Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att medel anvisas till en statlig fond för avhjäl- pande av fukt- och mögelskador i egnahem. Som en bakgrund till förslaget redovisas även det huvudsakliga innehållet i de överenskommelser som avses komma att träffas mellan staten och olika grupper av byggprodu- center. Det förutsätts att den statliga fonden skall motsvaras av liknande fonder eller garantiförbindelser på byggproducenternas sida. Syftet är att göra det lättare för småhusägare att få fukt- och mögelskador i sina hus avhjälpta.

Vidare föreslås vissa ändringar i villkoren för tilläggslån. Bl. a. föreslås vidgade möjligheter till eftergift av sådana lån.

• Sida 2
•  Original

Propositionens lagförslag

Förslag till Lag om rätt för en skadenämnd att besluta i vissa frågor om avhjälpande av fukt- och mögelskador

Härigenom föreskrivs följande. Regeringen får överlämna till en skadenämnd som har inrättats i enlighet med avtal som staten har ingått med Svenska kommunförbundet. med sammanslutningar av aktiebolag. stiftelser eller föreningar eller med andra. att besluta om avhjälpande av fukt- och mögelskador i en- eller tväbostads- hus och därmed sammanhängande frågor.

Denna lag träderi kraft den ljanuari l986.

• Sida 3
•  Original

2. Föredragandens överväganden Allmänna utgångspunkter

Den som är vållande till att skador uppstår på en byggnad bör enligt min mening också ansvara för att skadorna rättas till. Den som byggt eller sålt huset tillmötesgår vanligtvis också fastighetsägaren när det är uppenbart att skadan beror på en felaktig konstruktion av huset eller på slarv eller andra försummelser från byggarens eller byggherrens sida. Som framgått av vad jag har redovisat i det föregående uppstår emellertid stora problem när det inte enkelt går att fastställa hur långt byggarens ansvar sträcker sig eller vem av flera tänkbara inblandade som har vållat skadan. Det kan krävas omfattande undersökningar och långdragna civilrättsliga processer innan skadefrågan kan föras till ett slut. En process kan normalt inte heller leda längre än till att byggaren eller byggherren tvingas ta det ansvar de har på grund av avtal. såvida inte avtalsvillkoren bedöms vara oskäliga. Som jag tidigare har påpekat är detta ansvar enligt avtal i många fall starkt begränsat både i tiden och till sin omfattning. Någon entydig praxis i fråga om giltigheten av förekommande friskrivningsklausuler finns ännu inte.

Jag har i det föregående också redogjort för utvecklingen inom konsu- mentskyddsområdet. På detta område har konsumentens ställning gent- emot näringsidkare väsentligt stärkts under de senaste åren. Såvitt gäller fukt— och mögelskador är det enligt min mening viktigt — inte minst av sociala skäl — att nu lösa problemen för dem som har köpt hus tidigare och som har ett svagare skydd.

Eftersom det inte kan bli fråga om att i efterhand genom lagstiftning förändra ansvarsförhållandena måste i stället andra vägar än de gängse

• Sida 8
•  Original

Prop. 1985/86: 48 sökas. Den lösning som eftersträvas måste vara rimlig och rättvis med hänsyn till såväl de komplicerade juridiska frågorna som fastighetsägarnas sociala och ekonomiska situation.

Som bostadsutskottet har framhållit (BoU 1984/85: 19) bör de insatser som krävs för att avhjälpa problemen utformas med ett rimligt ansvarsta- gande från byggbranschen. På samhället bör i första hand ankomma att gå in med sådana kompletterande åtgärder som behövs för att en samlad lösning på problemet i dess helhet skall kunna nås. Jag vill i sammanhanget erinra om att huset i vissa fall kan ha byggts på ett sätt som framstår som försvarligt med hänsyn till den kunskap man hade vid tidpunkten i fråga men att konstruktion. material c. d. i efterhand har visat sig mindre lyckad. Det är inte rimligt att kostnaderna för att komma till rätta med dessa problem alltid skall falla enbart på de enskilda fastighetsägarna. Jag kom— mer därför i det följande att föreslå att staten, av hänsyn till de allvarliga bostadssociala konsekvenser som ofta är förenade med denna typ av skador på hus, skall medverka ekonomiskt om man därigenom tillsammans med övriga intressenter kan få till stånd en samlad lösning på problemet.

