RH 2018:28

Hyresnämndsmål. Hyresgästen hade med stöd av socialtjänstlagen beviljats bistånd i form av en träningslägenhet. Hovrätten konstaterade att i dessa fall får frågan om och när hyresgästen blivit medveten om de specifika förutsättningarna för uthyrningen betydelse för avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. I det aktuella fallet var det inte visat att hyresgästen känt till förutsättningarna för uthyrningen när hyresavtalet ingicks. Däremot ansåg hovrätten det klarlagt att hyresgästen hade informerats om förutsättningarna cirka åtta månader före det att hyresavtalet sades upp på grund av att biståndet hade avslutats. Vid dessa förhållanden, och med beaktande av hyresvärdens tungt vägande intresse av att få upplåta lägenheten till annan bostadssökande med behov av biståndsformen, ansåg hovrätten att det inte var oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra.

Hyresnämnden i Stockholm

Stockholms kommun (hyresvärden) sade upp hyresavtalet med R-J.N. till den 6 november 2016 samt yrkade i hyresnämnden att avtalet inte skulle förlängas efter nämnda datum och att R-J.N. skulle meddelas ett avflyttningsåläggande.

R-J.N. bestred yrkandena.

Som grund för uppsägningen anförde hyresvärden att prövningslägenheten hyrts ut som träningslägenhet och att det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot R-J.N. att hyresförhållandet upphör. Som sakligt skäl anfördes att lägenheten skulle hyras ut som träningslägenhet till annan som beviljats bistånd för sådan lägenhet.

Hyresvärden anförde följande. R-J.N. hyr sedan den 7 april 2010 en lägenhet i andra hand av hyresvärden, en s.k. träningslägenhet. Lägenheten upplåts till hyresgäster efter att de beviljats bistånd enligt socialtjänst-lagen. En träningslägenhet är en särskild form av boende och förutsätter att hyresgästen beviljats bistånd, vilket beviljas under vissa förhållanden och om det finns särskilda skäl. Bostadslöshet och hemlöshet är i sig inte grund för att biståndet ska beviljas. Biståndet är tidsbegränsat och förlängs med cirka sex månader i taget, men det kan variera. Ett beviljat bistånd är villkorat och kan upphöra under biståndsperioden. Ett gällande beslut om bistånd är en förutsättning för att kunna bo i en träningslägenhet. Syftet med en träningslägenhet är att den boende med olika stödinsatser i framtiden ska kunna få och behålla ett eget boende. R-J.N. beviljades bistånd i april 2010 och fick efter beslutet tillgång till lägenheten. Av hyresavtalet framgår att det inte är en vanlig lägenhet utan ett särskilt boende. Detta framgår av rubriken till avtalet, vad lägenheten är upplåten för under beskrivning av lägenheten och att den är upplåten efter biståndsbeslut. Allt-sedan R-J.N. flyttade in i lägenheten har det stått klart för honom att det inte varit fråga om en permanent bostad utan en särskild form av boende under en begränsad tid och att boendeformen kräver bistånd. R-J.N. har, i vart fall på senare år, uppmanats att aktivt söka egen bostad och fått hjälp med detta. Den 19 september 2016 beslutades att biståndet skulle upphöra. R-J.N. ansågs inte vara i behov av insatsen i form av träningslägenhet och att han klarar av ett eget boende. Med anledning av detta sades hyresavtalet upp den 10 oktober 2016 till upphörande den 6 november 2016.

R-J.N. anförde följande. Han anser sig inte vara redo att klara sig själv. Han arbetar 80 procent och har en lön på 18 000 kr före skatt. Han har sökt flera lägenheter men har inte hittat något annat boende. Hyresvärden har inte hjälpt honom att hitta annat boende.

Hyresnämnden (hyresrådet Vanja Lycke samt intresseledamöterna Aija Sadurskis och Harry Björnström) anförde i beslut den 5 mars 2018 bl.a. följande.

SKÄL

Det är ostridigt mellan parterna att R-J.N. har sitt permanentboende i prövningslägenheten.

