RH 2010:71

Hösten 2004 förvärvade Bostadsrättsföreningen Villagatan (föreningen) fastigheten Hästen 3 i Malmö för ombildning till bostadsrätter. Förvärvet finansierades med insatser och banklån. Lägenheterna uppläts med bostadsrätt till föreningens medlemmar och tidigare hyresgäster i fastigheten, däribland K.L. och Å.S. Som konsult vid ombildningen anlitades D.B. Vid ombildningen fördes diskussioner i föreningens styrelse om hur insatserna skulle fördelas mellan de olika lägenheterna. K.L. och Å.S. ingick i styrelsen som två av fem ledamöter. Styrelsen beslutade att insatserna skulle fördelas med utgångspunkt i de vid tidpunkten för föreningens övertagande av fastigheten gällande hyrorna. K.L. och Å.S. var med på styrelsemötet när den ekonomiska planen antogs och undertecknade den ekonomiska planen, teckningslista och upplåtelseavtal. För K.L:s och Å.S:s lägenheter, som är relativt små, bestämdes insatserna till 1 074 330 kr respektive 581 120 kr. Detta motsvarar ett kvadratmeterpris om ca 14 000 kr. För de större lägenheterna i fastigheten bestämdes insatsen till i genomsnitt ca 9 700 kr per kvadratmeter.

K.L. yrkade vid Malmö tingsrätt att tingsrätten skulle förplikta föreningen att till henne återbetala 337 130 kr avseende insats jämte ränta. Å.S. yrkade samtidigt att tingsrätten skulle förplikta föreningen att till henne återbetala 183 420 kr avseende insats jämte ränta.

K.L. och Å.S. yrkade i målet även att tingsrätten skulle ogiltigförklara föreningens stämmobeslut av den 7 december 2004 och den 12 april 2005 samt återbetala viss del av de årsavgifter de erlagt.

Föreningen bestred samtliga yrkanden. De belopp som hänförde sig till yrkandena om återbetalning av insatser vitsordades, liksom skäligheten av yrkad ränta.

K.L. och Å.S. anförde till stöd för sin talan i den del som avsåg återbetalning av insatser i huvudsak följande. De innehar var sin bostadsrätt på femte våningen i fastigheten. Deras lägenheter renoverades år 1993. Vid den tidpunkten var fastigheten en hyresfastighet. Lägenheterna på våningsplanen två till fyra, vilka är stora patriciervåningar, renoverades inte på 1990-talet. På femte våningen i fastigheten finns även två stora lägenheter som renoverades under den senare delen av 1990-talet. K.L:s och Å.S:s lägenheter användes tidigare som tjänstebostäder. Vid renoveringen år 1993 försågs deras lägenheter med bl.a. plastmattor, nya elinstallationer och VVS. Efter renoveringen höjdes hyrorna för deras lägenheter. Standarden på lägenheterna är idag inte särskilt hög. De stora patriciervåningarna på de nedre planen i fastigheten har bl.a. hög takhöjd, kakelugn och balkong. Dessa lägenheter hade en relativt sett lägre hyra. De två stora lägenheterna på femte våningen uppnådde till följd av renoveringen minst lika bra standard som K.L:s och Å.S:s lägenheter. Hyran för dessa lägenheter höjdes dock inte utan den låg i nivå med lägenheterna på våningsplanen två till fyra.

