RH 2012:55

Hyresnämnden i Stockholm

Bostadsrättsföreningen Artilleristen och Riddaren (föreningen) hade anmält intresse att förvärva fastigheterna Kyrkogården 6 och 7 (fastigheterna) men antog inte hembudet. Sedan föreningen inte antog hembudet ansökte M.H.M. om tillstånd att överlåta fastigheterna till L.E. Till stöd för ansökan anfördes i huvudsak följande. Fastigheterna har aldrig haft olika ägare samtidigt. Fastigheterna är bebyggda med två huskroppar, varav den ena sträcker sig över båda fastigheterna. Byggnaden som sträcker sig över båda fastigheterna har gemensam värmecentral, gemensamt tak, gemensam fasad och ytterligare gemensamma nyttigheter såsom vatten/avlopp och bredband. Att separera fastigheterna skulle innebära en stor värdeförstöring. Föreningen och dess styrelse består av medlemmar som är boende inom båda fastigheterna. I föreliggande fall avser M.H.M. att sälja fastigheterna till L.E. på exakt samma villkor som föreningen erbjudits. Att hembuden är villkorade på så sätt att båda fastigheterna förvärvas samtidigt är inte något oskäligt villkor.

Föreningen bestred ansökan och anförde i huvudsak följande. Villkoren i hembuden om att båda fastigheterna måste förvärvas är uppenbart oskäliga mot föreningen, varför överlåtelsetillstånd ska vägras. Fastigheterna är inte samtaxerade och det är inte ovanligt att två eller flera fastigheter är bebyggda med en och samma byggnad. Det är heller inte ovanligt att näraliggande fastigheter har gemensamma installationer, som exempelvis tvättstuga, värmecentral och innergård. Det är fullt möjligt att äga de båda fastigheterna separat. Villkoret om att förvärva båda fastigheterna samtidigt har ställts upp för att försvåra för föreningen att anta hembuden. Det är uppenbart oskäligt att tvinga föreningen att förvärva även annan egendom än den hembudet avser. Föreningen lyckades inte ordna finansieringen av köpeskillingen och har därför inte antagit hembudet. Att föreningen består av medlemmar boende i båda fastigheterna medför inte att villkoren inte ska anses som uppenbart oskäliga.

Hyresnämnden i Stockholm (hyresrådet Kristian Eriksson samt intresseledamöterna Johan Bergenstråhle och Anita Granqvist) meddelade den 22 mars 2012 följande

BESLUT

När som i förevarande fall ett hembud inte antas av en bostadsrättsförening har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till annan köpare. För att hindra att lagstiftningen kringgås har i 12 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadrätt eller kooperativ hyresrätt (ombildningslagen) införts s.k. spärregler. Även om hembudet har upphört att gälla får så länge föreningens intresseanmälan gäller, en sådan överlåtelse eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till någon annan än den förening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hembudet (12 § första stycket ombildningslagen).

Genom en lagändring 1991 gjordes ett tillägg i samma bestämmelse enligt vilken en överlåtelse eller övergång inte heller får ske ”om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen”. I förarbetena till detta tillägg (prop. 1990/91:92 s. 139 f.) konstateras att en fastighetsägare inte så sällan ställer upp oskäliga villkor i hembud vilka inte träffas av den tidigare angivna regeln i 12 § ombildningslagen. Som exempel nämns fall då fastighetsägaren kräver att hyresgästerna ska godta en viss entreprenad eller att en eller flera lägenheter ska förbehållas fastighetsägaren.

Frågan om vilka villkor som ska anses oskäliga måste enligt departementschefen överlämnas till rättstillämpningen, eftersom omständigheterna i det enskilda fallet kan vara alltför skiftande för att preciserade regler ska kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp villkor som man kan räkna med att köpare på fastighetsmarknaden accepterar. Som exempel på situationer när den nya regeln ska tillämpas angavs villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, ger fastighetägaren vissa förmåner på bekostnad av föreningen eller inte har något naturligt samband med fastighetsförvärvet. Också andra villkor kunde enligt departementschefen ha den karaktären att fastighetsägaren i oskälig mån försöker utnyttja hembudssituationen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstiftningen.

I praxis har ett giltigt hembud inte ansetts föreligga när föreningen har påtvingats villkor om att förvärva annan egendom i samband med fastighetsköpet, t.ex. annan fastighet från tredje man (RBD 9:87) eller när köpet villkorats av att föreningen ska ingå avtals- eller uppdragsavtal (RBD 7:94). I rättsfallet RBD 20:85 godtogs inte heller ett hembud som innehöll krav på att förvärva annan egendom - i detta fall aktier - samtidigt med fastighetsköpet. Domstolen uttalade där att, om en fastighetsägare samtidigt vill sälja flera fastigheter som inte alla omfattas av hembudsskyldighet så måste han utverka dispens från hembudsskyldigheten enligt 6 § tredje stycket ombildningslagen. Söker han inte eller får han inte en sådan dispens är han skyldig att i den ordning 7 § ombildningslagen föreskriver erbjuda den bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan att förvärva just den eller de fastigheter som föreningens anmälan avser.

