NJA 2017 s. 289
Den som köper en andel i en fastighet blir inte utan vidare bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med gåva av andelen till säljaren, om att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Det gäller även om köparen skulle ha känt till villkoret vid förvärvet.
A.W. överlät genom gåvobrev en fastighet i Valdemarsvik med en femtedel vardera till sina fem barn. Enligt ett villkor i gåvobrevet skulle reglerna i lagen om samäganderätt inte få åberopas eller göras gällande.
Alla gåvotagarna utom en, I.W., överlät år 2012 sina andelar till A.S.B.
Efter ansökan av A.S.B. beslutade Norrköpings tingsrätt den 23 december 2013 att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § lagen om samäganderätt.
I.W. överklagade tingsrättens beslut i Göta hovrätt, som den 27 februari 2014 beslutade att inte meddela prövningstillstånd. Efter överklagande av I.W. beslutade HD den 14 oktober 2014 att meddela prövningstillstånd i hovrätten. Som skäl för sitt beslut anförde HD bl.a. följande.
Enligt gåvobrevet hade I.W. samt A.S.B:s fångesmän fått fastigheten i gåva under villkor att samäganderättslagen inte skulle vara tillämplig. Frågan under vilka omständigheter en förvärvare av en fastighetsandel är bunden av ett sådant villkor behöver belysas i praxis (jfr bl.a. Gösta Walin, Samäganderätt, 2000 s. 176 f.; jfr även hänvisningarna i NJA 2007 s. 455).
Hovrätten undanröjde tingsrättens beslut och visade ärendet åter till tingsrätten för fortsatt handläggning.
Norrköpings tingsrätt
A.S.B. yrkade att tingsrätten skulle förordna att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Han anförde i huvudsak följande.
I samband med sitt köp av 4/5 av fastigheten den 25 juni 2012 kontrollerade han i fastighetsregistret huruvida fastigheten var belastad av någon rättighet, inteckning eller någon annan belastning av ovanligt slag som kunde tänkas gälla för en köpare. Han fann ingenting ovanligt. Hade han misstänkt att avveckling av samägandet inte varit möjligt hade han inte köpt fastigheten, i synnerhet eftersom ett långsiktigt samägande i detta fall inte är ett realistiskt alternativ. Han äger den angränsande stamfastigheten och det var säljarna som kontaktade honom och erbjöd honom att köpa fastigheten. Han anser att det är orimligt att ett förbud mot försäljning på offentlig auktion mellan de ursprungliga gåvotagarna skulle följa med överlåtelse av fastigheten utan hans godkännande. Det strider mot allmänna regler vad avser enkelt bolag. Han fick del av gåvobrevet samt dess innehåll samma dag som han förvärvade andelar i fastigheten. Han minns inte om detta var innan eller efter han skrev under köpehandlingarna.
I.W. bestred A.S.B:s yrkande. Hon anförde till grund för sitt bestridande i huvudsak följande. A.S.B. är bunden av villkoret att samäganderättslagen inte skall äga tillämpning på fastigheten, vilket framgår av gåvobrevet. Gåvobrevet uppfyller jordabalkens formkrav med bland annat underskrift av givare samt samtliga gåvotagare. Gåvotagarna har med stöd av gåvobrevet beviljats lagfart för sina förvärv. Villkoret har innebörden att samäganderättsförhållandet inte får upplösas genom försäljning på offentlig auktion. Villkoret är gällande även mot förvärvare av andelar av fastigheten vare sig denne är i ond eller god tro. Eftersom lagfart beviljats gåvotagarna på gåvobrevet med däri intaget villkor har det blivit offentligt och således varit känt för A.S.B. vid hans förvärv av andelar i fastigheten. Praxis ger uttryck för principen att avtal om förbud mot offentlig försäljning tillkomna i samband med ett benefikt förvärv binder samägares borgenärer samt dem som förvärvar andel mot vederlag i den fastighet som avtalet rör. Hon har dessutom underrättat A.S.B. om villkorets förekomst och dess innehåll en tid innan A.S.B. förvärvade sina andelar. Mot bakgrund av detta måste A.S.B. anses ha varit i ond tro.
Domskäl
Tingsrätten (lagmannen Hanserik Romeling, rådmannen Girion Blomdahl och tingsfiskalen Carl Lidquist, referent) anförde i beslut den 29 juni 2015 följande.
