2

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Förslag

till

Lag

om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.

Härigenom förordnas som följer.

1

§•

Innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som anges i lagen den

25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, får förskott på avgift

eller annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt ej uppbäras utan tillstånd

enligt denna lag.

Har förskott uppburits utan tillstånd, skall förskottet genast återbäras.

2

§•

Tillstånd som avses i 1 § lämnas av länsstyrelsen i det län där föreningens

styrelse har sitt säte. Tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan som avses

i 11 § lagen om bostadsrättsföreningar mottagits av länsstyrelse och betryg­

gande säkerhet ställts hos länsstyrelsen för fullgörande av skyldighet att

återbära förskott.

Närmare föreskrifter om säkerhet meddelas av Konungen eller av myn­

dighet, som Konungen bestämmer.

3 §•

Förening, som ej är bostadsrättsförening, eller aktiebolag får ej upplåta

andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägen­

het som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bo­

stad. Träffas i strid mot vad som sagts nu vid upplåtelse av lägenhet förbe­

håll om förvärv av sådan andelsrätt, är förbehållet ej gällande mot den till

vilken lägenheten upplåtits.

4 §•

Den som bryter mot 1 § första stycket eller upplåter andelsrätt i strid mot

3 § dömes till böter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1. Har bostadsrättsförening före nämnda dag sökt eller erhållit tillstånd

enligt 4 § andra stycket lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upp­

låtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. att uppbära förskott å avgift eller

annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt, gäller äldre lag i fråga om för­

skott till föreningen. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, sta­

tens hyresråd får dock meddela särskilda bestämmelser om handläggningen

av ärenden som på grund av vad som sagts nu skall handläggas enligt äldre

lag.

4

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i stats­

rådet på Stockholms slott den 4 oktober 1968.

Närvarande:

Statsråden

A^ndersson, L^ange, K^ling, J^ohansson, H^olmqvist, A^spling,

P^alme, S^ven-E^ric N^ilsson, L^undkvist, G^ustafsson, G^eijer, M^yrdal,

O^dhnoff, M^oberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter fråga om lagstiftningen an­

gående bostadsrättskontroll och anför.

Inledning

Med bostadsrättsförening avses ekonomisk förening som har till ändamål

att i föreningens hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägen­

heter under nyttjanderätt för obegränsad tid. Den rätt inom föreningen, som

på grund av sådan upplåtelse tillkommer medlem, kallas bostadsrätt. De

grundläggande bestämmelserna för bostadsrättsföreningar och deras verk­

samhet ges i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar

(den s. k. bostadsrättslagen).

Vid sidan om bostadsrättslagen gäller lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om

kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. (den s. k. kon-

trollagen). Lagen tillkom som komplement till lagen den 19 juni 1942 (nr

429) om hyresreglering in. in. (den s. k. hyresregleringslagen) och är avsedd

att förhindra att hyresregleringen kringgås. Kontrollagen är också direkt

knuten till hyresregleringslagen på det sättet att lagen är tillämplig bara

i orter där hyresregleringslagen gäller. I anslutning till den avveckling av

hyresregleringen, som skett sedan år 1956, har kontrollagen således upp­

hört att gälla i ett betydande antal orter i landet. Lagen gällde ursprungligen

t. o. m. den 30 september 1943 men giltighetstiden har successivt förlängts.

Genom lag den 15 december 1967 (nr 887) har giltighetstiden för lagen senast

förlängts t. o. m. den 31 december 1968.

Med hänsyn till de stora förändringar som efter bostadsrättslagens till­

komst skett på det område som regleras i lagen bemyndigades chefen för

6

bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas riksförbund, Hyresgästernas spar-

kasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB), Svenska riksbyggen,

Byggnadsfirman Anders Diös AB, Svenska byggnadsentreprenörföreningen,

Svenska byggnadsindustriförbundet, Näringslivets byggnadsdelegation, AB

Bostadsgaranti, Sveriges kommunalekonomiska förening, Stockholms bo­

stadsföreningars centralförening ek.för., Stockholms Kooperativa bostads­

förening ek.för., Samarbetsdelegationen för främjande av bostadsanskaff-

ning åt statsanställda i Stockholm, Svenska arbetsgivareföreningen, Lands­

organisationen i Sverige (LO), Statstjänstemännens riksförbund (SR), Sve­

riges akademikers centralorganisation (SACO), Sveriges advokatsamfund,

Svenska bankföreningen, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa, Svens­

ka bostadskreditkassan, Svenska försäkringsbolags riksförbund och Svenska

byggnadsingenjörers riksförbund. Yttrande har även inkommit från HSB:s

Bostadsrättsförening östberga.

Av kommerskollegium har överlämnats yttranden av ett antal handels­

kammare. Vidare har yttranden överlämnats, av ÖÄ från stadskollegiet i

Stockholm, av länsstyrelsen i Stockholms län från drätselkamrarna i Norr­

tälje, Solna och Södertälje, av länsstyrelsen i Uppsala län från drätselkam­

maren i Uppsala, av länsstyrelsen i Kalmar län från drätselkammaren i Kal­

mar, av länsstyrelsen i Malmöhus län från drätselkammaren i Malmö, av

länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län från stadsfullmäktige i Göteborg,

av länsstyrelsen i Värmlands län från drätselkammaren i Karlstad samt av

länsstyrelsen i Norrbottens län från drätselkamrarna i Luleå och Kiruna.

SACO har överlämnat yttrande från Sveriges Juristförbund. Vid åtskilliga

av nu angivna yttranden har fogats yttranden från olika nämnder och

tjänstemän.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Kommitténs förslag och remissyttrandena

Kontroll av upplåtelse av bostadsrätt. Uppbärande av förskott på

avgift för bostadsrätt

Gällande rätt

m. m.

Bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt finns i en

särskild avdelning i bostadsrättslagen (17—22 §§). Upplåtelse får bara ske

åt föreningsmedlem och inte äga rum i annan ordning än genom teckning

på en av styrelsen utfärdad teckningslista. Vid teckningslistan skall vara

fogad styrkt avskrift av en för föreningens verksamhet senast upprättad

ekonomisk plan med bevis om planens mottagande av länsstyrelsen. Sker

upplåtelse i annan ordning, är den ogiltig.

Bestämmelserna om ekonomisk plan tjänar det dubbla syftet att hindra

uppkomsten av ekonomiskt osunda bostadsrättsföreningar och att förebyg­

ga att bostadsrättshavare avkrävs opåräknade avgifter. Planen skall hän­

föra sig till föreningens samtliga hus och innehålla upplysningar i alla de

8

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

hyrning eller om så inte har varit fallet. De närmare bestämmelserna finns

i 3 §. Syftet med hyresnämndens prövning är framför allt att hindra att av­

gifterna i planen är för höga med hänsyn till den priskontroll som genom

hyresregleringslagen upprätthålls beträffande hyreslägenhet. Någon pröv­

ning i och för sig av de ekonomiska planernas hållbarhet tar de hyresregle-

rande myndigheternas kontroll inte direkt sikte på. Skulle det emellertid

visa sig att avgifterna är så lågt beräknade att om föreningen skall kunna

fortsätta sin verksamhet avgifterna måste höjas till belopp som inte kan an­

ses skäliga, torde hyresnämnden vara berättigad att vägra godkänna planen.

För att hindra att hyresnämndens kontroll kringgås föreskrivs i 3 § sista

stycket att bostadsrättsföreningens stadgar inte får innehålla bestämmelse

som till men för bostadsrättshavaren avviker från plan som godkänts av

nämnden. Är detta förhållandet, får registrering inte äga rum och är bestäm­

melsen utan verkan. I 4 § första stycket förbjuds också att ersättning tas ut

vid sidan av vad som bestämts i stadgarna. Det är således inte tillåtet att för

upplåtelse av bostadsrätt motta, träffa avtal om eller begära ersättning ut­

över vad som följer av föreningens stadgar eller eljest som villkor för så­

dan upplåtelse ta eller begära utfästelse som inte följer av stadgarna.

De hyresreglerande myndigheternas prövning av de ekonomiska planer­

na enligt bestämmelserna i kontrollagen har fullständigt ändrat planernas

karaktär. Hyresnämndens prövning av kostnaderna har ansetts inte defini­

tivt kunnat ske förrän föreningens hus färdigställts samt kostnaderna och

finansieringsvillkoren blivit kända. I stället för att utgöra en kalkyl över

föreningens verksamhet har planen därför huvudsakligen blivit en redo­

görelse för verksamheten under tiden fram till dess byggnadsföretaget ge­

nomförts och finansieringsförhållandena klarlagts. Tidpunkten för upp­

låtande av bostadsrätt har genom ändringen av planens karaktär kommit att

avsevärt förskjutas på hyresreglerade orter.

För att underlätta byggnadsföretags finansiering har det sedan länge

varit brukligt att bostadsrättsföreningen uppbär förskott på avgift eller an­

nat vederlag till föreningen, innan bostadsrätt upplåtits. Bostadsrättslagen

innehåller inget direkt stöd för ett sådant förfarande. Vissa bestämmelser

om förskott ges emellertid i kontrollagen. Som förutsättning för att ta upp

förskott krävs enligt kontrollagen hyresnämndens tillstånd (4 § andra styc­

ket). Enligt samma paragraf tredje stycket äger hyresnämnden i samband

därmed uppställa behövliga villkor. Nämnden kan också föreskriva att sö­

kanden till nämnden eller utsedd kontrollant skall lämna de uppgifter som

fordras för granskning av företagets ekonomiska grunder. Tillstånd att upp­

bära förskott kan återkallas, om den som erhållit tillståndet bryter mot

meddelade föreskrifter eller om andra synnerliga skäl föreligger. Förseel­

se mot bestämmelserna i 4 § andra och tredje styckena straffas med böter

eller fängelse ett år och otillåten ersättning eller förskott skall återbetalas.

10

ske på ett tidigare stadium än vad som nu är fallet på hyresreglerade orter.

Det finns även andra skäl för att en bostadsrättsförening bör ha möjlighet

att träffa förhandsavtal och ta upp förskott på avgifter, innan bostadsrätt

upplåts. Bostadsrättsföreningar bildas i allmänhet inte av dem som själva

skall bo i föreningens hus utan av sammanslutningar eller enskilda som

är verksamma för att tillhandahålla bostäder och andra lägenheter. Av

praktiska skäl torde det i flertalet fall vara olämpligt att låta den som skall

få lägenhet i en bostadsrättsförenings hus bli bostadsrättshavare och där­

med också medlem i föreningen redan vid dess bildande eller under den

första tiden som föreningen verkar. Planerandet och byggandet av hus är

numera så komplicerat att personer utan särskild erfarenhet av byggnads­

verksamhet i allmänhet inte kan göra någon större positiv insats. Att per­

soner med sådan erfarenhet i stället fungerar som byggherrar främjar ett

rationellt och effektivt byggande och ger möjligheter att bättre utnyttja

tidigare erfarenheter. Fördelen med sakkunnig ledning kan antas bli än

större, allteftersom utvecklingen går mot ytterligare koncentration av byg­

gandet till större tätorter och mot byggande i allt större enheter och med

alltmer komplicerad utrustning. Också hänsynen till det gemensamma in­

tresset för föreningarna och de bostadssökande att lägenheterna skall tas

i bruk så snart det är möjligt, talar för åsikten att det även framdeles bör

finnas möjlighet att ta upp förskott på avgifter för bostadsrätt i samband

med ingående av förhandsavtal om bostadsrätt utan att den som ingår av­

talet med föreningen kan påfordra att bli medlem i föreningen förrän på

ett senare stadium. Kommittén föreslår därför en sådan ordning. Förskott

bör dock ej få uppbäras innan sådan ekonomisk plan som avses i bostads­

rättslagen upprättats av föreningen och mottagits av länsstyrelsen.

I detta sammanhang diskuterar kommittén frågan om de regler om eko­

nomisk plans innehåll och granskning som bostadsrättslagen innehåller kan

anses tillräckliga, eller om därutöver någon allmän kontroll av föreningar­

nas verksamhet genom myndighets försorg kan anses behövlig på en i hu­

vudsak balanserad bostadsmarknad, där det inte finns anledning att utöva

någon priskontroll. Flera skäl för en sådan allmän kontroll framförs. Det

övervägande antalet föreningar arbetar under de för föreningarnas hela

fortsatta verksamhet i hög grad avgörande, inledande skedena utan att de

slutliga intressenterna, dvs. de blivande bostadsrättshavarna, har något i

vart fall direkt inflytande på eller insyn i föreningarna. De organisationer

eller enskilda byggnadsföretagare som står bakom föreningarna har också

delvis olika utgångspunkter för sin verksamhet och med varierande konsu­

mentinflytande. Vidare bygger föreningarna i betydande utsträckning myc­

ket stora huskomplex. Utvecklingen går också mot allt större enheter. För en

enskild person är det därför mycket svårt att rätt kunna bedöma ett före­

tag. I och för sig torde konkurrensen med bostadsföretag som arbetar med

andra upplåtelseformer än bostadsrätt och mellan olika företagstyper inom

Kiingl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

11

bostadsområdet medverka till att villkoren för bostadsrättshavarna blir

fördelaktiga. Förhållandena kan emellertid ibland vara sådana att någon

fri konkurrens inte råder. Det har också visat sig att de anmärkningar som

framförts beträffande bostadsrättsföreningar har gällt den bristfälliga kon­

trollen över kostnaderna för uppförande av föreningens hus och att tillfälle

till eftergranskning av byggnadskostnaderna inte lämnats eller att redovis­

ning av kostnaderna inte förelagts de blivande bostadsrättshavarna.

Dessa förhållanden liksom den sociala betydelse bostadsrättslagstiftning-

en har och de stora kapitalbelopp som bostadsrättshavarna ofta får satsa

för att förvärva bostadsrätten utgör enligt kommitténs mening starka skäl

för en offentlig kontroll av föreningarna och deras verksamhet. Omfatt­

ningen av en sådan kontroll måste dock anpassas med hänsyn såväl till det

skydd som på annat sätt kan erhållas för de enskilda bostadsrättshavarna

som till nödvändigheten av att föreningarna och de företag och samman­

slutningar som står bakom bildandet av föreningarna ges största möjliga

frihet att välja ändamålsenliga arbetsformer för den kooperativa bostads­

formen.

Den kontroll som bör finnas utan att skyddet för bostadskonsumenterna

eftersätts kan enligt kommitténs åsikt begränsas till de fall då förskott tas

upp och bör ta sikte på att förskotten inte går förlorade. Detta resultat kan

uppnås genom att garantier lämnas för att byggnadsföretaget kommer till

utförande och att förskottsgivarna kan förvärva bostadsrätt till de lägen­

heter som de träffat avtal om. Förskottsgivarna bör också erhålla vissa ga­

rantier beträffande anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren.

Eftersom förskottsgivarna inte själva såsom föreningsmedlemmar kan

utöva inflytande på skötseln av föreningens angelägenheter bör de dess­

utom erhålla garantier för att deras intressen i övrigt blir tillvaratagna. De

bör således kunna bl. a. ställa anspråk på ändamålsenlig organisation av

föreningen och sakkunnig projektering och byggnadskontroll av förening­

ens hus samt att räkenskaper förs på sådant sätt att de medger fullständig

insyn i föreningens ekonomi. Föreningen bör också när den avlämnas till

bostadsrättshavarna vara i sådant skick och ha sådan ekonomisk ställning

att grunden för en betryggande fortsatt förvaltning är lagd.

