RH 2000:82

Såsom bostadsrätt utbjöds en lägenhet på Bråvallagatan i Stockholm. Försäljningen förmedlades av fastighetsmäklaren D.B. Vid en allmän visning den 22 september 1996 erhöll makarna L. och R.F. av D.B. en beskrivning av det utbjudna objektet. Några dagar senare visade D.B. på nytt lägenheten för L.F. och överlämnade i anslutning därtill föreningens ekonomiska plan till henne. I planen angavs att fastigheten var en andelsfastighet, vari föreningen avsåg att förvärva viss kvotdel; resterande kvotdel skulle komma att ägas av ett aktiebolag med vilket föreningen hade ett andelsavtal, vilket skulle ersättas av ett samäganderättsavtal. Det noterades i planen att uppdelningen av ägandet medförde att ett s.k. oäkta bostadsföretag uppkom och att detta medförde särskilda skattekonsekvenser. I planen redogjordes vidare närmare för dessa konsekvenser.

Makarna F. förvärvade lägenheten genom ett överlåtelseavtal den 2 oktober 1996 och erlade samma dag handpenning om 108 000 kr, vilken enligt ett särskilt avtal deponerades hos D.B. Resterande köpeskilling skulle betalas kontant vid tillträdet, som skulle äga rum enligt överenskommelse, dock senast den 1 november 1996. Enligt depositionsavtalet skedde depositionen i anledning av att i överlåtelseavtalets 7 §, under rubriken medlemskap, fanns en bestämmelse som innebar att köpets fullbordan och bestånd gjorts beroende av villkor. I den angivna paragrafen föreskrevs att överlåtelsen var ogiltig om bostadsrättsföreningen inte skulle anta köparen som medlem. Makarna F. erhöll medlemskap omkring den 20 oktober 1996 och handpenningen utbetalades av D.B. till säljarna.

Makarna F, som avsåg att finansiera köpet genom lån i S-E-Banken, fick den 28 oktober 1996 besked från banken att den med hänsyn till ägandeförhållandena beträffande fastigheten inte ansåg sig kunna bevilja något lån med bostadsrätten som säkerhet. Samma dag hävde makarna F. köpet. Med anledning av hävningen tillgodogjorde sig säljarna 104 802 kr av handpenningen som skadestånd. Mellanskillnaden mellan detta belopp och handpenningen utbetalades till makarna F.

L.F. - som även hade övertagit R.F:s krav - väckte vid Stockholms tingsrätt talan mot D.B. och yrkade förpliktande för D.B. att till henne utge 104 802 kr jämte viss ränta.

D.B. bestred yrkandet men vitsordade ett belopp om 97 116 kr liksom ränteyrkandet som skäligt i och för sig.

L.F. åberopade som grund för yrkandet följande omständigheter. I första hand görs gällande att D.B. har ådragit sig skadeståndsskyldighet genom att uppsåtligen eller av oaktsamhet och i strid mot god fastighetsmäklarsed inte upplysa om att andra skillnader än skatterättsliga fanns mellan en "äkta" och en "oäkta" bostadsrätt. Om D.B. hade lämnat sådana upplysningar skulle makarna F. inte ha köpt lägenheten och genom hävning ådragit sig skadeståndsskyldighet. - I andra hand görs gällande att det - med hänsyn till skillnaderna mellan "oäkta" och "äkta" bostadsrätter och D.B:s vetskap om makarna F:s behov av att finansiera köpet genom upptagande av lån - ålegat D.B. såväl att upplysa makarna F. om möjligheten att göra köpets bestånd beroende av villkor att de lyckades finansiera köpet som att informera om de risker som var förenade med avsaknaden av sådant villkor. Genom sin underlåtenhet att upplysa och informera i dessa hänseenden har D.B. ådragit sig skadeståndsskyldighet.

L.F. anförde vidare: Sedan makarna F. efter visningen den 22 september 1996 läst igenom den ekonomiska planen ringde R.F. till D.B. och frågade vad begreppet "oäkta" i denna innebar. Han fick till svar att den främsta skillnaden var av skatterättslig natur. Makarna F. lämnade senare ett bud på lägenheten, som säljarna accepterade. I samband med att köpehandlingarna skrevs under frågade R.F. D.B. om det verkligen rörde sig om en riktig bostadsrätt. D.B. garanterade att det var en bostadsrätt och framhöll åter att den främsta skillnaden var skatteteknisk. Han upplyste inte om möjligheten att göra köpet villkorat av att makarna F. kunde finansiera detta och inte heller om risken med avsaknaden av ett sådant villkor. De ansökte därefter om lån till förvärvet i S-E-Banken, men fick avslag på sin ansökan. Banken uppgav att något lån inte kunde beviljas med lägenheten som säkerhet, eftersom lägenheten enligt en jurist vid banken sannolikt var en hyresrätt. Med anledning av bankens besked hävde makarna F. köpet och krävde handpenningen åter av D.B. Denne sade att S-E-Bankens jurister var klantiga och föreslog dem att vända sig till något annat kreditinstitut. De ville emellertid inte ta risken att förvärva en hyresrätt i stället för en bostadsrätt och avstod därför från att försöka erhålla lån i någon annan bank.