Skäl
Rättsläget
Frågan i ärendet är i vad mån A.S.B. som ny förvärvare ska anses bunden av förbehållet i gåvohandlingen, med innebörd att han inte äger rätt att påkalla försäljning av fastigheten enligt 6 § samäganderättslagen.
Rättsläget avseende verkan mot tredje man av ett sådant villkor är oklart, något som påpekats allt sedan samäganderättslagens tillkomst (jfr justitierådet Quensels yttrande i NJA II 1905:4 s. 8). Överhuvudtaget har rättsläget beträffande verkan mot tredje man av liknande förbehåll i fångeshandlingar karaktäriserats som labilt (jfr Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 609 ff., se vidare bl.a. justitierådet Bengtssons tillägg för egen del i NJA 1990 s. 9).
Ett generellt överlåtelseförbud vid gåva av fast egendom anses giltigt mot både gåvotagare och tredje man. I enlighet härmed har det i rättspraxis klargjorts att även ett förbehåll om hembudsskyldighet och med därav följande förköpsrätt, vilket utgör en mindre inskränkning i gåvotagares förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud, är giltigt mot såväl gåvotagare som tredje man och att ett sådant förbehåll har förutsättningar att antecknas i fastighetsregistret enligt 20 kap. 14 § JB (se NJA 1981 s. 897). Att en inskränkning i förfoganderätten över en fastighet antecknats i fastighetsregistret enligt 20 kap. 14 § JB innebär att god tro om inskränkningen hos ny förvärvare utesluts (se 18 kap. 8 § första stycket JB).
Ett förbehåll om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig på gåva av fast egendom, med följd att fastigheten inte kan begäras såld genom samma lag, innebär inte att gåvotagaren på något vis är förhindrad att överlåta sin andel i fastigheten. Emellertid inskränker det gåvotagarens rätt att få fastigheten såld i dess helhet på det viset att så inte kan ske utan att övriga gåvotagare är med på det.
Ett villkor om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig på gåva av fastighet kan enligt ordalydelsen i 20 kap. 14 § JB inte antecknas i fastighetsregistret (jfr 4 kap. 3 § 3 p. JB). Att möjlighet saknas till anteckning av villkoret i fastighetsregistret behöver emellertid inte betyda att ny förvärvare överhuvudtaget inte kan bli bunden av sådant villkor. Rättspraxis liksom den rättsvetenskapliga diskussionen har lämnat frågan öppen.
Inom doktrinen har föreslagits att ny förvärvare i och för sig skulle kunna bli bunden av en oinskriven belastning som inskränker ägarens faktiska eller rättsliga rådighet över egendomen, s.k. betingelse, om han förvärvat egendomen i ond tro om villkorets existens (se bl.a. Hessler, Allmän sakrätt, 1973, s. 458 och Forssell, Tredjemansskyddets gränser, 1976, s. 209 ff.). Rodhe har förordat att ”man för varje typ av belastning har att undersöka dels huruvida belastningen skall godtagas såsom giltig mellan de ursprungliga parterna, dels - om denna fråga besvaras jakande - i vad mån en tänkt huvudregel, nämligen att en oinskriven belastning skall tålas av en förvärvare i ond tro men ej av en förvärvare i god tro, skall i särskilda fall frånvikas antingen så att belastningen ska tålas av en förvärvare vare sig han är i ond eller i god tro, eller också så att belastningen aldrig skall behöva tålas av en förvärvare.” (Rodhe, s. 610). I enlighet med vad Forssell kallat en direkt teleologisk metod har det i litteraturen poängterats att frågan bör diskuteras särskilt för varje typ av belastning, utifrån de ändamålssynpunkter som i varje särskild situation gör sig gällande (jfr Rodhe, s. 610 f. och Forssell, s. 210 f.).
Ett villkor uppställt av överlåtaren vid benefik överlåtelse om att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig är bindande för gåvotagarna (jfr bl.a. NJA 2000 s. 262). Av rättsfallet NJA 2007 s. 455 framgår vidare att ett sådant villkor vid benefikt förvärv även binder samägarnas borgenärer på så vis att hela fastigheten inte kan säljas på yrkande av en utmätningssökande.