Med tanke på att många småhusägare som har drabbats av fukt och mögel har en besvärlig situation bör en sådan lösning eftersträvas som ger möjlighet för den enskilde att utan långvariga och kostsamma processer nå materiella resultat. Sådana hus bör så snart som möjligt befrias från brister — framför allt i hygieniskt avseende.

Frågan bör lösas genom en frivillig samverkan mellan olika grupper av intressenter på smähusmarknaden - staten. byggföretagen, kommunerna och småhusägarna själva. 'l'ill byggföretagen räknar jag dels de privata entreprenadföretagen. BPA och trähusfabrikanterna. dels de företag som utan att själva vara byggare har uppträtt som byggherrar för småhus som sedan har sålts till konsumenter. dvs. de folkrörelsekooperativa organisa— tionerna HSB och Riksbyggen och de allmännyttiga bostadsföretagen. Även kommunerna har i betydande utsträckning uppfört eller sålt småhus.

Överläggningar med byggproducenterna

Under våren och sommaren 1985 har överläggningar ägt rum mellan repre- sentanter för Svenska byggnadsentreprenörföreningen (SBEF). Byggför- bundet. Svenska kommunförbundet. HSB:s Riksförbund. Riksbyggen. Sveriges allmännyttiga bostadsföretag ( SABO) och bostadsdepartementet om en lösning enligt de riktlinjer som jag nyss angav. En utgångspunkt för överläggningarna har varit att en lösning måste åstadkommas i samverkan mellan de olika grupper av intressenter somjag nyss har nämnt. Strävan är att nå en lösning som omfattar alla producent- och byggherregrupper på marknaden. Under förutsättning att riksdagen anvisar medel till statens del av kostnaderna för ändamålet räknar jag med att inom kort kunna åter- komma till regeringen med en begäran om bemyndigande att träffa över- enskommelser i frågan med envar av dessa intressegrupper. Jag vill för riksdagens information här kortfattat redogöra för det huvudsakliga inne- hållet i de överenskommelser som har diskuterats.

Arbetet bedrivs f.n. med inriktningen att nå i huvudsak likalydande

• Sida 9
•  Original

överenskommelser efter följande riktlinjer. Den som har byggt eller sålt ett småhus direkt till en konsument tar på sig ett ansvar för fel eller brister som genom s.k. enkel vårdslöshet har vållats av byggaren eller säljaren. Det innebär att branschen i förhållande till konsumenten frivilligt avstår från de begränsningar som ligger i de tillämpade branschvillkoren och som innebär att producenten bara svarar för skador som vållats genom grov vårdslöshet. [ de fall där ett byggföretag har arbetat som entreprenör åt ett annat företag eller en annan byggherre än en konsument. förutsätts att den som har sålt eller uppfört huset åt konsumenten tar på sig ansvaret för att fel eller brister avhjälps.

Den som har byggt eller sålt huset skall rätta till felen på egen bekostnad så att huset fungerar tillfredsställande som bostad. Att det enskilda företa- get handlar i enlighet med denna princip garanteras inom SBEF15 och Byggförbundets område kollektivt av medlemsföretagen. En fond med SBEF/Byggförbundet som huvudman inrättas för ändamålet. Inom andra områden kan garantierna komma att utformas på annat sätt. exempelvis genom direkta ansvarsförbindelser från dem som har sålt husen.

Som jag tidigare har nämnt är det inte alltid möjligt att fastställa vem som har vållat skadan. Skadorna kan också ha uppkommit utan att vårdslöshet i vanlig mening kan läggas någon till last. I sådana fall bör en fond med staten som huvudman träda in och betala kostnaderna för arbetena. Som jag återkommer till i det följande bör denna fond också kunna träda in om den byggare eller säljare som har vållat skadan har försvunnit från markna- den, exempelvis genom konkurs.

En av parterna gemensamt inrättad skadenämnd skall svara för bedöm- ningen av en inträffad skada. På ansökan av husägaren prövar nämnden om skadan omfattas av de nu nämnda överenskommelserna och vilka huvudsakliga åtgärder som behöver genomföras för att avhjälpa fukt- och mögelskadorna. Vill husägaren ta emot den hjälp som skadenämnden erbjuder skall han anmäla detta inom viss tid. Mot bakgrund av en utred- ning av vad som har orsakat skadan beslutar sedan nämnden om vilken fond eller motsvarande som skall svara för att skadan avhjälps.

