RH 2019:15
Hyresnämndsmål. En hyresgäst har vid 39 tillfällen under drygt ett och ett halvt år hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb. Hovrätten har konstaterat att det har varit fråga om många korta ut-hyrningstillfällen, att uthyrningen har pågått under en längre tid och att prövningslägenheten har hyrts ut under former närmast att likna vid hotellverksamhet. Uthyrning har skett vid ett tillfälle efter uppsägningen. Enligt hovrätten måste hyresgästen genom uppsägningen ha insett att uthyrningarna inte accepterades av hyresvärden. Hovrätten bedömde därför att hyresgästen genom uthyrningarna åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte skulle förlängas.
Hyresnämnden i Göteborg
A.O.O. hyr en lägenhet av Bostadsaktiebolaget Poseidon (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 30 juni 2018 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att A.O.O. skulle åläggas att flytta från lägenheten med tillhörande förråd.
A.O.O. motsatte sig att hyresavtalet skulle upphöra.
Hyresvärden anförde bl.a. följande. A.O.O. har hyrt ut prövningslägenheten i andra hand via Airbnb. Uthyrningen har varit systematisk och påbörjades i juni 2016 samt pågick kontinuerligt fram till dess att hyresvärden sade upp hyresavtalet i februari 2018. Under denna tid fick A.O.O. 37 stycken omdömen på sitt dåvarande konto på Airbnb. Det är sannolikt att det i praktiken rört sig om än fler uthyrningar. Lägenheten har hyrts ut under kommersiella förhållanden. En av uthyrningarna har skett till kvin-nor som ägnat sig åt prostitution, vilket ledde till att polisen gjorde ett till-slag i lägenheten. A.O.O. har inte ansökt om tillstånd till upplåtelserna hos hyresvärden. A.O.O. har fortsatt att hyra ut sin lägenhet även efter det att han har blivit uppsagd.
Hyresnämnden (hyresrådet Susanna Berntsson samt intresseledamöterna Malin Rahmner och Thomas Andersson) anförde i beslut den 21 november 2018 i huvudsak följande.
SKÄL
- - -
Genom den skriftliga utredningen har framkommit att A.O.O. under en längre tid, från juni 2016 och fram till uppsägningen, har hyrt ut lägenheten i stor omfattning under former att närmast likna vid hotellverksamhet. Hyresnämnden instämmer i hyresvärdens bedömning att det troligen är långt fler än 37 uthyrningar - och således även sannolikt att det rör sig om något fler uthyrningar än de vitsordade 39 - som ägt rum under perioden. Detta har skett utan hyresvärdens tillstånd. Han har redan härigenom åsidosatt sina förpliktelser. Till detta kommer att han även har hyrt ut till personer som använt lägenheten för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I den skälighetsbedömning som ska göras kan hänsyn tas till att hyresgästen inte har fått en rättelseanmaning. A.O.O. har dock gjort sig skyldig till ytterligare åsidosättande efter att hyresvärden har påtalat allvaret i uthyrningarna genom att säga upp hyresavtalet. Avsaknad av rättelseanmaning har därför ingen betydelse för skälighetsprövningen. Åsidosättandet är även i övrigt så allvarligt att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas. Bolagets yrkanden om att hyresavtalet ska upphöra och att A.O.O. ska åläggas att flytta ska därför bifallas. - - -
BESLUT
Hyresavtalet mellan Bostadsaktiebolaget Poseidon och A.O.O. - - - har upphört att gälla den 30 juni 2018.
- - -
Hovrätten
A.O.O. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bl.a. att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden. Till stöd för sitt överklagande anförde han i huvudsak följande. Han har hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb vid 39 tillfällen under tiden juni 2016-februari 2018. Det har varit fråga om korta uthyrningar, en-tre dagar. Han har hyrt ut prövningslägenheten under fyra dagar vid ett tillfälle efter uppsägningen. Det uthyrningstillfället ska dock ses i ljuset av den situation han befann sig i då hans mor i Uganda var i akut behov av pengar för att kunna betala för sjukvård.
Domskäl
Hovrätten (hovrättspresidenten Anders Perklev, hovrättslagmannen Christine Lager och hovrättsrådet Carin Häckter, referent) anförde i beslut den 26 mars 2019, såvitt är av intresse här, följande.
SKÄL
Det är i målet utrett att A.O.O. vid 39 tillfällen under tiden juni 2016-februari 2018 har hyrt ut prövningslägenheten via Airbnb. Det är vidare utrett att A.O.O. har hyrt ut prövningslägenheten vid ett tillfälle efter uppsägningen. Dessa förhållanden framgår av A.O.O:s egna uppgifter. Frågan är om A.O.O. redan genom dessa ostridiga uthyrningar har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).
Hovrätten konstaterar att det i målet har varit fråga om många korta uthyrningstillfällen och att uthyrningsverksamheten har pågått under en längre tid. Prövningslägenheten har hyrts ut under former närmast att likna vid hotellverksamhet. Hovrätten bedömer därför att A.O.O. genom uthyrningarna har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst (se bl.a. Svea hovrätts beslut den 25 oktober 2018 i mål nr ÖH 9299-18). A.O.O. har vidare hyrt ut prövningslägenheten vid ett tillfälle efter uppsägningen. Genom uppsägningen måste han ha insett att uthyrningarna inte accepterades av hyresvärden. Hovrätten bedömer därför att avsaknaden av rättelseanmaning inte har någon betydelse vid skälighetsbedömningen. A.O.O. har alltså - genom de ostridiga uthyrningarna - åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte ska förlängas. Vad A.O.O. i övrigt har anfört avseende personliga förhållanden medför inte någon annan bedömning. Överklagandet ska därför avslås.
- - -
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet.