NJA 1989 s. 505

Domskäl

TR:n (rådmannen Odencrants, hovrättsassessorn Weiertz samt nämndemännen Arvidsson, Olsson och Rydén) anförde i dom d 9 juli 1987: A.R. har till stöd för sin talan anfört: När han d 1 febr 1973 tillträdde hotellet, betalade han till den tidigare hyresgästen 200 000 kr i ersättning för goodwill. - Parterna var överens om att A.R. skulle säga upp avtalet för förhandlingar om hyresvillkoren. Därför var det han som varje gång sade upp avtalet. Förhandlingarna brukade avse reparationer o dyl. Hans uppsägning d 16 jan 1984 var formulerad på samma sätt som tidigare uppsägningar. Avsikten med uppsägningen var, liksom vid tidigare tillfällen, att få till stånd villkorsändringar i hyresavtalet. Han hade nämligen under hösten 1983 med företrädare för bolaget börjat diskutera ett större ombyggnads- och renoveringsprojekt. Diskussionerna gällde en överbyggd terrass mot havet samt upprustning av konferenslokaler och en annexbyggnad. A.R:s avsikt var att ett nytt hyresavtal skulle föreskriva skyldighet för bolaget att utföra dessa arbeten. A.R. lämnade personligen uppsägningen till dåvarande verkställande direktören i bolaget B.L.. Vid överlämnandet nämnde A.R. att det var fråga om den vanliga rutinen. Enligt protokoll från styrelsesammanträde d 22 febr 1984 beslöt styrelsen för bolaget att godkänna uppsägningen samt att uppdra åt styrelsens ordförande, A.F., och verkställande direktören att uppta förhandlingar med A.R. om ett nytt hyresavtal att gälla från d 1 febr 1985. Av beslutet framgår att avsikten med A.R:s uppsägning uppfattats av styrelsen. Den 22 febr 1984 sammanträdde även kommunstyrelsens arbetsutskott. Av dess protokoll framgår att arbetsutskottet ställde sig positivt till en undersökning av möjligheterna för en utbyggnad av hotellterrassen. Den 25 april 1984 sammanträffade arbetsutskottets ledamöter på hotellet med A.F., B.L. och A.R., varvid utbyggnaden diskuterades. Arbetsutskottet beslöt att hänskjuta ärendet till kommunens planeringsberedning, som i sin tur vid ett sammanträde d 3 maj 1984 beslöt att bordlägga ärendet. Samma dag ingick A.R. ett treårigt leasingavtal beträffande en diskotekanläggning. Någon tid dessförinnan hade han träffat ett treårigt leasingavtal avseende TV-apparater på hotellrummen. Den 11 maj 1984 ringde A.F. till A.R. och önskade träffa honom omedelbart. I det möte som kom till stånd samma dag deltog kommunalrådet M.A.. Hon och A.F. berättade för A.R. att det fanns en spekulant på hotellfastigheterna och frågade hur han ställde sig till att flytta från lokalerna. Därefter var det tyst i ärendet fram till d 18 juli 1984, då B.L. avgick från sin post som verkställande direktör i bolaget. Som skäl angav han att han inte var nöjd med handläggningen av frågorna kring fastighetsförsäljningen. Den 15 aug 1984 skrev kanslichefen T.H. till kommunstyrelsen och påpekade att förhandlingar beträffande fastighetsförsäljningen först borde ske med A.R.. Vid ett kommunstyrelsesammanträde d 30 aug 1984 presenterades ett förslag till avtal, enligt vilket Fastighetsaktiebolaget Sulcus skulle förvärva fastigheterna. A.R., som var närvarande, anmälde vid detta sammanträde att även han var intresserad av att förvärva fastigheterna. Han fick då besked om att han inom en vecka skulle göra upp ett kostnadsförslag för ombyggnaden. Den 11 sept 1984 hade A.R. tagit fram ritningar och en kalkyl för om- och tillbyggnader av fastigheterna. Han begärde en veckas betänketid med att avge anbud. Följande dag, d 12 sept 1984, beslöt dock kommunstyrelsen att föreslå kommunfullmäktige att godkänna en försäljning till Sulcus. A.R. var i den tron att han hade ett besittningsskydd ända fram till tidpunkten för bolagets avtal med Sulcus. Bolaget vägrade under hänvisning till formuleringen av hans uppsägning att förlänga hyresförhållandet och krävde att han skulle avflytta från fastigheten senast d 31 jan 1985. A.R., som var osäker om rättsläget, avflyttade under protest för undvikande av eventuell skadeståndsskyldighet. Vid avflyttningen nödgades han till Sulcus sälja inventarier, värda 500 000-600 000 kr, för 140 000 kr. Han fick ingen ersättning för goodwill. - A.R. gör gällande att bolaget insåg att hans uppsägning inte avsåg avflyttning. Eftersom han således avgav en viljeförklaring som hade ett annat innehåll än han åsyftade och bolaget insåg detta, är uppsägningen enligt 32 § avtalslagen inte bindande för honom. I andra hand hävdar A.R. att omständigheterna vid uppsägningens tillkomst var sådana att det med vetskap om dem skulle strida mot tro och heder att åberopa uppsägningen enligt dess ordalydelse. Eftersom bolaget insåg att A.R. med uppsägningen, liksom med de fyra tidigare uppsägningarna, åsyftade att förhandlingar om ändrade avtalsvillkor inför en ny avtalsperiod skulle äga rum, är uppsägningen ogiltig enligt 33 § avtalslagen. I sista hand hävdar A.R. att uppsägningen är ogiltig, emedan det för honom var en väsentlig förutsättning att kvarstå i hyresförhållandet och bolaget insåg detta. - Eftersom uppsägningen således inte var bindande, åtnjöt A.R. fortfarande vid tiden för bolagets försäljning av fastigheterna ett indirekt besittningsskydd för hyresrätten. Det ålåg därför bolaget att vid försäljningen antingen göra upp med A.R. eller enligt 7 kap 11 § JB göra förbehåll om hans nyttjanderätt i köpekontraktet. Bolaget gjorde ingetdera. Genom denna underlåtenhet och genom att åberopa uppsägningen enligt dess ordalydelse har bolaget berövat A.R. hans hyresrätt och är, med analog tillämpning av 12 kap 57 § JB, skadeståndsskyldigt gentemot honom.

