RH 2019:4

Domskäl

Tingsrätten (lagmannen Robert Schött, rådmannen Vendela Enmarker, referent, och tingsfiskalen Julia Nilsson) anförde i dom den 20 juli 2017 bl.a. följande.

DOMSKÄL

Allmänt om dold samäganderätt

Dold samäganderätt har, av familjerättsliga skäl, etablerats i praxis sedan 1980-talet. Företeelsen förekommer mellan makar eller sambor, som köpt en gemensam bostad, men där endast en av dem står som köpare. Den praxis som har etablerats syftar till att ge den av parterna, som inte har tagits upp som köpare, ett visst skydd. Avgörande för bedömningen av om dold samäganderätt föreligger eller inte är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet.

Förutsättningarna för dold samäganderätt har under senare års praxis delats upp i en huvudregel och en presumtionsregel. Enligt huvudregeln ska det visas att det, vid förvärvstidpunkten, fanns en gemensam partsavsikt om att båda makarna eller samborna skulle vara ägare. För att beviskravet ska vara uppfyllt krävs det antingen att den som anges som köpare i köpehandlingarna medger att avsikten var att båda skulle vara ägare eller att det av andra omständigheter tydligt framgår att så var fallet. Enligt huvudregeln ska det alltså vara klarlagt att det förelåg en gemensam avsikt mellan parterna att båda skulle vara ägare.

Enligt presumtionsregeln är det däremot tillräckligt att det i omständigheterna kan intolkas en tyst överenskommelse om gemensamt ägande mellan parterna. För att dold samäganderätt ska presumeras krävs det att egendomen har inköpts för gemensamt bruk och att den av parterna, som inte angetts som köpare, har bidragit ekonomiskt till förvärvet. För att gemensamt ägande ska anses ha uppkommit krävs det därtill att även övriga omständigheter ger stöd för att parternas inställning vid förvärvet var att egendomen skulle innehas med samäganderätt. Så kan exempelvis vara fallet om den av parterna, som inte står som köpare, har utgått från att han eller hon skulle bli delägare och den andre insett det, men inte gjort invändningar. Ett ytterligare exempel är att parterna inte närmare funderar på den rättsliga bedömningen av ägandet till bostaden utan anger att det är "vår" eller "vår gemensamma" egendom.

Kan dold samäganderätt tillämpas på den aktuella relationen och den aktuella fastigheten?

Den praxis som finns om dold samäganderätt har hittills gällt förhållanden mellan makar eller sambor. Den relation som nu är för handen gäller för-hållandet mellan föräldrar och barn. Frågan är om dold samäganderätt överhuvudtaget kan uppkomma i en sådan relation.

Högsta domstolen har i ett avgörande prövat om dold samäganderätt kan uppkomma i en relation mellan juridiska personer. I avgörandet uttalade domstolen att motsvarande principer, som tillämpas i rena make/samboförhållanden, undantagsvis skulle kunna tänkas tillämpliga i relationer mellan t.ex. syskon eller ett par vänner i ett enkelt bolag eller i en liknande situation av mer familjär natur (se NJA 2002 s. 142).

Tingsrätten bedömer att relationen mellan S.B. och V.B. och deras dotter T.B. är av sådan familjär natur att dold samäganderätt skulle kunna uppkomma i relationen.

Tingsrätten bedömer även att dold samäganderätt kan tillämpas på den aktuella fastigheten, eftersom den utgör bostadsfastighet (jfr NJA 2008 s. 826).

Är T.B. dold samägare till fastigheten enligt huvudregeln?

För att T.B. ska kunna anses ha dold samäganderätt till fastigheten enligt huvudregeln måste hon visa att det, när fastigheten köptes 1992, fanns en gemensam partsavsikt mellan henne och S.B. och V.B. om att både hon och de skulle äga fastigheten.