Den bristande möjligheten att påkalla försäljning enligt samäganderättslagen, liksom att påkalla andra åtgärder enligt samma lag, är ägnat att minska värdet på gåvotagarnas andelar i den mån belastningen kan få verkan mot ny förvärvare och är givetvis begränsande ur ett omsättningsperspektiv. Effekterna av att en sådan betingelse kan få verkan mot ny förvärvare är i förhållande till såväl syftet med villkoret som intresset av en ohindrad omsättning med andra ord avsevärda.
Om ett villkor av detta slag överhuvudtaget inte skulle kunna vara giltigt mot en ny förvärvare av gåvotagares andel i egendomen, kan detta te sig som ett väl enkelt sätt att kringgå donators vilja. Det framstår som stötande om övriga gåvotagare inte skulle kunna göra villkoret gällande mot ny förvärvare i ond tro, särskilt om denne samverkat med sin fångesman i det gemensamma syftet att kringgå villkoret. Det ter sig vidare inkonsekvent att villkoret skulle vara bindande för samägarnas borgenärer, men inte för en förvärvare i ond tro. Vägt mot det men för omsättningen som det skulle innebära att villkoret blir giltigt mot en ondtroende förvärvare, förefaller det därför rimligt att uppställa en huvudregel om att ett gåvovillkor om att samäganderättslagen inte är tillämplig blir gällande mot förvärvare i ond tro.
I frågan om vad som ska anses konstituera ond tro hos ny förvärvare, ter det sig i praktiken meningslöst att uppställa annat krav än att den nye förvärvaren ska ha haft vetskap om villkoret. Det kan nämligen inte anses rimligt att ny förvärvare borde ha känt till någonting som inte finns antecknat i fastighetsregistret. Som Hessler påpekat borde det därutöver inte krävas att överlåtare och förvärvare samverkat i det gemensamma syftet att kringgå betingelsen (Hessler s. 458 f.). Vad avser bevisbördans placering måste det åligga förste förvärvaren att bevisa ond tro hos den nye förvärvaren (jfr Forssell s. 210).
Bedömningen i detta fall
I.W. har gjort gällande att A.S.B. kände till villkoret vid sitt förvärv av hennes syskons andelar i fastigheten. A.S.B. har å sin sida uppgett att han såg gåvobrevet i samband med att han förvärvade andelarna, men att han inte minns om det var innan eller efter han skrev på köpehandlingarna.
Frågan härnäst är vilket beviskrav som åvilar I.W. för sitt påstående om att A.S.B. var i ond tro om villkoret vid sitt förvärv.
A.S.B:s ansökan om försäljning enligt 6 § samäganderättslagen handläggs enligt lagen (1996:242) om domstolsärenden. Efter att ett ärende väckts om försäljning enligt samäganderättslagen finns det inget som hindrar att frågan om huruvida sökanden är bunden av ett villkor om att samäganderättslagen inte är tillämplig på egendomen kan tas upp till prövning efter stämning i tvistemål. Med hänsyn därtill bör I.W. ha samma beviskrav för sitt påstående om ond tro hos A.S.B. som om frågan om villkorets giltighet mot A.S.B. prövats i den för tvistemål föreskrivna ordningen (jfr NJA 2008 s. 1053). Det åvilar således I.W. att styrka att A.S.B. varit i ond tro om villkoret.
Att villkoret tagits in i den gåvohandling som legat till grund för lagfart för gåvotagarna kan inte anses medföra att A.S.B. ska anses ha haft vetskap om villkoret. I.W. har i övrigt inte åberopat någon bevisning till styrkande av sitt påstående om A.S.B:s onda tro. Vad A.S.B. vidgått om att han sett gåvohandlingen i samband med sitt förvärv, men inte med säkerhet om det var innan eller efter han skrev under köpehandlingarna, är inte tillräckligt för att det ska anses styrkt att han varit i ond tro om villkoret.
Vid denna bedömning kan villkoret i gåvohandlingen inte anses giltigt mot A.S.B. Mot bakgrund av detta och då övriga förutsättningar för försäljning enligt 6 § samäganderättslagen är uppfyllda ska A.S.B:s ansökan bifallas.
Slut
Tingsrätten förordnade att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion för parternas gemensamma räkning och utsåg god man att ombesörja auktionen, fördela köpeskillingen och utfärda köpebrev.
