NJA 1982 s. 757

Domskäl

TR:n (rådmännen Schlyter och Lenter, fastighetsrådet Hjukström samt två nämndemän) anförde i dom d 23 maj 1979:

TR:n har genom deldom d 8 mars 1978, som vunnit laga kraft, medgivit kommunen kvalificerat förhandstillträde till fastigheten tidigast d 15 mars 1978. Enligt anmälan från LSt:n i Malmöhus län har kommunen d 22 mars 1978 anmält att den önskade utnyttja medgivandet till förhandstillträde och nedsatt det såsom villkor för förhandstillträdet föreskrivna förskottet å 30 000 kr. På grund härav har fastigheten d 22 mars 1978 övergått på kommunen med samma rätt som om expropriationen fullbordats.

Fastigheten, som är obebyggd, är belägen på det s k Högaborgsområdet och har en areal av 391 kvm. Taxeringsvärdet (1976) är 20 000 kr. Fastigheten besvärades vid det kvalificerade förhandstillträdet av en inteckning på 1 900 kr. Fastigheten har blivit föremål för första planläggning genom förslag till ändrad och utvidgad stadsplan för del av stadsägan 1470 m fl d 6 febr 1976, reviderat d 27 april 1976, vilket förslag fastställts av LSt:n d 1 juni 1977. Mot fastställelsen anförda besvär ogillades genom beslut av regeringen d 10 juli 1978. Enligt planen ingår stadsägan med 320 kvm i kvartersmark för bostadsändamål i kvarteret Tegelstenen och med 71 kvm i gata. Bostadsdelen av kvarteret Tegelstenen utgör 3 759 kvm och har utlagts såsom en tomt. Parterna är överens om att exploateringstalet är 1,5 och att expropriationsobjektet såsom ingående i en exploateringsenhet omfattande hela bostadsdelen av kvarteret Tegelstenen har en byggnadsrätt på 480 kvm våningsyta (vy). Parterna är vidare ense om att expropriationsobjektets byggnadsrätt, sedd isolerad, uppgår till 290 kvm vy.

Domskäl. I. Löseskillingen

Kommunen har som grund för sitt löseskillingserbjudande anfört: K.P. förvärvade fastigheten 1969 för 15 000 kr. Grannfastigheten stadsägan 1507 B, som har en areal av 387 kvm och som i likhet med expropriationsobjektet saknar bebyggelse frånsett några raserade kolonistugor, såldes i sept 1976 för 30 000 kr. Några andra fastigheter, som med hänsyn till bebyggelse och planförhållanden är jämförbara med expropriationsobjektet, har ej gått i handel i trakten under senare år. I brist på jämförelsematerial får värdet bestämmas utifrån dessa köp.

