1. Förteckning över remissinstanserna 3

2. Allmänna synpunkter 4

3. Avtalsskyddets omfattning 12

4. Avtalets form 14

5. Näringsidkarens avrådandeplikt 18

6. Besiktning 19

7. Fel och dröjsmål 25

8. Utvecklingsfel 28

9. Rätten till avbeställning 34

10. Köp av fast egendom, byggnadsdelar och byggnad på annans mark 36

11. Fullgörandeskyddet 37

12. Kontrollen av konsumentskyddet 40

13. Ekonomiska konsekvenser 43

14. Lagtexten, konsumenttjänstlagen 44

15. Lagtexten, konsumentköplagen 64

16. Lagtexten, köplagen 67

17. Lagtexten, lagen om byggfelsförsäkring 68

18. Lagtexten, plan- och bygglagen 73

19. Övrigt 76

1. Förteckning över remissinstanserna

Följande remissinstanser har inkommit med svar: Hovrätten över Skåne och Blekinge, Kammarrätten i Göteborg, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, Länsrätten i Stockholms län, Allmänna reklamationsnämnden, Konsumentverket, Boverket, Länsstyrelsen i Stockholms län, Institutionen för Fastigheter och Byggande vid Kungl. Tekniska högskolan i Stockholm, Juridiska fakulteten vid Lunds universitet, Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande (FORMAS), Fonden för fukt- och mögelskador, Byggandets Besiktningsmannaförening, Fastighetsmäklarförbundet (FMF), Konsumentvägledarnas förening, Mäklarsamfundet, Svenska Bankföreningen, Svenska byggnadsingenjörers riksförbund (SBR), Svenska Kommunförbundet, Sveriges Advokatsamfund, Sveriges Byggindustrier, Sveriges Försäkringsförbund, Sveriges trähusfabrikers riksförbund (STR), Villaägarnas Riksförbund, VILLAÄGARNA, Bostadsgaranti AB, Byggnadsgaranti AB och GAR-BO Försäkring AB.

Marknadsdomstolen, Länsstyrelsen i Kalmar län, Juridiska fakulteten vid Uppsala universitet, Företagarnas riksorganisation, Landsorganisationen i Sverige, TCO, Svensk Bygg Godkännande AB (SITAC), Konsumenter i samråd, Sveriges konsumenter i samverkan och Sveriges konsumentråd har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från det.

2. Allmänna synpunkter

Hovrätten över Skåne och Blekinge Hovrätten har i och för sig inget att erinra mot förslaget om en tvingande reglering till konsumentens förmån i fråga om avtalsskydd och fullgörandeskydd. Det bör dock framhållas att frågan om fullgörandeskydd till största delen berör frågor och överväganden som normalt inte faller inom de allmänna domstolarnas verksamhetsområde. Inte heller har hovrätten några invändningar mot utredningens förslag om att den lagreglering som föreslås sker inom ramen för konsumenttjänstlagen och lagen om byggfelsförsäkring. Hovrätten ställer sig i huvudsak bakom förslagen men vill göra följande påpekanden.

Kammarrätten i Göteborg Det remitterande betänkandet berör endast perifert kammarrättens verksamhet och kammarrätten har därför begränsat sin granskning till utredningens allmänna överväganden och förslag samt till föreslagen lagtext. Kammarrätten finner frågeställningarna mycket väl genomarbetade och har ingen erinran mot utredningens förslag. Kammarrätten vill dock lämna följande synpunkter.

Stockholms tingsrätt Tingsrätten tillstyrker att betänkandets förslag i huvudsak läggs till grund för lagstiftning och har ingen invändning mot den valda lagstiftningstekniken, innebärande att de föreslagna bestämmelserna arbetas in i andra lagar, främst konsumenttjänstlagen (KTjL).

På några punkter föranleder dock förslaget till ändringar i KTjL vissa påpekanden och frågor.

Länsrätten i Stockholms län Länsrätten begränsar sitt yttrande till frågor och förslag som berör länsrättens verksamhet. Under länsrättens prövning kommer enligt förslaget

- överklagade beslut av länsstyrelse i fråga om förbud mot fortsatt byggande (10 kap. 3 § PBL)

- därtill anslutande frågor om vitesföreläggande

- överklagade beslut av länsstyrelsen i fråga om särskild avgift (10 kap. 6 § PBL), samt

- ansökningar om utdömande av vite.

Allmänna reklamationsnämnden Allmänna reklamationsnämnden har beretts tillfälle att yttra sig över ovan rubricerade betänkande. Nämnden begränsar sitt yttrande till förslagen om ett civilrättsligt konsumentskydd vid småhusbyggande.

Sammanfattning Nämnden tillstyrker i sak de framlagda förslagen såvitt avser ett civilrättsligt konsumentskydd vid småhusbyggande.

Förslaget Nämnden konstaterar att förslaget syftar till att stärka konsumentskyddet inom småhusområdet. Nämnden kan helt ställa sig bakom syftet med förslaget. Nämnden delar utredningens uppfattning att det både ur ett socialt och ekonomiskt perspektiv är angeläget att säkerställa ett bra konsumentskydd inom småhusområdet. De framlagda förslagen är också väl

ägnade att förebygga tvister och att underlätta lösningen av tvister, om sådana trots allt uppstår.

Den lagtekniska utformningen Småhusutredningen föreslår att det även i fortsättningen skall finnas en lagreglering av avtal mellan konsument och näringsidkare som rör uppförande, om- eller tillbyggnad av småhus och att denna skall vara tvingande till konsumentens förmån. Utredningen föreslår att regleringen sker inom ramen för konsumenttjänstlagen och att det i lagen införs vissa särskilda regler för småhusentreprenader. I sistnämnda hänseende gäller det bland annat regler om avtalets form och innehåll, avrådande, besiktning och betalning.

Nämnden kan för sin del godta förslaget till lagteknisk lösning, men anser att det finns skäl att överväga lämpligheten av att i en generell lag av det slag som konsumenttjänstlagen utgör införa särskilda regler för en viss slags tjänster. Alternativet skulle vara en särskild lag som innehåller de särskilda bestämmelserna om småhusentreprenader och som i övrigt hänvisar till konsumenttjänstlagen, vilken i sin tur skulle hänvisa till den särskilda lagen. Båda alternativen har fördelar och nackdelar. Fördelen med en fristående lagstiftning är att den möjligen är lättare att identifiera för den som söker ledning. Nackdelen är att lagstiftningen på konsumenttjänstområdet splittras mellan olika lagar.

Oavsett vilken lösning som väljs, bör de särskilda bestämmelserna förses med tydliga rubriker.

Konsumentverket Konsumentverket anser att Småhusutredningen har gjort en grundlig genomgång av rättsläget och att utredningens förslag kan förbättra konsumentskyddet. Verket är därför allmänt positivt till förslagen. Med hänvisning till denna positiva inställning begränsar verket sina synpunkter till nedan angivna.

Boverket Boverket begränsar i huvudsak yttrandet till de delar av betänkandet som direkt eller nära berör verkets ansvarsområde, nämligen förslagen om fullgörandeskydd i kapitel 6. Förslagen i denna del har viktiga kopplingar till plan- och bygglagen och plan- och byggnadsväsendet, vilket Boverket har uppsiktsansvar över.

Utredningens övriga förslag har Boverket, efter en översiktlig granskning, inte något att invända mot.

Länsstyrelsen i Stockholms län Länsstyrelsen tillstyrker utredningsförslaget samt föreslår att det i lagtexten skall ställas krav på besiktningsmannens opartiskhet vid slutbesiktning av en entreprenad.

Tvingande reglering Utredningen konstaterar att KTjL:s tvingande bestämmelser redan idag gäller även för småhusentreprenad. Dessa bestämmelser kan avtalas bort med stöd av ett särskilt undantag i lagen som hänvisar till reglerna om statliga bostadssubventioner och det krav de sistnämnda reglerna ställer på avtalsskydd. Möjligheterna att få statliga räntesubventioner för uppförande av småhus upphörde vid årsskiftet 1999/2000. Bland annat med hänvisning till det anser utredningen att det finns behov av en tvingande lagreglering av avtalsskyddet. Enligt

utredningens bedömning finns det inte heller möjlighet att på frivillig väg säkerställa ett tillfredsställande fullgörandeskydd och föreslår att även dessa regler skall vara tvingande.

Länsstyrelsen delar utredningens uppfattning och vill understryka behovet av en tvingande reglering såväl för avtals- som för fullgörandeskyddet.

Långt innan den statliga räntesubvention upphörde har Länsstyrelsen erfarit att en del av konsumenterna ansåg det konsumentskydd som krävdes för att kunna erhålla dessa subventioner som onödigt och uppförde huset utan skriftligt avtal och fullgörandeskydd. Motivet till detta var nästan uteslutande kostnaden för konsumentskyddet samt konsumentens tilltro till entreprenören. Samtidigt har Länsstyrelsen sett många fall där konsumentskyddet stärkte konsumentens ställning vid tvist med entreprenören.

Parallellt med att räntesubventionerna avtrappades har konsumenterna i vidare utsträckning ifrågasatt om konsumentskyddet var ekonomiskt motiverat. Vid bedömningen har konsumenten endast fokuserat på storleken av räntesubventionen och den kostnad som hänförde sig till konsumentskyddet. Om kostnaden översteg subventionen ansåg sig konsumenten inte motiverad att införskaffa något konsumentskydd och valde en kortsiktig ekonomisk vinning framför ett långsiktigt konsumentskydd. Inte minst med anledning av detta synsätt hos en del av konsumenterna stödjer Länsstyrelsen förslaget om en tvingande reglering.

Kungl. Tekniska Högskolan Utredningsuppdraget gäller konsumentskyddet vid småhusbyggande (förvärv av småhus, småhusentreprenad eller köp av byggnadsdelar) samt vid annat arbete på fast egendom enligt två olika direktiv. Delvis har utredningsuppdraget föranletts av att räntesubventionerna avseende nybyggda småhus avskaffats och att därvid de undantag som gällt från konsumenttjänstlagen och jordabalken i sådana fall blivit inaktuella. Utredningen har gällt två huvudfrågor, nämligen avtalsskyddet och fullgörandeskyddet för konsumenten i förhållande till näringsidkaren.

Till följd av det sagda anser institutionen att utredningen inte kan läggas till grund för lagstiftning i berörda frågor.

Lunds universitet

Sammanfattning Betänkandet behandlar ingående och omsorgsfullt en rad delvis tekniskt komplicerade problem på konsumentskyddsområdet. Man kan visserligen diskutera hur stort konsumenternas intresse är av en så långtgående utvidgning av deras skydd som utredningen föreslagit och även annars ifrågasätta vissa detaljer i förslaget, men trots detta förefaller en lagstiftning vara motiverad i stora drag efter utredningens riktlinjer.

Allmänna synpunkter Förslagen i betänkandet innebär en betydande förstärkning av konsumentskyddet vid småhusbyggande genom omfattande ändringar i framför allt konsumenttjänstlagen (KtjL) men även bl.a. i konsumentköplagen (KKL) och lagen om byggfelsförsäkring. En lagstiftning i denna riktning framstår i och för sig som motiverad. Den nuvarande ordningen, som nära sammanhängt med tidigare regler om statlig bostadsfinansiering, bör under alla förhållanden ses över, och det är naturligt att i detta läge utvidga den tvingande civilrättsliga regleringen på konsumenttjänstområdet. I detta sammanhang behöver man också ta upp frågan om konsumenternas

försäkringsskydd. På vissa punkter kan man emellertid sätta i fråga om inte reglerna går längre än de flesta konsumenter kan finna nödvändigt, särskilt med tanke på att det i stor utsträckning blir de själva som får betala för det ökade skyddet. Utformningen av förslaget har inneburit betydande tekniska problem, som utredningen har lagt ned ett omfattande och ambitiöst arbete på att lösa. I stora delar bör förslaget kunna läggas till grund för lagstiftning.

Utredningen har valt att infoga de nya reglerna i KjtL i stället för att som småhusköpsutredningen (SOU 1986:38) samla alla regler om förvärv av småhus i en särskild lag. För att behålla en enhetlig och inarbetad reglering har man velat bygga vidare på redan gällande bestämmelser (betänkandet s. 205). Vissa allmänna regler i KtjL skall alltjämt tillämpas, andra ersätts av de särskilda bestämmelser som nu föreslås (se 1 § 2 st. i förslaget). Resultatet har blivit en något svåröverskådlig reglering; bl.a. felreglerna återfinns dels i 9-11 och 16 §§, dels i de nya bestämmelserna (särskilt 58-60 §§), och samspelet mellan dem är inte helt lätt att överblicka. Med tanke på det värde en lättillgänglig lagstiftning har från konsumentsynpunkt kan man tveka om inte småhusköpsutredningens metod varit att föredra. Den följande diskussionen utgår emellertid från betänkandets uppläggning.

Om förslagets utformning kan vidare sägas, att dess konstruktion och enskilda bestämmelser till betydande del bygger på nuvarande standardvillkor om entreprenader. Det är naturligtvis en fördel att man på detta vis anknyter till rådande praxis på området; entreprenörer och andra praktiker har lätt att känna sig hemma i lagstiftningen. Men KtjL skrivs ju inte bara för dem; vissa principer och sammanhang som dessa specialister kan tycka självklara kan behöva förtydligas i lagtext och motiv med tanke på ordinära jurister och andra läsare. Särskilt är att märka att det gäller en tvingande lagstiftning, där man kan behöva noga avgränsa tillämpningsområdet och rättsverkningarna av olika avvikelser.

När remissyttrandet i det följande föreslår olika förtydliganden av förslaget beror det ofta på att lagtexten av sådana skäl inte är helt lätt att få ett grepp om. I vissa fall kan man känna sig osäker om vad som är lagtextens innebörd, i varje fall om man inte är särskilt hemma på rättsområdet.

Småhusskadenämnden Den statliga fonden för fukt och mögelskador i småhus m.m. (Småhusskadenämnden) välkomnar i stort det förstärkta konsumentskydd för småhusköpare som utredningen föreslår men anser att frågan om skydd mot s.k. utvecklingsfel bör bli föremål för ytterligare överväganden.

Fastighetsmäklarförbundet Fastighetsmäklarförbundet får härmed meddela att vi ansluter oss till det remissyttrande som inges av Sveriges Trähusfabrikers Riksorganisation (STR).

Konsumentvägledarnas förening Konsumentvägledarnas förening ställer sig mycket positiv till ett förstärkt konsumentskydd vid småhusbyggande och lämnar härmed följande synpunkter.

Mäklarsamfundet Mäklarsamfundet tillstyrker i huvudsak förslaget, men vill lämna följande synpunkter. Det är mycket tillfredsställande att konsumentskyddet vid småhusbyggande inte längre är kopplat till finansieringen utan att skyddet blir lika och generellt för alla typer av småhus. Dessa torde också ge en möjlighet att förenkla och rationalisera hanteringen av byggfelförsäkring.

Mäklarsamfundet anser att det är viktigt att trygghet finns vid småhusbyggande, men är också av den uppfattningen att jordabalkens regler bör ses över när det gäller säljarens och köparens ansvar och skyldigheter vid överlåtelser av begagnade småhus. Boverkets prognos för bostadsbyggande räknat i påbörjade lägenheter inrymda i småhus var för år 2000 8.600 och för 2001 10.800. Dessa siffror ska jämföras med volymerna när det gäller överlåtelser genom vanligt köp av småhus. Preliminära siffror för 2000 pekar på att omsättningen uppgick till 56.000 inkl tomträtter. Jordabalkens regler bör enligt Mäklarsamfundets uppfattning utredas och kompletteras med möjligheten till försäkringslösningar där lagstöd utgör väsentliga förutsättningar. Mäklarsamfundet har själv och genom sina medlemmar stora erfarenheter och kunskaper när det gäller överlåtelser mellan konsumenter av bostäder. Vi kan konstatera att de nuvarande reglerna i jordabalken inte fungerar helt tillfredsställande. Vi anser därför att frågan om konsumentskydd vid boende, både vad gäller nyproduktion, till- och ombyggnad samt köp av begagnat småhus bort utredas i ett sammanhang.

Bankföreningen Bankföreningen tillstyrker förslaget, säledes bl.a. att konsumentskyddet vid uppförande, om- och tillbyggnader av småhus blir lagfäst och tvingande till konsumentens förmån samt att bestämmelser om det civilrättsliga avtalsskyddet införs i konsumenttjänstlagen.

SBR, Byggingenjörernas riksförbund Vi instämmer i huvudsak i de uppgifter utredaren föreslagit, att t.ex skriftligt avtal och besiktning skall vara obligatoriskt.

Några kommentarer på betänkandet framförs enligt nedan.

Sveriges advokatsamfund Advokatsamfundet delar betänkandets uppfattning att ett heltäckande avtalsskydd är önskvärt vid uppförande, om- och tillbyggnader av småhus men anser inte att detta bör åstadkommas huvudsakligen genom lagstiftning enligt vad småhusutredningen föreslår. Att ge parterna rimlig avtalsfrihet framstår därvid som en bättre metod. Det är endast parterna till avtalet som har möjlighet att beakta de särskilda omständigheterna i det enskilda fallet vid avtalets ingående. Lagstiftningen på området bör begränsas till tvingande minimibestämmelser med möjlighet för parterna att träffa överenskommelse om ytterligare reglering. Den nu ofta tillämpade lösningen att reglera parternas inbördes relation genom standardavtal är att föredra framför alltför omfattande lagstiftning.

Under beaktande av det ovan anförda anser samfundet inte motiverat att, som föreslås, införa lagregler om besiktning, besiktningens rättsverkan och garantier.

I fråga om kravet på skriftlighet vid vissa avtals ingående framstår den föreslagna konstruktionen med omkastad bevisbörda som väl avvägd. Förslaget förefaller dock vara mindre väl övertänkt när det gäller kravet på att parterna till avtalet skall anges. En följd av den omkastade bevisbördan synes i denna del kunna bli att näringsidkare tvingas att visa att avtal inte ingåtts alternativt att han inte är avtalspart. Bevisregeln bör begränsas till att gälla uppdragets omfattning, priset och en plan för betalning samt när uppdraget skall vara avslutat.

Advokatsamfundet delar utredningens uppfattning att det ligger ett stort värde i att det sker en besiktning av resultatet av arbetena när ett uppdrag är slutfört. Frågan om besiktning lämpar sig dock bättre för parterna att reglera i avtal än i lag. Från rättsäkerhetssynpunkt är det

tveksamt att införa en bestämmelse om preklusion av visst förhållande, särskilt när det här kan leda till rättsförluster för konsumenten, som avses skyddas.

Samfundet ställer sig avvisande till förslaget att låta bestämmelserna i 4 kap.1-3 §§jordabalken reglera frågan om skriftligt avtal vid överlåtelse av byggnad på annans mark. Den däri föreskrivna påföljden vid underlåtenhet att iaktta skriftlighetskravet är ogiltighet. Till grund för skriftlighetskravet i jordabalken har skäl av särskild vikt anförts, vilka skäl inte föreligger i samma omfattning vid köp av byggnad på annans mark. Anses lagregleringen nödvändig bör annan sanktion övervägas.

Advokatsamfundet ifrågasätter det lämpliga i att dels tvinga den kvalitetsansvarige kontrollera annat än det han anlitats för och är kompetent till, dels utvidga det ansvar kommunens byggnadsnämnd har till att omfatta kontroll av avtalshandlingar och avtalets innebörd.

Med de justeringar och efter de vidare övervägande som föreslås nedan i fråga om lagstiftningens omfattning, skriftlighetskrav och besiktning, anser samfundet att det förslag som lämnas i betänkandet kan läggas till grund för lagstiftning. Advokatsamfundet anser dock att förslaget till lagstiftning i sin nuvarande form inte bör läggas till grund för lagstiftning.

Lagstiftningsbehovet I fråga om behov av lagstiftning vid uppförande och om- och tillbyggnader av småhus har Advokatsamfundet alltjämt uppfattningen att lagstiftningen i möjligaste mån bör begränsas till minimibestämmelser, jfr samfundets yttrande den 30 mars 1987 rörande delbetänkandet "Förvärv av nya småhus" (SOU 1986:38). Parternas möjlighet att reglera sina inbördes förhållanden genom avtal skall inte onödigtvis begränsas. Genom en friare avtalsbildning kan parternas relation på ett bättre sätt anpassas till de för det specifika avtalet gällande omständigheterna. Den nu ofta tillämpade lösningen med användande av bl.a. standardavtal är att, så långt möjligt, föredra framför lagstiftning.

Under beaktande av det ovan anförda anser Advokatsamfundet att förslagen rörande besiktning, besiktningens rättsverkan och garantier kan undvaras i fråga om småhusentreprenader samt rörande garantier vid köp av byggnadsdelar.

Sveriges Byggindustrier (BI) BI konstaterar med tillfredsställelse att betänkandet är mycket välskrivet. De olika förslagen är överlag väl genomtänkta och bör, med nedan angivna förändringar, kunna läggas till grund för lagstiftning.

Sveriges Försäkringsförbund Sveriges Försäkringsförbund ansluter sig till de förslag som tas upp i betänkandet.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR Enligt kommittedirektiven anges att en utgångspunkt för uppdraget skulle vara att konsumenternas skydd skulle förstärkas i de avseenden där det i dag finns brister. Vidare skulle övervägas hur konsumenten kunde tillförsäkras ett heltäckande avtalsskydd samt utredas hur det kunde garanteras att näringsidkarens skyldigheter alltid blev fullgjorda. Tilläggsdirektivet utökade uppdraget till översyn av konsumentskyddet vid om- och tillbyggnad samt om byggfelsförsäkringen i ett visst avseende var avtalsenligt utformad.

Det fanns inget uppdrag att överväga om högre skyddsnivå än den i konsumentlagarna skulle kunna komma ifråga, t ex på grund av varans eller tjänstens i vissa fall förhållandevis stora värde och inte heller att utreda om differentiering skulle ske med hänsyn tagen till uppdragets större eller mindre ekonomiska värde.

Någon klarläggande analys av faktiskt förekommande brister i dagens småhusentreprenader finns inte i utredningen. Inte heller finns ett fastställande av vilken skyddsnivå som är önskvärd och saknas följaktligen överväganden om att högre skyddsnivå än nuvarande konsumentlagars kan komma ifråga. Inte heller finns överväganden om det har betydelse för skyddskravet om uppdraget är av större eller mindre storlek.

Då redovisning av faktiska brister i dagens regelsystem och fastställande av önskad skyddsnivå saknas måste utgångspunkten vara att i alla avseenden skall samma skyddsnivå eftersträvas som för befintliga paragrafer, men att specifika tillägg skall ske för anpassning även till avtal rörande småhusentreprenader.

Utredningens förslag att införa en garantitid på två år under vilken gäller omvänd bevisbörda, framstår mot denna bakgrund som märklig. Förslaget, som har sin bakgrund i ABS 95, är en delvis överföring av hela det reklamationssystem, som idag tillämpas för småhusentreprenader. Mer ingående belyses detta under kommentaren till förslag till paragraf 60.

Vad beträffar innebörden i vissa av paragraferna i ABS 95, synes utredningens uppfattning avvika från den som var avsikten vid tillkomsten. Så är t ex fallet när det gäller avbeställningsrätt enligt ABS 95, där Konsumenttjänstlagens avbeställningsregler är avsedda att användas utom i de fall som direkt anges i ABS 95, d v s när arbetet fortskridit så långt att konsumenten givit klartecken till tillverkning av husdelarna. Då gäller i stället de regler som anges i ABS 95, med den inskränkning som görs för s k personlig forte majeure. Avsikten vid paragrafens tillkomst och den betydelse som i praktiken använts av STRs medlemsföretag, är att ABS 95, först efter tillverkningsoch leveransorder skall ersätta avbeställningsrätten enligt Konsumenttjänstlagen. Detta enligt regeln att Konsumenttjänstlagen används utfyllande, i de fall där ABS 95 inte reglerat ett förhållande. Hur ersättningen skall beräknas i dessa fall framgår också av Kap 8 § 8 i ABS 95. Vad gäller avbeställningsrättens praktiska tillämpning finns den beskriven bilagda PM som utgivits av STRs kansli och också har använts vid rättegångar.

I övriga fall saknar skillnaden i uppfattning om innebörden i de olika bestämmelserna reell betydelse.

Noteras kan att STR inte delar Utredningens överväganden under 4.1 . Där anges att det under utredningens arbete framkommit att det, trots den tidigare kopplingen till det statliga bostadsstödet, inte är ovanligt att småhus uppförs utan att det finns avtal där ABS 95 är tillämpligt mellan parterna. Vidare att från STR kommit uppgifter om att det är osäkert om ens skriftliga avtal finns mellan parterna. Det nu beskrivna förhållandet tar Utredningen till intäkt för att det finns ett behov av ett grundskydd för konsumenten och att det därför inte längre är möjligt att bibehålla det nuvarande systemet.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR I huvudsak koncentreras STRs påpekanden till att belysa de problemställningar som blir följden av de föreslagna ändringarna. Vissa justeringar i förslagen föreslås för att underlätta handeln och kontakten mellan parter å ena sidan, och mellan part och myndighet å andra

sidan. Vidare finns risk för att effekten av en reglering ibland medför en konkurrenssnedvridning mellan större och mindre företag.

Villaägarnas Riksförbund Villaägarnas Riksförbund , VILLAÄGARNA, har beretts tillfälle att yttra sig över angivna betänkande och får med anledning härav anföra följande. VILLAÄGARNA har inget att erinra mot utredningens förslag, förutom i nedan anförda hänseenden.

AB Bostadsgaranti AB Bostadsgaranti tillstyrker utredningens förslag till förändringar i lagstiftningen rörande avtals- och fullgörandeskydd vid småhusbyggande. Vi anser dock att ett väsentlighets- kriterium bör övervägas när det gäller näringsidkarens ansvar efter garantitiden.

Byggnadsgaranti AB Byggnadsgaranti instämmer i betänkandets förslag.

Genom de förslag om avtalsskydd respektive fullgörandeskydd som lämnas, anser vi att konsumentskyddet kommer att förstärkas vid småhusentreprenader. Vi har inte något att anföra mot de lösningar som valts.

GAR-BO Försäkring AB

Sammanfattning GAR-BO ansluter sig i stort till de förslag som tas upp i betänkandet.

GAR-BO kommunicerar årligen med cirka 2000 konsumenter som befinner sig någonstans i bygg- eller garantiprocessen. Vi vet att tydlighet och förståeliga regler är utomordentligt viktiga för att slutresultatet skall bli bra. Våra invändningar grundar vi på att ett konsumentskydd så långt möjligt bör vara tydligt och lätt för en konsument att förstå.

Allmänt Vi ställer oss positiva till att konsumenten, genom de förslag som presenteras i betänkandet, tillförsäkras ett heltäckande avtalsskydd. Det är också bra att man far ett skydd för att de åtaganden som näringsidkaren har gentemot konsumenten fullgörs.

Ett obligatoriskt försäkringsrättsligt fullgörandeskydd är liksom den nuvarande obligatoriska byggfelsförsäkringen bra för såväl konsument, näringsidkare som försäkringsbolag.

3. Avtalsskyddets omfattning

Kungl. Tekniska Högskolan Utredningen har valt lösningen att föreslå en fullständig reglering av frågorna om avtalsskydd i anslutning till konsumentköplagen och av fullgörandeskyddet i anslutning till lagen om byggfelsförsäkring. Vad beträffar avtalsskyddet föreslår utredningen en ändring av konsumenttjänstlagen så att ett antal nya bestämmelser avseende småhusentreprenader och arbete på småhus förs in i lagen. På motsvarande sätt föreslås ändringar i lagen om byggfelsförsäkring vad avser fullgörandeskyddet.

I båda fallen sker en avgränsning av omfattningen av reglerna i anslutning till kravet på bygglovsanmälan i 9 kap. 2 § PBL. Enligt institutionens mening kan man ställa frågan om denna gränsdragning är den mest ändamålsenliga. Frågan måste ses i anslutning till de krav på skriftligt avtal och besiktning m.m. som utredningen föreslår. Det kan förmodligen ses som överdrivet att ställa krav på skriftligt avtal, besiktning och byggfelsförsäkring när en konsument anlitar en snickare för att uppföra ett staket. Å andra sidan måste det te sig som gåtfullt varför man skall dra in gränsdragningen mellan bygglovspliktiga och inte bygglovspliktiga åtgärder enligt 8 kap 1, 2 och 4 §§ PBL i sammanhanget. Att det inte ställs krav på byggfelsförsäkring när det gäller en friggebod kanske ter sig naturligt, men varför komplementbyggnader utanför detaljplanerat området (8:4 2 st p 2 PBL) skulle falla utanför ter sig mera gåtfullt, när samtidigt en swimmingpool täcks av ett sådant krav.

Listan på svårförståeliga gränsdragningar som blir följden av den valda tekniken kan göras lång. Varför skall maskineriet dras igång om den enskilda t.ex.

  • köper en braskamin och begär hjälp med att ansluta den till skorstensstocken
  • bygger ett extra badrum och ber en rörmokare dra in vatten och avlopp
  • får hjälp med att riva väggarna mellan kök, matrum och vardagsrum?

Å andra sidan kan man kanske tycka att det vore befogat att maskineriet drogs igång om en småhusägare låter reparera och lägga om taket eller isolera grunden för att motverka fortsatt vatteninträngning.

Skälet till dessa gåtfulla gränsdragningar är naturligtvis att reglerna i PBL har helt andra syften är reglerna om konsumentskydd. Det är därför klart olämpligt att göra gränsdragningen på det sätt som utredningen föreslår. Samtidigt är det svårt att komma fram med någon klar och enkel gränsdragning, som näringsidkare och konsumenter har lätt att förstå och tillämpa. Egentligen måste utredningsarbetet på denna punkt göras om från grunden. Det gäller att klarlägga vad som är syftet med konsumentskyddsreglerna och det extra skydd som utredningen haft att utreda och konstruera reglerna utifrån detta. Då är det heller inte självklart att man skall behandla frågor om avtalsskydd och färdigställandeskydd m.m. på ett enhetligt sätt.

Lunds universitet En viktig fråga gäller de nya reglernas tillämpningsområde. Man kan diskutera om utvidgningen av skyddet till mindre fritidshus är befogad, särskilt som detta gäller även vid alla möjliga åtgärder på redan uppförda byggnader. Utredningen har motiverat detta mycket kortfattat, huvudsakligen med att även ett fritidshusförvärv ofta innebär ett stort ekonomiskt

åtagande och att entreprenadavtalets särdrag framträder här lika tydligt som när det gäller andra småhus (s. 209). Detta är väl i och för sig riktigt, men därmed är inte sagt att ett komplicerat skyddssystem behövs i alla de situationer som förslaget berör. Frågan är om inte den föreslagna regleringen, bl.a. med obligatorisk besiktning, ibland kan medföra kostnader och praktiska problem som inte står i rimlig proportion till vad som kan vinnas med konsumentskyddet. Fritidshus kan många gånger vara av så primitivt slag att ordningen framstår som överdimensionerad. Som småhusköpsutredningen framhöll (SOU 1986:38 s. 162) kan husen dessutom vara belägna i avlägsna trakter - skärgårdar, fjällområden - där en besiktning blir krånglig och kostsam att genomföra.

Vad angår utvidgningen till olika arbeten - även av mindre omfattning - på redan uppförda småhus, har småhusutredningen närmast av praktiska skäl valt att anknyta till reglerna om bygganmälan i 9 kap. plan- och bygglagen (PBL). Det sägs att dessa regler väl täcker in sådana för småhusentreprenader särpräglade situationer där behovet av ett särskilt skydd typiskt sett är stort (betänkandet s. 210). Man kan hålla med om att från rent lagteknisk synpunkt det kan verka tilltalande att anknyta till reglerna om bygganmälan, men många gånger kommer kravet på ett särskilt förfarande vid enklare om- och tillbyggnadsarbeten - bl.a. en särskild besiktning som konsumenten får betala - att framstå som ett utslag av onödigt krångel också från konsumentens synpunkt. Inte heller är det självklart att de särskilda entreprenadreglerna bör ha samma tillämpningsområde som fullgörandeskyddet, även om detta naturligtvis kan ha sitt pedagogiska värde (jfr betänkandet s. 208, 210). För övrigt kan också den närmare utformningen av fullgörandeskyddet behöva övervägas ytterligare. En byggfelsförsäkring medför stora fördelar, men det är inte säkert att den i alla delar bör konstrueras på föreslaget sätt.

Av sådana skäl kan man ställa frågan, om inte i varje fall en ekonomisk avgränsning kan komplettera den gränsdragning för skyddet som utredningen föreslår: även om arbetet är av sådant slag som utredningen anger skulle det falla utanför de tvingande reglerna både i KtjL och i lagen om byggfelsförsäkring, ifall priset för arbetet understiger ett visst belopp - Remissyttrandet återkommer till dessa frågor framför allt vid diskussionen av avgränsningsreglerna i 51 § KtjL och 1 § lagen om byggfelsförsäkring.

Också annars kan man som framgår av fortsättningen tveka om en tvingande reglering är påkallad i alla de situationer den föreslås gälla. Det förordade formkravet för småhusentreprenader, eller i vart fall dess närmare utformning, kan sålunda sättas i fråga (se nedan om 52 § KtjL).

4. Avtalets form

Kungl. Tekniska Högskolan I förslaget uppställs ett krav på skriftlighet. Där anges (52 § förslaget till ändringar i konsumenttjänstlagen) att avtal som träffas mellan en näringsidkare och en konsument skall vara skriftligt. Det skall vara undertecknat av parterna och innehålla uppgift om 1. parterna, 2. uppdragets omfattning, 3. priset och en plan för betalning samt 4. när uppdraget skall vara avslutat. Kravet på skriftlighet är sanktionerat på två sätt. För det första gäller enligt den angivna bestämmelsen att till den del ett avtal inte uppfyller kravet i första stycket skall det anses ha det innehåll som konsumenten gör gällande, om inte näringsidkaren kan visa något annat. För det andra gäller enligt förslaget till ändringar av 9:12 PBL att byggnadsarbetena inte får påbörjas om bevis inte har företetts om att skriftlighetskravet är uppfyllt. Det senare ter sig emellertid som en märklig sanktion, eftersom den är totalt tandlös. Om något skriftligt avtal inte företes händer ingenting (s. 343). Möjligen kan den betecknas som en ordningsföreskrift. Det viktiga är alltså regeln i 52 § konsumenttjänstlagen.

Denna sanktion kan alltså uttryckas som en omvänd bevisbörda. Det som konsumenten påstår vara avtalsinnehåll skall alltså gälla om inte näringsidkaren kan visa att avtalsinnehållet är ett annat. Syftet med regeln bör alltså vara att näringsidkaren i eget intresse skall se till att ett skriftligt avtal upprättas. Man kan fråga sig hur realistiskt detta är när man ser på den mängd småjobb som förslaget täcker och som kommer att gälla en mycket stor mängd ensamentreprenörer i byggsvängen: murare, rörmokare, grävmaskinister osv. Det är karakteristiskt för den nuvarande svenska byggarbetsmarknaden att där finns ett stort antal sådana entreprenörer (som ofta också är med i facket och a-kassan), delvis en följd av nedgången i nybyggandet, delvis på grund av de större företagens brist på intresse för sådana mindre jobb. Det är inte så stor mening att be Skanska bygga ett nytt staket kring villatomten. Har man tur får man en offert där priset anger att Skanska inte är intresserat...

I och för sig kan man kanske tycka att det är märkligt att regeln också skall gälla vilka som är parter - hur skall man se på saken om konsumenten påstår att beställaren är en anhörig till honom eller om han påstår att hans motpart är en annan näringsidkare?

Man får emellertid förutsätta att de flesta tvisterna kommer att gälla uppdragets omfattning, priset och slutdatum. Detta innebär även att den föreslagna regeln i princip uppställer ett fullständigt formkrav - hela avtalsinnehållet omfattas, något som är synnerligen ovanligt i svensk rätt. Traditionellt undviker man formkrav, inte minst med tanke på risken för rättsförluster, och ju mera omfattande formkravet är, desto större blir risken. Institutionen anser att regeln i många fall kan leda till obilliga resultat. Visst är konsumenten förtjänt av skydd för sitt avtal och det gäller särskilt nyuppförande och ombyggnad av småhus, men när det gäller mindre arbeten kan man mena att reglerna i konsumenttjänstlagen som de ser ut idag ger honom tillräckligt skydd. Institutionen anser att man bör väga in det faktum att konsumenten i många fall måste ses som den starkare parten, i varje fall i förhållande till enskilda entreprenörer. En försummelse att t.ex. klart ange slutdatum kan medföra att konsumenten kan göra gällande att slutdatum redan passerats, något som medför att konsumenttjänstlagens hela sanktionsapparat kan vändas mot en ensamentreprenör. (Det hela blir inte bättre av att vi har att räkna med ett stort antal s k svartjobb, ofta tillkomna på konsumentens initiativ. Här ges den mindre nogräknade konsumenten rejäla möjligheter att krypa ur avtalet, eftersom sådana avtal knappast regleras i skriftlig form.)

Formkravet kan vara tämligen lätt att uppfylla för parter som är vana att arbeta med ABS 95. Om förslaget antas bör det innebära att ett nytt standardavtal motsvarande AB 95 måste upprättas, som tillgodoser de krav som konsumenttjänstlagen ställer. Vidare måste andra modellavtal upprättas för andra typer av arbeten, främst med sikte på att uppnå en klar beskrivning av uppdragets omfattning. Vad behöver t.ex. anges när en konsument vill ha en öppen spis murad i vardagsrummet? Och är flera entreprenörer involverade kan det hela bli nog så komplicerat. Tidigare angavs som exempel inrättandet av ett nytt badrum i ett småhus. Då gäller det att anlita en snickare, en murare, en rörmokare, en elektriker, en målare, en plåtslagare (för ventilation) och kanske en mattläggare (för våtrumsmattor). Samordningen sköter sådana hantverkare naturligt av egen erfarenhet, men skall det hela sättas ned på papper kommer hela entreprenadjuridiken in i bilden. Det är som att skjuta gök med luftvärnskanon, för att tala med Olrog. Och enligt förslaget kan det dessutom inträffa att vi får en situation där endast något eller några av avtalen behöver vara skriftliga.

Institutionen avstyrker därför att ett formkrav införs utöver vad som tidigare i praktiken kan ha gällt enligt regleringen inom ramen för statliga bostadssubventioner.

Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande, Formas Utredningen föreslår att avtal om småhusentreprenader alltid skall upprättas i skriftlig form och med vissa krav på innehållet i ett sådant avtal. Om ett avtal inte uppfyller dessa krav blir följden att näringsidkaren får bevisbördan för vad som avtalats i det avseende som avtalet är bristfälligt. Förslaget är väl motiverat mot bakgrund av att en betydande del av de tvister som uppstår mellan parterna avser vad som avtalats. Lagstiftningen bör följas av att t ex Konsumentverket, ges i uppdrag att utveckla lämpliga standardkontrakt. De kontrakt som nu används, vanligen näringsidkarnas egna, beaktar inte alltid konsumentintresset i tillräcklig utsträckning.

Mäklarsamfundet Krav på skriftligt avtal införs i allt filer avtalssituationer mellan näringsidkare och konsument. Den teknik beträffande ansvar för avtalsinnehållet liknar mycket den teknik som införts i fastighetsmäklarlagen och har där fungerat väl. Det är dock viktigt att det klart framgår att även ändringar och tillägg till avtalet ska ske skriftligen och därför bör detta klargöras genom ett uttryckligt stadgande i lagtexten.

Sveriges advokatsamfund

Skriftlighetskravet I betänkandet föreslås i fråga om krav på skriftliga avtal beträffande småhusentreprenader och köp av byggnadsdelar att bevisbördan kastas om till fördel för konsumenten i det fall skriftligt avtal saknas eller inte innehåller viss reglering. Lösningen framstår i huvudsak som väl avvägd.

En anmärkning mot den föreslagna regleringen är dock att det kunde komma åvila en näringsidkare att visa att avtal inte ingåtts eller att han inte är avtalspart, om så påstås från konsuments sida. Bevissvårigheterna kunde bli oöverstigliga och risken för rättsförluster på näringsidkarnas sida stor, särskilt om konsumenten utan fog påstod muntlig överenskommelse om ett lågt fast pris. Detta torde emellertid inte vara avsikten med regleringen. Denna problematik har inte behandlats i betänkandet. Frågan om vilka subjekt som enligt förslaget till 52 § första stycket är "parterna" torde därför behöva lösas i enlighet med sedvanliga prin-

ciper. Eftersom det saknas bärande skäl för att låta kravet på uppgift om parterna omfattas av bevisregeln, bör i första stycket av 52 § punkt 1 utgå.

I fråga om skriftlighetskravet rörande det avtalade priset kan slutligen anmärkas att Högsta domstolen i dom den 27 mars 2001 funnit att huvudregeln vid köp och arbetsbeting som direkt eller analogvis omfattas av 1990 års köplag är att den part som hävdar att avtal har träffats om priset eller beräkningsgrunden för priset har bevisbördan för sitt påstående. Den i betänkandet förordade lösning i fråga om avtalat pris innebär således ett avsteg från den av Högsta domstolen fastslagna huvudregeln, något som torde kunna motiveras av hänsynen till konsumentskydd.

Sveriges Byggindustrier (BI) Den viktigaste invändningen gäller den bevisverkan som föreslås av skriftlighetskravet. Utredningen vill att avtal om småhusentreprenader alltid skall upprättas i skriftlig form. Vissa uppgifter skall vara obligatoriska i dessa avtal. Det gäller vilka parterna är, vilken omfattning som uppdraget har, en plan för betalning och besked om när uppdraget skall vara avslutat. Om ett avtal inte uppfyller dessa krav blir följden att näringsidkaren får bevisbördan för vad som avtalats i det avseende som avtalet är bristfålligt När det gäller uppdragets omfattning innebär bevisbörderegeln att konsumenten måste visa att avtalet är så bristfålligt att det inte på ett godtagbart sätt beskriver uppdragets omfattning och att formkravet därmed inte är uppfyllt i den delen. Om avtalet är formellt riktigt men parterna är oense om avtalsinnehållet gäller däremot vanliga bevisregler. Det sistnämnda anges i författningskommentaren men framgår inte av förslaget till lagtext.

Enligt BI bör lagtexten förtydligas på denna punkt, dels för att flertalet tvisterjust gäller omfattningen av uppdraget, dels för att motivuttalanden inte säkert gäller vid domstolsprövning.

När det gäller bevisbördan för priset tar betänkandet sin utgångspunkt i den femtioåriga rättspraxis som säger att det åligger näringsidkaren att visa att ett avtal om fast pris inte har träffats. Denna praxis har helt nyligen av Högsta domstolen ersatts med den motsatta ordningen att köparen skall styrka att fastprisavtal föreligger. Osäkerhet råder om det även avser konsumentförhållanden. Om så är fallet är HDa nya praxis oförenlig med den bevisverkan som föreslås i betänkandet.

Enligt BI skapar den omvända bevisbördan tillämpningsproblem vad gäller två av de fyra obligatoriska uppgifterna. Det finns därför anledning att se över förslaget i den delen.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR STR anser också att det faktum att ABS 95 inte har krav på skriftlighet är ett problem och möjliggör muntliga avtal. Vi välkomnar ett lagstadgat skriftlighetskrav. Man får dock inte förledas tro att det redan genom att ersätta skrivningen i ABS 95 att avtal bör vara skriftligt med ett lagstadgat skriftlighetskrav kommer att medföra att alla avtal i framtiden blir skriftliga. En av anledningarna är att det dessvärre alltid kommer att förekomma muntliga avtal i samband med husbyggande så länge som lagstiftningen inte är känd för den konsument den är avsedd att skydda. STR tror inte att en lagskärpning i sig ger effekt om inte denna lagskärpning är känd av skyddsobjektet, konsumenten.

inte använder skriftliga avtal oftast saknar den seriositet, som t ex krävs av medlemsföretagen inom STR. Detta faktum i kombination med att de ofta har en svag ekonomi och en svag struktur, gör att den dag konsumenten skall använda sig av den möjlighet till tolkningsföreträde som finns i skriftlighetskravets förlängning, finns säkerligen inte företagen kvar på marknaden. Sammanfattningsvis tror inte förbundet att oseriösa företag blir mer seriösa för att det införs ett lagstadgat skriftlighetskrav, om inte detta förenas med en spärr eller kontroll av något slag. Kontrollen av bl a skriftlighet kommenteras nedan under § 51 .

Med föreliggande förslag till skriftlighetskrav kan vissa mindre arbeten av betydelse för byggnadens bestånd, t ex insättning av öppens spis, falla in under de föreslagna nya paragraferna under det att större kostsamma uppdrag som inte kräver bygganmälan, falla utanför.

5. Näringsidkarens avrådandeplikt

Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande, Formas Utredningen föreslår dessutom en särskild avrådandeplikt för småhusentreprenörer. Den innebär att om näringsidkaren inser eller borde ha insett att ett uppdrag som konsumenten vill få utfört inte kommer att bli till rimlig nytta för konsumenten skall näringsidkaren avråda denne från att låta utföra det. De flesta småhusägare har endast begränsade byggteknisk kompetens och kan därför inte alltid bedöma konsekvenserna av sina beställningar. Avrådandeplikten liksom förslaget om obligatorisk besiktning kan något bidra till att utjämna skillnaderna mellan parterna.

GAR-BO Försäkring AB I betänkandet föreslås införandet av en regel om avrådandeplikt vid småhusentreprenader, vilket innebär att om näringsidkaren inser eller bort inse att ett uppdrag inte kommer att bli till rimlig nytta för konsumenten så ska näringsidkaren avråda.

Utformningen av och materialvalet för ett småhus är idag mycket personligt. Värderingen av nyttan är också mycket subjektiv, som vid alla köp av dyra kapitalvaror. Rimligen bör såväl entreprenören som konsumenten vara bundna av sina skriftliga avtal.

Kravet på skriftlighet i alla delar av avtalet med tillhörande obligatorisk prisuppgift bedömer vi som mera verkningsfullt och objektivt än ett standardiserat krav på avrådande.

6. Besiktning

Kungl. Tekniska Högskolan Enligt förslaget till ny 54 § i konsumenttjänstlagen skall besiktning ske, dock tidigast när uppdraget skall vara avslutat. Om flera entreprenörer är inblandade och parterna är ense kan en slutlig besiktning ske när hela projektet är avslutat.

Tidigare har antytts att besiktning i en del fall ter sig som skäligen överflödigt, t.ex. vid staketbyggen. De vanliga reglerna i konsumenttjänstlagen ter sig som fullt tillräckliga. Vidare ter sig regeln om en enda slutlig besiktning som något äventyrlig från konsumentsynpunkt. Besiktningar är dyra, men att underlåta att besiktiga det väsentliga, som oftast är dolt för ögat (t.ex. fuktspärrar, diffussionsspärrar, isolering i bjälklag), kan vara nog så äventyrligt. Det naturliga är kanske att låta en sådan fråga regleras i byggfelsförsäkringen.

Kammarrätten i Göteborg Utredningen förslår endast en obligatorisk besiktning. Denna skall, enligt förslaget, göras tidigast vid den tidpunkt som angetts som slutdag för uppdragets slutförande. Vid delade entreprenader får, om parterna är ense om det, besiktning ske när samtliga uppdrag har utförts. Av betänkandet framgår att kritik riktats mot gällande besiktningsordning genom att besiktningar görs för sent och att vitala delar av entreprenadarbetena därmed inte är åtkomliga för besiktning. Eftersom det pågar en översyn inom ramen för Byggandets kontraktskommitté, där tankar på löpande besiktningar diskuteras, lämnar utredningen denna fråga. Besiktning är emellertid av stor betydelse för att ett bra arbete utförs och att framtida tvister mellan parterna i ökad utsträckning undviks. Kammarrätten vill därför förorda att bestämmelser meddelas om löpande besiktning eller besiktning vid ett eller flera tillfällen före den tidpunkt uppdraget skall ha avslutats. Detta skulle på ett påtagligt sätt stärka konsumentens ställning.

Kammarrätten ifrågasätter utredningens ställningstagande (s. 171) att frånfalla kravet på att i lagen ange att besiktningsförrättare skall ha erfarenhet av byggnadstekniska frågor.

Konsumentverket I den av utredningen föreslagna regeln om besiktningens rättsverkan (58 § i förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen) anges i punkten tre att konsumenten - efter det att besiktning har skett - inte får åberopa andra fel än sådana som har påtalats för näringsidkaren inom sex månader från det att uppdraget godkändes. Verket anser att tiden för att påtala fel bör utsträckas till tolv månader. Ett skäl för att konsumenten bör ha en längre tid för att påtala fel är att ett hus bör utsättas för de olika väderleks förhållanden som råder under samtliga årstider.

Boverket Avslutningsvis finns det anledning att peka på de förslag som läggs fram i en promemoria som utarbetats inom försvarsdepartementet av "Arbetsgruppen för en reformering av sotningsväsendet". I promemorian föreslås att krav på obligatorisk installationsbesiktning bör införas vid nyeller ombyggnad av eldningsanläggning. Besiktningen föreslås regleras i bygglagstiftningen. Vid behandlingen av småhusutredningens förslag bör därför en samordning med förslagen i denna promemoria ske. I annat fall kan kostnaderna för besiktning av eldningsanläggningar komma att bli orimligt betungande för byggherren.

Länsstyrelsen i Stockholms län

Opartisk besiktningsman Utredningen för ett resonemang kring frågan om att besiktningsmannen vid slutbesiktningen av entreprenaden skall vara opartisk. Enligt utredningens uppfattning är det viktigt att det inte finns misstankar om att besiktningsmannen står i beroendeställning, i första hand, till näringsidkaren. Trots denna uppfattning saknas förslag i lagen om krav på besiktningsmannens opartiskhet.

I samband med utbetalning av statliga räntesubventioner har Länsstyrelsen inte sällan träffat på fall där slutbesiktningen utfördes av en besiktningsman som var anställd hos eller regelmässigt anlitats av entreprenören. Risken finns att sådana besiktningsmän företräder entreprenörens intresse snarare än konsumentens, vilket är olämpligt. För att garantera konsumenterna en opartiskt bedömning av entreprenaden bör enligt Länsstyrelsens mening kravet på besiktningsmannens opartiskhet lagfästas.

Lunds universitet Utredningens förslag innebär dels en civilrättslig reglering rörande avtalsskyddet, dels en offentligrättslig reglering i fråga om fullgörandeskyddet. Som framhålls i betänkandet (s. 163) är det viktigt att skilja mellan de civilrättsliga och det offentligrättsliga kontrollsystemen. När det gäller besiktning är dock förslagets utformning inte riktigt klar. Enligt lagförslaget skall besiktning alltid ske när uppdraget avslutas (54 §), och motiven talar om en obligatorisk besiktning. Parterna åläggs vissa skyldigheter att ta initiativ till besiktningen - näringsidkaren genom ett meddelande till konsumenten, denne genom att avtala med en besiktningsförrättare (54 § 3 st. KtjL) - men det anges inte vad som händer ifall ingen sådan förrättning kommer till stånd. Några offentligrättsliga regler skall inte garantera att besiktning äger rum, i motsats till vad som gäller vid underlåten byggfelsförsäkring och säkerhet (se 9 kap. 13 § och 10 kap. 3 § PBL i förslaget). Meningen måste vara att endast civilrättsliga rättsföljder här blir aktuella: vid underlåtenhet att följa reglerna i bl.a. 54 § kan skadeståndsansvar inträda mot motparten, konsumenten har inte samma möjlighet att göra gällande fel i arbetet och näringsidkaren befrias inte från sitt felansvar i enlighet med det föreslagna regelsystemet.

Lagförslaget synes emellertid utgå från att besiktning alltid kommer att ske, även när parterna tycker det är onödigt. Det sägs inte som beträffande syn vid jordbruksarrende, att avräkning skall ske vid syn “om ej annat avtalats” (9 kap. 23 § 3 st. JB).. Förslaget talar om godkännande “vid besiktning” (59 § 1 st., jfr 60 § 2 st.), medan varken lagtext eller motiv berör möjligheten att konsumenten-byggherren för sin del godkänner arbetet i annat sammanhang. Konsumenten är visserligen förhindrad att på förhand avstå från att begära besiktning, men förslaget kan inte gärna uppfattas så att han inte skulle kunna godta arbetet utan besiktning när det väl är avslutat - något som ibland kan ligga nära till hands, med tanke på att besiktningen ju normalt medför både kostnader och en del besvär för honom. Det verkar angeläget att klargöra rättsläget i sådana fall, liksom också när näringsidkaren underlåter att för sin del medverka till förrättningen. - Remissyttrandet återkommer till dessa frågor på tal om 54 och 60 §§ KtjL.

Lagförslaget går såtillvida utanför konsumenttjänsternas område som det ger vissa regler om avtalsförhållandet mellan besiktningsmannen och uppdragsgivaren - alltså konsumenten. Detta framstår som ett något främmande inslag i lagstiftningen. Utredningen hänvisar här till skadeståndsregeln i 33 § KtjL (jfr betänkandet s. 173), men denna rör personer som på ett annat sätt kan likställas med näringsidkaren (jfr 10 § 1 st. 1 och 2 KtjL); besiktningsförrätt-

aren utgör en utomstående och opartisk person. Vad som här har intresse är att även bestämmelserna om besiktningsavtalet på detta vis blir tvingande till konsumentens fördel enligt 3 § KtjL. Som framgår av det följande kan man diskutera vilken betydelse detta får (se nedan om 3 och 56 §§).

Byggandets Besiktningsmannaförening I lagförslagen har benämningen Besiktningsförrättare använts. Vid uppdatering av branschreglerna Allmänna Bestämmelser till AB 92, och senare även ABT 94 och ABS 95, ändrades benämningen till besiktningsman. Begreppen bör samordnas med utgivarna av standardreglerna (Föreningen Byggandets Kontraktskommitte) i samband med en planerad ny utgåva av dessa.

Konsumentvägledarnas förening Vi har den erfarenheten att kompetensen hos besiktningsmän kan vara mycket varierande och det är svårt för en konsument att veta vem han ska vända sig till. Vi konsumentvägledare kan inte ge råd om vilka besiktningsmän som har tillräcklig kompetens. Få besiktningsmän är ännu certifierade (åtminstone på mindre orter). Vi ifrågasätter även om det inte ska finnas krav på försäkring hos besiktningsmannen. Eftersom besiktningen är ytterst viktig i detta sammanhang och konsumenterna i regel oerfarna anser vi att det ska ställas krav på vilka kvalifikationer en besiktningsman ska uppfylla.

Svenska Byggingenjörers Riksförbund, SBR SBR har särskilt detaljstuderat förslaget om obligatorisk besiktning och anför följande synpunkter.

SBR delar betänkandets förslag om obligatorisk besiktning. Emellertid bör, innan förslaget föreslås som lag, ett antal omständigheter beaktas.

Nya småhus tenderar att innehålla kvalificerade och tekniskt komplicerade installationer som t ex en mekanisk energibesparande ventilationsanläggning.Flertalet besiktningsmän som idag besiktigar småhus är byggnadsingenjörer och saknar i allmänhet utbildning för och vana av att besiktiga installationer. I många fall blir besiktningen därför endast en besiktning av sjä1va byggnadsarbetet och inte installationerna. I många fall förblir installationerna således obesiktigade. För att konsumenten skall erhålla en fullgod och komplett besiktning borde varje småhus därför besiktigas av an eller flera besiktningsmän precis som sker vid besiktning av andra entreprenader. Bland besiktningsförrätterna skulle då finnas både byggnadsteknisk – och installationsteknisk kompetens.

SBR är medvetet om att en sådan komplett och fullgod besiktning blir betydligt dyrare än vad som är fallet idag eller. SBR är också medvetet om intresset av ,att inte öka kostnaderna för produktion av småhus.

Därför avger SBR följande förslag. Vid tillträdet sker en tillträdesbesiktning av en byggnadstekniskt sakkunnig besiktningsförrättare. Besiktningen syftar till fatt fastställa att småhuset uppfyller kontraktsenliga fordringar bortsett från avtalade funktionskrav. Inom två år sker sedan en tvåårsbesiktning (garantibesiktning) av en installationstekniskt sakkunnig. I första hand skall besiktningen avse installationerna och dess funktion men även omfatta andra fel som framträtt under perioden från tillträdet. Är de byggnadstekniska felen allvarliga kan byggnadsteknisk besiktningsman inkallas. När båda besiktningarna genomförts med godkännande är entreprenaden slutligt avlämnad och småhuset leveransgillt.

Kostnaderna för besiktningarna och för den kontroll under byggtiden som behövs skall alltid ingå i kontraktssumman för att inte locka konsument att av kostnadsskäl avstå från att genomföra besiktningarna. Besiktningsförrättare skall utses av konsumenten som skall informeras om vart konsumenten kan vända sig för att finna tillgängliga besiktningsförrättare. I övrigt gillar SBR betänkandets förslag.

Vid genomgång av rubricerad handling har följande felaktigheter uppmärksammats:

  • Författarna använder begreppen "besiktningsförrättare" och "besiktningsman" sammanblandat och på fel ställen.
  • Författarna använder begreppet "opartiska besiktningsmän" felaktigt
  • Författarna använder även andra begrepp felaktigt

Förklaring nr 1 Enligt AB 92 kap.7, enligt ABT 94 kap.7 och enligt ABS 95 kap.7 så skall begreppet "besiktningsman" användas på den person som besiktigar entreprenader. Begreppet "besiktningsförrättare" skall bara användas på den person som besiktigar en fastighet eller liknande för försäljning /köp enligt jordabalken.

Utdrag ur handlingen Sid 13 på 2 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 14 på 8 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 26 på 3 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 27 på 1 ställe "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 62 på 1 ställe "besiktningsman" det är rätt Sid 107 på 4 ställen "besiktningsman" det är rätt Sid 108 på 1 ställe "besiktningsman" det är rätt Sid 167 på 1 ställe "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 170 på 4 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 170 på 2 ställen "besiktningsman" det är rätt Sid 171 på 10 ställen "besiktningsman" det är rätt Sid 171 på 1 ställe "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 172 på 4 ställen "besiktningsman" det är rätt Sid 172 på 3 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 173 på 5 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 174 på 7 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 174 på 2 ställen "besiktningsman" det är rätt Sid 175 på 1 ställe "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 175 på 2 ställen "besiktningsman" det är rätt Sid 176 på 1 ställe "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 176 på 1 ställe "besiktningsman" det är rätt Sid 327 på 7 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 328 på 9 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 329 på 1 ställe "besiktningsman" det är rätt Sid 329 på 7 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 330 på 9 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 331 på 2 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 332 på 5 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman" Sid 333 på 2 ställen "besiktningsförrättare" skall vara "besiktningsman"

Förklaring nr 2 Sid 212 "låtit en opartisk sakkunnig utföra en besiktning" det finns inga opartiska besiktningsmän eftersom de erhåller ersättning från någon av parterna. Däremot använder vi inom SBR Svenska Byggingenjörers Riksförbund begreppet objektiv besiktningsman.

Förklaring nr 3 Sid 169 "efter att godkänd besiktning skett" Det är inte besiktningsutförandet som skall vara godkänt utan "entreprenaden skall ha blivit godkänd vid besiktning".

Besiktningsman / Besiktningsförrättare I förslaget har man inte varit konsekvent när det gäller benämningen av person som utför besiktning. Ibland står det besiktningsman och ibland besiktningsförrättare. Enligt de gällande standardavtalen AB 92, ABT 94 och ABS 95 är benämningen besiktningsman, varför föreslås att samma benämning tillämpas även i lagtexten.

Sveriges advokatsamfund

Besiktning Advokatsamfundet avstyrker att det som föreslås i betänkandet i fråga om besiktning läggs till grund för lagstiftning.

Genom det lämnade förslaget i fråga om besiktning skulle besiktningsutlåtandet bli ett exklusivt bevismedel i fråga om de fel som förelegat vid besiktningstillfället, med undantag för fel som inte märkts eller bort märkas och som konsumenten inte kände till. Exklusiviteten i institutet understryks av att förslaget saknar den reglering i fråga om överprövning av utlåtandet som i dag följer av bl.a. 7 kap. 6 och 19 §§ ABS 95. I författningskommentaren till den föreslagna 56 § konsumenttjänstlagen anges att en dylik reglering inte krävs, utan att det kan stå parterna fritt att förfoga över möjligheten till ytterligare besiktning eller prövning i domstol av besiktningsutlåtandet. Exempelvis skulle således en näringsidkare, i avsaknad av reglering mellan parterna, inte äga rätt att få ett besiktningsutlåtande, enligt vilket entreprenaden inte godkänns, överprövat av vare sig domstol eller genom överbesiktning. Det är inte godtagbart.

I betänkandet föreslås vidare inte att några särskilda krav skall ställas på besiktningsförrättaren, annat än att han skall ha för uppdraget nödvändig erfarenhet och kun-skap. I lagtexten anges inte något krav på att besiktningsmannen skall vara opartisk, men det skulle enligt utredningen ligga i uppdragets "natur". I betänkandet anges att besiktningsmannen skall utses av beställaren.

Enligt det synsätt som råder i standardavtal är besiktningsmannen beställarens representant och han skall i första hand beakta beställarens intressen, under beaktande av kontraktshandlingarna. Såsom noteras i betänkandet (s. 171y) anges varken i AB 92 eller ABS 95 att besiktningsmannen skall vara opartisk. Det ligger vidare i beställarens intresse att besiktningsmannen genomför en noggrann besiktning, eftersom enligt de avtalen beställaren annars riskerar att förlora rätten att göra vissa fel gällande.

Advokatsamfundet finner den föreslagna ordningen, som skulle bli lag, vara i högsta grad tveksam ur ett rättsäkerhetsperspektiv. Det skulle överlämnas till en av beställaren utsedd och avlönad person att, om inte annat avtalas mellan parterna, exklusivt avgöra de för parterna ytterligt centrala frågorna om förekomsten av fel och entreprenadens godkännande. Besikt-

ningsmannen torde därvid bli att likställa med en skiljeman. I författningskommentaren till

56 § konsumenttjänstlagen sägs om överbesiktning och domstolsprövning endast att "[v]i har ansett att det inte krävs någon särskild reglering". Samfundet godtar inte förslaget, som är otillfredsställande för avtalsparterna. Det är inte lämpligt att i lag tillerkänna en sålunda utsedd förrättningsmans mening en så långt gående verkan (jfr NJA 1989 s. 773).

Advokatsamfundet delar den i betänkandet framförda synpunkten att det oftast är önskvärt att en slutbesiktning kommer till stånd men finner att denna fråga kan och bör lösas genom avtal och i försäkringsvillkor.

Sammantaget finner samfundet att föreslagen reglering i fråga om besiktning inte skall läggas till grund för lagstiftning. Frågan bör regleras i avtal mellan parterna, t.ex. genom att de hänvisar till ABS 95. Saknas avtal när det gäller att utreda förekomsten av fel eller i fråga om entreprenadens avslutande får en tvist bedömas enligt konsumenttjänstlagens nuvarande regler, d.v.s. i första hand med utgångspunkt i 12-14 §§konsumenttjänstlagen.

AB Bostadsgaranti Vad gäller avtalsskyddet föreslår utredningen att Konsumenttjänstlagen (KtjL), kompletterad med vissa specialbestämmelser, ska bli generellt tillämplig vid avtal avseende ny-, till- och ombyggnad av småhus. Sedan ett flertal år tillämpas ABS 95, de av byggbranschens företrädare, Konsumentverket m fl parter framtagna allmänna kontraktsbestämmelserna för småhusentreprenader, i de allra flesta entreprenadavtal mellan enskild konsument och entreprenör. ABS 95 anses utgöra ett gott konsumentskydd, vilket även konstateras i utredningen. Parternas ställning enligt KtjL respektive ABS 95 överensstämmer redan i dag i väsentliga delar. En förändring som föreslås i KtjL är införandet av en obligatorisk slutbesiktning enligt modell från ABS 95. Slutbesiktningen har central betydelse för att reglera rättsförhållandet mellan parterna när det gäller såväl beställarens reklamationsrätt som fastläggandet av entreprenadtidens slut. Att en slutbesiktning genomförs är i praktiken även en förutsättning för att det av utredningen förslagna försäkringsskyddet skall kunna lämnas. Det är därvid en fördel om besiktningen baseras på enhetliga regler så som föreslås av utredningen och som även hittills gällt genom ABS 95.

7. Fel och dröjsmål

Kammarrätten i Göteborg Kammarrätten anser att det bör övervägas om det inte i lagtexten bör anges att vite skall fastställas för att utgöra sanktion vid dröjsmål från näringsidkarens sida. Vitet är ett viktigt påtryckningsmedel för att avtalat arbete skall bli klart i tid.

Kungl. Tekniska Högskolan Enligt förslaget till 58 § får efter det att besiktning skett konsumenten inte åberopa andra fel än sådana som 1. angetts i besiktningsutlåtandet, 2. förelegat vid besiktningen men som då varken märkts eller borde ha märkts och som konsumenten inte kände till eller 3. påtalats av konsumenten för näringsidkaren inom sex månader från det att uppdraget godkändes. Den tredje punkten kan förefalla egendomlig. Det anges i betänkandet (s. 333) att den syftar till att förenkla handläggningen av många fel och brister som kan ha varit svåra att upptäcka vid en besiktning, men visar sig tydligt en tid efter det att huset tagits i bruk. Det kan även vara fråga om fel som inte varit dolda, heter det vidare. Bestämmelsen anknyter till en regel i ABS 95, där dock en tremånadersregel gäller.

Den nu diskuterade regeln måste te sig som svårbegriplig för de flesta konsumenter. Dessa ges en rätt att åberopa ett fel som visar sig inom ett halvår efter slutbesiktningen, men det är samtidigt tydligt att den endast gäller fel som förelåg vid slutbesiktningen, oavsett om de varit dolda eller öppna. Men hur förhåller sig detta till garantiregeln i förslaget till ny 60 §? Enligt denna bestämmelse svarar näringsidkaren för fel som förelåg vid tidpunkten för uppdragets fullgörande. Men dessutom svarar näringsidkaren för fel som förelåg vid tidpunkten för godkänd besiktning och som framträder inom två år därefter. Men om en sådan garanti gäller förefaller väl den nu diskuterade regeln i 58 § skäligen överflödig. För med en sådan regel måste väl konsumenten få åberopa dem så snart de syns, alldeles oavsett sexmånadersregeln i den föreslagna 58 §.

Det är möjligt att den föreslagna 58 § skall förstås så att alla fel och brister som påtalas av konsumenten inom sex månader efter slutbesiktningen skall anses innebära att fel förelåg vid tillfället för besiktningen, en nog så sympatisk regel (närmast att jämföra med begagnade bilbranschens beramade s k Runt Hörnet garanti - RH-garantin). Men om det är meningen bör det nog anges mera klart.

Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande, Formas Näringsidkaren föreslås få ett lagstadgat tvåårigt garantiansvar för fel och brister. Det finns mot bakgrund av småhusens långa livslängd och att många fel erfarenhetsmässigt inte visar sig inom två år anledning att överväga ett förlängt garantiansvar.

Sveriges advokatsamfund

Garantier Advokatsamfundet anser att frågan om näringsidkarens garantiansvar bör överlåtas till parterna i avtal om småhusentreprenader och köp av byggnadsdelar. Något skäl till att i dessa sammanhang stärka konsuments skydd jämfört med de övriga sammanhang som regleras av konsumenttjänstlag och konsumentköplag har inte anförts i betänkandet, som till stöd för sin mening endast omtalar att garanti lämnas enligt ABS 95. Samfundet anser inte att det förhållandet motiverar den begränsning av avtalsfriheten som införs genom föreslagna bestämmelser.

Den reglering som i dag gäller enligt dessa lagar innebär att konsumenten har bevisbördan för att uppkommet fel förelegat redan vid tiden för färdigställandet eller vid varans avlämnande, vilken bevisbörda inte torde vara svår att bära i fråga om fel i småhusentreprenader eller köp av byggnadsdelar. Vidare finns i gällande lagstiftning en klar reglering i fråga om avtalade garantier.

Sveriges Byggindustrier (BI) BI är även kritiskt mot utredningens förslag rörande näringsidkarens ansvar efter garantitidens utgång. Kritiken gäller avsaknaden av väsentlighetsrekvisit. Enligt BI bör ansvaret efter garantitiden endast gälla fel av viss betydelse. Risk finns annars att entreprenörerna under en lång följd av år tvingas hantera och administrera en mängd bagatellfel. Den kostnad det innebär för entreprenören står inte i rimlig proportion till det skydd som konsumenten behöver. Enligt BI bör därf'ör lagförslaget kompletteras med en beloppsgräns. Ansvaret efter garantitiden bör enligt BI begränsas till att gälla fel som kostar mer än ett halvt basbelopp att avhjälpa.

AB Bostadsgaranti I ABS 95 är entreprenörens ansvar för fel som framträder efter garantitidens utgång begränsat till väsentligt fel som visas ha sin grund i vårdslöshet fi-ån entreprenörens sida. Någon liknande begränsningsregel finns inte i KtjL. Entreprenörens ansvar kommer därmed att omfatta även småfel under tio år efter färdigställandet av småhuset. Det kan ifrågasättas om den kostnadsökning detta kan förväntas medföra för reklamationshantering m m uppvägs av den ökade nyttan för konsumenten. Dessa kostnader kommer att belasta småhusproduktionen och därmed slutligen småhuskonsumenterna. Som en jämförelse kan nämnas att om byggfelsförsäkringen, som föreslås bli obligatorisk även vid småhusbyggande, inte förenades med en självrisk, skulle premienivån vara så hög att försäkringen sannolikt vore helt ointressant för försäkringstagarna. Vi anser att någon form av väsentlighetskriterium bör övervägas vad gäller näringsidkarens ansvar efter garantitiden.

GAR-BO Försäkring AB Enligt ABS 95 så får som huvudregel fel som inte antecknats i besiktningsutlåtandet inte göras gällande, med undantag för dolda fel och fel som konsumenten påtalat vid besiktningen, men som besiktningsmannen inte ansett utgöra fel. Konsumenten kan även göra gällande fel som denne påtalat för näringsidkaren inom tre månader från entreprenadtidens utgång.

Av förslaget framgår att denna tredje möjlighet, den s.k. tremånadersregeln, bör utökas till att istället gälla sex månader. Som konstateras i utredningen avtar bevisvärdet med tiden från slutbesiktningen. Det är alltså olyckligt att förlänga tiden inom vilken det finns oklarheter om förekomsten av och ansvaret för fel. Om konsumenten kan påpeka fel inom sex månader kommer det av entreprenören bedömas som skäligt att ha dessa sex månader plus två månader som åtgärdstid för fel.

Redan med nuvarande frist är beställarens (konsumentens) största problem att få besiktningsanmärkningarna åtgärdade inom rimlig tid.

Fel som framträder senare kan och skall reklameras inom den tvååriga garantitiden.

Utredningen har konstaterat att man vill behålla entreprenörens tvååriga garantiansvar i det skick som finns i ABS 95. Lydelsen i §60 måste väl då vara ett redaktionellt förbiseende.

Andra styckets första mening borde vara "Dessutom svarar näringsidkaren för fel som framträder inom två år från godkänd besiktning."

8. Utvecklingsfel

Konsumentverket Enligt verkets mening är det rent generellt otillfredsställande att lägga risken för utvecklingsskador på konsumenten i stället för på näringsidkaren. Med hänsyn till produktansvarslagens nuvarande utformning instämmer verket dock med utredningens ställningstagande att inte föreslå ett ansvar för näringsidkaren för utvecklingsfel vid småhusbyggande. Enligt verkets mening finns det emellertid skäl att i ett större sammanhang åter överväga frågan om ansvaret för utvecklingsfel rent allmänt.

Boverket Boverket vill vidare i mångt och mycket instämma i vad experten Kenneth Kanckos anför i sitt särskilda yttrande. Hanteringen av s k utvecklingsfel är en fråga som snarast bör få en lösning. Enligt Boverkets mening framstår försäkringsbehovet nästan som störst vid denna typ av fel. Det borde vara möjligt att lösa denna fråga; framförallt om en försäkringslösning förenas med ett maximalt ersättningsbelopp.

Kungl. Tekniska Högskolan Avslutningsvis vill institutionen anmäla att den har starka sympatier för Kenneth Kanckos synpunkter avseende ansvaret för s k utvecklingsfel.

Lunds universitet För utredningen har det framstått som ett betydande problem hur utvecklingsfel skall hanteras i sammanhanget. Allmänt kan framhållas, att diskussionen i betänkandet synes röra sig med ett mycket vidsträckt tolkning av detta begrepp. Man får uppfattningen att alla fel som inte kan betraktas som avsteg från fackmässigt godtagbar standard vid avtalet skulle utgöra utvecklingsfel (se bl.a. s. 182, 245, 285 f). Detta stämmer knappast med terminologin i det sammanhang där feltypen framför allt uppmärksammats, nämligen när det gäller produktskador. I 8 § 4 p. produktansvarslagen, där utvecklingsfel undantas från ansvaret för tillverkare m.fl., beskrivs feltypen så att “det på grundval av det vetenskapliga och tekniska vetandet vid den tidpunkt då han satte produkten i omlopp inte var möjligt att upptäcka säkerhetsbristen”. Detta är en mycket ovanlig situation , som skiljer sig klart från de mera normala fall man diskuterat när det gäller entreprenader - alltså när man “använder sig av godkända material och metoder som senare visar sig vara olämpliga och skadebringande” (s. 284). I de allra flesta fall lär det samlade vetenskapliga och tekniska vetandet göra det möjligt att konstatera en skaderisk, även om den inte är känd för entreprenörer i allmänhet eller en godkännande myndighet. Det rättsfall som åberopas i sammanhanget (NJA 1997 s. 290) bestyrker att det finns en ganska betydande marginal mellan brister i fackmässig standard och utvecklingsfel. Det kan därför knappast betecknas som någon allvarlig brist i skyddet att detta inte sträcker sig till utvecklingsfelen; däremot har det betydelse om skyddet endast inträder vid avvikelse från fackmässig standard (jfr bl.a. nedan om 2 § lagen om byggfelsförsäkring).

Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande, Formas Näringsidkarens ansvar föreslås inte omfatta utvecklingsfel. Med utvecklingsfel avses fel som vid tidpunkten för byggarbetenas utförande uppfyllde kraven på fackmässighet men där senare forskning visat att materialet eller åtgärden redan från början var olämplig. Det är inte rimligt att denna typ av risk helt vilar på konsumenten. I de flesta andra fall har producenten ett strikt ansvar för sin produkt, vilket borde vara tillämpligt även för småhus. Alternativt kan denna risk täckas av den obligatoriska byggfelsförsäkringen.

Småhusskadenämnden Som utredningen konstaterar tillkom Småhusskadenämnden bl.a. för att stödja småhusägare som drabbats av de fukt- och mögelskador som kom att utvecklas i stora delar av 70-talets småhusproduktion. Mot bakgrund av de erfarenheter som samlats under den tid Småhusskadenämnden har funnits anser nämnden det mycket otillfredsställande att utredningen inte föreslår ett skydd som omfattar även utvecklingsfel.

Utredningen anför tveksamhet till möjligheterna att återförsäkra utvecklingsfel, men den frågan är inte närmare utredd i betänkandet. Frågan anges vara svårlöst. Av de försäkringsgivare som i dag är verksamma har åtminstone en, AB Bostadsgaranti, inte undantagit utvecklingsfel.

Utredningen definierar utvecklingsfel som fel som vid tidpunkten för arbetenas utförande eller leveransen av materialet uppfyllde kravet på fackmässighet men där senare vetenskapliga rön visat att åtgärderna eller materialen redan från början varit olämpliga för sitt syfte.

Enligt nämndens uppfattning finns det dock en "gråzon". De typiska fel som föranlett den statliga fondens tillkomst har möjligen inledningsvis kunnat betecknas som utvecklingsfel. Allt eftersom fel och brister i material visar sig eller det olämpliga i vissa tekniska lösningar blir kända, kommer utvecklingsfelet att ändra karaktär och bli ett vanligt fel för att slutligen bli ett fel tillkommet av grov vårdslöshet.

Så hade Småhusskadenämnden tidigt att ta ställning t.ex. till från vilken datum användandet av tryckimpregnerat trä, i direkt kontakt med husets bottenplatta, skulle betraktas som enkel vårdslöshet när frågan om entreprenörens ansvar skulle avgöras. I utredningen nämns som en variant s.k. EW-element. Dessa har använts även efter det att det i branschen varit väl känt att de ofta drabbas av fukt- och mögelskador som är svårbemästrade och dyra att åtgärda.

I dag är det tillåtet att bygga hus med uteluftventilerade krypgrunder. Det är känt att dessa ofta drabbas av fukt- och mögelskador. Tanken att fukt och mögelskador i en krypgrund skulle vara ett utvecklingsfel är helt främmande, i vart fall för Småhusskadenämnden. Trots detta är skador i en krypgrund så vitt är bekant för Småhusskadenämnden att anse som utvecklingsfel enligt t.ex GARBO.

Enligt nämndens uppfattning torde i dag uppförande av ett småhus på en uteluftventilerad krypgrund vara något som faller inom ramen för entreprenörens avrådandeplikt, alltså så långt från ett utvecklingsfel man kan komma.

I utredningen påpekas att den definition av utvecklingsfel som görs i produktansvarslagen innebär en snäv gränsdragning och att det är i en ytterligt begränsad omfattning som utvecklingsfel i lagens mening kommer att föreligga (sid. 187). Skulle utredningens resonemang stämma borde också kostnaderna för att låta utvecklingsfelen ingå i byggfelsförsäkringen gå att bemästra.

Som framgår av det ovan framförda anser Småhusskadenämnden att det i praktiken är mycket svårt att definiera vad som skall anses vara utvecklingsfel. Detta är i hög grad en fråga om kunskapsutveckling över tiden och informationsspridning och kompetensutveckling inom byggbranschen och som näringsidkaren bör ha ansvaret för. Dagens system uppmuntrar inte till kunskapsinhämtande. Därför kan olämpliga byggmetoder fortsätta att tillämpas långt efter att vetenskapen utdömt dem.

Behovet av incitament för kompetenshöjning är mycket stort - och "kryphål" i ansvarsfrågan kan ha motsatt effekt.

Försäkringslösningen är ett svagt men ändock ett påtryckningsmedel. Den betalas visserligen av konsumenten men fördyrar byggandet och i en bättre konkurrenssituation kan kunskap bli ett konkurrensmedel.

Utredningen konstaterar att det faktum att utvecklingsfel ofta upptäcks efter utgången av den tioåriga preskriptionstiden får som konsekvens att felen varken omfattas av näringsidkarens ansvar eller av en byggfelsförsäkring. Detta är illa nog men får inte tas som intäkt för att helt utesluta möjligheten skapa att försäkringsskydd. Enligt nämndens uppfattning är det därför angeläget att frågan om ett utvecklat försäkringsskydd utreds.

Utöver det nu anförda ansluter sig Småhusskadenämnden till vad som redovisats som reservation och särskilt yttrande av Kenneth Kanckos, sid. 357 i betänkandet.

Konsumentvägledarnas förening Vi ansluter oss till Kenneth Kanckos reservation beträffande utvecklingsfel. Det är inte rimligt att konsumenten ska vara den part som drabbas vid utvecklingsfel. Konsumenten har inte någon möjlighet att gardera sig mot dessa fel.

Mäklarsamfundet Det förhållande att utvecklingsfel undantagits från konsumentskyddet anser Mäklarsamfundet vara otillfredsställande. Mäklarsamfundet är därför av den uppfattningen att även utvecklingsfel bör täckas av den tioåriga byggfelförsäkringen. Det finns naturligtvis flera anledningar för detta synsätt och en tungt vägande skäl bör vara att det är fullständigt obegripligt för en konsument att skilja mellan vad som är utvecklingsfel och andra byggfel. En konkret information om förhållandet att utvecklingsfel inte skulle ingå i försäkringsåtagandet kan och måste i sådana fall lämnas till den konsument som är köpare eller beställare. Situationen blir dock ännu mer besvärande om den förste ägaren efter ett antal år säljer fastigheten till en ny konsument, men inom tiden för byggfelförsäkringen. Eftersom byggfelförsäkringen ska gälla för fastigheten utgör den också ett skydd för en senare förvärvare inom försäkringstiden och denne kan naturligtvis ha anledning att räkna med att alla former av väsentliga fel kommer att täckas av försäkringen. Ett utvecklingsfel kommer i relationen mellan en säljare och en köpare att betraktas som ett dolt fel och därmed blir den ursprunglige förvärvsren och ägaren ekonomiskt ansvarig mot en senare förvärvare. Detta är inte tillfredsställande enligt Mäklarsamfundets uppfattning. Mäklarsamfundet uppfattar dock att ansvar för utvecklingsfel finns inom den tvååriga garantitiden och att den därefter upphör. Det kan också anföras att risken för utvecklingsfel borde vara relativt liten när det handlar om typhus. Anledningen härtill är att fabrikanten redan från början kan konstruera huset på ett lämpligt sätt för att undvika tveksamheter eller oprövade material. Situationen är annorlunda när det gäller uppförande av lösvirkeshus eller när det gäller om- och tillbyggnad. Den nyproduktion som sker idag är till helt övervägande delen att betecknas som typhus och vad gäller dessa är det i vart fall rimligt att producenten har ett större ansvar, eftersom huset av många köparkonsumenter då uppfattas som en helhet. Det är föreslaget i utredningen att självrisken ska begränsas till ett halvt basbelopp. Mäklarsamfundet anser att angelägenheten att utvecklingsfel också omfattas av försäkringen kan medföra att man bör överväga att öka självrisken, kanske till ett basbelopp, för att också byggfelförsäkringen ska omfatta utvecklingsfel. Som utredningen själv påpekar i betänkandet är försäkringslösningar till för att sprida risker. Det undandrar sig dock Mäklar-

samfundets möjligheter att bedöma hur stor risken för utvecklingsfel är. Det är dock typiskt en sådan risk som bör bäras kollektivt och inte av enskilda konsumenter.

Svenska Kommunförbundet Avslutningsvis får förbundet framhålla att nyttan med det föreslagna konsumentskyddet vid småhusbyggande förfelas om utvecklingsfel undantas från skyddet. De skäl utredningen åberopat för att undanta utvecklingsfelen från ett konsumentskydd är inte övertygande. Förslaget innebär att den part i byggprocessen, nämligen konsumenten, som har den allra sämsta möjligheten att bedöma och därmed också prissätta risken för utvecklingsfel helt får bära denna risk. Den föreslagna riskfördelningen strider helt mot de principer för riskför-delning som är vedertagen inom den kommersiella entreprenadrätten och blir helt orimlig i ett konsumentförhållande.

En förutsättrung för att kommunerna skall vara engagerade i ett förfarande för att åstadkomma ett tillfredsställande system för konsumentskydd vid småhusbyggande är att systemet som helhet inte innehåller allvarliga luckor. Skyddet mot utvecklingsfel måste därför förbättras om förslaget skall genomföras.

Villaägarnas Riksförbund En särskild typ av fel som kan förekomma vid byggnationer är utvecklingsfel, varmed avses förhållanden som vid en viss tidpunkt, t. ex. när uppdraget avslutades, uppfyllde då gällande krav på fackmässighet, men där senare vetenskapliga rön har visat att den använda arbetsmetoden eller materialet redan från början var olämpligt för sitt syfte. Det är således fråga om fel som vid byggarbetenas utförande eller leveransen av materialet uppfyllde kravet på fackmässighet, men där senare vetenskapliga rön visat att åtgärderna eller materialet redan från början varit olämpligt för sitt syfte.

Konsumenter kan inte göra utvecklingsfel gällande mot näringsidkare enligt konsumenttjänstlagen. Det går inte heller att begära ersättning för utvecklingsskador enligt produktansvarslagen.

Ett förslag som skulle innebära att näringsidkaren/entreprenören vore ansvarig för utvecklingsfel i de arbeten som görs inom ramen för entreprenaden, men inte för sådana fel i de material som byggs in genom arbetena, blir i praktiken ohanterligt. VILLAÄGARNA delar därför utredningens bedömning att det med nuvarande avfattning av produktansvarslagen inte är praktiskt möjligt att föreslå att näringsidkaren/entreprenören skall göras ansvarig för utvecklingsfel.

Utredningen har även föreslagit att det skall vara obligatoriskt med byggfelsförsäkring. Försäkringsgivarna till byggfelsförsäkringarna skall dock inte behöva svara för utvecklingsfel. De skäl som har framförts är att det bör föreligga kongruens mellan näringsidkarnas och försäkringsgivarnas ansvar samt att det skulle vara svårt att återförsäkra utvecklingsfel.

Vilka konsekvenser får det att byggfelsförsäkringen inte omfattar utvecklingsfel? Utredningen konstaterar själv på sidan 285 att “utvecklingsfel erfarenhetsmässigt ofta gett upphov till stora och kostsamma skador. Det visar inte minst de problem med fukt och mögel i framförallt småhus byggda 1970-talet som blev kända under 1980-talet." Ett exempel på utvecklingsfel, som har förekommit är att vissa näringsidkare vid byggandet av tvåplans småhus använde sig av limmade trähalkar i vindsbjälklaget, allt i enlighet med ett typgodkännande. Tre till fyra år efter det att beställarnalkonsumenterna flyttat in visade det

sig att limmet som använts i träbalkarna inte var åldersbeständigt, med den följden att hela vindbjälklaget började ge efter och rasa in. Husen belades användningsförbud, vilket medförde att konsumenterna inte fick bo i husen innan felen åtgärdats. Åtgärdskostnaden kan i dagens penningvärde uppskattas till 250 000 kr per hus. Eftersom det är fråga om ett utvecklingsfel omfattas det inte av byggfelsförsäkringen, utan konsumenterna får stå hela kostnaden själva. En familj som har tagit stora lån för att bygga ett hus som sedermera visar sig vara behäftat med utvecklingsfel, måste således stå för hela kostnaden själv. För dem som bygger nytt hus är belåningsgraden ofta mycket hög. De saknar därför ofta medel för att bekosta reparationer av utvecklingsfel för 100 000-tals kr. Vad som återstår är därför att försöka låna medel av banken, men det är långt ifrån en självklarhet att en bank vill bevilja en redan högt skuldsatt familj ytterligare lån. Ifall banken inte vill låna ut mer, kan konsumenten komma att försättas i konkurs eller bli tvungen att ansöka om skuldsanering.

Om ett fel konstateras i ett småhus, kan försäkringsgivarna liksom näringsidkarna så som hittills ofta varit fallet hänvisa till att de inte skall stå för felet, då det är ett utvecklingsfel. Ifall försäkringsgivaren eller näringsidkaren vägrar stå för felet, måste konsumenten stämma dem för att få saken prövad. Mot bakgrund av att felet i sig kostar 250 000 kr att åtgärda, är det endast ett fåtal konsumenter som har råd att stämma försäkringsgivaren eller näringsidkaren och därmed riskera ytterligare 250 000 kr i rättegångskostnader. För näringsidkaren eller försäkringsgivaren som är betydligt starkare parter än konsumenten, är sådana processkostnader inte särskilt avskräckande. Näringsidkaren och försäkringsgivaren har dessutom ett gemensamt intresse av att hävda att det är fråga om utvecklingsfel. I praktiken kommer därför undantaget i byggfelsförsäkringen att få en betydligt större betydelse än vad som tycks vara fallet vid en första anblick. Om utvecklingsfelen omfattades av byggfelsförsäkringen, skulle den angivna situationen inte ens kunna uppkomma.

Småhusskadenämnden (Fonden för fukt och mögelskador) är en statlig myndighet som lämnar bidrag till kostnaderna för att åtgärda fukt- och mögelskador i småhus. För att man skall kunna få bidrag skall huset vara byggt före 1989 och yngre än 25 år. Undantag görs i vissa fall för äldre hus som är kraftigt om- eller tillbyggda. Bidrag kan således inte erhållas för åtgärdande av utvecklingsfel på hus byggda fr. o. m. 1989.

Mot bakgrund av vad som ovan anförts, framstår det som mycket otillfredsställande att konsumenter skall behöva försättas i ekonomiska svårigheter, när näringsidkare uppför småhus med utvecklingsfel, i synnerhet när vi har de grundkonstruktioner som medfört fukt- och mögelproblem i färskt minne.

Frågan är då om det är förnuftigt att byggfelsförsäkringen inte skall omfatta utvecklingsfel. På sidan 285 i utredningen sägs att "Bostadsgaranti är - såvitt känt - den ende försäkringsgivare som tillämpar ett vidare felbegrepp. Bolagets ansvarsutfästelse inkluderar nämligen även ansvar för utvecklingsfel." Det kan således konstateras att AB Bostadsgarantis byggfelsförsäkring redan idag omfattar utvecklingsfel. Vidare har AB Bostadsgaranti gjort gällande att utvecklingsfelen omfattas av dess återförsäkringar. Hur det i själva verket förhåller sig med möjligheten att återförsäkra utvecklingsfel har inte kommit att utredas närmare inom ramen för utredningen.

VILLAÄGARNA ifrågasätter starkt varför utredningen har beslutat sig för att utvecklingsfelen inte skall omfattas av byggfelsförsäkringen, när AB Bostadsgaranti säljer försäkringar som även täcker utvecklingsfel. Om AB Bostadsgaranti redan säljer försäkringar som täcker utvecklingsfel, frågar man sig varför detta inte skulle vara möjligt även för övriga aktörer på

marknaden. Utredningen lämnar inget svar härvidlag, vilket är häpnadsväckande när utredningens slutsats är att utvecklingsfelen skall undantas från försäkringen. Utredningens slutsats verkar i frågan om att exkludera utvecklingsfelen i byggfelsförsäkringen inte ha någon starkare koppling till bakomliggande fakta. Det är snarare så att fakta talar för att byggfelsförsäkringen skall omfatta utvecklingsfelen.

Ifall byggfelsförsäkringen inte skulle täcka utvecklingsfel, får konsumenterna ett mycket ihåligt skydd. Frågan är om en sådan halvmesyr till obligatorisk försäkring är värd sitt pris. Den bidrar snarast till att invagga konsumenterna i en falsk trygghet. VILLAÄGARNA föreslår därför att byggfelsförsäkringen även skall omfatta utvecklingsfel.

9. Rätten till avbeställning

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR

Avbeställning och avbeställningsersättning Nedan följer det som utvecklats till branschkutym vad gäller hur avbeställningsersättning kan beräknas.

Enligt AA 94 skall köparen betala "full" avbeställningsersättning utom i tre fall nämligen vid:

  • avslag på ansökan om bygglov
  • avslag på ansökan om statligt stöd eller motsvarande
  • samt långvarig och allvarlig sjukdom, dödsfall inom köparens familj eller upplösning av äktenskap, som väsentligen förändrat förutsättningarna för avtalets ingående och i samtliga fall innan tillverknings- och leveransorder avgivits. Då behöver endast avtalad handpenning erläggas. Efter det att tillverknings- och leveransorder har avgivits skall alltid full avbeställningsersättning erläggas.

Vad statligt stöd "eller motsvarande" egentligen innebär finns inte fastslaget. När punkten skrevs stod det klart att finansieringssystemet skulle förändras. "eller motsvarande" kan läsas som "eller annan utomstående finansiering". Av statligt stöd finns endast kreditgarantin kvar.

