1990-talets bostadsmarknad : en första utvärdering : delbetänkande

Ur KB:s samlingar

Digitaliserad år 2015

1¶O-talets

9 9

bostadsmarknad

första

- en

utvärdering

SMB

1995:98 Delbetänkande av Bostadspolitiska utredningen

,, to

Statens offentliga utredningar

1995 :98

Näringsdepartementet

1 990-talets

bostadsmarknad

en första

- utvärdering

Delbetänkande av Bostadspolitiska utredningen

Stockholm 1995

SOU och Ds kan köpasfrån Fritzes kundtjänst. För remissutsändningarav SOU och Ds svarar Fritzes, Offentliga Publikationer, uppdragav Regeringskanslietsförvaltningslçontor.

Beställningsadress: Fritzes kundtjänst

106 47 Stockholm

Fax: 08-20 50 21

Telefon: 08-690 90 90

Svara remiss. Hur och Varför. Statsrådsberedningen,1993.

En liten broschyr somunderlättar arbetetför den som skall svara remiss. - Broschyren kan beställashos:

Regeringskanslietsförvaltningskontor

Arkiv och infonnationsenheten

103 33 Stockholm

Fax: 08-790 09 86

Telefon: 08-405 24 8l

REGERINGSKANSLIETS OFFSETCENTRAL ISBN 91-38-20053-8 Stockholm 1995 ISSN 0375-250X

Till

statsrådet Andersson

Jörgen

Den 9 1995 bemyndigade regeringen det statsråd mars som var föredragande i ärenden bostadsväsendet tillkalla om att en parlamentarisk utredning med uppdrag att ta fram underlag för beslut bostadspolitiken på längre sikt. Uppgiften om är att precisera mål för fortsatt social bostadspolitik och en ge förslag lämpliga medel för genomförandet. om Med stöd detta bemyndigande förordnades fr.o.m. den av 9 mars 1995 landshövdingen i Västmanlands län, Jan Rydh som ordförande. Som ledamöter i utredningen har fr.o.m. den 9 1995 mars varit riksdagsledamoten Inga Berggren m, informationschef Lars Bergstig fp, borgarrådet Annika Billström s, riksdagsledamoten Ulf Björklund kds, riksdagsledamoten Agne Hansson c, riksdagsledamoten Owe Hellberg v,

riksdags-

ledamoten Per Lager mp,

riksdagsledamoten Inger

Lundberg s, riksdagsledamoten Lennart Nilsson s samt kommunalrådet Peter Persson s. Som sakkunniga har fr.o.m. den 13 1995 deltagit mars departementssekreteraren Jörgen Appelgren, direktör Yvonne Gustafsson, direktör Björn Karlberg, t.f.

avdelningschef

Gunnevi Petersson, departementsrådet Urban Zetterquist samt fr.o.m. den 5 april 1995 departementssekreteraren

Minga

Orkan. Sekreterare har fr.o.m. den 13 1995 varit

mars plane-

ringsdirektör Ulla Åhs. Biträdande sekreterare har fr.o.m. den 22 maj 1995 varit Mattias Gustafsson och fr.o.m. den l september 1995 direktör Hans Pörner och Kajsa Rahlén. Utredningen har antagit Bostadspolitiska namnet utredningen.

SOU l99Sz98

Härmed överlämnas delbetänkandet 1990-talets bostadsmarknad en första utvärdering.

-

Reservation till delbetänkandet har lämnats av riksdagsledamoten Inga Berggren m och riksdagsledamoten Owe Hellberg v.

Särskilt yttrande till delbetänkandet har lämnats av riks-

dagsledamoten Inga Berggren m och riksdagsledamoten

Owe Hellberg v.

Utredningens arbete fortsätter enligt direktiven.

Stockholm den 11 september 1995

Jan Rydh Inga Berggren Lars Bergstig Annika Billström Ulf Björklund Agne Hansson Owe Hellberg Per Lager Inger Lundberg Lennart Nilsson Peter Persson

Ulla Åhs

SOU 199598 Innehållsförteckning

Innehållsförteckning

Sammanfattning ll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Inledning 17 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . . . . . . . . . . .

2 Förändrade boendekostnader effekt den - en av samhällsekonomiska utvecklingen 19 . . . . . . . . . . . . . . . . 2.1 Avreglering och internationalisering 19 . . . . . . . . . . . . 2,2 Inhemska förändringar och strukturom-

vandling 22 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3 Utvecklingen av de totala bostadsut-

gifterna för hushållen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4 Hushållens skulder minskar . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.5 En nordisk jämförelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . , . .

En sund fastighetsekonomi 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1 Lönsamhet grundförutsättning - en 37 . . . . . . . . . . . . . 3.1.1 Långsiktig lönsamhet 37 . . . . . . . . . . . . , . . . . . 3.1.2 Investeringskalkylen 37 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.3 Direktavkastning 38 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.4 Driftnetto 38

3.1.5 Överskott och marknadsvärde 38 . . . . . . . . . . . . 3.1.6 Direktavkastning och kassañöden 39 . . . . . . . . . 3.1.7 Positiva restvárden 39 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3.1.8 Kapitalanskaffning 40 Ökat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , 3.1.9 krav på eget kapital 40 . . . . . . . . . . . . . . . 3.2 Privatpersoners fastighetsekonomi 41 . . . . . . . . . . . . . 3.2.1 Tidigare låga kapitalkrav 41 . . . . . . , . . . . . . . . 3.2.2 Eget kapital i framtiden 42 . . . . . . . . . . . . . . . . 3.2.3 Bosparande 42 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

4 Statens stöd till bostadsfmansieringen 43 . . . . . . . . . . . . . 4.1 Grundprincipema för bostadsfmansieringen 43 . . . . . . . 4.2 Statlig kreditgaranti 44 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.1 Kreditgarantins storlek 44 . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.2 Säkerhet för kreditgarantin 45 . . . . . . . . . . . . . . 4.4.3 Avgift för kreditgarantin 45 . . . . . . . . . . . . . . . . 4.2.4 Ersättning ur kreditgarantin 45 . . . . . . . . . . . . . . 4.2.5 Kreditgarantin för omfördelningslân 46 . . . . . . . . 4.3 Statliga bostadslån 46 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4 Räntebidrag i nu gällande system 47 . . . . . . . . . . . . . 4.4.1 Bidragsunderlag 47 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.2 Subventionsränta 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.3 Bidragstid 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.4 Räntebidragens storlek 48 . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.4.5 Bidragsandel 49 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5 Räntebidrag i bostadsfinansieringssystemet

före 1993 50 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5.1 Garanterad ränta 50 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.5.2 Ändrade regler för räntebidrag i det äldre

systemet 51 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.6 Fastighetsskatt 51 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7 Stimulansåtgärder utanför det egentliga

fmansieringssystemet 52 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7.1 Stöd till förbättring av bostäder 52 . . . . . . . . . . . 4.7.2 Investeringsbidrag till nyproducerade

bostäder 53 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7.3 Investeringsbidrag för förbättring av

inomhusmiljön 53 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.7.4 Ombyggnadsbidrag för äldrebostäder 53 . . . . . . . 4.7.5 ROT-program 54 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4.8 Statens kostnader för bostäder 55 . . . . . . . . . . . . . . . . 4.8.1 Kostnader för olika bidragsformer 55 . . . . . . . . . 4.8.2 Räntebidragen 56 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

5 Villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet 61 . . . . . . . 5.1 Bostadsbyggandet 61 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.1 Antalet byggda lägenheter 62 . . . . . . . . . . . . . . 5.1.2 Regional fördelning av bostadsbyggandet 63 . . . .

Innehållsförteckning 7

5.1.3 Hustyp och upplåtelseform 64 . . . . . . . . . . . . . . 5.1.4 Produktionskosmader 66 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.1.6 Kännetecken för bostadsföretag i kris 67 . . . . . . . 5.2 Fastighetsekonomisk utveckling 68 . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.1 Kalkyler 68 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.2 Antaganden 70 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.3 Negativa betalningsnetton 71 . . . . . . . . . . . . . . . 5.2.4 Hur allvarliga är underskotten 73 . . . . . . . . . . . 5.2.5 Har krisårgångama någonsin gått ihop 75 . . . . . 5.2.6 Känslighetsanalys 76 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Fastighetsägarnas situation 80 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.1 Bostadsföretag med problem 80 . . . . . . . . . . . . . 5.3.2 Kommunala bostadsföretag 80 . . . . . . . . . . . . . 5.3.3 Bostadsrättsföreningar 83 . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.4 Privata bostadsföretag 85 . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3.5 Egnahemsägare 86 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 Rekonstruktioner 88 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4.1 Rekonstruktioner av räntesubventionerade

fastigheter t.o.m. 1991 års regler 90 . . . . . . . . . . 5.4.2 Rekonstruktioner 1992-93 års regler 90 - . . . . . . 5.5 Privatpersoner obestånd 90 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.5.1 Privatpersoner med betalningsproblem 90 . . . . . . 5.5.2 Skuldsaneringar för privatpersoner 91 . . . . . . . . . 5.5.3 Erfarenheter av skuldsaneringslagen 93 . . . . . . . . 5.6 Förluster för staten och kreditgivare 95 . . . . . . . . . . . 5.6.1 Kreditförluster i SBAB och Venantius 95 . . . . . . 5.6.2 Förluster i statens garantisystem 96 . . . . . . . . . . 5.6.3 Statens totala förluster för det sent

byggda beståndet 98 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.6.4 Bostadsinstitutens förluster 98 . . . . . . . . . . . . . . 5.6.5 Totala förluster för det sent byggda

beståndet 100 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

6 Utvärdering av 1993 års regler för statens

stöd till bostadsfmansiering 101 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1 Danellsystemets syfte och konstruktion 101 . . . . . . . . . 6.1.1 Delad ränterisk 102 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.1.2 Avvecklade räntebidrag 102 . . . . . . . . . . . . . . . .

6.1.3 Förenklingar och avreglering 103

. . . . . . . . . . . . . 6.1.4 Press på produktionskostnadema 104

. . . . . . . . . . 6.2 Förändringar i Danellsystemet 1993-95 104

. . . . . . . . . 6.3 Nyproduktion och ombyggnad 1993-95 105

. . . . . . . . . 6.3.1 Nyproduktion 105

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.2 Skillnader mellan produktion enligt 1992

och 1993 års regler 109

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.6.3 Ytor och lägenhetskvaliteter i 1994 års

produktion 112

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3.4 Minskad ombyggnadsverksamhet 114

. . . . . . . . . . 6.3.5 Prognoser för bostadsbyggandet 1995-96 117

. . . . 6.4 Produktionskostnader och produktivitet 118

. . . . . . . . . 6.4.1 Produktionskostnademas utveckling 118

. . . . . . . . 6.4.2 Skillnader mellan produktion med 1992

och 1993 års regler 121

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4.3 Produktivitetsutvecklingen 123

. . . . . . . . . . . . . . 6.5 Hushållens ekonomiska möjligheter att

efterfråga nyproducerade bostäder 124

. . . . . . . . . . . . . 6.6 Begränsade utvärderingsmöjligheter 127

. . . . . . . . . . . . 6.7 Problemområden 129

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.1 Avvecklingen av räntebidragen 129

. . . . . . . . . . . 6.7.2 Stymingseffekter på produktionen 130

. . . . . . . . . 6.7.3 Tidpunkt för fastställande av

subventionsräntan 131

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.7.4 Kreditgarantins utformning 132

. . . . . . . . . . . . . .

överväganden och förslag 135

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1 Villkoren i det sent byggda beståndet 135

. . . . . . . . . . . 7.1.1 Omfattningen de ekonomiska

av

problemen 136

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.2 Rekonstruktioner av bostadsföretag

med betalningsproblem 138

. . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.3 Räntebidragen 139

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.4 Fastighetsskatten 142

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.1.5 Fastigheters taxeringsvärde 144

. . . . . . . . . . . . . . 7.1.6 Skuldsanering för privatpersoner 145

. . . . . . . . . . 7.2 1993-års bostadsfmanseringssystem 146

. . . . . . . . . . . . 7.2.1 Allmänna slutsatser 146

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Innehållsförteckning

7.2.2 Subventionsgrad för räntebidragen 148 . . . , . . . . . 7.2.3 Kreditgarantins andel av

garantiunderlaget 149 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2.4 Subventionsräntan 150 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Reservationer 151 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Särskilda yttranden 155 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Bilaga l Utredningens direktiv 161 - . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Sammanfattning 1l

SAMMANFATTNING

I detta delbetänkande från den Bostadspolitiska utredningen Dir. 1995:20 redovisas genomgång de ekonomiska villkoren för en av det sent byggda bostadsbeståndet såväl hushållens, bostadsur företagens, statens och kreditgivamas perspektiv. Vidare görs en utvärdering av 1993 års regler fördet statliga stödet till bostadsfmansieringen, det s. Danellsystemet. Det sent byggda bostadsbeståndet under de s.k. krisåren i slutet på 1980-talet och början på 1990-talet, är så gott helt som finansierat enligt äldre regelsystem för statens stöd. Förbättringar av villkoren för dessa bostadsföretag måste därför gälla förhållanden dessa äldre regelsystem. Förändringar som avser av 1993 års regler är däremot framåtblickande och villkoren för avser om- och nybyggnation i framtiden. Utredningen kommer i nästa etapp, i huvudbetänkandet, att redovisa hur det framtida stödet till nybyggnation och ombyggnadsverksamhet skall utformas. Målet är att åstadkomma enkla, över tiden stabila stödsystem kan bred uppslutning. Vidare som kommer då kommunernas roll i bostadsförsörjningen att behandlas liksom hur förslagen kan inordnas i sammanhållen politik för en att öka integration och motverka segregation i samhällslivets alla former.

Utvecklingen på bostadsmarknaden

Hushållen har sedan mitten 1980-talet fått relativt högre boav stadskostnader och betalar nu en betydligt större andel sina av disponibla inkomster till boendet. Detta är effekter lågkonav junkturen med hög arbetslöshet och utveckling hushållens svag av inkomster. Det är också effekter av skattereformen 1991 samt avreglering och internationalisering kreditmarknaden vilket av bidragit till ett högt rânteläge. Förändringar reglema för statens av stöd till bostadsfinansieringen har även inverkat.

Sammanfattning

Trots stöd till nyproduktion och ombyggnads-

att statens verksamhet avsevärt ökat i omfattning under andra hälften av 1980-talet och i början 1990-talet har flera bostadsföretag

av

byggt fastigheter främst under åren 1988-93 betydande som ekonomiska svårigheter. Flertalet hushåll kan inte på ett rimligt

klara de hyreshöjningar skulle behövas för att täcka sätt stora som de förväntade utgifterna för kapital och drift för dessa fastigheter. Om hyran höjs ökar antalet outhyrda lägenheter och därmed förvärras de ekonomiska problemen i de berörda fastigheterna ytterligare. Detta har resulterat i att bostadsföretag har satts i konkurs eller rekonstruerats, något tidigare nästan inte

som förekom.

Problemen är generella för fastigheter byggda under åren 1988 -1993, Enligt utredningens bedömningar förvärras problemen

under perioden fastigheten är färdigställd. Ändå gäller senare som inte problemen samtliga bostadsföretag producerat fastigheter

som under dessa år.

Boverkets utvärdering bostadsmarknaden och Finansin-

av spektionens enkät till bostadsinstituten kreditgivning till

om bostadsrättsföreningar och enskilda bostadsrättsinnehavare, visar

antalet bostadsföretag med stora ekonomiska problem trots allt att

för mindre del fastigheter producerade under de svarar en av aktuella åren.

Förhållandet varierar starkt mellan olika bostadsförvaltare och olika regioner. Sålunda är problemen störst för små privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar investerat i orter

som med vikande befolkningsunderlag och liten efterfrågan bostäder. Även ett antal kommunala bostadsföretag på sådana

står inför svårigheter. I flera fall har ägarna små orter stora möjligheter till kapitaltillskott beroende på kommunala

svaga finanser. Stora bostadsföretag med ett bestånd av äldre bostäder har möjlighet till omfördelning kostnader mellan fastigheter av

av olika ålder.

Sammanfattning 13

Överväganden om villkoren i det sent byggda bostadsbeståndet

Rekonstruktioner

Utredningen anser att de ekonomiska problemen för de s.k. krisårgångama är sådan omfattning att de inte kan lösas med

av generella nya statliga insatser utan att bli orimligt kostsamma.

Målsättningen för åtgärder skall enligt utredningens uppfattning vara att skapa lång sikt stabila ekonomiska förhållanden för detta bostadsbestånd till så låga kostnader som möjligt totalt för samhället. Detta gäller den sammantagna effekten för de boende, fastighetsägare, kreditgivare och staten.

Utredningen anser att den bästa lösningen för bostadsföretag som har eller snart förväntas få betydande ekonomiska svårigheter är att bostadsföretaget genomgår en ekonomisk rekonstruktion. Staten medverkar till rekonstruktioner Venantius och

genom Statens Bostadskreditnämnd, BKN. Enligt utredningens mening är det viktigt att dessa organisationer har för att klara ett

resurser av större antal rekonstruktioner på kort tid.

Samarbete om rekonstruktionema förutsätts hittills ske

som med de ñnansierande bostadsinstituten. Syftet bör att på lång

vara sikt finna den bästa ekonomiska lösningen för de boende till totalt så små förluster som möjligt för berörda parter.

Räntebidrag

Utredningen föreslår inga förändringar reglerna för ränte-

av bidragen. Utredningen att generella lättnader t

anser genom ex utökade räntebidrag är ineffektiv åtgärd är kostsam för

en som staten utan att egentligen lösa problemen för bostadsföretag i kris. Utredningen anser dessutom att det alltid medför komplikationer att i efterhand ändra regler.

14 Sammanfattning

F astighetskatt

I utredningens huvudbetänkande kommer fastighetsskattens betydelse för fastighetsekonomin samt roll i bostadsfinansieringen närmare belysas. Generella lättnader i fastighetsskatten är att ingen åtgärd löser krisårgångamas problem. som ensam Utredningen föreslår dock att bostadshus färdigställts som 1991 skall befriade från fastighetsskatten ytterligare ett år. vara Det främsta motivet är att detta är den första årgången bostäder från krisåren skall börja betala fastighetsskatt. Tidigare som årgångar bostäder från krisåren är befriade från fastighetsskatt ytterligare några de Övergångsbestämmelser som antogs genom när skattereformen genomfördes 1991. Förslaget innebär uteblivna intäkter för staten för 1997 som uppskattas till 275 miljoner kronor. Utredningen återkommer ca i sitt huvudbetänkande till finansieringen. En del av beloppet finansieras lägre förluster för staten i samband med genom rekonstruktioner denna årgång fastigheter. av Utredningen metoderna för omräkning taxeringsanser att av värdena i den rullande fastighetstaxeringen bör ändras så att fastigheter med olika värdeår kan få ett rättvisande taxeringsvärde i förhållande till marknadsvärdet. Utredningen har uppmärkbostadsfastigheter många orter får ett för högt sammat att nyare taxeringsvärde i förhållande till marknadsvärdet och till taxerings-

värdet för äldre fastigheter.

Skuldsanering

Många hushåll tvingas sälja sin villa eller bostadsrätt till ett pris lägre än de lån har med villan eller bostadsrätten som som är man säkerhet. Hushållen har enligt svensk lagstiftning ändå kvar betal-

ningsskyldigheten för resterande lån. Utredningen skuldsaneringslagens intentioner bör anser att tillämpas för privatpersoner fått betydande ekonomiska som problem för högt belånade bostäder i förhållande till genom marknadsvärdet. Konsumentverket bör enligt utredningen i sin utvärdering skuldsaneringslagen särskilt uppmärksamma dessa av hushålls problem.

Sammanfattning 15

1993 års bostadsfinansieringssystem

Utredningen anser att det inte är möjligt att dra några generella slutsatser om effekten av 1993 års regler för bostadsfinansiering, det sk Danellsystemet eftersom dessa prövats under ytterst speciella omständigheter på bostadsmarknaden och i liten omfattning i förhållande till tidigare finansieringssystem.

Utredningen har i syfte stabila förutsättningar för

att ge nyoch ombyggnadsverksamhet 1996 valt att endast föreslå några mindre justeringar av regelsystemet. Utredningen återkommer i huvudbetänkandet med Spelregler för bostadsfinansieringen

som är långsiktigt hållbara och kan få bred uppslutning.

som en

subventionsgrad för räntebidragen

Utredningen föreslår och ombyggnadsverksamhet på-

att ny- som börjas 1996 skall få subventionsgrad för räntebidragen

samma som de bostäder påbörjats år 1995. Kostnaderna för detta

som förslag kommer ökade räntebidrag när bostäderna

som färdigställts, dvs. någon gång under åren 1997-1998. Kostnaden uppskattas till ca 70 miljoner kronor per år under den tid dessa bostäder får räntebidrag dvs 6 år framåt. Detta kan enligt

ca utredningens mening finansieras inom räntebidragsanslaget vilket utredningen återkommer till i sitt huvudbetänkande.

Kreditgarantins andel garantiunderlaget

av

Utredningen föreslår att kreditgarantin skall omfatta 40 %

av garantiunderlaget även 1996. Det andel gällt

är samma som åren 1993-1995 och som skulle ha återgått till 30 % 1996 enligt gällande regler. Detta skulle i praktiken skulle ha inneburit en skärpning av kraven med risk att och ombyggnadsverk-

nysamhet hade ytterligare försvårats.

16 Sammanfattning

Subventionsräman

Utredningen finner att det finns skäl för att subventionsräntan skall kunna bindas i förväg innan ett bostadsprojekt är färdigställt vilket har störst intresse för hus som upplåts med bostadsrätt. Ett upplevt problem med nuvarande regler är att det inte går att förutse subventionsräntans nivå när kalkylema görs för olika projekt. Denna bestäms först när bostäderna är färdigställda. En bostadsrättsförening måste uppvisa en riktig boendekalkyl för blivande köpare vilket givetvis är viktigt för att denne skall kunna välja rätt bostad. Utredningen återkommer i sitt fortsatta arbete till denna fråga.

Inledning 17

Inledning

Den bostadspolitiska utredningen har i uppdrag Dir. 1995:20 att ta fram underlag för beslut om bostadspolitiken på längre sikt. Uppgiften är att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik samt att ge förslag om lämpliga medel för att genomföra dem. I direktiven till utredningen betonas vikten långsiktiga

av stödsystem som är stabila även med skiftande förutsättningar i samhällsekonomin och som har en bred uppslutning. Reglerna skall vara neutrala, enkla och tydliga. Statens ekonomiska insatser skall begränsas.

Utredningen har att i en första etapp redovisa sin bedömning av de ekonomiska villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet. Detta gäller den fastighetsekonomiska utvecklingen och omfattningen av de åtaganden som staten kan behöva infria som en följd

förluster på lån till bostäder inom detta bestånd. Även av uppskattningar av statens framtida utgifter för bostadspolitikens olika åtaganden skall göras. Vidare skall utredningen bedöma konsekvensema för bostadsförsörjningen de finansieringsregler

av 1993-års regelsystem som nu gäller för nyproduktion och ombyggnadsverksamhet av bostäder.

I detta delbetänkande redovisas denna första etapp av uppdraget. Delbetänkandet innehåller en genomgång av de ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet såväl ur bostadsföretagens, statens, kreditgivamas och berörda hushålls perspektiv. I betänkandet föreslås åtgärder för att underlätta saneringen av ekonomin hos bostadsföretag som är eller bedöms ha stor risk att hamna i ekonomisk kris.

Betänkandet innehåller även en utvärdering av 1993 års regler för stöd till bostadsfmansieringen. Utredningen att det inte

anser finns anledning att nu förändra finansieringssystemet. Nya kortsiktiga åtgärder förbättrar sannolikt inte situationen bostadsmarknaden. Endast marginella åtgärder bör nu genomföras. Utredningen anser det i stället vara mer angeläget att mot bakgrund av direktiven att fortsätta arbetet att ta fram och förankra regler för en långsiktigt stabil bostadsfinansiering.

18 Inledning

Utredningen kommer i nästa etapp, i huvudbetänkandet som skall vara klart 1 oktober 1996, att redovisa hur det framtida stödet till nybyggnation och ombyggnadsverksamhet skall utformas. Utgångspunkter för detta arbete är enligt direktiven att begränsa statens ekonomiska insatser till bostadssektom. Vidare skall konkurrens och variation i utbudet av bostadskrediter främjas och behovet subventioner hållas Stabila stödsystem med

av nere. neutrala, enkla och tydliga regler skall eftersträvas. Vidare skall fördel-ningen mellan generellt, riktat och behovsprövat stöd övervägas. Även åtgärder i syfte att stimulera bosparande skall övervägas liksom andra insatser för att öka det egna kapitalet hos bostadsföretagen

.

I utredningen kommer även kommunernas roll

nästa etapp av i bostadsförsörjningen och de medel kommunerna behöver för att kunna uppfylla sitt för fortsatt social bostadspolitik att

ansvar en behandlas. Förslagen från utredningen skall inordnas i en sammanhållen politik för att öka integration och motverka segregation inom samhällslivets alla former. Ett samarbete har påbörjats med Invandrarpolitiska utredningen Dir. 1994: l 1 och Utredningen om levnadsvillkor i storstadsområden Dir. 1995:35.

Underlag för detta delbetänkande har tagits fram Boverket

av och Statens Bostadskreditnämnd på uppdrag av utredningen. Boverkets utvärdering finns publicerad i Boverkets årsbok 1995; Bostadsmarknaden, Danellsystemet och krisårgångama. Vidare har konsult Göran Wikner utarbetat avsnitt 2 Förändrade boendekostnader effekt av den samhällsekonomiska utvecklingen.

- en Utredningens sekretariat har biträtts av en referensgrupp för bostadsfmansieringsfrågor med representanter för kreditinstitut och intresseorganisationer som är direkt berörda av de frågeställningar som behandlas i delbetänkandet.

SOU l995z98 Förändrade boendekastnader 19

2¶Förändrade boendekostnader

- en

effekt av den samhällsekonomiska

utvecklingen

Avsikten med detta avsnitt är att översiktligt beskriva och analysera hur och varför boendekostnadema har förändrats från mitten

av 1980-talet. De förändringar som skett under den tiden har haft avgörande betydelse för hushållens möjligheter att efterfråga bostäder.

De samhällsekonomiska förändringarna och deras effekter på hushållens boendekostnader kan från två perspektiv. Ett

ses övergripande internationellt, där avreglering och intemationalisering av kreditmarknaden spelar en avgörande roll för boendekostnadema. I ett annat perspektiv är utgångspunkten den ekonomiska utvecklingens effekter på hushållens inkomster. Beskattning och ökade risker för inkomstbortfall har medfört att hushållen tvingats inleda en anpassning konsumtion och efterfrågan bostads-

av tjänster.

Utredningen avser att fördjupa och bredda sin analys i slutbetänkandet.

2.1 och

Avreglering internationalisering

Fram till 1985 var den svenska kreditmarknaden starkt reglerad. Både utlåningsräntor och volymer bestämdes i stor utsträckning av Riksbanken, direkt eller mindre frivilliga avtal med

genom mer banksystemet eller indirekt genom operationer på marknaden. Inflationen var hög under 1970-talet och första hälften 1980-

av talet och realräntan klart negativ, i allmänhet även innan effekterna av avdragsrätten för utgiftsräntor inräknats. Regleringama skapade överefterfrågan krediter.

Den stora tillgången på likviditet efter avregleringen

genom bl.a. goda lånemöjligheter etablerade snabbt ökande efter-

en

20 Förändrade boendekostnader

frågan på fastigheter, både flerfamiljshus och hem. Även köp

egna

bostadsrättslägenheter med hjälp av lånade medel ökade. av Utbudet krediter steg än under någon annan tidsperiod

av mer under efterkrigstiden. Fastighetsprisema ökade ganska kraftigt

de flesta delmarknader.

I början 1990-talet ökade hushållens boendekostnader, dels

skattereformen, dels genom stigande räntekostnader. Att genom räntekostnadema steg berodde bl.a. på de stigande fastighetspriser-

och att subventionema började minska. Hög belåning komna binerades fortfarande med låg andel eget kapital. Realräntan steg, huvudsakligen på grund att de nominella räntorna inte sjönk i

av takt med inflationen vilken började falla kraftigt. Kostnaderna har påverkats för samtliga boendeformer. Det finns fortfarande i viss utsträckning möjlighet att fördröja genomslaget av högre kapitalkostnader för bostadskonsumenten beroende utformningen av räntesubventioner och att hyrorna i viss utsträckning är ett resultat

förhandlingar. Det låga egna kapitalet i fastighetsföretagen gör av dock att högre räntor till slut slår igenom i form av högre hyror ocheller lägre nivå service och underhåll i boendet.

av

Den avreglering och internationalisering kreditmarknaden

av

skett kan svårligen vändas. Det är mycket svårt att genom som reglering den inhemska kreditmarknaden eller valutareglering

av skärma boendets räntekostnader vid globala räntevariationer.

av Möjligheterna att mildra genomslaget de högre räntekost-

av nadema med hjälp subventioner via den statliga budgeten finns

av kvar i teorin, begränsas i praktiken av de stora budget-

men underskotten. Högre räntor har därför ökat boendekostnadema i snabb takt under några år. Den höga realräntan har gjort anpassningen till förhållanden mycket kännbar för hushållen.

nya

Färändrade boendekoslnader

Några väsentliga tidpunkter och effekter av kredit- och valutamarknadens avreglering m.m.

Juli 1980: Rätten att lämna marknadsprissatt s.k. oprioriterad utlåning vidgas för bostadsinstituten. Ramen för belåning av äldre bostäder och kommersiella fastigheter vidgas för bostadsinstituten. Belåningsmöjligheter ökas härigenom för äldre bostäder och lån kan lämnas till lägre räntor än tidigare.

Januari 1984: Bostadsinstituten får ytterligare vidgade ramar för oprioriterade lån. Belåning av äldre bostäder och kontorsoch affärshus underlättas ytterligare.

December 1984-Maj 1985: Riksbanken skärper i två omgångar utlåningsrestriktionerna För bostadsinstituten. Detta orsakar att den icke organiserade kreditmarknaden som omfattas av begränsningsreglema ökar i volym.

November 1985: I huvudsak alla restriktioner för utlåning från banker och hypoteksbolag avskaffas. December 1986: Placeringsplikt i bostadsobligationer tas bort. Räntenivåema bostadskrediter med marknadsränta kommer inledningsvis att ligga ca två procentenheter över räntan beräknad enligt regleringstidens fmansieringssystem, i vilket placeringsplikten för bostadsobligationer höll räntan nere. För nya och ombyggda bostäder fångas denna prisskillnad dock i stora delar upp av subventionssystemet med takränta. Räntesubventioner mildrar således genomslaget i hyror för flerbostadshus. För äldre egnahem och lånefinansierade bostadsrättslägenheter är ränteavdragen vid taxe-ringen fortfarande intakta. Hushållens efterfrågan bostäder påverkas därför ännu endast i begränsad utsträckning av avregleringen.

1986-1989: Likvid kreditmarknad. Likviditetstillgången ökar starkt i samhället genom avregleringama. Utlåningen från banker, fmansbolag och bostadsinstitut ökar även kraftigt. Efterfrågan på bostäder ökar snabbt. Den fria tillgången på krediter tillsammans med ett skattesystem som fortfarande medger stor avdragsrätt för räntor medverkar. Insikten om att det är nödvändigt att ha större

22 Förändrade boendekoslnader

kontroll över höga byggkostnader är begränsat utvecklad. Räntekänsligheten hos bostadskonsumentema är ännu låg och fortsätter att vara det årtiondet ut. De nominella räntorna stiger mot slutet av perioden och inflationen stiger successivt.

Valutaregleringen avskaffas 1989. När valutaregleringen tas bort 1989 kan lån strömma fritt över gränserna. Bostadsinstituten börjar refinansiera sig utomlands. Intemationaliseringen av kapitalmarknadema gör Sverige och bostadsfmansieringen

mer beroende det internationella ränteläget.

av

1990: Marginalskatterna sänks och basen för mervärdesskatten breddas. När värdet av avdragen för ränteutgifter begränsas i samband med skatteomläggningen, innebär det att kostnaderna ökar kraftigt för hushåll med lån. Realräntan ökar efter valutaavregleringen särskilt efter det stora fallet i inflationstakten 1992. För första gången under efterkrigstiden är realräntan efter skatt positiv. Det medför en mycket snabb minskning av efterfrågan på bostäder.

Den djupa lågkonjunkturen. Det blir uppenbart att Sverige i början av l990-talet glider i den värsta lågkonjunkturen sedan 1930-talet med en kombination av arbetslöshet, stigande nominella och reala räntor samt fallande fastighetspriser. Inflationstakten faller kraftigt 1992. Räntekänsligheten hos allmänheten ökar därmed.

2.2¶Inhemska förändringar och

strukturomvandling

Marginalbeskattningen av löne- och kapitalinkomster sänktes genom skattereformen. Det har blivit dyrare att låna för

pengar den enskilde. Det är nu tydligt att hushållen inlett sin anpassning av efterfrågan av bostäder till ändrade förutsättningar inom landet. En bidragande faktor är bl.a. omläggningen av välfärdssystemen,

SOU l995z98 Förändrade boendekosmader 23

med högre självrisk och lägre ersättningsnivåer i sjuk-, familjeoch arbetslöshetsförsäkringama. Samtidigt har risken för arbetslöshet inom alla regioner samt yrken och åldrar ökat.

Diagram 2.1 Hushållens sparkvot. Realt och finansiellt spa-

rande i procent av disponibla inkomster.

-2,00

-6.00

-8.00

l Realsparkvot -FinansiellsparkvotNettosparkvot

Att hushållen ökar sitt sparande är oftast en återspegling av behovet att minska den personliga risken. Hushållens sparande kan delas upp i en finansiell och en real del. Det finansiella sparandet är nettot av sparande i bank, aktier, obligationer, försäkringar m.m. som blir plusposter medan lån blir minusposter. Det reala sparandet består av hushållens investeringar i bl.a. småhus- och fritidshusfastigheter, minskat med beräknad förslitning och avskrivning av fastigheterna. Summan av finansiellt och realt sparande blir nettosparandet. Sparkvoten är sparandet i procent av hushållens disponibla inkomster, alltså det som blir kvar av inkomsten efter skatter, transfereringar etc.

Det senaste decenniet har hushållens sparande ändrats både med avseende storlek och sammansättning. Det finansiella sparandet har ökat när hushållen amorterat sina lån och låtit bli att ta nya. Det reala sparandet har blivit negativt när nybyggande och förbättringar har blivit mindre än förslitning och avskrivning. Från 1986 vände det finansiella sparandet neråt i samband med att

Förändrade boendekoslnader

kreditmarknaden avreglerades och hushållen fick större möjlighet att låna. När realräntan steg och värdet av avdragen minskade för låneräntor skattereformen, ökade det finansiella sparandet

genom dramatiskt. skäl sjönk då det reala sparandet.

Av samma

Alla förändringar av skatter, realränta, fastighetskris etc. påverkade hushållens vilja och behov att spara samt inriktningen av sparandet. Efterfrågan på egnahem har påverkats då många tvekar inför det investeringsbeslut, köpet ett eget hus innebär.

som av Ökad osäkerhet och större risk för inkomstbortfall ställer krav hushållens behov och kapitalinsats vid köp av

av reserver egen bostadsrätt eller eget hus. Det har också blivit mycket dyrare att låna se vidare nedan och avkastningen på finansiellt sparande har ökat. Även efterfrågan hyreslägenheter har påverkats. En mindre bostad minskar behovet av löpande inkomster för att betala hyra. Hög arbetslöshet gör därför att allt fler ungdomar väljer att inte flytta hemifrån och att barnfamiljer av ekonomiska skäl valt att bo trängre. En starkt ökad risk för att någon medlem i ett hushåll skall bli arbetslös har också minskat efterfrågan och orsakat ett ökat sparande.

De senaste årens sparande har huvudsakligen skett genom att hushållen amorterat sina lån och undvikit att ta nya. Den svaga lånebenägenheten har påverkat bostadsmarknaden i form av en historiskt låg nivå byggandet av småhus.

Det ökade hushållssparandet har avsevärt minskat utrymmet för konsumtion och förändrat sammansättningen på hushållens utgifter. Sparandet har totalt ökat med cirka 13 procentenheter från 1989, vilket i dagens prisnivå motsvarar ett efterfrågebortfall på cirka 120 miljarder kronor.

2.3¶Utvecklingen av de totala

för hushållen

bostadsutgiftema

Bostadskostnadema består av kapital- och driftskostnader samt vissa andra kostnader i samband med boendet. Här finns egentligen ingen principiell skillnad mellan boendeformema i dessa avseenden eftersom hyresvärdens drift- och kapitalkostnader

Förändrade boendekostnader

finansieras med hyresinkomster som för exempelvis egnahemsägaren motsvaras av direkt betalda bostadskostnader. I takt med stigande kapitalkostnader, ändrade fastighetsskatter och ändrade momsregler för byggandet samt minskade räntesubventioner har kostnaderna för boendet ökats De ökade kostnaderna kan illustreras på flera olika sätt.

