Prop. 1992/93:115

om ändringar i jordabalkens hyresregler Prop. 1992/93:115

Regeringens proposition lga/932115

om ändringar i jordabalkens hyresregler

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifo- gade utdrag ur regeringsprotokollet den 11 februari 1993.

På regeringens vägnar

C arl Bildt Reidun/t Laurén

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås ett flertal ändringar i 12 kap. jordabalken, dvs. hyreslagen.

Reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av bristande hyresbetal- ning görs mindre stränga mot bostadshyresgäster. Den s.k. förverkande- fristen förlängs från två vardagar till en vecka. Det blir vidare möjligt för socialnämndema att ta på sig betalningsansvaret för hyran med verkan att hyresgästen inte förlorar sin bostad.

Hyresgästernas skydd mot störningar i boendet förstärks. Hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den störande hyresgästen att se till att stör- ningarna omedelbart upphör samt att underrätta socialnämnden om stör- ningarna. I mycket allvarliga stömingsfall får hyresvärden rätt att genast säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Frågor om störningar i boendet skall handläggas snabbt av berörda myndigheter.

Begränsningen i bytesrätten för hyresgäster som har fått sin bostad ge- nom byte och innehaft den under kortare tid än tre år slopas. Detsamma gäl- ler lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är an- svarig för den tidigare hyresgästens skulder.

Rätten till förlängning av hyresavtalet slopas vid kortvariga andrahands- upplåtelser.

Lagförslagen avses trädai kraft den 1 juli 1993.

Propositionens lagförslag 1 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom förskrivs i fråga om jordabalkenl dels att 12 kap. 25, 35. 38, 42—45. 55 b och 63 55 skall ha följande ly- delse.

dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 5, av följande ly- delse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

12 kap. 25 %

Hyresgästen är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 & första stycket.

Gods som enligt vad hyresgästen vet är eller nred skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

När hyresgäsren använder lägen- heten skall han se till att de som borr" omgivningen inte utsätts för stör- ningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars för- sämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tälas (störningar i boen- det). Hyresgästen skall vid sin an- vändning av lägenheten också i öv- rigt iaktta allt som fordras för att be- vara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 5 första stycket.

Ont det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hy- resgästen tillsägelse att se till att stör- ningar/ra omedelbart upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kom- mun där lägenheten är belägen om Störningarna.

Andra stycket gäller inte om hy— resvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störnin garna är särskilt allvarliga med hänsyn till de- ras art eller omfattning (särskilt all- varliga störningar i boendet).

Om hyresgästen vet eller har an- ledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

1 Balken omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt 1984:694.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

355

Hyresgästen får överlåta hyresrät- ten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsenSädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har be- aktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Hur hyresgästen erhållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller ej. om ]. lägenheten hyrs i andra hand.

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett en- familjshus som icke är avsett att hy- ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs- hus,

4. lägenheten har upplåtits av nå- gon som innehade den med bostads- rätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän- damål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy- resgästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd som av- ses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund. som handhar bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.

Hyresgästen får överlåta hyresrät- ten till sin bostadslägenhet för att ge- nom byte fä en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas. om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvär- den samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra hand.

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad,

3. lägenheten är belägen i ett en- familjshus som inte är avsett att hy- ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs- hus.

4. lägenheten har upplåtits av nå- gon som innehade den med bostads- rätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän- damål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy- resgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämn- den om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunal- förbund som har hand om bostads- förmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.

38%

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från deförpliktelser som hy- resavtalet ålägger honom för tiden

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som hy- resavtalet innebär för honom för ti-

Nuvarande lydelse

efter överlåtelsen, om ej annat vill- korfogats till samtycket eller till- ståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar jämte den avträdande för fi'irpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om ej annat avta- lats med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

den efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

Den nye hyresgästen svarar till- sammans rrred överlätaren för skyl- digheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något an- nat avtalats rned hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte ltar en ny bostadshy- resgäst dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad harrdlirr g har äta git sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att betala något annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sådana skulder till ett högre belopp än som motsva— rar hyran för de tre kalendermåna— derna närmast före c'r'verlåtelsen.

42 & Hyresrätten a'r förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,

1. om hyresgästen dröjer med betalrrirr g av hyra som utgår i pengar utöver två vardagar efter förfalloda- gen och annat ej följer av 55 a & fjärde—sjätte styckena. dock, ifall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en mättad, endast om hyresgästen dröjer med beta/nin g av den på en kalendermånad belöpande hyran utöver två vardagar efter må- nadens början eller, såvitt angår hy- ran för första kalendermånaden un- der ltyr'esft'irhållandet. efter förfallo- dagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy- resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lä- genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om till— stånd och får ansökan beviljad,

3. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 å och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål,

1. om hyresgästen. när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 a & fjärde—sjätte styckena,

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfalloda- gen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy- resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lä- genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om till— stånd och får ansökan beviljad.

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 å och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

Prop. l992/93:115

Nuvarande lydelse

4. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten över- låtits eller lägenheten upplåtits. ge- nom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten.

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller an- nan. till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. åsidosätter något av vad som enligt 25 55 skall iakttagas vid lägenhetens begag- nande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hy- resgäst och rättelse icke utan dröjs- mål sker efter tillsägelse.

6. om i strid med 26 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt.

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ut- över hans åligganden enligt detta kapitel. och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgöres, eller

8. om lägenheten helt eller till vä- sentlig del används för näringsverk- samhet eller därmed likartad verk- samhet. vilken utgör eller i vilken till ej oväsentlig del ingår brotts/i gt för- farande eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

Föreslagen lydelse

5. om hyresgästen eller någon annan. till vilken hyresrätten överlå- tits eller lägenheten upplåtits. genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres- värden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten,

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller an— nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 5 vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsä- gelse.

7. om i strid med 26 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ut- över hans skyldigheter enligt detta kapitel. och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten full görs, eller

9. om lägenheten helt eller till vä- sentlig del används för sådan nä- ringsverksamhet eller liknande verk- samhet som är brottslig eller där brottsligt f("irfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för till- fälliga sexuella förbindelser mot er- sättning.

lful/ då hyran skall betalas i för- skott för längre tid än en mättad gäl- ler vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belö- pande hyran mer än två vardagar ef- ter månadens början eller, ifråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter för- fal ltrtlugert .

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket () på grund av störningar i boendet får inte ske förrän social- nämnden underrättats enligt 25 5 andra stycket.

Prop. 1992/931115

Nuvarande lydelse

Hyresrätten är icke förverkad. om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Föreslagen lydelse

Är det frå ga om särskilt allvarliga störningar l boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om nä- gon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får upp— sägnin g av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som nu har föreskrivits om särskilt all- varli ga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvär— dens samtycke eller hyresnärnrtderts tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 55 vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad. om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund avför- verkande. har hyresvärden rätt till skadestånd.

43%

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42% första stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet. kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hy- resvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 5 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 5 första stycket 1—4. 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grun- den. Detta gäller dock inte om hyres- rätten är f?r'n'erkud på grund av sär- skilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två måna- der från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 _8 första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

Prop. 1992/931115

Nuvarande lydelse

En hyresgäst kan skiljas från lä- genheten på grund av förhållande som avses i 42 $$ första stycket 8 en- dast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning rörande denna annars har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga tipp avtalet intill dess att två månader har för- flutit från det att domen i brottmålet har vunnit laga kraft eller det rätts- liga förfarandet har avslutats på an- nat sätt.

Föreslagen lydelse

En hyresgäst kan skiljas från lä- genheten på grund av förhållande som avses i 42 & första stycket 9 en- dast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hy— resvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmå- let vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

445

Är hyresrätten enligt 42 _5 första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning där— av sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten. om hyran betalas på det sätt som anges i 20 å andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 & senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet. med— delande om uppsägningen och an- ledningen till denna lämnats soci- alnämnden i den kommun där lägen— heten är belägen. [ avvaktan på att hyresgästen visar sig hafitllgjort vad som sålunda fordras för att få till- baka hyresrätten får beslut om av- hysning inte meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyres- gästen delgetts underrättelsen och, i fråga om bostadslägenhet. medde- landet lämnats socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 5 första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran- och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgäs- ten inte på grund av dröjsmålet skil- jas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 å andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 &

1. inom två veckor från det att en hyresgt'ist, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts under- rättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hy- resrätten samt meddelande om upp- sägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, trär det är fråga om en lo- kal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angi- vet sätt får tillbaka hyresrätten.

l avvaktan på att hyresgästen vi- sar sig ha gjort vad som fordras en- ligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter ut- gången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två varda— gar.

Prop. 1992/932115

Nuvarande lydelse

F örstu stycket gäller ej, om skyl— di gltet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrät- ten fi't'tyerkat'les.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer for- mulär till underrättelse och med- delande som avses i första stycket.

Ft't'reslagen lydelse

Ett hyresgäst får inte heller, ttär det är fråga om en bostadslägenhet, skiljasft'än lägenheten om

1. Socialnättttn'len inom den tid som anges i första stycket 1 skriftli- gen ltar meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig beta/nittgsansvaret för hyran, eller

2. hyresgästen har varit förhind— rad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så Sttäl'l det var möjligt, dock senast ttär tvisten om avhysning avgörs i första ittstans.

F öt'sta—tredje styckena gäller inte. om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten fötvet'kats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och med— delande som avses i första stycket.

45 å3

Bestämmelserna i 46—52 åå gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,

om inte

I. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän- damål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio måna- der i följd,

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller

3. hyresvärden säger upp hyres— förhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är för— verkad och annat inte följer av 47 9".

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling över- enskottttttit, att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förläng-

3 Senaste lydelse 1987:816.

1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra lturtd av en lägenhet t' dess hel— het och hyresföt'hållandet upphör innan det har varat längre ätt två år i följd.

2. hyresavtalet [ annat fall ätt som sägs i ] avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändatnål och hyresförhållandet upphör innan det ltar varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. eller

4. hyresvärden säger upp hyres- förhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är för- verkad och annat inte följer av 47 5.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kotttmit t't'vet'ens om. att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till

Nuvarande lydelse

ning. är överenskommelsen gällan- de. Har öre)"ensktmtmelsen träffats innan hyt'esjörhällundet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hade make eller satnbo som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överens— kommelsen träffades, gäller över- enskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

55b

Denna paragraf gäller vid upplå- telse av möblerat eller omöblerat mm och vid andrahandsttpp/ätelse av an- nan bostadslägenhet. Paragrafen gäl- ler dock inte upplåtelser för fri— tidsändamål.

Om hyresvärden ifall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 & första och andra styckena. skall hyres- nämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 % räntelagen (19751635) från dagen då hyresvärden tog emot be- loppet till dess att återbetalnings- skyldigheten blivit slutligt bestämd genom lagakrtmvunnet beslut och enligt 6 5 räntelagen för tiden däref— ter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansök- ningen.

lett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden. om hyresgästen begär det. också fastställa hyran för den fortsatta uthymingen från och med dagen för ansökningen. Vid denna prövning tillätnpas 55 5 första och andra styckena. Beslut om ändring av hy- resvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyming.

3 Senaste lydelse 1988:4()8.

Föreslagen lydelse

förlängning. gäller överensktmtntel—

sen om den godkänts av hyresnämn— den. Öt'erenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresfr'it"häl/andet har inletts och avser en hyresrätt som är förenat! med rätt till för/än gnin g. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

53

Denna paragraf gäller vid upplå- telse av möblerat eller omöblerat ruin och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fri— tidsändamål.

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 & första och andra styckena. skall hy- resnämnden på ansökan av hyres- gästen besluta att hyresvärdt-tn skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 55 räntelagen (l975:635) från da- gen då hyresvärden tog emot be— loppet till dess att återbetalnings- skyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 _8 räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid till- baka än två år före dagen för an- sökan.

I ett ärende om återbetalning en- ligt andra stycket skall hyresnämn- den. om hyresgästen begär det. också fastställa hyran för den fort- satta uthyrningen från och med da— gen för ansökan. Vid denna pröv- ning tillämpas 55 ä första och andra styckena. Beslut om ändring av hy- resvillkoren anses som avtal om vill- kor för fonsatt uthyming. När det

Prop. l992/93:115

Nuvarande lydelse

För att hyresnämnden skall kun- na pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden inom tre måna— der från det hyresgästen lämnade lä- genheten.

Föreslagen lydelse

finns skäl till det. får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 a 5 fjärde—sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kun— na pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägen- heten.

63%

Har meddelande som avses i 10. 11, 14. 24 eller 33 å. i 42 5 första stycket 2. 3 eller5 eller i 44 eller 54 & avsänts i rekommenderat brev un- der mottagarens vanliga adress. skall avst'indaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. 1 fall som avses i 24 Q' är det dock till- räckli gt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvär- den lämnat uppgift orn en adress un- der vilken meddelanden till honom skall sändas. anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har" hyres- gästen inte lämnat någon särskild adressuppgift. får hyresvärden sän- da meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress.

Ett meddelande som avses i 10 5. l l 5. 14 5, 24 5, 25 5 andra stycket, 33 5. 42 & första stycket 3. 4 eller 6, 44 så" eller 54 & skall anses lämnat när det ltar avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. 1 fall som avses i 24 55 är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med— delanden till honom skall sändas. anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta etnot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift. får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

72.5

Hyresn'ister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

[. Denna lag träder i kraft den ljuli 1993.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 5 skall tillämpas i sin nya lydelse när hy- resnätnnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av

hyresrätt.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före iktaftträdändet skall 12 kap. 38 & tillämpas i sin äldre lydelse.

4. l fråga om störningari boendet som inträffat före ikraftträdandet tilläm— pas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 % samt 42 5 första stycket 6 och

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst till- sägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be- stämmelser.

De nya bestämmelsema om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 g". såvitt avser hyror. och 44 & tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre be- stämmelser.

6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas be- stämmelserna i 12 kap. 45 5 första stycket i sin äldre lydelse. Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

Prop. 1992/932115

2. Förslag till Prop. 1992/93:115

Lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall införas en ny paragraf, 3 a Q'. av följande ly- delse.

3 a % Bestämmelsen i 12 kap. 45 5 första stycket 1 jordabalken om vissa upplå- telser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts av en förening som fått tillstånd enligt 1 &.

Denna lag träder i kraft den ljuli 1993.

J ustitiedepartementet Pr0p. 1992/9311 15

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 februari 1993

Närvarande: statsministern Bildt. ordförande. och statsråden B. Westerberg, Friggebo, Johansson, Laurén, Hörnlund. Olsson, Svensson, Thurdin. Hellsvik, Wibble, Björck, Davidson, Odell. Lundgren. Unckel, P.Wester- berg. Ask

Föredragande: statsrådet Laurén

Proposition om ändringar i jordabalkens hyresregler

] Ärendet och dess beredning

Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för Bostadsdepartementet i november 1989 en parlamentariskt sammansatt kommitté (justitierådet Johan Lind. ordförande. samt riksdagsledamöterna Birger Andersson, Hans Göran Franck. Maj-lnger Klingvall och Jan Sand- berg) med uppgift att se över hyreslagstiftningen. Kommittén antog namnet 1989 års hyreslagskommitté.

1989 års hyreslagskommitté överlämnade i november 1991 betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991286). 1 betänkandet lämnas åtskilliga förslag till sakliga ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Ändringarna gäller främst regler om bostadslägenheter. Dessutom presenteras en genomgri- pande språklig och redaktionell bearbetning av hyreslagen.

Betänkandet har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fo- gas en förteckning över remissinstanserna som bilaga I . En sammanställ- ning av remissyttrandena har upprättats i Justitiedepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr 91—3481).

I detta lagstiftningsärende tar jag upp frågor om förverkande av hyresrätt, dels vid bristande hyresbetalning. dels vid fall av störningar i boendet. Vidare behandlas regler om byte av bostadslägenheter samt vissa besitt- ningsskyddsfrågor.

Jag avser att senare återkomma till vissa andra frågor som 1989 års hy- reslagskommitté har behandlat. Det gäller bl.a. den språkliga och redaktio- nella översynen av hyreslagen. Frågor om hyresprocessen kommer att be- handlas i samband med ställningstagandet till de frågor som tas upp i depar- tementspromemorian Domstolsväsendet — Organisation och administration i framtiden (Ds 199238). Det får i ett annat sammanhang övervägas om för- slagen i propositionen ger anledning att ändra bestämmelser i bostads- rättslagen (1991:614).

Lagrådet - . Prop. 1992/9'3:1 15

Regeringen beslutade den 21 december 1992 att inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring ijordabalken samt lag om ändring i lagen (1986:1242) om försökSVerksamhet med kooperativ hyresrätt. Förslagen hade upprättats inom Justitiedepartementet. Lagrådsremissens lagförslag och Lagrådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2 reSp. bilaga 3. '

Lagrådet har i fråga om vissa bestämmelser i förslaget till lag om ändring ijordabalken föreslagit omformuleringar i förtydligande syfte och för att få närmare anslutning till motivtexten. I övrigt har förslagen inte föranlett nå- gon erinran från Lagrådets sida. Jag vill redan här framföra att jag biträder Lagrådets ändringsförslag, dock med några redaktionella ändringar i lag— texten. Vidare har en paragraf kompletterats med anledning av ett på- pekande av Lagrådet. Jag återkommer till detta i det följande. Härutöver har det gjorts vissa ändringar i lagtexten av redaktionell karaktär.

2. Allmän motivering

2.1. Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet

Mitt förslag: Reglerna om förverkande av hyresrätten på grund av dröjsmål med hyresbetalningen görs mindre stränga mot bostadshy- ! resgäster. Den s.k. förverkandefristen förlängs från två vardagar till en vecka. Det blir vidare möjligt för socialnämnden att ta på sig betal- ningsansvaret för hyran med verkan att hyresgästen inte förlorar sin bostad. Slutligen införs en undantagsregel av innebörd att hyresgästen kan få bo kvar i lägenheten om han varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförut- sedd omständighet.

Kommitténs förslag: Även kommitténs förslag innebär att bestämmel- serna om förverkande av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning skall göras mindre stränga mot bostadshyresgäster. Enligt kommittén bör det införas ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter förfalloda- gen med att hyresvärden påminner hyresgästen om att hyran skall betalas. Det första steget varar i en vecka. Det andra steget tas genom att hyresvär- den meddelar hyresgästen att hyresrätten förverkas om inte hyran betalas. I detta skede kopplas socialnämnden in. Socialnämnden och hyresgästen får tre veckor på sig. Det skall räcka med att socialnämnden åtar sig betalnings- ansvaret för hyran för att hindra att hyresrätten förverkas.