Göta hovrätt
I.W. överklagade i Göta hovrätt och yrkade att hovrätten skulle avslå A.S.B:s ansökan om att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Hon gjorde i första hand gällande att villkoret i gåvobrevet gällde mot förvärvaren oavsett om denne var i god eller ond tro. I andra hand gjorde hon gällande att A.S.B. hade varit i ond tro beträffande villkoret vid sitt förvärv av andelarna i fastigheten.
A.S.B. motsatte sig ändring av tingsrättens beslut.
Domskäl
Hovrätten (hovrättslagmannen Linda Hallstedt, referent, hovrättsråden Anna Kramer och Daniel Holmberg samt tf. hovrättsassessorn Kristin Simonsson) anförde i beslut den 11 januari 2016 följande.
Hovrättens skäl för beslutet
Frågan i ärendet är huruvida A.S.B. som ny förvärvare ska anses bunden av förbehållet i gåvohandlingen med innebörd att han inte äger rätt att påkalla försäljning av fastigheten enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (samäganderättslagen).
Samäganderättslagen har, med anledning av ny lagstiftning på skiftande områden, genomgått ett antal förändringar sedan dess tillkomst. Lagen står emellertid ändå kvar oförändrad i alla sina grunddrag. Av förarbetena framgår att det huvudsakliga syftet med samäganderättslagen är att bidra till en lösning av de problem som kan uppkomma vid samäganderätt, detta särskilt med tanke på att samäganderätt i många fall inte har uppkommit genom avtal mellan delägarna utan kan vara en följd av arv eller gåva. Vidare uttalas i förarbetena att lagen ska motverka inlåsning i äganderättsförhållanden där oenigheter mellan delägarna hindrar all verksamhet för den samägda egendomens vård och begagnande och hindra att en delägare står rättslös mot en annan delägare. Lagstiftarens syfte har därmed i första hand varit att tillgodose ett behov av konfliktlösning (se NJA II 1905 nr 4, s. 8 ff.).
I det aktuella gåvobrevet har gåvogivaren som villkor angett att reglerna i samäganderättslagen inte får åberopas eller göras gällande. Villkoret kan inte tolkas på annat sätt än att gåvogivarens avsikt varit att samäganderättslagen inte skulle vara tillämplig på gåvan och att gåvogivaren med villkoret även avsett att förhindra samäganderättens upplösning genom försäljning av fastigheten på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen. Ett sådant villkor torde vara bindande för gåvotagarna (jfr NJA 2000 s. 262) och även mot gåvotagarnas arvingar (se Svea hovrätts beslut den 9 september 2015 i ärende ÖÄ 5254-15).
Frågan är emellertid huruvida ett sådant villkor blir bindande även för en i förhållande till gåvotagarna utomstående delägare som mot vederlag förvärvat andelar i egendomen från de ursprungliga gåvotagarna.
Med hänsyn till samäganderättslagens huvudsakliga syfte att tillgodose ett behov av konfliktlösning är det hovrättens uppfattning att det skulle föra för långt att regelmässigt ge ett villkor vid gåva giltighet även mot en utomstående förvärvare. Att ge ett villkor av detta slag giltighet även mot en utomstående delägare som förvärvat andelar i egendomen mot vederlag skulle dessutom vara till men för omsättningsintresset och långsiktigt kunna få orimliga konsekvenser för ägandet av egendomen. Med beaktande härav anser således hovrätten att ett villkor i ett gåvobrev om att samäganderättslagen inte ska äga tillämpning beträffande egendomen som huvudregel inte kan anses bindande för en utomstående förvärvare, som mot vederlag köpt andelar i egendomen, oavsett eventuell ond tro om villkorets existens. I undantagsfall bör dock avsteg kunna göras från denna princip t.ex. för det fall det framkommer att de ursprungliga gåvotagarna agerat i syfte att kringgå gåvogivarens vilja och omständigheterna är sådana att det, mot bakgrund av gåvotagarnas agerande, vore oskäligt gentemot gåvogivaren att villkoret frånkänns verkan mot en utomstående förvärvare av andelar i egendomen. (Jfr NJA 1949 s. 645 och NJA 1966 s. 97 samt HD:s dom den 22 december 2015 i mål nr T 916-13 p. 10-16. NJA 2015 s. 1040)
I förevarande fall kan det inledningsvis konstateras att gåvobrevet inte innehåller något villkor som begränsar gåvotagarnas rätt att mot vederlag överlåta sina andelar i fastigheten. Av dess ordalydelse framgår inte heller att villkoret skulle vara giltigt även mot en utomstående förvärvare av andelar i fastigheten. Utredningen i ärendet ger vidare inte stöd för att gåvogivarens avsikt varit att villkoret skulle vara gällande annat än mellan de ursprungliga gåvotagarna. Under dessa förhållanden och då det inte framkommit några besvärande omständigheter som ger anledning att misstänka att de ursprungliga gåvotagarna, vid försäljningen av sina andelar i fastigheten till A.S.B., agerat i syfte att kringgå det aktuella villkoret i gåvobrevet eller gåvogivarens vilja anser hovrätten att villkoret inte är bindande för A.S.B. Vid denna bedömning och då det inte heller i övrigt har framkommit något hinder mot försäljning av fastigheten ska densamma för delägarnas gemensamma räkning utbjudas till försäljning på offentlig auktion. I.W:s överklagande ska därmed avslås.
