NJA 1982 s. 613

Domskäl

TR:n (chefsrådmannen Jungefors, rådmannen Nyström och tingsfiskalen Hedström) anförde i dom d 16 juni 1978:

Domskäl.

Parterna har hörts under sanningsförsäkran. Härjämte har vittnesförhör ägt rum med T, B.B., B.S. och K.M..

G.B. har under sanningsförsäkran uppgett bl a: När T fick uppdraget att sälja fastigheten hade G.B. begärt att få ut minst 150 000 kr kontant. Enligt T skulle emellertid G.B. vid en försäljning till M.R. få ut kontant 175 000 kr. När parterna sedan träffades i M.R:s lägenhet gicks köpekontraktet igenom mycket noga. G.B. har ett diffust minne av att det pratades om ett lån på 25 000 kr. Han trodde då att lånet avsåg skillnaden mellan 150 000 kr, som han begärt, och 175 000 kr, som T utlovat att han skulle få kontant för fastigheten. Själv deltog inte G.B. i diskussionen. Han pratade inte heller med M.R.. Den diskussion som förekom var mellan M.R. och B.S., å ena, samt T, å andra sidan. Besöket hos M.R. varade 1 1/2-2 timmar. Det var då aldrig tal om att köpekontraktet inte var slutligt eller inte skulle vara bindande. G.B. var då inte heller medveten om att M.R. behövde ett banklån för att kunna fullfölja köpet.

M.R. har under sanningsförsäkran uppgett bl a: Hon fick genom en annons reda på att fastigheten var till salu. Enligt annonsen krävdes en kontantinsats om cirka 60 000 kr. När T senare visade fastigheten, berättade han att kontantinsatsen var 120 000-150 000 kr. Hon talade då om att hon inte hade några kontanta medel, men att hon hade en bostadsrättslägenhet, som hon räknade med att kunna sälja för minst 75 000 kr. Vidare uppgav hon att hon sålt en darnfrisering och därigenom fått en fordran på 75 000 kr, som skulle amorteras med 3 000 kr i månaden tills den som köpt damfriseringen kunde få lån. Vid ett telefonsamtal d 12 maj 1977 med T meddelade hon att hon skulle kontakta sin bank. Hon gjorde detta och fick då besked om att hon kunde återkomma påföljande måndag. T ringde henne d 13 maj 1977 och ville ha besked. Hon berättade då att hon inte kunde lämna besked förrän följande måndag, men T ansåg att hon kunde skriva på ett köpekontrakt i alla fall. Senare samma dag ringde T igen och hon sade då att hon beslutat sig för att ta huset. Hon tog därvid för givet att det skulle finnas ett förbehåll i köpekontraktet om att detta inte skulle vara giltigt för det fall att hon inte fick erforderliga banklån. Ett förbehåll diskuterades också då parterna senare samma dag träffades i hennes lägenhet. T förklarade emellertid att det inte behövdes. Enligt T var det bara att sälja huset om hon inte fick banklån. Det fanns nämligen andra intressenter.

Vittnet T har uppgett: Då han fick G.B:s uppdrag att sälja fastigheten, hade G.B. begärt minst 150 000 kr kontant för fastigheten. T ordnade med en visning av fastigheten och kom därvid i kontakt med M.R.. Hon berättade att hon hade en bostadsrättslägenhet värd 85 000-90 000 kr samt att hon sålt en rörelse och hade 75 000 kr tillgängliga. Beträffande det sistnämnda beloppet bibringades T den uppfattningen att det var fråga om kontanta medel. De gjorde en kalkyl tillsammans och därvid framkom det att M.R. önskade ta banklån för att kunna betala en större summa kontant än den de kommit överens om från början. Sedan M.R. meddelat att hon ville köpa fastigheten upprättade T ett köpekontrakt. I detta gjordes inget förbehåll för banklån. Enligt vad T minns hade M.R. sagt att banken lovat ställa upp och hjälpa henne vid ett fastighetsköp. T har heller inget minne av att M.R. begärt någon förbehåll. När parterna senare träffades i M.R:s lägenhet, gicks kontraktet igenom noggrant innan det skrevs under av parterna. Vid tillfället lämnade T aldrig några upplysningar om att kontraktet inte skulle vara bindande. Enligt hans mening hade parterna klart för sig att det var ett bindande avtal. I vart fall var det aldrig tal om att något förbehåll skulle tas in i kontraktet.