Det tredje steget kan hyresvärden ta om hyresrätten är förverkad. Hyresvärden får en månad på sig att säga upp hyresavtalet. Enligt en sär- skild undantagsregel får dock beslut om avhysning inte meddelas om bara en liten del av hyran inte har betalats enligt meddelandet till hyresgästen,

om betalningsförsrrmmelsen beror på sjukdom eller liknande omständighet, PTOP- 1992/9321 15 om hyresgästen vidtagit rimliga åtgärder för att genom någon annan betala hyran eller om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägen- heten (se betänkandet 5. 87—97).

Remissinstanserna: Förslaget har fått ett blandat mottagande. De flesta remissinstanser instämmer i kommitténs uppfattning att de nu- varande bestämmelserna om förverkande av hyresrätten på grund av bris- tande hyresbetalning är för stränga mot bostadshyresgäster. Andra framhål- ler att de nuvarande reglerna är väl kända. Det föreslagna trestegsförfaran- det har från åtskilliga håll kritiserats för att vara omständligt och svårhanter- ligt samt medföra ökade administrationskostnader för hyresvärdarna. Några remissinstanser. däribland Bostadsdomstolen, förordar i stället att förver- kande— och återvinningsfristerna i den nuvarande hyreslagen förlängs. Några remissinstanser är tveksamma till förslaget att socialnämnden kan åta sig betalningsansvaret för hyran. Från några håll förs det fram att tillämp- ningen av den särskilda undantagsregeln är svårförutsebar. Flera remiss- instanser tillstyrker att denna regel införs men anser att den bör ges en be- tydligt mera restriktiv utformning än vad kommittén föreslagit (se remissammanställningen s. 23—77).

Bakgrund: Enligt hyreslagen är hyresrätten normalt förverkad om hy- resgästen dröjer med att betala hyran utöver två vardagar efter förfallodagen (42 5 första stycket 1 hyreslagen). Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. är hyresrätten inte i något fall förverkad (42 å andra stycket hyreslagen). 1 praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning (se t.ex. NJA 1990 s. 405). Hyresgästen kan emeller- tid få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen senast den tolfte vardagen efter det att han delgetts en underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten (44 & första stycket hyreslagen). I fråga om bostadslägenheter gäller att tidsfristen inte börjar löpa förrän både underrättelsen delgetts och ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen.

Förverkandereglema tillkom till stor del i början av 1900—talet. För- verkandefristen på två vardagar infördes redan år 1908 med motiveringen att hyresgästen ”...beredes så stort rådrum, som kan anses erforderligt för att ställa en ordentlig hyresgäst oberoende af tillfälligheter eller ursäktlig glömska." En återvinningsfrist på tolv vardagar infördes år 1923 för att för- sumlighet i fråga om hyresbetalning inte omedelbart och så oåterkalleligen skulle medföra en för hyresgästen och hans familj så ytterst allvarlig påföljd som vräkning (se NJA 11 1908 nr 5 s. 160 resp. 1923 s. 26 ff).

Skälen för mitt förslag: Jag instärnmeri kommitténs uppfattning att de nuvarande reglerna om förverkande av hyresrätten vid betalningsdröjsmål är omodema och alltför stränga mot hyresgästerna. Bostaden är av central betydelse för en hyresgäst. såväl ekonomiskt som socialt. Att hyresrätten förverkas på grund av ett så kort betalningsdröjsmål som enligt gällande rätt framstår därför inte som rimligt. Samtidigt är det viktigt för bl.a. betal-

ningsmoralen att inte alltför långa betalningsdröjsmål godtas utan förver- kandepåföljd.

Jag anser alltså att de nuvarande reglerna bör moderniseras och ges en mot hyresgästen något generösare utformning.

Flera remissinstanser har pekat på att det av kommittén föreslagna tre- sregsförfarandet är omständligt och svårhanterligt samt medför ökade ad- ministrationskostnader för hyresvärdarna. Jag anser att det finns anledning att ta fasta på remisskritiken inte minst därför att den önskvärda modernise- ringen av förverkandebestämmelserna går att åstadkomma på ett enklare sätt än det som kommittén föreslår.

Enligt min mening skulle det vara fördelaktigt att behålla den nuvarande grundstrukturen i regleringen eftersom den är väl inarbetad. Reglerna kan göras generösare mot hyresgästen genom att man något förlänger förver- kandefristen i hyreslagen. Vad det främst gäller att åstadkomma är nämligen att hyresgästen får längre tid på sig att betala hyran utan att behöva riskera att förlora sin bostad.

Jag delar kommitténs uppfattning att det inte är rimligt att ett fåtal dagars försening skall vara tillräcklig för att hyresavtalet skall kunna sägas tipp att upphöra omedelbart. Vid bestämmandet av förverkandefristens längd måste emellertid också beaktas att hyresgästen under återvinningsfristen kan få tillbaka hyresrätten. Även bestämmelserna i 20 å andra och tredje stycket hyreslagen om hur hyran skall betalas och när den anses betald har en viss betydelse i detta sammanhang. Dessa bestämmelser medför nämligen att en hyresvärd först några dagar efter det att en tidsfrist löpt ut kan få kännedom om huruvida hyran har betalats inom fristen eller inte. Jag föreslår mot denna bakgrund att förverkandefristen förlängs till en vecka.

När det sedan gäller återvinningsfristen anserjag till skillnad från korn— mittén att den redan i dag är så pass lång att socialnämnderna får rimlig tid på sig att agera i syfte att hjälpa hyresgästen att behålla sin bostad och ta sig ur den uppkomna situationen. Intresset av att fristcrna anges på ett enhetligt sätt gör dock att återvinningsfristen bör anges i veckor i stället för i vardagar. Jag förordar mot denna bakgrund att återvinningsfristen bestäms till två veckor.

Enligt min mening är det dock inte tillräckligt att förlänga förverkande- fristen på det sätt som jag nu har förordat. Man bör också förbättra social- nämndernas möjligheter att agera. Starka skäl talar för att socialnämnden genom att åta sig betalningsansvaret för hyran skall kunna förhindra att hy- resgästen förlorar sin bostad. Ett sådant åtagande medför nämligen att hy- resvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Flera remissinstanser har påpekat att det kan gå en tid innan socialnämnden faktiskt betalar hyran. Enligt min mening måste man emellertid kunna utgå från att socialnämn- derna noggrant och utan dröjsmål kommer att fullgöra sina åtaganden.

Om socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyres- värden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran. bör hyresgästen alltså inte kunna avhysas. Det ger socialnämnderna bättre möjligheter att förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder utan att man åsidosätter hy- resvärdens berättigade krav på att hyran skall betalas.

"16

Enligt min mening är det av stor vikt att förverkandereglema tillgodoser högt ställda krav på förutsebarhet. Jag anser att den särskilda undantags- regel som kommittén föreslår skapar alltför stor osäkerhet för parterna och att den därför inte bör införas.

En annan sak är att det i ett fåtal fall kan inträffa att en hyresgäst varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet. Jag anser att det i dessa situationer bör vara möjligt att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Enligt min mening bör det därför införas en undantagsregel som går ut på att hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar i lägenheten trots att hyran betalades först efter utgången av återvinningsfristen. 1 fråga om den närmare utformningen av denna undantagsregel återkommerjag i spe- cialmotiveringen.

Hittills har jag uppehållit mig vid frågan om när hyresrätten till en bo- stadslägenhet är förverkad på grund av bristande hyresbetalning. En bo- stadshyresgäst kan emellertid enligt gällande lag förlora sin bostad om han vid upprepade tillfällen försummar sina hyresbetalningar även om hyresrät- ten inte är förverkad. Hyresgästen har nämligen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skä- ligen inte bör förlängas (46 5 första stycket 2 hyreslagen).

Enligt min mening bör hyreslagens regler vara så utformade att man ska— par ett incitament för hyresgästerna att regelmässigt betala hyran på de tider som har bestämts. vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads början. Mot den bakgrunden anser jag. i likhet med kommittén och de re- missinstanser som yttrat sig i frågan. att man bör behålla den nuvarande möjligheten att säga tipp ett hyresavtal till hyrestidens utgång på grund av upprepade betalningsförsummelser.

Hänvisningar till S2-1

2.2. Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal

Min bedömning: Den nuvarande regleringen beträffande lokalhyres- [ fall behållas i princip oförändrad.

Kommitténs förslag: Ett förfarandet i tre steg liknande det som kommit- tén föreslår för bostadshyresgäster skall — med vissa undantag — införas också i fråga om hyra för lokaler. För dessa fall föreslår dock kommittén att tidsfristen i det andra steget bestäms till två veckor (se betänkandet s. 97).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har fått ett blandat mottagande. Några remissinstanser anser att reglerna bör vara i huvudsak desamma som för bostäder. Andra menar att de nuvarande reglerna i huvudsak bör behållas oförändrade (se remissammanställningen s. 23—77).

Bakgrund: Enligt gällande rätt är reglerna om hyresrättens förverkande vid bristande hyresbetalning i stort sett desamma vid lokalhyra som vid bo- stadshyra (se föregående avsnitt).

Skälen för min bedömning: När det gäller reglerna om förverkande av hyresrätten till en lokal måste beaktas att lokaler i det stora flertalet fall hyrs av näringsidkare. Det ligger i sakens natur att man kan kräva mer av en nä- ringsidkare i fråga om kontraktsenlig betalning av hyran än man kan göra när det är fråga om en bostadshyresgäst. Den kritik som har riktats mot hy- reslagens förverkanderegler tar sikte huvudsakligen på reglerna om bostads- hyra.

Kommitténs förslag till trestegsförfarande i fråga om hyror för lokaler får närmast ses som en följd av förslaget i fråga om bostadshyror. Jag har tidi- gare förordat att trestegsförfarandet inte bör införas för bostadshyror. Mot den bakgrunden finns det ingen anledning att införa ett trestegsförfarande för lokalhyror. Inte heller finns det anledning att förlänga förverkandefristen på det sätt som i föregående avsnitt har föreslagits i fråga om bostadshyra. Av en näringsidkare bör — som jag nyss varit inne på — kunna krävas mer när det gäller att betala hyran i rätt tid än vad som gäller för en bostadshy— resgäst. Enligt min mening bör alltSå förverkandereglema för lokalhyresfal- len behållas oförändrade. Intresset av ett enhetligt sätt att ange den s.k. återvinningsfristen gör dock att den bör bestämmas till två veckor i stället för nuvarande tolv vardagar. Detta innebär i princip ingen ändring i sak (jfr avsnitt 2.1).

Hänvisningar till S2-2

2.3. Störningar i boendet

Mitt förslag: Hyresgästernas skydd mot störningar i boendet skall förstärkas. HyreSVärden skall vara skyldig att uppmana den störande hyresgästen att se till att Störningarna omedelbart upphör samt att un— derrätta socialnämnden om Störningarna. Om Störningarna då inte upphör, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. 1 mycket grava stömingsfall får hyresvärden rätt att genast säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Frågor om störningar i boen- det skall handläggas snabbt av berörda myndigheter.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt utom så till vida att hy- resrätten enligt kommitténs förslag normalt skall förverkas endast om stör- ningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera (se betänkandet 5. 99—104 samt 190 ff).

Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna instämmer i kom- mitténs uppfattning att skyddet mot störningar i boendet bör förbättras. Några remissinstanser har dock fört fram kritik mot vissa enskildheter i den av kommittén föreslagna regleringen. Flera remissinstanser menar att det inte bör ställas upp någon formell treveckorsfrist för socialnämnden. En remissinstans ifrågasätter om det är lämpligt att ha olika regler för uppsäg- ning beroende på störningens art och omfattning (se remissammanställ- ningen 5. 78—101).

Bakgrund: När en hyresgäst använder lägenheten är han skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastig- heten (25 & hyreslagen). Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Tillsynsskyldigheten gäller även andra personer som hyresgästen inrymt i lägenheten och vidare den som i lägenheten utför arbete för hyresgästens räkning. Bestämmelsen om bevarande av sundhet. ordning och skick gäller för både bostadslägenheter och lokaler.

Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen använder lägenheten i strid med bestämmelsen i 25 & hyreslagen eller brister i den tillsyn som åligger honom enligt den bestämmelsen (42 5 första stycket 5 hyreslagen). En för- utsättning för att hyresrätten skall förverkas är att hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse och inte gjon det utan dröjsmål. Hyresvärden kan sända ett meddelande. som innehåller en sådan tillsägelse. i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress (63 & hyreslagen). Om det som ligger hyresgäs- ten till last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte i något fall förverkad (42 å andra stycket).

Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan hyresvärden har gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skil- jas från lägenheten på den grunden (43 5 första stycket hyreslagen).

Skälen för mitt förslag: Jag anser i likhet med kommittén och remiss- opinionen att hyresgästernas skydd mot störningar i boendet måste för- bättras. Det bör gå snabbare att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Enligt min mening är det helt oacceptabelt att boende under relativt lång tid utsätts för påfrestande störningar som rent av kan innebära sanitär olägenhet. Jag redovisar i det följande en rad förslag i syfte att förbättra skyddet mot störningar i boendet.

Till en början anserjag att frågor om störningar i boendet bör få en mer framträdande plats i hyreslagen. Den stora betydelse dessa frågor har moti- verar att hyreslagen tillförs uttryckliga regler om störningar i boendet.

Vid utformningen av reglerna är de föreskrifter som finns på hälsoskyd- dets område av intresse. 1hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en be- stämmelse om att den som brukar en bostad skall se till att sanitär olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet. störande ljud eller annan störning. I hälsoskyddslagen (1982le80) anges att det i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. Jag anser att regleringen i hyreslagen av frågor om störningar i boendet bör knyta an till dessa hälso- skyddsföreskrifter. Lagen bör dessutom innehålla att störningar överhuvud- taget inte får försämra bostadsmiljön. Det bör alltså i hyreslagen föras in en regel om att en lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

En hyresgäst har inte möjlighet att själv föra talan om avhysning av en annan hyresgäst som är ansvarig för störningar. Det betyder emellertid inte att en hyresgäst står helt maktlös när det gäller att komma till rätta med en störande hyresgäst. Den hyresgäst som blivit störd kan nämligen ha rätt till

sänkning av hyran. Han kan också ansöka om åtgärdsföreläggande för hy- resvärden (se 16 & hyreslagen samt bet. l983/84:BoU29 s. 23). Ett åtgärds- föreläggande torde många gånger inte vara ett särskilt effektivt medel när det gäller att komma till rätta med störningar. Bostadsdomstolen har dock i ett fall på ansökan av en hyresgäst förelagt hyresvärden att säga upp en misskötsam hyresgäst och hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden (RBD 199lzl).

Av vad jag nu har anfört framgår att de boende när det förekommer störningar i boendet i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar. Med hänsyn härtill bör det enligt min mening föreskrivas i hyreslagen att en hy- resvärd är skyldig att vidta åtgärder mot den störande hyresgästen. Jag fö- reslår därför en bestämmelse som innebär att hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningarna att se till att de omedelbart upphör.

Hyresvärden bör vara skyldig att vidta åtgärder oavsett om det är en bo- stadslägenhet eller en lokal som används så att de boende utsätts för stör- ningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

Det mest önskvärda är givetvis att störningsproblem kan lösas på annat sätt än genom avhysning. Socialnämnderna kan i vissa fall bidra till det när det gäller bostadshyresgäster. En förutsättning för det är naturligtvis att störningsfallen kommer till socialnämndens kännedom. Enligt min mening bör hyresvärden därför vara skyldig att underrätta socialnämnden om stör- ningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Underrättelsen bör göras samtidigt som hyresvärden uppmanar den störande hyresgästen att upphöra med störningarna. Underrättelsen till socialnämnden bör vara en förutsättning för att hyresrätten skall förverkas och en hyresgäst bör normalt kunna avhysas bara om störningarna fortsätter efter underrättelsen.

Några remissinstanser har ifrågasatt om det är meningsfullt att social— nämnden kopplas in också i fall då en socialt välanpassad och i övrigt sköt- sam person stör sina grannar. Enligt min mening bör regleringen innebära att socialnämnden alltid underrättas när det förekommer störningar i boen- det som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Att föreskriva undantag för vissa fall skulle nämligen leda till svåra avgränsningsproblem samt kompli- cera regelsystemet. Som jag återkommer till i specialmotiveringen bör det dock finnas en möjlighet för hyresvärden att först uppmana hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör och därefter — om det då fortfa- rande behövs — underrätta socialnämnden.

Socialnämnden kan bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande hyresgästen. Ett sådant problem föreligger naturligtvis om hyresgästen blir avhyst. I vissa fall torde det på ett tidigt stadium stå klart att hyresgästen inte klarar av ett vanligt boende. Detta kan vara fallet när störningarna har samband med alkohol- eller narkotikamissbruk. Alldeles oavsett utgången i avhysningsfrågan torde det då finnas skäl för socialnämnden att skyndsamt överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. [ andra situationer torde socialnämnden i vissa fall kunna vidta åtgärder som leder till att störningarna i boendet upphör och hyresgästen får behålla sin

bostad. Även om hyresrätten är förverkad kan det finnas skäl för social- nämnden att agera för att få störningarna att upphöra. Detta kan tänkas leda till att hyresvärden och hyresgästen träffar en överenskommelse som inne- bär att hyresgästen inte står utan bostad.

En hyresvärd som har varnat en störande hyresgäst och underrättat socialnämnden bör givetvis avvakta någon tid för att se om störningarna upphör innan han vidtar åtgärder för att få hyresgästen avhyst. En särskild fråga är om det i lagen bör anges någon bestämd tidsfrist för detta. Kom- mittén har föreslagit att hyresrätten skall förverkas bara om störningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått tre veckor på sig att agera. Enligt min mening skulle det emellertid med en sådan regel ta alltför lång tid att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Jag anser därför i likhet med flera remissinstanser att någon formell treveckorsfrist inte bör uppställas. I stället bör det liksom hittills krävas av den störande hyresgästen att rättelse sker utan dröjsmål.

Som en remissinstans har påpekat kan socialnämndens medverkan vara angelägen också i vissa fall av vanvård av lägenheten. I sådana situationer får det dock överlämnas till den enskilde hyresvärden att bedöma om det finns skäl för att kontakta socialnämnden.

I vissa fall kan störningar i boendet vara särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I sådana fall anser jag att starka skäl talar för att hyresvärden genast bör få säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. dvs. utan föregående varningsbrev eller underrättelse till socialnämnden.

Ett par remissinstanser har menat att det kan vara svårt att tillämpa regler som är olika beroende på störningarnas art och omfattning. Jag vill med an- ledning av det framhålla att hyresvärden i tveksamma fall bör uppmana hy- resgästen att se till att störningarna omedelbart upphör i stället för att direkt säga upp hyresavtalet. Jag återkommer till denna fråga i specialmotive- ringen.

Det är framförallt i två situationer som det är motiverat att hyresgästen med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten.

Den ena utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet. exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bori fastigheten.

Den andra situationen som jag tänker på är sådana fall då det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Sådana förekommer i bland när en hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Det kan vara fråga om kvalificerat drogmissbruk eller psykisk sjukdom eller liknande problem.

