lagen.nu

RH 2016:34

Hyresnämndsmål. Tvist om förlängning av förhandlingsordning. Part till förhandlingsordningen på hyresgästorganisationssidan var en hyresgästförening som inte längre existerade. Hovrätten har konstaterat att partsbyte på hyresgästorganisationssidan kan ske genomkonkludenthandlande från hyresvärdens sida. Avtal om förhandlingsordning gäller även för ny hyresvärd. Hovrätten har funnit att det inte var något hinder mot förlängning av förhandlingsordningen även om husen som omfattades av förhandlingsordningen numera innehades av tre olika hyresvärdar.

Hyresnämnden i Göteborg

T.G. och Hyresgästföreningen i Värmland träffade i december 1981 en förhandlingsordning avseende ett antal hus. T.G. sålde under år 2015 en del av husen till Sweden House Concept AB och Concept Sverige AB (bolagen). Hyresvärdarna sade upp förhandlingsordningen till den 31 december 2015.

Hyresgästföreningen ansökte till hyresnämnden om förlängning av förhandlingsordningen.

Bolagen motsatte sig förlängning.

Hyresgästföreningen anförde bl.a. följande. Förhandlingsordningen har gällt under lång tid. Mellan T.G. och hyresgästföreningen fördes det förhandlingar varje år. T.G. betalade också förhandlingsersättning till hyresgästföreningen. Att Hyresgästföreningen i Värmland sedan förhandlingsordningen träffades uppgick i den rikstäckande Hyresgästföreningen saknar betydelse då parterna därefter genom att upprepat förhandla med varandra har godtagit den nya hyresgästföreningen som motpart i förhandlingsordningen. Hyresgästföreningen har den nödvändiga kompetensen för att vara hyresvärdens motpart i förhandlingarna. Flertalet hyresgäster har uttalat att de vill ha kvar förhandlingsordningen.

Bolagen anförde bl.a. följande. Förhandlingsordningen har upphört att gälla genom att Hyresgästföreningen i Värmland uppgick i den rikstäckande hyresgästföreningen. Bolagen vill ha direktkontakt med hyresgästerna och slippa förhandla med Hyresgästföreningen. Flertalet hyresgäster har uttalat att de vill slippa förhandlingsordningen. Bolagen ifrågasätter om inte förhandlingsordningen borde delas upp då den omfattar flera fastigheter och numera även två aktiebolag som fastighetsägare.

Hyresnämnden (hyresråden Hans Henriksson och Magnus Johansson) anförde i beslut den 26 juni 2015 bl.a. följande.

SKÄL

Frågan om förhandlingsordningen har upphört p.g.a. partsbyte

Fastighetsägarna har åberopat Svea hovrätts avgörande RH 2012:16. I detta avgörande var förhållandena sådana att det - lång tid innan och flera år efter det att den regionala hyresgästföreningen hade uppgått i den rikstäckande hyresgästföreningen - inte hade förekommit några förhandlingar och inte heller hade betalats någon förhandlingsersättning enligt hyresförhandlingslagen. Mot den bakgrunden fann domstolen att förhandlingsordningen inte gällde. I det nu aktuella fallet har det däremot förts årliga förhandlingar och betalats ut förhandlingsersättning till Hyresgästföreningen. Vid detta förhållande finner hyresnämnden att parterna genom sitt handlande godtagit bytet av part på hyresgästföreningens sida. Förhandlingsordningen har därför inte upphört att gälla p.g.a. partsbyte.

Frågan om förhandlingsordningen ska förlängas

Om en förhandlingsordning har sagts upp har motparten enligt 13 § hyresförhandlingslagen (1978:304) rätt att hänskjuta frågan om förlängning av förhandlingsordningen till prövning av hyresnämnden. En sådan tvist ska prövas enligt de grunder som anges i 10 § hyresförhandlingslagen. Enligt detta lagrum har hyresgästorganisationen rätt till förhandlingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden att förhandlingsordningen förlängs.

