RH 2014:44

Hyresnämndsmål. Hovrätten ansåg att hyresgästen allvarligt åsidosatt sina skyldigheter genom sitt agerande i samband med en brand i lägenheten. Hovrätten konstaterade att risken för upprepning bör vägas in när frågan om hyresavtalet upphörande bedöms. För att risken för upprepning ska vara beaktansvärd krävs enligt hovrätten att omständigheterna vid en samlad bedömning typiskt sett och med viss styrka tala för en sådan risk. Hovrätten ansåg att det förhållandet att hyresgästen inte hade vidtagit de åtgärder som krävdes för att förvissa sig om att branden inte var ordentligt släckt inte i sig innebar att det fanns en reell risk för att hyresgästen på nytt skulle orsaka en brand i lägenheten. Vad som sammantaget hade framkommit om risken för framtida bränder var enligt hovrättens mening inte tillräckligt för slutsatsen att det fanns en beaktansvärd risk för framtida bränder orsakade av hyresgästen. Hyresgästens agerande i samband med branden var enligt hovrätten inte tillräckligt för att hyresavtalet skäligen skulle upphöra på den grunden.

Hyresnämnden i Stockholm

R.T. hyrde sedan 2006 en lägenhet om två rum och kök. Hyresgästen sades upp till den

30 juni 2013 och Heimstaden Fyren AB (hyresvärden) yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas.

R.T. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade uppskov med avflyttningen. Hyresvärden medgav inget uppskov.

Hyresvärden anförde bl.a. följande. I första hand har R.T. orsakat särskilt allvarliga störningar och har inte rätt till förlängning av hyresavtalet då hyresrätten är förverkad. Bestämmelserna i 12 kap. 42 § första stycket 6 och 12 kap. 46 § första stycket 1jordabalken åberopas. I andra hand har hon inte rätt till förlängning av hyresavtalet då hon genom orsakandet av brand i lägenheten åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hon har också åsidosatt sina förpliktelser genom att på annat sätt vara störande och inte betala hyror i rätt tid. Bestämmelserna i 12 kap 46 § första stycket 2 jordabalken åberopas.

Hyresnämnden (f.d. hyresrådet Håkan Julius samt intresseledamöterna Lars Backman och Simon Safari) anförde i beslut den 12 november 2013 följande.

SKÄL

Hyresnämnden uppfattar hyresvärdens grunder för ansökan enligt följande. I första hand gör hyresvärden gällande att hyresrätten är förverkad genom att R.T. orsakat brand i lägenheten den 10 mars 2013, och att detta utgör en särskilt allvarlig störning enligt 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken. Någon rättelseanmaning behövs då inte och hyresavtalet ska därför upphöra vid hyrestidens utgång (12 kap. 46 § första stycket 1 jordabalken). I andra hand gör hyresvärden gällande att R.T. i allt fall åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet genom att hon orsakat branden, att störningar förekommit i trapphuset den 23 juli 2013, samt att hon försummat hyresbetalningar. Hon har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i så hög grad att det skäligen bör upphöra (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).

Är hyresrätten förverkad genom att hyresgästen orsakat brand i lägenheten?

Hyresnämnden konstaterar att brand uppstått i R.T:s lägenhet som upptäcktes av grannar på morgonen den 10 mars 2013, varefter polis och brandkår kom till platsen. Förundersökningen om mordbrand har lagts ned. Den har därefter återupptagits och överlämnats av polisen till åklagare för bedömning om det finns grund för åtal mot R.T. för allmänfarlig vårdslöshet.

Vid hyresnämnden skiljer sig parternas uppgifter om händelseförloppet vid branden åt. Några säkra slutsatser om förloppet kan inte dras av vittnesbevisningen och övrig utredning. Hyresnämnden finner därför inte visat att händelseförloppet varit ett annat än det som R.T. själv har redovisat och som bär sannolikhetens prägel. Det är då inte utrett att R.T. har anlagt branden med uppsåt. Vad hon anfört innebär emellertid att hon haft levande ljus tända trots intag av sömnmedel. Hon har enligt hyresnämndens mening därför varit i någon grad vårdslös. Då hon upptäckt branden har hon försökt att släcka den vid två tillfällen, men brandkår har tillkallats av annan. Branden har orsakat vissa materiella skador.

Särskilt allvarliga störningar i den mening som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken kan enligt förarbetena (prop. 1992/93:115 s. 21) föreligga om hyresgästen har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, t.ex. mordbrand i huset eller våld eller hot mot någon som bor där. Det kan också vara fråga om situationer där det kan förutses att en begäran om rättelse från hyresvärden inte kommer att leda till rättelse och störningarna kan betecknas som outhärdliga för de boende. Så kan vara förhållandet när hyresgästen på grund av kvalificerat drogmissbruk, psykisk sjukdom eller liknande problem inte klarar av ett eget boende.