Hyresvärden har gjort gällande att R-J.N. inte har rätt till förlängning av hyresavtalet eftersom det av avtalet framgår att det är fråga om en träningslägenhet och att det är fråga om en särskild boendeform som kräver biståndsbeslut och att eftersom R-J.N:s bistånd har upphört ska även hyresavtalet upphöra. Av hyresavtalet framgår visserligen att det är fråga om en träningslägenhet och att lägenheten är en del av en särskild boendeform för personer som har fått bistånd enligt SoL eller LSS. Det framgår emellertid inte att hyresavtalet ska upphöra om hyresgästen inte längre får bistånd enligt SoL eller LSS. Hyresnämnden anser att enbart omständigheten att biståndsbeslutet har upphört inte kan leda till hyresavtalets upphörande. R-J.N. har inte tillgång till någon annan bostad och han har inte erbjudits någon ersättningsbostad av hyresvärden. R-J.N. skulle därmed bli bostadslös om hyresavtalet skulle upphöra.

Vid en avvägning mellan hyresvärdens och R-J.N:s intressen finner hyresnämnden att R-J.N:s intressen av att behålla lägenheten som permanentbostad väger tyngre än hyresvärdens intresse av att upplåta lägenheten som träningslägenhet. Det skulle därför strida mot god sed i hyresförhållanden och vara oskäligt mot R-J.N. om hyresavtalet skulle upphöra. Hyresvärdens ansökan ska därför avslås.

BESLUT

Ansökan avslås vilket innebär att avtalet förlängs på oförändrade villkor från upphörandetidpunkten.

Hovrätten

Stockholms kommun (hyresvärden) överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden. R-J.N. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Till utveckling av sin talan i hovrätten anförde parterna bl.a. följande.

Hyresvärden

Efter att R-J.N. beviljats bistånd i form av en träningslägenhet med stöd av 4 kap. 1 § socialtjänstlagen (2001:453) tecknades ett andrahandshyreskontrakt mellan parterna. Av bl.a. hyresavtalets rubriker och allmänna bestämmelser framgår tydligt att hyresavtalet avser en särskild boendeform som anvisats efter beslut om bistånd enligt socialtjänstlagen. Det anges också uttryckligen att det handlar om en träningslägenhet. Innan R-J.N. flyttade in i lägenheten fick han information om att hans boende var tillfälligt och att det inte var fråga om ett permanent boende. Han har därefter kontinuerligt informerats om detta och har under mycket lång tid uppmanats att aktivt söka efter en egen bostad. Han har fått omfattande stöd i sitt bostadssökande. Den 19 september 2016 beslutade Södermalms stadsdelsförvaltning att avsluta R-J.N:s bistånd i form av träningslägenhet eftersom han inte längre ansågs vara i behov av biståndet utan klarar att bo själv. Beslutet har vunnit laga kraft. Eftersom R-J.N. inte längre är beviljad bistånd i form av träningslägenhet sades hyresavtalet upp den 10 oktober 2016 till upphörande den 6 november 2016.

R-J.N

Han kom till Sverige som flykting och behöver alltjämt stöd och hjälp från socialtjänsten för att klara sitt boende, särskilt då han nyligen blivit pappa. Han är anställd vid PostNord och arbetar 67 procent.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, Kenneth Nordlander och Lina Forzelius, referent) anförde i beslut den 6 september 2018 följande.

SKÄL

Om en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal har hyresgästen rätt till förlängning av hyresavtalet utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 46 § första stycket 10 jordabalken).

Uthyrning av lägenheter för ett visst ändamål eller till en viss grupp av hyresgäster skiljer sig från uthyrning av andra bostadslägenheter på så sätt att uthyrningen är förbehållen personer med sådana behov. Det får därför i allmänhet förutsättas att hyresgästen lämnar lägenheten när denne inte längre ingår i den avsedda gruppen. Vid uthyrning av detta slag är det inte ovanligt att det finns ett villkor i hyresavtalet som anger att avtalet kan upphöra om förutsättningarna inte längre uppfylls. Förekommer ett sådant villkor, en s.k. boendespärr, anses det i regel inte strida mot god sed i hyresförhållanden eller vara oskäligt mot hyresgästen att avtalet upphör när förutsättningarna för uthyrningen inte längre är uppfyllda. Detta motiveras av hyresvärdens tungt vägande intresse av att kunna hyra ut lägenheten för det angivna ändamålet och av att hyresgästen presumeras ha varit införstådd med syftet och förutsättningarna för uthyrningen när avtalet ingicks. Saknas en s.k. boendespärr får det i varje enskilt fall göras en avvägning mellan parternas olika intressen. Vid intresseavvägningen får frågan om hyresgästen har känt till syftet med och de specifika förutsättningarna för uthyrning när avtalet ingicks betydelse. Har hyresgästen inte haft förutsättningarna för uthyrningen klara för sig när hyresavtalet ingicks bör det klarläggas om och i så fall när hyresgästen blivit medveten om dem. Har hyresgästen inte informerats om de särskilda förutsättningarna för uthyrningen förrän i samband med uppsägningen eller endast en kort tid dessförinnan utfaller intresseavvägningen som regel till hyresgästens fördel. Om hyresvärden vid ett senare tillfälle säger upp hyresavtalet på nytt kan denne emellertid ha framgång med sin talan eftersom hyresgästen genom den tidigare uppsägningen gjorts uppmärksam på de särskilda förutsättningarna för uthyrningen och hyresvärdens behov av att kunna upplåta lägenheten till någon som uppfyller dessa förutsättningar. (Jfr RBD 1977:54, RBD 1994:23 I och II samt Svea hovrätts beslut den 22 oktober 2003 i mål nr ÖH 4191-03 och den 24 april 2009 i mål nr ÖH 2888-08.)

