RH 2004:9

Stockholms kommun genom Enskede-Årsta stadsdelsnämnd (kommunen) hyrde sedan år 1998 en lägenhet om två rum och kök i Enskede av numera Bostadsrättsföreningen Träsliperiet 2 och 3 (föreningen). I en handling daterad den 29 januari 2002 hade den dåvarande hyresvärden sagt upp hyresavtalet till den 30 april 2002. Den 29 maj 2002 inkom hyresvärden till hyresnämnden med en ansökan med yrkande att hyresavtalet skulle upphöra och att hyresgästen skulle åläggas avflytta. Som grunder angavs att kommunen saknade behov av lägenheten, att denna behövdes som evakueringsbostad vid ombyggnad och renovering och att sedermera lägenheten skulle upplåtas med bostadsrätt av föreningen. Grunderna för talan kompletterades senare med att kommunen genom störningar förverkat hyresrätten eller i vart fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte borde förlängas.

Hyresnämnden i Stockholm (2003-01-30, hyresrådet Eva Reldén samt ledamöterna Mats Nilsson och Anita Juhlin) lämnade föreningens upphörsyrkande utan bifall på följande skäl.

Lägenheten har hyrts av kommunen genom stadsdelsförvaltningen och sedan upplåtits till familjer i behov av korttidsboende. - - - I ärendet är endast utrett att sådana störningar som inte skäligen bort tålas har förekommit vid ett tillfälle. Kommunen har efter detta störningstillfälle vidtagit rättelse genom att låta den familj som då bebodde lägenheten flytta ut. Åsidosättandet genom störningar är därför sammantaget inte sådant att kommunen genom detta har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte skall förlängas. Inte heller är mot kommunens bestridande utrett att genomströmningen av familjer i lägenheten varit så stor att avtalet därigenom åsidosatts. Föreningens yrkande skall med hänsyn till det anförda inte bifallas på grund av åsidosättande.

Föreningen har anfört ett sakligt skäl för avflyttande. Mot detta skall vägas kommunens behov av lägenheten. Lägenheten uthyrdes 1998 till kommunen genom stadsdelsförvaltningen. Kommunen genom Enskede-Årsta Stadsdelsnämnd har sedan använt lägenheten i sin sociala verksamhet. Kommunen har anfört att sedan avtalstecknandet 1998 fyra eller fem familjer efter varandra har bott i lägenheten. Föreningen har anfört att antalet i lägenheten boende familjer uppgått till sju under cirka ett och ett halvt år. Hyresnämnden, som inte finner föreningens uppgift om ett så omfattande utbyte av boende utrett utan får utgå från kommunens uppgift om färre boende, finner att lägenheten använts i kommunens verksamhet på ett sätt som kunnat antas vid förhyrningen. Kommunens besittningsskydd gentemot hyresvärden gäller då till förmån för den som enligt syftet med upplåtelsen har sin bostad i lägenheten. Hyresvärden har erbjudit kommunen ersättningslägenheter. Dessa ligger dock inte i närområdet. Hyresnämnden finner inte skäl att ifrågasätta att kommunen, med hänsyn till bland annat barns behov av att vid boende i jourlägenhet inte bli flyttade bort från den skola de tillhör och till behovet av kontinuerlig kontakt mellan boendefamiljen och stadsdelsförvaltningen, har behov av jourlägenheter inom Enskede-Årsta stadsdelsnämnds område. Med hänsyn till vad som har anförts finner hyresnämnden att kommunen har ett behov som väger tyngre än föreningens sakliga skäl för upphörande. Att lägenheten för närvarande står tom i anledning av den aktuella tvisten är inte något som förändrar detta. Det är sammantaget oskäligt mot kommunen att hyresförhållandet upphör. Hyresavtalet skall därför inte förklaras ha upphört heller på denna grund.

Föreningen överklagade beslutet och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden.

Kommunen bestred ändring.

Parterna åberopade och vidareutvecklade vad de anför vid hyresnämnden.

Svea hovrätt (2003-10-24, hovrättsråden Rolf Lundmark, Per Eklund, referent, och Måns Edling) lämnade överklagandet utan bifall på följande skäl.

Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att kommunen inte åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas.

Hovrätten övergår till att pröva tyngden av parternas intressen av prövningslägenheten och den avvägning mellan intressena som skall göras enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.

Föreningens behov att upplåta lägenheten med bostadsrätt utgör ett sakligt skäl för uppsägningen. Detta behov skall vägas mot kommunens intresse av lägenheten.

Hyresgästen i detta mål är en juridisk person, Stockholms kommun genom en berörd stadsdelsförvaltning. Frågan om den närmare innebörden av juridiska personers besittningsskydd har behandlats av Bostadsdomstolen i några rättsfall (se bl.a. RBD 1988:11 och RBD 1991:13). Av avgörandena framgår att två krav har uppställts för att den juridiska personen skall ha ett reellt besittningsskydd, dvs. ha ett sådant behov av lägenheten som kan tillmätas betydelse vid intresseavvägningen. Den juridiska personen skall ha hyrt lägenheten för att upplåta den åt en fysisk person som bostad, exempelvis en anställd. Vidare krävs att lägenheten vid tidpunkten för prövningen av förlängningstvisten är upplåten på detta sätt. Den juridiska personens besittningsskydd gentemot hyresvärden gäller då till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten.

