NJA 1994 s. 746

Förverkande av arrenderätt. Arrendator har rättidigt erlagt arrende. avgift till tidigare jordägare efter det att fastigheten tillträtts av ny ägare. Arrendatorn har ansetts vara i ond tro om överlåtelsen oaktat att ett första köpekontrakt, varom arrendatorn underrättats, ersatts av ett nytt kontrakt på grund varav överlåtelsen genomfördes.

TR:n

E.E. och U.E., som är systrar, arrenderade enligt ett arrendekontrakt d 7 jan 1982 jordbruksfastigheten Ydre Hackeryd 1:10. Jordägare var vid avtalets tecknande S.A. med flera delägare. Enligt arrendeavtalet skulle arrendeavgiften, som ursprungligen var 10 000 kr om året jämte mervärdeskatt, betalas i förskott d 14 mars respektive d 14 sept varje arrendeår.

Enligt ett köpekontrakt d 12 sept 1991 överläts fastigheten av S.A. och övriga delägare till H-L.Y. och G.Y. för en köpeskilling av 3 250 000 kr. I anledning av att E.E. och U.E. tidigare anmält intresse att förvärva arrendestället, skedde ett hembudsförfarande enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva fastigheten. Enligt en underrättelse från arrendenämnden i Östergötlands län var sista dagen att anta hembudet d 27 dec 1991. E.E. och U.E. antog inte inom föreskriven tid hembudet. Köpekontraktet mellan säljarna och köparna skrevs om d 20 jan 1992. Köpevillkoren var dock samma som villkoren i det tidigare kontraktet. H-L.Y. och G.Y. beviljades lagfart på fånget d 19 mars 1992.

Den 8 maj 1992 delgavs E.E. och U.E. en uppsägning av arrendet. Som grund för uppsägningen angavs att arrendet förverkats beroende på utebliven arrendeavgift.

I en ansökan till kronofogdemyndigheten i juni 1992 yrkade H-L.Y. och G.Y. att E.E. och U.E. skulle avhysas från arrendestället på grund av att arrenderätten skulle vara förverkad av ovan nämnda skäl. Sedan E.E. och U.E. bestritt ansökningen, hänsköts målet som tvistigt till Linköpings TR i dess egenskap av fastighetsdomstol. Parterna vidhöll i TR:n sina ståndpunkter.

Domskäl

TR:n (rådmannen Hillman) anförde i dom d 9 okt 1992: H-L.Y. och G.Y. har till utveckling av sin talan anfört: De tillträdde fastigheten d 20 jan 1992 sedan det blivit klart att E.E. och U.E. inte utnyttjat sin rätt att förvärva fastigheten. Den 14 mars konstaterade makarna Y att de inte fått det ifrågavarande arrendet för det första halvåret, 7 500 kr. Underlåtenheten att betala arrendet ledde till uppsägningen, som delgavs E.E. och U.E. d 8 maj 1992. Först d 3 juni 1992 kom arrendet dem tillhanda. Eftersom fastigheten redan i september sålts till dem och detta blivit känt för E.E. och U.E. i samband med hembudsförfarandet, kan E.E. och U.E. inte ha svävat i villfarelse om vilka som var jordägare och berättigade till arrendet. I varje fall har E.E. och U.E. inte betalat arrendet inom den frist som anges i 8 kap 25 § JB i anledning av uppsägningen av arrendeavtalet på grund av dröjsmålet med betalningen av arrendeavgiften.

E.E. och U.E. har till utveckling av sin talan anfört: De fick under hösten 1991 höra talas om att fastigheten skulle säljas. Visning av fastigheten ägde också rum. De visste emellertid att saken skulle komma att prövas av arrendenämnden och därför brydde de sig inte om att följa upp vad som hände med försäljningen. Det är riktigt att de fick erbjudande om att köpa fastigheten. De kunde dock inte köpa den därför att priset var för högt. I början av 1992 blev de uppsagda från arrendet från d 14 mars 1992, därför att makarna Y begärde att själva få överta brukandet av gården. De godtog inte uppsägningen och ärendet ligger nu i arrendenämnden för prövning. De trodde inte på att uppsägningen var allvarligt menad och att H-L.Y. och G.Y. kunde vara ägare till fastigheten. Makarna Y begärde sedan att ett nytt arrendekontrakt skulle upprättas men detta trodde de vara ett sätt att lura dem. Den 13 mars 1992 betalade de arrendeavgiften om 7 500 kr till S.A.. Först d 27 mars fick de genom arrendenämnden reda på att H-L.Y. och G.Y. förvärvat fastigheten. Beloppet betalades dock inte omedelbart tillbaka av S.A.. Först d 20 maj fick de tillbaka arrendeavgiften. Vid ett besök hos arrendenämnden d 26 maj fick de helt klart för sig att H-L.Y. och G.Y. var jordägare. De betalade då genast arrendet till H-L.Y. och G.Y.. Den 9 juni 1992 bestämde arrendenämnden efter förslag från E.E. och U.E. att arrendeavgiften skulle höjas till 24 000 kr jämte moms per år. Den 30 juni betalade de resterande arrendeavgift för det första halvåret i anledning av den nya arrendeavgiften. Det är riktigt att de d 8 maj 1992 blev delgivna en uppsägning men eftersom frågan om arrendet skulle prövas av arrendenämnden i slutet av maj, vidtog de inga åtgärder i väntan på sammanträdet inför arrendenämnden.

Domskäl. H-L.Y. och G.Y. har hörts under sanningsförsäkran.

På kärandenas begäran har vittnesförhör hållits med fastighetsmäklaren E.J. angående vad som förekommit rörande försäljningen av fastigheten till makarna Y.