Får köparen inget lån d v s ingen finansiering, så kan han inte fullfölja avtalet. Det är svårare för en köpare att bevisa att han inte får lån än det var att visa avslag på statligt stöd. Skall han få avslag i en bank eller flera innan det skall anses att han inte får lån?

Med största sannolikhet skulle en domstol anse det oskäligt att begära någon större avbeställningsersättning om köparen inte alls får lån. Ersättningen skulle då troligtvis jämkas, kanske ända ner till handpenningens storlek. Därför får köparen automatiskt rätt till nedsättning av avbeställningsersättningen.

Fråga uppstår genast vad som händer om en köpare faktiskt inte får lån trots flera försök, men sedan ganska snart efter avbeställningen (eller av den orsaken) köper från ett annat husföretag som kan ordna finansieringen. Generella svar på detta kan inte ges. Allt får bedömas från fall till fall.

Efter tillverknings- och leveransorder kan köparen emellertid inte någon gång avbeställa mot endast handpenningen enligt AA 94 utan får betala enligt beräkningsmetoden nedan.

Säljaren har rätt till ersättning för:

1. "Särskilda kostnader som han haft för att ingå och fullgöra avtalet till den del han inte kan tillgodogöra sig dessa på annat sätt" såsom försäljarens tid och utlägg för förhandsbesked av olika slag såsom bygglov, lån mm och alla slags kontakter med myndigheter, bilkostnader för resor i anledning av dessa förhandsbesked, ev provision, ritningsändringar mm (här har säljaren rätt till ersättning för arbete innan avtalets tillkomst bl a det som räknas som vanligt försäljningsarbete, men finns inget avtal, har säljaren aldrig rätt till sådana kostnader), kostnader för material i fabrik och på kontor som är relaterade till det avbeställde avtalet, arbetslöner inkl sociala avgifter mm.

ev kostnader för att dra tillbaka ansökningshandlingar från myndigheter, kontakt med banker mm i anledning av avbeställningen, kostnader för att avbeställa ev specialbeställda delar till huset, ev ersättning till underleverantörer mm.

3. "Förlust i övrigt med ett belopp som är skäligt med hänsyn till priset på varan, tidpunkten för avbeställningen, omfattningen av nedlagt arbete och omständigheterna i övrigt".

Viss ersättning för att affären gått om intet skall säljaren ha. Grundtanken är att säljaren tjänar in sin vinst och sitt bidrag till sina allmänna kostnader succesivt. Ju längre tid som gått från avtalsdatum ochju närmare avlämnandet man kommer desto högre ersättning enligt denna punkt krävs. Då småhus tillverkning i många avseenden skiljer sig från tillverkning av andra varor har en branschkutym utvecklats som tar hänsyn till att kostnaderna uppkommer "ryckvis".

Ett annat sätt att räkna som ev skulle ge vettigt resultat vid försäljning enligt AA 94 är:

kostnader enligt ovan pkt 1 och 2 x den tilltänkta vinsten köpesumman för avtalet

Då får man fram ett belopp för "förlust i övrigt". Summera sedan beloppen under punkterna l, 2, 3 vilket är totala avbeställningsersättningen.

Därefter får man se om resultatet är skäligt. En avbeställning skall i regel inte kosta köparen lika mycket som om han står kvar vid avtalet.

Enligt ABS 95 finns inte någon generell avbeställningsrätt utan vägledning får sökas i konsumenttjäntlagen 42 §. Om köparen avbeställer tjänsten innan den har slutförts har näringsidkaren rätt till ersättning för den del av tjänsten som redan har utförts samt för arbete som måste utföras trots avbeställningen. Ersättningen skall motsvara det pris som skulle ha gällt, om avtalet endast hade avsett vad som har utförts.

Näringsidkaren har vidare rätt till ersättning för förluster i form av kostmoder för den återstående delen av tjänsten samt ersättning för förluster i övrigt på grund av att han har underlåtit att ta på sig annat arbete eller på grund av att han på annat sätt har inrättat sig efter uppdraget. Näringsidkaren har dock inte rätt till sådan ersättning, om konsumentens syfte med tjänsten har blivit förfelat p g a:

  • föremålet för tjänsten har skadats eller gått förlorat utan att detta har berott på försummelse på konsumentens sida eller
  • konsumenten har hindrats att dra nytta av tjänsten till följd av författningsföreskrifter, myndighetsbeslut eller andra liknande omständigheter utanför hans kontroll.

I både AA 94- och ABS 95-fallen kan man tänka sig en i förväg bestämd "schabloniserad" avbeställningsersättning, men det går bara om avbeställningen sker mycket tidigt. Huvudregeln är att säljaren måste precisera sina ersättningskrav under punkterna.

10. Köp av fast egendom, byggnadsdelar och byggnad på annans mark

Hovrätten över Skåne och Blekinge Frågan om att vid konsumenters köp av byggnad på annans mark införa ett krav på skriftligt avtal har tidigare varit föremål för överväganden (se s. 222). Hovrätten anser att de skäl som då anfördes mot ett sådant krav alltjämt förefaller bärkraftiga. Hovrätten avstyrker förslaget.

Lunds universitet En särskild fråga som förslaget aktualiserar är om man i den utsträckning utredningen föreslår bör likställa konsumentköp av byggsatser med småhusentreprenader. Det står klart att från konsumentsynpunkt liknande överväganden gör sig gällande, men man kan inte komma ifrån att parternas kontakter och näringsidkarens förpliktelser är av olika slag i de båda fallen. Bl.a. blir detta aktuellt beträffande formkravet, som förefaller diskutabelt också vid dessa köp. (Se nedan om 48 § KKL.)

Sveriges advokatsamfund

Skriftlighetskrav vid köp av byggnad på annans mark Advokatsamfundet anser att de skäl som föranlett skriftlighetskravet enligt i 4 kap. jordabalken inte gör sig gällande i fråga om köp av byggnad på annans mark. Av förarbeten till jordabalken framgår att skriftlighetskravet delvis har historisk förklaring men framförallt är betingat av betydelsen av att klarhet råder kring ägandeförhållanden avseende fast egendom. Lagfartsinstitutet har en framträdande roll och enligt lagmotiven "blir det av särskild vikt att de avtal, som skall ligga till grund för inskrivningen, inte är behäftade med materiella brister", (prop. 1970:20, B 1 s. 124x). Som ett utslag av den stora vikt som fästs vid skälen för skriftlighetskravet innebär ett avsteg från detta krav att avtalet blir ogiltigt. Den påföljden kan därvid jämföras med den konstruktion med omkastad bevisbörda som föreslagits i övriga delar av betänkandet i fråga om avvikelse från skriftlighetskrav, något som är avsevärt mycket mindre ingripande.

Det enda skäl som i betänkandet anförs för ogiltighetsverkan vid köp av byggnad på annans mark är enhetlighetsskäl (betänkandet s. 223m). Detta skäl motiverar enligt samfundets uppfattning inte denna drastiska påföljd som ingen av parterna lär vara betjänt av. Vidare existerar inte något inskrivningsregister i fråga om lös egendom.

Sammantaget anser Advokatsamfundet skäl föreligga för införande av krav på skriftlighet vid köp av byggnad på annans mark men att påföljden vid avvikelse övervägs vidare i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

11. Fullgörandeskyddet

Boverket

Regleringen och utformningen av fullgörande skyddet Boverket har inte något att invända mot utredningens förslag om att fullgörandeskyddet ska säkerställas genom regler om obligatorisk byggfelsförsäkring och säkerhet för uppförande eller tillbyggnad av en byggnad.

Däremot är Boverket ytterst tveksam till den föreslagna avgränsningen av kravet på byggfelsförsäkring och säkerhet till åtgärder som är bygganmälanpliktiga enligt 9 kap 2 § 3-5 p PBL. En sådan avgränsning medför en förändring beträffande ett stort antal nyinvesteringar och ändringsåtgärder i en- och tvåbostadshus. Dessa åtgärder berättigade tidigare inte till statliga bostadssubventioner (jfr 1 § förordningen [1992:986] om statlig bostadsbyggnadssubvention) och fångades därför inte upp av subventionsreglernas krav på produktionsgaranti, ansvarsutfästelse och avtalsskydd. Det rör sig om nyinvesteringar och ändringsåtgärder som är bygganmälanpliktiga men som inte avsevärt förlänger byggnadens brukstid och som enligt den nuvarande lydelsen i lagen om byggfelsförsäkring därför inte heller omfattas av krav på byggfelsförsäkring. De kommer med utredningens föreslagna avgränsning att omfattas av krav på byggfelsförsäkring och säkerhet.

I utredning förs visserligen ett resonemang som går ut på att förslaget inte innebär någon skärpning jämfört med vad som gäller idag eftersom utredningen utgår från att de nyinvesteringar och ändringsåtgärder som avses i punkt 3-5 ovan i princip alltid avsevärt förlänger byggnadens brukstid (sid 280). Detta resonemang ifrågasätter dock Boverket. En nyinstallation av braskamin, som exempel, är bygganmälanpliktig enligt punkt 4 ovan. Någon avsevärd förlängning av byggnadens brukstid medför dock knappast en sådan installation.

Enligt Boverkets uppfattning talar därmed det mesta för att förslaget i praktiken kommer att medföra att ett stort antal åtgärder som idag inte omfattas av krav på fullgörandeskydd i framtiden kommer att göra det.

Dessutom kan det bli så att också de nyinvesteringar och ändringsåtgärder enligt ovan som medför en avsevärd förlängning av byggnadens brukstid kommer att påverkas av utredningens förslag. När det gäller kravet på säkerhet är så uppenbart fallet eftersom något motsvarande krav inte finns idag för den här typen av åtgärder. Men även beträffande kravet på byggfelsförsäkring kan så bli fallet. Som anges i betänkandet (sid 277) uttalas ju i förarbetena till lagen om byggfelsförsäkring att småhus överhuvudtaget inte omfattas av denna lag. Detta uttalande kan, trots att lagens ordalydelse klart anger att småhus omfattas av lagen, ha medfört att många underlåtit att teckna byggfelsförsäkring för den här typen av åtgärder. Därmed kan utredningens förslag i praktiken komma att innebära en skärpning.

Eftersom de nyinvesteringar och ändringsåtgärder som avses i punkt 3-5 ovan många gånger är av kostnadsmässigt sett begränsad omfattning kommer extrakostnaden för ett obligatoriskt fullgörandeskydd att utgöra en förhållandevis stor andel av den totala kostnaden. I och med att utredningen dessutom föreslår att byggfelsförsäkringen ska kunna förenas med en självrisk på upp till ett halvt basbelopp så kan försäkringsskyddet för mindre åtgärder i praktiken bli obefintligt. Om det obligatoriska fullgörandeskyddet ska utvidgas på detta sätt anser Boverket att det ska föreligga starka skäl för det. Boverket är mycket tveksam till om det gör det och utredningen har som sagt inte analyserat detta.

Boverket anser istället att det finns starka skäl som talar för att begränsa det obligatoriska fullgörandeskyddet till att avse uppförande och tillbyggnad av byggnad, vilket är bygganmälanpliktigt enligt 9 kap 2 § p 1 PBL. Det ena skälet är kostnadsmässigt. Som framgår ovan kommer många mindre åtgärder som tidigare inte omfattades av något obligatoriskt fullgörandeskydd att påtvingas detta. Det framstår som orimligt att belasta små projekt med höga kostnader för fullgörandeskydd som kanske inte ens efterfrågas eller fyller någon funktion på grund av reglerna om självrisk. Det andra skälet är att utredningens övriga förslag om förbättrat avtalsskydd med krav på bland annat skriftlighet och besiktning medför att små projekt fångas upp av konsumentskydd på ett tillfredsställande sätt. För dessa projekt anser Boverket således att mycket talar för att fullgörandeskyddet ska vara frivilligt.

Ett problem med avgränsningen till bygganmälanpliktiga åtgärder, som uttredningen också tar upp (sid 278-279) men inte anser sig kunna föreslå någon lösning på, är att en och samma mindre tillbyggnad kommer att omfattas av krav på fullgörandeskydd om den utförs inom detaljplanelagt område men inte om den utförs utom detaljpanelagt område. Från konsumentskyddssynpunkt är detta naturligtvis helt ologiskt.

Kungl. Tekniska Högskolan Vad beträffar färdigställandeskyddet och den föreslagna obligatoriska byggfelsförsäkringen vill institutionen kort ange att det finns anledning att tänka om i frågan om byggnadsnämnden skall vara kontrollorgan. Vidare bör man, men tanke på att det finns en avsevärd risk för att konsumenterna av kostnadsskäl kommer att försöka att klara sig ifrån kostnaderna, överväga en ordning där näringsidkarna görs ansvariga för att försäkring tecknas. Det kan också övervägas att införa ett system för att skydda de oförsäkrade, motsvarande vad som gäller för trafikförsäkringen. En huvudsynpunkt är emellertid, som antytts här ovan, att mera omfattande skydd knappast behövs annat än ifråga om särskilt betydelsefulla nybyggnads- och reparationsarbeten.

Forskningsrådet för miljö, areella näringar och samhällsbyggande, Formas Det försäkringsrättsliga konsumentskyddet vid småhusbyggande omfattar ett fullgörandeskydd, ett färdigställandeskydd och ett tioårigt skydd mot fel och skador. Utredningen föreslår att fullgörandeskyddet görs obligatoriskt, att de nuvarande möjligheterna till undantag från det tioåriga skyddet mot fel och skador tas bort. Det färdigställandeskydd som föreslås innebär att det skall finnas en ekonomisk säkerhet för att näringsidkarens åtaganden slutförs. Alla tre förslagen förefaller väl underbyggda mot bakgrund av erfarenheterna av det nuvarande försäkringsskyddet.

Sveriges advokatsamfund Advokatsamfundet delar den i betänkandet anförda ståndpunkten att en försäkringslösning är att föredra vid utformningen av ett fullgörandeskydd, eftersom den underlättar en anpassning till de olika avtalstyper som kan förekomma och är lättare att "skräddarsy". Detta rimmar väl med samfundets uppfattning i fråga om omfattningen av lagregleringen av parternas inbördes relation.

AB Bostadsgaranti Det föreslagna försäkringsskyddet, av utredningen kallat "fullgörandeskyddet", vid småhusbyggande ger enligt vår uppfattning en god täckning av konsumentens risk vid näringsidkarens obestånd samt vid skada till följd av byggfel. Genom byggfelsförsäkringen får konsumenten ett skydd som i stort sett motsvarar ansvarsutfästelsen i den 10-ånga småhusgaranti som tidigare utgjorde villkor för bostadssubventioner. I småhusgarantin ingick även en

produktionsgaranti som skyddade vid entreprenörens obestånd under byggtiden eller den tvååriga garantitiden. Produktionsgarantin ersätts enligt utredningsförslaget med ett färdigställandeskydd som skall gälla under byggtiden. Färdigställandeskyddet skall utgöras av en säkerhet som inte får understiga 20 % av det avtalade priset. Denna miniminivå anser vi vara betryggande med god marginal, särskilt med beaktande av att konsumenten enligt förslaget till avtalsskydd har rätt att innehålla 10 % av det avtalade priset till dess uppdraget godkänts vid besiktning. Det kan tilläggas att sedvanlig säkerhet från entreprenören enligt standardavtal är 10 % av kontraktssumman.

GAR-BO Försäkring AB Som vi inledningsvis konstaterade är fullgörandeskyddet bra för alla parter.

Vi tycker dock att utformningen av lagen om byggfelsförsäkring §3a gör att tidpunkten för ianspråktagande av säkerheten är mycket oklar. Det blir inte ovanligt att frågan om rätten att häva avtal kommer att prövas rättsligt. Dagens praxis att säkerheter tas i anspråk när entreprenören försatts i konkurs är den enda entydiga gräns som kan bestämmas för fullföljandeskyddets ikraftträdande.

12. Kontrollen av konsumentskyddet

Länsrätten i Stockholms län Länsrätten håller för sannolikt att byggnadsnämnd också i andra fall med anknytning till konsumentskyddet kan komma att rikta förelägganden med eller utan vite mot den kvalitetsansvarige eller byggherren/konsumenten som kan leda till mål i länsrätt, t.ex. förelägganden mot den kvalitetsansvarige med utgångspunkt i 9 kap. 13 § PBL.

Åtminstone i teorin kan tänkas uppkomma något mål om användningsförbud (9 kap. 10 § PBL), knappast dock till följd av brister i fråga om säkerhet enligt 3a § lagen om ändring i lagen (1993:320) om byggnadsförsäkring.

Överklagningsreglerna enligt 9 och 10 kap. PBL är mycket omfattande och snåriga. Länsrätten ser det som en brist att betänkandet inte innehåller en närmare analys av uppkommande problem.

I mål om förbud mot fortsatt byggande uppkommer frågor om bl.a. talerätt, krav på byggfelsförsäkring och säkerhet samt frågor huruvida en föreliggande skyldighet därutinnan är fullgjord.

Länsrätten föreställer sig att uppkommande talerättsfrågor kan lösas främst med hjälp av allmänna rättsgrundsatser och föreliggande rättspraxis på området. Länsrätten föreställer sig också att frågor huruvida 9 kap. 12 § PBL är tillämplig, dvs. huruvida sådan anmälningsskyldighet som avses i 9 kap. 2 § PBL föreligger, kommer att kunna lösas.

En stor osäkerhet lär emellertid uppkomma, vid uppstående tvister hos byggnadsnämnd eller överklagningsinstanser när det gäller fråga huruvida en skyldighet att förete bevis om ”försäkringen och säkerheten” har fullgjorts. Vad duger som bevis? Vad skall bevisen omfatta? Hur långt skall prövningen (överprövningen) sträcka sig?

Det som ligger närmast till hands är att påbjuden kontroll omfattar en prövning bl.a. att en försäkring omfattar ”skälig kostnad” i 2 § lagen om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring och ”betryggande säkerhet” i 3 a § samma lag. Kontrollen bör rimligen anses omfatta också att försäkringen eller säkerheten är god nog för sitt ändamål. Orden försäkringen och säkerheten i bestämd form i den föreslagna 9 kap. 12 § PBL leder tanken till sådan försäkring eller sådan säkerhet som avses i lagen (1993:320) om byggnadsförsäkring.

Det framstår i och för sig som en naturlig lösning att en kontrolluppgift läggs på den kvalitetsansvarige och en rätt att förbjuda fortsatt byggande läggs på byggnadsnämnden med överklagningsrätt såvitt avser nämndens beslut.

Det kan emellertid inte vara en lämplig uppgift vare sig för den kvalitetsansvarige, för nämnden eller för överklagningsinstanserna att göra egna försäkringsmässiga bedömningar. Genom lag, tillämpningsförordning eller ev. av konsumentverket - efter delegation - måste ges tydliga och i sammanhanget lätt tillämpbara föreskrifter om vilka krav som ställs.

Konsumentverket Utredningen föreslår att kontrollen av att erforderligt konsumentskydd finns skall skötas av den kvalitetsansvarige. Den kvalitetsansvarige skall utses vid sådana byggnadsåtgärder som kräver bygganmälan enligt plan- och bygglagen. Uppgifterna idag för den kvalitetsansvarige

är framför allt att utöva tillsyn över byggprojektet ur kvalitetssynpunkt. Det framgår inte av utredningens betänkande hur systemet med kvalitetsansvariga har fungerat hittills. Med anledning av det nu lämnade förslaget som innebär utökade uppgifter för de kvalitetsansvariga anser verket att det är av stor vikt att följa och utvärdera denna verksamhet.

Boverket

Kontrollen av fullgörandeskyddet Vidare har Boverket vissa invändningar mot utredningens förslag om hur kontrollen av konsumentskyddet (byggfelsförsäkring, säkerhet och avtal) ska utövas. Boverket är kritisk till att en sådan kontrollerande och i viss mån myndighetsutövande uppgift läggs på den kvalitetsansvarige enligt PBL (KA). Denne ska ju vara byggherrens redskap för att se till att samhällskraven på byggnader uppfylls. Att då ge denne i uppgift att kontrollera att byggherren uppfyller vissa skyldigheter, vore att göra KA-rollen ännu mer otydlig än den redan är.

Boverket har under alla förhållanden svårt att se att skälen för att lägga ansvaret för denna kontroll på KA väger tyngre än skälen för att lägga det på byggnadsnämnden. Inte minst mot bakgrund av att utredningen föreslår att byggnadsnämnden ska ha ett ansvar att senast vid byggsamrådet se till att KA kontrollerat att konsumentskydd finns och att byggnadsarbetena inte får påbörjas innan bevis om försäkring och säkerhet företetts för byggnadsnämnden.

För närvarande håller Boverket på att sammanställa en rapport som kommer att innehålla dels en redogörelse för de erfarenheter som verket på olika sätt har inhämtat om hur det nya systemet för kontroll- och tillsyn i byggprocessen fungerar, dels förslag till ändringar i systemet. Det står dock redan nu klart att en erfarenhet är att KAa roll är alltför otydlig och att bestämmelserna om KA i PBL inte helt överensstämmer med intentionerna i förarbetena till lagen. Boverket kommer därför sannolikt föreslå regeringen att KA:s roll behöver ses över och förtydligas. Av det skälet anser Boverket att frågan om den nu aktuella kontrollen ska ligga på KA bör övervägas i ett större sammanhang. Om en sådan översyn inte kommer till stånd så förordar Boverket att ansvaret för kontrollen av konsumentskyddet läggs direkt på byggnadsnämnderna. I konsekvens med detta bör inte KA utan byggnadsnämnden beredas tillfälle att delta vid den besiktning som föreslås i konsumenttjänstlagen (55 §). Det skulle för övrigt vara ett utmärkt tillfälle för byggnadsnämnden att utöva sin tillsyn över byggandet och bedöma om det finns skäl att ingripa med stöd av 10 kap PBL.

För det fall ansvaret för kontrollen läggs på KA måste i vart fall någon form av reglering ske beträffande de fall där byggnadsnämnden förklarat att byggsamråd är uppenbart obehövligt (9 kap 7 § PBL). I sådana fall bör enligt Boverkets uppfattning KA åläggas en tydlig skyldighet att innan byggnadsarbetena påbörjas underrätta byggnadsnämnden att konsumentskydd enligt ovan finns så att byggnadsnämnden har en möj lighet att ta sitt ansvar att se till att KA utfört erforderliga kontroller av konsumentskyddet.

För projekt med flera KA måste det vidare regleras vem av dem som har ansvaret för kontrollen av konsumentskyddet.

Svenska Kommunförbundet Fullgörandeskyddet för småhus, som tidigare har funnits för räntebidragsberättigade småhus, föreslås nu införas för småhus genom ändringar i lagen om byggfelsförsäkring. Byggfelsförsäkringen föreslås nu bli obligatorisk för alla åtgärder på småhus inklusive fritidshus, som

är bygganmälningspliktiga enligt PBL. Undantag kommer då att gälla för tillbyggnad av småhus utanför detaljplan, varför försäkringssystemet inte blir heltäckande.

Sveriges advokatsamfund Den kvalitetsansvarige anlitas av byggherren, konsumenten, och får förmodas äga erfarenhet och kunskap i frågor som gäller byggteknik och byggnadslagstiftningen. Det säger sig självt att det typiskt står utanför den kvalitetsansvariges förmåga att bedöma eller avgöra om uppdragsgivaren har förmått tillförsäkra sig en skriftlig handling som uppfyller lagens krav på att införa ett avtal och som - för att tala med utredningen - ger konsumenten möjlighet att bedöma om hans förväntningar och uppfattningar om vad som avtalats blir uppfyllda (s. 318x) och en klar bild av avtalets innehåll (s. 319y). Blott att avgöra uppdragets omfattning, om entreprenadformen är lämplig kan vara nog så svårt även för en rättsbildad person. Med ett genomförande av förslaget är risken stor för att beställaren får problem med att finna en person som är villig att till en rimlig kostnad åtaga sig ansvarsuppgiften.

Av samma skäl är det illa genomtänkt att lämna förslag som innebär en kommunal byggnadsinspektör vid byggnadsnämnden skall kontrollera att den kvalitetsansvarige fullgjort sin kontroll. Det är orealistiskt tro att nämnden förmår fullgöra annat i dessa hänseenden än det slags formella kontroll som nämnden f.n. fullgör enligt 9 kap. 12 § plan- och bygglagen. Förslaget i denna del är förhastat och avstyrkes av Advokatsamfundet.

13. Ekonomiska konsekvenser

Svenska Kommunförbundet Mängden ärenden som berörs av den nya försäkringen kommer drastiskt att öka arbetsbelastningen för byggnadsnämnderna. Kontrollen av att försäkringen finns skall i första hand åvila den kvalitetsansvarige. Byggnadsnämnden skall vid byggsamrådet bevaka att den kvalitetsansvarige har fullgjort sin skyldighet. Som förslaget är utformat får byggnadsnämnden ett utökat myndighetsansvar, oaktat att det är den kvalitetsansvarige som i första hand skall tillse att byggfelsförsäkringen är tecknad. För kommunernas del får förslaget om det genomförs en kostnadsdrivande effekt, eftersom det torde leda till att kommunernas egna försäkringskostnader ökar som en följd av den ökade risken för fel som typiskt sett också uppkommer vid utökade uppgifter. Det är inte heller närmare utrett i vilken utsträckning dessa kostnader och andra administrativa kostnader som är förenade med förslaget skull kunna bäras av de konsumenter som avses ha nytta av den tilltänkta reformen. För kommunernas del är utgångspunkten att förslaget inte får leda till ökade kostnader för kommunsektorn.

Förbundet har till regeringen föreslagit förenklingar i 9 kap. som avser bygganmälningar. Syftet är att göra handläggningen mera rationell och smidig. I förslaget tas krav på bygganmälan bort för enklare tillbyggnader av småhus och ändringar som berör planlösning, konstruktionen eller ve-installationer i småhus. Nyttan med en obligatorisk försäkring för dessa åtgärder står inte i rimlig proportion till kostnaden och det administrativa mararbete som förslaget medför. Försäkringen bör därför om den införs begränsas för småhus till ny- och tillbyggnad. Om byggherren önskar ytterligare försäkringsskydd får detta lösas på frivillig bas, utan inblandning av myndighet.

GAR-BO Försäkring AB I betänkandet bedöms kostnadsökningarna på grund av förslagen vara begränsade.

Vi har för de samlade förslagen ingen annan syn än utredningen. Specifikt för det utökade färdigställandeskyddet är vår bedömning att förslaget kommer att innebära att försäkringsbolagen få ökade kostnader för skadereglering och administration, vilket får genomslag på premierna.

14. Lagtexten, konsumenttjänstlagen

Hovrätten över Skåne och Blekinge

51 §

Utredningen föreslår i 51 § att gränsdragningen för vilka tjänster som skall omfattas av de särskilda bestämmelserna för småhusentreprenader bl.a. skall ske med utgångspunkt i reglerna om bygganmälan i 9 kap. 2 § 1 och 3-5 PBL. Hovrätten delar utredningens bedömning att det inte är rimligt att låta den särskilda regleringen omfatta alla tjänster som har anknytning till småhus och att en avgränsning av tillämpningsområdet förefaller ändamålsenlig. När det gäller den av utredningen föreslagna kopplingen till reglerna i PBL vill emellertid hovrätten framhålla att de intressen och överväganden som ligger bakom PBL:s regelverk skiljer sig från de grundläggande tankar som ligger bakom konsumentskyddslagstiftningen. En ändring av PBLa regler skulle därmed kunna få till följd att även andra intressen än sådana som har som utgångspunkt att förstärka konsument skyddet får genomslag såvitt avser det nu föreslagna avtalsskyddet.

52 §

Hovrätten delar utredningens uppfattning att ett krav på skriftlighet kan bidra till att stärka konsumentens ställning på området. Den föreslagna lagtexten föranleder emellertid följande synpunkter. Paragrafen är utformad som en formföreskrift men innebär i praktiken en bevisbörderegel. Bestämmelsen bör därför omformuleras så att det också av lagtexten framgår att enda syftet med paragrafen är att åstadkomma en bevisbörderegel. Av författningskommentaren framgår att bevisbörderegeln är avsedd att tillämpas endast såvitt avser avvikelser från de i första stycket särskilt angivna uppgifterna. Lagtexten bör tydligt återge detta. Vad därefter gäller regleringen i första stycket första meningen, d.v.s. såvitt avser övriga avtalsvillkor, ifrågasätter hovrätten det lämpliga i en sådan. Regeln saknar rättsverkningar och innebär i praktiken inte annat än en rekommendation till parterna om skriftlig dokumentation. Regler med sådan innebörd bör enligt hovrättens uppfattning inte lämpligen användas inom den civilrättsliga lagstiftningen. Dessutom förefaller det troligt att även andra faktorer såsom t.ex. kravet på fullgörandeskydd kommer att verka i riktningen för en dokumentation mellan parterna.

Av författningskommentaren (se s. 320) framgår vidare att det åligger konsumenten att visa att det är fråga om en sådan brist som gör att bevisbörderegeln i andra stycket är tillämplig. Hovrätten ifrågasätter det lämpliga av ett sådant generellt uttalande som saknar särskild motivering och anser det mer rimligt att överlåta åt rättstillämpningen att avgöra hur bevisbördan i den delen skall placeras.

53 §

Enligt hovrätten framstår författningstexten i första stycket som mindre väl formulerad. Därtill kommer att det är hovrättens uppfattning att konsumenttjänstlagens 6 § om avrådande även kan tillämpas vid småhusentreprenader. Hovrätten avstyrker således förslaget om att låta införa en särskild regel om avrådandeplikt för småhusentreprenader.

54 § första stycket

Enligt hovrätten bör besiktning alltid ske i samband med entreprenadens -avslutande. Det förhållandet att entreprenaden avslutas tidigare än vad parterna avtalat om bör enligt hovrättens mening inte föranleda någon annan ordning.

56 § andra stycket

Hänvisningen till 54 § andra stycket förefaller felaktig och skall troligtvis ersättas med en hänvisning till 54 § tredje stycket.

58 § 3

Det framgår inte av betänkandet hur 58 § tredje punkten förhåller sig till bestämmelsen om reklamation i 17 § första stycket första meningen. I 17 § talas det om att reklamation skall ske inom skälig tid efter det att konsumenten märkt eller bort märka felet. Tredje punkten däremot behandlar fel som konsumenten möjligen borde ha märkt redan vid besiktningen men som av någon anledning upptäcks först senare. Hovrätten förordar en översyn av bestämmelserna och att en närmare analys förefas avseende det eventuella samspelet mellan paragraferna.

59 § andra stycket

Hovrätten hänvisar till vad som anförts under 56 § andra stycket.

60 § andra stycket

Paragrafen förefaller enligt hovrättens mening vara felformulerad. Enligt betänkandet är garantiansvaret avsett att innebära endast en bevislättnad för konsumenten. Lagtexten ger däremot inte uttryck för en sådan innebörd, utan ett mer vidsträckt ansvar för näringsidkaren. Med hänsyn härtill bör förslaget till lagtext ses över ytterligare.

61 § första stycket

Det är hovrättens uppfattning att konsumenttjänstlagens 41 § om tid för betalning även kan tillämpas för småhusentreprenader. Hovrätten avstyrker förslaget i denna del.

Kammarrätten i Göteborg Beträffande föreslagen lagtext är förslagen till nytt andra stycke i 1 § konsumenttjänstlagen (1985:716) och ny 48 § i konsumentköplagen (1990:932) såvitt kammarrätten kunnat konstatera formellt korrekta. Lagtexten är emellertid i föreslagen utformning utomordentligt svårtillgänglig och bör bli föremål för redaktionell översyn.

Stockholms tingsrätt

1 § andra stycket

Tingsrätten anser att lagförslaget skulle vinna i tydlighet och överblick om texten omdisponeras så som framgår nedan. Bland annat bör paragrafens andra stycke ändras i förhållande till förslaget och att en definition av begreppet "småhusentreprenad" tas in som ett nytt tredje stycke enligt följande.

Vid arbete som avses i första stycket 2 gäller när det är fråga om småhusentreprenad särskilda bestämmelser i vissa fall.

En småhusentreprenad föreligger, om arbetet avser ett en- eller tvåfamiljshus och kräver bygganmälan enligt 9 kap 2 § första stycket 1 och 3-5 plan- och bygglagen.

Eftersom ovan angivna förslag medför att 51 § utgår måste paragrafnumren därefter minskas med ett. Det medför också att paragrafhänvisningarna i 7 , 11 , 18 och 46 §§ skall ändras på motsvarande sätt.

Rubriken före 51 § bör lyda: "Särskilda bestämmelser för småhusentreprenad". Med hänsyn till rubriken är det onödigt att i var och en av de bestämmelser som avses gälla vid sidan av KTjL:s övriga bestämmelser anmärka detta förhållande. När det gäller de bestämmelser som avses skola gälla i stället för andra bestämmelser i KTjL bör upplysning härom lämpligen tas in i varje ny bestämmelse.

52 §

I förslagets 52 § stadgas att avtal mellan näringsidkare och konsument om småhusentreprenad skall vara skriftligt.

Den inledande texten ger intryck av att avtalet i sin helhet måste vara skriftligt. Som framgår av fortsättningen är detta inte meningen. Texten bör därför justeras i klarläggande riktning.

I första styckets fyra punkter anges i vilka avseenden skriftlighet är obligatorisk. Bl.a. måste - enligt andra punkten - uppdragets omfattning anges skriftligen. Det ges ingen närmare anvisning om hur detaljerat innehållet skall vara för att den omvända bevisbördan, varom stadgas i paragrafens andra stycke, skall bli tillämplig. Enligt tingsrättens mening kan detta medföra tolkningstvister. Bland annat detta gör att tingsrätten ställer sig tveksam till den omkastade bevisbördan Övriga av utredningen uppmärksammade alternativ bör övervägas ytterligare.

53 §

Paragrafen behandlar näringsidkarens avrådandeplikt. Den skall enligt förslaget gälla i stället för den avrådandeplikt som regleras i lagens 6 § och som i övrigt gäller beträffande konsumenttjänster. Första styckena i denna paragraf och i 53 § företer bland annat den skillnaden att det enligt 53 § är en förutsättning för näringsidkarens avrådandeplikt att denne "inser eller borde ha insett" att arbetet inte kan vara till rimlig nytta för konsumenten, vilket saknar motsvarighet i 6 § men bör väl gälla även där. I övrigt verkar inga större skillnader vara tänkta mellan den befintliga 6 § och den föreslagna 53 §. Tingsrätten ifrågasätter mot bakgrunden av det anförda behovet av någon särskild reglering för småhusentreprenad.

Enligt specialmotiveringen till paragrafen, sid. 323, skall avrådandeplikten enligt första stycket inte gälla när flera näringsidkare deltar i ett anbudsförfarande gentemot en konsument. Det framgår inte av lagtexten.

58 och 60 §§

Detta gäller särskilt samspelet mellan 58 och 60 §§. En förklaring till komplexiteten är kanske att den garantiregel som finns i nuvarande standardavtal i förslaget föreslås bli en del av lagregleringen. Såvitt tingsrätten förstår blir de föreslagna preklusionsbestämmelserna i 58 § av praktiskt intresse först sedan den lagfästa garantitiden gått ut.

Enligt 58 § första punkten får konsumenten efter det att besiktning har skett inte åberopa andra fel än sådana som har angetts i besiktningsutlåtandet. I specialmotiveringen, sid. 332-333, sägs dock att förhållanden som inte tagits upp i utlåtandet ändå får åberopas av konsumenten, om han kan visa att förhållandet åberopades vid besiktningen men ändå inte togs upp i utlåtandet. Det framgår inte av lagtexten att konsumenten har denna möjlighet att åberopa omständigheter som inte tagits upp besiktningsutlåtandet.

Enligt 58 § andra punkten har konsumenten rätt att åberopa fel som "förelegat vid besiktningen men som då varken märkts eller borde ha märkts och som konsumenten inte kände till". Vad blir följden för konsumenten om besiktningsmannen borde ha märkt ett fel men inte gjort det? Om tingsrätten rätt förstått saken kan konsumenten i det fallet inte vända sig mot näringsidkaren utan den möjlighet som återstår är att yrka skadestånd av besiktningsmannen. Är detta avsikten?

Göteborgs tingsrätt Tingsrätten har ingen erinran mot det sakliga innehållet i förslaget. Enligt tingsrättens uppfattning är dock lagtexten svårtillgänglig, bl.a. till följd av den stora mängd hänvisningar till andra lagrum som förekommer. Lagtexten bör därför genomarbetas ytterligare.

Allmänna reklamationsnämnden

Avrådandeplikt I betänkandet föreslås en särskild bestämmelse i konsumenttjänstlagen (53 §) om näringsidkarens skyldighet att avråda. Den föreslagna bestämmelsen är utformad efter förebild av 6 § konsumenttjänstlagen och överensstämmer i allt väsentligt med denna paragra£ Den enda skillnaden jämfört med 6 § är första stycket. Nämnden anser det tveksamt om formuleringen i förslaget till 53 § första stycket materiellt innebär en utvidgning i förhållande till 6 § första stycket. Om så är fallet, kan ifrågasättas om man inte i stället kan formulera om 6 § första stycket så att denna bestämmelse också kommer att omfatta de tilltänkta fallen i fråga om småhusentreprenader.

Uppdragets avslutande I föreslagna 59 § andra stycket föreskrivs att felbedömningen skall ske med hänsyn till förhållandena vid uppdragets avslutande, om besiktning inte har kommit till stånd beroende på konsumenten. Till denna bestämmelse knyter också an den föreslagna bestämmelsen i 61 § andra stycket om rätt att hålla inne tio procent av betalningen.

Nämnden vill peka på att det, med den utformning bestämmelserna har givits, kan uppstå tvister om när uppdraget skall anses vara avslutat. En konsument skulle kunna göra gällande att uppdraget enligt hans eller hennes uppfattning inte är avslutat, trots näringsidkarens underrättelse enligt förslagna 54 § tredje stycket. Ett förtydligande är därför önskvärd, t.ex. genom ett tillägg till 59 § andra stycket med orden "enligt näringsidkarens underrättelse".

Lunds universitet I det följande kommer utformningen av flertalet föreslagna bestämmelser att närmare diskuteras. Det bör emellertid framhållas att det inte är fråga om några mera allvarliga brister i förslaget; mestadels gäller kommentarerna vissa detaljfrågor som bör övervägas närmare innan en proposition utformas. Anmärkningarna rubbar inte intrycket av ett förtjänstfullt utredningsarbete.

Särskilda bestämmelser i förslaget

3 § KtjL Som nyss framhölls innebär bestämmelsen att även de föreslagna reglerna om besiktningsförrättarens ansvar blir tvingande till konsumentens förmån. 55 och 56 §§ medför sålunda vissa skyldigheter för förrättaren före och i samband med förrättningen, framför allt genom föreskriften att han under vissa angivna förutsättningar skall godkänna uppdraget. Enligt författningskommentaren skall KtjL inte i övrigt tillämpas på uppdragsavtalet mellan konsumenten och besiktningsförrättaren; bl.a. frågan om sanktioner om förrättaren inte fullgör uppdraget på korrekt sätt skulle däremot avgöras med utgångspunkt i handelsbalkens regler om sysslomans ansvar (s. 329). Dessa regler skulle alltså bestämma konsumentens möjlighet till hävning, skadestånd och nedsättning av vederlaget i händelse av kontraktsbrott från besiktningsförrättarens sida. Handelsbalkens regler är emellertid dispositiva och lämnar utrymme för att en uppdragstagare friskriver sig från ansvar för begångna fel i samband med uppdragets utförande. Det är oklart, om meningen är att besiktningsförrättaren på detta vis skall kunna i avtalet med konsumenten-byggherren frita sig från exempelvis skadeståndsskyldighet när han av oaktsamhet förbiser fel i byggnaden. Saken lär ha viss praktisk betydelse; konsumenten-byggherren skall ju enligt förslaget bära följderna för besiktningsförrättarens försummelser när undersökningsplikten eftersatts (jfr betänkandet s. 166), och skadeståndskrav mot besiktningsmän förekommer som bekant redan nu (jfr bl.a. NJA 1997 s. 65). En möjlighet kan vara att tillämpa jämkningsregeln i 36 § avtalslagen med särskild stränghet beträffande klausuler med detta innehåll, men lagtekniskt sett är detta inte någon särskilt tillfredsställande lösning. Det enklaste är kanske att undanta bestämmelserna om förhållandet till besiktningsmannen från de tvingande reglerna. I alla händelser bör frågan tas upp vid departementsbehandlingen av förslaget.

51 § KtjL Enligt paragrafen blir det avgörande för tillämpningen av de särskilda bestämmelserna om småhusentreprenader, om bygganmälan krävs enligt vissa regler i plan- och bygglagen (PBL). Det är naturligtvis praktiskt att på detta sätt anknyta till en redan befintlig offentligrättslig reglering, men man kan inte komma ifrån att PBL:s bestämmelser tillkommit också med andra syften än att tillgodose konsumentintresset - närmast för att underlätta byggnadsnämndens kontroll av byggnadsarbeten i allmänhet. Det kan uppkomma ett behov av att ändra PBL:s bestämmelse, vilket redan skett åtskilliga gånger på senare år, utan att det därför finns anledning att ändra tillämpningsområdet för entreprenadreglerna. Frågan kan ställas, om inte reglerna om konsumentskyddet vid småhusentreprenader lämpligen borde få en särskild avgränsning i KtjL i stället för att en hänvisning sker till PBL.

Ännu ett skäl att överväga bestämmelsen är det omfattande tillämpningsområde som de särskilda entreprenadreglerna har fått. Det är väl inte alldeles klart att konsumentintresset gör sig gällande i alla de situationer då bygganmälan föreskrivs i 9 kap. 2 § 1 och 3-5 p., särskilt som dessa också kan gälla mindre fritidshus. Även om det kan finnas skäl att reglera avtal om uppförande av sådana byggnader, verkar detta mindre angeläget när det gäller mindre tillbyggnader (jfr p. 1); man kan vidare tveka, om alla arbeten som avsevärt påverkar en byggnads planlösning (3 p.), alla sådana åtgärder med hissar, eldstäder, rökkanaler och ventilationsanordningar som avses i 4 p. eller alla indragningar av vattenledningar i sommarstugor

(jfr 5 p.) är av en sådan art att det särskilda konsumentskyddet är motiverat. Hur detta förhåller sig med detta går dock inte att avgöra med ledning av utredningens material.

Som inledningsvis framhölls kan det i varje fall övervägas att undanta vissa åtgärder av begränsad omfattning, där inga större ekonomiska intressen står på spel för konsumenten. Man skulle alltså föreskriva, att även om en åtgärd faller under de angivna punkterna i PBL de särskilda reglerna om småhusentreprenader bara tillämpas om priset uppgår till ett visst minimibelopp, bestämt med ledning av prisbasbeloppet enligt lagen om allmän försäkring. Var gränsen här bör ligga är emellertid svårt att avgöra utan en närmare undersökning av normalkostnaderna för olika typer av byggnadsåtgärder. Något förslag kan därför inte lämnas i detta remissyttrande.

52 § KtjL Paragrafen innehåller ett formkrav rörande avtal om småhusentreprenader. Allmänt sett finns det skäl att vara återhållsam beträffande formkrav för olika rättshandlingar; de kan lätt leda till rättsförluster som framstår som stötande i det enskilda fallet. Utredningen har emellertid varit mycket försiktig i fråga om fordringar på viss form vid dessa entreprenadavtal. Formkravet är inte - som regler av detta slag oftast innebär - en förutsättning för avtalets giltighet; det skall endast medföra en omkastning av bevisbördan rörande en rad angivna avtalsvillkor framför allt rörande uppdragets omfattning, priset, betalningstiden och tiden när arbetet skall vara färdigt. Om inte kravet uppfyllts på någon av dessa punkter, ankommer det på näringsidkaren att bevisa att konsumentens påstående om avtalets innehåll i detta hänseende är oriktigt. En sådan bevisregel går betydligt längre än det nu ledande rättsfallet rörande dessa entreprenader (NJA 1975 s. 280), som gäller bara bevisbördan för det avtalade priset. - Även ett muntligt avtal är emellertid giltigt; dess innehåll får fastställas enligt vad som nu har sagts.

Man kan till en början diskutera hur pass rimliga följderna kan bli av ett formkrav med denna konstruktion. Så snart konsumenten kan styrka att diskussioner med entreprenören lett till en muntlig överenskommelse gäller allt vad vad konsumenten påstår om det väsentliga avtalsinnehållet såvida det inte motbevisas av entreprenören (jfr betänkandet s. 153). Det är ovisst vilka praktiska konsekvenser en sådan regel kan leda till. I bästa fall kan den göra entreprenörer försiktiga med alla muntliga löften och förmå dem att upprätta ett skriftligt avtal så snart man närmar sig en överenskommelse. Frågan är dock om inte den samtidigt kan öppna en möjlighet för missbruk eller i vart fall rubbar balansen mellan parterna mer än konsumentförhållandet rimligen motiverar. I vart fall kan man befara att ett formkrav med denna speciella konstruktion kommer att vara svårt att förstå och hantera särskilt för mindre företagare. Ett absolut krav på skriftlig form är i så fall mera lättbegripligt och torde ha mindre anmärkningsvärda konsekvenser. En annan lösning kunde vara att ge konsumenten en ångerrätt i varje fall tills arbetet påbörjas (jfr betänkandet s. 154); eventuellt kunde denna rätt inskränkas till fall då ett skriftligt avtal enligt 52 § saknas. Ett tredje alternativ är att avstå från att ändra gällande rätt på den aktuella punkten; de förbättringar som förslaget innebär i förhållande till gällande rätt - där som sagt ändå en liknande bevisbörderegel gäller i fråga om priset - är kanske inte så stora att de uppväger olägenheterna med betänkandets komplicerade regel. Utredningen har visserligen omsorgsfullt diskuterat olika tänkbara lösningar, men helt övertygande är inte argumentationen.

Det finns alltså skäl att ställa sig tveksam till den föreslagna lösningen i 52 §. Även om man skulle acceptera utredningens ståndpunkt, kan man vidare fråga om den fått ett lämpligt uttryck i paragrafen. Läser man dess första mening får man intrycket att - såsom vanligen är fallet när formkrav föreskrivs på detta sätt - endast skriftliga entreprenadavtal är bindande. I

andra stycket modifieras visserligen uttalandet, men inte på något helt lättbegripligt vis; detta stycke kan lätt uppfattas så, att bevisregeln gäller när ett skriftligt avtal upprättats, medan ett muntligt avtal är oförbindande. Med tanke på risken för missförstånd kan man sätta i fråga, om inte paragrafen från början bör visa att även muntliga entreprenadavtal gäller. Egentligen är det onödigt att alls formulera bestämmelsen som ett formkrav. En möjlighet är att ge första stycket formen av en rekommendation: avtal som träffas mellan en näringsidkare och en konsument bör upprättas skriftligt och innehålla de där angivna uppgifterna. (Andra stycket bör i så fall inledas: “Till den del ett avtal inte innehåller de uppgifter som anges i första stycket” etc.) - Ett annat alternativ är att helt enkelt formulera regeln så, att vad konsumenten påstår om uppdragets omfattning, priset, tiden för erläggande av betalning och tiden för uppdragets avslutande skall gälla, om inte annat framgår av ett skriftligt avtal eller av omständigheterna i övrig. Man undgår då helt att använda en formkravsterminologi.

Rörande paragrafens avfattning bör vidare framhållas att första stycket ger intrycket av att gälla varje överenskommelse rörande de frågor som anges i punkterna 1-4. Avsikten synes emellertid vara att avtal om ändrings- och tilläggsarbeten inte omfattas av vad utredningen (något missvisande) kallar “det absoluta skriftlighetskravet” (s. 146), trots att de innebär en förändring av uppdragets omfattning och väl ofta även av priset och tiden för arbetets avslutande. Ståndpunkten förefaller rimlig, men i så fall bör uttryckligt undantag göras för sådana arbeten. - Slutligen kan man, i anslutning till vad som inledningsvis sades om terminologin i lagtexten, sätta i fråga om inte punkt 4 snarare borde tala om “arbetets avslutande”.

53 § KtjL Paragrafen reglerar näringsidkarens avrådandeskyldighet. Regeln är formulerad annorlunda än motsvarande bestämmelse i 6 § om vanliga konsumenttjänster, där avrådande föreskrivs när en tjänst inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten. Enligt första stycket i 53 § är näringsidkaren skyldig avråda konsumenten så snart han “inser eller borde ha insett” att arbetet inte kan antas vara till rimlig nytta för konsumenten; någon vetskap krävs alltså inte hos näringsidkaren. Också i författningskommentaren talas om att informationsskyldighet inträder redan när en näringsidkare “borde ha märkt” ett sådant förhållande (s. 323). Det är emellertid knappast helt korrekt att på detta vis anknyta skyldigheten till oaktsamhet hos näringsidkaren. Man kan inte föreskriva att någon avråder i ett läge där han inte förstår att det finns skäl till detta - bara borde ha förstått det. En annan sak är att paragrafen kan kräva att näringsidkaren är uppmärksam på risken att tjänsten inte blir till nytta för motparten.

Från denna synpunkt är det lämpligare att liksom i 6 § använda en formulering som tar sikte på hur tjänsten objektivt sett ter sig, oavsett hur näringsidkaren uppfattat den; författningskommentaren talar också om att förhållandena skall vara “objektivt konstaterbara för en normalt noggrann och kunnig näringsidkare” (s. 322). Här föreslås alltså att första stycket formuleras så: “Om arbetet....eller av annat skäl inte kan anses vara (alternativt: “inte kan antas bli”) till rimlig nytta för konsumenten, skall näringsidkaren avråda konsumenten från att utföra arbetet.” - Beträffande detta stycke kan man vidare sätta i fråga, om man bör tala om “sättet för utförandet” - något som kan synas gälla arbetets kvalitet - i ett skede när ännu inte utförandet börjat. Mera exakt är att säga “det avsedda sättet för utförandet”.

I andra stycket talas däremot om att arbetet “inte kan anses bli” till rimlig nytta. Man bör i vart fall - liksom i 6 § - använda samma formulering här som man väljer i första stycket, hur detta än avfattas.

Enligt författningskommentaren blir följden av att informations- och avrådningsplikten försummas att resultatet av uppdraget är felaktigt (betänkandet s. 325). Meningen är dock inte att felreglerna skulle tillämpas i denna situation, lika litet som då arbetet gäller lös egendom (jfr NJA II 1985 s. 335). Vid besiktning kan man inte gärna ta upp förhållanden av denna typ, vilka inte går att att konstatera utan att man vet något om parternas subjektiva förhållanden - konsumentens inställning till avtalet och näringsidkarens insikter vid avtalets ingående.

54 § KtjL Som förut påpekades är det oklart vad som blir följden när en part försummar att medverka till att besiktning kommer till stånd. Här är att märka att enligt den föreslagna ordningen det bara är konsumenten som kan påkalla besiktning enligt lagen. Man räkna med att han inte alltid vill ta initiativet till åtgärden; han kanske är nöjd med arbetet och anser det inte vara värt besväret och kostnaden att få eventuella fel konstaterade vid en särskild förrättning. Näringsidkaren kan emellertid också i ett sådant fall ha intresse av förrättningen för att få arbetet godkänt, så att faran för fel och skador går över på konsumenten (se 59 §) och garantitiden börjar löpa (se 60 §). Det bör framhållas att småhusköpsutredningen ansåg båda parterna böra ha rätt att begära besiktning (12 § i förslaget till lag om förvärv av nya småhus; SOU 1986:38 s. 293). Det synes motiverat att också näringsidkaren kan påkalla en förrättning om konsumenten trots underrättelse enligt 54 § 3 st. inte ordnar med besiktning inom viss tid, förslagsvis en månad efter underrättelsen. I så fall behöver knappast lagtexten ange några andra påföljder av att konsumenten försummar att föranstalta om förrättningen; normalt börju detta ge näringsidkaren anledning att själv ordna saken.

Om näringsidkaren ombesörjer besiktning blir han - inte konsumenten – besiktningsförrättarens egentlige medkontrahent. I så fall bör han också svara för kostnaderna för besiktningen (jfr nedan om 57 §). Några andra komplikationer synes knappast den ändrade partsställningen medföra; det kontraktsliknande förhållandet torde medföra att förrättaren också svarar mot konsumenten, ifall han vållar denne skada genom att inte fullgöra sina skyldigheter enligt lagen. (Se kommentaren till 56 § nedan om motsvarande situation när konsumenten vidtalat besiktningsmannen.)

Paragrafen talar i flera sammanhang om att “uppdraget” avslutas; då skall besiktning ske. Meningen lär snarare vara att “arbetet” avslutas. Som inledningsvis framhölls bör uppdraget inte anses avslutat förrän besiktning har förekommit och eventuellt konstaterade fel har avhjälpts. Enligt första stycket får inte besiktning ske före den i avtalet angivna tiden för “uppdragets” avslutande. Om arbetet slutförs fortare än beräknat, skall parterna alltså vänta en tid på besiktningen. Skälet för regeln är oklar; eftersom det är konsumenten som skall föranstalta om besiktning (i varje fall i första hand - jfr ovan), har han ändå möjlighet att förlägga denna till en tidpunkt som är lämplig för honom.

55 § KtjL Paragrafens första stycke talar om “uppdraget” med syftning på besiktningsuppdraget. Om termen som utredningen föreslår används i kringliggande paragrafer kan det finnas skäl att i 55 § skriva “besiktningsuppdraget” eller stryka orden “för uppdraget” och skriva “en person med erforderlig erfarenhet och kunskap”. (Över huvud taget torde det vara bättre att här tala om “erforderlig” än “nödvändig”, något som kan synas betona att bara det minimum av erfarenhet och kunskap som absolut behövs skulle krävas.) - Talar man i stället om “arbetet” när det gäller näringsidkarens tjänst, kan det inte medföra missförstånd att använda “uppdraget” om avtalet med besiktningsförrättaren.

beskrivna behöver dock detta inte vara någon större nackdel; problemet är som sagt om friskrivning från ansvar kan anses tillåten. (Jfr ovan om 3 §.)

Samma problem uppkommer inte om besiktningsförrättaren avtalat med näringsidkaren; då står det klart att KtjL:s reglering är dispositiv, och förrättaren har möjlighet att friskriva sig från ansvar eller begränsa sin eventuella skadeståndsskyldighet. (Undantagsvis kan naturligtvis 36 § avtalslagen bli aktuell också i dessa kontraktsförhållanden.)

En komplikation som här bör observeras är att en besiktningsförrättare, som ingått avtal om besiktning med konsumenten-byggherren, genom ett felaktigt utlåtande kan tänkas vålla näringsidkaren skada - han konstaterar kanske med orätt att arbetet är behäftat med sådana fel att det inte kan godkännas. Det är då fråga om ren förmögenhetsskada, och enligt allmänna skadeståndsregler är ansvaret för sådan skada begränsat utom kontraktsförhållanden (jfr 2 kap. 4 § och 3 kap. 1 §skadeståndslagen). Vid de besiktningar som lagen behandlar torde emellertid förhållandet mellan besiktningsförrättaren och näringsidkaren ha sådan kontraktsliknande karaktär att ansvaret sträcker sig också till rena förmögenhetsskador (jfr NJA 1987 s. 692; se även kommentaren till 54 § ovan).

I första stycket första meningen talas om “uppdraget”. Enligt det förut sagda verkar det mera konsekvent att här tala om “arbetet”. I styckets sista mening är det mera exakt att skriva “uppgift om andra förhållanden som konsumenten anser utgöra fel” (eller “som enligt konsumenten utgör fel”).

I andra stycket sägs att uppdraget skall godkännas bl.a. om “fel förekommer endast i begränsad omfattning”. Bestämmelsen, som får väsentlig betydelse för regleringen av entreprenadavtalet, kan vara svår att tolka. Uttrycket kan tänkas ha olika innebörd: att felen är fåtaliga, att varje påträffat fel är obetydligt eller att felen vid en samlad bedömning framstår som mindre väsentliga. Det sistnämnda synes ligga närmast till hands (jfr betänkandet s. 330 f). Möjligen uttrycks detta bättre om man skriver “Om arbetet är utfört i enlighet med avtalet eller utan fel av betydelse, skall uppdraget godkännas av besiktningsförrättaren.” Under alla förhållanden kunde det vara av värde med en något utförligare diskussion av bestämmelsens tolkning i propositionen - låt vara att det ändå lär vara svårt att slå fast några klara principer i detta hänseende. Problemet är visserligen välkänt för praktiker på området, men en konsumentlagstiftning skrivs ju också för andra.

57 § KtjL Om 54 § ändrats på sätt förut föreslagits så att även näringsidkaren kan föranstalta om besiktning måste detta påverka ansvaret för besiktningskostnaden. I paragrafens första mening bör i så fall sägas att den som föranstaltat om besiktning som avses i 54 § skall svara för kostnaderna för denna, om inte annat har avtalats. (I andra meningen bör då ordet “dock” utgå.)

58 § KtjL Det verkar inte givet att denna paragraf bör tas in före nuvarande 59 och 60 §§. Där anges utgångspunkterna för felbedömningen (59 §) och vilka fel näringsidkaren ansvarar för (60 §); av de båda paragraferna framgår sålunda vilka fel som över huvud taget får relevans i sammanhanget. Det kan verka naturligt att först därefter nämna de begränsningar i möjligheten att åberopa fel som framgår av 58 § - alltså en preklusionsregel som gäller trots att konsumenten materiellrättsligt sett borde vara berättigad till att göra gällande felpåföljder. Här kan hänvisas till att i 17 § KtjL reklamationsregeln, som avser möjligheten att åberopa fel, kommer in först efter det att lagen beskriver vad som närmare anges med fel (9-15 §§); på liknande sätt är konsumentköplagen uppbyggd (22 § kommer efter 16-21 §§), liksom också köplagen (reklamationsreglerna i 32 och 33 §§ kommer efter reglerna om varans beskaffenhet

i 17-21 §§). - Nu kan en läsare få intrycket att om väl förutsättningarna i 58 § KtjL är uppfyllda - inbegripet vad som sägs i punkt 2 och 3 - det inte finns några inskränkningar i möjligheten att göra gällande fel i arbetet. Men så är uppenbarligen inte förhållandet. Ansvar för felet måste föreligga enligt 59 och 60 §§.

Paragrafen är skriven med tanke på fall där besiktning har skett, och när punkt 3 talar om att “uppdraget godkändes” får det uppfattas så att godkännande skett vid besiktning - som nämnt berör inte förslaget möjligheten till något annat godkännande. Bl.a. i situationen då arbetet inte godkänts men felen sedan avhjälpts kan man emellertid tänka sig att konsumenten förklarar sig godta arbetet utan att föranstalta om någon ny besiktning. Förmodligen är inte meningen att sexmånadsfristen skall börja löpa också efter ett sådant informellt godkännande (även om vissa skäl kunde tala för detta). I så fall finns det anledning att förtydliga bestämmelsen genom att i punkt 3 skriva “godkändes vid besiktning”. – Här liksom tidigare bör det övervägas att skriva “arbetet godkändes” (inte “uppdraget”; jfr bl.a. ovan om 54 § KtjL).

59 § KtjL När första stycket talar om att uppdraget utförts på ett felaktigt sätt, lär detta inte ta sikte på fall av försummad avrådning eller information (jfr 53 §). Bestämmelsen avser ju att fel förekommit i själva arbetet. Detta kan vara ett särskilt skäl för att i första stycket utbyta “uppdraget” mot “arbetet”, i enlighet med vad som förut utvecklats. Även i andra stycket bör då talas om “arbetet” i stället för “uppdraget”.

Andra stycket förutsätter enligt sin lydelse att underrättelseskyldigheten enligt 54 § “andra” stycket (rätteligen tredje stycket) fullgjorts. Om inte underrättelse skett och besiktning uteblir blir inte bestämmelsen tillämplig. Möjligen är meningen att entreprenören då alltjämt svarar för för fel i arbetet, även om konsumenten förklarat sig godkänna arbetet. Man kan som sagt tänka sig att konsumenten är nöjd med det sätt varpå arbetet utförts och vill slippa att bekosta en besiktning. Som inledningsvis framhölls bör dock reglernas tvingande natur inte hindra att ett godkännande i detta skede får verkan. Det kan verka rimligt att godkännandet befriar entreprenören från ansvar i samma utsträckning som om det skett vid besiktning (förutsatt att inte godkännandet är ogiltigt enligt avtalslagens regler härom eller kan jämkas enligt 36 § avtalslagen). Angående garantiansvar, jfr nedan om 60 § 2 st. KtjL.

Vad som nu sagts löser inte problemet, vilken tidpunkt som i detta läge - alltså när besiktningen uteblir - är avgörande för bedömningen om fel alls har förekommit i arbetet. Någon klarhet om detta ger inte lagtexten. Man kan göra gällande att reglerna om fel under inga förhållanden bör tillämpas, ifall det kan konstateras att en skada på byggnaden uppkommit genom något missöde efter det att arbetet avslutats. Det är en sak att näringsidkaren får stå ansvaret för fel ända tills arbetet godkänts (60 § 1 st.) och sedan har ett garantiansvar, en annan att skador som bevisligen beror på förhållandena efter arbetets avslutande ändå skall betraktas som fel i arbetet.

Det verkar befogat att utforma reglerna med sikte på att besiktning kan komma att utebli också i andra fall än 59 § 2 st. anger. En enkel lösning är att generellt låta förhållandena vid arbetets avslutande bli avgörande för felbedömningen när besiktning inte förekommer. Man skulle alltså låta regeln i 59 § 2 st. gälla oavsett om det är näringsidkaren, konsumenten, båda eller ingendera som bär skulden till att det inte blir någon besiktning. En sådan ligger under alla förhållanden också i näringsidkarens intresse. Som föreslagits på tal om 54 §, bör han ha rätt att påkalla en sådan förrättning för att få arbetet godkänt.

Godtas denna lösning, skulle man alltså kunna överväga att ersätta paragrafens första och andra stycke med följande lagtext:

“Bedömningen av om arbetet har utförts på felaktigt sätt skall ske med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då det godkändes vid besiktning. Kommer ingen besiktning till stånd, skall bedömningen dock ske med hänsyn till förhållandena vid tidpunkten för arbetets avslutande”.

Vad angår 59 § tredje stycket, torde en reklamationsregel av detta slag passa bäst efter de paragrafer som anger förutsättningarna för ansvaret för fel; bl.a. föregås 17 § KtjL av bestämmelser rörande felansvarets innebörd. (Jfr motsvarande synpunkt beträffande 58 §.)

60 § KtjL Paragrafen behandlar näringsidkarens ansvar för fel. Första stycket skall enligt författningskommentaren (s. 335) ange att felansvaret går över från näringsidkaren till konsumenten i och med att uppdraget godkänts vid besiktning. Detta framgår dock inte klart av lagtexten, som inte berör ansvarets övergång och inte nämner besiktningen. Som framhållits beträffande 58 § 3 p. kan det ge intrycket att ett godkännande utan besiktning skulle ha samma rättsverkan, om man bara talar om att uppdraget godkänts. Avsikten med regeln framgår bättre om det klart utsägs, att i de fall där arbetet godkänts vid besiktning näringsidkaren endast svarar för de fel som förelåg vid denna tidpunkt. (Enligt vad som utvecklats i det föregående bör man tala om godkännande av arbetet, inte av uppdraget.)

Som framhållits i flera tidigare sammanhang, får man vidare räkna med möjligheten att någon besiktning inte alls kommer till stånd. Utredningens lagtext berör denna möjlighet i 59 § 2 st. och säger att felbedömningen då beror på förhållandena vid tidpunkten för uppdragets avslutande. Man kan då dra slutsatsen att i varje fall fel som bevisligen uppkommer vid senare tidpunkt inte medför något ansvar för näringsidkaren. Detta bör emellertid klart framgå av 60 §, som ju skall beskriva näringsidkarens felansvar.

Med hänsyn till det sagda kan man tänka sig följande formulering av paragrafens första stycke: “Näringsidkaren svarar endast för fel som som förelåg när arbetet godkändes vid besiktning. I fall som avses i 59 § andra stycket svarar näringsidkaren endast för fel som förelåg då arbetet avslutades.” -Skulle förslaget att ändra 59 § 2 st. godtas, så att den avgörande tidpunkten i brist på besiktning alltid blir arbetets avslutande, bör andra meningen formuleras så: “Om inte besiktning sker, svarar näringsidkaren endast för fel som förelåg när arbetet avslutades” (Det kan anmärkas, att om inte 59 § 2 st. ändras på sätt som angetts här, lagtexten inte ger något besked hur man skall bedöma situationen när besiktning uteblivit utan att det berott på konsumenten.)

I 60 § andra stycket regleras näringsidkarens garantiansvar. Delvis anknyter formuleringen till 14 § KtjL, som dock rör garantier som särskilt anges i avtalet. Här har en tvingande regel om tvåårig garanti införts, varvid det standardavtal som brukat gälla i fråga om nyproducerade småhus - ABS 95 - tydligen fått tjäna till mönster (se betänkandet s. 190). En skillnad är emellertid att § 6 i ABS 95 talar om ett ansvar för fel som framträder under garantitiden, medan 60 § 2 st. i förslaget förutsätter att felet dessutom skall ha förelegat vid tiden för godkänd besiktning. Därigenom kommer den bevisregel som föreskrivits i andra meningen att få ett annat innehåll. Efter vad utredningen framhåller (a.st.) innebär regeln i ABS att konsumenten slipper att visa att ett uppkommet fel förelegat redan vid tiden före färdigställandet, men enligt den föreslagna bestämmelsen synes han böra visa att felet fanns i varje fall vid garantitidens början, om också inte vid färdigställandet. Den olyckshändelse

eller därmed jämförlig händelse som kan frita näringsidkaren från ansvar skulle då tydligen ha inträffat före besiktningen, och den vanvård eller liknande som dessutom utgör en befrielsegrund måste också ha förekommit dessförinnan, normalt genom att konsumenten tagit huset i bruk sedan det färdigställts. Frågan är om detta är meningen med förslaget; den fördel det innebär för konsumenten är i så fall ganska obetydlig. - Med denna tolkning kommer vidare ordet “dessutom” i andra styckets första mening att vara missvisande: de fel som behandlas i andra stycket är just sådana som beskrivs i första stycket, nämligen sådana som förelåg vid tidpunkten för besiktningen. Skillnaden mot situationen i första stycket synes vara att fel som avses i andra stycket inte kunnat konstateras vid besiktningen utan framträtt först därefter. Man kan säga att på detta vis andra stycket i förhållande till första stycket snarare innehåller en begränsning - ansvaret gäller bara i två år efter besiktningen - än en utvidgning.

Oavsett hur utredningen tänkt sig konstruktionen av regeln synes det rimligt att, om man anser nuvarande ordning vara lämplig, låta bevisregeln vara densamma som i enligt gällande standardvillkor. Man skulle alltså låta garantiansvaret inträda så snart som felet framträder inom garantitiden; orden “som förelåg vid tidpunkten för godkänd besiktning och” skall i så fall utgå. - För den händelse utredningens regel skulle behållas bör i alla händelser “dessutom” strykas; vidare kan anmärkas, att uttrycket “godkänd besiktning” knappast är fullt korrekt - det är inte besiktningen utan arbetet som godkänns.

Inte heller denna bestämmelse anger hur ansvaret regleras när inte arbetet godkänts vid besiktning. I fall som avses i 59 § 2 st. - alltså när det beror på konsumenten att besiktning uteblivit - svarar näringsidkaren för fel som kan konstateras ha förelegat vid tidpunkten för uppdragets (arbetets) avslutande. Något garantiansvar skall tydligen inte förekomma i detta läge; över huvud taget hör en garantiregel så nära samman med besiktningsförfarandet att det är svårt att tillämpa den när ingen besiktning förekommit. Från konsumentskyddssynpunkt måste det anses tillräckligt att ge konsumenten rätt att påkalla en besiktningsförrättning. - Det är vidare naturligt att tillämpa samma regel när konsumenten direkt godkänt arbetet, antingen detta skett utan att någon besiktning företagits eller sedan näringsidkaren avhjälpt konstaterade fel. Det är oklart vad utredningen avsett om ansvarighetens varaktighet i sådana situationer; troligen är meningen att i alla händelser den tioåriga reklamationsregeln i 59 § 3 st. bör gälla. I alla händelser kan det vara anledning att närmare klargöra vad som gäller i detta läge genom uttryckliga lagregler eller åtminstone i författningskommentaren. Som förut påpekats borde fallet inte vara opraktiskt.

Vad slutligen gäller den begränsning av garantiansvaret som anges i 60 § andra stycket andra meningen, är den som nämnt hämtad från 14 § 2 st. KtjL. Författningskommentaren ger dock anledning till någon tvekan vad som egentligen avses för småhusentreprenadernas del. När lagtexten talar om “olyckshändelse eller liknande” tänker utredningen tydligen på en naturkatastrof eller annan händelse av force majeure-karaktär (s. 335 f). I så fall har lagtexten fått en missvisande utformning. Undantag för force majeure har i allmänhet formulerats på ett helt annat sätt (se t.ex. 3 kap. 23 § 4 p. järnvägstrafiklagen, 10 kap. 3 § 1 sjölagen). Rimligen bör i stället ha avsetts att felet uppkommit utan näringsidkarens vållande, något som synes förenligt med motiven till 14 § KtjL (NJA II 1985 s. 378 f). - Vidare undantas “vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida”. Detta kan tyda på att man tänkt på ganska allvarlig oaktsamhet (jfr även NJA II 1985 s. 379). Att döma av författningskommentaren skulle man dock helt enkelt velat göra undantag för “fel som beror av konsumenten”. Sannolikt menas då fel vartill konsumenten är vållande.

Motiven stämmer alltså inte helt med lagtexten. Det kan emellertid vara naturligt att denna formuleras på samma sätt som i 14 § 2 st. I så fall bör inte utredningens kommentar till paragrafen upprepas i propositionen. - Anses däremot en särskild regel vara påkallad just för småhusentreprenader kan denna, i enlighet med utredningens resonemang, formuleras exempelvis så att näringsidkaren får göra sannolikt att felet beror på olyckshändelse eller på vållande på konsumentens sida.

61 § KtjL I paragrafens andra stycke anges, att konsumenten har rätt att innehålla 10 % av det avtalade priset till “den tidpunkt som anges i 59 § första eller andra stycket”. Vad som gäller när 59 § 1 st. är tillämpligt råder inga tvivel om. Däremot kan man fråga, hur konsumenten med den utformning förslaget fått skall ställa sig när uppdraget avslutats utan besiktning. Beror detta på honom, är det tydligt att han nu är skyldig att betala hela priset. Om det beror på näringsidkaren att det inte blivit någon besiktning - denne har kanske inte klargjort för konsumenten att arbetet får anses färdigt eller på annat sätt försvårat förrättningen - bör konsumenten ha rätt att innehålla 10 % i avvaktan på att besiktning sker. Ifall slutligen parterna är överens om att trots lagens utformning ingen besiktning behöver ske, får konsumenten rimligen anses skyldig att genast betala hela beloppet om inte annat avtalas; han kan inte gärna innehålla ett delbelopp trots en sådan överenskommelse. - Om 59 § ändras på sätt som ovan förordats, bör 61 § föreskriva att 10 % får innehållas tills arbetet godkänts vid besiktning eller, om ingen besiktning sker, tills arbetet avslutats.

BBF Byggandets Besiktningsmannaförening

52 §

Paragrafen i föreslagen lydelse ger skriftlighetskrav även vid rena tjänsteuppdrag, såsom projektering, kvalitetsansvar, besiktning. Är detta avsikten? Den tillkommande texten i 1 § kanske är för otydlig med avseende på innebörden i de tillkommande §§.

Lagförslaget använder begreppen uppdrag och näringsidkare. Istället bör begreppen entreprenad och entreprenör användas genomgående i berörda §§, eventuellt med en begreppsförklaring.

Lagförslaget bör beakta att uppdrag/entreprenader med ersättning mot så kallad löpande räkning är vanligt förekommande. Sättet för genomförande av besiktning påverkas av om ersättningen är fast eller rörlig.

Punkt 2 bör utökas att lyda "uppdragets omfattning och kvalitet"

54 §

Besiktning som verkställs vid kontraktstidens slut bör benämnas slutbesiktning, analogt med existerande regler.

Skriftlighet bör krävas av näringsidkaren vid fårdiganmälan. (Berör även följande §§)

55§

Textförslaget förutsätter att besiktningsmannen är en person med erforderlig kunskap att besiktiga hela objektet. I praktiken krävs oftast tre kompetenser för ändamålet (Bygg, VVS, El)

56 §

Fel av begränsad omfattning skall enligt förslaget inte innebära uteblivet godkännande. I AB 92 m fl finns även kriteriet begränsad betydelse. Att utelämna detta är olyckligt. Exempelvis, om lås saknas är felet av begränsad omfattning men av väsentlig betydelse för möjligheten och risken att ta entreprenaden i bruk.

"Resultatet av besiktningen" bör benämnas besiktningsutlåtandet, analogt med existerande regler.

Begreppet "fel som besiktningsförrättaren har konstaterat" bör ha lydelsen "fel för vilka besiktningsförrättaren anser näringsidkaren (entreprenören) ansvarig"

Meningen "Om godkännande inte sker skall ny besiktning ske vid senare tillfälle" bör ersättas med "Om besiktningsförrättaren inte lämnar godkännande skall han föreskriva fortsatt slutbesiktning att verkställas vid senare tillfälle"

57 §

Rättsföljden att entreprenören skall betala ny besiktning är lämplig. Det kan dock vara svårt i praktiken med hänsyn till arvodet till besiktningsförrättaren. BF har svag säkerhet för sin fordran till konsumenten, men alldeles oförsvarligt svag säkerhet för en fordran till en entreprenör han inte har ett avtalsförhållande till. Förslaget riskerar att leda till att BF inte åtar sig ny besiktning av detta skäl. Ett förfarande att konsumenten har betalningsansvar mot BF och kvittningsrätt mot innehållen del av entreprenadsumman bör lagfästas.

58 §

Andra punktsatsen; begreppet "och som konsumenten inte kände till" kan omöjligen styrkas vid tvist och bör därför inte ha denna lydelse. (Varför är denna sats med?)

Tredje punktsatsen; ett skriftlighetskrav bör lagfästas för "sexmånadersanmärkningar", i likhet med AB-reglerna. Bevissvårigheter uppstår annars.

59 §

Första stycket; vi finner texten svår att förstå innebörden av, och därför även hur den ska tillämpas. Felaktigheter (=kontraktsavvikelser) måste väl relateras till kontraktskraven?

Tredje stycket; vi har inte förstått innebörden. Är stycket nödvändigt?

Hänvisningen till andra stycket i 54 § är fel. Det måste vara tredje stycket som avses.

I tredje stycket borde kunna skrivas tydligare att reklamationsfristen utgår från tidpunkten för godkännandet.

60 §

Texten bör omarbetas i sin helhet, då vi anser den svårtolkad och med olämplig rättsverkan i flera fall.

Ordet förelåg i första meningen ifrågasätter vi. Fel som framträder under garantitiden borde omfattas av garantiansvaret oavsett om felet förelåg eller inte. En spricka i en vägg, en havererad värmepump är exempel härpå. Förslagets text ger mycket svagt konsumentskydd. Första meningen, andra stycket; "godkänd besiktning" borde ersättas med "godkänt uppdrag efter besiktning". Det är ju uppdraget och inte besiktningen som skall godkännas. Fattas det inte ett "inte" i meningen?

61§

Till förslaget bör tillfogas en rätt för konsumenten att innehålla ett betryggande belopp för fel som noterats vid besiktning och ej avhjälpts. (Jämför ABS 95, 6:5)

Avses inte garantin gälla för fel som inte förelåg vid besiktningen men som framträtt inom två år? Någon avvikelse från synsättet som ABS m fl har betr felansvar under garantitiden anser vi inte befogat.

Andra meningen, andra stycket; borde ersättas med t ex: Detta gäller inte om näringsidkaren gör sannolikt att felet beror på omständighet utanför hans kontroll eller ansvar.

Bankföreningen När det gäller den föreslagna 52 § i konsumenttjänstlagen. som handlar om formkrav för avtal om småhusentreprenader. vill Bankföreningen göra följande påpekande. I lagtexten nämns att avtalet skall vara skriftligt och undertecknat av båda parter. När det gäller definitionen av ''skriftligt' får det anses vara klarlagt att detta begrepp kan uppfyllas även i en elektronisk miljö (se t.ex. Ds 2001:13 s. 38). Däremot får tveksamhet anses råda när det gäller kravet på "undertecknande". Kan ett undertecknande ske med rättslig verkan även elektroniskt? Justitiedepartementet har i Ds 2001 :13 när det gäller konsumentkreditavtal föreslagit att 9 § konsumentkreditlagen ändras så att det blir möjligt att sluta sådana typer av avtal elektroniskt.

En motsvarande ordning bör enligt föreningens uppfattning övervägas vid sådana konsumenttjänsteavtal som avses i betänkandet Att införa ett absolut krav på traditionellt undertecknande synes otidsenligt när utvecklingen alltmer går emot mer moderna metoder för slutande av avtal. Det kan också förefalla märkligt för konsumenten att han kan sluta avtal om kredit för entreprenaden elektroniskt, men tvingas underteckna entreprenadavtalet traditionellt. Visserligen finns det fortfarande ett formkrav för köp av fastighet i 4 kap.1 §jordabalken. Här är dock omständigheterna annorlunda, bl.a. eftersom då det för lagfart krävs att avtalet är bevittnat. Föreningen anser i konsekvens härmed att det bör anges i den föreslagna 52 § att undertecknande även kan uppfyllas med en elektronisk signatur. alternativt att med undertecknande likställes en elektronisk signatur.

Byggingenjörernas riksförbund, SBR

Tjänsten / Uppdrag / Arbete I förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen resp i lagen om byggfelsförsäkring används olika benämningar för den prestation näringsidkaren åtar sig. Tex anger:

53 § KTjL "Om arbetet.."

54 § KTjL "I samband med att uppdraget .. " 3 § i Lagen om byggfelsförsäkring: "inom 10 år efter det att byggnadsarbetet godkänts .."

Kommentar till 54 § Den besiktning som skall utföras i samband med att uppdraget avslutas bör benämnas slutbesiktning i likhet med standardavtalen AB 92, ABT 94 och ABS 95.

Kommentar till 56 § I förslag till lagtexten 56 § sista meningen anges: "Utlåtandet skall också innehålla uppgift om de förhållanden som konsumenten anser utgöra fel.

Föreslås ändras till: Utlåtandet skall också innehålla uppgift om av konsumenten gjord anmärkning, som enligt besiktningsmannens mening inte utgör fel.

Utlåtande skall även innehålla uppgift om:

  • besked om godkännande och dag för beskedet samt, om godkännande inte lämnas, skälen därtill
  • föreskrift om fortsatt eller ny slutbesiktning.

I lagförslaget 56 § andra stycket anges att "om godkännande inte sker skall ny besiktning ske vid senare tillfälle".

Vi anser det olyckligt att inte använda samma benämningar som tillämpas i standardavtalen AB 92, ABT 94 och ABS 95 (Kapitel 7 § 14). Dvs godkänns inte entreprenaden skall fortsatt slutbesiktning ske.

Kommentar till 60 § Förslag till lagtexten anses felformulerad i två avseende. I första stycket anges att näringsidkaren svarar för fel som förelåg vid tidpunkten för uppdragets godkännande. Andra stycket återupprepar detta genom texten "Dessutom svarar näringsidkaren för fel som förelåg vid tidpunkten för godkänd besiktning ...."

Felaktig benämning: "godkänd besiktning". Det är inte besiktningen som är godkänd utan det är uppdraget som är godkänt.

Föreslås att andra stycket ändras till: Dessutom svarar näringsidkaren för fel som framträder inom två år efter det att uppdraget godkändes.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR

§ 46

I konsumentsammanhang är lokutionen skälig tid normalt 2 månader. I paragrafens andra stycke anges att näringsidkaren för att häva avtalet först skall påminna konsumenten samt ge denne skälig tid att komma till efterrättelse. Då avsikten inte kan vara att näringsidkaren skall behöva vänta 2 månader, borde för att undvika missförstånd, ett annat tidsuttryck användas. Exempelvis "samt ge konsumenten en rimlig tid att göra detta".

§ 51

I utredningens förslag till lagtext i § 51 hänvisas till 9 kap 2 § första stycket 1 och 3 -5 i Plan- och bygglagen (1987:10), PBL, för att de efterföljande bestämmelserna (i 52 61 §§ i KTjL) skall bli tillämpliga . Detta förfarande, att en punkt i en offentligrättslig lagstiftning styr ett civilrättsligt avtals formkrav och avtalsinnehåll, kan medföra olyckliga konsekvenser för dels avtalsparterna och dels de byggnadsnämnder som skall handlägga bygganmälningar.

Det olyckliga för avtalsparterna är det förhållande att dessa kan ha uppfattat att uppdraget inte kräver skriftlighet, varför inte heller bestämmelserna i 52 - 61 §§ KTjL skall tillämpas. Detta förhållande kan dock brytas genom att byggnadsnämnden har en annan uppfattning. Det finns ett visst utrymme för tolkning i lagtexten. Men då parterna inte vill sväva i ovisshet om vad som gäller för avtalet, kommer de troligen att i alla de fall där en tveksamhet råder, att se till att formkravet upprätthållas och bygganmälan görs, vilket i och för sig är bra. Ett sådant förfarande kommer också att innebära ökade kostnader för det allmänna, vilket inte varit avsikten. Problemet med osäkerhet kring kravet på bygganmälan finns dock redan i nuvarande lagstiftning, som inte påverkas av förslaget.

Kopplingen till bygganmälan innebär även att omfattande entreprenadarbeten av typen ett senare färdigställande av inredningsbar vind faller utanför lagförslaget, trots att konsumenten är i behov av samma skydd på grund av avtalets stora ekonomiska betydelse. Detta är olyckligt.

Resonemanget ovan syftar till att visa att det är nödvändigt med en enkel fastställd utgångspunkt för formkravets gällande, men att kopplingen till krav på bygganmälan ger vissa oönskade effekter. Några av dem tydliggörs nedan.

Lokutionen "om arbetet är förenat med krav på bygganmälan" är svår att tolka. Hur nära tidsmässigt samband skall avtalen ha med varandra och hur uppenbart skall det vara för de avtalsslutande parterna att ett enskilt avtal är en del i ett större sammanhang som kräver bygganmälan. Första frågeställningen kan exemplifieras enligt följande. En person köper en husbyggsats och i anslutning till detta sluter han ett eller två avtal om uppförande och arbete i samband med uppförandet. En kort tid därefter sluter han ytterligare ett avtal om arbete för färdigställandet av huset. Det kan då vara uppenbart för den sistnämnde entreprenören, att avtalet faktiskt rör arbeten som är en del av ett uppförande och som därför har ett formkrav, även om avtalssumman i sig är försumbar såsom t ex vid en mycket liten el-entreprenad. Men färdigställandet av huset kan också vara i ett sådant skede att det inte alls framgår om entreprenaden har ett samband med kravet på bygganmälan. Vidare kan det ha gått en avsevärd tid sedan bygget påbörjades. Så är fallet om konsumenten faktiskt utför eget arbete av stor eller liten omfattning på huset och detta arbete skall efterföljas av en köpt entreprenad.

Det kan då vara så att det inte finns en rimlig chans för entreprenören att inse sambandet med kravet på bygganmälan. Än svårare blir detta vid reparationer och tillbyggnad, som kräver bygganmälan.

Samtidigt vill vi peka på risken att en ändring i förutsättningarna för bygganmälan automatiskt kommer att påverka de civilrättsliga förutsättningarna.

I specialmotiveringen talas om att trädgårdsanläggning, anläggande av swimmingpool eller uteplatser" är sådant byggarbete för vilket formkravet i avtalet skall gälla . Man bör då observera att byggfelsförsäkringen endast täcker de arbeten som gäller själva byggnaden

§ 52

Uppdragets omfattning är den punkt om vilken flest antal strider råder. En kombination av formkrav för vilket det inte finns allmänna kriterier utan får avgöras från fall till fall i kombination med omvänd bevisbörda för det som faller inom formkravet, ökar osäkerheten och kan komma att medföra ett ökat antal tvister.

Enligt specialmotiveringen kan ett tänkbart sätt för att uppfylla kravet vara att ange någon form av beteckning på själva fastigheten eller typkod eller annat med komplettering av bilagor som skall förtydliga. Samtidigt anges att om något normalt sett ingår i ett entreprenadavtal och avsikten är att detta inte skall ingå i det enskilda fallet, skall ett tydligt undantagande göras.

STR anser att det är viktigt att någon form av precisering finns. Än viktigare är emellertid att uppdraget d v s själva det arbete som skall utföras beskrivs på något sätt. Detta kan ske på så sätt att det anges till vilken färdigställandegrad arbetet skall utföras. Köper man t ex enbart arbetena av en entreprenör, därför att man redan köpt byggsatsen av en tillverkare, är typbeteckningen oviktig. Däremot är det viktigt att ange om det skall vara stamrest, färdigt utvändigt, inre snickerier klara eller kanske t o m totalt färdigt. För lösvirkesbyggda hus finns kanske ingen typbeteckning alls, medan färdigställandegraden på byggplatsen är det enda viktiga.

Dessutom är det angeläget att även ändringar och tillägg av betydelse är skriftliga varför vi föreslår följande lydelse av första meningen. "Avtal och ändringar eller tillägg till avtalet som i icke oväsentlig mån påverkar det ursprungliga avtalet mellan en näringsidkare och en konsument skall vara skriftligt." Formuleringen undanröjer eventuella tveksamheter. En ändring i ett tidigt skede kan vara så omfattande att det faktiskt framstår som ett helt annat avtal.

§ 56

I specialmotiveringen anges att avhjälpande av fel skall ske inom skälig tid. Detta bör framgå redan av lagtexten, liksom inom vilken tid besiktningsutlåtandet skall tillställas parterna. Om uppgiften om skälig tid för avhjälpande inte finns uttryckt i lagtexten måste konsumenten läsa specialmotiveringen eller vända sig till jurist eller annan insatt person för att få reda på sina rättigheter.

Enligt regeln i ABS 95 vet konsumenten att han har rätt att avhjälpa på näringsidkarens bekostnad efter normalt två månader. Begreppet skälig tid, normalt två månader, ger

konsumenten klartecken att själv åtgärda problemen efter denna tidpunkt om entreprenören inte gjort detta.

Likaså bör konsumenten ha rätt att veta hur länge han skall vänta på ett besiktningsutlåtande. Enligt ABS 95 skall utlåtande av besiktning tillställas parterna senast inom 3 veckor från besiktningen. En tidsgräns bör finnas även här.

§ 58

I punkten 1 avses synliga fel som antingen förelegat vid besiktningstillfället eller som på konsumentens uppmaning noterats av besiktningsförrättaren. Dessa noteras i protokoll. Punkten 3 avser vid besiktningstillfället eller inom sex månader av konsumenten noterade synliga fel. Punkten 2 avser vid besiktningstillfället dolda fel som konsumenten inte kände till vid besiktningstillfället men som konsumenten har rätt att reklamera inom tio år från slutbesiktningen. Detta gäller även bagatellfel, vilka enligt ABS 95 inte kan reklameras efter 2 år.

För att reklamationer enligt punkt 2 och 3 skall fungera praktiskt måste det krävas av konsumenten att reklamationen sker skriftligt, så att reklamationen framstår som tydlig på samma sätt som en besiktningsanmärkning tydliggöras genom protokollet. Jag föreslår därför att ett skriftlighetskrav införs i lagtexten för reklamation.

Slutledningsvis bör i lagtexten inskrivas att reklamationer enligt § 58 pp 2 och 3 skall ske inom skälig tid, Detta kan te sig som ett onödigt påpekande då så alltid är fallet med reklamationer. Men med tanke på att konsumenter sällan är medvetna om att de kan förlora sin reklamationsrätt vid för sen reklamation, kan ett påpekande i direkt anslutning till lagtexten vara ett stöd.

§ 59

Andra stycket anger att om besiktning inte har skett och detta beror på konsumenten, skall bedömningen av uppdraget ske med hänsyn till förhållandena vid tidpunkten för uppdragets slutförande. Detta innebär i praktiken att konsumenten själv skall göra bedömningen utan sakkunnig besiktningsförrättare och utan att berörd entreprenör är närvarande och att denna bedömning likställs med besiktning. D v s fel som konsumenten anser föreligga har samma status som fel som en opartisk besiktningsförrättare noterar. Texten borde kunna ersättas med "om detta beror på förhållande för vilket konsumenten svarar, uppdraget anses utfört utan fel". Så är fallet i t ex tyska entreprenadbestämmelser för att hindra en konsument från att få "bättre rätt" genom att underlåta att kalla till besiktning. Alternativt kan krävas att eventuella reklamationer skall följa texten i § 58 p 3 en sista mening tilläggas i andra stycket. "Reklamation avseende fel som kunnat upptäckas redan vid tidpunkt då besiktning borde ha skett om besiktning uteblev på grund av förhållande på konsumentens sida, skall ske inom sex månader efter detta datum." På så sätt får konsumentens reklamation samma värde vare sig besiktning har skett eller om besiktning inte skett och detta beror på konsumenten.

Ett fastställande av någon form av slutpunkt, med minst verkan enligt andra alternativet är nödvändigt också för att kunna fastställa en tidpunkt för när byggfelsförsäkringen kan börja löpa. Då skall det inte heller finns något kvarvarande ansvar för näringsidkaren på eventuella reklamationer i anledning av färdigställandet.

§ 60

Utformningen av denna bestämmelse medför att entreprenören svarar för alla fel som framträtt inom två år från dagen då godkännande lämnades vid slutbesiktningen. Texten är motsvarande den som finns för s k Almengarantier. Detta ansvar går utöver den nivå som finns angiven i konsumenttjänstlagen.

Bakgrunden till den tvååriga garantin för dolda fel är reklamationssystem enligt ABS 95. Där fastställs branschpraxis som visar att det i princip råder omvänd bevisbörda för fel som framträder under den första tvåårsperioden, men att för resterande del av tioårsperioden finns ett tröskelvärde, väsentligt fel, vilket i praxis innebär att om avhjälpandekostnaden understiger ett halvt prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring, bortfaller näringsidkarens skyldighet att åtgärda fel de sista åtta åren. Beloppsbegränsningen överensstämmer med självrisken i byggfelsförsäkringen.

