lagen.nu

NJA 2008 s. 826

En sambo har för båda sambornas gemensamma bruk förvärvat en fritidsfastighet med ekonomiskt bidrag från den andra sambon. Föreligger s.k. dold samäganderätt?

Norrtälje tingsrätt

S.S. förde vid Norrtälje tingsrätt den talan mot A.-L.R. som framgår av tingsrättens dom.

Tingsrätten (lagmannen K.-G. Ekeberg, referent, tf. rådmannen Ulf Widebäck och tingsnotarien Mikael Lindgren) anförde i dom den 23 januari 2006:

Bakgrund

Parterna har varit sambor och har ett gemensamt barn, fött år 1993. Deras relation upphörde under år 2002. Advokaten M.B. förrättade den 9 juli 2004 bodelning enligt sambolagen mellan parterna. Bodelningsbeslutet har vunnit laga kraft.

Parterna har i målet haft olika uppfattning om när deras relation inleddes och när och var som de blev sambor. Enligt S.S. inleddes deras relation i samband med att de träffades på en krog i Stockholm sommaren 1984. När förhållandet kom till hans hustrus kännedom blev han av henne anmodad att lämna det gemensamma hemmet vid Attundavägen i Bromma.

Sedan S.S:s hustru den 4 december 1984 ansökt om stämning dömde Stockholms tingsrätt den 1 oktober 1985 efter betänketid till äktenskapsskillnad mellan makarna. Parterna var enligt domen överens om att S.S. inte skulle betala underhållsbidrag till makarnas två barn. I dom den 25 juni 1991 stadfästes en förlikning, enligt vilken S.S. skulle betala underhållsbidrag till barnen från och med december 1990 med belopp som motsvarade den dåvarande nivån för bidragsförskott.

S.S:s ståndpunkt är att han flyttade in hos A.-L.R. i hennes hyreslägenhet om två rum och kök på Birger Jarlsgatan den 26 november 1984, från vilken dag han var folkbokförd på den adressen. A.-L.R. å sin sida menar att parterna inte flyttade samman och blev sambor förrän den 7 oktober 1987, då hon flyttade från Birger Jarlsgatan till en hyreslägenhet om fyra rum och kök på Upplandsgatan.

Parterna är ense om att de var sambor i lägenheten på Upplandsgatan i vart fall under åren 1987-2002. Lägenheten omvandlades under år 2001 till bostadsrätt, ägd av dem med hälften vardera. Deras relation upphörde i september 2002. A.-L.R. bor kvar i lägenheten.

Enligt köpekontrakt den 21 maj 1986 köpte A.-L.R. fastigheten Norrtälje Oxhalsö 2:612 på Blidö (fastigheten) av B.W. för 400 000 kr och med tillträde den 1 juli 1986. Enligt köpekontraktet hade handpenning tidigare betalats kontant via mäklaren med 10 000 kr och på kontraktsdagen erlades kontant som tillkommande handpenning 90 000 kr. Resterande köpeskilling, 300 000 kr, skulle erläggas på tillträdesdagen. På tillträdesdagen den 1 juli 1986 utfärdades köpebrev, i vilket köpeskillingen kvitterades. A.-L.R. sökte och beviljades lagfart på fastigheten.

I samband med fastighetsköpet upptogs i maj 1986 två banklån med S.S. som kredittagare och A.-L.R. som borgensman. Det ena lånet var på 100 000 kr och det andra på 50 000 kr. Dessa lån löstes på tillträdesdagen. Samma dag - den 1 juli 1986 - togs två nya banklån, dels ett lån på 280 000 kr med S.S. som kredittagare, för vilket A.-L.R. pantsatte pantbrev i fastigheten på sammanlagt 260 000 kr inom 280 000 kr, dels ett lån på 185 000 kr med A.-L.R. som låntagare och S.S. som borgensman.

Den 1 juli 1986 undertecknade S.S. även en revers på 16 200 kr, enligt vilken han till T.M. skulle betala 16 200 kr jämte ränta. Till säkerhet lämnades enligt reversen ett pantbrev i fastigheten på 20 000 kr, utfärdat den 30 mars 1977 nr 2944. T.M. var ursprunglig ägare till den mark, som efter avstyckning utgör fastigheten Norrtälje Oxhalsö 2:612, och har den 23 april 1989 kvitterat S.S:s slutbetalning av lånet.

Det är ostridigt att S.S. fortfarande år 2003 var upptagen som låntagare och tillsammans med A.-L.R. betalningsansvarig för lån med säkerhet i fastigheten. Det är vidare ostridigt att betalningar av räntor och amorteringar på sådana lån har skett från ett konto som S.S. disponerade samt att A.-L.R. gjort inbetalningar till detta konto.

Av fastighetsdatautdrag framgår att pantbrev tagits ut i fastigheten även efter tillträdesdagen, nämligen den 30 september 1987 (100 000 kr), den 14 juni 1988 (100 000 kr) och den 16 mars 1989 (135 000 kr och 100 000 kr).

Inkomståret 1986 uppgick A.-L.R:s inkomst av tjänst till 221 920 kr medan S.S. hade inkomst av rörelse med 90 773 kr.

Yrkanden

S.S. har yrkat att tingsrätten skall fastställa att han har bättre rätt än A.- L.R. till hälften av fastigheten Norrtälje Oxhalsö 2:612. A.-L.R. har bestritt yrkandet.

Grunder

S.S.

Fastigheten förvärvades för att utgöra parternas gemensamma fritidsbostad. Förvärvet av fastigheten samt tillbyggnad och renovering av den finansierades genom upptagande av lån, för vilka båda parterna var betalningsansvariga. Parternas avsikt har varit ett gemensamt ägande. S.S har dold samäganderätt i fastigheten.

A.-L.R.

Fastigheten har inte inköpts för gemensamt bruk och parterna har inte avsett att äganderätten skall vara gemensam. S.S. inte lämnat något ekonomiskt bidrag till köpet och har inte betalat för lån eller utförda arbeten på fastigheten. Det föreligger ingen dold samäganderätt i fastigheten.

Parternas utvecklande av talan

S.S.

Att A.-L.R. vid förvärvet av fastigheten sommaren 1986 kom att stå som ensam ägare till fastigheten hade flera orsaker. S.S. var skild men bodelning hade inte skett. Han hade barn i sitt äktenskap medan A.-L.R. var barnlös. Han hade sedan år 1980 ett eget företag i byggbranschen under enskild firma och ville inte riskera att fastigheten drogs in om företaget hamnade i ekonomiska svårigheter. Om A.-L.R. utåt stod som ägare skulle fastigheten vara skyddad mot anspråk från tredje man.

Köpet av fastigheten finansierades av parterna gemensamt genom de tidigare nämnda lånen som togs under våren och sommaren l986. Sett till kreditbeloppen hade S.S. ett större låneengagemang än A.-L.R. Detta har dock ingen större betydelse, eftersom hon ställde säkerhet genom borgen eller pantbrev för de lån där han var kredittagare. Till detta kom att S.S. påtog sig betalningsansvaret för reversen till T.M.

Parternas ekonomi har varit helt sammanblandad under samboförhållandet. De har delat på betalningen av räntor och amorteringar på lånen. Betalningen har skett från ett av honom disponerat konto, till vilket A.-L.R. förde över pengar efter uträkningar som hon gjorde.

Under årens lopp har S.S. ombesörjt omfattande tillbyggnader och renoveringar på fastigheten. För detta har han vänt sig till J.M., som han kommit i kontakt med i sitt företag och som varit verksam i olika företag inom byggbranschen. Genom J.M:s försorg har arbeten på fastigheten utförts år 1987, 1993 och 1997. År 1987 har sålunda Raijas Bygg & Städ AB utfört en tillbyggnad på fastigheten för 153 600 kr exklusive mervärdesskatt, år 1993 har samma bolag utfört tillbyggnad av entré samt dusch och tvättstuga/tvättrum för 114 000 kr exklusive mervärdesskatt och år 1997 har Grimsta Borr & Rivteknik utfört en tillbyggnad av flera sovrum för 98 000 kr exklusive mervärdesskatt. Anbuden för samtliga arbeten har undertecknats av J.M. och är ställda till S.S. Till S.S. har också ställts utfärdade fakturor och av J.M. underskrivna kvittenser avseende de utförda arbetena. Renoverings- och tillbyggnadskostnaderna har betalats genom lån från S.S:s mor.

A.-L.R.

A.-L.R. hade börjat planera för att köpa en fastighet på Blidö långt innan parterna inledde sin relation. Hon ville gärna ha en fritidsfastighet just på Blidö eftersom hon tillbringat somrarna där som barn. Fastighetsköpet var inte betingat av parternas relation. Hon köpte fastigheten för egen del och inte för gemensamt bruk, och det har aldrig varit avsett att fastigheten skulle ägas gemensamt.

Hennes ekonomi var mycket god vid tiden för köpet. Hon hade ett bra arbete i resebranschen som gav goda inkomster, hade tillgång till kapital och hade inga ekonomiska åtaganden som tyngde. Hon hade år 1986 inkomst av tjänst med 221 920 kr. S.S:s inkomst av rörelse samma år var endast 90 773 kr och han var i ekonomiskt trångmål. Han hade inga pengar att köpa hus för och bidrog inte alls till finansieringen av fastighetsköpet.