K.P. har till stöd för sin ståndpunkt anfört: Högaborg är ett centralt beläget område omgivet av en omfattande tätbebyggelse. I kommunens expropriationsansökan sägs att saneringen inom Högaborgsområdet styrs bl a av ett år 1970 upprättat översiktligt saneringsprogram samt att ett förslag 1975 till bostadssaneringsprogram gäller för saneringen inom kommunen. 1970 års saneringsprogram liksom ett något reviderat program 1976 förutskickade bebyggelse inom det kvarter där expropriationsfastigheten är belägen på samma sätt som på angränsande tidigare stadsplanelagda kvarter. Den bebyggelse som fanns i kvarteret bestod, innan den revs, till övervägande del av flerfamiljshus i tre våningar. Det finns inte anledning att utgå från annan bebyggelse än av denna dimension eller ett exploateringstal av 1,5. - Inom Högaborg gäller äldre stadsplaner från 1930-talet. Den bebyggelse som kunnat uppföras enligt dessa planer kom aldrig till utförande. Den bebyggelse som fanns på Högaborg var uppförd tidigare och representerade ett exploateringstal på 1,0. Den bebyggelse som nu uppföres motsvarar ett exploateringstal på 1,5. K.P. anser därför att man för såväl jämförelseobjekt som expropriationsobjekt bör räkna med en byggnadsrätt av den omfattningen. De inom Högaborg per kvm tomtyta (ty) erlagda priserna för nybyggnadsobjekt kan då direkt överföras på expropriationsfastigheten. - S. har för prisjämförelse använt förvärv inom Högaborg fr o m 1971 till värdetidpunkten av fastigheter, som enligt S:suppfattning är nybyggnadsobjekt. Därvid har S. utgått från av kommunen gjorda sammanställningar av förvärv dels av hyresfastigheter bebyggda före 1920, där köpeskillingarna enligt kommunen kan förmodas ha grundats på det faktiska utnyttjandet, och dels av hyresfastigheter, där köpeskillingarna enligt kommunen kan förmodas ha grundats på nybyggnadsvärdet. I den förstnämnda gruppen har S. som nybyggnadsobjekt ansett fastigheter som i saneringsprogrammet betecknats med rivning/nybyggnad, nybyggt och rivning. Materialet visar en prisstegring på 8,1 % ränta på ränta och år. Då materialet visar en stor spridning är det inte sannolikt att en sådan uppräkning bättre överensstämmer med den verkliga prisstegringen än en uppräkning med konsumentprisindex. Att en prisstegring förekommit på tomtmark för nybebyggelse visar den höjning som förekommit av de schablonvärden för tomt- och grundberedning, som gäller vid statlig belåning av nybebyggelse av flerfamiljshus inom centralt belägna områden i Helsingborg. Dessa speglar en kostnadsstegring på 15-20 % per år under åren 1975-1978 och höjningen från 1977 till 1978 var 30 %. Priserna för jämförelseförvärven har därför räknats upp med konsumentprisindex från förvärvsåret till värdetidpunkten. Det sålunda bearbetade materialet visar ett nybyggnadsvärde om 400 kr/kvm ty vid värdetidpunkten. Enligt saneringsprogrammet 1976 ligger emellertid saneringen av flertalet kvarter inom Högaborg långt fram i tiden. På expropriationsfastigheten är bebyggelse under uppförande. Då jämförelseobjekten således har längre väntetid för exploatering än expropriationsfastigheten, bör detta ta sig uttryck vid prissättningen i ett 50 kr högre värde per kvm ty. - Frånvaron av rivnings- och evakueringskostnader på expropriationsfastigheten, som är obebyggd, ger denna ett övervärde på minst 60 000 kr i förhållande till jämförelseobjekten. - På grund av det anförda beräknar K.P. löseskillingen vid värdetidpunkten enligt följande: 391 kvm ty x 450 kr/kvm ty + 60 000 kr = avrundat 237 000 kr.

Kommunen har invänt: Saneringsprogrammet 1970 gjordes på uppdrag av saneringsutredningen och det färdigställdes på ett par månader. Det angav preliminärt vilka fastigheter inom Högaborg som skulle byggas om och vilka som skulle rivas. Det innebar inte något ställningstagande till nybebyggelse inom nuvarande kvarteret Tegelstenen. Först 1973 började kommunen engagera sig i saneringen på Högaborg. Det är felaktigt att använda saneringsprogrammet för bedömning av frågan om en fastighet är ett nybyggnads- eller ombyggnadsavkastningsobjekt. Då privatpersoner förvärvar fastigheter i området är det för att behålla huset och bruks- eller ombyggnadsvärdet torde genomgående ha legat till grund för bestämmande av köpeskillingen vid sådana förvärv. Då kommunen köper fastigheter för sanering, måste den därför i många fall ersätta bruks- och avkastningsvärden även om fastigheten av olika anledningar skall ingå i ett nybyggnadsprojekt. Expropriationsfastigheten kan ej heller efter planläggningen anses jämförbar med fastigheter inom intilliggande kvarter med äldre stadsplaner, då den enligt stadsplanen har en avsevärt lägre byggnadsrätt än dessa. Stadsplaneförslaget måste ha påverkat värdet på expropriationsfastigheten långt före fastställelsen och sådan påverkan förelåg i vart fall vid värdetidpunkten. Fastighetens värde med beaktande av stadsplanen skall, såvitt avser kvartersmarken, beräknas med utgångspunkt från en byggnadsrätt på 290 kvm vy och, såvitt avser gatumarken, med värdet före stadsplan för halva arealen minus en gatubyggnadskostnad om 70 kr/kvm för halva arealen 72 / 2 kvm). Detta ger ett lägre värde än erbjudna 30 000 kr. - Om fastighetens värde med beaktande av stadsplanen visar sig överstiga dess värde före planläggningen, åberopar kommunen presumtionsregeln beträffande sådan värdeökning. Värdet vid presumtionstidpunkten d 1 juli 1971 var 15 000 kr.

K.P. har invänt: Den vid presumtionstidpunkten d 1 juli 1971 förväntade bebyggelserätten är densamma som föreligger enligt stadsplanen. Det blir då inte aktuellt att tillämpa presumtionsregeln. Jämförelsematerialets sju förvärv från 1971 visar ett medelvärde på 256 kr/kvm ty. En uppräkning med konsumentprisindex härav ger ett värde vid värdetidpunkten av ((465 x 256) / 252 =) 472 kr för nybyggnadsobjekt på Högaborg med bebyggelse som skall rivas och ligger således högre än tidigare beräknade 450 kr/kvm ty vid värdetidpunkten.

K.P. har vitsordat att gatubyggnadskostnaden uppgår till 70 kr/kvm men endast medgivit avdrag för fastighetens andel i sådana kostnader med 5 kr/kvm ty, eller (320 x 5 =) 1 600 kr, vilket belopp K.P. anser vara så obetydligt att man i värderingssammanhanget bör bortse från detta.

På det av K.P. åberopade jämförelsematerialet som sådant har kommunen framfört följande synpunkter: Flertalet förvärv avser ombyggnadsobjekt. Kommunen har vid indelningen av förvärven inom Högaborg i nybyggnads- och ombyggnadsobjekt utgått från HovR:ns över Skåne och Blekinge dom d 19 dec 1977, DT 3310, angående expropriation av Maneten 12. HovR:n ansåg att förvärv, för vilka erlagts köpeskillingar understigande 200 kr/kvm ty, borde bedömas som nybyggnadsobjekt. Kommunen har, dock utan att känna sig bunden av den angivna värdegränsen på grund av penningvärdeförändringen därefter, i stort utgått från detta ställningstagande. Då jämförelseobjektens tillåtna byggnadsrätt vid respektive förvärv är betydligt högre än den byggnadsrätt, som föreligger för expropriationsobjektet enligt den numera fastställda planen, bör nybyggnadsvärdet beräknas för kvm vy och ej för kvm ty. Anledning saknas att göra tillägg till nybyggnadsvärdet på grund av skillnad i väntetid. Någon prisstegring på mark för nybyggnad jämförbar med den stegring som konsumentprisindex visar föreligger ej. Kommunen medger en uppräkning med 3,5 % per år av jämförelseobjektens priser till värdetidpunkten. Det av kommunen godtagna materialet ger med denna uppräkning ett nybyggnadsvärde på 96 kr/kvm vy. Vad beträffar tillägg för inbesparade rivnings- och evakueringskostnader vitsordar kommunen att rivningskostnaderna för ett normalobjekt på Högaborg kan uppgå till 22 500 kr. Från detta belopp bör dragas kostnaderna för borttransport av byggnadsrester och skräp på expropriationsfastigheten, ca 2 500 kr. terstående 20 000 kr bör reduceras i relation till den reducering av byggnadsrätten som stadsplanen medför i förhållande till jämförelseobjektens byggnadsrätt. Som tillägg för inbesparade rivningskostnader kan på grund härav och då sådana kostnader erfarenhetsmässigt ej slår igenom fullt vid prissättningen vitsordas 8 000 kr. Enär ersättning till bostadshyresgäster vid evakuering i samband med sanering normalt inte erlägges inom kommunen, föreligger ej skäl för tillägg till nybyggnadsvärdet på denna grund.

TR:n gör följande bedömning.

1. Fastighetens värde vid presumtionstidpunkten

Fastigheten kan vid denna tidpunkt med hänsyn till frånvaron av stadsplan och ovissheten om innehållet i och tidpunkten för en kommande plan icke antagas ha ett värde jämförbart med nybyggnadsvärdet inom intilliggande kvarter med fastställda stadsplaner. Detta förhållande avspeglas i det låga pris, 15 000 kr, som K.P. erlagt för expropriationsobjektet 1969. TR:n finner inte sannolikt att saneringsprogrammet 1970 kan ha påverkat expropriationsobjektets värde i någon högre grad.

K.P. har inte visat att förvärvet 1976 av stadsägan 1507 B - såsom han påstått - varit förknippat med löfte till säljaren om ersättningstomt eller förtur i kommunens tomtkö. Det ingivna köpeavtalet, som inte innehåller något härom, talar tvärtom för att något sådant villkor ej var förknippat med köpet. Det pris, 30 000 kr, som 1976 gavs för stadsägan 1507 B, som omfattats av samma expropriationsansökan som den i målet aktuella fastigheten och beträffande vilken kommunen således också kunnat åberopa presumtionsregeln, får därför ses som ett uttryck för parternas i denna uppgörelse uppfattning om fastighetens värde vid presumtionstidpunkten, uppräknat till förvärvstidpunkten.

En uppräkning med konsumentprisindex av 15 000 kr från 1969 till presumtionstidpunkten ger ett värde på drygt 17 000 kr och en tillbakaräkning med samma index av 30 000 kr från d 1 juli 1977, då köpeskillingen enligt kontraktet skulle erläggas för stadsägan 1507 B, till presumtionstidpunkten ger också ett värde på drygt 17 000 kr.

TR:n finner på grund av det anförda expropriationsfastighetens värde d 1 juli 1971 kunna skattas till ca 18 000 kr, vilket värde i huvudsak torde representera ett förväntningsvärde. En uppräkning härav med konsumentprisindex till värdetidpunkten ger 33 215 kr.

2. Fastighetens värde vid värdetidpunkten

Den av LSt:n d 1 juni 1977 fastställda stadsplanen måste d 1 april 1978, ehuru mot fastställelsen anförda besvär då ännu ej prövats, vara av så avgörande betydelse för fastighetens värde att detta bör bestämmas med utgångspunkt från planen. TR:n finner att kvartersmarken bör värderas såsom ingående i den tomt som omfattar hela bostadsdelen av kvarteret Tegelstenen. Parterna är ense om att nybebyggelsen inom kvarteret Tegelstenens bostadsdel har ett exploateringstal på 1,5. Kommunen har medgivit att nybebyggelsen inom Högaborg sker vid ett exploateringstal av 1,5, ehuru stadsplanerna medger högre byggnadsrätter. TR:n finner vid sådant förhållande att jämförelsematerialets köpeskillingar bör analyseras i kr/kvm ty och att detta värde kan överföras direkt på expropriationsobjektets kvartersmark. Under dessa förutsättningar är det uppenbart att expropriationsobjektets värde vid värdetidpunkten är väsentligt högre än dess värde vid presumtionstidpunkten, uppräknat enligt ovan till värdetidpunkten med konsumentprisindex, 33 215 kr.

3. Löseskillingens bestämmande

I målet är inte visat att värdeökningen beror på annat än planläggningen dvs förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt. Ersättning skall vid sådant förhållande utgå endast för expropriationsobjektets värde vid presumtionstidpunkten uppräknat på sätt ovan angivits. Med hänsyn till parternas överenskommelse om jämkning enligt 4 kap 4 § expropriationslagen för tiden därefter skall uppräkning ske av den oguldna delen av löseskillingen med konsumentprisindex. TR:n bestämmer med hänsyn härtill löseskillingen till avrundat uppåt 33 500 kr.

II. Annan skada

K.P. har som grund för sitt yrkande i denna del anfört: I bostadsfinansieringsförordningen ges föreskrifter rörande det s k markvillkoret i 6 § och rörande räntebidrag i 38 §. Markvillkoret innebär att statligt bostadslån utgår endast till lånesökande som förvärvat marken från kommunen. Enligt en övergångsregel får markägare som innehaft marken d 1 nov 1974 vid nybebyggelse utnyttja statliga byggnadslåneformer. Räntebidraget innebär att den som erhållit statligt bostadslån garanteras att räntan på allt i fastigheten lånat kapital icke skall överstiga 3,9 % under det första året, då fråga är om nybebyggelse med flerfamiljshus. Den garanterade räntan höjes därefter under de fem första åren med 0,15 % årligen och därefter med 0,2 % årligen. - Om expropriationen icke mellankommit hade K.P. kunnat finansiera bebyggelse av expropriationsfastigheten med statligt bostadslån. K.P. går genom expropriationen förlustig en ekonomisk förmån som han eljest skulle haft. Räntevinsten i relation till 7 % genomsnittsränta understiger ej 200 kr/kvm per d 1 april 1978. Ersättningen har beräknats enligt följande (485 / 465) x 480 kvm vy x 200 kr/kvm vy = 100 129 kr.

Kommunen, som vitsordat själva beräkningen av räntevinsten per kvm vy vid en genomsnittsränta på 7 %, har som grund för bestridandet av yrkandet om ersättning i denna del anfört: Syftet med bestämmelserna om det kommunala markvillkoret är bl a att åstadkomma en dämpning av markprisnivån. Detta syfte skulle helt motverkas om fastighetsägare just på grund av markvillkoret skulle tillerkännas särskild ersättning vid expropriation. - Ett nybyggnadsprojekt av så ringa omfattning som stått K.P. till buds är helt orealistiskt. K.P. hade för att fastigheten skulle kunna bebyggas måst överlåta den. - Då byggnadsrätten enligt stadsplaneförslaget endast utgör 290 kvm vy, bör en eventuell skadeståndsberäkning baseras på denna byggnadsrätt. K.P. kan emellertid inte ha lidit någon skada av angiven art. Intäkterna efter nybebyggelse bestämmes enligt principerna för bruksvärdeshyror. K.P. kan därför inte tänkas bygga utan statliga lån. Den skada han möjligen lider kan inte beräknas såsom skillnad i räntenivån vid olika belåningsformer.

K.P. har invänt: Han hade kunnat deltaga i nybebyggelse inom kvarteret tillsammans med andra. Om han avtvingats fastigheten vid en fastighetsreglering skulle han också inom det systemet kunnat få ersättning för sin förlust såsom övrig skada".

Parterna är ense om att expropriationsfastigheten inte är självständigt bebyggbar.

Bostadsfinansieringsförordningen (SFS 1974:946) innehåller bestämmelser om bl a långtgående subventioner i form av statlig bostadsbelåning vid nybebyggelse av flerfamiljshus. I likhet med tidigare lagstiftning på området har dessa bestämmelser tillkommit med huvudsyftet att skapa förutsättningar för rimliga boendekostnader för hyresgäster i sådana hus. Subventionerna är således avsedda inte för fastighetsägaren personligen utan för hyresgästerna i form av lägre hyror. Det är inte i målet visat att lagstiftningen så förfelat sin verkan att subventionerna i stället kommit fastighetsägaren till del. K.P:s talan kan därför redan på denna principiella grund ej vinna bifall. Emellertid vill TR:n med hänsyn till alla hypoteser som ligger till grund för K.P:s talan härutöver tillägga följande.

K.P:s fastighet är inte självständigt bebyggbar utan ingår i ett större nybyggnadsprojekt inom kvarteret. K.P:s möjligheter att bebygga fastigheten har därför varit beroende av hans möjligheter att som delägare kunna deltaga i nybyggnadsprojektet. Dessa möjligheter får bedömas vara nästan uteslutna bl a med hänsyn till den ringa andel av projektet som K.P:s fastighet utgör. Men även om K.P. fått tillfålle att deltaga i projektet, hade detta inte inneburit att K.P. också fått bygga med statlig belåning utan dispens från markvillkoret, enär fråga då varit om ett nybildat rättssubjekt som förvärvat marken efter d 1 nov 1974. Någon utredning om möjligheterna att erhålla sådan dispens föreligger inte i målet. - Även om K.P. som delägare kunnat ingå i ett projekt som genom dispens kunnat finansieras med statlig belåning skulle den av K.P. påstådda skadan uppkomma endast om K.P. efter expropriationen skaffar sig annan mark och där uppför bebyggelse av flerfamiljshus med privat finansiering. Enligt TR:ns uppfattning är det mindre sannolikt att K.P. gör detta.

Om K.P. likväl mot förmodan gör det skulle den därigenom uppkomna skadan inte vara en följd av expropriationen utan orsakad av honom själv. Sådan självförvållad skada är inte ersättningsgill enligt expropriationslagens bestämmelser.

På grund av vad sålunda anförts skall K.P:s yrkande om ersättning för annan skada ogillas.

Domslut

Domslut.

