NJA 2002 s. 142

Domskäl

TR:n (rådmännen Wahlberg och Camitz samt tingsfiskalen Lindström) anförde i dom d. 15 jan. 1999: Yrkanden. Volten har efter ansökan om stämning å Farmen yrkat att Farmen skall förpliktas att till Volten utge ett belopp om 12,5 miljoner kr jämte ränta enligt 4 och 6 §§räntelagen från dagen för Stockholm Energi AB:s tillträde till Täby-Tibble 8:2. Volten har vidare förbehållit sig rätten att senare yrka skadestånd eller annan ersättning till följd av överlåtelsen d. 23 sept. 1997.

Farmen har bestritt Voltens talan. Farmen har dock vidgått att det yrkade beloppet utgör hälften av köpeskillingen enligt överlåtelseavtalet d. 23 sept. 1997. Om TR:n skulle finna att dold äganderätt för Volten till hälften av Täby-Tibble 8:2 föreligger har Farmen vitsordat att en beräkning skall ske med utgångspunkt från nämnda belopp. Om Voltens anspråk skulle befinnas vara av annan karaktär, t.ex. skadestånd, har Farmen förklarat sig inte kunna vitsorda något belopp. Farmen har vitsordat ränteyrkandet i och för sig, dock med den invändningen att ränta skall utgå först från dagen för delgivning av stämningsansökan. Farmen har efter ansökan om genstämning å Volten yrkat att TR:n fastställer att Volten inte har bättre rätt än Farmen till någon del av fastigheten Täby-Tibble 8:2.

Volten har bestritt genkäromålet. Grunder.

Volten. Volten har som grund för huvudkäromålet åberopat att föreningen gemensamt med Farmen har, i första hand, äganderätt eller, i andra hand, en med äganderätt jämställd rätt till såväl fastigheten Täby-Tibble 8:2 som därå uppförd anläggning, varför Volten har ett anspråk på halva köpeskillingen härrörande från Farmens försäljning av fastigheten. Volten har för det tredje åberopat att det på grund av vad som förevarit vid tillkomsten och vid driften av värmeförsörjningsprojektet i varje fall uppstått ett rättsligt förhållande mellan parterna med avseende på den gemensamt finansierade anläggningen, vilket vid en upplösning av förhållandet innefattar rätt för Volten till ersättning med hälften av värdet av fastigheten inklusive därå befintlig anläggning. Volten har slutligen hävdat att det under åren inte inträffat någon omständighet som utsläckt Voltens rätt till Täby-Tibble 8:2, varvid Volten särskilt gjort gällande att samarbetsavtalet inte reglerat äganderättsförhållandet utan endast frågor om kulvertförluster och insyn i driftsförhållandena.

För den händelse att TR:n skulle finna att samarbetsavtalet 1993 innefattat en reglering av äganderätten till fastigheten har Volten hävdat att avtalet inte får göras gällande på grund av att det enligt 33 § avtalslagen skulle strida mot tro och heder att åberopa det. Alternativt har Volten gjort gällande att avtalet i den del det anses reglera Voltens rätt till fastigheten skall jämkas eller lämnas utan avseende enligt 36 § avtalslagen.

Volten har som grund för yrkandet om rätt att senare föra talan mot Farmen om skadestånd eller annan ersättning åberopat att det kan komma att visa sig att Volten kunnat utnyttja sin rätt till fastigheten på ett ekonomiskt mer fördelaktigt sätt än vad som skett.

Farmen. Farmen har som grund för sitt bestridande åberopat att Volten inte har och aldrig har haft någon äganderätt eller därmed jämställd rätt samt att det inte heller på grund av vad som förevarit vid tillkomsten och driften av projektet uppkommit någon rätt för Volten att vid upplösningen av förhållandet mellan parterna tillgodogöra sig någon del av fastighetens värde.

För den händelse Volten skulle befinnas ha haft någon sådan rätt som gjorts gällande har Farmen åberopat att denna rätt bortfallit på grund av Voltens passivitet. Alternativt har Farmen hävdat att det, oavsett den rättsliga kvalifikationen av parternas förhållande, av samarbetsavtalet följer att Farmen haft oinskränkt äganderätt till fastigheten med panncentral och att Volten inte har andra anspråk mot Farmen än som framgår av detta avtal.