D.B. anförde till grund för sitt bestridande följande. Han gjorde sig inte skyldig till oaktsamhet och handlade inte i strid mot god fastighetsmäklarsed vid förmedlingen av lägenheten till makarna F. Han informerade om lägenhetens och föreningens juridiska status, att det var fråga om en bostadsrätt i ett "oäkta" bostadsföretag. Han överlämnade föreningens ekonomiska plan och dess stadgar till makarna F. Han hade tidigare förmedlat en bostadsrätt upplåten av föreningen utan att några problem förekommit i samband med den transaktionens finansiering; det kan inte påstås att det generellt är svårare att finansiera bostadsrätter upplåtna av föreningar som är "oäkta" bostadsföretag än sådana som upplåtits av föreningar som är "äkta" bostadsföretag. Han informerade makarna F. om den möjlighet som finns att villkora köp, men han har samtidigt upplyst om att ett sådant villkor inte var möjligt i detta fall eftersom säljarna inte önskade ett sådant villkor. Ett villkorande av köpet i detta fall skulle dessutom ha varit utan betydelse med tanke på den information som makarna F. lämnat honom om sina goda ekonomiska förhållanden och med hänsyn till att de avböjt ett erbjudande om en boendekalkyl. Om han skulle anses ha förfarit oaktsamt föreligger det inte adekvat kausalitet mellan hans handlande och skadan. Makarna F. har själva vållat skadan genom att utan skäl häva köpet och genom att underlåta att aktivt söka finansiera köpet på annat sätt än genom S-E-Banken och avböja ett erbjudande att fullfölja köpet senast den 15 november 1996. Även om ett villkor avseende finansieringen hade funnits i avtalet hade makarna F. inte ägt häva köpet utan varit skyldiga att söka finna annan finansiering av detta än genom lån i S-E- Banken. Om makarna F. skulle ha lidit ersättningsgill skada har makarna F. i vart fall varit medvållande till skadan. Ersättningen skall därför jämkas. Om makarna F. inte skulle anses medvållande vitsordas skadestånd endast med 97 116 kr eftersom det skadeståndsbelopp som säljarna tillgodogjort sig, i den del det avser räntekompensation, felaktigt beräknats utan hänsyn till beskattningens inverkan.

Parterna hördes under sanningsförsäkran. Därjämte hölls på L.F:s begäran vittnesförhör med R.F. och S-E-Bankstjänstemannen, N.Ö. På D.B:s begäran hölls vittnesförhör med en av säljarna av bostadsrätten, P.H., och Nordbankstjänstemannen C.Z.

Stockholms tingsrätt (1998-05-28, rådmännen Martti Heino och Olle Sörheim samt tingsnotarien Sofia Gessler) förpliktade D.B. att till L.F. utge 97 116 kr jämte ränta och anförde som skäl i huvudsak följande.

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall en fastighetsmäklare, i den mån god fastighetsmäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Mäklaren skall vidare enligt 19 § verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. I 20 § första stycket föreskrivs att fastighetsmäklaren är skyldig att ersätta den skada som drabbar köparen eller säljaren till följd av att fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligt bl.a. 16 och 19 §§.

Innan köpet har makarna F. erhållit information om bostadsrättsföreningens rättsliga status genom att ta del av föreningens ekonomiska plan och D.B. har för dem uppgivit att den omständigheten att en bostadsrättsförening är ett "oäkta" bostadsföretag främst har skattetekniska konsekvenser. Det är ostridigt i målet att åtminstone vissa banker som säkerhet godtar bostadsrätter upplåtna av föreningar som är "oäkta" bostadsföretag och det har inte visats någon omständighet som bort föranleda D.B. att misstänka att den aktuella bostadsrätten skulle kunna visa sig vara en hyresrätt. Enligt tingsrättens mening har han således inte gjort sig skyldig till någon skadeståndsgrundande underlåtenhet genom att inte lämna upplysningar utöver dem han lämnat avseende konsekvenserna av att föreningen var ett oäkta bostadsföretag.

Enligt rättspraxis har en fastighetsmäklare långtgående skyldigheter att verka för att ett köpeavtal förses med en återgångsklausul om köparen är beroende av att lån eller övertagande av lån beviljas för att denne skall kunna fullgöra köpet (NJA 1997 s. 127, I och II).

Utredningen visar att D.B. inte lämnat någon information till makarna F. avseende möjligheten att villkora ett köp på sätt som nyss sagts. Det är även visat att säljarna inte haft något önskemål att köpeavtalet inte skulle förenas med ett sådant villkor. D.B. visste att makarna F. var i behov av lån för att finansiera köpet. Han visste också att bostadsrätten var upplåten av en förening som var ett "oäkta" bostadsföretag. Med hänsyn härtill framstår det för tingsrätten som ett rimligt krav att D.B. borde ha verkat för att köpets bestånd villkorades av att makarna F. erhöll lån. Genom sin underlåtenhet i nämnda hänseenden måste D.B. anses av oaktsamhet ha åsidosatt sina förpliktelser som fastighetsmäklare och därigenom ha ådragit sig skadeståndsskyldighet.

Några omständigheter som medfört att ett villkor med fog skulle kunnat tänkas vara utan betydelse har inte visats av D.B.

D.B. har hävdat att makarna B. själva orsakat skadan genom att inte ordna kredit hos annat kreditinstitut. Makarna F. kan med hänsyn till de skäl som S-E-Banken anfört för att ej bevilja lån inte anses ha varit skyldiga att söka fullfölja köpet genom upptagande av lån i annat kreditinstitut. D.B:s invändning i detta hänseende befriar honom således inte från skyldighet att utge skadestånd.

D.B. har invänt att makarna F. på grund av felaktig avräkning av säljarna utbetalat ett större skadestånd till dessa än vad de varit skyldiga till. Makarna F. har i det hänseendet inte haft något att anföra. Under sådana omständigheter får invändningen - som förefaller rimlig - godtas och makarna F. får anses ha varit medvållande till sin skada till det belopp som hävdats av D.B.

Några omständigheter som medför att skadeståndet skall jämkas har inte visats föreligga.

Käromålet skall på grund av det sagda bifallas till vitsordat belopp.

D.B. överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle lämna L.F:s talan utan bifall.

L.F. bestred ändring.

Svea hovrätt (1999-06-18, hovrättslagmannen Peter Löfmarck, hovrättsråden Agneta Fergenius och Richard Ljungqvist, referent, samt t.f. hovrättsassessorn Magnus Eriksson) fastställde tingsrättens domslut och anförde i domskälen följande.

Den lägenhet som målet gäller marknadsfördes vid försäljningen till L.F. och hennes make R.F. som en bostadsrätt. Det var emellertid inte fråga om en sedvanlig bostadsrätt. I detta fall var det fråga om en "bostadsrätt" i ett s.k. oäkta bostadsföretag. En bostadsrättsförening äger sålunda fastigheten, i vilken lägenheten är belägen, tillsammans med en i aktiebolag bedriven annonsbyrå. För att reglera sina mellanhavanden avseende den berörda fastigheten har bostadsrättsföreningen och bolaget ingått ett samäganderättsavtal.

Enligt 1 § första stycket bostadsrättslagen (1991:614) är en bostadsrättsförening en ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. I kommentaren till lagen (Julius/Uggla, Bostadsrättslagen, ombildningslagen, omregistreringslagen - En kommentar, 2 uppl. 1998, s. 30) anförs att det är omstritt om en bostadsrättsförening "i praktiken tillsammans med annan kan inneha ett hus med samäganderätt. Eftersom endast bostadsrättsföreningar kan upplåta lägenheter med bostadsrätt, synes nämligen ett samäganderättsförhållande omöjliggöra sakrättsligt fullgångna bostadsrätter".

Enligt hovrättens mening är det självfallet av utomordentligt stor betydelse vid all lägenhetsförmedling vilken form av nyttjanderätt det är fråga om. Det måste anses åligga varje fastighetsmäklare att ha detta klart för sig. En fastighetsmäklare har sålunda att noggrant utreda vilken sorts objekt som han eller hon avser att förmedla och att klart och tydligt informera parterna om detta och om vad som anses gälla så snart det föreligger någon som helst tvekan i dessa hänseenden.

Det är ostridigt att makarna F. före köpet upplystes om att fastigheten, i vilken den lägenhet som de var spekulanter på var belägen, ägdes gemensamt av en bostadsrättsförening och en annonsbyrå. Såvitt kommit fram i målet har de emellertid inte upplysts om annat än att detta enbart hade vissa skatterättsliga effekter. D.B. redogjorde i vart fall inte närmare för eventuella andra skillnader mellan en "äkta" och en "oäkta" bostadsrätt. Han har sålunda inte upplyst dem före köpet att det var tveksamt om den nyttjanderätt som de avsåg att köpa omfattades av bostadsrättslagens regler, trots att detta borde ha varit känt för honom i egenskap av fastighetsmäklare. Tvärtom har han på fråga av R.F. i samband med kontraktsskrivningen oreserverat förklarat för makarna F. att det var en bostadsrätt som de avsåg att förvärva.

Genom att inte upplysa makarna F. om den tveksamhet som kunde föreligga beträffande den aktuella lägenhetens/nyttjanderättens rättsliga ställning finner hovrätten att D.B. har visat en betydande oaktsamhet och att han därigenom också har brutit mot god fastighetsmäklarsed. L.F:s påstående om att hon inte hade köpt lägenheten, om hon känt till att denna kanske inte var att betrakta som en bostadsrätt, får tagas för god. Enligt hovrättens mening får det därmed anses föreligga adekvat kausalitet mellan D.B:s oaktsamhet och den uppkomna skadan. Något medvållande från makarna F:s sida kan inte anses föreligga.

Hovrätten finner följaktligen att D.B. redan på den av L.F. i första hand åberopade grunden är skadeståndsskyldig gentemot henne. Om beloppet råder inte längre tvist. På grund av det anförda skall tingsrättens domslut stå fast.

Målnummer T 814/98