RH 2017:4
Hyresnämndsmål. Hyresgästen omfattades av vård enligt LSS. Sundsvalls kommun, som också var hyresvärd, yrkade att hyresförhållandet skulle upphöra eftersom vården skulle omorganiseras och hyresgästen skulle erbjudas annat boende. Hovrätten ansåg att kommunens intresse av att hyresförhållandet skulle upphöra var beaktansvärt. Mot detta ställdes dock hyresgästens behov av kontinuitet i sitt boende. Hovrätten fann att kommunens intressen fick vika vid intresseavvägningen. Att förvaltningsrätten funnit att kommunen haft skäl att förändra hyresgästens tidigare beviljade insats enligt LSS förändrade inte hovrättens bedömning.
Hyresnämnden i Sundsvall
M.N. hyr en lägenhet av Sundsvalls kommun. Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 januari 2016 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas.
M.N. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Kommunen anförde bl.a. följande. Den gruppbostad som M.N:s lägenhet ingår i kommer att byta inriktning från brukare med grav utvecklingsstörning till brukare med lindrig utvecklingsstörning. M.N. har erbjudits en godtagbar ersättningslägenhet i en annan gruppbostad som ligger i Matfors. Brukarna i den gruppbostaden har en grav utvecklingsstörning och M.N:s behov kommer att tillgodoses på ett bättre sätt där.
M.N. anförde bl.a. följande. Han har bott i lägenheten sedan år 2010. Dessförinnan bodde han hos sin mamma. Det har tagit lång tid för honom att anpassa sig till boendet. Brukarna på det föreslagna ersättningsboendet har allvarligare funktionshinder än han har.
Hyresnämnden (tf. hyresrådet Marie Halvarsson samt intresseledamöterna Annica Jonsson och Per Persson) anförde i beslut den 11 april 2016 i huvudsak följande.
SKÄL
Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet har en hyresgäst som huvudregel rätt till förlängning av avtalet. En hyresgäst har dock inte rätt till förlängning av hyresavtalet om det inte strider mot god sed i hyresförhållandet eller annars inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken). Bestämmelsen ska tillämpas ganska restriktivt. Vid tillämpningen av bestämmelsen ska hyresnämnden först avgöra om hyresvärden har ett sakligt skäl till stöd för yrkandet att avtalet ska upphöra. Sakligt skäl är i stort sett allt som inte är av chikanös karaktär eller inte uppbärs av ett legitimt intresse. Därefter ska hyresnämnden väga hyresvärdens och hyresgästens intressen mot varandra. För att besittningsskyddet ska brytas och hyresavtalet upphöra ska hyresvärdens intresse att disponera över lägenheten väga tyngre än hyresgästens intresse att behålla den (se Skorup, Ulf, och Underskog, Tomas, Hyreslagarna, 9 uppl., 2013, s. 212 f.).
Det av kommunen åberopade skälet för hyresavtalets upphörande innebärande att gruppboendet i prövningsfastigheten efter viss omorganisation ska ändra inriktning är enligt hyresnämndens mening ett sakligt skäl.
Kommunens uppsägning hänger samman med att kommunen inte bara är hyresvärd utan även ansvarig för hyresgästens vård. Kommunen har anfört att den aktuella omorganisationen skulle medföra en bättre vård för vårdtagarna i kommunen och att bostäder skulle kunna erbjudas till personer som har beviljats boende enligt LSS men som ännu inte fått beslutet verkställt. Hyresnämnden anser att kommunen erbjudit en godtagbar ersättningsbostad i det avseendet att byggnaden är identisk med prövningslägenheten. Kommunen kommer dessutom att ersätta alla eventuella flyttkostnader. Det får sammantaget anses finnas ett hyresvärdsintresse och hyresvärden har ett starkt intresse av att hyresavtalet inte ska förlängas.