Vid köpet av fastigheten betalade A.-L.R. sammanlagt 215 000 kr kontant, nämligen handpenningen om 100 000 kr och ytterligare 115 000 kr. För resterande del av köpeskillingen tog hon ett lån på 185 000 kr med S.S. som borgensman. Det är bara det lånet som togs för att finansiera fastighetsköpet. De övriga lånen som förekom i samband med fastighetsköpet togs för att S.S. var i akut behov av pengar och inte lyckades få lån på egen hand. Deras relation var år 1986 så långt gången att hon ställde upp för att hjälpa honom. Lånet på 280 000 kr, med S.S. som låntagare och med pantbrev i fastigheten som säkerhet, har således inget med förvärvet av fastigheten att göra. Inte heller lånen på 100 000 kr och 50 000 kr togs för fastighetsköpet utan för att hjälpa S.S. ekonomiskt. Fastigheten användes således - både då och senare - som låneunderlag för S.S:s räkning. De lån som efter fastighetsköpet har tagits mot säkerhet i fastigheten har varit lån till konsumtion och lån för att stötta S.S:s näringsverksamhet.

S.S. svaga ekonomi kring tiden för fastighetsköpet visas också av att han enligt domen på äktenskapsskillnad år 1985 inte skulle betala något underhåll till de två barnen.

Betalning av räntor och amorteringar på lånen har i och för sig skett från S.S:s konto. Pengarna kom dock ursprungligen från A.-L.R. och gick endast av praktiska skäl via S.S:s konto. S.S:s saldo på kontot har över lag varit lågt. A.-L.R. har genom sina betalningar mer än väl täckt upp för betalningen av det lån på 185 000 kr som avsåg själva fastighetsförvärvet. Senare - år 1999 - slog man ihop alla lån till ett gemensamt på 615 000 kr, men då var man sambor sedan många år och hade ett gemensamt barn. Det hade också bland annat en del räntefördelar att göra så.

Det är riktigt att det löpande har utförts arbeten på fastigheten. Dessa arbeten motsvarar i stort vad som enligt anbuden skulle ha utförts genom J.M:s försorg. De till- och ombyggnader som gjorts framgår även av de fotografier som givits in. Varken J.M. eller något av hans företag har emellertid anlitats för arbeten på fastigheten. Arbetena har utförts av parterna själva, ibland med biträde av S.S:s bror och lokala företagare. S.S. har inte gjort några upphandlingar och har inte heller betalat de arbeten som påstås utförda av J.M. och hans företag. Hans ekonomiska engagemang i fastigheten har inte varit av den omfattning som han påstår.

Parterna blev inte sambor förrän när de flyttade till lägenheten på Upplandsgatan den 7 oktober 1987. Det bestrids alltså att de var sambor på Birger Jarlsgatan från den 26 november 1984 och vid tiden för köpet. På skuldebreven som utfärdades den 1 juli 1986 står visserligen Birger Jarlsgatan som S.S:s adress, men han hade inte flyttat in där utan bodde i en lägenhet i Abrahamsberg i anslutning till sitt företags kontor.

Bevisningen

Skriftlig bevisning m.m.

Den skriftliga bevisning m.m. som parterna slutligt åberopat har efter vitsordanden begränsats till att S.S. har åberopat anbud den 11 juni 1987 och den 6 augusti 1993 jämte a conto- och slutfakturor från Raijas Bygg och Städ AB, anbud den 30 maj 1997 jämte a conto- och slutfakturor från Grimsta Borr & Rivteknik AB samt fotografier av fastigheten medan A.-L.R. har åberopat ett brev den 31 mars 2003 från advokat K.E. till advokat N.K.

Muntlig bevisning

S.S. och A.-L.R. har på egen begäran hörts under sanningsförsäkran. Vittnesförhör har på S.S:s begäran hållits med L.K. och J.M. och på A.- L.R:s begäran med C.R. och I.H.

Vid förhören har lämnats i huvudsak följande uppgifter.

- - -

Domskäl

Allmänna utgångspunkter

Dold samäganderätt har i rättspraxis (se NJA 2004 s. 397 och där angivna rättsfall och litteraturhänvisningar) ansetts kunna tillkomma en make eller sambo till egendom när förvärv av egendomen är underkastat formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare, framför allt då det gäller fast egendom eller bostadsrätt, avsedd att tjäna som parternas gemensamma bostad (jfr 7 kap. 4 § ÄktB och 5 § sambolagen).

Den möjlighet som sålunda finns för make eller sambo att göra anspråk på dold samäganderätt kan sägas vara motiverad av vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur. I rättsfallet NJA 2002 s. 142 utvecklade HD dessa överväganden och anförde: ”Konstruktionen ger den make eller sambo som inte varit formell köpare ett ekonomiskt skydd. Med hänsyn till den speciella gemenskap som uppstår i ett make/samboförhållande, där dessutom besittningen är gemensam och formlösa och underförstådda överenskommelser vanliga, kan det ses som en naturlig utgångspunkt att egendom som inköps för gemensamt bruk av den ena maken eller sambon, med bidrag från den andra, skall ägas gemensamt.”

I ÄktB och i nuvarande och tidigare sambolag finns visserligen särskilda regler om sambors gemensamma bostad och bohag som förvärvats för gemensam användning (samboegendom). De nyss citerade uttalandena av HD om dold samäganderätt kan emellertid enligt tingsrättens uppfattning inte anses begränsade till makars och sambors gemensamma bostad utan kan vara giltiga också i fråga om fritidsfastigheter (jfr NJA 2004 s. 397, där HD antyder att fritidsfastigheter inte utan vidare kan jämställas med fastigheter där parterna huvudsakligen bor).

De rekvisit som ställs upp för att en familjerättslig dold samäganderätt skall godtas är

1. att egendomen inköpts för gemensamt bruk,

2. att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet, samt

3. att båda parterna avsett att äganderätten skall vara gemensam.

Avgörande för bedömningen är förhållandena vid tidpunkten för förvärvet, även om senare inträffade omständigheter kan ha ett bevisvärde för dessa förhållanden.

Kravet på att det skall ha förelegat en gemensam partsavsikt om samäganderätt har ansetts kunna uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna vid köpet. Sådan partsavsikt har således ansetts kunna föreligga i en situation där makarna inte sinsemellan berört äganderättsfrågan utan där den make som bidrog till den andra makens förvärv endast tog för givet att han eller hon blev delägare och den andra maken också måste antas ha utgått från detta.

Tingsrättens utgångspunkter

Parterna i detta mål är oense om samtliga de rekvisit som kan grunda en familjerättslig dold samäganderätt. A.-L.R. bestrider sålunda att fastigheten - en fritidsfastighet - har inköpts för gemensamt bruk, att parterna var sambor vid tiden för förvärvet, att S.S. har lämnat ett ekonomiskt bidrag till förvärvet och att parternas avsikt har varit att de skulle äga fastigheten gemensamt. S.S. har bevisbördan för att dessa rekvisit har förelegat vid förvärvstillfället.

Den muntliga bevisningen består av parternas egna uppgifter under sanningsförsäkran och av två vittnen på vardera sidan. L.K. är god vän med S.S. och I.H god vän med A.-L.R. J.M. och S.S. är bekanta med varandra genom sin näringsverksamhet och C.R. är granne till A.-L.R. ute på Blidö. Detta är omständigheter som påkallar viss försiktighet vid värderingen av de lämnade utsagorna, särskilt som det inte kan uteslutas att vittnena omedvetet kan ha fått sina minnesbilder färgade av samtal som de under årens lopp har haft med någon av parterna. Till detta kommer att det har förflutit lång tid sedan de händelser och förhållanden förekom som vittnena berättat om. Fastighetsköpet - och det är ju omständigheterna vid det tillfället som är avgörande - ligger nu snart 20 år tillbaka i tiden.

Det sagda innebär att parternas ståndpunkter och den muntliga bevisningen måste värderas också utifrån vad som kan utläsas av ostridiga förhållanden, skriftliga handlingar och omständigheterna som sådana.

Samboförhållandet

Att parterna har varit sambor och har ett gemensamt barn är ostridigt. Däremot är de oense om när samboförhållandet uppstod och om de var sambor vid tiden för fastighetsköpet. Frågan om de var sambor eller inte har betydelse för bedömningen av rekvisiten för en familjerättslig dold äganderätt.

Enligt skuldebrevens adressuppgift bodde S.S. i lägenheten på Birger Jarlsgatan den 1 juli 1986. Han var skriven där sedan den 26 november 1984, vilket rimmar väl med hans uppgift att förhållandet med A.-L.R. ledde till en brytning i hans dåvarande äktenskap och hans utflyttning från den gemensamma bostaden hösten 1984. Adressändringen stämmer tidsmässigt väl in med att S.S:s hustru väckte talan om äktenskapsskillnad den 4 december 1984.

