RH 2017:57

Hyresnämndsmål. En bostadsrättshavare har gjort gällande att kostnaderna för om- och tillbyggnad av balkonger bör fördelas med utgångspunkt i lägenheternas andelstal i stället för, vilket föreningsstämman beslutat om, med utgångspunkt i den faktiska kostnaden för åtgärden. Föreningsstämmans beslut innebär enligt bostadsrättshavaren att marknadsvärdet på hans bostadsrätt påverkas negativt. Hovrätten konstaterar att den ekonomiska förändring som bostadsrättshavaren gjort gällande inte är en direkt följd av den om- och tillbyggnad som föreningsstämman beslutat om och därför inte omfattas av bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen.

Hyresnämnden i Jönköping

Riksbyggen Bostadsrättsförening Jönköpingshus nr 7 (föreningen) ansökte om hyresnämndens godkännande av föreningens beslut på extra föreningsstämma den 24 februari 2016 om renovering, förlängning och inglasning av balkonger. Till grund för sin ansökan anförde föreningen bl.a. följande. Balkongerna är i dåligt skick och behöver åtgärdas. De föreslagna åtgärderna med balkongerna har ett stort stöd bland medlemmarna. En höjning av månadsavgiften kommer dock att bli aktuell till följd av åtgärderna. Höjningen kommer att variera mellan 360-500 kr beroende på vilka åtgärder som kommer att genomföras. Fördelningen av kostnaden utgår från den faktiska kostnaden för åtgärderna. Det finns ingen koppling mellan kostnaderna och lägenhetens storlek. I vissa fall kan en mindre lägenhet ha större kostnader än en större lägenhet.

Bostadsrättshavarna P.S., Z.M. och O.F. bestred ansökan. Bostadsrättshavarna, främst P.S., anförde som grund för sitt bestridande att kostnaderna i samband med renovering och inglasning bör ske enligt de andelstal som finns till varje lägenhet. Detta leder till en rättvis fördelning och rätt prissättning av bostadsrätterna vid en framtida försäljning. Vidare kan det ifrågasättas om kalkylräntan inte är lågt satt. En räntestigning kommer oundvikligen leda till ytterligare avgiftshöjningar. Detta påverkar också försäljningsvärdet. För en liten lägenhet kan den nya månadsavgiften innebära en ökning med 22 procent. Detta är oskäligt mot bostadsrättshavaren och stämmobeslutet ska därför inte godkännas.

Hyresnämnden (hyresrådet Cecilia Isgren samt intresseledamöterna Ulf Andersson och Henrik Zäther) anförde i beslut den 23 augusti 2016 bl.a. följande.

SKÄL

Hyresnämnden konstaterar att det finns ett behov av renovering av balkongerna och att en stor majoritet av innehavarna är för de planerade åtgärderna med balkongerna. De åtgärder som föreslås, reparation, förlängning och inglasning anses i de flesta fall vara en sådan förändring som är en angelägen åtgärd för en bostadsrättsförening. Hyresnämnden gör bedömningen att så är fallet även i detta ärende. Åtgärderna kan inte heller skäligen tillgodoses på ett annat sätt. De åtgärder som föreslås verkar enligt hyresnämnden rimliga både i förhållande till kostnaden och höjningen till avgiften som de kommer att leda till. Att fördelningen av kostnaden hänför sig till de faktiska utgifterna för åtgärderna och inte till lägenheternas andelstal, som bestäms bl.a. efter storlek, gör inte att beslutet är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Några andra omständigheter som skulle kunna innebära att stämmobeslutet och åtgärderna med balkongerna skulle vara oskälig mot motparterna har inte kommit fram i ärendet.

Stämmobeslutet ska godkännas och föreningens ansökan ska bifallas.

BESLUT

Hyresnämnden godkänner Riksbyggen Bostadsrättsförening Jönköpingshus nr 7:s beslut om renovering, förlängning och inglasning av balkonger som fattades på extra föreningsstämma den 24 februari 2016.

Hovrätten

P.S. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå föreningens talan i hyresnämnden.

P.S. vidhöll vad han anfört i hyresnämnden och i hovrätten åberopade han ett räkneexempel som visar skillnaden mellan föreningens förslag på kostnadsfördelning och en fördelning med utgångspunkt i lägenheternas andelstal.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Gun Lombach och Lina Forzelius, referent) anförde i beslut den 22 juni 2017 följande.

SKÄL

Av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) framgår att bostadsrättshavarens samtycke krävs för att ett stämmobeslut ska vara giltigt om beslutet innebär att en lägenhet kommer att förändras eller i sin helhet behöver tas i anspråk med anledning av en om- eller tillbyggnad. Om bostadsrättshavaren inte har gett sitt samtycke blir beslutet ändå giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det har godkänts av hyresnämnden.

Bestämmelsen tar i första hand sikte på fysiska förändringar av själva lägenheten men förändringar av vinds- och källarförråd samt allmänna utrymmen som tvättstuga omfattas också. I praxis har bestämmelsens tillämpningsområde även ansetts omfatta ekonomiska konsekvenser med avseende på den förändring av en lägenhet som kommer av att lägenheten ovanför förses med balkong (se RH 2001:24). De ekonomiska konsekvenserna för den underliggande lägenheten var i det fallet en direkt följd av de byggnadstekniska åtgärder som beslutats. Det finns inte stöd för att utvidga begreppet förändring i bestämmelsen till att även omfatta andra ekonomiska konsekvenser för en lägenhet.

P.S. har anfört att kostnaderna för renovering och inglasning av balkonger bör fördelas med utgångspunkt i lägenheternas andelstal i stället för med utgångspunkt i den faktiska kostnaden för åtgärden, att den fördelning stämman beslutat om är orättvis och att den påverkar marknadsvärdet på hans bostadsrätt negativt. Såvitt framgår har han dock inte något emot att åtgärderna som sådana genomförs.

P.S:s invändningar riktar sig mot den förändring av bostadsrättens värde som stämmobeslutet förväntas medföra. Den förändring han gör gällande är dock inte en direkt följd av den om- och tillbyggnad som föreningen beslutat om utan beror i stället på hur föreningen valt att fördela kostnaderna för åtgärderna mellan föreningens medlemmar. En sådan ekonomisk förändring omfattas inte av bestämmelsen i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Hovrätten avslår därför P.S:s överklagande.

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.

Hovrättens beslut meddelat: den 22 juni 2017.

Mål nr: ÖH 7790-16.

Lagrum: 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614).

Rättsfall: RH 2001:24.