RH 2020:10
En bostadsrättsförening krävde som villkor för andrahandsuthyrning att tillståndet förenades med villkoret att andrahandshyresgästen ska ha en ansvarsförsäkring som täcker skador som denne kan orsaka i föreningens fastighet. Hovrätten konstaterade att det, för att ett tillstånd till andrahandsupplåtelse ska förenas med villkor, bör krävas att villkoren är klara och tydliga samt att de verkligen behövs. Föreningen har inte invänt mot den tilltänkta andrahandshyresgästens skötsamhet eller gjort gällande någon särskild omständighet kopplad till denne som innebär att det begärda villkoret är befogat. Det framstår vidare som oklart om andrahandshyresgästen överhuvudtaget kan teckna en försäkring med det innehåll som föreningen ställer upp som krav. Hovrätten underkände därför villkoret.
Hyresnämnden i Linköping
J.H. yrkade att hyresnämnden skulle lämna henne tillstånd att hyra ut sin bostadsrättslägenhet till A.A. från och med den 1 oktober 2019 till och med den 30 september 2020. Till stöd för sin ansökan anförde hon i huvudsak att hon ville provbo med sin pojkvän i hans lägenhet.
Bostadsrättsföreningen Vinkeln (föreningen) motsatte sig att tillstånd skulle lämnas.
Hyresnämnden (hyresrådet Erik Ferlin samt intresseledamöterna Thomas Angström och Bo Sköldestig) anförde i beslut den 19 september 2019 följande.
SKÄL
Enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) får bostadsrättshavaren, om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse, ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
Den omständighet som J.H. har åberopat – provsamboende – är inte ifrågasatt och utgör enligt rådande praxis i hyresnämnderna normalt ett skäl för tillstånd till andrahandsupplåtelse under ett års tid, dvs. så lång tid ansökan avser. En förutsättning för tillstånd vid provsamboende är att det blivande samboendeparet inte tidigare har bott tillsammans. Vidare får inte det egentliga syftet bakom ansökan vara spekulation kring bostadsrättsmarknaden. Hyresnämnden finner att det i detta fall inte har framkommit någon sådan omständighet som medför att J.H:s skäl för upplåtelsen inte kan godtas.
Föreningen har som anledning för att neka tillstånd till upplåtelsen anfört att föreningen, enligt nyare praxis, vid skada är hänvisad till att utkräva ansvar från andrahandshyresgästen. Föreningen har därvid inte angett någon faktisk omständighet som motiverar att anledningen att vägra samtycke ska bedömas vara befogad i just detta fall. Att fastigheten tidigare varit utsatt för en vattenskada föranleder inte annat ställningstagande. Hyresnämnden finner mot denna bakgrund, och då föreningen inte ifrågasatt den tilltänkta hyresgästens skötsamhet eller i övrigt anfört några omständigheter som utgör befogad anledning att vägra samtycke, att J.H:s ansökan ska bifallas.
Det saknas anledning att förena tillståndet med villkor.
BESLUT
Med bifall till J.H:s ansökan lämnar hyresnämnden henne tillstånd till upplåtelse av prövningslägenheten till A.A. för tiden den 1 oktober 2019–30 september 2020.
Hovrätten
Föreningen överklagade beslutet och yrkade i första hand att hovrätten skulle avslå J.H:s talan i hyresnämnden. I andra hand yrkade föreningen att tillståndet skulle förenas med det villkoret att andrahandshyresgästen ska ha en ansvarsförsäkring som täcker skador som denne kan orsaka i föreningens fastighet.
J.H. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Kazimir Åberg, referent, Lina Forzelius och Carin Häckter) anförde i beslut den 12 november 2019, såvitt nu är av intresse, följande.
SKÄL
Den rättsliga regleringen
Enligt 7 kap. 10 § bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare som huvudregel inte hyra ut sin bostadsrätt i andra hand utan styrelsens samtycke. Bestämmelsen i 7 kap. 11 § bostadsrättslagen innebär ett undantag från denna huvudregel. Enligt sist nämnda bestämmelse kan hyresnämnden, trots att föreningen har vägrat samtycke, lämna tillstånd till andrahandsupplåtelse. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid och kan förenas med villkor.
