NJA 1985 s. 292
Sedan beslut av kommun att utöva förköpsrätt beträffande viss fastighet anmälts till inskrivningsmyndigheten och antecknats i fastighetsboken, har köparna anfört domvillobesvär över inskrivningsmyndighetens beslut. Spörsmål dels huruvida kommunen i samband med anmälningen företett bevis att underrättelser om förköpsbeslutet avsänts till köparen dels - när så antas vara förhållandet - om betydelsen av att underrättelserna, vilka köparna erhållit vid sådan tidpunkt att de kunnat inom föreskriven frist bestrida förköpsrätten, blivit sända till dem under annan adress än deras vanliga. 7 och 15 §§ förköpslagen (1967:868), 19 kap 3 § JB samt 59 kap 1 § RB.
HD
(Jfr 1972 s 176)
Enligt tre likalydande köpekontrakt d 26 nov 1982 förvärvade envar av K.J., K.W. och G.M. en tredjedel av fastigheten (adress uteslutet här) i Stockholm. På uppdrag av köparna anmälde fastighetsförvaltaren S-E.A. d 8 dec 1982 deras förvärv till kommunen enligt 3 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m. Kommunen beslöt att utöva förköpsrätt enligt förköpslagen (1967:868) och anmälde d 7 mars 1983 detta beslut till inskrivningsmyndigheten i Stockholms domsaga, som samma dag antecknade beslutet i fastighetsboken.
K.J., K.W. och G.M. anförde d 26 sept 1983 domvillobesvär i Svea HovR och yrkade undanröjande av inskrivningsmyndighetens beslut. De gjorde därvid gällande att de led förfång av beslutet, eftersom anteckningen hindrade dem från att få lagfart på sina förvärv. Som grund för besvären anfördes att kommunens anmälan inte hade åtföljts av bevis om att säljaren och köparna underrättats om kommunens beslut att utöva förköpsrätt. Anmälningen skulle därför enligt klagandena ha avvisats. Under målets fortsatta handläggning gjorde klagandena i andra hand gällande att beslutet var felaktigt på den grunden att underrättelser inte hade avlämnats för befordran till köparna under deras vanliga adresser.
Kommunen bestred bifall till besvären. I första hand hävdades att besvären skulle avvisas eftersom klagandena inte var behöriga att anföra domvillobesvär. I andra hand gjorde kommunen gällande att varken något rättegångsfel eller någon annan oriktighet hade förekommit hos inskrivningsmyndigheten och att klagandena inte led förfång av anteckningen. Kommunen påstod att vid dess anmälan hade varit fogad kopia av postens kvitto på att underrättelser avlämnats i rekommenderade brev för befordran till köparna. Kommunen förklarade sig utgå från att HovR:n skulle inhämta yttrande i målet från inskrivningsmyndigheten. Om sådant yttrande in te inhämtades eller om yttrandet gav anledning därtill, förbehöll sig kommunen att senare få inge uppgift om bevisning, vilken torde komma att utgöras av vittnesförhör med tjänstemän vid kommunens fastighetskontor och vid inskrivningsmyndigheten. I en senare skrift uppgav kommunen att den, om HovR:n fann erforderligt att förordna om förhandling enligt 52 kap 10 § RB, åberopade vittnesförhör med vissa angivna personer.
HovR:n beslöt att inhämta yttrande från inskrivningsmyndigheten i frågan huruvida, när anteckningen om kommunens beslut att utöva förköpsrätt gjordes, hos myndigheten fanns bevis om att kommunen underrättat säljaren och köparna om sitt beslut.
Inskrivningsmyndigheten anförde i yttrande d 6 dec 1983: Handläggaren M.H., beslutsfattaren tingsnotarien C.J. samt tidigare inskrivningsdomaren hovrättsfiskal en A.A. har vid förfrågan uppgivit att de inte har någon speciell minnesbild av inskrivningsmyndighetens handläggning av ifrågavarande ärende. C.J. har härutöver uppgivit att hon under sin tjänstgöringstid vid inskrivningsmyndigheten beslutade i förköpsärenden vid 2-3 tillfällen. Hon använde sig därvid alltid av, förutom lagtext, domstolsverkets handbok för inskrivningsmyndighet. Vidare samrådde hon med A.A.. Ingen av de tre kan med säkerhet uttala sig om ifrågavarande bevis företeddes eller ej. De har emellertid hänvisat till ärendets speciella natur och som sin uppfattning hävdat att detta torde ha inneburit att ärendet handlades med skärpt uppmärksamhet och med extra kontroll mot lagtext och handbok. Det torde därför, enligt deras mening, vara högst osannolikt att inte någon av dem skulle ha uppmärksammat om bevis om underrättelserna saknades när anteckningen om kommunens beslut att utöva förköpsrätt gjordes.