För att uppnå dessa garantier föreslår kommittén att bostadsrättsför­

eningen skall vara anknuten till ett företag som genom bl. a. tillgång till

byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap har resurser att ut­

öva behövlig kontroll över föreningens verksamhet under tiden fram till

dess bostadsrättshavarna själva övertar föreningens verksamhet. Vidare

måste företaget ha ekonomiska resurser för att garantera förskotten och

gottgöra föreningen, om anskaffningskostnaderna och finansieringsvillko­

ren trots företagets kontroll skulle komma att avvika från vad som kan

anses godtagbart. En bostadsrättsförening som tar upp förskott bör således

ha erhållit uttrycklig utfästelse av ett företag med sådana resurser att före­

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

12

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

taget gentemot föreningen åtagit sig visst ansvar för anskaffningskostnader­

na och finansieringsvillkoren för föreningens hus.

Med hänsyn till de svårigheter som föreligger vid bedömning av i synner­

het ett mera omfattande byggande bör emellertid garantier enligt utfästelsen

inte gå längre än att utrymme finns för kostnadsvariationer inom inte allt­

för snäva marginaler. Bara de fall där kostnaderna och villkoren överstiger

vad som högst kan anses skäligt, dvs. när kostnaderna och villkoren är

oskäliga, bör därför omfattas av utfästelsen. Om utfästelsen i visst fall skall

tas i anspråk, beror på hur helhetsbedömningen av kostnaderna och vill­

koren för huset utfaller. Att någon enstaka kostnadspost är oskälig behöver

således inte medföra att det ekonomiska ansvaret inträder för det företag

som gjort utfästelsen. Bedöms anskaffningskostnaderna och finansierings­

villkoren vara oskäliga, har företaget att svara för att föreningen och där­

med bostadsrättshavarna inte behöver bekosta vad som är att anse som

oskäligt.

Det ekonomiska ansvar företagen skall bära gentemot föreningarna och

bostadsrättshavarna samt vikten av den tillsyn och kontroll över förening­

arna under deras tillblivelse och inledande skeden som åtagandet förutsät­

ter leder enligt kommittén till att endast utfästelser från företag som god­

känts i särskild ordning kan medföra rätt för förening att ta upp förskott.

Som företag i här avsedd bemärkelse bör kunna godtas såväl företag till

vilket bostadsrättsförening rent föreningsmässigt hör som företag till vilket

föreningen anknyts genom särskilt avtal. Anknytningen mellan föreningen

och företaget måste vara sådan att företagets verksamhet verkligen blir ett

skydd för bostadskonsumenterna. Det måste därför tillses att bindningen

sker på sådant sätt att ena parten inte när som helst kan göra sig fri.

I enlighet med det anförda innebär kommitténs förslag att bostadsrätts­

förening får uppbära förskott på avgifter endast om föreningen av något

företag som kan godtas erhållit utfästelse att företaget gentemot föreningen

svarar för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för för­

eningens hus inte är oskäliga.

Det väsentliga för den kontroll som behövs när förskott skall uppbäras

är prövningen av det företag som står bakom föreningen. När företagets

resurser prövats bör det kunna överlåtas åt förening som är anknuten till

företaget att uppbära förskott utan särskild ansökan. Eftersom det kan be­

räknas bli fråga om bara ett ringa antal företag med en omfattande verk­

samhet, skulle det vara onödig omgång att varje förening skulle behöva

söka tillstånd.

Vid valet av tillståndsmyndighet avvisar kommittén tanken att hyres­

nämnderna skulle omhänderha denna uppgift. Nämnderna kan inte i och för

sig anses lämpade att pröva vilka företag som kan godtas som garanter,

främst med hänsyn till att de saknar en central instans som kan sörja för

likformigheten i avgörandena. Deras sammansättning är inte heller sådan

14

får uppbäras. Bostadsrättslagens regler om upplåtelse av bostadsrätt anses

innebära att det inte är tillåtet att uppbära förskott eller annat vederlag för

upplåtelse av bostadsrätt innan sådan upplåtelse skett i den ordning som

anges i lagen. I samband med att möjlighet öppnas att under vissa förut­

sättningar uppbära förskott synes förbudet böra införas i lagtexten. Detta

sker i 22 a § första stycket lagförslaget.

I paragrafens andra stycke anges under vilka förutsättningar förskott får

uppbäras i enlighet med de överväganden som kommittén redovisat. I ett

tredje stycke tas upp en bestämmelse om skyldighet att återbära vad som

uppburits i strid med bestämmelse i första eller andra stycket.

I 22 b § föreslås bestämmelser om talan med anledning av tvist mellan

företaget och föreningen samt om förbud mot vissa skiljeavtal.

Överträdelse av bestämmelse i 22 a § första eller andra stycket bör straf­

fas med böter. Bestämmelse härom föreslås i 63 §.

Reservanterna. Reservanterna delar kommitténs åsikt att bestämmelse om

rätt att ta upp förskott på grundavgift för bostadsrätt bör införas i bostads­

rättslagen. Reservanterna är emellertid av annan mening i fråga om kon­

trollreglernas omfattning och utformning.

I och för sig menar reservanterna att man helt kan avstå från särskilda

garantier vid upptagande av förskott och överlåta åt bostadskooperationen

och andra att i konkurrens på en balanserad marknad finna de verksamhets­

former som medlemmar och bostadssökande vill godta. Det är uppenbart

att på en sådan marknad förskott kan tas upp bara i fråga om goda bo­

stadsprojekt med vederhäftiga produktionsförutsättningar. Inte heller på

bristorter behövs några särskilda garantier. Bostadsmarknaden idag är an­

norlunda än vad som var fallet när bostadsrättskontrollen infördes. Den

allt övervägande delen av bostadsproduktionen sker på bristorter i omfat­

tande nyexploateringsområden och även vid en otillfredsställande bostads-

efterfrågan synes det inte komma ifråga att möjligheten att uppbära för­

skott skulle kunna utnyttjas i kostnadsuppdrivande syfte. Problemet i

bristorterna är inte att hindra oberättigade ersättningar för tillträde till ny­

produktionen utan att hindra oskäliga kostnadshöjningar i befintlig bo-

stadsmassa och detta rör över huvud taget inte frågan om förskott på grund­

avgift.

Vid bedömningen av frågan om upptagandet av förskott på grundavgift

måste emellertid även uppmärksammas de villkor som i annan ordning än

i bostadsrättslagen kan vara föreskrivna för bostadsproduktionen. Sådana

villkor kan vara generella, t. ex. utfärdade av statlig myndighet, eller speciel­

la, dvs. utfärdade av lokal myndighet, t. ex. kommun i dess tomträttskon-

trakt. Främst kommer härvid villkor i samband med den statliga bostads-

lånegivningen i beaktande. De närmare villkoren för meddelande av bostads­

lån lämnas i bostadslånekungörelsen den 1 september 1967 (nr 552). Bl. a.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

16

möjligt att få förfarandet i bostadslåneärenden att löpa på ett praktiskt

smidigt sätt. Prövningsförfarandet bör omfatta alla fall då upptagande av

förskott kan förekomma.

Prövningen om förutsättningar för upptagande av förskott föreligger bör

omhänderhas av hyresnämnderna. Denna organisation handlägger redan

mål och ärenden i hyresfrågor. Hyresnämnden bör dock vid behandling av

fråga om upptagande av förskott kompletteras med ledamot med bostads-

kooperativ erfarenhet. Prövningsförfarandet blir i huvudsak av formell na­

tur. Hyresnämnden har att konstatera, om preliminärt lånebeslut respektive

intyg från intygsgivare föreligger och om garanti med vederbörlig säkerhet

är ställd i enlighet med de föreskrifter som utfärdats. För att underlätta

handläggningen bör handlingar upprättas på fastställda formulär. Pröv­

ningen kan på detta sätt ske utan tidsutdräkt. Föreligger angivna förutsätt­

ningar, skall tillstånd till upptagande av förskott meddelas.

Liksom föreslagits i prop. nr 1967: 141 angående ny hyreslagstiftning bör

allmän domstol fungera som överinstans över hyresnämnden. Härigenom

vinns fördelen av prejudikatmöjligheter.

Frågan om när garanti kan åberopas och ställd säkerhet kan tas i an­

språk bör i händelse av tvist lösas av allmän domstol. Talan bör anhängig-

göras inom tid som kommittén föreslagit.

Remissyttrandena. Remissinstanserna utgår i allmänhet från att kontroll­

lagen skall upphöra att gälla och kommitténs förslag skall träda i kraft först

i samband med den slutliga avvecklingen av hyresregleringslagen. Närings­

livets byggnadsdelegation, till vilkens yttrande ansluter sig vissa handels­

kammare, Sveriges fastighetsägareförbund, Svenska arbetsgivareförening­

en, Svenska bankföreningen och Svenska försäkringsbolags riksförbund,

samt Byggnadsfirman Anders Diös AB och AB Bostadsgaranti uttalar emel­

lertid att den föreslagna reformen inom bostadsrättssektorn bör genomföras

genast och utan anknytning till hyresregleringslagen. AB Bostadsgaranti

tillägger att den omständigheten att kontrollagen redan upphört att gälla på

ett flertal orter där bostadsrättslägenheter produceras understryker vikten

av att en reform vidtas.

Full enighet råder bland remissinstanserna att avtal om bostadsrätt mel­

lan den som vill förvärva bostadsrättslägenhet och föreningen bör träffas på

ett tidigt stadium av föreningens verksamhet. Som senare kommer att redo­

visas i samband med förutsättningarna för uppbärande av förskott är majo­

riteten remissinstanser ense med kommittén att det skulle vara en betydan­

de vinning om tidigare avtal kunde åstadkommas genom att den ekonomiska

planen åter kan upprättas i form av en kalkyl enligt bostadsrättslagens be­

stämmelser. Remissinstanserna är också i stort sett eniga om att någon yt­

terligare upplåtelsekontroll från myndighets sida utöver redan gällande reg­

ler i bostadsrättslagen inte är erforderlig i de fall bostadsrättsupplåtelse sker

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

18

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

stadsrättslagens tillkomst och ändringar av 4 § kontrollagen är enligt hov­

rätten knappast entydiga. Även Hyresgästernas riksförbund påtalar att

oklarhet föreligger på denna punkt. AB Bostadsgaranti anser däremot att

lagen bara medger upplåtelse av bostadsrätt på ett tidigare stadium i förhål­

lande till byggnadsprocessen än vad kontrollagen medger men inte att

»andra avgifter» får tas ut. Uttagande av förskott på inte hyresreglerade or­

ter fungerar därför enligt förbundet utan klara bestämmelser, vilket måste

vara otillfredsställande.

Bara några remissinstanser anser att det inte finns anledning att i bo­

stadsrättslagen införa särskilda garantier vid upptagande av förskott på

grundavgift. Enligt HSB saknas skäl att på en balanserad marknad i civil­

lagstiftning kringgärda en omfattande del av bostadsproduktionen med reg­

ler som endast är meningsfyllda när det i bristsituationer gäller att stävja

möjligheten till knapphetsbetingade missbruk.

Liknande synpunkter uttalas även av SACO. Också Stockholms handels­

kammare, till vilkens yttrande Smålands och Blekinge samt Gotlands han­

delskammare anslutit sig, anser att det i princip föreligger lika litet anled­

ning till kontroll av företagsfinansiering på detta område som på andra.

Den omständigheten att hyresreglering och därmed sammanhängande kon­

trollbestämmelser skapat en konstlad efterfrågan på bostadsområdet moti­

verar inte enligt handelskammaren att man, vid en avveckling av hyresreg­

leringen, bibehåller vissa delar av kontrollapparaten med motivering att des­

sa är till för att skydda den som efterfrågar bostäder. Handelskammaren an­

ser dock att kontrollen kan vara berättigad i ett läge då marknaden genom

hyresregleringen blivit snedvriden och då efterfrågan blivit starkt uppdämd

men knappast på en balanserad bostadssektor.

Vid utformningen av den nya lagen bör man enligt Näringslivets bygg-

nadsdelegation utgå från rådande förhållanden på bostadsmarknaden. Dele­

gationen framhåller således att utvecklingen bl. a. på det byggnadstekniska

området har medfört att initiativet till bostadsrättsföreningar numera som

regel tas antingen av de bostadskooperativa riksorganisationerna eller av en­

skilda företag. I det senare fallet underlättas initiativet i många fall genom

ett åtagande från AB Bostadsgaranti. Vid bildandet av bostadsrättsförening­

ar på enskilt initiativ tar entreprenören oftast ansvaret gentemot förening­

en och konsumenten/medlemmen genom en totalentreprenad. Beträffande

föreningar anslutna till de bostadskooperativa riksorganisationerna sker

upphandlingen genom olika former av entreprenadavtal. I de fall då för­

eningen genom sin organisation projekterar husen har denna dels ett ansvar

gentemot entreprenören för projekteringshandlingarnas riktighet, dels

gentemot konsumenten/bostadsrättshavaren för slutprodukten. Den trygg­

het som bostadsrättshavarna kan kräva bör enligt delegationen i törsta hand

tillförsäkras dem genom ett avtal, i vilket föreningen åtar sig att på vissa

villkor tillhandahålla bostaden. Liknande synpunkter framförs även av bl. a.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

19

AB Bostadsgaranti, som tillägger att den nya lagen inte får begränsa möj­

ligheterna till konsumentens fria val av bostad. Lagens bestämmelser måste

sålunda ge utrymme för enskilda byggföretagare att på likvärdiga villkor

konkurrera med marknadens övriga parter. Det är därför enligt bolaget na­

turligt att de kontrollbestämmelser som nu ingår i kontrollagen och som kan

bedömas böra överföras till den nya lagstiftningen i huvudsak får karaktä­

ren av en precisering av det ansvar som åvilar de organisationer och garan­

tiföretag, vilka medverkar vid tillkomsten av det övervägande antalet bo­

stadsrättsföreningar. Härigenom tillgodoses syftet att erbjuda trygghet för

blivande eller konstituerade bostadsrättshavare. Det ansvar som det bär är

fråga om måste enligt bolagets mening konkretiseras i form av en utfästelse

om att anskaffningskostnader och finansieringsvillkor för föreningens hus

inte blir oskäliga. I fråga om målsättningen att den nya lagen bör anpassas

till nuvarande förhållanden bör enligt bolaget den praxis som utbildats för

tillkomsten av det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar bibehål­

las. Initiativ och produktion skall således handläggas av part, som under

inledande skeden handlar utan direkt inflytande från den enskilde konsu­

menten. Möjligheten måste emellertid, anser bolaget, alltjämt finnas för bo­

stadssökande att direkt bilda föreningar och själva ta ansvaret för projek­

tering, produktion och förvaltning etc.

Kommitténs förslag att förskott inte skall få tas upp förrän ekonomisk

plan för föreningens verksamhet upprättats och mottagits av länsstyrelsen,

godtas eller lämnas utan erinran av det övervägande antalet remissinstan­

ser. Av de som är positiva till förslaget uttalar Svenska riksbyggen att det

föreslagna villkoret tillgodoser bostadsrättshavarnas trygghet och torde inte

vålla nämnvärt avbräck för företaget. AB Bostadsgaranti framhåller att de

erfarenheter som vunnits — speciellt under senare år — av totala upphand-

lingsformer visar att kostnadsändringarna under byggnadsskedet vid detta

förfarande dels blir begränsade, dels med tillbörlig noggrannhet kan be­

dömas redan i ett preliminärt skede. Härav bör enligt bolaget den slutsatsen

dras, att ekonomisk plan med tillfredsställande noggrannhet kan upprättas

tidigare än vad f. n. följer av kontrollagens bestämmelser, nämligen att pla­

nen inte upprättas förrän alla kostnader för byggnadsföretaget slutredovi-

sats och den definitiva finansieringen kan överblickas. Innebörden härav

skulle vara en återgång till i stort sett de förhållanden som rådde vid bo­

stadsrättslagens tillkomst, då bostadsrätt förutsattes kunna upplåtas på un­

derlag av cn plan baserad på en beräkning. Bolaget anser dock, att upp­

handling av bostadsobjektet alltid skall ha verkställts, innan plan upprät­

tas och registreras. Fasta upphandlingsformer bör sålunda enligt bolaget

indirekt kunna medföra, att den bostadssökande i ett tidigt skede kan

träffa avtal med mera bindande verkan än vad nu är fallet under förut­

sättning att till avtalet knutits garantier för att slutresultaten inte oskäligt

avviker från vad förhandsvis avtalats. Också Näringslivets byggnadsdelega-

20

tion och Byggnadsfirma Anders Diös AB godtar kravet på ekonomisk plan.

