RH 2017:3
Hyresnämndsmål. Hovrätten har funnit att en hyresgäst som inte använder sin lägenhet som permanentbostad kan ha ett skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten för att genom byte få tillgång till en annan permanentbostad. I en sådan situation krävs det att hyresgästen kan styrka att planerna att ta lägenheten i anspråk för byte är konkreta och nära förestående.
Hyresnämnden i Stockholm
L.W. hyrde sedan oktober 2003 en lägenhet om ett rum och kök. Wåhlin Fastigheter AB (hyresvärden) sa upp hyresavtalet till den 1 mars 2016 och yrkade att hyresavtalet inte skulle förlängas.
L.W. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra och yrkade - vid bifall till hyresvärdens upphörsyrkande - uppskov med avflyttningen.
Hyresvärden medgav visst uppskov.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. L.W. saknar behov av prövningslägenheten. Hon har sin bostadsfråga löst tillsammans med P.L. i dennes lägenhet. Paret fick ett gemensamt barn under sommaren 2013. L.W. har tidigare av hyresvärden fått tillstånd att hyra ut prövningslägenheten i andra hand på grund av provboende med P.L. i hans bostadsrättslägenhet. Hyresvärdens sakliga skäl för uppsägningen är att lägenheten ska användas som evakueringsbostad i samband med ombyggnationer inom hyresvärdens egna fastighetsbestånd.
L.W. anförde bl.a. följande. Hennes lägenhet är 40 kvm. Hon har försökt att finna en lösning i vardagen för sig och sonen i väntan på att hon hittar en större bostad för dem båda. Hon och P.L. fick sin son år 2013. Under åren 2010 och 2011 provbodde hon med P.L. i dennes lägenhet. Hon ansökte om att få byta sin lägenhet, för att på det viset få en större bostad, under år 2015 men fick avslag. Hon hade även dessförinnan ansökt om ett annat byte. Hon och P.L. har, med sonen i fokus, försökt att få vardagen att gå ihop. Sonen går på en förskola belägen i nära anslutning till P.L:s bostadsrättslägenhet. De har löst sin vardag på så sätt att P.L. lämnar sonen på förskolan och hon sköter hämtningen. Trots detta försöker hon att vara i sin lägenhet så mycket som möjligt. Det är också i den lägenheten som hon har sitt bohag och sina andra tillhörigheter.
Hyresnämnden (hyresrådet Kristian Eriksson och intresseledamoten Jan Hanspers) anförde i beslut den 19 april 2016 bl.a. följande.
SKÄL
Tvisten ska avgöras med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. Enligt denna bestämmelse får en hyresgästs rätt till förlängning vika om det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. - Det primära syftet med besittningsskyddsreglerna är att skydda hyresgästens besittning till hemmet.
I förlängningstvister av förevarande slag har hyresnämnden att göra en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens behov av lägenheten. Hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten som evakueringsbostad utgör ett sakligt skäl för uppsägningen. Detta intresse ska vägas mot L.W:s behov av lägenheten.
Om hyresvärden, som i detta fall, påstår att hyresgästen inte är permanent bosatt i prövningslägenheten gäller att hyresvärden för att få framgång med sin talan måste styrka sitt påstående. Den omständigheten att hyresvärden kan lägga fram vissa för hyresgästen besvärande omständigheter ändrar inte bevisbördans placering, se Svea hovrätts beslut den 14 februari 2014 i mål nr ÖH 5269-13 och den 25 juni 2014 i mål nr ÖH 487-14.
Hyresvärden har pekat på ett par ostridiga omständigheter som enligt värdens mening talar mot att lägenheten är L.W:s permanenta bostad. Hon har barn tillsammans med P.L, som innehar en bostadsrätt om tre rum och kök. Barnet är två år och både fadern och barnet är skrivna i Nacka, där också barnet går i förskola. L.W. har också haft sin lägenhet uthyrd i andra hand under en period för att provsammanbo i P.L:s lägenhet. L.W. har själv medgett att hon bor där i stor omfattning.