Bolaget har till stöd för bestridandet anfört: Vid sammanträffandet d 11 maj 1984 uppgav A.R. för A.F. och M.A. att han, eftersom han ändå hade tänkt sluta, inte hade något emot en försäljning i och för sig, men att han i så fall ville ha ersättning för inventarier och goodwill. Han fick då det beskedet att bolaget skulle underrätta Sulcus om hans krav men att han inte kunde påräkna någon ersättning för goodwill. Bolaget erfor sedan under hand att någon överenskommelse i ersättningsfrågan inte hade träffats, trots att Sulcus hade kontaktat A.R. i saken. M.A. sökte därför tillsammans med kommunstyrelsens vice ordförande B.N. d 9 aug 1984 upp A.R. för att förmå honom att träffa en överenskommelse med Sulcus, innan en försäljning kom till stånd. Den 13 aug 1984 beslöt bolaget att sälja fastigheterna till Sulcus. Dagen därpå inkom till bolaget en skrivelse från A.R., vari han förklarade sig intresserad av att förvärva fastigheterna. Vid ett kommunstyrelsesammanträde d 15 aug 1984 bordlades försäljningsärendet, eftersom man ville ge A.R. en möjlighet att inkomma med ett anbud. Han uppmanades därför att senast d 11 sept 1984 inkomma med ett förslag till ombyggnad. Nämnda dag meddelade A.R. i en skrivelse till kommunstyrelsen att han, eftersom han inte hunnit göra upp ett fullständigt förslag och därför inte kunde lämna något anbud, tackade nej till erbjudandet att förvärva fastigheterna. I det köpeavtal, som sedan kom till stånd mellan bolaget och Sulcus, ingick en bestämmelse om att Sulcus skulle förvärva A.R:s inventarier. A.R. befann sig då i ett försämrat förhandlingsläge, eftersom han försummat att tidigare komma överens med Sulcus om ersättningen. - Bolaget har ej insett att A.R:s uppsägning gällde för förlängning med nya villkor. Att detta ej heller varit meningen med uppsägningen framgår av samtalet d 11 maj. Att förhandlingar tidigare resulterat i nya avtal innebär inte att bolaget förbundit sig att allt framgent medverka därtill. Det ligger i sakens natur att en uppsägning, oavsett om den i första hand är avsedd för hyresreglering eller för avflyttning, kan resultera i att avtalet upphör. Enligt 12 kap 58 a § JB kan lokalhyresgäst, om han säger upp avtalet, i uppsägningen begära förlängning av avtalet på förändrade villkor. Genom en uppsägning med begäran om villkorsändring kan hyresgästen behålla det indirekta besittningsskyddet. Hyresgästens eventuella tro att hyresvärden skall uppfatta en uppsägning för avflyttning som en uppsägning för villkorsändring kan dock enligt bolagets mening inte ersätta de formella krav hyreslagen uppställer på uppsägning för villkorsändring.

