RH 2008:50
Hyresnämndsmål. Bostadsrättsförening har innan den förvärvat hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt erbjudit hyresgäst att få lägenhet upplåten med bostadsrätt. Fråga om tidpunkt för beräkning av tidsfrist enligt 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614).
Hyresnämnden i Göteborg
Den 28 april 2006 erhöll M.S. kallelse till extra föreningsstämma i Bostadsrättsföreningen Heden 27:22; en förening som bildats av hyresgästerna i den hyresfastighet där M.S. hyrde en bostadslägenhet om sex rum och kök. I kallelsen angavs att föreningen skulle rösta om den skulle förvärva fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Samtidigt med kallelsen erhöll M.S. erbjudande av föreningen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Vid stämman beslöt föreningen att förvärva fastigheten med tillträde den 1 juni 2006. Den 15 november 2006 meddelade M.S. föreningen att hon ville förvärva sin lägenhet med bostadsrätt.
M.S. yrkade vid hyresnämnden att föreningen skulle föreläggas att upplåta lägenheten med bostadsrätt till henne mot att föreningen - utöver insatsen - fick ta ut en upplåtelseavgift som motsvarar räntan på insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635). Till stöd för sin talan anförde M.S. att sexmånadersfristen i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen ska, när erbjudandet lämnas innan föreningen förvärvat fastigheten, beräknas från den 1 juni 2006, dvs. från den dag föreningen förvärvade fastigheten.
Föreningen bestred yrkandet men medgav att upplåta lägenhet till M.S. om föreningen - utöver insatsen - fick ta ut upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen för lägenheten. Föreningen gjorde gällande att tidsfristen i 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen ska räknas från den dag då M.S. erbjöds att förvärva lägenheten, dvs. den 28 april 2006.
Hyresnämnden (hyresrådet Jan Adèll och intresseledamoten Sune Svensson) anförde i beslut den 11 september 2007 bl.a. följande.
SKÄL
Hur ifrågavarande tvistefrågor skall lösas framgår inte tydligt vare sig av lagtexten, lagmotiven eller rättspraxis, varför rättsläget får anses svårbedömt.
Eftersom en bostadsrättsförening har till ändamål att i sitt hus upplåta lägenheter med bostadsrätt bör emellertid dagen för ett erbjudande till hyresgästerna om att få sina lägenheter upplåtna med bostadsrätt räknas tidigast från den dag då föreningen förvärvade huset. Detta gäller av rättssäkerhetsskäl, särskilt som ifrågavarande sexmånadersfrist är en legal tidsfrist. Med hänsyn härtill får dagen för erbjudandet till M.S. anses vara den tidpunkt då föreningen tillträdde huset, dvs. den 1 juni 2006, trots att hon redan den 28 april 2006 av föreningen erbjudits att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt. Det bör framhållas att vid sistnämnda tidpunkt ägde föreningen inte något objekt som den kunde erbjuda och hade inte ens bestämt sig för att förvärva huset eller träffat något bindande avtal om att förvärva det.
BESLUT
Hyresnämnden förelägger föreningen att upplåta M.S. lägenhet med bostadsrätt mot att föreningen - utöver insatsen - får ta ut upplåtelseavgift som motsvarar räntan på insatsen enligt 5 § räntelagen.
Intresseledamoten Håkan Wallentin var skiljaktig och anförde att M.S:s ansökan bör avslås på de grunder som föreningen åberopat.
Hovrätten
Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att föreningen, vid upplåtelse av föreningens lägenhet till M.S. - utöver insatsen - skulle få ta ut upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen för lägenheten.
M.S. bestred ändring.
Domskäl
Hovrätten (hovrättslagmannen Cecilia Renfors, hovrättsrådet Maj Johansson och hovrättsassessorn Marianne Lishajko, referent) anförde i beslut den 27 juni 2008 bl.a. följande.
SKÄL
Av 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen framgår att vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad från den dag då föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Intill dess sex månader har förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst motsvara ränta på insatsen enligt 5 § räntelagen.
Föreningen har gjort gällande att fristen enligt nämnda bestämmelse i bostadsrättslagen ska räknas från den dag då M.S. erbjöds att förvärva lägenheten, dvs. den 28 april 2006. M.S. har å sin sida hävdat att fristen ska räknas från den dag då föreningen förvärvade fastigheten, dvs. den 1 juni 2006.
Utgångspunkten vid bedömningen av från vilken dag fristen ska räknas måste enligt hovrättens mening vara lagtextens ordalydelse. Redan utformningen av bestämmelsen talar för att fristen ska räknas från den dag då erbjudandet lämnas oavsett om fastigheten förvärvats vid den tidpunkten. Bostadsrättslagen uppställer inte något krav på att förvärvet av den hyresfastighet som ska ombildas måste vara genomfört för att ett formellt giltigt erbjudande om upplåtelse ska kunna ske. Det måste också anses ligga i sakens natur att ett erbjudande som lämnas före fastighetsförvärvet är villkorat av att förvärvet faktiskt kommer till stånd. Det förhållandet att en bostadsrättsförening får ingå förhandsavtal och ta emot förskott enligt reglerna i 5 kap.bostadsrättslagen innebär enligt hovrättens mening inte att 7 kap. 14 § tredje stycket ska tolkas på annat sätt än enligt sin ordalydelse.
I målet är det ostridigt att M.S. erbjöds att förvärva lägenheten med bostadsrätt den 28 april 2006 samt att hon accepterade detta erbjudande den 15 november 2006, dvs. först sedan mer än sex månader förflutit från erbjudandet. Föreningen har således rätt att ta ut sådan upplåtelseavgift som inte begränsas till räntan som belöper på insatsen. Om upplåtelseavgiftens storlek råder ingen tvist.
BESLUT
Med ändring av hyresnämndens beslut fastställer hovrätten att föreningen får ta ut en upplåtelseavgift som motsvarar skillnaden mellan marknadspriset och insatsen för lägenheten vid upplåtelse av denna till M.S.
Hovrättens beslut meddelad: den 27 juni 2008.
Mål nr: ÖH 6921-07.
Lagrum: 7 kap. 14 § tredje stycket bostadsrättslagen (1991:614).