RH 2000:46

Hyresgästföreningen i Norra Skåne yrkade vid hyresnämnden att förhandlingsordning skulle fastställas för fastigheten Nybyggaren 7 i Hässleholms kommun mellan föreningen och fastighetsägarna, K.N. och A.N. Hyresgästföreningen uppgav att förhandlingsordning gällt för fastigheten i minst tio år fram till 1998, att förhandlingsordning saknades för 1999 och att förhandlingsklausul fanns i de flesta hyreskontrakt som gällde fastigheten. Vidare angavs att fastigheten har 20 lägenheter, att sex av hyresgästerna svarat på en enkät som hyresgästföreningen gjort och förklarat sig positiva till att omfattas av förhandlingsordning.

K.N. och A.N. bestred yrkandet och invände att enkätsvaren var odaterade och att hyresgästföreningen saknade fullmakt för de personer som undertecknat enkätsvaren.

Hyresnämnden i Malmö (2000-04-03 hyresrådet Jan Berntsen samt ledamöterna Claes Dahlqvist och Kjell Lomming) biföll ansökan och fastställde förhandlingsordning för fastigheten att gälla tills vidare från och med den 1 september 2000. Hyresnämnden anförde i sina skäl. Beträffande nu aktuell tvist är 10 § hyresförhandlingslagen tillämplig. Enligt lagrummet skall hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. - Det förhållandet att det tidigare funnits förhandlingsordning för fastigheten utgör inte i och för sig skäl till att nu bifalla yrkandet om fastställande av förhandlingsordning. - Av utredningen framgår att kravet på förhandlingsordning har stöd av 30 procent av hyresgästerna. Det förhållandet att enkätsvaren är odaterade och att hyresgästföreningen saknar fullmakt för de personer som undertecknat enkätsvaren föranleder ej annan bedömning. Med hänsyn härtill samt till omständigheterna i övrigt finner hyresnämnden att lagens förutsättningar för fastställande av förhandlingsordning är uppfyllda. Någon invändning i sak mot innehållet i den av hyresgästföreningen föreslagna förhandlingsordningen har inte gjorts. Ansökan skall därför bifallas.

K.N. och A.N. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hyresgästföreningens talan vid hyresnämnden skulle lämnas utan bifall. Som grund för överklagandet anförde de bl.a. följande. De har inte någon invändning mot innehållet i förhandlingsordningen i sig. Den enkät som hyresgästföreningen åberopar innehåller inte någon information vad gäller frågan om den aktuella fastigheten skulle omfattas av förhandlingsordning eller inte. Den är inte daterad och det framgår inte av enkäten att någon skrivelse bifogats den. De ifrågasätter hyresgästföreningens påstående att det tillsammans med enkäten gått ut det brev, som getts in till hyresnämnden. I brevet anges nämligen att detta endast gått ut till hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen. Trots detta framgår det i ett flertal fall av de ärenden som prövats i hyresnämnden att antalet ja-svar väsentligt överstiger antalet icke-medlemmar i hyresgästföreningen i respektive fastighet. Resultatet av enkätundersökningen visar inte det verkliga förhållandet och de ingivna enkäterna ger inte stöd för vad hyresgästföreningen påstått vad gäller förhandlingsordning. - Av de boende i fastigheten har endast 30 procent önskat att deras lägenheter omfattas av förhandlingsordningen. På grund av vad som framgår av förarbetena till hyresförhandlingslagen, måste det - med hänsyn till att den aktuella fastigheten är en mindre fastighet - för bifall till ansökningen krävas att i vart fall minst 50 procent av de i fastigheten boende hyresgästerna önskar att få omfattas av förhandlingsordning.

Svea hovrätt (2000-05-29, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Ulla Erlandsson och Omi Mohammar, referent) lämnade överklagandet utan bifall och anförde följande i sina skäl.

Enligt 10 § hyresförhandlingslagen (1978:304) har en hyresgästorganisation eller hyresvärd rätt till förhandlingsordning om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anse skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. - I förevarande fall har de hyresgäster som besvarat enkäten också förklarat sig informerade om vad det innebär för skillnad om deras lägenheter omfattas av förhandlingsordningen eller inte. Av dessa sex hyresgäster, motsvarande 30 procent av hyresgästerna i fastigheten, har samtliga uttalat en önskan att deras lägenhet skall omfattas av förhandlingsordningen. Det förhållandet att såväl medlemmar som icke medlemmar i hyresgästföreningen har besvarat enkäten saknar betydelse. Någon omständighet som ger anledning antaga att enkätsvaren inte skulle spegla det verkliga förhållandet har inte framkommit. Hovrätten anser att en inte obetydlig vikt måste tilläggas den omständigheten att ingen av dem som har besvarat enkäten och således därigenom aktivt tillkännagett sin mening har varit negativ till en förhandlingsordning. De hyresgäster som godtagit förhandlingsordning får anses representera ett tillräckligt stort antal av lägenheterna i fastigheten. Mot bakgrund av det anförda får det anses skäligt mot hyresvärden att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 3153-00