Vid tidpunkten för förvärvet, hösten 1992, var T.B. 19 år och M.J. 22 år. De bodde hemma hos sina föräldrar och studerade vid högskola. De hade båda ett stort hästintresse och hade sina hästar uppstallade på olika ställen på Alnö. T.B. hade ett förhållande med R.B. Även han hade häst. Vid årsskiftet 1992/1993 träffade M.J. sin blivande make L.J. S.B., V.B., T.B. och R.B. har alla berättat att fastigheten köptes för att M.J. och T.B. skulle ges möjlighet att utveckla sitt hästintresse och kunna ha sina hästar på en egen gård. T.B. och R.B. har berättat att de hade tankar på att ensamma köpa en hästgård när S.B. och V.B. föreslog att de i stället skulle skaffa en gård tillsammans.

S.B. och V.B. har uppgett att förvärvet diskuterades med döttrarna. V.B. har berättat att döttrarna, när hon och S.B. kom hem från en utlandsresa, berättade för dem att de bestämt att de skulle köpa fastigheten. T.B. och M.J. sade till sina föräldrar att de tänkte köpa tomten själva om de inte köpte den gemensamt inom familjen. S.B. och V.B. har uppgett att det emellertid aldrig var tal om att döttrarna skulle äga fastigheten. Det var S.B. och V.B. som finansierade köpet och skulle stå som ägare. Döttrarna skulle i förlängningen komma i åtnjutande av fastigheten genom arv.

T.B. och R.B. har uppgett att S.B. och V.B. inte alls finansierade förvärvet helt själva. Sedan familjen gemensamt konstaterat att den aktuella tomten passade deras syften och bestämt sig för att köpa den, klargjorde S.B. att alla i familjen måste bidra ekonomiskt. T.B. och M.J. bidrog initialt genom att ta studielån. R.B. har även berättat att S.B. tog honom åt sidan och sade att han måste lova att ställa upp till 100 procent vid uppbyggnaden av gården. S.I. har uppgett att han vid en söndagsmiddag 2003 eller 2004, där hela familjen var samlad, frågade dem hur gården kom till och hur den finansierades. Han fick till svar att finansieringen skedde genom banklån och genom att T.B. och M.J. tog studielån.

Tingsrätten anser att det finns mycket i omständigheterna inför köpet som talar för att det då fanns en gemensam partsavsikt att S.B., V.B., T.B. och M.J. skulle äga fastigheten tillsammans. Omständigheterna är dock inte så tydliga att T.B., mot S.B:s och V.B:s förnekande, har visat att så var fallet. Hon kan därför inte anses som dold samägare till fastigheten en-ligt huvudregeln.

Är T.B. dold samägare till fastigheten enligt presumtionsregeln?

Tingsrätten bedömer sammanfattningsvis att T.B. har visat att hon bidragit ekonomiskt till fastighetens förvärv och uppbyggnad genom att erlägga en kontantinsats om cirka 109 000 kr, bestående av studielån, teckna ett lån om 500 000 kr för att finansiera ridhusbygget och genom att, tillsammans med S.B., V.B. och M.J., betala räntor och amorteringar på de lån som belastat fastigheten.

Tingsrätten bedömer sammanfattningsvis att T.B. har visat att hon är dold samägare till fastigheten enligt presumtionsregeln. Hon har visat att fastigheten köpts för gemensamt bruk, att hon har bidragit ekonomiskt till förvärvet och fastighetens uppbyggnad samt att även övriga omständigheter med styrka talar för att parternas inställning vid förvärvet var att fastigheten skulle innehas med samäganderätt.

T.B:s förstahandsyrkande ska alltså bifallas. Hon ska därmed förklaras ha bättre rätt än S.B. och V.B. till en tredjedel av fastigheten.

DOMSLUT

Tingsrätten förklarar att T.B. har bättre rätt än S.B. och V.B. till en tredje-del av fastigheten A.V.

Domskäl

Hovrätten (hovrättsråden Mats Fällström och Petra Sjölén Kruse, referent, samt kammarrättsrådet Anders Odmark och tf. hovrättsassessorn Sofie Derke) anförde i dom den 7 december 2018 bl.a. följande.

GRUNDER OCH OMSTÄNDIGHETER

Parterna har fört fram samma grunder och omständigheter som vid tings-rätten.

