RH 1999:58
Hyresnämndsmål. Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har bostadsrättsföreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Hyresgästens invändning att förvärvserbjudandet var utan verkan eftersom han inte var medlem i bostadsrättsföreningen vid den tid då erbjudandet lämnades har ogillats. Eftersom hyresgästen inte antagit erbjudandet inom den i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen stadgade tiden har bostadsrättsföreningen varit berättigad att ta ut en upplåtelseavgift. - Också fråga om den omständigheten att hyresgästens lägenhet inte åsatts något andelstal i den ekonomiska planen skulle medföra att förvärvserbjudandet inte uppfyllde lagens krav på ett sådant erbjudande.
Bostadsrättsföreningen Swedenborg förvärvade i december 1995 fastigheten Swedenborg 7 i Stockholm. S.C. som hyrde en bostadslägenhet i fastigheten, var då inte medlem i föreningen utan erhöll först den 21 oktober 1996 medlemskap. Den 14 november 1996 erbjöd föreningen honom att få förvärva bostadsrätten till lägenheten för marknadspris. S.C. tyckte att priset var oskäligt och ansökte hos hyresnämnden att bostadsrättsföreningen skulle föreläggas vid vite att upplåta hans lägenhet med bostadsrätt och därvid tillämpa likställighetsprincipen och innehållet i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen.
Föreningen bestred ansökningen och hävdade att S.C. i december 1995 hade fått ett sådant erbjudande som avses i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen.
Hyresnämnden i Stockholm (1998-04-16, hyresrådet Olle Andretsky samt intresseledamöterna Ulrika Blomqvist och Tore Claeson) fann att ett formellt erbjudande från bostadsrättsföreningen till S.C. att få lägenheten upplåten med bostadsrätt enligt 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen inte gjorts i december 1995 och förelade bostadsrättsföreningen att upplåta den av S.C. förhyrda lägenheten med bostadsrätt vid vite av 200 000 kr senast en månad efter det att hyresnämndens beslut vunnit laga kraft. Hyresnämnden fastställde vidare att villkoren för upplåtelsen skulle stämma överens med vad en motsvarande lägenhet om 95 kvm hade upplåtits till enligt den ekonomiska planen.
Bostadsrättsföreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten, med undanröjande av hyresnämndens beslut, skulle fastställa villkoren för upplåtelsen av S.C:s lägenhet med bostadsrätt till 609 864 kr i insats och 1 390 136 kr i upplåtelseavgift, eller totalt 2 000 000 kr.
S.C. bestred ändring av hyresnämndens beslut. För det fallet att hovrätten skulle finna att bostadsrättsföreningen hade rätt att ta ut en upplåtelseavgift av honom, förklarade han, under bestridande av att marknadsvärdet på den blivande bostadsrätten var 2 000 000 kr, att han inte kunde vitsorda skäligheten i och för sig av de begärda villkoren.
Svea hovrätt, avd. 16 (1999-05-28, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson, referent, och Gunilla Persson) undanröjde hyresnämndens beslut och fastställde att bostadsrättsföreningen fick ta ut upplåtelseavgift enligt 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen samt återförvisade målet till hyresnämnden för fortsatt behandling.
Hovrätten uttalade i sina skäl bl.a. följande.
S.C. har inledningsvis invänt att erbjudandet till honom i december 1995 att förvärva lägenheten är utan verkan eftersom han vid tiden då erbjudandet lämnades inte var medlem i bostadsrättsföreningen. En sådan tolkning av 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen står i direkt strid med ordalydelsen i bestämmelsen där det talas om erbjudande till "hyresgästen". Eftersom en hyresgäst har ett år på sig från bostadsföreningens förvärv av huset att ansöka om medlemskap och han själv bestämmer när han skall ansöka, torde S.C:s synsätt dessutom rimma mindre väl med bostadsrättsföreningens legitima intresse av att kunna genomföra ombildningen så snabbt som möjligt (se prop.1990/91:92 s. 124). Hovrätten finner således att ett erbjudande enligt 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen har kunnat lämnas till S.C. fastän han vid den aktuella tiden inte var medlem i bostadsrättsföreningen.
- - -
S.C. har slutligen invänt att det erbjudande han fick vid styrelseledamoten K.G:s besök hos honom i december 1995 inte uppfyller lagens krav på ett erbjudande, eftersom det inte innehållit tillräckliga uppgifter och inte heller kunna innehålla korrekta uppgifter på grund av att hans lägenhet inte erhållit något andelstal.
Den omständigheten att S.C:s lägenhet inte åsatts något andelstal torde medföra att andelstalen för samtliga lägenheter som skulle ombildas från hyresrätt till bostadsrätt skulle få räknas om, för det fall S.C. hade beslutat sig för att köpa sin lägenhet. Frågan är om också insatserna borde ha räknats om, något som i och för sig inte hade varit nödvändigt. Av de uppgifter som de dåvarande styrelseledamöterna har lämnat drar hovrätten den slutsatsen att det mesta talar för att någon omräkning inte skulle ske - så gjordes inte heller när den andre kvarvarande hyresgästen i juni 1996 köpte sin lägenhet - utan att S.C:s insats skulle kunna användas till reparationer av fastigheten eller att minska lånen. Hovrätten finner att den omständigheten att S.C:s lägenhet saknade andelstal inte ensamt medför att ett korrekt förvärvserbjudande inte skall anses lämnat. Avgörande för frågan är i stället vilka uppgifter om insats och årsavgift och kostnader i övrigt i samband med förvärvet som S.C. fått. - - -
Hovrätten finner (således) att S.C. den 12 eller 13 december 1995 enligt bestämmelsen i 7 kap. 14 § bostadsrättslagen erbjudits att få den av honom förhyrda lägenheten upplåten med bostadsrätt. S.C. har inte antagit erbjudandet inom sex månader härifrån. Föreningen får därmed ta ut en upplåtelseavgift. Parterna är inte ense om något marknadsvärde för lägenheten. Med hänsyn härtill och till instansordningen bör upplåtelseavgiftens storlek bestämmas av hyresnämnden. Målet skall därför återförvisas till hyresnämnden för fortsatt behandling i den delen.