RH 2022:33

Domskäl

Tingsrätten (rådmannen Beatrice Blylod) anförde i dom den 26 oktober 2021 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Parterna är överens om att det hyresavtal som J.F. har gett in i målet har ingåtts mellan parterna den 25 februari 2010 och att M.K. tillträdde lägenheten den 1 mars 2010. Parterna är även överens om att de har ingått en överenskommelse om avstående från besittningsskydd och att överenskommelsen inte har godkänts av hyresnämnden.

Frågorna i målet är om parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd har ingåtts efter det att hyresförhållandet inleddes och i så fall om avståendet har varit oskäligt.

Rättsliga utgångspunkter

En hyresvärd och en hyresgäst kan träffa en överenskommelse om avstående från besittningsskydd, se 12 kap. 45 a § jordabalken. En sådan överenskommelse ska ske i en särskilt upprättad handling och huvudregeln är att överenskommelsen ska ha godkänts av hyresnämnden för att vara giltig.

Även utan hyresnämndens godkännande kan en överenskommelse om avstående från besittningsskydd vara giltig. Hyresnämndens godkännande krävs inte om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd har träffats under ett pågående hyresförhållande med en hyresgäst som har rätt till förlängning (besittningsskydd). En hyresgäst som har besittningsskydd kan alltså avtala bort sitt besittningsskydd med laglig verkan även utan hyresnämndens godkännande. En förutsättning för detta är dock att överenskommelsen har ingåtts efter det att hyresförhållandet har inletts.

Har M.K. avstått från besittningsskydd efter det att hyresförhållandet inletts?

Tingsrätten har kommit fram till att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har träffats efter att hyresförhållandet har inletts. Skälen för bedömningen redovisas nedan.

J.F. har påstått att M.K. har avstått från sitt besittningsskydd efter det att hyresförhållandet inletts och att överenskommelsen därför är giltig även utan hyresnämndens godkännande. Det är J.F. som har bevisbördan för påståendet.

Till stöd för påståendet om att överenskommelsen har ingåtts efter det att hyresförhållandet inletts har J.F. åberopat den skriftliga överenskommelsen. Det framgår av dokumentet att parterna är överens om att M.K. inte ska ha rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att avtalet ska upphöra samt att överenskommelsen gäller utan begränsning i tid. Beträffande överenskommelsens utformning noteras att nästintill samtliga uppgifter är förtryckta, så som personuppgifter, avtalsinnehåll samt år och månad för undertecknande. De uppgifter som har antecknats för hand är dag för undertecknandet och parternas namnteckningar. De förtryckta uppgifterna i avståendet har liknande typsnitt och utseende som de förtryckta uppgifterna i det åberopade hyreskontraktet. I hyreskontraktet är dock hela datumet för när avtalet undertecknades förtryckt och endast parternas namnteckningar är handskrivna.

Såväl den skriftliga överenskommelsens utformning som innehåll talar starkt för att den har ingåtts den dag som har angetts i överenskommelsen, dvs. den 7 april 2010. Att den skriftliga överenskommelsen har undertecknats vid denna tidpunkt stämmer också med J.F:s beskrivning av hur rutinerna var när han träffade hyresavtal och överenskommelser om avstående från besittningsskydd med sina hyresgäster. J.F. har berättat att både hyreskontraktet och överenskommelsen om avstående från besittningsskydd undertecknades på hans kontor men att det skedde vid två olika tillfällen. Vid det första tillfället undertecknade hyresgästen det förtryckta och av honom undertecknade hyresavtalet. När hyresgästen sedan hade flyttat in i lägenheten kom hyresgästen tillbaka till kontoret och undertecknade överenskommelsen om avstående från besittningsskydd, som också var förtryckt och redan undertecknat av honom. J.F. har vidare berättat att det kunde ta allt ifrån en vecka till en månad innan hyresgästen kom tillbaka och skrev på avståendet från besittningsskyddet. Han var själv aldrig närvarande när hyresgästen undertecknade hyresavtalet eller överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. Enligt J.F. var den anställde som träffade hyresgästen väl införstådd med att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd skulle undertecknas vid ett separat tillfälle för att vara giltig. Utifrån J.F:s uppgift om att han var ägare av flera hyresfastigheter och att han därför inte hade möjlighet att träffa hyresgästerna personligen framstår den rutin han har beskrivit som adekvat.