Delegationen förklarar i detta sammanhang att bostadsrättshavarnas trygg­

het kräver att upphandling av bostadsobjektet alltid skall ha gjorts, innan

en ekonomisk plan upprättas. Även bolaget anser det önskvärt att bostads­

obj ektet upphandlats i sådan omfattning att anskaffningskostnaderna kan

preciseras. Av samma skäl bör enligt bolaget eftersträvas en verifierad

finansieringsplan, önskemålet om att få kostnader och finansiering om möj­

ligt slutligt redovisade redan i ekonomiska planen får dock enligt bolaget

inte fördröja möjligheten att uppbära förskott.

Kritik mot det föreslagna kravet om ekonomisk plan framförs av hov­

rätten för Nedre Norrland, Hyresgästernas riksförbund och HSB. Det sist­

nämnda förbundet avstyrker — oavsett hur villkoren för uppbärande av för­

skott i övrigt utformas — kommitténs förslag att ekonomisk plan skall vara

mottagen av länsstyrelsen innan förskott får tas upp. Det torde visserligen

vara riktigt att bostadsrättslagen i och för sig inte ställer större krav på ut­

formningen av ekonomisk plan än att en kalkyl över bl. a. beräknad anskaff­

ningskostnad och möjliga finansieringsvillkor kan godtas. Den ekonomiska

planen skall emellertid utgöra den väsentliga avtalshandlingen beträffande

bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter, sedan bostadsrättsupplå-

telse skett. Det torde därför ligga i såväl bostadsrättsföreningens som de bli­

vande bostadsrättshavarnas intresse att den ekonomiska planen grundas på

exakta uppgifter om åtminstone så väsentliga förhållanden som anskaff­

ningskostnad, finansieringsvillkor och lägenhetsstorlekar. Det kan på grund

härav vara lämpligt att vänta med att upprätta ekonomisk plan till dess så­

dana uppgifter är tillgängliga. Rätt att uppbära förskott på grundavgift bör

därför inte göras beroende av länsstyrelsens mottagande av ekonomisk

plan.

Även hovrätten och Hyresgästernas riksförbund anmärker mot att eko­

nomisk plan, som upprättats bara som en kalkyl, inte kan utgöra den upp­

lysningskälla som skall utgöra grundvalen för bostadsrättshavarens rättig­

heter och skyldigheter.

När det gäller omfattningen av de nya bestämmelserna i bostadsrättslagen

om villkoren i övrigt för upptagande av förskott råder oenighet bland re­

missinstanserna. De remissinstanser som utan närmare motivering tillstyr­

ker eller lämnar utan erinran kommitténs förslag att förskott bara får tas

upp om ett av Kungl. Maj:t auktoriserat företag åtagit sig att svara för att

anskaffningskostnader och finansieringsvillkor för föreningens hus inte är

oskäliga är handelskammaren i Göteborg, Skånes handelskammare, han­

delskammaren för Värmlands län, Dalsland och Bohuslän, Norrbottens och

Västerbottens läns handelskammare, Statens personalbostadsdelegation,

länsstyrelserna i Uppsala, Kalmar, Malmöhus, Göteborgs och Bohus och

Värmlands län, Drätselkamrarna i Norrtälje, Södertälje, Kalmar, Karlstad

och Luleå, Svenska stadsförbundet, Svenska kommunförbundet, Stockholms

Kungi. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

22

skild säkerhet skall ställas när förskott uppbärs. Dessutom förordas att lill-

ståndsgivningen skall ankomma på annan myndighet än Kungl. Maj :t.

Kritik mot reservanternas förslag framförs däremot av AB Bosiadsgaranii.

Bolaget anmärker till en början mot att bostadsrättslagen kommer enligt

reservanternas förslag att bygga på föreskrifter i en kungörelse som dess­

utom inte gäller för hela bostadsrättsområdet och som under årens lopp re­

viderats vid ett flertal tillfällen. Det finns också anledning anta att kungörel­

sen även framdeles blir föremål för revision. Bolaget pekar även på att bo-

stadslånekungörelsen inte heller innefattar någon reell produktionskostnads-

kontroll. Den innehåller bara krav på en mera vag kostnadsbedömning med

hänvisning till ett schablonvis beräknat pantvärde. Enligt bolaget är den

kostnadsbedömning som måste utgöra underlag för ett avgörande huruvida

anskaffningskostnader är oskäliga eller ej av annan karaktär än den som

krävs för beviljande av lån. Bolaget är också tveksamt beträffande hyres­

nämndernas förutsättningar till materiella kostnadsbedömningar, som ibland

måste bli av rent entreprenadjuridisk natur. Bolaget vänder sig vidare mot

reservanternas förslag att erforderliga garantier bara skall omfatta för­

skottsvis uttagna avgifter. Härav följer enligt bolagets förmenande att i den

mån oskälighet ifråga om anskaffningskostnaderna konstaterats föreligga,

säkerhet endast finns för alt den bostadssökande återfår förskottsavgiften.

Eftersom reservanternas garanti — i motsats till kommitténs förslag — inte

förutsatts innehålla säkerhet för att »oskäligheten undanröjs» måste följ­

den bli att den bostadssökande går förlustig den bostad som kanske brukats

under längre tid. Bolaget pekar också på att reservanternas förslag saknar

föreskrift om inom vilken tid kostnadsredovisning senast bör lämnas, vilket

synes bolaget helt nödvändigt när den ställda garantin bara omfattar säker­

het för förskott. Ett garantikrav som enbart är koncentrerat till förfarandet

med upptagande av förskott synes bolaget dessutom kunna kringgås i den

mån förhandsavtal om upplåtelse av bostadsrätt träffas utan villkor om

förskottsinbetalning.

Av de remissinstanser som ställer sig kritiska mot kommitténs förslag

ifrågasätter vissa behovet av en allmän kostnadskontroll. Konungariket

Sveriges stadshypotekskassa och Svenska bostadskreditkassan framhåller

att det givetvis är väsentligt för förskottsgivarna att garanti finns för skälig­

heten av anskaffningskostnader och finansieringsvilllcor för föreningens

hus. Föreningarna sätter emellertid i fråga om inte bostadsrättslagens nu­

varande bestämmelser om bostadsrättshavares rättigheter ger förskottsgivar­

na ett inte obetydligt skydd i dessa avseenden. För skottsgivare kan även

enligt föreningarna få möjlighet att bedöma skäligheten i produktionsför-

utsättningarna genom att granska handlingar som visar bostadsrättsför­

eningens ekonomiska kalkyler. Kommitténs förslag synes föreningarna

dessutom svårt att tillämpa i praktiken och därigenom mindre lämpligt.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

23

Hovrätten för Nedre Norrland finner det mindre lämpligt att genom de av

kommittén föreslagna villkoren för upptagande av förskott åstadkomma en

sammankoppling av dels garantier för att förskotten inte går förlorade och

dels en indirekt kontroll av och garantier för att anskaffningskostnad och

finansieringsvillkor inte blir oskäliga. Hovrätten menar att det på en balan­

serad marknad inte finns något behov av särskilda ingripanden mot oskä­

liga anskaffningskostnader. Som senare skall redovisas anser hovrätten

dessutom att full säkerhet inte lämnas för förskottens återfående. Enligt

hovrättens mening bör i stället en klar åtskillnad göras mellan å ena sidan

kontrollen över skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansierings-

villkoren samt å andra sidan garantin för att inbetalade förskott inte går

förlorade. Det förra spörsmålet hör intimt samman med frågan om behovet

av kontroll över de ekonomiska planerna och över upplåtelserna av bostads­

rätt. Detta bör därför lösas i det sammanhanget. Vad åter gäller garantin

för att förskotten inte går förlorade synes denna kunna ges i stort sett sam­

ma innehåll och utformning som f. n. gäller inom hyresreglerade orter. En

sådan lösning förutsätter således enligt hovrätten någon form av myndig­

hetskontroll. I fråga om byggnadsföretag som finansieras med statliga lån

— och detta gäller f. n. det stora flertalet — krävs redan i samband med

långivningen en garanti för att förskotten inte går förlorade. Några ytter­

ligare föreskrifter anser hovrätten i dessa fall inte erforderliga. Med hänsyn

till den betydande bostadsproduktion, som nu utförs och i framtiden kan

beräknas komma att utföras torde kontrollverksamheten av byggnadspro-

duktionen enligt Sveriges kommunalekonomiska förening bli mycket om­

fattande om den skall få ett reellt värde. Föreningen ifrågasätter därför om

missförhållandena inom det aktuella produktionsområdet är så påtagliga,

att det föreslagna garanti- och kontrollsystemet, inriktat på produktions-

sidan, kan anses befogat och om inte den bostadssociala målsättningen

skulle kunna nås med enklare medel. Föreningen menar att det borde vara

tillräckligt med ett lagfäst garantisystem, där producenten har att ställa

i viss ordning föreskriven säkerhet för de förskott som skall las upp och

för en utfästelse av det innehåll, som i stort överensstämmer med kom­

mitténs förslag. Detta system kunde lämpligen kompletteras med krav på

kvalificerad revision som förutsättning för rätten att uppbära förskott.

Vissa remissinstanser uttalar sig direkt för ett kontrollförfarande med

anknytning till det statliga låneförfarandet. Till dessa hör Svea hovrätt,

hovrätten för Nedre Norrland, Hyresgästernas riksförbund och HSB. Hyres­

gästernas riksförbund anför som skäl för sin ståndpunkt att bostadsrätts-

hus till övervägande del torde komma att uppföras med anlitande av statliga

lån, varvid villkor om garanti för förskottsavgifterna ställs enligt 17 § bo-

stadslånekungörelsen. I dessa fall kan därför enligt riksförbundets mening

som första villkor för att förskott skulle kunna avkrävas uppställas att pre­

liminärt lånebeslut föreligger. Beträffande de inte statligt belånade bostads­

24

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

rättsföreningarna föreslår riksförbundet att intyg av auktoriserad intygs-

givare skall presteras. Om dessutom kraven på intygsgivarnas kompetens

höjs åstadkoms härigenom godtagbar säkerhet för att projektet som sådant

är vederhäftigt.

Som nyss nämnts riktas kritik också mot att förskottsgivaren inte får

tillräckligt skydd enbart genom att föreningen får garantier mot oskäliga

anskaffningskostnader och finansieringsvillkor. Krav på ianspråktagande

av säkerheten måste kunna framställas såväl av den som betalat förskottet

som av föreningen. Kommerskollegium nämner att den enskilde förenings­

medlemmen i annat fall skulle stå oskyddad om föreningen, trots att an­

skaffningskostnader och finansieringsvillkor ter sig oskäliga, inte skulle

begagna sig av sin rätt enligt garantintfästelsen. Hovrätten för Nedre Norr­

land pekar på den situationen alt ett på skäliga villkor kalkylerat företag

av någon anledning inte kommer till utförande. I sådant fall synes garanti­

förbindelsen inte kunna tas i anspråk som säkerhet för skyldigheten att

återbetala uppburna förskott. Också länsstyrelsen i Stockholms län anser

att kommittén vid u Iformningen av förslaget inte beaktat att förskottsgiva­

ren under ogynnsamma förhållanden kan bli nödlidande även om såväl

anskaffningskostnader som finansieringsvillkor är fullt skäliga.

Statens hyresråd anför att en garantiutfästelse att gentemot vederbörande

bostadsrättsförening svara för att anskaffningskostnaderna och finansie-

ringsvillkoren för föreningens hus inte är oskäliga visserligen innebär ett

skydd för föreningen i de i utfästelsen angivna hänseendena, om än frågan

huruvida viss anskaffningskostnad är oskälig kan vara svår att avgöra och

leda till många tvister. Bestämmelserna är emellertid inte ägnade att skydda

förskottsgivarna mot förlust om föreningen inte skulle vara i stånd att i

förekommande fall återbetala uppburna förskott. Återbetalningsskyldighet

kan tänkas uppkomma av olika anledningar. Huruvida sådan skyldighet

föreligger blir att bedöma enligt allmänna civilrättsliga regler. En förskotts-

givare kan bli berättigad alt helt eller delvis återfå lämnat förskott därför

att detta varit högre än den slutliga avgiften, men också t. ex. därför att

företaget inte fullföljs inom den kostnadsram eller på de villkor i övrigt

som förutsattes då förskottet lämnades och förskottsgivaren på grund härav

berättigas frånträda sitt avtal med föreningen. Skyddet måste också om­

fatta t. ex. sådana fall som att uppburna förskott över huvud taget inte

kommer företaget till godo. Säkerheten för rätt att uppbära förskott måste

med andra ord täcka A^arje förlust, som orsakas om förskott går förlorade.

Befogenhet att föra talan om återbekommande av förskottsbelopp bör till­

komma envar förskottsgivare.

Också Hyresgästernas riksförbund anser att kommitténs förslag inte ger

något verksamt skydd för att erlagda förskott inte går förlorade. Även om

produktionskostnader och finansieringsvillkor inte är oskäliga, kan för­

skotten enligt riksförbundets mening äventyras. Så kan bl. a. bli fallet oro

26

När det gäller frågan om vilken myndighet som skall handha tillstånds-

givningen för upptagande av förskott vänder sig många remissinstanser mot

kommittéförslaget att det garanterade företaget skall godkännas av Kungl.

Maj :t. Kommerskollegium ifrågasätter således om ett krav på Kungl. Maj :ts

godkännande verkligen måste uppställas. I varje fall kan enligt kollegiets

mening knappast ett slopande av kontrollagen utgöra ett tillräckligt skäl

för detta. Kollegiet vill dock inte ställa sig helt avvisande till förslaget men

anser det nödvändigt att innan ett sådant steg tas frågan närmare över­

vägs. Spörsmålet kräver nämligen en mera omfattande bedömning av de

strukturella förhållandena inom branschen, vilken inte kan grundas bara

på det föreliggande materialei.