Av inskrivningsmyndighetens akt i ärendet framgår att kommunen i sin anmälan till inskrivningsmyndigheten angivit att kommunen till anmälan bifogade bl a "kopior av underrättelser till säljare och köpare om kommunens beslut att utöva förköpsrätten samt bevis att dessa avlämnats i rekommenderade brev på postanstalt."
Bevisen kan nu inte återfinnas i akten.
Inskrivningsmyndigheten finner av vad sålunda förekommit att vissa omständigheter talar för att bevis om underrättelserna företetts, men att avsaknaden av dem i inskrivningsmyndighetens akt gör att inskrivningsmyndigheten som sitt yttrande vill anföra:
Det kan inte uteslutas att, när anteckning om kommunens beslut att utöva förköpsrätt gjordes, hos inskrivningsmyndigheten ej fanns bevis om att kommunen underrättat säljaren och köparen om sitt beslut.
HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsråden Edwall, referent och Ekberg samt hovrättsassessorn Nyberg), som inte fann skäl att hålla förhör i målet, meddelade d 20 jan 1984 följande beslut: Såsom klagandena framhållit följer av anteckningen att de inte kan erhålla lagfart. Inskrivningsmyndighetens beslut måste därför anses röra klagandenas rätt. Dessa är vid sådant förhållande behöriga att föra talan mot beslutet. Enligt 7 § förköpslagen skall kommun, som till inskrivningsmyndigheten anmäler beslut att utöva förköpsrätt, därvid förete bevis om att säljare och köpare underrättats om beslutet. Företer kommunen inte sådant bevis, skall myndigheten avvisa kommunens anmälan (se NJA 1972 s 176). I myndighetens akt i förevarande ärende finns inte något bevis eller någon kopia av bevis om sådana underrättelser. Enligt inskrivningsmyndighetens yttrande kan de tre tjänstemän som haft befattning med ärendet inte med säkerhet uttala sig om huruvida bevis företetts eller inte. Dessa menar dock, att det med hänsyn till ärendets speciella natur skulle vara högst osannolikt att inte någon av dem skulle ha uppmärksammat om bevis saknats. Inskrivningsmyndigheten anför avslutningsvis, att avsaknaden av bevis om underrättelserna i myndighetens akt föranleder det uttalandet att det inte kan uteslutas att sådant bevis ej fanns hos myndigheten när anteckningen gjordes.
Med hänsyn till vad sålunda förekommit finner HovR:n utredningen i målet inte ge stöd för att anmälan till inskrivningsmyndigheten av kommunens beslut att utöva förköpsrätt åtföljts av bevis om att kommunen underrättat säljaren och köparna om beslutet eller för att sådant bevis företetts när inskrivningsmyndigheten verkställde den överklagade anteckningen. Vid denna bedömning får inskrivningsmyndigheten anses ha hand lagt ärendet felaktigt. Felaktigheten är att bedöma som grovt rättegångsfel. På anförda skäl undanröjer HovR:n överklagade beslutet och återförvisar HovR:n målet till inskrivningsmyndigheten för erforderlig handläggning.
Kommunen anförde besvär och yrkade i första hand att HD skulle upphäva HovR:ns beslut och, med avvisande eller ogillande av motparternas talan i målet, fastställa inskrivningsmyndighetens beslut. I andra hand yrkade kommunen att HD skulle undanröja HovR:ns beslut och återförvisa målet till HovR:n för erforderlig behandling. För det fall dessa yrkanden inte bifölls yrkade kommunen att HD skulle i sitt beslut ge sådana föreskrifter att kommunen, när inskrivningsmyndigheten tog upp ärendet till ny handläggning, inte gick förlustig den rätt kommunen skulle ha haft att d 8 mars 1983 - med verkan att förköpsrätten varit utövad inom föreskriven tid - förete bevis som avses i 7 § förköpslagen eller alternativt göra en ny anmälan med företeende av sådant bevis.