Vittnet B.B. har uppgett: Hon är gift med käranden och hon var med i M.R:s lägenhet då kontraktet skrevs under. Dessförinnan hade kontraktet lästs igenom av de närvarande. Såvitt vittnet minns var det inte något tal om några särskilda punkter i kontraktet. M.R. hade frågat sin fästman "kan jag skriva på kontraktet nu" och denne hade svarat "det är ingen fara". Vittnet märkte inte någon tveksamhet hos M.R., och såvitt vittnet_minns sade inte heller T något vid tillfället.

Vittnet B.S. har uppgett: Han sammanbor med M.R. och de var tillsammans på visningen av fastigheten. Därvid talade de med T och berättade för denne, att de fått löfte i bank att få låna till en handpenning vid ett fastighetsköp. De berättade också, att de tänkte sälja sin egen lägenhet. T skrev ned på ett papper hur det låg till med lånen i fastigheten. Senare ringde M.R. till T och det blev mycket bråttom med försäljningen. Det bestämdes att G.B. och T skulle komma hem till M.R., så att hon och vittnet fick se på kontraktet. När de sedan träffades pratades det hit och dit. Kontraktet lästes igenom varvid G.B. sade att det var bäst att skynda på. G.B. hade skrivit under kontraktet och då M.R. skulle göra detta sade vittnet, att han ville veta vad som skulle hända om M.R. inte fick några lån. G.B. förklarade, att det inte var något problem. Både M.R. och vittnet ville emellertid ändå ha ett förbehåll i kontraktet med tanke på de svårigheter som då förelåg att få lån i banker. T förklarade då, att kontraktet ändå skulle skrivas om senare, eftersom siffrorna var beroende av hur mycket pengar M.R. fick låna i bank. Att M.R. ändå skrev under kontraktet berodde på att det var så bråttom. G.B. skulle nämligen till sin bank följande måndag för att få ett lån. Vid tillfället var vittnet övertygad om att kontraktet var oförbindande. Det hade också sagts, att i värsta fall kunde fastigheten säljas en gång till.

Vittnet K.M. har uppgett: Hon är systerdotter till M.R., och hon skulle d 14 maj 1977 följa med M.R. och B.S. ut till landet. När hon kom hem till M.R., hade M.R. fått besök. Där var G.B., dennes hustru, T och B.S.. De gick igenom en del papper och alla pratade. Siffrorna stämde inte och B.S. ställde sig frågande, vilket även M.R. gjorde. De ville ha ett förbehåll om att köpet inte skulle gälla för den händelse M.R. inte fick erforderliga lån. T tyckte emellertid att M.R. ändå kunde skriva under kontraktet, eftersom detta inte hade någon betydelse. Kontraktet skulle nämligen skrivas om senare. Såvitt vittnet minns sade G.B. inte något vid tillfället. Det framkom emellertid att denne behövde få kontraktet underskrivet för att kunna få ett lån.

TR:n gör följande bedömning.

Vad till en början avser M.R:s invändning att hon skulle ha svikligen förletts att underteckna köpekontraktet har i målet lämnats motstridiga uppgifter. M.R. har uppgett att T lämnat det beskedet att kontraktet inte var bindande om hon inte fick erforderliga banklån, medan T har förnekat att han skulle ha lämnat några sådana upplysningar.

Även om det får antagas att frågan om banklån diskuterats mellan M.R. och T är det inte styrkt att T svikligen förlett M.R. att underteckna kontraktet. Det är således inte visat att köpekontraktet av detta skäl inte skulle vara bindande gentemot M.R..

Vad härefter beträffar frågan om i köpekontraktet intaget skadeståndsvillkor är oskäligt är följande att beakta.

Handpenningen motsvarar 10 % av köpeskillingen, vilket är brukligt vid villaförsäljningar. Villkoret om förverkande av handpenningen är i och för sig bindande men det kan bli föremål för jämkning enligt 36 § avtalslagen.

I förevarande fall har det framkommit att G.B. hade köpt en annan fastighet och att han var nödsakad att sälja den nu ifrågavarande fastigheten för att kunna finansiera sitt eget fastighetsköp. Han hade gett T i uppdrag att sälja fastigheten före d 10 maj 1977. Någon försäljning hade emellertid inte kommit till stånd före nämnda dag och enligt vad G.B. uppgett hade han blivit otålig och haft ett samtal med T - uppenbarligen i syfte att påskynda försäljningen. Utredningen ger vid handen att G.B. var i tidsnöd och att T löpte risken att mista uppdraget att sälja fastigheten. Då parterna sammanträffade d 13 maj 1977 var det således främst G.B. men även T - vilket G.B. måste ha varit medveten om - som hade ett intresse av att ett köpekontrakt snarast upprättades mellan parterna. I vart fall finns det inget i utredningen, som tyder på att M.R. skulle ha gått miste om köpet av fastigheten om hon inte skrivit på köpekontraktet d 13 maj 1977 utan väntat med detta till följande måndag.