Diagram 2.2 Bostadsutgifteri procent av disponibel inkomst

och total konsumtion.

rä u m v 3 g å g å wa u8 ns å

2 e e a 2

-

l AndelkonsumtionAnøel disponibedav i av inkomst

Bostadsutgiftema i konstant prisnivå har ökat hela tiden från 1980. Fram till 1990 ökade utgifterna för bostadskonsumtion i samma takt som övrig konsumtion och den disponibla inkomsten. Därefter har bostadsutgifterna tagit i anspråk en allt större del av både inkomst och konsumtion.

Framför allt under senare har bostadsprisema ökat mer än andra priser. I diagram nr 2.3 nedan jämförs bostadskostnadema enligt mätningar i SCB:s konsumentprismätningar med några andra delindex. Från 1989 fram till augusti 1995 har bostadskostnadema ökat med cirka 9 procent i årstakt. Differensen avspeglar främst ränteutvecklingen också förändrad beskattning främst

men breddningen av momsen och ändrade fastighetsskatter.

26 Förändrade boendekøstnader

Diagram 2.3 Utveckling prisnivåer för några olika

av varui 1989 100.

och tjänstegrupper

170 100 150 140 130 120 110 100 90

8888885SSå§Sä8883338$8

r-Konsunompns1ndex Livsmedel Bostad]

---- - - -

Fram till 1988 skillnaderna små i utvecklingen av priserna

var mellan jämförda varu- och tjänstegrupper. Från 1990 steg bostadskostnaden kraftigt i förhållande till konsumentprisindex.

Förändrade boendekøslnader 27

Diagram 2.4 Boendekostnader för egna hem och hyresrätter

enligt SCB. lndex i januari respektive år.

äåäåäåêäääåâêäåê

- - - Egnahem ylyreshus

Boendekostnadema har inte utvecklats homogent inom bostadssektom. Enligt SCB:s prismätningar har kostnadsnivån för hyreslägenheter ökat betydligt snabbare än den beräknade nivån för egna hem. Till viss del kan skillnaden förklaras av att villaägaren lägger eget arbete och har mer eget kapital i fastigheten.

ner mer Skillnader i utveckling är dock anmärkningsvärd. Den stora förändringen kom i samband med breddningen av mervärdesbeskattningen och införandet fastighetsskatter 1992, då

av nya kostnaderna för hyresboende började öka avsevärt mycket snabbare än kostnaderna för att bo i egnahem.

2.4¶Hushållens skulder minskar

Den då ännu inte begränsade avdragsrätten för utgiftsräntor bidrog under 1980-talet till en överefterfrågan på lån, som förstärktes av att inflationen fortfarande hög. Realräntan, både före och efter

var skatt mycket låg, ofta negativ. Med en marginalbeskattning av

var kapital på 50 procent måste de nominella räntorna vara mer än

28 Förändrade boendekøsmader

dubbelt så höga inflationen för att hushållen skall få positiv

som realränta efter skatt.

Hushållens skulder ökade efter avregleringen av kreditmarknaden från 100 till cirka 135 procent de disponibla inkomster-

av

Ökningen gick mycket snabbt och sågs länge son1 en anna. passning till avreglerad kreditmarknad. I efterhand kan man

en hävda den snabba ökningen delvis följd det rådande

att var en av skattesystemet. Detta medförde att de verkliga räntekostnadema

låga, vilket drev priserna på olika tillgångar, bl.a. var i sin tur upp fastighetsprisema, till nivåer långt över vad som var motiverat av den löpande avkastningen. Avdragsbegränsningen i 1990 års skattereform kom att innebära att realräntan efter skatt höjdes betydligt. Genom först skattereformen och nedgången i

senare inflationstakten utan motsvarande nedgång i den nominella räntan ökade realräntoma kraftigt.

När kapitalbeskattningen minskade och därmed värdet av avdragen, och valutaregleringama upphörde, anpassades de svenska

till internationell nivå. Det blev uppenbart att de höga räntorna en tillgångsprisema till stor del saknade grund och att skuldbördan hade blivit alltför stor för hushållen. Det finansiella sparandet ökade därefter snabbt och skuldsättningen föll. Realräntan förblev hög.

1 Realrantan har i detta kapitel beräknats somskillnaden mellan Stadshypoteks villaranta årsgenomsnitt och inflationen mätt som förändring i konsumentprisindex. I praktiken denna enkla metod en överskattning av realräntan

ger under slutet 1980-talet, då tillgangsprisema förväntades stiga och en

av

realrantan under 1990-talet,då tillgangsprisema förväntades underskattning av falla.

Förändrade boendekostnader 29

Diagram 2.5 Hushållens skuldkvot, procent av disponibel

inkomst.

åäâåsåâêåäâââ8

Skuldkvoten är under de nivåer som rådde i början av 1980-

nu talet. Den snabba minskningen av skulderna yttrar sig på många sätt inom bostadsmarknaden. Efterfrågan på nybyggda småhus har minskat till rekordlåga nivåer liksom omsättningen av redan producerade småhus och bostadsrätter.

Trots att skuldkvoten nu fallit tillbaka till l980talsnivån, är hushållens skuldsättning sannolikt inte i jämvikt utan kan fortsätta att minska. En anledning till detta är att kapitalbeskattningen nu är avsevärt mindre förmånlig för räntekostnader, en annan att realräntoma nu är mycket högre än under 1980-talet. Givet att hushållen vill hålla samma nivå övriga utgifter, måste de reala ränteutgiftema efter skatt minska än mer. Detta kräver ett fortsatt högt sparande och begränsar viljan lån.

att ta upp nya

Under de senaste femton åren har värdet av avdragen avseende utgiftsräntor i stort sett halverats för en normalinkomsttagare. 1980 gav ränteavdragen i medeltal en skatteminskning motsvarande 58 % av ränteutgiften. Därefter sjönk avdragens värde successivt för att 1986 uppgå till 50 procent ränteutgiftema. Skattere-

av formen 1991 sänkte skatteeffekten till 30 procent.

Konsekvenserna för bostadsefterfrågan den sänkta avdrags-

av rätten är stora. För den som äger eller köper eget hus, eller en bostadsrätt, är effekterna direkta och påtagliga. Men även för

30 Förändrade boendekøstnader

hyresgästen blir det ett genomslag, eftersom systemet med räntesubventioner anpassats för att skapa rättvisa mellan ägande-

rätt och andra upplåtelseformer neutralitetsprincipen.

Diagram 2.6 Ränta före och efter skatt och inflation.

Nä-f S 1

§5 I:

x .ø L z á

.- . .

o 7 I

B1BL.-JU.B5 36 57 se 39 m9192 93 en

1B ao

O

f

-s

.

o

-|0

[miüfh stämma 551- Rtdflfu Weth Reürlfüefterdi

Räntorna här mätta årsgenomsnittet Stadshypoteks fem-

som av åriga villaräntor har i nominella termer varit relativt stabila och

har sedan mitten 1980-talet legat i intervallet 11z 13z

av procent. Däremot har inflationen mätt som förändring av KPI minskat, vilket fått till följd att realräntan successivt ökat till cirka

7 Eftersom kapital-beskattningen för en normalinkomstta-

procent.

sänkts till 30 procent har realräntan efter skatt ökat mycket gare snabbt. Räntan efter skatt och inflation i början l980-talet

var av långt under noll, vilket innebar låntagare då i praktiken fick

att en betalt för låna. Under 1994 realräntan efter skatt cirka fem

att var procent.

Effekten prisfall fastigheter har fått till följd att den som

av

hus i några inte kan sälja utan förlust. Samtidigt kan nya ägt bostadsmarknaden, exempelvis barnfamiljer, grund av de höga realräntoma efter skatt, inte betala priser som gällde för

samma några sedan. Följden har blivit inlåsningseffekt Villamar-

en knaden, vilket hindrat både nybyggnad och omsättning av egnahem. I diagrammet nedan visas hur fastighetsprisema utvecklats

i förhållande till bruttoinkomst något över genomsnittet.

en

Förändrade bøendekostnader 31

Diagram 2.7 Fastighetsvärde i förhållande till en genom-

snittsinkomst. Fastighetsvärdel baseras på SBCs

uppgifter. Genømsnittsinkømsten är beräknad som genom-

snittet för en tjänsteman.

4.50 4.® 3.50 3.00 - 2.5O - - - - 2,00 - - - r

g

1.50 -r - i -4

1,00 - - w - 0.504 e - w e -- 0,00 . .

åäåååååêåååê

De första åren 1990-talet motsvarade värdet ett normalt småhus närmare fyra årslöner, mätt enligt den schablonmetod som använts i diagrammet 1994 hade värdet småhus sjunkit

ovan. till knappt tre årslöner. Den skillnaden kan ses som ett mått på hur mycket värdet drevs upp i decennieskiftet 198990. En osäkerhetsfaktor i jämförelsen ligger i att antalet hushåll med två fasta inkomster samtidigt minskat under perioden. Trots felkällan indikeras en huvudtrend.

Priserna på fastigheter har inte fallit så mycket att andrahandsmarknaden fungerar smidigt alla håll. Priset för nya egnahem är heller inte tillräckligt lågt för att efterfrågan nya hus skall öka. Trots att prisnivån, mätt i årslöner, är lägre än någon gång sedan 1980 och sannolikt under lång tid dessförinnan hämmar dessa faktorer småhusmarknaden. Skälet är att räntekostnaderna samtidigt ökat kraftigt efter skatt. Priserna stiger dock för närvarande trots allt något på vissa delmarknader och ligger still eller ökar svagt totalt sett. I diagrammet nedan, där räntekostnadema det första året beräknats schablonmässigt enligt samma antaganden som i närmast föregående diagram, visas i den övre halvan av diagrammet

32 Förändrade boendekostnader

räntekostnadema i nominella termer. I den nedre halvan visas motsvarande utveckling i reala termer. Som framgår av diagrammet har de nominella kostnaderna för villaköpares första år

en minskat från cirka 50 procent av årslönen till cirka 30 procent. Kostnaderna har rört sig cykliskt kring en trendlinje, enligt vilken kostnaderna avtar med 1,2 procentenheter per år. Den nominella minskningen följer framför allt av sänkta huspriser, men även en sänkt nominell rântenivå bidrar till minskningen.

Diagram 2.8 Räntekostnader under det första året i procent

Iöneinkomsten vid köp av ett genomsnittligt

av

småhus. Fastighetsvdrdet har hämtats ur SCB: statistik,

den nominella rdntenivdn är Stadshypoteks .f-åriga

villaränta räknat somårsgenotnsnitt och marginaLskatten

Er ränteavdragen gäller for en person med en inkomst

något över genomsnittet. Den reala korrigeringar görs

med KPl. Ingen hänsyn har tagits till eventuella räntebi-

drag.

De reala ränteutgiftema under det första året har ökat från ca -20 procent inkomsten till lika mycket plus. I början av 1990-talet

av

de nära noll, har sedan fortsatt att öka. De reala utvar men gifterna har rört sig cykliskt kring en trendlinje, som ökat med 1,9 procentenheter år. I beräkningarna har ingen hänsyn tagits till

per utformningen räntebidrag eller andra stöd. Om man i diagram-

av met tog hänsyn till att räntebidragen minskat successivt, skulle

Förändrade boendekostnader 33

den nedre kurvan bli brantare, ligga en lägre nivå. Den

men reala förändringen det första årets räntekostnader skulle således

av bli kraftigare för den investerar i en fastighet i dag, än för

som den gör detta tre år. Å andra sidan har inte heller

som t.ex om tagits hänsyn till i beräkningen att inkomstbeskattningen minskat. En motsvarande kalkyl baserad på ett hushålls disponibla inkomst skulle sannolikt resultera i mindre lutning och förskjuta

en kurvorna uppåt i diagrammet.

Även resonemanget beräkningstekniska skäl,

om ovan, av bygger på vad gäller för villaköpare, finns ingen reell

som en skillnad bor i hyres- eller bostadsrätt. Kapitalkost-

för den som nadema utvecklas i stort sett lika. En fastighetsägare med många bostäder har emellertid teoretiskt möjligheten att slå ut kapitalkostnader över hela hyreskollektivet. Den minskade efterfrågan hyreslägenheter medför dock risk för tomma lägenheter vilket begränsar omfördelningsutrymmet. Effekterna förstärks av de senaste årens höga produktionskostnader, som dock nu stagnerat. Parallellen mellan villaköpare och en köpare av en bostadsrätt

en är ännu tydligare. De kapitalkostnader som följer av insatsen för bostadsrätten slår direkt den enskildes ekonomi. Samma direkta koppling gäller i fråga om de kostnader som belöper fastigheten och för vilka bostadsrättsinnehavaren betalar via avgiften. Även här saknas möjlighet till omfördelning.

Slutsatsen är att den snabba reala kostnadsökningen har gjort att bostadsmarknaden långt ifrån är i balans. För att skapa bättre balans krävs sannolikt ändrade förutsättningar i form av exempelvis lägre produktionskostnader, lägre nominell och real ränta eller kombination dessa faktorer. Det förefaller inte

en av sannolikt att större produktion sig små- eller flerfa-

en av vare miljshus skulle kunna komma till stånd under de närmaste åren med nuvarande förutsättningar. Skillnaden mellan nyproduktionspriset och marknadsvärdet för befintliga hus är fortfarande mycket stort.

34 Förändrade boendekostnader

2.5¶En nordisk jämförelse

I huvudsak âr rånteförändringar internationella, även om Sverige på grund av deprecieringen av kronan, hög inflation, historisk osäkerhet om utvecklingen av statens budget m.m. har högre räntenivå än många andra länder. Jämförelsema nedan går inte att använda för att dra alltför långtgående slutsatser bland annat på grund att nationella

av system för subvention och beskattning skiljer sig mellan de nordiska länderna. Sverige ligger dock så mycket högre i fråga om boendekostnader att skillnaden är värd att notera och närmare analysera.

Diagram 2.9 Boendekostnaderi procent av total konsumtion

i några nordiska länder.

,_, :o

I

ø

. . -- , . 15

äääääåääåêêäåä

SCrbtiDnMUR---Fhhu --Norgel

| - - - -

I en internationell jämförelse ligger de svenska kostnaderna för boendet på en hög nivå. I Sverige har ökad skatt moms och fastighetsskatt och minskad avdragsrätt för räntor påverkat boendekostnaden negativt senare år. De svenska hushållens totala boendekostnader utgjorde cirka 32 procent av den totala konsumtionen 1994 enligt OECD:s nationalräkenskapsuppgifter.

Bostadskostnademas andel av hushållens totala konsumtion har i allmänhet ökat de senaste åren i de nordiska länderna. I Norge

Förändrade boendekostnader 35

har den däremot sjunkit efter 1991, efter en viss ökning under 1980-talet. Inkomstutvecklingen har varit bättre för hushållen i Norge. Även Danmark har lägre andel totala boendekostnader

en i relation till totalkonsumtionen. Talet låg där år 1993 på cirka 27 procent. I Finland har talet ökat snabbt, stod trots det på

men nivån 23 procent år 1993. I Finland där ägda bostäder är vanliga krävs i regel en högre andel eget kapital vid boendeinvesteringar än i Sverige.

Eftersom räntenivåema inte skiljer sig allt för mycket mellan de nordiska länderna kan man av jämförelsen dra slutsatsen att de svenska hushållen uppenbart betalar mer för sitt boende än vad de nordiska grannarna gör. Orsaken är delvis att finna i att lånebenägenheten varit så hög i Sverige. Kontantinsatsen vid bostadsköp i Finland är som nämnts mycket högre än hos oss en indikation

på att vi lånar mer. Dyr toppbelåning eller för stora lån i fastighetsfmansieringen tynger många hushåll i Sverige, direkt som för egnahemsägaren och bostadsrättsinnehavaren eller indirekt genom hyran som hos hyresgästerna.

Utredningen avser att i sitt slutbetänkande utveckla den nordiska jämförelsen ytterligare. Även utvecklingen i några länder utanför Norden kommer att jämföras med motsvarande svenska förhållanden.

En sund fastighetsekønomi 37

3¶En sund fastighetsekonomi

Utredningen sammanfattar i detta avsnitt några grundläggande förutsättningar för i företagsekonomisk mening sund fastig-

en hetsekonomi. Bostadspolitiska hänsyn som måste vägas in framgår andra kapitel och kommer att beskrivas närmare i ut-

av redningens slutbetänkande.

3.1¶Lönsamhet en grundförutsättning

-

3.1.1 Långsiktig lönsamhet

En grundförutsättning för varje investeringsbeslut är att investeringen långsiktigt har en lönsamhet som är konkurrenskraftig i förhållande till andra investeringar med motsvarande risk. Detta är även en förutsättning för att en produktion av bostadsfastigheter skall komma till stånd.

Lönsamhet i fastighetsinvesteringar är vidare en förutsättning för att bostadssektom skall kunna attrahera tillräckligt riskkapital. Många fastighetsägare har i dag en Soliditet, samtidigt som

svag utformningen av Iåne- och garantiregler kräver en större insats av eget kapital.

3.1.2 lnvesteringskalkylen

Flera metoder finns för att genom en investeringskalkyl beräkna lönsamheten i ett projekt. De flesta metoder kan dock återföras det grundläggande kravet för en lönsam investering, nämligen:

Summan av framtida dnftnellons nuvärden plus nuvärdet av

restvärdet är lika med eller större än anskaffningskostnaden.

38 En sund fastighetsekonami

Nuvärden beräknas efter den valda kalkylräntan. Valet av kalkylräntesats uttrycker investerarens bedömning projektets av risknivå och avkastningskrav. Kalkylräntan för bostadsinvesterin gar anses vanligen behöva överstiga den långsiktiga reala låneräntan med cirka procentenhet kan investeraren en men av sättas högre eller lägre beroende en rad individuella faktorer. Sådana faktorer är fastighetens läge, ekonomiska ortens utveckling och sysselsättningsgrad samt andra faktorer såsom hyresutveckling, vakansrisker, framtida skattehöjningar o.d. Det framtida driftnettot beräknas skillnaden årsvis mellan som totala intäkter för fastigheten och kostnader för drift och underhåll samt fastighetsskatt. I många projekt betyder räntesubventionemas utveckling i framtiden mycket för den totala fastighetsekonomin.

3.1.3¶Direktavkastning

Kravet på direktavkastning för fastighet kvoten en mäts som mellan första årets driftnetto och det erlagda priset förvärvsåret eller färdigställandeåret. Direktavkastningen tjänar jämförelsom setal och vägledning vid bedömning olika fastigheters prisnivå. av

3.1.4 Driñnetto

Om hyresintäktema över period överstiger utbetalningarna för en drift och underhåll, fastigheten överskott. Detta överskott, ger ett ett s.k. positivt driftnetto, utrymme förränta och lånat ger att eget kapital.

3.1.5 Överskott och marknadsvärde

Förväntade överskott i fastighet utgör grunden för dess en marknadsvärde. En effektiv fastighetsförvaltning påverkar också fastighetsvärdet att lägre förvaltningskostnader förbättrar genom fastighetsekonomin och marknadsvärdet positivt.

En sund fastighetsekønomi 39

3.1.6 Direktavkastning och kassaflöden

Fastighetsprisema styrs bland annat av köparnas val av direktavkastningskrav. Detta varierar i dag mellan ca 6,5 % i centrala delar Stockholm till omkring 12 % platser där riskerna

av bedöms högre. På flera orter med framtida större bostadsefterfrågan ligger dagens direktavkastningskrav mellan 9 och 10 %.

Vid köp eller nyproduktion av en bostadsfastighet till ett visst pris räknar köparen naturligtvis inte med att förlora delar av sitt kapital. Köparen beräknar att fastigheten förräntar sig positivt, i alla fall på lång sikt. Det är vanligt att kassaflödet de första åren blir negativt, då hyror och andra intäkter på fastigheten inte täcker utgifter för lånat kapital, skatt och övriga driftkostnader. Ägaren får i normalfallet de första åren inte heller sitt insatta kapital

egna tillräckligt förräntat.

Det finns flera skäl till att investeringen ändå bedöms vara lönsam. Ett sådant skäl kan vara att ägaren vill förränta sitt kapital på lång sikt. Ett kommande överskott på fastigheten ger på exempelvis 10-50 års sikt ett så stort överskott att de första årens underskott uppvägs. Ett annat vanligt motiv är att ägaren själv bor i fastigheten och därför inte utkräver så hög avkastning eget kapital. I vissa fall utgör fastighetens läge, t.ex. i en expansiv region med kommande brist lägenheter och förväntade fastighetsprisstegringar, ett motiv att acceptera likviditetsunderskott de första åren.

3.1.7 Positiva restvärden

Eftersom belåningen upptas i nominella belopp, har en stigande inflation och en förväntad gynnsam utveckling av de långfristiga fastighetslåneräntoma utgjort ett av de viktigaste incitamenten för fastighetsinvesteringar under 1970 och 1980-talen. När ränteläget är högt men förväntas sjunka, är det naturligt att vissa investerare som agerar långsiktigt påbörjar en produktion redan innan ränteläget har sänkts. Ägaren räknar med att fastigheten skall stiga i värde. Fastigheten kan vid ett senare tillfälle säljas med en vinst som kompenserar tidigare underskott fastigheten.

40 En sund fastighetsekonomi

Under 1990-talet har hög realränta i kombination med låg inflation åstadkommit att förväntningar snabb värdestegring på om fastigheter är sällsynta. Detta förklarar varför få nya fastigheter byggts.

3.1.8¶Kapitalanskafñiing

En förutsättning för att ett negativt kassaflöde cash-flow inledningsvis skall kunna accepteras är att tillräckligt kapital kan anskaffas. Huvudregeln vid all kreditgivning är att låntagaren goda grunder skall bedömas klara sina åtaganden enligt låneavtalets bestämmelser. En regel med denna innebörd finns införd i lagen om kreditmarknadsbolag gäller för bostadsinstituten och i kreditgarantiförordningen gäller för BKN. Det har blivit alltmer vanligt och är i dag snarast en regel att kreditgivare kräver ett positivt cash-flow redan från början av investeringen. Orsaken till detta synsätt är erfarenheter från tidigare års kreditgivning. Kreditgivaren väger att numera statens regelsystem förändras. Fastighetsskatten liksom regler för räntesubventioner kan ändras. Risken är numera dessutom påtaglig att lägenheter inte kan hyras ut. Om kreditgivare inte beviljar lån med hänsyn till att den inledande likviditetssituationen för fastigheten är negativ, måste ägaren söka öka den egna insatsen eller avstå från investeringen. Har fastighetsägaren andra fastigheter som ger överskott och dessa är lågt belånade, kan den lediga panten ibland användas extra son1 säkerhet, dock för lån mot statlig kreditgaranti. En sund fastighetsekonomi borde principiellt innebära att en fastighet i sig själv är lönsam över sin totala avskrivningstid.

3.1.9 Ökat krav pä eget kapital

Behovet av eget kapital för att nå sund fastighetsekonomi har en blivit större. Variationema i ränteläget ökade under slutet av 1980-talet och den ökade rörligheten har fortsatt under 1990-talet. Byggentreprenörföreningen anser att det egna kapitalet snarast måste överstiga 2000 kronor kvadratmeter i bostäder per om

En sund fastighetsekonomi 41

likviditetspåfrestningar i samband med bland annat större ränteförändringar skall kunna undvikas i ett fastighetsföretag. Även andra händelser än räntehöjningar motiverar ett större eget kapital, t.ex. plötsliga intäktsbortfall vakanser och stigande omflytt-

genom ningskostnader eller beredskap för eventuella ändringar i subventionssystem och fastighetsbeskattning.

Nuvarande regler för fastighetskrediter med räntesubvention medför att fastighetslån inte kan överstiga den övre gränsen för den statliga kreditgarantins garantiunderlag kreditgarantin skall

om gälla. Reglerna är utformade så att garantin inte får ligga i ett säkerhetsläge över garantiunderlaget. Denna bestämmelse innebär till exempel att anskaffningskostnader för trerumslägenhet på

en 72 kvadratmeter som överstiger 10 000 kronor per kvadratmeter måste finansieras med eget kapital. Regelsystemet verkar således för att påkostade investeringar över vissa belopp måste

mer finansieras med eget kapital. Det nuvarande systemet stöder i detta avseende en sund finansiering av fastigheter.

3.2¶Privatpersoners fastighetsekonomi

3.2.1¶Tidigare låga kapitalkrav

Privatpersoner utan tillgång till tillräckligt eget kapital har tidigare kunnat finansiera sitt köp med hjälp av lån oavsett om köpet avsåg eller gammal fastighet. Både kreditgivare och staten

ny krävde minimal egen kapitalinsats.

Höga nominella och reala räntor, omläggning av skattesystemet, kreditförluster och skuldsanering har under de senaste åren tydliggjort behovet av ökade kontantinsatser.

Före skattereformen 199091 kunde lånefinansierade underskott i samband med taxeringen utnyttjas som avdragsgilla poster mot överskott från andra förvärvskällor. Rustade den nye ägaren dessutom upp fastigheten kunde under en period även kostnaden för reparationen beaktas vid taxeringen. Skattesystemets regler i kombination hög inflation underlättade för privatpersoner

med en att bli fastighetsägare.

Så länge inflationen var hög var det också möjligt att genom

42 En sund fastighetsekonomi

ytterligare belåning värdestegringen korrigera felaktiga investeringsbeslut. Indirekt har detta också inneburit att vissa bostadskonsumenter har kunnat bo kvar i för dyr bostad. När

en skattesystemet ändrades, räntorna steg, fastighetsvärdena föll och inflationen minskade, visades instabiliteten i detta system.

3.2.2 Eget kapital i framtiden

På 1990-talet har skattesystemet lagts räntorna är lägre och

om, inflationsvinstema fastigheter är osäkrare än 1980-talet. Detta ökar behovet insats och sänker lånebenägen-

av större egen heten.

läget på fastighetsmarknaden och kreditmarknaden gör

Det nya

kontantinsatser 10-30 % blivit vanliga. På detta sätt har att Sverige sig andra länder i Västeuropa, där högre nivå

närmat en för kontantinsats länge varit etablerad.

Att kapital nedbringa det lånade kapitalet torde

genom eget

det bästa sättet att uppnå sund fastighetsekonomi för vara en privatpersoner. En ökad andel eget kapital gör att hushållens räntekänslighet minskar.

3.2.3¶Bosparande

Många privatpersoner har inte tillräckligt eget kapital för att

bostad. Kommittén kommer i enlighet med direktiven skaffa egen

behandla frågan bosparande i sitt huvudbetänkande. att om

Statens städ till bostadsjinansieringen 43

4¶Statens stöd till

bostadsfinansieringen

I det följande görs en översikt över grundprincipema och reglerna för statens stöd till finansieringen olika årgångar bostäder.

av Vidare beskrivs statens kostnader för bostadsfinansiering åren 1994-95 och prognoser över utvecklingen räntebidragen fram

av till år 2005 vid oförändrat regelverk presenteras.

4.1¶Grundprincipema för

bostadsfinansieringen

I Sverige finansieras nybyggda bostäder och större ombyggnader av äldre bostäder till övervägande del lån kredit-

genom marknaden. Den kapitalinsatsen från fastighetsägaren

egna vare sig°det är kommunalt bostadsföretag, egnahemsägare, bostadsrättsförening eller privat fastighetsföretag är i regel liten. Bostadsinstituten ger normalt lån mot pantsäkerhet till 75 %

upp ca av uppskattat marknadsvärde. För lån i säkerhetsläget ovanför bottenlånen, upp till maximalt 100 % fastighetens pantvärde, staten

av ger en kreditgaranti enligt vissa regler. De garanterade lånen

ges sedan av kreditinstituten mot säkerhet i fastigheten

samma sätt som bottenlånen. Den statliga kreditgarantin infördes l januari 1992. I tidigare bostadsfmansieringssystem med start ända från 1940-talet finansierades huvuddelen topplånen med statliga

av bostadslån. Detta innebär att merparten bostadsbeståndet är

av finansierat enligt äldre system med statliga bostadslån.

Staten subventionerar med räntebidrag del räntekost-

en av nadema för nybyggda bostäder liksom även för större ombyggnader av äldre bostäder. Tanken med detta är att utjämna kapitalkostnaderna mellan bostäder av olika ålder enligt den s.k. paritetsprincipen. Reglerna för räntebidragen beskrivs nedan.

Vidare kan egnahemsägare med lån på fastigheten

genom avdrag tillgodogöra sig skatteminskning motsvarande 30 %

en av räntekostnadema. I reglerna för räntebidragen tas hänsyn till denna skatteeffekt genom att villägare får lägre räntebidrag. Syftet

är att

44 Statens städ till bostadsfinansieringen

bidragssystemet därigenom skall åstadkomma ekonomiskt likvärdiga villkor mellan olika upplåtelseformer av bostäder.

Delar statens kostnader för bostadsfinansieringen finansieras

av

fastighetsskatten omfattar samtliga äldre fastigheter. av som Nybyggda bostäder är befriade från fastighetsskatt de första fem åren och betalar halva fastighetsskatten nästkommande fem år. Efter 10 år betalas full fastighetsskatt.

4.2 kreditgaranti Statlig

kreditgaranti för topplånen i nybyggda bostäder och Staten ger en för större ombyggnad äldre bostäder. Detta system infördes

av 1992 i stället för tidigare statliga bostadslån. Nu gällande regler för den statliga kreditgarantin infördes l januari 1993. Man brukar tala 1992- respektive 1993 års regelsystem.

om

Statens bostadskreditnämnd BKN inrättades l januari 1992 och har till uppgift att administrera kreditgarantin samt ansvara för

effektiv garantigivning vid den slutliga finansieringen av nyen och ombyggnad av bostäder.

Kreditgaranti för eller ombyggnad får endast lämnas för lån

ny-

färdigställda bostäder som har statliga subventioner, som avser dvs räntebidrag. Någon kreditgaranti lämnas således inte för lån under byggtiden.

4.2.1¶Kreditgarantins storlek

Storleken på kreditgarantin bestäms av ett s.k. garantiunderlag. Detta beräknas med schablonbelopp. Garantiunderlaget motsvarar i princip bidragsunderlaget till räntebidragen.

Enligt det ursprungliga förslaget till 1993 års regler kunde kreditgivare få statlig kreditgaranti motsvarade 30 % av

en som garantiunderlaget. Den statliga kreditgarantin utökades senare till 40 % garantiunderlaget för projekt påbörjas under åren

av som 1993-1995. Utvidgningen gäller även till viss del projekt som beviljats kreditgaranti enligt 1992 års regler.

Statens stöd till bostadsfinansieringen 45

4.2.2 Säkerhet för kreditgarantin

Som säkerhet för det garanterade lånet skall normalt finnas panträtt i fastigheten. Panträtten grundas på ett pantvärde. Detta motsvaras av garantiunderlaget med vissa tillägg t.ex. för lokaler. De statligt garanterade lånen kreditinstitut i konkurrens på ges av samma sätt som bottenlånen. Säkerheten för lån med kreditgaranti skall ligga i direkt anslutning till säkerheten för bottenlånen dvs med panträtt i fastigheten. Kreditgarantin begränsas till det säkerhetsläge som motsvaras högst 100 % pantvärdet. av av Produktionskostnaden för en fastighet är i dag regel högre än som pantvärdet. Skillnaden mellan beviljade lån och produktionskostnaden skall täckas med eget kapitalkontantinsats.

4.2.3¶Avgift för kreditgarantin

Kreditgivaren får för kreditgarantin betala årlig avgift till en Statens bostadskreditnämnd motsvarande 0,5 % det garanterade av beloppet.

4.2.4¶Ersättning kreditgarantin

ur

Ersättning ur den statliga kreditgarantin betalas i regel ut först efter det att panten realiserats att fastigheten sålts. För att genom underlätta rekonstruktioner främst bostadsrättsföreningar av obestånd, har dock Statens bostadskreditnämnd från 1 juli 1995 möjlighet att betala ut ersättning till kreditgivama utan att panten har realiserats. Bostadskreditnämnden kan härigenom för svara en del av kreditinstitutens förluster vid nedskrivning låneskulen av den. Vissa villkor måste dock uppfyllda. Sålunda skall låntagavar ren varaförväntas komma på obestånd omständigheter av som ligger utanför låntagarens kontroll. Som exempel kan nämnas egen att lägenheter i bostadsrättsförening är tomma och inte går att en säljahyra ut till kostnadstäckande hyror. Ett villkor är också att

46 Statens städ till bøsladsfinansieringen

förlusterna för Statens Bostadskreditnämnd blir påtagligt lägre än vid en försäljning av fastigheten.

4.2.5¶Kreditgaranti för omfördelningslân

Möjligheten till statlig kreditgaranti har från l januari 1994 dessutom utsträckts till sådana lån kreditmarknaden som tas

för att tillfälligt begränsa ränteutgiftema, s.k. omfördelningsupp lån. Dessa lån tillkom för att möjliggöra omfördelning av

en ränteutgiftema hos ägare bostadshus som uppförts eller byggts

av

med statligt stöd åren 1985-1991. Lånen beviljas endast vid om rekonstruktion för att undvika obestånd. För omfördelningslånen gäller särskild avgiftsbelagd kreditgaranti som får omfatta

en högst 10 % bidragsunderlaget. Regelsystemet med statlig

av kreditgaranti för omfördelningslån hade vid halvårsskiftet I995 ännu utnyttjats i något fall.

4.3 Statliga bostadslån

De statliga bostadslånen gäller i princip för fastigheter som färdigställts före 1992 enligt 1991 års regelverk eller äldre. Beräkningsgrunden för lånen har varierat, i princip byggde

men den på faktisk produktionskostnad under perioden 1980-1992. Finansieringen bostäderna skedde med bottenlån kredit-

av marknaden till 70 % pantvärdet, vilket motsvarade den

upp av godkända produktionskostnaden. De statliga lånen lämnades normalt med 25-30 % det beräknade låneunderlaget beroende

av på upplåtelseform och fastighetsägarkategori.

Statliga bostadslån togs före 1juli 1985 finansierades via

som statsbudgeten med bostadsstyrelsen och länsbostadsnämndema

förvaltare. Efter denna tidpunkt började SBAB Statens som Bostadsfmansieringsaktiebolag att finansiera lånen via upplåning på kapitalmarknaden. Reglerna för bl.a. räntesättning och bindningstid varierade stort mellan lån tagna före och lån tagna efter 1 juli 1985.

Efter den l januari 1992 sker all finansiering den allmänna

Statens stöd till bosladsfinansieringen 47

kreditmarknaden och de statliga bostadslånen har villkor samma som övriga bostadslån. Den 1 juli 1995 omstrukturerades SBAB i syfte att vara ett kreditinstitut verkar på kreditmarknaden med villkor som samma som övriga kreditinstitut. Ett nytt statligt helägt bolag, Venantius, övertog de statligt finansierade lånen med hög risk för kreditförluster medan SBAB behåller bostadslånen med normal risk. Venantius huvuduppgift är att förvalta och avveckla de statliga risklånen samt hantera obestånd och kreditförluster.

4.4 i

Räntebidrag nu gällande system

Staten ger räntebidrag till nybyggda bostäder och till större ombyggnader flerbostadshus. Räntebidrag kan erhållas för av samtliga bostäder oberoende hur de är finansierade. I tidigare av ñnansieringssystem fanns villkor för skulle få som att man räntebidrag att projektet erhållit statliga bostadslån. Nu krävs inte detta. Däremot krävs att projektet är berättigat till räntebidrag för att kreditgaranti skall beviljas.

4.4.1¶Bidragsunderlag

Bidragsunderlaget är det belopp på vilket räntebidragen och kreditgarantin beräknas. Bidragsunderlaget beräknas med schablonbelopp. För nybyggda bostäder är schablonbeloppet 13 000 kronor per kvm upp t.o.m. 35 kvm samt 6 000 kronor kvm för bostadsyta per därutöver t.o.m. 120 kvm. Maximalt kan bidragsunderlaget upp vara 965 000 kronor 35 x 13 000 + 85 6000 för bostad. x en Detta gäller såväl egnahem som hyres- och bostadsrätter. Vid ombyggnad bostäder motsvarar bidragsunderlaget 90 % av av en skälig kostnad för ombyggnaden till den del kostnaden överstiger 100 000 kronor. Bidragsunderlaget för ombyggnad får normalt inte bli högre än 80 % schablonbeloppen för nybyggda av bostäder, dvs maximalt 772 000 kronor. Vid beräkningen skall husets värde före ombyggnaden dras bort.

48 Statens stöd till bostadsfinansieringen

4.4.2 Subventionsränta

Räntebidragets storlek bestäms bidragsunderlaget och en s.k.

av subventionsränta. Subventionsräntan fastställs varje fredag av Boverket utifrån räntegenomsnitt för obligationer kredit-

ett marknaden med fem års återstående löptid. Den fastställda subventionsräntan för enskilt objekt gäller sedan fem framåt.

ett Den schablonberäknade räntekostnaden är subventionsräntan multiplicerad med bidragsunderlaget.

4.4.3¶Bidragstid

Den första S-åriga bidragstiden börjar räknas från den dag bostaden är färdigställd eller från senare tidpunkt som fastig-

en hetsägaren kan välja själv. Den fastställda subventionsräntan vid den valda starttidpunkten gäller.

Den 1 oktober 1995 infördes regler som innebär att

nya bidragstiden normalt räknas från dagen för färdigställandet. Om bidragsmottagaren så önskar kan startdatum för den första femårsperioden senareläggas till 1 år. Startdatum blir då vanligen

upp den dag då ansökan inkommit. Tidigare möjlighet att välja ett startdatum före den dag ansökan inkommit bortföll fr.o.m. 1 oktober.

4.4.4¶Räntebidragets storlek

Räntebidraget omfattar procentuell andel av den schablon-

en beräknade räntekostnaden. Bidraget minskar varje år med i förväg fastställda Vidare finns inbyggt i systemet årlig

procentsatser. en minskning den procentuella andel räntebidraget startar på,

av som dvs. bostäder påbörjats 1994 har första året ett lägre

som räntebidrag än bostäder som påbörjats år 1993 o.s. v.

För hyres- och bostadsrättshus som påbörjades år 1993 bidrar

med 57 % den schablonberäknade räntekostnaden första staten av året medan andelen för egnahem är 42 23 %. Bidragsandelen minskar sedan över tiden för de enskilda bostadsprojekten med 4

Statens stöd till bostadsfinansieringen 49

% respektive 5,7 % varje för egnahem nedtrappningen 5 var 13 % för åren 1993 och 1994. Efter två år har således bidraget minskat med 8 procentenheter för hyres- och bostadsrättshus och med 11,4 procentenheter för egnahem. Efter ca 8 år har räntebidraget upphört för egnahem. För hyres- och bostadsrättshus kvarstår räntebidraget även därefter på en nivå som motsvarar 30 % den schablonberäknade räntekostav naden.

4.4.5¶Bidragsandel

I konstruktionen bostadsñnansieringssystemet är det tänkt av att bidragsandelen sänks med 5 % för hyres- och bostadsrättshus respektive 6 23 % för egnahem för varje årgång påbörjade bostäder. Detta innebär att för hyres- och bostadsrättshus påbörjade 1994 bidrar staten med 52 % den schablonberäknade av räntekostnaden första året och för egnahem med 36 %. För nybyggda bostäder i hyreshus och bostadsrättshus påbörjade 1995 beslutades frysning nedtrappningen på 1994 års nivå, dvs en av 52 %. För övriga projekt fortsätter nedtrappningen bidragsav andelen till 47 % för ombyggnader av hyreshus och bostadsrättshus samt 31,4 % för egnahem år 1995. Hur räntebidragssystemet är uppbyggt framgår nedanstående av tablå för hyres- och bostadsrättshus. Motsvarande tablå för egnahem har något annorlunda Skillnaderna förprocentsatser. klaras att egnahemsägare avdrag får skatteminskning av genom en motsvarande 30 % av sina räntekostnader. När hänsyn tagits till detta är räntebidragen likvärdiga för de olika upplåtelseformema.

Statens stöd till bostadsjinansieringen

Tabell 4.1 Räntebidrag till nybyggda hyres- och bostadsrätts-

hus, andel beräknad räntekostnad %

av Årgång 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 Bidragsår

37 32 32 30 30 30 30 30 6 7 33 30 30 30 30 30 30 30 8 30 30 30 30 30 30 30 30

Källa: Boverket

4.5¶Räntebidrag i bostadsfmansieringssystemet

före år 1993

Även i det äldre bostadsfinansieringssystemet lämnades statligt stöd till räntekostnadema räntebidrag. För att få räntebi-

genom

krävdes statligt reglerat lån och finansiering med viss drag ett underliggande kredit.

4.5.1¶Garanterad ränta

Räntebidraget räknades fram skillnaden mellan räntekost-

som

vid fastställd subventionsränta och garanterad ränta. naden en en Subventionsräntan fastställs enligt liknande principer som i det

Den garanterade räntan är den räntekostnad som nya systemet.

betalar medan med räntebidrag svarar för fastighetsägaren staten räntekostnaden till subventionsräntans nivå. På detta sätt

upp

bostäder med bidrag från genomslag ränteföränavskärmas av

Statens stöd till bostadsjinansieringen

dringar på kreditmarknaden. För hus med räntebidrag enligt 1992 års regler är den garanterade räntan 3,7 % det första året det är hyres- och bostadsom rättshus och 4,9 % det är egnahem. Den garanterade räntan om höjs med en viss procentsats varje år, 0,35 procentenheter för nu hyres- och bostadsrättshus och 0,5 procentenheter för egnahem.

4.5.2 Ändrade regler för i det äldre

räntebidrag

systemet

Reglerna för räntebidrag i det äldre stödsystemet ändrades år 1993. Tidigare medförde t.ex förtida återbetalning lån eller av extra amortering att räntebidraget upphörde eller reducerades. Ändringen innebar räntebidraget enligt schablonmässigt att ges en beräknad räntekostnad oavsett faktisk belåning. Detta har bl.a. inneburit att räntebidrag kan fortsätta utgå till fastighet en även efter exekutiv försäljning där det statliga lånet reducerats eller en helt bortfallit. Eventuella förluster på det statliga bostadslånet kvittas dock mot nuvärdet kvarvarande räntebidrag. av Fr.o.m. 1juli 1995 avskaffades även kopplingen mellan faktisk belåning och räntebidragets storlek för bostadsrättsföreningar med bidrag enligt 1992 års regelsystem. Den genomförda ändringen ger en bostadsrättsförening möjlighet att erhålla oförändrat räntebidrag efter en nedskrivning låneskulden i samband med rekonav en struktion.

Fastighetsskatt

En fastighetsskatt, tas ut på bostadsfastigheter och omfattar såväl hyres- och bostadsrättsföretag som egnahem. De första fem åren betalas dock ingen fastighetsskatt för nybyggda bostäder. Efter fem betalas halv fastighetsskatt och efter tio år hela skatten. I samband med reformeringen skattesystemet år 1991 höjdes av fastighetsskatten. För hyreshusenheter blev skattesatsen 2,5 % av taxeringsvärdet och för småhusenheter 1,5 % fr år 1992. I o m samband med den allmänna fastighetstaxeringen år 1994 - som

stöd till bosladsjinansieringen 52 Statens

hyreshusenheter sänktes skattesatsen till 1,5 % även för gällde dessa. Samtidigt schablonintäktsbeskattningen för allmäntogs bostadsföretag bort. Schablonintäktsbeskattningen innebar nyttiga de allmännyttiga bostadsföretagen i praktiken inte betalade att inkomstskatt. Nu sker beskattning på sätt som för någon samma övriga bostadsföretag. Beslut har tagits höja skattesatsen från och med år 1996 till att taxeringsvärdet för samtliga bostadsfastigheter. Från 1,7 % av tidpunkt taxeringsvärden för egnahem, baserade samma gäller nya års marknadsvärde. Slutligen införs rullande fastig- 1994 en hetstaxering där taxeringsvärdena justeras årligen.

4.7 utanför det egentliga

Stimulansåtgärder

ñnansieringssystemet

stimulera bostadsbyggandet och minska arbetslösheten För att byggsektorn, har stödformer skapats för byggprojekt inom extra igång under 1995. Vidare har några befintliga bidrag som sätts ocheller utgår till flera former projekt än fått vidgade ramar av tidigare.

4.7.1 Stöd till förbättring bostäder av

statligt stöd har införts för förbättring bostäder för Ett extra av bruk. Bidraget omfattar och tillbyggnad, samt permanent omvissa reparationer och tillgänglighetsskapande åtgärder inom upplåtelseformer och lämnas ett engångsbidrag. Till samtliga som och bostadsrättshus utgår ett bidrag motsvarande 15 % av hyresbidragsunderlaget för räntebidrag. För egnahem utgör bidraget 15 skälig arbetskostnad. Stödet lämnas till projekt som har % av påbörjats under tiden l januari 30 september 1995 och slutförs under 1996. Kostnaderna för bidraget har uppskattats till 2 senast miljarder kronor.

SOU l995z98 Statens städ lill bosladsjinansieringen 53

4.7.2¶Investeringsbidrag till nyproducerade bostäder

Ett tidsbegränsat investeringsbidrag har införts för att stimulera nyproduktionen av permanentbostäder. Bidraget utgår med 10 % av bidragsunderlaget. Bidraget ges dock endast till kostnader för arbeten utförda under perioden 20 april 31 december år 1995. - Projektet i sin helhet skall avslutat senast vid utgången vara av juni 1997. Som förutsättning för bidrag gäller projektet skall att vara berättigat till statlig kreditgaranti och räntebidrag enligt 1993 års regelsystem. Investeringsbidraget samordnas med räntebidragen så att bidragsunderlaget för räntebidrag minskas med ett belopp motsvarande investeringsbidraget. Investeringsbidraget kan inte förenas med något annat statligt stimulansbidrag.

4.7.3¶Investeringsbidrag för förbättring

av

inomhusmiljön

Ett investeringsbidrag för förbättring inomhusklimatet i av bostäder har införts. Bidraget omfattar 20 % skälig kostnad av för relevant åtgärd påbörjas under tiden l januari 30 som september 1995 och slutförs senast under 1996. Den totala ramen för bidraget är 200 miljoner kronor. Vidare har investeringsett program för att förbättra inomhusmiljön i bostäder och offentliga lokaler införts till kostnad 2 miljarder kronor. Programmet en av omfattar även bidrag till solvärmeanläggningar, installation av ackumulatortankar, kulturmiljövård, samlingslokaler vissa samt demonstrations- och utvecklingsprojekt. Bidrag lämnas med högst 30 % av kostnaderna för lägsta anbud avtal för huvudentrepreom naden träffas före l 1996 och slutbesiktning sker före 1 mars februari 1997. Ett villkor för bidraget åtgärderna inte får är att någon form statligt stöd. annan av

4.7.4 Ombyggnadsbidrag för äldrebostäder

Det särskilda ombyggnadsbidraget för äldrebostäder har vidgats till att omfatta även särskilda boendeformer för med personer

54 Statens städ till bostadsjinansieringen

fysiska eller psykiska funktionshinder. Bidraget ges endast till bostäder med räntebidrag. Nivån på bidraget har höjts från 10 till % bidragsunderlaget. Ansökningar stöd skall inkomma 20 av om 31 december 1995. Arbetena skall ha påbörjats före senast utgången september 1995 och avslutas före utgången av 1996. av för anslaget har höjts med 100 miljoner kronor till totalt Ramen 420 miljoner kronor

4.7.5¶ROT-program

Under både 1993 och 1994 anslog riksdagen medel till omfattande för reparation, och tillbyggnad ROT. 94 program omomfattade totalt satsningar på 1,5 miljarder kronor, års program vilka utgick till projekt påbörjades före den l juli 1994 och som avslutades senast 30 juni 1995. Det nyligen avslutade programmet omfattade följande stimulansåtgärder:

bidrag på högst 30 % bidragsunderlaget utgick för att Ett av förbättra miljö och tillgänglighet i lokaler för undervisning, vård Ramen för bidraget fastställdes till 580 och omsorg. miljoner kronor.

Bidrag på högst 10 % kostnaden lämnades till miljöav förbättrande åtgärder i bostäder. Bidragsramen fastställdes till 330 miljoner kronor. Till radonsanering egnahem beviljaav des bidrag högst 25 000 kronor enligt reglerna i tidigare förordning åtgärder mot radon i hem. Till detta om egna ändamål anslogs 20 miljoner kronor.

Ett stöd till vissa statliga kulturbyggnader utgick inom en ram - 105 miljoner kronor. Bidrag utgick även till icke-statliga kulturbyggnader enligt tidigare förordning och inom en ram

70 miljoner kronor.

195 miljoner kronor ställdes till Riksantikvarieämbetets för- fogande för kulturmiljövård och ROT-åtgärder i kulturbygg-

nader.

Statens stöd till bostadsfinansieringen 55

Ramama för ombyggnadsbidraget till äldrebostäder, för stödet till allmänna samlingslokaler och för lokalbidraget till trossamfund utökades med sammanlagt 200 miljoner kronor.

4.8¶Statens kostnader för bostäder

4.8.1 Kostnader för olika bidragsformer

Staten ger genom olika former bidrag betydande stöd till av finansiering bostäder. Den största är räntebidragen, av posten nästan 33 miljarder kronor budgetåret 199495 l juli 1994 30 juni 1995. Dämäst följer bostadsbidragen, 9 miljarder kronor, samt bostadsbidragen till pensionärer BTP på 11 miljarder kronor under period. Därutöver finns vissa andra bidrag samma t.ex. tilläggslån för vissa reparations- och ombyggnadsåtgärder i hyres- och bostadsrättshus, totalt ytterligare 1 miljard kronor. Tillsammans är detta 54 miljarder kronor i subventioner för att minska boendekostnadema för hushållen. För motsvarande period 1995 96 beräknas det statliga stödet uppgå till 49 miljarder kronor. Till detta kommer skatteavdragen för räntekostnader för egnahem vilka uppskattas motsvara 15 miljarder kronor i ca minskade intäkter för staten uppskattning för år 1993. Här skall också nämnas att fastighetsskatten inkomst på gav staten en nästan 14,4 miljarder kronor budgetåret 199495. Från bostadssektom kommer också inkomster till statskassan i form bl.a. av mervärdesskatt. I samband med skattereformen 1991 togs reduceringsreglema inom den s.k. byggmomsen bort och enligt beräkningar av Konjunkturinstitutet motsvarade momsinkomstema från bostadssektom ca 30 miljarder under 1994. Till det statliga stödet till bostadsñnansieringen kan också räknas de arbetsmarknadspolitiska åtgärderna i form av extra investeringsbidrag, motsvarande 125 miljoner kronor år 199495. Tabell 4.2 visar statens totala kostnader i sammandrag.

56 Statens städ till bostadsjinansieringen

Tabell 4.2 Statens kostnader for stödet till bostäder l juli 1994

30 juni 1995, miljarder kr

-

Källa: Boverket

det följande kommer räntebidragens storlek och sammansättning I

belysas. Det är frågor sammanhänger med denna närmare att som form statligt stöd behandlas i detta delbetänkande.

av som Bostadsñnansieringens samordning med övriga stödformer kommer i utredningens huvudbetänkande. Här kan

att tas upp också nämnas att bostadsbidragen är föremål för översyn i en särskild utredning dir. 1995:65 skall redovisa sitt resultat i

som december 1995.

4.8.2¶Räntebidragen

I anslaget till räntebidrag ingår flera olika bidrag. Den stora

på 31 950 miljoner kronor budgetåret 199495 avser de posten direkta räntebidragen. Därutöver ingår 641 miljoner kronor till räntestöd för förbättring bostäder samt utgifter för ett antal

av äldre stödformer ombyggnadsbidrag till äldrebostäder, s.k.

som §33-ersättning, stöd till ungdomsbostäder, nybyggnadsbidrag, s.k. kvarboendegaranti och hyresrabatter, tillsammans 59 miljoner kronor. Dessa mindre bidrag behandlas inte närmare här.

Kostnaderna för räntebidragen har ökat kraftigt under andra hälften 1980-talet för att nå topp år 1993-1994. Med

av en nuvarande regler för bostadsfmansieringen beräknas bidragen

Statens släd till bosladsfinansieringen 57

enligt Boverkets prognos komma att minska under andra halvan av 1990-talet för att plana ut en nivå motsvarande ca 8 miljarder kronor år 2005. Detta bygger på antaganden

om nyproduktion och ombyggnadsverksamhet motsvarande ca 30 000 lägenheter vardera år from. 1998 samt sjunkande ränte-

per en nivå enligt regeringens huvudaltemativ i kompletteringspropositionen i april 1995.

Bidragens storlek är dock känsliga för antaganden räntela-

om get. Boverkets prognos visar en spännvidd i kostnaderna för räntebidragen från totalt 5 miljarder kronor vid genomsnittlig

en subventionsränta på 6,7 % under perioden 2000-2005 jämfört

med en kostnad på 22 miljarder kronor vid antagande 12,7 %

om subventionsränta. Även olika antaganden nyproduktion och

om ombyggnadsverksamhet påverkar givetvis utvecklingen ränte-

av bidragens storlek. Diagram 4.1 visar Boverkets med

prognos huvudantagandet att subventionsräntan minskar till i genomsnitt 8,7 % under denna period.

58 Statens städ till bostadsfinansieringen

Diagram 4.1 Historisk utveckling av räntebidragsanslaget

sedan systemet infördes år 1974, samt prognos

fram till år 2005. Miljarder kronor i löpande

och fasta priser.

uujaxdøx

kronor

40.0 .

35,0 -

30.0 ..

25,0 .

1995åra pris

20,0 p

15.0 .

10.0 .

Löpandepriser

A:

0,0 llllllllllllllllllllllllllllll

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

Källa: Boverket

Rântebidrag är beviljade enligt ett flertal olika regelverk. I beskrivningen används benämningama 1991 års regelverk eller äldre 11 författningar, 1992 års regelverk SFS 1991:1933 och 1992:411 samt 1993 års regler SFS 1992:986.

Den 1 juli 1995 fanns 215 000 aktiva räntebidragsärenden. Detta motsvarade 1,9 miljoner bostäder, nästan hälften av det svenska bostadsbeståndet. Huvuddelen, 1,3 miljoner lägenheter, avsåg räntebidrag enligt 1991 års regler eller äldre. Fastigheter fardigställts år 1990 eller svarar för ca 70 % av

som senare de totala utbetalningarna räntebidrag under de närmaste åren.

av

Statens stöd till bostadsfinansieringen 59

I tabell 4.3 visas utbetalningar i miljoner kr fördelat på de olika årgångama bostäder för 1996 och 2000.

Tabell 4.3 Utbetalningar av räntebidrag år 1996 och 2000

for olika årgångar bostäder, milj kr i löpande

priser

Årgång 1996 2000

1980 85 2 1981 114 2 1982 204 17 1993 248 42 1984 555 204 1985 739 270 1986 863 236

Källa: Boverket

Boverkets prognos visar att räntebidragen år 1996 kommer att uppgå till 28 miljarder kronor. År 2000 sjunker kostnaderna till

ca 17 miljarder kronor och år 2005 till 8 miljarder kronor enligt Boverkets huvudantagande utveckling ränta och bostads-

om av byggande. Endast mindre del kostnaderna utbetal-

en av avser ningar enligt 1993 års regler, 2,0 miljarder kronor 1996 och 5,1

60 Statens stöd till bostadsjinansieringen

miljarder kronor år 2005. Tabell 4.4 visar räntebidragens utveckling och fördelning de olika regelsystemen enligt Boverkets prognos. Tabell 4.4 Prognos över utbetalningar av räntebidrag,

miljarder kronor

Källa: Boverket

Tabellen visar att räntebidragen under flera framöver kommer att domineras utbetalningar enligt de äldre regelverken. Inte

av förrän 2004 kommer utbetalningar enligt 1993 års regler att

större än utbetalningar enligt de äldre reglerna för räntebidravara

Detta gäller vid samtliga alternativa antaganden om ränteläge. gen. En betydligt större nyproduktion lägenheter ocheller om-

av byggnadsverksamhet innebär att tidpunkten för när de nya reglerna tar över blir något eller några år tidigare.

Villkoren för de sent byggda bostadsbeståndet 61

5¶Villkoren for det sent

byggda

bostadsbeståndet

I detta avsnitt beskrivs utvecklingen på bostadsmarknaden under perioden 1985-1993. Bostadsbyggandet omfattning och struktur beskrivs. Vidare görs bedömning den fastighetsekonomiska en av utvecklingen för bostäder byggda under denna period. Avsnittet innehåller också beskrivning vad kännetecknar en av som bostadsföretag som har eller befaras komma i ekonomisk kris såväl vad gäller kommunala bostadsföretag, privata fastighetsföretag, bostadsrättsföreningar egnahem. Dessutom uppskattas omfattsom ningen av de åtaganden staten och bostadsinstituten kan som behöva infria som en följd förluster lån till bostadsföretag av i kris. Slutligen innehåller avsnittet beskrivning en av arbetet med rekonstruktioner samt konsekvenserna för drabbade hushåll.

Bostadsbyggandet

Som tidigare redovisats har statens stöd till nyproduktion och ombyggnadsverksamhet avsevärt ökat i omfattning under andra hälften 1980-talet och i början l990-talet. av av Trots detta har flera bostadsföretag med andel fastigheter stor byggda just under dessa hamnat i så allvarliga ekonomiska problem att de inte kunnat fullgöra sina ekonomiska åtaganden. Bostadsföretag har satts i konkurs eller rekonstruerats, något tidigare inte som nästan förekom. I allmänt tal förekommer begreppet krisårgångama. Med detta brukar man bostäder byggts eller genomgått omfattande avse som ombyggnad åren 1985-93. För årgångama före år före- 1985 kommer knappast den typ ekonomiska problem av som här avses. De fastighetsekonomiska analyserna redovisas i avsnitt som 5.2 visar att problemen ökar fastigheten byggd senare är under perioden. I det följande görs ett försök kvantitativt beskriva att

62 Villkoren för det sent byggda bosladsbeslåndel

vad kännetecknar bostadsbyggandet under dessa år. Be-

som skrivningen bygger material från Boverket som publicerats i Boverkets årsbok 1995; Bostadsmarknaden, Danellsystemet och krisårgångama.

5.1.1¶Antalet byggda lägenheter

Under perioden 1985-1993 byggdes i genomsnitt 45 000 lägen-

år. Flest lägenheter färdigställdes år 1991, 67 000 lägenheter per heter och minst 1986, 29 000 lägenheter. Detta kan jämföras med bostadsbyggandet under miljonprogrammets med ca 96 000 lägenheter 1965-74. Nettotillskottet lägenheter var

per dock under dessa lägre eftersom 30 000 äldre dåliga

ca lägenheter försvann i genomsnitt år. Under perioden 1980-

per 1984 färdigställdes i genomsnitt 43 000 lägenheter per år. 1994 färdigställdes 22 000 lägenheter. Boverkets prognoser visar på

ca

minskning antal färdigställda lägenheter. År 1995 en fortsatt av beräknas endast 14 000 lägenheter påbörjas. Tabell 5.1 visar

ca antalet färdigställda lägenheter i flerbostadshus och småhus åren 1985-1994.

Villkoren för de sent byggda bostadsbestånde 63 Tabell 5.1 Antal Fárdigställda lägenheter i flerbostadshus och

småhus 1985-1994

Källa: Boverket

5.1.2¶Regional fördelning av bostadsbyggandet

Antal färdigställda lägenheter invånare även betydligt

per var högre under hela perioden 1960-1974 än under år. Om

senare man även väger befolkningsökningen bostadsbyggandet

var lägre i slutet på 1980-talet än under tidigare femårsperioder. Det är således inte volymen byggandet i sig är problemet.

som Däremot finns en obalans i den regionala fördelningen

av bostadsbyggandet. Under åren 1985-1994 byggdes i Sverige 0,89 lägenheter befolkningen ökat med. För storstads-

per person som områdena Stockholm, Göteborg och Malmö motsvarande

var värde 0,56 och för kommuner med mindre än 30 000 invånare 3,49 se tabell 5.2.

64 Villkoren för det sent byggda bosradsbeslånde

Tabell 5.2 Byggande i förhållande till folkmängd och folk-

ökning i olika kommungrupper 1985-1994

Källa: Boverket

5.1.3¶Hustyp och upplåtelsefonn

Bostadsbyggandet kom till stor del att inriktas mot flerbostadshus. Av samtliga färdigställda lägenheter 1985 avsåg 33 % ägande-

29 % bostadsrätt och 38 % hyresrätt. År 1991 hade denna rätt, fördelning ändrats till 19 % äganderätt, 28 % bostadsrätt och 53 % hyresrätt, således markant svängning till större andel

en lägenheter med hyresrätt på bekostnad bostäder med ägande-

av rätt. I storstadsomrâdena emellertid motsvarande omfördelning

var mellan upplåtelseformema måttlig. Förändringen har varit desto större i de små kommunerna.

En förändring har också skett vad gäller upplåtelseformen för småhus. I början 1980-talet och även tidigare var gruppbyggda småhus med bostadsrätt eller hyresrätt ovanligt. Från 1985 har dock de flesta gruppbyggda småhus upplåtits antingen med bostadsrätt, 50-60 % eller hyresrätt 40-45 % i andel av

ca samtliga gruppbyggda småhus. Detta illustreras av diagram 5.1.

Villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet 65

Diagram 5.1 Färdigställda lägenheter i flerbostadshus och

småhus 1985-1994, fördelning på upplåtelse-

form. Orter med 30.000 invånare.

oøaozow:Mm

Bahüllt

Å Hyrurltt,

malt

--á- Totalt

Vidare har de privatägda bostadsföretagen svarat för den relativt största ökningen antalet färdigställda lägenheter. Från

av år 1985 till 1991 skedde i storstadsområdena nästan

en fördubbling av antalet färdigställda lägenheter privatägda

av bostadsföretag. I kommuner med än 75 000 invånare

mer var motsvarande ökning 6,7 gånger och i kommuner med mindre än 30 000 invånare hela 12,7 gånger.

Fördelningen på ägarkategori illustreras tydligt i diagram 5.2.

66 Villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet

Diagram 5.2 Färdigställda lägenheter i flerbostadshus och småhus 1985-1994, fördelning på upplåtelseforoch för hyresrätterna fördelning på ägarmer kategori.

Hyran printe K j Hyran -hrf

1 Hyra-nn-sut, kommun. lanaing - Hyran - Allmlnnyuiga i Bastukilt

1 Agmdum S âåäååêäääê Totalt i

Detta visar de privata fastighetsägama ökade kraftigt ökade att investeringarna i bostadsbyggande från relativt låg nivå år en 1987, 5.000 färdigställda lägenheter till topp 1991 med ca en 16.000 färdigställda lägenheter. Även de kommunala bostadsföreoch bostadsrättsföretag ökade investeringarna i bostäder tagen under denna period, inte i omfattning. men samma

1¶Produktionskostnader

Produktionskostnadema har ökat och de viktigaste är en av förklaringarna till den kris uppstått. Under perioden 1975-90 som fördubblades produktionskostnadema kvm i reala termer för per flerbostadshus vilket kan jämföras med oförändrad produktionskostnad realt under åren 1965-74. Även i början på 1990-talet åren 1991-1992 fortsatte ökningen produktionskostnaden för av sedan stanna och oförändrad nominellt åren 1993 och att upp vara 1994.

kraftiga ökningen produktionskostnadema under

Den av 1980-talet del och början på 1990-talet skedde i en senare

inflationsekonomi. Ökningama produktionskostnadema för

av

Villkoren för det sent byggda bostadsbeståndet 67

bostäder var dock avsevärt högre än inflationen mätt i konsumentprisindex. Detta illustreras i diagram 5.3.

Produktionskostnadema varierar också något regionalt. Störst är skillnaden mellan Stockholm och övriga landet. I Stockholmsregionen är den genomsnittliga produktionskostnaden 15 % ca högre än i övriga landet.

Diagram 5.3 Produktionskostnadsutveckling sedan 1975.

Pvoduktionskomad

5.1.5 Kännetecken för bostadsföretag i kris

Det mest anmärkningsvärda med utvecklingen bostadsbyggav andet under perioden 1985-1993 den kraftiga ökningen var av antalet färdigställda lägenheter upplåts med hyresrätt i privatägsom da bostadsföretag. Även andelen småhus upplåts med bosom stadsrätt eller hyresrätt ökade markant. Denna utveckling var särskilt stark i små kommuner där bostadsbyggandet ökade mest i förhållande till befolkningstillväxten. I dessa kommuner skedde en tydlig överpoduktion lägenheter i förhållande till efterav frågan. Till detta kom ökning produktionskostnadema en av per kvm som var betydligt större än inflationen.

68 Villkoren för det sen byggda bosradsbeslåndet

Var för sig förklarar dock varken bostadsbyggandets omfattning, regionala fördelning, upplåtelseform, ägande eller produktionskostnadens utveckling att ett bostadsföretag får svårigheter att fullgöra sina åtaganden. För bostadsföretag där flera av de olika faktorerna samverkar är dock risken stor att hamna i ekonomisk

kris.

Det verkliga riskföretaget är ett litet bostadsföretag eller en bostadsrättsförening byggt bostäder under åren 1989-1992 till

som höga produktionskostnader och med liten insats eget kapital på

av

med låg eller t.o.m. minskande efterfrågan av bostäder. Det en ort kan gälla privata företag också små kommunala bostads-

men företag. Ett sådant företag har inte möjlighet att höja hyrorna eller avgifterna i den takt räntebidragen minskar eftersom lägen-

som heterna då blir Vidare har företaget i regel inte tillräckligt

tomma.

fastighetsbestånd äldre årgångar kan bära hyreshöjstort av som ningar täcker kostnaderna för de dyra nya årgångama

som även bostäder. Bostadsrättsföreningar har sin konstruktion

genom överhuvudtaget inga möjligheter till sådana omfördelningar av

kostnader.

5.2¶Fastighetsekonomisk utveckling

Många de fastigheter räknas till de s.k. krisårgångama har

av som idag eller kommer inom kort att ha ett negativt betalningsnetto, dvs hyresintäktema täcker inte driftskostnader, räntor och skatt. Problem uppstår akut också likviditet saknas. Fastighetsägare

om

kan jämna ut sin likviditet mellan äldre fastigheter som som

positiva betalningsnetton och fastigheter med genererar yngre negativa kan hålla krissituation på avstånd. Risken att

netton en likviditeten inte räcker till kan dock fortfarande finnas kvar.

5.2.1¶Kalkyler

För få uppfattning hur framtiden ser ut för det sent

att en om byggda bostadsbeståndet har den ekonomiska utvecklingen för perioden 1995-2014 simulerats BKN, Boverket och Sveriges

av

Villkoren för det sent byggda beståndet 69

Fastighetsägare. En simulering av det här slaget ger inga exakta svar, men kan visa vilket håll det lutar.

De inledande kalkylema har gjorts med antaganden ansetts

som vara rimliga av dem som gjort beräkningarna. I de senare kalkylema har antagandena till viss del styrts av kommittén, och skall ses som en känslighetsanalys i förhållande till de första kalkylema.

70 Villkoren för det sent byggda beståndet

5.2.2¶Antaganden

Kalkylema gjorda i fasta priser och krmz boarea.

är avser Följande antaganden har använts för de inledande beräkningarna: Tabell 5.3 Beräkningsantaganden

Boverket Sveriges Fastighetsägare BKN Inflation. °o 3,0 3,0 3,0 Subventlonarinta, o

Lånerinta, °c

Drinskoatnad krm

1995 205-220 224 220

Underhåll larm

1995 13 0 0

Hyreabortfall i °o

intäkterna 1,5 3,0 0,0 av

Hyreaintikter krm

1995 724-889 760-800 770-860

årlig okningstakl, % 2,25-3,0 3,0 3,0

Lñneskuld krlm 7960-12345 7.881-12.678 7.685-12.457

Taxeringsvärde lerm 4.358 6.353

-

Villkoren för del sent byggda beståndet 71

5.2.3¶Negativa betalningsnetton

Alla tre organisationerna, dvs. BKN, Boverket och Sveriges Fastighetsägare har undersökt hur betalningsnettot kommer att utvecklas för de fastigheter som färdigställts under åren 1985-1994. De kalkylerade betalningsnettona för varje årgång jämförs här i diagram. Kurvoma åskådliggör det finns

om en möjlighet till långsiktig lönsamhet för respektive årgång.

Diagrammen nedan är ett urval av de aktuella årgångama.

Diagram 5.4 Utveckling av betalningsnetto för bostäder

ñirdigställda 1985.

72 Villkoren för det sent byggda beståndet Diagram 5.5 Utveckling av betalningsnetto får bostäder färdigställda 1988.

å

i ...annans SLF -m-am] T Diagram 5.6 Utveckling betalningsnetto för bostäder av färdigställda 1990.

Villkoren för det sen byggda beståndet 73

Diagram 5.7 Utveckling av betalningsnetto för bostäder

färdigställda 1992.

äåäåêååäååååäåååååêå

o

400.

.2oo

-soo

BevakaBRF sv.Fldigldäglm- - - -BKN]

Årgångama 1985-1987 verkar ha övergående problem. Kurvoma vänder uppåt för dessa årgångar och bryter i en del fall även igenom nollpunkten och börjar generera positiva betalningsnetton. Tiden fram till att fastigheterna börjar ge överskott i likviditeten är längre än vad som normalt brukar krävas för att få en sund fastighetsekonomi. Dessa årgångar räknas dock inte verkligt

som nödlidande.

De s.k. krisårgångama är fastigheter färdigställda mellan 1988 och 1993. De har ett betalningsnetto som är starkt negativt och en mycket lång period hinner passera innan någon förbättring sker.

I samtliga diagram har Boverkets kalkyler störst underskott. Det beror på de antaganden som gjorts avseende drift och underhåll. Till skillnad från BKN och Sveriges Fastighetsägare har Boverket separerat underhållskostnader från driftskostnader och trappat upp dem båda realt under perioden.

5.2.4 Hur allvarliga är underskotten

Boverket har utvecklat sin analys för att belysa storleken på underskotten.

74 Villkoren för det sent byggda beståndet

Intäkter i förhållande till utgifter

Den första beräkningen jämför intäkterna som procent av utgifterna. Inledningsvis uppgår intäkterna till mellan 80 och 100 %, beroende på årgång. Under de tio som följer försämras utgiftstäckningen till 60-90 %, och efter tjugo ligger den 60- 100 %. Som framgår siffrorna ökar spridningen mellan årgång-

av

över tiden. Detta återspeglar de olika årgångamas möjlighet arna till återhämtning

Nödvändiga hyreshöjningar för att täcka underskotten

Mycket kraftiga hyreshöjningar skulle behövas för att täcka de totala utgifterna. Boverket har gjort beräkningar på hur höga hyror

skulle krävas 1995 med samma hyresutveckling i kronor som räknat som tidigare för att det skall bli noll i kassan vid slutet av år 2004 respektive 2014.

Tabell 5.4 Erforderlig hyra. Kommunägt bostadsfáretag.

Gällande regler för fastighetskatt och garanterade räntor.

Årgång Nuvarande Erforderlig hyra år Erforderlig hyra år

hyra krm 1995 för balans mellan 1995 för balans mellan

ackumulerade intäkter ackumulerade intäkter

och utgifter år 2004 och utgifter år 2014

Källa: Boverket

Hyreshöjningar till 50% skulle krävas i vissa fall, vilket är

upp ca omöjligt på många orter. Erforderlig månadsavgift för bostadsrätter ligger ungefär nivå i tabellen ovan. Skillna-

samma som

Villkoren fär det sent byggda beståndet 75

den i nuvarande månadsavgift är stor och varierar från förening till förening. Tabellen ovan visar kommunägda bostadsföretag där nuvarande genomsnittlig hyresnivå är känd.

skuldsanering

Ett annat sätt att lösa krisårgångarnas problem är att fastighetsägarna går i konkurs eller att rekonstruktioner genomförs. Kreditgivama skulle vid rekonstruktioner sanera skulderna till den nivå som fastigheterna kan bära ekonomiskt under sin livstid. Den avskrivna skulden belastar kreditgivarens resultat kredit-

som en förlust. Garantier och pantbrev högst upp i panträttsordningen, dvs BKN, Venantius och SBAB, förlorar sitt kapital först. Dessa institut för åtaganden staten har gjort.

svarar som

5.2.5¶Har krisårgångama någonsin gått ihop

Mot bakgrund av den mycket svåra situation här beskrivits,

som kan fråga sig krisårgångamas kalkyler gick ihop när

man om ens beslutet om projekten togs. De flesta investeringarna beslutades innan höjningen den garanterade räntan och innan upptrapp-

av ningstakten av densamma ökade. Fastighetsskatten har sedan ökat kraftigt liksom driftskostnaderna till följd av skattereformen.

Genom att anta garanterad ränta och upptrappningstakt på den nivå som skulle gällt innan förändringarna i regelverket samt 8% inflation, 11,5 % subventionsränta, relativ real hyresutveckling

en som tidigare och avskaffa fastighetsskatten kan göra

man samma typ av beräkningar på erforderlig hyra 1995 i tidigare

som tabeller.

76 Villkoren för det sent byggda beståndet

Tabell 5.5 Erforderlig hyra enl. förutsättningar vid byggstart. Kommunagt bostadsföretag. Inflationen antas vara 8%. Suhventionsrllntan antas vara 11,5%. Fastighetsskatten antas vara avskaffad. Garanterade räntor för olika årgångar antas ligga på de nivåer som skulle gällt om de regler som gällde före skattereformen fortsatt att tillämpas. Upptrappning av garanterade räntan med 0,25 procentenheter per år.

Årgång Nuvarande Erforderlig hyra år Erforderlig hyra år

hyra krm 1995 for balans mellan 1995 för balans mellan

ackumulerade intäkter ackumulerade intäkter

och utgifter år 2004 och utgifter år 2014

Källa: Boverket

För att få det att gå ihop ekonomiskt krävs fortfarande hyreshöjningar, om än måttliga. Hade inflationen de senaste fyra åren varit 8 % är det rimligt att anta en hyresnivå ca 10% högre än den idag. När besluten togs kan inte projekten mer än precis ha verkat

ihop. Beslutsfattama har kanske inte beaktat de känslighetsanalyser som gjorts.