UTREDNINGEN I HOVRÄTTEN

I hovrätten har åberopats samma bevisning som vid tingsrätten. De videoinspelade förhören och syn av skuldebrev och testamenten från tingsrätten har spelats upp.

S.B. och V.B. har i samband med slutförande av talan i målet hänfört sig till ett rättsutlåtande av f.d. justitierådet Torkel Gregow. På motsvarande sätt har T.B. hänfört sig till ett rättsutlåtande av f.d. justitierådet Johan Munck.

HOVRÄTTENS DOMSKÄL

Bättre rätt till fastighet

Frågan som hovrätten först ska ta ställning till är om T.B. är dold samägare till fastigheten A.V. och därför har bättre rätt än S.B. och V.B. till 1/3 av denna. Det är ostridigt i målet att S.B. och V.B. är s.k. öppna ägare till fastigheten med hälften vardera.

Rättsfiguren dold samäganderätt har utvecklats i rättspraxis, främst i fråga om egendom för vilken det finns särskilda formkrav vid överlåtelse. När det gäller dold samäganderätt till fastighet har rättsfiguren definierats som ett obligationsrättligt anspråk som den dolda ägaren har mot den öppne ägaren på att bli insatt som ägare (se rättsfallen NJA 1993 s. 324 och NJA 2013 s. 242). Förvärvet av den dolda andelen blir fullbordat först genom en lagakraftvunnen dom eller en formenlig överlåtelse från den öppne ägaren, s.k. insättandeförklaring (se Walin, Samäganderätt, 2000, s. 54). Rättspraxis har i huvudsak avsett dold samäganderätt mellan makar och sambor.

Den fråga som hovrätten inledningsvis ska ta ställning till är om dold samäganderätt överhuvudtaget kan finnas mellan andra än makar och sambor. I rättspraxis finns exempel på fall när anspråk på dold samäganderätt till fast egendom prövats i andra relationer än dem mellan makar och sambor, se ovan nämnda rättsfall NJA 1993 s. 324. Högsta domstolen redogjorde då för vad som kännetecknar rättsfiguren i sak- och exekutionsrättsligt hänseende och konstaterade att samma principer ska gälla också vid dold samäganderätt utanför äktenskap eller samboförhållanden. Även i doktrin har det uttalats att anspråk på dold samäganderätt skulle kunna uppkomma i andra situationer än mellan makar och sambos (se Nial m.fl., Om handelsbolag och enkla bolag, 4 uppl., 2008, s. 385 f. och Walin, s. 58 och 97 ff.).

Enligt hovrätten står det klart att anspråk på dold samäganderätt till fast egendom kan finnas även mellan andra än makar och sambor. Frågan är då hur anspråket på den dolda samäganderätten ska ha uppstått för att kunna beaktas i situationer som inte avser makar och sambor. Ett uttryckligt uppdragsavtal, varigenom någon får i uppdrag att köpa del av fast egendom i eget namn men för annans räkning, är enligt hovrätten uppenbart en sådan situation där dold samäganderätt kan uppstå även utanför make/sambosfären (se rättsfallet NJA 2002 s. 142). Ett sådant uppdrag kan ibland ges för att dölja den verklige köparen, s.k. bulvanköp, vilket aktualiserades i 1993 års fall.

T.B. är visserligen barn till S.B. och V.B. och kan därigenom komma att genom arv indirekt få ett anspråk på sina föräldrars andelar i fastigheten. Hovrätten anser dock inte att den omständigheten att T.B. riktat sitt äganderättsanspråk mot sina föräldrar utesluter att dold samäganderätt skulle kunna uppstå i den aktuella situationen (jfr 1993 års fall där det fördes fram ett yrkande i andra hand om dold äganderätt för barn och dennes make mot en förälder). Hovrätten kommer därför nedan att pröva om dold samäganderätt alls har kunnat uppstå för T.B. på de grunder för sådant äganderättsanspråk som hon har fört fram i målet (rättsfrågan). Om hovrätten skulle anse att dold samäganderätt kan uppstå på den aktuella grunden kommer prövningen sedan avse frågan om dold samäganderätt faktiskt föreligger (prövning i sak).