Jämfört med S.S. är A.-L.R. påfallande diffus i sina uppgifter om hur och när deras relation uppkom och utvecklades. Hon uppger att S.S. var gift när de träffades men att de inte blev sambor förrän vid inflyttningen i lägenheten på Upplandsgatan den 7 oktober 1987, dvs över ett år efter fastighetsköpet. Hon medger samtidigt att S.S. redan vid fastighetsköpet fick ställa sin post till hennes lägenhet på Birger Jarlsgatan.

Enligt tingsrättens uppfattning framstår A.-L.R:s uppgifter om tiden för samboförhållandets uppkomst som mindre trovärdiga och motsagda av den skriftliga dokumentationen och av L.K:s vittnesmål. Härtill kommer att parterna i de lånetransaktioner som förekom vid fastighetsförvärvet påtog sig betalningsansvar och ställde säkerheter på ett sätt som är naturligt för makar och sambor men knappast i mindre etablerade relationer.

Sammantaget finner tingsrätten att parterna var sambor vid tiden för fastighetsköpet.

Gemensamt bruk

Under sambotiden har parterna gemensamt använt fastigheten som fritidsbostad. S.S. har också - även om det är omtvistat på vad sätt - medverkat till tillbyggnad och ombyggnad på fastigheten. Fastigheten har alltså brukats gemensamt, och man kan med hänsyn till omständigheterna utgå från att detta också har varit avsikten redan vid förvärvet. Fastigheten har alltså inköpts för gemensamt bruk.

Ekonomiskt bidrag

A.-L.R. har i köpehandlingarna angivits som ensam köpare och har ensam lagfart på fastigheten. I tre av de fyra banklån som togs i samband med köpet - dels i maj 1986 i samband med köpekontraktet, dels den 1 juli 1986, då köpebrevet undertecknades - är emellertid S.S. kredittagare. I det fjärde lånet - på 185 000 kr- är A.-L.R. kredittagare med S.S. som borgensman. S.S. har också påtagit sig betalningsansvaret enligt reversen till T.M. För den reversen liksom för ett av de båda banklån som kvarstod efter den 1 juli 1986 - det på 280 000 kr - har säkerhet ställts genom pantbrev i fastigheten, som sammantagna uppgår till sistnämnda belopp. Amorteringar och räntor på lån med säkerhet i fastigheten har under årens lopp skett från ett konto som tillhörde S.S., och fortfarande efter parternas separation har han kvarstått som betalningsansvarig och betalat på lån tillsammans med A.-L.R.

Till detta kommer att S.S. - enligt anbuden och fakturorna och enligt J.M:s vittnesmål - under årens lopp har ombesörjt tillbyggnaden och renoveringar på fastigheten. Att frånkänna S.S:s och J.M:s uppgifter tilltro skulle innebära att dessa båda har gjort sig skyldiga till osann partsutsaga respektive mened och att de till S.S. ställda anbudshandlingarna och fakturorna är förfalskningar. Tingsrätten kan inte finna någon grund för detta.

Tingsrätten finner genom S.S:s betalningsåtagande vid förvärvstillfället och hans senare betalningar och engagemang i fastigheten visat att han har ekonomiskt bidragit till fastighetsköpet.

Gemensam äganderätt

Samboförhållandet, det gemensamma brukandet av fastigheten, S.S:s ekonomiska åtaganden samt hans engagemang under årens lopp för ombyggnad och tillbyggnad av fastigheten är omständigheter som sammantagna talar för att parterna vid fastighetsköpet har avsett att äganderätten skulle vara gemensam.

Mot detta kan anföras att A.-L.R. under samboförhållandet aldrig ville medverka till att S.S. formellt inträdde som ägare eller på annat sätt fick sina intressen i fastigheten tillgodosedda. De skäl som från början anförts för att A.-L.R. skulle utåt stå som ensam ägare kvarstod emellertid i huvudsak oförändrade under deras fortsatta samboförhållande. Även sedan bodelning ägt rum efter S.S:s äktenskap kvarstod de ekonomiska risker som var förknippade med att han hade ett eget företag, och hans barn kunde alltjämt göra anspråk på hans kvarlåtenskap. Och upplägget att en av makarna eller samborna står som ägare och den andra som kredittagare när säkerhet ställs i fast egendom var vid tiden för förvärvet - den för bedömningen avgörande tidpunkten - brukligt på grund av sina skattemässiga konsekvenser.

Oavsett om parterna vid förvärvstillfället har sinsemellan berört äganderättsfrågan eller inte finner tingsrätten därför att omständigheterna vid köpet har varit sådana att det har funnits i vart fall en tyst överenskommelse om gemensamt ägande.

Sammanfattning

Tingsrätten finner sålunda att S.S. skall anses ha bättre rätt än A.-L.R. till hälften av fastigheten Norrtälje Oxhalsö 2:612. Käromålet skall alltså bifallas.

Domslut

Tingsrätten förklarar att S.S. har bättre rätt än A.-L.R. till hälften av fastighten Norrtälje Oxhalsö 2:612.

Svea hovrätt

A.-L.R. överklagade i Svea hovrätt och yrkade ogillande av S.S:s käromål.

S.S. bestred ändring.

Hovrätten (hovrättsråden Gertrud Holmquist och Christina Jacobsson samt tf. hovrättsassessorn Maria Hölcke) anförde i dom den 25 maj 2007:

Parternas talan och utredningen i hovrätten

A.-L.R. och S.S. har i hovrätten åberopat samma omständigheter och utvecklat sin talan på i huvudsak samma sätt som vid tingsrätten. De har därvid varit ense om att det redan vid tingsrätten - utöver vad som antecknats i tingsrättens dom under rubriken Grunder - anförts, från S.S:s sida att han och A.-L.R. var sammanboende vid tidpunkten för förvärvet av fastigheten Norrtälje Oxhalsö 2:612 och från A.-L.R:s sida att hon och S.S. inte var sammanboende vid den angivna tidpunkten.

I hovrätten har A.-L.R., S.S., L.K., J.M. och C.R. hörts på nytt. Vidare har tingsrättens bandupptagning av förhöret med I.H. spelats upp. Samma skriftliga bevisning som vid tingsrätten har förebringats.

De i hovrätten hörda personerna har i allt väsentligt vidhållit de uppgifter som antecknats i tingsrättens dom, dock med följande förtydliganden och tillägg.

- - -

Hovrättens domskäl

Den egendom som omfattas av S.S:s talan om bättre rätt utgörs av en fastighet som inte varit S.S:s och A.-L.R:s permanentbostad utan endast utgjort deras fritidsbostad under den tid då de ostridigt sammanbott med varandra under äktenskapsliknande förhållanden. A.-L.R. har ifrågasatt om s.k. dold äganderätt i ett samboförhållande kan uppkomma beträffande en sådan bostad. Av rättspraxis och doktrin (se bl.a. NJA 2004 s. 397 och Gösta Walin, Samäganderätt, 2000 s. 97 f.) framgår dock att dold samäganderätt kan uppkomma för en sambo som formellt inte framstår som ägare till en fastighet, även om fastigheten endast utgjort parternas fritidsbostad. För framgång till en talan om bättre rätt till en andel i en fritidsfastighet krävs att den som gör gällande att det föreligger samäganderätt styrker sina påståenden om att de förutsättningar som uppställts i rättspraxis beträffande fastigheter som utgjort permanentbostad, och som redovisats i tingsrättens dom, är uppfyllda (jfr beträffande beviskravet t.ex. NJA 1982 s. 589).

A.-L.R. har även i hovrätten invänt att hon och S.S. inte var sammanboende vid tidpunkten för förvärvet av fritidsfastigheten. I den frågan gör hovrätten följande bedömning.

Det är ostridigt mellan S.S. och A.-L.R. att de hösten 1984 inledde en kärleksrelation och att S.S. efter medgivande från A.-L.R., lät folkbokföra sig i hennes lägenhet vid Birger Jarlsgatan i Stockholm i november 1984. Förhållandena är därmed sådana att det får presumeras att S.S. och A.-L.R. redan i november 1984 bodde stadigvarande tillsammans. Att S.S:s folkbokföringsadress stämmer med de verkliga förhållandena stöds av den omständigheten att han angav den adressen i de skuldebrev som upprättades i anslutning till förvärvet av fritidsfastigheten på Blidö. En omständighet som A.-L.R. har hänvisat till är att S.S. så småningom fick en egen hyresrätt i Abrahamsberg. Med hänsyn till de skäl som S.S. har anfört om sitt behov av en lägenhet där han kunde ha umgänge med sina barn varannan helg, liksom till att S.S. fortsatt var folkbokförd hos A.-L.R. kan innehavet av denna hyreslägenhet inte påverka bedömningen av frågan var S.S. hade sitt boende. Den utredning som har presenterats i målet ger inte stöd för någon annan uppfattning än att S.S., som skilde sig från sin tidigare hustru i oktober 1985, och A.- L.R. sammanbodde under äktenskapsliknande förhållanden vid tiden för fastighetsköpet.