Från principiell synpunkt ifrågasätter SACO om det är riktigt att kräva

auktorisation från Kungl. Maj :t för verksamhet av förevarande slag. Dess­

utom menar organisationen att auktorisationsförfarandet skulle utestänga

mindre, fristående företag trots att de är mäktiga att ställa fullt godtagbara

ekonomiska garantier för sina projekt. Fördelen med den ordning som kom­

mittén föreslagit ligger enligt organisationen främst i att förfarandet blir

mycket enkelt. Denna fördel får dock inte överdrivas. Även inom ramen för

en individuell prövning av varje enskilt projekt kan säkerligen enligt orga­

nisationens mening rimliga anspråk på en rationell ordning tillgodoses. Ge­

nom att godkännande av det garanterade företaget enligt kommittéförslaget

lämnas generellt och inte med begränsning till visst antal husentreprenader

eller till visst maximibelopp kan enligt Sveriges advokatsamfund risk upp­

komma för en inte önskvärd begränsning såväl av vissa föreningars möjlig­

het att uppföra hus som av konkurrensmöjligheterna för byggnadsentrepre­

nörer. Vad angår entreprenörernas roll kan nämligen antas att åtskilliga av

garantierna gentemot föreningar i verkligheten kommer att anskaffas av vis­

sa större entreprenörer genom en av dem bildad garantianstalt, som kan er­

hålla generellt tillstånd av Kungl. Maj :t. Som exempel på tänkbar olägenhet

nämner samfundet det fallet att bostadssökande, som ämnar bilda förening

och inbetala förskott, önskar lämna uppdraget att uppföra byggnaderna till

lokal entreprenör, som kan anskaffa garanti för att anskaffningskostnader­

na och finansieringsvillkoren inte blir oskäliga från någon som inte har

möjlighet att erhålla generellt tillstånd att lämna garanti. Sveriges fastig­

hetsägareförbund finner det önskvärt att i lag anges de förutsättningar som

bör föreligga för ett godkännande samt att prövningen, huruvida organisa­

tionen eller företaget uppfyller dessa villkor, företas av sakkunnig myndig­

het. Prövningen skulle då, menar förbundet, inte vara inriktad på ändamåls­

enligheten eller lämpligheten av det ena eller det andra företaget och än

mindre kunna betecknas som en politisk bedömning. Östergötlands och Sö­

dermanlands handelskammare avstyrker med bestämdhet förslaget på den­

na punkt. Det skulle enligt handelskammaren innebära att enskilda bostads­

rättsföreningar skulle tvingas att liera sig med de stora, riksomfattande or­

Kiingl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

27

ganisationerna på ett sådant sätt att deras integritet och självständighet helt

skulle gå förlorad. I realiteten skulle detta betyda att initiativet att bilda

små, självständiga bostadsrättsföreningar skulle beskäras och en konkur­

rensfaktor på nu förevarande område elimineras. Liknande synpunkter

framhålls också av handelskammaren för Örebro och Västmanlands län.

Vid valet av tillståndsmyndighet förordas hyresnämnderna — i likhet

med reservanternas förslag — av hovrätten för Nedre Norrland, Hyresgäs­

ternas riksförbund, HSB, Östergötlands och Södermanlands handelskamma­

re, drätselkammaren i Kiruna, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa

och Svenska bostadskreditkassan.

Svea hovrätt och kommerskollegiet invänder mot att tillståndsgivningen

skall tilläggas hyresnämnden. Särskilt gäller detta enligt kollegiets mening

om samtidigt prövningen av den ekonomiska planen skall bli kvar hos läns­

styrelsen. En prövning av båda frågorna i samma instans synes kollegiet va­

ra att föredra.

Några remissinstanser finner länsstyrelsen vara den lämpligaste till-

ståndsmyndigheten. Förslag härom framförs av statens hyresråd, Sveriges

fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsamfund och handelskammaren för

Örebro och Västmanlands län. Hyresrådet framhåller till en början att upp­

bärandet av förskott bör bero på särskilt tillstånd för att säkerställa att vill­

koren efterlevs. Tillståndsprövningen torde kunna begränsas till kontroll av

att ekonomisk plan för föreningen är upprättad och mottagen av länsstyrel­

sen samt att föreskriven, godtagbar säkerhet finns. Kommer det i fortsätt­

ningen att för varje ort finnas hyresnämnd, anser hyresrådet det i och för

sig möjligt att som reservanterna föreslagit låta hyresnämnd hli tillsyns­

myndighet. Den ifrågavarande myndighetens beslut måste emellertid kunna

överklagas. Att i sådana fall som reservanterna tänkt sig använda det all­

männa domstolsväsendet med underrätt som första klagoinstans och kanske

möjlighet att föra ärendet vidare till hovrätt och högsta domstolen förefaller

hyresrådet mindre lämpligt. Hyresrådet ifrågasätter därför om inte länssty­

relserna, som ändå har att ta befattning med den ekonomiska planen, även

kan handha för skottsprövningen och förvara den lämnade säkerheten. Om

länsstyrelsen sålunda blir tillståndsmyndighet, löses enligt hyresrådet full­

följ dsfrågan automatiskt.

Vissa remissinstanser anser att den nya lagen dessutom bör uppta regler

om besittningsskydd för förskottsgivare som tillträtt den avtalade lägenhe­

ten. Skyddsregeln skulle hindra att förskottsgivaren ställs utan bostad, ifall

bostadsrätt inte kommer till stånd och detta inte beror på förskottsgivaren.

Uttalande härom görs av statens hyresråd, Hyresgästernas riksförbund, HSB

och SACO. Hyresrådet erinrar att avtal angående upplåtelse av bostadsrätt

blir ogiltigt enligt 22 § bostadsrättslagen om upplåtelse skett i strid med be­

stämmelsen i lagen och skall för sådant fall, om lägenheten tillträtts, anses

som om det i stället föreligger ett hyresavtal. Motsvarande bestämmelse bör

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

28

enligt hyresrådets mening gälla om en förskottsgivare sedan lian tillträtt sin

lägenhet berättigats frånträda sitt avtal med föreningen. Han bör alltså i

fortsättningen vara tillförsäkrad samma besittningsskydd som i allmänhet

tillkommer hyresgäst. Även om detta kan följa av grunderna för 22 §, synes

det hyresrådet angeläget för undvikande av oklarhet att en uttrycklig be­

stämmelse härom tas in i lagen. HSB framhåller att slutavräkning av bygg­

nadsföretag i praktiken inte kan ske förrän något år efter inflyttning i lä­

genheten. Den situationen kan enligt förbundet då inträffa att förskottsgiva-

ren betalat förskott till en förening med till synes rimliga produktionsförut-

sättningar men att produktionskostnaderna vid avräkningen vida överstiger

vad som förutsattes vid förskottsbetalningen. Enligt allmänna rättsgrund­

satser torde förskottsgivare i sådant fall — eller i vart fall om de tillkom­

mande kostnaderna är så stora att den slutliga produktionskostnaden blir

oskälig — vara berättigad att frånträda sin förbindelse att teckna bostads­

rätt och att återfå erlagt förskott. Föi-hållandet mellan förskottsgivaren och

föreningen i fråga om nyttjanderätten till lägenheten är att bedöma enligt

hyreslagen. I och med att förskottet återbetalas torde hyresförhållandet upp­

höra och förskottsgivaren vara skyldig avflytta från lägenheten. På hyres-

reglerad ort torde dock förlängning av hyresförhållandet kunna ske med

tillämpning av 8 § hyresregleringslagen. Med hänsyn till förutsedd revide­

ring av hyreslagstiftningen och då det enligt förbundets mening kan te sig

obilligt att förskottsgivaren kan bli skyldig att utan eget förvållande ome­

delbart avflytta, kunde det övervägas att i bostadsrättslagen införa bestäm­

melse som i förekommande fall ger förskottsgivaren skäligt besittnings­

skydd. 22 § första stycket bostadsrättslagen synes enligt förbundet kunna

utgöra mönster för sådan bestämmelse. Eventuellt lagförslag härom bör

emellertid framläggas först sedan kommittén behandlat rättsförhållandet

över huvud taget mellan förskottsgivare och förening som uppburit för­

skott.

Kommitténs förslag i övrigt om redovisning och talan om återfående av

förskott lämnas utan erinran av remissinstanserna. Sveriges advokatsam­

fund framhåller dock att eftersom bestämmelserna i 59 § bostadsrättslagen

om rösträtt inte är tvingande, skulle den i 22 b § föreslagna nya regelns syfte

möjligen kunna kringgås på så sätt att den som bildat bostadsrättsförening

och låtit uppföra byggnaderna genom honom närstående företag visserligen

upplät bostadsrätt men genom insättande av föreningsmedlemmar med röst­

rätt men utan bostadsrätt hindrade att talan väcktes inom sexmånadersti-

den. Samfundet föreslår därför att förskott endast får uppbäras, om för­

eningens stadgar inte innehåller undantag från huvudbestämmelserna i 59 §

bostadsrättslagen.

HSB:s bostadsrättsförening Östberga i Stockholm invänder att tidsfristen

för väckande av talan mot moderföretaget vid domstol är för kort. Enligt

föreningen är det helt uteslutet att en frist på sex månader skulle vara

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

30

Kontrollreglerna om överlåtelse av bostadsrätt avser fall av frivillig över­

låtelse mot vederlag. Förvärv som sker på exekutiv auktion lämnas däremot

utanför. Enligt 5 § kontrollagen är överlåtelse mot vederlag gällande bara

om den godkänns av hyresnämnd. För att sådan prövning skall komma till

stånd är överlåtaren skyldig att inom viss tid anmäla överlåtelsen hos nämn­

den. Förvärvare får inte antas som medlem i föreningen, förrän överlåtelsen

godkänts av hyresnämnden. Vidare är det förbjudet att för överlåtelse av

bostadsrätt motta, träffa förbehåll om eller begära ersättning utöver vad

som anges i det avtal som underställs hyresnämndens prövning eller ta emot

högre ersättning än hyresnämnden godkänt. Överträdelse av bestämmel­

serna kan medföra straffansvar.

Enligt 6 § kontrollagen får överlåtelse av bostadsrätt inte godkännas av

hyresnämnd, om ersättning skall utgå med högre belopp än som svarar mot

bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar. Har bostads­

rätten av särskild anledning högre värde, får detta dock godkännas. För att

hindra alltför stor oenhetlighet i hyresnämndernas praxis vid fastställandet

av den tillåtna värdegränsen har hyresrådet bl. a. utfärdat vissa riktlinjer

för nämndens prövning. En närmare redogörelse härför finns i kommitténs

promemoria (s. 82).

En annan värderingsprincip än kontrollagens tillämpas stadgemässigt el­

ler med stöd av särskilda värderingsregler av många bostadsrättsföreningar.

Sådana föreskrifter förekommer bl. a. inom föreningar anslutna till HSB

och Svenska riksbyggen. I huvudsak innebär reglerna att bostadsrätt inte

får överlåtas mot högre ersättning än som svarar mot det för lägenheten

betalade grundbeloppet (insatsen) jämte verkställda amorteringar och an­

del i eventuella fonder. Enligt kommitténs uppskattning utgör antalet lä­

genheter i sådana föreningar 60—70 % av alla för bostadsändamål upplåtna

bostadsrättslägenheter.

Tidigare reformkrav. Sedan början av 1950-talet har i riksdagen väckts ett

flertal motioner om slopande av överlåtelsekontrollen. De motioner som

närmast åsyftas är motionerna 1954:1:414 och 11:531, 1955:1:390 och

11:484, 1956:1:458 och 11:596 samt 1:584 och 11:770, 1957:1:223 och

II: 270, 1959: I: 404 och II: 489, 1961: I: 658 och II: 784 samt 1962: I: 300

och II: 371. Yrkandena i motionerna har grundats på att det inte borde vara

förbjudet för en bostadsrättshavare att ta ut det värde som en bostadsrätt

har i öppna marknaden. Detta ansågs särskilt befogat med hänsyn till den

ständigt fortgående penningvärdeförsämringen. I vissa motioner, t. ex. 1956:

I: 584 och II: 770, 1957: I: 223 och II: 270 samt 1962: I: 300 och II: 371, på­

talades vidare att bostadsrättshavarna genom kontrollen var i en sämre

ställning än ägare av villor eller egnahem, eftersom dessa vid försäljning av

sina fastigheter hade rätt att ta ut marknadspriset. En annan omständighet

som ansågs tala för att regleringen slopas utgjorde det förhållandet att bo-

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

31

stadsrättshavarna vid upphävande av kontrollbestämmelserna inte behövde

frukta hyresstegring eller obefogade uppsägningar. Det hävdades också att

en friare överlåtelsemöjlighet skulle medverka till en större rörlighet på bo­

stadsmarknaden, vilket var särskilt angeläget i bristorter.

Samtliga motioner har avslagits av riksdagen. Beträffande de år 1982

väckta motionerna beslöts dock att motionerna jämte utskottets utlåtande

skulle överlämnas till kommittén.

Vad angår det i motionerna angivna skälet att bostadsrättshavarna sär­

skilt på grund av penningvärdeförsämringen kommit att åsamkas betydande

ekonomiska förluster uttalade tredje lagutskottet i utlåtande år 1961 (nr 19)

att kontrollagen uppenbarligen inte lade hinder i vägen för att hänsyn togs

till penningvärdets förändring. Utskottets utlåtande står i överensstämmel­

se med departementschefens uttalande i 1943 års proposition om fortsatt

giltighet av hyresregleringslagen och kontrollagen. Även spörsmålet om bo-

stadsrättshavares och villaägares olika ställning vid överlåtelse av sina res­

pektive bostäder har belysts av tredje lagutskottet, bl. a. i utskottets utlå­

tande över motionerna vid 1956 och 1957 års riksdagar (3LU 1956: 28 och

1957: 20). Utskottet hänvisade däri bl. a. till att ett mycket stort antal villa­

fastigheter var byggda med statliga lån, i vilka föreskrevs att fastigheten

inte fick överlåtas till högre värde än det lånebeviljande organet medgav.

Från praktisk synpunkt var därför de två boendeformerna ganska likvär­

diga. Samma inställning gav utskottet uttryck åt i de utlåtanden, som ut­

skottet avgav över motionerna vid 1959, 1961 och 1962 års riksdagar (3LU

1959:15, 1961: 24 och 1962:13).

Vissa svårigheter har vidare uppmärksammats beträffande efterlevnaden

av ifrågavarande kontrollbestämmelser. I några av de tidigare nämnda mo­

tionerna, t. ex. i motionerna 1956: I: 584 och II: 770 samt 1962: I: 300 och

II: 371, ifrågasattes sålunda om inte regleringen uppmuntrat till oegentliga

förfaranden vid försäljningar, bl. a. genom s. k. betalning under bordet.

Kontrollagen har också kritiserats med utgångspunkt från den möjlighet

som lagen själv erbjuder att kringgå kontrollen, nämligen genom att för­

sälja en bostadsrätt exekutivt. Frågan påtalades i en interpellation vid 1951

års höstriksdag (I: 31). Problemet fördes på nytt fram vid 1965 års riksdag

i motionerna I: 67 och II: 90. I motionerna yrkades att förslag om sådan

ändring av kontrollagen skulle utarbetas att berörda möjlighet att kringgå

lagen undanröjdes. Med hänsyn till att bostadsrättskommittén skulle be­

handla frågan fann riksdagen motionerna in le böra föranleda någon riks­

dagens åtgärd.

Kommittén. Som framgår av föregående avsnitt föreligger inget behov av

generella bestämmelser om offentlig kontroll av bostadsrättsupplåtelser se­

dan kontrollagen upphört att gälla. Därmed bortfaller behovet av kontroll

av överlåtelser av bostadsrätt för att hindra att en reglering av upplåtelser

kringgås.

32

En fristående överlåtelsekontroll kan emellertid tänkas för att ta till vara

såväl föreningarnas intresse av att de blivande bostadsrättshavarna är i

stånd att ekonomiskt bidra till att föreningshusen och lägenheterna hålls

i gott stånd som det allmänna intresset av att hindra oberättigade höjningar

av boendekostnaderna.

Det särskilda intresse som föreningarna kan ha att utöva viss kontroll av

de ersättningar som utgår vid överlåtelser kan inte enligt kommittén moti­

vera att speciella bestämmelser införs om kontroll av överlåtelser. Finner eu

förening att det föreligger behov av särskilda föreskrifter, bör den själv för

anstalta om sådana, t. ex. i form av stadgebestämmelser.

När det gäller behovet av kontrollbestämmelser med hänsyn till det all­

männas intresse av att hindra höjning av boendekostnaderna föreligger

stora svårigheter att bestämma värdet på en bostadsrätt. Detta kan visser­

ligen anges som bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar. Men

svårigheten ligger i att beräkna fastighetens verkliga värde.

