SOU 1969:4

Bostadsrätt

Till Statsrådet och chefen för justitiedepartementet

Genom beslut den 12 januari 1962 bemyn- digade Kungl. Maj:t chefen för justitiede— partementet att tillkalla högst sex sakkun- niga jämte sekreterare och experter för att verkställa översyn av bostadsrättslagstift- ningen. Med stöd av detta bemyndigande tillkallades den 12 februari 1962 som sak- kunniga hovrättspresidenten Maths Heu- man, tillika ordförande, numera verkstäl- lande direktören i Svenska Riksbyggen Gös- ta Blomqvist, numera statsrådet Lennart Geijer, verkställande direktören i Svenska Byggnadsentreprenörföreningen Sten Källe- nius, direktören i HSB:s Riksförbund Gun- nar Leo och numera lagmannen Folke Ny— quist.

De sakkunniga antog namnet bostads- rättskommittén.

På därom gjord framställning entlediga- des Heuman den 29 juni 1964 från sitt uppdrag. Samma dag förordnades regerings- rådet Hans-Fredrik Ringdén att vara sak- kunnig och tillika ordförande i kommittén. Geijer entledigades från sitt uppdrag den 19 december 1966 och samma dag förord- nades ledamoten av riksdagens andra kam- mare Eric Svenning till ny sakkunnigi kommittén.

Att såsom expert biträda kommittén till- kallades den 10 oktober 1964 avdelnings— direktören i bostadsstyrelsen Allan Rosén.

Till sekreterare åt kommittén förordna- des den 9 april 1962 numera tingsdoma- ren Jan-Eric Jagander och till biträdande sekreterare den 22 december 1966 hov- rättsfiskalen Inge Lindqvist.

Till kommittén har överlämnats eller in- kommit ett antal skrivelser och framställ-

ningar, som tagits i övervägande vid full- görandet av utredningsuppdraget. Kommit- tén har avgivit ett flertal remissyttranden över olika lagförslag och framställningar.

Kommittén har under år 1965 företagit studieresor till Oslo, Helsingfors och Kö- penhamn.

Kommittén har den 20 oktober 1967 av— lämnat promemoria med förslag till lag an- gående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar (Stencil Ju 1967: 13). I promemorian behandlade kommittén de åtgärder, som kunde vara erforderliga om bostadsrättskontrollagen upphörde att gälla.

Sedan kommittén nu slutfört sitt arbete, får kommittén härmed vördsamt överlämna sitt betänkande »Bostadsrätt» jämte bilagor. Förslaget biträds av experten.

Reservationer av herrar Leo, Nyquist och Svenning bifogas.

Vid utarbetandet av betänkandet har hän— syn inte kunnat tas till författningar, som utkommit från trycket efter den 1 oktober 1968.

Stockholm i december 1968.

Hans-Fr. Ringdén

Gösta Blomqvist Sten Källeniur Gunnar Leo Folke Nyquist Eric Svenning

Han-Eric Jagander I. Lindqvist

”.:. ; ., .. - L.» L | _|] . ll'll'lillll'ik' ' ' | . " | l n' i. ur " | |

". lll—.”! l. l- f_llsl

L : ltt!

ri ' |. .'

xlli-"' r ' jr f..-':. "15 ."I " . '. . ' rl $% .. -.' ..». _ 4335," [W- "W" ”001155 Edel Rm Sl. Mb lulaud ("()”le 54 _ j_ _ - . mmm Jolanda .abaitqwl 161?ng ”då? lgmul Any,-"!:

Al"-AR im. &st Juul man lemmar m iqäd silelllir Mu anålflfän .; ' M .Bhwi' (alla tara manltmoma deo metalitter- aim-:| ..3 . " " _JIMWW v.: uma-'n rliiiiaaa. M.Maa amb u: bina mer ...i . den mot— Saar ”småglin mt: :ibalmåuii Mali s&qmgmnänmwa vad aginmui ”tämä! mmiän' .alllzmi'lhip' (MH! man» . 325150 NiMH-Mmm; måttrum obual mutual. W&F &”!!!er "liivpmtim &? sinti—via. l'- 'Mihiihi- &;th .Wai) MNW- mätbart Eimiqå'imabmsta _ _ _r_ Mäki ”muita. win will Mr ' ' linan-lhar, dao w_t un .l'u: lp

eihuiiuå renrum geni.; innnan-Ajaa =O - - "pi lmmoli nin

.. $'% musli!» tft : & '.wm cab ' QLMI-sftw

' W & __ _ &_ .uhrmzil

Ma lta :) gp;i *mlh ÖM) % ååh mamma!: &! 8.391 Miarosa | inledas.—518 "W _ i!! | | light-Imad laban

mams .H.-hitåt

immun mutat]

ilmdhäm usa?.- ua.]. 13511me

imam-fil ww! maliin—rä. 51.13

Förkortningar

ABL BLK BLK 1962 BoKoL

BRL FL Hagbergh-Nisel] Hedfeldt m. 11.

Hessler HL

Hult HyReL Linden

LlU L3U NJA NJA II PM oktober 1967

Prop. Rodhe SFS Siljeström— Svennegård SklbrL SOU SvJT UL ÄktL

ll

ll

ll

|]

||

I!

II

II

II

II

I!

II

II

II

II

H

||

II

I]

II

lagen den 14 september 1944 (nr 705) om aktiebolag bostadslånekungörelsen den 1 september 1967 (nr 552) kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 537) om bostadslån lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kontroll av upplåtelse och över- låtelse av bostadsrätt m. m. lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar lagen den 1 juni 1951 (nr 308) om ekonomiska föreningar Hagbergh—Nisell, Lagen om ekonomiska föreningar, 3 uppl. 1963 Hedfeldt—Ringdén—Hamilton, Hyresreglering och besittningsskydd, 1959 Om utmätning av bostadsrätt där nyttjanderätten förverkats, Rätts- vetenskapliga studier, ägnade minnet av Phillips Hult, 1960 3 kap. lagen den 14 maj 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom i dess lydelse enligt lagen den 28 maj 1968 (nr 346) Hult, Lärobok i värdepappersrätt, 4 uppl. 1963 lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m. Linden, Förvärv och förlust av medlemskap i ekonomisk förening, 1952 första lagutskottets utlåtande tredje lagutskottets utlåtande Nytt juridiskt arkiv avd. I Nytt juridiskt arkiv avd. 11 kommitténs Promemoria med förslag till lag angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, Stencil Ju 1967: 13 Kungl. Maj:ts proposition Rodhe, Föreningslagen, 4 uppl. 1963 Svensk författningssamling

Siljeström—Svennegård, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5 uppl. 1965 lagen den 27 mars 1936 (nr 81) om skuldebrev Statens offentliga utredningar Svensk juristtidning

utsökningslagen

lagen den 15 maj 1959 (nr 157) med särskilda bestämmelser om makars gemensamma bostad

I Utredningsuppdraget

I anförande till statsrådsprotokollet den 12 januari 1962 anförde chefen för justitiede- partementet, statsrådet Kling, bl. a. följande.

De grundläggande bestämmelserna om bo- stadsrätt finnes i lagen den 25 april 1930 om bostadsrättsföreningar (bostadsrättslageu). La- gen avser att förebygga uppkomsten av ekono— miskt osunda bostadsrättsföreningar och att trygga de enskilda föreningsmedlemmarnas rättsliga och ekonomiska intressen. I det syf- tet innehåller lagen bl.a. föreskrifter att, in- nan bostadsrätt må upplåtas, länsstyrelsen skall ha mottagit en på visst sätt beskaffad ekono- misk plan för föreningens verksamhet. På pla- nen skall vara tecknat intyg av två personer med vissa särskilda kvalifikationer. Intyget skall innehålla, att planen enligt intygsgivamas mening vilar på tillförlitliga grunder.

Upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt är vidare reglerad i lagen den 19 juni 1942 om kontroll av upplåtelse och överlåtelse av bo- stadsrätt m.m. (bostadsrättskontrollagen). Den- na, som äger tillämpning i ort där lagen om hyresreglering m.m. är gällande, anger bl.a., att sådan ekonomisk plan som nyss nämnts skall godkännas av hyresnämnden, innan den får mottagas av länsstyrelsen. Hyresnämndens prövning är, i motsats till den granskning som skall verkställas av länsstyrelsen, av huvud- sakligen materiell art. På hyresnämndens av- görande beror även huruvida, innan bostads- rätt blivit upplåten, förskott må uppbäras å avgift eller annat vederlag för bostadsrätt. Även överlåtelse av bostadsrätt skall för att bli gällande godkännas av hyresnämnden.

Vidare finns vissa föreskrifter om statslån till byggnadsföretag, som är av betydelse i det- ta sammanhang. Förmånligare lånevillkor än beträffande annan byggnad kan nämligen be- viljas för byggnad, uppförd bl.a. av sådant

kooperativt organiserat företag, som arbetar utan enskilt vinstsyfte och under kontroll, som det lånebeviljande organet finner betryggande. Såsom allmänna villkor för att ett företag skall godkännas såsom kooperativt organiserat och arbetande utan enskilt vinstsyfte föreskrives bl.a. följande: Regelmässigt skall företaget ut- göra en bostadsrättsförening. I styrelsen skall från början ingå minst en av kommunen ut— sedd ledamot, som har till uppgift att främja de blivande bostadsrättshavarnas intressen. Denne har att deltaga i beslut rörande inköp av tomt, fastställande av ritningar och slutande av entreprenadavtal. Han har vidare att själv eller med anlitande av tillgänglig sakkunskap inom kommunalförvaltningen kontrollera skäligheten av tomtpris och kostnadsberäkningar i övrigt. Företaget skall vara underkastat revision bl. a. av en utav kommunen utsedd revisor med vis- sa särskilt angivna uppgifter.

Under senare år har det blivit vanligt, att en byggnadsföretagare, som avser att uppföra ett bostadshus, för förvaltningen därav bildar en bostadsrättsförening. Föreningens styrelse, som i regel utgöres av byggnadsentreprenören jämte honom närstående, träffar därefter av- tal med entreprenören om uppförande av bygg- naden. Ofta tillhör den mark på vilken bygg- naden skall uppföras, byggnadsföretagaren, som överlåter marken på föreningen. Först sedan entreprenadavtalet och avtal om markförvärv träffats, brukar blivande bostadsrättshavare in- bjudas att teckna sig för bostadsrätt. Mot det- ta system med s. k. byggmästarbildade förening- ar har under senare år kritik framförts från olika håll. Kritiken har främst gått ut på att systemet i alltför hög grad utestänger de blivan- de bostadsrättshavarna från det medinflytande i byggnadsföretaget, som rätteligen bör tillkom— ma dem, och att det i vissa fall trots gällande regler om offentlig kontroll åsamkar dem di- rekta ekonomiska förluster.

Med anledning av den sålunda framförda kritiken framlade bostadsstyrelsen år 1960i framställning till Kungl. Maj:t förslag om ändring av lånevillkoren för ifrågavarande för- eningar. Vid remissbehandlingen av förslaget framhölls från flera håll, att spörsmålet om tillsyn och kontroll av bostadsrättsföreningar bör få sin lösning genom ändringar av gällan- de lagstiftning på området. Med anledning här- av uttalade chefen för socialdepartementeti 1961 års statsverksproposition (bilaga 27 p. 3), att frågan om en översyn av bostadsrättslag- stiftningen torde få övervägas inom justitiede- partementet. Vid behandlingen av statsverks— propositionen uttalade statsutskottet i denna fråga (utlåtande nr 53), att en översyn av bo— stadsrättslagstiftningen är angelägen mot bak- grund av de risker för missbruk som förelig- ger. Den omständigheten, att en byggnadsföre- tagare under tiden, till dess bostadsrättshavar- na övertager föreningen, kan sluta avtal om entreprenad med en styrelse, vars ledamöter står i beroendeställning till honom, framstår enligt utskottet under nuvarande förhållanden såsom otillfredsställande. Utskottet hemställde, att riksdagen måtte i skrivelse till Kungl. Maj:t giva till känna vad utskottet anfört. Denna hemställan bifölls av riksdagen (skrivelse nr 175).

Sedan bostadsrättslagen tillkom år 1930, har en betydande expansion skett på bostadsrätts- föreningsområdet, vilket visat sig i en fort- gående kraftig ökning av antalet bostadsrätts- föreningar bildade såväl inom vissa stora bo— stadskooperativa organisationer som på initia- tiv av enskilda byggnadsföretagare. Denna ut- veckling har aktualiserat frågan, huruvida bo- stadsrättslagens bestämmelser numera utgör en ändamålsenlig reglering av bostadsrättsför- eningamas bildande och verksamhet.

Vad som förekom i frågan vid 1961 års riksdag ger också anledning ifrågasätta, om gällande bestämmelser i bostadsrättslagen i er- forderlig grad tryggar bostadsrättshavarnas in- tressen. Svårigheten för de bostadssökande att överblicka och bedöma de rättsliga och eko— nomiska konsekvenserna av föreningstillhörig- heten har under senare tid blivit allt större. Detta medför, att behovet av offentlig kontroll över bostadsrättsföreningamas bildande och verksamhet ökats.

Även bestämmelserna i bostadsrättskontroll- lagen tillgodoser visserligen bostadsrättshavar- nas civilrättsliga intressen. Hyresregleringen och den därtill knutna kontrollen över upplå- telse och överlåtelse av bostadsrätt avvecklas emellertid successivt. Efter hand kommer där- för exempelvis bestämmelser om materiell pröv— ning från det allmännas sida av den ekono- miska planen för bostadsrättsföreningarnas verksamhet i stor utsträckning att saknas.

Jämväl de bestämmelser, som reglerar den statliga långivningen till bostadsrättsförening- arna, är avsedda att tillvarataga de enskilda bostadsrättshavamas intressen. I princip har emellertid de regler, som skall trygga bostads- rättshavamas rättsliga och ekonomiska intres- sen i föreningen, sin plats i den permanenta lagstiftningen om bostadsrättsföreningar. Det bör därför övervägas i vad mån det angivna syftet kan tillgodoses genom ändringar i den- na lagstiftning. Även i andra avseenden torde bostadsrättslagen böra överses.

En utredning angående bostadsrättslagen bör därför nu igångsättas. Med hänsyn till de stora förändringar, som efter lagens tillkomst skett på det område lagen reglerar, synes en allmän översyn böra ske. Därvid bör eftersträvas en modernisering av lagbestämmelsema och en anpassning därav till de nuvarande förhållan- dena. Uppmärksamhet bör ägnas åt frågan, hur erforderlig trygghet skall skapas för bo- stadsrättshavarna och hur dessas förhållande inbördes och till föreningen lämpligen bör reg- leras. Vid utredningen bör också övervägas, i vilken utsträckning kontroll från det allmän- nas sida är erforderlig beträffande särskilt bo- stadsrättsföreningamas tillkomst och hur kon- trollen över huvud lämpligen bör anordnas. Ifrågavarande rättsregler bör vidare förebygga uppkomsten av ekonomiskt osunda bostads- rättsföreningar och möjliggöra en rationell bo- stadskooperativ verksamhet. Med utgångspunkt från vad jag sålunda anfört bör utredningen i övrigt bedrivas förutsättningslöst.

Den 20 oktober 1967 avlämnade kom- mittén promemoria med förslag till lag angående ändring i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar (Stencil Ju 1967: 13). Kommittén behandlade i pro- memorian de åtgärder, som kunde vara er- forderliga om bostadsrättskontrollagen upp- hörde att gälla.

II Sammanfattning

[ betänkandet upptas förslag till bostads- rättslag. Denna lag föreslås ersätta 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Lagförslaget har utformats som en fristående lag som utan hänvisningar till den allmänna för- eningslagen fullständigt reglerar bostads- rättsföreningarnas verksamhet.

Antalet inregistrerade bostadsrättsför- eningar uppgick vid årsskiftet 1967/ 68 till omkring 8 300. Under de senaste åren har tillkommit ca 200 föreningar per år. Anta— let med bostadsrätt upplåtna lägenheter för bostadsändamål utgjorde vid nämnda års— skifte omkring 430000. Härav tillkom år 1967 ca 20 000.

Bostadsrättsförening _skall enligt förslaget liksom hittills ha till uppgift att främja medlemmarnas ekonomiska intressen ge— nom att åt dem i föreningens hus upplåta bostäder och andra lägenheter. En bostads— rättsförening är alltså en kooperativ för— ening. Upplåtelse av lägenhet sker under nyttjanderätt för obegränsad tid. Såsom medlem i föreningen har bostadsrättshava— ren medbestämmanderätt i den på själv— kostnadsprincipen baserade förvaltningen av föreningshuset. Om annat inte bestämts i föreningens stadgar skall bostadsrättsha— varen själv svara för lägenhetens inre un- derhåll.

Bostadsrättsföreningar bildas för närva— rande antingen av dem som själva vill ha lägenheter i föreningens hus, dvs. av bli—

vande bostadsrättshavare, eller av personer eller företag som är verksamma för att tillhandahålla lägenheter i företag av koope- rativ natur. Endast ett mycket begränsat antal bostadsrättsföreningar bildas numera på det först angivna sättet. Det helt över- vägande antalet bostadsrättsföreningar till- kommer och verkar sålunda under de för föreningarnas fortsatta verksamhet betydel- sefulla inledande skedena utan någon i var- je fall direkt kontroll och tillsyn av de bli- vande bostadsrättshavarna. Dessa knyts emellertid mycket ofta till föreningarna ge— nom att de på ett tidigt stadium träffar avtal med föreningarna om framtida förvärv av bostadsrätt och erlägger förskott på grund- avgift för bostadsrätt.

I förslaget upptas inga bestämmelser om bildande av bostadsrättsföreningar. Där— emot föreslås olika stadganden som syftar till att förhindra att lägenhetssökande knyts till föreningarna innan de ekonomiska för— utsättningarna för föreningarnas verksam— het är klarlagda och uppgift kan lämnas om de förpliktelser som skall åvila lägen- hetssökandena såsom blivande bostadsrätts— havare. Kommittén föreslår sålunda sär- skilda regler för det fall att föreningarna vill binda lägenhetssökande till sig, innan lägenheterna kan upplåtas med bostadsrätt. Dessa regler är avsedda att ge de blivande bostadsrättshavarna största möjliga trygg- het för att de med föreningarna träffade överenskommelserna skall fullföljas och

bostadsrätt upplåtas samt för att anskaff- ningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningarnas hus skall vara rimliga.

Enligt förslaget får sålunda bostadsrätt inte upplåtas och avtal om framtida upp- låtelse av bostadsrätt, s.k. förhandsavtal, inte ingås utan att ekonomisk plan för bostadsrättsföreningens verksamhet upprät- tats och registrerats. Den ekonomiska pla- nen skall innehålla alla upplysningar som är av betydelse för bedömandet av förening- ens verksamhet. För varje bostadsrätt läm- nas i planen uppgift om de ekonomiska förpliktelser som kan komma att åligga bostadsrättshavaren. Planen skall vara un- dertecknad av styrelseledamöterna och för- sedd med tillförlitlighetsintyg av två härtill särskilt utsedda granskningsmän. Sådant in- tyg behövs dock inte, om ett av Kungl. Maj:t godkänt företag avgett sådan utfäs- telse som enligt kommitténs förslag förut- sätts för att föreningen skall ha rätt att ingå förhandsavtal. Den ekonomiska planen skall vara tillgänglig för var och en som vill ta del av densamma.

Beträffande såväl upplåtelse av bostads- rätt som ingående av förhandsavtal föreslås vissa bestämmelser i lagen. Avtal om upp- låtelse av bostadsrätt skall sålunda för att vara giltigt, ingås skriftligt och innehålla uppgift om den lägenhet som avses med av- talet, om den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen samt om storleken av den grundavgift, upplåtelseavgift och årsavgift som skall utgå för bostadsrätten. Någon särskild kontroll av villkoren för upplåtelse av bostadsrätt skall inte före— komma.

Förhandsavtal får enligt förslaget endast ingås av sådan bostadsrättsförening, för vilken företag som Kungl. Maj:t särskilt godkänt avgett särskild utfästelse. Genom utfästelsen skall företaget åta sig gentemot den som ingår förhandsavtal, i förslaget kallad förhandstecknare, att svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet. Utfästelseföretaget skall därjämte gentemot bostadsrättsföreningen åta sig att svara för att anskaffningskost-

naderna och finansieringsvillkoren för för- eningens hus inte är oskäliga.

Förhandsavtal skall vara skriftligt och innehålla samma uppgifter som avtal om upplåtelse av bostadsrätt. För upplåtelse av bostadsrätt som följer på förhandsavtal fö— reslås att grundavgift inte får tas ut med högre belopp än det som angetts i den eko— nomiska planen och att den i planen an- givna årsavgiften inte får höjas med mer än tio procent på grund av andra förhål- landen än sådana som enligt vad föreningen visar står utanför dess kontroll.

På grund av det gentemot förhandsteck- naren riktade åtagandet ansvarar utfästelse- företaget för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet. I första hand innebär detta att föreningen skall upplåta lägenheten med bostadsrätt till för- handstecknaren. Åtagandet inrymmer emel- lertid också skyldighet för företaget att svara för att förhandstecknaren bl. a. åter- får inbetalt förskott på grundavgift, om upplåtelse av bostadsrätt inte kommer till stånd. Utfästelseföretagets ansvar för skä— ligheten av anskaffningskostnaderna och fi- nansieringsvillkoren för bostadsrättsför- eningens hus innefattar skyldighet för före- taget att gentemot föreningen svara för att dessa kostnader och villkor inte är oskä- liga. Talan härom kan väckas av förening- en inom ett år från det att förhandsteck— nama såsom bostadsrättshavare på för- eningsstämma erhållit redovisning för an- skaffningskostnaderna och finansieringsvill- koren. Avtal mellan utfästelseföretag och bostadsrättsförening om att framtida tvist om skäligheten av anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll för parterna att klandra skiljedomen gäller inte.

För att förhandstecknarna bl. a. skall få erforderlig kännedom om föreningen och dess verksamhet föreslås att styrelsen se- nast när två tredjedelar av lägenheterna tillträtts av förhandstecknarna skall kalla dessa till sammanträde för att bland sig utse en förtroendenämnd.

Enligt förslaget skall bostadsrätt i prin-

cip kunna övergå till annan. Hänsynen så- väl till bostadsrättsföreningarnas som till medlemmarnas intressen medför dock vissa inskränkningar härvidlag.

För att bostadsrättshavarna skall ha önskvärd föreningsanknytning föreslås att, bortsett från vissa specialfall, ny innehava- re får utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen. En- ligt förslaget får föreningarna fritt fast- ställa de villkor som skall gälla för med- lemskap. Av främst sociala skäl bör dock bostadsrättshavares make inte vägras inträ- de i förening, om hinder inte möter på grund av sådan bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslut— ning eller uppfylla annat villkor av liknan- de beskaffenhet, som det skäligen kan ford- ras att maken uppfyller. Detsamma skall också gälla om bostadsrätt till lägenhet, av- sedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad, övergått till någon annan bostadsrättshavaren närstående, som varaktigt sammanbott med honom i lägen- heten. Den till vilken bostadsrätt i andra fall övergått får inte vägras inträde i för- eningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap, som anges i stadgarna, och han skäligen bör tas för god som medlem. Förvärvare av bostadsrätt som vägras in- träde i förening och medlem som utesluts ur förening kan klandra föreningsbeslutet genom att väcka talan vid domstol.

Ersättning för bostadsrätt som överlåts kan enligt förslaget bestämmas fritt eller beräknas enligt grunder som anges i stad— garna. Med hänsyn till den självbestäm- manderätt föreningarna bör ha, inte minst i fråga om den ekonomiska förvaltningen, uppställs inte någon begränsning beträffan- de de grunder som föreningen kan anta för beräknandet av ersättning för bostadsrätt som överlåts. Har förvärvare av bostads- rätt betalat högre ersättning för bostads— rätten än som skulle ha utgått enligt de grunder föreningen antagit, bör föreningen kunna vägra att ta förvärvaren för god så- som medlem.

Bostadsrättsförening får enligt förslaget inte längre i sina stadgar inta förbehåll om

att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten.

Liksom i fråga om upplåtelse av bo- stadsrätt och ingående av förhandsavtal fö- reslås att överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal, som skall upp- ta den bostadsrätt överlåtelsen avser och den ersättning som i förekommande fall skall utgå.

Har den till vilken bostadsrätt överlåtits inte antagits till medlem, är överlåtelsen ogiltig. Har överlåtelsen skett i den ordning utsökningslagen stadgar är överlåtelsen dock giltig, men bostadsrättsföreningen är då skyldig att lösa bostadsrätten. Lösen— beloppet skall motsvara bostadsrättens eko- nomiska värde.

Kommittén har ansett sig inte kunna fö- reslå något förbud mot utmätning av bo- stadsrätt. Med hänsyn till de från sociala synpunkter allvarliga följderna av utmät- ning och exekutiv försäljning av bostadsrätt bör dock enligt kommitténs mening över— vägas om inte det i 1964 års lag om verk- ställighet av bötesstraff upptagna förbudet mot utmätning av nödig bostad skall ut- vidgas till att gälla allmänna mål över hu- vud taget. Frågan bör emellertid prövas i samband med ändring av de exekutions- rättsliga reglerna. Överlåtelse av bostads— rätt gäller enligt förslaget mot överlåtarens borgenärer endast om bostadsrättsförening- en underrättats om åtgärden av överlåtaren eller förvärvaren.

I förslaget upptas vidare särskilda regler om vissa andra rättsverkningar av övergång av bostadsrätt.

Enligt särskild bestämmelse skall pant- sättning av bostadsrätt för att vara giltig ske genom skriftlig handling, i vilken skall anges den bostadsrätt som pantsättningen avser. Pantsättning skall gälla mot bostads- rättshavarens borgenärer endast om bo- stadsrättsföreningen underrättats om pant- sättningen.

Vad sålunda upptagits om övergång och pantsättning av bostadsrätt skall i tillämp- liga delar gälla även den rätt som för- handstecknare har gentemot bostadsrätts-

förening på grund av förhandsavtal, s.k. teckningsrätt.

I fråga om bostadsrättshavares rättighe— ter och skyldigheter föreslår kommittén vis- sa ändringar i förhållande till gällande rätt. Som exempel härpå kan nämnas att bo- stadsrättshavare, som inte erhållit styrelsens samtycke till att till någon som inte är medlem i andra hand upplåta lägenhet, av- sedd att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad, skall hos rätten kun- na erhålla tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd skall lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och för- eningen inte har befogad anledning att väg- ra samtycke. En bostadsrättshavare skall enligt förslaget vidare ha rätt att, utan sär- skilt tillstånd av styrelsen, inrymma utom- stående personer i lägenheten, om det inte kan medföra men för föreningen eller an- nan medlem.

I fråga om de grunder som skall få åberopas för förverkande av nyttjanderätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt upptas inte längre som sådan grund att bostadsrättshavaren inte uppfyller i stadgar- na eller annars upptaget villkor om inne- hav av anställning i visst företag. För att förhindra kringgående av bestämmelsen fö- reslås att inte heller villkor som innebär att nyttjandet av lägenheten görs beroende av att bostadsrättshavaren tillhör viss yrkes- sammanslutning eller annat liknande vill- kor får åberopas.

Vad som sägs om bostadsrätt skall i nu berörda avseenden i tillämpliga delar även gälla teckningsrätt. Fastän sådan rätt inte i och för sig innefattar någon rätt att nyttja den med förhandsavtalet avsedda lägenhe- ten intill dess att bostadsrätt kan upplåtas, skall förslagets bestämmelser dock tilläm- pas beträffande nyttjanderätten om lägen- het som avses med förhandsavtal upplåts åt förhandstecknare för nyttjande.

Förslaget upptar också vissa ändrade reg— ler för fusion av föreningar. Förslag till fu- sionsavtal skall godkännas såväl av den överlåtande föreningens föreningsstämma

som av föreningsstämman i den övertagan- de föreningen. Förenar sig inte samtliga röstberättigade om att godkänna förslaget till fusionsavtal skall detta dock kunna bli giltigt om minst två tredjedelar av de röst- berättigade biträder beslutet och detta god- tas av rätten.

Lagstiftningen föreslås träda i kraft den 1 januari 1971.

IH Lagförslag

Förslag till Bostadsrättslag

Härigenom förordnas som följer.

Allmänna bestämmelser

15.

Förening med ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att an- skaffa, äga och förvalta hus samt däri åt medlemmarna upplåta lägenheter under nytt- janderätt för obegränsad tid kan enligt denna lag vinna registrering såsom bostadsrätts- förening.

Den rätt inom bostadsrättsförening som på grund av sådan upplåtelse av lägenhet till- kommer medlem benämnes bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostads- rättshavare.

Avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt benämnes förhandsavtal. Den som med bostadsrättsförening ingår sådant avtal kallas förhandstecknare. Förhandstecknares rätt gentemot föreningen benämnes teckningsrätt. Upplåtes lägenhet som avses med förhands- avtal till nyttjande åt förhandstecknaren, tillämpas denna lag på nyttjanderätten.

2 5. Annan än bostadsrättsförening får ej driva verksamhet som avses i 1 & första stycket. Ej heller får förening eller aktiebolag upplåta andelsrätt, varmed följer rätt att för be- gränsad tid besitta eller hyra lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad. Träffas i strid med vad som sagts nu vid upplåtelse av lägenhet förbehåll om förvärv av sådan andelsrätt, gäller förbehållet ej mot den till vilken lägenheten upplåtits.

35.

För bostadsrättsförenings förbindelser svarar endast föreningens tillgångar, förfallna men ej betalda avgifter inräknade.

45.

Innan bostadsrättsförening blivit registrerad kan den ej förvärva rättigheter eller ikläda sig skyldigheter och ej heller söka, kära eller svara inför domstol eller annan myndig- het. Sedan styrelse blivit utsedd, kan den dock föra talan i mål rörande föreningens bil- dande och även annars vidtaga åtgärd för att utfå utfästa avgifter.

Handlar medlemmar i föreningen eller styrelsen eller annan som enligt denna lag är ställföreträdare för föreningen på föreningens vägnar innan den registrerats, skall de som deltagit i åtgärden eller beslut därom svara för uppkommande förbindelser, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld.

Så.

Bostadsrättsförening registreras hos länsstyrelsen i det län, där föreningens styrelse en- ligt stadgarna har sitt säte.

Anmälan för registrering enligt denna lag sker hos länsstyrelse som avses i första styc- ket.

Registrering sker i en särskild avdelning av registret för ekonomiska föreningar.

Stadgar och firma m. m.

65.

För att bli registrerad skall bostadsrättsförening bestå av minst fem medlemmar samt ha antagit stadgar och utsett styrelse och revisorer.

75.

Bostadsrättsförenings stadgar skall ange

1. föreningens firma,

2. ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

3. den ort inom riket där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

4. om avgift för inträde i föreningen (inträdesavgift) skall förekomma, det belopp till vilket avgiften för varje medlem skall bestämmas,

5. hur grundavgift för bostadsrätt skall beräknas,

6. om för upplåtelse av bostadsrätt annan avgift än grundavgift (upplåtelseavgift) skall uttagas,

7. de grunder enligt vilka årsavgift för bostadsrätt skall utgå till bestridande av lö- pande utgifter, såsom räntor och amorteringar på lån, skatter, försäkringspremier, kost— nader för fastighetens förvaltning, underhåll och uppvärmning samt för vatten, elektrisk kraft, renhållning m.m., så även för fondavsättning,

8. den utsträckning i vilken föreningen får kräva att bostadsrättshavare skall utge sär- skilt tillskott till täckande av opåräknade utgifter och den tid inom vilken tillskottet tidi- gast är förfallet till betalning,

9. om andra regelbundna eller på särskilt beslut om uttaxering beroende avgifter till föreningen skall förekomma, avgifternas belopp eller de högsta årliga belopp till vilka de för varje medlem högst får bestämmas,

10. de grunder enligt vilka fondavsättning skall ske, 11. antalet styrelseledamöter och revisorer eller det högsta och lägsta antal till vilket de skall uppgå och, om för styrelseledamöter eller revisorer skall finnas suppleanter, samma uppgifter beträffande dem, tiden för styrelseledamots, revisors och suppleants uppdrag, så även, om styrelseledamot, revisor eller suppleant skall utses på annat än i denna lag angivet sätt, hur tillsättning skall ske,

12. om fullmäktige skall finnas enligt 113 's”, deras befogenhet, hur de skall ut- ses och tiden för deras uppdrag,

13. föreningens räkenskapsår, 14. det sätt på vilket kallelse till föreningsstämma skall ske och andra meddelanden bringas till medlemmarnas eller fullmäktiges kännedom och den tid före stämma då föreskrivna kallelseåtgärder senast skall vara vidtagna,

15. de grunder enligt vilka föreningen skall förfoga över uppkommen vinst och hur det skall förfaras med föreningens behållna tillgångar vid dennas upplösning.

85.

Inträdesavgift får ej sättas till högre belopp än etthundra kronor för varje medlem. Grundavgift och särskilt tillskott skall beräknas efter det i 18 & tredje stycket nämn- da jämförelsetalet. Den tid inom vilken särskilt tillskott skall vara förfallet till be- talning får ej understiga tre månader från det beslutet om tillskottet fattades.

I 7 5 9 nämnda avgifter får ej sättas till högre belopp än tillhopa etthundra kronor för år och medlem.

Styrelsen fastställer till vilka belopp grundavgifter, upplåtelseavgifter och årsavgifter skall uppgå samt hur de skall betalas, om ej annat bestämts i stadgarna.

9 %.

Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet »bostadsrättsförening». I firman får ej ordet »bolag» eller annars något som betecknar ett bolagsförhållande in- tagas på sådant sätt att därav kan föranledas det misstaget att firman innehas av ett bolag.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registrerade ännu be- stående firmor för bostadsrättsföreningar.

Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda ordet »bostadsrätt».

10 5.

Ansökan om bostadsrättsförenings registrering skall göras av styrelsen. Vid ansökningen skall fogas dels två av notarius publicus eller minst två styrelseledamö- ter bestyrkta exemplar av föreningens stadgar, dels avskrift av protokoll vid sammanträde med föreningens medlemmar, utvisande att stadgarna blivit antagna, och av sådant proto- koll eller annan handling, varav framgår att styrelse och revisorer utsetts.

Ansökningen skall innehålla försäkran av styrelsen att medlemmarnas antal uppgår till fem eller, om enligt stadgarna eller beslut vid sammanträde med medlemmarna föreningen ej får börja sin verksamhet förrän visst högre medlemsantal uppnåtts, att antalet uppgår härtill. Har i den ordning nu sagts blivit föreskrivet att föreningen ej får börja sin verk- samhet förrän visst minimibelopp inbetalats i avgifter eller annars villkor uppställts här- för, skall försäkran även avges att villkoret är infriat.

11 &.

Ansökningen om registrering skall vidare innehålla uppgift om bostadsrättsföreningens postadress samt styrelseledamöternas och, om suppleanter utsetts, deras fullständiga namn, medborgarskap och hemvist, samt förklaring att dessa personer ej är omyndiga.

I ansökningen skall uppges av vilka och hur föreningens firma skall tecknas, om ej den— na befogenhet skall utövas endast av styrelsen. Skall firman tecknas av annan person än som avses i första stycket, gäller vad där är stadgat även i fråga om sådan firmatecknare.

Har ej den som ensam eller gemensamt med annan är bemyndigad att teckna förening— ens firma på ansökningen egenhändigt skrivit sin av vittnen styrkta namnteckning, skall vid ansökningen fogas en särskild bilaga med den bevittnade namnteckningen.

M edlemsförteckning

12 &.

Över bostadsrättsförenings medlemmar skall genom styrelsens försorg föras förteck- ning. Denna får bestå av betryggande lösblads- eller kortsystem. Förteckningen skall för

varje "medlem innehålla uppgift om hans fullständiga namn och hemvist samt om bo- stadsrätt som innehas av honom. Styrelsen skall hålla medlemsförteckningen tillgänglig för medlem och förhandsteck-

nare.

Medlemskap m. m.

13 %. An5ökan om inträde som medlem i bostadsrättsförening prövas av styrelsen. Sådan an- sökan skall, om så föreskrives i stadgarna, ske skriftligen och vara försedd med sökandens bevittnade namnunderskrift.

14 %.

Har bostadsrätt övergått till bostadsrättshavarens make, får inträde i föreningen ej väg- ras maken, om hinder icke möter på grund av sådan bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet som det skäligen kan fordras att maken uppfyller. Detsamma gäller om bostadsrätt till lägenhet, som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, övergått till annan bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med ho- nom i lägenheten.

Den till vilken bostadsrätt övergått i annat fall än som avses i första stycket får ej vägras inträde, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrives i stadgarna och han skäligen bör tagas för god såsom medlem.

15 5.

Medlem som ej innehar bOStadsrätt får uppsäga sig till utträde ur bostadsrättsför- eningen och kan på grund som anges i stadgarna uteslutas ur denna. I stadgarna kan föreskrivas att uppsägning skall ske skriftligen och vara försedd med medlemmens be- vittnade namnunderskrift. Medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen, om ej styrelsen medgivit att han får kvarstå i föreningen. Beslut om uteslutning fattas av föreningsstämman, om ej annat bestämts i stadgarna.

16 å.

Förvärvare av bOStadsrätt som vägrats inträde i bostadsrättsföreningen eller medlem som uteslutits ur föreningen kan klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen inom en månad från det han erhöll del av beslutet.

17 %.

Bestämmelserna i 13, 14 och 16 åå gäller i tillämpliga delar även när förvärvare av teckningsrätt begär förklaring enligt 43 5 att hinder för framtida medlemskap ej före— ligger.

Ekonomisk platt

18 &.

Bostadsrättsföreningens styrelse skall upprätta ekonomisk plan för föreningens verk— samhet.

Planen skall avse föreningens samtliga hus och innehålla alla upplysningar som'är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen skall även för varje bo- stadsrätt lämnas uppgift om de ekonomiska förpliktelser som kan komma att åligga 'bo- stadsrättshavaren.

För varje bostadsrätt skall i planen anges ett jämförelsetal, som utvisar bostadsrättsha- varens delaktighet i föreningens tillgångar i förhållande till var och en av de övriga bo— stadsrättshavarna.

19 %.

Den ekonomiska planen skall vara egenhändigt undertecknad av styrelseledamöterna och försedd med intyg om att den vilar på tillförlitliga grunder. Sådant intyg behövs ej, om i planen angivits att utfästelse enligt 29 & första stycket föreligger och pla— nen godkänts av det företag som avgivit utfästelsen.

Intyg enligt första stycket skall utfärdas av två granskningsmän, utsedda av Konungen eller den myndighet Konungen bestämmer.

20 %.

Närmare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen och det till denna hö- rande intyget utfärdas av Konungen.

21 5.

Den ekonomiska planen skall anmälas för registrering. Vid anmälningen skall fogas två exemplar av planen.

Beviljas registrering, skall det ena exemplaret av planen förvaras hos länsstyrelsen och det andra återställas till bostadsrättsföreningens styrelse, försett med bevis om registre- ringen.

Föreningens styrelse skall hålla den ekonomiska planen tillgänglig för den som vill taga del av densamma.

Lägenhetsförteckning m. m.

22 &.

Bestadsrättsföreningens styrelse skall så snart den ekonomiska planen registrerats upp- rätta förteckning över samtliga lägenheter. Förteckningen skall i överensstämmelse med den ekonomiska planen upptaga husets beteckning samt varje lägenhets nummer, be— lägenhet, rumsantal och övriga utrymmen. Vidare skall för varje lägenhet, som skall upplåtas med bostadsrätt, anges det jämförelsetal som bostadsrätten åsatts.

När bostadsrätt upplåtits eller förhandsavtal ingåtts, skall i lägenhetsförteckningen oför- dröjligen införas bostadsrättshavarens eller förhandstecknarens namn och antecknas vil- ken dag den ekonomiska planen registrerats.

Övergår eller pantsättes bostadsrätt eller teckningsrätt eller ändras annars något förhål- lande, om vilket lägenhetsförteckningen skall innehålla upplysning, skall detta ofördröj— ligen antecknas i förteckningen.

Beträffande anteckning enligt andra eller tredje stycket skall dagen för denna anges.

23 &.

Bostadsrättshavare eller förhandstecknare har rätt att på begäran erhålla utdrag ur lägenhetsförteckningen, bostadsrättshavaren såvitt rör till honom med bostadsrätt upplåten

lägenhet och förhandstecknaren såvitt rör lägenhet som avses med förhandsavtalet. Ut- draget skall avse de uppgifter som enligt 22 & intagits i förteckningen.

Bostadsrättshavare eller förhandstecknare har vidare rätt att erhålla skriftlig upp- gift om belopp som erlagts i grundavgift, upplåtelseavgift eller förskott på grundav- gift och om belopp som kan ha tillgodoförts lägenheten genom avsättning till fond. Bostadsrättshavare har även rätt att erhålla skriftlig uppgift om summan av jämförel- setalen för alla upplåtna bostadsrätter.

I utdrag eller uppgift skall anges dagen för utfärdandet.

Upplåtelse av bostadsrätt ingående av förhandsavtal

24 5.

Bostadsrätt får ej upplåtas och förhandsavtal ej ingås förrän ekonomisk plan registre- rats.

Har sedan den ekonomiska planen upprättades förändring inträffat beträffande förhål- lande, om vilket planen skall innehålla upplysning, och inverkar denna förändring i av- sevärd mån på bostadsrättsföreningens ekonomiska ställning eller böstadsrättshavares ekonomiska förpliktelser, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny plan upprättats och registrerats.

25 &.

Bostadsrätt upplåtes genom skriftligt avtal mellan bostadsrättsförening och medlem i föreningen.

I avtalet skall anges den lägenhet upplåtelsen avser, den ekonomiska plan som lig- ger till grund för upplåtelsen samt den grundavgift, upplåtelseavgift och årsavgift som skall utgå för bostadsrätten.

26 5.

Upplåtelse av bostadsrätt som skett i strid med 24 5 första stycket eller 25 5 är ogil- tig. Den till vilken upplåtelsen skett har rätt till ersättning för skada. Har lägenheten till- trätts skall hyresavtal anses ingånget för tiden intill den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning och på de villkor i övrigt som i brist på över— enskommelse fastställes av hyresnämnd.

Har upplåtelse skett i strid med 24 5 andra stycket, får bostadsrättshavaren, om han vid upplåtelsen varken hade eller bort ha kännedom om detta förhållande, efter uppsägning frånträda avtalet. Han har också rätt till ersättning för skada. Uppsägning skall ske se- nast tre månader efter det att bostadsrättshavaren fick kännedom om förhållande som bort föranleda upprättande av ny ekonomisk plan. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.

Har bostadsrättshavaren enligt andra stycket uppsagt avtalet, är bostadsrättsföreningen skyldig att lösa bostadsrätten. I fråga om ersättningen för bostadsrätten gäller 38 å andra stycket. Om bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, får han kvarsitta till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som inträffar närmast efter tre månader från det er- sättningen erlagts.

Vad ovan sagts i denna paragraf får ej åberopas som grund för avtalets upphörande eller ersättningsanspråks framställande senare än sex månader från det att lägenheten till- trätts med bostadsrätt och ej senare än inom två år från upplåtelsen.

27 å.

Upplåtelse av bostadsrätt är giltig endast om inom sex månader från upplåtelsen eller inom den tid som angivits i avtalet bostadsrätt upplåtits till minst fem medlemmar och

jämförelsetalen för de upplåtna bostadsrätterna uppgår till minst två tredjedelar av jäm— förelsetalen för samtliga i den ekonomiska planen angivna bostadsrätter. Är upplåtelse ej giltig, äger 26 5 första stycket tredje punkten motsvarande tillämpning.

28 &.

Har bostadsrätt upplåtits till flera, gäller den upplåtelse som skedde först. Den vars bo- stadsrätt måste vika skall av bostadsrättsföreningen återfå inbetalda kapitalinsatser och, om han vid upplåtelsen varken hade eller bort ha kännedom om den andra upplåtelsen, erhålla ersättning för skada.

29 %.

Förhandsavtal kan ingås mellan bostadsrättsförening och den som kan antagas som medlem i föreningen, om företag, som Konungen godkänt, avgivit särskild utfästelse. Före— taget skall genom utfästelsen åtaga sig dels gentemot förhandstecknaren att svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser enligt förhandsavtalet, dels gentemot föreningen att svara för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus ej är oskäliga.

Förhandsavtal skall vara skriftligt och innehålla de uppgifter som anges i 25 å andra stycket.

Vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhandsavtal gäller att grundavgift ej får ut— tagas med högre belopp än det som angivits i den ekonomiska planen och att den i planen angivna årsavgiften ej får höjas med mer än tio procent på grund av andra förhållanden än sådana som enligt vad föreningen visar står utanför dess kontroll.

30 5.

Har förhandsavtal ingåtts i strid med 24 & första stycket eller 29 & första eller andra stycket, äger 26 5 första och fjärde styckena motsvarande tillämpning.

Bestämmelserna i 28 & äger motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal och teckningsrätt.

31 5.

Styrelsen i bostadsrättsförening som ingått förhandsavtal skall senast när två tredjedelar av lägenheterna tillträtts av förhandstecknare, kalla dessa till sammanträde för att bland sig utse förtroendenämnd om minst tre ledamöter.

Styrelsen skall fortlöpande lämna förtroendenämnden upplysning om föreningen och dess verksamhet. Nämnden skall underrättas om tidpunkten för besiktning av föreningens hus och lägenheter.

32 &.

Talan mot företag på grund av utfästelse beträffande anskaffningskostnader och finan- sieringsvillkor enligt 29 & skall av bostadsrättsföreningen väckas inom ett år från det bo— stadsrättshavama på föreningsstämma erhållit redovisning för kostnaderna och villkoren. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad, om ej annat överenskommits.

Avtal mellan företag och bostadsrättsförening om att framtida tvist som avses i första stycket skall hänskjutas till avgörande av skiljemän utan förbehåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller ej.

Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt m. m.

33 &.

Har bostadsrätt överlåtits eller annars övergått till ny innehavare, får denne utöva bo- stadsrätten endast om han är eller antages till medlem i bostadsrättsföreningen, om ej an- nat följer av 34 eller 35 &.

34 %.

Har bostadsrättshavaren avlidit, kan styrelsen, sedan tre år förflutit från dödsfallet, an- mana dödsboet att inom sex månader eller den längre tid som kan vara bestämd i stad- garna visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller skifte efter den avlidne eller över- låtits till någon som ej kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant.

Har make som tillagts bostadsrätt vid bodelning eller skifte i anledning av bostadsrätts- havarens död, efterlevande make som är ensam arvinge efter bostadsrättshavaren eller den till vilken bostadsrätt övergått på grund av arv eller testamente ej antagits som medlem, kan styrelsen enligt bestämmelserna i första stycket anmana innehavaren att visa att bo- stadsrätten överlåtits till någon som ej kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant.

Försittes tid som angivits i anmaning, kan föreningen på offentlig auktion sälja bo- stadsrätten för innehavarens räkning.

35 %.

Har make som tillagts bostadsrätt vid bodelning eller skifte i anledning av boskillnad, hemskillnad, äktenskapsskillnad eller äktenskapets återgång ej antagits som medlem, kan styrelsen, sedan sex månader förflutit från bodelningen eller skiftet, anmana maken att inom sex månader, eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgarna, visa att bostads- rätten överlåtits till någon som ej kan vägras medlemskap i föreningen och som sökt sådant."

Försittes tid som angivits i anmaning, gäller 34 % tredje stycket.

36 %.

Skall ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse beräknas enligt särskilda grunder, skall dessa anges i stadgarna.

37 &.

Överlåtelse av bostadsrätt, som ej äger rum i den ordning utsökningslagen bestämmer, skall ske genom skriftligt avtal, som skall upptaga den bostadsrätt överlåtelsen avser och den ersättning som i förekommande fall skall utgå.

Överlåtelse som skett i strid med första stycket är ogiltig. Den till vilken överlåtelsen skett har rätt att av överlåtaren erhålla ersättning för skada. Vad nu sagts får ej åbero— pas som grund för avtalets ogiltighet eller ersättningsanspråks framställande senare än sex månader från det att förvärvaren tillträtt lägenheten.

38 5.

Har den till vilken bostadsrätt överlåtits icke antagits till medlem, är överlåtelsen ogiltig. Bestämmelsen i första stycket gäller ej om överlåtelsen skett i den ordning utsöknings- lagen bestämmer. I sådant fall är bostadsrättsföreningen skyldig att lösa bostadsrätten. Lö- senbeloppet skall motsvara bostadsrättens ekonomiska värde. Kan överenskommelse ej

träffas, kan part väcka talan om bestämmande av ersättningen. Denna skall erläg- gas inom en månad från det beloppet fastställts.

39 5.

Förvärvare av bostadsrätt har ej mot bostadsrättsföreningen bättre rätt än den från vil— ken bostadsrätten övergått.

För tid efter det att bostadsrätt övergått till medlem och föreningen underrättats härom svarar den från vilken rätten övergått eller hans dödsbo ej för de skyldigheter som ålig- ger innehavare av bostadsrätten. Övergår bostadsrätt till någon som ej är medlem, svarar den från vilken rätten övergått eller hans dödsbo för de skyldigheter som åligger inne- havare av bostadsrätten till dess förvärvaren antagits till medlem. Sker överlåtelse i den ordning utsökningslagen bestämmer, svarar den från vilken bostadsrätten övergått dock ej för förpliktelser som hänför sig till tiden efter överlåtelsen.

Förvärvaren svarar jämte den från vilken bostadsrätten övergått eller hans dödsbo för denne eller dödsboet åvilande förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om ej annat överenskommits mellan föreningen och förvärvaren.

40 &.

Överlåtelse av bostadsrätt gäller mot överlåtarens borgenärer endast om bostadsrätts- föreningen underrättats om åtgärden av överlåtaren eller förvärvaren.

Har bostadsrätt överlåtits till flera, gäller den överlåtelse som skedde först. Den senare överlåtelsen har dock företräde, om den meddelats föreningen tidigare på sätt som anges i första stycket och förvärvaren då var i god tro.

41 %.

Pantsättning av bostadsrätt skall ske genom skriftlig handling, som anger den bostads— rätt pantsättningen avser. Har så ej skett är pantsättningen ogiltig.

Bestämmelserna i 40 5 om överlåtelse av bostadsrätt äger motsvarande tillämpning i fråga om pantsättning av sådan rätt.

42 &.

Bostadsrättshavare kan sedan två år förflutit från det bostadsrätten upplåtits avsäga sig bostadsrätten och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostadsrättshavare. Avsägelse göres skriftligen hos styrelsen.

Sker avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen på den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet som inträffar närmast efter tre månader från det avsägelsen skedde.

43 %.

Bestämmelserna i 33—41 55 gäller i tillämpliga delar även förhandstecknare och teck- ningsrätt. Har i bestämmelse stadgats krav på medlemskap, skall i stället gälla att styrel- sen förklarat hinder för framtida medlemskap ej föreligga.

Bostadsrätrshavares och förhandstecknares rättigheter och

skyldigheter

44 &.

När lägenheten skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, skall bostads- rättsföreningen tillhandahålla lägenheten i det skick som angivits i den ekonomiska

planen eller annars avtalats. I de avseenden avtal ej träffats skall lägenheten vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

45 5.

Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, ej i det skick som bostadsrättshavaren kan fordra, får han avhjälpa bristen på bostadsrätts- föreningens bekostnad, om styrelsen underlåter att på tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsäg- ning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt av styrelsen får uppsägning ej ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning i års- avgiften.

I fall som avses i första stycket har bostadsrättshavaren även rätt till ersättning för skada. om föreningen ej visar att bristen icke beror på försummelse från dess sida.

46 %.

Erhåller bostadsrättshavaren, när lägenheten skall tillträdas första gången efter bostads— rättsupplåtelse, ej tillträde i rätt tid, har bostadsrättshavaren, om dröjsmålet ej beror på honom, rätt till skälig nedsättning i årsavgiften för den tid han ej kan nyttja lägenheten eller del därav. Är hindret av väsentlig betydelse, kan bostadsrättshavaren efter uppsäg- ning frånträda b0stadsrätten. Sedan tillträde erhållits får uppsägning ej ske. Bostadsrätts- havaren har även rätt till ersättning för skada, om bostadsrättsföreningen ej visar att hindret icke beror på försummelse från dess sida.

47 %.

Skadas lägenheten sedan tillträde medgivits och är bostadsrättsföreningen ansvarig för skadan eller uppstår på annat sätt genom föreningens vållande hinder eller men i nytt- janderätten, äger 45 & motsvarande tillämpning.

Föreningen och bostadsrättshavaren kan med bindande verkan träffa avtal om inskränk- ning i rätten att enligt första stycket erhålla nedsättning i årsavgiften för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att föreningen låter utföra arbete för att sätta lägen- heten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastig- heten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.

48 &.

Bestämmelserna om skada eller brist på lägenheten äger motsvarande tillämpning, om ohyra förekommer i lägenheten till men för bostadsrättshavaren.

I fråga om lägenhet, som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad och som utgör del av hus, är bostadsrättsföreningen skyldig att vidtaga tjänliga åt- gärder för att utrota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig för att sådan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändig kostnad, som åsamkas honom genom åtgärd för att utrota ohyran.

49 5.

Har bostadsrättsföreningen frångått den ekonomiska planen och beslutat om åtgärd, som medför väsentlig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten, kan bostads-

rättshavaren, om han ej biträtt beslutet eller kan anses ha godkänt detta, efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning skall ske inom tre månader från det bostadsrätts— havaren fick kännedom om beslutet. Iakttages ej denna tid, är rätten till uppsägning för— lorad.

50 &.

Uppsäges bostadsrätt i fall som avses i 45—49 5 är bostadsrättsföreningen skyldig att lösa bostadsrätten. I fråga om ersättningen för bostadsrätten gäller 385 andra stycket.

Har bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, får han kvarsitta till den fardag för avträ- dande av förhyrd lägenhet, som inträffar närmast efter tre månader från det ersättningen erlagts.

51 5.

Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om ej annat bestämts i stadgarna.

Bostadsrättsföreningen är dock ansvarig för brand- eller vattenledningsskada som ej vållats av bostadsrättshavaren samt för reparationer av de stamledningar för avlopp och för lägenhetens förseende med värme, gas, elektricitet och vatten med vilka föreningen för- sett lägenheten.

Bestämmelserna i andra stycket om skada äger motsvarande tillämpning, om ohyra före- kommer i lägenheten.

Upptäckes ohyra inom lägenheten är bostadsrättshavaren skyldig att utan oskäligt dröjs— mål meddela styrelsen detta.

52 &.

Bostadsrättshavaren får ej använda lägenheten för annat ändamål än det avsedda. Bostadsrättsföreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem.

Bostadsrättshavaren får ej heller utan tillstånd av styrelsen företaga avsevärd föränd— ring i lägenheten. Finns i stadgarna särskild föreskrift om bostadsrättshavarens rätt att vidtaga ändring, gäller denna.

53 5.

Bostadsrättshavaren är skyldig att vid lägenhetens begagnande iakttaga allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall härvid ställa sig till efterrättelse de särskilda föreskrifter som bostadsrättsföreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv iakttages även av dem som hör till hans husfolk eller gäster och av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning.

Gods som veterligt är eller med skäl kan misstänkas vara behäftat med ohyra får ej införas i lägenheten.

54 &.

Bostadsrättsföreningen har rätt att få tillträde till lägenheten när så fordras för att nt- öva nödig tillsyn eller utföra arbete som påkallas. Föreningen skall tillse att bostadsrätts- havaren ej tillskyndas större olägenhet än nödvändigt. När bostadsrätten enligt 34, 35 el-

ler 61 & skall säljas på offentlig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas på lämplig tid.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla inskränkningar i nyttjanderätten som föranledes av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet icke besväras av ohyra. Därvid äger 48 & motsvarande tillämpning.

Underlåter bostadsrättshavaren att bereda föreningen tillträde till lägenheten när för- eningen enligt första eller andra stycket har rätt därtill, kan överexekutor förordna om handräckning. I fråga om sådan handräckning gäller bestämmelserna om handräckning enligt 191 & utsökningslagen.

55 å.

Bostadsrättshavaren får ej utan styrelsens samtycke till annan än medlem i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet utom i fall som avses i andra stycket.

Bostadsrättshavare, som under viss tid ej är i tillfälle att använda lägenhet, avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om rätten lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bestadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och bostads- rättsföreningen ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor.

Bostadsrättshavaren får ej inrymma utomstående personer i lägenheten, om det kan medföra men för föreningen eller annan medlem.

56 å.

Betalar bostadsrättshavaren ej i rätt tid grundavgift eller upplåtelseavgift som förfaller till betalning innan lägenheten får tillträdas första gången efter bostadsrättsupplåtelse, får styrelsen, om rättelse ej sker inom en månad efter anmaning och lägenheten ej med styrelsens medgivande tillträtts, häva avtalet om upplåtelsen.

Häver bostadsrättsföreningen avtalet, har föreningen rätt till ersättning för skada.

57 å.

Nyttjanderätten till lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är förver- kad och bostadsrättsföreningen berättigad att uppsäga bostadsrättshavaren till avflyttning

]. om bostadsrättshavaren dröjer med betalning av grundavgift, upplåtelseavgift, års- avgift eller särskilt tillskott utöver fjorton dagar eller den längre tid, som kan vara be- stämd i stadgarna, från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att full- göra sin betalningsskyldighet, eller om bostadsrättshavaren i betydande omfattning un— derlåter att betala årsavgift på förfallodagarna och ej på tillsägelse framdeles iakttar förfallodag,

2. om bostadsrättshavaren utan behörigt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

3. om lägenheten användes i strid med 52 & första stycket eller 55 % tredje stycket.

4. om bostadsrättshavaren eller annan, till vilken lägenheten upplåtits i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom under- låtenhet att underrätta styrelsen därom bidrager till att ohyran sprides i fastigheten,

5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller annan till vilken lägenheten upplåtits i andra hand åsidosätter något av vad som enligt 53 5 skall iakttagas vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt nämnda paragraf åligger bostadsrättshavaren,

6. om i strid med 54 & tillträde till lägenheten vägras och bostadsrättshavaren ej kan visa giltig ursäkt,

7. om bostadsrättshavaren ej längre uppfyller villkor i stadgarna att medlem skall till- höra viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet; dock kan villkor som innebär att bostadsrättshavarens fortsatta nyttjande av lägenheten göres beroende av att han tillhör viss yrkessammanslutning eller uppfyller annat liknande vill— kor ej åberopas som grund för förverkande enligt denna punkt,

8. om bostadsrättshavaren åsidosätter honom åvilande skyldighet, som går utöver hans åligganden enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgöres.

Nyttjanderätten är icke förverkad enligt första stycket, om det som ligger bostadsrätts- havaren till last är av endast ringa betydelse.

Innan uppsägning får ske på grund av förhållande som avses i första stycket 2, 3, 5, 6 eller 8, skall föreningen ha berett bostadsrättshavaren tillfälle att inom skälig tid vid— taga rättelse.

Uppsäges bostadsrättshavaren till avflyttning, har föreningen rätt till ersättning för skada.

58 5.

Är nyttjanderätten förverkad på grund av förhållande som avses i 57 & första stycket 1—3, 5 eller 6 men sker rättelse innan bostadsrättsföreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren icke därefter skiljas från lägenheten på den grunden. Detsamma gäller om föreningen icke uppsagt bostadsrättshavaren inom två månader från det föreningen fick kännedom om förhållande som avses i 57 & första stycket 4, 7 eller 8.

59 &.

Uppsägning skall vara skriftlig, om ej bostadsrättshavaren lämnar skriftligt erkännande om uppsägningen.

Bestämmelserna i 33 kap. 17-19 %& rättegångsbalken om delgivning äger motsvarande tillämpning i fråga om uppsägning. Uppsägning får ske hos den som är behörig att mottaga årsavgift på bostadsrättsföreningens vägnar.

Träffas ej den som sökes för uppsägning i sitt hemvist, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dess— utom lämnas antingen i den söktes bostad till vuxen medlem i det hushåll som han till- hör eller, om han driver rörelse med fast kontor, på kontoret till någon som är anställd där. Påträffas icke någon som nu angivits, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes postlåda, om sådan finns. Uppsägning har skett när vad nu angivits blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske ej känt hemvist här i riket och finns ej heller känt ombud som får mottaga uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.

Stämningsansökan med yrkande om skyldighet för föreningen att lösa bostadsrätt eller om bostadsrättshavares skiljande från lägenheten eller ansökan om vräkning av bostads- rättshavare gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.

60 &.

Uppsäges bostadsrättshavaren till avflyttning av orsak som anges i 57 5 första stycket 1, 4, 5 eller 6 är han skyldig att genast avflytta. Uppsäges bostadsrättshavaren av annan i 57 & angiven orsak får han kvarsitta till den fardag för avträdande av förhyrd lägen- het, som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen, om ej rätten eller över- exekutor prövar _skäligt ålägga honom att avflytta tidigare.

Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsägning i fall som anges i 57 5 skall, om bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren ej kommer överens om annat, bestadsrätten så snart det kan ske genom styrelsens försorg säljas på offentlig auktion. Försäljningen får dock anstå till dess brist för vilken bostadsrättshavaren sva— rar blivit hotad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren. Vad som återstår tillfaller bostadsrättshavaren.

62 &.

Upphör bostadsrätt på grund av att bostadsrättsföreningen överlåter det hus i vilket lägenheten finns eller säljes huset i den ordning utsökningslagen bestämmer, är förening- en skyldig att till bostadsrättshavaren utge ersättning för bostadsrätten enligt 38 å andra stycket. Träder föreningen i likvidation inom tre månader från det frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller försättes föreningen inom samma tid i konkurs, skall bostadsrättshavarens rätt att utfå ersättning för bostadsrätten bedömas ef- ter de regler som gäller för skifte av föreningens tillgångar.

Har sedan bostadsrättshavaren tillträtt lägenheten, bostadsrätten upphört av anledning som avses i första stycket skall bostadsrättshavaren anses inneha lägenheten på grund av skriftligt hyresavtal med hyrestid gällande intill den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägning och på de villkor i övrigt som i brist på över- enskommelse fastställes av hyresnämnd. För tid intill dess nämndens beslut om hyres- villkor föreligger skall hyra för lägenheten utgå enligt vad närmast före överlåtelsen gällt i fråga om årsavgift.

63 &.

Bestämmelserna i 44—48 åå äger motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal och förhandstecknare.

Har bostadsrätt icke erbjudits till upplåtelse inom ett år från det bevis om slutbe- siktning enligt byggnadsstadgan den 30 december 1959 (nr 612) utfärdats beträffan- de bostadsrättsföreningens hus eller, om sådan besiktning ej skall ske, från det bygg- nadsföretaget slutförts, får förhandstecknaren, om dröjsmålet ej beror på honom, ef- ter uppsägning frånträda förhandsavtalet. Förhandstecknaren har även rätt till ersätt- ning för skada.

64 5.

Uppsäges förhandsavtal i fall som avses i 63 &, upphör det genast att gälla. Bostadsrätts- föreningen skall till förhandstecknaren återbetala vad som erlagts i förskott på grund- avgift. Bestämmelserna i 50 5 andra stycket äger därvid motsvarande tillämpning för för- handstecknare.

65 5.

Bestämmelserna i 51—61 55 äger motsvarande tillämpning beträffande förhandsavtal, förhandstecknare och teckningsrätt.

Vid tillämpningen av bestämmelserna skall iakttagas att

1. vad som sägs om föreskrift i bostadsrättsföreningens stadgar skall avse bestämmelse i förhandsavtalet,

2. 56 5 skall tillämpas beträffande förskott på grundavgift samt att 57 5 första stycket 1 skall gälla beträffande förskott på grundavgift samt årsavgift,

3. 59 & sista stycket skall gälla i fråga om yrkande att förhandsavtal skall upphöra i stället för yrkande om skyldighet för föreningen att lösa bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningen kan vidare häva förhandsavtalet om förhandstecknaren utan att kunna visa giltigt skäl vägrar att träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Häves av- talet har föreningen rätt till ersättning för skada.

66 &.

Upphör teckningsrätt på grund av att bestadsrättsföreningen överlåter det hus i vilket lägenheten finns eller säljes huset i den ordning utsökningslagen bestämmer, är förening- en skyldig att till förhandstecknaren återbetala vad som erlagts i förskott på grundavgift. Förhandstecknaren har också rätt till ersättning för skada.

Bestämmelsen i 62 å andra stycket äger motsvarande tillämpning när teckningsrätt upp- hört av anledning som avses i första stycket.

Fonder och vinstutdelning m. m.

67 %.

Bostadsrättsförening skall för att säkerställa underhållet av föreningens hus och trygga föreningens verksamhet göra avsättningar till fond för reparationer och till reservfond.

Nedsättning av reservfonden får beslutas endast för att täcka förlust som enligt fast— ställd balansräkning uppstått på föreningens verksamhet i dess helhet och som ej kan ersättas av befintliga medel avsatta till framtida förfogande.

68 %.

Utdelning får endast ske av den vinst som redovisas i fastställd balansräkning för senaste räkenskapsåret, i den mån vinsten icke skall avsättas till fond.

Vinst får ej utdelas till andra än bostadsrättshavarna och får ej, om annat icke be- stämts i stadgarna, fördelas mellan dem efter annan grund än bostadsrätternas jämförelse— tal.

69 5. Har vinstutdelning beslutats och verkställts i strid med 68 5 eller bestämmelse i bostads- rättsföreningens stadgar, är de som uppburit sådan utdelning skyldiga att betala tillbaka denna jämte fem procent ränta. Uppkommer brist vid återbäringen, är de som medverkat till beslutet om utdelning eller verkställandet av detta ansvariga enligt bestämmelserna i 160, 162 och 163 55.

70 &.

Föreningsstämma får ej besluta att föreningens vinstmedel eller övriga tillgångar skall användas eller att föreningen skall åtaga sig förpliktelser för ändamål som uppenbarligen är främmande för föreningens syfte. Stämman får dock använda tillgångar till allmän- nyttigt eller därmed jämförligt ändamål, om det med hänsyn till ändamålets beskaffen— het, föreningens ställning och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt.

Om annat ej följer av stadgarna får föreningsstämman ej heller besluta att föreningens tillgångar skall användas på sådant sätt eller annars vidtaga sådan åtgärd, att uppenbar- ligen fördel beredes vissa medlemmar till nackdel för föreningen eller övriga medlemmar.

Styrelse och firmateckning

71 5.

För bostadsrättsförening skall finnas en styrelse bestående av minst tre ledamöter. Sty- relsen skall förvalta föreningens angelägenheter enligt bestämmelserna i denna lag.

Styrelsen väljes på föreningsstämma. I stadgarna kan bestämmas att styrelsen eller leda— mot av denna skall utses i annan ordning.

Styrelseledamot skall utses för tid intill dess stämma enligt 108 & första stycket hållits och får icke utses för längre tid än till och med den stämma som skall äga rum under tredje räkenskapsåret efter valet. Även om den tid för vilken styrelseledamot blivit ut- sedd ej gått ut, kan han skiljas från uppdrag et genom beslut av den som utsett honom. Styrelseledamot har rätt att avgå före utgången av nämnda tid. Anmälan om avgång skall göras hos styrelsen samt, om styrelseledamot ej är vald på föreningsstämma, hos den som utsett honom.

Har styrelseledamot som är vald på föreningsstämma entledigats, annars avgått eller avlidit eller har hinder för honom att vara styrelseledamot uppkommit enligt 72 å och finns ej suppleant, skall övriga styrelseledamöter ofördröjligen föranstalta om val av ny ledamot för återstående mandattid. Meddelas icke annan föreskrift i stadgarna, får valet uppskjutas till nästa stämma där styrelseval skall äga rum, om styrelsen är beslutför med kvarstående ledamöter och suppleanter samt antalet ej understiger tre.

72 &.

Styrelseledamot skall vara myndig och, om ej för särskilt fall Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer tillåter annat, här i riket bosatt svensk medborgare.

Styrelseledamot skall vara medlem i bostadsrättsföreningen. Dock kan även den vara styrelseledamot som enligt lag är ställföreträdare för medlem samt, om juridisk person är medlem, den som är ledamot av styrelsen för den juridiska personen eller delägare i denna. Även annars kan, om det för visst eller vissa särskilt angivna fall medges i stadgar- na, annan än medlem vara styrelseledamot.

73 &.

Bestämmelserna om styrelseledamot gäller även suppleant. I stadgarna kan upptagas närmare bestämmelser om de förutsättningar, under vilka suppleant får tjänstgöra samt, när flera suppleanter skall finnas, om ordningen för deras inträde. Sådana bestämmelser kan också meddelas av den som utsett suppleanten. Be— stämmelse som avses i detta stycke får ej registreras.

74 5.

Styrelsen skall sörja för att bostadsrättsföreningens verksamhet organiseras på ett sätt, som med hänsyn till föreningens förhållanden kan anses tillfredsställande, utöva tillsyn över befattningshavare hos föreningen samt tillse att styrelsen på lämpligt sätt och vid lämpliga tider får de upplysningar om föreningens förhållanden som är nödvändiga. Styrelsen skall också sörja för att föreningens bokföring fullgöres i överensstämmelse med lag och att medelsförvaltningen är ordnad på betryggande sätt samt att behörig kontroll häröver finns.

När det på grund av inträffade förluster eller annars finns anledning antaga att för- eningens ställning kommer att utvisa fortgående försämring, så att föreningens skulder icke blir täckta av tillgångarna, skall styrelsen ofördröjligen till föreningsstämmans prövning hänskjuta frågan om föreningen skall träda i likvidation.

Inom styrelsen skall en ledamot vara ordförande. Ordföranden skall tillse att sammanträden hålles då så behövs. Vid styrelsens sammanträden skall föras protokoll, vars riktighet skall bestyrkas av ord- föranden. Ledamot av styrelsen är berättigad att på begäran få särskild mening, som av— viker från styrelsens beslut, antecknad till protokollet. Protokollen skall föras i nummer- följd och förvaras på betryggande sätt.

76 5.

Styrelsen är beslutför, när vid sammanträde fler än hälften av hela antalet styrelseleda- möter är närvarande, om ej för beslutförhet högre antal föreskrivits i stadgarna. Ärende får dock icke företagas, utan att såvitt möjligt samtliga styrelseledamöter eller, vid för- hinder för någon av dem, suppleant för honom fått tillfälle att deltaga i ärendets be- handling.

Som styrelsens beslut gäller, om ej föreskrift om särskild röstpluralitet givits i stad- garna, den mening, om vilken de flesta röstande förenar sig, eller vid lika röstetal den mening som ordföranden biträder.

77 &.

Ledamot av styrelsen får ej deltaga i behandling av fråga. angående avtal mellan ho- nom och bostadsrättsföreningen. Ej heller får han deltaga i behandling av fråga om avtal mellan föreningen och tredje man, om han i frågan har ett väsentligt intresse, som kan strida mot föreningens. Detsamma gäller om gåva från föreningen och beträffande rätte- gång eller annan talan mot styrelseledamoten eller tredje man.

78 5.

Styrelsen får, om annat icke följer av bestämmelserna i denna lag, handla på bostads- rättsföreningens vägnar i förhållande till tredje man samt företräda föreningen inför domstolar och andra myndigheter. Samma behörighet tillkommer även den eller dem som enligt bestämmelserna i 79 och 80 %% får teckna föreningens firma (firmatecknare). De som endast gemensamt får utöva firmateckningsrätt, får endast gemensamt företräda föreningen.

79 %.

Bemyndigande för styrelseledamot, styrelsesuppleant eller annan att teckna bostads- rättsföreningens firma meddelas av styrelsen,om ej i stadgarna eller genom beslut av för- eningstämman gjorts inskränkning i detta avseende. Bemyndigande får dock ej lämnas den som är omyndig och, vad angår annan än styrelseledamot eller styrelsesuppleant, utan tillstånd av Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer, den som icke är här i riket bosatt svensk medborgare.

Styrelsen kan när som helst återkalla bemyndigande att teckna föreningens firma.

80 5.

Då bemyndigande att teckna bostadsrättsföreningens firma meddelas, kan styrelsen fö— reskriva att två eller flera personer får teckna firman endast gemensamt.

Annan inskränkning i rätten att teckna föreningens firma än som anges i första stycket får ej registreras.

Styrelsen eller annan, som enligt 78 & är ställföreträdare för bostadsrättsföreningen, får ej förfoga över dess tillgångar eller ikläda den förpliktelse eller annars vidtaga åtgärd i strid med bestämmelserna i 70 5 första stycket första punkten och andra stycket om föreningsstämma. Styrelsen får dock till allmännyttigt eller därmed jämförligt ändamål använda tillgång, som i förhållande till föreningens ställning är av ringa betydelse.

82 5.

I förhållande till bostadsrättsföreningen skall styrelsen och annan ställföreträdare för föreningen följa de särskilda föreskrifter som meddelas i stadgarna eller av förenings- stämma. Annan ställföreträdare än styrelsen skall även följa föreskrift som meddelas av styrelsen. Styrelsen och annan ställföreträdare för föreningen får dock ej följa föreskrift som strider mot denna lag eller stadgarna och därför ej gäller, eller föreskrift av för- eningsstämma om sådan åtgärd avseende förvaltningen av föreningens angelägenheter, vars verkställighet styrelsen finner innebära ett uppenbart åsidosättande av föreningens intressen. Den som enligt 77 & icke får för föreningen deltaga i behandling av fråga om avtal har ej heller befogenhet att utan särskilt uppdrag av styrelsen företräda föreningen beträf- fande avtalet.

83 5.

Har styrelsen eller annan ställföreträdare för bostadsrättsföreningen företagit rättshand- ling på föreningens vägnar men därvid handlat i strid med 81 eller 82 5 eller annars över- skridit sin befogenhet, gäller rättshandlingen ej mot föreningen, om tredje man insåg eller bort inse att sådant överskridande förelåg.

Har styrelsesuppleant utövat styrelseledamots befogenhet, är det förhållandet, att förut- sättning för hans inträde i styrelseledamots ställe saknades, utan verkan mot tredje man, om denne ej insåg eller bort inse detta.

84 5.

Den som äger företräda bostadsrättsföreningen får ej överlåta eller med inteckning för gäld belasta föreningens fasta egendom eller tomträtt, om han icke har sådan be- fogenhet enligt stadgarna eller föreningsstämman bemyndigat honom till detta. Sådant bemyndigande kan begränsas att avse viss egendom och får icke i något fall gälla mer än två år.

Har åtgärd enligt första stycket företagits utan vederbörligt bemyndigande och vill för— eningen klandra åtgärden, skall föreningen väcka talan därom inom aderton månader från det lagfart, inskrivning eller inteckning beviljades. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.

85 &.

Skriftlig handling, som utfärdas för bostadsrättsförening, bör undertecknas med för— eningens firma och underskrivas av dem som tecknar firman.

Har styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen utfärdat handling utan firma- teckning och framgår ej av dess innehåll, att den utfärdats på föreningens vägnar, svarar de som undertecknat handlingen för vad genom handlingen kan ha slutits, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. Undertecknarna skall dock ej ha sådan ansvarig- het, om det framgick av omständigheterna vid handlingens tillkomst, att den utfärdades för föreningen, samt den till vilken handlingen ställts av föreningen får behörigen under-

tecknat godkännande av handlingen utan oskäligt dröjsmål efter det begäran därom fram- ställts eller personlig ansvarighet gjorts gällande mot undertecknarna.

86 5.

Om behörighet för styrelseledamot och för den som annars, ensam eller gemensamt med annan, bemyndigats teckna bostadsrättsföreningens firma, att mottaga delgivning i rättegång mot föreningen finns bestämmelser irättegångsbalken. Dessa bestämmelser gäller även då föreningen skall delges annat meddelande.

Vill styrelsen väcka talan mot föreningen, skall styrelsen utlysa föreningsstämma för val av ombud att föra föreningens talan i tvisten. Stämning delges genom att föredragas på stämman.

87 &.

Sker ändring beträffande styrelseledamöterna eller styrelsesuppleanterna eller i rätten att teckna bostadsrättsföreningens firma eller ändras föreningens postadress, skall styrel- sens ordförande ofördröjligen anmäla detta för registrering. På denna anmälan äger bestämmelserna i 11 & motsvarande tillämpning. Anmälan kan även göras av den som beröres av anmälningen.

Styrelsens årsredOvisning

88 &.

Styrelsen skall för varje räkenskapsår avge redovisning för förvaltningen av bostads- rättsföreningens angelägenheter genom att avlämna berättelse om verksamheten under året (förvaltningsberättelse) samt redogörelse för föreningens ställning vid räkenskapsårets ut- gång (balansräkning) och för intäkter och kostnader under året (vinst- och förlusträk- ning). Redovisningshandlingarna skall vara underskrivna av samtliga styrelseledamöter.

Minst en månad före den föreningsstämma, på vilken redovisningshandlingarna och revisorernas berättelse skall framläggas, skall styrelsen till revisorerna i huvudskrift eller avskrift avlämna redovisningshandlingarna för det förflutna räkenskapsåret.

89 &.

Räkenskapsår skall vara helt år, men kan vid verksamhetens början och vid omlägg- ning av räkenskaper avse del av år eller utsträckas att omfatta högst aderton månader.

90 &.

Jämte bestämmelserna i bokföringslagen den 31 maj 1929 (nr 117) skall följande gälla om bostadsrättsförenings inventarium, balansräkning samt vinst- och förlusträkning.

Tillgångar som är avsedda till stadigvarande bruk för föreningen (anläggningstillgångar) får upptagas till högst det belopp, till vilket kostnaderna för deras anskaffning eller till- verkning uppgått, ökat med de kostnader som föreningen under räkenskapsåret nedlagt för förbättring av tillgångarna eller som i sådant avseende balanserats från tidigare rä— kenskapsår. Avskrivning skall dock årligen ske med belopp, som motsvarar tillgångamas värdeminskning på grund av ålder och nyttjande eller annan orsak, så att anskaffnings— eller tillverkningsvärdet jämte angivna förbättring.;kostnader blir helt avskrivet under den tidrymd tillgången kan beräknas vara användbar för föreningen.

Aktier och andra andelsrättigheter samt obligationer och andra fordringar, avsedda att stadigvarande innehas av föreningen, anses som anläggningstillgångar och får upptagas till högst det belopp, till vilket kostnaderna för tillgångarnas anskaffning uppgått. Av- skrivning skall ske i den mån det är nödvändigt för att tillgångens bestående värde icke skall överskridas.

Utan hinder av andra och tredje styckena får anläggningstillgångar, vilka måste anses ha ett bestående värde som väsentligt överstiger det belopp till vilket de är uppförda i närmast föregående balansräkning, upptagas till högst detta värde, om det belopp varmed uppskrivning sker användes till nödvändig avskrivning på värdet av andra anläggnings- tillgångar. I fråga om fast egendom får uppskrivning dock ej ske över senast fastställda taxeringsvärdet.

Har fordran, som skall anses som anläggningstillgång, i närmast föregående balansräk- ning såsom osäker eller värdelös icke upptagits till det belopp varå den lyder, får ford— ringen trots detta upptagas till belopp varmed den beräknas komma att inflyta även om detta belopp överstiger det i den närmast föregående balansräkningen upptagna, dock högst till anskaffningskostnaden.

Anläggningstillgång får ej i vidare mån än som för varje särskilt fall följer av andra— femte styckena upptagas till högre belopp än det vartill den varit uppförd i närmast föregående balansräkning.

Andra tillgångar än anläggningstillgångar (omsättningstillgångar) får ej upptagas vare sig över försäljningsvärdet efter avdrag för försäljningskostnaderna eller till högre belopp än det vartill kostnaderna för deras anskaffning eller tillverkning uppgått.

Har föreningen övertagit rörelse mot vederlag som överstiger värdet av de med rörel- sen övertagna tillgångarna, kan skillnaden (affärsvärde, goodwill) upptagas såsom anlägg- ningstillgång i särskild p0st. På denna tillgång skall årligen avskrivas skäligt belopp, dock minst en tiondel.

91 5.

Balansräkning skall ställas upp enligt följande. Posterna nedan skall upptagas var för sig. Ytterligare fördelning i poster skall dock ske, om det får anses påkallat med hänsyn till verksamhetens art och omfattning samt bostadsrättsföreningens förhållanden i övrigt.

A. Bland tillgångarna.

I. Anläggningstillgångar.

1. fastigheter;

2. inventarier och liknande;

3. aktier och andra andelsrättigheter samt obligationer och andra fordringar, avsedda att stadigvarande innehas av föreningen.

II. Omsättningstillgångar.

1. varulager;

2. aktier och andra andelsrättigheter samt obligationer och andra fordringar, som ej faller under I 3 eller avses i 11 3 och 4;

3. accepterade växlar;

4. kontanta penningar, checkar och banktillgodohavanden.

III. Förlust på föreningens verksamhet, a) balanserad förlust, b) nettoförlust för räkenskapsåret.

B. Bland skulderna.

I. Långfristiga skulder. ]. pensionsskuld som redovisas under rubriken Avsatt till pensioner; 2. andra långfristiga skulder.

II. Kortfristiga skulder. III. Icke betalade skatter som belöper på tiden före räkenskapsårets utgång.

IV. Eget kapital. 1. inbetalda inträdesavgifter, grundavgifter och upplåtelseavgifter; 2. fonder, var för sig; 3. vinst på föreningens verksamhet, a) balanserad vinst, b) nettovinst för räkenskapsåret.

Fordran på inträdesavgift, grundavgift eller upplåtelseavgift får ej upptagas som till— gång.

Inbetalda inträdesavgifter, grundavgifter och upplåtelseavgifter får redovisas genom att i balansräkningen anmärkes hela avgiftskapitalet med uppgift om vad av detta som icke är betalat samt att skillnaden utföres såsom särskild skuldpost.

Vid posten balanserad vinst skall anges beloppet av hela vinsten enligt balansräkning— en för nästföregående räkenskapsår och hur vinsten disponerats.

I balansräkningen skall anmärkas sammanlagda beloppet av föreningens borgens- och övriga ansvarsförbindelser, i den mån de ej upptagits bland skulderna, samt av föreningen ställda panters sammanlagda värde enligt balansräkningen. I fråga om inteckningar skall sammanlagda beloppet anges dels för inteckningar i fast egendom och dels för inteck- ningar i lös egendom med angivande av egendomens slag.

I balansräkningen skall även anmärkas de pensionsåtaganden, som ej upptagits bland skulderna.

92 &.

Vinst- och förlusträkningen skall uppställas så, att en med hänsyn till bostadsrätts— föreningens förhållanden tillfredsställande redovisning erhålles för hur vinsten eller för- lusten för räkenskapsåret uppkommit.

Följande poster skall upptagas var för sig. Ytterligare fördelning i poster skall dock ske, om det får anses påkallat med hänsyn till verksamhetens art och omfattning samt föreningens förhållanden i övrigt.

A. Bland intäkterna.

1. intäkten av föreningens rörelse. Driver föreningen av varandra väsentligen obe- roende rörelsegrenar, skall intäkten av varje sådan rörelsegren redovisas särskilt, om det ej kan lända till förfång för föreningen. Vid beräknande av intäkten får avdrag ej göras för omk0stnader, som skall redovisas särskilt under B 2—6, dock att de under B 4 och B 5 angivna kostnaderna får avdragas, om de särskilt anmärkes i vinst- och förlust— räkningen;

2. vinstutdelning på aktier eller andra andelar samt räntor;

3. andra intäkter, som ej härleder sig från rörelsen;

4. vederlagsfria eller andra extraordinära förvärv;

5. nettoförlust på föreningens verksamhet under räkenskapsåret.

B. Bland kostnaderna.

1. förlust på föreningens rörelse eller på sådan rörelsegren, för vilken särskild redo- visning skall lämnas enligt A 1;

2. räntor;

3. skatter;

4. avskrivningar på värdet av anläggningstillgångar eller avsättningar till värdeminsk- ningskonton för sådana tillgångar, därvid beloppets fördelning på de under särskilda pos- ter i balansräkningen upptagna tillgångarna skall anges;

5. allmänna förvaltningskostnader;

6. extraordinära kostnader och förluster;

7. nettovinst på föreningens verksamhet under räkenskapsåret.

93 5.

I förvaltningsberättelsen skall lämnas upplysning om hela intäkten av bostadsrättsför- eningens rörelse under räkenskapsåret (omsättningssumman), om väsentliga förändringar i medlemsantalet samt om sådana till medlemmar eller andra utgående efterlikvider, åter— bäringar eller liknande gottgörelser som icke inräknats i årsvinsten, om ej upplysning om detta lämnas i vinst— och förlusträkningen. Vidare skall i förvaltningsberättelsen, i den mån det kan ske utan förfång för föreningen, lämnas upplysning om andra förhållanden, som är av vikt för att bedöma föreningens ställning och resultatet av dess verksamhet samt styrelsens förvaltning och som ej framgår av balansräkningen eller vinst- och förlusträk- ningen, samt om händelser av väsentlig betydelse för föreningen, även om de inträffat efter räkenskapsårets slut.

I den mån motsvarande uppgifter ej intagits i balansräkningen, skall i förvaltningsbe- rättelsen lämnas uppgift beträffande fastigheter om taxeringsvärden och brandförsäkrings— belopp samt beträffande maskiner, inventarier och andra liknande anläggningstillgångar om brandförsäkringsbelopp. Värdena och beloppen skall om möjligt fördelas på de under särskilda poster i balansräkningen upptagna tillgångarna.

Om medelantalet av dem som varit anställda i föreningens tjänst under räkenskapsåret överstiger tio, skall i förvaltningsberättelsen uppges medelantalet anställda arbetare samt medelantalet övriga anställda. För sådant fall skall även, i den mån motsvarande uppgif- ter ej lämnas i vinst- och förlusträkningen, i särskilda poster upptagas sammanlagda be- loppet av utbetalda löner och ersättningar under räkenskapsåret dels till arbetare, dels till styrelsen och andra personer i ledande ställning, dels till övriga befattningshavare hes föreningen.

Om uppskrivning av anläggningstillgångar verkställts för räkenskapsåret, skall i för- valtningsberättelsen lämnas redogörelse för grunden till uppskrivningen, för det belopp varmed uppskrivning skett och för användningen av beloppet.

Har beträffande redovisningen av tillgångar såsom anläggnings- eller omsättningstill- gångar, beträffande avskrivning på anläggningstillgångar, beträffande omsättningstillgång- ars värdering eller i andra hänseenden vidtagits sådan ändring i förhållande till tidigare balansräkning eller vinst- och förlusträkning, som i avsevärd mån påverkat årsresultatet eller annars är av större vikt, skall redogörelse för detta lämnas i förvaltningsberättelsen.

Styrelsen skall i förvaltningsberättelsen framställa förslag med anledning av förening- ens vinst eller förlust enligt balansräkningen.

94 5.

Styrelsen skall senast sju månader efter räkenskapsårets utgång i huvudskrift eller av- skrift hålla redovisningshandlingarna för året jämte revisionsberättelsen samt protokoll

eller annan handling, som utvisar föreningsstämmans beslut med anledning av den fram- lagda balansräkningen, tillgängliga hos föreningen för den som vill taga del av dessa.

Inom samma tid är styrelsen även skyldig att efter anmodan av länsstyrelsen dit insända avskrift av handlingarna.

Revision

95 5.

Styrelsens förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper skall granskas av en eller flera revisorer. Revisor utses på föreningsstämma, om ej enligt stadgarna revisor skall tillsättas i annan ordning.

Revisorer skall utses för tid intill dess stämma enligt 108 _8, första stycket hållits och får icke utses för längre tid än till och med den stämma som skall äga rum under andra räkenskapsåret efter det de utsetts. Revisor kan, även om den tid för vilken han blivit ut— sedd ej gått ut, skiljas från uppdraget genom beslut av den som utsett honom. Har revi- sor som är vald på föreningsstämma entledigats, annars avgått eller avlidit eller har hinder enligt 96 5 första eller andra stycket att vara revisor uppkommit för honom och finnes ej suppleant, skall styrelsen ofördröjligen föranstalta om val av ny revisor.

Den som utsetts till revisor skall ofördröjligen underrättas om detta, om han valts på föreningsstämma, genom styrelsens försorg och annars av den som utsett honom.

96 å.

Revisor skall vara myndig och, om ej för särskilt fall Konungen eller myndighet, som Konungen bestämmer, tillåter annat, här i riket bosatt svensk medborgare. Revisor skall ha den erfarenhet beträffande bokföring och insikt i ekonomiska förhållanden, som med hänsyn till bostadsrättsföreningens verksamhet behövs för uppdraget.

Ej får den vara revisor, som är befattningshavare hos föreningen eller under det se- naste året haft hand om bokföring eller medelsförvaltning för föreningen eller som in— tager en underordnad eller beroende ställning till styrelseledamot eller till befattningsha— vare hos föreningen, åt vilken uppdragits att ombesörja bokföringen eller medelsförvalt— ningen eller kontrollen däröver, ej heller styrelseledamots eller sådan befattningshavares make eller den, som med honom är i rätt upp- eller nedstigande skyldskap eller svåger- lag eller är hans syskon eller med honom är i det svågerlag, att den ene är gift med den andres syskon.