A.R., som på egen begäran har hörts under sanningsförsäkran, har bekräftat vad som anförts sakframställningsvis och har därutöver bl a uppgivit: Under tiden för hyresförhållandet fungerade samarbetet med bolaget på ett praktiskt och informellt sätt. Han hade framför allt kontakt med B.L. men även i viss mån med A.F.. Vid de tillfällen då A.R. sade upp hyresavtalet var hans avsikt varje gång att förhandla med bolaget om förändringar i avtalsvillkoren. Utformningen av hans uppsägningar har aldrig diskuterats. I praktiken har han med vederbörliga ändringar kopierat den första uppsägningen från 1976. Upprättandet av uppsägningshandlingarna har enbart varit en formalitet; han har inte vid något tillfälle med bolaget diskuterat avflyttning. Med den sista uppsägningen ville han åstadkomma förhandlingar angående bl a terrassutbyggnaden. Hotellet skulle nämligen komma att behöva en större kapacitet i matsalen, eftersom en ny småbåtshamn skulle invigas under 1985. Han lämnade uppsägningen till B.L., när denne var och åt lunch på hotellet. Därvid yttrade han: "Det är precis som vanligt att jag vill stanna." B.L. svarade att han förstod det. Mellan dem stod alltså klart att det var fråga om en likadan uppsägning som vid tidigare tillfällen. Att det därefter gick lång tid utan att några förhandlingar upptogs oroade inte A.R.. Vid tidigare uppsägningstillfällen hade det nämligen dröjt till juni eller juli och någon gång ända till hösten innan ett nytt hyresavtal träffats. Vid sammanträdet med A.F. och M.A. d 11 maj 1984 sade A.R., efter att ha blivit överrumplad av deras uppgifter, att han i princip ställde sig positiv till en försäljning under förutsättning att han fick ersättning för inventarier och goodwill och att personalen garanterades fortsatt anställning. Hans positiva inställning berodde på att han trodde att en ny ägare skulle medföra större resurser för honom. Han hade vid sammanträffandet ingen tanke på att själv lämna hotellet. Ej heller nämndes något om hans uppsägning. Vid ett senare tillfälle ombads han av M.A. att ta kontakt med Sulcus för att göra upp om inventarierna. Han tillskrev därför Sulcus och framställde sina krav. Sulcus svarade att han inte kunde få ersättning för annat än inventarier. Sedan han visat intresse av att själv förvärva fastigheterna, fick han av kommunen en uppmaning att inkomma med ett förslag till ombyggnad. När han d 11 sept 1984 visade en kalkyl för ett ombyggnadsförslag, begärde han av M.A. att få en veckas betänketid för att avge ett anbud. Hon gav honom emellertid endast tre timmar. Han avflyttade sedan snällt från hotellet, eftersom han inte ville bråka. Troligen hade ingen direkt sagt åt honom att flytta. Det hade då inte förekommit några förhandlingar om hans hyresrätt med vare sig bolaget eller kommunen. Vid avflyttningen hade han inte gjort upp med Sulcus om inventarierna utan fraktade dem till en lagerlokal. Först under sommaren 1985 kom man överens. A.R. förmodar att det kommersiella värdet av hyresrätten jämte inventarier i jan 1985 uppgick till drygt 1 milj kr, varav minst 500 000-600 000 kr för inventarierna.