Från den boendes synpunkt kan bostadsrättens värde emellertid också

ses som det kapitäliserade värdet av skillnaden mellan årsavgiften och hy­

ran för en likvärdig hyreslägenhet. Svårigheten är då att jämföra årsavgif­

ter och hyror. Det bör i båda fallen vara fråga om priserna på lång sikt och

man kan inte utan vidare räkna med att årsavgifterna i ett kooperativt före­

tag och hyrorna i hyreshus kommer att utvecklas parallellt. Detta beror

bl. a. på att årsavgifterna i en bostadsrättsförening är avhängiga av för­

eningens ekonomiska ställning och beräknas efter föreningens självkostna­

der, under det att hyrorna förutsätts följa ett allmänt hyresläge. Vidare kan

det vara föremål för delade meningar vilken kapitaliseringsprocent som bör

väljas vid beräkningen av värdet.

Den kontroll av hyrorna som innefattas i hyreslagstiftningssalckunnigas

förslag till hyreslag bygger på att jämförelse skall ske med en tänkt hyres­

nivå och att hyresnämnden skall ingripa endast om den begärda hyran är

oskälig i förhållande till denna nivå. En motsvarande bedömning beträf­

fande bostadsrätts värde skulle enligt vad nyss angetts komma att grundas

på så många osäkra bedömanden att en betydande tolerans måste medges

beträffande vad som är oskäligt. Har finansieringen av föreningens hus skett

med hjälp av bostadslån enligt 1967 års bostadslånekungörelse, torde be­

räkningarna med hänsyn särskilt till bestämmelserna om omfördelning i

tiden av räntebetalning och amortering i vissa fall kunna komma att ytter­

ligare försvåras. En kontroll måste av dessa anledningar bli föga effektiv.

Behovet av kontroll av överlåtelseersättningar beror naturligtvis också på

om bostadsrättshavarna kan antas få möjligheter att ta ut inte godtagbara

ersättningar. På en i huvudsak balanserad marknad torde risken härför

vara ringa med hänsyn särskilt till de möjligheter en bostadssökande har

att välja mellan olika former för upplåtelse av bostäder och mellan olika

typer av bostadsrättsföreningar. När det gäller att bedöma vilken risk som

finns i ort med bostadsbrist måste först beaktas att flertalet bostadsrätts-

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

34

eningen. Föreningen tillägger att det inte föreligger några rimliga motiv för

att vid en omarbetning av bostadsrättslagen, som avses få en permanent

karaktär, införa priskontrollerande bestämmelser. Drätselkammaren i Upp­

sala framhåller att den prövning av bostadsrättsöverlåtelsernas värde som

åvilar hyresnämnderna torde i nuvarande situation på bostadsmarknaden

inte ha åsyftad verkan. Svårigheten att rättsligen kontrollera ett överlåtelse­

värde torde dessutom komma att öka genom införandet av det system med

räntelån, som 1967 års riksdag beslutat.

Länsstyrelsen i Uppsala län beaktar särskilt att det stora flertalet bostads-

rättslägenheter enligt kommitténs uttalande finns i hus tillhörande för­

eningar, som tillämpar normer för bestämmandet av bostadsrätts värde vid

överlåtelse, samt att svårigheterna att ange en riktig norm för bestämman­

de av värdet alltid måste bli stora. Även Byggnadsfirman Anders Diös AB

pekar på att det för bostadsrättsföreningarna själva kommer att finnas

möjlighet att i stadgarna ta in bestämmelser om föreningens egen kontroll

av överlåtelsevärdena och hur de skall beräknas. Liknande synpunkter ut­

talas av Samarbetsdelcgationen för främjande av bostadsanskaffning åt

statsanställda i Stockholm. Delegationen tillägger att de befattningshavare

som omfattas av delegationens verksamhet ofta är utsatta för förflyttningar

mellan olika stationeringsorter i landet. Vid förflyttning från mindre ort

till bristort kan svårigheter förekomma att avyttra insatslägenheter till det

pris som vederbörande en gång erlagt.

Flera av de remissinstanser som tillstyrker kommittéförslaget anser att

bostadsrättssektorn bör anpassas till en i övrigt balanserad bostadsmark­

nad. Olika skäl för denna ståndpunkt framförs. Skånes handelskammare

menar liksom kommittén att en bostadsrättshavares ställning närmast är

att jämställa med villaägarens. Den nuvarande kontrollen av överlåtelserna

innebär emellertid enligt handelskammaren att bostadsrättshavaren hindras

från att tillgodogöra sig den ökning av det investerade kapitalet som är en

följd av bl. a. inflationen. Samtidigt får han stå hela risken för en eventuell

värdeminskning.

Även Näringslivets byggnadsdelegation — till vilkens yttrande Sveriges

fastighetsägareförbund, Svenska arbetsgivareföreningen, Svenska bankför­

eningen och Svenska försäkringsbolags riksförbund ansluter sig — delar

uppfattningen att bostadsrättssektorn är ett från hyressektorn relativt fri­

stående område och har från marknadssynpunkt nära anknytning till egna­

hemsområdet. I en balanserad bostadsmarknad riktar sig de bostadssökan-

des efterfrågan mot hyreslägenheter eller bostadsrättslägenheter/egnahem.

Avgörande för fördelningen mellan dessa båda sektorer är bl. a. konjunk­

turbedömningar och tillgång på kredit. Eftersom någon marknadsmässig

anpassning av årsavgifterna i bostadsrättsföreningarna ej är tänkbar, tar

sig denna variation i efterfrågan uttryck i en växlande benägenhet att lösa

bostadsfrågan genom köp av bostadsrätt eller egnahem. Marknadspriset på

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

36

inte medger knapphetsbetingade ersättningar vid överlåtelse av bostads­

rätt, skall kunna kontrollera att deras normer följs, om samhället inte läng­

re utövar någon kontroll.

Stadskollegiet i Stockholm anser att den offentliga kontrollen inte i och

för sig bör leda till avvikelse från den målsättning om den friare bostads­

marknad som innefattas i förslaget till ny hyreslag. Förhållandena är emel­

lertid annorlunda när det gäller orter med påtaglig bostadsbrist. Erfaren­

heterna i Stockholm bär enligt stadskollegiet visat, att beredvilligheten att

erlägga även mycket höga kapitalinsatser vid förvärv av bostadsrätter är

stor och sålunda benägenheten att betala överpriser större än vad som för­

modats. I motsats till vad kommittén föreslagit förordar därför kollegiet

att avvecklingen av kontrollagen i detta hänseende genomförs successivt

på liknande sätt som förutsatts i fråga om avvecklingen av hyresreglerings­

lagen samt att bestämmelser om kontroll av överlåtelsepris införs i bostads­

rättslagen i analogi med vad som förutsätts ske i den permanenta hyres-

lagstiftningen beträffande hyreskontroll i orter med påtaglig bostadsbrist.

Kontrollen bör dock begränsas till att avse förhindrande av sådana överpri­

ser på bostadsrätterna, som från allmän synpunkt inte kan accepteras. Se­

dan bristsituationen på marknaden inte längre är påtaglig bör enligt kol­

legiet kontrollen upphöra.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Förbud mot upplåtelse av annan andelsräti än bostadsrätt

Gällande rätt

m.

m. Vid bostadsrättslagens tillkomst ansågs föreningsfor-

men vara den naturliga för upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för

obegränsad tid. Förbud infördes därför i 1 § tredje stycket bostadsrätts­

lagen för annan än bostadsrättsförening att driva verksamhet med ändamål

som gäller för bostadsrättsförening. Den som vid lagens ikraftträdande drev

sådan verksamhet, gavs dock genom andra stycket övergångsbestämmelser­

na rätt att fortsätta verksamheten beträffande hus som då tillhörde honom.

Som komplement till 1 § tredje stycket bostadsrättslagen stadgas i 113 § la­

gen om ekonomiska föreningar förbud för ekonomisk förening med ändamål

att bereda bostäder åt medlemmarna att upplåta lägenhet under nyttjande­

rätt annorledes än för bestämd tid, om upplåtelsen inte sker under bostads­

rätt. Överträdelse av förbuden kan straffas med dagsböter (63 § bostads­

rättslagen och 111 § lagen om ekonomiska föreningar).

Bostadsrättslagen inskränker således inte rätten för sammanslutning —

förening eller bolag — att upplåta andelsrätt som förenats med rätt att dis­

ponera lägenhet för begränsad tid. Behovet av kontrollbestämmelser beträf­

fande sådana upplåtelser ansågs emellertid nödvändigt för att uppnå syftet

med hyresregleringslagen och kontrollagen. När kontrollagen infördes år

1942 förbjöds i 11 § lagen att för upplåtelse av andelrätt i annan förening än

38

inte varit underkastade någon kontroll motsvarande den som gäller för bo­

stadsrättsföreningar eller andelsrätter i andra ekonomiska föreningar eller

bolag. En bostadssökande torde ofta vara okunnig om skillnaden mellan de

olika företagsformerna. Många gånger synes den bostadssökande ha varit

nöjd med att veta att han enligt föreningens stadgar, bolagets bolagsord­

ning eller det särskilt träffade hyresavtalet tillförsäkrats rätt till lägenheten

under avsevärd tid, t. ex. 25 år.

Enligt kommitténs mening föreligger inget verkligt behov inom bostads­

marknaden att låta förening eller aktiebolag upplåta andelsrätter varmed

följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet avsedd att helt

eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad (bostadslägenhet). Med

hänsyn till att de insatser, som här kommer i fråga, är så stora att de för

flertalet bostadssökande utgör en avsevärd del av deras ekonomiska tillgång­

ar finner kommittén det nödvändigt att lagen innehåller förbud att driva

verksamhet, som nu nämnts. Bestämmelse härom föreslår kommittén skall

tas in i ett nytt fjärde stycke i 1 § bostadsrättslagen.

Anledning saknas däremot att i detta sammanhang införa förbud för nu

nämnda sammanslutningar att upplåta andelsrätter varmed följer rätt till

andra lägenheter än bostadslägenheter. Kommittén föreslår för närvarande

inte heller några särskilda regler för handelsbolags (kommdanditbolags)

verksamhet i nu aktuella avseenden eller beträffande överlåtelser av ideella

andelar, överlåtelse av andelsrätt i förening eller bolag av hyresrätt till

lägenhet var för sig förbjuds inte heller i förslaget. Med avseende på vill­

koren för nyttjanderätten gäller i sådant fall bestämmelserna om hyra.

Kommittén föreslår vidare en kompletterande bestämmelse i 63 § bostads­

rättslagen att den som åt annan upplåter andelsrätt som avses i det före­

slagna fjärde stycket till 1 § eller som föranleder sådan upplåtelse skall

kunna dömas till böter.

Förbudet mot upplåtelser av andelsrätter varmed följer till tiden begrän­

sad rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet bör enligt vanliga regler för

lagstiftning inom civilrättens område inte få tillbakaverkande kraft. Före­

tag som redan vid tiden för den föreslagna bestämmelsens ikraftträdande

upplåtit andelsrätt varmed följer nyssnämnda rätt till bostadslägenhet i hus,

som då tillhör företaget, föreslås kunna fortsätta sin verksamhet beträffande

dessa hus. Välkända kooperativa företag som har annan form för sin verk­

samhet än bostadsrättsformen förutsätts dessutom kunna erhålla tillstånd

av Kungl. Maj :t att fortsätta sin verksamhet i fråga om hus, som företaget

anskaffar efter det att nya lagen trätt i kraft. Har sådan ansökan ingivits

före bestämmelsens ikraftträdande bör föreningen eller bolaget få fortsätta

sin verksamhet i avvaktan på Kungl. Maj :ts beslut.

Remissyttrandena. Kommitténs förslag om förbud mot upplåtelse av an­

nan andelsrätt än bostadsrätt tillstyrks eller lämnas utan erinran av en klar

majoritet av remissinstanserna. Till dessa hör Svea hovrätt, hovrätten för

Kungl. May.ts proposition nr 161 år 1968

40

finansiella och skattetekniska skäl. Även om föreningen sålunda vill bereda

bostadsrättsformen en viss särställning när det gäller samägande av bo­

stadshus, så ställer sig föreningen tveksam till förslaget att skapa denna

särställning genom att förbjuda andra former av besittningsrätt. Bostads-

rättsformen bör vinna sitt anseende genom administrativt lätthanterliga

bestämmelser och det förtroende bostadsrättshavarna tillmäter bostadsrätts­

lagens rättsskydd. Sannolikheten talar dessutom för att boendet i framti­

den i ökad utsträckning blir kombinerat med servicefunktioner och kom­

mersiella anordningar för att främja bostadsinnehavarens komfort. I den

mån sådana boendeformer inte kan inpassas i bostadsrättslagens bestämmel­

ser, bör möjligheten stå öppen att lösa samägandeproblemen genom olika

andra former av samverkan.

Även två ledamöter av statens hyresråd förklarar sig med hänsyn till kra­

vet på serviceanläggningar inte kunna godta kommittéförslaget. I en fram­

tida bostadsproduktion kan behov uppkomma av andra former av samägan­

de eller gemensamhetsanläggningar. ökade krav på serviceanläggningar av

olika slag, såsom barndaghem, restaurang, servicecentral och dylikt kan

komma att medföra behov av samgående i annan form än bostadsrättens.

Med hänsyn härtill och då det är angeläget att genom olika former av sam­

ägande söka stimulera bostadssparandet kan det inte vara riktigt att för­

bjuda andra former av samgående.

På liknande skäl ställer sig flera remissinstanser tveksamma till det före­

slagna förbudet mot andra former av andelsrätt. Dessa är handelskamma­

ren för Värmlands län, Dalsland och Bohuslän, Byggnadsfirman Anders

Diös AB, Näringslivets byggnadsdelegation, Sveriges fastighetsägareförbund,

Svenska arbetsgivareföreningen, Svenska bankföreningen och Svenska för­

säkringsbolags riksförbund. Stockholms, Smålands och Blekinge och Got­

lands handelskammare anser att det ingalunda är självklart att andra for­

mer av samägande än bostadsrätt inte skulle kunna ifrågakomma. Enligt

handelskamrarna kan det i och för sig tänkas att aktiebolag och andra

associationsformer i vissa fall skulle vara lämpligare än bostadsrättsför­

eningarna och att på så sätt en ökad stimulans av bostadsproduktionen skul­

le kunna uppnås. Handelskamrarna avstyrker därför det föreslagna för­

budet.

Även HSB avstyrker förslaget. Enligt förbundet har kommittén inte över­

tygande visat att tillräckliga skäl föreligger för att införa ett principiellt

sett så långtgående förbud.

Stockholms Kooperativa bostadsförening ek. för. framhåller att det före­

slagna tillägget i 1 § inte tydligt anger om ett förfarande av en förening att

kräva lån för rätten att erhålla lägenhet skall anses jämställd med upplåtan­

de av andelsrätt. Föreningen hemställer, att det föreslagna tillägget i para­

grafen formuleras så att det tydligt framgår att en sådan förenings verk­

samhet inte inskränks.

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

42

Med början under senare delen av 1950-talet har en viss avveckling av hy­

resregleringen genomförts i etapper såväl regionalt som kategorimässigt. I

motsvarande mån har avveckling också skett av bostadsrättskontrollen. För

de orter där bostadsrättskontrollen inte är upphävd gäller kontrollagen till

utgången av år 1968.

Under innevarande år har en genomgripande reform genomförts på hy­

resrättens område. Genom ändringar i hyreslagen, vilka träder i kraft den

1 januari 1969, införs bl. a. förstärkt besittningsskydd och lagstadgad bytes­

rätt för bostadshyresgäst. Vad beträffar hyressättningen införs hyresspärrar

som syftar till att skydda hyresgästen mot bristbetingade hyreshöjningar.