1 Övrigt avses i huvudsak följande gälla. Fukt— och mögelskador kan avhjälpas om huset är färdigställt efter den 3l augusti 1975 men före den I september 1985. Samma åtaganden görs även för äldre hus, om ägarens anspråk har väckts i sådan tid att kravet inte är preskriberat. Det förutsätts vidare att huset ägs av fysisk person eller dödsbo. ' Avsikten är att möjligheten att få skadan avhjälpt enligt överenskommel- serna skall förbehållas småhus med allvarliga fukt-"och mögelskador. Detta säkras genom att husägaren själv får svara för kostnaderna för arbetena upp till ett belopp som motsvarar ett basbelopp (f. n. 21 800 kr.) vid tiden för ansökan (självrisk). Denna självrisk får'anses motsvara ett normalt risktagande i småhusägandet. Skadenämnden skall bestå av en ordförande och fyra andra ledamöter. Ordföranden och ersättare för denne skall vara opartisk och utses på gemensamt förslag av staten och de olika producentgrupperna. Staten utser två av de övriga ledamöterna i nämnden och ersättare för dessa. Övriga två ledamöter och ersättare för dessa företräder producenterna och

• Sida 10
•  Original

N)

utses av de olika producentgrupperna. var och en för sitt ansvarsområde. Avsikten är att nämnden skall kunna påbörja sitt arbete den I januari 1986.

Skadenämnden kommer inte att ha ställning av myndighet. Dess upp- gifter kan emellertid till viss del komma att anses innefatta sådan myndig— hetsprövning som enligt ll kap. 6 & regeringsformen kan överlämnas till enskild endast med stöd av lag. Jag förordar därför att regeringen i en särskild lag bemyndigas att till skadenämnden överlämna att besluta i sådana frågor om avhjälpande av fukt- och mögelskador som regleras i de tidigare nämnda överenskommelserna.

Statlig fond för fukt- och mögelskador

Mitt förslag: En statlig fond för fukt- och mögelskadade småhus inrättas.

Som framgått av vad jag nyss har sagt förutsätts det att det, parallellt med den av SBEF och Byggförbundet bildade fonden och de motsvarande åtaganden som görs inomt. ex. kommunförbundets och SABOs områden, finns en fond med staten som huvudman för åtaganden i de fall där något vållande inte föreligger. Fonden bör finansieras över statsbudgeten. Senast den ljanuari l986 bör en sådan fond för fukt- och mögelskadade småhus inrättas.

Fonden bör ledas av en styrelse. Denna skall svara för att fonden uppfyller statens förpliktelser enligt de avtal som jag just har redogjort för. Det innebär främst att efter beslut av skadenämnden betala kostnaderna för sådana arbeten som behövs för att avhjälpa fukt- och mögelskador. Det innebär vidare att betala vissa kostnader för skadenämndens arbete.

Fonden bör också — i de fall en fukt- och mögelskada inte kan prövas av skadenämnden därför att huset har byggts eller sålts av någon som inte är bunden av avtal med staten — gå in som mellanhand och efter i huvudsak samma grunder lämna sådant stöd att skadan kan avhjälpas. En förutsätt- ning för att stöd skall kunna lämnas i dessa fall måste vara att det finns ett kontrakt mellan parterna, så att fonden i sin tur kan föra kraven vidare mot den som har uppfört eller sålt huset. Fondstyrelsen bör slutligen i särskilda fall och i skälig utsträckning kunna lämna stöd till enskilda för andra ändamål som ansluter till fondens syfte. Jag tänker bl. a. på sådana fastig- hetsägare som i allmän domstol har tillerkänts ersättning för skador på huset men där svaranden inte kan fullgöra sina skyldigheter.

Som jag återkommer till i det följande bör bidrag från fonden också i vissa fall träda i stället för tilläggslån. .

Det bör ankomma på regeringen att närmare reglera fondens verksam- het.

• Sida 11
•  Original

Den statliga fondens finansiering

Mitt förslag: Bidrag till fonden anvisas över statsbudgeten för bud- getåret 1985/86 med 20 milj. kr.

Jag beräknar nu behovet av medel för den statliga fonden under den närmaste fyraårsperioden till sammanlagt 250 milj.kr. Med hänsyn till tidpunkten för inrättandet av skadenämnden bedömerjag behovet av me- del under innevarande budgetår till 20 milj. kr. Jag förordar att medel för bidrag till fonden anvisas över statsbudgeten för budgetåret 1985/86 med 20 milj. kr. under ett nytt reservationsanslag benämnt Bidrag till fonden för fukt- och mögelskador.