Som tingsrätten har redovisat framgår av utredningen i målet att S.S. i anslutning till fastighetsköpet tog flera banklån och att han även påtog sig ett betalningsansvar avseende ett mindre lån från en tidigare ägare till fastigheten. För två av lånen lämnades säkerhet i form av pantbrev i fastigheten. Det är vidare ostridigt mellan parterna att amorteringar och räntor avseende bl.a. dessa lån betalades genom överföringar från S.S:s bankkonto och att samtliga de lån som S.S. och A.-L.R. tog i samband med fastighetsförvärvet några år därefter lades om till ett gemensamt lån om 615 000 kr med solidarisk betalningsskyldighet för S.S. och A.-L.R. Även om de närmare omständigheterna kring utbetalningarna av de lån som togs i samband med fastighetsförvärvet inte har kunnat klarläggas, framgår av utredningen i målet att S.S. bidrog ekonomiskt till förvärvet av fastigheten. S.S. och A.-L.R. har under den tid då de varit sammanboende med varandra gemensamt använt fastigheten som fritidsbostad. Det är vidare ostridigt mellan parterna att S.S. genom eget arbete har bidragit till förbättring av fastigheten. Med hänsyn till det anförda och då S.S. även bidragit ekonomiskt till förvärvet av fastigheten kan det rimligen inte dras någon annan slutsats än att fastigheten har köpts av S.S. och A.-L.R. för gemensamt bruk och att det vid tidpunkten för fastighetsköpet har funnits en i allt fall underförstådd överenskommelse mellan dem om att äganderätten skulle vara gemensam. I likhet med tingsrätten finner därför även hovrätten att S.S. skall anses ha bättre rätt än A.-L.R. till hälften av fastigheten Norrtälje Oxhalsö 2:612. Tingsrättens domslut i huvudsaken skall således fastställas.

Hovrättens domslut

Hovrätten fastställer tingsrättens domslut.

F.d. hovrättsrådet Bo Drangel var skiljaktig och anförde följande:

Det i den överklagade domens domskäl omnämnda rättsfallet NJA 2002 s. 142 rör enligt referatrubriken ”S.k. dold samäganderätt, som i rättspraxis har godtagits i vissa situationer av familjerättslig karaktär, har ansetts inte kunna uppkomma i en relation mellan två juridiska personer (bostadsrättsföreningar).” Grunden för talan från den ena bostadsrättsföreningen (Volten) angavs vara 1. att den hade en äganderätt eller 2. en med äganderätt jämställd rätt till en fastighet med därå uppförd anläggning, och ett därav följande anspråk på halva köpeskillingen härrörande från en skedd försäljning av fastigheten samt 3. att det på grund av vad som förekommit vid tillkomsten av den gemensamt finansierade anläggningen m.m. i varje fall uppstått ett rättsligt förhållande mellan parterna med avseende på anläggningen, vilket vid en upplösning av förhållandet innefattade rätt för Volten till ersättning med hälften av värdet av fastigheten inklusive anläggningen. Motpartsföreningen grundade sitt bestridande av Voltens talan i första hand på att Volten inte hade någon äganderätt eller därmed jämställd rätt samt att det inte på grund av vad som förevarit mellan föreningarna uppkommit någon rätt för Volten att vid upplösningen av parternas förhållande tillgodogöra sig någon del av fastighetens värde. Någon dold äganderätt förelåg inte. - Tingsrätten inledde sina egentliga domskäl med en erinran dels om tre rättsfall i början av 1980-talet i vilka HD slagit fast att dold äganderätt till fastighet kan uppkomma under vissa omständigheter för den ena kontrahenten i ett äktenskap eller ett samboförhållande gentemot den andra parten, dels om tre senare rättsfall i vilka belysts anspråk på dold äganderätt i förhållande till tredje man. Tingsrätten återgav uttalanden av HD i rättspraxis om att ett dolt anspråk på äganderätt inte begränsade den öppne ägarens behörighet att förfoga över fastigheten genom överlåtelse och pantsättning, även om tredje man varit i god eller ond tro, men att den dolde ägaren kunde ha skadestånds- eller redovisningsansvar mot den öppne ägaren, om denne överlåtit fastigheten till tredje man utan beaktande av den dolda äganderätten. Härefter uppehöll sig tingsrätten vid situationen när dolt anspråk på äganderätt uppkom utan att de på köparsidan inblandade personerna var makar eller samboende och frågan i målet om omständigheterna vid förvärvet av den aktuella fastigheten grundat en dold äganderätt för Volten till hälften av fastigheten och den på denna senare uppförda anläggningen. Tingsrättens bedömning inleddes med en genomgång av omständigheter och tillfälligheter vid förvärvet av fastigheten, tidigare regler om gemensamhetsanläggningar, brukandeavsikter, ömsesidiga förpliktelser, betalning av produktionskostnader, bundenhetsavsikter, m.m. och utmynnade med utgångspunkt i dessa omständigheter i att Volten ansågs ha förvärvat en mot motparten gällande äganderätt till hälften av fastigheten, vilken visserligen, med hänvisning till den öppne ägarens rätt att ändock förfoga över fastigheten utan den dolde ägarens samtycke, hade ersatts av ett skadestånds- och redovisningsanspråk. Volten vann därför bifall till sitt yrkande om ersättning med ett belopp motsvarande halva köpeskillingen från den skedda försäljningen av fastigheten. - Hovrätten fastställde tingsrättens dom. - HD konstaterade i sina domskäl inledningsvis att Volten i första hand gjort gällande att föreningen hade en dold samäganderätt till fastigheten och att med begreppet dold samäganderätt ”åsyftas närmast det anspråk på äganderätt som i rättspraxis ansetts kunna tillkomma en make eller sambo till egendom när förvärv av denna är underkastat formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare, framför allt då det gäller fast egendom eller bostadsrätt, avsedd att tjäna som parternas gemensamma bostad”. Beträffande ”dold” äganderätt till fast eller lös egendom i allmänhet anförde HD att en sådan ”kan uppstå genom ett uttryckligt uppdragsavtal, varigenom en mellanman får i uppdrag att köpa viss egendom i eget namn, men för huvudmannens räkning (kommission). Då ett sådant uppdrag ges kan det ibland föreligga ett bulvanförhållande, där syftet är att dölja existensen av huvudmannen som den verklige köparen. Den familjerättsliga dolda samäganderätten kan ses som en variant av kommissionsköpet. Det som särskilt utmärker denna rättsfigur i jämförelse med ett vanligt uppdragsförhållande är att uppdraget eller, med andra ord, överenskommelsen om en gemensam äganderätt inte behöver vara klart uttalad utan kan vara mer eller mindre underförstådd”. - HD övergick härefter till skillnaden mellan å ena sidan de krav som uppställs för godtagande av en familjerättslig, dold samäganderätt och, undantagsvis, skulle kunna tänkas tillämpliga även utanför det rena make/samboförhållandet (t.ex. mellan syskon eller ett par vänner i ett enkelt bolag eller i en liknande situation av mer familjär natur) och å andra sidan den situationen att relationen gäller juridiska personer emellan och där ”utrymme saknas för de speciella hänsyn som ligger till grund för den lösning av främst familjerättslig karaktär som kan anses motiverad av vardagslivets realiteter”. I fråga om de förstnämnda kraven ”listar” HD dessa och anger i omedelbar anslutning härtill vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur som enligt domstolen kan anföras till grund för erkännandet av en sådan dold samäganderätt. I affärslivet däremot, menar HD, kan krav ställas på att vikiga avtal ingås uttryckligen och helst i skriftlig form. ”En dold äganderätt till exempelvis fast egendom som grundar sig på underförstådda önskemål och presumerade överenskommelser har knappast sin plats i sådana sammanhang. I dessa fall måste därför krävas att ett verkligt avtal mellan parterna föreligger.” - Av det sagda fann HD följa att Volten inte kunde göra gällande någon dold samäganderätt till fastigheten. - Vad gällde Voltens hävdande att vad som förekommit inneburit att det uppstått ett rättsligt förhållande mellan parterna, vilket vid en upplösning av förhållandet mellan parterna innefattat rätt för Volten till yrkad hälftenersättning, fick det enligt HD anses att Volten hade rätt till del av den försäljningsintäkt som utgjorde resultatet av den av båda parterna bekostade investeringen eller hälften av köpeskillingen. I angivet hänseende fastställde HD hovrättens domslut.