Detta system medför att konsumenten uppmuntras att aktivt undersöka eventuell förekomst av fel på ett tidigt stadium. Två goda effekter kommer av detta. Dels medför att näringsidkaren tar ett ansvar för fel som framträder under tvåårsfristen och som inte direkt kan påvisas beror på konsumenten. Dels uppmanas konsumenten indirekt att inte försitta sin reklamationsrätt därför att reklamation avvaktats tills den kan anses för sent inkommen. Som motvikt mot detta höjs reklamationströskeln för fel efter tvåårsperioden. Detta har förefallit naturligt då vissa fel inte kan upptäckas förrän huset "används" och tidigt hanterande av reklamationer är värdefullt för konsumenten och mindre kostsamt för båda parter då små reklamationer långt efter slutförandet kommer att påverka priset på entreprenaderna

Resonemanget belyser också problematiken då besiktning inte skett och detta beror på konsumenten. Det vore orimligt att i dessa fall ha en tvåårig frist med omvänd bevisbörda

§ 61

Förslaget överensstämmer med betalningsplan i nuvarande avtal, men konsumentens rätt stärks av att det i framtiden dessutom kommer att krävas en försäkring för minst 20% av kontraktssumman, vilket naturligtvis ökar totalkostnaden för konsumentkollektivet. Då förslaget innebär att konsumentens säkerhet totalt skall uppgå till minst 30% av kontraktssumman bör en ekonomisk avvägning göras om kostnaden för detta verkligen motsvaras av ett behov av säkerheter på denna nivå.

16. Lagtexten, konsumentköplagen

Lunds universitet 48 § KKL Enligt paragrafen skall vissa nu föreslagna regler i KtjL i tillämpliga delar gälla också för konsumentköp av husbyggsatser, framför allt formkravet i 52 §, avrådningsregeln i 53 § och garantiansvaret enligt 60 §. Man kan dock tveka om situationen är så lik en småhusentreprenad att samma bestämmelser passar in, även om undantag görs för fall där de tydligen inte är tillämpliga. En liknande bevisregel rörande köp lär vara svår att finna i något annat sammanhang. Föreskriften att säljaren skall ha bevisbördan rörande både leveransens omfattning och priset är onekligen långtgående, särskilt om det räcker med att näringsidkaren “borde ha insett” (betänkandet s. 338) att köpet avsåg “huvudparten” (betänkandet s. 217) av det material som skulle användas vid ny- eller tillbyggnad av småhus. De betänkligheter som framförts rörande 52 § KtjL synes ännu mer befogade i detta fall. Vad angår 53 §, kan man undra om diskussionen rörande husbyggsatser normalt går så i detalj att säljaren kan förstå i vad mån materialet blir till rimlig nytta för konsumenten. I vart fall lär “sättet för utförandet” (53 § 1 st.) inte lär få någon betydelse vid dessa köp, och en avrådandeplikt när arbetet - här leveransen - har påbörjats (53 § 2 st.) verkar opraktisk. Det är vidare oklart hur 53 § 3 st. skall tillämpas i det aktuella fallet; skall säljaren underlåta att leverera varan till konsumenten därför att denne av någon anledning inte besvarar säljarens förfrågningar? - Det kan naturligtvis sägas, att det inte gör någon skada att föreskriva en avrådandeplikt med sikte på de speciella situationer där verkligen konsumentens förhållanden kan konstateras, och att mindre rimliga resultat av reglerna kan undvikas genom att de bara skall gälla i tillämpliga delar. Intrycket blir dock att utredningen i sin önskan att tillgodose konsumentskyddet tagit något lätt på olikheterna mellan entreprenad och köp.

Vad slutligen gäller garantiregeln i 48 § 2 st. KKL, är det något oklart vad hänvisningen till

60 § 2 st. KtjL innebär. Enligt författningskommentaren (s. 339 f) skulle regeln tillämpas på samma sätt vid köp som enligt KtjL:s bestämmelse, dock med skillnaden att KKL:s regel utgår från tiden för varans avlämnande i stället för tidpunkten för godkänd besiktning. I så fall skulle näringsidkaren också i köpfallet svara för fel som förelåg vid tiden för varans avlämnande - alltså samma regel som i 20 § 1 st. första meningen KKL. Dessutom innebär hänvisningen till 60 § 2 st. KtjL att näringsidkaren i princip svarar för dessa fall om de framträder inom två år därefter; från detta ansvar kan alltså inte näringsidkaren frita sig. Bestämmelsen kan jämföras med 20 § 1 st. andra meningen KKL, där det sägs att säljaren svarar för fel som funnits vid avlämnandet, även om felet visar sig först senare. Här föreligger alltså inte någon begränsning till två år efter avlämnandet. Med hänsyn till kravet på reklamation i 23 § 3 st. KKL - som huvudregel inom två år efter det att konsumenten mottagit varan - torde dock skillnaden ha mindre praktisk betydelse.

Man kan emellertid sätta i fråga om detta verkligen är utredningens mening. Den angivna regleringen synes bara innebära en komplikation i regelsystemet utan större värde från konsumentsynpunkt. Också i detta fall har utredningen hänvisat till garantiregler i gällande standardavtal, vilka här skulle ha motsvarande innehåll som ABS 95 (betänkandet s. 220). På liknande sätt som framhölls beträffande 60 § 2 st. KtjL kan man göra gällande att bevisregeln bör anknyta till gängse standardvillkor: man skulle inte kräva för garantiansvar att felet förelegat vid varans avlämnande, utan bevisbördan skulle helt åvila näringsidkaren om felet framträdde under garantitiden. Detta skulle bli resultatet om man ändrar KtjL:s bestämmelse på sätt som nyss har föreslagits och hänvisar dit i KKL:s bestämmelse. Endast med denna ändring får garantiansvaret någon mening vid konsumentköp.

Sammanfattningsvis kan sägas att utredningens resonemang om behovet av särregler vid köp av byggsatser inte är alldeles övertygande. Det är bara en anknytning till garantireglerna i KtjL som tycks ha verkligt värde från konsumentsynpunkt, och här är det oklart vad utredningen egentligen avsett.

BBF Byggandets Besiktningsmannaförening

48 §

Kan inte förslaget tolkas så att det avser leveranser av byggmaterial i allmänhet? Hur ska säljaren kunna avgöra om villkoret om bygganmälan är uppfyllt?

Andra stycket; Dessa garantivillkor innebär att husbyggsatsen får kortare reklamationstid än de entreprenader och uppdrag som sker i samband med bygget. Är detta lämpligt? I så fall bör avtal med byggmaterialleverantörerna generellt innehålla motsvarande längre garantitid. Jämför reglerna i t ex ABM, där garantitiden kopplas till entreprenörens garantitid. Varför skall konsumentområdet ha sämre regler än det professionella?

Begreppet husbyggsats behöver bestämmas. Är en bunt måttkapade bräder en husbyggsats? En färdig terrassinglasning i ett platt paket?

Sveriges Trähusfabrikers riksförbund, STR

§ 1

Enligt Tekniska Nomenklaturcentralen, TNCs, nomenklatur innebär ordet byggnadsdel "enhet som ingår i byggnad som kan avgränsas med avseende på sin byggnadstekniska funktion". Detta är inte synonymt med husbyggsatser. Det kan heller inte avse byggmaterial, som inte är på något sätt bearbetat till att utgöra en byggnadsteknisk funktion. Det måste alltså vara någon form av prefabricerat element.

§ 48 Inledningsvis anges i paragrafen att det är fråga om byggnadsdelar som är avsedda att tillföras eller uppföras till ett hus. Dessa byggnadsdelar benämns inom parantes byggsats. I specialmotiveringen talas om byggmaterial i sådana mängder som krävs för att utföra en ny- eller ombyggnad. Där verkar det som om material till lösvirkeshus kan ingå, men det är inte klart. Sådant material kan inte heller benämnas byggnadsdelar. Om lösvirkesmaterial inte är avsett att ingå, vilket verkar vara fallet, kommer materialet till ett antal småhus att falla utanför regelsystemet om inte materialleveranserna är så förbundna till uppförandet att det är fråga om ett entreprenadavtal där materialet ingår.

Denna tanke bekräftas av första meningen i specialmotiveringen, som anger att det är fråga om en särskild bestämmelse för köp av s k husbyggsatser.

Av specialmotiveringen framgår att bestämmelsen avser enbart till det material som behövs för att uppföra ett bostadshus, inte till swimmingpoolen eller annat material som förvärvats för åtgärd som inte har med själva bostadshuset att göra. Noteras bör att både tjänsten, att sammanställa materialet till bostadshuset och att sammanställa materialet till en swimmingpool faller in under ändringarna i konsumenttjänstlagen.

I specialmotiveringen framgår att paragrafen endast avser förhållanden när näringsidkaren skall eller borde ha insett att det var fråga om krav på bygganmälan. Det är önskvärt att viktiga förtydliganden av detta slag framgår redan av lagtexten.

Vidare är det är tveksamt om målet att öka skyddet för konsumenten kan anses riktigt uppfyllt när kostsamma materialleveranser som en stor inredningsbar vind som det inte krävs bygganmälan för hamnar utanför lagens reglering, när mindre leveranser av t ex delar till byte av värmesystem, för vilket det krävs bygganmälan hamnar inom. För att skydda sig måste en leverantör i tvivelsmål därför alltid följa formkraven, vilket i sig är synnerligen positivt. Otydligheter är emellertid alltid besvärliga och ett antal frågeställningar uppstår direkt ur lagtexten.

17. Lagtexten, köplagen

Lunds universitet 1 § köplagen I paragrafen förslås att samma skriftlighetskrav skall gälla vid köp av byggnad på annans mark som vid fastighetsköp. Förslaget avviker därmed från småhusköpsutredningens ståndpunkt att ett sådant krav inte borde införas (SOU 1988:66 s. 55 ff), vilken godtogs av nästan alla remissinstanser (prop. 1989/90:77 s. 56). Betänkandets motivering är att skälen för det skriftlighetskrav som föreslagits beträffande småhusentreprenader gör sig gällande också här samt att av enhetlighetsskäl JB:s regler bör gälla även för formkravet (s. 223).

Mot utredningens förslag talar emellertid att reglerna i 4 kap. 1-3 JB delvis är präglade av speciella överväganden som inte har betydelse för köp av byggnad på annans mark. Formkravet hänger ju nära samman med lagfartsinstitutet; som framhölls vid köplagens tillkomst kunde det vara befogat med ett formkrav även vid köp av byggnad om något motsvarande registreringsförfarande infördes, men detta har inte skett. Den s.k. ömsesidighetsprincipen, varav följer att utfästelse att sälja fastighet och löften om förköpsrätt inte är bindande, kan möjligen alltjämt vara motiverad vid fastighetsköp men bör inte utan vägande skäl utsträckas att gälla också till köp av byggnad. I vart fall bör konsekvenserna av detta analyseras närmare än här har skett. Vad angår regeln i 4 kap. 1 § 2 st. avser den framför allt att förhindra vissa illojala transaktioner vilka främst blir aktuella vid fastighetsköp - man anger t.ex. för låg köpeskillling för att undgå stämpelskatt eller för hög köpeskilling med tanke på att kommunen kan tänkas utöva förköpsrätt. Något sådant kan inte befaras vid köp som bara avser byggnad. Det torde vara tillräckligt att tillämpa allmänna principer om skenavtal för att komma till rätta med fall där parterna annars anger oriktig köpeskilling. - Vad angår regeln om två köpehandlingar (4 kap. 2 §), framgår det inte av materialet om sådana är praxis vid dessa köp (se 4 kap. 2 §), men behovet lär i vart fall vara begränsat. - De komplicerade reglerna om vissa typer av villkor i 4 kap. 3 § syftar bl.a. till att undvika osäkerhet beträffande äganderätten till fastighet och torde inte heller ha något större värde när det gäller byggnader.

Allt som allt är det svårt att finna några tillräckligt vägande skäl för att utvidga den invecklade regleringen i 4 kap. 1-3 §§ JB till andra områden. Vissa argument som kan åberopas för ett formkrav vid köp av byggnad lär dessutom delvis vara lika starka vid kommersiella överlåtelser, där de inte föreslagits. Småhusköpsutredningens negativa inställning till formkravet verkar välmotiverad.

Inte heller förefaller det speciella formkrav som föreslagits i 52 § KtjL passa för de aktuella köpen. Även om det skulle ändras så att det tar sikte på överlåtelse av egendom - inte arbete - framstår en bevisregel av föreslagen typ som mindre lämplig (se diskussionen om 52 §). Vad som möjligen kunde övervägas är en särskild regel om att ett visst minimum av skriftlig form skall iakttas vid äventyr av ogiltighet. Några övertygande skäl har dock inte framförts ens för ett formkrav av detta slag.

18. Lagtexten, lagen om byggfelsförsäkring

Hovrätten över Skåne och Blekinge Hovrätten noterar att lagen inte i något avseende utpekar vem, om någon, som skall vara försäkringsskyldig. Domstolen kan inte överblicka de eventuella konsekvenserna härav.

Lunds universitet 1 § lagen om byggfelsförsäkring. Försäkringsplikten har nu utsträckts till alla småhus, utan undantag för exempelvis åtgärder beträffande fritidshus. Som nämndes inledningsvis kan man tveka om en sådan utvidgning bör ske. Det innebär naturligtvis ett fdrbättrat skydd för vissa konsumenter men samtidigt en komplikation och en ökad kostnad för konsumenten som inte alltid lär framstå som motiverad från hans synpunkt. Att införa en obligatorisk försäkring är ett ganska långtgående steg, som förutsätter ett starkt skyddsbehov hos den försäkrade. Också här uppkommer frågan om man inte åtminstone bör begränsa även den fdrsäkringsplikt som föreskrivs i andra stycket till åtgärder för en viss minimikostnad, bestämd med utgångspunkt i prisbasbeloppet. Som framhölls på tal om 51 § går det dock inte att uttala sig om denna kostnad på grundval av tillgänglig utredning i remissärendet. Rörande formuleringen av andra stycket kan anmärkas att detta kan uppfattas som en begränsning av försäkringsplikten ("finnas endast..." ). Såvitt gäller fritidshus innebär dock bestämmelsen samtidigt en utvidgning i förhållande till första stycket. Detta kommer tydligare fram om andra stycket inleds så: Beträffände en- eller tvåbostadshus skall byggfelsförsäkring finnas oavsett om byggnaden är avsedd för permanent bruk eller inte, dock endast när.....plan- och bygglagen." (Alternativ: Såvitt....inte. Detta gäller dock endast när....plan och bygglagen.) I första stycket har orden "för byggnadsarbetet" i tidigare lagtext fallit bort i förslaget. Orsaken är oklar.

2 § lagen om byggfelsförsäkring. Enligt första stycket 2 p. förutsätts ett undantag fdr "skador som normalt täcks av fastighetsfdrsäkring, maskinförsäkring eller villaförsäkring". Numera skiljer sig emellertid villkoren åt mellan olika bolag i dessa branscher, och man kan vänta sig ytterligare variationer med en ökad internationalisering på området. Att tala om normala villkor kan därför medföra tveksamhet om vad som egentligen är tillåtet. Frågan är om inte det är lämpligare med ett undantag för skador som faktiskt täcks av annan försäkring än byggfelsförsäkring. I så fall kan också andra försäkringstyper än de uppräknade komma i fråga. Man kan knappast vänta sig att en fastighetsägare med en sådan reglering skulle underlåta att ta exempelvis en fastighets-, maskin- eller villaförsäkring; det finns i allmänhet ett behov av försäkringsskydd oavsett byggfelsfdrsäkringen. Det är ovisst om byggfelsförsäkringen blir billigare genom att undantaget formuleras på detta vis - undantagets närmare innebörd kan ha underordnad betydelse för premien - men det blir i varje fall lättare att tillämpa.

Som inledningsvis framhölls torde frågan om utvecklingsfel undantas knappast ha någon större betydelse i praktiken (jfr betänkandet s. 284 ff). Däremot kan man diskutera om inte definitionen i andra stycket i väl hög grad betonar näringsidkarens perspektiv. Vad konsumenten behöver försäkringsskydd mot är ju inte bara awikelser från den standard som var vederfasen vid tiden då arbetet utfördes utan också andra brister som medfdr olägenheter av betydelse för de boende (jfr NJA 1997 s. 290 och även NJA 1986 s. 670 I). Å andra sidan är det naturligtvis lättare att konstatera ett fel när man kan utgå från en uppfatming hos entreprenörer om vad som är godtagbar standard - låt vara att uppfattningen kan ha ändrats senare. Av betydelse bör här vara hur ett någon vidsträcktare felbegrepp än lagtexten anger ter sig från försäkringssynpunkt, särskilt om det kan medföra en beaktansvärd ökning av skade-

och administrationskonstnaderna för byggfelsförsäkringen. Först när man vet något om detta går det att avgöra om man bör hålla fast vid lagens nuvarande felbegrepp.

3 § lagen om byggfelsförsäkring. Enligt första stycket gäller byggfelsförsäkringen, där inte arbetet godkänts vid besiktning, tio år efter det att byggnadsarbetena "ansetts avslutade". Härmed avses enligt författningskommentaren de fall där godkänd besiktning inte skett i samband med slutförandet och detta berott på något förhållande på byggherrens sida. Denna begränsning till fall där byggherren-konsumenten försummat att ordna besiktning framgår emellertid inta av lagtexten, som bör klargöras på denna punkt genom en hänvisning till 59 § 2 st. KtjL.. Vidare kan sägas att också när näringsidkaren bär skulden kan arbetena "anses avslutade" vid någon tidpunkt. Som framhölls ovan på tal om denna paragraf kan man ifrågasätta, om inte samma regel bör ges oavsett anledningen till att besiktning uteblev. I så fall kan första stycket i stället formuleras så: "En...besiktning eller byggnadsarbetena annars avslutats."

Första stycket talar liksom tidigare om "en av försäkringsgivaren angiven besiktning". Tydligen var meningen från början att bara en besiktning som försäkringsgivaren ombesörjt eller godtagit skall räknas som utgångpunkt fbr tioårstiden. Detta stämmer dock mindre väl med den föreslagna utformningen av KtjL, där konsumenten ombesörjer förrättningen efter meddelande från näringsidkaren och inget sägs om kontakter med försäkringsbolaget i sammanhanget. Om man vill samordna avtalsskyddet och fullgörandeskyddet - och detta är tydligen utredningens avsikt - bör man antingen föreskriva ett samråd med det försäkringsbolag som meddelat byggfelsförsäkring, förslagsvis i 54 eller 55 § KtjL, eller också godta varje besiktning som följer reglerna i KtjL, oavsett om försäkringsbolaget angett den eller ej. Den senare lösningen synes lämpligast. I så fall kan orden "en av försäkringsgivaren angiven besiktning" utbytas mot "en besiktning enligt [54-56 §§] konsumenttjänstlagen".

3a § lagen om byggfelsförsäkring. Andra stycket hänvisar till vissa fall där konsumenten har rätt att häva avtalet på grund av näringsidkarens (eller säljarens) kontraktsbrott. Dessutom fordras att denne inte inom skälig tid vidtar åtgärd för att fullgöra sitt åtagande. Det räcker alltså inte med att det föreligger hävningsgrund; för att fä försäkringsskydd skall konsumenten tydligen trots att det redan föreligger ett allvarligt kontraktsbrott uppmana motparten att fullgöra sitt åtagande. Detta ytterligare krav kan vara en nackdel för konsumenten i sådana fall där han snarast vill bli av med en inkompetent entreprenör och få arbetet utfört av någon annan.

Komplikationer kan vidare uppkomma när hävningsrätt förutsätter att avhjälpande eller omleverans inte sker inom skälig tid efter reklamation eller påminnelse (se 21 § KtjL samt 13 och 28 §§ KKL); skall då konsumenten, efter att förgäves ha uppmanat motparten att avhjälpa ett fel, ånyo kräva avhjälpande? Man kan också tveka hur regeln skall tillämpas vid anteciperat dröjsmål (se 29 § 2 st. KtjL).

Allt som allt medför det ytterligare kravet på underlåten rättelse att regleringen blir betydligt mera invecklad än annars. Det är visserligen fbrklarligt att utredningen velat begränsa fallen då säkerheten skall träda in till mera allvarliga kontraktsbrott, men konsumenten bör i varje fall ha rätt till ett omedelbart skydd när kontraktsbrottet framstår som särskäilt allvarligt. En möjlighet är att i 3a § 2 st. första meningen tillägga: "Säkerheten....fullgör sitt åtagande eller när annars näringsidkaren uppenbarligen saknar vi ja eller förmåga att fullgöra åtagandet", eller liknande.

6 § lagen om byggfelsförsäkring. Första stycket är oförändrat enligt utredningens förslag. Bestämmelsen har ursprungligen tillkommit framför allt för att "upprätthålla byggherrens ansvar i byggandet" (prop.1992/93:121 s. 21). Det kan diskuteras om denna motivering är hållbar för småhusentreprenadernas del, därbyggherren är en mestadels oerfaren konsument. I vart fall kan man inte godta utredningens argument, att det torde vara ovanligt att en försäkring täcker skador som orsakats av den vars intresse är skyddat genom försäkringen (s. 295); detta är i själva verket det normala även när orsakandet skett genom oaktsamhet, jfr 20 § försäkringsavtalslagen och 32 § konsumentförsäkringslagen. Som framgår av det senare lagrummet är man normalt särskilt tolerant mot konsumenter som gjort sig skyldig till oaktsamhet. Det är också oklart, vilket stöd det finns för utredningens antagande att en försäkring utan undantaget i fråga skulle medföra "avsevärt höjda"premier. Även den speciella identifikationsregeln i färde stycket framstår som diskutabel. Det skulle stämma väl med lagförslagets inriktning i övrigt om man kunde vidga skyddet genom att ta med sådana fel som vållats av konsumenten med endast ringa oaktsamhet eller liknande. Frågan bör i vart fall övervägas vid departementsbehandlingen, varvid särskilt bör undersökas dels vilka verkningar ett utvidgat skydd kan få för premien, dels vilka möjligheter det idag finns för en konsument att täcka risken genom en frivillig tilläggsförsälaing (jfr s. 295).

Mot formuleringen av andra stycket kan invändas, att 60 § 2 st. KtjL visserligen talar om ett garantiansvar men inte om något "lämnat garantiåtagande". Detta kan vara ett skäl att inleda bestämmelsen så: "2. kostnader inte ersätts i den mån ansvaret för felet eller skadorna omfattas av en garanti som gäller enligt 60 § andra stycket konsumenttjänstlageln (1985:716) eller enligt avtal, såvida....tid."

Byggingenjörernas riksförbund, SBR Den 10-åriga byggfelsförsäkringen är föreslagen att gälla samtliga fel. Vi anser att det bör finnas någon begränsning på vilka fel som kan göras gällande efter garantitidens utgång. Vi föreslår att det införs en begränsning till att gälla väsentliga fel, alternativt genom angivande av beloppsgräns baserat på basbeloppet.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR

§ 1

I paragrafen anges att det är när en byggnad "uppförs" eller vid annan "åtgärd" skall finnas en byggfelsförsäkring. Det är enbart själva byggnaden som försäkras vid nyproduktion av bostadshus. Byggfelsförsäkring skall även finnas för fritidshus, liksom vid om- och tillbyggnad. Kravet på byggfelsförsäkring för småhus är kopplat till bygganmälan. Kriterierna för byggfelsförsäkring skiljer sig delvis från formkraven vid nyproduktion eftersom delar av avtalet t ex finplanering och swimmingpool faller utanför kravet på byggfelsförsäkring, men ingår i formkravet enligt KTjL. Detta torde i praktiken ej vara något problem om avtalen är tydliga så att försäkringsbolagen kan avgöra vilka delar och belopp som rör själva bostadshuset. Men det vore önskvärt med större enhetlighet.

För en om- och tillbyggnad, som inte kräver bygganmälan behövs inte byggfelsförsäkring. Det tidigare omtalade dyra arbetet med inredningen av vinden faller alltså helt utanför eftersom det inte krävs bygganmälan. För en bostad eller ett fritidshus utanför planlagt område krävs då också byggfelsförsäkring vid uppförande men aldrig vid om- eller tillbyggnad. Dock kan sådan om- och tillbyggnad kraftigt påverka försäkringsvärdet på huset. Det finns inget krav på anmälan för komplettering av byggfelsförsäkringen, varför denna kan vara "ihålig".

§ 3

Byggfelsförsäkring skall finnas både för lösvirkeshus och för hus med prefabricerade delar. Den kan omfatta enbart leveransen, vid t ex självbygge, och som tidigare konstaterats sker i sådana fall ej besiktning av konsumentens eget arbete, men då måste anges när byggfelsförsäkringen kan börja gälla rent tidsmässigt. Skall fritidshusägaren, som valt att själv uppföra sitt hus, anmäla när han anser att huset är färdigställt? Svaret på den frågan borde vara jakande varför vi i stället föreslår en lydelse med följande innehåll som tillägg till sista meningen ".... eller om besiktning ej sker och detta beror på förhållande för vilket konsumenten svarar, huset ändå måste anses färdigställt". Många fritidshus- och även vissa permanenthus uppförs av köparen själv.

Denna paragraf är koppled till § 59 konsumenttjänstlagen vad gäller tidpunkt för när byggfelsförsäkringen inträder. Vid självbygge ingår inte det egna arbetet i byggfelsförsäkringen förrän efter fastighetens ägarbyte. Vid självbygge finns heller ingen reklamationsrätt, varför den av konsumenten anmälda tidpunkten för färdigställande måste anses vara en tidpunkt då inga fel föreligger. När finns inte längre några fel enligt en självbyggare?

§ 3a

För arbetena och för leveransen (leveranserna) skall säkerhet ställas från näringsidkaren till konsumenten i sådana fall som avses i § 51 konsumenttjänstlagen och § 48 konsumentköplagen. Säkerheten avser färdigställandetiden. Det bör anges i lagtexten när säkerheten får upphöra. För hus där köparen delvis själv tänker ansvara för färdigställandet gäller motsvarande resonemang som under § 3 att det måste anges när säkerhet för hus som helt eller delvis är självbygge upphör. Detta är viktigt oavsett om det gäller fall när enbart leveransen köpts av hustillverkare eller vid större leverans från t ex byggvaruhus om denna senare grupp i praktiken kommer att beröras av formkravet. Se resonemang kring detta ovan.

Förslag till tillägg: "Säkerheten gäller vid enbart leveransåtagande till dess att fullständig leverans mottagits. Då även avtal om byggarbeten ingår för husets färdigställande, får säkerhet finnas till dess att samtliga anmärkningar efter godkänd slutbesiktning avhjälpts.

Det finns då möjlighet för en leverantör eller uppdragstagare som utfört sitt arbete i ett tidigt skede både att få en slutbesiktning enligt § 54 konsumenttjänstlagen och att också därmed få säkerheten upplöst. Det är därför av synnerlig vikt att den inte ligger kvar onödigt länge och att en leverantör/entreprenör i tidigt skede kan bli löst efter sitt åtagandes slutförande

§ 7

Försäkringsbeloppet i byggfelsförsäkringen skall minst motsvara kostnaderna för åtagandena som omfattas av försäkringen med hänsyn tagen till penningvärdets förändring. Vidare skall efter succession, den nye ägarens försäkring även omfatta arbeten som själv utförts av en tidigare ägare. Det torde vara mycket svårt att bestämma premien och slutbeloppet för självbyggare.

Om beloppet för försäkringsåtagandet skall indexeras måste ett allmänt accepterat index väljas som kan förväntas gälla under en överskådlig tid.

Säkerheten enligt § 3a skall uppgå till minst 20%. Både vid banksäkerhet och vid en försäkringslösning kommer kostnaden att övervältras på köparen. Eftersom det redan konstaterats att risken är uppenbar att endast etablerade trähustillverkare drabbas av krav på säkerhet liksom krav på innehållande av avtalssumma, medför förslagen totalt en kraftig kostnadsökning vid köp från etablerade företag och därmed en snedvridning av konkurrensen till nackdel för dessa gentemot andra företag som kanske inte har samma fasta förankring på marknaden. Naturligtvis kan hävdas att alla seriösa företag strävar mot att ge konsumenten ökad säkerhet, men detta får inte utmynna i att mindre seriösa företags produkter blir ekonomiskt mer fördelaktiga och alltså attraherar ekonomisk svaga konsumenter i än större utsträckning.

19. Lagtexten, plan- och bygglagen

Länsrätten i Stockholms län Lagförslagen i 9 kap. 12 och 13 §§ PBL framstår, lästa mot varandra, som besynnerliga eller inkonsekventa.

I 13 § åläggs den kvalitetsansvarige att underrätta byggnadsnämnden om att kraven på byggfelsförsäkring och säkerhet är uppfyllda. Samtidigt skall enligt 12 § (som rimligen primärt riktar sig till byggherren) bevis om försäkring och säkerhet ha företetts för nämnden.

I 13 § åläggs den kvalitetsansvarige, när det gäller försäkring, att såväl kontrollera som underrätta byggnadsnämnden. I fråga om säkerhet åläggs den kvalitetsansvarige endast en kontrollskyldighet.

I såväl huvudmotiveringen (s. 303) som specialmotiveringen (s. 341, 343 och 344) behandlas i anslutning till 10 kap. 3 § PBL utformningen av förbud och vitesförelägganden. På samtliga ställen förordas förelägganden om att förete bevis vid äventyr av vite. Det som enligt 10 kap. 3 § PBL kan förenas med vite är enligt lagtexten emellertid enbart förbud enligt denna paragraf. Ett vitesföreläggande enligt 10 kap. 3 § måste sålunda knytas till förbudet mot fortsatt byggande eller föranleda omformulering av lagtexten.

PBL innehåller i 10 kap. 18 § en annan föreskrift om vitesföreläggande bl.a.vid underlåtenhet att vidta åtgärd enligt 10 kap. 15 §.

Denna vitesföreskrift förefaller emellertid inte kunna bli tillämplig såsom 9 kap. 12 § är konstruerad enligt förslaget. Där föreskrivs förbud att börja bygga. Endast indirekt ligger i paragraftexten (och valfritt för byggherren) att företa åtgärden att förete bevis.

Särskild avgift enligt 10 kap. 6 § PBL torde kunna komma i fråga endast vid överträdelse av ett förbud av byggnadsnämnden mot fortsatt byggande eftersom förbudet att börja bygga följer av lag och icke av nämndens föreskrift.

Lunds universitet 10 kap. 3 § PBL. Enligt denna paragraf får byggnadsnämnden förbjuda att ett byggnadsarbete på ett småhus fortsätts innan bevis om byggfelsförsäkring eller säkerhet enligt lagen om byggfelsförsäkring företetts. Ett sådant förbud kan ibland drabba konsumenten hårt; han kan ha rälrnat med att flytta in i byggnaden vid viss tidpunkt och är beredd att ta risken att fullgörandeskydd tills vidare saknas. Det borde rimligen räcka att vid vite förelägga byggherren att inom viss tid förete det aktuella beviset (jfr betänkandet s. 344) i stället för att vidta en åtgärd som i sådan grad går ut över konsumenten. Det far förutsättas att byggnadsnämnden i fdrsta hand använder sig av detta medel (jfr 10 kap. 15 §). I varje fall bör konsumenten höras innan förbud meddelas att fortsätta byggnadsarbetet. Lämpligen bör ett tillägg om detta göras i 10 kap. 3 § 1 st.

BBF Byggandets Besiktningsmannaförening 9 kap 7 §

9 kap 8 §

Vi föreslår en ändring så att Byggnadsnämnden vid byggsamråd i konsumentärende åläggs att informera om konsumentens skyldigheter med hänsyn till den ändrade konsumenttjänstlagen, liksom även till arbetsmiljölagen.

Svenska Kommunförbundet Kommunförbundets förslag till ny lydelse av 9 kap 2§ PBL:

Krav på bygganmälan gäller inte

1. enklare tillbyggnad av en- och två -bostadshus samt uppförande till dessa hörande komplementbyggnader.

2. sådana åtgärder som rör en- eller tvåbostadshus och till dessa hörande komplementbyggnader och som innebär ändring av de bärande delarnas konstruktion, ändring av anordningar för ventilation eller ändring av anordning för vattenförsörjning eller avlopp vid enskild anläggning.

3. uppförande, tillbyggnad eller annan ändring av ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller därmed jämförlig näring inom områden som inte omfattas av detaljplan

4. sådana åtgärder beträffande anläggningar som anges i 8 kap 2§ första stycket 2 och 7-9 samt andra stycket.

Kommentar:

Kommunerna förefaller eniga om att kravet på bygganmälan är onödig för mindre och enklare tillbyggnader och kompletteringsbyggnader

1

till smuhus. Den enklaste lösningen synes vara

att slopa anmälningsplikten för dessa åtgärder för att därigenom få en smidigare process, vilket också var ett av syftena med den nya reformen från I juli 1995.

Byggnadsnämnden avlastas onödig administration. Bygglovsplikten kvarstår dock och utgör då en tillräcklig kommunal insyn och påverkan i ärendet. Byggnadsnämndens tjänstemän kan koncentrera sig på normala ärenden och också få tid över för en effektiv tillsyn. Tolkningen av vad som skall anses utgöra en enkel tillbyggnad på småhus får bedömas utifrån hur tekniskt komplicerad åtgärden är. Om tillbyggnaden ställer krav på byggnadstekniskt korrekt utförande med hänsyn till säkerhets- och skyddsfrågor bör åtgärden inte betraktas som enkel. Exempel: En mindre tillbyggnad av ett sovrum på 10 kvm på en normal villa 130 kvm eller förstukvist kan betraktas som en mindre komplicerad åtgärd och bör kunna befrias från bygganmälan, medan tillbyggnaden av en frihängande balkong på en övervåning som berör viktiga säkerhetsdetaljer i utförandet inte bör betraktas som enkel. Tillbyggnadens storlek bör också vägas in i bedömningen. Tolkningen av storleken får bedömas utifrån samma kriterium som gäller för bygglovsbefrielse för tillbyggnad av småhus utanför detaljplanelagt område och samlad bebyggelse. Tillbyggnaden skall ha karaktären av komplement till den befintliga byggnaden och inte dominera över den befintliga.

Byggåtgärder som berör andra fastigheter än småhus varierar i både storlek och svårighetsgrad. Många kommuner önskar en mera flexibel han-läggningsordning i den meningen att nämnden/bygginspektionen själv i varje enskild anmälningspliktig åtgärd, vill ha frihet att från fall till fall bedöma behovet av byggsamråd och kvalitetsansvarig. Bedömningen i det enskilda fallet beror inte bara av projektets art utan också byggherrens kompetens och förtroende.

Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, STR

9 kap 12§

I paragrafen stadgas att byggfelsförsäkring och säkerhet skall företes för byggnadsnämnden liksom att ev formkrav som ställs i 52 § konsumenttjänstlagen är uppfyllda. Då borde också krävas en kontroll av formkrav enligt 48 § konsumentköplagen krävas.

Dessutom åläggs den kvalitetsansvarige enligt PBL 9 kap 13 § att kontrollera och underrätta byggnadsnämnden om att dessa krav är uppfyllda och underrätta byggnadsnämnden om så är fallet. Frågan är varför det krävs dubbla åtgärder eller skall kvalitetsansvarige kontrollera att ovanstående faktiskt har företetts byggnadsnämnden, d v s någon form av kontroll av byggnadsnämndens arbete i detta avseende. Om å andra sidan dokumenten inte behöver företes utan det räcker med kvalitetsansvariges uppgift är det ett tungt ansvar som vilar på denne med tanke på att byggnadsarbetena t o m kan komma att stoppas om inte dessa krav uppfyllts.

Eftersom den kvalitetsansvariges uppgift är att vara kontrollant, utan egentligt ansvar, blir krav som ställs på denne egentligen utan värde. Detta är emellertid ett redan tidigare uppmärksammat faktum och medför att en förändring kan komma till stånd vid en översikt av PBL.

19. Övrigt

Boverket Utredningen har med hänvisning till de ändringar som föreslås inte behandlat de tillämpningsproblem som idag förekommer med anledning av näringsidkarbegreppets oklarhet (avsnitt 6.6). Om utredningens förslag till ändringar av lagen om byggfelsförsäkring inte genomförs vill Boverket betona att det är nödvändigt med ett förtydligande i denna del.

Lunds universitet En terminologisk fråga kan tas upp redan här. KtjL talar oftast om “tjänsten” när det gäller näringsidkarens prestation i allmänhet. Bl.a. entreprenörers prestationer lär däremot betecknas som “arbete” (jfr 1 § 2 p.). Vidare används “uppdraget” närmast med sikte på själva avtalet om tjänsten. Helt konsekvent synes dock inte ordvalet i lagen vara; jfr bl.a. 24 § där det talas om avslutande av “uppdraget”, fast det torde vara fråga om att dröjsmål med fullgörande av tjänsten (eller avslutande av arbetet). Också.när det gäller förslagets lagtext kan man ibland tveka om en regel avser själva arbetet eller avtal om arbetet (se bl.a. 59 § 1 st.). När det som vid småhusentreprenader blir fråga om besiktning kan man göra gällande, att arbetet visserligen avslutats före besiktningen men uppdraget inte slutförts förrän besiktning skett och eventuellt kvarstående fel har avhjälpts (jfr nedan om 54 §). Detta stämmer väl med KtjL:s motiv, som uttalar att när en formell besiktning avtalats uppdraget inte kan anses avslutat förrän besiktningen har genomförts (NJA II 1985 s. 371). - I uppdraget bör på detta vis anses ingå alla de skyldigheter som näringsidkaren kan anses ha åtagit sig genom avtalet. Även om man inte kan begära att hela lagens terminologi ses över, kan det dock vara anledning att hålla isär de olika termerna vid småhusentreprenader, då skillnaden kan få praktisk betydelse. Remissyttrandet återkommer i flera sammanhang till denna synpunkt.

Byggandets Besiktningsmannaförening, BBF

Arbetsmiljölagen Är det rimligt att konsumenten skall ha samordningsansvaret för arbetarskydd vid småhusbyggande, och att upprätta arbetsmiljöplan vid större objekt?

GAR-BO Försäkring AB ABS 95 är idag ett bra hjälpmedel i relationerna mellan konsumenter och entreprenörer. Vi ser det som en förutsättning att det finns ett kompletterande regelverk som företrädare för marknadens parter är överens om. Arbetet med att revidera ABS 95 så den ansluter till de föreslagna lagtexterna bör starta omgående. Målsättningen skall vara att ha en ny ABS klar samtidigt som de nya lagarna träder i kraft.

Till statsrådet och chefen för Justitiedepartementet

Regeringen beslutade den 24 september 1998 att ge en särskild utredare i uppdrag att pröva hur konsumentskyddet vid förvärv och uppförande av småhus i fortsättningen skall vara utformat. Den 16 december 1999 beslutade Regeringen om tilläggsdirektiv för utredaren. Genom dessa fick hon även i uppdrag att överväga hur konsumentskyddet skall vara utformat vid avtal om ombyggnad eller tillbyggnad av småhus och vid avtal om annat arbete på fast egendom och byggnader, samt att undersöka om lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring i visst avseende är ändamålsenligt utformad.

Till särskild utredare förordnades fr.o.m. den 24 september 1998 hovrättslagmannen Birgitta Widebäck.

Som sakkunniga har medverkat fr.o.m. den 2 november 1998 numera ämnesrådet Nils Cederstierna, hovrättsrådet Per Eklund, kanslirådet Anders Lönnberg samt, fr.o.m. den 15 november 1999, departementssekreteraren Peter Broström. Som experter förordnades fr.o.m. den 2 november 1998 förbundsjuristen Ann-Christine Christensson, direktören Perry Fredriksson, jur.kand. Kristiina Kosunen-Eriksson, jur.kand. Thomas Kruuse, förbundsjuristen Charlotte Lagersten, verkställande direktören Björn Lars Larson, verkställande direktören Hans Sundström samt numera enhetschefen Carin Wahren. Den 14 januari 1999 förordnades även förbundsjuristen Lena Dalman som expert i utredningen. Med verkan fr.o.m. den 1 mars 1999 enledigades Hans Sundström och förordnades i hans ställe direktören Kjell Jutehammar som expert. Lena Dalman entledigades från sitt uppdrag fr.o.m. den 6 september 1999 och i hennes ställe förordnades fr.o.m. samma dag förbundsjuristen Fredrik Mörtberg som expert. Slutligen entledigades Ann-Christine Christensson från sitt uppdrag fr.o.m. den 20 oktober 1999 och i hennes ställe förordnades fr.o.m. samma dag chefsjuristen Kenneth Kanckos som expert.

Sekreterare åt utredningen har varit hovrättsassessorn Fredrik Forssman fr.o.m. den 1 oktober 1998.

Utredningen - som har antagit namnet Småhusutredningen - får härmed överlämna betänkandet Konsumentskyddet vid småhusbyggande (SOU 2000:110). Särskilda yttranden har lämnats av Charlotte Lagersten, Kenneth Kanckos och Thomas Kruuse.

Utredningsarbetet har bedrivits i nära samråd med de sakkunniga och experterna. Betänkandet har därför skrivits i vi-form. De sakkunniga och experterna står bakom de förslag som lämnas, om inte annat framgår av de särskilda yttrandena.

Utredningsuppdraget är härmed slutfört.

Stockholm i november 2000

Birgitta Widebäck

/Fredrik Forssman

Förkortningar

A.a. Anfört arbete ABS 80 Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är köpare ABS 95 Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är beställare Distansavtalslagen lagen (2000:274) om konsumentskydd vid

distansavtal och hemförsäljningsavtal

JB jordabalken KTjL konsumenttjänstlagen (1985:716) KöpL köplagen (1990:931) KKL konsumentköplagen (1990:932) NJA Nytt juridiskt arkiv, avdelning I PBL plan- och bygglagen (1987:10) ROT-arbete Renoverings-, ombyggnads- och tillbyggnadsarbete SFS Svensk författningssamling SOU Statens offentliga utredningar

Sammanfattning

Uppdraget

Vi har haft i uppdrag att överväga utformningen av konsumentskyddet vid uppförande, om- och tillbyggnader av småhus. Utgångspunkten har varit att konsumenten skall tillförsäkras ett heltäckande avtalsskydd samt få ett skydd för att de åtaganden som näringsidkaren har gentemot konsumenten fullgörs. Vi har också haft som uppgift att ta ställning till om utformningen av lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring är ändamålsenlig vad gäller småhus.

Vi har behandlat dessa frågor och överlämnar nu vårt förslag. Förslaget består av två huvuddelar; ett civilrättsligt avtalsskydd och ett försäkringsrättsligt fullgörandeskydd.

Ett civilrättsligt konsumentskydd vid småhusbyggande

En tvingande reglering

Huvuddelen av de avtal som träffas mellan näringsidkare och konsument med anknytning till småhus är entreprenadavtal, d.v.s. de innebär att parterna har kommit överens om att näringsidkaren skall utföra en tjänst. Detta har lett till överväganden rörande reglerna i KTjL, som är den lag som behandlar avtal mellan näringsidkare och konsument om utförande av tjänster. KTjL gäller redan i dag för småhusentreprenader.

Bestämmelserna i lagen, som i huvudsak är tvingande, kan för närvarande avtalas bort mellan parterna till följd av ett särskilt undantag i 3 § andra stycket, som hänvisar till reglerna om statlig bostadsfinansiering. Detta har i praktiken inneburit att de flesta avtal om småhusentreprenader inte har reglerats av KTjL utan i stället av det inom småhusområdet gällande standardavtalet, ABS 95. ABS 95 är resultatet av förhandlingar mellan Konsumentverket och byggbranschen. Det har

ansetts uppfylla de krav som ställts på avtalsskydd för att kunna erhålla statlig bostadsfinansiering.

Möjligheterna att få statliga räntesubventioner för uppförande av småhus upphörde vid årsskiftet 1999/2000. Bland annat med hänvisning till det anser vi att det finns behov av en lagreglering av avtalsskyddet. Vi föreslår en sådan reglering inom ramen för KTjL. Denna reglering skall vara tvingande till sin karaktär.

Den särskilda regleringen för tjänster som rör småhus skall inte gälla alla tjänster med anknytning till småhus utan endast avtal om sådana mer omfattande byggnadsåtgärder för vilka det krävs bygganmälan enligt reglerna i 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 PBL. Vi kallar dessa för småhusentreprenader. Det innebär att de gäller för avtal om uppförande eller tillbyggnad av ett småhus. De gäller också för sådana mer omfattande ombyggnadsarbeten som påverkar husets konstruktion eller mer vitala installationer som ventilation, eldstäder och VVS.

För avtal rörande småhus som inte faller inom ramen för den särskilda regleringen innebär vårt förslag att de tvingande reglerna i KTjL skall gälla och att någon möjlighet att avtala bort dessa inte skall finnas.

Behovet av konsumentskydd inom småhusområdet gör sig emellertid gällande även beträffande andra typer av avtal än småhusentreprenader. Vi har övervägt dessa och lämnar förslag om tvingande reglering i fråga om avtalsskyddet vid konsumenters köp av fastighet från näringsidkare, vid konsumenters köp av husbyggsatser samt vid konsumenters köp av byggnad på annans mark.

Avtalsskyddets omfattning

Vårt förslag om avtalsskydd vid småhusentreprenader innebär att vi utgår från de befintliga reglerna i KTjL. Vi föreslår att vissa av dessa skall ersättas av eller kompletteras med särskilda regler för småhusentreprenader. I övrigt skall KTjL gälla även för denna typ av tjänst. De särskilda regler som föreslås rör ett krav på skriftliga avtal, en särskild regel om avrådandeplikt, obligatorisk besiktning, ett tvåårigt garantiansvar för fel samt konsumentens betalningsskyldighet.

Skriftliga avtal

Vi föreslår att avtal om småhusentreprenader alltid skall upprätts i skriftlig form. Alla avtal skall innehålla uppgift om vilka parterna är, vilken omfattning det överenskomna uppdraget har, när det skall vara slutfört, priset för uppdraget och en plan för hur betalningen skall er-

läggas. Om ett avtal inte uppfyller dessa krav blir följden att näringsidkaren får bevisbördan för vad som har avtalats i det avseende som avtalet är bristfälligt. Med andra ord blir konsumentens påstående om avtalets innehåll i dessa delar gällande om näringsidkaren inte kan visa att parterna har kommit överens om någonting annat. Vid tvist om ett avtals innehåll i något annat avseende än de för formkravet särskilt angivna gäller däremot vanliga beviskrav.

Avrådandeplikt

KTjL innehåller en skyldighet för näringsidkaren att vid vissa förhållanden avråda konsumenten från att låta utföra en tjänst. Vi föreslår en särskild regel om avrådandeplikt för småhusentreprenader. Den innebär att om näringsidkaren inser eller borde ha insett att ett uppdrag som konsumenten vill få utfört – med hänsyn till priset, sättet för utförandet, uppgifter som konsumenten har lämnat eller något annat förhållande – inte kommer att bli till rimlig nytta för konsumenten skall näringsidkaren avråda denne från att låta utföra det. Begreppet rimlig nytta skall ses både ur ett ekonomiskt och funktionellt perspektiv.

Avrådandeplikten innebär inget krav på att näringsidkaren skall vidta särskilda undersökningar utan syftar enbart till att konsumenten skall få del av näringsidkarens kunskaper och erfarenhet som fackman.

Besiktning

Tanken på att införa ett krav på obligatoriska besiktningar har tidigare övervägts såväl beträffande småhusentreprenader som andra avtal. Vi har sett ett stort värde i att det när ett uppdrag är slutfört sker en besiktning av resultatet av arbetena i syfte att undersöka om dessa är utförda i enlighet med parternas avtal. Vi föreslår därför att en besiktning alltid skall ske i samband med småhusentreprenadens avslutande. I de fall där konsumenten har träffat separata avtal med flera olika näringsidkare ges parterna möjlighet att komma överens om att besiktning skall ske först sedan samtliga uppdrag har avslutats.

Näringsidkaren skall ta initiativ till besiktningen genom att meddela konsumenten om när arbetena beräknas vara slutförda och besiktning kan ske. Det ankommer på konsumenten att utse besiktningsförrättare eller, om det har gjorts redan tidigare, kontakta denne så att besiktningen kommer till stånd i samband med att arbetena avslutas.

Besiktningsförrättaren skall vara en person som har de kunskaper och den erfarenhet som krävs för uppdraget. Vi har inte ansett att det är

påkallat med ett krav på att besiktningsförrättaren skall ha en särskild utbildning, vara godkänd enligt en viss ordning eller liknande.

Besiktningsförrättarens första uppgift är att kalla parterna och den kvalitetsansvarige enligt PBL till en besiktningsförrättning. Vid den skall, som sagt, besiktningsförrättaren undersöka om uppdraget har utförts i enlighet med avtalet mellan parterna. Resultatet av besiktningen skall redovisas skriftligen till parterna. Det skall ske så snart som möjligt. Förutom de förhållanden som besiktningsförrättaren anser utgör fel i utförandet skall han eller hon i utlåtandet också ta upp förhållanden som enbart konsumenten anser utgör fel. Av utlåtandet skall även framgå om besiktningsförrättaren godkänner entreprenaden.

En entreprenad som inte godkänns vid besiktningen skall besiktigas på nytt när de brister som förelåg vid det första tillfället och som förhindrade ett godkännande har åtgärdats. En sådan, ny besiktning kommer till stånd på samma sätt som den första. Näringsidkaren skall med andra ord anmäla till konsumenten när de påtalade bristerna är åtgärdade och en ny besiktning kan ske. Konsumenten skall därefter åter kontakta besiktningsförrättaren, som bestämmer tid och kallar till den nya besiktningen.

Kostnaderna för besiktningsförrättarens arbete skall konsumenten som regel svara för. Vid en ny eller fortsatt besiktning skall näringsidkaren svara för de merkostnader som uppkommer till följd av att uppdraget inte kunde godkännas vid det första besiktningstillfället.

Följderna av att småhusentreprenaden godkänns vid besiktning är att faran för entreprenaden går över från näringsidkaren till konsumenten och preskriptionstiden för näringsidkarens felansvar börjar löpa. För det fall att någon besiktning inte kommer till stånd och det beror på något förhållande som konsumenten svarar för inträder denna rättsverkan när småhusentreprenaden avslutas. Beror i stället en utebliven besiktning på näringsidkaren blir följden att denne fortfarande står risken för skador på entreprenaden och att preskriptionstiden inte börjar löpa.

Besiktningens främsta betydelse är som bevisning om förekomsten av fel i entreprenaden. Detta kommer till uttryck i huvudregeln att fel som inte antecknats i besiktningsutlåtandet inte får göras gällande. Från den regeln görs undantag i vissa fall. Det gäller fel som inte kunnat upptäckas vid besiktningen (s.k. dolda fel), förhållanden som konsumenten påtalat vid besiktningen men som besiktningsförrättaren inte ansett utgöra fel samt fel som konsumenten gjort gällande hos näringsidkaren inom sex månader efter småhusentreprenadens godkännande.

Utvecklingsfel

Frågan om näringsidkarens ansvar för s.k. utvecklingsfel har övervägts i samband med våra överväganden om näringsidkarens ansvar för fel i stort vid småhusentreprenader. Vi har då kommit fram till att det bl.a. med hänvisning till den rådande utformningen av reglerna om produktansvar och den osäkerhet som finns beträffande möjligheten att finna en försäkringslösning som innefattar denna typ av fel inte finns tillräckligt starka skäl för att låta näringsidkarens ansvar även omfatta denna typ av fel. Vi har dock velat peka på det ur ett konsumentskyddssynpunkt ter sig otillfredsställande med en ordning som lägger risken för en viss typ av fel på konsumenten i stället för på näringsidkaren.

Näringsidkarens garantiansvar

När det gäller näringsidkarens ansvar för fel anser vi att de befintliga reglerna i KTjL bör tillämpas även beträffande småhusentreprenader. Med ABS 95 som förebild föreslår vi emellertid också att det s.k. garantiansvar som näringsidkaren har under, normalt sett, två år efter att arbetena är slutförda skall lagfästas i KTjL.

Betalning

Enligt 41 § KTjL inträder inte betalningsskyldighet förrän uppdraget har slutförts, om inte parterna avtalat annat. Vid småhusentreprenader förekommer regelmässigt successiv betalning i takt med att arbetena fortskrider. KTjL ställer, som framgår, inte upp något hinder mot att parterna kommer överens om att konsumenten skall göra delbetalningar under entreprenadens gång, så länge som det inte är fråga om annat än betalning för arbete som har utförts när näringsidkaren framställer krav på betalning. Vi har tidigare föreslagit ett skriftlighetskrav som bl.a. innefattar att en betalningsplan skall upprättas. Sådana planer förutsätter att det arbete som betalning begärs för skall ha utförts för att någon betalningsskyldighet skall inträda.

Enligt praxis i byggbranschen har beställaren av en småhusentreprenad rätt att alltid hålla inne tio procent av det avtalade priset tills besiktning har skett med godkänt resultat. Vi föreslår att en motsvarande regel skall finnas i KTjL. Om någon besiktning inte sker beroende på konsumenten skall dennes rätt att hålla inne tio procent av priset i stället gälla tills entreprenaden är avslutad.

Konsumenters köp av fast egendom

4 kap. 19 d § JB anger att vissa bestämmelser om fel och brister i samband med överlåtelse av fastighet är tvingande när överlåtelsen sker från näringsidkare till konsument. Regeln är för närvarande försedd med ett undantag som motsvarar undantaget från KTjL:s tvingande regler och som hänvisar till avtalsskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Vi föreslår att detta undantag skall tas bort och att reglerna följaktligen skall vara helt tvingande till sin karaktär.

Konsumenters köp av byggnadsdelar

Köp av byggnadsdelar faller inom ramen för KKL:s tillämpningsområde. Liksom i fråga om småhusentreprenader finns det även vid denna typ av köp ett undantag från de annars tvingande reglerna i KKL med hänvisning till konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Vi föreslår att detta undantag skall tas bort och att KKL:s regler fortsättningsvis skall vara tvingande.

När det gäller köp av byggnadsmaterial som är avsett att användas för att uppföra eller bygga till ett småhus och där det för byggnadsåtgärden krävs bygganmälan enligt 9 kap 2 § första stycket 1 PBL föreslår vi särskilda regler. Förslaget innebär att vissa av de särskilda regler som vid föreslår skall gälla vid småhusentreprenader också skall gälla vid dessa köp, som vi kallar köp av husbyggsatser. Det gäller reglerna om skriftligt avtal, avrådandeplikt och rätt att hålla inne viss del av betalningen. Även bestämmelsen om näringsidkarens garantiansvar föreslås gälla vid köp av husbyggsatser, dock med den skillnaden att garantitiden räknas från godsets avlämnande.

Konsumenters köp av byggnad på annans mark

Köp av byggnad på annans mark omfattas inte – inte ens när det gäller konsumenter – av KKL:s bestämmelser utan i stället är KöpL tillämplig i dessa fall. I 1 § tredje stycket KöpL sägs i sin tur att vissa av KöpL:s regler ersätts av regler i JB. Det gäller bl.a. reglerna om farans övergång, varans egenskaper samt ansvar för och påföljder vid faktiska fel. Vidare är även den tvingande bestämmelsen i 4 kap. 19 d § JB tillämplig i konsumentfallen.

Det sista innebär att reglerna, på motsvarande sätt som i de övriga fall som har behandlats, är dispositiva med hänvisning till konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Precis som i övriga fall föreslår vi att reglerna fortsättningsvis skall vara tvingan-

de. Vi föreslår också att det även vid konsumenters köp av byggnad på annans mark skall ställas ett krav på skriftliga avtal. Vi har valt att använda skriftlighetskravet i JB för detta ändamål.

Ett försäkringsrättsligt konsumentskydd vid småhusbyggande

Ett obligatoriskt fullgörandeskydd

Förutom ett civilrättsligt avtalsskydd består kravet på konsumentskydd i anslutning till den statliga bostadsfinansieringen av att konsumenten också skall tillförsäkras dels ”en betryggande garanti för att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den som skall uppföra huset har åtagit sig i avtal (produktionsgaranti)” dels ett tioårigt skydd för näringsidkarens åtagande att avhjälpa väsentliga skador på huset som beror på fel i konstruktion, utförande eller material. Det sistnämnda brukar kallas för ansvarsutfästelse. Tillsammans kallas dessa två delar för fullgörandeskydd.

Liksom avtalsskyddet är fullgörandeskyddet dispositivt. Vi har bedömt att det inte är möjligt att säkerställa ett tillfredsställande fullgörandeskydd på frivillig väg när nu möjligheten till statliga subventioner i princip har upphört. Vi har därför föreslagit att detta skall säkerställas genom tvingande regler i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring. Dessa skall innebära krav på en obligatorisk försäkring och säkerhet.

Kravet på fullgörandeskydd föreslås få samma omfattning som det på avtalsskydd enligt de särskilda reglerna för småhusentreprenader. Gränsdragningen skall alltså ske med utgångspunkt i kravet på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 PBL. Fullgörandeskyddet skall omfatta både småhusentreprenader och leveranser av husbyggsatser.

Färdigställandeskydd

Det färdigställandeskydd som vi föreslår är att det skall finnas en ekonomisk säkerhet för att näringsidkarens åtagande enligt avtalet med konsumenten slutförs. Det skall kunna tas i anspråk om näringsidkaren gör sig skyldig till sådant fel eller dröjsmål som ger konsumenten rätt att häva avtalet enligt reglerna i KTjL eller KKL. Regleringen av färdigställandeskyddet föreslås ske i en särskild bestämmelse i lagen om byggfelsförsäkring. Därutöver föreslås vissa särregler beträffande säkerheten. Dessa redovisas i nästa avsnitt.

Ett tioårigt skydd mot fel och skador vid småhusbyggande

Lagen om byggfelsförsäkring ger redan i dag ett skydd som motsvarar det inledningsvis nämnda kravet på ansvarsutfästelse. Vårt förslag innebär, som nämnts, att möjligheten till undantag från lagen tas bort. Vi föreslår vidare vissa ändringar och förtydliganden beträffande skyddet vid byggfel. Vissa av dessa förslag rör även det nyss redovisade förslaget om säkerhet.

Reglerna om möjlighet till undantag för andra försäkringar specificeras. När det gäller självrisk föreslås en begränsning till ett högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen om allmän försäkring. En säkerhet får inte vara förenad med självrisk. Vi vill också inskränka möjligheten till begränsningar av försäkringsbeloppet. En säkerhet får inte täcka lägre belopp än vad som motsvarar 20 procent av det avtalade priset för den entreprenad eller leverans som säkerheten avser. Byggfelsförsäkringen skall täcka byggkostnaden för huset.

Enligt lagen om byggfelsförsäkring får undantag från försäkringen ske för fel som vållats av byggnadens ägare. Vi föreslår att detta skall gälla beträffande småhus även om fastigheten byter ägare och ett fel vållats av en tidigare ägare. Vad beträffar rätten till undantag för fel eller skador som omfattas av näringsidkarens garantiåtagande menar vi att det bör ske en begränsning av denna till fall när näringsidkaren infriar sitt garantiåtagande inom skälig tid.

Kontrollen av konsumentskyddet

Kontrollen av att ett erforderligt konsumentskydd finns i varje enskilt fall har tidigare utförts av länsstyrelserna i samband med deras handläggning av ansökningar om statlig bostadsbyggnadssubvention. Med hänvisning till att denna handläggning har upphört i fråga om småhus som påbörjats efter den 31 december 1999 föreslår vi att en kontroll av konsumentskyddet fortsättningsvis skall utföras av den som är utsedd som kvalitetsansvarig enligt PBL. Denne skall kontrollera så att det för byggnadsåtgärder för vilka det ställs krav på bygganmälan enligt reglerna i 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 PBL har tecknats avtal som uppfyller de krav som föreslås gälla i konsumentsammanhang. Den kvalitetsansvarige skall också svara för kontrollen av förekomsten av sådan försäkring och säkerhet som krävs enligt de föreslagna ändringarna i lagen om byggfelsförsäkring.

Byggnadsnämnden skall enligt vårt förslag fortsättningsvis få ett övergripande ansvar för konsumentskyddet i det enskilda fallet. De sanktioner som står till buds när byggherren inte lever upp till kraven i

lagen om byggfelsförsäkring är att nämnden kan förbjuda fortsatta byggnadsåtgärder tills bevis om konsumentskyddet har visats upp. Sådant förbud får förenas med en vitessanktion. För att förhindra missbruk av reglerna föreslår vi att förbud och förelägganden av det nyss nämnda slaget även skall gälla mot en ny ägare till fastigheten om denna överlåts. När det gäller avtalsskyddet föreslås inga särskilda sanktionsmöjligheter.

Övriga frågor

Ekonomiska konsekvenser

Småhusavtal är i hög grad individuellt utformade. Vi har därför ansett att det inte är meningsfullt att göra några närmare beräkningar av vilka kostnadseffekter våra förslag kommer att få. Vår bedömning är att de förslag som lämnas inte kommer att leda till nämnvärt ökade byggkostnader. De kostnadsökningar som kan förekomma är hänförliga till kostnaderna för fullgörandeskyddet, som tidigare kunde hänföras till det skydd som ställdes som krav för erhållande av statliga bostadsbyggnadssubventioner.

Ikraftträdande

Vår bedömning är att den reglering som vi föreslår kan träda i kraft den 1 juli 2002.

Författningsförslag

1. Förslag till Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken att 4 kap. 19 d § skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.

19 d §

En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11 – 19 c §§ är till nackdel för denne.

Första stycket gäller inte om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- eller avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.

Näringsidkaren och konsumenten kan utan hinder av första stycket träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 12–19 §§ ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.

_____________________ Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002.

2. Förslag till Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)

Härigenom föreskrivs i fråga om konsumenttjänstlagen (1985:716)

dels att 1, 3, 7, 11, 18 och 46 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas elva nya paragrafer, 51–61 §§, samt närmast före 51 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då tjänsten avser

1. arbete på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,

2. arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker,

3. förvaring av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.

Vid vissa arbeten som avses i första stycket 2 (småhusentreprenader) gäller även bestämmelserna i 51, 52 och 54–58 §§. Vidare gäller vid sådana arbeten, i stället för 6 och 12–14 §§, 17 § första stycket andra meningen och 41 §, vad som föreskrivs i 53 och 59–61 §§.

3 §

Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Första stycket gäller inte vid tjänster som avses i 1 § 2, om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.

7 §

Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 § och finns det starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den, har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den.

Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 eller

53 § och finns det starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den, har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den.

För kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ett oskäligt sätt.

11 §

Tjänsten skall slutligen anses felaktig, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 § första stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa konsumenten om ett sådant förhållande rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten. En förutsättning för att tjänsten skall anses felaktig är dock att underlåtenheten kan antas ha inverkat på avtalet.

Tjänsten skall slutligen anses felaktig, om näringsidkaren i annat fall än som avses i 6 § första stycket eller 53 § första stycket före avtalets ingående har underlåtit att upplysa konsumenten om ett sådant förhållande rörande tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten. En förutsättning för att tjänsten skall anses felaktig är dock att underlåtenheten kan antas ha inverkat på avtalet.

18 §

Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 17 §, förlorar han rätten att åberopa felet.

Reklamerar konsumenten inte inom den tid som följer av 17 § eller 59 § tredje stycket, förlorar han rätten att åberopa felet.

46 §

Om konsumenten i fall som avses i 45 § inte betalar eller lämnar sin medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande återstående del av tjänsten. Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 § tredje stycket har avbrutit påbörjat arbete för att få anvisningar av konsumenten och avbrottet har medfört väsentlig olägenhet för honom.

Om konsumenten i fall som avses i 45 § inte betalar eller lämnar sin medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande återstående del av tjänsten. Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 § tredje stycket eller 53 § tredje stycket har avbrutit påbörjat arbete för att få anvisningar av konsumenten och avbrottet har medfört väsentlig olägenhet för honom.

Vill näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge konsumenten skälig tid att göra detta.

Har en påminnelse lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelsen ha skett när detta gjordes.

Särskilda bestämmelser för småhusentreprenader

51 §

Bestämmelserna i 52–61 §§ gäller vid sådant arbete som anges i 1 § första stycket 2 och som avser eneller tvåbostadshus, om arbetet är förenat med krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 plan- och bygglagen (1987:10) .

52 §

Avtal som träffas mellan en näringsidkare och en konsument skall vara skriftligt. Det skall vara undertecknat av parterna och innehålla uppgift om

1. parterna,

2. uppdragets omfattning,

3. priset och en plan för betalning samt

4. när uppdraget skall vara avslutat.

Till den del ett avtal inte uppfyller kraven i första stycket skall det anses ha det innehåll som konsumenten gör gällande, om inte näringsidkaren kan visa något annat.

53 §

Om arbetet med hänsyn till priset, sättet för utförandet, av konsumenten lämnade uppgifter eller av annat skäl inte kan antas vara till rimlig nytta för konsumenten och näringsidkaren inser eller borde ha insett detta, skall näringsidkaren avråda konsumenten från att låta utföra arbetet.

Om det först sedan arbetet har påbörjats visar sig att detta inte kan anses bli till rimlig nytta för konsumenten eller att priset för tjänsten kan bli betydligt högre än vad konsumenten hade kunnat räkna med, skall näringsidkaren underrätta konsumenten om förhållandet och begära konsumentens anvisningar.

Kan konsumenten inte anträffas eller får näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av konsumenten inom rimlig tid, skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäller dock ej, om det finns särskilda skäl att anta att konsumenten ändå önskar få arbetet utfört.

54 §

I samband med att uppdraget avslutas, dock tidigast vid den tidpunkt som avses i 52 § första stycket 4, skall besiktning ske.

Om flera uppdrag utförs i anslutning till varandra får, om parterna är ense om det, besiktning ske när samtliga uppdrag har avslutats.

Näringsidkaren skall i god tid underrätta konsumenten om när uppdraget beräknas vara avslutat och besiktning kan ske. Konsumenten skall därefter snarast föranstalta om besiktning.

55 §

Besiktningen skall utföras av en person med för uppdraget nödvändig erfarenhet och kunskap.

Besiktning skall ske vid en förrättning till vilken besiktningsförrättaren skall kalla parterna och den som är utsedd som kvalitetsansvarig enligt 9 kap. 13 § planoch bygglagen (1987:10) .

56 §

Besiktningsförrättaren skall undersöka om uppdraget är utfört i enlighet med avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten. Resultatet av besiktningen skall snarast redovisas skriftligen till parterna och innehålla uppgift om fel som besiktningsförrättaren har konstaterat. Utlåtandet skall också innehålla uppgift om de förhållanden som konsumenten anser utgöra fel.

Om uppdraget är utfört i enlighet med avtalet eller om fel förekommer endast i begränsad omfattning skall uppdraget godkännas av besiktningsförrättaren. Om godkännande inte sker skall ny besiktning ske vid senare tillfälle. Näringsidkaren skall då på nytt underrätta konsumenten på sätt som sägs i 54 § andra stycket om när uppdraget kan beräknas vara slutfört och ny besiktning kan ske.

57 §

Om inte annat har avtalats är konsumenten skyldig att svara för kostnaderna för besiktningen. Om sådan ny besiktning som anges i 56 § andra stycket sker skall dock näringsidkaren svara för de ytterligare kostnader som uppkommer med anledning därav.

58 §

Konsumenten får efter det att besiktning har skett inte åberopa andra fel än sådana som har

1. angetts i besiktningsutlåtandet,

2. förelegat vid besiktningen men

som då varken märkts eller borde ha märkts och som konsumenten inte kände till eller

3. påtalats av konsumenten för

näringsidkaren inom sex månader från det att uppdraget godkändes.

59 §

Bedömningen av om uppdraget har utförts på ett felaktigt sätt skall ske med hänsyn till förhållandena vid den tidpunkt då uppdraget godkändes vid besiktning.

Om näringsidkaren har fullgjort sin underrättelseskyldighet enligt 54 § andra stycket och besiktning inte kommer till stånd vid uppdragets avslutande skall, om detta beror på förhållande för vilket konsumenten svarar, bedömningen enligt första stycket ske med hänsyn till förhållandena vid tidpunkten för uppdragets avslutande.

Reklamation enligt 17 § första stycket får inte ske senare än tio år efter den tidpunkt som anges i första eller andra stycket, såvida annat inte följer av garanti eller liknande utfästelse.

60 §

Näringsidkaren svarar för fel som förelåg vid tidpunkten för uppdragets godkännande.

Dessutom svarar näringsidkaren för fel som förelåg vid tidpunkten för godkänd besiktning och som framträder inom två år därefter. Detta gäller inte om näringsidkaren gör sannolikt att felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida.

61 §

Konsumenten är inte skyldig att betala för annat än utförd del av uppdraget.

Konsumenten har alltid rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset till den tidpunkt som anges i 59 § första eller andra stycket.

_______________________ Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002.

3. Förslag till Lag om ändring i köplagen (1990:931)

Härigenom föreskrivs att 1 § köplagen (1990:931) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

Denna lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även byte av lös egendom. Lagen gäller inte överlåtelse av tomträtt. Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stället för bestämmelserna i 3, 13, 17–21 samt 30–40 §§ vad som föreskrivs i 4 kap.11, 12 och 1819 d §§jordabalken. Om en tomträttsupplåtelse enligt 13 kap. 5 § jordabalken har innefattat överlåtelse av en byggnad, gäller de nämnda bestämmelserna i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.

När en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en byggnad som avses i fjärde stycket till en konsument för huvudsakligen enskilt ändamål skall även 4 kap. 1 3 §§ jordabalken tillämpas.

____________________ Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002.

4. Förslag till Lag om ändring i konsumentköplagen (1990:932)

Härigenom föreskrivs i fråga om konsumentköplagen (1990:932)

dels att 1 och 3 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen införs en ny paragraf, 48 §, samt närmast före 48 § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

Denna lag gäller köp av lösa saker som en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål.

Denna lag gäller köp av lösa saker som en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål. I 48 § finns särskilda bestämmelser om vissa köp av byggnadsdelar.

Lagen gäller även i fall då säljaren inte är en näringsidkare som avses i första stycket, om köpet förmedlas för säljaren av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. I sådana fall svarar både näringsidkaren och säljaren för säljarens förpliktelser enligt lagen.

Lagen gäller i tillämpliga delar även byte av lösa saker.

3 §

Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel för köparen är utan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.

Första stycket gäller inte vid köp av byggnadsdelar, om köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.

Första stycket gäller inte heller vid köp av gas som levereras i led-

Första stycket gäller inte vid köp av gas som levereras i ledning, om de allmänna avtalsvillkor som tilllämpas vid sådana leveranser har godkänts av konsumentverket.

ning, om de allmänna avtalsvillkor som tillämpas vid sådana leveranser har godkänts av konsumentverket.

Särskilda bestämmelser om vissa köp av byggnadsdelar

48 §

Vid köp av byggnadsdelar som tillsammans är avsedda för att uppföras till eller infogas i ett en- eller tvåbostadshus (husbyggsats) gäller, om det för byggnadsåtgärden krävs bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 plan- och bygglagen (1987:10) , i tillämpliga delar även bestämmelserna i 7 , 52 och 53 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716) . I stället för 35 och 36 §§ denna lag gäller, i tillämplig del, 61 § konsumenttjänstlagen .

Vid köp som avses i första stycket skall också 60 § andra stycket konsumenttjänstlagen gälla i fråga om fel som framträder inom två år efter att varan har avlämnats till konsumenten.

____________________ Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002.

5. Förslag till Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)

Härigenom föreskrivs i fråga om plan- och bygglagen (1987:10) att 9 kap. 7, 12 och 13 §§ samt 10 kap. 3 och 21 §§ skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

9 kap. Byggnadsarbeten, tillsyn och kontroll

7 §

När en bygganmälan har kommit in skall byggnadsnämnden skyndsamt kalla till samråd (byggsamråd), om det inte är uppenbart obehövligt. Till byggsamrådet skall byggherren, den som enligt 13 § anmälts som kvalitetsansvarig och andra som bestäms av nämnden kallas. Vid behov skall även yrkesinspektionen kallas. Om en sådan försäkring för byggnadsarbeten behövs som avses i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring, skall byggnadsnämnden bereda försäkringsgivaren tillfälle att närvara vid samrådet.

När en bygganmälan har kommit in skall byggnadsnämnden skyndsamt kalla till samråd (byggsamråd), om det inte är uppenbart obehövligt. Till byggsamrådet skall byggherren, den som enligt 13 § anmälts som kvalitetsansvarig och andra som bestäms av nämnden kallas. Vid behov skall även yrkesinspektionen kallas. Om en sådan byggfelsförsäkring eller säkerhet behövs som avses i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring, skall byggnadsnämnden bereda försäkringsgivaren tillfälle att närvara vid samrådet.

Om byggnadsnämnden funnit byggsamråd obehövligt, skall nämnden meddela byggherren detta utan oskäligt dröjsmål och samtidigt lämna sådana upplysningar som avses i 8 § tredje stycket.

Byggsamråd skall alltid hållas när en byggherre begär det.

12 §

Om en sådan försäkring för byggnadsarbeten behövs som avses i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring, får byggnadsarbetena inte påbörjas förrän bevis om försäkringen företetts för byggnadsnämnden. Detsamma gäller om ett besked om skyddsrum krävs enligt 6 kap. 8 § lagen (1994:1720) om civilt försvar.

Om en sådan byggfelsförsäkring eller säkerhet behövs som avses i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring, får byggnadsarbetena inte påbörjas förrän bevis om försäkringen och säkerheten företetts för byggnadsnämnden.

Det samma

skall gälla om bevis inte har företetts om att de krav på utformning av avtal som ställs i 52 § konsumenttjänstlagen (1985:716) är uppfyllda.

Vad som sägs i första stycket gäller också om ett besked om skyddsrum krävs enligt 6 kap. 8 § lagen ( 1994:1720 ) om civilt försvar.

I de fall en rivningsplan skall finnas enligt 4 §, får rivningsarbetena inte påbörjas förrän byggnadsnämnden godkänt rivningsplanen.

13 §

För sådana byggnadsåtgärder som anges i 2 § första stycket och som kräver bygganmälan samt för sådana rivningar som skall följa en rivningsplan skall en kvalitetsansvarig utses av byggherren. För skilda delar av ett projekt kan olika kvalitetsansvariga utses. En av dem skall samordna deras uppgifter. Byggherren skall underrätta byggnadsnämnden om vem som är kvalitetsansvarig.

En kvalitetsansvarig skall se till att kontrollplaner som avses i 9 § och rivningsplaner som avses i 4 § följs samt att kontroller som avses i 8 § första stycket 2 utförs. Han skall vara närvarande vid byggsamråd enligt 7 § samt vid besiktningar och andra kontroller.

Den kvalitetsansvarige skall också kontrollera och senast vid byggsamrådet underrätta byggnadsnämnden om de krav på byggfelsförsäkring för en- och tvåbostadshus som ställs i lagen ( 1993:320 ) om byggfelsförsäkring är uppfyllda. Om byggherren är konsument skall kontrollen även

avse kravet på säkerhet enligt 3 a § lagen om byggfelsförsäkring och de krav som ställs på ett avtals utformning i 52 § konsumenttjänstlagen (1985:716) .

10 kap. Påföljder och ingripanden vid överträdelser m.m.

3 §

Byggnadsnämnden får förbjuda att ett visst byggnads-, rivnings- eller markarbete eller en viss åtgärd fortsätts, om det är uppenbart att arbetet eller åtgärden strider mot denna lag eller mot någon föreskrift eller något beslut som har meddelats med stöd av lagen. Byggnadsnämnden får också, om nämnden finner att byggherren inte följer någon väsentlig del av en kontrollplan, förbjuda att ett byggnadsarbete fortsätts innan de uppkomna bristerna avhjälpts.

Byggnadsnämnden får förbjuda att ett visst byggnads-, rivnings- eller markarbete eller en viss åtgärd fortsätts, om det är uppenbart att arbetet eller åtgärden strider mot denna lag eller mot någon föreskrift eller något beslut som har meddelats med stöd av lagen. Byggnadsnämnden får också, om nämnden finner att byggherren inte följer någon väsentlig del av en kontrollplan eller, i fråga om en- eller tvåbostadshus, att bevis om byggfelsförsäkring eller säkerhet enligt lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring inte har företetts enligt vad som sägs i 9 kap. 12 §, förbjuda att ett byggnadsarbete fortsätts innan de uppkomna bristerna avhjälpts.

Är det uppenbart att ett arbete eller en åtgärd som avses i första stycket äventyrar en byggnads hållfasthet eller medför fara för människors liv eller hälsa, skall nämnden förbjuda att arbetet eller åtgärden fortsätts, även om förutsättningar som anges i första stycket inte föreligger.

Om byggnadsnämnden finner att byggherren i något väsentligt avseende avviker från en rivningsplan, får nämnden förbjuda att rivningen fortsätts till dess att byggherren visar att det finns förutsättningar för att planen kommer att följas.

Förbud enligt denna paragraf får förenas med vite. Beslut enligt denna paragraf gäller omedelbart.

21 §

Har ett föreläggande enligt 14 § första stycket, 15 §, 16 § första stycket eller 17 § eller ett förbud enligt 14 § andra stycket eller 16 § andra stycket meddelats någon i egenskap av ägare till en viss fastighet och övergår äganderätten till fastigheten till ny ägare, gäller föreläggandet eller förbudet i stället mot denne. Har i föreläggandet eller förbudet utsatts löpande vite enligt 4 § lagen (1985:206) om viten och har fastigheten överlåtits genom köp, byte eller gåva, gäller vitet mot den nye ägaren räknat från tidpunkten för äganderättsövergången, under förutsättning att anteckning om vitesföreläggandet dessförinnan gjorts enligt 22 §. Löpande vite som avser viss period får endast tas ut av den som var ägare vid periodens början. Annat vite gäller inte mot den nye ägaren, men byggnadsnämnden får sätta ut vite mot denne.

Första stycket gäller även när ett föreläggande eller förbud har meddelats någon i egenskap av tomträttshavare eller eljest som ägare av en byggnad på mark som tillhör någon annan. Vad som sägs om löpande vite gäller dock endast i fråga om föreläggande eller förbud som har meddelats någon i egenskap av tomträttshavare.

I ärenden om föreläggande eller förbud som anges i första eller andra stycket skall bestämmelserna i rättegångsbalken om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.

Vad som sägs i första–tredje styckena skall tillämpas även i fråga om förbud enligt 3 § första stycket när, beträffande en- eller tvåbostadshus, bevis om byggfelsförsäkring eller säkerhet enligt lagen ( 1993:320 ) om byggfelsförsäkring inte har företetts för byggnadsnämnden.

____________________ Denna lag träder i kraft den 1 juli 2002. Äldre föreskrifter skall tillämpas om bygganmälan skett före ikraftträdandet.

6. Förslag till Lag om ändring i lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring

dels att 1–12 §§ skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §

När en näringsidkare uppför en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som bostad för permanent bruk eller i fråga om sådan byggnad utför åtgärder som fordrar bygganmälan och som avsevärt förlänger byggnadens brukstid, skall det för byggnadsarbetet finnas en byggfelsförsäkring.

Byggfelsförsäkring behövs dock inte i fråga om en- eller tvåbostadshus när ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd finns som utgör villkor för statlig bostadsfinansiering.

När en byggnad som helt eller till övervägande del skall användas som bostad för permanent bruk uppförs eller när det i fråga om sådan byggnad utförs annan åtgärd för vilken det ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (1987:10)och som avsevärt förlänger byggnadens brukstid, skall det finnas en byggfelsförsäkring

Beträffande en- eller tvåbostadshus skall, oavsett om byggnaden är avsedd för permanent bruk eller inte, byggfelsförsäkring finnas endast när det i fråga om sådan byggnad utförs åtgärd för vilken det ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 plan- och bygglagen .

2 §

En byggfelsförsäkring skall omfatta

1. skälig kostnad för att avhjälpa fel i byggnadens konstruktion, i material som använts i byggnadsarbetet eller i utförandet av arbetet, och

2. skälig kostnad för att avhjälpa skador på byggnaden som orsakats av felet. Försäkringen behöver dock inte omfatta fel eller skador som måste antas sakna betydelse för byggnaden eller för dem som bor eller vistas i byggnaden och inte heller skador som normalt täcks av andra försäkringar såsom fastighetsförsäkring, maskinförsäkring och allriskförsäkring.

En byggfelsförsäkring skall omfatta

1. skälig kostnad för att avhjälpa fel i byggnadens konstruktion, i material som använts i byggnadsarbetet eller i utförandet av arbetet, och

2. skälig kostnad för att avhjälpa skador på byggnaden som orsakats av felet. Försäkringen behöver dock inte omfatta fel eller skador som måste antas sakna betydelse för byggnaden eller för dem som bor eller vistas i byggnaden och inte heller skador som normalt täcks av fastighetsförsäkring, maskinförsäkring eller villaförsäkring. Vidare behöver den inte innefatta skador för vilka säkerhet enligt 3 a § har ställts.

Med fel enligt försäkringen avses avvikelse från fackmässigt godtagbar standard vid den tid då arbetet utfördes.

3 §

En byggfelsförsäkring skall omfatta fel eller skador som anmäls inom tio år efter det att byggnadsarbetet godkänts vid en av försäkringsgivaren angiven besiktning.

En byggfelsförsäkring skall omfatta fel eller skador som anmäls inom tio år efter det att byggnadsarbetet godkänts vid en av försäkringsgivaren angiven besiktning eller byggnadsarbetena annars ansetts avslutade.

En byggfelsförsäkring skall innehålla villkor om att den gäller även om byggnaden övergår till ny ägare.

3 a §

Beträffande en- eller tvåbostadshus skall det förutom byggfelsförsäkring också finnas en betryggande säkerhet för att arbete som avses i 51 § konsumenttjänstlagen (1985:716) utförs och att bygg-

nadsdelar som avses i 48 § konsumentköplagen (1990:932) levereras i enlighet med vad den näringsidkare som skall svara för arbetet eller leveransen har åtagit sig i avtal med en konsument.

Säkerheten skall omfatta situationer när näringsidkaren, i fall som avses i 21 § andra stycket och 29 § konsumenttjänstlagen eller 13, 28, och 29 §§ konsumentköplagen , inte inom skälig tid vidtar åtgärd för att fullgöra sitt åtagande. Säkerhet enligt denna paragraf får inte förenas med självrisk

Villkor om inskränkningar i försäkringshavarens rätt till ersättning.

4 §

En byggfelsförsäkring får, utöver vad som följer av 5–7 §§, inte innehålla villkor som inskränker försäkringshavarens rätt till ersättning för fel och skador som skall omfattas av försäkringen enligt 2 och 3 §§.

En byggfelsförsäkring får, utöver vad som följer av 5–7 §§, inte innehålla villkor som inskränker försäkringshavarens rätt till ersättning för fel och skador som skall omfattas av försäkringen eller säkerheten enligt 2–3 a §§.

5 §

En byggfelsförsäkring skall innehålla villkor som säkerställer att ersättning för kostnad enligt 2 § används för att avhjälpa felet eller skadan på ett tillfredsställande sätt.

En byggfelsförsäkring skall innehålla villkor som säkerställer att ersättning för kostnad enligt 2 § används för att avhjälpa felet eller skadan på ett tillfredsställande sätt.

Vad som sägs i första stycket gäller också säkerhet enligt 3 a §.

6 §

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att

1. kostnader för fel som vållats av den som är byggnadens ägare eller av hans anställda ersätts endast om felet har vållats även av någon annan eller om det annars finns särskilda skäl för det,

2. kostnader inte ersätts i den mån ansvaret för felet eller skadorna omfattas av ett i avtal lämnat garantiåtagande, såvida det inte visas att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande,

3. ägaren skall svara för en viss självrisk.

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att

1. kostnader för fel som vållats av den som är byggnadens ägare eller av hans anställda ersätts endast om felet har vållats även av någon annan eller om det annars finns särskilda skäl för det,

2. kostnader inte ersätts i den mån ansvaret för felet eller skadorna omfattas av ett enligt 60 § andra stycket konsumenttjänstlagen (1985:716) eller i avtal lämnat garantiåtagande, såvida det inte visas att den ansvarige inte kan fullgöra sitt åtagande eller, i fråga om avtal mellan näringsidkare och konsument, garantiåtagandet inte fullgörs inom skälig tid,

3. ägaren skall svara för en viss självrisk. I fråga om en- eller tvåbostadshus får självrisk för byggfelsförsäkring uppgå till högst ett halvt prisbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.

Villkor som anges i första stycket 1 får, vad beträffar en- och tvåbostadshus, även avse en tidigare ägare till byggnaden.

7 §

En byggfelsförsäkring får innehålla villkor om att försäkringsgivarens ansvar för fel och skador är begränsat till ett visst belopp per byggnad (försäkringsbelopp) och till ett visst belopp för samtliga av försäkringsgivaren under ett kalenderår utfärdade byggfelsförsäkringar (gemensamt försäkringsbelopp).

Vid byggfelsförsäkring för eneller tvåbostadshus skall försäkringsbeloppet motsvara minst kostnaderna för de åtaganden som

omfattas av försäkringen enligt 1 § med hänsyn tagen till penningvärdets förändring.

Säkerhet som avses i 3 a § skall uppgå till minst tjugo procent av det avtalade priset för den försäkrade leveransen eller byggnadsåtgärden.

Villkor om försäkringsgivarens övertagande av rätt till ersättning

8 §

En byggfelsförsäkring skall innehålla villkor om att

En byggfelsförsäkring eller säkerhet skall innehålla villkor om att

1. en försäkringsgivare, som betalat ut ersättning på grund av försäkringen, övertar den rätt till ersättning som ägaren kan ha mot den som på grund av avtal eller eget vållande eller på annan grund är ersättningsskyldig med anledning av felet eller skadan och som inte ägaren själv tar i anspråk,

2. byggnadens ägare inte får till nackdel för försäkringsgivaren genom avtal avsäga sig den rätt till ersättning som tillkommer honom enligt avtal eller allmänna skadeståndsrättsliga bestämmelser.

9 §

Försäkringsgivaren och försäkringshavaren får, efter det att försäkringen tecknats, inte träffa avtal som medför att försäkringsvillkoren inte längre uppfyller kraven på en byggfelsförsäkrings innehåll enligt denna lag.

Försäkringsgivaren och försäkringshavaren får, efter det att försäkringen tecknats, inte träffa avtal som medför att försäkringsvillkoren inte längre uppfyller kraven på en byggfelsförsäkrings eller säkerhets innehåll enligt denna lag.

Rätt att teckna försäkring

10 §

En försäkringsgivare får inte vägra en näringsidkare som enligt 1 § är skyldig att ha byggfelsförsäkring att teckna en sådan försäkring, om för-

En försäkringsgivare får inte vägra att teckna en byggfelsförsäkring, om försäkringsgivaren marknadsför sådana försäkringar. Försäkring får

säkringsgivaren marknadsför byggfelsförsäkringar. Försäkring får dock vägras om det med hänsyn till skaderisken eller någon annan särskild orsak finns skäl till detta.

dock vägras om det med hänsyn till skaderisken eller någon annan särskild orsak finns skäl till detta.

Vad som sägs i första stycket gäller också säkerhet som anges i 3 a §.

11 §

Om en försäkringsgivare i strid mot 10 § har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, skall domstol på yrkande av näringsidkaren förklara att denne har rätt att teckna försäkringen.

Om en försäkringsgivare i strid mot 10 § har vägrat att meddela en byggfelsförsäkring, skall domstol på yrkande av den som begärt att få teckna sådan försäkring förklara att denne har rätt att teckna försäkringen. Motsvarande gäller i fråga om säkerhet enligt 3 a §.

Byggfelsförsäkrings villkor för byggstart

12 §

Att byggnadsarbetet inte får påbörjas förrän ett bevis om byggfelsförsäkring har företetts för den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet, framgår av 9 kap. 12 § plan- och bygglagen (1987:10).

Att byggnadsarbetet inte får påbörjas förrän ett bevis om byggfelsförsäkring och säkerhet har företetts för den eller de nämnder som fullgör kommunens uppgifter inom plan- och byggnadsväsendet, framgår av 9 kap. 12 § plan- och bygglagen (1987:10).

______________________ Denna lag träder i kraft den1 juli 2002. Äldre föreskrifter skall tillämpas om bygganmälan enligt 9 kap. 2 § plan- och bygglagen (1987:10) skett före ikraftträdandet.

1 Inledning

1.1. Direktiven

Vårt huvudsakliga uppdrag är enligt regeringens direktiv från den 24 september 1998 (Dir 1998:80) att överväga hur konsumentskyddet vid småhusentreprenader skall vara utformat i fortsättningen. I detta ingår att överväga dels hur konsumenten kan tillförsäkras ett heltäckande avtalsskydd, dels hur det kan garanteras att säljares respektive entreprenörers skyldigheter mot konsumenten fullgörs. Direktiven i sin helhet finns intagna i bilaga 1.

Genom tilläggsdirektiv den 16 december 1999 (Dir 1999:111), se bilaga 2, gav regeringen oss i uppdrag att även överväga hur konsumentskyddet skall vara utformat vid avtal om om- och tillbyggnad av småhus samt att undersöka om lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring är ändamålsenlig till sin utformning.

1.2. Utredningsarbetet

Utöver regelbundna sammanträden med utredningens sakkunniga och experter har den särskilde utredaren och sekreteraren sammanträffat med två av experterna och fått ytterligare information om verksamheten i dels Sveriges Trähusfabrikers riksförbund, dels Byggnadsgaranti och dess norska systerbolag, Bygningsgaranti. De har också samtalat med kanslichefen för den s.k. Småhusskadenämnden, Johan Hedström. Vidare har sekretariatet haft kontakt med och samlat in material från försäkringsgivare som i dagsläget antingen meddelar byggfelsförsäkring enligt lagen om byggfelsförsäkring eller ställer ut säkerheter för fullgörande av avtal med anknytning till byggbranschen. Resultatet av detta redovisas i avsnitt 5.

Sekretariatet har även hämtat in material från övriga nordiska länder, ett antal andra länder i Europa samt Kanada om de där rådande förhållandena och rättsreglerna inom de områden som har behandlats inom utred-

ningen. Den bedömningen har gjorts att materialet inte är av sådant intresse att det finns skäl att redovisa det i betänkandet.

2 Konsumentskyddets huvuddrag och riktlinjer

2.1. Inledning

Många avtalsförhållanden utmärks av att parterna inte är jämbördiga. Det kan gälla små företag i förhållande till större eller enskilda företag i förhållande till staten eller kommun i fråga om sådan verksamhet som ligger utanför myndighetsutövningens område. I de flesta fall är det dock fråga om enskilda privatpersoners (konsumenters) förhållande till någon som yrkesmässigt bedriver viss näringsverksamhet (näringsidkare). Det är dessa konsumentförhållanden som närmare skall belysas här.

Särskilda regler som syftar till att ge konsumenten en ställning som är mer jämbördig med näringsidkaren har i princip saknats i svensk rätt fram till 1970-talets början.

Huvudproblemet vad gäller konsumentskyddet är de styrkeskillnader som råder mellan konsumenter och näringsidkare på marknaden. Dessa skillnader kan förklaras på olika sätt. En förklaring är att en konsument vanligen träffar avsevärt färre avtal än en näringsidkare. Han eller hon har därför betydligt mindre vana av en avtalssituation. Särskilt tydligt blir detta vid sådana typer av avtal som konsumenter som regel träffar ytterst sällan, t.ex. köp av bil och fastighet.

