NJA 2007 s. 455

T.W.N. överklagade i Malmö tingsrätt och yrkade upphävande av beslutet om hela fastighetens försäljning. Som grund härför anförde han i huvudsak följande. T.W.N. har tecknat ett avtal med A.W. om att samäganderättslagen inte skall äga tillämpning på den egendom som makarna äger gemensamt. I rättspraxis har ett sådant avtal omöjliggjort indragning av fastighetsandel, vilket således utgör hinder mot att kronofogdemyndigheten enligt 8 kap. 8 § UB förordnar att hela fastigheten skall säljas.

Kronofogdemyndigheten avgav yttrande och hänvisade där till skälen för det överklagade beslutet.

Staten bestred T.W.N:s yrkande. Som grund härför anslöt sig staten i huvudsak till kronofogdemyndighetens bedömning och anförde därutöver att för att ett avtal om att samäganderättslagen inte skall tillämpas på viss egendom skall hindra indragning krävs att avtalet förelåg redan när utmätningen skedde, vilket inte är fallet i förevarande ärende.

Cramo Sverige AB lät inte höra av sig.

Skatteverket överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade att hovrätten skulle undanröja tingsrättens beslut och fastställa kronofogdemyndighetens beslut om försäljning av hela fastigheten.

T.W.N. bestred ändring.

T.W.N. överklagade och yrkade att HD skulle med undanröjande av hovrättens beslut fastställa tingsrättens beslut.

Skatteverket bestred bifall till överklagandet.

HD beslöt efter föredragning att målet skulle avgöras av HD i dess helhet.

Föredraganden, rev.sekr. Ulrika Kvarnsjö, föreslog i betänkande följande beslut:

Skäl

Makarna T.W.N. och A.W. äger gemensamt fastigheten Trelleborg Västra Torp 53:4. Den 13 september 2005 utmätte kronofogdemyndigheten A.W:s andel av fastigheten för betalning av hennes skulder till staten. Samma fastighetsandel utmättes den 5 december 2005 för betalning av hennes skulder till Cramo Sverige AB. Makarna träffade den 5 december 2005 ett avtal om att lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt inte skulle vara tillämplig på deras gemensamma egendom. Staten har i egenskap av sökande yrkat att hela fastigheten skall säljas enligt 8 kap. 8 § UB.

Enligt 8 kap. 8 § UB kan kronofogdemyndigheten, om utmätning skett av andel i egendom som tillhör två eller flera och samäganderättslagen är tillämplig, på yrkande av utmätningssökanden, gäldenären eller annan delägare förordna att hela egendomen skall säljas. Vidare föreskrivs bl.a. att 6 § samäganderättslagen gäller i fråga om hinder mot försäljningen. Enligt 6 § nämnda lag har varje delägare av samägd egendom, under förutsättning att annat inte är avtalat mellan honom och övriga delägare, möjlighet att ansöka hos rätten om att egendomen för deras räkning skall säljas på offentlig auktion. Sådant förordnande skall dock inte meddelas om annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd.

Hovrätten har i målet förklarat att avtalet mellan T.W.N. och A.W. får anses ha den innebörden att parterna har överenskommit att samäganderättsförhållandet inte får upplösas genom försäljning på offentlig auktion och att avtalet i princip utgör hinder mot förordnande enligt 8 kap. 8 § UB att hela egendomen skall säljas. Till grund för hovrättens ställningstagande ligger rättsfallet NJA 1991 s. 597. Där fann HD att som UB:s bestämmelse är utformad får det anses att ett avtal mellan samägare, om att försäljning av hela egendomen på offentlig auktion för deras gemensamma räkning inte får ske utan övriga samägares samtycke (avtal om förbud mot offentlig försäljning), utgör hinder för försäljning av hela egendomen även på begäran av en utmätningssökande.

Bestämmelsen i 8 kap. 8 § UB har sitt ursprung i 67 § lagen (1971:494) om exekutiv försäljning av fast egendom. Avsikten med regleringen var att motverka försäljning till underpris. Vidare sammanfördes två förfaranden till ett gemensamt, så att förvärvaren av en andel av en fastighet efter förvärvet inte längre behövde begära försäljning av hela fastigheten enligt samäganderättslagen. Hänvisningen till samäganderättslagen innebar enligt Lagberedningen att, såvitt gäller 6 §, hinder för försäljning förelåg om en samägare kunde visa synnerliga skäl för anstånd. Situationen att delägarna träffat ett avtal om förbud mot offentlig försäljning berördes inte i förarbetena. (Se prop. 1971:20 s. 108 f. och 169 f.)