Hovrätten har i två fall prövat om Stiftelsen Stockholms Studentbostäder (SSSB), som upplåter lägenheter till studenter, skall anses ha ett sådant starkt intresse av att få fortsätta att göra det att detta intresse vägde över det intresse, grundat på ett sakligt avflyttningsskäl, som hyresvärden hade (Svea hovrätts, avd. 16, beslut den 9 november 1999 - SÖH 373 - i mål nr ÖH 5305-99 respektive den 7 november 2000 - SÖH 356 - i mål nr ÖH 3244-00). Hovrätten fastställde i båda fallen, utan närmare motivering, hyresnämndens beslut att hyresvärdens talan skulle lämnas utan bifall. Det kan vara av intresse att redovisa de motiveringar som den första instansen lämnade för sitt beslut. - I det äldre avgörandet fann nämnden till en början inte utrett att störningar förekommit från lägenheterna eller att dessa vidareupplåtits i sådan omfattning att det skulle påverka utgången av intresseavvägningen. Nämnden kom till samma slutsats vad gällde hyresvärdens påstående om att lägenheterna utsatts för onormalt slitage. Vid den reella avvägningen mellan parternas intressen i saken fann nämnden sammantaget att det vid prövningstillfället skulle vara oskäligt mot SSSB att upplösa hyresförhållandet till någon av de aktuella nio lägenheterna utan att SSSB erbjöds godtagbara ersättningslägenheter. Det var ostridigt att något sådant erbjudande inte hade lämnats. - I det andra avgörandet konstaterade hyresnämnden att hyresvärden (en bostadsrättsförening) vid sitt förvärv av fastigheten varit medveten om att lägenheterna (30 till antalet) varit avsedda att hyras ut till studenter och hänvisade därvid till bestämmelsen i 7 kap. 14 § första stycket jordabalken. På grund härav fann nämnden att SSSB:s intresse av att få fortsätta hyra ut lägenheterna till studenter vägde över hyresvärdens intresse av att få upplåta dem med bostadsrätt.

Hovrätten finner att det föreligger väsentliga likheter mellan hyresförhållandet i förevarande mål och de omständigheter som kännetecknade de hyresförhållanden med upplåtelser av lägenheter till studenter som var aktuella i de två senast redovisade avgörandena. Enligt hovrättens mening finns därför anledning att ta de bedömningar som då gjordes till utgångspunkt för den fortsatta prövningen i detta mål.

Den omständigheten, att det i förevarande fall rör sig om endast en lägenhetsupplåtelse medan det i de andra målen var fråga om nio respektive 30 upplåtelser, medför i detta fall att det inte kan anses föreligga någon olägenhet för föreningen från perspektivet att en större eller mindre del av en hyresvärds lägenhetsbestånd är upplåten på det här sättet. Det kan exempelvis knappast göras gällande, vilket föreningen inte heller gjort, att prövningslägenheten utsätts för onormalt slitage. Däremot kan uppkomma olägenheter för både hyresvärd och grannar, om lägenheter som används för detta speciella ändamål vidareupplåts med mycket korta, tidsmässiga intervaller. Det har emellertid i målet inte visats, att prövningslägenheten byter innehavare särskilt mycket oftare än vad som brukar förekomma när det gäller studentbostäder.

Vid tidpunkten för prövningen av förlängningstvisten såväl vid hyresnämnden som här var och är prövningslägenheten inte vidareupplåten åt sådan person eller personer vars bostadsbehov kommunen framhållit att den har behov av att täcka genom sin förstahandshyresrätt. Detta skulle med det redovisade synsättet i tidigare avgöranden kunna vara ett skäl för hyresförhållandets upphörande. Det kan emellertid i förevarande fall konstateras dels att kommunen kontinuerligt har behov av lägenheter för bostadsupplåtelser av det slag som prövningslägenheten är avsedd att användas till, dels att det, som kommunen framhållit, får anses känsligt att placera aktuella andrahandshyresgäster i prövningslägenheten under pågående förlängningstvist. Mot den bakgrunden bör i förevarande fall den omständigheten att lägenheten nu står tom inte medföra att föreningens upphörsyrkande skall bifallas.

Slutligen vill hovrätten instämma i hyresnämndens bedömning när det gäller frågan om vilken betydelse föreningen erbjudande om ersättningslägenhet bör ha i sammanhanget.

Med hänvisning till det anförda och i linje med de bedömningar som gjorts när det gäller studentbostadslägenheter finner hovrätten att kommunens intresse av att få fortsätta hyra ut prövningslägenheten till familjer i behov av korttidsboende är skyddsvärt enligt besittningsskyddsbestämmelserna och väger över föreningens intresse av att få upplåta den med bostadsrätt. Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

Målnummer ÖH 1492-03