I samband med ombildningen fördes diskussioner i föreningens styrelse om hur insatserna skulle fördelas. Styrelsen höll ett tiotal möten på vilka olika fördelningsförslag diskuterades. I styrelsen ingick I.D., K.J., T.C., K.L. och Å.S. De tre förstnämnda bebodde stora lägenheter medan K.L. och Å.S. hade små lägenheter. K.L. och Å.S. uppfattade situationen som att de talade för döva öron. Å.S. lade fram ett förslag för styrelsen som innebar att insatserna skulle fördelas efter lägenhetsytan. Detta förslag förkastades dock av I.D., K.J. och T.C. K.L. och Å.S. ansåg att de förslag som de övriga i styrelsen lade fram var orättvisa eftersom de skulle leda till för höga insatser för dem. De framförde vid flera tillfällen denna synpunkt till övriga i styrelsen. D.B. lade under arbetets gång fram ett förslag som K.L. och Å.S. ansåg rättvist. Styrelsemajoriteten förkastade emellertid detta förslag utan motivering. De ville inte ens diskutera förslaget. För att få K.L. och Å.S. att över huvud taget delta i ombildningen gjordes godtyckliga sänkningar av insatserna för deras lägenheter. K.L. och Å.S. accepterade till en början inte detta förslag. Styrelsemajoriteten ställde då ett ultimatum vilket innebar att om inte K.L. och Å.S. accepterade förslaget skulle hela ombildningsprojektet läggas ned. K.L. och Å.S., som inte visste hur det förhöll sig med den saken, accepterade motvilligt insatsfördelningen trots att de tyckte att den var felaktig. Styrelsen beslutade att fördelningen av insatserna skulle ske i enlighet med vad som framgår av en bilaga till föreningens nya stadgar. Detta beslut strider mot likabehandlingsprincipen och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen. För K.L:s och Å.S:s lägenheter bestämdes insatsen till 1 074 330 kr respektive 581 120 kr, vilket motsvarar ett kvadratmeterpris på ca 14 000 kr. För de större patriciervåningarna bestämdes insatsen genomsnittligt till ca 9 700 kr per kvadratmeter. Även de två större lägenheterna på femte våningen, nr 501 och 505, åsattes insatser i nivå med de övriga stora lägenheterna.

Eftersom insatserna enligt föreningens dåvarande stadgar styrde fördelningen av årsavgifterna uppkom en obalans även avseende dessa. Snedfördelningen innebar att K.L. och Å.S. fick en avsevärt mycket högre avgift per kvadratmeter. Driftskostnaderna i en bostadsrättsförening fördelar sig typiskt sett efter lägenheternas yta. Det kan dock finnas vissa andra faktorer som också bör beaktas. I detta fall borde de större lägenheterna bära en större del av driftskostnaderna eftersom de har högre takhöjd vilket innebär att de drar mycket mer värme. Detta bortsåg Brf. Villagatan helt ifrån.

Bestämmelsen i 4 kap. 6 § bostadsrättslagen grundar sig på likabehandlingsprincipen. En bostadsrättsförening får inte erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som gynnar vissa medlemmar i föreningen på andra medlemmars bekostnad. Om inte upplåtelsen kommer till stånd, dvs. upplåtelseavtalet är ännu inte ingånget, finns det möjlighet för en medlem att få villkoren prövade hos Hyresnämnden. Anledningen till att K.L. och Å.S. inte ansökte om en prövning hos Hyresnämnden var att de inte kände till att denna möjlighet fanns.

Bruksvärdesprincipen och principen om det relativa bruksvärdet skiljer sig åt. Felet som gjordes i samband med ombildningen var att dessa principer sammanblandades vid fördelningen av insatser och årsavgifter. Föreningen trodde att det relativa bruksvärdet var detsamma som bruksvärdesprincipen enligt hyreslagen. Insatserna fördelades efter de hyror som gällde vid tidpunkten för ombildningen. K.L:s och Å.S:s hyror hade höjts p.g.a. renoveringen av deras lägenheter. Motsvarande hyreshöjning hade inte gjorts för I.D:s och K.J:s lägenheter. Eftersom föreningen använde sig av denna fördelningsnyckel blev det fel. Den viktigaste fördelningsfaktorn är lägenhetsytan. Det är denna faktor som skiljer sig signifikant i detta fall. Vad gäller övriga faktorer är det rimligt att patriciervåningarna på våningsplanen två till fyra med högt till tak och balkong ska ha ett högre andelstal. Marknadsvärdet torde vara högre på en patriciervåning. Insatserna fördelades dock tvärtemot vad som borde ha gjorts. K.L. och Å.S. tecknade upplåtelseavtal med ovannämnda insatser. Alternativet för dem båda var att sitta kvar som hyresgäster i föreningen, vilket de inte ville. K.L:s och Å.S:s upplåtelseavtal vilar på en orättvis grund eftersom styrelsebeslutet om fördelningsgrunden för insatserna strider mot likabehandlingsprincipen, en princip som utgör tvingande rätt.

