RH 2002:9

Bolaget C försattes i konkurs 1991. I konkursboet ingick bl.a. en andel i bostadsrättsföreningen E. Till andelen hörde bostadsrätten till en trerumslägenhet i en av bostadsrättsföreningen ägd fastighet i Stockholm. P hade bebott lägenheten sedan 1969, med undantag av en tid på 1970-talet då fastigheten renoverades. P hade haft C som hyresvärd sedan 1975 då bolaget köpte fastigheten som vid den tiden var en hyresfastighet. Efter renovering av fastigheten under åren 1977-1978 ombildades denna till en bostadsrättsförening med dåvarande hyresgäster som bostadsrättshavare. Bostadsrätten till den av P förhyrda hyreslägenheten tillföll C i egenskap av förutvarande fastighetsägare. Genom avtal den 28 september 1978 hyrde bolaget ånyo ut lägenheten till P. Konkursboet hade vid försök till försäljning av bostadsrätten ej lyckats få högre bud än 170 000 kr, vilket avgetts av P. Vid en förlängningstvist i hyresnämnden år 1995 hade P förklarats ha rätt till förlängning av hyresavtalet.

C:s konkursbo väckte talan mot P och yrkade att tingsrätten skulle fastställa att den P tillkommande hyresrätten till lägenheten nr XX i bostadsrättsföreningen E inte var gällande mot konkursboet. Som grund för talan anförde konkursboet att bostadsrätt är lös egendom. De rättigheter till lös egendom som är av sakrättslig natur, det vill säga gällande mot upplåtarens borgenärer, är begränsade till äganderätt, panträtt och retentionsrätt. Däremot gäller nyttjanderätt till lös egendom - till skillnad från nyttjanderätt till fast egendom - ej mot upplåtarens konkursbo.

P bestred yrkandet. Till grund för bestridandet anfördes att hyresrätten till bostadslägenhet är gällande mot hyresvärdens borgenärer oavsett om det rör sig om fast egendom eller som i detta fall lös egendom i form av bostadsrätt.

Parterna anförde i målet bl.a. följande.

C:s konkursbo: Bolaget C köpte fastigheten år 1974 och totalrenoverade den år 1978. I samband med renoveringen utvidgades P:s lägenhet från två rum och kök till tre rum och kök. När P flyttade tillbaka till lägenheten efter renoveringen tecknades ett helt nytt hyreskontrakt med andra villkor än det tidigare gällande. Vid detta avtals ingående var bolaget C ägare av den nybildade bostadsrätten. I det tidigare kontraktet med P var bolaget ägare av hela fastigheten. Lägenheten är idag värderad till omkring 2 miljoner kr men nästan osäljbar på grund av den hyresrätt som belastar den. För att konkursboet skall kunna tillgodogöra sig detta värde måste därför bostadsrätten säljas utan förbehåll om hyresrättens bestånd. Viss utdelning till oprioriterade fordringsägare kan påräknas.

P: När han flyttade tillbaka till lägenheten efter totalrenoveringen uppfattade han det inte som att ett nytt kontrakt tecknades, eftersom det rörde sig om samma lägenhet, om än med ytterligare ett rum. Han bor idag i lägenheten tillsammans med sin 21-åriga dotter. Han hade inte varit ovillig att flytta under förutsättning att han hade erbjudits en likvärdig ersättningslägenhet, vilket han inte har. Det vitsordas att lägenheten har ett marknadsvärde på ungefär 1,6-2 miljoner kr.

Stockholms tingsrätt (2000-03-20, rådmännen Lars Quist och Erik Essén samt tingsfiskalen Jonas Nordström) ogillade käromålet och anförde i sina domskäl bl.a. följande.

Ingen av parterna har åberopat någon bevisning. De faktiska omständigheterna i målet är ostridiga. Vad tingsrätten har att ta ställning till är frågan om det mellan P och C ingångna hyreskontraktet är gällande gentemot bolagets konkursbo.

En nyttjanderättshavare till fast egendom anses uppnå skydd mot upplåtarens konkursbo redan i och med avtalet. Avtalet upphör således inte utan vidare att gälla på grund av konkursen (se bl.a. Möller, Konkurs och kontrakt, s. 407). Av betydelse för detta hävdvunna rättsläge är även följande bestämmelse. Enligt 7 kap. 11 § första stycket jordabalken är en fastighetsägare - för det fall hyresrätten inte är inskriven - skyldig att göra förbehåll om denna vid en försäljning. Har hyresrätten varken inskrivits eller förbehållits är den ändå gällande gentemot ny ägare om avtalet är skriftligt och tillträde skett före överlåtelsen.

Av 7 kap. 2 § samma balk följer att bestämmelserna i 7 kap. i tillämpliga delar även gäller hyresrätt i hus, som ej hör till fastighet. P innehar hyresrätten till en bostadslägenhet. Bestämmelsen i 7 kap. 2 § jordabalken att med nyttjanderätt till fast egendom likställa hyresrätt till hus, som ej hör till fastighet, vad gäller skydd mot upplåtarens borgenärer, motiveras bl.a. av att sådan egendom står den fasta egendomen nära (se Westerlind, Kommentar till Jordabalken - 7 kap., s. 187). Enligt tingsrättens bedömning står bostadslägenhet i yttre hänseende lika nära fast egendom som hus, som ej hör till fastighet. Därför bör i detta fall reglerna i 7 kap.jordabalken tillämpas. P:s hyresrätt är därmed gällande mot bolagets konkursbo. Konkursboets talan skall därför lämnas utan bifall.

C:s konkursbo överklagade och yrkade att käromålet skulle bifallas.