I det aktuella målet är det ostridigt att R-J.N. har bott i prövningslägenheten sedan 2010 och inte har något annat boende. Lägenheten utgör därmed hans permanentbostad i hyresrättslig mening. Vidare står det klart att R-J.N:s rätt till bistånd enligt socialtjänstlagen i form av träningslägenhet har upphört genom beslutet den 19 september 2016 och att hyresvärden anfört ett sakligt skäl för uppsägningen, nämligen att upplåta lägenheten till annan bostadssökande som har behov av den som träningslägenhet. Det framgår även att hyresavtalet saknar ett särskilt villkor som uttryckligen anger att avtalet ska upphöra om R-J.N. inte längre har rätt till biståndsformen. Mot den angivna bakgrunden blir det av betydelse att fastställa när R-J.N. fick förutsättningarna för uthyrningen klara för sig.

I hyresavtalet anges uttryckligen att prövningslägenheten är en träningslägenhet och att den är en del av en särskild boendeform för personer som fått bistånd enligt bl.a. socialtjänstlagen. Hyrestiden är också mycket kort, en månad i taget. Samtidigt måste det beaktas att R-J.N. var relativt ung när han skrev under avtalet och att det är oklart vilka språkkunskaper han hade vid tillfället eftersom han, enligt vad som framkommit, kom till Sverige som flykting några år tidigare. Vid en samlad bedömning anser hovrätten att det inte är visat att R-J.N., vid avtalsslutet, var införstådd med att han var tvungen att flytta från lägenheten när biståndet upphörde. Frågan är då när R-J.N. fått detta klart för sig.

I beslutet om avslutat bistånd från den 19 september 2016 anges bl.a

- att R-J.N. vid ett möte den 23 februari 2016 uppgav att han hade fått en fast anställning och inte längre hade något behov av stöd för att klara sitt boende,

- att R-J.N. vid detta möte informerades om syftet med en träningslägen-het och att insatsen skulle avslutas,

- att R-J.N. även fick skriftlig information om detta,

- att boendestödjare därefter försökte hjälpa R-J.N. att leta efter en egen bostad men att han inte tog till sig detta utan ville bo kvar i lägenheten,

- att stadsdelsförvaltningen försökte få till stånd ytterligare möten med

R-J.N. men att det inte gick eftersom han hade åkt på semester till Kanada och

- att det hölls ett möte med R-J.N. den 22 augusti 2016 vid vilket han in-formerades om att han måste förbereda sig på att flytta från lägenheten.

Enligt hovrätten får det mot denna bakgrund anses klarlagt att R-J.N. i februari 2016 informerades om förutsättningarna för uthyrningen och att han därefter vid flera tillfällen påmints om dessa. Först i oktober 2016, dvs. knappt åtta månader senare, sades hyresavtalet upp. Vid dessa förhållanden - och då hyresvärdens intresse av att få upplåta prövningslägenheten till annan bostadssökande som har behov av biståndsformen väger tungt - anser hovrätten att det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot R-J.N. att hyresavtalet upphör. Vad R-J.N. uppgett om sina personliga förhållanden ändrar inte den bedömningen. Hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra ska därför bifallas och hyresnämndens beslut ändras i enlighet med detta.

BESLUT

1. Med ändring av hyresnämndens beslut bifaller hovrätten Stockholms kommuns talan om att hyresavtalet ska upphöra. Hyresavtalet har därför upphört den 6 november 2016.

2. R-J.N. ska flytta genast.

3. Hyresvillkoren - utom villkoren om hyres- och uppsägningstider - ska tillämpas så länge R-J.N. har haft rätt att bo kvar i prövningslägenheten.