Farmen har hävdat att det inte finns skäl för Voltens invändningar om att samarbetsavtalet inte skall få göras gällande på grund av förhållanden som anges i 33 och 36 §§avtalslagen.

Vad gäller den genstämningsvis förda fastställelsetalan har Farmen åberopat att den är nödvändig på grund av att Volten förbehållit sig rätten att framställa ytterligare anspråk mot Farmen och att Farmen saknar möjlighet att vidta nödvändiga ekonomiska åtgärder intill dess frågan om Voltens anspråk slutligt har reglerats.

Pläderingsvis har Farmen i anslutning till den tidigare angivna grunden att en eventuell rätt för Volten till någon del av Täby-Tibble 8:2 bortfallit på grund av att Volten inte vidmakthållit sin påstådda rätt gjort gällande att rätten upphört till följd av preskription eller hävd. Volten har bestritt att denna invändning får åberopas, eftersom en invändning om att rätten upphört på grund av preskription eller hävd är av en helt annan art än en invändning om förlust av ifrågavarande rätt på grund av passivitet samt invändningen framställts så sent att Volten inte getts tillfälle att bemöta den.

Utveckling av talan.

Volten. Av tekniska, ekonomiska och miljömässiga skäl var det uteslutet att i samband med nyexploatering varje fastighet skulle ha t.ex. en egen värmecentral. Redan i samband med planeringen av bostadsområdena i Täby var avsikten således att värmeförsörjningsanläggningen skulle vara gemensam för Volten och Farmen. På samma sätt planerades och tillkom värmecentraler, som var gemensamma för flera andra föreningars fastigheter. Den i mitten av 1960-talet gällande lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar var inte anpassad till anläggningar av denna art. Anläggningslagen med bestämmelser om gemensamhetsanläggningar trädde i kraft först 1974. Man övervägde därför olika konstruktioner som skulle kunna binda samman fastigheterna och de gemensamma anläggningarna samtidigt som det skulle finnas ett låneunderlag och ett skydd mot tredjemansanspråk. Inom HSB-rörelsen valdes den konstruktionen att en förening stod som ägare till den fastighet, där den gemensamma anläggningen uppfördes, och att en eller flera andra föreningar genom servitut fick rätt att nyttja anläggningen. Således valdes denna konstruktion för Volten och Farmen liksom för HSB:s Bostadsrättsföreningar City, Venus och Jupiter, alla i Täby.

Då Volten och Farmen bildades uppdelades de visserligen på två självständiga enheter med två styrelser men personellt förelåg till en början full identitet mellan de två styrelserna. Pann- och kulvertsystemet var en för Volten och Farmen gemensam anläggning. Det var en tillfällighet att Farmen blev formell ägare. Anledningen härtill var att den för Farmen avsedda bostadsbebyggelsen blev klar först. Under något år kom panncentralen därför att förse endast Farmen med värme via en mobil enhet. Sedan även bebyggelsen på Voltens fastigheter färdigställts kom den avsedda gemensamma värmeförsörjningen från en permanent anläggning till stånd. Fastigheten med panncentralen kom således formellt att tillföras Farmen med äganderätt medan Volten blev servituts innehavare. Servitutsavtalet var ett standardavtal som användes i alla liknande fall. Gentemot tredje man framstod således äganderätt och servitutsrätt som reella men Volten och Farmen var ense om att äganderätten var gemensam. Dessutom var konstruktionen sådan att ingen av parterna kunde lämna gemenskapen. Anläggningen skulle bekostas och drivas enligt en strikt självkostnadsprincip. Sedan samarbetets början har Farmen och Volten i princip delat alla kostnader för investeringar, drift och underhåll. Verksamheten har styrts av en samrådsgrupp. Voltens andel i den ursprungliga produktionskostnaden uppgick till 2,7 miljoner kr, vilket belopp utgjorde hälften av kostnaden. Fortlöpande har Volten investerat minst 19 miljoner kr i anläggningen.

Vid tillkomsten av panncentralen förutsattes det inte och förutsågs över huvud taget inte att det kunde bli aktuellt med en försäljning av panncentralen. En upplösning av gemenskapen reglerades därför inte. Om en sådan möjlighet hade varit tänkbar hade parterna inte valt den aktuella konstruktionen. Denna möjlighet uppkom först i och med av regleringen av elmarknaden i mitten av 1990-talet.