I Lagberedningens förslag till utsökningsbalk vidgades bestämmelsen till att omfatta också annan än fast egendom. Inte heller i detta sammanhang kommenterade Lagberedningen betydelsen av ett avtal mellan samägarna om förbud mot offentlig försäljning. Vid departementsbehandlingen av Lagberedningens förslag antog föredragande departementschefen emellertid att hänvisningen till 6 § samäganderättslagen innebar att ett sådant avtal skulle utgöra hinder mot att dra in övriga andelar i det exekutiva förfarandet. Departementschefen synes också ha antagit att en förvärvare av själva andelen var bunden av ett avtal mellan samägarna om förbud mot offentlig försäljning. (Se prop. 1980/81:8 s. 574 f., 580 och 582.)

I de upplagor av den av Walin m.fl. utgivna kommentaren till UB som gavs ut före HD:s avgörande NJA 1991 s. 597 anfördes att föredragandens ståndpunkt - som möjligen byggde på ett missförstånd av Lagberedningens förslag - inte var hållbar, eftersom den knappast kunde förenas med det sakrättsliga regelsystemet. HD:s beslut har kritiserats på samma grunder. (Se Walin m.fl., Utsökningsbalken - En kommentar, 2 uppl., 1987 s. 264 not 1, och 3 uppl., 1999 s. 309 not 19, Walin, Samäganderätt, 2000 s. 176 f., Gregow, Utsökningsrätt, 3 uppl., 1996 s. 208 f., Håstad, Sakrätt avseende lös egendom, 6 uppl., 1996 s. 59, Zackariasson i SvJT 2003 s. 946 och Möller, Insolvensrättsligt forum, 2003 s. 134 samt justitierådet Bengtssons tillägg i NJA 1993 s. 468.)

Det råder visserligen oklarhet om i vilken mån villkor om användning eller förbud mot överlåtelse (s.k. betingelse eller belastning) gäller mot en tredje man som genom vanligt förvärv köper den förpliktades egendom (se bl.a. Hessler, Allmän sakrätt, 1973 s. 459 ff., Håstad, a.a. s. 446 ff., Forssell, Tredjemansskyddets gränser, 1976 s. 195, 210 f. och 216 f. samt Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985 s. 606 ff.). Det är emellertid en etablerad sakrättslig princip att överlåtelseförbud - varav följer utmätningsförbud - avtalade i samband med förvärv mot vederlag inte gäller mot förvärvarens borgenärer, eftersom egendom annars lätt skulle kunna undandras borgenärerna (se bl.a. NJA 1974 s. 376 och 1993 s. 468 samt Hessler, a.a. s. 466 f. och Håstad, a.a. s. 449 f.). Om ett avtal om förbud mot offentlig försäljning skulle gälla även mot samägarnas borgenärer och mot den som förvärvar en andel vid exekutiv försäljning, blev följden att värdet av andelarna till stor del kunde göras oåtkomligt för borgenärerna (jfr bakgrunden till avtalet i NJA 1991 s. 597). Även om en förvärvare oberoende av god eller ond tro skulle vara obunden av samägarnas avtal, skulle priset vid en exekutiv försäljning av andelen påverkas negativt på grund av den ovisshet samt de besvär och kostnader för en ny försäljning som köparen då skulle stå inför. Ett förbud mot offentlig försäljning bör därför inte binda samägarnas borgenärer annat än om det tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av andelen.

Med hänsyn till det anförda bör den tolkning av 8 kap. 8 § UB som HD gjorde i rättsfallet NJA 1991 s. 597 frångås. När den utmätta samäganderättsandelen förvärvats mot vederlag, skall ett avtal om förbud mot offentlig försäljning inte hindra att hela egendomen säljs på yrkande av en utmätningssökande.

Det mellan makarna ingångna avtalet kan inte få sådan verkan att samäganderättslagen inte till någon del blir tillämplig men måste ges innebörden att rätt till försäljning enligt 6 § samäganderättslagen inte skall finnas. Avtalet har inte tillkommit i samband med ett benefikt förvärv av den utmätta andelen. Även med bortseende från att avtalet ingåtts först sedan A.W:s andel utmätts hindrar avtalet inte att den samägda fastigheten säljs på statens begäran.

Överklagandet skall därför lämnas utan bifall.

HD (justitieråden Johan Munck, Gertrud Lennander, Göran Regner, Dag Victor, Nina Pripp, Torgny Håstad, referent, Marianne Lundius, Ann- Christine Lindeblad, Ella Nyström, Kerstin Calissendorff, Anna Skarhed och Gudmund Toijer) fattade slutligt beslut i enlighet med betänkandet.

Skiljaktig