5.2.6¶Känslighetsanalys

Det är rimligt att anta att kostnaderna kommer att pressa upp hyrorna mer än inflationstakten. Utredningen har därför gett BKN, Boverket och Sveriges Fastighetsägare i uppdrag att utföra nya beräkningar. De nya kalkylema grundar sig på antaganden som har justerats enligt kommitténs önskemål. Syftet är framförallt att se hur känsliga betalningsunderskotten är för en real hyreshöjning. De värden som förändrats är:

Villkoren för det sent byggda beståndet 77

Tabell 5.6 Nya beräkningsantaganden

Boverket Sveriges Fastighetsägare BKN

Inflation, % 3,0 4,0 3,0

Hyresbortfall i % av intäkterna 1,5 1,5 1,5

Hyresintäkter krm årlig ökningstakt, % 4,0 5,0 4,0

Beräkningarna görs denna gång i löpande priser. Antagandena om ränteläget, drift- och underhållskostnadema,

låneskulden samt hyresintäkten vid utgångsläget varierar fortfarande efter de olika kalkylmakamas antaganden.

Att hyrorna ökar med 1 % nominellt under så lång period

en som 20 är orealistiskt, och slår ganska kraftigt i slutet av perioden. Skälet till att lägger detta antagande är som tidigare nämts för att se hur real hyreshöjning påverkar

en kalkylema. Antagandet att hyrorna kan höjas än inflationen

mer är rimligt under vissa perioder.

Nyproducerade bostäder har högre hyra än äldre bostäder idag. En relativt sett lika stor hyreshöjning ger därför en större ökning i kronor räknat för de yngre lägenhetema.

Exempel: En 3:a på 70 m2 får 5 % i hyreshöjning.

krmz månadshyra höjning hyra

ny Äldre lägenhet 550 3.208 160 3.368 Yngre lägenhet 800 4.667 233 4.900

Var den uthyrda bostaden är belägen har också stor betydelse för hur stort utrymmet är för hyreshöjningar. Särskilt i orter med lediga lägenheter flyttar hyresgästerna om hyrorna höjs i

samma takt som i det äldre beståndet.

78 Villkoren för det sent byggda beståndet

Diagram 5.8 Utveckling av betalningsnetto får bostäder

färdigställda1988.Hyreshöjning:inflation+l%.

Eåäêêåiåêååålååå m 2

R

iV""BovukaBRF.nFsiighetsigue--BKN

Diagram 5.9 Utveckling av betalningsnetto för bostäder

färdigställda1990.Hyreshöjning:inHati0n+1°A. 0 i l

Villkoren för de sent byggda beståndet 79

Diagram 5.10 Utveckling av betalningsnetto för bostäder

lärdigställda 1992.Hyreshöjning:inflation+l%.

äååäêåååååêåäåäåâäåå

100 z

o ,

.

oz

f

.00 n.

az.

.,

-soo

[-eoverxaanr .nFnstiglIel§pre--BKN

Som väntat kommer vändningen uppåt mot minskade underskott både tidigare och starkare. De fastigheter som färdigställts 1988 har betydligt bättre utsikter till att bära sina kostnader. För

egna dessa fastigheter finns möjlighet att höjda hyror kombinerat

en med en gynnsam ränteutveckling klara krisen. Betydligt värre

av är det för framförallt årgång 1992, även för årgång 1990. De

men går med kraftiga underskott i 15-20 år. Det torde

bara vara möjligt att klara dessa underskott det finns möjlighet att

om fördela underskotten på andra fastigheter överskott.

som ger

80 Villkoren fär det sent byggda beståndet

5.3¶Fastighetsägamas situation

5.3.1¶Bostadsföretag med problem

För första gången på många årtionden började staten och kreditinstituten under 1990-talet att göra avsevärda förluster fastighetskrediter och kreditgarantier. För bostadsinstitutens del inleddes kreditförlustema med förluster på kontors- och affärshusfastigheter. Kreditförlustema spred sig till bostadssektom med början

1992 och har därefter fortsatt att öka. Problemen var först koncentrerade till flerfamiljshusen. Från och med 1994 har också bostadsrättsföreningar byggt nya fastigheter i småhus-

som form drabbats betalningsproblem som ger kreditförluster för

av staten och övriga kreditgivare. Bland problemfastighetema i det sent byggda beståndet från mitten 1980-talet och första hälften av 1990-talet dominerar

av ägare med soliditet. Dessa fastighetsägare har ofta med en

svag ringa del eget kapital köpt eller låtit bygga fastighet i en region utanför storstadsområdena. Problemfastighetema ärofta lokaliserade till småstäder och övriga mindre orter eller landsbygd. Ett annat kännetecken är att fastighetsägaren ofta saknar ett bestånd

fastigheter byggda tidigare än år 1985. Överskott hyresinav av täkter från ett sådant bestånd skulle kunna ha använts för att täcka underskott i problemfastigheten.

5.3.2¶Kommunala bostadsföretag

De svenska kommunerna äger och förvaltar genom sina bostadsföretag drygt 900000 lägenheter. Antalet motsvarar 45 % av alla hyreslägenheter eller 22 % av antalet bostäder i Sverige. I dag är

39000 dessa bostäder outhyrda vilket frestar likviditeten ca av i berörda bostadsföretag.

En undersökning gjorts av Kommunförbundet och omfattar

som 128 kommunala bostadsbolag visar att den genomsnittliga synliga Soliditeten 1990-1993 varierar mellan ca 5-7 % i företagen. De största företagen har i regel en bättre soliditet än de mindre

Villkoren för det sen byggda beståndet 81

företagen, vilka därmed är känsliga vid t.ex. likviditetspåmer frestningar. Genom försiktigt tillämpad redovisningsmetod vid en värdering av tillgångar har ofta de större bolagen även större reserver relativt sett än de minsta bolagen. Ursprungligen försågs aldrig de kommunägda bolagen med något egentligt eget kapital. Den kommunala borgen ansågs fullt tillräcklig. vara De kommunala företagens kassalikviditet är låg även om en förstärkning skedde under l993. Kassalikviditet brukar uttryckas i ett likviditetstal, där talet ett utgör balanserad likviditet med en lika stora ut- som inbetalningar. Flera bland de undersökta företagen har haft en kassalikviditet under talet ett. Detta indikerar att ett flertal företag kan ha haft betalningsproblem under mätperioden. Den genomsnittliga avkastningen totalt kapital i företagen varierar mellan 4,5 och drygt 6% i genomsnitt åren 1990-1993. En svag årlig förbättring avkastningen kan skönjas varje år. av Avkastningstalet är dock långt under vad kan betraktas som som en rimlig lönsamhet. För de kommunala bostadsföretagen är utvägen via konkurs en i princip stängd. Detta innebär att också sanering kommunaen av företags ekonomi under medverkan bankinstitut och stat inte av heller blir aktuell. Endast i ett fall har det kommunala bostadsföretagets ekonomi varit så dålig att hela kommunen måste saneras Haninge. En speciell lagstiftning har omgärdat allmännyttan för att ge kommunerna möjlighet att driva social bostadspolitik. Kommuen nerna svarade för de kommunala bostadsföretagens grundkapital samtidigt som den statliga belåningen förmånlig. Merparten var av de speciella villkoren för de kommunala bostadsbolagen har försvunnit under år. Trots detta känner kommunerna starkt senare ett ansvar för sina kommunala bostadsföretag. Många företagen av har tilldelats ett speciellt socialt kommunen. På ansvar av senare tid har dock det normala ägaransvaret gentemot företagen kommit att spela en större roll. Krisen i Haninge kommuns fastighetsbestånd i Haningehem kan ses som ett enstaka exempel på inträffade allvarliga störningar i betalningsförmågan. Omfattande dyra ombyggnader och renoveringar i miljonprogrammets bostäder genomfördes. Investeringarna blev för dyra i förhållande till betalningsförmågan och till

82 Villkoren för de sent byggda beståndet

viss del också i förhållande till efterfrågan.

För Haninge kommun skulle konkurs i bostadsbolaget

en inneburit stopp för normala fortsatta lånemöjligheter. Kommunen har därför haft starka drivkrafter för att bidraga till lösning av

en krisen.

Det har i detta sammanhang ifrågasatts om en svensk kommun kan i konkurs. Den sannolika utvecklingen vid betalningsproblem för kommun är att först utverka anstånd med räntor och

en amorteringar tills kommunen via beskattningsrätt och genom besparingar åter kan börja betala.

Kommunerna äger genom sina bostadsbolag och stiftelser som framgått ett mycket stort fastighetsbestånd. En omfattande

ovan del beståndet har producerats sedan 1985 med inbyggda

av likviditetsproblem för framtiden.

När det gäller frågan om det egna kapitalets storlek i de kommunala bostadsföretagen finns varierande resurser hos olika kommuner. Det är dessutom fråga om vilken strategi som

en kommunen väljer sin ägarroll. I enstaka fall har utförsäljning av bostäder till andra ägare varit ett medel att öka det egna kapitalet. Rationaliseringar och gradvis genomförda hyreshöjningar är de viktigaste medlen för att förbättra situationen. På en del lokala hyresmarknader är dock möjligheten till hyresökningar begränsad genom svag bostadsefterfrågan och lediga lägenheter. Ett sätt skulle kunna vara att kommuner samarbetar över kommungränserna i gemensamt ägda bostadsbolag för att vinna skalfördelar i samband med rekonstruktioner. Med nuvarande lagstiftning är detta inte möjligt. Utredningen kommer att behandla denna fråga i sitt slutbetänkande.

Även problemen för de kommunala företagen är stora är

om endast ett antal SABO-företagen, uppskattningsvis några tiotal

av företag allvarligt hotade de närmaste åren. Dessa motsvarar omkring 5 % av det kommunala bostadsbeståndet. Kännetecknande för dessa företag är att de verkar mindre orter och i glesbygd ocheller att de är mycket räntebidragsberoende. Bostadsföretagen i akut kris har också oftast många outhyrda lägenheter. Aktieägartillskott och sammanslagningar med starkare företag kan vara exempel åtgärder som kan prövas. Har dessutom kommunen själv ekonomiska problem måste andra lösningar övervägas.

Villkoren för det sent byggda beståndet 83

5.3.3¶Bostadsrättsföreningar

Finansinspektionen att totalt 16500 bostadsrättsföre-

uppger av ningar som fått krediter i bostadsinstituten sista december år

per 1994, hade 168 drabbats konkurslikvidation och 149 hade

av rekonstruerats med hjälp kreditgivama. Senare rapporter från

av bostadsinstituten visar att antalet rekonstruktioner ökat under 1995. Konkursema och rekonstruktionema har lett till förluster för staten och kreditgivama, bl.a. i form kapitalförluster och

av avskrivning av räntefordringar. I de flesta fall påverkas även de boende högre boendekostnader.

genom

Enligt Konsumentverkets statistik har t.o.m. första kvartalet 1995 178 bostadsrättsföreningar gått i konkurs eller trätt i likvidation. Under år 1993 var antalet konkurserlikvidationer 46 och under 1994 90. Under första kvartalet år 1995 minskade antalet till 10 jämfört med 15 första kvartalet 1994. Några konkursema

av i statistiken har samband med att köp hyresfastighet miss-

av lyckats, varfösfföreningama egentligen aldrig kommit igång med planerad verksamhet. Så har varit fallet främst i storstäder. Antalet konkurser beroende på betalningsproblem i bostadsrättsföreningar som drivit egentlig verksamhet, är därför något mindre än vad statistiken utvisar.

Tabell 5.7 Antal bostadsrättsföreningar i konku rslikvidation

Före

1990 1990 1991 1992 1993 1994

Anm.: Antalet konkurser under 1:a kv1995 varl0. Källa: Konsumentverket

84 Villkoren för det sent byggda beståndet

HSB att fyra HSB-föreningar gått i konkurs. För

uppger Riksbyggen är motsvarande tal 24 föreningar. Bland SBC:s medlemmar har ett 25-tal bostadsrättsföreningar gått i konkurs. Ett relativt stort antal mindre föreningar är fristående från de riksförbund finns. De mindre föreningarna dominerar hittills bland

som konkursema, även vissa medelstora och några större före-

men ningar har begynnande problem. Formen bostadsrättssmåhus har hittills dominerat bland problemföreningama.

I storstäderna och på universitetsorter har, på grund av det minskande bostadsbyggandet och ökad efterfrågan bostäder

en

inflyttning, priserna på bostadsrätter som regel stabilisegenom rats. En överproduktion bostadsrättslägenheter har framför allt

av skett i glesbygd och mindre städer. På dessa orter kan outhyrda lägenheter göra att bruksvärdeshyran för hyresfastigheter i någon mån fungerar ett marknadspristak för månadsavgiftema. En

som bostadsrättsförening kan få svårt att sälja eller hyra ut lägenheter

blir dyrare än likvärdiga hyresbostäder. Erfarenheter från som rekonstruktioner visar dock att vissa bostadsrättsägare är villiga att acceptera något högre avgiftsnivå för att kunna bevara

en föreningen och på sikt skydda värdet av sina insatser.

Ett typfall för konkursutveckling i dag är en privat bostads-

en rättsförening med relativt få hus, belägen på mindre ort med

en lägenheter redan från början varit svårsålda. Föreningens

som svårigheter växer från år bland annat genom minskat statligt räntestöd. Vissa boende flyttar när årsavgiftema måste höjas för att klara likviditeten.

Krisen blir akut när bostadsrättsföreningen inte kan fullgöra s sina betalningsskyldigheter mot kreditgivama. Dessa bedömer om det är bättre att behålla föreningen intakt som låntagare genom rekonstruktion, eller om försäljning av fastigheten ger mest utdelning på fordringarna. I det senare fallet begär kreditgivama att bostadsrättsföreningens fastighet säljs exekutiv auktion, för att kunna ta panten i anspråk.

Villkoren för det sent byggda beståndet 85

5.3.4¶Privata bostadsföretag

Antalet privata fastighetsägare uppgår till ca 46000. Antalet har ökat något på senare år, men många konkurser har drabbat privata fastighetsägare, vilket åter reducerat antalet del.

en

Många av de privata fastighetsägarna äger bara en eller några få fastigheter och har begränsade möjligheter överskott

att genom från andra fastigheter bära underskott i de sent byggda husen. Ofta har de mindre fastighetsägarna en förhållandevis låg soliditet. Antalet outhyrda lägenheter för privata ägare uppgår i medeltal till ca 5-7 % i hus byggda åren 1985-1995. Den stora mängden outhyrda lägenheter försämrar snabbt resultat och likviditet. En konkurs kan den enda utvägen vid svåra likviditetsproblem,

vara eftersom inte möjligheterna till hyreshöjningar eller andra inkomstförstärkningar föreligger. Många av fastigheterna ligger

orter med en svag fastighetsmarknad utanför storstäder och universitetsorter.

Kreditinstituten har i allmänhet varit ovilliga att rekonstruera finansieringen tillsammans med den ursprunglige fastighetsägaren som fått betalningsproblem. Instituten har ofta krävt att fastigheten säljs frivilligt eller på exekutiv auktion i syfte att få

en mer stabil ägare och låntagare med högre soliditet.

Tabell 5.8 Konkurser avseende privata fastighetsföretag

1990-1994, antal Företag i konkurs exkl. enskilda

näringsidkare med mindre än 200tkr i momspliktig omsättning.

Sveriges Fastighetsägareförbund uppskattar densenarekatego-

rin till ytterligare ca 50 % av nedan angivna tal.

H1990 1991 1992 1993 1994

54 386 702 742 497

Anm.: Första halvåret 1995 1994 uppgick antalet

konkurser avseende privata fastighetsägare till

Källa: Sveriges Fastighetsägareförbund samt SCB

86 Villkoren för det sent byggda beståndet

5.3.5¶Egnahemsägare

Som tidigare nämnts har problem vid avyttring eller byte av villor uppkommit de fallande villaprisema och de nya ekono-

genom miska förutsättningarna sedan åren 1991-1992. Minskade disponibla inkomster hos många inkomsttagare och den höga realräntan samt fastighetsskatten håller nu fastighetsprisema nere. Villaägare f°ar svårt att hitta köpare och omsättningen av villafastigheter har sjunkit. De köpare är beredda till avslut är i

som åtskilliga fall inte villiga att ge så stor köpeskilling att likviden räcker till att helt lösa de lån säljaren har tagit upp.

Det finns omkring l,5 miljoner taxerade småhusenheter i landet. Huvuddelen dessa är villor som ägs av de boende.

av Fastighetsprisema för begagnade villor och priset för nyproducerade villor steg oavbrutet fram till år 1991. Därefter skedde ett trendbrott. Prisfall sammanlagt till 20 % eller mer var inte

upp ovanliga den därpå följande treårsperioden.

Tabell 5.9 Prisutveckling på småhus åren 1986-1993,

årlig prisförändring i procentenheter

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993

+6% +13% +18% +17% +l2% +7% -9% -11%

Källa: SCB

Efter 1985 har nyproduktion egnahem skett med mellan ca

av 5000 och 30000 hus år. Produktionstakten har fallit succes-

per sivt. Omsättningen på andrahandsmarknaden för egnahem har pendlat mellan 32000-63000 fastigheter årligen under de år villaprisema kulminerade, fram till det stora prisfallet åren 1992 -1993 halverade omsättningen. År 1994 stabiliserades

som nästan åter villaprisema.

Villkoren fär det sent byggda beståndet 87

Tabell 5.10 Omsättningar av småhus på andrahandsmarkna-

den åren 1986-1993, antal i tusental

1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993

61 59 63 63 57 62 33 35

Källa: SCB

Huvuddelen av villaägarna har köpt sina hus med låg kontantinsats, många gånger med mindre än 5-10 % i insats. Ibland har köp skett helt utan kontantinsats. Vid försäljning räcker köpeskillingen ofta inte till att lösa hela belåningen. Lokala variationer

av marknadspriser kan göra att prisfallet varit nämnda

större än ovan 20 %. En del villaägare har svårt att flytta. De flyttar efter

som en frivillig eller framtvingad försäljning kan hamna i ett läge där de riskerar att fortfarande ha ett betalningsansvar för de lån

som tagits upp för det sålda huset. För vissa villaägare kan situationen bli så akut att skuldsanering eller konkurs blir aktuell.

Se tabell över fysiska personers konkurser from. år 1991 i 5.5. Privatpersoner på obestånd.

88 Villkoren för det sent byggda beståndet

5.4¶Rekonstruktioner

5.4.1 Rekonstruktioner räntesubventionerade

av

fastigheter t.0.m. 1991 års regler

Konkurs innebär oftast större kapitalförstöring för inblandade parter än rekonstruktion kan genomföras med hjälp av ned-

om sättningar räntor och kapital. Justeringar i regelsystemen för

av räntesubventioner har därför vidtagits i syfte att underlätta rekonstruktionsförhandlingar mellan bostadsinstituten.

I reglerna för räntesubventioner infördes 1994 möjlighet för staten till kvittning framtida räntebidrag mot kreditförlusten.

av Regeln stimulerar bostadsinstituten att i större utsträckning söka rekonstruktionslösningar för att likviditetsströmmen från ett fortsatt räntebidrag skall kvarstå. Många konkurser och exekutiva auktioner kan förhindras i de aktuella fastighetsårgångama.

I fråga privatägda hyreshus i obeståndssituation har oftast

om instituten sökt få solid ägare och låntagare i samband

en mer med underhandsförsäljning fastigheten. Alternativt har ny

av låntagare kommit i samband med köp på exekutiv auktion. Rekonstruktion kommunalt fastighetsbolag i större skala har

av

tidigare nämnts förekommit endast beträffande Haninge som kommun, där stat och kommun samverkat.

Enligt uppgift från SBAB uppgår antalet rekonstruerade bostadsrättsföreningar till 500 totalt hittills per augusti 1995.

ca Vidare pågår arbete med ytterligare drygt 600 rekonstruktioner, motsvarande 18500 lägenheter. Rekonstruktionema utförs av

ca SBAB och övriga bostadsinstitut. Framför allt under 1995 har antalet rekonstruktioner successivt ökat.

Ett problem vid rekonstruktion är ofta att två eller flera kreditgivare är inblandade i förhandling med samma ägarebostads-

en rättsförening. De största bostadsinstituten och SBAB har kommit överens att byta krediter med varandra så att endast en

om kreditgivare kvarstår motpart till ägarenföreningen. För-

som handlingsarbetet blir härigenom smidigare och kommer att kunna avslutas tidigare. Förlustema blir därmed lägre för samtliga in-

blandade parter.

OU 1995:98 Villkoren för de sent byggda beståndet 89

Sommaren 1995 genomfördes kreditbyten mellan SBAB och de två största instituten Stadshypotek och Spintab omfattande ca 300 föreningar. Ca 8000 lägenheter ingick i föreningarna. Ytterligare kreditbyten planeras hos instituten.

Erfarenheterna från rekonstruktionsarbetet är i huvudsak goda. Rekonstruktionema börjar flyta allt bättre efter en långsam start, som bland annat berodde på ovana hos alla parter och en begränsad administrativ kapacitet. Parterna avvaktade sannolikt också regeländringar som skulle förbättra förutsättningarna för rekonstruktioner.

En rekonstruktion innebär normalt följande steg:

Det första initiativet till rekonstruktionsförloppet tas normalt av -

bostadsrättsföreningen som anmäler problemen till kreditgiv-

ama. Kreditgivare och riksorganisationer kan också söka

kontakt med föreningar när ekonomiska problem förutses. En faktainsamling och analys inleder rekonstruktionsarbetet.

-

Därefter sker överläggningar mellan kreditgivama. -

Förhandlingar sker sedan med bostadsrättsföreningen och ev. -

extra stämma hålls.

Avtal tecknas mellan parterna. -

Slutligen sker en löpande uppföljning av rekonstruktionen. -

Vanligt inslag i rekonstruktion är ändrad amorteringstakt, villkorade ränte- och kapitaleftergifter med omfördelade kapitalutgifter över tiden och ändrade årsavgifter samt ändrat underhåll. Vidare förekommer överenskommelser om pantsättning av likvida medel samt ändrade återbetalningsskyldigheter.

Tiderna för genomförande av rekonstruktioner har varierat från två till tre månader upp till omkring två år. Tiden har kunnat förkortas, dels genom en effektivare organisation som underlättar rekonstruktioner, dels genom ovan beskrivna byten av krediter mellan kreditinstituten som förenklat förhandlingsarbetet. Det är enligt institutens bedömning svårt att pressa rekonstruktionstiderna under ett halvår eftersom varje rekonstruktion är unik och kräver sina särskilda lösningar.

Avtalstidema varierar, men tider på 7 eller 10 är vanligast. Det är ännu svårt att överblicka den långsiktiga hållbarheten rekonstruktionema, även om 5 till 10-åriga prognoser

av

90 Villkoren för de sent byggda beståndet SOU 1995:9:

grund för bedömningen. Många variabler kan förändras ligger som under denna tid.

5.4.2 Rekonstruktioner 1992 och 1993 års regler

-

Det finns inte samma incitament för bostadsinstituten att bidra vid rekonstruktioner i fråga om hus med räntebidrag enligt 1992 och 1993 års regler. Räntebidragen är i princip frikopplade från finansieringen. Bostadskredimämnden, BKN, har ställt ut garanti för lånet och ligger säkerhetsmässigt över bottenlånet. BKN avgör således om konkursexekutiv auktion skall begäras. De nya regler som införts möjliggör för BKN att efter prövning bidraga till rekonstruktionen att staten betalar ut ersättning från

genom garantin utan att försäljning behöver till gripas. Det nya regelverket avses bidraga till att konkurs och exekutiv auktion kan undvikas i vissa fall. Då regeländringen ännu är ganska oprövad är det för tidigt att utvärdera om antalet exekutiva auktioner kommer att minska, och om statens förluster nedbringas genom den nya ordningen.

5.5¶Privatpersoner på obestånd

5.5.1¶Privatpersoner med betalningsproblem

Privatpersoner med eget hem har som nämnts ofta byggt eller köpt fastigheten under de aktuella åren till för höga produktionskostnader eller till för hög köpeskilling samt med för liten egen kapitalinsats. När inflationstakten nu minskat kraftigt, reglerna för bostadsstöd ändrats och skattesystemet lagts om, blir situationen för många hushåll ohållbar. Vissa låntagarfamiljer kan dessutom drabbas av att en eller t.o.m. två i familjen blir arbetslösa. Likviditetskrisen är då ett faktum och om inte tillräckliga besparingar finns som buffert till dess inkomsterna kan stabiliseras, återstår för ägaren att sälja fastigheten.

Personliga konkurser är en ovanlig form för upplösning av

Villkoren för det sent byggda beståndet 91

låneproblemen för egnahemsägare. Betydligt vanligare är att kreditinstituten medverkar i skuldsanering vissa eftergifter

genom t.ex. anstånd, ändrad amorteringstakt, nedsatt ränta under viss tid med krav på att låntagaren följer en uppgjord särskild betalningsplan 0.s.v.

Omfattningen av personliga konkurser och kreditproblem för egnahem i det sent byggda beståndet är förhållandevis begränsade, även om personliga tragedier kan ligga bakom varje enskilt ärende. I vissa fall kvarstår fordringar från kreditinstitut eller inkassoföretag under livet.

resten av

Tabell 5.11 Fysiska konkurser åren 1991-1994 samt

personers

1:a halvåret l995, antal.

avser konkurser där egen bostad innehafts vid konkurstillfället.

Källa: RSV

5.5.2¶Skuldsaneringar för privatpersoner

Hushåll som inte klarar att bära sina boendekostnader kan tvingas sälja sin villa eller bostadsrätt till ett belopp långt under

summan av de lån hushållet tagit mot säkerhet i fastigheten. Hushållet blir då betalningsansvarigt även för de skulder kvarstår när

som panten, dvs. villan eller bostadsrätten, realiserats försälj-

genom ning. Om fastigheten varit mycket högt belånad i förhållande till det marknadsvärde som råder vid försäljningen, kan följden bli att hushållet drabbas av en restskuld långt överstiger dess

som

92 Villkoren fär de sent byggda beståndet

betalningsförmåga.

I Sverige mfl. länder bär hushållen således hela risken för att fastigheten är för högt belånad i förhållande till pantvärdet. Härvidlag finns tydlig skillnad gentemot anglosaxisk

en en rättstradition, där i stället kreditgivaren tar hela denna risk. I t.ex. Storbritannien avskrivs de skulder inte täcks av intäkterna

som från fastighetens försäljning. Hushållen riskerar därmed inte att drabbas eftersläpande skuldbörda på grund av för hög

av en belåning av fastigheten.

Sverige har liksom flera andra länder lagstiftning som ger

- möjlighet till skuldsanering för privatpersoner med överväl-

en digande skuldbörda. Den svenska skuldsaneringslagen SFS 1994: 334 trädde i kraft den l juli 1994. Enligt lagen kan fysisk person

är bosatt i Sverige och inte är näringsidkare efter ansökan som beviljas hel eller delvis avskrivning sina skulder. Skuldsane-

av ring kan enligt lagen beviljas gäldenär är insolvent och så

som skuldsatt att han eller hon inte inom överskådlig tid kan betala sina skulder. Före skuldsanering görs också skälighetsbe-

en en dömning avseende skuldernas ålder, omständigheterna vid deras tillkomst, de ansträngningar gäldenären gjort för att fullgöra sina förpliktelser och att själv nå uppgörelse med borgenärema,

en samt hur gäldenären har medverkat under handläggningen av skuldsaneringsärendet. Gäldenären måste slutligen acceptera en betalningsplan innebär fem på existensminimum och att

som betalningsförmåga därutöver tillkommer borgenärema.

En skuldsanering omfattar normalt samtliga skulder, inklusive det allmännas fordringar på skatt och avgifter. Fordringar som omfattas skuldsaneringen skall också i princip behandlas lika

av

att alla borgenärer drabbas en lika stor procentuell genom av nedskrivning sina fordringar.

av

För skulder i form fastighetslån gäller dock särskilda

av bestämmelser eftersom dessa är förenade med panträtt. En skuldsanering rubbar inte panträtten som sådan och omfattar därför endast den del skulden som inte täcks av pantens

av faktiska värde vid skuldsaneringstillfället. Om gäldenärens bostadsfastighet eller bostadsrättslägenhet är belånad mot pantsäkerhet skall således fastigheten normalt säljas underhand eller exekutivt och borgenären få betalt ur köpeskillingen. Restfordran behandlas sedan övriga fordringar i saneringen.

som

Villkoren för de sent byggda beståndet 93

Om starka ekonomiska och sociala skäl talar för detta finns även viss möjlighet för gäldenären att bo kvar i sin ägda bostad efter en skuldsanering. En sådan lösning förutsätter att bostaden inte har en standard som överstiger vad är nödvändigt för

som gäldenären och hans familj. Boendekostnadema får heller inte ta i anspråk för stor del av betalningsutrymmet för övriga borgenärer. Om bostaden inte säljs uppskattas värdet av panten genom en värdering. Ett värderingsintyg upprättas fastställer hur stor

som del av fordran som täcks panten och hur stor del skall

av som ingå i skuldsaneringen.

I skuldsaneringslagen förutsätts att skuldsaneringar huvudsakligen skall genomföras frivilliga överenskommelser. I ett

som första steg skall gäldenären själv försöka förbättra sin situation genom att nå en överenskommelse med borgenärema. Lyckas inte detta kan gäldenären efter ansökan få stöd kronofogdemyndig-

av heten att förhandla fram betalningsplan alla borgenärema

en som kan acceptera. Först i sista hand kan kronofogdemyndigheten lämna över ett ärende till tingsrätten för beslut eventuell

om tvingande skuldsanering.

5.5.3¶Erfarenheter av skuldsaneringslagen

Tillgänglig statistik ger inte information hur många de

om av skuldsanerade privatpersonema haft stor skuldbörda

som en framkallad höga boendekostnader eller kvarstående skulder

av av efter försäljning sin fastighet. Uppgifter saknas också hur

av om skuldsaneringar av krediter med panträtt fungerat i förhållande till andra typer av skulder.

Statistiken omfattar inte heller de frivilliga överenskommelser som skett enligt det i stort sett oreglerade steg ett i skuldsaneringslagen. Helt vid sidan av skuldsaneringslagens regelverk förekommer också att bankerna kommer överens med låntagaren om skuldlättnader med liknande villkor för överenskom-

som melser enligt skuldsaneringslagen. Det mörkertal härigenom

som uppstått gör att den totala omfattningen skuldsaneringsverk-

av samheten är svår att uppskatta.

Vad tillgänglig statistik från Riksskatteverket

visar är att ca 5 000 personer jämfört med förväntade 12 000 ansökt om

- -

94 Villkoren fär det sent byggda beståndet

skuldsanering hos kronofogdemyndighetema mellan 1 juli 1994 och 1 juli 1995. Drygt 3 600 av dessa ansökningar är avslutade. Tre fjärdedelar av de avslutade ärendena har resulterat i avslag, avvisats på grund bl.a. ofullständiga uppgifter eller dragits

av tillbaka av den sökande. Endast 118 skuldsaneringar har hittills genomförts med hjälp av kronofogdemyndighetema enligt steg två i skuldsaneringslagen.

179 ärenden har överlämnats från kronofogdemyndighetema till tingsrättema för beslut enligt steg tre i skuldsaneringslagen. Merparten dessa ärenden 132 stycken har beviljats

av - skuldsanering. Det totala antalet genomförda skuldsaneringar enligt steg två och steg tre blir därmed 250 saneringar, varav majoriteten beslutats i tingsrättema.

Den genomsnittliga handläggningstiden för ärenden beslutade

kronofogdemyndigheten ligger på drygt 5 månader. Ärenden av beslutade tingsrätten tar i anspråk ytterligare 1-2 månader. I

av flera fall är ansökningar inkommit till kronofogdemyndig-

som heten i slutet av 1994 fortfarande inte färdigbehandlade.

Av statistiken framgår även att de personer som sökt skuldsanering har varit betalningssvaga. Den genomsnittliga månadsinkomsten var 8 500 kronor brutto. Omkring hälften av de ärenden

beslutats av kronofogdemyndighetema och tingsrättema har som också varit s.k. nollbeslut, dvs. betalningsförmågan har varit så begränsad att borgenärema inte kunnat få tillbaka något sina

av fordringar. I genomsnitt har återbetalningsgraden i de betalningsplaner som kronofogdemyndigheten beslutat varit endast 15 %. Erfarenheterna av skuldsaneringslagen utvärderas nu av Konsumentverket. Verket är huvudansvarigt för tillämpningen av skuldsaneringslagen och har nyligen fått regeringens uppdrag att utvärdera hur lagen tillämpats under perioden 1 juli 1994 till 1 juli 1995. I samråd med Domstolsverket och Riksskatteverket skall Konsumentverket framförallt utvärdera steg ett och två i skuldsaneringslagen och därvid överväga om förändringar i lagstiftningen är nödvändiga. Utvärderingen skall vara slutförd den 1 oktober 1996.

Villkoren för det sent byggda beståndet 95

5.6 Förluster för staten och kreditgivare

5.6.1 Kreditförluster i SBAB och Venantius.

I syfte att hantera statens förlustrisker för bostadskreditgivning har ett nytt bolag, Venantius, fristående från SBAB skapats. I samband med detta överfördes till bolag alla de bostads-

statens

lån som tidigare finansierats över statsbudgeten och som senare administrerats av SBAB. Ett urval av SBAB:s lånestock som är myndighetsbeslutade lån i det äldre regelsystemet före 1992 har bedömts som högrisklån. Dessa lån har överförts till det nya bolaget Venantius. Detta nystartade bolag är av samma typ som Securum vilket skapades inför rekonstruktionen Nordav banken. Venantius har vid halvårsskiftet övertagit 21 miljarder kronor i riskkrediter från SBAB. Förlustema i SBAB:s myndighetsbeslutade lånestock uppgick under åren 1993 och 1994 till respektive 1,5 och 1,7 miljarder kronor. Eftersom SBAB överlåtit de mest riskfyllda lånen till det bolaget finns det anledning nya att anta att förlusterna i Venantius kommer att bli betydande. Med utgångspunkt kreditförlustemai SBAB:s myndighetsbeslutade lån är det sannolikt att anta att förlusterna i Venantius kan komma att uppgå till omkring 5-7 miljarder kronor under den närmaste treårsperioden. Den myndighetsbeslutade lånestocken minskade från drygt 80 miljarder kronor till drygt 55 miljarder kronor i SBAB genom överföringen av riskkrediter till Venantius. Efter denna transaktion bör den kvarvarande myndighetsbeslutade lånestocken i SBAB vara nära nog fri från kommande större förluster. Ovanstående förlustberäkning för staten beror utfallet av av pågående rekonstruktioner och byten krediter. Det allmänna av ränteläget för krediter kommer även att ha stor inverkan förlustemas framtida utfall, liksom eventuella regelförändringar i subventionssystemen. Kommunerna bär genom den kommunala garantin andel en av kreditriskema för den äldre, myndigheter beslutade delen av av de statliga bostadslån som nu finns i Venantius och SBAB. Detta sker genom borgensåtaganden för i första hand de kommunala bostadsföretagen och förlustansvaret för lån till egnahem. genom

96 Villkoren för det sem byggda beståndet

Dessa åtaganden motsvarar totalt ca 30 miljarder kronor. Borgensåtagandena för de kommunala bolagen normalt

svarar mot bostadslånets hela belopp. Motsvarande borgensåtagande har oftast lämnats också för de underliggande bottenlånen som tagits

i bostadsinstituten. I fråga egnahem kommunen for upp om svarar

till 40 % förlusten. Utredningen har inte gjort någon upp av samlad bedömning kommunernas förluster.

av

5.6.2 Förluster i statens garantisystem

Den totala från utlåningen för fastigheter, där räntebidrag utgår, avseende fastigheter fárdigställda åren 1985-1993, kan beräknas till drygt 400 miljarder kronor. Detta motsvarar omkring 40 % av bostadsinstitutensl totala utlåning.

Den totala kreditstocken för fastigheter som omfattas av 1991 och tidigare års bostadsfinansieringsregler kan uppskattas till ca 300 .miljarder kronor och lån för 1992 och senare finansieringsregler uppgår till lOO miljarder kronor. Av den totala ut-

ca låningen drygt 80 miljarder kronor författningsreglerade lån

avser utbetalade av SBAB.

BKN hade den 30 juni 1995 utestående garantier for totalt

per 23,3 miljarder kronor, 18,7 miljarder kronor avsåg nybyg-

varav gnad. Garantiema bostadsbyggande där lånen utbetalats

avser efter den 31 december 1991. Vid sin första totalgenomgång av förlustrisker i september 1994 redovisade BKN att skadeersättningar i kreditgarantisystemet lctmde komma att uppgå till ca 3,5 miljarder kr de närmaste åren. En senare bedömning som gjordes år 1995 redovisas nedan.

Med bostadsinstitut förstås de kreditinstitut. kreditmarknadsbolag till formen, vars huvudsakliga verksamhet består i att lämna krediter mot säkerhet av pantbrev i fastigheter. Dessa institut lånar upp medel obligationsmarknader i Sverige och i utlandet mot bästa bakomliggande säkerhet i form av pantbrev och eller statlig respektive kommunal garanti. Genom detta system kan bostadsinstituten låna upp medel billigare än om den bakomliggande säkerheten enbart hade utgjorts av pantbrev med högre inomlägen och sämre rätt. Statensgaranti via BKN syftar bl.a. till att instituten över huvudtaget skall kunna anskaffa upplåning för topplån med hjälp av bostadsobligationer.

Villkoren för det sent byggda beståndet 97

miljarder kr de närmaste åren. En senare bedömning gjordes

som år 1995 redovisas nedan.