E.E. och U.E. har redan under hösten 1991 fått klart för sig genom det hembudsförfarande som skedde enligt lagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället att makarna Y avsåg att köpa fastigheten. De antog inte hembudet inom föreskriven tid. Efter årsskiftet 1991/1992 har efter vad de själva uppgett makarna Y på olika sätt agerat i arrendefrågan. Vid tiden för betalningen av arrendet för det första halvåret 1992 har de därför haft skälig anledning att anta att makarna Y var jordägare till Hacketyd 1:10 och alltså nu hade rätten till arrendet. Likafullt har E.E. och U.E. betalat arrendet till föregående jordägare.

Trots att E.E. och U.E. d 8 maj 1992 delgivits en uppsägning av makarna Y på grund av utebliven betalning av det då gällande arrendet, har de först d 26 maj 1992, dvs efter den tolfte vardagen efter uppsägningen, betalat arrendet till makarna Y. På grund härav har E.E. och U.E.:s arrenderätt till fastigheten blivit förverkad. Makarna Y:s yrkande om avhysning skall därför bifallas.

TR:n finner det vara skäligt att arrendeavtalet skall upphöra att gälla vid årsskiftet 1992/1993.

Domslut

Domslut. TR:n förpliktar E.E. och U.E. att senast vid årsskiftet 1992/1993 avflytta från arrendestället Ydre Hacketyd 1:10 vid påföljd att annars avhysas därifrån på egen bekostnad.

Göta HovR

E.E. och U.E. fullföljde talan i Göta HovR och yrkade ogillande av käromålet. I andra hand yrkade de uppskov med avträdet till d 14 mars 1994.

H-L.Y. och G.Y. bestred annan ändring av TR:ns dom än att tidpunkten för avträdet bestämdes till en månad efter lagakraftägande dom i HovR:n.

HovR:n (hovrättsråden Paulsson Nordling och Radtke, referent, samt t f hovrättsassessorn Ring) anförde i dom d 7 maj 1993: Domskäl. Parterna har i HovR:n vidhållit sina ståndpunkter från TR:n. E.E. och U.E. har tillagt att arrenderätten i vart fall ej är förverkad då det som kan läggas dem till last är av ringa betydelse.

HovR:n finner lika med TR:n att E.E. och U.E. haft skälig anledning anta att makarna Y var ägare till fastigheten när arrendeavgiften skulle betalas. De har därför ej med befriande verkan kunnat betala till tidigare ägare. E.E. och U.E. har efter uppsägning betalat arrendeavgiften för sent. Deras försummelse är ej av ringa betydelse. TR:ns dom skall därför fastställas, dock att senaste tidpunkt för avflyttning skäligen kan bestämmas till d 14 sept 1993.

Domslut

Domslut. HovR:n ändrar endast på det sättet TR:ns dom att den tidpunkt då E.E. och U.E. - vid äventyr av avhysning på egen bekostnad - senast skall ha avflyttat från arrendestället bestäms till d 14 sept 1993.

E.E. och U.E. (ombud för båda advokaten P-A.B.) överklagade HovR:ns dom. De yrkade att HD skulle ogilla käromålet. H-L.Y. och G.Y. (ombud för båda advokaten A.L.) bestred ändring.

HD avgjorde målet efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Bramstång, föreslog i betänkande att HD skulle meddela följande dom: Domskäl. Enligt 7 kap 17 § 1 st JB är den nye ägaren berättigad att uppbära arrendeavgift i den mån denna förfaller till betalning efter det att han tillträtt fastigheten. Rättsförhållandet mellan den nye ägaren och rättighetshavaren är att bedöma med beaktande av allmänna rättsgrundsatser vid succession och enligt samma regler som då ett enkelt skuldebrev överlåts till ny borgenär (se Lagberedningens förslag tilljordabalk 1905 s 158 ff och SOU 1960:25 s 325 ff). Enligt 29 § skuldebrevslagen får den som är gäldenär enligt ett enkelt skuldebrev och som fullgör betalning till någon som tidigare innehaft fordringen, men överlåtit den, tillgodoräkna sig betalningen om han var i god tro. E.E. och U.E. har i varje fall genom uppsägningen av arrendeavtalet i januari 1992 haft skälig anledning till misstanke om att fastigheten vid tiden för deras i målet aktuella betalning till S.A. m fl hade övergått på ny ägare. Att det tidigare köpekontraktet, av skäl som är arrendatorerna ovidkommande, ersatts av ett nytt avtal mellan samma parter ändrar inte denna bedömning. De har således inte med befriande verkan kunnat utge betalning till föregående ägare.

E.E. och U.E. har dröjt med betalning av arrendeavgiften till H-L.Y. och G.Y. utöver en månad efter förfallodagen. Försummelsen kan inte anses vara av ringa betydelse. H-L.Y. och G.Y. har därför ägt rätt att säga upp arrendeavtalet. E.E. och U.E. har efter uppsägningen betalt för sent och således inte återvunnit arrenderätten. HovR:ns dom skall därför fastställas, dock att senaste tidpunkt för avflyttning skäligen kan bestämmas till d 14 mars 1995.

Domslut. HD ändrar endast på det sättet HovR:ns dom att den tidpunkt då E.E. och U.E. - vid äventyr av avhysning på egen bekostnad - senast skall ha avflyttat från arrendestället bestäms till d 14 mars 1995.

HD (JustR:n Jermsten, Magnusson, Nyström, Danelius och Thorsson, referent) beslöt dom i enlighet med betänkandet.

HD:s dom meddelades d 22 dec 1994 (nr DT 308).