Beträffande påståendet att underrättelserna inte hade avlämnats för befordran till köparna under deras vanliga adresser anförde kommunen i HD bl a: Kommunen vitsordar att underrättelserna i fråga inte avlämnats för befordran till köparnas bostadsadresser utan tillställts köparna under fastighetsförvaltaren S-E.A:s adress. Det bör dock som ostridigt också framhållas att underrättelserna avlämnats inom föreskriven tid, att S-E.A. företrätt köparna vid den föregående skriftväxlingen i förköps- och tillståndsärendena, att köparna erhållit försändelserna innan tiden för bestridande av förköpet gått ut och att de också bestritt förköpet i rätt tid, varigenom ändamalet med underrättelseskyldigheten uppfyllts.
K.J. och medparter (ombud jur kand P.W.) bestred ändring. De framhöll bl a att S-E.A. vid köpet hade företrätt säljaren och att han inte hade handlat som ombud för köparna.
Parterna yrkade ersättning för rättegångskostnader i HD.
Betänkande
HD avgjorde målet efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Forsström, hemställde i betänkande om följande beslut: Skäl. Såsom HovR:n funnit för beslutet om förköpsanteckning K.J:s och medparters rätt på det sätt att de äger anföra domvillobesvär.
Beträffande frågan om förbud enligt 54 kap 6 § RB att fullfölja talan mot HovR:ns beslut gäller, att inskrivningsmyndigheten, som efter HovR:ns beslut om återförvisning haft att återuppta ärendet till handläggning, varit bunden av HovR:ns bedömning att bevis om underrättelse till köparna inte fanns hos inskrivningsmyndigheten när beslutet fattades d 7 mars 1983. HovR:ns beslut skulle således ha påverkat målets utgång. Kommunen äger alltså föra talan mot beslutet.
Huruvida bevis om underrättelse till köparna funnits hos inskrivningsmyndigheten när beslut om förköpsanteckning fattades är en fråga om bevisning. Kommunen har i HovR:n begärt vittnesförhör med befattningshavare hos kommunen och inskrivningsmyndigheten. Förhören lär anses vara den enda bevisning som står kommunen till buds. Förhören gäller en omständighet som är av avgörande betydelse för målets utgång. Bevisningen har inte kunnat förebringas på annat sätt. HovR:n hade därför bort tillåta förhören. Att avvisa den erbjudna bevisningen utgör grovt rättegångsfel. HovR:ns beslut skall därför undanröjas.
Frågan om rättegångskostnader tas upp i samband med målets återupptagande.
Slut. HD undanröjer HovR:ns beslut och återförvisar målet till HovR:n för erforderlig behandling.
HD (JustR:n Welamson, referent, Knutsson, Palm och Bergqvist) fattade följande slutliga beslut:
Domskäl
Skäl. Såsom HovR:n funnit har K.J. och med parter ägt behörighet att anföra domvillobesvär över inskrivningsmyndighetens beslut.
Som grund för sitt yrkande om undanröjande av beslutet har K.J. och med parter i första hand åberopat att kommunen inte i samband med anmälningen företett bevis om att köparna underrättats om förköpsbeslutet. Kommunen har häremot invänt, att vid anmälningen till inskrivningsmyndigheten var fogat bevis om att rekommenderade försändelser avsänts till köparna.
HovR:n har funnit att utredningen inte ger stöd för kommunens invändning och att vid denna bedömning inskrivningsmyndigheten får anses ha handlagt ärendet felaktigt. Härtill är först att anmärka följande. Kommunen, som utgick från att HovR:n skulle inhämta yttrande från inskrivningsmyndigheten, förbehöll sig i HovR:n att, om sådant yttrande inte inhämtades eller om yttrandet gav anledning därtill, få inkomma med uppgift på ytterligare bevisning, vilken förutskickades komma att avse vittnesförhör med bl a de tjänstemän vid kommunens fastighetskontor som hand lagt ärendet. Senare men alltjämt innan inskrivningsmyndighetens yttrande kommit in, påkallade kommunen vittnesförhör med bl a angivna tjänstemän vid fastighetskontoret, under den uttalade förutsättningen att HovR:n fann erforderligt att förordna om förhandling som avses i 52 kap 10 § RB. Med hänsyn till vad som sålunda förekommit hade HovR:n, utifrån sin uppfattning att kommunens invändning inte vunnit erforderligt stöd, inte bort avgöra målet utan att först ha antingen föranstaltat om vittnesförhör med de ifrågavarande tjänstemännen eller förvissat sig om att kommunen efter att ha tagit del av inskrivningsmyndighetens yttrande avstod från sådana förhör.