Andra skillnader är att jämfört med konsumenter har näringsidkare vanligen större tillgång till sakkunskap och information om de varor och tjänster som är aktuella. I många fall råder även en ojämlikhet i fråga om parternas ekonomiska möjligheter. Vidare har näringsidkare vanligen större kunskaper än konsumenterna om de regler som gäller för konfliktlösning och liknande.1

Under lång tid har avtalsförhållanden mellan två parter reglerats enbart av allmänna regler som gällt lika för alla. Vid tillämpningen av dessa regler saknar det betydelse vilka parterna är. Det spelar således ingen roll om den ene parten är underlägsen den andre. Det tas inte heller någon hänsyn

1 Lena Olsen, Konsumentskyddets former, 1995, s. 14.

till vilken typ av avtal det är fråga om. Det får t.ex. till följd att bedömningen av om ett avtalsbrott är väsentligt och därmed berättigar till hävning i huvudsak skall ske på samma sätt och med samma utgångspunkter oavsett om det gäller hyra av fast egendom eller köp av lös egendom. 2

Utgångspunkten innan konsumentlagstiftningen kom in i bilden var således att sociala förhållanden inte skulle tillmätas någon betydelse vid tillämpningen av allmänna avtalsrättsliga grundprinciper. Inom några rättsområden, t.ex. avbetalningsköp, hyra och arrende, tedde detta sig emellertid otillfredsställande och ledde därför redan under 1900-talets första årtionden till införandet av särskilda, tvingande bestämmelser. Något mer allmänt genomslag fick dock inte detta socialt inriktade synsätt.

Statens intresse för övergripande konsumentfrågor började växa fram under 1940-talet. Det var till en början inriktat på att med en ökad konsumentupplysning söka hjälpa konsumenterna att utnyttja sina resurser på bästa sätt. Under 1950-talets senare del kom den statliga verksamheten att mer inriktas mot provning av och upplysning om varor.3

Den välståndsutveckling som skedde under efterkrigstiden ledde dels till ett ökat utbud av varor och tjänster, dels till att konsumenternas köpkraft ökade. Som en följd av detta sågs också en kraftigt ökad marknadsföring som riktade sig till konsumenterna. Utvecklingen medförde även att konsumenternas möjlighet att överblicka en allt mer komplex marknad minskade. Detta kan ses som en förklaring till att konsumenternas roll på marknaden kom att få ökad uppmärksamhet. Behovet av att genom lagstiftningen stärka konsumenternas ställning blev allt större. Lagstiftningsarbetena påbörjades under 1960-talet och resulterade på 1970-talet i inrättandet av Konsumentombudsmannen, Konsumentverket och Marknadsrådet (senare Marknadsdomstolen). Arbetet ledde också till ett antal olika konsumentlagar. Som exempel kan nämnas lagen om förbud mot oskäliga avtalsvillkor (1971), hemförsäljningslagen (1971), 1973 års konsumentköplag samt marknadsföringslagen (1975).4

Konsumentskyddet i 1973 års konsumentköplag (1973:877) byggde på reglerna i den då gällande köplagen. Lagen skulle vara ett civilrättsligt komplement till marknadsföringslagen och lagen om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. Utifrån köplagens systematik angavs i 1973 års konsumentköplag vissa grundläggande minimirättigheter som en konsument alltid skulle ha när han köpte varor av en näringsidkare. Tanken var inte att skapa en fullständig reglering av alla frågor rörande konsumentköp. I den mån reglering saknades skulle den allmänna köplagen tillämpas.5

2 Bertil Bengtsson i Festskrift till Lars Welamson, 1988, s. 14 f.3 Prop 1994/95:140 s. 4 f.4 A.a. s. 55 Prop 1973:138 s. 110 ff.

Under 1980-talet tillkom bl.a. KTjL. Innan dess hade de civilrättsliga reglerna nästan enbart tagit sikte på konsumenters köp av varor. Vad gäller tjänster fanns endast inom vissa speciella områden lagstiftning av konsumentskyddskaraktär. Ett exempel var den alltjämt gällande konsumentförsäkringslagen (1980:38).

KTjL skilde sig från 1973 års konsumentköplag främst genom att det inom konsumenttjänstområdet inte fanns någon motsvarighet till den allmänna köplagen att falla tillbaka på. Den innehåller därför en mer fullständig lagreglering än den första KKL. Tanken var att ta upp flertalet av de frågor av praktisk betydelse som kan uppstå i samband med ett avtal om en konsumenttjänst. 6

KTjL gäller tjänster som en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet utför åt konsumenter. De tjänster som omfattas avser arbete på dels lösa saker dels fast egendom och byggnader. Arbete som innebär uppförande av byggnad för bostadsändamål och annat arbete som den som uppför sådan byggnad utför undantogs dock från lagens ursprungliga tillämpningsområde. Som skäl härför hänvisades i förarbetena till det arbete som pågick inom ramen för 1983 års småhusköpsutredning (Ju 1983:3).7

Lagen innebär bl.a. en skyldighet för näringsidkare att samråda med konsumenten och att avråda denne från tjänster som inte skulle kunna vara till nytta för honom eller henne. Det slås också fast vilka rättigheter en konsument skall ha om en tjänst utförs felaktigt eller för sent.

Lagen bygger på följande grundtankar. 8

1. Den skall tillhandahålla lösningar för vanligt förekommande situationer som ofta förbises eller i övrigt lämnas oreglerade när parterna sluter avtal. Exempel på sådana situationer är uppdragets omfattning och innebörd, arbetets utförande och priset för tjänsten.

2. Konsumenterna skall skyddas mot ekonomiska förluster som uppstår till följd av försummelser som näringsidkaren gjort sig skyldig till eller andra oväntade händelser. Med detta avses t.ex. ett skydd i form av rätt till skadestånd vid fel hos tjänsten eller dröjsmål samt en möjlighet till avbeställning.

3. Det skall råda en rimlig balans mellan parterna. Detta bör bl.a. ta sig uttryck i att det slås fast att näringsidkaren bör ställa sin sakkunskap till konsumentens förfogande. Det är emellertid också viktigt att näringsidkarens berättigade intressen, av t.ex. säkerhet för att konsumenten fullgör sina förpliktelser, tillgodoses. Den fortsatta utvecklingen har inneburit att skyddet för konsumenter i olika situationer successivt har stärkts under 1980- och 1990-talen. Det

6 Prop 1984/85:110 s. 257 A.a. s. 32 ff.8 ibid

infördes t.ex. en ny konsumentköplag 1990 och betydande ändringar gjordes i andra lagar, t.ex. KTjL. Under det senaste decenniet har också Sveriges anslutning till EU kommit att påverka svensk konsumenträtt. På vissa punkter har ändringar måst ske för att de svenska reglerna inte skall strida mot Romfördragets regler om handelshinder.9

1990 års konsumentköplag skiljer sig från sin föregångare genom att den är tänkt att vara en fullständig reglering av konsumentköpen. Den innebar även nyheter på flera områden. I den följande framställningen skall vissa av dessa regler redovisas närmare.

Reglerna i KKL och KTjL är för närvarande föremål för en översyn inom Regeringskansliet. Det är de förslag som Utredningen om konsumenträttsliga frågor lämnade i sitt betänkande Nya konsumentregler som just nu behandlas (SOU 1995:11). Avsikten är att regeringen skall överlämna en lagrådsremiss under våren 2001.

Genom den utveckling som lagstiftningen har genomgått sedan 1970talets början har bedömningen av olika avtalsförhållanden tillförts en ytterligare dimension då parternas sociala och ekonomiska ställning har kommit att få en ökad betydelse. Bertil Bengtsson talar i det sammanhanget om framväxten av en ”social civilrätt”.10

Om man skulle sammanfatta de grundläggande tankarna bakom konsumentskyddslagstiftningen så kan följande sägas. Lagstiftningen skall ge ett skydd åt privatpersoner som ingår avtal för egen räkning. Sådana personer antas vara i underläge gentemot den näringsidkare som är deras avtalspart. Underläget beror dels på ekonomiska skillnader, dels på konsumentens bristande erfarenhet och kunskap. Dessa förhållanden gör att konsumenterna behöver skydd mot ekonomiska risker, risker för personskada, oskälig prissättning, oskäliga avtalsvillkor och otillbörlig marknadsföring. De skall tillförsäkras att avtalets innebörd görs klar för dem och i händelse av tvist skall reglerna underlätta för dem att kunna komma till sin rätt. Tanken är att denna typ av regler också är till fördel för seriösa näringsidkare.11

I detta avsnitt ges en kortfattad redogörelse för vissa huvuddrag i konsumentskyddslagstiftningen. Särskild uppmärksamhet kommer att riktas mot utformningen av KKL och KTjL. En beskrivning skall också göras av de riktlinjer som ligger till grund för dagens konsumentpolitik. I det sammanhanget kommer även förhållandet till EU på konsumentskyddsområdet att behandlas.

9 Lena Olsen, s. 1910 Bengtsson, s.16 f.11 A.a. s. 18

2.2. Huvuddrag i dagens konsumentskyddslagstiftning

2.2.1. Inledning

Lagstiftningen inom konsumentskyddsområdet består av två delar. Den ena utgörs av den marknadsrättsliga regleringen. Denna är av kollektivt slag och syftar till att skydda konsumenterna som grupp. Skyddet utgörs framför allt av regler som syftar till att motverka otillbörlig marknadsföring och oskäliga avtalsvillkor. Den andra grenen av konsumentlagstiftningen består av civilrättsliga regler. Dessa skall, vid tvist mellan näringsidkare och konsument, ge den enskilde konsumenten ett rimligt skydd. Detta kan ske genom att oskäliga avtalsvillkor underkänns eller jämkas med stöd av generalklausulen i 36 § avtalslagen. Det kan också ske med stöd av den särskilda konsumentskyddslagstiftning som, inom vissa sakområden, ställer upp tvingande regler till konsumentens förmån. På så vis motverkas förekomsten av avtal som för konsumenten innehåller sämre villkor än de tvingande reglerna anger. 12

Som nämndes inledningsvis finns det enstaka exempel på skyddsbestämmelser för underlägsna avtalsparter av såväl civil- som marknadsrättsligt slag redan i lagstiftning från seklets början, se t.ex. avtalslagen och lagen om avbetalningsköp. Som också har framgått ovan uppkommer emellertid inte någon egentlig konsumentskyddslagstiftning förrän under början av 1970-talet. Under de decennier som gått sedan dess har rättsområdet varit i stark tillväxt. Frågan är då vilka gemensamma drag som kan urskiljas för konsumentlagstiftningen.

2.2.2. Konsumentbegreppet

I flertalet svenska konsumentlagar saknas en definition av begreppet konsument. I stället förekommer olika typer av beskrivningar, som t.ex. i KKL där det sägs att det skall vara fråga om köp som en konsument gör ”huvudsakligen för enskilt ändamål”. Samma uttryck används i KTjL och konsumentförsäkringslagen. I 2 § distansavtalslagen finns däremot en uttrycklig definition. Enligt den skall med konsument förstås ”en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet”. Det är för övrigt samma definition som används i 2 § lagen (1994) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.

I förarbetena till den sistnämnda lagen lämnades en redogörelse för konsumentbegreppet i svensk rätt i relation till EG-direktivet om oskäliga

12 Jan Ramberg, Den nya konsumentskyddslagstiftningen, 1990, s. 7 f.

villkor i konsumentavtal (93/13/EEG). I den svenska översättningen av artikel 2 b i direktivet definieras uttrycket konsument som ”...en fysisk person som i samband med avtal som omfattas av detta direktiv handlar för ändamål som faller utanför hans näring eller yrke”.13

Regeringen föreslog att begreppet konsument skulle definieras på samma sätt som i direktivet. Ett undantag gjordes för kravet på att handlandet skulle ligga utanför personens yrke. Det kriteriet ansågs alltför begränsande och den svenska definitionen är därför något vidare eftersom den endast kräver att det är fråga om en fysisk person som handlar huvudsakligen för ändamål som faller utanför näringsverksamhet.14

I det nyss nämnda lagstiftningsärendet togs frågan om ett enhetligt konsumentbegrepp upp. Regeringen pekade på att inte heller den gällande terminologin var enhetligt och menade att detta inte hade lett till några större negativa konsekvenser. Frågan om en enhetlig definition borde därför övervägas i ett annat sammanhang.15

Den bristande överensstämmelsen vad gäller konsumentbegreppet har, såvitt vi har kunnat se, inte lett till några större olägenheter. Ett uttryck som skillnaderna kan ta sig är emellertid att uppfattningen i frågan om det kan krävas att det är synbart för en näringsidkare att han har att göra med en konsument kan variera. Något sådant krav tycks EG-direktivet inte ställa. Även om det av t.ex. förarbetena till KKL finns stöd för att det skulle finnas ett synbarhetskrav i svensk rätt så innebär det en begränsning av lagens tillämpningsområde och skulle i så fall stå i strid med EGdirektivet. Slutsatsen skulle därför vara att något sådant krav inte ställs.16

2.2.3. Näringsidkarens ansvar för marknadsföring och avtalsvillkor

En bärande tanke inom konsumentlagstiftningen är att konsumenterna skall tillförsäkras en riktig och, så långt möjligt, fullödig information så att han eller hon har ett bra underlag för att fatta rationella beslut. Konsumenten skall inte heller behöva riskera att de varor och tjänster som han eller hon förvärvar inte är användbara för sitt huvudsakliga ändamål. Målsättningen är att ge konsumenterna möjlighet att effektivt kunna utnyttja sina resurser.17

13 Prop 1994/95:17 s. 30 ff.14 A.a. s.3215 A.a. s.3316 Prop 1989/90:89 s. 60 och Prop 1994/95:17 s. 3217 Prop 1994/95:123 s. 35 f. och prop 1994/95:140 s. 6

Marknadsföringslagen (1995:450) utgår från en generalklausul (4 §) som ställer upp allmänna krav på marknadsföringen, varvid det bl.a. anges att den skall överensstämma med god marknadsföringssed och även i övrigt vara tillbörlig mot såväl konsumenter som näringsidkare. Det sägs också att näringsidkare i samband med marknadsföring skall lämna information som är av särskild betydelse ur konsumentsynpunkt. 18

Informationsskyldigheten bottnar i en tanke om att det åligger näringsidkarna att själva lämna tillräcklig information om sina produkter. Det uppkommer då vissa avvägningsproblem mellan konsumenternas intresse av information och näringsidkarens önskemål om att på ett effektivt och inte alltför kostnadskrävande sätt kunna föra ut sitt budskap. Tyngande informationsålägganden kan också ha en negativ inverkan på konkurrensen näringsidkare emellan.19

Generalklausulen kompletteras med särskilda regler med konkreta förbud mot och krav på vissa marknadsföringsåtgärder. Överträdelser av marknadsföringslagens bestämmelser sanktioneras genom bl.a. vite, skadestånd och s.k. marknadsstörningsavgift.20

Marknadsföringslagens informationsskyldighet kompletteras med ett utökat civilrättsligt ansvar även för uppgifter som näringsidkaren lämnar före ingåendet av ett avtal. Som exempel kan nämnas att det i 19 § KKL anges att en vara anses felaktig också om den inte överensstämmer med uppgifter som näringsidkaren har lämnat i sin marknadsföring eller i övrigt före köpet och dessa uppgifter inte har rättats i tid på ett tydligt sätt. Näringsidkarens ansvar omfattar även uppgifter som härrör från någon annan än säljaren, t.ex. en grossist, om säljaren kände till eller borde ha känt till uppgiften.

I 10–11 §§ KTjL finns liknande bestämmelser om att en tjänst skall anses felaktig om resultatet avviker från uppgifter som kan antas ha inverkat på avtalet och som har lämnats i samband med avtalets ingående. Lagen anger dessutom att tjänsten skall anses felaktig om näringsidkaren under vissa förutsättningar har underlåtit att upplysa konsumenten om sådana förhållanden rörande tjänsten som kan antas vara av betydelse för konsumenten. Upplysningsplikten syftar till att konsumenten skall ges ett så gott underlag som möjligt för att kunna bedöma vilket resultat avtalet kan ge.21

Näringsidkare har också ett särskilt ansvar för avtalsvillkor i konsumentavtal. Lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden ersatte 1971 års lag om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. Lagen tillkom främst i syfte

18 Se även prisinformationslagen (1991:601)19 Prop 1994/95:123 s. 43 ff.20 A.a. s. 38 ff.21 Prop 1984/85:110 s. 49 ff.

att införliva EG:s direktiv om oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden ((93/13/EEG) med svensk rätt.

Lagen innehåller marknadsrättsliga och civilrättsliga regler. De förstnämnda motsvarar de som fanns i 1971 års avtalsvillkorslag och innebär en möjlighet för Marknadsdomstolen att förbjuda avtalsvillkor som är oskäliga mot konsumenter. I förarbetena till den lagen angavs att den ökade användningen av standardavtal, som ensidigt utformats av näringsidkare, fråntog konsumenterna den reella möjligheten att påverka avtalsinnehållet. En fullständig närings- och avtalsfrihet ansågs inte ge socialt och ekonomiskt godtagbara resultat. Det framhölls vidare att det var av vikt att samhället tog ansvar för att konsumenterna tillförsäkrades ett effektivt rättsskydd. 22

En uttalad ambition med 1971 års lag var att den skulle bilda utgångspunkt för frivilliga överenskommelser mellan de berörda intressenterna. På så vis skulle en väl avvägd utformning av standardavtalsrätten kunna komma till stånd. Det ansågs dock inte tillräckligt att på frivillig väg söka lösa de konsumenträttsliga problem som fanns. Någon form av tvingande minimilagstiftning bedömdes därför vara nödvändig.23

De civilrättsliga reglerna i 1994 års lag tar sikte på sådana avtalsvillkor som inte har varit föremål för individuell förhandling. Med detta avses, enligt förarbetena till lagen, framför allt villkor i s.k. standardavtal. Det påpekas dock att även i individuella avtal kan det finnas villkor som på förhand har utarbetats av näringsidkaren och där konsumenten inte har haft något inflytande på innehållet. Inte heller i sådana fall skall avtalsvillkoren anses ha varit föremål för individuell förhandling.24

Innebörden av detta är att sådana avtalsvillkor som lagen avser skall tolkas till konsumenternas förmån. Det görs också vissa avsteg från 36 § avtalslagen vad t.ex. gäller att omständigheter som har inträffat efter det att avtalet har träffats inte får beaktas om de är till nackdel för konsumenten och att en konsument skall kunna begära att ett avtal som innehåller avtalsvillkor som har jämkats eller lämnats utan avseende i övrigt skall kunna gälla (11 § lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden).25

22 Prop 1971:15 s. 56 ff.23 A.a. s. 6024 Prop 1994/95:17 s. 35 f. och 100 f.25 A.a. s. 102 f.

2.2.4. Garantier och avhjälpande av fel

Innebörden av ett garantiåtagande varierar från fall till fall och kan därför vålla viss oklarhet ur ett konsumentperspektiv. Ett antal gemensamma drag kan dock urskiljas för garantier.

De flesta garantiutfästelser innehåller ett åtagande från näringsidkaren att, under viss tid och vissa förutsättningar, avhjälpa fel i varan eller resultatet av tjänsten. Vanligen innebär detta också att rätten till andra påföljder, t.ex. skadestånd eller hävning, begränsas.

De tidsbestämda garantierna kan delas upp i två typer. Den första innebär att garantin begränsas till att omfatta fel som fanns vid tidpunkten för avlämnandet av varan eller fullgörandet av tjänsten, s.k. Almén-garanti. I sådana fall utesluts följdaktligen fel som uppkommer därefter och konsumenten har inget skydd för att varan eller tjänsten svarar mot sitt syfte under hela garantitiden. Vid denna typ av garantier är det garantigivaren, dvs. näringsidkaren, som har bevisbördan för att ett fel som uppträder under garantitiden inte skall omfattas av garantin. 26

Den andra typen av garantier, funktionsgarantier, omfattar fel som uppkommer när som helst under garantitiden. Det saknar vid dessa betydelse om varan eller tjänsten var felaktig från början eller om felet har uppstått senare. Även vid dessa garantier är bevisbördan omkastad till konsumenten fördel. Det kan dock påpekas att det inom doktrinen råder delade meningar om skillnaderna mellan de två garantityperna.27

I avsikt att råda bot på de nackdelar som garantiåtaganden kan innebära för konsumenterna har lagstiftaren, genom bestämmelser i t.ex. KKL och KTjL, angett att en vara eller resultatet av en tjänst skall anses felaktig om det föreligger en avvikelse från vad näringsidkaren på så vis har åtagit sig. Följden av att varan eller tjänsten anses felaktig är att konsumenten kan göra gällande samtliga påföljder i respektive konsumentlag (21 § KKL och 14 § KTjL).28

Utredningen om konsumenträttsliga frågor föreslog i sitt betänkande att det skall vara tillåtet att i ett garantiåtagande begränsa påföljderna vid utnyttjandet av garantin. Den påföljdsform som framförallt bedömdes vara av intresse från näringsidkarhåll var skadeståndsansvaret. Förslaget innebar dock att även de övriga påföljderna i KKL och KTjL skall kunna begränsas. Den enda påföljden där detta, enligt förslaget, inte skulle vara möjligt var rätten att hålla inne betalning. Denna möjlighet ansågs vara av

26SOU 1995:11 s. 93 f. och Jan Ramberg, Allmän avtalsrätt, tredje uppl., 1991, (cit. Ramberg) s. 233 f.27 Se redovisning i SOU 1995:11 s. 9428A.a. s. 96 och 99 f. Jan Ramberg riktar dock viss kritik mot detta lagstiftningssätt. Ramberg, s. 234

så stor betydelse för konsumentens rättsställning att den inte borde kunna bli föremål för undantag.29

Utredningens förslag är för närvarande föremål för beredning i Justitiedepartementet tillsammans med vissa andra frågor inom området. Målsättningen är att en departementspromemoria skall presenteras i januari 2001.

Det skall i sammanhanget tilläggas att även utan garanti har en konsument rätt att få fel avhjälpta om det inte skulle innebära oskäligt stora kostnader eller olägenheter i övrigt för näringsidkaren i förhållande till felets betydelse för konsumenten. Denna regel tjänar även till näringsidkarens förmån på så sätt att denne har rätt att avhjälpa fel även om konsumenten inte begär det eller t.o.m. om konsumenten motsätter sig detta. I det senare fallet krävs det att konsumenten kan åberopa särskilda skäl för att ett sådant erbjudande skall kunna avvisas och annan påföljd krävas (26–27 §§ KKL och 20 § KTjL).

I det nyss nämnda utredningsbetänkandet redovisades vissa skillnader mellan KKL och KTjL vad gäller rätten att avhjälpa fel. Utredningen föreslog därvid vissa justeringar beträffande den tidsfrist inom vilken en näringsidkare skall erbjuda sig att avhjälpa ett fel i en vara eller tjänst. Utredningen förslog också en mindre ändring i KKL rörande tiden inom vilken avhjälpande skall ske.30

2.2.5. Skadeståndsskyldighet

I samband med garantiutfästelser är det inte ovanligt att näringsidkare söker friskriva sig helt eller delvis från skadeståndsskyldighet på grund av fel i varan eller tjänsten. Detta grundar sig på att näringsidkaren genom sin garantiförpliktelse anser sig ha gjort ett åtagande som bör utesluta att andra påföljder som normalt står till buds vid kontraktsbrott, t.ex. hävning eller skadestånd, skall kunna komma i fråga.

Inom ramen för konsumentlagstiftningen är utgångspunkten att en konsument som drabbas av en felaktig vara eller tjänst skall försättas i samma situation som han eller hon skulle ha varit om varan eller tjänsten hade varit felfri. Konsumenten skall med andra ord tillförsäkras full kompensation för de utgifter som felet orsakat honom och de eventuella inkomstförluster som sammanhänger med åtgärdandet av felet, t.ex. förlust av inkomst för att han måste stanna hemma för att ta emot en reparatör. Näringsidkaren medges dock rätt att friskriva sig från skyldighet att betala

29SOU 1995:11 s. 110 ff.30 A.a. s. 199 ff.

ersättning för förlust som uppkommit i näringsverksamhet (32 § KKL och 31 § KTjL).31

Angående frågan om näringsidkaren skall ges en ökad möjlighet att i en garanti begränsa konsumenternas rätt till skadestånd hänvisas till redogörelsen i föregående avsnitt om förslaget i SOU 1995:11.

En generell skadeståndsrättslig princip är att den som lider skada är skyldig att försöka begränsa omfattningen av sin skada. Denna princip har uttryckligen tagits in i 43 § KKL medan det vid införandet av KTjL inte ansågs nödvändigt med en sådan regel.32

I samband med att Utredningen om konsumenträttsliga frågor gjorde en översyn av vissa olikheter mellan de båda nyss nämnda lagarna föreslog utredningen att en uttrycklig regel som ålägger den som lider skada att begränsa sin skada borde införas även i KTjL. Även i den delen är utredningens förslag föremål för vidare överväganden (se föregående avsnitt).33

2.2.6. Förhastade beslut

De tidigare beskrivna kraven på marknadsföringens innehåll, begränsningar i möjligheterna att marknadsföra varor som t.ex. alkohol och tobak samt förbud mot vissa marknadsföringsmetoder ger konsumenterna ett skydd mot förhastade beslut i situationer som av en konsument kan upplevas som tvångsbetonad. Det finns naturligtvis också andra skäl för sådana krav, t.ex. hälsoskyddsaspekter. Även bland de civilrättsliga reglerna finns exempel på bestämmelser som avser att skydda konsumenten från att allt för brådstörtat ingå avtal. Ett är den s.k. ångerrätten, som från och med den 1 juni 2000 har överförts till den nya distansavtalslagen (13 § distansavtalslagen)34

Det mest kända exemplet är förmodligen hemförsäljningslagens s.k. ångervecka. Enligt denna har en konsument rätt att inom en vecka frånträda ett avtal som har träffats i samband med hem- eller telefonförsäljning.35

Ett annat exempel på hur förhastade avtalsbeslut kan motverkas är bestämmelsen i 6 § KTjL. I den åläggs näringsidkare att avråda konsumenter från sådana tjänster som inte kan förväntas vara till rimlig nytta för dem. Bestämmelsen kan härledas ur den omsorgsplikt som näringsidkare har mot konsumenter. Denna bottnar i sin tur i att konsumenter i allmänhet saknar tillräcklig kunskap och erfarenhet för att till fullo kunna bedöma

31 Ramberg, s. 23532 Prop 1984/85:110 s. 27233SOU 1995:11 s. 130 f.34 Lena Olsen, s. 17035 A.a. s. 87 f.

för avtalet väsentliga förhållanden. Näringsidkaren skall därför visa omsorg om konsumenten genom att, i rimlig utsträckning, ställa sin sakkunskap och yrkeserfarenhet till dennes förfogande. 36

I avrådandefallet innebär det nyss sagda att om näringsidkaren menar att en tjänst – med hänsyn till priset, värdet av föremålet för tjänsten och övriga omständigheter – inte skulle ”löna sig” för konsumenten så skall han avråda denne från att låta utföra tjänsten. Avrådandeplikten behandlas utförligt i avsnitt 3.2.1 i anslutning till redovisningen av reglerna i KTjL.

2.2.7. Bestämmande av pris

I de flesta fall har säljare och köpare på något sätt kommit överens om priset på en vara eller tjänst. Överenskommelsen kan vara uttrycklig men kan också följa av parternas agerande. En näringsidkare kan t.ex. i en annons ha bjudit ut varan till ett visst pris. Om konsumenten i anslutning till annonsen beställer varan skall det angivna priset gälla, om inte parterna har bestämt något annat. Vid feltryck har näringsidkaren möjlighet att rätta den felaktiga uppgiften i annonsen utan civilrättsliga konsekvenser.37

Om ett bestämt pris inte följer av avtalet finns i 35 § KKL en regel som säger att köparen skall betala vad som är skäligt med hänsyn till varans art och beskaffenhet, gänse pris vid tiden för köpet samt omständigheterna i övrigt. En motsvarande regel för tjänster finns i 36 § KTjL. I den lagen finns även en regel som anger att om en ungefärlig prisuppgift har lämnats av näringsidkaren får priset, som huvudregel, inte överstiga prisuppgiften med mer än 15 procent.

Enligt uttalande i förarbetena till KTjL och tidigare praxis har det ansetts åligga näringsidkaren att visa att ett avtal om fast pris inte har träffats.38 Skälet till detta är att det i konsumentförhållanden anses vara näringsidkaren som skall dokumentera avtalets innebörd bl.a. vad gäller priset. Följden av detta är att det är denne som får bära risken om det inte går att klarlägga vad som har avtalats. I rättsfallet NJA 1989 s. 215 gick emellertid Högsta domstolen ifrån principen och förklarade att det ankom på en beställare att visa att ett avtal om fast pris hade träffats. Domstolen påpekade dock att den tjänst det var fråga om – ett bokföringsuppdrag – var av sådant slag att fast pris normalt sett inte avtalas. Domstolen framhöll också att det inte rörde förhållanden där konsumentintressen gjorde sig gällande.

36 Prop 1984/85:110 s. 37 ff., Ramberg, s. 236 och Lena Olsen, s. 93 f.37 Lennart Grobgeld, Konsumenträtt, tionde uppl., 1993, s. 8138 Prop 1984/85:110 s. 302 samt NJA 1951 s. 1 och 1975 s. 280. Se även Jan Hellner, Speciell avtalsrätt II, 2 häftet, 1993, s. 47 f.

2.2.8. Rätt att hålla inne betalning

Enligt allmänna principer har man som avtalspart vid en ömsesidig avtalsrelation rätt att hålla inne sin egen prestation som säkerhet för att motparten fullgör sin prestation (s.k. detentionsrätt). I sådana fall säkerställs fullgörandet genom att parterna samtidigt utväxlar sina prestationer (den s.k. Zug-um-Zugprincipen). Detentionsrätt kan utövas dels om det föreligger ett avtalsbrott, dels om det kan befaras att ett sådant kommer att inträffa. 39

Inom konsumentområdet finns särskilda regler som ger konsumenterna rätt att hålla inne sin prestation – dvs. betalningen – dels om varan eller tjänsten är felaktig, dels om näringsidkaren är i dröjsmål. Rätten att hålla inne betalning omfattar så stor del av denna som krävs för att konsumenten skall ha säkerhet för sina krav på grund av felet eller dröjsmålet.40

För att denna säkerhet skall vara tillräcklig uttalas i förarbetena att konsumenten skall ges en marginal så att det belopp som hålls inne till fullo skall täcka hans eller hennes krav.41

2.2.9. Reklamations- och preskriptionsregler

En köpare som vill göra gällande någon form av påföljd på grund av fel på en vara eller tjänst måste på något sätt meddela detta till den näringsidkare som har sålt varan eller utfört tjänsten. Köparen måste göra en reklamation. Det skall ske inom viss tid efter att köparen mottog varan eller uppdraget avslutades. Denna tid kallas preskriptionsfrist.

Enligt de allmänna köprättsliga reglerna skall en köpare undersöka varan så snart det är möjligt efter avlämnandet. Om köparen då upptäcker att varan är felaktig skall han påtala det för säljaren inom skälig tid. Någon längre tid står därför inte köparen till buds och risken för rättsförluster är därför inte obetydlig (31–32 §§ KöpL).

Vid konsumentköp gäller också att reklamation skall ske inom skälig tid efter att köparen upptäckt eller borde ha upptäckt felet (23 § KKL). Denna skyldighet är dock inte kopplad till någon undersökningsplikt av det slag som finns i KöpL. De krav som ställs på en konsument får därför anses vara betydligt lägre. Motsvarande bestämmelse finns vid konsumenttjänster (17 § KTjL).

39 Ramberg, s. 23740 Se t.ex. 11 och 25 §§ KKL och 19 och 27 §§ KTjL. Se även Grobgeld s. 46, 69 och 14941 Prop 1989/90:89 s. 75 och Ramberg, Den nya konsumentskyddslagstiftningen,, s. 20.

Vid konsumenttköp gäller som huvudregel att reklamation skall ske inom två år från det att köparen har tagit emot varan. Beträffande de flesta tjänster gäller samma tidsgräns från det att uppdraget slutfördes.

Ett viktigt undantag är dock att vid arbete på mark och byggnader och andra fasta saker är reklamationsfristen utsträckt till tio år. De arbeten som därvid avses är emellertid inte enbart arbeten på sådan egendom som omfattas av JB:s definition av fast egendom. Till ledning för tillämpningen av tioårsfristen sägs i förarbetena till KTjL att det avgörande kriteriet för den utsträckta reklamationstiden är att det är fråga om arbete på en byggnad som sådan eller på föremål som visserligen inte kan betraktas som en naturlig del av byggnaden men som genom infogning eller på annat sätt har blivit en del av byggnaden och därigenom är att betrakta som fasta saker, vilket alltså inte är det samma som fast egendom. För att belysa frågan kan som exempel nämnas att förlängd preskriptionstid inte gäller för arbeten på köks- och tvättmaskiner även om egendomen faller inom ramen för JB:s definition av begreppet fast egendom.42

Andra tidsfrister än de nu angivna kan gälla till följd av garanti eller annan sådan utfästelse. Vidare gäller den allmänna tioårspreskriptionen om näringsidkaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Samma sak gäller för varor som har sålts i strid mot förbud som är avsett att förhindra ohälsa och olycksfall eller om varans användande medför en påtaglig fara för liv eller hälsa.

Utredningen om konsumenträttsliga frågor bedömde att den tvååriga preskriptionsfristen i konsumentsammanhang i vissa fall leder till att konsumenter inte kan göra påföljder gällande på grund av fel i en vara eller resultatet av en tjänst. (Det skall dock framhållas att bevisbördan för att en vara är felaktig i princip ligger på konsumenten. Det kan antas att ju längre tiden går desto svårare blir det för konsumenten att visa att varan är behäftad med ett fel som förelåg redan vid varans överlämnande. Samma sak gäller beträffande tjänster). Utredningen ansåg därför att det fanns ett behov av att förlänga tidsfristerna. Det förslag som lämnades var att preskriptionstiden generellt skulle förlängas till fem år. Detta gäller både konsumentköp och tjänster. Det påpekades särskilt att förslaget inte innebar någon förändring i skyldigheten för konsumenten att inom skälig tid efter det att denne märkt eller bort märka felet framställa en reklamation. Förslaget skall inte heller påverka de nyss redovisade reglerna om tioårspreskription.43

42 Prop 1984/85:110 s. 216 ff. Jfr 2 kap 1-2 §§ JB43SOU 1995:11 s. 33 ff.

2.2.10. Avbeställningsrätt

En grundprincip inom avtalsrätten är att ingångna avtal skall hållas. Denna princip är dock inte helt undantagslös och bl.a. med hänvisning till intresset av ett gott konsumentskydd har det ansetts finnas ett behov av undantag. Både vad gäller köp av varor och avtal om tjänster finns det därför en avbeställningsrätt för konsumenter.

Vad gäller köp ges i 37 § KKL en köpare rätt att avbeställa en vara som inte har avlämnats. Detta gäller alla typer av varor. Köparen blir emellertid skyldig att betala viss ersättning. Denna beräknas på samma sätt som skadestånd till säljaren vid hävning på grund av köparens kontraktsbrott. Rätten till ersättning omfattar

  • särskilda kostnader som säljaren har haft för att ingå och fullgöra avtalet, (till den del han inte kan tillgodogöra sig dessa på annat sätt),
  • särskilda kostnader till följd av avbeställningen samt
  • förlust i övrigt med belopp som är skäligt med hänsyn till priset för varan, tidpunkten för avbeställningen, omfattningen av nedlagt arbete och omständigheterna i övrigt. Säljaren har rätt att på förhand ange en bestämd ersättning vid avbeställning, förutsatt att ersättningen är skälig med hänsyn till priset på varan och omständigheterna i övrigt (41 § andra stycket KKL). I 41 § tredje stycket KKL medges konsumenter ytterligare lättnader. För det första görs ytterligare avsteg från allmänna avtalsprinciper på så vis att en konsument har rätt att återta ett lämnat anbud som ännu inte har antagits. Vidare befrias köparen från ersättningsskyldighet vid vissa typer av betalningshinder.

Rätten till avbeställning av tjänst framgår av 42 § KTjL. Rätten gäller innan tjänsten har slutförts. Vid avbeställning har näringsidkaren rätt till ersättning för

  • den del av tjänsten som redan har utförts eller som måste utföras trots avbeställningen,
  • förluster i form av kostnader för den återstående delen av tjänsten, för att han inte har åtagit sig annat uppdrag eller för att han på annat sätt har inrättat sig efter uppdraget. Rätt till ersättning enligt den senare punkten föreligger emellertid inte om konsumentens syfte med tjänsten inte kan uppnås för att föremålet för tjänsten har skadats eller gått förlorat, och det inte har berott på försummelse från konsumentens sida. Samma sak gäller om konsumenten har hindrats att dra nytta av tjänsten till följd av författningsföreskrifter, myndighetsbeslut eller andra liknande omständigheter utanför konsumentens kontroll.

Vad gäller tjänster finns ett undantag från konsumentens avbeställningsrätt i 44 § KTjL. Enligt denna bestämmelse får en näringsidkare full-

följa en tjänst och ta ut full betalning om det är fråga om arbete på ett föremål som överlämnats till honom av konsumenten – eller som av annat skäl finns i näringsidkarens besittning – och denne inte betalar eller ställer säkerhet för sådan ersättning för avbeställning som han är skyldig att betala enligt de nyss redovisade reglerna. Vad som nu sagts gäller dock inte om det är uppenbart att näringsidkaren ändå kommer att få full kompensation genom en försäljning enligt lagen (1985:982) om näringsidkares rätt att sälja saker som inte har hämtats.

I såväl köp- som tjänstesituationerna är det näringsidkaren som skall styrka den förlust som han eller hon har lidit. Styrkan på den bevisning som krävs kan, av uttalandena i förarbetena att döma, variera beroende t.ex. på förhållandena i en viss bransch.44

KTjL omfattar långt ifrån alla typer av tjänster. Som exempel kan nämnas att tjänster som avser undervisning, behandling av personer (t.ex. frisering och privat tand- och sjukvård), transporter, bank- och försäkringstjänster och s.k. immateriella tjänster (t.ex. arkitekttjänster) inte omfattas av lagen. I svensk rätt finns inga allmänna bestämmelser för tjänsteavtal. Avtalslagen kan, om inte annat följer av avtal eller sedvänja, tjäna som en utgångspunkt. Regeln i KTjL om avbeställningsningsrätt är inte tillämplig utanför konsumentområdet. Genom införandet av en sådan rätt i 1990 års köplag anses det emellertid att det även beträffande tjänster skulle finnas en avbeställningsmöjlighet också utanför konsumentområdet. En förutsättning torde då vara att avbeställningen sker innan utförandet av tjänsten har påbörjats och att det inte medför någon större olägenhet för den som skall utföra tjänsten eller risk för att en förlust till följd av avbeställningen inte blir ersatt.45

Även vid konsumenttjänsteavtal utanför KTjLs tillämpningsområde tycks till följd av av praxis föreligga en avbeställningsrätt.46

Som ett resultat av förhandlingar mellan Konsumentverket och olika branschorganisationer har inom det köprättsliga området konsumenterna i vissa standardavtal getts en förmånligare avbeställningsrätt än vad som följer av KKL. Som exempel kan nämnas att inträffande av s.k. personlig force majeure kan medföra rätt för konsumenten att utan kostnad avbeställa en vara. I dessa avtal regleras även storleken på den handpenning och den avbeställningsersättning som skall betalas.47

Frågan om avbeställningsrätt har också varit föremål för behandling av Utredningen för konsumenträttsliga frågor. Utredningen övervägde om avbeställningsrätten borde inskränkas eller avskaffas samt hur ersättnings-

44 Prop 1989/90:89 s. 154 och prop 1984/85:110 s. 31545SOU 1995:11 s. 48 f.46 Allmänna reklamationsnämnden 1992/93 ref. 3 och 547SOU 1995:11 s. 49

reglerna skulle vara utformade. Övervägandena omfattade både köp och tjänster. Utredningens slutsats var att några förändringar inte borde ske.48

2.2.11. Särskilt skydd mot effekterna av vissa typer av klausuler

De regler som har redovisats ovan ger ett generellt skydd för konsumenten. I detta avsnitt skall pekas på vissa typer av klausuler som är av särskild betydelse och vars effekter inskränks eller utesluts i konsumentavtal.

”Befintligt skick”

Innebörden av att en vara säljs i ”befintligt skick” är att den säljs i det skick den är vid avtalstillfället. Den är därför inte felaktig om den är i samma skick när den avlämnas som vid tidpunkten för avtalet. Verkan av detta lindras för konsumenter i 17 § KKL genom att även en vara som har sålts i ”befintligt skick” skall anses felaktig om den är i sämre skick än vad köparen har kunnat förutsätta med hänsyn till dess pris och övriga omständigheter. Avsikten med bestämmelsen är att motverka allmänt hållna förbehåll. Det innebär inte att en säljare inte kan göra svepande förbehåll för varans skick. För att ett förbehåll skall accepteras krävs att det är konkret och på ett tydligt sätt anger i vilket avseende säljaren avsäger sig ansvar för varans skick.49

Det kan också tilläggas att en klausul om befintligt skick inte inverkar på säljarens ansvar för fel enligt reglerna i 18 och 19 §§ KKL. Dessa regler är tvingande och kan inte inskränkas genom ett förbehåll. 50

Besiktningsklausuler

Det är vanligt förekommande att en besiktningsklausul anger att en vara inte anses avlämnad förrän besiktning har ägt rum. I samband med en sådan klausul följer också ofta ett villkor att endast sådana fel som har konstaterats vid besiktningen får åberopas av part. Om en besiktning på detta sätt fungerar som ett exklusivt bevismedel kan det leda till uppenbara nackdelar inte minst för konsumenter. Sådana klausuler har av Marknadsdomstolen därför ansetts vara oskäliga mot konsument.51

48 A.a. s. 54 ff.49 Prop 1989/90:89 s. 10150 Se även Grobgeld, s. 60 f.51 Lena Olsen, s. 156 ff. och Ramberg, s. 241

Som exempel kan nämnas att vid småhusentreprenader där ABS 95 – som är det standardavtal som oftast reglerar denna typ av avtal, se närmare beskrivning i avsnitt 3.2.2 – är tillämpligt finns en besiktningsklausul men att denna inte medför att besiktningsutlåtandet blir exklusivt. I 7 kap. 10 § ABS 95 anges att beställaren som huvudregel endast får åberopa sådana fel som har antecknats i besiktningsutlåtandet. Från detta görs dock undantag för fel som

a) förelegat vid besiktningen men som inte märkts eller bort märkas,

b) beställaren har påtalat vid besiktningen men som inte tagits upp i utlå-

tandet av besiktningsmannen, eller

c) beställaren har påtalat för entreprenören inom tre månader från entre-

prenadtidens utgång.

Fareklausuler

Risken för en vara går i normala fall över vid avlämnandet. Det kan dock förekomma att övergången tidigareläggs så att köparen får stå för risken för att varan förstörs innan han har fått den i sin besittning. Denna effekt har emellertid ansett allt för drastisk i konsumentsammanhang. I 8 § KKL anges därför uttryckligen att risken för varan går över i samband med avlämnandet.

Skiljeklausuler

En tvist som avgörs genom ett skiljeförfarande medför ofta höga kostnader. Parterna skall solidariskt svara för dessa. Därtill kommer att sådana kostnader inte omfattas av den allmänna rättshjälpen och, som regel, inte heller av en rättsskyddsförsäkring. För en konsument kan detta innebära att han eller hon inte har någon praktisk möjlighet att få en tvist prövad och därför avskärs från möjligheten att komma till sin rätt.

I rättsfallet NJA 1981 s. 711 framhöll Högsta domstolen de nyss redovisade omständigheterna och uttalade att mot bakgrund av dessa är skiljeklausuler att anse som oskäliga i ett avtal mellan konsument och näringsidkare. Med tillämpning av 36 § avtalslagen lämnade domstolen därför skiljeklausulen utan avseende.52

52 Se även Axel Adlercreutz, Avtalsrätt I, tionde uppl., 1995, s. 290 f.

2.2.12. Skydd mot näringsidkares obestånd

En näringsidkares obestånd vållar bekymmer för dennes avtalsparter, inte minst om dessa är konsumenter. Inom konsumentskyddslagstiftningen har man på olika sätt försökt att skydda konsumenter mot sådana risker. Ett sätt är att på förhand kräva att näringsidkaren ställer säkerhet för sina åtaganden. Det tydligaste exemplet på detta är de krav som uppställs i resegarantilagen (1972:204) på att researrangör eller liknande hos Kammarkollegiet skall ställa säkerhet för sina åtaganden mot resenärerna.

Ett annat sätt är att medge konsumenten att framställa krav även mot annan än sin avtalspart. I 46 § KKL ges konsumenten möjlighet att rikta sina anspråk mot en näringsidkare i tidigare säljled.

I rättspraxis har konsumentens behov av skydd vid näringsidkarens insolvens också tillgodosetts genom konsumentvänlig avtalstolkning53 och resonemang om vem som står närmast och är bäst ägnad att bära viss risk.54

2.2.13. Den generella jämkningsmöjligheten

Det är, som tidigare har framgått, möjligt att komma till rätta med oskäliga avtalsvillkor med hjälp av förbud enligt lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Denna möjlighet är framför allt inriktad på olika standardvillkor men lagen innehåller också regler av civilrättslig karaktär (10–13 §§) som kan hjälpa den enskilde konsumenten att komma till rätta med oskäliga villkor i ett redan träffat avtal.

Några möjligheter av det nyss nämnda slaget fanns inte i den ursprungliga avtalsvillkorslagen. I syfte att öka möjligheterna för domstolarna att, bl.a. i fall som de nyss beskrivna, ingripa i avtalsförhållanden infördes därför 1976 generalklausulen i 36 § avtalslagen. Bestämmelsen tar särskilt sikte på att skydda konsumenter och andra som intar en underlägsen ställning i ett avtalsförhållande.

De kriterier som skall användas vid bedömningen av om ett avtalsvillkor, eller hela avtalet, är oskäligt är enligt bestämmelsen

a) avtalets innehåll

b) omständigheterna vid avtalets tillkomst,

c) senare inträffade förhållanden, varvid hänsyn bl.a. kan tas till ändrad

tillämpning av avtalet,

d) omständigheterna i övrigt

53 NJA 1986 s. 44 54 NJA 1986 s. 696

Vid den bedömningen kan – förutom avtalet som sådant – jämförelser med tvingande lagregler utanför avtalsområdet ge ledning. Även dispositiva regler kan vara till nytta, liksom affärsskick och parts egen praxis.55

Generalklausulen har tillämpats av Högsta domstolen vid ett flertal tillfällen för att komma tillrätta med oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Som exempel kan nämnas de tidigare redovisade avgörandena rörande skiljeklausul och näringsidkares insolvens.56

1994 års avtalsvillkorslag innehåller, som sagt, även civilrättsliga regler. Dessa hänvisar bl.a. till den nu behandlade jämkningsregeln.

2.2.14. Bevisbörderegeln

Normalt sett skall den som åberopar en omständighet till stöd för sin talan styrka denna. Detta kan vålla betydande problem för konsumenter. I praxis har därför utvecklats ett lägre beviskrav för konsument som åberopar viss omständighet. Regeln har utformats så att beviskravet är uppfyllt om det av konsumenten påstådda förhållande vid en helhetsbedömning av samtliga omständigheter framstår som mer antagligt än det som görs gällande av motparten. Regeln har först utvecklats i tvister rörande konsumentförsäkringar. Högsta domstolen har även tillämpat regeln ifråga om konsumenttjänster.57

Bertil Bengtsson ser detta även som ett utslag av en ”naturlig nyansering” av de civilrättsliga reglerna. Tankar om att privatpersoners handlande bedöms på ett mildare sätt än näringsidkares fanns redan före konsumentlagstiftningens inträde inom t.ex. skadeståndsrätten. På liknande sätt är det sedan länge en allmänt vedertagen princip att den som har upprättat ett avtal bär risken för eventuella oklarheter i detta. Slutsatsen är dock att även om andra faktorer spelar in så har konsumentskyddstankens framväxt medfört att ett nytt synsätt fått genomslag i rättspraxis.58

55 Adlercreutz, s.289 f.56NJA 1981 s. 711 och NJA 1986 ss. 44 och 69657NJA 1984 s.501, NJA 1986 s. 3 och 358, NJA 1994 s. 449 samt beträffande konsumenttjänst NJA 1991 s.481. Se även ARN 1992/93 ref. 26 och Lena Olsen, s. 68 f.58 Bengtsson, a.a., s. 29 ff.

2.3. Konsumentskyddet inom EU

Frågor om konsumentskydd har inte samma tradition och tyngd inom EUsamarbetet som i vårt land. I Romfördragets ursprungliga avfattning nämndes ingenting om dessa frågor. Först genom införandet av konsumentpolitiska program – det första kom 1975 – kom behovet av samlade konsumentskyddsåtgärder till uttryck.

Organisatoriskt så inrättades 1973 en oberoende byrå för miljö- och konsumentfrågor. Denna omvandlades 1981 till ett genereladirektorat (DG XI). 1989 bröts konsumentfrågorna ut och en särskild enhet inom Kommissionen, Consumer Policy Service (CPS), inrättades. I mars 1995 omvandlades denna till ett generaldirektorat, DG XXIV. Här behandlas frågor om t.ex. generell produktsäkerhet, konsumentkrediter, vilseledande reklam och prismärkning. Frågor av betydelse för konsumenterna handläggs även inom andra generaldirektorat. Det finns även en rådgivande konsumentkommitté, Consumer committee (CCC), där det direkta konsumentinflytandet över EU utövas. Konsumentfrågor behandlas också i den Ekonomiska- och sociala kommittén.59

Genom Maastricht-fördraget – som trädde i kraft 1993 – tillkom en första bestämmelse om konsumentskydd (artikel 129a). I denna anges att EU skall verka för att höja konsumetskyddet genom att vidta åtgärder dels enligt artikel 100a, dels för att stödja och komplettera medlemsstaternas politik för att skydda konsumenters hälsa, säkerhet och ekonomiska intressen. Det understryks att detta inte hindrar att medlemsstaterna behåller eller inför mer långtgående skyddsåtgärder, förutsatt att dessa inte strider mot fördraget i övrigt.

Hänvisningen i artikel 129a till artikel 100a innebar att de åtgärder som vidtas skall syfta till att stärka den inre marknaden, dvs. de skall bidra till att säkerställa den fria rörligheten för varor, tjänster, personer och kapital.

En återhållande faktor för kommissionens verksamhet är den s.k. subsidiaritetsprincipen i artikel 3b andra stycket i Romfördraget. Enligt denna skall åtgärder inom EG bara vidtas om dess mål inte kan uppnås lika väl på det nationella planet eller om de bättre kan uppnås på gemenskapsnivå. På konsumentskyddsområdet har principen fått till följd att kommissionen har återkallat några föreslagna direktiv och i stället utfärdat rekommendationer.60

Konsumentskyddsaspekter kan, enligt EG-domstolens praxis, även påverka bedömningen av om nationell lagstiftning eller annan liknande reglering ger upphov till handelshinder och därigenom hämmar den fria rör-

59 Skr. 1995/96:181 s. 6 f. och SOU 1994:14, s. 162 f.60 Dan Eliasson och Nils Wahl (red), Kommentar till EG-rätten, Publica EU 4, häfte 31, Konsumentskydd, 1996 (cit. Konsumentskydd), s 4.

ligheten för varor och tjänster inom EU. En förutsättning är dock att konsumentskyddsåtgärderna inte går längre än nödvändigt. De får inte heller verka diskriminerande eller utgöra ett förtäckt handelshinder.61

En följd av de förhållanden som nu har beskrivits är att EG:s konsumenträtt bygger på tanken att ge ett skydd av minimikaraktär. De direktiv som utfärdas medger som regel därför medlemsstaterna att ställa högre krav på konsumentskyddet.

EU:s direktiv har inriktat sig på produktsäkerhet och marknadsföring. Det finns också flera direktiv som avser att skydda konsumenterna mot oskäliga avtalsvillkor. Det viktigaste, direktivet om oskäliga villkor i konsumentavtal har tidigare berörts i avsnitt 2.2.3. Direktivet har influtit i svensk rätt i lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.

Inom området för avtalsvillkor finns också direktiv rörande bl.a. distansavtal, hemförsäljning, konsumentkrediter, tidsdelat boende och paketresor. Dessa har kommit att avspeglas i den svenska lagstiftningen inom respektive område.62

Konsumentpolitikens roll inom EU har skjutits fram i och med det s.k. Amsterdam-fördraget, som trädde i kraft den 1 maj 1999. Genom detta fick konsumentpolitiken inom EU ett tydligare och mer långtgående mål. Detta kommer till uttryck i artikel 153.1. i fördraget där de sägs att gemenskapen – för att främja konsumenternas intressen och säkerställa en hög konsumentskyddsnivå – skall bidra till att skydda konsumenters hälsa, säkerhet och ekonomiska intressen samt verka för deras rätt till information och utbildning och deras möjligheter att organisera sig för att bättre kunna ta till vara sina intressen.

På detta sätt har konsumentskyddet blivit ett eget politikområde inom EU. Ministerrådet kan numera besluta om förändringar för att höja konsumentskyddet genom att särskilt stödja medlemsländernas politik men också genom att övervaka dem i syfte att se till att gemensamt fattade beslut efterlevs. Detta framgår av punkt två i samma artikel.63 Vidare har ett nytt generaldirektorat inrättats för hälso- och konsumentskydd.

Något som också är nytt genom Amsterdam-fördraget är att kravet på konsumentskydd skall beaktas också vid utformningen av EU:s politik och verksamhet i övrigt. Konsumentskyddsaspekten har alltså fått ett genomslag på EU:s politik i stort på ett sätt som inte var fallet innan Amsterdamfördraget trädde i kraft.

Som tidigare har nämnts lägger Kommissionen fram treåriga handlingsplaner för konsumentpolitiken. Den senaste avser åren 1999–2001. I

61 ibid62 Jfr distansavtalslagen, konsumentkreditlagen, lagen (1997:218) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende och lagen (1992:1672) om paketresor.63 Jfr även artikel 95 i Amsterdam-fördraget

den talas det om konsumentpolitikens ökade betydelse bl.a. med hänvisning till att den tekniska utvecklingen har gjort det möjligt att köpa och sälja varor och tjänster över hela världen. Kommissionen talar också om att medlemsstaterna tillsammans med Kommissionen och andra EU-organ har ett gemensamt ansvar för att omsätta de möjligheter till ett förbättrat konsumentskydd som Amsterdam-fördraget ger. Huvuduppgifterna i detta avseende sammanfattas under rubrikerna

  • En starkare röst för konsumenterna i EU
  • En hög hälso- och säkerhetsnivå
  • Full respekt för konsumenternas ekonomiska intressen i EU

2.4. Riktlinjer för den fortsatta konsumentpolitiken

Hösten 1992 tillsatte regeringen den Konsumentpolitiska kommittén med uppgift att se över den statliga konsumentverksamheten. Som en av huvuduppgifterna utpekades den ökade internationaliseringen och då framför allt närmandet till EU. I sitt betänkande Konsumentpolitik i en ny tid (SOU 1994:14) föreslog utredningen att målen för konsumentpolitiken skulle vara

  • att stärka konsumenternas ställning på marknaden,
  • att stödja hushållen i deras strävan att effektivare utnyttja sina resurser och
  • att främja en från miljösynpunkt långsiktigt hållbar utveckling. Utredningen betonade statens ansvar för det rättsliga konsumentskyddet och inkluderade i detta hantering av reklamationer och tvister samt konsumentekonomiska åtgärder som t.ex. budgetrådgivning, skuldsanering och ekonomiska analyser. Med den Konsumentpolitiska kommitténs förslag som utgångspunkt lämnade regeringen våren 1995 en proposition som tog upp frågor som ansågs vara av särskild betydelse för att bedriva en aktiv konsumentpolitik.64 Regeringen föreslog i propositionen65 vissa nationella mål för konsumentpolitiken, nämligen
  • att hushållen skall ha goda möjligheter att utnyttja sina ekonomiska och andra resurser effektivt,
  • att konsumenterna skall ha en stark ställning på marknaden,
  • att konsumenternas hälsa och säkerhet skall skyddas, och

64 Prop 1994/95:140 s. 465 A.a. s. 1

  • att sådana konsumtions- och produktionsmönster utvecklas som minskar påfrestningarna för miljön och bidrar till en långsiktigt hållbar utveckling. Enligt regeringens förslag skulle det konsumentpolitiska arbetet särskilt inriktas på
  • hushållens baskonsumtion, till vilken bl.a. köp och tjänster inom småhussektorn räknas,
  • konsumentgrupper som är ekonomiskt eller socialt utsatta eller av andra skäl har behov av särskilt stöd, och
  • att främja konsumentintressena i det internationella samarbetet.66Vad gällde det internationella samarbetet framhöll regeringen att arbetet borde ha som målsättning att hävda svenska intressen och att uppnå ett starkt konsumentinflytande och konsumentskydd i EU. Regeringen pekade på att det svenska konsumentskyddet har en längre tradition och ger ett mer heltäckande skydd än vad som följer av EU:s konsumentpolitik. Det svenska arbetet i EU borde syfta till att inom gemenskapen skapa ett konsumentskydd med en viss lägsta nivå. På så vis skulle konsumentskyddet successivt kunna stärkas samtidigt som det inte skulle finnas några hinder för en enskild medlemsstat att ha ett starkare skydd.67

Sveriges ställningstagande vad gäller det svenska arbetet med konsumentpolitiken inom EU utvecklades i rapporten Svensk konsumentpolitik i ett EU-perspektiv (Ds 1995:32) och regeringens skrivelse Konsumentpolitiken i EU - mål och inriktning för det svenska arbetet (Skr. 1995/96:181). I den sistnämnda skrivelsen angav regeringen att det övergripande målet för Sveriges arbete med konsumentfrågor inom EU är att ge konsumenterna en stark ställning på marknaden, och att främja denna grupps intressen och inflytande. En förutsättning var att detta kunde ske samtidigt som nivån i den svenska konsumentpolitiken bibehölls och utvecklades. Det är de tidigare angivna målen för den svenska konsumentpolitiken som skulle vara utgångspunkt för det svenska arbetet inom EU. I övrigt behandlades i skrivelsen formerna för EU:s arbete i de aktuella frågorna och vilka konsumentfrågor som prioriterades.68

2.5. Framtidens konsumentpolitik

Konsumentpolitiken har på nytt varit föremål för översyn. Genom direktiv i januari 1999 tillsattes en parlamentarisk kommitté – Konsumentpolitiska kommittén 2000 – för att göra en sådan översyn. Kommitténs förslag läm-

66 Aa. s 21och 2967 A.a. s. 41 ff.68 Skr. 1995/96:181 s. 15

nades i april 2000 i betänkandet Starka konsumenter i en gränslös värld (SOU 2000:29). Det kan i korthet sammanfattas på följande sätt.

Kommittén menade att en ökad satsning bör göras på konsumentpolitiken. Denna skall ske efter en rimlig avvägning mellan offentliga åtaganden och frivilliga insatser av organisationer och näringsliv.

Det som främst sätter prägel på den framtida konsumentpolitiken är de förändringar som skett till följd av ökad internationalisering, Sveriges medlemsskap i EU, utvecklingen av ny informationsteknik och de av- och omregleringar av olika marknader som skett.

Kommittén menade att de gällande målen för konsumentpolitiken är relevanta men att det uttryckligen bör anges att de skall beaktas inom alla områden. De bör också utökas med att nytt mål om att konsumentpolitiken också skall ta sikte på att tillgodose konsumenternas behov av bra utbildning, information och vägledning.

Vad beträffar Sveriges relation till EU i dessa frågor menade kommittén att det svenska arbetet i EU borde utgå från de mål som satts upp för den inhemska politiken.

I övrigt lämnade kommittén förslag inom en rad olika delområden. Det gällde bl.a. Konsumentverkets roll, skyddet vid finansiella tjänster samt information och undervisning i olika avseenden. Bland de senare kan nämnas ett förslag om inrättande av ett organ för konsumentrådgivning i samband med bostadsköp. Konsumenternas Försäkringsbyrå respektive bankbyrå skulle här kunna tjäna som förebild. Det förslaget har utmynnat i ett regeringsbeslut den 25 maj 2000. I detta gavs Konsumentverket i uppdrag att undersöka möjligheterna att inrätta en sådan opartisk rådgivningsbyrå. Konsumentverket redovisade uppdraget till Regeringen i oktober 2000. Verket konstaterade att den dialog som verket hade fört med representanter för olika aktörer inom boendeområdet hade utmynnat i att det inte fanns något intresse från dessa för att inrätta och finansiera en byrå för rådgivning i boendefrågor. Verket framhöll dock att det finns ett stort behov av en samlad rådgivning inom boendeområdet men att något sådant förslag inte kan lämnas innan finansieringsfrågan är löst.69

69 Konsumentverkets redovisning av regeringens uppdrag att undersöka möjligheterna att inrätta en byrå för boenderådgivning till konsumenter (Fi 2000/2054).

3 Konsumentskyddet i dag vid småhusavtal

3.1. Konsumentskyddets delar

Bakgrunden och utvecklingen av den svenska konsumenträtten har tidigare beskrivits i avsnitt 2.1. Som där angavs inleddes lagstiftningsarbetet under 1960-talet och resulterade i ett flertal lagar av konsumentskyddande karaktär under 1970-talet. Ingen av dessa omfattade dock i någon nämnvärd utsträckning konsumenters förvärv av nya småhus.

När KTjL trädde i kraft den 1 juli 1986 uteslöts arbete rörande nybyggnad för bostadsändamål från lagens tillämpningsområde. Till detta räknades även annat arbete som den som uppför en byggnad har åtagit sig att utföra. Skälet till att småhusentreprenader inte borde omfattas av lagen angavs vara att en särskild utredning, Småhusköpsutredningen, hade tillsatts för att utreda behovet av konsumentskyddsregler vid avtal om köp eller uppförande av småhus.70

Småhusköpsutredningen föreslog i sitt betänkande Förvärv av nya småhus (SOU 1986:38) en särskild lag om förvärv av nya småhus. Förslaget byggde i stora delar på KTjL:s utformning. Under den följande remissbehandlingen möttes förslaget av negativ kritik, bl.a. ifrågasattes behovet av särskild lagstiftning mot bakgrund av att konsumentskyddsbehovet ansågs tillgodosett genom den statliga bostadsfinansieringen.

I prop. 1989/90:77, Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m., menade departementschefen att den garanti och försäkring som konsumenter tillförsäkrades inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen gav ett gott skydd. Hon påpekade också att Konsumentverket hade inlett ett arbete med att stärka det skydd som konsumenterna gavs genom de då gällande allmänna bestämmelserna på området, ABS 80. Det ansågs vid dessa förhållanden inte finnas skäl att vidta särskilda lagstiftningsåtgärder för att förbättra skyddet för de konsumenter som omfattas av den statliga bostadsfinansieringen. Däremot föreslog regeringen att konsumenternas

70 Prop 1984/85:110 s. 35

ställning vid sådan småhusproduktion som inte omfattades av de krav som ställdes för statlig bostadsfinansiering skulle förbättras genom att reglerna i KTjL respektive JB skulle bli tillämpliga.71

Lagtekniskt löstes detta genom att KTjL sedan den 1 januari 1991 omfattar även småhusentreprenader, dock undantas entreprenader där konsumenten tillförsäkras ett sådant skydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. I praktiken innebär det att ABS 95, som är efterföljaren till ABS 80, skall vara tillämpligt mellan avtalsparterna för att undantaget skall gälla.72

Vid samma tidpunkt trädde även en ny konsumentköplag i kraft. Den omfattar bl.a. köp av monteringsfärdigt husmaterial. Det gjordes samtidigt ändringar i JB så att vissa bestämmelser i balken blev tvingande vid näringsidkares försäljning av fastighet till konsument. Liksom i KTjL infördes det i de nu nämnda lagarna undantag från den tvingande regleringen om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.

Utformningen av den lagstiftning som nu har beskrivits innebär att för det stora flertalet avtal om förvärv eller uppförande av småhus gäller annan reglering än konsumentlagstiftningen. I entreprenadfallen är det som regel ABS 95 som ersätter reglerna i KTjL. Det finns även andra branschöverenskommelser som kan bli aktuella vid nyproduktion av småhus.

I detta avsnitt skall ges en närmare presentation av det konsumentskydd som i dag finns inom småhussektorn. En redogörelse skall ges för såväl den lagstiftning som finns på området som för de branschöverenskommelser som här spelar en stor roll. Framställningen kommer främst att behandla reglerna i KTjL och ABS 95. Det är dessa regelverk som styr konsumententreprenaderna och som mest frekvent aktualiseras. Avslutningsvis skall beröras vissa frågeställningar som kan tjäna som utgångspunkt för våra inledande diskussioner om avtalsskyddet.

3.2. Avtalsskyddet vid småhusentreprenader

3.2.1. Konsumenttjänstlagens regler

Lagens tillämplighet

KTjL:s tillämpningsområde omfattar avtal om tjänst som näringsidkare utför åt konsument huvudsakligen för dennes enskilda ändamål, om tjänsten bl.a. avser arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anlägg-

71 Prop 1989/90:77 s. 3 f. och 17 f.72 A.prop. s. 22 ff. Se även lagrådets uttalanden i ärendet, s. 81.

ningar på mark eller i vatten eller på andra fast saker. Däremot gäller lagen inte tjänster av immateriell natur, även om uppdraget har anknytning till arbete på t.ex. fast egendom. Detta innebär att förhållandet mellan en konsument och en näringsidkare som exempelvis är arkitekt inte regleras av KTjL så länge uppdraget endast rör projektering. Skulle däremot uppdraget omfatta även byggnadsarbeten på småhuset blir KTjL tillämplig för hela uppdraget, d.v.s. även projekteringen. 73

Av 2 § KTjL följer att lagen inte heller är tillämplig beträffande avtal om tillverkning av lösa saker. Den gäller inte heller avtal om installation, montering eller annat arbete som utgör ett led i fullgörandet av ett avtal om köp av en lös sak. En motsvarande regel finns i 2 § KKL (1990:932).

I förarbetena till de båda nämnda konsumentlagarna ges vissa anvisningar för hur gränsdragningen mellan köpe- och tjänsteavtal skall göras. Den rådande ståndpunkten kan sammanfattas på följande sätt.

Avtal om tillverkning av monteringsfärdiga hus betraktas vanligen som köp av lös egendom och omfattas av reglerna i KKL. Om avtalet även innefattar uppförande och montering av huset anses det alltjämt vara ett köpeavtal om arbetsinslaget utgör en biförpliktelse till avtalet om tillverkning av huset. En förutsättning är att den som utför monteringsarbetet gör det som ett led i fullföljandet av ett köpeavtal som han eller hon har träffat med en konsument.74

Vad som nu sagts kan medföra gränsdragningsproblem, inte minst vid uppförande av småhus. I förarbetena till KKL framhålls att om en förpliktelse kan delas upp i självständiga delar, en som avser köp och en som avser tjänst, finns det inget hinder mot att reglerna om köp tillämpas beträffande den ena delen och reglerna om tjänster på den andra. Det vanligaste torde emellertid vara att tjänsten har ett omedelbart samband med köpet. Någon uppdelning kan då inte göras. Jämförelsen mellan omfattningen och karaktären av tillverkningen respektive uppsättningsarbetet blir då avgörande för om avtalet skall hänföras till reglerna om köp eller tjänst.75

Liksom i annan konsumentlagstiftning är avtalsvillkor som är till nackdel för konsumenten utan verkan mot denne, om inte annat uttryckligen anges i lagen. Ett sådant viktigt undantag är, som tidigare framgått, att lagen inte omfattar tjänsteavtal där konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig

73 A.prop. s. 2474 A.prop. s. 152 ff. och Prop 1989/90:89 s. 64 f75 Prop 1989/90:89 s. 64 f. Jfr Gunnar Björklund, Konsumententreprenader, 1997, s. 29 ff.

bostadsfinansiering. I praktiken innebär det att ABS 95 skall vara gällande mellan parterna för att undantaget skall gälla.

KTjL innehåller inga bestämmelser som särskilt tar sikte på entreprenadförhållanden. De regler som finns är mer allmänt hållna och avsedda att tillämpas för en mängd olika typer av konsumenttjänster. Vi skall nu belysa dem ur ett småhusperspektiv.

Uppdraget

Avtalet

I KTjL finns inga uttryckliga bestämmelser om hur avtalet skall ingås. Något krav på skriftliga avtal finns således inte. Konsumenten har inte heller någon rätt att kräva att ett avtal skall upprättas skriftligen.

Om något skriftligt avtal däremot inte upprättas är utgångspunkten i rättspraxis att det är konsumentens uppgifter om avtalets innehåll, i vart fall vad avser priset, som gäller. I rättsfallet NJA 1975 s. 280, där det gällde ett muntligt entreprenadavtal mellan en konsument och en näringsidkare, uttalade Högsta domstolen att det fick anses lämpligt att entreprenören bär ansvaret för att säkerställa bevisning om vad parterna har avtalat i fråga om priset. På så vis, menade domstolen, främjas upprättandet av skriftliga avtal och därmed skulle också större klarhet om avtalets innehåll vinnas.76

Efter att ett avtal har träffats uppkommer ofta behov av ytterligare arbeten, utöver vad som omfattas av det ursprungliga avtalet. Sådana arbeten benämns tilläggsarbeten och regleras i 8 § KTjL. Det skall då vara fråga om arbeten som på grund av sitt samband med det ursprungliga uppdraget lämpligast bör utföras i anslutning till detta.77

Frågan om ett visst arbete ryms inom ramen för det avtalade uppdraget eller ej är förmodligen en av de vanligaste tvistefrågorna. Omfattningen av uppdraget bestäms av parternas överenskommelse. Innebär uppdraget att näringsidkaren skall utföra vissa åtgärder är i stort sett varje arbete därutöver att betrakta som ett tilläggsarbete. Motsatt innebär ett avtal om att ett visst resultat skall uppnås – utan att enskilda åtgärder har angetts – att samtliga åtgärder som krävs för att uppnå ett felfritt resultat innefattas i uppdraget.

Även i det senare fallet kan fråga om tilläggsarbete uppkomma genom att det visar sig att uppdragets utförande kräver mer omfattande åtgärder än vad som från början hade kunnat förutses. Vid sådana förhållanden är

76 Lena Olsen, s. 92 f. och Jan Hellner, Speciell avtalsrätt II, Kontraktsrätt, första häftet, 1993, s. 88.77 A.prop. s. 178 ff.

näringsidkaren skyldig att underrätta konsumenten i enlighet med 8 § första stycket KTjL. Konsumenten får då möjlighet att antingen beställa tilläggsarbetet eller uttala att arbetet inte skall utföras.78

Huvudprincipen är att kunden bestämmer vilka arbeten som skall utföras. Näringsidkaren ges dock – enligt 8 § andra stycket KTjL – rätt att utföra vissa tilläggsarbeten även om han inte kan få kontakt med konsumenten eller inte får några anvisningar. Detta förutsätter emellertid antingen att det sammanlagda priset för tilläggsarbetet är lågt i förhållande till ursprungsuppdraget eller att det finns särskilda skäl att anta att det är konsumentens önskemål att tilläggsarbetet skall utföras i samband med uppdraget.79

I vissa särskilda, nödliknande situationer har näringsidkaren en skydighet att utföra tilläggsarbeten. Av 8 § tredje stycket KTjL framgår till att börja med att ett tilläggsarbete som inte kan skjutas upp utan att det innebär fara för att allvarlig skada drabbar konsumenten skall utföras om konsumentens anvisningar inte kan inhämtas. Med detta förstås antingen att konsumenten inte kan nås inom rimlig tid eller att behovet av tilläggsarbetet är så akut att det inte finns tid att kontakta konsumenten. Skyldigheten att utföra tilläggsarbete finns också om konsumenten har begärt att arbetet skall utföras. Näringsidkaren kan då t.e.x inte kräva att förskottsbetalning skall erläggas för att utföra arbetet.80

Näringsidkarens prestation

Kravet på fackmässighet

KTjL innehåller allmänna regler om vilka krav som kan ställas på näringsidkarens prestation. Till att börja med skall näringsidkaren utföra uppdraget på ett fackmässigt sätt (4 §). Av uttalanden i förarbetena framgår att begreppet i sig ger utrymme för vissa variationer med hänsyn till att ett uppdrag t.ex. kan vara förenat med vissa särskilda svårigheter. Det talas där också om att hänsyn kan tas till att näringsidkaren och konsumenten kommit överens om att arbetet skall utföras av en lärlig eller praktikant.81

Småhusköpsutredningen behandlade i sitt betänkande Förvärv av nya småhus (SOU 1986:38) frågan om fackmässighet. Utredningen ansåg att

78 A.prop. s. 178 f och Björklund s. 62 ff.79 A. prop s. 183 f. Även vid jämförelse mellan priset för tilläggsarbetet och det ursprungliga priset kan den 15-procentsgräns som tillämpas vid ungefärliga prisuppgifter tjäna till ledning.80 A.prop. s. 184 f.81 A.prop. s. 38 f.

kravet på fackmässighet i första hand fick bedömas med utgångspunkt i erfarenhet och kunniga yrkesmäns uppfattning. Det framhölls också att beskrivningar och anvisningar från materialtillverkare kunde tjäna till ledning, liksom myndigheters föreskrifter, råd och anvisningar. Vad gäller byggbranschen kan som exempel på sådana anvisningar nämnas de allmänna material- och leveransbeskrivningarna (AMA).82

I kravet på fackmässighet ingår också att näringsidkaren, om inget annat har avtalats, skall svara för det material som krävs för tjänstens utförande, 4 § andra stycket KTjL. Även när det gäller val av material ställs krav på fackmässighet. Bestämmelsen avser inte bara material som skall ingå i byggnaden utan också tillfälliga anordningar som t.ex. ställningar som krävs för uppdragets utförande.83

Leder avvikelser från kravet på fackmässighet till att resultatet av tjänsten påverkas skall tjänsten betraktas som felaktig enligt 9 § första stycket 1 och 2 KTjL.

Säkerhetskrav och andra föreskrifter

Näringsidkarens förpliktelser påverkas även 1av vissa säkerhetshänsyn. I 5 § KTjL anges att en tjänst inte får utföras i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till att säkerställa att föremålet för tjänsten är tillförlitligt ur säkerhetssynpunkt. Avsikten är att främja säkerheten till person och egendom.

De föreskrifter som avses är t.ex. föreskrifter om krav på byggnader som Boverket utfärdar med stöd av 16 kap. 1 § PBL. Det finns även andra föreskrifter som syftar till att uppnå en hög säkerhet vad gäller bl.a. elektriska installationer och anläggningar eller som ställer krav på godkännande av visst material. Här har t.ex. de standarder som utfärdas av Standardiseringskommissionen betydelse. Med hänsyn till kravet på varors fria rörlighet inom EU ställs stora krav på samordning i detta avseende.

I paragrafens andra stycke finns en skyldighet för näringsidkaren att inte utföra en tjänst i strid mot ett förbud som meddelats enligt 6 § produktsäkerhetslagen (1988:1604) eller 17 § marknadsföringslagen (1995:450). Förbud enligt marknadsföringslagen riktar sig mot en viss näringsidkare och har därför formellt sett endast betydelse i förhållande till denne. När ett förbud grundar sig på att en metod eller ett material som används vid tjänstens utförande är farligt får emellertid förbudet i praktiken betydelse för varje näringsidkare som använder den förbjudna meto-

82SOU 1986:38 s. 137, Lars-Otto Liman, Entreprenad- och konsulträtt, 1994, s. 61 f.83 A.prop. s 158 och 161 samt Björklund s. 42 f.

den eller materialet eftersom kravet på fackmässighet då inte uppfylls. Tjänsten är då felaktig, vilket också framgår av 9 § KTjL.84

Omsorgsplikten

En allmän princip i avtalsförhållanden är att en part är skyldig att visa omsorg vid uppfyllandet av de förpliktelser som parten har enligt avtalet. Denna omsorgsplikt är särskilt tydlig i ett avtalsförhållanden mellan näringsidkare och konsument. Inte minst när det gäller uppförande av nya småhus är dess betydelse särskilt stor eftersom en konsument ofta saknar tillräcklig kunskap och erfarenhet för att kunna bedöma olika förhållanden av betydelse. Han eller hon bör i stället kunna utgå från att näringsidkaren har den kompetensen.

Omsorgsplikten innebär att näringsidkaren, i den utsträckning som saken kräver det, skall ställa sin sakkunskap och yrkeserfarenhet till konsumentens förfogande och på så sätt tillvarata dennes intressen. Han skall vid behov samråda med konsumenten om tjänstens utförande och ge råd och vägledning i olika valsituationer. Som exempel kan nämnas att näringsidkaren skall upplysa konsumenten om dennes önskemål strider mot ett beviljat bygglov eller mot myndighets föreskrift. 85

Avrådande

Näringsidkaren är också i vissa fall skyldig att avråda konsumenten från att utföra tjänsten, helt eller delvis (6 §). En sådan skyldighet finns, enligt förarbetena, om konsumentens önskemål leder till att kravet på fackmässighet inte kan uppfyllas, t.ex. för att en viss metod eller material inte är lämpligt. Det kan också vara så att önskemålet leder till orimligt höga kostnader för konsumenten eller att det begärda arbetet inte kan anses vara till rimlig nytta för denne. 86

Skulle konsumenten, trots avrådande, vidhålla sina önskemål har näringsidkaren fullgjort sin avrådandeplikt och är skyldig att utföra arbetet i enlighet med önskemålen, förutsatt att dessa inte strider mot någon säkerhetsföreskrift.87

I förarbetena till 1991 års lagändring påpekas det att reglerna om avrådande sällan blir aktuella vid småhusentreprenader. De ansågs dock kunna ha en viss betydelse samtidigt som det inte ansågs innebära några större

84 A.prop. s. 165 f.85SOU 1986:38 s. 139 och A.prop s. 39 f.86Prop. 1984/85:110 s. 40 f. och 166 ff. Jfr också SOU 1986:38 s. 139 f.87 A.a. s. 142 ff.

problem att avgränsa de fall där näringsidkaren skulle vara skyldig att avråda.88

Som exempel på situationer där skyldigheten att avråda skulle kunna komma i fråga nämndes i förarbetena t.ex. att konsumenten beställer ett utförande som är orealistiskt eller onödigt komplicerat. Om det är uppenbart att skälen för detta är andra än ekonomiska och praktiska – önskemålen kan t.ex. vara estetiskt betingade – bortfaller dock skyldigheten att avråda.89

Enligt 6 § andra stycket KTjL skall näringsidkaren också avråda konsumenten när det efter att arbetet har påbörjats visar sig att tjänsten inte blir till rimlig nytta för konsumenten eller att priset blir betydligt högre än vad denne har kunnat räkna med. Det sista kan t.ex. bero på att uppdraget visar sig kräva en betydligt större arbetsinsats än vad näringsidkaren rimligen kunnat förutsätta. Näringsidkaren skall då underrätta konsumenten och begära dennes anvisningar. Avsikten med regeln är att konsumenten – som oftast fäster stort avseende vid priset – skall ha möjlighet att välja om han eller hon vill fullfölja eller avbeställa tjänsten.

Regeln blir i första hand tillämplig när arbetet utförs på löpande räkning. Det kan då bli aktuellt med tilläggsarbete enligt 8 §. Om det avtalade priset är fast kan pristillägg enligt 38 § komma i fråga. Det förutsätter att tjänsten har blivit dyrare beroende på något förhållande på konsumentens sida.90

Till ledning för vad som skall anses vara ett betydligt högre pris kan den i 36 § andra stycket KTjL angivna 15-procentsgränsen för ungefärliga prisuppgifter tjäna. Om priset i sig är högt, vilket torde gälla vid i stort sett alla småhusentreprenader jämfört med andra typer av konsumenttjänster, kan det tala för att procentsatsen bör sättas lägre.91

Om det inträffar en situation som den som avses i 6 § andra stycket KTjL och och näringsidkaren inte får kontakt med eller anvisningar från konsumenten skall arbetet avbrytas. Så skall dock inte ske om det finns särskilda skäl för näringsidkaren att tro att konsumenten ändå vill att arbetet skall utföras, 6 § tredje stycket KTjL. Som exempel på sådana skäl anges i förarbetena att omfattande arbeten redan har utförts när det blir aktuellt att avbryta arbetet eller att den slutliga kostnaden trots detta ligger inom ramen för en lämnad prisuppgift. Bestämmelsen är dispositiv och ger således parterna möjlighet att komma överens om en annan ordning för att

88 Prop 1989/90:77 s. 2689 Prop 1989/90:77 s.2690Prop. 1984/85:110 s. 170 f. och Björklund s. 52.91 A.a. s. 53

hantera sådana oförutsedda händelser som avses i paragrafens andra stycke.92

Om näringsidkaren inte fullgör sin skyldighet att avråda och det finns starka skäl att tro att konsumenten annars hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än vad han skulle ha haft om konsumenten hade avstått från att beställa tjänsten eller hade avbeställt den (7 § KTjL).93

Det finns inget krav på att avrådandet skall ske skriftligen. Vid tvist om huruvida näringsidkaren har fullgjort sin skyldighet att avråda torde bevisbördan för detta ligga på denne. Om näringsidkaren åtar sig att utföra arbete som han avrått ifrån bör han därför se till att han får konsumentens bekräftelse på att han har avrått från utförandet.94

Priset

Frågor relaterade till bestämmande av priset har tidigare behandlats i avsnitt 2.2.7. Regler om priset för konsumenttjänster finns i 36–37 §§ KTjL. Det finns också bestämmelser i prisinformationslagen (1991:601) om hur information om pris skall ges till konsumenter. Det gäller t.ex. att prisinformation skall vara skriftlig och inkludera mervärdesskatt. Vad beträffar tjänster där priset inte är bestämt på förhand skall näringsidkaren i stället ange grunderna för hur priset bestäms (8 § prisinformationslagen).

I första hand gäller vad parterna har avtalat. Detta kan innebära att priset är uttryckligen angivet men det kan också vara så att avtalet bara anger på vilket sätt priset skall beräknas. Om något pris inte följer av avtalet skall konsumenten, enligt 36 § KTjL, betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning och utförande. Vilka faktorer som har betydelse för bedömningen av prisets skälighet kommer att diskuteras nedan.

Även om ett visst pris har avtalats kan det uppstå tvist om vad som ingår i priset. Vanlig avtalstolkning får i första hand avgöra saken. Det kan också, när det gäller material, hänvisas till regeln i 4 § andra stycket KTjL som anger att näringsidkaren skall stå för det material som behövs för tjänstens utförande om ingenting annat har bestämts. I tveksamma fall får därför ett bestämt pris också anses innefatta materialkostnaderna. Konsumenten bör också kunna utgå från att priset inkluderar mervärdesskatt och

92 A.prop. s. 17393 För en utförligare redogörelse för vilka rättsverkningar ett åsidosättande av skyldigheten att avråda har för framförallt näringsidkarens rätt till ersättning, se Björklund s. 56 ff. med där angivna referenser.94 Björklund s. 50

andra liknande offentliga skatter och avgifter som näringsidkaren svarar för. Den motsatta presumtionen bör gälla för avgifter för t.ex. bygglov, fastighetsbildning och anslutning som konsumenten i egenskap av fastighetsägare normalt skall betala.95

Vad gäller begreppet ”gängse pris för motsvarande tjänster” avses det pris som i allmänhet tillämpas i en viss bransch. Det är ofta inte möjligt att fastställa vad som är ett gängse pris men i många branscher, t.ex. byggbranschen, finns det ofta vedertagna principer för hur priset skall beräknas, exempelvis per arbetstimme eller per kvadratmeter. Bedömningen av prisets skälighet får då ske med hjälp av sådana branschförhållanden.

Det är priset vid avtalstillfället som är utgångspunkten. Liksom när priset är avtalat bär alltså näringsidkaren risken för att prisnivån stiger från tidpunkten för avtalet till slutförandet av uppdraget.96

Det förekommer också indexklausuler i vissa typer av konsumentavtal. Dessa kan i vissa fall anses oskäliga med tillämpning av 36 § avtalslagen. I praxis har de dock accepterats i entreprenadförhållanden.97

Slutligen anges att bedömningen av vad som är ett skäligt pris skall ske med hänsyn till omständigheterna i övrigt. I förarbetena anges som exempel på omständigheter av betydelse för ett högre pris att näringsidkaren är specialist och att uppdraget krävt hans särskilda kompetens eller att uppdraget har fått utföras på obekväm arbetstid. Motsatt sägs att hänsyn bör tas till om konsumenten besparat näringsidkaren kostnader som normalt skulle förekomma vid tjänsten i fråga. Det gäller också om gängse pris är lägre vid utförandet än vid avtalstillfället och detta har lett till att näringsidkaren har haft lägre kostnader för sitt arbete än vad han räknat med.98

Frågan om vem som bär bevisbördan för om fast pris har avtalats har prövats av Högsta domstolen. I rättsfallet NJA 1975 s. 280, som avsåg ett entreprenadavtal mellan en näringsidkare och en konsument, ansåg Högsta domstolen att näringsidkaren borde bära bevisbördan. Som skäl för detta angavs lämpligheten av att näringsidkaren skulle säkerställa bevisning i prisfrågan genom användande av skriftliga avtal.

I 36 § andra stycket KTjL finns regler om ungefärlig prisuppgift. I många fall kan det vara svårt att beräkna priset. Näringsidkaren kan ändå anse sig kunna ange det ungefärliga priset för tjänsten.

I förarbetena till KTjL har frågan om vad som är en ungefärlig prisuppgift behandlats. Det framhålls att det bör råda en klar linje så att tvister om oklara uttalanden och formuleringar kan undvikas. Under de

95 A.prop. s. 300 f. och Björklund s. 22196 A.prop. s. 301 f.97NJA 1984 s. 115, jfr Lena Olsen s. 105. Indexklausul ingår i det avtalsformulär som tagits fram i anslutning till ABS 95.98 A.prop. s. 302

diskussioner som vanligen föregår en överenskommelse mellan en näringsidkare och en konsument kan många olika uttalanden om priset göras. För att en av näringsidkaren lämnad prisuppgift skall vara bindande krävs emellertid att den är konkret och preciserad. Om den innehåller någon form av reservation är det fråga om en ungefärlig prisuppgift.99

Har en sådan prisuppgift lämnats får det priset överskridas med högst 15 procent, om ingen annan gräns har avtalats. Detta anges i 36 § andra stycket KTjL.

Även om ett fast pris har avtalats kan näringsidkaren ha rätt till ett pristillägg. Enligt 38 § KTjL har näringsidkaren rätt till pristillägg för utfört tilläggsarbete. Om näringsidkaren enligt 8 § KTjL har varit skyldig eller haft rätt att utföra sådant arbete, även utan konsumentens godkännande, har han också rätt till ersättning för detta. Regeln om pristillägg syftar till att skapa klarhet om de prismässiga följderna av detta.100

Näringsidkaren har också rätt till pristillägg om tjänsten blivit dyrare än vad han eller hon beräknade vid avtalstillfället och det beror på omständigheter som konsumenten svarar för. Det kan t.ex. bli aktuellt om ett avtal om fast pris eller en ungefärlig prisuppgift grundar sig på uppgifter från konsumenten som näringsidkaren saknat anledning att ifrågasätta riktigheten av men som senare visar sig felaktiga.101

Betalning m.m.

Konsumentens främsta skyldighet är att betala det pris som parterna har kommit överens om eller som framgår av avtalet enligt de principer som nyss redovisats.

Vid olyckshändelse eller liknande som inträffar innan uppdraget har avslutats befrias emellertid konsumenten från att betala näringsidkaren för utfört arbete och det material som denne tillhandahållit, om detta försämras eller går förlorat på grund av olyckshändelsen. Detta framgår av 39 § KTjL, som i sin tur anknyter till bestämmelsen i 12 § om att faran övergår till konsumenten i samband med att uppdraget avslutats.102

I entreprenadförhållanden anges oftast i avtalet när betalning skall ske. I annat fall är, enligt 41 § KTjL, konsumenten skyldig att betala på begäran av näringsidkaren. Skyldigheten inträder först när uppdraget har avslutats.

99 A..prop. s. 93 f.100 A.prop. s. 95 och 306101 ibid.102 Se även Hellner, 1 häftet, s. 100

För att konsumenten skall kunna bedöma om det begärda beloppet är rimligt har konsumenten enligt 40 § KTjL rätt att kräva en specificerad räkning som – om det inte är fråga om ett fast pris – anger hur priset har beräknats.103

Har konsumenten begärt en specificerad räkning är han inte skyldig att betala näringsidkaren förrän han fått räkningen, 41 § andra stycket KTjL. Förutsättningen är dock att konsumenten framställer sin begäran ”i tid”. Avsikten är inte att konsumenten skall kunna skaffa sig uppskov med betalningen genom att begäran en specificerad räkning.104

Fel och dröjsmål

Fel hos tjänsten

Vi har tidigare berört vilka krav som ställs på näringsidkaren beträffande tjänstens utförande. Av 9 § KTjL framgår att avvikelser från dessa krav medför att tjänsten är felaktig. För det första skall resultatet av tjänsten möta kravet på fackmässighet. Näringsidkaren skall också ha uppfyllt sin omsorgsplikt och iakttagit gällande säkerhetsföreskrifter (t.ex. beträffande elektriska installationer).

Tjänsten är vidare felaktig om den har utförts i strid mot förbud enlig

6 § produktsäkerhetslagen (1988:1604) eller 17 § marknadsföringslagen (1995:450). De bestämmelserna avser förbud mot dels tjänster som innebär en särskild risk för skada på person eller egendom, dels otjänliga produkter.

På motsvarande sätt är tjänsten felaktig om näringsidkaren underlåter att utföra sådant tilläggsarbete som han är skyldig att fullgöra med hänsyn till faran för att konsumenten skall lida allvarlig skada (8 § tredje stycket KTjL).

De förhållanden som nu redovisats är minimikrav som ställs på tjänstens resultat och utförande. Konsumenten skall alltid kunna utgå från att dessa är uppfyllda. Därutöver är tjänsten självfallet felaktig om den inte överensstämmer med vad som har avtalats mellan parterna vad gäller resultatet eller utförandet av tjänsten. Det valda uttryckssättet avser att träffa krav på resultatet eller utförandet som dels uttryckligen anges i avtalet, dels följer av vad som kan anses underförstått mellan parterna eller av en tolkning av avtalet.105

103 Konsumentverket har utarbetat riktlinjer för hur en specificerad räkning skall vara utformad, se Konsumentverkets författningssamling (1982:4).104 A.prop. s. 100105 A.prop. s. 191

Som komplement till felreglerna i 9 § KTjL finns i 10 § samma lag regler om näringsidkarens ansvar för uppgifter vid marknadsföringen. I 1990 års lagstiftningsärende diskuterades om ett mer begränsat ansvar borde gälla vid småhusentreprenader och liknande. Diskussionen utmynnade i att KTjL:s regler, efter viss modifiering, gäller även vid småhusproduktion.

Detta innebär att som fel betraktas också att resultatet av en tjänst avviker från uppgifter som lämnats i samband med marknadsföringen eller avtalets ingående. Det krävs dock att de lämnade uppgifterna dels har varit av betydelse för bedömningen av tjänsten, dels kan antas ha inverkat på avtalet.