Kostnaderna för bidrag till fondens verksamhet under budgetåret bör bestridas genom omfördelning av de medel som totalt finns tillgängliga under bostadsdepartementets huvudtitel. Som jag tidigare har sagt har statsmakterna redan vidtagit vissa åtgärder för dem som drabbats av byggskador. Jag tänker på de ränte- och amorteringsfria tilläggslån som f.n. kan lämnas till sådana åtgärder i bostadshus som annars inte skulle kunna finansieras genom husets ekonomiska bärkraft. Efterfrågan på så- dana tilläggslån som avser byggskador har hittills varit begränsad. För att finansiera kostnaderna för den av mig föreslagna fonden för fukt- och mögelskador bör — i avvakten på riksdagens beslut —— den ram som riksdagen har anvisat (prop. 1984/85: l00 bil. 13, "BoU l3. rskr 230) för tilläggslån som avser åtgärder för att avhjälpa byggskador och byggfel m.m. minskas med lOmilj.kr. för år 1985 och med lOmilj.kr. för första halvåret 1986. Jag avser att återkomma till regeringen med den frågan vid ett senare tillfälle.

Till frågan om medel för bidrag till fonden under budgetåret 1986/87 återkommer jag i samband med min anmälan till budgetpropositionen för detta budgetår.

Ändrade villkor för tilläggslån

Mitt förslag: Tilläggslän skall inte lämnas för avhjälpande av fukt- i och mögelskador i egnahem. Tilläggslån bör kunna efterges, oavsett för vilket ändamål de har lämnats.

Jag vill avslutningsvis ta upp vissa frågor som rör tilläggslån. Lån enligt bestämmelserna i förordningen om tilläggslån för ombyggnad av bostads- hus m.m. kan lämnas bl.a. för att täcka en del av kostnaden för åtgärder i syfte att avhjälpa mer omfattande röt-, mögel-. fukt- och korrosionsskador eller byggtekniska brister beträffande säkerhet eller hälsoskydd. Tilläggs- lån lämnas endast för den del av kostnaden som överstiger husets ekono- miska bärkraft efter ombyggnaden.

Tilläggslånet är från början ränte- och amorteringsfritt. Dessa villkor

• Sida 12
•  Original

Prop. 1985/86: 48 omprövas vart femte år. Vid omprövningen avskrivs de amorteringar som skulle ha gjorts under den förflutna femårsperioden. Därefter prövas om fastighetens ekonomiska bärkraft är sådan att någon del av tilläggslånet kan göras räntebärande och amorteras. Återstående del av tilläggslånet ges fortsatt ränte- och amorteringsfrihet under ytterligare fem år. Den del av tilläggslånet som vid lånetidens slut alltjämt är ränte- och amorteringsfri efterges.

Om en fastighet som har tilläggslän säljs under lånets löptid. skall enligt nuvarande regler ränte- och amorteringsfriheten upphöra för den del av länet som motsvarar skillnaden mellan det vid senaste omprövningen beräknade fastighetsvärdct och köpeskillingen. om denna är högre än nyssnämnda värde. Återstående del av tilläggslånet får köparen överta på oförändrade villkor. Om köparen vägrar att överta lånet mäste säljaren återbetala det. oavsett om försäljningen sker med vinst eller inte.

Erfarenheten visar att det i praktiken kan vara omöjligt att sälja ett hus med tilläggslån om inte köparen är beredd att överta detta lån. Låntagaren kan därmed hamna i orimliga situationer om exempelvis familjeförhållan- dena eller de ekonomiska förhållandena ändras. Jag anser att en sådan ordning inte kan bestå. Låntagaren bör vara skyldig att lösa endast den del av länet som täcks av försäljningspriset. förutsatt att detta inte uppenbart understiger marknadspriset. Jag förordar därför att länsbostadsnämnden får möjlighet att, efter särskild prövning. helt eller delvis efterge tilläggs- lånet i samband med försäljning. Som villkor för eftergift bör gälla att låntagaren till länsbostadsnämnden visar upp ett värderingsintyg som kan godtas. Eftergiften bör självfallet bara avse den del av tilläggslånet som inte täcks av köpeskillningen eller, om denna är uppenbart lägre än mark- nadsprisct för liknande hus. det beräknade värdet av fastigheten enligt intyget. Sådan eftergift bör kunna göras oavsett för vilket ändamål tilläggs- lånet har lämnats.

