RH 2001:24

U.H. m.fl. innehar var sin lägenhet med bostadsrätt i en fastighet i centrala Stockholm. Vid en föreningsstämma beslutades med 14 röster för och 6 mot att för totalt 12 av fastighetens 27 lägenheter skulle balkonger tillåtas bli uppförda. Byggandet av balkongerna, för vilket bygglov beviljats, skulle bekostas av respektive bostadsrättshavare och således inte ske genom föreningens försorg. Balkongerna planerades bl. a. bli uppförda cirka 40 centimeter ovanför U.H:s och medparters lägenheter. De bor på markplanet. Balkongerna avsågs bli 2-3,6 meter långa och 1,4 meter breda. Det finns på fastigheten en liten och av höga hus omgärdad gård. Det skulle inte bli fråga om någon fysisk förändring av de lägenheter som U.H. m.fl. innehar.

Bostadsrättsföreningen begärde enligt 9 kap. 16 § 2 bostadsrättslagen (1991:614) att hyresnämnden skulle godkänna det av föreningsstämman fattade beslutet om balkongbyggnad, varvid föreningen dock i första hand gjorde gällande att något godkännande inte krävdes, eftersom U.H. och medparter inte berördes av balkongutbyggnaden.

Hyresnämnden i Stockholm (2000-05-09, hyresrådet Håkan Julius) avvisade bostadsrättsföreningens ansökan.

I sina beslutskäl anförde hyresnämnden följande.

Ett beslut av en bostadsrättsförening som innebär att en bostadsrättshavares lägenhet kommer att förändras eller tas i anspråk i sin helhet med anledning av en om- eller tillbyggnad skall enligt 9 kap. 16 § 2 bostadsrättslagen fattas på en föreningsstämma, om bostadsrättshavaren inte går med på beslutet. Det blir då giltigt om minst två tredjedelar av de röstande går med på beslutet och det dessutom godkänns av hyresnämnden.

Av de uppgifter som föreningen lämnat i sin ansökan framgår visserligen att de som motparter uppgivna bostadsrättshavarna berörs av föreningsstämmans beslut om balkongutbyggnad på det sättet att balkonger kan komma att byggas över deras lägenheter, vilket t. ex. skulle kunna orsaka sämre ljusförhållanden hos dem.

Eftersom föreningsstämmans beslut enligt ansökan emellertid inte innebär att bostadsrättshavarnas lägenheter kommer att förändras eller tas i anspråk i den mening som avses i 9 kap. 16 § 2 bostadsrättslagen, fordras inte något samtycke av bostadsrättshavarna för att beslutet skall vara giltigt. Någon prövning av hyresnämnden om föreningsstämmas beslut kan godkännas behövs då inte.

U.H. och medparter överklagade hyresnämndens beslut med yrkande att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och återförvisa målet till hyresnämnden för förnyad behandling.

Bostadsrättsföreningen bestred ändring.

Svea hovrätt (2001-03-26, hovrättslagmannen Gerhard Wikrén samt hovrättsråden Per Eklund, referent, och Måns Edling) undanröjde hyresnämndens beslut och visade målet åter dit för ny behandling.

Hovrätten uttalade i skälen följande.

Enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen kräver ett beslut, som innebär att en med bostadsrätt upplåten lägenhet kommer att förändras med anledning av en om- eller tillbyggnad, för att vara giltigt, att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet. Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen blir beslutet giltigt om minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden.

Den fråga hovrätten har att ta ställning till är om det aktuella balkongbygget skall anses falla inom tillämpningsområdet för 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen (1991:614) eller inte. Närmare bestämt rör frågan om balkongbyggets påverkan på klagandenas lägenheter är av det slaget att det medför att lägenheterna kommer att förändras.

I såväl 1930 års som 1971 års bostadsrättslag återfanns uttrycket "väsentlig förändring av lägenheten". I gällande lag ströks ordet "väsentlig" utan att man därmed ville åstadkomma en ändrad innebörd av begreppet "förändring av lägenheten" eller med nuvarande lagtext "en lägenhet - - - kommer att förändras" (jfr prop.1990/91:92 s.105-106 och 218).

Varken av förarbetena till nuvarande lag eller till 1971 års och 1930 års bostadsrättslagar framgår klart vad som skall förstås med "förändring av lägenheten". Vid tillkomsten av 1930 års lag uttalade departementschefen med syftning bl.a. på den föreslagna bestämmelse (60 § 6) som var aktuell i detta sammanhang att "de beslut, som avses i dessa §§, gälla förhållanden, vilka nära beröra bostadsrätten, och bestämmelserna om kvalificerad majoritet hava tillkommit i syfte att bereda bostadsrättshavaren skydd mot åtgärder eller förfoganden, som verka förändrande å hans rätt" (NJA II 1930 s. 527). Genom lagändringen 1971 ändrade man inte den tidigare regeln på annat sätt än att ringa försämringar fick genomföras, trots att bostadsrättshavarens samtycke saknades (prop.1971:12 s. 161). Nuvarande bestämmelse är - bortsett från att ordet väsentlig utgått - ändrad endast med avseende på de förutsättningar som gäller för att kunna fatta beslut.