G.B. har inte ens påstått att han, om M.R. hade dragit sig ur affären d 13 maj 1977, hade kunnat sälja fastigheten till någon annan för ett pris motsvarande det han avtalat med M.R.. Den omständigheten att M.R. senare inte fullföljde sina kontraktsenliga förpliktelser kan därför inte antagas ha medfört annan ekonomisk förlust för G.B. än de utgifter han haft för upprättande av köpekontraktet med M.R.. Härför har T begärt sedvanlig mäklarprovision med 9 500 kr.

Med beaktande härav finner TR:n omständigheterna vid köpekontraktets tillkomst vara sådana att ett förverkande av hela handpenningen framstår som oskäligt och att villkoret härom bör jämkas så att M.R. inte förpliktas utge skadestånd med högre än ett som skäligt ansett belopp om 12 000 kr.

Domslut

Domslut. M.R. skall betala G.B. 12 000 kr jämte ränta.

Domskäl

Domskäl. I likhet med TR:n finner HovR:n icke styrkt att T svikligen förlett M.R. att underteckna köpekontraktet. Det är således - som TR:n funnit - icke visat att köpekontraktet av detta skäl inte skulle vara bindande för M.R..

Villkoret om förverkande av handpenningen är därför i och för sig bindande men kan bli föremål för jämkning enligt 36 § avtalslagen.

Omständigheterna vid avtalets tillkomst har enligt vad utredningen ger vid handen präglats av att G.B., som köpt en annan fastighet, var nödsakad att snarast sälja den ifrågavarande fastigheten för att finansiera sitt nya fastighetsköp. Vid köpeförhandlingarna med M.R. har G.B. varit i tidsnöd för att få fram ett köpeavtal, som han kunde visa för banken. Utredningen i HovR:n, bl a T:s uppgifter, ger vid handen att uppgörelsen kännetecknats av denna brådska. Bl a skulle den i köpekontraktet angivna kontanta köpeskillingen vid en slutlig uppgörelse kunna bli föremål för jämkning. Med hänsyn härtill och då M.R. i nära anslutning till dagen för köpekontraktet underrättat G.B. om att hon icke kunde vidbliva köpet finner HovR:n att villkoret om förverkande av handpenningen framstår som oskäligt och att det därför bör jämkas.

Beträffande jämkningsgraden delar HovR:n TR:ns uppfattning.

Domslut

Domslut. HovR:n fastställer TR:ns domslut.

Domskäl

Domskäl. I likhet med domstolarna finner HD, att M.R:s invändning om svikligt förledande ej blivit styrkt.

Med anledning av den av M.R. i andra hand framställda invändningen mot käromålet är följande att anföra.

Vid köp av fast egendom är det vanligt att köparen betalar en del av köpeskillingen som handpenning i anslutning till att köpekontraktet undertecknas och att det i kontraktet föreskrivs att säljaren får behålla detta belopp, om köpet hävs på grund av att köparen inte fullgör sina åligganden. Ett sådant avtalsvillkor kan inte i och för sig anses oskäligt. I det enskilda fallet kan dock särskilda omständigheter föranleda att villkoret bör jämkas eller lämnas utan avseende.

Såsom HovR:n funnit präglades förhållandena vid köpekontraktets tillkomst av G.B:s brådska att få fram ett köpeavtal. Det får antagas, att det var denna brådska som föranledde M.R. att underteckna kontraktet, innan hon fått veta om hon skulle erhålla erforderligt banklån. M.R:s underlåtenhet att fullfölja köpet berodde ostridigt på att lånet inte beviljades. I nära anslutning till de med G.B. förda förhandlingarna lät hon underrätta denne om att hon inte kunde vidbliva köpet. Med hänsyn till dessa förhållanden framstår villkoret om handpenningens förverkande som oskäligt. Villkoret bör därför jämkas. Utredningen ger ej anledning till mindre jämkning än den vartill domstolarna kommit.

Domslut

Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.