Vid utgången av juli 1995 hade 756 skadeärenden aktualiserats hos BKN motsvarande ett garanterat belopp av 1,1 miljarder kronor, dvs. en förlustandel 4,7 % utestående garantier.

av Bostadsrätter svarade för 56 garantier på sammanlagt ca 300 miljoner kronor varav huvuddelen utgjordes av småhus i bostadsrättsform. Problemen för bostadsrättsföreningama har med andra ord ännu inte fått något stort genomslag i skadestatistiken.

Tabell 5.12 Aktualiserade skadeårenden hos garantimyndigheten

BKN 0. m. 3I juli 1995

Småhus, bostadsrätt 45 207 4,5

Småhus, hyresrätt 123 147 16,1 Flerbostadshus, bostadsrätt 11 92 1,1

Flerbostadshus, hyresrätt 269 610 9,1

Summa 756 1132 4,7

Källa: BKN

I slutet av augusti år 1995 har gjorts en ny förlustbedömning hos BKN. I denna bedöms BKN:s förluster för kreditgarantier till bostadsrättsföreningar uppgå till totalt 3,4 miljarder kronor,

varav de mindre bostadsrättsföreningama för huvuddelen eller

svarar 2,5 miljarder kronor. Det totala garanterade beloppet för bostadsrättsföreningar motsvarar ca 12,8 miljarder kronor.

98 Villkoren för det sent byggda beståndet

För enskilt ägda hyreshus innebär den nya riskbedömningen hos BKN att 1,5 miljarder kronor kan tillkomma i förluster de kommande åren. Redan kända förluster uppgår till nära 760 miljoner kronor för denna kategori av fastigheter. Sammanlagt uppgår därför förlustrisken till ca 2,25 miljarder kronor för enskilt ägda hyreshus. Det finns i gruppen en stor spridning vad gäller ägarnas förutsättningar att fullgöra sina åtaganden. Även på svaga orter kan starka ägare finnas i denna ägarkategori.

Förlustema både kreditinstituten och

för egnahem bedöms av BKN bli begränsade. Hittills kända förluster uppgår till endast ca 75 miljoner kronor avseende kreditgarantisystemet.

De sammanlagda förlusterna i kreditgarantisystemet skulle, med antagna förutsättningar, kunna motsvara totalt 5 miljarder kronor de närmaste åren, utöver redan kända förluster 1,1 miljarder kronor, dvs totalt 6,1 miljarder kronor.

5.6.3 Statens totala förluster för det sent byggda

beståndet

Statens sammanlagda förluster uppgår enligt ovanstående bedömningar och baserade i dag kända fakta samt med dagens ränteantaganden till 6,1 miljarder kronor i kreditgarantisystemet och till 5-7 miljarder kronor för äldre myndighetsbeslutade bostadslån. Totalt utgör detta 11-13 miljarder kronor. Förlustema kommer att falla ut under en period av minst tre år.

5.6.4 Bostadsinstitutens förluster

Bostadsinstitutens sammantagna förlustrisker bedöms av BKN vara väsentligt mindre än statens. De totala kreditförlustema för alla fastigheter i procent av den sammanlagda utlåningen till bostäder, kontors- och affärshus m.m, anges till 0,03 % 1990, 0,14 % 1991, 0,63 % 1992 samt 0,78 % 1993. Motsvarande tal för 1994 är 0,60 %. Av bostadsinstituten hade SBAB och Stadshypotek de största kreditförlustema 1993, 1,1 resp 1,09 % av utlåningen. Av Stadshypoteks kreditförluster var 1993 60 %

Villkoren för det sent byggda beståndet 99

relaterade till annat än kontors- och affärshus, dvs. i huvudsak bostäder. För Spintab och SBAB 75 79 % kreditförvar resp av lustema 1993 relaterade till flerfamiljshus med hyresrätt och bostadsrättshus. Kreditförlustema för kontors- och affärshuskrediter bedöms redan ha kulminerat. Utredningen gör bedömningen att de totala förlustnivåema i instituten kulminerar under år 1994 och 1995 vad bostadsavser fastigheter. Den totala omfattningen bostadsinstitutens förluster av för det sent byggda beståndet finns inte särbelyst. Om bostadsinstituten de närmaste tre åren skulle ha totala kreditförluster på nivån 0,25 % i förhållande till utlåningsper stocken, skulle detta motsvara 2,25 miljarder kronor år. En per förlustandel motsvarande 0,50 % utlåningen skulle av motsvara det dubbla beloppet. En successivt vikande förlustsiffra verkar sannolik med hänsyn till dagens situation. Ungefär hälften de av beräknade totala förlusterna de närmaste åren kan beräknas bestå av förluster från det sent byggda beståndet. Bostadsinstituten hade enligt Finansinspektionen 1994 en total utlåning till bostadsrättsföreningar enskilda bostadssamt rättshavare motsvarande 150,3 miljarder kronor, efter avdrag för amorteringar. Enligt Finansinspektionen kommer nivån på förlusterna till denna sektor att kulminema 1995, för de två att efterföljande åren minska något, både i absoluta tal och relaterat till utlåningen. Fastigheter belägna i småstäder och landsbygden har hittills varit överrepresenterade bland bostadsinstitutens förluster på bostadsfastighetema och kan förväntas så förbli. Detta gäller både privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. Förlustema täcks hos bostadsinstituten rörelseresultaten av vilka förblir positiva. Utredningen gör bedömningen boatt stadsinstituten trots förlustnivån behåller förmågan kunna att nyupplåna och omsätta befintlig upplåning tillräckligt billigt. Nuvarande förlustnivå bedöms inte oacceptabla effekter på rating eller på investerarnas kreditbedömning varje enskilt av institut. Detta förutsätter att intjäningsförmågan inte minskar kraftigt genom lägre marginaler. Om ett bostadsinstitut skulle visa ett negativt rörelseresultat störs prisbildningen dock allvarligt för detta instituts upplåning, med konsekvenser för priser nyutlåning och omsättning.

100 Villkoren för det sent byggda beståndet

5.6.5 Totala förluster för det sent byggda beståndet

Utredningen beräknar att den sammanlagda förlustnivån de kommande tre åren för Venantius, SBAB samt övriga bostadsmstitut och kreditgarantigivaren BKN samt kommunerna kan komma att uppgå till mellan 4 och 5 miljarder kronor årligen. Utfallet kan komma att påverkas av många olika faktorer. Förlustprognosen är därför behäftad med osäkerhet och är baserad

dagens bedömning räntelagen och likaså är förutsättningen

av att redan genomförda rekonstruktioner visar sig hållbara.

vara

Utvärdering 1993 års regler 101

av

6 av 1993 års för

Utvärdering regler

statens stöd till

bostadsfinansiering

I detta kapitel beskrivs översiktligt målsättningarna för 1993 års reformering av statens stöd till bostadsfmansieringen samt de förändringar i systemet gjorts sedan 1januari 1993. Därefter

som redovisas de preliminära resultat rörande det bidragssystemets

nya effekter på bostadsproduktionen framkommit i bl.a. Boverkets

som underlagsmaterial till utredningen. Häri inkluderas analys

en av olika hushållstypers möjligheter att efterfråga nyproducerade bostäder. Slutligen presenteras några problemområden inom det nya bidragssystemet, vilka dels utgör grunden för förslag i kapitel

dels kommer föremål för fortsatta överväganden inom

att vara utredningen.

6.1 och konstruktion

Danellsystemets syfte

Nuvarande regler för statens stöd till bostadsñnansieringen beslutades av riksdagen under våren 1992 prop. 199192: 150 bil. 5, BoU23, rskr. 343 och byggde i allt väsentligt förslag från utredningen statens stöd för bostads-

om finansieringen SOU 1992: 24. Regelsystemet är allmänt känt som Danellsystemet, efter utredaren Georg Danell. Danellsystemet började gälla den 1januari 1993, men ny- och ombyggnadsprojekt som formellt påbörjats under 1992 möjlighet att erhålla

gavs räntebidrag enligt 1992 års regler de s.k. Danellgropama.

Huvudsyftet bakom 1993 års reformering statens stöd till

av bostadsfinansieringen var att successivt minska de statliga subventionema till bostadsbyggandet. I grunden är Danellsystemet därför utformat som en awecklingsplan för räntebidragen. Ett andra syfte var att bidragsmottagare och boende skulle bli

mera räntekänsliga. Bidragsmottagare och staten skulle därför under avvecklingstiden dela ränteriskema. Ett tredje syfte att

var avreglera och förenkla i regelverken kring det statliga stödet till

102 Utvärdering 1993 års regler

av

bostadsbyggandet. Tanken att bostadsbyggandet härigenom

var skulle påverkas mindre villkoren för statliga bidrag och i stället

av bli efterfrågestyrt och varierat. Slutligen var ett fjärde syfte

mera

skapa produktionskosmadema främst ändrade att press genom regler för beräkning av bidragsunderlaget.

6.1.1 Delad ränterisk

I det tidigare räntebidragssystemet ersatte staten den del av räntekostnaden låg mellan den garanterade räntan och

som subventionsräntan. Staten påtog sig därmed hela risken för kapitalkostnadsökningar på grund stigande räntor. Bidragsmot-

av tagaren svarade endast för den ränterisk som hänger samman med förändringar räntemarginalen mellan subventionsräntan och

av faktisk lånekosmad.

I Danellsystemet har ränterisken i ökad utsträckning lagts på bidragsmottagaren. Detta sker dels genom att schablonema för beräkning bidragsunderlaget ligger i underkänt produktion-

av av skostnadema, dels att räntebidraget lämnas för en pro-

genom centuell andel den schablonberäknade räntekostnaden. I takt

av med att räntebidragsandelen minskas får också förändringar i räntenivån ett ökat genomslag i bidragsmottagarens kapitalkostnader. Vidare bidragsmottagaren även i Danellsystemet för

svarar den ränterisk uppstår att subventionsräntan inte

som genom omfattar kreditinstitutens räntemarginalen

6.1.2 Avvecklade räntebidrag

Awecklingen räntebidragen sker dels genom att bidragsandelen

av till enskilda projekt minskar för varje efter färdigställandet, dels

att varje årgång bostäder startar en lägre andel genom ny räntebidrag än den tidigare.

För ett egnahem avvecklas räntebidragsandelen i en takt av 5,7 procentenheter tills bidraget helt försvunnit. För hyres- och

per bostadsrättshus är awecklingstakten 4 procentenheter per år, men avstannar när bidragsnivån nått ner till 30 %. En bidragsandel om

Utvärdering av 1993 års regler 103

30 % får behållas och motsvarar den skatteminskning egnahemsägaren får genom ränteavdrag.

Varje årgång av hyres- och bostadsrättshus startar på

ny en bidragsnivå 5 procentenheter under föregående årgångs. Projekt färdigställda under 1993 gavs en bidragsandel 57 %, projekt färdiga under 1994 en andel 52 % osv. För egnahem sker en liknande nedtrappning med en något högre procentsats, 6 23 procentenheter. Efter slutförd avveckling får nybyggda hyres- och bostadsrättshus endast det eviga bidraget 30 % av den schablonberäknade rântekostnaden och nybyggda egnahem uppbär inga räntebidrag alls.

6.1.3¶Förenklingar och avreglering

Förenklingama i Danellsystemet skedde framförallt vad gäller beräkningen av bidragsunderlaget vid nybyggnad. Tidigare beräknades bidragsunderlaget utifrån de skäliga, faktiska produktionskostnaderna och kunde därmed variera från fastighet till fastighet beroende på utformning, standard, kringutrustning etc. samt resultatet av upphandlingen. Vid varje projekt krävdes därför en särskild prövning av vilka kostnader som skäligen kunde räknas in i bidragsunderlaget.

Grundtanken när Danellsystemet konstruerades var att räntebidragen skulle betrakta och utformas som ett skäligt stöd till de boende och inte som ett produktionsstöd. Beräkningen av bidragsunderlaget frikopplades därför från de faktiska produktionskostnaderna. Bidragsunderlaget för en nybyggd bostad bestäms i stället schablonmässigt till 13 000 kr per kvadratmeter för de första 35 kvadratmetrarna och till 6 000 kr per kvadratmeter mellan 35 och 120 kvadratmeter. För ytor över 120 kvadratmeter ges inga bidrag alls. Dessa villkor och belopp gäller för alla bostäder och hustyper över hela landet. Särskilda regler gäller dock för specialbostäder som t.ex. äldrebostäder och handikappbostäder.

104 Utvärdering 1993 års regler

av

Dessutom avskaffades vissa regler angående bostädernas utformning och standard. Detta skedde 1994 års byggregler.

genom

6.1.4¶Press produktionskostnadema

En viktig tanke bakom det förenklade sättet att beräkna

nya, bidragsunderlaget att skapa produktionskostnadema.

var press Det schabloniserade bidragsunderlaget fastställdes till en nivå i underkänt beräknade produktionskostnader. Genom att

av kostnader schablonen inte blev bidragsgrundande, fick

över byggherrarna incitament att kostnaderna. Hela värdet av en

pressa kostnadsminskning i kostnadsläget över schablonen kommer byggherren till godo.

För att öka byggkostnadema räknas schablonema

pressen inte med kostnadsutvecklingen. Om produktionskostnadema

upp stiger minskar det reala värdet schablonema och vikten av att

av minska kostnaderna ökar ytterligare.

I tidigare stödsystem byggherrens vinst av en kostnads-

var minskning mindre. Genom att bidragsunderlaget baserades den faktiska produktionskostnaden medförde minskade produktionskostnader även reducerat bidragsunderlag och därmed lägre bidrag.

6.2 i 1993-95

Förändringar Danellsystemet

Danellsystemet har i allt väsentligt bevarats intakt sedan 1 januari 1993. De förändringar gjorts har berört nedtrappningsreglema

som för räntebidragen och reglerna för fastställande av subventions-

räntan.

Som beskrevs i kapitel 4 har bidragsandelen till nybyggnad av hyres- och bostadsrätter påbörjas under 1995 frysts vid 52 %,

som dvs. 1994 års nivå. Enligt den ursprungliga avvecklingsplanen skulle nivån då ha minskat till 47 %. Samtidigt höjdes bidragsandelen för egnahem påbörjade under 1995 från tidigare beslutade 29 13 % till 31,4 %. Den årliga sänkningen av bidragsnivån under bidragstiden ökades vid tidpunkt till 5,7 % för

samma

Utvärdering av 1993 års regler 105

egnahemmen.

I samband med att nya kapitalbeskattningsregler infördes from. l januari 1995 ökades den lägsta bidragsnivå för hyresoch bostadsrätter dvs. den andel av godkänd räntekostnad

- som subventioneras även efter helt genomförd nedtrappning från 25

till 30 %.

Som nämndes i kapitel 4 har nya regler för fastställande

av startpunkten för räntebidrag trätt i kraft den l oktober 1995. Regelförändringen innebär att bidragstiden för räntebidrag normalt skall räknas från färdigställandet. Möjligheterna att senarelägga den första femårsperioden för utbetalning av räntebidrag är begränsad till ett datum maximalt l framåt i tiden. Senareläggning av starttidpunkten för räntebidragsutbetalningar får heller inte ske till tidpunkt ligger före beskedet startdag

en som om inkommer till länsstyrelsen. Reglerna begränsar möjlig-hetema att spekulera i en stigande subventionsränta och förhindrar att bidragsmottagaren i efterhand väljer den startdag som ger högst subventionsränta.

6.3¶Nyproduktion och 1993-1995 ombyggnad

6.3.1¶Nyproduktion

Bostadsproduktionen har minskat för varje sedan 1991, då antalet färdigställda lägenheter var nästan 67 000 tabell 6.1.

106 Utvärdering 1993 års regler

av

Tabell 6.1 Färdigställda lägenheter 1965-1994

Källa: Boverket

Minskningen bostadsproduktionen har varit särskilt tydlig

av sedan 1992. Mellan år 1992 och 1993 minskade bostadsproduktio-

med nästan 40 % och slutade 1993 på ca 35 000 lägenheter. nen Minskningen fortsatte i takt under 1994, då något över

samma 21 000 lägenheter färdigställdes.

Antalet lägenheter med beslut statligt stöd under perioden

om 1991 till 1994 avspeglar nedgången i bostadsproduktionen. Ca 62 000 lägenheter meddelades beslut om statligt stöd 1991, en siffra minskat till drygt 11 000 lägenheter under 1994.

som Preliminära siffror för första halvåret 1995 indikerar att antalet lägenheter med beslut statligt stöd kommer att ligga på

om ungefär 1994 års nivå tabell 6.2.

Utvärdering av 1993 års regler 107 Tabell 6.2 Lägenheter med beslut om statligt stöd

1965-1995

-

Anmärkning: Redovisningaråren1965 1991- avserpreliminärtbeslutomstatligtbostadslåntill flerbostadshusrespgruppbyggdasmåhusoch beslutomstatligtbostadslån styckebyggdatill småhus.From. âr 1992avserredovisningenobjektmedbeslutomstatligtstöd.

Siffrornaför 1995 preliminäraOd]någotImderskanadeär på grundavvisseñersläpningi statisjkm.

Siffranl 749avserallatyperavsmåhus,bådegruppbyggdaochegiahem.

Källa: Boverket

Av de lägenheter som sedan 1993 års början beviljats statligt stöd är ett stort antal s.k. Danellgropar. Dessa tillkom genom att byggprojekt som formellt påbörjades innan 1992 års utgång medgavs möjlighet att välja bidrag enligt 1992 års fmansieringssystem även om projektet färdigställdes ett antal Antalet

senare. Danellgropar i 1993-1995 års produktion framgår tabell 6.3

av nedan.

108 Utvärdering 1993 års regler

av

Tabell 6.3 Lägenheter med beslut om statligt stöd enligt

1992 och 1993 års regler under 1993-1995

därav med

därav med

därav med -92 års regler l 165 785 380

- -93 års regler 4 780 3 411 1 369

-

Anmärkning:Redovisningenåren19651991avserpreliminärtbeslutomstatligtbostadslåntill

flerbostadshus gruppbyggdasmåhusochbeslutomstatligtbostadslåntill styckebyggda

resp småhus.Fr.0.m.år 1992avserredovisningenobjektmedbeslutomstatligtstöd.

Silfromaför 1995nrpreliminäraochnågotunderskattadegrundavvisseñersllpningi statistiken.

SifTranl 749avserallatyperavsmåhus,bådegruppbyggdaochegnnhem.

Källa: Boverket

Av tabellen framgår att antalet lägenheter med bidrag enligt Danellsystemet litet under 1993. Under 1994 var däremot

var 1993 års regelsystem dominerande. Detta fick 9 117 av totalt 11 513 lägenheter beslut statligt stöd enligt nuvarande bidrags-

om

Av det totala antalet lägenheter med beslut om statligt system. stöd under perioden 1 januari 1993 till l juli 1995, utgör lägenheter enligt Danellsystemet endast mindre del. 16 226 av totalt

en 43 452 lägenheter har fått bidrag enligt Danellsystemet, dvs.

37 %.

Utvärdering 1993 års regler 109

av

6.3.2 Skillnader mellan produktion enligt 1992 och

1993 års regler

Genom att 1992 och 1993 års bidragssystem existerat parallellt kan inte 1993 och 1994 års produktion i dess helhet jämföras med tidigare årgångar bostäder. Framförallt vad gäller årgång 1993

av säger en sådan jämförelse mera om det äldre räntebidragssystemet än om det nuvarande. Däremot finns möjligheter till direkta jämförelser mellan bostäder producerade med olika bidragssystem under samma år. En sådan jämförelse blir särskilt intressant för år 1994, då andelen lägenheter med bidrag enligt Danellsystemet är högre.

Boverket har i sitt underlagsmaterial till bostadspolitiska utredningen specialstuderat skillnader i bostadsbyggandets fördelning lägenhetstyper samt förändringar den genomsnitt-

av liga bruksarean mellan lägenheter i olika bidragssystem i 1994 års produktion se även nästa avsnitt.

Boverkets analys visar att andelen smålägenheter utan fullständiga kök är betydligt högre för Danellsystemets lägenheter än för lägenheter byggda under 1994 med det äldre bidragssystemet tabell 6.4.

110 Utvärdering 1993 års regler av

Tabell 6.4 Lägenheter i Herbostadshus procentuellt fördelade på lägenhetstyper 1975-1994

Hustyp Lågenhetstyp Övriga 1 RK 2 RK 3 RK 4 RK 5 RK GRK utan kök

Källa: Boverket

De minsta lägenheterna har kraftigt ökat sin andel byggandet

av sedan 1991, ökningen är särskilt markant för Danellsystemets

men lägenheter under 1994. Hela 72 % 1994 års produktion enligt

av Danellsystemet bestod smålägenheter utan fullständiga kök.

av Motsvarande andel för 1992 års bidragssystem var 43 %, i stort sett procentandel som för år 1993.

samma

Tabellen visar något högre andel lägenheter med 1 RK

även en i produktion enligt Danellsystemet. Vidare är endast 10 % av lägenheterna med bidrag enligt nuvarande räntebidragssystem större än 2 RK. Motsvarande andel för det äldre räntebidragssyste-

met är 30 %.

Den höga andelen smålägenheter utan fullständiga kök förklaras främst omfattande produktion av gruppbostäder

av en och andra särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade

SOU 1995:298 Utvärdering av 1993 års regler lll

samt studentlägenheter här benämnt speciallägenheter. Byggande av sådana bostäder har gynnats av faktorer på efterfrågesidan. Bland annat har antalet äldre med behov särskilda boendefor-

av mer ökat och tillgången till särskilda bostadsbidrag för äldre torde också ha viss betydelse i sammanhanget. Vidare har sådana lägenheter varit ekonomiskt fördelaktiga att producera på grund av förmånliga bidragsregler och särskilda bidrag.

Bidragsunderlaget vid nybyggnad baseras normalt på

en schablonberäknad produktionskostnad för de första 35

som kvadratmetrama är 7 000 kr högre än för ytor därutöver. För särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade får det högre schablonbeloppet dock omfatta större till

en area, upp maximalt 45 kvm.

Vidare kan produktion av lägenheter i särskilda boendeformer för äldre och funktionshindrade samt studentlägenheter bli relativt förmånlig just att dessa lägenhetstyper oftast saknar

genom fullständiga kök. Den högre schablonen 13 000 kr för de första 35 45 kvadratmetrama är utformad för att inrymma de höga kostnader är förknippade med lägenhets grundfunktioner,

som en i form av bl.a. kostnader för köksutrusming. Om dessa kostnader kan nedbringas genom minskad köksutrustning ocheller slås ut på flera lägenheter kök, ökar subventionsgraden

genom gemensamma till varje lägenhet.

Dessutom utgår under åren 1991-1996 tillfälliga stimulansbidrag till anordnande särskilda boendeformer för äldre och

av funktionshindrade med närmare 3 miljarder kronor. Bidrag utgår bl.a. till ny- och ombyggnad av gruppbostäder med 500 000 kr per boendeenhet och till nybyggnad andra särskilda boendefor-

av mer med 50 000 kr per lägenhet.

Sammantaget har produktionen av speciallâgenheter varit omfattande, medan däremot antalet konventionella lägenheter byggda enligt Danellsystemet under 1994 är mycket litet. Enligt Boverkets beräkningar har endast 1 836 konventionella lägenheter i flerbostadshus meddelats beslut om statligt stöd under 1994. Av dessa avsåg 1 106 beslut bidrag enligt 1993 års regler och 730 bidrag enligt de regler som gällde 1992. Det låga antalet konventionella lägenheter medför att jämförelser mellan lägenheter producerade enligt olika regelsystem blir osäkra. Resultaten

av

112 Utvärdering 1993 års regler

av

sådana jämförelser bör betraktas som tendenser tills analyser av 1995 års produktion ger ett säkrare underlag.

6.3.3 Ytor och lägenhetskvaliteter i 1994 års

produktion

Konventionella lägenheter producerade under 1994 enligt 1993 års regler har lägre genomsnittlig bruksarea per lägenhet än

en lägenheter med 1992 års regler. Förändringen gäller enligt Boverkets utvärdering alla lägenhetsstorlekar i flerbostadshus

tabell 6.5.

Tabell 6.5 Genomsnittlig primär bruksarea i kvm för olika

lägenhetstyper i flerbostadshus under 1994

År Lägenhetstyp

A1la1RK2RK3RK4RK5RK6RK7RK8+RK

Flerbostadshus

1994, totalt 47 42 60 77 94 117 157 1994:92 2 60 47 61 81 105 124 168 1994:93 3 43 41 59 73 87 101 134

Avser 6 RK och större. 2 Beräknat med 1992 års regler om räntebidrag 3 Beräknat med 1993 års regler om räntebidrag

uppgiften tillgänglig

Källa. Boverket

Utvärdering av 1993 års regler 113

Jämfört med produktion inom det äldre bidragssystemet minskade arean i en normaltrea med 8 kvm från 81 till 73 kvm. Den minskade genomsnittsarean är dock särskilt markant för lägenheter större än 3 RK. För t.ex. en lägenhet om 4 RK var minskningen i genomsnitt 18 kvm. Endast för lägenheter om 2 RK är minskningen i genomsnittsarea relativt blygsam.

Den minskade genomsnittliga ytan för lägenheter i flerbostadshus behöver inte i sig innebära att lägenhetskvalitetema minskar. Om den befintliga arean utnyttjas väl kan slutresultatet ändå bli en lägenhet med god användbarhet och tillgänglighet. En minskad genomsnittsyta per lägenhet ställer dock större krav på lägenheternas planering.

Ett första försök att utvärdera utformningen av 1994 års lägenheter med bidrag enligt Danellsystemet har gjorts i en forskningsrapport finansierad av Byggforskningsrådet. Rapporten

vilken bifogats Boverkets utvärdering bygger jämförelse - - en mellan ett stratiñerat urval lägenheter i 1991 och 1994 års produktion. Specialbostäder har rensats bort ur urvalet och undersökningen omfattar endast konventionella lägenheter. Den högre andelen speciallägenheter i 1994 års produktion stör därför inte jämförelsen. De lägenheter från 1994 som ingår i undersökningen är samtliga producerade med Danellsystemets bidragsregler under andra halvåret 1994. Emellertid bör betonas att undersökningen inte enbart är inriktad på att analysera effekterna av just bytet av bidragssystem. Det är den sammantagna effekten

av Danellsystemet och 1994 års byggregler som har granskats.

Enligt forskningsrapporten har inte tillräckliga ansträngningar gjorts för att göra det bästa av en given lägenhetsyta. I stället finns en tendens till försämrade lägenhetskvaliteter i 1994 års lägenheter med bidrag enligt Danellsystemet. I rapporten dras slutsatsen att användbarhet och tillgänglighet försämrats så att 80 % av de undersökta lägenheterna har betydande problem i den grundläggande användbarheten. Problemen orsakas bl.a. av att konventionella, avskiljbara kök förekommer i mindre utsträckning. Den större andelen lägenheter med en area under normalarean för respektive rumsantal har också gjort att rummen tenderat att bli mindre och att genomgångsrum förekommer oftare. Detta orsakar ibland problem med möblerbarheten av lägenheterna. Slutligen har en ökad andel av lägenheterna en lägre utrustningsstandard i kök

114 Utvärdering av 1993 års regler

och badrum.

Forskningsrapporten beskriver också att de boendes möjligheter att använda lägenheterna enligt egna behov och önskemål tenderat att minska. Planlösningar och utrymmen tillåter mera sällan en mångsidig användning genom t.ex. alternativa rumsindelningar, alternativa möbleringar eller en oberoende användning av

Dessutom har mindre och smalare rum och sämre rummen. utrustning i flera fall lett till minskad tillgänglighet för

en rörelsehindrade.

Vidare påpekas i forskningsrapporten att den ökade friheten för byggherre och projektör i utformningen av lägenheterna sällan utnyttjats för att främja skönhet och karaktär. Egenskaper som ger

lägenhet tilltalande karaktär i form av luftighet, genomsikt, en dagsljus etc. förekommer i något mindre utsträckning i bostäder producerade med bidrag enligt Danellsystemet.

En slutsats i rapporten blir att högre ambitionsnivå vid

en planeringen lägenheterna hade öppnat möjligheter till altemati-

av

lösningar och bibehållen funktion. Rapporten visar också va flera exempel där lösningar och förhållningssätt prövats.

nya Resultatet har blivit lägenheter skiljer sig från 1991 års

som produktion, de avspeglar brukarnas preferenser

men som - om likväl kan ha en hög användbarhet.

Det bör betonas att refererade forskningsrapport utgör en

ovan delredovisning baserad 1994 års begränsade produktion. Rapporten skall kompletteras med en analys av bostäder byggda under första halvåret 1995. Väl underbyggda slutsatser om nybyggda bostäders kvalitet kan dras först efter denna komplettering. Andra faktorers inverkan, t.ex. byggreglema, behöver också närmare analyseras.

6.3.4¶Minskad ombyggnadsverksamhet

Enligt 1992 års bidragssystem lämnades bidrag till flertalet ombyggnadsätgärder, inklusive reparation och underhåll. Danellsystemets regler innebar en mera restriktiv bidragsgivning till ombyggnaden Räntebidrag till ombyggnader i småhus slopades helt och färre ombyggnadsåtgärder i hyres- och bostadsrättshus

Utvärdering av 1993 års regler 115

blev bidragsberättigade. Staten lämnar sedan 1993 bidrag endast till sådan ombyggnad väsentligt förbättrar husets grund-

som läggande bostadsfunktioner. Staten ger inte bidrag till underhåll och reparation utom när det gäller husets huvudsakliga försörjningssystem för el, uppvärmning, vatten och avlopp, ventilation samt kommunikationer.

Antalet ombyggnader med räntebidrag har varierat stort mellan olika kvartal under perioden 1993-1995, har successivt

men minskat sedan första kvartalet 1993 då beslut meddelades

om statligt stöd till 20 000 lägenheter. Motsvarande siffra för första

ca kvartalet 1995 6 381 lägenheter se diagram 6.1

var

Diagram 6.1 Antal lägenheter med beslut statligt stöd till

om

ombyggnad kvartalsvis. Lägenheter 25 000 .

20 000 .

15000 -

H Flerbostadshus 10000

5 000

1992 1993 1994 1995

Källa: Boverket

De försvinnande linjerna för ombyggnader egnahem och

av grupphus förklaras att det statliga stödet till ombyggnad

av av småhus upphörde den 1januari 1993. Statligt stöd till ombyggnad utgår för närvarande endast till objekt som formellt eller reellt påbörjats före 1993. Ökningen antalet beslut i slutet varje

av av

116 Utvärdering av 1993 års regler

kalenderår förklaras av Danellsystemets nedtrappning av bidragsandelen för varje nytt kalenderår. Många fastighetsägare önskar beslut under fjärde kvartalet för att hinna påbörja ombyggnaden före årsskiftet. Effekten blir ett relativt litet antal beslut under det första kvartalet respektive år.

Andelen ombyggda lägenheter med bidrag enligt Danellsystemet ökar kraftigt under perioden. 1993 var det endast 2 % av de ombyggda lägenheterna som fick bidrag enligt 1993 års regler. 1994 steg andelen till 42 % och hamnade för första kvartalet 1995 på 82 %.

Vid en jämförelse mellan ombyggnader enligt 1992 respektive 1993 års bidragsregler framgår att räntebidragsunderlaget varit lägre i det nya systemet diagram 6.2

Diagram 6.2 Räntebidragsunderlaget per lägenhet i

ombyggnader.

Kronor 450000 . 400000 -

350000 -

300000 . 25° 000

1992årsregler

E1993årsregler 200000 . ISO000 100000 .

S0000 -

1993 1994 1995:1 Källa: Boverket

Eftersom antalet ombyggnader enligt 1993 års system var mycket litet under 1993, är jämförelsen för detta år osäker. Ombyggnader enligt 1992 års regler hade dock ett högre bidragsunderlag även

Utvärdering av 1993 års regler 117

för 1994 och för första kvartalet 1995. Under den perioden senare var skillnaden markant, 401 000 kronor lägenhetjämfört med per 148 700 kronor. Om- och tillbyggnadsverksamhet, reparationer och tillgänglighetsskapande åtgärder har under 1995 fått ökad omfattning en genom de stimulansåtgärder utanför det egentliga räntebidragssystemet som beskrevs i kapitel Enligt Boverkets statistik beviljades bidrag från det extra statliga stödet för förbättring av bostäder till 265 119 lägenheter mellan 1januari och 1 september 1995. Under samma tidsperiod fick 45 487 lägenheter beslut om bidrag i form av det statliga investeringsbidraget till förbättring av inomhusklimat.

6.3.5 Prognoser för bostadsbyggandet 1995-1996

Boverket gör årligen prognoser över hur många lägenheter som beräknas påbörjas på års sikt. Prognoserna baseras dels på ett par kommunernas och länsstyrelsemas lokala bedömningar och dels på Boverkets mera övergripande byggprognoser. Byggprognosema bygger i sin tur på indikatorer på aktiviteten i byggbranschen samt efterfrågeanalyser. Kommunernas bedömningar och Boverkets byggprognoser ger samstämmiga resultat för 1995-1996. Om räntan inte stiger över den nivå som rådde i början 1995, väntas antalet påbörjade av lägenheter 1995 ligga på minst 1994 års nivå och viss ökning en förväntas 1996. Enligt Boverkets beräkningar det faktiska var påbörjandet under 1994 ca 12 000 lägenheter. För 1995 uppskattas påbörjandet bli 12 000-16 000 lägenheter och under 1996 väntas antalet stiga till ca 18 000. 10-15 % de påbörjade lägenheterna av under 1995 och 1996 beräknas bli s.k. Danellgropar. Inga säkra uppgifter finns ännu om det faktiska antalet påbörjade lägenheter under 1995. Preliminär statistik från SCB visar att ca 3 600 bostäder påbörjats mellan 1 januari och 1 augusti 1995. Denna siffra är dock underskattad grund av en viss eftersläpning i statistiken samt att de beslut statligt genom om stöd som utgör underlaget för statistiken inte alltid fattas före påbörjandet.

118 Utvärdering av 1993 års regler

Enligt Boverkets prognos kommer bostadsbyggandet under 1995-1996 att koncentreras till vissa regioner. Mer än 40 % av antalet påbörjade bostäder väntas vara belägna i storstadsområdena, dvs. Stockholm, Göteborg och Malmö. Bostadsbyggandet kommer också att inriktas mot högskoleregionema Umeå, Växjö, Linköping, Uppsala, Jönköping, Örebro, Halmstad, Helsingborg och Skövde. Tillsammans med storstadsområdena väntas dessa regioner komma att för ungefär 75 % av det planerade

svara bostadsbyggandet under 1995. Med få undantag har de nämnda regionerna goda förutsättningar för bostadsproduktion genom en förhållandevis kraftig befolkningstillväxt och måttliga problem med tomma lägenheter.

Andelen specialbostäder, främst äldrelägenheter, beräknas bli fortsatt hög, troligen mellan 25 och 40 % av de planerade lägenheterna. Framförallt i län där bostadsbyggandet är mycket lågt beräknas andelen specialbostäder bli hög. Flera kommuner har i Boverkets prognos uppgivit att de enbart räknar med byggande av specialbostäder. Under 1996 förväntas dock en kraftig minskning av andelen specialbostäder eftersom många kommuner då börjar få behovstäckning för denna bostäder.

typ av

6.4¶Produktionskostnader och produktivitet

6.4.1 Produktionskostnademas utveckling

Boverket redovisar statistik över produktionskostnademas utveckling för konventionella bostäder som fått beslut om statligt stöd respektive år. Det faktum att statistiken omfattar endast konventionella bostäder gör att den höga andelen specialbostäder i framförallt produktion enligt Danellystemet inte stör jämförelsen. Samtidigt bör påpekas att antalet konventionella bostäder som statistiken baseras blir för litet för att säkra slutsatser skall kunna dras, särskilt vad gäller jämförelser mellan de två bidragssystemen.

Räknat i 1989 års priser har den genomsnittliga produktionskostnaden tenderat att sjunka efter 1992 för flerbostadshus och

Utvärdering av 1993 års regler

framförallt för de gruppbyggda småhusen diagram 6.3

Diagram 6.3 Produktionskostnader per kvadratmeter.

Kronorper kvadratmeter

9500 i

Flerbostadshus 9000

8000 1

7500 i

7 000

1989 1990 1991 1992 1993 1994

Källa: Boverket

Imera exakta siffror hade flerbostadshusen 1992 en genomsnittlig produktionskostnad per kvadratmeter total primär bruksarea 9 079 kronor. Motsvarande belopp var 8 640 kronor för 1993 och 8 459 kronor för 1994. Uttryckta som ett indextal förändrades produktionskosmadema från 101 till 94 under samma period. Tendensen mot lägre kostnader är svag och motsvarar en minskning med knappt 7% under 1992-1994.

För de gruppbyggda småhusen syns en tydligare nedåtgående trend för produktionskostnadema. Mellan 1992 och 1994 har produktionskostnaden per kvadratmeter total primär bruksarea minskat från 8 962 till 7 918 kronor. Denna förändring motsvarar en minskning med knappt 12%.

Kostnadsutvecklingen per kvadratmeter kan räknas om till ett byggnadsprisindex för att till viss del korrigera för variationer i

120 Utvärdering 1993 års regler av

byggandets geografiska fördelning, uppdelning på faktorer som sanerings-exploateringsområde, byggherrekategori, bostadsyta, material och konstruktioner samt inrednings- och utrustningsdetaljer. Om byggnadsprisindex relateras till konsumentprisindex kan också byggprisemas utveckling i förhållande till förändringar i den allmänna prisutvecklingen belysas diagram 6.4.