I en lagkommentar till nuvarande bostadsrättslag har den aktuella bestämmelsens räckvidd kommenterats (H. Julius m.fl., Bostadsrättslagen, En kommentar, 2:a uppl.,1998). Där anförs bl.a. följande (s. 306): "Till förändringar får hänföras inte bara åtgärder som bara berör själva lägenheten, t.ex. ökning eller minskning av lägenhetsytan, installation av ny utrustning etc., utan också förändringar med avseende på andra utrymmen som står till bostadsrättshavarens disposition eller på de särskilda förmåner som är förenade med bostadsrätten. Med förändring torde också avses t.ex. att en lägenhet förses med vindskontor eller annat särskilt förrådsutrymme eller att bostadsrättshavaren får tillgång till tvättstuga, hobbylokal eller annat för gemensamt begagnande iordningställt utrymme."

Ostridigt i målet är att de planerade balkongerna inte i byggnadsteknisk mening skulle innebära någon förändring av klagandenas lägenheter. Det tycks dock i och för sig inte gälla något sådant krav på en fysisk förändring av en lägenhet för att bestämmelsen skall kunna tillämpas. I den nämnda lagkommentaren ges, som redovisats, flera exempel på åtgärder som anses hänförliga till "förändringar", trots att de inte berör själva lägenheten. Frågan är nu om bestämmelsen kan tolkas så att dess räckvidd sträcker sig ännu längre och t.o.m. - som U.H. m.fl. gör gällande - omfattar även sådana förändringar utanför själva lägenheten som innebär att dess trivsel- och attraktionsvärde och därmed ekonomiska värde påverkas.

Hovrätten anser att man kan hämta viss ledning från det uttalande som gjordes i förarbetena till 1930 års lag angående skyddet för bostadsrättshavaren mot åtgärder som verkar förändrande på dennes rätt. Detta uttalande har i samband med efterföljande lagändringar, såvitt framkommit, inte frångåtts eller ens kommenterats. Med bostadsrättshavarens rätt torde åsyftas de rättigheter som en genomsnittlig bostadsrättshavare kan anses ha, inbegripet rättigheter av mer eller mindre utpräglat ekonomisk slag. Förändringar som saknar samband med om- eller tillbyggnader som medför ingrepp i bostadsrättshavarens lägenhet och vilka inte heller nämnvärt försämrar lägenhetens attraktivitet eller bostadsrättshavarens "ekonomiska rätt" - i den meningen att lägenhetens marknadsvärde inte sänks påtagligt - torde normalt kunna godtas. Det kan dock förhålla sig på annat sätt om sådana förändringar görs som mera märkbart påverkar en bostadsrättslägenhets attraktivitet och marknadsvärde.

När förändringen av bostadsrättslägenheten beror på en om- eller tillbyggnad av denna står det klart att regelsystemet enligt 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen är tillämpligt. Som förutsättning för giltigt beslut i saken gäller då som nämnts, om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, att en kvalificerad majoritet av de röstande på stämman skall ha gått med på beslutet, som dessutom skall ha godkänts av hyresnämnden. Bestämmelsen är tillämplig vid varje förändring av detta slag (prop.1990/91:92 s. 220, H. Julius m.fl. a.a. s. 306). Den om- eller tillbyggnad som skall genomföras måste vidare vara angelägen, dvs. fylla ett angeläget behov. Dessutom krävs att syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt samt att ett beslut om om- eller tillbyggnad inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Lägre krav ställs om förändringar kan anses vara av liten betydelse. Bostadsrättshavaren är - oavsett åtgärdens beskaffenhet - tillförsäkrad ersättning för den skada som intrånget innebär enligt grunder som bestäms i bostadsrättslagen (jfr prop. 1990/91:92 s. 106).

Av det anförda framgår att bostadsrättshavaren åtnjuter skydd vid en om- eller tillbyggnad som direkt berör hans lägenhet, även i de fall förändringen endast obetydligt eller inte alls påverkar lägenhetens marknadsvärde. I framför allt städer och stadskärnor som kännetecknas av jämförelsevis höga priser på bostadsrätter kan varje förändring som minskar en lägenhets trivselvärde och attraktivitet och därmed dess marknadsvärde få förhållandevis stor genomslagskraft och medföra ekonomiska förluster för bostadsrättshavaren. Dessa omständigheter talar med betydande styrka för att ett sådant beslut som avses i detta mål skall anses omfattat av skyddsreglerna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Frågan har visserligen inte närmare berörts i lagförarbetena men den angivna tolkningen kan inte sägas stå i strid mot bestämmelsens lydelse och den har även ett visst stöd i det förut nämnda uttalandet i motiven till 1930 års bostadsrättslag. Hovrätten anser därför att även beslut som inte medför förändringar av själva lägenheten eller berör gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavaren har tillgång till men som ändå menligt inverkar på bostadsrättshavarens rätt genom att lägenheten blir mindre attraktiv och förlorar i värde skall anses omfattade av de nämnda skyddsreglerna.

Hovrätten anser vidare att det i allt väsentligt saknas anledning att ifrågasätta klagandenas bedömning av på vilka sätt det tilltänkta balkongbygget kan komma att påverka deras lägenheter. Enligt hovrättens bedömning finns det inte något som motsäger klagandenas antagande att en balkongutbyggnad under de förutsättningar som är aktuella i målet i sig skulle kunna medföra minskad trivsel för bostadsrättshavarna och att marknadsvärdet på deras lägenheter kommer att påverkas negativt. Den aktuella förändringen berör därför klagandenas rätt som bostadsrättshavare på ett sådant sätt att de bör anses omfattade av det skydd som erbjuds i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Klagandenas talan skall därför bifallas.

Vid denna bedömning ankommer det på hyresnämnden att pröva frågan om tillstånd till förändringen. Målet skall därför visas åter till hyresnämnden för förnyad behandling.

Målnummer ÖH 3895-00