Finns hos sammanslutning med ändamål att ha hand om gemensamma uppgifter för föreningar inrättat särskilt revisionsorgan, kan sammanslutningen eller, om revisionsor— ganet utgör juridisk person, denna utses till revisor. Till revisionens förrättande skall så- lunda tillsatt revisor utse person som är lämpad för uppdraget. För denne gäller i till- lämpliga delar bestämmelserna om revisor. Ersättningsskyldighet, som kan uppkomma för den som förrättat revisionen, skall även åvila den som utsett honom.

97 &.

Har tillräckligt antal revisorer ej utsetts eller har revisorer utsetts utan att 96 5 första och andra styckena iakttagits, skall styrelsen och styrelseledamot ofördröjligen anmäla detta för länsstyrelsen. Anmälan får göras även av föreningsmedlem, röstberättigad, som ej är medlem, eller borgenär.

Sker anmälan enligt första stycket skall länsstyrelsen, om revisorer icke utsetts till före- skrivet antal, förordna revisorer. Är revisor omyndig eller har någon, som ej är här i riket bosatt svensk medborgare, utan vederbörligt tillstånd utsetts till revisor eller har någon

utsetts till revisor i strid med 96 å andra stycket, skall länsstyrelsen efter anmälan för- klara honom entledigad och förordna revisor i hans ställe. Har anmälan ej gjorts av styrelsen, skall denna lämnas tillfälle att yttra sig innan beslut meddelas. Förordnande av revisor skall avse tid till dess annan revisor blivit utsedd i föreskriven ordning. Revisor, som utses enligt denna paragraf, har rätt till skäligt arvode av föreningen.

98 &.

Hos länsstyrelsen kan påkallas utseende av en revisor att deltaga med övriga revisorer i granskningen av styrelsens förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper eller att företaga granskning av viss åtgärd eller av vissa räkenskaper. Förslag härom skall väckas på föreningsstämma. Har förslaget på föreningsstämma antagits eller biträtts av minst en tiondel av samtliga röstberättigade, skall styrelsen inom en vecka göra framställning hos länsstyrelsen om utseende av revisor. Försummas det, kan varje röstberättigad göra så- dan framställning.

Avser uppdraget granskning av viss åtgärd eller av vissa räkenskaper, skall särskilt yttrande över granskningen avges till föreningsstämma.

Revisor, som utses enligt denna paragraf, har rätt till skäligt arvode av föreningen.

99 %.

Om det granskningsarbete som åvilar revisor är av större omfattning, får han såsom medhjälpare anlita lämplig person, som är anställd hos honom för biträde i revisionsverk— samhet i den mån det med hänsyn till arbetets art får anses tillbörligt.

Revisor får med styrelsens samtycke även annars anlita medhjälpare vid granskningen av styrelsens förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper, om det för visst fall behövs med hänsyn till omfattningen av föreningens verksamhet och andra omständighe- ter som inverkar på revisionsuppdragets fullgörande.

Lämnas ej samtycke enligt andra stycket inom två veckor efter det revisor hos styrel- sen begärt att få anlita medhjälpare, får revisorn hänskjuta frågan till länsstyrelsens av- görande. Länsstyrelsen prövar framställningen och skall innan beslut meddelas bereda föreningens styrelse tillfälle att yttra sig i ärendet.

100 &.

Revisorerna skall vidtaga de åtgärder som behövs för ett behörigt fullgörande av revi- sionsuppdraget. Särskilt skall revisorerna

granska bostadsrättsföreningens böcker och andra räkenskaper. verkställa inventering eller kontrollera verkställd inventering av föreningens kassa och övriga tillgångar,

tillse att föreningens bokföring och medelsförvaltning samt kontrollen därav är till- fredsställande,

taga del av protokoll från föreningsstämmor och andra sammanträden, samt sedan de årliga redovisningshandlingarna avgivits tillse att föreningens tillgångar icke upptagits för högt och skulderna icke för lågt samt i övrigt granska redovisningshand- lingarna.

Revisorerna skall följa de särskilda föreskrifter, som meddelas av föreningsstämman och ej innefattar inskränkning i deras i lag stadgade skyldigheter eller annars strider mot lag eller författning eller mot stadgarna.

Styrelsen skall ge revisor tillgång till föreningens böcker, räkenskaper och andra hand- lingar samt i övrigt det biträde, som han påkallar för uppdraget. Styrelsen får ej vägra revisor begärd upplysning angående förvaltningen.

Revisorerna skall för varje räkenskapsår avge en av dem undertecknad revisionsberät- telse, som skall överlämnas till styrelsen minst två veckor före den i 108 5 första styc- ket nämnda föreningsstämman. Revisorerna skall vidare inom samma tid till styrelsen återställa de redovisningshandlingar som överlämnats till dem.

Revisionsberättelsen skall innehålla redogörelse för resultatet av revisorernas granskning samt uttalande, om det föreligger anledning eller ej till anmärkning beträffande de redo- visningshandlingar, som överlämnats till revisorerna, föreningens bokföring eller invente- ringen av dess tillgångar eller annars beträffande förvaltningen av föreningens angelägen— heter. Föreligger anledning till anmärkning, skall denna anges i revisionsberättelsen. Re- visorerna kan även i berättelsen meddela erinringar. som de anser böra komma till med- lemmarnas kännedom.

Revisionsberättelsen skall innehålla särskilt uttalande angående fastställelse av balansräkningen; angående ansvarsfrihet för styrelseledamöterna; samt angående styrelsens förslag med anledning av föreningens vinst eller förlust enligt ba- lansräkningen.

Revisor, som har från de i revisionsberättelsen gjorda uttalandena skiljaktig mening eller annars finner särskilt uttalande påkallat, kan foga yttrande därom till revisionsbe- rättelsen, om han ej avger särskild revisionsberättelse.

Föreningsstämma

102 %.

Medlems rätt att deltaga i handhavandet av bostadsrättsföreningens angelägenheter ut— övas på föreningsstämma.

103 &.

Vid föreningsstämma bör styrelsens ledamöter närvara, så även minst en av revisorerna, om på stämman redovisning för föreningen skall behandlas eller annars ärende förekom- mer av beskaffenhet att revisors närvaro kan anses påkallad. Rätt att närvara vid för- eningsstämma tillkommer alltid revisor.

104 5.

Ej får någon själv eller genom ombud eller såsom ombud för annan på förenings— stämma deltaga i behandling av fråga rörande avtal mellan honom och föreningen. Ej heller får han deltaga i behandling av fråga om avtal mellan föreningen och tredje man, om han i frågan har ett väsentligt intresse, som kan vara stridande mot föreningens. Det- samma gäller om gåva från föreningen och beträffande rättegång eller annan talan mot honom eller tredje man.

Styrelseledamot får ej deltaga i beslut om ansvarsfrihet för förvaltningsåtgärd, för vil- ken han är ansvarig, eller i val av revisor.

105 5.

Om ej genom föreskrift i stadgarna är bestämt vem som skall vara ordförande vid för- eningsstämma, öppnas stämman av styrelsens ordförande eller den styrelsen utsett. Utser de närvarande ej enhälligt ordförande, väljes ordförande efter huvudtalet. Till ordförande får utses jämväl den som ej är medlem, om ej annat föreskrives i stadgarna.

På stämma skall, om så behövs, ordföranden upprätta och till godkännande fram- lägga en förteckning över närvarande medlemmar och ombud för medlemmar med uppgift om envars rösträtt. Sedan förteckningen enhälligt eller efter en på grundval av densamma företagen omröstning godkänts med eller utan ändring, gäller den så- som röstlängd.

Genom styrelsens försorg skall på föreningsstämma föras protokoll. Har beslut fattats genom omröstning, skall anges hur röstningen utfallit. Protokollet skall undertecknas eller till riktigheten vitsordas av ordföranden och minst en på stämman utsedd person. Senast inom två veckor efter stämman skall protokollet hållas tillgängligt hos bostadsrättsför- eningen för medlemmarna. Protokollen skall förvaras på betryggande sätt.

106 5.

Vid utövande av rösträtt och fattande av beslut på föreningsstämma har varje medlem en röst, om ej annat bestämts i stadgarna. Sedan bostadsrätt upplåtits åt minst fem med- lemmar, är dock endast bostadsrättshavarna att anse som medlemmar, om ej annat be— stämts i stadgarna; vad nu sagts gäller ej beslut, varigenom inskränkning sker i de med— lemmars rätt som icke är bostadsrättshavare.

Är ej annat bestämt i stadgarna, gäller att medlems rösträtt kan utövas genom om- bud, att endast make eller medlem kan vara ombud samt att ingen får som ombud företräda mer än en medlem.

Juridisk person företrädes av ställföreträdare eller av den som bemyndigats därtill. I stadgarna kan föreskrivas att sådant ombud får utöva rösträtt endast om han är med- lem i föreningen eller enligt 72 å andra stycket ändå kan utses till ledamot av föreningens styrelse.

Som bostadsrättsföreningens beslut på stämma gäller. om ej annat följer av denna lag eller bestämts i stadgarna, den mening för vilken de flesta rösterna avges. Vid lika röste- tal avgöres val genom lottning medan i andra frågor den mening gäller som biträdes av ordföranden.

107 5.

För giltighet av beslut på föreningsstämma gäller

1. om beslutet avser uttagande av särskilt tillskott, att det biträdes av minst två tredje- delar av de röstande;

2. om beslutet medför ändring av bostadsrätts jämförelsetal och rubbning därigenom sker i det på detta tal grundade inbördes förhållandet mellan bostadsrättshavarna, att samtliga bostadsrättshavare vilkas rätt är beroende av ändringen samtycker till beslu- tet eller, om sådan enighet ej kan uppnås, att minst två tredjedelar av dessa bostads- rättshavare lämnar sitt samtycke och beslutet godtages av rätten;

3. om beslutet avser upphörande av bostadsrätt som övergått till föreningen, att beslu— tet biträdes av minst två tredjedelar av de röstande;

4. om beslutet innebär att lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kommer att undergå försämring av icke ringa betydelse, att bostadsrättshavaren samtycker till beslutet;

5. om beslut annars leder till väsentlig förändring av lägenheten, att bostadsrättshava- ren samtycker till beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstande förenar sig om detta; '

6. om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, att det biträdes av minst två tredjedelar av de röstande;

7. om beslutet innebär överlåtelse av föreningen tillhörigt hus, ivilket lägenhet är upp— låten med bostadsrätt, att bestämmelserna om fattande av beslut om likvidation skall

gälla och att dessutom minst två tredjedelar av bostadsrättshavarna i det hus som skall överlåtas samtycker till beslutet.

108 5.

Inom sex månader eller den kortare tid, som kan vara bestämd i stadgarna, efter ut- gången av varje räkenskapsår skall hållas ordinarie föreningsstämma, på vilken styrelsen skall framlägga redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen för det sistförflutna rä- kenskapsåret. De handlingar, som skall framläggas, skall under minst en vecka närmast före stämman hållas tillgängliga för medlemmarna hos föreningen.

På denna föreningsstämma skall avgöras frågorna om fastställelse av balansräkning- en med de ändringar eller tillägg, som kan behövas, samt om beviljande av ansvars— frihet åt styrelseledamöterna för den tid redovisningen omfattar. Stämman skall även fatta beslut i anledning av föreningens vinst eller förlust enligt den fastställda balans- räkningen. Beslut i nämnda frågor kan anstå till fortsatt stämma på viss dag minst en och högst två månader därefter.

Styrelsen skall på ordinarie föreningsstämman meddela till buds stående närmare upp— lysningar angående förhållanden, som kan inverka på bedömandet av värdet av för- eningens tillgångar, av dess ställning i övrigt och av resultatet av dess verksamhet samt av styrelsens förvaltning av föreningens angelägenheter, om det begäres av medlem och kan ske utan förfång för föreningen.

Styrelsen skall även annars på föreningsstämma ge medlem upplysning efter vad nu är sagt beträffande ärende, som skall förekomma på stämman.

109 5.

När styrelsen finner det lämpligt kan den kalla medlemmarna till extra föreningsstämma. Revisorerna kan, om deras granskning föranleder därtill, skriftligen med angivande av skälet begära, att styrelsen skall utlysa extra föreningsstämma att hållas så snart det kan ske med iakttagande av föreskriven kallelsetid. Efterkommer styrelsen ej inom en vecka sådan begäran, får revisorerna själva utlysa stämma. Är ej samtliga revisorer ense om att stämma skall utlysas, gäller den mening varom de flesta förenar sig eller vid lika röstetal deras mening som anser att extra stämma skall hållas. Revisor som utsetts enligt 98 5 kan påkalla extra föreningsstämma, oavsett övriga revisorers mening.

Extra föreningsstämma skall vidare utlysas av styrelsen, då det för uppgivet ändamål skriftligen begäres av minst en tiondel av samtliga röstberättigade eller det mindre antal som kan vara bestämt i stadgarna.

110 5.

Finns ej styrelse eller underlåter styrelsen att i föreskriven ordning kalla medlemmar- na till ordinarie eller till av stämma beslutad extra föreningsstämma eller har styrelsen ej senast två veckor efter begäran enligt 1095 sista stycket utlyst extra föreningsstämma att hållas så snart det kan ske med iakttagande av föreskriven kallelsetid, skall länsstyrelsen på anmälan av styrelseledamot eller röstberättigad ofördröjligen utlysa stämma.

111 &.

Kallelse till föreningsstämma skall utfärdas enligt föreskrifter i stadgarna. Kallelseåtgär- derna skall vara vidtagna senast två veckor före ordinarie och senast en vecka före extra stämma.

Uppskjutes stämma till dag som infaller minst en månad därefter, skall kallelse enligt första stycket utfärdas till den fortsatta stämman.

Fordras för giltigt beslut att det fattas på två på varandra följande föreningsstämmor, får kallelse till sista stämman ej ske innan första stämman hållits. Är ej någon av stäm- morna ordinarie, skall minst en månad förflyta mellan dem.

112 5.

I kallelsen till föreningsstämma skall anges de ärenden som skall förekomma på stäm— man. I kallelse till ordinarie stämma behöver dock ej särskilt anges de ärenden som en— ligt denna lag eller stadgarna skall företagas på denna. Om ärende som innefattar förslag till ändring av stadgarna skall förekomma, skall det huvudsakliga innehållet av ändringen anges i kallelsen.

Har de ärenden, som skall företagas till behandling på föreningsstämma, särskilt med— delats medlemmarna på sätt och på tid före stämman som anges i stadgarna, gäller det som om ärendena varit upptagna i kallelsen till stämman.

Ärende, som ej angivits i kallelsen till stämman eller varom meddelande ej skett enligt andra stycket, får icke företagas till avgörande vid stämman, om ej ärendet enligt denna lag eller stadgarna skall förekomma på stämman eller omedelbart föranledes av ärende som skall avgöras där. Avser ärende ej ändring av stadgarna eller utkrävande av ny eller förhöjd avgift eller föreningens trädande i likvidation eller uppgående i annan förening genom fusion, får det dock företagas till avgörande på ordinarie stämma, om tre fjärde- delar av de närvarande ger sitt samtycke till detta. Utan hinder av dessa bestämmelser får på såväl ordinarie som extra stämma fattas beslut om utlysande av extra stämma för behandling av visst ärende.

113 5.

I stadgarna kan bestämmas, att föreningsstämmans befogenhet skall helt eller delvis utövas av därtill valda fullmäktige.

Fullmäktig får ej väljas för längre tid än tre år. Till fullmäktig får utses endast med- lem i föreningen eller den som, fastän han ej är medlem, enligt 72 å andra stycket ändå kan vara ledamot av föreningens styrelse.

Fullmäktigsammanträde anses som föreningsstämma. Bestämmelserna i 102 och 105 55, 1065 första stycket första. punkten, 108—110 55 och llZå om föreningsmedlem tillämpas på fullmäktig.

Talan mot styrelseledamot, revisor, föreningsmedlem eller

röstberättigad

114 &.

Ansvarsfrihet skall anses beviljad styrelseledamot, om beslut därom fattats på för- eningsstämma och de som röstat mot beslutet icke uppgår till minst en fjärdedel av samtliga röstberättigade.

Har talan på förvaltningen under det räkenskapsår redovisningen avser ej anställts inom sex månader från det redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen framlades på föreningsstämman, skall ansvarsfrihet anses ha blivit beviljad.

Även om ansvarsfrihet blivit beviljad, kan talan anställas mot styrelseledamot på grund av åtgärd, om vars vidtagande eller betydelse för föreningen, styrelsen eller styrelseleda- mot uppsåtligen eller av oaktsamhet i redovisningshandlingarna eller annars till stäm- man eller också genom bokföringen eller annars till revisorerna lämnat i väsentliga hän- seenden oriktiga eller ofullständiga upplysningar. Talan som grundas på att styrelseleda-

mot begått brottslig handling kan även annars anställas mot honom, om ej beviljad ansvarsfrihet uppenbarligen avsett även denna handling.

115 5.

Har ansvarsfrihet ej beviljats styrelseledamot, kan röstberättigade, som utgör minst en fjärdedel av samtliga röstberättigade, på bostadsrättsföreningens vägnar föra talan mot honom på förvaltningen. Detsamma gäller i fråga om anställande av sådan talan som en- ligt 114 5 får anställas utan hinder av att ansvarsfrihet blivit beviljad.

Sedan talan anställts får den omständigheten, att en eller flera av de röstberättigade som väckt talan avstått från denna, ej utgöra hinder för de övriga att fullfölja talan, även om de utgör mindre än en fjärdedel av samtliga röstberättigade.

Röstberättigad, som enligt första stycket anställt talan mot styrelseledamot, svarar för rättegångskostnaderna, dock med rätt att få ersättning av föreningen, i den mån kostna- derna täckes av vad som kommit föreningen till godo genom rättegången.

116 å.

Har på föreningsstämma fattats beslut om anställande av talan om skadestånd enligt 160 5 mot revisor eller har förslag därom på stämman biträtts av minst en fjärdedel av samtliga röstberättigade, gäller i fråga om röstberättigades rätt att på föreningens vägnar föra sådan talan och om ansvarighet för rättegångskostnader vad som föreskrives i 115 &.

Talan enligt 160 5 mot revisor får ej anställas sedan två år förflutit från det revisions- berättelse framlades på föreningsstämma.

Mot föreningsmedlem eller röstberättigad, som ej är medlem, får föreningen ej anställa talan om skadestånd enligt 160 % sedan två år förflutit efter beslut eller åtgärd därå talan grundas.

Utan hinder av andra och tredje styckena kan talan anställas som grundas på att revi- sor. medlem eller röstberättigad begått brottslig handling.

117 &.

Försättes bostadsrättsföreningen i konkurs på ansökan, som gjorts inom två år från den stämma där redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen framlades, får konkursboet, .även om styrelseledamot blivit beviljad ansvarsfrihet, anställa talan mot honom på förvalt- ningen under det räkenskapsår redovisningen avser.

Konkursboet får föra sådan talan även mot revisor, medlem eller röstberättigad, som icke är medlem, om föreningen försättes i konkurs på ansökan, vilken gjorts inom tid som i varje särskilt fall nämnes i 116 å andra och tredje styckena.

Talan enligt denna paragraf skall väckas inom sex månader från första borgenärssam— manträdet eller, om tiden för anställande av talan för föreningen då ännu ej gått till ända, inom utgången av den tid. Iakttages ej denna tid, är rätten till talan förlorad.

Ändring av bostadsrättsförenings stadgar

118 5.

Beslut om ändring av bostadsrättsförenings stadgar är ej giltigt, om icke samtliga röstberättigade förenat sig om beslutet eller detta fattas på två på varandra följande föreningsstämmor och på den stämma som hålles sist biträdes, om ej annat är före— skrivet i andra stycket, av minst två tredjedelar av de röstande.

Om genom beslutet medlemmarnas skyldighet att erlägga avgifter till föreningen ökas eller bostadsrättshavares rätt till årsvinst inskränkes, fordras att på den stämma som hålles sist beslutet biträdes av minst tre fjärdedelar av de röstande. Avser ändringen att medlems rätt till föreningens behållna tillgångar vid dess upplösning inskränkes, fordras att beslutet på sista stämman biträdes av samtliga röstande.

Medför beslutet att rätten att överlåta bostadsrätt inskränkes, är beslutet giltigt en- dast om samtliga bostadsrättshavare samtyckt till beslutet.

Är för giltighet av beslut som ovan sagts något ytterligare villkor bestämt i stadgarna, skall det gälla.

Har i stadgarna på grund av särskild lag eller författning eller efter Konungens medgi- vande intagits föreskrift att viss bestämmelse ej får ändras utan Konungens medgivande, får ej heller sådan föreskrift ändras utan sådant medgivande.

119 5.

Beslut om ändring av stadgarna skall ofördröjligen anmälas för registrering av styrel— sens ordförande och får ej verkställas innan registrering skett. Vid anmälningen skall fogas två avskrifter av protokoll som förts i ärendet.

Klander av beslut på föreningsstämma

120 5.

Styrelse, styrelseledamot eller föreningsmedlem som anser att beslut, som fattats på för- eningsstämma, ej tillkommit i behörig ordning eller annars strider mot denna lag eller bo- stadsrättsföreningens stadgar, kan klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen.

Grundas talan på att beslutet icke tillkommit i behörig ordning eller att det annars kränker endast medlems rätt, skall talan väckas inom tre månader från beslutets dag. Sker det ej gäller beslutet.

Har vid fattande av beslut, som skall anmälas för registrering, i denna lag eller för- eningens stadgar upptagna föreskrifter om särskild röstpluralitet icke rätteligen iakttagits, gäller, även om klandertalan ej väckts, beslutet ej, om icke i strid med 153 5 första styc- ket registrering av beslutet skett.

Klandertalan som grundas på att beslut på föreningsstämma strider mot 70 5 första stycket får ej väckas med mindre de som för talan utgör minst en tiondel av samtliga medlemmar.

121 &.

Har klandertalan väckts, kan rätten när skäl är därtill, innan målet avgöres för- ordna att beslutet ej får verkställas. Ges sådant förordnande skall, om beslutet är av be— skaffenhet att det bör registreras, meddelande ofördröjligen genom rättens försorg avsän— das för registrering. Rättens dom, varigenom beslut på föreningsstämma upphävts eller ändrats, gäller även för de föreningsmedlemmar som ej fört talan.

Likvidation och upplösning

122 &.

Föreningsstämma kan besluta att föreningen skall träda i likvidation. Har förhållande enligt 123 & inträffat, skall beslutet fattas enligt 106 & fjärde stycket. Beslut att för- eningen skall träda i likvidation gäller annars endast om samtliga röstberättigade för-

enat sig därom eller beslutet fattats på två på varandra följande föreningsstämmor, där- av minst en ordinarie, och på den stämma som hålles sist biträtts av minst två tred— jedelar av de röstande. Är för giltighet av beslutet något ytterligare villkor bestämt i stadgarna, skall det gälla.

Har föreningsstämma beslutat att föreningen skall träda i likvidation, skall stämman välja en eller flera likvidatorer. I stadgarna kan bestämmas att en eller flera likvidatorer skall tillsättas i annan ordning för att deltaga i likvidationen tillsammans med de som valts på föreningsstämma.

123 &.

Bostadsrättsförening skall träda i likvidation, när antalet föreningsmedlemmar eller bo— stadsrättshavare nedgått under fem och tillräckligt antal ej uppnåtts inom tre månader eller det annars inträffat förhållande, då föreningen enligt bestämmelse i stadgarna skall upphöra med sin verksamhet.

Har ej på grund av anmälan enligt 131 5 inom sex veckor efter det likvidationsskyl- dighet inträtt enligt första stycket, i föreningsregistret införts att föreningen trätt i likvida- tion, skall rätten, på ansökan av styrelseledamot eller föreningsmedlem och efter för- eningens hörande, förklara att föreningen skall träda i likvidation. Rätten skall förelägga föreningen att inom viss tid, som ej understiger sex veckor, inge bevis till rätten om att i registret skett införing varom ovan sagts, vid äventyr att annars en eller flera likvida- torer förordnas av rätten.

124 &.

Saknar bostadsrättsförening till registret anmäld behörig styrelse, kan styrelseledamot, föreningsmedlem eller borgenär samt annan, vars rätt kan vara beroende av att det finns någon som kan företräda föreningen, ansöka hos rätten om att föreningen skall förkla- ras skyldig att träda i likvidation.

Har förhållande som avses i första stycket varat mer än ett år, skall länsstyrelsen, om den får vetskap om förhållandet, anmäla detta hos rätten.

Sker ansökan eller anmälan, skall rätten ofördröjligen kalla föreningen samt för- eningsmedlemmar och borgenärer som vill yttra sig i ärendet att inställa sig för rätten på utsatt dag, då frågan om föreningens trädande i likvidation skall prövas av rät- ten. Kallelsen skall delges föreningen på sätt om stämning i tvistemål är stadgat, om upplysning vinnes om någon med vilken delgivning kan äga rum. Genom rättens försorg skall kungörelse om kallelsen införas i Post- och Inrikes Tidningar och tidning inom den ort, där föreningens styrelse skall ha sitt säte, minst två och högst fyra månader före nämnda dag. Rätten kan, om så begäres eller annars finnes nödvändigt, förordna en eller flera sysslomän att taga föreningens egendom under vård samt bevaka dess ange- lägenheter och företräda föreningen till dess rätten meddelat beslut i ärendet.

Styrkes ej innan ärendet företages till avgörande, att behörig styrelse finns samt att in- föring i registret skett, skall rätten förklara att föreningen skall träda i likvidation och för— ordna en eller flera likvidatorer.

125 5.

Drives bostadsrättsförenings verksamhet på sätt som uppenbarligen ej motsvarar de förutsättningar, under vilka registrering skett, skall rätten, på ansökan av ombud som justitiekanslern eller länsstyrelsen utser att utföra sådan talan och efter föreningens hö- rande, förklara att föreningen skall träda i likvidation. Rätten skall i sådant fall förordna en eller flera likvidatorer.

Har för bostadsrättsförening under de sista tio åren icke inkommit någon anmälan till registret och föreligger anledning till antagande att föreningen upphört med sin verk- samhet, skall länsstyrelsen genom skrivelse till föreningen eller på annat lämpligt sätt för- höra sig, om föreningen består. Vinnes ej upplysning att föreningen fortfarande består, skall länsstyrelsen genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar och tidning inom den ort, där föreningens styrelse skall ha sitt säte, anmana föreningen att höra av sig inom sex månader från det offentliggörande som skedde sist. Om ej före fristens utlopp erhålles upplysning att föreningen består, skall den anses upplöst och avföras ur registret.

Föreligger tillförlitliga upplysningar om att föreningen upphört med sin verksamhet och ej ämnar återupptaga den, kan länsstyrelsen genast förklara att föreningen skall anses upplöst och avföra den ur registret utan att iakttaga första stycket andra punkten.

127 &.

Utser bostadsrättsförening ej likvidatorer, fastän antalet föreningsmedlemmar eller bo— stadsrättshavare nedgått under fem och tillräckligt antal ej uppnåtts inom tre månader, är de som med vetskap om förhållandet deltar i beslut om fortsättande av föreningens verksamhet eller handlar på dess vägnar, ansvariga för uppkommande förbindelser, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. Om efter utgången av nämnda tid tillräck- ligt antal uppnås, äger dock ej ansvarighet rum för förbindelse, som uppkommer sedan det föreskrivna lägsta antalet sålunda uppnåtts.

128 &.

Likvidator skall vara myndig och, om ej för särskilt fall Konungen eller myndighet som Konungen bestämmer tillåter annat, här i riket bosatt svensk medborgare.

Uppdraget att vara likvidator gäller till dess likvidationen blivit avslutad, men den som meddelat uppdraget kan när som helst entlediga likvidatorn och utse annan i hans ställe.

Om likvidator som är vald på föreningsstämma entledigas eller annars avgår eller avlider eller hinder för honom att vara likvidator uppkommer enligt första stycket och suppleant ej finns, skall övriga likvidatorer ofördröjligen sammankalla föreningsstämma för val av ny likvidator.

Bestämmelserna i denna paragraf om likvidator gäller i tillämpliga delar beträffande suppleant för likvidator.

129 &.

Finnes förening, som enligt verkställd registrering trätt i likvidation, sedermera sakna till registret anmälda behöriga likvidatorer, skall rätten på ansökan av föreningsmedlem, borgenär eller annan, vars rätt kan vara beroende av att det finns någon som får före— träda föreningen, eller på anmälan av länsstyrelsen, om det blir känt för denna, förordna likvidatorer.

130 &.

Har rätten förklarat att bostadsrättsförening skall träda i likvidation, skall genom rät- tens försorg ofördröjligen avsändas meddelande om beslutet till länsstyrelsen för registre— ring. Har rätten utsett likvidator, skall underrättelse om förordnandet med angivande av hans fullständiga namn och postadress-ofördröjligen avsändas till länsstyrelsen. Förordnas syssloman skall för registrering avsändas meddelande om detta med angivande av full— ständigt namn och postadress.

Likvidatorerna skall ofördröjligen för registrering anmäla att bostadsrättsföreningen trätt i likvidation. Anmälan skall innehålla uppgift om likvidatorerna och, om suppleanter för dem utsetts, om dessa. Skall befogenhet att teckna föreningens firma ej tillkomma endast likvidatorerna gemensamt, skall vidare uppges av vilka och hur firman skall tecknas.

Sker ändring beträffande de till likvidatorer eller suppleanter utsedda personerna eller i fråga om rätten att teckna föreningens firma eller ändras föreningens postadress, skall likvidatorerna ofördröjligen anmäla detta för registrering. Rätt att göra anmälan tillkom— mer den som beröres av anmälningen.

I övrigt skall beträffande anmälan enligt första och andra styckena gälla bestämmel- serna i 11 &. Anmälningen skall innehålla uppgift om dagen för val eller rättens förord- nande.

132 &.

Likvidatorernas förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper under likvidationen skall granskas av en eller flera likvidationsrevisorer. Likvidationsrevisor utses, om ej an- nat föranledes av stadgarna, på den föreningsstämma vid vilken likvidatorer väljes. Har likvidatorer förordnats av rätten, skall de ofördröjligen sammankalla föreningsstämma för val av likvidationsrevisorer som ej utses i annan ordning. Likvidationsrevisor kan när som helst skiljas från uppdraget genom beslut av den som utsett honom och annan utses i hans ställe.

Innehåller stadgarna ej bestämmelse om hur likvidationsrevisorer skall utses men före— skrift om hur revisorer skall utses, gäller sådan föreskrift även i fråga om likvidations- revisorer.

Bestämmelserna i 95 å sista stycket, 96, 97, 99 och 100 åå samt 109 & andra stycket om revisor gäller i tillämpliga delar för likvidationsrevisor, om ej annat följer av bestäm- melserna nedan.

133 5.

Då bostadsrättsföreningen trätt i likvidation, skall styrelsen ofördröjligen avge redovis- ning för sin förvaltning av föreningens angelägenheter under tid, för vilken redovisnings- handlingar ej förut framlagts på föreningsstämma.

Likvidatorerna skall ofördröjligen överlämna redovisningshandlingarna i huvudskrift eller avskrift till revisorerna, som inom en månad skall avge revisionsberättelse och åter- ställa handlingarna. Redovisningshandlingarna och revisionsberättelsen skall av likvidato- rerna så snart det kan ske framläggas på föreningsstämma. På stämman skall behandlas frågan om beviljande av ansvarsfrihet åt styrelsens ledamöter för den tid redovisningen omfattar.

I fråga om styrelsens redovisning, om revisorernas granskning och revisionsberättel- sen, om handlingars framläggande och tillhandahållande, om behandlingen av frågan om ansvarsfrihet samt om anställande av talan mot styrelseledamot gäller 88—94 och 99—101 55, 108 första och andra styckena samt 114—117,83.

134 &.

Bestämmelserna i 109 och 110 55 om rätt för röstberättigad att begära utlysande av för- eningsstämma äger motsvarande tillämpning under likvidation, varvid såsom ordinarie skall anses stämmor enligt 133, 139 och 141 55.

Om kallelse till föreningsstämma under likvidation gäller bestämmelserna om kallelse till extra stämma. Föreskrivna kallelseåtgärder skall dock vara vidtagna senast två veckor före stämma enligt 133, 139, 141 och 147 åå.

Likvidatorerna skall ofördröjligen söka kallelse å bostadsrättsföreningens okända bor— genärer samt upprätta och i föreningens inventariebok införa inventarium och balansräk- ning.

Oavsett bestämmelserna i denna lag skall bokföringslagens regler lända till efterrättelse vid upprättandet av inventarium och balansräkning för förening i likvidation. Uppgift skall lämnas om storleken av inträdesavgifter, grundavgifter och upplåtelseavgifter.

Likvidatorerna skall ofördröjligen överlämna ett av dem underskrivet exemplar av ba— lansräkningen till likvidationsrevisorerna.

136 %.

Likvidatorerna skall förvalta bostadsrättsföreningens angelägenheter under likvidatio- nen. De skall så snart det kan ske förvandla föreningens egendom i penningar i den mån det behövs för likvidationen, samt betala föreningens skulder. Föreningens verk- samhet får fortsättas endast i den mån det är nödvändigt för en ändamålsenlig avveck- ling. Likvidatorerna skall även föranstalta om skifte av föreningens behållna tillgångar, om ej annat följer av stadgarna.

Likvidatorerna får ej utan särskilt, av stämman erhållet bemyndigande överlåta för- eningens fasta egendom på annat sätt än genom försäljning på offentlig auktion. Har likvidatorerna förordnats enligt 125 %, får de ej heller utan stämmans särskilda bemyndi- gande sälja lös egendom på annat sätt än nu är sagt. Innan beslutet om förordnandet vunnit laga kraft, får likvidatorerna ej utan stämmans samtycke vidtaga några likvida- tionsåtgärder utan endast taga föreningens egendom under vård och bevaka dess angelä-

genheter. Med de jämkningar som följer av vad förut i denna paragraf eller annars är före-

skrivet om likvidation, skall i fråga om likvidatorers befogenhet att företräda för- eningen och om deras rättigheter och skyldigheter i övrigt i tillämpliga delar gälla be- stämmelserna i denna lag om styrelse eller styrelseledamot.

137 5.

Under likvidation skall bostadsrättsföreningens firma tecknas med tillägg av orden »i likvidation», och underskrivas av dem som tecknar firman.

Har likvidatorerna eller annan ställföreträdare för föreningen utfärdat handling utan firmateckning enligt första stycket och framgår ej av handlingens innehåll såväl att den utfärdats på föreningens vägnar som att föreningen är i likvidation, svarar de som under- tecknat handlingen för vad genom handlingen kan ha slutits, en för alla och alla för en, såsom för egen skuld. Undertecknarna skall dock ej ha sådan ansvarighet, om det fram- gick av omständigheterna vid handlingens tillkomst, att den utfärdades för föreningen och att denna var i likvidation, samt den till vilken handlingen ställts av föreningen får behörigen undertecknat godkännande av handlingen utan oskäligt dröjsmål efter det be— gäran därom framställts eller personlig ansvarighet gjorts gällande mot undertecknarna.

138 &.

Likvidatorerna skall för varje räkenskapsår avge redovisning för förvaltningen av bo— stadsrättsföreningens angelägenheter genom att avlämna förvaltningsberättelse jämte ba- lansräkning, avseende föreningens ställning vid räkenskapsårets utgång, samt likvidations— räkning, upptagande inkomster och utgifter under räkenskapsåret. Redovisningshandling- arna skall vara underskrivna av samtliga likvidatorer.

I förvaltningsberättelsen skall, i den mån det kan ske utan förfång för föreningen, läm- nas upplysning om likvidationens gång. Har tillgångar i balansräkningen upptagits till lägre eller högre värde än i närmast föregående balansräkning, skall detta anmärkas i förvaltningsberättelsen. Har likvidationen ej avslutats inom två år, skall i nästa förvalt- ningsberättelse uppges de hinder som mött för detta.

Inom två månader efter räkenskapsårets slut skall likvidatorerna avlämna redovisnings- handlingarna i huvudskrift eller avskrift till likvidationsrevisorerna.

139 5.

Inom en månad efter det redovisningshandlingarna överlämnats till likvidationsreviso- rerna skall dessa till likvidatorerna avlämna berättelse över granskningen av deras förvalt— ning och bostadsrättsföreningens räkenskaper för räkenskapsåret samt återställa handling- arna. Revisionsberättelsen skall vara underskriven av likvidationsrevisorerna. Om berättel— sens innehåll gäller i tillämpliga delar 101 %.

Sedan likvidationsrevisorerna avlämnat sin revisionsberättelse till likvidatorerna, skall likvidatorerna ofördröjligen kalla till föreningsstämma för granskning av redovisningen. För redovisningshandlingamas och revisionsberättelsens framläggande på stämman och tillhandahållande under viss tid före stämman gäller 108 5 första och andra styckena.

140 5.

När den i kallelsen å okända borgenärer utsatta inställelsedagen är förbi och alla kända skulder blivit betalda, skall bostadsrättsföreningens tillgångar skiftas. Är någon skuld tvis— tig eller ej förfallen och kan därför eller av annan orsak betalning ej ske, skall nödvän- diga medel innehållas för betalning av skulden och återstoden skiftas.

Sker skifte på annat sätt än nu är sagt eller lämnar innehållna medel ej tillgång till skulds betalning, är i händelse av föreningens oförmåga att fullgöra sina förbindelser den, som uppburit något vid skiftet, skyldig att återbära vad han fått. För brist, som kan uppkomma vid återbäringen, är likvidatorerna ansvariga efter de beträffande skade— ståndsskyldighet i 160, 162 och 163 55 stadgade grunderna.

Anser medlem att han vid skifte ej fått vad på honom belöper, skall han vid talans förlust väcka talan mot föreningen inom tre månader efter det slutredovisning fram- lades på föreningsstämma. I fråga om medlems återbäringsskyldighet och om likvida- tors ansvarighet äger andra stycket motsvarande tillämpning.

Har medlem ej inom fem år efter det slutredovisning enligt 141 & framlades på för- eningsstämma anmält sig att lyfta vad han fått vid skiftet har han förlorat sin rätt.

141 5.

Sedan likvidatorerna fullgjort sitt uppdrag, skall de så snart det kan ske avge slutredo- visning för sin förvaltning genom att avlämna förvaltningsberättelse om likvidationens gång från likvidationens början till dess avslutande. Berättelsen skall även innehålla redo- görelse för utskiftning. Vid berättelsen skall fogas redovisningshandlingar för hela likvida- tionstiden. Berättelsen och redovisningshandlingarna skall avlämnas till likvidationsreviso- rerna i huvudskrift eller avskrift. Revisorerna skall inom en månad därefter avge en av dem underskriven revisionsberättelse över förvaltningen under likvidationen och återställa handlingarna. Om revisionsberättelsens innehåll gäller i tillämpliga delar 101 5.

Sedan revisionsberättelsen avlämnats till likvidatorerna, skall dessa ofördröjligen kalla till föreningsstämma för granskning av slutredovisningen. För redovisningshandlingarnas och revisionsberättelsens framläggande på stämman och tillhandahållande under viss tid före stämman gäller 108 å första och andra styckena.

142 &.

Då likvidatorerna fullgjort sitt uppdrag och på föreningsstämman framlagt slutredo- visning för sin förvaltning, anses föreningen upplöst. Anmälan härom skall ofördröjli- gen göras för registrering.

Vid anmälningen, som skall vara undertecknad av samtliga likvidatorer, skall fogas av- skrift av protokoll som förts i ärendet samt bevis om dagen för utfärdande av kallelsen å okända borgenärer.

143 %.

Föreligger anledning till antagande att bastadsrättsförening, som trätt i likvidation, sak- nar tillgångar eller att dessa är så ringa, att de ej förslår till bestridande av likvidations— kostnaderna, kan rätten på anmälan av likvidatorerna förklara att likvidationen skall ned- läggas och föreningen anses upplöst. Meddelas sådan förklaring, äger 132—142 55 ej till- lämpning. Tillgång, som enligt vad nu sagts ej skall ingå i likvidation, skall efter rättens förordnande tillfalla allmännyttigt eller därmed jämförligt ändamål.

Meddelande om förklaring enligt första stycket skall ofördröjligen avsändas för registre- ring genom rättens försorg.

144 %.

Yppas, efter det bostadsrättsförening skall anses upplöst enligt 142 eller 143 &, tillgång för föreningen eller väckes talan mot föreningen eller uppkommer annars behov av likvidationsåtgärd, skall likvidationen fortsättas.

Uppkommer i fråga om förening, som avförts ur registret enligt 126 &, behov av likvi- dationsåtgärd, skall på ansökan av den vars rätt beröres därav en eller flera likvidatorer förordnas av rätten. Därefter äger bestämmelserna i denna lag om likvidations verkstäl— lande tillämpning.

Till den föreningsstämma, som först skall hållas efter likvidationens upptagande, skall likvidatorerna utfärda kallelse enligt stadgarnas föreskrifter. Kallelseåtgärderna skall ha vidtagits senast två veckor före stämman.

Anmälan om likvidationen skall ofördröjli gen göras av likvidatorerna för registrering.

145 5.

Angående beslut om avträdande av bostadsrättsförenings egendom till konkurs eller om inledande för förening av ackordsförhandling utan konkurs skall meddelande sam- tidigt med kungörelsen om beslutet avsändas för registrering genom konkursdomarens för- sorg.

Under konkurs företrädes föreningen såsom konkursgäldenär av styrelsen eller, om vid konkursens början sysslomän enligt 124 5 eller likvidatorer var utsedda, av dessa. I behörig ordning kan dock utses styrelse i stället för sysslomän samt nya styrelseleda— möter eller nya likvidatorer.

När konkurs avslutats, skall konkursdomaren ofördröjligen avsända meddelande därom för registrering med angivande om överskott finns eller icke.

146 5.

Om efter avslutande av bostadsrättsförenings konkurs det ej finns överskott, anses för— eningen upplöst, då konkursen avslutades.

Finns överskott och var föreningen ej i likvidation, då dess egendom avträddes till kon- kurs, skall på föreningsstämma, som ofördröjligen bör utlysas av styrelsen, beslutas, om föreningen skall fortsätta sin verksamhet eller träda i likvidation. Hade föreningen trätt i likvidation, innan dess egendom avträddes till konkurs, gäller 144 5.

147 &.

Föreningsstämma kan besluta att talan skall anställas mot likvidator eller likvidations- revisor. Enskild föreningsmedlem kan också för föreningens räkning men i eget namn föra sådan talan. I sådant fall äger bestämmelserna i 115 & sista stycket om rättegångs- kostnad motsvarande tillämpning.

Talan får ej väckas senare än ett år från det slutredovisningshandlingarna och revisions— berättelsen framlades på föreningsstämma. Har likvidator eller likvidationsrevisor entledi- gats eller annars avgått eller avlidit före likvidationens avslutande, skall dock tiden för an— ställande av talan räknas från den föreningsstämma, på vilken redovisningshandlingar och revisionsberättelse avseende det räkenskapsår, då avgången eller frånfället inträdde, fram- lades. Bestämmelserna i ll4 & sista stycket, 116 % sista stycket och 117 & äger motsva— rande tillämpning.

Fusion

148 &.

Bostadsrättsföreningar kan träffa avtal om att den ena föreningen (överlåtande för- eningen) skall uppgå i den andra föreningen (övertagande föreningen) på så sätt att dels medlemmarna i den överlåtande föreningen enligt närmare bestämmelser i avtalet blir medlemmar i den övertagande föreningen, dels den överlåtande föreningen upplöses utan likvidation samt dess tillgångar och skulder övertages av den övertagande föreningen (fu— sion). Fusionsavtal får ingås endast om förslag till avtal godkänts av stämman i såväl den överlåtande som den övertagande föreningen. Avtalet får ej verkställas utan rättens tillstånd.

Följande handlingar skall framläggas på stämman och minst en vecka förut hållas till- gängliga för de röstberättigade:

]. fullständigt förslag till fusionsavtal mellan den överlåtande och den övertagande föreningen, '

2. avskrift av föreningarnas balansräkningar, förvaltningsberättelser och revisionsbe- rättelser för sista räkenskapsåret,

3. för varje förening en av samtliga styrelseledamöter undertecknad berättelse med redogörelse för de omständigheter som kan vara av vikt vid bedömandet av förslagets lämplighet för föreningen, samt

4. för varje förening ett av revisorerna avgivet yttrande över den i 3 angivna berät- telsen såvitt den avser föreningens ställning.

Har balansräkning, förvaltningsberättelse eller revisionsberättelse för sista räkenskaps— året i någon av föreningarna icke avgivits, får i stället motsvarande handlingar för för- eningens näst sista räkenskapsår i avskrift framläggas på stämman och hållas tillgängliga för de röstberättigade, under förutsättning att samtidigt framlägges och hålles tillgängliga

1. en av föreningens samtliga styrelseledamöter undertecknad berättelse som i den mån det kan ske utan förfång för föreningen skall innehålla upplysning om händelser av vä- sentlig betydelse för föreningens ställning, vilka inträffat efter avgivandet av balansräk- ningen för näst sista räkenskapsåret, samt '

2. ett av revisorerna i föreningen avgivet yttrande över berättelsen.

149 5.

För giltighet av stämmobeslut om godkännande av förslag till fusionsavtal fordras att samtliga röstberättigade förenar sig om beslutet eller att minst två tredjedelar av de röstbe- rättigade biträder beslutet och detta godtages av rätten. Rättens prövning, som skall grun-

das på en bedömning av om fusionen kan anses vara förenlig med bostadsrättshavarnas intressen, skall vid talans förlust begäras inom en månad från dagen för beslutet. I stad- garna kan föreskrivas ytterligare villkor för giltighet av stämmobeslutet.

Varje föreningsstyrelse skall inom fyra månader från det föreningens beslut om god- kännande av förslaget till fusionsavtal förelåg anmäla beslutet för registrering. Har stämmobeslut klandrats eller har rättens prövning enligt första stycket begärts skall tiden för anmälan räknas från det lagakraftägande dom eller beslut föreligger. Vid anmäl— ningen skall fogas två avskrifter av protokoll som förts i ärendet, innehållande full- ständigt angivande av fusionsavtalet. Har anmälan ej gjorts inom föreskriven tid, är frå- gan om fusion förfallen.

150 5.

Senast fyra månader efter det att registrering skett på anmälningar enligt 149 5 skall såväl den övertagande som den överlåtande bostadsrättsföreningens styrelse ansöka om rät- tens tillstånd att verkställa fusionsavtalet. Vid ansökningen skall fogas bevis att registre— ring skett samt en av den överlåtande föreningens styrelse underskriven förteckning över föreningens kända borgenärer med angivande av postadress.

Rätten utfärdar kallelse å den överlåtande föreningens borgenärer, både kända och okända, med föreläggande för den, som vill göra förbehåll om rätt till betalning av den överlåtande föreningen för sin fordran, att sist på viss dag, sedan sex månader förflutit, skriftligen göra anmälan därom hos rätten. Kallelsen anslås i rättens kansli sex månader före inställelsedagen samt kungöres tre gånger i Post- och Inrikes Tidningar och tidning inom den ort, där föreningens styrelse skall ha sitt säte, första gången sist fem måna— der och tredje gången sist två månader innan den dagen inträffar. Kronans ombudsman i orten och alla kända inländska och utländska borgenärer skall särskilt underrättas om kallelsen. Sådan underrättelse skall genom rättens försorg avsändas till inländsk borgenär minst en månad och till utländsk borgenär minst tre månader före inställelsedagen. Styr- kes inför rätten, att de borgenärer, som anmält förbehåll blivit till fullo förnöjda för sina fordringar eller att säkerhet som av rätten godkännes ställts för fordringarna, skall rätten lämna tillstånd till avtalets verkställande. Om ansökan, som gjorts inom föreskriven tid, och om beslut, som meddelats i anledning av ansökningen, skall underrättelse ofördröj- ligen avsändas till länsstyrelsen genom rättens försorg.

Rättens beslut, varigenom tillstånd givits, skall inom sex månader sedan beslutet vunnit laga kraft av båda föreningarnas styrelser anmälas för registrering. Anmälningen skall vara åtföljd av rättens beslut i huvudskrift eller avskrift, samt av lagakraftbevis.

När rättens beslut om tillstånd till fusionsavtalets verkställande registrerats, anses fu- sionen genomförd.

Hör till den överlåtande föreningen pensiOnsstiftelse eller personalstiftelse, gäller om stiftelsens överförande till den övertagande föreningen vad i lagen den 9 juni 1967 (nr 531) om tryggande av pensionsutfästelse m.m. är stadgat.

151 5.

Har bostadsrättsförening trätt i likvidation, kan utan hinder därav fusion med annan bostadsrättsförening äga rum enligt 148—150 55. Bestämmelserna om styrelsen och dess ledamöter samt om revisorerna gäller om likvidatorerna och likvidationsrevisorerna.

Registrering 152 5.

Ansökan om bostadsrättsförenings registrering och anmälan för registrering skall inges eller i betalt brev med posten insändas till länsstyrelsen. Sådan ansökan eller anmälan skall vara åtföljd av stadgade avgifter.

Har vid ansökan om eller anmälan för registrering eller i fråga om upprättande av handling, som skall fogas vid sådan ansökan eller anmälan, icke iakttagits de föreskrif- ter, som finns meddelade för varje särskilt fall eller prövas bostadsrättsföreningens stad— gar eller beslut, som anmäles för registrering, icke ha tillkommit i föreskriven ordning eller ej stå i överensstämmelse med föreskrifterna i denna lag eller annars strida mot lag eller författning eller i något viktigare hänseende ha otydlig eller vilseledande avfatt— ning, skall registrering vägras. Är annan grund till klandertalan mot föreningsstämmobe- slut enligt 120 å andra stycket än att vid beslutet i denna lag eller stadgarna upptagna föreskrifter om särskild röstpluralitet icke rätteligen iakttagits, är det dock ej hinder mot registrering sedan tid för väckande av klandertalan utgått utan att talan anställts.

Registrering skall också vägras, om för registrering anmäles beslut om sådan ändring av stadgarna, att styrelsens säte skall flyttas från ett län till ett annat, och länsstyrelsen i det senare länet på förfrågan meddelar, att bmtadsrättsföreningens firma jämlikt stadgan- det i 9 & tredje stycket utgör hinder för föreningens upptagande i detta läns förenings- register.

Vägras registrering, skall länsstyrelsen ofördröjligen till sökanden med pesten översända underrättelse om beslutet med angivande av skälen därför. Är sökanden missnöjd med beslutet, får han hos Konungen föra talan genom besvär, vilka vid äventyr av talans för- lust skall inkomma inom två månader från beslutets dag.

154 &.

Beviljas bestadsrättsförening registrering, skall länsstyrelsen i registret införa: föreningens firma; ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art; den ort, där föreningens styrelse har sitt säte; föreningens postadress; föreningens räkenskapsår;

6. varje styrelseledamots och styrelsesuppleants samt, om annars någon ensam eller ge- mensamt med annan är bemyndigad att teckna föreningens firma, dennes fullständiga namn och hemvist; samt

7. av vilka och hur föreningens firma skall tecknas, om den ej tecknas endast av sty— relsen.

Göres efter det förening registrerats anmälan för registrering enligt denna lag, skall om registrering beviljas vad sålunda anmälts anmärkas i registret.

SAFE-"_Ni—

155 &.

Företer bostadsrättsförenings registrerade firma likhet med en i handelsregister, för- eningsregister, aktiebolagsregistret, filialregistret, försäkringsregistret, försäkringskassere- gistret, understödsföreningsregister, sarnbruksföreningsregistret, bankregistret eller spar- banksregistret tidigare införd firma och lider därigenom innehavaren av sistnämnda firma förfång, kan han hos rätten föra talan om förbud för föreningen att efter viss tid använda förstnämnda firma samt om skadestånd.

Menar någon annars, att en i registret verkställd inskrivning länder honom till förfång, får talan om registreringens upphävande samt om skadestånd föras vid domstol.

156 5.

Har genom lagakraftägande dom förklarats, att en i registret gjord inskrivning ej bort ske eller att beslut, som registrerats, är ogiltigt eller att annars visst förhållande, varom

inskrivning Skett, ej föreligger, skall på anmälan av part i registret antecknas, att på nämn— da grund den tidigare anteckningen avföres ur registret.

Har, sedan i registret gjorts anteckning rörande beslut om avträdande av bostadsrätts- förenings egendom till konkurs eller om inledande för förening av ackordsförhandling utan konkurs, överrätt förklarat, att beslutet ej bort meddelas, skall på anmälan därom i registret göras anteckning enligt första stycket. Detsamma gäller när ackordsförhand- lingen upphört, om den ej förfallit på grund av att konkurs inträffat.

Vid anmälan enligt första stycket eller andra stycket första punkten skall fogas avskrift av rättens avgörande, samt i fall enligt första stycket, lagakraftbevis. I fall, som avses i andra stycket andra punkten, skall vid anmälningen fogas avskrift av protokoll eller an— nan handling, som visar att ackordsförhandlingen upphört efter vad där sägs.

157 %.

Har ansökan enligt 150 % om rättens tillstånd att bringa fusionsavtal till verkställighet ej inkommit inom föreskriven tid eller har ansökan genom lagakraftägande beslut avsla- gits eller har beslutet om tillstånd icke anmälts för registrering inom stadgad tid, skall läns- styrelsen förklara frågan om fusion förfallen samt ofördröjligen med posten översända underrättelse därom till bostadsrättsföreningarna. Över beslutet om sådan förklaring får besvär anföras enligt 153 & sista stycket.

Har genom lagakraftägande beslut frågan om fusion förklarats förfallen, skall i re- gistret antecknas, att på denna grund den tidigare anteckningen rörande fusionsavtalet avföres ur registret.

Vid registrering av rättens beslut om tillstånd till fusion skall antecknas, att den över- låtande föreningen är upplöst.

158 &.

Vad i registret införes, med undantag av meddelande om konkurs eller ackordsför- handling utan konkurs enligt 145 %, skall genom länsstyrelsens försorg ofördröjligen kun- göras såväl i Post- och Inrikes Tidningar s0m i tidning utgiven i den stad där länsstyrel- sen har sitt säte eller, om flera tidningar utges där, i den av dessa där allmänna påbud för staden vanligen meddelas.

Om i annat fall än som avses i 156 & andra stycket i registret antecknas, att tidigare anteckning avföres ur detta. skall kungörelse därom ske efter vad ovan stadgas.

159 &.

Det som enligt denna lag blivit infört eller antecknat i registret och kungjort i ortstid- ning skall anses ha kommit till tredje mans kännedom, om ej av omständigheterna fram- går, att han varken hade eller bort ha kännedom därom.

Innan sådant kungörande skett, kan det förhållande, som blivit eller bort bliva infört eller antecknat i registret, icke med laga verkan åberopas mot annan än den som visas ha ägt kännedom därom.

' Finns enligt Konungens bestämmande tryckt samling av anmälningar till registret, skall i fråga om behörighet att inför domstol, länsstyrelse eller överexekutor företräda bo— stadsrättsföreningen vad samlingen, i den mån den kommit myndigheten till handa, inne- håller ha vitsord för myndigheten, om ej annat förhållande visas vara för handen.

160 €.

Har styrelseledamot, revisor, likvidator, likvidationsrevisor eller syssloman som aVSes i 124 & vid fullgörandet av sitt uppdrag uppsåtligen eller av oaktsamhet tillskyndat bostads- rättsföreningen skada, är han skyldig att ersätta föreningen för skadan.

Har föreningsmedlem eller röstberättigad, som ej är medlem, genom överträdelse av denna lag eller stadgarna uppsåtligen eller av grov oaktsamhet tillskyndat föreningen skada, är också han skyldig att ersätta föreningen för skadan.

161 %.

Har styrelseledamot eller annan som avses i 160 5 första stycket genom överträdelse av denna lag eller stadgarna uppsåtligen eller av oaktsamhet tillskyndat medlem, borge— när hos bostadsrättsföreningen eller annan tredje man skada, är han skyldig att ersätta denne för skadan. Detsamma gäller om medlem eller röstberättigad, som icke är medlem, genom sådan överträdelse uppsåtligen eller av grov oaktsamhet tillskyndat medlem, borge- när hos föreningen eller annan tredje man skada.

162 5.

Är styrelseledamot eller annan ersättningsskyldig enligt 160 % första stycket eller 161 & första punkten och föreligger endast ringa oaktsamhet, kan ersättningen nedsättas, om det med hänsyn också till skadans storlek och omständigheterna i övrigt prövas skäligt.

Har medlem eller röstberättigad, som icke är medlem, blivit ersättningsskyldig enligt 160 5 andra stycket eller 161 5 andra punkten, kan ersättningen nedsättas, om det med hänsyn till hans skuld och omständigheterna i övrigt prövas skäligt.

Nedsättning efter vad nu är sagt skall ej ske, om den ersättningsskyldiges förfarande innefattade brottslig handling.

163 5.

Är flera ersättningsskyldiga för skada enligt 160—162 åå, svarar de för ersättningen en för alla och alla för en. Den vars ersättningsskyldighet nedsatts enligt 162 & svarar dock endast med det nedsatta beloppet. Sinsemellan skall de taga del i ersättningens betalande efter vad med hänsyn till den större eller mindre skuld, som finnes ligga envar av dem till last, samt till omständigheterna i övrigt prövas skäligt.

S tra ffbestämmelser

164 5.

Till böter dömes

1. den som uppsåtligen överträder förbud i 2 5; samt

2. styrelseledamot, likvidator eller annan, om han uppsåtligen upplåter bostadsrätt i strid med 24 & eller ingår förhandsavtal i strid med 24 & första stycket eller föreskriften i 29 & första stycket om utfästelse av godkänt företag.

165 &.

Till böter dömes även

1. styrelseledamot, likvidator eller annan, om han uppsåtligen eller av grov oaktsamhet meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i anmälan eller ansökan till länsstyrelsen eller i handling som fogas därvid eller i utdrag eller uppgift enligt 23 åf.

2. styrelseledamot eller likvidator, om han uppsåtligen eller av grov oaktsamhet i eko- nomisk plan eller handling som åberopas i plan eller fogas därvid meddelar oriktig eller vilseledande uppgift eller underlåter att taga in uppgift som uppenbarligen bör vara med. eller i handling, som hålles tillgänglig för medlemmar eller röstberättigade eller framläg- ges på föreningsstämma meddelar oriktig eller vilseledande uppgift;

3. styrelseledamot, om han vid upprättande av balansräkning, vinst- och förlusträk- ning eller förvaltningsberättelse, som avses i 88 eller 133 %, uppsåtligen eller av oaktsam— het förfar i strid med 90 %, 91 & tredje—sjunde styckena, 92 5 första stycket eller 93 5;

4. likvidator, om han vid upprättande av balansräkning, likvidationsräkning eller för— valtningsberättelse enligt 135, 138 eller 141 &, uppsåtligen eller av oaktsamhet förfar i strid med dessa lagrum;

5. revisor eller likvidationsrevisor, om han i revisionsberättelse eller annan handling, som framlägges för föreningsstämma eller annorledes hålles tillgänglig för medlemmar eller röstberättigade, uppsåtligen eller av grov oaktsamhet meddelar oriktig eller vilsele- dande uppgift om föreningens angelägenheter eller uppsåtligen eller av grov oaktsamhet underlåter att göra anmärkning beträffande förvaltningen. trots att anledning till detta föreligger;

6. styrelseledamot eller likvidator, om han uppsåtligen eller av oaktsamhet i strid med 68 & första stycket låter verkställa utdelning till medlem eller annan;

7. revisor, likvidationsrevisor eller revisors eller likvidationsrevisors medhjälpare som, fastän han insett eller bort inse att skada därav kunnat följa, yppar något av vad vid verkställd granskning kommer till hans kännedom, utan att det med nödvändighet erford- ras för fullgörande av hans uppdrag; samt

8. den som bryter mot 9 & sista stycket.

166 5.

Till böter dömes även

1. styrelseledamot eller likvidator, om han underlåter att iakttaga 12 5, 21 & tredje stycket, 22 5, 94 5, 100 & sista stycket, 132 & sista stycket, jämfört med 100 & sista styc- ket, eller 133 & sista stycket jämfört med 100 & sista stycket;

2. styrelseledamot eller likvidator, om han underlåter att iakttaga föreskrift som be- träffande anmälan för registrering är meddelad i 87, 119, 131, 142 eller 144 $;

3. styrelseledamot eller likvidator om han underlåter att till revisorer eller likvida- tionsrevisorer avlämna handlingar enligt 88 å andra stycket, 133 å andra stycket, 135 & sista stycket, 138 & sista stycket eller 141 & första stycket;

4. styrelseledamot eller likvidator, som försummar att fullgöra vad som stadgas i 105 & sista stycket, 136 & sista stycket, jämfört med 105 & sista stycket, eller 138 & andra styc— ket sista punkten eller som underlåter att iakttaga föreskrift, som beträffande framläg— gande av handlingar på föreningsstämma eller tillhandahållande av handlingar viss tid före stämma är meddelad i 108 & första eller andra stycket, 133 5 andra eller sista styc- ket, 139 & andra stycket eller 141 5 andra stycket; samt

5. revisor, vilken underlåter att iakttaga 101 5 första stycket eller 133 5 andra stycket, samt likvidationsrevisor, som försummar att iakttaga 139 5 första stycket första punkten eller 141 5 första stycket femte punkten.

167 &.

Förseelse enligt 1665 4 får åtalas endast av målsägande. Såsom målsägande anses såväl föreningen som varje medlen i denna.

168 5.

Är sådan anmaning som avses i 34 5, 35 &, 56 & eller 57 5 första stycket 1 avsänd i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall styrelsen eller bostadsrätts- föreningen anses ha fullgjort vad som ankommer på den. Motsvarande gäller beträffande sådant meddelande som avses i 39, 45 eller 51 &. I fall som avses i 51 5 är det dock till fyllest att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.

169 %.

AVSkrift enligt denna lag skall vara till riktigheten bestyrkt av två personer, som vid sina namn bör ange yrke och postadress.

170 %.

Bostadsrättsförening är i de mål, för vilka ej annorlunda genom lag stadgas, lydande under allmän underrätt i den ort, där styrelsen har sitt säte.

171 5.

Innehåller bostadsrättsförenings stadgar förbehåll, att tvister mellan föreningen och sty- relsen, styrelseledamot, likvidator, föreningsmedlem eller röstberättigad, som ej är medlem, skall hänskjutas till avgörande av skiljemän, har sådant förbehåll samma verkan som till- kommer skiljeavtal. Om påkallande av förbehållets tillämpning gäller bestämmelserna i denna lag om talans väckande och om delgivning. Vill styrelsen föra klandertalan mot be- slut av föreningsstämma, skall styrelsens rätt till talan anses bevarad, om den i 86 å andra stycket nämnda stämman blivit inom klandertiden utlyst att hållas så snart det kan ske med iakttagande av föreskriven kallelsetid.

Förbehåll enligt första stycket eller avtal mellan förening och förhandstecknare att framtida tvist med anledning av förhandsavtalet skall hänskjutas till avgörande av skilje- män utan bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen får ej göras gäl- lande i fråga om bostadsrättshavarens eller förhandstecknarens rätt eller skyldighet att till- träda eller behålla lägenheten eller beträffande fastställande av hyresvillkor.

172 &.

Om part ej godtar hyresnämnds beslut, får parten klandra beslutet genom att väcka ta- lan mot andra parten inom tre veckor från det parten erhöll del av beslutet. Klandras icke beslutet inom denna tid, är parts rätt till talan förlorad.

Klandertalan upptages av domstol som anges i 3 kap. 72 5 första stycket första punk- ten lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom. Tvisten får återförvisas till hyresnämnden.

Talan får ej föras mot underrätts dom i fråga om fastställelse av hyresvillkor. Vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i underrätten, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 & rättegångsbalken.

Övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971. Genom lagen upphäves, med den be- gränsning som följer av bestämmelserna nedan, lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

2. Bestämmelsen i 2 5 första stycket utgör ej hinder för den, som den 1 juli 1930

drev verksamhet som avses i nämnda stadgande, att fortsätta verksamheten beträffan- de hus som då tillhörde honom.

3. Bestämmelsen i 2 5 andra stycket utgör ej hinder för förening eller aktiebo— lag, som innan lagen trätt i kraft haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget tillhörigt hus, att upplåta andelsrätt avseende lägenhet i huset. Även i annat fall får förening eller bolag, som innan lagen trätt i kraft drivit verksamhet i vilken ingår upplåtelse av andelsrätt som avses i 2 5 andra stycket, efter tillstånd av Konungen fortsätta sin verksamhet. Har föreningen eller bolaget ingivit ansökan härom före ikraftträdandet, får verksamheten forsättas i avvaktan på beslutet.

4. För bostadsrättsförening som registrerats enligt äldre lag gäller nya lagen, om ej annat följer av 5—19 nedan.

5. Saknas i stadgarna föreskrift som avses i 7 € 15 senare ledet, skall vid föreningens upplösning med föreningens behållna tillgångar förfaras enligt 62 5 lagen den 25 april 1930.

6. Bestämmelserna om förhandsavtal, förhandstecknare och teckningsrätt gäller ej beträffande rättsförhållande som tillkommit innan lagen trätt i kraft.

7. Har teckningslista utfärdats, gäller äldre lag beträffande upplåtelse av bostadsrätt till utbjudna lägenheter.

8. Har bostadsrättshavare överlåtit sin bostadsrätt eller avlidit innan lagen trätt i kraft eller har hans äktenskap gått åter eller boskillnad, hemskillnad eller äktenskapsskillnad vunnits dessförinnan, gäller äldre lag i fråga om bostadsrättens övergång.

9. Innehåller stadgarna bestämmelse om beräkning av ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen även om grunder för beräkningen ej angivits enligt 36 €. 10. Innehåller stadgarna förbehåll om att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten, äger förbehållet tillämpning även sedan lagen trätt i kraft, beträffande lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas såsom bostad dock längst till och med den 31 december 1975. Kan överenskommelse ej träffas om lösens belopp och innehåller stadgarna ej förbehåll om storleken av beloppet eller sättet för dess bestämmande gäller 385 andra stycket i tillämpliga delar. 11. Har bostadsrätt upplåtits enligt äldre lag äger samma lag tillämpning även i fråga om bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter på grund av att lägenheten vid till- trädet ejäri det skick bostadsrättshavaren kan fordra eller att bostadsrättshavaren ej får tillträde till lägenheten i rätt tid. 12. Skadas lägenhet eller uppstår på annat sätt innan nya lagen trätt i kraft hinder eller men i bostadsrättshavarens nyttjanderätt, äger äldre lag tillämpning i fråga om bo- stadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i anledning av det inträffade förhållandet. 13. Har förhållande som åberopas för nyttjanderättens förverkande inträffat före lagens ikraftträdande äger äldre lag tillämpning i fråga om föreningens rätt att skilja bostads- rättshavaren från lägenheten. 14. Föreskrives vid lagens ikraftträdande i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sam- manslutning, inneha anställning i visst företag eller uppfylla annat liknande villkor, gäl- ler i stället för 57 5 första stycket 7 att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad om bostadsrättshavaren efter lagens ikraftträdande ej längre uppfyller villkoret. Förverkande skall anses ske enligt nyssnämnda lagrum. Vad nu sagts skall dock ej gälla längre än till och med den 31 december 1975. 15. Här på grund av att bostadsrättsföreningens hus överlåtits bostadsrätt upphört före lagens ikraftträdande äger äldre lag tillämpning i fråga om bostadsrättshavarens rätt till ersättning för bostadsrätten och rätt till lägenhet som tillträtts.

16. Har beslut av föreningsstämma fattats innan lagen trätt i kraft, skall ifråga om be— slutet, om klander därav samt om beslutets registrering och verkställande äldre lag till— lämpas. 17. I stället för 123 & första stycket och 127 & äger motsvarande bestämmelser i äldre lag om skyldighet för bostadsrättsförening att träda i likvidation och om ansvarighet för uppkommande förbindelser alltjämt tillämpning. 18. Bestämmelsen i 171 & andra stycket gäller ej förbehåll vars tillämpning påkallats innan lagen trätt i kraft. 19. Skall enligt bestämmelserna ovan föreskrift i äldre lag gälla och är i samma lag överträdelse av föreskriften belagd med straff, äger även denna straffbestämmelse tilllämp— ning. 20. Förekommer i lag eller särskild författning hänvisning till lagrum, som ersatts ge- nom bestämmelse i denna lag, gäller i stället den bestämmelsen.

Förslag till Lag om ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egendom

Härigenom förordnas, att 3 kap. 1, 35 och 46 åå lagen den 14 juni 1907 om nyttjande- rätt till fast egendom skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

3 KAP.

15.

Detta kapitel __________ Med bostadslägenhet _______ Förbehåll som

Om upplåtelse av lägenhet under nytt- janderätt för obegränsad tid finns bestäm- melser i lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar.

än jordbruk. såsom bostad. annat anges.

Om upplåtelse av lägenhet under nytt- janderätt för obegränsad tid och om upp- låtelse av lägenhet, som avses med avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, till nytt- jande åt den som med bostadsrättsförening ingår sådant avtal finns bestämmelser i ho- stadsrättslagen den (nr ).

35 &.

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte er- hålla bostad i annan under hyres- eller bo— stadsrätt upplåten lägenhet, om hyresnämn- den lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyres- värden. Har hyresgästen erhållit lägenheten genom byte ochinnehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger.

Hyresgästen får överlåta hyresrätten till bostadslägenhet i syfte att genom byte er- hålla bostad i annan under hyres-, bostads- eller teckningsrätt upplåten lägenhet, om hy- resnämnden lämnar tillstånd till överlåtel- sen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyres- gästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägen- het för hyresvärden. Har hyresgästen er- hållit lägenheten genom byte och innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl fö- religger.

Första stycket ————————— itvåfamiljshus, 4. upplåtaren innebar lägenheten med bo- 4. upplåtaren innehar lägenheten med bo- stadsrätt, stads— eller teckningsrätt, 5. hyresförhållandet ej ——————— i följd. 46 5. Om hyresvärden ———————— hyresförhållandet upphör,

6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller 6. hyresavtalet avser lägenhet i en- eller tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren tvåfamiljshus eller lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtaren har innehar med bostads- eller teckningsrätt och sådant intresse att förfoga över lägenheten upplåtaren har sådant intresse att förfoga att hyresgästen skäligen bör flytta, över lägenheten att hyregästen skäligen bör flytta, 7. hyresförhållandet beror _____ hyresförhållandet upphör, Om hyresvärdens ———————— sådan förlängning.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.

Förslag till Lag om ändring i utsökningslagen

Härigenom förordnas, att 111, 133 och 192 åå utsökningslagen skall erhålla ändrad ly— delse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

1115.

Nyttjanderätt och ________

Är bostadsrätt upplåten, skall beträffan- de denna i borgenärsförteckningen endast anmärkas den rätt att kvarbo, som enligt 55 5 lagen om bostadsrättsföreningar till- kommer bostadsrättshavaren.

dem utsättes.

Är bostadsrätt upplåten eller har åt för- handstecknare upplåtits nyttjanderätt till lä— genhet som avses med förhandsavtalet, skall beträffande rättigheten i borgenärsförteck- ningen endast anmärkas den rätt att kvar- bo, som enligt 62 eller 665 bostadsrätts- lagen den (nr ) till- kommer bostadsrättshavaren eller förhands- tecknaren.

133 &.

Köparen äger ————————— Sedan köparen ————————— Vid köpares —————————— Angående verkan ———————— Huru i fråga om bostadsrättshavare skall anses är särskilt stadgat.

hyresgäst uppsäges. mot köparen. nu sagts. motsvarande tillämpning.

Huru i fråga om bostadsrättshavare och förhandstecknare skall anses är särskilt stadgat.

192 &.

Vägrar arrendator — — — — —- —

Vad sålunda stadgats om arrendator eller hyresgäst skall ock i tillämpliga delar gälla om bostadsrättshavare.

Om rätt ___________

är förverkad.

Vad sålunda stadgats om arrendator eller hyresgäst skall ock i tillämpliga delar gälla om bostadsrättshavare eller förhandsteck- nare. 191 & sägs.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.

Förslag till Lag om ändring i lagen den 28 maj 1968 (nr 349) om hyresnämnder

Härigenom förordnas, att 1, 12 och 17 55 lagen den 28 maj 1968 om hyresnämnder skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges.

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

15.

Hyresnämnd som — — — —- _ — — —

2. pröva tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 &, upplåtelse av lägen- het i andra hand enligt 3 kap. 40 &, för— längning av hyresavtal eller villkor för så- dan förlängning enligt 3 kap. 49 &, första- gångshyra enligt 3 kap. 55 & eller uppskov med avflyttning enligt 3 kap. 59 &, allt nyss— nämnda lag,

3. pröva frågan om godkännande av över- enskommelse som avses i 3 kap. 45 eller 56 & nämnda lag,

4. vara skiljenämnd ________ Ärende upptages _________

i hyrestvist,

2. pröva tvist om överlåtelse av hyresrätt enligt 3 kap. 34—36 5, upplåtelse av lägen- het i andra hand enligt 3 kap. 40 5, för- längning av hyresavtal eller villkor för så- dan förlängning enligt 3 kap. 49 5, första- gångshyra enligt 3 kap. 55 5 eller uppskov med avflyttning enligt 3 kap. 59 5, allt nyss- nämnda lag, eller om hyresvillkor enligt 26, 30, 62 eller 66 ? bostadsrättslagen den

(nr ).

3. pröva frågan om godkännande av över- enskommelse som avses i 3 kap. 45 eller 56 5 lagen om nyttjanderätt till fast egen- dom, i hyrestvist. är belägen.

12 &.

Har parterna __________

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna i la- gen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller 55 5 lagen om nyttjanderätt till fast egendom.

inför nämnden.

I ärende som nämnden har att avgöra genom skiljedom gäller bestämmelserna i lagen om skiljemän, i den mån ej annat följer av denna lag. Värdera parten svarar för sin kostnad i hyrestvist som avses i 3 kap. 49 eller 55 & lagen om nyttjanderätt till fast egendom eller i 26, 30, 62 eller 66 5 b ostadsrä ttsl age n .

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse) 17 5. Om rätt för part att klandra beslut av hy- Om rätt för part att klandra beslut av resnämnd finns bestämmelser i 3 kap. 71 & hyresnämnd finns bestämmelser i 3 kap.

lagen om nyttjanderätt till fast egendom. 71 5 lagen om nyttjanderätt till fast egen- dom och 172 5 bostadsrättslagen.

Mot hyresnämnds ———————— första stycket. Besvären skall ————————— ej föras. Undanröjes hyresnämnds —————— av nämnden.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.

Förslag till Lag om ändrad lydelse av 6 5 lagen den 20 december 1946 (nr 807) om handläggning av domstolsärenden

Härigenom förordnas, att 6 & lagen den 20 december 1946 om handläggning av dom- stolsärenden skall erhålla ändrad lydelse på sätt nedan anges

(Nuvarande lydelse) (Föreslagen lydelse)

65.

Underrätt vare _________ Vid annan

5 . förvaltning av stiftelse eller utseende av huvudmän i sparbank;

6. förordnande eller entledigande av god man eller annan för fullgörande av särskilt uppdrag i andra fall än ovan sagts och ärendet är tvistigt;

7. bestämmande av arvode;

8. tillstånd till försäljning av samfälld egendom enligt lagen om samäganderätt, underställning av delägares beslut eller med- delande av särskilda föreskrifter angåen- de god mans förvaltning enligt lagen om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter, föreskrifter jämlikt 24 & lagen om rätt till fiske angående nyttjande av samfällt fiske eller intagande i rättens protokoll av för- ening enligt lagen om ägofred;

9. medgivande av undantag enligt 2 kap.

lagfaren domare. till fusion;

5. tillstånd till upplåtelse i andra hand av lägenhet som innehaves med bostads- eller teckningsrätt eller godtagande av be- slut om ändring av bostadsrätts jämförelse— tal eller om godkännande av förslag till fusionsavtal;

6. förvaltning av stiftelse eller utseende av huvudmän i sparbank;

7. förordnande eller entledigande av god man eller annan för fullgörande av särskilt uppdrag i andra fall än ovan sagts och ärendet är tvistigt;

8. bestämmande av arvode;

9. tillstånd till försäljning av samfälld egendom enligt lagen om samäganderätt, underställning av delägares beslut eller med- delande av särskilda föreskrifter angå- ende god mans förvaltning enligt lagen om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter, föreskrifter jämlikt 24 5 lagen om rätt till fiske angående nyttjande av samfällt fiske eller intagande i rättens protokoll av för- ening enligt lagen om ägofred;

10. medgivande av undantag enligt 2 kap.

82 5 lagen om nyttjanderätt till fast egen- dom; eller

10. dödande av förkommen handling. Skall i häradsrätt nämnd deltaga, vare häradsrätten i ärende, som avses i andra stycket 2, 3, 6, 7, 9 eller 10 eller angår in- tagande i rättens protokoll av förening var- om under 8. förmäles, domför med tre i nämnden, dock ej då fråga är om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd eller talan mot överförmyndares beslut.

82 5 lagen om nyttjanderätt till fast egen- dom; eller

11. dödande av förkommen handling. Skall i häradsrätt nämnd deltaga, vare häradsrätten i ärende, som avses i andra stycket 2, 3, 7, 8, 10 eller 11 eller angår intagande i rättens protokoll av förening varom under 9. förmäles, domför med trei nämnden, dock ej då fråga är om tillstånd till viss förvaltningsåtgärd eller talan mot överförmyndares beslut.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1971.

Allmän motivering

&_

1. Bostadsrättsinstitutets utveckling

1.1 Allmänt om bostadsföreningar—bostads- rättsföreningar Strävandena att genom samverkan i för- eningar tillgodose behovet av bostäder går i Sverige långt tillbaka i tiden. Sålunda bilda- des under den svåra bostadsnöden på 1870- talet en del byggnads- och bostadsföreningar med syfte att bereda medlemmarna möjlig- heter att på skäliga villkor förvärva bo— stadslägenheter.1 Under de följande decen- nierna gjordes, ofta för att råda bot på me- ra tillfälliga svårigheter på bostadsmarkna- den, olika försök och ansträngningar för att i föreningsformen skaffa bostäder åt bo- stadssökande, men först i slutet av 1910- talet och i början av 1920-talet fann man sådana organisationsformer att förutsätt- ningar skapades för att inom föreningsväsen- det fortlöpande verka för byggandet av go- da och billiga bostäder.2 Av intresse är de bostadsföreningar som under årens lopp bildats med huvudsakligt syfte att upplåta bostäder åt sina medlem- mar i hus som förvärvats eller uppförts av föreningarna och förvaltats av dem, alltså s.k. egentliga bostadsföreningar. Som så- dana föreningar har emellertid räknats även fastighetsföreningar som haft samma syften som ovannämnda bostadsföreningar.?! Utan- för framställningen faller däremot sådana bostads- eller fastighetsföreningar, som en- dast tillkommit för att tillgodose enskilda personers eller företags privatekonomiska intressen. Bostadsupplåtelserna i de egentli-

ga bostadsföreningarna har skett efter två linjer. Vissa föreningar har upplåtit lägen- heterna genom uthyrning —— hyresföreningar medan andra har utlämnat lägenheterna med ständig besittningsrätt — besittnings- rättsföreningar.

Bostadsföreningarna har tillkommit i en- lighet med vid varje tid gällande lagar för ekonomiska föreningar, dvs. lagen den 28 juni 1895 (nr 66) om registrerade föreningar för ekonomisk verksamhet, lagen den 22 juni 1911 (nr 55) om ekonomiska föreningar samt, i den mån några bostadsföreningar bildats under senare år, den nu gällande la- gen den 1 juni 1951 (nr 308) om ekonomis- ka föreningar, FL.

Genom tillkomsten av 1895 års lag fast- slogs att de ekonomiska föreningarna skulle vara självständiga bärare av rättigheter och skyldigheter. Dessutom reglerades medlem- marnas ansvarighet för föreningarnas förbin—

1 Den första bostadsföreningen synes ha varit Arbetarnas bostadsförening, som bilda- des i Göteborg år 1872. Föreningen upplöstes år 1898. Den hade då uppfört lägenheter för 4 000 personer. 2 I någon utsträckning kom även aktiebolags- formen att användas för verksamhet motsvaran- de bostadsföreningarnas.Vid slutet av år 1927 hade sålunda 36 sådana aktiebolag tillkommit och av dessa hade minst 15 bildats under 1880-talet men inget tillkommit efter år 1923 (bostads- föreningssakkunnigas utlåtande jämte utkast till lag med särskilda bestämmelser om vissa bostadsföreningar, SOU 1928: 16 s. 67 och 72). ' Jfr Kooperativ verksamhet 1966, Sveriges officiella statistik 1968 s. 60.

delser. Lagen innehöll däremot inte bestäm- melser varigenom några närmare riktlinjer för föreningarnas verksamhet drogs upp. 1911 års lag innebar i förevarande avseenden inte några förändringar.1 Enligt 1951 års lag— stiftning kan som ekonomisk förening en- dast registreras förening som har till ända- mål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom sådan ekonomisk verksam- het, i vilken medlemmarna själva deltar som avnämare eller leverantörer eller genom att t.ex. begagna föreningens tjänster. En för- enings verksamhet måste alltså vara koope- rativ.

För att trygga föreningsmedlemmarnas rätt till sina bostäder och bereda allmänhe- ten skydd mot osunda bostadsföretag till- kom som en speciallag till den allmänna för- eningslagen lagen den 25 april 1930 (nr 115) om bostadsrättsföreningar, BRL. En- ligt denna lag äger endast föreningar som bildats i överensstämmelse med lagens före- skrifter, dvs. bostadsrättsföreningar, rätt att driva verksamhet med ändamål att i för— eningarnas hus åt medlemmarna upplåta bostäder eller andra lägenheter under nytt- janderätt för obegränsad tid. För att för- hindra förväxling med bostadsrättsförening- ar äger efter den 1 juli 1930, då BRL träd- de i kraft, vanliga bostadsföreningar inte längre rätt att åt sina medlemmar upplåta lägenheter under nyttjanderätt annorledes än för bestämd tid. Enligt övergångsbestäm— melserna till BRL skall lagen inte tillämpas på förening som registrerats före lagens ikraftträdande och därefter inte registrerats som bostadsrättsförening. Har någon, bo- stadsförening eller annan, före angivna dag bedrivit verksamhet som enligt BRL är för- behållen bostadsrättsförening får han enligt övergångsbestämmelsema också fortsätta verksamheten beträffande hus som då till- hörde honom.

Några exakta uppgifter om det antal bo- stadsföreningar som inregistrerats och nu är verksamma kan inte lämnas.

Enligt den till de bostadsföreningssakkunni- gas utlåtande med utkast till lag med särskilda bestämmelser om vissa bostadsföreningar foga-

de. inom socialstyrelsen verkställda utredning- en angående bostadsföreningar och närstående sammanslutningar fanns i slutet av år 1927 nå- got över 900 bostadsföreningar (SOU 1928: 16 s. 69).

Vid utgången av år 1946 uppgick enligt ut- redningen för översyn av lagstiftningen av eko- nomiska föreningar antalet bostadsföreningar till 5610 (SOU 1949: 17 s. 62). I detta antal torde emellertid ha ingått ett betydande antal föreningar som inte var kooperativa förening- ar utan endast särskilda rättssubjekt bildade av enskilda personer och företag för förvärv av fastigheter för uthyrning av lägenheter. Dessa föreningar lär efter hand i stor utsträckning ha upplösts främst på grund av de för för- eningarna ogynnsamma beskattningsreglema.

Vad beträffar antalet bostadsrättsför- eningar har kommittén från de vid länssty- relserna förda föreningsregistren införskaf- fat uppgifter varav framgår att vid utgången av år 1965 antalet inregistrerade bostads- rättsföreningar uppgick till 7 997 (bilaga 1). Vidare kan upplysas att under treårsperioden 1964—1966 inregistrerats 706 bostadsrättsför- eningar varav 138 under år 1966.

Med hänsyn till bestämmelsen i 11 & BRL om att bostadsrättsförening inte får upplåta bostadsrätt förrän länsstyrelsen mottagit ekonomisk plan för föreningens verksam- het2 är vidare av intresse att vid utgången av år 1965 fanns 5 584 inregistrerade bostads- rättsföreningar, för vilka ekonomiska pla- ner mottagits av länsstyrelserna. Det kan finnas flera anledningar till att så många som 2413 föreningar inte hade ekonomiska planer som mottagits av länsstyrelserna. Ett betydande antal av föreningarna var säker- ligen sådana som bildats för att vid behov kunna användas eller som förvärvat mark

1 Både 1895 och 1911årslagaromekonomiska föreningar tillkom i anslutning till lagar om aktiebolag, 1 895 och 1910 års lagar om aktiebolag. 1911 års föreningslag innebar i förhållande till 1895 års lag endast sådana formella och sakliga ändringar som ansågs nödvändiga för att viss önskvärd överensstämmelse mellan aktiebolags- och föreningslagarna skulle uppnås. Sr.- ? Enligt lagen den 19 juni 1942 (nr 430) om kon- troll av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt rn. m., BoKoL, skall vidare ekonomisk plan för bostadsrättsförening på ort där lagen den 19 juni 1942 (nr 429) om hyresreglering m. m., HyReL, gäller, godkännas av hyresnämnden, innan den får tas emot av länsstyrelsen.

för bebyggelse som ännu inte kunnat påbör- jas. En annan stor grupp utgjorde de för- eningar som väl börjat bygga sina hus men inte kommit så långt att de ekonomiska pla— nerna kunnat uppgöras.

Antalet föreningar för vilka ekonomiska planer mottagits under treårsperioden 1964— 1966 var 637, varav 214 under år 1966.

1.2. Organisationer och företag

Antalet bostadsföreningar var ganska be- gränsat så länge föreningarna i huvudsak bil- dades av dem som ville erhålla lägenheter i de hus som föreningarna skulle bygga. Var- je förening var ett isolerat företag. De er— farenheter som gjordes togs inte till vara och någon planering för bildande av nya för- eningar förekom inte. För den fortsatta ut- vecklingen korn utbildandet av särskilda or- ganisationsformer att bli av avgörande bety- delse. Med hänsyn härtill redogörs i det följande för vissa organisationer och före- tag som genom sin verksamhet spelat en väsentlig roll för bostadsrättsinstitutets ut- veckling.

l.2.1 HSB

De svårigheter som i olika avseenden upp- stod på bostadsmarknaden under det första världskriget föranledde hyresgästerna att or- ganisera sig för att bättre kunna tillvarata sina intressen. Under år 1917 bildades sålun- da i Stockholm, Göteborg och Västerås hy- resgästföreningar som snart fick efterföljare i andra större städer. För att samordna för- eningarnas arbete och ge möjlighet till sam- lat uppträdande bildades år 1923 Hyresgäs- ternas Riksförbund. Vid de diskussioner som fördes i hyresgästföreningarna framkom tanken att om några radikala förbättringar skulle kunna uppnås på bostadsmarknaden hyresgästerna borde engagera sig för att själ- va bygga och förvalta bostäder och andra lä- genheter. På förslag av Hyresgästföreningen i Stockholm bildades därför år 1923 Hyres- gästernas Sparkasse- och Byggnadsförening i Stockholm.1 Föreningen följdes av liknan- de föreningar i Göteborg, Malmö och Väs-

terås. Nämnda år bildades även Hyresgäster- nas Sparkasse- och Byggnadsföreningars Riksförbund u. p. a.

HSB var i flera avseenden något princi- piellt nytt. Organisationen grundades på kon- sumentkooperativa principer. Den skulle sty- ras av medlemmarna som envar skulle ha en röst. Vad som i första hand skulle tillgo- doses var att de villkor på vilka lägenheter- na uppläts till medlemmarna och fick ut- nyttjas av dem blev så goda som möjligt. Lägenheterna skulle därför få nyttjas av medlemmarna under obegränsad tid och av- gifterna för nyttjanderätten skulle beräknas efter de faktiska kostnaderna. För att säkra kapitalbehovet skulle inom HSB sparande samordnas med byggande. Erfarenheterna vid uppförandet av husen skulle tillvaratas genom att byggandet av husen skulle hand- has av HSB-föreningarna som bl.a. skulle fungera som byggnadsföreningar.2 För att stärka samhörigheten och solidariteten med övriga medlemmar skulle varje bostadsför- ening och senare bostadsrättsförening under visst antal år bidra till den egna HSB-för- eningens kapitalbildning.

HSB är således organisatoriskt uppbyggt med tre led, nämligen

l. bostadsrättsföreningar

2. HSB-föreningar

3. riksförbundet. De olika leden är förenade med varand- ra på det sättet att alla bostadsrättsförening- ar inom en viss HSB-förenings verksamhets- område är förvaltningsmässigt anslutna till denna förening och alla HSB-föreningar är medlemmar i riksförbundet.

En bostadsrättsförening inom HSB har till ändamål att efter förvärv och uppförande av fastighet förvalta denna och åt vissa av sina medlemmar upplåta bostäder eller andra lägenheter under nyttjanderätt för obegrän— sad tid.

1 Sju år tidigare eller är 1916 bildades Stock- holms Kooperativa Bostadsförening ek.för. Se vidare avsnitt 3.3. 3 En HSB-förening benämns i förhållande till en viss bostadsrättsförening ofta som »bygg- nadsföreningen». Tidigare användes för HSB— föreningen också uttrycket »moderföreningen».