Vid entreprenader torde uppgifter av det åsyftade slaget sällan röra uppdraget i sin helhet. Snarare blir det fråga om uppgifter som avser material och utförande eller en enskild byggnadsdels eller ett installationssystems egenskaper eller användbarhet. Till att börja med krävs det, för att bestämmelsen skall bli tillämplig, att en uppgift lämnas på ett sådant sätt och har en sådan form att det finns skäl för konsumenten att ta fasta på den. Det skall inte vara fråga om allmänt lovprisande. Uppgiften måste också ha haft betydelse för konsumentens ställningstagande och skall ha lämnats i samband med att avtalet ingicks eller i marknadsföringen.106

Det saknar betydelse om en lämnad uppgift härrör från näringsidkaren, någon branschförening, materialleverantör eller motsvarande så länge som näringsidkaren kände eller borde ha känt till uppgiften (10 § andra stycket KTjL). Dessutom förutsätter felansvaret att denne antingen har åberopat uppgiften eller också insett eller borde ha insett att uppgiften var felaktig. Det ansågs i förarbetena till KTjL rimligt att näringsidkaren fick bära ett långtgående ansvar för den typen av uppgifter.107

Till slut anses tjänsten felaktig om näringsidkaren inte upplyst konsumenten om förhållanden som rör tjänstens beskaffenhet och ändamålsenlighet som han kände till eller borde ha känt till och som han insåg eller borde ha insett var av betydelse för konsumenten. Underlåtenheten måste dock kunna antas ha påverkat avtalet för att ett felansvar skall kunna komma i fråga (11 § KTjL).108

Det framhålls i förarbetena till den bestämmelsen att – om inget annat framgår av omständigheterna i det enskilda fallet – en näringsidkare bör kunna utgå från att resultatet av tjänsten skall nyttjas av konsumenten på ett sätt som är det vanliga för den aktuella typen av tjänst. Näringsidkaren bör också kunna anta att konsumenten har samma kännedom om tjänsten

106 A.prop. s. 193 ff. och Björklund s. 88 ff.107 Prop 1989/90:77 s. 28 f. och prop. 1984/85:110 s. 52 och 195 f.108Prop. 1984/84:110 s. 52 f.

som konsumenter i allmänhet. På samma sätt är det rimligt att tro att en näringsidkare som uppträder som fackman har eller borde ha de kunskaper och erfarenheter som kan förväntas av en person som är verksam i branschen i fråga.109

Upplysningsskyldigheten gör sig särskilt gällande vid eventuella begränsningar i en tjänsts lämplighet för de ändamål som den normalt avser eller som det i det enskilda fallet är angett att den skall användas för. Som exempel nämns i förarbetena information om att en viss typ av färg är olämplig i våtutrymen, eller att den höga kalkhalten i ett område medför en ökad risk för att en termostatventil skall sättas igen. Bestämmelsen anknyter således till näringsidkarens skyldighet att avråda.110

Frågan om tjänsten är felaktig skall bedömas med utgångpunkt i förhållandena när uppdraget avslutades (12 § KTjL). Förelåg felet vid den tidpunkten saknar det betydelse om det var dolt, dvs. inte framträdde förrän vid ett senare tillfälle. Har tjänstens resultat försämrats efter det att uppdraget avslutades skall fel anses föreligga om försämringen beror på att näringsidkaren inte har fullgjort vad som ålegat honom enligt avtalet eller reglerna i 13 § KTjL.

När det gäller sådana säkerhetsföreskrifter som anges i 5 § KTjL är innebörden av tidpunkten för felbedömning enligt 12 § att tjänsten är felaktig om resultatet avviker från föreskrifter som hade trätt i kraft innan uppdraget avslutades. Detta kan vålla problem i byggsammanhang med tanke på den långa tid som utförandet av tjänsten som regel pågår.111

När det gäller tjänster som varken rör föremål som har överlämnats i näringsidkarens besittning eller som skall tillverkas av denne kan det vara svårt att avgöra när tjänsten har avslutats. Vid sådana arbeten anses avslutandet ske när konsumenten underrättas av näringsidkaren om att denne menar att resultatet av tjänsten är klart för att granskas och tas i bruk av konsumenten.112

Parterna kan ha avtalat att en besiktning skall göras av resultatet av tjänsten. I sådana fall har uppdraget inte avslutats förrän besiktningen har skett.113 Vid entreprenader, där standardavtal av typ ABS 95 är gällande, utgör slutbesiktningen tidpunkten för tjänstens avslutande. Detta gäller emellertid inte undantagslöst. I rättsfallet NJA 1989 s. 773 antecknades ett 90-tal fel och brister vid slutbesiktningen och åtgärdandet av dessa krävde arbete i hela huset av ett stort antal hantverkare. Huset ansågs vid sådana

109 A.prop. s. 200 och Björklund s. 95 ff.110 ibid111 A.prop s. 202. Se Björklunds diskussion i frågan, Björklund s. 100 f.112 A.prop. s. 203 och Björklund s. 101113 A.prop. s. 204

förhållanden inte vara inflyttningsklart och entreprenaden var m.a.o. inte avslutad även om det hade blivit godkänt vid slutbesiktningen.

Försämringar av resultatet efter att tjänsten avslutades anses som fel om orsaken till försämringen är att näringsidkaren inte har fullgjort vad som ålegat honom enligt avtalet eller KTjL. Med avtalsbrott avses inte endast åsidosättande av särskilda avtalsvillkor utan också om näringsidkaren har brustit i sin omsorgsplikt. Ett exempel på det sistnämnda är att näringsidkaren har underlåtit att ge konsumenten viss information och detta leder till att denne av okunskap skadar resultatet av tjänsten. Det kan t.ex. gälla att ett nylagt golv inte får beträdas eller att en viss yta inte tål vatten.114

Tjänsten är slutligen felaktig om näringsidkaren har lämnat en garanti eller annan liknande utfästelse att svara för resultatet av tjänsten och det under den tid som åtagandet avser sker en försämring av det utfästa resultatet (14 §). Det skall alltså vara fråga om en s.k. funktionsgaranti. 115

Om tjänsten är felaktig på denna grund innebär det att konsumenten kan göra gällande alla typer av påföljder. Det godtas därför inte att i en garanti inskränka konsumentens möjligheter till endast vissa påföljder och inte heller att begära att konsumenten skall betala självrisk eller på något annat sätt inskränka hans rättigheter eller förmåner enligt lagen.116

Näringsidkaren kan, genom att visa att försämringen beror på en olyckshändelse eller på t.ex. vanvård eller onormalt bruk från konsumentens sida, gå fri från ansvar enligt garantin. (Med hänsyn till den vid entreprenader långa garantitiden kan det påpekas att inte heller förhållanden som kan hänföras till normalt bruk och förslitning anses vara en försämring i lagens mening.) Näringsidkaren bär alltså bevisbördan för dessa förhållanden. Det är tillräckligt att han gör sannolikt att orsaken till försämringen är av sådant slag att han bör vara fri från sitt åtagande.117

Regler om garantiåtaganden m.m. och de påföljder som en konsument kan göra gällande vid avvikelser från dessa har behandlats utförligare i avsnitt 2.2.4. Vi kommer att återkomma till frågan i samband med att vi behandlar de påföljder som kan göras gällande om tjänsten är felaktig.

114 A.prop. s. 208 och Björklund s. 103 f.115 Jfr avsnitt 2.2.4.116 A.prop. s. 211. Som angavs i avsnitt 2.2.4 har Utredningen om konsumenträttsliga frågor i sitt betänkande Nya konsumentregler (SOU 1995:11) föreslagit en möjlighet att i ett garantiåtagande begränsa de tillgängliga påföljderna vid fel i bl.a. resultatet av en tjänst. Utredningens förslag bereds för närvarande inom Justitiedepartementet och avsikten är att frågan skall behandlas ytterligare i en departementspromemoria i januari 2001.117 ibid

Påföljder vid fel

Vid fel i resultatet av en tjänst kan ett flertal olika påföljder komma i fråga, förutsatt att inte konsumenten kan lastas för felet. Konsumenten kan hålla inne betalning, begära att näringsidkaren avhjälper felet, göra avdrag på priset eller häva avtalet. Konsumenten kan då också vara berättigad till skadestånd. Dessa möjligheter framgår av 16 § KTjL.

Reklamation

En första förutsättning för att en felpåföljd skall komma i fråga är att konsumenten meddelar näringsidkaren att han eller hon vill åberopa ett fel. Det skall alltså göras en reklamation. En reklamation skall göras inom skälig tid efter att konsumenten märkt eller bort märka felet. I 17 § KTjL sätts en yttersta gräns för möjligheten att framställa reklamation, preskriptionstiden. Efter preskriptionstidens utgång förlorar konsumenten sin rätt att åberopa felet.118 I flertalet fall gäller en tvåårsgräns men om tjänsten avser arbete på t.ex. mark eller byggnad gäller en tioårsfrist räknat från när uppdraget slutfördes. En längre tidsfrist kan dock bli aktuell till följd av en garanti eller annan liknande utfästelse.119

Preskriptionstiden börjar, enligt två avgöranden från Högsta domstolen, löpa när entreprenaden har godkänts vid slutbesiktning. Om någon sådan besiktning inte har skett räknas tiden från överlämnandet av byggnaden till beställaren. I de angivna rättsfallen var beställaren inte konsument. Den uttalade principen torde dock gälla även i konsumentförhållanden.120

Det är vid entreprenader vanligt att en besiktning sker. En sådan avskär inte konsumentens möjligheter att påtala fel men den medför en undersökningsplikt och får därför betydelse för vad han eller hon borde ha märkt. Det är dock konsumentens egna förutsättningar som avgör vilka krav som kan ställas i det avseendet. 121

Rätten att hålla inne betalning

För att få säkerhet för sina krav mot näringsidkaren på grund av fel hos en tjänst ges i 19 § KTjL konsumenten rätt att hålla inne betalning. Huvudsyftet med denna påföljd är att konsumenten dels skall ha ett påtryck-

118 Om näringsidkaren känt till men inte upplyst konsumenten om felet, eller på annat sätt handlat i strid mot tro och heder är, enligt 17 § andra stycket KTjL, reklamationstiden dock alltid tio år. Jfr A.prop. s. 224.119 Se Lagrådets yttrande, A.prop. s. 354. Se även förslaget i SOU 1995:11 om förlängda preskriptionstider.120NJA 1987 s. 243 och 716. Se Björklund s. 119.121 A.prop. s. 218 och Björklund s. 120 ff.

ningsmedel för att förmå näringsidkaren att avhjälpa felet, dels skall få en effektiv möjlighet att utnyttja rätten till prisavdrag eller hävning om näringsidkaren inte avhjälper felet. En förutsättning är naturligtvis att konsumenten upptäcker felet i samband med att uppdraget avslutas och innan betalning har erlagts.

Det belopp som konsumenten har rätt att hålla inne skall motsvara bl.a. ett eventuellt skadestånd på grund av felet, kostnader för avhjälpande och prisavdrag. Det exakta beloppet får avgöras från fall till fall. Vid hävning torde exempelvis konsumenten ha rätt att hålla inne hela priset. I andra situationer får han eller hon hålla inne dels vad som motsvarar den rätt till prisavdrag som kan uppkomma, dels det skadeståndsanspråk som kan uppkomma till följd av felet.122

Det är ofta svårt att bedöma hur stora belopp som kan hållas inne. Konsumenten har därför rätt till viss marginal, så att han eller hon kan vara säker på att kunna få sin fordran täckt. 123

Rätten att hålla inne betalning består bara så länge som konsumenten fortfarande har ett anspråk mot näringsidkaren för felet. Om näringsidkaren senare helt eller delvis avhjälper felet förlorar konsumenten sin rätt att hålla inne betalning i motsvarande mån. Till slut kan rätten begränsas till att endast motsvara konsumentens rätt till skadestånd.

Avhjälpande

Enligt 20 § KTjL har konsumenten rätt att begära att näringsidkaren avhjälper felet. Detta är troligtvis den vanligaste påföljden. Påföljden bygger på en avvägning mellan parternas intressen. Felets betydelse för konsumenten skall då jämföras med de kostnader och övriga olägenheter som ett avhjälpande skulle medföra för näringsidkaren. Om denna jämförelse utmynnar i att de senare anses oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten kan näringsidkaren befrias från sin skyldighet att avhjälpa felet. Det krävs då att det råder ett ”markant missförhållande” mellan de två parametrarna. Det anges också i förarbetena att ju väsentligare ett fel är för konsumenten desto större olägenheter och kostnader måste näringsidkaren tåla. 124

Vid oskälighetsbedömningen skall hänsyn tas även till andra faktorer än den nämnda jämförelsen. Som exempel kan nämnas att avseende bör fästas vid näringsidkarens större eller mindre ansvar för felets uppkomst. Har näringsidkaren handlat särskilt anmärkningsvärt kan det vara skäligt

122 A.prop. s. 225 och Hellner, 1 häftet, s. 108 f.123 A.prop. s. 225124 A.prop. s. 228 f.

att han eller hon i större utsträckning får tåla kostnader och andra avbräck. Det gäller också om näringsidkaren har brutit mot säkerhetsföreskrifter eller liknande.125

Näringsidkaren skall i princip svara för kostnaderna för felets avhjälpande. Om dessa skulle visa sig bli oskäligt höga kan konsumenten trots det vidmakthålla näringsidkarens skyldighet att avhjälpa felet genom att åta sig att svara för en så stor del av kostnaderna att dessa inte längre kan anses som en orimlig belastning för näringsidkaren.126

Det bör också tas hänsyn till om konsumenten har möjlighet att få ett fel avhjälpt av annan än näringsidkaren. Inte minst vid småhusentreprenader kan kostnaden för näringsidkaren att avhjälpa ett fel vara avsevärt högre än om en annan näringsidkare gör det i stället. Vid t.ex. fel i ett fabriksmonterat hus som levererats från tillverkningsstället till en annan del av landet blir kostnaden och olägenheten för tillverkaren att avhjälpa felet med säkerhet mycket större än om en annan näringsidkare som befinner sig på plats utför arbetet i stället. Även om sådana omständigheter inte befriar näringsidkaren från ansvar kan det vara rimligt att i stället göra avdrag på priset motsvarande kostnaden för att anlita någon annan för att åtgärda felet.127

Även om konsumenten inte kräver det har näringsidkaren en rätt att avhjälpa fel om han så snart han eller hon har mottagit en reklamation från konsumenten själv erbjuder sig att göra det, 20 § andra stycket KTjL. Bara om konsumenten kan visa på något särskilt skäl har han rätt att avvisa näringsidkarens erbjudande. Som exempel på sådana skäl anges i förarbetena att näringsidkaren gett prov på allvarlig oskicklighet, uppträtt störande, brustit i hederlighet eller på annat sätt uppträtt på ett sätt som ger konsumenten befogad anledning att hävda att han saknar förtroende för näringsidkaren. Ett annat skäl kan vara att näringsidkaren inte kan avhjäpa felet inom rimlig tid. I paragrafens tredje stycke anges detta nämligen som en uttrycklig förutsättning för påföljden.128

Som tidigare nämnts skall avhjälpande som regel ske utan kostnad för konsumenten. Konsumenten får emellertid svara för kostnader som han eller hon hade fått bära även om tjänsten hade utförts felfritt.129 Detsamma gäller om avtalet innebär att konsumenten har tillhandahållit material och näringsidkaren svarar för arbetet. Om det i ett sådant fall uppkommer ett fel och detta beror på en olyckshändelse får konsumenten svara för kostnaden för nytt material medan näringsidkaren skall stå för det arbete som

125 ibid.126 A.prop. s. 229127 Björklund s. 134 f.128 A.prop. s. 230 f.129 A.prop s. 356 f. och rättsfallen NJA 1973 s. 493 och 1991 s. 481.

avhjälpandet kräver. Med andra ord får vardera parten bära ansvaret för sin prestation (20 § fjärde stycket KTjL).130

Prisavdrag

Om ett fel inte avhjälps enligt vad som nyss har beskrivits har konsumenten rätt att göra avdrag på priset. Möjligheten till prisavdrag finns reglerad i 21–22 §§ KTjL.

Det är kostnaden för konsumenten att få felet avhjälpt som styr prisavdragets storlek. Någon särskild regel som kan tillämpas när avhjälpande inte blir aktuellt finns däremot inte.131 Konsumenten är som regel skyldig att välja det minst kostnadskrävande alternativet genom att vända sig till närmaste godtagbara fackman. Avdraget får avse kostnaderna för det arbete och material som krävs för att avhjälpa felet. Det kan också innefatta skäliga kostnader för resa eller transport. Däremot faller sådana kostnader som anges i 20 § fjärde stycket KTjL utanför regelns tillämpningsområde.

Även när det gäller prisavdrag skyddas näringsidkaren mot oskäligt tyngande kostnader. Det finns nämligen en regel i 22 § första stycket andra meningen KTjL som anger att om ett prisavdrag skulle vara oskäligt stort i förhållande till felets betydelse för konsumenten skall prisavdraget i stället motsvara felets betydelse för konsumenten. Innebörden av detta är densamma som ovan beskrivits rörande oskäligt stora kostnader för avhjälpande. 132

Hävning

Om en tjänst är felaktig i ett så väsentligt avseende att syftet med den gått förlorad har konsumenten rätt att häva avtalet i dess helhet. Väsentlighetskravet torde innebära att resultatet av tjänsten skall vara i det närmaste oanvändbart för konsumenten eller att det annars är så avvikande eller dåligt att det saknar värde för denne. Även om ett fel kan avhjälpas kan syftet vara förfelat om tjänsten beställts till ett visst tillfälle och avhjälpandet inte kan ske i tid för detta. Det krävs dock att näringsidkaren insett eller borde ha insett detta.

130 A.prop. s. 235 f. Som exempel nämns att näringsidkaren har målat konsumentens hus med färg som konsumenten har tillhandahållit. En del av målningen förstörs genom en olyckshändelse och ett fel som skall avhjälpas har uppstått. Målaren är då i princip skyldig att avhjälpa felet genom att måla på nytt medan konsumenten skall stå för den färg som krävs för detta.131 Hellner, 1 häftet, s. 109132 A.prop. s. 241. Jfr med 20 § första stycket KTjL.

Hävning kan ske innan arbetet har påbörjats om det finns starka skäl att anta att tjänsten inte kommer att utföras utan fel av väsentlig betydelse för konsumenten, 21 § fjärde stycket KTjL.133

Om tjänsten har utförts delvis och konsumenten häver avtalet avser hävningen vanligen den återstående delen av avtalet. Två olika situationer kan vara skälet till hävningen. Det kan antingen vara så att näringsidkaren har utfört arbetet på ett klanderfritt sätt men att skäl för hävning kan befaras beträffande det återstående arbetet. Det kan också förhålla sig så att det redan utförda arbetet har sådana brister att slutresultatet kan förväntas bli felaktigt i sådan utsträckning som berättigar till hävning, även om det återstående arbetet skulle utföras utan anmärkning.134

Även när en tjänst har utförts delvis kan konsumenten få häva avtalet i sin helhet. För detta gäller dock ett förstärkt väsentlighetskrav. Enligt 21 § tredje stycket andra meningen KTjL får sådan hävning ske antingen när syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat och näringsidkaren har eller borde ha insett detta eller när tjänsten har utförts i strid mot förbud enligt produktsäkerhets- eller marknadsföringslagen.135

Samma förstärkta väsentlighetskrav gäller vid hävning av en tjänst som har utförts helt.

Konsumenten har rätt till skadestånd enligt 31 § tredje stycket KTjL. Reglerna om skadestånd vid fel respektive dröjsmål behandlas gemensamt nedan.

När visst arbete har utförts och hävning sker beträffande återstående del av avtalet har näringsidkaren rätt till ersättning för det utförda arbetet. Denna skall beräknas till det avtalade priset för tjänsten i sin helhet med avdrag för vad det kostar konsumenten att få den resterande delen av tjänsten utförd. Skulle det arbete som redan utförts dessutom vara felaktigt har konsumenten därutöver rätt till prisavdrag för detta enligt den tidigare redovisade regeln i 22 § KTjL.136

Följden av att konsumenten häver avtalet är att näringsidkarens rätt till ersättning bortfaller. Har konsumenten redan erlagt betalning, helt eller delvis, har han eller hon rätt att få tillbaka vad som har betalats jämte ränta (23 §).

Näringsidkaren har en begränsad rätt att få tillbaka sitt material. Förutsättning för det är att återlämnandet inte förorsakar konsumenten någon större olägenhet. Utgångspunkten är att konsumenten inte skall behöva tåla någon mer betydande belastning för att han eller hon utnyttjar felpåföljden.

133 Bestämmelsen tillkom på lagrådets inrådan, se A.prop. s. 358134 Hellner, 1 häftet, s. 110135 ibid136 A.prop. s. 245

För material som inte kan återlämnas har näringsidkaren rätt till ersättning i den mån det kan anses skäligt. Med detta menas att hänsyn skall tas till om konsumenten haft viss nytta av tjänsten men också om denne haft kostnader eller praktiska problem för att få tjänsten utförd. Även näringsidkarens större eller mindre skuld till felet kan tas i beaktande.

Skälighetsbedömningen gäller både frågan om ersättningsskyldighet och ersättningens storlek. Vad gäller det sista finns det ytterligare begränsningar genom att näringsidkaren endast har rätt till ersättning för sina kostnader. Han får inte tillgodoräkna sig någon vinst. Konsumenten är vidare inte skyldig att betala en högre ersättning än värdet för honom eller henne av det material som inte kan återlämnas. Kan konsumenten utnyttja det material m.m. som inte återlämnats efter att t.ex. entreprenaden har slutförts av en annan näringsidkare torde värdet av materialet i princip motsvara näringsidkarens kostnader.137

Näringsidkarens dröjsmål

Om tjänsten inte påbörjas eller utförs inom avtalad tid eller om den inte avslutas inom den tid som avtalats eller som kan anses skälig med hänsyn till dess art och omfattning är näringsidkaren i dröjsmål (24 § KTjL).

Om näringsidkaren inte har utfört allt arbete som han enligt avtalet skall göra föreligger en kvantitativ brist. Har näringsidkaren gjort klart att han anser sig ha slutfört sitt uppdrag enligt kontraktet är det reglerna om fel som skall tillämpas. Skulle näringsidkaren däremot vara medveten om bristen är det däremot dröjsmålsreglerna som blir aktuella. Klassificeringen har betydelse framför allt för skyldigheten att reklamera. Är det fråga om ett fel är konsumenten skyldig att reklamera så snart han märkt bristen, annars riskerar han att förlora sin möjlighet att påtala felet. 138

De påföljder som kan bli aktuella vid näringsidkarens dröjsmål är i stort sett de samma som vid fel. Konsumenten kan alltså ha rätt att hålla inne betalning, kräva att näringsidkaren utför tjänsten eller häva avtalet. Konsumenten kan också vara berättigad till skadestånd.

Om uppdraget har avslutats får konsumenten göra någon av de nämnda påföljderna gällande endast om han inom skälig tid efter avslutandet framställer reklamation, dvs. underrättar näringsidkaren om att han vill åberopa dröjsmålet. Regeln om detta finns i 26 § KTjL. Det kan noteras att den

137 A.prop. s. 243 f. och Björklund s. 153138 Björklund s. 157

skiljer sig från motsvarande regel i 17 §, där reklamationsplikten beträffande fel relateras till när konsumenten märkt eller bort märka felet.139

Någon särskild reklamation krävs inte om konsumenten vill kräva att avtalet fullföljs eller om han vill häva avtalet, helt eller delvis, innan uppdraget har avslutats. Om konsumenten vill häva avtalet kan han eller hon emellertid inte vara passiv utan måste avge en hävningsförklaring för att arbetet inte skall fortgå eller påbörjas.140 Likadant krävs det att konsumenten inom rimlig tid framställer krav om att tjänsten skall utföras för att inte förlora sin rätt att kräva fullgörelse.141 Frågan om rätt till skadestånd i förevarande fall behandlas separat nedan.

Rätten att hålla inne betalning

För det fall att betalning skall ske först sedan tjänsten har avslutats saknar rätten att hålla inne betalning betydelse. Om betalning emellertid skall erläggas dessförinnan har konsumenten rätt att hålla inne betalning så länge näringsidkarens dröjsmål varar. Efter att dröjsmålet har upphört får konsumenten endast hålla inne så mycket av betalningen att han eller hon har säkerhet för sitt anspråk på skadestånd på grund av dröjsmålet.142

Rätten att få tjänsten utförd

I 28 § KTjL anges det tämligen självklara förhållandet att konsumenten kan kräva att näringsidkaren som kommit i dröjsmål skall utföra eller fullfölja sitt uppdrag. Om detta emellertid skulle medföra olägenheter eller kostnader för näringsidkaren som ter sig oskäligt stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet följs kan näringsidkarens skyldighet att fullfölja avtalet bortfalla. Förutsättningarna för denna avvägning motsvarar de som tidigare har redovisats i det avsnitt ovan som behandlar rätten och skyldigheten att avhjälpa fel.143

Hävning

Som angetts ovan kan näringsidkaren komma i dröjsmål på flera olika sätt. KTjL lämnar ett flertal olika möjligheter att vid dröjsmål häva ett avtal. Dessa möjligheter skiljer sig delvis åt. Gemensamt är emellertid – liksom vid hävning på grund av fel – att det ställs krav på att dröjsmålet skall vara

139 A.a. s. 166140 A.prop. s. 76 f. och 253 f.141 A.prop. s. 261142 A.prop. s. 258, 359 och 371143 Se också A.prop. s 73 f. och Björklund s. 175 ff.

av väsentlig betydelse för konsumenten. Det innebär dock inte att näringsidkaren måste ha insett eller borde ha insett detta. Det är tillräckligt att konsumenten kan visa att dröjsmålet var väsentligt för honom eller henne.144

Har tjänsten påbörjats får hävning normalt sett ske endast av den återstående delen av tjänsten. Väsentlighetskravet måste vara uppfyllt. Om konsumenten även vill häva den del av tjänsten som redan har utförts krävs det, liksom vid hävning på grund av fel, att syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat och att näringsidkaren insett eller bort inse detta (29 § första stycket tredje meningen KTjL).145

Vad som nu sagts gäller dock inte om tjänsten endast utförts till en obetydlig del. Då omfattar hävningen avtalet i sin helhet, precis som vid hävning innan arbetet påbörjats. 146

Rätten till hävning finns enligt 29 § andra stycket även vid förväntat eller s.k. anteciperat dröjsmål. Det krävs då att det finns starka skäl att anta att uppdraget inte kommer att påbörjas, fortgå eller avslutas inom avtalad tid. I övrigt gäller det kvalificerade väsentlighetskravet i första stycket.

Verkningarna av hävning är de samma vid dröjsmål som vid fel (30 § med hänvisning till 23 §).

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet vid fel eller dröjsmål m.m.

Inledning

Näringsidkarens skadeståndsskyldighet regleras i 31–35 §§ KTjL. Bestämmelserna fick sin nuvarande utformning i samband med införandet av KKL. Det gjordes då vissa följdändringar i KTjL för att skapa enhetliga regler för köp och tjänster. Det skedde därvid en ändring i skärpande riktning av skadeståndsansvaret genom en övergång från ”presumtionsansvar” till ”kontrollansvar”.147 Vi återkommer till detta i det följande.

Dessa nya regler infördes samtidigt som KTjL gjordes tillämplig även för avtal mellan näringsidkare och konsument om uppförande av byggnader för bostadsändamål och annat arbete som utförs i samband därmed. Tekniskt sett skedde detta genom att det tidigare undantaget för sådana tjänster togs bort.148

144 A.prop. s. 263 och Hellner, 1 häftet, s. 103145 Hellner, 1 häftet, s. 104146 A. Prop. s. 263147Prop. 1989/90:89 s. 55 f.148 SFS 1990:935 och prop. 1989/90:77 s. 19 f.

Skadeståndsreglerna i KTjL är tvingande till konsumentens förmån, vilket innebär att konsumentens rätt till skadestånd inte kan begränsas. I förarbetena till lagen sägs det att detta dock inte hindrar att parterna kan avtala om viss normalersättning vid t.ex. dröjsmål. Konsumenten har då emellertid alltid rätt till högre ersättning än vad som avtalats om han eller hon kan visa att en inträffad skada överstiger den överenskomna normalersättningen. Näringsidkaren är skyldig att informera konsumenten om denna rättighet. Avtal om normalersättning syftar därför främst till att söka undvika tvister om mindre belopp som dessutom kan vara svåra att utreda. Det är alltså inte fråga om att med bindande verkan på förhand bestämma ett skadestånd.149

Det kan vara på sin plats att påpeka att utöver de nedan beskrivna avgränsningarna gäller allmänna förutsättningar för skadeståndsskyldighet. För det första skall det finnas ett orsakssammanhang mellan avtalsbrottet och skadan. En skada får inte framstå som ett alltför oförutsägbart eller främmande resultat av ett kontraktsbrott. Man brukar säga att det skall föreligga adekvat kausalitet. En annan princip är att den skadelidande, i detta fall konsumenten, har en skyldighet att söka begränsa sin skada så långt det går.

Skadeståndsansvarets omfattning

Till att börja med har näringsidkaren ett garantiansvar för de särskilda utfästelser som han har lämnat om ett visst resultat av tjänsten. Avviker det faktiska resultatet från vad som har utfästs skall näringsidkaren alltid ersätta konsumenten för detta. Det saknar då betydelse om näringsidkaren skulle kunna åberopa något förhållande som skulle frita honom från ansvar, jfr 31 § tredje stycket KTjL. Garantiansvaret är dock inte att se som ett strikt ansvar utan som ett utökat kontrollansvar.150

Om vi går över till KTjL:s bestämmelser innebär huvudregeln i 31 § KTjL att näringsidkaren har ett s.k. kontrollansvar för dröjsmål och fel i utförandet av tjänsten. Det betyder att konsumenten har rätt till ersättning för en inträffad skada om näringsidkaren inte kan visa att felet eller dröjsmålet beror på omständighet utanför hans eller hennes kontroll. De omständigheter som avses är sådana hinder som näringsidkaren inte skäligen borde ha räknat med när avtalet ingicks och vars följder han eller hon inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.151 I praktiken är det främst händelser av force majeure-karaktär som regelmässigt anses ligga

149Prop. 1984/85:110 s. 84.150 Hellner, 1 häftet, s. 111.151Prop. 1984/85:110 s. 267 ff., Hellner, 1 häftet, s. 104 och Olsen s. 101.

utanför näringsidkarens kontroll.152 Andra förhållanden kan dock också bli aktuella för en motsvarande bedömning.

Det är inte tillräckligt att det föreligger ett hinder som uppfyller de i bestämmelsen angivna förutsättningarna. Det krävs också att hindret rent faktiskt har medfört att näringsidkaren inte har kunnat fullgöra sitt åtagande i tid. Hindret skall alltså ha en konkret betydelse i det enskilda fallet.153

Näringsidkarens kontrollansvar omfattar även annan som han har lejt för att – helt eller delvis – utföra tjänsten. Det gäller också beträffande leverantörer eller annan i tidigare led som näringsidkaren har anlitat. Detta framgår av 31 § andra stycket KTjL.

Någon motsvarighet till regeln i 4 kap. 19 § JB om skadeståndsansvar för vad som kan anses utfäst eller s.k. kärnegenskaper finns det inte i KTjL. Hellner pekar på att problemet torde vara av mindre praktisk betydelse men att det i och för sig kan tänkas att allvarliga fel kan uppkomma på grund av ett förhållande som varit okänt för näringsidkaren men som kan anses vara en brist i en kärnegenskap. En sådan situation skulle då inte omfattas av näringsidkarens skadeståndsansvar enligt KTjL, medan JB skulle ha en strängare inställning i frågan. Vi återkommer till den problemställningen i samband med att vi i avsnitt 4.2.6 diskuterar om utvecklingsfel skall omfattas av konsumentskyddet.154

Skadestånd kan utgå även i annat fall än i samband med dröjsmål eller fel som omfattas av huvudregeln. Det gäller om föremålet för tjänsten eller annan konsumentens egendom skadas när den är i näringsidkarens besittning eller under dennes kontroll. Bestämmelsen om detta finns i 32 § KTjL och bygger på ett presumtionsansvar för näringsidkaren. Det innebär att näringsidkaren svarar för sådan skada om han eller hon inte kan visa att skadan inte beror på hans eller hennes försumlighet (32 § första stycket KTjL). Denna typ av ansvar medför att bevisbördan primärt sett vilar på konsumenten. Det är konsumenten som skall visa att han eller hon har drabbats av sakskada och att skadan har inträffat medan den skadade egendomen befann sig under näringsidkarens kontroll.155

Därutöver åläggs i 32 § andra stycket KTjL näringsidkaren ett skadeståndsansvar för sakskador som inte omfattas av tidigare beskrivna regler och rena förmögenhetsskador som inte beror på fel eller dröjsmål. Det är då fråga om ett sedvanligt culpaansvar. Konsumenten skall alltså visa att näringsidkaren har orsakat skadan på grund av försummelse. Liksom i

152 Hellner, a.a., s. 104.153Prop. 1989/90:89 s. 85 och Björklund s. 189.154Prop. 1989/90:77 s. 83 och Hellner, a.a., s. 111 f. Se även rättsfallet NJA 1997 s. 290.155 Hellner, a.a., s. 113 f. och Björklund s. 198 ff.

övriga fall omfattar detta näringsidkarens ansvar även skada som vållats av någon som han eller hon anlitat för uppdraget.

Tredje mans marknadsföringsansvar

Slutligen regleras i 33 § KTjL skyldigheten för tredje man att i vissa fall ersätta konsumenten för skada. Bestämmelsen anknyter till den typ av fel som behandlas i 10 § första stycket 2–3 i samma lag. De situationer som skadeståndsansvaret avser är när en tredje man – det kan t.ex. vara en branschorganisation eller materialleverantör – vid marknadsföring uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnar vilseledande uppgifter som har betydelse för konsumentens bedömning av en tjänsts beskaffenhet eller ändamålsenlighet och detta leder till skada för konsumenten.

Skadeståndsskyldighet kan också inträda för den som är skyldig att lämna säkerhetsinformation enligt produktsäkerhetslagen (1988:1604) men underlåter att göra det. Samma sak gäller för den som enligt marknadsföringslagen (1994:450) är skyldig att lämna viss information av betydelse för bedömningen av tjänsten men inte gör det. En förutsättning för skadeståndsskyldighet i den senare fallet är dock att underlåtenheten har inverkat på uppdragsavtalet och att det medfört skada för konsumenten.156

Skadestånd i denna del omfattar – precis som i de övriga delarna – ersättning för i princip all skada som konsumenten tillfogas på grund av att tjänsten är felaktig. Av 33 § tredje stycket framgår att konsumenten också har rätt till ersättning för skada på föremålet för tjänsten eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon i dennes hushåll.

Beräkning av skadestånd

Vad gäller beräkningen av skadestånd har konsumenten enligt huvudregeln rätt till ersättning för hela den skada som felet eller dröjsmålet gett upphov till. Det skall vara fråga om en ekonomisk skada som innebär skada på föremålet för tjänsten eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon i dennes hushåll. Kontrollansvaret omfattar alltså även ett visst produktansvar (31 § fjärde stycket KTjL).157 Personskador är dock uttryckligen undantagna från lagens tillämpningsområde (35 § KTjL).

Några särskilda beräkningsregler finns inte i lagen. Enligt uttalanden i förarbetena skall vad som kallas en differensbedömning göras. Denna innebär att man skall jämföra konsumentens ekonomiska ställning som den skulle ha varit om näringsidkaren inte gjort sig skyldig till ett skadestånds-

156 A.prop. s. 88 ff. och 287 ff.157Prop. 1984/85:110 s. 83 och 271 ff.

grundande handlande med hur situationen blivit på grund av just detta faktum.158

Därutöver gäller allmänna principer för beräkning av skadestånd. Konsumenten skall t.ex. ha rätt till ersättning för olika slags utgifter som drabbar konsumenten till följd av skadan. Det ställs härvid krav på att de skall ha varit skäliga. Konsumenten har också rätt till ersättning för utgifter som har blivit onyttiga till följd av felet eller dröjsmålet.159

Begränsningar i skadeståndsskyldigheten

Näringsidkaren har, enligt dels 31 § femte stycket, dels 32 § tredje stycket KTjL, möjlighet att genom avtal med konsumenten begränsa sin skadeståndsskyldighet till att inte omfatta förlust i näringsverksamhet.

Jämkning

Även i fråga om skadestånd tas hänsyn till näringsidkarens intressen genom möjligheten i 34 § KTjL till jämkning av oskäligt betungande skadestånd. Utgångspunkten är om ett skadestånd kan anses oskäligt betungande med hänsyn till näringsidkarens ekonomiska förhållanden. Det är alltså inte fråga om någon mer allmän skälighetsbedömning av skadeståndet.160

Bestämmelsen har jämkningsregeln i 6 kap. 2 § skadeståndslagen (1972:207) som förebild. Bedömningen av vad som är ett oskäligt betungande skadestånd påverkas av flera faktorer. För det första bör skadeståndet överstiga vad som kan anses motsvara en normal skaderisk i näringsidkarens verksamhet. Jämkning är som regel utesluten om skadeståndet täcks av en försäkring eller om det på objektiva grunder kan sägas att näringsidkaren borde ha haft en sådan försäkring. Vidare förutsätter en jämkning att det fulla skadeståndsbeloppet skulle innebära att näringsidkaren tvingas göra oskäligt stora uppoffringar med hänsyn till hans eller hennes ekonomiska förhållanden. Jämkning torde därför framför allt bli aktuell för en näringsidkare med enskild firma, en- eller fåmansbolag.161

Vid bedömningen av om jämkning skall ske anges i lagrummet vissa särskilda omständigheter som också skall beaktas. Till att börja med kan jämkning ske om konsumenten har en försäkring som täcker skadan eller, om en sådan försäkring kan anses sedvanlig, konsumenten medvetet har

158Prop. 1984/85:110 s. 272.159 A.prop. s. 273 f.160 A.a prop. s. 293.161 A.prop s. 294 och Björklund s. 210 ff.

låtit bli att teckna sådan försäkring. Även näringsidkarens möjligheter att förutse och hindra skadan är av betydelse. Dennes möjligheter att försäkra sig kan hänföras hit.

Som ytterligare exempel på jämkningsskäl anges i förarbetena näringsidkarens särskilt stora eller mer begränsade skuld till skadan – t.ex. att konsumenten har varit medvållande – och dennes möjligheter att i sin tur vända sig mot annan, t.ex. en materialleverantör, med ersättningskrav.162

Konsumentens avtalsbrott

Konsumentens viktigaste skyldighet är att betala enligt avtalet. Om betalning skall ske helt eller delvis innan uppdraget har avslutats har näringsidkaren till att börja med rätt att kräva betalning och dröjsmålsränta enligt räntelagen. Möjlighet till ränta anges inte i lagtexten utan följer av allmänna regler.163 Han kan därefter ställa in arbetet tills betalning sker, 45 § KTjL. Han har också rätt till ersättning för de kostnader och andra förluster som dröjsmålet förorsakar honom.

Näringsidkarens rätt att ställa in sitt arbete begränsas emellertid av hans omsorgsplikt. Om arbetsinställelsen skulle medföra risker för allvarlig skada för konsumenten är näringsidkaren skyldig att undanröja dessa innan han har rätt att avbryta sitt arbete.

Om konsumentens dröjsmål är av väsentlig betydelse för näringsidkaren har han möjlighet att häva avtalet, 46 § KTjL. Hävningen kan dock bara avse den återstående delen av uppdraget. Någon hävning kan därför inte bli aktuell efter att uppdraget har slutförts.

Det är beloppets storlek och dröjsmålets längd som har störst betydelse för bedömningen av dröjsmålets betydelse. Det krävs att näringsidkaren har påmint konsumenten om den uteblivna betalningen efter att den skulle ha skett och att konsumenten ges rimlig tid att betala.164

Rätten till hävning finns också vid förväntade dröjsmål, 47 § KTjL. Det skall då vara fråga om situationer där dröjsmålet framstår som närmast oundvikligt.165

Vid hävning har näringsidkaren rätt till ersättning enligt de förutsättningar som gäller när konsumenten har avbeställt tjänsten, 48 § KTjL.

Vad som nu sagts gäller även om konsumenten skall medverka till uppdraget på något sätt men inte fullgör vad som åligger honom eller henne. Även i sådana fall har näringsidkaren rätt att ställa in arbetet eller häva

162 A.prop s. 295 f.163 Se uttalanden i A.prop. s. 113164 A.prop s. 325 f, Olsen s. 109165 A.prop. s. 327

avtalet enligt vad som sagts ovan. Han har också möjlighet att få ersättning.

Avbeställning

Fram till att uppdraget är avslutat kan konsumenten avbeställa tjänsten. Några särskilda skäl för avbeställningen krävs inte. I 42 § KTjL regleras näringsidkarens rätt till ersättning i sådana fall. Utgångspunkten är att denne har rätt till full ersättning för det arbete som redan har utförts när avbeställningen sker och sådant arbete som måste utföras trots avbeställningen, t.ex. nedmontering av ställningar och borttransportering av material. Ersättningsskyldigheten omfattar också eventuella förluster för att näringsidkaren har inrättat sig efter uppdraget. Det kan vara fråga om material som har beställts och som inte kan användas i annat sammanhang eller att näringsidkaren har avsagt sig annat arbete. 166

I vissa fall bortfaller skyldigheten att ersätta näringsidkaren när syftet med tjänsten gått förlorat. Det gäller dels om avbeställningen sker för att föremålet för tjänsten har förstörts eller försämrats utan att det berott på konsumenten, dels om konsumenten inte kan dra nytta av tjänsten beroende på beslut av myndigheter eller liknande omständigheter utanför dennes kontroll.167

Näringsidkarens rätt till ersättning är begränsad till att inte kunna överstiga dennes förlust för den avbeställda tjänsten. Det framgår av 42 § tredje stycket KTjL.

I 43§ KTjL regleras näringsidkarens möjligheter att förbehålla sig viss ersättning i händelse av avbeställning. Förutsättningen är att denna ter sig skälig i förhållande till den ersättning som normalt skulle ha utgått om beräkning skett enligt den nyss redovisade regeln i 42 §.168

3.2.2. ABS 95

Utgångspunkter och tillämpningsområde för ABS 95

Under relativt lång tid har det i byggbranschen i stort tillämpats standardavtal av den s.k. AB-kategorin. Fram till 1980-talets början saknades sär-

166 A.prop. s. 101 ff. och 313 ff. samt Hellner, 1 häftet, s. 97 f.167 42 § andra stycket 1 och 2 KTjL; A.prop. s. 315 f. och Björklund s. 246168 A.prop. s. 317. I propositionen förutsätts förhandlingar komma till stånd mellan Konsumentverket och företrädare för de branscher där frågan kan tänkas bli aktuell i syfte att träffa överenskommelse om skälig normalersättning i olika fall.

skilda standardvillkor för uppförande av småhus där en enskild konsument är beställare, konsumententreprenader. Vid småhusentreprenader tillämpades i stället bestämmelserna i AB 72 (Allmänna bestämmelser för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader). Genom ett beslut i Marknadsdomstolen 1979 förbjöd domstolen, med stöd av lagen (1971:112) om oskäliga avtalsvillkor, användandet av en rad villkor i AB 72 vid konsumententreprenader. Detta ledde till förhandlingar mellan Konsumentverket och en rad företrädare för entreprenörer och producenter inom bostadssektorn. Förhandlingarna utmynnade i en överenskommelse kallad ”Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare”, ABS 80.

ABS 80 hade AB 72 som förebild, men innehöll en betydligt mer kortfattad reglering än det avtalet. Som en följd av att AB 72 ersattes av AB 92 skedde en revidering av ABS 80. Det nya avtalet, ABS 95, är resultatet av nya förhandlingar mellan Konsumentverket och företrädare för byggbranschen.

ABS 95 har sin utgångspunkt i reglerna i AB 92. De båda avtalen har många gemensamma bestämmelser men ABS 95 har i viss utsträckning anpassats till KTjLs tvingande minimiregler. Det ger därför ett starkare skydd för beställaren/konsumenten. I förhållande till den mer allmänna och vittomspännande KTjL är ABS 95 också särskilt utformat för småhusentreprenader.

I ingressen till ABS 95 anges att när en konsument inte tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkring- och avtalsskydd som krävs för att erhålla statligt bostadsstöd skall även reglerna i KTjL tillämpas mellan parterna. Detta innebär motsatsvis att vid förekomsten av ovan nämnda skydd skall reglerna i KTjL inte tillämpas. Detta leder då till att avtalsskyddet inom ramen för det statliga bostadsstödet inte med nödvändighet behöver överensstämma helt med bestämmelserna i KTjL.169 Slutsatsen blir också att ABS 95 får anses motsvara de krav på avtalsskydd som uppställs i 3 § andra stycket KTjL jämfört med 8 § fjärde stycket förordningen (1992:986) om statlig bostadssubvention.170

Även om ABS 95 är tillämplig i ett avtalsförhållande där konsumenten tillförsäkras ett sådant skydd som anges i 3 § andra stycket KTjL kan KTjL:s regler aktualiseras. Dessa blir dispositiva och kan användas som utfyllnad i frågor som inte regleras i ABS 95 eller vid tolkning av bestämmelser som har nära samband med ABS 95.

Om konsumenten däremot inte tillförsäkras något godtagbart garantioch försäkringsskydd, och undantagsbestämmelsen i 3 § andra stycket KTjL således inte är tillämplig, blir KTjL:s tvingande bestämmelser i sin

169 Prop 1989/90:77 s.22 och 66 samt Björklund s. 269 f170 Jfr prop. 1990/91:189 s. 7

helhet gällande. ABS 95 får då en mer begränsad betydelse. Dess regler ersätter dispositiva bestämmelser i KTjL och kompletterar KTjL på områden som inte regleras i lagen (t.ex. besiktning). Skulle någon bestämmelse i ABS 95 vara förmånligare för konsumenten gäller dock den före tvingande bestämmelser i KTjL.171

I ABS 95 används beteckningarna beställare för konsumenten och entreprenör för näringsidkaren. För att få en enhetlig terminologi använder vi dock de mer allmängiltiga begreppen konsument och näringsidkare även i den fortsatta framställningen.

Omfattningen av parternas åtaganden

I 1 kap. ABS 95 finns bestämmelser om uppdragets omfattning och parternas åtaganden i vissa delar. Utgångspunkten är kontraktshandlingarna och de eventuella ytterligare överenskommelser som parterna träffat vid avtalstillfället. Redan i ingressen rekommenderas att parternas överenskommelser dokumenteras skriftligen.

I ABS 95 finns en förteckning där olika begrepp i bestämmelserna definieras. Vad gäller själva uppdraget används termen kontraktsarbetena. Med arbeten förstås, enligt definitionen, arbetsprestationen och de hjälpmedel, material och varor som används i samband med denna.

Vad gäller lämnade uppgifter åläggs respektive part ett strikt ansvar för de uppgifter som de själva eller någon som de ansvarar för har lämnat. Till konsumentens förmån finns en jämkningsmöjlighet genom att dennes ansvar kan jämkas om det finns särskilda skäl, som t.ex. att näringsidkaren har känt till att en uppgift som konsumenten har lämnat var felaktig (1 kap. 2 § tredje stycket ABS 95).172 I 2 kap. 1 § andra stycket ABS 95 lindras konsumentens ansvar för lämnade uppgifter ytterligare. Näringsidkaren skall nämligen, om han t.ex. upptäcker att någon uppgift som konsumenten har lämnat är felaktig, underrätta konsumenten och samråda med denne om vilka åtgärder som skall vidtas.

I 1 kap. ABS 95 finns även bestämmelser rörande förutsättningarna för vad näringsidkaren skall ha tagit reda på inför ett anbud.

Parterna åläggs vidare en skyldighet att underrätta motparten om förändringar av betydelse för entreprenaden som parten märkt (1 kap. 5 § ABS 95). Underlåten underrättelseskyldighet medför skadeståndsansvar. Det är den part som vill göra gällande försummelsen som har bevisbördan för vad den påstått felande parten faktiskt har märkt. Detta innebär en av-

171 Björklund s. 273172 Lindahl, Alf G, Småhusentreprenad, ABS 95, 1997, s. 18 f

sevärd bevissvårighet för denne, eftersom det alltså inte är tillräckligt att visa att motparten borde har märkt en viss omständighet.173

Näringsidkarens åtagande – utförandet

Kapitel 2 i ABS 95 inleds i 1 § första stycket med ett angivande av kraven på näringsidkaren/entreprenören om fackmässighet och omsorgsplikt som närmast ordagrant överensstämmer med 4 § KTjL.

Det finns vidare i 2 kap. ett flertal bestämmelser om ändringar och tilläggsarbeten. Näringsidkaren har både rätt och skyldighet att utföra de ändringar och tillägg som konsumenten kan begära med stöd av kontraktet. Arbeten därutöver kan näringsidkaren neka att utföra. Detta avviker från motsvarande regler i AB 92 och ABT 94 (Allmänna bestämmelser för totalentreprenad etc), där beställaren ges en närmast obegränsad rätt att beställa ändrings- och tilläggsarbeten. Regeln i 2 kap. 2 § ABS 95 kan därför synas mindre konsumentvänlig.174

Enligt 2 kap. 3 § ABS 95 har näringsidkaren rätt att utföra ändringsoch tilläggsarbeten som krävs för att undvika att konsumenten drabbas av skada. Näringsidkaren skall först samråda med konsumenten. Om det inte finns tid att avvakta konsumentens instruktioner får arbetet utföras ändå. Regeln motsvarar bestämmelsen i 8 § KTjL.

Vad som anses utgöra fel i entreprenaden anges i 2 kap. 6 § ABS 95. Tre olika typsituationer anges. Fel föreligger till att börja med om resultatet av entreprenaden avviker från vad som har avtalats eller inte motsvarar kravet på fackmässighet enligt 2 kap. 1 § ABS 95. Slutligen är entreprenaden felaktig om konsumenten drabbas av skada beroende på att näringsidkaren inte har utfört sådant arbete som avses i 3 § samma kapitel, alltså arbete i syfte att förhindra att konsumenten drabbas av skada.

Arbetsledning och kontroll

I 3 kap. ABS 95 finns bestämmelser om näringsidkarens arbetsledning, konsumentens möjligheter att få besöka arbetsplatsen och att kontrollera entreprenaden. Bestämmelsen om konsumentens besöksmöjligheter får nog mest ses som en ordningsfråga. Är konsumenten ägare till fastigheten eller har han förfoganderätten till denna kan han eller hon knappast förbjudas att besöka fastigheten.

Konsumentens kontroll av entreprenaden kan utövas av honom eller henne själv men också av någon som konsumenten har utsett. I praktiken

173 Lindahl s. 20174 Lindahl s. 24 f.

torde det vara vanligt att den som konsumenten har utsett till kvalitetsansvarig enligt plan- och bygglagen också fungerar som kontrollant.

Tider

De arbeten som omfattas av avtalet skall vara färdigställda vid den tidpunkt som anges där. Har ändrings- och tilläggsarbeten skett skall kontraktstiden förlängas eller avkortas i den utsträckning som tidsåtgången har ökat eller minskat (4 kap. 1 § ABS 95).

Hindras näringsidkaren att fullgöra sitt åtagande inom föreskriven tid och beror detta på omständigheter utanför hans kontroll har han rätt till förlängning av entreprenadtiden. Rätten till förlängning förutsätter att näringsidkaren utan dröjsmål underrättar konsumenten om att uppdraget måste slutföras senare än beräknat (4 kap. 2 § ABS 95).

I 4 kap. 4–7 §§ ABS 95 finns också bestämmelser rörande garantitiden. Denna är två år räknat från när uppdraget slutfördes, det s.k. avlämnandet. Garantitiden kan förlängas om näringsidkaren dröjer med att avhjälpa fel som konstaterats vid slutbesiktning.

Skadeståndsskyldighet

Det är vanligt i entreprenadförhållanden att parterna avtalar om särskilt dröjsmålsvite som skall utgå vid försening. För det fall att vite inte avtalats är näringsidkaren enligt 5 kap 1 § ABS 95 skyldig att betala skadestånd till konsumenten om entreprenaden inte avlämnas i tid. Denna rätt till ersättning förutsätter att konsumenten senast två månader efter avlämnandet meddelar näringsidkaren sitt krav på skadestånd. För att vara berättigad till skadestånd skall konsumenten – till skillnad från om dröjsmålsvite avtalats – visa dels att han eller hon har drabbats av skada, dels hur stor skadan är. Utformningen i 5 kap. 1 § ABS 95 är sådan att en överenskommelse om dröjsmålsvite skall utesluta rätt till skadestånd även om skadan till följd av ett dröjsmål är större än det avtalade vitet.175

Har näringsidkaren varit förhindrad att slutföra sitt uppdrag på grund av sådan omständighet utanför hans kontroll som beror på vårdslöshet eller försummelse av konsumenten eller någon som denne har anlitat kan i stället näringsidkaren ha rätt till ersättning för därigenom uppkomna kostnader. Har hindret utgjorts av annat förhållande har näringsidkaren inte rätt till sådan ersättning (5 kap. 3 § jämförd med 4 kap. 2 § 1–2 p och 8 kap. 9 § ABS 95). Den ersättning som kan utgå motsvarar endast det ne-

175 Lindahl s. 37ff.

gativa kontraktsintresset. Ersättning kan alltså bara utgå för de direkta kostnader som näringsidkaren har drabbats av men inte för t.ex. den förlust det har inneburit för näringsidkaren att inte kunna åta sig andra uppdrag under tiden.

Liksom enligt KTjL svarar näringsidkaren för skada under entreprenadtiden på sådan del av uppdraget som inte har avlämnats. Ansvaret omfattar inte skada som beror på förhållanden på konsumentens sida (5 kap. 4 § ABS 95).176

Under garantitiden har näringsidkaren ansvar för alla fel som framträder då. Ansvaret bortfaller om näringsidkaren kan göra sannolikt att felet beror på olyckshändelse, vanvård, onormalt brukande eller annat liknande förhållande på konsumentens sida.

För fel som framträder efter garantitidens utgång är näringsidkarens ansvar mer begränsat. Det inskränker sig till väsentliga fel som uppkommit som en följd av att näringsidkaren varit vårdslös. Det innebär att konsumenten måste kunna visa dels att felet var väsentligt, dels att det berodde på näringsidkarens vårdslöshet (5 kap. 6–7 §§ ABS 95).177

Svarar näringsidkaren för fel omfattar ansvaret även skada på entreprenaden som uppkommit på grund av felet, s.k. följdskador (5 kap. 8 § ABS 95).

Konsumenten är skyldig att inom skälig tid underrätta näringsidkaren om ett fel eller en följdskada som konsumenten har upptäckt efter avlämnandet. Skälet för det är att näringsidkaren skall ges möjlighet att åtgärda felet och att skadorna inte skall riskera att förvärras på grund av att tiden går. Sker sådan underrättelse för sent blir konsumenten skyldig att ersätta näringsidkaren för de merkostnader som förseningen medfört för denne (5 kap 9 § ABS 95). Bestämmelsen överensstämmer med den reklamationsplikt som följer av 17 § KTjL.

I 5 kap. 10 § ABS 95 anges att part är skyldig att ersätta annan skada som han av vårdslöshet eller försummelse har vållat eller, om skadan beror på fel, som näringsidkaren är ansvarig för. Regeln täcker t.ex. följdskador på annat än den egna entreprenaden (jfr ansvaret enligt 5 kap 8 § som avser skada på den egena entreprenaden), skada som drabbar tredje man men som beställaren är primärt ansvarig för, t.ex. skada på grannfastighet eller skador på befintlig egendom vid ombyggnad.178

176 Se också 12 § samma kapitel angående begränsningar i konsumentens ansvar för egendomsskada som sidoentreprenör eller liknande vållat entreprenören av vårdslöshet eller försummelse.177 Lindahl s. 41 f.178 Bestämmelsen beskrivs i litteraturen som svårtolkad. Se t.ex. Larson, Björn Lars, ABS 95 med kommentarer, utgiven av GAR-BO AB, s. 13 och Lindahl s. 44 samt, vad gäller motsvarande regel i AB 92, Hedberg s. 92 f. och Liman s. 133 f.

Enligt ABS 95 svarar näringsidkaren inte för konsumentens förlust i näringsverksamhet (5 kap. 11 § ABS 95). Paragrafen begränsar också näringsidkarens skyldighet att ersätta konsumenten för förlorad arbetsförtjänst i samband med avhjälpande av fel eller åtgärdande av skada. Bestämmelsen kan ses i samband med den möjlighet till sådana undantag som ges i 31 § sista stycket och 32 § sista stycket KTjL.

Parts ansvar enligt ABS 95 omfattar även åtgärder som har vidtagits eller underlåtits av hans eller hennes anställda, anlitade entreprenörer, leverantörer eller andra som omfattas av det s.k. kontrollansvaret. Bestämmelsen, som finns i 5 kap. 12 § ABS 95, är hämtad från 5 kap. 15 § AB 92. Principen är att varje part skall svara för vad partens medhjälpare utför eller inte utför beträffande entreprenaden på samma sätt som om parten själv hade vidtagit eller underlåtit att vidta åtgärden. För konsumenten begränsas ansvaret i viss mån genom att konsumenten endast svarar för skada som en sidoentreprenör har vållat entreprenören om konsumenten kan anses ha varit medvållande.179

Beträffande skada som åsamkas tredje man finns bestämmelser i 5 kap. 13 § ABS 95. Enligt den presumeras näringsidkaren ha ansvar för konsumentens skadeståndsskyldighet mot tredje man. Näringsidkaren kan undgå ansvaret genom att visa att han eller hon inte kunde ha förebyggt eller begränsat skadan, d.v.s. att han eller hon har varit normalt aktsam.

Den inom skadeståndsrätten allmänt vedertagna skyldigheten för en part att söka begränsa sin skada finns intagen i 5 kap. 14 § ABS 95.

Avslutningsvis åläggs näringsidkaren i 5 kap. 15 § ABS 95 en skyldighet att försäkra sig för skador på entreprenaden. Näringsidkaren är också skyldig att ha en ansvarsförsäkring.180

Pris och betalning

Priset för uppdraget skall anges i det skriftliga kontraktet. Om priset inte är bestämt skall i stället den ersättningsform som har avtalats anges tillsammans med principerna för hur priset skall beräknas. Av 4 § prisinformationslagen (1991:601) följer att priset skall innefatta mervärdesskatt och eventuella andra skatter och avgifter.

Betalning skall ske enligt en till kontraktet fogad betalningsplan och mot faktura. Planen skall utformas så att entreprenören har rätt till betalning för utfört arbete. Denna rätt omfattar 90 % av kontraktssumman. De återstående 10 % har konsumenten rätt att hålla inne som säkerhet tills

179 Larson s. 14 och Lindahl s. 45 f.180 Lindahl s. 48 f.

entreprenaden har godkänts efter slutbesiktning (6 kap. 2 § 1–2 stycket och 3 § ABS 95).

Finns ingen betalningsplan beroende på att arbetet utförs på löpande räkning har entreprenören rätt till delbetalning motsvarande 90 % av värdet av utförda arbeten. Återstående del har konsumenten rätt att hålla inne (6 kap. 2 § tredje stycket ABS 95).

Vad gäller ändrings- och tilläggsarbeten har näringsidkaren rätt till ersättning för dessa respektive konsumenten rätt att få dem krediterade sedan de har utförts (6 kap. 4 § ABS 95).

Medel som har hållits inne enligt denna paragraf skall erläggas inom en månad efter att entreprenaden har godkänts. Vid för sen eller utebliven betalning har näringsidkaren rätt till dröjsmålsränta (6 kap. 8 § ABS 95).

Det skall framhållas att utöver den nu beskrivna rätten att hålla inne medel finns i 6 kap. 5 § ABS 95 ytterligare en sådan rätt som syftar till att ge konsumenten säkerhet för bl.a. avhjälpande av fel och skadestånd.

Besiktning

Besiktningsinstitutet är ett instrument som syftar till att skapa en ordning för hur felaktigheter skall handläggas mellan parterna i ett avtalsförhållande. Besiktningsreglerna i ABS 95 grundar sig på motsvarande regler i AB 92. Besiktning är ett sätt för konsumenten att för näringsidkaren påtala – reklamera – fel och tjänar därför som bevismedel rörande förekomsten av sådana.

ABS 95 ger möjlighet till ett flertal olika former av besiktning där förbesiktning, slutbesiktning och garantibesiktning är några. Förbesiktning syftar till att besiktiga sådana delar av entreprenaden som vid slutbesiktningstillfället inte kommer att vara tillgängliga för besiktning. Besiktningen gör det också möjligt att avhjälpa fel som lämpligen bör åtgärdas innan entreprenaden slutförs.181

Slutbesiktningen regleras i 7 kap. 2 § ABS 95 och får sägas vara den viktigaste formen av besiktning. Den är obligatorisk och får – om den leder till att entreprenaden godkänns – ett flertal rättsverkningar. Den har därför stor betydelse. Till att börja med medför den att entreprenaden avlämnas till konsumenten, eller med KTjL:s terminologi att uppdraget avslutas (7 kap. 13 § ABS 95). I och med det börjar garantitiden och preskriptionstider löpa, ansvaret för skador på entreprenaden övergår från näringsidkaren till konsumenten och näringsidkaren har rätt till slutbetalning.

181 Stig Hedberg, Kommentar till AB 92, (1995) s. 128

Det åligger näringsidkaren att underrätta konsumenten om när entreprenaden beräknas vara färdigställd och tillgänglig för slutbesiktning. Konsumenten är skyldig att medverka till att besiktningen kommer till stånd genom att bl.a. utse besiktningsman (se 7 kap. 7 § ABS 95). Det är sedan besiktningsmannen som kallar till besiktning. Om en part inte infinner sig till besiktningen och saknar giltigt skäl för detta hindrar detta inte att besiktningen ändå genomförs (7 kap. 9 § ABS 95).

7 kap. 10 § ABS 95 innehåller regler om besiktningens genomförande och rättsverkan. Besiktningsmannen skall till att börja med ha satt sig in i entreprenaden och de handlingar som ligger till grund för denna. Han eller hon skall sedan undersöka om entreprenaden är kontraktsenligt utförd. Besiktningsmannen skall i sitt utlåtande anteckna sådana förhållanden som han eller hon anser är fel enligt definitionen i 2 kap. 6 § ABS 95. Han eller hon är också skyldig att anteckna de fel som konsumenten påtalar vid besiktningen.

Som huvudregel får konsumenten inte göra gällande andra fel än de som har antecknats i besiktningsutlåtandet. Från den regeln görs undantag för - fel som förelegat vid besiktningen men som varken märkts eller bort märkas. För sådana fel som framträtt efter slutbesiktningen finns institutet med särskild besiktning i 4 § samma kapitel. - fel som konsumenten påtalat vid besiktningen men som besiktningsmannen inte ansett utgöra fel. För sådana situationer tillhandahålls instrumentet överbesiktning i 6 § samma kapitel, (se närmare nedan). - fel som konsumenten påtalat för näringsidkaren inom tre månader från entreprenadtidens utgång. Även här föreskrivs i 4 § samma kapitel att särskild besiktning kan påkallas. I 11 § anges att tremånadersfristen kan förlängas om konsumenten, på grund av sjukdom eller liknande förhållande, saknat möjlighet att påtala felet i tid.

Vid slutbesiktningen skall entreprenaden godkännas. Det förutsätter då att fel endast förekommer i begränsad omfattning och att felen är av mindre betydelse. Detta innebär som regel att endast fel vars avhjälpande kan anses ingå i ett normalt efterarbete får finnas. Om godkännande inte sker skall besiktningen fortsätta (7 kap. 12 § ABS 95).182

De övriga besiktningsformerna i 7 kap. ABS 95 skall i korthet beröras. Garantibesiktningen (3 §) skall ske före garantitidens utgång och omfatta fel som framträtt under garantitiden samt omständigheter som antecknats vid slutbesiktningen men som skjutits fram för avgörande till garantibesiktningen.

182 Lindahl s. 63

Den särskilda besiktningen (4 §) har berörts i anslutning till slutbesiktningen, se ovan.

Efterbesiktning (5 §) kan påkallas för att konstatera huruvida fel som antingen påtalats vid en tidigare besiktning eller under entreprenadtiden har avhjälpts.183

Överbesiktning (6 §) kan påkallas av bägge parter och innebär en möjlighet till omprövning av en tidigare besiktning. (Här kan den nedan behandlade möjligheten till domstolsprövning av ett besiktningsutlåtande nämnas som en parallell möjlighet).

Avhjälpande av fel

De fel som besiktningsmannen finner vid besiktningen har näringsidkaren både rätt och skyldighet att avhjälpa utan kostnad för konsumenten. Detta skall ske inom skälig tid, normalt två månader från det att besiktningsutlåtandet tillställts näringsidkaren. Om så inte sker har konsumenten rätt att på näringsidkarens bekostnad låta annan åtgärda felet. Näringsidkaren skall om möjligt först underrättas om detta (7 kap. 16 § ABS 95).

I 7 kap. 17 § ABS 95 görs undantag från näringsidkarens skyldighet att avhjälpa fel. Det gäller fel som är av mindre betydelse och där ett avhjälpande skulle vara oskäligt med hänsyn till att kostnaderna för detta skulle drabba näringsidkaren hårt. I sådana fall är konsumenten i stället berättigad till ett avdrag på köpeskillingen motsvarande skillnaden mellan värdet på entreprenaden i kontraktsenligt och felaktigt skick.

Slutligen ges i 19 § samma kapitel en möjlighet för part som inte är nöjd med ett besiktningsutlåtande att begära prövning i allmän domstol. Denna möjlighet erbjuds således parallelt med rätten att begära överbesiktning enligt 6 §. Den gäller alla besiktningsformerna och har ingen annan tidsgräns än den allmänna preskriptionstiden.184

Avtalsförhållandets upphörande i förtid – hävning, avbeställning och frånträdande

Konsumenten kan i vissa fall få häva en återstående del av entreprenaden. Detta kan ske dels om näringsidkaren gör sig skyldig till ett avtalsbrott som är av väsentlig betydelse för konsumenten och näringsidkaren inte vidtar rättelse utan dröjsmål efter konsumentens hävningsförklaring, dels om näringsidkaren försätts i konkurs. Någon möjlighet för konsumenten

183 Lindahl s. 60184 Lindahl s. 66 f.

att häva en redan utförd del av uppdraget ges inte i ABS 95 (8 kap. 1 § ABS 95).

Vad som är av väsentlig betydelse för konsumenten får avgöras från fall till fall. I avsaknad av närmare precisering kan ledning sökas i KTjL:s regler om förutsättningarna för hävning på grund av fel respektive dröjsmål.185

Häver konsumenten avtalet skall näringsidkaren ersätta konsumenten för de kostnadsökningar som denne får vidkännas på grund av hävningen. Det gäller i första hand kostnaderna för entreprenadens slutförande (8 kap. 2 § ABS 95).

Även näringsidkaren har rätt att häva avtalet. Förutsättningarna är de samma som för konsumenten och avser också endast återstående del av uppdraget. Det avtalsbrott som främst torde komma i fråga är bristande betalning. Det krävs då att konsumenten inte fullgör sin betalningsskyldighet efter att näringsidkaren har krävt fullgörande eller fullgör den först efter dröjsmål. Vid sådan hävning är konsumenten skyldig att ersätta näringsidkaren dels för den del av entreprenaden som har utförts, dels för den skada som hävning inneburit för näringsidkaren (8 kap. 3 § ABS 95).

Konsumentens avbeställningsrätt enligt ABS 95 är mer inskränkt än den rätt han eller hon har enligt KTjL och liknar mer en form av hävning. Den föreligger vid tämligen sällsynta förhållanden som t.ex. krig, ovanligt ogynnsam väderlek, dödsfall m.m. Vid avbeställning har entreprenören rätt till ersättning för de kostnader som uppkommit före avbeställningen (8 kap. 5–7 §§ ABS 95). Någon uttrycklig rätt till ersättning för sådana kostnader som uppkommer efter avbeställningen, t.ex. avveckling av arbetsplatsen, nedmontering av ställningar, finns inte. I vissa fall torde dock ersättning för sådana kostnader kunna utgå med stöd av 5 kap. 10 § ABS 95.186

Vidare finns en bestämmelse i 8 kap. 8 § som anger att vid avbeställning i andra fall än som omfattas av de nyss redovisade paragraferna skall ersättning beräknas på samma sätt som vid näringsidkarens rätt till ersättning enligt 4 § samma kapitel. Detta talar för att konsumenten alltid skulle kunna frånträda en entreprenad, förutsatt att han eller hon är beredd att ersätta entreprenören intill det positiva kontraktsintresset.187

På motsvarande sätt som konsumentens avbeställningsrätt vid vissa typer av förseningar där dröjsmålet överstiger fyra månader har näringsidkaren rätt att frånträda avtalet. Han eller hon har då rätt till ersättning för de kostnader som har uppkommit före frånträdandet (8 kap. 9 § ABS 95).

185 Ibid186 Lindahl s. 71 f.187 Lindahl s. 72 f.

Om anspråk på ersättning vid förhållande som avses i detta kapitel inte framställs inom skälig tid, normalt inom tre månader från det att skadan eller kostnaden blivit känd, går rätten till ersättning förlorad (8 kap. 10 § ABS 95).

Tvister

Tvister med anledning av ett entreprenadavtal skall avgöras av allmän domstol (9 kap. 1 § ABS 95). Som tidigare har behandlats i avsnitt 2.2.11 har Högsta domstolen ansett att förekomsten av skiljeklausul i avtal mellan konsument och näringsidkare är ett oskäligt avtalsvillkor. Huvudskälet för detta har varit intresset av att en konsument skall kunna få en tvist prövad utan att löpa den ytterligare kostnadsrisk som ett skiljeförfarande innebär.188

Det kan avslutningsvis tilläggas att om en tvist uppkommer under entreprenadtiden så ger det varken näringsidkaren eller konsumenten rätt att hålla inne sina prestationer annat än i den mån dessa utgör del av tvisten.

3.2.3. En jämförelse mellan avtalsskyddet i KTjL och ABS 95

I detta avsnitt ges en översiktlig jämförelse mellan reglerna i KTjL och ABS 95 med utgångspunkt i den beskrivning som lämnats tidigare i kapitlet. Denna är uppställd rubrikvis för att skapa en tydligare översikt.

Avtalet – uppdragets omfattning

(Siffrorna inom parentes hänvisar till aktuell bestämmelse i respektive regelverk)

KTjL

Inget krav på skriftliga avtal

Saknar reglering av ansvaret för lämnade uppgifter. Näringsidkaren är dock skyldig att samråda och

ABS 95

I ingressen till ABS anges att skriftliga avtal bör upprättas.

Part svarar för de uppgifter han eller hon har lämnat (1:2). Finns i 2:1 2 st. en jämkningsmöjlighet om nä-

188 Se rättsfallen NJA 1981 s. 711, 1982 s. 800 och 1983 s. 510. Jfr även Mar knadsdomstolen 1979:17, särskilt s. 146 f.

avråda om han insett eller borde ha insett att en av konsumenten lämnad uppgift är felaktig (4 och 6 §§).

Saknar uttrycklig reglering av rätten till tilläggsarbete. (Enligt 8 § skall näringsidkaren dock underrätta konsumenten om det uppkommer behov av tilläggsarbete).

ringsidkaren under entreprenadtiden insett eller borde ha insett att en uppgift var felaktig. Näringsidkaren skall då samråda med konsumenten.

Rätten att få ändrings- och tilläggsarbeten utförda är begränsad till att endast omfatta sådana arbeten som följer av avtalet jämte eventuell tillvalslista (2:2).

Eventuellt kan en jämförelse ske med 2 kap. 2 § AB 92, där beställaren har en vittgående rätt att beställa tilläggsarbeten så länge de har samband med kontraktsarbetena.

Näringsidkarens prestation

KTjL

Krav på fackmässighet och omsorg (4§).

Krav på att vissa säkerhetsföreskrifter skall iakttas (5 §).

Saknar särskilda regler om kontrollrätt.

Avrådandeplikt (6 §).

ABS 95

Krav på fackmässighet och omsorg (2:1).

Saknar uttrycklig hänvisning till säkerhetsföreskrifter men får anses ingå i 1:6.

Konsumenten ges möjlighet att på olika sätt kontrollera utförandet (3:3).

Saknar skyldighet att avråda men det finns en viss underrättelseskyldighet (2:1).

Priset

KTjL

Avtalet gäller. Har pris inte avtalats skall konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art och omfattning (36 §). Betalning erläggs på begäran av näringsidkaren efter det att uppdraget har avslutats, om inget annat har avtalats (41 §).

Har näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får avvikelse från den ske med högst 15 procent (36 § 2 st.).

Vid tilläggsarbete har näringsidkaren rätt till pristillägg. Detta skall bestämmas enligt avtal mellan parterna eller enligt skälighetsprincipen ovan (38 §).

ABS 95

Priset eller sättet för beräkningen av detta skall framgå av kontraktet. Betalning erläggs enligt betalningsplan och mot faktura (6:1–4). Konsumenten har alltid rätt att hålla inne 10 % av kontraktssumman tills entreprenaden har godkänts (6:1 2 st).

Saknar motsvarighet till ”ungefärlig prisuppgift”.

Vid ändrings- och tilläggsarbeten skall konsumenten betala eller tillgodoräknas vad som avtalats för arbetet eller kan anses skäligt (6:4).

För att kunna bedöma skäligheten av begärd ersättning har konsumenten rätt till en specificerad räkning (40 §).

Saknar rätt till specificerad räkning. Uppvägs till viss del av kravet på betalningsplan och faktura (6:2).

Felbegreppet

KTjL Fel föreligger om

  • resultatet inte överensstämmer med vad som avtalats (9 §),
  • resultatet avviker från kraven på fackmässighet, omsorg m.m. (9 §),
  • tjänsten utförts i strid mot förbud enlig produksäkerhetslagen eller marknadsföringslagen (9 §),

ABS 95 Fel föreligger om (2:6)

  • resultatet inte överensstämmer med vad som avtalats,
  • resultatet avviker från kraven på fackmässighet, omsorg m.m.
  • om vissa tilläggsarbeten inte utförts (9 §),
  • resultatet avviker från uppgifter som lämnats vid avtalets ingående eller marknadsföringen av näringsidkaren, dennes branschorganisation, materialleverantör eller annan i tidigare led (10 §), samt
  • näringsidkaren inte före avtalet upplyst om visst förhållande om tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som varit av betydelse för konsumenten och som påverkat avtalet (11 §).
  • om det uppstår skada för att vissa tilläggsarbeten inte har utförts

Farans övergång

KTjL

Frågan om tjänsten är felaktig bedöms med utgångspunkt i förhållandena när uppdraget avslutades (12 §). Även om besiktning förekommer innebär denna inte undantagslöst att uppdraget är avslutat, t.ex. om ett stort antal brister kvarstår.

ABS 95

Här används termen avlämnande. Avlämnande sker när entreprenaden har godkänts vid slutbesiktning (7:13).

Påföljder vid fel

KTjL ABS 95

  • rätt att hålla inne betalning
  • Avhjälpande. Näringsidkaren har såväl rätt som skyldighet att avhjälpa fel men konsumenten har under vissa omständigheter rätt att vägra näringsidkaren att avhjälpa felet. Avhjälpande
  • rätt att hålla inne betalning
  • Avhjälpande av fel som tagits upp i besiktningsprotokollet (7:16). Näringsidkaren har såväl rätt som skyldighet att avhjälpa fel. Avhjälpande skall ske inom skälig tid, normalt två månader

skall ske inom skälig tid, i princip omgående.

  • Prisavdrag. Fel som inte avhjälps ger rätt till prisavdrag motsvarande kostnaden för att få felet avhjälpt. Skälighetsbedömning.
  • Hävning. Kan ske beträffande återstående del eller uppdraget i sin helhet. Hävning kan även ske sedan uppdraget har avslutats. Det krävs fel av sådan betydelse att syftet med tjänsten är förfelat och att näringsidkaren insett eller bort inse detta. Även vid förväntade, framtida fel. Konsumenten har rätt till skadestånd. Näringsidkaren har i princip rätt till ersättning för utfört arbete enligt den del av avtalet som inte hävts.

Krävs reklamation inom skälig tid efter att konsumenten märkt eller borde ha märkt ett fel, dock längst preskriptionstiden. Vanligen tioårig preskriptionstid men längre tid kan bli aktuell till följd av garanti eller liknande utfästelse (17 § jfrd med 14 §).

från att besiktningsutlåtandet tillställdes näringsidkaren.

  • Prisavdrag. Om inte avhjälpande sker inom skälig tid får konsumenten låta avhjälpa felet på näringsidkarens bekostnad. Prisavdrag kan också bli aktuellt om kostnaden för avhjälpande blir oskäligt hög i förhållande till felets betydelse (7:16–17).
  • Hävning. Kan endast avse återstående del av entreprenaden. Förutsättningen är att det antingen är fråga om avtalsbrott av väsentlig betydelse för konsumenten och näringsidkaren inte vidtar rättelse eller att näringsidkaren är försatt i konkurs. Rätt till ersättning för den kostnadsökning som hävningen medför (8:1–2).

Slutbesiktning är obligatoriskt och konsumenten får inte göra gällande andra fel än de som antecknats i besiktningsutlåtandet. Undantag görs bl.a. för dolda fel och fel som konsumenten anmält till näringsidkaren inom tre månader efter entreprenadtidens utgång (7:10). Därefter följer en tvåårig garantitid innan en garantibesiktning skall ske (4:4 och 7:3). Denna har särskilda rättsverkningar. Efter garantitidens utgång övervältras t.ex. bevisbördan för att ett fel har inträffat under garantitiden på konsumenten.

Påföljder vid dröjsmål

KTjL

Dröjsmål föreligger om tjänsten inte påbörjas eller avslutas inom avtalad eller skälig tid (24§).

Påföljderna:

  • Rätten att hålla inne betalning.
  • Rätten att få tjänsten utförd. Näringsidkarens skyldighet i denna del kan bortfalla om kostnaderna och olägenheterna för denne är oskäligt stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs.
  • Hävning. Samma förutsättningar som vid fel.

Vill konsumenten påtala dröjsmålet skall han meddela näringsidkaren detta inom skälig tid efter avslutandet (26§).

ABS 95

Dröjsmål föreligger om avlämnande inte sker inom avtalad tid.

Påföljderna:

  • Rätten att hålla inne betalning (6:5).
  • Rätten att få tjänsten utförd. Finns ingen uttrycklig rätt men får anses följa av allmäna principer att konsumenten har rätt att kräva att näringsidkaren fullgör vad han eller hon har åtagit sig i avtal.
  • Hävning. Samma förutsättningar som vid fel (8:1).

Om konsumenten vill påtala dröjsmålet skall detta ske inom två månader från avlämnandet (5:1 2 st).

Parterna kan ha avtalat om att särskilt dröjsmålsvite skall utgå. I annat fall har konsumenten rätt till skadestånd (5:1).

Tider

KTjL

Saknas särskilda regler.

ABS 95

Tidpunkt för avlämnade skall framgå av avtalet. Kompletterande regler om rätt till förlängning på grund av senare inträffade förhållanden (4:1– 3).

Garantitid (4:4).

Besiktning

KTjL

Saknar regler om besiktning.

ABS 95

Utförliga regler i 7 kap.

Näringsidkarens skadeståndsansvar

KTjL

Garantiansvar, dvs näringsidkaren svarar i första hand för de utfästelser som lämnats i avtalet (14 §).

Skada p.g.a. fel eller dröjsmål samt s.k. följdskador. Kontrollansvar. Gäller även annan som näringsidkaren har anlitat, t.ex. underentreprenör eller leverantör (31§). Personskador undantas (35§). Ingen tidsbegränsning utan gäller fram till preskriptionstidens utgång.

Annan skada än sådan som beror på fel eller dröjsmål. Presumtionsansvar för näringsidkaren avseende egendom som finns i dennes besittning (32 § 1 st.).

För sakskador som inte omfattas av tidigare nämnda lagrum och rena förmögenhetsskador krävs vårdslöshet eller försumelse för skadeståndsskyldighet (32 § 2 st.).

Ersättning för förlust i näringsverksamhet kan avtalas bort (32 § 3 st.).

ABS 95

Garantiansvar (5:8).

Näringsidkaren svarar för skada till följd av fel eller dröjsmål samt eventuella följdskador. Inget uttalat undantag för personskador. Kontrollansvar. (5:8). Gäller även annan som näringsidkaren har anlitat, t.ex. underentreprenör eller leverantör (5:12).

Annan skada än sådan som beror på fel eller dröjsmål (5:1). Kontrollansvar för skada som inträffar före avlämnandet (5:4).

För skada som inträffar under garantitiden har näringsidkaren ett presumtionsansvar (5:6).

Efter garantitidens utgång svarar näringsidkaren för väsentliga fel som beror på vårdslöshet (5:7).

Ingen ersättning för förlust i näringsverksamhet. Begränsad rätt till ersättning för konsumentens förlorade arbetsförtjänst (5:11).

Skadeståndsansvaret omfattar skada som drabbar konsumenten eller någon i dennes hushåll (32 § 1 st.). Indirekt ansvar för tredjemansskador eftersom konsumenten har möjlighet att regressvis framställa anspråk mot näringsidkaren om konsumenten blir skadeståndsskyldig mot tredje man.

Skadeståndsansvar för branschorganisation, materialleverantör och liknande som vid marknadsföring lämnat vilseledande uppgifter eller underlåtit att lämna viss information (33 §).

Möjlighet till jämkning av skadestånd som är oskäligt betungande för näringsidkaren (34 §).

Presumtionsansvar för näringsidkaren för skada som åsamkas tredje man (5:13).

Skadeståndsskyldighet för part som inte fullgjort sin underrättelseskyldighet.

Näringsidkaren är skyldig att försäkra sig för skador på entreprenaden och att ha en ansvarsförsäkring (5:15).

Avbeställning

KTjL

Konsumenten kan avbeställa fram till dess uppdraget har slutförts.

Näringsidkaren har som regel rätt till ersättning för det arbete som har utförts, sådant arbete som måste utföras efter avbeställningen och förluster som uppkommit för att han eller hon inrättat sig efter uppdraget (42–43 §§).

ABS 95

Konsumenten har rätt att avbeställa återstående del av entreprenaden vid vissa speciella omständigheter, t.ex. krig, dödsfall och extrema väderleksförhållanden. Näringsidkaren har då rätt till ersättning för kostnader som uppkommit före avbeställningen (8:5–7).

Avbeställning i annat fall än ovan jämställs med hävning. Konsumenten skall då ersätta näringsidkarens fulla skada (8:8).

Näringsidkaren har rätt att frånträda avtalet om avlämnandet – p.g.a. vissa angivna omständigheter – försenas mer än fyra månader. Näringsidkaren är då berättigad till ersättning för de kostnader som uppkommit före frånträdandet (8:9).

Konsumentens avtalsbrott

KTjL

Vid betalningsdröjsmål – men även om konsumenten inte medverkar på annat sätt som åligger honom eller henne – kan näringsidkaren:

  • kräva betalning jämte dröjsmålsränta,
  • ställa in arbetet tills betalning sker, omsorgsplikten begränsar (45 §), eller
  • häva avtalet. Detta förutsätter att dröjsmålet är väsentligt och att näringsidkaren har påmint konsumenten och gett denne rimlig tid att betala. Hävning får endast avse återstående del av uppdraget. Kan ske vid förväntat dröjsmål (46–48 §).

ABS 95

Om konsumenten är försumlig har näringsidkaren rätt till

  • ersättning för de kostnader som uppstått till följd av försummelsen (5:3).
  • förlängning av kontraktstiden (4:2).
  • skadestånd enligt den allmänna culparegeln (5:10).
  • dröjsmålsränta (6:6).

3.3. Konsumenters köp av fast egendom från näringsidkare

Bakgrund

När det gäller konsumenters köp av fast egendom från en näringsidkare finns en särskild reglering i JB. I 4 kap. 19 d § JB, som trädde i kraft den 1 januari 1991, anges att när en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument för dennes enskilda bruk är bestämmelserna i 11–19 c § i samma kapitel tvingande till konsumentens förmån. Det innebär att näringsidkaren inte kan avtala bort det ansvar för fel, dröjsmål och skada som han eller hon har i egenskap av säljare. Näringsidkaren kan inte heller genom avtalet lindra sitt ansvar för skador eller liknande som han eller hon står faran för.

Detta tvingande inslag är ett avsteg från den i övrigt enligt JB gällande principen om säljarens möjlighet att friskriva sig från ansvar för fastighetens beskaffenhet.189 Det är bara vid konsumentköp som denna inskränkning i avtalsfriheten gäller.

Före 1991 fanns i JB inga särskilda regler av konsumentskyddskaraktär utan JB var i sin helhet dispositiv. I rättspraxis fanns dock exempel på hur Högsta domstolen hade framhållit konsumentskyddsaspekter i samband med tolkning av friskrivningsklausuler.190 I 1990 års lagstiftningsärende menade departementschefen att det inte fanns anledning att vidta förändringar beträffande detta förhållandet mellan köpare och säljare vid fastighetsköp i allmänhet. När det gäller näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument för dennes enskilda bruk såg hon emellertid annorlunda på saken. I sådana fall ansågs vanliga konsumentskyddsaspekter göra sig gällande och utgöra skäl för att begränsa avtalsfriheten.191

Småhusköpsutredningen hade några år tidigare föreslagit en mer inskränkt begränsning av avtalsfriheten.192 Med utredningens förslag skulle JB vara tvingande bara när näringsidkaren, inom ramen för sin yrkesmässiga verksamhet, dels hade sålt fastigheten till en konsument, dels själv hade utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på fastigheten. Departementschefen ansåg i propositionen till KKL att det fanns en stor risk för att begränsningar av det slag som utredningen hade föreslagit skulle ge

189Prop. 1970:20 del B 1 s. 212190 Se t.ex. rättsfallen NJA 1975 s 545 och 1981 s. 400191Prop. 1989/90:77 s. 53 ff.192SOU 1987:30 s. 80 ff.

upphov till tillämpningsproblem. Därför borde istället alla konsumentköp omfattas av de tvingande reglerna, vilket alltså blev fallet.193

Vad gällde omfattningen av JB:s tvingande bestämmelser framhölls det att regeln inte bara borde omfatta faktiska fel, som utredningen hade föreslagit, utan också sådana skador som avses i 4 kap. 11–12 §§ JB samt fel av rättslig natur och rådighetsfel.194

Slutligen hade Småhusköpsutredningen föreslagit att möjligheten att friskriva sig från ansvar skulle vara beroende av om konsumenten före köpet hade fått tillgång till ett besiktningsutlåtande av det slag som utredningen hade föreslagit särskilda regler om. Med hänvisning till att departementschefen inte ansåg att någon sådan besiktningsordning borde införas saknades det förutsättningar även för sådana särskilda regler. Däremot menade hon att det – av de skäl som anfördes i samband med de föreslagna ändringarna i KTjL195– fanns anledning att göra undantag från de annars tvingande reglerna när konsumenten tillförsäkrades ett sådant skydd som ställdes som villkor för statlig bostadsfinansiering. Därför föreslogs en särskild regel i 4 kap 19 d § andra stycket JB av samma slag som undantagsreglerna i KTjL och KKL.

Innebörden av de tvingande reglerna i jordabalken

De regler i 4 kap. JB som gjordes tvingande i konsumentförhållanden genom införandet av 19 d § var alltså 11–19 c §§. Det kan finnas anledning att kort gå in på vad dessa bestämmelser avser.

De första bestämmelserna, som finns i 11–12 §§, rör vem som står faran – köparen eller säljaren – för att fastigheten skadas eller försämras efter det att avtal om köp har ingåtts. 11 § reglerar situationer där fastigheten skadas eller försämras av våda. 12 § behandlar skador som beror på säljarens vanvård eller vållande.

Bakgrunden till reglerna var en tanke om att det i fråga om överlåtelse av lös egendom är den som är i besittning av avtalsföremålet som har bäst möjlighet att förebygga skada eller begränsa skadeverkningarna vid en olyckshändelse. Besittningsövergången blir då avgörande för när faran anses ha gått över till köparen. Med ett motsvarande resonemang vid fastighetsöverlåtelser blir det därför tillträdestidpunkten som blir avgörande för farans övergång från säljaren till köparen. Eftersom det vanligen går en tid mellan köpet och tillträdet har det ansetts påkallat med särskilda regler om ansvarsfördelningen under mellantiden. Detta tankesätt kommer till uttryck i 11–12 §§.

193Prop. 1989/90:77 s. 54194 A.prop. s. 55195 A. prop. s. 17 f. och 21

Från denna huvudregel görs undantag t.ex. om tillträdet fördröjs på grund av köparens dröjsmål. Då sker ändå en övergång av faran även om tillträde inte har skett (11 § första stycket andra meningen).

Påföljden vid skada eller försämring som inträffar när säljaren står faran för fastigheten är att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är väsentlig, att häva köpet (11 § andra stycket). Paragrafen reglerar s.k. casusskador, d.v.s. skador som varken köparen eller säljaren har orsakat. Bestämmelsen ger uttryck för en ren riskfördelning. Det är skälet till att någon skadeståndspåföljd inte finns i detta fall.196

Talan om hävning skall väckas inom ett år från tillträdet. Tidsgränsen är absolut.

Situationer när fastigheten skadas eller försämras efter köpet regleras – om detta skett till följd av säljarens vanvård eller vårdslöshet – i 12 §. Ansvaret grundar sig på säljarens skyldighet att vårda köpeobjektet fram till tillträdet. Skador av detta slag visar sig normalt sett genast men man kan tänka sig att en skada inte framträder förrän en tid efter tillträdet. Av det skälet är ansvarsbestämmelsen inte begränsad till tillträdet.

De påföljder som kan göras gällande enligt 12 § är avdrag på köpeskillingen och, om skadan är av väsentlig betydelse, hävning. Köparen har också rätt till skadestånd. Talan om hävning skall normalt sett väckas inom ett år från tillträdet.

13–14 §§ handlar om olika former av dröjsmål på säljarens sida. Det första fallet gäller om säljaren inte i tid avträder fastigheten till köparen. Den andra typsituationen är om säljaren inte medverkar till att fullgöra vad som åligger honom eller henne för att köparen skall kunna få lagfart på fastigheten. Vanligast är förmodligen att säljaren undandrar sig sitt ansvar att upprätta köpebrev i samband med att betalning sker. Reglerna har sitt ursprung i det förhållandet att köparens möjligheter att fritt förfoga över fastigheten är knutna till att lagfart beviljas. Om säljaren inte medverkar till detta kan det leda till stora besvär för köparen. Framför allt påverkar det möjligheterna att inteckna och belåna fastigheten.

