RH 2019:34
En fastighet överläts genom gåva med villkor om att fastigheten inte fick försäljas så länge någon av gåvotagarna ville utnyttja fastigheten. En av gåvotagarna överlät genom gåva sin andel vidare. Villkoret har ansetts vara bindande mot gåvotagarens förvärvare och har därför utgjort hinder mot att på deras begäran bjuda ut fastigheten till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen.
Nacka tingsrätt
F.L. överlät år 1981 en fastighet genom gåva till sina barn J.L., M.A. och K.A. I gåvobrevet fanns bland annat ett villkor att fastigheten inte skulle försäljas så länge någon enda av gåvotagarna ville utnyttja fastigheten. J.L. är bosatt på fastigheten.
K.A. överlät år 2017 genom gåva sin andel vidare till sönerna A.D.A., A.N.A. och T.A., vilka vid tingsrätten ansökte om att fastigheten enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) skulle bjudas ut till försäljning på offentlig auktion.
J.L. motsatte sig ansökan medan M.A. medgav densamma.
Tingsrätten (tingsfiskalen Anders Wallin) biföll i beslut den 31 augusti 2018 ansökan och förordnade advokaten H.K. att som god man ombesörja auktionen. Tingsrätten anförde i beslutet bl.a. följande.
Skälen för beslutet
Enligt 6 § samäganderättslagen har varje delägare i fastighet som flera äger rätt att ansöka om att fastigheten för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion om inte annan avtalats mellan delägarna. Förordnar rätten att egendomen ska utbjudas till försäljning ska rätten enligt 8 § samma lag utse en god man att ombesörja auktionen, utfärda köpebrev och fördela köpeskillingen.
I ärendet är ostridigt att sökandena är delägare i den aktuella fastighe-ten. Frågan är om det föreligger hinder mot försäljning enligt samägande-rättslagen på grund av villkor i 1981 års gåvobrev.
I gåvobrevet anges bl.a. att fastigheten inte ska försäljas så länge någon enda av gåvotagarna vill utnyttja fastigheten och betala kostnaderna. Villkoret får enligt tingsrättens mening anses innebära ett hinder mot att bjuda ut fastigheten till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Ett sådant villkor är normalt bindande för givare och mottagare (se rättsfallet NJA 2000 s. 262). Sökandena har dock år 2017 erhållit sina respektive andelar av fastigheten i gåva från K.A. utan förbehåll. Frågan är därför om villkoret i 1981 års gåvobrev är bindande även för sökandena.
Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2017 s. 289 slagit fast att den som köper en andel i en fastighet inte utan vidare blir bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med gåva av andelen till säljaren, om att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Ett sådant villkor har i princip bara obligationsrättslig verkan. Att förvärvaren är i ond tro saknar sakrättslig betydelse.
Tingsrätten konstaterar att en tillämpning av nämnda prejudikat på förevarande situation visserligen innebär att det blir förhållandevis enkelt att kringgå den ursprungliga gåvogivarens vilja, särskilt då ond tro saknar betydelse. Högsta domstolen har emellertid understrukit att den principiella utgångspunkten är att ett villkor om begränsning av förfoganderätten vid överlåtelse av egendom endast binder medkontrahenten. Därtill föreligger ett intresse av att inte hämma den fria omsättningen (se NJA 2017 s. 289 p. 9). Tingsrätten konstaterar därutöver att det skulle uppstå gränsdragningssvårigheter om den som mottar en fastighetsandel i gåva skulle vara bunden av ett villkor om begränsning av förfoganderätten som föreskrivits i ett tidigare led, när den som förvärvar samma andel mot vederlag inte är bunden av ett sådant villkor. Gränsen mellan vad som utgör en gåva och ett förvärv mot vederlag är i detta avseende knappast uppenbar. Mot bak-grund av det anförda bedömer tingsrätten att det saknas skäl att bedöma förevarande ärende på annat sätt än den situation som prövades i NJA 2017 s. 289. Det innebär att sökandena inte är bundna av villkoret i 1981 års gåvobrev. Huruvida sökandena varit i ond tro beträffande villkorets existens saknar därvid betydelse. Denna bedömning innebär också att det saknas förutsättningar att jämka 1981 års gåvobrev på ett sådant sätt att villkoret ändå ska anses gällande gentemot sökandena.
Såvitt gäller J.L:s invändningar att det skulle strida mot tro och heder att åberopa 2017 års gåvobrev samt att gåvobrevet skulle utgöra en skenhandling gör tingsrätten följande bedömning. J.L. har inte bestritt att sökandena är delägare i den aktuella fastigheten. Att varje delägare har rätt att begära försäljning på offentlig auktion följer av samäganderättslagen. Enligt tingsrättens bedömning följer vidare av praxis att sökandena inte är bundna av villkoret i 1981 års gåvobrev. Under sådana förhållanden kan det inte anses strida mot tro och heder att åberopa 2017 års gåvobrev. Inte heller kan K.A:s överlåtelse genom gåva betraktas som en skenhandling som medför att villkoret i 1981 års gåvobrev trots allt är gällande mot sökandena. Slutligen saknas enligt tingsrättens bedömning förutsättningar att jämka 2017 års gåvobrev på ett sådant sätt att sökandena blir bundna av villkoret i 1981 års gåvobrev.
