RH 2001:12
Kravet på särskilt upprättad handling vid överenskommelse om avstående från besittningsskydd har inte ansetts uppfyllt när överenskommelsen tagits in i ett förlikningsavtal som innehöll kompletterande hyresvillkor.
S.M. hade sedan början av 1990-talet ett hyreskontrakt med Uppsalahem, avseende en lägenhet i Uppsala. Uppsalahem sade upp avtalet i mars 1998 på grund av att hyresrätten var förverkad då S.M. hade betalat hyrorna för sent. S.M. bestred uppsägningen och tvisten hänsköts till hyresnämnden. Efter diskussion mellan parterna träffade de ett skriftligt förlikningsavtal i vilket bl.a. överenskoms om s.k. korttidskontrakt och om att S.M. avstod från besittningsskyddet till den förhyrda lägenheten.
Uppsalahem sade 1999 ånyo upp S.M. till avflyttning och åberopade förlikningsavtalet.
Uppsalahem yrkade vid tingsrätten att S.M. genast skulle avflytta från lägenheten vid äventyr av att hon annars skulle avhysas på egen bekostnad. Som grund för sin talan åberopade Uppsalahem bl.a. följande. S.M. sades upp i mars 1998 eftersom hon vid upprepade tillfällen hade misskött hyresbetalningarna. Under perioden mars 1997 till mars 1998 hade hon, förutom hyran för november 1997, betalat alla hyrorna för sent. En förlängningstvist inleddes vid hyresnämnden. Parterna träffade ett förlikningsavtal enligt vilket S.M. trots misskötsamheten fick bo kvar. Förlikningen innebar att hyresavtalet skulle förlängas med en månad i taget och med en månads uppsägningstid. Om hyresavtalet inte sades upp inom tre år skulle det gälla som vanligt med tre månaders uppsägningstid. Parterna kom också överens om att S.M. inte skulle ha rätt till förlängning av hyresavtalet om detta skulle upphöra på grund av uppsägning av Uppsalahem. - Under våren 1999 fick Uppsalahem veta att S.M:s son hade odlat hasch i lägenheten och att grannar hade framfört mindre klagomål om störningar från lägenheten. Uppsalahem fann vid besiktning att lägenheten var onormalt sliten. Uppsalahem sade därför upp avtalet. Därefter har Uppsalahem från grannar fått ytterligare klagomål på familjen M. Någon familjemedlem skulle ha slangat bensin i garaget och grannar hade hört buller på nätterna. Grunden för uppsägningen var dock endast att Uppsalahem enligt förlikningsavtalet hade rätt att säga upp avtalet och att S.M. därför inte hade rätt till förlängning av detta.
S.M. bestred yrkandet och anförde vid tingsrätten bl.a. följande. I början av år 1997 drabbades S.M. av en djup depression och var svårt deprimerad fram till april 1998. Under denna period kom hon på grund av sjukdomen efter med hyresbetalningarna. När Uppsalahem sade upp hyresavtalet kontaktade hon socialsekreteraren M.R.. S.M. bestred uppsägningen och ville bo kvar. M.R. skötte kontakterna med Uppsalahem och fick besked om att S.M. kunde bo kvar om hon undertecknade förlikningsavtalet. S.M. förstod inte, och fick inte veta, att hon därigenom skulle avstå från besittningsskyddet. M.R. ordnade med en tid för att S.M. och Uppsalahems representant E.D. skulle underteckna avtalet. När S.M. kom till mötet lade E.D. fram avtalet. S.M. frågade om hon gjorde något tokigt genom att underteckna det. E.D. talade om för henne att om hon bara betalade hyrorna skulle ingenting hända. Hon sade inte att avtalet innebar att S.M. avstod från besittningsskyddet.
Uppsala tingsrätt (2000-03-09, t.f. rådmannen Annika Folkesson) förpliktade S.M. att genast avflytta från lägenheten vid äventyr av att hon annars skulle avhysas på egen bekostnad och anförde i sina skäl bl.a. följande. Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänns av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.
S.M. överklagade tingsrättens dom och yrkade att Uppsalahems talan skulle ogillas.
Uppsalahem bestred ändring.
Svea hovrätt (2000-10-17, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén, f.d. hovrättsrådet Hans-Åke Wängberg, hovrättsrådet Omi Mohammar, referent) upphävde tingsrättens dom, och ogillade Uppsalahems talan samt anförde bl.a. följande. Överenskommelsen om avstående från besittningsskydd skall enligt den tvingande bestämmelsen i 12 kap. 45 § andra stycket jordabalken intas i en särskilt upprättad handling. Överenskommelser om avstående från besittningsskydd får inte vara muntliga och får inte tas in i hyreskontraktet. Kravet på särskilt upprättad handling är en skyddsregel för att förhindra att överenskommelser om avstående från besittningsskydd skall smygas på hyresgästen som en icke iögonfallande klausul i hyreskontraktet. I förevarande fall har klausulen inte tagits med i hyresavtalet som träffades 1991 men väl i det i målet aktuella förlikningsavtalet 1998. Förutom överenskommelsen om avstående från besittningsskydd innehåller förlikningsavtalet även hyresvillkor som kompletterar det ursprungliga hyresavtalet. Vid sådant förhållande har avtalet om avstående från besittningsskydd inte ingåtts i en särskilt upprättad handling och är därför ogiltigt. - Uppsalahems talan skall ogillas och S.M:s överklagande bifallas.