Sammanfattningsvis kommer jag i denna del till slutsatsen att hyresvär- den genast bör få säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. om störningarna i boendet är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning.

Kommittén har framfört att det i fråga om störande lokalhyresgäster knappast finns något praktiskt behov av att genast ktrnna säga upp hyresav-

Prop. 1992/931115

talet till omedelbart upphörande (betänkandets. 223). För egen del anserjag PTOP- 1992/931115 att det inte kan uteslutas att de boende utsätts för mycket grava störningar som en lokalhyresgäst är ansvarig för. Enligt min mening bör därför den nu förordade regleringen gälla även för lokalhyresfallen.

Det är angeläget att stömingsfrågor handläggs med största skyndsamhet. Så torde också ske hos domstolar och hyresnämnder. För att stryka under vikten av snabbast möjliga handläggning finns det emellertid skäl att i lag föreskriva att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet. En regel om detta bör gälla för alla domstolar och myndigheter som hanterar hyrestvister. Förutom de allmänna domsto- larna, hyresnämnderna och Bostadsdomstolen bör regeln därför tillämpas också av kronofogdemyndigheterna i den surnmariska processen.

Hänvisningar till S2-3

2.4. Rytesreglema

Mitt förslag: Det skall inte längre gälla särskilda begränsningar i bytesrätten för sådana bostadshyresgäster som har fått lägenheten ge- nom byte och innehaft den under kortare tid än tre är.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet 5.133 f).

Remissinstanserna: I stort sett alla remissinstanser som yttrat sig över förslaget tillstyrker det. Sveriges Fastighetsägareförbund har dock framfört att treårsregeln vid byte bör behållas men att "synnerliga skäl" kan bytas mot "särskilda skäl" (se remissammanställningen s. 155—160).

Bakgrund: I den nuvarande bestämmelsen om byte av bostad finns en begränsning av bytesrätten för hyresgäster som fått lägenheten genom byte och innehaft den mindre än tre år (35 å hyreslagen). I sådana fall krävs det synnerliga skäl för att hyresgästen skall ha rätt att byta bostad mot hyresvär- dens vilja. Treårsregeln tillkom vid 1968 års hyresreform. 1 lagens förarbe- ten framfördes att syftet med regeln var att motverka de olägenheter som alltför täta byten orsakar hyresvärden. Synnerliga skäl borde föreligga ex— empelvis orn hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller på grund av annan oförutsedd händelse önskade få en mindre lägenhet eller flytta till an— nan ort (se prop. 196829] Bihang A s. 221).

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är rätten att byta bostad ett centralt inslag i de rättigheter som hyreslagen ger hyresgästerna. Bytesrätten har också stor betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Denna rörlig— het bör i möjligaste mån främjas. Detta gäller inte minst mot bakgrund av att bostadssubventionerna minskas och att de boende till följd härav får räkna med att själva stå för en större del av bostadskostnaden. Min utgångs— ptrnkt är därför att det måste finnas mycket starka skäl för att begränsa hyresgästens rätt att i samband med ett byte överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet. Den nu gällande treårsregeln kan leda till otillfreds— ställande resultat. Exempelvis kan byte vägras en hyresgäst som bildat

familj och har klart behov av större bostad. Enligt min mening är hyres- värdens intresse av att slippa de olägenheter som mycket täta byten kan medföra inte ett tillräckligt starkt skäl för att generellt begränsa bytesrätten på det sätt som skett genom treårsregeln.

Det finns emellertid anledning att ställa frågan om ett slopande av treårs- regeln leder till att fler lägenhetsbyten kommer att äga rum.

1 den frågan kan till en början sägas att det stora flertalet hyresgäster torde vilja byta bostad bara när det föreligger ett verkligt behov, t.ex. till följd av en ändrad familje- eller arbetssituation. Det måste vara mycket ovanligt att ett sådant behov uppkommer under den första tiden en hyresgäst innehar en tillbytt lägenhet. Vidare bör det framhållas att ett slopande av treårsregeln inte medför att dessa hyresgäster får rätt att byta bostad under vilka förhållanden som helst. Om hyresvärden motsätter sig ett byte. gäller nämligen huvudregeln i 35 & hyreslagen om att hyresgästen — för att nå framgång vid hyresnämnden — måste ha beaktansvärda skäl för bytet och att detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte hel— ler andra särskilda skäl talar mot bytet. Det bör slutligen framhållas att den tid som en hyresgäst innehaft en tillbytt lägenhet kan och bör ges en viss be- tydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl för by- tet. Denna fråga kommerjag att beröra närmare i specialmotiveringen.

Jag anser sammanfattningsvis att inget talar för att ett slopande av treårs- regeln kommer att få någon särskilt stor betydelse för antalet lägenhetsbyv ten. En sådan lagändring bidrar dock. sornjag tidigare nämnt, till att under» lätta rörligheten på bostadsmarknaden och är av stor betydelse för den en- skilde hyresgästen. Till detta kornmer att regelsystemet förenklas och att prövningen av om det föreligger synnerliga skäl faller bort. Treårsregeln bör alltså avskaffas.

Ett par remissinstanser har framfört att hyresvärden bör få rätt att ta ut en särskild bytesavgift. Jag anser emellertid att de ändringar som nu föreslås inte ger anledning att införa någon sådan avgift.

Hänvisningar till S2-4

2.5. Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder

Mitt förslag: Lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för den tidigare hyresgästens skulder slopas (38 å andra meningen hyreslagen). Den nye hyresgästen skall kunna åta sig att svara för den tidigare hyresgästens hyresskulder. dock högst motsvarande tre månaders hyra. Ett sådant åtagande skall tas in i en särskilt upprättad handling.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Kommittén har dess- utom föreslagit att den nye hyresgästens underlåtenhet att betala en tidigare hyresgästs hyresskuld inte skall kunna leda till att hyresrätten förverkas (se betänkandet s. 134—138 och s. 177).

Prop

Remissinstanserna: Det stora flertalet av de remissinstanser som yttrat sig över förslaget tillstyrker det. Sveriges Fastighetsägareförbund kan godta endast en viss uppmjukning av den nye hyresgästens ansvar i samband med ett byte. Hyresgästernas Riksförbund anser att den nye hyresgästen inte i något fall skall kunna krävas på den tidigare hyresgästens skulder. Flera re- missinstanser anser att även bristande betalning av en sådan hyresskuld skall kunna leda till att hyresrätten förverkas. Några remissinstanser menar att man skall kunna träffa avtal också om ersättning för skador (se remiss- sammanställningen s. 161—173 och s. 64).

Bakgrund: En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (32 & hyreslagen). Ett undantag från denna huvudregel är att hy- resgästen kan få hyresnämndens tillstånd att överlåta hyresrätten för att ge- nom byte få en annan bostad (35 å). Den nye hyresgästen svarar tillsam- mans rned den tidigare hyresgästen för skyldigheterna enligt hyresavtalet för tiden före överlåtelsen av hyresrätten (38 å andra meningen). Den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte kan på grund av denna bestäm- melse om gemensamt ansvar bli skyldig att betala en tidigare hyresgästs skulder. Bestämmelsen om gemensamt ansvar har gällt sedan år 1969. Den motiverades bl.a. med att det måste vara väsentligt lättare för en hyresvärd att gå med på ett lägenhetsbyte om han kan vända sig även mot den nye hyresgästen för en gammal hyresfordran. t.ex. avseende bränsleersättning eller hyreshöjning som skall regleras i efterhand (se prop. 196891 Bihang A 5. 224 och SOU 1966114 5. 382).

Skälen för mitt förslag: De allra flesta hyresgäster vet antagligen inte om att de kan bli ansvariga för en tidigare hyresgästs skulder. Det är klart att det då kan komma som en obehaglig överraskning för den nye hyres- gästen om hyresvärden framställer krav på betalning av sådana skulder. Eftersom hyreslagen är en social skyddslagstiftning bör den vara utformad så att sådana situationer inte uppstår. Jag tror inte att man genom informa- tion till hyresgästerna om regeln om gemensamt ansvar kan skapa någon allmän medvetenhet om regeln.

En hyresgäst som blivit tvungen att betala en tidigare hyresgästs skulder kan visserligen vända sig mot den tidigare hyresgästen och kräva ut belop- pet. Denna möjlighet torde emellertid många gånger vara av begränsat värde för den tillträdande hyresgästen.

Till det sagda kommer att behovet av bestämmelsen om gemensamt an- svar i dag är mindre än vid dess tillkomst. Efter 1984 års hyresreform är nämligen huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavta- let. Retroaktiva hyreshöjningar är därför inte lika vanliga som tidigare.

Mot den nu angivna bakgrunden anserjag. i likhet med kommittén och de allra flesta remissinstanserna. att lagregeln om att den nye bostadshyres- gästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för tidigare ltyresgästs skulder bör slopas. Mot den bakgrunden finns det inte anledning att. som en remissin- stans fört fram. föreskriva att hyresvärden skall vara skyldig att ge den nye hyresgästen ett nytt hyreskontrakt.

Som kommittén har föreslagit bör den nye hyresgästen vid ett lägenhets- byte kunna åta sig ett ansvar för en tidigare hyresgästs sktrlder. Det finns

dock anledning att ställa vissa krav på ett åtagande som görs i samband med ett lägenhetsbyte. Detta gäller särskilt av hänsyn till hyresgästen. som nor- malt är den svagare parten. Av betydelse är också att en hyresvärd kan och bör vidta åtgärder för att förhindra att mycket stora hyresskulder uppkom- mer.

Den nye hyresgästens åtagande beträffande den tidigare hyresgästens skulder bör på grund av det anförda vara skriftligt. Därmed uppnås fördelar ur utredningssynpunkt. Vidare bör det enligt min mening krävas att åtagan- det tas in i en särskilt upprättad handling. Det kommer då inte att råda någon tvekan om att hyresgästen är på det klara med vad som gäller.

Det kan inträffa att en tidigare hyresgäst har brustit i sin vårdnadsplikt och därför är skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden. Några remissin- stanser har menat att den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgäs- tens skulder bör kunna avse också ersättning för sådana skador. Enligt min mening är det emellertid inte rimligt att den nye hyresgästen skall behöva ersätta en skada som någon annan är ansvarig för. Jag anser därför att den nye hyresgästens åtagande bara skall kunna avse hyresskulder. Det är vidare rimligt att ett åtagande endast får gälla sådana hyresskulder som den när- mast föregående hyresgästen är ansvarig för. I praktiken torde det också vara beträffande sådana hyresskulder som det finns ett behov av åtaganden.

Det är slutligen inte rimligt att den nye hyresgästen på grund av ett åta- gande skall kunna bli ansvarig för gamla hyresskulder som uppgår till mycket stora belopp. En lämplig begränsning är enligt min mening ett be- lopp motsvarande den närmast föregående kvartalshyran.

Det kan inträffa att den nye hyresgästen inte betalar hyresskulder i enlig- het med ett åtagande av det nu angivna slaget. Det kan diskuteras om betal- ningsdröjsmål i en sådan situation skall kunna föranleda att hyresgästen av- hyses på grund av att hyresrätten är förverkad. Enligt min mening finns det emellertid inte någon anledning att göra skillnad mellan skyldigheten att betala löpande hyra och skyldigheten att betala hyra enligt ett särskilt åta- gande. I likhet rned flera remissinstanser anserjag följaktligen att någon så- dan undantagsregel inte bör införas.

Hänvisningar till S2-5

2.6. Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m.

Mitt förslag: Rätten till förlängning av hyresavtal slopas vid kortva- riga andrahandsupplåtelser. Besittningsskyddet förstärks för första- ltandshyresgäster i hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd.

Kommitténs förslag: Lagreglerna om verkan av särskilda överens- kommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenheter slopas generellt. Bostadshyresgästens besittningsskydd skall bara kunna prövas i efterhand vid en eventuell tvist om förlängning av hyresavtalet. Vidare fö-

reslår kommittén ändringar i förlängningsreglerna, bl.a. en särskild bestäm- melse för andrahandsuthyrning. Hyresnämnderna kommer enligt förslaget inte längre att belastas med ärenden om avstående från besittningsskydd till bostadslägenheter (se betänkandet s. 1 1 1—125).

Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna avstyrker kommitténs förslag. Några remissinstanser anser att man skulle kunna slopa besittnings- skyddet vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Andra remissinstanser menar att avståendeavtal i vissa i lagen angivna fall kunde gälla under en begrän- sad tid utan godkännande av hyresnämnden (se remissammanställningen s. 109—138).

Bakgrund: De flesta bostadshyresgäster har enligt hyreslagen ett direkt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet. om hyresvärdens uppsägning är otillräckligt grundad. ln- skränkningar i besittningsskyddet görs på två sätt. Vissa inskränkningar har formen av generella begränsningar av besittningsskyddsbestämrnelsernas tillämpningsområde (45 & första stycket hyreslagen) medan andra in- skränkningar utgörs av förhållanden som i det enskilda fallet bryter det be- sittningsskydd som hyresgästen är tillförsäkrad (46 & hyreslagen).

En hyresvärd och en hyresgäst kan i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresavtalet inte skall vara förenat med besittnings- skydd. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader i följd, måste dock överenskommelsen godkännas av hyresnämnden för att den skall vara giltig (45 å andra stycket hyreslagen). Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten har sin bostad i lä- genheten när en sådan överenskommelse träffas. gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon bara om han eller hon godtagit den (45 å andra stycket sista meningen hyreslagen).

Följden av att det finns en giltig överenskommelse om avstående från be- sittningsskydd är att hyreslagens bestämmelser om rätt till förlängning av hyresavtalet inte gäller för hyresförhållandet. Detta innebär att hyresför- hållandet upphör när hyrestiden går till ända — naturligtvis under för- utsättning att uppsägning har skett när sådan är föreskriven — och att någon prövning av frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet inte kan ske vid hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig till domstol för att få till stånd en avhysning. om hyresgästen vägrar att flytta.

Antalet ärenden om godkännande av avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet är mycket stort. Under senare år har dessa ärenden utgjort ungefär hälften av hyresnärnndernas samtliga ärenden. Uppgifter om antalet ärenden om avstående från besittningsskydd hos hyresnämnderna under åren 1977—1991 finns i bilaga 4.

Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har en prövning av besitt- ningsskyddet på förhand den för hyresvärden väsentliga fördelen att han då får ett definitivt besked i besittningsskyddsfrågan. Jag anser i likhet med ett stort antal remissinstanser att kommitténs förslag att slopa förhandspröv- ningen kan medföra att hyresvärdar låter bli att hyra ut lägenheter av rädsla för att inte kunna starta en rivning eller ombyggnad i tid eller för att inte själv kunna flytta tillbaka till lägenheten en viss dag. Därmed skulle till—

gängliga lägenheter undandras från bostadsmarknaden. Som åtskilliga remissinstanser har påpekat är det inte heller säkert att kommitténs förslag medför så stora besparingar hos hyresnämnderna. Antalet besittnings- skyddstvister torde nämligen komma att öka och vinsten av att god- kännandeärendena försvinner går därmed i vart fall delvis förlorad.

Även om det finns flera skäl som talar för kommitténs förslag anser jag mot denna bakgrund att förslaget inte bör genomföras.

F örlängnin gsrärterr slopas vid korn'arr'ga andrahandsupplåte/ser

Det kan inte bortses från att antalet ärenden om godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet är mycket stort och tar i anspråk inte obetydliga resurser. En möjlighet kunde då vara att låta avstå- endeavtal i vissa i lagen angivna fall gälla utan godkännande av hyresnämn- den. En sådan lagreglering kräver emellertid ytterligare överväganden som inte kan göras i förevarande lagstiftningsärende.

Jag har erfarit att hyresnämnderna uppskattar att ungefär 70 % av ären- dena orn godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd till bo- stadslägenhet avser andrahandsupplåtelser. Det finns mot den bakgrunden anledning att diskutera om man inte skulle kunna slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Detta skulle medföra en förbättring av arbetsläget vid hyresnämnderna. Godkännandeärendena avseende dessa andrahandsupplåtelser skulle försvinna utan att antalet förlängningstvister ökar. Och det finns ingen anledning att tro att det blir fler avhysningstvister vid tingsrättema.

Frågan är då vilken saklig betydelse det skulle få för parterna i hyresför- hållandet om man slopar förlängningsrätten vid kortvariga andrahands- upplåtelser. Enligt min mening finns det normalt en påtaglig skillnad mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahandsupplåtelser. Vid en kort- varig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrätts- lägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Det är därför inte förvånande att det är mycket vanligt att av- ståendeavtal ingås vid andrahandsupplåtelser. Hyresnämnderna torde regel- mässigt godkänna sådana avståendeavtal. Och i det alldeles övervägande antalet fall av kortvariga andrahandsupplåtelser torde också en prövning enligt förlängningsreglerna utmynna i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av besittningsskyddet. oavsett om den sker på förhand eller i efterhand. utfaller alltså redan i dag normalt till hyresvärdens fördel. Jag anser i likhet med flera remissinstanser att en prövning av hyresnämnden enligt förlängningsreglerna inte är särskilt rneningsftrll när utgången är och bör vara given. Det bör kanske tilläggas att hyresvärden. dvs. första- handshyresgästen eller bostadsrättshavaren. inte fritt kan upplåta sin lägenhet i andra hand utan behöver samtycke av sin hyresvärd resp. bostadsrättsföreningens styrelse eller tillstånd av hyresnämnden (se 39— 40 && hyreslagen samt 7 kap. 10—11 åå bostadsrättslagen. 1991:614). Slutsatsen av det sagda är att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser egentligen inte spelar så stor roll om det finns en förlängningsrätt eller inte.

Jag anser mot bakgrund av det anförda att en hyresgäst inte skall ha nå- gon förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser. En lämplig tids- gräns är två år. Om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än två år i följd. skall alltså förlängningsreglerna inte gälla. Överskrids den tiden. blir däremot förlängningsreglerna tillämpliga på upplåtelsen. Detsamma blir naturligtvis fallet om parterna kommer överens om att en andrahandsupplå- telse skall vara förenad med förlängningsrätt.

Förslaget för med sig att hyresnämnderna till stor del kommer att befrias från uppgiften att pröva om avståendeavtal beträffande bostadslägenheter skall godkännas. Och för parterna bör det inte råda någon osäkerhet om följderna av hyresavtalet. Lagändringen kan därför till och med bidra till att fler lägenheter bjuds ut på den öppna andrahandsmarknaden.

Den nuvarande niomåuaclersgränswr vid avståendeat'ral slopas

I detta sammanhang vill jag ta upp en fråga som gäller utformningen av reglerna om besittningsskydd för förstahandshyresgäster. Jag tänker på den nuvarande möjligheten att ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens god- kännande vid hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd (45 å andra stycket hyreslagen).