Mot detta ska ställas M.N:s intresse att även fortsättningsvis få hyra prövningslägenheten som sin permanenta bostad. Det har i ärendet framkommit att prövningslägenheten är den enda bostad som M.N. haft sedan han flyttat hemifrån samt att han trivs bra och är trygg med sitt nuvarande boende. Ersättningslägenheten, som ovan konstaterats är identisk med M.N:s nuvarande bostad, ligger i ett samhälle ca två och en halv mil från den nuvarande bostaden. En flytt skulle därmed innebära att M.N. får en ny obekant närmiljö och en längre restid till sin dagliga verksamhet. Av utredningen framkommer att förändringar skapar oro för M.N. Oavsett var M.N. kommer att bo kommer det ske förändringar i hans liv, såsom nya grannar och ny personal. Utifrån detta samt vad som har framkommit beträffande M.N:s problematik kan det alltså förväntas bli en orolig tid för honom. Att M.N. då får bo kvar i sin trygga bostad får anses vara mycket betydelsefullt för honom. Hyresnämnden anser därför att M.N. har ett stort behov av att få bo kvar i sin nuvarande bostad. Sammantaget har M.N. ett starkt intresse av att få bo kvar i sin bostad på Januarivägen.
Vid en intresseavvägning mellan kommunens och M.N:s ovan redovisade intressen anser hyresnämnden att M.N:s intresse väger tyngre. Vid intresseavvägningen har hyresnämnden även tagit hänsyn till att det inte finns några lagliga hinder för personer med olika grader av intelligensmässig funktionsnedsättning att ha ett boende vid samma gruppbostad. Kommunens yrkande om att hyresavtalet ska upphöra ska därför avslås.
BESLUT
Hyresnämnden avslår Sundsvalls kommuns talan att hyresavtalet ska upphöra. Hyresvillkoren ska gälla oförändrade.
Hovrätten
Sundsvalls kommun överklagade hyresnämndens beslut och yrkade, som det fick förstås, att hovrätten skulle i första hand undanröja hyresnämndens beslut och avvisa kommunens talan och i andra hand bifalla kommunens talan i hyresnämnden. Kommunen anförde bl.a. följande. De åtgärder som kommunen har vidtagit utgör förändringar i verkställigheten av en beslutad insats enligt lagen (1993:387) om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS), inte uppsägning av ett hyresavtal. Hyresnämnden borde därför inte ha tagit upp tvisten till prövning. Om hovrätten anser att det finns ett hyresavtal som kan bli föremål för en förlängningstvist i hyresnämnden, har hyresnämnden inte i tillräcklig omfattning beaktat hyresförhållandets speciella natur. Hyresavtalet har inte uppstått ”på vanligt sätt” utan på grund av ett biståndsbeslut enligt LSS. Det går inte att ta ställning till uppsägningen av ett sådant avtal utan att reglerna i LSS beaktas. Bostaden är så nära förbunden med biståndsbeslutet att frågan om hyresavtalets bestånd inte kan ”leva ett eget liv” om biståndsbeslutet förändras eller upphör.
LSS medger kommunen att göra förändringar i verkställigheten av en beslutad insats. Om omständigheterna så kräver innebär praxis bl.a. en rätt att ändra genomförandet av en insats på så sätt att den förläggs till en annan plats i kommunen. Om en sådan förändring blir föremål för prövning i förvaltningsdomstol begränsas prövningen till om den enskilde efter förändringen tillförsäkras goda levnadsvillkor. Att en parallell process i hyresnämnden skulle kunna leda till motsatt resultat framstår som märkligt. Hyresnämnden borde i vart fall ha inväntat förvaltningsdomstolens dom innan beslut meddelades i förlängningstvisten. Dom har nu meddelats och enligt förvaltningsrätten är M.N. tillförsäkrad goda levnadsvillkor på boendet i Matfors (se Förvaltningsrätten i Härnösand, beslut 2016-04-29 i mål nr 992-16).
Om hovrätten finner att förlängningsfrågan ändå ska prövas måste beaktas att socialtjänsten har ett övergripande ansvar för att organisera och planera sina insatser på ett sådant sätt att det byggs upp en fungerande och uthållig verksamhet. I detta arbete måste hänsyn tas till bl.a. myndighetskrav, tillgång och efterfrågan på boenden i kommunen och personalens kvalifikationer. Detta leder med nödvändighet till att gruppboenden ibland måste stängas eller ändra inriktning och att de boende måste flytta. Om en prövning då ska göras enligt bestämmelserna i 12 kap.jordabalken riskeras en mycket stor tröghet i socialtjänstens planeringsarbete. Dessa omständigheter måste i vart fall vägas in vid den avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen som ska göras enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
M.N. motsatte sig att hyresnämndens beslut skulle ändras. Han anförde bl.a. följande. De nya hyresgästerna har nu flyttat in på boendet. Kommunen har vid upprepade tillfällen anfört att personerna från Axvägen inte kan bo på samma ställe som honom eftersom de har så olika behov. Det har dock visat sig att han känner flera av dem sedan tidigare och att de även bott tillsammans på samma korttidsboende.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg och Kajsa Bergkvist samt tf. hovrättsassessorn Karin Friberg, referent) anförde i beslut den 4 november 2016 följande.