K.L. och Å.S. har dessutom befunnit sig i en underlägsen ställning vid beslutandet om fördelningsgrunden. Upplåtelseavtalen ska därför jämkas med stöd av 36 § avtalslagen så att skäliga insatser uppnås. Vid jämkningen ska lägenhetsytan användas som fördelningsfaktor vid bestämmandet av insatserna. Den genomsnittliga insatsen för de stora lägenheterna är ca 9 700 kr per kvadratmeter. K.L:s och Å.S:s upplåtelseavtal bör jämkas så att insatsen blir 9 700 kr per kvadratmeter även för deras lägenheter. K.L. och Å.S. ska därmed återfå de överskjutande beloppen.

Föreningen anförde till stöd för sin inställning i fråga om återbetalning av insatserna i huvudsak följande. Den aktuella fastigheten uppfördes i slutet på 1880-talet och innefattar 15 lägenheter om sammanlagt 1 990 kvadratmeter. De renoveringar som genomfördes av lägenheterna på våning fem i början av 1990-talet innebar att dessa lägenheter uppnådde fullt modern standard. Föreningen har inte sammanblandat principen om det relativa bruksvärdet och bruksvärdesprincipen. Föreningens styrelse har vid bestämmandet av insatserna, genom antagande av den ekonomiska planen, haft lägenheternas relativa bruksvärde som utgångspunkt. Därigenom har faktorer såsom storlek, modernitetsgrad, läge i huset, planlösning, reparationsstandard, utrustning och tillgång till andra nyttigheter beaktats. Lägenhetsytan är inte den viktigaste faktorn utan endast en del i själva beräkningen. Styrelsemajoriteten ställde inga ultimatum vid ombildningen. De hyror som gällde för lägenheterna före ombildningen hade fastställts enligt den för fastigheten gällande förhandlingsordningen, dvs. enligt bruksvärdesprincipen. Sedan gjordes vissa justeringar vid fördelningen av insatserna som innebar att insatsen för K.L:s och Å.S:s lägenheter på femte våningen sänktes. Vid beräkningen av årsavgifterna gjordes sedan en höjning med 2,6 procent. Parterna var överens om detta. De efterföljande renoveringarna avsåg företrädelsevis el och stambyten. Detta betjänar alla lägenheter i fastigheten. Samtliga medlemmar var med och bestämde detta.

Det kan förekomma situationer då lägenhetsytan bör utgöra den enda fördelningsgrunden för insatserna. I dessa fall är det oftast fråga om lägenheter som till ytan är lika stora. I den aktuella fastigheten varierar lägenheternas yta mycket. En fördelning av insatserna efter lägenhetsytan skulle leda till ett oskäligt resultat för innehavarna av de stora lägenheterna. En fördelning efter lägenhetsyta skulle således ha stridit mot likabehandlingsprincipen. Därför valde föreningen en annan fördelning. Föreningen har inte agerat i strid med 4 kap. 6 § bostadsrättslagen. Bestämmelsen syftar till att skydda vissa personer mot att bli vägrade medlemskap i en bostadsrättsförening.