Denna niomånadersregel var vid besittningsskyddsreglernas tillkomst år 1969 kopplad till den dåvarande generella bestämmelsen om att besittnings- skydd inte gällde för hyresförhållanden som varat högst nio månader i följd. Sedan detta generella undantag slopats genom en lagändring år 1974 saknas det enligt min mening anledning att i fortsättningen ha olika regler om av- ståenden från besittningsskydd beroende på om hyresförhållandet varat längre eller kortare tid än nio månader.

Att det finns behov av att ha kvar en möjlighet till avstående från besitt- ningsskydd står klart. Frågan är då i vilken utsträckning som avtal om av- stående bör kräva godkännande av hyresnämnden. lnnan hyresförhållandet har inletts eller då hyresgästen på grund av ett tidigare avstående från be- sittningsskydd saknar sådant skydd kan hyresgästen ha svårt att gentemot hyresvärden ta till vara sina intressen. Hyresgästen kan ställas inför valet att antingen ingå ett för honom oförmånligt avståendeavtal eller att inte få resp. förlora bostaden. Att det i sådana fall bör krävas att avståendeavtalet god- känns av hyresnämnden står klart. 1 andra fall. dvs. fall då hyresgästen av- står från ett besittningsskydd som han redan har, torde det däremot inte be- hövas något godkännande av hyresnämnden. I dessa fall är nämligen hyres- gästen i en sådan position att han bör kunna hävda sina intressen gentemot hyresvärden.

Jag anser alltså att den nuvarande niomånadersgränsen vid avståendeav- tal bör slopas och ersättas av en regel av innebörd att det bara är en hyres- gäst som har besittningsskydd som får avtala bort det utan hyresnämndens godkännande.

2.7. Konsekvenserna av förslagen ProP- 1992/931115

1 det föregående har jag föreslagit lagändringar i fråga om förverkande av hyresrätt på grund av bristande hyresbetalning och störningar i boendet. Vidare har jag föreslagit att den s.k. treårsregeln slopas, liksom lagregeln om att den nye hyresgästen är ansvarig för tidigare hyresgästs skulder. Det finns ingen anledning att tro att ett genomförande av dessa förslag påverkar antalet mål och ärenden vid domstolar och hyresnämnder i någon större ut- sträckning.

Mitt förslag att förlängningsreglerna inte skall gälla vid kortvariga an- drahandsupplåtelser innebär en minskning av hyresnämndemas arbetsbörda. Som jag tidigare har framfört kan andrahandsupplåtelserna uppskattas utgöra ungefär 70 % av hyresnämndemas samtliga ärenden om god- kännande av avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Drygt 18 000 av de 26 439 godkännandeärenden som avgjordes år 1991 skulle alltså ha gällt andrahandsupplåtelser (jämför uppgifterna i bilaga 4). Vid be- dömningen av besparingseffekten av mitt förslag får man visserligen inte bortse från att prövningen av godkännandeärendena är ytterst Summarisk. Inte desto mindre bör förslaget medföra en förbättring av arbetsläget vid nämnderna. Detta gäller inte minst i fråga om kanslifunktionen.

3. Upprättade lagförslag

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom Justitiedepartementet upprät- tats förslag till

1. lag om ändring ijordabalken.

2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksarnhet med ko- operativ hyresrätt.

Förslagen har granskats av Lagrådet.

4. Specialmotivering 4.1 Förslaget till lag om ändring ijordabalken

255

När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i om- givningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tälas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägen- heten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 5 första stycket.

Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgäs— ten tillsägelse att se till att störnin garna onredelburt upphör samt. om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lä— genheten är belägen om störningarna.

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar [' boendet). 29

Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är Prop. 1992/93;1 15 behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

(jfr 7 kap. 8—11 55 samt 16 kap. 15 _S i kommitténs lagförslag)

Ändringarna i paragrafen innebär att första stycket fått en ny lydelse samt att det tidigare andra stycket har blivit fjärde stycket. Mellan dessa båda stycken har vidare förts in två nya stycken. 1 fjärde stycket i den nya lydel- sen har gjorts vissa redaktionella ändringar.

Första stycket

Hyreslagen tillförs enligt förslaget (se avsnitt 2.3) en särskild reglering om störningar i boendet. Bestämmelsen i första meningen om hyresgästens skyldigheter när han använder lägenheten har utformats i enlighet med för- slaget. Av bestämmelsen framgår således vad som i hyreslagens mening är störningar i boendet.

Bestämmelsen i första meningen behandlar sådana störningar i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bo- stadsmiljö. Bestämmelsen har delvis sin förebild i vissa hälsoskyddsföre- skrifter. Det finns därför anledning att något beröra dessa föreskrifter.

1 hälsoskyddsförordningen (19831616) finns en bestämmelse om att den som brukar en bostadslägenhet skall se till att sanitär olägenhet inte åsam- kas t.ex. närboende genom orenlighet. störande ljud eller annan störning. [ hälsoskyddslagen (1982: 1080) anges att det i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. 1 förarbetena (se prop. 1981/82:219 s. 56) anges att en störning. för att kunna betecknas som sanitär olägenhet. bör kunna vara skadlig i fysiskt eller psykiskt hänseende på en människas hälsotillstånd. Vidare anges bl.a. följande.

”Definitionen avser alla forrnet av störningar som kan ha en skadlig in- verkan på en människas hälsa.

Av definitionen framgår att inte alla störningar som kan vara skadliga för en människas hälsa skall betraktas som sanitär olägenhet. Störningar som är ringa eller enbart tillfälliga faller utanför definitionen.

Frågan om huruvida en störning skall anses vara ringa eller ej är beroende av hur människor i allmänhet uppfattar störningen. Härvidlag kan det finnas betydande skillnader mellan olika människor. Många människor lider av överkänslighetsreaktioner. Störningar som ger upphov till sådana reaktioner hos många människor kan betraktas som sanitär olägenhet. Ett hänsynstagande till människor som är något känsligare än "normalt" skall alltså göras vid bedömningen av vad som är sanitär olägenhet.

Vidare skall helt tillfälliga störningar inte räknas som sanitär olägenhet. Detta innebär att en störning måste ha en viss varaktighet för att anses som sanitär olägenhet. Hit räknas förutom fasta störningar även regelbundna störningar samt störningar som återkommer vid flera tillfällen om än inte med någon regelbundenhet."

De nu återgivna uttalandena bör i huvudsak kunna tjäna som vägledning vid bestämmandet av vad som utgör störningar i boendet enligt förevarande paragraf. Denna bör dock inte omfatta alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas hälsa. Det är nämligen ett normalt in- 30

slag i boendet i flerfamiljshus att det förekommer vissa lindriga störningar som kan sägas ha en viss skadlig inverkan på hälsan. Som ett exempel kan tas att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en granne som har nattarbete. Det kan tänkas att bullret från barnleken leder till sömnrubb- ningar som kan medföra en viss hälsorisk. Eftersom sådana störningar trots allt måste accepteras böt förevarande paragraf inte vara tillämplig på alla former av störningar som kan vara skadliga i fysiskt eller psykiskt hän- seende för en boendes hälsa.

När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas. Det finns knappast heller utrymme för att ta särskild hänsyn exempelvis till att nattarbetande kan be- höva sova på dagen.

Paragrafen behandlar även störningar som försämrar bostadsmiljön. Härigenom betonas vikten av att de som bor i ett flerfamiljshus skall ha en god bostadsmiljö. Den allmänna uppfattningen om vad en boende får lov att tåla i form av störningar blir även här av betydelse. Störningar får inte med- föra att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. Denne måste alltså ha möjlighet att t.ex. sova på natten.

Mot den nu angivna bakgrunden har i första meningen föreskrivits att hy- resgästen. när han använder lägenheten. skall se till att de som bor i omgiv- ningen inte utsätts för störningar sorn i sådan grad kan vara skadliga för häl- san eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas.

Även ytor utanför ett flerfamiljshus skall innefattas i begreppet bo— stadsmiljö. Reglerna om störningar i boendet bör i detta avseende i princip tillämpas på samma sätt som regeln om bevarande av sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten.

I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innefatta en försämring av bostadsmiljön och vice versa. Det kan emellertid inte uteslu- tas att situationer kan uppkomma när endast ett av de båda nyssnämnda re- kvisiten är tillämpligt.

Reglerna om störningar i boendet gäller i fall då någon som bor i om- givningen drabbas av störningar. Reglerna gäller alltså till förmån inte bara för bostadshyresgästerna utan även för andra boende. t.ex. en hyresvärd el- ler personer som hör till hyresgästens hushåll. Däremot gäller reglerna inte i fall då den störde är en lokalhyresgäst. Med uttrycket omgivningen avses inte att åstadkomma någon särskild yttre begränsning. utan endast att mar- kera att reglerna om störningar i boendet gäller till förmån för de kringbo- ende sorn drabbas av störningar (jfr 1 & miljöskadelagen. 19861225).

Regeln om bevarande av ordning, sundhet och gott skick har behållits därför att det kan inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet inte kan tillämpas på. Som ett exempel kan nämnas att en hyresgästs klan- dervärda beteende inte drabbar andra boende utan hyresvärdens anställda eller en lokalhyresgäst. Det inom hyresrätten vedertagna begreppet "sundhet. ordning och skick" har ändrats till "sundhet. ordning och gott

skick". Denna ändring bör göra regeln mer lättbegriplig. Någon saklig ändring är inte avsedd.

Andra stycket

Hyresvärden är skyldig att agera om han känner till att det förekommer störningar i boendet. dvs. störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäli- gen bör tålas (jfr första stycket första meningen). Han skall då enligt föreva- rande stycke ge hytesgästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Om hyresgästen följer tillsägelsen. löper han ingen risk att förlora sin bostad på grund av att hyresrätten förverkats.

I 63 & hyreslagen finns föreskrifter om hur en tillsägelse till hyresgästen kan skickas. Hyresvärden anses enligt den bestämmelsen ha lämnat medde- landet när det sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden en uppgift om adress dit meddelanden skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den ut- hyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.

Hyresvärden skall rikta tillsägelsen till den hyresgäst som är ansvarig för störningarna. En hyresgäst är ansvarig för de störningar han själv föror- sakat. Han kan enligt första stycket tredje meningen vara ansvarig också för störningar som förorsakats av andra personer. Det gäller dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Vidare har hyresgästen ett ansvar för personer som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Hyresgästen måste hålla noggrann tillsyn över hur nämnda personer uppträder och använder hans lägenhet. Hyresvärden är skyldig att ge hyresgästen tillsägelse också när den. till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. stör eller inte håller den tillsyn som anges i första stycket tredje meningen (se 42 & första stycket 6 hyreslagen).

Hyresvärden skall enligt bestämmelsen underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Underrättelse behöver bara ske om det är en bostadshyresgäst som är ansvarig för störningarna. Nämnden kan då vidta åtgärder som medför att stömingarna upphör. Även om detta visar sig inte vara möjligt är det av värde att socialnämnden får vetskap om att en hy- resgäst riskerar att förlora sin bostad. Nämndens medverkan kan nämligen behövas för att ordna en ny bostad åt hyresgästen.

När socialnämnden kopplas in kan förhållandena många gånger kräva ett mycket snabbt ingripande från nämndens sida. Nämndens första åtgärd bör vara att försöka etablera kontakt med den hyresgäst som påstås störa. Denna åtgärd måste vidtas skyndsamt. Om nämnden väljer att skriva ett brev till hyresgästen, kan ett svar inte avvaktas under någon längre tid. Det torde vara att föredra att nämnden tar personlig kontakt med hyresgästen. Genom att socialnämnden kopplas in bör störningsproblem i större utsträckning än för närvarande kunna lösas utan att något rättsligt förfarande behöver inle- das.

Hyresvärdens underrättelse till socialnämnden skall innehålla uppgift om att en viss hyresgäst är ansvarig för störningar i boendet. Hyresgästens

Hänvisningar till S4

Prop

namn. den lägenhet det är fråga om samt vilka stömingar som förekommit bör därvid anges.

För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att de skall anses läm- nade när meddelandet avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (63 & hyreslagen). Detta gäller t.ex. för hyresvärdens medde- lande till socialnämnden enligt 44 & första stycket hyreslagen om uppsäg- ningen och anledningen till denna. Detsamma föreslås i förevarande lagstiftningsärende gälla för hyresvärdens underrättelse till socialnämnden om störningar i boendet.

I fråga om den närmare tidpunkten då socialnämnden skall underrättas lämnas hyresvärden en viss frihet att göra egna bedömningar. Det normala förfarandet bör dock vara att hyresvärden underrättar socialnämnden i sam- band med att hyresgästen ges en tillsägelse att se till att störningarna i boen- det omedelbart upphör. Det kan dock undantagsvis finnas anledning för hy- resvärden att dröja något med underrättelsen. Störningarnas art eller hyres- värdens kännedom orn den hyresgäst som påstås störa kan ge hyresvärden anledning att tro att störningarna kommer att upphöra till följd av tillsägel- sen. Det bör då vara möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med underrättelsen till socialnämnden.

Det är av största vikt att socialnämnden inte kopplas in på ett för sent stadium. Det har dock inte ansetts lämpligt att ställa upp ett krav på att hy- resvärden senast vid en viss tidpunkt skall ha underrättat socialnämnden.

Tredje stycket

Bestämmelsen gäller störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I dessa fall skall hyresvärden direkt kunna säga tipp hyresavtalet att upphöra omedelbart. Hyresvärden behöver inte först ge hyresgästen en tillsägelse att vidta rättelse. Det krävs inte heller att social- nämnden underrättas före uppsägningen. En kopia av denna skall dock skickas till nämnden om det gäller en bostadslägenhet (se 42 å fjärde

stycket).

35ä

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhetför att genom bytefä en annan bostad. om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas. om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte. om

1. lägenheten hyrs i andra hand.

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad.

3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus.

4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt. eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändarnål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna. får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund

som har hand om bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera Prop kommuner.

(jfr 12 kap. 8 5 i kommitténs lagförslag)

De nuvarande reglerna i förevarande paragraf om överlåtelse av hyresrätten innehåller en särskild regel för bostadshyresgäster som sedan mindre än tre år innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. För dessa hyresgäs- ter måste det finnas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till bytet. I enlighet med vad som har framförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har denna treårsregel slopats. 1 övrigt är ändringarna av para- grafen redaktionella.

Lagändringen berör bara de bostadshyresgäster som sedan mindre än tre år innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. Det kommer inte längre att krävas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till ett sådant byte. 1 stället får hyresnämnden enligt huvudregeln i första stycket ta ställning till om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet.

En fråga som kan uppkomma är vilken betydelse det bör ha att en hyres- gäst efter kort tid vill byta bostad på nytt. Som framförts i allmänmotive- ringen bör den tid som en hyresgäst har innehaft en tillbytt lägenhet ibland ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktans- värda skäl för bytet. Detta gäller särskilt sådana fall där hyresgästen inte har flyttat in iden lägenhet han vill lämna eller bara bott där en mycket kort tid. t.ex. någon månad. Sådana omständigheter bör tala till hyresgästens nackdel när det gäller att avgöra om han har beaktansvärda skäl att byta bostad på nytt.

Det anförda innebär att det för en hyresgäst. som innehaft en tillbytt lä- genhet bara en kortare tid. bör krävas starkare skäl än annars för att beak- tansvärda skäl för ett byte skall föreligga. Som en riktpunkt kan anges att denna strängare bedömning bör gälla om innehavstiden understiger ungefär ett år. För att beaktansvärda skäl för ett byte skall föreligga bör det i sådana fall normalt krävas att hyresgästen har behov av att byta lägenheten till följd av förändringar i sin familje- eller arbetssituation. Vidare bör det i allmänhet krävas att hyresgästen har flyttat in i den lägenhet han vill lämna. I andra fall bör han inte anses ha beaktansvärda skäl för ett nytt byte.

385 Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden. är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

Den nye hyresgästen svarar tillsammans med örerlåtaren för skyldighe- terna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetshrte har en ny bostadshyres gäst dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden [ en särskilt upprättad handling har åtagit si g det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att betala något annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sä-

Hänvisningar till US3

.1992/931115

dana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalen— Prop. 1992/93;1 15 dennånaderna närmast före (överlåtelsen.

(jfr 12 kap. 11 _5 i kommitténs lagförslag)

Bestämmelsen i andra stycket andra meningen är ny. 1 övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

Den nya bestämmelsen i andra stycket har berörts i den allmänna moti- veringen (avsnitt 2.5). Bestämmelsen gäller lägenhetsbyten. Därmed avses de fall som behandlas i 35 & hyreslagen, dvs. när en hyresgäst överlåter hy- resrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad.

Utgångspunkten är den i sak oförändrade regeln i styckets första mening som innebär att den nye hyresgästen — om inte annat avtalas — tar på sig ett borgensliknande ansvar för den tidigare hyresgästens skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya bestämmelsen i andra meningen innehåller en undantagsregel som gäller vid lägenhetsbyte. [en sådan situa- tion gäller det borgensliknande ansvaret endast om det finns ett åtagande från den nye bostadshyresgästen.

Enligt den nya bestämmelsen krävs för att ett sådant ansvar skall upp- komma vid lägenhetsbyte att den nye bostadshyresgästen i en särskilt upp— rättad handling har åtagit sig det. Här finns alltså ett krav på skriftlighet. Hur den upprättade handlingen betecknas spelar ingen roll. Det viktiga är att det av handlingen framgår att hyresgästen tar på sig ett betalningsansvar. Handlingen skall vara särskilt upprättad och underskriven av hyresgästen. Vad som nu har anförts betyder att ett åtagande från hyresgästens sida inte gäller om det har tagits in enbart i hyreskontraktet.

Ett ytterligare krav är att den nye hyresgästens ansvar bara får gälla hy- resskulder. Därmed avses förfallna hyresbelopp. men inte ränta på sådana fordringar. Det sagda gäller även ränta som avser tiden efter åtagandet. '

Betalningsansvaret för den nye hyresgästen får som mest gälla ett belopp som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtel- sen. Dessa tre månadshyror skall användas bara för att räkna fram det maximala belopp som den nye hyresgästen kan bli ansvarig för. Det behö- ver alltså inte vara just dessa hyror som utgör hyresskulden.

Här följer två exempel på hur man räknar ut det högsta belopp som be— talningsansvaret kan uppgå till.

Exempel 1

Den 1 oktober 1991 höjs månadshyran för en bostadslägenhet. från att ti- digare under året ha varit 3 000 kr.. till 3 500 kr. Hyresgästen A överlåter den 25 november 1991 hyresrätten till lägenheten för att genom byte få an- nan bostad. Det visar sig att A lämnat hyresskulder efter sig. Den nye hy- resgästen B åtar sig att betala skulderna. — B kan då aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsva- rar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen eller (3 000+3 O()()+3 500=) 9 500 kr.