Även om R.T. uppenbarligen har vissa psykiska problem och har haft narkotika i lägenheten, finner hyresnämnden att branden framstår som en isolerad händelse. Nämnden noterar då att R.T., när branden utbröt, hade bott i lägenheten i mer än sex år och att något liknande inte hänt tidigare. Omständigheterna omkring branden är vidare inte så allvarliga att den störning som det inneburit för grannarna kan betecknas som en särskilt allvarlig störning. På grund härav och då någon rättelseanmaning med anledning av branden inte har skett, är hyresrätten inte förverkad på den grund som hyresvärden åberopat i första hand.

Däremot finner hyresnämnden att R.T. genom att ha levande ljus tända samtidigt som hon intagit sömnmedel inte iakttagit allt som fordras för att undvika brand i lägenheten. Hon har därför åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet.

Innebär övriga störningar att hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet?

R.T. har i allt väsentligt vitsordat de händelser i trapphuset den 23 juli 2013 som hyresvärden lagt henne till last, men har inget minne av händelsen med hammaren. Detta innebär att störningar förekommit och att R.T. alltså åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Det framgår att hennes egendomliga beteende har psykiska orsaker.

Övriga påstådda störningar, bl.a. ifrån personer som gästat henne, hög musik m.m., har inte föranlett någon rättelseanmaning från hyresvärden och har enligt nämndens mening inte visats vara av sådan art och omfattning att de, sedda för sig, kan anses som ett åsidosättande av hyresgästens skyldigheter enligt hyresavtalet.

Har hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet genom försummade hyresbetalningar?

Av utredningen framgår att R.T. varit försenad med sina hyresbetalningar, såvitt kan utläsas, vid åtta tillfällen under 2013. Några gånger har det varit fråga om längre förseningar, andra om kortare. R.T. har förklarat förseningarna bl.a. med att Försäkringskassan inte betalat ut ersättning till henne i rätt tid, en uppgift som hyresnämnden saknar anledning att betvivla. Den 4 oktober har hon betalat beloppet 18 280 kr, dock inte med användande av det OCR- nummer som normalt används för hyresbetalningar. Enligt R.T:s uppgifter har beloppet emellertid avsett betalning av fyra månadshyror som hon hade i skuld. Hennes uppgift om detta står i överensstämmelse med de belopp som hyresvärden redovisat i sin reskontra som aktuell hyresskuld för juli, augusti och september 2013 (4 458+4 794+4 570 kr) tillsammans med beloppet 4 458 kr vilket utgör hyran för oktober. Även om hyresvärden enligt reskontran synes ha fakturerat hyresgästen för såväl hyror som ersättning för reparationer, har hyresvärden enligt hyresnämndens mening därför bort uppfatta hennes betalningar som hyra och inte avräkna en del av det inbetalda beloppet som fordran för reparationer.

Sammantaget utgår hyresnämnden från att förseningar förekommit som inte är oväsentliga, men att någon hyresskuld inte finns.

Ska hyresavtalet upphöra på den grund att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser enligt hyresavtalet?

Branden den 10 mars 2013, beteendet i trapphuset den 23 juli 2013 och de försenade hyresbetalningar innebär sammantaget att R.T. har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Vid bedömningen av om detta skett i så hög grad att hyresavtalet skäligen bör upphöra, gör nämnden bedömningen att branden, trots viss oaktsamhet från hyresgästens sida, är en isolerad händelse och inte kan förväntas hända igen samt att hennes beteende i trapphuset har psykiska orsaker för vilka R.T. undergår viss vård som bör minska risken för upprepning. Vad gäller hyrorna, har R.T. lämnat en förklaring till förseningarna som får godtas och förseningarna framstår som undantag under en viss för R.T. besvärlig period. Någon skuld avseende hyra kan inte anses föreligga. Nämnden förutsätter att R.T. i fortsättningen kommer att betala sina hyror i rätt tid.

Sammantaget finner hyresnämnden att R.T. åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet. Särskilt branden har inneburit, vilket vittnesbevisningen ger vid handen, en viss otrygghet för hennes grannar. Enligt hyresnämndens mening har R.T:s åsidosättande av sina förpliktelser dock inte skett i så hög grad att hyresavtalet skäligen bör upphöra enligt den av hyresvärden i andra hand åberopade grunden.

Hyresvärdens ansökan ska alltså lämnas utan bifall.

BESLUT

Hyresnämnden lämnar hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet ska upphöra utan bifall. Avtalet löper därför vidare efter den 30 juni 2013 på oförändrade villkor.