Tingsrättens beslut ska alltså inte ändras.
Beslut
Hovrätten avslår överklagandet.
Högsta domstolen
I.W. överklagade hovrättens beslut och yrkade att HD skulle avslå A.S.B:s ansökan om att fastigheten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion.
A.S.B. motsatte sig att hovrättens beslut ändrades.
Betänkande
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, justitiesekreteraren Pia Nilsson Taari, föreslog i betänkande följande beslut.
Domskäl
Skäl
Bakgrund
I.W. och A.S.B:s fångesmän mottog en fastighet i gåva. I gåvobrevet föreskrevs ”För gåvan skall följande villkor gälla: 1. Reglerna i lag om samäganderätt får inte åberopas eller göras gällande.”. A.S.B. förvärvade genom köp andelar i fastigheten och ansökte om att den skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt (samäganderättslagen). I.W. motsatte sig ansökan och invände att A.S.B. var bunden av gåvoföreskriften, i vart fall eftersom han vid förvärvet hade varit i ond tro om dess existens.
Tingsrätten förordnade om sådan försäljning och hovrätten har fastställt tingsrättens beslut.
Frågan i målet
Frågan är om den som mot vederlag förvärvar andel i fastighet ska anses bunden av förbehåll som uppställts i gåvohandling till fångesmannen, med innebörd att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig avseende gåvan.
Föreskriftens verkan mot gåvotagare
En föreskrift som den aktuella kan inte tolkas på annat sätt än som ett förbud för en gåvotagare att utverka domstols förordnande enligt 6 § samäganderättslagen att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Föreskriften är bindande för en gåvotagare men rätten att överlåta en andel påverkas inte (jfr NJA 2000 s. 262).
Föreskriftens verkan mot tredje man
Vilken verkan som villkor om användning och förbud mot överlåtelse, s.k. betingelse eller belastning, har mot en tredje man som köper den förpliktades egendom har delvis behandlats i HD och är omdiskuterat i den juridiska litteraturen (se t.ex. NJA 1949 s. 645, NJA 1966 s. 97, NJA 2007 s. 455, NJA 2015 s. 1040, NJA 2016 s. 51 och NJA 2016 s. 288 samt Hans Forsell, Tredjemansskyddets gränser, 1976, s. 195 f., 208 ff. och 216 f., Henrik Hessler, Allmän sakrätt, 1973, s. 457 ff., Torgny Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl. 2000, s. 440 ff., Stefan Lindskog, Lagen om handelsbolag och enkla bolag, 2 uppl. 2010, s. 174 ff., Knut Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 606 ff., Torkel Gregow, Fråga om sakrättslig verkan av avtal som avses i 6 § samäganderättslagen, JT 2007-08, s. 443 ff. och Gösta Walin, Samäganderätt, 2000, s.176 f.).
Bestämmelserna i samäganderättslagen är dispositiva och någon förklaring till att delägarnas rätt att avtala annat uttryckligen anges i 6 §, lämnas inte i förarbetena till lagen (NJA II 1905 art. 4 s. 3-12 och 20 f.). Under beredningen påpekade justitierådet Quenzel att svårlösta frågor kunde uppstå till följd av förslagets tystnad angående i vad mån ett av delägarna ingånget avtal blir bindande för en ny delägare (ibid. s. 8). Det kan konstateras att denna fråga inte har tilldragit sig lagstiftarens intresse (se justitierådet Bengtssons särskilda yttranden i NJA 1990 s. 18 och NJA 1993 s. 468).