SKÄL
Är bestämmelserna i 12 kap.jordabalken tillämpliga på tvisten?
M.N. har ett skriftligt hyresavtal med sedvanliga bestämmelser om uppsägning och förlängning. Sundsvalls kommun har sagt upp hyresavtalet och hänskjutit frågan om avtalets förlängning till hyresnämnden. Hyresnämnden har då haft att pröva frågan i enlighet med bestämmelserna i 12 kap.jordabalken. Det förhållandet att lägenheten är kopplad till ett LSS-beslut, som prövas i särskild ordning, medför inte att hyresnämnden inte varit behörig att pröva förlängningsfrågan. Yrkandet om undanröjande och avvisning ska därför avslås.
Ska M.N:s hyresavtal förlängas?
Enligt 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken har en hyresgäst rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Vid prövningen ska hyresvärdens intresse av att hyresavtalet inte ska förlängas ställas mot hyresgästens intresse av att även fortsättningsvis få bo kvar i sin lägenhet.
När det gäller kommunens intresse av att hyresavtalet ska upphöra beaktar hovrätten följande. Kommunen har ett berättigat intresse av att kunna planera och bedriva sin verksamhet på ett rationellt sätt. I detta ligger att det måste finnas ett visst handlingsutrymme för kommunen att i vissa fall ändra verksamhetsinriktning för och flytta gruppboenden. Kommunen har anfört att ett gruppboende på Axvägen i Sundsvall måste utrymmas, att de personer som bor där ska flyttas till M.N:s boende på Januarivägen och att gruppboendet på Januarivägen i samband med detta ska ändra inriktning från gravt utvecklingsstörda brukare till brukare med lindrig utvecklingsstörning. Kommunen har erbjudit M.N. en lägenhet på ett gruppboende i Matfors som är inriktat mot gravt utvecklingsstörda brukare. Enligt förvaltningsrätten är M.N. tillförsäkrad goda levnadsvillkor på ersättningsboendet.
Mot kommunens, i och för sig beaktansvärda intresse, av att hyresförhållandet ska upphöra ska ställas M.N:s intresse av att hyresförhållandet ska bestå. Hovrätten instämmer i de omständigheter som hyresnämnden har lagt till grund för hyresförhållandets bestånd. De personer som bor på gruppboendet i Matfors synes enligt hovrätten ha allvarligare funktionshinder än M.N. Av utredningen framgår dessutom att personerna från Axvägen numera har flyttat in på Januarivägen tillsammans med M.N. och att han tidigare har bott på samma korttidsboende som flera av dem.
Med beaktande av vad som framkommit bl.a. om M.N:s särskilda behov av stabilitet och trygghet och den försämring av hans levnadsvillkor som en flytt till boendet i Matfors skulle innebära finner hovrätten vid en sammantagen bedömning att M.N:s intressen väger över de skäl som kommunen har åberopat för uppsägningen. Det skulle därför vara oskäligt mot M.N. om hans hyresavtal upphörde. Att Förvaltningsrätten i Härnösand i dom den 29 april 2016 (mål nr 992-16) funnit att socialnämnden i Sundsvalls kommun haft skäl för sitt beslut att förändra verkställigheten av M.N:s sedan tidigare beviljade insats enligt LSS förändrar inte denna bedömning. Överklagandet ska därmed avslås.
BESLUT
1. Hovrätten avslår yrkandet om undanröjande av hyresnämndens beslut och avvisning av kommunens talan.
2. Hovrätten avslår överklagandet.
Hovrättens beslut meddelat: den 4 november 2016.
Mål nr: ÖH 3846-16.
Lagrum: 12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken.
Litteratur: Skorup, Ulf, och Underskog, Tomas, Hyreslagarna, 9 uppl., s. 212 f.