Det i den överklagade domen ytterligare, till jämförelse åberopade rättsfallet NJA 2004 s. 397 avser en talan av tredje man såsom borgenär till en överlåtande make mot dennes hustru att hennes make haft dold samäganderätt i en fastighet - fritidsfastighet - som förvärvats för makarnas gemensamma bruk och som överlåtits av mannen till hustrun. Talan ogillades i alla instanser. I detta rättsfall anförde HD inledningsvis att i rättspraxis dold samäganderätt ansetts kunna tillkomma en make eller sambo till egendom när förvärv av denna är underkastat formkrav och den andra maken eller sambon formellt framstår som ägare, ”framför allt då det gäller fast egendom eller bostadsrätt, avsedd att tjäna som parternas gemensamma bostad (jfr 7 kap. 4 § ÄktB och 5 § sambolagen, 2003:376). Den möjlighet som sålunda finns för make eller sambo att göra anspråk på dold samäganderätt kan sägas vara motiverad av vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur. (Se NJA 2002 s. 142.)” - Efter en uppräkning av rekvisiten för att en familjerättslig dold samäganderätt skall godtas, däribland att båda parterna avsett att äganderätten skall vara gemensam, anför HD: ”Kravet på att det skall ha förelegat en gemensam partsavsikt om samäganderätt har ansetts kunna uppfyllas genom att en tyst överenskommelse intolkas i omständigheterna i samband med köpet. Sådan partsavsikt har således ansetts kunna föreligga i en situation där makarna inte sinsemellan berört äganderättsfrågan utan där den make som bidrog till den andra makens förvärv endast ”tog för givet ”att hon blev delägare i fastigheten och den andra maken också måste antas ha utgått från detta (NJA 1981 s. 693).” Och HD fortsätter: ”Den situation som nu är aktuell skiljer sig från de nyss berörda, eftersom det i förevarande fall finns ett uttryckligt avtal mellan U. och H.A. beträffande äganderätten till fastigheten. Till detta kommer att det är fråga om en fritidsfastighet (jfr 7 kap. 4 § tredje stycket ÄktB och 7 § sambolagen).”

Jag anser att HD:s uttalanden i rättsfallet NJA 2002 s. 142 om kraven för godtagande av en familjerättslig dold samäganderätt - varom inte var fråga i målet - i första hand (med domstolens formulering ”framför allt”) är avsedda att tillämpas på ”fast egendom eller bostadsrätt, avsedd att tjäna som parternas gemensamma bostad”, och därför inte utgör prövningsnorm när talan rör dold samäganderätt till fritidsfastighet.

Härtill kommer att HD i rättsfallet NJA 2004 s. 397 mot ett av tredje man åberopat anspråk för en makes räkning av dold samäganderätt mot andra maken, bland andra skäl för ogillande av talan anfört att det i den aktuella situationen var fråga om en fritidsfastighet och därvid som jämförelse hänvisat till 7 kap. 4 § ÄktB och 7 § sambolagen i dess lydelse 2003:376 (vilket sistnämnda lagrum har lydelsen: ”Till sambors gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.”).

I rättsfallet NJA 1992 s. 163 gällde frågan huruvida viss egendom - en fritidsbåt - som anskaffats under ett samboförhållande tillhörde samborna gemensamt med samäganderätt eller den ena sambon ensam. HD angav därvid, att frågan om viss lös egendom som förvärvats under ett samboförhållande tillhör ena sambon ensam eller båda samborna gemensamt med samäganderätt skall avgöras efter allmänna förmögenhetsrättsliga principer för förvärv av äganderätt, varvid dock måste beaktas den nära personliga och ekonomiska gemenskap som i allmänhet råder mellan sambor. Avgörande för äganderättsfrågan var i princip vem som tillskjutit medel för anskaffande av egendomen, men frågan om vem som gjort det fick inte bedömas alltför formellt. I den mån exempelvis förvärvet varit beroende av den ena makens arbetsinsats, borde värdet av denna kunna tillräknas honom eller henne. Om det inte var fråga om bohag eller annan egendom som utan vidare kunde förutsättas vara förvärvad för gemensamt bruk, kunde bl.a. vara av betydelse om egendomen anskaffats i endast den ena sambons intresse eller förvärvats för att tillgodose båda sambornas gemensamma intressen. Fritidsbåten i fråga, som sålts och ersatts av en annan båt, ansågs ha anskaffats genom den ena sambons eget arbete och väsentligen för dennes eget bruk. Den ansågs, liksom den andra båten, ha tillhört mannen i samboförhållandet, varför kvinnans talan inte bifölls. Ett justitieråd tillade för egen del att sambolagen inte var tillämplig på båten och att han inte ansåg det förenligt med den begränsade omfattning som sambolagen hade att i rättstillämpningen söka ge samäganderättslagen en vidsträckt tilllämpning i samboförhållanden beträffande tillgångar, som inte omfattades av sambolagen, för att på det viset få till stånd ett skydd, som vid upplösning av samlevnaden fungerar på ett sätt som från ekonomisk synpunkt kan jämföras med giftorättssystemet och principen för likadelning mellan makar. Inte heller allmänna skälighetssynpunkter om det önskvärda i att få till stånd ett slags balans mellan parterna när sammanlevnaden upplöses kunde enligt denne ledamot tillmätas någon egentlig vikt.

Det sistnämnda rättsfallet ger enligt min bedömning uttryck för den prövningsnorm som skall tillämpas i en tvist som den förevarande. Vid en sådan tillämpning finner jag till en början utrett att parterna varit att betrakta som sambor, när fastigheten förvärvades. Vad gäller frågan om vem som tillskjutit medel för anskaffande av fastigheten finner jag, mot A.-L.R:s bestridande, hennes beskrivning av sina ekonomiska förhållanden jämförda med S.S:s ekonomi samt hennes med konkretion präglade berättelse i övrigt, inte visat att S.S. haft möjlighet att tillskjuta medel för förvärv av egendomen eller att han på annat sätt bidragit till anskaffandet. Hans uppgifter om lån från sin mor har inte styrkts i målet och bär inte sannolikhetens prägel.

Med hänvisning till vad nu sagts är jag i huvudsaken oenig med övriga ledamöter i det jag anser att käromålet skall ogillas.

Högsta domstolen

A.-L.R. överklagade och yrkade ogillande av S.S:s talan.

S.S. bestred ändring.

S.S. åberopade ett rättsutlåtande av docenten Margareta Brattström.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, rev. sekr. Kenneth Truedsson, föreslog i betänkande följande dom:

Domskäl

Parterna har godtagit att HD lägger hovrättens bevisvärdering till grund för bedömningen. Hovrätten har funnit utrett att A.-L.R. och S.S. vid tidpunkten för förvärvet av den omtvistade fritidsfastigheten var sambor, att S.S. bidragit ekonomiskt till förvärvet, att A.-L.R. och S.S. under den tid de varit sammanboende gemensamt använt fastigheten som fritidsbostad, att fastigheten köpts för gemensamt bruk och att det vid tidpunkten för fastighetsköpet funnits en i allt fall underförstådd överenskommelse mellan dem att äganderätten skall vara gemensam. Frågan i målet är om nyss nämnda omständigheter medför att S.S. skall anses ha s.k. dold samäganderätt till fastigheten, trots att A.-L.R. förvärvat den i eget namn och är ensam lagfaren ägare.

HD har i ett flertal rättsfall slagit fast att samäganderättslagen kan vara tillämplig beträffande fast egendom trots att endast den ena maken eller sambon utåt står som förvärvare av fastigheten och ensam har beviljats lagfart till denna. Till grund för erkännandet av sådan dold samäganderätt har anförts vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur. Med hänsyn till den speciella gemenskap som uppstår i ett make/samboförhållande, där besittningen är gemensam och formlösa och underförstådda överenskommelser är vanliga, kan det enligt HD ses som en naturlig utgångspunkt att egendom som inköps för gemensamt bruk av den ena maken, med bidrag från den andra, skall ägas gemensamt (se rättsfallet NJA 2002 s. 142). Samäganderättslagen har ansetts tillämplig också i fall där den ena maken upptagits som ensam ägare i syfte att skydda fastigheten från den andre makens borgenärer (rättsfallet NJA 1982 s. 589). Även beträffande lös egendom som förvärvats av den ena maken eller sambon i eget namn kan samäganderätt uppkomma för den andra maken eller sambon i enlighet med i huvudsak samma principer som gäller för fast egendom (jfr rättsfallet NJA 1992 s. 163, se även Agell, Äktenskap, samboende, partnerskap, 3 uppl. s. 71).

I hittillsvarande rättspraxis har något särskilt egendomsslag inte uttryckligen undantagits från tillämpningsområdet för den familjerättsliga dolda samäganderätten. De skäl som i tidigare praxis anförts av HD till stöd för att tillerkänna make eller sambo sådan samäganderätt avseende bostadsfastighet, gör sig i allt väsentligt gällande också när makar eller sambor förvärvar en fritidsfastighet med avsikt att äga och bruka den gemensamt. Att undanta viss slags egendom från tillämpningsområdet, eller att beträffande viss slags egendom ställa upp avvikande krav för att sådan samäganderätt skall uppkomma, skulle kunna leda till gränsdragningsproblem och synes inte vara motiverat. En annan sak är att det vid förvärv av viss slags egendom typiskt sett torde ligga mindre nära till hands att utgå från att makarna eller samborna avsett att förvärva egendomen för gemensamt ägande och bruk (se rättsfallet NJA 2004 s. 397, jfr även rättsfallet NJA 1992 s. 163).