Exempel 2

Hyresgästen C betalar hyran för sin bostadslägenhet kvartalsvis i förskott. Hyran för det tredje kvartalet 1991 är 9 000 kr. och höjs därefter — alltså per den 1 oktober — till 10 500 kr. Den 25 november 1991 överlåter C hyresrät- ten till lägenheten. Det visar sig att det finns gamla hyresskulder som C är ansvarig för. Den nye hyresgästen D åtar sig att betala skulderna. — D kan då aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen eller (3 000+3 000+3 500=) 9 500 kr.

I fall då den nye hyresgästen har åtagit sig betalningsansvar för hyres- skulder sorn uppgår till ett belopp som överstiger det tillåtna är han inte fullt ut bunden enligt åtagandet utan ansvaret inskränks till det belopp som lagen medger.

Det bör anmärkas att åtagandet gäller ett ansvar tillsammans med överlå— taren. Det betyder att åtagandet inte får avse andra hyresskulder än sådana som den tidigare hyresgästen är ansvarig för. Därmed avses i första hand obetalda hyror för den tid den tidigare hyresgästen innehade hyresrätten till lägenheten. Den tidigare hyresgästen kan därutöver till följd av ett sådant åtagande som paragrafen behandlar ha ett ansvar för hyresskulder. Även så- dana skulder kan omfattas av ett åtagande av den nye hyresgästen vid ett lä- genhetsbyte.

Det bör framhållas att det torde vara ovanligt att en bostadshyresgäst kommer överens om ett lägenhetsbyte trots att han inte fullgjort sina skyl- digheter mot hyresvärden. Den nuvarande bestämmelsen om gemensamt an— svar (38 å andra tneningen hyreslagen) saknar således helt betydelse för de allra flesta lägenhetsbyten. Någon gång kan det emellertid finnas gamla skulder när en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad. Om den nye hyresgästen då gör ett lagenligt åta- gande om att betala skulderna. bör det inte finnas någon anledning för hy- resvärden att på grund av den tidigare hyresgästens skulder vägra samtycke till överlåtelsen av hyresrätten. Situationen kan bli en annan om enighet inte kan nås om ansvaret för den tidigare hyresgästens skulder. Hyresvärden kan då i ett ärende om lägenhetsbytet som skäl mot att tillstånd ges till bytet åberopa att den som bytt till sig lägenheten vägrat att göra ett lagenligt åtagande om ansvar för gamla hyresskulder. Hyresnämnden får då ta ställ- ning till vilken betydelse det bör ha att den nye hyresgästen inte har tagit på sig ansvar för den tidigare hyresgästens skulder. Om denna prövning kan följande sägas.

Om den nye hyresgästen vägrat att göra ett åtagande som enligt föreva- rande stycke skulle sakna verkan. bör det inte ha någon betydelse för frågan om tillstånd skall ges till överlåtelse av hyresrätten. Som exempel på detta kan nämnas att den nye hyresgästen inte vill svara för den tidigare hyresgäs- tens hyresskulder som uppgår till ett mycket stort belopp eller för ett skade- stånd sorn åvilar den tidigare hyresgästen. Vid hyresnämnden kan det emellertid framkomma att den nye hyresgästen inte har velat ta på sig något ansvar för den tidigare hyresgästens hyresskulder och det trots att åtagandet avser ett belopp som inte överstiger det som anges i förevarande stycke. l

ett sådant fall får naturligtvis den nye hyresgästens agerande som en om- ständighet bland Hera vägas in när hyresnämnden prövar ärendet. Det ligger därvid nära till hands att omständigheten anses starkt tala till hyresgästens nackdel vid tillståndsprövningen. Det får nämligen anses att bytet i ett så- dant fall normalt inte kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden.

Hyresnämnden har möjlighet att förena ett tillstånd till överlåtelse av hy- resrätt med villkor. Det framstår emellertid som mindre lämpligt att nämn— den förenar ett tillstånd med ett villkor om att den nye hyresgästen. som inte är part i ärendet vid nämnden. skall ta på sig ansvar för den tidigare hyres- gästens hyresskulder. 1 sin medlingsverksamhet kan nämnden däremot na- turligtvis framhålla möjligheten att avtala om sådana hyresskulder.

Det bör slutligen tilläggas att den nye hyresgästen naturligtvis inte bör kunna avhysas på grund av sådana hyresskulder som han inte är ansvarig för. Det sagda förutsätter dock i princip att hyresvärden samtyckt till överlå- telsen av hyresrätten eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. Har så inte skett är det ju den tidigare hyresgästen som ensam är att anse som hyresgäst och således hyresvärdens motpart i t.ex. en förverkandetvist.

Bestämmelserna i 38 Q' hyreslagen gäller inte bara vid lägenhetsbyten utan även när en bostadshyresgäst överlåter sin hyresrätt till vissa närstå- ende ( 34 & hyreslagen). när en lokalhyresgäst överlåter hyresrätten till den som skall ta över verksamheten (36 & hyreslagen) samt när en kommun överlåter hyresrätten till en bostadslägenhet (37 & hyreslagen). Vidare finns det särskilda regler om gemensamt ansvar dels för de fall hyresrätten över- går genom bodelning, arv. testamente. bolagsskifte eller liknande förvärv (33 % tredje stycket hyreslagen). dels när hyresgästens make eller sambo övertar hyresrätten (47 % tredje stycket hyreslagen). I dessa fall gäller inte den nya bestämmelsen i andra stycket sista meningen eftersom det här inte rör sig om ett lägenhetsbyte.

425

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid.

]. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet. dröjer med att be- tala hyran merän en vecka efter förfallodagen och annat inte följer av 5 a % fjärde—sjätte styckena.

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal. dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfalloda gen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyres— rätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad.

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 å och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

5. om hyresgästen eller någon annan. till vilken hyresrätten överlåtits el- ler lägenheten upplåtits. genom vårdslöshet är vållande till att ohyra före- kommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan. till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 .é' vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse.

7. om i strid med 26 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet. som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel. och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fill/görs. eller

9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan närings- verksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexu- ella förbindelser mot ersättning.

[fall då hyran skall betalas ijörskott för längre tid än en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att be- tala den på kalendermånaden belöpande hyran merän två vardagar efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kaIendermånaden under h_vresjörhållandet, efter jötj'kdlodagen.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämn- den__underrättats enligt 25 5 andra stycket.

Ar det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningt'tr får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostads- lägenhet ske utan j't'iregående rmderrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnänmden. Vad som nu itu/"före" skrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vil- ken lägenheten lrur upplåtits i tindra hand med hyresvärdens samtycke eller h_vresnämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas en- ligt 25 så vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf.

Hyresrätten är inte förverkad. om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund uvförverkande. har hyresvärden rätt till ska- destånd.

(jfr—'i kap. 8—12 85 och 16 kap. 5 & samt 7 kap. 9—11 åå och 16 kap. 15 å i kommitténs lagförslag)

I paragrafen har förts in nya bestämmelser om förverkande av hyresrätten på grund av bristande betalning av bostadshyra och på grund av störningar i boendet. Dessa bestämmelser berörs i det följande. Övriga ändringar av pa— ragrafen är redaktionella.

Första stycket 1

Den nuvarande bestämmelsen i 42 %& första stycket 1 gäller hyror för både bostadslägenheter och lokaler. Den nya lydelsen innebär att punkten bara gäller bostadshyror. Reglerna om lokalhyror har förts över till en ny punkt ,

I punkten 1 har förverkandefristen i fråga om bostadslägenheter förlängts från två vardagar till en vecka. Det betyder enligt lagen (19302173) om be- räkning av lagstadgad tid att hyresgästen. för att bevara hyresrätten. måste betala hyran senast den dag som genom sitt namn i veckan motsvarar den från vilken tidräkningen börjas. Om förfallodagen för hyran är tisdagen den 31 augusti 1993 är således hyresrätten förverkad om inte hyran betalas se- nast tisdagen den 7 september samma år. Den angivna lagen innehåller även en bestämmelse för fall då slutdagen infaller på en söndag. annan allmän

Hänvisningar till US4

Prop. 1992/931115

helgdag. lördag, midsommarafton. julafton eller nyårsafton. Tidsfristen ut- PTOP' 1992/933115 sträcks då till nästa vardag.

Den särskilda förverkanderegeln för fall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad har slopats såvitt gäller bostadslägenheter. En bostadshyresgäst får nämligen. oavsett vad som avtalats. normalt betala hy- ran för en kalendermånad sista vardagen före månadens början (20 5 första stycket sista meningen hyreslagen). Först vid den tidpunkten förfaller såle- des hyt'esbeloppet för den månaden till betalning. I fråga om hyra för bo- stadslägenheter finns det alltså inget behov av den särskilda förverkandere- geln.

I övrigt är ändringarna i förevarande punkt redaktionella.

Här bör slutligen erinras om att det finns särskilda bestämmelser om för- verkande av hyresrätten till en bostadslägenhet på grund av bristande betal- ning av retroaktiv hyra (55 a & fjärde stycket hyreslagen). Dessa bestämmel- ser innebär främst att en hyresgäst får visst anstånd med att betala retroak- tiva hyresbelopp. Hyresrätten förverkas sålunda inte om det retroaktiva överskjutande hyresbeloppet betalas inom en månad efter det att beslutet om den retroaktiva hyran vann laga kraft. Behovet av dessa bestämmelser kvarstår även med den nya lydelsen av förevarande punkt.

Första stycket 2

Till förevarande punkt. som är ny. och till paragrafens andra stycke har överförts de bestämmelser om lokalhyresförhållanden som tidigare åter- fanns i punkt 1. Några sakliga ändringar har inte gjorts.

Första stycket 6

Den förutvarande punkten 5 har nu blivit punkt 6. Samtidigt har vissa sak— liga ändringar gjorts. Punkten gäller fall då en lägenhet används i strid med bestämmelsen i 25 % hyreslagen om störningar i boendet m.m. Ytterligare bestämmelser om förutsättningarna för uppsägning när hyresrätten är för- verkad på grund av störningar i boendet finns i paragrafens tredje och fjärde stycken. Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (jfr 25 å första stycket första meningen).

När det förekommer störningar i boendet skall hyresvärden enligt den nya bestämmelsen i 25 å andra stycket normalt ge lokal- eller bostadshyres- gästen tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör. Den be- stämmelsen har inte föranlett någon ändring i förevarande punkt eftersom det redan nu är en förutsättning för förverkande av hyresrätten att hyresgäs— ten har blivit tillsagd att vidta rättelse.

Andra stycket

Det nya andra stycket har behandlats under första stycket 2.

Tredje stycket

Tredje stycket innehåller en ytterligare bestämmelse om uppsägning när hy- resrätten är förverkad på grund av störningar i boendet.

Bestämmelsen i förevarande stycke knyter an till regeln i 25 å andra stycket om att socialnämnden skall underrättas om stömingar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Som nämnts i specialmotiveringen till 25 _S bör en sådan underrättelse vanligen ske i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att upphöra med störningarna. Även om underrättelsen till nämnden sker strax före uppsägningen är emellertid denna förutsättning för förverkande uppfylld. I något enstaka fall kan det således inträffa att hyres- rätten är förverkad trots att några störningar inte har förekommit efter un- derrättelsen till socialnämnden. Om den som stör är en lokalhyresgäst. be- hövs ingen underrättelse.

Om en hyresvärd i fall av störningar i boendet använder den surnmariska processen bör han till kronofogdemyndigheten ge in kopior av tillsägelsen till hyresgästen att se till att störningarna omedelbart upphör. underrättelsen till socialnämnden samt uppsägningen. Kronofogdemyndigheten skall kon- trollera att handlingarna uppfyller lagens föreskrifter. Kontrollen skall också omfatta att socialnämnden underrättats innan hyresvärden sade upp hyres- avtalet. En hyresvärd kan också åberopa att han med stöd av bestämmelsen i 42 & fjärde stycket genast har sagt upp hyresavtalet.

Fjärde stycket

i fjärde stycket behandlas särskilt allvarliga störningar i boendet (se 25 & tredje stycket).

Av första stycket 6 framgår att en förutsättning för att hyresrätten skall förverkas i fall av störningar i boendet är att hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse och inte gjort det utan dröjsmål.

Av första meningen i förevarande stycke framgår dock att denna förut- sättning inte gäller när det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boen- det. I sådana fall är hyresrätten förverkad även utan att hyresvärden sagt till hyresgästen om rättelse.

Det bör betonas att bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i bo- endet bara kan tillämpas i undantagsfall. Tanken bakom undantagsreglerna är att det i vissa mycket grava stömingsfall inte bör gå någon ytterligare tid innan hyresvärden kan göra en uppsägning. De situationer som kan aktuali- sera en tillämpning av bestämmelsen berörs i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3).

Av andra meningen framgår att det i fall av särskilt allvarliga störningar i boendet inte heller krävs att uppsägningen har föregåtts av att undenättelse har lämnats till socialnämnden.

1 fall då ett bostadshyresavtal sägs upp utan att socialnämnden har under- rättats skall enligt tredje meningen en kopia av uppsägningen skickas till nämnden. Såsom tidigare har nämnts finns det även på detta stadium anledv ning för socialnämnden att agera. [ de särskilt allvarliga fall av störningar i boendet som nu behandlas kan det vara så att hyresgästen inte klarar av ett

eget boende i flerfamiljshus. Det kan då finnas skäl för socialnämnden att medan det rättsliga förfarandet pågår överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen.

I bestämmelsen anges inte när hyresvärden skall skicka kopian till social- nämnden. Detta bör ske i samband med uppsägningen; lämpligen samma dag. Det är inte en förutsättning för förverkande att en kopia av uppsäg- ningen skickats till socialnämnden. Om det vid en rättslig prövning visar sig att hyresvärden inte skickat kopian till socialnämnden kan det vara lämpligt att den rättsliga instansen agerar för att socialnämnden skall få kännedom om uppsägningen.

I fråga om bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet bör det uppmärksammas att hyresgästen kan vara ansvarig också för vad andra personer gjort (se 42 & första stycket 6). Förverkande kan således också in- träffa när störningarna kommer från den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. Detsamma gäller om hyresgästen eller den. till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. inte håller den tillsyn som anges i 25 %.

Reglerna om särskilt allvarliga störningar i boendet skall inte kunna till— lämpas i fall då det inte är hyresgästen utan någon annan. till vilken lägen- heten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyres- nämndens tillstånd. som har åsidosatt vad som skall iakttas enligt 25 5 vid användning av lägenheten eller inte har hållit den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. I dessa fall är det nämligen rimligt att hyresgästen i stället får en möjlighet att vidta rättelse. Med anledning av ett påpekande av Lagrådet har lagtexten kompletterats med bestämmelsen i fjärde meningen. vilken innebär att den speciella regleringen för särskilt allvarliga störningar inte är tillämplig i dessa fall.

Det blir alltså hyresvärden som får bedöma om störningar i boendet är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. Denna bedöm- ning bör göras med försiktighet. Om hyresvärden väljer att direkt säga upp hyresavtalet. kan nämligen. som flera remissinstanser har varit inne på. den rättsliga prövningen mynna trt i att störningarna visserligen varit många och påfrestande för de kringboende men ändå inte kan anses vara särskilt allvar- liga i paragrafens mening. Följden av det blir att hyresvärden inte anses ha haft rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart. En felaktig be- dömning i fråga om hur allvarliga störningar är kan alltså medföra att det tar onödigt lång tid innan störningarna upphör. Det nu sagda bör ge hyresvär- darna anledning atti tveksamma fall ge hyresgästen en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör i stället för att direkt säga upp hyres- avtalet.

43 & Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 5 första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avta- let. kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäl- ler döck inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar [ boendet. Hyresgästen får inte heller skiljasji'ån lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick

kännedom om förhållande som avses i 42 5 första stycket 5 eller 8 eller hy- resvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som av— ses i 42 & första stycket 9 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid. har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

(jfr 7 kap. 9—12 åå satnt 16 kap. 15 å i kommitténs lagförslag)

I första stycket har förts in en ny bestämmelse om störningar i boendet som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (se 25 & tredje stycket). Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (se 25 & första stycket första meningen). Ändringarna i övrigt i paragrafen är av redaktionell art.

I första stycket andra meningen görs undantag för särskilt allvarliga störningar i boendet. I dessa grava stömingsfall förverkas hyresrätten utan föregående begäran om rättelse och enligt förevarande bestämmelse har det inte heller någon betydelse om rättelse sker före uppsägningen. Detta bety- der t.ex. att frågan om en hyresgäst som gjort sig skyldig till mordbrand hill" vidtagit rättelse inte har någon betydelse för frågan om hyresavtalet kan sä-

gas upp.

44å Är hyresrätten enligt 42 _5 första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt trpp avtalet, får hyresgästen inte på grttnd av dröjsmålet skiljas från lä- genheten. om hyran betalas på det sätt som anges i 20 å andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 &

l . inom två veckor frän det att en hyresgäst, när det är fråga om en bo- stadslägenhet, hur delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lä- genheten är belägen. eller

2. inom två veckorfrän det att en hyresgäst, när det ärfräga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som att ges i det stycket har

gått ytterligare två vardagar. ' En hyresgt'ist får inte heller. när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljasfi'än lägenheten om

I . sr.)cit'1lnt'imnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden drar sig betalningsansvaretfär hy- ran, eller

2. hyresgästen har .varit förhindrad att betala hyran int..)m den tid som anges i första stycket [ på grund av sjukdom eller liknande (dä/"utsedd om— ständighet och hyran har betalats så snart det var möjli gt, dock senast när tvisten um avhysning avgörs i första instans.

F älsta—tredje styckena gäller inte. om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inorn kontue tid än en månad efter det att hyresrättenförverkats.

Hänvisningar till US5

Prop. l992/93:115

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer Prop. 1992/93;1 15 formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

(jfr4 kap. 8—12 åå. 13 kap. 6 å och 16 kap. 5 å i kommitténslagförslag)

I det följande berörs de ändringar som gjorts i första—fjärde styckena i den föreslagna paragrafen. Ändringen i femte stycket är redaktionell.

Med anledning av vad som anges i femte stycket bör det framhållas att det förutsatts att de nuvarande reglerna om formulär för vissa handlingar skall anpassas till den nya lydelsen av paragrafen (se förordningen. 19782314. om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 åjordabal- ken).

F ärsta stycket I enlighet med det som anges i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1 och 2.2) har återvinningsfristen ändrats från tolv vardagar till två veckor.

För att göra bestämmelserna mer lättlästa har i olika punkter angetts vad som gäller för bostads- resp. lokalhyresförhållanden.

Återvinningsfristerna har alltså ändrats till två veckor. Enligt lagen (1930: 173) om beräkning av lagstadgad rid blir sista dag att betala eller de- ponera hyran den dag som genom sitt namn i veckan motsvarar den från vilken tidräkningen börjas. Om tidsfristen börjar löpa torsdagen den 9 sep- tember 1993. är således den sista betalnings- eller deponeringsdagen torsda- gen den 23 september samma år. Om den sista dagen för betalning eller de- ponering infaller på en söndag. annan allmän helgdag. lördag. midsommar- afton.ju1afton eller nyårsafton, flyttas den till nästföljande vardag.

Enligt första stycket 1 skall ett meddelande om uppsägningen och anled- ningen till denna lämnas till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Det förhållandet att kravet på att varje kommun skall ha en särskild socialnämnd har slopats kommenteras i anslutning till ändringarna i föreva- rande paragrafs tredje stycke.

En remissinstans har föreslagit att delgivningsreglerna i paragrafen skall ändras så att de får samma utformning sotn före den 1 januari 1985. Vid den åsyftade lagändringen föreskrevs att underrättelse om möjlighet för hyres— gäst att återvinna hyresrätten skulle delges hyresgästen. Högsta domstolen har slagit fast att underrättelsen skall delges hyresgästen i den ordning som anges i delgivningslagen (se NJA 1988 s. 420). Det har ansetts att kravet på att underrättelsen skall delges enligt delgivningslagen bör behållas. eftersom det är av stor betydelse att hyresgästen verkligen får de] av underrättelsen. Denna ålägger nämligen hyresgästen en aktivitet som är av närmast avgö- rande betydelse för hyresavtalets bestånd.

Andra stycket

För att göra paragrafen mer lättillgänglig har den nuvarande bestämmelsen i första stycket andra meningen placerats i ett nytt andra stycke.

Bestämmelsen har formulerats om så att beslut om avhysning inte får Prop. 1992/932115 meddelas förrän det efter utgången av återvinningsfristen har gått ytter- ligare tvä vardagar. Detta innebär ingen saklig ändring i förhållande till gällande rätt.

Tredje stycket

Bestämmelsen ipttnkt ] ger socialnämnden en ny möjlighet att förhindra att en hyresgäst förlorar sin bostad. Motivet ti11 bestämmelsen har angetts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1).

Enligt bestämmelsen kan socialnämnden skriftligen åta sig betalningsan- svaret för hyran. Vad det är frågan om är att socialnämnden gentemot hy- resvärden utfäster sig att betala hyran. Utfästelsen som sådan medför natur- ligtvis ingen förändring i fråga om hyresgästens skyldighet att betala hyran till hyresvärden.

Det räcker att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för själva hyran. Således är punkt 1 tillämplig även om socialnämnden inte åtar sig ansvar för den redan upplupna räntan på hyresfordran. En annan sak är att social- nämnden genom åtagandet försätter sig i en gäldenärsposition gentemot hyresvärden beträffande en fordran som är förfallen till betalning i enlighet med en i hyreskontraktet och alltså i förväg bestämd förfallodag. Det sagda torde medföra att socialnämnden är skyldig att betala dröjsmålsränta från den dag åtagandet görs till dess att hyran betalas.

Socialnämnden har en tidsfrist att beakta. nämligen återvinningsfristen på två veckor. Frågan om när den tidsfristen löper trt har behandlats tidi- gare. Bestämmelsen i punkt 1 är tillämplig även i det fallet att social- nämnden innan återvinningsfristen börjar löpa har meddelat hyresvärden om betalningsåtagandet.

För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom om meddelandet avsänts i rekom- menderat brev till mottagarens vanliga adress (se 63 å). Detta gäller t.ex. för hyresvärdens meddelande till socialnämnden enligt 44å första stycket om uppsägningen och anledningen till denna. Samma regel kommer att gälla för socialnämndens meddelande till hyresvärden om betalningsåtagandet. Bestämmelsen i 63 å gäller nämligen meddelanden som avses i 44å och kommer alltså att omfatta socialnämndens meddelande enligt 44å tredje stycket 1 om att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran.

Det nu sagda betyder att det räcker att socialnämnden inom återvinnings- fristen avsänder ett rekommenderat brev med meddelandet om betalnings— åtagandet.

Om ett hyresavtal sägs tipp att upphöra omedelbart på grund av att hyres- rätten är förverkad. upphör avtalet genast att gälla om inte annat följer av 44 å (se 6 å första stycket"). Hänvisningen till 44 å kommer att omfatta be- stämmelsen om att socialnämnden skriftligen kan meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran för en bostadslägenhet. Även ett betalningsåtagande från socialnämndens sida enligt 44 å tredje stycket kommer alltså att medföra att hyresavtalet inte upphör att gälla.

Det bör tilläggas att kravet på särskild socialnämnd har slopats (prop. l99()/91:14. bet. l990/91:SOU 9, rskr. 199()/9l:97. SFS 1990:1403). Nu- mera gäller i stället att kommunens uppgifter inom socialtjänsten fullgörs av den eller de nämnder som kommunfullrnäktige bestämmer satnt att vad som i en författning sägs om socialnämnd i förekommande fall gäller den eller de nämnder som utsetts (4 å socialtjänstlagen, 1980:62()). Om det skulle förekomma att en kommun inte har någon socialnämnd, får alltså vad som i hyreslagen sägs om socialnämnd tillämpas på den eller de kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom socialtjänsten. För undvikande av missförstånd bör anmärkas att det — oavsett vilken nämndorganisation som finns i en kommun — är tillräckligt att hyresvärden anger "socialnämnden" som mottagare av ett meddelande enligt första stycket 1.

I fråga om punkt 1 bör slutligen beröras att det kan gå en tid från det att socialnämndens meddelande skickas till dess att hyran verkligen betalas. Detta dröjsmål med hyresbetalningen kan med den nya regleringen inte läg- gas hyresgästen till last vid en prövning enligt besittningsskyddsreglema (jfr 46 å första stycket 2 hyreslagen).

Bestämmelsen i punkt 2 är en undantagsregel som behandlar det mycket ovanliga fallet att bostadshyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen. Hyresgästen skall ha varit förhindrad att själv be- tala hyran och dessutom ha saknat möjlighet att ge någon annan i uppdrag att göra det. Bestämmelsen är tillämplig bara om detta berott på vissa oför- utsedda händelser. nämligen att hyresgästen drabbats av sjukdom eller det inträffat en liknande omständighet. I första hand tar bestämmelsen sikte på det fallet att hyresgästen medan återvinningsfristen löper drabbas av sjuk- dom som medför att han under resten av fristen är förhindrad att se till att hyran betalas. Förevarande punkt kan vara tillämplig även om den oförut- sedda omständigheten inträffar först mot slutet av återvinningsfristen. DäremOt är punkten i princip inte tillämplig om det som hindrar hyresgästen från att ombesörja hyresbetalningen bortfaller innan återvinningsfristen lö- per ut.

Hyresgästen måste naturligtvis också betala hyran så snart det varit möj- ligt. För att undantaget i punkt 2 skall gälla krävs emellertid i vilket fall som helst att hyresgästen betalar hyran senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Bakgrunden till denna regel är att hyresgästens försummelse framstår som allvarligare allteftersom tiden går utan att hyran betalas. Det skulle föra för långt om en hyresgäst. alldeles oavsett hur lång tid han dröjt med att betala hyra, inte skulle kunna skiljas från lägenheten.

Socialnämnden kan enligt punkt 1 inom återvinningsfristen skriftligen meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för den för- fallna hyran. Om en socialnämnd gör detta efter återvinningsfristen. har det ingen betydelse för den nu behandlade punkten. Enligt den är ju det avgö- rande om hyran faktiskt har betalats när avhysningstvisten avgörs i första instans. Det räcker inte heller att hyresgästen efter återvinningsfristen depo- nerar hyresbelopp. Inte heller i det fallet kan nämligen hyran anses ha beta- lats. Och bestätnmelsen i 21 å tredje stycket hyreslagen om deposition har ingen relevans i den aktuella situationen.

Om ett hyresavtal sägs upp att upphöra omedelbart på grund av att hyres- PTOP- 1(»)92/9311 15 rätten är förverkad upphör det genast att gälla om inte annat följer av 44 å (se 6 5 första stycket hyreslagen). Hänvisningen till 44 & kommer att om- fatta också den nu behandlade punkten. I fall då förevarande punkt är till- lätnplig upphör alltså inte hyresavtalet att gälla.

I fråga om den summariska processen bör tilläggas att det i princip aldrig torde finnas anledning för kronofogdemyndighetema att med stöd av punkt 2 bedöma en ansökan om vanlig handräckning som uppenbart ogrundad el- ler obefogad (jfr 23 5 lagen. 19901746. om betalningsföreläggande och handräckning). Om en hyresgäst hos kronofogdemyndigheten åberopar punkt 2. bör det normalt tolkas som ett bestridande av ansökan om avhys- ning.

Hänvisningar till US6

Fjärde stycket

I förevarande stycke finns en begränsning av möjligheten att få tillbaka hy- resrätten i vissa fall. För dessa fall har föreskrivits att inte heller bestämmel- serna i tredje stycket skall gälla.

455

Bestämmelserna i 46—52 55 gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte

I . hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess hel- het och hyresft'ithäl/andet upphör innan det har varat längre än två är i följd,

2. hyresavtalet i annatfall än som sägs i ] avser ett möblerat rtnn eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har va- rat längre än nio månader i följd.

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. eller

4. hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 5.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om. att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. gäller ÖverenskommeIsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskom- melsen gäller dock utan sädant godkännande om den träffas efter det att h_vresförhällandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades. gäller över- enskotnmelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

(jfr l5 kap. l ä i kommitténs lagförslag)

Paragrafens första stycke tillförs en ny punkt som fått numret 1. Det för med sig dels att de övriga punkterna fått nya nummer. dels en ändring i punkt 2. I andra stycket har den s.k. niomånadersregeln slopats och ersatts av en regel om att parterna fritt får avtala om avstående från besittnings- skydd bara i fråga om hyresrätter sotn är förenade med rätt till förlängning. Ändringarna av paragrafen är i övrigt redaktionella.

Första s(vt'ket Prop. 1992/93: 1 15

Punkt 1 innehåller en ny begränsning av tillämpningsområdet för förläng— ningsreglerna. I fråga om kortvariga andrahandsupplåtelser skall således förlängningsreglerna inte gälla.

Punkt 1 gäller när hyresavtalet avser en lägenhet som i dess helhet upp- låtits i andra hand. Bestämmelsen tar främst sikte på förstahandshyresgäs— tens uthyrning av sin hyreslägenhet i ett flerfamiljshus och bostadsrätts- havarens uthyrning av sin bostadsrättslägenhet. Bestämmelsen är i och för sig även tillämplig på annan andrahandsuthyrning. t.ex. förstahands- hyresgästens uthyrning av en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus. Någon närmare beskrivning av vad som avses med upplåtelse i andra hand torde inte behövas eftersom det redan finns bestämmelser om det (se 39 och 40 åå hyreslagen samt 7 kap.10 och 11 55 bostadsrättslagen. 1991:614). Som ' redan antytts är det typiska fallet att en förstahandshyresgäst. dvs. den som ingått ett hyresavtal med fastighetsägaren. i sin tur hyr ut lägenheten.

Om lägenheten utgör en del av uthyrarens egen bostad saknar hyresgäs- ten enligt punkt 3 förlängningsrätt. Den nya punkt 1 gäller därför bara när lägenheten i dess helhet hyrts ut i andra hand.

Punkt l bör gälla även andrahandsupplåtelser av ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändatnål. För att åstadkomma detta har punkt 2 ändrats till att gälla hyresavtal som i annat fall än som sägs i punkt 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändatnål.

Slopandet av förlängningsrätten för kortvariga andrahandsupplåtelser skall inte gälla avtal om upplåtelser som har ingåtts av en förening som be- driver verksamhet med kooperativ hyresrätt. Detta behandlas närmare i spe- cialmotiveringen till ändringen i lagen (1986:1242) om kooperativ hyresrätt.

Det bör nämnas att en andrahandshyresgäst kan ha samma rätt i förhål— lande till fastighetsägaren som en förstahandshyresgäst. nämligen i fall då fastighetsägaren missbrukar möjligheten att hyra ut i andra hand genom att anlita bulvan (7 kap. 31 & jordabalken). Vidare bör det strykas under att hy- resgästen vid andrahandsupplåtelser har möjlighet att få tillbaka vad han betalat för mycket i hyra (55 b & hyreslagen). Skyddet för andrahandshyres- gästen bör i denna del förbättras på så sätt att hyresnämndema ges befogen- het att bestämma att deras beslut om hyran för den fortsatta uthyrningen blir direkt gällande. Den frågan behandlas i specialmotiveringen till 55 b Q' hy- reslagen.

Här finns slutligen anledning att något beröra en mycket speciell situa- tion. Sedan den 1 oktober 1981 gäller i princip att en lägenhet som är upplå- ten med hyresrätt inte får upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållan- det består (4 kap. 3 &" bostadsrättslagen. 1991:614). Innan detta förbud mot dubbelupplåtelser infördes förekom det. i samband med att en hyres- fastighet ombildades till bostadsrätt. att en lägenhet uppläts med bostadsrätt till någon annan än den kvarboende hyresgästen. För det fall en sådan hyresgäst överlåter sin hyresrätt t.ex. för att genom byte få en annan bostad och ett nytt hyreskontrakt i samband därmed tecknas med bostadsrätts- havaren kan den nye hyresgästens ställning försvagas. Den nye hyresgästen torde nämligen komma att sakna bytesrätt samt få ett svagare besittnings— 47

skydd än det som normalt tillkommer en hyresgäst (se 35 å andra stycket 4 samt 46 & första stycket 6 a hyreslagen). Ändringen i förevarande paragraf kan i denna speciella situation medföra att den nye hyresgästen till och med kommer att stå utan besittningsskydd. Det är emellertid möjligt för den nye hyresgästen vid lägenhetsbytet att bara överta den tidigare hyresgästens hyresavtal. Om så sker. försvagas inte den nye hyresgästens ställning jämfört med den tidigares.

Andra stycket

Bestämmelsen om att parterna vid hyresförhållanden som varat längre än nio månader i följd kan ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens god- kännande har slopats. I stället föreskrivs i andra meningen att parterna sedan hyresförhållandet har inletts fritt kan avtala om avstående från besitt- ningsskydd i fall då hyresrätten är förenad med rätt till förlängning. Det betyder att det bara är en hyresgäst som har besittningsskydd som kan avtala bort det utan hyresnämndens godkännande. Det saknar betydelse huruvida detta besittningsskydd grundas på lagens bestämmelser eller på ett särskilt avtal om besittningsskydd.

Det är vanligt att parter som avtalar bort besittningsskyddet använder det formulär för avståendeavtal som hyresnämnderna gemensamt låtit fram- ställa. I hyresnämndernas formulär finns det förtryckt en överenskommelse om avstående från besittningsskydd samt en ansökan till hyresnämnden att godkänna överenskommelsen. Denna gäller enligt formuläret endast om hy- resavtalet upphör inom tre år från tillträdesdagen. I formuläret är också föl- jande förtryckt.

Vi konrmer hänned överens om att hyresgästen (-cma) inte skall ha rätt till förlängning av hyresavtalet. om avtalet skall upphöra på grund av att

I:] uthyraren åter skall bosätta sig i lägenheten

D den villa eller bostadsrättslägenhet som uthyrningen avser skall säljas eller användas som bostad av uthyraren

D huset skall rivas eller undergå större ombyggnad

[:l .............................................................................................................. :..

Om det finns ett gällande avståendeavtal som begränsats t.ex. i enlighet med hyresnämndemas formulär. skall vid tillämpning av den nya bestäm- melsen i andra stycket andra meningen inte anses att hyresrätten är förenad med rätt till förlängning. I sådana fall kan alltså partema inte fritt ingå ett nytt avståendeavtal.

55 b ;S Denna paragraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelse i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fritidsändamål.

Prop. l992/93:115

Om hyresvärden har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 5 för- sta och andra styckena. skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen be- sluta att It)-'resvärt/en skall betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Räntan beräknas enligt 5 % räntelagen (19751635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbe- talningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 ;? räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden. om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyr- ningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 5 första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När delfinns skäl till det,fär hyres- nämnden bestämma att beslutet skall gälla omedelbart. Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 a .? fjärde—sjunde styckena.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägenheten.

(jfr 11 kap. 4 & i kommitténs lagförslag)

Bestämmelserna i tredje stycket fjärde och femte meningarna är nya. I öv- ri gt är ändringarna av redaktionell art.

Paragrafen gäller återbetalning av hyra vid andrahandsupplåtelser av bo- stadslägenheter m.m. och har gällt sedan den 1 juli 1988. Som framgår av tredje stycket kan hyresnämnden i ett ärende om återbetalning av hyra också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen. Detta beslut gäller inte förrän det har vunnit laga kraft (32 5 första stycket lagen. 1973:188. om arrende- nämnder och hyresnämnder).

Det har visat sig att denna ordning kan medföra omotiverade nackdelar för hyresgästen. Denne kan nämligen bli tvungen att på nytt vända sig till hyresnämnden för att få tillbaka vad han betalat för mycket i hyra under ti- den fram till dess nämndens första beslut vann laga kraft. Den nya bestäm— melsen i tredje stycket fjärde meningen innebär att hyresnämnden ges möj- lighet att bestämma att beslutet om hyran för den fortsatta uthyrningen blir direkt gällande. Att beslutet kan verkställas följer av bestämmelserna i ut- sökningsbalken (se 3 kap. l & första stycket 6. 9 & och 20 5 första stycket).

Enligt en bestämmelse i hyreslagen (55 a & tredje stycket) får hyres- nämnden. när det finns särskilda skäl. bestämma att ett beslut om villkors- ändring skall gälla omedelbart. Hyresnämnden får enligt den nu behandlade paragrafen besluta om omedelbar verkställighet när det finns skäl till det.

En följd av den nya bestämmelsen i tredje stycket fjärde meningen är att hyran kan både höjas och sänkas retroaktivt genom ett beslut om hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Mot den bak- grunden bör bestämmelserna i 55 a _S fjärde — sjunde styckena hyreslagen tillämpas i fråga om dessa retroaktiva hyresbelopp. Bestämmelsen i den nu behandlade paragrafens tredje stycke femte mening har utformats i enlighet med det sagda.

635. Prop

Ett meddelande som avses i 10 5. 11 $. 14 $ 24 $, 25 5 andra stycket, 33 $. 42 5 första stycket 3, 4 eller 6. 44 $ eller 54 % skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. 1 fall som av- ses i 24 $ är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ända- målsenligt sätt.

Här hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med- delanden till honom skall sändas. anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyreSVärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon sär- skild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lä— genhetens adress.

(jfr 18 kap. 3 5 i kommitténs lagförslag)

Bestämmelsen i 25 å andra stycket hyreslagen har tillförts uppräkningen i förevarande paragrafs första stycke. Det betyder att paragrafen gäller dels hyresvärdens tillsägelse till hyresgästen att se till att störningar i boendet omedelbart upphör och dels hyresvärdens underrättelse till socialnämnden om störningar i boendet. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella.