Hinder mot lagfart för köparen som inte kan avhjälpas av säljaren och som inte heller beror på köparen eller var känt av denne vid köpetillfället behandlas i 15 §. I sådana fall ges köparen en tidsbegränsad rätt att häva avtalet och få ersättning för den skada som uppkommit på grund av hindret. Det exempel som ligger närmast till hands är när lagfartshindret består i att säljarens äganderätt till fastigheten är oklar.197

196 Grauers, s. 234197Prop. 1970:20 del B 1 s. 196

Rättsliga fel

I 16–17 §§ finns bestämmelser om köparens rätt när fastigheten besväras av inteckning, panträtt eller annan sakrätt som köparen varken kände till eller borde ha haft kännedom om vid köpet. I fråga om panträtt och inteckning som belastar fastigheten i högre grad än vad som förutsattes vid köpet, får köparen av köpeskillingen hålla inne ett belopp som motsvarar vad som på grund av detta förhållande kan komma att utgå ur fastigheten. Under vissa förutsättningar får köparen häva köpet (16 § första stycket). Vid förekomsten av gemensam inteckning med annan fastighet som inte var känd vid köpet har köparen också rätt att häva avtalet och kräva ersättning om inte det gemensamma inteckningsansvaret upphävs inom viss tid (16 § andra stycket).

De andra rättigheter än inteckning som behandlas i 17 § är i första hand nyttjanderätter, servitut och samfällighetsrättigheter.198 Under förutsättning att en sådan rättighet gäller mot köparen och att denne varken kände till eller borde ha känt till den kan köparen göra gällande de påföljder som anges i 12 §. Det innebär att köparen kan kräva avdrag på köpeskillingen eller, om det rättsliga felet är väsentligt, häva avtalet och begära skadestånd.

Rådighetsfel

De påföljdsalternativ som finns i 12 § står köparen till buds också vid s.k. rådighetsfel, alltså inskränkningar i den enskilda fastighetsägarens möjligheter att förfoga över sin fastighet till följd av myndighets beslut. Det kan t.ex. vara fråga om beslut om nybyggnadsförbud eller att en fastighet bara får användas för ett visst ändamål.199

En förutsättning för att köparen skall kunna göra någon av påföljderna gällande är att denne varit i god tro, d.v.s. köparen skall varken ha känt till eller bort känna till inskränkningen. Någon undersökningsplikt vilar dock inte på köparen.200

I detta sammanhang kan nämnas att det i 10 kap. PBL finns regler om påföljder och ingripanden vid överträdelser av bestämmelser om byggande enligt samma lag. Det gäller t.ex. vid s.k. svartbyggen. Eftersom ansvar för rådighetsfel förutsätter att rådighetsinskränkningen fanns vid köpet faller ett beslut om t.ex. rivning av ett svartbygge som fattas efter köpetillfället utanför felansvaret enligt 4 kap. 18 § JB. Däremot kan det komma i fråga att utkräva ansvar från säljaren om denne inte har upplyst köparen om att

198 Se a. prop. s. 202 f.199 Se rättsfallen NJA 1982 s. 36 och 1984 s. 12200 Grauers, Folke, Fastighetsköp, 1998, s. 172 ff.

en åtgärd – t.ex. ett föreläggande att vidta rättelse i form av rivning eller återställande till ursprungligt skick – kan komma att vidtas enligt 10 kap. PBL. En förutsättning för detta är dels att säljaren inte upplyst köparen om t.ex. att bygglov saknas, dels att köparen varken kände till eller borde ha känt till det förhållandet. I så fall kan köparen göra gällande de påföljder som anges i 4 kap. 12 § JB.201

Faktiska fel

Den sista feltypen är ansvaret för faktiska fel. Detta regleras i 4 kap. 19 § JB. Det är få lagparagrafer som har varit föremål för en så omfattande behandling både i praxis och litteratur som just denna. Vi nöjer oss emellertid med att ge en mycket kort beskrivning av bestämmelsen.

För att börja med felansvaret kan det delas upp i två delar, konkreta fel och abstrakta fel.

Konkreta fel föreligger om fastigheten inte överensstämmer med vad som har avtalats mellan parterna. I lagtexten används uttrycket ”vad som följer av avtalet”. Med detta kan förstås dels uttryckliga garantier från säljarens sida, dels uppgifter från denne om fastigheten som, utan att innebära ett åtagande av ansvar för uppgiften, ger köparen anledning att utgå från att fastigheten har eller saknar den egenskapen som uppgiften avser. För att uppgiften skall innebära en utfästelse skall den ha varit preciserad och köparen skall kunna visa att den har haft betydelse för avtalet. Enligt Grauers kan man även beträffande utfästelser tala om att ”det föreligger en viljeförklaring från säljarens sida (om än svagare än vid uttryckliga garantier) vars innehåll kan fastställas med vanliga tolkningsmetoder”.202

Abstrakta fel är för handen om fastigheten på något sätt avviker från vad som kan anses utgöra normal standard. I dessa fall ger inte parternas avtal någon ledning utan man får ta ställning till vilken sorts problem köparen åberopar för att sedan bedöma om det kan betraktas som en avvikelse från vad som kan anses vara normal standard. Det kan vara svårt att avgöra vad som är en fastighets normala standard. En tumregel kan vara att man i vart fall bör kräva att en avvikelse från normal standard skall ha betydelse för fastighetens marknadsvärde.203

Innan man överväger om fastigheten avviker från normal standard måste man emellertid ta ställning till om köparen har fullgjort sin undersökningsplikt. Det är nämligen en förutsättning för att ansvar för faktiska

201 A.a. s. 177 f.202 För en utförligare genomgång av denna fråga, se Grauers s. 137 ff.203 Grauers s. 184

fel skall komma i fråga att avvikelsen varken upptäckts eller borde ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten. Detta är en princip som gällt sedan länge men som först genom de ändringar i JB som trädde i kraft den 1 januari 1991 kom till uttryck i lagtext. Köparens undersökningsplikt finns i 4 kap. 19 § andra stycket JB. I förarbetena till bestämmelsen sägs att det vanligen är tillräckligt att köparen själv utför undersökningen om han eller hon är normalt erfaren och bevandrad inom området. Hänsyn får också tas till objektet. Köp av en industrifastighet ställer t.ex. normalt sett högre krav på undersökarens kompetens än ett förvärv av ett småhus. Många andra faktorer kan också påverka undersökningspliktens omfattning, t.ex. byggnadens ålder eller de garantier och utfästelser som säljaren kan ha lämnat.204

Köpet är den avgörande tidpunkten för felbedömningen. Fel som uppkommit därefter men före tillträdet faller inom ramen för de skador och försämringar som regleras i 4 kap. 11–12 §§ JB (se ovan).

De påföljder som står köparen till buds vid förekomst av faktiska fel är samma som enligt 12 §, d.v.s. prisavdrag eller, om felet är väsentligt, hävning. Vidare kan skadestånd utgå om avvikelsen hänför sig till en utfästelse från säljaren eller beror på att säljaren varit försumlig.

Övriga bestämmelser

Slutligen upptar 19 a–c §§ regler om skyldighet för köparen att inom skälig tid underrätta säljaren om att fastigheten är felaktig (reklamation), preskriptionstid och sättet för hur avdrag på köpeskillingen skall beräknas.

3.4. Konsumenters köp av byggnadsdelar – konsumentköplagens regler

Dagens regler

Köp av byggnadsdelar av olika slag, t.ex. husbyggsatser eller monteringsfärdiga hus, betraktas som lösa saker och omfattas därför, i konsumentsammanhang, av reglerna i KKL.205 Lagen är tvingande till sin karaktär. Liksom i JB och KTjL finns det emellertid i KKL ett undantag från de

204 Omfattningen av köparens undersökningsplikt har varit omdiskuterad liksom vilka kompetenskrav som skall ställas på den som utför undersökningen. För en närmare redogörelse beträffande dessa frågor se prop. 1989/90:77 s. 40 ff. och Grauers s. 188 ff.205Prop. 1989/90:89 s.29 f.

tvingande reglerna om konsumenten tillförsäkrats ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering (3 § andra stycket KKL).206

I KKL benämns köpeobjeket varan. Lagen är uppbyggd på samma sätt som KTjL och lagstiftaren har strävat efter att reglerna om konsumentskydd skall så långt som möjligt överensstämma mellan köp och tjänst.207Detta har också genomförts och likheterna mellan KKL och KTjL är därför stora. Av det skälet lämnar vi bara en kort beskrivning av reglerna i KKL.

KKL innehåller inga regler om formerna för ingående av avtal eller vad avtalet skall innehålla. Det som regleras är priset och avlämnandet av varan, men bara i den mån det inte framgår av avtalet vad som skall gälla i dessa avseenden. De centrala reglerna i KKL är – liksom i KTjL – relaterade till säljarens ansvar för dröjsmål och fel. Utgångspunkten är att risken för varan går över i och med att säljaren avlämnar den till köparen. Det är alltså övergången av besittning som avgör vem som skall stå risken för att varan skadas (6 och 8 §§).

Vid säljarens dröjsmål kan konsumenten, precis som vid konsumenttjänster, antingen hålla inne betalning, kräva att säljaren fullgör köpet eller häva köpet. Dessutom föreligger rätt till skadestånd enligt ett kontrollansvar för säljaren (9–14 §§).

Bestämmelserna om fel och felansvar finns i 16–31 §§. Felbegreppet liknar det i KTjL men är mer preciserat. Det utgår från avtalet men upptar också en mängd olika krav som ställs på varan för att den inte skall anses felaktig. Det gäller t.ex. i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper på varan och dess förpackning. Det anges också att med varan skall följa monterings- och bruksanvisningar.

Även om det inte framgår direkt av avtalet skall varan vara ägnad för sitt ändamål dels rent allmänt, dels för sådana särskilda ändamål som köparen avsåg att varan skulle användas, förutsatt att säljaren kände till det. Lagen beskriver slutligen vissa ytterligare situationer när varan kan anses felaktig. Bland dessa kan nämnas att den säljs i strid mot ett förbud enligt produktsäkerhetslagen (1988:1604) eller marknadsföringslagen (1994:450), eller när varan inte stämmer överens med uppgifter som lämnats av säljaren eller någon annan i tidigare led vid marknadsföring

Säljaren kan ha ett garantiansvar (21 § ). Han eller hon har också en särskild upplysningsskyldighet liknande avrådandeplikten i KTjL. Med det hänger samman ett marknadsföringsansvar för såväl säljaren som för

206 A.prop. s. 66207 Jfr a.prop. s. 55

tredje man som lämnat information eller liknande upplysningar om varan (19 §).

De påföljder som kan göras gällande vid fel är innehållande av betalning, avhjälpande av felet, omleverans, prisavdrag eller hävning. Till det kommer näringsidkarens skadeståndsansvar som, precis som i KTjL, är utformat som ett kontrollansvar.

Avslutningsvis innehåller KKL bestämmelser om skadeståndsberäkning, avbeställning och köparens dröjsmål med att betala. Dessa överensstämmer i allt väsentligt med motsvarande regler i KTjL. Lagens regler är tvingande till sin karaktär. Liksom i KTjL finns dock ett undantag från detta i fråga om köp av byggnadsdelar om konsumenten tillförsäkras ett sådant skydd som ställs som villkor för statlig bostadssubvention.

Småhusköpsutredningens förslag och senare överväganden i frågan

Småhusköpsutredningens förslag till lag om förvärv av nya småhus innefattade även monteringsfärdiga småhus. Det var dock bara lagens regler om felansvar och därmed sammanhängande frågor som skulle gälla vid förvärv av sådana hus.208 I fråga om t.ex. pris, dröjsmål, avbeställning m.m. skulle de allmänna reglerna i KKL tillämpas. Inte heller de särskilda regler om besiktning av permanenthus som utredningen föreslog skulle omfatta de monteringsfärdiga husen.

Utredningens förslag innebar vissa särregler för de monteringsfärdiga husen i förhållande till småhus som helt byggs på plats. Den avgörande tidpunkten för felansvar i fråga om denna typ av hus skulle vara leveranstillfället och inte, som annars, när huset är färdigställt. Liksom för andra typer av småhus föreslogs en tioårig reklamationsfrist. Denna skulle dock, i enlighet med det särskilda felansvaret, räknas från leveranstillfället.

Utredningen lämnade inget förslag till definition av begreppet ”monteringsfärdigt hus” men uttalade att en husleverantör som marknadsför sin produkt så att det för konsumenten framstår som att ett färdigt hus erbjuds får räkna med att omfattas av de föreslagna lagreglerna för monteringsfärdiga hus.

Utredningens förslag ledde inte till lagstiftning. Som vi nämnde inledningsvis kom i stället avtalen om köp av byggnadsdelar att falla inom ramen för den nya KKL som trädde i kraft den 1 januari 1991.209 Liksom beträffande övrig konsumentskyddslagstiftning inom småhusområdet gjordes det ett särskilt undantag från de annars tvingande reglerna i lagen om

208SOU 1986:38 s. 127 ff.209Prop. 1989/90:89

avtalet omfattades av det konsumentskydd som utgjorde förutsättning för att kunna få del av den statliga bostadsfinansieringen.210

3.5. Konsumenters köp av byggnad på annans mark – köplagens regler

Tillämpningsområdet för reglerna om köp i KöpL och KKL skiljer sig åt på det sättet att KöpL har ett vidare tillämpningsområde. KKL inskränker sig till köp och, i tillämpliga delar byte, av lösa saker medan KöpL omfattar köp och byte av lös egendom. Skillnaden ligger i att medan KKL främst riktar in sig på köp av dagligvaror och konsumtionsvaror som t.ex. kläder, skor och möbler omfattar KöpL också förvärv av t.ex. värdepapper, bostadsrätter och panträtter. 211

JB:s regler om köp i 4 kap. gäller bara fast egendom. Det innebär att eftersom köp av en byggnad på annans mark varken avser fast egendom eller en lös sak gäller varken reglerna i JB eller KKL. I stället är det KöpL:s regler som skall tillämpas vid sådana köp. Det gäller oavsett om det är ett ”konsumentköp” eller ej.

I 1990 års lagstiftningsärende212 påpekades det att detta förhållande innebär vissa skillnader vid småhusförvärv eftersom reglerna i KöpL och JB inte stämmer överens. Det gäller till att börja med formen för köpet. JB ställer krav på skriftlig form medan KöpL inte har något motsvarande krav. Vidare noterades vissa skillnader angående felansvaret. I KöpL fästs t.ex. inte samma vikt vid köparens undersökningsplikt som i JB (jfr avsnitt 3.3). Ytterligare en olikhet är preskriptionstiden, som är två år i KöpL men tio år i JB. Det får betydelse för säljarens ansvar för faktiska fel och möjligheterna att häva köpet vid sådana fel.

Departementschefen ansåg att köparens undersökningsplikt gjorde sig gällande i lika hög grad vid köp av fastighet på annans mark som vid fastighetsköp. Hon menade därför att JB:s regler passade bättre än KöpL:s i fråga om säljarens ansvar för faktiska fel. Vidare ansåg hon att den tvingande regleringen enligt 4 kap. 19 d § JB vore att föredra ur konsumentskyddssynpunkt även beträffande hus på annans mark. Ett annat förhållande som framhölls var att preskriptionsreglerna borde vara desamma oavsett om det rörde sig om fel i en byggnad på annans eller egen mark.

Detta ledde till att det för köp av byggnad på annans mark gjordes undantag för vissa bestämmelser i KöpL (3, 13, 17–21 samt 30–40 §§ KöpL)

210 A.prop. s. 28 ff.211 Se närmare i förarbetena till KKL, prop. 1989/90:89 s. 28 f.212Prop. 1989/90:77 s. 55 ff.

och att i dessa fall reglerna i 4 kap. 11–12 samt 18–19 d §§ JB skulle tilllämpas. Det innebar att i fråga om farans övergång, en varas egenskaper, ansvar för och påföljder vid faktiska fel skulle istället JB:s bestämmelser tillämpas. Med detta följde även JB:s regler om reklamation som innebär att köparen skall påtala fel för säljaren inom skälig tid efter att han eller hon har upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Likaså blev den tioåriga preskriptionstiden gällande. Den räknas från det att köparen fick tillträde till fastigheten. I samband med en näringsidkares försäljning av en sådan fastighet till en konsument blev reglerna, till följd av 4 kap. 19 d § JB tvingande till konsumentens förmån.213 Vi har närmare behandlat reglerna i JB i avsnitt 3.3.

Skillnaden mellan JB och KöpL vad gäller kravet på skriftlig form vid fastighetsöverlåtelser bibehölls alltså beträffande de här aktuella köpen. Skälet till detta var att formkravet i JB har samband med lagfarts- och inteckningssystemet för fastigheter. Något motsvarande krav ställs inte vid köp av lös egendom. Departementschefen ansåg det inte motiverat att föreslå någon förändring i detta avseende.214

Samma ståndpunkt intogs i fråga om behovet av ytterligare förändringar, t.ex. rörande reglerna om dröjsmål.

213 A.prop. s. 67 ff.214 A. prop. s. 56

4 Ett förbättrat avtalsskydd – överväganden och förslag

4.1. Lagstiftningsbehovet

Vi föreslår att det även i fortsättningen skall finnas en lagreglering av avtal mellan konsument och näringsidkare som rör uppförande, om- eller tillbyggnad av småhus och att denna skall vara tvingande till konsumentens förmån.

Behovet av lagregler för småhusentreprenader

Som ett resultat av förslagen i propositionen 1989/90:77 blev KTjL tilllämplig även för entreprenader som avsåg uppförande av småhus. Genom propositionen infördes också konsumentskyddsregler rörande fastighetsköp i JB och köp av byggnad på annans mark i KöpL. Samtidigt tillkom en ny konsumentköplag, som bl.a. omfattade köp av byggnadsdelar.1

Före ändringarna i KTjL gjordes hade sådana arbeten uttryckligen varit undantagna från lagens tillämpningsområde. Skälen för utvidgningen av KTjL var i huvudsak följande.

Småhusköpsutredningen gjorde i sitt betänkande en analys av behovet av en lagstiftning inom småhusområdet.2 Enbart det förhållandet att nyproduktionen av småhus inte omfattades av den civilrättsliga konsumentskyddslagstiftningen ansågs i sig vara ett tillräckligt starkt skäl för en komplettering av konsumentskyddet inom småhusområdet. Man hänvisade även till den utveckling som konsumentlagstiftningen hade genomgått sedan 1970-talets början och de problem med fukt, mögel och andra allvarliga byggfel i nyproducerade småhus som hade uppmärksammats under 1980-talets första hälft.

Utredningen framhöll det skydd som konsumenterna fick via standardavtalet ABS 80 och garantisystemet Småhus 80. Samtidigt gjordes det en

1Prop. 1989/90:89 s. 29 f.2SOU 1986:86 s. 111 ff.

beräkning som visade att ca 50 procent av småhusproduktionen omfattades av ABS 80 och övriga villkor för statliga lån. En stor del av produktionen var alltså inte föremål för någon form av rättslig reglering. Dessa förhållanden, ansåg utredningen, visade också på ett tydligt behov av civilrättslig lagstiftning av konsumenters förvärv av nyproducerade småhus. Utredningen förordade att alla typer av förvärv av småhus, dvs. både köp och entreprenader skulle regleras i en särskild lag.

Den lag som utredningen föreslog hade KTjL som förebild. Skälet till det var att det övervägande antalet avtal om småhusförvärv utgjordes av entreprenadavtal. Det ansågs också vara en naturlig utgångspunkt eftersom KTjL redan omfattande bl.a. avtal om om- och tillbyggnadsarbeten.

I den efterföljande propositionen ansåg departementschefen att konsumenter som omfattades av de villkor som ställdes upp för erhållande av statlig bostadsfinansiering fick ett gott skydd. Vidare påpekade hon att Konsumentverket hade inlett förhandlingar med företrädare för byggbranschen i syfte att stärka det avtalsskydd som gavs i ABS 80. Det ansågs mot den bakgrunden inte finnas några starkare skäl för att förbättra läget för denna grupp av konsumenter. Däremot bedömdes skyddet för dem som inte omfattades av den statliga bostadsfinansieringen vara otillfredsställande och det föreslogs då att KTjL skulle göras tillämplig också vid nyproduktion av småhus.3

Det statliga skyddet omfattade emellertid inte all småhusproduktion. Det gällde t.ex. inte fritidshus och frifinansierade permanenthus. För nyproduktion av dessa typer av småhus ansågs det finnas skäl att stärka konsumentskyddet genom lagstiftning. Det sågs då som naturligt att göra KTjL tillämplig eftersom den redan gällde för t.ex. reparationer och tillbyggnader av småhus.4

Det har nu gått ca tio år sedan de redovisade ställningstagandena gjordes. Under den tiden har den statliga bostadsfinansieringen för nyproduktion av småhus minskat successivt (se redogörelsen i avsnitt 5.3). Det innebär att det skydd som gavs i anslutning till bostadsfinansieringen har kommit att bli helt fristående. Det kan därför inte längre fylla samma funktion som tidigare som garanti för ett gott konsumentskydd. Detta medför, anser vi, att det antingen måste skapas nya incitament för att den nuvarande ordningen skall kunna bibehållas eller att skyddsbehovet tillgodoses genom lagstiftningsåtgärder. Vi har svårt att se att det i nuläget skulle finnas några andra incitament. Det talar för en lagreglering inom det aktuella området.

Med hänsyn till den stora betydelsen som ett avtal om småhusentreprenad och andra närbesläktade avtal som köp av byggn a dsdelar,

3 Prop 1989/90:77 s. 17 f.4 A. prop. s. 18

överlåtelser av fast egendom bebyggda med nya småhus och köp av byggnad på annans mark har för den enskilde konsumenten, både ur ett socialt och ekonomiskt perspektiv, finns det här, enligt vår uppfattning, mycket starka skäl för att säkerställa ett bra konsumentskydd. Det är också den inställning som tidigare har intagits av lagstiftaren. För att kunna upprätthålla ett sådant skydd menar vi att det krävs en lagreglering av de huvudsakliga beståndsdelarna i detta. Som anges i utredningsdirektiven skall också konsumentskyddet fungera fristående från en statlig bostadsfinansiering. Det är ytterligare ett skäl för en lagreglering.

Vi kommer i nästa delavsnitt att diskutera om det skyddet skall vara tvingande till sin karaktär. I de följande avsnitten tar vi sedan upp hur en sådan reglering bör utformas rent lagtekniskt för var och en av de olika avtalstyperna.

Tvingande avtalsskydd

Med en eventuellt fortsatt reglering inom ramen för KTjL inställer sig frågan om reglerna för småhusentreprenader även i fortsättningen bör vara dispositiva. Frågan har tidigare diskuterats i olika sammanhang och har relevans även för övriga avtalstyper, d.v.s. köp av fast egendom, byggnadsdelar och byggnad på annans mark.

Småhusköpsutredningens överväganden

Vad gällde frågan om den föreslagna lagstiftningen skulle vara tvingande eller dispositiv menade Småhusköpsutredningen att avtalsfrihet i huvudsak borde gälla för sådana saker som entreprenadens innehåll, omfattning, utförande och pris. Eftersom reglerna avsåg att skydda en typiskt sett svagare part, konsumenten, från avtal som på ett oskäligt sätt skulle kunna missgynna denne såg emellertid utredningen en risk i en fortsatt avtalsfrihet. Den föreslagna lagen skulle därför – i likhet med KTjL och KKL – som huvudregel vara tvingande till konsumentens förmån. Något hinder mot att avtala om förmånligare villkor än vad lagen angav skulle naturligtvis inte finnas.

Utredningen framhöll vikten av att konsumenten inte bara tillförsäkrades ett gott avtalsskydd utan också ett försäkringsskydd som tryggade konsumenten mot allvarliga fel och skador. Man hänvisade därvid till de garantiförbindelser som AB Bostadsgaranti då meddelade.

1989/90 års propositioner

Enligt det förslag som lämnades i den följande propositionen skulle KTjL vara dispositiv om konsumenten tillförsäkrades ett sådant skydd som ställdes som villkor för statlig bostadsfinansiering. Som skäl för det angavs att en tvingande reglering skulle kunna innebära en risk för att det skydd som gavs i samband med den statliga bostadsfinansieringen skulle försvinna. Småhusköpsutredningen hade nämligen varnat för detta och samtidigt sagt att det för närvarande inte var möjligt att införa en lagstiftning som gav ett sådant skydd.5 Samma skäl anfördes för en motsvarande reglering av de övriga avtalstyperna inom småhusområdet.6

Våra överväganden

Dagens avtalsskydd vid uppförande av småhus finns i första hand i KTjL. Undantaget i 3 § andra stycket i lagen innebär dock att majoriteten av avtalen i praktiken är undantagna från KTjL:s tillämpningsområde. I stället regleras dessa avtalsförhållanden av ABS 95. Även om ABS 95 i och för sig har ansetts ge ett gott avtalsskydd bör man komma ihåg att det är ett resultat av förhandlingar mellan Konsumentverket och företrädare för byggbranschen. Från ett konsumentperspektiv har detta förhållande naturligtvis inverkat på skyddsnivån.

Under utredningens arbete har det framkommit att det, trots den tidigare kopplingen till det statliga bostadsstödet, inte är ovanligt att småhus uppförs utan att det finns avtal där ABS 95 är tillämpligt mellan parterna. Undersökningar från Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund visar att det i många av dessa fall är osäkert om det ens finns ett skriftligt avtal mellan parterna. I dessa fall får frånvaron av ABS 95 till följd att reglerna i KTjL, KKL, JB och KöpL blir tillämpliga på avtalsförhållandet.

De nu beskrivna förhållandena visar att det finns ett behov av ett bra grundskydd för konsumenten i avtalsförhållandet med näringsidkaren. KTjL är i dess nuvarande utformning huvudsakligen avsedd att tillämpas vid tjänster av annat och betydligt mindre omfattande slag än småhusentreprenader. Den tar alltså inte sikte på de särskilda förhållanden som utmärker sådana aval. Samma förhållande gäller i fråga om regleringen i framför allt KKL.

En del av skapandet av ett bra grundskydd är att detta skall gälla för alla berörda konsumenter. Tidigare reglering har byggt på en anknytning till det statliga bostadsstödet. Villkoren för detta har emellertid förändrats under senare år. Som framgår i avsnitt 5.3.1 har möjligheten att erhålla

5 Ibid.6 Se även Prop. 1989/90:89 s. 66

statlig räntesubvention vid uppförande av småhus helt försvunnit för småhus som påbörjas efter den 1 januari 2000. Därigenom har den tidigare möjligheten att på det sättet tillgodose kravet på ett avtalsskydd försvunnit. Enligt vår uppfattning är det inte heller möjligt att enbart förlita sig på en frivillig lösning, som kan förändras från tid till annan och där konsumenternas möjligheter att påverka dess innehåll är begränsat. Vi ser därför en tvingande lagstiftning som en förutsättning för ett fullgott avtalsskydd. Det är vår uppfattning att en tvingande lagstiftning är det enda alternativet som finns för att skapa ett grundskydd som omfattar samtliga konsumenter inom det aktuella området. Med ett sådant betraktelsesätt finns det inte längre förutsättningar för att bibehålla möjligheten till undantag från den tvingande regleringen. Bestämmelserna i 4 kap. 19 d § andra stycket JB, 3 § andra stycket KTjL och 3 § andra stycket KKL bör därför tas bort.

Nästa fråga är då hur en tvingande lagstiftning bör vara utformad. I de följande avsnitten behandlar vi den frågan för i tur och ordning småhusentreprenader (avsnitt 4.2), fastighetsköp (avsnitt 4.3), köp av byggnadsdelar (avsnitt 4.4) och köp av byggnad på annans mark (avsnitt 4.5).

4.2. Småhusentreprenader

4.2.1. Avtalets form och innehåll

Vi föreslår att avtal om småhusentreprenader skall upprättas skriftligen.

Av avtalet skall framgå vilka parterna är, omfattningen av uppdraget, priset, en plan för betalning samt när uppdraget skall vara färdigställt. Avvikelser från skriftlighetskravet skall medföra att näringsidkaren åläggs bevisbördan för vad som är avtalat i den del som berörs av avvikelsen .

Bakgrund

Det förekommer att det i lag eller genom avtal ställs krav på att en rättshandling skall ges viss form för att bli bindande för parterna. Det finns formkrav med varierande räckvidd och innebörd. De kan vara utformade på olika sätt både vad avser vilka krav som ställs för att formföreskriften skall anses uppfylld och vilken rättsföljd som inträder vid ett åsidosättande. Dessa skillnader föranleds vanligen av de skiftande ändamål formkravet är avsett att fylla.

I konsumentsammanhang brukar man framhålla värdet av att ett formkrav motverkar förhastade avtal. Formen anses också ha stor betydelse för att tillförsäkra konsumenten information om avtalets innebörd. Det inne-

bär även en fördel ur bevissynpunkt och leder till en ökad precisering av avtalsinnehållet.

Det finns för närvarande varken i lag eller ABS 95 krav på att avtal om uppförande av småhus skall vara skriftliga. I ABS 95 anges dock detta som en rekommendation. Det anses vara lämpligt bl.a. eftersom det skapar klarhet om avtalets innehåll och samtidigt utgör ett bevismedel för detta.

Skriftliga avtal är vanligt förekommande i entreprenadsammanhang. De är oftast kopplade till de Allmänna bestämmelser som tillämpas i såväl kommersiella som enskilda sammanhang. Användande av skriftliga avtal främjas också av att sådana är en förutsättning för att konsumenten skall kunna komma i åtnjutande av garanti- och försäkringsskydd från garantirespektive försäkringsbolag. I sådana fall förekommer alltså i princip inga muntliga avtal. Samma förhållanden torde gälla även i förhållande till kreditgivare.

Även i rättspraxis har man velat verka för bruket av skriftliga avtal. Högsta domstolen angav i rättsfallet NJA 1975 s. 280 bl.a. detta som skäl för att – i vart fall vad gäller priset – lägga bevisbördan för vad som avtalats på entreprenören/näringsidkaren när beställaren var konsument.

Det finns i svensk rätt flera exempel på när skriftlighetskrav uppställs i konsumentförhållanden eller andra liknande sammanhang. Skälen till detta kan vara flera. Konsumentskyddstanken kan i sig motivera en viss formbundenhet men som framgår nedan kan det finnas åtskilliga andra förhållanden som ligger till grund för ett formkrav.

Ett skriftlighetskrav kan utformas på olika sätt och behöver inte nödvändigtvis inskränka sig till vad som i dagligt tal menas med ett skriftligt avtal, nämligen ett dokument som innehåller villkoren för avtalet och som har undertecknats av avtalsparterna. Det kan i stället avse krav på att skriftlig information skall lämnas. I det sammanhanget gör den tekniska utvecklingen att det även kan övervägas om formkravet bör vara begränsat till skriftlig form i traditionell mening eller om andra sätt att lagra och överföra information – t.ex. e-post, datadisketter och CD-Rom skivor – också bör innefattas.7

I flera fall kan formkrav i svensk konsumentlagstiftning härledas från EG-rätten. På konsumentområdet gäller det framför allt direktiven om hemförsäljning (85/577/EG), paketresor (90/314/EG), avtal om tidsdelat boende, s.k. timeshare-avtal (94/47/EG) och distansavtal (97/7/EG), som alla har genomförts i svensk rätt.

I de följande delavsnitten ges en redogörelse för vissa relevanta formkrav och därtill hörande frågeställningar i svensk rätt och EG-rätt. Därefter följer våra överväganden i frågan om ett formkrav bör införas rörande avtal om uppförande av småhus.

7 Jfr. Christina Hultmark, Elektronisk handel och avtalsrätt, 1998, s.65 ff.

Krav på skriftlighet i svensk rätt

Fast egendom

Skriftlighetskravet i 4 kap. 1 § JB vid köp, byte eller gåva av fast egendom får ses som ett av de mest kända exemplen på formkrav i svensk avtalsrätt. Kravet grundar sig på flera olika skäl.8 Till att börja med har det en lång historisk tradition vid fastighetsöverlåtelser. Det skall ses mot bakgrund av den stora ekonomiska och sociala betydelsen som ägande av fast egendom har haft. Även om betydelsen av detta inte längre är lika stor så anses det viktigt – både för parterna och för tredje man – att det råder klarhet kring ägandeförhållanden beträffande fast egendom. Detta tar sig uttryck i lagfartsinstitutet som ger en överlåtelse publicitet och har betydelse för pantsättning. Andra skäl som anförts för ett formkrav är att det motverkar förhastade beslut och underlättar bevisning om avtalets innehåll.9

Formkravet omfattar krav på att en överlåtelsehandling skall upprättas. Denna skall innehålla en förklaring om att fastigheten överlåts och – i förekommande fall – uppgift om köpeskillingen. Handlingen skall skrivas under av överlåtaren och den överlåtelsen sker till. En överlåtelse där formkravet inte är uppfyllt är ogiltig.

Bostadsrätter

I 4 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) finns ett krav på skriftlighet vid upplåtelse av bostadsrätt. Kravet infördes 1971 som ersättning för det teckningsförfarande som tidigare hade använts vid upplåtelse. Syftet med skriftlighetskravet var att underlätta förfarandet vid upplåtelse samtidigt som informationen till förvärvaren om de ekonomiska förutsättningarna för upplåtelsen säkerställdes.10 Upplåtelsen är ogiltig om skriftlighetskravet inte följs. Det framgår av 4 kap. 7 § första stycket samma lag.

Även vid överlåtelse av bostadsrätt ställs det krav på skriftligt avtal mellan parterna (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Formkravet infördes 1982 och motiverades främst med hänvisning till en strävan efter att skapa klarare rättsförhållanden och att det inte kunde anses särskilt betungande eftersom skriftliga avtal redan var vanligt förekommande. Även i det fallet är följden av att formkravet inte iakttas att avtalet är ogiltigt (6 kap 5 tredje stycket samma lag).11

8 Prop. 1970:20, del B1, s. 122 f.

9 A.a. s. 144. Se även redogörelse i Leasingutredningens delbetänkande Fastighetsleasing (SOU 1991:81) s.7910Prop. 1971:12 s. 79 och 100.11 Se 12 a § i 1971 års bostadsrätts lag (1971:479) och prop 1981/82:169 s. 61 f.

Kravet på upplåtelse- eller överlåteseavtalet är att det skall vara skriftligt, undertecknat av parterna och innehålla uppgift om den lägenhet överlåtelsen avser och antingen priset eller det belopp som skall betalas som insats, årsavgift och eventuellt upplåtelseavgift. Vid såväl upplåtelse som överlåtelse medför avvikelser från formföreskrifterna att avtalet är ogiltigt.

Hyresrätter

Vid hyresförhållanden ges i 12 kap. JB (hyreslagen) en möjlighet att kräva skriftliga avtal. Bestämmelsen i 2 § anger att avtalet skall vara skriftligt om någon av parterna – hyresgästen eller hyresvärden – begär det. Om motparten inte följer en sådan begäran kan parten väcka talan vid domstol och vid vite yrka att motparten medverkar till att ett skriftligt avtal kommer till stånd.12

Flera olika faktorer angavs som skäl för skriftlighetsregeln i hyreslagen. Ett skriftligt avtal ansågs dels ge hyresvärden större möjligheter att få ut obetald hyra, dels ge hyresgästen en tryggare situation i bevishänseende.13 Framför allt framhölls reglerna om besittningsskydd som skäl för att en part i ett hyresförhållande skulle ha rätt att kräva att hyresavtalet fick skriftligt form.14

Tidsdelat boende

EG:s direktiv ”om skydd för köparna vad avser vissa aspekter i avtal om nyttjanderätten till fast egendom på tidsdelningsbasis”, s.k. timeshare-avtal (94/47/EG) har i Sverige genomförts som en särskild lag, lagen (1997:218) om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.

Lagen – som trädde i kraft den 1 juli 1997 – innehåller bl.a. krav på att näringsidkaren skall lämna skriftlig information i vissa avseenden

12 Holmqvist, Leif, Hyreslagen , 1994, s. 26.13SOU 1961:47 s. 178 f.14 SOU 1966;14 s. 392 och prop. 1967:141 s. 199 f.

(4–6 §§). Underlåter näringsidkaren att göra detta blir marknadsföringslagens (1995:450) regler tillämpliga. Det innebär bl.a. möjligheter till vitesförelägganden.

I lagen ställs också krav på att avtalet skall vara skriftligt och undertecknat av bägge parter (7 §). Detta följer uttryckligen av att EG-direktivet anger att avtalet skall utformas på detta sätt. Uppfylls inte det kravet har konsumenten rätt att begära att avtalet skall gå tillbaka (11 §).

I lagen ges konsumenten också en ångerrätt (12 §). Denna innebär att konsumenten har tio dagar på sig att meddela näringsidkaren att han eller hon vill frånträda avtalet. Tidsfristen räknas från avtalets undertecknande. Konsumenten behöver inte ange några skäl för att utnyttja sin ångerrätt.15

Distans- och hemförsäljningsavtal

Ett annan typ av formkrav fanns i 4 och 5 §§ i den tidigare hemförsäljningslagen (1981:1361). Lagen har den 1 juni 2000 ersatts av lagen (2000:274) om konsumentskydd vid distansavtal och hemförsäljningavtal (distansavtalslagen). Bestämmelserna i hemförsäljningslagen innebar att näringsidkaren, i samband med att avtal träffas, skulle överlämna vissa handlingar med information rörande den s.k. ångerveckan för att konsumenten skulle bli bunden av avtalet. Konsumenten skulle kvittera mottagandet av handlingarna.16 Var formkravet inte uppfyllt var konsumenten inte bunden av avtalet och kunde begära att det skulle gå tillbaka (5 § hemförsäljningslagen).

Distansavtalslagen ålägger näringsidkaren en informationsskyldighet på motsvarande sätt som tidigare fanns i hemförsäljningslagen. Däremot skiljer sig lagarna åt bl.a. genom att distansavtalslagen saknar en civilrättslig ogiltighetsregel av det slag som fanns i hemförsäljningslagen. Vid utebliven eller bristfällig information från näringsidkarens sida skall i stället reglerna i marknadsföringslagen (1995:450) tillämpas (912 §§distansavtalslagen). Av dessa följer bl.a. en möjlighet att meddela näringsidkare informationsförelägganden i förening med vite. Om det, efter en utvärdering av lagen, skulle visa sig vara otillräckligt aviserades det i propositionen att införande av en möjlighet att även ålägga näringsidkare att betala s.k. marknadsstörningsavgift enligt 2228 §§marknadsföringslagen skulle kunna övervägas.17

15 Prop 1996/97:127 s. 35 f och 59.16 Se även prop. 1981/82:40 s. 6 f. och 28 f. (Jfr prop. 1971:86 s. 70 ff.).17 Prop 1999/2000:89 s. 43 ff.

Det kan påpekas att sedan 1992 undantogs avtal om uppförande av bl.a. småhus från hemförsäljningslagens tillämpningsområde. Samma undantag gäller enligt 3 § 2 och 4 § 4 distansavtalslagen.18

Liksom i fråga om avtal om tidsdelat boende finns det enligt distansavtalslagen, och även enligt den tidigare hemförsäljningslagen, en ångerrätt för konsumenten.

Konsumentkrediter

Konsumentkreditlagen (1992:830) innehåller en variant av skriftlighetskravet. Lagen kräver i och för sig att avtal om kredit skall vara skriftliga men anger samtidigt att ett kreditavtal som inte uppfyller skriftlighetskravet ändå är giltigt utom i fråga om villkor som är till nackdel för konsumenten (9 §).

Avsikten är att näringsidkaren genom formkravet får ansvar för att konsumentens åtagande i sin helhet anges skriftligen. Samtidigt framhölls i lagens förarbeten att muntliga avtal inte med nödvändighet missgynnar konsumenten och att denne ofta kan ha inrättat sig efter avtalet och därför inte har något intresse av att detta blir ogiltigförklarat. Slutligen påpekades att det ofta uppstår en rad komplikationer när ett avtal blir ogiltigt och prestationer som redan utbytts måste återbäras.19

Paketresor

Lagen (1992:1672) om paketresor bygger på EG-direktivet 90/314/EG om paketresor, semesterpaket och andra paketarrangemang. Varken i direktivet eller i den svenska lagen ställs krav på att ett undertecknat, skriftligt avtal skall upprättas. Däremot skall konsumenten innan avtal träffas skriftligen ha fått del av alla avtalsvillkor (8§).

Det framgår inte av EG-direktivet om avsikten är att någon påföljd skall inträda om formföreskrifterna inte följs. I förarbetena till den svenska paketreselagen anfördes skäl mot en ogiltighetspåföljd och slutsatsen drogs att formkravet borde ses som en ordningsföreskrift utan sanktion.20 I detta avseende skiljer sig alltså paketreselagen från reglerna i t.ex. hemförsäljningslagen och lagen om konsumentskydd vid avtal om tidsdelat boende.

18 A.a. s. 34 och prop. 1981/82:40 s. 20.19Prop. 1991/92:83 s. 84 ff.20Prop. 1992/93:95 s. 35 f.

Formkrav i konsumentskyddet i EG-rätten

Inom EG-rätten finns, som tidigare sagts, flera exempel på regler som syftar till att skydda konsumenter vid köp av varor eller tjänster. Vi har i det föregående delavsnittet redan behandlat direktiven rörande hemförsäljning (85/577/EG), paketresor (90/314/EG), avtal om tidsdelat boende (94/47/EG) och distansavtal (97/7/EG). Som framgått har dessa överförts till svensk rätt.

Något krav på skriftliga avtal som undertecknats av bägge parter uppställs som regel inte. Undantag gäller för avtal om tidsdelat boende, som skall vara skriftliga.

Våra överväganden

Ett krav på skriftliga avtal?

Som framgått av den tidigare redogörelsen finns det en rad exempel på att man genom att uppställa olika typer av formkrav velat skydda konsumenter i en avtalssituation där dessa typiskt sett befinner sig i underläge. Av de exempel som getts ovan kan fastighetsöverlåtelserna sägas skilja sig från de andra eftersom det formkravet motiveras av delvis andra skäl än konsumentskyddande, nämligen en önskan att ge publicitet åt ägarförhållandena av fast egendom.

Huvudskälet för att ställa krav på skriftliga, av parterna undertecknade, avtal är att ge konsumenten trygghet. Denna trygghet skall till att börja med innebära att konsumenten på förhand tillförsäkras så fullständig information som möjligt om innebörden av det avtal som han eller hon står inför. Det är viktigt att konsumenten ges ett gott beslutsunderlag, särskilt vid så stora åtaganden som ett förvärv av ett småhus innebär. Konsumenten bör därför få tillfälle att sätta sig in i vad avtalet innebär. På så sätt motverkas förhastade beslut från konsumentens sida och därmed minskar även risken för kommande tvister.

Den skriftliga avtalsformen ger också konsumenten en trygghet sedan avtal har träffats. Den medverkar till att skapa större klarhet i bevishänseende om vad som har avtalats mellan parterna. På så vis minskar risken för att konsumenten skall åsamkas besvär och kanske även skada för att oklarhet råder om vad som avtalats.

Ytterligare ett skäl som talar för ett skriftlighetskrav är att utvecklingen av konsumentskyddet inom EU uppvisar en tydlig tendens att söka skydda konsumenternas ställning i olika avtalsförhållanden genom att uppställa varierande slag av skriftlighetsrelaterade formkrav.

De skäl som nu anförts gör sig starkt gällande även vad gäller avtal om uppförande av småhus. Detta talar därför för införandet av ett krav på skriftlig form även vid avtal inom detta område.

Konsekvenserna av ett formkrav bör dock ses också ur andra aspekter. Formkraven rörande fast egendom, bostadsrätter och hyresrätter får till sin utformning anses vara relativt okomplicerade. De ställer endast krav på att avtalet skall upprättas i skriftlig form och innehålla ett fåtal sakuppgifter. Därutöver är parterna fria att själva utforma det skriftliga avtalet. Risken för att ett formkrav får en tyngande inverkan på omsättningen inom det ifrågavarande området blir därigenom inte så stor.

I flertalet fall grundar sig förvärv av nya småhus på entreprenadavtal. Sådana avtal är ofta mycket detaljerade och anpassas i hög utsträckning efter mer eller mindre särpräglade förhållanden i det enskilda fallet. Till skillnad från de flesta andra avtal om konsumenttjänster rör de omfattande uppdrag som skall utföras under en relativt lång tid. Därtill kommer att möjligheten att träffa olika typer av entreprenadavtal gör saken än mer komplex. Avtal om totalentreprenad skiljer sig avsevärt från avtal om delad entreprenad etc. Sammantaget medför detta att det finns en rad svårigheter när man i lag skall skapa ett formkrav som passar alla de vitt skilda avtalsförhållanden som kan förekomma.

Ett annat förhållande som man bör ha i minnet när man talar om ett skriftlighetskrav är det utbredda användandet inom olika branscher av särskilt framtagna standardavtal. Detta gör sig inte minst gällande vid småhusbyggande, där ABS 95 med tillhörande avtalsformulär är mycket vanligt förekommande. Ett formkrav skulle visserligen inte innebära något hinder mot sådana avtal. Beroende på dess legala utformning skulle det emellertid kunna få en begränsande och belastande effekt på möjligheterna att i standardavtal utforma vissa typer av avtalsvillkor. Detta blir fallet om det i lag ställs upp allt för detaljerade krav på avtalets innehåll i fråga om t.ex. pris, avtalstider eller liknande.

Det kan konstateras att det redan i dag finns incitament för att skriftliga kontrakt skall komma till användning i småhussammanhang. Ett starkt sådant är att det ställs som krav av försäkrings-, kredit- respektive garantigivare för att dessa skall medverka. Det finns också en utvecklad sedvänja inom branschen att använda de redan framtagna standardavtalen. Samtidigt visar erfarenheterna inom utredningen att bruket av fullgoda, skriftliga avtal varierar och att detta vållar vissa praktiska problem.

Sammanfattningsvis kan det konstateras att det visserligen finns en rad svårigheter som måste övervinnas om ett formkrav skall kunna införas i småhussammanhang. Vi menar dock att de fördelar med en sådan ordning som vi har pekat på har ett stort värde för såväl konsumenter som näringsidkare. Även om det redan i dag finns olika incitament att använda skriftliga avtal har det under vårt arbete visat sig att det ändå förekommer

brister just vad gäller dokumentationen av vad parterna har avtalat. Detta talar för att ett skriftlighetskrav bör införas och att det – tillsammans med andra åtgärder – kan bidra till att stärka konsumenternas ställning. Utformningen av ett sådant krav behandlas i följande avsnitt.

Införandet av ett formkrav gör det lämpligt att alla avtal som rör uppförandet av ett småhus omfattas av skriftlighetskravet. Vid delad entreprenad skall således vart och ett av de avtal som tecknas mellan konsumenten och var och en av näringsidkarna vara skriftligt. Det saknar då betydelse om avtalet är av större eller mindre omfattning. Å andra sidan kan det påpekas att formkravet gäller endast i förhållandet mellan näringsidkare och konsument. De avtal som föreligger mellan två näringsidkare rörande en småhusentreprenad, t.ex. mellan en huvud- och en underentreprenör, berörs därför inte av skriftlighetskravet utan kan mycket väl vara muntliga.

Skriftlighetskravets utformning

Allmänt om utformningen av ett skriftlighetskrav

Vi har i föregående avsnitt pekat på vissa svårigheter rörande utformningen av ett krav på skriftliga avtal i småhussammanhang. Dessa hänger främst samman med att småhusavtalen ställer betydligt högre krav på detaljreglering än vad som är fallet vid t.ex. avtal om överlåtelse av fastighet, bostadsrätt eller hyresrätt, där formkraven är relativt okomplicerade.

Till detta kommer att det finns flera olika typer av entreprenadavtal, t.ex. total- och generalentreprenad samt delad entreprenad. Vid de båda första formerna har konsumenten/beställaren bara en näringsidkare/entreprenör som avtalspart. Han eller hon slipper därmed att själv samordna och leda arbetet. Vid delad entreprenad har beställaren avtal med flera olika entreprenörer. Varje entreprenör svarar då för en mindre del av arbetet, t.ex. el- eller VVS-installationen. Konsumenten kan också själv avse att utföra vissa arbeten. Vid en delad entreprenad får konsumenten ett ansvar för samordningen av de olika entreprenörernas arbeten.

Som tidigare påpekats präglas varje avtal av byggprojektets särart. Varje uppdrag ger upphov till diskussioner om olika tekniska lösningar och materialval. Praktiska och estetiska avvägningar skall göras och dessa skall komma till uttryck i en reglering av hur uppdraget skall genomföras. Detta ställer särskilda krav på att ett formkrav måste ge möjlighet att beakta alla dessa individuella variationer.

Nu sagda förhållanden utgör förutsättningarna för gestaltningen av ett formkrav. Vi skall nu gå över till att undersöka vilka alternativa möjligheter som finns för hur detta skall ske.

Ett formkrav kan se ut på olika sätt. En möjlighet är att ge var och en av parterna rätt att kräva att avtalet dem emellan skall få skriftlig form. På så vis blir valfriheten stor. Denna lösning ter sig dock av flera skäl mindre god. För det första krävs det att konsumenten är aktiv och kräver ett skriftligt avtal. För det andra kan det innebära svårigheter att ställa upp krav på vad ett avtal skall innehålla. Möjligen kan det första problemet till viss del lösas genom att näringsidkaren åläggs någon form av skyldighet att informera konsumenten om dennes rätt att begära ett skriftligt avtal. Trots det finns det en klar risk för att många konsumenter kommer att vara omedvetna om denna sin rätt. Alternativet är då att föreskriva att alla småhusavtal skall vara skriftliga. De skäl som nyss har anförts talar för en sådan lösning.

Nästa fråga är om kravet på ett gott konsumentskydd uppfylls i tillräcklig omfattning med ett formkrav som endast innebär att ett avtal skall vara skriftligt utan att det även anges vilka uppgifter som skall ingå i ett sådant avtal. Erfarenheterna inom utredningen visar att även om bruket av skriftliga avtal är väl utbrett inom småhusområdet i dag så är kvaliteten på många av de skriftliga avtal som förekommer inte så hög. Vi menar därför att det i lag, eller annan författning, bör specificeras vad ett skriftligt avtal skall innehålla för att det skall uppfylla lagens skriftlighetskrav.

Vår uppfattning är att detta krav inte skall göras onödigt omfattande. Vi tror att det finns en risk för att det i så fall skapas en ordning som är både opraktisk och tungrodd och som därför kan utgöra en belastning för dem som berörs. En allt för långtgående detaljreglering skulle öka styrningen och minska flexibiliteten. Därmed minskar möjligheterna för parterna att träffa avtal som tar hänsyn till det enskilda uppdragets särart och som är anpassat till den typ av avtal som är i fråga.

Sammantaget anser vi att ett skriftlighetskrav bör förenas med en specifikation över vilka uppgifter ett avtal skall innehålla för att uppfylla lagens krav. Denna bör dock begränsas till att omfatta endast sådana förhållanden som är av grundläggande betydelse för att tillförsäkra konsumenten en trygghet i förhållande till näringsidkaren och som är gemensamma för de olika avtalsformer som kan bli aktuella. På så sätt ges parterna en möjlighet att utforma avtalet efter det enskilda byggprojektets förutsättningar. Det underlättar också en anpassning till de särskilda förhållanden som råder vid olika typer av entreprenader.

Skriftlighetskravets beståndsdelar

Följden av ett krav på skriftliga småhusavtal blir att alla avtalsvillkor mellan parterna i princip skall tas in i det skriftliga avtalet för att bli giltiga. Undantaget bör gälla om parterna skriftligen har kommit överens om

att godta vissa muntliga överenskommelser. Dessa får dock inte omfatta sådana förhållanden där kravet på skriftlighet är absolut.

Frågan är då vilka minimikrav som bör ställas på ett småhusavtal för att en grundtrygghet av det slag som vi talade om i föregående avsnitt skall uppnås. Här följer nu en genomgång av olika typer av avtalsvillkor som skulle kunna bli aktuella att ingå bland de villkor som bör vara obligatoriska och därför alltid skall anges i avtalet. Som tidigare har nämnts är utgångspunkten att obligatoriet endast skall avse sådana avtalsvillkor som kan anses oundgängligen påkallade för att konsumenten skall tillförsäkras en avtalsmässig grundtrygghet.

Parterna

En självklar uppgift är att parterna skall anges i avtalet. Ingen av parterna skall behöva sväva i tvivelsmål om vem som är hans eller hennes motpart.

Uppdragets omfattning

Till de centrala beståndsdelarna i avtalet hör omfattningen av det åtagande som näringsidkaren har gentemot konsumenten. Avtalsförhållandet i stort och därmed parternas trygghet och möjlighet att bedöma det avtal som ingåtts är beroende av att uppdraget anges på ett klart och tydligt sätt. Det finns således flera skäl för att detta alltid bör komma till uttryck i avtalet. Inte minst skulle det uppställda skriftlighetskravet inte kunna fylla sitt syfte om avtal saknade detta moment.

Vi har tidigare pekat på att avtal om småhusentreprenader i mycket hög utsträckning är individuellt utformade. De är detaljerade och skiljer sig ofta åt från varandra i flera avseenden. Detta talar å ena sidan för att det finns ett stort behov av att säkerställa att konsumenten får klarhet i vad avtalet innebär för hans eller hennes del. Å andra sidan vållar dessa förhållanden svårigheter att ställa upp alltför preciserade krav på innehållet i avtalet. Vår slutsats och ambition blir därför att söka säkerställa att avtalets omfattning skall komma till uttryck i det skriftliga avtalet på ett sådant sätt att konsumenten har fått möjlighet att bedöma om hans eller hennes önskemål och uppfattning om vilket resultat som skall uppnås tillgodoses genom det avtal som träffas.

Efter att ha tagit del av olika exempel på avtal som är vanligt förekommande inom småhusområdet har vi kunnat konstatera att det vanligaste sättet att precisera vilken omfattning avtalet har är att kort säga att ett småhus, ibland med angivande av viss typkod, skall uppföras på en viss fastighet och beträffande detaljerna kring detta hänvisa till olika typer av bifogade handlingar. Det kan då vara fråga dels om ABS 95 men också om

byggnads- eller konstruktionsritningar, leveransvillkor, administrativa föreskrifter, förfrågningsunderlag eller liknande.

Det har inte framkommit några skäl som talar för att detta system inte skulle fylla sin funktion. Praktiska skäl talar för att ett motsvarande tillvägagångssätt bör accepteras även i fortsättningen och att kravet på precisering av uppdragets omfattning därigenom skulle vara uppfyllt.

Det bör framhållas att betydelsen av att uppdragets omfattning anges på ett tydligt sätt och med relativt hög grad av precision är särskilt stor vid delade entreprenader eller andra avtalstyper där risken för att vissa åtgärder skall ”falla mellan två stolar” är större än annars. Att det förmodligen är ganska vanligt att konsumenter hamnar i sådana situationer utgör ytterligare skäl för att omfattningen av avtalet tydligt anges.

I specialmotiveringen går vi närmare in på vilka krav som ställs för att kravet på angivande av uppdragets omfattning skall anses uppfyllt. Rent allmänt kan man säga att avsikten med kravet är att säkerställa att konsumenten får en klar bild av vad det avtal som han eller hon står i beredskap att ingå kommer att innebära. Vilka följder som inträder om ett avtals utformning inte når upp till den nivån som krävs behandlas senare i detta avsnitt under rubriken Skriftlighetskravets rättsverkningar.

Priset och sättet för betalning

Enligt 36 § KTjL gäller i första hand det pris som avtalats mellan parterna. Har så inte skett är konsumenten skyldig att betala vad som kan anses skäligt med hänsyn till tjänstens art och omfattning. Motsvarande reglering finns i KKL. KTjL innehåller vidare regler om ungefärliga prisuppgifter, pristillägg, specificerad räkning och tiden för betalning. Vi återkommer till dessa frågor i avsnitt 4.2.10.

Enligt ABS 95 skall i kontraktet anges antingen priset för entreprenaduppdraget eller, om fast pris inte har avtalats, sättet för hur priset skall beräknas.

Småhusköpsutredningen föreslog att reglerna i KTjL, med några mindre jämkningar, skulle tillämpas även i småhusfallen. Vid beredningen ansåg departementchefen att några jämkningar av reglerna i KTjL inte var nödvändiga utan att dessa kunde gälla oförändrade även för småhusavtalen.

Som vi har framhållit i samband med behandlingen av skriftlighetskravet anser vi att prisuppgiften är en av de centrala beståndsdelarna i ett avtalsskydd för konsumenter inom småhussektorn. Det är viktigt för konsumenten dels att priset anges i avtalet dels att det anges på ett så klart och tydligt sätt att konsumenten kan överblicka innebörden av sitt ekonomiska åtagande. Enligt vår uppfattning är det inte tillräckligt att bara begära att

priset skall vara skäligt. Det ger inte tillräcklig information till konsumenten och medför problem genom de svårigheter som är förknippade med att bestämma om ett pris är skäligt eller ej. Att, som i ABS 95, ställa krav på att priset eller sättet för prisberäkningen skall framgå av avtalet ger då en större trygghet för konsumenten än om det mer allmänt krävs att priset skall vara skäligt eftersom det ofta kan vara svårt för konsumenten att utan information från näringsidkaren känna till vilken nivå det kan röra sig om. Vi föreslår därför att priset skall anges i avtalet antingen uttryckligen eller genom att sättet för prisberäkningen redovisas.

Betalningsskyldigheten enligt KTjL inträder, om inte annat avtalats, först när uppdraget är slutfört. I förarbetena till KTjL ansågs det rimligt att näringsidkare vid uppdrag av större omfattning gavs rätt att förbehålla sig rätt till betalning trots att uppdraget i sin helhet inte var avslutat. Betalningsregeln i 41 § KTjL gjordes därför dispositiv.

Entreprenader är just ett sådant uppdrag av stor omfattning som ofta dels varar lång tid och kräver en stor arbetsinsats, dels innebär stora och kostsamma inköp av material. I en mindre rörelse kan det medföra stora likviditetsproblem för näringsidkaren att inte få betalning förrän uppdraget är helt slutfört. Näringsidkaren har inte heller någon egentlig säkerhet för sin fordran eftersom det arbete han utför och det material som används i de allra flesta fall sker på konsumentens egendom och blir en del av denna.

För att komma till rätta med detta problem och samtidigt ge konsumenten tydlig information om vid vilka tidpunkter och i vilken omfattning betalning skall erläggas kommer parterna ofta överens om att betalningen skall erläggas successivt efter en på förhand fastställd betalningsplan i takt med att entreprenaden framskrider. Detta har sedan lång tid varit praxis vid entreprenader och har också tagits in i ABS 95, som anger att en betalningsplan skall upprättas och fogas till det skriftliga avtal som förutsätts upprättas. Av de skäl som nu anförts får upprättandet av en betalningsplan anses vara ett moment som gagnar både konsumenten och näringsidkaren. För att ge konsumenten trygghet om både priset för entreprenaden och hur det skall betalas bör betalningsplaner ingå som ett led i skriftlighetskravet.

Bruket av betalningsplan utgår från att betalning endast skall ske för sådana delar av entreprenaden som har slutförts. Grundprincipen att konsumenten inte skall vara skyldig att utge betalning i förskott bör inte frångås. Däremot får det anses skäligt att konsumenten efter hand betalar för material och arbete som han eller hon har fått levererat och utfört på sin fastighet.

Tider

KTjL saknar reglering av tiderna för när ett uppdrag skall påbörjas och framför allt när det skall vara avslutat. Sådana regler finns däremot i ABS 95, som kräver att tidpunkten för avlämnandet skall framgå av avtalet. Denna regel kompletteras sedan med bestämmelser om näringsidkarens rätt att begära förlängd tid på grund av förhållanden som inträffat efter avtalsslutet.

Liksom vad gäller priset är tiden för utförandet av uppdraget av stor betydelse för konsumenten. De flesta beställare/konsumenter är angelägna om att få tillträde till sitt hus så snart som möjligt. Ofta har man sålt en tidigare bostad eller sagt upp ett hyreskontrakt och det är därför av stor praktisk vikt att veta när tillträdet kan ske. Det finns även andra skäl av ekonomisk karaktär som är knutna till färdigställandet. Som exempel kan nämnas att övergången från byggnadskreditiv till sedvanlig belåning med fastigheten som säkerhet normalt sker vid denna tidpunkt. Med detta sammanhänger frågor om räntesättning av bostadslån etc. Färdigställandet har också betydelse för frågor om dröjsmål, farans övergång och försäkring. Vi föreslår därför att tidpunkten för uppdragets färdigställande skall framgå av avtalet.

Ändrings- och tilläggsarbeten

Avtal om uppförande av småhus präglas i högre grad än många andra konsumenttjänstavtal av att frågor om ändrings- och tilläggsarbeten uppkommer under uppdragets gång.

Vad gäller avtalsvillkor om tillkommande och avgående arbeten följer, enligt den av oss föreslagna huvudregeln, att dessa skall vara skriftliga liksom andra avtalsvillkor. Av skäl som anförs i avsnitt 4.2.3 anser vi inte att det finns skäl att införa någon särskild reglering av rätten till sådana arbeten. Detta gör att vi inte heller anser att det finns behov av en obligatorisk reglering av dessa förhållanden i varje avtal. Frågan om ändringsoch tilläggsarbeten behöver därför inte omfattas av det absoluta skriftlighetskravet. För den ståndpunkten talar också att det är avtalsvillkor som är svåra att förutse och att de rör åtaganden som i förhållande till det huvudsakliga åtagandet är av mindre omfattning. Däremot är det för parterna viktigt att det råder klarhet i frågan. Det får därför ses som en del i näringsidkarens informationsskyldighet att bidra till detta, jfr avsnitt 4.2.4.

I anslutning till det nu förda resonemanget finns det anledning att påpeka att med den gränsdragning för de särskilda reglerna för småhusentreprenader som vi har föreslagit kommer sådana avtal om ändringar eller tillägg som är så omfattande att de i sig ställer krav på särskild bygganmälan enligt PBL att betraktas som nya avtal i lagens mening. Det inne-

bär i sin tur att de skall uppfylla samtliga de krav som ställs på ett avtal om småhusentreprenad.

Besiktning

Frågan om en lagreglering av besiktningsinstitutet behandlas i annat sammanhang (se avsnitt 4.2.5). Vi har där kommit fram till att ett krav på obligatorisk besiktning bör ställas. Enligt vår uppfattning innebär det emellertid inte att besiktningsfrågan alltid behöver beröras i avtalet. Reglerna om besiktning är avsedda att fungera självständigt. Den obligatoriska besiktningen skall ske i samband med att huset färdigställs. De förhållanden som parterna skulle kunna ange i avtalet är t.ex. besiktningsförrättare och tidpunkt för besiktning. Med hänsyn till den ofta långa avtalstiden skulle det vara svårt att redan i avtalet säga vem som skall vara besiktningsförrättare. Ännu svårare skulle det vara att då bestämma tidpunkt för besiktningen. Någon anledning till att detta moment skall vara obligatoriskt i småhusavtal finns därför inte.

Skriftlighetskravets rättsverkningar

Olika synsätt på verkan av ett formkrav

Rättsverkningarna av att ett formkrav inte iakttas kan variera. Det kan i sin yttersta form få till följd att ett helt avtal anses ogiltigt. En mindre ingripande följd är att ogiltigheten bara avser det förhållande som brister men att avtalet i övrigt gäller. Man kan också tänka sig att man söker bota formfelet genom en jämkning av avtalsinnehållet eller genom att vältra över bevisbörden för vad som avtalats på en av parterna. Vi skall nu kort beröra dessa olika möjligheter.

Man brukar tala om att en rättshandling, i detta fall ett avtal, är ogiltig om den är behäftad med någon typ av fel som medför att den inte kan göras gällande till sitt innehåll. Detta skall skiljas från begreppet ogiltighetspåföljd som avser de rättsliga konsekvenserna av ogiltigheten. Även här, vilket medverkar till en viss förvirring, talar man om ogiltighet. Ogiltighet som påföljd innebär att avtalet kan sättas ur spel, helt eller delvis. I det senare fallet talar man om partiell ogiltighet. Det finns även en annan ogiltighetspåföljd, jämkning. Gränsen mellan dessa två typer kan ofta vara svår att dra. Det kan också förekomma att ett avtal jämkas i en sådan omfattning att det helt åsidosätts. Det finns då ingen saklig skillnad mot om avtalet varit helt ogiltigt. Samma sak gäller ett avtal som förklaras ogiltigt i viss del eller jämkas så att samma del inte skall tillämpas. Det är ändå viktigt att göra en distinktion mellan dessa två olika typer av påföljder eftersom jämkningsmöjligheten erbjuder en högre grad av flexibilitet. Den

huvudsakliga skillnaden ligger i att vid en ogiltighetsverkan gäller allt eller inget medan en jämkningspåföljd möjliggör alla tänkbara typer av mellanlösningar.21

Ogiltighet kan ta sig olika uttryck. Avtalet kan sägas vara helt, eller till viss del, utan verkan. Det betecknas då som ogiltigt eller icke gällande. I andra fall kan följden vara att ett avtal blir ogiltigt först om en av parterna begär eller åberopar detta. Ett bristfälligt avtal kan då ändå få rättslig betydelse om bristen inte görs gällande. När det är fråga om jämkning kan avtalet antingen ändras till sitt innehåll eller förklaras inte vara tillämpligt i en viss situation. Ett exempel på det senare är ett avtal som innehåller en bestämmelse som strider mot en tvingande lagregel som jämkas så att lagregeln i stället skall tillämpas.22

Vad gäller följderna av att ett formkrav inte iakttas är ogiltighet en av de vanligaste. Som vi tidigare har sett är de flesta av de formalavtal som vi har behandlat – fastigheter, bostadsrätter m.fl. – förenade med en sådan påföljd. Avvikelser från formkravet leder i dessa fall till att avtalet i sin helhet anses ogiltigt. Parternas prestationer – i den mån några sådana hunnit utväxlas – skall då återgå.

En total ogiltighet kan i vissa situationer te sig allt för långtgående och enligt Adlercreutz kan man också se en tendens i praxis att avlägsna sig från den typen av rättsverkningar.23 Man kan i stället tänka sig att formkrav i viss mån mjukas upp. Med en analog tillämpning av 36 § avtalslagen (1915:218) skulle avsteg från huvudprincipen om total ogiltighet t.ex. kunna innebära att ett avtal blir ogiltigt endast till viss del (partiell ogiltighet). Detta förutsätter dock att avtalet i övrigt går att upprätthålla. En annan möjlighet är att avtalet förblir gällande men jämkas så att det önskade resultatet kan uppnås.24

En variant av detta finns – som vi har berört ovan – i konsumentkreditlagen (1992:830). I lagen ställs visserligen krav på skriftliga avtal men samtidigt är kreditavtal som inte uppfyller skriftlighetskravet ändå giltigt utom i fråga om villkor som är till nackdel för konsumenten (9 §).25

I doktrinen ges prov på andra möjliga rättsverkningar. En sådan är att åsidosättandet av ett formkrav leder till en nackdel i bevishänseende. Det skriftliga avtalet kan t.ex. ges ställning som ett exklusivt bevismedel. Detta innebär att endast ett medgivande eller ett påbörjat fullgörande av avtalet kan bota en formell brist. Ett lindrigare alternativ är att ett formfel medför

21 Adlercreutz, Axel, Avtalsrätt I, 1995, s. 221 och 224 och Grönfors, Kurt, Avtalslagen, 1995, s. 177 ff.22 Adlercreutz, s. 224 f.23 Ibid.24 Ibid.25Prop. 1991/92:83 s. 84 ff.

att bevisbördan kastas om i förhållande till vad som normalt är fallet. Exempelvis kan avsaknaden av bevittning, när krav på detta ställs, innebära att den part som åberopar ett avtal åläggs att styrka dess giltighet trots att det motsatta förhållandet annars skulle ha gällt.26

Man kan också tänka sig olika sanktionsmöjligheter. I lagen (1997:218) om tidsdelat boende ges Konsumentverket möjlighet att utfärda vitesförelägganden i vissa fall. En annan möjlighet är offentligrättsligt betingade sanktioner av det slag som t.ex. finns enligt marknadsföringslagen (1995:450).

Ett formkrav kan även tjäna enbart som en ordningsföreskrift. Avvikelser från formkravet leder då inte till att någon sanktion inträder. Ett exempel på detta är reglerna i paketreselagen (1992:1672).

Rättsverkningar kan aktualiseras på olika sätt. I vissa situationer är de självutlösande och inträder utan att någon behöver hävda dem. I andra situationer krävs det att någon av parterna påtalar dem genom att t.ex. framställa en reklamation. En variant av det senare alternativet är att rätten att utlösa vissa rättsverkningar kan förbehållas endast den ena parten. Som vi har sett tillämpas den tekniken i vissa konsumentavtal – t.ex. avtal som faller under lagen om tidsdelat boende eller beträffande vilka den tidigare hemförsäljningslagen var tillämplig – där endast konsumenten har rätt att frånträda ett avtal som inte uppfyller formkraven.

I dessa lagar ges/gavs konsumenterna – till skillnad från vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom respektive över- eller upplåtelse av bostadsrätt – en ensidig rätt att frånträda ett avtal om det inte upprättats på föreskrivet sätt. Frånträdanderätten i lagen om tidsdelat boende härrör från det EG-direktiv som ligger till grund för den lagen.

Vad gäller de regler om hemförsäljning som gällde före den 1 juni 2000 diskuterades redan vid utformningen av 1971 års hemförsäljningslag frågan om när konsumenten skulle vara bunden av sin rättshandling. Slutsatsen blev att detta skulle ske först efter det att han eller hon mottagit och kvitterat den föreskrivna informationen. Att bundenheten inträffade vid olika tidpunkter för köpare och säljare och att därför endast den ena parten gavs möjlighet att åberopa att en rättshandling var ogiltig ansågs inte ge anledning till några principiella invändningar. I stället sågs detta som en naturlig anknytning till KöpL:s regler om öppet köp.27

Som framgått ovan har hemförsäljningslagen ersatts av distansavtalslagen. Detta har bl.a. inneburit att den nyss nämnda ogiltighetsregeln har försvunnit och ersatts av en hänvisning till reglerna i marknadsföringslagen.

26 A.a., s. 126 f.27Prop. 1971:86 s. 71 f.

Rätten att frånträda avtalet var i hemförsäljningslagen begränsad till ett år efter att konsumenten mottog varan. Lagen om tidsdelat boende uppställer ingen tidsgräns om bristen består i att avtalet inte är skriftligt och undertecknat av parterna men i övriga fall är rätten att frånträda avtalet begränsad till tre månader efter avtalets undertecknande.

Formkravets bevisverkan

I samband med att vi föreslog ett skriftlighetskrav pekade vi på den positiva effekt som ett sådant krav skulle kunna ha för konsumenten. För att nå denna effekt bör rättsverkningarna av eventuella brister i formellt hänseende utformas så att de utgör incitament för parterna att uppfylla formkravet. Att betrakta formkravet som en ordningsföreskrift framstår i det sammanhanget inte som ett tillräckligt effektivt medel.

Vi har i föregående avsnitt också pekat på marknadsrättsliga sanktionsmöjligheter. Beträffande dessa kan det dock sägas att de i huvudsak syftar till att komma till rätta med bristfällig marknadsföring och liknande. För den enskilde konsumenten i en avtalssituation får sådana ingripanden ingen direkt effekt och innebär därför ingen förstärkning av konsumentskyddet. Däremot kan man mycket väl tänka sig att med hjälp av ingripanden enligt marknadsföringslagen eller lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden komma till rätta med bristande iakttagande av de regler som satts upp. Vi anser emellertid att vad gäller de direkta verkningarna av avvikelser från formkravet bör de andra möjliga rättsverkningarna övervägas i första hand.

Vi har nyss beskrivit olika tänkbara rättsverkningar när ett formkrav inte iakttas; ogiltighet, en ensidig rätt för konsumenten att frånträda ett avtal eller en bevisbörderegel.

Vid valet mellan dessa olika alternativ finns det flera aspekter att ha i minnet. Brister i formhänseende kan till att börja med vara av olika karaktär. Den ena ytterligheten är om parterna helt har bortsett från formkravet och inte alls fäst sitt avtal i skrift. Å andra sidan kan parterna ha upprättat ett skriftligt avtal som, av ett rent förbiseende eller annan anledning, bara i en mindre del avviker från vad som föreskrivs. Det kan t.ex. saknas uppgift om tiden för uppdragets färdigställande. Frågan är då vilken rättsverkan som är mest ändamålsenlig vid sådana vitt skilda typer av avvikelser från skriftlighetskravet. Man bör också överväga om olika rättsverkningar skall knytas till olika slags formfel.

Med hänsyn till att ett skriftlighetskrav är avsett att skydda konsumenternas ställning kan det också diskuteras om bägge parter skall ha rätt att åberopa en formell brist eller om den möjligheten bara skall tillkomma konsumenten.

Ytterligare en fråga som måste lösas, om valet faller på en ogiltighetspåföljd, är konsekvenserna av att ett avtal förklaras ogiltigt när viss del av uppdraget redan har utförts. En lösning kan vara att i tiden begränsa rätten att göra en ogiltighetspåföljd gällande. Man kan också tänka sig att rättsverkningarna kan variera beroende på vid vilken tidpunkt i avtalsskedet de inträder.

Ser man alternativet med ogiltighetsverkan så är det, som vi har angett ovan, den följd som inträder när fastighets- eller bostadsrättsavtal är behäftade med formfel. Vid en jämförelse mellan förutsättningarna för dessa avtal och avtal om uppförande av småhus finns emellertid vissa väsentliga skillnader. I fastighets- och bostadsrättsfallen är parternas prestationer lätt urskiljbara. En förvärvare skall utge pengar i utbyte mot att han eller hon får överta äganderätten till fastigheten eller bostadsrätten. Om ett sådant avtal av någon anledning går åter kan dessa prestationer normalt sett återställas utan större problem. Förvärvaren kan visserligen ha vidtagit vissa åtgärder på fastigheten eller i bostadsrättslägenheten men de problem som därmed uppkommer kan vanligen lösas relativt lätt. Det sagda innebär att en ogiltighetspåföljd inte medför några större komplikationer vid dessa avtalstyper.

I småhusfallen liknar situationen den nyss beskrivna så länge parterna, i första hand näringsidkaren, inte har påbörjat utförandet av sina avtalsprestationer. En återgång av ett avtal kan då ske ganska lätt. I praktiken förhåller sig saken annorlunda eftersom enreprenören/näringsidkaren ofta påbörjar utförandet av sin del av avtalet ganska snart efter det att detta har träffats. I den mån det inte har skett tidigare skall bl.a. ritningar och bygglovshandlingar upprättas, arbetena planeras och material beställas. Därefter följer igångsättandet av de egentliga byggnadsarbetena. Om man tänker sig ett formkrav där avvikelser från detta skall leda till att avtalet är ogiltigt uppstår problem som blir större ju längre den beskrivna byggprocessen har kommit när frågan om ogiltighet väcks. Näringsidkarens arbete hänför sig till konsumentens egendom och kan i de flesta fall inte återbäras. Det blir ofta besvärligt att bedöma och beräkna vilken nytta arbetena har inneburit för konsumenten och vilken ersättning som näringsidkaren rimligen bör få för det arbete han eller hon har utfört.

Frågan är om det, mot bakgrund av vad som nu sagts, är rimligt att i alla situationer helt ogiltigförklara ett avtal som inte uppfyller de formella krav som uppställs. Det kan ju också vara så att även om ett avtal inte till fullo uppfyller formkraven kan det trots allt överensstämma med parternas intentioner och muntliga överenskommelse. En ogiltighetsverkan vållar då både konsument och näringsidkare stora olägenheter.

En annan aspekt att ha i åtanke är att svårigheten att återbära prestationerna gör att effekten av en ogiltighetspåföljd minskar i takt med att tiden går och avtalsprestationen hinner utföras. Rent teoretiskt skulle frågan om

ogiltighet kunna komma upp först efter att avtalet är fullgjort. Med tanke på att konsumenten i så fall skall ersätta näringsidkaren motsvarande den nytta han haft, eftersom prestationerna inte gärna kan återgå, blir följden att konsumenten i princip skall utge full betalning. Ogiltighetspåföljden saknar då egentligt innehåll. Vår uppfattning är därför att man bör söka en annan, mindre långtgående typ av rättsverkan än fullständig ogiltighet vid avvikelser från formkravet.

Ett av de alternativ som vi har berört ovan är partiell ogiltighet. En sådan innebär att avtalet blir ogiltigt endast i den del det avviker från formkravet. En förutsättning för en sådana rättsverkan är att avtalet i övrigt går att upprätthålla, i annat fall måste ogiltighetsverkan omfatta avtalet i dess helhet. Vidare måste den del som berörs av ogiltigheten ersättas av någonting annat. Om t.ex. en uppgift om priset saknas kan man tänka sig att en regel träder in som reglerar vad som i stället skall gälla i det avseendet.

Fördelarna med en påföljd med sådan utformning är att den ger en rättsverkan som, jämfört med fullständig ogiltighet, är mer flexibel och inte får lika långtgående konsekvenser för parterna. Detta skulle i och för sig kunna påverka parternas intresse av att efterleva formkravet i negativ riktning. Den risken bedömer vi dock vara relativt liten. Å andra sidan är det inte med nödvändighet så att konsumenten har en fördel av att ett formkrav upprätthålls till varje pris. I flertalet fall får man ändå anta att relationen mellan näringsidkare och konsument fungerar på ett bra sätt. Det kan till och med vara så att det är konsumenten som har mest att förlora på att ett avtal, som han eller hon levt i tron att det var gällande, blir ogiltigt. Färdigställandet av småhuset löper då självfallet stor risk att bli försenat. Det kan ofta ge upphov till besvär för konsumenten i form av ökade utgifter, osäkerhet beträffande räntor och andra kostnader och problem med bostad under färdigställandetiden. Det finns enligt vår uppfattning alltså ett övervägande antal fördelar med en ”mjukare” syn på valet av rättsverkningar vid formfel.

En sådan ”mjukare”, och kanske mer lättillämpad, påföljd är att lägga bevisbördan hos näringsidkaren och låta konsumentens uppgift i en fråga bli gällande om inte näringsidkaren kan visa att något annat har avtalats. Detta får antas vara ett effektivt medel för att näringsidkarna skall se till att avtalet ges skriftlig form. Det är också den lösning som bäst minimerar riskerna för negativa komplikationer för konsumenten. Konsumenten löper då ingen risk att hamna i en situation av ”avtalslöshet”, utan avtalsrelationen skall kunna fortgå. Detta innebär naturligtvis inte att en tvist om avtalsinnehållet inte skulle medföra några besvär för parterna. Fördelen är framför allt att de negativa effekter av en ogiltighetspåföljd som tidigare har beskrivits kan undvikas. Enligt vår uppfattning skulle därför en bevisbör-

deregel underlätta situationen och bidra till att öka möjligheterna att finna en funktionell lösning.

Jämkning är en annan tänkbar följd av formfel som kan jämföras med den partiella ogiltighetsverkan. Vi har i föregående avsnitt redogjort för innebörden av en jämkningspåföljd. I samband med det framhöll vi att den största skillnaden mellan en ogiltighetspåföljd och jämkning är de större möjligheter att finna en mellanlösning som det senare alternativet erbjuder. Denna flexibilitet talar både för och emot att välja en sådan rättsverkan. För talar just det förhållandet att med en sådan påföljd ökar antalet möjliga lösningar och därmed möjligheterna att anpassa avtalet med hänsyn till de enskilda parternas intressen. Mot det talar svårigheten att förutse vilket resultat jämkningen kommer att få.

Mot att välja en jämkningspåföljd kan även anföras att den, jämfört med de tidigare behandlade alternativen, kan antas minska parternas vilja att iaktta skriftlighetskravet eftersom den troligtvis inte skulle uppfattas som särskilt avskräckande. Detta kan innebära ett problem ur konsumentsynpunkt. För mindre seriösa näringsidkare kan det framstå som värt att bortse från formkravet om den risk man tar är att avtalet i fråga jämkas i enlighet med lagens krav. Ett annat skäl är att en jämkningsverkan inte är lika förutsägbar för parterna som en ogiltighetspåföljd.

Vid en samlad bedömning av de argument som framförts för och emot de olika påföljdsalternativen menar vi att övervägande skäl talar för att välja en påföljd som innebär att formfel leder till en övervältring av bevisbördan på näringsidkaren. Med andra ord så kommer konsumentens uppgifter om avtalet och dess innehåll – i de delar som berörs av formkravet – att äga företräde. Bara om näringsidkaren kan visa att avtalet innebär något annat än vad konsumenten gör gällande blir motsatsen fallet. En bevisbörderegel har till att börja med den fördelen att den ger starka incitament för näringsidkaren att se till att ett skriftligt avtal kommer till stånd. Den innebär också en smidig anpassning till formfelets karaktär. Har t.ex. ett skriftligt avtal i och för sig upprättats men saknar det ett av de obligatoriska momenten fylls avtalet i den delen i första hand ut med konsumentens påstående på den aktuella punkten. I övrigt gäller det skriftliga avtalet. Om, å andra sidan, något skriftligt avtal inte alls förekommer blir följden att konsumentens uppfattning om avtalsinnehållet – såvitt avser formkravet – i sin helhet blir gällande. Detta förutsätter dock att konsumenten kan visa att ett sådant avtal har träffats. Med en sådan rättsföljd kan sanktionen vid avsteg från formkravet sägas bli starkare ju större underlåtenheten att iaktta formkravet är.

Med en bevisbörderegel skapas alltså en relativt kraftig sanktion samtidigt som den erbjuder goda möjligheter till flexibla lösningar och minskar riskerna för komplikationer av det slag som tagits upp i samband med en ogiltighetsverkan. Sammantaget menar vi därför att denna påföljd har för-

delar som överväger de andra alternativen och konsumenterna tillförsäkras på detta sätt ett förstärkt skydd.

4.2.2. Ångerrätt

Vi anser att det inte skall införas någon s.k. ångerrätt, det vill säga en rätt för konsumenten att utan särskild anledning frånträda ett träffat småhusavtal.

Vi har tidigare pekat på förekomsten av regler som ger konsumenter en rätt att frånträda ingångna avtal utan att behöva ange skäl för detta, ångerrätt. En förutsättning för detta är att ett bindande avtal har träffats mellan parterna. Exempel på ångerrätt finns i lagen (1997:218) om tidsdelat boende, den tidigare hemförsäljninglagen (1981:1361) och den sedan den 1 juni 2000 gällande lagen (2000:274) om konsumentskydd vid distansavtal och hemförsäljningsavtal.28

Inom EG-rätten är det vanligt förekommande med ångerrätt. Det har avspeglat sig i svensk lagstiftning inom de nyss nämnda områdena, som bygger på EG-direktiv angående hemförsäljning, tidsdelat boende respektive distansavtal.29

Vi har i avsnitt 4.2.1 föreslagit att ett krav på skriftliga avtal skall gälla i samband med uppförande av småhus. Avsikten är – som tidigare framhållits – att ge konsumenter ett grundläggande skydd vid ingående av småhusavtal. Tanken är också att skapa regler som tillförsäkrar konsumenter ett gott beslutsunderlag och som motverkar förhastade avtal från konsumentens sida.

Genom skriftlighetskravet menar vi att konsumenten ges goda möjligheter att kunna överblicka sin situation innan avtal ingås. Det kan vidare noteras att småhusavtal som regel föregås av åtskilliga diskussioner och att avtalssituationen därför inte uppvisar några större likheter med de för konsumenten mer pressande situationer där ångerrätt i dag förekommer. Till det kommer den avbeställningsrätt som konsumenten har (jfr avsnitt 4.2.9). Det kan också konstateras att det varken i JB, KKL eller KTjL förekommer någon ångerrätt. Vår uppfattning är därför att det skyddsbehov som föreligger uppfylls av det föreslagna skriftlighetskravet och att det därför saknas anledning att införa en särskild ångerrätt.

28Prop. 1999/2000:89.29 85/577/EG (hemförsäljning), 94/47/EG (tidsdelat boende), och 97/7/EG (distansavtal)

4.2.3. Ändrings- och tilläggsarbeten

Vi föreslår att 8 § konsumenttjänstlagen om ändrings- och tilläggsarbeten skall gälla också beträffande småhusentreprenader.

Någon rätt att få ändrings- och tilläggsarbeten utförda finns – förutom i vissa speciella fall enligt 8 § – inte i KTjL. I ABS 95 är denna rätt begränsad till sådana arbeten som följer av avtalet jämte dess eventuella tillvalslista. Det kan noteras att beställaren enligt AB 92 (2 kap. 2 §) däremot ges en långtgående rätt till ändrings- och tilläggsarbeten, så länge dessa har samband med kontraktsarbetena.

Det kan diskuteras om det finns anledning att särskilt reglera konsumentens rätt att få tilläggs- och ändringsarbeten utförda. Visserligen är det vår bedömning att frågan om att göra ändringar och tillägg till det träffade avtalet är vanligt förekommande, inte minst vid uppförande av småhus. I flertalet fall torde dock frågan inte vålla några problem från konsumentsynpunkt. Uppstår det svårigheter så rör de förmodligen i de flesta fall kostnaden för det tillkommande eller avgående arbetet. Det är också bakgrunden till att KTjL endast reglerar de prismässiga följderna av ändringsoch tilläggsarbeten.

Vi menar att det inte krävs någon lagfäst rätt till sådana arbeten utöver den i 8 § KTjL reglerade skyldigheten för näringsidkaren att underrätta konsumenten om behov av tilläggsarbete uppkommer. Denna skyldighet sammanhänger närmast med näringsidkarens upplysningsplikt.

4.2.4. Näringsidkarens prestation

Vi föreslår att de grundläggande kraven på näringsidkarens prestation i 4, 5 och 7 §§konsumenttjänstlagen skall gälla också vid avtal om uppförande av småhus. Vad gäller näringsidkarens skyldighet att avråda föreslår vi en särskild bestämmelse för småhusavtal. Enligt denna skall näringsidkaren vara skyldig att avråda konsumenten från att låta utföra ett arbete som näringsidkaren – med hänsyn till priset, sättet för utförandet, till följd av de uppgifter som konsumenten har lämnat eller av annat skäl – har eller borde ha insett att det inte kommer att bli till rimlig nytta för konsumenten. Med utformningen av 6 § andra och tredje styckena som förebild föreslås att avrådandeplikten vid småhusentreprenader skall gälla även sedan utförandet av arbetet har påbörjats.

Generella krav på näringsidkarens prestation

En av de centrala delarna i ett konsumentskydd vid småhusförvärv är att tillförsäkra konsumenten möjligheter att komma till rätta med eventuella felaktigheter genom att ha tillgång till olika påföljder. För att en påföljd skall bli aktuell måste man kunna avgöra om ett fel föreligger i näringsidkarens prestation. Det är i första hand parternas avtal som specificerar den prestation som näringsidkaren skall tillhandahålla. I vissa fall kan det i ganska hög utsträckning tjäna till ledning för vilka krav som kan ställas på näringsidkarens åtagande. Ofta är så dock inte fallet.

Både i KöpL och KKL finns det generella normer för hur en vara skall vara beskaffad. Om dessa inte uppfylls anses varan vara felaktig. Vad gäller konsumenttjänster finns motsvarande regler i KTjL. Dessa var de första reglerna av detta slag inom konsumentlagstiftningen. De tillkom för att det från lagstiftarens sida inte ansågs tillräckligt att helt förlita sig på att näringsidkarens prestation kan bedömas enbart utifrån vad parterna har avtalat. Uppfattningen var att det finns ett värde i att parternas avtalsfrihet i vissa avseenden kompletteras med allmänna lagregler om prestationens beskaffenhet. Detta synsätt, som tidigare har ifrågasatts, har under de senaste 10–15 åren vuxit sig allt starkare. Det får nu anses vara en allmän uppfattning att förekomsten av den här typen av regler underlättar konsumentens situation och stärker dennes ställning gentemot näringsidkaren.

Småhusköpsutredningen anslöt sig till denna inriktning och menade att även en reglering av småhusförvärv borde innehålla sådana moment. Samma ställningstagande gjorde sedan regeringen i samband med de ändringar som företogs i KTjL i samband med att lagen 1991 blev tillämplig även beträffande småhusentreprenader. Man ansåg då bl.a. att bestämmelserna i 4–7 §§ KTjL om näringsidkarens ansvar för uppdraget vad gäller utförande och material, säkerhet och avrådande borde tillämpas även vid småhusavtal.

Som en följd av den beskrivna utvecklingen skedde förändringar även i de gällande standardavtalen. ABS 95 kom därför – till skillnad från föregångaren ABS 80 – att delvis innehålla regler av det beskrivna slaget.

I denna fråga gör vi samma bedömning som gjordes i 1990 års lagstiftningsärende. Vi menar att det finns ett stort värde i att det också vad gäller småhusavtal finns grundläggande regler för vilka krav som kan ställas på näringsidkarens prestation. Genom att sådana krav ställs kan konsumenten lättare skapa sig en uppfattning om vilka förväntningar han eller hon kan ställa på utförandet av uppdraget. Det är också vår uppfattning att regler av detta slag är ett verksamt medel för att förbättra informationen från näringsidkare till konsument. Vad gäller reglernas utformning hänvisar vi till vad som sägs i avsnitt 4.2.13 om KTjL:s tillämplighet. Grundat på de övervägandena menar vi att bestämmelserna i 4, 5 och 7 §§ KTjL bör kun-

na tillämpas också beträffande småhusavtal. Bestämmelsen om tilläggsarbeten i 8 § KTjL behandlas separat i avsnitt 4.2.3.

Även om de nyss nämnda reglerna i KTjL kan tillämpas också i småhusfallen finner vi anledning att närmare gå in på innebörden av dessa allmänna regler när det gäller just småhusavtal. En sådan redovisning följer i de kommande delavsnitten.

Ett krav på fackmässighet

Det generella fackmässighetskravet

En central del av konsumentskyddet är vem som skall ha ansvaret för fel och vilka påföljder som kan bli aktuella. Det är då nödvändigt att ta ställning till om något fel kan anses föreligga i näringsidkarens prestation. För att kunna göra det måste man skapa sig en uppfattning om vilka krav som rimligen kan ställas på denna. Vi har i föregående avsnitt föreslagit att de generella bestämmelserna i 4, 5 och 7 §§ KTjL skall gälla även småhusavtal. Den första av dessa ställer krav på fackmässighet vad gäller såväl utförandet som det material som används för detta.

Fackmässighetskravet finns i såväl KTjL som ABS 95 och överensstämmer i stort sett mellan de båda regelverken. Det är ett objektivt krav. Eftersom det kan vara fråga om mycket varierande förhållanden är det svårt att ge begreppet en klar definition. En utgångspunkt för att bedöma hur byggnader och byggprodukter skall vara utformade är att dessa bör överensstämma med de generella krav på byggnader som ställs i lagen (1994:847) och förordningen (1994:1215) om tekniska egenskapskrav på byggnadsverk, m.m. Lagen och förordningen innebär att de regler som tidigare hade funnits dels i byggproduktlagen med därtill hörande förordning, dels i PBL sammanfördes.30

Med stöd av byggnadsverkslagen och förordningen utfärdar Boverket närmare föreskrifter. Föreskrifterna tar främst sikte på att trygga hälsa och säkerhet för dem som bor och vistas i en byggnad. De återspeglar i första hand samhällets krav på byggandet.

