SOU 1960:25
Lagberedningens förslag till jordabalk m. m
N 4-0 Gc
a': (—
_ CD u,
&( 4. IOTQ'
National Library of Sweden
Denna bok digitaliserades på Kungl. biblioteket år 2012
-_—-______._.._-_ .,.
S'IféijNS OFFENTLIGA UTREDNINCAR 1960:25
Iustitiedepartementet
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG
TILL
J ORDABALK M. M.
II
MOTIV TILL BALKEN
Stockholm 1960
Statens offentliga utredningar 1960 Kronologisk förteckning
. Folktaivården. Idun. 189 s. 1. . Högre tbildnlng, forskning och försök på lantbrukets
områchlmqvist & Wiksell, Uppsala. XII + 508 !. Jo. Grusexloateringeni Sverige. Idun. 85 s. Jo. Fastigltsbeskattningen. Marcus. 179 :. Fl. Förslaslll namnlag. Idun. 362 s. Ju. Studielstnnder vid beskattningen. Idun. 211 s. Fi. Redogeransvaret och anmärkningsprocessen. thlstm. 146 s. Fi. Prellmär nationalbudget för år 1960. Marcus. V + 125. Pl.
9. De ekcomlska villkoren för en huvudmannaskaps- reformmm mentalsjukvården. Idun. 173 5. I. 10. Statstjlstemåns förhandlingsrätt. Idun. 105 s. C. 11. Översyav lagen om försäkringsrörelse. Idun. 509 s. H. 12. Krlgsnktens högsta ledning. Beckman. 235 3. F6. 13. Indivlcella diiierenser och skoldliierentiering. Victor Pettern. 127 :. E. 14. CP-Väen. Idun. 175 a. |. 15. Kursplieundersöknlngar i matematik och modersmå- let. Idu 536 5. E. 16. BankiDidltet och kredit prioritering. Idun. 245 e. Fl. 17. Forskng och högre utbildning på skogsbrukets om- råde. Im. 207 5. Jo. 18. Revidecl nationalhudget för år 1960. Marcus. V + 98. Fi. 19. Rättssterheten vid administrativa frihetsberövan- den. ld1. 138 s. Ju. 20. Allmäna yrkeslnspektionen. Idun. 135 9. S. 21. Medlcllka äktenskapshinder. Idun. 140 s. Ju- 22. Bohusli. Idun. 326 5. S. 23. Bespar'gar inom försvaret. Idun. 245 5. PB. 24. Lugnet—[ningens förslag till ]ordabalk m. m. I. Lag- text. N-stedt & Söner. 260 s. Ju. 25. Lagbennlngens förslag till jordabalk m. rn. II. Motiv till balla. Norstedt & Söner. 816 :. Ju.
S???? M—
?”
STATENS OFFENTLICA UTREDNINCAR 1960:25
Iustitiedepartementet
LAGBEREDNINGENS FÖRSLAG
TILL
IORDABALK M. M.
II
MOTIV TILL BALKEN
STOCKHOLM 1960 KUNGL. BOKTRYCKERIET. P. A. NORSTEDT & SÖNER
phim] & lid, Ijin]. yi: ull.—if;
'l'i."
in"",
I "'91. _.z'.
'Y-IlU'IIL - IIf
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
Allmän motivering
Inledning
Nya jordabalkens ämnesområde och uppställning ..................... Översikt av förslagets huvudgrunder ................................ 1—7 kap. ....................................................... 8 kap. ......................................................... 9 och 10 kap. ................................................... 11 kap. ......................................................... 12—18 kap. ..................................................... 19—22 kap. ....................................................... 23—25 kap ........................................................ 26 kap. ......................................................... 27—33 kap. (Inskrivningsväsendet) ................................
Speciell motivering
Första avdelningen. Om fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom.
1 kap. Om fastighet och dess gränser ................................ 47 '. » Om tillbehör till fastighet .................................... 58 3 » Om rättsförhållanden mellan grannar .......................... 70 4 » Om köp, byte och gåva ...................................... 78 5 » Om förköpsrätt ............................................. 101 Avtalad förköpsrätt ....................................... 102 Arrendators förköpsrätt .................................... 130
6 » Om återköpsrätt .............................. ' .............. 135 7 » Om verkan av klander ....................................... 152 8 -> Om panträtt ............................................... 155 Panträttens samband med fordran .......................... 155 Panträttens struktur och närmare innebörd enligt förslaget ..... 158 Gemensamma inteckningar ................................. 166
Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 179
&) » Om ränterätt ............................................... 231 Reallaster i allmänhet ..................................... 231 Rättigheter enligt 54 5 IF ................................. 232 Huvudgrunderna för beredningens förslag .................... 235 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 240 10 » Om fÖdOI'åd ................................................ 251 11 » Om särskild rättighet till fast egendom ....................... 274 12 » Om jordbruksarrcnde i allmänhet ............................. 351 13 » Om arbetsavtal i samband med jordbruksarrende ............... 356 14 » Särskilda bestämmelser om sociala arrenden .................... 357 15 » Om lägenhetsarrende ........................................ 358 16 » Om hyra ................................................... 359 17 » Om tomträtt ............................................... 363
18 kap. Om vattenfallsrätt .......................................... 373 19 » Om servitut ................................................ 377 Allmänna utgångspunkter .................................. 377 Subjekt och objekt för rättigheten .......................... 381 Vederlag för rättigheten ................................... 384 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 388 20 » Om rätt till andel i samfällt strömfall .......................... 409 Gällande lagstiftning och tidigare reformförslag ............... 409 Det remitterade förslaget jämte yttranden ................... 413 Beredningens slutliga ståndpunkt ........................... 415 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 417 21 » Om rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet .......... 429 _ 22 » Om samfällighetsrätt och samfällighetsavtal .................... 440 Allmänna synpunkter ..................................... 440 Beredningens promemoria av år 1952 ........................ 444 Yttranden över promemorian ............................... 452 Beredningens slutliga ståndpunkt ........................... 460 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 466 23 » Om hävd till fast egendom .................................... 492 Allmänna synpunkter .................................... 492 Ogiltighetsgrunder vid förvärv av fast egendom ............... 494 Fast egendom som föremål för hävd ......................... 496 Lagfart och besittning ..................................... 498 Betydelsen av god tro ............ - ......................... 503 Hävdetiden och dess beräkning ............................. 507 Hävd i fråga om andra sakrätter än äganderätt ............... 508 Förhållandet till äldre lagstiftning ........................... 512 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 514 24 » Om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning ............. 516 Allmänna synpunkter ...................................... 516 De konkurrerande förvärvens natur ......................... 518 Utmätning och exekutiv auktion samt konkurs ............... 521 Företrädesordningen ........................................ 528 Betydelsen av god tro ..................................... 535 Förhållandet till äldre lagstiftning ........................... 540 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 545 ' 25 » Om godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av in— skrivning i vissa andra fall ................................. 556 Fastighetsbokens trovärdighet i allmänhet ................... 556 Inskrivningens betydelse för det materiella rättsläget .......... 559 Förslagets närmare innebörd ............................... 567 Förhållandet mellan godtrosförvärv enligt detta kapitel och för- värv enligt nästföregående båda kapitel .................... 573 Förhållandet till äldre lagstiftning ........................... 574 Motiv till de särskilda lagrummen ........................... 575 26 » Om registrerad bruksenhet ................................... 590 Allmänna bestämmelser .................................... 592 Om registrering ........................................... 648
Andra avdelningen. Om inskrivningsväsendet.
27 kap. Om inskrivning i allmänhet .................................. 663 28 » Om lagfart ................................................. 708 29 » Om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt ................. 746
30 » Om inteckning .............................................. 753
31 kap. Om inskrivning av annan rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt eller
panträtt ............................................... 781 32 » Om inskrivning i bruksenhet ................................. 799 33 » Om anteckning i grundbok ................................... 804
Förkortningar ........ . .............................................. 813
.. . m . ..._ Alin,
-;_ '_r ur.!d'n'lf parserna] m) — .o—uiåuliklibqh" :*”? al.-'s u'å' ' » .lfl . l.
1"i'll-"i'm
'E | fl» '="' ' . Parr-?"?”
INLEDNING
Nya jordabalkens ämnesområde och uppställning
Enligt de direktiv som år 1935 och 1941 meddelats för beredningens upp- drag hade beredningen att företaga erforderlig överarbetning av det förslag till jordabalk som LB framlagt år 1909. Det erinrades emellertid att de i nämnda förslag upptagna rättsreglerna angående nyttjanderätt, vilka redan år 1907 tillkommit som en fristående lagstiftning (NJL), vid skilda tillfällen undergått ändringar efter förarbete av särskilda lagstiftningskommittéer; närmast hade kapitlen om arrende och hyra berörts därav. Enligt direkti- ven borde vid sådant förhållande beredningens uppdrag tydligen ej inne— fatta en omarbetning av arrende- och hyreslagstiftningen. Huruvida dessa bestämmelser borde upptagas i en ny jordabalk eller om de borde samman- föras i en särskild balk om nyttjanderätt till fast egendom eller meddelas i flera fristående lagar vore däremot ett spörsmål, som kunde uppskjutas till framtida övervägande.
Inom det lagstiftningsområde som 1909 års förslag behandlar har bered- ningen redan år 1947, i annan sammansättning, framlagt förslag till vissa delar av en ny jordabalk. Detta förslag är begränsat att avse frågorna om fastighet och dess gränser (1 kap.), tillbehör till fastighet (2 kap.), rätts- förhållanden mellan grannar (3 kap.), köp, byte och gåva (4 kap.), förköps- rätt (5 kap.), återköpsrätt (6 kap.) och verkan av klander (7 kap.). Tillika har efter beredningens förslag en revision ägt rum av de i NJL nu upptagna reglerna om tomträtt och vattenfallsrätt (4 och 5 kap. NJL); även dessa regler äro avsedda att ingå i en ny jordabalk.
Det jordabalksförslag som beredningen nu framlägger avser liksom LBs år 1909 avlämnade förslag jordabalkens hela område. Vad angår de ämnen som lämpligen böra behandlas i en sådan lagstiftning uttalades i motiven till sistnämnda förslag 'att den nya jordabalken hade att ordna de rättsförhål— landen Vilka hänförde sig till fast egendom.1 Uppenbarligen avsåges med nämnda uttryck de till den allmänna privaträtten hörande bestämmelserna om fastigheter, betraktade som isolerade rättsobjekt; gränsen mot den till fastighetsrätten likaledes hörande byggningabalken vore väsentligen be- stämd därav att i sistnämnda balk i huvudsak behandlades reglerna om fas— tigheter såsom delar av byalag.2 En konsekvens av denna uppfattning är att frågan om fastighetsbildningen icke anses höra till jordabalkens ämnes- område (se 1 kap. BB ) och ej heller frågor om sådana till fast egendom hö- rande rättigheter eller skyldigheter som angå ägofred, bebyggelse, rätt till vatten, jakt eller fiske eller annat dylikt.
* LB Ill 5. 101. 2 Se Sjögren i TfR 1906 s. 43; jfr Gärde i SvJT 1950 s. 3 f.
De rättsförhållanden som äro att hänföra till jordabalken äro sådana som grunda sig å avtal eller andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens om- råde. I 1909 års förslag reglerades sålunda icke familje- eller successions- rättsliga förvärv rörande fast egendom och ej heller sådana förvärv som grunda sig å expropriation eller annat dylikt tvångsförvärv. En ytterligare begränsning ligger däri att, även om det tillkommer jordabalken att reglera de rättsförhållanden som avse fast egendom, denna reglering dock icke av- ser de personer, fysiska eller juridiska, som kunna utgöra subjekt för sådant rättsförhållande. En följdjhärav är bl. a. att, då två eller flera samfällt äro ägare av samma fastighet, rättsförhållandet mellan dem icke behandlas i jordabalken. Det nu sagda gäller ock sådana inskränkningar i rätten att för- värva fast egendom som i vissa fall tillkommit för att bevaka det allmännas intresse.
F. 11. äro sedan lång tid tillbaka de bestämmelser som gälla i fråga om inskrivningsväsendet hänvisade till särskild lagstiftning. I denna regleras icke blott själva inskrivningsväsendet samt dess organisation och förfaran- det; den innefattar tillika materiella bestämmelser om inskrivningens bety- delse för sakrätternas inbördes ställning och i vissa fall rättigheternas struk- tur. Ifrågavarande bestämmelser böra uppenbarligen ingå i en ny jordabalk och de ha i 1909 års förslag till jordabalk också upptagits i denna.
Uti de nyssnämnda direktiven hade ifrågasatts huruvida bestämmelserna om arrende och hyra borde upptagas i jordabalken eller sammanföras i en särskild balk om nyttjanderätt till fast egendom eller meddelas i flera fri- stående lagar. Enligt beredningens uppfattning torde något tvivel icke kunna råda om att, såsom även LB förutsatte, ifrågavarande ämnen till sin natur äro att hänföra till det ämnesområde som en ny jordabalk avser att reglera. Av särskild betydelse är i detta fall att det regelsystem angående sakrätternas struktur och innebörd, som i allmänhet bör gälla, måste omfatta även så— dana nyttjanderätter som i direktiven avses. Å andra sidan bör, såsom fram- hållits i direktiven, beredningen ej i detta sammanhang befatta sig med de materiella rättsförhållandena mellan fastighetsägaren samt arrendator och hyresgäst, ett ämne som enligt vad beredningen inhämtat kommer att bli föremål för särskild utredning. Enligt beredningens mening böra alltså i dess förslag de nuvarande bestämmelserna tills vidare kvarstå såsom en _del av nya JB. Att de rättsregler som under år 1953 införts i fråga om tomt— rätt och vattenfallsrätt böra upptagas i en ny jordabalk är uppenbart.
Såsom redan erinrats regleras i de nuvarande inskrivningsförfattningarna icke blott själva inskrivningsförfarandet utan även frågan om inskrivningens sakrättsligla betydelse. De materiella reglerna i detta hänseende ligga väsent- ligen inneslutna i stadganden som gälla själva förfarandet. Det nämnda förhållandet kommer särskilt till synes i fråga om panträtt och vissa andra sekundära sakrätter, som enligt LBs förslag uteslutande äro beroende av inskrivning. Dessa rättigheters struktur och allmänna innebörd behandlas i 1909 års förslag över huvud taget icke i de delar av förslaget som beröra dess materiella innehåll, såsom överlåtelse av fast egendom eller upplåielse
av nyttjanderätt, servitut eller annan dylik rättighet. Vad särskilt angår panträtten ha i de inskrivningsrättsliga bestämmelserna upptagits ej blott formen för utfästelse av panträtt utan även sådana rättsförhållanden som närmast beröra förhållandet mellan fastighetsägaren och panthavaren in- bördes, t. ex. frågan om ägarhypotek, rätt för panthavaren att oberoende av förfallotid erhålla betalning och det personliga ansvaret för intecknad gäld.
Enligt beredningens uppfattning bör i fråga om förslagets uppställning om möjligt eftersträvas att de materiella rättsreglerna särskiljas från de bestäm- melser som reglera inskrivningsförfarandet, vilket väsentligen är av organi— satorisk och processuell karaktär. Härigenom vinnes en mera enhetlig syste— matik och det bidrager även till rättsreglernas överskådlighet. I överensstäm— melse härmed har balken uppdelats i två avdelningar, benämnda den ena >>om fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom» samt den andra »om inskrivningsväsendet».
Till den första avdelningen ha hänförts panträtt, ränterätt och födoråd (8—10 kap.) samt reglerna om företräde i rättsförvärv på grund av inskriv- ning (24 kap.). Enligt den nu angivna uppdelningsgrunden ha hit förts ock de regler som enligt beredningens förslag äro avsedda att gälla om hävd till fast egendom (23 kap.). I första avdelningen ha dessutom upptagits de i 25 och 26 kap. behandlade frågorna om godtrosförvärv på grund av inskriv- ning m. m. samt om registrerad bruksenhet.
Vid en jämförelse mellan det nu föreliggande förslaget och 1909 års för— slag framgår att det förstnämnda även i andra hänseenden än förut berörts upptagit vissa kapitel, till vilka motsvarighet saknas i 1909 års förslag. Den skiljaktighet som förslagen sålunda utvisa sammanhänger med att i bered— ningens förslag nya institut tillkommit. Beredningen hänvisar i detta sam— manhang till de i 20 kap. behandlade frågorna om rätt till andel i samfällt strömfall, bestämmelserna i 21 kap. om rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet samt bestämmelserna i 22 kap. om samfällighetsrätt och samfällighetsavtal.
Översikt av förslagets huvudgrunder
Då beredningen övergår till en översikt av förslagets huvudgrunder, vill beredningen förutskicka att denna översikt helt naturligt måste begränsas till de centrala frågorna angående förslagets regelsystem samt att de grun- der å vilka förslaget är uppbyggt endast kunna återgivas kortfattat och i koncentrerad form; den närmare utvecklingen är att söka i det egentliga betänkandet. I likhet med vad som iakttagits i fråga om nya JBs ämnesom- råde och uppställning kommer denna översikt, som ej omfattar övergångs— bestämmelserna eller följdförfattningarna, väsentligen att ha sin utgångs— punkt i LBs förslag av år 1909, till vilket även hänvisats i direktiven. För vinnande av större överskådlighet ha de ämnen som översikten behandlar uppdelats efter motsvarande kapitel i nya JB.
1—7 kap.
Såsom förut erinrats har beredningen år 1947 avlämnat förslag till vissa delar av en ny jordabalk (I) jämte tillhörande motiv (1—7 kap.). Vad angår de i 1—3 kap. av nämnda förslag behandlade ämnena må framhållas att i des- sa kapitel några sakliga ändringar icke skett med undantag för sådana som ansetts påkallade för reglernas samordning med de senare behandlade de- larna av balken. I detta sammanhang må emellertid erinras att de i 1947 års förslag under 1 kap. upptagna reglerna angående allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område (3 och 4 åå) erhållit sin motsvarig- ' het genom 1950 års lag om gräns mot allmänt vattenområde samt att i fö- religgande förslag allenast hänvisats till den särskilda lagstiftning som redan är gällande (2 5). Även bestämmelserna om överlåtelse av fast egendom genom köp, byte eller gåva ha utan några mera väsentliga sakliga ändringar upptagits i det föreliggande förslaget. De regler om förköpsrätt och åter— köpsrätt som upptagas i 5 och 6 kap. i förslaget äro i stort sett av samma innebörd som motsvarande bestämmelser i 1947 års förslag. Med hänsyn till vissa andra sakrätter som beredningen sedermera behandlat ha dock dessa kapitel ansetts böra göras till föremål för en viss överarbetning.
Av de ämnen som i 1947 års förslag behandlades torde — även om de alla för nya JBs regelsystem äro betydelsefulla — särskilt böra uppmärk- sammas den centrala frågan om överlåtelse av fast egendom, dennas form och de särskilda spörsmål som anknyta sig till sådan överlåtelse. En sär- skild anledning att i denna översikt behandla ifrågavarande problem lig- ger redan däri att 1909 års förslag i detta hänseende väsentligen skiljer sig från såväl 1947 års förslag som nu gällande lagstiftning.