För fastigheterna har det gällt en förhandlingsordning. Den omständigheten att den har avsett flera fastigheter eller att dessa nu ägs av två olika bolag i samma intressegemenskap medför inte att förhandlingsordningen ska uppdelas. Det har inte ifrågasatts och finns inte heller skäl att ifrågasätta Hyresgästföreningens kvalifikationer att fullgöra föreningens uppgifter enligt hyresförhandlingslagen.

Vid dessa bedömningar blir det av avgörande betydelse vilken inställning hyresgästerna i de berörda lägenheterna intar till frågan om förlängning av förhandlingsordningen. I rättspraxis (RH 2000:46) har det - när det gällt införande av förhandlingsordning -ansetts tillräckligt att 30 procent av hyresgästerna önskat detta för att en förhandlingsordning skulle införas. Det saknas anledning att ställa högre krav när fråga är om förlängning av en bestående förhandlingsordning.

Båda parter har åberopat enkäter bland hyresgästerna. Av enkäterna framgår att vissa hyresgäster ändrat uppfattning beroende på vem som efterfrågat deras inställning. Det är dock utrett att mer än 30 procent av hyresgästerna är för en förlängning av förhandlingsordningen. Vid detta förhållande kan det inte anses oskäligt mot hyresvärden att förhandlingsordningen ska fortsätta gälla.

BESLUT

Hyresnämnden bifaller ansökningen, varför förhandlingsordningen förlängs efter den 31 december 2015.

Svea hovrätt

Bolagen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresgästföreningens talan i hyresnämnden.

Hyresgästföreningen motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras.

Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden.

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Kajsa Bergkvist och Magnus Ulriksson, referent) anförde i beslut den 5 april 2016 bl.a. följande.

SKÄL

Hovrätten konstaterar inledningsvis att hyresnämnden i sitt beslut har angett Hyresgästföreningen Region Mitt, 802001-5106, som sökande. Organisationsnumret tillhör rätteligen Hyresgästföreningen, som därför bör anges som sökande.

Har partsbyte skett?

När aktuell förhandlingsordning tecknades var part på hyresgästorganisationssidan Hyresgästföreningen i Värmland. Alla landets regionala hyresgästföreningar gick den 1 januari 2002 upp i en och samma juridiska person, Hyresgästföreningen. Bolagen har invänt att förhandlingsordningen upphört att gälla i och med att Hyresgästföreningen i Värmland upphörde att existera och eftersom partsbyte inte har skett.

I rättsfallet RH 2012:16 prövade hovrätten bl.a. frågan om partsbyte hade skett på hyresgästorganisationssidan efter att den regionala hyresgästföreningen gått upp i Hyresgästföreningen. Hovrätten konstaterade att en övergång av en förhandlingsordning till någon annan än den som ursprungligen ingått avtalet på hyresgästorganisationssidan, enligt obligationsrättsliga principer, kräver samtycke från motparten. I rättsfallet hade inte visats att hyresvärden fått information om samgåendet och det hade heller inte under lång tid innan eller under flera år efter samgåendet skett några förhandlingar med eller betalats ut förhandlingsersättning till Hyresgästföreningen. I det fallet ansåg hovrätten att förhandlingsordningen inte gällde.

I aktuellt mål är det ostridigt att den tidigare hyresvärden har förhandlat med Hyresgästföreningen efter att Hyresgästföreningen i Värmland upphört att existera. Det är också ostridigt att den tidigare hyresvärden årligen har betalat förhandlingsersättning till Hyresgästföreningen. Den tidigare hyresvärden får därför genom konkludent handlande anses ha accepterat att ett partsbyte har skett på hyresgästorganisationssidan och Hyresgästföreningen är därför part till förhandlingsordningen.

Kan förhandlingsordningen gälla när det är fråga om flera hus och olika hyresvärdar?

I 6 § hyresförhandlingslagen finns uppräknat vissa formkrav som ska vara uppfyllda för att ett giltigt avtal om förhandlingsordning ska anses ha träffats. En förhandlingsordning ska bl.a. vara skriftlig och avse ett eller flera planerade, påbörjade eller befintliga hus. En förhandlingsordning kan således avse flera olika hus.