Värdet av panncentralen med anläggningar togs upp som en del av Voltens förmögenhetsmassa i samband med fastighetstaxering enligt en notering i Voltens årsredovisning med förvaltningsberättelse för år 1972.

Vad gäller samarbetsavtalet d. 1 mars 1993 så var den formella äganderättsfrågan då inte av intresse för Volten. Diskussionen gällde i stället Voltens möjligheter till insyn i verksamheten och fördelningen av kostnaderna för kulvertförlusterna mellan parterna. Sedan parterna hade funnit en godtagbar lösning av dessa frågor fann Volten därför inte anledning att närmare beröra frågan om hur rätten till fastigheten Täby- Tibble 8:2 med panncentral skulle karakteriseras. Äganderättsförhållandet reglerades över huvud taget inte av samarbetsavtalet. Den med Farmen gemensamma äganderätten eller med äganderätt jämställda rättigheten utgör tvärtom den grund som avtalet vilar på.

Vidare har frågan om äganderätten aldrig varit föremål för utredning i de av Farmen åberopade utredningarna från HSB. Det är därför inte möjligt att med utgångspunkt i dessa utredningar dra några slutsatser om parternas uppfattning i äganderättsfrågan.

Vad gäller de externa abonnenter som fått värmeleveranser från panncentralen har intäkterna från dessa avtal kommit att ingå i anläggningens räkenskaper. Vid beräkningen av den kostnad för anläggningen som skulle bestridas av respektive part gjordes avdrag för intäkterna från avkastningen av panncentralen. Intäkterna har således i form av täckningsbidrag tillgodoförts både Volten och Farmen.

Beträffande andra panncentraler, som varit föremål för samma konstruktion som Volten och Farmen, har bostadsrättsföreningarna enats om att överskottet vid en eventuell försäljning skall delas mellan den formelle ägaren och servitutshavarna.

Farmen. Farmen och Volten var ända från början två helt från varandra fristående föreningar. Farmen förvärvade fastigheten ensam och har från 1965 fram till försäljningen år 1997 ensam haft full lagfart. Det har inte ens påståtts att Farmen skulle ha överlåtit någon andel av Täby- Tibble 8:2 till Volten och någon dold samäganderätt föreligger inte.

Avsikten från början var att värmecentralen skulle uppföras endast för Farmens räkning. Efter propåer från Täby kommun och Volten beslöts att Volten skulle få ansluta sig till anläggningen. Om syftet vid tillkomsten av panncentralen varit att Volten skulle vara hälftenägare hade detta varit enkelt att ombesörja genom att Volten hade förvärvat halva Täby-Tibble 8:2 och då erhållit motsvarande lagfart. Fastigheten har intill överlåtelsen varit samtaxerad med Farmens övriga fastigheter och har inte haft något eget taxeringsvärde.

Anläggningen uppfördes av Farmen som ensam beställare och betalare. Den har därefter visserligen skötts av HSB Täby-Roslagen som förvaltare men Farmen har hela tiden haft det fulla ägaransvaret.

Även om Voltens påstående om att parterna mer eller mindre delat på såväl anskaffningskostnaderna som de löpande driftskostnaderna avseende panncentralen skulle vara riktigt kan inte denna fördelning medföra att Volten skulle erhålla någon äganderätt eller annan rätt till Täby-Tibble 8:2 eller panncentralen.

Förutom Volten, som erhållit värmeleveranser på grund av servitutsavtalet, har fem externa abonnenter fått värmeleveranser från panncentralen Farmen. Samtliga dessa abonnenter har ingått avtal med Farmen. Volten nämns däremot inte som avtalspart i dessa avtal.

Farmen ingick i sin egenskap av fastighetsägare år 1968 servitutsavtal med Volten och Täby kommun avseende Voltens och Täby kommuns fastigheters nyttjande av panncentralen. Av servitutsavtalen framgår att Farmen var ägare till Täby-Tibble 8:2.

I HSB:s Riksförbunds utredningar 1992 och 1993 om panncentralen och kulvertförluster respektive om avtal om värmeleveranser anges att panncentralen ägs av Farmen.

