RH 2016:71

Hyresnämnden i Malmö

A.Z. hyr en lägenhet av MKB Fastighets AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 maj 2016 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas.

A.Z. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.

Hyresvärden anförde bl.a. följande. A.Z. avtjänar ett längre fängelsestraff och har inte behov av lägenheten.

A.Z. anförde bl.a. följande. Han har haft lägenheten sedan år 2004 och har stort behov av den när han friges.

Hyresnämnden (hyresrådet Birgitta Erlinge samt intresseledamöterna Axel Dunge och Björn Johansson) anförde i beslut den 4 juli 2016 i huvudsak följande.

SKÄL

Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet gäller enligt 12 kap. 46 § första stycket jordabalken att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresgästen har åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (p. 2) eller det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (p. 10).

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har hyresgästen, under vissa förutsättningar, rätt till förlängning av avtalet. Hyresgästen har dock inte rätt till förlängning om det visas att hyresgästen har ringa behov av lägenheten eller inte utnyttjar den stadigvarande. Det anses då inte strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. (12 kap. 46 § första stycket

10 jordabalken.)

Enbart det förhållandet att en hyresgäst har ett mindre eller inget behov av lägenheten leder dock inte till att hyresförhållandet ska upplösas. Av betydelse är frågan om hyresgästens intresse är skyddsvärt enligt besittningsskyddsregeln, som ju syftar till att trygga bostadshyresgästens besittning till hemmet. Hyresvärdens och hyresgästens intressen ska vägas mot varandra. Hyresvärdens skäl för avflyttning måste vara av saklig art. Om hyresgästen har sin permanenta bostad i lägenheten utfaller intresseavvägningen i regel till hyresgästens förmån oberoende av vilket sakligt skäl hyresvärden åberopar. Har hyresgästen däremot inte sin permanenta bostad i lägenheten och har han inte heller något annat skyddsvärt intresse av att behålla lägenheten utfaller intresseavvägningen i allmänhet till hyresvärdens förmån så snart denne kan åberopa ett sakligt skäl för att förfoga över lägenheten.

Av utredningen i ärendet har följande framkommit. A.Z. dömdes den 26 januari 2015 för grovt narkotikabrott till åtta års fängelse. Han kommer att friges villkorligt tidigast den 24 augusti 2019. Av de särskilda villkor som för närvarande gäller för honom kommer han att beviljas permission tidigast den 24 juli 2017 och han kommer inte beviljas särskilda utslussningsåtgärder såsom t.ex. utökad frigång.

Hyresvärden har anfört att lägenheten vid bifall till talan kommer att hyras ut till annan bostadssökande i Malmö då det råder stor brist på lägenheter.

Hyresnämndens bedömning

Under det närmaste året föreligger inte något behov av lägenheten för hyresgästen och för tiden mellan sommaren 2017 och sommaren 2019 är hyresgästens behov av lägenheten mycket begränsat och kan endast komma att avse eventuella tillfällen för permission. Det är oklart hur behovet av lägenheten därefter kommer att vara. Vid en samlad bedömning anser nämnden att hyresgästens behov av lägenheten får betraktas som så ringa att, vid den intresseavvägning som ska göras, hyresvärdens intresse att lämna lägenheten till annan bostadssökande för permanent boende väger över. Hyresvärdens talan ska därför bifallas.

BESLUT

Hyresavtalet har upphört att gälla den 31 maj 2016. A.Z. ska omedelbart flytta från lägenheten.

Hovrätten

A.Z. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden. Han anförde bl.a. följande. Hyresnämnden har inte beaktat vare sig gällande praxis eller artikel 8 i den Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (Europakonventionen) eller artikel 1 i första tilläggsprotokollet till konventionen och inte heller FN:s konvention år 1989 om barnets rättigheter (Barnkonventionen). Om det hade gjorts skulle utgången ha blivit annorlunda eftersom det vid en avvägning mellan parternas intressen skulle ha framgått att hans intresse av lägenheten är större än hyresvärdens. De särskilda villkor som gäller för hans verkställighet kan omprövas under verkställighetstiden. I samband med att hans permissioner inleds kan han få möjlighet till s.k. utökad frigång. Det förutsätter dock att han har tillgång till en bostad. Vid en omprövning skulle även tiden till kommande permissioner kunna bli avsevärt kortare. Han har också behov av lägenheten för att tillgodose sina barns behov av att få umgås med honom i hans bostad.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Magnus Ulriksson, referent, och Göran Söderström) anförde i beslut den 14 september 2016 följande.

SKÄL

A.Z. har bl.a. hänvisat till artikel 8 i Europakonventionen och artikel 1 i första tilläggsprotokollet till konventionen samt anfört att det krävs starka skäl för att någon ska berövas sin bostad och att det alltid måste göras en proportionalitetsbedömning när man prövar frågor av aktuellt slag. A.Z. har också hänvisat till Barnkonventionen.

Inledningsvis noterar hovrätten att den som hyr sin bostad har en mer begränsad rätt till denna enligt artikel 8 i Europakonventionen än den som äger sin bostad (se Hans Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis - En kommentar till Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna [den 25 augusti 2016, Zeteo], s. 427).

A.Z. dömdes i januari 2015 till åtta års fängelse. Enligt beslut från Kriminalvården kommer han att friges villkorligt tidigast den 24 augusti 2019. Kriminalvården har vidare uppgett att enligt de särskilda villkor som för närvarande gäller för A.Z:s verkställighet kommer han att beviljas permission tidigast den 24 juli 2017 och han kommer inte att beviljas särskilda utslussningsåtgärder, som t.ex. utökad frigång. Hovrätten bedömer att även om de särskilda villkoren kan komma att omprövas så ligger A.Z:s behov av lägenheten så pass långt in i framtiden att det nu får betraktas som ringa. Hyresvärdens intresse av att få lägenheten friställd för att hyra ut den till annan bostadssökande väger då tyngre än A.Z:s behov av lägenheten. Hovrätten anser därmed att hyresavtalet skäligen inte ska förlängas och att det finns tillräckligt starka skäl för ett upphörande även med beaktande av A.Z:s rätt till respekt för sitt hem och barnens bästa (jfr Svea hovrätts beslut den 7 december 2015 i mål nr ÖH 4843-15). Överklagandet ska därför avslås.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet. A.Z. är därmed skyldig att flytta genast.

Hovrättens beslut meddelat: den 14 september 2016.

Mål nr: ÖH 6377-16.

Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken; Artikel 8 i den Europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna och artikel 1 i första tilläggsprotokollet till konventionen; FN:s konvention år 1989 om barnets rättigheter.

Rättsfall: Svea hovrätts beslut den 7 december 2015 i mål nr ÖH 4843-15.

Litteratur: Hans Danelius, Mänskliga rättigheter i europeisk praxis - En kommentar till Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna (den 25 augusti 2016, Zeteo), s. 427.