RH 2020:20

Hyresnämnden i Göteborg

K.A. hyr en lägenhet av Familjebostäder i Göteborg AB (hyresvärden). Hyresvärden sade upp hyresavtalet till den 31 juli 2019 och yrkade att avtalet inte skulle förlängas samt att K.A. skulle åläggas att flytta från lägenheten med tillhörande förråd.

K.A. motsatte sig att hyresavtalet upphörde.

Hyresvärden anförde bl.a. följande. K.A. har hyrt ut prövningslägenheten i andra hand via Airbnb. Uthyrningen har varit systematisk och pågått från 2015 till mars 2019. Av hennes Airbnb-profil framgår att uthyrningarna avsett hela lägenheten och att den hyrts ut för 1 200 kr per natt. Under denna period fick K.A. 64 omdömen från olika personer som betygsatt den tid de hyrt prövningslägenheten. Det är sannolikt att det i praktiken rört sig om fler uthyrningar.

K.A. anförde bl.a. följande. Det är riktigt att hon innan hon mottog uppsägningen hyrt ut sin lägenhet via Airbnb vid ett par tillfällen. Hon vitsordar att hon under 2017–2018 hyrt ut lägenheten under 50 gånger per år, men bara under begränsade perioder. Uthyrningarna skedde för att hon behövde pengar för att betala av skulder. När hon hyrde ut lägenheten sov hon på soffan hos sina barn eller hos någon bekant. Hon har behov av lägenheten.

Hyresnämnden (intresseledamöterna Leif Rasmussen och Carina Forsberg) anförde i beslut den 14 oktober 2019 i huvudsak följande.

SKÄL

– – –

I målet är det ostridigt att K.A. har hyrt ut lägenheten drygt hundra gånger under de senaste fem åren via Airbnb och att uthyrningen har skett utan hyresvärdens tillstånd. Frågan är om K.A. härigenom har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (se 12 kap 46 § första stycket 2 jordabalken).

Hyresnämnden konstaterar att det i målet har varit fråga om många korta uthyrningstillfällen och att uthyrningsverksamheten har pågått under en längre tid. Prövningslägenheten har hyrts ut under former som närmast är att likna vid hotellverksamhet. Hyresnämnden bedömer att K.A. genom uthyrningsverksamheten har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst (se bl.a. RH 2019:15 och Svea hovrätts beslut den 25 oktober 2018 i ÖH 9299-18). Eftersom K.A. har uppgett att hon förstod att hon handlade felaktigt får avsaknaden av rättelseanmaning mindre betydelse än vad som annars skulle vara fallet. Vad K.A. i övrigt har anfört avseende sina personliga förhållanden medför, då avtalsbrottet är mycket allvarligt, inte någon annan bedömning. Vad hon har anfört om att hon har sitt boende i prövningslägenheten och har behov av den förändrar inte hyresnämndens uppfattning. – – –

BESLUT

Hyresavtalet mellan K.A. och Familjebostäder i Göteborg AB – – – har upphört att gälla den 31 juli 2019.

– – –

Hyresrådet Susanna Berntsson var skiljaktig och anförde i huvudsak följande.

– – –

Trots att överträdelsen med hänsyn till det stora antalet tillfällen är mycket allvarlig finner jag med hänsyn till att omständigheterna får anses särskilt ömmande, att rättelse vidtagits, att hon har ett stort behov av lägenheten samt även i viss mån till att varning aldrig utdelats att det vore oskäligt mot henne om avtalet upphör. Hyresvärdens yrkanden om att hyresavtalet ska upphöra och att K.A. ska åläggas att flytta ska därför avslås.

– – –

Hovrätten

K.A. överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bl.a. att hovrätten skulle avslå hyresvärdens talan i hyresnämnden.

Hyresvärden motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Kenneth Nordlander och Maj Johansson, referent, samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling) anförde i beslut den 29 juni 2020, såvitt är av intresse här, följande.

SKÄL

– – –

K.A. har själv uppgett att hon hyrt ut prövningslägenheten genom Airbnb vid fler än hundra tillfällen under perioden augusti 2015 till mars 2019. Frågan är om K.A. redan genom dessa ostridiga uthyrningar har åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken).

Hyresvärden har uppgett att K.A. bedrivit hotellverksamhet i lägenheten. I detta får anses ligga ett påstående om att K.A. använt prövningslägenheten i strid med upplåtelseändamålet och att det är en avvikelse som hyresvärden inte kan acceptera.

När en lägenhet upplåts för bostadsändamål är syftet att lägenheten ska tjäna som hyresgästens bostad och inte för något annat ändamål. Detsamma gäller vid upplåtelse till en andrahandshyresgäst eller till en inneboende. Hyran ska i samtliga fall bestämmas med hänsyn till lägenhetens bruksvärde (12 kap. 55 § och 55 f §jordabalken). I det aktuella målet kan hovrätten konstatera att de upplåtelser som skett via Airbnb varit många och kortvariga samt att ett relativt högt pris betalats per natt. Upplåtelserna har alltså inte skett för bostadsändamål utan i stället har lägenheten hyrts ut under former som är att likna vid hotellverksamhet (jfr bl.a. RH 2019:15 samt Svea hovrätts beslut den 25 oktober 2018 i mål nr ÖH 9299-18, den 20 december 2019 i mål nr ÖH 777-19 och den 31 januari 2020 i mål nr ÖH 12847-19).

Det kan vidare konstateras att uthyrningsverksamheten har pågått under en längre tid. Hovrätten finner att K.A. använt lägenheten i strid med upplåtelseändamålet i sådan omfattning att avvikelsen inte kan anses vara utan betydelse för hyresvärden. K.A. har därmed allvarligt åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst.

Med hänsyn särskilt till den tid under vilken Airbnb-uthyrningarna pågått och antalet upplåtelser finner hovrätten att avsaknaden av rättelseanmaning inte påverkar skälighetsbedömningen. Åsidosättandet är så allvarligt att det som framkommit om K.A:s personliga förhållanden inte medför att det är oskäligt att avtalet upphör. K.A. har alltså – genom de ostridiga uthyrningarna – åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att avtalet skäligen inte ska förlängas. Överklagandet ska därför avslås.

– – –

BESLUT

Hovrätten avslår överklagandet.