Vad först angår köpets form anmärkte beredningen i 1947 års betänkan— de, att enligt 1909 års förslag köpet skulle slutas sålunda att säljaren utfär- dade skriftlig handling, varigenom egendomen överlätes till köparen; om överlåtelsen berodde av köpeskillingens erläggande eller annat villkor, skul— le detta utsättas i köpehandlingen. Detta förslag innebure enligt beredningen att, sedan säljaren utfärdat en överlåtelsehandling, avtalet vore bindande i sin helhet och alltså även i fråga om däri ingående utfästelser, vilka icke upptagits i handlingen. Enligt LBs uppfattning var iakttagande av skrift- lig form endast påkallat för överlåtelsen av egendomen; beträffande utfäs- telser, som icke vore av betydelse för äganderättens överflyttande, saknades anledning att avvika från den fulla avtalsfriheten. Enligt 1947 års förslag stode kravet å skriftlig form i nära samband med de ändamål som lagfarts- institutet skulle tillgodose i en ny jordabalk; detta hade förutom publicite- ten åtskilliga andra funktioner. Ofta hade det framhållits som ett önske— mål att lagfartens betydelse härutinnan måtte ytterligare stärkas i det att lagfarten borde medföra ett ökat mått av rättslig garanti för det inskrivna förvärvets giltighet. Då lagfarten sålunda skulle erhålla ökad rättsverkan, bleve det enligt beredningen av särskild vikt att de avtal som skulle ligga till grund för inskrivningen icke vore vidlådda av materiella brister. Beredning-
en åsyftade härvid bestämmelser om lagfartens betydelse för att avskära in- vändningar angående det lagfarna förvärvets ogiltighet för det fall att förvär- varen vore i god tro, bestämmelser som enligt beredningens mening borde in— föras i en ny jordabalk. På dessa och andra skäl som beredningen närmare an- fört hade beredningen i 1947 års förslag stannat vid att förorda skriftlig form såväl i fråga om själva överlåtelsen som ock beträffande åtaganden eller utfästelser som vore förbundna med eller eljest berörde överlåtelsen och alltså även sådana förbehåll vid köpet, varigenom en begränsad rätt i fastigheten tillskapades för säljaren eller annan som ett led i själva köpeav— talet. Vad beredningen föreslagit skulle gälla även i fråga om byte och gåva. .
För det fortsatta arbetet måste det resultat vartill beredningen vid sitt övervägande av denna fråga sålunda redan kommit anses som slutgiltigt även för beredningen i dess nuvarande sammansättning. Såsom beredning— en framhöll är det med hänsyn till reglerna om godtrosförvärv på grund av inskrivning, varom bestämmelser upptagas i det föreliggande förslaget (25 kap.), särskilt påkallat att lagfartens betydelse stärkes genom att för— farandet så anordnas att materiella brister kunna uppmärksammas redan i inskrivningsärendet.
Enligt 1909 års förslag voro i fråga om vittnen vid fastighetsköp sådana utan betydelse för köpets giltighet; beträffande avtalets verklighet hade be- gagnande av vittne icke annan betydelse än som bevismedel i allmänhet och var alltså ej av exklusiv karaktär. Även på denna punkt avviker 1947 års förslag från LBs åsikt. Enligt beredningens mening vore en strängare re- gel påkallad icke minst med hänsyn till den tillämnade utvidgningen av lagfartens rättsverkningar i fråga om godtrosförvärv. Ett annat önskemål, som endast kunde uppfyllas genom en strängare regel, vore att motverka vissa missförhållanden på fastighetsmarknaden. Regeln borde helst så ge— staltas att den tillika komme att medföra garanti för lagfartspliktens full— görande. Beredningen förordade alltså att, med undantag för försäljning genom statlig myndighet, köpehandlingen skulle bevittnas av två vittnen. I likhet med jordabalkskommissionen ansåg beredningen att vittnesregeln borde byggas på grundsatsen om medverkan av ett offentligt organ. I över- ensstämmelse härmed föreslog beredningen att ett av vittnena borde vara laga köpevittne och meddelade vissa bestämmelser om vilka som skulle kunna anlitas som sådant vittne.
Ovannämnda i 1947 års förslag meddelade bestämmelser i fråga om över— låtelsehandlingens bestyrkande av vittnen ha även oförändrade upptagits i föreliggande förslag. Beredningen vill i detta sammanhang framhålla att dessa bestämmelser, liksom de föreskrifter som angå överlåtelsens skrift- liga form, enligt förslaget gjorts tillämpliga även i fråga om överlåtelse av tomträtt eller vattenfallsrätt samt, med undantag för föreskriften om med- verkan av laga köpevittne, också beträffande fastighetsägarens underskrift av pantbrev och räntebrev samt upplåtelse av tomträtt. Vad angår sådana
förvärv vid vilka styrkande med vittnen icke är någon formföreskrift har anlitande av vittne, om sådant förekommer, icke någon inverkan i fråga om förvärvets giltighet.
Vidkommande vittnenas habilitet i fall då enligt lag erfordras att avtal eller annan rättshandling företages eller eljest bekräftas med vittne följer av lagen den 20 december 1946 med särskilda bestämmelser angående vitt— ne vid vissa rättshandlingar att som sådant vittne ej må godkännas den mot vilken rättshandlingen skall företagas, ej heller den som är under femton år eller som på grund av sinnessjukdom, sinnesslöhet eller annan rubb- ning av själsverksamheten saknar insikt om betydelsen av sådan bekräftel— se samt att, om till vittne tagits någon som sålunda ej är behörig, hans vitt— nesbekräftelse skall vara utan verkan. I motiven till 1947 års förslag förut-- sattes att till förekommande av den rättsosäkcrhet som kunde uppstå, där- est ett fastighetsköp skulle till följd av bristande habilitet hos köpevittne frånkännas verkan, i anslutning till reglerna om lagfart borde meddelas en bestämmelse att påstående om avtalets ogiltighet på denna grund ej kun— de väckas sedan inskrivning på grund av köpehandlingen beviljats eller förklarats vilande. Beredningen har under det fortsatta arbetet behandlat denna fråga och därvid upptagit en motsvarande bestämmelse, som tydli- gen bör omfatta även övriga fall då enligt balken handling angående rätts- förvärv skall vara styrkt av vittne (25 kap. 11 5).
Såsom nämnts i motiven till 1947 års förslag påtalades i direktiven den bristande överensstämmelsen mellan å ena sidan köpeavtalets rättsverk- ningar och å den andra de normer för fastighetsbildningen vilka med hän— syn till allmänna intressen uppställts inom jorddelningslagstiftningen. Det anmärktes sålunda att det innebure en oegentlighet att köp av ett område medförde giltigt äganderättsförvärv, oaktat att området ej vore sådant att det kunde godkännas såsom fastighet och att fånget ej kunde lagfaras. Den fråga som i direktiven berörts har länge varit föremål för uppmärksamhet. I motiven till 1947 års förslag framhöll beredningen att, om man icke ville uppgiva kravet på överensstämmelse mellan den civilrättsliga lagstiftning- en och jorddelningsreglerna, det vore svårt att finna någon annan utväg än att legal fastighetsdelning förklarades vara ett ofrånkomligt led i överlåtelse av område som icke utgjorde register-fastighet. Beredningen hade sålunda stannat vid att förbinda överlåtelsen med fastighetsbildningens genomfö- rande på det sättet att överlåtelsen skulle gå åter, därest fastighetsbildande åtgärd ej kunde komma till stånd. Enligt vad beredningen framhöll borde lagfartsansökan å området anses innefatta en begäran om avstyckning; in— skrivningsdomaren hade, sedan han mottagit lagfartsansökan, att omedelbart översända avskrift av överlåtelsehandlingen till den myndighet som hade att upptaga ansökan om jorddelning. Sedan beslutet i detta ärende vunnit laga kraft, ankomme det enligt beredningens åsikt på inskrivningsdomaren att upptaga den då vilande ansökan om lagfart till slutlig prövning. För att för- hindra att köpet på grund av avstyckningsförrättningen skulle kunna bli
svävande under kanske åratal framåt syntes det böra övervägas att genom föreskrifter i jorddelningslagen motverka ett sådant dröjsmål.
Såsom beredningen tillika erinrade vore de förhållanden som kunde sam- manhänga med överlåtelse av andel i fastighet ännu mera komplicerade. Beredningen anmärkte i denna fråga att sådan andel enligt gällande rätt kunde vara föremål för överlåtelse på det sättet att ägaren av en fastighet sålde viss kvotdel av fastigheten eller så, att ägaren av en andel överläte denna. I förra fallet skedde en »ideell delning» av fastigheten; i det senare hade redan tidigare en sådan skett och överlåtelsen betydde i detta fall blott att förvärvaren inträdde i överlåtarens ställe såsom ägare av samma andel. En kombination av dessa båda fall förelåge om en andelsägare sålde alle- nast en kvotdel av sin egen andel. En »ideell delning» av en fastighet kun- de, såsom beredningen även anmärkte, ske genom att en fastighet i sin hel— het överlåtes till flera, vilka var för sig erhölle en lott i fastigheten. Enligt beredningens åsikt gåve den gällande ordningen icke någon anledning till kritik, när syftet med förvärvet vore att ägarna till de särskilda andelarna skulle nyttja fastigheten tillsammans. Någon anledning funnes icke att läg- ga hinder i vägen för en sådan gemenskap. Genom bestämmelserna om enk- la bolag och om samäganderätt hade ett dylikt rättsförhållande sin legala reglering. I detta sammanhang framhölls emellertid att den omständigheten att flera förvärvade var sin kvotdel i fastigheten även kunde leda till ett helt annat faktiskt läge. Meningen kunde, såsom beredningen anförde, vara att delägarna skulle sinsemellan dela upp arealen för att besitta och nyttja var sin särskilda del. Det vore i detta fall riktigast att den ideella delningen följdes av en på marken utförd laga delning. Beredningen erinrade att den- na metod dock icke alltid använts utan att det tvärtom vore mycket vanligt att delägarna endast företoge en privat delning å marken, s. k. sämjedel- lung.
Sedan beredningen omnämnt de olika framställningar och förslag som tidigare förekommit för att hindra sämjedelning, framhöll beredningen att vid utformande av en ny lagstiftning i detta ämne det borde göras skillnad mellan olika fall av andelsöverlåtelser. Sådana överlåtelser som avsåges sko- la följas av sämjedelning borde icke sanktioneras. Den lämpligaste lösning- en vore enligt beredningens uppfattning att andelsöverlåtelser, som åsyf- tade en uppdelning av fastigheten, till sin giltighet gjordes beroende av att laga delning ägde rum; en andelsöverlåtelse borde regelmässigt gå tillbaka om laga delning ej kunde tillåtas och samäganderätt eller bolagsförhållan- de ej åsyftades. Med denna utgångspunkt föreslog beredningen bland de bestämmelser som avsågo villkorligt köp en rättsregel av innehåll att, där köp avsåge andel i fastighet, överlåtelsen skulle vara beroende av att an- delen utbrötes genom laga delning, såframt ej fastigheten skulle inneha- vas odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag.
Beredningen ansluter sig i sin nuvarande sammansättning till fullo till de synpunkter som i 1947 års förslag kommo till uttryck för att avlägsna
kollisionen mellan rådande civillagstiftning och normerna för fastighets— bildningen. Ifrågavarande rättsregler beröra, förutom överlåtelse av fast egendom, även förvärv av sekundära sakrätter. Vad först angår överlåtelse av område anser beredningen att syftet med nämnda rättsregel (4 kap. 7 5) skulle för kontrahenterna komma till tydligare uttryck om — såsom i all— mänhet tillämpas i liknande fall —— det ankommer på den enskilde sakägaren att undanröja förefintliga hinder för förvärvets giltighet och lagfarts vinnan- de. I överensstämmelse med denna uppfattning föreslår beredningen att över— låtelsens giltighet i detta fall skall vara beroende av att avstyckning påkal- las inom viss tid efter köpet samt att rätteligen gjord ansökan leder till av- styckning. Den rättsregel i 1947 års förslag som avser andelsförvärv inne— fattar, såsom framgår av motiven, icke något krav på att redan vid själva överlåtelsen skall angivas innebörden av överlåtelsen. Det förutsättes att nämnda innebörd i första hand skall utredas i det lagfartsärende vartill överlåtelsen ger upphov; den lagfartssökande skulle i ärendet styrka att samäganderätt eller enkelt bolag vore för handen mellan delägarna. Kontra— henterna kunde alltså icke redan på grund av överlåtelsens innehåll över- blicka dennas rättsliga konsekvenser. För båda kontrahenterna måste det emellertid framstå som ett intresse av utslagsgivande betydelse att redan då överlåtelsen sker klarhet kan erhållas i det rättsläge som överlåtelsen angår, något som ock torde överensstämma med reglerna'i 4 kap. angående köpets form (4 kap. 1 $ första st.). Med hänsyn till inskrivningsförfaran— dets karaktär torde ock i allmänhet stora svårigheter möta mot att i detta förfarande förebringa tillförlitlig utredning om överlåtelsens verkliga inne— börd. På dessa och andra skäl, som beredningen närmare utvecklat, har be- redningen kommit till den uppfattningen att samäganderätt skall anses fö- religga, såframt ej i överlåtelsehandlingcn upptagits bestämmelse om ut- brytning (4 kap. 8 5). Har sådan bestämmelse upptagits i överlåtelsehand— lingen, blir överlåtelsen beroende av samma förutsättning som föreslås sko- la gälla i fråga om arealförvärv; ansökan om laga delning skall göras inom Viss tid och delning som grundas å sådan ansökan skall komma till stånd. Av vad nu anförts framgår — såsom ock är följden enligt 1952 års lag om ogiltighet av sämjedelning av jord inom vissa delar av Kopparbergs län —— att sämjedelning icke skall komma att medföra en upplösning av den sam— äganderätt som bestått före sämjedelningen samt att vid blivande delnings— förrättning hänsyn ej kan tas till en sådan sämjedelning; envar delägare kan i mån av befogenhet enligt samäganderättslagen söka utbrytning av sin andel. I detta sammanhang må vad särskilt angår delägares befogenhet att utfästa panträtt i andelen erinras om de bestämmelser som det förelig— gande förslaget innehåller; en sådan befogenhet tillkommer ej delägaren i förhållande till hans andel utan endast samtliga delägarna beträffande hela den samfällda egendomen (8 kap. 2 g). Beredningen kommer att när— mare behandla detta spörsmål i det följande.
De bestämmelser som beredningen förordar angående förbud mot säm- jedelning avse uppenbarligen icke i och för sig sämjedelning, som ägt rum
före nya JBs ikraftträdande. Vilken ställning som dessa enligt äldre lag kvarstående sämjedelningar komma att intaga därefter behandlas i över- gångsbestämmelserna.
8 kap.
Med 8 kap. om panträtt inledas de delar av den nya balken vilka icke gjorts till föremål för behandling i 1947 års förslag.
De bestämmelser som gälla om inteckning för fordran äro f. n. väsentligen upptagna i IF. Denna förordning har undergått betydelsefulla ändringar ge- nom 1912 års lagstiftning, som beträffande vissa delar av inteckningsrätten utgör en omarbetning av 1909 års förslag. Till den del så är fallet kommer denna översikt väsentligen att i stället för 1909 års förslag hänvisa till 1912 års lagstiftning. Såsom beredningen redan erinrat ha i beredningens förslag de materiella bestämmelserna angående panträtt utbrutits från inskrivnings- bestämmelserna för att utgöra ett särskilt kapitel i balkens första avdelning.
En fråga som för panträtten är av central betydelse är huruvida panträtten, såsom iakttagits i IF, skall anses utgöra ett accessorium till en fordran, för Vilken gäldenären är personligen betalningsskyldig, eller om den skall fram- träda som en fullt självständig rättighet. I 1909 års förslag förordades att in— teckning skulle kunna beviljas utan att någon personlig fordran förelåg. Såsom skäl härtill hänvisades till den utveckling som yttrat sig i bruket av dubbla lå- nehandlingar, dels inteckningsreversen som sådan och dels en särskild s. k. omslagsrevers, och LB yttrade att den därmed förknippade olägenheten icke kunde undanröjas med mindre lagen medgåve att inteckningen kunde medde- las för visst belopp utan samband med personlig fordran. Vid sidan av denna nya form ansåg sig dock LB böra bibehålla den nuvarande ordningen; denna vore alltjämt av betydelse, då lån lämnats icke av bank eller annan penningin- rättning utan av privata långivare samt man och man emellan. Enligt bered- ningen åter har det framstått som om enhetlighet i förevarande hänseende innebure bestämda fördelar. Med en sådan lösning uppkommer ej den fara för förväxling och oreda som kan bli följden av att på lånemarknaden jäm- sides skulle förekomma dels inteckningshandlingar av den nya typen och dels intecknade skuldebrev förenade med personligt betalningsansvar. Med LBS förslag skulle ej heller förhindras att systemet med dubbla förskrivningar alltjämt skulle kvarstå. Enligt vad beredningen erfarit torde ock användan- det av omslagsrevers numera vara allmänt. En följd av att panträtten som sådan befrias från sitt beroende av personligt betalningsansvar är att pant- rätten må grundas omedelbart å pantbrevet, d. v. s. den handling vilken är bärare av panträtten och den på grund av pantbrevet meddelade inteckning- en (1 5). Uppenbart är emellertid att ett sådant pantbrev i allmänhet kom— mer att tillika fylla ändamålet att utgöra säkerhet för fordran. Att gäldenä- rens betalningsansvar kan grundas ej allenast å särskilt skuldebrev (om— slagsrevers) utan å varje förbindelse av ekonomisk natur är uppenbart. Panthrevet bör ock kunna användas utan samband med personligt betal— ningsansvar; det avser då en fordran som gäller allenast i fastigheten.
Vad angår formen för pantbrevet föreskrives i förslaget att fastighetsäga- rens underskrift å pantbrevet i allmänhet skall vara styrkt av vittnen (4 & tredje st.). Bortsett från det för köp uppställda kravet på medverkan av laga köpevittne har vittnespåskrift samma funktion som i fråga om köpet; för vittnenas habilitet äro alltså att tillämpa enahanda bestämmelser.
Liksom enligt 1909 års förslag kommer panträtten till stånd genom in- skrivning. I detta sammanhang må framhållas att beredningen icke upptagit den tysta förmånsrätt som enligt 11 kap. 2 5 JB f. n. är förenad med ogulden köpeskilling; däremot har enligt förslaget, då inteckning för panträtt, vilken avser ogulden köpeskilling, sökes å samma inskrivningsdag som inskrivning av annat förvärv, inteckningen i vissa fall erhållit företräde (jfr 24 kap. 9 5). För att denna företrädesrätt skall kunna åberopas av borgenär fordras emel— lertid att redan i själva pantbrevet angives att det avser ogulden köpeskil- ling (8 kap. 4 5 första st.) samt att företrädet anmärkes i det beslut varige- nom inteckningen beviljas (24 kap. 9 5 tredje st.).
Vad angår panträttens innehåll må i övrigt framhållas att, såsom skett i 1909 års förslag, panträtten begränsats till fordran i penningar. Därmed uppkommer emellertid spörsmålet om denna fordran skall avse enbart svenskt mynt. Beredningen har särskilt med hänsyn till panträtternas in— bördes läge och den säkerhet som de efterföljande panträtterna böra kunna påräkna ansett att företrädet bör kunna bedömas efter en och samma värde- mätare; denna bör uppenbarligen avse svenskt mynt.
Enligt beredningens förslag skall pantbrevet utgöra ett innehavarpapper (5 5). F. 11. gälla i detta hänseende samma bestämmelser som beträffande skuldebrev; dock med den begränsning som följer av 11 & SkL. Enligt vad beredningen erfarit torde inteckningsreverser redan nu betraktas som lö- pande; det har f. ö. ansetts att även orderpapper för sådana förskrivningar vore olämpliga.