Hovrätten

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. R.T. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras. För det fall att hyresavtalet skulle upphöra yrkade R.T. uppskov med att flytta. Hyresvärden motsatte sig uppskov.

Parterna vidhöll vad de hade anfört i hyresnämnden. Hyresvärden lade till bl.a. följande. Sedan sammanträdet i hyresnämnden har R.T. betalat hyran för sent vid flera tillfällen. Hyran för november 2013 betalades sex dagar för sent, hyran för februari 2014 tio dagar för sent och maj månads hyra betalades sex dagar för sent. R.T. lade till bl.a. följande. Det har förekommit dröjsmål med överföringar av R.T:s betalningar till hyresvärden och dagar ska därför dras från de betalningstidpunkter som hyresvärden har redovisat. R.T. har dessutom försökt att ha en kontinuerlig dialog med hyresvärden om sina betalningsföreningar och hade kontakt med handläggare hos hyresvärden den 6 maj 2014 då R.T. fick veta att det var okej att R.T. betalade hyran samma dag.

R.T. berättade i huvudsak följande i sitt förhör i hovrätten. Hon mår inte så bra och har fått medicin utskriven. Hon har regelbunden kontakt med en beroendeenhet och hon upplever att hon får mycket stöd därifrån. - Vad gäller branden den 10 mars 2013 hade hon släckt alla ljus utom de i sovrummet eftersom hon skulle gå och lägga sig. Hon hade tagit medicin, vilket medförde att hon somnade i soffan. Hon vaknade av att det var rök i hela lägenheten och gick in i sovrummet där hon såg en eldslåga. På sovrumsväggen hängde en ljusstake med värmeljus och troligen hade ett av dessa ramlat ned på skänken nedanför. Hon släckte elden och torkade golvet. En Ikeakasse som låg bredvid skänken lade hon på sängen. Därefter somnade hon om och vaknade av att det på nytt kom rök. Denna gång kom röken från Ikeakassen, som hon sprang med till badrummet där hon släckte elden. Hon hade inte brukat narkotika den natten. - När det gäller händelsen den 23 juli 2013 befann hon sig i en pressad situation och hamnade i ett psykotiskt tillstånd, hade vanföreställningar och mådde dåligt. Hon såg ormar och gick upp till M.K. för att ringa polisen. I sitt psykotiska tillstånd fick hon för sig att hon äntligen skulle göra sig av med sin frys. - Hon har aldrig spelat hög musik sent eller fått några klagomål. - Förra sommaren hade hon problem med Försäkringskassan som dröjde med att betala ut pengar till henne. Hon saknade pengar i fyra månader men betalade hyrorna så fort hon fått sin utbetalning.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn och Gun Lombach samt tf. hovrättsassessorn Ricardo Valenzuela, referent) anförde i beslut den 9 juni 2014 följande.

SKÄL

Är hyresrätten förverkad på grund av R.T:s agerande i samband med branden?

Även i hovrätten har hyresvärden, i första hand, gjort gällande att hyresrätten är förverkad genom att R.T. orsakat brand i lägenheten den 10 mars 2013, vilket enligt hyresvärden utgör en särskilt allvarlig störning enligt 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken, och att hyresavtalet därför ska upphöra vid hyrestidens utgång (12 kap. 46 § första stycket 1 nämnda balk).

Genom R.T:s egna uppgifter är det utrett att hon den 10 mars 2013 tog medicin och somnade trots att hon hade tända ljus i lägenheten samt att en brand uppstod efter att hon somnat. Det är vidare utrett att hon efter ett försök att släcka branden somnade om. Beteendet innebär enligt hovrättens mening att R.T. på ett allvarligt sätt har brustit i den omsorg och tillsyn som hon borde iakttagit.

R.T:s agerande innebär enligt hovrätten att hon allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. I likhet med hyresnämnden finner emellertid hovrätten att branden inte kan betecknas som en sådan särskilt allvarlig störning som avses i 12 kap. 25 § tredje stycket jordabalken. Hyresrätten är därför inte förverkad.

Har R.T. åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i så hög grad att det skäligen inte bör förlängas?

Liksom i hyresnämnden har hyresvärden i andra hand gjort gällande att R.T. åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i så hög grad att det skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken). Hyresvärden har i denna del åberopat att R.T. orsakat branden den 10 mars 2013, att störningar förekommit i trapphuset den 23 juli 2013 och att hon försummat sina hyresbetalningar.

Branden

Hovrätten har i ett tidigare avgörande (RH 2014:12) uttalat att en brand orsakad av en hyresgäst allmänt sett är ett allvarligt åsidosättande av de hyresrättsliga förpliktelserna och att en sådan händelse typiskt sett leder till att hyresavtalet upphör. Hovrätten framhöll emellertid i det avgörandet att risken för upprepning bör vägas in i bedömningen. I det sammanhanget lyfte hovrätten fram vissa omständigheter som kunde ha betydelse, däribland om hyresgästen - när branden väl uppstått - vidtagit de åtgärder som stod till buds för att begränsa brandens omfattning och risken för att andra som vistas i fastigheten kommer till skada.

