4

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Förslag

till

Lag

angående ändrad lydelse ar 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1912 (nr 129)

om hyresreglering m. m.

Härigenom förordnas, att 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 om hyresreg­

lering m. m. skola erhålla ändrad lydelse på sätt nedan angives.

3 §.

Hyresvärden må------------ finnes skäligt.

Var hyran------------ skäligt belopp.

Höjning av-------------parterna avtalat.

Hyresvärden må ej utan nämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning

träffa avtal om försträckning eller borgensförbindelse av hyresgästen eller av

denne taga annan liknande utfästelse. Med avseende å avtal om upplåtelse av

andelsrätt i förening eller aktiebolag, varmed följer rätt att besitta eller hyra

lägenhet, gäller vad i lagen om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bo­

stadsrätt m. m. är stadgat.

23 §.

Den som bryter mot vad i 3 § första eller fjärde stycket, 9 § första stycket

eller 11 § sägs eller mot förbud, som meddelats med stöd av 9 § andra styc­

ket, straffes med dagsböter eller fängelse.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1946.

6

Kungl. Majlis proposition nr 371.

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet in­

för Hans Majit Konungen i statsrådet å Stockholms

slott den 27 september 1945.

Närvarande:

Statsministern

H^ansson,

ministern för utrikes ärendena

U^ndén,

statsråden

W^igforss, M^öller, Q^uensel, E^rlander, D^anielson, M^yrdal, Z^etterberg,

N^ilsson, S^träng, E^ricsson, M^ossberg.

Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler

chefen för justitiedepartementet, statsrådet Zetterberg, fråga angående änd­

ring i lagstiftningen örn kontroll å upplåtelser av bostadsrätt m. m.

Genom lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. har stad­

gats begränsning av hyrans storlek för flertalet lägenheter, möjlighet till

tvångsförlängning av hyresavtal och reglering av vissa andra hyresförhål­

landen. Såsom ett komplement härtill har i lagen den 19 juni 1942 (nr 430)

om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. (kontrollagen)

genomförts reglering av lägenhetsförvärv, som grundas på bostadsrätt och

andra former av bostadskooperation. Båda lagarna äga tillämpning i alla

städer, köpingar och municipalsamhällen, vilkas invånarantal vid 1942 års

ingång uppgick till minst 2 000, samt dessutom, efter särskilda förordnan­

den av Kungl. Majit, i åtskilliga mindre orter. Regleringsåtgärderna hand­

havas närmast av kommunala hyresnämnder. Dessas beslut kunna överkla­

gas hos statens hyresråd, som utgör den centrala myndigheten för hithörande

frågor.

De båda nu nämnda lagarna gällde ursprungligen till och med den 30

september 1943 och ha sedermera, med vissa ändringar, erhållit förlängd

giltighet, senast genom lagar den 23 mars 1945 (nr 67 och 68) till och med

den 30 september 1946.

Hyresrådet har i skrivelse den 31 januari 1945 — i samband med att hyres­

rådet hemställde örn förlängd giltighet av hyresregleringslagen och kontrolla­

gen till och med den 30 september 1946 — föreslagit vissa ändringar i de

båda lagarna bl. a. i syfte att skapa en effektivare kontroll över bildandet

av bostadsrättsföreningar. Över hyresrådets framställning ha efter remiss

yttranden avgivits av socialstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund, hyres­

gästernas riksförbund, Stockholms bostadsföreningars centralförening u. p. a.,

svenska riksbyggen, förening u. p. a., och hyresgästernas sparkasse- och

8

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Gällande bestämmelser.

Lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar äger enligt 1 §

i lagen tillämpning å ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus

åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under nyttjande­

rätt för obegränsad tid, varjämte i paragrafen stadgas förbud för annan

än bostadsrättsförening att bedriva verksamhet med ändamål motsvarande

det nu nämnda. I en bostadsrättsförening kunna enligt 4 § av lagen före­

komma bl. a. följande slag av avgifter: grundavgift för bostadsrätt, ersätt­

ning för rätten att teckna bostadsrätt, årsavgift för bostadsrätt (till bestridande

av löpande utgifter, såsom räntor och amorteringar å lån, skatter, försäkrings­

premier, kostnader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning

samt för vatten, elektrisk kraft, renhållning med mera, så ock för avsättning

till reparationsfond och reservfond) och särskilt tillskott till täckande av opå­

räknade utgifter. Jämlikt 11 § skall, innan bostadsrätt må upplåtas, en eko­

nomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens sty­

relse och mottagits av länsstyrelsen. Denna plan skall enligt 12 § hänföra sig

till föreningens samtliga hus och innehålla upplysning i alla de avseenden,

vilka äro av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen

skall också lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser, som kunna

komma att åligga envar bostadsrättshavare. För varje lägenhet skall i pla­

nen angivas det belopp, vartill lägenhetens värde uppskattas i förhållande till

värdet å alla lägenheterna (lägenhetens andelsvärde). I 13 § givas vissa be­

stämmelser örn upprättande av ny ekonomisk plan. Å ekonomisk plan skall

jämlikt 14 § vara tecknat intyg av två trovärdiga män — med insikt och

erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning samt, åtminstone för den enes del,

i fråga om byggnadsverksamhet — att planen enligt deras omdöme vilar

på tillförlitliga grunder. De huvudsakliga omständigheter, varå de grunda sitt

omdöme, skola ock vara angivna i intyget. Planen skall ingivas till länssty­

relsen, som enligt 16 § skall kontrollera, att den är upprättad i behörig ord­

ning och äger föreskrivet innehåll samt är försedd med vederbörligt intyg. I

annat fall må planen ej mottagas. Jämlikt 17 § må bostadsrätt upplåtas alle­

nast åt medlem i föreningen samt upplåtelse ej ske i annan ordning än genom

teckning å en av styrelsen utfärdad teckningslista. Därest upplåtelse under bo­

stadsrätt skett i strid med bestämmelse i 11 eller 17 §, är avtalet enligt 22 §

ogiltigt. I 63 § stadgas straff för det fall att annan än bostadsrättsförening

driver verksamhet med ändamål motsvarande det i 1 § angivna samt för

styrelseledamot som uppsåtligen i strid med bestämmelse ill eller 17 § upp­

låtit bostadsrätt.

Den formella granskning av den ekonomiska planen, som enligt bostads­

rättsföreningslagen skall utövas av länsstyrelse, har genom lagen den 19

juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.

(kontrollagen) kompletterats med en av hyresnämnd verkställd granskning,

vilken särskilt tager sikte på avgiftsbeloppens skälighet. Länsstyrelsen får

enligt 2 § kontrollagen icke mottaga ekonomisk plan förrän den godkänts av

10

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

vöre riktig eller ej, utgjorde den ett moment av otrygghet. I lagen örn bostads­

rättsföreningar hade den ekonomiska planen och därtill knutna formaliteter

ursprungligen konstruerats så att något längre uppskov med upplåtande av

bostadsrätt icke behövde befaras. Den utgjorde en plan i ordets egentliga

mening. För alt kunna pröva planen behövde hyresnämnden upplysning örn

byggnad skostnader och andra omständigheter. Hyresregleringen hade med­

fört förskjutning av prövningen till dess huset blivit färdigt och förändring

av planens innebörd. Planen utgjorde nu ej längre så mycket ett projekt på

papperet som en redogörelse över föreningens faktiska ekonomiska ställning.

Två omständigheter hade medverkat härlin, nämligen dels att det vöre svårt

att under nuvarande förhållanden beräkna byggnadskostnader förrän huset

blivit färdigt, och dels att det först på ett sent stadium bleve klart, hur stor

statlig subvention i form av tertiär- och tilläggslån som ett byggnadsföretag

kunde påräkna. Det hände därför ofta att ett eller ett par år förflöte från för-

handsteckningen till dess bostadsrätt slutligen kunde upplåtas. Detta vore up­

penbarligen ett missförhållande. Det förekomme därför i stor utsträckning att

bostadsrättsföreningar uppgjorde s. k. preliminära ekonomiska planer till

vilka förhandsteckningen anslöte sig. Godkännande av sådana preliminära

planer hade begärts och i stor utsträckning lämnats av hyresnämnderna, var­

efter planerna i regel mottagits av länsstyrelsen. Hyresrådet ansåge emellertid,

att denna praxis icke stöde i överensstämmelse med hyresregleringslagens och

kontrollagens grundsatser. Vissa hyresnämnder och vissa länsstyrelser hade

även vägrat att behandla en preliminär plan såsom en ekonomisk plan i lagens

mening, vilket föranlett två av de största företagen på detta område att hos

hyresrådet begära åtgärder för att få till stånd en enhetlig praxis.

Hyresrådet framhöll vidare, att en synnerligen allvarlig följd av kontrollens

försening vore att hyresnämnderna ofta ej kunde förhindra att priserna på

föreningshus drevos upp. Om den som uppförde ett bostadshus ville överlåta

detta med användning av bostadsrättsformen, läte han vanligen själv bilda

en förening och upprättade ett köp eller ett entreprenadavtal mellan sig själv

och föreningen. Han kunde därvid uppenbarligen helt ensidigt bestämma

köpe- eller entreprenadsumman. Först därefter vidtoge teckningen av bostads­

rätt, och så småningom övertoge bostadsrättshavarna skötseln av föreningen.

Då fråga om godkännande av ekonomisk plan för föreningen uppkomme

hos hyresnämnden, hände det ofta att avtalet vore definitivt och den kon­

tanta delen av köpeskillingen redan erlagd med användande av de förskott

på grundavgifterna, som inbetalats vid förhandsteckningen. I sådana fall

komme priskontrollen på detta område uppenbarligen för sent. Det vore

alldeles meningslöst att på detta sena stadium förbjuda föreningen att av

sina medlemmar uttaga de avgifter som fordrades för att täcka och förränta

en för hög köpeskilling. Det vore ytterst tvivelaktigt, örn föreningen genom

rättegång skulle kunna fa ett köpeavtal av detta slag att återgå, och ännu

mera osäkert om föreningen skulle kunna återfå någon del av köpeskillingen.

Naturligtvis måste man — vilken form för priskontroll som än valdes —-

räkna med försök att kringgå densamma. Det beskrivna tillvägagångssättet

12

bildningen. Säkerheten skulle vara så beskaffad att borgensmannen avstode

från regressrätt mot föreningen.

Å andra sidan ansåg hyresrådet bostadsrätt i princip böra göras till den,

jämte vanligt hyresavtal, enda tillåtna formen för bostadsupplåtelse (bort­

sett från upplåtelse genom tjänsteavtal, födoråd m. m.); lägenhetsförhyrning

i samband med andelsteckning i bostadsförening m. m. avsågs följaktligen —

med dispensmöjlighet dock för otvivelaktigt lojala företag —- skola upphöra.

Den angivna grundsatsen skulle i såväl hyresregleringslagen som kontrolla-

gen bringas till uttryck på det sätt, att i lagarna stadgades förbud mot att

utan hyresnämnds tillstånd kräva, att den som ville förhyra eller mot bo­

stadsrätt förvärva lägenhet skulle förvärva andel i ekonomisk förening, aktie

eller annan egendom, försträcka penningar, ingå borgensförbindelse eller lik­

nande.

I hyresrådets framställning föreslogs slutligen, att hyresnämndernas gransk­

ning av de ekonomiska planerna skulle utvidgas att avse jämväl planernas all­

männa hållbarhet och således icke avse enbart de föreslagna avgifternas skä­

lighet. Detta önskemal ansags emellertid icke kräva lagändring.

Hyresrådets förslag mötte i remissyttrandena åtskillig kritik. Förslagets

syfte vann visserligen allmänt gillande, men från flera håll invändes, att verk­

ningarna av lagändringarna icke läte sig överblicka och att de nya bestäm­

melserna kunde befaras skapa åtskilliga svårigheter för den lojala bostads­

kooperationen. Företrädare för de äldre bostadsföreningar, vilka sedan länge

utan anmärkning upplåtit bostäder åt andelshavare, framställde invändningar

mot att deras verksamhetsform — låt vara med rätt för hyresnämnd att giva

dispens i princip skulle förbjudas. Det skydd för bostadssökandena som de

konstaterade bristerna nödvändiggjorde ansågs snarare böra åvägabringas

genom en bättre kontroll över hithörande förelag, bostadsrättsföreningar så­

väl som bostadsföreningar, än förbudsvägen. Bland annat av hyresgästernas

sparkasse- och byggnads!öreningars riksförbund framhölls, att vid den ytter­

ligare utredning, som vore påkallad, vissa bestämmelser i bostadsrättsför-

eningslagen borde uppmärksammas, särskilt stadgandet örn de vid ekonomisk

plan fogade sakkunnigintygen. Förbundet anmärkte vidare, att föreningarna

hade legitimt intresse av att tidigt få in sina grundavgifter och att förbudet

mot förskottsbetalning därför ovillkorligen förutsatte möjlighet att tidigt vinna

det godkännande av ekonomisk plan som vore förutsättningen för giltiga bo-

stadsrättsupplåtelser och därmed för rätten att uppbära avgifter; på grund av

hyresnämndernas arbetsbelastning vore emellertid utsikterna till snabb be­

handling i praktiken mycket små. Förbundet önskade att bindande teckning

av bostadsrätt skulle kunna ske redan på den preliminära ekonomiska pla­

nen, men klarare regler erfordrades i så fall beträffande rätten att ändra pla­

nen, särskilt med hänsyn till uppkommande förskjutningar i andelsvärdena,

och flera skäl talade för att en upprepning av teckningen borde ske. Hyres­

gästernas riksförbund och svenska riksbyggen ansågo — med godtagande av

förslaget i övrigt — kravet på säkerhet för återbetalning av för höga av­

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

14

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

de platser som hade hyresreglering och under den tid hyresregleringen bleve

bestående. Därjämte föreslås i promemorian en mera permanent ändring i

lagen om bostadsrättsföreningar, innebärande att i lagen förutsatt intyg örn

hållbarheten av sådan förenings ekonomiska plan skulle tecknas av åhnin-

stone en auktoriserad i n t y g s g i v a r e.