Den betalningsskyldighet som panträtten innebär åvilar icke gäldenärens hela förmögenhet utan endast hans fastighet; utfästelse av panträtt medför ej personligt betalningsansvar, ej heller må pantbrevet innehålla förskriv- ning om sådant ansvar (6 5 första st.). I nära överensstämmelse med 1912 års lagstiftning skall panträtten omfatta vad som är intecknat, oberoende av huruvida eller till hur stor del detta motsvaras av en borgenären tillkom- mande fordran. Motsvarar panträtten helt eller delvis ej en sådan fordran, utgör den ägarhypotek, i förslaget benämnt ägarpant (9 och 16 55). Enligt beredningens förslag kan denna ägarpant, om den avser allenast en del av panträttens kapitalbelopp, alltid skyddas genom att denna del utbrytes genom inteckning av särskilt pantbrev.
Bedömandet av frågan huruvida och i vad mån ägarpant föreligger är beroende av vilken rätt till invändningar fastighetsägaren kan åberopa i fråga om sin skuld. I detta sammanhang må först behandlas det fall att fastighets— ägaren lämnat pantbrevet som säkerhet för en fordran. Enligt nuvarande ordning kan, då inteckning lämnats som säkerhet för omslagsrevers, inteck- ningen realiseras därigenom att borgenären försäljer inteckningen som lös
pant (jfr 10 kap. HB ). Är inteckningen ställd å högre belopp än som mot- svaras av onlslagsreversen, har borgenären uppenbarligen icke något in- tresse av att vid realisationen skydda ett sådant överhypotek och detta kan alltså gå helt förlorat. Till förebyggande av en sådan transaktion har be- redningen, med undantag för vissa fall, ansett sig böra stadga förbud för borgenären att överlåta eller pantsätta pantbrevet annat än i samband med fordran; iakttages ej detta, är överlåtelsen eller pantsättningen utan verkan, såframt ej den som mottog pantbrevet eller annan till vilken det sedermera överlåtits eller pantsatts därvid var i god tro (12 5).
Enligt förslaget står emellertid för att skydda fastighetsägarens ägarpant och hindra förvärvare av pantbrevet att åberopa god tro även en annan ut- väg till buds; denna utväg består däri att fastighetsägaren kan, om han in— nehar pantbrevet, dårå anteckna att det endast gäller i hans hand eller av- ser visst skuldförhållande ävensom genom ny anteckning upphäva eller ändra tidigare anteckning därom (6 5 andra st.). På grund av den mer eller mindre tillfälliga funktion som en sådan anteckning har skulle det icke vara lämpligt att den intoges i pantbrevets text; detta skulle kunna leda till återkommande utbyten av pantbrev. Anteckning om det skuldförhållande som pantbrevet avser har till uppgift att bevara fastighetsägarens rätt till invändningar rörande det rättsförhållande varom är fråga; anteckningen utgör ock ett skydd mot obehörig överlåtelse eller pantsättning. Såsom fram- går av lagtexten kan fastighetsägaren, när han infriat pantbrevet, genom ny anteckning upphäva eller ändra tidigare anteckning. En sådan föränd- ring kan icke ske helt formlöst genom överstrykning; för detta ändamål er- fordras ny anteckning.
De invändningar som i det föregående behandlats avse frågan om borge- närs innehav av pantbrevet och dennes rätt mot fastighetsägaren till betal- ning på grund av pantbrev (10 å). Spörsmålet om pantbrevs ogiltighet på grund av brister som vidlåda själva pantutfästelsen kommer beredningen att utveckla i de delar av denna översikt som avse godtrosförvärv på grund av inskrivning m. m. (25 kap.).
Enligt gällande rätt kan samma fordran intecknas i två eller flera fastig- heter vare sig fastigheterna tillhöra samme eller skilda ägare; det kan ske samtidigt eller vid olika tidpunkter och i fastigheter inom samma eller olika inskrivningsområden (gemensam inteckning). Gemensam inteckning kan ock avse ideella andelar i en fastighet; varje sådan ideell andel kan tillika utgöra föremål för särinteckning. Slutligen kan en inteckning, som vid med- delandet icke var gemensam, övergå till att bli gemensam, när fastigheten delas eller kommer att tillhöra flera samfällt, envar till viss lott. Angående den gemensamma inteckningens berättigande som särskilt institut och de ansvarighetsregler som därmed äro förknippade ha sedan lång tid tillbaka rått olika åsikter. I motiven till 1909 års förslag uttalade LB att det enligt IF gällande systemet vore behäftat med avsevärda olägenheter. Enligt LBs åsikt vore det emellertid förenat med alltför stora svårigheter att ersätta den gemensamma inteckningen med ett annat, nytt system. Det uttalades
ock att införandet av ett sådant system, då det icke kunde tillämpas på förut meddelade inteckningar, skulle medföra en dubbelhet som bleve i hög grad besvärande vid handhavandet av inskrivningsväsendet och det exeku- tiva förfarandet.
En anledning för beredningen att närmare ingå på dessa ytterligt kom— plicerade problem ligger redan i de anvisningar som direktiven innehålla. I dessa anvisningar framhölls såsom en uppgift för arbetet på en ny jorda- balk att de komplicerade bestämmelserna om gemensam inteckning borde utan skada för fastighetskrediten kunna förenklas. Samma åsikt har även framförts i samband med 1947 års förslag.
Vid de överväganden som beredningen haft att ägna ifrågavarande pro- blem har det för beredningen framstått som klart att till stöd för bibehål— lande av den gemensamma inteckningen framför allt talar att vår gällande fastighetsredovisning, som väsentligen betingas av historiska skäl, högst ofullständigt återspeglar de bruknings— och andra ekonomiska enheter som under tidernas lopp framvuxit som bärare av jordbrukets och andra nä— ringars intressen; gällande intecknings— och exekutionslagstiftning skyddar ock ganska väl det mervärde som kan ligga däri att de olika fastigheterna i produktivt hänseende äro beroende av varandra. Såsom en ersättning för den gemensamma inteckningen erbjudes enligt beredningens mening icke annan utväg än att låta den rådande enbart faktiska gemenskapen övergå till någon form av rättslig samhörighet. Särskilt är sammanläggningsinsti— tutet därvid av betydelse. Enlig beredningens mening är emellertid denna utväg icke alltid framkomlig och i vissa fall ej heller lämplig; den skulle leda till att legitima kreditbehov i stor omfattning icke skulle kunna utan oskäligt dröjsmål tillgodoses med därav följande förluster och stagnation i den enskildes och samhällets ekonomi. Härtill kommer att, medan fastig— hetsindelningen måste ha en betydande stadga, uppdelningen i ekonomiska enheter enligt sakens natur är underkastad starkare växlingar. Från den nu angivna utgångspunkten har beredningen ansett sig böra fullfölja och när- mare utveckla en redan i 1947 års betänkande framförd tanke på en rätts— lig gemenskap mellan skilda fastigheter utan att dessa därigenom förlora sin karaktär av självständiga objekt vid fastighetsredovisningen.
Den gemenskap som beredningen sålunda föreslår betecknas i förslaget »registrerad bruksenhet». Då bildandet av bruksenhet icke inverkar på fas- tighetsbildningen, har åtgärden ansetts böra ankomma å inskrivningsdoma— ren. Syftet med det nya rättsinstitutet, vilket behandlas i 26 kap., är att beträffande rättsförhållanden, som regleras i nya JB, egendomen skall an— ses såsom vore den allenast en enda fastighet. Av denna bruksenhetens rätts- liga ställning följer bl. a. att panträtt kan utfästas i bruksenheten men där- emot icke i de särskilda fastigheter som ingå i bruksenheten eller i någon av dem för sig; panträtt skall alltså uteslutande belasta bruksenheten.
Möjligheten att bilda bruksenhet täcker icke hela det område där gemen- sam inteckning nu förekommer. En förutsättning för bildande av bruksen- het är enligt förslaget att de särskilda fastigheterna äro i en och samme
ägares hand samt att de ligga i sambruk eller deras gemensamma tillgodo görande eljest är av väsentlig och stadigvarande betydelse ur ekonomisk synpunkt (26 kap. 1 5). Från bildande av bruksenhet äro sålunda uteslutna sådana fall då fastigheterna tillhöra olika ägare eller, när de tillhöra sam- me ägare, bildande av bruksenhet icke är motiverat ur ekonomisk synpunkt. Enligt beredningens mening torde emellertid något verkligt behov av att för nu antydda fall upprätthålla ett gemensamt inteckningsansvar icke kunna anses föreligga; fastighetsägarens kreditintresse kan i sådana fall lika väl tillgodoses genom särinteckningar.
Frågan om gemensam inteckning efter delning av fastighet är väsentli- gen av annan natur. Att en fastighet delas innebär i regel att nya produk- tiva enheter uppkomma; genom jorddelningslagstiftningen motverkas del— ningar, som ur allmän eller enskild ekonomisk synpunkt äro oberättigade. Att vid delning behålla den ekonomiska gemenskapen, sedan den rättsliga samhörigheten upphört, synes vara oegentligt; i samband med delningen bör alltså denna gemenskap avvecklas. Vad angår panträtt äro bestämmel- serna om sådan avveckling upptagna i 17 5. Den allmänna regeln är att panträtten skall uppdelas å de nya fastigheterna efter vårdeförhållandet mellan dem; uppdelning kan ock ske på annan grund, om de rättsägare som beröras av åtgärden medgiva det eller denna kan antagas väsentligen vara utan betydelse för deras säkerhet. Beslut om sådan åtgärd meddelas i regel av inskrivningsdomaren sedan delningen kommit till stånd.
Enligt 37 5 1 mom. IF skall vad i förordningen stadgas om gemensam inteckning i flera egendomar äga motsvarande tillämpning där flera sam— fällt, envar till viss lott, äro ägare av intecknad egendom. Stadgandet byg- ger uppenbarligen på den grunden att en sådan lott kan särintecknas samt att en meddelad särinteckning kan komma att konkurrera med en i hela fastigheten beviljad inteckning. Motsvarande regel upptogs ock i 1909 års förslag. Enligt beredningens nu framlagda förslag kan överlåtelse av ideell andel i fastighet äga rum under två från varandra principiellt skilda for- mer (4 kap. 8 5 ). Vid förvärvet kan bestämmas att andelen skall utbrytas. Kommer utbrytning till stånd, regleras såsom nyss yttrats inteckningsför- hållandena i samband med utbrytningen; äger sådan ej rum, är förvärvet ogiltigt. Den andra i 4 kap. 8 5 angivna formen av andelsöverlåtelse karak- teriseras därav att förvärvet sker utan bestämmelse om utbrytning. I detta fall skall förvärvaren anses innehava fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna; sämjedelning är utan verkan. Det är alltså endast i det senare fallet som fråga uppkommer angående den gemensam- ma inteckningen. Till stöd för att i detta fall bibehålla särinteckning har visserligen, såsom LB anfört, åberopats att, då delägaren vore berättigad till särskild lagfart å andelen, även rätten till inteckning borde vara av sam- ma omfattning. Beredningen har dock, för att lösa den nu ifrågavarande kollisionen, ansett som mera överensstämmande med samäganderättens na- tur att rätten till inteckning bör tillkomma allenast samtliga delägarna samt i detta syfte stadgat förbud mot utfästelse av panträtt i ideell andel (2 5
första st.). Såsom beredningen tidigare erinrat torde ett sådant förbud vara av stor betydelse för efterlevnaden av det i 4 kap. 8 5 upptagna stadgandet att sämjedelning är utan verkan.
Att gemensam inteckning icke må tillåtas i två eller flera fastigheter, med mindre de ingå i registrerad bruksenhet, framgår av 3 5 och 26 kap. 14 5.
9 och 10 kap.
I 54 5 IF behandlas vissa sakrättstyper, vilka innebära skyldighet för ägaren att till rättighetens innehavare fullgöra vissa fortlöpande eller perio- diskt återkommande prestationer i penningar, varor eller tjänster (reallast). Dessa rättigheter karakteriseras i nämnda lagrum såsom »rätt till avkomst eller annan förmån, som åt någon upplåtes att utgå av fast egendom».
I 1909 års förslag har avkomsträtten så till vida uppdelats att till denna hänförts allenast rätt till undantag, i förevarande förslag betecknad som födoråd (10 kap.), medan den återstående delen av den nuvarande avkomst- rätten ansetts vara en med panträtten sidoordnad rättighet; enligt LBs all- männa principer har denna reglerats i samband med de inskrivningsrätts— liga reglerna. AV vad beredningen tidigare anfört framgår att även denna del av avkomsträtten erhållit plats i första avdelningen (9 kap.). I beredningens förslag har dessutom vidtagits den begränsningen att det ej avser rätt till avgäld av fast egendom men däremot ränterätt. I detta sammanhang inställer sig främst frågan om säkerställande av den rätt till avgäld som vid servitut den tjänande fastigheten må äga i samband med upplåtelse av sådan rättig- het; med avgäld förstås i detta fall den prestation som skall utgå till ägaren av fastighet i denna hans egenskap. Beredningen har icke ansett att rätt till avgäld bör bibehållas i förslaget såsom likvärdig med ränterätt utan i detta hänseende förordat att ifrågavarande rättighet erhåller en reglering som sakrättsligt sett motsvarar den ställning som tillkommer huvudrättigheten. Avgäldsrätten skall alltså under samma förutsättningar som gälla i fråga om huvudrättigheten häfta vid den härskande fastigheten; däri innefattas icke någon rätt till betalning ur fastigheten som sådan för förfallna avgälds- belopp. Bestämmelser om dessa slag av rättigheter meddelas enligt förslaget i11, 19 och 21 kap.
Vad därefter angår frågan om den sakrättsliga strukturen av rätt till ränta anser sig beredningen kunna instämma med LB; sakrätten avser att en pre— station skall utgå ur fastigheten och är i detta hänseende sidoordnad med panträtten. Enligt beredningens mening gäller detta omdöme även födoråd, som har det gemensamt med ränterätten att ur den besvärade fastigheten skall utgå viss prestation. Båda dessa rättigheter böra alltså ur sakrättslig synpunkt behandlas som panträtt och de böra komma till stånd först ge- nom inskrivning (9 kap. 1 5, 10 kap. 1 5). Emellertid föreligga vissa olikhe- ter. Utfästelse av panträtt medför ej något personligt betalningsansvar; nå— got skäl för liknande förbud föreligger ej beträffande de ifrågavarande rättigheterna. Förhållandena påkalla såsom LB erinrade ej heller motsva—
righet i fråga om ägarpant; vid utsö-kning kan ej ur fastigheten uttagas mera än som svarar mot rättighetshavarens utestående fordran. Vad angår företräde på grund av inskrivning och godtrosförvärv på grund av inskriv- ning samt beståndet av inskriven rättighet vid exekutiv auktion intaga rät- tigheterna väsentligen samma ställning som andra rättigheter än panträtt.
I gällande lagstiftning äro avkomsträtterna ytterst ofullständigt reglerade; detta gäller särskilt födoråd. Enligt beredningens förslag skall upplåtelsen av ränterätt ske genom upprättande av räntebrev (9 kap. 1 5). Beträffande räntebrevets form gälla samma bestämmelser som i fråga om pantbrev (4 5 andra st.); i allmänhet skall fastighetsägarens underskrift vara styrkt av vittnen. I olikhet med pantbrev må räntebrev ej ställas till innehavaren; ej heller må det ställas till viss man eller order (5 5). Tiden för ränterättens bestånd är enligt förslaget begränsad till femtio år från dagen för upplåtel— sen eller ock till räntetagarens livstid (3 5). Enligt 1909 års förslag skulle ränterätten kunna upplåtas för obestämd tid dock med rätt för fastighets- ägaren att avlösa ränterätt, som ej tillförsäkrats räntetagaren för livstiden, efter förloppet av femtio år. I detta fall har beredningen anmärkt att lika goda skäl syntes tala för att en sådan rätt till avlösning tillkomme räntetaga— ren. Av ränterättens tidsbegränsning följer ock en annan konsekvens. Såsom framgår av de av LB föreslagna avlösningsbestämmelserna utgick LB från att den ränterätt som skulle avlösas ägde ett visst konstant kapitalvärde, medan i fråga om en på viss bestämd tid upplåten ränterätt dess kapitalvärde är statt i ständigt fallande för att vid upplåtelsetidens utgång helt försvinna (7 5). Till stöd för att ränterätten bör kunna — bortsett från livstidsupplåtelser — upplåtas allenast för viss tid har beredningen tillika åberopat olämplig- heten av reallaster som gällde för all framtid.
Födoråd kan upplåtas antingen genom förbehåll vid överlåtelse av fast egendom eller eljest skriftligen (10 kap. 1 5); i sistnämnda fall erfordras ej vittnen. Beståndet av födorådet sträcker sig ej utöver födorådstagarens livs- tid (10 kap. 4 5). I olikhet med vad som enligt förslaget gäller i fråga om panträtt och ränterätt kan födorådet med hänsyn till sin särskilda karaktär upplåtas i flera fastigheter gemensamt. Av beredningens allmänna stånd- punkt till frågan om det gemensamma inteckningsansvaret följer emellertid att därvid måste angivas hur stor andel av ansvaret för födorådet skall be- lasta varje fastighet (10 kap. 3 5). En sådan fördelning är av betydelse särskilt för det fall att vid exekutiv auktion födorådet skall upphöra i någon av fas- tigheterna men kvarstå i de övriga (10 kap. 22 och 23 55). En bestämmelse, till vilken motsvarighet f. 11. saknas, är att födorådet på talan av antingen födorådstagaren eller fastighetsägaren kan utbytas mot ränterätt; angående de fall då sådant utbyte må ske hänvisas till 10 kap. 13, 15, 17, 19, 21 och 23 55 (jfr ock 9 kap., särskilt 15 5).
11 kap.
Med 11 kap. inleder förslaget behandlingen av de sakrätter vilka betecknas som särskild rättighet. Behandlingen fortsättes med 12—22 kap. vilka avse
vissa former av sådan rättighet. För de särskilda rättigheterna är gemensamt att de i olikhet med de tidigare behandlade rättigheterna, nämligen avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, panträtt, ränterätt och födoråd, redan genom upp— låtelsen erhålla sin sakrättsliga struktur, även om denna i väsentlig män kan stärkas genom inskrivning. Bestämmelserna om de åsyftade rättigheterna äro nu upptagna, vad angår nyttjanderätt i allmänhet i 1 kap. NJL samt i fråga om vissa former av nyttjanderätt i 2—5 kap. NJL. Såsom med nytt— janderätt likställd rättighet är enligt gällande lag att i viss mån behandla servitut samt rätt till elektrisk kraft (3 & ServL, 15——19 55 1920 års ElL; jfr ock 55—58 55 IF).
De rättigheter vilka enligt förslaget innefattas i termen särskild rättighet ha närmare angivits i 11 kap. 1 5. Till dessa höra, förutom nyttjanderätt (12—18 kap.), servitut (19 kap.), rätt till andel i samfällt strömfall (20 kap.) och rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet (21 kap.) samt samfällighetsrätt (22 kap.), liksom ock sådan rätt till vederlag som mä förenas med annan särskild rättighet.