I förevarande fall har hovrätten funnit utrett att det vid tidpunkten för fastighetsköpet funnits en i vart fall underförstådd överenskommelse mellan A-L.R. och S.S. att äganderätten skulle vara gemensam. Mot denna bakgrund, och då övriga förutsättningar för dold samäganderätt är uppfyllda, skall hovrättens domslut fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

HD (justitieråden Ann-Christine Lindeblad, Ella Nyström och Stefan Lindskog, referent) meddelade den 18 juli 2008 följande dom:

Domskäl

S.S. har gjort gällande att han har s.k. dold samäganderätt till en fritidsfastighet, som A.-L.R. förvärvat i eget namn och är ensam lagfaren ägare av. För att en sådan rätt skall föreligga krävs att A.-L.R. har köpt fastigheten för hennes och S.S:s gemensamma räkning.

När det gäller bostadsfastighet har i rättspraxis ansetts att köp som en make eller sambo gjort i eget namn skall anses ha varit för bådas räkning under vissa förutsättningar (se bl.a. NJA 2002 s. 142 och NJA 2004 s. 397). Det är fråga om en bevisregel - närmast ett slags presumtionsregel - som anses vila på rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur och torde avse att ge ett ekonomiskt skydd för den part som bidrar ekonomiskt till ett egendomsförvärv som den andra parten gör i eget namn (se särskilt NJA 2002 s. 142).

Förevarande mål aktualiserar frågan om på sätt hovrätten har ansett bevisbedömningen beträffande för vems räkning ett köp har gjorts skall ske på samma sätt oberoende av om det handlar om en åretruntbostad eller en fritidsbostad.

Frågan har inte riktigt satts på sin spets i rättspraxis. I rättsfallet NJA 2004 s. 397, som angick en fritidsfastighet, hade den gemensamma partsavsikten kommit till sådant uttryck att frågan om presumtionsregelns tillämplighet inte blev aktuell. Rättsfallet NJA 1992 s. 163 rörde en fritidsbåt. HD gjorde beträffande frågan för vems räkning båten förvärvats en fri bevisvärdering. Det pekar snarast på att presumtionsregeln inte ansetts tillämplig.

Förvärv av en åretruntbostad är ofta den ekonomiskt mest betydelsefulla investering som görs i en familj. Det kunde därför övervägas att begränsa presumtionsregelns räckvidd till sådan egendom.

Ett argument mot att låta presumtionsregelns tillämplighet bero på egendomens art och användningsändamål är att det kan leda till gränsdragningsproblem. Om gränsen dras mellan fast och lös egendom faller visserligen det argumentet. Den gränsen är entydig. Men en gemensam bostad kan utgöra lös egendom, såsom är fallet med bl.a. bostadsrätt.

Om en begränsning av presumtionsregelns tillämplighet skall göras synes det lämpligaste vara att knyta den till gemensam åretruntbostad oberoende av ägarform, t.ex. i enlighet med definitionen av sambors gemensamma bostad i 5 § sambolagen (2003:376). Men även en sådan bestämning kan föranleda gränsdragningsproblem och tveksamma åtskillnader. Användningen kan ha ändrats med tiden (t.ex. kan en fritidsbostad ha kommit att användas som en åretruntbostad), något som inte kan beaktas vid tillämpning av presumtionsregeln, eftersom den är knuten till förhållandena vid förvärvstillfället. Vidare kan en fritidsbostad i lägre eller högre grad användas som åretruntbostad. Familjen kan också ha förvärvat flera bostäder för olika och blandade användningsändamål. Att då göra en skillnad mellan fritidsbostäder och åretruntbostäder kan vara både svårt och mindre adekvat. I anslutning till det sist sagda är vidare att notera att det rimmar mindre väl med skyddssyftet bakom presumtionsregeln att låta dess tillämplighet bero på egendomens art och användningsändamål. Syftet med regeln är således ekonomiskt (till skillnad från skyddssyftet med den särskilda reglering som i den familjerättsliga lagstiftningen finns rörande gemensam bostad, vilket syfte är främst socialt). Det är då att märka, att i det enskilda fallet kan en familj välja att göra en större investering i en fritidsbostad än i en åretruntbostad (som kan utgöras av en hyreslägenhet).

Det anförda talar med tillräcklig styrka för att den i praxis antagna presumtionsregeln avseende förvärv av gemensam bostad inte skall begränsas till åretruntbostad. Det måste emellertid antas att den förvärvade egendomens art, användningsändamål och värde - liksom det ekonomiska bidragets relativa storlek - kan ha betydelse för graden av bevislättnad. Det bör också understrykas att presumtionsregeln inte i något fall bör ges en vidare innebörd än vad som antagits i 2002 års rättsfall, nämligen att när egendom köpts för familjens bruk av den ena maken eller sambon med ekonomiskt bidrag från den andra är det en utgångspunkt, men inte mer, att denna ägs gemensamt. Särskilda förhållanden i det enskilda fallet kan alltså påverka bedömningen, t.ex. förekomsten av ett äktenskapsförord.

Hovrätten har med en tillämpning av presumtionsregeln funnit att det får anses föreligga en överenskommelse mellan A.-L.R. och S.S. om att den omtvistade fritidsfastigheten skulle ägas av dem gemensamt, dvs. att den skulle förvärvas för deras gemensamma räkning. Parterna har godtagit att HD lägger hovrättens bevisvärdering till grund för sin bedömning. Hovrättens domslut skall följaktligen fastställas.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

Justitieråden Dag Victor och Lena Moore var skiljaktiga på sätt som framgår av följande yttrande:

I samboförhållanden, liksom i äktenskap, uppkommer efterhand en ekonomisk sammanflätning mellan parterna som gör att det kan vara svårt att avgöra vem av dem som äger egendom som brukas gemensamt. I rättsfallet NJA 1992 s. 163 har HD behandlat frågan om hur äganderätten till lös egendom som förvärvats under ett samboförhållande skall bedömas. HD framhöll därvid att frågan om sådan egendom tillhör endera sambon ensam eller båda samborna gemensamt med samäganderätt skall avgöras efter allmänna förmögenhetsrättsliga principer för förvärv av äganderätt, varvid dock den nära personliga och ekonomiska gemenskap som i allmänhet råder mellan sambor måste beaktas. Detta innebar enligt HD att det avgörande för äganderättsfrågan i princip är vem som tillskjutit medel för anskaffande av egendomen. Frågan om vem som tillskjutit medel för viss egendom borde dock inte bedömas alltför formellt utan ses mot bakgrund av sambornas ekonomiska förhållanden i övrigt.

HD:s uttalanden i rättsfallet tog sikte på lös egendom. När det gäller fast egendom uppkommer, liksom vid annan egendom där överlåtelse är förenad med formkrav, särskilda problem. Hur äganderättsfrågan bör bedömas i sådana fall (förutsättningarna för s.k. dold samäganderätt) utvecklade HD i en serie avgöranden i början av 1980-talet. Det första avgörandet (NJA 1980 s. 705) avsåg en under samboförhållande anskaffad bostadsfastighet, det andra (NJA 1981 s. 693) en under äktenskap inköpt tomt på vilket ett hus avsett som gemensam bostad uppfördes och det tredje (NJA 1982 s. 589) en under äktenskap inköpt villafastighet. (Avgörandena följdes under följande år upp med ett antal avgöranden som främst avsåg andra frågor än förutsättningarna för samäganderätt.) Avgörandena kan uppfattas, och har uppfattats på olika sätt.

I NJA 2002 s. 142 var frågan om en sådan dold samäganderätt som HD tillämpat i de nämnda avgörandena i fråga om fast egendom som varit avsedd att tjäna som gemensam bostad kunde uppkomma i en relation mellan två juridiska personer. I rättsfallet, där den ställda frågan besvarades nekande, betecknade HD den familjerättsliga dolda samäganderätten som en egen rättsfigur som kunde ses som en variant av kommissionsköpet. Det som särskilt utmärkte den i jämförelse med ett vanligt uppdragsförhållande angavs vara att överenskommelsen om gemensam äganderätt inte behöver vara klart uttalad utan kan vara mer eller mindre underförstådd. I rättsfallet talas om ”tyst överenskommelse” och om äganderätt som grundar sig på ”underförstådda önskemål” och ”presumerade överenskommelser”.

De krav som angavs gälla för att den familjerättsliga dolda samäganderätten skulle godtas var att egendomen inköpts för gemensamt bruk, att den make eller sambo som inte utåt framträder som ägare har lämnat ett ekonomiskt bidrag till köpet samt att båda parterna avsett att äganderätten skall vara gemensam. Det sistnämnda rekvisitet angavs emellertid kunna uppfyllas genom en ”tyst överenskommelse”. Det kan diskuteras om den sålunda beskrivna rättsfiguren bör uppfattas på det sättet att de materiella förutsättningarna för uppkomst av samäganderätt avviker från vad som annars gäller vid kommissionsköp eller som endast en under vissa förhållanden gällande bevislättnad.

Parterna har godtagit att HD lägger hovrättens bevisvärdering till grund för sin bedömning. Hovrätten har funnit utrett bl.a. att A.-L.R. under tid hon var sammanboende med S.S. köpt den omtvistade fastigheten för att användas som deras gemensamma fritidsbostad, att S.S. bidragit ekonomiskt till förvärvet samt att det vid tiden för fastighetsköpet har funnits en underförstådd överenskommelse mellan dem om att äganderätten skulle vara gemensam. Detta får anses innebära att målet, som det här föreligger till bedömning, endast gäller frågan om rättsfiguren familjerättslig dold samäganderätt är tillämplig i förhållande till fritidsfastigheter.