Promemorian innehåller följande översikt över dessa förslag:

Bostadsrättsföreningslagen förutsätter, att inga avgifter skola upptagas av

i Greningen förrän den ekonomiska planen mottagits av länsstyrelsen och

bostadsrätt alltså lagligen kan upplåtas. Av orsaker som sammanhänga med

krisforhaHandena har mottagandet av planen kommit att fördröjas med på­

följd att det visat sig svårt för föreningarna att vänta med upptagandet av

grundavgifterna till dess planen föreligger klar. Att grundavgifter upptagas i

förskott bär därför blivit ganska vanligt, och systemet med förskottsbetal-

^ar möjliggjort det kringgående av hyrespriskontrollen, som från åt-

saliga hall patalats. För att rada bot för dessa olägenheter synes man kunna

tänka sig att under den tid hyresregleringslagstiftningen är gällande å ena

sidan skapa en legal möjlighet för bostadsrättsföreningarna att upptaga för­

skott på grundavgifter och å andra sidan kringgärda denna möjlighet med

garantier mot missbruk; frågan huruvida en förening skall komma i åtnju-

tande av denna förman bör i varje särskilt fall prövas av hyresnämnden. Väl-

kända och solida företag kunna därvid erhålla dylikt tillstånd utan några

särskilda villkor, under det alt hyresnämnderna i fråga om andra företag

bora föreskriva att de ställa viss säkerhet eller underkasta sig viss kontroll.

I fråga om bostadsföreningarna och därmed jämförbara företag å bostads­

marknaden har det icke synts möjligt annat än att i princip gå fram förbuds-

vägen, d. v. s. stadga förbud mot att, så länge hyresregleringen är rådande,

annorledes än med bostadsrätt, utan hyresnämndens tillstånd upplåta bostad’

under villkor att hyresgästen skall förvärva andelsrätt i förening eller aktie­

bolag. Från denna regel måste emellertid göras betydelsefulla undantag med

avseende å redan bestående föreningar. Äldre solida företag böra sålunda

erhålla möjlighet att efter beslut av Kungl. Majit eller den mvndighet, åt

vilken Kungl. Majit anförtror denna uppgift, utan hinder av ifrågavarande

stadgande fortsätta sin verksamhet. De skulle således icke bliva underkastade

tillståndsprövning av hyresnämnd. Även vissa andra undantag med tanke

pa äldre förhållanden erfordras.

Det har icke ansetts lämpligt att i detta sammanhang upptaga till över­

vägande frågan örn en mera genomgripande översyn av bostadsrättsförenings­

lagen. Detta skulle fordra en ingående undersökning och draga ut på tiden.

Då det är angeläget att de trängande frågor som hyresrådet berört bli snabbt

losta, bär det befunnits nödvändigt att begränsa uppgiften till att söka råda

hot på de påtagliga missförhållanden som den rådande bostadsbristen med­

fört och att i första hand vidtaga för detta ändamål erforderliga lagändringar

inom den provisoriska, krisbetonade lagstiftningens ram. I ett hänseende har

det emellertid ansetts möjligt att föreslå en ändring i bostadsrättsförenings­

lagen av permanent natur, nämligen i fråga om det intyg som skall tecknas

pa den ekonomiska planen. Stadgandet att intyg örn planens hållbarhet skall

tecknas a denna av två trovärdiga män har ej utgjort den garanti för den

ekonomiska planens hållbarhet som man ursprungligen tänkt sig. För att

stärka kontrollen i fråga föreslås, att den ene av de båda intygsgivarna skall

vara pa särskilt sätt auktoriserad för uppgiften. En sådan ändring synes till

sina verkningar så latt att överblicka att den utan betänkligheter kan genom-

foras utan uppskov.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

15

Vid promemorian ha fogats förslag till lag angående ändrad lydelse av A, 11

och 16 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och över­

låtelse av bostadsrätt m. m., förslag till lag angående ändrad lydelse av 3 och

23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. samt förslag

till lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115) örn

bostadsrättsföreningar.

Yttrandena.

I de yttranden som avgivits över promemorian vitsordas i allmänhet be­

hovet av åtgärder mot de anmärkta missförhållandena. I några yttranden,

vilka innehålla principiella invändningar mot promemorieförslaget, uttalas,

att detta likväl på grund av det brådskande behovet av åtgärder bör nu ge­

nomföras och att vad som erinrats bör föranleda ytterligare utredning. På

vissa platser i landet anses dock något behov av åtgärder icke föreligga.

Länsstyrelsen i Västernorrlands län uttalar sålunda, att såvitt för länsstyrel­

sen är känt, några egentliga missförhållanden av den art som avses i pro­

memorian icke förekommit i länet. Hyresnämnden i Göteborg finner åtgär­

der obehövliga för Göteborgs vidkommande. Hyresnämnden i Sundsvall ut­

talar, att några bostadsföreningar eller därmed jämförliga företag icke före­

komma i Sundsvall och att hyresnämnden i fråga om bostadsrättsföreningar

icke kunnat märka några direkta missförhållanden av den art som avses i

promemorian. Hyresnämnden i Uppsala har i något fall funnit byggnads-

kostnaden för bostadsrättsförening högt beräknad, vilket dock ej föranlett

att godkännande vägrats, och framhåller i övrigt, att bostadsrättssystemet så­

som det praktiserats i Uppsala fungerat väl. Nämnden uttalar sig dock sam­

tidigt för att de bostadssökandes intressen skola tillvaratagas genom en per­

manent, ej blott för krisförhållanden avsedd, offentlig kontroll över prissätt­

ningen i fråga örn föreningsbyggen. — Behovet av en översyn av gällande

rättsregler rörande bostadsrättsföreningar m. m. har uppmärksammats även

i andra yttranden. Länsstyrelsen i Uppsala län framhåller, att den enskilde,

som genom medlemskap i ekonomisk förening förvärvar nyttjanderätt till

bostad, icke kunde bedöma skäligheten av fordrade ekonomiska förpliktelser

och bärigheten av framlagd plan för föreningens verksamhet samt att där­

för en bättre övervakning, som tager sikte på normala tider, snarast borde

komma till stånd. Hyresgästernas riksförbund och hyresgästernas sparkasse-

och byggnads/öreningars riksförbund anse behov föreligga av en allmän

översyn av lagreglerna för bostadsrättsföreningar m. m.

Departementschefen.

Av hyresrådets och hyresgästernas riksförbunds framställningar i ärendet

och den verkställda utredningen framgår, att i fråga örn den verksamhet som

bedrives av bostadsrättsföreningar och andra för liknande ändamål bildade

ekonomiska föreningar förekomma allvarliga missförhållanden på vissa orter,

särskilt i Stockholm, .lag finner det synnerligen angeläget att ett skyndsamt

ingripande mot dessa missförhållanden, som sammanhänga med den rådande

16

Kungl. Majlis proposition nr 371.

bostadsbristen, äger rum. Det synes icke vara möjligt att inom ramen för

nu gällande lagstiftning komma till rätta därmed. I likhet med vad i pro­

memorian föreslagits synes ett sådant ingripande för närvarande böra i hu­

vudsak begränsas till ändringar i den provisoriska lagstiftning som innehålles

i 1942 års hyresregleringslag och den s. k. kontrollagen. Det har visserligen i

ärendet framhållits att även under normala tider kräves en bättre kontroll för

bevakande av de bostadssökandes intressen gentemot dem som bilda sådana

föreningar som nu avses. En allmän översyn av bostadsrättföreningslagen krä­

ver emellertid ingående utredning som skulle föranleda avsevärt uppskov med

erforderliga åtgärder mot de nu aktuella missförhållandena. Den ändring som

i promemorian föreslås rörande sådan intygsgivare som avses i 14 § sist­

nämnda lag finner jag dock kunna genomföras redan nu.

Jag anhåller att få upptaga de särskilda frågor som behandlas i prome­

morian till övervägande var för sig.

Upptagande av förskott å grundavgifter samt därmed sammanhängande

spörsmål.

Promemorian.

Beträffande hyresrådets förslag, vilket innefattade förbud mot förskotts­

betalning och möjlighet för hyresnämnd att godkänna en preliminär ekono­

misk plan, framhålles i promemorian, att fog icke syntes saknas för de ut­

talade farhågorna, att endast i undantagsfall en tillräckligt tidig prövning av

dessa ärenden skulle kunna komma till stånd. Då det i så fall kunde be­

faras inträffa antingen att bostadsproduktionen hämmades eller att lagstift­

ningen ånyo kringginges, syntes det vara nödvändigt att söka gå fram en

annan väg. Härvid hade det, såsom inledningsvis blivit antytt, ansetts lämp­

ligt att för den tid priskontrollen å bostadsmarknaden gällde skapa en legal

möjlighet att upptaga förskott å avgift för bostadsrätt, men

att samtidigt göra ett visst företags rätt att utnyttja denna möjlighet beroende

på hyresnämndens tillstånd. Mot denna ordning syntes icke kunna invändas,

att hyresnämndens prövning skulle behöva draga för långt ut på tiden.

I fråga örn redan välkända föreningar eller nya föreningar som bildades un­

der kontroll av och i samförstånd med någon välkänd större kooperativ

organisation kunde nämligen hyresnämnden utan vidare lämna tillstånd att

upptaga förskott, i följd varav för dessa ej skulle behöva uppkomma något

nämnvärt uppskov. Likaså kunde tillstånd meddelas utan omgång, när någon

välkänd byggmästare med rik erfarenhet på området stöde bakom föreningen.

Tillstånd borde, om skäl därtill ansåges föreligga, begränsas till visst hus.

Emellertid anföres i promemorian vidare, att en möjlighet borde finnas

för hyresnämnderna att kunna meddela även andra föreningar än sådana

sorn nu nämnts tillstånd att uppbära förskott. Omständigheterna kunde näm­

ligen vara sådana, att någon anledning till anmärkning icke förekomme,

men att hyresnämnden å andra sidan icke hade tillräcklig garanti för att

missbruk ej skulle äga rum. Det kunde bl. a. för att förebygga en monopoli-

20

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

städig t, hur lätt det från förbundets sida kan förbises i mängden av forma­

liteter, som numera vidlåda bostadsproduktionen, exempelvis att lokalt till­

stånd ej meddelats för någon eller några av de orter, som senare tillkomma

utöver nyssnämnda 70. Skulle grundavgifter sedan upptagas i förskott såsom

normalt men i dylikt fall utan tillstånd, kunde givetvis mindre lämpliga kon­

sekvenser uppstå, vilket ju måste kännas hårt för sådana företag, som under

alla omständigheter skulle betraktas såsom tillståndsberättigade då ansökan

härom behandlas vare sig detta skulle ske lokalt eller centralt.

För de endast lokalt arbetande företagen, som anse sig tillhöra kategorien

»välkända och solida», torde det dock vara lämpligt och smidigare med till-

ståndsgivning direkt från hyresnämnden.

Såsom jämförelse framhåller förbundet att sådant tillstånd alt fortfarande

bedriva bostadslöreningsverksamhet, som föreslås i ett senare avsnitt av

promemorian, skall meddelas centralt, varefter förbundet fortsätter:

Förbundet förutsätter givetvis, att det centrala organ, som utfärdat ett

tillstånd, omedelbart informerar samtliga hyresnämnder i hela landet härom,

så att risk för onödigt intrång i den legala verksamheten icke behöver be­

faras från hyresnämndens sida på grund av bristande kännedom örn »legalise-

ringen». Bl. a. med hänsyn till de nedskurna förvaltningskostnader, som nu­

mera godkännas för byggnadsverksamhetens vidkommande, anser förbundet

det nämligen vara principiellt oriktigt att ålägga lojala företagare de ytter­

ligare omkostnader och besvärligheter, som obönhörligen uppstå varje gång

det ålägges vederbörande att översända den ena eller andra sortens skri­

velse tili vederbörande organ. Liksom det skett i andra sammanhang, vill

förbundet även nu fästa uppmärksamheten på att byggnadsverksamheten i

orimligt hög grad tynges av »papperskvarnen» och att varje ytterligare till­

skott till densamma därför bör vara mycket starkt motiverat. Även allmän­

heten måste givetvis kunna kontrollera att tillstånd lämnats angående för­

skottsbetalning, men detta torde väl enklast kunna ordnas på så sätt att

vidimerad avskrift av tillståndet finnes tillgänglig, där lägenhetsteckning och

förskottsbetalning sker.

Svenska riksbgggen föreslår, att hyresrådet får meddela generellt tillstånd

för bestämd tid eller tillsvidare för vissa företag att uppbära förskott.

Länsstyrelsen i Uppsala län framställer icke någon erinran mot förslaget

annat än beträffande det organ, som skulle äga meddela tillstånd att uppbära

förskott. Länsstyrelsen framhåller att hyresnämnderna icke torde kunna an­

ses ha den sakkunskap och, särskilt på mindre orter, den motståndskraft mot

påtryckningar som erfordras för att de med auktoritet och oväld skola kunna

utöva så maktpåliggande prövning. Enligt länsstyrelsens mening borde för

denna prövning inrättas särskilda organ för större områden med allsidigare

sammansättning än de nuvarande hyresnämnderna.

Sveriges fastighetsägareförbund har, utan att taga ståndpunkt till det mate­

riella innehållet i de föreslagna lagreglerna, förklarat sig icke ha något att

erinra mot en lagstiftning, som syftade till att förekomma missförhållanden

och missbruk av bostadsbehövandes godtrogenhet, men har samtidigt fram­

hållit, att det radikalaste medlet att komma till rätta med missförhållandena

bestode i återställande av fria förhållanden på hyresmarknaden.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

21

I några yttranden tillstyrka, att en lagstiftning snarast kommer till stand

för att möjliggöra en effektivare kontroll över upplåtelse av bostadsrätt,

men framställas principiella invändningar mot det förslag till sådan lagstift­

ning som promemorian innehåller. Så är förhållandet främst med social­

styrelsens och hyresrådets yttranden.

Socialstyrelsen förordar sålunda att trugan örn kontroll över upplåtelser av

bostadsrätt upptages till förnyat övervägande efter riktlinjer, som syfta till

en kontroll av själva anska f fningskostnade n, därvid

styrelsen dock samtidigt förordar att en lagstiftning nu genomföres huvud­

sakligen efter de riktlinjer som föreslagits i promemorian.

Socialstyrelsen anför:

Hyresrådets förslag var, såvitt det rörde ändrade regler för kontroll å bo-

stadsrättsupplåtelser, föranlett av den uppfattningen att nämnda kontroll

enligt nu gällande lagbestämmelser icke kunde anses vara verkligt effektiv.

I själva verket sammanhänger detta med att förvärv av bostadsrätt i princip

närmast är att jämställa med äganderättsförvärv. En priskontroll av vill­

koren för dylikt förvärv bör därför principiellt sättas in på den punkt, som

representerar själva köpesumman, vilket i detta fall skulle vara föreningens

anskaffningskostnad för fastigheten eller, om nian vill se saken ur den en­

skilde förvärvarens synpunkt, lägenhetens andelsvärde. _

0

Enligt gällande lag har kontrollen emellertid icke satts in här, utan a de i

den ekonomiska planen för föreningen fastställda avgifterna, insatser och år­

liga avgifter. Dessa kunna dock icke anses helt representativa för bostadsrätts-

tecknarens ekonomiska engagemang. I ett visst fall kan dei visa sig, att för­

eningens ekonomi är så god att avgifterna så småningom kunna sänkas,

medan det i ett annat fall, där avgifterna från början äro lika höga, tvärtom

kan bli nödvändigt att uttaga extra tillskott för att täcka nödvändiga utgifter.

Man har emellertid vid lagens tillkomst tvekat att anknyta kontrollen till

själva anskaffningskostnaden för fastigheten, då detta skulle innebära en pns-

liontroll å fastighetsförsäljningen och kunde åberopas som motiv för utsträc­

kande av en sådan priskontroll även till fastighetsmarknaden i övrigt. Det

bör dock erinras, att i fråga om överlåtelse av förut upplåten bostadsrätt

kontrollen anknutits just till själva överlåtelsesumman.

Hyresrådets förslag innebar ett försök att söka förbättra kontrollen över

upplåtelse av bostadsrätt utan att taga steget fullt ut och anknyta kontrollen

till själva anskaffningskostnaden. Instrumentet tor en förbättrad kontroll ar

enligt detta förslag en säkerhetsförbindelse, som skall garantera att bostads-

rättstecknarna återfå i förskott erlagda avgifter i den mån dessa kunna visa

sig överstiga vad hyresnämnden vid sin granskning av den ekonomiska planen

för föreningen ansett sig kunna godtaga. Denna så kallade säkerhetsförbin­

delse är emellertid strängt taget icke någon borgensförbindelse utan är

rätteligen en med tillfredsställande säkerhet försedd förbindelse av någon

utanför föreningen stående person att fullgöra nämnda återbetalning. Någon

regressrätt mot föreningen skulle nämligen icke förefinnas. Under förutsätt­

ning att den i den godkända ekonomiska planen upprättade anskaff­

ningskostnaden överensstämmer med föreningens verkliga anskaffningskost­

nad synes denna kontroll vara tillfredsställande. Det synes emellertid social­

styrelsen vara i viss mån tveksamt, huruvida gällande lagbestämmelser verk­

ligen utgöra en garanti för dylik överensstämmelse.

En möjlighet att ernå .säkerhet för den nämnda överensstämmelsen skulle

vara ali för godkännande av den ekonomiska planen kräva en lörbindelse

22

av någon utanför föreningen stående person att till föreningen eller till dess

medlemmar, bostadsrättshavarna, utbetala det belopp, varmed föreningens

v,er^a ansk a f f n i ngskos t n a c 1 för fastigheten kan befinnas överstiga den an­

skaffningskostnad, som hyresnämnden vid sin granskning finner skälig. En

dylik förbindelse måste krävas även då det gäller definitivt godkännande av

planen och upptagande av förskott ej ifrågakommit. Eventuellt skulle det

därjämte vara påkallat att i vissa fall fordra säkerhet för upptagande av av­

gifter i förskott.

I det remitterade förslaget har förutsatts, att det stora flertalet av de före­

tagare, som uppföra bostadsrättsföreningshus, skulle genom dispens befrias

fran den av hyresrådet föreslagna skyldigheten att ställa säkerhet. Av det

föregående framgår emellertid, att den så kallade säkerheten icke endast ut­

gör ett skydd mot befarat missbruk, som kan undvaras, då det gäller erkänt

lojala företagare, utan i själva verket är en integrerande del i det ifrågava­

rande pnskontrollsystemet. Under sådana förhållanden synes det oegentligt,

att ■\ issa företagare på detta sätt skulle ställas vid sidan av priskontrollen.

Något annat bärande skäl härför synes knappast finnas än att man anser sig

ha anledning förvänta, att de ifrågavarande företagarna, utan att vara

juridiskt föipliktade därtill, likväl skola handla som om de avgivit säkerhets-

förbindelse. Socialstyrelsen vill ifrågasätta, örn det kan anses lämpligt att

en dylik särställning beredes vissa företagare.

Även hyresrådet tillstyrker, att en lagstiftning snarast genomföres, men ut­

talar, att upptagande av förskott, utan att säkerhet ställts,

i princip icke bör medgivas.

Hyresrådet anför:

Örn kontrollens syfte endast vöre att förhindra direkt ohederliga manipula-

tmne^ vöre det naturligtvis tillräckligt örn hyresnämnden konstaterade, att

vederbörande föreningsbildare vore av nämnden väl känd och stöde över så­

dana misstankar. Som hyresrådet i sitt förslag framhållit inskränker sig emel­

lertid kontrollens föremål icke till detta. Vad först angår det fall, då en pro­

ducent av bostadshus själv bildar en bostadsrättsförening och säljer huset

tdl denna, är det en naturlig strävan hos honom att sätta så högt pris som

och örn hyresnämnden finner anledning att räkna med en lägre an­

skaffningskostnad, är skälet oftast helt enkelt att nämnden har en annan åsikt

an säljaren örn vad som är skäligt pris; sådant kan uppenbarligen även den

mest samvetsgranne yrkesman råka ut för. I ett dylikt fall kan det naturligt­

vis sägas, att byggmästaren-producenten anständigtvis bör gå med på att

reducera köpesumman på motsvarande sätt och återbetala det överskjutande

beloppet till föreningen, men någon rättslig förpliktelse därtill har han ej.

Hyresrådets förslag innebär i detta fall, att byggmästaren innan han får rätt

att uppbära något belopp skulle i rättsligt bindande form förplikta sig att

göra sadan återbetalning.

I fråga örn det andra huvudfallet av föreningsbildande på detta område —

det kvantitativt viktigaste —• nämligen då en bostadsrättsförening bildas som

avläggare till ett större bostadskooperativt företag, föreligger denna fara icke

i samma grad, eftersom de blivande bostadsrättshavarnas intresse där beva­

kas av dem som bilda föreningen och sluta entreprenad- eller köpeavtal för

dess räkning; vanligen ombesörjes detta av representanter för ett moderföre­

tag till den nybildade föreningen. Det blir därför här mindre risk för afl

hyresnämnden skall behöva reducera anskaffningskostnaden, men uteslutet

är ju detta ingalunda. Det mäste stundom inträffa, att enligt hyresnämndens

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

24

Kuni)l. Maj.ts proposition nr 371.

är utan ekonomisk betydelse och således i dessa fall avstå från kravet på

säkerhet.

Det kan då frågas, om icke detsamma kan gälla även beträffande enskilda

föreningar, som söka statliga lån och därför äro underkastade byggnadslåne-

byråns kontroll. I princip borde naturligtvis gälla detsamma, men därvidlag

föreligger den svårigheten, att en enskild producent av bostadshus, som be­

gärt subvention och i anslutning därtill fått rätt att uppbära förskott utan

att ställa säkerhet, sedermera kan återkalla sin låneansökan och därmed

undandraga sig såväl byggnadslånebyråns som hyresnämndens kontroll. Att

låneansökningar hos byrån av en eller annan anledning icke fullföljas är

för närvarande ej ovanligt. På grund härav torde man beträffande enskilda

företagsbildare endast sällan vara fullt säker på att den ekonomiska planen

blir slutligt granskad av byggnadslånebyrån och med hänsyn härtill kunna

efterge kravet på säkerhet.

Av nu anförda skäl kan hyresrådet tillstyrka en sådan eftergift endast i

den mån full garanti föreligger för att den ekonomiska planen blir slutligt

prövad av byggnadslånebyrån; företrädesvis kommer detta att gälla förenings-

bildning inom ramen för de stora bostadskooperativa rörelserna. Denna gräns­

dragning kan emellertid komma att bli en vansklig uppgift, och det kan

ifrågasättas örn den bör överlämnas åt hyresnämnderna. Även den omstän­

digheten, att de dominerande bostadskooperativa organisationernas verksam­

het i allmänhet är riksomfattande, kan motivera en central prövning av frå­

gan. Vid avgivandet av sitt tidigare förslag förutsatte hyresrådet, att förfa­

randet med ställande av säkerhet skulle närmare regleras i en av Kungl.

Majit utfärdad följdförfattning. Detta torde bli nödvändigt även örn det re­

mitterade förslaget skulle förverkligas, och i en sådan författning kan upp­

tagas även den sist berörda frågan.

Även svenska stadsförbundet framför kritik mot den principiella grunden

för promemorieförslaget. Förbundet erinrar örn att det tidigare uttalat sig

för en skärpt kontroll över bostadsrättsföreningar samt anför:

Förbundet måste därför med tillfredsställelse hälsa varje försök, så ock

det nu ifrågavarande, att komma till rätta med anmärkta missförhållanden.

Förbundet är emellertid icke alldeles övertygat att ett genomförande av de

framlagda förslagen verkligen bomme att råda bot på missförhållandena.

Förslagen synas nämligen icke direkt ta sikte på vad som dock får anses

vara problemets kärna; byggmästarens möjlighet att till överpris överlåta

sin fastighet till en av honom själv bestående bostadsrättsförening. Ilar en

sådan överlåtelse väl ägt rum, blir varje inbetalning till byggmästaren, som

ej kan återfås, en oskälig vinst för honom. Det torde därför böra tillses, att

erlagda förskott på grundavgifter skola kunna återkrävas på byggmästarens

bekostnad, så snart det konstateras att en försäljning till åtminstone mera

avsevärt överpris ägt rum.

I flera yttranden göras erinringar mot promemorians förslag, emedan detta

icke, såsom hyresrådets ursprungliga förslag, medger ett preliminärt

godkännande av ekonomisk plan, varigenom en bindande teck­

ning av bostadsrätt på ett tidigt stadium skulle möjliggöras.

Sålunda anför socialstyrelsen:

Det av hyresrådet föreslagna preliminära godkännandet av de ekonomiska

planerna var bland annat även avsett att undanröja en olägenhet, som pris­

kontrollen å bostadsrättsupplåtelse medfört, nämligen att den tidpunkt, då

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

25

bostadsrätt med bindande verkan kan tecknas, genom planernas granskning

hos hyresnämnderna förskjutes långt fram i tiden, ofta intill ett pär år efter

husets färdigställande, med påföljd att rättsförhållandet mellan iägenhets-

innehavaren och föreningen under hela denna tid är svävande. Det nu fram­

förda förslaget har icke kunnat undanröja denna olägenhet, vilket synes

vara en betydande svaghet.

Svenska riksbyggen framhåller att det i promemorian framlagda försla­

get förbigår de av hyresrådet påpekade olägenheter för producenter och kon­

sumenter, som uppstå av den starkt försenade prövningen av den ekonomiska

planen, samt anför härom:

Särskilt ur hostadsrättshavarnas synpunkt kan det emellertid icke vara

tillfredsställande, att bostadsrätt icke skall kunna förvärvas förr än lång

tid förflutit efter förhandsteckningen och efter det skyldighet att ei lägga

förskott inträtt. En påtaglig irritation över de långa dröjsmålen kan redan

nu konstateras och torde icke bliva mindre av att föreningarna erhålla lag­

lig rätt att uttaga förskott. Även för föreningarna kunna olägenheter upp­

stå särskilt vid ett vikande intresse hos allmänheten för bostadsrättsformen.

Såsom en allmän anmärkning mot promemorian måste nog även framhållas,

att något försök icke gjorts att utreda rättsverkningarna av förhandsteck-

ning och förskottsbetalning, som sker innan upplåtelse av bostadsrätt lag­

ligen kan äga runi. I promemorian nöjer nian sig med uttalandet, att »örn

tillstånd att uppbära förskott meddelats, kan givetvis den som erlagt för­

skottet ej återkräva detta på den grund att förfarandet strider mot bostads­

rättsföreningslagens bestämmelser».

Svenska riksbyggen anser sig dock, med hänsyn till det brådskande be­

hovet av skärpta kontrollföreskrifter, icke böra hemställa om omedelbara

åtgärder i nyssnämnda avseenden men hemställer, alt dessa frågor ytter­

ligare utredas, örn kontrollagen skulle komma att gälla någon längie tid.

Även svenska folkbyggen beklagar, att behovet av en snabbare procedur

hos såväl statens byggnadslånebyrå som hyresregleringsorganen icke beak­

tats i förslaget. Göteborgs stads drätselkammare framhåller, att den plan,

som mottoges av länsstyrelsen långt efter det huset färdigställts, förskotts-

inbetalningar skett och de blivande bostadsrättshavarna inflyttat, mäste an­

ses skäligen värdelös såsom plan för företaget och att det enda som hade

betydelse vore den preliminära plan, som därest förslaget örn medgivande

till förskottsbetalning genomfördes, komme att granskas av hyresnämnden,

eller därest förslaget icke genomfördes, den helt okontrollerade plan som

förelagts de bostadssökande vid den preliminära andelsteckningen.

Hyresnämnden i Uppsala avstyrker att promemorieförslaget lägges till

grund för lagstiftning samt anför i huvudsak följande. I Uppsala hade sedan

början av 1930-talet oavbrutet och även under kristiden förekommit en syn­

nerligen stor bostadsproduktion som helt dominerats av bostadsrättsföre-

ningsformen. Den bostadssökande allmänhetens intressen kunde lätt sättas

i fara genom denna form och en strängare kontroll syntes därför vara påkal­

lad. Behovet av dylik kontroll utgjorde icke en kristidsföreteelse utan kon­

trollen borde vara en permanent anordning, som det knappast vore lämpligt

26

Kungl. Mcij.ts proposition nr 371.

för ett kristidsorgan att handhava. Dessutom saknade hyresnämnderna den

sakkunskap och rutin som erfordrades för den granskning av säkerheter och

för den fortlöpande kontroll som enligt promemorieförslaget skulle kunna

förekomma i vissa fall. Hyresnämnden medgåve oförbehållsamt behovet av

en kontrollagstiftning liksom de stora svårigheterna att finna den rälta ut­

formningen härav, men ville hemställa om ytterligare överväganden i frågan.

Lösningen syntes vara att söka efter den linjen att bostadsrättsföreningarna

erhölle offentlig kontrollant eller rådgivare som biträdde vid uppgörande av

ekonomisk plan och även vid ingående av entreprenadavtal och företagets

finanstransaktioner. Föreningen och dess medlemmar behövde redan från

början en sakkunnig förtroendeman som tillvaratoge deras intressen gent­

emot byggmästaren och övriga motparter. Samtidigt ville emellertid hyres­

nämnden betona angelägenheten av att kontrollorganisationen icke byråkra-

tiserades och fördyrades mer än nödvändigt. Örn lagstiftningsåtgärder för

att möjliggöra laglig insatsbetalning på ett tidigt stadium ansåges omedel­

bart böra vidtagas, torde det vara lämpligast att hyresnämnderna, såsom hy­

resrådet föreslagit, tillädes rätt att godkänna en provisorisk preliminär plan.

Denna skulle få åtföljas av intyg från auktoriserad intygsgivare. Ett sådant

ärende behövde ej taga längre tid än ett ärende om tillstånd att uppbära för­

skott, vilket enligt förslaget skulle prövas på grundval av en kalkyl över an­

skaffningskostnaden och företagets finansiering. Ett tillstånd att uppbära

förskott måste för att vara av värde angiva hur stort förskott som finge upp­

tagas för varje lägenhet; och ett sådant tillstånd skulle fordra en kalkyl som

ungefär motsvarade en ekonomisk plan. Om säkerhet för återbetalning skulle

ställas borde denna, såsom hyresrådet föreslagit, vara obligatorisk och någon

regressmöjlighet mot föreningen icke finnas. Granskning och förvaring av

denna säkerhet borde emellertid uppdragas åt annan institution än hyres­

nämnden, såsom drätselkammare eller kommunalnämnd.

Hyresnämnden i Göteborg anför, att den icke haft att taga befattning med

något ärende, där missförhållanden försvarat kontrollen över grundavgifter

och årsavgifter, samt att de i promemorian föreslagna åtgärderna följaktligen

för Göteborgs vidkommande icke syntes vara av behovet påkallade.

Svenskei folkbyggen uttalar betänksamhet mot hela det i promemorian

framlagda förslaget med hänsyn till frågor, vilka sammanhänga med den

säkerhet, som i vissa fall skall fordras för tillstånd att uppbära för­

skott, och med de prövningsgrunder som skola tillämpas i ärende

rörande sadant tillstånd. Salunda anför svenska folkbyggen, att då säker­

heten enligt förslaget i princip mäste omfatta hela förskottsavgiften och

ej, såsom hyresrådet föreslagit, allenast det belopp varmed de preliminärt

fastställda avgifterna kunde komma att överstiga de slutligt fastställda,

förslaget i promemorian, även med beaktande av att kravet på säkerhet

icke vore obligatoriskt, komme att bli mer betungande för byggnadsföre-

Iägare och bostadsrättsföreningar än hyresrådets förslag.

28

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

Socialstyrelsen anför:

Då den säkerhet, som även enligt det remitterade förslaget i vissa fall

skulle komma i fråga, icke är av samma innebörd som en vanlig borgens­

förbindelse utan av en helt speciell karaktär, synes det vara nödvändigt att

i lagen närmare angiva vad en dylik förbindelse skall innehålla. Det synes

eljest vara tvivelaktigt, om hyresnämnderna skola anses befogade att kräva

förbindelser av denna speciella karaktär (säkerhetsförbindelser, som icke

medföra regressrätt mot huvudgäldenären). Även andra spörsmål beträf­

fande säkerheten äro av den beskaffenhet, att en reglering i själva lagen sy­

nes erforderlig. Örn nedsättning av avgifterna befinnes erforderlig, kan dy­

lik med samma verkan på kalkylen i dess helhet företagas antingen å in­

satsen eller på den årliga avgiften. I förra fallet måste emellertid jämk­

ningen givetvis bliva betydligt större, och omfattningen av återbetalningsför-

pliktelsen blir sålunda i väsentlig grad beroende av hur reduktionen verk-

ställes. Örn den så kallade säkerhetsförbindelsen skall få avsedd effekt, tor­

de det vara nödvändigt, att reduktionen i första hand göres på insatsen. Ett

annat spörsmål uppkommer, om fastighetens standard under husets upp­

förande undergår förändring och detta föranleder höjning eller sänkning

av de från början beräknade avgifterna. I sådant fall bör givetvis säker­

hetsförbindelsen icke tagas i anspråk.

Hyresrådet och hyresgästernas riksförbund anse det vara erforderligt att

i lagen angives vad säkerheten skall avse, d. v. s. vilken risk som skall

täckas.

Stockholms hyresnämnders ordförandekollegium förutsätter att särskilda

tillämpningsföreskrifter meddelas om säkerhetens beskaffenhet, förvalt­

ningen och dispositionen av densamma samt tiden och förutsättningarna för

dess återlämnande.

Förslaget att den som söker tillstånd att uppbära förskott må kunna åläg­

gas att lämna uppgifter, som erfordras för granskning av företagets fi­

nansiering, finner hyresrådet icke vara motiverat. Hyresrådet anför härom:

Det framgår ej av promemorian, på vad denna kontrollverksamhet skulle

taga sikte, en oklarhet som sammanhänger med att promemorian icke klar­

gjort vilka omständigheter det är som skola avgöra, örn säkerhet skall fordras

eller ej. Med den ståndpunkt därutinnan som hyresrådet företräder, d. v. s.

att det avgörande skall vara örn en granskning av föreningens ekonomiska

plan kommer till stånd hos byggnadslånebyrån, bortfaller helt intresset av

att till hyresnämnden infordra uppgifter om företagets finansiering.

Hyresgästernas riksförbund anser däremot, att en sådan fortlöpande kon­

troll kan vara av värde, när fråga är om föreningar eller företagare som vid

uppförande av bostadsrättshus icke begagna sig av statliga lån, dock under

förutsättning att den kan göras tillräckligt effektiv.

Svenska stadsförbundet framhåller, att de kommunala förmedlingsorgan

som redan finnas böra utnyttjas för kontrollen.

I fråga om det vid promemorian fogade förslaget till ändrad lydelse av

4 § kontrollagen uttalar hyresrådet, att uppbärande av förskott för upplåtel­

se av bostadsrätt icke, såsom i promemorian förutsatts, torde vara straffbart

29

enligt 63 § lagen om bostadsrättsföreningar samt att det därför erfordrades

ett uttryckligt förbud häremot.

Även socialstyrelsen anser, att upptagande av förskott för närvarande är

fullt tillåtet.

..

„

Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund föreslår

ett tillägg till den föreslagna lagtexten, av innehåll att sökande skulle kun­

na åläggas att ställa säkerhet eller att lämna uppgifter endast »då så anses

särskilt angeläget».

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser önskvärt, att det föreslagna tredje

stycket i 4 § kontrollagen erhåller en sådan formulering att vid återkallelse

av tillstånd förskotten icke behöva i sin helhet återbetalas, vilket i realiteten

skulle innebära att hela föreningsbildningen omintetgjordes. Enligt länssty­

relsens mening kunde det tänkas fall, då mot föreningsbildningen icke kun­

de göras annan anmärkning än att förskotten bort utgå med reducerade be­

lopp. I dessa fall borde föreningsbildarna åläggas återbetala allenast vad

de uppburit för mycket.

Departementschefen.

Såsom framgår av hyresrådets framställning om lagstiftningsåtgärder, har

den med hyresregleringen sammanhängande kontrollen över upplåtelse av

bostadsrätt medfört vissa praktiska olägenheter. Hyresnämndernas gransk­

ning av den ekonomiska planen för bostadsrättsföreningarnas verksamhet

har sålunda medverkat till att fördröja upplåtandet av bostadsrätt i ny­

byggda eller väsentligen ombyggda bus lill en tidpunkt långt elter det hu­

sen blivit färdiga och lägenheterna tagits i anspråk såsom bostäder. För­

eningarna ha därigenom föranletts att, i strid mot vad som var avsett vid

tillkomsten av lagen örn bostadsrätt, upptaga förskott på avgifter för bostads­

rätt. Detta har i sin tur medfört, att hyresnämndens kontroll över avgifternas

storlek försvårats.

För att råda bot på de missförhållanden som sålunda visat sig föreligga ha

under ärendets beredning skilda förslag framkommit. Hyresrådets ursprung­

liga förslag innebar i huvudsak, att upptagande av förskott på avgift eller an­

nan ersättning för bostadsrätt skulle förbjudas samt att hyresnämnds pröv­

ning av ekonomisk plan för bostadsrättsförening skulle kunna uppdelas i två

repriser. Hyresnämnden skulle först, på ett tidigt stadium av byggnadsföre­

taget, kunna pröva och godkänna en preliminär ekonomisk plan, på grund­

val av vilken därefter upplåtande av bostadsrätt och inbetalning av grundav­

gifter skulle kunna ske. Förutsättning för godkännande av en preliminär

ekonomisk plan skulle dock vara, att avgifterna däri upptagits med förbehåll

alt de skulle utgå med lägre belopp, örn nämnden så bestämde vid en senare

definitiv prövning av ekonomisk plan lör löreningens verksamhet. Med hän­

syn till della förbehåll skulle ställas säkerhet för återbetalning av vad som er-

lades för mycket. Till skillnad från detta hyresrådets förslag innehåller det i

promemorian framlagda förslaget icke några bestämmelser örn godkännande

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

30

av preliminär ekonomisk plan. I stället skall hyresnämnden på ett tidigt sta­

dium kunna meddela tillstånd för bostadsrättsförening att uppbära förskott

å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt. För sådant tillstånd skall säker-

het kunna krävas men icke vara obligatorisk. Tillståndet skall även kunna

förbindas med en skyldighet för föreningen att underkasta sig viss kontroll av

företagets finansiering.

Till förmån för hyresrådets förslag talar, att det kan sägas bättre än pro-

memorieförslaget tillgodose önskemålet, att en definitiv upplåtelse av bo­

stadsrätt skall kunna genomföras tidigare än nu kan ske. Upplåtelse av

bostadsrätt skulle nämligen kunna äga rum redan efter det den preliminära

ekonomiska planen godkänts. Man synes dock kunna befara att även pröv­

ningen av en preliminär ekonomisk plan kan komma att draga ut på tiden

hos hyresnämnderna till följd av ärendenas natur och hyresnämndernas ar­

betsbelastning, med påföljd att antingen bostadsproduktionen hämmades el­

ler förskott alltjämt komme att upptagas. Vad härefter angår hyresrådets för­

slag att alltid kräva säkerhet för återbetalning för att upptagande av avgifter

för bostadsrätt på ett förberedande stadium skall tillåtas, synes en sådan

ovillkorlig bestämmelse icke vara av behovet påkallad. De missförhållanden

som patalats hänföra sig väsentligen till Stockholm. De under utredningen

påvisade fall, då uppenbara överpris uttagits, ha sålunda förekommit ute­

slutande i huvudstaden och det är främst där som en strängare kontroll i

allmänhet av bostadsrättsföreningarnas avgifter kan vara erforderlig. Såsom

framgår av redogörelsen för de avgivna yttrandena, finner t. ex. hyresnämn­

den i Göteborg de föreslagna åtgärderna icke vara erforderliga för Göteborgs

vidkommande. Härtill kommer att det icke synes nödvändigt att ingripa med

stränga kontrollåtgärder mot bostadsrättsföreningar som bildas under med­

verkan av vissa större, välkända bostadskooperativa organisationer eller av

andra företagare, vilka gjort sig kända för en strävan att upprätthålla ett

gott anseende. En väsentlig fördel med det i promemorian framlagda för­

slaget är, att den där förutsatta prövningen av ärenden om tillstånd att upp­

bära förskott säkerligen i de flesta fall kan ske utan omgång. Med hänsyn

till det anförda synes den väg som anvisats i promemorian kunna i huvud­

sak godtagas.

I första hand innebär förslaget, att genom ändringar i kontrollagen, vilken

gäller endast för de platser där hyresreglering finnes och är av provisorisk

natur, skulle skapas en legal möjlighet för bostadsrättsför-

ening att upptaga förskotta avgift eller annat vederlag för bostads­

rätt, innan den ekonomiska planen mottagits av länsstyrelsen. Detta skulle

ske därigenom att hyresnämnden i lagen bemyndigades att meddela bostads­

rättsförening tillstånd att, utan hinder av vad eljest är stadgat, uppbära dy­

likt förskott. Av vad nyss anförts framgår, att jag i princip ansluter mig till

detta förslag. Vad särskilt angår frågan om handhavandet av tillståndspröv­

ningen har jag icke funnit anledning frångå promemorians förslag, att denna

skulle ankomma pa hyresnämnderna, vilket ter sig naturligast med hän­

Kungl. Maj:ts proposition nr 37J.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

31

syn till att dessa skola pröva den ekonomiska planen för företaget. Att skapa

särskilda organ för tillståndsprövningen synes icke vara påkallat.