De villkor som har erbjudits K.L. och Å.S. är inte på något vis oskäliga. En jämkning av själva insatsen med stöd av 36 § avtalslagen bör därför inte komma i fråga. K.L. och Å.S. skulle för övrigt ha begärt prövning av denna fråga i Hyresnämnden. Det finns likväl inget i villkoren för upplåtelserna som är oskäligt eller som strider mot gällande rätt. Uppgift om årsavgiften ska vara med i upplåtelseavtalen. Upplåtelseavtalen ligger inte till grund för någon fördelning. Konsekvensen av vad som nu anförts blir att talan ska ogillas.

Vid huvudförhandlingen hölls förhör under sanningsförsäkran med K.L., Å.S., I.D. och K.J. Vidare hördes D.B. som vittne. Parterna åberopade även skriftlig bevisning.

Tingsrätten (chefsrådmannen Lennart Strinäs samt rådmännen Björn Serrander och Ann-Louise Roos) biföll i dom den 14 november 2008 K.L:s och Å.S:s yrkanden om återbetalning av insatserna.

Samtidigt ogillades K.L:s och Å.S:s yrkanden om att tingsrätten skulle ogiltigförklara stämmobesluten samt förplikta föreningen att till dem återbetala årsavgifter.

I domskälen anförde tingsrätten bl.a. följande.

Likhetsprincipen

I en bostadsrättsförening har varje medlem en rätt att bibehålla den rättsställning i förhållande till andra medlemmar som tillkommer honom eller henne enligt föreningens stadgar. Denna princip (likhetsprincipen eller likabehandlingsprincipen) gäller för bostadsrättsföreningar liksom för andra associationer. Alla medlemmar i en förening är i princip jämställda. Föreningsorganen är skyldiga att behandla en medlem lojalt. I lagen om ekonomiska föreningar finns en generalklausul i 6 kap. 13 §. Enligt denna får styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen inte företa rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. En motsvarighet till 6 kap. 13 § finns i 7 kap. 16 § samma lag och den bestämmelsen riktar sig till föreningsstämman. Vid sidan av likhetsprincipen i generalklausulen anses det enligt doktrinen föreligga en annan, oskriven och mera strikt likhetsprincip. (Se Mallmén, Lagen om ekonomiska föreningar, 3 uppl., s. 224.)

Generalklausulen anger gränserna för föreningsorganens handlingsfrihet. Föreningsorganen är skyldiga att handla lojalt mot enskild medlem eller grupp av medlemmar i enlighet med likhetsprincipen. I rättspraxis har likhetsprincipen betraktats som en fristående regel som torde gälla parallellt med generalklausulen. En förening måste sålunda iaktta både likhetsprincipen och generalklausulen.

I doktrinen har uttalats att angreppsmetoden får betydelse för bevisbördan. Åberopas generalklausulen måste käranden föra bevisning om såväl att det uppkommit en fördel som att fördelen är otillbörlig. Om i stället - som i förevarande fall - likhetsprincipen åberopas räcker det att käranden kan visa att olikbehandling ägt rum. Det blir då föreningens sak att föra bevisning om att förfarandet är motiverat av sakliga skäl (a.a. s. 309).

Bestämmelsen i 4 kap. 6 § bostadsrättslagen behandlar en förenings skyldigheter att upplåta bostadsrätt till någon som har antagits som medlem i föreningen och villkoren för upplåtelsen. Av motiven till bestämmelsen framgår att likabehandlingsprincipen bör utgöra riktpunkten och att villkoren inte får vara sådana som medlemmen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser. I doktrinen har uttalats att ett relativt stort spelrum förmodligen måste finnas för föreningens styrelse att göra en värdering av hur behövliga insatser ska fördelas mellan lägenheterna. Förhållandena kan dock undantagsvis vara sådana att insatserna differentierats mellan lägenheterna på ett sätt som uppenbart missgynnar vissa hyresgäster eller föreningen annars ställer upp villkor som är godtyckligt bestämda. (Se Julius m.fl., Bostadsrättslagen, 2 uppl., s. 94 f.) En missgynnad hyresgäst kan då, i enlighet med 4 kap. 6 § bostadsrättslagen, hos Hyresnämnden ansöka om att nämnden fastställer villkoren för upplåtelsen.