I förevarande fall har bostadsrättsföreningen gjort en intresseanmälan beträffande båda fastigheterna. Det är således fråga om samma förening som gjort intresseanmälan avseende samma fastigheter. Alldeles bortsett från övriga fördelar med ett gemensamt förvärv, bl.a. fastigheternas gemensamma tekniska anordningar, föreligger ett naturligt samband mellan de båda fastigheterna. Hyresnämnden finner därför att det inte är uppenbart oskäligt mot föreningen att få förvärva fastigheterna samtidigt. På grund härav och då det inte ens påståtts att köpeskillingen för någon av fastigheterna skiljer sig från marknadsvärdet, ska tillstånd till överlåtelserna lämnas.

HYRESNÄMNDENS AVGÖRANDE

Hyresnämnden lämnar M.H.M. tillstånd att överlåta fastigheterna Kyrkogården 6 och 7 till L.E.

Föreningen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå M.H.M:s talan vid hyresnämnden. Till stöd för sin talan anförde föreningen i huvudsak följande. Hyresnämnden har inte beaktat att de två fastigheterna utgör två olika taxerings- och hyreshusenheter och kan inte ta hänsyn till något påstått s.k. naturligt samband mellan fastigheterna. Det är vanligt med gemensamma tekniska samordningar i hyreshus i Stockholm och det utgör inte något hinder eller någon olägenhet att fastigheterna förvaltas var för sig. Varje intresseanmälan måste beaktas för sig utan att hänsyn tas till att det finns en intresseanmälan avseende den andra fastigheten och hyresnämnden har inte beaktat att det varit fråga om två skilda hembud. Villkoret att båda fastigheterna måste förvärvas samtidigt omöjliggör för föreningen att förvärva respektive fastighet för sig. Villkoret är oskäligt då föreningen kan tvingas in ett rättsförhållande med hyresgästerna i den andra fastigheten utan att några bostadsrätter upplåts i denna. Hyresgästerna i en fastighet måste kunna vara helt oberoende av att hyresgästerna i en annan fastighet förvärvar sin fastighet. Föreningens stadgar omnämner inte några namngivna fastigheter vilket oriktigt påståtts av M.H.M.

M.H.M. bestred ändring och anförde i huvudsak följande. Föreningen har bildats med syfte att förvärva båda fastigheterna och upplåta bostadsrätter. Föreningen har erbjudits att köpa båda fastigheterna men har inte meddelat hyresnämnden att erbjudandena antagits. Huskroppen på Artillerigatan 8-10 är registermässigt två olika fastigheter men bebyggda med en huskropp med gemensamt tak, fasad, värmeanläggning och en del gemensamma serviser och anslutningspunkter.

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Måns Edling samt tf. hovrättsassessorn Alexandra Bittner, referent) anförde, såvitt är av intresse här, i beslut den 29 augusti 2012 följande.

HOVRÄTTENS BEDÖMNING

Av punkten 2 i köpekontraktet för överlåtelse av fastigheten Kyrkogården 6 till föreningen framgår att avtalet gäller under förutsättning att föreningen samtidigt träffar avtal om förvärv av fastigheten Kyrkogården 7. Köpekontraktet för överlåtelse av fastigheten Kyrkogården 7 till föreningen innehåller motsvarande villkor om samtida förvärv av fastigheten Kyrkogården 6. Hovrätten har att ta ställning till om dessa villkor om samtida förvärv av de bägge fastigheterna är uppenbart oskäliga mot föreningen och om tillstånd att överlåta fastigheterna till L.E. därför ska vägras (12 § ombildningslagen).

I rättspraxis har giltigt hembud inte ansetts föreligga när hembudet avsett även annan egendom än den fastighet för vilken intresseanmälan har gjorts (RBD 20:85). I förarbetena till ombildningslagen har som exempel på villkor som kan vara oskäliga mot en förening angetts att det finns krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett naturligt samband med fastighetsförvärvet, t.ex. köp av annan fast egendom som i stället kan säljas på annat sätt (prop. 1990/91:92 s. 142). I detta fall har föreningen anmält intresse av att förvärva båda de fastigheter som omfattas av respektive avtalsvillkor. Avtalsvillkoren omfattar därmed endast de fastigheter för vilka föreningen anmält intresse att förvärva. Redan detta gör att villkoren om gemensamt förvärv inte kan anses vara uppenbart oskäliga mot föreningen. Därtill kommer att det förhållandet att fastigheterna delvis omfattar samma huskropp med vissa gemensamma anläggningar förstärker det naturliga sambandet mellan fastigheterna. Vad föreningen anfört i övrigt ändrar inte bedömningen att de aktuella villkoren inte kan anses vara uppenbart oskäliga mot föreningen. Överklagandet ska därför avslås.

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Hovrätten avslår överklagandet.

Hovrättens beslut meddelat: den 29 augusti 2012.

Mål nr: ÖH 3399-12.

Lagrum: 6, 7 och 12 §§ lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Rättsfall: Rättsfall från Bostadsdomstolen, RBD 20:85, RBD 9:87 och RBD 7:94.

Litteratur: Prop. 1990/91:92 s. 139 f. och s. 142.