Förslaget i promemorian utgår från den förutsättningen att upptagande av

förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt enligt stadgande i la­

gen om bostadsrättsföreningar är förbjudet. I vissa yttranden har en annan

mening kommit till uttryck på denna punkt. Lagen innehåller icke något ut­

tryckligt förbud mot att taga upp förskott. Vad som kan åberopas lill stöd

för att sådant förbud gäller är, att bostadsrätt får upplåtas först sedan en

ekonomisk plan för föreningens verksamhet mottagits av länsstyrelsen, och

att upplåtelse må ske endast åt den som tecknat sig för bostadsrätt i viss

närmare angiven ordning. I 63 § stadgas straff för styrelseledamot, som i

strid härmed upplåtit bostadsrätt. I det av sakkunniga avgivna utlåtande,

som ligger till grund för lagen (SOU 1928: 16), hade föreslagits särskilt för­

bud mot uppbärande av tillträdesbelopp eller del därav i annan ordning än

den lagen angåve samt en till förbudet anknuten straffbestämmelse. Förbudet

uteslöts såsom obehövligt ur det lagförslag som förelädes riksdagen, därvid

föredragande departementschefen anförde, att det vore uppenbart att ett av­

tal örn bostadsrätt måste anses vara för handen, så snart föreningen uppburit

tillträdesbelopp eller ekonomiskt bidrag utan återbetalningsskyldighet, samt

att särskilt stadgande, att tillträdesbelopp eller del därav ej finge uppbäras

av annan än medlem, som tecknat sig å behörig teckningslista, följaktligen

ej vore erforderligt (prop. nr 65/1930, s. 50). För att undanröja den ovisshet

som trots nämnda uttalande föreligger och som även kommit till synes i

rättstillämpningen ( SvJT 1945 Rf s. 37) synes det motiverat att i kontroll­

lagen införa ett uttryckligt förbud mot uppbärande av förskott eller annat

vederlag för bostadsrätt, innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som

angives i bostadsrättsföreningslagen. Härmed avser jag dock icke att taga

avstånd från den uppfattning som kommit till uttryck i motiven till bostads­

rättsföreningslagen, att förbud mot upptagande av förskott följer redan av

denna lag.

Vad härefter beträffar de grundsatser, enligt vilka hyresnämnden har att

pröva huruvida tillstånd att uppbära förskott skall meddelas, må följande

framhållas. Såsom i promemorian anförts, bör vid ansökan örn tillstånd fo­

gas en kalkyl över anskaffningskostnaden och företagets finansiering. Denna

kalkyl bör vara så utförlig, att lägenheternas antal och beskaffenhet samt

de på varje lägenhet belöpande avgifterna åtminstone i huvudsak framgå av

kalkylen. Det torde i regel icke vara någon svårighet att framlägga en dylik

kalkyl, då en sådan i allt fall måste upprättas för alt läggas till grund för

förliandsteckning av bostäder. Särskilt gäller detta för större bostadskoope­

rativa organisationer och andra större företagare, vilka igångsätta byggnads­

företag först efter noggranna beräkningar.

Framgår det omedelbart av kalkylen att anskaffningskostnaden icke hål­

ler sig inom rimliga gränser och att därför avgifterna kunna väntas bli högre

än hyresnämnden kan godkänna, bör tillstånd att uppbära förskott vägras.

Även i andra fall, då anmärkningar förekomma mot den företagare som står

bakom föreningsbildningen eller denne icke är tillräckligt känd, bör hy­

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

33

I fråga om beskaffenheten av den säkerhet som i vissa fall skall

kunna fordras för tillstånd att uppbära förskott ävensom beträffande förvalt­

ningen och dispositionen av denna samt tiden och förutsättningarna för dess

återlämnande torde anvisningar lämpligen kunna utfärdas av hyresrådet.

Här må endast framhållas, att syftet med säkerheten är att tillgodose kon­

trollen över avgifter och övriga villkor för upplåtelse av bostadsrätt. Denna

kontroll innebär väsentligen en indirekt kontroll av anskaffningskostnaden

för fastigheten och finansieringen av företaget. Det är nämligen endast i såda­

na fall, då föreningens kostnader för inköp eller uppförande av byggnaden och

för anskaffande av kapital därför äro för höga, som man kan säga att avgif­

terna äro för höga i jämförelse med den allmänna hyresnivån. Höga avgifter,

som användas för amorteringar eller avskrivningar av normala anskaffnings­

kostnader och sålunda komma bostadsrättshavama tillgodo såsom delägare

i föreningen, ha icke i och för sig en sådan innebörd och torde ej heller för­

anleda att godkännande av ekonomisk plan vägras. Det bör sålunda beaktas,

att säkerheten skall tjäna som en garanti väsentligen mot för hög anskaff­

ningskostnad för fastigheten. Visar det sig att fastigheten blivit billigare i

uppförande än beräknat och att därför ej så höga avgifter behövas som

man vid upptagande av förskott räknat med, skall givetvis säkerheten icke

tillgripas. Det synes icke vara nödvändigt att i lagtexten angiva, hur mycket

säkerheten skall täcka. I regel bör den kunna begränsas till viss del av för-

skottsbeloppet, motsvarande den nedsättning som kan tänkas komma att

fordras för godkännande av ekonomisk plan för företaget. Vad nu anförts

bör beaktas vid utformande av föreskrifter rörande säkerheten. Det kan

vara lämpligt att därvid utarbetas formulär till ledning för hyresnämnderna.

Mot det i promemorian framförda förslaget, att tillstånd att uppbära för­

skott skall kunna kombineras med ett åläggande för föreningen att lämna

uppgifter, som erfordras för granskning av företagets

finansiering, ha invändningar gjorts av hyresrådet, vilka torde sam­

manhänga med hyresrådets principiella inställning till hela den föreliggan­

de lagstiftningsfrågan. Hyresrådet har ansett att kontrollen icke skulle vara

till någon praktisk nytta. Erfarenheten torde emellertid ha visat, att en of­

fentlig insyn -— även örn den icke skulle vara kombinerad med särskilda

tvångsmedel — är ägnad att motverka osunda företeelser. Enligt förslaget

har hyresnämnden möjlighet att ingripa med återkallande av lämnat till­

stånd att uppbära förskott, låt vara att denna utväg är förenad med avse­

värda svårigheter. Det är emellertid all anledning antaga att även påpekan­

den under hand skola vinna beaktande.

Återkallande av tillstånd att uppbära förskott får

enligt förslaget ske, örn den som innehar tillståndet bryter mot vad däri före­

skrivits eller eljest synnerliga skäl äro. Givet är att hyresnämnden, innan

återkallelse sker, bör lämna den som innehar tillståndet tillfälle att förklara

sig och eventuellt att vidtaga rättelse. I återkallelsemöjligheten har hyres­

nämnden ett verksamt medel att motverka sådana åtgärder, som skulle leda

Bihang till riksdagens protokoll 19i5. 1 sami. Nr 371.

3

34

Iiunyl. Maj:ts proposition nr 371.

till att den ekonomiska planen icke kunde godkännas. Återkallelse av givet

tillstånd bör ej tillgripas utan mycket starka skäl, men örn det är uppenbart

att den ekonomiska planen icke kommer att kunna godkännas, är dock en

sådan åtgärd att föredraga framför att frågan får anstå till den slutliga

granskningen av planen. Då den rätt som en inflyttad lägenhetshavare har

till sin lägenhet får anses som en hyresrätt, intill dess bostadsrätt i vederbör­

lig ordning upplåtits, medför en återkallelse av givet tillstånd att uppbära

förskott icke att han tvingas lämna sin lägenhet. Det synes knappast erfor­

derligt att, såsom länsstyrelsen i Malmö förordat, öppna en möjlighet till

återkallelse i förening med återbetalning av blott en del av erlagt förskott.

Innan den slutliga ekonomiska planen föreligger, torde den utredning som er­

fordras för ett beslut med nu nämnda mera begränsade innebörd icke vara

tillgänglig.

Såsom svenska stadsförbundet anfört kan det vara lämpligt, att hyres­

nämnderna för kontroll av bostadsrättsföreningar anlita de kommunala för­

medlingsorgan som finnas.

Brott mot det föreslagna förbudet att uppbära förskott å avgift eller annat

vederlag för bostadsrätt, innan bostadsrätt blivit vederbörligen upplåten, tor­

de — oavsett om straffbestämmelsen i 63 § lagen om bostadsrättsföreningar

kan anses tillämplig — lämpligen böra straffbeläggas i 16 § kontrollagen,

därvid straffet torde böra bestämmas till dagsböter eller fängelse.

De föreslagna lagbestämmelserna torde böra träda i kraft den 1 januari

1946. Det torde utan särskild övergångsbestämmelse vara klart att de nu

föreslagna bestämmelserna om förbud mot att uppbära förskott på avgift

eller annat vederlag för bostadsrätt icke bliva tillämpliga på förskott som

uppburits före ikraftträdandet.

Förbud mot bostadsföreningar m. m.

Promemorian.

Rörande behovet av lagstiftningsåtgärder i fråga om s. k. bostadsföreningar

anföres i promemorian i huvudsak följande.

Vid bostadsrättsföreningslagens ikraftträdande den 1 juli 1930 funnos ett

flertal föreningar som uppläto hyresrätt till sina medlemmar, vanligtvis för

obegränsad tid. Lagen erhöll icke retroaktiv verkan, varför äldre dylika

föreningar kunde fortsätta sin verksamhet under de gamla formerna, såvitt

det gällde hus som föreningarna ägde vid lagens ikraftträdande. Utvidgade

föreningen sin rörelse till att omfatta annat hus, blevo lagens bestämmelser

däremot tillämpliga. Sådana gamla föreningar funnes ännu kvar. Dessutom

funnes vissa äldre föreningar som uppläte lägenheter till sina medlemmar

för bestämd tid, högst 25 år. Vissa av dem befunne sig i ständig tillväxt.

Vid sidan av dessa äldre föreningar hade på hyresmarknaden uppträtt en

del nya bostadsföreningar, vilka vore konstruerade på ett sätt liknande bo­

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

35

stadsrättsföreningarna, dock nied den skillnaden att lägenheterna upplätes till

medlemmarna på begränsad tid. I en del fall hade bostadsföreningens form

uppenbarligen valts för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden,

men det kunde också tänkas att den valts på grund av de nuvarande prak­

tiska svårigheterna vid genomförandet av bostadsrättsföreningar, bland an­

nat dröjsmålet med godkännande av ekonomiska planer. I de fall då bostads-

föreningsformen använts för att kringgå priskontrollen på bostadsmarkna­

den, torde det i allmänhet ha tillgått så att den byggmästare som uppfört

huset själv bildat föreningen och upprättat ett köpe- eller entreprenadavtal

mellan sig själv och föreningen, därvid han helt ensidigt kunnat bestämma

köpe- eller entreprenadsumman. I vissa fall som uppmärksammats av hyres­

rådet och hyresnämnderna hade denna kommit att betydligt överstiga en

skälig anskaffningskostnad för fastigheten. Sedan huset blivit uppfört och för­

eningen godkänt detsamma, hade utbjudande av lägenhetsandelarna ägt rum.

Därvid hade driftskostnaderna i den kalkyl, som framlagts för eventuella spe­

kulanter, i allmänhet beräknats lågt, med påföljd att de s. k. årsavgifterna,

trots den höga anskaffningskostnaden, kunnat sättas låga. De grundavgifter

som influtit hade använts för att till byggmästaren erlägga den kontanta de­

len av köpesumman eller entreprenadsumman, varefter denne kunnat draga

sig ur föreningen och låta »lägenhetsköparna» ensamma övertaga skötseln

av denna. Fall hade iakttagits, då den som uppfört huset på detta sätt till­

godogjort sig ett överpris på mera än 100 000 kronor för ett hus med en nor­

mal anskaffningskostnad av cirka 800 000 kronor. Det tillvägagångssätt som

nu beskrivits syntes ej stå i strid med några nu gällande föreskrifter. Att det

med framgång kunnat praktiseras berodde huvudsakligen på den rådande

bostadsbristen, som gjorde många beredda att betala nästan vad som helst

för att få bostad.

I promemorian anföres vidare, att det syntes svårt att komma till rätta

med berörda missförhållanden på annat sätt än genom att meddela ett mer

eller mindre omfattande förbud mot bostadsförenings formen.

Visserligen skulle man kunna anordna en kontroll över bostadsföreningar i

analogi med vad som gäller för bostadsrättsföreningar, men denna skulle

kräva en omfattande lagstiftning. I promemorian framhålles, att ett sådant

förslag icke lämpligen kunde upptagas till prövning i detta sammanhang, då

det framför allt gällde att snabbt sätta stopp för påtalade missförhållanden

under rådande kristid, samt att det med fog kunde ifrågasättas om en dylik

lagstiftning erfordrades under vanliga förhållanden.

Vidare anföres i promemorian, att de invändningar som framställts mot

hyresrådets förslag i förevarande avseende främst syntes ha haft sin grund

däri att tillräcklig hänsyn icke tagits till redan bestående välkända för­

eningar. Det kunde givetvis icke få ifrågakomma att genom ett förbud

hindra dessa i deras verksamhet.

Det föreslagna förbudet mot bostadsföreningar har upptagits i 11 § i det

vid promemorian fogade förslaget lill lag angående ändrad lydelse av 4, 11

36

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

och 16 §§ kontrollagen. Förbudet skall även drabba vissa former av aktie­

bolag. Tillägget till 11 § innehåller sålunda, att ej någon må, annorledes än

med bostadsrätt, utan hyresnämndens tillstånd till annan för nyttjande upp­

låta lägenhet under villkor att han skall förvärva andelsrätt i förening eller

aktiebolag samt att, om förbehåll träffas i strid mot vad nu sagts, det ej

må göras gällande mot den, till vilken lägenhet upplåtits.

I promemorian framhålles beträffande sistnämnda punkt, att föreningen

eller bolaget ej kan frånträda avtalet även om motparten förklarar sig från­

träda villkoret örn förvärv av andelsrätt i föreningen eller bolaget; motparten

åter syntes enligt den juridiska förutsättningsläran ha möjlighet att, örn han så

ville, frånträda hela avtalet. Vad nu sagts om motparten skulle naturligtvis också

gälla dennes rättsinnehavare. I fråga örn hyresnämndens rätt att giva dis­

pens från det föreslagna förbudet anföres, att denna dispens vore avsedd

för undantagsfall.

Härom innehåller promemorian följande.

Även inom den välkända kooperativa verksamhet på förevarande område,

där eljest bostadsrättsformen regelmässigt användes, förekommer att bo­

stadsföreningar bildas för vissa kategorier av hus som man vill hålla isär

från bostadsrättshusen. I sådana fall kan undantag från förbudet vara väl­

grundat. Uppenbarligen bör dispens däremot ej medgivas föreningar som

bildas huvudsakligen för att undgå den kontroll som finnes stadgad i bo­

stadsrättsföreningslagen eller för att kringgå priskontrollen på bostadsmark­

naden. Skulle hyresnämnden vara tveksam, huruvida i visst fall dispens

bör lämnas, synes det vara lämpligt att hyresnämnden infordrar yttrande

från exempelvis drätselkammare, kommunalnämnd, statens byggnadslåne-

byrå eller annan lämplig myndighet.