Bostadsrättsföreningens medlemmar är dels HSB-föreningen samt ledamöterna och suppleanterna i dess styrelse, dels personer som vunnit inträde i bostadsrättsföreningen. Inträde kan erhållas av person som tecknat sig för eller övertagit bostadsrätt i bostads- rättsföreningens hus och dessförinnan anta— gits till medlem i HSB-föreningen.

I bostadsrättsföreningen är föreningsstäm- man den högsta myndigheten. Varje medlem äger utöva sin rösträtt vid stämman (direkt representation). Bostadsrättsföreningens an— gelägenheter handhas av en styrelse om fem ledamöter, av vilka fyra utses av förenings- stämman och en utses av styrelsen för HSB- föreningen. Verkställande ledamot i bostads- rättsföreningens styrelse är vicevärden, som utses av styrelsen. Dennas förvaltning och bostadsrättsföreningens räkenskaper grans- kas av två revisorer, av vilka en utses av för- eningsstämman och den andre skall utgöras av HSB:s Riksförbunds revisionsbyrå.

Vad angår själva bildandet av en bostads- rättsförening inom HSB tillgår detta vanli— gen på det sättet att då en HSB-förening funnit behov föreligga av lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt styrelseledamö— terna i föreningen bildar en bostadsrättsför- ening. I denna fungerar HSB-föreningens styrelseledamöter jämväl som styrelse. Bo- stadsrättsföreningen förvärvar tomt för för- eningens hus. Ibland kan förvärvet ske från HSB-organisationen, som kan ha skaffat lämplig mark för bebyggelse på längre sikt. Bostadsrättsföreningen uppdrar sedan genom ett särskilt avtal åt HSB-föreningen att om- besörja uppförandet av bostadsrättsförening- ens hus och att därvid i allt företräda bo- stadsrättsföreningen. Först sedan huset upp- förts, klarhet erhållits beträffande den slut- liga belåningen av fastigheten, den ekonomis— ka planen upprättats och i förekommande fall godkänts av hyresnämnd samt mottagits av länsstyrelsen, blir de som skall ha bo- stadsrättslägenheterna medlemmar i för- eningen och lägenheterna upplåts med bo- stadsrätt. Med hänsyn till den försening av upprättandet och godkännandet av de eko- nomiska planerna som bestämmelserna i Bo- KoL medfört har en bostadsrättshavare ofta

två eller tre år före bostadsrättsupplåtelsen tecknat avtal med bostadsrättsföreningen om att förvärva bostadsrätt till viss lägenhet, för vilken han i egenskap av s.k. förhandsteck— nare betalt förskott på grundavgiften och som han också flyttat in i. För att god kon- takt skall uppnås mellan de boende och bo- stadsrättsföreningen utses som regel bland förhandstecknarna en förvaltningskommitté. Sedan i anslutning till bostadsrättsupplåtel- sen val av ny styrelse förrättats är organi- sationen av bostadsrättsföreningens verksam- het helt genomförd.

En HSB—förening har till ändamål alt främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att inom föreningen uppsamla spar- medel och uppta lån för att bereda med- lemmarna bostäder och lokaler, att biträda med förvaltningen av dessa, att i övrigt verka för produktion av goda bostäder samt att utöva annan därmed sammanhäng- ande verksamhet.

Varje fysisk eller juridisk person kan vin- na medlemskap i föreningen. För medlem— skap fordras att medlemmen deltar i för- eningen med minst en andel varje andel är på 50 kr. - och att han även är med- lem i sådan till Hyresgästernas Riksförbund ansluten hyresgästförening som kan finnas på orten och som antagit detta riksförbunds normalstadgar. Vid inträdet i föreningen skall medlemmen härjämte erlägga en inträ- desavgift om 10 kr. Han skall också till för- eningen betala en årlig medlemsavgift som bestäms av föreningsstämman men högst får uppgå till 30 kr.

Även i HSB-föreningen är föreningsstäm- man det högsta beslutande organet. Varje medlem har en röst. I de mindre förening- arna äger varje medlem på stämman direkt utöva sin rösträtt. I de större HSB-för- eningarna utövas föreningsstämmans befo— genhet helt av fullmäktige.

HSB-föreningens styrelse består av minst fem och högst elva ledamöter.1 Har kom- mun på grund av bestämmelserna om statli- ga lån utsett styrelseledamot består styrel-

1 Antalet ledamöter skall bestämmas så att det motsvarar antalet kommunblock inom verk- samhetsområdet.

sen av minst sex och högst tolv ledamöter. Styrelsen äger inom sig utse vissa ledamöter att utgöra arbetsutskott.

För tillsynen av föreningarnas verksam- het kan enligt stadgarna i HSB-förening- arna vid sidan om styrelsen finnas ett för- troenderåd om minst sex ledamöter. Halva antalet av förtroenderådets ledamöter utses bland allmänt aktade och för bostadsfrågan intresserade personer inom verksamhetsom- rådet. Dessa får inte vara medlemmar i för— eningen. Två av rådets ledamöter utses av hyresgästföreningen på orten.

I fråga om revisorer gäller för HSB-för- ening detsamma som sagts beträffande bo- stadsrättsförening. Har kommun på grund av bestämmelserna om statliga lån utsett revisor skall antalet revisorer vara tre.

Riksförbundet har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att biräda vid bildandet av HSB-föreningar eller andra lämpliga arbetsorgan som kan upptas som medlemmar i förbundet för att därigenom befordra produktion av goda bostäder, att förmedla uppslag och erfaren- heter medlemmarna emellan och att bistå med juridiska råd, att tillhandahålla teknisk hjälp vid igångsättandet av byggnadsverk- samhet, att lämna och förmedla lån till finansiering av byggnadsverksamhet som bedrivits av medlemmarna och utöva kon- troll och revision av deras verksamhet, att självt eller genom lämpligt organ företa upphandling av byggnadsmaterial där så anses möjligt och lämpligt samt att organi— sera och stödja en för hela HSB-rörelsen gemensam sparverksamhet samt bedriva ut- låning åt till förbundet anslutna organisa- tioner av på så sätt hopsamlade sparmedel.

Som medlem i förbundet kan antas varje i Sverige verksam HSB-förening ävensom an— nan därmed jämförlig kooperativ bostads- eller byggnadssammanslutning.

I riksförbundet är kongressen högsta myn- dighet. Kongress hålls vart tredje år. Varje medlem i förbundet äger utse ett ombud till kongressen. Kongressen utser fullmäktige som utövar föreningsstämmas befogenhet, dock med den inskränkningen att ändring av förbundets stadgar endast kan beslutas av

kongressen. Av de av kongressen utsedda 32 fullmäktige skall två väljas inorn förslag som avgetts av Hyresgästernas Riksförbund.

Styrelsen i HSB:s Riksförbund som ut- övar den direkta ledningen av förbundet består av sju ledamöter som utses av full- mäktige; en av ledamöterna dock inom för- slag från Hyresgästernas Riksförbund.

HSB:s Riksförbund driver industriell verksamhet samt köper och säljer bygg- nadsmaterial genom olika dotterföretag.

Styrelsens förvaltning, förbundets räken- skaper och dotterföretagens förvaltning och räkenskaper granskas av tre revisorer, som med sig skall adjungera auktoriserad revisor. Revisorerna utövar även ledningen av för- bundets revisionsbyrå.

Vad angår omfattningen av HSB:s verk- samhet uppgick vid årsskiftet 1967/68 anta— let medlemmar till 298 037 fördelade på 123 HSB-föreningar. I enlighet med ett kongress- beslut år 1963 om att HSB-föreningarna bör utgöra större föreningsenheter minskas an- talet HSB-föreningar successivt genom sam- manslagning av föreningar. Antalet bostads- rättsföreningar uppgick vid nämnda årsskif- te till 2 668 med ett sammanlagt antal fär- digställda lägenheter av 181 133 med en to- tal produktionskostnad av 8 193 444 000 kr.1 Under treårsperioden 1965—1967 bildades in- om HSB 273 bostadsrättsföreningar och till- fördes bostadsmarknaden 34668 lägenheter i bostadsrättshus med en total produktions- kostnad av 2 631 563 000 kr.

Då HSB-föreningama även bygger och för- valtar hus för allmännyttiga bostadsföretag och i viss utsträckning även bygger egnahem för försäljning hade vid årsskiftet 1967/68 inom HSB sammanlagt byggts 264 498 lä- genheter till en produktionskostnad av 11816 872000 kr.

I detta sammanhang kan även nämnas att HSB tillsammans med hyresgäströrelsen äger Hyresgästernas Förlags AB, som bl. a.

1 Häri ingår minst 16 bostadsföreningar till— komna före BRL:s ikraftträdande med 1512 lägenheter. Som lägenhet har även räknats småhus som upplåtits med bostadsrätt.

utger den för båda organisationerna gemen- samma tidningen Vår bostad, som utgår bl. a. till alla medlemmar i HSB, samt HSB:s tidskrift att bo.

Inom HSB bedrivs även omfattande kurs— verksamhet och riksförbundet har för ut- bildning av anställda och förtroendevalda sedan år 1961 en särskild skola, HSB-skolan på Lidingön.

1.2.2 Riksbyggen1

För att kunna öva inflytande på byggnads- produktionen och även kunna påverka sys- selsättningsförhållandena bildades år 1940 av byggnadsfackförbunden Svenska Riks- byggen förening u. p. a., Riksbyggen.2 Avsik- ten var till en början att Riksbyggen endast skulle vara ett propaganda- och informa- tionsorgan för kooperativt bostadsbyggande men snart nog fann man det nödvändigt att föreningen påtog sig såväl uppgifter som normalt åvilade en byggherre som uppgifter med projektering och planering som eljest vanligen ombesörjdes av fristående konsul- ter. En lokalorganisation blev erforderlig och år 1942 bildades den första lokalför- eningen. Med undantag för lokalförening- arna i Stockholm, Göteborg, Norrköping och Nyköping överfördes lokalföreningar- nas verksamhet senare på distriktskontor. Lokalföreningar har emellertid funnits som ideella föreningar på drygt ett 50-tal platser.

Medlemmar i lokalföreningarna har varit fackföreningarna, vissa folkrörelseorganisa- tioner och bostadsrättsföreningarna. Liksom inom HSB är centralorganets högsta beslu- tande organ kongressen som sammanträder vart tredje år.

Utmärkande för Riksbyggen har varit det nära samarbete föreningen haft med olika av fackföreningsrörelsen ägda produktions- företag tolv till Byggfackens Produktions AB anslutna, inom olika delar av landet verksamma byggnadsgillen och byggnadspro- duktionsbolag samt vissa till Byggfackens Central AB hörande entreprenad-, industri- och materialföretag. För att följa upp och ut- nyttja erfarenheterna från tidigare byggen har Riksbyggen kontinuerlig kontakt med

produktionsföretagen och dessa får ofta re- dan på projekteringsstadiet tillfälle att ange sina synpunkter på ett tilltänkt företag. Bostadsrättsföreningar har inom Riksbyg- gen bildats huvudsakligen på samma sätt som inom HSB. Distriktskontoren och lokal- föreningarna har härvid fullgjort samma uppgifter som HSB-föreningarna. Distrikts- kontoren och de fyra lokalföreningarna har i övrigt lämnat bostadsrättsföreningarna i huvudsak samma biträde med förvaltningen av föreningarnas hus som HSB-föreningarna i fråga om de inom denna organisation bildade bostadsrättsföreningarna. Vad be- träffar revisionen av bostadsrättsförening- arna har föreningarna i Stockholm och Gö- teborg granskats av de auktoriserade reviso- rer som granskat lokalföreningarna. De fles- ta övriga bostadsrättsföreningar har grans- kats av de auktoriserade revisorer, som revi— derat Riksbyggen.

Under åren 1965-1967 gjordes inom Riks- byggen en omfattande utredning beträffan- de dess målsättning, dess centrala och lokala organisation samt samarbetsformer med and- ra företag. Vid kongressen sistnämnda år antogs vissa av styrelsen i enlighet med ut- redningens resultat framlagda förslag.

Målsättningen för Riksbyggen och de med föreningen samverkande företagen, dvs. den fackliga företagsgruppen, skall enligt kon- gressens beslut bl.a. vara att företagsgrup- pen skall allmänt verka som ett stort effek— tivt konkurrerande samhällsnyttigt företag inom byggnadsproduktionens område och att den skall arbeta utan enskilt vinstintres- se och efter sunda företagsekonomiska prin- ciper, att företagsgruppen skall eftersträva bredast möjliga organisatoriska och intresse- mässiga anknytning till i första hand hela

1 Se bl. a. Facklig företagsgrupp under för- ändring, utredning och förslag av Riksbyggens organisationskommitté, 1967, samt En företags- studie inom byggnadsbranschen, utredning för Svenska Riksbyggens organisationskommittés rapport för 1967 års kongress, utarbetad av Eric Fältström och Olle Mächs. 2I Stockholm och Malmö tillkom redan på 1920-talet och i Norrköping och Örebro i början på 1930-talet vissa fackföreningsägda byggnads- företag.

den fackliga arbetarrörelsen men att grup- pen i övrigt bör aktualisera ett vidgat sam- arbete med andra organisationer för en ef— fektiviserad verksamhet, att företagsgruppen som huvuduppgift skall producera och för- valta bostäder som uppförs i kooperativ och allmännyttig regi men i övrigt även andra byggnader och anläggningar samt material och tjänster i samband härmed, att företags- gruppen för ökad effektivitet och konkur- renskraft genom förbättrad marknadsföring skall försöka öka sin marknadsandel beträf- fande bostadsbyggande, annat hus- och an- läggningsbyggande samt bostadsförvaltning, samt att företagsgruppen skall vara beredd att bygga ut sin verksamhet inom material- tillverkning och distribution, verka för ut- veckling och rationalisering inom hela sam- hällsbyggnadsområdet, främja forsknings-, utvecklings- och rationaliseringsverksamhet på det produktionstekniska området samt rationalisera bostadsförvaltningen.

Den organisation som enligt kongressens beslut företagsgruppen har från den 1 okto- ber 1967 är

centralt Riksbyggen regionalt distriktskontor lokalt lokalföreningar

Genom denna organisationsform skall byggherre- och byggentreprenörsfunktioner- na hållas isär. Riksbyggen blir ett renodlat byggherreföretag, som handlägger entrepre- nadupphandlingsfrågor samt spörsmål om kostnads- och byggnadskontroll, om teknisk och ekonomisk bostadsförvaltning ävensom anskaffning av byggnadskreditiv, fastighets- lån och samtliga lån till Riksbyggens bestäl- lare. Vissa för Riksbyggen och BPA gemen- samma avdelningar svarar för bostadspolitis- ka frågor och projektanskaffningsfrågor ävensom för frågor om projektering. BPA åter är det byggande företaget som består av bl. a. de tolv lokala produktionsföretagen som slås samman och de centrala entrepre- nad-, industri- och materialföretagen. Bygg- fackens Central AB slutligen är ett fastig-

BPA Byggproduktion AB

hetsägande och borgensåtagande företag.

De tre företagen är samordnade med var- andra genom att ägarna i stort sett är de- samma och utser samma ombud till för- enings- och bolagsstämmor. Majoriteten av styrelseledamöterna sitter i samtliga tre sty- relser. För företagen finns härjämte en ge- mensam direktion.

På det lokal-regionala planet utgör de om- råden inom vilka produktionsföretagen ver- kat produktionsdistrikt med särskilda pro- duktionskontor. Produktionsdistrikten omfat- tar ett eller flera riksbyggedistrikt. Dessa sistnämnda distrikt utgörs av de 26 distrikt och fyra affärsdrivande lokalföreningarl, som Riksbyggen hade före omorganisatio- nen. För varje riksbyggedistrikt finns ett distriktskontor med en distriktsdirektion, som samordnar och leder den lokal-regiona- la verksamheten. Varje riksbyggedistrikt omspänner en eller flera lokalföreningar.

Vad beträffar den parlamentariska organi- sationen kan även inom den nya organisatio- nen de intressen som genom de rörelsedri- vande lokalföreningarna och de lokala pro—

Byggfaekens Central AB

produktionskontor

duktionsföretagen tidigare utövat inflytande på den lokala verksamheten göra sig gällan- de. Medlemmar i lokalföreningarna kommer liksom hittills att vara fackliga organisatio- ner, folkrörelseorganisationer och bostads- rättsföreningarna.

Enligt en promemoria med förslag till änd- ring av stadgarna för Riksbyggens lokalför- eningar skall övervägas om styrelsen i lokalför- ening inte bör bestå av minst sju ledamöter,. varav de till föreningen anslutna bostadsrätts- föreningarna skall äga utse två.

På det regionala planet finns distriktsråd, som består av företrädare för lokalförening- arna och distriktskontoren samt — från bygg—

1 Dessa lokalföreningar ombildas till ideella föreningar.

nadssidan — för produktionsråden1 och pro- duktionskontoren.

Vad slutligen angår det centrala planet finns för Riksbyggens del ett parlamentariskt inflytande dels genom lokalföreningarna, dels genom de centrala organisationerna, LO, fackförbunden och andra riksorganisa- tioner. Beträffande produktionssidan har ägandeförhållandena ändrats på det sättet att LO och fackförbunden utanför byggnads- fackförbunden inträtt som delägare i BPA. Bolaget har därför numera samma ägare som Riksbyggen har.

Vid årsskiftet 1967/68 hade sedan Riks- byggens tillkomst inom organisationen bil— dats 976 bostadsrättsföreningar, varav Riks- byggen biträdde 789 med förvaltningen av föreningarnas hus. Det sammanlagda antalet lägenheter i de inom organisationen bildade föreningarna var 82 469. Den totala produk- tionskostnaden var 3 613 252000 kr. Under treårsperioden 1965—1967 var hela antalet inom organisationen färdigställda bostads- rättslägenheter 14146 med en produktions- kostnad av 1 355 723 200 kr.

Den totala produktionen har dock varit betydligt större. Under åren 1941—1967 bygg- des sålunda inom organisationen för bostads- rätt, hyreshus och pensionärshem 130583 lä- genheter till en total produktionskostnad av 6 029 156 300 kr.

Riksbyggen utger tidningen Riksbyggen som är ett opinionsbildande organ. Riksbyg- gen svarar vidare tillsammans med BPA för tidskriften Bygge och bostad samt gemen- samt med Sveriges Allmännyttiga Bostads- företag, SABO, för tidskriften Byggforurn.

För utbildning av anställda och förtroen- devalda har Riksbyggen och BPA en skola på Lidingön, Rönnebergaskolan.

1.2.3 Enskilda byggnadsföretag

Även enskilda byggnadsföretag har länge verkat inom bostadsrättsområdet. Då behov funnits av lägenheter har byggnadsföretagen bildat bostadsrättsföreningar, anskaffat tom— ter för föreningarna och uppfört hus för dem. Lägenheterna har sedan upplåtits åt bostadssökande som i egenskap av bostads-

rättshavare blivit delägare i föreningarna och övertagit ansvaret för dem.

De byggnadsföretag som bildat de fles- ta bostadsrättsföreningarna och färdigställt de flesta bostadsrättslägenheterna har an— getts i tabell 1 .

Vad beträffar de tre första i tabellen an— givna företagen har de verkat på olika or- ter i Mellansverige även om huvuddelen av deras produktion varit förlagd till Uppsala. där företagen fram till årsskiftet 1967/68 tillsammans färdigställt 7534 bostadsrätts— lägenheter av det totala antalet bostadsrätts- lägenheter om ca 10000. För att samordna sin produktion av bostadsrättslägenheter i Uppsala har dessa företag tillsammans med ytterligare några enskilda företag bildat AB Fyrisbyggen. Vad angår AB Västeråsbyg- gen bildades detta bolag år 1956 av sju en- skilda byggnadsföretag.

Med undantag för det under punkten 3 angivna företaget erbjuder samtliga företag, då ansvaret för bostadsrättsföreningarna övertas av bostadsrättshavarna, föreningar— na möjlighet att erhålla biträde med förvalt- ningen av föreningarnas hus. Anders Diös AB bildade år 1956 AB Adeförvaltning som vid årsskiftet 1967/68 omfattade 118 bo- stadsrättsföreningar med sammanlagt 7722 lägenheter. För de på initiativ av Byggnads AB Hallström & Nisses tillkomna bostads- rättsföreningarna finns Förvaltnings AB Castor som vid årsskiftet 1967/68 förvaltade 53 bostadsrättsföreningar med 4247 lägen- heter. Bostadsrättsföreningar bildade av AB Västeråsbyggen erbjuds medlemskap i Mä- lardalens Bostadsrättsföreningars Förvalt- ningsförening ek. för. som vid förutnämnda tidpunkt omfattade 45 bostadsrättsförening- ar med totalt 2 599 lägenheter.

i detta sammanhang förtjänar även näm- nas att i Stockholm och Uppsala under flera decennier verkat centralföreningar, Stockholms bostadsföreningars centralför-

1 Dessa råd är nya organ, som _ eftersom styrelserna för de olika produktionsföretagen försvinner genom sammanslagningarna — skall säkerställa ett fortsatt samarbete med före- trädarna för de lokala ekonomiska intressen som finns i BPA.

Tabell 1 . De enskilda byggnadsföretag som intill årsskiftet 1967/68 bildat de flesta bostads- rättsföreningarna och färdigställt de flesta bostadsrättslägenheterna.

Bildade bostads- rättsföreningar

Fårdigställda bostads- rättslägenheter

härav under härav under

Byggnadsföretag totalt åren 1965—67 totalt åren 1965—67 1. Byggnadsfirman Anders Diös AB, Uppsala, från år 1928 463 19 18 171 900 2. Karl Johansson Byggnads AB, Uppsala, från år 1928 8 3 558 706 3. Byggnadsfirman Gottfr. Lindgren AB, Uppsala, från år 1932 7 3 620 433 4. Byggnads AB Hallström & Nisses, Sunds- vall, från år 1944 83 10 4 568 858 5. AB Västeråsbyggen, Västerås, från år 1957 57 18 3 447 947 ening ek. för. och Uppsala bostadsförening- inom riket främja byggnadsverksamhet, ars centralförening u. p. a. Dessa föreningar, som har till ändamål att biträda bostads- föreningar och bostadsrättsföreningar med förvaltningen av föreningars hus och med inköp av förnödenheter och material, har vunnit stor anslutning. Stockholms bostads- föreningars centralförening hade den 1 maj 1967 417 medlemmar varav 132 bostads- rättsföreningar med hus innehållande ca 26 600 bostadslägenheter och andra lägen- heter. Centralföreningen förvaltade där- jämte ca 70 fastigheter med ungefär 2500 lägenheter. Uppsala bostadsföreningars centralförening omfattade år 1966 323 för- eningar, varav 61 var anslutna till HSB eller Riksbyggen medan 252 var föreningar som i medlemsmatrikeln betecknats som »fria bostadsrättsföreningar — bostadsför- eningar». Föreningarna hade 14 659 lägen- heter, därav 9 195 inom de »fria föreningar- na». För ett 50—tal föreningar hade central- föreningen uppdrag att förvalta föreningar— nas hus. '

1.2.4 AB Bostadsgaranti

Mot bakgrund av kritiska synpunkter som i slutet av 1950-talet framfördes mot vissa s.k. byggmästarbildade bostadsrättsför- eningars verksamhet bildades av Svenska Byggnadsentreprenörföreningen och Svenska Byggnadsindustriförbundet år 1960 AB Bostadsgaranti. Enligt bolagsordningen har bolaget till föremål för sin verksamhet att

främst produktion av bostäder, att ställa härför erforderliga garantier, att utöva er- forderlig kontroll, att förvärva fastigheter, tomträtter eller bostadsrätter och förvalta fastigheter samt att driva härmed förenlig verksamhet.

Bolagets verksamhet har i väsentlig grad bestämts av det förhållandet att bolaget för olika bostadsrättsföreningar som tillkommit genom enskilda byggnadsföretag utfärdat garantiavtal, som enligt bostadsstyrelsens anvisningar till Kungl. Maj:ts särskilda be- stämmelser den 30 juni 1961 i fråga om tertiärlån till bostadsrättsföreningar jämlikt 1957 års tertiärlånekungörelse samt enligt styrelsens anvisningar till de senare tillkom- na bostadslånekungörelserna — sedan den 1 januari 1962 godtagits som säkerhet dels för återbetalning av förskott på grundav— gifter som föreningarna kunnat uppta, dels för färdigställande av bostadsrättsförening— arnas byggnadsföretag på godtagbara eko- nomiska villkor. Enligt anvisningarna till 9 5 första stycket b) tertiärlånekungörelsen. 11 % kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 537) om bostadslån, BLK 1962, och 17 å i nu gällande kungörelse, bostadslånekungö- relsen den 1 september 1967 (nr 552), BLK, har tertiärlån resp. bostadslån inte fått be- viljas utan att förenämnda garantier ställts. För att ingå garantiavtal har AB Bostads— garanti, för vars verksamhet stiftarna utfär- dat garantiförbindelser om 5 milj. kr., å sin sida fordrat bl.a. att uppläggningen av de

föreningar som velat ha bolagets medver- kan skolat vara riktig och att produktions- kostnaderna skolat bli skäliga. Bolaget har utarbetat anvisningar för handläggningen av bostadsrättsärenden och i anslutning här- till upprättat formulär för stadgar för bostadsrättsföreningar, entreprenadavtal, entreprenadkontrakt, avtal om förhands- teckning, förvaltningsavtal m.m. Slutligen har bolaget även tillsett att då bostadsrätts- havarna övertagit ansvaret för föreningarna det funnits företag som velat biträda för— eningarna med förvaltningen av deras hus. Intill årsskiftet 1967/68 hade bolaget, som började sin egentliga verksamhet är 1962, handlagt garantiärenden för 205 bostads- rättsföreningar omfattande 13 222 lägenhe- ter. Under treårsperioden 1965—1967 ingick bolaget garantiavtal med 102 bostadsrätts- föreningar omfattande 6456 lägenheter.

1.3. Statistiska uppgifter1

Bostadsrättsinstitutets utveckling kan i viss mån belysas mot bakgrund av de uppgifter om antalet bostadsrättslägenheter som er- hållits vid bostadsräkningarna åren 1933, 1945, 1960 och 19652 samt såvitt avser för- hållandena vid utgången av år 1967 med beaktande av det antal bostadsrättslägenhe- ter som tillkommit och rivits under åren 1966 och 1967. I vidstående diagram belyses bostadsrättsinstitutets utveckling mot bak- grund av antalet bostadsrättslägenheter för bostadsändamål. För angivna år redovisas i diagrammet det sammanlagda antalet bo- stadslägenheter, som i hus tillhöriga bo- stadsrättsföreningar upplåtits med bostads- rätt för enskilda hushåll. Enligt praxis vid bostadsräkningarna har som bostadsrätts- lägenheter räknats inte endast med bostads- rätt upplåtna lägenheter utan även sådana lägenheter i bostadsföreningar, som enligt föreningarnas syften upplåtits åt medlem- marna. Med ledning av de uppgifter som er- hållits från HSB och Riksbyggen samt AB Bostadsgaranti anges i diagrammet även det antal bostadsrättslägenheter som till- kommit under medverkan av organisatio- nerna och företaget.

Som framgår av diagrammet uppgick an- talet bostadsrättslägenheter i bostadsrätts- föreningarna vid årsskiftet 1967/68 till drygt 430 000, varav inom HSB tillkommit 181 133, inom Riksbyggen 82 469 och under med- verkan av AB Bostadsgaranti 13 222. Anta- let bostadsrättslägenheter i >>övriga» bostads— rättsföreningar var drygt 150000.

Eftersom bostadsrättsföreningarnas hus. i viss utsträckning även inrymmer affärs- lokaler och lokaler av annat slag, som upp- låtits med bostadsrätt, och bostadsrättsför- eningar även bildats för att enbart tillgodose behov av andra lägenheter än bostadslägen- heter belyser inte diagrammet fullständigt bostadsrättsinstitutets omfattning. Då emel- lertid bostadsrättsföreningar i övervägande grad bildas för att bereda bostäder synes diagrammet dock i stort ge en rättvisande bild av utvecklingen.

Beträffande den takt i vilken bostadsrätts- institutets utvecklats kan, alltjämt med ut- gångspunkt från antalet med bostadsrätt vid angivna tidpunkter upplåtna bostadslä- genheter, konstateras att det genomsnittliga årliga tillskottet av bostadslägenheter upp- låtna med bostadsrätt under perioden 1946— 1960 var ca 14000 lägenheter, vilket var nära tre gånger så stort som det under perio- den 1934—1945. Under åren 1961—1965 var det årliga tillskottet i genomsnitt ca 20000.

Vad angår fördelningen av bostadsrätts- föreningarna med hänsyn till området för deras verksamhet har det övervägande an- talet bostadsrättsföreningar bildats i tät- orter med minst 20 000 invånare.3 Av det to- tala antalet i hela riket under år 1965 fär- digställda bostadsrättslägenheter, 21529, tillkom 16920 lägenheter eller 78,6% i städer och köpingar med minst 20000 in- vånare. Av samtliga i landet är 1967 färdig- ställda 19 727 bostadsrättslägenheter tillkom

1 Kommittén har inte varit i tillfälle att företa någon mer ingående undersökning av bostads— rättsinstitutets utveckling. ” Beträffande förhållandena år 1965 se även bilaga 1. 9 I Kooperativ verksamhet 1966, Sveriges offi- ciella statistik 1968 s. 103, redovisas vilka städer och orter som har flest bostadsrättslägenheter inom HSB och Riksbyggen per 1 000 invånare.

UD Totalt

ånse äniksbgqgen

9551

AB Bostads- goro nfi

|D Övriga

400 000 300 000 200 000 100 1100

I—QGU

il ___—___.___—______—___===—______—_____—______—___=____________

450 000

rönslögenhefer

Antal bostade-

81,6% i städer och köpingar med minst 30 000 invånare.

Med hänsyn till den stora omfattning som upplåtandet av bostadslägenheter med bostadsrätt har i Stockholm, Göteborg och Malmö lämnas i tabell 2 och 3 för vissa år

Tabell 2. Antalet bostadsrättslägenheter i Stockholm, Göteborg, Malmö och storstads- regionerna1 vissa år samt dessa lägenheters andel av samtliga bostadslägenheter i resp. stad och storstadsregion.

År Stockholm Göteborg Malmö 1933 19 320” 2 9822 2 4082 11 %a 4 %a 6 %a

1945 31 700' 6 2004 11 000'1 13,6 % 5,9 % 18,0 %

1960 50 661 24 392 23 055 15,8 % 15,8 % 26,0 %

Storstadsregionerna

1965 84 531 31 718 35 999 17,6 % 13,6 % 24,6 %

1967 91 278 35 868 40 519 17,9 % 14,4 % 25,5 %

1 Se bilaga 1 not 2—4. * Avser antalet bostadsrättslägenheter vid ut- gången av år 1934. 3 Uppskattade procenttal med ledning av 1933 års bostadsräkning. * Uppskattade värden med ledning av 1945 års bostadsräkning.

.. 47 i." Tabell 3. Sammanlagda antalet bostadsrätt?; lägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö samt i storstadsregionema1 vissa år och dessa lägenheters andel av samtliga bo- stadsrättslägenheter i riket.

År Stockholm, Göte-

borg, Malmö Storstadsregionerna 1933 24 7102 79 %a 1945 48 900. 54,0 % 1960 98 108 32,8 % 1965 152 248 38,7 % 1967 167 665 38,9 %

%” Se motsvarande noter i tabell 2.

uppgifter om antalet bostadsrättslägenheter i dessa städer och i storstadsregionerna, dvs. Stor-Stockholm, Stor-Göteborg och Malmö- Lund-regionen.

Vad beträffar storleken av föreningarna framgår av socialstyrelsens på s. 68 tidigare omnämnda utredning att vid utgången av år 1927 hade 69,2 % av besittningsrättsför- eningarna 625 medlemmar, 21,9 % av för— eningarna 26—50 medlemmar samt 5,1 % av föreningarna 51—100 medlemmar. Enligt 1945 års bostadsräkning hade 25,1 % av bostadsrättsföreningarna hus med 10—19 lä— genheter och 67,2% av föreningarna hus med mer än 20 lägenheter. Redovisningen av 1960 års bostadsräkning ger i förevaran— de hänseenden inte någon större ledning. Det framgår emellertid att 266 924 av bo- stadsrättsföreningarnas lägenheter eller drygt 89 % av hela antalet sådana lägenheter fanns i flerfamiljshus med tio eller fler lä- genhetenly 2 Att bostadsrättsföreningarna efter hand ökat i storlek är emellertid klart.

För att något kunna belysa nuläget i bl. a- förevarande hänseende har kommittén från vissa länsstyrelser införskaffat uppgifter om de föreningar, för vilka länsstyrelserna under åren 1964—1966 mottagit ekonomiska pla- ner. Uppgifterna, som avser 105 bostads- rättsföreningar i storstadsregionerna och 95 föreningar i Uppsala län, Kalmar län, Värm— lands län och Norrbottens län, redovisas i bilaga 2. Av redogörelsen framgår att me- dianvärdet för antalet bostadslägenheter per förening i de 46 föreningar3 som redovisats för Stor-Stockholm var 96. Med undantag för Värmlands län låg medianvärdet för antalet bostadslägenheter per förening för övriga redovisade storstadsregioner och län över 50. Det största antalet bostadslägen- heter per bostadsrättsförening var i Stor- Stockholm, Stor-Göteborg och Malmö— Lundregionen 900, 720 resp. 596.

Beträffande föreningarnas storlek med hänsyn till deras totala kostnader för anskaf-

* Bostadsräkningen den 1 november 1960, II, tab. 7.

* 1965 års bostadsräkning redovisar inte stor- leken av lägenheterna med hänsyn till ägare.

Se bilaga 2 not 4.

fande av föreningarnas hus visas i bilaga 2 att den genomsnittliga kostnaden i storstads- regionerna var 9256 418 kr. och i de fyra länen 3 912 285 kr.

Av de uppgifter som kommittén i övrigt införskaffat beträffande ovannämnda för- eningar kan nämnas att i bilaga 2 även re- dovisas bl. a. sättet för föreningarnas bildan- de, antalet lägenheter som inte utgjorts av bostadslägenheter, antalet lägenheter som upplåtits med bostadsrätt samt storleken av grundavgifterna.

Beträffande sättet för bostadsrättsför- eningarnas bildande kan anmärkas att med undantag för Stor-Stockholm och Stor-Göte- borg nästan alla bostadsrättsföreningar har bildats under medverkan av HSB, Riksbyg- gen eller nägot enskilt byggnadsföretag. Den omständigheten att ett så förhållandevis stort antal föreningar i Stor-Stockholm och Stor-Göteborg redovisats som bildade »på annat sätt» beror för Stor-Stockholms del i huvudsak på att vissa föreningar bildats under direkt medverkan av viss kommun och för Stor-Göteborgs del på att vissa för- eningar bildats av det numera upphörda företaget Social Bostadsproduktion riksför- ening 11. p. a. (Solbo).

Slutligen erinras om att grundavgifterna i de föreningar som under åren 1964—1966 fick sina ekonomiska planer mottagna av berörda länsstyrelser varierade mellan 6,6 och 12,8 % av produktionskostnaderna. I storstadsregionerna var grundavgifterna ge- nomsnittligen 11,6 % av produktionskost- nadema, i länen 9,5 %.

2 Bostadsrättsförenings ändamål och verksamhet

2.1. Allmänt

Enligt 1 5 första stycket BRL är bostads- rättsförening en ekonomisk förening med ändamål att i föreningens hus åt medlem— marna upplåta bostäder och andra lägen— heter under nyttjanderätt för obegränsad tid. En ekonomisk förening åter har enligt 1 & FL till ändamål att främja medlemmar- nas ekonomiska intressen genom sådan eko- nomisk verksamhet, i vilken medlemmarna deltar t. ex. genom att begagna sig av för- eningens tjänster.

Dessa lagstadganden anger vilket ända- mål en bostadsrättsförening skall ha och ramen för sådan förenings verksamhet. Den kritik som i olika avseenden riktats mot bostadsrättsinstitutet och den tillämpning som bestämmelserna fått har endast i ringa utsträckning berört dessa frågor. Direktiven förutsätter inte heller att en omprövning härvidlag skall företas.

Vid den översyn av lagstiftningen som kommittén företagit har emellertid disku- terats olika frågor, som i större eller mind- re utsträckning knyter an till ändamålet med bostadsrättsföreningarnas verksamhet. Mot bakgrund av de förändringar som sam- hället undergått under den tid som BRL gällt har kommittén sålunda dryftat frågor om bl. a. området för en förenings verk- samhet och om vilka rättssubjekt som en förening bör tjäna samt vissa andra spörs- mål, som hör samman härmed. Och i an-

slutning till vissa i riksdagen väckta motio— ner har kommittén även upptagit spörsmå- let om den form, enligt vilken förening skall upplåta lägenhet åt medlem.

2.2. Bostadsrättsförenings hus Anskaffande av hus

Enligt 1 & BRL skall bostadsrättsföreningen äga det hus som är avsett att inrymma de bostäder-och andra lägenheter som förening- en skall upplåta åt medlemmarna. Lagen innehåller inte några närmare bestämmel- ser om sättet för föreningens anskaffande av huset. En bostadsrättsförening kan så- ledes förvärva sitt hus såväl genom att över- ta ett redan färdigt hus som genom att själv uppföra detta.

De bostadsföreningssakkunniga behand— lade frågan om sättet för anskaffande av förenings hus i samband med spörsmålet om införande av särskilda regler för bildan— de av bostadsförening (SOU 1928: 16 s. 18). De sakkunniga diskuterade därvid bl. a. en begränsning av den blivande lagstiftningen till föreningar som övertog redan uppförda hus. Tanken förkastades med hänsyn till att de bostadsföreningar som under den se— naste tiden kommit till stånd i avsevärd ut- sträckning själva eller genom moderför- eningar uppfört sina hus och att begräns- ningen skulle medföra obilliga ekonomiska

konsekvenser för denna typ av bostadsför- eningar.

De allra flesta bostadsrättsföreningar an- skaffar numera sina hus genom att själva bygga eller låta bygga dessa. Endast i ett mycket begränsat antal fall köper förening- arna färdigställda hus. Det är då oftast frå- ga om övertagande av hus som någon en— skild byggnadsföretagare uppfört. Hyres- gästerna i ett hus kan även bilda en för- ening för att låta denna förvärva det hus, i vilket de redan bor.

I olika sammanhang har det emellertid väckts förslag och vidtagits åtgärder som syftat till att underlätta för bostadsrätts- föreningarna att förvärva färdigställda hus. 1951 års bostadsutredning föreslog sålunda i sitt år 1952 avgivna betänkande Samhäl- lets stöd åt bostadsförsörjningen (stencil so- cialdepartementet) att bostadsrättsförening i likhet med kommun och allmännyttigt bostadsföretag undantagsvis skulle kunna erhålla tertiärlån vid förvärv av redan upp- förd fastighet. Förslaget medförde ingen ändring i gällande bestämmelser. Vidare kan nämnas att Stockholms stadsfullmäkti— ge i mitten av 1950-talet uppdrog åt ett kommunalt byggnadsaktiebolag — Byggnads- aktiebolaget Manhem att medverka till bildande av bostadsrättsföreningar. För- eningarna skulle från bolaget förvärva bo- stadsfastigheter som uppförts av enskilda byggnadsföretagare. Under åren 1956—1958 förvärvade bolaget tio fastigheter med sam- manlagt 999 bostadslägenheter som över— togs av bostadsrättsföreningar. Därefter har emellertid några bostadsrättsföreningar inte tillkommit på detta sätt. Ytterligare kan erinras om bostadsstyrelsens yttrande över Hyresgästernas Riksförbunds framställning den 5 juni 1959 till chefen för socialdeparte- mentet med anhållan om åtgärder för att motverka missförhållanden i fråga om s.k. byggmästareföreningar. Bostadsstyrelsen fö— reslog därvid att från byggmästarinflytande fristående förening. som konstituerats av en grupp personer representativa för blivan- de bostadsrättshavare, skulle få möjlighet att inom ett år från färdigställande av ett hus och före utbetalning av beviljat statslån

få förvärva huset och i samband därmed få lånegränsen höjd. Svenska Byggnads- entreprenörföreningen framhöll i sitt remiss- yttrande över bostadsstyrelsens förslag att detta saknade reellt underlag och att det för såväl byggnadsföretagare som för lägen- hetsinnehavare var nödvändigt att kapital- engagemangen var klara redan innan lägen- heterna togs i besittning. Bostadsstyrelsens förslag ledde inte till några nya bestämmel- ser.

Rätten till marken

BRL uppställer inte något krav på att en bostadsrättsförening skall äga den mark, på vilken dess hus finns. Inget hindrar där- för att föreningen innehar marken med tomträtt. I och för sig torde en förening också kunna uppföra sitt hus på mark som endast innehas med arrenderätt. Härvid är dock att märka att enligt 1 kap. 1 5 lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjande— rätt till fast egendom avtal om upplåtelse av nyttjanderätt till fastighet på landet vis- serligen kan vara bindande i 50 år, men an- går avtalet fastighet i stad inom område där byggnadsplan gäller eller jord som eljest hör till tomt eller är det fråga om fastighet i köping eller på annan ort där den för stä- derna gällande ordningen för bebyggande skall iakttas, är ett avtal om upplåtelse av nyttjanderätt inte gällande mer än 25 år från det avtalet slöts. De genom lagen den 28 maj 1968 (nr 342) angående ändring i lagen om nyttjanderätt till fast egendom in— förda bestämmelserna om bostadsarrende och lägenhetsarrende synes inte heller här- vidlag erbjuda några möjligheter för bo- stadsrättsföreningarna.1

2.3 Bostäder — andra lägenheter

En bostadsrättsförening har enligt BRL, så- som ovan anförts, till uppgift att åt med- lemmarna upplåta bostäder eller andra lä- genheter. Lagen begränsar inte föreningar- nas verksamhet med hänsyn till de ändamål för vilka lägenheterna upplåts. I flertalet

* Arrendelagsutredningens betänkande Bo- stadsarrende m. m., SOU 1966: 26 s. 80 och 147.

fall är föreningarnas ändamål dock att an- skaffa och förvalta lägenheter avsedda till bostäder åt medlemmarna. Att sådana för- eningar i viss utsträckning upplåter lägen- heter även för annat ändamål (lokaler) får anses ligga i linje med föreningarnas verk- samhet att ge medlemmarna goda bostads— förhållanden. Närmast åsyftas då upplåtan- de av t. ex. garage samt lokaler för leksko— lor och för sådana affärs- eller servicein- rättningar som kan vara mer eller mindre nödvändiga komplement till bostadsbebyg- gelsen. Bostadsrättsföreningar har emeller- tid även bildats enbart för upplåtande av lägenheter för andra ändamål än bostads- ändamål. Sålunda har affärs- och industri- idkare funnit bostadsrättsformen lämplig för att tillgodose sina behov av lokaler för företagen.

Enligt 2 & BLK kan bostadslån endast utgå för ny- eller ombyggnad av hus som i färdigt skick till minst halva våningsytan innehåller utrymmen för bostadsändamål eller sådana ut- rymmen för annat ändamål (lokaler) till vilka hänsyn tas vid beräkning av låneunderlag. I am- visningarna till BLK 1962, som upphörde att gälla vid utgången av år 1967, fanns vidare en särskild föreskrift om att bostadslån inte fick beviljas bostadsrättsförening med hus som i större omfattning inrymde andra lokaler än så- dana, som var avsedda för bostadsrättshavarna gemensamma behov. Föreskriften utgick emel- lertid ur anvisningarna i början av år 1964.

Av de uppgifter som införskaffats från vissa länsstyrelser om de bostadsrättsför- eningar för vilka länsstyrelserna mottagit ekonomiska planer under åren 1964—19661 framgår att av de redovisade bostadsrätts- lägenheterna omkring 3 % avsåg lägenhe— ter som upplåtits för annat ändamål än bo- stad. Vad beträffar affärs- och industriidka- res utnyttjande av bostadsrättsformen för anskaffande av lokaler för enbart affärs- och industriändamål har under senare år ett antal bostadsrättsföreningar bildats för sådana syften. Några av dessa föreningar har inköpt eller uppfört mycket stora fas- tighetskomplex.

Några önskemål om begränsning av om- rådet för bostadsrättsföreningarnas verksam- het såvitt avser det ändamål för vilket lä- genheterna upplåts har inte framkommit.

Det har dock i något fall uppmärksammats att i föreningar, som har bostadsrättslägen- heter upplåtna såväl för bostadsändamål som för annat ändamål, innehavarna av de olika slagen av lägenheter i vissa frågor kommit i motsatsställning till varandra. I någon mån har också svårigheter uppkom- mit därigenom att bostadsrättsföreningar uppfört hus med lokaler som antingen inte alls kunnat upplåtas eller som föreningarna efter ett antal år fått överta ansvaret för.

2.4 Olika slag av medlemmar

Bostadsrätt kan enligt BRL upplåtas en- dast åt medlem i föreningen. Såväl fysiska som juridiska personer kan vara medlem- mar. Kommuner samt affärs- och industri- företag har i inte ringa utsträckning för- värvat bostadsrättslägenheter. Enligt en av Svenska stadsförbundet till kommittén läm- nad uppgift ägde landets 15 största städer vid årsskiftet 1964/ 65 ungefär 1540 bo- stadsrättslägenheter. Nästan samtliga lägen- heter fördelades emellertid på enbart fyra städer, nämligen Malmö med 883, Sunds- vall med cirka 300, Solna med 120 och Eskilstuna med 100 lägenheter. I fråga om bostadsrättsföreningar med ändamål att skaffa medlemmarna endast lokaler har med hänsyn till den företagsform, som med- lemmarna ofta haft för sin verksamhet, des— sa i stor utsträckning varit juridiska perso- ner.

Några olägenheter av att juridiska per- soner varit medlemmar i bostadsrättsför- eningarna har inte försports, såvitt gäller föreningar som i huvudsak upplåtit loka- ler. Däremot har kritiska synpunkter i vis- sa fall framförts mot att juridiska personer förvärvat lägenheter för bostadsändamål i föreningar som väsentligen varit inriktade på upplåtelse av bostadslägenheter. Kriti- ken har ofta föranletts av att de juridiska personerna hyrt ut bostadsrättslägenheterna och att de som nyttjat dessa inte visat till- räckligt intresse för föreningen och dess hus. De bostadsrättshavare som själva be-

1 Bilaga 2.

bott sina lägenheter har därför i många fall kommit att vantrivas. En annan nack- del med förfarandet har varit att den krets inom vilken föreningens förtroendemän kunnat utses minskats.

I fråga om villkor beträffande medlem— skap hänvisas till 6 kap., särskilt avsnitt 6.5.2.

2.5 Innehav av flera bostadsrätter

BRL innehåller inte något stadgande, som förbjuder någon att inneha mer än en bo— stadsrätt i en och samma förening.

I den av socialstyrelsen år 1928 verk- ställda och på s, 68 tidigare omnämnda ut- redningen uppges bl. a. att de allra flesta besittningsrättsföreningarna i sina stadgar hade bestämmelser om innehav av flera bostadsrätter. Som regel hade en medlem rätt att inneha hur många lägenheter som helst. Vissa, under senare delen av den tid som utredningen omfattade, bildade större sammanslutningar tillämpade dock den prin- cipen att varje medlem inte fick ha mer än en lägenhet.

Varken i HSB:s Riksförbunds mönster- stadgar för bostadsrättsförening eller i de normalstadgar för bostadsrättsförening som Riksbyggen och AB Bostadsgaranti använ- der finns bestämmelser i detta hänseende.

I viss utsträckning förekommer emeller- tid att en bostadsrättshavare har flera bo— stadsrätter. En bostadsrättslägenhet som en bostadsrättshavare anskaffat som bostad kan ha blivit för trång, och bostadsrätts- havaren därför förvärvat ytterligare en bo- stadsrätt. En affärsidkare kan med bostads- rätt inneha dels en affärslägenhet, dels en lägenhet för bostadsändamål. Kommuner samt affärs- och industriföretag har också förvärvat ett flertal bostadsrätter. Kommu- nernas förvärv av bostadsrätter har ofta skett för att kommunerna härigenom skolat kunna tillgodose olika intressenters bostads- behov. Av det i avsnitt 2.4 angivna antalet bostadsrättslägenheter, som de 15 största städerna innehade vid årsskiftet 1964/65, var sålunda nästan 700 s. k. pensionärslä- genheter, knappt 600 avsedda för barnfa-

miljer, ca 90 uthyrda till olika inom kom- munerna anställda befattningshavare samt 10 upplåtna åt byggnadsarbetare.1 Affärs- bankerna, sparbankerna och jordbrukets kreditkassor har enligt för dem gällande lagar länge haft rätt att förvärva bostads- rätter till lägenheter för företagens verk- samhet samt sedan år 1959 även för att be- reda bostäder åt företagens anställda (54å lagen den 31 mars 1955 (nr 183) om bank- rörelse, 32% lagen den 3 juni 1955 (nr 416) om sparbanker och 405 lagen den 25 maj 1956 (nr 216) om jordbrukskasserörelsen).

2.6. Upplåtelseform

Lägenheterna i en bostadsrättsförenings hus upplåts åt medlemmarna under nyttjande- rätt för obegränsad tid. Under förarbetet med gällande lag (SOU 1928: 16 s. 8, prop. 1930: 65 s. 34, LlU 18 s. 23) dryftades in— gående dels om institutet skulle utformas som en särskild typ av nyttjanderätt eller som en äganderätt till viss bestämd lägen- het, dels vilken utformning den särskilda nyttjanderätten skulle ha. Fördelarna med nyttjanderättsformen ansågs överväga med hänsyn till dess bättre möjligheter att ut- nyttja fastigheterna som kreditunderlag, att hos de boende uppnå erforderlig samhörig- hetsvilja, att ge föreningarna tillbörlig kraft att ingripa mot dem som vanvårdade sina lägenheter samt att vid övergång utöva pröv- ningsrätt vid antagande av nya medlemmar.

Beträffande den särskilda nyttjanderät- ten ansågs det att denna i största möjliga utsträckning skulle medföra samma förde- lar som äganderätt men dock ge möjlighet för föreningen att ingripa mot medlemmar som missbrukade sin rätt. För att medlem- marnas intressen skulle tillräckligt beaktas borde nyttjanderätten till lägenhet vara till tiden helt och hållet obegränsad. Den obe- gränsade nyttjanderätten skulle emellertid

1 Som ett tecken på kommunernas intresse att förvärva bostadsrättslägenheter för särskilda ändamål kan t. ex. noteras att stadsfullmäktige i Uppsala är 1968 beslöt att låta anskaffa intill 15 bostadsrättslägenheter årligen under en fem- årsperiod för uthyrning till ensamstående för- åldrar.

gälla endast inom föreningen och upphöra vid föreningens upplösning eller husets över- gång till annan ägare.

Under det senaste decenniet har i några sammanhang framkommit vissa förslag be- träffande formen för upplåtelse av lägen- heter.

I syfte att bl. a. vidga möjligheterna för enskilda personer att satsa kapital och ar— bete på saneringen av bebyggelsen i städer- na och att främja bostadssparandet väcktes vid 1958 års riksdag två motioner (1:273 och II: 343) med begäran om utredning om möjligheterna att i svensk rätt införa ett institut innebärande enskild äganderätt till lägenhet samt därest ett sådant institut inte skulle visa sig realiserbart — om klar- läggande huruvida de angivna syftena kunde nås genom en revision av bostadsrättsinsti- tutet. Tredje lagutskottet uttalade i sitt ut- låtande nr 19 bl. a. att utskottet funnit att alla fördelar som kunde vara förknippa- de med det institut som motionärerna när- mast hade i tankarna, nämligen den tyska »våningsrätten», redan skulle föreligga inom bostadsrätten. Den möjlighet som fanns att inteckna en »våningsrätt» för gäld skulle, en- ligt utskottets mening, inte avlägsna beho- vet att även i framtiden inteckna fastighe— ten som helhet och därmed skulle uppstå en ny form av gemensamma inteckningar, vilket inte kunde vara lyckligt. I fråga om motionärernas i andra hand framförda yr- kande förklarade uskottet att det varken i motionerna eller remissyttrandena förekom- mit något, som utskottet funnit ägnat att ge stöd åt förslaget om en revision av bostads- rättsinstitutet. Riksdagen avslog motionerna.

Vid 1967 års riksdag väcktes på nytt vis- sa motioner (I: 71 och II: 95) med begäran om utredning om införande av ett institut, som gjorde enskild äganderätt till lägenhe- ter i flerfamiljsfastighet möjlig. Enligt mo- tionärerna borde vid sidan av bostadsrätts- lägenheter finnas möjligheter för bostads- sökande att med full äganderätt förvärva bostadslägenheter. Infördes ett sådant insti- tut borde det stimulera till ett aktivt bo- stadSSparande, som skulle komma såväl de

bostadssökande själva som samhället till godo.

Kommittén avgav yttrande över motio- nen. Tredje lagutskottet hemställde i sitt ut- låtande nr 60 att motionerna inte skulle föranleda någon riksdagens åtgärd. Utskot- tet hänförde sig i utlåtandet till det förut återgivna utlåtandet till 1958 års riksdag och framhöll bl. a. att vad som senare före- kommit inte gett utskottet anledning att änd- ra uppfattning. Enligt utskottets mening hade i utlandet vunna erfarenheter av insti- tut liknande det i motionerna föreslagna ytterligare stärkt betänkligheterna mot att införa ett sådant i Sverige. Erfarenheterna av det här på sina håll praktiserade förfa- randet att upplåta ideell andel i fastighet mot rätt att förfoga över en viss lägenhet var också i många fall nedslående. Härtill kom att den inom bostadsrättskommittén pågående allmänna översynen av bostads- rättslagen kunde förväntas undanröja så- dana olägenheter, som kunda vara förenade med nu gällande bestämmelser på området.

Riksdagen biföll utskottets utlåtande (FK 53: 102 och AK 532140).

Spörsmålet om bostadsrättsinstitutets ut- formning har även kommit att beröras i samband med diskussionerna om beräknan- det av bostadsrätts värde vid överlåtelse. I en vid 1964 års riksdag i andra kammaren väckt motion (nr 735) framställdes sålunda yrkande om utredning angående bostads- rättshavares rättsliga ställning och funktion, varvid särskilt skulle beaktas frågan om bo- stadsrättshavarens rättsliga ställning och be- hov av ökat skydd samt frågan om BRL:s målsättning skulle vara att bevara bostads- rättshavarens innehav på hyresmarknaden eller att som nu kunde vara fallet endast tillgodose bostadsrättshavaren med en mera begränsad rätt. Motionen avslogs av riks- dagen med den motiveringen att vad mo- tionären yrkat redan tillgodosetts genom de direktiv, som lämnats bostadsrättskommit- tén för dess översyn av lagstiftningen (LSU 20).

Av visst intresse i detta sammanhang kan

vara att Danmark sedan år 1966 har en sär- skild lagstiftning om ågandelägenheter, lagen den 8 juni 1966 om ejerlejligheder. Lagen gäller lägenheter för bostadsändamål och även andra lägenheter, som skall ägas särskilt och inte ingår i det sociala bostadsbyggandet. Äga- ren av en ägandelägenhet är delägare i den egendom som han tillsammans med de övriga ägarna av ågandelägenheter äger gemensamt samt tillhör en särskild ägareförening. Varje ägandelägenhet är en självständig fast egen- dom, som kan lagfaras och intecknas. För föreningens verksamhet, årsredovisning och re- vision finns särskilda av bostadsministern ut- arbetade normalstadgar, som skall användas om annat inte blivit fastställt i stadgarna och inskrivet i fastighetsboken. Förvärvas en lä- genhet innan den är färdigställd, är förvärva- ren bunden av därvid ingånget avtal endast om han före avtalets slutande fått kännedom om kostnaderna för fastighetens uppförande och om den plan, som upprättats beträffan- de finansieringen av företaget och dess-drift.

I motiven till lagen framhålls (Betaenkning angående ejerlejligheder m.v. nr 395/1965) att de fördelar som systemet med ågandelä— genheter erbjuder till en viss grad kan upp- nås genom medlemskap i andelsbostadsför- eningar, vilka föreningar är den närmaste mot- svarigheten till de svenska bostadsrättsför- eningarna, men att största trygghet — också mot höjningar av årsavgifter - och frihet erhålls om man själv äger bostaden eller affärs- lägenheten. Vid jämförelse med förhållandena inom andelsbostadsföreningarna har särskild vikt fästs dels vid den omständigheten att vid försäljning av en ågandelägenhet någon be- gränsning av försäljningssumman inte får före- komma, dels vid det förhållandet att en lägen- hetsägare normalt utan vidare kan pantsätta sin särskilda del av fastigheten.!

2.7 Bildande av bostadsrättsförening

BRL har inte några särskilda bestämmel- ser om hur bostadsrättsförening skall bil- das. De bostadsföreningssakkunniga ansåg (SOU 1928: 16 s. 15) att någon från den allmänna föreningslagen avvikande reglering härvidlag inte var erforderlig. Bostadsföreningar bildades före BRL:s tillkomst på olika sätt. Det sätt som prakti- serats längst var det som föreningslagarna utgått från nämligen det parlamentariska systemet, vilket innebar att föreningarna bildades av dem vars ekonomiska intressen skulle främjas genom utnyttjande av för-

eningarnas tjänster. I inte ringa utsträckning bildades föreningar även under medverkan av enskilda personer eller företag, som från i huvudsak ideella eller filantropiska ut- gångspunkter arbetade för att förbättra bo- stadsförhållandena för särskilt lägre in- komsttagare. Av speciellt intresse är att re— dan före BRL:s tillkomst bostadsföreningar bildats av företrädare för moderföreningar. Antalet föreningar som bildats på detta sätt var dock i slutet av 1920-talet alltjämt gan- ska ringa. Vid överlämnande av förslaget till lag om vissa bostadsföreningar till lag- rådets granskning anförde emellertid de- partementschefen att bostadsföreningsrörel- sen befann sig i ett skede av stark utveck- ling och att det fanns en målmedveten verk- samhet för att av bostadsföreningsväsendet skapa en bestående form för produktion av sunda och billiga bostäder (prop.;1930: 65 s. 32). .

Bostadsrättsföreningar bildas numera i övervägande utsträckning av dem som sva- rar för byggandet av föreningarnas thus. Detta sammanhänger väsentligen med den organisation efter vilken HSB och Riksbyg- gen byggts upp. Systemet började först till- lämpas inom HSB, där nybyggnadsverksam- heten alltid handhafts av vissa organ, HSB.- föreningarna, medan förvaltningen av. de färdigställda husen åvilat andra- organ, bo- stadsrättsföreningarna. En redogörelse för gången vid tillkomsten av en bostadsrätts-. förening ansluten till HSB eller Riksbyggen har lämnats i avsnitten 1.2.1 och 1.2.2.

Då en enskild byggnadsföretagare avsåg att uppföra hus i vilket lägenheterna skulle upplåtas med bostadsrätt, tillgick detta före år 1962 oftast så, att företagaren närståen- de personer bildade föreningen på ett tidigt stadium och tillsatte den styrelse, som före- trädde föreningen tilldess lägenheterna kun- de upplåtas med bostadsrätt till dem som slutit avtal om att förvärva bostadsrätt och dessa kunde bli medlemmar i förening- en. Detta tillvägagångssätt utgjorde intet

1 I det danska betänkandet lämnas en utförlig redogörelse för regleringen av ågandelägen- heter i olika länder, a.a.s. 107—125. Vissa upp- gifter om ågandelägenheter lämnas i kommitténs bilaga 10. .

hinder för föreningen att erhålla statliga lån till 25 % av avkastningsvärdet. Från den 1 januari 1962 gäller emellertid för alla föreningar som vill erhålla statliga lån till angivna andel bl.a. att i föreningarnas styrelse redan från deras bildande majorite— ten av styrelseledamöterna skall vara fri- stående från egentliga byggnadsföretagar- intressen. Det övervägande antalet byggmäs- tarbildade bostadsrättsföreningar, som till- kommit efter år 1961, har uppfyllt detta krav. Byggnadsföretagarens förhållande till föreningen regleras genom det entreprenad- kontrakt som på tidigt stadium upprättas mellan parterna.

Angivna sätt för bildande av föreningar skiljer sig från det sätt varpå ekonomiska föreningar i allmänhet bildas och medför att de, vars intressen bostadsrättsförening- arna skall främja, under föreningarnas förs- ta synnerligen betydelsefulla skeden, såsom projekterings— och produktionsstadierna, an- tingen saknar direkt kontroll eller tillsyn eller hålls helt utanför föreningarna. Bo- stadsrättsföreningarna bildas och verkar så- lunda under de nämnda betydelsefulla pe- rioderna och även under det interimistiska förvaltningsstadiet utan någon direkt med- verkan av de slutliga intressenterna, bostads- rättshavarna. Detta förhållande kan med- föra risk för att dessas intressen inte blir tillräckligt beaktade.

Vad beträffar förhållandena på projek- teringsstadiet kan antecknas att det i viss utsträckning torde ha förekommit att bo- städer och framför allt lokaler byggts som inte kunnat upplåtas, då lägenheterna fär- digställts. Vid planeringen har man i första hand sett till att kostnaderna för uppföran- det av fastigheterna blivit täckta och inte tillräckligt beaktat vilka avkastningsvärden man kunnat räkna med. Anmärkningsvärt höga markkostnader har också godtagits, och föreningarna har fått bära byggnads- kostnader, som antingen gett utrymme för stora vinster för byggnadsföretagarna eller inte stått i rimlig proportion till fastigheter- nas standard. Sålunda synes lägenheter i vissa fall ha försetts med utrustningsdetal-

jer som varit onödiga men som höjt belå- ningsvärdena. Exempel finns vidare på att projekt igångsatts utan att man vetat hur företagen skolat finansieras. Beträffande vissa, oftast av enskilda byggnadsföretaga- re upprättade avtal. har framkommit dels att de inte tillkommit efter anbudsförfaran- de eller på annat sätt som kunnat ge mot- svarande trygghet, dels att de inte sällan varit behäftade med olika brister. Dessutom har föreningarna och de blivande bostads— rättshavarna inte fått några garantier för att föreningarnas hus skolat bli färdigställ- da. Erinras bör också om att förskott på grundavgifter upptagits utan att säkerhet ställts. Anledningen härtill kan antingen ha varit den att bostadsrättsföreningen inte be- gärt tillstånd att ta upp förskott eller att de hyresreglerande myndigheterna underlåtit att kräva säkerhet.

I fråga om de förhållanden som hör sam- man med uppförandet av husen har för- handstecknama utsatts för risker och även åsamkats förluster på grund av konstruk— tionsfel, bristande kontroll under byggnads- tiden samt godtagande av husen vid besikt- ningarna trots att de haft fel och brister.

Vad till sist angår det interimistiska för- valtningsstadiet har uppmärksammats fall som visar att företrädarna för föreningarna stundom inte varit på det klara med att förvaltningen skolat ske med endast för- eningarnas bästa för ögonen. Detta kan ha inneburit att avsättning till amorteringar och fonder inte kommit i gång omedelbart efter inflyttningen i lägenheterna samt att företagarna i viss utsträckning uttagit vissa ersättningar, t. ex. kreditivtillägg och ränte- bidrag, som bort tillgodoföras bostadsrätts— föreningarna.

Under årens lopp har från skilda utgångs- punkter väckts förslag och vidtagits åtgär- der som direkt eller indirekt varit avsedda att stärka skyddet för blivande bostadsrätts- havare i berörda slag av föreningar. Då de förslag som framkommit i huvudsak inte varit inriktade på att skapa viss trygghet vid bildandet av föreningarna utan mest syftat till att säkerställa rimliga villkor för bostadsrättshavarna hänvisar kommittén

härvidlag till 5 kap. om upplåtelse av bo- stadsrätt ingående av förhandsavtal.

2.8 Kommittén

2.8.1. Allmänt

Bostadsrättsrörelsen har inom ramen för de i lä BRL angivna gränserna utvecklats starkt. Bostadsrätten framstår numera som en viktig form vid sidan av äganderätt och hyresrätt. Fastän hyresrätten byggts ut så att även en hyresgäst skall ha ett hemskydd framträder dock bostadsrättens särdrag klart. För att bostadsrättsinstitutet skall kunna ytterligare utvecklas bör ramen för detta vara vid. Institutet bör, om det kan ske utan påtagliga olägenheter, anpassas efter den utveckling som ägt rum.

2.8.2. Bostadsrättsförenings hus

Anskaffande av hus

Det helt övervägande antalet bostadsrätts- föreningar anskaffar nu sina hus genom att själva bygga eller låta bygga husen. Detta förhållande torde i och för sig utgöra till- räckligt skäl mot att man försöker begränsa föreningarnas verksamhet genom särskilda bestämmelser om sättet för anskaffande av bostadsrättsföreningarnas hus. Bostadsrätts- rörelsens mycket kraftiga utveckling torde i betydande grad ha berott på att de orga- nisationer som lett den moderna bostads- kooperationen — HSB och Riksbyggen — byggts upp på sådant sätt att inom dessa organisationer finns organ som svarar för uppförandet av bostadsrättsföreningarnas hus och som, vilket säkerligen inte är minst betydelsefullt, är beredda att efter färdig- ställandet av husen biträda föreningarna med den fortsatta förvaltningen av husen. Som framgått av avsnitt 1.2.3 har även inom den enskilda sektorn tillskapats organ, som kan erbjuda olika tjänster under förvalt- ningsstadiet. Mot denna bakgrund är det uppenbart att någon begränsning av sättet för anskaffande av föreningshusen inte kan komma i fråga. Anmärkas bör även att om bostadsrättsföreningarna endast skulle få

förvärva färdigställda hus skulle kostnader- na för lagfart bli större, eftersom förening- arna måste betala stämpelavgift efter vår— det av fastigheterna med därå uppförda byggnader.

Rätten till marken

Någon anledning att uppställa särskilda krav beträffande den rätt med vilken föreningen skall disponera marken till föreningens hus finns inte.

2.8.3 Bostäder — andra lägenheter

De flesta bostadsrättsföreningar upplåter lägenheter för bostadsändamål. Även bo- stadsrättsföreningar som i sina hus enbart upplåter lokaler har emellertid en viktig uppgift att fylla. Med hänsyn härtill och då modern bebyggelse ofta sker för större områden med endast någon eller några byggherrar samt bostadsrättsföreningarna bör ges stor frihet att själva dra upp grän- serna för sin verksamhet har kommittén an- sett att i detta avseende någon ändring av gällande lag inte bör göras. Det för bo- stadsrättsinstitutet som upplåtelseform spe- ciella förhållandet att upplåtelse av viss lägenhet under nyttjanderätt för obegrän- sad tid förenas med medbestämmanderätt i en på självkostnadsprincipen baserad för- valtning av föreningshuset och skyldighet att svara för den egna lägenhetens inre un— derhåll bör således kunna tillämpas, oavsett för vilket ändamål en lägenhet upplåts.

2.8.4. Olika slag av medlemmar

Den frihet bostadsrättsföreningarna bör ha att själva bestämma området för sin verk- samhet medför att såväl fysiska som juri- diska personer bör kunna vinna medlem- skap i bOStadsrättsföreningar. Anser en för— ening att skäl finns för att enbart fysiska personer skall kunna vara medlemmar kan föreskrift härom intas i föreningens stad- gar. De olägenheter som uppmärksammats vid juridiska personers uthyrning av bostads— rättslägenheter kan beaktas vid regleringen av bostadsrättshavares rätt till uthyrning.

Huvudregeln för bostadsrättsföreningarnas verksamhet bör vara att lägenheterna i för- eningshusen skall bebos eller nyttjas av bo- stadsrättshavare. Risk kan i annat fall före- ligga för att föreningarna förlorar sin koo— perativa karaktär. Utvecklingen har emel- lertid visat att i inte ringa utsträckning un- dantag måste göras från denna princip. Att i lagen ange gränserna härför kan dock vara svårt. De fördelar som kan vinnas med en sådan begränsning torde, med hänsyn till svårigheterna att klart ange de fall när en bostadsrättshavare bör äga rätt att ha mer än en bostadsrätt, vara mindre än de olä- genheter som kan uppkomma vid tillämp- ningen av bestämmelserna. Det bör emeller- tid förhindras att — såsom i någon utsträck- ning förekommit — _i samma förening ett flertal bostadsrätter anskaffas för att huvud- sakligen tjäna som objekt för uthyrning. Om t. ex. en kommun vill förvärva bostads- rättslägenheter för uthyrning är det därför av vikt att kommunen inte anskaffar alltför många lägenheter i varje särskild förening. Upplåtelse av bostadsrätt för uthyrning i vinstsyfte bör över huvud taget inte före— komma. i i

2.8.6. Upplåtelseform

Bostadsrättsinstitutet har med upplåtandet av lägenheterna utformat som en särskild nyttjanderätt för föreningsmedlemmarna — bostadsrättshavarna till lägenheterna för obegränsad tid vunnit allmän anslutning. För bostadsrättshavaren har bostadsrätten i stor utsträckning framstått som en med äganderätten närmast likvärdig förfogande— rätt över viss lägenhet. Eftersom en medlem i en bostadsrättsförening inte kan uteslutas och inte heller kan utträda ur föreningen, så länge han innehar bostadsrätt, har bo- stadsrättshavaren, för att han skolat kunna disponera det kapital han satt in i förening— en, i princip fritt kunnat överlåta bostads- rätten till annan. Och har i föreningens stadgar inte funnits bestämmelse om sär- skilda grunder för beräknande av bostads-

rättens värde, har bostadsrättshavaren — om man bortser från den av bostadsbristen för- anledda särskilda kontrollagstiftningen kunnat ta ut den ersättning han kunnat få för bostadsrätten.

Med hänsyn till den stora anslutning in— stitutet fått och till det förhållandet att ifrå— gavarande utformning också synes vara mest lämpad för en rationell bostadskooperativ verksamhet finns inte någon anledning till ändring i institutets allmänna uppbyggnad. De yrkanden som ibland framförts om in- förande av ett system med ågandelägenhe- ter bärs enligt kommitténs mening i huvud- sak upp av intressen som strider mot de kooperativa tankegångar, efter vilka bostads- rättsinstitutet successivt utvecklats.

2.8.7. Bildande av bostadsrättsförening

Endast ett mycket begränsat antal bostads- rättsföreningar bildas numera av personer som själva önskar erhålla lägenheter i för- eningarnas hus. Något större antal lägen- heter tillförs inte b0stadsmarknaden häri- genom. Bildandet av sådana bostadsrätts- föreningar kan vara förenat med vissa ris- ker, eftersom de som på detta sätt vill skaf- fa sig lägenheter i regel saknar erforderlig sakkunskap på området. Kommittén anser dock med hänsyn till den frihet som här- vidlag bör råda och till de möjligheter som bör finnas att fritt utnyttja institutet att föreningarna även framdeles skall kunna bildas i denna ordning.

Det helt övervägande antalet bostads- rättsföreningar bildas numera av personer eller företag som är verksamma för att till- handahålla bostäder och andra lägenheter i företag som byggs upp efter kooperativ linje. Det typiska för dessa föreningar är att de bildas och verkar under de synnerli- gen betydelsefulla skedena då föreningshu- sen anskaffas utan någon i vart fall direkt kontroll eller tillsyn av dem vars intressen föreningarna i första hand skall tillgodose.

Med detta system kan uppkomma risker för att de som är verksamma under de första skedena i föreningarnas utveckling inte alltid arbetar med syfte att de blivande

bostadsrättshavarna skall få så bra hus som möjligt till lägsta möjliga kostnader. För- delarna med systemet är å andra sidan att fackmän fungerar som byggherrar och att husen därför kan byggas och administreras mer rationellt och effektivt än om inte sakkunnigt folk skulle medverka. Möjlig- heter ges även att utnyttja erfarenheter från tidigare byggen och att tillämpa för byg- gande i stordrift lämpliga organisations- former. Riskerna för bostadsrättshavarna kan med tillämpade system minskas om bak- om föreningarna står organisationer som är beredda att biträda med och även ta ansvar för föreningarnas fortsatta förvaltning av fastigheterna.

Av praktiska skäl torde det i allmänhet vara mindre lämpligt att låta dem som skall få lägenheter i en bostadsrättsförenings hus bli medlemmar i bostadsrättsföreningen re- dan vid dess bildande; Planerandet och byg- gandet av ett hus är nämligen - och detta är uppenbarligen det allra väsentligaste — numera så komplicerat att personer utan särskilda fackkunskaper knappast kan göra några positiva insatser. Detta förhållande kommer säkerligen också framdeles att bli än mera markant, eftersom utvecklingen går mot en ytterligare koncentrering av byggandet till tätorterna och ett byggande i allt större enheter och med alltmera kom- plicerad utrustning.

Med hänsyn till de- med sättet för an- skaffandet av föreningshusen hörande svå- righeterna att låta dem-som skall bebo lä- genheterna bilda föreningarna och till den uppbyggnad som HSB och Riksbyggen har, anser kommittén att bostadsrättsföreningar även framdeles skall kunna bildas av andra än dem som skall erhålla lägenheter i för- eningshusen. Kommittén finner således att någon särskild kontroll eller reglering av själva bildandet av bostadsrättsföreningar inte skall förekomma utan att detta bör lämnas fritt, så att bostadsrättsföreningarnas verksamhet inte härvidlag hämmas. Den kontroll som kan erfordras för att trygga blivande bostadsrättshavares rätt kommer kommittén att behandla i samband med reg- lerna om upplåtelse av bostadsrätt och in-

Som framgått av vad i det ovanstående upptagits föreslår kommittén sålunda inte någon saklig ändring av den för institutet grundläggande bestämmelsen i l & första stycket BRL. De svårigheter och risker som funnits vid tillämpningen av gällande BRL och till vilka kommittén återkommer i det följande — får förebyggas utan att någon ändring vidtas beträffande ändamålet med eller området för bostadsrättsförenings verk- samhet. Inte heller har kommittén funnit skäl föreligga till att föreslå någon särskild reglering för bildande av bostadsrättsför- eningar.

3. Förbud mot viss verksamhet1

3.1 Gällande bestämmelser

Enligt 1 & tredje stycket BRL får annan .än bostadsrättsförening inte driva verksam- het med ändamål som motsvarar vad som gäller för bostadsrättsförening. Den som vid lagens ikraftträdande drev sådan verk- samhet har dock enligt andra stycket i övergångsbestämmelsema rätt att fortsätta verksamheten beträffande hus som då till- hörde honom. Överträdelse av förbudet kan straffas med dagsböter (63 5).

I 113 & FL stadgas förbud för ekonomisk förening med ändamål att bereda bostäder åt medlemmarna att upplåta lägenhet under nyttjanderätt på annat sätt än för bestämd "tid, om upplåtelsen inte sker under bostads- rätt. Enligt 4 5 8 mom. lagen den 1 juni 1951 (nr 309) angående införande av nya lagen -om ekonomiska föreningar skall förbudet inte tillämpas beträffande upplåtelse av lä- genhet i hus som föreningen förvärvat eller börjat uppföra före den 1 juli 1930.

Enligt 11 & första stycket BoKoL får förening, som inte är bostadsrättsförening, eller aktiebolag inte utan hyresnämndens tillstånd upplåta andelsrätt varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Träffas i strid med denna bestämmelse vid upplåtel- se av lägenhet förbehåll om förvärv av så- dan andelsrätt, får förbehållet inte göras gällande mot den till vilken lägenheten upp- låtits. Vissa bestämmelser i BoKoL om upp- låtelse och överlåtelse av bostadsrätt skall enligt 11 å andra stycket äga motsvarande tillämpning beträffande andelsrätt som avses

i paragrafen. Den som bryter mot 11 5 första stycket eller föranleder upplåtelse var- om stadgas i denna paragraf kan straffas med dagsböter eller fängelse. Samma straff kan ådömas för överträdelse av vissa av bestämmelserna i 11 å andra stycket.

Enligt övergångsbestämmelserna till 11 & första stycket BoKoL, som erhöll gällande lydelse genom lagändring år 1945, skall förbudet inte utgöra hinder för förening eller aktiebolag som före lagens ikraftträ- dande i orten upplåtit andelsrätt, med vilken följer rätt att besitta eller hyra lägenhet i föreningen eller bolaget tillhörigt hus, att upplåta andelsrätter avseende lägenheter i huset, om upplåtaren inte betingar sig större eller andra förmåner än förut. Hyresnämn- den äger dock, om synnerliga skäl därtill är, meddela förbud mot ytterligare upplåtel- ser. Även i annat fall kan förening eller aktiebolag som före lagens ikraftträdande i orten drivit verksamhet med upplåtelse av ifrågavarande slag av andelsrätter, efter till— stånd av statens hyresråd få fortsätta sin verksamhet trots berörda stadgande.

3.2 Bakgrunden till bestämmelserna -— syf- te! med dem

BRL tillkom för att möjliggöra att lägenhe- ter uppläts under nyttjanderätt för obe-

1 Av de i detta kapitel upptagna frågorna har förbudet för förening eller aktiebolag att upp- låta andelsrätt, varmed följer rätt att för be- gränsad tid besitta eller hyra lägenhet, även behandlats i kommitténs PM oktober 1967. Se numera lagen den 13 december 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.

gränsad tid och för att reglera de rättsför- hållanden som uppkommer genom sådana upplåtelser. Lagstiftningens främsta uppgift var att trygga den enskilde föreningsmed- lemmens rätt till bostad och att förhindra att osunda bostadsföretag kom till stånd. Föreningsformen ansågs vara den naturliga för upplåtelser på obegränsad tid. Något legitimt behov av att låta annan bedriva verksamhet av denna art ansågs inte före- ligga (prop. 1930: 65 s. 84 och 112).

Den nyttjanderätt till viss lägenhet som tillkommer medlem i bostadsrättsförening är således till tiden obegränsad. Det är endast denna särskilda art av nyttjanderätt som regleras i BRL. Upplåtelse av lägenhet med nyttjanderätt för bestämd tid — dvs. för viss tid eller för lägenhetshavares livstid eller för obestämd tid faller utanför denna lagstiftning.

På grund av stadgandet i l & tredje styc- ket BRL är det alltså förbjudet för annan än bostadsrättsförening att för obegränsad tid upplåta nyttjanderätt till lägenhet. Så- dan upplåtelse får anses föreligga så snart det framgår att upplåtelsen inte skall vara till tiden begränsad. Under lagens bestäm- melser torde vidare falla upplåtelse av lä- genhet med ständig besittningsrätt eller med s.k. dispositionsrätt, som inte är till tiden begränsad. Däremot torde försäljning av ideell andel i fastighet, »med vilken följer» icke tidsbegränsad rätt till viss angiven lä- genhet i huset, inte falla under förbudet.

Beträffande upplåtelse för bestämd eller obestämd tid finns allmänna bestämmelser i HL. I huvudsak råder avtalsfrihet i fråga om hyrestidens längd. I 1 kap. l 5 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom1 finns emellertid bestämmeler om den längsta tid avtal om nyttjanderätt till fastighet är bindande.

Vad beträffar förbudet i ll3 % FL över- fördes detta till lagen från 2 & andra stycket 1911 års lag om ekonomiska föreningar. 'Stadgandet infördes där på förslag av lag- .rådet, som vid granskningen av förslaget till lag om vissa bostadsföreningar uttryckte tvivel om att det vid sidan av bostadsrätten

och den hyresrätt för viss tid som fortfarande skulle förekomma utan kontroll från lagens sida fanns något verkligt behov av sådan lägenhetsupplåtelse åt medlem, där hyres- tiden lämnades obestämd. Lagrådet före- slog därför att i lagen skulle införas be- stämmelse om att annan ekonomisk förening än som avsågs med ifrågavarande lagstift- ning inte fick till sina medlemmar upplåta lägenhet med nyttjanderätt annorledes än för viss tid (prop. 1930: 65 s. 82). I propo- sitionen föreslog sedan departementschefen att förbudet skulle intas i den allmänna föreningslagen och begränsas till förening med ändamål att bereda bostäder åt med- lemmarna. Förbudet skulle inte heller om- fatta upplåtelse för lägenhetshavares livs- tid (a. a. s. 119).

Något förbud för aktiebolag att upplåta nyttjanderätt till lägenhet för obestämd tid finns inte (jfr a. a. s. 84).

Före tillkomsten av BRL var det vanligt att bostäder och andra lägenheter uppläts på det sättet att förening eller aktiebolag som ägde en fastighet upplät andelar i för— eningen eller aktier i bolaget med vilka följ- de nyttjanderätt till lägenhet. Genom BRL inskränktes i princip inte rätten att upplåta andelar varmed följde nyttjanderätt till lä— genhet för begränsad tid.

För att med en andelsupplåtelse skall kunna anses följa rätt att få disponera lä- genhet torde fordras att rätten att besitta eller hyra lägenheten är knuten till andels— rätten.2 Från detta får skiljas överlåtelse av andelsrätt och av hyresrätt, som sker samtidigt men utan att med förvärvet av andelen direkt följer någon rätt för för- värvaren att få disponera lägenheten. Natur— ligtvis kan det därvid förekomma att över- låtelserna är beroende av varandra, t. ex. på det sättet att dispositionsrätten över lä— genheten inte skulle ha fått övertas om inte samtidigt andelen i föreningen för—

1 7 kap. 5 5 i det till lagrådet den 11 februari 1966 remitterade förslaget _till ny jordabalk.

" Jfr 7 5 andra stycket ÄktL och 13 kap. 14 9 1 mom. 1 familjerättskommitténs förslag till lag om ändrad lydelse av giftermålsbalken (SOU 1964: 34).

värvats, men detta fall torde inte skilja sig från andra kombinerade avtal, t. ex. avtal varigenom upplåtelse av hyresrätt kopplats samman med köp av möbler (NJA 1952 s. 205 och not A nr 19).

BRL inskränker således inte rätten för sammanslutning att upplåta andelsrätt som förenats med rätt att disponera lägenhet för begränsad tid. Då BoKoL infördes år 1942 innehöll emellertid lagen i 11 & förbud att för upplåtelse av andelsrätt i annan förening än bostadsrättsförening eller aktiebolag, var- med följde rätt att besitta eller hyra lägen— het, ta emot eller träffa avtal om ersättning utöver vad som framgick av de för för- eningen eller bolaget gällande stadgarna. Bestämmelsen utgjorde ett komplement till föreskrifterna om kontrollen av upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt. Departe- mentschefen framhöll i prop. 1942lzz341(s. 14) att denna kontroll skulle bli mycket ofullständig om den inte skulle inbegripa även den verksamhet som de före BRL:s ikraftträdande bildade bostadsföreningarna och bostadsaktiebolagen drev. .Departe- mentschefen underströk vidare att kontroll- bestämmelserna skulle vara tillämpliga även om den rätt till lägenheten som följde med överlåtelsen av andelsrätten i föreningen eller bolaget benämndes hyresrätt.

Genom 1945 års lagändring förbjöds an"- nan förening än bostadsrättsförening samt aktiebolag att utan hyresnämndens tillstånd upplåta andelsrätt varmed följde rätt att besitta eller hyra lägenhet. Samtidigt till- lades ett särskilt stycke till 3 & HyReL, i vil- ket fastslogs att hyresvärd inte utan hyres- nämndens tillstånd såsom villkor för ut— hyrning ägde träffa avtal om eller begära försträckning eller borgensförbindelse av hy— resgästen eller av denne ta eller begära annan liknande utfästelse.

Frågan om förbud mot viss verksamhet behandlades i en promemoria med förslag till vissa ändringar i HyReL och BoKoL som hyresrådet bilade sin framställning till Kungl. Maj:t'den 31 januari 1945 angående förlängning av hyresregleringslagstiftningen. I denna promemoria framhölls bl. a. att vanligt hyresavtal och bostadsrätt borde i

huvudsak vara de enda tillåtna formerna för upplåtelse. Byggnadsproducenternas rim- liga anspråk på rörelsefrihet måste anses tillgodosedda med dessa upplåtelseformer. Något lojalt behov av sådana mellanformer som »bostadsföreningar» och liknande fanns inte. Ett förbud borde därför omfatta varje form av upplåtelse, där det krävdes att nytt— janderättshavaren iklädde sig en extraordi— när ekonomisk förpliktelse av något slag. Den enklaste formen bestod väl däri, att nyttjanderättshavaren köpte aktier eller an- delar i en ekonomisk förening. Även mera ovanliga former kunde emellertid tänkas bli prövade, om dessa närmast till hands liggan- de'blev förbjudna. Det kunde sålunda krä- vas, att nyttjanderättshavaren till överpris förvärvade en ideell andel av själva fastig- heten eller att han övertog eller gick i bor- gen för ett lån däri med dålig intecknings— säkerhet. Förbudet borde söka täppa till även sådana utvägar. Det skulle däremot inte vara något hinder att för uthyrning el- ler upplåtelse av bostadsrätt kräva att hy- resgästen var eller inträdde som medlem i en ideell förening, t.ex. en hyresgäst- förening.

Hyresrådet föreslog därför att en bestäm- melse borde införas som bl. a. stadgade för- bud mot att utan tillstånd av hyresnämnden träffa avtal om att den till vilken bostads- rätt uppläts skulle förvärva andel i an- nan ekonomisk förening. aktie eller annan egendom, försträcka pengar, ingå borgens- förbindelse eller göra annan liknande ut- fästelse.

I den inom justitiedepartementet utarbe- tade promemorian som låg till grund för förbudet i 11 & BoKoLl uppgavs att vid sidan av de före BRL:s ikraftträdande bild- dade föreningarna uppträtt nya bostadsför- eningar, som var organiserade som bostads- rättsföreningar men med den skillnaden att lägenheterna uppläts till medlemmarna på begränsad tid. I en del fall hade bostads- föreningens form uppenbarligen valts för

1 PM med förslag om åtgärder mot vissa miss- förhållanden med avseende å bostadsrätts- och bostadsföreningar m. m. (stencil justitiedeparte- mentet), prop. 1945: 371 s. 34. '

att kringgå priskontrollen på bostadsmark- naden, men i vissa fall hade formen möj- ligen tillämpats på grund av de dåvarande praktiska svårigheterna vid genomförandet av bostadsrättsföreningar, bl. a. dröjsmålet med godkännande av ekonomiska planer.

Kringgåendet av priskontrollen hade tillgått så att den byggmästare som uppfört huset själv bildat föreningen och upprättat ett köpe- eller entreprenadavtal mellan sig själv och förening- en, varvid han helt ensidigt kunnat bestämma köpe- eller entreprenadsumman. Denna hade i vissa uppmärksammade fall kommit att betyd- ligt överstiga vad som kunde anses som skä- liga anskaffningskostnader för fastigheten. Se- dan huset uppförts hade lägenhetsandelama utbjudits. Driftskostnaderna i den kalkyl som lagts fram för spekulanterna hade i allmänhet beräknats för lågt, varför årsavgifterna trots de höga anskaffningskostnadema kunnat sät- tas låga. Sedan grundavgifterna använts för att betala byggmästaren kontantdelen av köpe- el- ler entreprenadsumman hade denne dragit sig ur föreningen och låtit »lägenhetsköparna» en- samma överta skötseln av denna.

Att metoden praktiserats berodde huvud- sakligen på den rådande bostadsbristen, som gjorde många beredda att betala nästan vad som helst för att få en bostad. Enligt pro- memorian var det svårt att komma till rätta med missförhållandena på annat sätt än ett mer eller mindre omfattande förbud mot bostadsföreningsformen, som dock mås— te utformas så att tillräcklig hänsyn togs till redan bestående välkända föreningar. Ett alternativ till ett förbud ansågs vara att an- ordna en kontroll för bostadsföreningar i likhet med vad som gällde för bostadsrätts- föreningar, men det syntes kräva en om- fattande lagstiftning, som det kunde ifrå- gasättas om det fanns behov av under van- liga förhållanden. Beträffande förslaget att hyresnämnd skulle äga rätt att ge dispens från förbudet framhölls i promemorian att det inom den välkända kooperativa verk— samheten där eljest bostadsrättsformen re- gelmässigt används förekom att bostadsför— eningar bildades för vissa kategorier av hus som man ville hålla isär från bostadsrätts- husen. I sådana fall kunde undantag från förbudet vara välgrundat, men dispens bor- de inte medges föreningar som bildades huvudsakligen för att undgå kontrollen i

BRL eller för att kringgå priskontrollen på bostadsmarknaden.

3.3. Vissa uppgifter om bostadsföreningar och bostadsaktiebolag

Vid tiden för BRL:s ikraftträdande fanns ett flertal bostadsföreningar hyresföre- ningar och besittningsrättsföreningar —- som åt sina medlemmar upplät lägenheter. Då BRL inte erhöll retroaktiv verkan har dessa föreningar i princip kunnat fortsätta sin verksamhet, besittningsrättsföreningarna dock endast beträffande hus som föreningar- na ägde vid lagens ikraftträdande.1

Som framgår av avsnitt 1.1 kan någon exakt uppgift om antalet nu verksamma bostadsföreningar inte lämnas.

Med hänsyn till innehållet i 11 & BoKoL efter 1945 års lagändring och till den be- gränsning av föreningsinstitutet till enbart kooperativa företag som FL innebar torde emellertid under de senaste decennierna knappast några nya bostadsföreningar ha bildats.