Samtidigt har emellertid hyresregleringen förlängts t. o. m. den 31 decem­

ber 1971 i orter där regleringen nu gäller. På sådan ort kan alltså det all­

männa hyresläget inte ändras i annan mån än som följer av hyresregle­

ringslagens bestämmelser om kompensation för ökade omkostnader för fas­

tighetsförvaltningen. Det är vidare förbjudet för hyresvärden att ta emot,

träffa avtal om eller begära högre hyra än den fastställda. Ett betydelsefullt

undantag från hyresregleringen gäller beträffande lägenheter som färdig­

ställts efter utgången av år 1968. För hyrorna i dessa lägenheter skall hyres-

lagens bestämmelser gälla. Vad angår förfarandet i hyresmål övertar stat­

liga, regionala hyresnämnder de nuvarande kommunala nämndernas ar­

betsuppgifter. Som besvärsinstans i fråga om ärenden enligt hyresreglerings­

lagen bibehålls hyresrådet.

Reformen på hyresområdet aktualiserar frågan om bostadsrättskontrol-

len. Bostadsrättskommittén har i en promemoria behandlat de åtgärder som

anses nödvändiga vid ett upphävande av bostadsrättskontrollen. Förslaget

är avgivet under förutsättning att hyresregleringen avvecklas vid samma

tillfälle. Promemorian behandlar tre huvudfrågor, nämligen kontrollen av

upplåtelse av bostadsrätt, kontrollen av överlåtelse av sådan rätt och frågan

om förbud mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt. I anslutning

till reglerna för upplåtelse av bostadsrätt tar kommittén också upp frågan

om uppbärande av förskott på avgift för bostadsrätt. Kommittén föreslår

att kontrollen av bostadsrättsöverlåtelse upphävs. För de övriga frågorna

föreslås särskild lagstiftning som inordnas i den nuvarande hostadsrätts-

lagen.

Kommitténs utgångspunkter för förslaget och de olika frågornas lösning

godtas av det stora flertalet remissinstanser. Från några håll görs dock

gällande att bostadsrättskontrollen bör upphävas genast och utan samband

med förhållandena på hyresområdet. Starkt skiljaktiga åsikter framförs

om kommitténs förslag till lösning av frågan om bostadsrättsförenings rätt

att uppbära förskott.

Flera skäl talar enligt min uppfattning för att ta upp frågan huruvida

bostadsrättskontrollen nu kan avvecklas. Som nämnts innebär reformen av

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

43

hyreslagstiftningen att hyresregleringen inte kommer att omfatta sådana

hus som färdigställs efter utgången av år 1968. I anslutning till detta ställ­

ningstagande uppkommer frågan om någon kostnadskontroll behövs i fråga

om upplåtelse av bostadsrätt. Behovet av offentlig kontroll kan sättas i fråga

även när det gäller överlåtelse av bostadsrätt. I det sammanhanget bör

observeras att föreningarna har möjlighet att i sina stadgar införa bestäm­

melser om begränsning av vederlaget vid överlåtelse av bostadsrätt. Stadge-

bestämmelser med sådant innehåll förekommer i fråga om flertalet bostads­

rättsföreningar. Vidare har den överlåtelsekontroll, som förekommit be­

träffande småhus vilka finansierats med statligt stöd, avskaffats med ut­

gången av år 1967.

Under hänvisning till det anförda anser jag att en avveckling av bostads-

rättskontrollen nu bör övervägas. De frågor som därvid behöver närmare

behandlas är upplåtelsekontrollen, kontrollen av överlåtelse av bostadsrätt

och förbudet mot upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt.

Upplåtelsekontrollen. Bostadsrätt får enligt 11 § bostadsrättslagen inte

upplåtas förrän ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats av

föreningens styrelse och mottagits av länsstyrelsen. Upplåtelse får ske bara

åt den som i viss närmare angiven ordning tecknat sig för bostadsrätt. Den

ekonomiska planen skall vara försedd med intyg av två trovärdiga män att

den vilar på tillförlitliga grunder. Den ene av intygsgivarna skall i särskild

ordning ha förklarats behörig att utfärda sådant intyg. Planen kan upp­

rättas som kalkyl. Länsstyrelsens granskning av planen inskränker sig till

en formell kontroll av att behövliga handlingar uppfyller de i lagen före­

skrivna villkoren.

Kontrollagens bestämmelser har i väsentlig grad modifierat bostadsräits-

lagens system för upplåtelse av bostadsrätt. I 2 § kontrollagen anges att

hyresnämnd måste ha godkänt den ekonomiska planen, innan den får tas

emot av länsstyrelsen. Nämndens prövning, för vilken närmare regler finns

i 3 §, avser framför allt kontroll av att de avgifter som tas upp i den eko­

nomiska planen inte är för höga med hänsyn till den kontroll av bostads­

kostnaderna som sker genom hyresregleringen. Hyresnämndens prövning

tar däremot inte direkt sikte på den ekonomiska planens hållbarhet och

frågan huruvida avgifterna är tillräckliga för att företaget skall gå ihop.

Den egentliga prövningen av planens vederhäftighet åligger intygsgivarna.

För hyresnämndens granskning av den ekonomiska planen anses det inte

vara tillräckligt att planen utgör en kalkyl utan planen måste göras upp på

grundval av de verkliga kostnaderna sedan dessa blivit kända och den slut­

liga finansieringen ordnats. Detta leder till att planen inte kan ges in till

länsstyrelsen förrän långt efter det att huset blivit färdigt och lägenheterna

tagits i anspålc av bostadsrättshavarna. Därmed fördröjs också upplåtandet

av bostadsrätt. För att undanröja olägenheten av detta har i 4 § andra

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 196S

44

stycket kontrollagen öppnats möjlighet för förening att efter hyresnämn­

dens medgivande ta upp förskott på avgift eller annat vederlag för bostads­

rätt.

Kommittén föreslår nu att hyresnämndens kontroll av den ekonomiska

planen skall upphöra. Den ekonomiska planen skulle på så sätt åter kunna

grundas på en kalkyl och få den karaktär som avses i bostadsrättslagen. Här­

igenom skulle bostadsrätt kunna upplåtas på ett betydligt tidigare stadium

än som nu kan ske.

Remissinstanserna framhåller genomgående den stora betydelsen för så­

väl föreningen som bostadsrättshavaren av att bostadsrätt kan upplåtas på

ett så tidigt stadium som möjligt av föreningens verksamhet. En klar remiss­

majoritet godtar kommitténs förslag och anser att någon kontroll över upp­

låtelse av bostadsrätt utöver bostadsrättslagen inte är behövlig. Bara ett par

remissinstanser är kritiska mot kommittéförslaget. De menar att den sär­

skilda avgiftskontroll som hyresnämnden verkställer enligt kontrollagen

inte kan undvaras. Samma skydd mot otillbörligt höga kostnader bör finnas

för bostadsrättslägenheter som för hyreslägenheter. Risk föreligger annars

för bl. a. att bostadsproducenterna finner det mera fördelaktigt att bygga

bostadsrättshus än att bygga hyreshus.

För egen del ser jag på saken på följande sätt. Som redan nämnts an­

sluter sig reglerna i 2 och 3 §§ kontrollagen nära till de bestämmelser som

enligt hyresregleringslagen gäller beträffande kontrollen av hyrornas stor­

lek. Främst avsågs med upplåtelsekontrollen att hindra att en hyresvärd

söker undvika hyresregleringen genom att bilda en bostadsrättsförening

och därefter upplåta bostadsrätt till lägenheterna. Såvitt avser nyproduk­

tionen är emellertid situationen numera sådan att det knappast finns någon

möjlighet för bostadsproducenten att erhålla bättre ekonomiskt utbyte ge­

nom att upplåta bostadsrätt i stället för att hyra ut lägenheterna. Jag vill

också framhålla att de allmännyttiga och bostadskooperativa företag som

tillämpar självkostnadsprincipen i sin verksamhet svarar för den alldeles

övervägande delen av bostadsproduktionen avseende flerfamiljshus och att

någon förskjutning mot ökat privatfinansierat byggande inte är att vänta.

Genom reglerna i den nya hyreslagen har hyresgästen erhållit ett bättre

utbyggt besittningsskydd. Möjligheten för en hyresvärd att ombilda ett

äldre hyreshus till bostadsrättsförening i syfte att kunna ta ut högre kost­

nader har därmed minskats och det finns därför inte någon anledning att

befara att eu sådan ombildning kommer att ske i någon nämnvärd omfatt­

ning. Något behov av att behålla föreskrifterna i kontrollagen av denna

anledning kan därför inte anses föreligga. På grund av vad nu har sagts

anser jag mig kunna godta kommitténs förslag att hyresnämndsprövning av

den ekonomiska planen enligt 2 § kontrollagen skall upphöra att gälla.

Fördelen med att den ekonomiska planen åter kan upprättas i form av en

kalkyl och att därmed definitiv bostadsrättsupplåtelse kan ske tidigare än

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

45

som nu är möjligt på hyresreglerade orter gäller främst bostadsrättsför­

eningar som bildas av personer som själva skall bo i föreningens hus. För­

eningar som bildas på detta sätt förekommer dock numera bara i mycket

liten utsträckning. Det helt övervägande antalet bostadsrättsföreningar bil­

das av enskilda eller sammanslutningar som är verksamma för att tillhanda­

hålla bostäder och andra lägenheter i stora företag av kooperativ natur. Un­

der de inledande skedena sköts dessa föreningar utan någon i varje fall

direkt kontroll eller tillsyn av dem som skali ha lägenheter i föreningens

hus.

Kommittén utgår från att detta förfaringssätt kommer att tillämpas också

i framtiden. Ett praktiskt handhavande av föreningens angelägenheter un­

der den tid föreningshuset uppförs är enligt kommittén svårt att förena med

ett system enligt vilket de bostadssökande blir bostadsrättshavare och där­

med också medlemmar i föreningen under detta tidiga skede av föreningens

verksamhet. Möjligheten att träffa förhandsavtal om bostadsrätt och ta upp

förskott på avgifter för bostadsrätt innan sådan rätt upplåts bör därför

finnas kvar även efter det att kontrollagen upphört. En sådan ordning krä­

ver emellertid enligt kommittén vissa särskilda bestämmelser.

Kommitténs åsikt delas av så gott som samtliga remissinstanser. Ingen

har uttalat att det rådande förfaringssättet med ett i förhållande till för­

eningen fristående organ som uppför föreningens hus och själv handhar

föreningens angelägenheter under byggnadsskedet bör upphöra. Remissin­

stanserna framhåller också genomgående betydelsen för föreningen av att på

detta stadium få ingå förhandsavtal och uppbära förskott. Bara några re­

missinstanser anser att särskilda bestämmelser inte är påkallade.

Enligt bestämmelserna i bostadsrättslagen ikläder sig eu bostadssökande

inte några förpliktelser förrän han tecknar sig på teckningslista. Detta för­

utsattes vid lagens tillkomst kunna ske i samband med inflyttning i lägen­

heten. Enligt tidigare motivuttalanden (prop. 1945: 371 s. 31 och 4-7) anses

det inte tillätet enligt bostadsrättslagen att ingå förhandsavtal om bostads­

rätt och uppbära förskott på blivande grundavgift. I kontrollagen infördes

ett uttryckligt förbud mot uppbärande av förskott. Samtidigt öppnades möj­

lighet för hyresnämnd att ge tillstånd till att förskott uppbärs.

Förfarandet att ingå förhandsavtal och betala förskott lång tid innan bo­

stadsrätt upplåts har under senare tid tillämpats i allt större utsträckning.

Någon anledning att nu bryta denna utveckling föreligger enligt min mening

inte. Som kommittén och åtskilliga remissinstanser framhållit ges på detta

sätt möjlighet till ett rationellt byggande. För byggnadsföretagets finansie­

ring är det även av stor betydelse att kunna ta upp förskott på bostadsrätts-

avgifterna. Möjligheten att uppbära förskott utan att den bostadssökande

behöver bli medlem bör därför behållas och utsträckas att gälla hela landet.

Regeln bör dock utformas som ett uttryckligt förbud mot att uppbära för­

skott, om inte vissa särskilda i lagen angivna villkor uppfylls.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

46

När det gäller den närmare utformningen av de villkor som bör gälla för

uppbärande av förskott föreligger skilda förslag. Enligt kommitténs me­

ning bör som första villkor föreskrivas att förskott inte får tas upp förrän

ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats och mottagits av

länsstyrelsen. Förskottsgivaren bör emellertid även beredas skydd mot att

inbetalt kapital går förlorat och dessutom erhålla vissa garantier beträffan­

de anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus.

Kommittén föreslår därför att förening får uppbära förskott endast om den

av företag, som godkänts av Kungl. Maj:t, fått utfästelse att företaget gent­

emot föreningen svarar för att anskaffningskostnaderna och finansierings­

villkoren för föreningens hus inte är oskäliga. Två reservanter förordar en

annan lösning. Enligt deras mening uppnås tillräcklig kostnadskontroll ge­

nom anknytning till villkoren för den statliga bostadslånegivningen. Reser­

vanternas förslag innebär i huvudsak följande. För statsbelånade projekt

bör godtas den prövning som görs av det lånebeviljande organet som till­

räcklig kontroll av att projektet har vederhäftiga produktionsförutsätt-

ningar. För övriga projekt bör en motsvarande prövning anordnas och ut­

övas av intygsgivare. Därutöver bör särskild säkerhet ställas för att förskott

inte går förlorat.

Kommitténs förslag har vid remissbehandlingen fått ett blandat mot­

tagande. Kritik riktas mot systemet med tillståndsgivning av Kungl. Maj:t.

Flera remissinstanser ifrågasätter också behovet av en offentlig kostnads­

kontroll.

Kommittémajoritetens förslag innebär att en relativt långtgående kost­

nadskontroll läggs på byggnadsproduktionen inom bostadsrättssektorn. I

den mån kontrollen är avsedd att tillämpas även på en balanserad bostads­

marknad saknar den motsvarighet på hyressektorn. Kontrollen, som blir

tillämplig bara när förskott på grundavgift betalas innan bostadsrätt upp­

låts, är avsedd att garantera att anskaffningskostnaderna och finansierings­

villkoren för föreningens hus inte är oskäliga. Skyddet för förskottsgivaren

är alltså inte begränsat bara till att ge säkerhet för att denne inte går miste

om förskottet utan är avsett att garantera att en bostadsrätt blir upplåten

utan att förskottsgivaren belastas med oskäliga kostnader. Något motsva­

rande skydd ges inte för den som direkt tecknar sig för en bostadsrätt. Detta

gäller fastän de formella förutsättningarna för att upplåta bostadsrätt en­

ligt kommittémajoritetens förslag är desamma som för att uppbära förskott.

Enligt min mening innebär den föreslagna lösningen otvivelaktigt ett

djupgående ingrepp i bostadsrättslagens bestämmelser om upplåtelse av bo­

stadsrätt. Detta talar självfallet mot att genomföra förslaget när en genom­

gripande översyn av lagstiftningen på området är förestående. Remissutfal­

let stämmer också till försiktighet. Enligt min mening bör man mot bak­

grunden härav inrikta sig på en provisorisk lösning. Denna bör anknyta

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

47

så nära som möjligt till redan gällande bestämmelser för upplåtelse av bo­

stadsrätt och inte föregripa en kommande revision av dessa.

Det är väsentligt att osunda bostadsrättsföreningar inte uppkommer och

att bostadsrättshavarna skyddas mot opåräknade avgifter. I detta hänseen­

de bör enligt min mening den ekonomiska planen tillmätas en stor betydel­

se. Dennas vederhäftighet skall kontrolleras av intygsgivare. Planen skall in­

nehålla uppgift om alla betydelsefulla förhållanden för föreningens verk­

samhet. Med ledning av planen och intyget om dess vederhäftighet kan alltså

den bostadssökande bedöma föreningens förhållanden. Om man som villkor

för rätt att uppbära förskott uppställer att ekonomisk plan skall ha upp­

rättats och mottagits av länsstyrelsen, ställs förskottsgivaren inte i sämre

belägenhet än den som avser att teckna sig för bostadsrätt. Härtill kommer

att ett avtal om förskott inte innebär att förskottsgivaren under alla för­

hållanden är bunden att teckna bostadsrätt.