I detta fall får det anses utrett att R.T. vidtog åtgärder för att släcka branden, men att hon därefter somnade om. Hon tillkallade inte brandkåren och gjorde inte heller något för att varna kringboende. Att hon efter sin första släckningsinsats somnade om kan till viss del försvaras av vad hon uppgett om att hon trodde att hon hade fått kontroll på branden, något som hovrätten i och för sig saknar skäl att ifrågasätta. Men eftersom branden blossade upp på nytt kan R.T. inte sägas ha vidtagit tillräckliga åtgärder för att försäkra sig om branden var släckt och hon kan därmed inte heller anses ha vidtagit de åtgärder som krävdes för att begränsa branden. För att risken för upprepning ska vara beaktansvärd måste emellertid omständigheterna vid en samlad bedömning typiskt sett och med viss styrka tala för en sådan risk.

I målet har inte framkommit att branden har koppling till R.T:s livsföring eller att den på annat sätt är förbunden med hennes personliga förhållanden. Omständigheterna kring brandens uppkomst och hennes hantering av densamma, innebär - som angetts ovan - att hon allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Hennes underlåtenhet att vidta de åtgärder som krävdes för att försäkra sig om att branden var ordentligt släckt och alltså inte kunde blossa upp igen kan visserligen tala för att hon, om en brand skulle uppstå på nytt, inte kan förväntas hantera situationen med nödvändig omsorg. Även om detta inte talar till hennes fördel vid en bedömning av risken för att en liknande händelse ska upprepas, innebär det förhållandet dock inte i sig att det finns en reell risk för att hon på nytt ska orsaka en brand i lägenheten. Hovrätten noterar i anslutning härtill att hon inte tidigare under hyresförhållandet har orsakat brand i lägenheten. Vad som sammantaget framkommit om risken för att åsidosättandet ska upprepas är inte tillräckligt för slutsatsen att det finns en beaktansvärd risk för framtida bränder orsakade av R.T. Hennes agerande i samband med branden den 10 mars 2013 innebär därmed inte att hon åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet redan på den grunden skäligen ska upphöra.

För sent betalda hyror

Av det reskontrautdrag som hyresvärden har åberopat framgår att R.T. vid upprepade tillfällen betalat hyran för sent. R.T. har mot detta åberopat kvitton på betalning av hyrorna för januari, februari och mars 2014. Av kvittona kan man i jämförelse med reskontrautdraget dra slutsatsen att hyresvärden som betaldatum redovisat den helgfria vardag som inträffat närmast efter dagen för R.T:s betalning. Det finns alltså skäl att anta att det kan ha förekommit visst dröjsmål med överföringen av R.T:s betalningar till hyresvärden. Hovrätten bortser därför från vissa av de smärre förseningar vid betalning av hyran som framgår av reskontrautdraget.

Utredningen i målet visar att R.T., under perioden efter hyresvärdens uppsägning på grund av branden, hade fyra mycket långa förseningar. Dessa förseningar kan inte förklaras av de överföringsdröjsmål som kan ha förekommit. Efter sammanträdet i hyresnämnden skedde ytterligare tre betalningsförseningar, som inte heller med beaktande av eventuella överföringsdröjsmål kan anse vara obetydliga. Hovrätten finner att de betalningsförsummelser som förekommit innebär att R.T. allvarligt har åsidosatt sina skyldigheter som hyresgäst. Det förhållandet att hon ringt till hyresvärden den 6 mars 2014 och fått uppgift om att det var okej att betala hyran för maj den dagen, innebär enligt hovrättens mening inte att R.T. avtalat med hyresvärden om att hon regelmässigt fick betala hyran för sent.

Sammantagen bedömning

Hovrätten har i det föregående funnit att R.T., dels genom de betalningsförsummelser som förekommit, dels genom sitt agerande i samband med branden allvarligt har åsidosatt sina förpliktelser. Vid en sammantagen bedömning finner hovrätten att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärdens talan om hyresavtalets upphörande ska således bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta. R.T. bör medges ett kortare uppskov med att flytta.

BESLUT

1. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 30 juni 2013.

2. R.T. ges uppskov med att flytta till den 31 juli 2014. R.T. är skyldig att flytta senast den 1 augusti 2014.

Hovrättens beslut meddelat: den 9 juni 2014.

Mål nr: ÖH 10956-13.

Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken.

Rättsfall: RH 2014:12.