J.F. har också åberopat förhör med C.J. Hon var anställd hos honom mellan 2006 och 2009. Det som J.F. har berättat om rutinen för undertecknande av hyresavtalet och överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har bekräftats av C.J:s uppgifter. Trots att C.J. inte arbetade för J.F. vid den tidpunkt som M.K. undertecknade avtalen ger C.J:s uppgifter stöd för att rutinen var densamma när M.K. undertecknade avtalen med J.F. Det har inte kommit fram några uppgifter som tyder på att rutinerna kring undertecknande av hyresavtal och överenskommelser om avstående från besittningsskydd har ändrats efter det att C.J. avslutade sin anställning hos J.F. C.J:s uppgifter ger stöd åt att den skriftliga överenskommelsen speglar de verkliga förhållandena.

M.K. har invänt att hon har undertecknat både hyresavtalet och överens-kommelsen om avstående från besittningsskydd vid samma tillfälle, den 25 februari 2010. M.K. har i förhör berättat att det i annonsen hos bostadsförmedlingen stod att lägenheten förmedlades som ett korttidskontrakt och att hon förstod att det var ett rivningskontrakt. M.K. har vidare berättat att hon har varit på J.F:s kontor vid ett tillfälle och att hon vid det tillfället undertecknade två dokument där det ena var hyresavtalet och det andra var överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. M.K:s uppgifter saknar stöd i den övriga bevisningen.

Tingsrätten konstaterar att M.K. har bekräftat att det är hon som har undertecknat överenskommelsen om avstående från besittningsskydd. M.K. har vid förhandlingen inte hävdat att överenskommelsen skulle vara förfalskad även om hon har ifrågasatt att dateringen i överenskommelsen är korrekt angiven. M.K. har genom sin underskrift undertecknat ett avtal om avstående från besittningsskydd. Den som ingår ett avtal förutsätts vara väl införstådd med innehållet i avtalet. M.K. har berättat att hon visste om att hyresavtalet var ett så kallat rivningskontrakt. Det är således utrett att M.K. har förstått vad överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har inneburit för hennes möjligheter att bo kvar i lägenheten under en längre tid.

M.K. har angett att noteringen under hyresavtalets rubrik ”Särskilda bestämmelser” som hänvisar till en bilaga om överenskommelse om avstående från besittningsskydd visar att överenskommelsen har ingåtts samtidigt som hyresavtalet. Som har redovisats ovan ska en överenskommelse om avstående från besittningsskydd enligt lag upprättas i en separat handling och för att den ska kunna göras gällande i det här fallet ska den också ha träffats efter att hyresförhållandet har inletts. Tingsrätten anser att anteckningen i hyresavtalet inte ger något konkret stöd för att avståendet har tecknats vid samma tillfälle som hyresavtalet. Särskilt med tanke på när avståendet har daterats och då det inte finns något som tyder på att uppgifterna i avtalet är felaktiga.

Vid en sammantagen bedömning har J.F. visat att parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd har träffats efter det att hyresförhållandet har inletts.

Är parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd oskälig?

Tingsrätten har kommit fram till att överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet inte är oskälig. Skälen för det redovisas nedan.

En överenskommelse om avstående från besittningsskydd kan jämkas eller lämnas utan avseende om överenskommelsen är att betrakta som oskälig med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheter vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt (36 § avtalslagen).

M.K. har gjort gällande att överenskommelsen till sitt innehåll är oskälig eftersom den saknar tidsbegränsning och att det inte heller framgår i vilket eller vilka fall som besittningsskyddet inte ska vara gällande. M.K. har även uppgett att det är oskäligt om överenskommelsen skulle kunna göras gällande eftersom renoveringen av fastigheten har slutförts för flera år sedan och hon har bott i lägenheten i elva år.

J.F. har motsatt sig att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd är oskälig. Han har anfört att det vid bedömningen av avtalets skälighet ska beaktas att M.K. inte har använt sin långa kötid för att hitta en ny bostad och att hon har begärt kompensation för att flytta från lägenheten.

Utrymmet för att bortse från en överenskommelse om avstående från besittningsskydd är mycket begränsat (se RBD 24:85). M.K. har varit medveten om att hennes hyreskontrakt har varit ett rivningskontrakt och hon har varit införstådd i vad överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har inneburit för hennes möjligheter att bo kvar under en längre tid i lägenheten. De omständigheter som M.K. har anfört, även med hänsyn till den långa hyrestiden, medför inte att parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd är oskälig.

Sammanfattning

Sammantaget är det visat att M.K. har avstått från sitt besittningsskydd efter det att hyresförhållandet inleddes. Parternas överenskommelse om avstående från besittningsskydd är inte oskälig och kan göras gällande. J.F:s begäran om avhysning ska därför bifallas.