Vad beträffar alltjämt verksamma äldre ekonomiska föreningar som upplåter lägen- heter till medlemmarna mot att dessa bidrar till bostadsföretagens finansiering vill kom- mittén i förevarande sammanhang särskilt erinra om Stockholms Kooperativa Bostads- förening ek. för., bildad år 1916. Denna förening har enligt 1 5 i föreningens stadgar väsentligen till ändamål att förvärva eller uppföra, anskaffa, besitta och förvalta byggnader på föreningen tillhörig grund el- ler tomträttsmark samt i föreningen till- höriga hus huvudsakligen åt sina medlem- mar uthyra bostäder och andra lokaler.2

1 Enligt socialstyrelsens år 1928 gjorda och i avsnitt 1.1 förut åberopade utredning rörande bostadsföreningar och närstående sammanslut- ningar var av de 833 särskilt redovisade samman- slutningama 279 hyresföreningar och 554 be- sittningsrättsföreningar. Medlemmarna har rätt att hyra lägenheter i viss turordning. För att få nummer i denna tur- ordning kråvs att medlemmen inbetalat sin insatsi föreningen, 50 kr., och lämnat lån till belopp, som enligt nuvarande regler sammanlagt skall uppgå för t. ex. en lägenhet om ett rum och kök

( Forts. s. 94)

Enligt hyresrådets beslut den 22 januari 1946 äger föreningen jämlikt övergångsbe- stämmelserna till 1945 års ändringar av 11 & BoKoL fortsätta sin verksamhet i enlighet med föreningens stadgar.

Enligt vad som från hyresrådet upplysts har inte någon annan ekonomisk förening än Stockholms Kooperativa Bostadsförening eller något bostadsaktiebolag erhållit till- stånd att fortsätta sin verksamhet beträffan- de efter år 1945 förvärvade hus.

Vad angår bostadsaktiebolagen var dessa vid tiden för BRL:s tillkomst inte fler än omkring 30. Bildandet av sådana bolag syntes då ha avstannat (SOU 1928: 16 s. 22 och 67).

3.4 Ideell andel

Frågan om upplåtelse av ideell andel i fastighet synes först ha berörts i hyresrådets i avsnitt 3.2 förut nämnda promemoria. Frågan togs senare upp av hyresreglerings— kommittén i dess år 1954 avgivna tredje delbetänkande Hyran för möblerade lägen- heter (SOU 1954: 34 s. 39 och 118). Kom- mittén framhöll att det enligt bestämmel- serna i HyReL eller BoKoL inte syntes vara förbjudet att försälja ideella andelar i fastighet och låta en köpare därvid få rätt att disponera viss lägenhet i en fastighet, eftersom det i det fallet inte rörde sig om uthyrning eller om upplåtelse av bostadsrätt eller därmed jämställd besittningsrätt utan om köp. Då emellertid en sådan försäljning kunde bereda en säljare möjlighet att betinga sig ett oskäligt högt pris för andelen eller andelarna, föreslog kommittén att i HyReL

(Forts. fr. s. 93) till 500 kr. och för en lägenhet om tre rum och kök och därutöver till 1000 kr. För rätt att teckna hyreskontrakt, som ställs ut på 25 år, för- utsätts slutligen att medlemmen såsom lån läm- nat minst så stort belopp som tillsammans med insatsen svarar mot 5 % av bostadslägenhetens andel i fastighetens kostnader. Vid utgången av år 1966 hade föreningen 6 209 medlemmar, varav 2 509 inte hade lägenheter i föreningens hus. Föreningens totala lägenhetsbestånd upp- gick till 3 886 bostadslägenheter och ca 260 butiker och andra lägenheter. Den årliga produk- tionen omfattar f.n. 150—200 lägenheter.

skulle stadgas att överlåtelse mot vederlag av mindre andel än en fjärdedel i fastighet, på vilken fanns hus med minst fem lägen- heter, skulle godkännas av hyresnämnd för att bli gällande. Vägrades godkännande skulle köpeavtalet anses ogiltigt. Reglerna för kontrollen föreslogs utformade i över- ensstämmelse med vad som gällde beträf» fande överlåtelse av bostadsrätt.

Vid 1955 års riksdag väcktes motioner (1:114 och 11:144) med yrkande om åt- gärder för att motverka försäljning av fas- tighetsandelar. Eftersom hyresreglerings- kommitténs ovannämnda förslag då var be- roende på Kungl. Maj:ts prövning och frå- gan ansågs vara av ganska invecklad art fann utskottet det lämpligast att avvakta Kungl. Maj:ts prövning och avstyrkte där-' för motionärernas yrkande (BU 20).

Hyresregleringskommitténs förslag lades inte till grund för proposition (prop. 1956: 168 s. 15).

Frågan återkom i en vid 1957 års riksdag i andra kammaren väckt interpellation (nr 41) om kontroll över försäljning av ideella andelar i flerfamiljshus. Chefen för justi- tiedepartementet konstaterade i sitt svar att missförhållandena inte varit sådana att det krävdes särskilda åtgärder. Departements— chefen uttalade samtidigt farhågor för att en reglering skulle medföra ganska stora praktiska svårigheter och möjligen också skulle kunna kringgås alltför lätt.

3.5. Kommittén

3.5.1. Nyttjanderätt för obegränsad tid

Enligt l & tredje stycket BRL får inte an— nan än bostadsrättsförening driva verksam— het med ändamål att i förenings hus åt medlemmar upplåta lägenheter under nytt— janderätt för obegränsad tid. Kommittén föreslår inte någon saklig ändring i denna bestämmelse.

3.5.2 Andel varmed följer nyttjanderätt till lägenhet för begränsad tid m. m. Förening som inte är bostadsrättsförening eller aktiebolag får enligt 11 _8, första styc-

ket BoKoL inte utan hyresnämnds tillstånd upplåta andel varmed följer rätt att besitta eller hyra lägenhet. Frågan om det behövs något förbud mot upplåtelse av andelsrät- ter varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet beror på det skydd lagstiftningen om bostadsrättsföre- ningar ger lägenhetshavarna samt på beho- vet av andra former för upplåtelse av lägen- heter och de risker som kan vara förenade med dessa.

Med BRL avsågs att trygga förenings- medlemmarnas rätt till lägenheterna och skydda dem mot osunda bostadsföretag. En särskild lagstiftning ansågs nödvändig med hänsyn till bl.a. de ofta stora kapi- talinsatser föreningsmedlemmarna gjorde. Efter tillkomsten av BRL har i viss utsträck- ning bildats ekonomiska föreningar och ak- tiebolag med ändamål att ät medlemmarna och aktieägarna upplåta lägenheter för be- gränsad tid. En bostadssökande torde of- ta vara okunnig om skillnaden mellan de olika företagsformerna. Mången gång synes den bostadssökande ha varit nöjd med att veta att han enligt föreningens stadgar, bo- lagets bolagsordning eller det särskilt träf- fade hyresavtalet tillförsäkrats rätt till lä- genheten under avsevärd tid, t. ex. 25 år.

Enligt kommitténs mening föreligger inget verkligt behov inom bostadsmarknaden att låta förening eller aktiebolag upplåta andels- rätter varmed följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del använ- das såsom bostad. Med hänsyn till att de insatser, som här kommer i fråga, är så stora att de för fleralet bostadssökande ut- gör en avsevärd del av deras ekonomiska tillgångar finner kommittén det nödvändigt att lagen innehåller ett förbud att driva verksamhet, som nu nämnts.

Anledning saknas att införa förbud för nu nämnda sammanslutningar att upplåta andelsrätter varmed följer rätt till lägenheter för annat ändamål.

Det föreslagna förbudet avser endast an- delsrätter varmed följer rätt att besitta eller hyra bostadslägenhet. Överlåts andelsrätt i förening eller bolag och hyresrätt till lägen-

het var för sig är bestämmelsen inte till- lämplig. Med avseende på villkoren för nytt- janderätten gäller i sådant fall bestämmel- serna om hyra. Om ersättningen för andels- rätten är en förtäckt ersättning för hyres- rätten torde den i HL upptagna bestämmel— sen om otillbörligt vederlag kunna vinna till- lämpning (655 HL och SOU 1966: 14 s. 402).

Under senare tid har det förekommit att handelsbolag (kommanditbolag) bildats för att förvärva och förvalta fastigheter samt låta bolagsmännen disponera lägenheter i fastigheterna. Fastän upplåtelser av lägen- heter alltid förenats med skyldighet att i någon form sätta in kapital i företagen, har dessa inte varit underkastade någon kontroll motsvarande den som för närva- rande gäller för bostadsrättsföreningar el— ler andelsrätter i andra ekonomiska före- ningar eller aktiebolag. Handelsbolagsfor- men har emellertid förekommit i begränsad omfattning och synes inte ha medfört några anmärkningsvärda olägenheter. Med hänsyn härtill samt till att upplåtelserna såvitt känt — uteslutande avsett lägenheter som varit avsedda för annat än bostäder har kommittén inte funnit skäl föreslå särskilda regler för upplåtelser av denna art.

3.5.3. Ideell andel

Vad angår rättsförhållandet vid förvärv av ideell andel i fastighet erhåller förvärvare av sådan andel en i förhållande till sin andel begränsad rätt till varje del av egendomen. Rättsförhållandet mellan en fastighets olika delägare regleras av samäganderättslagen, om delägarna inte träffat avtal om någon annan form för regleringen av förhållandena dem emellan. Med andelen följer inte någon rätt att disponera visst bestämt utrymme i huset, men inget hindrar att delägarna mel- lan sig träffar förvaltningsavtal, t. ex. om hur lägenheterna skall fördelas (remiss till lagrådet den 11 februari 1966 av förslag till ny jordabalk. motiven s. 377). Förvär— vet av andelen i fastigheten regleras av be— stämmelserna i jordabalken. Om ett avtal

mellan samägare om utnyttjande av vissa utrymmen i en fastighet kan innebära att en särskild sakrätt, t. ex. nyttjanderätt, in- stiftas, torde vara oklart (se å ena sidan a. a. s. 375 och NJA 1952 s. 37 och å andra sidan prop. 1959:70 s. 39 och Hed- feldt m.fl. s. 229).

Av redogörelsen ovan framgår att vid skilda tillfällen framförts förslag om in- skränkning i rätten att överlåta ideella an- delar. Grunden härför har varit att sådana försäljningar, kombinerade med förvalt- ningsavtal mellan delägarna, skett för att kringgå priskontrollen på bostadsmarkna- den. Vid övervägande av förbud mot för- säljning av ideell andel måste först upp— märksammas att de rättigheter som tillkom- mer en köpare av del i fastighet är av annat slag än dem som en bolagsman har i ett handelsbolag (kommanditbolag) eller en an- delsägare eller aktieägare erhåller vid för- värv av andel i ekonomisk förening eller aktie i aktiebolag. Som framhållits blir kö- paren av den ideella andelen omedelbart delägare i fastigheten med de rättigheter och skyldigheter som därmed följer. För— värvet ger emellertid inte förvärvaren nå— gon rätt att få nyttja viss del av fastigheten, vilket han i här avsedda fall särskilt efter- strävar. Härför liksom för den fortsatta för- valtningen av den gemensamma egendomen fordras att avtal mellan alla delägarna träf- fas. Det torde emellertid vara förenat med betydande svårigheter att göra upp sådana avtal. Svårigheterna måste bli stora dels på grund av den mångfald frågor som härvid måste regleras, dels på grund av att gällan- de lagstiftning endast i mycket begränsad utsträckning lämnar ledning för en sådan reglering. Dessa förhållanden borde i och för sig vara ägnade att avhålla bostadssö- kande från att genom förvärv av ideella andelar i fastigheter försöka lös-a sina bo- stadsproblem.

De olägenheter som i viss utsträckning förekommit vid förvärv av ideella andelar har dock föranlett kommittén att pröva vilka möjligheter som finns att förhindra sådana missförhållanden. Kommittén har funnit att något generellt förbud mot för-

värv av andel i fastighet inte kan uppställas (se 4 kap. 8 ä i det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk). Inte önskvärda upplåtelser av fastighetsandelar torde där- för inte lämpligen kunna förhindras på annat sätt än genom införande av särskild kontroll. En sådan kontroll skulle visser— ligen kunna begränsas till att avse endast mindre andelar av en fastighet men torde ändå medföra en komplicerad reglering. Vad beträffar de uppmärksammade miss- förhållandena vill kommittén framhålla att flertalet av dessa ligger åtskilliga år tillbaka i tiden och avser enstaka personers hand- lande. Med hänsyn härtill och till att kom- mitténs förslag till bostadsrättslag väsent- ligen är avsedd att reglera förhållanden i en balanserad bostadsmarknad vill kommittén inte föreslå någon särskild reglering av för- säljningar av ideella andelar. Slutligen erin- rar kommittén även om att enligt ovan nämnda förslag till ny jordabalk upplåtelse av nyttjanderätt i andel av fastighet skall vara ogiltig och att ideell andel av fastighet framdeles inte skall kunna intecknas (7 kap. 95 och 22 kap. 25).

4. Ekonomisk plan för bostadsrättsförening

4.1 Gällande bestämmelser 4.1.1 BRL

BRL innehåller i en särskild avdelning be— stämmelser om ekonomisk plan för bostads- rättsförenings verksamhet (1 1—16 55). Enligt dessa skall sådan plan upprättas av styrelsen och tas emot av länsstyrelsen innan bostads- rätt får upplåtas. Planen skall avse förening- ens samtliga hus och innehålla upplysning i alla de avseenden som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. I planen skall även lämnas uppgift om de eko- nomiska förpliktelser som kan åläggas en bostadsrättshavare. För varje lägenhet skall vidare anges det belopp, till vilket lägenhe- tens värde uppskattas i förhållande till vår- det på alla lägenheterna (lägenhetens andels- värde).

Andelsvärdet har betydelse i olika hän- seenden. Grundavgift och särskilt tillskott skall beräknas efter andelsvärde (5 & andra stycket). Om i förenings stadgar inte angetts annorlunda, får förenings vinst inte förde— las mellan bostadsrättshavarna efter annan grund än efter lägenheternas andelsvärden (57 5). Denna grund för fördelning skall, om i stadgarna inte bestämts annorlunda, också tillämpas i fall av överskott vid likvi- dation (62 5).

Om sedan en plan upprättats ändring in- träffat beträffande något förhållande om vilket planen bör innehålla upplysning och

förändringen är sådan att den i märklig mån inverkar på föreningens ekonomiska ställ- ning eller bostadsrättshavares ekonomiska förpliktelser får bostadsrätt inte längre upp- låtas förrän ny plan upprättats av styrelsen och mottagits av länsstyrelsen. Ändring av lägenhets andelsvärde som medför rubbning av det på nämnda värde grundade inbördes förhållandet mellan bostadsrättshavarna får endast ske om samtliga de bostadsrättsha— vare vars rätt är beroende av ändringen är ense härom (60 ä 2 BRL).

Den ekonomiska planen skall underteck- nas av samtliga styrelseledamöter och namn- underskrifterna skall bevittnas. På planen skall två trovärdiga män teckna intyg att planen enligt deras omdöme vilar på tillför- litliga grunder. I intyget skall anges de hu- vudsakliga omständigheter på vilka intygsgi- varna grundar sitt omdöme. Intygsgivarna skall ha insikt och erfarenhet i fråga om fastighetsförvaltning och byggnadsverksam- het. En av dem skall av Kungl. Maj:t eller den myndighet Kungl. Maj:t bestämmer ha förklarats behörig att utfärda sådant intyg (14 's” BRL).

Genom kungörelsen den 12 januari 1946 (nr 14) med vissa bestämmelser angående intygsgivare har meddelats tillämpningsföre- skrifter till 14 & BRL. Behörighet att ut- färda intyg angående tillförlitlighet av eko- nomisk plan skall sökas hos länsstyrelse. Ansökan kan avse behörighet att utfärda in- tyg angående planer, som skall inges till den

länsstyrelse där ansökan görs, eller sådan be- hörighet för hela riket. Avser ansökan en- dast behörighet begränsad till viss länssty- relse beslutar länsstyrelsen i ärendet. I annat fall skall länsstyrelsen med eget yttrande in- sända ansökan till inrikesdepartementet. Be- hörighet meddelas för viss tid, högst fem år. Behörighet kan återkallas. Länsstyrelserna skall underrättas om Kungl. Maj:ts beslut angående intygsgivare. Länsstyrelsen bör till- se att inom länet finns lämpligt antal perso- ner som är behöriga att utfärda intyg. För- teckning över dem som är behöriga att inom länet utfärda intyg skall finnas tillgänglig hos länsstyrelsen.

Med stöd av det i BRL åt Kungl. Maj:t givna bemyndigandet att utfärda närmare föreskrifter om innehållet i den ekonomiska planen och det därtill hörande intyget har Kungl. Maj:t den 27 juni 1930 utfärdat kungörelse med vissa föreskrifter i anled- ning av lagen om bostadsrättsföreningar (nr 265). Enligt denna kungörelse skall den ekonomiska planen avfattas i huvudsaklig överensstämmelse med ett vid kungörelsen fogat formulär. Intyget skall på samma sätt ha innehåll sem i huvudsak överensstämmer med vad som angetts i särskilt formulär.

Planen skall i två exemplar inges till läns- styrelsen i det län där föreningens styrelse har sitt säte. Finner länsstyrelsen att planen inte är upprättad i behörig ordning, inte har föreskrivet innehåll eller inte är försedd med vederbörligt intyg om tillförlitlighet får planen inte tas emot. Vägrar länsstyrelsen att ta emot planen skall bevis om detta jäm- te skälen för beslutet meddelas på begäran. Mot beslutet kan talan fullföljas genom besvär till Kungl. Maj:t. Besvären prövas av regeringsrätten (25 14 lagen den 26 maj 1909 om Kungl. Maj:ts regeringsrätt). Tas planen emot skall det ena exemplaret för- varas hOS länsstyrelsen för att hållas till- gängligt för envar som önskar ta del av den. Det andra exemplaret återställs till för- eningens styrelse, försett med bevis om att planen mottagits. Anteckning om planens mottagande skall göras i föreningsregistret, vilket medför att mottagandet kungörs ge- nom länsstyrelsens försorg (104 & FL).

De uppgifter som den ekonomiska planen innehåller beträffande varje lägenhets num- mer, belägenhet, rumsantal, övriga utrym- men och andelsvärde ligger till grund för den förteckning som enligt 31 & BRL skall läggas upp över föreningens samtliga lägen- heter. Sedan bostadsrätt upplåtits skall i lägenhetsförteckningen bl. a. antecknas den plan som ligger till grund för upplåtelsen och den dag som länsstyrelsen mottog pla— nen. Uppgifterna i lägenhetsförteckningen tas i sin tur upp i de bostadsrättsbevis som styrelsen skall utfärda för varje bostadsrätts- havare (33 % BRL).

Upplåts bostadsrätt trots att någon eko- nomisk plan inte mottagits av länsstyrelsen är avtalet ogiltigt. Har efter det .att föränd— ring inträffat som bort föranleda upprät- tande av ny ekonomisk plan bostadsrätt upplåtits utan att ny plan upprättats och mottagits av länsstyrelsen, har bostadsrätts- havaren om han var i god tro när upplåtel- sen skedde rätt att frånträda avtalet. Rätts- verkningarna inträder dock endast om påstå— ende om ogiltighet av avtalet eller om upp- hörande av avtalet framställts inom vissa ti- der (22 & BRL). Styrelseledamot som upp— såtligen upplåtit bostadsrätt i strid med ovannämnda bestämmelser om ekonomisk plan eller som mot bättre vetande i plan eller i därtill hörande handlingar meddelat oriktig uppgift eller underlåtit att ta in upp- gift som uppenbarligen bort komma med kan dömas till dagsböter (63 & BRL).

4.1.2 BoKoL

Vissa bestämmelser om ekonomisk plan finns även i BoKoL (2 och 3 55). Ekono— misk plan för bostadsrättsförening, som har hus på ort där HyReL gäller, skall sålunda godkännas av hyresnämnd innan den får tas emot av länsstyrelse. Vid granskningen skall hyresnämnden följa olika regler med hänsyn till om föreningens hus tidigare va- it avsett för uthyrning eller om så inte varit Fallet. Har huset förut varit avsett för uthyrning får årsavgift för lägenhet och särskilt till-

skott för visst år jämte ett belopp, motsva- rande ett efter lägenhetens beskaffenhet och övriga omständigheter lämpat procenttal av grundavgiften, inte tillhopa överstiga vad som kunnat betingas i hyra enligt HyReL jämte skälig ersättning för lägenhetens upp- värmning och förseende med varmvatten. Vid prövningen skall också beaktas den ned- sättning som skäligen kan föranledas av bo- stadsrättshavarens förpliktelser i fråga om underhåll och dylikt. Andra avgifter eller tillskott eller särskilda villkor som till sin innebörd är jämförliga med föreskrift om avgift eller tillskott får inte stadgas.

Avser planen hus som inte förut varit avsett för uthyrning får planen godkännas om avgifterna för lägenheterna och villko— ren i övrigt med hänsyn till byggnadskost— naderna och andra omständigheter prövas skäliga. Denna regel gäller även för det fall att planen avser hus som förut varit avsett för uthyrning men som därefter undergått väsentlig ombyggnad.

Bostadsrättsförenings stadgar får inte in- nehålla bestämmelse som till men för bo- stadsrättshavare avviker från plan som god- känts av hyresnämnd. Är detta förhållandet får registrering inte äga rum och bestämmel- sen är utan verkan.

4.1.3 BLK

Som allmänna förutsättningar för erhållande av bostadslån över huvud taget är enligt 6 & BLK föreskrivet bl. a. att det kan antas föreligga ett varaktigt behov av de bostäder och lokaler till vilka hänsyn tas vid beräk- ning av det i särskild ordning fastställda låneunderlaget, att bostadslägenheternas storlek, utformning och utrustning uppfyller skäliga krav på god bostadsstandard och att husets storlek och form samt de anordningar i husets närmaste omgivning som är avsedda för de boende är sådana att bostadsmiljön blir tillfredsställande. Bostadslån får inte utgå om låntagaren kan antas sakna förut- sättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfredsställande. Lån får inte heller utgå om de hyror eller årsavgifter som be-

hövs för att täcka de årliga kostnaderna för fastigheten beräknas bli så höga att påtaglig risk föreligger för förlust eller den beräk- nade kostnaden för byggnadsföretaget vä— sentligt överstiger det på visst sätt beräknade pantvärdet (9 &).1 Beträffande bostadslån till bostadsrättsförening måste även garanti finnas för att förskottsavgifter som betalas för bostadsrätt, dvs. förskott på grundav- gifter (>>insatser»), inte går förlorade (17 5).

Enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrif- ter skall sådan garanti anses föreligga om bo- stadsrättsföreningen är ansluten till HSB eller Riksbyggen. Annan förening skall ställa säker- het för återbetalning av förskott. Som säkerhet godtas garantiförbindelse av AB Bostadsga— ranti, bankgaranti eller likvärdig säkerhet.

I fråga om bostadsrättsförening som vill erhålla lån med 25 % av låneunderlaget gäller enligt 21 & BLK härutöver

att föreningen skall arbeta utan enskilt vinstsyfte,

att i föreningens styrelse från föreningens bildande mer än halva antalet ledamöter skall vara fristående i förhållande till egent- liga byggnadsföretagarintressen,

att i styrelsen från samma tidpunkt skall ingå minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för honom, samt

att kommunen skall utse minst en revisor" och suppleant för honom.

Enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföreskrif- ter till paragrafen skall dessutom följande gälla.

I fråga om bostadsrättsförening, som är an- sluten till HSB eller Riksbyggen och som står under kontroll av moderföreningen på orten, får undantag göras från kravet på kommunal- vald ledamot i styrelsen, om moderföreningens styrelse har sådan ledamot.

Den kommunalvalde ledamoten skall bevaka; bostadsrättshavamas intressen. Han skall tillse bl.a. att inom tid som föreskrivits i det slutliga lånebeslutet s.k. avlämningssammanträde hålls

1 Vidare gäller att nybyggnad av en- eller två- familjshus måste ha viss storlek (6 & andra stycket), att mark på vilken småhus eller fier— familjshus i område utan samlad bebyggelse skall uppföras inte får ha förvärvats till pris som överstiger vad som är skäligt (10 &) samt att byggnadskostnaden för enfamiljshus —— och för tvåfamiljshus såvitt gäller varje lägenhet — i normala fall inte får överstiga byggnadskost— naden i orten för sådant hus av normal standard med en lägenhetsyta av 125 rna i ett plan, hel källare och friliggande kallgarage (11 å).

och att därvid en av de boende utsedd styrelse övertar förvaltningen. Han har också att hålla förrnedlingsorganet underrättat om inträffade förhållanden av betydelse.

Inom föreningen skall bildas reservfond samt fonder för yttre och inre reparation. Re- servfonden bildas genom årlig avsättning av minst 0,1 % av andelsvärdena, intill dess fon- den uppgår till minst S% av dessa. Repara- tionsfonderna bildas vardera genom årlig av- sättning av minst 0,3 % av andelsvärdena.

Bostadsrättsförening som inte uppfyller förutsättningarna för lån till 25 % av låne- underlaget kan enligt 23 & BLK erhålla lån till 20 % av låneunderlaget, om i förening- ens styrelse från föreningens bildande mer än halva antalet ledamöter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagar- intressen.

Vad beträffar förfarandet i låneärenden gäller att fråga om bostadslån prövas av länsbostadsnämnd (39 5). Ansökan om lån skall ges in till förmedlingsorganet, dvs. till kommunens styrelse, om inte kommunen beslutat att låneverksamheten skall utövas av annat kommunalt organ. Sedan förmed- lingsorganet föranstaltat om behövlig kom— plettering av ansökningen och underkastat denna sådan teknisk granskning av bygg- nadsföretaget som kan ha föreskrivits av länsbostadsnämnden och betingas av den statliga långivningen, skall förmedlingsorga- net med eget yttrande och uppgift om byggnadslov sända handlingar till nämnden.

I ansökan om bostadslån för nybyggnad skall sökanden enligt 40 & BLK förbinda sig att

utföra byggnadsföretaget på tid som läns- bostadsnämnden föreskriver,

iaktta de föreskrifter om byggnadsföre- tagets utförande i övrigt som nämnden med- delar,

lämna nämnden fullständig redovisning av kostnaderna för byggnadsföretaget, om nämnden föreskriver det, och

underkasta sig byggnadskontroll enligt 47.8, BLK och hålla byggnaden tillgänglig för besiktning enligt samma paragraf.

Avser lån flerfamiljshus eller sådant små- hus som inte skall bebos av sökanden skall länsbostadsnämnden meddela preliminärt lå-

nebeslut (41 E). I beslutet skall anges med vilket belopp samt under vilka förutsätt— ningar och på vilka villkor lån, såvitt nämn— den då bedömer, kan komma att beviljas slutligt. I fråga om lån till bostadsrättsför— ening, som endast erhåller lån med 15 % av låneunderlaget, och i annat fall där särskilda skäl föreligger, skall det preliminära beslutet även innehålla uppgift om att lånet inte kommer att beviljas slutligt om kostnaden för det färdigställda byggnadsföretaget blir högre än den kostnad som beräknats i sam- band med det preliminära beslutet med de tillägg som nämnden kan godta med hänsyn till prishöjningar under byggnadstiden eller liknande omständigheter.

Enligt tillämpningsföreskrifterna till 45 5 BLK skall bostadsrättsförening i samband med utbetalningen av beviljat bostadslån förete ut- skrift av ekonomisk plan, försedd med bevis att den mottagits av länsstyrelsen. Om särskilt skäl föreligger kan länsbostadsnämnden dock medge att planen inges senare.

4.2 Bakgrunden till bestämmelserna syftet med dem

Den fråga som de bostadsföreningssakkun- niga ansåg i första hand behövde lösas var den hur en »föreningsmedlems bostadsrätt» skulle anordnas och hur en sådan rätt skulle kunna tryggas för framtiden (SOU 1928: 16 s. 7). Bestämmelser härom hade enligt de sakkunnigas mening inte något praktiskt värde om inte föreningarnas soliditet var god. Lagstiftningen borde därför stävja upp— komsten av bostadsföreningar som saknade förutsättningar för en framgångsrik verk- samhet. Allmänheten bereddes därigenom även skydd mot osunda bostadsföretag. In- nan besittningsrätt uppläts och tillträdesbe- lopp uppbars borde därför en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättas. Härigenom skulle lägenhetssökande beredas tillfälle att pröva förutsättningarna för före- tagets ekonomiska verksamhet och få kän- nedom om de utgifter de åtog sig (a. a. s. 19).

Vad beträffar innehållet i den ekono- miska planen framhöll de sakkunniga (a. a.

s. 17) att om en spekulant skulle kunna be- döma den risk och kostnad som han påtog sig borde i planen fastighetens läge och lägenheternas belägenhet inom denna anges varjämte en beskrivning över fastigheten och lägenheterna borde intas och byggnads- ritningar fogas till beskrivningen. Uppgifter borde vidare lämnas om värdet av fastighe- ten, kostnaderna i samband med fastighetens förvärv och föreningens bildande, inteck- ningsgälden och värdet av de olika lägen- heterna. Av planen borde också framgå hur stora tillträdesbeloppen skulle vara, vilka inkomster och utgifter föreningen kunde be— räknas få samt storleken av de årsavgifter som behövde uttas.

Att i lagen i detalj ange vad som skulle tas med i planen ansågs inte lämpligt (a. a. s. 26) eftersom en sådan uppräkning med hänsyn till de skiftande fall som förekom ändå inte kunde bli fullständig. I utkastet till lag upptogs därför endast en allmän be- stämmelse om planens innehåll. Den läns— styrelse som hade att ta emot planen borde för varje enskilt fall avgöra om planen var fullständig. Till hjälp för dem som skulle upprätta ekonomisk plan utarbetade de sak- kunniga ett särskilt formulär, beträffande vilket de sakkunniga anmärkte att de för- utsatte att länsstyrelsen i regel inte godtog annan plan än som upptog de i formuläret angivna uppgifterna.

Vid remitterandet av lagförslaget till lag- rådet framhöll departementschefen (prop. 1930: 65 s. 38) att i lagtexten endast borde anges vissa huvudpunkter om vilka planen skulle lämna upplysning och inte några de- taljerade bestämmelser. Däremot borde i administrativ ordning meddelas uttömmande föreskrifter om de uppgifter som under alla omständigheter skulle upptas i planen. En- ligt departementschefens mening var det dock nödvändigt att i lagtexten särskilt an- gavs att planen skulle innehålla uppgift om varje lägenhets värde. Detta behövde emel- lertid inte motsvara lägenhetens matematiskt uträknade värde, eftersom värdet endast skulle tjänstgöra som ett relationstal för att ange de olika lägenheternas inbördes del- aktighet i föreningens tillgångar och med—

lemmarnas skyldighet att bidra till före- ningens gemensamma utgifter (a. a. s. 49).

Vid granskningen av förslaget i lagrådet erinrade rådet om (a. a. s. 86) att karaktä- ren av lägenhetsvärdena som relationstal borde tydligare komma till uttryck i lag- texten och förordade en formulering av lä- genhets andelsvärde som just ett relationstal. Departementschefen godtog i propositionen (a. a. s. 114) den förordade formuleringen och framhöll samtidigt att denna väl gick att förena med att andelsvärdet bestämdes på sådant sätt att hänsyn jämväl togs till andra faktorer än kostnaderna för husets uppförande.

Under förarbetet på BRL dryftades i samband med frågan om bildande av bo- stadsföreningar ingående Spörsmålet om den ekonomiska planen skulle underkastas sak- lig granskning av någon myndighet. De bo- stadsföreningssakkunniga framhöll (SOU 1928: 16 s. 16) att för en prövning talade att man härigenom skulle kunna förhindra upp- komsten av företag som inte byggde på sun- da ekonomiska grunder och att de som öns- kade förvärva medlemskap i bostadsförening inte hade den ekonomiska insikt som var er- forderlig för att rätt bedöma ett sådant före— tags förutsättningar. Mot en sådan gransk- ning ansågs emellertid tala förutom den omständigheten att en granskning kunde sjunka ned till en tom formalitet bl. a. följande förhållanden. Någon myndighet som hade erforderlig sakkunskap för att verk- ställa granskning syntes inte finnas. Myn- digheten måste därför anlita särskilda sak- kunniga. På många orter kunde svårigheter uppkomma när det gällde att få för sådana uppdrag lämpliga sakkunniga. Infördes en sådan granskning kunde det leda till att all— mänheten lätt betraktade ett godkännande av planen som en garanti för att planen var felfri. Detta kunde i sin tur föranleda att lägenhetssökande inte själva sökte bedöma den risk och kostnad ett inträde i föreningen medförde. En kontroll av angivet slag syntes även förutsätta en kontrollerande och över- vakande verksamhet för föreningarnas fort- satta utveckling. En sådan kontroll skulle emellertid bli onödigt betungande och hin-

Departementschefen framhöll i det till lagrådets granskning överlämnade förslaget (prop. 1930: 65 s. 37) att en lagstiftning som hade till syfte att bereda ekonomiskt skydd för den enskilde i hans privata lev- nadsförhållanden lätt kunde innebära ett alltför hårt och i sina verkningar skadligt ingripande i den rörelsefrihet som var nöd— vändig på det ekonomiska området. I ett sanktionssystem kunde för bostadsförenings- rörelsen ligga ett hinder för en fri utveck- ling. Med hänsyn bl.a. härtill fann depar- tementschefen inte de särskilda omständig- heter som hänförde sig till bostadsförening- .arna innefatta tillräckligt skäl för att ställa dessa föreningar under en realkontroll från det allmännas sida. En viss realgranskning ansåg departementschefen dock borde ske, men den granskningen borde äga rum innan planen lämnades in till myndigheten. Det borde därför ankomma på föreningsstyrel- sen att från sakkunniga personer anskaffa intyg att planen enligt deras omdöme vilade på tillförlitliga grunder. I länsstyrelsens for- malgranskning skulle därför endast ingå att kontrollera att intygsgivarna besatt erforder- lig kompetens.

En skärpning av kontrollen över planerna erhölls genom den ändring av 14 & BRL som beslutades år 1945 och som innebar dels att båda intygsgivarna skall ha insikt och erfarenhet såväl i fråga om fastighets- förvaltning som i fråga om byggnadsverk- samhet, dels att en av intygsgivarna skall i särskild ordning ha förklarats behörig att utfärda sådant intyg som här avses. Det i nämnda lagbestämmelse uppställda kravet att intygsgivare skall vara trovärdig torde enligt departementschefens uttalande vid framläggandet av 1945 års proposition avse intygsgivarens trovärdighet i det förelig- gande ärendet (prop. 1945: 371 s. 43).

Vad beträffar den i BoKoL upptagna kontrollen bör först anmärkas att med Bo- KoL i första hand avsågs att komplettera den genom HyReL införda hyreskontrollen. Hyresnämnderna har därför framför allt att tillse att de i de ekonomiska planerna

upptagna avgifterna inte är alltför höga. Någon prövning av de ekonomiska planer— nas allmänna hållbarhet torde de hyresreg— lerande myndigheterna inte vara skyldiga att göra. Skulle det emellertid vid en myn- dighets prövning av ekonomisk plan enligt 3 & BoKoL visa sig att avgifterna är så lågt beräknade att om föreningen skall kunna fortsätta sin verksamhet avgifterna måste höjas till belopp som inte kan anses skäliga får myndigheten dock antas vara berättigad att vägra godkänna planen (prop. 1945: 371 s. 43).

Vad slutligen angår de lånebeviljande myndigheternas kontroll av bostadsrättsför— eningarna har i redogörelsen ovan i huvud- sak berörts sådana bestämmelser som har någon anknytning till stadgandena om eko- nomisk plan i BRL och de syften som finns med dessa. Fastän föreskrifterna i låneför- fattningarna måste ha tillkommit för att garantera att de bostadspolitiska syften som finns med långivningen skall uppnås har föreskrifterna uppenbarligen även stor be- tydelse för att säkerställa en sund och riktig uppbyggnad av föreningarnas verksamhet. Med hänsyn till utvecklingen inom området och ibland till uppmärksammade missför— hållanden har bestämmelserna tid efter an- nan ändrats. Stor vikt har emellertid lagts vid den s.k. kommunala kontroll som ut- övats genom att de föreningar som önskat erhålla lån till den högre lånegränsen skolat ha minst en ledamot i styrelsen jämte supp— leant som utsetts av vederbörande kommun ävensom att minst en revisor för föreningen jämte suppleant skolat vara kommunalvald.

I fråga om karaktären av den ekono- miska planen förutsatte de bostadsförenings- sakkunniga (SOU 1928: 16 s. 18) att planen för att motsvara sitt ändamål inte borde gö- ras upp förrän den ekonomiska situationen med någon visshet kunde bedömas. Om en förening uppförde ett nytt hus eller verk- ställde en mera omfattande ombyggnad av ett äldre hus var det dock nödvändigt att uppgifterna i stor utsträckning grundade sig på beräkningar. Enligt BRL behöver till

[grund för en ekonomisk plan således inte föreligga uppgifter om slutliga kostnader för t.ex. uppförandet av det hus i vilket föreningens medlemmar skall erhålla lägen— heter. Planen kan grundas på enbart en kal- kyl över föreningens verksamhet.

Den prövning som de hyresreglerande myndigheterna har att underkasta de eko- nomiska planerna enligt bestämmelserna i BoKoL har medfört en fullständig föränd— ring av planernas karaktär. Eftersom bygg- nadskostnaderna för ett företag ansetts inte kunna definitivt bestämmas förrän ett hus helt färdigställts och möjligheter funnits att ta hänsyn till det tekniska utförande som huset fått samt storleken av det statliga låne- stödet inte heller slutligt fastställs förrän huset är färdigt, är de ekonomiska planer som inregistreras efter att först ha godkänts av hyresreglerande organ inte längre kalky— ler för den verksamhet som föreningarna skall bedriva. Planerna har i stället huvud— sakligen blivit redogörelser för föreningar- nas verksamhet under tiden fram till dess byggnadsföretagen genomförts och finansie- ringsförhållandena slutligt klarlagts.

Beträffande bestämmelsen i BRL om upp- rättande av ny ekonomisk plan kan erinras om att de bostadsföreningssakkunnigas för- slag inte innehöll något stadgande om upp- rättande av ny ekonomisk plan. Vid re- mitterandet av förslaget till lagrådet fram- höll departementschefen (prop. 1930: 65 s. 41) att, även om en ekonomisk plan byggde på sunda ekonomiska grunder, senare vid- tagna åtgärder kunde medföra sådana öka- de krav på bidrag från föreningsmedlem- marna att avgiftsskyldigheten kunde komma att överskrida deras ekonomiska förmåga. Detta förringade värdet av den tryggade rätten till bostad. För att skapa garantier häremot föreslog departementschefen att föreningarna i vissa fall skulle vara skyldiga att upprätta ny ekonomisk plan innan ytter- ligare bostadsrätt uppläts. Vidare föreslogs att, när en förening vidtagit åtgärd i strid med den ekonomiska planen, bostadsrätts- havarna i vissa fall skulle ha rätt att fordra att föreningen löste in deras bostadsrätter

(38 och 40 åå BRL). I fråga om vilka för- ändringar som borde föranleda upprättan- de av ny ekonomisk plan uppgav departe- mentschefen (a. a. s. 50) att inte varje än så obetydlig förändring i avseende på förhål- lande varom planen borde innehålla upp- lysning borde medföra skyldighet att upp- rätta ny plan. Var emellertid förändringen, även om den inte var av väsentlig betydelse, av den beskaffenheten att det för den som önskade förvärva bostadsrätt var av bety- delse att han erhöll kännedom härom in- trädde sådan skyldighet. Till förändringar av sådant slag hänförde departementsche— fen inte blott åtgärder som vidtagits efter planens upprättande utan även ökade bygg- nadskostnader och oförutsedda utgifter vid företagets administration (a. a. s. 42).

4.3 Tillämpningen av bestämmelserna

4.3.1 Allmänt om upprättande av ekono- misk plan

Vad beträffar de uppgifter som upptagits i bostadsrättsföreningarnas ekonomiska pla- ner har dessa under årens lopp i någon mån kommit att skifta. Det i 1930 års kungörelse intagna formuläret synes dock alltjämt i stort tjäna till ledning beträffande vilka upp- gifter som tas upp i planerna.

Vad angår frågan om bostadsrättsför- eningarna iaktta-git skyldigheten att inte upp- låta bostadsrätt förrän ekonomisk plan upp— rättats och mottagits av länsstyrelse visar vissa av de av inregistreringsmyndighetema till kommittén lämnade uppgifterna om an- talet inregistrerade föreningar och antalet sådana föreningar för vilka ekonomiska pla— ner mottagits stora skillnader. Skillnaderna är så stora att de inte helt kan förklaras av det förhållandet att föreningar i viss ut— sträckning bildas trots att de inte förrän långt senare kommer att anskaffa hus och av den naturliga eftersläpning som beror på att planerna för föreningar på hyresrega lerade orter inte grundas på kalkyler utan är slutredogörelser för föreningarnas ny- byggnader och finansieringen av dessa. Vid

kontroll av uppgifterna från vissa av de länsstyrelser där skillnaderna mellan antalet inregistrerade föreningar och antalet sådana föreningar för vilka ekonomiska planer inte mottagits varit särskilt påfallande har kom- pletterande uppgifter erhållits, varav fram- gått att det i några fall förekommit att bo- stadsrättsföreningar upplåtit bostadsrätt utan att länsstyrelserna mottagit ekonomiska pla- ner för föreningarna.

Anmärkas bör att såvitt regeringsrättens årsbok utvisar något mål om mottagande av ekonomisk plan för bostadsrättsförening inte förekommit i högsta instans. Jfr RÅ Ju 1967: 37; i detta mål yrkades att läns- styrelse skulle efter förnyad granskning av tidigare mottagen ekonomisk plan undanröja det beslut, varigenom planen mottagits.

4.3.2 Andelsvärde — principer för åsättande härav

Vad angår åsättande av andelsvärde an- märks först att vid upprättande av ekono- miska planer, andelsvärden ibland endast åsatts sådana lägenheter som skolat upplå- tas med bostadsrätt.

Andelsvärden för bostadslägenheter har i regel beräknats på grundval av en fördel- ning på de skilda lägenheterna av det för föreningen erforderliga totala uttaget av års- avgifter och hyror. Fördelningen har byggt på en bedömning av de olika lägenheternas relativa bruksvärden. Dessa värden åter har fastställts genom att produktionskostnaderna för varje lägenhet beräknats, varefter värdet av de särskilda förhållanden som ansetts på- verka lägenhetens bruksvärde i den ena eller andra riktningen uppskattats.

Skillnaden mellan de olika metoder som tillämpats för fastställandet av en lägenhets bruksvärde torde i huvudsak ligga däri att produktionskostnaden beräknats på olika sätt. Av särskilt intresse är de metoder som använts inom HSB och Riksbyggen samt av AB Bostadsgaranti.

Enligt en inom HSB:s Riksförbund gjord utredning Hyrans variation med lägenhets- storleken (HSB:s byggnadstekniska utred- ningar nr 10, december 1955) skall vid

hyressättning för bostadslägenheter — och motsvarande gäller vid fastställande av an- delsvärden hänsyn tas till varje lägenhets storlek, standard, läge i huset och vissa yttre förhållanden. Enligt utredningen fastställs vid hyressättning först en s.k. medelavgift som i hyreshus är lika med det för företaget erforderliga årliga hyresuttaget per rn2 exkl. bränslekostnad och i bostadsrättshus den erforderliga årsavgiften per m2 minskad med kostnaderna för värme, varmvatten och inre reparationsfond. Medelavgiften multipliceras sedan med varje lägenhets yta. Då som utgångspunkt för fastställande av medelavgiften tas en lägenhet med en viss bestämd medelyta och ett visst medelrums- antal måste avgiften för varje lägenhet kor- rigeras med hänsyn till varje lägenhets sär- skilda storlek och antal rum. Härefter be- stäms de korrigeringsbelopp som varje lä- genhet skall ha med hänsyn till ett stort antal faktorer belägenhet, utrustning m. m. De olika tillägg och avdrag som korrige- ringsbeloppen består av är angivna i en särskild »korrigeringslista» som tid efter an- nan överses. Storleken av tilläggen och av- dragen är i huvudsak fastställda enligt års- kostnadema för vederbörande standardde- talj. Beträffande förhållanden som inte med- ger någon egentlig beräkning fastställs be- loppen erfarenhetsmässigt. Skillnaden mel- lan de avgifter som måste tas ut och den slutsumma som de för alla lägenheter be- räknade avgifterna och korrigeringsbelop- pen uppgår till fördelas sedan på de olika lägenheterna med hänsyn till lägenheternas korrigerade avgifter. Summan av det till- läggsbelopp som sålunda erhålls och den för lägenheten framräknade korrigerade av- giften utgör hyran eller årsavgiften.

Enligt den inom Riksbyggen tillämpade metoden beräknas först den hyra som beror på kostnaderna för lägenheternas s.k. stan- dard, dvs. de kostnader som inte utgörs av de för varje hustyp beräknade stomkost- naderna. Standardhyran för varje lägenhet beräknas som en viss med hänsyn till de ak- tuella kapital- och driftskostnaderna procen- tuell andel av den totala standardkostnaden. Sedan Standardhyran korrigerats med de

tillägg eller avdrag som måste göras med hänsyn till lägenhetens speciella företräden eller nackdelar erhålls lägenhetens marginal- hyresbelopp. Sistnämnda belopp anger lä- genhetens bruksvärde utöver den bashyra, som uttryckt per m2 lägenhetsyta skall vara lika stor för samtliga lägenheter inom ett objekt. Bashyran åter erhålls om från den totala erforderliga hyressumman dras lägen- heternas sammanlagda standardhyror och skillnaden divideras med den sammanlagda lägenhetsytan. Varje lägenhets bruksvärde utgör summan av marginalhyresbeloppet och bashyran.

Vad angår företag som tillkommer under medverkan av AB Bostadsgaranti beräknas andelsvärdena inom dessa med utgångs- punkt från vissa för varje lägenhet fast- ställda koefficienter. Koefficientbestäm- ningen sker med utgångspunkt från en år 1959 utförd kostnadsutredning angående de individuella produktionskostnaderna för skilda typer och storlekar av lägenheter med viss normal utrustning och standard. Grund- koefficienterna, som förutsätter att hyres- relationen mellan skilda lägenheter är oför- ändrad oberoende av kostnadsnivå och byggnadsort, korrigeras sedan med de koef- ficienter som anger de värden som lägen- heterna har på grund av deras speciella företräden eller nackdelar.

Enligt vad som upplysts skall de värden som erhålls vid användandet av de redovi- sade metoderna i stort vara överensstäm- mande.

I fråga om andelsvärden för lokaler har dessa i stor utsträckning fastställts med ut- gångspunkt från de marknadsmässiga hy— resvärdena. Särskild hänsyn har härvid an- setts böra tas till lokalernas affärsläge och utformning samt till bl.a. sådana omstän- digheter som att upplåtelserna skett med föreskrift att föreningarna skolat iaktta vissa bestämmelser om konkurrensskydd.

4.3.3 Antal ärenden om behörighet att ut- färda intyg enligt 14 & BRL

Enligt för kommittén tillgängliga uppgifter har Kungl. Maj:t under budgetåren 1965/

66 och 1966/ 67 prövat i genomsnitt sex ärenden om året avseende behörighet att utfärda sådant intyg som avses i 14 & BRL. Under samma tid har vid länsstyrelserna i genomsnitt årligen avgjorts 26 sådana ären- den. I de ärenden Kungl. Maj:t avgjort har länsstyrelserna hört bl. a. länsarkitekt, läns— bostadsnämnd, polismyndighet och bygg- nadsnämnd.

4.3.4 Kontroll av ekonomisk plan

Prövningen av de ekonomiska planerna en- ligt 3 5 BoKoL har, eftersom det övervä- gande antalet bostadsrättsföreningar byggt sina hus, inneburit att hyresnämnderna kommit att bedöma skäligheten av de upp- givna anskaffningskostnaderna. I fråga om hus som tillkommit med stöd av statliga lån har hyresnämnderna därvid erhållit ledning av de lånebeviljande organens bedömning av anskaffningskostnaderna i den mån detta framgått av tillgängliga handlingar. När det varit fråga om icke statligt belånade hus har hyresnämnderna varit hänvisade till att själva anlita erforderlig expertis, varvid de ofta införskaffat utlåtanden från fastighets- kontoren eller från andra kommunala organ med sakkunskap på området.

Hyresrådets praxis såvitt gäller mål om godkännande av ekonomiska planer har ge— nomgåtts, men någon närmare redovisning härför har inte ansetts behövlig.

Vad angår den kontroll som utövats av de lånebeviljande myndigheterna har kom- mittén tagit del av vissa ärenden som bo- stadsstyrelsen prövat under åren 1962—1966.

I två fall har bostadsstyrelsen prövat om kostnaderna för HSB-ansluten bostadsrättsför- enings byggnadsföretag varit så höga att bo- stadslån inte kunnat beviljas.1 I ett fall har motsvarande prövning förekommit för en HSB- ansluten förening som begärt att erhålla ränte- bidrag enligt kungörelsen den 5 oktober 1962 (nr 541) om räntebidrag m. m. för bostadshus.

I ett av de två fallen som gällde bostadslån avslog bostadsstyrelsen i beslut den 21 januari 1965 besvären med motiveringen dels att kost-

1 Kostnaderna skulle enligt 6 & BLK 1962, som nu motsvaras av 9 5 BLK, ha väsentligt överstigit pantvårdet.

naderna ansågs oskäligt höga eftersom de vä- sentligt översteg det för företaget beräknade pantvärdet, dels att erforderliga årsavgifter och hyror skulle bli så höga att påtagliga risker för förluster vid förvaltning av fastigheten måste anses föreligga. Produktionskostnaden för fö- retaget, som var en s.k. citysanering, var 3 747 000 kr. eller ca 26 % högre än pantvärdet om 2978 000 kr. Bostadsrättsföreningen be- svärade sig hos Kungl. Maj:t och uppgav bl.a. att det inte var några risker för förluster vid förvaltningen av fastigheten. Samtliga lokaler skulle upplåtas med bostadsrätt. Förskott på grundavgiftema hade redan inbetalats. I ytt- rande över besvären framhöll bostadsstyrelsen bl.a. att de differenser mellan produktions- kostnaderna och pantvärden, som brukade god- .tas för s.k. citysaneringsföretag låg mellan 14 [och 63 % och var genomsnittligen 32 %. Kungl. Maj:t lämnade i beslut den 27 maj 1966 besvären utan bifall.l

Vad beträffar ärendet om erhållande av räntebidrag fann bostadsstyrelsen i beslut den 23 september 1964 inte skäl att ändra länsbo- stadsnämndens beslut om avslag och framhöll härvid att kostnaderna för byggnadsföretaget måste anses oskäligt höga. Sedan bostadsrätts- föreningen anfört besvär mot bostadsstyrelsens beslut fann Kungl. Maj:t i beslut den 8 juli 1965 ej heller skäl göra ändring i bOStadsstyrel- sens beslut.

Frågan om i preliminärt lånebeslut skolat :intas föreskrift om att produktionskostnaden för företaget inte fick överstiga visst av den lånebeviljande myndigheten godkänt belopp2 har prövats i tre fall, av vilka två avsett bo- stadsrättsföreningar anslutna till HSB. I samt- liga fall upphävde bostadsstyrelsen länsbostads- nämndernas beslut om sådan föreskrift. I ett av de båda ärenden som avsåg de HSB-anslutna bostadsrättsföreningarna åberopade länsbo- stadsnämnden i det yttrande, som nämnden avgav över föreningens besvär med yrkande att föreskriften om produktionskostnaden skulle utgå, att bostadsrättsföreningen endast redo- visat en delentreprenad omfattande montering- en av trähusleveransen, målningen, e.o. grund- läggningen samt vissa yttre arbeten. Materialet för husen som föreningen själv skulle tillhanda- hålla uppgick till 1036130 kr. Den totala produktionskostnad som enligt länsbostads- nämndens beslut inte skulle få överskridas var 3 604 000 kr.

Frågan om storleken av godtagbar produk- tionskostnad har i några fall prövats av bo- stadsstyrelsen under berörda period.

4.4 Kritik

Som allmän kritik mot de ekonomiska pla- ner som nu upprättas har uppgetts att de i

flertalet fall inte tjänar det syfte som pla— nerna enligt BRL är avsedda att göra. Efter— som det övervägande antalet av bostads- rättsföreningarna drivit sin verksamhet inom hyresreglerade orter har med hänsyn till BoKoL:s bestämmelser de ekonomiska pla- nerna van't slutredogörelser för föreningar- nas byggnadsföretag. Planerna har inte kun- nat göras upp förrän på ett så sent stadium att de blivande bostadsrättshavarna som för- handstecknare då ofta under flera år varit bundna vid föreningarna. I viss utsträck- ning har planerna även erhållit samma ut- formning på orter där BoKoL:s bestämmel- ser inte varit tillämpliga.

Den kritiken har också framställts att giltigheten av uppgifterna i planerna varit mycket kortvarig. De uppgifter som härvid närmast åsyftats har varit uppgifter om t. ex. årsavgifter och avsättningar till fonder. Å andra sidan har påpekats att utform- ningen av planerna varit sådan att dessa för bostadsrättshavarna framstått som defini- tiva. Bostadsrättshavarna har inte helt säl- lan haft den uppfattningen att t. ex. årsav- giftema inte kunnat ändras utan att ny plan behövt upprättas.

Vad beträffar andelsvärdena har i några fall anmärkts att de inte bestämts med den noggrannhet som varit nödvändig med hän- syn till att värdena nu i det närmaste är orubbliga.

Särskilda svårigheter har uppkommit då bostadsrättsföreningarna omfattat två eller flera hus som byggts i olika etapper. Då

1 Med hänsyn till i målet föreliggande särskil— da omständigheter fann Kungl. Maj:t dock skäligt medge att bostadslån fick beviljas utan hinder av att kostnaderna för företaget väsent- ligt översteg däremot svarande pantvärde. Enligt 11 & tredje stycket BLK 1962 fick lån till bostadsrättsförening inte beviljas om det inte med säkerhet kunde antas att bl. a. byggnads- företaget skulle komma att färdigställas på sådana ekonomiska villkor som länsbostads- nämnden kunde godta. Sådant villkor skulle emellertid enligt bostadsstyrelsens anvisningar inte föreskrivas i fråga om bostadsrättsförening för vilken lån kunde utgå med 25 eller 20 % av låneunderlaget, såvitt inte föreningen för- värvat marken för byggnadsföretaget under för- behåll om rätt för överlåtaren eller annan att utföra byggnadsföretaget eller särskilda skäl eljest föranledde föreskrift om sådant villkor.

föreningar som byggt sina hus i etapper nästan alltid verkat inom orter där BoKoL:s bestämmelser gällt har det i dessa fall alltid dröjt mycket länge innan de ekonomiska planerna kunnat göras upp och bostadsrätt kunnat upplåtas. I viss utsträckning har vid etappbebyggelse även uppkommit kostnads- förskjutningar. Kostnaderna för de senare etapperna har inte sällan överskridit be- räkningarna. Tvister har då uppkommit om de som fått lägenheter i de först byggda etapperna varit skyldiga att ta del i kost- nadsökningarna.

I fråga om kontrollen av de ekonomiska planerna har beträffande intygsgivarna framhållits att som sådana i viss utsträck- ning anlitats personer som inte varit helt fristående utan i ett eller annat sammanhang som tjänstemän i den organisation som föreningen tillhört eller i de kreditorgan föreningen anlitat1 —— haft att ta ställning 'till företaget. I ett fall har hyresrådet i samband med prövning av ekonomisk plan erinrat om att beträffande intygsgivarna fö- relåg särskilda förhållanden som föranledde att deras lämplighet som intygsgivare i be- rörda ärende kunde ifrågasättas.2

Vad åter angår den kontroll som de hy- resreglerande organen utövat har avsikten med denna kontroll i första hand varit att komplettera den genom HyReL införda pris- kontrollen. I första hand har myndigheterna därför skolat tillse att avgifterna i planerna inte varit för höga. I viss utsträckning har myndigheterna dock inte kunnat underlåta att bedöma den allmänna hållbarheten av de ekonomiska planerna. De hyresregleran- de myndigheterna har i stor utsträckning utnyttjat de resultat som de lånebeviljande myndigheterna vid sin granskning kommit fram till. Denna granskning åter har i första hand syftat till att säkerställa att de all— männa mål och de bostads- och byggnads- tekniska krav, som uppställts för den stat- liga långivningen, uppnåtts. Beträffande be- rörda kontrollbestämmelser har också er- inrats om att bestämmelserna inte är lika för alla föreningar utan olika med hänsyn till bl. a. föreningarnas typ.

Vidare har den anmärkningen riktats mot

den nuvarande regleringen att den knappast ger något utrymme för ändring av en eko- nomisk plan. BRL saknar också bestäm- melser som ger praktiska möjligheter till att ändra bl. a. felaktigt åsatta andelsvär- den. Sammanläggning av bostadsrättslägen- heter har även försvårats därav att man inte vetat om det över huvud taget varit möjligt att bestämma andelsvärdet för sammansla- gen lägenhet på annat sätt än genom upp- rättande av ny ekonomisk plan. och detta har ofta ansetts alltför omständligt och dyr- bart. Samma svårigheter har också upp- kommit vid utvidgning av bostadsrättslägen— heter.

Slutligen bör även erinras om att i vissa sammanhang dryftats om möjligheter bör finnas att låta en bostadsrättshavare göra större kapitalinsats i föreningen än som mot- svarar grundavgiften.

4.5. Kommittén

4.5.1 Allmänt om upprättande av ekono- misk plan

En viktig nyhet i de bostadsföreningssak- kunnig-as förslag var att bostadsrätt inte fick upplåtas innan en ekonomisk plan för föreningens verksamhet upprättats och mot- tagits av registreringsmyndigheten. Med kravet på upprättande av ekonomisk plan åsyftades att förhindra uppkomsten av för- eningar som saknade förutsättningar för att driva sådan verksamhet som föreningarna

' Siljeström—Svennegård påpekar (s. 60) att det beträffande stora byggnadsföretagare är ganska vanligt att företagaren såsom intygs- givare anlitar någon tekniskt sakkunnig person som är i hans tjänst. Själva anställningstörhål- landet synes inte behöva förringa den sak- kunniges trovärdighet i sådan grad att hans in- tyg kan underkännas.

I justitiedepartementets promemoria i juli 1945 med förslag om åtgärder mot vissa miss- förhållanden med avseende å bostadsrätts- och bostadsföreningar m. m. framhölls att bl. a. hy— poteksföreningarnas värderingsmån borde vara lämpliga som auktoriserade intygsgivare (prop. 1945: 371 s. 42).

2 Hyresrådets utslag den 28 november 1950, OF 1246, återgivet hos Siljeström—Svennegård s. 342. Jfr prop. 1945: 371 s. 43.

skulle ha. Genom framläggande av planer- na skulle de bostadssökande också få möj- ligheter att bedöma de olika företagen. Planerna skulle även ge de bostadssökande erforderliga upplysningar om vilka förplik— telser de ådrog sig som bostadsrättshavare.

Enligt kommitténs mening bör den som avser att ingå avtal om upplåtelse av bo- stadsrätt ha tillgång till vissa uppgifter som kan utgöra underlag för en bedömning av föreningen och de förpliktelser som kom- mer att åvila honom som bostadsrättsha- vare. Sådana uppgifter bör lämnas i en ekonomisk plan för föreningens verksam- het. Skall planen tjäna ovannämnda syften kan den inte upprättas förrän föreningen kommit så långt i sin planering att de upp- gifter om t. ex. kostnader och lån som föreningen kommer att ha då förenings- huset förvärvats eller färdigställts, kan be- räknas till belopp som i allt väsentligt kommer att hålla.

Möjlighet att på angivet sätt pröva en bostadsrättsförening och att erhålla upp- lysning om storleken av förpliktelserna bör föreligga inte endast för den till vilken förening direkt upplåter bostadsrätt utan även för bostadssökande som vill ingå av- tal om att framdeles förvärva bostadsrätt, dvs. förhandsavtal.

Tidpunkten för upprättandet av planerna kan variera med hänsyn till bl.a. det sätt varpå föreningarna bildas och hur de an- skaffar sina hus. Skall syftet med den eko- nomiska planen uppfyllas kan sådan plan för förening som själv skall svara för byggandet tidigast upprättas när erforder- liga uppgifter kan lämnas om produktions— kostnaderna och om de lån och övriga kre- diter som beräknas för fastighetens slut— liga finansiering. Med det sätt för byggande som nu tillämpas, torde detta betyda att ekonomisk plan vanligen kan göras upp knappt ett år före den första inflyttningen.1

4.5.2. Uppgifter i ekonomisk plan

Liksom enligt gällande lag skall en eko- nomisk plan innehålla alla upplysningar som är av betydelse för att föreningens

verksamhet rätt skall kunna bedömas. Av planen skall även framgå vilka förpliktel- ser den tar på sig som förvärvar bostads- rätt till lägenhet i föreningens hus. Vad nu sagts är av den vikt att det liksom nu även framdeles bör direkt anges i lagen.

Att i lagtexten redogöra för vilka grupper av uppgifter som är av särskilt intresse sy- nes inte komma i fråga. Däremot är det med hänsyn såväl till att bostadssökande skall kunna veta vilka uppgifter som bör lämnas i en plan som till det angelägna i att den registrerande myndigheten skall ha vissa riktlinjer för sin prövning av pla- nerna nödvändigt att det på samma sätt som nu i administrativ ordning utfärdas ett formulär till ekonomisk plan.

Som framgår av det formulär till eko- nomisk plan som kommittén utarbetat, bi- laga 3, har kommittén funnit att det kan vara lämpligt att uppgifterna i den ekono- miska planen delas upp på två avdelningar. I den första avdelningen bör lämnas erfor- derliga uppgifter om de allmänna förut- sättningarna för föreningens verksamhet, om föreningens fastighet, om kostnaderna och finansieringen av fastigheten samt om grunderna för bestämmandet av bostads- rättshavarnas ekonomiska förpliktelser. Den andra avdelningen i planen föreslås om— fatta en uppställning med uppgifter på för- eningens beräknade årliga kostnader och intäkter samt en specifikation över samt- liga lägenheter med uppgift om bl. a. lä- genheternas storlek och typ, jämförelsetal, grundavgifter och årsavgifter.

Föreningarna bör finna det angeläget att inom ramen för de syften som finns för den ekonomiska planen lämna så fullstän- diga uppgifter som möjligt om föreningar-

1 För ett byggnadsföretag upprättas vanligen allt eftersom företaget växer fram olika kalkyler. Exempelvis utarbetas inom HSB en första kalkyl innan några kostnader över huvud taget lagts ned på företaget. Däret ter upprättas en ny kalkyl då ritningar i skala 1: 100 färdigställts. Den tredje kalkylen arbetas ut när material 0. d. bestämts. Efter upphandlingen upprättas ytterligare en kalkyl. Därefter görs nya kalkyler upp dels vid inflyttningen, dels då det slutliga lånebeslutet föreligger, dels då finansieringen av företaget är helt klar.

na. Med hänsyn till den snabba utveck- ling som hela vårt samhälle undergår, inte minst inom byggnadsområdet, kan för- eningarna inte vara skyldiga att i alla av— seenden följa formuläret. Vad som skall tas upp i de olika avsnitten får anpassas med hänsyn såväl till de olika typer av föreningar som förekommer som till ut- vecklingen inom området. Eftersom formu- läret är avsett att tjäna till ledning både för förening som förvärvar färdigställt hus och för förening som själv skall svara för byggandet, har detta i viss mån påverkat t.ex. den ordning i vilken vissa uppgifter upptagits i formuläret. Avvikelser från upp- ställningen av planen kan vidare bli nöd- vändiga t. ex. för att moderna tekniska hjälpmedel skall kunna utnyttjas.

Uppställningen beträffande kostnaderna och intäkterna följer i stort de uppställ- ningar som används i nu tillämpade konto- planer. Då uppställningen i den ekonomiska planen torde komma att tjäna till ledning även för de inkomst- och utgiftsstater som föreningen efter hand upprättar, bör den kunna anpassas till den redovisning som föreningen skall ha för sin förvaltning.

Som framgår av redogörelsen för det av kommittén upprättade formuläret får detta inte uppfattas som bindande för bostads- rättsföreningarna. Avvikelser från formulä- ret bör tillåtas såväl i fråga om uppställ- ningen av planen som beträffande uppgif- terna i denna.

Om en bostadsrättsförening själv skall svara för byggandet torde uppgifterna i den ekonomiska planen i huvudsak komma att utgöras av beräkningar. Beräkningarna skall grundas på det kostnadsläge som råder vid tiden för planens upprättande. Även om det av planen framgår att uppgifterna utgörs av beräkningar torde det ofta vara lämp- ligt att vissa uppgifter förses med uttryck- liga reservationer för ändringar, t. ex. på grund av ränte— eller indexförskjutningar. I planen kan även upptas särskild post för oförutsedda kostnader.

Som måttstock för bostadsrättshavarnas an— del i en förenings tillgångar och i stor ut- sträckning som grundval för deras bidrags- skyldighet till föreningens gemensamma ut- gifter har andelsvärdena medverkat till att skapa den fasthet åt bostadsrättsinstitutet som detta har. Ett system för upplåtelse av bostadsrätt synes visserligen kunna ut- formas även utan att bostadsrättshavarnas inbördes förhållande på detta sätt fastslås. Det torde emellertid inte finnas någon an- ledning att slopa denna fixering och även i förslaget har bestämmelser härom upp— tagits.

Andelsvärdena är enligt gällande lag inte annat än relationstal. Det förhållandet att andelsvärdena anges till vissa belopp har medfört att de ofta kommit att uppfattas som uttryck för bostadsrätternas verkliga värden. För att undvika sådana missför- stånd föreslår kommittén att relationstalet framdeles inte uttrycks genom angivande av visst belopp (andelsvärde) utan med ett jäm- förelsetal.

Värdet av en bostadsrättshavares andel i en förenings tillgångar vid en viss tid- punkt skall fastställas med utgångspunkt från förhållandet mellan bostadsrättens jäm- förelsetal och summan av jämförelsetalen för alla bostadsrätterna.

Jämförelsetalet för varje bostadsrätt be- stäms en gång för alla. Däremot kan sum- man av jämförelsetalen variera genom att antalet upplåtna bostadsrätter inte behöver vara konstant.

Med hänsyn till jämförelsetalens stora be- tydelse bör av den ekonomiska planen fram- gå enligt vilka grunder jämförelsetalen åsatts. Att fixera dessa grunder i lagen kan inte komma i fråga.

Jämförelsetal för bostadsrätter torde i stort böra bestämmas med utgångspunkt från produktionskostnaderna samt med be— aktande av lägenheternas särskilda företrä- den och nackdelar. Vad beträffar lokaler bör vid bestämmandet av jämförelsetal hänsyn även kunna tas till de marknads— mässiga hyresvärdena. —- Enligt vad kom-

mittén har sig bekant har inom Riksbyggen nyligen företagits en utredning för faststäl— lande av nya normer för bestämmande av andelsvärden (jämförelsetal). Då utredning- en har gjorts i samarbete med HSB och AB Bostadsgaranti är det att förvänta att de normer som härvidlag förordas kom- mer att allmänt tillämpas inom bostadsrätts- området.

Det är av vikt att då jämförelsetal åsätts noggranna anteckningar görs, så att man lätt kan fastställa de särskilda förhållanden som föranlett de olika talen.

Det torde inte finnas någon anledning att uppställa krav på att andra lägenheter skall åsättas jämförelsetal än de som avses skola upplåtas med bostadsrätt. Fastmer kan det synas naturligt att endast åsätta bostads- rätterna jämförelsetal. Endast bostadsrätts- havarna har del i föreningens behållna till- gångar. För lägenheter som inte upplåts med bostadsrätt kan hyressättningen ske utan hänsyn till för lägenheterna åsatta jämförel- setal. Intet hindrar emellertid att jämförel— setal beräknas även för hyreslägenheter.

Det torde vara nödvändigt att upprätta ny ekonomisk plan, då en lägenhet som ur- sprungligen inte varit avsedd att upplåtas med bostadsrätt och därför inte åsatts något jämförelsetal skall upplåtas med sådan rätt. Grundavgift för bostadsrätt skall ju beräk- nas efter jämförelsetal. Några större svårig- heter med att bestämma jämförelsetalet tor- de emellertid inte behöva uppkomma.

Frågan om vidgade möjligheter att ändra jämförelsetal tas upp i avsnitt 4.5.8.

4.5.4. Lån på särskilda villkor

I detta sammanhang bör även något beröras vilken betydelse bestämmelserna i BLK om ränta och amortering på bostadslån kan ha för de ekonomiska planerna. I fråga om bostadslån som avser nybyggnad bl. a. av flerfamiljshus eller av småhus som skall upplåtas med bostadsrätt och inte är beläget på jordbruksfastighet skall enligt 32 % BLK räntebetalning och amortering omfördelas i tiden. Länsbostadsnämnd kan dock medge att bostadsrättsförening undantas från be-

stämmelsen, om det kan antas inte med- föra höjning av hyresnivån i orten. Skall räntebetalning och amortering omfördelas i tiden blir lånet ett s.k. paritetslån. Be— talas ränta och amortering i stället på sam- ma sätt som skett enligt tidigare låneför- fattningar, nämligen med vissa nominellt fastställda belopp, kallas lånet nominellt lån.

Omfördelning av räntebetalning och amortering skall endast ske i fråga om ränta och amortering på den del av fastighets- kapitalet, inbegripet låntagarens kapitalin- sats, som motsvarar låneunderlaget för ut- rymmen för bostadsändamål. I detta under- lag inräknas dock låneunderlag för lokaler om det inte överstiger 10000 kr. Omför— delningen skall avse hela lånetiden.

Med omfördelningsprincipen åsyftas att de årliga kostnaderna för den totala kre- diten i fastigheten successivt skall öka. Un— der de första åren av lånetiden kommer vid nuvarande ränteläge de kapitalkostnader som skall betalas inte att täcka statens no- minella krav på ränta. Någon amortering av statslånet blir då inte heller möjlig. Låne— skulden kommer tvärtom att öka med de resterande räntebeloppen. Efter hand kom- mer emellertid vad låntagaren skall betala. att inte bara utgöra full förräntning av den statliga låneskulden utan även möjliggöra en allt större amortering.

Detta förutsätter emellertid att möjlighet finns att framdeles öka årsavgifterna. Om det emellertid visar sig att något hyrespolitiskt ut— rymme för en sådan successiv ökning av kapi— talkostnadema inte finns, bör enligt chefens för inrikesdepartementet uttalande i prop. 1967: 100 ang. riktlinjer för bostadspolitiken m.m. en viss förlängning av amorteringstiden kunna övervägas och i ytterlighetsfall statens fordran helt eller delvis kunna efterskänkas (s. 259).

Genom att skuldsumman på angivet sätt ökar— utan att motsvarande ökning av tillgångarna föreligger kan i vissa lägen bokföringsmässiga. svårigheter uppkomma. Statsutskottet tog år 1968 upp denna fråga i sitt av riksdagen god- tagna utlåtande, SU 1968: 100. Enligt utskottet (s. 15) motsvaras en skuldökning av här avsett slag av framtida ökade hyresintäkter. Från revisionstekniska utgångspunkter kan emeller- tid ett antagande om framtida ökade hyresin- täkter inte utan vidare godtas som tillgångs- post i resultatredovisningen av ett företags

verksamhet. En förutsättning härför är att det finns grund att anta att företaget skall kunna likvidera den uppkomna skulden även i ett läge som omöjliggör erforderlig höjning av hyrorna. Departementschefens uttalande i prop. 1967: 100 innebär bl. a. att statens fordran med an- ledning av en sådan skuldökning bör betraktas som villkorlig och att det inte kan komma i fråga att driva in den om det skulle tvinga låntagaren att träda i likvidation eller eljest försätta honom i en företagsekonomiskt ohåll- bar situation genom att hyrorna till följd av läget på ortens hyresmarknad inte kan höjas så att skuldökningen kan avvecklas inom rimlig tid. Utskottet hemställde därför att riksdagen borde ge Kungl. Maj:t till känna att Kungl. Maj:t hade rätt att medge anstånd med och att avskriva eller efterge betalning av ränta och amortering på bostadslån, såvitt avsåg upp- kommen skuldökning, samt på räntelån, allt i den mån utvecklingen på ortens hyresmarknad inte möjliggjorde så stor höjning av hyrorna som behövdes för att täcka ifrågavarande be- talningar. Enligt utskottet borde eftergifter dock inte komma i fråga om låntagarens svå- righeter kunde härledas från vårdslöshet eller försummelse från hans sida.

Om för en bostadsrättsförening olika reg— ler skall gälla beträffande ränta och amorte- ring för fastighetskapital som avser utrym- men för bostadsändamål och sådant kapital som hänför sig till lokaler måste detta re— dovisas i den ekonomiska planen och där närmast i finansieringsplanen. De olika be- stämmelserna för lånen såvitt gäller bostads- utrymmen och lokaler kan även få betydelse för de beräknade årliga kostnaderna och intäkterna. Fördelas lånekostnadema för bo— stadslånet på de olika slagen av lägenheter måste en särredovisning av kontogrupperna räntor och amorteringar/ avskrivningar ske på utrymmen för bostadsändamål och loka— ler.

4.5.5. Hus som byggs i etapper

En ekonomisk plan skall enligt BRL om- fatta en förenings samtliga hus. Detta har, som ovan anmärkts, vid etappbebyggelse medfört svårigheter av skilda slag. Den förs- ta fråga man härvid synes böra ställa är den om det i och för sig är lämpligt att bil- da föreningar av den storlek att de behöver bygga hus i etapper. Från vissa utgångs-

punkter har också hävdats att bostadsrätts- föreningarna inte bör vara alltför stora. Några fasta grunder för bedömning av den lämpligaste föreningsstorleken torde emel- lertid inte finnas. Vad man vet är att det finns Bostadsrättsföreningar med ett mycket stort antal bostadsrättslägenheter som un- der decennier väl fyllt sina uppgifter. Med hänsyn härtill och till det förhållandet att kostnaderna för föreningshusen måste kunna bli lägre om produktionsenheterna blir större får det anses realistiskt att räkna med att föreningarna om de samhälls- ekonomiska eller marknadsmässiga förut- sättningarna inte föreligger att bygga ett stort projekt om flera hus på en gång även i framtiden vill kunna bygga husen i etapper. Detta torde gälla även om till- komsten av lagen den 16 december 1966 (nr 700) om vissa gemensamhetsanlägg- ningar kan medföra att mindre bostads- rättsföreningar i viss utsträckning bildas med gemensamhetsanläggningar, t.ex. vär- meanläggning, tvättstuga, parkeringsan- läggning. Inte heller torde strävandena från olika kreditinstitut att begränsa storleken av låneobjekten kunna hindra att bostads— rättsföreningarna även framdeles kommer att anskaffa sina hus genom att bygga i etapper.

Av stor betydelse synes vara att ränta på inbetalning av förskott på grundavgifter beräknas på sådant sätt att största möjliga rättvisa uppnås mellan dem som betalat in avgifterna vid olika tidpunkter, oavsett om inbetalningarna skett för lägenheter i sam— ma etapp eller i olika etapper.

Av de riktlinjer som de stora centralor- ganisationema härvidlag utarbetat vill kom- mittén något redogöra för vad som för när- varande gäller inom HSB och Riksbyggen.

Inom HSB följer man den s. k. nettoprin- cipen, dvs. ränta beräknas inte om ersätt— ning i motsvarande gnad behöver tas ut av den som tillgodoförs räntan. Enligt den av riksförbundet utgivna Handboken skall medlem som inbetalat förskott på grund- avgift därför gottgöras ränta härå endast för tiden från inbetalningsdagen till inflytt- ningsdagen.

För bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen gäller att ränta på förskott på grundavgift beräknas efter en bestämd rän- tesats (5 %) från inflyttningsdagen eller om inbetalning av förskottet skett minst en må- nad före inflyttningen från dagen för inbe- talningen och till den dag då föreningen avlämnas och de boende såsom bostadsrätts- havare övertar ansvaret för föreningen. För att lägenheterna skall vara i paritet med varandra när ränteberäkningen upphör, räk- nas dessutom ränta på ränta på det sättet att vid inflyttningen vid varje ny etapp de lägenheter som tillhört en tidigare etapp gottskrivs ränta för den tid så inte skett. Av intresse är även att enligt Riksbyggens riktlinjer den, som innan en förening är av- lämnad överlåter sin rätt enligt förhands- teckningen, får tillgodoräkna sig räntetill- skottet som en ökning av förskottet på grundavgiften.

Vad nu anförts om möjligheterna att ge- nom ränteberäkning uppnå större rättvisa mellan blivande bostadsrättshavare bör till- sammans med den förbättrade kontakt mel— lan å ena sidan de blivande bostadsrättsha— varna och å andra sidan dem som represen- terar föreningen intill avlämningssamman- träde hållits, som åsyftas med bestämmelsen i 31 5 förslaget om förtroendenämnd, vara ägnat att minska olägenheterna med för- eningarnas uppförande av hus i etapper.

Anser man emellertid det vara angeläget att föreningarna avlämnas till bostadsrätts— havarna så tidigt som möjligt torde någon annan utväg inte finnas än att man bildar en förening för varje etapp och sedan slår samman föreningarna när hela projektet är slutfört. Svårigheter kan visserligen då upp— komma när det gäller att få en samman- slagning av föreningarna till stånd. Möjlig- heterna härvidlag torde emellertid öka om reglerna om fusion av bostadsrättsförening- ar ändras enligt vad kommittén föreslår, nämligen att beslut om fusion av föreningar skall kunna erhålla giltighet om beslut här- om biträds av minst två tredjedelar av de röstberättigade ooh godtas av rätten (149 & förslaget). Om vid bildandet av en bo- stadsrättsförening anges att avsikten är

att föreningen i ett senare stadium skall slås samman med vissa andra föreningar som bildar en enhet måste detta vara en omstän- dighet som bör medföra att förutsättning- arna för att få till stånd en fusion mellan föreningarna ökas.

4.5.6. Kontroll av ekonomisk plan

En fråga av stor betydelse är hur det skall tillskapas betryggande garantier för att upp- gifterna i den ekonomiska planen blir rik- tiga. Kommittén föreslår för detta ändamål att planen innan den registreras av inregist- reringsmyndigheten genom bostadsrättsför- eningens försorg skall förses med intyg om att den vilar på tillförlitliga grunder. Skyldigheten att till den ekonomiska pla- nen foga intyg av detta slag torde vara ägnad att medverka till att uppgifterna i planen blir korrekta. För att intygen skall tjäna detta syfte bör de inte utfärdas av annan än den som besitter särskild sak- kunskap inom området.

Som framgår av 5 kap. föreslår komrnit— tén att särskilda bestämmelser skall införas beträffande avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. förhandsavtal. Enligt 29 5 första stycket förslaget skall sådant avtal endast kunna ingås om företag som Kungl. Maj:t godkänt avgett särskild utfäs- telse. Genom utfästelsen skall företaget åta sig att gentemot förhandstecknare svara för att föreningen fullgör sina förpliktelser en- ligt förhandsavtalen samt gentemot för- eningen svara för att anskaffningskostna- derna och finansieringsvillkoren för för- eningens hus inte är oskäliga. Utfästelse- företaget, som skall ha tillgång till bygg- nadsteknisk och fastighetsekonomisk sak- kunskap, föreslås få till uppgift att bl. a. utöva viss kontroll över föreningens verk- samhet. Denna kontroll avses innebära skyl- dighet för företaget att bl. a. tillse att eko- nomisk plan upprättas för föreningen och inges till länsstyrelsen. Med hänsyn till den kontrollerande uppgift de godkända före- tagen således skall ha med avseende på bo- stadsrättsföreningarnas verksamhet och till de krav som uppställs för godkännande, fö-

reslås att tillförlitlighetsintyg inte skall ber hövas för sådan plan, för vilken angetts att utfästelse enligt 29 5 första stycket försla- get föreligger och planen godkänts av det företag som avgett utfästelsen.

Eftersom de flesta bostadsrättsföreningar- na torde komma att ingå förhandsavtal med bostadssökande kommer det sannolikt inte att behövas något större antal intygsgivare. Antalet intygsgivare bör dock vara så stort att föreningarnas verksamhet inte försvåras genom bristande tillgång på intygsgivare.

Varje intygsgivare bör vara trovärdig. Några särskilda jävsregler synes inte böra fastställas, men kommittén erinrar om att intygsgivare inte får stå i sådant förhållande till saken att hans trovärdighet förringas. Liksom nu bör intygsgivare ha insikt och erfarenhet såväl i byggnadsverksamhet som i fastighetsförvaltning. Med hänsyn till om- fattningen och arten av prövningen av pla- nerna bör intygsgivarna liksom nu vara två. För att säkerställa att granskningen blir betryggande bör endast sådana intygs- givare komma i fråga som i särskild ord- ning förklarats behöriga att utfärda intyg. Som benämning på intygsgivare föreslår kommittén granskningsman.

Enligt 1946 års kungörelse med vissa be— stämmelser om intygsgivare meddelas be- hörighet att utfärda tillförlitlighetsintyg an— tingen av länsstyrelse eller av Kungl. Maj:t beroende på om behörigheten skall avse pla- ner som skall inges till viss länsstyrelse eller till olika länsstyrelser. Antas kommitténs förslag om att tillförlitlighetsintyg inte skall behövas om utfästelse enligt 29 5 första stycket förslaget föreligger och utfästelse- företaget godkänt planen torde varje gransk- ningsmans verksamhet huvudsakligen kom- ma att inskränkas till några få lån. Detta i förening med länsstyrelsernas kännedom om förhållandena inom länet talar för att låta länsstyrelserna även i fortsättningen be- sluta i ärenden av detta slag. Som skäl för att förlägga beslutanderätten till central myndighet talar emellertid önskemålet om en enhetlig bedömning av sökandenas kom- petens. Att kompetensfrågan avgörs enhet— ligt för hela riket av ett organ med erfaren-

het att handlägga sådana ärenden får anses vara av avgörande betydelse för tillskapan- det av garantier för att alla granskningsmän kommer att besitta nödvändiga kvalifika— tioner. Av detta skäl och med beaktande av att antalet granskningsmän torde kunna starkt begränsas föreslår kommittén att pröv— ningen av granskningsmän sker centralt för hela riket av Kungl. Maj:t eller den myn— dighet Kungl. Maj:t bestämmer.

Av chefen för justitiedepartementet till- kallad utredningsman med uppdrag att ut- reda statsdepartementens organisation och arbetsformer — departementsutredningen har till chefen för inrikesdepartementet överlämnat en den 10 juni 1968 dagtecknad promemoria 102 om befogenheten att be- sluta i ärenden om behörighet att utfärda intyg om ekonomisk plan åt bostadsrätts- förening (stencil). I promemorian uttalar ut— redningen att behörighetsärenden enligt BRL inte är av den beskaffenhet att be- slutanderätten bör utövas av Kungl. Maj:t i första instans och föreslår en delegering till central förvaltningsmyndighet av beslu- tanderätten i ärenden om behörighet att för hela riket utfärda intyg om ekonomisk plan för bostadsrättsförening. Vid övervägande av vilken central myndighet som bör an- förtros ifrågavarande ärenden har utred— ningen funnit att beslutanderätten bör åvila bostadsstyrelsen, eftersom denna är central förvaltningsmyndighet för den statliga verk- samheten för att främja bostadsförsörjning- en och förfogar över både byggnadsteknisk och fastighetsekonomisk sakkunskap.

Departementsutredningens promemoria har av chefen för inrikesdepartementet den 1 juli 1968 överlämnats till bostadsrätts- kommittén för att övervägas vid fullgöran— det av kommitténs uppdrag.

Som ovan anmärkts anser kommittén att prövningen av granskningsmän bör ske cen— tralt för hela riket. Kommittén är ense med departementsutredningen om att dessa ären— den kan delegeras till central förvaltnings- myndighet, lämpligen bostadsstyrelsen.

Någon materiell prövning av planerna i samband med att planerna registreras före—

slås inte. Kommittén hänvisar härvidlag till aVSnitten 5.5.2 f) och 5.5.3 c).

4.5.7. Ny ekonomisk plan

Bestämmelserna om ekonomisk plan skall bidra till att bostadsrättsföreningarna får en stabil uppbyggnad och att varje bostads- sökande får underlag för att bedöma vilka förpliktelser han tar på sig som bostadsrätts- havare. Är uppgifterna i planen inte längre aktuella försämras de bostadssökandes möj- ligheter att med hjälp av planen göra denna bedömning. Det kan därför finnas behov av bestämmelser om skyldighet att upprätta ny ekonomisk plan.

En bostadssökande behöver ekonomisk plan för att bedöma bostadsrättsföreningens förhållanden när han avser att med för- eningen ingå förhandsavtal eller avtal om upplåtelse av bostadsrätt utan föregående förhandsavtal. Däremot torde någon mot- svarande bedömning av företaget inte be- höva komma i fråga vid bostadsrättsupp- låtelse som följer på förhandsavtal. I så— dant fall har nämligen den bostadssökande haft tillfälle att bedöma företaget när för- handsavtalet ingicks och förvärv av bostads- rätt skall ske med utgångspunkt från för- handsavtalet.

Upplåts bostadsrätt utan föregående för- handsavtal bör liksom enligt BRL ändrade förhållanden kunna föranleda att ny eko- nomisk plan skall upprättas innan ytter- ligare upplåtelse av bostadsrätt får ske. Det förhållandet att ny ekonomisk plan upp— rättas påverkar inte i och för sig bostads- rättshavarnas rättsställning.

Har förhandsavtal ingåtts och inträffar därefter sådan förändring beträffande upp- gift i planen att bestämmelse om ny eko- nomisk plan skulle bli tillämplig torde för- handstecknarna enligt allmänna rättsgrund- satser vara berättigade att frånträda för- handsavtalen. Det torde därför inte finnas utrymme för ny ekonomisk plan som ett led i bostadsrättsförenings verksamhet un- der förhandstecknarstadiet vare sig vid in- gående av nya förhandsavtal eller vid upp- låtelse av bostadsrätt till förhandstecknare.

För att ny ekonomisk plan skall behöva upprättas bör förändringen vara sådan att den i aVsevärd mån inverkar på föreningens ställning eller de förpliktelser som enligt planen bostadsrättshavarna skall ha. I för- hållande till gällande rätt avses med ut- trycket »i avsevärd mån» ingen ändring i sak. Förändringen bör således vara av det slaget att dess inverkan på föreningens ställning eller bostadsrättshavarens ekono- miska förpliktelser är av verklig betydelse.

4.5.8. Ändring av jämförelsetal

Frågan om upprättande av ny ekonomisk plan leder över till Spörsmålet om ändring av jämförelsetal. Hur omsorgsfullt jämförel— setal än kommer att bestämmas torde det inte kunna uteslutas att ett jämförelsetal någon gång blir mer eller mindre felaktigt. Enligt BRL är andelsvärdena sedan en eko— nomisk plan mottagits i det närmaste orubb- liga, eftersom det för beslut om ändring av andelsvärden som medför rubbning i bostadsrättshavarnas inbördes förhållanden, krävs samtycke av alla dem som berörs av ändringen. Vill man inte godta att ett fel vid bestämmande av jämförelsetal skall ha betydelse för all framtid, måste det här- utöver finnas någon möjlighet till rättelse. Kommittén föreslår därför en uppmjukning av den i 60 ä 2 BRL upptagna bestämmel- sen att beslut om ändring av lägenhets an— delsvärde skall biträdas av samtliga bostads- rättshavare, vilkas rätt är beroende av änd- ringen. Ändring av jämförelsetal som blivit felaktigt bestämt bör kunna ske om minst två tredjedelar av de bostadsrättshavare vil- kas rätt är beroende av ändringen lämnar sitt samtycke och beslutet godtas av rätten, för den händelse enighet inte uppnås (107 5 2 förslaget). Är ett fel av betydelse för ett flertal bostadsrättshavare måste rättens be— dömning av felets vikt ske med 'hänsyn till hela gruppens förhållande till övriga bo— stadsrättshavare.

En förändring av föreningshuset kan medföra att lägenheter-nas inbördes förhåll- landen ändras. Så torde bli fallet om viss del av en fastighet utrustas med särskilda an-

ordningar t. ex. badrum, hiss o.d. eller om någon lägenhet utvidgas utan att annan lä- genhet tas i anspråk. Detta synes dock ofta föranleda upprättande av ny ekonomisk plan och åsättande av nya jämförelsetal för de berörda bostadsrätterna.

I fråga om det särskilt framdragna pro— blemet vid sammanslagning av två bostads- rättslägenheter torde den enklaste lösningen vara den att jämförelsetalen för de båda sammanslagna lägenheterna helt enkelt slås ihop.

Med hänsyn till de ökade kraven på rymliga bostäder torde sammanslagningar av bostadsrättslägenheter framdeles komma att ske inte bara på det sättet att hela lä- genheter förs ihop utan även därigenom att vissa lägenheter delas upp för att tillföras angränsande lägenheter. Jämförelsetalet för en delad lägenhet måste i så fall slås ut på de lägenheter som genom uppdelning får ökat utrymme. Svårigheter kan härvid uppkomma att mellan innehavarna av de bostadsrättslägenheter som kommer att ut- ökas uppnå överenskommelse om de nya jämförelsetal som deras lägenheter bör åsät- tas. Bostadsrättshavarnas gemensamma öns- kemål att få ökat utrymme torde dock kraf- tigt bidra till att en kompromiss skall kun— na uppnås.