P bestred ändring.

Efter tingsrättens dom meddelade Svea hovrätt, avd. 16, beslut med den innebörden att P hade rätt till förlängning enligt 12 kap. 46 § jordabalken av det i målet aktuella hyresavtalet.

Svea hovrätt (2001-11-23, hovrättsråden Kristina Boutz, Mikael Mellqvist och Ulrika Beergrehn samt tf. hovrättsassessorn Daniel Gustavsson, referent) fastställde tingsrättens domslut och uttalade i domskälen följande.

Bostadsrätt är att betrakta som lös egendom och följer i princip de regler som gäller för sådan egendom (se Håkan Julius och Ingrid Uggla Bostadsrättslagen, ombildningslagen, omregistreringslagen - En kommentar, 2 uppl., s. 32.) I hyresrättsligt avseende gäller, i de fall hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal till en bostadsrättslägenhet, att hyresgästen under vissa förutsättningar har rätt att få hyresavtalet förlängt enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § första stycket 6 a eller 10 jordabalken. Den som hyr en bostadsrättslägenhet anses ha ett svagare besittningsskydd än hyresgäster i allmänhet (a.a. s. 181).

Det kan konstateras att avgörandet i ovan nämnda förlängningstvist gällde frågan i vad mån förutsättningar för förlängning av hyresavtalet förelåg enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. Av C:s konkursbos talan i förevarande mål följer att hovrätten har att pröva om hyresavtalet saknar verkan mot C:s konkursbo på den grunden att nyttjanderätt till lös egendom inte åtnjuter sakrättsligt skydd mot upplåtarens konkursbo. Prövningen av en sådan fråga, som inte kan inordnas under begreppet förlängningstvist enligt 12 kap. 49 § första stycket jordabalken, ligger enligt hovrätten utanför hyresnämndens behörighet. Vid detta förhållande kan den fråga som skall bedömas i detta mål inte anses rättskraftigt avgjord i och med hovrättens beslut i förlängningstvisten (se 22 § första stycket lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder samt Fitger, Rättegångsbalken, s. 17:58 a). Det föreligger således inget hinder mot att hovrätten prövar C:s konkursbos talan.

Huruvida den som innehar lös egendom med nyttjanderätt åtnjuter skydd mot den som förvärvar objektet för nyttjanderätten är inte generellt reglerat i svensk rätt. Som en allmän rättsgrundsats brukar emellertid hävdas att "köp bryter legostämma", varmed avses att en nyttjanderättshavare inte har något sakrättsligt skydd mot en förvärvare av egendomen eller mot överlåtarens borgenärer. Beträffande nyttjanderätt till fast egendom finns däremot en reglering i 7 kap.jordabalken som innebär att en nyttjanderättshavare under vissa förutsättningar har ett sakrättsligt skydd mot överlåtarens borgenärer. Detsamma gäller enligt 7 kap. 2 § jordabalken den som har nyttjanderätt till byggnad å ofri grund.

I den juridiska doktrinen (se t.ex. Gösta Walin, Separationsrätt, s. 46 f. och Torgny Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, s. 431 f. med hänvisningar) har det hållits öppet om principen köp bryter legostämma skall anses uttrycka gällande rätts ståndpunkt. Mot bakgrund av dessa uttalanden och då den aktuella principen inte har något entydigt stöd i praxis finns det enligt hovrätten skäl att ifrågasätta om principen att köp bryter legostämma skall tillämpas undantagslöst. Enligt hovrättens uppfattning bör principen snarare ses som en utgångspunkt från vilken avsteg bör kunna ske i det enskilda fallet när skäl föreligger.

Som tingsrätten påpekar i anslutning till jämförelsen med vad som gäller för nyttjanderätt till byggnad å ofri grund står bostadsrättslägenhet i yttre hänseende lika nära fast egendom som hus, som ej hör till fastighet. På samma sätt föreligger betydande likheter mellan nyttjanderätt till en bostadsrätt och nyttjanderätt till en hyreslägenhet. Objektet för nyttjanderätten utgör i båda fallen normalt nyttjanderättshavarens bostad.

De sociala skyddsaspekter som anses bära upp hyresregleringen, främst 12 kap.jordabalken, gör sig gällande med betydande styrka även vid bedömningen av vilken sakrättslig ställning som skall tillmätas en hyresrätt till en bostadsrättslägenhet. Det föreligger således starka skäl för att en sådan nyttjanderätt skall anses sakrättsligt skyddad. Det framstår likväl som önskvärt att ett eventuellt införande av en generell regel om sakrättsligt skydd för hyresrätt till bostadsrättslägenhet föregås av en allsidig bedömning av konsekvenserna av en sådan reglering. Frågan behandlas enligt hovrätten bäst som ett lagstiftningsärende.

Det är ostridigt i målet att P, med undantag för en kortare period under 1970-talet, har bott i lägenheten sedan 1969 och att han haft C med dåvarande firma BC eller C:s konkursbo som hyresvärd sedan 1975 då fastigheten förvärvades av C. Det nuvarande hyresförhållandet sträcker sig tillbaka till tiden innan lägenheten uppläts med bostadsrätt till C. Parternas relation får mot denna bakgrund anses ha så stora likheter med ett traditionellt hyresförhållande att P:s hyresrätt i sakrättsligt hänseende bör bedömas på ett sätt som motsvarar reglerna i 7 kap.jordabalken. Det föreligger då förutsättningar för att låta P:s hyresrätt bestå mot en ny ägare av lägenheten. Hyresrätten skall därför anses gällande mot C:s konkursbo.

Tingsrättens domslut skall således fastställas.

Målnummer T 2777-00