RH 2022:24
Hyresnämndsmål. En hyresgäst har olovligen upplåtit sin bostadslägenhet i andra hand under knappt två månader. Med hänsyn till omständigheterna har upplåtelsen inte ansetts vara av ringa betydelse, varför hyresrätten förverkats.
Hyresnämnden i Stockholm
Telge Bostäder AB (hyresvärden) yrkade att hyresnämnden skulle förklara att hyresavtalet med K.P. hade upphört att gälla den 31 mars 2020 och ålägga K.P. att flytta från lägenheten. Som grund för sin talan anförde bolaget i första hand att K.P. utan tillstånd upplåtit lägenheten i andra hand och därigenom förverkat hyresrätten och i andra hand att han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. I sista hand gjordes gällande att K.P. saknade skyddsvärt behov av lägenheten.
K.P. bestred hyresvärdens yrkande.
Hyresnämnden (ordförande hyresrådet Anna-Karin Larsson) avslog hyresvärdens talan och anförde i beslut den 24 juni 2021 bl.a. följande.
SKÄL
– – –
Hyresvärden har här pekat på att K.P. tillträdde lägenheten den 25 september 2019 och att en kvinna med familj snart därefter folkbokförde sig på den aktuella lägenheten. Hyresvärden har vidare pekat på lägenhetens storlek samt på K.P:s uppgifter i brev till nämnden och hyresvärden till styrkande av att lägenheten nyttjats självständigt av kvinnan samt uppgett att kvinnan kvarstod som folkbokförd på lägenheten till i augusti 2020. Hyresvärden har även framhållit att K.P. är gift, står kvar på det med henne gemensamma hyresavtalet och att han så sent som i våras fick sitt tredje barn med sin hustru. Till stöd för sina uppgifter har hyresvärden åberopat viss skriftlig bevisning. Någon muntlig bevisning har inte åberopats.
Mot detta ska ställas K.P:s uppgifter om att han är bosatt i lägenheten. Av dessa uppgifter framgår vidare att K.P. redan från första kontakt med hyresvärden den 6 december 2019, dvs. endast drygt två månader efter att han tillträtt lägenheten, uppgett att han hjälpt en vän med bostad eftersom hon hade blivit utkastad från sin lägenhet, samt att vännen flyttade in den 1 november 2019 och att han då tillfälligt arbetade på annan ort. I maj 2020 har K.P. därefter till hyresnämnden uppgett att vännen och hennes barn endast bodde i lägenheten en kortare tid. Till det kommer att K.P. är och hela tiden har varit folkbokförd i lägenheten. Enligt rättspraxis bör utgångspunkten vara att folkbokföringen korrekt återspeglar den faktiska bosättningen om inte särskilda omständigheter talar däremot (RH 2003:60). Folkbokföringsuppgifterna stämmer alltså överens med vad K.P. själv i skrift till såväl hyresnämnden som hyresvärden har angett om sitt boende.
Hyresnämnden konstaterar att det faktum att kvinnan i fråga var folkbokförd i lägenheten fram till i augusti 2020 inte kan tas till intäkt för att K.P. upplät lägenheten till henne under hela denna tid. Annat är därmed inte visat i ärendet än vad som framgår av K.P:s egna uppgifter – nämligen att kvinnan flyttade in i lägenheten den 1 november 2019 och vid denna tidpunkt brukade lägenheten självständigt eftersom K.P. befann sig på annan ort, att K.P. strax därefter blev varse att hyresvärden inte accepterade detta och att kvinnan bara bodde kvar ”en kort tid”. Hans ombud har vid sammanträdet förklarat att arbetet på annan ort varade i två eller tre månader. Någon annan andrahandsupplåtelse har inte påståtts i ärendet. Frågan är om den upplåtelse som därmed är visad i ärendet är så allvarlig att K.P:s hyresavtal bör förklaras ha upphört.
Om hyresrätten är förverkad finns det inte utrymme för några skälighetsbedömningar. De aktuella och i lag angivna förutsättningarna för ett förverkande måste dock vara tydligt uppfyllda. En tillämpning av de förverkanderegler som trädde i kraft den 1 oktober 2019 förutsätter att överenskommelsen om andrahandsupplåtelsen ingicks efter den 1 oktober 2019, vilket möjligen kan förutsättas vara fallet här. Någon rättelseanmaning eller varning behöver då inte ha skickats. Hyresrätten är dock inte förverkad om hyresgästen har giltig ursäkt för sitt agerande eller det som läggs honom till last är av ringa betydelse.