Mot bakgrunden av det anförda har jag kommit till den uppfattningen

att förskott bör kunna uppbäras bara om ekonomisk plan upprättats och

mottagits av länsstyrelsen men att någon kostnadskontroll vid sidan av vad

som ligger i detta inte f. n. bör komma i fråga. Skyddet i övrigt för för­

skottsgivaren bör i stället inriktas på att ge garanti för att förskottsbelop-

pet inte går förlorat. Eu sådan lösning innebär visserligen att förskottsgi­

varen i vissa fall kan gå miste om bostadsrätt, nämligen när grundavgiften

blir så hög att han varken vill eller är skyldig att teckna bostadsrätt. I en

sådan situation får det emellertid anses tillräckligt att han förutom den ga­

ranterade rätten att återfå förskottet är tryggad i besittningen av den lä­

genhet han redan kan ha flyttat in, i. Trygghet i detta senare avseende

vinns genom att hyreslagens bestämmelser blir tillämpliga på rättsförhål­

landet. Skadeståndsrätt torde också föreligga.

En skyldighet för bostadsrättsförening att återlämna uppburna förskott

kan uppkomma, om föreningen inte erbjuder rimliga villkor när teckning

av bostadsrätt skall ske. Det kan även tänkas att det planerade byggnadsföre­

taget inte kommer till utförande eller att förskotten är högre än de slutliga

avgifterna. Garantin bör enligt min mening omfatta varje förhållande som

kan orsaka att förskott går förlorat.

När det i övrigt gäller de krav som bör ställas på säkerhetens beskaffen­

het liksom beträffande förvaltning och disposition av säkerheten bör Kungl.

Maj :t eller den myndighet Kungl. Maj :t bestämmer få befogenhet att med­

dela närmare föreskrifter. Här bör bara tilläggas att ett så enkelt förfarande

som möjligt bör eftersträvas. Det torde kunna övervägas att — liksom skett

beträffande den statliga bostadslångivningen — helt befria vissa företag från

att ställa säkerhet.

För att säkerställa att de nu föreslagna villkoren för uttagande av för­

skott efterlevs bör tillstånd till uppbärande av förskott inhämtas i varje sär­

48

skilt fall. Tillståndsprövningen torde kunna begränsas till kontroll av att

ekonomisk plan för föreningen är upprättad och mottagen av länsstyrelsen

samt att föreskriven godtagbar säkerhet finns. Vid valet av tillståndsmyndig-

het har olika förslag lagts fram. Flera har anslutit sig till reservanternas me­

ning att tillståndsgivningen bör omhänterhas av hyresnämnd. Andra anser

att denna uppgift bör tillkomma länsstyrelse. Enligt redan gällande bestäm­

melser skall den ekonomiska planen inges till länsstyrelse och formellt

granskas av denna myndighet. Också förfarandet vid meddelande av till­

stånd att uppbära förskott blir av formell natur. Med hänsyn härtill föreslår

jag, efter samråd med chefen för kommunikationsdepartementet, att läns­

styrelsen anförtros även uppgiften att handha förskottsprövningen. Det som

nu föreslås leder till att bestämmelserna i bostadslånekungörelsen om stäl­

lande av säkerhet för förskott kan upphävas.

I promemorian föreslås viss tid inom vilken anspråk på grund av garan­

tiutfästelse måste göras gällande. Med den uppläggning som jag föreslår

kommer saken i ett annat läge. Den garanti som föreningen hav att ställa

kan tas i anspråk bara i sådant fall då någon bostadsrättsupplåtelse inte

kommer till stånd. En säkerhet som ställts hos länsstyrelsen bör kunna

återlämnas till föreningen, när denna visar antingen att den bostadsrätt

som förskottet avser blivit upplåten eller att förskottet betalats tillbaka.

Om tvist råder mellan parterna angående bostadsrätten, har föreningen

alltid möjlighet att bringa frågan om rätten att ta säkerheten i anspråk till

ett avgörande antingen genom att väcka talan mot förskottsgivaren med

yrkande om åläggande för denne att teckna bostadsrätt eller genom att åter­

betala förskottet. Någon särskild frist för väckande av talan synes därför

inte vara behövlig.

Kontrollen av överlåtelse av bostadsrätt. Bostadsrättshavares överlåtelse

av bostadsrätt mot vederlag är på ort där kontrollagen äger tillämpning i all­

mänhet gällande bara om överlåtelsen godkänns av hyresnämnden. Denna får

inte godkänna överlåtelsen, om ersättning skall utgå med högre belopp än

som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar

utom när bostadsrätten av särskild anledning har högre värde. Syftet med

denna prövning är framför allt att en bostadsrättshavare inte skall kunna

utnyttja bostadsbristen till att ta ut ett överpris som inte kunnat erhållas

under normala förhållanden på hyresmarknaden.

I orter där kontrollagen inte gäller har bostadsrättshavaren däremot i

princip full frihet att vid överlåtelse ta ut vilket pris som helst för bostads­

rätten. Genom särskild bestämmelse i föreningens stadgar kan dock denna

rätt vara inskränkt.

Den offentliga överlåtelsekontroll som hyresnämnden utövar har i olika

sammanhang varit föremål för kritik. Vid upprepade tillfällen har motioner

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

50

Kungl. Maj. ts proposition nr 161 år 1968

skyldighet att i någon form sätta in kapital i verksamheten. Dessa insatser

kan vara så stora att de för flertalet bostadssökande utgör en avsevärd del av

deras ekonomiska tillgångar. Många gånger torde den bostadssökande ock­

så vara okunnig om skillnaden mellan de olika företagsformerna. Kommit­

tén föreslår därför att i samband med att kontrollagen upphör förbud med­

delas för förening eller aktiebolag att upplåta andelsrätt varmed följer rätt

att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet som är avsedd att helt

eller till inte oväsentlig del användas som bostad.

Kommitténs förslag godtas av det stora flertalet av remissinstanserna.

För egen del vill jag anföra följande. Vad kommittén föreslår innebär

en skärpning av konlrollagens regler genom att förbudsbestämmelsen före­

slås gälla för hela riket och att möjligheten till dispens slopas. De skäl som

kommittén anfört förtjänar emellertid enligt min mening beaktande. Bo-

stadsrättsformen torde som regel bäst tillgodose lägenhetsinnehavarnas in­

tressen vid samägande av bostadshus. Förslagets genomförande torde också

medföra en önskvärd enhetlighet på bostadsmarknaden när det gäller de

olika formerna för bostadsupplåtelse. Härtill kommer att bostadsupplåtelse

i aktiebolags eller bostadsföreningars form finns i mycket liten omfattning.

Även om kontrollagen hämmat förekomsten av dessa har på marknaden

inte uttalats något större behov av sådana upplåtelseformer. För att und­

vika övergångsproblem bör kommitténs förslag genomföras utan avvaktan

på den slutliga översynen av bostadsrättslagen. Jag delar kommitténs upp­

fattning att bestämmelsen bör begränsas till upplåtelser av bostadslägen­

heter. Något hinder för upplåtelser för bestämd tid i bostadsförenings eller

aktiebolags form beträffande andra lägenheter, avsedda för t. ex. olika slag

av serviceanläggningar, föreligger således inte. Som kommittén uttalar bör

inte heller nu tas upp till övervägande frågan om särskilda regler för han­

delsbolags eller kommanditbolags verksamhet i nu aktuella avseenden eller

beträffande överlåtelser av ideella andelar.

Liksom skedde vid införandet av bostadsrättslagen och kontrollagen före­

slår kommittén att redan bildade bostadsföreningar eller aktiebolag skall

få fortsätta sin verksamhet under förutsättning att andelsrätt med rätt till

bostadslägenhet upplåtits redan före den föreslagna bestämmelsens ikraft­

trädande i hus som då tillhörde företaget. Välkända kooperativa företag

som har annan form för sin verksamhet än bostadsrättsformen föreslås

dessutom kunna erhålla tillstånd av Kungl. Maj :t att fortsätta sin verk­

samhet i fråga om hus, som företaget anskaffar efter den nya lagens ikraft­

trädande. Har sådan ansökan ingetts före bestämmelsens ikraftträdande bör

enligt kommittén föreningen eller bolaget få fortsätta sin verksamhet i av­

vaktan på Kungl. Maj ris beslut.

Kommitténs förslag har som regel inte mött någon erinran under remiss­

behandlingen. För egen del ansluter jag mig till kommitténs uppfattning

att förening eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande upplåtit andels-

51

rätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägen­

het skall kunna fortsätta sin verksamhet. Också det undantag i kommitténs

förslag till övergångsbestämmelser som avser äldre välskötta kooperativa

företag med en mera omfattande verksamhet bör godtas. Tillståndsgivningen

bör emellertid tillkomma samma myndighet som handlägger ärendena om

uppbärande av förskott, dvs. länsstyrelse.

Lagstiftningens form. Kommittén föreslår att behövliga bestämmelser tas

upp i bostadsrättslagen. Enligt min mening är detta inte lämpligt med hän­

syn till att lösningarna är av mer eller mindre provisorisk karaktär i avvak­

tan på att bostadsrättslagstiftningen överses. De lagbestämmelser som be­

hövs för att bostadsrättskontrollen skall kunna avvecklas bör tas upp i en

särskild lag vid sidan av bostadsrältslagen.

I enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet ut­

arbetats förslag till lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. in. Lag­

förslaget torde få fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.

Kungi. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Specialmotivering

Som förut sagts utgår giltighetstiden för kontrollagen den 31 december

1968. Den nu föreslagna lagen skall ersätta kontrollagen. Till skillnad från

denna, som bara gäller inom hyresreglerade orter, föreslås den nya lagen bli

tillämplig för hela landet. Förslaget innehåller fyra paragrafer, i vilka be­

handlas bostadsförenings rätt att uppbära förskott på avgift eller annat

vederlag för bostadsrätt samt upplåtelse av annan andelsrätt än bostadsrätt. 1 2

1 §•

Denna paragraf innehåller förbud för bostadsrättsförening att utan till­

stånd uppbära förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt.

För att undvika tveksamhet i fråga om rätten att uppbära förskott innan

upplåtelse av bostadsrätt sker intogs i 4 § kontrollagen förbud mot förskott.

Av samma skäl har i denna paragraf tagits upp ett allmänt förbud mot

att uppbära förskott. Tillstånd skall dock kunna ges enligt lagens bestäm­

melser.

I paragrafens andra stycke upptas, liksom i kommittéförslaget, en regel

om att förskott som uppburits utan tillstånd skall betalas tillbaka.

2

§.

Rätt att uppbära förskott tillkommer endast redan bildade bostadsrätts­

föreningar. Förskott får dock inte tas ut på ett alltför tidigt stadium av

föreningens verksamhet. Enligt första punkten i paragrafen skall ekonomisk

plan som avses i It § bostadsrättslagen ha mottagits av länsstyrelsen.

52

Enligt 13 § bostadsrättslagen får upplåtelse av bostadsrätt inte ske innan

ny plan upprättats, om förändring inträffar, som i märklig mån inverkar

på föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekonomiska

förpliktelser. Någon motsvarande bestämmelse beträffande förskottsfallen

är inte upptagen i departementsförslaget. Sådana ändringar som här åsyftas

torde i allmänhet medföra att förskottsgivaren enligt allmänna rättsgrund­

satser är berättigad att frånträda förhandsavtalet med föreningen. Den ga­

ranti för förskottets återbetalning förslaget innehåller i förening med besitt­

ningsskydd till lägenheten, om förskottsgivaren redan flyttat in i denna,

innebär tillräckligt skydd för den som betalat förskott.

För att erhålla rätt att ta ut förskott krävs enligt andra punkten att ga­

ranti finns för att förskott som skall betalas för bostadsrätt inte går förlora­

de. Närmare föreskrifter för tillämpningen av denna bestämmelse medde­

las av Kungl. Maj:t eller den myndighet Kungl. Maj:t bestämmer.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

3 §•

Paragrafen innehåller förbud för förening, som inte är bostadsrättsför­

ening, eller aktiebolag att upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att för be­

gränsad tid upplåta bostadslägenhet.

Av paragrafen framgår att förbudet endast gäller förening eller aktiebolag.

Handelsbolag (kommanditbolag), som under senare tid i viss omfattning-

bildats för att förvärva och förvalta fastigheter samt låta bolagsmännen dis­

ponera lägenheter i fastigheterna, berörs däremot inte av förbudet. Inte

heller drabbar förbudet upplåtelse av ideell andel i fastighet.

Bestämmelsen i paragrafen avser endast andelsrätt varmed följer rätt att

besitta eller hyra bostadslägenhet. Rätten till lägenheten skall således vara

sammankopplad med själva andelsrätten. överlåts andelsrätt i förening eller

bolag och hyresrätt till lägenhet var för sig är bestämmelsen inte tillämplig.

I sådant fall gäller reglerna om hyra beträffande nyttjanderätten. Om er­

sättningen för andelsrätten är en förtäckt ersättning för hyresrätten, torde

reglerna om otillbörligt vederlag enligt hyreslagen bli tillämpliga.

Regeln gäller bara lägenheter som är avsedda att helt eller till inte oväsent­

lig del användas som bostad. Är bostadsinslaget av endast ringa betydelse

taller upplåtelsen utanför förbudsregeln. Gränsdragningen är densamma

som mellan bostadslägenhet och lokal i den nya hyreslagen.

Träffas vid upplåtelse av bostadslägenhet i strid mot förbudsbestämmel-

sen förbehåll om förvärv av andelsrätt, får enligt andra punkten i paragrafen

förbehållet inte göras gällande mot den, till vilken lägenheten upplåtits. Inne­

börden härav är att föreningen eller bolaget inte kan frånträda avtalet, även

om kontrahenten förklarar sig frånträda villkoret om förvärv av andelsrätt

i föreningen eller bolaget. Lägenhetsinnehavaren bär dessutom möjlighet

att, om han så vill, frånträda hela avtalet.

gången av oktober månad 1968 behöver alltså inte godkännas av hyres­

nämnd.

I andra och tredje styckena har tagits upp undantag från förbudet i 3 §

departementsförslaget. Reglerna härom har utförligt behandlats i den all­

männa motiveringen.

54

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Hemställan

Jag hemställer att lagrådets utlåtande över förslag till lag om förskott vid

upplåtelse av bostadsrätt, m. m. inhämtas enligt 87 § regeringsformen ge­

nom utdrag av protokollet.

Vad föredraganden sålunda med instämmande av

statsrådets övriga ledamöter hemställt bifaller Hans

Kungl. Höghet Regenten.

Ur protokollet:

Margit Edström

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

55

Bilaga 1

Kommitténs förslag

Förslag

till

Lag

angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrätts­

föreningar

Härigenom förordnas, dels att 1 och 63 §§ lagen den 25 april 1930 om bo­

stadsrättsföreningar skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges, dels

att två nya paragrafer, 22 a § och 22 h §, av nedan angiven lydelse skall in­

föras i lagen, dels att rubriken omedelbart före 17 § lagen skall lyda »Om

upplåtelse av bostadsrätt och uppbärande av förskott».

(Nuvarande lydelse)

(Föreslagen lydelse)

1 §•

Denna lag------------------------ ------------ obegränsad tid.

Den rätt —------- —------------------ benämnes bostadsrättsförening.

Ej må —---------------------------------1 mom. angivna.