Diagram 6.4 Utvecklingen byggnadsprisindex och av konsumentprisindex 1975-1994. Index l975l00. Index1975 100 Byggnadsprisindex 600 7 förflerbostadshus

S00 Byggnadsprisindexför småhus 400 . . Konsumentprisindex 300

ioo l i A. i 0 l J 1975 1980 1985 1990 1991 1992 1993 1994

Källa: Boverket

Diagramet visar att byggnadsprisindex i stort sett följde utvecklingen konsumentprisindex fram till strax efter mitten av av 1980-talet. Under slutet 1980-talet steg sedan byggnadsprisinav dex betydligt snabbare än konsumentprisindex. Efter 1990 har byggnadsprisindex i pricip legat stilla och t.o.m. minskat något, framförallt vad gäller de gruppbyggda småhusen. Konsumentpris-

Utvärdering av I 993 års regler 121

index har under samma period kontinuerligt ökat, om än i långsam takt.

6.4.2 Skillnader mellan produktion med 1992 och

1993 års regler

Boverket har utfört en särskild jämförelse av produktionskostnadema för konventionella bostäder som byggts under 1994 med 1992 respektive 1993 års bidragsregler tabell 6.6.

Tabell 6.6 Produktionskostnaderna 1994 enligt 1992 resp.

1993 års regler inom exploaterings- och sane-

ringsområden.

Byggnadsområde Antal Antal BRA.P. Total prod.kostn. hustyp objekt lgh TOTlgh krmz BRA.P.TOT

m2

Flerbostadshus

Gruppbxggda småhus

Källa: Boverket

122 Utvärdering av 1993 års regler

Jämförelsen visar att flerbostadshus byggda med 1993 års bidragssystem har lägre produktionskostnader per kvadratmeter än bostäder byggda med det äldre bidragssystemet sett till hela produktionen under 1994. Skillnaden mellan bidragssystemen är i genomsnitt 570 kronor per kvadratmeter. För bostäder byggda i exploateringsområden är skillnaden mer än l 400 kr per kvadratmeter, I fråga om den del av produktionen som avser saneringsområden är dock lägenheter med det äldre bidragssystemet något billigare. Denna skillnad ligger troligen inom felmarginalen, med hänsyn till de mycket skiftande förutsättningarna för olika byggprojekt.

Med undantag för byggande i saneringsområden, har Danellsystemets konventionella bostäder lägre produktionskostnader per kvadratmeter trots att de har en lägre genomsnittsarea. Den genomsnittliga arean per lägenhet i flerbostadshus med Danellsystemets bidragsregler är endast 71,3 kvm mot 92,0 kvm för lägenheter med bidrag enligt det äldre systemet. Eftersom marginalkostnaden för att producera en ytterligare kvadratmeter normalt är mindre än kostnaden för tidigare kvadratmeter, borde

allt annat lika bostäderna med bidrag enligt Danellsystemet ha - en högre produktionskostnad per kvadratmeter på grund av sina mindre areor. Enligt Boverkets beräkningar bör en bostad som är 20 kvm mindre normalt ha en produktionskostnad som är 10 % högre än sin större motsvarighet. Om hänsyn tas till den mindre genomsnittliga lägenhetsytan, ligger enligt Boverket produktionskostnadema per kvadratmeter i Danellsystemets lägenheter hela 15 % under kostnaderna i tidigare bidragssystem.

De gruppbyggda småhusen uppvisar samma skillnader mellan de två bidragssystemen vad gäller produktionskostnader och genomsnittsyta. Den genomsnittliga bruksarean för gruppbyggda småhus med 1993 års bidragsregler är 98,1 kvm, jämfört med 111,6 kvm för småhusen med 1992 års regler. Även här borde den minskade genomsnittsarean normalt resultera i en ökning av produktionskostnaden per kvadratmeter. I stället är den genomsnittliga produktionskostnaden lägre, 10 118 kronor mot 10 725.

Det sagda bör betraktas indikationer på kosmadsut-

ovan som vecklingen, inte som definitiva belägg för en stark kostnadspress genom införandet av Danellsystemet. Underlaget för jämförelsen

produktionskostnader i exploateringsområden omfattar t.ex. av

Utvärdering av 1993 års regler 123

endast 292 lägenheter i det äldre bidragssystemet.

6.4.3¶Produktivitetsutvecklingen

Vad gäller produktivitetsutvecklingen tillåter inte statistiken någon direkt jämförelse mellan produktion enligt olika bidragssystem under 1994. Mera allmänt kan dock konstateras att produktiviteten

mätt som relationen mellan faktorprisindex och byggnadsprisin- dex har ökat sedan 1990 och att ökningen fortsatt för 1994 års

produktion. Totalt har produktiviteten mellan 1990 och 1994 förbättrats med ca 15 % för flerbostadshus och med ca 20 % för gruppbyggda småhus diagram 6.5.

Diagram 6.5 Produktivitet faktorprisindexbyggnadspris-

index för flerbostadshus och gruppbyggda småhus 1975-1994.

Index 120

Sm, rupp wo

.

År 70 n 1 l l I 4

1975 1980 1985 1990 1991 1992 1993 1994

Källa: Boverket

Eftersom en särredovisning av bostäder enligt de olika finansieringssystemen saknas, är det mycket vanskligt att uttala sig om vilka effekter Danellsystemet kan ha haft produktiviteten. I fråga om de gruppbyggda småhusen ökade visserligen

produktiviteten särskilt kraftigt för årgång 1994, men motsvarande

124 Utvärdering av 1993 års regler

ökning återfinns inte för flerbostadshusen. Här steg i stället produktiviteten mest redan mellan 1991 och 1992.

Som framgår figuren är produktivitetsutvecklingen starkt

av konjunkturrelaterad och följer i princip aktivitetsnivån på byggmarknaden. Produktiviteten försämrades fram till 1990, låg sedan stilla under detta och började stiga under 1991. Den starka kopplingen till byggkonjunkturema kan i sig vara fullt tillräcklig för att förklara förbättringarna av produktiviteten under perioden 1991-1994.

6.5 Hushållens ekonomiska möjligheter att

bostäder

efterfråga nyproducerade

Boverket har i sitt underlagsmaterial till bostadspolitiska utredningen analyserat vilka ekonomiska möjligheter olika hushållstyper har att efterfråga lägenheter l-4 RK producerade 1995.

Boverket har beräknat de nödvändiga hyrorna för nyproducerade bostäder med utgångspunkten att investeringar i bostäder endast fullföljs om de ger en riskpremie, dvs. en större avkastning än riskfria statsobligationer. Hur stor riskpremien behöver vara kan variera kraftigt mellan olika byggprojekt. Boverkets huvudalternativ innebär att en investerares krav på riskpremie är så högt att likviditetsunderskott kan undvikas under de inledande åren efter en bostadsinvestering. Detta motsvarar en riskpremie 4 procentenheter.

I övrigt baseras Boverkets kalkyler följande förutsättningar: lägenhetsstorlekama är för 1 RK 47 kvm, för 2 RK 64 kvm,

-

för 3 RK 81 kvm och för 4 RK 100 kvm produktionskostnaden är 10 500 kr per kvm

-

utgifterna för drift och underhåll är 220 krkvmår -

fastighetsskatt betalas enligt nu gällande regler -

hyran och utgifterna för drift och underhåll räknas upp med -

inflationen

restvärdet efter kalkylperiodens slut 30 är lika med det -

beräknade marknadsvärdet, dvs. det diskonterade värde: av

kommande driftsöverskott

ränte- och inflationsnivåer väntas överensstämma med rege- -

Utvärdering av 1993 års regler 125

ringens huvudantaganden i den reviderade fmansplanen

199495: 150, dvs. successivt sjunkande räntenivå på

en

den femåriga statsobligationen från 10 till 8 % under perio-

den 1996-2000 och konstant inflationsnivå på 2,8 %. Vid

en

igångsättandet 1995 har statsobligationsräntan antagits vara

10 %

räntan för femårig bostadsobligation väntas ligga 0,7 - en

procentenheter över statsobligationsräntan

Kalkylen resulterar i följande hyror för lägenheter om 1-4 RK som produceras 1995:

Tabell 6.7 Nödvändiga månadshyror för nyproduktion

1995.

IRK 2RK 3RK 4RK

3 600 5 300 6 900 8 600

Källa: Boverket

Boverket har analyserat hur stor andel av olika hushållstyper som kan efterfråga nyproducerade lägenheter med dessa hyresnivåer. Utgångspunkten för analysen är att lägenheterna kan efterfrågas

hushåll vilka efter det att hyran är betald har återstående av en andel inkomsten motsvarande skälig levnadsnivå enligt

av en Socialstyrelsens rekommendationer. Hyreskostnaden har beräknats

nettobostadsutgift, dvs. hänsyn har tagits till att hushåll som en med barn uppbär bostadsbidrag. Uppgifter om hushållens inkomster har tagits från SCB:s statistik över förvärvs- och kapitalinkomster under inkomståret 1992.

Resultatet analysen har Boverket relaterat till olika normer

av för vilken lägsta utrymmesstandard som krävs för att undvika trångboddhet. Den oftast använda benämns norm och

normen innebär att ingen medlem hushållet ska behöva ha sin sovplats

av i vardagsrummet. Norm 3 har den högre målsättningen att varje barn dessutom skall få ett eget Tidigare användes i boendes-

rum. tatistiken den under 1940-talet lanserade med

även norm

126 Utvärdering av 1993 års regler

innebörden att köket skulle vara fritt från sovplatser. Normema används normalt endast för barnfamiljer. Hushåll utan barn anses

trångbodda i någon lägenhetsstorlek. inte vara

Boverkets analys kan sammanfattas i nedanstående tabell tabell 6.8. Tabellen beskriver hur stor procentandel av hushållen inom varje hushållstyp med de antagna förutsättningarna kan

som efterfråga lägenheter av olika storlek. Vad gäller barnfamiljema anges för varje kombination av hushållstyp och lägenhetsstorlek vilken utrymmesnorm som uppfylls.

Tabell 6.8 Procentandel av olika hushållstyper som kan

efterfråga 1-4 RK i nyproduktionen uppfylld

utrymmesnorm för barnfamilj inom parentes

Lägenhetsstorlek Hushållstyp IRK ZRK 3RK 4RK

Ensamstående utan bam 42% 31% 17% 7%

Samboende utan bam 86% 72% 65% 52%

En vuxen m ett barn 78% 1 70% 2 30% 3 14%

En vuxen m två bam 70% 1 36% 2 15% 3

-

Två vuxna m ett barn 88% 1 75% 3 67%

-

Två vuxna m två bam 83% 1 75% 2 57% 3

-

Källa: Boverket

Tabellen visar att få hushåll bestående av en vuxen med ett eller två bam kan efterfråga en lägenhet motsvarande utrymmesnorm

Utvärdering av 1993 års regler 127

Endast 30 % hushållen med vuxen och ett barn respektiav en 15 % hushållen med och två bam kan bära en ve av en vuxen sådan hyresnivå. Norm 2 kan teoretiskt förverkligas för 70% av hushållen med och ett bam. Motsvarande andel för en vuxen hushållen med och två bam blir dock bara 36%. en vuxen Hushållen med två och ett eller två barn klarar sig vuxna bättre. 75 respektive 57 % kan nå en utrymmesstandard motsvarande Norm 2 uppfylls i båda fallen av 75 % av dessa norm hushållstyper 2 och 3 sammanfaller för familjer med två

norm

vuxna och ett bam. För hushållen barn framträder stor skillnad mellan utan en ensamstående och samboende. Under hälften de ensamstående av kan efterfråga lägenhet l RK. Samtidigt kan mer än hälften en om de samboende bära hyra motsvarande 4 RK. av en Resultatet analysen hushållens möjligheter att efterfrågan av av nyproducerade bostäder är beroende av vilka förutsättningar som för beräkna de nödvändiga hyresnivåema. Exempelvis använts att skulle förändring den femåriga statsobligationsräntan med en av procentenhet betyda skillnad i den nödvändiga månadshyran en en med 100-350 kr beroende lägenhetsstorlek. En procentenhets förändring riskpremien påverkar hyrorna mellan 250 och 550 av kr.

6.6¶Begränsade utvärderingsmöjligheter

Danellsystemet konstruerades inte för den makroekonomiska omgivning kommit att gälla under stor del av perioden som en 1993-1995. Som framgått kapitel 2 har Danellsystemets av avvecklingsplan för räntebidragen haft att verka i en omgivning där hög realränta, försvagad betalningsförmåga hos en extremt hushållen grund främst hög arbetslöshet samt turbulens av fmans- och fastighetsmarknadema kraftigt minskat både utbud och

efterfrågan nybyggda bostäder. förändrade samhällsekonomiska gör det svårt att Den ramen fastställa vilka förhållanden bostadsmarknaden som beror av egenskaper hos själva Danellsystemet. Danellsystemets gradvisa avveckling räntebidragen, den delade ränterisken och pressen av

128 Utvärdering av 1993 års regler

på produktionskostnadema kan säkerligen förklara del den en av låga ny- och ombyggnadsverksamheten. Systemets konstruktion kan ha medverkat till de redovisade tendensema vad gäller produktionskostnader, produktivitet och lägenhetskvaliteter. Det faktum att vissa skillnader finns mellan bostäder byggda under 1994 enligt olika bidragssystem talar för att så är fallet. Emellertid är den nya ekonomiska omgivningen i sig ägnad att framkalla minskad byggverksamhet och kostnadsminskningar bl.a. genom ökad produktivitet samt mindre och billigare lägenheter. En utvärdering av Danellsystemets effekter på bostadsmarknaden försvåras också av att systemet är känsligare för ett högt och föränderligt ränteläge än tidigare subventionssystem. De tendenser som kan urskiljas vid jämförelser mellan produktion enligt respektive bidragssystem torde delvis betingade det vara av rådande svårförutsägbara ränteläget. Definitiva slutsatser om Danellsystemets effekter ny- och ombyggnad kan dras först när systemet tillämpats i en situation med en lägre och stabil mera råntenivå. Slutligen har tidigare i detta kapitel konstaterats att bostadsproduktionen under 1993 och 1994 ett mycket begränsat empiger riskt material för jämförelser mellan produktion enligt olika bidragssystem. Den totala bostadsproduktionen har varit mycket låg och större delen av 1994 års produktion bestod specialläav genheter. Vidare försvåras utvärdering hög andel en av en Danellgropar i särskilt 1993 års produktion. Ovanstående förhållanden innebär att den utvärdering som presenteras i detta betänkande inte bör betraktas utsom en värdering i egentlig mening, första, prelimiutan snarare som en när, analys av Danellsystemets funktion och effekter. Först när mera detaljerade uppgifter 1995 års produktion blir tillom gängliga finns ett tillförlitligt empiriskt underlag för utvären dering. Sammantaget utredningen att det i dagsläget inte finns anser säkert underlag för att dra några långtgående slutsatser om Danellsystemets funktion och effekter. Följaktligen har delbetänkandet i de delar som rör Danellsystemet inriktats på att dels fånga tendenser och problemområden redovisas bl.a. i upp som

Utvärdering av 1993 års regler 129

Boverkets utvärdering, dels formulera förslag som utan att rubba bärande delar i Danellsystemet positiva signaler till bostads-

ger marknaden.

6.7¶Problemområden

I följande avsnitt beskrivs de problemområden inom ramen för Danellsystemet framkommit under utredningens arbete med

som delbetänkandet. I kapitel 7 återfinns de förslag till åtgärder som utredningen funnit motiverade med anledning av dessa

nu förhållanden.

6.7.1¶Avvecklingen av räntebidragen

Bedömningen att befintligt underlag inte tillåter större ändringar i Danellsystemet gäller även den centrala frågan huruvida den fastlagda awecklingsplanen för räntebidragen är rimligt avvägd i förhållande till utvecklingen på bostadsmarknaden, statsfinans-

utveckling och bredare samhällsekonomiska överväganden. ernas

Flera intresseorganisationer har uppmärksammat utredningen på de problem i bostadsproduktionen skapas av kombinationen

som

framförallt hög realränta och fortsatt aweckling räntebiav en av dragen. Förslag har väckts förändringar av olika variabler i

om Danellsystemet med syfte att stimulera bostadsbyggandet. Sådana förslag omfattar bl.a. höjningar schablonbeloppen för beräkning

av

bidragsunderlaget och anpassning räntebidragsavtrappnin gen av av till den nuvarande låga inflationstakten.

Utredningen är medveten att aktiviteten byggmarknaden

om är mycket låg och att nyproducerade bostäder betingar höga kostnader i förhållande till hushållens betalningsförmåga. Samtidigt är det klart utsagt i utredningens direktiv att statens del av de framtida kostnaderna för boendet fortsatt måste minskas. Situatio-

understryker vikten att de staten kan avdela nen av resurser som

stödja boendet används träffsäkert och enligt stabila villkor. till att I detta läge har utredningen valt att ta fasta på långsiktigheten i utredningsuppdraget och att undvika sådana kortsiktiga

avser

130 Utvärdering av 1993 års regler

förändringar som riskerar att öka osäkerheten bostadsmarknaden.

6.7.2¶Stymingseffekter på produktionen

Som tidigare nämnts visar Boverkets utvärdering att 1994 års produktion med Danellsystemets bidragsregler innehåller en större andel smålägenheter och har en lägre genomsnittsyta än samma års produktion enligt äldre bidragssystem. Boverket konstaterar även att Danellsystemets lägenheter har produktionskostnader per kvadratmeter som ligger ca 15 % under genomsnittet för bostäder enligt tidigare regler. Detta trots den lägre genomsnittsytan. Boverket drar slutsatsen att denna kostnadsminskning troligen åstadkommits minskad lägenhetsstandard.

genom

Den teoretiska grunden för Boverkets slutsats är att Danellsystemets schabloner för beräkning av bidragsunderlaget endast är baserade antalet kvadratmeter och inte påverkas av bostadens standard. Incitament kan därför finnas att med bibehållen subventionsgrad reducera kostnaderna genom standardsänkningar. Detta resonemang förutsätter dock att en lägre standard inte resulterar i minskade hyresintäkter eller högre underhållskostnader som neutraliserar kostnadsminskningen.

Danellsystemet är avsiktligt utformat för att öka incitamenten att skära i produktionskostnadema. Om kostnadsminskningarna åstadkoms genom minskad lägenhetsstandard beror effekten lägenhetskvalitetema av hur väl byggherren lyckas utnyttja den valda utrustningsnivån. Tidigare refererade studie av lägenhetskvaliteten indikerar genomtänkta lösningar hade

att mera kunnat förbättra användbarhet och tillgänglighet avsevärt.

Vad gäller de minskade lägenhetsytoma, konstaterar Boverket att incitament till reducerad lägenhetsstorlek kan uppstå under vissa förutsättningar. En viktig fråga i sammanhanget är i vilken utsträckning Danellsystemets schabloner för beräkning

av bidragsunderlaget påverkar byggherrens lägenhetsstorlek.

av l Beroende hur schablonema förhåller sig till de faktiska produktionskosmadema får byggherren olika incitament vad gäller lägenhetsstorleken. En styrning mot mindre lägenheter kan ltli

Utvärdering av 1993 års regler 131

fallet om den högre schablonen till de första 35 kvadratmetrama ligger i överkant av produktionskostnadema, medan schablonen för ytterligare yta ligger i underkänt. Då uppstår en situation där byggherren får en förmånlig kalkyl för de första 35 kvadratmetrama, men där varje ytterligare kvadratmeter utöver 35 kvm minskar bidragsandelen till projektet. Schablonema i detta fall

ger en premie till små lägenheter och missgynnar varje ytterligare kvadratmeter över 35 kvm. Så blir fallet i synnerhet det

om aktuella projektet utgörs av t.ex. studentlägenheter med delat kök.

6.7.3 Tidpunkt för fastställande av subventionsräntan

Danellsystemets konstruktion med hög räntekänslighet för

en byggherren ger vid ett högt och lättrörligt ränteläge betydande

en ekonomisk osäkerhet vid bostadsinvesteringar. Osäkerheten förstärks av Danellsystemets regler för fastställande sub-

av ventionsräntan. Subventionsräntan kan fastställas först när ett byggprojekt färdigställts, dvs. för flerbostadshus 1-2 år efter byggstart. Möjlighet saknas att låsa byggkalkyl att vid

en genom byggstart samtidigt binda både låneräntan och subventionsräntan. Byggherren tvingas basera sina kalkyler över

en prognos ränteläget ett par framåt i tiden.

Den bristande förutsägbarheten försvårar finansieringen

av byggprojekt. En pålitlig ekonomisk kalkyl krävs för att kunna träffa avtal med kreditgivare om byggnadskreditiv, avlyft och räntevillkor samt för att erhålla statlig kreditgaranti. Vid byggande av bostadsrätter är ofta en hög andel sålda bostäder redan före byggstart en förutsättning för att lån skall beviljas. I samband med försäljning av bostadsrätter år byggherren dessutom skyldig att för köparna presentera en treårig ekonomisk plan som utvisar storleken på den egna insatsen samt årsavgiftema. En sådan plan kräver att de framtida räntekostnadema inte är alltför osäkra.

Med bakgrund av de ovan beskrivna problemen har flera aktörer bostadsmarknaden uttryckt starka önskemål om att bestämmelserna för fastställande subventionsräntan skall

av ändras. Vad som efterlyses är en möjlighet för byggherren att begära att subventionsräntan vid byggstart läggs till grund för beräkningen av räntebidrag efter färdigställandet. På så sätt kan

132 Utvärdering av 1993 års regler

avtal övriga kreditvillkor träffas redan vid byggstart utifrån en

om känd subventionsgrad. Under förutsättning att kreditgivama utvecklar användbara produkter, skapas även möjlighet för byggherren att samtidigt låsa sina kapitalkostnader.

Ändrade bestämmelser för fastställande subventionsräntan

av kräver vidare överväganden flera punkter. Om subventionsräntan kan fastställas redan vid byggstart uppstår viss risk för spekulation i förhållandet mellan subventionsräntans nivå och utvecklingen den allmänna räntenivån. Om ränteutvecklingen

av fortsätter att instabil kan också en ryckighet i bostadsproduk-

vara tionen uppstå. Gynnsamma räntelagen utnyttjas för att snabbt sätta igång projekt, medan produktionen ligger nästan stilla när räntenivån är ogynnsam.

6.7.4¶Kreditgarantins utformning

1993 års regler för statens stöd till bostadsfinansieringen

nya innebar även vissa förändringar i villkoren för den statliga kreditgaranti fr.o.m. 1 januari 1992 kan utfärdas för lån i

som samma säkerhetsläge som de tidigare statliga bostadslånen.

Enligt såväl 1993 som 1992 års regler för den statliga kreditgarantin gäller att denna får ligga i ett säkerhetsläge som motsvarar högst 100 % av en fastighets pantvärde. Pantsäkerheten för län med statlig kreditgaranti skall enligt 1993 års regler dessutom ha ett förmånsrättsläge som ligger i omedelbar anslutning till lån med säkerhet enbart i panträtt. En fastighets pantvärde motsvarar garantiunderlaget dvs. bidragsunderlaget vid beräkning av

räntebidrag samt vissa pantvärdetillägg för främst lokaler och,

övergångsvis, höga tomtmarkspriser.

1993 års regler innebar generella begränsningar i pantvärdet vid nybyggnad. Detta dels genom att reglerna för beräkning av bidragsunderlaget garantiunderlaget förändrades, dels genom att pantvärdetilläggen begränsades. 1993 års schabloniserade beräkning bidragsunderlaget och begränsningen den bidrags-

av av grundande ytan till 120 kvm, begränsade även underlaget för kreditgarantin i förhållande till 1992 års regler. Pantvärdetilläggen har begränsats starkt särskilt i fråga om lokaler och pantvärdetil-

Utvärdering av 1993 års regler 133

lägget för höga markvärden avvecklas gradvis under perioden 1993-1995. Effekten av förändringarna har blivit minskade pantvärden för framförallt friliggande småhus. Minskade pantvärden leder i sin tur till att taket för det belopp som kan omfattas av garantin sänks.

Bottenlånegivare är i normalfallet beredda lån upp till 75

att ge % av en nybyggd fastighets uppskattade marknadsvärde. I dagsläget kan det uppskattade marknadsvärdet för en nyproducerad bostad ligga betydligt under produktionskostnadema. Detta medför att det erbjudna bottenlånet kanske endast täcker ca 50 % av de totala produktionskostnadema. I säkerhetsläget ovanför bottenlånet kan finansiering sedan säkras via den statliga kreditgarantin motsvarande 40 % av fastighetens pantvärde under

förutsättning att låntagaren kan förväntas betala ränta och amortering. I flera fall är dock även pantvärdet betydligt lägre än produktionskosmadema. I en sådan situation blir kravet egen kapitalinsats från byggherren mycket stort. Är byggherren inte beredd att skjuta till en hög andel eget kapital faller projektet grund av att det låga marknadsvärdet skapat en bristande lönsamhet som i sin tur försvårat finansiering.

Vid ombyggnader medför de nya reglerna för beräkningen av bidragsunderlaget vissa begränsningar i kreditgarantins användning. Enligt 1993 års regler utgår räntebidrag och kreditgaranti endast för ombyggnader flerbostadshus. Vidare räknas ett

av mindre antal ombyggnadsåtgärder i bidragsunderlaget och pantvärdetilläggen vid ombyggnad har begränsats. Avsikten är att flertalet ombyggnadsåtgärder inte längre skall främjas särskilt genom räntesubventioner eller statligt risktagande. En effekt har blivit att det totala pantvärdet vid ombyggnader kan bli så lågt att kreditgarantin inte blir meningsfull. Underlaget för kreditgarantin blir lägre än husets avkastningsvärde efter ombyggnaden.

Slutligen bör nämnas att den nya kreditmarknadsbolagslag som trädde i kraft I januari 1994 i viss utsträckning motverkar kreditgarantins syfte att utan systematiska risker möjliggöra lån som överstiger 75 % av en fastighets marknadsvärde. Den nya kreditrnarknadsbolagslagen innebär att bl.a. bostadsinstitut inte får bevilja krediter till en låntagare som inte antas kunna betala ränta och amortering, även om krediten av andra skäl är riskfri. Tilläggssäkerheter för ett byggprojekt, i form av t.ex. ett bestånd

134 Utvärdering av 1993 års regler

lågt belånade fastigheter eller borgensåtaganden, kan inte av längre uppväga en i grunden bristande betalningsförmåga. Detta innebär i princip att borgen i form av statlig kreditgaranti inte heller utgör tillräcklig säkerhet om inte byggprojektet i sig bedöms ha ett tillräckligt kassaflöde.

SOU l995:98 Överväganden och förslag 135

7 och

överväganden förslag

I utredningens delbetänkande redovisas genomgång de

en av ekonomiska villkoren för det sent byggda beståndet och

en utvärdering av 1993 års regler för det statliga stödet till bostadsfinansieringen, det Danellsystemet.

s.

Det sent byggda bostadsbeståndet under de s.k. krisåren i slutet på 1980-talet och början på 1990-talet, är så gott helt

som finansierat enligt äldre regelsystem för statens stöd. Förbättringar av villkoren för dessa bostadsföretag måste därför gälla förhållanden dessa äldre regelsystem. Förändringar

som avser av 1993 års regler är däremot framåtblickande och villkoren för

avser om- och nybyggnation i framtiden.

7.1¶Villkoren i det sent byggda

bostadsbeståndet

Många bostadsföretag byggt fastigheter främst under åren

som 1988-93 har betydande ekonomiska svårigheter. Flertalet hushåll kan inte på ett rimligt sätt klara de stora hyreshöjningar

som skulle behövas för att täcka de förväntade utgifterna för kapital och drift för dessa fastigheter. Om hyran höjs ökar antalet outhyrda lägenheter och därmed försämras de ekonomiska problemen i de berörda fastigheterna ytterligare.

Problemen är generella för fastigheter byggda under åren 1988 -1993. Enligt utredningens bedömningar förvärras problemen senare under perioden fastigheten är färdigställd. Ändå gäller

som inte problemen samtliga bostadsföretag producerat fastigheter

som under dessa år.

136 Överväganden och försag

7.1.1 Omfattning av de ekonomiska problemen

Utredningen att de ekonomiska problemen för de s.k.

anser

krisårgångama är av sådan omfattning att de inte kan

lösas med generella nya statliga insatser utan att bli

orimligt kostsamma.

Målsättningen för åtgärder skall enligt utredningens

uppfattning vara att skapa på lång sikt stabila ekonomiska

förhållanden för detta bostadsbestånd till så låga kost-

nader som möjligt totalt för samhället. Detta gäller den

sammantagna effekten för de boende, fastighetsägare,

kreditgivare och staten.

Boverkets utvärdering av bostadsmarknaden och Finansinspektionens enkät till bostadsinstituten om kreditgivning till bostadsrättsföreningar och enskilda bostadsrättsinnehavare visar att antalet bostadsföretag med stora ekonomiska problem trots allt svarar för en mindre del av de under de aktuella åren producerade fastigheterna.

Förhållandet varierar starkt mellan olika bostadsförvaltare och olika regioner. Sålunda är problemen störst för små privata fastighetsägare och bostadsrättsföreningar som investerat i orter med vikande befolkningsunderlag och liten efterfrågan bo-

av städer. Även ett antal kommunala bostadsföretag på orter med vikande befolkningsunderlag och hög nyproduktion står inför stora svårigheter. I flera fall har ägarna små möjligheter till kapitaltillskott beroende svaga kommunala finanser.

Stora bostadsföretag med ett bestånd av äldre bostäder har möjlighet till omfördelning av kostnader mellan fastigheter av olika ålder. Detta gäller såväl privata som kommunala bostadsföretag. Många fastigheter med höga produktionskostnader finns i Stockholm och är belägna en bostadsmarknad där efterfrågan beräknas öka och antalet hushåll som är beredda att bära högre bostadskostnader är större än andra bostadsmarknader. Detta

Överväganden och förslag 137

gäller även bostäder belägna i attraktiva lägen i de större städerna med tillväxt.

Insatser för problemfastighetema bör huvudsakligen vara selektiva. Generella åtgärder med nya statliga insatser skulle vara alltför kostsamma för staten och också vara ineffektiva. De skulle medföra omotiverade lönsamhetsökningar för många fastighetsägare utan finansiella problem. Detsamma gäller de bostadsföretag där en rekonstruktion och lånesanering har genomförts och där staten redan gjort insatser genom att ta sin del av kreditförlustema.

Den sammantagna effekten av de ekonomiska problemen i det sent byggda bostadsbeståndet är enligt utredningens bedömning att hushållen kan komma att få en högre real boendekostnad. Detta gäller även de som bor i fastigheter vars ägare inte har akuta ekonomiska problem. De stora fastighetsföretagen, kommunala och privata, måste höja hyrorna i hela fastighetsbeståndet för att täcka förlusterna och ombyggnation under krisåren.

i ny-

En lägre realränta medför sikt lägre boendekosmader för alla kategorier boende och har även andra positiva effekter för samhällsekonomin. En nödvändig förutsättning för en lägre räntenivå är att statens budgetunderskott och därmed upplåningsbehov minskar.

I ett kortare tidsperspektiv så länge dessa årgångar bostäder har räntebidrag är dock inte bostadskostnadema direkt beroende av ränteläget. Däremot blir statens kostnader för räntebidragen lägre eftersom det är staten som tar ränterisken i de äldre finansieringssystemen. Bostadsföretagen betalar den garanterade räntan som trappas upp årligen. När räntan sjunker får de olika årgångarna bostäder tidigare bära den fulla räntekostnaden dvs räntebidragen fasas ut tidigare. Detta innebär givetvis totalt en bättre ekonomi för fastigheterna även om ränteläget i ett kort tidsperspektiv inte påverkar likviditetspåfrestningen.

138 Överväganden och förslag

7.1.2 Rekonstruktion av bostadsföretag med

betalningsproblem

Utredningen anser att den bästa lösningen för bostadsföretag som har eller snart förväntas få betydande ekonomiska svårigheter är att bostadsföretaget genomgår en ekonomisk rekonstruktion. Staten medverkar till rekonstruktioner genom Venantius och BKN Enligt utredningens mening är det viktigt att dessa organisationer har för att

resurser klara av ett större antal rekonstruktioner på kort tid.

Samarbete om rekonstruktionema förutsätts hittills

som ske med de finansierande bostadsinstituten.

Syftet bör vara att på lång sikt finna den bästa ekonomiska lösningen för de boende till totalt så små förluster möjligt för

som berörda parter.

I dag pågår rekonstruktioner bostadsföretag, främst bostads-

av rättsföreningar, som har hamnat i akut ekonomisk kris och

som inte har kunnat fullgöra sina ekonomiska åtaganden. För vissa privata bostadsföretag kan kapitaltillskott och ägare den

nya vara bästa lösningen. Inblandade parter är förutom bostadsföretaget de ñnansierande kreditinstituten samt staten, tidigare SBAB

genom och nu genom Venantius. Statens Bostadskreditnämnd, BKN, har medverkat i en roll som liknat medling vad gäller principiella frågeställningar när flera kreditgivare har haft säkerhet i

samma fastighet. Enligt utredningens mening bör dessa rekonstruktioner fortsätta. Det är angeläget att de kan löpa ett smidigt sätt med så gott resultat möjligt för alla inblandade parter.

som Venantius, statens kreditinstitut förvaltar bostadslån med

som hög kreditrisk, och BKN har en central roll i rekonstruktionsarbetet. Det är viktigt att dessa organisationer har tillräckliga resurser för att klara av ett större antal rekonstruktioner på kort tid.

SOU l995z98 Överväganden och förslag 139

En fråga som diskuterats i utredningen är staten skulle om behöva stödja parterna med medlingshjälp i förhandlingarna om rekonstruktioner. Enligt utredningens mening är det angeläget att inblandade parter i en förhandling har reella möjligheter att agera som likvärdiga parter. Venantius har en mer renodlad roll än vad SBAB haft och övertar SBABs kompetens för rekonstruktionsarbete. Venantius borde härigenom kunna bidra ett koncentrerat och mer specialiserat sätt. Venantius kan vidare arbeta med att vidareutveckla och förankra enhetlig och konstruktiv strategi för en rekonstruktionsarbetet. Det finns inga avgörande motsättnumera ningar vad gäller principiella frågor mellan instituten. Utredningen anser därför att ytterligare åtgärder för medling inte är erfoderli-

ga.

7.1.3¶Räntebidragen

Utredningen föreslår inga förändringar reglerna för av räntebidragen. Utredningen att generella lättnader anser genom t ex utökade räntebidrag är ineffektiv åtgärd en som är kostsam för staten utan att egentligen lösa problemen för bostadsföretag i kris. Utredningen dessutom det anser att alltid medför komplikationer att i efterhand ändra regler.

Till utredningen har framförts ett antal förslag innebär försom ändringar av de regler som bestämmer räntebidragens storlek. Syftet med sådana åtgärder skulle att förbättra ekonomin för vara bostadsfastigheter byggda under krisåren. I utredningen har diskuterats möjligheten långsammare av en höjning av den garanterade räntan för krisårgångama. Detta skulle givetvis innebära ekonomiska lättnader att räntebidragen genom blir större och utbetalas under längre tid. Om t.ex. en man generellt skulle halvera den årliga ökningstakten av den garantera-

140 Överväganden och förslag

de för samtliga bostadsföretag med denna typ av räntebi-

räntan drag skulle det kostnadsökning för staten på 1,5

motsvara en ca miljard kronor år. Dessutom skulle denna typ av räntebidrag

per finnas kvar kostnad i statsbudgeten under dubbelt så lång

som en

beräknas bli fallet. tid som nu

Endast mindre del, uppskattningsvis 300-500 miljoner

en kronor detta belopp skulle dock bostäder byggda under

av avse krisåren 1988-1993 och ännu mindre andel skulle avse

en bostadsföretag är i behov akuta ekonomiska insatser. En

som av sådan åtgärd är dyr och ineffektiv för staten. Utredningen anser att det inte finns statsfinansiellt utrymme för sådan åtgärd.

en

I utredningen har även diskuterats möjligheten att väga in förändringar räntebidragen del av en förhandlings-

av som en lösning i samband med rekonstruktioner. Syftet skulle vara att underlätta rekonstruktionsarbetet. Enligt utredningens mening bör dock rekonstruktionema kunna ske inom av nu fastlagda

ramen regler för den skull möjligheten till uppgörelser försvåras.

utan att

Till utredningen har även framförts idéer om att tillåta förtida

redan utlovade räntebidrag. En ekonomiskt nödlidande uttag av bostadsrättsförening skulle kunna erhålla nuvärdet sina framtida

av räntebidrag och med detta kapitaltillskott amortera ner sin skuld.

få effekt måste dock sådan åtgärd kombineras med För att en ytterligare skuldnedsättningar eller räntenedsättningar från kreditgivamas sida. I annat fall neutraliseras avbetalningen skulden

att räntebidragen uteblir i framtiden. Enligt utredningens av mening är den positiva effekten förslaget tveksamt. Utred-

av ningen awisar förslaget.