Mina förslag i det föregående innebär att behovet av tilläggslän för åtgärder mot fukt och mögel bortfaller för stora grupper av småhusägare. Det gäller till att börja med dem som äger sådana småhus som direkt omfattas av överenskommelserna. Det gäller också i fråga om sådana egnahem där skadan har vållats av någon som står utanför överenskom— melserna men där den statliga fonden enligt vad jag har förordat i det föregående ändå träder in som mellanhand. De fall där ett finansieringsbe- hov fortfarande står kvar kommer att gälla dels vissa äldre hus, dels sådana hus där skadan har vållats av ägaren själv eller där något kontrakt med en byggare inte kan styrkas.

. I fråga om fukt- och mögelskadade småhus kan befaras att husen har en negativ värdeutveckling i förhållande till småhusbeståndet i övrigt, även efter det att skadorna har avhjälpts. Risken för nya skador i dessa hus uppfattas troligen som högre än i andra hus. Det är i sådana fall knappast möjligt att framdeles återvinna hela eller delar av den investering som finansieras med tilläggslån. I en eventuell försäljningssituation kommer därför ofta den kvarstående låneskulden att överstiga den köpeskilling som erbjuds. vilket innebär att fastigheten blir osäljbar om inte ägaren löser den överskjutande delen av tilläggslånet. Enligt min mening är därför tilläggs-

• Sida 13
•  Original

lån inte en lämplig finansieringsform för sådana kostnader som krävs för att avhjälpa l'ukt- och mögelskador i egnahem.

Staten bör emellertid även i fortsättningen kttnna träda in med ett socialt motiverat stöd som -— på samma sätt som dagens tilläggslån — begränsas till att lyfta av sådana kostnader som huset inte kan bära i ombyggt skick. Finansieringen i övrigt bör i dessa fall liksom nu ske med krediter på den oprioriterade kreditmarknaden. Statens stöd bör lämnas i form av bidrag. Enligt min mening är det lämpligt att den statliga fttkt- och mögelskadefon- den svarar också för detta bidrag. Därmed kan skadenämndens expertis användas. vilket säkrar en likformig bedömning av alla mögel— och fuktska- dor.

När det gäller hyres- och bostadsrättshus är situationen en annan. Ge- nom att ränte- och amorteringsfria lån lämnas till den del av kostnaden som fastigheten inte själv kan bära — dvs. till de kostnader som inte ryms inom en bruksvärdeshyra — är fastighetsägaren i praktiken garanterad att fas- tigheten alltid kommer att bära sina egna kostnader. Den kommer å andra sidan till följd av den periodiskt återkommande omprövningen av lånevill- koren inte heller att ge något överskott så länge lånet står kvar. Efter vad jag har erfarit fungerar tilläggslånen väl för hyres- och bostadsrättshusens del även när det gäller fukt- och mögelskador.

Jag förordar mot denna bakgrund att tilläggslån inte längre lämnas för åtgärder mot skador av fukt och mögel i egnahem. I fråga om tilläggslån till hus som upplåts med hyres- eller bostadsrätt föreslår jag däremot inga förändringar.

3. Upprättat lagförslag

I enlighet med vad jag tidigare har anfört har inom bostadsdepartcmentet upprättats ett förslag till lag om rätt för en skadenämnd att besluta i vissa frågor om avhjälpande av fukt- och mögelskador. Enligt min mening är det av vikt att skadenämnden inrättas redan den [januari 1986.

4. Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen dels att ]. anta det inom bostadsdepartcmentet upprättade förslaget till lag om rätt för en skadenämnd att besluta i vissa frågor om avhjäl- pande av fukt- och mögelskador, dels att 2. bemyndiga regeringen att vidta de åtgärder som behövs för att i enlighet med här angivna riktlinjer bilda en statlig fond med de uppgifter somjag har angett i det föregående.

• Sida 14
•  Original

3. godkänna vad jag har förordat i fråga om tilläggslån till ombygg- nad av bostadshus m.m..

4. till Bidrag rillfbndförfukr- och mögelskador på tilläggsbudget till statsbudgeten för budgetåret [985/86 anvisa ett reservationsan- slag av 20 000000 kr.

5. Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandcns överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredrag-anden har lagt fram.

Norstedts Tryckeri, SIOCkholm 1985