Till det föreslagna förbudet i 11 § kontrollagen ansluta sig två övergångs­

bestämmelser. Den ena av dessa innehåller, att vad i 11 § första stycket

stadgas ej skall utgöra hinder för förening eller aktiebolag, som före nya

lagens ikraftträdande upplåtit lägenheter i föreningen eller bolaget tillhö­

rigt hus, att upplåta lägenheter i huset, därest upplåtaren ej betingar sig

större eller andra förmåner än förut; dock att hyresnämnden, om synner­

liga skäl äro därtill, äger meddela förbud mot ytterligare upplåtelser.

I fråga om de fall som avses i denna övergångsbestämmelse anföres i

promemorian:

Man kan invända, att det ej finnes någon garanti att i dessa fall för­

eningen arbetar under tillfredsställande former. Detta är obestridligen rik­

tigt men det har icke ansetts rådligt att söka ingripa med ett generellt förbud

i de fall då verksamheten redan börjat. Något sådant skulle lätt kunna med­

föra katastrofala verkningar för dem som redan satsat penningar i för­

eningen. A andra sidan må framhållas, att undantaget endast gäller för­

ening eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande verkligen upplåtit

lägenheter i visst hus. Det räcker ej, att föreningen eller bolaget registrerats

-—- ehuru registrering givetvis måste ha ägt rum. Det framgår vidare av all­

männa rättsgrundsatser, att en skenupplåtelse ej är tillfyllest. Dessutom må

påpekas, att fortsatta upplåtelser må äga rum allenast om upplåtaren ej

betingar sig större eller andra förmåner än förut. Då det emellertid är svårt

att skilja mellan skenöverlåtelser och andra samt det kan vara stötande att

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

37

en som osund avslöjad förening skall få fortsätta sin verksamhet, synes även

böra införas en möjlighet för hyresnämnd att i särskilt fall ingripa med

förbud att fortsätta verksamheten. Härför har emellertid ansetts böra krä­

vas, att synnerliga skäl föreligga.

Den andra övergångsbestämmelsen innehåller, att förening eller aktiebo­

lag, som före nya lagens ikraftträdande i orten upplåtit lägenheter under

villkor som avses i 11 § första stycket, må hos Konungen eller den myndig­

het Konungen bestämmer söka tillstånd att utan hinder av nämnda stad­

gande fortsätta sådan verksamhet; och må föreningen eller bolaget, om an­

sökan ingivits före viss angiven dag, fortsätta verksamheten i avvaktan på

beslutet.

I promemorian framhålles, att detta övergångsstadgande lämnar de äldre

solida företagen möjlighet att efter särskilt beslut utan hinder av förbudet

fortsätta sin verksamhet, samt anföres vidare;

Dessa företag torde icke vara flera än att frågan örn undantag från för­

budet för deras del kan prövas centralt. Genom att beslut meddelas en

gång för alla erhålla de garanti att icke bliva underkastade en måhända

eljest något växlande praxis. Beslutet bör därför meddelas av Kungl. Maj:t

eller den centrala myndighet, åt vilken Kungl. Maj:t anförtror denna upp­

gift. Härigenom markeras också i viss mån den ansedda ställning som vissa

äldre kooperativa företag på detta område faktiskt intaga.

Det må tilläggas att förslaget även innehåller en tredje övergångsbestäm­

melse, vari utsäges, att förbehåll, som träffats i strid mot 11 § första styc­

ket, ej må göras gällande efter lagens giltighetstid i vidare mån än så kun­

nat ske under denna tid.

För att hindra att förbudet i 11 § kontrollagen skulle kunna kringgås

genom att en hyresgäst föranledes ikläda sig extraordinära förpliktelser av

något slag har i förslaget till lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§

hyresregleringslagen under 3 § införts en bestämmelse innehållande, att hyres­

värden ej må utan hyresnämndens tillstånd såsom villkor för uthyrning

träffa avtal örn försträckning av penningar, borgensförbindelse eller annan

liknande utfästelse från hyresgästens sida samt att vad nu sagts ej skall

gälla med avseende å upplåtelse av andelsrätt i förening eller aktiebolag,

varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i enlighet med vad därom

är särskilt stadgat.

Härom anföres i promemorian:

Stadgandet i 27 § hyresregleringslagen, att med hyra likställes varje an­

nan gottgörelse, som måste antagas utgöra vederlag för upplåtelse av lägen­

het till nyttjande, ändå att gottgörelsen givits annan beteckning, kan ej i

fråga om nybyggda hus vinna tillämpning förrän grundhyra jämlikt 3 §

första stycket samma lag blivit fastställd. Genom den nu föreslagna be­

stämmelsen i sistnämnda paragraf vinner man bland annat, att dylika trans­

aktioner bliva förbjudna jämväl under tiden innan grundhyra hunnit fast­

ställas.

I fråga örn det senare ledet i stadgandet anföres i promemorian:

Stadgarna för en del äldre bostadsföreningar, som upplåta hyresrätt kom­

binerad med andelsrätt i föreningen, innehålla såsom villkor för förvärv

38

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

av hyresrätt att medlem skall lämna visst lån till föreningen. Samma för­

hållande kan tänkas förekomma beträffande ett aktiebolag, som upplåter

hyresrätt kombinerad med delägareskap i bolaget. För att ej det nu föreslag­

na stadgandet i 3 § hyresregleringslagen skall hindra förening eller bolag att

i enlighet med stadgarna upptaga dylika lån har en särskild bestämmelse

därom införts i sistnämnda paragraf.

Vidare upptager promemorieförslaget ett tillägg till 4 § kontrollagen,

vilken nu innehåller, att ej någon må för upplåtelse av bostadsrätt mottaga

eller träffa avtal om ersättning utöver vad som följer av de för föreningen

gällande stadgarna. Härtill ha fogats orden »eller eljest för sådan upplåtelse

träffa avtal om förpliktelse som ej följer av stadgarna».

I promemorian framhålles, att tillägget strängt taget vore överflödigt, enär

under uttrycket ersättning syntes kunna hänföras varje förpliktelse av eko­

nomisk betydelse, men likväl kunde ha sitt värde i förtydligande syfte samt

att sistnämnda bestämmelse jämlikt 11 § kontrollagen skulle bli tillämplig

jämväl i fråga om bostadsföreningar och aktiebolag.

Slutligen ha i promemorieförslaget straffbestämmelserna i 16 § kontroll­

lagen och 23 § hyresregleringslagen kompletterats.

Yttrandena.

Det i promemorian framlagda förslaget att, för den tid och för de platser

hyresregleringslagen gäller, stadga förbud att, annorledes än med bostadsrätt,

utan hyresnämndens tillstånd upplåta bostad under villkor att hyresgästen

skall förvärva andelsrätt i förening eller aktiebolag har i samtliga yttranden

tillstyrkts eller lämnats utan erinran.

Överståthållarämbetet betonar dock att dess ståndpunkt härvidlag intagits

med beaktande av att förbudet föreslås intaget i en provisorisk, blott för kris­

tidsförhållandena avsedd lag. Svenska riksbyggen ifrågasätter, om icke för­

slaget går för långt i förhållande till den nytta som står att vinna, men

förklarar sig icke avstyrka förslagets antagande såsom ett rent provisorium

i avbidan på fullständigare utredning.

I fråga örn detaljer i förslaget göras dock erinringar i några yttranden.

Hyresrådet och hyresgästernas riksförbund framhålla, att större klarhet

säkerligen skulle vinnas om man samlade de bestämmelser, som föreslagits

bli införda i 11 § kontrollagen och 3 § hyresregleringslagen, på ett ställe och

då lämpligen i sistnämnda lagrum. Hyresrådet framhåller att de föreslagna

bestämmelserna även i andra avseenden blivit tämligen invecklade och att

andra punkten i det föreslagna nya stycket i 3 § hyresregleringslagen utan

tillgång till motiveringen syntes vara ytterst svår att förstå.

Frågan, vilken myndighet som skall lämna generellt tillstånd för äldre

bostadsföreningar att fortsätta sin verksamhet, föranleder yrkanden i olika

riktningar. Hyresrådet föreslår att befogenheten redan i lagen tillägges rådet.

Stockholms bostadsföreningars centralförening förutsätter att det i detta sam­

manhang använda uttrycket »den myndighet Konungen bestämmer» ej avser

hyresnämnden utan länsstyrelsen. Stockholms kooperativa bostadsförening

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

39

anser att prövningen icke bör överlåtas åt organ, som fungerar allenast under

viss tid, och föreslår att prövningen förbehålles Kungl. Majit.

Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund föreslår,

att, till undvikande av missförstånd, i den övergångsbestämmelse till änd­

ringarna i kontrollagen, som medger förening eller aktiebolag att i visst fall

utan hinder av stadgat förbud upplåta lägenheter, därest upplåtaren ej be­

tingar sig större eller andra förmåner än förut, skulle tillfogas »bortsett från

t. ex. normala bränsletillägg, ränteförändringar eller andra stegrade drifts­

kostnader».

Hyresrådet och hyresgästernas riksförbund anse det erforderligt att ut­

tryckligt förbud meddelas mot att såsom villkor för upplåtelse av bostadsrätt

träffa avtal örn att bostadsrättshavaren skall förvärva andel i annan förening

än bostadsrättsföreningen eller aktie i bolag.

Departementschefen.

Förslaget åsyftar att förhindra den med priskontrollen på bostadsmarkna­

den oförenliga verksamhet som bedrivits av vissa s. k. bostadsföreningar.

Det innehåller fördenskull förbud mot lägenhetsupplåtelser, förbundna med

andelsrätt i sådan förening, samt vissa kompletterande bestämmelser och

vissa övergångsbestämmelser till förmån för redan förefintliga föreningar

m. m. Det föreslagna förbudet torde, med en redaktionell jämkning, böra

genomföras. Såsom framgår av den lämnade redogörelsen skulle förbudet,

med de undantag som upptagits i övergångsbestämmelserna jämte möjlighet

till dispens, gälla i varje ort där hyresreglering är genomförd. Såsom i prome­

morian föreslagits synes lämpligt att i 11 § första stycket kontrollagen angiva, i

vilken omfattning avtal, som ingåtts i strid mot förbudet, ej må göras gällande.

Beträffande sådana avtalsbestämmelser som avses i 4 § första stycket förslaget

till ändring i kontrollagen eller i 3 § fjärde stycket förslaget till ändring i

hyresregleringslagen torde — liksom beträffande avtalsbestämmelser som

avses i nu gällande 4 § kontrollagen eller i 12 § samma lag — utan särskild

föreskrift gälla, att de äro i sin helhet utan verkan, alltså även efter det kon-

trollagens eller hyresregleringslagens giltighet utgått.

I anledning av vad hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riks­

förbund anfört om den övergångsbestämmelse, som medger förening eller

bolag att i visst fall utan hinder av stadgat förbud upplåta lägenheter, må

framhållas, att förbehåll örn bidrag till löpande utgifter enligt samma beräk­

ningsgrunder som förut tillämpats av föreningen eller bolaget icke kan anses

innebära att upplåtaren betingar sig större eller andra förmåner än förut,

även örn dessa avgifter för något år skulle uppgå till högre belopp än tidi­

gare. I tvivelaktiga fall finnes möjlighet att utverka hyresnämndens tillstånd

till förbehållet i fråga.

Det synes icke vara påkallat att — utöver vad som föreslås under 4 § kon­

trollagen — meddela uttryckligt förbud mot att såsom villkor för upplåtelse

av bostadsrätt träffa avtal örn att bostadsrättshavaren skall förvärva andel i

annan förening än bostadsrättsföreningen eller aktie i bolag.

40

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Vad härefter angår det undantag i övergångsbestämmelserna som åsyftar

äldre välskötta kooperativa företag med en mera omfattande verksamhet sy­

nes det vara lämpligt att, på sätt i promemorian åsyftas, tillståndsgivningen

sker centralt. I promemorian föreslås, att tillstånd till fortsatt verksamhet

skall givas av Kungl. Majit eller av myndighet som Kungl. Majit bestämmer,

varmed hyresrådet lärer vara åsyftat. Då hyresrådet synes vara den ur alla

synpunkter lämpligaste myndigheten, torde direkt i lagtexten böra utsägas

att detta organ skall omhänderhava tillståndsprövningen.

Auktorisation av intygsgivare.

Promemorian.

I promemorian föreslås, att den ene av de båda trovärdiga män, som enligt

14 § lagen om bostadsrättsföreningar skola teckna intyg på ekonomisk plan

för sådan förenings verksamhet, skall vara på särskilt sätt auktoriserad,

samt anföres i huvudsak följande. Den granskning av ekonomisk plan för

bostadsrättsförening, som länsstyrelsen verkställde innan planen mottoges,

vore av rent formell natur och avsåge icke planens hållbarhet. Under för­

arbetena till bostadsrättsföreningslagen diskuterades ingående, huruvida

man skulle nöja sig med endast en formell granskning eller huruvida planen

skulle underkastas saklig granskning av offentlig myndighet och vara av denna

godkänd innan lägenheter finge utbjudas till teckning eller, med andra ord,

huruvida ett sanktionssystem skulle införas. Till stöd för ett sanktionssystem

framhölls, att man genom ett dylikt system erhölle möjlighet att förhindra

uppkomsten av sådana företag som icke byggde på sunda ekonomiska grun­

der samt att de personer som önskade förvärva medlemskap i bostadsrätts­

förening ofta icke besutte den ekonomiska insikt som vore av nöden för att

rätt bedöma ett dylikt företags ekonomiska förutsättningar. Mot införandet

av ett sanktionssystem framfördes emellertid en hel del invändningar. Så­

lunda framhölls, att därest planen godkändes av offentlig myndighet, allmän­

heten komme att betrakta ett sådant godkännande som en garanti för planens

ofelbarhet samt att en dylik uppfattning lätt skulle kunna föra till ett för­

svagande av den enskildes känsla av ansvar för ekonomiska åtaganden, med

ty åtföljande anspråk mot staten att lämna ekonomiskt bistånd åt dem som

till följd av ett företags ekonomiska sammanbrott blivit lidande. Vidare fram­

hölls, att sanktionsprincipen även torde fordra en kontrollerande och över­

vakande verksamhet över föreningens fortsatta utveckling, men att en dylik

kontroll torde bliva onödigt betungande och hindersam för föreningen. Tan­

ken på att tillämpa ett sanktionssystem i fråga om bildandet av bostadsrätts­

föreningarna övergavs sålunda, men för att få vissa garantier för planens

innehåll i sakligt avseende infördes bestämmelsen, att två trovärdiga män

skulle intyga att planen enligt deras omdöme vilade på tillförlitliga grunder.

Emellertid torde det enligt vad i promemorian uttalats vara obestridligt,

att man genom denna bestämmelse erhållit en alltför svag garanti för att

41

planen verkligen vore hållbar. Enligt vad som samstämmigt uppgivits från

initierade kretsar lämnade många ekonomiska planer åtskilligt övrigt att

önska i fråga örn hållbarhet. Från statens byggnadslånebyrå hade sålunda

framhållits, att de ekonomiska planerna i de fall, byrån kommit i beröring

med, ofta ej varit hållbara. Sålunda hade ej sällan underlåtits att räkna med

några avskrivningar. Vidare hade driftskostnaderna ofta varit beräknade

med hänsyn till förhållandena under de allra närmaste åren eller med andra

ord varit för lågt beräknade. Liknande synpunkter hade framförts från andra

håll. Genom att avgifterna vore för lågt beräknade, riskerade bostadsrätts-

havaren uppenbarligen, att avgifterna senare måste höjas eller att det bleve

nödvändigt att uttaxera särskilda tillskott för att möta de ökade utgifterna.

Det vore därför ett viktigt önskemål att skapa en bättre garanti för planens

hållbarhet än den som erhölles genom den nu gällande bestämmelsen örn in­

tyget av de två trovärdiga männen.

I promemorian anföres vidare, att 3 § kontrollagen tydligen gåve rum för

den tolkningen, att hyresnämnder från priskontrollsynpunkt ägde granska

den ekonomiska planens hållbarhet. Dock vore denna kontrollmöjlighet må­

hända i realiteten icke så mycket värd. Hyresnämnderna vore ofta tungt ar-

betsbelastade, och det syntes vara förenat med vissa svårigheter för dem

att utvidga sin verksamhet mera avsevärt på förevarande område. De över

hyresrådets förslag avgivna yttrandena syntes också visa, att man från bygg-

nadsföretagarnas sida hyste farhågor för dröjsmål och andra olägenheter

av hyresrådets förslag att utvidga hyresnämndernas granskning av den ekono­

miska planen till att avse planens allmänna hållbarhet. En tänkbar väg att

erhålla bättre garanti för planens hållbarhet syntes vara att kräva, att den

ene av de båda trovärdiga män som skulle utfärda intyg beträffande planen

skulle vara på särskilt sätt auktoriserad för uppgiften i fråga.

Härom anföres vidare:

Bristen hos de nuvarande intygen är väl närmast den att de i mångå fall

ha tillkommit på ett något slentrianmässigt sätt. Ofta torde det gå till på det

sättet att en byggmästare, som bygger ett hus åt en bostadsrättsförening,

vidtalar ett par kolleger att utfärda intyget i fråga, varvid dessa ej taga

alltför grundligt på uppgiften. Genom att fordra, att den ene av intygsgivarna

tages ur en krets av personer, vilka utvalts med tanke på att de äro särskilt

skickade för uppgiften, bör man kunna vinna avsevärt större säkerhet för att

den ekonomiska planen är hållbar. En lagändring i nu antydd riktning

kan genomföras utan avvaktan på en eventuell framtida översyn av hela bo­

stadsrättsföreningslagen.

Beträffande den närmare utformningen av bestämmelsen örn auktorisation

framhålles i promemorian, att flera skäl talade för att denna meddelades av

Kungl. Majit, men att dock en möjlighet borde öppnas för Kungl. Majit att

delegera prövningsrätten. Då de stora bosladskooperativa rörelserna använde

vissa särskilda intygsgivare, oavsett var föreningen hade sitt säte, borde

auktorisationen kunna avse riket i dess helhet. I regel syntes den böra göras

mera lokalt begränsad, t. ex. till visst län.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

42

Kungl. Alaj.ts proposition nr 371.

Härom anföres i promemorian:

Förhållandena i olika delar av landet äro så pass olika, att den som är

lämplig för viss trakt ej utan vidare kan antagas vara skickad att vara intygs-

givare inom en helt annan trakt av riket. Det torde vara lämpligt, att endast

ett begränsat antal personer inom varje län förklaras behöriga. Därvid bör

det ej vara nödvändigt, att varje ort, där någon bostadsrättsförening kan

tänkas bildas, blir representerad, men å andra sidan bör man dock sträva

efter att få olika länsdelar representerade. Auktorisation bör meddelas efter

ett ansökningsförfarande samt endast lämnas personer som äga insikt och

erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet. Bland

personer som kunna tänkas komma i fråga såsom auktoriserade intygsgivare

märkas kommunala tjänstemän såsom stadsbyggmästare, byggnadschefer,

tjänstemän a fastighetskontoren i de större städerna m. fl. Vidare böra hypo-

teksföreningarnas värderingsman vara lämpliga ävensom privata byggnads­

ingenjörer och byggmästare, vilka gjort sig kända för redlighet och veder­

häftighet. Även andra personer kunna givetvis tänkas komma i fråga. Då

auktorisationen torde komma att uppfattas som en merit, lärer det ej möta

svårigheter att finna tillräckligt många villiga och lämpliga personer.

I promemorian framhålles vidare, att det syntes lämpligt att båda inlygs-

givarna, och således även den som föreningen ägde utse utanför de särskilt

auktoriserades krets, ägde insikt och erfarenhet både i fråga örn fastighets­

förvaltning och i fråga om byggnadsverksamhet.

I det vid promemorian fogade förslaget till lag angående ändrad lydelse av

14 § lagen örn bostadsrättsföreningar upptages på grund av det anförda ett

stadgande av innehåll, att å den ekonomiska planen skall vara tecknat intyg av

två trovärdiga män, att planen enligt deras omdöme vilar å tillförlitliga grun­

der, att de huvudsakliga omständigheter, varå de grunda sitt omdöme, skola

vara angivna i intyget, att intygsgivama skola äga insikt och erfarenhet i

fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksamhet samt att den ene

skall av Konungen eller den myndighet Konungen bestämmer hava förklarats

behörig att utfärda intyg som här avses.

Yttrandena.

Det i promemorian framförda förslaget om auktoriserad intygsgivare och

vad därmed äger samband har tillstyrkts eller lämnats utan erinran i nästan

alla avgivna yttranden. Sålunda har förslaget godtagits av, bland andra, hy­

resrådet, Överståthållarämbetet och länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs

och Bohus samt Västernorrlands län, hyresgästernas riksförbund, Stockholms

bostadsföreningars centralförening, hyresgästernas sparkasse- och byggnads-

föreningars riksförbund, svenska riksbyggen, svenska folkbyggen, Sveriges

allmänna hypoteksbank, konungariket Sveriges stadshypotekskassa, svenska

stadsförbundet, svenska landskommunernas förbund, svenska kommunaltek­

niska föreningen, svenska byggnadsindustriförbundet, Stockholms stads fas­

tighetskontor och Göteborgs stads drätselkammare.

Däremot anser socialstyrelsen den ifrågasatta förstärkningen av kontrollen

vara av tämligen ringa värde, emedan planen kunde uppgöras på ett tidigt

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

43

stadium, då huset endast projekterats och kostnaderna för dess uppförande

således endast vöre beräknade.

Länsstyrelsen i Malmöhus län anser, att det allmänna i princip borde helt

avhålla sig från bedömning av förmånligheten i enskildas ekonomiska trans­

aktioner, men att undantag från denna princip borde göras för vinnande av

önskvärd ekonomisk kontroll över bostadsupplåtelser under nu rådande extra­

ordinära förhållanden. Länsstyrelsen förordar därför den av hyresrådet före­

slagna anordningen med prövning av den ekonomiska planens hållbarhet

framför den i promemorian förslagna lagändringen, vilken kunde närmare

övervägas vid översyn av bostadsrättsföreningslagen.

Vissa detaljanmärkningar framföras i yttrandena. Sålunda anför Överståt­

hållarämbetet, att frågan örn jävsregler för intygsgivare borde upptas till be­

handling. Stockholms stads fastighetskontor uttalar, att intygsgivare borde

auktoriseras speciellt för Stockholm, där bostads- och hyresförhållandena av­

veke från förhållandena i övriga städer och samhällen. Sveriges allmänna hy­

poteksbank anför, att de till banken anslutna föreningarnas värderingsman

knappast kunde ha erforderliga insikter i stadsfastigheternas särskilda för­

hållanden och därför icke kunde anses lämpliga såsom intygsgivare. Svenska

stadsförbundet anser, att det icke vore nödvändigt anlita mer än en intygsgi­

vare, örn denne vore auktoriserad. Göteborgs stads drätselkammare anför, att

lagändringen borde kompletteras med anvisningar rörande principerna för

planernas upprättande, särskilt angående beräkning av avskrivningar eller

amorteringar samt årliga reparationskostnader. Hyresrådet och svenska folk­

byggen framhålla, att bestämmelser örn arvode till intygsgivare erfordrades.

Departementschefen.

I likhet med vad i promemorian anförts, anser jag hyresnämnderna icke

böra åläggas att utvidga sin granskning av bostadsrättsföreningarnas ekono­

miska planer till att avse jämväl planernas allmänna hållbarhet. En viss un­

dersökning av planernas hållbarhet torde redan nu vara nödvändig för den

granskning hyresnämnd har att fullgöra enligt 3 § kontrollagen. Otvivelak­

tigt måste nämnden anses berättigad att vägra godkänna en ekonomisk plan

enligt vilken avgifterna beräknats till i och för sig godtagbara belopp, om det

är tydligt att avgifterna i praktiken måste höjas över vad som angivits i pla­

nen och uppgå till belopp som icke kunna anses skäliga. Nämnden torde även

kunna kräva erforderlig komplettering av planen för att kunna bedöma en

dylik fråga. Att därutöver ålägga den att städse granska planernas allmänna

hållbarhet kan icke anses påkallat.

Det i promemorian framförda förslaget, att den ene av de båda trovärdiga

män, som skola utfärda intyg beträffande ekonomisk plan, skall vara på visst

sätt auktoriserad för uppgiften i fråga, vill jag biträda. Likaså biträder jag

förslaget, att båda intygsgivarna skola äga insikt och erfarenhet såväl i fråga

örn fastighetsförvaltning som i fråga örn byggnadsverksamhet.

Vad beträffar den av Överståthållarämbetet framförda frågan örn jävsreg­

ler för intygsgivare, torde det vara berättigat att tolka det i lagen uppställda

44

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

kravet på trovärdighet på det sättet, att därmed avses trovärdighet i det före­

liggande ärendet. Länsstyrelse bör därför vägra mottaga en ekonomisk plan,

om någon som tecknat intyg därå står i sådant förhållande till saken att

hans trovärdighet därigenom kan anses förringad. Särskilda jävsregler torde

därför icke vara erforderliga.

Tillräcklig anledning att meddela bestämmelser örn arvode åt auktoriserad

intygsgivare synes icke föreligga.

Nu ifrågavarande lagändring torde ej lämpligen kunna träda i kraft före

den 1 april 1946.

I enlighet med vad sålunda anförts ha inom justitiedepartementet upprät­

tats förslag till

1)

lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942

(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2)

lag angående ändrad lydelse av 3 och 23

§§

lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hyresreglering m. m.;

samt

3)

lag angående ändrad lydelse av 14

§

lagen den 25 april 1930 (nr 115)

om bostadsrättsföreningar.

Föredraganden hemställer, att lagrådets utlåtande över dessa lagförslag,

av den lydelse bilaga1 till detta protokoll utvisar, måtte för det i § 87 rege­

ringsformen omförmälda ändamålet inhämtas genom utdrag av protokollet.

Denna av statsrådets övriga ledamöter biträdda hemställan

bifaller Hans Maj:t Konungen.

Ur protokollet:

Stefan Stiernstedt.

1 De under 2) och 3) upptagna lagförslagen, vilka frånsett en redaktionell jämkning 1 det

under 2) upptagna förslaget äro lika lydande med de vid propositionen fogade förslagen i samma

ämnen, ha här uteslutits.

nämnda lagrum stadgas skall gälla ändå att ersättningen givits annan beteck­

ning än där sägs.

Den som underlåter att lämna uppgift som avses i 4 § tredje stycket eller

lämnar oriktig sådan uppgift eller som underlåter att göra anmälan enligt

vad i 5 § andra stycket föreskrives, straffes ock med dagsböter eller fängelse.

Styrelseledamot, som------- - — med dagsböter.

46

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1946.

Vad i 11 § första stycket stadgas skall ej utgöra hinder för förening eller

aktiebolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten, upplåtit andelsrätt,

varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget

tillhörigt hus, att upplåta andelsrätter, varmed följer rätt att besitta eller hyra

lägenheter i huset, därest upplåtaren ej betingar sig större eller andra för­

måner än förut, dock att hyresnämnden, örn synnerliga skäl äro därtill, äger

meddela förbud mot ytterligare upplåtelser.

Förening eller aktiebolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten, dri­

vit verksamhet, vari ingår upplåtelse av sådana andelsrätter som avses i 11 §

första stycket, må hos statens hyresråd söka tillstånd att utan hinder av

nämnda stadgande fortsätta denna verksamhet; och må föreningen eller bo­

laget, örn ansökan ingivits före ikraftträdandet, fortsätta verksamheten i

avvaktan på beslutet.

Förbehåll, som träffats i strid mot 11 § första stycket, må ej göras gällande

efter lagens giltighetstid i vidare mån än så kunnat ske under denna tid.

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

47

Utdrag av protokollet, hållet i Kungl. Maj.ts lagråd den 19 okto­

ber 1945.

Närvarande:

regeringsrådet K^ellberg,

justitieråden G^uldberg,

E^kberg,

S^antesson.

