RH 2000:103

Hyresgästföreningen i Östra Östergötland påkallade med olika fastighetsägare, som tillsammans med Österbygdens fastighetsägareförening tecknat förhandlingsordningar med hyresgästföreningen, förhandling angående sänkning av utgående hyror från och med den 1 januari 1998. Sedan hyresgästföreningen frånträtt förhandlingen på grund av att parterna inte kunnat enas ansökte enskilda hyresgäster, företrädda av hyresgästföreningens ombudsmän, hos hyresnämnden om sänkning av utgående hyror från och med nyssnämnda tidpunkt. Hyresvärdarna yrkade i första hand att hyresgästernas talan skulle avvisas, eftersom hyresgästföreningen enligt gällande förhandlingsordning inte hade rätt att påkalla förhandling om sänkning av hyran. I andra hand gjordes gällande att utgående hyror var skäliga.

Som stöd för sitt avvisningsyrkande åberopade hyresvärdarna ett av förbundsjuristen L.H. vid Sveriges Fastighetsägareförbund avgivet utlåtande av följande lydelse.

Jag anser att hyresgästföreningen inte har rätt att påkalla förhandling om sänkning av hyran. Skälen är följande.

Hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet regleras i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen. Bestämmelsen riktas således endast mot hyresvärden. Beträffande hyran är bestämmelsen tillämplig endast om värden vill höja densamma. Värden har full frihet att sänka om han vill. Andra stycket i samma paragraf ger båda parter rätt att påkalla förhandlingar om bl.a. hyresvillkoren, dvs. även om hyran. Med hjälp av den regeln skulle hyresgästföreningen därför kunna påkalla förhandling om sänkning, emellertid är regeln dispositiv (om parterna inte enas om annat).

Avgörande för frågan om hyresgästföreningen kan påkalla förhandling om sänkning blir därför om parterna överenskommit något i den frågan. Innehållet i förhandlingsordningen är därför av intresse.

I punkt 1 andra stycket förhandlingsordningen regleras den primära förhandlingsskyldigheten. Inom parentes kan här noteras att lagens regel har utvidgats sedan förhandlingsordningen tillkom. Eftersom reglerna om den primära förhandlingsskyldigheten är tvingande måste hyresvärden ändock följa lagens regler.

I tredje stycket av förhandlingsordningen anges vilken rätt båda parter har att påkalla förhandling. Det bör då särskilt noteras att förhandlingsordningen här talar om "övriga hyresvillkor", dvs andra villkor än de som reglerades i det föregående stycket, nämligen hyran. I detta avseende skiljer sig således förhandlingsordningen och hyresförhandlingslagen. Genom förhandlingsordningen har parterna alltså avtalat bort hyresgästföreningens möjlighet att påkalla förhandling om sänkning av hyran.

Rent teoretiskt kanske någon skulle kunna hävda att "övriga hyresvillkor" skulle syfta på förutom alla andra villkor även sänkning i motsats till höjning som berörs i andra stycket. Till detta kan anföras att höjning respektive sänkning inte kan anses som separata hyresvillkor. Det är hyran som utgör villkor.

Det bör vidare observeras att förhandlingsordningarna tillkom i en tid då det överhuvudtaget inte var tal om sänkningar. Det fanns därför inget intresse av att ge hyresgästföreningarna den befogenheten.

Det kan slutligen framhållas att enskilda hyresgäster i sig inte är betagna möjligheten att kräva ändringar enligt de regler som hyreslagen anvisar.

Hyresnämnden i Linköping (1998-06-30, hyresrådet Stieg Synnergren och intresseledamöterna Göran Johansson och Ingemar Abrahamsson) fann att något förbud för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av hyran inte kunde intolkas i gällande förhandlingsordning och avslog hyresvärdarnas avvisningsyrkande, varefter nämnden övergick till att pröva ärendet i sak.

I processfrågan anförde hyresnämnden följande.

Ett avtal om förhandlingsordning bör när parterna är oense om innebörden tolkas på samma sätt som andra avtal d.v.s. parternas avsikt skall i första hand läggas till grund för tolkningen.

Om det varit hyresvärdarnas avsikt att förhandlingsordningarna skulle innebära att parterna inte skulle ha samma rättigheter, förefaller det oförklarligt varför inte detta diskuterades mellan parterna 1978/79 när mallen upprättades eller varför inte detta klart framgår av texten i förhandlingsordningen att Hyresgästföreningen inte äger rätt att förhandla om en sänkning av hyran. Det är ju här fråga om parter som är vana vid att träffa avtal och att formulera avtalstext.