Föremål för särskild rättighet är enligt förslaget i allmänhet fast egen— dom. I vissa fall kan emellertid sådan rättighet upplåtas även till lös egen— dom såsom —— i fråga om hyresrätt _ hus å annans grund samt — beträf- fande servitut, rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet och sam- fällighetsrätt _ byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, eller grnvegendom (11 kap. 24 5). Angående upplåtelse av särskild rättig- het i tomträtt eller vattenfallsrätt gälla särskilda bestämmelser (17 kap. 1 5 andra st. och 7 5 samt 18 kap. 4 5).
En upplåtelse av särskild rättighet är i fråga om utövningen i allmänhet lokaliserad till viss egendom. Något hinder föreligger alltså ej att upplåtel— sen avser ett område, vare sig detta hör till en eller flera fastigheter. I detta hänseende intaga de särskilda rättigheterna en annan ställning än t. ex. panträtt. Den särskilda rättigheten är ej heller förenad med någon rätt till betalning ur fast egendom; det nu sagda gäller även beträffande den rätt till vederlag som upptagits i 11 kap. 1 5. Någon motsvarighet föreligger allt— så icke till de förhållanden vilka karakterisera bl. a. panträtten såsom sak— rätt. Varje fastighet är besvärad av den särskilda rättigheten till den del denna faktiskt hänför sig till samma fastighet. Detta förhållande kommer till synes även för det fall att fastigheten delas. Rättigheten kommer då sakrättsligt sett att följa den delningslott där den enligt upplåtelsen må ut— övas (11 kap. 23 5). Av sist anmärkta lagrum framgår att denna regel ej gäller i fråga om servitut (jfr 19 kap. 14 och 20 55) och ej heller beträf— fande vissa andra rättigheter, för vilka på grund av rättighetens natur sär- skilda bestämmelser ansetts böra tillämpas (se 20 kap. 9 5, 21 kap. 6 5 första st. och 11 5 samt beträffande rätt till vederlag 19 kap. 13 å och 21 kap. 2 och 11 55). I detta sammanhang uppkommer även frågan huruvida särskild rättighet må upplåtas i andel av fastighet eller i fastighetens an- del i äga, som är samfälld för två eller flera fastigheter. Den lokala anknyt- ning som en dylik rättighet normalt förutsätter kan genom en sådan upp-
låtelse icke tillgodoses. Beredningen har därför stannat vid att förbjuda upplåtelse i andel som nu nämnts. Från denna regel bör dock undantag göras i fråga om upplåtelse av rätt till andel i samfällt strömfall, vilket un- dantag motiveras av den funktion som tillagts nämnda institut (11 kap. 5 5).
Enligt gällande lagstiftning äger till säkerhet för beståndet av nyttjande- rätt eller annan likställd rätt med undantag för vissa servitut rättighets- havaren att erhålla inskrivning under de villkor och i den ordning som äro särskilt stadgade (se bl. a. 1 kap. 2 & NJL). Såsom redan nämnts äro de särskilda rättigheterna icke såsom sådana beroende av inskrivning, men deras sakrättsliga verkan kan väsentligt förstärkas genom inskrivning. Den förmån som inskrivningen bereder innebär framför allt att förvärvet av den särskilda rättigheten i regel äger företräde framför andra rättsförvärv. för vilka inskrivning ännu ej ägt rum. Detta förhållande är av särskild be- tydelse för rättighetens bevarande vid exekutiv auktion.
Frågan huruvida genom förbehåll vid upplåtelsen eller eljest förbud må uppställas mot inskrivning var föremål för övervägande vid NJLs tillkomst. LB uttalade därvid särskilt med hänsyn till fastighetsägarens handlingsfri— het vid fastighetens belåning eller försäljning den åsikten att något tving— ande förbud mot sådant förbehåll ej borde upptagas. Enligt beredningens mening åter är ett sådant förbehåll förenat med allvarliga betänkligheter ur rättssäkerhetssynpunkt och står även i strid med det allmänna syfte som inskrivningsväsendet har att tillgodose. Inom beredningen har över- vägts huruvida i ett särskilt fall, nämligen i fråga om rätt till elektrisk kraft, bör uppställas det villkoret att fastighetsägaren, såsom nu kräves, lämnar skriftligt medgivande till inskrivning (14 & 1920 års ElL och 58 5 IF). Beredningen har emellertid funnit något sådant undantag icke böra äga rum.
Enligt gällande lagstiftning är det allenast rättighetshavaren som äger påkalla rättighetens inskrivning. På denna punkt föreslår beredningen att det skall tillkomma även fastighetsägaren att erhålla inskrivning och detta vare sig det är denne som upplåtit rättigheten eller rättigheten upplåtits av tidigare ägare men gäller mot den nuvarande ägaren. Ändringen har bl. a. föranletts därav att det för fastighetsägarens skadeståndsansvar mot rät- tighetshavaren, då rättigheten ej kommer att bestå, kan vara av betydelse huruvida inskrivning meddelats (12 och 14 55).
De bestämmelser som förslaget innehåller angående inskrivning av sär- skild rättighet ha upptagits i 7 5. Enligt denna må särskild rättighet, som upplåtits genom skriftlig handling, inskrivas, och förbehåll som skett i strid härmed är utan verkan. Bestämmelserna om fastighetsägarens rätt att på- kalla inskrivning meddelas i avdelningen om inskrivningsväsendet (29 kap. 1 5 tredje st. och 31 kap. 1 € tredje st.). Skriftlig form för upplåtelsen så- som villkor för inskrivning överensstämmer med gällande rätt. Angående övriga villkor för inskrivning hänvisas till inskrivningsbestämmelserna.
Med undantag för 7 & avhandla stadgandena i 11 kap. främst den sak-
rättsliga ställning som upplåtelsen av särskild rättighet i och för sig in- tager i [förhållande till annat rättsförvärv; frågan om det företräde som inskrivningen medför behandlas däremot i 24 kap. om företräde i rättsför- väi'v på grund av inskrivning. Vad angår de bestämmelser som sålunda upp- tagas i 11 kap. är att särskilja mellan å ena sidan särskild rättighets för- hållande till äganderättsförvärv och å den andra rättigheternas bestånd sinsemellan. Beträffande den senare frågan överensstämmer förslaget vä- sentligen med den nu gällande lagstiftningen. Däremot har spörsmålet an- gående upplåtelsens bestånd i förhållande till överlåtelse av äganderätt an- setts kräva särskild uppmärksamhet.
Den allmänna grundval varå gällande lagstiftning är byggd är att — vare sig fråga är om frivillig överlåtelse eller exekutiv försäljning — rättig— heten ej är gällande mot 'nye ägaren, med mind-re därvid skett förbehåll om rättighetens bestånd. Till de allmänna reglerna knyta sig vissa prak- tiskt betydelsefulla specialbestämmelser angående. arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft.
I detta sammanhang skall först behandlas frågan om rättighetens före- träde vid frivillig överlåtelse. Enligt gällande rätt har vid sådan överlåtelse förbehåll icke ansetts kräva skriftlig form utan ansetts kunna ske muntligt.
De bestämmelser som beredningen föreslagit i detta ämne äro upptagna i 8—11 55; de motsvara med vissa förtydliganden och kompletteringar i stort sett de nu gällande reglerna. I detta sammanhang må emellertid framhållas att någon motsvarighet till den tysta förmånsrätt som enligt IF tillkommer vissa rättigheter icke upptagits i förslaget; i denna fråga hänvisas till vad beredningen yttrar i det följande i samband med 24 kap. En annan princi— piell avvikelse föreligger i fråga om betydelsen av god tro vid överlåtelse. Denna avvikelse har närmast föranletts av det förhållandet att även munt— ligt förbehåll om rättighetens bestånd f. n. anses gällande. Enligt förslaget skall ett sådant förbehåll ingå i överlåtelseavtalet och liksom själva över— låtelsen äga skriftlig form; ett muntligt förbehåll kan alltså icke längre åberopas som förbehåll vid överlåtelsen. Ur denna synpunkt skulle alltså det rättsskydd som rättighetshavaren nu äger komma att försämras. En- ligt beredningens uppfattning kunna, såsom även LB vitsordat, några prin— cipiella invändningar icke riktas mot en godtrosregel i nu förevarande sam- manhang. LB fann dock starka skäl tala mot en sådan reform och åbero- pade därvid bl. a. processuella omständigheter. De av LB påtalade olägen- heterna torde emellertid knappast kunna tas till intäkt för att varje god— trosregel skulle kunna undvaras; de torde ge sig till känna redan vid godta— gande, såsom nu sker, av muntliga förbehåll.
Medan i 8—11 åxå regleras beståndet av särskild rättighet vid frivillig överlåtelse, behandlas i 13 å de särskilda rättigheternas sakrättsliga ställ— ning vid exekutiv auktion. Den allmänna regeln är, i överensstämmelse med gällande rätt, att rättigheten får vika, såframt ej försäljningen skett med förbehåll om rättighetens bestånd. Huruvida exekutiv auktion skall äga rum med eller utan förbehåll om särskild rättighets bestånd regleras i UL.
Beredningen övergår härefter till frågan om den rätt till skadestånd som rättighetshavaren äger göra gällande av den anledning att rättigheten kom— mer att vika för äganderätten. Enligt förslaget har rättighetshavaren an— språk på att erhålla ersättning för sin förlust av rättigheten. Tydligt är emellertid att förhållandena äro olika i fråga om frivillig överlåtelse å den ena och exekutiv försäljning å den andra sidan. Vid frivillig överlåtelse kan en rättighet, som i överlåtarens hand belastar egendomen, skyddas ge- nom förbehåll, och skadeståndsskyldigheten kan då grundas å att överlå- taren försummat att göra sådant förbehåll. Är rättigheten icke upplåten av överlåtaren utan av tidigare ägare, beror förlusten på att väl den tidigare ägaren men icke överlåtaren gjort förbehåll. Mot risken för bortfall kan dock rättigheten skyddas genom att rättighetshavaren eller den tidigare ägaren sörjt för att rättigheten inskrivits. Vad angår exekutiv auktion är förbehåll av överlåtaren icke i och för sig av någon betydelse för rättighe- tens bestånd i förhållande till inroparen. Avgörande är i sådant fall det företräde som rättigheten äger i förhållande till andra rättigheter; att rät- tigheten är inskriven är härvid ej alltid utslagsgivande.
Beredningen anser sig icke i denna översikt böra närmare ingå å de i nu- varande lagstiftning gällande invecklade rättsreglerna i detta ämne. I be— redningens förslag ha hithörande regler, vilka gälla alla de särskilda rättig— heterna, upptagits i 12 och 14 55 i förevarande kapitel. Principen i dessa be- stämmelser är att ägaren, vare sig han själv upplåtit rättigheten eller denna på grund av tidigare ägares upplåtelse belastar fastigheten, i båda fallen svarar för att rättigheten kommer att gälla mot nye ägaren. Ersättnings- skyldighet åvilar vid frivillig överlåtelse främst den ägare som genom sin underlåtenhet att göra förbehåll vid överlåtelsen omedelbart förorsakat att rättigheten gått förlorad. I fråga om försäljning å exekutiv auktion intager den ägare från vilken försäljning ägt rum samma ställning, dock i regel alle— nast i fråga om upplåtelse som skett mot vederlag. Skadeståndsskyldigheten kan emellertid i båda fallen utvidgas till att omfatta även tidigare överlå- tare. En sådan utvidgning är i förslaget beroende av huruvida upplåtelsen skett genom skriftlig handling eller ej. Motivet härtill är att endast skriftlig upplåtelse kan tjäna som underlag för inskrivning; såsom tidigare utveck- lats kan även fastighetsägaren genom att söka inskrivning skydda rättighe- tens sakrättslig ställning. Denna utvidgning av ansvaret till att omfatta även tidigare överlåtare är emellertid till skydd för den skadeståndsskyldige un- derkastad vissa begränsningar. Sålunda har i förslaget stadgats att det ålig— ger rättighetshavaren, därest han vill mot överlåtaren göra gällande sådant ansvar, att inom sex månader, sedan han erhöll kännedom om överlåtelsen, hos överlåtaren skriftligen anmäla att han vill vara bibehållen vid rätten att göra ansvaret gällande; vid frivillig överlåtelse gäller dock denna pre— klusionsfrist allenast i fråga om tidigare överlåtare som själv vid sin över- låtelse iakttagit vad enligt 8 5 ålegat honom. Rättighetshavarens rätt till skadestånd i förhållande till tidigare överlåtare är, såsom framgår av lag- texten, enligt sakens natur beroende av att rättighetshavaren ej utan sam-
tycke av denne efter överlåtelsen låtit meddelad inteckning dödas eller, då rättigheten uppoffrats vid exekutiv försäljning och det ej är uppenbart att rättigheten ändock skulle ha gått förlorad, låtit beviljad eller sökt inskriv- ning nedsättas eller på grund av överenskommelse vid den exekutiva auk- tionen rättighetens företräde eljest försämras.
De bestämmelser angående exekutiv auktion som nu behandlats avse det förhållandet att rättigheten då ej kunnat göras gällande mot nye ägaren. Enligt 123 5 UL kan emellertid rättighetshavaren förhindra rättighetens bortfall genom att genast till auktionsförrättaren erlägga brist som upp- kommit vid utrop utan förbehåll om rättighetens bestånd i den mån det erfordras för att täcka bättre prioriterade fordringar. Någon ersättnings- rätt för rättighetshavarens tillskott föreligger icke enligt gällande rätt. Be- redningen har funnit övervägande skäl tala för att en sådan ersättningsrätt införes och likställes med den rätt till skadestånd som tillkommer rättig- hetshavaren för det fall att rättigheten gått förlorad. Beloppet av denna er- sättning torde dock böra begränsas till högst det skadestånd som eljest skul- le tillkomma rättighetshavaren, d. v. s. rättighetens värde. Stadgandet har upptagits som tredje stycke i 14 5; regeln har samband med vissa ändringar i 123 5 UL.
12—18 kap.
De kapitel som följa närmast efter 11 kap., nämligen 12—18 kap., mot- svaras i NJL av 2—5 kap. Vad angår 2 och 3 kap. ha i anslutning till direk— tiven endast upptagits sådana ändringar som väsentligen betingats av vad beredningen föreslår i 11 kap. eller eljest äro av formell natur. Till de sist- nämnda höra att 2 kap. NJL uppdelats på fyra kapitel samt att underrubri- ker tillagts i de kapitel, som avse jordhruksarrende i allmänhet och sociala arrenden (12 och 14 kap.), såsom redan tidigare ägt rum i fråga om kapitlet angående hyra. De i NJL upptagna 4 och 5 kap., avseende tomträtt och vat— tenfallsrätt, ha såsom tidigare erinrats år 1953 gjorts till föremål för ny lagstiftning. De grunder å vilka denna lagstiftning vilar äro i stort sett oför- ändrade i beredningens förslag (17 och 18 kap.). Även i dessa kapitel har dock med hänsyn till förslagets innehåll i övrigt en viss överarbetning an- setts påkallad.
Beträffande upplåtelse av tomträtt stadgas f. n. att avtal därom skall upprättas med vittnen. Formuleringen anses innebära samma formkrav som vid överlåtelse av fast egendom enligt 1 kap. 2 5 JB. I nya JB ha emeller- tid i fråga om sådan överlåtelse skett vissa skärpningar i vittneskravet (4 kap. 1 och 2 55). Även för upplåtelse av tomträtt komma dessa skärpning- ar att vara av betydelse så till vida att vittnenas anlitande utgör en form- föreskrift. I övrigt hänvisas till vad beredningen i denna översikt tidigare yttrat angående formkravet beträffande pantbrev (jfr 25 kap. 11 5). Då vittnespåskrift ej erfordras i fråga om upplåtelse genom statlig myndig— het, föreligger ett motsvarande krav aldrig i fråga om upplåtelse av vatten- fallsrätt (jfr 18 kap. 2 5 ). Vad åter angår överlåtelse av tomträtt, liksom av
vattenfallsrätt, komma enligt förslaget de nyssnämnda bestämmelserna i 4 kap. att oförändrade gälla (17 kap. 7 5, 18 kap. 4 5).
Enligt gällande rätt skall tomträttsupplåtelse anses innefatta överlåtelse ä tomträttshavaren av byggnad och annan egendom, som vid upplåtelsen enligt lag hör till fastigheten; ersättning, som sålunda tillkommer fastig- hetsägaren, skall bestämmas särskilt. I samband med granskningen av 1953 års lagstiftning påtalade lagrådet att fastighetsägarens rätt till ersättning icke vore säkerställd. Denna brist har i förslaget undanröjts därigenom att i 17 kap. 5 5 införts en bestämmelse om att för sådan fordran panträtt må utfästas i tomträtten såsom för ogulden köpeskilling vid överlåtelse av fast egendom; bestämmelserna avse även vattenfallsrätt (18 kap. 4 5).
I detta sammanhang må anmärkas att likställigheten mellan tomträtt och fast egendom kommit till särskilt uttryck dels i 17 kap. 1 5 andra stycket, vari förutsättes att tomträtten i princip kan tjäna som objekt och subjekt för samma sakrätter, som må utfästas eller upplåtas i eller till förmån för fast egendom, och dels i 17 kap. 7 5; sistnämnda lagrum innefattar sålunda att — där ej annat följer av vad om tomträtt är särskilt stadgat —— vad i nya JB är föreskrivet om fast egendom skall äga motsvarande tillämpning i fråga om överlåtelse av tomträtt och utfästelse eller upplåtelse av rättig- het i eller till förmån för tomträtt ävensom vad beträffande sådant förvärv i övrigt skall gälla. Motsvarande stadganden äga tillämpning i fråga om vattenfallsrätt (18 kap. 4 5). På grund av upptagandet av dessa bestämmel- ser erfordras ej i andra delar av nya JB särskilda bestämmelser om tomt- rätt och vattenfallsrätt i den mån ej särregler ges, vilka uteslutande avse dessa rättigheter. Syftet att likställa ifrågavarande institut med fast egen— dom har beredningen ansett sig böra fullfölja även genom bestämmelsen i 17 kap. 26 5 första stycket, varigenom stadgas att de i HB eller särskild författning meddelade bestämmelserna om förmånsrätt i fast egendom för fordran skola gälla i fråga om fordran i tomträtt. Bestämmelsen, som krä- ver vissa ändringar bl. a. i HB, gäller även vattenfallsrätt (18 kap. 4 5). Att tomträtten och vattenfallsrätten äro likställda med fast egendom även i fråga om tillämpning av UL, lagsökningslagen och KL liksom i fråga om expropriation samt annat tvångsförvärv följer av 17 kap. 26 å andra och tredje styckena och 18 kap. 4 &, Vilka i NJL motsvaras av 4 kap. 27 å och 5 kap. 2 &.
19—22 kap.
Med 18 kap. i förslaget avslutas behandlingen av de rättigheter vilka be- tecknas som nyttjanderätt. De därefter följande kapitlen, 19—22 kap., angå vissa andra rättigheter vilka i förslaget, liksom nyttjanderätten, inbegripas i särskild rättighet. Även dessa ha, liksom nyttjanderätt, enligt förslaget sin sakrättsliga ställning reglerad genom bestämmelserna i 11 kap. Vad an- går ifrågavarande institut återstår dock att bestämma deras avtalsrättsliga struktur och de rättsförhållanden som eljest äro förknippade med dem. I
1909 års förslag har allenast en av dessa rättighetstyper, nämligen servitut, gjorts till föremål för särskild behandling. I stort sett bygger den lagstift- ning, som år 1907 kom till stånd, på LBs förslag, vilket i denna del redan då förelåg.