Regleringen fick sin nuvarande lydelse den 1 juli 2014. Ändringarna innebär att ett tillstånd inte längre kräver att bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen utan endast att han eller hon har skäl för den. Syftet med ändringarna är att ge ett större utrymme för bostadsrättshavare att upplåta i andra hand och på så sätt bidra till att de bostäder som finns används i större utsträckning (se prop. 2013/14:142 s. 1).
Hovrättens bedömning
J.H. har åberopat provsamboende som skäl för andrahandsupplåtelse. Som hyresnämnden har konstaterat är provsamboende ett skäl som normalt ska medföra tillstånd till andrahandsupplåtelse under ett års tid. Föreningen har i hovrätten bestritt att J.H. har ett giltigt skäl för andrahandsupplåtelsen eftersom hon har varit folkbokförd på sina föräldrars adress. Hovrätten konstaterar att J.H. sedan den 22 oktober 2019 är folkbokförd på sin pojkväns adress. Enligt hovrättens mening finns det inte anledning att ifrågasätta att J.H. har för avsikt att provsambo. Hennes skäl för upplåtelsen ska därmed godtas.
Hovrätten tar härefter ställning till om föreningen har någon annan befogad anledning att vägra samtycke. Föreningen har gjort gällande att den vid eventuell skada på fastigheten inte ska behöva vända sig mot andrahandshyresgästen. Enligt förarbetena bör en bostadsrättsförening kunna motsätta sig andrahandsupplåtelse på grund av andrahandshyresgästens personliga kvalifikationer. Hänsyn kan också tas till villkor i stadgarna beträffande medlemskap i föreningen samt till föreningens intresse av att lägenheterna inte i alltför stor utsträckning bebos av andra än bostadsrättshavarna själva. Vidare kan tidsfaktorn vara av betydelse vid bedömningen av om befogad anledning att vägra samtycke föreligger. (Se prop. 2002/03:12 s. 118 f.) Hovrätten konstaterar i likhet med hyresnämnden att det som föreningen anfört i denna del inte utgör skäl för att vägra samtycke till andrahandsupplåtelse.
Föreningen har i andra hand yrkat att tillståndet ska förenas med villkor innebärande att andrahandshyresgästen ska ha en ansvarsförsäkring som täcker skador som denne kan orsaka i föreningens fastighet. Som angetts ovan kan tillstånd till andrahandsupplåtelse förenas med villkor. Bestämmelsen i bostadsrättslagen överensstämmer i den delen med bestämmelsen för hyreslägenheter som återfinns i 12 kap. 40 § jordabalken. I förarbetena till den bestämmelsen ges som exempel på när villkor kan ställas upp att det kan vara svårt för hyresvärden att komma i kontakt med förstahandshyresgästen vid andrahandsupplåtelse och att sådana problem kan undvikas om det i tillståndet ställs upp ett villkor att denne måste ställa ett ombud för sig. Ett annat exempel som nämns är skyldigheten för andrahandshyresgästen att solidariskt med förstahandshyresgästen svara för de ekonomiska förpliktelserna enligt avtalet eller att ställa säkerhet för avtalets fullgörande. (Se prop. 1968:91 bihang A s. 226.)
För att ett tillstånd till andrahandsupplåtelse ska förenas med villkor bör krävas att villkoren är klara och tydliga samt att de verkligen behövs. Föreningen har inte invänt mot den tilltänkta andrahandshyresgästens skötsamhet eller gjort gällande någon särskild omständighet kopplad till denne som innebär att det begärda villkoret är befogat. Det framstår vidare som oklart om andrahandshyresgästen över huvud taget kan teckna en försäkring med det innehåll som föreningen ställer upp som villkor.
Hovrätten vill lyfta fram att de ändringar i bostadsrättslagen som trädde i kraft den 1 juli 2014 syftar till ökad användning av tillgängliga bostäder. Att ställa upp långt gående villkor för att tillåta upplåtelse i andra hand skulle motverka lagstiftarens strävan mot ökad användning av tillgängliga bostäder. Hovrätten konstaterar att ett villkor av det här aktuella slaget inte kan anses befogat. Föreningens begäran i denna del kan således inte vinna bifall.
Hovrätten finner sammanfattningsvis att föreningens överklagande ska avslås.
BESLUT
Hovrätten avslår överklagandet.