DOMSLUT

Tingsrätten biföll käromålet och förpliktade M.K. att ersätta J.F. för hans rättegångskostnad.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn, Ulrika Ihrfelt, referent, och Lina Forzelius) anförde i dom den 1 juni 2021 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Utgångspunkter för hovrättens prövning

Av hyresavtalet framgår att hyrestiden inleddes den 1 mars 2010. Enligt avtalet ska uppsägning ske skriftligen tidigast till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Det är ostridigt att J.F. sagt upp hyresavtalet till upphörande den 30 november 2020.

Parterna är överens om att de har ingått en överenskommelse om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning, ett s.k. avståendeavtal. Enligt avståendeavtalet ska M.K. inte ha rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att avtalet ska upphöra. Avståendeavtalet gäller utan begränsning i tiden.

Hovrätten ska först pröva om avståendeavtalet ingicks efter att hyresförhållandet hade inletts, vilket J.F. påstått men M.K. förnekat. Enligt henne träffades hyresavtal och avståendeavtal vid samma tillfälle. Om hovrättens prövning utmynnar i att avtalet ingicks vid den senare tidpunkt som J.F. har gjort gällande, ska hovrätten ta ställning till om avtalet är oskäligt med hänsyn till de omständigheter som M.K. åberopat och därför inte kan göras gällande nu.

Tidpunkten för avståendeavtalets ingående

Enligt 12 kap. 45 § första stycket 5 jordabalken gäller bl.a. bestämmelserna om en bostadshyresgästs rätt till förlängning (besittningsskydd) om inte annat följer av en sådan överenskommelse som avses i 45 a § i samma kapitel.

Som tingsrätten redogjort för är huvudregeln enligt 12 kap. 45 a § första stycket jordabalken att ett avståendeavtal gäller under förutsättning att det godkänts av hyresnämnden. I samma stycke återfinns också vissa undantag från huvudregeln. Av punkten 1 framgår att ett avståendeavtal gäller även utan godkännande, om överenskommelsen träffats efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Oavsett hyresnämndens godkännande gäller att ett avståendeavtal ska ha formen av en särskilt upprättad handling.

I fråga om tidpunkten för avståendeavtalets ingående ansluter sig hovrätten till tingsrättens överväganden med följande tillägg.

Vid underskrifterna i avståendeavtalet är datumangivelser för år och månad förtryckta medan dagen har skrivits för hand. Avståendeavtalet har enligt dateringen ingåtts ungefär sex veckor efter att hyresförhållandet inleddes. Den rutin som J.F. och C.J. beskrivit i förhör ger stöd för att det var brukligt att avtalen ingicks vid olika tillfällen. Hovrätten konstaterar att den person som träffat M.K. vid avtalsskrivningen inte har hörts i målet. Detta till trots ger dateringen av avståendeavtalet, tillsammans med de allmänna uppgifterna om rutinen, ett starkt stöd för att detta ingåtts efter att hyresförhållandet inleddes.

M.K. har mot detta på ett tydligt och förhållandevis detaljerat sätt berättat att hon skrev under hyresavtalet och avståendeavtalet vid ett och samma tillfälle. Hänvisningen i hyresavtalet till bilagan Överenskommelse om avstående från besittningsskydd – Bostad är väl förenlig med M.K:s uppgifter. M.K. har dock inte fått frågor kring, och har därmed inte lämnat någon rimlig förklaring till, varför hon vid samma tillfälle skulle ha skrivit under två avtal med olika dateringar. Som hovrätten framhållit ovan har datumangivelserna för år och månad varit förtryckta i avståendeavtalet. Vid sådana förhållanden kan M.K:s uppgifter inte i någon avgörande mån förringa det starka bevisvärde som dateringen av avståendeavtalet har.

Sammantaget finner hovrätten att J.F. har visat att avståendeavtalet har ingåtts efter att hyresförhållandet hade inletts. Hovrätten konstaterar i detta sammanhang att hyresrätten vid den tidpunkten var förenad med rätt till förlängning.

Frågan om avståendeavtalet är oskäligt

Ramen för prövningen

J.F. har till grund för sin talan anfört att M.K. till följd av avståendeavtalet saknar besittningsskydd.

M.K. har anfört att avståendeavtalet är oskäligt på den grunden att det saknar tidsbegränsning, att renoveringarna i fastigheten har slutförts för flera år sedan, att det inte av överenskommelsen framgår i vilka fall besittningsskyddet inte ska vara gällande och att hon har bott i lägenheten i elva år. Frågan om dessa omständigheter gör avtalet oskäligt ska prövas i ljuset av en samlad bedömning av omständigheterna i målet (se NJA 1988 s. 230).