I 2002 års rättsfall anfördes att det till grund för erkännande av rättsfiguren kunde anföras vissa rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur. Konstruktionen angavs ge den make eller sambo som inte varit formell köpare ett ekonomiskt skydd samt med hänsyn till den speciella gemenskap som uppstår i ett make/samboförhållande kunde det ses som en naturlig utgångspunkt att egendom som inköpts för gemensamt bruk av den ene maken eller sambon, med bidrag från den andre, skulle ägas gemensamt.

I samband med införandet av 1987 års äktenskapsbalk och den samtidigt införda lagen om sambors gemensamma hem (numera ersatt av 2003 års sambolag med i nu aktuellt hänseende i allt väsentligt samma reglering) hade lagstiftaren anledning att ta ställning till de rättspolitiska överväganden som får antas ligga bakom konstruktionen med familjerättslig dold samäganderätt. Familjelagssakkunniga, vars förslag låg till grund för den nya lagstiftningen, hade föreslagit att det, vid sidan av vad som kunde betecknas som reell och dold samäganderätt, för gemensam bostad och gemensamt bohag skulle införas en form av presumerad samäganderätt som endast skulle gälla under bodelning.

Lagstiftaren valde emellertid att gå en annan väg. När det gäller äktenskap ansågs att den ekonomiska utjämning som borde eftersträvas lämpligen åstadkoms genom giftorättssystemet och en vidgad möjlighet till jämkning i det fall då det fanns enskild egendom. Beträffande sambor infördes ett bodelningssystem beträffande bostad och bohag som syftade till att åstadkomma samma fördelning av det gemensamma hemmet som giftorättsreglerna medförde för makar. (Se prop. 1986/87:1 s. 57 ff., 101 ff. och 256 f.)

Den lagstiftning som infördes år 1987 innebar att det praktiska behovet av den tidigare genom praxis införda familjerättsliga dolda samäganderätten minskade. Genom äktenskaps- och sambolagstiftningen tillgodoses numera i allt väsentligt det behov av ekonomiskt skydd som en gång motiverade rättsfiguren ”dold samäganderätt”. När det gäller frågan om rättsfiguren bör ges ett vidare tillämpningsområde än vad som hitintills skett i praxis, dvs. gemensam bostad, bör också beaktas att lagstiftaren, efter att den ”dolda samäganderätten” infördes, klart tagit ställning till i vilken omfattning som äktenskaps- och sambolagstiftningen bör innefatta ett ekonomiskt skydd. Det skall i det sammanhanget anmärkas att egendom som huvudsakligen används för fritidsändamål uttryckligen är undantagen från den reglering som enligt sambolagstiftningen gäller för sambors gemensamma bostad och bohag. (Jfr härtill NJA 2004 s. 397.)

Enligt vår mening saknas det under sådana förhållanden tillräckliga skäl för att utvidga rättsfiguren familjerättslig dold äganderätt till att omfatta även fritidsfastigheter.

Frågan om samäganderätt till sådan egendom bör istället bedömas enligt allmänna förmögenhetsrättsliga principer, om än med beaktande av den nära personliga och ekonomiska gemenskap som i allmänhet råder mellan sambor. En utgångspunkt vid bedömningen bör vara att den formella utformningen av köpehandlingarna får antas överensstämma med vad parterna på ömse sidor avsett, såvida utredningen inte utvisar något annat (jfr NJA 1982 s. 589). Enbart de förhållandena att en fastighet förvärvats för att användas som gemensam fritidsbostad, att den som inte utåt framträder som ägare bidragit ekonomiskt till förvärvet samt att det vid tiden för fastighetsköpet ansetts föreligga en underförstådd ”överenskommelse” om ett gemensamt ägande kan då inte anses vara tillräckliga för att samäganderätt skall ha uppkommit. Det föreligger mot den bakgrunden inte förutsättningar för att bifalla S.S:s talan.

Referenten, justitierådet Stefan Lindskog tillade för egen del:

S.k. dold samäganderätt mellan makar eller sambor har i rättspraxis introducerats som ett slags särskilt komplement till den familjerättsliga egendomslagstiftningen. En kommissionsrättslig förklaringsmodell har använts (synsättet kom till uttryck redan i samband med giftermålsbalkens införande, se NJA II 1921 s. 28). Modellen har med tiden genom en omfattande rättspraxis lagts till grund för vad som närmast får betraktas som ett rättsligt institut av speciellt slag.

Det kan sättas i fråga i vad mån det, på sätt som sker genom det aktuella avgörandet, är befogat att fortsätta på den inslagna vägen. Många invändningar kan göras mot den ifrågavarande ordningen. Det finns därför anledning att i detta sammanhang göra vissa påpekanden.

Först något om de kommissionsrättsliga utgångspunkterna.

När någon (kommissionären) med en tredje man rättshandlar i eget namn men för annans (kommittenten eller huvudmannen) räkning, blir den senare omedelbart berättigad enligt det mellan kommissionären och den tredje mannen träffade avtalet (kommissionärsavtalet) under förutsättning (i) att så var överenskommet mellan kommittenten och kommissionären (dvs. att ett kommissionsavtal föreligger) och (ii) att kommissionären vid ingåendet av kommissionärsavtalet avsåg att detta skulle vara för kommittentens räkning.

Ett kommissionsavtal behöver inte nödvändigtvis vara uttryckligt. Om A lämnar B ett penningbelopp för att B skall förvärva en sak föreligger enligt allmänna avtalsrättsliga principer ett kommissionsavtal, om det är A:s avsikt att A skall bli ägare till saken och B har måst inse detta (jfr NJA 1981 s. 693). En annan sak är att beviskraven för dessa dubbla subjektiva rekvisit torde vara högt ställda, särskilt när giltigt förvärv förutsätter att särskilda formkrav iakttagits.

Om ett kommissionsavtal visats torde däremot beviskravet för att kommissionären skall ha gjort förvärvet för kommittentens räkning vara lågt ställt. Den naturliga utgångspunkten måste ju vara att kommissionären avsett att fullgöra sitt avtalsenliga åtagande mot kommittenten.

Vid kommissionsköp av lös egendom blir kommittenten, inte kommissionären, omedelbart ägare till det förvärvade (53 § andra stycket lagen (1914:45) om kommission). Att tala om dold äganderätt är därför inte relevant när det gäller sådan egendom (här bortses från vad som kan föranledas av formkraven för köp av bostadsrätt).

Kommissionsköp av fast egendom har emellertid av fastighetsrättsliga och sakrättsliga systemskäl förmenats vara förenat med vissa komplikationer. I rättspraxis har således ansetts att kommittenten i sådana fall visserligen inte blir ägare till den kommissionsköpta fastigheten - det blir kommissionären - men att han väl får ett obligationsrättsligt anspråk mot kommissionären på att bli insatt som ägare, s.k. dold äganderätt. (Se NJA 1982 s. 589 och 1993 s. 324. Fallen gäller familjeförhållanden men motsvarande torde anses gälla kommissionsköp av fast egendom i även andra sammanhang, se justitierådet Hesslers tillägg med hänvisningar i 1982 års fall samt rättsfallen NJA 1993 s. 324 och NJA 2002 s. 142 där möjligheten av ”dold äganderätt” utanför äktenskap och samboförhållanden förutsätts.) Frågan vilka rättsliga kvaliteter som ett sådant anspråk är förenat med har prövats i en serie rättsfall (se bl.a. NJA 1984 s. 772, 1985 s. 97 och 1985 s. 615). Den rättsliga konstruktionen kan sättas i fråga, men förevarande mål ger inte anledning att pröva den frågan.

Vad som nu sagts om principerna för kommissionsköp gäller även i familjesammanhang. Om det är visat att ett förvärv genomfört av en make/ sambo skett med den gemensamma avsikten att även den andra maken/ sambon skall bli ägare, blir således båda ägare (dock att det vid förvärv av fast egendom ansetts bli fråga om, inte en fullgången äganderätt utan s.k. dold samäganderätt; så möjligen också beträffande bostadsrätt). (Se bl.a. Bengtsson, Nordisk gjenklang, Festskrift til Carl Jacob Arnholm, 1969, s. 666). Den gemensamma avsikten uppfyller då de ovan nämnda kraven på kommissionsköp.

Såsom konstaterats i detta mål har dock genom rättspraxis beträffande egendom för gemensamt familjebruk det kommissionsrättsliga regelverket kompletterats med en regel, som går ut på att under vissa förutsättningar anses en makes eller en sambos förvärv ha skett för bådas räkning. Dessa förutsättningar är att egendomen skall ha förvärvats för gemensamt bruk och att den i vars namn förvärvet inte sker bidragit ekonomiskt till förvärvet. Det brukar visserligen tilläggas att båda parter skall ha avsett att äganderätten skall vara gemensam. Men en sådan gemensam avsikt innebär, om den kan visas, att köpet är för bådas räkning oberoende av användningsändamålet och av i vad mån ekonomiskt bidrag lämnats. Den gemensamma partsavsikten är således inte en förutsättning för regelns tillämplighet, utan är den avsikten och dess rättsverkningar ett uttryck för vad regeln resulterar i om den är tillämplig.