För värmeleveranserna förekom två avtalskonstruktioner. I det ena fallet erlades en hög anslutningsavgift eller anpart, varefter köparen endast betalade driftskostnadsavgäld. I andra fall utgick ingen eller endast en mindre anpart, varefter köparen betalade både kapital- och driftskostnadsavgäld. Den första avtalskonstruktionen tillämpades för leveranserna till Volten, som därför kunnat få värme till ett pris långt under marknadspris. Vad Volten således har haft är ett mycket förmånligt avtal men ingen äganderätt. Något värmeleveransavtal motsvarande det som träffats mellan HSB:s Bostadsrättsföreningar City, Venus och Jupiter d. 1 april 1966 och som bygger på självkostnadsprincipen har inte funnits mellan Farmen och Volten. Däremot har det träffats muntliga avtal. Såväl Volten som Täby kommun har av kostnaderna för anläggningen betalat ett belopp, en anpart, motsvarande ett beräknat leveransbehov.

Volten har enligt servitutsavtalet haft rätt till kontinuerlig insyn i förhållandena kring panncentralen. Trots detta har Volten inte framställt anspråk på att vara - eller bli - ägare till del av Täby- Tibble 8:2 förrän i brev år 1992, då Volten föreslog "ett samägande (50/50)". Av skrivningen i nämnda brev framgår att Volten vid detta tillfälle inte uppfattade sig som delägare men att man måhända önskade att ett samägande skulle komma till stånd.

Diskussionerna mellan Volten och Farmen ledde till att samarbetsavtalet träffades 1993 avseende panncentralen. Detta avtal, vilket undertecknats av företrädare för Volten och Farmen, återspeglade parternas gemensamma vilja. Bland annat angavs hur, och på vilka villkor, värmeleveranser till Volten skulle ske och hur panncentralen skulle skötas. Äganderättsfrågan var en av de viktiga frågor som avhandlades innan samarbetsavtalet undertecknades. En avgörande förutsättning för att samarbetsavtalet överhuvudtaget skulle ingås mellan parterna var att Volten bekräftade Farmens äganderätt till såväl Täby-Tibble 8:2 som till panncentralen. Därutöver påfordrade Farmen att det av samarbetsavtalet skulle framgå att Volten inte hade några kvarstående anspråk mot Farmen, t.ex. anspråk på äganderätt eller andra motsvarande anspråk rörande panncentralen. Samarbetsavtalet angav inte att Volten skulle vara ägare eller att Volten skulle ha något kvarstående äganderättsanspråk, dolt eller icke. Däremot utsades explicit i avtalet under rubriken Bakgrund att Farmen var ägare till fastigheten Täby-Tibble 8:2 samt i punkten 7 att parterna i och med avtalet inte hade några ytterligare anspråk mot varandra.

Samarbetet enligt avtalet 1993 pågick till 1997 då Volten till Farmen översände ett förslag till ett nytt avtal. Också i detta avtalsförslag, som således upprättades av Volten, angavs i ingressen att Farmen var ägare till Täby-Tibble 8:2.

Bevisning. --- På Voltens begäran har H. A. och B. D., föreningens ordförande respektive vice ordförande sedan 1992 hörts under sanningsförsäkran. Vittnesförhör har hållits med auktoriserade revisorn hos BoRevision AB, en revisionsfirma knuten till HSB, H. K. samt med f.d. direktören i HSB Täby-Roslagen och ordföranden i Farmens och Voltens interimsstyrelser L. P. På Voltens begäran har också hörts f.d. tekniske planeringschefen S. N., f.d. ekonomichefen M. K., f.d. förvaltningschefen R. S. och juristen I. U., samtliga tidigare verksamma inom HSB. Vidare har som vittne hörts ingenjören J. E., ledamot i Voltens styrelse 1992-1993.

På Farmens begäran har som vittnen hörts kronofogden B. O. och postiljonen S. E. W., båda styrelseledamöter i Farmen 1992-93, samt f.d. HSB-direktören J-O. H.

Domskäl.