Vittnesförhör har på A.R:s begäran hållits med förre verkställande direktören i bolaget B.L. och på bolagets begäran med kommunalrådet M.A. samt på båda parternas begäran med bolagets förre styrelseordförande A.F..

B.L. har uppgett: Han var verkställande direktör i bolaget från febr 1973 till d 20 aug 1984. De hyresavtal som bolaget ingick med A.R. sades upp i vederbörlig ordning av denne. Uppsägningarna var varje gång likartat utformade och innehöll alltid uttrycket uppsägning för avflyttning. Sedan uppsägningarna kommit in, togs de upp på bolagets nästkommande styrelsesammanträde. Vid sammanträdena godkändes uppsägningarna. I sammanträdesprotokollen brukade skrivas att förhandlingar skulle upptas med A.R. för ingående av nya kontrakt. Förhandlingarna gällde vid varje tillfälle krav från A.R. på vissa förbättringar i fråga om exempelvis underhåll och inköp under kommande avtalsperiod. Efter förhandlingarna gjordes ett nytt kontrakt upp, vars innehåll kommunen orienterades om före undertecknandet. A.R:s sista uppsägning mottog B.L. troligen i samband med att han åt lunch på hotellet. A.R. nämnde därvid inte något om att avflytta. B.L. uppfattade uppsägningen på samma sätt som de tidigare. Vid styrelsesammanträdet d 22 febr 1984 fördes ingen särskild diskussion om uppsägningen. Den var rutinmässig och uppfattades som en formalitet. I maj 1984 berättade A.R. för honom om A.F:s och M.A:s besök d 11 maj. B.L. blev helt ställd, när han av A.R. fick veta att det var aktuellt med en försäljning. Han upplevde denna situation som mycket obehaglig och kände sig förd bakom ljuset. Därför avsade han sig sitt uppdrag d 20 aug 1984.

A.F. har uppgett: Han blev styrelseordförande i bolaget under A.R:s hyrestid. Numera har han lämnat bolaget. Det dagliga samarbetet med A.R. sköttes från bolagets sida av B.L.. Under A.F:s tid som ordförande var A.R:s uppsägningar likartat formulerade. A.F. betraktade dem aldrig som uppsägningar för avflyttning. Vid styrelsesammanträdet d 22 febr 1984 var det ingen som trodde att A.R. tänkte flytta. A.F. hade då ej kännedom om någon försäljning av fastigheterna. Han underrättades sedan av kommunen om att sådana planer fanns. Därför besökte han tillsammans med M.A. A.R. d 11 maj 1984 och berättade för denne att förhandlingar om försäljning pågick. A.R. sade att han vid en försäljning ville ha ersättning för inventarier och goodwill. A.F. sade att det inte var brukligt med goodwillersättning. Han fick den uppfattningen att A.R. skulle avflytta. A.R. nämnde att han ändå bara hade tänkt stanna ett par år. Förhandlingarna inför försäljningen till Sulcus sköttes sedan av kommunen. Bolaget fick under hand kännedom om avtalsvillkor och köpeskilling och godkände därefter köpeavtalet. I avtalet skrevs in en skyldighet för Sulcus att förhandla med A.R. om förvärv av hans inventarier.

M.A. har uppgett: Under våren 1984 började kommunen genom henne förhandla med Sulcus om en överlåtelse av fastigheterna. Sedan A.F. informerats, beslöt man att även informera A.R. om de pågående diskussionerna. Vid sammanträffandet d 11 maj 1984 sade A.R. spontant att han tyckte det var skönt att fastigheterna skulle säljas och att han ändå hade tänkt flytta om ett par år. Han framförde önskemål om ersättning för inventarier och goodwill. M.A. och A.F. lovade honom att reglera inventariefrågan i avtalet med den tänkte köparen. A.F. förklarade vidare för A.R. att denne inte kunde få någon goodwillersättning. I början av aug 1984 fanns ett färdigt avtalsförslag som behandlades av kommunstyrelsens arbetsutskott d 8 aug 1984. Avsikten var att ärendet sedan skulle avgöras vid kommunstyrelsens sammanträde d 15 aug 1984. Den 14 aug 1984 anmälde A.R. i ett brev intresse av att förvärva fastigheterna. Försäljningsärendet bordlades därför vid kommunstyrelsesammanträdet dagen därpå. - M.A. kände vid denna tid till att A.R. hade sagt upp sig för avflyttning och att likartade uppsägningar hade förekommit tidigare. Hon förutsatte dock att A.R. faktiskt ville avflytta, särskilt som han hade givit henne det intrycket vid sammanträffandet d 11 maj 1984. Däremot visste hon inte att A.R. vid sitt tillträde hade betalat ersättning för goodwill.

Enligt protokoll från bolagets styrelsesammanträde d 22 febr 1984 beslöt styrelsen att godkänna A.R:s uppsägning av hyreskontraktet och att uppdra åt ordföranden och verkställande direktören att uppta förhandlingar med A.R. om nytt hyreskontrakt att gälla fr o m d 1 febr 1985.

Domskäl. Av A.R:s egna uppgifter framgår att formuleringen av uppsägningen, även om den inte motsvarat hans avsikt, ej berott på felskrivning eller misstag från hans sida. Hans påstående att han enligt 32 § avtalslagen inte är bunden av uppsägningen kan därför inte godtas.

I målet är ostridigt att A.R:s tidigare uppsägningar, oaktat han varje gång sagt upp avtalet till avflyttning, lett till villkorsförhandlingar och nya hyresavtal. Vidare är genom B.L:s och A.F:s vittnesmål samt protokollet från styrelsesammanträdet d 22 febr 1984 utrett att bolagets styrelse insett att A.R:s avsikt med uppsägningen liksom tidigare ej varit att avflytta utan i stället att åstadkomma sedvanliga förhandlingar om avtalsvillkoren. Enligt TR:ns mening måste det anses strida mot tro och heder att med denna insikt om att A.R. handlat i överensstämmelse med tidigare sedvänja mellan parterna göra uppsägningen gällande i enlighet med dess ordalydelse. Den är därför enligt 33 § avtalslagen ej bindande för A.R..

Bolaget har vid sådant förhållande haft skyldighet att enligt 7 kap 11 § JB vid försäljningen av fastigheterna göra förbehåll om A.R:s hyresrätt. Genom att bolaget ej fullgjort denna skyldighet har A.R. förlorat hyresrätten och kan därmed ha åsamkats skada, för vilken bolaget blivit ersättningsskyldigt.

Domslut

Domslut. TR:n fastställer att bolaget har skyldighet att ersätta A.R. för den skada som kan ha åsamkats honom genom att hyresförhållandet mellan parterna har upphört.

Domskäl

Domskäl. Enligt 12 kap 57 § 2 st JB har en lokalhyresgäst, som i en uppsägning har begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, med vissa undantag rätt till ersättning för förlust på grund av att hyresförhållandet upphör t ex därför att hyresvärden vägrar att förlänga avtalet. Det rör sig här om s k indirekt besittningsskydd.

Enligt 58 a § 1 st samma kap skall en lokalhyresgäst, som har sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. Enligt 2 st i lagrummet är uppsägningen utan verkan bl a om hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den angivna tiden.

A.R. har i första hand gjort gällande att uppsägningen d 16 jan 1984 är sådan som avses i 12 kap 57 § 2 st och 58 a § JB. Som framgått har lagtexten lydelsen att hyresgästen "i uppsägningen" skall ha begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor. Uppsägningen skall enligt 8 § 1 st i samma kap vara skriftlig, och detta gäller även för visst fall då muntlig uppsägning annars godtas. Bestämmelserna får sammantagna anses ge vid handen att även själva begäran om förlängning av avtalet på ändrade villkor måste vara intagen i den skriftliga uppsägningen för att få avsedd rättsverkan. Denna tolkning får stöd av motivuttalanden som gjordes vid tillkomsten av 1973 års ändringar i hyreslagstiftningen (se prop 1973:23 s 109, 152, 159 och 181, jfr prop 1983/1984:137 s 119).

A.R:s uppsägning innehåller inte någon begäran om förlängning av hyresavtalet. Den uppfyller därför inte formkravet vid uppsägning för ändrade villkor, och 12 kap 58 a § JB är, oavsett vad bolaget har insett om A.R:s avsikt, inte tillämplig. Underlåtenheten att hänskjuta tvist till medling har således heller inte som anges i lagrummet medfört att uppsägningen är utan verkan.

Fråga är då, om brevet d 16 jan 1984 skall uppfattas som en vanlig uppsägning eller om rättshandlingen på grund av omständigheterna skall frånkännas verkan, med påföljd att hyresavtalet anses förlängt.

Som utgångspunkt torde gälla att en uppsägning som inte är förknippad med uttrycklig begäran om förlängning av avtalet på ändrade villkor gäller för avflyttning utan att lokalhyresgästen kan åberopa något besittningsskydd (jfr prop 1973:23 s 109 och 181 samt LU 1973:13 s 43). Det förhållandet att, som utredningen i målet visar, hyresvärden insåg att uppsägningen syftade till förlängning av avtalet på ändrade villkor kan emellertid tänkas leda till en annan slutsats.

Vad först gäller frågan om s k förklaringsmisstag måste A.R. i och för sig ha förstått innebörden av den lydelse han gav åt uppsägningsbrevet. Den felbedömning som A.R. kan ha gjort sig skyldig till är enligt HovR:ns mening inte sådant misstag som avses i 32 § 1 st avtalslagen. A.R. kan alltså inte med hänvisning till denna föreskrift bli fri från uppsägningen.

Vad därefter gäller frågan om ogiltighet enligt 33 § avtalslagen eller enligt den s k förutsättningsläran beaktar HovR:n följande allmänna synpunkter. Även en uppsägning enligt 12 kap 57 § 2 st och 58 a § JB kan leda till avflyttning. Hyresgästen måste nämligen i princip flytta vid hyrestidens slut, om inte parterna har kunnat enas om villkoren för förlängning av avtalet; det är inte givet att hyresgästen därmed blir berättigad till ersättning enligt nämnda 57 §. Visserligen har hyresgästen numera, efter en lagändring år 1979, en långtgående möjlighet att återkalla uppsägningen, men om han i sista hand är inställd på att göra detta, har han strängt taget inte någon anledning att säga upp avtalet inför förhandlingar med hyresvärden. I linje med det sagda ligger att det inte generellt kan antas att en hyresgäst som har misslyckats med sin föresats att vidta en uppsägning enligt 12 kap 57 § 2 st och 58 a § JB skulle föredra att avtalet förlängdes på dittillsvarande villkor framför alternativet att det upphörde att gälla - utan ersättningsrätt. (Angående nyligen beslutade ändringar i reglerna om lokalhyresgästs besittningsskydd hänvisas till prop 1987/88:146, bostadsutskottets betänkande nr 21 och rskr nr 344.)

A.R. synes göra gällande att han - oavsett utgången av förhandlingarna med bolaget om ändrade villkor - inte hade för avsikt att flytta från fastigheterna. I belysning av vad som nyss har anförts har det emellertid varit naturligt, om bolaget utgick från att uppsägningen d 16 jan 1984 ytterst kunde leda till att avtalet upphörde och att A.R. lämnade de förhyrda lokalerna. Att bolagets företrädare verkligen har haft denna uppfattning får anses framgå av A.F:s vittnesmål. Utifrån denna uppfattning kan det enligt HovR:ns bedömning inte anses strida mot tro och heder att göra gällande rättshandlingen som en uppsägning för avflyttning. Omständigheterna är inte heller sådana att uppsägningen kan frånkännas verkan med stöd av överväganden om konsekvenserna av felaktiga förutsättningar på A.R:s sida.

Slutsatsen blir alltså att hyresavtalet skall anses med bindande verkan uppsagt till hyrestidens utgång d 31 jan 1985 och att A.R. har varit skyldig att flytta från lokalerna denna dag. Då uppsägningen som nämnts inte har innehållit någon begäran om förlängning av avtalet på ändrade villkor, kan ersättning enligt 12 kap 57 § JB för förlust på grund av hyresförhållandets upphörande inte komma i fråga. Det anförda innebär att yrkandet om fastställelse av skadeståndsskyldighet för bolaget inte kan bifallas.

Domslut

Domslut. Med ändring av TR:ns domslut ogillar HovR:n A.R:s talan.