I förevarande fall har avtal träffats på grundval av den fördelning av insatser som enhälligt har beslutats av föreningen. Frågan är om villkoren i upplåtelseavtalen är oskäliga på grund av att likhetsprincipen inte iakttagits och på grund av omständigheterna vid avtalens tillkomst.

Har bostadsrättsföreningen brutit mot likhetsprincipen?

I föreningen ingår 15 lägenheter. Lägenheternas yta, beslutad insats och årsavgift framgår av en bilaga till denna dom.

Som framgår av bilagan står insatsen och årsavgiften inte i proportion till respektive lägenhets storlek. Medlemmarna har således behandlats olika i detta avseende. Detta innebär inte i sig ett brott mot likhetsprincipen. Kan föreningen visa att skillnaderna är sakligt motiverade, kan fördelningen inte anses vara orättvis.

Föreningen har invänt att insatserna bestämts efter bruksvärdet och att de därför är rättvisa. Lägenheternas relativa bruksvärde i förhållande till varandra har man fått fram genom att ta tidigare hyror som utgångspunkt. Kärandena hade som hyresgäster högre hyra per kvadratmeter och fick därför en högre insats per kvadratmeter. I de diskussioner som förekom gjordes vidare vissa justeringar så att insatserna för kärandena blev lägre än vad hyresbeloppet ledde fram till.

D.B. var föreningens konsult i ombildningsfrågan. Han har vittnat om att likhetsprincipen iakttogs på det sättet att lika stora lägenheter behandlades lika. Tingsrätten vill inledningsvis anmärka att likhetsprincipen självfallet kan ha brutits även om lika stora lägenheter har samma villkor men villkoren är klart orättvisa i förhållande till lägenheter med annan storlek.

Att bestämma insatserna utifrån det relativa bruksvärdet - som bygger på faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc. - är en vedertagen metod. Det finns emellertid även andra metoder som är vedertagna, exempelvis att bestämma dem med hänsyn enbart till lägenheternas storlek.

Vid bestämmande av hyror i en hyresfastighet används begreppet bruksvärdesprincipen (55 § hyreslagen). Vid bestämmande av skälig hyra för en hyresrättslägenhet görs jämförelse med hyrorna för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter hos främst allmännyttiga företag. Faktorer som har betydelse för bruksvärdet kan bl.a. vara lägenhetens beskaffenhet såsom storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset och reparationsstandard. Vidare kan beaktas förmåner såsom hiss, sopnedkast, tvättstuga, lekplats och garage. Slutligen kan övriga faktorer beaktas såsom husets allmänna läge och närhet till kommunikationer. (Holmqvist m.fl., Hyreslagen - en kommentar, 8 uppl., s. 540 ff.)

När det relativa bruksvärdet bestäms ska således - till skillnad från vad som gäller vid hyressättning - jämförelser göras mellan lägenheterna i den aktuella fastigheten.

Föreningen har åberopat Förhandlingsöverenskommelse den 3 december 2003 angående hyrorna för år 2004 och tillsvidare. Av överenskommelsen framgår hyrorna för respektive lägenhet i fastigheten. Det framgår att K.L. och Å.S. tillsammans med ett par andra hyresgäster hade en betydligt högre hyra per kvadratmeter än övriga lägenhetsinnehavare. Detta förhållande kan inte ensamt läggas till grund för slutsatsen att kärandenas lägenheter har ett relativt bruksvärde som så markant överstiger flertalet av övriga lägenheter. De hörda har talat om att kärandenas lägenheter var i princip nygjorda 1993. I.D. och K.J. har emellertid inte själva sett lägenheterna och har därför inte kunnat uttala sig om deras standard. Av bevisningen framgår inte att den nyrenovering, som vid tiden för ombildningen var drygt tio år gammal, motiverade att ett markant högre värde bestämdes för K.L:s och Å.S:s lägenheter än för övriga.