Vad slutligen angår frågan om en bo- stadsrättshavare i en förening äger sätta in mer kapital än som motsvarar den för hans lägenhet belöpande grundavgiften har detta spörsmål uppkommit då t.ex. en bostads- rättshavare velat betala in sin andel av ett extra fyllnadslån (topplån) för att därigenom minska sin boendekostnad. Det har också inträffat att en bostadsrättshavare velat stäl- la medel till förfogande för täckande av särskilt höga produktionskostnader för viss lägenhet.

Först bör konstateras att verkningarna av en sådan extra inbetalning kan vara svåra att överblicka. För att en bostadsrättshava- res årsavgift skall kunna reduceras på grund av en extra kapitalinbetalning måste för- eningen i motsvarande grad kunna minska

sina kapitalkostnader. Är detta inte möjligt torde en minskning av årsavgiften motsva- rande den förväntade men inte erhållna re— duktionen av kapitalkostnaden för t. ex. ett fyllnadslån medföra att högre avgifter mås— te tas ut av övriga bostadsrättshavare. En minskning av en förenings kapitalskulder genom en extra kapitalinsats från en bo- stadsrättshavare kan med hänsyn till de minskade ränteutgifterna vidare leda till att föreningens skatt blir högre. För en bo- stadsrättshavare som vill göra en extra ka- pitalinsats är vidare av intresse att veta hur denna insats betraktas vid en upplösning av föreningen. Är den extra inbetalningen att behandla som en grundavgift, för vilken man enligt huvudregeln i 62 & BRL vid eventuellt överskott kan räkna med utdel— ning med hänsyn till lägenhetens andels- värde? Eller skall bostadsrättshavaren först utfå den extra kapitalinbetalningen och se— dan grundavgiften i förhållande till andels- värdet? Enligt HSB:s Riksförbunds mönster- stadgar för bostadsrättsförening och Riks- byggens normalstadgar för bostadsrättsför- ening torde i stort gälla att sedan en för- enings verksamhet lagligen avvecklats varje bostadsrättshavare först äger återfå sina ka- pitalinsatser varefter eventuellt överskott disponeras på visst sätt.

Några administrativa hinder mot att ta hänsyn till en extra kapitalinbetalning vid beräkning av i årsavgift ingående kapital— kostnader lär med moderna kontorstekniska hjälpmedel inte längre föreligga. Svårighe- terna torde, som ovan påpekats, bero på ovissheten om en förening kan utnyttja in- betalningen på sådant sätt att därigenom inte uppkommer nackdelar för föreningen eller övriga bostadsrättshavare. Liksom en- ligt gällande lag fastslås i förslaget att grun- derna för uttagande av årsavgifter skall an- ges i stadgarna (7 & 7). Om inbetalning av kapitalinsats utöver grundavgift skall få ha betydelse för beräknandet av årsavgift bör detta därför framgå av stadgarna. Till- låts sådan inbetalning synes den vad beträf- far förhållandena vid likvidation böra vara att jämställa med grundavgift och upplå- telseavgift.

5. Upplåtelse av bostadsrätt ——

ingående av förhandsavtal1

5.1 Gällande bestämmelser 5.1.1 BRL

Bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt finns upptagna i en särskild avdelning i BRL (17—22 55). Upplåtelse av bostadsrätt får endast ske åt föreningsmedlem och inte äga rum i annan ordning än genom teck— ning på en av styrelsen utfärdad tecknings- lista. Listan skall vara undertecknad av sty- relseledamöterna och bevittnad samt ange de förhållanden under vilka teckning blir bindande, tiden för tillträde av lägenhet samt den ordning vari grundavgift och even- tuellt förekommande ersättning för teck- ningsrätt skall erläggas. Vid teckningslistan skall vara fogad styrkt avskrift av den se- nast upprättade ekonomiska planen med be- vis om planens mottagande. Teckningslis- tan skall genom styrelsens försorg hållas tillgänglig för den som vill ta del av den. Utfärdas flera listor får samma lägenhet inte utbjudas på mer än en av dem. Teckning skall avse viss lägenhet som upptagits i den ekonomiska planen. Har flera tecknat sig för samma lägenhet gäl- ler, om annat inte föreskrivits i tecknings- listan, den teckning som skedde först. Teck- ning är inte bindande om inte inom viss tid som utsatts i teckningslistan så många med- lemmar tecknat sig att sammanlagda antalet bostadsrättshavare i föreningen uppgår till minst fem och teckning också skett för lä-

genheter med andelsvärden motsvarande minst två tredjedelar av samtliga till upp- låtelse utbjudna lägenheters andelsvärden.

Som i 4 kap. angetts får bostadsrätt inte upplåtas förrän den ekonomiska planen för föreningen mottagits av länsstyrelsen. Upp- låts bostadsrätt trots att ekonomisk plan inte mottagits av länsstyrelsen är avtalet ogiltigt. Detsamma gäller också om upp- låtelse sker i annan ordning än ovan sagts. Är upplåtelsen ogiltig har den till vilken upplåtelsen skett rätt till ersättning för ut- lägg och kostnader. Har lägenheten tillträtts skall hyresavtal anses vara ingånget för ti— den intill den fardag som infaller näst ef- ter tre månader från uppsägning och på de villkor i övrigt som parterna kommer över- ens om. Kan överenskommelse om villkoren inte träffas fastställs dessa av domstol.

Har efter det att förändring inträffat som bort föranleda att ny ekonomisk plan upp- rättas, bostadsrätt upplåtits utan att så- dan plan upprättats och mottagits av läns- styrelsen får bostadsrättshavare, som var i god tro vid upplåtelsen, frånträda avtalet efter uppsägning. Han kan också erhålla skadestånd. Om bostadsrättshavaren inte

1 Vissa av de i kapitlet upptagna frågorna har även behandlats i kommitténs PM oktober 1967. Se numera lagen den 13 december 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m.m. samt kungörelsen den 13 december 1968 (nr 703) med tillåmpningsföreskrifter till lagen den 13 de- cember 1968 (nr 702) om förskott vid upplåtelse av bostadsrätt, m. m.

skall förlora sin talan, skall uppsägningen ske senast tre månader efter det att bo- stadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättande av ny ekonomisk plan.

Fråga om upphörande av avtal eller fram- ställning om ersättningsanspråk på grund som ovan nämnts får inte tas upp senare än två år från den dag då upplåtelsen sked- de.

Styrelseledamot som uppsåtligen upplåtit bostadsrätt i strid med bestämmelserna i 11, 13 eller 17 & BRL eller som mot bättre ve- tande i teckningslista eller i därtill hörande handlingar meddelat oriktig uppgift eller underlåtit att ta in uppgift som uppenbar- ligen bort vara med kan dömas till dags- böter (63 & BRL).

BRL har inte någon bestämmelse om upp- tagande av förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt innan bostadsrätt upplåtits.

5.1.2 BoKoL

Även vissa bestämmelser i BoKoL är av betydelse för upplåtelse av bostadsrätt. Av stadgandet i 2 & följer att ekonomisk plan för bostadsrättsförening, som har hus på ort där HyReL gäller, måste godkännas av hyresnämnden innan den får tas emot av länsstyrelsen. Som framhållits i avsnitt 4.1.2 skall hyresnämnden vid granskningen följa olika regler beroende på om föreningens hus tidigare varit avsett för uthyrning eller om så inte varit fallet.

Enligt 4 & första stycket BoKoL är det inte tillåtet att för upplåtelse av bostadsrätt ta emot, träffa avtal om eller begära ersätt- ning utöver vad som följer av föreningens stadgar eller eljest som villkor för sådan upplåtelse ta eller begära utfästelse som inte följer av stadgarna. Enligt andra stycket samma paragraf får inte heller innan bo- stadsrätt upplåtits förskott på avgift eller annat vederlag för bostadsrätt uppbäras utan att hyresnämnden lämnat tillstånd här- till. För meddelande av tillstånd äger hy- resnämnden enligt 4 & tredje stycket upp- ställa erforderliga villkor. Nämnden kan

också föreskriva att sökanden till nämnden eller utsedd kontrollant skall lämna de uppgifter som fordras för granskning av företagets ekonomiska grunder. Tillstånd att uppbära förskott kan återkallas om den som erhållit tillståndet bryter mot medde— lade föreskrifter eller synnerliga skäl eljest föreligger. Återkallas tillstånd skall motta- get förskott genast betalas tillbaka. Den som bryter mot bestämmelse i 4 5 första eller andra stycket eller underlåter att läm- na uppgift enligt 4 5 tredje stycket eller mot bättre vetande lämnar oriktig sådan uppgift kan enligt 16 & dömas till ansvar. Ersättning eller förskott som mottagits i strid med bestämmelserna i lagen skall återbetalas (17 5).

Slutligen bör nämnas att enligt 14 & BoKoL skall när enligt 22 & första stycket BRL avtal om upplåtelse av bostadsrätt är ogiltigt och hyresavtal skall anses vara in- gånget bl. a. hyran bestämmas enligt vad som stadgats i HyReL.

5.1 .3 Hyresrådets cirkulär

Hyresrådet har med stöd av bestämmelsen i 19 & BoKoL genom olika cirkulär med- delat föreskrifter angående tillämpningen av bestämmelserna om förskott (cirkulär nr 31 den 28 december 1945, cirkulär nr 36 den 14 februari 1946, cirkulär nr 111 den 26 februari 1960 och cirkulär nr 129 den 3 september 1962).

Enligt cirkulär nr 36, som i nu aktuella delar är i huvudsak likalydande med cirku— lär nr 31, bör vid ansökan om tillstånd att ta upp förskott fogas en kalkyl över an- skaffningskostnaderna för det hus vari för— eningens medlemmar skall erhålla lägenhe- ter samt över företagets finansiering. Kal- kylen bör vara så utförlig att lägenheter- nas antal och beskaffenhet samt de på varje lägenhet belöpande avgifterna framgår av kalkylen. Av handlingarna bedömer hyres- nämnden om anskaffningskostnaderna hål- ler sig inom rimliga gränser och om före— taget kommer att vila på en sund ekono— misk basis. Är så inte fallet skall tillstånd vägras.

Beträffande de större välkända bostads- kooperativa organisationerna och inom des- sa bildade föreningar förutsätts med hän- syn till att dessa föreningar förväntas inge tämligen utförliga kalkyler, som uppgjorts med erforderlig sakkunskap — att tillstånd att uppta förskott som regel skall kunna meddelas utan att någon mera ingående prövning från hyresnämndens sida skett. Någon rätt att lämna sådana organisationer generellt tillstånd att uppta förskott har hy- resnämnden dock inte.

Är förhållandena sådana att tillstånd skall lämnas har hyresnämnden att bedöma om särskilda villkor fordras för att hålla för— eningen och dess medlemmar skadeslösa, om den som uppfört huset betingar sig en alltför hög ersättning för detta. De villkor som härvid närmast kommer i fråga är krav på överlämnande av förbindelser dels från byggnadsföretagaren att till föreningen åter- betala den del av köpeskillingen eller entre- prenadsumman som överstiger de anskaff- ningskostnader som slutligen godkänns av hyresnämnden, dels från föreningen att till förskottsgivare återbetala förskott i den mån de överstiger de slutligt fastställda av- gifterna.

Några särskilda villkor förutsätts inte be- höva uppställas beträffande de större bo— stadskooperativa organisationerna och inom dessa bildade föreningar. Anskaffningskost- naderna blir i dessa fall dels föremål för sakkunnig prövning inom organisationen, dels eftersom husen regelmässigt finansie- ras med statliga lån prövad vid långivning- en. Detsamma gäller även vissa andra för— eningar bakom vilka står kommuner eller företag av mera allmännyttig karaktär eller också enskilda företagare som kan förut- sättas finansiera sitt företag med statliga lån med därav följande prövning av anskaff- ningskostnaderna.

I de fall villkor behöver uppställas bör dessa avse de förhållanden som ovan an- getts. Förbindelsen från byggmästaren bör i regel vara försedd med borgen av två ve- derhäftiga personer eller med annan säker- het, t. ex. bankgaranti. I beslut varigenom förening meddelas tillstånd att uppta för-

skott på avgifter bör som ytterligare villkor föreskrivas att föreningen i varje kvitto på förskott förbinder sig att till förskottsgiva- ren återbetala vad denne utgett utöver de avgifter som slutligt bestäms av hyresnämn— den. Vidare bör i beslutet föreskrivas skyl- dighet för föreningen att lämna de upp- gifter som erfordras för granskning av före— tagets ekonomiska grunder.

Genom cirkulär nr 111 har bestämmel- sen om villkor vid tillstånd att uppbära för- skott skärpts i olika avseenden. Den om- ständigheten att ett företag finansierats med statliga lån har sålunda ansetts inte längre utgöra något skäl att underlåta att uppställa villkor för tillstånd att uppbära förskott, eftersom de lånebeviljande organens be- räkning av belåningsvärdet ändrats på så sätt att denna oftast skett efter en schablon- mässig metod utan någon särskild gransk- ning av anskaffningskostnaderna.

Enligt cirkulär nr 129 skall vid prövning av ansökan om tillstånd att uppbära för- skott på grundavgifter de bestämmelser som Kungl. Maj:t den 30 juni 1961 i skrivelse till bostadsstyrelsen meddelat beträffande tertiärlån till bostadsrättsföreningar samt de anvisningar bostadsstyrelsen med anledning härav den 30 november 1961 (Sfo nr 197) utfärdat till länsbostadsnämnderna och för- medlingsorganen vara vägledande. Dessa bestämmelser och anvisningar, som nu mot- svaras av 17 & BLK och av bostadsstyrel- sens tillämpningsföreskrifter till detta stad- gande, innebär att bostadslån till bostads- rättsförening får utgå endast om garanti finns för att förskottsavgifter som betalas för bostadsrätt inte går förlorade. Sådan garanti skall anses föreligga när lån söks av bostadsrättsförening ansluten till HSB eller Riksbyggen. Annan förening skall stäl- la säkerhet för återbetalning av förskott på grundavgifter. Som säkerhet godtas ga- rantiförbindelse av AB Bostadsgaranti, bankgaranti eller likvärdig säkerhet.

5.1.4 BLK

Vad beträffar vissa andra villkor som upp— ställts för att bostadsrättsförening skall be-

viljas bostadslån hänvisas till vad som upp— tagits i avsnitt 4.1.3.

5.2 Bakgrunden till bestämmelserna syftet med dem

5 .2.1 Allmänt om upplåtelse av bostadsrätt

Vid tiden för BRL:s tillkomst var förhål- landena i många avseenden annorlunda än de som nu råder. Flertalet av de fastigheter i vilka bostadsföreningarna upplät lägen— heter åt sina medlemmar anskaffades ge- nom att föreningarna köpte färdigställda fastigheter (SOU 1928: 16 s. 73). De fas- tigheter som förvärvades eller som förening- arna själva byggde var relativt små enheter, som dessutom inte hade någon mera kom— plicerad utrustning.

De bostadsföreningssakkunniga föreslog att besittningsrätt inte fick upplåtas och till- trädesbelopp eller del därav inte uppbäras om medlem inte tecknat sig på tecknings- lista, till vilken fogats avskrift av den eko- nomiska planen försedd med påskrift om att den uppvisats för länsstyrelsen (SOU 1928: 16 s. 19 och 44). När lagförslaget om bostadsföreningar överlämnades till lagrå— det för granskning anförde departements- chefen (prop. 1930: 65 s. 50) att med upp— låtelse av bostadsrätt avsågs det avtal vari- genom rätten uppkom och inte som de sak- kunniga föreslagit tillträdet av lägenheten. När ett sådant avtal skulle anses ha kom- mit till stånd angavs inte i lagen utan fick avgöras enligt allmänna rättsregler. Det an- sågs dock uppenbart att ett avtal träffats så snart en förening uppburit tillträdesbe- lopp eller ekonomiskt bidrag utan återbe- talningsskyldighet. Något särskilt stadgan- de om att tillträdesbelopp eller del därav inte fick uppbäras av annan än medlem som tecknat sig på behörig teckningslista ansågs inte erforderligt.

De sakkunniga lämnade föreningarna full frihet att bestämma om teckning på teck- ningslista skulle vara omedelbart bindande eller, om så inte skulle vara fallet, under vilka omständigheter bundenhet skulle in-

träda (SOU 1928: 16 s. 20 och 26). Som skäl för denna ståndpunkt anfördes att ef- tersom föreningar i många fall torde satt i gång företag innan den ekonomiska planen lades fram kunde det i vissa fall vara av vikt för föreningarna att de som tecknade sig för lägenheter omedelbart vid teckning- en blev definitivt bundna vid företaget. Mot denna ståndpunkt anförde lagrådet (prop. 1930: 65 s. 88) att mot föreningens intresse stod tecknarnas att inte vara bundna för den händelse anslutningen till företaget blev väsentligt mindre än som beräknats och sålunda förutsättningarna för företaget vi- sade sig vara från början orätt bedömda. Lagrådet föreslog därför att vissa tvingande bestämmelser borde finnas av innebörd att teckning endast under vissa omständighe- ter skulle vara bindande. I propositionen godtog departementschefen lagrådets syn- punkter (a. a. s. 114).

Genom utfärdande av teckningslista ut- fäste sig förening att tillhandahålla teckna— re den lägenhet för vilken han tecknat sig. Underlät föreningen detta eller eftersatte den på annat sätt vad som angetts i teck- ningslista ansågs medlemmen kunna göra gällande vissa anspråk mot föreningen (SOU 1928: 16 s. 26).

Till förebyggande av att olika teckningar kunde komma att avse samma lägenhet före- slog de sakkunniga (o. a. a.) att endast en teckningslista skulle få utfärdas. Utbjöds ytterligare lägenheter eller ändrades teck— ningsvillkoren skulle ny lista utfärdas. Be- stämmelsen jämkades på förslag av lagrå- det (prop. 1930: 65 s. 88 och 114) på så sätt att mer än en teckningslista fick utfär— das men att viss lägenhet inte samtidigt fick utbjudas på mer än en lista.

För det fall att besittningsrätt upplåtits utan att medlem tecknat sig på tecknings— lista föreslog de bostadsföreningssakkunni- ga att upplåtelsen skulle vara ogiltig gent- emot medlemmen, men att denne, om han så önskade, fick kvarstå som bostadsrätts- havare (SOU 1928: 16 s. 25). Den som ville framställa anspråk skulle göra detta inom två år från det upplåtelsen skedde. I det till lagrådet remitterade förslaget uttalade

departementschefen (prop. 1930: 65 s. 51) att det skulle vara oförenligt med lagens ståndpunkt att låta ett avtal av detta slag bli gällande som bostadsrättsupplåtelse. De- partementschefen föreslog därför att upp— låtelse till annan än den som tecknat sig på behörig teckningslista omedelbart skulle vara ogiltig. Vidare lämnades särskilda reg- ler för det fall att den till vilken sådan upp- låtelse skett tillträtt lägenheten. Lagrådet fann att de av departementschefen föreslag- na bestämmelserna måste anses påkallade men föreslog den sedermera av departe- mentschefen godtagna uppmjukningen att tillämpningen av ogiltighetsbestämmelsen måste påfordras från någondera sidan inom två år från det upplåtelsen skedde (prop. 1930: 65 s. 89 och 114).

I fråga om den trygghet som lagstiftning- en avser att ge beträffande föreningens eko- nomiska uppbyggnad och kontrollen av vill- koren för upplåtelserna hänvisas till vad i förevarande sammanhang upptagits i av- snitt 4.2.

5.2.2 Förskott och förhandsteckning

Under hela 1930-talet synes några svårig- heter inte ha uppkommit vid tillämpning- en av bestämmelserna om upplåtelse av bo- stadsrätt. Krisförhållandena under andra världskriget kom emellertid att medföra vis- sa ändrade förhållanden. Sålunda avstan- nade byggnadsproduktionen nästan helt i början av 1940-talet. När produktionen åter kom i gång var det ekonomiska läget allt- jämt labilt. Byggnadskostnaderna steg suc- cessivt och största delen av bostadsbyggan- det kunde endast ske med statligt stöd. För att förhindra oberättigade höjningar av bo- endekostnaderna infördes år 1942 hyres- regleringen, som byggdes upp på HyReL och BoKoL. Den prövning som hyresnämn- derna skulle underkasta de ekonomiska pla- nerna enligt sistnämnda lag medförde, som i avsnitt 4.2 framhållits, en total förändring av karaktären av de planer som upprätta- des för föreningar som verkade på hyres- reglerade orter. Eftersom planerna för des- sa föreningar inte kunde godkännas av hy-

resnämnderna förrän byggnadsföretaget ge- nomförts och finansieringsförhållandena slutligt klarlagts kom tidpunkten för upp- låtande av bostadsrätt att avsevärt förskju- tas.

Vad beträffar förbudsbestämmelsen i 4 5 första stycket BoKoL upptog den ursprung- liga lydelsen av paragrafen endast ett för- bud att för upplåtelse av bostadsrätt ta emot eller träffa avtal om ersättning utöver vad som följde av de för föreningen gällande stadgarna. Med bestämmelsen avsågs att förhindra att den genom regleringen till- skapade kontrollen över de ekonomiska pla- nerna och stadgarna kringgicks (prop. 1942: 341 s. 11).

Genom lagändring som trädde i kraft den 1 januari 1946 tillades huvudsakligen i för- tydligande syfte orden »eller eljest för sådan upplåtelse träffa avtal om förpliktelse som ej följer av stadgama» (prop. 1945: 371 s. 38). Sin nuvarande utformning erhöll 4 5 första stycket år 1953 genom att i bestämmelsen även intogs förbud att för visst fall begära ersättning för upplåtelse av bostadsrätt. Med tillägget önskade man förbättra möjligheterna att be- kämpa olagliga ersättningar på bostadsmark- naden (prop. 1953: 151 s. 15 och 33).

Vad angår bestämmelserna om förskott framgår av vissa i början av år 1944 gjorda framställningar till hyresrådet om utfärdan- de av direktiv för uppnående av enhetlig praxis inom hyresnämnderna, att man inom HSB och Riksbyggen sökte lösa de svårig- heter som uppkommit genom att begära att hyresnämnderna skulle godkänna ekono- miska planer som baserats på kända entre- prenadbelopp för de större och mest be- tydelsefulla arbetena samt byggnadslåneby- råns preliminära beslut. I en av framställ- ningarna förutsattes det att om större för- ändringar skulle komma att inträffa efter planernas upprättande, ny ekonomisk plan skulle få upprättas enligt bestämmelsen i 13 & BRL.

I en till hyresrådets framställning till Kungl. Maj:t den 31 januari 1945 angåen- de förlängning av hyresregleringslagstift- ningen fogad promemoria med förslag till vissa ändringar i HyReL och BoKoL an- förde rådet bl. a. följande (prop. 19451371

s. 9). Både för blivande bostadsrättshavare och för den som byggt ett hus eller sålt det till en förening måste det vara av intresse att lagliga bostadsrättsupplåtelser så snart som möjligt kom till stånd och att de rätts- liga och ekonomiska förhållandena i för- eningen blev stabiliserade. BoKoL:s bestäm- melser om vad som vid granskning av eko- nomisk plan skulle iakttas hade medfört en förskjutning av tiden för planens slutliga prövning. I avvaktan på att formellt giltig teckning av bostadsrätt skulle kunna äga rum förekom vanligen på ett mycket tidigt stadium förhandsteckning och inbetalning av förskott på grundavgifter eller del där- av. Ovisshet rådde emellertid om vilka rätts- verkningar en sådan förhandsteckning hade. För att minska olägenheterna hade i stor utsträckning förekommit att föreningarna anhållit hos hyresnämnderna om godkän- nande av preliminära planer, som sedan mottagits av länsstyrelserna. Därefter hade definitiv upplåtelse av bostadsrätt skett. Denna praxis kunde inte anses stå i över- ensstämmelse med HyReL:s och BoKoL:s grundsatser eftersom det så tidigt som då de preliminära ekonomiska planerna upp- gjordes, var fullständigt omöjligt att be- döma planernas skälighet med den tillför- litlighet som i denna lagstiftning förut- sattes skulle ske.

Hyresrådet framhöll vidare att en synner- ligen allvarlig följd av att kontrollen över de ekonomiska planerna inträdde tämligen sent var att kontrollen ofta blev ineffektiv. Om någon som uppfört eller låtit uppföra ett bostadshus ville överlåta huset med an- vändande av bostadsrättsformen lät han van- ligen själv bilda en förening och upprätta ett köpe- eller entreprenadavtal mellan sig själv och föreningen. Han kunde därvid helt ensidigt bestämma köpe- eller entreprenad- summan. Först därefter vidtog teckningen av bostadsrätt och långt senare övertog bo- stadsrättshavarna skötseln av föreningen. Då fråga om godkännande av den ekono- miska planen för föreningen uppkom hos hyresnämnden hände det ofta att avtalet var definitivt och den kontanta delen av köpeskillingen redan erlagd med de förskott

på grundavgifterna som inbetalats vid för- handsteckningen. Detta tillvägagångssätt som var det i praktiken vanliga och det lämpligaste för att få ett snabbt resultat gjorde att priskontrollen blev helt ineffek- tiv. Det var nämligen alldeles meningslöst att på detta stadium förbjuda föreningen att av sina medlemmar ta ut de avgifter som fordrades för att täcka och förränta den för höga köpeskillingen. Det framstod också som ytterst tvivelaktigt om föreningen genom rättegång kunde få ett köpeavtal av detta slag att återgå och än mera osäkert var det om föreningen kunde återfå någon del av köpeskillingen.

Hyresrådet föreslog att kontrollen skulle effektiviseras bl. a. på det sättet att bostads- rättsföreningarna på ett mycket tidigt sta— dium skulle kunna erhålla ett preliminärt godkännande av sina ekonomiska planer och därefter omedelbart kunna verkställa formth giltiga bostadsrättsupplåtelser med åtföljande avgiftsuppbörd. Under sådana förutsättningar skulle upptagande av för- skott kunna helt förbjudas. Eftersom den preliminära prövningen skulle grunda sig på ett ofullständigt material skulle avgifter- na i planen upptas med förbehåll att de skulle kunna utgå med lägre belopp om nämnden så bestämde. Garanti för åter- betalning av vad som erlagts för mycket skulle erhållas genom att den som bildat föreningen eller, när det gällde de bostads- kooperativa organisationerna, moderför- eningarna ställde säkerhet för återbetalning av avgifterna.

I remissyttrandena vann syftet med hyres- rådets förslag allmänt gillande men allvarliga invändningar framfördes mot de lösningar som föreslagits. HSB:s Riksförbund framhöll så- lunda att på grund av hyresnämndemas ar- betsbelastning utsikterna till snabb behand— ling av de ekonomiska planerna var mycket små. Hyresgästernas Riksförbund och Riks- byggen ansåg kravet på återbetalning av för höga avgifter ägnat att vålla svårigheter åt- minstone för en del mindre sammanslutning- ar. Riksförbundet ifrågasatte i anslutning här- till om inte bestämmelsen om krav på säkerhet för återbetalning av vad som erlagts för myc- ket skulle kunna utgå och ersättas med stad- gande av innebörd att en definitiv ekonomisk plan alltid skulle inges till nämnden inom viss

I samband med anmälan av frågan om fortsatt giltighet av HyReL och BoKoL i statsrådet den 23 februari 1945 fann de— partementschefen sig inte böra tillstyrka att de av hyresrådet föreslagna lagändringarna genomfördes. Departementschefen anförde bl. a. följande. Det tilltänkta förbudet mot förskottsbetalning av bostadsrättsavgifter vi- lade på den förutsättningen att hyresnämn- derna på ett mycket tidigt stadium skulle pröva uppgjorda preliminära planer. Det torde emellertid inte saknas fog för farhå- gorna att en tillräckligt tidig prövning av dessa ärenden inte överallt skulle komma till stånd. De föreslagna bestämmelserna om ställande av säkerhet, som utgjorde en myc- ket väsentlig del av det avsedda kontroll- systemet, syntes inte heller kunna godtas i sitt föreliggande skick.

Sedan inom justitiedepartementet där- efter gjorts en ny utredning om det lämp- ligaste sättet att komma till rätta med de anmärkta missförhållandena framlades i juli 1945 en promemoria med förslag om åt— gärder mot vissa missförhållanden med av— seende å bostadsrätts— och bostadsförening- ar m. m.

Förslaget, som utan några större sakliga ändringar lades till grund för proposition i frågan (prop. 1945: 371) och sedermera godtogs av riksdagen, gick ut på att under den tid då priskontroll på bostadsmarkna- den var gällande skapa en legal möjlighet att uppta förskott på avgift för bostadsrätt men samtidigt kringgärda denna möjlighet med garantier mot missbruk. Innan bostads— rätt kunde upplåtas enligt BRL skulle för- skott på avgifter eller annat vederlag för bostadsrätt inte få uppbäras utan att hyres- nämnden meddelat tillstånd härtill. Vid meddelande av tillstånd skulle nämnden om så erfordrades kunna uppställa krav på sä- kerhet för återbetalning av för höga avgif- ter och skyldighet att lämna uppgifter för granskning av företagets finansiering. Läm- nat tillstånd skulle under vissa omständig- heter kunna återkallas. Skyldighet skulle då föreligga att omedelbart återbetala vad som uppburits.

I förslaget förutsattes att hyresnämnden utan vidare skulle kunna lämna redan väl— kända föreningar eller nya föreningar som bildades under kontroll av och i samför— stånd med någon välkänd större koopera- tiv organisation tillstånd att uppbära för- skott. Samma linje antogs hyresnämnd kun- na följa när någon välkänd byggmästare med rik erfarenhet på området stod bakom föreningen. Tillstånd skulle emellertid även kunna meddelas andra föreningar, men för sådana föreningar skulle nämnderna kunna ställa upp krav på säkerhet för återbetal- ning av erlagda förskottsbelopp, eventuellt förenat med skyldighet att lämna uppgif- ter om företagets finansiering. Fall kunde tänkas då föreskrift borde meddelas endast om lämnande av uppgifter för kontroll. Stor försiktighet måste iakttas vid godtagande av ställd säkerhet. Särskilt borde uppmärksam- mas riskerna för att föreningsmedlemmarna i sista hand skulle komma att drabbas av en återbetalning. Vid ansökan om tillstånd att uppbära förskott borde fogas en kalkyl över anskaffningskostnaderna och hur för— eningen tänkt finansiera dessa. Förelåg an- ledning till ytterligare kontroll skulle nämn- den i samband med meddelande av tillstånd kunna föreskriva att föreningen skulle läm- na de uppgifter som erfordrades för gransk- ning av företagets finansiering. Dessa upp- gifter skulle lämnas successivt under det att huset uppfördes, varigenom hyresnämn- den fick möjlighet att kontrollera företaget från tidpunkten för meddelandet av till- ståndet till dess nämnden jämlikt 3 & BoKoL kunde godkänna den ekonomiska planen.

Av de remissyttranden som avgavs över promemorian förtjänar följande att nämnas.

Socialstyrelsen tillstyrkte att en lagstiftning genomfördes huvudsakligen efter de riktlinjer som föreslagits i promemorian men förordade samtidigt att frågan om kontrollen över upp— låtelse av bostadsrätt upptogs till förnyat över- vägande efter riktlinjer som syftade till en kontroll av själva anskaffningskostnaderna. En- ligt styrelsen borde en priskontroll av villkoren för förvärv av bostadsrätt, som i princip när- mast var att jämställa med äganderättsförvärv, principiellt sättas in på den punkt som repre- senterade själva köpesumman, dvs. föreningens anskaffningskostnad för fastigheten eller, om

man såg saken ur den enskilde förvärvarens synpunkt, lägenhetens andelsvärde. Då i pro— memorian föreslagen säkerhet inte endast skulle utgöra ett skydd mot befarat missbruk, som kunde undvaras då det gällde erkänt lojala företagare, utan i själva verket var en inte- grerande del i priskontrollsystemet, syntes det socialstyrelsen oegentligt att vissa företagare härvidlag ställdes vid sidan av priskontrollen. Något annat bärande skäl härför syntes knap- past finnas än att man ansåg sig ha anledning förvänta att företagarna utan att vara juridiskt förpliktade därtill likväl skulle handla som om de avgett säkerhetsförbindelse.

Hyresrådet uttalade att tillstånd att uppta förskott i princip inte borde lämnas utan att säkerhet ställts. Liksom socialstyrelsen erin- rade rådet om att kontrollens syfte inte en— dast var att förhindra direkt ohederliga mani- pulationer. Vad beträffar det fall då en bygg- mästare själv bildade en bostadsrättsförening och sålde huset till föreningen innebar tidiga- re framlagda förslag att byggmästaren, innan han fick rätt att uppbära något belopp, i rätts- ligt bindande form skulle förplikta sig att åter- betala den del av köpesumman som översteg de anskaffningskostnader hyresnämnden be- dömde som skäliga.

Beträffande bostadsrättsförening ansluten till något av de större bostadskooperativa företa- gen förelåg enligt hyresrådet inte samma fara för större divergenser mellan det pris för vil- ket bostadsrättsföreningen skulle överta fastig- heten och det som hyresnämnderna kunde god- ta som skäligt. Detta berodde på att de bli- vande bostadsrättshavamas intressen där be— vakades av dem som bildade föreningen och slöt erforderliga avtal för dess räkning. Van- ligen ombesörjdes detta av representanter för ett moderföretag till den nybildade föreningen. Då det emellertid ibland måste inträffa att dessa representanter gått med på en för hög köpe— eller entreprenadsumma var tanken bak- om hyresrådets förslag att moderföretaget i detta fall skulle svara för det överskjutande beloppet.

I de stora bostadskooperativa företagen be- drev modeiföreningarna en omfattande verk- samhet bestående i köp av tomter och hus, uppförande av hus på entreprenad och bildan— de av bostadsrättsföreningar. I en stor sådan verksamhet måste stundom inträffa att en eller annan oklok disposition vidtogs och förde med sig en onormal utgift. Affärsmässigt sett var det enda rimliga att förlusten, som en driftskostnad bland andra sådana, bars av det moderföretag som bedrev verksamheten och inte att densamma fördes över på den bostads- rättsförening där fataliteten råkat inträffa.

I båda dessa huvudfall betydde kravet på säkerhet i hyresrådets förslag avsevärt mer

än en garanti endast mot särskilt flagranta missbruk. Det avsåg framförallt att på detta område utkristallisera en klar partsställning säljare — köpare, vilket var nödvändigt då man skulle genomföra en priskontroll.

Hyresrådet fann det emellertid inte uteslutet, att man på andra grunder än dem promemo- rian angav skulle kunna avstå från säkerhet. Hyresrådets förslag förutsatte att ställande av säkerhet ofta skulle ske mera pro forma, och i sådana fall kunde tydligen kravet på säker- het bortfalla. Detta var förhållandet i de fall då enligt gällande bestämmelser en bostads- rättsförenings ekonomiska planer underkasta- des dubbel kontroll, nämligen dels av statens byggnadslånebyrå, dels av hyresnämnden.

Beträffande föreningar anslutna till de stora bostadskooperativa rörelserna uppgav hyres- rådet att dessa nästan undantagslöst sökte stat- liga subventioner och lån och att deras eko- nomiska planer därför granskades av bygg- nadslånebyrån. Då denna granskning var den i sammanhanget mest betydelsefulla och nämn— dens efterföljande prövning av planen i all— mänhet blev av övervägande formell natur syntes man under sådana omständigheter kun- na avstå från krav på säkerhet.

Samma sak gällde även enskilda föreningar som sökte statliga lån. Då emellertid en enskild producent av bostadshus kunde återkalla sin ansökan om statligt lån och därmed undandra sig såväl byggnadslånebyråns som hyresnämn- dens kontroll ansåg hyresrådet att kravet på säkerhet i sådana fall inte kunde efterges.

Hyresrådet tillstyrkte därför eftergift från krav på säkerhet endast i den mån full garanti förelåg att den ekonomiska planen blev slutligt prövad av byggnadslånebyrån. Rådet antog att detta företrädesvis skulle komma att gälla föreningar tillhörande de stora bostadskoope— rativa rörelserna. Med hänsyn till vansklighe- ten att dra gränsen beträffande vilka föreningar som skulle vara befriade från att ställa säker- het och vilka föreningar som skulle vara skyl- diga att göra detta samt till den omständig- heten att de dominerande bostadskooperativa organisationemas verksamhet i allmänhet var riksomfattande ifrågasatte hyresrådet om inte en central prövning av frågan kunde vara motiverad.

Slutligen framhöll socialstyrelsen och Riks- byggen den svaghet som förslaget i prome- _morian hade då det inte undanröjde olägen-

heten med att definitiva bostadsrättsupplåtel- ser inte kunde ske förrän på ett mycket sent stadium. Riksbyggen uppgav härvid att en på- taglig irritation över det långa dröjsmålet re- dan konstaterats och framhöll att särskilt vid ett vikande intresse hos allmänheten för bo— stadsrättsformen olägenheter även kunde upp- stå för föreningarna. Det påpekades vidare

att något försök inte gjorts att utreda rätts- verkningarna av förhandsteckning och för- skottsbetalning som skedde innan upplåtelse av bostadsrätt lagligen kunde äga rum.

Vid anmälan i statsrådet den 27 septem- ber 1945 framhöll departementschefen bl. a. följande (prop. 1945: 371 s. 29).

Till förmån för hyresrådets förslag talade att det kunde sägas bättre än promemorie- förslaget tillgodose önskemålet att en defi— nitiv upplåtelse av bostadsrätt kunde ge- nomföras tidigare än som nu kunde ske. Upplåtelse av bostadsrätt skulle nämligen kunna äga rum efter det den preliminära ekonomiska planen godkänts. Man syntes dock kunna befara att även prövning av en preliminär ekonomisk plan kunde kom- ma att dra ut på tiden hos hyresnämnderna till följd av ärendenas natur och hyresnämn- dernas arbetsbelastning med påföljd att an— tingen bostadsproduktionen hämmades eller förskott alltjämt kom att upptas. Vad hyres- rådet föreslagit om att säkerhet för återbe- talning alltid skulle krävas för att upptagan- de av avgifter på ett förberedande stadium skulle tillåtas syntes inte vara av behovet påkallat. De fall som under utredningen påvisats då uppenbara överpriser uttagits gällde uteslutande Stockholm och det var främst där som en strängare kontroll i all- mänhet av bostadsrättsföreningarnas avgif- ter kunde vara erforderlig. Det syntes inte heller nödvändigt att ingripa med strängare kontrollåtgärder mot bostadsrättsföreningar som bildades under medverkan av vissa större välkända bostadskooperativa organia sationer eller av andra företagare som gjort sig kända för en strävan att upprätthålla ett gott anseende. Med hänsyn till dessa förhållanden och till att den i promemorie- förslaget förutsatta prövningen av ärenden om tillstånd att uppbära förskott säkerligen i de flesta fall kunde ske utan omgång syn- tes den i promemorian anvisade vägen i huvudsak kunna godtas.

För att undanröja den ovisshet som trots uttalandena under förarbetena till BRL före- låg beträffande tillåtligheten att uppbära tillträdesbelopp eller del därav i annan ord- ning än nämnda lag angav och som även

kommit till synes i rättstillämpningen (SvJT 1945 rf. s. 37) syntes det motiverat att i BoKoL införa ett uttryckligt förbud mot uppbärande av förskott eller annat veder- lag för bostadsrätt innan bostadsrätt blivit upplåten i den ordning som angavs i BRL. Därmed avsågs dock inte att ta avstånd från den uppfattning som kommit till uttryck i motiven till BRL att förbud mot upptagande av förskott följde redan av denna lag.

Vad gällde frågan om tillstånd att upp- bära förskott skulle meddelas borde till- stånd vägras om det omedelbart av kalky— len över anskaffningskostnaderna och före— tagets finansiering framgick att anskaff— ningskostnaderna inte kom att hålla sig inom rimliga gränser och att avgifterna där- för kunde väntas bli högre än hyresnämn— den kunde godkänna. Även i andra fall då anmärkningar förekom mot den företagare som stod bakom föreningsbildningen eller denne inte var tillräckligt känd borde hy- resnämnden kunna helt vägra tillstånd att uppbära förskott. Om tillstånd inte väg- rades hade hyresnämnden att bedöma om tillståndet skulle meddelas utan eller i för- ening med krav på säkerhet eller kontroll- uppgifter eller med båda dessa villkor. Så- som praktisk riktpunkt vid denna prövning kunde tjäna att säkerhet eller särskild kon- troll kunde anses överflödig i sådana fall då företagets ekonomiska plan granskades av byggnadslånebyrån i samband med låne— ansökan. Det borde tillkomma hyresrådet att meddela hyresnämnderna närmare före- skrifter rörande ärenden om tillstånd att uppbära förskott. Särskilt gällde detta i frå- ga om i vilken utsträckning tillstånd borde lämnas utan villkor och av vilket slag even- tuell säkerhet borde vara. Det kunde inte förordas att vissa större företag meddela- des generellt tillstånd att uppbära förskott utan prövning från fall till fall, eftersom dessa företag i så fall erhöll en privilegie— rad ställning.

Syftet med den säkerhet som kunde ford- ras för erhållande av tillstånd att uppbära förskott var att tillgodose kontrollen över avgifter och övriga villkor för upplåtelse av bostadsrätt. Denna kontroll innebar vä-

sentligen en indirekt kontroll av anskaff- ningskostnaderna för fastigheten och finan- sieringen av företaget eftersom det endast var i sådana fall då föreningens kostnader för inköp eller uppförande av byggnaden och för anskaffande av kapital därför var för höga som man kunde säga att avgifterna var för höga i jämförelse med den allmänna hyresnivån. Säkerheten skulle därför tjäna som en garanti väsentligen mot för höga anskaffningskostnader för fastigheten. Det syntes inte vara nödvändigt att i lagtexten ange hur mycket säkerheten skulle täcka. I regel borde säkerheten kunna begränsas till så stor del av förskottsbeloppet som motsvarade den nedsättning som kunde tänkas komma att fordras för godkännande av ekonomisk plan för företaget.

I fråga om förhandsteckning av bostads— rätt uppgav departementschefen att om så- dan skedde fick avtalet i regel anses inne- bära en utfästelse från föreningens sida att låta den som gjort teckningen få före— träde till viss lägenhet vid definitivt teck- nande av bostadsrätt. Den som förhands— tecknade sig och lämnade förskott kunde troligen inte utan giltigt skäl återkräva sitt förskott. Från förhandstecknarens sida fick troligen anses föreligga en bindande utfäs- telse att teckna bostadsrätt för lägenheten på rimliga villkor så snart sådan teckning lagligen kunde ske. Kontraktsbrott från nå- gondera sidan kunde antagligen medföra skadeståndsskyldighet. Dröjde det avsevärt längre tid än parterna förutsatt innan de- finitiv teckning kunde äga rum kunde den som inbetalt förskott antagligen frånträda överenskommelsen. Den rätt som förhands— tecknare hade till lägenhet som han tillträtt men ännu inte fått sig upplåten med bo- stadsrätt fick troligen betraktas som en hy- resrätt på vilken HyReL var tillämplig. Av 11 5 andra stycket jämfört med 27 & HyReL fick anses följa att lägenhetsinnehavaren inte kunde överlåta sin rätt till lägenheten mot högre ersättning än vad han erlagt som förskott till föreningen.

Av lagrådets den 19 oktober 1945 av- givna utlåtande över förslaget framgår bl. a.

Eftersom de i 11, 17 och 63 55 BRL upp- tagna föreskrifterna om när bostadsrätt fick upplåtas bibehållits oförändrade kunde inte upptagande av förskott och inte heller en i samband därmed gjord förhandsteckning innebära att upplåtelse av bostadsrätt kom- mit till stånd. Förhandsteckningen fick där— för anses innefatta en utfästelse från teck- naren att när definitiv teckning av bostads- rätt lagligen kunde ske verkställa sådan teckning om föreningen erbjöd rimliga vill— kor. Förhandstecknaren blev således i viss utsträckning bunden redan genom förhands- teckningen. Förslaget medförde därför en väsentlig avvikelse från BRL, som utgick från att förpliktelser för tillträdande skulle uppkomma först då teckning skedde under de i lagen angivna förutsättningarna. Vissa betänkligheter mötte mot att sålunda frångå en viktig princip i nämnda lag. Ifrågasättas kunde även om inte de erforderliga före— skrifterna borde intas i denna lag. Då emel- lertid de föreslagna bestämmelserna var av provisorisk natur och avsikten syntes vara att sedan dessa bestämmelser trätt ur kraft upprätthålla det genom BRL meddelade förbudet mot förskott kunde förslaget här— vidlag lämnas utan erinran.

I fråga om vilka villkor som hyresnämnd ägde föreskriva vid meddelande av tillstånd var det tvivelaktigt om genom förslaget sörjts för att den förskottsbetalandes eko- nomiska intressen blev tillräckligt verksamt tillgodosedda. Med det på förslaget grun- dade koncessionssystemet åsyftades närmast att redan genom tillståndsprövningen för- hindra tillkomsten av sådana företag i vilka anskaffningskostnaderna obehörigen uppdri- vits. Prövningen torde emellertid inte kunna bli effektiv nog att utesluta möjligheten att anskaffningskostnaderna befanns för höga då den ekonomiska planen skulle slutligen prövas. För den förskottsbetalande var det inte alltid till fyllest att utgivet förskott vid företagets upplösning återbetalades. I stäl- let kunde det vara skäligt att företaget fick äga bestånd och att den förskottsbetalande tillgodofördes vad han måst vidkännas ut- över de avgifter som det ålåg honom att

betala enligt den slutliga planen. Av moti- veringen att döma var det avsett att för- hållandet till den förskottsbetalande skulle kunna regleras på detta sätt.

Även om betalningsskyldighet i föreva- rande hänseende skulle ankomma på bo- stadsrättsföreningen enligt allmänna rätts- grundsatser blev de förskottsbetalande med- lemmarna därigenom inte skadeslösa. Så blev endast fallet om betalningsskyldigheten åvilade den som i verkligheten tillgodogjort sig de obehöriga anskaffningskostnaderna, dvs. i regel den som byggt huset och över- låtit det på föreningen. Det var visserligen tänkbart att denne kunde förpliktas härtill genom en borgen för föreningen. Mest ra- tionellt var emellertid onekligen att den slutligen betalningsskyldige gjordes omedel- bart ansvarig. Detta kunde inte ske om inte sådan betalningsskyldighet lagfästes eller hyresnämnden fick lov att låta tillstånd att uppbära förskott bli beroende av att sär- skild förbindelse i detta hänseende lämna- des. Eftersom det kunde vara lämpligt att en sådan förpliktelse betingades av om- ständigheterna i det enskilda fallet syntes den senare utvägen vara att föredra. Med hänsyn härtill och då det tillkom hyresrå- det att utfärda närmare föreskrifter till led- ning för hyresnämnderna torde lagstadgan— det i ämnet kunna inskränkas till föreskrift att för meddelande av tillstånd fick upp- ställas de villkor som hyresnämnden fann erforderliga.

Vad slutligen angick bestämmelsen om skyldighet för sökanden att till hyresnämn- den eller kontrollant lämna vissa uppgifter erinrade lagrådet om den jämkning av ut- tryckssättet som var erforderlig för att de uppgifter som kunde begäras skulle lämna stöd för bedömande av företagets ekono- miska grunder över huvud taget.

5.3 Tillämpningen av bestämmelserna 5.3.1 Allmänt

Som av den tidigare redogörelsen framgått skall en bostadsrättshavare enligt BRL inte

ikläda sig några förpliktelser förrän han tecknar sig på teckningslista. Detta förut- sattes vid lagens tillkomst kunna ske redan i samband med inflyttning i lägenheten. Den ekonomiska utvecklingen och förhållande- na på byggnadsmarknaden har emellertid medfört att blivande bostadsrättshavare un- der de senaste två decennierna i flertalet fall träffat avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt med bostadsrättsföreningarna och betalat förskott på avgifterna lång tid innan bostadsrätt upplåtits. I regel har bo- stadsspekulanter som på detta sätt förhands— tecknat sig för bostadsrättslägenheter inte antagits som medlemmar i föreningarna förrän i samband med att bostadsrätt upp— låtits. Frågan om när avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt skall anses ha kommit till stånd har liksom frågan om så- dant avtals giltighet och rättsverkningar härav ansetts skola avgöras med ledning av allmänna civilrättsliga regler och grund- satser.

Vad beträffar kontrollen av villkoren för upplåtelserna hänvisas till vad i avsnitt 4.3.4 upptagits.

5.3.2 Vissa uppgifter om tillstånd att upp— bära förskott

Enligt hyresrådets cirkulär nr 36 skall hy- resnämnderna till hyresrådet lämna vissa uppgifter om tillstånd som nämnderna med- delat bostadsrättsföreningar att uppta för- skott och om utgången av nämndernas pröv- ning av de ekonomiska planer som dessa föreningar upprättat. Hyresnämnd som meddelat bostadsrättsförening tillstånd att uppbära förskott skall sålunda omedelbart göra skriftlig anmälan härom till hyresrå— det. I anmälan skall anges föreningens namn, den centrala organisation, det före— tag eller den företagare som står bakom föreningen samt om och i vilken mån sär- skilda villkor uppställts för tillståndet. Vi— dare skall i anmälan anges om byggnads- företagaren och/eller föreningen avkrävts förbindelse om återbetalningsskyldighet samt om och i vilken form säkerhet ford— rats. Då hyresnämnd meddelat beslut i ären-

de om godkännande av ekonomisk plan för förening som erhållit tillstånd att uppta för- skott skall nämnden på motsvarande sätt ange om planen godkänts eller om god- kännande vägrats. Vidare skall uppgift läm- nas om anskaffningskostnaderna enligt den preliminära kalkylen, enligt den ekonomiska planen och enligt hyresnämndens beslut samt om summan av avgifterna enligt den preliminära kalkylen och enligt planen.

Kommittén har bearbetat de anmälningar som för vissa år inkommit till hyresrådet. Med hänsyn till att detta material är mycket ofullständigt redovisar kommittén endast uppgifter om sådana förhållanden varom upplysning inte kunnat erhållas på annat sätt.

Resultaten av bearbetningen redovisas i de som bilagor 5—7 intagna sammanställ- ningarna. Av den som bilaga 5 intagna sammanställningen framgår det antal till- stånd att uppbära förskott som hyresnämn- derna meddelat bostadsrättsföreningarna under ettvart av åren 1958—1962. Till- stånden är i sammanställningen redovisade på olika slag av bostadsrättsföreningar med hänsyn till det sätt varpå föreningarna bil- dats. I bilaga 6 redovisas i vilken utsträck- ning bostadsrättsföreningarna i samband med tillstånden avkrävts förbindelser för återbetalning av förskott, säkerhet för för— bindelsernas fullgörande eller särskilda upp- gifter. Hur lång tid som förflutit mellan nämndernas beslut om tillstånd att uppbära förskott och nämndernas godkännande av föreningarnas ekonomiska planer belyses såvitt avser de föreningar som fått sina eko— nomiska planer godkända åren 1960—1962 i den sammanställning som intagits som bilaga 7.

Beträffande uppgifterna i sammanställ- ningarna bör här nämnas att hyresnämn- derna under femårsperioden 1958—1962 meddelade sammanlagt 584 beslut om till- stånd för bostadsrättsföreningar att upp— bära förskott. I viss utsträckning, 57 fall, avsåg besluten nya tillstånd för bostads- rättsföreningar att uppta förskott, då för- eningarna tidigare haft tillstånd härtill för viss etappbebyggelse. Några få fall har gällt

jämkning av tidigare beslut om tillstånd. Av det totala antalet tillstånd avsåg 254 tillstånd föreningar som var anslutna till HSB och 101 tillstånd för föreningar an- slutna till Riksbyggen. 208 av tillstånden gällde föreningar bildade under medver- kan av enskilda byggnadsföretagare.1 De återstående 21 fallen hänförde sig dels till föreningar som bildats av personer som själva skolat överta lägenheterna i för- eningarnas hus, dels till föreningar som bildats i samarbete med kommuner, dels till föreningar som tillkommit under med- verkan av industriföretag.

Utöver de uppgifter som lämnas i bilaga 6 bör nämnas att i sju av de sammanlagt 355 fall då bostadsrättsföreningar anslut- na till HSB eller Riksbyggen under fem- årsperioden erhöll tillstånd att uppbära för- skott uppställde hyresnämnderna krav på att föreningarna skulle överlämna förbin- delser för återbetalning av för högt ut- tagna förskott. I den mån föreningarna överklagade nämndernas beslut gav hyres- rådet föreningarna tillstånd att uppbära förskott utan att uppställa särskilda vill- kor.2 I fråga om de totalt 208 fall då hyres- nämnderna gav bostadsrättsföreningar, bil- dade av enskilda byggnadsföretagare, till- stånd att uppta förskott uppställde nämn- derna i 59 fall krav på att byggnadsföreta- gama skulle lämna förbindelser om återbe- talning av för högt uttagna byggnadskost- nader. I 124 fall fordrade nämnderna att föreningar bildade under medverkan av en- skilda byggnadsföretagare skulle lämna för- bindelser om återbetalning av för högt ut- tagna förskott. Vad beträffar de 51 resp. 36 fall då hyresnämnderna under åren 1961 och 1962 meddelade bostadsrättsföreningar bildade under medverkan av enskilda bygg- nadsföretagare tillstånd att uppta förskott var motsvarande uppgifter för år 1961 17 och 40 samt för år 1962 15 och 29. I inte ringa utsträckning erhöll alltså föreningar

1 35 av dessa föreningar har dock betecknats som oklara.

* Hyresrådets utslag bl. a. den 23 september 1947, EF 531,och den 28 november 1961, 60 F 798, sistnämnda utslag återgivet i Siljeström—— Svennegård s. 351.

bildade av enskilda byggnadsföretagare till- stånd att uppbära förskott utan att särskilda villkor uppställdes. Endast i nio fall upp— ställde hyresnämnderna krav på att för- eningarna skulle lämna uppgifter för gransk- ning av företagens ekonomiska grunder. I samtliga fall gällde det då föreningar som bildats under medverkan av enskilda bygg- nadsföretagare.

Som villkor för utnyttjande av medgi- vet tillstånd har några hyresnämnder i vis- sa fall bestämt, att förskotten skulle in- sättas på spärrat bankkonto, från vilket uttag inte kunnat göras utan medgivande från fastighetskontoret i orten. Vad gäller de säkerheter som lämnats för förbindel- serna om återbetalning av för höga för- skott utgjordes dessa i början av femårs- perioden nästan enbart av åtaganden, vari- genom oftast byggnadsföretagaren och nå- gon honom närstående, ibland något bo- lag inom byggnadsbranschen, gick i bor- gen för förbindelserna som för egen skuld. Under år 1962 förekom som säkerhet för förbindelserna i viss utsträckning garanti- avtal tecknade mellan AB Bostadsgaranti och vederbörande bostadsrättsförening som byggherre.

I avsikt att påskynda överlämnandet av en bostadsrättsförening till de blivande bo- stadsrättshavarna har en hyresnämnd för- ordnat att tillståndet att uppbära förskott skolat gälla längst till det kvartalsskifte som inträffade näst efter det att bostadsstyrelsen meddelat slutligt beslut angående fastighe- tens lån. Några hyresnämnder har vidare förbundit medgivandet att uppbära förskott med olika villkor som syftat till att garan- tera de bostadssökande att så snabbt som möjligt få insyn i företagen. Således har i tillstånden föreskrivits att förskott endast fick upptas av medlem i föreningen samt att föreningens styrelse vid varje tidpunkt, då föreningens medlemsantal stigit till dubb- la antalet mot det, som funnits vid när- mast föregående föreningssammanträde, in- om 14 dagar skulle utlysa nytt sammanträ- de och därvid bereda de dåvarande med- lemmarna tillfälle att utse ny styrelse. Hy- resrådet har dock beträffande viss till Riks—

byggen ansluten bostadsrättsförening fun- nit att sådant villkor inte var nödvändigt.X

Vad beträffar den tid som förflutit mel- lan det att en hyresnämnd lämnat en bo- stadsrättsförening tillstånd att uppbära för- skott och nämnden senare godkänt före- ningens ekonomiska plan har den genom- snittliga tidsåtgången för de till HSB an- slutna föreningar, som redovisats i bilaga 7, varit drygt tre år. För föreningar an- slutna till Riksbyggen var tidsåtgången nå- got mindre eller ungefär 21/2—3 år. Den genomsnittliga tidsskillnaden för föreningar som bildats under medverkan av enskilda byggnadsföretagare låg omkring 11/2 år. Härvid är att märka att de bostadsrättsför- eningar som bildats inom HSB och Riks- byggen genomsnittligen omfattat fler lä— genheter än de föreningar som bildats eller tillkommit under medverkan av enskilda byggnadsföretagare. Skillnaden mellan de olika föreningarnas genomsnittliga anskaff- ningskostnader för husen var också bety- dande. De genomsnittliga anskaffningskost- naderna uppgick sålunda för de berörda HSB-anslutna föreningar som fick sina pla- ner godkända år 1962 till 5,2 milj. kr., för föreningar anslutna till Riksbyggen till 3,9 milj. kr. och för föreningar som till- kommit under medverkan av enskilda bygg- nadsföretagare till 2,8 milj. kr. Vad beträf- far de i bilagan angivna längsta tidsskill- naderna torde dessa avse föreningar som uppfört större fastighetskomplex, oftast i etapper.

Med hänsyn till att viss tid dessutom för- flutit innan planerna mottagits av länssty- relserna synes det för de bostadsrättsföre- ningar, som fick sina ekonomiska planer godkända år 1962, genomsnittligen ha för- flutit ungefär tre år från det att förskott på avgifterna först uppbars och till dess att lägenheterna uppläts med bostadsrätt. Nå- gon uppgift om tidsåtgången mellan in- flyttningen i lägenheterna och upplåtandet av bostadsrätt till dessa kan inte lämnas.

Slutligen påpekas att uppgifterna i an-

1 Hyresrådets utslag den 8 december 1961, 60 F 711, återgivet i Siljeström—Svennegård s. 354.

målningarna utvisar att grundavgifterna i de preliminära kalkylerna beräknats så, att de -— ofta trots viss höjning av anskaff- ningskostnaderna antingen kunnat bli oförändrade eller kunnat något sänkas.

5.3.3 Vissa frågor om rätt på grund av förhandsteckning m. m.

Högsta domstolen har i två fall prövat olika frågor om den rätt som uppkommer på grund av förhandsteckning och inbetal- ning av förskott.

AV ett avgörande år 1960, NJA 1960 s. 225, framgår att utmätning kan ske av rätt som tillkommer förhandstecknare på grund av gjorda förskottsbetalningar. En utmät— ningsman hade i detta fall tagit i mät den rätt som en person hade på grund av gjorda inbetalningar för erhållande av tecknings- rätt till bostadsrätt i viss bostadsrättsför- ening. I besvär över utmätningen framhöll förhandstecknaren att den rätt som tillkom honom till skillnad från en bostadsrätt inte kunde överlåtas. Överexekutor lämnade emellertid besvären utan bifall och fastslog därvid i sitt utslag, beträffande vilket dom- stolarna inte fann skäl till ändring, att något laga hinder mot överlåtelse av förhands- tecknarens rätt inte mötte och att det inte visats att något förbud eljest förelåg för förhandstecknaren att överlåta sin rätt.

Frågan om utmätning och exekutiv för- säljning av teckningsrätt har även senare varit föremål för högsta domstolens pröv— ning, nämligen i det i NJA 1964 s. 439 refererade avgörandet. Den fråga som där närmast prövades var den om inropare av exekutivt försåld teckningsrätt, som av för— eningen medgetts att överta teckningsrätten och tillträda lägenheten, kunde få förhands- tecknaren avhyst enligt 191 & UL.

Överexekutor yttrade i sitt utslag att ef- tersom inroparen förvärvat teckningsrätten vid exekutiv auktion samt bostadsrättsför- eningen medgett teckningsrätt och tillträde till lägenheten hade skyldighet inträtt för förhandstecknaren att avflytta från lägen- heten. Vid detta förhållande och då för- handstecknaren genom att bo kvar i lä-

genheten själv tagit sig rätt förpliktade överexekutor med stöd av 191 & UL för- handstecknaren att genast avflytta från lä- genheten.

I motiveringen för högsta domstolens utslag angavs bl. a. att en teckningsrätt innefattade såväl en företrädesrätt att teck— na bostadsrätt till viss lägenhet, när detta blev lagligen möjligt, som en rätt att där- vid räkna sig till godo förskott som in- betalts. Teckningsrätten innefattade dess- utom en nyttjanderätt till lägenheten. Dom- stolen fastslog vidare att en bostadsrätt kunde utmätas och exekutivt försäljas. Med hänsyn till syftet med den provisoriska teckningen av bostadsrätt måste samma regel anses gälla för en teckningsrätt. Ut- mätningen och försäljningen avsåg rättig- hetens alla beståndsdelar, således även nytt- janderätten. Med hänsyn härtill och på de skäl som överexekutor anfört fastställde högsta domstolen överexekutors utslag.

Även vid de hyresreglerande myndigheternas prövning av berörda frågor har osäkerhet om vilka rättigheter och skyldigheter som är för- bundna med en förhandsteckning tydligt fram— kommit.

I många sammanhang har också uttryckts tvivel om huruvida förhandstecknares rätt till- räckligt tillgodoses genom att förbindelse om återbetalning lämnas och säkerhet ställs här- för. Det för en förhandstecknare mest väsent- liga har ansetts vara vilken rätt han har gent- emot föreningen att erhålla den lägenhet som han tecknat sig för. Frågan om en bostads- rättsförening är skyldig att till förhandsteck- naren med bostadsrätt upplåta lägenheten för den insats som framgår av den slutligt god- kända ekonomiska planen synes dock inte di- rekt ha satts på sin spets. Jfr t.ex. NJA 1964: 148, som gällde en bostadsrättsförening bildad av enskild byggnadsföretagare.

I detta sammanhang bör anmärkas att enligt HSB:s Riksförbunds formulär till »bevis om lägenhetsteckning» är den som, efter att ha erlagt förskott på grundavgift, erhållit sådant bevis berättigad att efter lagstadgad teckning erhålla ständig bostadsrätt till den lägenhet som han tecknat sig för. Enligt Riksbyggens samt AB Bostadsgarantis formulär förbinder sig föreningar, som är anslutna till nämnda förening eller som erhållit garanti av bolaget, att ställa förhandstecknade lägenheter till för- fogande på i avtalen angivna villkor, inne- fattande bland annat skyldighet för förhands- tecknare att vid det definitiva tecknandet av

bostadsrätt godta avräkning mellan erlagda för- skottsgrundavgifter och slutliga grundavgifter enligt de ekonomiska planerna.

Förhandstecknares ställning i bostadsrätts- föreningar som bygger sina hus i etapper be- lyses av förhållandena i ett mål, som blev före- mål för hyresrådets prövning (utslag den 18 juni 1957, 7 F 294). I det fallet hade en hyres- nämnd beviljat en bostadsrättsförening ansluten till Riksbyggen tillstånd att för viss etapp upp- bära förskott på grundavgifter. Då föreningen senare begärde tillstånd att för en ny etapp få ta ut förskott på grundavgifter åberopade föreningen en ny preliminär ekonomisk plan. Denna avvek i avsevärd grad från den för den tidigare etappen ingivna ekonomiska planen. Sålunda hade t. ex. grundavgifterna höjts med 75 %. Hyresnämnden beviljade föreningen till- ståndet men förklarade samtidigt att de som förhandstecknat sig för lägenheter i de hus som ingick i den tidigare etappen inte kunde vara bundna av den verkställda förhandsteck- ningen och att ytterligare grundavgifter inte fick avkrävas dem om de önskade frånträda »sin genom förhandsteckningen avtalade bo- stadsrätt». Några av dem som förhandstecknat sig för lägenheter i den första etappens hus besvärade sig mot utslaget och hemställde un- der åberopande av den kraftiga höjningen av grundavgifterna att de hus som erhållit de förmånligare lånen skulle sammanföras till en separat grupp inom bostadsrättsföreningen och inte slås samman med de övriga. Hyres— rådet fann inte skäl att bifalla besvären.

Det förhållandet att en förhandstecknare av- lidit har inte ansetts vara en omständighet som vid prövning av frågan om återkallande av till— stånd att uppta förskott bort föranleda till återkallande och indirekt till befrielse för döds- boet att fullfölja förpliktelserna enligt avta- let (hyresrådets utslag den 21 oktober 1960, 60 F 218, återgivet i Siljeström-Svennegård s. 357).

Om inflyttning i en lägenhet skett innan bostadsrätt upplåtits har det förhållande som uppkommit mellan bostadsrättsföreningen och lägenhetsinnehavaren för tiden intill dess bo- stadsrätt upplåtits jämlikt grunderna för 22 & BRL ansetts som ett hyresförhållande (hyres- rådets utslag den 11 mars 1947, ED 140, återgivet i Siljeström-Svennegård s. 309).

Vid prövning av fråga om uppsägning har dock inte bortsetts från att lägenheten varit avsedd att upplåtas med bostadsrätt. Detta har tillämpats såväl när hyresgästen från bör- jan uppträtt som spekulant på bostadsrätt (hyresrådets utslag den 12 juni 1947, ED 398, återgivet i Siljeström-Svennegård s. 309) som då han endast avsett att hyra lägenhet (hyres-

rådets utslag den 25 september 1945, P 187, den 7 juli 1944, L 131, den 9 november 1945, P 144, den 5 september 1944, L 139 och S 415, och den 5 april 1948, EB 497, återgivna i Siljeström-Svennegård s. 304—311).

5.4 Kritik och reformförslag

5.4.1 Risker för blivande bostadsrättsha— vare

Det övervägande antalet bostadsrättsför- eningar arbetar under de för föreningar- nas hela fortsatta verksamhet i hög grad avgörande, inledande skedena utan att de slutliga intressenterna, dvs. de blivande bo- stadsrättshavarna, har någon i vart fall direkt kontroll eller tillsyn över verksam- heten. Detta kan, såsom närmare utvecklats i avsnitt 2.7, innebära risker för att bostads— rättshavarnas intressen i olika avseenden inte blir tillräckligt beaktade. Och detta kan i sin tur medföra att villkoren för bostads— rättsupplåtelserna inte blir skäliga.

Vad angår den prövning som hyresnämn- derna underkastat ärendena om tillstånd att uppbära förskott har denna i vissa fall inte varit helt tillfredsställande. I några fall har, då tillstånd att uppbära förskott med- delats utan att förbindelser och säkerhet i erforderlig utsträckning ställts för återbe- talning av förskotten, förhandstecknare ock- så förorsakats ekonomiska förluster.

Ärenden om rätt att ta ut förskott avgörs i regel av hyresnämnderna utan att de bli- vande bostadsrättshavarna har möjlighet att framlägga sina synpunkter. Det har från olika håll påpekats att det i vissa fall skulle varit lämpligt om de blivande bostadsrätts- havarna kunnat beredas tillfälle att närvara vid de sammanträden vid vilka tillstånds- frågorna upptagits.

I fråga om de erinringar som gjorts be- träffande kontrollen av villkoren för upp- låtelse av bostadsrätt i övrigt hänvisar kommittén till vad som härvidlag upptagits i avsnitt 4.4.

Slutligen har mot de nuvarande förhål- landena anmärkts att det inte reglerats vilka rättigheter och skyldigheter som uppkom-

mer för förhandstecknare och bostadsrätts— förening genom förhandsavtal och inbe- talning av förskott. Härvid har särskilt framhållits vilken betydelse det måste vara för en förhandstecknare att veta på vilka villkor han har rätt att få lägenheten upp- låten med bostadsrätt. Också i andra av- seenden har osäkerheten om vilka rättsliga regler som är tillämpliga på en teckningsrätt varit besvärande.

5.4.2 Åtgärder och förslag för att stärka skyddet för blivande bostadsrättshavare

Av kommun utsedda styrelseledamöter och revisorer För bostadsrättsförening som önskat er- hålla 25-procentigt statligt lån till sitt hus har sedan början av 1940-talet gällt att för— eningen skulle vara ett kooperativt organi- serat företag, som skulle arbeta utan en- skilt vinstsyfte och under kontroll, som det lånebeviljande organet kunde finna betryg- gande. Krav har därför uppställts på att i föreningens styrelse skulle ingå en av kommunen utsedd representant och supp- leant för honom. Kommunen skulle även utse en revisor och suppleant för honom. Detta krav gällde ursprungligen så länge det statliga lånet inte var slutbetalat, dock längst tio år. I fråga om till HSB eller Riksbyggen anslutna bostadsrättsföreningar, som under såväl produktions- som förvalt— ningsstadiet stått under kontroll av moder- förening på orten har kravet på kommunal- vald ledamot i styrelsen eftergetts, om mo- derföreningens styrelse haft sådan ledamot. Den kommunala insynen beträffande re- visionen har då hänfört sig till moder- föreningens räkenskaper. I vissa städer Stockhohn och Göteborg har den kom— munalvalde representanten ersatts med rapportör. I november 1946 föreskrev bygg- nadslånebyrån att den kommunale repre- sentanten skulle ingå i styrelsen redan från bostadsrättsföreningens bildande och kvar- stå så länge det statliga lånet inte slutbe— talats. Senare har föreskrifter om krav på kommunalt utsedd styrelseledamot och re— visor intagits i bl. a. anvisningarna till 14 &

BLK 1962. I BLK anges kravet direkt i 21 &. Svårigheter har emellertid på olika sätt uppkommit med denna s.k. kommu- nala kontroll av föreningarna. Som exem— pel härpå antecknas följande.

I bostadsstyrelsens yttrande den 8 mars 1956 över bostadspolitiska utredningens be— tänkande med riktlinjer för bostadspoli- tiken framhöll styrelsen bl.a. att skäl före- låg att skärpa kraven på de bostadsrätts- föreningar som skulle beredas förmånen av lån till 95 % samt att erfarenheten visat att den kommunala kontrollen av bostads— rättsförening som tillkommit på initiativ av byggmästare ofta inte förmått undanröja de olägenheter som var förenade med det förhållandet att byggmästaren och honom närstående under byggnadstiden utgjorde föreningens styrelse.

Hyresgästernas Riksförbund uppgav i skrivelse till chefen för socialdepartemen— tet den 5 juni 1959 att de kommunala förmedlingsorganen nästan regelmässigt bi- föll en anhållan från en byggmästare/en bostadsrättsförening att utse en ledamot i bostadsrättsföreningens styrelse, trots att or- ganen inte sällan saknade möjlighet att utse kompetent person till ledamot, efter- som blott få sådana fanns och ännu färre var villiga att äta sig uppdraget. Enligt förbundet befann sig den utsedde därför ofta i den situationen att han underteck- nade protokoll och handlingar som inne— fattade avgöranden för föreningen, vars följder han inte till fullo kunde bedöma.

I en vid 1960 års riksdag väckt motion (II: 269) hävdades att den kommunalvalde representanten i viktiga frågor endast hade en formell ställning samt att möjligheterna att inverka på ett byggnadsföretag oftast var ringa, eftersom den initiativtagande föreningen i regel avgjort tomtval och öv- rig projektering. — I tredje lagutskottets utlåtande nr 17 framhölls att i remiss- yttranden från skilda håll hävdats att gäl- lande föreskrifter, om de effektivt upprätt- hölls, utgjorde en betryggande garanti mot sådant missbruk av möjligheterna att i bostadsrättsförenings form driva byggnads— verksamhet som motionärerna påtalat. Ut—

skottet ansåg att missbruk såvitt möjligt borde förebyggas men föreslog att mo- tionen inte skulle föranleda någon riks- dagens åtgärd, eftersom chefen för social- departementet förklarat att han avsåg att ta upp frågan om ökad kontroll över bostadsrättsföreningarna till övervägande.

I 1961 års statsverksproposition förkla- rade chefen för socialdepartementet (prop. 1961:l bil. 27 s. 31) beträffande långiv- ningen till s.k. byggmästarbildade bostads- rättsföreningar att av bostadsstyrelsens ytt- rande framgått att den kommunala kon— trollen inte fungerat tillfredsställande. De- partementschefen var emellertid inte beredd att föreslå några särskilda kompetenskrav för kommunala styrelseledamöter och re- visorer för de kooperativa företagen. En viss förbättring av den kommunala kontrol- lens kvalitet ansåg departementschefen dock kunde åstadkommas och föreslog att det bl.a. borde prövas om man genom skriftliga instruktioner och regionala kur- ser skulle kunna göra de kommunala styrel- seledamöterna och revisorerna bättre rusta- de att fullgöra sina uppgifter.

I sammanhanget bör nämnas att kom— munalvald ledamot i bostadsrättsförenings styrelse inte torde vara underkastad äm- betsansvar, eftersom en styrelse för en bo- stadsrättsförening inte förvaltar någon kom- munens angelägenhet.1 Sådan styrelseleda- mot står inte heller under JO:s tillsyn.? Vad nu sagts gäller även revisorer i bostads- rättsförening som utsetts av kommun.

Andra särskilda förtroendemän

Vid 1949 års riksdag förekom i andra kammaren en interpellation, nr 70, som närmast var föranledd av en tvist mellan »några delägare» i en till HSB-föreningen i Stockholm ansluten bostadsrättsförening och HSB-föreningen i egenskap av bygg- herre för bostadsrättsföreningens hus. In- terpellanten hävdade att de blivande bo- stadsrättshavarna med berörda system för bildande av bostadsrättsföreningar inte hade stora möjligheter att bevaka sina intressen och att kontrollen över kostnaden för hu- sens uppförande kunde bli bristfällig.

I en vid efterföljande riksdag väckt, se- dermera avslagen motion (1950: II: 66, EU 28) begärde samme ledamot av riks- dagen, som föregående år interpellerat i frågan, att riksdagen hos Kungl. Maj:t skul- le anhålla om bl. a. en översyn av BRL i syfte att ytterligare stärka bostadsrättsha- varnas ställning och att Kungl. Maj:t skul- le vidta erforderliga åtgärder för att till blivande bostadsrättshavares förfogande ställa särskilda, väl kvalificerade förtroen- demän i bostadsrättsföreningarnas interims— styrelser. I motionen framhölls att det fanns flera praktiska skäl som talade för bibe- hållande av metoden med interimsstyrel- ser men samtidigt underströks att systemet inrymde avsevärda olägenheter, bl. a. små möjligheter för de blivande bostadsrätts- havarna att bevaka att deras intressen un- der byggnadstiden tillvaratogs och att de villkor för fastighetens övertagande av för- eningen som interimsstyrelsen avtalade med den som ombesörjde uppförandet av fastig- heten var i allo skäliga. Motionären antog att länsstyrelserna skulle kunna utse de särskilda förtroendemännen och förutsatte att de utsedda borde vara helt fria i för- hållande till såväl byggnadsföretagarintres- sen som de bostadskooperativa organisa- tionerna.

Styrelsemajoriteter bestående av från egent- liga byggnadsföretagarintressen fristående personer Sedan den 1 januari 1962 har skärpta regler gällt beträffande bostadsrättsför- eningars möjligheter att erhålla statliga lån. Enligt dessa regler skall nämligen i förening, som vill erhålla 25-procentigt lån till upp— förande av bostadshus, alltifrån föreningens bildande mer än halva antalet styrelseleda- möter vara fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen. Mot- svarande krav har sedan den 1 januari 1963 gällt även för bostadsrättsförening som velat erhålla lån till 20 % av låneunderlaget men inte arbetat under den kommunala kontroll

1 Jfr SvJT 1953 rf. s. 36. Vid JO-ämbetet förvarade akterna nr 528/ 1960 och 1038/1961.

som krävts för 2.5-procentig belåning. Detta villkor har i bostadsstyrelsens anvisningar till det stadgande i BLK som gäller erkän- nande av företag såsom allmännyttigt bo- stadsföretag (5 &) angetts skola tillämpas på det sättet, att såsom fristående företag i för- hållande till egentliga byggnadsföretagar- intressen skall anses förening ansluten till HSB eller Riksbyggen samt sådant enskilt företag t.ex. större industri — som visar sig inte företräda vinstintresse i vad avser byggande av bostäder. Stadgandet har emel- lertid kritiserats för att inte vara något effektivt skydd för att de blivande bostads- rättshavarnas intressen blir tillräckligt beak- tade gentemot byggnadsföretagarintressen.

Anslutning av bostadsrättsföreningarna till centralorgan

Riskerna för blivande bostadsrättshavare i föreningar som bildats och under de in- ledande skedena verkar på det sätt som förut angetts synes i stor utsträckning bero på den målsättning som stiftarna av för- eningarna har för sin verksamhet och det ansvar som de och de organisationer som står bakom dem känner för föreningarna och dess blivande medlemmar. Bildas för- eningarna inom organisationer som verkar för att bostadsbehövande skall kunna er- bjudas så goda bostadsförhållanden som möjligt är det naturligt att riskerna blir mindre. En viss trygghet torde uppnås om föreningarna är anslutna till någon form av centralorgan. Frågan om anslutning av bo- stadsrättsförening till centralorgan har — oftast mot bakgrund av den uppbyggnad som HSB och Riksbyggen har — dryftats i olika sammanhang.

Fastighetskontoret i Stockholm avgav den 10 mars 1956 till fastighetsnämnden ett tjänsteutlåtande angående utökning av den kooperativa bostadsproduktionen. I ut- låtandet underströk kontoret vikten av en effektiv insyn och kontroll av de mindre kooperativa företagens verksamhet samt be- hovet av handledning och service till med— lemmarna/ hyresgästerna. Kontoret ställde sig emellertid ytterst tveksamt till lämplig-

heten av en eventuell utökning av den koo- perativa bebyggelsen genom att låta enskil- da byggnadsföretagare bilda bostadsrätts— föreningar. En sådan form för kooperativt byggande skulle nämligen enligt kontorets mening belasta kommunen med en omfat- tande och kostsam administrativ apparat för den erforderliga kontrollen och till- synen. Om enskilda byggnadsföretagares nybyggnader skulle komma i fråga vid en eventuell utökning av bostadskooperationen ansåg kontoret att det i en eller annan form borde inrättas ett centralorgan, genom vil- ket kontoret kunde hålla kontakt med bygg- nadsföretagarna och dryfta olika spörsmål som gällde bildandet av bostadsrättsför- eningarna.

Som antecknats i avsnitt 2.2 har Bygg- nadsaktiebolaget Manhem i Stockhohn i viss utsträckning medverkat som ett central- eller serviceorgan för bostadsrättsför- eningar.

I Göteborgs stadsfullmäktige väcktes år 1956 en motion med begäran om utred- ning om bl. a. möjligheterna till kommu- nal medverkan vid teknisk och ekonomisk kontroll över fastigheter, som skulle över- låtas åt s.k. fria bostadsrättsföreningar, varmed uppenbarligen avsågs bostadsrätts- föreningar bildade av enskilda byggnads- företagare. Sedan motionen remitterats till bostadskontoret avgav detta den 10 novem- ber 1956 ett utlåtande vari motionärernas begäran avstyrktes. I utlåtandet, som se- dermera godtogs av stadsfullmäktige, fram- hölls att om ett arrangemang med kom- munala rapportörer skulle tillämpas även i de fall då en byggnadsföretagare uppförde en fastighet åt en bostadsrättsförening, som byggnadsföretagaren själv administrerade, skulle detta leda till att det kommunala engagemanget måste utvidgas till att om- fatta sådana arbetsinsatser som i de till HSB och Riksbyggen anslutna bostadsrätts- föreningarna handhades av moderorganisa- tionerna.

I detta sammanhang bör även uppmärk- sammas de förslag som utredningen om

allmännyttiga och kooperativa bostadsföre- tags förvaltning m.m. framlade i PM den 10 november 1956 med vissa förslag röran- de förvaltningen av kommunala, allmän- nyttiga och kooperativa bostadsföretag (stencil socialdepartementet).1 Utredningen, som införskaffade vissa uppgifter från för— medlingsorganen, företagsledningarna och revisorerna, konstaterade sammanfattnings- vis

att i många fall varken förvaltningen eller re- visionen av företagen fyllde de anspråk som såväl staten som kommunen kunde ha an- ledning att ställa. Åtskilliga företags förvalt- ningsledning — och detta gällde inte blott de mindre företagen - saknade uppenbarligen till- räcklig erfarenhet av fastighetsförvaltningsfrå- gor och i många fall syntes det också vara klart att väsentliga ekonomiska problem i sam- band med fastighetsförvaltningen inte ägnades tillräcklig uppmärksamhet. Det var likaså up- penbart att revisionen i många fall inte var tillfredsställande ordnad. Det var alltför van- ligt att revisionen helt överläts åt förtroende- valda revisorer utan särskild utbildning för sin uppgift.

Utredningsmannen föreslog i de delar som här är av intresse att tillsynen av före- tagen borde effektiviseras dels genom att fortbildningskurser borde anordnas och råd- givning och upplysning meddelas i annan form, varigenom företagens förvaltningsor— gan och deras revisorer borde bli bättre skickade för sina uppgifter, dels genom att som villkor för tertiärlån till högre be- låningsgräns än som tillämpades för en- skilda företag borde uppställas krav på att revisorerna borde uppfylla vissa kom— petensvillkor.

Enligt utredningsmannen kunde åtgärder av dessa slag inte väntas få full effekt, om åtgärderna inte inordnades som ett led i en fortlöpande övervakning av och rådgiv- ning till företagen genom ett centralt till- synsorgan. En centralisering av rådgiv- ning och övervakning till ett tillsynsorgan skulle möjliggöra ett effektivt utnyttjande av tillgänglig expertis och en ändamåls— enlig bearbetning och spridning av de er- farenheter i förvaltningsfrågor som efter hand kunde vinnas i de skilda företagen.

De uppgifter som borde ankomma på

tillsynsorganet skulle i stort sett bli föl- jande:

1. Tillsynsorganet skulle övertyga sig om att den allmänna revisionen var tillfreds- ställande ordnad och att revisorerna fyllde de kompetenskrav som det skäligen kunde finnas anledning att uppställa.

2. Tillsynsorganet skulle ge råd och an— visningar beträffande uppläggningen av fö- retagens bokföring samt beträffande nor- mer och principer för avskrivning och fond- avsättningar.

3. Företagens nyproduktion borde äg- nas viss allmän övervakning främst med avseende på frågor rörande upphandling samt organisationen av byggnadsledning och byggnadskontroll.

4. Tillsynsorganet borde ge allmänna råd beträffande organisationen av företagens förvaltning. dess struktur och dess arbets- former.

5. Tillsynsorganet skulle analysera sta- tistiska uppgifter och rapporter från före- tagen avseende fastighetsekonomiska frå— gor. Tillsynsorganet borde ha full insyn i företagen och äga rätt att infordra de rap- porter som kunde erfordras för att bedöma företagets förvaltning. Om tillsynsorganet konstaterade missförhållanden som allvar- ligt kunde äventyra företagets ekonomi el- ler på annat sätt vara till betydande skada för företaget, borde organet, givetvis i sam- råd med företagets revisorer, söka åstad- komma rättelse genom att inleda förhand- lingar med företagsledningen eller, om så- dana förhandlingar inte ledde till resultat, med vederbörande kommunala förmed- lingsorgan. Först om rättelse inte kunde vinnas på denna väg borde tillsynsorganet rapportera förhållandet till det statliga lå— nebeviljande organet. Tillsynsorganet borde fortlöpande informera det lånebeviljande organet om sådana förhållanden som kunde vara av väsentlig betydelse för en be- dömning av företagets ekonomi. När det gällde att finna ett lämpligt organ för ifrågavarande tillsynsverksamhet diskutera-

1 Utredningsman var nuvarande överingen- jören i bostadsstyrelsen Harry Bernhard.

de utredningsmannen möjligheterna att för— stärka bostadsstyrelsen och att bilda ett nytt organ antingen helt fristående eller anslutet till någon redan befintlig organisation eller myndighet. Utredningsmannen fann det emel- lertid lämpligast att den centrala granskningen och rådgivningen knöts an till redan befintliga organisationer och sammanslutningar. De or- ganisationer som skulle kunna komma i fråga var Sveriges kommunalekonomiska förening (KOMEK), Landskommunemas förbund, SABO, HSB:s Riksförbund och Riksbyggen.

Om den centrala övervakningen av de all— männyttiga företagen organiserades på detta sätt borde bostadsstyrelsen fungera som sam- ordnande organ. Tillsynsorganen borde vara skyldiga att till styrelsen rapportera förhål- landen av väsentlig betydelse för bedömning av företagens ekonomi, speciellt då företagen inte vidtagit de åtgärder som tillsynsorganen rekommenderat. Styrelsen fick därefter i före- kommande fall på lämpligt sätt informera ve- derbörande länsbostadsnämnd. Styrelsen skulle äga befogenhet att »auktorisera» lämpligt till- synsorgan och att, när skäl därtill förelåg, upp- häva auktorisationen. För auktorisation syntes i första hand revisionsorganen inom SABO, HSB och Riksbyggen böra komma i fråga.

Av de remissyttranden som avgavs över promemorian förtjänar följande att nämnas.

Bostadsstyrelsen tillstyrkte i huvudsak för- slagen men ansåg att uppgiften att fungera som samordnande organ inte borde anförtros styrelsen utan i stället hänskjutas till en av till- synsorganen utsedd delegation med fast sekre- tariat.

Hyresgästernas Riksförbund uppgav att tvis- terna i de allmännyttiga och kooperativa bo- stadsföretagens förvaltning och revisionsförfa- rande framför allt avsåg sådana bostadsföretag som uppträdde under bostadsrättsföreningens form utan att därför vara kooperativa företag i vedertagen mening men även en större del av övriga enskilda bostadsföretag som erhål- lit statliga lån. Förbundet biträdde utred- ningens förslag om en effektivisering av till- synen och rådgivningen genom inrättande av »ett centralt organ för ändamålet», men för- bundet förutsatte att kontrollbestämmelsema och rådgivningen utökades till att omfatta samt- liga statsbelånade fastigheter.

HSB.—s Riksförbund framhöll i sitt yttrande bl.a. att förbundet delade utredningens upp- fattning om behovet av förbättring av för- valtningsapparaten och revisionsförfarandet i allmännyttiga och kooperativa bostadsföretag. Enligt riksförbundets mening förelåg detta be— hov inte endast för de allmännyttiga och koo- perativa bostadsföretagen utan var lika ange- läget för alla bostadsföretag, dvs. även för de

enskilda. Förbundet delade utredningens principiella uppfattning att tillsyn och kontroll av förutsett slag inte borde sammanblandas med revision i egentlig mening. Revisionen hade fastställda, i vissa fall lagfästa, uppgifter och enligt riksförbundets uppfattning skulle revi- sionen därutöver inte ha några uppgifter i ett företag. En rådgivande och administrativ funk— tion skulle inte läggas på revisionen. Detta in- nebar självfallet inte att revisorer ur revisions- avdelning inte skulle utnyttjas i sammanhanget. Ett intimt samarbete med revisionen måste tvärtom förutsättas såsom nödvändigt. Från de nämnda synpunkterna att för de allmännyt- tiga och kooperativa bostadsföretagen inte borde ifrågakomma någon fastighetsekonomisk eller fastighetsteknisk tillsyn eller kontroll som inte ifrågakom för samtliga statsbelånade bo- stadsföretag, förordade riksförbundet att de i utredningen framlagda förslagen om organise- randet av ett tillsynsorgan utvidgades att om- fatta samtliga statsbelånade bostadsföretag. Det syntes riksförbundet i och för sig rim- ligt och riktigt att existerande organisationer, som redan tagit upp tillsyn och kontroll på sitt arbetsprogram, erhöll möjligheter att få fortsätta därmed såvitt gällde till dem anslutna bostadsföretag. Riksförbundet hade därför ingen erinran mot att efter auktorisation åta sig tillsynen och kontrollen över de av HSB-för- eningarna i landet förvaltade fastigheterna. För— bundet framhöll att med hänsyn till det ansvar, den kontroll och den rådgivande verksamhet som var förenad med en eventuell auktorisa- tion såsom tillsynsorgan kunde förbundet inte åta sig tillsyn för annat bostadsföretag än så- dant som var medlem av HSB-rörelsen eller administrerades av HSB.

Riksbyggen biträdde det i promemorian framlagda förslaget om inrättandet av sär- skilda tillsynsorgan såsom en framkomlig väg att öka möjligheterna till effektiviserad fastig- hetsförvaltning. I yttrandet underströks särskilt vad i promemorian upptagits om att tillsyns- organets viktigaste uppgift skulle vara råd- givning i fastighetsekonomiska frågor.

Svenska Byggnadsentreprenörföreniltgen fann behovet av en utökad revision styrkt beträffan- de de allmännyttiga och kommunala företa- gen. Ifråga om de kooperativa företagen kon- staterade föreningen att förslaget om en över- revision inte på samma sätt som i fråga om allmännyttiga och kommunala företag grun- dade sig på en utredning om yppade tvister un- der nuvarande förhållanden. Beträffande koo- perativa företag kunde utredningens förslag därför inte anses på samma sätt styrkt. [ själva verket förelåg enligt föreningens me- ning mellan de båda företagsformema skiljak- tigheter, som i här berörda sammanhang syn- tes motivera att företagsformerna inte utan

vidare betraktades som jämställda. Om ut- redningens förslag om en överrevision skulle genomföras även beträffande kooperativa före- tag måste en förutsättning vara att de fria bo- stadsrättsföreningarna bereddes ytterligare möj- ligheter till val av tillsynsorgan än de som ut- redningen föreslagit.

