RH 2004:7
Hyresnämndsmål. I mål om förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken (förverkande) har hyresvärden anmodat hyresgästen att vidta rättelse samt sagt upp hyresavtalet i en och samma handling. Uppsägningen har inte ansetts ha föregåtts av en korrekt rättelseanmaning, varför hyresavtalet inte kunde upphöra enligt den åberopade upphörsgrunden.
M.R. hyrde en bostadslägenhet i Haninge av Bostads Aktiebolaget Jordbroberget, sedermera HSB Stockholm ek. för. (hyresvärden). M.R:s hyresavtal sades upp till upphörande den 31 mars 2003. Grunden för uppsägningen angavs i första hand vara att hyresrätten förverkats genom att M.R. utsatt och fortsatt utsätta sina grannar för allvarliga störningar och att hon, trots två tillsägelser samt två rättelseanmaningar, inte vidtagit någon rättelse. I andra hand gjorde hyresvärden gällande att M.R. i vart fall i så hög grad åsidosatt sina förpliktelser i hyresförhållandet att det inte var skäligt att detta skulle förlängas.
Hyresnämnden i Stockholm (2003-06-19, hyresrådet Olle Andretzky samt ledamöterna Bengt Malmegård och Erwing Häring) biföll hyresvärdens ansökan om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla.
I sina beslutsskäl anförde hyresnämnden.
Genom den utredning som hyresvärden åberopat i ärendet är klarlagt att M.R. och hennes man under lång tid har grovt stört kringboende hyresgäster. Störningarna är de som hyresvärden angivit i ärendet och de har fortsatt trots rättelseanmaningar. På grund härav är hyresrätten förverkad.
M.R. överklagade hyresnämndens beslut. Hyresvärden bestred ändring.
Svea hovrätt (2003-10-16, hovrättslagmannen Ulla Erlandsson samt hovrättsråden Per Eklund, referent, och Måns Edling) lämnade överklagandet utan bifall med följande skäl.
Hovrätten prövar först om hyresavtalet skall upphöra enligt 12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken.
M.R:s hyresavtal har sagts upp två gånger, den 4 september 2002 och den 27 februari 2003. Uppsägningsskrivelserna har nästan identiskt innehåll. Den inledande texten avser själva uppsägningen. Därefter lämnas information om att uppsägningen gäller avflyttning samt anges skälet till att hyresvärden vill att hyresförhållandet skall upphöra. Slutligen anges i detta avsnitt av skrivelserna bl.a. att hyresvärden har för avsikt att fullfölja uppsägningen genom att hänskjuta ärendet till hyresnämnden. Nästa avsnitt i skrivelserna har som rubrik ”Tillsägelse att vidtaga rättelse p g a störning” och innehåller, efter en redogörelse för vissa lagbestämmelser, en uppmaning från hyresvärdens ombud ”Till följd av detta tillsäger jag Er härmed att utan dröjsmål vidtaga rättelse”.
En förutsättning för att hyresrätten skall vara förverkad på grund av störningar i boendet (12 kap. 42 § första stycket 6 och 46 § första stycket 1jordabalken) är att det styrkts att störningarna fortsatt efter det att hyresgästen anmanats att vidta rättelse men innan uppsägning skett.
De i målet aktuella uppsägningsskrivelserna innehåller både en uppsägning av hyresavtalet och en anmaning att vidta rättelse. Genom att uppsägningen och rättelseanmaningen görs samtidigt betas hyresgästen möjligheten att kunna rätta sig för att undgå att hans eller hennes hyresavtal sägs upp. En sådan följd framstår enligt hovrättens mening som klart oförenlig med det ändamål som rättelseanmaningen är avsedd att tillgodose. Härtill kommer att skrivelserna är utformade på ett sätt som lätt kan missförstås av hyresgästen; det kan knappast framstå som meningsfullt att försöka bättra sig när hyresavtalet ändå sagts upp. Att hyresvärden avstod från att fullfölja den första uppsägningen måste dessutom ha gett M.R. befogad anledning tro att hyresvärden inte menat allvar med den. Mot denna bakgrund kan den första rättelseanmaningen inte tillerkännas rättslig verkan. Hovrätten finner därför att den andra uppsägningen inte kan anses ha föregåtts av en korrekt rättelseanmaning.
Med hänvisning till det anförda kan hyresavtalet inte upphöra på den grunden att hyresrätten förverkats.
Hovrätten prövar härefter om hyresavtalet skall upphöra enligt den andra av hyresvärden åberopade upphörsgrunden, 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.
Hovrätten finner, lika med hyresnämnden, att det av utredningen i målet framgår att M.R. utsatt sina grannar för störningar i en omfattning som inte skall behöva tålas och att störningarna fortgått även efter uppsägningen.
Med hänvisning härtill finner hovrätten att M.R. åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Vad M.R. anfört om sina ansträngningar att komma tillrätta med sina missbruksproblem och om L.R:s avflyttning från lägenheten ändrar inte denna bedömning. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.