Ytterligare ett förslag som framförts till utredningen är att bostadsrättshavare inte skall ha rätt att återlämna sin bostadsrätt förrän efter fem i stället för efter två som i dag är regel. Bakgrunden bostadsrättsföreningar belägna på orter med

är att

bostadsmarknad ofta har problem med osålda och outhyrda svag lägenheter. Problemen kan förvärras att medlemmar med stöd

av

4 kap. 11 § i bostadsrättslagen återlämnar sina bostadsrätter av utan ersättning efter två år. Föreningen tvingas då höja sina avgifter för att kompensera bortfallet av intäkter och kvarvarande medlemmar får högre boendekostnad. Genom att utöka tiden till fem år innan det är tillåtet att återlämna bostadsrätten skulle antalet föreningar behöver inställa sina betalningar p.g.a.

som

Överväganden och förslag 141

tomma lägenheter kunna minska.

För att ett sådant förslag skall ha effekt bör ändringen gälla för äldre bostadsrättsföreningar bildade under krisåren dvs regel-

en ändring som i efterhand ändrar förutsättningarna för den då

som skaffade sig bostadsrätt. Enligt utredningens uppfattning kan

en inte en sådan retroaktiv regeländring göras.

Utredningen anser att det alltid innebär komplikationer i

att efterhand in och ändra regler sig det gäller ekonomiska

vare lättnader eller åtstramningar. Regeländringar medför avgränsnings-

problem med stor risk för orättvis behandling någon

av part. Likaså finns det risk för oklarheter vilka regler gäller.

en om som Att nu införa ytterligare förändringar skulle också komplicera utredningens uppdrag att utveckla ett stabilt och långsiktigt fmansieringssystem.

142 Överväganden och förslag

7.1.4¶Fastighetsskatt

1 utredningens huvudbetänkande kommer fastighetsskattens betydelse för fastighetsekonomin samt roll i bostadsfinansieringen närmare belysas. Generella lättnader i

att fastighetsskatten är ingen åtgärd som ensam löser krisårgångamas problem. Utredningen föreslår dock att bostadshus som färdigställts år 1991 skall befriade från fastighetsskatten ytterliga-

vara

år. Det främsta motivet är att detta är den första re ett årgången bostäder från krisåren skall börja betala

som fastighetsskatt. Tidigare årgångar bostäder från krisåren är befriade från fastighetsskatt ytterligare några år genom de Övergångsbestämmelser som antogs när skatterefonnen genomfördes år 1991. Förslaget innebär uteblivna intäkter för staten för år 1997

uppskattas till 275 miljoner kronor. Utredningen som ca återkommer i sitt huvudbetänkande till finansieringen. En del beloppet finansieras genom lägre förluster för staten

av i samband med rekonstruktioner denna årgång fastig-

av heter.

Att minska fastighetsskatten eller ta bort den helt är önskemål

framförts till utredningen flera parter bostadsmarksom av naden. Fastighetsskatten upplevs extra pålaga som bidrar

som en till den dåliga fastighetsekonomin. De fastighetsekonomiska kalkylema redovisats för utred-

som ningen visar att enbart befrielse från fastighetsskatten inte

en räcker för lösa de ekonomiska problemen för många bostads-

att företag. Rekonstruktioner bostadsföretag måste ändå göras.

av Utredningen föreslår dock att bostadshus färdigställts 1991

som befrias ytterligare ett från skatten. Det finns flera motiv för detta förslag. I dag är nybyggda bostäder befriade från fastighetsskatt de

Överväganden och förslag 143

första fem åren, betalar halv fastighetsskatt nästa fem år för att betala full fastighetsskatt efter tio år. Övergångsbestämmelser som antogs när skattereformen genomfördes år 1991 innebär dock att hyreshusenheter som färdigställdes åren 1985-1990 ännu inte har börjat betala fastighetsskatt. Enligt övergångsbestämmelsema börjar hyreshus årgångama 1985-86 betala halv fastighetsskatt av för inkomståret 1996. Årgångama 1987-1988 betalar halv fastighetsskatt för inkomståret 1997 och årgångama 1989-90 för inkomståret 1998. Av krisårens bostäder i hyreshusenheter är det således årgång 1991 som först börjar betala fastighetsskatt. Någon gång under 1996-1997 omsätts dessutom lånen för denna årgång vilket med stor sannolikhet innebär ökade kostnader att kreditingenom stitutens räntemarginaler är högre än för fem år sedan. Denna nu årgång bostäder har utan tvekan stora ekonomiska problem som kommer att förvärras fastighetsskatten. En befrielse genom av fastighetsskatten ytterligare ett kan bidra till att några av bostadsföretagen kan undvika behov rekonstruktion och därmed av förluster för staten. Utredningen därför bostäder med anser att värdeår 1991 skall få befrielse från fastighetsskatten ytterligare ett ar. Förslaget innefattar såväl hyreshus- småhusenheter. som Motivet till att inkludera småhusenheter är att stor andel en av småhus byggda under denna period upplåts med hyres- eller bostadsrätt. Det är just sådana enheter på många håll har de som största problemen. Kostnaden i förlorade intäkter för staten för år 1997 motsvarar ca 275 miljoner kronor, 185 miljoner kronor hyreshuvarav avser senheter och 90 miljoner kronor småhusenheter. Utredningen återkommer i sitt huvudbetänkande till finansieringen. En del finansieras lägre förluster för i samband med genom staten rekonstruktioner av denna årgång fastigheter. Utredningen avser att i sitt huvudbetänkande återkomma med ingående analyser mer av fastighetsskatten.

144 Överväganden och förslag

Utredningen att i sitt huvudbetänkande återkomma med

avser

ingående analyser av fastighetsskatten. mer

7.1.5¶Fastigheters taxeringsvärde

Utredningen att bestämmelserna bör ändras så att

anser

fastigheter med olika värdeår kan få ett rättvisande taxe-

ringsvärde i förhållande till marknadsvärdet.

Fastighetsskatten beräknas med utgångspunkt från på fastighetens taxeringsvärde skall motsvara 75 % marknadsvärdet året

som av före taxeringen. Taxeringsvärdet omräknas årligen med hänsyn till prisutvecklingen fastighetsmarknaden.

Utredningen har uppmärksammat att skillnaden i marknadsvärde mellan nyproducerad och en äldre bostadsfastighet är betyd-

en ligt mindre än skillnaderna mellan taxeringsvärdena. Nyproducerade bostäder har således betydligt högre taxeringsvärden än äldre fastigheter i förhållande till marknadsvärdet. Orsak till detta är att fastigheter med sena värdeår har haft en betydligt sämre prisutveckling än äldre fastigheter under senare år. På flera orter kan marknadsvärdet för en nyproducerade bostadsfastighet vara lägre än ingångsvärdet i fastighetstaxeringen. Med den metod som man i dag använder för att räkna taxeringsvärdena i den rullande

om fastighetstaxeringen går det inte att ta hänsyn till detta. Härigenom sker systematisk överskattning marknadsvärdena

en av fastigheter från krisårenr.

Lantmäteriverket har uppmärksammat detta i sin tolkning av fastighetstaxeringslagen SFS 1994:1909 och menar att det inte är möjligt att sätta olika omräkningstal för fastigheter av olika ålder i ett geografiskt område. Det är ortens genomsnittliga försäljningspris underlaget för omräkningen av fastig-

som ger hetstaxeringen. En indelning fastigheterna efter värdeår skulle

av behövas för att kunna använda olika omräkningstal för nya och

Överväganden och förslag 145

äldre fastigheter på ort i fastighetstaxeringen. Utredningen

samma anser att bestämmelserna skall ändras så att fastigheter med olika värdeår kan få rättvisande taxeringsvärden i förhållande till marknadsvärdet.

1.6 skuldsanering för privatpersoner

Utredningen anser att skuldsaneringslagens intentioner bör

tillämpas för privatpersoner som fått betydande ekonomiska

problem genom för högt belånade bostäder i förhållande

till marknadsvärdet. Konsumentverket bör enligt utred-

ningen i sin utvärdering av skuldsaneringslagen särskilt

uppmärksamma dessa hushålls problem.

Många hushåll tvingas sälja sin villa eller bostadsrätt till ett pris som är lägre än de lån man har med villan eller bostadsrätten

som säkerhet. Enligt svensk lagstiftning har ändå kvar betalnings-

man skyldigheten för de resterande lånen. Detta kan för vissa hushåll orsaka en skuldbörda som är orimlig i förhållande till den

egna betalningsförmågan. Att utnyttja skuldsaneringslagens möjligheter kan vara en utväg för dessa hushåll.

Skuldsaneringslagens syfte är att gäldenär och borgenärer i första hand skall göra frivilliga överenskommelser om skuldsanering. Endast om frivilliga överenskommelser inte kan nås skall skuldsanering ske genom tvingande beslut i tingsrätten. Hitills har endast 250 skuldsaneringar skett enligt skuldsaneringslagen fram till den 1 juli 1995. Handläggningstidema har varit långa.

Skuldsaneringslagen utvärderas nu av Konsumentverket. Utredningen anser att det är angeläget att Konsumentverket i sin utvärdering uppmärksammar de hushåll fått övermäktig

som en skuldbörda genom att deras bostad vid försäljning visat sig vara för högt belånad i förhållande till marknadsvärdet. I Sverige har hushållen kvar betalningsansvaret för resterande skulder trots att

146 Överväganden och förslag

panten, dvs. villan eller bostadsrätten har sålts. Detta kan jämföras

anglosaxisk rättstradition där kreditgivarna vanligen i med en praktiken tar hela risken för krediter till fastigheter som är för högt belånade i förhållande till försäljningspriset. Utredningen kommer att närmare belysa denna frågeställning i sitt huvudbetänkande.

7.2 1993 års bostadsfinansieringssystem

Utredningen har i uppdrag att utvärdera 1993 års regler för statens stöd till bostadsfmansiering. Boverket har utredningens uppdrag tagit fram ett underlag för denna utvärdering vilken redovisas i Boverkets årsbok 1995; Bostadsmarknaden, Danellsystemet och krisårgångama.

Generellt kan sägas att 1993 års regler har gällt under en period med kraftig minskning av bostadsbyggandet. Detta

en innebär att reglerna har prövats i liten omfattning jämfört med tidigare regelsystem.

7.2.1 Allmänna slutsatser

Utredningen att det inte är möjligt att dra några

anser

generella slutsatser effekten 1993 års regler för

om av

bostadsfnansiering eftersom dessa prövats under ytterst

speciella omständigheter på bostadsmarknaden och i liten

omfattning i förhållande till tidigare fnansieringssystem.

Utredningen har i syfte att stabila förutsättning för ny-

ge

och ombyggnadsverksamhet år 1996 valt att endast föreslå

några mindre justeringar av regelsystemet.

Utredningen återkommer i huvudbetänkandet med spel-

regler för bostadsñnansieringen är långsiktigt hållbara

som

och som kan få en bred uppslutning.

Överväganden och förslag 147

1993 års regelverk för bostadsfinansieringen det s.k. Danellsystemet har som nämnts prövats i liten omfattning, De förändrade reglerna för bostadsfmansiering och också osäkerheten om kommande regeländringar kan i viss mån ha bidragit till det låga bostadsbyggandet åren 1994-95. Enligt utredningens mening kan dock de främsta orsakerna till det låga bostadsbyggandet sökas i förändrade förutsättningar på bostadsmarknaden. Bostadsefterfrågan har till följd lågkonav junkturen minskat samtidigt de relativa kostnaderna för som bostäder har ökat kraftigt. Den låga inflationen i kombination med reglerna för bidragsavtrappningen och fastighetsskatten medför att de reala bostadsutgiftema ökar över tiden för nybyggda hus. Detta i kombination med den höga realräntan har medfört ökat ett riskmedvetande hos såväl kreditgivare bostadsinvesterare som vilket har skärpt kraven på bostadsinvesteringars lönsamhet och på insats av eget kapital. Den sammantagna effekten har blivit det lägsta bostadsbyggandet under hela efterkrigstiden. Den höga realräntan är den enskilda faktor har störst som inverkan på dålig lönsamhet i bostadsinvesteringar. Om en räntenivån avsevärt lägre än i dag skulle bostadsinvesteringar var vara mer lönsamma med Danellsystemets regler än med tidigare regler. Bostadsinvesteringama är i dag känsliga för ränteläget mer vilket också ett syftena med 1993 års regler. var av Svårighetema att dra slutsatser effekterna 1993 års om av regler samt osäkerheten den framtida utvecklingen om bostadsmarknaden gör att utredningen i detta delbetänkande inte föreslår några genomgripande förändringar av reglerna för statens stöd till bostadsfmansieringen. Utredningen i huvudavser att betänkandet återkomma med spelregler för bostadsfinansieringen som är långsiktigt hållbara och kan få bred uppslutning. som en Detta har betonats i direktiven. Utredningen anser att nya kortsiktiga åtgärder skulle försvåra långsiktig lösning. en Bostadsmarknaden skulle ytterligare kompliceras och tilltron till möjligheten att uppnå stabila lösningar skulle minska. Några mindre justeringar 1993 års regler för bostadsfinanav sieringen bör dock göras i syfte stabila förutsättningar nu att ge för nyproduktion och ombyggnadsverksamhet under år 1996.

148 Överväganden och förslag

7.2.2 subventionsgrad för räntebidragen

Utredningen föreslår och ombyggnadsverksamhet

att ny-

påbörjas år 1996 skall få subventionsgrad för

som samma

räntebidragen de bostäder som påbörjats år 1995.

som

Kostnaderna för detta förslag kommer ökade råntebi-

som

drag när bostäderna färdigställts dvs någon gång under

åren 1997-1998. Kostnaden uppskattas till 70 miljoner

ca

år under den tid dessa bostäder får räntebidrag

kronor per

dvs 6 år framåt. Detta kan enligt utredningens mening

ca

finansieras inom räntebidragsanslaget vilket utredningen

återkommer till i sitt huvudbetänkande.

Enligt reglerna i 1993 års fmansieringssystem skall varje årgång bostäder är i räntebidragssystemet få en lägre andel av

som nya de schablonberäknade räntekostnadema räntebidrag. Villkoren

som för statligt stöd försämras således varje samtidigt som statens kostnader för subventioner minskar snabbare ner till nivån 30 %

de schablonberäknade räntekostnadema som är den nivå som av skall gälla i framtiden för flerbostadshus. För egnahem skall räntesubventionema försvinna helt.

År 1995 genomfördes emellertid inte denna nedtrappning för nybyggnation hyres- och bostadsrättshus. Dessa fick behålla

av 1994 års subventionsgrad ingångsvärde för räntebidragen.

som

Utredningen föreslår att motsvarande också görs för 1996. Sålunda skall startvärdet även 1996 för subventionsgraden vara 52 % för nyproduktion i hyres- och bostadsrättshus. 47 % för ombyggnadsverksamhet i hyres och bostadsrättshus samt 31,4 % för nyproduktion egnahem Den årliga nedtrappningen skall

av därefter genomföras enligt reglerna.

Kostnaderna för detta förslag är beroende av hur många bostäder färdigställs och av ränteläget. Om man antar att

som 15000-20000 lägenheter påbörjas år 1996 kan kostnaden uppskat-

Överväganden och förslag 149

färdigställda och får räntebidrag. Startår är någon gång under 1997-1998 och utbetalningen kan beräknas pågå 6 år framåt.

ca

Utredningen anser att förslaget kan finansieras inom för

ramen räntebidragsanslagen. Utredningen återkommer i sitt huvudbetänkande med förslag hur detta skall ske.

om

7.2.3¶Kreditgarantins andel garantiunderlaget

av

Utredningen föreslår att kreditgarantin skall omfatta 40 %

av garantiunderlaget även år 1996.

För åren 1993-95 gäller att Statens Bostadskredimämnd kan bevilja kreditgaranti upp till 40 % av garantiunderlaget. Tidigare var andelen 30 % och enligt nu gällande regler skall andelen åter minska till 30 % år 1996. Här föreslås att andelen skall ligga kvar på 40 % även 1996.

Detta förslag är inte förenat med några direkta kostnader för staten annat än möjligen i form av något större risk för framtida kreditförluster i bostadsföretag. Den ökade risken kan dock bedömas som liten grund kraven kreditprövning enligt

av kreditmarknadsbolagslagen och också prövning i samband med att kreditgarantin beviljas. Om möjligheten att bevilja kreditgaranti återgår till 30 % garantiunderlaget kommer i praktiken

av en skärpning att ske i kraven vilket kan bli hämmande för nybyggnation och ombyggnadsverksamhet.

150 Överväganden och förslag

7.2.4 Subventionsräntan

Utredningen finner att det finns skäl för att subventionsräntan skall kunna bindas i förväg innan ett bostadsprojekt är färdigställt vilket har störst intresse för hus som upplåts med bostadsrätt. Utredningen återkommer i sitt fortsatta arbete till denna fråga.

Till utredningen har framförts önskemål om att det skall vara möjligt att binda subventionsräntans nivå redan i samband med projekteringen och byggstart. Ett problem som upplevs med nuvarande finansieringssystem är att det inte går att förutse subventionsräntans nivå när kalkylema görs för olika objekt. Subventionsräntans storlek bestäms först när bostäderna är färdigställda i samband med att räntebidrag beviljas. Detta är ett problem framförallt för fastigheter som upplåts med bostadsrätt. En bostadsrättsförening måste kunna uppvisa en riktig boendekalkyl vilken är svår att göra eftersom man inte känner till räntenivån vid den tidpunkt när lånen binds.

Det är önskvärt att öka träffsäkerheten i kalkylema. För detta måste räntevillkoren vara någorlunda säkra. För blivande köpare av en bostadsrätt kan en säkrare kalkyl över boendekostnaden öka möjligheten att välja rätt bostad.

Utredningen anser att det finns skäl för möjligheten att kunna binda subventionsräntan redan vid byggstart. Villkor för ett sådant löfte skall dock vara att inte uppmuntra räntespekulationer och att boendekostnadema inte får bli högre. Det finns en del praktiska frågor att lösa för att tillgodose dessa krav. Utredningen återkommer till denna fråga i sitt fortsatta arbete.

Reservationer 151

Reservation

av ledamoten Inga Berggren m

Utvärdering 1993 års bostadsñnansieringssystem av

Jag instämmer i utredningens slutsats det att ännu är för tidigt att utvärdera 1993 års finansieringssystem. Detta beror, på utöver att för kort tid har förflutit sedan systemet infördes, den svenska att ekonomin sedan dess genomgått omställning i riktning en mot lägre ränta och låg inflation. Först har sjunkit när räntan ytterligare och ekonomin stabiliserats kan effekten det av nya finansieringssystemet analyseras.

Utredningens förslag att tillfälligt förändra reglerna vad avser subventionsgraden för räntebidragen är olyckligt den av anledningen att åtgärderna sänder fel signaler till bostadsmarkut naden och försvårar den fortsatta analysen och utvärderingen av fmansieringssystemet. För det första innebär förändringarna att bostadsmarknaden på nytt får känna kortsiktiga regelförändringar och bostadsav att politikens trovärdighet, bara kan byggas som upp genom långsiktiga och stabila förutsättningar, undergrävs. Detta understryks i utredningen 7.2.1 Allmänna slutsatser: Utredningen

anser att nya kortsiktiga åtgärder skulle försvåra långsiktig en lösning. Bostadsmarknaden skulle ytterligare kompliceras och tilltron till möjligheten att uppnå stabila lösningar skulle minska. Det är därför anmärkningsvärt att utredningen ändå lägger förslag om en kortsiktig och tillfällig förändring gällande av nu bostadsfmansiering. Vidare medför de aktuella förslagen till förändringar att bostadssubventionema nytt ökar Den klara och tydliga färdriktningen mot minskade subventioner bryts. Förutsägbarheten vad

gäller finansieringsförutsättningama byts tvivel och oklarhet.

mot Dessutom är förslagen än så länge ofmansierade, vilket strider mot utredningens direktiv.

152 Reservationer

Jag mig mot förslaget att förlänga 1995 års subven-

reserverar tionsgrad för räntebidragen att gälla även för ny- och ombyggnadsverksamhet påbörjas 1996 till förmån för att

som utredningen återkommer i sitt slutbetänkande med de eventuella långsiktiga förändringar bostadsfmansieringen som kan

av motiveras utifrån ett bättre analysunderlag.

Reservationer 153

Reservation

av ledamoten Owe Hellberg v

Reservation, punkt 7.1.4

Utredningen konstaterar att fastigheter byggda 1988-1993 har betydande ekonomiska svårigheter, är sådan omfattning att som av de inte kan lösas med generella åtgärder utan att det staten ger orimliga kostnader, för sådan insats. en Ändå föreslås just årgång 1991, ska få del generell att av en åtgärd och att övriga problem skall lösas med selektiva åtgärder i första hand i form rekonstruktionen Detta verkar av vara ologiskt och inkonsekvent. Den generella åtgärden trubbigt är ett instrument, eftersom det då även de inte har några gynnar som ekonomiska bekymmer, eller kan lösa problemen på annat sätt. De bostadsrättsföreningar och privata hyresfastigheter, från årgång 1991, som blir föremål för rekonstruktioner, blir dessutom gynnade två gånger. Denna generella åtgärd är kostnadsberäknad till 275 miljoner kronor. Merparten kostnaderna för krisårgångamas fastigheter, av beräknas till mellan 10-15 miljarder kronor de närmaste åren. Den största delen belastar staten, genom BKN och Venantius och en mindre del bostadsinstituten. Detta leder till snedfördelning en mellan de som är i kris och kan bli föremål för rekonstruktioner, bostadsrättsföreningar och privata hyresfastigheter och de som enligt den bostadspolitiska utredningens förslag, också är i kris, men förväntas klara sig själva, nämligen de kommunägda bostadsföretagen. I de kommunägda företagen, så ska det ske en omfördelning mellan kostnaderna för krisårgångamas fastigheter och de övriga beståndet, hyreshöjningar, ägartillskott eller genom rationaliseringsvinster. Detta kan leda till stora problem för del en kommunägda bostadsföretag och dess ägare kommunen. Jag föreslår att de ska användas för den generella pengar som fastighetsskattebefrielsen, i stället används för selektiva åtgärder inom det kommunägda fastighetsbeståndet. Kommunägda företag

154 Reservationer

i kris får ansöka hos staten om åtgärder, som liknar de rekonstruktioner, gäller för bostadsrättsföreningar och privata

som fastighetsägare. Det kommunägda bostadsföretagets totala ekonomi ska naturligtvis bedömas, liksom ägarkommunens ekonomiska situation.

De kommunägda företagen får komma in med sina ansökningar och rangordnas efter problembild, som beskrivs. Ett ramanslag om 275 miljoner kronor används för detta ändamål.

Att ge fastighetsskattebefrielse, kan uppfattas, som om fastighetsskatten skall awecklas. En felaktig signal och dessutom fördelningspolitiskt felaktigt. Fastighetsskatten är en betydelsefull inkomstkälla för staten, dess utformning kan naturligtvis

men diskuteras. Något utredningen också kommer att göra i sitt

som fortsatta arbete.

Yrkande: Den generella fastighetsskattebefrielsen för år-

gången 1991 utgår. Motsvarande medel, 275

miljoner kronor, används för selektiva åtgärder

inom det kommunägda fastighetsbeståndet.

Särskilda yttranden 155

Särskilt yttrande

av ledamoten Inga Berggren m

Befrielse från fastighetsskatt får bostäder färdigställda 1991

Befrielsen från fastighetsskatt ytterligare ett år för bostäder färdigställda 1991 innebär ökade möjligheter för dessa att klara ekonomin. För den del fastighetsbeståndet har svårigheter kan

av som befrielsen vara det som gör att rekonstruktion kan undvikas. Där rekonstruktion ändå blir en nödvändighet innebär det en större möjlighet att finna den bästa ekonomiska lösningen för de boende till totalt så små förluster möjligt för inblandade parter.

som

Som det anges i utredningen är fastighetsskatten en extra börda för ekonomin i fastighetsbeståndet och i synnerhet för denna årgång som står i begrepp att under 1996-1997 också omsätta sina lån. Utredningens förslag om att låta 1991:oma få ett års respit med fastighetsskatten är bra den synvinkeln att det fokuserar

ur på behovet långtgående sänkning fastighetsskatten

av en mer av i syfte att förbättra bostadsmarknadens ekonomi och bidra till lägre boendekostnader.

Min uppfattning är att utredningen i sitt huvudbetänkande skall återkomma med ett förslag till hur avveckling fastighets-

en av skatten skall ske.

Särskilda yttranden 157

Särskilt yttrande

av ledamoten Owe Hellberg v

Den bostadspolitiska utredningen, har på kort sikt fått fram ett omfattande och bra material, beskriver problembilden för som krisårgångamas fastigheter. På några punkter har dock inte man lyckats. En avgörande fråga är naturligtvis, på vilket sätt krisårgångamas problem kommer påverka framtida att hyreshöjningar. Här nöjer sig utredningen med konstatera, att att hushållen kan få högre reala boendekosmader i framtiden p.g.a. krisårgångamas dåliga ekonomi. Detta är naturligtvis besked, ett som kommer att många människor, med ekonomi och oroa svag redan höga boendekostnader. Särskilt kännbart kan det blir för de bor i kommunägda som bostadsföretag, eftersom de inte kan bli föremål för rekonstruktioner, med de regler och med de förslag, som utredningen har presenterat. Bruksvärdessystemet vid hyressättning, medför också att hyressättningen i annat hyresboende, blir beroende vad händer i de kommunâgda av som företagen. Något kan fastighetsägare med god ekonomi som gynna och små bekymmer. Hyresnivåema skenade iväg på ett dramatiskt i början sätt av 90-talet, främst skattereformen. Den genomsnittliga p.g.a. höjningen på två år blev 30 %. De skattelättnader ca som genomfördes statlig inkomstskatt, betalades till del med stor ökade kostnader för boendet. Här saknas grundlig utvärdering en av de fördelningspolitiska konsekvenserna reformen, vilket i av och för sig inte var utredningens uppgift att ta fram, men som hade varit bra att ha underlag i diskussionen tänkbara som om åtgärder för att lindra krisen. Är det så någon boendeform att missgynnats eller att vissa inkomstgrupper i samhället på gynnats de andras bekostnad Själv, drar jag inga slutsatser, egna men många människor upplever skattereformen den som stora hyreshöjarreformen och bidragande till det idag svårt som att är att höja hyrorna realt

158 Särskilda yttranden

De åtgärder som utredningen förespråkar och som är möjliga enligt de regler som finns, kan ifrågasättas om de är förenliga med de neutralitetsregler, som brukar gälla, när bostadspolitiska åtgärder diskuteras. Merparten statens kostnader kommer att gå

av till lösningar för bostadsrättsföreningar och små privata bostadsföretag, medan kommunägda bostadsföretag och egnahemsâgare, i princip är utestängda från rekonstruktionsmöjligheter eller andra lösningar.

Egnahemsägama hänvisas till skuldsaneringslagen och dess möjligheter. Utredningen understryker och påpekar att den möjligheten ska finnas och förstärkas. Det är bra, men dagens regler i skuldsaneringslagen ger små möjligheter för den enskilde egnahemsägaren att kunna få bo kvar eller att vid betalningssvårigheter undvika exekutiv auktion, med fortsatt

en betalningsansvar för de eventuella skulder kvarstår efter

som försäljningen. Här måste naturligtvis skuldsaneringslagen skrivas om, så att det finns incitament för både bostadsinstitut och staten att rekonstruera låneskulden för egnahemsâgaren, så att denne har möjlighet att bo kvar eller för att slippa livslånga skuldåtaganden. Utredningen nämner det anglosachsiska sättet att hantera skulder,

är sympatiskt låntagarens synpunkt. Detta bör som mer ur skyndsamt utredas, för att om möjligt kunna användas om krisen framöver skapar stora problem för berörda.

De kommunägda bostadsföretagens situation, belyser utredningen på olika sätt. För att klara likviditeten i krisårgångarna över en ZO-årsperiod, så krävs hyreshöjningar på mellan 30-50 %. Hur stora problemen är och i vilken omfattning man har att klara av detta är dock väldigt svårt att få något grepp om. Dessutom har kommunerna borgensåtaganden för 30 miljarder kronor, dels för

fastighetsbestånd, också borgensåtaganden för både sina egna men egnahemslån och privata fastighetsägares lån. Kommunernas risker för detta har inte utredningen kunnat påvisa eller undersökt. Kommunernas kostnad för att lösa sina problem är fortfarande ett frågetecken. Utredningen konstaterar att kommunerna får lösa sina problem med omfördelning mellan de olika bestånden, genom hyreshöjningar, driftsrationaliseringar och ägartillskott. Detta känns otillfredsställande och gör problembilden svårbedömd.

De kommunägda bostadsföretagens situation är av stor betydelse, eftersom de har den svåra uppgiften att tillgodose alla

Särskilda yttranden 159

kategorier av människors behov av en bostad, dvs. trygga det menar med en social bostadspolitik.

Utredningen konstaterar att en utvärdering av Danellsystemet är svår att göra med utgångspunkt i det lilla bestånd

av normallägenheter, ca 2 000, som är byggt. Det jag

anser vara en rimlig bedömning, även om det finns signaler mindre ytor och

om sämre användbarhet.

Allvarligare är dock de effekter, Danellsystemet har när

som det gäller hushållens möjligheter att efterfråga lägenhet. Ett

en tydligt tecken på det är att Danellsystemets avvecklingstrappa

nu fryses på 1995 års nivå. Det är en nödvändig åtgärd för att det ska byggas några lägenheter överhuvudtaget, merparten

som av hushållen skall kunna efterfråga. När bostadsbidragen har

nu försämrats och skall försämras ytterligare blir det än

mer betydelsefullt.

Danellsystemet kan inte med dagens realränteläge och låga inflation motsvara de krav som en social bostadspolitik förväntas uppfylla.

Bilaga 1 161

Kommittédirektiv

Dir.

Översyn av bostadspolitiken 1995:20

Beslut vid regeringssammanträde den 9 mars 1995

Sammanfattning av uppdraget

En utredning med parlamentarisk förankring skall ta fram underlag bostadspolitiken på längre sikt. Uppgiften

för beslut om är att precisera målen för en fortsatt social bostadspolitik och ge förslag om lämpliga medel för genomförandet av dem.

Statens ekonomiska insatser måste begränsas. Mot bakgrund av det samhällsekonomiska utrymme som kan avdelas för stöd till boendet och de bostadsbyggnadsbehov som kan förutses skall utredningen föreslå hur stödet till den fortsatta produktionen av bostäder bör utformas. Större konkurrens och variation i utbudet av bostadskrediter skall främjas. Stabila stödsystem med neutrala, enkla och tydliga regler skall eftersträvas. Behovet av subventioner skall hållas nere. Fördelningen mellan generellt, riktat och behovsprövat stöd skall övervägas.

Den fastighetsekonomiska utvecklingen för redan byggda bostäder och nu gällande regler för stöd till ny- och ombyggnad skall utvärderas. Mot bakgrund härav skall utredningen ge förslag om nödvändiga förändringar av de ekonomiska villkoren för beståndet.

Kommunernas ansvar inom bostadsförsörjningen skall klarläggas. Därefter skall övervägas vilka bostadspolitiska medel som kommunerna behöver för att de skall kunna uppfylla sitt ansvar.

Förslagen skall inordnas i en sammanhållen politik för att öka integrationen och motverka segregationen inom samhällslivets alla områden. Frågor om bl.a. segregation behandlas även från andra

infallsvinklar än bostadspolitiska av Kommittén för översyn av

invandrarpolitiken och Utredningen om levnadsvillkor i

162 Bilaga 1

storstadsområden, med vilka utredningen skall samverka.

Förslagen skall redovisas i etapper. Den första etappen, som

utvärderingen gällande regler och deras fastighetsavser av nu ekonomiska konsekvenser, skall redovisas före den 1 oktober 1995. Utredningsarbetet skall i sin helhet vara genomfört senast vid utgången av september 1996.

Uppdraget

1 Utgångspunkier I det samhällsuppbyggnadsarbete som sattes igång efter andra världskrigets slut fick bostadsförsörjningen stor uppmärksamhet. En sammanhållen bostadspolitik formulerades. Målen var att avveckla bostadsbristen, öka utrymmesstandarden, höja utrustningsstandarden och sänka bostadens andel av hushållens kostnader. Efter hand vidgades målen till att också innefatta en god yttre miljö, lika tillgång till bostäderna för alla, neutrala ekonomiska villkor mellan upplåtelseformema och lika kostnader i likvärdiga bostäder.

Ansvaret för de medel används för att nå målen fördelades

som mellan staten och kommunerna. Staten har svarat för att krediter finns tillgängliga för bostadsbyggandet. Staten har också tagit det övergripande ansvaret för det ekonomiska stöd som har gjort det möjligt för hushållen att hålla sig med tillräckligt rymliga och fullgott utrustade bostäder. Kommunerna har svarat för att bostäderna har kunnat byggas och för att de har fördelats till dem

behövt dem. Genomförandet bostadspolitiken vilar som av härutöver på ett betydande både bland medborgarna

engagemang och deras organisationer och från alla dem direkt tar del i

som byggprocessen.

Den under lång tid förda bostadspolitiken har framgångsrikt uppfyllt många de produktionsinriktade mål som ställts upp för

av den. Den generella bostadsbristen är borta. Vi har cirka 4,2 miljoner permanenta bostäder en för varannan invånare i landet.

- Tre fjärdedelar bostäderna är byggda efter kriget. Andelen som

av ännu inte har fullt modem standard är nere i cirka l procent. Trångboddheten är i stort sett övervunnen. I medeltal disponerar

Bilaga l 163

varje invånare omkring 48 kvadratmeter bostadsyta och endast i cirka 2 procent hushållen måste fler än två dela

av personer sovrum.

Men kan också konstatera att många av de frågor som sedan länge finns på den bostadspolitiska dagordningen alltjämt står kvar. Det som ligger framför oss är att säkra att goda bostäder är tillgängliga för alla på sådant sätt att integrationen främjas och ekonomisk, etnisk eller social segregation motverkas. Det är att fortsatt säkra fungerande bostadsförsörjning för ungdomar och

en övriga nytillträdande på bostadsmarknaden. Det är att ordna ett gott boende för äldre och andra med särskilda behov. Det är vidare att ge de boende möjligheter att utveckla sina områden på ett sådant sätt att boendemiljön fungerar väl och boendet berikas. Det är slutligen att säkra att bostadskapitalet bevaras och att finna vägar att finansiera det bostadsbyggande behöver för framtiden.

Den internationella lågkonjunkturen under de senaste åren har orsakat problem i de flesta industriländer. I Sverige har den dåliga ekonomiska utvecklingen underminerat de offentliga fmansema och lett till kraftigt ökade kostnader för krediter. Förutsättningen för att Sverige skall nå uthållig ekonomisk tillväxt med stabil sysselsättning och låga räntor är att statsfinansema saneras och att förtroendet för den svenska ekonomin återvinns.

Den höga statsskulden och de stora upplåningsbehoven begränsar det politiska handlingsutrymmet. Saneringen statens

av finanser måste komma i första hand. Statens fortsatta utgiftsåtaganden måste därför hållas tillbaka. Det innebär bl.a. att statens del av de framtida kostnaderna för boendet fortsatt måste minskas.

1.2 Bostadspolilikens instrument behöver förnyas Bostadspolitikens medel måste till stora delar förnyas. Planering och förverkligande måste så långt möjligt skötas den lokala nivån, med inflytande från dem som är direkt berörda.

Flera av de instrument som har använts för att nå generella bostadspolitiska mål har utformats förutsättningar för det

som statliga stöd som lämnats för ny- eller ombyggnad bostäder.

av Allt större delar av beståndet bostäder omfattas emellertid inte

av längre av löpande statligt stöd. Samtidigt minskar nyproduktionen.

164 Bilaga I

De bostadspolitiska målen kan därför inte uppnås genom medel

enbart träffar nyproduktionen. Det är knappast heller rimligt som att ställa andra bostadspolitiska krav på dem som förvaltar nyproducerade bostäder än dem förvaltar de tidigare

som byggda.

Medlen har inte sällan utformats för situationer som i väsentliga avseenden skiljer sig från dagens eller från dem som kan förutses för framtiden. Det framdeles vill påverka bör renodlas, andra inslag bör lyftas bon. Också former och teknik måste

över. Onödig byråkrati skall motverkas. Den reella valfriheten ses skall främjas. Lyhördheten inför de enskildas önskemål måste öka. Planeringen inför framtiden skall ske med medborgarna, inte för dem.

1.3 En långsiktig och hållbar bostadspolitik Vi behöver lägga fast bostadspolitik lång sikt. Såväl

nu en konsumenter producenter och kreditgivare måste kunna

som förvissa sig att reglerna blir bestående och att de åtaganden

om staten gör kommer att ligga fast. Först därigenom skapas det förtroende är förutsättning för de långsiktiga åtaganden

som en

är nödvändiga för den framtida bostadsförsörjningen. som

Uppgiften att ta fram underlag för kommande beslut om bostadspolitiken på längre sikt och precisera de bostadspolitiska målen bör överlämnas till en särskild utredning. Den bör ges bredast möjliga politiska förankring för att därigenom säkra långsiktigheten i de kommande besluten.

Den politiska enigheten bostadspolitikens grundläggande

om mål har varit stor under hela efterkrigstiden, och målen har med vissa successiva modifieringar vidhållits i varje bostadspolitiskt beslut under denna tid.