Ej heller må förening eller aktie­

bolag upplåta andelsrätt, varmed föl­

jer rätt att för begränsad tid besitta

eller hyra lägenhet avsedd att helt el­

ler till icke oväsentlig del användas

såsom bostad. Träffas i strid med

vad nu sagts vid upplåtelse av lägen­

het förbehåll om förvärv av sådan

andelsrätt, må förbehållet ej göras

gällande mot den, till vilken lägen­

heten upplåtits.

22 a §.

Innan bostadsrätt blivit upplåten i

den ordning som ovan angivits må ej

någon, utom i fall som i 2 mom. sägs,

uppbära förskott å avgift eller annat

vederlag för bostadsrätt.

Har företag, som Konungen god­

känt, utfåst sig att gentemot bostads­

rättsförening svara för att anskaff­

ningskostnaderna och finansierings-

villkoren för föreningens hus icke

äro oskäliga, äger föreningen, sedan

ekonomisk plan som avses i 11—

56

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

(Nuvarande lydelse)

22

Driver annan -—----------------

Till enahanda straff dömes

1. styrelseledamot, som uppsåtli-

gen i strid med bestämmelse i It, 13

eller 17 § upplåtit bostadsrätt; 2 3

2. styrelseledamot, som mot bätt­

re vetande i ekonomisk plan eller i

teekningslista eller i skriftlig hand­

ling, som åberopas i plan eller lista

eller bifogas någondera, meddelat

oriktig uppgift eller underlåtit att

intaga uppgift, som uppenbarligen

bort inflyta däri;

3. styrelseledamot eller likvidator,

som mot bättre vetande i lägenhets-

förteckningen låtit göra anteckning

(Föreslagen lydelse)

16 §§ mottagits av Konungens be-

fallningshavande, uppbära förskott

å avgifter.

Där någon i strid med bestämmel­

se i denna paragraf mottagit för­

skott eller annat vederlag, vare han

pliktig att återgälda vad sålunda

uppburits.

b§.

Talan mot företag på grund av ut­

fästelse som avses i 22 a § skall av

bostadsrättsföreningen väckas inom

sex månader från det bostadsrätts-

havarna på föreningsstämma erhållit

redovisning för anskaffningskostna­

derna och finansieringsvillkoren för

föreningens hus. Iakttages ej denna

tid är rätten till talan förlorad, om

annat ej överenskommits.

Avtal mellan förelag och bostads­

rättsförening att framtida tvist med

anledning av utfästelse som i 1 mom.

sägs skall hänskjutas till avgörande

av skiljemän, utan förbehåll om rätt

för parterna alt klandra skiljedomen,

är ej gällande.

till dagsböter.

Till enahanda straff dömes

1. den som åt annan upplåter an-

delsrätt som avses i 1 § A mom. eller

föranleder sådan upplåtelse;

2. styrelseledamot, som uppsåtli-

gen i strid med bestämmelse i 11, 13

eller 17 § upplåtit bostadsrätt;

3. den som bryter mot bestämmel­

se i 22 a § 1 eller 2 mom.;

4. styrelseledamot, som mot bättre

vetande i ekonomisk plan eller i teck-

ningslista eller i skriftlig handling,

som åberopas i plan eller lista eller

bifogas någondera, meddelat oriktig

uppgift eller underlåtit att intaga

uppgift, som uppenbarligen bort in­

flyta däri;

5. styrelseledamot eller likvidator,

som mot bättre vetande i lägenhets-

förteckning låtit göra anteckning i

58

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Bilaga 3

Det remitterade förslaget

Förslag

till

Lag

om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. m.

Härigenom förordnas som följer.

1 §•

Innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som anges i lagen den

25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, får förskott på avgift

eller annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt ej uppbäras utan tillstånd

enligt denna lag.

Har förskott uppburits utan tillstånd, skall förskottet genast återbäras.

2

§■

Tillstånd som avses i 1 § lämnas av länsstyrelsen i det län där föreningens

styrelse har sitt säte. Tillstånd skall lämnas, om ekonomisk plan som avses

i 11 § lagen om bostadsrättsföreningar mottagits av länsstyrelsen och ga­

ranti finns för att förskott som skall betalas för bostadsrätt icke går förlo­

rat.

Närmare föreskrifter om garanti meddelas av Konungen eller av myndig­

het, som Konungen bestämmer.

3

§•

Förening, som ej är bostadsrättsförening, eller aktiebolag får ej upplåta

andelsrätt, varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägen­

het som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bo­

stad. Träffas i strid mot vad som sagts nu vid upplåtelse av lägenhet förbe­

håll om förvärv av sådan andelsrätt, är förbehållet ej gällande mot den til!

vilken lägenheten upplåtits.

4 §■

Den som bryter mot 1 § första stycket eller upplåter andelsrätt i strid mot

3 § dörnes till böter.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1969.

1. Har tillstånd meddelats enligt 4 § andra stycket lagen den 19 juni 1942

(nr 430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt m. m. att

uppbära förskott å avgift eller annat vederlag för upplåtelse av bostads­

rätt gäller äldre lag. Konungen eller, efter Konungens bemyndigande, sta­

tens hyresråd får dock meddela särskilda bestämmelser om handläggningen

av ärenden som på grund av vad som sagts nu skall handläggas enligt äldre

lag.

59

2. Bestämmelsen i 3 § utgör ej hinder för förening eller aktiebolag, som

före lagens ikraftträdande i laga ordning upplåtit andelsrätt med vilken

följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller

bolaget tillhörigt hus, att upplåta andelsrätt avseende lägenhet i huset.

3. I annat fall än som avses i punkten 2 äger förening eller bolag, som före

lagens ikraftträdande drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andels­

rätt som avses i 3 §, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin verksamhet.

Har föreningen eller bolaget ingivit ansökan härom före ikraftträdandet,

får verksamheten fortsättas i avvaktan på beslutet.

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

60

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Utdrag av protokoll, hållet i lagrådet den 31 oktober 1968.

Närvarande:

justitierådet E^dling,

regeringsrådet H^egrelius,

justitierådet P^etrén,

justitierådet J^oachimsson.

Enligt lagrådet den 25 oktober 1968 tillhandakommet utdrag av protokoll

över justitieärenden, hållet inför Hans Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av

Halland, i statsrådet den 4 oktober 1968, hade Kungl. Maj :t förordnat, att

lagrådets utlåtande skulle enligt 87 § regeringsformen inhämtas över upp­

rättat förslag til] lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, in. in.

Förslaget, som finns bilagt detta protokoll, hade inför lagrådet föredragits

av hovrättsfiskalen Bengt Eliasson.

Lagrådet yttrade:

Av bestämmelsen i 17 § bostadsrättslagen att upplåtelse av bostadsrätt ej

får ske i annan än där angiven ordning, dvs. teckning på teckningslista,

måste — såsom också framgår av vad departementschefen yttrar i föreva­

rande ärende — anses följa, alt det ej är tillåtet att ingå för handsavtal om

bostadsrätt och uppbära förskott på blivande grundavgift. Genom föreskrif­

ten i 4 § andra stycket kontrollagen, enligt vilken hyresnämnd kan lämna

tillstånd till uppbärande av förskott innan upplåtelse skett, har gjorts ett

undantag från bostadsrättslagens reglering och möjlighet öppnats att ingå

förhandsavtal om bostadsrätt när kontrollagen är tillämplig, låt vara att lag­

stiftningen ej närmare reglerar sådana avtal. Undantaget från bostadsrätts­

lagens ordning betingades av att kontrollagens krav att hyresnämnden skulle

godkänna den ekonomiska planen medförde, att tidpunkten då teckning på

teckningslista kunde ske flyttades längre fram än som från andra synpunk­

ter var lämpligt. Enligt det nu remitterade förslaget skall den kontroll som

ligger i hyresnämndens godkännande av den ekonomiska planen upphöra

men ordningen med förhandsavtal och uppbärande av förskott bibehållas.

Grunden till det sistnämnda är, att en sådan ordning anses behövlig med

hänsyn till det sätt på vilket planerande och byggande av hus numera sker.

Det undantag från den i 17 § bostadsrättslagen angivna ordningen som nu

föreslås är sålunda ej betingat av något förhållande som regleras utom bo­

stadsrättslagen utan beror av omständigheter som faller inom dennas ram.

stycke bör utgå. Frågan om ansvar för uppbärande av förskott i fall då så ej

är medgivet blir att bedöma enligt bostadsrättslagen.

62

Kungl. Maj:ts proposition nr 161 år 1968

Övergångsbestämmelserna

Innebörden av undantagsregeln i första meningen under 1 måste enligt

lagrådets åsikt anses vara, att i där avsett fall kontrollagen skall, i stället

för den nu föreslagna lagen, äga tillämpning eller, med andra ord, att kon­

trollagen gives fortsatt giltighet på det avsedda fallet. Med denna innebörd

kommer emellertid undantagsregeln ej att — såsom enligt motiven är av­

sett — få tillämpning på det fall att före den 1 januari 1969 ansökan gjoits

om tillstånd till tagande av förskott men ansökningen då ännu ej lett till

meddelande av tillstånd. För att så skall bli förhållandet måste alltså en ut­

vidgning av stadgandet vidtagas.

Den föreslagna fortsatta tillämpningen av kontrollagen skall självfallet

vara begränsad till frågor om förskott. För att denna innebörd skall framgå

tydligt bör ordalagen i undantagsstadgandet något jämkas.

På grund av det sagda föreslår lagrådet, att första meningen under 1

erhåller följande lydelse: Har bostadsrättsförening före nämnda dag sökt

eller erhållit tillstånd enligt 4 § andra stycket lagen den 19 juni 1942 (nr

430) om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt in. in. att upp­

bära förskott å avgift eller annat vederlag för upplåtelse av bostadsrätt, gal­

ler äldre lag i fråga om förskott till föreningen.

Ur protokollet:

Ingrid Hellström

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

63

Utdrag av protokollet över justitieärenden, hållet inför Hans

Kungl. Höghet Regenten, Hertigen av Halland, i stats­

rådet på Stockholms slott den 31 oktober 1968.

N ärvarande:

Statsministern

E^rlander,

ministern för utrikes ärendena

N^ilsson,

statsråden

S^träng, A^ndersson, L^ange, K^ling, J^ohansson, H^olmqvist, A^spling,

P^alme, S^ven-E^ric N^ilsson, L^undkvist, G^ustafsson, G^eijer, M^yrdal,

O^diinoff, W^ickman, M^oberg.

Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Kling, anmäler efter gemen­

sam beredning med statsrådets övriga ledamöter lagrådets utlåtande över re­

mitterade förslaget till lag om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.

Lagrådet uttalar vid 1 § att utgångspunkten vid utformande av reglerna i

paragrafen bör vara att 17 § bostadsrättslagen innehåller förbud mot för-

handsavtal och därmed mot uppbärande av förskott. Reglerna bör därför en­

ligt lagrådets mening ej innehålla förbud mot att upptaga förskott utan in­

skränkas till ett medgivande till upptagande av förskott under förutsättning

av tillstånd enligt förevarande lag.

Frågan om förskottsreglernas närmare utformning i det avseende som

lagrådet berör var aktuell redan när bestämmelserna om förskott i kontroll­

lagen kom till år 1945 (prop. 1945: 371 s. 31). Departementschefen anförde

att det i lagstiftningsärendet föreliggande förslaget utgick från den förut­

sättningen att upptagande av förskott på avgift eller annat vederlag för bo­

stadsrätt var förbjudet enligt bestämmelse i bostadsrättslagen samt redovi­

sade de närmare omständigheter som kunde åberopas för en sådan uppfatt­

ning, särskilt ett motivuttalande vid lagens tillkomst. För att undanröja den

ovisshet som departementschefen trots nämnda uttalande ansåg föreligga

och som även hade kommit till uttryck i rättstillämpningen fann departe­

mentschefen motiverat att i kontrollagen införa ett uttryckligt förbud mot

uppbärande av förskott eller annat vederlag för bostadsrätt, innan bostads­

rätt blivit upplåten i den ordning som anges i bostadsrättslagen. Departe­

mentschefen tilläde dock att han inte därmed avsåg att ta avstånd från den

uppfattning som kommit till uttryck i motiven till bostadsrättslagen att för­

bud mot upptagande av förskott följer redan av denna lag. Lagrådet reste

ingen invändning mot förslaget från den nu diskuterade synpunkten.

I yttranden över bostadsrättskommitténs promemoria har ånyo framförts

den uppfattningen, bl. a. av HSB, att bostadsrättslagen inte innehåller något

förbud mot uppbärande av förskott. Därjämte har flera remissinstanser ut­

talat att frågan är oklar. Därtill kommer att det i betydande utsträckning

64

förekommer på inte hyresreglerade orter att förskott uppbärs. Det anförda

ger vid handen att sådan ovisshet alltjämt föreligger rörande bostadsrätts-

lagens innehåll på denna punkt att det är motiverat att i den nu föreslagna

lagen, liksom skedde i kontrollagen, ta upp ett uttryckligt förbud mot upp­

bärande av förskott.

Ett särskilt skäl till detta sammanhänger med vad lagrådet anför vid 4 §.

Lagrådet föreslår som en konsekvens av den föreslagna ändrade utform­

ningen av 1 § första stycket att straffbestämmelsen i 4 § såvitt bestämmel­

sen hänför sig till 1 § första stycket utgår. Frågan om ansvar för uppbäran­

de av förskott i fall då detta ej är medgivet blir enligt lagrådets mening att

bedöma enligt bostadsrättslagen. Det framgår inte av lagrådets yttrande hu­

ruvida förfarandet verkligen är straffbart enligt nämnda lag. För egen del

är jag närmast av den uppfattningen att så ej är fallet. Det kan emeller­

tid inte godtas att förfarandet blir straffritt. Det bör därför nu ges en ut­

trycklig straffbestämmelse. Med den av lagrådet föreslagna utformningen

av 1 § första stycket har bestämmelsen otvivelaktigt sin plats i bostadsrätts­

lagen. Att nu föra in en straffbestämmelse i bostadsrättslagen angående för-

handsavtal utan att i övrigt där reglera sådant avtal synes emellertid inte

kunna komma i fråga. Ges 1 § första stycket den form som föreslagits i det

remitterade förslaget, får straffbestämmelsen däremot en naturlig plats i

den föreslagna nym lagen.

Mot bakgrunden av vad sålunda anförts kan jag inte biträda lagrådets

förslag till utformning av 1 och 4 §§.

Jag har ingen erinran mot vad lagrådet föreslår i fråga om övergångsbe­

stämmelserna. Det bör tillfogas att tillämpningen av äldre lag i fråga om

förskott inte är begränsad till kontrollagen utan även gäller hyresreglerings­

lagen i dess lydelse före utgången av år 1968. Ärenden angående förskott

skall alltså, om ej särskilda bestämmelser meddelats enligt 1 sista punkten,

alltjämt handläggas av de nuvarande hyresnämnderna.

I övrigt anser jag mig, frånsett en mindre avvikelse av lagteknisk natur,

kunna godta de ändringar som lagrådet föreslår. Vissa ytterligare redak­

tionella jämkningar bör dessutom vidtas.

Under åberopande av det anförda hemställer jag, att Kungl. Maj :t i propo­

sition föreslår riksdagen att antaga förslag till lag om förskott vid upplåtelse

av bostadsrätt, m. m.

Med bifall till vad föredraganden sålunda med in­

stämmande av statsrådets övriga ledamöter hemställt

förordnar Hans Kungl. Höghet Regenten att till riks­

dagen skall avlåtas proposition av den lydelse bilaga

till detta protokoll utvisar.

Kungl. Maj.ts proposition nr 161 år 1968

Ur protokollet:

Gunnel Anderson

MARCUS BOKTR. STHLM 1968 680454