Beredningens förslag inom nu förevarande område avser förutom servi- tut (19 kap.) även rätt till andel i samfällt strömfall (20 kap.), rätt till elek- trisk kraft eller annan sådan nyttighet (21 kap.) samt samfällighetsrätt och samfällighetsavtal (22 kap.). Av dessa avsnitt äro 20 och 22 kap. helt nya i förhållande till såväl 1909 års förslag som gällande lagstiftning. Däremot har det i 21 kap. behandlade ämnesområdet, i vad det avser rätt till elektrisk kraft, redan tidigare varit föremål för lagstiftning, nämligen genom 1920 års ElL. Regleringen av detta institut anknyter i huvudsak till nämnda lag, i vad den innefattar »särskilda bestämmelser angående avtal om rätt till elektrisk kraft». Lagen kommer alltså att med ändrad rubrik kvarstå i vad den behandlar registrering samt tvångsförvaltning av elektriska an- läggningar. De ämnen som 21 kap. behandlar äro emellertid icke begränsade till rätt till elektrisk kraft; de omfatta dessutom vissa upplåtelser som kun— na sägas i så måtto stå nära upplåtelsen av elektrisk kraft att de gå ut på ett positivt tillhandahållande av nyttigheter från viss anläggning genom särskild ledning, såsom värme, vatten eller gas (21 kap. 11 5).
I 11 kap. 1 5 upptages som särskild rättighet även sådan rätt till veder- lag som enligt vad därom är stadgat må förenas med annan särskild rättig— het. Vederlag av denna beskaffenhet kan förekomma såväl vid servitut (19 kap. 5 5) som ock vid upplåtelse av rätt till elektrisk kraft eller annan så— dan nyttighet för det fall att upplåtelsen sker till förmån för fast egendom eller jämförlig lös egendom (21 kap. 2 och 11 55). Rätt till vederlag inne— bär skyldighet för den härskande egendomens ägare att utgiva vederlag i särskilda poster att under huvudrättighetens bestånd erläggas å viss åter- kommande förfallodag antingen med oförändrat belopp för varje förfallo— dag eller med belopp som efter angivna grunder bestämmes för varje för— fallodag. Rättighetens sakrättsliga ställning är emellertid, såsom eljest i fråga om särskilda rättigheter, begränsad till bundenhet av den egendom som den belastar och rättigheten avser sålunda icke något anspråk å betal- ning ur egendomen (jfr vad tidigare anförts under 9 och 10 kap.); däremot kan under vissa omständigheter efter överlåtelse av egendomen anspråket riktas mot nye ägaren personligen, förutsatt att beloppet förfallit till be- talning inom en viss tidsfrist (19 kap. 9 5). En motsvarighet till rätt till vederlag ingår även i samfällighetsrätten men är då, i egenskap av tillskott till samfälligheten, ett moment i själva rättigheten (22 kap. 4 5).
Upplåtelser av de rättigheter som behandlas i 19—22 kap. skola alltid ske skriftligen (19 kap. 1 5 tredje st., 20 kap. 2 5 första st., 21 kap. 1 & tredje st. och 11 å andra st. samt 22 kap. 1 å andra st.). Däremot uppstäl- les icke som formföreskrift att upplåtelsen skall bevittnas; användes vitt- nespåskrift, har denna allenast betydelse ur hevissynpunkt. Vad angår kra— vet å skriftlig form intager förslaget en annan ståndpunkt än gällande lag—
stiftning. Anledningen till att beredningen beträffande samtliga ifrågava- rande rättigheter ansett sig böra kräva skriftlig form är bl. a. att sådan form f. n. förutsättes för att upplåtelsen må kunna inskrivas samt att vid exekutiv försäljning i allmänhet endast beaktas skriftliga upplåtelser. Över huvud taget torde även vad angår förhållandet mellan kontrahenterna det vara till fördel att deras rättsförhållanden närmare regleras genom skrift- lig handling, något som redan f. n. torde vara vanligt. Att rätt till elek- trisk kraft enligt förslaget icke såsom f. II. kan upplåtas muntligen utesluter uppenbarligen icke möjligheten av muntlig upplåtelse, men denna har då icke någon sakrättslig utan allenast obligatorisk verkan.
De bestämmelser om servitut som i förslaget meddelas äro väsentligen byggda å samma grundvalar som gällande lagstiftning. Sålunda gäller även enligt förslaget att servitut i regel skall upplåtas i fast egendom till förmån för annan fast egendom; ändamålet med servitutet skall vara att tillgodo— se ett behov som för denna egendom är av stadigvarande betydelse (19 kap. 1 5). En motsvarande regel föreslås beträffande de rättigheter som av- handlas i 21 kap. (2 och 11 55). I allmänhet kräves väl icke att de sistnämnda skola upplåtas till förmån för fast egendom, men upplåtelse kan även äga rum till förmån för sådan egendom. Vad angår samfällighetsrätt ligger i denna rät— tighets karaktär att rättigheten alltid skall vara till förmån även för de fastig- heter i vilka rättigheten upplåtits. Upplåtelsen av rätt till andel i samfällt strömfall är däremot — med hänsyn till det ändamål som denna rättighet skall tillgodose _ icke förenad med någon sådan möjlighet. Rättigheten är avsedd att utgöra ett underlag för vattendomstolens medgivande (2 kap. 7 % VL); genom detta berättigas sökanden att från delägarna tillösa sig hela strömfallet (20 kap. 1 & föreliggande förslag).
För de fall då förslaget medgiver att upplåtelsen må äga rum till förmån för fast egendom uppkommer frågan huruvida med sådan egendom bör lik- ställas byggnad eller anläggning, som tillhör annan än markens ägare, eller gruvegendom. F. 11. kan servitutsupplåtelse icke ske till förmån för _ bort- sett från tomträtt och vattenfallsrätt _ annan lös egendom än gruvegen- dom. Att då byggnad eller annan anläggning tillhör den härskande fasta egendomen servitut må upplåtas till nytta för sådan anläggning ligger i sakens natur. Enligt beredningens mening föreligga starka praktiska skäl att lik- ställa byggnad eller anläggning, som ej hör till den fasta egendomen, med fast egendom och beredningen har härom upptagit vissa bestämmelser (19 kap. 2 5, 21 kap. 2 och 11 55, 22 kap. 2 5). Spörsmålet avser emellertid även huruvida samma utvidgning må äga rum i fråga om rättighetens objekt. Enligt ServL må _ bortsett från tomträtt och vattenfallsrätt — servitut läg- gas allenast å fastighet. Som servitut skall emellertid enligt beredningens förslag anses sådan av fastighetsägaren upplåten rättighet som avser att under de betingelser, vilka eljest gälla i fråga om servitut, nyttja byggnad eller annan anläggning som på grund av tidigare servitut eller eljest enligt lag är att anse som fast egendom (19 kap. 1 5 andra st.). Vad angår upp- låtelse i lös egendom har denna fråga tidigare behandlats i samband med
11 kap. 24 å och beredningen har därvid beträffande de rättigheter varom här är fråga uttalat sig för en sådan utvidgning. De bestämmelser som i detta hänseende åsyftas äro upptagna i 19 kap. 2 5, 21 kap. 1 5 andra stycket och 11 5 samt 22 kap. 2 5 andra stycket.
De allmänna servitutsändamålen ha i förslaget bibehållits väsentligt oför- ändrade. Som ett sådant ändamål angives bl. a. »ledning för vatten, avlopp, kraft eller annat» (19 kap. 1 5). Bestämmelserna motsvara i sak ifrågava- rande stadganden i 1 & SerVL. I detta sammanhang inställer sig en i 1947 års förslag uppmärksammad fråga, som berör ledningsservitut. Enligt be- redningens mening är _ oberoende av huruvida det ämne för vilket led- ningen skall användas är avsett att tilledas eller frånledas en viss fastighet till förmån för denna _ rätten till ledning ett servitut i den fastighet varå ägaren av den mottagande eller levererande fastigheten ämnar anlägga led- ningen. Sistnämnda fastighet är att anse såsom härskande och den andra fastigheten såsom tjänande. I båda fallen utgör ledningen tillbehör till den härskande fastigheten (se i föreliggande förslag 2 kap. 1 5).
I vissa hänseenden har i fråga om servitutets ändamål ett förtydligande ägt rum. Sålunda har ändamålet uttryckligen förklarats icke skola få avse Vissa fastighetens naturtillgångar eller jakt eller fiske för tillgodoseende av annat ändamål än fastighetens husbehov eller, i fråga om jakt eller fiske, jakt- eller fiskevård å den härskande fastigheten. En väsentlig avvikelse föreligger ock däri att enligt förslaget såsom servitut icke längre må upp— låtas rätt till skogsfång eller, med mindre därom är särskilt stadgat, rätt till betesmark (19 kap. 3 5). Detta förhållande sammanhänger där-med att enligt JDL jorddelningsservitut för dessa ändamål icke äro tillåtna. De syn- punkter som därvid åberopats angående jorddelningsservituten torde äga samma giltighet även i fråga om nu förevarande upplåtelser. Vad angår rätt till betesmark har dock enligt förslaget gjorts visst förbehåll; enligt reg— lerna i ägofredslagen må servitutsupplåtelse tillgripas för möjliggörande av betesreglering.
En avvikelse från gällande lagstiftning föreligger ock enligt förslaget i så- dana fall då en servitutsupplåtelse ej skulle vara förenlig med genomförande inom samhälle av stadsplan eller byggnadsplan. Vid exploatering av om- råde för tätbebyggelse har ofta inträffat att fastigheternas gemensamma in— tressen i fråga om vägar och andra anstalter tillgodosetts genom ömsesidiga servitut, s. k. villaservitut, men att dessa servitut sedermera, då stadsmässig bebyggelse skolat ordnas, utgjort hinder för genomförande av den bebyg— gelse som vid planering funnits lämplig. Beredningens förslag innebär att servitut ej må upplåtas i eller till förmån för fastighet, där stadsplan eller byggnadsplan genomförts, om servitutet skulle avse ändamål, som omfattas av planen, ävensom att dessförinnan upplåtet servitut, vilket avser ändamål som omfattas av planen, med planens genomförande ej längre får göras gäl- lande (19 kap. 4 5).
Såsom redan erinrats äro bestämmelserna i 20 och 22 kap. nya. I 20 kap. behandlas en sedan länge uppmärksammad fråga om tillgodogörande av
strömfall, som är samfällt för två eller flera fastigheter. Av förslagets 11 kap. 5 5 framgår att särskild rättighet ej må upplåtas i fastighets andel i samfälld äga, varvid dock undantag gjorts för den i 20 kap. behandlade rät- tigheten. Denna rättighet karakteriseras i förslaget sålunda att för tillgodo- görande av samfällt strömfall delägare i strömfallet må till annan upplåta sin andel samt att en sådan upplåtelse medför rätt för rättighetshavaren att mot det vederlag och på de övriga villkor som må vara avtalade tillgodogöra sig vattnet i strömfallet, i vad det belöper å delägarens andel, ävensom att utöva den rätt att lösa strömfallet som enligt VL må tillkomma delägaren (20 kap. 1 g ). Rättigheten är alltså avsedd att utgöra ett led i det lösenför- farande varom närmare stadgats i 2 kap. 7 5 första stycket VL. Upplåtelsen skall avse all framtid, men dess bestånd är beroende av att inom viss tid, högst femtio år från dagen för upplåtelsen, rättighetshavaren enligt VL sö- ker medgivande till strömfallets tillgodogörande; har ej i anledning av an- sökan, som skett i behörig tid, lämnats sådant medgivande eller kommer medgivandet att förfalla, upphör upplåtelsen att gälla (20 kap. 4 och 5 55).
Det i 22 kap. behandlade ämnet har bl. a. varit föremål för lagstiftning för det fall att ett företag enligt VL eller lagen om enskilda vägar medför nytta för flera fastigheter eller annan likställd egendom. I nu åsyftade fall är dock gemenskapen mellan fastigheterna beroende av att företaget varit underkas- tat domstols eller annan myndighets prövning. I förevarande kapitel regleras en motsvarande gemenskap på avtalets grund. De hithörande rättsförhål- landena äro i viss mån desamma som karakterisera servitutet; servitut hgr ock i praktiken ansetts kunna användas för att tillgodose nu ifrågavarande behov. Till skillnad från servitutet tillgodoser dock samfällighetsrätten icke blott en fastighets intressen i förhållande till en annan fastighet utan även sistnämnda fastighets intressen i förhållande till den förstnämnda. Denna ömsesidighet hos samfällighetsrätten kommer till uttryck i den definition som samfällighetsrätten erhållit i lagtexten, då däri utsäges att upplåtelse av samfällighetsrätt är beroende av att till förmån för upplåtarens fastighet motsvarande upplåtelse göres av den eller de andra fastigheternas ägare (22 kap. 1 5). En följd härav är att samtidigheten av dessa skilda upplåtelser måste tryggas genom ett särskilt avtal mellan intressenterna, samfällighets- avtal. Skulle fastigheterna tillhöra samme ägare, ersättes det genom upplå— telse av denne; upplåtelsen gäller då som samfällighetsavtal. Avtalet har dessutom att angiva det ändamål som skall tillgodoses och grunderna för intressenternas inbördes rättsförhållanden (22 kap. 5 5); beträffande sist— nämnda fråga föreligger icke någon motsvarighet vid servitut. Som tidigare erinrats gäller i fråga om samfällighetsrätt att upplåtelse kan ske även i fråga om viss lös egendom.
I den definition som beredningens förslag innehåller i fråga om sam- fällighetsrätt har beträffande samfällighets ändamål angivits att detta skall vara av stadigvarande betydelse för två eller flera fastigheter. I anslutning till vissa yttranden, som beredningen efter remiss erhållit, har i det nu före- liggande förslaget denna allmänna formulering kompletterats på det sättet
att det angivits att samfällighetsrätt må upplåtas allenast för ändamål för vilket upplåtelse av servitut eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet må äga rum (22 kap. 2 5 första st.). Härvid må anmärkas att de begränsningar av ändamålet som enligt 19 kap. 3 och 4 55 skola iakttagas även komma att gälla i fråga om samfällighetsrätt (se 22 kap. 2 & tredje st.).
En viktig angelägenhet för den genom samfällighetsavtalet grundade ge— menskapen är ordnande av samverkan mellan delägarna. Delägarskapet är förenat med de fastigheter i vilka samfällighetsrätt upplåtits; dessa fastig- heter betecknas i avseende å det gemensamma ändamålet som en samfäl— lighet (22 kap. 3 5). För denna samfällighet skola delägarna, om de äro flera än två, utse styrelse; styrelse kan utses även då allenast två del— ägare finnas (22 kap. 13 5). Anmälan om val av styrelse, som må bestå av en eller flera ledamöter, skall ske till länsstyrelsen (22 kap. 14 5). Sedan sådan anmälan behörigen skett, äger allenast styrelsen i förhållande till tredje man företräda samfälligheten (22 kap. 15 5). Styrelsen har ock att handhava samfällighetens förvaltning i förhållande till delägarna (22 kap. 17 5). Av särskild betydelse är i detta fall frågan om uttaxering av de till- skott till samfälligheten som åligga delägarna (22 kap. 19 och 20 55). De hithörande bestämmelserna anknyta i fråga om sin allmänna struktur till motsvarande stadganden i VL. och lagen om enskilda vägar. I anslutning till nämnda lagar har delägarna ock tillerkänts befogenhet att besluta angå- en_de samfällighetens angelägenheter å samfällighetsstämma (22 kap. 24—— 29 55). För att ernå en större kontinuitet för organisationen kunna delägar— na, om de anse det erforderligt, antaga stadgar; sådana skola dock granskas och fastställas av länsstyrelsen (22 kap. 22 och 23 55).
23—25 kap.
Bland de ämnen som en ny JB har att reglera intager frågan om inskriv— ningens betydelse för de rättsförhållanden som inskrivningen avser en cen- tral ställning. Såsom tidigare erinras har beredningen utgått från att dessa spörsmål böra behandlas i balkens första avdelning. Till dessa ämnen höra hävd till fast egendom, 23 kap., företräde i rättsförvärv på grund av inskriv- ning, 24 kap., samt godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av inskrivning i vissa andra fall, 25 kap. Bestämmelserna i 23 och 25 kap. ha det gemensamt att de avse lagfartens inverkan, i det att lagfarten an- ses uppväga den brist i förvärvet som eljest skulle vidlåda detta i förhål- lande till rätte ägaren. För panträttens del gälla dessutom särskilda regler; enligt dessa må, sedan inteckning för panträtt ägt rum, i allmänhet ej mot panträtten åberopas omständigheter vilka beröra själva pantbrevets giltig- het som rättshandling (25 kap. 4 5). Vad angår 24 kap. äro förhållandena i viss mån annorlunda. I detta kapitel, som väsentligen motsvaras av de f. n. i inskrivningsförfattningarna upptagna stadgandena om förvärvens inbör— des företräde, upptages icke frågan huruvida ett förvärv enligt avtalsmäs- siga eller andra grunder av materiell natur må anses giltigt eller ej utan
uteslutande den företrädesställning som tillkommer ett förvärv i kollision med annat förvärv. I vissa fall kan det förvärv som äger sämre prioritet få vika, ehuru det i och för sig är giltigt; i andra fall kan förvärvet bestå om och i den mån det kan ske utan förfång för det andra förvärvet (24 kap. 2 5). Liksom vid tillämpningen av 23 och 25 kap. har enligt 24 kap. god tro viss betydelse; denna goda tro avser emellertid sådana fall då en tidigare inskrivning av ett yngre förvärv skulle komma att verka till nackdel för ett äldre, ännu ej inskrivet förvärv och är av helt annan karaktär än enligt 23 och 25 kap. (jfr 24 kap. 4 5).
De i 23 kap. upptagna bestämmelserna ha sin motsvarighet i 1881 års förordning om tjuguårig hävd. Samma ämne har ock behandlats i 1909 års förslag bland detta förslags inskrivningsbestämmelser. Någon form av ur- minnes hävd har däremot icke upptagits i förevarande förslag; detta över— ensstämmer med 1909 års förslag. Enligt såväl gällande lag som 1909 års förslag erfordras för hävd att god tro föreligger. Universalfången äro i detta fall likställda med avtalsförvärv; huvudmotivet till denna ståndpunkt, vil- ken avviker från vad i allmänhet gäller beträffande god tro, torde ha varit att med de uppställda hävdeförutsättningarna hävd eljest över huvud taget icke skulle kunna vinnas vid universalfång. Beredningen åter har ansett att detta syfte kan ernås genom att kravet å god tro i vissa fall helt eftergives ; med en sådan regel skulle även vissa andra förvärv, som nu äro uteslutna från hävd med hänsyn till kravet å god tro, kunna inordnas under hävden. Frågan huruvida hävd må kunna vinnas uteslutande på grund av lagfarten och alltså oberoende av god tro berör uppenbarligen även spörsmålet angå- ende hävdetidens längd. I 1909 års förslag förordade LB en generell be- gränsning från nu gällande tjugu år till tio år. Enligt beredningens mening bör denna begränsning kunna godtagas för de fall då, såsom LB ansett, hävden är beroende av god tro. Skulle god tro ej erfordras, torde däremot en så kort hävdetid icke kunna ifrågasättas. Vid bedömande av hävdetidens längd för sistnämnda fall har beredningen särskilt beaktat angelägenheten av att den ställning som universalfången nu åtnjuta icke kommer att för- sämras. Av vad sålunda yttrats framgår att beredningens förslag innehåller två olika former av hävd, den ena oberoende av god tro och den andra där god tro erfordras; i det förra fallet torde hävdetiden böra sättas till tjugu år och i det senare till tio år (23 kap. 1 och 2 55).