Någon proposition har inte framlagts på grundval av utredningens förslag om att som villkor för högre belåningsgräns än som tillämpades för enskilda företag borde uppställas krav på att företag, som bevilja- des lån, skulle vara anslutet till ett auk- toriserat tillsynsorgan.

Tanken att varje bostadsrättsförening borde vara ansluten till någon form av centralorgan har också senare framförts.

Bostadsstyrelsen föreslog sålunda i sitt den 24 mars 1960 avgivna yttrande över Hyresgästernas Riksförbunds framställning- ar till chefen för socialdepartementet den 5 juni 19591 och den 22 oktober samma år att frågan om anslutning av alla typer av bostadsrättsföreningar till något centralt tillsynsorgan ånyo borde övervägas. Sam- ma uppfattning framförde bostadsstyrelsen också i styrelsens till tredje lagutskottet avgivna yttrande över motionen 1960: 11: 269 om ökat skydd för delägare i bostads- rättsföreningar.1

Betydelsen av bostadsrättsförenings an— slutning till något centralorgan framgick även av Riksbyggens yttrande till tredje lagutskottet över sistnämnda motion. I ytt- randet betonades nämligen (L3U 1960: 17 s. 9) att det från många synpunkter så- väl från samhällets som bostadsrättshavar- nas — var »riktigt att förutsättningarna för att bilda bostadsrättsföreningar skulle med- föra ansvar, när det gällde den framtida förvaltningen». Genom att de som med- verkade till föreningarnas tillkomst och byggde bostäderna inte var representerade i de styrelser som utsågs vid avlämnings- sammanträdena och därefter och därmed inte åtog sig något ansvar för förvalt- ningen kunde bostadsrättshavarna komma i det läget att kostnader som egentligen Var att hänföra till byggandet uppstod sedan fastigheterna var överlämnade till

föreningarna och initiativtagarna inte längre kände något ansvar.

I anslutning härtill bör även nämnas vissa uttalanden av chefen för socialde- partementet i prop. 196l:l bil. 27 s. 30 med anledning av den kritik som framförts i fråga om s.k. byggmästarbildade bostads- rättsföreningar och bostadsstyrelsens för- slag att lånevillkoren för sådana föreningar skulle ändras på det sättet att den övre belåningsgränsen skulle sänkas samt att åt- gärder skulle vidtas för ökad kontroll över ifrågavarande företag.

Enligt departementschefen fick det anses styrkt att det i fråga om sådana föreningar förelåg behov av anordningar, som beredde bostadsrättshavarna bättre skydd än de då hade. För departementschefen framstod det som särskilt viktigt att de boende erhöll fullgott skydd för värdet av sina kapitalin- satser, att deras rätt effektivt bevakades vid bestämmandet av de ekonomiska vill- koren för byggnadsföretaget och att de be- reddes garantier mot förlust till följd av brister hos byggnadsföretaget.

Vad angår föreningar som var anslutna till något av de rikskooperativa företagen, dvs. HSB eller Riksbyggen, syntes det en- ligt departementschefens mening inte före- ligga behov av andra garantier än dem som kunna anses ligga i tillhörigheten till riks- organisationen. Några särskilda garanti- regler föreföll inte heller behövliga i fråga om fristående bostadsrättsföreningar, dvs. sådana föreningar som bildades på de bli- vande bostadsrättshavarnas eget initiativ. Detsamma ansågs också merendels gälla i fråga om företag, som tillkom t.ex. på initiativ av industriföretag.

Vad beträffar s.k. byggmästarbildade bostadsrättsföreningar avvisade departe- mentschefen bostadSstyrelsens förslag om sänkning av lånegränsen och förklarade att han inte ansåg sig böra beträda den vägen förrän man i vart fall prövat om en till- fredsställande ordning inte kunde nås på annat sätt. Genomfördes en sådan sänkning

* Se ovan 8.131.

skulle detta med all sannolikhet innebära att bostadsbyggande i denna form knap- past skulle komma till stånd, vilket kunde innebära risk för minskning av bostads- produktionen. Lånebestämmelserna borde i stället kompletteras med tillämpningsföre- skrifter av innebörd att de lånebeviljande organen, när skäl därtill förelåg, skulle kunna ställa särskilda krav på att de bli- vande bostadsrättshavarna tillförsäkrades betryggande garantier för att deras intres- sen blev behörigen tillgodosedda.

Enligt departementschefens mening borde vidare prövas det initiativ som Svenska Byggnadsentreprenörföreningen enligt sitt remissyttrande hade tagit till bildande av ett kontroll— och garantiföretag1 med upp- gift att bereda såväl bostadsrättshavarna i ifrågavarande föreningar som staten i dess egenskap av långivare ökad säkerhet. Före- taget skulle bl. a. lämna garantier mot di- rekta förluster samt därjämte kontrollera att byggnadsföretagen grundades på skäliga ekonomiska villkor och utfördes under be- tryggande teknisk kontroll. Skulle garanti- företaget komma att fungera på ett effek— tivt sätt syntes ett tillfredsställande skydd för bostadsrättshavarnas intressen kunna erhållas i fråga om byggnadsföretagare, som anslöt sig till företaget eller som utan sådan anslutning fick garantier utställda av företaget. Departementschefen förutsatte att företaget också lämnade ifrågavarande bo- stadsrättsföreningar erforderligt biträde un- der förvaltningsstadiet. I fråga om företag som inte åtnjöt garantier av garantiföre- taget borde krav på likvärdigt skydd i an— nan form ställas. Kompletterades lånebe- stämmelserna på detta sätt syntes det inte nödvändigt att införa regler om central .illsyn av bostadsrättsföreningar.

I anknytning till denna redogörelse för förslag om anslutning av bostadsrättsför- eningar till centralorgan bör också anmär- kas att kritik även framförts mot det av HSB och Riksbyggen tillämpade systemet att inom dessa organisationer bildade bo- stadsrättsföreningar på ett tidigt skede för alltid binds till organisationerna.

Enligt HSB:s Riksförbunds mönsterstad- gar år 1964 för bostadsrättsförening skall i stadgarna för förening som skall vara ansluten till HSB finnas ett flertal bestäm- melser, varigenom föreningen binds till or- ganisationen. Enligt 12 & fjärde stycket i mönsterstadgarna skall bostadsrättsför- eningen sålunda i förvaltningen av sina an- gelägenheter biträdas av HSB—föreningen enligt därför gällande grunder. För giltig— het av beslut om ändring av föreningens stadgar fordras vidare bl. a. att beslutet godkänns av styrelsen för HSB och av styrelsen för HSB:s Riksförbund (21 & an- dra stycket). Enligt HSB:s Riksförbunds mönsteravtal för avtal mellan HSB-för- ening och bostadsrättsförening? är också det avtal som träffas mellan en HSB- förening och en bostadsrättsförening och som bl. a. omfattar det uppdrag som HSB- föreningen har för bostadsrättsföreningen att ombesörja uppförandet av dess hus och handha dess räkenskaper och medelsför- valtning, ouppsägbart (9 5). Tvist mellan HSB-föreningen och bostadsrättsföreningen om avtalets tolkning eller tillämpning får vidare enligt ett särskilt stadgande i avta- let inte dras inför domstol utan skall av- göras av tre skiljemän. Skiljemännen skall utses på det sättet att HSB-föreningen och bostadsrättsföreningen utser var sin skilje- man, medan den tredje skiljemannen, som skall vara domare, skall utses av HSB:s Riksförbunds styrelse.

Vad angår de inom Riksbyggen bildade bostadsrättsföreningarna skall enligt 12 & tredje stycket i Riksbyggens normalstadgar för bostadsrättsförening Riksbyggen biträda bostadsrättsförenings styrelse vid handha- vandet av föreningens förvaltning och sköta all uppbörd, bokföring och vad därtill hör. Det avtal som träffas mellan Riksbyggen och någon av dess bostadsrättsföreningar om Riksbyggens biträde vid bostadsrätts- föreningens ekonomiska förvaltning synes

1 Här åsyftades AB Bostadsgaranti, som in- registrerats den 9 augusti 1960. = Det senaste mönsteravtalet är från år 1965. I de delar som här är i fråga överensstämmer emellertid avtalet med tidigare mönsteravtal.

i och för sig kunna sägas upp men bostads- rättsföreningens stadgar kan inte ändras utan att styrelsen för Riksbyggen godkän- ner ändringen.

I vissa fall har blivande bostadsrättsha- vare bildat särskilda intresseföreningar. Of- tast har det här gällt byggmästarbildade bostadsrättsföreningar, mot vilka i olika hänseenden anmärkningar riktats. men i några fall har även blivande bostadsrätts- havare i till HSB och Riksbyggen anslutna bostadsrättsföreningar bildat intresseför— eningar. Vad beträffar bostadsrättsför— eningar anslutna till HSB, kan detta fram- stå som särskilt anmärkningsvärt, eftersom de blivande bostadsrättshavarna där är med- lemmar såväl i den lokala HSB—föreningen som i den till Hyresgästernas Riksförbund anslutna hyresgästföreningen som finns på orten.

Slutligen förtjänar i detta sammanhang även att nämnas att en till HSB ansluten bostadsrättsförening till kommittén över— lämnat en skrivelse, i vilken berörts olika spörsmål om kontrollen inom HSB-organi— sationen och föreslagits att inom rörelsen borde inrättas ett skiljeinstitut med rådgi- vande funktion.

5.5 Kommittén

5.5.1 Allmänt

Bostadsrätt får enligt BRL inte upplåtas förrän ekonomisk plan för bostadsrättsför- eningens verksamhet mottagits av länsstyrel— se. Planen skall vara försedd med intyg om att den vilar på tillförlitliga grunder. Någon realgranskning av planens innehåll från myndighets sida förekommer inte enligt BRL. På grund av bestämmelserna i BoKoL skall emellertid förening som har hus på hyresreglerad ort låta sin ekonomiska plan prövas av hyresnämnden innan planen inges till länsstyrelsen. Syftet med hyresnämndens prövning är framför allt att förhindra att de i planen upptagna avgifterna är för höga med hänsyn till den priskontroll som genom HyReL upprätthålls beträffande hyreslä-

genheter. I viss utsträckning torde emeller- tid prövningen också innebära en kontroll av planens hållbarhet.

Den granskning av den ekonomiska pla- nen som enligt BoKoL skall äga rum hos hyresnämnden avser sålunda inte i första hand planens innehåll och tillförlitlighet utan kostnadernas skälighet. För denna gransk— ning har det inte varit tillräckligt att pla- nen utgjort en kalkyl beträffande ett plane- rat företag utan planen har måst göras upp på grundval av de verkliga kostnaderna se- dan dessa blivit kända och den slutliga fi- nansieringen ordnats. Härigenom har hy— resnämndens prövning kommit att fördrö- jas, ibland flera år efter det att föreningens hus färdigställts. En följd härav har blivit att upplåtelse av bostadsrätt inte kunnat ske förrän lång tid förflutit från det lägen- heterna tagits i bruk.

Ofta har det emellertid varit önskvärt att redan på ett tidigt stadium av en bostads— rättsförenings verksamhet avtal kunnat träf- fas mellan dem som önskat förvärva bo— stadsrättslägenhet och föreningen. För för- eningen har det kunnat vara värdefullt att tidigt binda de bostadssökande till sig. På det sättet har föreningen kunnat försäkra sig om att lägenheterna kunnat avsättas när de blivit färdiga. Om förhandstecknarna i sam- band med sådana avtal betalat in en del av det kapital som fordrats för husets finan- siering har föreningens behov av främman- de kapital minskat och räntekostnaderna kunnat hållas nere.1 För de bostadssökande har det också varit av betydelse att de på ett tidigt stadium kunnat tillförsäkra sig rätt till vissa bestämda lägenheter.

Olägenheterna av att bostadsrätt inte kun- nat upplåtas förrän på ett sent stadium har i huvudsak undanröjts genom att BoKoL medgett att förskott på avgifter till bostads- rättsförening fått upptas med hyresnämn— dens tillstånd. Det har också blivit regel att förskott tagits upp och att i samband där- med avtal träffats mellan föreningen och de bostadssökande om att dessa när så kunnat

1 Enbart inom HSB betalades i grundavgifter ettvart av åren 1965 och 1966 ca 120 milj. kr.

ske skolat förvärva bostadsrätt till lägen- heterna.

Som framgått av vad som upptagits i av— snitt 2.8.7 förutsätter kommittén att även framdeles två slag av bostadsrättsföreningar skall förekomma, nämligen dels sådana som bildas av dem som själva önskar erhålla lä- genheter i föreningarnas hus, dels sådana som bildas av personer och/eller företag som tillhandahåller bostäder och andra lägen- heter i företag av kooperativ karaktär. Nå- gon särskild reglering av själva bildandet av bostadsrättsföreningar har kommittén in- te ansett behövlig utan föreningar skall även i fortsättningen kunna få bildas fritt.

Då en förening bildas av dem som själva skall ha lägenheter i föreningens hus är de bostadssökande från början medlemmar i föreningen och bostadsrätt kan direkt upplå- tas till dem. Bildas däremot en förening på det andra sättet är det visserligen betydelse- fullt att de bostadssökande i egenskap av blivande bostadsrättshavare på ett tidigt sta- dium knyts till föreningen, men samtidigt kan det ofta vara lämpligt att de inte deltar 'i föreningens verksamhet innan huset fär- digställts och de ekonomiska förhållandena slutligt ordnats. Rättsförhållandet mellan de bostadssökande och föreningen blir därför annorlunda än då bostadsrätt omedelbart upplåts.

Enligt BRL gäller att upplåtelse av bo- stadsrätt inte får ske innan ekonomisk plan i vederbörlig ordning mottagits. Härmed åsyftas att osunda bostadsföretag skall för- hindras uppkomma och att bostadsspekulan- terna skall kunna veta vilka avgifter som de har att räkna med (SOU 1928: 16 s. 16 och 25). Kommittén finner inte skäl föreslå änd— ring i denna regel. Inte heller bör någon åta sig förpliktelse att i framtiden förvärva bostadsrätt utan att ha tillgång till vissa uppgifter om bostadsföretaget. Dessa upp- gifter bör avse de förhållanden om vilka bostadssökande skall få upplysning vid upp— låtelse av bostadsrätt. För att skapa garan- tier för att tillräckliga uppgifter lämnas och att dessa blir riktiga bör även den som öns— kar ingå förhandsavtal ha tillgång till en

av registreringsmyndigheten inregistrerad ekonomisk plan för föreningen. Enligt kom— mitténs förslag beträffande ekonomisk plan skall förening som själv svarar för byggan- det kunna upprätta ekonomisk plan sedan upphandlingen är klar (se avsnitt 4.5.1). An- ledning saknas enligt kommitténs mening att låta föreningar ingå förhandsavtal innan de hunnit så långt i sin verksamhet att ekonomisk plan kan upprättas.

Har efter det att den ekonomiska planen upprättats ändring skett beträffande förhål- lande, om vilket planen bör innehålla upp- lysning, som inverkar på föreningens eko- nomiska ställning eller bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser, bör, i överensstäm- melse med vad som nu gäller enligt 13 & BRL, ytterligare upplåtelse av bostadsrätt inte ske förrän ny plan upprättats av för- eningens styrelse och registrerats av läns— styrelsen. För att skyldighet att upprätta ny ekonomisk plan skall föreligga bör verkning- arna av ändringen vara sådana att de i avse- värd mån påverkar föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavares ekono— miska förpliktelser.

Skyldigheten att upprätta ny ekonomisk plan föreslås däremot inte gälla beträffande rätten att ingå nya förhandsavtal och inte heller vid upplåtelse av bostadsrätt till för- handstecknare. Jfr avsnitt 4.5.7.

5.5.2 Upplåtelse av bostadsrätt

a) Upplåtelse endast till medlem i förening

Enligt vad som föreslås i avsnitt 6.5.2 a) skall bostadsrättsföreningar vara föreningar, i vilka intresserade endast i vissa situationer har rätt att vinna inträde. Vad beträffar upp— låtelse av bostadsrätt skall föreningarna lik- som enligt gällande rätt helt fritt kunna be- stämma om till vilka de vill upplåta bostads— rätt. Men liksom nu bör naturligtvis även framdeles gälla att förening inte skall ha rätt att upplåta bostadsrätt till annan än den som är medlem i föreningen.

b) Upplåtelse till två eller flera gemensamt -— gemensamt medlemskap En fråga som ibland uppkommit är den om en bostadsrätt kan upplåtas till eller för-

värvas av två eller flera gemensamt. I för- arbetena till BRL behandlas inte detta spörs- mål och inte heller frågan om två eller fle- ra personer gemensamt kan bli medlemmar i en bostadsrättsförening. Lagen torde dock vara uppbyggd på principen en bostadsrätt — en medlem. Enligt 26 & första stycket BRL skall också delägare i dödsbo efter bostads- rättshavare inom viss tid visa att bostads- rätten t.ex. vid skifte av boet tillagts viss delägare.

Även i förslaget torde man böra utgå från att bakom varje bostadsrätt i princip endast skall finnas en medlem. Detta synes nöd- vändigt om man, vilket torde vara lämpligt, alltjämt vill hålla fast vid grundtanken att en bostadsrätt skall vara odelbar. Men lik- som makar gemensamt förhyr lägenheter förekommer inte sällan att makar gemen- samt förvärvar bostadsrättslägenheter. En- ligt den tolkning av BRL som ovan angetts måste makarna då bestämma vem av dem som föreningsmässigt skall stå för bostads- rätten samt vem av dem som skall gå in som medlem i föreningen och utöva bo- stadsrätten.1 Andre maken förvärvar inga rättigheter gentemot föreningen och har inga skyldigheter mot den-na. Han har därför ej heller någon möjlighet att t. ex. utan full- makt från andre maken, bostadsrättshava- ren, rösta på föreningsstämma.

Oavsett det speciella skydd som make kan ha på grund av bestämmelserna i ÄktL2 och kommitténs till dessa bestämmelser anknutna förslag om en vidgad rätt för make till in- träde i förening då bostadsrätt övergått till make (14 & förslaget), kunde det tänkas att förslaget borde anpassas till faktiska för— hållanden på det sättet, att om makar ge- mensamt bidrar till anskaffande av en bo- stadsrättslägenhet de också båda skall kun— na stå som innehavare av bostadsrätten.

Frågan är emellertid vilken reglering en sådan ändring i övrigt behöver medföra. In- nehar makar en bostadsrätt gemensamt bör de givetvis kunna utöva den även om inte envar av makarna är medlemmar i förening- en. Möjlighet till gemensamt medlemskap måste därför finnas. Vilken lott eller andel varje make har i bostadsrätten torde här-

vidlag inte behöva spela någon roll. Om inte annat förhållande visas får andelarna räknas för lika.3 Någon rätt för varje make att fritt disponera över sin andel i bostads— rätten kan knappast tänkas. De ekonomiska rättigheter som hör till en andel skulle väl i och för sig kunna överlåtas, men makens »del» i det gemensamma medlemskapet tor- de lika litet som ett medlemskap över huvud taget kunna överlåtas. Men om denna olik- het beträffande andelsrätten och medlem- skapet medför vissa komplikationer när det gäller överlåtelse av en hel bostadsrätt mås- te svårigheterna bli än större då det gäller en andel av en gemensam bostadsrätt. Rät- ten till överlåtelse skulle möjligen kunna be- gränsas till att avse andra maken. En be- gränsning av makes rätt att förfoga över sin andel i en bostadsrätt på det sättet synes tveksam och strider mot principen att var och en som gemensamt med annan äger ett föremål skall vara oförhindrad att förfoga över sin andel.4 En sådan avvikelse bör där- för direkt komma till uttryck i lagen. Ett förbud i berörda avseende synes dock inte komma att innebära att andelen inte blir utmätningsbar.5 Skulle motsatta förhållan- det gälla kunde detta utnyttjas för att undandra borgenärerna egendom. Men om en andel utmäts och försäljs kommer nya komplikationer att uppstå. Uppkommer åter tvistigheter mellan makarna beträffande bo-

1 Enligt vad som upplysts tillämpas detta för— faringssätt inom HSB och Riksbyggen. För att förhindra att bostadsrättshavaren överlåter eller på annat sätt disponerar över bostadsrätten utan andre makens samtycke antecknas i före- ningens lägenhetsförteckning att makarna ge- mensamt förvärvat bostadsrätten. ? Enligt lagen den 15 december 1967 (nr 889) angående fortsatt giltighet av AktL skall denna lag gälla t. o. m. den 31 december 1969. _. Bestämmelser av motsvarande innebörd som AktL har upptagits i familjerättskommitténs förslag till lag om ändrad lydelse av giftermåls- balken (13 kap. 14, 16 och 17 åå, SOU 1964: 34). Jfr 1 5 andra punkten 1904 års lag om sam- äganderätt. 4 NJA II 1905 n:r 4 s. 13. —En bestämmelse om viss begränsning av rätten för delägare i dödsbo att fritt disponera över andel i bostads- rätt finns dock redan i 26 & BRL. 5 Olivecrona, Utsökning, 1962 s. 57 och Hass— ler, Utsökningsrätt, 1960 s. 149.

stadsrättens förvaltning eller nyttjande är 1904 års lag om samäganderätt tillämplig. Angivna förhållanden och svårigheter är av sådant slag att kommittén anser de skäl som motiverar särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadsrätt gemensamt till ma— kar och gemensamt förvärv av sådan rätt samt om gemensamt medlemskap för makar inte tillräckligt vägande. Härtill kommer att make till bostadsrättshavare genom olika be- stämmelser, särskilt då bestämmelserna i ÄktL, beretts avsevärt skydd. Och enligt 106 5 andra stycket förslaget skall make till bostadsrättshavare, om annat ej är be- stämt i stadgarna, utan att vara medlem i föreningen kunna rösta för bostadsrättsha- varen såsom ombud för denne. Vidare kan sägas att om några bestämmelser härvidlag skall införas, bör de inte endast gälla makar, även om det fallet av gemensamt anskaffan- de av bostadsrättslägenhet är det som oftast förekommerl, utan gälla upplåtelse gemen- samt till eller förvärv gemensamt av två eller flera över huvud taget:.2 Detta skulle emellertid kunna medföra stora praktiska svårigheter för föreningarna och leda till en för institutet knappast önskvärd uppdelning av bostadsrätter i kvotdelar. Kommittén föreslår därför inga bestämmelser om upp- låtelse av bostadsrätt gemensamt till två el- ler flera eller om gemensamt medlemskap.

c) Ordning i vilken upplåtelse skall ske

I fråga om den ordning i vilken bostadsrätt skall upplåtas upptar BRL vissa bestäm- melser. Upplåtelse får ske endast genom teckning på teckningslista med närmare an- givet innehåll. Till teckningslistan skall fo- gas avskrift av den senast upprättade eko- nomiska planen. Genom denna anordning har säkerhet skapats för att vissa betydelse- fulla uppgifter alltid lämnas vid upplåtelse av bostadsrätt. Detta har varit av värde. För- farandet har dock kunnat medföra vissa praktiska olägenheter. Flera teckningslistor har behövt utfärdas och vid varje lista har måst fogas ett exemplar av den ekono- miska planen.

För att syftet med den ekonomiska planen

skall uppnås är det enligt kommitténs me- ning nödvändigt att vissa uppgifter alltid lämnas vid upplåtelse av bostadsrätt. Varje upplåtelse måste därför även framdeles ske i viss form. Systemet med teckning på sär- skild teckningslista synes emellertid med hänsyn till de praktiska olägenheterna inte böra behållas. I stället bör upplåtelse av bo- stadsrätt ske genom skriftligt avtal.

Beträffande utformningen av ett skriftlig- hetskrav och de rättsverkningar som knyts till iakttagandet av ett sådant krav finns två linjer. Ena möjligheten är att föreskriva att det skriftliga avtalet obligatoriskt skall innehålla vissa särskilt betydelsefulla upp— gifter och att om detta inte iakttas avtalet blir ogiltigt.3 Den andra linjen är att fordra att samtliga villkor som uppställs skall skrift- ligen anges i avtalet. Men samtidigt som muntliga överenskommelser förklaras skola vara ogiltiga skall, åtminstone i visst fall, försummelse beträffande iakttagandet av formkravet medföra rätt till skadestånd för den i vars intresse kravet på skriftlighet upp- ställs.4

Med samma synsätt som ligger bakom BRL:s nuvarande bestämmelser i 17 5 an— ser kommittén att någon upplåtelse av bo- stadsrätt inte bör kunna uppkomma utan att vissa för sådan upplåtelse konstitutiva uppgifter lämnas. Kommittén föreslår därför

* Jfr dock 475 första stycket tredje punkten HL, där för visst fall åtskillnad gjorts mellan medhyresgäst som är make och annan medhy- resgäst.

" Enligt 13 & sjätte stycket i den norska lagen om bostadsrättsföreningar kan andra än makar inte gemensamt teckna andel i en bostadsrätts— förening och inte gemensamt förvärva sådan andel på annat sätt än genom arv. En förening kan emellertid enligt samma bestämmelse i sina stadgar inta föreskrift om att nära släktingar eller personer som naturligen utgör ett hushåll får gemensamt teckna andel i föreningen och förvärva sådan andel. Har fiera arvingar i ge- menskap eller ett dödsbo förvärvat andel kan dock en förening, alltjämt enligt samma bestäm- melse, förelägga arvingarna eller dödsboet att inom viss tid överlåta andelen till en person som styrelsen godkänner.

Jfr 4 kap. 1 & i det till lagrådet remitterade förslaget till ny jordabalk. Beträffande motiven se särskilt s. 142—145.

' Jfr 2 kap. 1 och 71 55 1907 års lag om nytt- janderätt till fast egendom, senast ändrad genom lagen den 28 maj 1968 (nr 342).

att, för att giltig upplåtelse skall föreligga, skriftligt avtal omfattande vissa uppgifter skall upprättas. Eftersom det är av vikt att inte låta ogiltighetspåföljden få större räck- vidd än nödvändigt bör de uppgifter som all- tid måste anges i avtal om upplåtelse be- gränsas. Men om det antal uppgifter som alltid måste upptas i ett avtal av ovan an- givna grund bör begränsas torde det dock vara av stor vikt att i avtalet även intas alla de övriga uppgifter som är av betydelse för parternas rättsförhållande och inte rör frågor som regleras av lag eller föreningens stadgar.

d) Uppgifter i avtal om upplåtelse av bostadsrätt

I fråga om vilka uppgifter som alltid måste intas i varje avtal har kommittén funnit att uppgift skall finnas om den lägenhet som upplåtelsen avser och om den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen. Vidare måste anges storleken av den grund- avgift och i förekommande fall den upp- låtelseavgift som skall erläggas för bostads- rätten. Slutligen skall också årsavgiften för bostadsrätten alltid anges. Vad beträffar års— avgiften är den till skillnad från grundavgif- ten och upplåtelseavgiften föränderhg med hänsyn till de ändringar som kan uppkom- ma i fråga om de olika kostnader som skall täckas av avgiften. I avtalet kan således endast anges den ånsav—gift som utgår när avtalet träffas eller om tillträde skall ske senare den avgift som på grundval av kända förhållanden beräknas komma att utgå vid tillträdet. Det kan därför finnas anledning att ange att årsavgiften är beräknad med hänsyn till kostnadsläget vid viss tidpunkt och att de framtida avgifterna är beroende av kostnadsförändningar. Eftersom årsav- giften är den avgjort största posten i boende- kostnaderna får det anses nödvändigt att den — med de reservationer som erford- ras tas in i det skriftliga avtalet. Genom att uppgifter om grundavgiften och i före- kommande fall upplåtelseavgiften samt om årsavgiften alltid skall finnas i varje avtal om upplåtelse av bostadsrätt blir de väsent-

ligaste villkoren för upplåtelserna alltid be- stämda i avtalen.

Men om ett skriftligt avtal upprättas är det, som ovan framhållits, naturligt att detta kommer att uppta alla för rättsförhållande! mellan föreningen och bostadsrättshavaren väsentliga uppgifter. Detta är också av vikt, eftersom avtalet helt skall ersätta det gamla teckningsförfarandet och den ekonomiska planen inte skall fogas till avtalet eller föreläggas den, till vilken upplåtelsen skall ske. Utöver de uppgifter som ett avtal om upplåtelse av bostadsrätt alltid skall inne- hålla bör i avtalet därför även anges den ordning i vilken de olika avgifterna skall erläggas, det jämförelsetal som åsatts bo— stadsrätten, tiden för tillträde av lägenheten samt de villkor av vilka avtalets giltighet är beroende (jfr 275 förslaget).

Som framgår av 21 & tredje stycket för- slaget skall ekonomisk plan som registrerats av registreringsmyndighet genom styrelsens försorg hållas tillgänglig för var och en som vill ta del av den.

e) Vissa rättsverkningar

Avtal som inte upprättas skriftligt eller som inte omfattar de uppgifter som enligt vad ovan upptagits alltid skall medtas, föreslås vara ogiltigt.

Möjligheterna att få ett avtal om upplå— telse av bostadsrätt förklarat ogiltigt eller att framställa anspråk på ersättning för att de för upplåtelsen angivna föreskrifterna inte iakttagits måste begränsas i tiden. Har lägenhet tillträtts med bostadsrätt bör sådant yrkande eller anspråk inte kunna göras gäl- lande senare än sex månader från tillträdet. Har tillträde inte skett bör samma tid som nu stadgas i 22 & tredje stycket BRL gälla, dvs. frågan om avtals upphörande eller framställande av krav på ersättning på nå- gon av i bestämmelsen upptagna grunder skall upptas inom två år från upplåtelsen. Väcks inte frågan om avtals upphörande in- om angivna tider skall vad avtalet stadgar eller vad annars kan anses överenskommet gälla.

De regler som uppställs för upplåtelse av

bostadsrätt skall gälla såväl sådan upplå- telse som sker utan att förhandsavtal tidi- gare träffats som också sådan upplåtelse varigenom förhandsavtal fullföljs.

f) Särskild kontroll

Kommittén har övervägt om de regler om ekonomisk plans innehåll och granskning som upptagits i kommitténs förslag kan an— ses till fyllest eller om därutöver någon kon- troll kan behövas såvitt avser upplåtelse av bostadsrätt som sker utan föregående för- handsavtal. Med hänsyn till att de bostads- sökande i dessa fall inte åtar sig några för- pliktelser gentemot föreningen förrän de blir medlemmar i denna och därigenom får med- inflytande i fråga om skötseln av förening- ens angelägenheter har kommittén funnit att någon sådan särskild kontroll inte är på— kallad.

5 .5 .3 Förhandsavtal

a) Allmänt

Som ovan framhållits bör det finnas möjlig- heter för bostadsrättsföreningar att på ett ti- digt stadium genom förhandsavtal knyta bo- stadssökande till sig utan att dessa därvid skall kunna kräva att omedelbart få bli medlemmar i föreningarna och förvärva bo- stadsrätt. Sådant förhandsavtal skall få in- gås endast om ekonomisk plan för förening- ens verksamhet upprättats och inregistrerats.

Någon speciell reglering av bildandet av bostadsrättsföreningar har kommittén inte ansett lämplig. Inte heller har det funnits ändamålsenligt att anordna någon särskild kontroll av myndighet beträffande ekono- miska planer eller upplåtelse av bostadsrätt.

Det förhållandet att bostadssökande ge- nom förhandsavtal tidigt knyts till bostads- rättsföreningarna och åtar sig olika förplik- telser gentemot föreningarna utan att de har någon i varje fall direkt kontroll och tillsyn av föreningarna utgör i och för sig ett starkt skäl för att uppställa särskilda skydds- regler. Härtill kommer följande omständig- heter.

De som står bakom föreningarna har del-

vis olika utgångspunkter för sin verksamhet. Vad först angår HSB och Riksbyggen har dessa organisationer olika uppbyggnad. HSB är ett konsumentkooperativt före— tag, i vilket de boende och de bostadssökan- de är representerade i själva organisationen. Riksbyggen däremot är ett producentkoope- rativt organ, i vilket dock sedan länge finns ett betydande konsumentinflytande. Vad be- träffar det stora antal bostadsrättsförening- ar som bildas av enskilda byggnadsföretaga- re erbjuder visserligen de allra flesta de bo— stadssökande bra bostäder på goda villkor, men syftet med initiativtagarnas allmänna verksamhet är dock vad man brukar kalla »enskilt vinstsyfte».

I stor utsträckning bygger föreningarna mycket stora huskomplex. Enligt de upp- gifter som kommittén införskaffat beträf- fande de 200 bostadsrättsföreningar med hus i de tre storstadsområdena och i Upp- sala län, Kalmar län, Värmlands län och Norrbottens län, som fått sina ekonomiska planer mottagna av länsstyrelserna under åren 1964—1966, hade bostadsrättsför- eningarna genomsnittligen 135 lägenheter — i storstadsområdena 186, i länen 78. De ge- nomsnittliga anskaffningskostnaderna, dvs. kostnaderna för föreningarnas anskaffande av tomter och uppförande av föreningarnas hus, var 6,7 milj. kr. — i storstadsområdena knappt 9,3 milj. kr., i länen 3,9 milj. kr. Ut- vecklingen går mot allt större enheter. Så- väl teknisk som ekonomisk kunskap och er- farenhet behövs därför för att rätt kunna bedöma ett företag.

Konkurrensen med bostadsföretag som ar- betar med andra upplåtelseformer än bo- stadsrätt och mellan olika företagstyper in— om bostadsrättsområdet torde i och för sig medverka till att villkoren för bostadsrätts— havarna blir fördelaktiga. Förhållandena kan emellertid ibland vara sådana att någon fri konkurrens inte råder.1

Någon mera ingående kontroll av bygg- nadsföretagens produktionskostnader skall inte förekomma enligt BLK.

1 En kommun kan t. ex. fördela den för be- byggelse disponibla marken så, att fri konkur- rens år mer eller mindre utesluten.

Av redogörelsen för olika förslag och åt- gärder avsedda att stärka skyddet för bli- vande bostadsrättshavare samt av det ma- terial som kommittén tagit del av framgår att anmärkningar av olika slag förekommit beträffande ett inte ringa antal bostadsrätts- föreningar. Till stor del har det gällt för- hållanden som ligger ganska lång tid till- baka. Vissa anmärkningsvärda förhållanden har emellertid uppmärksammats även under senare tid.1 Kritik har också framförts mot att kontrollen över kostnaderna för upp- förandet av bostadsrättsföreningarnas hus varit bristfällig.2 Tillfälle till eftergransk- ning av byggnadskostnaderna skall inte ha lämnats och redovisning av kostnaderna inte förelagts de blivande bostadsrättshavarna.

Dessa olika förhållanden ävensom den so- ciala betydelse bostadsrättslagstiftningen har och de ofta avsevärda kapitalbelopp som bli- vande bostadsrättshavare satsar motiverar särskilda bestämmelser som skydd för såda- na bostadssökande som ingår förhandsavtal med bostadsrättsföreningar. Härvid kan även erinras om de särskilda skyddsbestämmel- ser som finns i närliggande lagstiftning, t. ex. den genom lagen den 28 maj 1968 (nr 342) angående ändring i lagen den 14 juni 1907 (nr 36 s. 1) om nyttjanderätt till fast egen- dom införda bestämmelsen i 2 kap. 76 5 om att vid förlängning av upplåtelsetid för bostadsarrende prövning kan påkallas av oskälig arrendeavgift eller annat av jord- ägaren uppställt villkor som är obilligt samt bestämmelsen i 48 & HL om att vid förläng- ning av hyresavtal hyresgästen kan påkalla prövning av hyran om hyresvärdens krav är oskäligt. Vidare bör anmärkas att även om vissa skyddsbeståmmelser kan komma att finnas i de författningar som reglerar det statliga stödet till bostadsbyggandets finan— siering vilken utformning detta än kan få bör, som särskilt framhållits i direkti- ven, de regler som skall trygga bostadsrätts- havarens rättsliga och ekonomiska intressen i princip finnas i den permanenta lagstift- ningen.

Frågan är då vilket syfte sådana bestäm- melser skall ha. Den reglering som efter-

strävas bör vara ägnad att ge stadga åt för— hållandet mellan bostadsrättsföreningen och dess blivande bostadsrättshavare. I första hand bör förutsättningar skapas för att de blivande bostadsrättshavarna skall få de lä- genheter, för vilka de genom avtalen bundit sig, upplåtna med bostadsrätt och att villko- ren härför blir rimliga. Detta måste vara regleringens väsentligaste syfte. Men erhål- ler en bostadssökande i något fall inte av- talad bostadsrätt, bör det också finnas ga- rantier för att han verkligen kan få den ekonomiska gottgörelse som han kan vara berättigad till. En reglering som endast sä- kerställer återbetalning av inbetalade för- skott på grundavgifter kan enligt kommitténs mening inte vara till fyllest, och det ej ens om regleringen kombineras med bestäm- melser som ger förhandstecknare som till- trätt lägenhet viss rätt att kvarsitta i denna, om bostadsrätt inte upplåts.

För att syftet med en sådan reglering skall uppnås torde det vilken utformning det än ges åt själva förhandsavtalet — vara nödvän- digt att fastställa de särskilda förutsätt- ningar under vilka sådant avtal skall få ingås.

b) Utformningen av förhandsavtalet

Vad först angår förhandsavtalets innebörd skall detta vara ett avtal mellan en bostads— rättsförening och en bostadssökande. Avta- let skall omfatta utfästelser från förening- ens och från förhandstecknarens sida om att senare träffa avtal om upplåtelse av bo- stadsrätt till viss bestämd lägenhet i för- eningens hus. Förhandsavtalet kan också omfatta överenskommelse mellan parterna

1 Som exempel härpå kan nämnas att år 1966 försattes det i västra Sverige verksamma före- taget Social Bostadsproduktion riksförening u.p.a. (Solbo) i konkurs. Vid konkursutbrottet hade företaget ett stort antal bostadsrättsföre- ningar, som inte var avlämnade till bostads— rättshavarna. Vissa av dessa föreningar har råkat i stora svårigheter. En bostadsrättsföre— ning har gått i konkurs. Så har t. ex. varit fallet i några av hyresrådet under senare år avgjorda mål angående ekono- misk plan (rådets utslag den 23 november 1965, 64 C118 och 126 samt den 21 maj 1968, 68 C 36).

om nyttjande av lägenheten från viss till- trädesdag till dess bostadsrätt upplåts.

Förhandsavtalet skall alltså vara en bin- dande utfästelse om framtida upplåtelse och förvärv av bostadsrätt. En förutsättning för sådan upplåtelse bör vara att förhandsteck- naren kan bli medlem i föreningen. Bo- stadsrättsföreningen måste därför innan för- handsavtal ingås pröva förutsättningarna för den bostadssökande att bli medlem i för- eningen. Kommittén föreslår också att för- handsavtal endast skall kunna ingås med den som kan antas såsom medlem i föreningen (29 & första stycket förslaget). Eftersom för- handsavtalet inrymmer en begäran från för- handstecknaren om framtida medlemskap och en utfästelse från föreningen att anta förhandstecknaren såsom medlem torde inte något behov föreligga av ytterligare stad- gande avsett att garantera förhandsteckna- ren medlemskap i föreningen. Anmärkas bör att enligt 65 & jämfört med 57 & första stycket 7 förslaget nyttjanderätt till lägen- het som förhandstecknare innehar på grund av förhandsavtal skall kunna förverkas bl. a. av det skälet att förhandstecknaren inte längre uppfyller villkor som han som blivande bostadsrättshavare kan vara skyl- dig att uppfylla, t. ex. att tillhöra viss sam- manslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet.

Förhandsavtalet bör liksom avtalet om upplåtelse av bostadsrätt alltid ha skrift- lig form och innehålla de uppgifter som angetts i 25 5 andra stycket förslaget. Förhandsavtalet bör därjämte uppta alla övriga uppgifter som är av betydelse för rättsförhållandet mellan parterna. Av sär— skild vikt är att uppgift lämnas om förskott skall upptas. Avtalet bör vidare innehålla uppgift om namnet på det företag, till vil- ket föreningen skall vara ansluten och som gentemot föreningen skall, som nedan kom— mer att närmare utvecklas, utfärda sär— skild utfästelse.

Kommittén har under a) ovan föresla- git att förhandsavtal inte skall få ingås förrän ekonomisk plan för föreningens verksamhet registrerats. Uppgifterna i så-

dan plan kommer i huvudsak att grundas på beräkningar. Eftersom förhandsavtalet skall upprättas på grundval av den ekono— miska planen kommer uppgifterna i avta- let liksom motsvarande uppgifter i planen att vara beräknade och därmed i princip föränderliga. Vid upplåtelse av bostadsrätt skulle därför den grundavgift och årsav- gift som angetts i förhandsavtalet kunna såväl höjas som sänkas.

För de bostadssökande är det emellertid av värde att de redan när förhandsavtal ingås får fastslaget storleken av de för- pliktelser de tar på sig som bostadsrätts- havare. Häremot kan möjligen invändas att närmare precisering av avgifterna kan verka kostnadsuppdrivande genom att föreningar- na fastställer avgifterna med större margi— naler. I en balanserad marknad torde risker— na härför dock vara små.

Vad först angår grundavgiften bör en förhandstecknare inte behöva räkna med att anskaffa kapital utöver vad i den eko- nomiska planen angetts som grundavgift. Enligt vad som upplysts inom kommittén skall de ekonomiska planerna kunna göras upp med sådan säkerhet att planerna i de allra flesta fallen kan hålla. Om emeller- tid en förening som knutit bostadssökande till sig genom förhandsavtal behöver an- skaffa ytterligare kapital bör föreningen, om förhandstecknama inte är villiga att göra ytterligare kapitalinsatser, kunna ord- na detta på annat sätt än genom att fordra att förhandstecknarna lämnar nya bidrag. Föreningen kan anskaffa det erforderliga kapitalet genom fyllnadslån (topplån). Öka- de möjligheter härtill torde också finnas om, som kommittén föreslår i det föl- jande, förening som ingår förhandsavtal skall vara ansluten till särskilt företag. Med hänsyn härtill föreslår kommittén att i 29 & förslaget intas en bestämmelse om att vid upplåtelse av bostadsrätt efter förhands— avtal grundavgift inte får tas ut med högre belopp än det som angetts i den ekono- miska planen. Däremot är det inget som hindrar att grundavgifterna slutligt fast- ställs till lägre belopp än vad som upp— tagits i planen. En sådan sänkning av av-

gifterna kan medföra återbetalning av för högt uttagna förskott på grundavgifterna.

Vad härefter angår årsavgiften torde det inte vara möjligt att förbjuda varje höjning av det i den ekonomiska planen angivna beloppet. Anledningarna till ändring av års- avgiften kan vara många. Kapitalkostna- derna kan t.ex. ha ökat på grund av att anskaffningskostnaderna höjts enligt i bygg- nadsavtalet angivet index eller därför att räntan höjts. Ett annat skäl kan vara att föreningen genom fyllnadslån med hög rän— ta och stora amorteringar täckt viss över- kostnad. Det torde i och för sig framstå som önskvärt att tillåtligheten av höjningar inskränks till sådana som föranleds av för- hållanden som står utanför föreningarnas kontroll. Kommittén har emellertid ansett sig inte kunna stanna härvid. Föreningarna bör även kunna ha möjlighet att ta ut ökade kostnader för t. ex. förbättringar.

Viss garanti mot alltför omfattande höj- ningar kan de nedan nämnda särskilda före- tagens verksamhet komma att vara. För att begränsa föreningarnas möjligheter att be- lasta bostadsrättshavarna med högre kostna— der för föreningarnas hus än de som angetts i den ekonomiska planen och för att fixera den ram inom vilken upplåtelse av bostads- rätt skall ske, bör årsavgiften på grund av andra förhållanden än sådana som förening- en visar står utanför dess kontroll dock inte få höjas med mer än tio procent. En bestäm- melse av denna innebörd föreslås därför fogas till bestämmelserna i 29 & förslaget.

Eftersom förhandstecknarna inte är med- lemmar i föreningen är de inte heller bundna av vad som i det ena eller det andra avseen- det angetts i stadgarna. Vill en förening att vissa i stadgarna upptagna bestämmelser skall gälla för förhandstecknarna måste det- ta därför anges i förhandsavtalen.

Som ovan nämnts får förhandsavtalen an- ses inrymma begäran från förhandstecknar- na att få bli medlemmar i föreningarna. Med hänsyn härtill torde det vara naturligt att förhandstecknarna redan vid ingåendet av förhandsavtalen får ta del av föreningens stadgar. Föreningarna torde inte kunna änd-

ra stadgarna på sådant sätt att förutsätt— ningarna för fullföljande av förhandsav- talen rubbas. Dessa förhållanden gör det naturligt att i förhandsavtalen i erforderli- ga delar hänvisas till vad stadgarna inne- håller. Tillämpas inte ett sådant förfarande får i avtalen fullständigt intas vad som här- vidlag skall gälla. Har föreningarna sär— skilda ordningsföreskrifter måste, för att dessa skall gälla för förhandstecknarna, vad ovan sagts om bestämmelser i stadgar äga motsvarande tillämpning.

c) Särskilda förutsättningar för förhandsavtal

Som på s. 144 framhållits måste för att syf— tet med regleringen skall uppnås, bestämmel- serna om vad förhandsavtal skall innehålla och om hur avtalen skall utformas komplet- teras med regler som är ägnade att skapa säkerhet för att avtalen kommer att full- följas med upplåtelse av bostadsrätt och att villkoren härför blir rimliga.

För att en förhandstecknare skall kunna erhålla bostadsrätt på rimliga villkor torde det enligt kommitténs mening i första hand vara erforderligt att bostadsrättsföreningens verksamhet organiseras och drivs på lämp- ligt sätt.

En förhandstecknare bör kunna räkna med

att bostadsrättsföreningen organiseras i överensstämmelse med vad som gäller för sådana föreningar och så ändamålsenligt som möjligt,

att, om föreningen själv skall bygga sitt hus, projekteringen av detta sker med till- börlig noggrannhet och sakkunskap, att er- forderliga avtal upprättas och att byggnads— kontrollen är till fyllest,

att ekonomisk plan upprättas för för- eningen och inregistreras,

att föreningens räkenskaper förs på så— dant sätt att de medger fullständig insyn i föreningens ekonomi och att medelsförvalt- ningen handhas på betryggande sätt, samt

att föreningen då bostadsrätt upplåts är i sådant skick och har sådan ekonomisk ställ-

ning att grunden för en betryggande fortsatt förvaltning är lagd.

Vill bostadsrättshavarna vid övertagan- de av ansvaret för föreningen erhålla bi— träde med förvaltningen, bör det även vara sörjt för att de kan få sådant biträde.

Vid sina överväganden av olika förslag till åtgärder för att med ovan angivet syfte stärka förhandstecknarnas ställning har kommittén funnit att man inte genom att uppställa krav på insyn i föreningarna och medverkan i deras styrelser av ett större eller mindre antal i särskild ordning ut- sedda ledamöter kan nå vad som eftersträ- vas. Däremot torde stora fördelar kunna vara att vinna med att kräva att varje för- ening som på ovan nämnt sätt vill knyta bostadssökande till sig i någon form måste vara ansluten till företag som har erforder- liga resurser för att dels på ett effektivt sätt tillse att förhandstecknarnas intressen här— vidlag tillvaratas, dels påta sig ett verkligt ansvar härför.

Vad beträffar denna tanke att bostads- rättsföreningar skall vara anslutna till före- tag, som är beredda att ta ansvar för för- eningarna, stämmer den väl överens med den uppbyggnad som HSB och Riksbyggen har. Den synes också ligga i linje med det garantisystem som genom tillkomsten av AB Bostadsgaranti nu under flera år tillämpats för det övervägande antalet bostadsrättsför- eningar, som bildats under medverkan av enskilda byggnadsföretagare. Av den i bl- laga 10 intagna redogörelsen för den bo- stadskooperativa verksamheten i vissa län- der synes även framgå att den moderna bo- stadskooperationen i stor utsträckning kom- mit att verka på det sättet att de särskilda bostadsföretagen i en eller annan form an- slutits till olika företag med rådgivande och/ eller kontrollerande funktioner.

I fråga om berörda företags kvalifikatio- ner torde det vara nödvändigt att, om före- tagen skall kunna fullgöra åsyftad kontroll över bostadsrättsföreningarnas verksamhet under tiden fram till dess att bostadsrätt upplåts och bostadsrättshavarna själva över-

tar ansvaret för föreningarna, fordra att företagen bl.a. har tillgång till byggnads- teknisk och fastighetsekonornisk sakkun- skap. Företagen måste vidare ha sådana re- surser att de kan äta sig garanti för att föreningarna kan fullgöra sina förpliktelser enligt förhandsavtalen och för att anskaff- ningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningarnas hus är rimliga. I först- nämnda åtagande inryms även en garanti för återbetalning av förskott, som för- eningarna kan vara skyldiga att återbära.

Bostadsrättsföreningar anknutna till HSB eller Riksbyggen erhåller för närvarande ej ens i fråga om återbetalning av förskott på grundavgifter några uttryckliga utfästelser om att berörda företag åtar sig någon ga— ranti för föreningarna. Beträffande bostads- rättsföreningar tillkomna under medverkan av AB Bostadsgaranti träffas mellan bolaget och föreningarna särskilda garantiavtal ge- nom vilka bolaget garanterar fullgörandet av byggnadsentreprenörernas åtaganden en- ligt de ingångna entreprenadavtalen samt återbetalning för föreningarnas räkning av erlagda förskott på grundavgifter. Men även om juridiskt bindande förpliktelser inte fö- religger från t.ex. HSB eller Riksbyggen torde man dock kunna räkna med att dessa företag är beredda att inte endast svara för återbetalning av förskott utan i viss ut- sträckning även i övrigt svara för kostnader eller förluster, som kan drabba förening— arna.

Företag som här åsyftas bör enligt kom- mitténs mening vara skyldigt att för varje bostadsrättsförening som skall träffa för- handsavtal utfärda särskild utfästelse om att företaget skall svara för föreningens för- pliktelser enligt förhandsavtalen. Utfästel- sen skall härjämte innefatta ett visst ekono- miskt ansvar beträffande anskaffningskost- naderna och finansieringsvillkoren för för- eningens hus.

Vad beträffar företagens åtaganden så- vitt avser anskaffningskostnaderna och fi- nansieringsvillkoren åsyftas härmed att för- handstecknarna skall ha en särskild säkerhet

för skäligheten av de förpliktelser de påtar sig som bostadsrättshavare. Med hänsyn till de svårigheter som föreligger vid en be- dömning av i synnerhet en mera omfattan- de byggnation bör emellertid företagens ga- ranti inte gå längre än att utrymme bör fin- nas för kostnadsvariationer inom inte alltför snäva marginaler. Endast de fall då kostna- derna och villkoren överstiger vad som högst kan anses skäligt, dvs. då kostnaderna och villkoren är oskäliga, bör därför omfattas av utfästelsen. Om utfästelsen i visst fall skall tas i anspråk bör bero på hur helhetsbedöm- ningen av kostnaderna och villkoren för hu— set utfaller. Att någon enstaka kostnadspost är oskälig behöver inte i och för sig med- föra att det ekonomiska ansvaret skall in- träda för det företag som gjort utfästelsen. Anses emellertid anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren vara oskäliga skall företaget svara för att inte föreningen och därmed inte heller bostadsrättshavarna be- höver bekosta vad som är att anse som oskä-

ligt.

Med beaktande av det ekonomiska ansvar företagen skall ha gentemot föreningarna och förhandstecknarna/bostadsrättshavarna samt till den vikt som måste fästas vid den tillsyn och kontroll över föreningarna under deras tillblivelse och inledande skeden som åtagandet förutsätter, finner kommittén att endast utfästelser från företag som särskilt godkänts bör kunna medföra rätt för för- ening att med bostadssökande träffa för- handsavtal.

Som företag i här avsedd bemärkelse bör kunna godtas såväl företag till vilket bo- stadsrättsförening hör rent föreningsmässigt som företag till vilket förening är knuten genom särskilt avtal. Anknytningen mellan föreningen och företaget måste vara sådant att företagets verksamhet verkligen blir ett skydd för bostadskonsumenterna. Det måste därför tillses att anknytningen inte sker på sådant sätt att ena parten när som helst kan göra sig fri.

Någon anledning till ingripande emot det på s. 137 berörda förfarandet att de som bildar bostadsrättsföreningar sluter ouppsägbara av-

tal med t. ex. de byggande föreningarna om den fortsatta förvaltningen av bostadsrättsför- eningarna och därmed binder de blivande bo- stadsrättshavarna har kommittén inte funnit fö- religga.1 För att uppnå stabilitet och effek- tivitet kan det vara av värde att underför- eningarna inom en organisation knyts fast till organisationen. Som en allmän rättsgrundsats gäller emellertid att avtalsvillkor, vars tillämp- ning i det särskilda fallet skulle vara uppenbart otillbörligt, kan jämkas eller helt lämnas åsido.

I fråga om den prövning som måste ske av de företag som skall utfärda utfästelser av innebörd som förut angetts, kan den an- tingen ingå som ett led vid en prövning om bostadsrättsförening skall få tillstånd att träffa förhandsavtal eller vara en allmän prövning av de företag som önskar bli god— kända att utfärda utfästelser. Ett förfaran- de efter förstnämnda linje överensstämmer med det sätt varpå frågor om tillstånd att uppbära förskott nu handläggs. Vid tillämp- ningen av BoKoL har emellertid den praxis utbildat sig att föreningar som är anknutna till HSB eller Riksbyggen erhåller tillstånd att uppbära förskott utan särskilda villkor. Liknande är förhållandet med föreningar som erhållit garantiutfästelse av AB Bostads- garanti. Endast beträffande det förhållan- devis ringa antalet övriga föreningar torde någon saklig prövning av ansökan om till- stånd att uppbära förskott företas.

Det väsentliga är enligt kommitténs me- ning prövningen av det företag som skall stå bakom den bostadsrättsförening som träffar förhandsavtal. Med hänsyn till de krav på särskild sakkunskap och ekonomiska resur- ser som måste ställas på de företag som skall kunna utfärda utfästelser av ovannämnd innebörd torde endast relativt få företag komma i fråga. Under sådana förhållanden framstår det som opraktiskt att anordna prövningen av utfästelseföretaget som ett led i en prövning av fråga om tillstånd för bostadsrättsförening att ingå förhandsavtal. När ett företags resurser prövats synes det fastmer vara rationellt att låta föreningar

1 Samma förfarande upptar den norska lag- stiftningen (105 andra stycket lagen om bo- stadsrättsföreningar och 16 & femte stycket lagen om bostadsbyggnadsföreningar).

som är anknutna till företaget och erhållit dess utfästelser ingå förhandsavtal utan någon särskild prövning. I detta samman- hang bör även anmärkas att hyresnämnder- na för hyrestvister inte i och för sig kan an- ses lämpade att pröva vilka företag som kan godtas som garanter, främst med hänsyn till att nämnderna _ om man bortser från att hyresrådet skall bestå som överinstans i hyresregleringsärenden saknar en cen- tral instans som kan sörja för likformigheten i avgörandena. Deras sammansättning är inte heller sådan att de kommer att inrym- ma särskild sakkunskap på bostadsrättsom- rådet, vilket synes vara erforderligt. Kom- mittén förordar därför att prövningen av utfästelseföretagen skall vara en allmän prövning av företagen och dess möjligheter att fylla de uppgifter som avses med utfäs- telserna samt att verkan härav skall vara att bostadsrättsföreningar som erhållit utfästel- ser av sådana företag inte skall underkastas någon ytterligare kontroll för att ha rätt att ingå förhandsavtal.

Kommittén har dryftat om ifrågavarande prövning av företagen bör åvila Kungl. Maj:t eller någon central myndighet. Det centrala ämbetsverk som härvidlag ligger närmast till hands är bostadsstyrelsen, som med hänsyn till dess ställning som central förvaltningsmyndighet för den statliga verk- samheten för att främja bostadsförsörjning- en kan vara lämpad att även pröva företags möjligheter att fylla de krav som bör upp— ställas på utfästelseföretag. Med beaktande av det ringa antal ärenden om godkännande som torde uppkomma och av ärendenas sär- skilda vikt torde dock prövningen böra an- komma på Kungl. Maj:t.

Om så kan anses nödvändigt, kan företa- gen åläggas att ställa säkerhet för att de kan fullgöra sina åtaganden enligt utfästel- serna. Detta synes särskilt kunna komma i fråga beträffande mindre företag som väl kan ha tillgång till erforderlig sakkun— skap för att säkerställa att bostadsrättsför- eningarnas uppbyggnad och verksamhet är riktig men vars ekonomiska resurser med hänsyn till omfattningen av de utfästelser företaget kan komma att ställa kan vara

Vad angår den i utfästelsen ingående garantin för att anskaffningskostnaderna och finansieringsvillkoren för föreningens hus inte skall vara oskäliga utgör redan för- eningarnas anknytning till godkända före- tag en säkerhet för att anskaffningskostna- derna och finansieringsvillkoren skall bli rimliga. HSB har, såvitt angår bostadsrätts- föreningar anslutna till HSB-organisationen, också hävdat att all behövlig kontroll bör finnas inom den egna organisationen. I ett uttalande vid avslutande av 1963 års HSB- kongress framhölls sålunda bl. a. följande.

Medlemmarna skall ha det fulla och obe- gränsade avgörandet i fråga om organisatio- nens arbete. Alla medlemmar har därvid sam- ma rätt en medlem en röst. Medlemmen skall veta att det är hans förtroendemän som representerar hans intressen och som står bak- om de beslut som fattas i fråga om bostads- byggandets planering och genomförande. För tilltron till HSB-rörelsen är medlemmarnas kontroll och revision av organisationen av stor betydelse. Denna utövas genom av medlem- marna valda, i förhållande till styrelsen fri- stående, revisorer. Medlemmens i förenings- lagen lagfästa och stadgeenliga bestämmande- rätt och kontroll kan inte och behöver inte heller i en kooperativ organisation ersättas av ytterligare statlig och kommunal kontroll av verksamheten utöver vad som erfordras vid samhällelig finansiell medverkan. En skärp- ning av denna kontroll kan för bostadskoope- rationen bli tidsfördröjande och kostnadsför- dyrande utan att medlemmarna erhåller något ökat mått av trygghet.

Med hänsyn till de risker som är för- bundna med en förhandsteckning och till svårigheterna att helt undvika att husen ibland kan komma att vara behäftade med vissa fel och brister bör det emellertid en- ligt kommittén finnas en möjlighet att på- kalla en prövning av skäligheten. Det fak— tiska utrymmet för en sådan prövning torde dock med den uppbyggnad regleringen av förhandsavtalet föreslås få — bli mycket be- gränsat. Det får emellertid från konsument- synpunkt anses betydelsefullt att bostads- rättshavarna själva har en viss möjlighet att begära prövning av de kostnader och villkor som är helt avgörande för föreningens eko- nomiska ställning och för deras egna för-

pliktelser. Finns inte en sådan möjlighet till kontroll kan det inte uteslutas att en viss risk kan föreligga för att bostadsrättshavar- nas intressen inte blir tillräckligt beaktade. Prövningsmöjligheten torde vidare garantera att fullständig redovisning för anskaffnings- kostnaderna för föreningarnas hus kommer att framläggas. Slutligen får kontrollmöj- ligheten också anses naturlig med hänsyn till den väntade, fortsatta kraftiga utbygg- naden av de organisationer och företag som arbetar inom bostadsrättsområdet.

Vad beträffar utgångspunkten för ifråga- varande prövning bör anmärkas att i de fall förhandsavtal ingåtts förhandstecknarna brukar intas som medlemmar i förening- en och bostadsrätt upplåtas sedan erforder- liga besiktningar verkställts, den verkliga anskaffningskostnaden blivit bestämd och den slutliga finansieringen ordnats. I sam— band därmed lämnar i allmänhet den av— gående styrelsen en redogörelse för verk- samheten och föreningens ekonomiska för— hållanden. En sådan redogörelse bör alltid lämnas dem som i egenskap av bostadsrätts- havare skall överta föreningens förvaltning. Redovisningen bör anknyta till de uppgifter som lämnats i den ekonomiska planen och klart ange föreningens ekonomiska ställning vid tidpunkten för bostadsrättshavarnas övertagande av ansvaret för föreningens för- valtning.

Det bör ligga såväl i den avgående för- eningsstyrelsens som i utfästelseföretagets intressen att redovisningen blir tillräckligt fullständig. Har utfästelseföretaget skjutit till kapital bör detta, inte minst för att und— vika ytterligare prövning av anskaffnings- kostnadernas skälighet, särskilt anges. På grundval av redovisningen bör bostadsrätts- havarna kunna bedöma om anskaffnings- kostnaderna och finansieringsvillkoren är oskäliga och om det finns anledning att framställa anspråk mot det företag som står bakom föreningen.

Genom att utfästelsen riktar sig mot för- eningen är det denna som har att ta ställning till frågan om villkoren kan godtas eller om anledning finns att framställa anspråk på grund av garantiutfästelsen. Att talerätten

genom utfästelsens utformning härvidlag be- gränsas har kommittén ansett ändamålsen- ligt främst med hänsyn till angelägenheten att slippa onödiga tvister.

Föreningens ställningstagande till frågan om talan skall väckas bör ske inom en frist av ett år från det redovisningen lämnats. Vid bestämmande av denna tid har hänsyn även tagits till företagets intresse av att tidsfristen inte blir alltför lång. Tiden bör emellertid kunna förlängas genom överens— kommelse mellan parterna, t. ex. för att möj- liggöra förlikningsförhandlingar.

Om en tvist om skäligheten av anskaff- ningskostnaderna och finansieringsvillkoren inte kan biläggas genom enskilda förhand- lingar bör tvisten kunna underställas något samhälleligt organ. Kommittén har dryftat om inte denna prövning och prövningen av vissa andra frågor rörande bostadsrättsför— eningar borde anförtros åt ett speciellt sak- kunnigt organ, som snabbt och utan större kostnader skulle kunna slita uppkomna tvis- ter. Kommittén har emellertid funnit att tillräckliga skäl inte finns att inrätta ett så- dant specialorgan. Till denna inställning har bidragit att kommittén beträffande tvister av detta slag, som kan röra komplicerade förhållanden och avse betydande belopp. inte velat frångå den i svensk rätt grund- läggande principen att tvister som avser en- skildas rättsanspråk bör behandlas och av- göras av de allmänna domstolarna med till- gång till alla de bevismedel som domstols- processen erbjuder.

Med hänsyn till att föreningar som kny- ter bostadssökande till sig genom förhands- avtal under de inledande skedena verkar utan att förhandstecknarna har något direkt inflytande på förvaltningen bör det inte få förekomma att i avtalen intas bestämmelser om att framtida tvister mellan företag och bostadsrättsförening på grund av garantiut- fästelse skall avgöras av skiljemän utan för— behåll om rätt för parterna att klandra skiljedomen.

Som tidigare anförts skall de särskilda företagen garantera att de föreningar som ingår förhandsavtal fullgör sina förpliktelser

enligt avtalen. Härmed åsyftas i första hand att förhandstecknarna skall få de lägenheter beträffande vilka de ingått avtal om fram- tida upplåtelse med bostadsrätt. Men i åta- gandena ligger även att företagen skall vara garanter för återbetalning av förskott eller utgivande av ersättning som eljest kan åligga föreningarna på grund av förhandsavtalen. Sådan ersättning kan avse t.ex. förhands- tecknarens rätt till skadestånd på grund av att han inte erhållit avtalad bostadsrätt.

(i) Förhandstecknares rättigheter och skyl- digheter

En förhandstecknares rätt att på grund av ett förhandsavtal erhålla upplåtelse av bo- stadsrätt skall, enligt vad ovan upptagits, bero på avtalets innehåll.

Har bostadsrättsförening inte erbjudit upplåtelse av bostadsrätt inom ett år från det bevis om Slutbesiktning enligt byggnads— stadgan den 30 december 1959 (nr 612) utfärdats beträffande föreningens hus eller, om sådan besiktning inte skall ske. från det byggnadsföretaget slutförts, bör för- handstecknaren, om dröjsmålet inte beror på honom, få säga upp förhandsavtalet (635 andra stycket förslaget). Förhands- tecknaren bör i sådant fall även ha rätt till ersättning för skada.

Vad angår förhandstecknares bundenhet av förhandsavtal bör bostadsrättsföreningen kunna kräva att förhandstecknaren träffar avtal om upplåtelse av bostadsrätt enligt avtalet. Föreningen bör också enligt 65 & tredje stycket förslaget kunna häva för- handsavtalet, om förhandstecknaren utan att kunna visa giltigt skäl vägrar träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt. Häver föreningen avtalet skall förhandstecknaren återfå vad han inbetalat i förskott på grund- avgift, men uppkommer skada för förening- en bör denna få ersättning härför.

Liksom i fråga om varje annat avtal gäl- ler för förhandsavtal allmänna avtalsrätts- liga grundsatser. Det förhållandet att för— handsavtal endast får träffas om särskilt företag ställt utfästelse, avsedd att i för- hållande till förhandstecknare garantera av-

talens fullföljande, medför i princip inte någon förändring av den grundläggande ståndpunkten, att det är genom förhands- avtalet som förhandstecknarens rätt till avtal om upplåtelse med bostadsrätt är bestämd.

Vad beträffar den nyttjanderätt till lägen- het som oftast ingår i de förhandsavtal som nu träffas har den i brist på reglering an- setts få betraktas som hyresrätt.1 Då för- handsavtalet nu föreslås bli reglerat anser kommittén att med hänsyn till syftet med förhandsavtalet ifrågavarande nyttjanderätt i princip bör följa samma regler som gäller för den till tiden obegränsade nyttjanderätt som tillkommer bostadsrättshavare (63, 65 och 66 65 förslaget). Förhandsavtalets in- riktning och de anordningar som nu före- slås för att säkerställa fullföljandet av så- dant avtal gör detta naturligt. Och liksom i fråga om den nyttjanderätt för obegränsad tid som ingår i bostadsrätt bör i 1 & fjärde stycket HL undantag göras för nyttjande- rätt till lägenhet som kan tillkomma för- handstecknare. Kommittén föreslår också att angivna bestämmelse ändras med hän- syn därtill.

Den särskilda regleringen av den nyttjan- derätt som kan tillkomma förhandstecknare motiverar också att de ersättningar som under detta skede betalas till föreningarna ges beteckningar som anger deras anknyt— ning till bostadsrättsförhållanden. Inbetal- ning på grundavgift synes därför kunna be- tecknas som förskott på grundavgift, och ersättning för nyttjande av lägenheten bör kunna kallas för årsavgift. Den samman- fattande beteckningen för de rättigheter som tillkommer förhandstecknare finner kommit- tén lämpligen bör vara teckningsrätt. De i teckningsrätten ingående rättigheterna är liksom de rättigheter som ingår i en bo- stadsrätt i princip oskiljaktiga.

e) F örtroendenämnd

Det synes angeläget att bostadsrättsförening- ar som träffar förhandsavtal har god kon- takt med förhandstecknarna. Kontakten kan

1 Se ovan 5. 125.

vara värdefull från många olika synpunkter. En bostadsrättsförening kan vilja informera förhandstecknarna om föreningen och dess verksamhet samt från dessa vilja införskaffa upplysningar i olika frågor. Förhandsteck— narna kan också ges utbildning som gör det möjligt för dem att, sedan de blivit med- lemmar och fått bostadsrätt upplåten åt sig, fullgöra olika föreningsfunktioner.

Inom olika typer av bostadsrättsförening- ar har man sedan länge sökt få till stånd en sådan kontakt. Efter inflyttningen i en bo- stadsrättsförenings hus har styrelsen kallat samman förhandstecknarna till ett informa- tionsmöte, och vid detta har man ofta valt några förhandstecknare som bildat ett sär- skilt organ för denna kontaktverksamhet. Organet har verkat under olika namn. Det har kallats inom HSB förvaltningskommit— té, inom Riksbyggen kontaktråd och i fö- retag som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti förtroenderåd.

Den tid som kommer att förflyta mellan den tidpunkt då en förhandstecknare flyttar in i en för upplåtelse med bostadsrätt av- sedd lägenhet och den dag då han blir med- lem i föreningen och får bostadsrätt kom- mer troligen att minska något när BoKoL inte längre gäller. Tiden torde emellertid of- tast bli så lång att det bör finnas ett särskilt kontaktorgan mellan bostadsrättsföreningen och dess förhandstecknare. I förslaget har därför upptagits en särskild bestämmelse, 31 5, enligt vilken inom bostadsrättsförening som slutit förhandsavtal skall utses ett så- dant organ.

Eftersom förhandstecknarnas behov av kontakt med föreningen inte torde vara mer omfattande förrän de tagit sina lägenheter i besittning synes den tidpunkt då kontakt— organet skall bildas böra bestämmas med hänsyn härtill. Kommittén föreslår därför att styrelse i sådan förening, varom här är fråga, senast när två tredjedelar av lägen- heterna tillträtts av förhandstecknarna, skall kalla dessa till sammanträde för att bland sig utse minst tre ledamöter, som skall bilda ett kontaktorgan. Bestämmelsen är utformad närmast med tanke på föreningar som har hus som färdigställs vid en och samma tid-

punkt. Sker tillträde i olika etapper torde det ofta vara lämpligt att åtgärd för bil- dande av kontaktorgan vidtas på ett tidigare stadium, t. ex. i samband med att den första gruppen förhandstecknare flyttar in i de färdigställda lägenheterna.

Enligt kommitténs mening bör det åligga styrelsen att inte bara lämna kontaktorganet fortlöpande upplysning om föreningen och dess verksamhet utan med hänsyn till det särskilda intresse som förhandstecknarna har av att få reda på när besiktningar av föreningens hus och lägenheter skall hållas även underrätta kontaktorganet om tidpunk- ten för dessa. Organets ställning som ett kontakt- och i viss mån samarbetsorgan torde betonas om organet betecknas som »förtroendenämnd». Nämndens ställning som kontaktorgan synes dock inte hindra att den även får sig anförtrott vissa mindre förvaltningsuppgifter, men detta medför gi- vetvis inte någon inskränkning i styrelsens ansvar för föreningens förvaltning.

6. Övergång av bostadsrätt och teckningsrätt m. m.

6.1. Gällande bestämmelser

6.1.1. BRL

BRL är uppbyggd på den förutsättningen att bostadsrätt kan övergå till ny innehavare ge- nom familjerättsligt fång eller överlåtelse. Detta är av särskild betydelse med hänsyn till bestämmelsen i 8 & BRL att medlem i bostadsrättsförening inte får uteslutas eller utträda ur föreningen så länge han inne— har bostadsrätt. För att säkerställa att bo- stadsrättsföreningens och övriga bostads- rättshavares intressen blir tillräckligt beakta- de har styrelsen dock tillagts rätt att inom vissa gränser pröva om förvärvare skall få utöva bostadsrätten. Många av de bestäm- melser som i BRL upptagits under rubriken »Om övergång av bostadsrätt» (23—30 55) reglerar också denna styrelsens prövnings- rätt.

I 23 & fastslås den grundläggande regeln att ny innehavare av bostadsrätt inte får ut- öva bostadsrätten, om han inte är eller antas till medlem i föreningen. De båda efterföl- jande paragraferna anger de närmare grän- serna för styrelsens prövningsrätt i fråga om medlems antagande. I 24 & stadgas sålunda att den till vilken bostadsrätt övergått på grund av giftorätt eller arv inte får vägras inträde i föreningen, om hinder inte möter på grund av bestämmelse i stadgarna att medlem skall tillhöra viss sammanslutning, inneha anställning i visst företag eller upp- fylla annat villkor av liknande slag. Detsam-

ma skall gälla, om bostadsrätt på grund av testamente övergått till testators make, skyl— deman inom arvslederna, adoptivbarn eller adoptant. Har rätten till inträde för förvär- vare som här är i fråga eljest inskränkts ge- nom bestämmelse i stadgarna, skall in- skränkningen gälla utom beträffande make samt hemmavarande barn och adoptivbam. I 25 & föreskrivs att om bostadsrätt överlå- tits till någon som inte är medlem eller över— gått till någon som inte enligt 24 5 är be- rättigad att bli medlem får inträde inte väg- ras honom, om han uppfyller de villkor för medlemskap som stadgarna kan innehålla och han skäligen bör tas för god såsom med— lem. Den som enligt 25 & vägrats medlem— skap har rätt att inom »fyra veckor från det han fått reda på beslutet skriftligen begära att frågan om hans antagande som medlem skall prövas av skiljemän enligt lagen om skiljemän.

I anslutning till dessa bestämmelser bör framhållas att det enligt 7 & BRL ankom- mer på styrelsen att pröva frågan om med- lems antagande och att i styrelsens befogen- het härvidlag inte får stadgas andra in- skränkningar än som anges i 24 och 25 åå BRL.

I 26 & meddelas bestämmelser om den rätt som tillkommer dödsbo efter avliden bostadsrättshavare och den som på grund av familjerättsligt fång förvärvat bostadsrätt men inte antagits till medlem. Delägare i dödsbo efter bostadsrättshavare har sålunda

rätt att inom sex månader efter erhållen an- maning av styrelsen visa att bostadsrätten tillagts viss delägare vid skifte eller förvär- vats av någon som inte får vägras medlem- skap och sökt sådant. Har den som erhållit bostadsrätt på grund av giftorätt, arv eller testamente inte antagits till medlem, får han njuta samma rådrum att visa att någon som inte får vägras inträde i föreningen, förvär- vat bostadsrätten och sökt medlemskap. För- sitts dessa tider får föreningen sälja bostads- rätten på offentlig auktion för innehavarens räkning. Dödsboet får dock alltid utöva bo- stadsrätten till den fardag för avträdande av förhyrd lägenhet, som infaller näst efter ett år från dödsfallet. Har dödsbo i stadgarna medgetts vidsträcktare rätt än nu angetts, skall detta gälla.

Beträffande överlåtelser stadgas i 27 5 att om förvärvare inte antas som medlem, är överlåtelsen utan verkan. Detta gäller emel- lertid inte förvärv som skett på exekutiv auktion. I sådant fall är nämligen föreningen berättigad och skyldig att lösa bostadsrätten till dess verkliga värde. Kommer man inte överens om lösensbeloppet, skall detta be- stämmas av tre skiljemän, som skall utses enligt lagen om skiljemän. Är part inte nöjd med skiljemännens beslut, kan han få tvisten prövad av domstol.

I detta sammanhang erinras också om be- stämmelsen i 13 & FL som föreskriver att 'den som efter överlåtelse förvärvat bostads- rätt skall söka inträde i föreningen inom sex månader därefter.

Möjligheterna att låta bostadsrätt fritt övergå till annan kan även på annat sätt vara inskränkta. I förenings stadgar kan sålunda enligt 29 5 BRL intas förbehåll om att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten. I paragrafen anges när- mare vilka föreskrifter stadgarna härvidlag skall innehålla. Om överenskommelse inte träffas om lösensbeloppet skall beloppet motsvara bostadsrättens verkliga värde och bestämmas på samma sätt som gäller för lösen av bostadsrätt, som förvärvats vid exekutiv auktion. I stadgarna kan dock in- tas bestämmelser enligt vilka värdet skall be-

De två återstående paragraferna, 28 och 30 Så, kan i viss mån ses som följdbestäm- melser. Kan en bostadsrättshavare inte över— låta sin bostadsrätt får han enligt 28 & BRL, sedan två år förflutit från det att bostads- rätten upplåtits, avsäga sig denna och bli fri från sina förpliktelser såsom bostadsrättsha- vare. Avsägelsen, som skall göras skriftligen hos styrelsen, medför att bostadsrätten över— går till föreningen på den fardag för avträ— dande av förhyrd lägenhet, som infaller näst efter tre månader från det avsägelsen sked— de. Har bostadsrättsföreningen förvärvat bo— stadsrätt skall slutligen enligt 30 & förening- en överlåta den så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på nästa för- eningssammanträde beslutar att bostadsrät- ten skall upphöra.

I anslutning till dessa bestämmelser i BRL erinras också om stadgandena i ÄktL. Bostadsrätt avseende lägenhet som anskaf- fats för att uteslutande eller huvudsakligen användas såsom makars gemensamma bo- stad kan nämligen enligt denna lag i vissa fall tilläggas den make som bäst behöver bo- staden, om det med hänsyn till omstän- digheterna i övrigt kan anses skäligt. Har bostadsrätt som utgjort makes enskilda egen- dom tillagts andre maken skall beträffande sådant fång vid bl. a. prövning av medlem- skap i bostadsrättsförening gälla vad som är stadgat om fång på grund av giftorätt.

6.1.2. BoKoL

I fråga om överlåtelse av bostadsrätt finns bestämmelser även i BoKoL. Enligt 5 5 första stycket denna lag skall sålunda över- låtelse av bostadsrätt mot vederlag för att bli gällande godkännas av hyresnämnd. Förvärv av bostadsrätt som skett på exekutiv auktion är dock inte underkastad sådan kontroll. Hyresnämnd får jämlikt 6 & BoKoL inte godkänna överlåtelse som sker mot högre ersättning än som svarar mot bostadsrätts- havarens andel i föreningens behållna till— gångar, såvitt inte bostadsrätten av särskild anledning har högre värde.

Enligt 15 & BLK får bostadslån för hus där bostadslägenheter är förbehållna viss kate- gori boende utgå endast om övriga bostads- sökandes berättigade intressen inte därige- nom uppenbart åsidosätts och lägenheterna är avsedda för ensamstående, pensionärer, studenter eller annan kategori beträffande vilken det finns särskilda skäl att godta så- dant förbehåll. Har hyresrätten till lägenhe— ter i kategorihus eller hus där eljest lägen- heter upplåts åt viss kategori —- gjorts bero- ende av att anställningen fortfar hos arbets— givaren (»avflyttningsklausul>>) skall detta enligt bostadsstyrelsens tillämpningsföre- skrifter vara hinder för lån, om inte särskil- da eller för visst fall synnerliga skäl före-

ligger.

Vissa bestämmelser om överlåtelse av bo- stadsrätt har under lång tid även funnits i låne- författningarna. För bostadsrättsförening har som lånevillkor sålunda gällt bl. a., att för- eningen, så länge den haft statligt lån, skulle ha bestämmelse i sina stadgar om att bostads- rättshavare inte fick överlåta sin bostadsrätt utan medgivande av föreningens styrelse. (Se t.ex. kungörelsen den 28 juni 1941 (nr 636) angående tertiärlån till viss byggnadsverksam- het och kungörelsen den 24 maj 1957 (nr 360) om tertiärlån m.m.) Varken BLK 1962 eller BLK har haft någon bestämmelse om överlå- telse av bostadsrätt. Ej heller har tillämpnings- föreskrifterna till dessa kungörelser innehållit något stadgande härom. De sista anvisningarna med bestämmelser om överlåtelse av bostads- rätt var bostadsstyrelsens Sfo nr 197, utfärda- de den 30 november 1961.

6.2 Bakgrunden till bestämmelserna —— syftet med dem

Medlemskap och bostadsrätt är två begrepp som måste hållas isär. Medlemskapet är personligt och kan inte överlåtas. Bostads- rätten kan däremot övergå mellan olika rättssubjekt.

Utformningen av reglerna om övergång av bostadsrätt beror, som lagrådet framhöll i sitt yttrande över förslaget till lag om vissa bostadsföreningar (prop. 1930: 65 s. 90), i huvudsak på vilken konstruktion man ansett böra ges åt bostadsrätten. Medan en medlem

i en vanlig ekonomisk förening endast har en, som lagrådet betecknade det, rent ideell andel i föreningen, så har flertalet av med- lemmarna i en bostadsrättsförening, dvs. bostadsrättshavarna, förutom en ideell andel i föreningen även nyttjanderätt till en sär- skild lägenhet.

För att bostadsrättshavaren skall kunna känna trygghet beträffande rätten till lägen— heten och för att förhindra påfrestningar på föreningen genom krav på inlösen av bo- stadsrätten stadgas i 8 & BRL att medlem inte får uteslutas eller utträda ur bostads- rättsförening, så länge han innehar bostads- rätt. En medlems rätt till den ideella ande- len framträder därför, som lagrådet under- strök, endast vid bestadsrättsföreningens upplösning. Bostadsrättshavaren har inte nå- gon möjlighet att genom utträde ur förening- en eller annorledes av föreningen utfå sin andel. Ej heller har vid bostadsrättshavarens död dödsboet någon sådan möjlighet. Då det emellertid för en bostadsrättshavare och i förekommande fall för en bostadsrättshava- res dödsbo som inte längre kan eller vill begagna lägenheten, måste finnas möjlighe— ter att tillgodogöra sig det värde som bo- stadsrätten representerar har bestämmelserna om övergång av bostadsrätt utformats med hänsyn härtill.1 Vid utformningen har man dock måst beakta föreningens och de övriga bostadsrättshavarnas intressen.

Lagrådet, vars erinringar i det väsentliga be— aktades, påpekade härvidlag att det kunde vara ganska vanskligt att rätt avväga de olika intres- sena, i synnerhet som föreningarna var av så olika slag, vissa närmast med karaktär av 'fa- miljebolag», andra mera socialt betonade och med hundratals medlemmar. Lagrådets allmän- na omdöme om de föreslagna reglerna var att dessa alltför starkt tillgodosåg de enskildas in- tressen på föreningarnas bekostnad. Det ansågs därför tillrådligt att berörda bestämmelser i betydligt högre grad än som föreslagits gjordes dispositiva (prop. 1930: 65 s. 91).

Gällande bestämmelser utgår sålunda från den uppfattningen att en oinskränkt rätt till övergång kan vara oförenlig med förenings-

1 I det till lagrådet överlämnade förslaget till lag om vissa bostadsföreningar fanns i 15 5 upp- taget en allmän regel om bostadsrätts överlåt- barhet (prop. 1930: 65 s. 69 och 91).

ändamålet och att inom bostadsrättsför- eningarna de enskilda medlemmarnas per- sonliga egenskaper ofta kan vara av stor betydelse.

Bestämmelsen i 23 & BRL att den som efter överlåtelse eller annorledes erhållit bo- stadsrätt inte får utöva denna utan att vara medlem i föreningen fastslår sambandet mellan bostadsrätt och medlemskap i för- eningen. Med uttrycket >>skäligen bör tas för god såsom medlem» i 25 & avses inte endast att förvärvaren skall kunna svara för de eko- nomiska förpliktelserna som kan komma att åligga honom som bostadsrättshavare, utan även att hans personliga egenskaper är så- dana att han kan anses lämplig såsom med- lem i föreningen.

Verkn'mgarna av att den till vilken bo- stadsrätt övergått inte antas som förenings- medlem, behandlas i flera av de berörda bestämmelserna i BRL. Beträffande överlå- telse gäller som huvudregel att överlåtelsen är utan verkan. För förvärv på exekutiv auk- tion samt de fall som avses i 26 & BRL ut- går lagen från att förvärvaren eller dödsboet skall tillgodoföras bostadsrättens värde. I de i 26 & BRL angivna fallen skall bostadsrät— ten försäljas för innehavarens räkning på offentlig auktion. Härigenom uppnås såväl att bostadsrätten övergår till någon som kan bli medlem som att klarhet erhålls om det pris som bostadsrätten har på öppna mark— naden. (Jfr 53 å BRL.) I fråga om förvärv på exekutiv auktion har hänsynen till över- låtarens borgenärer och till övriga förenings- medlemmars intressen ansetts motivera den anordningen att föreningen berättigats men också förklarats skyldig att lösa bostadsrät- ten till dess verkliga värde. Systemet att ge- nom offentligt auktionsförfarande utröna bostadsrättens värde har i detta fall inte kun— nat användas, eftersom det här inte är fråga om att få någon ny innehavare till bostads- rätten. (Jfr 29 och 55 Så BRL.)

I BRL anges inte vad som avses med ut- trycket bostadsrättens >>verkliga värde». Här- med torde emellertid åsyftas det värde som

i en fri marknad kan erhållas för en bostads- rätt med hänsyn till föreningens ekonomiska ställning samt till tillgången och efterfrågan på lägenheter av ifrågavarande slag (L3U 1961: 19 s. 20 och Siljeström—Svennegård s. 90—91). Lagen förutsätter att detta värde kan erhållas antingen genom att parterna träffar överenskommelse härom eller, om så inte sker, genom att värdet bestäms av skil- jemän med möjlighet att dra tvisten om vär— det under domstols prövning eller genom att bostadsrätten säljs på offentlig auktion.

I fråga om fastställande av en bostads- rätts verkliga värde framhöll lagrådet att hänsyn skall tas inte endast till hyresvärdet av den till bostadsrätten knutna lägenheten utan även till sådana omständigheter som föreningens ekonomiska ställning samt före- komsten av bestämmelser i stadgar som be- gränsar möjligheterna att avyttra bostadsrät- ten eller och härvid kan även vara fråga om lånevillkor — förbjuder bostadsrättsha- vare att göra vinst på bostadsrätten vid för- säljning (prop. 1930: 65 s. 94).

I detta sammanhang bör även erinras om att enligt 6 5, 10 FL skall i en förenings stadgar alltid anges hur vid föreningens upplösning skall förfaras med dess behållna tillgångar. För bostadsrättsförening som bil- dats före FL:s ikraftträdande, dvs. före den 1 januari 1953, och som inte därefter ändrat sina stadgar gäller, om föreningen inte har någon föreskrift härom i sina stadgar, en- ligt 62 å BRL att vid föreningens upplösning dess behållna tillgångar skall skiftas mellan medlemmarna, om inte enligt stadgarna till- gångarna skall överlämnas till annan. Om i stadgarna inte meddelats avvikande bestäm- melser skall eventuellt överskott fördelas. mellan bostadsrättshavarna.

Vad angår bestämmelsen i 29 5 om att i förenings stadgar förbehåll kan göras om att vid övergång av bostadsrätt föreningen eller medlemmarna skall vara berättigade att lösa bostadsrätten är denna förestavad av bl. a. det behov en förening kan ha att skaffa bostadsrättslägenheter åt medlemmar, som inte fått sådana. För att bestämmelsen skall kunna bli effektiv och ledigblivna lägenhe-

ter i så stor utsträckning som möjligt kunna fördelas t. ex. efter den ordning, i vilken medlemmarna inträtt i föreningen, kan för- behåll om lösningsrätt göras beträffande alla slag av övergång av bostadsrätt, således även då bostadsrätt övergått till medlem eller genom familjerättsligt fång.

Av de återstående hithörande bestämmel- serna tillkom stadgandet i 28 & om rätt för bostadsrättshavare att avsäga sig bostadsrät— ten på initiativ av lagrådet som ansåg en sådan bestämmelse nödvändig med hänsyn till förbudet i 8 % BRL för medlem att ut- träda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt. Syftet med bestämmelsen är att bereda bostadsrättshavare möjlighet att, se- dan föreningen under viss tid fått tillfälle att stabilisera sig, mot avstående från sina rät- tigheter i föreningen bli fri från sina för- pliktelser såsom bostadsrättshavare. Utan sådan rätt ansågs föreningsmedlem bli un- derkastad en ekonomisk bundenhet som när- made sig personligt ansvar för föreningens förbindelser. Vad slutligen angår bestäm— melsen att bostadsrättsförening är skyldig att på nytt avyttra bostadsrätt, som för- eningen förvärvat, eller låta bostadsrätten upphöra (30 å) utgår denna från tanken att en förening av olika anledningar kan kom- ma att förvärva bostadsrätt. De bostads- föreningssakkunniga framhöll att en för- ening kan vilja förvärva besittningsrätt till en lägenhet för att bl.a. vidta ändringar i densamma eller sammanslå den med annan lägenhet. Även av andra anledningar kan en förening vilja förvärva en bostadsrätt. Skyldighet föreligger också för bostadsrätts- förening att i olika sammanhang (t. ex. 27 5 andra stycket och 40% BRL) lösa bostads- rätter. Av såväl ekonomiska som andra skäl ansåg de bostadsföreningssakkunniga det mindre lämpligt att en förening behöll en bostadsrätt som föreningen förvärvat och sedan hyrde ut lägenheten eller på annat sätt tillgodogjorde sig bostadsrätten (SOU 1928: 16 s. 30).

Beträffande rättsverkningama av en över- gång av bostadsrätt ansåg de bostadsför-

eningssakkunniga att av principen att en bostadsrättshavare inte fick utträda ur för- eningen följde att överlåtaren var bunden av sina förpliktelser i fråga om lägenheten ända till dess förvärvaren antagits till medlem. Den bestämmelse som de sakkunniga före- slog härom (SOU 1928: 16 s. 46 och 29, jfr prop. 1930: 65 s. 70 och 54) ansåg emeller- tid lagrådet obehövlig. Enligt lagrådet med- förde förhållandet mellan en bostadsrätts- havare och en förening ömsesidiga rättig- heter och förpliktelser och därav följde att den vilken det ekonomiska värdet av bo- stadsrätten tillkom också hade de med rätten förbundna förpliktelserna. Skulle en bestäm— melse härom upptas borde denna i vart fall kompletteras med en föreskrift om att även den som vid exekutiv auktion förvärvat bo- stadsrätt hade att svara för de förpliktelser som åvilade bostadsrätten (prop. 1930: 65 s. 94). I propositionen uteslöts bestämmel- sen.

Vad angår bestämmelserna i BoKoL om överlåtelse av bostadsrätt är dessa närmast att se som ett komplement till den kontroll som lagen innehåller beträffande faststäl- lande av villkor för upplåtelse av bostads- rätt. Bestämmelserna syftar till att förhind- ra att bostadsrättshavare vid överlåtelse av bostadsrätt mot vederlag utnyttjar bostads- bristen till ekonomisk vinning. Övervärde som betingas av brist på lägenheter får inte tas ut. I fråga om ersättning för överlåtelse av bostadsrätt gäller därför bestämmelsen i 65 att högre ersättning inte får godtas än som svarar mot bostadsrättshavarens andel i föreningens behållna tillgångar, så- vitt inte bostadsrätten av särskild anledning har högre värde.

Departementschefen framhöll vid över- lämnandet av förslaget till BoKoL till lag- rådet för granskning att medlemmarna i de mera välorganiserade föreningarna redan enligt stadgarna var förhindrade att vid över- låtelse ta ut något överpris (prop. 1942: 341 s. 13).

Till grund för bestämmandet av en bo— stadsrättshavares andel i en förenings be- hållna tillgångar skall i första hand läggas

föreningens senaste bokslut. Eftersom bland en bostadsrättsförenings tillgångar fastighe- ten regelmässigt utgör den ojämförligt störs— ta tillgången, blir prövningen i stor utsträck- ning beroende av vilket värde som åsätts fastigheten. Enligt departementschefens ut- talande vid framläggandet av 1943 års pro- position om fortsatt giltighet av HyReL och BoKoL (prop. 1943: 91 s. 34) bör uträkning av bostadsrättshavares andel i förenings be- hållna tillgångar bygga på fastighetens verk- liga nuvarande värde. Och enligt samma ut— talande skall detta värde i regel bestämmas med utgångspunkt från fastighetens taxe- ringsvärde. Det är dock tillåtet att med sär- skild utredning visa att det verkliga värdet är ett annat än taxeringsvärdet.

6.3 Tillämpningen av bestämmelserna

6.3.1. Föreskrifter i stadgar

Föreningar anslutna till HSB eller Riksbyg- gen eller tillkomna under medverkan av AB Bostadsgaranti

Redogörelsen för gällande bestämmelser vi- sar att föreningarna inom BRL:s ram har ganska stor frihet att reglera övergången av bostadsrätt. Med hänsyn till det totalt sett stora antal bostadsrättsföreningar som är an- slutna till HSB eller Riksbyggen eller som, vad det gäller förhållandena efter år 1961, tillkommit under medverkan av AB Bostads- garanti lämnas först uppgift om de bestäm- melser som dessa föreningar har i sina stad- gar.

Vad angår de föreningar som är anslutna till HSB gäller enligt HSB:s Riksförbunds mönsterstadgar år 1964 för bostadsrättsför- ening att inträde i bostadsrättsförening kan erhållas av person, som tecknar sig för eller övertar bostadsrätt i föreningens hus och som dessförinnan antagits till medlem i den lokala HSB—föreningen, byggnadsföreningen. Beträffande de villkor som uppställs för att bli medlem i HSB-förening hänvisas till vad som upptagits i avsnitt 1.2.1. Avliden bo— stadsrättshavares make eller arvinge är en- ligt mönsterstadgama för bostadsrättsför-

ening berättigad att efter skriftlig anmälan till styrelsen inträda i föreningen och överta den avlidnes rättigheter och skyldigheter.1 Då arvingarna är flera skall medlemskapet i bostadsrättsföreningen avse dödsboet eller den eller de av dödsbodelägarna, som fått sig bostadsrätten tillskiftad.

Överlåtelse av bostadsrätt skall ske under medverkan av såväl bostadsrättsföreningen som HSB-föreningen. Bostadsrättshavare som önskar överlåta sin bostadsrätt skall sålunda till styrelsen för bostadsrättsföreningen läm— na in en egenhändigt undertecknad och be- vittnad anmälan, i vilken skall anges den önskade överlåtelsedagen och villkoren för överlåtelsen. HSB-föreningen skall kontrol- lera att villkoren för överlåtelsen bestäms enligt de vid tidpunkten för överlåtelsen av HSB fastställda bestämmelserna och ekono- miska villkoren och, oavsett om bostadsrätts- havaren själv anskaffat övertagaren eller denne anvisats av HSB-föreningen, förmedla överlåtelsen.

Enligt de villkor som gäller enligt riksför— bundets mönsteravtal år 1965 för avtal mel- lan en HSB-förening och en till denna knu- ten bostadsrättsförening skall bostadsrätts— förening beträffande fastigheter, som till— kommer under medverkan av HSB-förening, iaktta att bostadsrätt inte överlåts mot högre ersättning än som svarar mot summan av grundavgift och amortering för bostadsrät— ten, såvitt annat inte följer av beslut, som fattas av riksförbundets fullmäktige.

För att föreskriften skall kunna rätt för- stås bör anmärkas att någon avskrivning på lägenhetsvärdet inte görs och att överlåtaren enligt en särskild bestämmelse i mönster— stadgarna för bostadsrättsförening skall be— kosta de reparationer i lägenheten, som vid syn anses erforderliga. Medel för reparatio- nerna tas i första hand ur den del av fon- den för inre reparationer, som är avsedd för lägenheten. Förslår inte det på fonden innestående beloppet skall summan av

1 Make eller arvinge till avliden medlem i HSB-förening är enligt riksförbundets mönster- stadgar år 1964 för HSB-förening berättigad att inträda i föreningen och överta den avlidnes rättigheter och skyldigheter.

grundavgift och amorteringar minskas med det resterande beloppet. För standardhöjan- de förbättringsarbeten tillåts att särskild er- sättning tas ut. Härvid följs den linjen att parterna själva får komma överens om vär- det av dessa arbeten eller extra tillbehör. Om en bostadsrättsförening dock anmodas att biträda härvidlag skall föreningen vid be- stämmandet av värdet utgå från kostnaden för arbetet eller inköpspriset för tillbehöret och avdrag göras för slitage, om det gäller inventarier med lång livslängd med 5 % per år, och om det är fråga om inventarier som förslits snabbare med 10 % per år.

Inom HSB har alltid gällt att ersättning för överlåtelse av bostadsrätt inte fått tas ut till högre belopp än som motsvarat summan av grundavgift och amorteringar. Riksför- bundets fullmäktige har inte heller i något fall gått ifrån denna huvudlinje. Syftet med densamma har varit att trygga förutsättning- arna för en god förvaltning av föreningarnas fastigheter och lägenheter samt att förhindra att bostadsrättslägenheterna skulle komma att utnyttjas som spekulationsobjekt. För bostadskooperationen har det framstått som ett riktmärke att inte blott ställa lägenheter av god standard till konsumenternas förfo- gande utan även att garantera att en god standard i fastigheterna och lägenheterna bi- behålls. Förväntningsvärden som på en se- nare tidpunkt kan visa sig orealistiska har därför inte fått tas ut.

Bestämmelsen om angivna beräkningssätt bärs upp av en särskild föreskrift i mönster— stadgarna för bostadsrättsförening om att vinst, som eventuellt uppkommer vid en för- enings upplösning, inte skall tillföras med- lemmarna utan, om annan fördelning inte fastställts av riksförbundets fullmäktige, till- falla HSB-föreningen. Skulle en överlåtare av bostadsrätt medges rätt att ta ut mer än som motsvarade kaptialtillskotten, skulle det- ta innebära att han tog ut belopp som bo— stadsrättshavaren vid föreningens upplösning inte hade rätt till.1

Vad beträffar inträde i bostadsrättsför- ening söm är ansluten till Riksbyggen gäller

enligt organisationens normalstadgar för bo- stadsrättsförening från år 1962 att var och en kan erhålla inträde som tecknar sig för eller förvärvar bostadsrätt i föreningens hus och godkänns av styrelsen som medlem. Av— liden bostadsrättshavares make, arvinge eller adoptivbarn är berättigad att efter skriftlig anmälan till styrelsen inträda i föreningen och överta den avlidnes rättigheter och skyl— digheter. Om arvingarna är flera övergår medlemskapet till dödsboet eller den av dödsbodelägarna SOm fått sig bostadsrätten tillskiftad.

Vid överlåtelse av bostadsrätt fordras att styrelsen godkänner överlåtelsevillkoren. Be- träffande normen för styrelses godkännan- de av överlåtelsevillkor tillämpades intill mitten av år 1963 den principen att som vederlag för bostadsrätt endast godtogs be- lopp, som inte var högre än summan av grundavgiften, den del av amorteringsfonden som belöpte på lägenheten och värdet av standardförbättringar. Härvid förutsattes att överlåtaren bekostade och utförde erforder- liga reparationer i lägenheten. Överlåtaren hade emellertid rätt att disponera större eller mindre del av lägenhetens reparationsfond. Efter en på uppdrag av 1961 års kongress gjord utredning om värdet av bostadsrätt vid överlåtelse har normen ändrats på det sättet att det högsta belopp som godkänns vid överlåtelse av bostadsrätt är summan av grundavgift, andel i amorteringsfond, vär- det av standardförbättringar och innestående belopp på lägenhetens reparationsfond med avdrag för det belopp, som enligt vad över- låtaren och övertagaren kommer överens om motsvarar kostnaderna för erforderliga reparationer och värdet av lägenhetens för- slitning.

Liksom inom HSB skall överskott som kan uppkomma vid upplösning av bostads-

1 HSB:s bestämmelser om överlåtelsevärde prövas av en efter beslut av 1966 års HSB-kon- gress tillsatt kommitté. Enligt vad riksförbundet meddelat den 13 december 1968 beräknas kom- mitténs förslag bli klart vid årsskiftet 1968/69. Förslaget kommer därefter att underställas riks- förbundets fullmäktige för beslut.

rättsförening ansluten till Riksbyggen tillfal— la huvudorganisationen.1

För bostadsrättsförening som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti skall enligt bolagets normalstadgar för koo- perativt organiserad bostadsrättsförening gäl- la att den till vilken bostadsrätt övergått på grund av giftorätt eller arv eller på grund av bestämmelserna i ÄktL inte får vägras in- träde som medlem. Detsamma gäller om bostadsrätt på grund av testamente övergått till testators make, skyldeman inom arvsle- derna, adoptivbarn eller adoptant. Har bo- stadsrätt överlåtits till någon som inte är medlem eller eljest övergått till någon som enligt det ovanstående inte är berättigad till medlemskap får inträde i föreningen inte vägras honom, om han skäligen bör tas för god såsom medlem.

Vid överlåtelse av bostadsrätt i föreningar som antagit AB Bostadsgarantis normalstad- gar gäller inte någon bestämd norm för be- räkning av vederlaget.

Även vissa andra bostadsrättsföreningar än sådana som är knutna till HSB eller Riks- byggen har stadgar med föreskrifter om att ersättningen vid överlåtelse av bostadsrätt inte får överstiga summan av grundavgift och amorteringar.

Krav på innehav av anställning i visst företag

Som framgått av redogörelsen för gällande bestämmelser utgår BRL från att en bostads— rättsförening kan göras sluten genom att som villkor för medlemskap kan uppställas krav på bl. a. innehav av anställning i visst företag. I vilken omfattning bostadsrättsför- eningarna i sina stadgar har villkor om att medlemmarna skall inneha anställning i vis- sa företag kan inte anges.2 Antalet föreningar med sådana föreskrifter i stadgarna torde dock vara relativt sett mycket begränsat. Av de uppgifter som kommittén erhållit beträf- fande de bostadsrättsföreningar i de tre stor- stadsregionerna samt i Uppsala län, Kalmar län, Värmlands län och Norrbottens län, för

vilka länsstyrelserna mottagit ekonomiska planer under åren 1964—1966, framgår att endast en förening bildats av arbetsgivare. Enligt uppgift från Industriens Bostadsför- ening, som är ett gemensamt organ för hand- havande av olika industriföretags angelägen- heter rörande anställdas bostäder, har under senare år inga industriföretag varit verksam- ma för att själva bilda bostadsrättsföreningar. Företagen har i stället antingen förvärvat bostadsrättslägenheter för uthyrning eller medverkat till de anställdas förvärv av bo- stadsrättslägenheter medelst subventionslån.

Lånemyndighetema synes emellertid i viss utsträckning ha godtagit att i stadgarna för föreningar, bildade för att bereda vissa an- ställda bostäder, intagits s.k. insållnings- klausul. Sådan klausul innebär att endast person i tjänst vid visst företag får antas till medlem i föreningen. För att insållnings- klausul skolat godtas, har som regel ford- rats att industriföretaget genom ekonomiskt bidrag kompenserat föreningen och bostads- rättshavarna för den belastning som begräns- ningen utgjort vid överlåtelse av bostadsrätt. Kompensationen har vanligen lämnats på det sättet att industriföretaget beviljat sub- ventionslån som bidrag till bostadsföretagets finansiering. Oftast har lånet motsvarat 5 % av låneunderlaget och som regel har lånet avskrivits under en tioårsperiod med en tion- del om året. Undantag från regeln har prö- vats av lånemyndigheten från fall till fall.”

Beträffande vissa arbetsgivares intresse att vilja hjälpa sina anställda till bostäder i hus tillhörande bostadsrättsföreningar utan att ställa upp som villkor att bostäderna skall vara tjänstebostäder kan nämnas att sedan början av 1950-talet fast anställd personal

1 Riksbyggens styrelse har den 12 december 1968 beslutat rekommendera Riksbyggens bostadsrätts- föreningar och distriktskontor att slopa kontrollen över priserna vid överlåtelser av bostadsrättslägen- heter som sker efter 31 december 1968. Bostads- rättsföreningama har emellertid samtidigt rekom- menderats att sträva efter att få överlåtelsevärdet att utgöras av den utflyttande bostadsrättshavarens insats ökad med den faktiska amortering som skett sedan inflyttningen.

Se not 1 s. 76.

* C.-M. Robach, Bostadsbyggande i bostads- rättsform, Svenska Stadsförbundets tidskrift 1964 s. 160.

vid vissa statliga förvaltningsområden haft möjlighet att av statsmedel erhålla borgens- lån till insats för anskaffande av bostads- rättslägenheter.1 Antalet lån som staten på detta sätt ställt till förfogande för de anställ— da i de fyra största affärsdrivande verken och som inte slutamorterats uppgick vid halvårsskiftet 1968 till ungefär 4250 med en lånesumma av i runda tal 15,8 milj. kr.2

För att vinna såväl besparingar för stats- verket i form av minskade utgifter för sär- skilda förmåner i samband med omplacering av personal som fördelar för de anställda och deras familjer har sedan år 1960 för statsanställda i allmänhet vidare funnits möj- lighet att vid omplacering till annan ort er- hålla lån för anskaffande av bostadsrättslä- genheter. Enligt kungörelsen den 30 juni 1960 (nr 522) angående bostadsanskaff- ningslån med statlig garanti till anställnings- havare i statens tjänst m.m. (senast ändrad 1967: 183) kan sålunda bostadsanskaffnings- lån beviljas bl. a. anställda som omplacerats till annan ort under förutsättningar som medför rätt till anståndstraktamente samt kollektivanställd personal, som även om den inte är berättigad till sådana trakta- mentsförmåner omplacerats under motsva- rande omständigheter.3 Från postverket, som handlägger ärenden om bostadsanskaffnings- lån, har inhämtats att antalet beviljade bo— stadsanskaffningslån vid halvårsskiftet 1968 uppgick till 1 365 med ett sammanlagt ute- stående lånebelopp av 8,9 milj. kr.

Slutligen erinras i fråga om industriföre- tags villighet att hjälpa sina anställda att skaffa egnahem och bostadsrättslägenheter om ett uttalande vid 1957 års riksdag (AK prot. den 17 maj 1957 nr 18: 79), enligt vil- ket en av de allra största industrierna i Malmö var beredd att hjälpa de anställda både när det gällde egnahem och bostads— rättslägenheter utan att ställa upp som vill- kor att bostäderna skulle vara tjänstebostä— der.

Lösningsrätt

Möjligheten att enligt 29 & BRL i stadgarna inta förbehåll om rätt till inlösen av bostads-

rätt som övergått till annan synes endast i ringa utsträckning ha utnyttjats. Föreningar som är anslutna till HSB eller Riksbyggen eller som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti har i sina stadgar inte några föreskrifter härom. Det vanligaste sy- stemet för upptagande och prövning av an- sökningar om medlemskap samt förhållan- dena på bostadsmarknaden har medfört att sedan en bostadsrättsförening fått sitt hus färdigt och upplåtit lägenheterna med bo- stadsrätt föreningen inte haft några medlem- mar som väntat på lägenheter.

I de fall där lösningsrätt föreskrivits har det i huvudsak varit fråga om föreningar, som bildats under medverkan av industri- företag (jfr NJA 1952 s. 440) eller av per- soner, som arbetat inom visst verk eller till- hört någon viss korporation. Arbetsgivare som lämnat lån för insats till bostadsrätt har också ibland uppställt som lånevillkor, att låntagaren skall vara skyldig att, om bostads- rättsföreningens stadgar så tillåter, vid för- säljning av bostadsrätten hembjuda denna till någon av långivaren anvisad befattnings- havare. Se t. ex. 7 & kungörelsen den 30 juni

1 Län beviljas till belopp som motsvarar grundavgift eller ersättning vid överlåtelse, dock högst 10 000 kr. Återbetalning av lånet skall ske inom tio år. Slutar en anställd sin tjänst är lånet förfallet till omedelbar betalning. Inom vissa verk finns föreskrifter som syftar till att lånta- garen vid överlåtelse av bostadsrätten i första hand skall söka överlåta lägenheten till någon av verket godkänd befattningshavare, men bestäm— melserna härom är mer utformade som en väd- jan från den lånebeviljande myndigheten än som någon förpliktelse. 2 Postverket 2 008 lån om ca 10132 000 kr. (häri ingår även ett mindre antal lån för anskaf- fande av egnahem), statens järnvägar ca 1 300 lån om ca 3 200 000 kr., televerket 772 lån om ca 1 865 000 kr., vattenfallsverket ca 185 lån om ca 680 000 kr. 3 Som förutsättning för lån gäller att den sökande inte utnyttjat de möjligheter som ver- ket eller myndigheten enligt Kungl. Maj:ts sär- skilda medgivande kan ha haft att av statsmedel lämna lån för förvärv av bostadsrättslägenhet och att annan godtagbar bostad inte kunnat an- skaffas. Lån kan utgå med högst 20000 kr. Längsta amorteringstid är tio år. Om inte bo- stadsrättsföreningens stadgar utgör hinder är låntagare som önskar överlåta sin bostadsrätt skyldig att i första hand hembjuda lägenheten till annan av vederbörande myndighet anvisad anställningshavare som kan medges lån för övertagande av bostadsrätten.

1960 (nr 522) angående bostadsanskaff- ningslån med statlig garanti till anställnings- havare i statens tjänst m. m.1

6.3.2. Rättspraxis

BRL utgår, som ovan påpekats, från att en bostadsrätt skall kunna övergå till annan.

Innan bostadsrätt upplåts har emellertid mellan b0stadsrättsföreningen och den bli- vande bostadsrättshavaren vanligen funnits ett avtal om framtida upplåtelse av bostads- rätt. Frågan om den rätt som den blivande bostadsrättshavaren har på grund av sådant avtal är överlåtbar är inte reglerad i lag. Högsta domstolen meddelade emellertid den 4 maj 1960 ett utslag, NJA 1960 s. 225, vari besvär mot utmätning av teckningsrätt läm- nades utan bifall. Eftersom en allmän förut- sättning för att egendom skall kunna utmä- tas är att egendomen skall kunna överlåtas torde rättsfallet kunna ses som ett belägg för att även en sådan teckningsrätt kan över- låtas. Jfr Siljeström—Svennegård s. 48 och Ramnek SvJT 1966 s. 191.

Den allmänna rätten till inträde i ekono- misk förening enligt 11 & FL har inte in- skränkts av bestämmelsen i 7 & BRL om styrelsens befogenhet. Frågan har prövats av högsta domstolen i ett mål, återgivet i NJA 1964 s. 148. Målet gällde inte fråga om rätt till inträde i bostadsrättsförening i samband med övergång av bostadsrätt utan om sty- relsen i viss förening haft särskilda skäl för att vägra personer, som erlagt förskott på grundavgifter och erhållit bostäder i det hus som avsetts för upplåtelse av bostadsrätt, medlemskap i föreningen.2

I viss utsträckning har vid prövning av fråga om inträde i förening hänsyn även tagits till vilken ersättning som utgått för bostadsrätten3 och förvärvarens villighet att svara för överlåtarens eventuella kvarståen- de förpliktelser gentemot föreningen. För- värvare av bostadsrätt har sålunda åtmins- tone i ett fall förvägrats medlemskap på den grund att överlåtelsen skett mot ersättning som överstigit vad som högst fått tas ut enligt föreningens regler.

Såvitt kommittén erfarit har endast i ett mycket begränsat antal fall förvärvare av bostadsrätt påkallat att frågan om deras antagande till medlem skolat prövas av skiljemän enligt 25 % BRL.

I ett fall har en förvärvare av bostadsrätt. sedan bostadsrättsföreningen med stöd av sådant förbehåll i stadgarna som avses i 29 & BRL anmält sig vilja inlösa bostadsrätten, begärt överexekutors medverkan för att in- leda skiljemannaförfarande enligt 25 5. An- sökningen har lämnats utan bifall, NJA 1964 s. 486.

Enligt motiveringen för högsta domstolens beslut är en av förutsättningarna för tillämp- ning av 25 & BRL att någon som inte är med- lem förvärvat bostadsrätt till lägenhet i för- eningens hus. Om bostadsrätten inlöses enligt 29 å BRL bortfaller denna förutsättning, och det kan inte komma i fråga att inleda skilje- mannaförfarandet enligt 25 5. På grund härav bör därför inte heller sedan inlösen påkallats och innan frågan härom blivit avgjord förfa— rande enligt denna bestämmelse inledas.

Vad beträffar fastställandet av den gräns för storleken av ersättning för bostadsrätt som enligt 6 & BoKoL inte får överskridas står det var och en fritt att visa vilket värde en bostadsrätt har. För att förhindra alltför stor oenhetlighet i hyresnämndernas praxis har hyresrådet angett vissa riktlinjer för nämndernas prövning härvidlag.

1 Enligt uppgift från postverket har endast ett mindre antal bostadsrättsföreningar haft stad- gar som hindrat att lägenheterna vid överlåtel- ser kommit att hembjudas till annan anställd, som varit berättigad att erhålla lån. Då bostads- rättslägenhet överlåtits i samband med byte, dvs. det vanligaste överlåtelsefallet, har hem- budsskyldigheten inte kunnat upprätthållas. ” I fråga om gränserna för styrelses prövning kan även erinras om att högsta domstolen i ett avgörande före tillkomsten av FL, NJA 1950 s. 471, fann att styrelsen i en bostadsförening, som hade vissa föreskrifter i sina stadgar om att medlem hade rätt att överlåta sin andel i före- ningen till annan myndig person, som före- ningen skäligen borde kunna godkänna, inte ägde befogenhet att efter fritt skön bedöma om förvärvaren av en föreningsandel skulle god- kännas som medlem utan var pliktig att uppta förvärvaren i föreningen, om inte med hänsyn till hans personliga egenskaper och förhållanden objektivt sett vägande skäl kunde anföras mot hans medlemskap. Se vidare 5. 172 och 175.

I hyresrådets år 1945 utgivna Handbok för hyresnämnder fastslås i anslutning till det på s. 158 ovan återgivna uttalandet av departementschefen år 1943 att vid beräk- ning av bostadsrättshavares andel i för— enings behållna tillgångar, fastigheten som regel bör upptas till taxeringsvärdet eller annat tillförlitligt uppskattningsvärde, men inte till det bokförda värdet (5. 201). I det sammanhanget påpekas också att en upp- skattning av en bostadsrätts värde till sum- man av grundavgiften och bostadsrättens an- del i hittills verkställda amorteringar är ett rent bokföringsvärde, som inte säger något om bostadsrättens verkliga värde.

Eftersom värdering av fastighet genom sakkunniga är dyrbar, rekommenderar hy- resrådet en förenklad metod för att finna en fastighets och en bostadsrätts verkliga värde. Den metod som förordas är uppbyggd på de vanliga metoderna för fastighetsvärdering. Man utgår från den beräknade avkastning- en, hyresvärdet, och erhåller sedan genom kapitalisering därav ett avkastningsvärde. Vid framräknandet av sistnämnda värde kan man förfara på olika sätt. Antingen kan man utgå från den årliga bruttoavkastningen och kapitalisera den efter ett s.k. bruttoförränt- ningstal. Man får då ett avkastningsvärde, som minskat med skulderna ger ett netto- värde. Eller också kan man utgå från brutto— avkastningen men dra ifrån alla andra utgif— ter än räntor och amorteringar. Resten kapi- taliseras sedan efter ett s.k. nettoförränt- ningstal. Det resultat som därvid framkom- mer är avkastningsvärdet, vilket minskat med skulderna utgör nettovärdet. Även ett annat sätt finns. Man utgår då från netto- avkastningen, dvs. bruttoavkastningen mins- kat med både omkostnader och räntor men inte amorteringar och kapitaliserar resten efter någon lämplig procentsats, som skall täcka dels ränta på det egna kapitalet, dels värdeminskning på fastigheten, dels en marginal för oförutsedda risker.

Den förenklade värderingsmetoden inne- bär att man direkt försöker fastställa den enskilda lägenhetens saluvärde. Utgångs- punkten för värderingen blir den hyra, som lägenheten bör betinga. Från hyresbeloppet

dras årsavgiften, minskad med den del av avgiften som motsvarar lägenhetens andel i amorteringama, varefter resten kapitaliseras efter ett visst, lämpligt avvägt procenttal.

Metoden är emellertid som hyresrådet framhåller användbar endast under två för- utsättningar. För det första måste lägenhe- tens formella andelsvärde vara riktigt även i fråga om hyresvärdet, dvs. förhållandet mellan lägenhetens hyresvärde och hela fas- tighetens hyresvärde måste vara detsamma som andelsvärdet. Förändringar efter den ekonomiska planens fastställande kan med- föra att proportionen mellan hyresvärdet för viss lägenhet och hela fastighetens hyres— värde inte alltid överensstämmer med det andelstal, efter vilket årsavgiften oftast —- men dock inte alltid — beräknas. För det andra får föreningen inte i någon utsträck- ning som kan vara av betydelse ha lokaler, som föreningen själv hyr ut. Om föreningen hyr ut vissa lokaler kan det nämligen verka antingen höjande eller sänkande på bostads- rättsandelens värde.

Om den förenklade metoden inte kan an- vändas, bör enligt hyresrådet en liknande schematisk räntabilitetsberäkning för hela fastigheten göras. Det bör också föreligga en korrespondens mellan det högsta hyres- belopp som kan godtas, om en bostadsrätts- havare vill hyra ut sin lägenhet, och den högsta ersättning som kan godkännas vid överlåtelse. Och en sådan överensstämmelse erhålls med angivna metod.

Hyresrådet betonar i handboken vikten av att nämnderna utnyttjar de möjligheter, som finns att vid beräkningen av en bostads- rättshavares andel i en förenings behållna tillgångar ta hänsyn till utredning av olika slag angående fastighetens och bostadsrät- tens verkliga värde, för att därigenom er- hålla en smidig och inte alltför stel tillämp- ning av förevarande bestämmelse och effek- tivt förhindra att bostadsbristen utnyttjas till att ta ut pris, som inte kan erhållas under normala förhållanden.

Som en ytterligare förenkling av den av hyresrådet anvisade metoden föreslog hyres- regleringskommittén i sitt år 1955 avgivna fjärde delbetänkande om Hyresregleringens

avveckling m.m. (SOU 1955: 35), att den beräkning av en bostadsrätts värde, som skulle läggas till grund för bedömningen om en viss ersättning för överlåtelse av bostads- rätt kunde godkännas, normalt borde ske efter en jämförelse mellan å ena sidan lägen- hetens hyresvärde och å andra sidan stor- leken av de på lägenheten belöpande avgif- terna till bostadsrättsföreningen med undan- tag för belopp, som avsåg amortering (s. 96). Förslaget ledde inte till lagstiftning, men vid fastställande av högsta godtagbara överlåtelseersättning synes man i viss ut- sträckning ha beräknat denna även efter den anvisade metoden och jämfört resultatet med de belopp, som man kommit fram till med övriga beräkningssätt.

I anslutning till denna redogörelse för beräk- ning av bostadsrätts värde enligt BoKoL bör vidare nämnas att den av vissa föreningar an- tagna normen att högre ersättning för överlå- telse av bostadsrätt inte får tas ut än grundav- gift jämte andel i amorteringar även lagts till grund för beslut i andra hänseenden. Vid pröv- ning av fråga om invalidpension har sålunda Kungl. Maj:t ansett att värdet av en bostadsrätt i en HSB-ansluten förening inte bort tas upp till högre belopp än summan av grundavgiften och bostadsrättshavarens andel i amorteringama. Vidare har Kungl. Maj:t i brev den 3 maj 1968 med föreskrifter beträffande försöksverk- samhet med inlösen av egnahem och bostads- rättslägenheter föreskrivit, att inlösningsvärdet för bostadsrättslägenhet skall utgöra högst summan av den av bostadsrättshavaren till för- eningen erlagda grundavgiftcn och gjorda amorteringar.

Vad angår förvärv på exekutiv auktion är att märka att enligt en av högsta domsto- len den 17 december 1952 meddelad dom, NJA 1952 s. 606, angående tillämpningen av 5 & BoKoL skall härmed förstås endast förvärv på auktion som skett i den ordning UL stadgar. Denna tolkning äger säkerligen giltighet även beträffande motsvarande ut- tryck i BRL. En överlåtelse av bostadsrätt som skett på auktion anordnad av konkurs- förvaltare torde därför följa huvudregeln i 27 5 första stycket, dvs. överlåtelsen blir utan verkan, om förvärvaren inte antas som medlem. En försäljning av bostadsrätt som enligt den från den 1 juli 1967 gällande be- stämmelsen i 96 a & UL skett under hand

skall säkerligen också följa denna huvud- regel.

Överlåtare av bostadsrätt är att betrakta som bostadsrättshavare ända till dess förvär— varen godtagits som medlem. Vad beträffar bostadsrättshavares skyldighet att betala för- eningsavgifter framgår av det i NJA 1953 s. 561 återgivna avgörandet av högsta dom- stolen att sådan skyldighet föreligger även efter det att medlemmen avhysts från den lägenhet han såsom bostadsrättshavare nytt- jat. De avgifter varom i målet var fråga av- såg årsavgift för tiden från det att bostads- rättshavaren avhysts från lägenheten och till dess att bostadsrätten blivit såld på exekutiv auktion.

Av NJA 1961 s. 246 framgår vidare att då en bostadsrättsförening sedan viss bo- stadsrätt blivit utmätt och såld på exekutiv auktion -— fört talan med anledning av det exekutiva förfarandet på den grund att bo- stadsrättshavarens nyttjanderätt till lägenhe- ten före auktionen förklarats förverkad, har föreningens talan blivit avvisad. Beslutet om avvisningen motiverades av det förhållandet att det exekutiva förfarandet inte inverkade på föreningens rätt enligt 53 & BRL och inte heller i övrigt angick någon föreningens rätt.

Om en bostadsrättsförening som villkor för inträde i föreningen kan kräva att för— värvare av bostadsrätten skall betala vad bostadsrättshavaren kan vara skyldig för- eningen har dock ansetts som osäkert.

Hessler anser det naturligt (s. 213) att i en förenings stadgar bör kunna föreskrivas att vid överlåtelse av bostadsrätt förvärvaren inte be- viljas inträde, om han inte övertar överlåtarens ev. kvarstående förpliktelser. Oguldna avgifter som äga karaktär av kapitalinsats skall utan vi- dare kunna utkrävas av sökande som skall an— tas som medlem. Beträffande avgifter avsedda att täcka utgifter av löpande natur ifrågasätter Hessler om man icke bör ha stöd av bestäm- melse i stadgarna. Hessler anser det dock inte helt säkert att sådana bestämmelser är nöd- vändiga. Jfr Siljeström—Svennegårds uttalande s. 85 om att en förening inte i stadgarna kan föreskriva som villkor för rätt till inträde att förvärvare skall åta sig att svara för förutva- rande medlems oguldna förpliktelser. Se också a.a. s. 140—141. Häremot Ramnek SvJT 1966 s. 192.

Några bestämmelser som direkt reglerar pantsättning av bostadsrätt finns inte. ÄktL utgår dock från att bostadsrätt kan pantsät— tas och föreskriver sålunda i 6 5 att vad som i denna lag sägs om viss uthyrning av ma- kars gemensamma bostad skall äga motsva- rande tillämpning beträffande bl. a. pant- sättning av bostadsrätt. Redan före ÄktL:s tillkomst hade emellertid pantsättning av an- delsrätt i bostadsförening godtagits i rätts- praxis. Det första avgörandet synes ha med- delats i en bevakningsprocess, SvJT 1933 rf. s. 50. Några år senare fastslog högsta dom- stolen att andelsrätt i bostadsförening kunde utgöra föremål för laga pantsättning, NJA 1939 s. 162. Bostadsrätter och teckningsrät- ter har också i stor utsträckning pantsatts.

6.4. Kritik och reformkrav

6.4.1. Allmänt om övergång av bostadsrätt och om inträde som medlem i bostadsrätts- förening

Bestämmelserna om övergång av bostadsrätt i gällande rätt utgår från att rätten till över- gång i princip skall vara fri, men att in- skränkningar häri kan förekomma med hän— syn såväl till de särskilda förhållanden som kan ha föranlett bildandet av föreningarna som till nödvändigheten av att i viss mån beakta bostadsrättshavarnas personliga egen- skaper. De bestämmelser som BRL innehål- ler synes i stort ha fungerat väl, men i olika avseenden har förslag om ändringar väckts. En del av dessa har haft syften som inte en- dast avsett övergång av bostadsrätt och har delvis berörts redan i det föregående. Här kan nämnas t.ex. frågan om bostadsrätts- havare i viss förening skall äga rätt att få förvärva ytterligare bostadsrätt i samma för- ening.1

Beträffande den ovan angivna huvudre- geln att rätten till övergång i princip skall vara fri har förslag framkommit om att BRL borde ändras så, att bostadsrättshavare som vill överlåta sin bostadsrätt skall vara skyl- dig att först erbjuda föreningen att inlösa bostadsrätten. Härigenom skulle inlösta bo— stadsrätter genom styrelsemas försorg kunna

fördelas med hänsyn till förvärvamas behov och ersättningarna för bostadsrätterna kun- na kontrolleras.

För vissa förhållanden har samhällsut- vecklingen och lagstiftningen inom andra områden aktualiserat jämkning av BRL:s bestämmelser om inträde i bostadsrättsför- ening. Här erinras endast om att make som tilläggs bostadsrätt enligt ÄktL inte har nå— gon ovillkorlig rätt till inträde i föreningen (jfr 24 & BRL och SOU 1964: 35 s. 281). Å andra sidan har det också anmärkts på att den rätt till fritt inträde i förening som 245 innehåller i vissa fall medfört olägen- heter. Bostadsrätter har genom familje- rättsliga fång övergått till personer som vid en prövning inte skulle ha tagits för goda som medlemmar eller som aldrig avsett att själva utnyttja lägenheterna. Slutligen har ifrågasatts lämpligheten av att förvärv och innehav av bostadsrätt kan göras beroende av att medlem skall vara anställd i visst företag.

6.4.2. Lösningsrätt

Vad beträffar möjligheten att i bostadsrätts— förenings stadgar göra förbehåll om att vid övergång av bostadsrätt, föreningen eller medlem i denna skall vara berättigad att lösa bostadsrätten (295 BRL), har ifråga- satts om bestämmelsen tillräckligt tillgodo- ser de intressen som bör kunna främjas med densamma. Kretsen av dem som skulle vara lösensberättigade har ansetts behöva vidgas och utformningen av förfarandet ändras så att den lösningsrätt som nu gäller skulle ersättas med ett förköpssystem.

6.4.3. Särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde

Då det gäller att bedöma värdet av rätten att låta bostadsrätt övergå. till annan är frågan om särskilda regler beträffande den ersättning som därvid får tas ut för bo- stadsrätten av särskild vikt. Den av många föreningar tillämpade regeln att vid över— låtelse av bostadsrätt högre ersättning inte

1 Se avsnitten 2.5 och 2.8.5.

får tas ut än som motsvarar summan av grundavgifterna och bostadsrättens andel i amorteringama har dryftats i många sam- manhang. Härvid erinras först om de vid 1961 och 1964 års riksdagar väckta motio- nerna 1961: II: 600 och 1964: II: 735.

I förstnämnda motion föreslogs att riks- dagen måtte föranstalta om utredning dels om bostadsrättshavares rätt att vid överlå- telse av bostadsrätt få tillgodoräkna sig er- sättning för penningvärdeförsämring, dels om införande av sådana författningsbestäm- melser att bostadsrättshavare, utan hinder av vad som kunde vara stadgat i bostads- rättsförenings stadgar eller särskilt utfärdade bestämmelser, alltid skulle kunna tillgodo- räkna sig den ersättning, som enligt BoKoL:s normer skulle kunna uttas.

Bland de remissyttranden som på tredje lagutskottets begäran avgavs över motionen förtjänar nämnas att hyresrådet i sitt yttran- de erinrade om att, med hänsyn till BoKoL:s syfte och natur av maximiprislag, ingripan- de mot sådana stadgeföreskrifter (och låne- villkor) enligt rådets mening föll utom ra- men för denna lagstiftning.

I HSB:s Riksförbunds yttrande framhölls inledningsvis att den inom HSB tillämpade beräkningsnormen att det högsta belopp som fick uttas i ersättning för bostadsrätt skulle vara lika med summan av gjorda kapital- tillskott, dvs. grundavgift och amorteringar, vilade på de kooperativa principer, på vilka HSB-rörelsen byggts upp. Genom tillkoms- ten av BoKoL hade stadgebestämmelser, som innebar att en bostadsrätt kunde åsättas lägre värde än som kunde följa av angivna lag, varken upphävts eller förbjudits. I fort— sättningen av yttrandet uppgav förbundet bl. a.

Under HSB-rörelsens snart 40-åriga tillvaro har självfallet frågan om överlåtelsevärdena tid efter annan upptagits till förnyad prövning. Så skedde senast vid 1960 års kongress med anled- ning av en motion från HSB-föreningen i Karl- skoga. Denna motion syftade inte till att bo— stadsrättshavarna skulle få kompensation för penningvärdeförsämring. Motionen hade ett vi- dare syfte, man borde med hänsynstagande till penningvärdets försämring men framför allt till erforderlig nedskrivning av lägenhetens vär- de söka åstadkomma en beräkningsmetod för

detta värde, som skulle kunna leda till resultat som under alla omständigheter var mer rättvisa än de som erhölls med tillämpning av gällande grunder. Motionen avslogs av kongressen.

HSB-rörelsen innefattar en omfattande spar- verksamhet bland medlemmarna, som utgår från att bostadskonsumenterna långsiktigt skall medverka i bostadsfinansieringen och i god tid förbereda förvärv av bostadsrätt. I denna spar- verksamhet har HSB-rörelsen aldrig gjort gäl- lande att bostadsrättshavarnas sparkapital skulle i förhållande till annat sparande i bank, liv- försäkringar eller obligationer vara prioriterat gentemot penningvärdets försämring. Över hu- vud taget synes det förbundet, som om det skulle innebära stora vanskligheter och oöver- skådligt ansvar att inge bostadsrättssparare, egnahemsägare eller andra fastighetsägare den uppfattningen att innehav av fastighet skulle innebära en garanti mot värdeförsämring av det i fastigheten insatta kapitalet. De nuvarande prislägena på äldre egnahem är uppenbart på- verkade av bostadsbristen. Förbundet är inte berett att hos bostadsrättshavare och egnahems- innehavare medverka till skapandet av den före- ställningen att deras kapitalinsatser är garante- rade mot penningvärdeförsämring.

Föreningsrättsligt innebär motionärens yr- kande en ändring i den klara föreningsrättsliga grundsatsen att ekonomiska föreningar är auto- noma och själva har rätt att bestämma om sina angelägenheter. En sådan ändring lär inte kun- na accepteras av de ekonomiska föreningsrörel- serna i landet och i vart fall inte av bostads- kooperationen. I den mån det inte strider mot allmänna rättsgrundsatser måste det stå den ekonomiska föreningsrörelsen fritt att i enlig- het med föreningslagens föreskrifter och i stad- geenlig ordning själv avgöra sina angelägenhe- ter. En på kooperativa principer byggd för- eningsrörelse skall inte kunna åläggas att till förmån för enskilt intresse ge avkall på dessa principer. Ett sådant förfarande skulle med- föra oöverskådliga konsekvenser för förenings- rörelsen.

Riksbyggen uppgav i sitt yttrande bl. a.

BoKoL syftar till att förhindra att knapphe- ten på bostäder får inverka på överlåtelsevär— dena av bostadsrätter. Däremot syftar lagen inte till att hindra att andra för värderingen be- tydelsefulla faktorer får återverka på priset. Men i verkligheten griper alla faktorerna in i varandra och det är omöjligt att mäta i vilken omfattning knappheten på bostäder eller andra faktorer inverkar på priset. Det teoretiskt rik- tiga skapar inte en praktisk framkomlig väg. En praxis med en schablonberäkning av över- låtelsevärdena har därför utbildat sig och till- lämpas och godkänns sedan länge av de bo— stadskooperativa organisationerna och hyres-

nämnderna. Enligt denna schablonberäkning ut- gör överlåtelsevärdet summan av grundavgiften och på lägenheten belöpande del av föreningens amorteringar. Man räknar då amorteringarna som kapitaltillskott, dvs. värdehöjande faktorer utan hänsyn till den ständigt pågående värde- minskning som fastigheten undergår. Genom att inte ta sådan hänsyn får en säljare ut ett merpris som relativt väl överensstämmer med en kompensation för penningvärdets fall.

Riksbyggen har ingenting att erinra mot att man — — — utreder frågan om att i lagstiftningen uttryckligen tillerkänna kompensation för pen- ningvärdets fall. Men i så fall bör man ta upp frågan i hela dess vidd och sålunda inte bryta ut en, låt vara viktig, faktor i prisbildningen. Om man skall ta hänsyn till penningvärdets fall är det ofrånkomligt att man också räknar med fastighetens värdeminskning.

Svenska Byggnadsentreprenörföreningen framhöll i ett utförligt yttrande att några en- tydiga regler för att bestämma en fastighets värde vid en viss tidpunkt inte fanns och att det därmed saknades möjlighet att bestämma en bostadsrättsförenings behållna förmögen- het. Föreningen tillstyrkte därför förslaget om utredning men förordade samtidigt att frågan breddades till att omfatta en total översyn av BRL och BoKoL.

Hyresgästernas riksförbund uppgav bl. a.

Eftersom en bostadsrätts marknadsvärde starkt varierar med det allmänna bostadsmark- nadsläget synes man inte utan vidare kunna förutsätta att det överlåtelsevärde en bostads- rättslägenhet kan betinga i en bristsituation be- varas i en motsatt situation på bostadsmarkna- den. Av betydelse är sålunda att bostadsrätten inte åsätts ett så högt värde, att bostadsrätts- havaren vid försäljning i ett annat marknadsp läge riskerar att inte utfå vad han en gång er- lagt. Det synes därför förbundet vara väsentligt att inte lagstiftningsvis eller på annat sätt ge- nomdriva åtgärder, som kan möjliggöra över— låtelsevärden, som inte står sig med hänsyn till förändringarna i bostadsmarknadssituationen och den tekniska förslitningen av fastigheten.

Utskottet anförde i sitt utlåtande (L3U 1961: 19) bl.a. följande.

Motionären förutsätter att vissa bestämmelser i bostadsrättsförenings stadgar kan föranleda en annan värdering av bostadsrätten än som skulle följa vid en värdering enligt de i 6 & BoKoL angivna grunderna. Detta ger anledning till bl. a. följande tre frågor. Den första frågan är om stadgebestämmelsema verkligen leder till

det av motionären antagna resultatet. Om så inte är fallet föreligger uppenbarligen inte be- hov av ändrad lagstiftning, i varje fall inte av de skäl motionären åberopat. Om motsatsen är fallet, dvs. stadgebestämmelsema ger det av motionären antagna resultatet, uppkommer frå- gan huruvida bestämmelserna utgör hinder för bostadsrättshavaren att utta det högre pris som hyresnämnden kan godkänna vid en värdering enligt 6 9 BoKoL. Om bestämmelserna inte ut- gör hinder, finns tydligen ingen anledning att från nu förevarande synpunkter ändra den gäl- lande lagstiftningen. En tredje fråga är om ett inskridande genom lagstiftning, som avser att upphäva stadgebestämmelser vilka har angivna verkan, är möjlig med hänsyn till bl.a. för- eningslagstiftningens karaktär och allmänna principer om föreningars självbestämmanderätt.

Frågan om sådana stadgebestämmelser, var- om här är fråga, är i och för sig ägnade att leda till lägre värden för bostadsrätten än det pris som får uttas enligt bestämmelserna i 6 & BoKoL är komplicerad. Värdet av en bostads— rätt påverkas av ett mycket stort antal faktorer. Att uppställa någon regel som under alla för- hållanden ger ett riktigt resultat vid beräkning av värdet är därför uppenbart omöjligt. Stadge- bestämmelser enligt vilka värdet alltid skall ut- göra summan av grundbelopp och amorteringar måste därför självfallet ge resultat som stundom avviker från det »rätta värdet», varmed i detta sammanhang avses det värde som erhålls vid en beräkning enligt i 6 & BoKoL angivna grun- der. Med hänsyn till att detta värde alltid och oavsett vilken metod som kommer till använd- ning måste bli föremål för delade meningar, kan det inte komma i fråga att förkasta en me- tod sådan som den i vissa stadgar angivna en- bart därför att den stundom ger ett annat resul- tat än beräkningar enligt andra metoder. Detta gäller inte minst med hänsyn därtill att meto- den i fråga är synnerligen enkel och medger bostadsrättshavaren att utan tidsödande och kostsamma utredningar vinna klarhet om bo- stadsrättens värde. Vidare måste betonas att metoden har vissa andra fördelar och är ägnad att ge resultat, som beaktar bostadsrättens spe- ciella natur. Utskottet anser därför att metoden inte bör förkastas med mindre den visas ge re- sultat vilka markant avviker från beräkningar enligt andra godtagbara metoder. Motionären har inte påvisat några fall där metoden lett till sådana resultat. Däremot har i motionen sär- skilt framhållits, att den i stadgarna angivna metoden inte beaktar penningvärdeförsämring— en. Detta kan synas riktigt men såsom vissa re- missinstanser påpekat beaktas inte heller slitaget på fastigheten och den på grund därav inträdda värdeminskningen. Dessa faktorer verkar i mot- satt riktning, och det kan på goda grunder au-

tas, att de åtminstone i stort sett uppväger var- andra.

Utskottet anser därför att stadgebestämmel- ser av här ifrågavarande slag även om de stundom kan ge till resultat värden, som inte helt överensstämmer med bostadsrättens i förut angiven bemärkelse »rätta värde» inte är i och för sig ägnade att leda till andra och för överlåtaren sämre värden än en beräkning en- ligt 6 5 BoKoL. Något ingripande av det slag som i motionen angetts är därför inte påkallat.

Vad nu anförts har närmast gällt värdering av bostadsrätt i fall där BoKoL gäller. Motio- nären har emellertid jämväl berört frågan om beräkning av bostadsrätts värde i orter där den- na lag inte gäller. I sådana fall har bostads- rättshavaren i princip full frihet att vid över- låtelse utta vilket pris som helst för bostadsrät- ten. Fråga uppkommer då huruvida en beräk- ning av bostadsrättens värde i enlighet med Stadgebestämmelser av förut angivet slag i dessa fall ger resultat, som överensstämmer med bo- stadsrättens marknadsvärde. Enligt utskottets mening är detta fallet. Resultatet av beräk- ningen kan i detta fall sägas ge uttryck för bo- stadsrättens verkliga värde.

Vid nu angivna förhållanden saknar utskot- tet anledning ta ställning till övriga två här för- ut berörda frågor. Beträffande frågan huruvida allmänna föreningsrättsliga principer lägger hinder i vägen för en lagstiftning av i motio- nen ifrågasatt slag kan utskottet emellertid hän- visa till vad HSB i sitt remissyttrande anfört.

Utskottet hemställde att motionen inte måtte föranleda någon riksdagens åtgärd.

Sex av utskottets ledamöter reserverade sig och uppgav bl. a.

Stadgebestämmelser och lånevillkor av här berört slag kan medföra att bostadsrättshavare får nöja sig med ersättningar, som är lägre än de som kan godtas enligt de i 6 & BoKoL an- givna grunderna. Det kan starkt ifrågasättas om det bör vara tillåtet att genom stadgebestäm- melser förhindra att bostadsrättshavare vid en överlåtelse betingar sig ett vederlag som god- känts enligt BoKoL:s bestämmelser. Eftersom BRL tillkommit för att skydda bostadsrättsha- varnas ekonomiska intressen kan denna lag ha en uppgift att fylla även i fråga om tillåtlighe- ten av sådana stadgebestämmelser. Uppenbart är att behov föreligger av entydiga och för alla föreningar gällande bestämmelser om värdering av bostadsrätt. Då en översyn av lagstiftningen förutsätts komma till stånd av andra anled- ningar, bör ifrågavarande problem upptas på samma gång. Utskottet bör därför hemställa att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t ger till känna vad sålunda anförts.

Vad härefter angår den vid 1964 års riks— dag väckta motionen hemställde motionärer- na att riksdagen hos Kungl. Maj:t skulle begära utredning om bostadsrättshavarnas rättsliga ställning och BRL:s funktion med hänsyn särskilt till de samhällsförändringar, som inträffat efter lagens tillkomst. Utred- ningen borde särskilt ta upp frågan om bo— stadsrättshavarnas rättsliga ställning och be- hovet av ökat skydd samt dryfta frågan om lagens målsättning skulle vara att bevara bostadsrättshavarnas innehav på hyresmark- naden eller att endast, som för närvarande kunde vara fallet, tillgodose dem med en mer begränsad rätt.

Yrkandena i motionen grundades på det förhållandet att det enligt BRL var tillåtet att i en bostadsrättsförenings stadgar för vissa situationer inta bestämmelser som kun— de hindra bostadsrättshavare att utfå bo- stadsrättens verkliga värde. Stadgarna kunde t. ex. innehålla föreskrifter som begränsade bostadsrättshavarens rätt till vederlag vid överlåtelse. Vid inlösen enligt 29 & BRL kunde, om föreskrift härom fanns i stad- garna, förening eller medlem lösa till sig bostadsrätt till reducerat värde. Och beträf- fande förhållandena vid likvidation behövde enligt 62 & BRL en förenings behållna till- gångar inte skiftas mellan medlemmarna utan, om i stadgarna så bestämts, överläm- nas till annan.

Motionärerna ansåg att de praktiska kon— sekvenserna av dessa förhållanden kunde bli mycket vittgående samt anförde.

Den som av praktiska skäl måste flytta till annan plats kan utan hinder av BRL:s bestäm- melser försättas i det läget att han får avstå sin bostadsrätt till dess nominella värde, medan han själv får ta förlusten av att på sin nya bo- ningsort skaffa en bostad till betydligt dyrare pris. Mest pregnant framstår detta prekära läge för en bostadsrättshavare, om en föreningsfas— tighet som alltjämt har ett högt bruksvärde för- säljs eller exproprieras t. ex. för en genomfarts- led eller annat expropriationsberättigat företag. Föreningen som härvid anses representera även bostadsrättshavarnas intresse som lägenhetsha- vare får uppbära hela likviden. Bostadsrätts- havarna kan emellertid nödgas överta nya lä- genheter till dagspris men blir utlösta efter det

nominella värdet av sina insatser, som om bo- stadsrätterna hade varit fordringar. Skillnaden mellan realvärdet av bostadsrätterna och deras nominella värden kan nämligen vid likvidatio- nen tillfalla moderorganisationen. Problemställ- ningen vinner givetvis i aktualitet med stigande ålder hos bostadsrättsbebyggelsen. Det är också troligt, att föreningsstadgamas konsekvenser på dessa punkter inte tett sig särskilt aktuella för tidigt anslutna bostadsrättshavare, men de kom- mer givetvis förr eller senare att få betydelse. För dagens nytillträdande bostadsrättshavare är situationen den att någon frihet inte bjuds på marknaden. Även den som känner betänksam- het inför föreningsstadgamas innehåll eller vid det konstituerande föreningssammanträdet inför förslaget till stadgar har intet annat val än att acceptera vad som erbjuds.

Motionärerna ifrågasatte om lagstiftning- en uppfyllde de sociala trygghetskrav som borde kunna ställas på en lagstiftning av förevarande slag samt anförde avslutnings- vrs.

En översyn av BRL:s innehåll med hänsyn till tidens ändrade förhållanden synes därför av flera skäl starkt påkallad. En frågeställning som därvid bör tas upp synes vara själva den bä- rande principen för bostadsrättens konstruk- tion. Bör bostadsrätten som en nyttjanderätt för obegränsad tid utformas så, att bostadsrätts- havarens ställning på hyresmarknaden såvitt möjligt bevaras för obegränsad tid framåt, eller skall målsättningen vara att hans bostadsrätt endast utgör ett kapitaltillskott med ett i tiden alltmer begränsat värde? I det senare fallet be- gränsas tydligen bostadsrättens varaktighet till fastighetens livslängd. I det förra fallet åter skul- le målsättningen vara att genom fondavsätt- ningar inom föreningarna till fömyelsefonder bevara möjligheterna att genom reinvestering i ny fastighet bevara de förutvarande delägarnas- bostadsrättshavamas bostadsinnehav på mark- naden. Att man beroende på vilken målsätt- ning som här väljs kommer till betydande olikheter i fråga om kostnadsnivå och prisrela- tioner mellan äldre bebyggelse och nybebyg- gelse förefaller uppenbart.

Tredje lagutskottet uppgav i sitt av riks- dagen godtagna utlåtande (nr 20) att åt bostadsrättskommittén uppdragits att verk- ställa en förutsättningslös översyn av bo- stadsrättsföreningslagstiftningen. Enligt ut- skottets mening hade motionärerna redan tillgodosetts genom kommitténs direktiv. Ut- skottet hemställde därför att motionen inte måtte föranleda någon riksdagens åtgärd.

I en av fyra av utskottets ledamöter avgiven reservation framhölls, såvitt nu är i fråga, att vad motionärerna yrkat i huvudsak hade till— godosetts genom bostadsrättskommitténs direk- tiv. Då emellertid motionen innehöll uppslag som kunde förtjäna beaktande fann reservan- terna att motionen borde överlämnas till kom- mittén för att uppmärksammas under dess fort- satta arbete. Enligt reservanterna borde utskot- tet i utlåtandet därför ha hemställt, att motio— nen inte skulle föranleda annan åtgärd än att riksdagen i skrivelse till Kungl. Maj:t bort hem- ställa, att motionen jämte utlåtandet överlämna- des till bostadsrättskommittén.

Frågan om överlåtelsevärden har också dryftats inom HSB och Riksbyggen. Med hänsyn till de många aspekter som kan läg— gas på detta spörsmål redogörs här för de viktigaste av de förhållanden, som framdra— gits vid diskussionerna.

Vad beträffar HSB har frågan om regler- na för överlåtelsevärdenas bestämmande ef- ter år 1950 tagits upp vid 1951, 1954, 1960 och 1966 års kongresser.

Vid 1954 år kongress föreslogs i anslut- ning till behandlingen av styrelsens redogö- relse för verksamheten under den gångna kongressperioden att kongressen borde göra det uttalandet att frågan om överlåtelsevär- dena av styrelsen skulle bringas till sin lös- ning på ett tillfredsställande sätt utan ytter— ligare uppskov. Vid den diskussion som här— vid förekom uppgav talesmannen för styrel- sen att frågan om lägenhetsvärdena tilldra- git sig stort intresse inom styrelsen. Han framhöll vidare att mönsterstadgarna år 1953 för bostadsrättsförening som i före- varande avseende är lika med 1964 års mönsterstadgar — hade utformats så, att möj- ligheter fanns till ändring av regeln om lägenhetsvärdena. Efter diskussion avslog kongressen förslaget.

I oktober 1956 beslöt riksförbundets full- mäktige på grundval av en under åren 1951— 1956 företagen utredning att någon ändring inte skulle göras beträffande regeln för be- stämmande av högsta tillåtna överlåtelse- värde. Det material varpå beslutet grunda- des offentliggjordes i sammandrag i en är 1957 utkommen skrift, kallad »HSB-lägen- heten — dagsvärde och framtidsvärde». Av

den redogörelse som lämnas i skriften synes särskilt följande böra återges.

HSB har tillkommit för att bereda bostads- behövande lägenheter till självkostnadspris. Det kan då inte vara förenligt med HSB:s idé att medlemmarnas lägenheter blir föremål för okontrollerade affärer. Den enkla regeln om be- gränsning av överlåtelsevärdet till summan av den från början inbetalda insatsen och lägenhe- tens andel av gjorda amorteringar får ses mot denna bakgrund. Och den som erhållit en lägen- het i en HSB-ansluten bostadsrättsförenings fastighet måste anses bunden av regeln, som hindrar att lägenheten används för att tillskansa innehavaren någon förmån av andra på grund av t. ex. bostadsbrist.

En höjning av överlåtelsevärdena behöver dock inte innebära ett utnyttjande av andras nödläge. En höjning kan nämligen motiveras med att överlåtaren bör kompenseras för den förlust han eljest kan komma att lida, när han får ut sin insats och sin andel i amorteringarna i ett sämre penningvärde.

Den av HSB tillämpade principen leder till att en skillnad uppkommer mellan de medlem- mar som bor kvar i sina lägenheter och de som efter hand får överta lägenheter. De som bor kvar i lägenheterna drar nytta av de successivt minskade utgifterna för räntor och amorte- ringar. De som övertar lägenheter får visserli— gen betala samma årsavgifter som övriga bo- stadsrättshavare men de måste dessutom räkna med att betala ränta och amortering på över— låtelsesummorna de får »börja på nytt med den skuldbörda som de gamla medlemmarna redan avverkat under de år som gått sedan hu- set stod färdigt». Tillämpas regeln att överlå- telsevärdet skall vara insatsen jämte andelen i amorteringarna fullt ut betyder detta att den som övertar en bostadsrättslägenhet kort tid innan huset är helt förbrukat, får lösa in lägen- hetens hela ursprungliga värde och till den tidi- gare innehavaren få erlägga allt vad han erlagt i insats och andel i amorteringar. Men självfal- let är det omöjligt att räkna med att en lägenhet hela tiden kan öka i värde. Förvärvaren måste räkna med att överlåtelsebeloppet skall förrän— tas och amorteras under fastighetens återståen- de livslängd. Att principen dock kunnat använ- das utan anmärkningar mot att överlåtelsevär- dena blivit för höga beror därpå att överlåtelse- värdena varit måttliga samt att penningvärdet under perioden varit starkt fallande.

Frågan om lägenheternas värde har inte kun— nat undgå att påverkas av höjningarna av fas- tighetemas taxeringsvärden och de tankar som framförts om kompensation för penningvärdets fall. Men såväl grundavgifterna som årsavgif- terna är alltid beräknade efter de verkliga kost- naderna. Och det skulle vara helt otänkbart att

en styrelse för en bostadsrättsförening skulle höja årsavgifterna på den grund att taxerings- värdet på fastigheten höjts. Om emellertid HSB skulle medge att överlåtelsevärdet fick beräknas med utgångspunkt från de höjda taxeringsvär- dena, skulle detta innebära att en tillträdande bostadsrättshavare i realiteten kom att få bära en hyreshöjning — i form av ränta och amorte- ring på det förhöjda överlåtelsevärdet —- som de gamla bostadsrättshavarna inte behövde befara.

En förvärvare av en bostadsrätt bör kanske dock ersätta överlåtaren för den förlust som denne gör, när han säljer bostadsrätten i ett försämrat penningvärde? Svårigheterna att be- stämma storleken av denna förlust kan emel- lertid bli stora. Hur mycket har en överlåtare förlorat, när han säljer den gamla lägenheten efter ett pris motsvarande summan av insatsen och andelen i amorteringarna, och hur mycket har den tillträdande tjänat, när han får fullfölja amorteringen av gamla lån med av inflationen försämrade pengar? Hur skall det bedömas att föreningen behöver ta upp nya lån för att repa- rera de brister som måste finnas? Ett indextill- lägg kan vidare inte beräknas efter en viss pro- centsats, eftersom överlåtelsevärdet består av bidrag till amorteringar under en följd av år. Hänsyn måste också tas till fastighetens ålder och förslitning. Värdet av en fastighet och där- med också av en lägenhet kan inte heller stiga hur länge som helst. Det finns en punkt, när husets förslitning vänder värdekurvan nedåt. Det försämrade penningvärdet återverkar också på det sättet, att reparationskostnadema och utgifterna för driften och förvaltningen ökas, varigenom årsavgifterna måste höjas. Detta i sin tur bör medverka till att överlåtelsevärdena måste hållas nere, så att summan av bostads- rättshavarens totala utgifter för bostaden inte överstiger hyran för en likvärdig lägenhet. I en del av de äldsta föreningarna har redan börjat märkas svårigheter att få köpare, som vill över- ta lägenheterna till summan av insatsen och an- delen av amorteringar. De bostadssökande har nämligen ofta anspråk på att få en fullt modern lägenhet. Härtill kommer att den större efter- frågan på rymligare lägenheter dämpat efter- frågan på lägenheterna i de äldre föreningsfas- tigheterna med dess mindre lägenhetstyper. An- ledning finns därför att räkna med att efter- frågan framdeles i huvudsak kommer att inrik— tas mot det nya fastighetsbeståndet med dess större lägenheter.

Vad beträffar möjligheten att godta en höj- ning av överlåtelsevärdena med hänsyn till de stigande tomtprisema bör man inte tillåta den som överlåter sin lägenhet att ta ut en tomt— prisstegring, som köparen förespeglas att han i sin tur kan få igen av nästa köpare. Och detta måste gälla även om förhöjningen håller sig inom den ram, inom vilken taxeringsvärdet av

föreningsfastigheten höjts. Eftersom HSB har till uppgift att hålla bostadskostnaderna så låga som möjligt för alla sina medlemmar, dvs. även för de medlemmar som övertar lägenheterna i andra hand, kan HSB inte medge att överlåtare av bostadsrätt som något slags förskott får ta ut mer eller mindre spekulativa förväntningar om framtida tomtvärden.

Vid jämförelse mellan å ena sidan de priser som tas ut för villafastigheter och å andra sidan de ersättningar som erhålls vid överlåtelse av lägenheter i HSB-fastigheter måste kommas ihåg att det i fråga om villapriserna inte ens är fråga om en indexreglerad kompensation för ett ändrat penningvärde utan om ett rent mark- nadspris, på vilket spekulativa möjligheter kan inverka. För bostadskooperationen kan det inte vara någon uppgift att år efter år bygga så många bostäder som möjligt »för att dessa se- dan fritt och oreglerat skall kunna säljas till högstbjudande».

För HSB:s del är härjämte att märka att be- hovet av enhetliga linjer för överlåtelsevärde- nas beräknande är mycket stort. Följs inte en- hetliga linjer blir situationen ohållbar. Ett god- tagande av ersättningar som kan inrymma vär- destegringar som möjligen inte blir bestående på längre sikt kan lätt medföra en uppdelning av föreningsmedlemmarna i två kategorier, nämligen en kategori som skulle omfatta de gynnade säljarna under husets första värdebe- ständiga decennier och en kategori bestående av de senare tillträdande köparna som ensamma skulle få överta hela värdefallet.

Frågan om överlåtelsevärdena får inte heller överdimensioneras. Den som skaffar sig en lä- genhet i ett HSB-hus gör detta för att bo i lä- genheten. »Det är lägenhetens förtjänster och brister som bostad som är det viktigaste liksom frågan om vilket gagn medlemmen har av HSB:s form för självförvaltning och gemen- samt ansvar för husets kostnader och av syste- met med särskild fond för lägenhetens inre un- derhåll.» Föreningsintresset blir inte större och ansvaret för de gemensamma angelägenheterna stärks inte heller om insatserna ökas. Det för boendet i HSB-lägenheten avgörande värdet är själva besittningsrätten som sådan och de för- måner som bostaden ger just som bostad.

Att den som av en eller annan anledning flyttar från en god lägenhet i en välskött fas- tighet önskar återfå det kapital som han lagt ned i fastigheten är dock i och för sig naturligt. Begränsar man ersättningen till insatsen och an- delen i amorteringen rör man sig med säkra siffror. Men den ersättningen motsvarar kanske inte vad man kan komma fram till vid en vär- der—ing. Förr eller senare kommer man dock fram till den tidpunkt när fastighetens förslit- ning och konkurrensen från de nya fastighe- terna hindrar att överlåtelsevärdet kan stiga

ytterligare, ja leder till att värdet i stället pres- sas ned. Medlemmarna måste göras uppmärk- samma på denna utveckling. De har då lättare att förstå att »det inte kan få vara den första innehavaren av lägenheten förbehållet att dra nytta av HSB—lägenheten». Den första inneha- varen har alltid förmånen att få flytta in i lä- genheten, när den är ny och att endast behöva betala själva grundavgiften. Och även om pen- ningvärdet försämras är det svårt att förstå att det är den första innehavaren som blir lidande. Svårigheterna uppkommer i stället för den som innehar lägenheten när fastigheten har tjänat ut. Problemen kommer säkerligen inte att minska om man tillåter någon form av indexberäkning vid de tidigare överlåtelserna.

Skyldighet som åvilar bostadsrättshavarna att svara för det inre underhållet av lägenheten medför ofta att överlåtelsevärdena kraftigt re- duceras genom att avdragen för kostnaderna för reparation av lägenheterna blir stora. Avsätt- ningama till fonden för inre reparationer bör därför höjas så att avsättningarna bättre kny— ter an till den faktiska kostnadsutvecklingen för reparationsarbetena. I fråga om förnyelsen av viss fast inredning, t.ex. spisar, kylskåp och badkar, bör föreningarna framdeles svara här- för och årsavgifterna därför höjas, så att ökade avsättningar till yttre reparationsfonden kan göras.

Vid 1966 års kongress väckte två HSB- föreningar motioner med yrkande om att kongressen skulle besluta om ny utredning om reglerna för beräkning av bostadsrätts överlåtelsevärde. I fullmäktiges utlåtande över motionerna anfördes bl. &. Inom HSB torde man generellt ha den erfarenheten att beräkningsgrundema för bostadsrätts över- låtelsevärde respekteras även om det natur- ligtvis förekommer fall, där så inte sker. — De förslag som bostadspolitiska kommit- tén framlagt beträffande den framtida lån- givningen till bostadsbyggande innebär i vis- sa avseenden nya perspektiv på bl. a. frågan om bostadslånens amortering och värdering- en av egen kapitalinsats. Om som förbunds— styrelsen och fullmäktige föreslagit kongres- sen beslutar att uppdra åt fullmäktige att ut- se en bostadskooperativ kommitté, som bl. a. skall ta upp olika i skilda sammanhang aktu- aliserade frågor av betydelse för bostadskoo- perationen, avser fullmäktige att överlämna motionerna till denna kommittés prövning. Kongressen biföll fullmäktiges utlåtande.

Under hösten 1967 inkom civilingenjören

Olof Nordström, som är förtroendeman inom HSB, till bostadsrättskommittén med en den 18 augusti 1967 dagtecknad prome- moria med titeln >>Hur skall bostadsrättsvär— det beräknas?>>. Promemorian innehåller en redogörelse för olika sätt att beräkna värdet av en bostadsrätt och för de resultat som uppnås med olika metoder. Nordström fram- håller i promemorian bl. a. att en bostads- rätts värde inte kan beräknas på grundval av grundavgift och andel i amortering utan måste beräknas med hänsyn till värdet av bostadsrättens andel i föreningens behållna tillgångar. Beträffande föreningens största tillgång fastigheten eller huset — måste här- vid beaktas såväl värdeökningen på grund av penningvärdets fall som värdeminskning- en på grund av ålder och förslitning. Enligt Nordström bör sådana regler för beräkning av bostadsrätts värde inte få fastställas att en bostadsrättshavare inte har rätt att ta ut vad som motsvarar bostadsrättens andel i för- eningens behållna tillgångar.

Inom Riksbyggen har frågan om överlå- telsevärdena övervägts av en utredning, som föranleddes av en motion vid 1961 års kongress. I motionen begärdes en översyn av reglerna för värdering av bostadsrätt vid överlåtelse i syfte att möjliggöra att högre värden skulle kunna uttas än som godtogs enligt dittills tillämpade principer. Utred- ningen redovisade resultatet av sitt arbete i ett den 18 maj 1962 avgivet utlåtande, vari föreslogs att den vedertagna principen för beräkning av överlåtelsevärde trots många brister borde bibehållas. Den kritik som framkommit mot beräkningsregeln hade så gott som alltid berott därpå att den upp- skattade kostnaden för reparationen av lä- genheten överstigit de medel, som kunnat disponeras av den inre reparationsfonden. Överlåtaren hade därför inte fått ut hela det belopp som motsvarat grundavgiften och an- delen i amorteringarna. Utredningen rekom- menderade att den dittills tillämpade beräk- ningsgrunden för överlåtelsevärde bibehölls. Samtidigt förordades emellertid att större avsättningar skulle göras till den inre repa- rationsfonden så att medel från denna i

större utsträckning kunde användas för att bestrida de kostnader som motsvarade repa- rationsbehoven. För att förhindra onödig irritation föreslogs att vid överlåtelse säljare och köpare i princip själva skulle uppskatta reparationsbehovet och att bostadsrättsför- eningens befattning härmed endast skulle vara av rådgivande och övervakande karak- tär.

Frågan om den av olika föreningar till- lämpade grunden för beräkning av bostads- rätts högsta värde kan vara bindande har dryftats även i Siljeström—Svennegårds kom- mentar till BRL. I anslutning till 6 & BoKoL uttalas sålunda att den av föreningarna fast- ställda beräkningsnormen inte kan hindra att en bostadsrättshavare uttar den ersättning som högst får uttas enligt BoKoL. Uppfatt- ningen utvecklas på följande sätt.

Det torde (emellertid) vara tveksamt om en stadgeföreskrift av innehåll att bostadsrättsha- vare inte utan styrelsens medgivande får över- låta sin bostadsrätt står i överensstämmelse med BRL. Med hänsyn till föreskriften i 5 & BoKoL om hyresnämndens godkännande av överlåtelse och bestämmelsen i 8 9 att någon inte får antas till medlem, förrän överlåtelsen godkänts av hyresnämnden, synes kanske intet vara att erinra mot att föreningens styrelse såsom villkor för sitt medgivande av överlåtelse kräver, att ersättningen inte är högre än att den kan god- kännas av hyresnämnden. Mera tveksamt är om föreningens styrelse äger fordra, att över- låtelsen skall ske till ett pris, som är lägre än den ersättning som hyresnämnd kan godkänna jämlikt 5 och 6 åå BoKoL. Syftet med låneför— fattningarnas föreskrifter torde väl vara att skapa garanti för att bostadsrättslägenheter inte säljs på andra villkor än dem som vederbörande myndigheter kan godkänna. Men det är inte rimligt att bostadsrättshavaren å ena sidan skall bära risken att hans bostadsrätt vid fallande konjunkturer på fastighetsmarknaden förlorar i värde samt å andra sidan skall vara underkas- tad skyldigheten att vid fallande penningvärde och stigande fastighetspriser nöja sig med att få ut det nominella värdet av sina inbetalningar. BRL bygger på rättsgrundsatsen att bostadsrät— tens verkliga värde skall tillkomma bostads- rättshavaren och med lagens grund synes det vara svårt att förena att föreningens styrelse undanhåller bostadsrättshavaren en del av den- nes andel i föreningens behållna tillgångar.

Till stöd för denna ståndpunkt kan man åbe— ropa lagens grunder. Andelsvärdena har en dub-

bel uppgift, nämligen dels att vara den mått- stock, efter vilken bostadsrättshavares andel i föreningens tillgångar bestäms och dels att i allmänhet tjäna som grundval för bostadsrätts- havares bidragsskyldighet till föreningens ge- mensamma utgifter (jfr prop. 1930: 65 s. 12). Det skulle innebära ett ingrepp i bostadsrätts- havarens rättsliga ställning om hans andel i för- eningens tillgångar bestämdes efter för honom väsentligt oförmånligare normer än hans andel i föreningens gemensamma utgifter. En jäm— förelse mellan innehållet i 25 & BRL och 8 5 BoKoL leder till att, även om i stadgarna in- tagits en bestämmelse av ovan nämnt innehåll, styrelsen inte med stöd av sådan stadgebestäm- melse kan vägra inträde i föreningen åt någon, vilkens bostadsrättsförvärv godkänts av hyres- nämnden.

Vad beträffar bestämmandet av en bo- stadsrätts värde till summan av grundavgif— ten och andelen i gjorda amorteringar upp- ges vidare i kommentaren (5. 193).

Det är ganska vanligt, att andelens värde be- stäms efter en förenklad metod: Man lägger samman grundavgiften med de amorteringsbe- lopp som erlagts under de gångna åren och an- ser att summan av dessa inbetalningar motsva- rar andelens verkliga värde. Denna metod över- ensstämmer inte med lagen, fastän den i vissa fall kan ge ett resultat som nära sammanfaller med en riktig uppskattning. Beträffande hus som endast är några år gamla kan man i regel utgå från att andelens värde, rätt uppskattat, inte är lägre än nyssnämnda summa av grund- avgift och amorteringar. Med anledning av fas- tighetsvärdenas stegring och den därav föran- ledda höjningen av taxeringsvärdena förekom- mer det emellertid att andelens värde är högre än den nämnda summan. Lagens regler utgör inte hinder för att en bostadsrättshavare be- tingar sig den ersättning som står i proportion till fastighetens verkliga värde vid tiden för överlåtelsen. En annan sak är att föreningens stadgar kan innehålla bestämmelser som hind— rar honom från att utfå detta verkliga vär- de. _- I fråga om äldre hus kan det inträffa att grundavgiften och verkställda amorteringar ger ett högre belopp än vad hyresnämnden kan godkänna enligt (6 & BoKoL). Detta samman- hänger därmed att de verkställda amorteringar- na delvis svarar mot behovet av avskrivningar för kostnaden för husets uppförande. I dessa fall är alltså en riktig uppskattning enligt (BoKoL:s) regler särskilt angelägen.

Tydligt är att en beräkningsmetod som endast tar hänsyn till den ursprungliga insatsen jämte gjorda amorteringar, kan leda till rättsförluster för överlåtaren av bostadsrätten. I praktiken synes en tendens göra sig gällande att korrigera

de framräknade resultaten med olika slags till- lägg, som delvis måste anses otillåtna (a.a. s. 199).

Den föreningsmässiga kontrollen av över— låtelsevärdena har också uppmärksammats vid dryftandet av de olika problem, som hör samman med övergången till en fri hyres- marknad. Näringslivets Bostadsutredning diskuterade sålunda frågan i den år 1962 utgivna skriften Fri hyresmarknad (s. 68). Utredningen fann att det låg i sakens natur att årsavgifterna för dessa bostäder grunda— des på självkostnadsprincipen. En marknads- mässig anpassning av dessa avgifter ansågs därför inte kunna ske på annat sätt än att utgående generella subventioner helt eller delvis avvecklades. Skillnaderna mellan års- avgifterna och marknadshyrorna ansågs där- emot kunna slå igenom vid överlåtelser av bostadsrätt, eftersom skillnaderna då kunde diskonteras i förhöjda överlåtelsevärden. Ef- tersom bostadsrättshavare i föreningar an- slutna till HSB och Riksbyggen och i vissa andra föreningar inte hade rätt att ta ut högre ersättning än som motsvarade grund— avgiften och andelen i gjorda amorteringar, kunde enligt utredningens bedömning någon marknadsanpassning inte ske beträffande denna stora andel av bostadsrättslägenheter- na. Vid övergång till en fri hyresmarknad skulle detta leda till en överskottsefterfrågan på lägenheter i dessa föreningar, som sanno- likt skulle medföra att dessa lägenheter i vid- gad omfattning kom att säljas till priser, som översteg de som fick uttas enligt stadgarna.

Problemet dryftades även i den på Indu- striens Utredningsinstitut år 1963 utgivna av professorn Ragnar Bentzel, numera profes- sorn Assar Lindbeck och laboratorn Inge— mar Ståhl författade skriften Bostadsbristen. Som ett av många alternativ för att full jäm- viktsprisbildning på bostadsmarknaden och därmed optimal fördelning av bostadsbestån- det skulle kunna uppnås föreslogs (s. 85) att bostadsrättshavarna skulle medges att utan hinder av t. ex. stadgemässiga begränsningar beträffande storleken av ersättningarna få överlåta sina bostadsrätter. Skulle företagen anse sig inte kunna godta att bostadsrättsha- varna gjorde vissa kapitalvinster återstod,

enligt författarnas mening, för företagen inte någonting annat än att höja årsavgif- terna.

6.4.4. Exekutiva förvärv av bostadsrätt

De exekutiva förvärven av bostadsrätter och de rättsverkningar som dessa medfört har från skilda utgångspunkter föranlett olika förslag om ändringar. Man har sålunda för det första ansett att det borde finnas någon möjlighet att utnyttja en bostadsrätts ekono— miska värde utan att bostadsrättshavaren åsamkades den avsevärda olägenheten att han tvingades avstå från nyttjanderätten till lä— genheten, vilket om bostadsrättshavaren var gift också hårt drabbade hans familj. Det har därför dryftats om inte utmätningsfrihet borde gälla för bostadsrätter.

I fråga om verkställighet av bötesstraff har förbud mot utmätning av nödig bostad funnits redan sedan tiden före BRL:s till- komst. Nu gällande bestämmelser härom finns i 3 5 andra stycket lagen den 20 mars 1964 (nr 168) om verkställighet av bötes- straff.

Den år 1957 tillsatta utredningen för för- beredande översyn av UL m. m. gjorde rund- frågor till olika myndigheter och organisa- tioner bl.a. om utmätningsfrihet. I svaren på dessa rundfrågor framhöll flera myndig- heter att man borde överväga förbud mot utmätning av bostadsrätt, i varje fall om gäl- denären själv bebodde lägenheten. I betän- kandet Utsökningsrätt III (SOU 1964: 57) föreslog lagberedningen vissa ändringar i 65 & UL. I fråga om regler om skydd mot utmätning av fast egendom eller tomträtt förklarade beredningen att det skulle föra för långt om man utöver den särskilda bene- ficiumregeln vid utmätning för böter och viten skulle införa speciella regler om skydd mot utmätning. Beredningen framhöll att ett mycket vanligt fall av exekution i fast egen- dom var att egendomen såldes för intecknad gäld och att sådan exekution inte kunde för- bjudas hur man än gjorde i övrigt. Åtgärder borde i stället vidtas för att hindra att sådan egendom såldes till underpris och för att i övrigt bereda gäldenären erforderlig hjälp i

samband med försäljningen.1 I fråga om bostadsrätter förklarade beredningen att det med större fog än i fråga om fast egendom och tomträtt kunde ifrågasättas att införa ett visst skydd mot utmätning av bostadsrätt. Beredningen konstaterade emellertid att även bostadsrätter kunde representera stora vär- den och att frågan om lämpligt skydd för bostadsrättshavare möjligen med större för- del kunde lösas inom bostadsrättslagstift- ningen. Beträffande hyresrätter förordade beredningen emellertid ett visst utmätnings- skydd utöver det som följde redan därav att hyresrätt i regel inte fick överlåtas utan hyresvärds samtycke. Beredningen föreslog därför att hyresrätt till lägenhet, som tjäna- de gäldenär till stadigvarande bostad eller som erfordrades för hans förvärvsverksam— het, inte skulle få tas i mät, även om hyres- rätten på grund av hyresvärdens samtycke eller eljest fick överlåtas (a.a. s. 222).

I remissvaren över betänkandet påtalades särskilt bostadsrättshavarnas behov av skydd i förevarande avseende. Hovrätten för Nedre Norrland anförde i sitt utlåtande att det var otillfredsställande att det för bostadsrätt inte infördes ett skydd motsvarande vad som föreslogs beträffande hyresrätt till lägenhet. Vidare anförde hovrätten bl.a.

En bostadsrättshavares behov av utmätnings- skydd för sin bostad gör sig uppenbarligen gäl- lande med samma styrka som en hyresgästs. Den av lagberedningen anförda omständighe- ten att bostadsrätterna kan representera stora värden kan väl motivera särskilda regler för att hindra att utmätt bostadsrätt säljs till under- pris men synes inte utgöra något avgörande hinder mot utmätningsskydd. Kan någon lös- ning inte vinnas inom bostadsrättslagstiftningens ram och bostadsrättshavare inte på det sättet beredas skydd motsvarande vad beredningen fö- reslagit i fråga om hyresrätt, synes det önsk- värt att Spörsmålet tas upp till förnyat över- vägande vid genomförandet av nu föreslagna ändringar av utsökningslagen.

Länsstyrelsen i Uppsala län instämde i ett av kronofogdemyndigheten i Uppsala kro- nofogdedistrikt avgivet yttrande, vari det be-

1 Lagberedningeu framlade förslag härom i betänkandet Utsökningsrätt IV (SOU 1966: 7). Förslagen har genomförts genom lagen den 12 maj 1967 (nr 140) om ändring i UL.

tecknades som orimligt hårt att en medellös barnrik familjs eller folkpensionärs bostads- rätt med därtill hörande nyttjanderätt till lägenhet i bostadsrättsförenings fastighet, där familjen eller pensionären hade sin nödiga bostad, skulle kunna utmätas. I lik- het med kronofogdemyndigheten fann läns— styrelsen att det visserligen inte kunde in- föras ett generellt förbud mot utmätning av bostadsrätt, eftersom det kunde förekomma bostadsrätter, som medförde nyttjanderätt till värdefulla kontors- eller affärslägenheter ävensom till garage, men länsstyrelsen före- slog, alltjämt i enlighet med kronofogdemyn- dighetens yttrande, att sådana bostadsrätter, till vilka hörde lägenheter som utgjorde nö- dig bostad för bostadsrättshavarna och deras familjer, borde undanskiftas såväl vid utmät— ning som vid konkurs. I kronofogdemyn- dighetens yttrande framhölls härutöver att det för utmätningsmannen var motbjudande att verkställa utmätning i sådana situationer som de ovan nämnda och att utmätnings- mannen, då utmätning företogs för uttagan- de av allmänna medel, vanligtvis underlät att i ömmande fall verkställa utmätning och öppet redovisade för den kontrollerande myndigheten anledningen till att utmätning- en inte skett.

Även kronofogdemyndighetema i Göte- borgs och i Borås distrikt framhöll i sina ut— låtanden att bestämmelser borde meddelas som erbjöd lämpligt skydd för utmätning av bostadsrätter. I kronofogdemyndighetens i Göteborgs distrikt utlåtande påpekades att eftersom en bostadsrätt ofta hade ett bety— dande ekonomiskt värde borde begränsning dock göras i utmätningsfriheten.

Föreningen Sveriges kronofogdar slutligen ifrågasatte i sitt utlåtande om endast hyres- rätt skulle undantas från utmätning och om inte även bostadsrätt och en mindre fastig- het som tjänade som bostad åt gäldenären borde kunna undantas. Med hänsyn till att sådana tillgångar ofta representerade inte obetydliga försäljningsvärden ansåg för- eningen att begränsningar dock måste göras i utmätningsfriheten.

I det av chefen för justitiedepartementet den 10 maj 1968 för lagrådets granskning

överlämnade förslaget till lag om ändring i UL framhöll departementschefen (s. 78) att han inte f. n. var beredd att föreslå några regler om frihet från utmätning för bostads- rätter. Departementschefen erinrade härvid om att bostadsrättshavarna knappast kunde betas möjligheten att få utnyttja sina rättig- heter som kreditobjekt, vilket en generell föreskrift om utmätningsfrihet skulle för- hindra. Bostadsrätterna representerade ofta stora värden och avvägningen mellan borge- närs— och gäldenärsintressena var därför svå- rare beträffande dem än såvitt angår hyres- rätterna. Härtill kom att bostadsrättskom- mittén också prövade frågan om utmätnings- frihet för bostadsrätter och att någon anled— ning inte fanns att föregripa kommitténs ställningstagande på den punkten.

Ett annat problem har varit om en bo- stadsrättsförening enligt gällande lag äger rätt att vägra inropare av bostadsrätt på exe- kutiv auktion medlemskap i föreningen på den grund att inropssumman överstigit ett visst värde, t. ex. bostadsrättens verkliga värde, bestämt enligt det i 27 5 andra styc- ket BRL angivna förfarandet, eller det vär- de bostadsrätten vid överlåtelse skall anses ha enligt föreningens stadgar. Frågan har berörts i olika sammanhang.

Hyresregleringskommittén uttalade sig inte direkt beträffande denna fråga, men kommittén anmärke (SOU 1955: 35 s. 92) att en förenings rätt att vägra medlemskap var begränsad enligt 25 & BRL på det sättet att den som uppfyllde de villkor stadgarna innehöll och skäligen borde tas för god som medlem icke fick avvisas. Enligt kommittén hade bostadsrättsföreningarnas stadgar i all- mänhet inte bestämmelser som gav förening- arna nämnvärda möjligheter att göra gällan— de inlösningsrätt gentemot person som för- värvat bostadsrätt på exekutiv auktion.

Problemet berördes även i två motioner vid 1965 års riksdag (I: 67 och II: 90). Mo— tionärerna framhöll att förvärvare av bo- stadsrätt på exekutiv auktion, som inte god- togs såsom medlem, kunde underställa frå— gan om medlemskapet skiljemäns prövning och att det knappast kunde komma ifråga att

upprätthålla utestängningen enbart på den grund att ett för högt pris erlagts för bo- stadsrätten.

6.5. Kommittén 6.5.1 Allmänt

Bestämmelsen i BRL att medlem i bostads- rättsförening inte får utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt innebär att en bostadsrättshavare inte av föreningen kan kräva att återfå grundavgift eller andra kapitaltillskott. Någon anledning till ändring i denna princip finns inte.

Medlem som inte längre önskar ha kvar sin lägenhet och avliden medlems rättighets- havare måste emellertid ha möjligheter att tillgodogöra sig det värde bostadsrätten re- presenterar genom att låta bostadsrätten övergå till ny innehavare. BRL förutsätter också att så kan ske. Även kommitténs för- slag måste utgå från att en bostadsrätt i princip skall kunna övergå. Rätten härtill är av väsentlig betydelse och framstår som ett av bostadsrättsinstitutets särdrag. Den principiellt fria rätten till övergång innebär för bostadsrättshavaren också en utvidg- ning av den rätt att nyttja viss lägenhet som han erhåller genom bostadsrättsupp- låtelsen.

Liksom gällande rätt bör förslaget även bygga på den förutsättningen att den som vill utnyttja en bostadsrätt skall ha erforder- lig föreningsanknytning. Den grundläggande bestämmelsen i 23 & BRL om att bostads- rätt som övergått till annan inte får utövas av denne, om han inte är medlem eller antas som sådan, måste således ingå även i förslaget (jfr 33 5).

Rätten till övergång av bostadsrätt är emellertid enligt BRL inte absolut och kan inte heller enligt kommitténs mening göras undantagslös. Hänsynen såväl till förening- arna som till medlemmarnas intressen med- för att inskränkningar måste förekomma. En förening måste t. ex. i viss utsträckning ha möjlighet att avgöra om en förvärvare skall antas som medlem.

6.5.2. Inskränkningar i rätten till fri över- gång av bostadsrätt

a) Villkor beträffande medlemskap

Före ikraftträdandet av FL kunde en eko- nomisk förening genom bestämmelse i stad- garna om villkor för medlemskap göras till en från början sluten samfällighet. Genom FL fastslogs principen om öppenhet för de ekonomiska föreningarna, dvs. föreningarna skulle medge inträde av nya medlemmar (SOU 1949: 17 s. 103 och prop. 1951: 34 s. 101). Departementschefen uttalade emeller- tid att regeln måste förses med undantag i olika avseenden. Vissa föreningar, t. ex. bo- stadsrättsföreningar, ansågs nämligen vara av sådan karaktär att en begränsning av medlemskretsen var nödvändig eller åtmins- tone berättigad. Vidare måste möjlighet fin- nas att vägra sådana personer inträde som kunde antas komma att motarbeta förening- ens verksamhet eller dess syfte.

För flertalet bostadsrättsföreningar gäller att det, bortsett från vissa s. k. självskrivna medlemmari, inte skall finnas andra med- lemmar än sådana som innehar bostadsrätt. Medlemsantalet beror därför i regel på hur många av lägenheterna i föreningens hus som skall upplåtas med bostadsrätt. Ingenting hindrar emellertid en förening att inta fler medlemmar än det finns bostads- rätter. En förening kan sålunda bevilja med- lemskap åt t. ex. den som framdeles önskar förvärva en ledigbliven bostadsrättslägenhet i föreningens hus.