Enligt lagrådet den 16 oktober 1945 tillhandakommet utdrag av protokoll

över justitiedepartementsärenden, hållet inför Hans Maj:t Konungen i stats­

rådet den 27 september 1945, hade Kungl. Majit förordnat, att lagrådets utlå­

tande skulle för det i § 87 regeringsformen omförmälda ändamålet inhämtas

över upprättade förslag till

1) lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942

(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2) lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hyresreglering m. m.; samt

3) lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)

örn bostadsrättsföreningar.

Förslagen, som finnas bilagda detta protokoll, hade inför lagrådet före­

dragits av hovrättsassessorn B. T. M. Kjellin.

Förslagen föranledde följande yttranden.

Förslaget till lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den

19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostads­

rätt m. m.

4 §.

Lagrådet:

Enligt 11 § lagen om bostadsrättsföreningar må bostadsrätt upplåtas först

sedan en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats av styrelsen

och mottagits av länsstyrelsen. Av 17 § samma lag framgår, att sådan upp­

låtelse må ske allenast åt föreningsmedlem, som i viss närmare angiven ord­

ning tecknat sig för bostadsrätt. I lagens 63 § stadgas straff för styrelseleda­

mot, som uppsåtligen i strid med de anförda bestämmelserna upplåtit bo­

stadsrätt.

Såsom föredragande departementschefen framhållit, torde nämnda stad-

ganden, särskilt sedda i belysning av ett uttalande vid lagens tillkomst, inne­

48

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

fatta förbud även mot upptagande av förskott å avgift eller annat vederlag

för bostadsrätt. I andra stycket av förevarande paragraf har emellertid möj­

lighet öppnats för förening att efter erhållet tillstånd av hyresnämnden upp­

taga sådant förskott. Eftersom de förut berörda föreskrifterna i lagen om

bostadsrättsföreningar bibehållas oförändrade, kan icke upptagandet av för­

skott och ej heller en i samband därmed gjord förhandsteckning innebära,

att upplåtelse av bostadsrätt kommer till stånd. Däremot torde förhands-

teckningen innefatta en utfästelse från tecknaren, att då definitiv teckning

av bostadsrätt lagligen kan ske, verkställa dylik teckning, därest föreningen

erbjuder rimliga villkor. Han blir således i viss utsträckning bunden redan

genom förhandsteckningen. Förslaget medför sålunda en väsentlig avvikelse

från lagen om bostadsrättsföreningar, vilken utgår från att förpliktelser för

tillträdande bostadsrättshavare skola uppkomma först då teckning sker under

de i lagen angivna förutsättningarna. Det kan ej förnekas, att vissa betänk­

ligheter möta mot att sålunda frångå en viktig princip i sistnämnda lag.

Även kan ifrågasättas, huruvida icke de erforderliga föreskrifterna borde

intagas i sagda lag. Med hänsyn till att de nu föreslagna bestämmelserna äro

av provisorisk natur och att avsikten synes vara att, sedan dessa bestämmel­

ser trätt ur kraft, upprätthålla det genom lagen om bostadsrättsföreningar

meddelade förbudet mot förskott, kan emellertid förslaget i hithörande del

lämnas utan erinran.

Jämlikt tredje stycket i förevarande paragraf må vid meddelande av till­

stånd, som avses i andra stycket, föreskrivas bland annat, att sökanden skall

ställa säkerhet, som hyresnämnden godkänner. I förslaget angives icke, för

vilket ändamål säkerheten skall ställas. Av sammanhanget kan anses framgå,

att säkerheten skall avse förhållanden, som hänföra sig till uppbärande av

förskott å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt, och i motiveringen har

framhållits, att på hyresrådet skall ankomma såväl att meddela närmare

föreskrifter i ämnet som att utarbeta formulär till säkerhetsförbindelser.

Emellertid kan ifrågasättas, huruvida vad sålunda föreslagits innefattar en

tillfredsställande lösning. Det är tvivelaktigt, huruvida genom förslaget sörjts

för att den förskottsbetalandes ekonomiska intressen bli tillräckligt verk­

samt tillgodosedda. Med det på förslaget grundade koncessionssystemet åsyf­

tas närmast att redan genom tillståndsprövningen förhindra tillkomsten

av sådana företag, i vilka anskaffningskostnaden obehörigen uppdrivits, men

denna prövning lärer icke kunna bli effektiv nog att utesluta möjligheten,

att anskaffningskostnaden befinnes för hög, då den ekonomiska planen skall

slutligen prövas. För den förskottsbetalande är det icke alltid tillfyllest att

utgivet förskott vid företagets upplösning återgäldas. I stället kan det vara

skäligt, att företaget får äga bestånd och att den förskottsbetalande tillgodo­

föres vad han måst vidkännas utöver honom åbelöpande avgifter enligt den

slutliga planen. Av motiveringen att döma är det avsett, att förhållandet till

den förskottsbetalande skall kunna regleras på detta sätt. Även om betal­

ningsskyldighet i förevarande hänseende skulle ankomma på bostadsrätts­

föreningen enligt allmänna rättsgrundsatser, bli de förskottsbetalande med­

lemmarna därigenom icke skadeslösa, utan betalningsskyldigheten bör åvila

Kungl. Maj:ts proposition nr 371.

49

den, som i verkligheten tillgodogjort sig den obehöriga anskaffningskostna­

den, d. v. s. i regel den, som byggt huset och överlåtil. detsamma på för­

eningen. Visserligen är det tänkbart, att denne kan förpliktas genom en bor­

gen för föreningen, men mest rationellt är onekligen, att den slutligen betal-

ningsskyldige förbindes till omedelbar ansvarighet. Detta kan icke ske, med

mindre sådan betalningsskyldighet lagfästes eller åt hyresnämnden lämnas att

göra tillstånd att uppbära förskott beroende av särskild förbindelse i nämnda

hänseende. Eftersom det kan vara lämpligt, att en dylik förpliktelse betingas

av omständigheterna i det enskilda fallet, synes den senare utvägen vara att

föredraga. Med hänsyn härtill och då det tillkommer hyresrådet att utfärda

närmare föreskrifter till ledning för hyresnämnderna, torde lagstadgandet i

ämnet kunna inskränkas till föreskrift, att för meddelande av tillstånd, som

avses i andra stycket, må uppställas de villkor, som hyresnämnden finner

erforderliga. Till ett sådant stadgande — vilket inbegriper möjlighet att av­

fordra sökanden icke endast förbindelse av den art, som nyss angivits, utan

även den säkerhet, som därutöver kan finnas nödig — anslutes den i förslaget

upptagna bestämmelsen örn skyldighet för sökanden att till hyresnämnden

eller kontrollant, som nämnden utser, lämna vissa uppgifter. Då det icke är

tillräckligt, att dessa uppgifter, såsom ordalagen närmast angiva, förmedla

upplysningar om det sätt, varpå medelsanskaffningen skall ske, utan upp­

gifterna böra lämna stöd för bedömande av företagets ekonomiska grunder,

bör uttryckssättet lämpligen undergå någon jämkning.

11

§■

Justitierådet Ekberg:

Innebörden av första punkten i paragrafens första stycke torde vara, att

örn ekonomisk förening eller aktiebolag vill driva verksamhet med ändamål

att i föreningens eller bolagets hus åt medlemmarna eller aktieägarna upp­

låta bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt på bestämd tid, hy­

resnämndens tillstånd skall sökas samt att, därest sådant tillstånd ej givits,

upplåtelse av andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet,

ej må ske. Detta synes böra komma till tydligare uttryck än som skett i

förslaget. Härigenom vinnes jämväl den fördelen, att övergångsbestämmel­

serna kunna nied en mindre jämkning av ordalagen erhålla klarare anslut­

ning till huvudstadgandet, vilket skulle underlätta förståelsen.

16 §.

Lagrådet:

Enligt 11 § första stycket må ej någon, där fråga ej är om bostadsrätt,

utan hyresnämndens tillstånd upplåta sådan andelsrätt i förening eller aktie­

bolag, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Med avseende å

bildandet av förening eller aktiebolag, som här åsyftas, kan det vara tvivel­

aktigt, huruvida den, som huvudsakligen verkat för tillkomsten av andels­

rätt av ifrågavarande slag, är att beteckna såsom upplåtare i teknisk me­

ning. Stadgandet skulle därlör erhålla större effektivitet, örn straffansvar

infördes jämväl för den, som föranleder, att dylik upplåtelse kommer till

Bihang till riksdagens protokoll 1945. 1 samt. Nr 371

4

50

Kungl. Maj:ts proposition nr 371-

stånd. Detta kan lämpligen ske genom att förevarande paragraf inledes med

bestämmelse örn straffansvar för den, som utan att tillstånd meddelats

enligt 11 § första stycket åt annan upplåter andelsrätt som där avses eller

föranleder sådan upplåtelse. Iakttages vad sålunda anförts, erfordras en här­

emot svarande jämkning av de i förevarande paragrafs första stycke upp­

tagna straffbestämmelserna.

Sista punkten i första stycket innehåller föreskrift, att vad i de uppräkna­

de lagrummen stadgas skall gälla, ändå att ersättningen givits annan be­

teckning än där sägs. Vad i detta sammanhang stadgas örn ersättning bör

gälla även förskott, som uppburits enligt 4 §, och det torde därför vara

påkallat att i lagtexten uttryckligen omnämna sådant förskott vid sidan av

ersättning. En liknande komplettering kan lämpligen äga rum i 17 §. Härav

föranledes ändring jämväl i lagförslagets rubrik och ingress.

Andra stycket av denna paragraf upptager bestämmelser örn straff bland

annat för det fall att någon, som jämlikt föreskrift, meddelad med stöd av

4 § tredje stycket, bär att avgiva erforderliga uppgifter för granskning av

visst företags ekonomiska grunder, lämnar oriktig sådan uppgift. I överens­

stämmelse med vad som gäller i flera likartade fall, exempelvis enligt 63 §

lagen om bostadsrättsföreningar, synes såsom förutsättning för straffbarhet

böra stadgas, att den oriktiga uppgiften lämnats mot bättre vetande.

Övergångsbestämmelserna.

Lagrådet:

Genom den avfattning, som bestämmelserna i tredje stycket erhållit, ha

dessa icke blivit tillräckligt tydligt avgränsade från stadgandena i andra

stycket. Enligt sistnämnda stycke erfordras i regel ej tillstånd jämlikt 11 §

första stycket, örn förening eller bolag, som före nya lagens ikraftträdande i

orten upplåtit andelsrätt, varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i

föreningen eller bolaget tillhörigt hus, vill fortsätta att upplåta andelsrätter

avseende lägenheter i detta hus, under förutsättning att upplåtaren ej betingar

sig större eller andra förmåner än förut; och tredje stycket innehåller bland

annat, att förening eller bolag, som, före nya lagens ikraftträdande i orten,

drivit verksamhet, vari ingår upplåtelse av sådana andelsrätter, som avses i

11 § första stycket, må hos statens hyresråd söka tillstånd att utan hinder av

nämnda stadgande fortsätta denna verksamhet. Emellertid innefattar det fall,

som åsyftas i andra stycket, jämväl ett fortsättande av den verksamhet, som

tidigare bedrivits av föreningen eller bolaget, nämligen vad angår hus, som

vid ikraftträdandet tillhör sammanslutningen. Jämkning av ordalagen i

tredje stycket är därför önskvärd.

Övriga lagförslag.

Lagrådet:

Förslagen lämnas utan erinran.

Ur protokollet:

Bertil Crona.

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

51

Utdrag av protokollet över justitiedepartementsärenden, hållet

inför Hans Maj:t Konungen i statsrådet å Stockholms

slott den 19 oktober 1945.

Närvarande:

Statsministern

H^ansson,

ministern för utrikes ärendena

U^ndén,

statsråden

W^igforss, M^öller, S^köld, Q^uensel, G^jöres, E^rlander, V^ougt, M^yrdal,

Z^etterberg, N^ilsson, S^träng, E^ricsson, M^ossberg.

Efter gemensam beredning med chefen för socialdepartementet anmäler che­

fen för justitiedepartementet, statsrådet Zetterberg, lagrådets denna dag av­

givna utlåtande över de till lagrådet den 27 september 1945 remitterade för­

slagen till

1) lag angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942

(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m.;

2) lag angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942

(nr 429) örn hyresreglering m. m.; samt

3) lag angående ändrad lydelse av 14 § lagen den 25 april 1930 (nr 115)

örn bostadsrättsföreningar.

Efter redogörelse för lagrådets utlåtande anför föredraganden följande.

Lagrådet har med avseende å 4 och 16 §§ i det remitterade förslaget till lag

angående ändrad lydelse av 4, 11 och 16 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 430)

örn kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. hemställt örn

några jämkningar och kompletteringar med huvudsakligt ändamål att på vissa

punkter bättre säkerställa att syftet med förslaget uppnås. Vad lagrådet sålunda

hemställt synes böra iakttagas. Därav föranledes även en följdändring i 17 §

jämte rubriken och ingressen till lagförslaget. En ledamot av lagrådet har till­

lika ansett, att 11 § första stycket första punkten i förslaget borde avfattas

på ett tydligare sätt. En mindre redaktionell jämkning av stadgandet har

synts mig lämplig. Med anledning av vad'lagrådet uttalat beträffande över­

gångsbestämmelserna lia ordalagen i tredje stycket ändrats något. Även i

övrigt torde ett par redaktionella jämkningar i lagförslaget böra vidtagas.

övriga lagförslag ha av lagrådet lämnats utan erinran. I förslaget till lag

angående ändrad lydelse av 3 och 23 §§ lagen den 19 juni 1942 (nr 429) örn

hyresreglering m. m. synes emellertid en redaktionell jämkning av 3 § böra

vidtagas.

52

Kungl. Maj.ts proposition nr 371.

Föredraganden hemställer, att, sedan nu angivna ändringar vidtagits, lag­

förslagen måtte jämlikt § 87 regeringsformen genom proposition föreläggas

riksdagen till antagande.

Med bifall till denna av statsrådets övriga ledamöter bi­

trädda hemställan förordnar Hans Maj:! Konungen, att till

riksdagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga till

,

detta protokoll utvisar.

Ur protokollet:

Bertil Crona.

Stockholm 1945. Kungl. Boktryckeriet P. A. Norstedt & Söner.

453530