Rättsförhållanden rörande fast egendom omgärdas av tvingande bestämmelser. Överlåtelse är t.ex. ogiltig om inte uppställda formkrav i 4 kap. JB har iakttagits och av 4 kap. 3 § JB framgår de villkor som, om de tagits in i köpehandlingen, har rättsverkan mellan parterna (se NJA 1993 s. 468). I samband med gåva har därtill uppställt förbehåll om förköpsrätt godtagits under förutsättning att det tagits in i gåvohandlingen (se NJA 1981 s. 897, jfr NJA 1994 s. 69).
Inskrivningsförfarandet är noga reglerat och inskrivningsåtgärder tillmäts stor betydelse sakrättsligt. Så följer t.ex. av 18 kap. 8 § JB att en förvärvare inte kan åberopa att han inte kände till eller bort känna till den inskränkning som en anteckning avser. Vid gåva kan en föreskrift om inskränkning i gåvotagarens rätt att bl.a. överlåta fastigheten, till skillnad från en föreskrift om att samäganderättslagens regler inte ska tillämpas, antecknas i fastighetsregistrets inskrivningsdel (4 kap. 29 § JB med hänvisning till 4 kap. 3 § JB; 20 kap. 14 § JB, se även NJA 1981 s. 897).
Enligt 5 kap. 5 § första stycket UB är egendom som enligt föreskrift vid gåva inte får överlåtas undantagen från utmätning. Det motsatta förhållandet gäller när ett överlåtelseförbud är intaget i en köpehandling eftersom det annars vore alltför enkelt att undandra borgenärerna egendom (se NJA 1993 s. 468).
För indragning enligt 8 kap. 8 § första stycket UB krävs att samäganderättslagen är tillämplig på egendomen. I plenimålet NJA 2007 s. 455 har HD slagit fast att vid utmätning av andel i samägd egendom hindrar inte ett avtal mellan delägarna om att försäljning av hela egendomen på offentlig auktion inte ska kunna påfordras att hela egendomen säljs på yrkande av utmätningssökanden, såvida avtalet inte tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av den utmätta andelen.
Det framgår inte av skälen när ett avtal mellan delägarna ska anses ha tillkommit i samband med ett benefikt förvärv och vilka situationer som avses. Avtalsvillkor föregås av överväganden och delägarna kan välja att senare avtala annat. Mottagande av gåva förutsätter ett accepterande av uppställt gåvoförbehåll men det kan knappast ha varit detta som HD avsett med avtal. Ett villkor om förbud mot försäljning på offentlig auktion som avtalats mellan delägarna bör inte anses väga tyngre än borgenärsskyddet.
Vid gåva fyller föreskrifter om överlåtelseförbud och förköpsrätt en funktion när avsikten är att en fastighet ska stanna inom släktens eller en annan särskild krets ägo. En föreskrift som innebär ett förbud mot försäljning på offentlig auktion är i detta syfte verkningslös då en andel kan överlåtas till utomstående.
Den befogenhet som tillkommer en delägare enligt 6 § samäganderättslagen är av grundläggande betydelse, eftersom försäljning av hela egendomen i allmänhet ger en delägare avsevärt bättre vederlag än vad en försäljning av enbart en andel kan inbringa (se NJA 1989 s. 9). En föreskrift av aktuellt slag fråntar också en delägare möjligheten att vid ett samägande som inte fungerar kunna komma i åtkomst av hela egendomen om inte övriga delägare går med på överlåtelse.
Mot bakgrund av ovanstående bör jordabalkens bestämmelser tillmätas stor vikt vid bedömningen av den verkan som en föreskrift vid gåva av fastighet kan ha mot tredje man. Lagstiftaren har inte ansett att aktuell föreskrift ska tillerkännas det skydd som en inskrivning medför och som kan gälla vid t.ex. ett överlåtelseförbud. Med hänsyn även till syftet med bestämmelsen i 6 § samäganderättslagen att erbjuda en form för upplösning av ett samägande och den effekt som ett förbud får, bör inte en sådan föreskrift binda den som mot vederlag förvärvar en gåvomottagares andel. Den omständigheten att förvärvaren var i god eller ond tro om föreskriften vid sitt förvärv är därvid utan betydelse. Med denna slutsats följer även att omsättningsskyddet överensstämmer med borgenärsskyddet.