Fanns gemensam partsavsikt om dold samäganderätt?

T.B. har i första hand grundat sin talan på att det vid tiden för förvärvet av tomten och uppförandet av byggnaderna på den fanns en gemensam partsvilja att S.B. och V.B. och deras döttrar skulle äga fastigheten tillsammans. T.B. har alltså inte grundat sin talan på att det förelegat ett uttryckligt uppdragsavtal mellan parterna om inköp för hennes räkning. T.B:s talan får i denna del dock uppfattas som att hon menar att det fanns en uttrycklig (inte bara underförstådd) gemensam partsavsikt som innebar att fastigheten köptes av S.B. och V.B. både för deras och döttrarnas räkning.

Detta synsätt bygger på en jämförelse med vad som gäller vid avtal om kommission och det har uttalats att den gemensamma partsavsikten i familjerättsliga sammanhang skulle uppfylla kraven på kommissionsköp (se rättsfallet NJA 2013 s. 242 och justitierådet Stefan Lindskogs särskilda tillägg i NJA 2008 s. 826). Om den gemensamma partsavsikten är tvistig är det den part som hävdar att sådan partsavsikt fanns som har bevisbördan för detta. Enligt hovrätten finns det inte anledning att ställa upp något annat beviskrav än det som normalt gäller i tvistemål, dvs. parten ska styrka att det fanns en gemensam partsavsikt om samägande när fastigheten köptes (se även rättsfallet NJA 2004 s. 397). Med detta höga beviskrav anser hovrätten att ett anspråk på dold samäganderätt till fastighet skulle kunna uppstå i den nu aktuella situationen på grund av att det vid tiden för förvärvet fanns en uttrycklig gemensam partsavsikt om att fastigheten köptes in för gemensam räkning. När den dolda samäganderätten grundas på en uttrycklig gemensam partsvilja kan dessutom den öppne ägaren göra tydliga överväganden om sitt ägande och det anspråk som den dolde ägaren har, vilket inte är fallet när dold samäganderätt uppstår på grund av en underförstådd, eller presumerad, överenskommelse (se nedan om den s.k. presumtionsregeln).

Hovrätten ska därefter pröva om T.B. har styrkt att gemensam partsavsikt om samägande fanns. Det finns inte någon skriftlig dokumentation från tiden för köpet av fastigheten som stödjer att S.B. och V.B. avsåg att fastigheten skulle ägas gemensamt med döttrarna. Av den skriftliga bevisningen framgår visserligen att framförallt T.B. och M.J. i e-postmeddelanden och i andra sammanhang benämnt fastigheten som "vår". Detta har dock kommit till uttryck mer än 15 år efter köpet och mot bakgrund av att familjen under en längre tid bedrivit stallverksamhet tillsammans på fastigheten framstår inte heller uttryckssättet som speciellt vägledande vad gäller ägarförhållandena. Den skriftliga bevisningen kan därför inte tas till intäkt för att det vid köpet fanns en gemensam vilja till samägande av fastigheten. Uppgifter i förhör från S.B. och V.B. klargör visserligen att de båda diskuterade inköpet av fastigheten med T.B. och M.J. och att döttrarna även hade en stor roll att spela i att fastigheten köptes in för att användas som hästgård. När det gäller frågan om vem eller vilka som skulle äga fastigheten framgår däremot av förhören med S.B. och V.B. att de varken diskuterade ett gemensamt ägande med döttrarna eller själva avsåg en sådan ägandeform. Hovrätten delar därför tingsrättens slutsats att det inte är styrkt att det fanns en gemensam partsavsikt om samägande till fastighe-ten. T.B. har därför inte något anspråk på dold samäganderätt på denna grund.

Ska dold samäganderätt presumeras?

Frågan är därefter om dold samäganderätt föreligger enligt den praxis på området som innebär att ett anspråk på dold samäganderätt under vissa förutsättningar presumeras, dvs. att det finns någon form av underförstådd överenskommelse om samäganderätt. En presumtion om samäganderätt har i praxis uteslutande tillämpats på makar och sambos. Presumtionens innehåll har utvecklats och förtydligats av Högsta domstolen i ett antal avgöranden.