När målen preciserats i delmål och i fråga om medlen för att nå målen har politiskt betingade åsiktsskillnader framträtt tydligare. Beslut har emellertid även i dessa frågor under lång tid fattats med bred förankring bland flertalet av de partier som i dag är företrädda i riksdagen. Först från slutet av 1980-talet har det förekommit att beslut om genomgripande förändringar av regelverken har fattats utan en sådan bredare uppslutning i riksdagen. Stabiliteten och trovärdigheten hos sådana system-

Bilaga I 165

förändringar blir av naturliga skäl låg. En angelägen uppgift för utredningen är därför att kunna redovisa en bred uppslutning kring de förslag utredningen lägger fram.

1.4 Anpassning till det samhällsekonomiskt: utrymmet Den återhållsamhet som är nödvändig för att statens

sanera finanser begränsar kraftigt utrymmet för statliga utgiftsåtaganden inom välfärdspolitiken. Den grundläggande politiska fråga som bestämmer vilka ambitioner är möjliga inom den fortsatta

som bostadspolitiken är vilket samhällsekonomiskt utrymme har på medellång och lång sikt.

För att komma till rätta med den statsfinansiella kris som Sverige befinner sig i har regeringen i 1995 års fmansplan redovisat ett program för sanering av statsfmansema och stabilisering av statsskulden. Programmet omfattar budgetförstärkningar inom en rad områden, däribland minskning räntebidragen

en av för bostäder. En utgångspunkt för utredningen skall vara att statens utgiftsåtaganden inom det bostadspolitiska området inte får öka utöver det utrymme som genomförandet detta

av program ger.

Mot bakgrund av de antaganden om olika möjliga scenarier för den ekonomiska utvecklingen på medellång och lång

sikt som redovisats som grund för statsmakternas beslut den

om ekonomiska politiken och på grundval de förändringar i

av befolkningens sammansättning kan förutses skall utredningen

som söka uppskatta hur bostadsefterfrågan och bostadsförsörjningsbehovet utvecklas i olika delar av landet över samma tidsperiod. Utredningen skall därefter uppskatta i vilken omfattning bostadsefterfrågan i allmänhet och anspråken från dem med särskilda behov kan tillgodoses inom det bostadsbestånd som finns, vilka omställningsåtgärder som kan behövas bl.a. för att underlätta rörligheten samt i vilken takt som det uppskattade behovet av ny- och ombyggnader bostäder kan komma att

av tillgodoses med hänsyn till de vid nödvändigt

resurser som en återhållsam utgiftspolitik kan avdelas för ändamålet.

1.5 Kommunernas roll i bostadsförsärjningen En hörnsten i den svenska bostadspolitiken har varit kommunernas engagemang i och ansvar för hur bostadsförsörjningen ordnas

166 Bilaga 1

inom kommunens område. Kommunerna har svarat både för bedömningama av bostadsbyggnadsbehoven och för den fysiska planering som varit nödvändig för att bostadsbyggnadsbehoven skall kunna tillgodoses. Kommunerna har vidare i stor utsträckning svarat för fördelningen av bostäderna samt genom

sina bostadsföretag för produktion och förvaltning av nya

bostäder som tillförts marknaden.

Den gnmdläggande ansvarsfördelning mellan staten och kommunerna som tillämpats under lång tid har varit ändamålsenlig. Det utesluter inte att andra aktörer ges utvidgade uppgifter. Den offentliga regleringen bör inte längre än att staten och kommunerna kan ta det övergripande ansvar som ankommer på dem.

Uppgiften på bostadsförsörjningens område kommer i stor utsträckning att gälla att tillföra de redan byggda områdena nya funktioner för att inom dem kunna tillgodose nya gruppers behov, men också för att bryta tidigare ensidighet i områdenas

en utformning och en allt tydligare segregation mellan olika grupper av medborgare i kommunen.

En segregationsprocess som tillåts tillräckligt långt blir lätt självgående. Bristande känsla av samhörighet övergår i främlingskap, otrygghet och oförståelse inför dem som upplevs tillhöra de andra. Att bryta utvecklingen mot tilltagande segregation för att i stället öka den trygghet följer igen-

som av kännande och förmåga till inlevelse och att på så vis återskapa samhörigheten är en av vår tids viktigaste uppgifter. I regeringsförklaringen betonas att hela vårt samhälle måste mobi-

nu liseras i dessa syften. Arbetet kommer att beröra alla områden av betydelse.

Kommunernas centrala roll inom de flesta av de ansvarsområden som berörs av en sammanhållen politik för att öka integrationen och motverka segregationen är uppenbar. Bostadspolitiken är bara ett av dessa områden. Övergripande frågor om hur integrationen kan främjas behandlas av Kommittén för översyn av invandrarpolitiken dir. 1994:130 och Utredningen S 1994:03 om levnadsvillkor i storstadsområden, vilkas arbete utredningen noga bör följa.

Utredningen skall utvärdera hur de senaste årens förändringar i de bostadspolitiska regelsystemen har inverkat på kommunernas

Bilaga I 167

formella och reella möjligheter att ta ett övergripande inom

ansvar bostadsförsörjningen. Utredningen skall därefter överväga vilka bostadspolitiska medel som kan vara nödvändiga för kommunerna för att trygga den framtida bostadsförsörjningen, motverka segregation och öka valfriheten i boendet. Utredningen skall sträva efter att utveckla instrument där arbetsformema är öppna för insyn och debatt, där lyhördheten inför förändringar i hushållens efterfrågan är hög och där enskilda människor lika väl som föreningar, organisationer, byggherrar och byggare tar ansvar på sådant sätt att genomförandet tryggas.

Utgångspunkten skall att varje kommun själv och på eget

vara ansvar förfogar över instrumenten. För kommunerna tvingande regler bör inte genomföras i vidare mån än vad krävs för att

som skydda tredje intressen och för att slå vakt

mans om medborgarnas rätt till insyn och stärka deras inflytande i de frågor som rör kommunens utveckling eller användningen

av mark och vatten. Utredningens förslag skall i dessa delar ansluta till resultatet av den pågående översynen plan- och

av bygglagstiftningen.

1.6 Finansieringen av nya bostäder

Bostadsbyggandet har fram till mycket tid genomförts i

sen en miljö där realräntan låg efter skatt inte sällan negativ och där

var de nominella fastighetsvärdena kunde förväntas öka fortlöpande, bl.a. till följd av inflation och förutsatt positiv real-

en löneutveckling. Det huvudsakliga problemet för byggherren och de boende har varit att brygga över betalningarna under de inledande tunga åren.

Med de väsentligt ändrade förutsättningar som inträder vid låg inflation och höga realräntor blir bostadsfmansieringens problem helt andra. En räntesubvention nuvarande typ med snabbt

av avtrappade bidragsbelopp eller bidragsandelar erbjuder då ingen lösning det problem är grunden för statens ekonomiska

som engagemang, nämligen hur en tillräcklig nyproduktion skall åstadkommas och hållas tillgänglig till rimliga kostnader. Lösningen måste sökas längs nya vägar. Det kommer med stor sannolikhet att bli nödvändigt att kombinera åtgärder olika

av slag.

168 Bilaga I

Trycket från de bakomliggande faktorer som påverkar behovet

statliga subventioner för den enskilda bostaden måste av begränsas. Det kräver att kapitalkostnadema för bostaden minskar. Det viktigaste bidraget i den delen är en framgångsrik ekonomisk politik, sänker den allmänna räntenivån. Men även andra

som förhållanden inverkar på bostadsutgiftema måste prövas. Det

som handlar att ändra awägningen mellan eget och lånat kapital

om och att begränsa byggkostnademas utveckling. Det handlar om att

flexibla finansieringslösningar på kreditmarknaden. finna nya mer Det handlar utformningen och omfattningen av det stöd i form

om

kreditgarantier eller olika generella och individuella statliga av subventioner lämnas för boendet. Ytterst handlar det om

som vilken konsumtion samhället kan åta sig att stödja. En

som omprövning statens åtaganden i denna del måste nu göras.

av

Stärkt eget kapital

Utredningen skall överväga hur det egna kapitalets andel av finansieringen kan ökas i fråga om de bostäder som byggs framdeles. Bostadsinvesteringar finansieras i dag ofta i allt väsentligt med främmande kapital. En sådan ordning medför att ägarna blir kraftigt exponerade för ränteförändringar och minskar motståndskraften vid intäktsminskningar eller kostnadsökningar, även dessa är övergående natur. Utredningen bör överväga

om av vilka insatser eget kapital som bör förutsättas i den fortsatta

av produktionen bostäder och det, villkor för statligt stöd

av om som för fastigheter ägs av juridiska personer, bör ställas

som preciserade krav storleken det kapital läggs i

av egna som fastigheten.

Utredningen bör vidare studera hur sådant kapital kan genereras inom de olika upplåtelseformema. En särskild fråga gäller de kommunala bostadsföretagen, som i allmänhet har ett mycket litet eget kapital. Kommunerna har ofta begränsade möjligheter att gå

med det ytterligare ägarkapital som är nödvändigt för att stärka företagens förmåga att möta ekonomiska påfrestningar i förvaltningen och rusta dem för framtiden, en framtid som inbegriper

fortsatt byggproduktion genom ny- och ombyggnad av en bostäder. En breddning ägandet är därför i många fall

av nödvändig för att företagen skall kunna tillföras ytterligare

Bilaga I 169

riskkapital och ges en önskad stabilitet. En stark finansiell bas är en förutsättning för att företagen skall kunna göra åtaganden

nya för att utveckla bostadsbeståndet.

Utredningen bör i samråd med företrädare för kommunerna, de kommunala bostadsföretagen och de boende undersöka hur ägarspridning och kapitalanskaffning i företagen kan underlättas. Utredningen bör särskilt överväga om det kan ske på ett sätt som starkare engagerar de boende i utvecklingen av företagen.

Utredningen om ett nytt statligt premierat bosparsystem har i augusti 1994 i betänkandet SOU 1994:21 Bosparande redovisat förslag om ett särskilt bosparande. Förslaget innebär

en sparlåneordning där sparvillkoren kopplas till ett statligt kreditgarantisystem. Genom det garanteras spararen lån intill vissa belopp för förvärv av bostad. Förslaget har fått ett blandat mottagande hos remissinstansema. Bland de invändningar

som rests mot förslaget är att det inte är neutralt mellan upplåtelseformerna och att de statsfinansiella konsekvenserna är otillräckligt belysta.

Det är inte förenligt med en social bostadspolitik att medverka till att enskilda hushåll tar på sig ett personligt för skulder

ansvar som de har små förutsättningar att klara eller överstiger

av som bostadens marknadsvärde. En bosparordning bör syfta till att minska hushållens skuldsättning inte att öka den att

- genom vidga lånemöjlighetema utöver vad följer normal

som av en kreditriskprövning. Utredningen skall över frågan

nytt se om bosparande och i kontakt med banker och skilda bostadsintressenter redovisa modeller för hur de enskilda hushållens behov av att ta lån för sina bostadsinvesteringar kan minskas.

upp En utgångspunkt bör vara att frukterna bosparande skall kunna

av användas också av dem bor i hyresbostäder för att minska

som kostnaderna och öka inflytandet i sitt boende.

Ökade uppgifter för en effektiv kreditmarknad

Kreditmarknaden har utvecklats längs vägar sedan

nya avregleringen av denna inleddes under l980-talet. Ett enhetligt och till stor del av statliga regler styrt låneutbud har ersatts

av en mångfald av skilda finansiella instrument. Gränsen mellan kreditförmedling och försäkringsverksamhet tenderar att suddas ut,

170 Bilaga ]

allt efter instrument utvecklas med syftet att hantera

som nya finansiella risker. Låntagarnas valfrihet ökar, exempelvis i fråga

hur valuta- och ränterisker kan fördelas eller hur ränteom betalningar och amorteringar kan förläggas i tiden.

På väl fungerande kreditmarknad utvecklas fortlöpande nya

en instrument gör det möjligt för en låntagare att ett rimligt

som sätt hantera olika problem inom marknaden. Erfarenheten talar för

på det sättet snabbare lösningarna till problemen att man anpassar

administrativ reglering. Mycket talar vidare för att än genom en lösningar tillhandahålls inom marknaden är mer

som kostnadseffektiva än om samma behov skulle tillgodoses ett

annat sätt.

Bostadsfinansieringen kännetecknas dock alltjämt av en påfallande enhetlighet i fråga om låneproduktema. Fömyelsen har främst avsett upplåningsinstrumenten men kapitalanskaffningen

sker fortfarande huvudsakligen på den konventionella obligationsmarknaden. De traditionella mellanhandsinstitutens ställning är stark och konkurrensen från nya aktörer inom eller utom landet är

Den enskilde konsumentens ställning i förhållande till svag. kreditgivaren är i Sverige svagare än i många andra länder.

Utredningen skall utvärdera erfarenheterna av bostadskreditmarknadens funktionssätt efter avregleringen. Mot bakgrund därav skall utredningen undersöka hur man kan främja en utveckling

differentierade villkor och till det enskilda objektet bättre mot mer anpassade tjänster samt ökad konkurrens i fråga om

en kreditförsörjningen för bostäder. Utredningen bör särskilt uppmärksamma de regler gäller för det statliga bostadsstödet

om som bidrar till att konservera hittillsvarande strukturer och handlingsmönster inom området. Utredningen bör därvid studera hur

i andra länder säkrar krediter över marknaden för det man bostadsbyggande som staten vill främja.

Ett syftena med det statliga stödet har varit att minska

av låntagamas exponering för räntevariationer. Ett annat syfte med stödet har varit att medverka till att omfördela låntagarens utgifter över tiden. Mot bakgrund den utveckling som skett på

av kreditmarke den är det tänkbart att uppgifter dessa slag nu kan

av

från det statliga stödet. Arrangemang med sådana syften lyftas av får större ekonomisk stabilitet, villkoren för

om dem regleras direkt mellan låntagare och långivare efter förut-

Bilaga I l7l

sättningama i det enskilda fallet och med hjälp reguljära instruav ment kreditmarknaden. Utredningen skall pröva vilka uppgifter på detta vis kan som avlastas det framtida statliga bostadsstödet, också vad i men som så fall behöver göras för att öka den enskilde låntagarens

möjligheter att värdera konsekvenserna olika alternativ av som erbjuds samt om den offentliga tillsynen över kreditinstituten bör påverkas förslagen. av Ett steg i anpassningen till ändrad kreditmarknad har tagits en genom att de statligt reglerade bostadslånen har statliga ersatts av kreditgarantier till kreditinstituten. Genom fortfarande att staten var beredd att ta kreditrisken för oförändrad andel den en av bostadskredit lämnades i högt riskläge kunde instituten som ta över hela långivningen till bostadsbyggandet. Utredningen skall utvärdera erfarenheterna kreditgarantigivningen och av överväga i vilka avseenden utvärderingen och de förslag utredningen som för fram påkallar ändringar i denna.

7 De statliga stödet för bostadsbyggande

De senaste årens erfarenheter bostadsñnansiering av över kreditmarknaden tyder på att kompletterande subventioner fullt är effektiva först villkoren för dem förutsebara om är under subventionens löptid. Utredningen skall hur tillräcklig överväga en stabilitet kan åstadkommas hos de statliga subventionema. Ett alternativ är att löpande räntebidrag förses med tillräckliga

bindningar. Ett annat är att subventionen utformas som ett investeringsbidrag. Ett sådant uppfyller uppenbart alla tänkbara

stabilitetskrav. Det har däremot låg följsamhet till en subventionsbehovet, i den mån det relaterat till anses räntans inverkan på kapitalkostnaden. Utredningen bör därför undersöka om kraven såväl förutsebarhet följsamhet och flexibilitet som kan förenas marknadskonforma subvengenom nya, mer tionsinstrument.

Genom att statens stöd till bostadsbyggandet formen getts av generella subventioner knutna till bostaden har stödet fått en allmänt produktionsstödjande och efterfrågestimulerande effekt.

Den fördelningspolitiska träffsäkerheten hos generella bostadssubventioner är dock Den konsumerar får svag. som mest mest

172 Bilaga I

stöd.

En fråga måste ställas är om det finns skäl att med

som generella subventioner stödja högre konsumtion än den som

en stöds med riktade eller behovsprövade subventioner till dem som är direkt beroende sådana för att nå en tillfredsställande

av bostadsstandard för sig och sitt hushåll.

Nära fjärdedelar alla svenska bostadshushåll består av en

tre av eller två utan bam. Utredningen skall överväga om det

vuxna generella och till bostaden knutna stödet mot den bakgrunden bör begränsas i förhållande till i dag. Det generella stödet skulle i så fall aldrig gälla än kostnaden för bostad som är tillräcklig

mer en för sådant hushåll. De större hushållen skulle för sina

ett tillkommande bostadsbehov kunna erbjudas ett kompletterande riktat stöd, är knutet till hushållet i övrigt beräknas

som men som efter i huvudsak grunder som det generella stödet.

samma

Även andra lösningar ökar precisionen och minskar

som kostnaderna för det samlade bostadsstödet, inkl. bostadsbidragen, kan givetvis komma i fråga. Utredningen är oförhindrad att föreslå sådana förändringar. Marginaleffektema och de inlåsningseffekter är förenade med inkomstprövat stöd skall

som därvid uppmärksammas särskilt.

1993 års bostadsfinansieringssystem innebar i flera avseenden förenklingar i förhållande till tidigare gällande regler. Utredningen skall utvärdera erfarenheterna av de förenklade reglerna, särskilt med avseende på de medfört att bostäderna och anslutande

om utrymmen utformats väsentligt annorlunda sätt än tidigare. Strävan bör att i de regler gäller för det ekonomiska

vara som stödet så långt möjligt bevara de positiva effekterna av de förenklingar genomförts. I den mån särskilda regler behöver

som ställas för att säkra att bostäder får ändamålsenlig

upp en utformning sett från olika prioriterade intressen, skall sådana regler i första hand tillföras byggreglema. Även i fråga dessa

om gäller ett grundläggande krav på enkelhet och tydlighet.

1.8 Statens slödför det redan byggda beståndet

De under tid uppförda bostäderna möter för närvarande stora

sen ekonomiska problem. Svårighetema kan återföras till flera oberoende faktorer tillsammans förstärker varandras effekter.

som

Bilaga 1 173

En djup lågkonjunktur kombinerad med sviterna tidigare av en överhettning, bristande signalsystem i fråga efterfrågans om utveckling, politiska beslut och svårigheterna i samband med

överväxlingen till en låginflationsekonomi har alla bidragit till att problemen accelererat. Till del är problemen övergående en av karaktär. De visar emellertid också på situationen inom att bostadssektom har förändrats kräver förändringar ett sätt som även av bostadspolitikens styrmedel.

Förändrade regler för nyproduktionen kan inte vidare utan överföras till att gälla även de redan byggda bostäderna. Det är samtidigt uppenbart att frågan hur de byggda husens om sent problem skall behandlas inte kan frikopplas från vad händer som både i äldre hus och i den följande nyproduktionen. Vilka

betalningskrav kan riktas mot de boende beror inte bara som deras betalningsförmåga, utan även på betalningsförmågan om motsvaras av en betalningsvilja vilket i sin tur beror prisbilden i det övriga beståndet bostäder kan av och vad som accepteras i fråga betalningskravens inverkan prisom bildningen i det övriga beståndet.

Utredningen skall särskilt studera de strukturella problemen

inom beståndet. Utredningen skall därvid skyndsamt bilda sig en uppfattning om den långsiktiga fastighetsekonomiska utvecklingen

i olika delar av landet inom det bostadsbestånd uppförts eller som byggts om under vid fortsatt tillämpning gällande senare av nu eller av regeringen föreslagna bidrags- och Skatteregler. Försök bör göras att också redovisa spännvidden i bedömningama vid möjliga alternativ för den allmänekonomiska utvecklingen.

Utredningen bör vidare bedöma dels hur utgifterna för räntebidrag utvecklas över perioden, dels vilka åtagande som staten kan behöva infria till följd förluster lån till bostadsav byggandet inom de berörda årgångama. Inom ramen för de Finansiella kommer finnas skall utredningen resurser som att mot denna bakgrund förslag erforderliga förändringar ge om av villkoren för det befintliga beståndet.

1.9 Stödet för ombyggnad m.m.

Utredningen skall utvärdera erfarenheterna de olika stödregler av som gällt dels för ombyggnader i allmänhet, dels för åtgärder

174 Bilaga I

inom områden med särskilda problem. I anslutning till frågan om vilka styrmedel som kommunerna behöver för att motverka segregation och öka valfriheten i boendet skall utredningen överväga om stödet vid ombyggnader inom områden av det senare slaget bör ges en annan utformning än stöd för ombyggnad i allmänhet. Utredningen bör vidare tillsammans med de tidigare nämnda utredningarna överväga om det finns skäl att stödja andra åtgärder än ombyggnad i sådana områden eller att ändra villkoren för redan existerande stöd av sådant slag exempelvis

samlingslokalstödet så att det starkare riktas mot dessa

områden. Utredningen bör vidare vid utformningen av sina förslag om ombyggnadsstödet uppmärksamma vilken inverkan stödreglema kan väntas få i fråga om bebyggelsens kvalitativa värden och möjligheterna att hävda kraven på varsamhet vid ändring av byggnader.

Ett väsentligt led i strävandena att skapa trygghet och trevnad i boendet och motverka negativ selektion i bostadsområdena är att fastighetsunderhållet tryggas. Ansvaret för det ligger otvetydigt på fastighetsägarna. Utredningen måste dock, med de restriktioner i fråga om kostnadseffektema för staten som angetts i det föregående, uppmärksam att eventuella statliga regler

vara som påverkar kapitalkostnademas utveckling utformas sådant sätt att inte hela betalningsutrymmet tas i anspråk för successivt ökande kapitalkostnader. Utredningen bör även uppmärksamma de särskilda problem i fråga om möjligheterna att finansiera underhåll och reparationer som i vissa fall följer av omläggningen från de redovisnings- och stödregler som hittills gällt för sådan verksamhet.

1.10 Vissa allmänna utgångspunkter för arbetet Uppgifterna och problemen inom bostadsförsörjningen är inte unika för den svenska bostadsmarknaden. Särskilt inom övriga nordiska länder, men även på vissa andra håll, har målen för bostadspolitiken i stora delar formulerats på samma sätt som i Sverige. De medel som har använts för att främja bostadspolitiken har i dessa länder dock ofta varit andra och den offentliga sektorns kostnader inte sällan lägre än här. Utredningen bör tillgodogöra sig de erfarenheter från dessa länder som kan vara till

SOU l995z98 Bilaga 1 175

nytta för arbetet. Utredningen bör vidare ta del de skilda studier och utredav ningar som under tid har gjorts inom områden senare som omfattas av uppdraget, bl.a. i fråga ungdomars bostadsförsörjning om och behov samt i anslutning till Storstadsutredningens arbete. Viljan till kostnadssänkande rationaliseringar och effektiviseringar i byggandets och förvaltandets alla led skall tillvara. tas Utredningen bör sina förslag söka förstärka genomslaget genom av dessa strävanden så långt andra skyddsvärda intressen inte

äventyras. Utredningen skall slutligen ta fasta viktig förutatt en sättning för att skall få en effektivt fungerande bostadsmarknad är att de olika regler som syftar till att främja bostadsförsörjningen är neutrala i förhållandet mellan olika aktörer verkar inom de som regelsystem som gäller.

2 Uppläggningen av arbetet

Utredningsarbetet bör genomföras i etapper. Utredningen bör, i de former utredningen själv finner lämpliga, under arbetets som skilda skeden utbyta erfarenheter med och inhämta synpunkter från de olika intressenter är berörda arbetet i det skedet. som av Utredningen skall före den l oktober 1995 till regeringen redovisa sina bedömningar dels den långsiktiga fastighetsav ekonomiska utvecklingen inom det sent byggda beståndet av bostäder vid fortsatt tillämpning gällande eller regeringen av nu av föreslagna bidrags- och Skatteregler, dels konsekvenserna för bostadsförsörjningen de finansieringsregler gäller vid av som nu nyproduktion av bostäder. I denna redovisning skall ingå också uppskattningar hur utgifterna för räntebidrag utvecklas med av dessa regler samt omfattningen de åtaganden kan av som staten behöva infria till följd förluster lån till bostadsbyggandet av inom dessa årgångar. Utredningsarbetet i dess helhet skall avslutat vid vara senast utgången september 1996. av Utredningen får begära biträde Boverket, Riksförsäkringsav verket och Statens bostadskreditnämnd med underlag för sina olika analyser och utvärderingar. Utredningen skall i övrigt

176 Bilaga 1

samråda med berörda myndigheter, kommuner och organisationer samt med Kommittén för översyn av invandrarpolitiken, Utredningen levnadsvillkor i storstadsområden och Arbets-

om

Fi l993zC med uppgift att följa bostadsförsörjningen för gruppen svaga hushåll.

För utredningsarbetet gäller regeringens direktiv till samtliga kommittéer och särskilda utredare redovisning av regional-

om politiska konsekvenser dir. 1992:50, att pröva offentliga

om åtaganden dir. 1994:23 och jämställdheten mellan könen dir.

om 1994:124.

Näringsdepartementet

Statens 1995

offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Statsrådsberedningen Socialdepartementet

lT-kommissionensarbetsprogram1995-96.[68] Várdenssvåraval.

slutbetänkandePrioriteringsutredningen.av [5] Justitiedepartementet Könshandelu.[15] Pensionsrättigheterochbodelning.[8] Socialtarbetemotprostitutioneni Sverige.[16] Nyakonsumentregler.[ll] Homosexuellprostitution.[17] lT ochverksamhetslömyelseinomrättsväsendet Underhállsbidrag bidragsförskott,och Förslagtill nyasamverkansformer.[32] Del ochDelB. [26]A Ersättningför ideellskada personskada.vid [33] Avgifterinomhandikappområdet.[35] SambandetRedovisningBeskattning.[43] Kompetensochkunskapsutveckling yrkes-om

- - Aktiebolagetsorganisation.[44] rollerocharbetsfältinomsocialtjänsten.[58] Tvångsmcdelenligt27och28kap.RB Ohälsoförsäkringochsamhällsekonomi samtpolislagen.[47] olikaaspekter modeller.finansiering

- Godtrosförvärv stöldgods[52]av ochincitament.[59] Näringslivetstvistlösning.[65] Kvinnofrid.DelA+B. [60] Polisensanvändning övervakningskamerorav vid Dokumentationochsocialtjänstregister.[86] förundersökning.[66] HâlsodataregisterVârdregister.[95]

- Vårdnad,boendeochumgänge.[79] Ny râttshjälpslagochandrabestämmelserom

Kommunikationsdepartementet rättsligtbistånd.[81] Ettreformeratstraffsystem.Dell-lll. [91] Samordnadochintegreradtågtrafik

Arlandabanan ioch Mälardalsregionen.[25] Utrikesdepartementet Älvsäkerhet.

[40] Lagenomvissainternationellasanktioner FramtidsanpassadGotlandstrafik.[42]

enöversyn.[28] EGanpassadekörkortsregler.[48] - RösteromEU:sregeringskonferens Klimatförändringari trafikpolitiken.[64]

hearingmedorganisationsföreträdare,debattörer Allmännakommunikationerför alla [70] - ochforskare.[77] Finansieringslösningarför Göteborgs-och EUomregeringskonferenscn1996 Dennisöverenskommelserna.[82] - institutionernasrapporter

synpunkteri övrigamedlemsländer Finansdepartementet - [80] EU-kandidater12ländersomkanbli EU:s Gröndiesel miljö-ochhälsorisker.[3]

- nyamedlemmar.[83] Lángtidsutredningen1995.[4]

Fulltekonomisktarbetsgivaransvar.[9] Försvarsdepartementet [10]

Översyn skattebrottslagen.av Muskövarvetsframtid.[6] MervärdesskattNyatidpunkterför

- Analys Försvarsmaktensav ekonomi[13] redovisningochbetalning.[12] Ettsäkraresamhälle.[19] Förmånerochsanktionerensamladredovisning.[36]

- Utan stannarSverige.[20] Prognoseröverstatensinkomsterochutgifter.[49] Staden vattenutanvatten.[21] Förmånerochsanktioner Radioaktivaämnenslår jordbrukut i Skåne[22] utgifterför administration.[56]

- Brist elektronikkomponenter.[23] Översyn skattereglemaav för stiftelserochideella GasmolnlamslårUppsala.[24] föreningar.[63] Civilt brukavförsvaretsresurser Naturgrusskatt,m.m.[67]

regelverken,erfarenheterhelikoptrar.[29] Betaltjâxister.[69] Samverkan fred.Denrättsligaregleringen.för [53] lágenhetsdata.[74] Svenskainsatserför internationellkatastrof-och Försåkringsrörelsei förändring [87] flyktinghjälp.Kartläggning,analysochförslag.[72] Svenskari EU-tjäxist.[89]

Omprövning statligaåtaganden.av [93]

Personalaweckling,utbildningochbeskattning.[94]

1995 Statens offentliga utredningar

Systematisk förteckning

Utbildningsdepartementet Miljödepartementet YrkeshögskolanKvalificeradeftergymnasial AlkylatochMiljöklassningavbensin.[30] yrkesutbildning.[38] Ettvidareutvecklatmiljöklassystemi EU. [31] Allmänbehörighetförhögskolestudier.[41] Grundvattenskydd.[45] Förslag internationellttlygsäkerliets- Kunskapslägetkämavfallsomrádet1995.[50] omett universiteti Norrköping-Linköping.[57] Fastighetsbildningengemensamuppgiftförstat - BehörighetochUrval.Förslagtill nyareglerför ochkommun.[54] antagningtill Universitetochhögskolor.[71] EttrenatSkåne.[62] Ettaktiebolagförservicetill universitetoch KämavfallochMiljö. [90] [73] Jordensklimatförändras.Enanalysavhotbild högskolorm.m. ochglobalaåtgärdsstrategier.[96] Jordbruksdepartementet Miljöklassningavsnöskotrar.[97] Denbrukademångfalden.Delt+2. [ss]

Arbetsmarknadsdepartementet ArbetsföretagEnnymöjlighetförarbetslösa.[2] - Obligatoriskaarbetsplatskontakterför arbetslösa.[7] Kompetensförstrukturomvandling.[34] SomerellectionsonSwedishLabourMarket Policy.[39] Någrautländskaforskaressyn svensk arbetsmarknadspolitik.[39] Effektivarestyrningochrättssäkerhet i asylprocessen.[46] Ettsamlatverksamhetsansvarförasylärenden.[55] Svenskflyktingpolitiki globaltperspektiv.[75] Arbetetill invandrare.[76] EG:sarbetstidsdirektivochdesskonsekvenserför detsvenskaregelsystemet.[92]

Kulturdepartementet Konstioffentligmiljö.[18] Vártdagligablad Pstödtill svenskdagspress.[37] - Kulturpolitikensinriktning.[84] Kulturpolitikensinriktning i korthet.[84] - Tjugoárskulturpolitik1974-1994.[85]

Näringsdepartementet Ettrenodlatnäringsförbud.[l] NyElmarknad+ Bilagedel.[14] Elförsörjningiofred.[51] DensvenskaRymdverksamheten.[78] 1990-taletsbostadsmarknad enförstautvärdering.[98] - Civildepartementet Regionalframtid+ bilagor.[27] Myndighetsutövningvid medborgarkontor.[61]

1995 Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

Ettrenodlatnäringsförbud.N. 40.Älvsäkerhet.K. . Allmänbehörighetförhögskolestudier.U. ArbetsforetagEnnymöjlighetför arbetslösa.A. 41. . - Gröndiesel miljö-ochhälsorisker. 42.FramtidsanpassadGotlandstrañk.K. . - Längtidsutredningen1995.Fi. 43.SambandetRedovisningBeskattning.Ju. - Vårdenssvåraval. 44.Aktiebolagetsorganisation.Ju. . 45.Grundvattenskydd.M. slutbetänkandeavPrioriteringsutredningen.S. Muskövatvetsframtid.Fö. 46.Effektivarestyrningochrättssäkerhet

Obligatoriskaarbetsplatskontakterförarbetslösa.A. i asylprocessen.A. . enligt27och28kap.RB Pensionsrättigheterochbodelning..lu. 47.Tvångsmedel . Ju. Fulltekonomisktarbetsgivaransvar,Fi. samtpolislagen. . Översyn EG-anpassadekörkortsregler.K. avskattebrottslagen.Fi. 48. .Nyakonsumentregler.Ju. 49.Prognoseröverstatensinkomsterochutgifter.Fi.

E MervärdesskattNyatidpunkterför 50.Kunskapslägetkâmavfallsomradet1995.M. redovisningochbetalning.Fi. Sl.Elförsörjningiofred.N.

Analys Försvarsmaktensekonomi.Fö. 52.Godtrosförvärvavstöldgods.lu. av NyElmarknad+ Bilagedel.N. 53.Samverkanför fred.Denrättsligaregleringen.Fö.

Könshandeln.S. 54.Fastighetsbildningengemensamuppgiftförstat - Socialtarbetemotprostitutioneni Sverige.S. ochkommun.M. Homosexuellprostitution.S. 55.Ettsamlatverksamhetsansvarförasylärenden.A.

Konsti offentligmiljö.Ku. 56.Förmånerochsanktioner Ettsäkraresamhälle.Fö. utgifterfor administration.Fi. . - Utan stannarSverige.Fö. 57.Förslagomettinternationelltllygsäkerhets- .Staden vattenutanvatten.Fö. universitetiNorrköping-Linköping.U.

Radioaktivaämnenslår jordbruki Skåne.ut Fö. 58.Kompetensochkunskapsutvecklingomyrkes- - Brist elektronikkomponenter.Fö. rollerocharbetsfältinomsocialtjänsten.S. .GasmolnlamslárUppsala.Fö. 59.OhälsoförsäkringochSamhällsekonomi

.Samordnadochintegreradtågtrafik olikaaspekter modellerfinansiering - Arlandabananochi Mälardalsregionen.K. ochincitament.S.

O.Underhállsbidragochbidragsförskott, 60.Kvinnofrid.DelA+B. S. Del ochDelB.A S. .Myndighetsutövningvid medborgarkontor.C.

I .Regionalframtid+ bilagor.C. 62.EttrenatSkåne.M. 28.Lagen vissainternationellasanktioner 63.Översynavskattereglemaförstiftelserochideella om enöversyn.UD. föreningar.Fi. - 29.Civilt brukavförsvaretsresurser 64.Klimatförändringari trafikpolitiken.K. regelverken,erfarenheter,helikoptrar.Fö. 65.Näringslivetstvistlösning.Ju. 30.AlkylatochMiljöklassning bensin.M. 66.Polisensanvändningavövervakningskamerorvid av 31.Ettvidareutvecklatmiljöklassystemi EU. M. förundersökning.Ju.

32.lT ochverksamhetsförnyelseinomrättsväsendet. .Naturgrusskalum.m.Fi. till samverkansformer.Ju. .IT-kommissionensarbetsprogram1995-96.SB. Förslag nya 33.Ersättningförideellskadavidpersonskada.Ju. .BetaltjänsterFi. 34.Kompetensför strukturomvandling.A. Allmännakommunikationerföralla K. . - 35.Avgifterinomhandikappomrádet.S. BehörighetochUrval.Förslagtill nyareglerför . 36.Förmånerochsanktionerensamladredovisning. antagningtill Universitetochhögskolor.U. - Fi .Svenskainsatserförinternationellkatastrof-och Värt Kartläggning,analysochförslag. 37. dagligablad stödtill svenskdagspress.Ku. flyktinghjälp. - 38.YrkeshögskolanKvalificeradeftergymnasial Fö. yrkesutbildning.U. 73.Ettaktiebolagförservicetill universitetoch

39.SomereflectionsonSwedishLabourMarket högskolorm.m.U. Policy.A. 74.Lägenhetsdata.Fi. Någrautländskaforskaressyn svensk 75.Svenskflyktingpolitikiglobaltperspektiv.A.

arbetsmarknadspolitik.A. 76.Arbetetill invandrare.A.

1995

Statens offentliga utredningar

Kronologisk förteckning

7 RösteromEU:sregcringskonferens . hearingmedorganisationsföreträdare.debattörer ochforskare.UD. Den svenskarymdverksamheten.N. Vårdnad,boendeochumgänge.JU. EUomregeringskonferensen1996 institutionemasrapporter synpunkteri övrigamedlemsländer.UD. - Nyrättshjälpslagochandrabestämmelserom . rättsligtbistånd,Ju. Finansieringslösningarför Göteborgs-och Dennisöverenskommelsema.K. ® EU-kandidater12ländersomkanbli EU:s

v nyamedlemmar.UD. Kulturpolitikensinriktning.Ku. Kulturpolitikensinriktning i korthet.Ku,

- Tjugoârskulturpolitik1974-1994.Ku. Dokumentationochsocialtjänstregister,S. Försäkringsrörelsei förändring Fi. Denbrukademångfalden.Dell+2. Jo, Svenskari EU-tjänst.F1. KärnavfallochMiljö. M. .Ettreformeratstraffsystem.Dcl I-lll. Ju. EGzsarbetstidsdirektivochdesskonsekvenserför detsvenskaregelsystemet.A. Omprövning statligaav åtaganden,Fi. Personalavveckling,utbildningochbeskattning. Fi. .Hälsodataregister- Vârdregister.S. Jordensklimatförändras.Enanalys hotbildav ochglobalaåtgärdsstrategier.M. Miljöklassning Snöskotrar.av M. 1990-taletsbostadsmarknad

enförstautvärdering.N. -