För det fall då god tro alltjämt bibehålles som grund för hävd uppkom- mer frågan huruvida god tro skall vara för handen under hela hävdetiden eller om det är tillräckligt att den förekommer hos den hävdande allenast vid förvärvet; i det senare fallet inställer sig även spörsmålet vilket rätts— läge som blir följden, då egendomen under hävdetiden avyttras av den förs- te förvärvaren. Såväl 1881 års förordning som 1909 års förslag avvisa tan- ken på att kräva god tro under hela hävdetiden. Vad åter angår spörsmålet då den förste innehavaren avyttrat egendomen har beredningen för sin del funnit den lämpligaste lösningen vara att god tro alltid skall föreligga hos den förste förvärvaren men att det däremot är likgiltigt huruvida en senare
förvärvare var i ond eller god tro (23 kap. 2 å andra st.). I fråga om univer- salfången leder denna lösning till att, enär kravet å god tro icke avser se- nare förvärv, dettas ev. karaktär av universalfång saknar betydelse. I 1881 års förordning (4 5) liksom i 1909 års förslag behandlas även frågan om särskild hävd för de begränsade sakrätterna. Något motsvarande stadgande har icke upptagits i förslaget. Anledningen härtill är att beredningen an— sett att skyddet för dessa sakrätter kan på ett lämpligare och mera effektivt sätt vinnas genom de godtrosregler som beredningen föreslagit i 25 kap. Be- redningen återkommer senare till denna fråga.
Såsom erinrats i det föregående behandla reglerna i 24 kap. den ställning som två eller flera förvärv erhålla i förhållande till varandra genom in- skrivning. De sakrättstyper som därvid avses äro anmärkta i 1 5 av kapit- let, vari de karakteriseras såsom överlåtelse av fast egendom samt utfäs- telse av panträtt och upplåtelse av annan rättighet däri. De motsvara de in— skrivningsbara förvärven. Uteslutna äro sålunda vissa legala panträtter, ser- vitut som tillkommit före den 1 januari 1876 samt särskild rätt som grun— das å expropriation eller andra tvångsförvärv. Ej heller behandlar kapit- let det företräde som utmätning medför; detta företräde kommer liksom hittills att bestämmas i annan ordning än genom inskrivning. Även vad angår de inskrivningsbara förvärven föreligga vissa undantag. Sålunda är kapitlet ej tillämpligt i fråga om expropriation eller annat tvångsförvärv som avser äganderätt eller, med undantag för visst fall, exekutiv försälj- ning. I fråga om universal-fången gälla bestämmelserna i kapitlet allenast i särskilda fall (24 kap. 13 å).
Företrädet för ett förvärv framför annat kan gestalta sig olika. Detta företräde kan innefatta i vissa fall att det andra förvärvet skall vika och i andra fall att det förvärv som ej äger företräde må göras gällande allenast om och i den mån det kan ske utan förfång för det förvärv som äger före- träde (24 kap. 2 5). Bestämmelsen att förvärvet skall vika är begränsad till sådana fall då företrädet tillkommer överlåtelse av fast egendom, vare sig det andra förvärvet avser äganderätt till fast egendom eller rättighet av begränsad natur; i båda fallen skall det förvärv som äger sämre ställning vika för överlåtelsen. Avser det förvärv som äger företräde en begränsad sakrätt, leder däremot företrädet icke till att en konkurrerande överlåtelse skall såsom sådan Vika ; överlåtelsen består med den inskränkning som rät- tigheten medför. Angår även det konkurrerande förvärvet en begränsad sak- rätt, följer ej heller i detta fall med nödvändighet att rättigheten som sådan icke må göras gällande. Rättigheten kan bestå, om och i den mån det kan ske utan förfång för den rättighet som äger företräde; i fråga om rättig- heter, som var för sig äro lokaliserade, kan det inträffa att den ena rättig— hetens fföreträde icke är till något förfång för den andra rättigheten. För— hållandet är emellertid ett annat, då företräde tillkommer rättighet, som på grund av sin allmänna struktur omfattar fastigheten i dess helhet t. ex. panträtt. För nu angivna rättigheter innebär företrädet allenast en ord— ning i vilken rättigheterna skola bevakas. Till företrädesordningen äro icke
att hänföra de grunder efter vilka vid exekutiv auktion eller vid förköp eller återköp rättighet skall uppoffras eller ev. bibehållas (se UL samt i föreliggande förslag 5 kap. 9 och 22 55, 6 kap. 18 5).
Den nu gällande företrädesordningen är byggd på den principen att an- sökan om inskrivning för ett förvärv medför företräde framför annat för- värv för vilket inskrivning då ej blivit sökt samt att mellan förvärv, för vilka inskrivning sökes samma dag, företrädet bestämmes efter den tids— följd i vilken förvärven ägt rum. Då den sakrättsliga verkan av panträtt an- ses ha inträtt först i och med ansökan om inteckning, leder huvudregeln till att förvärv, som ej avser panträtt, vid samtidig ansökan har företräde framför panträtt samt att mellan panträtter, för vilka inskrivning sökes samma dag, gäller lika rätt.
Från de nu angivna huvudreglerna gälla dock vissa betydelsefulla avvikel- ser. En av dessa avser den företrädesrätt som enligt 11 kap. 2 & JB tillkom- mer ogulden köpeskilling. Denna företrädesrätt innebär under vissa betingel- ser rätt till betalning, oberoende av inskrivning, för den oguldna köpeskil- lingen framför andra köparens borgenärer och övergår, sedan inteckning sökts, å inteckningen. Motsvarande bestämmelser gälla enligt vissa lagrum i IF även beträffande andra rättigheter. Redan i 1947 års betänkande uttala- des att den nuvarande ordningen med förmånsrätt för ogulden köpeskilling borde avskaffas såsom varande alltför betungande för fastighetskrediten. I överensstämmelse med vad sålunda anförts har i förevarande förslag icke upptagits någon motsvarighet till de nu gällande bestämmelserna. Dell er- inran som kan riktas mot dessa bestämmelser är enligt beredningens nu— varande uppfattning i främsta rummet att ett förvärv, som redan är inskri- vet, kan komma att få vika för köpeskillingsfordran eller annan rättighet, som intager samma ställning som en köpeskillingsfordran, ehuru den ej är inskriven samt att, sedan köpeskillingsfordran eller den likställda rättigheten inskrivits, den kan erhålla företräde framför det tidigare inskrivna förvär- vet. Ur denna synpunkt torde någon anmärkning icke kunna göras, därest den oguldna köpeskillingens företrädesrätt begränsas till att gälla allenast i förhållande till sådana förvärv för vilka inskrivning sökes tidigast samma dag som för ogulden köpeskilling. Av stor betydelse för andra rättsägare i fastigheten är emellertid att av inskrivningsbeslutet klart framgår huruvida en intecknad panträtt kan vara förenad med företrädesrätt för ogulden köpe— skilling. Såsom tidigare framhållits skall redan i pantbrevet angivas om panträtten utfästs för ogulden köpeskilling (8 kap. 4 5); för sådan företrä- desrätt uppställes ytterligare det villkoret att företrädet skall anmärkas i in- teckningsbeslutet (24 kap. 9 & tredje st.).
En annan betydelsefull skillnad mellan nu gällande lagstiftning och före- liggande förslag avser frågan om företrädet, då inskrivning sökes samma dag för å ena sidan överlåtelse av äganderätt och å den andra upplåtelse av nyttjanderätt eller annan likställd rättighet. Enligt 46 5 IF, som i sin nuva- rande avfattning härleder sig från LBs år 1905 avgivna förslag, skall vid samtidiga ansökningar beträffande företrädesrätten i detta fall gälla vad
därom är stadgat i NJL. LB har starkt kritiserat den åsikt som legat till grund för den ursprungliga lydelsen av lagrummet, varigenom äganderätten och nyttjanderätten i detta fall vore ur principell synpunkt likställda, och därvid med stöd av regeln i den sedermera upphävda 16 kap. 15 å JB att köp bröte legostämma hävdat att de grundsatser som innehölles i nämnda regel tillerkände en starkare ställning åt äganderätten än åt nyttjanderätten. Be— redningen har häremot erinrat att i denna regel sedan lång tid tillbaka skett viktiga undantag och därvid hänvisat bl. a. till det förhållandet att redan enligt gällande lagstiftning en tidigare inskrivning av nyttjanderätten ger företräde framför äganderätten, även om upplåtelsen av nyttjanderätten skett senare än överlåtelsen av äganderätten. Enligt beredningens mening torde ur principiell synpunkt något hinder alltså icke möta mot att vid samtidiga ansökningar företrädet lämnas det äldre förvärvet. En sådan regel bör enligt beredningens förslag gälla alla förvärv, med undantag för pant- rätt (24 kap. 8 5 första st.). Den skall alltså tillämpas, förutom beträffande nyttjanderätt och annan särskild rättighet, även i fråga om förköpsrätt, åter- köpsrätt samt ränterätt och födoråd. Regeln medför att motsvarighet till de bestämmelser som enligt föreliggande förslag skola gälla i fråga om panträtt för ogulden köpeskilling kan undvaras, något som eljest ej skulle vara fallet. Vad angår ränterätt och födoråd erfordras dock en särskild regel för det fall att vid exekutiv auktion betalning för sådan rättighet skall utgå ur fastigheten (24 kap. 12 5). Enligt gällande lagstiftning intages ock en sär- skild ställning av rätt till elektrisk kraft. Såsom erinrats i det föregående år skriftlig upplåtelse av en sådan rättighet redan skyddad i förhållande till frivillig överlåtelse av äganderätt genom bestämmelserna i 11 kap. (jfr 24 kap. 4 5 andra st.). De mindre avvikelser som därutöver f. n. gälla i fråga om sådan rättighet torde icke vara av den betydelse att de föranleda till att de allmänna prioritetsreglerna ej skulle tillämpas också i förevarande fall.
Inskrivningsförfattningarna ha icke upptagit någon allmän bestämmelse för det fall att vid samtidiga ansökningar förvärven skett å samma tidpunkt; har inskrivning sökts å olika dagar är däremot förvärvens samtidighet utan betydelse för företrädet. Beredningen har löst det nu anmärkta spörsmålet sålunda att rätten efter därom förd talan äger förordna om företrädet mel— lan förvärven med hänsyn till vad som må ha förutsatts vid förvärven eller eljest finnes skäligt. Regeln gäller även när det ej kan utrönas i vilken tids- följd förvärven skett (24 kap. 8 5 andra st.).
Beredningen övergår härefter till frågan om god tros betydelse för till- lämpningen av den allmänna regeln att företrädet bestämmes av den tidigare inskrivningen (24 kap. 3 5). Uttryckliga föreskrifter i denna fråga saknas f. n.; rättspraxis har emellertid, i nära anslutning till 1909 års förslag, i vissa fall godtagit god tro såsom förutsättning för företräde för det senare förvärvet. De bestämmelser i detta ämne som beredningen förordat äro med- delade i 4—7 55 av 24 kap. Dessa regler äro i viss mån olika med hänsyn till förvärvens natur. Vad angår kollision mellan flera äganderättsöverlåtel- ser inbördes liksom ock mellan sådan överlåtelse och upplåtelse av rättighet
har beredningen ansett att företrädet för det senare förvärvet bör vara be- roende av huruvida förvärvet skett under förbehåll om det tidigare förvär— vets bestånd eller eljest förvärvaren ägt eller bort äga kännedom om det ti— digare förvärvet. Samma regler gälla även beträffande företräde mellan sär- skilda rättigheter och födoråd inbördes, såframt rättigheterna ej kunna utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra. God tro skall i regel föreligga för förvärvaren redan när förvärvet skedde. I fråga om ägande- rättsöverlåtelse kan dock ond tro hos den förste innehavaren avhjälpas ge— nom god tro hos senare innehavare, liksom omvänt. Såsom framgår av det nu anförda avser denna regel ej kollision mellan alla begränsade sakrätter inbördes. Undantagna äro sålunda upplåtelser av förköpsrätt, återköpsrätt eller ränterätt och vad angår födoråd sådan upplåtelse som ej är förenad med rätt till bostad eller annat nyttjande. De nu anmärkta rättigheterna ha varken i förhållande till varandra eller till särskild rättighet ett sådant in- bördes samband att god tro skulle vara av betydelse för rättighetens utöv— ning. Vad angår panträtt är god tro av betydelse allenast då panträtt, vilken ej avser ogulden köpeskilling, såsom senare förvärv kolliderar med en ti— digare äganderättsöverlätelse, varå lagfart ej sökts innan ansökan om in- teckning för pantbrevet ägde rum (24 kap. 7 5). Slutligen må i detta sam- manhang anlnärkas att i 4 5 andra stycket av 24 kap. upptagits den i och för sig självklara regeln att ny ägare, som enligt 11 kap. är bunden av en särskild rättighet, icke kan fritaga sig från denna bundenhet genom att själv söka lagfart.
Då en förvärvare av äganderätt på grund av tidigare inskrivning och god tro har företräde framför en äldre överlåtelse, skyddar han därigenom ej blott sitt eget förvärv utan även sådan upplåtelse som hänför sig till hans förvärv och detta oberoende av huruvida vid upplåtelsen god tro förefanns hos den till vilken rättigheten uppläts. Skulle äganderättsförvärvet på grund av bristande god tro komma att få vika för den tidigare äganderättsöverlå- telsen, skulle däremot för rättighetshavaren undanryckas den rättsgrund å vilken upplåtelsen vilar. För sådana fall stadgades i 1909 års förslag att upplåtelsen dock skulle bli ståndande, om rättighetshavaren vid upplåtel- sen var i god tro rörande den tidigare äganderättsöverlåtelsen. Beredningen har i föreliggande förslag upptagit en motsvarande bestämmelse (24 kap. 5 5 ). Samma förhållande föreligger ock i fråga om panträtt; med hänsyn till panträttens natur äro dock reglerna om god tro något jämkade (24 kap. 6 5).
De bestämmelser som 24 kap. innehåller avse även det fall då vid exekutiv auktion eller annan likställd förrättning fråga uppkommer om företräde mellan rättigheter (24 kap. 12 5). I detta sammanhang må särskilt framhål- las att den allmänna företrädesordningen i 3 5 av detta kapitel skall tilläm- pas utan hänsyn till reglerna om god tro samt att vad angår den rätt till betalning ur egendomen, som tillkommer ränterätt eller födoråd, i stort sett skall gälla vad som är före-skrivet i fråga om panträtt.
Enligt vad tidigare anförts äro reglerna i 24 kap. i allmänhet icke att till-
lämpa i fråga om universalfång. Från denna grundsats har emellertid en avvikelse skett genom 13 å i kapitlet. Denna avvikelse avser dock allenast det fall då fråga om företrädet uppkommer mellan universalfånget och så- dant singularfång som avses i 1 5; dessutom fordras att sistnämnda förvärv är yngre än universalfånget. Beredningen har genom detta stadgande sökt att avlägsna den osäkerhet som f. n. råder angående universalfångens ställning. Huvudmotivet till beredningens förslag är att bereda tillfälle för den förvär- vare genom ett yngre singularfång som tidigare sökt inskrivning att åberopa god tro; vad angår äganderättsförvärv har i litteraturen bl. a. hävdats att uni- versalfånget såsom varande det tidigare alltid skulle enligt derivativa grund- satser äga företräde framför singularfånget.
De bestämmelser som upptagas i 25 kap. avse såsom tidigare erinrats främst lagfartens betydelse för den förvärvare som, sedan lagfart beviljats för överlåtaren, genom överlåtelse förvärvat fast egendom, förutsatt att för- värvaren eller annan, å vilken egendomen därefter överlåtits, vid sitt förvärv var i god tro (25 kap. 1 5 första st.). Härvid är det likgiltigt huruvida det fång varå lagfarten är meddelad — i lagtexten betecknat som åtkomst —— är uni- versalfång eller singularfång. Den preklusiva verkan har i lagtexten karakte- riserats sålunda att mot förvärvet ej må åberopas att överlåtarens eller någon hans företrädares åtkomst till egendomen var ogiltig eller eljest ej må göras gällande mot rätte ägaren. Vad som sålunda gäller i fråga om förvärv på grund av överlåtelse skall enligt 1 5 andra stycket äga tillämpning i fråga om upplåtelse av rättighet som skett efter lagfart för upplåtaren. Sistnämnda stadgande avser, liksom motsvarande lagrum i 24 kap. 5 5, det fall att upplå- taren finnes vara annan än rätte ägaren. Även i detta fall skyddar lagfarten rättighetshavaren under samma förutsättning som i fråga om överlåtelse; en skillnad är dock att god tro alltid skall föreligga hos den till vilken upplåtel- sen skedde.
Såsom framgår av vad nyss yttrats utgår förslaget från den ståndpunkten att överlåtelse eller upplåtelse skall äga rum efter lagfartens beviljande. Har sådant förvärv skett före lagfarten, äro de i 1 & upptagna godtrosreglerna ej tillämpliga. Huvudmotivet till denna ståndpunkt är att söka däri att först ge- nom inskrivningsförfarandet kunna närmare utrönas de rättsliga förhållan— den som äga samband med överlåtarens eller upplåtarens eget förvärv. Bered- ningen hänvisar i detta sammanhang till vad som tidigare i samband med frå— gan om köpets formbundenhet yttrats angående lagfartens funktion. På denna punkt har emellertid enligt förslaget en avvikelse ägt rum i fråga om pant— rätt. Med hänsyn' till den stora betydelse som panträtten har för fastighets- krediten och då för panträttens uppkomst och bestånd alltid erfordras in— skrivning har beredningen ansett att, även om lagfart ännu ej är beviljad för utfärdaren av pantbrevet, god tro för panthavaren må kunna åberopas redan då inteckning sökes; i detta fall kan inteckning icke beviljas innan utfärda- ren erhållit lagfart. Skulle hinder möta mot lagfartens beviljande, kommer även ansökan om inteckning att förfalla. Å andra sidan skyddar en efter lag— fart beviljad inteckning panthavaren även för det fall att lagfarten sedermera
kommer att undanröjas på grund av tvist om äganderätten. De bestämmelser som beredningen härutinnan föreslår ha upptagits i 2 5 av förevarande kapi- tel. Av detta lagrum framgår även att god tro kan åberopas antingen av den som vid ansökan om inteckning är innehavare av pantbrevet eller av den till vilken pantbrevet överlåtits därefter.
De godtrosförvärv som behandlats i 1 och 2 55 äro enligt förslaget under- kastade vissa begränsningar, närmast till förmån för rätte ägaren. Dessa be- gränsningar grunda sig å SkLs reglering (17 5) av vissa invändningar, vilka enligt nämnda lag tillkomma gäldenären, ändå att ny borgenär är i god tro. De ha emellertid med hänsyn till de rättsförhållanden, varom detta kapitel .handlar, kompletterats med bestämmelser om vissa invändningar angående den form eller de villkor som eljest enligt lag skola iakttagas i fråga om för- värvet eller, då enligt särskild föreskrift för förvärvet erfordras samtycke av viss rättsägare eller tillstånd eller annan åtgärd av myndighet, invändningar om att vad sålunda föreskrivits icke blivit iakttaget (3 5). En ytterligare kom- plettering avser invändning om att rätte ägaren, då han utfärdade handling- en, var i konkurs.