I aktuellt mål har den tidigare hyresvärden tecknat en förhandlingsordning för ett antal hus i sitt bestånd. Han har därefter valt att sälja en del av beståndet till de båda bolagen. Sweden House Concept AB är numera ägare till tre hus och Concept Sverige AB är ägare till två hus.

Enligt 8 § hyresförhandlingslagen gäller avtal om förhandlingsordning även för ny hyresvärd. Bestämmelsen reglerar alla fall där partsbyte skett på hyresvärdssidan och innebär att förvärvaren av ett hus alltid blir bunden av förhandlingsordningen. Bestämmelsen har införts för att förverkliga syftet med en förhandlingsordning, att skapa en bestående grund för överenskommelser om hyror och andra hyresvillkor i ett hus eller ett bestånd. Enligt uttalanden i förarbetena bör förändringar på hyresvärdssidan därför inte påverka en förhandlingsordnings bestånd (prop. 1977/78:175 s. 118). Hovrätten finner att det förhållandet att det nu är fråga om tre hyresvärdar för husen inte medför något hinder mot att förhandlingsordningen förlängs.

Är det oskäligt mot bolagen att förhandlingsordningen förlängs?

Enligt 13 § hyresförhandlingslagen ska tvist om uppsägning av förhandlingsordning prövas enligt de grunder som anges i 10 § samma lag. Av den senare bestämmelsen följer att hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till förlängning av förhandlingsordningen om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att förhandlingsordningen förlängs.

Vid bedömningen av om en förhandlingsordning ska förlängas får berörda hyresgästers inställning till frågan om förlängning ofta en avgörande betydelse.

Båda parter har åberopat enkäter som genomförts bland hyresgästerna. Av enkäterna framgår att vissa av hyresgästerna ändrat uppfattning, ibland vid upp emot tre tillfällen. Vid ett sådant förhållande får utgångspunkten vara att den enkät med senast datum får anses spegla hyresgästens inställning (se rättsfallet RBD 21:85). Eftersom det är fråga om två olika hyresvärdar till de olika husen ska beräkningarna endast omfatta de hus som varje enskild hyresvärd har i sitt bestånd, dvs. beräkningen ska ske per hyresvärd.

En genomgång av de i målet aktuella enkätundersökningarna, med utgångspunkt att den senaste viljeyttringen från en hyresgäst också speglar dennes verkliga inställning, visar att 35,5 procent av hyresgästerna som bor i Sweden House Concept AB:s hus vill ha kvar förhandlingsordningen. Vid en motsvarande genomgång av husen ägda av Concept Sverige AB framkommer att 33,3 procent av hyresgästerna vill ha kvar förhandlingsordningen. Hovrätten finner att en tillräckligt stor andel av hyresgästerna ställer sig bakom att förhandlingsordningen förlängs (se rättsfallet RH 2000:46).

Sammantaget finner hovrätten således att det inte är oskäligt mot hyresvärdarna att förhandlingsordningen förlängs.

Överklagandena ska därför avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandena.

Hovrättens beslut meddelat: den 5 april 2016.

Mål nr: ÖH 6216-15.

Lagrum: 6, 8, 10 och 13 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304).

Rättsfall: RBD 21:85; RH 2000:46; RH 2012:16.

Litteratur: Prop. 1977/78:175 s. 118.

Metadata

Domstol
Svea hovrätt
Avgörandedatum
2016-04-05
Målnummer
ÖH6216-15
Lagrum
6 §, 8 §, 10 § och 13 § hyresförhandlingslagen (1978:304)
Rättsfall
RH 2000:46
RH 2012:16
Litteratur
Prop. 1977/78:175 s. 118
Sökord
Hyresnämndsmål
Förlängning av förhandlingsordning
Olika hyresvärdar
Partsbyte på hyresgästorganisationssidan
Källa
Domstolsverket
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation