NJA 1987 s. 845
Fastighetsköp har återgått på den grund att köpeskillingen i köpekontraktet angetts lägre än det verkliga beloppet och köpet därför enligt 4 kap 1 § JB är ogiltigt. Fråga om skyldighet dels för köparen att ersätta skada på fastigheten som vållats genom hans vanvård (I), dels för säljaren att ersätta köparen för nedlagda kostnader på fastigheten (II), dels för köparen att utge ersättning för avkastning under tid då han innehaft fastigheten (II).
I
J-E.G. förde efter stämning å K.J. vid Mölndals TR den talan som framgår av TR:ns dom.
TR:n (rådmannen Ingvarsson) anförde i dom d 4 jan 1985: Parternas talan. J-E.G. har - såsom han slutligt bestämt sin talan - yrkat att K.J. förpliktas att till honom utge 30 000 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen från d 13 jan 1982 tills betalning sker.
K.J. har bestritt yrkandet och vitsordat ränta från d 9 nov 1983 då han delgavs stämning i målet.
J-E.G. har till utveckling av sin talan anfört: Enligt ett d 14 okt 1980 dagtecknat köpekontrakt förvärvade han av K.J. fastigheten Landvetter Östergård 6:231 i Landvetter socken, Härryda kommun, för 100 000 kr. På K.J:s talan har denna TR genom dom d 13 jan 1982 förklarat förvärvet ogiltigt sedan J-E.G. medgett K.J:s yrkande. Grunden för K.J:s yrkande var att köpehandlingen inte upptog den verkliga köpeskillingen. Den verkliga köpeskillingen var 195 000 kr. K.J. har efter ogiltigförklaringen återtagit fastigheten och löst J-E.G:s lån i den, 150 000 kr, samt återlämnat två stycken av J-E.G. utfärdade skuldebrev om 10 000 kr och 5 000 kr. K.J. är skyldig att till J-E.G. återbetala skillnaden mellan den verkliga köpeskillingen och vad K.J. enligt ovan återburit, således (195 000 - 150 000 - 10 000 - 5 000 =) 30 000 kr.
K.J. har som grunder för sitt bestridande anfört följande: Den verkliga köpeskillingen för fastigheten var 190 000 kr. Vad han har att återbära på grund av fastighetsköpets ogiltighet är således 25 000 kr. Han bestrider emellertid återbäringsskyldighet på grund av att han har fyra motfordringar mot J-E.G., sammanlagt överstigande 25 000 kr. Den första motfordringen utgörs av skadestånd genom att J-E.G. under den tid han hade besittningen till fastigheten skadade och vanvårdade den. Kostnaderna för att avhjälpa skadorna och vanvården har beräknats till 23 181 kr enligt den besiktning och kostnadsbedömning som gjorts av byggnadsingenjören L.K.. Den andra motfordringen är den rättegångskostnad J-E.G. ålagts att betala K.J. i domen om ogiltigförklaring av fastighetsöverlåtelsen, 690 kr jämte 6 procent ränta på beloppet från d 13 jan 1982 tills betalning sker. Den tredje motfordringen består av K.J:s utlägg till fastighetsmäklaren T.K. eller Vion AB för mäklararvode för den ogiltigförklarade fastighetsöverlåtelsen. Detta mäklararvode uppgick till 10 000 kr. K.J. hävdar att det ogiltiga köpet tillkom på J-E.G:s initiativ och i dennes intresse. Den fjärde motfordringen består av K.J:s kostnader för bestridande av en lagsökningsansökan från en av J-E.G:s långivare, AB Thermoverken, för en fordran med pantbrev i fastigheten som säkerhet. Eftersom J-E.G. inte kunde förmås att medverka till reglering av skulden hos långivaren tvingades K.J. att göra det för att undvika att fastigheten såldes exekutivt. K.J:s kostnader härför uppgick till 5 000 kr. Denna kostnad var nödvändig för att K.J. skulle återfå de pantbrev, som fanns i fastigheten och som J-E.G. var skyldig att återställa till K.J. med anledning av ogiltigförklaringen av köpet. - K.J. har till utveckling av sin talan ytterligare anfört följande. Han ägde denna fastighet och ytterligare en fastighet belägen invid den. Denna fastighets areal är 807 m2 och den var vid försäljningstillfället bebyggd med ett bostadshus för fritidsändamål på 37 m2. Byggnaden var ansluten till kommunalt VA-nät. K.J. hade lämnat ensamförsäljningsuppdrag till fastighetsmäklaren T.H. att sälja fastigheten. Fastighetsmäklaren T.K. kontaktade därefter K.J. och talade om att han hade en spekulant på fastigheten. Den 14 okt 1980 träffades K.J., J-E.G. och de båda mäklarna hos Götabanken i Partille. Där sade T.K. till K.J. att köpeskillingen för fastigheten kunde delas på 100 000 kr för tomten och 90 000 kr för byggnaden. Därför skrevs en köpehandling på 100 000 kr för fastigheten och en på 90 000 kr för byggnaden. För att finansiera sitt köp hade J-E.G. lånat 150 000 kr hos AB Thermoverken. På grund av att J-E.G. inte betalade räntorna på lånet ansökte Thermoverken om lagsökning och utslag meddelades d 27 maj 1982. Under hösten 1982 sökte Thermoverken verkställighet av utslaget. J-E.G:s skuld var då över 200 000 kr. Efter förhandlingar med Thermoverken löste K.J. i aug 1983 de av Thermoverken innehavda pantbreven i fastigheten. - K.J. krävde flera gånger under våren 1982 att återfå nycklarna till byggnaden på fastigheten från J-E.G. utan resultat.
J-E.G. har ytterligare anfört: Förutom de av K.J. omnämnda köpehandlingarna upprättades en köpehandling avseende lös egendom på fastigheten med 5 000 kr som köpeskilling. Även denna köpeskilling lär anses avse fastigheten. - Beträffande den första motfordringen vitsordar J-E.G. att det skulle kosta 23 181 kr att återställa byggnaden på fastigheten i det skick den var vid köpet. På grund av att viss normal förslitning måste förekomma vitsordas dock inte större del än 15 000 kr av kostnaderna för att återställa fastigheten i detta skick. Emellertid har fastigheten inte utsatts för någon värdeminskning på grund av skadorna på byggnaden. Fastigheten är nämligen avsedd att bebyggas för året-runt-boende. Vid en försäljning är därför ifrågavarande fritidshus närmast en belastning för fastigheten, eftersom det måste rivas när året-runt-hus skall uppföras. Därför har fritidshusets skick inte någon betydelse för fastighetens värde vid en försäljning. Fritidshuset går inte att transportera och har därför inte heller något värde som lös egendom. Den andra motfordringen medges. Den tredje motfordringen bestrids. Den ogiltiga fastighetsöverlåtelsen har inte tillkommit på grund av vårdslöshet från J-E.G:s sida. J-E.G. kände inte till att uppdelningen av köpeskillingen var olaglig. Inte heller har köpets ogiltighet medfört att K.J. blev skyldig att erlägga mäklarprovision. Kan K.J. inte återfå erlagd mäklarprovision på grund av att mäklaren, Vion AB, försatts i konkurs föreligger i vart fall inte adekvat kausalitet mellan K.J:s skada och den vårdslöshet J-E.G. kan anses ha visat. Den fjärde motfordringen bestrids på grund av att dessa kostnader inte varit erforderliga för att tillvarata K.J:s rätt. Kostnaderna var onödiga, eftersom K.J. inte skulle ha lidit skada om fastigheten sålts exekutivt. K.J. kunde vid sådan försäljning ha ropat in fastigheten för lägre pris än de 150 000 kr han fick erlägga genom uppgörelsen med Thermoverken. Det föreligger inte heller adekvat kausalitet mellan den ogiltiga överlåtelsen och K.J:s kostnader för att återfå pantbreven. J-E.G. kan i vart fall inte godta högre kostnader än 1 000 kr som skäliga.
Domskäl. Parterna har hörts under sanningsförsäkran. Vidare har på J-E.G:s begäran hållits vittnesförhör med T.K. och fastighetsmäklaren B.W..
Först prövas frågan om storleken av den köpeskilling K.J. har att återbetala på grund av det ogiltiga fastighetsköpet. Parterna är ense om att köpeskillingen enligt det ogiltigförklarade köpekontraktet var angiven till 100 000 kr. Vidare har K.J. åberopat en fotokopia av ett samma dag som köpekontraktet dagtecknat köpeavtal, varigenom K.J. till J-E. sålde "som lös egendom befintligt fritidshus på tomten Landvetter Östergård 6:231" för 90 000 kr. Det är ostridigt att fritidshuset tillhörde fastigheten. - J-E.G. har emellertid hävdat att han utöver dessa 190 000 kr betalade K.J. 5 000 kr för lös egendom på fastigheten enligt en tredje köpehandling. Denna handling har inte getts in i målet.
T.K. har emellertid uppgett att utöver båda avtalen avseende tomten och fritidshuset upprättades ytterligare ett avtal mellan parterna avseende köp av intventarier på fastigheten för 5 000 kr. Vidare har T.K. uppgett att hans provision på fastighetsaffären mellan parterna blev 9 750 kr, beräknad efter 5 procent på sammanlagda köpesumman 195 000 kr. I brist på närmare utredning om beskaffenheten av de inventarier som avsågs i detta avtal finner TR:n inte styrkt att köpeskillingen för inventarierna skall anses som köpeskilling för fastigheten. Köpeskillingen för fastigheten skall således på grund av det anförda anses vara 190 000 kr. Således har K.J. att återbära 25 000 kr av köpeskillingen.
Därefter prövas K.J:s motfordringar. Det får anses ostridigt mellan parterna att byggnaden på fastigheten utsattes för skador genom onormal förslitning och vanvård samt att tomten vanvårdades under den tid fastigheten var i J-E.G:s besittning. I fall då fastighetsförsäljning visar sig vara ogiltig gäller att parterna har att återlämna respektive prestationer. Detta innebär att köparen är skyldig att återlämna fastigheten i det skick han mottog den av säljaren. Vidare bör bestämmelsen i 5 kap 2 § JB analogivis tillämpas. Dessa regler bör tillämpas så att skador på byggnaden vållade av J-E.G. bör ersättas även om byggnadens skick saknar betydelse för fastighetens värde. J-E.G. har vitsordat att kostnaden för att återställa fastigheten i det skick han mottog den uppgår till av K.J. åberopat motfordringsbelopp Det får dock anses obilligt att ålägga J-E.G. ersättningsskyldighet för normal förslitning på fastigheten under hans besittningstid. Med beaktande därav bör den skada J-E.G. har att ersätta skäligen bestämmas till 20 000 kr.
J-E.G. har medgett att K.J:s andra motfordring avräknas.
Beträffande motfordringen för mäklarprovision finner TR:n att K.J. inte styrkt att han fastän överlåtelsen var ogiltig ändock var skyldig att betala mäklarprovision för den. Det förhållandet att K.J. på grund av mäklarens konkurs inte kan få tillbaka betald mäklarprovision har inte sådant samband med det ogiltiga fastighetsköpet att J-E.G. kan anses skyldig att ersätta den skada K.J. därigenom kan åsamkas. Motfordringen för mäklarprovision skall på grund av det anförda inte avräknas.
Vad slutligen gäller K.J:s fjärde motfordring gör TR:n följande bedömning. Det kan inte anses ha ålegat K.J. att bedöma om det skulle bli ekonomiskt förmånligare för honom att återfå fastigheten genom inrop på exekutiv auktion än genom att lösa de lån J-E.G. upptagit med panträtt i fastigheten som säkerhet. Inte heller kan med säkerhet sägas att det förstnämnda alternativet skulle ha blivit ekonomiskt förmånligast för K.J.. Eftersom J-E.G. inte förmådde att återställa pantbreven i fastigheten får K.J. anses berättigad till ersättning av denne för sina kostnader för att återfå dessa. I brist på närmare utredning om storleken av kostnaderna bör dock inte högre belopp än J-E.G. vitsordat, 1 000 kr, avräknas som motfordring.
Eftersom K.J. måste anses skyldig att redovisa den mottagna köpeskillingen för fastighetsöverlåtelsen per den dag TR:n förklarade överlåtelsen ogiltig bör ränta i enlighet med 3 § 2 st räntelagen beräknas från den dagen, således d 13 jan 1982. Räntan skall utgå enligt den räntefot som anges i 6 § räntelagen i dess lydelse före d l juli 1984, alltså i enlighet med J-E.G:s yrkande.
Sammanfattningsvis skall K.J. på grund av det anförda utge (25 000 - 20 000 - 690 - 1 000 =) 3 310 kr jämte yrkad ränta därå.
Domslut. Med ogillande av J-E.G:s yrkande i övrigt förpliktar TR:n K.J. att till J-E.G. utge 3 310 kr jämte ränta därå enligt 6 § räntelagen - i dess lydelse före d 1 juli 1984 - från d 13 jan 1982 tills betalning sker.
Såväl J-E.G. som K.J. fullföljde talan i HovR:n för Västra Sverige.
J-E.G. yrkade att K.J. måtte förpliktas att till honom utge 28 310 kr, i andra hand 8 310 kr, jämte ränta på yrkat belopp enligt 6 § räntelagen - i dess lydelse före d 1 juli 1984 - från d 13 jan 1982 tills betalning sker.
K.J. yrkade att J-E.G:s vid TR:n förda talan måtte helt ogillas.
HovR:n (hovrättslagmannen Malmström, hovrättsrådet Melin och adj led Wikström, referent) anförde i dom d 10 okt 1985:
Domskäl. K.J. har i HovR:n preciserat beloppet för motfordringen avseende mäklararvode till 9 750 kr. Dessutom har K.J. nedsatt motfordringen avseende kostnader för bestridande av lagsökning till 1 000 kr. J-E.G. har medgett avräkning för sistnämnda motfordran.
J-E.G. har i HovR:n anfört ytterligare: Såsom antecknats i TR:ns dom uppgav han att den köpehandling, som upptog köpeskillingen 5 000 kr, avsåg lös egendom. Denna uppgift lämnades mot bakgrund av att parterna vid fastighetsköpet inte visste vad beloppet skulle anses avse och att mäklaren därvid föreslog att de "kunde säga" att beloppet avsåg lös egendom. I realiteten ingick dock ingen lös egendom, som beloppet kunde avse, i parternas uppgörelse. - Vattenskadorna i byggnaden uppstod till följd av att en vattenledning frös sönder sedan elleveranserna till fastigheten avbrutits på grund av obetalda elräkningar. K.J. har nu på nytt sålt fastigheten och den nye ägaren har erhållit byggnadslov till att uppföra villa på fastigheten. Byggnadslovet har förenats med ett föreläggande att riva fritidsbyggnaden. Ersättning för försämringen i fritidsbyggnadens skick skall inte utgå, eftersom försämringen inte medfört en sänkning av fastighetens marknadsvärde. Det lägre pris som K.J. kan ha erhållit vid den nya försäljningen beror på den allmänna nedgång i prisnivån på fastigheter som inträtt under senare år. Inget belopp kan vitsordas som skälig värdeminskning. Det bestrids även att K.J. åsamkats individuellt bestämd skada. I sådant avseende kan som i och för sig skäligt belopp ej vitsordas högre belopp än 5 000 kr. Om ersättning skall utgå för byggnadens försämrade skick, skall ersättningen under alla förhållanden jämkas.
K.J. har i HovR:n ytterligare anfört: Den tredje köpehandlingen som upptog en köpeskilling om 5 000 kr avsåg överlåtelse av möbler, en heltäckningsmatta och viss annan lös egendom som K.J. nu inte kan erinra sig. - Han har ånyo sålt fastigheten och har därvid erhållit en köpeskilling som understigit 190 000 kr med mer än 23 181 kr. Den nye ägaren har bebyggt fastigheten med en villa. Fritidshuset står kvar på sin gamla plats på fastigheten. Det bestrids att byggnadslov avseende en villabyggnad på fastigheten var oupplösligt förenat med rivningsföreläggande beträffande fritidsbyggnaden. J-E.G. har en ovillkorlig skyldighet att återbära fastigheten i oskadat skick. Hans skyldighet därvidlag påverkas inte av fastighetens marknadsvärde. K.J. nyttjade under sin innehavstid fritidshuset som gäststuga och bastu. Hans individuella skada uppgår till 23 181 kr. Han ägde rätt att hålla inne eventuell återbetalning till J-E.G. till dess denne återlämnade pantbreven i fastigheten, som utgjorde säkerhet för J-E.G:s lån. Först under aug 1983 lyckades K.J. efter förhandlingar med J-E.G:s långivare återfå pantbreven. Ränta skall därför inte utgå från tidigare tidpunkt än d 1 aug 1983.
J-E.G. har som skriftlig bevisning i HovR:n åberopat bl a köpehandlingen, som upptar köpeskillingen 5 000 kr.
I HovR:n har förnyade förhör under sanningsförsäkran hållits med parterna. Vidare har vittnena B.W. och T.K. hörts på nytt. Vid förhören har uppgetts bl a följande.
J-E.G.: K.J. begärde ursprungligen 225 000 kr för fastigheten. Parterna enades till sist om 195 000 kr. Köpeskillingen delades upp till följd av att statliga lån för byggnation på fastigheten inte kunde påräknas om priset på fastigheten var för högt. J-E.G. minns inte varför en separat handling med köpeskillingen 5 000 kr upprättades. Alla handlingar var upprättade när parterna möttes på Götabankens kontor. Någon lös egendom, som beloppet kunde avse, ingick inte i köpet. Vid ett personligt besök av J-E.G. på byggnadsnämndens kontor upplystes att fritidshuset på fastigheten inte skulle få stå kvar vid en framtida villabyggnation. T.K. uppgav detsamma vid förhandlingarna mellan parterna före köpet.
K.J.: Han minns inte exakt vilken egendom som omfattades av köpeskillingen 5 000 kr. Troligtvis rörde det sig om en soffa, ett bord, en heltäckningsmatta och persienner.
B.W.: Han har tio års erfarenhet som fastighetsmäklare och är väl förtrogen med den aktuella fastigheten. Den var avsedd för villabebyggelse och spekulanter var uteslutande intresserade av tomtmarken. Den aktuella fritidsbyggnaden var därför närmast en belastning för fastigheten och byggnadens skick borde inte ha påverkat fastighetens marknadsvärde, när K.J. sålde den andra gången. I samband med att B.W. försökte förmedla försäljningen av fastigheten, undersökte han om fritidsbyggnaden måste rivas vid villabyggnation. Han fann vid undersökningen att så var fallet.
T.K.: Han erhöll mäklaruppdrag avseende fastigheten. K.J. begärde inledningsvis 220 000-225 000 kr. K.J. var angelägen om att fastigheten snabbt blev försåld, eftersom fara förelåg att den skulle säljas på exekutiv auktion. J-E.G. ville ej betala mer än 190 000 kr. Vid parternas slutliga uppgörelse på Götabanken godtog J-E.G. att betala 195 000 kr. Hela köpeskillingen avsåg fastigheten. Lös egendom ingick ej i köpet. T.K. visste om att köpet blev ogiltigt om inte den verkliga köpeskillingen angavs i köpehandlingen. Fastigheten gick dock inte att sälja om statliga lån inte kunde påräknas för villabyggnation. Det av parterna överenskomna priset översteg den gräns som fastställts för beviljande av statliga lån. Mot denna bakgrund delades köpeskillingen upp i en del som avsåg tomten och en del som avsåg fritidsbyggnaden. T.K. kan inte erinra sig varför en separat köpehandling med köpeskillingen 5 000 kr upprättades. Troligen förhöll det sig så, att köpehandlingarna om 100 000 kr för tomten och om 90 000 kr för fritidsbyggnaden hade upprättats i förväg inför parternas slutliga sammanträffande, vid vilket affären gjordes upp. När de därvid enades om köpeskillingen 195 000 kr upprättades förmodligen den tredje köpehandlingen. - T.K. erfor vid kontakt med byggnadsnämnden att ett byggnadslov avseende en villabyggnad på fastigheten skulle förknippas med ett rivningsföreläggande beträffande fritidsbyggnaden. Detta medförde att fastighetens marknadsvärde påverkades negativt av att fritidsbyggnaden fanns på fastigheten.
J-E.G. har hävdat att köpeskillingen för fastigheten uppgick till 195 000 kr mot av K.J. påstådda 190 000 kr. Den i HovR:n åberopade köpehandlingen som upptar en köpeskilling om 5 000 kr, är innehållsmässigt ofullständig och ger inte besked om vad beloppet avsåg. J-E.G:s påstående om köpeskillingens storlek vinner stöd av vittnet T.K:s uppgifter. Med hänsyn härtill och med beaktande av övriga omständigheter finner HovR:n att utredningen ger vid handen att köpeskillingen för fastigheten uppgått till 195 000 kr. K.J. har vid denna utgång att återbära 30 000 kr av köpeskillingen.
Det är ostridigt att J-E.G. genom vållande försämrat fastighetens skick under sin innehavstid. Han är på grund härav i princip skyldig att vid återgången av fastighetsköpet utge ersättning för försämringen. Omfånget av ersättningen kan bestämmas antingen så att fastighetens värdeminskning skall ersättas eller så att K.J:s individuella skada skall gottgöras. Vid vållande i god tro - innebärande att J-E.G. varken insett eller bort inse att återgångsanledning förelåg - torde endast värdeersättning komma i fråga.
Parterna har inte närmare berört frågan om J-E.G:s goda eller onda tro. Vid sådant förhållande saknas anledning att utgå från annat än att J-E.G. vid sitt vållande varit i god tro rörande köpets giltighet.
HovR:n finner på grund av det anförda att J-E.G. är skyldig att utge ersättning för den minskning i fastighetens värde som hans vållande kan ha medfört.
K.J. har påstått att fastigheten, sedan köpet förklarats ogiltigt, försålts för en köpeskilling som med mer än 23 181 kr understigit den köpeskilling som K.J. och J-E.G. avtalat. K.J. har - utöver hänvisningen till de av J-E.G. vållade försämringarna i fastighetens skick - inte förebringat någon närmare utredning om orsakerna till den lägre köpeskillingen. De av J-E.G. åberopade vittnena har samfällt uppgett att fritidsbyggnaden - till vilken försämringarna i fastigheten i allt väsentligt varit att hänföra - saknat positiv betydelse för fastighetens värde och att fritidsbyggnaden närmast påverkat värdet negativt, eftersom fastigheten utgjort ett villatomtobjekt och fritidsbyggnaden vid villabebyggelse måst rivas. K.J. har häremot anmärkt att fastighetens nuvarande ägare uppfört en villa på fastigheten och att fritidsbyggnaden står kvar på sin gamla plats. Någon utredning om orsakerna till sistnämnda förhållande har emellertid inte förebringats av K.J.. I sammanhanget kan framhållas att uppdelningen av köpeskillingen vid J-E.G:s förvärv från K.J. varit ägnad att leda till fördelar inte bara för J-E.G. utan även för K.J., som genom arrangemanget rimligen måste ha utfått en högre köpeskilling än eljest till följd av att J-E.G. kunnat påräkna statliga lån. Detta förhållande, jämte den omständigheten att prisutvecklingen på fastigheter varit tämligen ogynnsam under senare år, kan väl förklara att K.J. erhållit en lägre köpeskilling vid den nya försäljningen.
HovR:n finner vid angivna förhållanden inte utrett att J-E.G:s vållande medfört någon minskning av fastighetens värde. Någon avräkning skall därför inte medges i denna del.
Tvist råder ej om motfordringen avseende rättegångskostnader om 690 kr jämte 6 procent ränta från d 13 jan 1982 tills betalning sker. Vid TR:ns prövning har dock räntan fallit bort, vilket bör rättas till. Räntan uppgår per denna dag till avrundade 150 kr. Avräkning skall därför ske med 840 kr.
Vad angår motfordringen avseende utlägg för mäklararvode finner HovR:n inte omständigheter ha förebringats som medför att J-E.G. är ersättningsskyldig härför. Avräkning skall därför ej medges i denna del.
Parterna är eniga om att avräkning skall ske med 1 000 kr avseende kostnader för bestridande av lagsökningsansökning.
Sammanfattningsvis skall K.J. således utge (30 000 - 840 - 1 000 =) 28 160 kr.
K.J. har utan gensaga från J-E.G. hävdat att han återfick de pantbrev i fastigheten, som J-E.G. pantsatt till säkerhet för sina lån, först under aug 1983. HovR:n finner att K.J. ägt hålla inne sin betalningsprestation tills han återfick pantbreven. Ränta skall därför inte utgå för tid före d 1 aug 1983.
Domslut. Med ändring av TR:ns dom i huvudsaken förpliktar HovR:n K.J. att till J-E.G. utge 28 160 kr jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen - i dess lydelse före d 1 juli 1984 - fr o m d 1 aug 1983 tills betalning sker.
K.J. (ombud advokaten Jan Palmblad) sökte revision och yrkade att J-E.G:s talan måtte ogillas.
J-E.G. (ombud advokaten R.S.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, Revsek Camitz, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. Vardera parten har i HD åberopat samma grunder för sin talan som i HovR:n. Föremål för HD:s prövning är således - för bestämmande av K.J:s återbäringsskyldighet - köpeskillingens storlek samt - i fråga om avräkning för motfordringar - ersättning för skadad egendom och utbetalt mäklararvode.
Vid återgång av fastighetsköp skall enligt allmänna rättsgrundsatser en avveckling ske av parternas inbördes rättsförhållanden. Om köparen till trätt fastigheten skall han återlämna den till säljaren, som i princip är skyldig att återgälda eventuell betalning. I samband härmed uppkommer frågor om ersättning för avkastning, för värdeminskning av skadad egendom och för nedlagda kostnader. I JB finns dock inte, lika litet som i tidigare rätt, någon reglering av återbäringsprincipens närmare innebörd. I anslutning till bestämmelserna i 5 kap JB om verkan av att fast egendom frånvinnes någon efter klander har departementschefen (prop 1970:20 s 236) uttalat endast följande. "Beredningen har gett kapitlet ett ganska snävt tillämpningsområde. Det kunde i och för sig ha varit lockande att låta kapitlet behandla alla fall av återgång eller hävande. I likhet med lagberedningen anser jag emellertid att detta inte är lämpligt. Såvitt gäller ägo- eller gränstvist kan de i förevarande kapitel föreslagna reglerna troligen i vissa hänseenden analogt tillämpas men de är inte generellt tillämpliga. Detsamma gäller äganderättstvister som här flyter ur ett mellan parterna träffat avtal. I båda fallen får det överlämnas åt rättstillämpningen att med tillämpning av allmänna rättsgrundsatser och med ledning av bestämmelserna i förevarande kapitel avgöra hur parternas mellanhavanden skall regleras."
Bestämmelserna i 5 kap JB innebär att godtroende besittare, som genom klander frånvinnes fastigheten, utan vidare tillerkänns rätt till avkastningen. Ondtroende besittare är pliktig att till rätte ägaren redovisa dels faktiskt uppburen avkastning, dels ock avkastning som han skäligen bort utvinna. Vad gäller kostnad som nedlagts på fastigheten skall rätte ägaren ersätta den avträdande - godtroende och ond troende - nödvändiga kostnader. För nyttiga kostnader skall ersättning utgå endast till god troende avträdare, dock högst med det belopp varmed egendomens värde höjts genom den åtgärd som kostnaden avsåg. Har egendomen skadats eller på annat sätt minskat i värde till följd av åtgärd som är att hänföra till den avträdande, skall denne ersätta värdeminskningen om det ej kan anses obilligt.
Det är emellertid inte givet att de regler, som gäller vid klander av fast egendom kan överflyttas till fall som inte är av utomobligatorisk karaktär utan rör avtalsparternas förpliktelser mot varandra. I föreliggande fall är köpet ogiltigt på grund av att köpehandlingen inte upptagit den överenskomna köpeskillingen, vilket både säljare och köpare måste ha varit medvetna om vid undertecknandet av handlingen. Ingen av parterna kan således sägas ha varit i god tro vid ingåendet av köpeavtalet. Det skulle möjligen därför ligga närmast till hands att tillämpa reglerna för ond troende besittare. Emellertid måste beaktas att det ogiltiga avtalet tillkommit på grund av parternas gemensamma vilja att i strid mot gällande föreskrift ändå få till stånd en varaktig äganderättsövergång. Frågan om god eller ond tro kan därför inte tillmätas samma avgörande betydelse som i klanderfallen. Dessutom kan i kostnadshänseende uppdelningen mellan nödiga och nyttiga kostnader inte utan vidare upprätthållas. Det skulle framstå som stötande om en säljare, som kanske tagit initiativet till att en oriktig köpeskilling upptagits i köpehandlingen, skulle erhålla en vinst genom att få tillbaka sin egendom i bättre skick än vid köparens tillträde, medan denne skulle drabbas av förlust på grund av att han nedlagt inte endast nödvändiga utan även nyttiga kostnader. Mot denna bakgrund bör för den föreliggande situationen kunna gälla följande, om inte särskilda omständigheter föranleder annan bedömning. Den som avträder egendom bör redovisa endast faktiskt uppburen avkastning. Vad gäller ersättning för nedlagda kostnader bör den avträdande få tillgodoräkna sig den ökning av fastighetens värde som skett på grund av vid tagna åtgärder under tiden fram till dess ogiltighetsgrunden görs gällande. I fråga om skadad egendom bör ersättning utgå för värdeminskning i enlighet med bestämmelserna i 5 kap 2 § JB.
Med utgångspunkt i det nu anförda finns vid prövning av den värdeminskning fastigheten undergått på grund av skadorna ej anledning till annan bedömning än den HovR:n gjort.
Även såvitt gäller köpeskillingens storlek och mäklararvodet bör HovR:ns bedömning godtas.
HovR:ns domslut skall därför fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Brundin, Persson, Bengtsson, referent, Rydin och Svensson) beslöt följande dom:
Domskäl. Vardera parten har i HD åberopat samma grunder för sin talan som i HovR:n. Föremål för HD:s prövning är således - för bestämmande av K.J:s återbäringsskyldighet - köpeskillingens storlek samt, i fråga om avräkning för motfordringar, ersättning för skadad egendom och utbetalt mäklararvode.
I fråga om köpeskillingen saknas anledning att avvika från HovR:ns bevisbedömning.
Vad sedan angår skyldighet för J-E.G. att ersätta skadad egendom, blir utgångspunkten för prövningen att parternas köpeavtal var ogiltigt enligt 4 kap 1 § JB på den grund att köpeskillingen i köpekontraktet hade angetts lägre än det verkliga beloppet. Lagstiftning saknas om hur återgång av avtal skall genomföras i sådana ogiltighetsfall Dessa intar i viss mån en särställning genom att i allmänhet båda parter måste antas ha varit medvetna om att köpekontraktet innehöll den oriktiga uppgiften. Typiskt sett har ändamålet med en sådan uppgift varit att vilseleda någon myndighet eller tredje man. Syftet med det stränga formkravet i fråga om köpeskillingen är just att förhindra förfaranden av detta slag (se NJA II 1972 s 59, 62), och i rättspraxis har ogiltighetsregeln ansetts innebära att ett på köpeavtalet grundat fordringsanspråk inte kan göras gällande (se NJA 1987 s 167).
Av det sagda framgår att den köpare som under sådana förhållanden vållat skada på fastigheten medan den var i hans besittning inte kan sägas ha handlat i god tro i sedvanlig mening, vare sig han insett de rättsliga konsekvenserna av oriktigheten eller ej. Man kan inte heller, som i många andra fall av återgång, anse den part som återkräver den överlåtna egendomen förtjänt att skyddas genom en sträng regel om ersättning (jfr NJA II 1972 s 136 om klanderreglerna i 5 kap 2 § JB). Samtidigt får beaktas att båda parter från början varit inställda på att genom det ogiltiga avtalet definitivt överföra äganderätten till fastigheten. Deras onda tro i fråga om avtalets giltighet kan därför inte i alla lägen bli utslagsgivande.
Med hänsyn till dessa särdrag hos det ogiltighetsfall målet rör framstår det knappast som befogat att göra några egentliga analogier med regleringen av andra återgångssituationer; också de fall där fastighetsköp återgår på sådana grunder som i detta mål kan för övrigt variera bl a med hänsyn till parternas förhållande vid avtalsslutet och orsaken till den uppkomna skadan. Under alla omständigheter bör emellertid den köpare som vanvårdar egendom, vilken han innehar på grund av ett ogiltigt köpeavtal, bära ett visst ansvar för uppkom men skada. I annat fall skulle köparens möjlighet att påkalla avtalets återgång ge honom en obehörig fördel, om tvist uppkommer mellan kontrahenterna.
Viss ledning kan här hämtas från några förhållandevis moderna lagbestämmelser om liknande konflikter. Bestämmelserna om klander i 5 kap 2 § JB rör visserligen uppgörelse i en utomobligatorisk situation men har såtillvida intresse som här föreskrivs en skyldighet för den som avträder skadad egendom att - oavsett om han är i god tro eller ej - ersätta värdeminskningen, om och i den mån det med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt inte kan anses obilligt. Och enligt 4 kap 14 och 17 §§ KL (1987:672) - motsvarande 39 och 40 §§ i tidigare KL - skall, om egendom som vid återvinning skall återbäras till konkursbo inte är i behåll, ersättning för dess värde utgå, dock med möjlighet för domstolen att jämka ersättningsskyldigheten om synnerliga skäl föreligger. I dessa fall föreskrivs alltså en skyldighet att utge ersättning för värdet eller värdeminskningen med möjlighet att jämka ersättningen av billighetsskäl. En sådan princip framstår som lämplig också i ogiltighetsfall av det aktuella slaget bl a med hänsyn till behovet att anpassa ersättningsskyldigheten till omständigheterna i det enskilda fallet.
Skadorna på fritidshuset beror ostridigt på vanvård från J-E.G:s sida. Han bör alltså åläggas att utge ersättning för värdeminskning som skadorna har medfört, i den mån detta inte är obilligt. Av utredningen framgår att skadorna på fritidshuset haft betydande omfattning. Från J-E.G:s sida har hävdats att skadorna saknat betydelse för fastighetens marknadsvärde. Han har därvid åberopat att fastigheten var avsedd som tomt för en årsbostad och att bygglov för uppförande av en villa förutsatte att fritidshuset revs. Även om så skulle vara fallet kan husets skick inte antas ha helt saknat betydelse för spekulanter på fastigheten. Den värdeminskning som sålunda föreligger kan skäligen uppskattas till 10 000 kr. Det är inte obilligt att J-E.G. får ersätta detta belopp.
I fråga om mäklararvodet bör HovR:ns bedömning godtas.
K.J. skall alltså sammanfattningsvis till J-E.G. utge (30 000 - 10 000 - 840 - 1 000 =) 18 160 kr.
Domslut. HD ändrar på det sätt HovR:ns dom att K.J. förpliktas att till J-E.G. utge 18 160 kr jämte ränta enligt av HovR:n angiven grund.
II
P.W. och C.W. förde efter stämning å E.M-G. och I.H. vid Södra Roslags TR den talan som framgår av TR:ns dom.
TR:n (fd hovrättsrådet Lindh och rådmannen Eriksson) anförde i dom d 19 mars 1985: Bakgrund. Enligt ett d 7 maj 1982 dagtecknat köpebrev försålde systrarna E.M-G. och I.H. till P.W. och hans hustru C.W. fastigheten Beatelund 1:3, Färjeholmen, i Värmdö kommun med samtliga därå uppförda "fastigheter".
Den avtalade köpeskillingen angavs i köpebrevet till 525 000 kr vilket belopp kvitterades såsom "i överenskommen ordning betald".
I köpekontrakt d 2 april 1982 återfinns beloppet 525 000 kr och antecknades att fastigheten skulle tillträdas d 30 april 1982 i enlighet med de särskilda villkor som återfinns i kontraktet under paragraferna 11 och 12.
Ur 11 § antecknas här följande: Parterna är överens om att samtliga villkor finns intagna i kontraktet med försäkran att inga som helst muntliga avtal slutits mellan parterna. - Fastigheten säljs i befintligt skick med garanti från säljaren att takpappen på det större boningshuset nyligen utbytts liksom en del av pannorna. Vidare garanterade säljaren att vatten, avlopp, el och toilett fungerade normalt.
Av handlingarna i målet framgår att fastighetsobjektet bestod av förutom huvudbyggnaden, "Sjöstugan", Arken (Arkaden), Badhus, Uthus och Byggnad med mulltoalett.
Lagfart för makarna W. söktes inte. Det är upplyst att E.M-G:s förre make L.G. - som hörts som vittne i målet - numera har lagfart på fastigheten.
I anslutning till tillträdet av fastigheten började köparna i maj 1982 ett omfattande renoveringsarbete av de på fastigheten uppförda byggnaderna tills de d 22 juli 1982 till TR:n inkom med ansökan om att köpet skulle förklaras ogiltigt och säljarna förpliktas att återbetala köpeskillingen jämte kostnader för de nedlagda arbetena. Såsom skäl för yrkandet om ogiltigförklaring angavs att fångeshandlingarna för fastighetsförvärvet icke upptog den korrekta köpeskillingen. I det hänseendet förklarade makarna W. att säljarna som villkor för köpet uppställt att ytterligare belopp skulle betalas utöver det i köpekontraktet stipulerade i följd varav de då redan utgivit 660 000 kr till säljarna.
Sedermera uppgav parterna att de var ense om att köpet skulle återgå och att 660 000 kr jämte ränta skulle återbetalas.
TR:n meddelade i anledning därav d 22 nov 1982 en deldom, vari TR:n dels fastställde att köpet skulle återgå dels förpliktade säljarna att till köparna återbetala 660 000 kr jämte ränta mot utfående av de av dem innehavda pantbreven avseende fastigheten.
Yrkanden m m. Efter ansökan om stämning, som inkom till TR:n d 22 juli 1982, har köparna såvitt nu är i fråga yrkat förpliktande för säljarna att - såsom talan slutligen bestämts - solidariskt till köparna för de arbeten som gjorts på fastigheten utge 203 782 kr jämte ränta enligt gällande diskonto med tillägg av 4 procentenheter i enlighet med 4 och 6 §§räntelagen i dess lydelse före d 1 juli 1984, att räknas från dagen för delgivning av stämning i målet d 29 juli 1982.
I andra hand har köparna yrkat att - om TR:n inte skulle finna dem berättigade till ersättning för eget arbete - få ersättning med 115 783 kr.
Säljarna har i första hand bestritt allt betalningsansvar, men de har medgivit ränteyrkandet som i sig skäligt. Som grund för bestridandet har angivits, förutom att arbetena inte varit fackmässigt utförda, att köparna endast är berättigade till ersättning för de nödvändiga kostnader de nedlagt på fastigheten och att säljarna mot dessa kan åberopa kvittningsgilla motfordringar på större belopp avseende dels kostnaderna för färdigställande av de arbeten som påbörjats av köparna dels avkastningsvärdet under den tid köparna förfogade över fastigheten efter övertagandet d 30 april 1982. Detta värde kunde skattas till ett belopp motsvarande det som skulle kunnat erhållas vid uthyrning eller 2 000 kr per vecka dvs för sex månader tillhopa 48 000 kr.
I andra hand har säljarna gjort gällande att - om TR:n skulle finna att ersättning bör utgå för både nödvändiga och nyttiga kostnader på fastigheten, i och för sig vitsordade till ett belopp om 65 000 kr - jämväl i detta fall avkastningsvärdet skulle avdragas och säljarna dessutom tillgodoräknas det belopp om 65 000 kr som de haft att erlägga för färdigställandet av fastigheten.
I fråga om avkastningsvärdet har köparna sagt sig icke kunna vitsorda något belopp som skäligt; de har tillagt: I maj 1982 och fortsättningsvis under sommaren var både P. och C.W. mycket ofta på Beatelund, där bl a C.W. i P.W:s frånvaro övervakade arbetenas fortgång, vilka de medverkat till. Däremot var fastigheten på grund av reparationer obeboelig för övernattning under sommaren eftersom golven var uppbrutna, kök saknades m m. Semestern kunde inte tillbringas på fastigheten, varför makarna fick vidkännas kostnader för denna. - Ytterligare har makarna W. tillagt att 63 000 kr är det högsta tänkbara belopp som skulle kunna vitsordas i och för sig för kostnaderna för att fortsätta och avsluta de avbrutna arbetena.
Till utveckling av sin talan har köparna anfört: På våren 1982 sökte makarna W., som har fem barn, en villafastighet, företrädesvis i Gustafsbergs-området. Köpet skulle finansieras genom pengar som man fått över vid en försäljning av villa i Torekov; familjens ekonomi var för övrigt god med årliga inkomster på 400 000 kr respektive 100 000 kr för P.W. och C.W.. På förvåren 1982 kom man i kontakt med säljarna som ledde till ett sammanträffande med L.G. i mars/april. Denne meddelade att säljarna hade satt som villkor att inte hela köpeskillingen skulle angivas i köpehandlingarna. Detta gick makarna W. med på ehuru motvilligt eftersom det skulle innebära att, vid en eventuell senare egen försäljning av fastigheten, deras ingångsvärde skulle vara dåligt. Man insåg att säljarna genom överenskommelsen skulle göra en skattevinst men man förstod inte att förfarandet skulle kunna leda till köpets hävande. - Sedan arbetena på fastigheten påbörjats upptäckte man under hand att fastigheten var behäftad med många s k dolda fel.
Under de diskussioner som följde med anledning härav gjorde säljarna gällande att köpet var ogiltigt, eftersom formföreskrifterna enligt JB ej iakttagits. Något avgörande i denna fråga kom emellertid inte till stånd. Denna oklarhet om äganderätten orsakade köparna stora olägenheter och i den situationen fanns ingen annan utväg för dem än att själva väcka talan om hävande av köpet. Därefter gjordes inga kostnadskrävande arbeten på fastigheten. Säljarna är därför skyldiga att ersätta köparna för alla nyttiga arbeten som de i god tro dessförinnan gjort på fastigheten. Kostnaderna uppgår till omstämda beloppet och motsvarar i stort värdeökningen av fastigheten. Om kärandenas kostnader skulle begränsas till att avse endast nödvändiga sådana, skulle säljarna otillbörligen gynnas antingen vid en ny försäljning av fastigheten eller vid eget nyttjande av denna. - Säljarnas påstående att de nedlagt 190 000 kr för att färdigställa de arbeten som köparna påbörjat är inte aktuellt eftersom det beloppet måste innefatta ersättning för arbeten utöver vad som varit nödvändiga för att få fastigheten i beboeligt skick. Kostnaderna härför har av som vittne i målet hörde byggnadsingenjören F.L. uppskattats till ca 30 000 kr. Denna summa är därför den högsta som skulle kunna beaktas i och för sig. Emellertid bestrides att säljarna har någon rätt att tillgodoräkna sig ens dessa 30 000 kr då köparna begärt ersättning endast med det belopp som motsvarar värdeökningen fram till den tidpunkt då köparna från trädde fastigheten i ej färdigställt skick.
Säljarna har såsom grund för sitt bestridande bl a yttrat: Reglerna i 5 kap JB är inte direkt tillämpliga då som i föreliggande fall fast egendom frånvinnes någon på grund av ogiltighet enligt JB 4 kap 1 § 2 st. För bedömningen av den nu aktuella frågan kan vissa slutsatser dragas vid jämförelse, förutom med JB 5 kap 1 och 3 §§, ÄB 25 kap 7 § och KL 39 a §. Det torde då vara klart att säljarna endast har att ersätta köparna för nödvändiga kostnader - försäkring och två årsavgifter, tillhopa 293 kr - respektive att de har rätt till ersättning för avkastning under hela innehavstiden. Därvid bemärker säljarna att köparna, då de var medvetna om köpets ogiltighet, inte kan ha varit i god tro beträffande äganderätten och att de förstått att rättshandlingen företagits i illojalt syfte.
Säljarna har tillagt: Initiativet till att priset för fastigheten sattes lägre än vad som avtalats kom inte från säljarna utan från köparna. Anledningen härtill var att köparna avsåg att till viss del finansiera köpet med utländska pengar och att de därför inte ville uppvisa fulla priset. - De arbeten som köparna utfört under sin innehavstid har inte medfört någon nytta för säljarna. Sålunda hade väggar och golv rivits upp och huvudbyggnaden var obrukbar som bostad. Säljarna tvingades därför att lägga ned betydande belopp för att färdigställa de arbeten som påbörjats och det göres därför gällande att säljarna äger avräkna vad de själva nedlagt mot de belopp som köparna må anses berättigade till för arbete med fastigheten. I det sammanhanget förtjänar påpekas att, vid framräkningen av omstämda beloppet å 203 783 kr, medtagits fakturor av såväl P.W. som C.W. i egenskap av arbetsledare och för eget arbete m m. De därmed avsedda beloppen motsvaras inte av någon faktisk kostnad. Skulle därför dessa arbeten anses ha varit till nytta kan säljarna i varje fall inte som skäligt belopp i och för sig medge högre belopp än det F.L. i sin uppskattning kommit fram till.
Domskäl. I målet har från ömse sidor förebragts omfattande skriftlig och muntlig bevisning, sistnämnda då bl a genom förhör under sanningsförsäkran med makarna W. och vittnesförhör med L.G.. Därvid har bl a följande förekommit.
C.W.: Vid överläggning om köpet var säljarna med men det var L.G. som förde ordet hela tiden. Han nämnde därvid att han själv haft tankar på att förvärva fastigheten för sitt investeringsföretags räkning. Både C.W. och hennes man var emot att betala svarta pengar; de ville i stället att kontraktet skulle upptaga en stor kontantsumma. Makarna W. har inte ett öre utomlands och det var därför inte ens aktuellt med någon betalning i utländska pengar. Ingen av makarna hade en tanke på konsekvenserna. Man trodde inte att man gjorde något som stred mot lagen, även om man förstod men inte tänkte på att avtalet kunde ha viss betydelse för stämpelskatten; hade man vetat om att fråga om ogiltighet kunde bli följden hade man aldrig gett sig in i affären. När man sedan under sommaren insåg detta, ville man skriva nya villkor för köpet för att få den riktiga köpesumman inskriven.
P.W.: Det var L.G. som kom med förslaget om de svarta pengarna. P.W. och hans hustru var tveksamma eftersom de själva inte skulle ha någon vinning härav och tvärt om skulle få ett sämre ingångsvärde; de insåg emellertid att förfarandet var felaktigt men de var så blåögda att de inte drömde om att köpet skulle kunna bli ogiltigt. Makarna har aldrig haft några pengar utomlands. L.G. sade i P.W:s närvaro att han själv gärna ville förvärva fastigheten, men att han inte hade råd att köpa den. Det var först i samband med skriftväxlingen i fråga om dolda fel i fastigheten som det kom fram att köpet var ogiltigt.
L.G.: Han var själv intresserad av att köpa fastigheten men svägerskan I.H. ville inte gå med på det eftersom hon inte trodde att L.G. skulle klara av det. Fastigheten bjöds därför ut enligt annons till ett pris av en miljon. Via bekanta fick P.W. reda på att fastigheten var till salu och därigenom tog makarna kontakt med säljarna; det var dock L.G. själv som skötte förhandlingarna. Det pris som då begärdes låg kring 800 000 kr men det var för högt om köpeskillingen delvis skulle betalas med svarta pengar, något som man var helt överens om eftersom det var bra för båda parter, dvs mindre skatt för säljarna och mindre kontantbelopp för köparna. Priset sänktes därför till 600 000 å 650 000 kr, vilket motsvarade 800 000 å 850 000 kr utan indexreglering. L.G. minns inte på vems förslag frågan om svarta pengar kom upp, men han kommer ihåg att det på initiativ av P.W. talades om pengar utomlands och att denne också tyckte att det var bra att få ner kontantsumman Däremot vet L.G. inte något om att, som makarna W. påstått, det vid köpeförhandlingarna diskuterades om betalning för inventarier. Enligt L.G. kunde dessa dock beräknas vara värda ca 30 000 kr med huvuddelen därav för ett antal tavlor som målats av en släkting till säljarna. - När L.G. slutligen själv köpte fastigheten betalade han 625 000 kr för den.
TR:n upptager först till bedömning frågan om ersättningsskyldighet för säljarna föreligger och i fall av jakande svar härå efter vilka grunder ersättning skall utgå.
I målet är ostridigt att parterna å ömse sidor vid undertecknandet av köpehandlingarna var väl medvetna om att köpeskillingen däri angivits till ett icke obetydligt lägre belopp än det parterna kommit överens om. De har således uppsåtligen framställt en urkund som givits ett oriktigt innehåll på en väsentlig punkt.
Ingen av parterna kan sålunda sägas ha varit i god tro vid ingåendet av det köpeavtal, varom i målet är fråga.
Enligt TR:ns mening skulle det i brist på klara rättsregler i den uppkomna situationen framstå som stötande om resultatet av parternas - som det väl kan betecknas - äventyrsavtal skulle sluta med att säljaren skulle få tillbaka sin fastighet i ett skick som objektivt sett måste bedömas som varande betydligt bättre än vid köparnas till träde, medan dessa skulle göra en avsevärd förlust genom att de bl a åtgärdat så allvarliga och kostnadskrävande brister i fastigheten som framförallt dolda rötskador. Till denna bedömning lägger TR:n att utredningen får anses ge vid handen att det varit på säljarnas initiativ som den felaktiga köpesumman införts i handlingarna och att det varit dessa som i väsentligaste mån varit betjänta därav.
TR:n finner därför att köparnas talan i viss utsträckning skall bifallas eller till den del de visar att deras åtgärder på fastigheten under innehavstiden inneburit en varaktig värdehöjning av fastigheten.
Innan TR:n närmare går in på prövningen av skäligheten av kostnaderna för de olika åtgärder, nödvändiga såväl som nyttiga, som vidtagits av köparna gör TR:n den bedömningen att säljarna saknar fog för sina kvittningsvis framförda motfordringsanspråk. Beträffande dessa finner TR:n först att säljarna själva skall stå för kostnaderna för iordningställandet av de påbörjade arbetena, eftersom dessa i allt fall förr eller senare måste ha vidtagits efter det rötskador och andra påtalade brister inom rimlig tid åtgärdats. Vad åter angår kravet på ersättning för avkastning kan någon anmärkning inte riktas mot köparna för att de omgående ville sätta fastigheten i beboeligt skick. Den kunde därför under avsedd tid inte anses ha givit någon avkastning.
Ersättningens storlek. Till en början konstaterar TR:n att köparna skäligen inte ska få tillgodoräkna sig ersättning enligt de fakturor på icke obetydliga belopp för egna insatser i form av "ritning, projektering, upphandling, arbetsplanering, arbetsledning", målning, reparationer och förbättringsarbeten etc. - Ej heller äger köparna erhålla gottgörelse för utlägg enligt räkningar och fakturor avseende bl a uppröjning av tomt m m samt el- och teleavgifter.
I målet har förebragts omfattande skriftlig och muntlig bevisning varav här redovisas följande.
1. I förutnämnde F.L:s "Anteckningar från syneförrättning 25 jan 1983 avseende tvist i samband med återgång av köp, fastigheten Beatelund" (aktbil 29) upptages under rubriken "Yttrande" följande.
"1. Sammantaget bedöms kostnaderna för utförda arbeten för iståndsättningsarbeten betingade såsom dolda fel, avrundat 55 000 kr.
2. Nedlagda kostnader med karaktär underhåll och förbättringsåtgärder beräknade sammantaget till avrundat 85 000 kr.
3. Beräknade kostnader för färdigställande av påbörjade förbättringsarbeten 75 000 kr.
4. Att få huset användbart (beboeligt) med minimala arbetsinsatser uppskattas till 30 000 kr.
5. Uppskattat värde av hitintills utförda isoleringsarbeten 20 000 kr.
Som underlag för kostnader av utförda arbeten ligger delvis kopior av verifikationer och delvis bedömning grundad på erfarenhet. På parternas förfrågan kan bedömas att utförda byggnadsarbeten är utförda av fackkunnigt folk. Likaså gäller detta installationsarbetena. Hänsyn till bedömningar med kostnader har även tagits till svårigheterna att arbeta med gamla byggnader och den hänsyn man måste lägga härvid. Bedömningen av husets status vid tiden för denna syneförrättning är att alla allvarligare rötskadade delar tycks vara åtgärdade. Kvarstår således i princip ytbeläggningsarbeten samt ytfinishåtgärder såsom golvbeläggningar, målning etc. Verandans åtgärd med upplyftning och grundläggning av verandahörn är inte något svårare tekniskt problem. Verandastommen i övrigt syns vara i acceptabelt skick med ündantag av vissa ytliga panelbräder som bör kompletteras. På sidorna 3 och 4 har till anteckningarna fogats "en sammanfattning av hittills utförda byggarbeten inklusive arbete, material och påbörjade installation." I sammanfattningen har upptagits 27 punkter avseende i huvudsak fakturor.
F.L., som efter ingenjörsexamen 1938 innehaft statliga och kommunala anställningar, är sedan 1975 fristående konsult med uppdrag bl a i samband med skiljedomar inom fastighetsområdet. I sitt vittnesmål, påkallat av köparna, har F.L. redogjort för innehållet i aktbil 29; han har tillagt att han i sitt arbete iklätt sig en neutral ställning och att han vid sammanträffande med båda partsombuden haft som ambition att få till stånd en uppgörelse mellan parterna.
2. En av snickaren J.J., "Snickeri-Montage", Rönninge, gjord "Beskrivning av utförda arbeten gällande" Beatelund jämte 27 fakturor, av vilka 1 och 2 avser Snickeri-Montage. Samtliga fakturor motsvarar de 27 punkter som upptagits i F.L:s sammanfattning.
J.J. har på begäran av köparna som vittne yttrat sig över ovannämnd beskrivning och därvid på särskild fråga av köparnas ombud förklarat att han anser att arbetena utförts på ett fackmässigt sätt.
Ytterligare vittnesförhör har hållits med, på begäran av köparna, a, L.R., och på begäran av säljarna, b, R.R. i anslutning till en av byggfirman R.R. till L.G., Svenska Investerings Institutet ställd faktura, 202 000 kr inkl moms för arbeten utförda efter köpets återgång samt c, byggnadsingenjören G.E., X. & Y. AB Fastighetsekonomi, med anledning av två av honom på uppdrag av L.G. avgivna värdeutlåtanden daterade d 21 jan 1983 och d 27 febr 1984.
Med beaktande av vad sålunda upptagits och vad i övrigt i målet förekommit anser sig TR:n ha fog för att vid bestämmande av den P.W. och C.W. tillkommande ersättningen ansluta sig till F.L:s sammanfattning enligt aktbil 29 s 2 och 3 med undantag av punkt 9, som är hänförlig till uppröjning av tomten, och, som förut sagts, punkterna 26 och 27, avseende makarna W:s egna fakturor.
Den sammanlagda ersättningen framgår av följande uppställning
1. Snickeri-Montage 10 215
2. "Stora huset" 48 000
3. Snickeriarbeten 6 840
4. Canada, kök och skåp 982
5. Turex Rör 195
6. Hemmiljöbutiken 406
7. Lundell & Zetterberg 182:45
8. Ingarö Trä frigolit 276:60
10-22. Fredells (verktyg, färg, lister m m) 24 329
23. Häggblom, rörarbeten 2 817
24. Elarbeten 4 542
25. Målningsarbeten 4 274
----------
103 059
Tillkommer såsom skäliga vitsordade belopp
för försäkring och två årsavgifter 293
---------
103 352 kr.
Domslut. E.M-G. och I.H. förpliktas att genast mot kvitto solidariskt till P.W. och C.W. utgiva 103 352 kr jämte ränta därå enligt en räntefot som motsvarar det av riksbanken fastställda, vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 4 procentenheter från d 29 juli 1982 till dess betalning sker.
Tingsfiskalen Afrell var av skiljaktig mening och anförde: Lika med majoriteten anser jag att ingen av parterna kan sägas ha varit i relevant god tro vid ingåendet av köpeavtalet. Vid bedömning av parternas ställning vid avtalets återgång kan man knappast analogivis lägga till grund de regler som gäller för klandertalan. Vid klander rör det sig om en utomobligatorisk frågeställning, således ett visst skydd för tredjeman gentemot den rätte ägaren, medan det i detta fall rör en bedömning av parternas skyldigheter gentemot varandra när det av dem ingångna avtalet återgår. Starka skäl talar i målet i och för sig för att tillerkänna köparna viss ersättning för nedlagda kostnader. Enligt min mening har inte en ond troende part i nu aktuella situation av avtals återgång rätt till ersättning för nyttiga kostnader annat än på alldeles särskilda skäl. Eftersom några sådana särskilda skäl med hänsyn till avtalets karaktär och omständigheterna i övrigt inte föreligger, skall makarna W:s yrkande om ersättning för nyttiga kostnader lämnas utan bifall. Med hänvisning till det anförda bör makarna W. endast tillerkännas ersättning för nödvändiga kostnader - försäkring och två årsavgifter - tillhopa 293 kr.
Överröstad i huvudsaken är jag i övrigt ense med majoriteten.
Såväl dödsboet efter P.W. samt C.W. som E.M-G. och I.H. fullföljde talan i Svea HovR.
Dödsboet och C.W. yrkade att E.M-G. och I.H. solidariskt skulle förpliktas att till dem utge 110 446 kr jämte ränta därå i enlighet med TR:ns domslut.
Dödsboet och C.W. anförde till förtydligande av sitt yrkande: De yrkar ej längre ersättning för eget arbete utfört på fastigheten. Av det yrkade kapitalbeloppet utgörs 103 352 kr av ersättning i enlighet med den uppställning som återfinns i TR:ns dom. Till det beloppet skall läggas 7 094 kr, varav 5 702 kr avser mervärdeskatt å beloppet under punkten 2 i uppställningen, 470 kr avser mervärdeskatt å beloppet under punkten 21, 50 kr avser felräkning beträffande punkten 15 och 872 kr avser ersättning för en faktura från Fredells. De har redan vid TR:n redovisat ersättningsbeloppet 7094 kr, vilket TR:n synes ha förbisett.
E.M-G. och I.H. vitsordade i och för sig skäligheten av det yrkade beloppet.
E.M-G. och I.H. yrkade bifall till sin vid TR:n förda talan.
Part bestred motparts ändringsyrkanden.
HovR:n (hovrättslagmannen Köhl, hovrättsrådet Bolte, referent, hovrättsassessorn Lindvall och adj led Nilsson) anförde i dom d 10 juni 1986:
Domskäl. - - - Parterna har i HovR:n till stöd för sin talan åberopat i huvudsak samma omständigheter som antecknats i TR:ns dom. E.M-G. och I.H. har dock frånfallit sitt påstående att åtgärderna inte varit fackmässigt utförda.
I HovR:n har förnyade förhör hållits med C.W., L.G., F.L., J.J., L.R., R.R. och G.E.
HovR:n delar TR:ns uppfattning att dödsboet och C.W. bör få tillgodoräkna sig den ökning av fastighetens värde som har skett på grund av deras åtgärder under deras innehav. Av utredningen, främst F.L:s yttrande, framgår att värdeökningen i vart fall inte torde understiga det av dödsboet och C.W. yrkade beloppet. På grund härav och då E.M-G:s och I.H:s kvittningsyrkande såsom TR:n funnit inte är av beskaffenhet att kunna vinna bifall, skall TR:ns dom allenast såtillvida ändras att det belopp de skall utge till dödsboet och C.W. bestäms till 110 446 kr.
Domslut. HovR:n ändrar endast på det sättet TR:ns dom att det belopp E.M-G. och I.H. solidariskt skall utge till dödsboet och C.W. bestäms till 110 446 kr jämte ränta därå enligt en räntefot motsvarande det av riksbanken fastställda vid varje tid gällande diskontot med tillägg av 4 procentenheter från d 29 juli 1982 till dess att betalning sker.
E.M-G. och I.H. (ombud advokaten Z.Z.) sökte revision och yrkade i första hand att dödsboets och C.W:s talan helt måtte ogillas och i andra hand att E.M-G:s och I.H:s betalningsskyldighet måtte nedsättas med 40 000 kr till 70 446 kr.
Dödsboet och C.W. (ombud advokaten K.H.) bestred ändring.
Målet avgjordes efter föredragning.
Föredraganden, RevSekr Camitz, hemställde i betänkande att HD måtte meddela följande dom: Domskäl. E.M-G. och I.H. har i HD gjort gällande att dödsboet och C.W. äger rätt till ersättning för nödiga kostnader med 293 kr och påstått att så gott som samtliga nyttiga kostnader nedlagts efter det att köpets återgång påkallats. Vad gäller yrkandet om kvittningsgilla motfordringar har de hävdat att dödsboet och C.W. skall utge ersättning för ett beräknat avkastningsvärde om 40 000 kr, avseende uthyrning fem månader, men däremot frånfallit yrkandet avseende kostnaderna för färdigställande av de påbörjade arbetena.
Döds boet och C.W. har vidhållit att fastighetens värde ökat med mer än det omstämda beloppet och bestritt att något arbete utförts efter det att de fått vetskap om att köpet var ogiltigt. De har yrkat att motparternas invändning i denna del avvisas.
Föremål för HD:s prövning är således frågorna om ersättning för nedlagda kostnader och för avkastning.
Vid återgång av fastighetsköp - - - se RevSekr:s betänkande i det under I refererade målet - - - med bestämmelserna i 5 kap 2 §JB.
Vad gäller E.M-G:s och I.H:s påstående att så gott som samtliga nyttiga kostnader nedlagts efter det att återgång påyrkats utvisar övervägande antalet fakturor, som dödsboet och C.W. åberopat till stöd för sitt yrkande, att materialet levererats och arbetena utförts före nämnda tidpunkt. Vad som framkommit vid vittnesförhör i HovR:n ändrar inte denna bedömning. E.M-G:s och I.H:s invändning lämnas därför utan avseende.
Med beaktande av vad ovan anförts förekommer i fråga om rätten till ersättning för värdeökning och avkastning inte anledning till annan bedömning än den HovR:n gjort.
HovR:ns domslut skall därför fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
HD (JustR:n Brundin, Persson, Bengtsson, referent, Rydin och Svensson) beslöt följande dom:
Domskäl. E.M-G. och I.H. har i HD gjort gällande att dödsboet och C.W. äger rätt till ersättning för nödiga kostnader med 293 kr och påstått att så gott som samtliga nyttiga kostnader ned lagts efter det att köpets återgång påkallats. Vad gäller yrkandet om kvittningsgilla motfordringar har de hävdat att dödsboet och C.W. skall utge ersättning för ett beräknat avkastningsvärde om 40 000 kr, avseende uthyrning fem månader, men däremot frånfallit yrkandet avseende kostnaderna för färdigställande av de påbörjade arbetena.
Dödsboet och C.W. har vidhållit att fastighetens värde ökat med mer än det omstämda beloppet och bestritt att något arbete utförts efter det att de fått vetskap om att köpet var ogiltigt. De har yrkat att motparternas invändning i denna del avvisas.
Föremål för HD:s prövning är således frågorna om ersättning för nedlagda kostnader och för avkastning.
Parternas köpeavtal var ogiltigt enligt 4 kap 1 §JB på den grund att köpeskillingen i köpekontraktet hade angetts lägre än det verkliga beloppet. Lagstiftning saknas om hur återgång av avtal skall genomföras i sådana ogiltighetsfall. Dessa intar i viss mån en särställning genom att i allmänhet båda parter måste antas ha varit medvetna om att köpekontraktet innehöll den oriktiga uppgiften. Typiskt sett har ändamålet med en sådan uppgift varit att vilseleda någon myndighet eller tredje man. Syftet med det stränga formkravet i fråga om köpeskillingen är just att förhindra förfaranden av detta slag (se NJA II 1972 s 59, 62), och i rättspraxis har ogiltighetsregeln ansetts innebära att ett på köpeavtalet grundat fordringsanspråk inte kan göras gällande (se NJA 1987 s 167).
Av det sagda framgår att den köpare som under sådana förhållanden tagit befattning med fastigheten medan den var i hans besittning inte kan sägas ha handlat i god tro i sedvanlig mening, vare sig han insett de rättsliga konsekvenserna av oriktigheten eller ej. Såvitt gäller ersättning för kostnader kan man inte heller, som i andra återgångsfall, ta särskild hänsyn till säljarens intresse att inte bekosta åtgärder på fastigheten som visserligen varit till nytta för denna men som han själv inte velat företa. Samtidigt får beaktas att båda parter från början varit inställda på att genom det ogiltiga avtalet definitivt överföra äganderätten till egendomen i fråga. Deras onda tro i fråga om avtalets giltighet kan därför inte i alla lägen bli utslagsgivande.
Med hänsyn till dessa särdrag hos det ogiltighetsfall målet rör framstår det knappast som befogat att göra några egentliga analogier med regleringen av andra återgångssituationer; också de fall där fastighetsköp återgår på sådana grunder som i detta mål kan för övrigt variera bl a med hänsyn till parternas förhållande vid avtalsslutet och köparens situation efter tillträdet. En synpunkt som under alla förhållanden väger tungt är emellertid att genom uppgörelsen om möjligt bör återställas det förmögenhetsläge som gällde innan det ogiltiga avtalet ingicks; ingendera parten skall slutligen vinna på en ogiltig transaktion av detta slag. Bl a bör sålunda inte en säljare kunna utnyttja möjligheten att påkalla avtalets återgång för att återfå en fastighet i bättre skick än han lämnade den.
En traditionell princip i situationer av liknande slag kommer till uttryck i regeln om klander i 5 kap 3 § JB, enligt vilken den som avträder egendom har rätt till nyttig kostnad som nedlagts på egendomen - dock högst med det belopp varmed egendomens värde höjts - om inte kostnaden gjorts efter det att han fick kännedom om att annan ägde bättre rätt till egendomen eller stämning delgavs honom. En sådan grundsats leder dock inte till ett helt tillfredsställande resultat i ogiltighetsfall som det aktuella, eftersom köparen får förutsättas hela tiden ha känt till de förhållanden som grundar avtalets ogiltighet; att i detta läge begränsa hans ersättningsrätt till nödvändiga kostnader stämmer mindre väl med de allmänna synpunkter som nyss anförts. Av större intresse är här den förhållandevis moderna bestämmelsen i 4 kap 15 § 3 st KL (1987:672), motsvarande 39 a § 3 st i tidigare KL. I detta lagrum föreskrivs att den som nedlagt nyttig kostnad på egendom som återbärs har rätt till ersättning härför, om inte särskilda skäl föreligger mot detta. Frågan om god tro förelegat behöver alltså inte bli utslagsgivande. Denna reglering har visserligen främst motiverats med att det tidigare kravet på god tro var mindre väl förenligt med de objektiva återvinningsregler som infördes år 1975, men det framhölls också att den gällande regleringen även på annat sätt kunde bli hård (se NJA II 1976 s 202 f). En grundsats av motsvarande innehåll framstår som lämplig att tillämpas också i sådana återgångsfall som målet rör; särskilt kan framhållas att den gör det möjligt att anpassa ersättningsskyldigheten till omständigheterna i det enskilda fallet. Bl a bör det spela en viktig roll om kostnaderna nedlagts innan återgång av köpet aktualiserades. Förbättrar köparen en fastighet efter denna tidpunkt - något som i och för sig är föga sannolikt - bör han som huvud regel själv få stå risken för detta.
E.M-G:s och I.H:s i HD framställda invändning att så gott som samtliga nyttiga kostnader nedlagts efter det att återgång påkallats motsägs av övervägande antalet fakturor som från motsidan åberopats i målet och vinner inte heller nämnvärt stöd av vad som framkommit vid vittnesförhör i HovR:n. Invändningen framstår som obefogad.
Inte heller i övrigt finns något skäl att i detta fall gå ifrån den angivna grundsatsen om ersättning för nyttiga kostnader.
Vad sedan angår frågan om avkastning under den tid köparen hade besittning till fastigheten, gäller som huvudprincip i liknande fall att den som avträder egendomen har rätt till avkastning som belöper på tiden fram till dess han får vetskap om annans bättre rätt till egendomen eller stämning delges honom (se bl a 25 kap 7 § 3 st ÄB och 5 kap 1 § 1 st JB, jfr också 4 kap 15 § 1 st och 19 § i 1987 års KL). Också här kan invändas att vetskap om att avtalet rätteligen är ogiltigt inte bör vara avgörande i sådana fall som målet avser. Rimligare synes vara att en köpare får behålla avkastning belöpande på tiden till dess återgång krävs från någondera sidan, i eller utom rättegång. Liksom då det gällde kostnader bör man kunna avvika från huvudregeln när särskilda skäl föreligger.
I det aktuella fallet lär alltså köparna anses i princip skyldiga att utge avkastning för tiden efter det att man från motsidan - omkring månadsskiftet juni-juli 1982 - gjorde gällande köpets ogiltighet. Emellertid har köparna på grund av arbetena på fastigheten inte haft någon avkastning eller ens någon nämnvärd nytta av fastigheten medan de innehade denna, och detta beror inte på någon försumlighet från deras sida (jfr 5 kap 1 § 2 st JB). Säljarna saknar därför rätt till ersättning för avkastning.
På grund av det anförda skall HovR:ns domslut fastställas.
Domslut. HD fastställer HovR:ns domslut.
Litteratur: Se särskilt betr I Nial, Tidsskrift for Rettsvitenskap 1936, s 23 f, Bramsjö, Om avtals återgång, 1950, bl a s 207 ff, 259 ff, Karlgren, Obehörig vinst och värdesättning, 1982, s 96 f och betr II Nial a a s 21 ff, Hellner, Om obehörig vinst utanför kontraktsförhållanden, 1950, s 374 ff, Karlgren a a s 98 f.