L.W. och P.L. har i huvudsak samstämmigt berättat följande. De träffades omkring år 2009. P.L. hade då en bostadsrätt. De provade att bo tillsammans åren 2010 och 2011 och L.W. hade då hyresvärdens tillstånd att hyra ut lägenheten i andra hand. De fick en son tillsammans år 2013. Cirka ett halvår efter barnets födelse tog förhållandet mellan dem slut. L.W. har sedan dess bott i sin lägenhet, där hon har sina möbler och andra tillhörigheter. I P.L:s lägenhet finns endast hans möbler och tillhörigheter; de har inte skaffat något gemensamt. När förhållandet tog slut bodde sonen kvar hos fadern där han bl.a. hade eget rum och nära till dagis. L.W. har sedan dess försökt att byta till en större lägenhet, bl.a. en bostadsrätt, för att kunna bo tillsammans med sonen, men hyresvärden motsatte sig bytet. Hon orkade inte driva ärendet och återkallade ansökan till hyresnämnden. Av hänsyn till sonen bor hon ofta i P.L:s lägenhet, hon hämtar normalt på dagis, handlar och lagar mat samt sover ofta över där. P.L. är ofta bortrest i tjänsten och då passar det bra. Hon anser att hennes lägenhet är för liten för att sonen ska bo där och att sonen har ett tryggare boende med bl.a. eget rum i P.L:s lägenhet. Dessa förhållanden har medfört att hon kanske oftare bor där, men framför allt helger bor hon i sin lägenhet.
Hyresnämnden gör följande bedömning.
L.W. har varit folkbokförd på prövningslägenheten under hela hyresförhållandet. Utgångspunkten är då att hon är fast bosatt där. Visserligen har hon bott hos P.L. och hon bodde kvar där även sedan tillståndet för provsammanboendet löpte ut år 2011. Då kan hon inte anses haft fog för att få behålla lägenheten. Emellertid ska hennes nuvarande behov beaktas. Visserligen vistas L.W. fortfarande i P.L:s lägenhet, det kan till och med sägas huvudsakligen, men det beror på att hon valt att ta hand om och umgås med sonen där. Enligt hyresnämnden medför inte den omständigheten att hon också ska anses ha sitt hem där. I stället finner nämnden att hon i dag har sitt hem i sin lägenhet och att hon därför har ett skyddsvärt intresse av att få behålla den.
Sammantaget har hyresvärden inte visat att L.W. saknar behov av lägenheten som permanent bostad åt sig. Hyresvärdens ansökan ska därför avslås.
BESLUT
Hyresvärdens yrkande lämnas utan bifall.
Intresseledamoten Birgitta Härnblad var skiljaktig och anförde:
Som majoriten anfört framgår av L.W:s egna uppgifter att hon huvudsakligen bor i P.L:s lägenhet. Hon använder sin lägenhet endast sporadiskt, företrädesvis på helger. Jag anser det inte rimligt att en lägenhet används i så begränsad omfattning. Hennes behov av att få hyresavtalet förlängt är därför enligt min mening inte skyddsvärt. I stället väger hyresvärdens intresse av att få tillgång till en evakueringsbostad - och jag utgår från att den därefter upplåts för mer permanent boende - över hennes behov av lägenheten. Jag bifaller därmed hyresvärdens ansökan om hyresavtalets upphörande.
Överröstad i dessa delar är jag i övrigt ense med majoriteten.
Hovrätten
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
L.W. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Parterna vidhöll vad de anfört i hyresnämnden. De lade därutöver till bl.a. följande.
Hyresvärden
Av de uppgifter som L.W. lämnade i hyresnämnden framgår att hon huvudsakligen bor i P.L:s lägenhet och att hon endast sporadiskt använder prövningslägenheten, företrädesvis på helger. Det framstår som om L.W:s behov av prövningslägenheten består i att ha en reträttplats för det fall hon inte kan fortsätta bo med P.L. i den utsträckning som hon alltjämt gjort sedan relationen, enligt vad hon påstått, tog slut för nästan två och ett halvt år sedan.
L.W.
Hon har sitt hem i prövningslägenheten. Hon har behov av att få behålla lägenheten för att kunna byta den till en större bostad för henne och hennes son. Under den tid som processen har pågått har hon inte aktivt kunnat försöka att byta lägenheten. Hyresvärdens behov av lägenheten som evakueringsbostad är inte ett giltigt skäl att neka henne förlängning av hyresavtalet.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Marianne Åbyhammar och Gun Lombach, referent) anförde i beslut den 3 november 2016 följande.