Rätten till Täby-Tibble 8:2. HD har i en rad rättsfall under 1980-talet (NJA 1980 s. 705, 1981 s. 693 och 1982 s. 589) slagit fast att dold äganderätt till fastighet kan uppkomma under vissa omständigheter för den ena kontrahenten i ett äktenskap eller ett samboförhållande. HD kan sägas ha accepterat att dold äganderätt kan uppkomma till följd av en - ofta underförstådd - överenskommelse mellan makar eller sambor att båda skulle bli ägare, trots att den ene av dem formellt står som förvärvare. En sådan tyst överenskommelse har härletts ur omständigheterna vid köpet. I de fall dold samäganderätt har ansetts föreligga har en av makarna eller samborna köpt fast egendom för att tjäna som parternas gemensamma bostad medan den andre underlättat förvärvet genom ekonomiskt tillskott och därigenom uttryckt en önskan om samäganderätt till egendomen, vilket den öppne förvärvaren också insett eller i vart fall bort inse. En gemensam partvilja eller ett gemensamt avtal avseende samäganderätt har därmed ansetts föreligga.

Även rättsläget i förhållandet till tredje man har belysts i rättspraxis. I samband därmed har HD uttalat att ett dolt anspråk på äganderätt inte begränsar den öppne ägarens behörighet att förfoga över fastigheten genom överlåtelse eller pantsättning, oavsett om den tredje man till vilken överlåtelsen eller upplåtelsen skett varit i god eller ond tro (jfr NJA 1984 s. 772, 1985 s. 97 och 1993 s. 324). Däremot kan den dolde ägaren ha ett skadestånds- eller redovisningsanspråk mot den öppne ägaren, om den öppne ägaren överlåtit fastigheten till tredje man utan beaktande av den dolda äganderätten (NJA 1985 s. 615 och Agell, Äganderätten till fastighet för makar och samboende, 1985, s. 92).

Makes och samboendes anspråk på samäganderätt bygger på att ett avtal om ett gemensamt förvärv intolkats i det interna mellanhavandet på köparsidan. Det är här fråga om ett kommissionsköp av fastighet, enligt vilket köparen har förvärvat fastigheten i eget namn men på annans uppdrag och för hans räkning. Köparen blir mellanman i fråga om den andelsrätt som anses vara förvärvad för den andres räkning. Innehavaren av den dolda äganderätten blir huvudman beträffande sin andelsrätt (Agell, s. 43).

Ett dolt anspråk på äganderätt till en fastighet kan även uppkomma utan att de på köparsidan inblandade personerna behöver vara makar eller samboende (NJA 1993 s. 329 och Agell, s.10). Frågan är då om omständigheterna vid förvärvet av Täby-Tibble 8:2 grundat en dold äganderätt för Volten till hälften av fastigheten och den därå senare uppförda anläggningen. Anläggningen utgör tillbehör till fastigheten och ingår därför i den fasta egendomen. I fortsättningen refereras således enbart till fastigheten Täby-Tibble 8:2.

Genom utredningen i målet, främst vittnesförhören med L. P., S. N. och M. K., har följande framkommit. Under 1960-talets första hälft projekterades bl.a. de aktuella bostadsområdena i Täby. Planeringen av områdena, som omfattade ett flertal fastigheter, skedde gemensamt. Det var av tekniska, ekonomiska och miljömässiga skäl uteslutet att varje fastighet skulle ha en egen värmecentral. Det stod därför klart redan innan byggnationen påbörjades och bostadsrättsföreningarna bildades att värmeförsörjningen i stället skulle ske gemensamt för de bostadshus som sedan kom att uppföras av Farmen och Volten. För detta ändamål uppfördes på fastigheten Täby-Tibble 8:2 den aktuella panncentralen. Inom HSB- rörelsen övervägdes olika avtalskonstruktioner och bedömningen var att den valda konstruktionen med en ägare till den fastighet, där värmeanläggningen uppfördes, och en eller flera servitutshavare var den lämpligaste för att skapa ett varaktigt förhållande mellan parterna och samtidigt tillgodose kraven i förhållande till tredje man, bl.a. i fråga om kreditgivning. Det fanns ingen tanke på att fastigheten betingade något värde för en utomstående och att det således kunde bli aktuellt med en försäljning. Grundtanken var att föreningarna för all framtid skulle dela på kostnader och intäkter på lika villkor.

I. U. har i samband med att hon hörts om vad som förevarit vid tillkomsten av samarbetsavtalet uttalat följande. Hon reagerade personligen mycket negativt på de avtal som tidigare träffats inom HSB, inte bara mellan Farmen och Volten utan även inom andra föreningar, enligt vilka två eller flera föreningar satsat pengar i en anläggning men endast den ena föreningen blivit formell ägare. Hon uppfattade konstruktionen, som gav upphov till en hel del problem, som tokig. I. U. blev förvånad när hon hörde talas om att Farmen sålt fastigheten och således tillgodogjort sig köpeskillingen för en anläggning som de facto till hälften betalats av en annan förening.