Godtrosförvärv, som avses i 1 och 2 55, anknyta till äganderätten och de gälla i fråga om åtkomsten av den äganderätt till vilken förvärvet hänför sig _ vare sig detta avser äganderättsöverlåtelse eller upplåtelse av rättighet eller utfästelse av panträtt. En särskild ställning intager emellertid panträtten. Den innebär att, sedan inteckning beviljats på grund av pantbrev, mot pant- rätten i regel ej må åberopas att pantbrevet var ogiltigt eller eljest icke må göras gällande mot fastighetsägaren (4 5 första st.). Förklaringen härtill är att söka däri att det för fastighetsägaren i allmänhet saknar rättslig betydel- se huruvida panträtten alltjämt belastar fastigheten. Genom bestämmelserna om ägarpant äro för det fall att panträtten icke motsvaras av någon ägarens betalningsskyldighet dennes intressen likväl skyddade i förhållande till bor- genären (8 kap. 10 och 16 åå). Vissa invändningar som gäldenären vill åbero- pa kunna emellertid vara av den kvalificerade beskaffenhet att gäldenären bör äga göra dem gällande, även om borgenären skulle vara i god tro. Ifråga- varande regler upptagas i fråga om panträtt — genom hänvisning bl. a. till 3 5 —— i 4 5 andra stycket.
De undantag från godtrosförvärv som upptagas i förevarande kapitel äro uppenbarligen ägnade att rubba den tillit till grundboken med vilken en rätts— ägare har anledning att räkna i samband med sitt förvärv. Häremot kan vis- serligen anmärkas att med hänsyn till inskrivningsförfarandets allmänna ka- raktär en sådan situation torde kunna undvikas eller i varje fall vara ytterst sällsynt. Förutsättningar torde dock alltjämt saknas för att inskrivningen skulle kunna fylla kravet att lämna full garanti i detta hänseende, även om den sakliga prövningen vid inskrivningsförfarandet framdeles kommer att bli mera ingående. Beredningen har med hänsyn härtill i överensstämmelse med framför allt dansk lagstiftning stannat för den ståndpunkten att en för— värvare, som var i god tro, skall erhålla ersättning av allmänna medel för det fall att hans förvärv enligt 3 5 eller 4 5 andra stycket icke skall gälla.
Frågan om ersättning berör även rätte ägaren för det fall att denne till följd av godtrosreglerna mister sitt anspråk å egendomen. Förhållandet är i detta fall annorlunda än då egendomen frånvinnes honom på grund av hävd; vid hävd hade han sig sj älv att skylla på grund av att han ej tidigare väckt sin talan. Enligt förevarande kapitel kommer rätte ägaren, i strid med nu gällande lagstiftning, att berövas det försvarsmedel som han eljest ägt. Vad som tidigare yttrats om att inskrivningsförfarandet icke kan lämna en full- ständig säkerhet gäller även i detta fall. Härtill kan ock framhållas att den ökade tilltron till fastighetsboken väsentligen är ett allmänt intresse och att den ej bör vinnas på bekostnad av den enskildes rätt. Beredningen har allt- så ansett att ersättning bör, förutsatt att rätte ägaren är utan egen skuld, utgå av allmänna medel.
De bestämmelser som beredningen förordat i ersättningsfrågan äro upp- tagnai 5 5 av 25 kap. I första stycket behandlas det fall då till följd av god- trosförvärv enligt 1 eller 2 & rätte ägaren är berättigad till ersättning; i detta fall kan någon ersättning uppenbarligen icke tillkomma fastighetsägare, som enligt 4 5 första stycket är förhindrad att framställa vissa invändningar. Som villkor för rätte ägarens anspråk å ersättning, där sådan kan ifrågakomma, har stadgats att denne icke underlåtit att för bevarande av sin rätt vidtaga åtgärd, som skäligen ankommit på honom, eller uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet eljest själv är vållande till förlusten. I andra stycket avhandlas ersättning till förvärvare, vars förvärv enligt 3 5 eller 4 5 andra stycket icke skall gälla; förutsättningen är att han var i god tro vid förvärvet.
För att de allmänna intressen som beröras av ersättningsreglerna skola kunna behörigen bevakas erfordras att företrädare för dessa intressen fin- nes. Företrädaren måste ock erhålla partsställning i förekommande rätte- gångar. Enligt beredningens förslag skall talan om ersättning väckas mot kronan, vilken därvid företrädes av den myndighet Kungl. Maj:t bestämmer. Beredningen hänvisar i detta fall till vad som föreslagits i 6—8 55 av 25 kap.
Såsom framgår av kapitlets 5 & skola de utgifter som uppkomma genom ifrågavarande ersättningar bestridas av allmänna medel. Efter nära förebild av det system som länt till efterföljd vid reform av den engelska fastighets- rätten har beredningen föreslagit att dessa medel skola uttagas genom viss avgift av inskrivningssökandena enligt försäkringstekniska grunder. All san— nolikhet torde tala för att en sådan avgift icke skulle för någon sökande verka betungande. Beredningen har beräknat att avgiften skulle komma att stanna vid en krona för varje ansökan; de närmare föreskrifterna om avgifternas storlek meddelas av Kungl. Maj:t (10 5 ). Det är avsett att samma förfarings- sätt skall tillämpas i fråga om den ersättning som enligt beredningens förslag skall utgå till följd av rättelse av inskrivning eller fel eller försummelse av inskrivningsdomare (27 kap. 23—25 55).
I 25 kap. behandlas — förutom reglerna om godtrosförvärv — även bety- delsen av inskrivning i vissa andra fall (11—14 55). I 11 & avses den redan tidigare berörda frågan om medverkan av vittnen vid vissa rättshandlingar. Bestämmelserna i 12 & angå vissa anteckningar i grundbok. I allmänhet har
en sådan anteckning icke någon rättsbildande betydelse utan avser att utgöra en upplysning för tredje man i fråga om ett rättsläge som redan tidigare är för handen. En avvikelse föreligger emellertid för det fall att i grundbok an— tecknats att talan blivit väckt angående äganderätt till fast egendom eller att ägarens rätt att förfoga över egendomen är inskränkt. I detta fall må till stöd för förvärv, som skett sedan å inskrivningsdag anteckning eller anmälan där— om ägt rum, förvärvaren icke åberopa att han vid förvärvet ej ägt eller bort äga kännedom angående omständighet som framgår av anteckningen. Stad- gandet avser ej allenast godtrosförvärv enligt 25 kap. utan även sådana god- trosförvärv som behandlas i 23 och 24 kap. Det skall ock, såsom framgår av paragrafens andra stycke, tillämpas i fråga om förvärvares anspråk å ersätt— ning enligt 5 5 andra stycket, såvitt anteckningen avser att talan väckts angå- ende äganderätten.
De i kapitlets 13 och 14 55 meddelade bestämmelserna äro av processuell natur. Enligt allmänna processuella regler utgör den omständigheten att rättegång pågår icke hinder för överlåtelse av tvisteföremålet å annan, vare sig å kärande- eller svarandesidan. En sådan överlåtelse leder emellertid ej till att successorn icke skulle vara rättskraftigt bunden, såframt ej annat följer av civilrättsliga bestämmelser. Reglerna avse överlåtelse i varje skede av rättegången men ej överlåtelse före rättegångens inledande (13 kap. 7 g RB). I detta sammanhang uppkommer emellertid, då rättegången rör bättre rätt till fast egendom, frågan om lagfartens legitimationsverkan. Beredningen, som ansett goda skäl tala för en sådan legitimationsverkan, har i 13 5 upp- tagit en bestämmelse, enligt vilken talan med laga verkan må riktas mot den för vilken senast lagfart beviljats eller sökts, även om denne före talans väckande överlåtit egendomen. En följd härav är att den, å vilken egen- domen sålunda överlåtits, i rättegången äger samma ställning som om över- låtelsen skett under rättegången. Angående denna ställning må här hänvi- sas till motsvarande processuella regler, särskilt 14 kap. 11 å RB. De be- stämmelser som avses i 14 å i förevarande kapitel motsvara väsentligen vissa i gällande lagstiftning redan uppmärksammade fall då lagfartens le- gitimationsverkan godtagits (se 18 5 2 mom. och 54 5 IF, 4 kap. 23 å NJL samt 1 och 7 55 lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt).
26 kap.
Ändamålet med bildande av bruksenhet är tillskapandet av ett fastighets- komplex med den rättsliga ställning att det självständigt kan vara bärare av rättigheter och skyldigheter angående fast egendom, såsom äganderätt eller begränsad sakrätt. Av vad tidigare yttrats framgår att bruksenheten därigenom kan komma att på ett annat sätt än som f. n. sker genom gemen- samt intecknande tillgodose den ekonomiska samhörigheten mellan skilda fastigheter.
En förutsättning för bildande av bruksenhet är att denna avser särskilda registerfastigheter samt att fastigheterna tillhöra samme ägare, vilken er- hållit lagfart å dem. Den ekonomiska betingelsen kommer till uttryck däri
att fastigheterna skola ligga i sambruk eller att deras gemensamma tillgodo- görande eljest skall vara av väsentlig betydelse ur ekonomisk synpunkt; be- hovet skall dessutom kunna anses vara stadigvarande (1 5). Ändamålet är ej begränsat till viss näringsverksamhet; det kan avse såväl driften av jord- bruk eller dess binäringar, såsom skogsbruk, som ock industrirörelse. En kategoriklyvning av skilda näringar skulle ofta godtyckligt förhindra insti- tutets användning och framstå såsom meningslös. Ej heller erfordras, såsom vid sammanläggning av fastigheter, att dessa tillhöra samma förvaltnings- eller jurisdiktionsområde; det är över huvud taget ej nödvändigt att något lokalt samband mellan fastigheterna föreligger.
Även om det nya institutet i fråga om sitt ändamål sålunda ej är under- kastat sårskild inskränkning, ligger det dock i sakens natur att vissa rätts- liga betingelser måste uppfyllas. De problem som härvid inställa sig äro väsentligen desamma som äro av betydelse i fråga om sammanläggning. Bland de spörsmål som härvid uppkomma märkes —— förutom de i 2—4 55 upptagna — frågan om överföring till bruksenheten av fordran eller annan rättighet för vilken varje särskild fastighet häftar; sedan bruksenheten bil- dats skall, såsom framgår av 5 &, sådan rättighet anses besvära bruksenhe— ten. Frågan huruvida en sådan överföring må ske och vilka metoder därvid böra användas har redan tidigare varit föremål för ingående diskussion, bl. a. i samband med lagstiftningen om sammanläggning av fastigheter. Bortsett från vissa mera uppenbara fall har enligt den nu gällande lag- stiftningen i detta ämne överföringen i allmänhet ansetts böra bero av över- enskommelse mellan rättsägarna. Vid sitt övervägande av denna fråga har beredningen sökt utveckla vissa allmänna grunder för en sådan inskriv- ningsreglering. Såsom allmän synpunkt har därvid — med undantag för det fall att överenskommelse träffats — fastslagits att varje rättighet skall i bruksenheten erhålla sådant företräde att rättigheten med beaktande av dess läge i den särskilda fastigheten kan antagas komma i åtnjutande av väsentligen lika god säkerhet som tidigare (8 5 första st.). Denna huvud- regel måste emellertid för att kunna praktiskt användas kompletteras med vissa hjälpregler. Sådana äro erforderliga särskilt för det fall att till följd av huvudregeln panträtter skola gälla med samma rätt eller en och sam- ma panträtt skall uppdelas i två eller flera panträtter (8 5 tredje st.). Till förebyggande av sådan olägenhet har beredningen föreslagit att bruksenhe- ten må indelas i skilda värdeskikt, sinsemellan så avvägda att rättigheter inom samma värdeskikt kunna antagas väsentligen komma i åtnjutande av lika god säkerhet; panträtter, som helt eller till någon del skulle åtnjuta lika rätt, må inom samma värdeskikt tilldelas företräde efter varandra (10 5). I detta sammanhang må framhållas att till förmån för indelning av den belastade egendomen i värdeskikt talar att vissa kreditinstitutioner enligt särskilda författningar redan praktisera en motsvarande anordning vid utlåning mot säkerhet i fast egendom. Föreskrifter av liknande art äro ock meddelade i förordningen den 21 november 1924 med särskilda bestäm— melser om anbringande av omyndigs medel. Enligt beredningens uppfatt-
ning torde gravationsförhållandena i allmänhet kunna ordnas antingen ge- nom överenskommelse mellan rättsägarna eller, om sådan icke kan komma till stånd, med tillämpning av de i detta kapitel meddelade reglerna. Be- redningen har emellertid icke kunnat bortse från att dessa regler icke all- tid äro användbara. För sådana mera sällsynta fall torde annan utväg icke stå till buds än att den anmärkta omständigheten förklaras skola utgöra hinder för bruksenhetens bildande.
Den prövning som erfordras angående frågan huruvida bruksenheten må komma till stånd och villkoren därför skall enligt förslaget ankomma på registreringsmyndighet. Denna skall vara inskrivningsdomaren vid viss in- skrivningsavdelning; beredningen återkommer i det följande till frågan vilken avdelning registreringen skall tillkomma. Sedan beslut om registre— ring vunnit laga kraft, övergå de belastningar för vilka de särskilda fastig- heterna svara å bruksenheten (5 och 13 55). Med registreringen kommer ock bruksenheten för framtiden i åtnjutande av den särskilda rättsställ- ning som följer av dess karaktär och som i princip innebär att bruksenhe- ten i fråga om de rättsförhållanden som nya JB avser (första avdelningen) anses som vore den en enda fastighet (14 5 första st.). Då bildande av bruksenhet icke såsom sammanläggning medför att de fastigheter som ingå i bruksenheten därigenom utplånas som särskilda registerfastigheter, har bland de kapitel varom sålunda är fråga icke medtagits 1 kap. om fas— tighet och dess gränser. Ej heller torde någon särskild tillämpningsregel vara påkallad beträffande de ämnen som avhandlas i 23—25 kap.; dessa avse icke allenast särskild registerfastighet utan fast egendom i allmänhet. Angående inskrivning i bruksenhet upptagas särskilda bestämmelser i 32 kap. Även i fråga om sådan inskrivning gäller grundsatsen att bruksenhe- ten skall anses som en enda fastighet. Ett betydelsefullt lagstiftningsom— råde som i stort sett lämnats oberört av bruksenhetsbildning är jorddelning och annan fastighetsbildning. Ett område där särskild reglering är påkal- lad är däremot utsökning i bruksenhet.
I den definition angående bruksenhet som upptagits i 1 5, har bl. a. an— givits att bildande av sådan ej må ske med mindre behovet därav kan an- ses vara stadigvarande. Tydligt är emellertid att den grund varå bruksen- heten en gång byggts kan förändras eller att den över huvud taget icke längre berättigar bruksenhetens fortsatta existens. De problem som härvid uppkomma avhandlas i 16—23 åå; bestämmelserna avse avskiljande från bruksenhet av fastighet eller fastighetsdel, upptagande i bruksenhet av fas- tighet utom enheten, sammanförande av flera bruksenheter till en enhet, uppdelning av bruksenhet i flera enheter samt, slutligen, upplösning av bruksenhet. I detta sammanhang må framhållas det fall att arrendator vill utöva honom enligt lag tillkommande förköpsrätt till fastighet, som ingår i bruksenhet; ett sådant avskiljande är alltid tillåtet oberoende av de allmänna villkor som eljest gälla för avskiljande (17 å).
En upplösning av bruksenheten kan ock föranledas av exekutiv försälj— ning av bruksenheten. Dennas bestånd är vid sådan försäljning enligt för-
slaget beroende av det ekonomiska resultat som vinnes genom utrop av bruksenheten såsom en enhet i jämförelse med vad som ernås genom sär- utrop av varje fastighet som ingår i bruksenheten. Till skillnad från vad som f. n. gäller, då försäljning skall ske av gemensamt intecknade fastighe- ter, i vilka förekommer något särintresse som vid försäljningen skall beak- tas, skall utrop av bruksenhetens samtliga fastigheter städse gå före sär- utropen av de skilda fastigheterna och ske under förbehåll om bruksenhe— tens bestånd. Särutrop, som alltid skall ske utan sådant förbehåll, kan un- der vissa betingelser avse särskild grupp av de i bruksenheten ingående fastigheterna. En konsekvens av försäljning genom särutrop är att anknyt- ningen till bruksenheten i fråga om såväl rättigheter som skyldigheter måste upplösas i en eller annan form. Vad angår panträtt har beredningen ansett övervägande skäl tala för att panthavaren är berättigad att, i den mån tillgångar finnas, erhålla betalning ur den sammanlagda köpeskilling som erhålles vid särutropen; panträtt kommer alltså att upphöra även för det fall att panträtten täckes av hela köpeskillingen. Den avvikelse som härigenom göres från regeln i 8 kap. 20 5 har upptagits i 26 kap. 24 5 första stycket. De särskilda fastigheterna komma därigenom att övergå till kö— parna fria från inteckning och kunna alltså belånas ånyo. En motsvarande fråga uppkommer beträffande ränterätt och födoråd ; ej heller dessa rättig— heter kunna vid särutrop uppdelas å de särskilda fastigheterna utan ut- ropen måste ske utan förbehåll om deras bestånd med befogenhet för rättig- hetshavaren att erhålla ersättning. Med hänsyn till nödvändigheten av pari— tet mellan utropet med och utropen utan förbehåll om bruksenhetens be- stånd bör vad nu sagts även gälla för det fall att utropet avser hela bruks- enheten. I detta fall kan emellertid inträffa att rättigheten till hela sitt i borgenärsförteckningen upptagna värde täckes av köpeskillingen; någon anledning att då låta rättigheten upphöra torde icke finnas. Bestämmel— serna i 9 och 10 kap. om förbehåll såsom förutsättning för rättighetens be- varande vid exekutiv försäljning böra sålunda icke utgöra hinder för en sådan lösning (26 kap. 24 å andra st.). Vad angår det exekutiva förfarandet och dess förlopp hänvisas i övrigt till beredningens förslag till ändring i UL (12 kap.).
Såsom redan erinrats skall den prövning som erfordras för bruksenhetens bildande ske i samband med registrering. Till registreringsärende bör ock hänföras avskiljande från bruksenhet eller upptagande i bruksenhet, såframt sådan åtgärd icke skall prövas i samband med laga delning eller samman— läggning, liksom sammanförande av bruksenheter eller uppdelning eller upp- lösning av bruksenhet (26 5). I detta sammanhang inställer sig frågan, av vilken inskrivningsdomare ärendet skall upptagas. Beträffande ärende, som avser bildande av bruksenhet, gestalta sig de för behörigheten avgörande om- ständigheterna olika med hänsyn till belägenheten av de fastigheter som skola ingå i bruksenheten. Ligga fastigheterna inom ett och samma inskriv- ningsområde, bör tydligen ärendet upptagas vid den inskrivningsavdelning
till vilken fastigheterna höra ; äro fastigheterna belägna inom skilda inskriv- ningsområden, har beredningen ansett lämpligt att ärendet efter sökandens val upptages vid någon av dessa avdelningar eller ock vid inskrivningsav- delningen vid Stockholms rådhusrätt. Det förstnämnda alternativet har till- kommit för sådana fall då huvuddelen av den tillämnade bruksenheten lig- ger i ett och samma inskrivningsområde och en förläggning dit av bruksen- hetens registrering kan väntas vara till fördel för såväl sökanden som andra rättsägare. Med det andra alternativet åsyftas åter sådana fall då fastighe- terna äro spridda inom flera inskrivningsområden och någon huvudsaklig anknytning till visst inskrivningsområde ej är för handen. Vad angår ären- den, som avse ändrad sammansättning av bruksenheten eller dennas upplös- ning, ligger det i sakens natur att sådant ärende bör upptagas av den in— skrivningsavdelning, där bruksenheten redan är registrerad; vid sammanfö- rande av bruksenheter, som äro registrerade vid skilda inskrivningsavdel- ningar, bör sökanden ha valrätt mellan dessa avdelningar (27 5). I detta sammanhang må anmärkas att, sedan registrering ägt rum vid en inskriv- ningsavdelning, registreringen bör under vissa omständigheter kunna över- flyttas till en annan inskrivningsavdelning (28 å ).