Fackmässighetskravet har sitt ursprung i en föreställning om att en byggherre skall ha rätt att ställa vissa krav på de fackmän som anlitas för att utföra ett bygguppdrag vad gäller resultatet av deras arbete. Småhusköpsutredningen menade utifrån detta att det är naturligt att bedömningen av om dessa krav är uppfyllda, dvs om ett arbete har utförts fackmässigt, i första hand sker med utgångspunkt i erfarenhet och kunniga yrkesmäns uppfattning.31 Även vi ser detta som en lämplig ”måttstock” för vad som

30Prop. 1993/94:178 s. 93 f.31SOU 1986:38 s. 137.

skall anses vara fackmässigt. Fördelen med en sådan utgångspunkt är också att den kan utvecklas och följa med i takt med att arbetssätt och metoder inom byggbranschen förändras.

Vid en bedömningen av fackmässigheten bör hänsyn tas till det specifika uppdraget. Det vore orimligt att inte beakta om uppdraget är förknippad med särskilda svårigheter. Vi tänker då t.ex. på besvärliga eller svårbedömda markförhållanden eller om det i uppdraget ingår att entreprenören skall använda sig av hittills oprövade eller tekniskt komplicerade metoder. Det finns också anledning att i bedömningen väga in om parterna har kommit överens om att visst arbete skall utföras av oerfarna personer som t.ex. praktikanter eller lärlingar. I sådana fall måste det dock stå klart för konsumenten att det föreligger särskilda förhållanden i just hans eller hennes fall.

Vid sidan av de ovan nämnda lagarna och författningarna kan en mer detaljerad vägledning för vad som skall anses fackmässigt ofta hämtas från material- och metodbeskrivningar som lämnas av bl.a. tillverkare och försäljare. Hit hör också konstruktionsritningar och installationsanvisningar.

Det är inte bara utförandet som skall vara fackmässigt. I kravet ligger också att näringsidkaren – om inte annat har avtalats – skall tillhandahålla nödvändigt material för uppdragets utförande. I detta ligger att även materialet skall uppfylla kravet på fackmässighet. Fel föreligger alltså både när näringsidkaren inte tillhandahåller det material som krävs för att uppdraget skall kunna utföras på ett riktigt sätt och när han eller hon visserligen svarar för materialet men detta är av undermålig kvalitet.

Säkerhetsföreskrifter m.m.

Som ett led i kravet på att näringsidkaren skall utföra sitt uppdrag fackmässigt ingår också att han eller hon skall följa gällande föreskrifter. Inom byggsektorn förekommer en rad olika typer av föreskrifter. De kan delas upp i allmänna föreskrifter om t.ex. byggstandard och föreskrifter som syftar till att föremålet för tjänsten, dvs. byggnaden skall vara tillfredsställande ur säkerhetssynpunkt.

Småhusköpsutredningen menade att bägge typerna av föreskrifter omfattades av näringsidkarens omsorgs- och därmed också avrådandeplikt. Däremot gjordes skillnad mellan allmänna föreskrifter och säkerhetsföreskrifter i det fallet att näringsidkaren hade påtalat eller avrått från ett visst utförande med hänvisning till att det stod i strid med någon föreskrift men sedan ändå brutit mot föreskriften i fråga. Avsåg överträdelsen en allmän föreskrift och skedde den efter att konsumenten – trots avrådande – hade vidhållit sin begäran om ett sådant utförande så menade utredningen att

konsumenten fick stå sitt kast och borde förlora sin rätt att göra gällande att näringsidkaren hade begått ett fel genom att inte iaktta föreskriften.32

I enlighet med 5 § KTjL föreslog utredningen däremot att överträdelser av säkerhetsföreskrifter under inga förhållande skulle kunna befria näringsidkaren från ansvar, inte ens om konsumenten uttryckligen begärt ett visst utförande trots att näringsidkaren avrått från det. Visserligen ansågs detta följa redan av kravet på fackmässighet men utredningen framhöll att det av tydlighetsskäl borde komma till uttryck i lag att näringsidkaren aldrig hade rätt att utföra sitt uppdrag i strid mot gällande säkerhetsföreskrifter. Följden av en överträdelse av förbudet är att utförandet skall anses felaktigt.33

Småhusköpsutredningens förslag i denna del byggde på motsvarande bestämmelse i 5 § KTjL. I 1991 års ändring i KTjL framhölls bestämmelsen som en viktig precisering av kravet på fackmässighet. Det ansågs också viktigt att ställa upp vissa minimikrav på utförandet ur säkerhetssynpunkt. Till detta räknades också förbud enligt 6 § produktsäkerhetslagen (1988:1604) och 17 § marknadsföringslagen (1994:450). Vi har inte ansett att det finns skäl att nu göra en annan bedömning. Kravet på att tjänsten skall utföras med beaktande av säkerhetsföreskrifter och förbud enligt produktsäkerhets- och marknadsföringslagen bör också gälla vid småhusavtal.

Omsorgsplikt – information och avrådande

Omsorgsplikten i allmänhet

Omsorgsplikten i 4 § KTjL ger uttryck för en allmän obligationsrättslig princip som ålägger avtalsparter att visa omsorg om motpartens intressen. Inom konsumentområdet gör sig denna tanke särskilt starkt gällande eftersom konsumenters möjligheter att bedöma olika faktorer av betydelse för avtalet ofta är särskilt begränsade i förhållande till motpartens, näringsidkarens. Detta gäller inte minst vid småhusavtal som är ett område där det ställs krav på speciella kunskaper och erfarenhet. Konsumentens möjligheter att tillvarata sina intressen här är därför ofta särskilt begräns ade.

Vänder man sig som konsument till en näringsidkare har man rätt att förvänta sig att näringsidkaren har den kompetens som uppdraget kräver. Konsumentens avsikt med att anlita en sakkunnig person är – förutom det uppdrag man önskar få utfört – att han eller hon på så sätt vill försäkra sig om ett gott resultat och samtidigt minska risken för att dra på sig onödiga eller onödigt höga kostnader eller för att beställa en tjänst som inte kom-

32 A.a. s 143.33 A.a. s 144 f.

mer att fylla en rimlig funktion. Konsumenten bör då kunna utgå ifrån att näringsidkaren ställer sin sakkunskap och yrkeserfarenhet till hans eller hennes förfogande. I den meningen är det rimligt att kräva att näringsidkaren värnar om konsumentens intressen.

På vilket sätt skall näringsidkaren då visa sin omsorg? En viktig funktion är att näringsidkaren skall samråda med konsumenten i olika frågor. Det kan gälla utförandet av uppdraget eller val av material. Näringsidkaren skall ge råd och vägledning åt konsumenten när denne står inför en valsituation. Han eller hon skall ge information om olika möjliga alternativ sett från sin roll som fackman. Det betyder att konsumenten har rätt att förvänta sig upplysningar om tekniska, funktionella eller ändamålsenliga skillnader mellan olika alternativ. Kort sagt skall en konsument kunna räkna med att få sakkunnig hjälp och vägledning när han eller hon anlitar en fackman.

Vi ser alltså omsorgsplikten framför allt som ett åliggande för näringsidkaren att informera, upplysa och råda konsumenten i olika avseenden som rör avtalet och dess utförande.

Avrådandeplikt vid småhusentreprenader

Nuvarande förhållanden

En fråga som sedan tidigare varit föremål för diskussion är om det finns anledning att i entreprenadsammanhang införa regler om att näringsidkaren skall vara skyldig att avråda konsumenten i vissa situationer.34 Frågan får ses som en del av näringsidkarens omsorgsplikt och den därpå följande informationsskyldigheten. En sådan avrådandeplikt finns i 6 och 7 §§ KTjL och tar sikte på situationer där en näringsidkare bedömer att en tjänst, med hänsyn till priset, värdet av föremålet för tjänsten eller någon annan särskild omständighet, inte kommer att ”löna sig” för konsumenten. Näringsidkaren är då skyldig att avråda konsumenten från att låta utföra tjänsten. Skyldigheten sammanhänger med det grundläggande kravet att näringsidkaren skall visa omsorg om konsumentens intressen.

Det skall tilläggas att avrådandeplikten gäller även efter det att utförandet av uppdraget har påbörjats. Om det då visar sig att tjänsten inte kommer att bli till rimlig nytta för konsumenten eller att priset blir avsevärt högre än vad konsumenten hade kunnat räkna med skall näringsidkaren underrätta konsumenten om detta och begära dennes anvisningar (se 6 § andra och tredje styckena KTjL).

I lagtexten används begreppet ”rimlig nytta för konsumenten”. Med detta skall förstås att nyttan av tjänsten för konsumenten skall stå i pro-

34Prop. 1989/90:77 s. 25 f.

portion till kostnaderna. Det är således fråga om ekonomisk nytta. Lagstiftarens utgångspunkt är att det redan vid en förberedande undersökning eller diskussion kan stå klart för näringsidkaren att en viss tjänst som konsumenten vill ha utförd inte kan anses vara till rimlig nytta för denne. Näringsidkaren skall då upplysa konsumenten om sin uppfattning och avråda från att uppdraget utförs på det föreslagna sättet. Vad det är fråga om är alltså en utvidgad informationsplikt som innefattar en skyldighet för näringsidkaren att meddela konsumenten att tjänsten enligt hans eller hennes uppfattning som fackman inte bör utföras som tänkt.35

Frågan om avrådandeplikt togs upp av Småhusköpsutredningen.36 Utredningen föreslog en avrådandeplikt i nära överensstämmelse med den i KTjL. Som typsituationer i småhussammanhang pekade utredningen på utföranden som t.ex. kunde förväntas leda till onödigt höga kostnader eller inte skulle komma att uppfylla kraven på fackmässighet.

Utredningens förslag behandlades i 1990 års lagstiftningsärende.37KTjL:s regler om avrådande ansågs kunna tillämpas utan större problem även vid småhusentreprenader. Det framhölls dock att de förmodligen endast skulle komma att aktualiseras i vissa speciella situationer, som t.ex. när konsumenten beställer ett utförande som framstår som onödigt komplicerat eller kostnadskrävande.

Våra överväganden angående näringsidkarens avrådandeplikt

Vi anser, i anslutning till vad vi anfört beträffande omsorgsplikten, att näringsidkaren inte endast bör åläggas att informera konsumenten om vissa förhållanden som han eller hon, i egenskap av sakkunnig, har särskilda kunskaper om utan också bör vara skyldig att underrätta konsumenten om sin uppfattning och råda konsumenten hur han eller hon skall gå till väga.

En avrådandeplikt fyller en funktion för att säkerställa att konsumenten får klart för sig vilka konsekvenser som, enligt en fackman, följer av ett visst utförande eller materialval. Det är viktigt att understryka att avrådandeplikten är en del av näringsidkarens tidigare beskrivna skyldighet att informera, råda och vägleda konsumenten. Den har därför ingen självständig betydelse. Så bör det förhålla sig även i fortsättningen också när det gäller småhusentreprenader.

När det gäller utformningen av ett sådant ansvar kan man konstatera att den avrådandeplikt som idag finns i 6 § KTjL har kommit till i avsikt att i första hand tillämpas vid andra, mindre komplicerade typer av tjänsteavtal än småhusentreprenader. Det gör att den bestämmelsen, enligt vår uppfatt-

35Prop. 1984/85:110 s. 167 f.36SOU 1986:38 s. 268 ff.

37

Prop 1989/90:77 s. 25 f.

ning, inte ger tillräcklig ledning i småhussammanhang och därmed är mindre väl ägnad att tillämpas vid denna avtalstyp. Avtal om småhusentreprenader ställer krav på en tydligare reglering av avrådandeplikten dels för att den skall gagna konsumenterna, dels för att den skall vara förutsägbar och möjlig för näringsidkarna att tillämpa. Vi föreslår därför att avrådandeplikten vid småhusentreprenader regleras särskilt.

Åläggandet bör avgränsas till fall där det kan krävas av näringsidkaren att han eller hon, i egenskap av fackman, bör inse att ett visst utförande, materialval och liknande kommer att medföra att resultatet av tjänsten inte blir till rimlig nytta för konsumenten. Med nytta avses såväl att tjänsten är ekonomiskt försvarbar som att den skall vara ändamålsenlig och resultera i avsedd funktion. Det senare innebär i första hand att avrådande skall ske vid förhållanden som kan leda till fel.

En regel av detta slag bör inskränka sig till förhållanden som det är rimligt att kräva att en näringsidkare i egenskap av fackman skall uppmärksamma. Vår syn på detta utvecklas närmare i specialmotiveringen.

Det ter sig naturligt att en näringsidkare som blir tillfrågad av en konsument om att utföra ett uppdrag och som märker eller borde ha märkt att uppdraget inte kan eller bör genomföras på det sätt som konsumenten önskar skall informera konsumenten om detta. Informations- och avrådandeplikten föreslås därför träda in redan när en näringsidkare får en förfrågan om ett uppdrag och får klart för sig, eller i vart fall borde ha märkt, att en sådan situation som nyss har beskrivits föreligger. Näringsidkaren skall då informera och eventuellt avråda konsumenten från att låta utföra entreprenaden, helt eller delvis. Det kan också bli aktuellt att i samband med detta råda konsumenten att i stället få uppdraget utfört på ett annat sätt än vad som ursprungligen var tanken.

Det beskrivna scenariot gör sig framför allt gällande när en konsument har kontakt med en näringsidkare för diskussioner kring ett eventuellt avtal. Vid ett anbudsförfarande eller i andra fall där konsumentens val står mellan flera näringsidkare kan det vara svårare att göra gällande en avrådandeplikt innan avtal har ingåtts. Det främsta skälet för det är de snedvridande effekter som detta skulle få för konkurrensen näringsidkarna emellan. Vi anser därför att avrådandeplikten i dessa fall bör inskränka sig till tiden efter att avtal har ingåtts. Vi utvecklar detta närmare i specialmotiveringen.

Även vid småhusentreprenader bör avrådandeplikten gälla förhållanden som inträffar sedan arbetet har påbörjats. Vi föreslår därför en reglering som motsvarar den i 6 § andra och tredje styckena KTjL.

Om en näringsidkare inte fullgör sin plikt att informera och avråda menar vi att det skall få samma följder som när en näringsidkare har åsidosatt avrådandeplikten enligt 6 §. Vi föreslår därför att 7 § KTjL skall gälla också vid avsteg från avrådandeplikten för småhusentreprenader. Det in-

nebär att resultatet av uppdraget skall anses felaktigt och näringsidkarens rätt till ersättning för sitt arbete påverkas. Om det på goda grunder kan antas att konsumenten hade avstått från att beställa eller hade avbeställt utförandet om näringsidkaren hade fullgjort sin plikt har näringsidkaren inte större rätt till ersättning än om konsumenten hade avbeställt eller avstått från att beställa utförandet.

4.2.5. Besiktning

Nuvarande förhållanden

I samband med ett byggprojekt görs olika kontroller av de arbeten som har utförts. Dessa kan uppdelas i två slag. Den första typen är de kontroller som görs med stöd av reglerna i PBL. Dessa syftar till att säkerställa att samhällets krav på byggandet uppfylls.

I det sammanhanget kan också nämnas kravet i 9 kap. 13 § PBL om att det vid sådana arbeten som kräver bygganmälan skall finnas en kvalitetsansvarig. Dennes uppgift är dock inte i första hand att fungera som byggherrens kontrollant och stöd utan han eller hon har till uppgift att bevaka samhällets intressen vid byggande genom att i första hand svara för att en kontrollplan upprättas och att olika former av kontroller utförs. På så vis är den kvalitetsansvarige en del av kvalitetsprogrammen men avsikten är inte att han eller hon skall fungera som ersättare för besiktningsförrättaren. Däremot anges det uttryckligen i den angivna paragrafen att den kvalitetsansvarige är en del av processen att säkerställa kvalitet i byggandet, genom att han eller hon skall vara närvarande vid byggsamråd, besiktningar och andra kontroller.

PBL:s system med kontroller under byggets gång är en offentligrättslig reglering som skiljer sig i många avseenden från den typ av kontroller/besiktningar som sker på grundval av den civilrättsliga reglering som styr avtalsförhållandet mellan parterna i byggprocessen. De senare återfinns i de standardavtal som är vanligt förekommande inom byggbranschen, ABS 95 såvitt gäller konsumententreprenader. Någon motsvarande civilrättslig lagreglering finns inte. Det är viktigt att komma ihåg att de civil- och offentligrättsliga kontrollsystemen grundar sig på olika typer av krav och skall fylla olika ändamål. Vi återkommer till detta i avsnitt 6.4.

Besiktningar spelar en stor roll inom byggbranschen, såväl när det gäller produktion av kommersiella fastigheter som småhus. Syftet med dessa är att konstatera vilka fel och brister som föreligger vid en viss tidpunkt.

När man talar om besiktning är det i första hand slutbesiktningen som avses. Den sker i samband med entreprenadens avslutande. En godkänd slutbesiktning har betydelse i flera olika avseenden. Till att börja med in-

nebär den att entreprenadtiden avslutas och garantitiden börjar löpa. Entreprenaden avlämnas, vilket bl.a. får till följd att ansvaret för entreprenaden går över från näringsidkaren till konsumenten. Vid avlämnandet inleds också den tioåriga preskriptionstiden och näringsidkaren har rätt till slutlikvid. Slutbesiktningen får även betydelse ur reklamationssynpunkt.

KTjL saknar, som tidigare nämnts, helt regler om besiktning medan en stor del av ABS 95 (7 kap.) behandlar just detta område. Förklaringen till denna skillnad är framför allt att KTjL är en generell lag som är avsedd att reglera många olika och vitt skilda typer av tjänster medan ABS 95 endast behandlar entreprenader. Frågan om besiktningsskyldighet vid småhusavtal har tidigare varit aktuell. Det finns enligt vår uppfattning skäl att åter ta upp frågan till övervägande. Innan vi gör det skall vi först beskriva de tidigare överväganden som gjorts i frågan.

Småhusköpsutredningen föreslog en lagreglering av besiktningar med utgångspunkt från bestämmelserna i ABS 80 (föregångaren till ABS 95). Utredningen framhöll värdet av att vid en viss tidpunkt kunna konstatera förekomsten av fel och brister. Tillsammans med en effektiv byggkontroll ansågs besiktningar leda till ett gott slutresultat och minska risken för allvarliga felaktigheter i småhus.38

Småhusköpsutredningens förslag kritiserades under remissbehandlingen. Kritiken riktade sig främst mot att utredningens förslag ansågs ofullständigt och i behov av komplettering.

I förarbetena till 1990 års ändringar rörande småhusskyddet gjordes den bedömningen att någon lagreglering av besiktningar inte borde genomföras. Som skäl för detta hänvisades till det statliga bostadsstödet. Departementschefen menade att eftersom ABS 80 oftast utgör avtalsinnehåll leder det som regel till att parterna avtalar om besiktning. I övriga fall, dvs. för de entreprenader som inte omfattas av det statliga bostadsbyggnadssubventionen, skyddades konsumenterna genom att de tvingande reglerna i KTjL föreslogs bli tillämpliga. Sammantaget ansåg departementschefen att behovet av särskilda besiktningsregler vid småhusentreprenader inte var särskilt stort samt att – med hänvisning till remisskritiken – det krävdes ytterligare underlag och utredning innan sådana regler kunde införas.39

Frågan om obligatoriska besiktningar vid fastighetsköp har varit aktuell vid flera tidigare tillfällen. I 1990 års proposition övervägdes även den saken men regeringen ansåg då att det inte fanns tillräckligt starka skäl för att föreslå införandet av en sådan ordning.40 Senast togs den upp i samband med en översyn av Fastighetsmäklarnämndens verksamhet och då

38

SOU 1986:38 s. 159 ff.39Prop. 1989/90:77 s. 29 f.40Prop. 1989/90:77 s. 42 f.

med avseende på fastighetsmäklarens ansvar för att köparen fullgör sin undersökningsplikt vid fastighetsköp. I betänkandet från den utredningen pekade man på att det ofta uppstår tvist vid fastighetsköp mellan köpare och säljare om fastighetens skick och att detta ofta bottnar i missuppfattningar om omfattningen av köparens undersökningsplikt och besiktningsmannens uppdrag. Utredningen föreslog med anledning av detta att frågan om fastighesmäklarens ansvar för att en besiktning sker borde undersökas närmare.41

En obligatorisk besiktning

Vi föreslår att det skall införas en skyldighet att i samband med småhusentreprenadens avslutande genomföra en besiktning som syftar till att klarlägga om uppdraget har utförts enligt avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten. Vid s.k. delade entreprenader behöver besiktningen inte ske förrän samtliga uppdrag har avslutats.

Näringsidkaren skall i god tid meddela konsumenten när uppdraget beräknas vara slutfört och besiktning kan ske. Därefter skall konsumenten föranstalta om besiktning.

Behovet av en obligatorisk besiktning

Det är nu åter aktuellt att överväga om besiktningsregler bör införas. Den första frågan är om det över huvud taget krävs särskilda, lagfästa besiktningsregler för att skapa ett fullgott avtalsskydd. Det skall framhållas att när vi talar om besiktning i detta sammanhang är det slutbesiktning med ABS 95:s terminologi som avses.

En besiktning syftar, som tidigare sagts, till att konstatera förekomsten av fel och brister i entreprenaden. Genom denna bedöms om entreprenaden är kontraktsenligt utförd. Besiktningen kan i viss mening sägas utgöra konsumentens/beställarens kontroll av den ”vara” han eller hon skall ta emot. Intresset av att denna mottagningskontroll kommer till stånd ligger dock inte bara hos konsumenten.

Vad gäller näringsidkaren befrias denne från ansvaret för entreprenaden i och med att avlämnandet sker. Detta brukar uttryckas med att faran för skador på entreprenaden övergår från näringsidkaren till konsumenten. Näringsidkaren blir också berättigad till slutlig ersättning för sitt uppdrag och det slås fast vilka fel som han eller hon skall åtgärda.

41SOU 1999:35 s. 51 och 61 f.

Även ur ett samhällsperspektiv är besiktningar av intresse. Som Småhusköpsutredningen påpekade medverkar besiktningar till att minska risken för felaktigheter i byggandet. På så vis främjas även samhällets mål att uppnå en god kvalitet i byggandet och att hålla kostnaderna för byggfel nere.

Slutligen har också garanti- och försäkringsgivare intresse av att en besiktning genomförs. En besiktning är, sett ur deras perspektiv, av största vikt eftersom den tjänar som utgångspunkt och underlag för den tioåriga s.k. småhusgarantin och är nödvändig för att kunna bedöma de försäkringsmässiga riskerna för ett sådant skydd. Besiktningen är med andra ord en förutsättning för att ett fullgörandeskydd skall komma i fråga.

Vårt uppdrag är bl.a. att stärka konsumenternas avtalsskydd i samband med förvärv av nya småhus. Frågan är då om en ordning med obligatorisk besiktning är ett medel för att uppnå detta.

Genom att bidra till ökad klarhet beträffande förekomsten av fel i ett småhus skapas också en trygghet för konsumenten vad gäller kvaliteten på detta. Besiktningens funktion som bevismedel medverkar även till att förebygga tvister om utförandet.

Införandet av obligatoriska besiktningar skulle emellertid också innebära att konsumenten i praktiken får en form av undersökningsplikt. I förhållande till vad som gäller enligt JB vid förvärv av fast egendom skulle ett besiktningskrav vid småhusentreprenader vara mer långtgående än köparens undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § JB eftersom det i entreprenadfallet i så fall ställs krav på att en fackman anlitas för undersökningen.

En annan aspekt av ett besiktningsobligatorium är att det kan antas leda till ökade kostnader för den enskilde konsumenten eftersom det är han eller hon som kommer att få bära den slutliga kostnaden för detta. Med tanke på att bruket av slutbesiktningar är väl utbrett redan idag med den ordning som gäller enligt ABS 95 skall betydelsen av detta inte överdrivas. Man bör också sätta kostnaden för en besiktning i relation till de stora värden som står på spel för konsumenten vid en småhusentreprenad.

Vi vill även peka på svårigheten att i lag utforma regler för en besiktningsordning som är ändamålsenlig för de skiftande förhållanden och olika entreprenadtyper som förekommer inom småhusproduktionen. Den svårigheten har också visat sig beträffande AB-systemet. Mot den besiktningsordning som finns där har riktats kritik. Denna går bl.a. ut på att de besiktningar som sker görs så sent under byggprocessen att vitala delar av entreprenadarbetena inte är åtkomliga för besiktning. Det pågår nu en översyn av denna inom ramen för Byggandets kontraktskommitté (BKK), där bl.a. tankar på löpande besiktningar under entreprenadtiden diskuteras. Detta gäller i första hand för andra byggprojekt än småhus. Utvecklingen i branschen tycks också gå i riktning mot ett ökat kvalitetstänkande hos oli-

ka entreprenörer och ett system för löpande egenkontroller i anslutning till den ordning som anges i PBL.

Det är en fördel om de besiktningsregler som skall gälla för olika typer av byggprojekt och entreprenadformer vilar på en gemensam grund. Det är möjligt att frivilliga överenskommelser mellan intressenterna inom byggsektorn i framtiden kan leda till en ändrad syn på hur kontrollen av entreprenader skall ske. Det finns emellertid inga förutsättningar att i dag beakta en kommande förändring. Inte heller anser vi att den utveckling mot ökad egenkontroll och upprättande av kvalitets- och kontrollplaner samt ett kvalitetssäkringstänkande hindras eller motverkas av en obligatorisk besiktning vid entreprenadarbetenas avslutande. Tvärtom ser vi besiktningen som ett bra komplement till den löpande kontrollen.

Sammantaget menar vi att de fördelar som vi har pekat på när det gäller införandet av en obligatorisk besiktningsregel överväger nackdelarna med en sådan regel. Det finns skäl att tro att införandet av en obligatorisk besiktning skulle medverka till att stärka avtalsskyddet för konsumenterna. Vi föreslår därför att en besiktning alltid skall komma till stånd i dessa sammanhang.

Besiktningskravets omfattning

Nästa fråga är om besiktningskravet skall omfatta samtliga entreprenader eller om vissa typer av arbeten bör undantas.

Småhusköpsutredningen ansåg i sitt förslag till besiktningsregler att behovet av besiktning inte var lika stort för fritidshus som för småhus för permanent boende. Besiktningsförfarandet ansågs i de förra fallen bli dyrare relativt sett. Därtill kom ökade kostnader för besiktningsmännens resor eftersom fritidshus ofta är mer avlägset belägna. Utredningen menade därför att fritidshusen borde undantas från kravet på besiktning.42

Fritidshus definieras vanligen som ett en- eller två familjshus som inte är avsett för permanent boende. Detta är en föga exakt definition som rymmer allt ifrån små, enkla stugor till mycket påkostade och exklusiva hus. Det är då svårt att säga att behovet av besiktning inte gör sig gällande i samma utsträckning för fritidshus som för småhus som används som permanentbostäder. Vi menar därför att det inte finns anledning att regelmässigt undanta fritidshusen från besiktningskravet.

En annan möjlighet är att – i stället för att undanta vissa objekttyper – knyta besiktningskravet till en beloppsmässig eller annan gräns. Därigenom skulle man kunna finna en lösning inte bara för de enklare fritidshusens vidkommande utan också beträffande mindre om- och tillbyggnadsar-

42SOU 1986:38 s. 161 f.

beten i övrigt. Vi menar emellertid att någon sådan särskild avgränsning inte bör göras utan att man bör tillämpa en enhetlig gränsdragning för småhusentreprenader. Vi hänvisar i denna del till de överväganden som vi har gör i avsnitt 4.2.13 angående gränsdragningen för konsumentskyddet beträffande småhusentreprenader i sin helhet.

Tidpunkten för besiktningen

Besiktningsordningen i ABS 95 innebär som regel – om man bortser från möjligheten att hålla förbesiktning – att en första besiktning, slutbesiktningen, sker när entreprenaden är färdigställd.

Syftet med slutbesiktningen enligt ABS 95 och de rättsverkningar som följer med denna har framhållits som ett av huvudskälen för vårt förslag att besiktning skall vara ett obligatoriskt inslag vid småhusentreprenader. Dessa förhållanden samt besiktningens funktion som bevismedel för förekomsten av fel och brister i entreprenaden vid tidpunkten för uppdragets fullgörande talar också starkt för att en lagreglerad, obligatorisk besiktning skall vara utformad med ABS 95-systemet som förebild. På så vis skapas en naturlig anknytning till den i praktiken rådande ordningen vid entreprenader. En sådana kontinuitet kan vara av stort värde, inte minst eftersom detta är ett system som, såvitt vi har kunnat bedöma, fungerar väl.

Lagens krav på besiktning bör, enligt vår uppfattning, innebära att en besiktning skall ske i samband med entreprenadens avslutande.

Vid s.k. delade entreprenader kan detta vålla vissa praktiska problem. Som vi har uppfattat det sker i praktiken slutbesiktningen av varje sådan entreprenad vid ett och samma tillfälle. Vi menar att den möjligheten – av samordningsskäl – bör finnas kvar även i framtiden. Vi föreslår därför en särskild regel som säger att besiktning får ske senast när samtliga uppdrag som utförs i anslutning till varandra har slutförts. Detta hindrar inte att slutbesiktning av vissa arbeten kan ske tidigare. Av åtkomlighetsskäl kan det t.ex. vara en fördel att slutbesiktiga grundläggningsarbeten innan övriga arbeten påbörjas och möjligheten att göra några närmare undersökningar av grunden försvinner. En förutsättning för den särskilda möjligheten att avvakta med besiktning bör vara att parterna är ense om att göra detta till dess samtliga delentreprenader har slutförts. Det innebär i sin tur att överenskommelser om detta bör träffas mellan konsumenten och var och en av näringsidkarna.

Systematiken i ABS 95 kan ses som en tidslinje där entreprenadtiden varar så länge uppdraget utförs. I och med att entreprenaden godkänns vid slutbesiktningen övergår entreprenadtiden i en, oftast, tvåårig garantitid. Under denna ansvarar näringsidkaren för de fel som uppträder om han eller hon inte kan göra sannolikt att felet beror på en olyckshändelse, van-

vård eller annat liknande förhållande. Besiktning förutsätts ske dels vid entreprenadens färdigställande, slutbesiktning, dels i samband med garantitidens utgång, garantibesiktning. Därutöver ges ytterligare möjligheter att hålla besiktning, t.ex. förbesiktning, efterbesiktning, särskild besiktning eller överbesiktning.

Vi har hittills endast föreslagit en besiktning som i allt väsentligt överensstämmer med slutbesiktningen enligt ABS 95. Frågan om ytterligare besiktningar bör hållas rör då i första hand behovet av en motsvarighet till den nyss nämnda garantibesiktningen. Vi föreslår i avsnitt 4.2.6 att näringsidkarens ansvar för fel vid småhusentreprenader skall utsträckas till att gälla alla fel som framträder inom två år efter att godkänd besiktning har skett. Med andra ord överförs reglerna i ABS 95 om garantitid till KTjL. Detta har betydelse för frågan om även en obligatorisk motsvarighet till garantibesiktningen enligt ABS 95 bör införas.

Om slutbesiktning sker i de allra flesta fall kan man konstatera att garantibesiktning är betydligt mindre vanlig i småhussammanhang. Det kan också hävdas att dess betydelse inte är lika stor som den som slutbesiktningen har. Garantibesiktningens främsta syfte är att klarlägga förekomsten av fel innan garantitiden går ut. Några rättsverkningar av lika stor betydelse som de som följer med slutbesiktningen finns inte. Vi menar därför att garantibesiktningen har ett mindre värde för konsumenten och att detta tillsammans med de kostnader som följer med en ytterligare besiktning gör att vi inte anser det vara motiverat att även föreslå en obligatorisk garantibesiktning. Vår uppfattning är att utöver den besiktning som skall ske i samband med att uppdraget slutförs bör besiktningar ske på frivillig basis. Man kan naturligtvis också tänka sig att garantibesiktningen och andra besiktningar kommer att leva vidare i anslutning till nya standardavtal inom småhusområdet.

Av det som nu sagts följer att vi inte tycker att det finns anledning att föreslå att ytterligare besiktningar skall hållas under byggprocessen eller därefter. Vi ser dock möjligheten till olika slags besiktningar som positiv för konsumenterna. Något hinder för part att påkalla ytterligare besiktning om han eller hon så önskar bör därför inte finnas.

Ansvaret för att besiktningen kommer till stånd

I 7 kap. 2 § ABS 95 anges att slutbesiktning skall ske vid kontraktstidens utgång eller, vid försening, när entreprenaden har anmälts vara färdigställd. Vidare sägs att entreprenören i god tid skall underrätta beställaren om när arbetena beräknas vara slutförda och slutbesiktning kan ske. De rättsverkningar som knyts till besiktningen, se nedan, utgör i sig ett starkt skäl för parterna att se till att en besiktning kommer till stånd. Vi

menar att det trots det finns behov av att klarlägga vem av parterna som skall svara för att en besiktning sker. Det ligger då, av samma skäl som tidigare anfördes, närmast till hands att överföra den ordning som gäller enligt bl.a. ABS 95, nämligen att näringsidkaren är skyldig att anmäla till konsumenten när uppdraget beräknas vara slutfört och besiktning kan ske. En sådan anmälan bör ske i så god tid att konsumenten har en möjlighet att vidta de åtgärder som krävs för att en besiktning skall kunna ske vid den anmälda tidpunkten.

Vi föreslår nedan att det som huvudregel skall vara konsumenten som utser besiktningsförrättare, även om den föreslagna regeln i och för sig inte innebär något hinder mot att parterna samråder i frågan. Med det följer att vi ser det som rimligt att ålägga konsumenten att, efter att denne har mottagit nyss nämnda meddelande från näringsidkaren, ta initiativ till att en besiktningsförrättare utses eller, om så redan har skett, vidarebefordra näringsidkarens besked om när uppdraget beräknas vara slutfört så att besiktningsförrättaren kan vidta de åtgärder som krävs för utförandet av besiktningsuppdraget.

Besiktningen

Vi föreslår att till besiktningsförrättare skall utses en person med för uppdraget nödvändiga kunskaper och erfarenhet. Det åligger besiktningsförrättaren att bestämma tid för att utföra besiktningen vid en särskild förrättning. Till den skall besiktningsförrättaren kalla parterna och den kvalitetsansvarige enligt plan- och bygglagen (1987:10).

Valet av besiktningsförrättare

Frågan om vilka krav som bör ställas på en besiktningsförrättare har diskuterats i olika sammanhang, inte minst när det gäller fastighetsköp. Det har då bl.a. framförts idéer om auktorisation eller någon form av certifiering. Tankar på särskild utbildning för besiktningsförrättare har också väckts. Det finns flera omständigheter som talar för en ökad precisering av besiktningsmannens roll och uppdrag samt de kvalifikationskrav som ställs på denne. Med tanke på den stora betydelse som besiktningen har inte minst för den enskilde konsumenten är frågan om besiktningsmannens kvalifikationer av stor betydelse. Frågan rör olika typer av avtal med anknytning till fast egendom. Någon noggrannare genomlysning av problemet ryms därför inte inom ramen för vårt uppdrag. Vi begränsar oss till mer generella ställningstaganden i frågan.

Det finns i dag inga specificerade krav på vilka kvalifikationer en besiktningsman skall uppfylla. AB 92 och ABS 95 anger, som tidigare har sagts, bara att det skall vara en för uppdraget lämpad person. En viss uppstramning finns vad gäller småhusentreprenader som åtnjuter småhusgaranti i 7 kap. 7 § ABS 95, där garantibolagen ges ”vetorätt” i fråga om valet av besiktningsman. Detta innebär inte att det uppställs några generella kvalifikationskrav utan kraven på de besiktningsmän som skall anlitas varierar från bolag till bolag.

Småhusköpsutredningen föreslog att det uttryckligen skulle krävas att en besiktningsman skall ha erfarenhet av byggnadstekniska frågor. Med detta avsågs erforderlig byggnadsteknisk utbildning och erfarenhet.43

Under senare år har det skett en utveckling mot fastare krav på besiktningsmännens kompetens. Det har exempelvis vuxit fram ett samarbete mellan de större branschorganisationerna – SBR (Sveriges byggnadsingenjörers riksförbund) och BBF (Byggandets Besiktningsmannaförening) – och SITAC, som är ett helägt dotterbolag till SP Sveriges forskningsoch provningsinstitut. Genom SITAC:s försorg sker nu en certifiering av besiktningmän som består i att olika krav på utbildning och yrkeserfarenhet ställs upp samt att det krävs en löpande kompetensutveckling för att en person skall få behålla sin certifiering.

Vi instämmer i Småhusköpsutredningens tankegång om att det bör ställas krav på den som skall kunna komma i fråga som besiktningsförrättare. Vi anser emellertid inte att dessa krav bör vara allt för specificerade eftersom det kan leda till inskränkningar i möjligheterna att utse en lämplig person. Vårt förslag är därför att det i lagtexten ställs krav på att besiktningen skall utföras av en person med för uppdraget nödvändig kunskap och erfarenhet. Med detta menar vi att personen i fråga dels bör ha någon form av byggnadsteknisk utbildning, dels bör ha praktisk erfarenhet inom byggområdet. Det framstår som lämpligt att i dessa avseenden jämföra med de ovan nämnda kraven som ställs för certifiering.

Det anges varken i ABS 95 eller AB 92 uttryckligen att besiktningsmannen skall vara opartisk, även om det kan sägas ligga i uppdragets natur. Småhusköpsutredningen förslog att ett sådant krav uttryckligen skulle ställas. Vi delar den uppfattningen eftersom vi menar att det är av avgörande betydelse för konsumentens tilltro till besiktningsinstitutet att det inte finns misstankar om att besiktningsmannen står i beroendeställning till, i första hand, näringsidkaren. Det innebär att det får anses uteslutet att besiktningsmannen är anställd eller regelmässigt anlitas av näringsidkaren. Besiktningsmannen bör inte heller i något annat avseende stå i sådant förhållande till näringsidkaren att det kan finnas skäl att tro att det kan påver-

43 SOU 1986:38 s. 165

ka hans eller hennes opartiskhet. Samma sak gäller självfallet också i förhållande till konsumenten.

För att konsumenten skall uppleva besiktningsmannen som opartisk bör det vara konsumenten som utser besiktningsman. Det är för övrigt den ordning som gäller enligt AB 92, medan ABS 95 anger att besiktningsmannen skall utses av beställaren eller parterna gemensamt. Att besiktningsmannen utses av konsumenten innebär inte att konsumenten är förhindrad att t.ex fråga näringsidkaren till råds om en lämplig besiktningsman. Inte heller utgör det något hinder för försäkrings- och garantigivarna att kunna ha ett inflytande över valet av besiktningsman med avseende på försäkringsgivningen. Vi ser dock ingen anledning att de sistnämnda skall ges någon särställning i form av en lagfäst motsvarighet till den ”vetorätt” som idag finns i 7 kap. 7§ ABS 95.

Vi har tidigare talat om den ordning med krav på kvalitetsansvarig som gäller enligt PBL. Den kvalitetsansvarige är en person som kan, men inte nödvändigtvis måste, ha samma slags kvalifikationer som ställs på en besiktningsförrättare. Det är inte ovanligt att besiktningsförrättare uppträder som kvalitetsansvariga och vice versa. I förlängningen leder detta till att det kan övervägas om den som är utsedd som kvalitetsansvarig för ett byggprojekt också kan vara besiktningsförrättare för samma projekt. Vi ser inget absolut hinder för detta. Det kan dock tänkas minska värdet av såväl besiktningen som den löpande kontrollen under byggtiden om samma person fungerar som både kvalitetsansvarig och besiktningsförrättare. En sådan ordning kan emellertid också ha sina fördelar eftersom den kan tänkas underlätta och effektivisera kontrollen av småhusentreprenaden. Avgörande för om samma person skall kunna utses i båda rollerna är det förtroende som parterna känner för denne. Stor del av värdet av kontrollen ligger just i detta. Det är därför att föredra om parterna är överens om vem som skall utföra besiktningen och att ingen av dem ser den utsedda personen som representant för motparten.

Besiktningsförrättningen

Slutbesiktning enligt ABS 95 sker vid en särskild förrättning. Samma sak bör gälla även i fråga om den föreslagna, obligatoriska besiktningen. Det är av vikt att man söker klarlägga om det avtalade uppdraget är utfört på överenskommet sätt. En förrättning där parterna är närvarande och har möjlighet att föra en diskussion och komma med påpekanden om de förhållanden som iakttas på plats kan bidra till att fel kan avhjälpas på ett enkelt sätt. På så vis kan också framtida tvistigheter mellan parterna förebyggas.

Det är besiktningsförrättaren som, enligt reglerna i 7 kap. ABS 95, bestämmer tid för förrättningen och kallar parterna till denna. Vi menar att det är en lämplig ordning som bör överföras till besiktningsreglerna i KTjL. Enligt 9 kap. 13 § andra stycket PBL skall den som är kvalitetsansvarig för vissa byggnadsåtgärder närvara vid bl.a. besiktningar. Det bör därför åligga besiktningsförrättaren att även kalla den kvalitetsansvarige till förrättningen.

Lagstiftning rörande skyldigheter för tredje man/besiktningsförrättare

De förslag som lämnats i detta avsnitt innebär att det i KTjL skall införas skyldigheter för besiktningsförrättaren trots att denne inte är part i avtalet om småhusentreprenad. Kontraktsrättslig lagstiftning brukar normalt sett inte beröra tredje man. I förevarande fall ser vi emellertid flera skäl för att göra undantag från denna princip. För det första innehåller KTjL redan i dag regler som berör andra än avtalsparterna. Dessa gäller tredje mans ansvar för fel enligt 10 § första stycket 2 och 3 KTjL och därtill hörande skadeståndsskyldighet enligt 33 § KTjL. Vidare är den föreslagna lagstiftningen avsedd att stärka konsumentskyddet inom småhusområdet och vi har ansett att regler om besiktning är en viktig del av detta. För att skapa en fullgod reglering i detta avseende krävs det, menar vi, att det även finns regler om vilka skyldigheter besiktningsförrättaren bör ha för besiktningen. Sammanfattningsvis anser vi därför att det finns starka skäl som talar för en lagreglering även i detta hänseende.

Besiktningsutlåtandet

Vi föreslår att det över besiktningen skall upprättas ett utlåtande där de fel som besiktningsförrättaren har konstaterat vid besiktningen skall anges.

Där skall också anges förhållanden som konsumenten, men inte besiktningsförrättaren, har ansett utgöra fel. Av utlåtandet skall det framgå om besiktningsförrättaren godkänner entreprenaden. Ett godkännande skall ske om uppdraget har utförts i enlighet med avtalet eller om fel förekommer endast i begränsad omfattning.

Om så inte sker skall en ny besiktning hållas när de brister som förelegat vid den första besiktningen är åtgärdade. Näringsidkaren skall då meddela konsumenten när ny besiktning kan ske.

I 7 kap. 10 § ABS 95 sägs att besiktningsmannen skall avge ett besiktningsutlåtande och att det i det skall antecknas vilka fel som föreligger enligt dels besiktningsmannens, dels beställarens/konsumentens uppfattning.

För att fylla sitt syfte som bevismedel är det viktigt att det upprättas ett utlåtande över resultatet av besiktningen. Det är, som sagt, också utgångspunkten i ABS 95. Besiktningsförrättarens noteringar om förekomsten av felaktigheter är den centrala delen av utlåtandet. Det bör dock framhållas att det är viktigt att även konsumentens uppfattning och påpekanden om felaktigheter beaktas och dokumenteras på ett tydligt sätt i besiktningsutlåtandet. Detta är av stor vikt vid en eventuell framtida tvist eftersom sådana påpekanden har betydelse för vilka fel konsumenten har rätt att göra gällande (jämför vårt förslag rörande besiktningens rättsverkan). Anteckningar i utlåtandet kan därför vara avgörande för att t.ex. kunna bedöma invändningar om att reklamation inte har skett i rätt tid. Ett skriftligt utlåtande fyller också en funktion för att den som inte kunnat närvara vid förrättningen skall få information om vad som förevarit och ha möjlighet att framföra synpunkter på resultatet.

Förutom att klargöra förekomsten av fel och brister bör besiktningsutlåtandet innehålla en uppgift om vilken bedömning besiktningsförrättaren har gjort av småhusentreprenaden i sin helhet. Detta bör, liksom det sker idag, uttryckas på så sätt att besiktningsförrättaren godkänner eller underkänner småhusentreprenaden. Ett godkännande bör bara ges om uppdraget har utförts i enlighet med avtalet eller om fel endast förekommer i begränsad omfattning.

Om entreprenaden inte godkänns eller om besiktningsförrättningen avbryts för att besiktningsförrättaren anser att det inte finns förutsättningar för ett godkännande bör en ny eller fortsatt besiktning ske vid ett senare tillfälle när näringsidkaren har fått tillfälle att vidta de åtgärder som krävs för att ett godkännande skall kunna ske. I en sådan situation menar vi att

det är rimligt att åter lägga ansvaret på näringsidkaren för att lämna underrättelse så att en ny besiktning kan ske. Näringsidkaren bör därför vara skyldig att på nytt meddela konsumenten när det finns förutsättningar för en ny besiktningsförrättning.

Kostnaderna för besiktningsförrättningen

Vi föreslår att kostnaderna för besiktningsförrättarens arbete skall betalas av konsumenten, om inte annat har avtalats. Vid en sådan ny eller fortsatt besiktning som angavs i föregående avsnitt skall näringsidkaren svara för de ytterligare kostnader som uppkommer till följd av att småhusentreprenaden inte kunde godkännas vid det första besiktningstillfället.

ABS 95 innehåller en särskild regel (7 kap. 15 §) om vem av parterna som är ansvarig för att betala ersättning till besiktningsmannen. Huvudprincipen kan sägas vara att beställaren skall svara för kostnaden för de besiktningar som är mer eller mindre obligatoriska, nämligen slut- respektive garantibesiktningen.

Det kan diskuteras om det föreligger ett behov av särskild reglering av denna fråga. I många entreprenadavtal anges att kostnaden för slutbesiktningen ingår i entreprenörens åtagande medan en eventuell garantibesiktning oftast får bekostas av konsumenten.

Det är av intresse för konsumenten att på förhand känna till vem som har det faktiska betalningsansvaret för besiktningen. Det är sedan en annan sak att det i praktiken blir konsumenten som under alla förhållanden får bära den slutliga kostnaden. Detta är därför mest en fråga om information och tydlighet visavi konsumenten.

Just dessa upplysningsskäl gör att vi menar att det vore värdefullt om det uttryckligen framgick att det är konsumenten som skall betala ersättning till besiktningsmannen, om inte något annat avtalats. På det sättet undviks i viss utsträckning missuppfattningar och det slutliga kostnadsansvaret för konsumenten blir tydligare.

I det förra avsnittet föreslog vi särskilda regler för det fall att småhusentreprenaden inte har godkänts vid det första besiktningstillfället eller besiktningen då har avbrutits för att det saknades förutsättningar för ett sådant godkännande. Vid en sådan ny besiktning uppkommer frågan om vem av parterna som skall svara för kostnaderna för denna. Med tanke på att orsaken till att en entreprenad inte kan godkännas är att uppdraget är felaktigt eller bristfälligt i något avseende så anser vi att det är näringsidkaren som bör svara för de merkostnader som uppkommer när ytterligare

en besiktning måste hållas. Omfattningen av detta kostnadsansvar behandlas närmare i specialmotiveringen.

Besiktningens rättsverkan

Vi föreslår att besiktningen skall tjäna som utgångspunkt för övergången av faran för resultatet av entreprenaden från näringsidkaren till konsumenten och för preskriptionstiden början.

För det fall att besiktning inte sker och det beror på något förhållande som konsumenten svarar för inträder de angivna rättsverkningarna i stället vid den tidpunkt då småhusentreprenaden avslutats.

Fel som inte antecknats i besiktningsutlåtandet får i princip inte göras gällande. Undantag görs för s.k. dolda fel, förhållanden som konsumenten har påtalat vid besiktningen men som av besiktningsförrättaren inte ansetts utgöra fel samt fel som konsumenten inom sex månader efter småhusentreprenadens godkännande vid besiktning gör gällande hos näringsidkaren.

Enligt ABS 95 får konsumenten som huvudregel inte göra gällande andra fel än de som antecknats i besiktningsutlåtandet. Från denna regel görs det undantag i tre fall. För det första undantas s.k. dolda fel, dvs fel som förelegat men varken kunde eller borde ha upptäckts vid besiktningen. För det andra får konsumenten föra talan om fel som han eller hon påtalat vid besiktningen men som besiktningsmannen inte ansett utgöra fel. Slutligen kan konsumenten göra gällande fel som han eller hon påtalat för näringsidkaren inom tre månader från entreprenadtidens utgång.

Vi menar att besiktningen har sin största betydelse som bevismedel avseende förekomsten av fel i utförandet av uppdraget. Med fel avses, som tidigare sagts, avvikelser från vad som avtalats mellan parterna och från de grundläggande krav på t.ex. fackmässighet och omsorg som ställs i KTjL, se vidare avsnitt 4.2.6, där felbegreppet behandlas närmare.

Det är med hänsyn härtill naturligt att ta besiktningen som utgångspunkt för när faran för resultatet av småhusentreprenaden skall gå över från näringsidkaren till konsumenten i stället för att utgå från när uppdraget avslutades. I de flesta fall torde dessa tidpunkter ligga i nära anslutning till varandra. Risken för osäkerhet, och eventuellt tvist, om när fareövergången sker kan också förväntas vara mindre om man utgår från när besiktning skedde.

Av samma skäl och i likhet med vad som gäller enligt ABS 95 ligger det också nära till hands att ha besiktningen som utgångspunkt för beräkningen av näringsidkarens tioåriga felansvar och för dennes rätt till slutbetalning. Vad gäller det senare skall det påpekas att rätten till slutlig be-

talning inte påverkar konsumentens rätt att hålla inne betalning för kvarstående fel eller anspråk på ersättning för dröjsmål eller annan skada.

För att stärka besiktningens betydelse har den i ABS 95 givits ställning som ett exklusivt bevismedel. Motsvarande gäller enligt AB 92. En helt prekluderande – dvs. avklippande – rättsverkan har dock ansetts alltför sträng varför de tre nyss beskrivna undantagsmöjligheterna har tillkommit.

Rent allmänt kan man utgå från att alla fel och brister i en entreprenad inte kan upptäckas vid ett enskilt besiktningstillfälle. Många fel uppmärksammas inte förrän efter viss tid. Det är då ofta konsumenten som, allt efter som tiden går, upptäcker olika brister i huset. Det kan mot denna bakgrund därför diskuteras om besiktningen alls bör ha någon prekluderande verkan, dvs att konsumenten på något sätt avskärs från möjligheten att påtala fel i efterhand. Samtidigt ser vid det som viktigt att besiktningstillfället verkligen innebär att det görs en ansträngning att upptäcka de felaktigheter som förekommer. Det finns annars en risk för att besiktningens värde som bevismedel tunnas ut. Vi anser därför att konsumentens möjligheter att påtala fel i någon mån bör begränsas i och med att besiktningen har skett.

Frågan är då hur en sådan begränsning bör utformas. Den modell som valts i AB-avtalen (ABS 95 och AB 92) innebär att huvudregeln är att möjligheterna att i efterhand påtala fel skärs av. Denna lösning framstår som överskådlig och lätt att tillämpa. Detta och det tidigare anförda skälet att det finns ett värde i att ansluta sig till den rådande, fungerande ordningen för entreprenader gör att vi föreslår en motsvarande huvudregel för småhusavtal.

Nästa fråga är om även de undantagsmöjligheter som ges i ABS 95 skall överföras till lag. Vad gäller de två första situationerna, dolda fel och fel som påpekats av konsumenten vid besiktningen men som av besiktningsmannen inte ansetts utgöra fel, ter det sig naturligt att de skall gälla också fortsättningsvis.

Beträffande den tredje möjligheten, den s.k. tremånadersregeln, finns det, enligt vad vi har uppfattat, en uppfattning att den tidsram som ges är allt för kort. Det tar tid innan konsumenten har ”bott in sig” i sitt nya hus och åtskilliga fel är av sådant slag att de inte framträder tydligt förrän efter en viss tids boende. Vi har nyss diskuterat om det alls behövs någon preklusionstid i detta sammanhang. När det gäller konsumentens möjlighet att påtala fel i anslutning till besiktningen får det antas att bevisvärdet av ett påpekande från konsumenten avtar ju längre tid som gått från tillträdet. Det finns också ett värde i att inte förlänga denna särskilda möjlighet allt för länge. Vi anser därför att konsumenten skall ha rätt att inom sex månader från entreprenadens godkännande hos näringsidkaren påtala fel utöver de som antecknats i besiktningsutlåtandet eller som är hänförliga till någon av de föregående två undantagsfallen.

De rättsverkningar som knyts till besiktningen utgör i sig ett incitament för att en besiktning skall ske. Vi har tidigare ansett att det trots det uttryckligen bör ankomma på någon, i detta fallet näringsidkaren, att ta initiativ till besiktningen. Nästa fråga är om denne även skall drabbas av någon form av sanktion om han eller hon inte fullgör sin skyldighet att meddela konsumenten när besiktning kan ske. Man kan i och för sig tänka sig olika möjligheter, t.ex. en vitespåföljd eller någon form av bevisbörderegel. Vi menar dock att det förhållandet att faran inte går över från näringsidkaren till konsumenten förrän besiktning har skett, tillsammans med besiktningens övriga rättsverkningar är tillräckligt för att förmå näringsidkaren att vidta de åtgärder som krävs av honom eller henne för att besiktning skall ske.

För det fallet att det är konsumenten som genom sin underlåtenhet att utse besiktningsförrättare orsakar att besiktningen inte sker menar vi att det däremot är en fråga som kräver särskild reglering. Visserligen kan man se kopplingar till bestämmelsen om konsumentens dröjsmål i 45 § KTjL men den bestämmelsen innehåller ingen reglering av vilka konsekvenser för t.ex. farans övergång som konsumentens underlåtenhet att medverka får. Vi föreslår därför en särskild lagregel för det fall att näringsidkaren har fullgjort vad som ankommer på honom eller henne för att en besiktning skall kunna komma till stånd när entreprenaden slutförts men så ändå inte sker, och det beror på någon omständighet som kan läggas konsumenten till last. I sådana fall bör följden bli att bedömningen av om uppdraget är felaktigt i stället skall ske med utgångspunkt i förhållandena vid tiden för uppdragets avslutande. Det innebär att i dessa fall går faran över även om besiktning inte har ägt rum.

4.2.6. Fel och dröjsmål

Vi föreslår att bestämmelserna i 911 §§konsumenttjänstlagen om näringsidkares ansvar för fel skall gälla också vid avtal om uppförande av småhus. Därutöver skall näringsidkaren svara för alla fel som framträder inom två år efter en godkänd besiktning (garantiansvar). Frågan om ansvaret för fel skall bedömas med utgångspunkt i förhållandena vid tidpunkten för uppdragets godkännande vid besiktning. Om en besiktning inte har kommit till stånd beroende på något förhållande som konsumenten svarar för skall den bedömningen i stället ske vid tidpunkten för uppdragets avslutande.

Inledande synpunkter

Näringsidkarens ansvar för fel utgör en central del av konsumentskyddet i stort och av de för småhusförhållanden specifika reglerna i ABS 95. Självfallet bör sådana regler också ingå i en lagreglering av uppförandet av småhus. Man brukar i samlad betydelse tala om felansvar. Det begreppet kan delas upp i två olika delar. För det första måste man definiera vad ett ”fel” är. Det är i den delen fråga om en objektiv bedömning av resultatet av tjänsten. För att ett felansvar skall kunna utkrävas måste det också slås fast att näringsidkaren har ett ansvar för det aktuella felet. Detta väcker frågan om vidden av näringsidkarens skyldigheter och då bl.a. vilken tidpunkt som skall tjäna som utgångspunkt för felbedömningen. I samband med det väcks också frågor av subjektiv karaktär som t.ex. vad näringsidkaren har eller borde ha insett i ett visst sammanhang.

Vi skall utifrån dessa två huvudaspekter gå igenom förutsättningarna för ett felansvar vid småhusentreprenader.

Vad är ett fel?

Regler som syftar till att definiera vad som är ett fel finns i både KTjL och ABS 95. En jämförelse mellan de två regelverken visar att felbegreppen i stor utsträckning överensstämmer. I vissa avseenden har emellertid KTjL ett vidare felbegrepp. Som exempel kan nämnas att näringsidkaren enligt 10 § KTjL har ett ansvar även för uppgifter som lämnats av materialleverantör, branschorganisation eller liknande i samband med marknadsföring och information. Näringsidkaren är också, enligt 11 § KTjL, ansvarig för fel om han eller hon, under vissa förutsättningar, inte har upplyst konsumenten om förhållande som rör tjänstens ändamålsenlighet och beskaffenhet. Vi återkommer till dessa skillnader under den fortsatta redogörelsen för felansvaret.

Avtalet

Utgångspunkten för felbedömningen i såväl KTjL som ABS 95 är att uppdraget skall vara utfört i enlighet med vad parterna har avtalat. Att avtalet mellan parterna är grundvalen för bedömningen ter sig naturligt eftersom avtalet är medlet för att uttrycka parternas gemensamma vilja och avsikter rörande den träffade överenskommmelsen. Även enligt vårt förslag blir huvudregeln därför att en prestation som inte överensstämmer med vad som avtalats mellan parterna är felaktig.

Fackmässighet, omsorg m.m.

Det är sällan som avtalet i alla situationer kan ge svar på om ett visst förhållande utgör ett fel. I den utsträckning det inte kan ge ledning i en viss fråga krävs kompletterande regler av något slag. En naturlig utgångspunkt är då den tidigare diskussionen om vilka krav en konsument har rätt att ställa på näringsidkarens prestation. Vad gäller konsumenttjänster kan konsumenten alltid kräva att näringsidkaren åtminstone skall ha fullgjort sitt åtagande i enlighet med de grundläggande krav som ställs i KTjL. Det innebär att kraven på fackmässighet och omsorg samt iakttagandet av gällande säkerhetskrav skall ha uppfyllts. Det innebär också att utförandet skall ha skett med iakttagande av förbud som meddelats enligt 6 § produktsäkerhetslagen (1988:1604) och 17 § marknadsföringslagen (1995:455). Slutligen skall näringsidkaren ha utfört sådana tilläggsarbeten som han eller hon är skyldig att utföra. Avvikelser från något av de i lag angivna kraven medför att utförandet skall anses felaktigt.

Även om konstruktionen av reglerna i KTjL och ABS 95 inte är identisk torde felansvaret i de båda regelverken i huvudsak överensstämma sinsemellan i de nu beskriva delarna. ABS 95 innehåller visserligen inget uttryckligt krav på att säkerhetsföreskrifter skall iakttas. Att så ändå är fallet får i stället anses ingå i det mer generella kravet på fackmässighet.

Uppgifter vid marknadsföring

Vad gäller ansvaret för uppgifter som härrör från annan finns, som sagts, ett sådant ansvar i 10 § KTjL, men inte i ABS 95.

Småhusköpsutredningen föreslog i sitt betänkande ett i detta avseende mer begränsat ansvar för näringsidkaren än vad som vid den tidpunkten gällde enligt KTjL. Som skäl angav utredningen att förutsättningarna i byggbranschen är annorlunda än inom tjänsteområdet i övrigt. Där förekommer t.ex. fler leverantörer, vilket i sin tur gör att det är svårare för en näringsidkare att överblicka vilka uppgifter som lämnas i den marknadsföring och information som förekommer. I propositionen 1989/90:77 uttrycktes förståelse för detta argument och det föreslogs att näringsidkarens ansvar skulle modifieras genom att det gjordes beroende av om näringsidkaren kände till eller borde ha känt till uppgiften i fråga. Förslaget ledde till ändring i såväl KTjL som i KKL.

Vi har vid flera tidigare tillfällen framhållit den stora betydelsen som ett förvärv av ett småhus har för de flesta konsumenter. Ett avtal av det slaget föregås vanligen av en stor mängd information som ofta har till syfte både att upplysa och att tjäna som marknadsföring. Det är i sig en svår uppgift för konsumenten att ta del av och sätta sig in i all den information

som ges. Det ligger därför ett väsentligt konsumentintresse i att näringsidkaren har ett ansvar för den information som han eller hon förmedlar till konsumenten, oavsett om denna härrör från näringsidkaren själv eller någon annan i tidigare led.

Mer i detalj innebär det att en näringsidkares ansvar enligt KTjL för uppgifter som lämnas i marknadsföring och liknande sammanhang inte är helt obegränsat. En första förutsättning för felansvar är att det är fråga om konkreta uppgifter. Uppgifter som innebär ett allmänt lovprisande eller innehåller andra typer av värdeomdömen omfattas inte av felansvaret. Vidare skall uppgiften ha betydelse för konsumentens bedömning av uppdraget eller dess ändamålsenlighet och det skall kunna antas att den har inverkat på avtalet. Slutligen måste det slås fast att näringsidkaren antingen kände till eller borde han ha känt till uppgiften. Detta är den utformning som felansvaret för näringsidkaren har enligt 10 § KTjL. Vi menar att detta skall gälla också vid småhusentreprenader.

Underlåtenhet att lämna information

Näringsidkaren bör inte bara svara för oriktiga uppgifter utan också för om han eller hon underlåter att lämna information. Särskilt vid småhusentreprenader, där det är fråga om mycket skiftande förhållanden som ofta ställer krav på teknisk sakkunskap, är det för det stora flertalet konsumenter av avgörande betydelse att han eller hon blir upplyst om förhållanden som är av betydelse för att kunna bedöma uppdraget. Upplysningsskyldigheten motiveras också av att den sammanhänger med den tidigare behandlade skyldigheten att informera och avråda.

Utformningen i 11 § KTjL framstår här som lämplig. Det innebär att felansvaret aktualiseras om näringsidkaren underlåter att upplysa konsumenten om någon omständighet rörande entreprenadens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som kan vara av betydelse för konsumenten. Detta gäller med den begränsningen att näringsidkaren åtminstone borde ha känt till omständigheten och borde ha insett att det var av betydelse för konsumenten. Underlåtenheten skall ha inverkat på avtalet. Den skall m.a.o. ha haft betydelse för konsumentens beslut.

Sammanfattning

Sammantaget innebär vårt förslag att vi anser att felbegreppet så som det kommer till uttryck i 9–11 § KTjL är väl ägnat att gälla även avtal om småhusentreprenader. I huvudsak överensstämmer det med de felregler som finns i ABS 95. I de delar regelverken avviker från varandra skall

KTjL äga företräde. Vårt förslag är alltså att KTjL:s regler därför bör gälla också vid småhusavtal.

Ansvar för utvecklingsfel

Inledning

En särskild typ av fel som kan förekomma bl.a. i samband med byggnadsarbeten är s.k. utvecklingsfel. Med detta menas förhållanden som vid en viss tidpunkt, t.ex. när uppdraget avslutades, uppfyllde då gällande krav på fackmässighet men där senare vetenskapliga rön har visat att den använda arbetsmetoden eller materialet redan från början var olämpligt för sitt syfte. Med andra ord är det fråga om situationer där nya kunskaper visar att det förelåg en ursprunglig felaktighet.

Innan vi går närmare in och diskuterar frågan om vem som bör bära ansvaret för utvecklingsfel skall vi i kortfattat beskriva hur man har sett på denna fråga i samband med produktansvar. Vi skall dels beskriva grunderna för de svenska reglerna i detta avseende, dels redovisa hur frågan har behandlats inom EU och i våra nordiska grannländer, Danmark, Norge och Finland. Vi kommer också att kort beröra Småhusskadenämndens verksamhet i detta avseende.

Produktskador

Det särskilda skadeståndsansvar som kan följa i samband med skador som orsakas av en produkt som är felaktig eller defekt på ett sådant sätt att det utgör en brist i säkerhetshänseende, produktskador, brukar benämnas produktansvar. Sedan den 1 januari 1993 gäller i fråga om skadestånd för denna typ av skador produktansvarslagen (1992:18). Före dess fanns det i Sverige inga särskilda regler i detta avseende utan produktskador reglerades – tillsammans med de flesta andra typer av skador – i skadeståndslagen (1972:207).

Grunden för produktansvarslagen och de i åtskilliga andra länder gällande reglerna om skadeståndsansvar för produktskador är ett EG-direktiv ”... om tillnärmning av medlemsstaternas lagar och andra författningar om skadeståndsansvar för produkter med säkerhetsbrister" (85/374/EEG).

Direktivet ålägger tillverkare och andra ett ansvar för skador som orsakas av en defekt produkt. Ansvaret är strikt och omfattar lösa saker även

om de infogats i annan lös eller fast egendom.44 Det omfattar alla tillverkare vars produkt har haft en säkerhetsbrist, importörer och dem som med namn, varumärke eller annat kännetecken presenterar sig som tillverkare. Skadeståndsansvaret är solidariskt – vilket innebär att den skadelidande kan vända sig till vem som helst av dem som bär ansvar – och omfattar person- och egendomsskador. Det är den skadelidande som skall kunna visa att det föreligger en defekt och en skada samt ett orsakssamband mellan dessa två.

Vad gäller utvecklingsskador anges det i artikel 7 e) att tillverkaren kan undgå ansvar för en produktskada om han kan visa att "det vetenskapliga och tekniska vetandet vid den tidpunkt då han satte produkten i omlopp inte var sådant att det var möjligt att upptäcka defekten”. Enligt artikel 15

b) får emellertid medlemsstaterna avvika från artikel 7 e) och skärpa ansvaret genom att inte tillåta att ansvar för utvecklingsskador undantas. Bakgrunden till detta kan sökas i direktivets preambel, där det uttalas att det i vissa medlemsstater kan uppfattas som en otillbörlig inskränkning i konsumentskyddet att tillåta undantag för utvecklingsskador och att det därför skall vara möjligt att föreskriva att sådana undantag inte får förekomma.

I propositionen till produktansvarslagen45 anslöt sig regeringen till det senare synsättet och föreslog att produktansvaret även skulle omfatta utvecklingsfel. Förslaget motiverades i huvudsak av följande skäl. Lagen bygger på en princip om strikt ansvar. Det saknar då betydelse om den ansvarige kände till den brist som orsakade skadan eller ej. Ett ansvar som innefattar utvecklingsskador skulle tjäna som incitament för att öka forskningsinsatserna i syfte att nå ökad kunskap om hittills okända skaderisker. Att detta skulle leda till att näringsidkare blev mindre benägna att utveckla nya produkter ansågs inte troligt. Som ett stark skäl för att ett produktansvar borde innefatta utvecklingsskador sågs de processekonomiska följderna av ett sådant ansvar. Ett skadeståndsansvar som inte är beroende av utredning om orsaken till att en produkt har en säkerhetsbrist medför minskade utredningskostnader, motverkar processer och innebär att den skadelidande snabbare kan få ersättning.

Regeringen menade också att ett sådant ansvar skulle leda till vad som kallades kanaliserings- och pulvriseringseffekter. Med detta avsågs att kostnaderna för skador kanaliseras till den som är ansvarig och att denne i sin tur kan fördela kostnaderna på var och en av dem som köper produkten. Rent praktiskt förutsattes detta ske genom tecknande av försäkring.

44 Hittills har jordbruksråvaror och jaktprodukter varit undantagna från ansvaret. Det undantaget har tagits bort genom ett ändringsdirektiv (1994/34/EG):45Prop. 1990/91:197 s. 31 ff.

Slutligen diskuterades den avgörande frågan, nämligen vem som rimligen borde bära ansvaret för den aktuella typen av skador. Regeringen framförde och behandlade tre alternativ; det allmänna, den skadelidande och tillverkaren/leverantören. Personskador ersätts i stor utsträckning inom ramen för offentliga försäkringar. Den skadelidande får svara för en viss andel medan tillverkaren/leverantören inte har något kostnadsansvar. Det allmännas andel ifrågasattes inte men däremot ansågs det ligga närmare till hands att tillverkaren/leverantören bar resterande kostnader än att den skadelidande fick göra det. Det anfördes också att för den som lider skada är det ointressant om en produkt motsvarar de tekniska och vetenskapliga kunskaperna vid en viss tidpunkt. Det viktiga är att produkten har orsakat en skada i strid mot de förväntningar som fanns på den.

Vad gällde frågan om vilken påverkan ett ansvar för utvecklingsskador skulle kunna få för svenska exportföretags möjligheter att konkurrera med utländska tillverkare och leverantörer konstaterade regeringen till att börja med att i flertalet länder inom dåvarande EG gjordes undantag för utvecklingsskador och att skadeståndsansvaret i dessa länder skulle därför bli lindrigare än i Sverige. Å andra sidan ansågs undantaget i artikel 7 e) i direktivet vara så restriktivt utformat att någon större skillnad inte fanns mellan ansvarsförhållandena i de länder som tillät undantag för utvecklingsskador och de som inte gjorde det. Några allvarligare konsekvenser för det svenska näringslivet ansågs inte ett sådant ansvar som det föreslagna utgöra.46

Under den följande utskottsbehandlingen togs frågan om utvecklingsfel upp på nytt. Utskottet framhöll att undantagsmöjligheten i artikel 7 e) i EG-direktivet var så restriktivt utformad genom sin definition av utvecklingsskador och åligganden för näringsidkaren att visa att en viss skada var just en utvecklingsskada att ett sådant undantag inte skulle försvaga den enskildes rätt i någon nämnvärd omfattning. Däremot såg utskottet en risk i att ett strängare ansvar för svenska företag skulle kunna innebära att allt fler av dessa skulle komma att förlägga sin produktutveckling och eventuellt även tillverkning utomlands, vilket skulle vara "ytterst beklagligt'. Ett undantag av det slag som finns i EG-direktivet borde därför finnas även i den svenska produktansvarslagen. Följden blev därför att ett sådant undantag infördes i strid mot regeringens förslag.47

Som jämförelse kan sägas att undantag av detta slag finns i flertalet länder inom EU, bl. a. Danmark medan Norge och Finland har ett skadeståndsansvar som innefattar utvecklingsskador.48

46prop. 1990/91:197 s. 31 ff.47 1991/92:LU14 s. 8 f. och 28.48 Se den finska Produktansvarslagen nr 694/1990, den norska Lov om produktansvar nr 104/1988 samt den danska Lov om produktansvar nr 371/1989.

Småhusskadenämnden

I avsnitt 5.9.3 redogör vi för Småhusskadenämndens tillkomst och verksamhet. I dessa avseenden hänvisar vi därför till det avsnittet. Här riktar vi istället in oss på de frågor som i mer direkt mening har samband med problematiken kring utvecklingsskadorna. De erfarenheter som redovisas i det följande bygger på samtal med företrädare för Småhusskadenämnden samt visst statistiskt och annat material.

Det kan till att börja med konstateras att nämnden inrättades för att komma till rätta med skador som inte omfattades av det befintliga konsumentskyddet. Nämnden hanterar visserligen olika typer av skador men åtskilliga av dessa kan sägas ha karaktären av utvecklingsfel. Det gäller t.ex. konstruktioner där träreglar har placerats i anslutning till betong, med fukt- och mögelskador som följd. En variant av detta är de s.k. EWelementen, som varit typgodkända, men som vållat allvarliga skador som är kostsamma att åtgärda.

Sedan tillkomsten 1986 har till nämnden per den 31 maj 2000 inkommit 11 031 ansökningar. 10 262 av dessa ärenden har avgjorts. I 3 647 fall har ansökan bifallits medan avslag har meddelats i 3 696 ärenden och 2 918 ärenden har avskrivits. Sammanlagt har drygt 406 milj. kr ställts till sökandenas förfogande i de fall där bifall har meddelats. I medeltal har det (1998) i de ärenden där ansökan har beviljats betalts ut 132 000 kr ur fonden. Den summan har dock minskat under senare år. Under en tolvmånaders period 1997/98 uppgick motsvarande utbetalningar till 80 000 kr per beviljad ansökan.

Småhusskadenämnden gör vid sin prövning ingen bedömning av ansvaret för förekommande fel och brister utan fokuserar på en utredning om skadorna. Nämndens erfarenhet är att de skador som förekommer har samband med markfukt och att konstruktioner med trä och betong av det slag som var särskilt vanliga under 1970-talets första hälft är särskilt utsatta för skador. Under senare år har nämnden dock märkt att hus som är byggda med s.k. krypgrund under 1970-talets senare del och under 1980-talet blivit allt mer utsatta för fukt- och mögelskador49.

Vad beträffar tidsaspekten för den aktuella typen av skador har fonden uttalat att det är fråga om skador som ofta tar lång tid att upptäcka, vanligen mer än tio år. Det beror i första hand, enligt fonden, på den tid som krävs för att den nödvändiga kemiska och fysikaliska process som är en förutsättning för att skadan skall kunna uppkomma sätter i gång och kan märkas.50

49 Fondens för fukt- och mögelskador remissyttrande 1998-04-01 över Byggkvalitetsutredningens betänkande SOU 1997:17750 Ibid.

Våra överväganden

Med en utformning av felbegreppet som helt ansluter till de gällande reglerna i KTJL följer att utvecklingsfelen faller utanför näringsidkarens felansvar. Det är också den ordning som har gällt hittills för såväl köp som tjänster inom konsumentområdet. Enligt vår uppfattning finns det emellertid anledning att överväga om ett bra konsumentskydd även bör omfatta ett ansvar för utvecklingsfel. Åtskilliga argument kan anföras både för och emot en sådan lösning.

Till att börja med kan man konstatera att detta är en typ av fel som skiljer sig från andra eftersom de per definition inte är möjliga att förutsäga. Det är med andra ord inte ens för den mest noggranna och ansvarskännande näringsidkaren möjligt att förutsäga eller upptäcka dessa. Detta innebär naturligtvis att näringsidkarens möjlighet att bedöma riskerna i sin verksamhet försvåras i mycket hög grad. Samtidigt kan det hävdas att det inte heller för konsumenten är möjligt att göra några förutsägelser eller riskbedömningar i detta avseende. I slutändan är det en fråga om var man väljer att placera detta ansvar. Vi återkommer till detta nedan.

Omfattningen av näringsidkarens kontraktsrättsliga ansvar gentemot konsumenten har, som vi ser det, ett naturligt samband med utformningen av fullgörandeskyddet, som behandlas i kapitel 6. Det kan i sig ha ett värde att det finns en gemensam syn på omfattningen av skyddet i dessa två avseenden. På så vis skapas en mer symmetrisk ordning. Det kan i sin tur ha betydelse för försäkringsgivningen eftersom en enhetlighet mellan näringsidkarens kontraktsrättsliga och försäkringsgivarens försäkringsrättsliga ansvar får bedömas öka möjligheterna för försäkringsgivaren att med framgång kunna rikta regressanspråk mot näringsidkaren vid försäkringsfall.

En koppling till försäkringsreglerna kan emellertid också vara osäker. Som vi talar om i kapitel 6 kan det finnas svårigheter framför allt med att finna återförsäkingsmöjligheter för försäkringar som innefattar utvecklingsskador. Om det inte skulle vara möjligt att återförsäkra byggfelsförsäkringar som innefattar utvecklingsskador kommer det med all sannolikhet att innebära att det inte går att erbjuda konsumenterna ett försäkringsskydd av det slaget. Parallellen mellan reglerna om försäkring respektive avtal är då inte längre lika tydlig. Det kan emellertid också hävdas att om det visar sig vara omöjligt eller allt för dyrt för konsumenten att få ett försäkringsskydd som omfattar utvecklingsskador är det i sig ett skäl för att det i vart fall bör ligga inom ramen för näringsidkarens kontraktuella ansvar att svara för dessa fel.

I förarbetena till produktansvarslagen fördes, som tidigare nämnts, en diskussion om vilken inverkan ett ansvar för produktskador skulle få på de svenska exportföretagens möjligheter att konkurrera på lika villkor med

utländska företag som inte berörs av ett så långtgående ansvar. Vi kan känna förståelse för denna farhåga men anser samtidigt att betydelsen av ett felansvar som även omfattar utvecklingsfel inte bör överdrivas. Precis som angavs i förarbetena till produktansvarslagen innebär den definition av begreppet utvecklingsfel som görs i lagen en snäv gränsdragning. Liksom i de nämnda förarbetena menar vi att det är i en ytterligt begränsad omfattning som utvecklingsfel i lagens mening kommer att föreligga. Detta tillsammans med det förhållandet att bevisbördan för att det föreligger ett utvecklingsfel läggs på konsumenten kommer, enligt vår uppfattning, att få en starkt begränsande effekt på när reglerna om utvecklingsfel blir tillämpliga. Sammantaget menar vi därför att den konkurrensmässiga betydelsen av ett felansvar som inkluderar utvecklingsfel är begränsad. Man kan dock inte bortse ifrån att i de fall där utvecklingsfel föreligger kommer ett ansvar för näringsidkaren att kunna bli mycket betungande eftersom denna typ av fel ofta är mycket kostsam för den som bär ansvaret.

I småhussammanhang gäller en tioårig preskriptionstid för näringsidkarens ansvar i förhållande till konsumenten. Samma tidsgräns gäller för byggfelsförsäkringen. Vi anser inte att det är realistiskt att tänka sig en förlängning av dessa tider. Redan med nuvarande tidsgränser finns det, som vi har talat om i samband med fullgörandeskyddet, problem med att teckna försäkringar som har så långa löptider som byggfelsförsäkringen. Att tänka sig ett kontraktsrättsligt ansvar för näringsidkaren som sträcker sig längre än vad som är möjligt för denne att försäkra sig för är inte heller rimligt. Erfarenheterna från framför allt Fonden för fukt- och mögelskador visar att det i de flesta fall tar mer än tio år innan fel av det slag som vi nu talar om framträder. Det får då som konsekvens att fel som visar sig efter den tidpunkten varken kommer att omfattas av näringsidkarens ansvar enligt avtalet med konsumenten eller av byggfelsförsäkringen.

En annan faktor som kan vara av intresse är om ett ansvar för utvecklingsfel kommer att ha en positiv inverkan på näringsidkarens ansträngningar att söka förebygga fel. Å ena sidan kan ett sådant ansvar tänkas tjäna som incitament för näringsidkaren att söka förebygga utvecklingsfel genom att vara än noggrannare i sina undersökningar av en produkt innan den sätts på marknaden. Mot detta kan det hävdas att ansvaret skulle kunna leda till ett ointresse från näringsidkarens sida för att satsa på utveckling av nya produkter. Det är naturligtvis svårt att förutsäga hur framtiden kommer att gestalta sig. Vi tror dock inte att ett utvidgat ansvar som även omfattar utvecklingsfel kommer att få en hämmande inverkan på produktutvecklingen, särskilt inte om man ser detta i ett längre perspektiv. Paralleller kan dras till de senaste decenniernas ökade miljökrav och de positiva effekter som dessa kan sägas ha fått ur konkurrenshänseende. De nya krav som har ställts på de produkter som används inom olika områden har

"tvingat fram” och drivit på produktutvecklingen. Detta visar att nya och skärpta krav på en näringsverksamhet inte behöver få negativa konsekvenser för branschen i fråga. Vi tror att så kan bli fallet också vid ett utvidgat felansvar.

Vårt uppdrag är att stärka konsumentskyddet inom småhusområdet. Sett ur ett sådant perspektiv skulle ett utökat felansvar innebära en förstärkning. Samtidigt bör man ha i åtanke att ett utökat ansvar för näringsidkaren kan innebära ökade kostnader för konsumenten. Om och i vilken utsträckning detta sker beror, enligt vår uppfattning, i första hand på hur ett försäkringsskydd utformas i detta avseende. Det är konsumenten som slutligen kommer att få bära kostnaden för det skydd som ges. Vi bedömer att den huvudsakliga kostnadseffekten kan hänföras till försäkringsskyddet. Om en utvidgning av fullgörandeskyddet görs så att även utvecklingsskador omfattas av detta är det vår bedömning att en motsvarande utvidgning av avtalsskyddet så att näringsidkarens ansvar mot konsumenten även omfattar utvecklingsfel inte kommer att medföra några nämnvärda ytterligare kostnader för konsumenten utöver de som har samband med fullgörandeskyddet.

Efter denna genomgång som syftat till att åskådliggöra problematiken kring ansvaret för utvecklingsfel återstår det att besvara den huvudsakliga frågan, nämligen vem som skall bära risken för denna typ av fel. Vi har tidigare talat om den inskränkning som produktansvarslagen innebär när det gäller utvecklingsskador. Byggmaterial är ett exempel på produkter som faller inom ramen för den lagen. Det innebär att dessa även fortsättningsvis kommer att vara undantagna från ansvaret för produktskador. Ett lagstadgat ansvar för utvecklingsfel kan därför endast avse själva utförandet av uppdraget. Eftersom huvuddelen av utvecklingsfelen kan antas ha anknytning till det material som används – produkten – blir värdet av ett sådant ansvar mycket begränsat.

Detta tillsammans med de andra omständigheter som talar mot att införa ett så omfattande och svårförutsägbart ansvar för näringsidkaren som utvecklingsfelen innebär gör att vi anser att något ansvar för utvecklingsfel inte bör läggas på näringsidkaren. För den ståndpunkten talar också det förhållandet att vi inte heller när det gäller byggfelsförsäkringen föreslår ett sådant ansvar.

Vi vill emellertid framhäva att det även finns starka skäl för att föreslå ett sådant ansvar. Ett är att näringsidkaren, i egenskap av fackman, som regel är den av parterna som besitter den största sakkunskapen. Som vi har sagt är utvecklingsfelen särpräglade eftersom de per definition inte är möjliga att upptäcka vid den tidpunkt då arbetena utförs eller en vara levereras. Även om det alltså inte heller för näringsidkaren är möjligt att genom undersökningar eller på annat sätt upptäcka dessa fel så är det ändå denne som i kraft av sin sakkunskap har bäst möjligheter att åtminstone i

abstrakt mening bedöma riskerna med en vara eller tjänst. På så vis kan näringsidkaren, på ett annat sätt än konsumenten, i vart fall granska och utvärdera en produkt eller metod i mer generell mening och därigenom bilda sig en uppfattning om dess eventuella fel och skaderisker.

Det kan också sägas att det rent allmänt ter sig otillfredsställande ur konsumentskyddssynpunkt med en ordning som lägger risken för en viss typ av fel på konsumenten i stället för på näringsidkaren. Trots detta menar vi alltså att det saknas tillräckligt starka skäl för att föreslå en utvidgning av näringsidkarens ansvar för fel i detta avseende.

Tidpunkten för farans övergång

Vid konsumenttjänster knyts, som huvudregel, bedömningen av fel till tidpunkten för avslutandet av uppdraget, dvs färdigställandet (12 § KTjL). ABS 95 är mer konkret och definierar färdigställandet som tidpunkten då entreprenaden godkänts vid slutbesiktning. Detta kallas att entreprenaden är avlämnad (7 kap. 13 § ABS 95).

I samband med att vi behandlade besiktningsfrågan i avsnitt 4.2.5 redogjorde vi för avlämnandets betydelse i entreprenadsammanhang och de rättsverkningar som knyts till detta. Med tanke på att vi föreslår att en obligatorisk besiktning skall ske i anslutning till att entreprenaduppdraget slutförs menar vi att det är en naturlig utgångspunkt för felbedömningen. Inte minst eftersom vi tidigare har framhållit värdet av de rättsverkningar som kopplas till detta. En sådan ordning överensstämmer inte till fullo med lydelsen i 12 § KTjL. Det krävs därför att en särskild bestämmelse med den innebörden införs.

Kopplingen till tidpunkten för besiktning när det gäller att avgöra när faran går över från näringsidkaren till konsumenten får till följd att om någon besiktning inte sker inträffar inte heller någon övergång av faran. När besiktning uteblir på grund av något förhållande som kan läggas näringsidkaren till last framstår det som en acceptabel ordning. Vi menar dock att man bör se annorlunda på saken om det beror på konsumenten att någon besiktning inte sker. Vi föreslår därför att för det fall att näringsidkaren har fullgjort sin skyldighet att anmäla när uppdraget beräknas vara slutfört och besiktning kan ske skall bedömningen av om fel föreligger i uppdragets utförande göras utifrån förhållandena vid den tidpunkt då uppdraget slutfördes.

Näringsidkarens garantiansvar

En annan fråga att ta ställning till är om det finns anledning att överföra reglerna i ABS 95 om näringsidkarens ansvar för fel under garantitiden till KTjL.

I 14 § KTjL föreskrivs det att om näringsidkaren har lämnat en garanti eller liknande utfästelse att svara för resultatet av tjänsten under viss tid skall tjänsten anses felaktig om resultatet av tjänsten försämras under den tiden.

ABS 95 ger uttryck för en generell garantigivning från näringsidkarnas sida i småhussammanhang. Denna har funnits sedan länge och kan härledas bakåt i AB-systemet, även om utformningen i ABS-avtalet är mer förmånlig för beställaren eftersom denne är konsument. Garantiutfästelsen är till nytta för konsumenten. Om den inte förekommit hade konsumenten under de första två åren efter entreprenadens avslutande haft att visa att ett uppkommet fel förelegat redan vid tiden för färdigställandet. Garantin innebär således en bevislättnad för konsumenten.

Vårt uppdrag är att skapa ett konsumentskydd som ligger på en nivå som minst motsvarar den nuvarande ordningen. Vi har tidigare talat om att bruket av ABS 95 har varit så utbrett att de reglerna får anses definiera avtalsskyddets nivå för närvarande. Med hänvisning till detta, till det mångåriga bruk av garantiansvar inom byggbranschen samt till den koppling som tidigare funnits mellan bestämmelsen om garantiansvar enligt ABS 95 och de statliga bostadsbyggnadssubventionerna menar vi att den garantigivning som ges genom ABS 95 i form av reglerna om tvåårig garantitid bör fortsätta att gälla. Vi föreslår därför att näringsidkarens ansvar för fel utformas i enlighet med detta.

4.2.7. Påföljder vid fel

Vi föreslår att bestämmelserna i 16 och 18–23 §§ KTjL om påföljder vid fel skall gälla även vid avtal om uppförande av småhus. Vad gäller reklamation föreslås att i stället för vad som sägs i 17 § första stycket andra meningen konsumenttjänstlagen skall sådan skall ske inom tio år från det att uppdraget godkändes vid besiktning eller, om besiktning inte skett beroende på något förhållande som konsumenten svarar för, när uppdraget avslutades. I övrigt föreslår vi att 17 § konsumenttjänstlagen skall tillämpas också beträffande reklamation rörande småhusentreprenad.

Ett av de centrala inslagen i konsumentskyddslagstiftningen är, som framgått i föregående avsnitt, näringsidkarens ansvar för fel i den vara eller tjänst som tillhandahålls konsumenten. För att detta felansvar skall ha nå-

gon verklig betydelse är det intimt förknippat med en rätt för konsumenten att göra gällande olika påföljder när ett fel förekommer.

KTjL innehåller en katalog över möjliga påföljder. För att någon av dessa skall bli aktuell krävs dock till att börja med att konsumenten underrättar näringsidkaren om att han eller hon anser att resultatet av tjänsten är felaktigt (reklamation). En reklamation skall ske inom skälig tid efter att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet. Den yttersta gränsen för att påtala fel utgörs av preskriptionstiden. Vad gäller de arbeten som är aktuella i dessa sammanhang är tidsgränsen nästan undantagslöst tio år räknat från tidpunkten för farans övergång; jämför med vårt förslag om besiktning, avsnitt 4.2.5. Till följd av garanti eller annan liknande utfästelse från näringsidkaren kan dock längre tid förekomma.

Om en reklamation har framställts till näringsidkaren inom rätt tid kan, som sagts, olika påföljder komma i fråga. Vi har tidigare gett en närmare redogörelse för dessa, se avsnitt 3.2.1. I korthet kan de påföljder som kan stå konsumenten till buds sammanfattas på följande sätt. Konsumenten kan till att börja med hålla inne betalning i syfte att ha säkerhet för sitt krav på näringsidkaren på grund av felet. Detta ger konsumenten ett påtryckningsmedel för att förmå näringsidkaren att i första hand avhjälpa felet. Om felet inte avhjälps har konsumenten rätt till prisavdrag motsvarande kostnaden för att få felet avhjälpt på annat sätt. Är felet av sådan omfattning och betydelse att syftet med tjänsten gått förlorat kan konsumenten ha rätt att häva avtalet. Detta förutsätter dock att näringsidkaren insåg eller borde ha insett felets beskaffenhet. Konsumenten kan också ha rätt till skadestånd.

ABS 95 innehåller samma möjliga påföljder som KTjL. Endast i några få, smärre avseenden avviker de i sin utformning från motsvarigheterna i KTjL. I flera avseenden är dessa avvikelser en följd av reglerna i ABS 95 om besiktning och dess rättsverkningar. Det förklarar t.ex. att möjligheten till avhjälpande begränsar sig till fel som tagits upp vid besiktningen och att om avhjälpande inte sker inom skälig tid – normalt sett två månader efter slutbesiktningen – har konsumenten rätt till prisavdrag.

Av de skillnader som finns mellan ABS 95 och KTjL förtjänar särskilt två att nämnas. Vad beträffar avhjälpande har konsumenten enligt KTjL rätt att vid vissa förhållanden vägra näringsidkaren att avhjälpa ett fel. Denna rätt föreligger t.ex. om näringsidkaren vid flera tillfällen försökt att avhjälpa ett fel men inte lyckats eller om näringsidkaren handlat på ett sådant sätt att konsumenten har förlorat allt förtroende för honom eller henne. Denna möjlighet att vägra att ett avhjälpande kommer till stånd saknar motsvarighet i ABS 95. Den andra skillnaden är att hävningsmöjligheten enligt KTjL är vidare än den i ABS 95. Den förra tillåter hävning även beträffande redan utförd del av uppdraget och den senare ger näringsidkaren möjlighet att undgå hävning genom att vidta rättelse.

Småhusköpsutredningen föreslog i sitt betänkande att reglerna om påföljder vid fel skulle överensstämma med KTjL:s bestämmelser. Vissa undantag föreslogs dock med hänvisning till höga administrationskostnader och en önskan om att bibehålla ett konsumentskydd av det slag som erbjöds inom ramen för Småhus 80. Undantagen bestod i att parterna skulle ha möjlighet att genom avtal begränsa konsumentens rätt till avhjälpande, prisavdrag och skadestånd i viss utsträckning. Det föreslogs också en möjlighet att träffa avtal om självrisk så att ansvaret för mindre fel skulle övervältras på konsumenten. De förslagna undantagen kritiserades under remissbehandlingen och slutresultatet blev att KTjL:s påföljdsregler skulle gälla även småhusentreprenader.51

Våra överväganden

KTjL:s regler om reklamation och påföljder vid fel överensstämmer, som framgått, väl med motsvarande bestämmelser i ABS 95. De har också sin motsvarighet i KKL:s regler om påföljder vid fel. Man kan alltså se en väl etablerad systematik vad gäller de påföljder som en konsument kan göra gällande vid fel. Vi ser därför ingen anledning att någon annan ordning skulle gälla småhusentreprenader. Vi instämmer därmed i den bedömning som gjordes i 1990 års lagstiftningsärende och föreslår att reglerna i 16 och 18–23 §§ KTjL skall gälla också småhusentreprenader.