TR:ns bedömning.

Det är ostridigt att Farmen förvärvade fastigheten genom köpebrev, att lagfart beviljades för Farmen och att Farmen i samtliga avtal som träffats om värmeleveranser angivits som ägare eller säljare samt att Farmen i eget namn upptagit lån i fastigheten. Det är således klarlagt att Farmen, såsom Farmen också framhållit, i alla sammanhang i förhållande till tredje man agerat som ensam ägare till fastigheten.

Den i mitten av 1960-talet gällande lagstiftningen om gemensamhetsanläggningar ansågs lägga hinder i vägen för samlade lösningar för förvaltning av anläggningar av den aktuella arten. Syftet med anläggningslagen (1973:1149), som trädde i kraft d. 1 juli 1974, var bl.a. att förenkla och förbilliga förvaltningen av anläggningar som betjänade samma krets av fastigheter genom att skapa regler för ett gemensamt utnyttjande av sådana anläggningar (jfr NJA II 1974 s. 4). Det saknas därför anledning att ifrågasätta uppgifterna om att man vid den aktuella tidpunkten inom HSB bedömde att den valda konstruktionen var den som bäst tillgodosåg parternas intressen. Det saknas vidare skäl att ifrågasätta Voltens uppgift om att det förhållandet att det blev Farmen som formellt förvärvade Täby-Tibble 8:2 berodde på annat än en tillfällighet, nämligen att bostadshusen på Farmens fastigheter färdigställdes först.

Det är således klarlagt att värmeanläggningen på Täby-Tibble 8:2 projekterades och kom att uppföras för gemensamt brukande av Farmen och Volten och att avsikten redan vid tidpunkten för Farmens förvärv av fastigheten var att Farmens och Voltens brukande skulle regleras i princip på det sätt som framgår av servitutsavtalet. Av detta framgår att parterna knutits till varandra genom ömsesidiga rättigheter och förpliktelser. Det är vidare utrett att avsikten var att självkostnadsprincipen skulle gälla och att således investerings- och underhållskostnaderna för anläggningen skulle fördelas lika mellan parterna medan energikostnaderna skulle beräknas i förhållande till förbrukningen. Att detta varit avsikten stöds av att det genom H. K.s utredning och förhöret med honom får anses styrkt att Volten rent faktiskt också betalat hälften av produktionskostnaden för värmeanläggningen. Vidare synes denna princip ha gällt åtminstone i huvudsak fortlöpande under åren. Denna konstruktion skiljer sig således från de kommersiella avtal som gällt i förhållande till övriga energiköpare. Det kan också i sammanhanget anmärkas att Farmen och Volten inte bara delat på kostnaderna utan även på intäkterna.

Av väsentlig betydelse för bedömningen är frågan om vad som skulle hända vid en upplösning av förhållandet mellan parterna. Denna fråga berörs inte i servitutsavtalet och har såvitt framkommit inte varit på tal parterna emellan. Utgångspunkten för dem torde ha varit att de för all framtid var bundna till varandra. Förutsättningarna för en upplösning uppkom först i och med avregleringen på elmarknaden under 1990-talet. Det saknas därför anledning att betvivla Voltens uppgift att ingen av parterna förutsåg att en upplösning av förhållandet skulle kunna bli aktuellt och att man, om en sådan upplösning hade varit tänkbar, inte skulle ha valt ifrågavarande konstruktion.

Med utgångspunkt i ovan angivna omständigheter, nämligen att fastigheten förvärvades för parternas gemensamma värmeförsörjning, att gällande bestämmelser om gemensamhetsanläggningar ansågs hindra samlande lösningar i fråga om rättsregler och organisation för anläggningar av den aktuella arten och att det var en tillfällighet vem av parterna som blev formell ägare samt att parterna i princip delat på samtliga produktionskostnader och att de synes ha förutsatt att anläggningen på fastigheten i huvudsak skulle drivas av dem gemensamt på lika villkor för all framtid, skall Volten anses ha förvärvat en mot Farmen gällande äganderätt till hälften av fastigheten.