Rättsliga förutsättningar för att lämna avtalet utan avseende

Enligt 36 § första stycket lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) får avtalsvillkor jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalet tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det inte skäligen kan krävas att detta i övrigt ska gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.

Av bestämmelsens andra stycke framgår att särskild hänsyn ska tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller annars intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet. Enligt hovrättens mening får en hyresgäst i allmänhet anses inta en sådan ställning i förhållande till en hyresvärd.

Hyreslagstiftningen är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgästens intressen. En central del av lagstiftningen är hyresgästens besittningsskydd.

Bestämmelserna om avståendeavtal är ett utflöde av den allmänna avtalsfriheten där syftet är att stimulera uthyrning som annars kanske inte skulle komma till stånd bl.a. för att hyresvärden behöver ta lägenheten i anspråk vid en framtida tidpunkt. För att förhindra missbruk av avtalsfriheten måste överenskommelsen om avstående tecknas i en särskilt upprättad handling och enligt huvudregeln godkännas av hyresnämnden. (Se Holmqvist & Thomsson, Hyreslagen, kommentaren till 12 kap. 45 a §, JUNO Version 12 B). Formkravet för särskilt upprättad handling har upprätthållits relativt strikt i praxis (se RH 2001:12).

Inför en lagändring av 12 kap. 45 a § jordabalken var ett av utredningens förslag att införa ett undantag från hyresnämndens godkännande om avståendeavtalet avser uthyrning av hyreslägenhet inför rivning/ombyggnad (prop. 2005/06:13 s. 10 f.). Regeringen var dock inte beredd att föreslå någon förändring vad gäller avstående från besittningsskydd för dessa situationer. Av förarbetsuttalandena framgår att lagstiftaren utgått från en huvudregel om att hyresnämndens godkännande krävs om skälet för avstående är rivning eller ombyggnad. Enligt lagtexten kan dock en överenskommelse vara giltig även utan hyresnämndens godkännande, förutsatt att den träffas efter att hyresförhållandet inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning.

Bostadsdomstolen har i ett avgörande uttalat att ett avståendeavtal kan, åtminstone om det har ingåtts samtidigt med hyresavtalet, jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen (RBD 3:85). I ett annat rättsfall har Bostadsdomstolen uttalat att allmänt sett är utrymmet mycket begränsat för att med tillämpning av 36 § avtalslagen bortse från ett avståendeavtal (RBD 24:85). I det sistnämnda rättsfallet hänvisade Bostadsdomstolen till kraven om särskild upprättad handling och hyresnämndens godkännande samt att avståendeavtal är föga komplicerade och att konsekvenserna är lätta att överblicka. I båda rättsfallen var det fråga om avståendeavtal som godkänts av hyresnämnden.

Hovrätten kan inte se något generellt hinder mot att tillämpa 36 § avtalslagen avseende ett sådant avståendeavtal som har ingåtts under pågående hyresförhållande och som därmed inte behövt godkännas av hyresnämnden. Hovrätten anser dock, i linje med vad Bostadsdomstolen tidigare uttalat, att formkraven och det okomplicerade avtalsinnehållet i ett avståendeavtal i viss mån kan begränsa utrymmet för att tillämpa 36 § avtalslagen på ett sådant avtal som ingåtts under pågående hyresförhållande. Enligt hovrättens mening måste emellertid bestämmelsen under alla förhållanden kunna tillämpas när i ett enskilt fall omständigheterna närmast är att bedöma som ett missbruk av avtalsfriheten (jfr prop. 1968:91 Bihang A s. 89 f. där förutsättningarna för hyresnämndens godkännande av avståendeavtal diskuteras och Svea hovrätts beslut den 13 december 2021 i mål nr ÖH 10092-21 som avsåg frågan om ett avståendeavtal skulle godkännas).

Denna utgångpunkt avser bedömningen av avtalets innehåll och omständigheterna vid dess tillkomst. När det gäller oskälighet på grund av senare inträffade förhållanden, finns det däremot knappast skäl att vara mer restriktiv i tillämpningen av 36 § avtalslagen beträffande avståendeavtal än vad som gäller i fråga om avtal i allmänhet.

Hovrätten övergår nu till en bedömning av om de omständigheter som M.K. har anfört föranleder att avståendeavtalet på grund av oskälighet ska lämnas utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen, varvid den samlade avtalsbilden alltså ska beaktas. Det förhållandet att avtalet träffats mellan en professionell hyresvärd och en bostadshyresgäst, som får anses ha intagit en underlägsen ställning i avtalsförhållandet, utgör en väsentlig bakgrund för denna prövning.