Vad gäller frågan om reklamation så har vi tidigare föreslagit en obligatorisk besiktning vid entreprenadens avslutande. Det ligger då nära till hands att anknyta tidpunkten för reklamationsfristens beräkning till besiktningen. Samma utgångspunkt förslog vi för övrigt i föregående avsnitt för när faran skall gå över från näringsidkaren till konsumenten. I den frågan uttalade vi också att när besiktning inte kommer till stånd och det beror på någon omständighet som konsumenten har ansvaret för skall farans övergång i stället räknas från när småhusentreprenaden avslutades. Det ter sig då naturligt att föra motsvarande resonemang när det gäller reklamationsfrågan. Vi föreslår därför att fristen för när reklamation senast skall ske i första hand skall räknas från besiktningstillfället. I de fall då någon besiktning inte sker och det beror på konsumenten eller någon som han eller hon svarar för bör reklamtionsfristen i stället räknas från när entreprenaden avslutades. Det innebär att vi menar att 17 § KTjL kan tillämpas även beträffande småhusentreprenader, med undantag för vad som sägs i paragrafens första stycke andra mening om beräkning av preskriptionsfrist.

Det skall framhållas att vi inte avser att den föreslagna reklamationsskyldigheten skall ha någon påverkan på vilken betydelse besiktningen får i detta sammanhang Avsikten är inte att förändra under vilka omständig-

51SOU 1986:38 s. 173 ff. och prop. 1989/90:77 s. 30 ff.

heter konsumenten är skyldig att reklamera. Däremot innebär förslaget att det ställs högre krav på vad konsumenten borde ha märkt i den meningen att konsumenten får ett ökat ansvar för att påtala fel som finns upptagna i besiktningsutlåtandet. Visserligen kan det inte krävas av konsumenten att han eller hon skall lägga märke till fel i samma utsträckning som en besiktningsman, men det kan krävas att konsumenten tar del av informationen om de fel som besiktningsmannen har noterat i besiktningsutlåtandet.

Vad gäller näringsidkarens skyldighet att avhjälpa fel regleras detta i 20 § KTjL. Av denna framgår att avhjälpande skall ske inom skälig tid (tredje stycket). Det sägs också att rätten till avhjälpande förutsätter att olägenheterna och kostnaderna för näringsidkaren att åtgärda felet inte är oskäligt stora i förhållande till felets betydelse för konsumenten. Det får i småhussammanhang anses innebära att näringsidkaren inte är skyldig att alltid avhjälpa varje fel som konsumenten påtalar utan att hänsyn till vad som kan anses skäligt att kräva av denne får tas i varje enskilt fall.

Därutöver kan följande sägas angående hävningspåföljden. Ur konsumentskyddssynpunkt finns det skäl att tillåta att hävning sker även beträffande redan utförd del av entreprenaden. Det skall då vara fråga om så allvarliga fel att syftet med bygget är helt förfelat. Det är svårt att se att denna möjlighet skulle bli särskilt vanligt förekommande vid småhusentreprenader. De situationer där det skulle kunna bli aktuellt är förmodligen mycket sällsynta. Som ett exempel skulle man kunna tänka sig att konsumenten skulle vara berättigad att häva avtalet beträffande både den redan utförda och den återstående delen av entreprenaden om en byggnad under uppförande rasar eller på annat sätt förstörs. De eventuella nackdelar som skulle kunna uppstå i samband med hävning av detta slag får, enligt vår bedömning, sin lösning genom att konsumenten är skyldig att ersätta näringsidkaren för det material som levererats och det arbete som utförts och som varit till nytta för konsumenten.

Vad gäller hävning av återstående del av entreprenaden inskränker sig möjligheten i ABS 95 till det fallet att det är fråga om ett väsentligt avtalsbrott och att näringsidkaren inte vidtar rättelse. Möjligheten att vidta rättelse kan i vissa situationer vara bra. Grundtanken är ju att uppkomna fel i första hand skall åtgärdas. Vid hävning ställer sig saken dock annorlunda. Kraven för att hävning skall komma i fråga är stränga och har sin grund i allvarliga felaktigheter. I många fall har en hävning sin grund i att näringsidkaren vållat sådana fel genom att ha handlat på ett sätt som gör att konsumenten helt tappat förtroendet för honom eller henne. Ofta har näringsidkaren också haft tillfälle att avhjälpa felet. Det ter sig då anmärkningsvärt att konsumenten skall tvingas ge näringsidkaren ytterligare en chans genom att vidta rättelse. Vi menar därför att hävningspåföljden inte bör vara förenad med en rättelsemöjlighet för näringsidkaren.

4.2.8. Påföljder vid dröjsmål

Vi föreslår att reglerna i 2430 §§konsumenttjänstlagen om näringsidkarens dröjsmål skall gälla också småhusentreprenader.

Vi har nyss behandlat vilket ansvar för fel som näringsidkaren bör ha mot konsumenten och vilka påföljder som skall kunna aktualiseras med anledning därav. Det är emellertid inte bara viljan att komma till rätta med fel som är av stort intresse för konsumenten. Denne fäster ofta lika stor vikt vid att småhuset slutförs inom avtalad tid. Förseningar kan ofta vålla konsumenten betydande olägenheter. De medför bostadsproblem när konsumenten har sagt upp ett hyresavtal eller sålt en tidigare bostad till ett visst datum eller på annat sätt inrättat sig i tron att småhuset skulle ha varit inflyttningsklart vid den tidpunkt som avtalats. Förseningar kan också leda till ökade kostnader för konsumenten för att t.ex. byggnadskreditiv inte kan omvandlas till fastighetslån.

Regler om ansvar för dröjsmål och vilka påföljder som kan bli aktuella i sådana fall finns i både KKL och KTjL. Reglerna i de bägge lagarna överensstämmer i stort sett helt med varandra och innehåller bägge – förutom de ovan nämnda reglerna – också regler om vilka krav som kan ställas på näringsidkaren rörande när varan skall avlämnas eller tjänsten vara slutförd. Den enda sakliga skillnaden är att konsumenten i KTjL åläggs en reklamationsskyldighet som saknar egentlig motsvarighet i KKL (jfr 26 § KTjL med 12 § sista stycket KKL).

Dröjsmålsreglerna i KTjL kan i korthet beskrivas på följande sätt. Näringsidkaren är i dröjsmål om hans eller hennes uppdrag inte avslutas inom den tid som avtalats. Dröjsmål föreligger också om utförandet av tjänsten inte påbörjas eller utförs inom den tid som avtalats. Har någon tidsgräns inte avtalats gäller den tid som är skälig i förhållande till vad som är normalt för en tjänst av samma art och omfattning.

Om näringsidkaren gjort sig skyldig till dröjsmål kan konsumenten antingen hålla inne betalning, kräva att näringsidkaren fullgör sitt åtagande eller häva avtalet. Påföljderna är alltså i stort sett de samma som vid fel. Konsumenten kan också ha rätt till skadestånd, se avsnitt 4.2.12.

Det ställs inte krav på reklamation vid dröjsmål innan uppdraget har avslutats, men däremot därefter. Detta innebär emellertid inte att konsumenten kan hålla sig helt passiv. Konsumenten måste framföra sin begäran om att avtalet skall fullföljas eller om hävning utan att avvakta allt för länge.

Påföljderna vid dröjsmål enligt ABS 95 är desamma som de i KTjL. ABS 95 innehåller dock en starkare reklamationsplikt eftersom konsumenten i princip alltid inom två månader från avlämnandet måste meddela

näringsidkaren om han eller hon vill begära ersättning för förseningen. I annat fall riskerar konsumenten att förlora sin rätt.

I ABS 95 ges också en möjlighet för parterna att avtala om ett särskilt dröjsmålsvite. Om sådant vite har avtalats behöver konsumenten inte föra bevisning om vilken skada som förseningen har orsakat. Det innebär att ABS 95 – i motsats till KTjL – inte ger möjlighet till ersättning utöver det avtalade vitet. Detta följer av 5 kap. 1 § första stycket ABS 95.

Våra överväganden

Som framgått råder stor överensstämmelse dels mellan KKL och KTjL, dels mellan den senare lagen och ABS 95. Synen på näringsidkarens ansvar för dröjsmål får alltså anses vara enhetlig. Mot bakgrund härav saknas det enligt vår uppfattning anledning att överväga någon annan ordning för småhusavtal.

Vi har tidigare föreslagit att det för formkravets uppfyllande vid småhusavtal skall krävas att tidpunkten för uppdragets färdigställande skall framgå av det skriftliga avtalet. Några tillämpningsproblem vad gäller fastställandet av tidpunkten för färdigställandet bör därför inte uppstå. Konsekvensen av vårt tidigare förslag blir nämligen, om ett avtal saknar uppgift om färdigställandet, att konsumentens påstående i frågan blir gällande om inte näringsidkaren kan visa att något annat har avtalats.

I detta sammanhang kan framhållas värdet av att tidpunkten för färdigställandet kompletteras med någon form av sanktion för eventuella förseningar. I anslutning till de standardavtal som används inom byggbranschen är på förhand fastställda dröjsmålsviten vanliga. På så vis slipper konsumenten visa att han eller hon har lidit någon skada av förseningen eller hur stor denna är. Dröjsmålsvitet fungerar vanligen så att konsumenten är berättigad till ett visst belopp för varje vecka som uppdraget är försenat. Skulle den skada som förseningen medför innebära att skadans värde överstiger vitesbeloppet är konsumenten, enligt reglerna i KTjL, berättigad till högre, full ersättning om han eller hon kan visa skadans storlek.52

Genom sin konstruktion får dröjsmålsviten anses vara till förmån för konsumenten. Det är dock vår uppfattning att denna fråga inte är av sådan betydelse att det finns anledning att införa en lagstadgad rätt till dröjsmålsvite. Ett sådant moment får i stället överlämnas till parterna i samband med att avtal ingås.

ABS 95 innehåller vidare en möjlighet för näringsidkaren att begära att tidpunkten för färdigställandet skall senareläggas. KTjL innehåller inte någon reglerad möjlighet av det slaget. I 24 § KTjL anges dock att nä-

52 Prop. 1984/85:110 s. 84

ringsidkarens ansvar för dröjsmål förutsätter att detta inte beror på något förhållande på konsumentens sida. Jämför även reglerna om tilläggsarbete i 8 § KTjL. Däremot torde lagen inte hindra att parterna avtalar om en sådan rätt i samband med att tidpunkten för uppdragets slutförande anges. Ett förbehåll om rätt till tidsförlängning får dock inte bli så generellt att det gör det omöjligt för konsumenten att bedöma när huset kan vara klart. Vi vill i det sammanhanget påminna om kravet på att tidpunkten för uppdragets avslutande skall anges i avtalet. Det bör därför krävas en specifikation över i vilka situationer näringsidkaren har rätt till förlängd tid. Även om vi kan se ett visst problem för konsumenten i detta avseende anser vi att det inte finns anledning att begränsa parternas avtalsfrihet i detta avseende och att det därför inte finns behov av en lagreglering i den frågan.

Vi föreslår således sammanfattningsvis att reglerna i 24–30 §§ KTjL om näringsidkarens dröjsmål skall gälla också vid småhusavtal.

4.2.9. Avbeställning

Vi föreslår att 42–44 §§ KTjL om avbeställning skall gälla också för avtal om småhusentreprenader.

Både vid konsumentköp och tjänster ges konsumenten en laglig rätt att avbeställa. Avbeställning kan i korthet beskrivas som en rätt att häva ett avtal utan att något särskilt skäl behöver anges. Avbeställningsrätten kan utövas så länge näringsidkaren inte har fullgjort avtalet, dvs. innan varan har avlämnats eller tjänsten har slutförts.

Vid avbeställning är konsumenten skyldig att betala skadestånd motsvarande de kostnader som näringsidkaren lagt ner. Vid tjänster innebär det att näringsidkaren har rätt till ersättning för det arbete som lagts ned före avbeställningen. Näringsidkaren har också rätt till ersättning för sådant arbete som måste utföras trots avbeställningen, t.ex. för att föremålet för tjänsten inte skall komma till skada. Ersättningsskyldigheten omfattar också förluster av olika slag som näringsidkaren åsamkas på grund av avbeställningen. Det kan exempelvis vara kostnader för material som inköpts och inte kan komma till annat bruk. Det kan också vara fråga om andra uppdrag som näringsidkaren har avsagt sig och inte har möjlighet att finna ersättning för. Skadeståndet får dock aldrig överstiga det avtalade priset för tjänsten.

Näringsidkaren har rätt att på förhand avtala om ett fastställt avbeställningsvite. Detta skall dock vara skäligt i förhållande till det skadestånd som näringsidkaren annars hade kunnat vara berättigad till. Vitet upplyser konsumenten om vad en avbeställning minst kommer att kosta honom eller

henne. Vitet hindrar dock inte att näringsidkaren kan vara berättigad till högre ersättning om den skada som avbeställningen åsamkat honom eller henne överstiger det avtalade vitet.

Under vissa förhållanden bortfaller näringsidkarens rätt till ersättning helt. Det gäller om syftet med tjänsten gått förlorat för att föremålet för tjänsten förstörts utan att det berott på konsumenten eller om konsumenten hindrats att dra nytta av tjänsten till följd av ett beslut av en myndighet eller någon annan liknande omständighet utanför hans eller hennes kontroll. I sådana fall får alltså näringsidkaren bära den ekonomiska bördan.

Avbeställning enligt ABS 95 får ske vid vissa speciella situationer som t.ex. dödsfall, naturkatastrofer, krig eller liknande förhållanden av force majeure-karaktär om det till följd av dessa har uppstått en försening på minst fyra månader. Avbeställning godtas också om förutsättningarna för entreprenaden förändrats i väsentlig mån under entreprenadtiden för att uppgifter eller undersökningar som beställaren tillhandahållit visat sig vara felaktiga. I föregångaren till ABS 95, ABS 80, saknades en reglerad avbeställningsrätt. I stället gavs konsumenten i motsvarande situationer en rätt att häva avtalet.

Vid avbeställning enligt ovan har näringsidkaren rätt till ersättning för de kostnader som uppkommit före avbeställningen. Avbeställning i annat fall jämställs med hävning från enreprenrörens sida p.g.a. konsumentens kontraktsbrott. Konsumenten skall då ersätta entreprenörens skada fullt ut.

Våra överväganden

Möjligheten att frånträda ett avtal utan att kunna åberopa vissa särskilda skäl får ses som en av de grundläggande beståndsdelarna i konsumentskyddslagstiftningen och ett verdertaget avsteg från den allmänna principen att ingångna avtal skall hållas. Vi har behandlat frågan om ångerrätt vid ingående av avtal och skall nu överväga om konsumenten skall ges en generell avbeställningsrätt vid småhusavtal. I både KKL och KTjL, som här kan tjäna som förebilder, finns i dag regler om avbeställningsrätt.

Det kan möjligen ifrågasättas om en rätt att avbeställa ett avtal om småhusentreprenad fyller någon större praktisk funktion. Förmodligen blir avbeställningar av entreprenader aktuella endast i undantagsfall. Det kan ha flera skäl. För det första är det troligt att risken är liten för att en konsument ingår ett så omfattande och betydelsefullt avtal som ett småhusavtal utan närmare överväganden. Den risken får anses avsevärt större vid åtskilliga andra slag av konsumenttjänster eller köp. Vidare torde de ekonomiska följderna av en avbeställning, i vart fall enligt gällande bestämmelser, vara så omfattande att de motverkar förhastade avtal och avbeställningar.

Som tidigare har framgått har konsumenten en avbeställningsrätt både enligt KTjL och ABS 95. Visserligen skiljer dessa sig åt framför allt vad gäller möjligheten av avbeställa. Avbeställningsrätten enligt ABS 95 är exempelvis – inte minst på grund av sitt ursprung, se ovan – snarare att jämställa med en reglerad hävningsrätt.

Småhusköpsutredningen föreslog en avbeställningsrätt i småhussammanhang som nära överensstämde med reglerna i KTjL. I den efterföljande propositionen bedömde departementschefen att avbeställningar av småhusentreprenader endast skulle bli aktuella i undantagsfall och att det saknades skäl att reglera dessa på annat sätt än avbeställningar i allmänhet.

Avbeställningsreglerna utvärderades och övervägdes av Utredningen om konsumenträttsliga frågor (SOU 1995:11). Utredningen kom bl.a. fram till att det var svårt att säga att möjligheten till avbeställning hade minskat respekten för ingångna avtal eller på annat sätt förändrat konsumenternas beteende i negativ riktning. Däremot ansågs det klarlagt att näringsidkare i ökad utsträckning krävde handpenning eller förskottsbetalning för att säkerställa sina möjligheter till ersättning vid en eventuell avbeställning. Att detta skulle ha lett till ökade kostnader för konsumenterna ansågs dock mer osäkert.53

Utredningen pekade också på flera fördelar med en avbeställningsmöjlighet. För det första är det en fördel för den enskilde konsumenten att inte mot sin vilja behöva stå fast vid ett avtal. Samtidigt innebär den att parterna på ett relativt tidigt stadium kan reglera sina mellanhavanden. Därigenom kan de negativa följderna av att ett avtal inte fullföljs minskas.54

Vad gällde KTjL:s tillämpningsområde framhöll utredningen att det förhållandet att flertalet sådana tjänster utförs på konsumentens egendom talar för en avbeställningsrätt. Vidare såg man ett värde i att enhetliga regler gäller för olika typer av konsumentavtal.55

Utredningen ansåg inte att det fanns skäl att inskränka avbeställningsrätten till vissa situationer. Skälet till det var framför allt svårigheten att avgränsa dessa situationer oavsett om det rörde skälen för avbeställningen eller en inskränkning i tiden.

Av de skäl som anfördes av Utredningen om konsumenträttsliga frågor anser vi att det bör finnas en avbeställningsrätt också vid småhusavtal. En avvikelse i detta avseende skulle inte överensstämma med de senaste årens utveckling inom konsumentskyddsområdet. Möjligheten att kunna avbeställa är av värde för konsumenten även om den får mindre praktisk betydelse i småhussammanhang än vid andra typer av avtal beroende på de

53SOU 1995:11 s. 53 f.54 Ibid.55 A.a. s. 56.

kostnadsmässiga och andra följder som en avbeställning medför. Vi återkommer till dessa.

Vad gäller omfattningen av avbeställningsrätten talar erfarenheten av KKL respektive KTjL för att någon begränsning inte bör ske. Vi menar, liksom tidigare har framförts, att fördelarna med en avbeställningsrätt som ett medel för att tidigt kunna lösa uppkommande tvister starkt talar för en sådan rätt. Som en konsekvens härav ter sig de ersättningsregler som finns i KKL och KTjL som ändamålsenliga för att redan från början klargöra för konsumenten vilka effekter en avbeställning kan få för honom eller henne, nämligen bl.a. att få betala för utfört arbete. Därigenom motverkas missbruk av möjligheten, vilket skulle hindra att avbeställningsrätten fyller sin tänkta funktion.

Vi föreslår sammantaget att reglerna om avbeställning i 42–44 §§ KTjL även fortsättningsvis skall tillämpas vid småhusentreprenader. Vid köp av byggnadsdelar föreslås följdaktligen reglerna i KKL gälla.

4.2.10. Betalning m.m.

Vi föreslår att, oavsett vad som sägs i den överenskomna betalningsplanen, skall konsumenten alltid ha rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset tills godkänd besiktning har skett eller, om besiktning inte kommit till stånd beroende på konsumenten, uppdraget avslutats.

Kravet på specificerad räkning i 40 § KTjL skall gälla även för småhusentreprenader.

Betalning

Konsumentens främsta skyldighet i avtalsförhållandet är att betala enligt avtalet. Vi har i avsnitt 4.2.1 behandlat frågan om priset och hur det skall anges. Vårt förslag i den delen är i korthet att priset skall framgå av det skriftliga avtalet och att det skall redovisas antingen som ett fast pris eller genom att sättet för hur priset skall beräknas anges. Vi har också sagt att en fråga som nära hänger samman med priset är när och hur betalning skall ske. Vårt förslag i den delen är att näringsidkaren i och för sig bör ha rätt till betalning innan uppdraget i sin helhet är utfört men att detta endast får ske utifrån en på förhand upprättad betalningsplan och bara avse arbete som har utförts och material som har levererats vid tiden för begäran om betalning. Liksom prisangivelsen föreslås betalningsplanen vara en obligatorisk del av det skriftliga avtalet.

En närliggande fråga, som tidigare diskuterades i 1990 års proposition, är om KTjL borde innehålla en reglerad rätt för konsumenten att alltid hålla inne en viss del av betalningen tills tjänsten har slutförts. I sitt

remissvar över Småhusköpsutredningens betänkande anförde Allmänna reklamationsnämnden en oro för att den avtalsfrihet som KTjL medger i detta avseende skulle kunna leda till att näringsidkare kräver förskottsbetalning och att konsumenter på så vis förlorar sitt starkaste påtryckningsmedel, möjligheten att hålla inne betalning. Nämnden menade därför att en regel av det nyss angivna slaget borde gälla för småhusentreprenader. Departementschefen ansåg dock inte att det fanns tillräckligt starka skäl för att föreslå en sådan begränsning av parternas avtalsfrihet.56

Mot denna slutsats kan anföras att utvecklingen genom frivilliga överenskommelser inom småhusområdet resulterade i att ABS 95 innehåller en begränsningsregel som alltid ger konsumenten rätt att hålla inne tio procent av kontraktssumman tills entreprenaden har godkänts vid slutbesiktning.

För egen del anser vi att det finns goda skäl som talar för införandet av en regel som begränsar möjligheten för näringsidkaren att begära betalning innan uppdraget har slutförts. Det främsta skälet är att konsumenten skall ha ett påtryckningsmedel mot näringsidkaren genom att kunna hålla inne pengar. Avsaknaden av ett sådant medel skulle innebära en avsevärd försämring av konsumentens ställning och möjligheter att få fel och brister åtgärdade under slutfasen av entreprenaden. Vi kan inte heller se att jämkningsregeln i 36 § avtalslagen skulle kunna ge ett fullgott skydd i detta avseende. Ett annat skäl för en sådan regel är att den överensstämmer med den praxis som råder i byggbranschen. Vi föreslår därför en särskild regel som innebär att oavsett vad som anges i den betalningsplan som parterna har träffat överenskommelse om har konsumenten alltid rätt att hålla inne tio procent av det avtalade priset tills entreprenaden har godkänts vid besiktning. Efter den tidpunkten har konsumenten rätt att hålla inne så mycket av köpeskillingen som fordras för att han eller hon skall ha säkerhet för sina anspråk mot näringsidkaren (jfr reglerna i 19 och 27 §§ KTjL).

Om någon besiktning inte kommer till stånd beroende på något förhållande som konsumenten svarar för bör den nyss föreslagna rätten i stället gälla till uppdraget är slutfört.

I 40 § KTjL sägs att näringsidkaren är skyldig att ställa ut en specificerad räkning om konsumenten begär det. Med de krav som vi har ställt upp för hur priset skall anges och att en betalningsplan skall upprättas så tillgodoses i viss mån kravet på specifikation av vad den begärda betalningen avser. De föreslagna åtgärderna kan dock inte helt anses fylla behovet av en specificerad räkning. 40 § KTjL bör därför tillämpas även i fråga om småhusentreprenader.

56Prop. 1989/90:77 s. 34 f.

4.2.11. Konsumentens dröjsmål

Vi föreslår att bestämmelserna i 4550 §§konsumenttjänstlagen om konsumentens dröjsmål i tillämpliga delar skall gälla även vid småhusentreprenader.

En konsument som inte i rätt tid fullgör sin betalningsskyldighet eller något annat som åligger honom eller henne enligt avtalet gör sig skyldig till avtalsbrott i form av dröjsmål. En första åtgärd näringsidkaren kan vidta vid konsumentens dröjsmål med betalning är att kräva betalning jämte dröjsmålsränta. Det är en möjlighet som inte uttryckligen anges i KTjL men som följer av allmänna principer.

Om betalning inte sker ger KTjL annars näringsidkaren möjlighet att ställa in vidare arbete i avvaktan på betalning. Skall konsumenten medverka till utförandet av tjänsten på annat sätt har näringsidkaren samma påtryckningsmöjlighet tills konsumenten lämnar sin medverkan. Näringsidkarens omsorgsplikt begränsar emellertid dennes möjligheter att ställa in arbetet, t.ex. om arbetsinställelsen skulle medföra risker för allvarlig skada för konsumenten. Vid arbetsinställelse har näringsidkaren rätt till ersättning för uppkomna kostnader om konsumenten inte kan visa att dröjsmålet inte beror på försummelse av honom eller henne.

Är dröjsmålet väsentligt för näringsidkaren har denne rätt att häva den återstående delen av avtalet. Det gäller även vid förväntade dröjsmål där dröjsmålet närmast framstår som oundvikligt. Väsentlighetskravet bedöms i första hand mot bakgrund av dröjsmålets längd och beloppets storlek vid betalningsbrist. Vid hävning måste också näringsidkaren ha påmint konsumenten och gett denne skälig tid att betala. I hävningsfallen har näringsidkaren samma rätt till ersättning som vid avbeställning.

ABS 95 ger näringsidkaren rätt till ersättning för de kostnader som kan uppkomma som en följd av konsumentens dröjsmål. Vidare följer skadeståndsskyldighet enligt den allmänna culparegeln i ABS 95 och rätt till dröjsmålsränta. Näringsidkaren ges också rätt till förlängning av entreprenadtiden.

På samma sätt som konsumenten i vissa fall har rätt att avbeställa har näringsidkaren enligt ABS 95 rätt att frånträda avtalet om slutförandet försenas mer än fyra månader beroende på försummelse av konsumenten eller någon av honom eller henne anlitad person eller om någon av de tidigare nämnda force majeure-liknande situationer är för handen. Även vid frånträdande har näringsidkaren rätt till ersättning för kostnader som uppkommit i samband med detta.

Vid väsentliga avtalsbrott har näringsidkaren rätt att häva avtalet om konsumenten inte har vidtagit rättelse efter anmodan från näringsidkaren.

Konsumenten är då skyldig att betala ersättning till näringsidkaren i samma utsträckning som vid hävning på grund av fel, jfr avsnitt 3.2.1.

Småhusköpsutredningen anslöt sig i sitt förslag i huvudsak till KTjL:s regler om konsumentens dröjsmål. Två avvikelser gjordes genom att utredningen föreslog dels att näringsidkarens skyldighet enligt 45 § andra stycket KTjL skulle begränsas till arbeten som inte medför väsentliga kostnader och olägenheter för denne, dels att konsumenten skulle åläggas ett strikt skadeståndsansvar. I den efterföljande propositionen togs den föreslagna begränsningen av näringsidkarens ansvar för skada upp medan bestämmelserna i 45–50 §§ KTjL i övrigt ansågs kunna tillämpas också vid småhusentreprenader.57

Vi delar den tidigare framförda uppfattningen att bestämmelserna i 45– 50 §§ KTjL är väl ägnade att tillämpas även vid småhusentreprenader. Vi kan inte heller se att det skulle föreligga något behov av att komplettera dessa. Även om det får anses mindre sannolikt att reglerna i 49–50 §§ kommer att tillämpas i praktiken i småhussammanhang kan det inte helt uteslutas att så ända skulle kunna bli fallet. De bör därför gälla även för småhusentreprenader.

4.2.12. Näringsidkarens skadeståndsansvar

Vi föreslår att bestämmelserna i 31–35 §§ KTjL om näringsidkarens skadeståndsskyldighet m.m. skall gälla också i fråga om småhus.

Som vi tidigare har sagt tillkom de nuvarande skadeståndsreglerna i KTjL för att skapa överensstämmelse med motsvarande regler i KKL. Det sågs som angeläget att skapa enhetliga regler för köp och tjänster. Denna utformning av skadeståndsansvaret för näringsidkare har nu varit i kraft i nära tio år – sedan den 1 januari 1991 – och får därför anses väl förankrad hos dem som mer regelbundet kommer i kontakt med skadeståndsfrågor av detta slag.

Dessa regler har också tjänat som förebild för skadeståndståndsansvaret enligt ABS 95. En jämförelse mellan skadeståndsreglerna i KTjL och ABS 95 visar därför på stora likheter mellan de två systemen. Vissa skillnader förekommer dock. Det är framför allt i tre situationer som dessa är av egentlig betydelse.

Om man ser till näringsidkarens ansvar för fel och skador under entreprenad- och garantitiden bestäms det i första hand av de garantier som lämnas. Här råder ingen skillnad mellan regelverken.

57 A.prop. s. 36 f.

Frånsett garantifallen är reglerna om skadeståndsansvar i princip likartade fram till garantitidens utgång. I både KTjL och ABS 95 är huvudregeln att näringsidkaren har ett kontrollansvar för fel eller dröjsmål. Efter den tidpunkten inträder den första skillnaden. Enligt KTjL har nämligen näringsidkaren ett ansvar för sådana skador som han eller hon av vårdslöshet har vållat. ABS 95 däremot ställer – förutom kravet på vårdslöshet – även krav på att det skall vara fråga om fel som är väsentliga.

En annan tydlig skillnad är att ABS 95 saknar motsvarighet till KTjL:s regler om skadestånd med hänvisning till tredje mans s.k. marknadsföringsansvar.

Slutligen har vi ovan berört reglerna om dröjsmålsvite i ABS 95. Deras innebörd att skadestånd utöver avtalat vite är uteslutet avviker från konstruktionen i KTjL. Enligt KTjL är det inte möjligt att med bindande verkan träffa en överenskommelse om inskränkningar i konsumentens rätt till skadestånd.

Sammanfattningsvis visar jämförelsen att ABS 95 i vissa avseenden är mindre konsumentvänlig än KTjL. Förklaring till det ligger antagligen i att ABS 95 är ett resultat av förhandlingar mellan företrädare för berörda konsument- respektive näringsidkarintressen.

Med hänvisning framför allt till vad som anförts om värdet av en enhetlig konsumentlagstiftning och resultatet av jämförelsen mellan reglerna i KTjL och ABS 95 menar vi att näringsidkarens skadeståndsansvar även i fortsättningen bör följa bestämmelserna i KTjL. Det skulle bl.a. innebära att det inte ställs krav på att fel som upptäcks efter garantitidens utgång skall vara väsentliga för att utlösa skadeståndsansvar. Det medför också att skadestånd grundat på det s.k. marknadsföringsansvaret kan komma i fråga.

En sådan lösning kommer också att leda till att synsättet i ABS 95 att förekomsten av ett avtalat dröjsmålsvite utesluter överskjutande skadestånd inte längre kommer att gälla vid småhusentreprenader. Det har inom utredningen framförts att detta kan komma att innebära att vitesklausuler inte längre kommer att förekomma vid entreprenader i konsumentsammanhang. Vi anser, trots det, att det inte finns skäl att föreslå någon särskild begränsning i rätten till skadestånd vid konsumententreprenader. Vi tror också att det kan finnas starka skäl för både näringsidkare och konsumenter att avtala om vite, även om det inte är bindande till sin karaktär.

Vitesklausuler kan underlätta handläggningen av ersättningsfrågor vid dröjsmål och minska risken för tids- och kostnadskrävande tvister. Vitesklausuler kan också bidra till att öka förutsägbarheten och skapar klarhet för de berörda om avtalets innebörd.

Vi instämmer i de bedömningar som gjordes i 1990 års proposition, där det ansågs att KTjL:s regler om skadestånd är väl ägnade att tillämpas också beträffande småhusentreprenader. Vi har inte heller kunnat se att det

finns någonting i dessa regler som kan anses utgöra en brist i konsumentskyddshänseende. Vår uppfattning är därför att bestämmelserna om skadestånd i KTjL bör vara tvingande till konsumentens förmån också i fråga om småhusentreprenader.

Småhusköpsutredningen föreslog att parterna skulle ges möjlighet att avtala om vissa ytterligare inskränkningar i näringsidkarens skadeståndsskyldighet. Det gällde i fråga om att rätten till skadestånd skulle bortfalla när fel har avhjälpts efter besiktningen och att konsumenten skulle kunna få svara för viss självrisk i samband med fel som upptäcks först efter garantibesiktningen.58

Departementschefen ansåg inte att det fanns skäl att ge parterna ytterligare möjligheter att avtala om begränsningar i konsumentens rätt till skadestånd.59 Vi instämmer i detta och förslår därför att bestämmelserna i 31– 35 §§ KTjL om näringsidkarens skadeståndsskyldighet m.m. skall gälla också för småhusentreprenader.

4.2.13. Formerna för avtalsskyddet

Vi föreslår att den lagreglering som föranleds av våra förslag i avsnitt 4.2.1 – 4.2.13 skall ske inom ramen för konsumenttjänstlagen genom att ett särskilt avsnitt med regler för småhusentreprenader införs där. Dessa regler skall omfatta sådana arbeten som anges i 1 § 2 KTjL som avser eneller tvåbostadshus och för vilka det ställs krav på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 och 3–5 plan- och bygglagen (1987:10). De föreslagna reglerna skall gälla såväl hus avsedda för permanent bruk som fritidshus.

Val av lagsstiftningsteknik – en lagreglering inom ramen för konsumenttjänstlagen

I de tidigare delavsnitten i avsnitt 4.2 har vi gått igenom och lämnat förslag om hur ett avtalsskydd vid småhusentreprenader bör se ut. Den återstående frågan är hur man bäst kan gå till väga för att uppnå ett sådant skydd. Det är alltså en fråga om vilken teknik som är lämpligast för att skapa det konsumentskydd som vi vill uppnå med våra förslag.

Olika alternativ kan tänkas. Småhusköpsutredningen valde i sitt betänkande att samla alla regler kring förvärv av småhus i en särskild, tvingande lag. Visserligen tog denna i mångt och mycket sin utgångspunkt i reglerna

58SOU 1986:38, 21 § andra stycket i utredningens förslag till Lag om förvärv av nya småhus.59Prop. 1989/90:77 s. 34

i KTjL men till skillnad från KTjL innehöll den föreslagna lagen en fullständig reglering av olika former av småhusförvärv.

Småhusköpsutredningens förslag kom dock inte att genomföras utan vid den efterföljande behandlingen av frågan valdes en lösning som innebar att olika former av småhusförvärv kom att hänföras till redan befintliga regler i JB, KTjL, KöpL och KKL. Det mest utmärkande med dagens ordning är, som vi återkommer närmare till i följande avsnitt, att den i första hand bygger på att lagstiftaren har bedömt att de frivilliga överenskommelser som träffats mellan företrädare för konsumenter och näringsidkare i småhusbranschen om ett särskilt regelverk för småhusentreprenader ger ett bra skydd åt konsumenterna. Den bedömningen ledde till införandet av en särskild undantagsregel i de nämnda lagarna med hänvisning till det konsumentskydd som utgjorde förutsättning för statlig bostadsfinansiering.

Våra förslag innebär att vissa särregler skall gälla i småhussammanhang. Det gäller framför allt i fråga om avtalets form, näringsidkarens avrådandeplikt och besiktning. De alternativ som vi kan se för att genomföra en reglering av det slag som krävs är att antingen skapa en ny, fristående lag eller att komplettera redan existerande konsumentskyddslagar.

Vi har tidigare vid flera tillfällen talat om småhusavtalens särart i förhållande till många andra typer av konsumentavtal. Det skulle i och för sig kunna tala för att välja en fristående lagteknisk lösning. Å andra sidan är de gemensamma drag som finns mellan olika typer av konsumentavtal av övervägande betydelse även i fråga om småhusavtal. De grundläggande reglerna om näringsidkarens prestation, felansvar och skadeståndsskyldighet överensstämmer mellan avtalstyperna. För att bibehålla en enhetlig och inarbetad reglering anser vi att man bör bygga vidare på de konsumentskyddsregler som redan finns. De förslag till förändringar och kompletteringar som vi föreslår i förhållande till vad som gäller för den aktuella typen av arbeten enligt KTjL i dag är inte mer omfattande än att detta kan ske utan större olägenheter. De föreslagna särreglerna för småhusentreprenader bör samlas i ett särskilt avsnitt i KTjL.

Avgränsning av tillämpningsområdet

Inledning

I avsnitt 4.1 ansåg vi att det finns ett behov av en lagreglering av småhusentreprenader och vi föreslog att en sådan reglering skall vara tvingande till sin karaktär. Efter att därefter ha redovisat våra ställningstaganden till de materiella delarna av ett avtalsskydd för konsumenter vid småhusentreprenader återstår det att behandla hur tillämpningsområdet för dessa särskilda regler skall definieras och avgränsas.

Den nuvarande gränsdragningen består av de undantagsbestämmelser som finns från de tvingande reglerna i KTjL, KKL, JB respektive KöpL med hänvisning till det ”... garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering”. Detta har närmare beskrivits i kapitel 3. Det har där också talats om innebörden av reglerna i KTjL och ABS 95 och dessa har jämförts. I korthet kan sägas att kravet på att det skall finnas ett avtalsskydd har ansetts uppfyllt när ABS 95 har varit tillämpligt mellan parterna.

Något klart definierat tillämpningsområde för subventionsreglerna har emellertid inte funnits. Som beskrivs i avsnitt 5.3 har möjligheterna att erhålla statliga subventioner varierat när det gäller dels de ekonomiska nivåerna, dels vilka byggnadsåtgärder som kunnat komma i fråga.

Småhusköpsutredningens förslag

Småhusköpsutredningen föreslog att en särskild lag om förvärv av nya småhus skulle införas. Den skulle ha följande tillämpningsområde.60 För det första skulle lagen omfatta avtal mellan näringsidkare och konsument enligt den gängse begreppsbildningen inom det konsumenträttsliga området. De avtal som föreslogs falla inom ramen för lagen var avtal om förvärv av nyuppförda småhus. Det skulle vara fråga om bostadshus för en eller två familjer, oavsett om huset var avsett för permanent bruk eller fritidsändamål. Utredningen gjorde skillnad mellan förvärv av nyuppförda hus och avtal om entreprenader för uppförande av småhus.

Vid förvärv av färdiga småhus ansåg utredningen att samma behov av konsumentskydd gjorde sig gällande och att lagen därför borde omfatta alla typer av sådana förvärv, oavsett om de även avsåg köp av tomtmarken eller om konsumenten fick nyttja marken i kraft av ett avtal om arrende eller tomträttsupplåtelse.

I fråga om småhusentreprenader borde även den typen av avtal omfattas av den föreslagna lagen eftersom den övervägande delen av småhus-

60SOU 1986:38 s. 120 ff.

förvärven sker i form av entreprenadavtal. Vad gällde frågan om reglerna bara skulle avse mer omfattande entreprenadavtal menade utredningen att intresset av ett konsumentskydd inte var beroende av entreprenadens omfattning. Lagen skulle därför omfatta alla åtaganden att helt eller delvis utföra, eller låta annan utföra, de arbeten som behövs för att uppföra ett småhus. Om en näringsidkare i samband med ett sådant avtal även åtar sig att utföra ytterligare arbeten som t.ex. trädgårdsanläggning eller uppförande av ett garage skulle även dessa arbeten omfattas av lagen.

Småhusköpsutredningen tog också ställning till konsumentskyddet vid förvärv av monteringsfärdiga hus. Deras resonemang i den delen redovisas i avsnitt 3.4.

Propositionen 1989/90:77 och senare överväganden

Småhusköpsutredningens förslag om en särskild lag för förvärv av nya småhus genomfördes aldrig. I den efterföljande propositionen 1989/99:77 föreslogs, som nyss nämnts, en reglering av de olika avtalstyperna vid småhusförvärv inom ramen för den befintliga lagstiftningen; i första hand KTjL och KKL. Redan i dess dåvarande form var KTjL tillämplig vid avtal om uppförande av byggnader för annat än bostadsändamål liksom vid om- och tillbyggnadsarbeten. Departementschefen menade att även lagregler om småhusentreprenader – som i detta fallet endast avsåg uppförande av bostadshus för en eller två familjer – borde bygga på reglerna i KTjL och föreslog därför att undantaget i KTjL för dessa arbeten skulle tas bort.61

När det gällde köp av byggnadsdelar föll denna typ av avtal inom ramen för KKL. En reglering som motsvarande den i KTjL infördes även i KKL. 62

Byggkvalitetsutredningen gjorde inga närmare överväganden i fråga om utformningen av avtalsskyddet vid småhusentreprenader och köp.63

Våra överväganden

Enligt utredningens ursprungliga direktiv skall konsumentskyddets utformning vid förvärv av nyuppförda småhus prövas. Genom våra tilläggsdirektiv har uppdraget utvidgats till att även omfatta en prövning av skyddet vid annat arbete på fast egendom än nyproduktion av småhus. Det gäller vilket skydd som skall finnas vid om- och tillbyggnadsarbeten men

61 Prop 1989/90:77 s. 2062 Prop 1989/90:89 s. 28 ff.63SOU 1997:177 s. 289 f.

även vid arbeten på annan fast egendom än småhus. Med detta har behovet av att kunna definiera och därmed avgränsa området i fråga ökat.

Det finns en stark anknytning mellan avtalsskyddet och det fullgörandeskydd som behandlas i kapitel 6. Denna har sin förklaring i de båda systemens roll i skapandet av ett komplett skydd för konsumenten i framför allt en entreprenadsituation. Det finns också ett pedagogiskt värde i att reglerna i de båda systemen så långt det är möjligt överensstämmer med varandra eftersom det underlättar tillgängligheten och förståelsen för reglerna för både näringsidkare och konsumenter. På detta sätt minskar risken för osäkerhet och oenighet mellan parterna om reglernas innebörd.

Detta starka samband gör att vi menar att tillämpningsområdet för avtalsskyddet respektive fullgörandeskyddet så långt som möjligt bör stämma överens. Det leder i sin tur till att argument som huvudsakligen, eller till och med enbart, har bärighet på ett av dessa områden kan få betydelse för ställningstaganden beträffande det andra. Av det skälet kommer vi även att hänvisa till förslag som lämnas längre fram i betänkandet.

Vilka avtal skall omfattas av lagstiftningen?

Som vi tidigare har sagt så gäller KTjL redan i dag för olika typer av småhusentreprenader. Till följd av undantagsbestämmelsen i 3 § andra stycket KTjL är det dock i praktiken så att lagen har ersatts av i första hand standardavtal som t.ex. ABS 95.

Utredningens direktiv syftar till att skapa ett heltäckande avtalsskydd vid konsumenters förvärv av småhus. Med den utgångspunkten bör samtliga avtal om sådana förvärv omfattas av det avtalsskydd som föreslås. Det är också innebörden av vårt förslag i avsnitt 4.1 att regleringen av småhusentreprenader skall vara heltäckande och tvingande till sin karaktär. Det finns dock ett behov av att göra vissa inskränkningar och preciseringar i förtydligande syfte.

  • En- och tvåbostadshus

När man talar om småhus syftar man i dagligt tal på hus som är avsedda som bostad för en eller två familjer. Detta ansluter väl till den definition av egnahem som används i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. Med tanke på kopplingen mellan förordningen och ABS 95 får man utgå från att ”egnahem” enligt förordningen har samma betydelse som ”småhus” enligt ABS 95.

Vår uppfattningen är att denna begreppsbildning skall gälla även fortsättningsvis. Särreglerna i KTjL bör därför omfatta hus som är avsedda som bostad för en eller två familjer (småhus).

  • Fritidshus

Reglerna för erhållande av statlig bostadsbyggnadssubvention gällde inte för fritidshus.64 Det har fått till följd att systemet med småhusgaranti (se beskrivning i avsnitt 5.3) bara har omfattat bostäder för permanent bruk. Det kan trots det finnas anledning att på nytt överväga om inte fritidshus också borde ingå i avtalsskyddet för konsumenten.

I jämförelse med ett förvärv av ett småhus för permanent bruk är visserligen ett fritidshusförvärv oftast inte av lika stor ekonomisk betydelse för den enskilde. Inte desto mindre innebär även de senare i de allra flesta fall ett stort, för att inte säga mycket stort, ekonomiskt åtagande. Vidare är, enligt vår uppfattning, behovet av ett konsumentskydd lika stort vid förvärv av fritidshus som småhus för permanent bruk. De särdrag som entreprenadavtal uppvisar i förhållande till andra typer av konsumenttjänster är lika tydliga för fritidshus som för andra småhus. Även fritidshus bör därför omfattas av de regler som föreslås gälla vid småhusentreprenader.

  • Uppförande av småhus

I fråga om småhus är det många olika typer av arbeten som faller inom ramen för 1 § 2 KTjL. Det kan vara allt ifrån nybyggnationer till smärre reparationsarbeten. Det ter sig självklart att de föreslagna reglerna för småhusentreprenader skall gälla för nybyggnationer. I vilken utsträckning de också skall omfatta om- och tillbyggnadsarbeten samt arbeten av annat slag behandlas i följande avsnitt.

  • Om- och tillbyggnadsarbeten på småhus samt arbeten på annan fast egendom

Även om man bortser från uppförande av nya småhus kan småhusentreprenader vara av mycket omfattande slag. Vissa arbeten som definitionsmässigt är att beteckna som om- eller tillbyggnadsarbeten kan vara av lika eller nästan lika stor omfattning som ett nybygge. Det gäller både i ekonomiskt och praktiskt hänseende. Någon större skillnad när det gäller behovet av ett konsumentskydd finns då inte utan de skäl som tidigare har åberopats till stöd för ett skydd vid nybyggande äger giltighet även vid den nu aktuella typen av arbeten.

I fråga om avtal om arbeten av mindre omfattning än de som nyss har beskrivits kan det emellertid te sig onödigt betungande för parterna med vissa av de skyldigheter som vi föreslår skall gälla för de mer omfattande

64 Jfr 4 § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention

arbetena. Det finns därför skäl att överväga en nedre gräns för vilka arbeten som skall omfattas av de särskilda reglerna för småhusentreprenader. En sådan gränsdragning kan ske på olika sätt. Man kan t.ex. tänka sig en ekonomisk gräns där kontraktssummans storlek skulle vara avgörande En annan möjlighet är att avgränsningen sker med utgångspunkt i de krav på åtgärder som ställs i PBL.

Vi kan se flera nackdelar med en ekonomisk avgränsning. Det är osäkert om detta är en bra sätt för att verkligen ”fånga in” de avtal där behovet av ett särskilt skydd gör sig starkast gällande. Som exempel kan nämnas att vissa typer av enklare eller mindre omfattande tjänster kan vara kostsamma för att de är förknippade med höga kostnader för material eller innefattar tillhandahållande av t.ex. vitvaror, värmepanna eller annan dyrare utrustning. Å andra sidan kan man tänka sig byggnadsåtgärder som är tekniskt komplicerade eller rör känsliga delar av byggnaden och där behovet av kontroll och besiktning är mer framträdande än i många andra fall men där det ekonomiska åtagandet inte är så stort att arbetet bör falla inom ramen för de särskilda reglerna.

Mot bakgrund av detta menar vi att man bör finna en annan form för hur en nedre gräns skall bestämmas. Det ligger då nära till hands att ta reglerna i PBL som utgångspunkt. För det talar inte minst att det är den lösning som vi anser bör gälla för fullgörandeskyddet.

I avsnitt 6.2.1 föreslår vi nämligen att tillämpningsområdet för fullgörandeskyddet skall kopplas till reglerna om bygganmälan i 9 kap. PBL. Skälen för det kan kort sägas vara att det ligger i anslutning till den gällande ordningen enligt lagen om byggfelsförsäkring – som fullgörandeskyddet föreslås bygga på – och att det med hänsyn till möjligheterna att kontrollera att erforderligt skydd finns är den mest ändamålsenliga lösningen. Som vi framhöll inledningsvis hänger avtals- och fullgörandeskyddet nära samman. Grundtanken är att tillämpningsområdena för dessa två inte skall skilja sig åt. Avtal som omfattas av de särskilda reglerna för småhusentreprenader bör därför också omfattas av kraven på fullgörandeskydd och tvärtom. Det talar för att välja samma lösning för avgränsningen av avtalsskyddet som för fullgörandeskyddet. Vi menar också att kravet på bygganmälan i 9 kap. 2 § 1 och 3–5 PBL väl täcker in sådana för småhusentreprenader särpräglade situationer där behovet av ett särskilt skydd typiskt sett är stort. Vi föreslår därför en sådan lösning även för avtalsskyddet vid om- och tillbyggnadsarbeten.

Innebörden av en sådan lösning bör utvecklas något. Småhusentreprenader kan, som sagt, gestalta sig på mycket olika sätt. Deras omfattning kan skilja sig åt väsentligt och huvudtanken med den föreslagna avgränsningen är att de särskilda reglerna i första hand skall gälla för arbeten av mer omfattande slag.

Även vid sådana arbeten kan emellertid olika moment vara uppdelade mellan olika näringsidkare. Det kan t.ex. vara så att en näringsidkare har ansvar för samtliga arbetsmoment vid en tillbyggnad utom ett visst installationsarbete, för vilket konsumenten har träffat ett särskilt avtal med en annan näringsidkare. Frågan är då om de särskilda reglerna för småhusentreprenader skall gälla även för det senare avtalet.

Utgångspunkten för dessa regler är att de, vid vissa typer av mer omfattande arbeten på småhus, skall ge konsumenten ett särskilt avpassat skydd. Den gjorda gränsdragningen med hänvisning till reglerna om bygganmälan i PBL är tänkta att säkerställa detta. För att reglerna skall fylla sitt syfte bör alla avtal som träffas med anknytning till byggnadsåtgärder av det angivna slaget omfattas av dessa. Det innebär att även för arbeten av mycket liten omfattning gäller de särskilda reglerna, förutsatt att arbetet omfattas av de angivna reglerna om bygganmälan. Ett krav bör dock vara att avtalet är känt i anslutning till att bygganmälan ges in till kommunen och kontrollplan upprättas enligt 9 kap. 9 § PBL. Det blir den kvalitetsansvariges uppgift att svara för kontrollen av att kravet på avtalsskydd är uppfyllt, jfr avsnitt 6.4, där frågan om kontrollen av konsumentskyddet behandlas.

Avtal som träffas först i efterhand och som saknar egentligt samband med den åtgärd för vilken bygganmälan krävs, bör inte omfattas av reglerna. För dessa gäller enbart de allmänna reglerna i KTjL. Vi behandlar dessa gränsdragningsfrågor ytterligare i specialmotiveringen.

  • Andra arbeten på fast egendom m.m.

När det gäller andra arbeten på fast egendom menar vi att samma gränsdragning som för om- och tillbyggnader kan och bör göras (jfr de skäl som angavs i föregående stycket). Att föreslå en särskild gränsdragning för dessa fall skulle förmodligen vålla problem i tillämpningshänseende och knappast bidra till någon ytterligare förbättring av konsumenternas situation vid sådana avtal.

4.3. Konsumenters köp av fast egendom

Inledning

Sedan 1991 gäller de i avsnitt 3.3 redovisade reglerna om, i första hand, säljarens ansvar för olika former av fel och brister i samband med en överlåtelse av en fastighet från en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet till en konsument. Reglerna är tvingande till sin karaktär. Det innebär att avtalsvillkor i sådana fall inte får vara till nackdel för konsu-

menten i jämförelse med vad som skulle ha varit fallet om JB:s bestämmelser hade tillämpats.

Denna inskränkning i parternas avtalsfrihet gäller inte om konsumenten tillförsäkrats en sådant konsumentskydd som ställs som villkor för statliga bostadsfinansiering.

Vi har i samband med våra överväganden rörande småhusentreprenader i avsnitt 4.1 sagt att undantaget från tvingande reglering med hänvisning till det konsumentskydd som hör samman med den statliga bostadsfinansieringen inte bör finnas kvar. Vi har samma inställning vad beträffar avtal om konsumenters köp av fast egendom från en näringsidkare. I enlighet med vad som tidigare sagts anser vi att de skäl som anfördes för en tvingande reglering alltjämt gör sig gällande. JB bör därför även fortsättningsvis innehålla regler av tvingande karaktär för fastighetsöverlåtelser från en näringsidkare till konsument.

Vi skall nu behandla vilken omfattning dessa tvingande regler bör ha. Vår utgångspunkt här är att de regler i 4 kap. 11–19 c §§ JB som i dag är undantagna från avtalsfriheten bör vara så även fortsättningsvis. Det främsta skälet för det är att de reglerar sådana ur konsumentskyddssynpunkt centrala områden som ansvar för dröjsmål, fel och skador.

Med anledning av de förslag som vi har lagt fram rörande bl.a. småhusentreprenader och byggfelsförsäkringar finns det anledning att i vart fall överväga om den tvingande regleringen i JB även bör omfatta ytterligare förhållanden.

Formkrav

En första fråga är om införandet av ett skriftlighetskrav i KTjL för småhusentreprenader påverkar motsvarande krav i JB. Vi menar att de skäl som anförts till stöd för att föreslå ett skriftlighetskrav i KTjL redan tillgodoses av JB:s formkrav. Eftersom detta är tvingande till sin karaktär finns det inte heller av den anledningen skäl att föreslå en särreglering.

Behovet av särskilda regler om besiktning?

Småhusköpsutredningen pekade på att antalet tvister rörande fel i fastighet hade ökat. Utredningen menade att ett sätt att minska förekomsten av tvister var att föreskriva att köparen skulle anses ha fullgjort sin undersökningsplikt om han eller hon före köpet hade låtit en opartisk sakkunnig utföra en besiktning. Utredningen hänvisade till det förslag som tidigare hade lämnats om besiktning av nya småhus65 men menade att en obligato-

65SOU 1986:38 s. 159 ff.

risk skyldighet att utföra besiktning inte lämpade sig vid fastighetsöverlåtelser. I stället föreslogs alltså en regel som innebar en bevislättnad för köparen om denne hade ombesörjt att besiktning skedde i samband med fastighetsköpet. Med hänsyn till regelns karaktär och skyddsändamål tyckte utredningen att den föreslagna besiktningsregeln endast skulle gälla fastigheter med en- eller tvåfamiljsbostäder som förvärvades för privat bruk.66

I den efterföljande propositionen instämde departementschefen i utredningens uppfattning om fördelarna med att en besiktning kommer till stånd vid köp av småhus och att detta skulle kunna minska antalet domstolsprocesser med anledning av dolda fel. Hon delade också uppfattningen att det inte var realistiskt att föreslå en obligatorisk besiktning. Å andra sidan ställde hon sig tveksam till om den av utredningen föreslagna lösningen innebar några incitament för småhusköpare att se till att besiktning kom till stånd. Departementschefen menade också att den föreslagna bestämmelsen kunde bli svår att tillämpa för domstolarna.67

I stället för en regel av det slag som Småhusköpsutredningen hade föreslagit förordade departementschefen att Konsumentverket genom förhandlingar med fastighetsmäklarnas organisationer skulle undersöka möjligheterna att öka användandet av besiktningar i samband med småhusköp. Något förslag om lagstiftning i besiktningsfrågan lades därför inte fram.68

Vi har i avsnitt 4.2.5 föreslagit att en obligatorisk besiktningsskyldighet skall införas vid småhusentreprenader. Frågan är nu om en motsvarande skyldighet är påkallad även i fråga om fastighetsöverlåtelser av det slag som vi nu talar om.

Fastighetsöverlåtelser från näringsidkare till konsument torde nästan uteslutande gälla nya småhus. Överlåtelser av ”begagnade” hus är förmodligen ovanliga i detta sammanhang. Med den utgångspunkten innebär våra förslag om obligatorisk besiktning enligt KTjL och vårt förslag i kapitel 6 om ett utvidgat krav på byggfelsförsäkring samt rådande praxis i byggbranschen att besiktning kan förväntas ske vid i stort sett all nyproduktion av småhus. Besiktningskravet enligt KTjL har behandlats ingående i avsnitt 4.2.5. Vad gäller kravet på byggfelsförsäkring bedömer vi att det kommer att medföra att de försäkringsgivare som tillhandahåller sådan försäkring kommer att ställa som krav att det har gjorts en besiktning av småhuset för att försäkring skall meddelas. Det skall också framhållas att en besiktning i samband med en fastighetsöverlåtelse – till skillnad från vad som gäller vid en entreprenad – inte har betydelse för att bestämma

66SOU 1987:30 s. 70 ff.67Prop. 1989/90:77 42 f.68 Ibid. Frågan har belysts i Konsumentverkets rapport Köpa och sälja småhus (1994/95:5).

farans övergång. Sammantaget talar dessa omständigheter för att det inte finns behov av införa någon särskild besiktningsskyldighet i JB.

Ett annat argument för samma ståndpunkt är att frågan om införandet av en besiktningsregel i JB har varit aktuell vid flera tidigare tillfällen utan att leda till något förslag. Utan att ta ställning för eller emot en sådan regel menar vi att det är olämpligt att föreslå en besiktningsregel bara för fastighetsöverlåtelser från näringsidkare till konsument. Frågan borde i så fall övervägas i ett sammanhang för alla typer av fastighetsöverlåtelser, så att även andra faktorer än konsumentskyddsaspekter kan belysas.

Vi menar därför sammanfattningsvis att det saknas tillräckliga skäl för att föreslå införandet av en tvingade besiktningsregel av konsumentskyddskaraktär i JB.

Ett utvidgat felansvar – utvecklingsfel

Vi har i avsnitt 4.2.6 ansett att näringsidkarens ansvar vid småhusentreprenader inte skall omfatta ansvar för s.k. utvecklingsfel. När det gäller om även ansvaret vid konsumenters köp av fast egendom från näringsidkare skulle utvidgas med ett sådant ansvar menar vi att det, av samma skäl som anfördes i fråga om besiktning, inte är lämpligt att föreslå en sådan särregel utan en mer allmän översyn att felbegreppet i JB.

4.4. Köp av byggnadsdelar – konsumentköplagens regler

Vi föreslår att det införs särskilda regler i konsumentköplagen för köp av byggdelar som tillsammans är avsedda att bilda ett en- eller tvåbostadshus, förutsatt att det för byggnadsåtgärden krävs bygganmälan enligt 9 kap. 2 § första stycket 1 plan- och bygglagen, (husbyggsatser). Vid sådana köp skall de föreslagna reglerna i konsumenttjänstlagen om skriftlighetskrav, avrådandeplikt och rätt att hålla inne viss del av betalningen gälla i tilllämpliga delar. Vidare skall den i konsumenttjänstlagen föreslagna bestämmelsen om garantitid tillämpas också vid köp av husbyggsatser, dock med den skillnaden att den tvååriga garantitiden vid köp av husbyggsats skall räknas från tiden för avlämnadet av godset. Vi föreslår också att undantaget i 3 § andra stycket konsumentköplagen skall tas bort.

Avgränsningsfrågor

KKL:s utformning bygger på grundtanken att reglerna där i möjligaste mån bör stämma överens med de i den allmänna köplagen. En uttalad målsättning har också varit att, så långt möjligt, skapa enhetlighet mellan reglerna i KTjL och KKL. Ett av skälen för det är att likheterna mellan köp och tjänst ofta kan vara stora, ibland så stora att det kan vara svårt att avgöra om ett avtal tillhör den ena eller andra kategorin.69 Detta kommer inte minst till uttryck när det gäller småhusförvärv där det i fråga om monteringsfärdiga hus – bl.a. beroende på prefabriceringsgrad – har varit svårt att avgöra om ett avtal huvudsakligen har haft karaktären av köp eller tjänst. Ett annat skäl kan vara att vissa lösningar i KTjL ur konsumentsynpunkt kan te sig mer ändamålsenliga än motsvarande lösningar i KöpL.

I småhussammanhang, och kanske även annars, kan man tänka sig ytterligare skäl för att skapa en enhetlighet mellan reglerna i KTjL och KKL. Ett är att det finns anledning att eftersträva en skyddsnivå för den enskilde konsumenten som i stort sett är densamma oavsett vilken avtalsform som väljs för småhusförvärvet. En enhetlighet skulle också göra det lättare för konsumenterna att få kunskap om de regler som gäller och därmed också att kunna bedöma eventuella för- och nackdelar med olika avtalstyper. På motsvarande sätt skulle detta också vara en fördel för näringsidkarna, som inte sällan är en- eller fåmansföretag och där det kan vara svårt för den enskilde att sätta sig in i gällande regler. Sammantaget menar vi därför att det finns många skäl som talar för att KKL bör utformas på ett sätt som ligger i nära anslutning till de överväganden som vi har gjort i fråga om reglerna i KTjL. Det finns därför ett behov av särskilda regler i detta avseende också i KKL.

Med en sådan utgångspunkt kan vi konstatera att de förslag till ändringar som vi har lämnat rörande KTjL huvudsakligen avser ett krav på skriftliga avtal, avrådande och regler om besiktning. I övrigt innebär våra förslag att reglerna i KTjL – som i huvudsak överensstämmer med de i KKL – skall gälla vid småhusentreprenader. Vi skall nu behandla i vilken utsträckning ändringar motsvarande de som föreslås i KTjL bör ske också i KKL. Innan vi går in på de frågorna skall vi först ta ställning till om och i så fall hur området ”köp av byggnadsdelar” bör avgränsas.

Som vi tidigare har nämnt i avsnitt 3.4 omfattar KKL köp av lösa saker. Det innebär bl.a. att lagens regler gäller för köp av byggdelar. Med detta följer ingen närmare precisering. Begreppet har en vid innebörd och medför att allt från köp av några skruvar och brädor till ett monteringsfärdigt hus eller en husbyggsats faller inom lagens ram. Någon avgränsning i denna del har inte gjorts tidigare. Det har inte heller varit möjligt att finna

69 A.prop. s. 24

någon ledning i undantagsregeln i 3 § andra stycket KKL eftersom även den saknar definition av begreppet och är utformad med hänvisning till reglerna om statlig bostadsbyggnadssubvention. I förarbetena till KKL ges dock viss ledning när det talas om att med köp av byggnadsdelar menas vanligen husbyggsatser.70

Vi har i fråga om småhusentreprenader föreslagit en avgränsning av tillämpningsområdet för de särskilda regler som vi föreslår i KTjL genom att dessa endast skall gälla byggåtgärder som avser ett en- eller tvåbostadshus och som omfattas av kravet på bygganmälan enligt 9 kap. 2 § 1 och 3–5 PBL. Ett av skälen för det har varit att inte alla typer av tjänster rörande småhus skulle omfattas av de särskilda reglerna utan att det borde ske en begränsning till mer omfattande tjänster där behovet av konsumentskydd typiskt sätt gör sig starkare gällande.

En motsvarande gränsdragning beträffande köp av byggnadsdelar skulle emellertid föra längre eftersom även mindre omfattande köp av det slaget kan ha ett sådant samband med byggåtgärder som kräver bygganmälan enligt PBL att de faller inom tillämpningsområdet för de särskilda bestämmelserna.

Visserligen gör sig de skäl som anfördes för gränsdragningen i KTjL gällande på motsvarande sätt för konsumentköpen. Av den beskrivning som nyss gavs framgår det emellertid att de kriterier som tjänar som grund för gränsdragningen beträffande småhusentreprenader inte är tillräckliga för att åstadkomma en avgränsning med samma innebörd för konsumentköpen. I det senare fallet måste det i så fall ställas upp kompletterande kriterier så att en begränsning av särreglernas tillämplighet kan göras till de större och mer omfattande köpen av byggnadsdelar.

Som nämndes i avsnitt 3.4 föreslog Småhusköpsutredningen särskilda regler för ”monteringsfärdiga hus”. Någon definition av begreppet gjordes dock inte. Utredningen pekade bara på att köpeavtal som för konsumenten framstår som åtaganden att leverera ett färdigt hus fick anses falla inom ramen för vad som avsågs med ett monteringsfärdigt hus.

Vi kan ansluta oss till det synsättet men menar att även köpeavtal av annat slag än monteringsfärdiga hus bör omfattas av reglerna. Det fordras därför en något vidare definition. Vi tycker att man istället bör använda begreppet husbyggsatser och att man med det skall avse avtal som omfattar ett åtagande att leverera allt eller i vart fall en avgörande del av det material som skall användas för en ny-, om- eller tillbyggnad av ett småhus. Med en sådan definition kan man undvika problem av det slag som vi pekade på inledningsvis. Samtidigt får man en avgränsning som så långt som möjligt står i överensstämmelse med den som gäller för småhusentreprenader.

70 Prop. 1989/90:89 s. 66

Med husbyggsats menar vi att man skall förstå såväl det som i dagligt tal brukar benämnas monteringsfärdiga hus, d.v.s. nya småhus som tillverkas på annan plats än på den fastighet där småhuset skall stå, som avtal om köp av allt eller större delen av det byggnadsmaterial som skall användas för att uppföra eller att bygga om eller till ett småhus.

Med en sådan begreppsbildning vinner man den fördelen att köpeavtalet inte behöver nå upp till någon särskild prefabriceringsnivå för att omfattas av de särskilda reglerna. För att man skall kunna tala om en husbyggsats bör det dock krävas att köpet avser huvudparten av det material som skall användas för byggarbetena på småhuset. Som ett typexempel kan nämnas att det inte är ovanligt att en beställare/konsument tecknar entreprenadavtal med en eller flera näringsidkare och samtidigt avtalar om köp av de byggnadsdelar som behövs för arbetena med en annan näringsidkare. Detta kan förekomma både vid ny- och tillbyggnader.

När det sedan gäller om även ytterligare typer av köp bör omfattas menar vi att de avgränsningsproblem som vi talade om inledningsvis gör sig allt mer gällande ju mindre omfattning köpet har. Man skulle i och för sig kunna tänka sig att införa en beloppsmässig gräns för vilka köp som skall omfattas. Vi ser dock problem med en sådan ordning eftersom den inte ger någon garanti för att den eftersträvade avgränsningen verkligen sker då det dels är svårt att finna en rimlig beloppsgräns, dels finns en risk för att en sådan gräns leder till både att köp till betydande belopp – t.ex. vitvaror, badrumsutrustning m.m. – inte har något så starkt samband med byggnadsåtgärden att det är påkallat med särskilda regler, dels att det motsatta förhållandet gäller för köp av billigare byggnadsdelar för vitala delar av byggnaden.

Vi stannar därför för en avgränsning av tillämpningsområdet för de särskilda regler om konsumentköp i småhussammanhang som har ett mer omedelbart samband med de byggnadsåtgärder som skall vidtas. Vi föreslår att termen ”husbyggsats” skall användas i dessa sammanhang och att denna skall hänföra sig till sådana åtgärder som anges i 9 kap. 2 § 1 PBL, d.v.s. ny- och tillbyggnader. Vid köp av material till andra typer av byggnadsåtgärder anser vi inte att det finns samma behov av särskilda regler utan att de allmänna reglerna i KKL ger ett tillräckligt gott skydd. Det innebär bl.a. att ombyggnadsarbeten av olika slag faller utanför tillämpningsområdet för de särskilda reglerna.

Efter denna inledande diskussion kring avgränsningen går vi nu över till att behandla de olika delmoment som kan komma i fråga för särskilda regler. Som vi angav ovan är vår utgångspunkt att det så långt som möjligt bör råda en samstämmighet mellan reglerna i KKL och de förslag till ändringar i KTjL som vi tidigare har föreslagit. Vi kommer därför att koncentrera oss på de områden där vi har föreslagit kompletteringar i KTjL. Det

gäller alltså kravet på skriftliga avtal, avrådandeplikt och behovet av en obligatorisk besiktningsordning.

Ett krav på skriftliga avtal?

I avsnitt 4.2.1 har vi diskuterat och föreslagit att det vid småhusentreprenader skall ställas krav på att avtal mellan konsument och näringsidkare skall vara skriftliga. Bland de skäl som talar för detta har vi särskilt framhållit den trygghet som avtalsformen ger dels för att tillförsäkra konsumenten ett gott beslutsunderlag inför det förestående avtalet, dels i form av ökad klarhet om vad som avtalats. Den första aspekten bidrar till att motverka att konsumenten skall fatta förhastade och oöverlagda beslut. I det senare fallet ger den skriftliga formen konsumenten en trygghet i bevishänseende och kan förhindra att konsumenten blir lidande till följd av eventuella oklarheter om avtalets innehåll.

Vi har också talat om att utvecklingen av konsumentskyddet inom EU har gått mot ett ökat inslag av krav på en skriftlig avtalsform. Inte minst pekade vi på att det redan i dag är mycket vanligt med skriftliga avtal när det gäller småhusentreprenader.

Å andra sidan framhölls det även vissa svårigheter som är förknippade med ett formkrav. Det gäller t.ex. utformningen av ett krav som är anpassat för alla de olika former av entreprenadavtal som kan förekomma i samband med småhusbyggande. Vi pekade också på att det är av vikt att ett formkrav ger utrymme för ett visst mått av flexibilitet och gör det möjligt för standardavtal av det nu förekommande slaget att kunna finnas även i framtiden.

När det gäller köp av husbyggsatser enligt den avgränsning som vi nyss har föreslagit menar vi att de skäl som anfördes för införandet av ett skriftlighetskrav för småhusentreprenader i lika hög grad gör sig gällande här. Även dessa avtal är av stor betydelse för konsumenten. De utgör en betydande del av det som ofta benämns som den största affären i de flesta konsumenters liv. Därför är inte minst de trygghetsskäl som tidigare angavs av stor vikt även vid köp av en husbyggsats.

När det gäller utformningen av ett skriftlighetskrav menar vi att man också här kan åberopa de skäl som tidigare anfördes när det gäller småhusentreprenader. Möjligen kan man tänka sig att vissa svårigheter som gjorde sig gällande för entreprenadavtalen inte är aktuella på samma sätt här. När det t.ex. gäller frågan om hur föremålet för avtalet – i entreprenadsammanhang uppdragets omfattning – skall anges är svårigheten inte lika stor när det gäller köp. I dessa fall är det köpeobjektet som skall redovisas. Det torde vara en mer konkret faktor än att ange uppdragets omfattning. Å andra sidan är det väsentligt att köpeobjektet anges på ett sätt som

ger avtalet en individuell karaktär. Det får inte ske så diffust att det inte går att läsa ut vad det är som ingår (och som inte ingår) i avtalet.

Beträffande de övriga krav som skall ställas på ett entreprenadavtal – parterna, priset och upprättandet av en betalningsplan, samt tidpunkten för färdigställandet – menar vi att detta är förhållanden som skall anges även i köpeavtalen. Vad beträffar de tre förstnämnda är det faktorer som är av motsvarande betydelse vid konsumentköp.

När det gäller valet av en lämplig tidpunkt för när avtalet skall anses fullgjort kan det vara lämpligt att behandla frågan närmare. Den kan delas in i två delar. För det första är det av intresse att fastställa när näringsidkarens prestation skall vara slutförd. För det andra är det minst lika viktigt att kunna avgöra när färdigställandet faktiskt skall anses ha skett. Det senare återkommer vi till i nästa avsnitt när vi diskuterar farans övergång och tidpunkten för bedömningen av fel.

Det första ledet kräver att det av avtalet tydligt framgår när näringsidkarens prestation skall vara avslutad. Detta bör, som vi tidigare har sagt när det gäller småhusentreprenader, göras på ett för konsumenten klart och tydligt sätt. Lämpligast är att det i avtalet anges ett visst datum. Man kan dock även tänka sig att avtalet anger en viss tidsram som relaterar t.ex. till när den första delleveransen sker eller något annat yttre, på förhand obestämt förhållande i byggprocessen. Det kan t.ex. vara när grundläggningen eller utsättningen sker.

Farans övergång och tidpunkten för bedömningen av fel

Som vi nyss angav är tidpunkten för när näringsidkaren har fullgjort sin prestation ofta av stort intresse. I entreprenadsammanhang är flera viktiga rättsverkningar knutna till den tidpunkten. Det hänger i sin tur nära samman med förekomsten av en besiktningsordning och att en godkänd slutbesiktning får betydelse för övergången av faran, möjligheten att åberopa fel och skyldigheten att erlägga betalning. Däremot knyts rätten till skadestånd för försening till den avtalade tidpunkten för entreprenadens färdigställande.

Vad beträffar köp av husbyggsatser kan man till att börja med se en viktig skillnad rörande näringsidkarens prestation jämfört med vad som är fallet vid småhusentreprenader. Av uppenbara skäl sker leveransen av en husbyggsats långt innan de nödvändiga arbetena på byggplatsen är slutförda och småhuset är klart för besiktning. Det kan ofta gå månader mellan att näringsidkaren har fullgjort sin prestation och levererat det avtalade godset och till besiktningen sker. I entreprenadfallen finns som regel ingen sådan skillnad utan besiktningen kommer till stånd i anslutning till att de avtalade arbetena avslutas.

Det kan då tyckas orimligt att konsumenten först flera månader efter leveransen skall kunna komma och rikta anmärkningar om fel eller brister i det levererade godset. Å andra sidan kan man hävda att det inte är möjligt att kräva att konsumenten skall ombesörja en undersökning av godset i samband med leveransen. Inte sällan kan det gå lång tid från leveranstidpunkten tills godset faktiskt skall infogas i småhuset.

Frågan är vem som bör stå risken för att godset kommer till skada eller försvinner under den tiden. Näringsidkaren är den av parterna som kan sägas ha bäst möjlighet att planera och anpassa de leveranser som skall ske och som därmed bäst kan styra dessa så att de passar in i de planerade arbetena och också att materialet kan tas om hand på byggplatsen på ett bra sätt. Å andra sidan har näringsidkaren efter att leverans har skett ingen möjlighet att utöva någon tillsyn för att förhindra att materialet kommer till skada.

Det är omständigheter av det sistnämnda slaget som ligger till grund för den inom köprätten i allmänhet gällande principen att avlämnandet av en vara är utgångspunkten för när faran går över från säljare till köpare. Med hänsyn till svårigheterna för näringsidkaren att efter avlämnandet kunna utöva någon tillsyn över den levererade husbyggsatsen har vi också svårt att se att det finns tillräckligt starka skäl för att frångå det synsättet. Vi menar därför att de befintliga reglerna i 20 § KKL om att faran går över från säljaren till köparen vid tidpunkten för avlämnandet av varan respektive i 23–24 §§ KKL om möjligheterna att reklamera fel skall gälla också vid konsumentköp avseende husbyggsatser.

I avsnitt 4.2.6 har vi föreslagit att den tvååriga garantitid och det ansvar för fel under den tiden som följer av reglerna i ABS 95 skall överföras till KTjL. Garantier av motsvarande slag förekommer även vid avtal om leverans av husbyggsats. De skäl som anfördes beträffande småhusentreprenaderna gör sig därför gällande på samma sätt vid de nu aktuella köpeavtalen. Vi föreslår därför att regeln om garantiansvar skall gälla också i förevarande fall. De skillnader som gäller mellan entreprenader och köp i fråga om tidpunkten för farans övergång gör dock att garantitiden vid köp av husbyggsatser skall räknas från varans avlämnande.

Utvecklingsfel

I avsnitt 4.2.6 förde vi en ingående diskussion kring synen på utvecklingsfel och hur ansvaret för sådana fel bör fördelas mellan näringsidkaren och konsumenten. Vi har där föreslagit att näringsidkarens ansvar inte bör omfatta ett ansvar för denna typ av felen. De skäl som anfördes för den ståndpunkten gör sig, menar vi, i lika hög grad gällande beträffande avtal om köp av husbyggsatser. Det kan dock påpekas att produktansvarslagens

regler får ännu större betydelse inom detta område än när det gäller entreprenader.

Besiktning

Besiktningar har varit och är mycket vanligt förekommande i byggbranschen. Regler om besiktning har därför kommit att utgöra ett av de centrala momenten i AB-systemet. Det gäller såväl för småhus som större, kommersiella byggprojekt. Vi har närmare behandlat besiktningsfrågan i avsnitt 4.2.5 och där pekat på fördelar och svårigheter med en obligatorisk besiktning för småhusentreprenader. Vi har där ansett att en sådan ordning skulle stärka skyddet för konsumenten vid sådana avtal.

Som vi tidigare har sagt så följer avtal mellan konsument och näringsidkare om köp av byggnadsdelar – med hänvisning till den särskilda undantagsregeln – ofta reglerna i ABS 95, även om dessa inte direkt är avsedda för köpeavtal. Det innebär att även besiktningsreglerna i 7 kap. ABS 95 gäller i sådana fall. Detta talar i viss utsträckning för att införa ett krav på en obligatorisk besiktning även vid köp av husbyggsatser. Mot detta talar å andra sidan de förhållanden som nyss anförts i fråga om tidpunkten för farans övergång. Om denna skall relateras till leveransen av husbyggsatsen blir en eventuell besiktning utan betydelse i detta avseende. Vi menar också att det kan ifrågasättas om behovet av en kontroll av det levererade materialet är lika stort som av det utförda arbetet. Någon motsvarande kontroll finns inte i fråga om andra typer av konsumentköp och vi är tveksamma till om en besiktning skulle göra de lättare för konsumenten att komma till rätta med de fel som kan förekomma än vad som är fallet med de möjligheter som idag finns i KKL.

Vi har tidigare talat om att småhusentreprenader på många sätt skiljer sig från de andra typer av uppdragsavtal som faller inom ramen för KTjL och att det är ett skäl för att införa särskilda regler. När det gäller köp av husbyggsatser anser vi att dessa inte i samma utsträckning skiljer sig från andra typer av köpeavtal. Det tillsammans med de skäl som nyss anförts mot en särskild besiktningsregel gör att vi föreslår att någon sådan regel inte skall införas för köp av husbyggsatser.

4.5. Köp av byggnad på annans mark – köplagens regler

Vi föreslår att reglerna i köplagen (1990: 931) om köp av byggnad på annans mark skall utvidgas så att också 4 kap.13 §§jordabalken skall vara tillämpliga när en näringsidkare säljer en sådan byggnad till en konsument.

Vi delar de uppfattningar som kom till uttryck i 1990 års proposition och menar att det alltjämt finns goda skäl för att reglera köp av byggnad på annans mark på det sätt som gjorts i KöpL. Undantaget för vissa bestämmelser i den lagen med hänvisning till 4 kap. 11–12 och 18–19 d §§ JB bör därför finnas kvar.

Det kan trots det finnas anledning att överväga om denna åtgärd räcker för att skapa ett tillräckligt bra skydd för de konsumenter som förvärvar ett småhus på annans mark från en näringsidkare i dennes verksamhet.

En första fråga att åter överväga är om det med hänvisning till det av oss föreslagna skriftlighetskravet i KTjL finns skäl att införa ett formkrav också för de här aktuella köpen. Vi har i avsnitt 4.2.1 pekat på en rad faktorer som talar för införandet av ett sådant krav. De är t.ex. att avtalsformen skapar en ökad trygghet för konsumenten såväl före som efter köpet och att det ligger i linje med utvecklingen inom EU. Till det kommer att skriftliga avtal är vanliga redan i dag.

Det kan till att börja med konstateras att något formkrav inte förekommer i dag, vare sig i KöpL eller i KKL. Frågan har dock varit aktuell tidigare såvitt gäller de köplagsfall som vi nu behandlar.

Småhusköpsutredningen övervägde i sitt slutbetänkande – Köp av byggnad på ofri grund, m.m. (SOU 1988:66) införandet av ett krav på skriftliga avtal vid den nu aktuella typen av avtal. Utredningen menade att något sådant krav inte borde införas. Som skäl för detta anfördes värdet av att parterna själva får bestämma vilken form deras avtal skall ha, att flertalet avtal av detta slag på frivillig väg upprättas i skrift och att ett formkrav i vissa fall kan få allt för långtgående konsekvenser som till och med kan leda till rättsförluster för den enskilde. Samtidigt framhöll utredningen att det kan ligga nära till hands att införa ett formkrav som överensstämmer med det som gäller för fast egendom och att ett skriftligt avtal har ett större värde som bevismedel än ett muntligt. Utredningen menade emellertid att inget av dessa skäl vägde särskilt tungt.71

71SOU 1988:66 s. 55 ff.

Som tidigare framgått delade regeringen utredningens bedömning men framhöll att saken kunde komma i ett annat ljus om ett system med panträtt i registrerad nyttjanderätt skulle bli verklighet.72

Vår uppfattning i denna fråga avviker till viss del från de tidigare överväganden som nyss presenterades. Vi menar att de skäl som har anförts för ett formkrav för småhusavtal enligt KTjL och KKL gör sig gällande också i fråga om överlåtelser av byggnad på annans mark som sker mellan näringsidkare och konsument. Med det synsätt som vi har intagit tidigare anser vi att principen om att parterna har rätt att själva välja form för sitt avtal inte gör sig särskilt starkt gällande i konsumentsammanhang. Vad gäller det förhållandet att flertalet avtal redan i dag är skriftliga så menar vi att det är ett skäl som – tillsammans med de andra skäl som anförts – snarast talar för införandet av lagfäst formkrav.

Sammanfattningsvis anser vi att de skäl som presenterats i avsnitt 4.2.1 till stöd för förslaget om ett skriftlighetskrav i KTjL också gör sig gällande i fråga om de avtal om köp av småhus på annans mark som vi nu överväger. Nästa fråga är då om detta formkrav skall utformas i enlighet med det som gäller för köp av fast egendom enligt 4 kap. 1–3 §§ JB eller i överensstämmelse med det formkrav som vi har föreslagit i KTjL.

Vår uppfattning är att den tidigare valda metoden med en hänvisning till vissa regler i JB talar för att det av enhetlighetsskäl bör vara JB:s regler som skall gälla även för hur ett formkrav för denna avtalstyp skall se ut. KöpL:s hänvisning till de nämnda reglerna i 4 kap JB bör följaktligen utvidgas i detta avseende.

Vi har i samband med att vi tog upp frågan om vilka regler som bör gälla för konsumenters köp av fastigheter från näringsidkare berört frågan om det bör införas ett utvidgat felansvar som även omfattar utvecklingsfel. En sådan utvidgning har avfärdats framförallt med hänvisning till att detta i så fall skulle fordra en översyn av felbegreppet vid alla typer av fastighetsförvärv. Av samma skäl har vi också avvisat tanken på att införa ett krav på besiktningar vid denna typ av avtal.

Reglerna i KöpL om köp av fastighet på annans mark hänvisar till JB. För denna typ av köp gäller alltså i fråga om bl.a. ansvar för fel i fastigheten JB:s regler. Ett införande av regler om ansvar för utvecklingsfel och införande av en obligatorisk besiktningsordning måste i så fall passa in i JB:s systematik. Med hänvisning till de skäl som nyss åsyftades anser vi att det inte finns förutsättningar för att föreslå en sådan utvidgning av de nu gällande reglerna.

72 Prop. 1989/90:77 s. 56

5 Fullgörandeskyddet i dag

5.1. Vad menas med ett fullgörandeskydd?

Genom ett småhusavtal, liksom vid alla andra typer av avtal, bestäms det vilka förpliktelser respektive part skall ha i ett avtalsförhållande. Konsumentens främsta skyldighet är, liksom i de flesta konsumentavtal, att erlägga betalning medan näringsidkaren skall svara för att huset uppförs och färdigställs enligt avtalet. Näringsidkaren har efter färdigställandet också ett fortgående ansvar för fel och brister i småhuset. Som regel varar detta i tio år räknat från tidpunkten för färdigställandet.

Konsumenten är i avtalssituationen helt beroende av att näringsidkaren fullgör sitt åtagande. Om så inte sker kan det få stora och allvarliga konsekvenser för den enskilde konsumenten; konsekvenser som avtalsskyddet inte kan väga upp till fullo. För att lindra dessa följder har det tillkommit olika former av garantier och försäkringar som syftar till att säkerställa fullgörandet av näringsidkarens förpliktelser enligt avtalet.

Detta konsumentskydd brukar delas upp i två delar; färdigställandeskyddet och ansvarsutfästelsen.

Färdigställandeskyddet är konsumentens skydd för att kontraktsarbetena färdigställs, m.a.o. att huset byggs färdigt. Det skyddet är helt relaterat till avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten och består som regel i någon form av säkerhet för att näringsidkarens åtagande att bygga huset uppfylls. Vi återkommer till att säkerheten sedan kan ha olika utformning. Det kan vara en försäkring, en bankgaranti eller någon annan form av säkerhet som lämnas till konsumenten. Skyddet kan vara av enbart ekonomisk art eller också innebära att garanti- eller försäkringsgivaren tar mer aktiv del för att ett färdigställande skall komma till stånd så snart som möjligt.

Ansvarsutfästelsen träder in efter färdigställandet av huset och garantitidens utgång och syftar till att trygga åtgärdandet av fel och brister i kontraktsarbetena under den tioåriga preskriptionstiden. Till skillnad från färdigställandeskyddet är denna del av skyddet i första hand knuten till ett objekt, huset. Visserligen finns en tydlig anknytning till avtalet mellan näringsidkaren och konsumenten även här men ansvarsutfästelsen är inte

enbart gällande mellan avtalsparterna utan övergår till den nye ägaren om konsumenten överlåter fastigheten. Även när det gäller ansvarsutfästelsen kan olika former av skydd förekomma. Den vanligaste är emellertid, som vi kommer att se, någon form av försäkring (som ofta benämns garanti).

Vi har velat klargöra vad vi menar med fullgörandeskydd innan vi närmare går in på sakfrågan – hur ett sådant garanti- eller försäkringsskydd i fortsättningen skall vara utformat – eftersom detta är utgångspunkten för den skyddsnivå som konsumenten minst skall tillförsäkras. Avslutningsvis vill vi därför säga att med termen fullgörandeskydd avser vi såväl näringsidkarens åtagande att slutföra byggandet av småhuset (färdigställandeskyddet) som dennes fortsatta ansvar för fel och brister i småhuset efter att det är färdigställt och tio år framåt (ansvarsutfästelsen).

5.2. Uppkomsten och utvecklingen av fullgörandeskyddet

1976 träffades ett avtal om konsumentskydd för småhusköpare, kallat Småhus 76. Avtalet slöts mellan Sveriges Villaägareförbund (nuvarande Villägarnas riksförbund) och Svenska Byggnadsentreprenörföreningen (nu Sveriges byggindustrier). Det anpassades 1980 till standardvillkoren för entreprenadkontrakt enligt ABS 80 och kallades därefter för Småhus 80. Småhus 80 innehöll bestämmelser om särskild kontroll under byggtiden, slut- och garantibesiktningar samt en garantiförbindelse innebärande dels en produktionsgaranti, dels en ansvarsutfästelse. I korthet innebar produktionsgarantin en säkerhet för konsumenten för att entreprenörens åtagande under entreprenad- och garantitiden skulle fullgöras. Ansvarsutfästelsen gav ett ekonomiskt skydd mot väsentliga fel och brister från garantitidens slut till tio år efter godkänd slutbesiktning, dvs. åtta år räknat från garantitidens utgång. Småhus 80 omfattade bara gruppbyggda småhus. Garantiförbindelsen enligt Småhus 76 respektive 80 utfärdades av AB Bostadsgaranti.

Inom den bostadskooperativa sektorn fanns vid samma tid en produktionsgaranti och försäkring som motsvarande fullgörandeskyddet enligt Småhus 80. Denna omfattade enbart produktionen inom HSB, Riksbyggen och BPA.

De lagreglerade kraven på konsumentskydd i småhussammanhang har hela tiden varit kopplade till det statliga bostadsstödet. Från den 1 juli 1981 ställdes det i bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) krav på att konsumenten skulle tillförsäkras ett visst avtalsskydd för att erhålla statliga bostadslån. Kravet omfattade inledningsvis bara gruppbyggda småhus. Den 1 januari 1984 utökades det till att även omfatta krav på ett

garanti- och försäkringsskydd av det slag som fanns i Småhus 80.1 Två och ett halvt år senare, dvs. fr.o.m. den 1 juli 1986, utvidgades kravet på konsumentskydd till att gälla alla småhus som uppfördes på total- eller generalentreprenad.2

Reglerna om bostadsfinansiering överfördes senare till nybyggnadslåneförordningen (1986:692). De stödformer som fanns där var bostadslån och statliga räntebidrag. Den 1 juli 1989 utsträcktes förordningens krav på konsumentskydd till att omfatta alla styckebyggda småhus.3 För småhus som inte uppförts på total- eller generalentreprenad gällde kravet endast grundläggningsarbeten, byggnadsdelar och installationer som utförts enligt avtal med husleverantör eller entreprenör. Konsumentens eget arbete undantogs alltså från kravet.4

Möjligheten till statliga bostadslån togs bort från och med den 1 januari 1992 och i stället infördes statliga kreditgarantier.5 Räntebidragen levde kvar. Kraven på konsumentskydd vid uppförande av småhus fördes då över till att i stället gälla som villkor för erhållande av räntebidrag och kreditgaranti. Reglerna om detta fanns under det första året i förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för bostäder och från och med den 1 januari 1993 i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention. Båda förordningarna har gällt parallellt men 1992 års förordning avser byggprojekt som påbörjats efter den förordningens ikraftträdande.

I juni 1996 luckrades bl.a. kravet på produktionsgaranti upp genom att räntebidrag kunde utgå, om det fanns särskilda skäl, även om det inte fanns någon produktionsgaranti. Detta förutsatte dock att uppförandet och färdigställandet av huset var tryggat på annat sätt. Det krav som ställdes var att det skulle finnas ett tillfredsställande konsumentskydd för framtiden. Bakgrunden till ändringen var att många ansökte om räntebidrag först efter att huset var färdigställt. Vid sådana förhållanden saknade, av naturliga skäl, färdigställandeskyddet betydelse.6

1 SFS 1983:10192 SFS 1986:2883 SFS 1988:14324 Jfr 19 § nybyggnadslåneförordningen (1986:692)5 Förordningen (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder. Jfr prop 1991/92:566 SFS 1996:349, prop 1995/96:101 s. 24 ff.

5.3. Konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen

5.3.1. Kravet på konsumentskydd

Ett viktigt inslag i byggnadsverksamheten under de senaste decennierna har varit de möjligheter till statlig bostadsfinansiering som har funnits. Dessa har spelat stor roll, inte minst vid nyproduktionen av småhus. Vi har i avsnitt 5.2 beskrivit utvecklingen av de krav på konsumentskydd som ställts som villkor för statlig bostadsfinansiering i de olika stödformer som förekommit. Vi skall här se närmare på de olika delarna av detta, så som det har sett ut enligt de senast gällande reglerna. Som framgått tidigare har sedan den 1 januari 2000 möjligheten till räntebidrag för uppförande av s.k. egnahem försvunnit. De beskrivning som lämnas i det följande rör därför förhållandena så som de var före den tidpunkten.

Kravet på konsumentskydd enligt 8 § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention delades in i tre olika moment, nämligen

färdigställandeskydd,

ansvarsutfästelse och

avtalsskydd.

Färdigställandeskyddet innebar att det till skydd för konsumenten skulle finnas en betryggande garanti för att huset uppfördes och färdigställdes i enlighet med vad som avtalats mellan konsumenten och näringsidkaren. Garantin träder in när entreprenören/näringsidkaren försatts i konkurs eller kommit på obestånd. Genom garantin slipper konsumenten att drabbas av merkostnader som normalt kan uppstå i sådana situationer.

Garantin omfattade dock inte kostnader för att t.ex. färdigställandet av huset blir försenat.

Färdigställandeskyddet förekom, vilket det fortfarande gör till stora delar, i olika former. Produktionsgaranti, som tidigare var den enda formen av färdigställandeskydd, meddelades av AB Bostadsgaranti och GAR-BO AB. Byggsäkerhet var en annan garantiform, som lämnades av Byggnadsgaranti, ett bolag som administrerades som en enhet inom Skandiakoncernen. Försäkringsgivare var Folksam Ömsesidig Sakförsäkring, Länsförsäkringsbolagens AB och Försäkringsaktiebolaget Skandia, i samförsäkring. En liknande produkt tillhandahölls av försäkringsbolaget Zürich i samarbete med Sveriges Byggindustrier.

Alternativa former av färdigställandeskydd var möjliga. Det förekom t.ex. även bankgarantier el