En uppfattning, enligt vilken kommunens invändning saknar stöd i utredningen, kan emellertid enligt HD:s bedömande inte i och för sig berättiga till ståndpunkten, att inskrivningsmyndigheten skall anses ha förfarit felaktigt. För att rättegångsfel skall antas ha förekommit måste tvärtom utredningen ge stöd för ett sådant antagande. Det förhållandet, att bevis om underrättelserna eller kopia av sådant bevis inte återfunnits i inskrivningsmyndighetens akt, har naturligtvis ett visst bevisvärde härvidlag. Det kan emellertid inte anses utgöra tillräckligt stöd för att antaga inte bara att kommunen underlåtit att vid anmälningen foga sådant bevis - vilket i anmälningen uppgivits utgöra bilaga till densamma - utan också att de tjänstemän hos inskrivningsmyndigheten som haft befattning med ärendet eftersatt sin skyldighet att kontrollera att bevisen fanns med eller felaktigt antagit att avsaknad av bevisen inte hade någon betydelse. I målet har inte före bragts något annat stöd för påståendet att bevisen inte fanns fogade vid anmälningen.
För den händelse kommunens invändning godtas har emellertid K.J. och medparter gjort gällande, att inskrivningsmyndigheten likväl bort avvisa anmälningen, eftersom underrättelserna sänts till köparna under annan adress än deras vanliga adress. Kommunen har vitsordat, att underrättelserna avsänts till köparna under fastighetsförvaltaren S-E.A:s adress. Detta kan dock enligt kommunen inte tillmätas betydelse, eftersom köparna erhållit underrättelserna innan tiden för bestridande av förköpet gått ut och de också bestritt förköpsrätten, varigenom ändamålet med underrättelseskyldigheten uppfyllts.
Det bör här först framhållas, att fullgörande av skyldigheten att underrätta säljare och köpare om kommunens förköpsbeslut har gjorts till ett led i själva utövandet av förköpsrätten och att det enligt förarbetena till förköpslagen är just genom att kommunen ålagts att i samband med anmälan av förköpsbeslutet förete bevis om underrättelserna som det har ansetts möjligt att låta tidsfristen för bestridande av förköpsrätten löpa från dagen för anteckningen i fastighetsboken. (Se prop 1967:90 s 136.) Med hänsyn till att viktiga rättsverkningar knutits till underrättelserna kunde det enligt departementschefen ifrågasättas om inte underrättelserna borde delges mottagarna. Härtill uttalade departementschefen (s 154) följande:
Det är emellertid av betydelse för kommunen att dess underrättelseskyldighet kan fullgöras snabbt och enkelt och i övrigt på sådant sätt att tvister om underrättelseskyldigheten kan undvikas. Krav på delgivning skulle avsevärt komplicera och fördröja förfarandet och skulle lätt kunna medföra att förköpsrätten går förlorad. Delgivning synes inte heller nödvändig från rättssäkerhetssynpunkt, eftersom säljare och köpare i de här avsedda situationerna är inställda på att en underrättelse från kommunen kan komma att tillställas dem inom viss tidsfrist. Kommunen bör därför anses ha fullgjort vad som ankommer på kommunen om underrättelse blivit avlämnad på postanstalt i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress.
Det förfarande som departementschefen sålunda anvisat och som lagfästs i 15 § är onekligen förenat med vissa olägenheter eftersom inskrivningsmyndigheten ofta torde sakna praktiska möjligheter att kontrollera om en viss uppgiven adress är en persons vanliga adress. Mot bakgrund av de återgivna uttalandena måste likväl antas, att det enda godtagbara bevis om underrättelse enligt 7 § förköpslagen som avser enbart avsändande - således inte mot tagande - av underrättelse är bevis om det i 15 § förköpslagen angivna tillvägagångssättet. Med mottagarens vanliga adress bör därvid visserligen kunna - i överensstämmelse med vad som för uppsägning föreskrivits i 12 kap 8 § JB - jämställas adress under vilken mottagaren angivit att meddelanden till honom skall sändas. Det tidigare agerandet av S-E.A. i förköpsärendet kan emellertid inte uppfattas som en anvisning om att underrättelser i ärendet skulle sändas under S-E.A:s adress.
Det av kommunen åberopade beviset kan på grund av vad som nu sagts inte anses utgöra sådant bevis som avses i 7 § förköpslagen. Även med utgångspunkt i antagandet att beviset fogats vid kommunens anmälan har således objektivt sett en förutsättning för upptagande av anmälningen saknats.
Det kan onekligen synas i och för sig otillfredsställande eller rentav stötande att den till underrättelseförfarandet hänförliga bristfällighet som sålunda förelegat skall föranleda undanröjande av inskrivningsmyndighetens beslut trots att K.J. och medparter fått del av underrättelserna vid sådan tidpunkt att de kunnat bestrida kommunens förköpsrätt. Det finns emellertid härvidlag intet utrymme för hänsynstagande till omständigheterna. Av att kommunens anmälan bort avvisas (jfr NJA 1972 s 176) följer enligt 59 kap 1 § RB jämförd med 19 kap 3 § 2 st JB utan vidare att inskrivningsmyndighetens beslut skall på de av K.J. och med parter anförda besvären undanröjas. Det är inte heller lagligen möjligt att, såsom kommunen yrkat för den händelse beslutet undanröjs, återställa den frist som kommunen skulle ha haft att avhjälpa bristen, om dess anmälan blivit av inskrivningsmyndigheten avvisad.
Målet avser en tvist av sådan beskaffenhet att med stöd av nyss angivna bestämmelse i JB bestämmelserna i RB om ersättning för rättegångskostnader lär anses tillämpliga. Kommunen skall följaktligen såsom tappande part åläggas skyldighet att ersätta K.J. och medparter deras rättegångskostnader i HD.
Slut. HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit.
Kommunen förpliktas ersätta K.J. och medparter deras kostnader i HD med 6 000 kr avseende ombudsarvode jämte ränta.
JustR Fredlund var av skiljaktig mening i själva saken och anförde: Jag instämmer i de skäl majoriteten anfört fr o m det stycke i HD:s beslut som börjar med orden "Såsom HovR:n funnit" t o m det stycke i beslutet som avslutas med orden "fogade vid anmälningen".
K.J. och medparter har även gjort gällande, att inskrivningsmyndigheten bort avvisa anmälningen av den anledningen att underrättelserna sänts till köparna under annan adress än deras vanliga. Kommunen har vitsordat, att underrättelserna avsänts till köparna under fastighetsförvaltare S-E.A:s adress. Enligt kommunens uppfattning kan detta dock inte tillmätas någon betydelse, eftersom köparna erhållit underrättelserna innan tiden för bestridande av förköpet gått ut och de också bestritt förköpsrätten.
Köparnas talan mot inskrivningsmyndighetens beslut om anteckning enligt 7 § förköpslagen sker i form av domvillobesvär. RB:s regler inklusive bestämmelserna om domvilla är inte automatiskt tillämpliga i inskrivningsärenden. Om behandlingen av inskrivningsärenden stadgas emellertid i 19 kap 3 § 2 st JB, att bestämmelserna om tvistemål "i tillämpliga delar" gäller i den mån inte annat följer av JB. Stadgandet ger inte i sig något svar på frågan vilka tvistemålsregler som skall anses tillämpliga i inskrivningsärenden utan överlämnar i själva verket åt rättstillämpningen att lösa frågan.
Sådan underrättelse till bl a köpare som avses i 7 § förköpslagen har till uppgift att sätta mottagaren i tillfälle att enligt 9 § i lagen bestrida förköpsrätten. I förevarande fall har köparna i föreskriven tid bestritt förköpsrätten. Underrättelserna har således, oavsett hur de adresserats, fyllt sin uppgift. Enligt min mening kan bestämmelserna om domvilla inte anses tillämpliga i sådant fall.
Med undanröjande av HovR:ns beslut lämnar jag domvillobesvären utan bifall.