Sammantaget finner tingsrätten således att föreningen inte visat att den olikbehandling som gjorts är sakligt motiverad. Föreningen har med andra ord brutit mot likhetsprincipen vid bestämmandet av insatser.

Är de ingångna avtalen oskäliga?

Avvikelsen från likhetsprincipen har legat till grund för avtalsvillkoren i föreningens upplåtelseavtal till kärandena. Kärandena har varit med i styrelsen och har därmed haft insyn i processen och de eventuella orättvisor som fördelningen av insatsen innebar. De har inte i formell mening reserverat sig mot något beslut och har vidare ingått avtal med föreningen med de angivna villkoren. Frågan är om avtalen mot denna bakgrund kan anses oskäliga.

Ett villkor som till synes är oskäligt bör i vissa fall kunna godtas exempelvis om villkoret har kommit till efter noggranna överväganden av jämställda parter utan att den som missgynnas har befunnit sig i en tvångssituation eller dylikt (prop. 1975/76 s. 118). Förhållandena vid de förhandlingar som ledde fram till insatsernas fördelning får därför betydelse för bedömningen av om avtalsvillkoret ska jämkas.

Det är till en början klarlagt att K.L. och Å.S. var i minoritet vid de diskussioner som fördes. Det har av deras uppgifter vidare framkommit att den anlitade experten/konsulten anslöt sig till majoritetens uppfattning kring hur insatserna skulle fördelas. Att det förhöll sig på detta sätt anser tingsrätten även bekräftat av D.B. själv. Samtidigt kan av åberopade skrifter från Boverket till K.L., i förening med hennes och Å.S:s egna uppgifter, dras slutsatsen att de tog reda på information kring ombildningar. De kan i denna mening i viss mån anses ha varit lika initierade som övriga medlemmar i styrelsen. Det kan dock konstateras att de - trots detta - inte kunnat påverka resultatet i någon avgörande grad. Såvitt framkommit blev de av den anlitade konsulten inte heller informerade om möjligheten att söka prövning hos Hyresnämnden.

K.L. och Å.S. har vidare samstämmigt berättat om att de under flera möten opponerade sig och gjorde gällande att fördelningen var orättvis. De har vidare uppgett att de i samtliga fall röstade emot förslagen men att de var i minoritet och därför blev överröstade. Följande omständigheter gjorde att de till slut valde att trots allt gå med på villkoren. D.B. sade att tillvägagångssättet var riktigt och att det var en bra affär. De tyckte att de kunde lita på honom eftersom han var expert. D.B. och de övriga styrelseledamöterna uttalade att utan K.L:s och Å.S:s godkännande skulle det inte bli någon ombildning till bostadsrätter. De arbetade under tidspress för att kunna ge besked i tid till fastighetsägaren. De ville trots allt hellre köpa sina lägenheter än att hyra från föreningen. - Tingsrätten finner inte anledning att ifrågasätta riktigheten av de av kärandena åberopade omständigheter som nu redovisats.

Tingsrätten finner sammantaget att avtalsvillkoret med hänsyn till avtalets innehåll, innefattande brott mot den tvingande principen om likabehandling, och omständigheterna vid dess tillkomst, innebärande att kärandena befunnit sig i en underlägsen ställning vid beslutets tillkomst, är oskäligt. Skäl för att jämka vad som avtalats om insatserna i K.L:s respektive Å.S:s avtal med föreningen föreligger därför. Det förhållandet att K.L. och Å.S. försummat att begära prövning i Hyresnämnden och i stället ingått det oskäliga avtalet utgör enligt tingsrätten inte hinder mot att jämka avtalet.

Svaranden har vitsordat yrkade belopp varför föreningen ska åläggas att betala dessa jämte yrkad ränta.