RH 2004:37
Hyresnämndsmål. Fråga bl.a. i målet när endast mannen undertecknat ett bostadshyresavtal om hustrun ändock kan anses som medhyresgäst och således få hyresavtalet förlängt för egen del, trots att hon inte har sin bostad i lägenheten. Frågan har besvarats nekande.
H.A. hyrde en lägenhet om tre rum och kök på Strindbergsgatan i Stockholm. Sedan H.A. avlidit i oktober 2000 sade hyresvärden upp hyresavtalet till upphörande och hänsköt tvisten till hyresnämnden. Dödsboet efter H.A. ansökte å sin sida hos nämnden om tillstånd enligt 12 kap. 34 § jordabalken att överlåta hyresrätten till H.A:s maka E.A. Sedan dödsboet i hovrätten i samband med dess överklagande av nämndens beslut ändrat sitt överlåtelseyrkande till att avse H.A:s och E.A:s gemensamma son F.A., undanröjde hovrätten nämndens beslut och visade målet åter till nämnden för förnyad behandling.
Hyresnämnden i Stockholm (2003-02-18, hyresrådet Anne Bratt samt ledamöterna Yvonne Hendele och Erik Koskimies) lämnade dödsboets ansökan om överlåtelse av hyresrätten utan bifall samt biföll hyresvärdens upphörsyrkande.
I beslutsskälen anförde hyresnämnden bl.a. följande. En grundläggande förutsättning för att tillstånd till överlåtelse skall kunna ges i detta ärende är att det förelegat ett varaktigt sammanboende mellan F.A. och H.A. Eftersom hyresvärden bestritt att så varit fallet ankommer det på dödsboet att styrka sitt påstående i detta avseende. - - - Av de uppgifter som F.A. lämnat vid sitt förhör har framkommit bl.a. att han ensam flyttade till den av fadern förhyrda lägenheten på Strindbergsgatan år 1990 och att han därefter endast delat lägenheten med sina föräldrar under vissa perioder på somrarna och i januari när de varit hemma i Sverige. Det är vidare ostridigt i ärendet att F.A. i samband med att hans föräldrar definitivt skulle återvända till Sverige skaffade sig en egen lägenhet på Hantverkargatan dit han också flyttade samt att han återflyttade till Strindbergsgatan först sedan föräldrarna flyttat till Örserum. Av uppgifterna framgår enligt hyresnämndens uppfattning att H.A. inte haft gemensamt hushåll med F.A. sedan denne flyttade till Strindbergsgatan eller att far och son på annat sätt samfällt brukat lägenheten. Vid denna bedömning är inte kravet på sammanboende enligt 34 § uppfyllt och det saknas därför möjlighet att lämna tillstånd till överlåtelse av hyresrätten. På grund härav och då hyresvärden åberopat ett sakligt avflyttningsskäl skall hyresvärdens upphörsyrkande bifallas och dödsboets begäran om att få överlåta hyresrätten avslås.
Dödsboet överklagade beslutet och yrkade ogillande av hyresvärdens talan vid hyresnämnden samt bifall till sin ansökan om tillstånd att överlåta hyresrätten. I andra hand yrkade dödsboet förlängning av hyresavtalet för dödsboets eget behov genom att E.A. nyttjade prövningslägenheten för komplementboende och sammanboende med F.A., allt under sådana förhållanden att förutsättningar fanns för bifall till dödsboets ansökan om att få överlåta hyresrätten på F.A. Dödsboet gjorde bl.a. gällande att det varit en ren tillfällighet att hyresavtalet endast undertecknats av H.A.; avtalet kunde likaväl ha undertecknats av E.A. ensam eller av båda makarna gemensamt.
Hyresvärden bestred ändring.
Svea hovrätt (2004-02-23, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson samt hovrättsråden Per Eklund, referent, och Karin Kussak) lämnade överklagandet utan bifall med följande beslutsskäl.
Det förhållandet att hyresgästen avlidit är enligt fast praxis ett sakligt skäl för uppsägning av hyresavtalet. Hyresvärdens intresse att få disponera lägenheten skall då vägas mot dödsboets intresse att få behålla lägenheten som bostad åt någon som hyresrättsligt har rätt att behålla lägenheten eller till vilken boet har rätt att överlåta lägenheten.