Betydelsen av samarbetsavtalet. Vad härefter gäller frågan om Volten avstått från sin rätt genom samarbetsavtalet eller genom vad som förevarit vid tillkomsten av detta avtal antecknas följande.

Genom förhören med styrelseledamöterna i Volten H. A., J. E. och B. D. har följande framkommit. Vid diskussionerna med Farmen, i vilka J-O. H. och I. U. från HSB deltog, var de för Volten viktiga frågorna de som gällde kulvertförlusterna och möjligheterna till insyn i driftsförhållandena. Visserligen hade Volten i ett brev d. 17 nov. 1992 till Farmen föreslagit ett samägande men Volten avstod från att driva den frågan vidare eftersom föreningen fick igenom sina krav vad gällde de väsentliga frågorna. Då avtalet skulle skrivas under i mars 1993 reagerade H. A. emellertid på ingressen, i vilken det angavs att Farmen var ägare till såväl fastighet som panncentral. B. Ö. från Farmen hotade då att riva sön der avtalet. Inför detta hot skrev företrädarna för Volten under avtalet. Detta innebar emellertid inte att Volten avstod från den rätt som man ansåg sig ha till fastigheten. Vad man avstod från var att då driva frågan vidare för att i stället få till stånd en överenskommelse i de frågor som man bedömde var väsentliga. Äganderättsfrågan var därvid av mindre betydelse eftersom Volten fått igenom sina krav beträffande kulvertförluster och insyn. Någon tanke på att Farmen skulle kunna sälja fastigheten fanns inte heller vid den tidpunkten. Punkten 7 i avtalet innebärande att parterna inte hade några ytterligare anspråk på varandra tillkom med anledning av att Volten från början krävt retroaktiv ersättning för tidigare kulvertförluster men avstått från sådan ersättning i den slutliga överenskommelsen.

Ledamöterna i Farmens styrelse B. O. och S. E. W. har uppgivit bl.a. följande. Det var en väsentlig förutsättning för fortsatta diskussioner med Volten om kulvertförluster och insynsmöjligheter att Volten avstod från alla äganderättsanspråk. Detta gjorde Farmen klart för Volten på ett tidigt stadium. I ingressen till samarbetsavtalet fastslogs också att Farmen var ägare till fastigheten och panncentralen. Punkten 7 tillkom på B. O:s initiativ i den slutliga versionen för att klargöra att Volten avstod från ytterligare anspråk inklusive äganderättsanspråk.

J-O. H. från HSB Täby-Roslagen har vid förhöret med honom bekräftat vad B. O. och S. E. W. uppgivit om förutsättningen för vidare diskussioner med Volten och om tillkomsten av punkten 7. Han har vidare uppgivit att avtalet innebar stora eftergifter från Farmens sida, särskilt i fråga om kostnadsfördelningen, utan att Farmen fick något i gengäld.

I. U., som då var anställd som jurist hos HSB:s Riksförbund, har uppgivit bl.a. följande. Hon engagerades av J-O. H. som medlare i tvisten mellan Farmen och Volten angående ersättnings- och inflytandefrågorna. Hon uppfattade inte att det förekom någon diskussion över huvud taget vad gäller äganderättsfrågan. Däremot markerade B. Ö. mycket starkt att Farmen var ägare, vilket H. A. reagerade negativt på. I. U. upprättade ett förslag till ett samarbetsavtal mellan parterna. Vad som i detta angavs under rubriken Bakgrund om att Farmen var ägare var endast en redovisning av rådande faktiska förhållanden. Det var ju ostridigt så att Farmen var lagfaren ägare till fastigheten. Ingressen innefattade inget ställningstagande såvitt gällde förhållandet mellan Farmen och Volten. I. U. har inga minnesbilder i fråga om innehållet i punkten 7. Det kan möjligen vara så att hon inte deltog i utformandet av den punkten och vid det sista mötet mellan parterna. Hon borde ha kommit ihåg om Volten avstått från eventuella äganderättsanspråk. Anledningen härtill var bl.a. hennes negativa inställning till avtalskonstruktionen, enligt vilken två eller flera föreningar satsat pengar i en anläggning men endast den ena föreningen blivit formell ägare. Vid tidpunkten för samarbetsavtalet var det inte aktuellt med någon försäljning. TR:ns bedömning.