Som har anförts i anslutning till 44 & tredje stycket hyreslagen kommer förevarande paragraf att gälla socialnämndens meddelande till hyresvärden om att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyra.

72_$'

Hyresn'ister som rör stin-ningar i boendet skall handläggas särskilt skynd- SUN”.

(jfr 26 $" andra stycket i kommitténs förslag till lag om ändring i lagen. 1973: 188. om arrendenämnder och hyresnämnder)

Paragrafen är ny.

Enligt bestämmelsen skall hyrestvister. som rör störningar i boendet handläggas särskilt skyndsamt. Ordet "särskilt" har tillagts därför att en hyresnämnd enligt lag skall handlägga alla ärenden skyndsamt (26 _$' lagen, 1973: 188. om arrendenämnder och hyresnämnder). Med störningar i boen- det avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (jfr 25 $ första stycket första meningen hyreslagen). Bestämmelsen gäller naturligtvis även i fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet.

Bestämmelsen gäller handläggningen vid domstolar och hyresnämnder. Även kronofogdemyndigheternas handläggning av den summtu'iska proces- sen omfattas av bestämmelsen. liksom demyndigheter som hanterar delgiv- ningsfrågor. Däremot tar bestämmelsen inte sikte på kronofogdemyndighe- ternas handläggning av frågor om verkställighet av ett beslut om avhysning. [ fråga om det förfarandet finns särskilda regler i 16 kap. utsökningsbalken.

För att ett mål eller ärende som rör störningar i boendet skall kunna av— göras måste vissa handlingar delges hyresgästen. Delgivningen skall ske enligt delgivningslagens bestämmelser. Delgivningssvårigheter kan med-

föra att handläggningstidema vid domstolar. hyresnämnder och kronofogde- PTOP- 1992/931115 myndigheter blir långa. Under den tiden kan de boende bli utsatta för påfrestande störningar.

Här bör uppmärksammas att det genom en lagändring, som trädde i kraft den 1 februari 1991. har införts bestämmelser om förenklad delgivning (lagen. 1990zl410_ om ändring i delgivningslagen, l970:428). Lagänd- ringen medförde att kravet på bevis om att delgivning har skett slopades i vissa fall. Förenklad delgivning får dock inte användas i fråga om stäm- ningsansökningar eller andra handlingar varigenom mål eller ärenden anhängiggörs. Det betyder att ett avhysningsförfarande kan dra ut på tiden därför att det tar tid att på normalt sätt delge den störande hyresgästen själva ansökan om avhysning. '

Ändringen av delgivningslagen bör i någon mån ha bidragit till att min- ska delgivningssvårigheterna i mål eller ärenden om störningar i boendet. Det finns emellertid ändå all anledning att framhålla vikten av att de myn- digheter som har att handlägga delgivningsfrågor beaktar att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet. Om en myndighet anlitas för enldelgivning i ett mål eller ärende som rör störningar i boendet. bör uppdragsgivaren upplysa om att ärendet brådskar.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser 1. Denna lag träderi kraft den ljuli 1993.

2. Bestämmelsema i 12 kap. 35 $ skall tillämpas i sin nya lydelse när hy- resnämnden efter ikraftträdandet prövar-frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt. ' '

I 35 & hyreslagen anges förutsättningarna för att hyresnämnden skall lämna tillstånd till ett lägenhetsbyte. Bestämmelsen har ändrats på så sätt att den s.k. treårsregeln har slopats. Det har ansetts att tillståndsfrågan efter lagens ikraftträdande alltid bör prövas enligt den nya bestämmelsen. Om ansökan getts in före eller efter ikraftträdandet skall alltså inte spela någon roll.

Det nu angivna kommer till uttryck i en övergångsbestämmelse. Däri- genom klargörs t.ex. att en överlåtelse av hyresrätten som skett före ikraftträdandet och under villkor av hyresnämndens godkännande kan prö- vas med stöd av bestämmelsen i dess nya lydelse.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 $ tillämpas i sin äldre lydelse.

Bestämmelsen i 38 & hyreslagen behandlar vem som ansvarar för hyran och andra förpliktelser sedan hyresrätten till en bostadslägenhet har överlåtits. Ändringen innebär bl.a. att den nye bostadshyresgästen vid ett lägen- hetsbyte inte längre på grund av lagen kommer att vara ansvarig för den ti- digare hyresgästens skulder.

Ett lägenhetsbyte som skett före ikraftträdandet kan ha medfört att den nye bostadshyresgästen tillsammans med överlåtaren av hyresrätten svarar för skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Det skulle vara

alltför ingripande att låta lagändringen medföra att ett redan uppkornrnet an- PTOP svar faller bort. Detta gäller inte minst i det fallet att hyresvärden före ikraftträdandet samtyckt till en överlåtelse. Den nya bestämmelsen i 38 $ hyreslagen bör alltså gälla endast i fråga om överlåtelser som äger rum efter ikraftträdandet. Övergångsbestämmelsen har utformats i enlighet med det anförda.

4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet till- lämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 $ samt 42 $ första stycket 6 och tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be- stämmelser. De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

Övergångsbestämrnelsen i första stycket i förevarande punkt behandlar de nya reglerna om störningar i boendet. De hittills gällande bestämmelserna innebär att det alltid krävs upprepade störningar för att hyresrätten skall förverkas. Detsarntna gäller enligt de nya föreskrifterna, dock med det undantag för särskilt allvarliga fall som behandlas i övergångsbestämmel- sens andra stycke. l övergångshänseende har ansetts att utgångspunkten bör vara att kontraktsbrottet. dvs. störningen. bedöms enligt den lag som gällde när kontraktsbrottet begicks. Därav följer att störningar som samtliga äger rum före ikraftträdandet skall bedömas enligt de äldre föreskrifterna. Och om alla störningar har ägt rum efter ikraftträdandet skall de nya reglerna bli tillämpliga.

Den fråga som uppkommer är om nya eller äldre föreskrifter skall tilläm- pas när störningar i boendet förekommit både före och efter lagens ikraftträ- dande. Det har ansetts lämpligt att låta övergångsbestärnrnelsen knyta an till tidpunkten för hyresvärdens s.k. varningsbrev. I de fall tillsägelsen att vidta rättelse sker efter lagens ikraftträdande kommer alltid de nya reglerna om störningar att tillämpas. I annat fall tillämpas äldre föreskrifter.

Det kan tänkas att hyresvärden vid mer än ett tillfälle har gett hyresgästen tillsägelse att se till att störningar i boendet upphör. Övergångs— bestämmelsen innebär för sådana fall att det räcker med att en tillsägelse skett efter ikraftträdandet för att de nya föreskrifterna skall vara tillämpliga.

Den förevarande övergångsbestämmelsen innebär att äldre bestämmelser alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdan— det.

Övergångsbestärnmelsen i andra stycket gäller de nya föreskrifterna om särskilt allvarliga störningar i boendet (25 $ tredje stycket. 42 $ första stycket 6 och fjärde stycket samt 43 $). Till skillnad mot vad som för närva- rande gäller krävs det vid sådana störningar inte att hyresvärden skickar ett s.k. varningsbrev för att hyresrätten skall förverkas. Och det kan räcka med en störning för att förverkande skall inträda. I övergångshänseende har an- setts att dessa nya regler om särskilt allvarliga störningar i boendet bör få tillämpas bara i fråga om störningar som har inträffat sedan lagen trätt i kraft.

Övergångsbestämmelserna i fråga om störningar i boendet för med sig att det först efter ikraftträdandet blir aktuellt att skicka meddelanden om störningar i boendet. Det betyder att det inte behövs någon övergångs- bestämrnelse till de nya reglerna i 63 & hyreslagen om när ett meddelande om störningar i boendet anses lämnat.

Här kan slutligen tilläggas att den nya processuella bestämmelsen i 72 å om snabb handläggning av hyrestvister som rör störningar i boendet blir omedelbart tillämplig vid ikraftträdandet.

5. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 &, såvitt avser hyror. och 44 % tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser.

Förevarande punkt av övergångsbestämmelserna tar sikte på de nya bestäm- melserna om dröjsmål med betalning av hyran.

Övergångsbestämmelserna knyter an till hyrans förfallodag. De nya be- stämmelserna skall således tillämpas bara när det gäller hyror som förfaller till betalning efter lagens ikraftträdande. Detta innebär att kontraktsbrottet. den bristande betalningen av hyran. bedöms enligt den lag som gällde när betalningsdröjsmålet uppkom.

Övergångsbestämmelsen innebär vidare att äldre bestämmelser alltid kommer att tillämpas om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet.

Bestämmelsen i 449” tredje stycket 1 kommer med denna övergångs- reglering att gälla socialnämndernas åtaganden i fråga om bostadshyror som förfallit till betalning efter ikraftträdandet.

6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas bestämmelsema i 12 kap. 45 & första stycket i sin äldre lydelse. Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

F ärsta stycke!

Enligt 12 kap. 45 % första stycket i dess nya lydelse gäller ingen förläng- ningsrätt för kortvariga andrahandsupplåtelser. Den nya lydelsen bör inte tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Någon särskild bestämmelse som klargör detta behövs inte. Däremot bör klargöras att äldre rätt fortfarande skall tillämpas i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Det betyder att en andrahandshyresgäst som vid ikraftträdandet har en förlängningsrätt behåller den.

I detta sammanhang kan beröras vad som skall gälla övergångsvis i fråga om den nya bestämmelsen om hyresnämndens möjlighet att bestämma att ett beslut om hyran för den fortsatta uthyrningen skall gälla omedelbart ("55 b å hyreslagen). Hyresnämnden bör. så snart lagen trätt i kraft, ha möj— lighet att tillämpa denna nya processuella föreskrift. Någon särskild över— gångsbestämmelse behövs inte för att åstadkomma det eftersom proces— suella föreskrifter enligt en allmän grundsats blir omedelbart tillämpliga vid ikraftträdandet om inte något annat föreskrivs.

Andra styre/tet - - Prop. ]992/93tll5

Enligt 12 kap. 45 å andra stycket i dess nya lydelse kan parterna inte längre fritt träffa avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet i fall då hyresförhållandet varat längre än nio månader. Också här bör den allmänna regeln om att ny kontraktsrättslig lagstiftning normalt inte skall tillämpas på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet vara vägledande. Gällande avståendeavtal skall alltså inte förlora sin verkan vid ikraftträdan- det utan i stället bör dessa avtal även därefter ha verkan enligt äldre före- skrifter. Övergångsbestämmelsen i andra stycket har utformats i enlighet med det.

4.2. Förslaget till lag om ändring i lagen (198611242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

3aå

Bestämmelsen i [2 kap. 45 ,é'fö'rsta stvcket ] jordubulken om vissa upplåtel- ser av lmstads/t'igenheter [ andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts av en förening som fått tillstånd enligt ! å .

Paragrafen är ny. Bestämmelsen i 12 kap, 45 5 första stycket 1 jordabalken innebär att förlängningsrätten slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Ändringen skall enligt förevarande paragraf inte gälla i fråga om koopera- tiva hyresrätter. Det förekommer i stor utsträckning att den ekonomiska för— ening som bedriver verksamhet med kooperativ hyresrätt upplåter hyresrätt till lägenheter som den själv hyr. Genom den nya bestämmelsen klargörs att slopandet av förlängningsrätten vid andrahandsupplåtelser inte gäller för kooperativ hyresrätt. Det förekommer också att föreningar hyr ut till andra än sin egna medlemmar. Inte heller sådana upplåtelser träffas av bestäm- melsen i 12 kap. 45 5 första stycket 1 jordabalken.

5. Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen fö- reslår riksdagen att anta förslagen till

1. lag om ändring ijordabalken.

2. lag om ändring i lagen (19861l242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.

6. Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt fram.

Hänvisningar till S6

Förteckning över remissinstanserna

Efter remiss har yttranden över betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86) avgetts av Bostadsdomstolen. Domstolsverket, Göta hovrätt, Malmö tings— rätt. Umeå tingsrätt. Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö. Göteborg, Sundsvall och Växjö. Socialstyrelsen. Riksskatteverket, Konsumentverket. Boverket. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö kommun. Göteborgs kommun, Sveriges Advokatsamfund. Sveriges Köpmannaförbund. Sveriges Industriförbund, Sveriges Allrnännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund. Hyresgästernas Riksförbund. HSB:s Riksförbund ek. för., Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges domareförbund, Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen ' Sveriges soeialchefer.

Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden från Kronofogde- rnyndighetema i Södermanlands och Västerbottens län.

Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat synpunkter från fas- tighetsnämnden, juridiska avdelningen, Hantverks- och lndustribyggen i Stockholm AB (HlBY), AB Svenska Bostäder, AB Familjebostäder och AB Stockholmshem.

Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till förslagen i betän- kandet men pekat på en fråga av särskild vikt för landstingen. Stockholms Handelskammare, Företagarnas Riksorganisation, Riksbyggen. Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB). Näringslivets Byggnads- delegation och Kommunalförbundet för Stor-Stockholms bostadsfömiedling har inbjudits att lämna synpunkter men har avstått från att yttra sig.

Vidare har skrifter inkommit från enskilda och organisationer.

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till

Lag om ändring ijordabalken

Härigenom förskrivs i fråga omjordabalken1 dels att 12 kap. 25, 35. 38, 42—45, 55 b och 63 55 skall ha följande

lydelse. dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 72 5, av följande lydelse. 12 kap. 25 5

Hyresgästen är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet. ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 5 första stycket.

Gods som enligt vad hyresgäsmn vet är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får inte föras in i lägenheten.

När hyresgästen använder lägen- heten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för stör- ningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars avsevärt försämra deras bostadsmiljö. Hyresgästen skall också iaktta allt som fordras för att i annat avseende bevara sundhet. ordning och gott skick inom fastig- heten. Hyresgästen skall noggrant se till att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 & första stycket.

Ont det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden uppmana den hyresgäst som är ansvarig för Störningarna att se till att störning- arna omedelbart ttpphör samt, om den ansvarige är en bostadshyres- gäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägen/teten är belägen om stör/tin garna.

Andra stycket gäller inte om hy- resvärden säger upp hyresavtalet på grund av att störningarna är av sär- skilt allvarlig art eller omfattning.

Om hyresgästen vet eller har an- ledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten.

359'

Hyresgästen får överlåta hyresrät- ten till sin bostadslägenhet i syfte att genom byte erhålla en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd

Hyresgästen får överlåta h yresrät- ten till sin bostadslägenhetfär att ge- nom byte fa” en annan bostad. om hyresnämnden lämnar tillstånd till

1 Balkcn omtryckt 1971:1209. 12 kap. omtryckt l984:694.

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas. om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olä— genhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Har hyresgästen erhållit lä— genheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får till— stånd dock lämnas endast om syn— nerliga skäl förelig ger. Tillståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller e ', om

1. lägenheten hyrs i andra hand.

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad.

3. lägenheten är belägen i ett en- familjshus som icke är avsett att hy- ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs- hus.

4. lägenheten har upplåtits av hå- gon som innehade den med bostads- rätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän- damål och hyresförhållandet ej varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy- resgästen får annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen göra framställning hos hyresnämnden om tillstånd som av- ses i första stycket. Vad som sagts nu gäller även kommunalförbund, som handhar bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera kommuner.

Föreslagen lydelse

överlåtelsen. Tillstånd skall läm— nas.om hyresgästen har beaktans- värda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Till- ståndet kan förenas med villkor.

Första stycket gäller inte, om

1. lägenheten hyrs i andra hand.

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad.

3. lägenheten är belägen i ett en- familjshus som inte är avsett att hy- ras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljs- hus,

4. lägenheten har upplåtits av nåv gon som innehade den med bostads- rätt och lägenheten alltjämt innehas rned sådan rätt. eller

5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän- damål och hyresförhållandet inte har varat längre än nio månader i följd.

Medverkar en kommun till att hy- resgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna. får kommunen ansöka hos hyresnämn- den om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunal- förbund sorn har ltand om bostads- förrnedling som är gemensam för två eller flera kommuner.

385

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden. är han fri från defärpliktelser som hy- resavtalet ålägger honom för tiden efter överlåtelsen, om ej annat vill- korfngats till samtycket eller till- ståndet. Den tillträdande hyresgästen svarar jämte den avträdande för för-

Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden. är han fri från de skyldigheter som hy- resavtalet innebär för honom för ti— den efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet.

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

pliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. om ej annat avta- lats med hyresvärden.

Föreslagen lydelse

Den nye hyresgästen svarar till- sammans med överlätaren för skyl- digheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. om inte något an- nat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har den nye bostads- hyresgästen dock ett sådant ansvar endast om han och hyresvärden i en särskilt upprättad handling har kommit överens om det och avtalet avser hyresskulder som inte översti- ger ett belopp som motsvarar hyran för de tre kalendermtinade/'na när- mast före överlåtelsen.

425

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphörai förtid.

1. om hyresgästen dröjer med betalning av hyra som utgår i pengar utöver tvä vardagar efter förfalloda— gen och annat ej följer av 55 a ? fjärde—sjätte styckena. dock, ifall då hyran skall betalas i förskott för längre tid än en månad. endast om hyresgästen dröjer med betalning av den på en kalendermånad belt'ipande hyran utöver två vardagar efter mä- nadens bötjan eller. såvitt angår hy- ran för första kalendermänaden un- der hyresft'ithäl/andet. efter jötfallo- dagen,

2. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy- resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lä- genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om till- stånd och får ansökan beviljad,

3. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 å och hyresgästen icke efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

4. om hyresgästen eller någon annan. till vilken hyresrätten över- låtits eller lägenheten upplåtits. ge- nom vårdslöshet ärvållande till att

1. om hyresgästen. när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än en verka efter förfallodagen och annat inte följer av 55 aå fjärde—sjätte styckena.

2. om hyresgästen, när det gäller en lokal. dröjer med att betala hyran merän två vardagar efter jinja/[oda- gen,

3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hy- resrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lä- genheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om till- stånd och får ansökan beviljad.

4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 å och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

5. om hyresgästen eller någon annan. till vilken hyresrätten överlå— tits eller lägenheten upplåtits. genom vårdslöshetärvållande till att ohyra

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten.

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller an- nan. till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som enligt 25 5 skall iakttagas vid lägenhetens begag- nande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger hy— resgäst och rättelse icke utan dröjs- mål sker efter tillsägelse.

6. om i strid med 26 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen ej kan visa giltig ursäkt,

7. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går ut- över hans åligganden enligt detta kapitel. och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten jul/göres. eller

8. om lägenheten helt eller till vä- sentlig del används för näringsverk- samhet eller därmed likartad verk- samhet, vilken utgör eller i vilken till ej oväsentlig del ingår brottsligt för- farande eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning.