I rättsfallet NJA 2002 s. 142 uttalade Högsta domstolen att de krav som uppställts för att en familjerättslig dold samäganderätt ska godtas är att egendomen inköpts för gemensamt bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parterna avsett att äganderätten ska vara gemensam, vilket i och för sig kan uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna i samband med köpet. I samma rättsfall gjorde domstolen uttalanden om att motsvarande principer skulle kunna vara tillämpliga även utanför make/sambo-förhållanden i vissa situationer av familjär natur. Detta ger visst stöd för att presumtionsregeln skulle vara tillämplig i nu aktuellt fall.

Högsta domstolen har därefter i avgörandet NJA 2013 s. 242 förtydligat innehållet i presumtionen på så sätt att det är tillräckligt för regelns tillämpning att egendomen har inköpts för gemensamt bruk och att den make eller sambo som inte utåt har framstått som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet. Det förhållandet att parterna avsett att äganderätten ska vara gemensam ska enligt Högsta domstolen numera inte tillmätas betydelse som en särskild förutsättning för presumtionsregelns tillämpning, eftersom om en sådan gemensam partsavsikt visas så behöver presumtionsregeln inte tillämpas. Det angavs även att presumtionsregeln närmast är att uppfatta som en bevisregel och att särskilda förhållanden i det enskilda fallet kan påverka bedömningen av om gemensamt ägande föreligger eller inte (se även rättsfallet NJA 2008 s. 826).

Mot bakgrund av att presumtionsregelns innebörd har utvecklats i praxis anser hovrätten att det inte är helt enkelt att bedöma vilka principer Högsta domstolen avsett med uttalandet i 2002 års fall om att "undantagsvis skulle även utanför det rena make/sambo-förhållandet motsvarande principer kunna tänkas vara tillämpliga i relationen mellan t.ex. syskon eller ett par vänner i ett enkelt bolag eller i en liknande situation av mer familjär natur". Hovrätten noterar dock särskilt att domstolen i det avgörandet inte uttryckligen nämnde nu aktuell situation, dvs. i en relation mellan barn och föräldrar. Högsta domstolen har inte heller i något av de senare avgörandena beträffande dold samäganderätt bekräftat att presumtionsregeln i dess nuvarande utformning skulle kunna tillämpas utanför make/sambosfären. Det finns vidare ett starkt intresse inom rättsordningen och kreditväsendet att öppna ägare till fast egendom i så stor utsträckning som möjligt också motsvarar faktiska ägare. Detta talar för en restriktiv tillämpning av presumtionsregeln.

Till det kommer Högsta domstolens uttalanden om att presumtionsregeln är att uppfatta som en bevisregel och inte mer. Rättsfiguren har skapats för att ge visst ekonomiskt skydd åt den make/sambo som inte är formell ägare. Enligt hovrätten kan det på goda grunder ifrågasättas om de ändamålsskäl som medfört att bevislättnad ges i ett make/samboförhållande gör sig gällande också i nu aktuellt fall. Det har vidare framförts att de skyddsintressen som en gång fanns för den dolde ägaren i ett make/samboförhållande inte längre gör sig gällande med samma styrka eftersom ny äktenskaps- och sambolagstiftning har införts. Därmed skulle även behovet av skydd för den dolde samägaren i stort sett ha försvunnit vad gäller bostadsfastigheter (se justitieråden Johnny Herres och Svante O. Johanssons skiljaktiga mening, punkterna 10-11, i rättsfallet NJA 2013 s. 632). Detta talar mot att utvidga tillämpningsområdet för presumtionsregeln till att avse samägande mellan barn och föräldrar, där andra ändamålsskäl kan göra sig gällande. Under alla förhållanden anser hovrätten att den bevislättnad som skulle kunna ges till T.B. inte kan motsvara den som ges en make/sambo, på grund av äktenskapets/samboskapets speciella karak-tär (jfr Walin, s. 98). En presumtion skulle därmed riskera att bli utan egent-lig betydelse i bevislättnadshänseende. Det talar också mot en tillämpning av presumtionsregeln i nu aktuellt fall.

Regeln har även kritiserats för att vara svår att tillämpa, särskilt vad gäller kriteriet om ekonomiskt bidrag (se justitierådet Stefan Lindskogs särskilda tillägg i NJA 2008 s. 826). Hovrätten anser att det finns visst fog för den kritiken, särskilt om regeln skulle tillämpas mellan vuxna barn och föräldrar där det normalt finns en mindre ekonomisk gemenskap än den som finns mellan make/sambo.

Sammantaget anser hovrätten att skälen mot en utvidgning av presum-tionsregelns tillämpning väger tyngre än skälen för att regeln ska gälla även nu aktuell situation. Hovrätten bedömer därför att dold samägande-rätt till fastigheten A.V. med stöd av presumtionsregeln inte kan uppkom-ma för T.B. Det saknas då anledning att pröva om dold samäganderätt på denna grund faktiskt har uppstått.

Samäganderätt på grund av verksamhet i enkelt bolag?

Slutligen har T.B. framfört att hon är delägare i fastigheten då parterna skött fastigheten inom ramen för ett enkelt bolag.

Ett enkelt bolag föreligger om två eller flera har avtalat att utöva verksamhet i bolag utan att handelsbolag föreligger, se 1 kap. 3 § lagen (1980:1102) om handelsbolag och enkla bolag. Bolagsavtalet kan tillkomma formlöst och genom konkludenta handlingar (se Nial m.fl., s. 58). Samäganderätt och enkelt bolag utesluter inte varandra. Enbart det förhållande att delägarna i samägd egendom gemensamt har bestämt hur den samägda egendomen ska användas och hur kostnaderna ska fördelas behöver inte innebära att ett bolagsförhållande föreligger (se rättsfallet NJA 2012 s. 377).

Klart är att parterna tillsammans har drivit stallverksamhet inom ramen för handelsbolaget Stall S. HB. Enligt hovrätten har det inte framkommit tillräckligt tydligt i målet att de i övrigt skött fastigheten gemensamt på sådant sätt att ett enkelt bolag härigenom uppstått, eller att T.B:s andel i det enkla bolaget skulle motsvara en dold samäganderätt i fastigheten (jfr Walin, s. 98). Dold samäganderätt har därför inte heller uppstått med hänsyn till hur parterna skött fastigheten.

Avtal om försäljning av fastigheten

Tingsrätten har inte prövat T.B:s yrkande i andra hand. Parterna har dock inte haft några invändningar mot att hovrätten som första instans prövar yrkandet.

T.B. har uppgett att parterna inför köpet vid flera tillfällen diskuterade att, för det fall fastigheten skulle säljas, så skulle de dela försäljningslikviden i tre delar. Hon har vidare berättat att hon särskilt minns ett enskilt samtal med S.B. inför köpet, där han bekräftade för henne att fastigheten skulle säljas om någon av dem inte längre ville bo kvar eller driva hästverksamheten vidare och att försäljningslikviden skulle delas i tre delar, en del för respektive hushåll. T.B:s uppgifter bekräftas till viss del av det R.B. har berättat om att S.B. även för honom - i samband med att stallet byggdes sommaren 1993 - uppgav att, för det fall någon inte längre ville vara med, så "då säljer vi allt och delar upp det". I övrigt får T.B:s uppgifter inte stöd av utredningen i målet. Mot en sådan överenskommelse talar den omständigheten att T.B. i praktiken flyttade från fastigheten redan 2003 utan att någon försäljning aktualiserades. Mot den bakgrunden och med hänsyn till de höga beviskrav som normalt sett gäller i tvistemål anser hovrätten att T.B. inte har styrkt att parterna har träffat ett sådant avtal om framtida försäljning av fastigheten. Hennes yrkande i andra hand ska därför ogillas redan på denna grund.

HOVRÄTTENS DOMSLUT

Hovrätten ändrar tingsrättens dom i själva saken och ogillar T.B:s talan i sin helhet.