Avtalets innehåll

Hovrätten kan konstatera att för ett godkännande av hyresnämnden krävs som regel att avståendet är tidsbegränsat. Enligt fast praxis bör ett avstående under en längre tid än fyra år godkännas endast under särskilda omständigheter och då överstiga denna tid med inte mer än några få år (se Svea hovrätts beslut den 31 oktober 2019 i mål nr ÖH 9635-19). Ett avtal med det innehåll som nu är aktuellt skulle alltså inte ha blivit godkänt av hyresnämnden, vilket ska vägas in i den samlade bedömningen. Att det aktuella avståendeavtalet gäller utan tidsbegränsning kan dock inte i sig anses tillräckligt för att lämna det utan avseende.

Avståendet är inte kopplat till att någon viss situation inträffar. Parterna är däremot överens om att hyresrätten avsett ett s.k. rivningskontrakt. Av förhören har framgått att det varit klart för båda parter att en framtida ombyggnation var skälet för avståendeavtalet. Under sådana förhållanden kan avsaknaden av angiven grund för avståendet i den skriftliga överenskommelsen inte tillmätas självständig betydelse vid oskälighetsbedömningen. Däremot får denna förutsättning för avtalet beaktas vid bedömningen av senare inträffade förhållanden.

Omständigheterna vid avtalets tillkomst

Av M.K:s förhör har framgått att hon varit medveten om att hennes avstående från besittningsskydd var en förutsättning för att hon skulle få hyresrätten. En hyresgäst får typiskt sett anses ha en relativt stark förhandlingsposition när ett avståendeavtal ingås efter att hyresförhållandet inletts, eftersom hyresgästen då har ett besittningsskydd som denne inte har anledning att avstå från utan motprestation. Av vad som framgått i målet har dock M.K. inte haft någon möjlighet till förhandling vid avståendeavtalets ingående. Även om avtalet om avstående formellt sett har ingåtts efter att hyresförhållandet hade inletts, har det framstått som en förutsättning för att M.K. överhuvudtaget skulle få bli hyresgäst. Bedömningen av om avtalet är oskäligt till följd av senare inträffade förhållanden ska göras i ljuset av detta.

Senare inträffade förhållanden

Som framgått i det föregående var det parternas gemensamma uppfattning att avståendeavtalet föranleddes av en planerad ombyggnation. Det är ostridigt i målet att denna ombyggnation genomfördes för flera år sedan. Det har inte påståtts att någon ytterligare ombyggnation är planerad av den aktuella fastigheten. Av utredningen i målet framgår att M.K. fick flytta tillbaka till lägenheten efter att ombyggnationen slutfördes, att uppsägningen skedde mer än tio år efter att hyresförhållandet inleddes och att M.K. numera har bott i lägenheten i mer än tolv år. Hon har i sitt förhör berättat att hon ser lägenheten som sitt hem och att hon trivs där.

Enligt hovrättens mening innebär dessa förhållanden att det framstår som oskäligt att fortfarande anse M.K. bunden av sitt avstående från besittningsskyddet, såvida inte de omständigheter som hyresvärden anfört föranleder en annan bedömning.

J.F. har i målet inte åberopat något egentligt skäl för själva uppsägningen, men han har pekat på ett par förhållanden som enligt hans mening reducerar M.K:s skyddsbehov.

Det konkreta skyddsbehovet för en enskild hyresgäst bör enligt hovrätten visserligen kunna vägas in i bedömningen enligt 36 § avtalslagen. Vad J.F. har anfört om M.K:s långa kötid hos bostadsförmedlingen och om att hon begärt ekonomisk kompensation för att flytta kan emellertid inte resultera i att det blir skäligt att göra avståendeavtalet gällande. Det som han anfört om en tidigare hyresgästs agerande saknar helt betydelse i målet.

Samlad bedömning

Hovrätten finner vid en samlad bedömning, till skillnad från tingsrätten, att skäl föreligger för att lämna avståendeavtalet utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen. J.F:s grund för sitt avhysningsyrkande är en uppsägning som i sin tur förutsätter ett giltigt avståendeavtal. J.F:s talan kan därför inte vinna bifall, varför tingsrättens dom ska ändras så att käromålet ogillas.

DOMSLUT

Hovrätten ändrade tingsrättens dom i huvudsaken på så sätt att käromålet om avhysning ogillades. Hovrätten befriade också M.K. från skyldigheten att ersätta J.F:s rättegångskostnad i tingsrätten samt förpliktade i stället J.F. att ersätta M.K:s rättegångskostnad i tingsrätten och i hovrätten.