Föreslagen lydelse

förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyres- värden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten.

6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller an- nan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. inte iakttar vad som krävs av honom enligt 25 5 när han använder lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs en- ligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse,

7. om i strid med 26 & tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt,

8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet. som går ut- över hans skyldigheter enligt detta kapitel. och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldighetenfullgörs. eller

9. om lägenheten helt eller till vä- sentlig del används för sådan nä- ringsverksamhet eller liknande verk- samhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för till- fälliga sexuella förbindelser mot er- sättning.

I fall då hyran skall betalas [ förv skott för längre tid än en månad gäl— ler vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belö- pande hyran mer än två vardagar ef- ter månadens början eller, ifråga om hyran för första kalendermånaden under hytesförhållandet, efter förfal— lodagen.

Om störningar [ boendet är av särskilt allvarlig art eller omfattning. gäller vad som anges i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rät— telse inte har skett.

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän social- nämnden underrättuts enligt 25 å

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

Hyresrätten är icke förverkad. om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp har hyresvärden rätt till ersättning för skada.

Föreslagen lydelse

andra stycket. Om störningarna är av särskilt allvarlig art eller omfattning, får dock uppsägning ske utan före- gående underrättelse till socialnämn- den. I sådant fall skall en kopia av uppsägningen skickas till social- nämnden.

Hyresrätten är inte förverkad. om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Sägs avtalet upp på grund av för- verkande. har hyresvärden rätt till skadestånd.

435

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42å första stycket 1—3. 5 eller 6 men sker rättelse innan hyresvärden gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om hy- resvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 5 första stycket 4 eller 7 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 2 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lä- genheten på grund av förhållande som avses i 42 5 första stycket 8 en- dast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning rörande denna annars har inletts inom samma tid. har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har för- jlutit från det att domen i brottmålet hur vunnit laga kraft eller det rätts-

Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 & första stycket 1—4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet. kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grun- den. Detta gäller dock inte om hyres- rätten är förverkad på grund av störningar i boendet av särskilt all- varlig art eller omfattning. Hyres- gästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 9" första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden inte inom två månader från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse.

En hyresgäst kan skiljas från lä— genheten på grund av förhållande som avses i 42 % första stycket 9 en- dast om hyresvärden har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid. har hy- resvärden dock kvar sin rätt att säga tipp avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmå- let vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

liga förfarandet har avslutats på an- nat sätt.

Föreslagen lydelse

445

Är hyresrätten enligt 42 & första stycket 1 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet. får hyresgäs- ten inte på grund av dröjsmålet skil- jas från lägenheten, om hyran beta- las på det sätt som anges i 205 andra eller tredje stycket eller depo- neras hos länsstyrelsen enligt 21 & senast tolfte vardagen efter det att hyresgästen delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt, i fråga om bostadslägenhet. meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats soci- alnämnden i den kommun där lägen— heten är belägen. [ avvaktan på att hyresgästen visar sig ha frdlgjort vad som sålunda fordras för att få till- baka hyresrätten får beslut om av- hysning inte meddelas förrän fjorton vardagar förflutit från det att hyres- gästen delgetts underrättelsen och. i fråga om bostadslägenhet, medde- landet lämnats socialnämnden.

Är hyresrätten enligt 42 & första stycket 1 eller.? förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgäs- ten inte på grund av dröjsmålet skil- jas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 å andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 ä

1. inom två veckor från det att en hyresgäst. när det är fråga om en bostadslägenhet, har del getts under- rättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hy- resrätten samt meddelande om upp- sägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lo- kal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angi- vet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen vi- sar sig ha gjort vad som fordras en- ligtfö'rsta stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter ut- gången av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två varda— gar.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om

I . socialnämnden inom den tid som anges i första stycket ] skriftli- gen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig beta/ningsunsvuret för hyran. eller

2. hyresgästen har varit förhin- drad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande (förutsedd omstt'indighet och hyran

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

Första stycket gäller ej. om skyl- dighet att flytta inträder inom kortare tid än en månad efter det att hyresrät- ten fön'erkades.

Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och med- delande som avses i första stycket.

Föreslagen lydelse

har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhys- ning avgörs i första instans.

F örsta—tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och med- delande som avses i första stycket.

45 &? Bestämmelserna i 46—52 55 gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,

om inte

I. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsän- damål och hyresförhållandet upphör innan det varat längre än nio måna- der i följd.

2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. eller

3. hyresvärden säger upp hyres- förhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är för- verkad och annat inte följer av 47 5.

Har hyresvärden och hyresgästen i särskilt upprättad handling över- enskommit. att hyresrätten icke skall vara förenad med rätt till förläng- ning, är överenskommelsen gäl- lande. Har överenskommelsen träf— fats innan hyresft'irhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av h_vresnänmden. Hade make eller sambo som ej har del i hyresrätten sin bostad i lägenheten när överens- kommelsen träffades. gäller över- enskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

2 Senaste lydelse 19871816.

[. hyresavtalet avser en lägenhet som i dess helhet har upplåtits i än- dra hand och hyresji'it"hållandet upp- hör innan det har varat längre än två år i följd,

2. hyresavtalet i annat fall än som sägs i I avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,

3. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad. eller

4. hyresvärden säger upp hyres- förhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är för— verkad och annat inte följer av 47 %.

Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kont- mit överens om. att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommel- sen om den godkänts av hyresnämn- den. Ör'erenskonrmelsen gäller dock utan sådant godkännande om den avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägen- heten när överenskommelsen träffa- des. gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

55bs3

Denna paragraf gäller vid upplå- telse av möblerat eller omöblerat rum och vid andra/randsupplåtelse av an- nan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fri- tidsändamål.

Om hyresvärden ifall som avses i första stycket har tagit emot en hyra som inte är skälig enligt 55 5 första och andra styckena. skall hyres- nämnden på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagit emot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 & räntelagen (1975:635) från dagen då hyresvärden tog emot be— loppet till dess att återbetalnings- skyldigheten blivit slutligt bestämd genom lagakraftvunnet beslut och enligt 6 & räntelagen för tiden däref- ter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansök- ningen.

1 ett ärende om återbetalning en- ligt andra stycket skall hyresnämn- den. om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fort- satta uthyrningen från och med dagen för anst'ikningen. Vid denna prövning tillämpas 55 & första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning.

För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden inom tre måna- der från det hyresgästen lämnade lä- genheten.

3 Senaste lydelse 1988z408.

| Denna paragraf gäller vid upplå- telse av möblerat eller omöblerat rum och vid upplåtelsé i andra hand av annan bostadslägenhet. Paragrafen gäller dock inte u'pplåtelser för fri-

tidsändamål. | Om hyresvärdeln har tagit emot en hyra som inte är :skälig enligt 55 5 första och andra sityckena skall hy- resnämnden på ansökan av hyres- gästen besluta att|hyresv ärden skall betala tillbaka vad" han tagit emot ut- över skäligt belopp till sammans med ränta. Räntan beiäknas enligt 55 räntelagen (1975. 635) från dagen då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 5 räntelagen för tiden därefter. Ett be- slut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid tilllbaka än två år före dagen för ansökan.

1 ett ärende om återbetalning en- ligt andra stycket| skall hyresnämn- den om hyresgästen begär det. också fastställa hyran för den fort- satta uthyrningenlfrån och med da- gen för ansökan. Vid denna pröv- ning tillämpas 55 5 första och andra styckena. Beslut (:)m ändring av hy— resvillkoren ansesgsom avtal om vill- kor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det. ?får hyresnämnden bestämma att bås/uret skall gälla omedelbart. Omähyran höjs eller sänks retroaktivti tillämpas 55 a 5 fjärde-sjunde stycjkena.

För att hyresnäjmrden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämndeni inom tre månader från det hyresgästen lämnade lägen- heten. |

i i | i i | | | :

Bilaga 2

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

639'

Har meddelande som avses i 10. 11. 14. 24 eller 33 å. i 42 5 första stycket 2. 3 eller5 eller i 44 eller 54 & avsänts i rekommenderat brev un— der mottagarens vanliga adress. skall avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. Ifall som avses i 24 Q är det dock till- räckli gt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvär- den lämnat uppgift om en adress rm- der vilken meddelanden till honom skall sändas. anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyres- gästen inte lämnat någon särskild adressuppgift. får hyresvärden sän- da meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress.

Ett meddelande som avses i 10 5. l 1 så. 14 5, 24 ä'. 25 5 andra stycket, 33 &. 42 9" första stycket 3. 4 eller 6. 44 5 eller 54 5 skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 % är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sän-

. das. anses den som hans vanliga

adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvär- dens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift. får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

72ä

Frågor om störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

1. Denna lag träder i kraft den ljuli 1993.

2. Bestämmelserna i 12 kap. 35 & skall tillämpas i sin nya lydelse när hy- resnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av

hyresrätt.

3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 & tillämpas enligt sin äldre lydelse.

4. De nya bestämmelserna om störningar i 12 kap. 25 å och 42 & första stycket 6. tredje och fjärde styckena tillämpas i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet uppmanar en hyresgäst att se till att störningarna upphör. I an- nat fall tillämpas äldre bestämmelser. De nya bestämmelserna om sådana störningar i boendet som är av särskilt allvarlig art eller omfattning får dock bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelserna om hyror i 12 kap. 42 och 44 åå tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser.

6. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas be- stämmelserna i 12 kap. 45 Q' första stycket i sin äldre lydelse. Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet.

2 Förslag till Prop. 1992/93:115 Bilaga 2 Lag om ändring i lagen (198611242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom förskrivs att det i lagen (198611242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall införas en ny paragraf. 3 a &, av följande ly- delse.

3 a % Bestämmelsen i 12 kap. 45 5 första stycket 1 jordabalken om vissa upplå- telser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts av en förening som fått tillstånd enligt l &.

Denna lag träderi kraft den ljuli 1993.

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1993—01—21

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl. justitierådet Hans-Gunnar Solerud. regeringsrådet Anders Swartling.

Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 21 december 1992 har rege- ringen på hemställan av statsrådet Laurén beslutat inhämta lagrådets yttran- de över förslag till lag om ändring ijordabalken, m.m.

Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsassessom Lars Sjö- ström.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

I fråga om följande bestämmelser i förslaget till lag om ändring ijordabal- ken föreslår lagrådet omformuleringar i förtydligande syfte och för att få nännare anslutning till motivtexten.

12 kap. 25 5

Enligt remissprotokollet är det inte avsett att begreppet störningar i boendet skall omfatta alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas hälsa. Vissa störningar av detta slag är. sägs det, sådana att det trots allt måste accepteras och att man vid bedömningen får söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett ller- familjshus skall behöva tåla. Första meningen i första stycket bör ge uttryck för denna mera begränsade innebörd av begreppet störningar i boendet och utformas som en definition av nämnda begrepp. 1 den tredje meningen i första stycket bör det nuvarande uttrycket "hålla noggrann tillsyn över" behållas med hänsyn till att ordet tillsyn återkommer t.ex. i 12 kap. 42 ?? första stycket 6.

Andra stycket i 25 5 står också i förbindelse med reglerna i 42 5 första stycket 6 på så vis att hyresvärdens uppmaning enligt 25 å andra stycket blir att betrakta som en sådan tillsägelse som avses i 42 % första stycket 6. Ordet "uppmana" i 25 .b' andra stycket i remissförslaget bör därför bytas ut mot "ge tillsägelse".

De allvarliga störningar i boendet. varom tredje stycket i 25 & handlar. bör definieras i likhet med vad som föreslagits beträffande vanliga stör- ningar i boendet i första stycket.

I fråga om uppsägning på grund av särskilt allvarliga stömingar i boendet framgår av specialmotiveringen att undantagsbestämmelsen i tredje stycket är tillämplig när hyresvärden med stöd av bestämmelserna i 42 & säger upp hyresavtalet att upphöra i förtid på den grunden att särskilt allvtu'liga stör- ningar i boendet ägt rum. Vid föredragningen inför lagrådet har fram- kommit att bestämmelsen är avsedd att gälla också i det fallet att hyres— värden med anledning av sådana störningar säger upp hyresavtalet med iakttagande av den för avtalet gällande uppsägningstiden. Lagrådet anser att

Bilaga 3

den avsedda innebörden framträder tydligare om uttrycket "med anledning av" används i stället för "på grund av".

I enlighet med det anförda föreslår lagrådet att 25 % första—tredje styck- ena får följande lydelse:

"När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägen- heten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 5 första stycket.

Om det förekommer störningar i boendet. skall hyresvärden ge den hy- resgäst som är ansvarig för störningarna tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör samt. om den ansvarige är en bostadshyresgäst, under- rätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om stöming- arna.

Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att stömingarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet)."

12 kap. 385

Enligt den föreslagna lydelsen av andra stycket uppställs som förutsättning för att den nya bostadshyresgästen vid lägenhetsbyte skall tillsammans med överlåtaren ha ansvar för skyldigheter enligt hyresavtalet att avtal därom träffats i särskild handling. 1 remissprotokollet talas också på skilda ställen om att avtal eller överenskommelse skall ha träffats. I specialmotiveringen anförs emellertid samtidigt att det inte är ett krav att också hyresvärden har skrivit under handlingen. Under föredragningen av remissen har också framgått att det är tillräckligt att den nya hyresgästen i en särskild handling gjort ett åtagande i angivet hänseende.

Av motiveringen till bestämmelsen i nämnda stycke framgår vidare att ett åtagande av berört slag saknar verkan till den del det avser annat än hyresskulder och. om det avser sådana skulder, till den del de överstiger ett belopp motsvarande hyran för de tre kalendermånaderna närmaste före överlåtelsen. Avfartningen av förslaget ger inte ett tillräckligt klart besked på denna punkt.

På grund av det anförda föreslår lagrådet en omformulering av bestäm- melsen i andra stycket. I anslutning härtill får lagrådet påpeka att ett utta- lande i specialmotiveringen till samma stycke låter antyda att ett avtal (eller åtagande) från den nya hyresgästens sida som går längre än vad lagrådet nyss angett skulle strida mot tvingande bestämmelser i hyreslagen. Detta ger inte ett fullt adekvat uttryck för den bakomliggande tanken, nämligen att avtalet (åtagandet) saknar verkan.

Enligt lagrådets förslag får 38 å andra stycket följande lydelse:

Prop. 1992/931115

Bilaga 3

"Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldighe- terna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. orn inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har den nye bostadshyresgästen dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyl- dighet att betala något annat än hyresskulder och ej heller skyldighet att be- tala sådana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna nännast före överlåtelsen."

12 kanal.-2.6

Den föreslagna redaktionella omarbetningen av första stycket 5 (i förslaget 6) synes ge en text som överensstämmer mindre väl med vad som anförs i specialmotiveringen än vad den ntrvarande formuleringen gör. Lagrådet fö- reslår att denna i huvudsak bibehålls.

Tredje och fjärde styckena blir lättare att läsa om första meningen i för- slagets fjärde stycke får bilda tredje stycket och innehållet i tredje stycket och fjärde stycket andra meningen i förslaget sammanförs till ett nytt fjärde stycke.

Enligt lagrådets förslag får första stycket 6 och tredje och fjärde styckena följande lydelse:

"6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan. till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 5 vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. _

Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 å andra stycket.

Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostads- lägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden."

Lagrådet vill fästa uppmärksamheten på ett uttalande i specialmotive- ringen om att utrymmet för att tillämpa specialreglema för särskilt allvarliga störningar i boendet är begränsat när dessa hänör från någon till vilken hy- resrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits och att det är rimligt att en för- stahandshyresgäst i stället får en möjlighet att vidta rättelse. Remiss- förslagets lagtext torde inte ge någon garanti för att hyresgästen får denna möjlighet. Om man vill uppnå den effekt som motiven räknar med måste lagtexten kompletteras.

12 kap. 43 å

Den föreslagna andra meningen i första stycket kan förenklas om lagrådets förslag beträffande 25 & tredje stycket följs och ges denna lydelse:

"Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet."

12 kap. 45 9”

Den nya punkten l i första stycket bör enligt lagrådets förslag lyda på föl- jande sätt:

"1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,"

12 kap. 72 #

Paragrafen. som föreskriver skyndsam handläggning av frågor om stör- ningar i boendet. har fått en mycket generell avfattning. Av specialmotive- ringen framskymtar som skäl för detta att bestämmelsen skulle vara att till- länrpa inte bara av domstolar och hyresnämnder utan även av kronofogde- myndigheter i den summariska processen och "myndigheter som hanterar delgivningsfrågor". Däremot skulle beträffande kronofogdemyndigheternas handläggning av verkställighetsfrågor bestämmelserna i 16 kap. utsöknings- balken ta över. Inte heller skall hyresvärdarnas "handläggning" av stör- ningsfrågorna regleras av bestämmelsen.

Lagrådet ifrågasätter om inte kretsen av adressater har blivit alltför obe— stämd. Att paragrafen återfinns under rubriken Förfarandet i hyrestvister sy- nes inte ge tillräcklig ledning. Lagrådet föreslår därför att paragrafen ut- tryckligen anger att den avser hyrestvister som rör störningar i boendet eller särskilt allvarliga störningar i boendet.

Or'är—gång.tbestämmelse/'na

Punkterna 3—5 kan enligt lagrådets mening lämpligen utformas på följande sätt:

"3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 & tillämpas i sin äldre lydelse.

4. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet till- lärnpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 5 samt 42 &” första stycket 6 och tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be- stämmelser.

De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft.

5. De nya bestämmelsema i 12 kap. 42 &. såvitt avser hyror. och 44 5 till- lämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som dessförinnan förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser." I övrigt föranleder förslagen inte något yttrande.

Bilaga3

Prop. 1992/93:115

Antal ärenden om avstående från besittningsskydd samt totala antalet ärenden hos hyresnämnderna åren 1977—1991.1

Avgjorda/inkomna Ärenden om avstående från besittningsskydd ärenden totalt 3 höstad lokal

antal % antal % 1977 18 537 4 473 24.1 461 2.5 1978 22 635 5 623 24.8 553 2.4 1979 34 972 6 731 19.2 526 1.5 1980 44 176 8 539 19.3 674 1.5 1981 35 577 9 540 26.8 706 2.0 1982 34 228 10 279 30.0 672 2.0 1983 31 139 10550 33.9 687 2.2 1984 31 194 10 874 34.9 759 2.4 1985 30 951 13 310 43.0 786 2.5 1986 37 222 16 156 43.4 934 2.5 1987 40 676 18 655 45.9 1 169 2.9 1988 42 957 21 730 50.6 1 372 3.2 1989 43 037 24 154 56.1 1 593 3.7 1990 54 400 24 455 45.0 1 729 3.2 1991 52 405 26 493 50.6 1 623 3.1

l Källa: Domstolsverket 3 1977—1981: inkomna ärenden 1982—199 1: avgjorda ärenden