Svaret på frågan är således att den som mot vederlag förvärvar andel i fastighet inte är bunden av förbehåll som uppställts i gåvohandling till fångesmannen, med innebörd att samäganderättslagen inte ska vara tillämplig avseende gåvan.
Bedömningen i detta fall
Som tingsrätt och hovrätt funnit ska föreskriften i gåvobrevet tolkas som att den utgör ett förbud mot försäljning av fastigheten på offentlig auktion. Föreskriften är emellertid inte bindande för A.S.B.
A.S.B. har sålunda rätt att utverka rättens förordnande om att fastigheten ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. I.W:s överklagande kan därför inte vinna bifall.
Domslut
HD:s avgörande
HD avslår överklagandet.
Domskäl
HD (justitieråden Stefan Lindskog, Johnny Herre, Dag Mattsson, referent, Mari Heidenborg och Petter Asp) meddelade den 12 april 2017 följande slutliga beslut.
Skäl
Inledning
Tillsammans med sina fyra syskon fick I.W. en mindre fastighet vid Valdemarsvik i gåva av sin far. Enligt vad som föreskrevs i gåvobrevet skulle reglerna i lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt inte få göras gällande, ett villkor som syskonen accepterade när de tog emot gåvan. Några år senare sålde de fyra syskonen sina andelar till A.S.B., men I.W. ville inte sälja sin. Fastigheten kom därför att ägas av A.S.B. och I.W.
Enligt 6 § samäganderättslagen får som huvudregel varje delägare ansöka om att en samägd fastighet för gemensam räkning bjuds ut till försäljning på offentlig auktion.
En försäljning enligt 6 § samäganderättslagen leder till att samäganderätten upphör. Rätten att få egendomen utbjuden på offentlig auktion är motiverad av det allmänna intresset att lösa situationer där delägarna inte kan komma överens om förvaltningen av egendomen och samtidigt skydda varje delägares rätt. Den delägare som vill ha till stånd en offentlig försäljning behöver inte ange några skäl för detta.
Med hänvisning till 6 § samäganderättslagen har A.S.B. ansökt om försäljning av hela fastigheten på offentlig auktion. I.W. har invänt att villkoret i gåvobrevet, om att lagen inte är tillämplig, har verkan mot A.S.B. och att han därför inte har rätt att få fastigheten såld på detta sätt.
Frågan i målet
Frågan i målet är om A.S.B., såsom köpare av andelar i fastigheten, är på så sätt bunden av det villkor som föreskrevs i samband med gåvan att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen.
I denna fråga har domstolarna resonerat olika men kommit till samma slut. Enligt tingsrätten gäller som huvudregel ett gåvovillkor av detta slag i förhållande till köparen bara om denne är i ond tro. Hovrätten har däremot gjort bedömningen att gåvovillkoret inte kan anses bindande för köparen ens vid ond tro, men att det i vissa oskäliga situationer ändå kan finnas anledning att tillerkänna villkoret verkan mot köparen. Såväl tingsrätten som hovrätten har dock funnit att omständigheterna i detta mål är sådana att villkoret inte är bindande för A.S.B. och att han därmed har rätt att få ett beslut om utbjudande till försäljning på offentlig auktion.
Verkan av villkor om begränsningar i förfoganderätt
Vid överlåtelse av egendom kan - såsom gjorts i målet - ställas upp villkor som vilar på egendomen och begränsar ägarens rätt att förfoga över denna, t.ex. ett villkor om att inte avhända sig egendomen eller göra detta endast på visst sätt eller att inte vidta en viss åtgärd rörande egendomen. Ett sådant villkor gäller mellan parterna och binder på vanligt sätt förvärvaren obligationsrättsligt. Ett villkor i ett gåvobrev om att samäganderättslagen inte ska tillämpas på egendomen är alltså normalt bindande för givare och mottagare (jfr NJA 2000 s. 262).
Ett villkor om begränsning i förfoganderätten är principiellt sett bara av obligationsrättslig beskaffenhet. Villkoret binder parterna personligen men är inte utan vidare bindande mot den som förvärvar egendomen eller annars har ställning som tredje man, även om denne skulle ha känt till villkoret (jfr bl.a. ”Grammofonskivorna” NJA 1949 s. 645 och ”De enstegstätade fasaderna II” NJA 2015 s. 1040). För att en tredje man ska bli bunden av villkoret mot sin medkontrahents fångesman krävs i princip att den tredje mannen har lovat fångesmannen att följa detta. Om det förhållandet att villkoret inte kan göras gällande mot den tredje mannen medför skada för den som har ställt upp det, kan han enligt allmänna regler i stället ha rätt till ersättning av den som har brutit mot det. Olika sakrättsliga hänsyn kan dock behöva tas beroende på vad för slags villkor det rör sig om.