SKÄL
Så som hyresnämnden angett ska målet avgöras med tillämpning av 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken. I likhet med hyresnämnden anser hovrätten att hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten som evakueringsbostad utgör ett sakligt avflyttningsskäl. Hyresvärdens skäl ska vägas mot L.W:s behov av att få behålla lägenheten.
Behov lägenheten som permanentbostad?
Hovrätten inleder med att ta ställning till om L.W. kan anses ha sitt permanenta boende i prövningslägenheten.
Det är ostridigt att L.W. och P.L. flyttade ihop i hans bostadsrättslägenhet år 2010 och att de har en gemensam son, född år 2013. L.W. och P.L. har i förhören i hyresnämnden lämnat vaga och i vissa avseenden oförenliga uppgifter om sina boendeförhållanden. L.W. har förklarat att hon är i prövningslägenheten så ofta hon kan men att hon regelmässigt tillbringar vardagarna i P.L:s lägenhet eftersom hon har valt att umgås med och ta hand om sonen där.
Hovrätten finner det utrett att L.W. har sin huvudsakliga dygnsvila i P.L:s lägenhet. Genom de uppgifter som lämnades i förhören finner hovrätten vidare att L.W. sedan år 2010 och alltjämt får anses ha sitt stadigvarande boende i P.L:s lägenhet. Hennes behov av en permanentbostad är således löst på annat håll än i prövningslägenheten.
Hovrätten övergår nu till att pröva om L.W. har ett skyddsvärt behov av lägenheten för att använda den för byte.
Behov av lägenheten för byte?
En hyresgäst som inte använder sin lägenhet som permanentbostad kan ha ett skyddsvärt intresse av att få behålla lägenheten, bl.a. för att genom byte få tillgång till en annan permanentbostad. Enligt praxis anses det i en sådan situation krävas att hyresgästen kan styrka att planerna att ta lägenheten i anspråk för byte är konkreta och nära förestående (se Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 13:89). De krav som Bostadsdomstolen slagit fast har upprätthållits i senare avgöranden från hovrätten (se t.ex. Svea hovrätts beslut 25 mars 2002 i mål nr ÖH 1176-02 och den 21 oktober 2014 i mål nr ÖH 3501-14). I några avgöranden har det dock gjorts undantag från de angivna kraven (se Svea hovrätts beslut den 8 juni 1998 i mål nr ÖH 2187/97-78 och den 21 september 2007 i mål nr ÖH 1416-07).
L.W. har endast lämnat vaga uppgifter om sina bytesplaner; det finns varken tillstånd till byte, en aktuell bytesansökan eller ens uppgift om någon tilltänkt bytespartner. Bytesplanerna kan således inte bedömas som konkreta och nära förestående. Vidare anser hovrätten att det i den aktuella situationen, och då lägenheten under lång tid inte använts som permanentbostad av L.W, inte finns skäl att frångå praxis. L.W. kan därmed inte anses ha ett skyddsvärt behov av att få behålla lägenheten för byte.
Ska hyresavtalet förlängas?
Som framgått ovan har L.W. inte ett skyddsvärt behov av prövningslägenheten. Hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten som evakueringsbostad väger då tyngre än L.W:s intresse av att få behålla den. Det kan därmed inte anses strida mot god sed i hyresförhållanden eller på annat sätt vara oskäligt mot L.W. att hyresavtalet upphör. Hyresvärdens upphörsyrkande ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.
BESLUT
Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 1 mars 2016. L.W. är skyldig att flytta genast.
Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge L.W. haft rätt att bo kvar i lägenheten.
Hovrättens beslut meddelat: den 3 november 2016.
Mål nr: ÖH 3864-16.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Rättsfall: RBD 13:89; Svea hovrätts beslut den 8 juni 1998 i mål nr ÖH 2187/97-78; Svea hovrätts beslut den 25 mars 2002 i mål nr ÖH 1176-02; Svea hovrätts beslut den 21 september 2007 i mål nr ÖH 1416-07; Svea hovrätts beslut den 14 februari 2014 i mål nr ÖH 5269-13; Svea hovrätt beslut den 25 juni 2014 i mål nr ÖH 487-14; Svea hovrätts beslut den 21 oktober 2014 i mål nr ÖH 3501-14.