Dödsboet har gjort gällande att det varit en ren tillfällighet att H.A. ensam undertecknat hyresavtalet och att detta likaväl hade kunnat undertecknas av endast E.A. eller av makarna gemensamt och synes därmed vilja göra gällande att även E.A. är att anse som hyresgäst.
Hovrätten anmärker till en början att det vid en prövning enligt 12 kap. 47 § jordabalken är av avgörande betydelse om två makar hyr en bostadslägenhet gemensamt eller om endast en av dem har undertecknat hyresavtalet. I 47 § regleras den situationen att ett hyresavtal upphör till följd av omständighet som hänför sig till en av två samboende och den andre vill överta hyresrätten. Av paragrafens första stycke framgår att makar eller sambor som är samhyresgäster har ett starkare skydd än när endast en av dem är hyresgäst och en tillämpning av paragrafens andra stycke blir aktuell. Rätten för en av flera som hyr en bostadslägenhet gemensamt att få hyresavtalet förlängt för egen del enligt första stycket förutsätter inte att den som vill överta hyresrätten har sin bostad i lägenheten medan det krävs för att make eller sambo som inte är medhyresgäst skall kunna få förlängning av hyresavtalet enligt andra stycket att denne har sin bostad i lägenheten.
Med hänsyn till de olika rättsverkningar som enligt lagstiftaren skall bero av om det är ett hyresförhållande med samhyresgäster, dvs. de sammanboende har gemensamt ingått ett hyresavtal, eller inte, dvs. endast en av dem har undertecknat hyresavtalet, kan det inte komma i fråga, om inte alldeles speciella omständigheter visas föreligga för det, att betrakta den make eller sambo som inte undertecknat ett hyresavtal som medhyresgäst i den mening som framgår av 47 § första stycket. Då några sådana omständigheter inte visats föreligga i detta fall, lämnar hovrätten dödsboets synpunkter i denna fråga utan avseende.
Såsom dödsboet bestämde sin talan vid hyresnämnden prövades där enbart om E.A:s numera avlidne make H.A. sammanbodde med F.A. på de villkor som krävs för att det skall vara fråga om ett sådant sammanboende som avses i 12 kap. 34 § andra stycket jordabalken. Här har dödsboet i stället gjort gällande att det har förelagt och föreligger ett sådant sammanboende mellan F.A. och E.A. i samband med hennes användning av prövningslägenheten som en komplementbostad.
En laglig förutsättning för att en hyresgästs dödsbo skall kunna medges tillstånd till överlåtelse är att ett varaktigt samboende förelegat mellan just den avlidne hyresgästen och den person till vilken överlåtelse skall ske (se Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 2:88). Hovrätten har följaktligen i likhet med hyresnämnden att pröva om det varit fråga om ett varaktigt samboende i de avseenden som krävs mellan H.A. och F.A.. I den delen instämmer hovrätten i hyresnämndens bedömning. Enligt hovrättens mening har F.A. sedan år 1990 med undantag för ett kortare uppehåll dessutom haft ett självständigt boende i prövningslägenheten. Lägenheten kan på grund av detta inte hyresrättsligt samtidigt anses ha utgjort en komplementbostad för H.A. (se bl.a. Svea hovrätts beslut SÖH 45/2001). Vid denna bedömning kan lägenheten givetvis inte heller anses utgöra en sådan bostad för E.A.
Med hänvisning till det anförda konstaterar hovrätten att de avgörande förutsättningarna för bifall till dödsboets ansökan inte är uppfyllda; H.A. och F.A. har inte haft det samboende som krävs och prövningslägenheten har inte kunnat utgöra komplementbostad för vare sig H.A. eller E.A.. Vid denna bedömning saknas förutsättningar för dödsboet att överlåta hyresrätten eller att få hyresavtalet förlängt för egen del. På de skäl hyresnämnden anfört bör då hyresavtalet upphöra. Överklagandet skall alltså lämnas utan bifall.