Domskäl

Domskäl. 1. Fastighetens värde vid presumtionstidpunkten (d 1 juli 1971)

Kommunen har i HovR:n åberopat samma två förvärv som vid fastighetsdomstolen. Av dessa hänför sig ett till 1969 och ett till 1976-1977. Endast det första bör med hänsyn till tidsavståndet beaktas. K.P. har i HovR:n åberopat sju objekt, avseende försäljningar 1971. Av dessa objekt avser fem - Hummern 1, Hummern 4 och 5, Tordyveln 3, Ugnen 3 och stadsägan 1507 A - uppenbarligen bruksvärden. Utöver 1969 års förvärv återstår då endast två godtagbara objekt, Stenbiten 6 och Stenbiten 12. Ett så litet och oenhetligt material kan inte läggas till grund för en säker värdering vid presumtionstidpunkten. Vid sådant förhållande saknas i förevarande fall förutsättningar att tillämpa presumtionsregeln.

2. Fastighetens värde vid värdetidpunkten (d 1 april 1978)

Ortsprismaterialet är omfattande och till läge väl jämförbart med expropriationsfastigheten. För att öka jämförbarheten bör emellertid endast köp så nära värdetidpunkten som möjligt utnyttjas. Enligt HovR:ns mening bör därför endast köp från 1976 och 1977 beaktas, (HovR:n hänvisade till en domen bilagd sammanställning som här uteslutits).

Expropriationsfastigheten var obebyggd, medan jämförelsematerialet huvudsakligen utgörs av bebyggda fastigheter, alltifrån rena rivningsobjekt till byggnader med bruksvärde som kan ha påverkat köpeskillingen. För att få en så objektiv sortering av materialet som möjligt i nybyggnadsobjekt och bruksobjekt bör materialet analyseras med avseende på spridningsbilden, om de olika köpeskillingarna sätts i förhållande till tomtyta eller till lägenhetsyta. En sådan analys ger vid handen att för 1976 och 1977 endast de objekt för vilka erlagts köpeskillingar understigande 275 kr per kvm tomtyta bör bedömas som nybyggnadsobjekt. Närmare uppgifter saknas om två av dessa objekt, nämligen Hummern 6 och Sjöstjärnan 10. Med hänsyn härtill finner HovR:n åtta objekt vara godtagbara. Detta antal får anses utgöra ett tillräckligt omfattande bedömningsunderlag.

Beträffande uppräkningsfaktorn finns i målet inte något material som ger stöd för att det inom Högaborgsområdet ägt rum en mera särpräglad prisutveckling under 1976 och 1977. Uppräkning bör därför ske efter konsumentprisindex.

Mot denna bakgrund kan följande uppställning över godtagbara jämförelseobjekt göras:

-----------------------------------------------------------

År Objekt Kr/kvm ty Kr/kvm ty Åberopat

efter upp- av

räkning

-----------------------------------------------------------

1976 Ugnen 11 149 181 K P

Sjöstjärnan 4 224 273 K P

Sjöstjärnan 6 154 187 K P

Snäckan 3 271 330 K P

Stadsägan 1503 161 196 K

Gräshoppan 11 A

och 12 C 219 267 K

1977 Snäckan 16 168 183 K P

Stadsägan 1501 229 250 K

-----------------------------------------------------------

Av uppställningen framgår att medianvärdet av köpeskillingarna är 223 kr/kvm efter uppräkning. För hela stadsägan 1507 C uppgår då nybyggnadsvärdet till (223 x 391 =) 87 193 kr. Beräknas - som K.P. yrkat - nybyggnadsvärdet med ledning av gällande stadsplan erhålles 86 307 kr. Med tillägg för inbesparad rivningskostnad - ostridigt 8 000 kr - erhålles 94 307 kr. Efter jämkning ((465 / 305) x 64 307) uppgår löseskillingen till avrundat 103 000 kr. Sedan erlagt förskott - 30 000 kr - avdragits, återstår 73 000 kr för kommunen att betala.

Domslut. 1. Med ändring av TR:ns domslut under 1 bestämmer HovR:n löseskillingen till 103 000 kr samt förpliktar kommunen att till K.P. utge ersättning för återstående del av löseskillingen med 73 000 kr jämte ränta därå enligt 5 § räntelagen fr o m d 1 april 1978, tills betalning sker.

- - -