Två hyresvärdar, Malmstaden Aktiebolag (Malmstaden) och Fastighetsbolaget Gamla Bron i Norrköping Aktiebolag (Gamla Bron) överklagade hyresnämndens beslut och yrkade i första han att hyresnämndens beslut skulle undanröjas och hyresgästernas ansökningar avvisas och i andra hand att hyresgästernas ansökningar skulle ogillas.

Hyresgästerna bestred ändringsyrkandet.

Parterna åberopade i hovrätten samma grunder och omständigheter som de anförde vid hyresnämnden med tillägg som anges i det följande.

Svea hovrätt (2000-05-03), hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, f.d. hovrättsrådet Hans-Åke Wängberg och hovrättsrådet Karl Matz, referent) lämnade avvisningsyrkandet utan bifall, varefter hovrätten ingick i prövning av själva saken. I processfrågan anförde hovrätten följande.

Tvisten mellan parterna rör i denna del frågan huruvida den mellan Malmstaden respektive Gamla Bron samt Hyresgästföreningen i Östra Östergötland gällande förhandlingsordningen ger föreningen rätt till förhandling angående sänkning av utgående hyra. Malmstaden och Gamla Bron har gjort gällande att denna fråga, som avser tolkningen av överenskommelsen, endast kan bli föremål för prövning av allmän domstol och att hyresnämnden därför innan så skett har saknat behörighet enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) att pröva ansökningarna om hyressänkning. Till grund för sitt påstående har de anfört att, enligt 11 kap. 3 § regeringsformen, rättstvister mellan enskilda inte utan stöd av lag får avgöras av annan myndighet än domstol samt att något lagstöd för hyresnämnd att pröva frågan inte finns. Hyresgästerna har invänt bl.a. att hyresnämnd enligt 4 § första stycket 2 a lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har till uppgift att pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§hyresförhandlingslagen, vilket förutsätter en prövning av den aktuella tvistefrågan.

Hovrättens bedömning.

Hyresnämnds uppgifter preciseras i 4 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Av bestämmelsen följer att hyresnämnd saknar behörighet att pröva en fastställelsetalan, vilket i stället ankommer på domstol. Den nu aktuella tvisten avser emellertid inte en sådan talan utan rör i stället vad som brukar betecknas som en preliminärfråga, dvs. en fråga som prövningsmyndigheten måste ta ställning till för att kunna avgöra den sak som målet eller ärendet rör, i detta fall yrkanden angående hyressänkning.

På grund av de tidigare olägenheterna med att hyresnämnderna inte kunde pröva preliminärfrågor tillades hyresnämnderna efter förslag i prop. 1973:23 sådan behörighet. Ändringen tog i första hand sikte på förlängningstvister och fick där till följd att hyresnämnds förlängningsbeslut kom att innebära, inte endast att det inte förelåg någon besittningsbrytande grund utan även en fastställelse av att ett fortsatt hyresförhållande gällde. En bestämmelse om detta intogs i 12 kap. 51 § jordabalken. I propositionen anförde föredraganden (s.129) att frågorna om rätt för hyresnämnden att pröva preliminärfrågor från praktisk synpunkt var av mindre intresse i andra tvister än förlängningstvister, men att det inte mötte hinder mot att hyresnämnd generellt fick rätt att i ärendena pröva preliminärfrågor. Föredraganden fann det obehövligt med en särskild bestämmelse om detta. Propositionen, som godtogs av riksdagen, innebär att hyresnämnden utan uttrycklig bestämmelse skall anses skyldig att som ett led i prövningen av den hänskjutna tvisten ta ställning till varje fråga som är av betydelse för denna prövning. - Hyresförhandlingslagen trädde i kraft först år 1978 och beaktades därför inte vid övervägandena i samband med att hyresnämnderna fick rätt att pröva preliminärfrågor. Med hänsyn till att denna rätt gjordes generell och då det inte finns någon särskild anledning att se annorlunda på preliminärfrågor i ärenden enligt den lagen finner hovrätten att hyresnämnden har rätt och skyldighet att pröva dessa. De kan tilläggas att denna behörighet även kommer till uttryck i 22 § första stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder, genom vilken hyresnämnds lagakraftvunna beslut i ärende enligt bl.a. 22-24 §§hyresförhandlingslagen äger rättskraft (se även angiven prop. s. 205 f).

Hovrätten prövade härefter hyresvärdarnas yrkande att hyresgästernas ansökningar skulle ogillas på den grunden att förhandlingsordningen inte omfattar rätt för hyresgästföreningen att påkalla förhandling om sänkning av hyran.

Hovrätten ogillade hyresvärdarnas yrkande och anförde därvid följande skäl.

Enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresvärden s.k. primär förhandlingsskyldighet i fråga om bl.a. höjning av hyran för en lägenhet. Bestämmelsen är tvingande. Enligt andra stycket samma paragraf medför vidare en förhandlingsordning, om parterna inte har enats om annat, en skyldighet att på begäran av motpart förhandla i en rad frågor, bland vilka hyresvillkoren står i centrum. Sådana förhandlingar kan således initieras av hyresgästsidan och något hinder råder inte mot förhandlingar i syfte att få till stånd för hyresgästerna förmånligare regler (se Victorin, Kollektiv hyresrätt, 1980 s.193).

Den i målet åberopade förhandlingsordningen innehöll vid den aktuella tidpunkten bl.a. följande bestämmelser. "Beträffande höjning av hyra innebär förhandlingsordningen skyldighet för hyresvärdsparten att påkalla förhandling härom. I fråga om övriga hyresvillkor, lägenheternas och husets skick, - - - innebär förhandlingsordningen rätt för hyresvärds- respektive hyresgästpart att påkalla förhandling."

Malmstaden och Gamla Bron har som grund för sitt andrahandsyrkande främst anfört, att parterna genom förhandlingsordningen avtalat bort skyldigheten för hyresvärden att på motparts begäran förhandla om sänkning av hyran, eftersom "övriga hyresvillkor" måste tolkas som avseende andra villkor än hyran. Till följd av detta har hyresgästerna saknat rätt att med hänvisning till strandade förhandlingar ansöka hos hyresnämnden med stöd av 24 § hyresförhandlingslagen om ändring av hyresvillkoren.

Hyresgästerna har vidhållit att förhandlingsordningen innefattade rätt och skyldighet att förhandla om sänkning av hyrorna samt att sådana förhandlingar också ägt rum mellan förhandlingsordningens parter vid åtskilliga tillfällen. I målet är ostridigt att förhandlingsordningen numera innehåller ändrade bestämmelser med sådant innehåll, medan tvist råder beträffande anledningen till ändringen.

Hovrättens bedömning.

Hovrätten finner till en början att någon säker slutsats inte kan dras enbart av avtalsbestämmelsens lydelse. Det finns således knappast tillräckliga skäl att på grund av ordvalet bortse från möjligheten att tolka avtalet så, att begreppet "andra hyresvillkor" står i motsats till den primära förhandlingsskyldigheten vid hyreshöjning och att det därför innefattar såväl hyra som andra hyresvillkor. Hade avsikten varit att utesluta andra hyresförhandlingar än de för vilka gäller primär förhandlingsskyldighet, hade det tett sig naturligt att klargöra, att skyldigheten att förhandla på motpartens begäran enbart gäller "andra hyresvillkor än hyran". Av utredningen framgår vidare att förhandlingar mellan avtalsparterna angående sänkning av hyran tidigare har förts.

Förhandlingsskyldighet beträffande bl.a. hyran utgör enligt lag det normala innehållet i en förhandlingsordning. Avvikelser från skyldigheten enligt 5 § andra stycket att på begäran förhandla om hyresvillkoren skall enligt 7 § anges i avtalet om förhandlingsordning. Det krävs således i detta fall att avtalsparterna uttryckligen har enat sig om något annat. Allmänt gäller också att de normer som uttrycks i dispositiv rätt spelar en viktig roll vid tolkningen av sådant som är uttryckligen avtalat mellan parterna. Särskilt gäller detta när ett rättsförhållande av en viss typ regleras av fast etablerade normer och när den dispositiva regeln ger uttryck för ett rättspolitiskt ställningstagande, som är fallet i fråga om förhandlingsskyldigheten enligt hyresförhandlingslagen. I sådana fall krävs tydlighet för att avtalet skall tolkas på ett sätt som strider mot den i lagen angivna normen (se Jan Ramberg, Allmän avtalsrätt, 3 uppl., s.101f, och där gjorda hänvisningar).

Hovrätten finner att den av Malmstaden och Gamla Bron påstådda innebörden av avtalsbestämmelsen genom att starkt begränsa hyresgästsidans förhandlingsrätt på ett avgörande sätt skiljer sig från den dispositiva bestämmelsen i 5 § andra stycket hyresförhandlingslagen. Det har då krävts, mot bakgrund av vad som nyss sagts, att avvikelsen har klargjorts på ett tydligt sätt i förhandlingsordningen. Detta är inte fallet. Bestämmelsen bör då, i nära anslutning till lagregeln, tolkas så, att hyresgästföreningen har haft rätt att förhandla med avtalsparterna om den i målet begärda sänkningen av hyran. Yrkandet att talan skall ogillas på grund av att förhandlingsrätt saknats skall därför ogillas.

Målnummer ÖH 3506-98