Samarbetsavtalet innehåller under rubriken Bakgrund en redogörelse för faktiska förhållanden. Mot denna bakgrund förklarar parterna att de är överens om bl.a. inrättandet av samarbetsgrupp och fördelningen av kostnaderna. De förklarar vidare i punkten 7 att de inte har ytterligare anspråk mot varandra. Med utgångspunkt i ordalydelsen och sammanhanget syftar denna förklaring på vad som anförts under punkterna 1-6 i fråga om i huvudsak samarbetet och kostnadsfördelningen. Att avtalet var uppsägningsbart (punkten 8) tyder också på att äganderättsanspråket inte reglerats genom punkten 7. Samarbetsavtalet innehåller således inte något som omedelbart kan tolkas som att Volten avstått från att i framtiden hävda rätt till fastigheten.

I fråga om vad som muntligen förevarit mellan parterna i samband med tillkomsten av samarbetsavtalet står uppgift mot uppgift. Farmens företrädare har hävdat att Volten uttryckligen avstått från att göra gällande någon äganderätt till fastigheten, vilken ståndpunkt stöds av J-O. H., medan representanterna för Volten med stöd av I. U. hävdat att Volten endast motvilligt accepterat att Farmens formella äganderätt angavs i avtalet; detta för att få till stånd ett avtal. Vid sådant förhållande och med beaktande av vad som ovan anförts om tolkningen av avtalet i sig kan det inte anses visat att Volten avstått från sitt anspråk på äganderätt till fastigheten.

Övriga frågor.

Eftersom Farmen före huvudförhandlingen åberopat de omständigheter som ligger till grund för invändningarna om att Volten förlorat sin rätt till fastigheten på grund av preskription eller till följd av hävd kan invändningarna inte lämnas utan avseende enligt 43 kap. 10 § RB och skall därför prövas.

Voltens anspråk på äganderätt till fastigheten är emellertid inte av beskaffenhet att kunna gå förlorad på grund av passivitet eller preskription. Omständigheterna är inte heller sådana att Farmen kan göra gällande hävd till Voltens anspråk på del av fastigheten. Farmens invändningar i dessa delar kan därför inte medföra ett ogillande av Voltens talan.

Ovan har konstaterats att den öppne ägarens rätt att förfoga över fastigheten inte begränsas av den dolde ägarens anspråk. Farmen har därför varit behörig att överlåta fastigheten utan Voltens samtycke. Voltens anspråk på äganderätt till hälften av fastigheten har således ersatts av ett skadestånds- och redovisningsanspråk. Volten har i målet framställt krav att Farmen till Volten skall betala hälften av köpeskillingen. Farmen, som vidgått att hälften av köpeskillingen uppgår till 12,5 miljoner kr, har inte vitsordat något belopp som i och för sig skäligt men har därvid inte gjort gällande att Farmen har rätt till avdrag för t.ex. eventuella inteckningsskulder. Vid sådant förhållande skall Farmen förpliktas att betala hela det yrkade beloppet. Ränta på beloppet skall utgå från dagen för delgivning av stämning i målet.

Vad gäller Voltens yrkande om rätt att senare kräva skadestånd eller annan ersättning föreligger inte hinder mot att medge det begärda förbehållet, särskilt som omfattningen och giltigheten av ett förbehåll under alla omständigheter får prövas utifrån den rättskraft som denna dom i en framtida process kan bedömas ha i förhållande till då framställda anspråk och åberopade omständigheter. Förbehållet är således inte avsett att sätta åt sidan annars gällande verkan av domens rättskraft.

Fastigheten har numera överlåtits. Ovissheten om äganderätten till fastigheten kan därför inte längre sägas medföra förfång för parterna. Det finns således inte förutsättningar för prövning av Farmens fastställelsetalan, varför denna skall avvisas.

Domslut

Domslut.

Domslut

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns dom.

Farmen, nu Bostadsrättsföreningen Farmen i Täby, överklagade och yrkade att HD skulle ogilla Voltens talan i dess helhet.

Volten bestred ändring.

Målet avgjordes efter huvudförhandling.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut, med det undantaget att HSB:s Bostadsrättsförening Volten i Täby inte förbehålls rätt att senare föra talan om skadestånd eller annan ersättning till följd av överlåtelsen d. 23 sept. 1997 (TR:ns domslut punkt 2).

HD:s dom meddelades d. 20 mars 2002 (mål nr T 2877-00).