Enligt hyresnämnden kan det som framkommit här inte sägas innebära att K.P. har haft giltig ursäkt att upplåta sin lägenhet i andra hand. För ett förverkande krävs dock alltid att det kontraktsbrott som åberopas är väsentligt. Hyresvärden har här närmast omgående efter att en andrahandsupplåtelse har inletts uppmärksammat denna och påtalat förhållandet för hyresgästen, dock – såvitt känt – utan att skicka en formell rättelseanmaning. Annat har inte framkommit än att hyresgästen också en kort tid därefter avslutade upplåtelsen. Enligt hyresnämnden kan det kontraktsbrott som därmed läggs K.P. till last, med hänsyn till omständigheterna och vad som är utrett i ärendet, inte anses vara så väsentligt att förverkande ska föreligga. Inte heller kan vad som är utrett om den kortare andrahandsupplåtelsen sägas vara ett så allvarligt åsidosättande av en hyresgästs förpliktelser att det är skäligt att hyresavtalet därför upphör. – – –
BESLUT
Hyresnämnden avslår hyresvärdens begäran om att K.P:s hyresavtal ska förklaras ha upphört. – – –
Hovrätten
Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan i hyresnämnden.
K.P. motsatte sig att hyresnämndens beslut ändrades.
Domskäl
Hovrätten (hovrättsråden Ulrika Beergrehn och Lina Forzelius samt f.d. hovrättsrådet Måns Edling, referent) anförde i beslut den 25 april 2022 följande.
SKÄL
Det är ostridigt i målet att K.P. olovligen har upplåtit prövningslägenheten i andra hand från och med den 1 november 2019. För bedömningen av om hyresrätten är förverkad saknar omständigheter som inträffat efter uppsägningen betydelse. Hyresvärden sade upp hyresavtalet den 20 december 2019, dvs. när den olovliga andrahandsupplåtelsen pågått under knappt två månader. Den första fråga hovrätten har att bedöma är om denna upplåtelse är så allvarlig att hyresrätten är förverkad.
Den olovliga andrahandsupplåtelsen inleddes alltså, enligt K.P:s egna uppgifter, den 1 november 2019. Som hyresnämnden angett ska bedömningen av om hyresrätten är förverkad därmed göras enligt 12 kap. 42 § första stycket 3 jordabalken i dess lydelse efter den 1 oktober 2019. Vid olovlig upplåtelse i andra hand är hyresrätten förverkad om inte hyresgästen kan visa någon giltig ursäkt eller om det som läggs hyresgästen till last är av ringa betydelse (12 kap. 42 § första stycket 3 och femte stycket jordabalken).
Hovrätten anser, i likhet med hyresnämnden, att K.P. inte har anfört några omständigheter som innebär att han haft giltig ursäkt för sitt agerande. Frågan är då om den olovliga andrahandsupplåtelsen kan anses vara av ringa betydelse.
Enligt förarbetena är det vid denna bedömning av betydelse t.ex. hur lång tid som upplåtelsen pågått och om det rör sig om en engångsföreteelse. Vidare anges att en enstaka olovlig andrahandsupplåtelse som inte pågått längre tid än någon månad i typfallet bör kunna betraktas som ringa. Som andra exempel på vad som kan betraktas som ringa nämns om hyresgästen skulle ha fått tillstånd enligt 40 § om sådant sökts, om upplåtelsen inte skett mot vederlag eller om avtal om andrahandsupplåtelse ingåtts utan att andrahandshyresgästen tillträtt. (Se prop. 2018/19:107 s. 69.)
Av utredningen framgår att K.P. nästan direkt efter att han själv den 25 september 2019 tecknat hyreskontraktet för prövningslägenheten upplät den olovligen i andra hand. Vidare framgår att han trots hyresvärdens underrättelse om att detta inte accepterades underlät att vidta rättelse. Först efter att hyresvärden sagt upp hyresavtalet flyttade andrahandshyresgästen ut. Vid dessa förhållanden kan den olovliga andrahandsupplåtelsen under knappt två månaders tid inte anses vara av ringa betydelse. Hyresrätten är därför förverkad och överklagandet ska bifallas. Hovrättens bedömning innebär att det saknas skäl att ta ställning till de övriga omständigheter som hyresvärden åberopat till grund för att hyresavtalet ska upphöra.