Ett avsteg från den principiella utgångspunkten, att ett villkor om begränsning i förfoganderätten bara är av obligationsrättslig beskaffenhet, anses gälla när villkoret har föreskrivits i gåvobrev. Villkor av det slaget respekteras regelmässigt i förhållande till mottagarens borgenärer så att egendomen inte får tas i anspråk av dem, till skillnad från vad som varit fallet om villkoret hade ställts upp vid ett oneröst avtal (jfr 5 kap. 5 § UB och NJA 1993 s. 468). Det har förklarats med att man bör respektera givarens önskan att trygga mottagarens innehav av egendomen och därmed säkerställa mottagarens försörjning (se NJA II 1968 s. 549). Av större principiell betydelse är att den belastning som följer av givarens villkor inte är borgenärsskadlig, när det rör sig om ett värde som givaren fritt förfogade över och som har tillförts mottagaren vederlagsfritt. Det saknas därför skäl att inte respektera givarens vilja oberoende av vad som ligger bakom den. Ett villkor vid ett benefikt förvärv om att försäljning enligt 6 § samäganderättslagen inte får påkallas anses alltså gällande mot mottagarnas borgenärer (jfr NJA 2007 s. 455).
Frågan är nu om ett sådant gåvovillkor har sakrättslig verkan inte bara mot borgenärerna utan även mot den som köper egendomen av mottagaren, dvs. om villkoret följer med egendomen och binder förvärvaren.
I rättsfallen NJA 1981 s. 897 och NJA 1990 s. 18 har hembudsliknande förbehåll vid benefikt förvärv av fast egendom ansetts kunna antecknas i fastighetsregistret, med hänvisning till att förbehållet skulle ha verkan mot tredje man. Men någon mera bestämd slutsats rörande den sakrättsliga verkan kan inte dras av dessa inskrivningsrättsliga avgöranden. Också den rättsvetenskapliga diskussionen har lämnat saken öppen.
Det kan konstateras att de skäl som motiverar att villkoret vid ett benefikt förvärv gäller mot mottagarens borgenärer, saknar relevans i fråga om villkorets verkan mot den som köper egendomen. En ordning där villkoret utan vidare följer med egendomen vid försäljning - kanske i flera led - skulle uppenbart hämma den fria omsättningen. Konsekvenserna kan bli långtgående och är svåra att överblicka. Det saknas därmed i detta avseende anledning att göra avsteg från den principiella utgångspunkten att vid överlåtelse av egendom binder ett villkor om begränsning i förfoganderätten bara medkontrahenten (här gåvotagaren).
Slutsatsen är att den som köper en andel i en fastighet inte utan vidare blir bunden av ett villkor, som föreskrivits i samband med gåva av andelen till säljaren, om att fastigheten inte får bjudas ut till försäljning på offentlig auktion enligt samäganderättslagen. Ett sådant villkor har som princip bara obligationsrättslig verkan. Att förvärvaren är i ond tro saknar sakrättslig betydelse.
Bedömningen i detta fall
Villkoret i gåvobrevet till I.W. och hennes syskon om att samäganderättslagen inte skulle tillämpas var bindande för dem personligen. Villkoret följde emellertid inte med egendomen vid försäljningen av andelarna och är alltså inte bindande för A.S.B. Detta gäller även om han skulle ha känt till villkoret vid förvärvet.
Som domstolarna har funnit föreligger det förutsättningar att bjuda ut fastigheten till försäljning på offentlig auktion.
Domslut
HD:s avgörande
HD avslår överklagandet.
HD:s beslut meddelat: den 12 april 2017.
Mål nr: Ö 583-16.
Lagrum: 6 § lagen (1904:48 s.1) om samäganderätt.
Rättsfall: NJA 1949 s. 645, NJA 1981 s. 897, NJA 1990 s. 18, NJA 1993 s. 468, NJA 2000 s. 262, NJA 2007 s. 455 och NJA 2015 s. 1040.