Sammanfattningsvis bedömer tingsrätten att villkoret i 1981 års gåvobrev inte utgör hinder mot att bifalla ansökan. Vad J.L. i övrigt har anfört medför ingen annan bedömning.
Hovrätten
J.L. överklagade tingsrättens beslut och yrkade att hovrätten skulle avslå ansökan om försäljning.
A.D.A., A.N.A., T.A. och M.A. motsatte sig att tingsrättens beslut ändrades.
Domskäl
Hovrätten (hovrättslagmannen Katarina Påhlsson, hovrättsrådet Karin Annikas Persson samt tf. hovrättsassessorn Anna Adolfsson Hall, referent) anförde i beslut den 22 mars 2019 bl.a. följande.
Skälen för beslutet
F.L. överlät år 1981 fastigheten genom gåva till sina barn J.L., M.A. och K.A. I gåvobrevet fanns bland annat ett villkor att fastigheten inte skulle försäljas så länge någon enda av gåvotagarna ville utnyttja fastigheten. Då inte annat har gjorts gällande från någon av parterna utgår hovrätten från att överlåtelsen utgör en klar gåvotransaktion.
K.A. överlät år 2017 genom gåva sin andel vidare till sönerna A.D.A., A.N.A. och T.A.
Liksom tingsrätten anser hovrätten att villkoret i gåvobrevet från 1981 innebär ett hinder mot att bjuda ut fastigheten till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Frågan i målet är om villkoret följer med egendomen och binder också A.D.A., A.N.A. och T.A.
Rättsläget är inte helt klarlagt beträffande frågan om i vilken utsträckning ett villkor som innebär hinder mot att bjuda ut en fastighet till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen har verkan mot tredje man. I rättsfallen NJA 1981 s. 897 och NJA 1990 s. 18 har hembudsliknande förbehåll vid benefika förvärv av fast egendom ansetts kunna antecknas i fastighetsregistret med hänvisning till att förbehållet skulle ha verkan mot tredje man. I NJA 2007 s. 455 och NJA 2017 s. 289 har Högsta domstolen vidare bekräftat att ett villkor vid ett benefikt förvärv om att försäljning enligt samäganderättslagen inte får påkallas är gällande mot mottagarnas borgenärer. I 2017 års rättsfall anför domstolen att detta har förklarats med att det saknas skäl att inte respektera givarens vilja oberoende av vad som ligger bakom den när belastningen som följer av givarens villkor inte är borgenärsskadlig. Så är fallet när det rör sig om ett värde som givaren fritt förfogade över och som har tillförts mottagaren vederlagsfritt. Huvudregeln måste alltså anses vara att villkor av det slag målet gäller också har verkan mot tredje man (jfr Torkel Gregow, Samägd egendom, 2016, s. 191 ff. och Gösta Walin, Samäganderätt, 2000, s. 179 ff.).
Som tingsrätten har redogjort för har Högsta domstolen i 2017 års rättsfall kommit fram till att en köpare inte utan vidare blir bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med gåva av andelen till säljaren, om att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Domstolen anför att de skäl som motiverar att villkoret vid ett benefikt förvärv gäller mot mottagarens borgenärer saknar relevans i fråga om villkorets verkan mot den som köper egendomen. En ordning där villkoret utan vidare följer med egendomen vid försäljning – kanske i flera led – skulle uppenbart hämma den fria omsättningen. Konsekvenserna kan bli långtgående och är svåra att överblicka. Avgörandet får anses ge uttryck för ett undantag från den i föregående stycke nämnda huvudregeln.
De bakomliggande skälen för att gåvogivarens vilja ska respekteras är som anförts att belastningen som följer av givarens villkor inte är borgenärsskadlig när det rör sig om ett värde som givaren fritt förfogade över och som tillförts mottagaren vederlagsfritt. Fastigheten har i aktuellt fall tillförts gåvotagarna vederlagsfritt och har såvitt framkommit utgjort ett värde som F.L. fritt förfogade över. Utgångspunkten är därför att gåvogivarens vilja även i detta fall ska respekteras. Vad Högsta domstolen anfört i 2017 års rättsfall om att ett överlåtelseförbud vid en försäljning uppenbart skulle hämma den fria omsättningen gör sig inte gällande vid benefika förvärv på samma sätt som vid köp. I förevarande fall är det dessutom fråga om ett förbud som är begränsat i tiden och upphör att gälla när gåvotagarna inte längre utnyttjar fastigheten. Villkoret kan därför inte heller föra med sig långtgående och svåröverblickbara konsekvenser. Det anförda innebär att det i detta fall saknas skäl att frångå huvudregeln att gåvogivarens vilja ska respekteras.
Hovrätten kommer alltså till slutsatsen att överlåtelseförbudet i gåvobrevet från 1981 följer med egendomen och binder A.D.A., A.N.A. och T.A. Det föreligger därför hinder mot att på deras begäran bjuda ut fastigheten till försäljning. Av det följer att tingsrättens beslut ska ändras på så sätt att ansökan om försäljning av fastigheten på offentlig auktion enligt samäganderättslagen avslås.
BESLUT
Hovrätten avslår ansökan om att fastigheten – – – ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion och upphäver tingsrättens beslut att förordna advokaten H.K. som god man.