Fråga är inte om en dispositiv rättsregel (se Agell, Äganderätten till fastighet för makar och sambor, 1985, s. 14) eller en avtalstolkningsregel (jfr dock Samuelsson, Tolkning och utfyllning, 2008, s. 510 not 1440; angående omtolkning i äldre rättspraxis, se Agell, a.a., s. 43 ff., med hänvisningar) utan om en bevisregel (se bl.a. Agell, a.a., s. 25, 30 ff. och 36 ff. samt Heuman, Bevisbörda och beviskrav i tvistemål, 2005, s. 234). Regeln innebär, om den är tillämplig (den som pretenderar på samäganderätt har naturligtvis att styrka de omständigheter som skall föreligga för regelns tillämplighet, se t.ex. Walin, Samäganderätt, 2000, s. 84 f.), att de två rekvisiten för ett kommissionsköp - förhandenvaron av ett kommissionsavtal och att kommissionären avsåg att uppfylla detta avtal när han ingick kommissionärsavtalet - inte behöver visas utan anses uppfyllda genom att samvilja till kommissionsköp presumeras.

Enligt min mening kan den ifrågavarande presumtionsregeln sättas i fråga (andra, mer befogade, presumtionsregler rörande egendomsförhållanden mellan makar och sambor kommer till uttryck i rättsfallen NJA 1986 s. 513 och NJA 2002 s. 3; från dessa bortses i det följande). Det gäller även om den mjukas upp och modereras i ljuset av bl.a. vad för slags egendom det är fråga om och vad dess användningsändamål är. Visserligen är familjesituationen speciell, men det förhållandet låter sig väl beaktas enligt allmänna bevisvärderingsprinciper (jfr NJA 1992 s. 163 och den skiljaktiga meningen i detta mål).

Presumtionsregeln är också ett trubbigt instrument om skyddssyftet är att åstadkomma ekonomisk rättvisa vid delning av familjeegendom. Regeln låter sig endast i begränsad utsträckning modereras efter vad det syftet kan böra föranleda.

Bidragskriteriet är vidare svårt att ge ett gripbart och enhetligt innehåll. För min del menar jag att endast ett ekonomiskt bidrag som kan anses ha haft en mer påtaglig betydelse för förvärvets genomförande bör beaktas och att presumtionens styrka bör stå i direkt proportion till bidragets relativa betydelse. Men även med en sådan precisering blir bidragskriteriet tämligen diffust.

En aspekt i anslutning till det sist sagda är att det från familjerättsligt perspektiv är något egendomligt att en mindre ekonomisk insats vid förvärvet kan få mycket större ekonomiska verkningar (nämligen s.k. dold äganderätt) än en mångdubbel insats därefter (försåvitt inte efterföljande tillskott ges samma rättsverkningar som tillskott i samband med förvärvet; så Walin, a.a., s. 63 ff., men den ordningen förefaller inte bara tveksam utan står i direkt strid mot HD:s motivering i bl.a. NJA 2002 s. 142). Det innebär en svårförklarlig obalans i systemet.

En annan sida av presumtionsregeln är att den normalt inte ger någon ledning beträffande kommissionsavtalets närmare innehåll. Visserligen får antas att om ett (partiellt) kommissionsköp skall anses föreligga, parterna normalt blir till lika delar ägare till vad som förvärvats. (Se 1 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Jfr bl.a. NJA 1981 s. 693 och 1982 s. 589, RH 1982:2 och Håstad, Studier i sakrätt, 1980, s. 164, men även NJA 1992 s. 163; möjligen är HD:s avgörande i det rättsfallet att förstå så att relationen mellan parternas bidrag skulle vara bestämmande, vilket svarar mot vad som gäller i enkelt bolag. I den riktningen också Walin, a.a., s. 59 ff. Angående andelsfördelning vid samäganderätt på grund av sammanblandning, se nedan in fine.) Men i vilken utsträckning, när och på vilket sätt skall i så fall den som bidrar mer än den andra kompenseras för detta (om alls)?

De kommissionsrättsliga reglerna är alltså en illa vald väg för att tillgodose de familjepolitiska syften som kan ligga bakom presumtionsregeln.

Jag anser det emellertid inte lämpligt att i det nuvarande läget förändra rättsläget radikalt genom ett prejudikat. En sådan ändring förutsätter nämligen att de rättspolitiska överväganden av familjerättslig natur som presumtionsregeln må vila på - till synes närmast att skapa värdebalans mellan parterna (jfr bl.a. Ann Numhauser- Henning, JT 1990-91 s. 202 ff. med hänvisningar) - blir beaktade inom ramen för den familjerättsliga egendomslagstiftningen. Därvid märks att det i SOU 1981:85 framlagda förslaget till äktenskapsbalk upptar en dispositiv regel om samäganderätt till bostad och bohag (7 kap. 6 §). Regeln kom emellertid inte att införas i den efterföljande lagregleringen om egendomsgemenskap i äktenskap och samboförhållanden. Utgångspunkten vid införandet av lagstiftningen var att den rättspraxis som fanns beträffande s.k. dold samäganderätt skulle bestå. (Se prop. 1986/87:1 s. 57 ff., jfr s. 101 ff. och 256 f.)

Vad som lämpligen kan åstadkommas praxisvägen är mot den angivna bakgrunden begränsat till att dels ge presumtionsregeln en rättstekniskt hanterbar och balanserad avgränsning, dels tydliggöra att regeln bör ges en försiktig och nyanserad tillämpning. (Jfr Agell, a.a., s. 31, där det sägs att presumtionen inte behöver väga så tungt. Walin, a.a., s. 84, framhåller att en presumtion kanske inte bör antas om den förvärvande parten hade någon rimlig anledning att inte acceptera samäganderätt.) Det senare ligger väl i linje med senare rättspraxis (se särskilt 1992 års fall och i anslutning därtill Walin, a.a., s. 25 ff.) och det förhållandet att lagstiftaren medvetet valt att inte införa en dispositiv lagbestämmelse om samäganderätt.

Det skall beträffande bohag och andra egendomskollektiv tilläggas att samäganderätt till sådan egendom kan uppkomma också genom sammanblandning. Om således båda makarna eller samborna bidrar till förvärv av gemensamt bohag utan att det låter sig urskiljas vem som förvärvat vad får de anses inneha egendomen med samäganderätt; låt vara att det är något oklart om andelarna skall vara lika eller följa insatsernas storlek. (En stark presumtion för likadelning bör efter mitt förmenande gälla. Annorlunda NJA II 1921 s. 89. Jfr också ovan beträffande partiellt kommissionsköp. Det är svårt att se varför principerna skulle vara olika.) En nyanserad tillämpning av presumtionsregeln torde harmoniera rimligt väl med att samäganderätt kan uppkomma genom sammanblandning. I båda fallen tillmäts familjens gemensamma användning, ekonomiskt bidrag från båda parter och avsaknaden av omständigheter som talar mot samäganderätt avgörande betydelse för bedömningen. En viktig skillnad är dock att samäganderätt på grund av sammanblandning uppstår först efter hand, varför ingen tidsbegränsning gäller för vilka omständigheter som kan beaktas, medan (dold) samäganderätt på grund av partiell kommission uppkommer vid köpet på grundval av då föreliggande förhållanden.

Men även med en lyhörd tillämpning av presumtionsregeln måste den rådande ordningen i grunden anses vara otillfredsställande. En tillämpning av allmänna förmögenhetsrättsliga grundsatser för att tillgodose familjepolitiska syften är helt enkelt en felaktig utgångspunkt och för med nödvändighet med sig problem av olika slag.

HD:s dom meddelad: den 18 juli 2008.

Mål nr: T 2684-07.

Rättsfall: NJA 1992 s. 163, NJA 2002 s. 142 och NJA 2004 s. 397.

Metadata

Domstol
Högsta domstolen
Avgörandedatum
2008-07-18
Målnummer
T2684-07
Rättsfall
NJA 1992 s. 163
NJA 2002 s. 142
NJA 2004 s. 397
Sökord
Dold samäganderätt
Kommission
Presumtionsregel
Sambor
Källa
Domstolsverket

Rättsfall som hänvisar till detta (3)

NJA 2008 s. 1053: Beviskravet för samäganderätt när någon vill få till stånd en försäljning av lös egendom enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt och motparten invänder att han eller hon är ensam ägare till...
NJA 2012 s. 377: Sambor förvärvade gemensamt en segelbåt. Med tillämpning av 1 § lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt har ägarandelarna bestämts utifrån vardera sambons ekonomiska insats vid köpet.
NJA 2013 s. 632: Fråga om anspråk på dold samäganderätt till fast egendom är föremål för preskription.
Lagen.nu är en privat webbplats. Informationen här är inte officiell och kan vara felaktig | Ansvarsfriskrivning | Kontaktinformation