Till vem bostadsrätt skall upplåtas av- görs emellertid alltid helt fritt av föreningen. Av detta följer att även antagningen av medlemmar i föreningen i samband med

1 Sådana självskrivna medlemmar är: i en HSB-ansluten bostadsrättsförening HSB- föreningen samt ledamöterna och suppleanterna i HSB-föreningens styrelse; i bostadsrättsförening ansluten till Riksbyggen dels detta företag, dels bostadsrättsföreningens stiftare samt i bostadsrättsförening som tillkommit under medverkan av AB Bostadsgaranti styrelseleda- mot eller suppleant för sådan som enligt bestäm- melserna om statligt bostadslån kan ha utsetts av kommunal myndighet.

bostadsrättsupplåtelse sker helt enligt för- eningens bestämmande. I princip torde det inte för annan än den som förvärvat redan upplåten bostadsrätt finnas någon möjlighet att tilltvinga sig medlemskap i bostadsrätts- förening. En förening kan dock vara skyldig att såsom medlem anta den som förhands- tecknat sig för viss lägenhet (jfr ovan 5. 145 och 162). Med hänsyn till att, enligt vad som utvecklats i 2 kap., någon ändring inte före- slås beträffande bostadsrättsföreningarnas allmänna syfte och omfattningen av deras verksamhet finner kommittén att förslaget inte bör inrymma någon bestämmelse om en allmän rätt till inträde i sådan förening.

I bostadsrättsföreningarnas stadgar intas ofta olika villkor. Villkoren kan t. ex. avse att medlemmen skall tillhöra viss samman— slutning eller inneha anställning i visst fö- retag.

Har en bostadsrättsförening bildats under medverkan av en viss organisation bör som villkor för medlemskap i föreningens stad- gar också kunna uppställas krav på att med- lemmen skall tillhöra organisationen.l

Vad beträffar villkor av det slag som på s. 160 tidigare berörts, nämligen att som villkor för medlemskap uppställs krav på anställning i t. ex. visst företag, har det dock ifrågasatts om sådana villkor över hu- vud taget bör godtas.

Att staten, kommuner och andra sam- hällsinstitutioner ävensom industrier och enskilda företagare ibland kan ha behov av att kunna erbjuda sina anställda bostä- der är i och för sig klart. Särskilt torde detta gälla på orter där det för upplåtelse till- gängliga och lämpliga lägenhetsbeståndet är begränsat, t. ex. ren landsbygd eller mindre brukssamhällen, men sådant behov kan även finnas på de större bristorterna. Något ille- gitimt syfte behöver säkerligen inte före- ligga. Jfr NJA 1952 s. 440, där mellan ett industriföretags prestationer och rättigheter, å ena sidan, samt bostadsrättshavarens åta— ganden och andra förmåner, å andra sidan, inte ansågs föreligga sådant missförhållande att med hänsyn härtill tillämpning av vill-

koren i en särskild förbindelse, innefattande bl. a. skyldighet för bostadsrättshavaren att om han lämnade bolagets tjänst avflytta från lägenheten och hembjuda bostadsrätten åt företaget till visst belopp, kunde anses otill— börliga.

Men trots att ett sådant system onekligen medför fördelar också för arbetstagarna de får ju företräde till bostäderna kan olägenheterna dock vara stora. Uppställs nämligen för medlemskap i en bostadsrätts- förening krav på anställning hos viss myn- dighet eller vid visst företag, gäller detta krav inte endast vid tillträdandet av lägen- heten utan för hela den tid som upplåtelsen skall vara och innebär i de fallen en för- pliktelse att avflytta, om anställningen upp- hör. Kopplingen medför att bostadsrätts— havaren binds vid anställningen. Detta be- tyder emellertid också att rätten till bostaden är villkorad, och det inte bara för arbets- tagaren själv utan även för hela hans familj. Upplåtelsen ger m.a.o. inget riktigt hem- skydd.

Statsmakterna har intagit en restriktiv hållning i fråga om lån till bostadsrättsför- eningar, som velat låta rätten till bostad bero på innehav av viss anställning.2 I fråga om

1 Jfr villkoret att medlem i HSB-ansluten bo- stadsrättsförening skall tillhöra den byggande föreningen, HSB-föreningen. Och som angetts i avsnitt 1.2.1 gäller som villkor för medlemskap i HSB-förening att medlem även skall vara med- lem i sådan till Hyresgästernas Riksförbund ansluten hyresgästförening som kan finnas på orten och som antagit detta riksförbunds nor- malstadgar. " Prop. 1949:153 s. 31, motionerna I: 295 och II: 373, SU 171 s. 18 och rskr 341. Jfr dock prop. 1951: 124 s. 46, SU 155 s. 23 och rskr 299. I fråga om lån till bostadsföretag, i vilka bo- stadslägenhetema skall vara avsedda att upplå- tas till uthyrning åt anställda i visst företag, hän— visas till uttalande av chefen för socialdeparte- mentet i prop. 1953: 138 samt till en vid 1964 års riksdag i första kammaren väckt interpellation, nr 8, angående möjligheten att bereda tjänste- bostäder åt anställda hos landsting rn. fl. i statsbelånade hus. Vid besvarandet av inter— pellationen framhöll chefen för inrikesdeparte— mentet dels att det var angeläget att de boendes besittningsrätt till hyreslägenheter inte annat än i alldeles särskilda fall gjordes beroende av deras anställningsförhållande, dels att han inte var beredd att medverka till någon utvidgning av möjligheterna att medge s. k. tjänstebostads- klausul vid uthyrning av statsbelånade bostäder.

bostadslån för hus, i vilket bostadslägen- heterna skall förbehållas viss kategori boen- de, skall, som i avsnitt 6.1.3 tidigare upp- tagits, enligt 15 å BLK föreligga särskilda skäl för att lånemyndigheten skall godta för- behåll, som innebär att lägenheterna skall förbehållas boende av annan kategori än ensamstående, pensionärer och studerande. Det skall också enligt bostadsstyrelsens till- lämpningsföreskrifter finnas särskilda skäl om upplåtelse av lägenhet i kategorihus skall vara beroende av att anställningen skall fort- fara hos arbetsgivaren, dvs. att upplåtelsen av lägenheten skall ske med avflyttnings- klausul. I tillämpningsföreskrifterna anges att som sådant särskilt skäl skall anses att lägenheterna skall upplåtas till personer som är sysselsatta i s. k. samhällsviktig verksam- het (t. ex. sjukvårds-, polis- och brandperso- nal). Beror >>hyresförhållandet» av annan art av anställning skall lånemyndigheten godta avflyttningsklausul endast om syn- nerliga skäl föreligger. Tiden för avflytt- ningsklausuls giltighet får vidare i regel inte överstiga tre år.

I detta sammanhang bör även erinras om de bestämmelser som från den 1 januari 1969 skall gälla för hyresförhållanden.1 En- ligt de inledande bestämmelserna i HL skall stadgandena i lagen hädanefter gälla alla slag av avtal, varigenom hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot vederlag. Lagen omfattar därför även lägenheter som upp- låtits genom tjänsteavtal eller avtal som tillkommit i anslutning till sådant avtal. Är ”en upplåtelse betingad av innehav av viss anställning skall vid prövning av hyres- gästens rätt till förlängning av avtalet enligt 46 & HL en avvägning ske mellan hyres- värdens-arbetsgivarens intresse av att kunna upplåta lägenheten åt annan, när anställ- ningen upphört, och hyresgästens-arbetsta- garens intresse av att få bo kvar i lägen- heten. I två situationer skall hyresavtal dock inte förlängas. Det ena fallet är det att hy- resförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställ- ning inom lantbruket eller för skötsel och tillsyn av fastighet eller av annan anställ-

ning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställning- ens innehavare (46 Q 7). Det andra fallet av- ser den situationen att hyresförhållandet be- ror av annan anställning än nyss sagts som upphört och det inte är obilligt mot hyres- gästen att även hyresförhållandet upphör (46 & 8). Har i detta senare fall hyresför- hållandet varat längre tid än tre år skall hyresvärden visa synnerliga skäl för att upp- lösa hyresförhållandet. HL:s regler om för- längning av hyresavtal, om hyressättning och om rätt att överlåta hyresrätt eller upplåta lägenhet i andra hand är villkorligt disposi- tiva på det sättet att överenskommelse om villkor i fråga om hyresförhållande som be- ror av anställning gäller mot hyresgästen el- ler den som äger träda i hans ställe även om överenskommelsen strider mot lagens be- stämmelser, försåvitt överenskommelsen har formen av kollektivavtal, som på arbets- tagarsidan slutits eller godkänts av s. k. hu- vudorganisation (68 5).

Frågan om som villkor för medlemskap i bostadsrättsförening skall kunna uppställas krav på innehav av viss anställning är del- vis beroende av vilken principiell inställning man har till Spörsmålet om sammankopp- ling av rätt till arbete och rätt till bostad. De uppgifter som lämnats beträffande de förhållanden som nu råder (se 5. 160) visar att arbetsgivare som vill underlätta för sina anställda att anskaffa bostäder och härige- nom medverka till att säkra sitt behov av arbetskraft kan göra detta i former som inte gör innehavet av bostaden direkt beroende av innehavet av viss anställning. Det kan därför synas som om det över huvud taget inte bör godtas att som villkor för medlem- skap i bostadsrättsförening uppställs krav på anställning i t. ex. visst företag. De olägen- heter som uppkommit vid sådan anknytning har emellertid, såvitt kommittén erfarit, i huvudsak berott därpå att villkoret inneburit att medlemmen måst inneha anställningen

1 Hyreslagstiftningssakkunniga behandlade ut- förligt frågan om s. k. kopplade avtal, 'dvs. frå- gan om bostäder som i anslutning till tjänst upplåtits åt anställda, SOU 1966: 14 s. 168. Se också prop. 1968: 91 bihang A 5. 70 och 93.

under hela den tid som han skolat vara medlem i föreningen och att bristande upp- fyllelse av villkoret utgjort grund för för- verkande av nyttjanderätten till lägenheten. Eftersom det dock kan finnas berättigade anledningar för en bostadsrättsförening att uppställa krav på att den som vill utnyttja föreningens tjänster skall anta anställning vid visst företag, dvs. ha insållningsklausul, och det i största möjliga utsträckning bör stå föreningarna fritt att själva fastställa de villkor för medlemskap som skall gälla har kommittén inte funnit skäl föreligga för att i den blivande lagen föreslå en bestämmelse som helt förbjuder sådan anknytning.1

Som i det följande närmare kommer att utvecklas bör dock vid övergång av bostads- rätt till make, krav på anställning i visst företag inte kunna uppställas som villkor för inträde i förening. Ej heller bör sådant krav kunna uppställas då bostadsrätt till lä- genhet avsedd att helt eller till inte oväsent- lig del användas som bostad övergår till någon bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med honom i lägen- heten.

Kommittén har vidare funnit att det fram- deles inte bör godtas att nyttjanderätt till lägenhet som innehas med bostadsrätt skall kunna förverkas på den grund att medlem— men inte fortsätter att inneha anställning i visst företag. Enligt kommitténs mening stri— der det mot bostadsrättens idé att rätten att utöva nyttjanderätt till bostadsrättslägenhet skall bero på hur ett anställningsförhållan- de utvecklar sig. Den osäkerhet som kan följa härav synes inte förenlig med det an- svar och risktagande som bostadsrättshavar- na har för föreningen och dess hus. Vad så- lunda sagts torde tillgodoses genom att för- slaget som grund för förverkande över hu- vud taget inte upptar att bostadsrättshavare inte längre uppfyller i stadgarna eller eljest upptaget villkor om innehav av anställning i visst företag. Och för att förhindra kring- gående föreslås vidare att i förverkandebe— stämmelsen intas ett stadgande, varigenom villkor som innebär att lägenhet görs be- roende av att bostadsrättshavaren tillhör viss yrkessammanslutning eller uppfyller annat

liknande villkor inte får åberopas som grund för förverkande (57 5 första stycket 7).

För fullständighetens skull anmärks att om en arbetsgivare vid utlämnande av lån åt en anställd för anskaffande av bostads- rättslägenhet föreskriver att lånet skall vara förfallet till omedelbar betalning om lånta- garens anställning hos långivaren upphör, sådan föreskrift torde kunna äga giltighet. I vart fall synes föreskriften inte kunna läm- nas utan avseende om tillämpningen av den- samma inte kan anses uppenbart otillbörlig. Jfr 8 & SkbrL och NJA 1952 s. 440.

Med hänsyn till vad sålunda anförts bör bostadsrättsföreningarna i princip fritt kun- na bestämma de villkor som skall gälla för medlemskap. Av främst sociala skäl före- slås dock att för några särskilda fall skall gälla vissa särbestämmelser, som innebär att rätten för föreningarna att helt fritt upp- ställa villkor för medlemskap i realiteten är begränsad.

I anslutning till vad i föregående stycke närmast upptagits, synes särskild rätt till in- träde i förening böra föreligga då förhållan- dena är sådana att den till vilken bostads- rätt övergått inte bör förvägras rätt att utöva bostadsrätten. Liksom BRL bör för- slaget därför även reglera de fall då för— ening inte får vägra förvärvare inträde i föreningen.

Starka sociala skäl kan anföras för att make inte skall kunna vägras medlemskap när bostadsrätt övergått till honom. En rätt till inträde för make torde i regel inte heller medföra någon olägenhet för föreningen. Så- dan rätt synes därför böra föreligga såväl vid familjerättsliga fång som vid överlåtel- ser och det oberoende av om bostadsrätten avser lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad eller annan lägenhet. Härigenom kommer rätten till inträde i förening att omfatta även de

1 Enligt den norska lagen om bostadsrätts- föreningar kan vederbörande departement om särskilda skäl föreligger medge att i en förenings stadgar uppställs villkor om att andelsägare skall inneha anställning vid viss offentlig institution eller i visst privat företag.

fall där make tilläggs bostadsrätt enligt be- stämmelserna i ÄktL.1 Se också 33 å och 47 å andra stycket HL. '

Samma sociala skäl som anförts beträf- fande make kan enligt kommitténs mening åberopas för inträde i förening när bostads- rätt övergått till annan bostadsrättshavaren närstående som varaktigt sammanbott med honom i lägenheten. Några särskilda för- eningsintressen torde inte i nämnvärd grad komma att åsidosättas om förbudet mot att inte tillåta inträde begränsas till övergång av bostadsrätt till lägenhet avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad. Jfr särregleringen i 24 5 tredje styc- ket BRL beträffande hemmavarande barn och adoptivbarn samt 34 & HL.

Med hänsyn till vissa allmänna förenings— intressen synes dock några inskränkningar böra kunna göras beträffande den rätt till inträde som nu diskuterats. Har en förening i sina stadgar bestämmelse om att medlem skall tillhöra viss sammanslutning eller upp- fylla annat villkor av liknande beskaffenhet bör föreningen även i nyss berörda fall kun- na vägra medlemskap om förvärvaren inte uppfyller sådant villkor. Hänsyn torde emel- lertid endast böra tas till sådana villkor som det skäligen kan fordras att förvärvaren upp- fyller. Avgörandet om det skäligen kan fordras att förvärvaren uppfyller visst vill- kor bör huvudsakligen bero på vilka möjlig- heter denne har att uppfylla villkoret. Det torde sålunda som regel kunna fordras att make söker medlemskap i intresseförening.

Beträffande annan förvärvare av bostads- rätt än nu nämnts bör inträde inte vägras honom om förvärvaren uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och han skäligen bör tas för god som med- lem. Den prövning som föreslås tillkomma förening motsvarar närmast vad som nu gäller enligt 25 & BRL.

Bestämmelser med den innebörd som här berörts har upptagits i 14 & förslaget. Några särbestämmelser för arvingars och testa- mentstagares rätt till inträde i förening har inte ansetts erforderliga.

Beträffande rättsverkningarna vid vägrat inträde i förening se avsnitt 6.5.6.

b) Lösningsrätt

Varje förbehåll i stadgar om att en förening eller dess medlemmar skall ha rätt att vid övergång av bostadsrätt lösa in bostadsrätten innebär en inskränkning i principen att en bostadsrätt fritt skall kunna övergå till an- nan. Bestämmelsen i 29 å BRL motiverades under förarbetet på lagen av att en förening kunde ha behov att skaffa lägenheter åt så- dana medlemmar som ännu inte fått några i föreningens hus. I förening som bildas för att upplåta andra lägenheter än bostads- lägenheter torde stadgebestämmelser om in- lösningsrätt intas för att äldre bostadsrätts- havare skall få möjlighet att öka sina lokal- utrymmen och förhindra att i föreningens hus kommer in företag som kan konkur- rera med dem som tidigare erhållit lägen- heter i huset. Möjligheterna att i stadgar inta förbehåll om lösningsrätt har, som tidi- gare framhållits, endast utnyttjats i ringa ut- sträckning.

De förslag om utvidgning av lösningsrät- ten och om ändring av denna mot ett för- köpssystem torde i huvudsak bäras upp dels av önskan att kunna förhindra överlåtelser av bostadsrätt i mer eller mindre spekulativa vinstsyften, dels av intresset att främja bak- om föreningarna stående organisationers el- ler företags strävanden att inom organisa- tionerna eller företagen bereda medlem- marna tillfälle till byte av lägenheter.

Rätten för en bostadsrättshavare att så fritt som möjligt kunna låta bostadsrätten övergå är som tidigare framhållits av stor betydelse. Och starka skäl måste finnas för varje inskränkning i denna rätt. Med hän- syn till syftet med en bostadsrättsupplåtelse eller med ett förvärv av sådan rätt synes inte heller några direkta jämförelser kunna göras med förhållandena vid förvärv av an- nan andelsrätt, 17 5 lagen den 30 april 1948 (nr 218) om sambruksföreningar, eller av aktie, 70% ABL. Det torde med hänsyn till bostadsrättshavarnas intressen därför inte kunna komma i fråga att förslaget skall medge en helt obegränsad rätt till förköp

1 Jfr s. 140 not 2.

eller inlösen av bostadsrätt. Har t. ex. bo- stadsrätt övergått till bostadsrättshavares make synes enligt kommitténs mening inlö- sen inte böra förekomma i andra fall än då make vid övergång kan vägras inträde i föreningen enligt den föreslagna bestämmel- sen i 14 5 första stycket. Och samma sak torde böra gälla om bostadsrätt till lägen- het avsedd att helt eller till inte oväsentlig del användas såsom bostad övergått till an- nan närstående som varaktigt sammanbott med bostadsrättshavaren i lägenheten. För- behåll om inlösen synes heller inte höra få förekomma då bostadsrätt överlåtits i syfte att genom byte erhålla bostad eller om bo- stadsrätt avseende lägenhet som upplåtits för att helt eller till väsentlig del användas för handel, hantverk, industri eller annan för- värvsverksamhet övergått i samband med överlåtelse av verksamheten. Jfr 35 och 36 åå HL.

Med hänsyn härtill och till de olägen- heter som i övrigt är förknippade med in- skränkningar av detta slag, oavsett om man väljer ett system med förköp eller behåller ett inlösningsförfarande, finner kommittén att förbehåll av här nämnt slag över huvud taget inte bör medges.

6.5.3 Bostadsrätts värde särskilda grunder för beräkning härav

Rätten att låta bostadsrätt övergå till annan kan, som ovan framhållits, vara inskränkt även på det sättet att ersättningen för bo- stadsrätten måste bestämmas inom vissa normer. I avsnittet 6.4.3 har redogjorts för de olika synpunkter och förslag som fram- kommit i fråga om sådana normer.

Vid övervägande av frågan om normer för beräkning av bostadsrätts värde vid över- gång har kommittén funnit det nödvändigt att först undersöka vilka möjligheter det finns att fastställa en bostadsrätts värde.

1 BRL används i olika sammanhang (27 5 andra stycket, 29 å andra stycket och 55 5 första stycket) uttrycket bostadsrättens >>verkliga värde». Med detta något vilse- ledande uttryck torde avses det värde som i en fri marknad kan erhållas med hänsyn till

tillgång och efterfrågan på lägenheter av ifrågavarande slag.

Frågar man sig vilka faktorer som är bestämmande för värdet synes det väsent- ligen vara två förhållanden som påverkar detta, nämligen dels storleken av bostads- rättens andel i föreningens behållna tillgång- ar, dels värdet i den allmänna lägenhets- marknaden av nyttjanderätten till lägenhe- ten. Försöker man emellertid på grundval härav bestämma en bostadsrätts värde visar sig svårigheterna vara stora.

Vad först beträffar bestämmandet av en förenings ekonomiska ställning är det störs- ta problemet att något entydigt och invänd- ningsfritt sätt att fastställa värdet av för- eningens största tillgång, fastigheten,1 inte finns.

Fråga är om man beträffande värdet av en förenings fastighet kan utgå från nå- gon värdering av fastigheten, som redan finns, t.ex. taxeringsvärdet. Vid prövning av överlåtelseersättning enligt BoKoL:s be- stämmelser skall enligt departementschefens uttalande år 1943 (prop. 1943: 91 s. 34) en bostadsrätts värde som regel bestämmas med utgångspunkt från taxeringsvärdet på för- eningens fastighet. Det är emellertid tvek— samt om taxeringsvärdena verkligen kan tjäna till ledning för bestämmande av bo- stadsrätts värde. Som bostadslåneutredning- en framhöll i sitt betänkande (SOU 1962: 31) utvisar taxeringsvärdena betydande varia- tioner, bl. a. beroende på taxeringsmyndig- heternas olika praxis.2 Principerna för åsät- tande av taxeringsvärde för bostadsrätts- föreningars fastigheter har inte heller varit föremål för några mera ingående övervägan- den. I stort har man vid taxeringarna sett till att Värdena kommit i viss paritet med de

1 Om bostadsrättsföreningen inte äger den mark, på vilken föreningens hus är byggt, blir det naturligtvis fråga om värdet av endast huset. 2 Bostadslåneutredningen föreslog därför att beträffande värdering av fastighet hypoteks— och bostadskreditföreningarnas bundenhet vid taxe- ringsvärdena skulle slopas och ersättas med de värderingar som institutionerna själva gjorde. I betänkandet Samordnad banklagstiftning, SOU 1967: 64, föreslog kreditinstitututredningen (s. 183) att vid prövning av säkerhet de värden som bankinstituten uppskattat för fastigheter borde användas i stället för taxeringsvärdena.

värden, som åsätts hyresfastigheter. Och principen för dessa fastigheter har varit att beräkna taxeringsvärdena genom kapitali- sering av bruttohyrorna. Höga årsavgifter har därför lett till höga taxeringsvärden. Men höga årsavgifter torde oftast motsvaras av relativt låga värden på bostadsrätterna, även om höga avgifter som beror på sådana förhållanden som t. ex. kraftiga avsättningar till amorteringar av lån och till fonder eller över huvud taget en överbalanserad budget naturligtvis inte minskar en bostadsrätts vär- de. Hänsyn torde därför i förevarande sam- manhang endast kunna tas till sådan årsav- gift som motsvarar en kalkylmässig hyra.

Ej heller torde fastigheternas försäkrings- värden kunna tjäna som utgångspunkt.

Frågan är då om man med ledning från något i ett eller annat sammanhang god- känt anskaffningsvärde kan bestämma en fastighets värde vid tiden för överlåtelse av bostadsrätt.

En viss bedömning av anskaffningskost- naderna har skett i samband med den stat- liga belåningen, se t.ex. 6 & och 11 & tredje stycket BLK 1962, och skall även ske enligt BLK (9 5). Men förutom att en mindre andel av bostadsrättsföreningarna inte upp- fört eller kommer att uppföra sina hus med stöd av statliga lån har sedan år 1958 någon produktionskostnadsvärdering inte annat än i undantagsfall förekommit beträffande så- dana bostadsrättsföretag, som tillkommit un— der medverkan av HSB eller Riksbyggen. Och enligt BLK skall särskild produktions- kostnadsvärdering numera endast göras be- träffande bostadsrättsförening som inte upp— fyller kravet på att i föreningens styrelse från föreningens bildande mer än halva an- talet ledamöter är fristående i förhållande till egentliga byggnadsföretagarintressen och därför inte kan erhålla lån till högre andel än 15 % av låneunderlaget eller beträffande vilken särskilda skäl föreligger (41 ij).1

Övervägas kan emellertid om det anskaff- ningsvärde som angetts i den ekonomiska planen skulle kunna tjäna som underlag för bestämmande av fastighetens värde. Detta värde torde dock endast under någon kor- tare tidsperiod motsvara fastighetens aktuel-

la värde. För att få fram det aktuella vär- det måste nämligen beaktas såväl de för- ändringar som beror på penningvärdets fluk- tuationer som också de förändringar som sammanhänger med husets förslitning och allmänna värdeminskning.

En justering av en fastighets värde med hänsyn till penningvärdeförändringarna skulle kunna ske med hjälp av något lämp- ligt index. Något index som återspeglar en- bart penningvärdets förändringar på pro- duktionskostnaderna finns dock inte. År 1967 tillkallade emellertid chefen för finans- departementet sex sakkunniga för att utreda frågan om en konstruktion av ett prisindex på byggnads- och anläggningsområdet. Syf- tet med utredningen är att man skall försöka få fram ett byggnadsprisindex som är fri- gjort från kvalitetsförändringar men beak- tar produktivitetsförändringar.2 Bostadssty- relsen förutsätter också i anvisningarna till BLK (19 5) att Kungl. Maj:t framdeles kan komma att meddela beslut om tillämpning av viss koefficient (tidskoefficient) för att bl. a. anpassa de i låneunderlagsberäkning- arna ingående beloppen för byggnadskost- naderna till kostnadsskillnader mellan olika tidpunkter.

I detta sammanhang kan även nämnas att länsbostadsnämnd vid prövning av ansökan om övertagande av bostadslån för småhus enligt 18å BLK 1962 kunde godta en köpeskilling, som beräknades enligt en viss värderingsmetod, där byggnadskostnaden omräknades enligt ett sär- skilt byggnadskostnadsindex och avdrag gjor- des för värdeminskningen enligt en viss pro- centsats. Någon motsvarande prövning skall cmellertid inte förekomma enligt BLK.

Vidare kan beträffande förhållanden i Dan- mark antecknas att i juni 1965 utfärdades med stöd av lagen om bostadsbyggande vissa be- stämmelser om indexreglering av de boendes insatser i allmännyttiga bostadsföretag. Och i Finland gäller att värdet av aktie i bostads— aktiebolag, som följer bostadsstyrelsens nor— malstadgar, vid överlåtelse skall beräknas på visst sätt enligt det allmänna byggnadskost- nadsindexet. Slutligen skall den högsta tillåt- na ersättningen för överlåten andel i en bo- stadsrättsförening i Norge enligt den proviso-

1 Se vidare 5. 100. 2 Utredningens arbete beräknas pågå hela år 1968.

riska hyresregleringslagen bestämmas på det sättet, att andelsägarens del i föreningens net- toförmögenhet, det s. k. egenkapitalet, skall räknas upp med hänsyn till den prishöjning och ökning av kostnaderna, som förekommit sedan insatsen gjordes. Uppräkningen skall ske enligt vissa fastställda »multiplikatorer», vil- ket bl. a. innebär att en viss utjämning av tilläggen sker beträffande perioder då pris- och kostnadsutvecklingen varit olika.

Vad härefter angår den värdeminskning, som en fastighet undergår på grund av för- slitning och allmän värdeminskning, finns det inte heller några fasta normer för be- räkning av dessa faktorer. Vissa avskriv- ningsregler finns i skattelagstiftningen, men dessa kan inte tillämpas för det syfte som här avses.

Vad sålunda upptagits torde visa att svå- righeterna att bestämma värdet av en för- enings fastighet med nu angivna utgångs- punkter är stora.

Det kan knappast heller komma i fråga att i varje enskilt fall värdera fastigheten genom besiktning.

Från den boendes synpunkt kan bostads- rättens värde också ses som det kapitalise- rade värdet av skillnaden mellan årsavgif- terna och hyrorna för likvärdiga hyreslägen- heter. Svårigheten blir då att jämföra års- avgifter och hyror. Det bör i båda fallen vara fråga om priserna på lång sikt, och därvid kan man inte utan vidare räkna med att årsavgifterna i ett kooperativt före- tag och hyrorna i hyreshus kommer att ut- vecklas parallellt. Detta beror bl. a. på att årsavgifterna i en bostadsrättsförening är avhängiga av föreningens ekonomiska ställ- ning och beräknas efter föreningens själv- kostnader, under det att hyrorna förutsätts följa ett allmänt hyresläge. Vidare kan det vara föremål för delade meningar vilken kapitaliseringsprocent som bör väljas vid beräkningen av värdet. Det mervärde som t.ex. en viss lägenhet kan ha på grund av ett från en eller annan synpunkt speciellt fördelaktigt läge måste också vara svårt att fastställa och kan i en del fall ha helt irra— tionell grund.

Svårigheterna att fastställa en bostadsrätts värde torde ytterligare komma att öka om

föreningen erhåller bostadslån enligt BLK samt räntebetalningen och amorteringen skall omfördelas i tiden enligt de särskilda bestämmelser som gäller härför.

Med hänsyn till sålunda åberopade för- hållanden finner kommittén att det inte går att ange några närmare regler för hur en bostadsrätts värde i det enskilda fallet skall beräknas. Värdet kan fastställas med hän- syn till t.ex. föreningens ekonomiska ställ- ning, värdet på nyttjanderätten av lägen- heten och till de övriga faktorer som kan inverka på värdet. Vanligen kommer detta värde till uttryck i det pris som erhålls vid en försäljning. Det värde som sålunda fast- ställs bör enligt kommittén betecknas som bostadsrättens ekonomiska värde.

Vad beträffar lämpligheten av att värdet av bostadsrätt skall kunna bestämmas helt fritt kan sägas att detta ger möjlighet för bostadsrättshavarna att fullt ut få del i den värdeökning, som en förenings fastighet kan undergå. Kommittén hänvisar också till vad som upptagits i avsnitt 2.6 samt till den i det sammanhanget även berörda vid 1964 års riksdag i andra kammaren väckta mo- tionen nr 735.

Vad åter angår de skäl som talar för god- tagande av särskilda grunder för beräkning av bostadsrätts värde, synes förutom svå- righeten att bestämma en bostadsrätts värde i huvudsak kunna åberopas att föreningarna kan vara intresserade av att boendekostna- derna hålls så låga som möjligt och att nya bostadsrättshavare inte belastas alltför hårt.

Frågan om godtagande av särskilda grun- der för beräkning av bostadsrätts värde är emellertid ytterst ett spörsmål om i vilken utsträckning normerna får innebära en be- gränsning av den ersättning, som en över- låtare eljest skulle kunna erhålla. FL utgår från den tanken att de som önskar sluta sig samman i en förening själva skall få be- stämma hur deras förhållanden till för- eningen och inbördes skall vara reglerade.

I anslutning härtill erinras om följande. Bestämmelser om begränsning av de ersätt— ningar som får tas ut vid övergång av bo-

stadsrätt motsvarar med hänsyn till förbu- det för medlem att utträda ur föreningen så länge han innehar bostadsrätt, beträffande vanliga ekonomiska föreningar närmast av de inskränkningar som kan finnas i fråga om rätt för avgående medlem att återfå ina betald insats. Enligt 165 1 mom. tredje stycket FL äger ekonomiska föreningar med vissa bestämda undantag rätt att i sina stad- gar bl. a. föreskriva att medlem som avgår inte skall äga rätt att i enlighet med bestäm- melserna i första stycket samma moment utfå inbetald insats och del i beslutad vinst- utdelning. Beträffande ändring av stadgar som syftar till att inskränka den rätt som medlem kan ha att utfå insats och del i vinst vid utträde eller uteslutning eller då medlemmen eljest avgår gäller bestämmel- serna i 675 första och tredje styckena FL. Enligt dessa bestämmelser kan en förening inte ändra sina stadgar så, att medlemmens rätt härvidlag inskränks utan att antingen samtliga röstberättigade förenar sig härom eller beslutet fattas på två på varandra följande stämmor och på sista stämman biträds av samtliga röstande. Den rätt som en medlem i dessa avseenden haft vid inträ- det i föreningen eller senare, skall inte mot hans bestridande kunna berövas honom.

Stadgebestämmelser av innebörd att en avgående medlem i en ekonomisk förening inte skall äga återfå sin insats, torde vidare kunna jämkas enligt bestämmelserna i 37 & avtalslagen. Härför torde emellertid fordras att tillämpningen av bestämmelserna kom- mer att träffa medlemmarna anmärknings- värt hårt.1

En begränsning av bostadsrättsföreningar— nas möjligheter att i stadgarna fritt kunna bestämma grunderna för den ersättning, som får tas ut vid övergång av bostadsrätt, kan även vara av viss betydelse i fråga om föreningarnas rätt att i stadgarna fritt be- stämma om fördelningen av överskott vid likvidation.

Som på s. 156 upptagits skall enligt FL i en ekonomisk förenings stadgar alltid anges huru vid föreningens upplösning skall för- faras med föreningens behållna tillgångar. Genom denna bestämmelse liksom genom

den också tidigare återgivna specialbestäm- melsen i 62 & första punkten BRL som efter ikraftträdandet av FL endast torde gälla äldre föreningar, som inte ändrat sina stadgar och som inte i sina stadgar har någon sådan föreskrift har åt föreningarna överlåtits att fritt reglera hur härvid skall förfaras. Detta betyder att en bostadsrätts- havare enligt stadgarna kan fråntas rätten att vid likvidation av behållna tillgångar återfå sin kapitalinsats.

De bostadsföreningssakkunnigas förslag i denna fråga byggde på 59 å i 1911 års för- eningslag. Enligt denna bestämmelse skulle en förenings behållna tillgångar skiftas mellan medlemmarna eller överlämnas till den som på grund av stadgarna eller medlemmarnas be- slut kunde vara berättigad att överta tillgång- arna. Lagrådet konstaterade vid sin gransk- ning av det till rådet remitterade förslaget att det inte var uteslutet att enligt förenärrmda stad- gande i FL, tillgångarna i följd av stadgebe- stämmelse eller föreningsbeslut skulle kunna tillfalla inte medlemmarna utan annan. Be träffande det förhållandet att föreningarna i sina stadgar kunde ha bestämmelser i nyss- nämnt avseende hade lagrådet inte någon erin- ran. Rådet framhöll emellertid att det på grund av föreningarnas natur och särskilt med hän- syn till de av bostadsrättshavarna i form av till- trädesbelopp gjorda betydande insatserna inte borde vara tillåtligt att tillgångarna genom för- eningens beslut fråntogs bostadsrättshavarna. I enlighet med lagrådets hemställan fick där- för 62 5 BRL det innehållet att förening en- dast genom föreskrift i stadgarna kunde be, stämma att dess behållna tillgångar vid likvida- tion skulle överlämnas till annan än medlem- marna.

Beträffande möjligheterna till ändring av förenings stadgar, såvitt gäller medlems rätt till andel i förenings behållna tillgångar vid upplösning, skall ovan återgivna bestämmel- ser i 67 5 första och tredje styckena FL till- lämpas.

Av redogörelsen för kritiken mot det nu- varande systemet framgår att denna riktats även mot de grunder för beräkning av bo- stadsrätts värde vid överlåtelse som tilläm- pas av föreningar anslutna till HSB eller

1 Jfr Rodhe s. 94.

Riksbyggen och vissa andra föreningar. Det totala antalet föreningar som tillämpar den- na norm, dvs. att ersättningen inte får över- stiga summan av grundavgiften och de på bostadsrätten belöpande amorteringarna, kan inte anges. Eftersom enbart det antal bostadsrättslägenheter som finns i förening- ar anslutna till HSB eller Riksbyggen vid årsskiftet 1967/68 uppgick till 263 602 (181 133 resp. 82469 lägenheter)1 torde be- räkningsnormen användas av föreningar, som uppskattningsvis omfattar 60—70 % av alla för bostadsändamål upplåtna bostads- lägenheter.

Vad beträffar storleken av de skillnader som förekommit vid beräkning av överlåtelseersätt- ning enligt principen summan av grundavgiften och andelen av amorteringarna samt enligt 6 5 BoKoL kan upplysas, att i ett av hyresrådet den 28 februari 1958 avgjort mål, 7 D 307, som gällde en till Riksbyggen ansluten bo- stadsrättsförening, uppgick summan av grund- avgiften och andelen av amorteringarna till 1798 kr. men den av hyresrådet enligt 6 & BoKoL godtagna ersättningen till 3530 kr.? [ ett av hyresrådet den 27 juni 1962 avgjort mål, 62 D 134, var summan av grundavgiften och andelen i amorteringarna 5757 kr. och det enligt 6 5 BoKoL beräknade värdet »cir- ka 9200 kr.». I ett tredje av hyresrådet den 22 december 1962 avgjort mål, 62 B 321, var motsvarande belopp 9592 kr. och 19 300 kr. De skillnader som dessa mål utvisar synes dock vara onormalt stora. 1 de övriga elva av hy- resrådet år 1962 avgjorda mål om överlåtelse av bostadsrätt, som gett möjligheter till jäm- förelser härvidlag, har det enligt 6 % BoKoL beräknade värdet i genomsnitt varit 15 % hög- re än summan av grundavgiften och andelen i amorteringarna.

Med hänsyn till att uppgifterna endast av- ser ett ringa antal mål synes några bestämda slutsatser inte böra dras av vad som sålunda redovisats.

Vid övervägande av frågan om godta— gande av särskilda grunder för beräkning av överlåtelsevärden har kommittén funnit att man bör tillåta sådana. Principen om föreningars självbestämmanderätt talar här- för. Konkurrensen torde verka som en ut— jämnande faktor mellan föreningar med fria överlåtelsevärden och föreningar med i stadgarna angivna grunder för beräkning av ersättningarna. Med hänsyn härtill före—

slår kommittén att i lagen skall upptas en särskild bestämmelse, 36 & förslaget, varav framgår att ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall kunna beräknas enligt sär- skilda grunder.

Skall ersättning beräknas efter särskilda grunder, måste dessa av rättssäkerhetsskäl klart anges i stadgarna. Det bör således inte vara tillåtet att i stadgarna endast föreskriva att ersättning för bostadsrätt skall utgå en- ligt styrelsens bestämmande. Inte heller bör i fråga om sättet för ersättningens bestäm- mande i stadgarna hänvisas till vad något organ i en organisationskedja kan bestäm- ma. Intet synes emellertid böra hindra att bestämmelserna i stadgarna utformas så, att därav framgår vilket värde som högst skall godtas, men att åt något särskilt organ anförtros att tid efter annan pröva och fast— ställa om inte högre ersättning skall kunna godtas.

Vad som återstår att pröva är emellertid om -— för det fall att ersättning för bostads- rätt skall få bestämmas enligt särskilda grun- der det från bostadsrättshavarnas syn- punkt kan vara nödvändigt att någon be- gränsning dock finns så att bostadsrätts- havarnas rätt inte kränks. Som framgår av den redovisning som lämnats för olika kri- tiska synpunkter och förslag i denna fråga. är det detta spörsmål som väckt störst upp- märksamhet.

Även om tillskjutande av pengar till en bostadsrättsförening för erhållande av lä- genhet alltid innebär ett visst risktagande i den meningen, att bostadsrättshavaren aldrig har någon säkerhet för att han genom överlåtelse eller annars kan återfå sin in- sats, kan det möjligen förefalla naturligt med en bestämmelse av den innebörden att om särskilda grunder för beräkning av er- sättning för bostadsrätt skall tillämpas, bo- stadsrättshavarnas rättmätiga intressen inte får åsidosättas. Med hänsyn bl.a. till det sätt varpå det helt övervägande antalet bo-

1 Häri ingår en del lokaler och garage. ” Beträffande detta och de två övriga i detta sammanhang åberopade avgörandena av hyres- rådet se Siljeström Svennegård s. 363, 372 och 373.

stadsrättsföreningar bildas och till det för- hållandet att olika invändningar kan göras mot t.ex. den av HSB och Riksbyggen nu använda normen för bestämmande av bo- stadsrätts värde vid överlåtelse, kan det förefalla lämpligt med någon bestämmelse som anger att om särskilda grunder för be- räkning av ersättning för bostadsrätt skall tillämpas, dessa grunder inte får medföra att bostadsrättshavarnas rätt otillbörligt in- skränks. Men varje begränsning måste bli svår att ange. Med hänsyn härtill och till den frihet föreningarna bör ha beträffande den ekonomiska förvaltningen finner kom- mittén att föreningarna själva och de orga— nisationer som står bakom dem bör kunna anförtros att utan någon i lag särskilt an- given begränsning fastställa de ersättningar som enligt bestämmelserna i stadgarna skall beräknas för bostadsrätterna. Av vad som framgår av avsnitt 7.1.4 har någon särskild bestämmelse inte heller ansetts erforderlig för att vid förenings upplösning säkerställa att bostadsrättshavarnas intressen inte åsido— sätts.

Har den till vilken bostadsrätt överlåtits erlagt högre ersättning för bostadsrätten än som skulle ha utgått enligt i stadgarna an- givna grunder bör föreningen inte behöva ta förvärvaren för god som medlem. För- eningen bör således i de fall som avses i 14 å andra stycket förslaget kunna vägra förvärvaren inträde i föreningen. Enligt hu- vudregeln i 38 5 första stycket förslaget medför detta att överlåtelsen är ogiltig. Nå- gon möjlighet att på denna grund avslå an- sökan om medlemskap för make eller sam- boende enligt 14 5 första stycket förslaget bör inte finnas.

För förening som i sina stadgar har sär- skilda grunder för beräkning av ersättning för överlåtelse av bostadsrätt måste det an- ses vara av synnerlig vikt att föreskrifterna följs. Risk torde i sådant fall föreligga för att nyttjanderätten till lägenheten förverkas med tillämpning av 575 8 förslaget. Med hänsyn till påföljdens allvarliga karaktär torde bestämmelsen komma att åberopas endast vid mera flagranta överträdelser av

de regler som angetts i stadgarna för be- räkning av bostadsrätts värde. Om vad som ligger en bostadsrättshavare till last endast är av ringa betydelse får redan enligt 57% andra stycket förslaget nyttjanderätten inte förverkas.

6.5.4. Ordning i vilken överlåtelse av bo- stadsrätt skall ske

Varje överenskommelse om överlåtelse av bostadsrätt syftar till att förvärvaren skall erhålla en lägenhet, som upplåtits under nyttjanderätt för obegränsad tid. Förvär- vet sker oftast mot vederlag, som i stor ut- sträckning uppgår till betydande belopp, och förutsätter att förvärvaren blir medlem i bostadsrättsföreningen.

Överenskommelse om överlåtelse av bo- stadsrätt kan enligt gällande rätt ske utan iakttagande av särskild form. I det helt övervägande antalet fall torde emellertid överenskommelse om överlåtelse av bostads- rätt träffas skriftligt. Den skriftliga formen är av stor betydelse för preciseringen av överenskommelsernas innehåll och för ska- pandet av ordning och reda i rättsförhål— landena. Iakttagandet av den skriftliga for— men är ägnat att förhindra uppkomsten av tvister. Det förhållandet att en överlåtelse av bostadsrätt är av betydelse inte enbart för parterna utan även för andra, främst då föreningen, är skäl för att varje överlåtelse lätt skall gå att fastställa. Den praktiska handläggningen av vissa frågor i samband med överlåtelse kan vidare underlättas, t. ex. genom att bostadsrättshavares make kan ges tillfälle att teckna skriftligt medgivande till överlåtelse (jfr 6 's” ÄktL). Med hänsyn till dessa förhållanden och främst då till de praktiska behov som visats föreligga före— slår kommittén att överlåtelse av bostads- rätt framdeles skall ske genom skriftligt av- tal (37 5 första stycket förslaget).

I överensstämmelse med den reglering som kommittén föreslår beträffande avtal om upplåtelse av bostadsrätt och förhands- avtal, se avsnitten 5.5.2 (1) och 5.5.3 b), anser kommittén att de uppgifter som varje

avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall innehålla bör begränsas till ett fåtal upp- gifter, nämligen uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser och den ersättning som skall utgå. Storleken av den utgående årsavgiften är naturligtvis av stort intresse för förvärvaren, men avtal om överlåtelse synes inte behöva innehålla uppgift härom, eftersom avtalet reglerar endast förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren av bo— stadsrätten.

Självfallet är det av vikt att varje avtal om överlåtelse av bostadsrätt kommer att innehålla alla övriga uppgifter, som fordras för att avtalet skall kunna vara en full- ständig reglering av överlåtelsen. I avtalet bör därför alltid lämnas uppgift om t.ex. dagen för tillträdet av lägenheten.

Enligt 23 & förslaget skall bostadsrätts- förening vara skyldig att lämna bostadsrätts— havare utdrag ur lägenhetsförteckningen samt uppgift om vilka belopp som erlagts i grundavgift och upplåtelseavgift ävensom om de belopp som kan ha tillgodoförts bo- stadsrättshavaren genom avsättning till fond. Bostadsrättshavare skall även få uppgift om summan av jämförelsetalen för alla upp- låtna bostadsrätter. Inför en överlåtelse kan en bostadsrättshavare sålunda från för- eningen erhålla aktuella uppgifter i nämnda avseenden, och han kan därför i sin tur lämna förvärvaren upplysning härom.

Formkravet bör gälla antingen fråga är om en enstaka överlåtelse för sig eller om en överlåtelse som sker vid byte av bostads- rätter. Lämnas vid byte mellangift i pengar skall storleken härav anges i avtalet. Även överlåtelse genom gåva omfattas av form- kravet. Skriftlighetskravet motiveras i det fallet även av det förhållandet att mellan- former förekommer mellan vad som är överlåtelse mot vederlag och verklig gåva. Vad beträffar gåva av bostadsrätt till make skall sådan enligt 8 kap. 2 & giftermåls— balken alltid ske i äktenskapsförordets form. Sker överlåtelse genom försäljning enligt UL:s bestämmelser, dvs. på exekutiv auk- tion eller genom underhandsförsäljning (90 eller 96 a 5) finns inte anledning att kräva att särskilt avtal skall upprättas. Då familje-

rättsliga fång av bostadsrätt sker i skriftlig form synes förslaget inte heller behöva upp- ta något krav på att särskild form för sådant fång skall iakttas.

Avtal om överlåtelse av bostadsrätt som inte upprättas skriftligt eller som inte upptar de uppgifter som sådant avtal skall inne— hålla föreslås vara ogiltigt (37 å andra styc- ket förslaget). Är överlåtelse ogiltig, kan föreningen inte vara skyldig att pröva om den som enligt avtalet förvärvat bostads— rätten kan bli medlem i föreningen. Över- låtaren bör vara skyldig att ersätta förvär— varen den skada han kan vållas genom att överlåtelsen är ogiltig. För att förhindra uppkomsten av tvister lång tid efter över— låtelsema anser kommittén att yrkande om ogiltigförklaring av överlåtelse av anledning som här berörts eller framställande av an- språk på ersättning för skada på sådan grund inte bör få ske senare än sex måna- der från det att förvärvaren tillträtt lägen- heten.

6.5.5. Exekutiva förvärv av bostadsrätt

Som framgått av vad som upptagits i av— snitt 6.4.4 har de exekutiva förvärven i olika hänseenden vållat olägenheter.

Med hänsyn till de olika frågor som upp- kommit beträffande exekutiva försäljningar av bostadsrätter har kommittén från vissa kronofogdedistrikt inhämtat uppgifter be— träffande omfattningen av utmätning och exekutiv försäljning av bostadsrätter under åren 1963—1966. Kommittén har i samband härmed även sökt få upplysning om vilka slags fordringar som föranlett utmätning— arna samt i vilken utsträckning utmätning- arna hänfört sig till bostadsrättslägenheter i föreningar, som haft särskilda grunder, efter vilka värdet av bostadsrätt vid över- låtelse skolat beräknas. Beträffande de exe- kutiva försäljningarna har uppgift erhållits om bl. a. de belopp för vilka utmätning be- gärts, de värden bostadsrätterna i förekom— mande fall haft enligt de av föreningen till- lämpade normerna samt storleken av köpe- skillingarna.

Uppgifterna har inhämtats från dels de kronofogdedistrikt, som omfattar bl.a. de tio största städerna, dvs. Stockholms, Göte- borgs, Malmö, Norrköpings, Uppsala, Väs— terås, Hälsingborgs, Örebro, Linköpings och Borås kronofogdedistrikt, dels Solna, Lunds och Danderyds kronofogdedistrikt, vilka tre distrikt ingår i storstadsområden, dels ock åtta andra distrikt, nämligen Karlskoga, Karlskrona, Kiruna, Gällivare, Östersunds, Falu, Härnösands och Söderhamns krono- fogdedistrikt.

De 21 distrikten hade vid årsskiftet 1963/ 64 3438 491 invånare, vilket motsvarade 45 % av landets då 7 626 978 invånare. De distrikt som omfattade de tio största stä- derna, grupp 1, hade ett sammanlagt invå- narantal av 2638 912, motsvarande 35 % av landets hela befolkning. Det totala anta— let bostadslägenheter i de 21 distrikten var vid nämnda årsskifte 1 383 0851 eller 47 % av landets 2916 902 lägenheter. Av dessa lägenheter var 219 769 bostadsrättslägenhe- teri, vilket motsvarade 61 % av det totala antalet bostadsrättslägenheter, 360 758. För gruppen 1 var antalet bostadslägenheter sammanlagt 1 060 734, dvs. 36 % av landets samtliga lägenheter. Bostadsrättslägenheter- na utgjorde i denna grupp 166953 eller knappt 16 % av de tio distriktens samtliga lägenheter men drygt 46 % av landets alla bostadsrättslägenheter.

Antalet utmätningar och exekutiva för— säljningar av bostadsrätter åren 1963—1966

framgår av nedanstående tabell, tabell 4.3 Utmätningarna och försäljningarna har för- delats med hänsyn till om utmätningarna och försäljningarna skett i allmänt mål, dvs. i mål som gällt uttagande av skatter, böter eller andra på indrivning beroende medel, eller i enskilt mål, varmed förstås annat mål än allmänt mål.4

Utmätningarna var ojämnt fördelade mel- lan de olika kronofogdedistrikten. För det största antalet utmätningar svarade åren 1963 och 1964 utmätningsmän inom det område som motsvarar nuvarande Malmö kronofogdedistrikt med 19 resp. 30 utmät- ningar i enskilda mål samt 6 resp. 3 utmät- ningar i allmänna mål. Närmast härefter kom nuvarande Västerås kronofogdedistrikt med 13 utmätningar i enskilda mål varje år och 9 resp. 11 utmätningar i allmänna mål. Åren 1965 och 1966 hade Västerås krono- fogdedistrikt de flesta utmätningarna eller för år 1965 28 stycken — 19 i enskilda och 9

1 Denna siffra liksom övriga uppgifter om antalet lägenheter vid årsskiftet 1963/64 är något för hög, eftersom beträffande förhållandena efter den 1 november 1960 hänsyn inte kunnat tas till nettotillskottet lägenheter utan endast till antalet nybyggda lägenheter. 2 Enligt bostadsräkningens terminologi räk- nas som bostadsrättslägenhet också sådan lägen- het som innehas på grund av andel i bostads- förening. 3 Se vidare bilaga 8 och 9. ' 1 & kungörelsen den 27 november 1964 (nr 847) med vissa bestämmelser om handläggning hos utmätningsmän. Samma indelningsgrund gäller enligt kungörelsen den 12 maj 1967 (nr 147) med vissa bestämmelser om handläggning hos kronofogdemyndighet.

Tabell 4. Utmätningar och exekutiva försäljningar av bostadsrätter i vissa kronofogdedi- strikt åren 1963—1966.

Utmätningar Exekutiva försäljningar

härav i en- allmänna härav i en- allmänna År totalt skilda mål mål totalt skilda mål mål 1963 77 51 26 32 3 1 1964 86 61 25 9 8 1 1965 761 49 28 5 3 2 1966 107 67 40 15 9 6 Summa 3461 228 119 322 23 10 1 I något fall har en bostadsrätt utmätts både i enskilt mål och i allmänt mål. 2 En försäljning har skett såväl för enskild utmätningsborgenär som för kronan. 188 SOU 1969: 4

Tabell 5. Utmätningar av bostadsrätter i enskilda mål i vissa kronofogdedistrikt åren 1963— 1966, fördelade med hänsyn till grunden för utmätningsfordringarnas uppkomst och ev. pantsättning av bostadsrätterna.

Utmätningsfordringen uppkommen

för anskaffande av medel för insats eller nyttjande av av annan känd av okänd Bostadsrätten År lägenheten anledning anledning pantsatt 1963 2 47 2 2 1964 2 58 1 1 1965 3 45 1 1 1966 8 56 3 7 Summa 15 206 7 11

i allmänna mål och för år 1966 32 ut- mätningar, 17 i enskilda och 15 i allmänna mål. Malmö kronofogdedistrikt hade dessa år det därefter största antalet utmätningar, totalt 13 resp. 25, varav 12 resp. 15 i en- skilda mål.

I något fall har en bostadsrätt utmätts såväl i enskilt mål som i allmänt mål. Samma bostadsrätt kan också ha utmätts flera gånger samma år. Antalet av utmät- ningar berörda bostadsrätter är därför inte lika stort, som det i tabellen redovisade antalet utmätningar av bostadsrätter. Helt speciellt synes dock vara att som fallet var i Göteborg är 1964 — samtliga för ett distrikt redovisade utmätningar gällt utmät- ning av en och samma bostadsrätt hos sam- me person.

I detta sammanhang kan också påpekas att för Stockholms kronofogdedistrikt år 1965 utmättes och försåldes exekutivt två bostadsrätter inom annat kronofogdedistrikt. Dessa utmätningar och försäljningar ingår inte i de i tabellerna och bilagorna redo- visade. Vidare bör nämnas att bland de redovisade utmätningarna och försäljning- arna även finns några teckningsrätter.

Utmätningarna i de enskilda målen för- delades med hänsyn till grunden för utmät- ningsfordringarnas uppkomst och ev. pant- sättning av bostadsrätterna enligt vad som anges i tabell 5.

Som framgår av tabell 5 berodde utmät- ningarna endast i 15 fall på skuldsättning för anskaffande av medel för insats eller

nyttjande av lägenheterna, dvs. betalning av årsavgift. Antalet utmätningar, där bo- stadsrätter var pantSatta, var få. En av an- ledningarna härtill är möjligen det förhål— landet att bostadsrättshavare vid utnyttjande av bostadsrätt som säkerhet ofta tvingas ställa även annan säkerhet och att denna andra säkerhet först utnyttjas.

Vad angår frågan i vilken utsträckning utmätningarna i de enskilda målen gällt bostadsrätter i föreningar som tillämpat vis- sa normer för beräkning av bostadsrätternas värde vid överlåtelse hänförde sig enligt de lämnade uppgifterna inte mindre än 217 av det totala antalet sådana utmätningar, 346 stycken, till bostadsrätter i föreningar med sådana normer. 170 av utmätningarna avsåg bostadsrätter i föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen.

De exekutiva försäljningarna, som när- mare redovisas i bilaga 9, fördelades såvitt avser år 1963 med en försäljning i ettvart av Malmö, Uppsala och Gällivare nuvarande kronofogdedistrikt. Försäljningen i Malmö- distriktet var föranledd av en utmätning för enskild fordran och två utmätningar för skatter. År 1964 såldes i Malmö fyra bo- stadsrätter exekutivt, i Västerås två samt inom ettvart av nuvarande Uppsala, Lin- köpings och Karlskoga kronofogdedistrikt en bostadsrätt. Endast en av 1964 års för- säljningar avsåg utmätning för uttagande av skatter. Vad angår förhållandena år 1965 förekom i Malmö två och i ettvart av Stockholms, Uppsala och Kiruna distrikt en försäljning. De i Stockholm och Uppsala

verkställda försäljningarna avsåg utmätning- ar för skatter hos dödsbon. Det sista år som undersökningen omfattar, alltså år 1966, förekom i de 21 distrikten 15 försäljningar, nio i enskilda och sex i allmänna mål. Av försäljningarna ägde fem rum i Västerås och fyra i Malmö. Sex av försäljningarna avsåg utmätningar för uttagande av skatter. Den i Stockholms kronofogdedistrikt försålda bo- stadsrätten ägdes av ett dödsbo.

Vad enbart angår de exekutiva försälj- ningarna i de enskilda målen var en bo- stadsrättsförening i ett fall ensam utmät- ningsborgenär och stod i ett annat som ut— mätningsborgenär jämte annan enskild ut- mätningsborgenär. Det helt övervägande an- talet försäljningar skedde på grund av ut- mätningar, som tillkommit på begäran av annan än bostadsrättsförening. Åtminstone en försäljning skedde på grund av utmätning för industriföretag, som lämnat lån till bo- stadsrättshavaren och haft bostadsrätten som säkerhet för lånet. I ett fall skedde den exe- kutiva försäljningen inte blott för en enskild utmätningsborgenär utan även för kronan.

De utmätningsfordringar som föranledde de exekutiva försäljningarna understeg i tre fall 1000 kronor men gällde eljest större belopp. Den lägsta utmätningsfordringen, 305 kronor, tillhörde en bostadsrättsföre- ning och avsåg rättegångskostnader.

I anslutning härtill kan också antecknas att av de totalt 32 exekutiva försäljningarna 25 gällde bostadsrätter i föreningar anslutna till HSB eller Riksbyggen.

I fråga om förhållandet mellan de vid de exekutiva försäljningarna erhållna köpeskil- lingarna och de värden bostadsrätterna haft enligt de av föreningarna tillämpade nor- merna framgår av bilaga 9 att köpeskilling- arna i de elva malmöförsäljningarna låg mellan ca 40% under och knappt 48092; över de värden som högst skolat få tas ut enligt föreningarnas normer. Vid den för- säljning som skedde år 1966 i Stockholm översteg köpeskillingen med nästan 600% det värde som enligt föreningens normer högst skolat få tas ut för bostadsrätten vid överlåtelse. I sex fall understeg köpeskil- lingarna vad som enligt normerna skulle

I sammanhanget bör också nämnas att av vissa lämnade uppgifter framgår att någ- ra utmätningsmän av sociala och humani- tära skäl inte utmätt bostadsrätter för skat- ter, böter och andra på indrivning beroende medel. En del utmätningsmän lär ha under- låtit att verkställa sådana utmätningar även om de i allmänna mål utmätt egnahems- ägares fastigheter. I hindersbevisen har ut— mätningsmännen angett att gäldenärerna in- te haft några tillgångar utöver bostadsrät- terna. Hindersbevisen lär ha godtagits av länsstyrelserna och riksrevisionsverket.2

Varje förvärv av bostadsrättslägenhet för- utsätter insats av större eller mindre kapital. Grundavgifterna har under senare år kom- mit att uppgå till betydande belopp. Grund- avgiften för 3-rumslägenheter om ca 80 m? i de under de tre första kvartalen 1967 färdigställda statligt belånade bostadsrätts— föreningshusen i Stor-Stockholm och Stor- Göteborg uppgick till drygt 13 500 kr. och i landet i övrigt till knappt 9 000 kr.3 Medel för betalning av grundavgifterna anskaffas ofta genom lån. Några exakta uppgifter om i vilken omfattning bostadsrättshavarna be- hövt låna för att kunna betala grundav- gifterna finns inte, men uppskattningsvis torde 25—50% av bostadsrättshavarna åt— minstone delvis ha lånat till grundavgifter-

1 Vid förfrågan om anledningen till de låga köpeskillingarna har i ett fall upplysts att över- skott fanns på lägenheter och att någon efter- frågan på bostadsråttslägenheter därför inte förelåg. * Riksrevisionsverket lär inte ha lämnat in-

drivningsmyndigheterna något generellt skrift- ligt meddelande om möjligheten att underlåta utmätning på grund av sociala skäl. I ett speciellt fall har verket på utmåtningsmans förfrågan om möjligheten att på grund av sociala skäl återkalla viss utmätning av bostadsrätt dock svarat att verket i det fallet inte hade något att erinra mot att utmätningen återkallades (riks- revisionsverkets skrivelse den 5 juli 1957, Rk 6: 10).

3 Uppgifter om insatser och årsavgifter i stat- ligt belånade bostadsrättsföreningshus lämnas i en inom bostadsstyrelsen den 12 juni 1968 dag— tecknad redogörelse och sammanställning över Bostadshyror och outhyrda lägenheter i fler- familjshus färdigställda l:a—3:e kvartalen 1967 (stencil 1968: 10).

na. Oftast har bostadsrätterna pantsatts för lånen. Bostadsrätterna har också för andra ändamål kommit att tjäna som kre- ditunderlag. En förutsättning härför har givetvis varit att säkerhetema kunnat reali- seras och långivarna på det sättet haft möj— lighet att gottgöra sig för sina fordringar. Varje sådant ianspråktagande av en bostads- rätts ekonomiska värde har emellertid som regel inneburit att utövaren av bostads- rätten tvingats frånträda sin lägenhet.

Vad angår frågan om möjligheten att in- föra utmätningsfrihet för bostadsrätt är det- ta ett svårlöst spörsmål, som inte kan lösas med beaktande enbart av skäl som från bostadsrättssynpunkt kan göras gällande utan kräver att erforderlig hänsyn även tas till omfattningen och utformningen av ut- mätningsfriheten i övrigt. I fråga om de skäl som från bostadsrättssynpunkt förtjänar sär- skilt beaktande är att märka att bostads- rättsinstitutet har ett mycket omfattande an- vändningsområde. Fastän det övervägande antalet bostadsrätter avser bostadslägenheter avsedda att bereda familjer eller ensamstå— ende bostäder finns det även bostadsrätter som upplåts för affärs— och kontorsända- mål eller för andra syften. Oavsett vilka kapitalinsatser som kan fordras för sist- nämnda slag av bostadsrätter uppgår, som ovan påpekats, kapitalinsatserna för nor- mala bostadslägenheter numera till bety- dande belopp. En del av dessa belopp torde anskaffas medelst lån, för vilka bostadsrät- terna ligger som säkerhet. Enbart dessa för- hållanden utesluter enligt kommitténs me- ning att en generell utmätningsfrihet för bostadsrätter genomförs.

Men om en absolut utmätningsfrihet inte kan komma i fråga, kan möjligen ett be- gränsat utmätningsskydd ges. Den trygghet till bostaden som en bostadsrätt ger är vis- serligen begränsad på det sättet att den till tiden obegränsade nyttjanderätten endast gäller gentemot föreningen. Ett allmänt in- tresse är vidare att en gäldenär inte kan undandra sina borgenärer några mera vär- defulla förmögenhetsobjekt. Beträffande hyresrätt har lagberedningen föreslagit att

sådan rätt — antingen den gäller lägenhet som tjänar gäldenären till stadigvarande bo- stad eller erfordras för hans förvärvsverk- samhet skall undantas från utmätning. Med hänsyn härtill kan det framstå som önskvärt att en bostadsrättshavare kan ges ett åtminstone begränsat utmätningsskydd.

Ett sådant skydd kan utformas antingen på det sättet att de bostadsrätter som kom- mer i åtnjutande av skyddet begränsas el- ler också på så sätt att bostadsrätter undan- tas från utmätning för fordringar av visst slag. Givetvis kan en kombination av dessa former för begränsning även tänkas. Be- aktar man det förhållandet att bostadsrät- terna ofta torde ligga som säkerhet för län är det enligt kommitténs mening inte möj- ligt att från utmätning helt undanta något visst slag av bostadsrätter. Fråga är då om det är möjligt att t.ex. stadga förbud mot utmätning av bostadsrätt för andra ford— ringar än som äger samband med anskaf- fandet av bostadsrätten eller nyttjandet av den till denna hörande lägenheten. Begräns- ningen kan eventuellt modifieras på det sättet att skyddet endast skall gälla bostads- rätt avseende lägenhet som tjänar som sta— digvarande bostad för gäldenären eller som är erforderlig för hans förvärvsverksamhet. En sådan utformning av utmätningsskyddet bryter emellertid mot den princip, varpå reglerna om utmätningsfrihet i UL upp- byggts, nämligen att man inte skall göra någon skillnad mellan olika fordringsan- språk (Utsökningsrätt III, SOU 1964: 57 s. 218). Vidare erinras om regeln i 65 & UL och om den föreslagna ändrade lydelsen av 67 & UL, som innebär att trots de i 65 och 66 55 upptagna hindren mot utmätning pant alltid skall kunna utmätas för panthavarens fordran (a.a. s. 21 och det den 10 maj 1968 till lagrådets granskning överlämnade för- slaget till lag om ändring av UL s. 123). Åberopade invändningar har sådan tyngd att kommittén inte anser sig kunna föreslå ens ett begränsat utmätningsskydd för bo- stadsrätt.

Med hänsyn till de socialt sett mycket allvarliga följderna av utmätning och exe— kutiv försäljning av bostadsrätt vill kom-

mittén inte minst mot bakgrund av de olikheter som enligt den av kommittén gjor- da undersökningen synes förekomma vid tillämpningen av gällande regler dock ifrågasätta om inte bostadsrätt avseende lä- genhet som tjänar till stadigvarande bostad åt gäldenär eller som är erforderlig för hans förvärvsverksamhet möjligen kan helt un- dantas vid utmätning för uttagande av skat- ter, böter eller andra på indrivning bero— ende medel. Sedan länge har det funnits ett särskilt förbud mot att för böter ta i mät fast eller lös egendom, som i den bötfälldes näring erfordras för att åt honom, hans make och oförsörjda barn eller adoptiv- barn bereda nödig bärgning ävensom nödig bostad. Kommittén anser att en utvidgning av förbudet till att gälla allmänna mål över huvud taget bör övervägas, men kommittén vill inte komma med något förslag, efter- som frågan lämpligen torde prövas i sam— band med ändring av de exekutionsrättsliga reglerna.l

Fråga är då om det inom bostadsrätts- lagstiftningens ram kan finnas några möj- ligheter att minska de svårigheter som kan uppstå för en bostadsrättshavare då en bo- stadsrätt tas i anspråk genom utmätning. Härvid erinras först om att bostadsrätts- föreningarna är ekonomiska föreningar med uppgift att åt medlemmarna skaffa bostäder och andra lägenheter samt förvalta förening- arnas hus på sådant sätt att bostadsrätts- havarnas ekonomiska intressen tillgodoses. Föreningarnas kooperativa karaktär utgör inte i och för sig någon grund för att man inom denna boendeform lättare kan finna någon lösning på svårigheter av här berört slag. Även för bostadsrättsföreningarna är det av vikt att medlemmarna svarar för de åtaganden som de gjort och att föreningar- na har möjligheter att effektivt kräva full- görandet av åtagna förpliktelser. Detta sy- nes stundom komma i skymundan men mås- te särskilt beaktas beträffande varje förslag till lösning.

Kommittén erinrar vidare om de förslag som diskuterades av hyresregleringskommittén i dess betänkande Hyresregleringens avveck-

ling m.m., SOU 1955235 5. 90. Ett förslag var att utmätt bostadsrätt skulle säljas till visst i särskild ordning fastställt pris det pris som hyresnämnden högst kunde godta vid överlåtelse. Kommittén förkastade emellertid förslaget då det innebar att en bostadsrätt mot den allmänna principen i UL inte skulle få säljas till högstbjudande och att svårigheter kunde uppkomma då det gällde att utse över- tagare när flera spekulanter förekom. Förfaran- det skulle dessutom sannolikt ta ganska lång tid. Kommittén övervägde även om inte en förening alltid skulle ha en ovillkorlig rätt att få lösa en bostadsrätt, som förvärvats på exe- kutiv auktion. Men inte heller det förslaget ansåg sig kommittén kunna förorda.

Vid övervägande av detta spörsmål fin— ner kommittén det vara av vikt att man även i förevarande sammanhang tar fasta på de rättsverkningar kommittén ansett skola föl- ja av det förhållandet att en förening i sina stadgar har särskilda grunder för beräk- ning av bostadsrätts värde. Enligt vad kom- mittén föreslår skall en bostadsrättshavare i en förening med särskilda grunder för be- räkning av överlåtelseersättning inte få över- låta sin bostadsrätt på andra villkor än de som föreningen antagit. Inträde skall också kunna vägras den som förvärvat bostadsrätt till pris som är högre än det som kan god- tas enligt normerna. Ett tvångsförfarande bör enligt kommitténs mening inte föranle- da att de föreningsintressen som motiverat fastställandet av särskilda grunder för be- räknande av bostadsrätts värde skall sättas åsido och att ersättning för bostadsrätt vid exekutivt förfarande skall kunna utgå till högre belopp än i stadgarna medgetts. Fö- reskrifterna i stadgarna måste uppfattas som villkor för bostadsrätternas överlåtbar- het och äga giltighet även vid exekutiva för- faranden. Med denna uppfattning behöver en bostadsrättsförening inte godta någon

1 Vad beträffar risken för att en bostadsrätts- havare vid en i exekutiv ordning skedd försälj- ning av bostadsrätt kan tvingas avstå från bo- stadsrätten till för lågt pris erinras om de änd- ringar i UL som genomfördes genom lagen den 12 maj 1967 (nr 140) om ändring i UL. Genom den lagändringen har möjlighet öppnats för bl. a. försäljning under hand, underkännande av ofördelaktiga anbud som avgetts på auktion samt meddelande av visst anstånd med erläg- gande av köpeskilling.

som på exekutiv auktion förvärvar en bo- stadsrätt till pris som överstiger vad som en- ligt föreningens stadgar kan uttas vid fri- villig överlåtelse.

Om utmätningsman vid försäljning av bostadsrätt lämnar upplysning om förefint— ligheten av bestämmelser i bostadsrättsför- eningens stadgar om att bostadsrättens vär- de vid överlåtelse skall beräknas enligt sär- skilda grunder och om betydelsen av så- dana bestämmelser (jfr 73 % UL) torde det- ta i viss mån kunna medverka till att minska antalet exekutiva försäljningar. Förefintlig- heten av bestämmelser i föreningarnas stad- gar om särskilda grunder för beräknande av bostadsrätts värde bör, om bestämmel— serna tillerkänns sådana rättsverkningar som kommittén föreslagit, också ha en dämpan- de effekt på budgivningen vid de exekutiva auktionerna. I en balanserad bostadsmark- nad torde enligt kommitténs bedömning köpeskillingarna för bostadsrätter vid exe- kutiva försäljningar inte bli så höga i för— hållande till bostadsrätternas värden, beräk- nade enligt föreningarnas särskilda grunder att någon större risk föreligger för att UL:s på högsta bud uppbyggda försäljningsför- farande inte kommer att kunna tillämpas.1 Med hänsyn härtill och till den ovisshet som föreligger om den framtida utveck- lingen anser sig kommittén inte vilja fram- lägga något förslag om ändring av UL:s bestämmelser härvidlag.

6.5.6. Rättsverkningar då inträde vägras

Om förvärvare av bostadsrätt inte antas till medlem gäller enligt BRL skilda regler med hänsyn till om fråga är om familje- rättsliga fång eller om överlåtelse. De fa- miljerättsliga fången regleras enligt de i 26 å angivna bestämmelserna. Vad beträf- far överlåtelse gäller enligt huvudregeln i 27 å första stycket BRL att överlåtelsen skall vara utan verkan. För den som köpt en bostadsrätt vid exekutiv auktion och inte antagits till medlem blir inte rättsver— kan densamma. I det fallet är nämligen bostadsrättsföreningen såväl berättigad som skyldig att lösa bostadsrätten. Kommittén

har inte funnit anledning till någon mera ingripande ändring av den reglering som BRL härvidlag innehåller. Tidsfristerna i de fall som nu behandlas i 26 & BRL före— slås dock förlängda. I fråga om undantags- bestämmelsen för de exekutiva förvärven beträffande ogiltighetspåföljden har kom- mittén anpassat denna med hänsyn till den möjlighet till försäljning under hand som infördes genom lagen den 12 maj 1967 (nr 140) om ändring i UL. Vid tvist om lösensbeloppets storlek föreslås vidare att talan skall väckas vid domstol. Se vidare Specialmotiveringen till 34, 35 och 38 åå förslaget.

6.5.7. Rättsverkningar i övrigt

BRL reglerar inte närmare rättsverkningar- na vid övergång av bostadsrätt. Med hän- syn till den stora omfattning bostadsrätts- institutet erhållit och till den osäkerhet som i vissa frågor råder har kommittén tagit upp vissa särskilda spörsmål om rättsverk- ningarna vid övergång.

Rättsförhållandet mellan en bostadsrätts- havare och en förening medför ömsesidiga rättigheter och förpliktelser. Som huvud- regel måste gälla att de skyldigheter som följer med en bostadsrätt skall åligga den som kan utnyttja dess ekonomiska värde. För föreningen är det därför av stor bety- delse att veta vem som detta värde tillkom- mer.

Vid bostadsrätts övergång till medlem bör övergången inte kunna åberopas mot för- eningen förrän denna underrättats Om över- gången. Har bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen bör den från vilken bostadsrätten övergått svara för de skyldigheter som åligger bostadsrätts- havaren till dess förvärvaren antas till med- lem. Har förvärvet skett på exekutiv auktion bör överlåtaren dock omedelbart bli fri från sina förpliktelser. I samtliga fall bör avli- den bostadsrättshavares dödsbo svara på samma sätt som bostadsrättshavaren.

1 Om två lika bud avgivits vid auktion skall enligt Hassler Utsökningsrätt, 1960 s. 255 not 46, det först avgivna budet gälla.

Den från vilken bostadsrätten övergått eller hans dödsbo bör även sedan förvär- varens ansvar inträtt enligt nyssnämnda reg- ler svara för de förpliktelser som dessför- innan uppkommit för honom eller döds- boet. För sådana förpliktelser bör emeller- tid också förvärvaren svara. Föreningen får härigenom bl. a. möjlighet att mot förvär- varen utnyttja förverkandereglerna för att t.ex. få ut sådana årsavgifter som förre innehavaren inte betalt. Möjlighet bör emel— lertid finnas för föreningen och förvärvaren att träffa särskild överenskommelse i denna fråga.

Bestämmelser av angiven innebörd upp- tas i 39 å i kommitténs förslag.

Frågan om när en förvärvare av bostads- rätt får skydd mot överlåtarens borgenärer är inte löst i BRL. I doktrinen har gjorts gällande att sådant skydd skulle inträda redan genom avtalet om överlåtelse.1 Det har emellertid också hävdats att för sådan verkan skulle krävas att föreningen under- rättats om åtgärden.2

I de fall bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen är för- eningen till skillnad från vad som gäller vid förfoganden över fordringsrättigheter visserligen inte utan vidare skyldig att godta förvärvaren som rättighetshavare. Kommit- tén anser emellertid att det är mest ända- målsenligt att reglerna för bostadsrätt ut— formas i överensstämmelse med vad som med analogisk tillämpning av 31 & första stycket SkbrL gäller för fordringsrättighe- ter i allmänhet. Med hänsyn härtill före- slås i 405 första stycket att överlåtelse av bostadsrätt skall gälla mot överlåtarens borgenärer endast om föreningen underrät- tats om överlåtelsen. Underrättelsen skall lämnas av överlåtaren eller förvärvaren.

Även frågan om vem som vid dubbel- överlåtelse av bostadsrätt skall anses ha före- träde har i doktrinen varit föremål för olika uppfattningar.3 Tilläggs underrättelsen be- tydelse beträffande förvärvarens skydd mot överlåtarens borgenärer framstår det som naturligt att låta underrättelsen få betydelse även när det gäller överlåtelser till flera. Kommittén föreslår därför att i överens-

stämmelse med bestämmelsen i 31 å andra stycket SkbrL skall stadgas att i första hand tidigare överlåtelse skall gälla framför sena- re men att senare överlåtelse skall ha före- träde om den tidigare meddelats föreningen av överlåtaren eller förvärvaren och för- värvaren var i god tro vid underrättelsen.

6.5.8. Pantsättning

Som ovan anmärkts anskaffar ofta bostads- rättshavarna (och förhandstecknarna) sina insatser i föreningarna genom att uppta lån. Staten4, kommuner5 och arbetsgivare samt olika inom bostadsområdet verksamma or— ganisationer eller företag ävensom kredit- institut medverkar som långivare.

Att bostadsrätt kan pantsättas har sedan länge ansetts klart.6

Någon särskild form för pantsättning av bostadsrätt finns inte föreskriven, men det helt övervägande antalet pantförskrivning- ar av bostadsrätt torde dock ske skriftligt.7

1 Hult s. 182, jfr s. 178. * Karlgren, SvJT 1944 s. 403 och Säkerhets- överlåtelse, 1958, s. 229, Linden s. 218 samt Siljeström—Svennegård s. 79. Jfr betänkande med förslag till lag om registrerade föreningar m. m., SOU 1949: 17 s. 105 och Hagbergh— Nisell s. 48. 3 Hult s. 182, Linden s. 222. * Se 5. 160. 5 Enligt lagen den 10 juli 1947 (nr 523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande har kommun rätt att ställa medel till förfogande att användas till åtgärder i syfte att nedbringa enskilds kostnader för anskaffande eller innehav av fullvärdig bostad (l & ändrad senast 1959: 605). Kommun har —enligt den genom kungörelsen den 24 november 1967 (nr 701) ändrade lydelsen av l & kungörelsen den 16 november 1962 (nr 581) med vissa bestämmelser angående kommuns upptagande av lån, m. m. -— sedan den 1 januari 1968 också rätt att utan medgivande av Kungl. Maj:t åta sig borgens- ansvar gentemot bank eller annan kreditinrätt- ning för lån med en amorteringstid av längst tio år åt bostadsrättshavare, som inte omedelbart kan betala hela den grundavgift som behövs för förvärv av bostadsrätt, under förutsättning att lånet uppgår till högst 2 1/2 % av bostadsrättens andel av låneunderlaget.

Se 5. 165.

7 Enligt Siljeström—Svennegård, s. 79, torde det regelmässigt fordras att avsikten att genom överlämnande av bostadsrättsbevis pantsätta bostadsrätten kommer till klart uttryck, t.ex. genom att ett skriftligt avtal upprättas.

I fråga om vilka regler som i sakrättsligt hänseende skall gälla för att giltig pantsätt— ning skall komma till stånd har olika upp- fattningar kommit till synes.

Enligt 5 5 4 mom. kungörelsen den 30 juni 1960 (nr 522) angående bostadsan- skaffningslån med statlig garanti till anställ- ningshavare i statens tjänst m.m. är den som erhåller bostadsanskaffningslån skyl- dig att deponera bostadsrättsbeviset hos postverket. HSB:s Riksförbund föreskri- ver enligt sina formulär för pantförskrivning av bostadsrätt (och teckningsrätt) att bo- stadsrättsbeviset skall överlämnas till pant- havaren och att bostadsrättsföreningen skall underrättas om pantförskrivningen, Genom underrättelsen till föreningen avses att för- hindra att bostadsrätten överlåts till annan person eller att bostadsrättshavaren på an- nat sätt tillgodogör sig något av bostads- rättens ekonomiska värde utan att förening- en dessförinnan underrättat panthavaren.

I doktrinen finns uttalanden som tyder på att det, för att en pantsättning skall vara giltig mot bostadsrättshavarens borgenärer, bör krävas såväl att bostadsrättsbeviset över- lämnas till panthavaren som att bostads- rättsföreningen underrättas om pantsättning— en.l Å andra sidan har hävdats att det för giltig pantsättning är till fyllest att bostads- rättsbeviset överlämnas till panthavaren.2 Den meningen har också uttalats att skydd mot pantsättarens borgenärer kan uppkom- ma enbart genom att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsättningen.3

Från olika håll har uttalats önskemål om en reglering av pantsättning av bostadsrätt. Rättigheten torde lättare kunna utnyttjas som säkerhetsobjekt om förfarandet regle- ras. Fastställande av viss ordning för pant- sättningen kan också innebära ett visst ökat skydd för bostadsrättshavaren och hans fa- milj. Med hänsyn till dessa förhållanden fin- ner kommittén det angeläget att föreslå be- stämmelser om pantsättning av bostadsrätt (41 & förslaget).

Vad då först angår formen för pantför- skrivning av bostadsrätt synes många av de skäl som åberopats för krav på skriftlighet

beträffande överlåtelse av bostadsrätt (se 5. 186) äga giltighet också beträffande pant— sättning. Det torde sålunda vara av vikt att villkoren för pantförskrivning av bostads— rätt preciseras skriftligt. Oklarhet bör inte råda om t. ex. storleken av den fordran för vilken pantsättning sker, omfattningen av pantförskrivningen eller den ordning i vil- ken panten skall få realiseras. Stor betydel- se får också tillmätas det förhållandet att föremålet för en bostadsrätt väsentligen är rätten att nyttja viss lägenhet och att varje realiserande av pantsatt bostadsrätt kan medföra allvarliga följder inte endast för bostadsrättshavaren själv utan även för hans familj. Med beaktande av dessa skäl och med hänsyn till det praktiska behov som finns för att en pantsättning av bostadsrätt skall ske i en skriftlig handling förordar kommittén att pantsättning av bostadsrätt skall ske skriftligen. I enlighet med det nu ofta tillämpade förfarandet torde pantför- skrivning av bostadsrätt kunna utformas som ett medgivande från bostadsrättshava- ren till pantsättning utan något krav på underskrift av den till vilken pantsättningen skall ske. I medgivandet skall anges den bostadsrätt pantsättningen avser.

Kommittén har i fråga om överlåtelse av bostadsrätt föreslagit att överlåtelse av bostadsrätt inte skall äga giltighet gentemot överlåtarens borgenärer utan att bostads- rättsföreningen underrättas om överlåtel- sen. Samma skäl som åberopats för detta ställningstagande bör enligt kommitténs me- ning föranleda att inte heller pantsättning av bostadsrätt blir gällande gentemot bo- stadsrättshavarens borgenärer utan att för— eningen underrättats om pantsättningen. Överensstämmande regler i detta avseende kan också vara av betydelse med hänsyn till svårigheterna att skilja mellan överlå- telser, säkerhetsöverlåtelser och pantför-

1 Siljeström Svennegård s. 79. Hult s. 182, jfr Undén, Om panträtt i rättig- heter, 1923, s. 152. Hessler s. 205, Karlgren, SvJT 1944 s. 403 och Säkerhetsöverlåtelse,1958, s. 229, Linden s. 220, Rodhe s. 50 samt Fogelklou, Ekonomisk revy 1952 s. 219.

skrivningar. Jfr 10 & SkbrL. Underrättelse skall å andra sidan vara tillräckligt.

6.5.9. Övergång av teckningsrätt

I olika sammanhang har berörts den osäker- het som råder om den rätt som tillkommer den som med bostadsrättsförening träffar avtal om framtida upplåtelse av bostads- rätt.

Enligt kommitténs förslag medför varje förhandsavtal, som en bostadssökande så- som förhandstecknare ingår med bostads- rättsförening om att senare träffa avtal om upplåtelse av bostadsrätt till viss bestämd lägenhet i föreningens hus, vissa rättigheter och skyldigheter för förhandstecknaren. I avtalet torde förhandstecknaren oftast för- binda sig att till föreningen betala förskott på grundavgiften. Avtalet reglerar vanligen även förhandstecknarens rätt och skyldig- het att nyttja lägenheten till dess bostads- rätt upplåts. Syftet med regleringen av för- handsavtalet är att ge stadga åt rättsför- hållandet mellan bostadsrättsföreningen och förhandstecknaren. Fastän förhandsteckna- ren inte är medlem i bostadsrättsföreningen skall hans ställning i så stor utsträckning som möjligt vara densamma som den en bostadsrättshavare har.

Mot denna bakgrund är det enligt kom- mitténs mening av vikt att den rätt som en förhandstecknare på grund av förhandsav- talet kan ha gentemot föreningen, alltså teckningsrätten, i fråga om t.ex. möjlig- heten att låta rättigheten övergå till annan i stort kommer att regleras på samma sätt som gäller bostadsrätt. Eftersom en för- handstecknare redan vid ingående av för- handsavtal vanligen betalar förskott på grundavgiften, är det angeläget att teck- ningsrätten kan utnyttjas som kreditunder— lag. Detta synes i sin tur förutsätta att teck- ningsrätten kan övergå.

En genomgång av de i 33—41 55 för över- gång av bostadsrätt föreslagna bestämmel- serna visar att dessa i tillämpliga delar bör kunna gälla även förhandstecknare och teck- ningsrätt. Om för rätt till övergång av bo- stadsrätt i visst hänseende uppställs krav

på medlemskap i förening, torde beträffan- de övergång av teckningsrätt sådant krav få anses uppfyllt om föreningens styrelse fun— nit hinder för framtida medlemskap inte föreligga. Vägrar styrelse att lämna sådan förklaring bör talan kunna väckas enligt 16 & förslaget. Anledningen synes inte före— ligga att begränsa tillämpligheten av berör- da bestämmelser till sådan teckningsrätt för vilken förskott för hela grundavgiften beta- lats eller till fall då tillträde av lägenhet skett.

Någon rätt för förhandstecknare att —— i överensstämmelse med den för bostadsrätts— havare gällande bestämmelsen i 42 5 för- slaget — avsäga sig teckningsrätten torde med hänsyn till förhandstecknarens bun- denhet vid förhandsavtalet inte böra fin- nas. Som i 5 kap. (se s. 146) erinrats om, är förhandstecknare inte bunden av vad som i en förenings stadgar eller ordnings- föreskrifter angetts, om inte detta anmärkts i förhandsavtalet. I förhandsavtal bör där- för särskilt anges vilka av bestämmelserna i förenings stadgar om övergång av bo- stadsrätt som skall gälla också tecknings- rätt.

7.1 Likvidation

7.1.1. Gällande bestämmelser

Likvidation och upplösning av bostadsrätts- förening skall i huvudsak ske enligt de be- stämmelser som gäller för ekonomiska för— eningar i allmänhet (70—95 Sä FL). Be- träffande frågan hur vid en bostadsrätts- förenings upplösning skall förfaras med för- eningens behållna tillgångar finns dock be— stämmelser i 62 å BRL. Betydelsen av detta stadgande har dock minskats med hänsyn till att frågan enligt 6 & 10 FL numera alltid skall regleras i stadgarna.

Enligt 70 % FL kan en bostadsrättsför- zning på föreningsstämma besluta att för— eningen skall träda i likvidation (frivillig likvidation). En bostadsrättsförening är vi- dare i vissa situationer skyldig att träda i likvidation. Fattar i sådant fall föreningen inte beslut härom, skall rätten, på därom gjord ansökan, förklara att föreningen skall träda i likvidation (tvångslikvidation). En förening är skyldig att träda i likvidation då antalet föreningsmedlemmar nedgått un- der fem och tillräckligt antal medlemmar inte inträtt i föreningen inom tre månader, då viss i stadgarna angiven tid för för- eningens verksamhet förflutit samt vidare då annat förhållande inträffat som enligt stadgarna skall medföra att föreningen skall upphöra med sin verksamhet (71 & FL). Skyldighet att träda i likvidation föreligger också om förening saknar till registret an—

Likvidation—fusion

mäld behörig styrelse eller om förenings verksamhet drivs på sätt som uppenbarligen inte motsvarar de förutsättningar, under vilka registrering skett (72 och 73 55 FL). Är förening skyldig att träda i likvidation gäller beslut härom på föreningsstämma, såvitt de flesta rösterna på stämman avgetts för denna mening eller vid lika röstetal ordföranden biträtt denna mening. Vid fri- villig likvidation fordras, för att förenings- stämmas beslut om att förening skall trä- da i likvidation skall äga giltighet, anting- en att samtliga röstberättigade förenat sig om beslutet eller att detta fattats på två på varandra följande stämmor, varav minst en ordinarie, och på den sist hållna stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Har förening i sina stadgar ytter— ligare villkor för att beslut om föreningens trädande i likvidation skall äga giltighet, måste de uppfyllas.

För att genomföra en likvidation utses en eller flera likvidatorer. Dessa åligger bl. a. att upprätta inventarium och balans- räkning för föreningen. Bland skulderna skall i inventarium och balansräkning upp- tas endast verkliga skulder. Storleken av insatskapitalet inträdesavgifterna, grund- avgifterna och ersättningsbeloppen för teck- ningsrätt skall alltid särskilt anges. Lik- vidatorerna skall förvandla föreningens egendom i pengar, i den mån så erfordras för likvidationen, och betala föreningens skulder. Sedan skulderna betalats skall lik—

vidatorerna föranstalta om skifte av för— eningens behållna tillgångar, om annat inte följer av stadgarna.

Enligt FL skall, som ovan anförts, varje bostadsrättsförening i sina stadgar reglera hur vid föreningens upplösning skall förfa— ras med föreningens behållna tillgångar. I fråga om föreningar som inregistrerats före den 1 januari 1953, då FL trädde i kraft, och inte har föreskrifter i sina stadgar om hur vid föreningens upplösning skall för- faras med föreningens behållna tillgångar, gäller enligt 62 & BRL att behållna till— gångar skall skiftas mellan medlemmarna. Vid skiftet skall vidare de som var med- lemmar i föreningen då denna trädde i li- kvidation återfå sina inträdesavgifter eller, om tillgångarna inte räcker härtill, vad på dessa avgifter belöper. Finns sedan över- skott, skall det fördelas på bostadsrättsha- varna efter lägenheternas andelsvärden.