Av de bestämmelser som meddelats angående förfarandet i registrerings- ärende torde i denna översikt endast böra uppmärksammas ett stadgande om befogenhet för registreringsmyndigheten att för bedömande av frågan om den sökta åtgärdens betydelse ur ekonomisk synpunkt eller när det eljest finnes påkallat inhämta yttrande av kommerskollegiet eller lantbruksstyrel- sen eller av länsstyrelse, lantbruksnämnd eller annan myndighet (34 å andra st.). Vad angår kommerskollegiet och lanthruksstyrelsen må tilläggas att beslut, varigenom ansökan i registreringsärende bifallits, ansetts böra få överklagas även av dessa myndigheter (44 å andra st.).
27—33 kap. (Inskrivningsväsendet)
En följd av de regler som beredningen upptagit i balkens första avdelning är att inskrivningsmyndigheterna i många fall ställas inför nya uppgifter. Inskrivningens inverkan på det materiella rättsläget är enligt förslaget vä- sentligen av annan karaktär än tidigare. För att tillgodose de krav som så- lunda möta ha å inskrivningsmyndigheterna lagts visst inflytande i fråga om utredningen i inskrivningsärenden. Beredningen vill i detta hänseende hän- visa till bl. a. stadgandena i 27 kap. 16 5. Enligt detta lagrum skall in- skrivningsdomaren, där i ärendet förekommer särskild omständighet vilken utgör grund för antagande att det förvärv som av sökanden åberopas är ogiltigt eller ej må göras gällande eller att den sökta åtgärden eljest skulle kränka annans rätt, bereda den vars rätt är i fråga tillfälle att yttra sig. För sådant ändamål kan även sökanden eller annan höras. Finnes sökandens rätt tvistig, kan sökanden föreläggas att inom viss tid väcka talan vid dom- stol; efterkommes ej föreläggandet må ansökan förklaras förfallen. Härmed sammanhänger ett stadgande att, då förhör, föreläggande eller utdömande av
vite eller annan förberedande åtgärd icke lämpligen kan ske å inskrivnings- dag, sådan åtgärd må äga rum å annan tid eller plats än som gäller för in- skrivningsdag (27 kap. 6 5).
Ett annan fall, där inskrivningsdomarens initiativ är av särskild betydelse, avser vilandeförklaring av ansökan om inskrivning. En sådan förklaring innebär f. 11. vad angår ansökan om lagfart att det står sökanden fritt att när som helst fullfölja ansökan; vilandeförklaring kan alltså komma att kvarstå under obestämd tid, ett förhållande som ofta vållat olägenhet och oreda. Enligt förslaget må, vare sig fråga är om lagfart eller annan inskriv- ning, sådan förklaring avse ansökans fullföljande å viss i beslutet angiven inskrivningsdag ; fullföljes, då dag utsatts, ej ansökan senast å den dagen är ansökan förfallen. Vilandeförklarad ansökan må ock, så snart anledning därtill förekommer, företagas ånyo, även om förklaringen avsett viss in- skrivningsdag, som ännu ej infallit (27 kap. 17 5).
För allmänhetens tillit till inskrivningsväsendet är det av största vikt att de inskrivningar och andra anteckningar som skola upptagas i de därför in- rättade böckerna, i förslaget benämnda grundbok, ha det innehåll som fram- går av boken; denna bör alltså i detta hänseende äga ovillkorligt vitsord i för— hållande till protokoll eller andra handlingar (27 kap. 8 5). Detta vitsord kan endast brytas genom en i laga ordning vidtagen rättelse (27 kap. 23 och 24 55). För allmänheten är det uppenbarligen av stor betydelse att inskriv- ningen i de ärenden som företagits å en inskrivningsdag utan dröjsmål upp- tagas i grundbok ; varje inskrivning skall vara verkställd före nästa inskriv— ningsdag (27 kap. 18 5). Endast härigenom kan ock i fråga om inskrivnings- avdelningens arbete kravet på ordning och reda tillgodoses. Beredningen för- utsätter att frågan om den förstärkning av inskrivningspersonalen som i detta eller annat hänseende må vara av nöden uppmärksammas av stats— makterna.
FÖRSTA AVDELNINGEN
Om fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom
Angående uppdelningen av nya JBs lagtext på två avdelningar hänvisas till vad beredningen yttrat i inledningen.
1 KAP.
Om fastighet och dess gränser
Beredningen har i fråga om förevarande kapitel samrått med 1954 års fastighetsbildningskommitté.
15.
Denna paragraf motsvarar 1 och 2 55 i 1947 års förslag. Fast egendom säges här vara jord, varmed är att förstå sådana delar av jordytan, vare sig fast mark eller vattentäckt område, vilka ingå i det sven- ska territoriet. Till jord är uppenbarligen att hänföra ej allenast själva jordytan med därtill hörande grund utan även träd och andra växter som förekomma därå. Frågan om vad som därutöver är att anse som tillbehör till fast egendom torde uppkomma först då en viss del av jordytan blir föremål för fastighetsbildning; det är till den sålunda bildade fastigheten som tillbehörsbegreppet rättsligt anknyter sig (se 2 kap.). Av denna anled- ning har i förevarande förslag icke upptagits någon motsvarighet till den i l 5 av 1947 års förslag meddelade bestämmelsen att fast egendom är, för— utom jord, även vad till jorden hör.
Uttrycket fast egendom användes i denna balk i två skilda betydelser, nämligen dels enligt det redan sagda i fråga om ett konkret fysiskt objekt, dels om äganderätt till sådant objekt. Denna dubbla innebörd torde stå i överensstämmelse med rådande juridiskt språkbruk. Av sammanhanget lär i det särskilda fallet framgå, vilken innebörd som åsyftas. Anmärkas må att äganderätt till jord kan avse ej blott område därav, vare sig särskild fastighet eller ej, utan ock ideell andel i ett stycke jord.1
Den fasta egendomen är indelad i särskilda fastigheter, av ålder beståen- de eller tillkomna enligt vad om fastighetsbildning varit eller är stadgat. Un— dantag utgör vattenområde, som enligt lagen den 1 december 1950 om gräns mot allmänt vattenområde är allmänt2, samt vidare områden i stad vilka,
1 Se bl. a. NJA II 1896 nr 1 s. 3 samt Undén i TfR 1921 s. 3. Jfr ang. de här i största korthet berörda frågorna vidare bl. a. Undén I s. 14, Malmström i Festskrift för Lundstedt s. 344 ff., Rodhe, Fastighetsindelningen s. 6 not 2, Walin i SvJT 1948 s. 401 samt Prawitz i Svensk Lant- mäteritidskrift 1954 s. 306 ff. " Jfr NJA 1933 s. 490.
såsom ej ingående i fastighetsindelningl, redovisas i bihang C till fastighets- registret, nämligen vägar, gator, torg och andra allmänna platser ävensom sådana vattenområden som ej veterligen höra till en eller flera fastigheter enskilt (7 kap. 1 & FBL). De områden som redovisas i bihang B — näm— ligen omräden som vid mätningsförrättning undantagits för delägares ge- mensamma behov eller vid dylik förrättning lämnats oskiftade, såvitt ej sådant område skiftats mellan delägarna eller i sin helhet avstyckats — torde få anses utgöra mark samfälld för flera fastigheter och ej mark utan- för fastighetsindelningen.2 I förevarande lagrum uttalas att den jord var- om är fråga utgör särskilda fastigheter enligt vad om fastighetsbildning är stadgat eller eljest är gällande. Undantaget beträffande allmänt vattenom— råde är angivet i 2 5. Någon särskild anmärkning beträffande de i bihang C redovisade områdena har icke ansetts erforderlig, så mycket mindre som, enligt vad beredningen inhämtat, fastighetsbildningskommittén har för av- sikt att i sitt blivande förslag till en för land och stad gemensam fastighets- bildningslag låta nämnda områden utgöra särskilda fastigheter.
Vad 1947 års förslag i 2 5 innehöll om att den fasta egendomens indelning i fastigheter framginge av vederbörliga fastighetsregister har icke här upp- tagits. Såsom i motiven till angivna förslag erinrats3 finnas alltjämt fastig- heter, som ej blivit registrerade. Ett mera avgörande skäl för den här in- tagna ståndpunkten synes emellertid vara att det f. 11. står öppet, huru- vida framdeles fastighetsbildning skall anses fullbordad genom att beslu— tet därom vinner laga kraft eller fastställes eller först i och med den därpå följande registreringen.4 Detta spörsmål är föremål för övervägande av fastighetsbildningskommittén. Hur det än-kommer att lösas, blir det missvisande att beträffande indelningen i fastigheter hänvisa i ena fallet till vad om fastighetsbildning är stadgat och i det andra till registren. En hänvisning allenast till vad om fastighetsbildning är stadgat får däremot anses innesluta hela regelsystemet i detta ämne.
25.
Det ämne som avsågs med bestämmelserna i 3 och 4 55 av 1947 års förslag är numera reglerat genom 1950 års lag om gräns mot allmänt vat- tenområde.
Nämnda lag grundas väsentligen på ett av beredningen år 1949 avgivet utlåtande angående lagstiftning om gräns mot allmänt vattenområde. Däri uttalades att regleringen borde erhålla sådan utformning att bestämmelser- na utan egentliga ändringar kunde infogas i en ny jordabalk.5 I anledning härav förklarade lagrådet bl. a. att det måhända komme att visa sig böra när- mare övervägas, om eller i vad mån den lämpligaste anordningen verkligen
* Se 1 kap. 3 5, 3 kap. 1 & och 5 kap. 17 5 FBL. * Se Rodhe, Fastighetsindelningen s. 94 och 127. 3 Se 1947 års bet. s. 39. Se ock Rodhe, Fastighetsindelningen s. 14 f. ' Jfr Rodhe, Fastighetsindelningen s. 5 f. 5 Se prop. 59/1950 5. 27.
bleve att införliva gränslagen med nya JB.1 Skäl syntes nämligen lagrådet kunna anföras för att låta åtminstone vissa partier bestå som en lag för sig och såsom ett med nya JB sidoordnat komplement till denna. Lagrådet för— klarade sig härvid i första hand åsyfta det förhållandet att de ganska om— fattande och detaljerade undantagen från huvudreglerna om vad som skall hänföras till allmänt vatten kunde te sig väl tyngande och alltför lokalbe- tonade för att intagas i själva balken, vartill komme att man här i särskild grad måste räkna med framtida behov av ändringar och kompletteringar; :let sagda gällde också i väsentlig mån de bestämmelser vilka avsåge vat— tendjup och strandlinjer. Departement-schefen ingick ej på den av lagrådet sålunda behandlade frågan; i sammanfattningen av det huvudsakliga inne— hållet i propositionen uttalades emellertid att gränslagen vore avsedd att helt eller delvis inflyta i en blivande ny jordabalk.
Enligt beredningens mening står valet mellan att låta gränslagen i sin helhet inflyta i balken och att låta den bestå orubbad vid sidan av balken. Sammanhanget mellan de skilda bestämmelserna är nämligen sådant, att tanken på en uppdelning därav mellan balken och en särskild lag icke kan realiseras utan betydande sakliga och lagtekniska olägenheter. Beredning- en har stannat för det senare alternativet och har därför i förevarande lag— rum npptagit allenast en hänvisning till vad som finnes särskilt stadgat angående allmänt vattenområde och fastighets gräns mot sådant område.
Slutligen må anmärkas att om bestämmande av gräns mot allmän vat- tenområde är stadgat i 7 kap. 8 % JDL samt 2 kap. 13 5 FBL.
35.
Förevarande paragraf, vari avhandlas frågan om sträckningen av lagligen bestämd gräns, svarar med vissa ändringar mot 6 5 i 1947 års förslag. Erinras må att, enligt en i 2 5 av beredningens förslag upptagen hänvis- ning, särskilda stadganden gälla om fastighets gräns mot allmänt vatten- område. Slutligen må nämnas, att reglerna i förevarande paragraf äro un- derkastade vissa avvikelser genom bestämmelserna i 5 5 om jämkning av gräns och om s. k. gränshävd.
Stadgandena i 6 5 av 1947 års förslag avsågo i första hand gräns som blivit »fastställd eller eljest lagligen bestämd»; frågan i vilka fall gräns vore på detta sätt bestämd behandlades närmare i motiven.2 I 7 kap. JDL begagnas emellertid uttrycket »i laga ordning bestämd» rågång eller annan fastighetsgräns, som ej utgör gräns mot allmänt vattenområde, och med detta uttryck avses även och företrädesvis fastställd gräns (7 kap. 2 och 7 55 JDL; jfr ock 4 5 samma kap.). En liknande terminologi har stadgan- det i 19 kap. 10 & JDL. Med hänsyn härtill och då, enligt vad beredningen inhämtat, fastighetsbildningskommittén överväger att fastställelse å jord— delningsförrättning icke vidare skall komma i fråga, har beredningen i sitt förslag upptagit motsvarande uttryck som JDL; någon saklig ändring i för-
1 Se prop. 59/1950 5. 44. * 1947 års bet. s. 57 f.
hållande till 1947 års förslag sker tydligen icke genom denna jämkning av lydelsen.
I 1947 års förslag var i 6 & andra stycket upptagen en regel, som i före- varande hänseende med lagligen bestämd gräns likställde gräns som god— tagits vid skifte — d. v. s. storskifte, enskifte och laga skifte — vartill rå- grannarna behörigen kallats.1 Förebild för regeln utgjorde stadgandet i 2 kap. 2 5 av 1909 års jordabalksförslag att, om vid skifte vartill rågrannarna blivit behörigen kallade rågången funnits riktigt å marken utmärkt, det skulle vara så gillt som hade förening träffats om rågången.2 I det genom proposition för 1921 års riksdag framlagda men ej antagna förslaget till lag om ägogränser fanns i 2 5 ett motsvarande stadgande av innehåll att, om vid skifte vartill rågrannarna blivit behörigen kallade rå och rör eller andra märken funnits utmärka gränsens rätta sträckning, samma rågång skulle anses som fastställd; avfattningen av bestämmelsen om rättsföljden tillkom efter erinran av lagrådet.3 Även i ägogränssakkunnigas år 1929 framlagda förslag återfinnes ett dylikt stadgande.4
I litteraturen ha framlagts skäl för uppfattningen att den i 1909 års för- slag upptagna regeln vad anginge storskifte stode i viss överensstämmelse med vad som uttalats i förarbetena till kungörelsen den 9 juni 1832 (nr 28) angående vissa ändringar och tillägg uti 1827 års skiftesstadga men att den i fråga om laga skifte utgjorde en rättslig nybildning.5 Den i regeln ned— lagda grundsatsen synes endast i viss utsträckning ha godtagits i HDs praxis.6
I 1947 års betänkande kommer till synes en viss tvekan rörande bär— kraften av de skäl som legat till grund för 1909 års jordabalksförslag på denna punkt. Efter att ha redogjort för sagda skäl anförde sålunda bered- ningen att i rättspraxis före tillkomsten av 1909 års förslag icke syntes ha antagits att en rågång skulle gälla såsom behörigen bestämd vid skifte, då den efter kallelse å rågrannarna funnits rikligt utmärkt på marken. I vad mån en sådan regel vore förenlig med skiftesförfattningarnas bestämmelser vore också tvivelaktigt. Då beredningen likväl godtoge regeln berodde detta på att den börjat tränga igenom i rättspraxis och att den tillgodosåge sant- ma syfte som 1932 års lagstiftning om ägogränser, nämligen att förhållan— dena på marken skola ha vitsord framför andra data rörande en gräns.
Beredningen i nuvarande sammansättning anser att, även om man vad angår vissa äldre skiften skulle vara benägen att erkänna det riktiga och lämpliga i en regel av ifrågavarande art, en sådan regel dock icke torde böra erkännas beträffande skiften som regleras i nuvarande fastighets— bildningslagstiftning. I detta hänseende kan till en början anmärkas att i de år 1909 och 1921 avgivna förslagen med skifte torde ha förståtts, för—
] 1947 års bet. s. 58. aLB 111 s. 5 samt 121 ff. ' Prop. 70/1921 5. 2, 17, 28 f. och 61. ' Jfr 1947 års bet. s. 45 not 2. 5 Se Rodhe, Gränsbestämning s. 18 ff., jfr ock s. 22 not 53. ' Se Rodhe, Gränsbestämning s. 19 ff. samt 81 f. och där redovisade rättsfall.
utom storskifte och enskifte, laga skifte enligt 1827 och 1866 års skiftes- stadgor; där regeln framlagts i förslag avgivna efter JDLs tillkomst kan den däremot icke gärna ha tillagts betydelse med avseende å laga skifte enligt JDL. I viss motsats till vad förhållandet var vid laga skiften enligt skiftesstadgorna är nämligen gränsbestämning kring skifteslaget enligt JDL obligatorisk. Med hänsyn härtill anser beredningen att ett sådant stad: gande, som uppenbarligen har betydelse enbart för de äldre skiftesförhål- landena, icke bör upptagas i själva balken. Såvitt rör de äldre förhållan- dena torde, särskilt med hänsyn till att rättspraxis varit så skiftande, av- görandena i spörsmålet liksom tidigare böra förbehållas rättstillämpningen.
I överensstämmelse med 1947 års förslag stadgas i förevarande paragraf såsom huvudregel att lagligen bestämd gräns skall äga den sträckning som i laga ordning utmärkts å marken; att sagda regel skall gälla ändå att sträckningen ej överensstämmer med förrättningskartan och därtill hö- rande handlingar har ansetts ej behöva utsägas i lagtexten.
I anslutning till nyssnämnda huvudregel föreskrevs i 1947 års förslag (6 5 första st. andra p.) att, om gränsens sträckning funnes ej vara ut— märkt på marken eller det ej kunde utrönas var utmärkning skett, karta och handlingar skulle äga vitsord. Föreskriften avser två fall, nämligen dels att utmärkning ägt rum i laga ordning men det ej längre kan utrönas var utmärkningen skett och dels att gränsens sträckning icke någonsin blivit i laga ordning utmärkt.1
Vad förstnämnda fall angår är särskilt att beakta att i 1932 års lag icke såsom förutsättning för preklusion uppställes att de vid gränsens utmär- kande utsatta gränsmärkena alltjämt finnas i behåll. Såsom föredragande departementschefen anförde, då förslaget till nämnda lag remitterades till lagrådet, vore det till fyllest att gränsen en gång blivit i laga ordning ut— märkt, och spörsmålet begränsade sig då till frågan var den sålunda utsatta gränsen skulle anses framgå.2 Detta vore en bevisningsfråga, vid vars besva- rande bevisvärde borde tillkomma varje omständighet som härutinnan kunde tjäna till upplysning. Därest med ledning av hägnader, diken eller närliggande gränser, jämförda med kartan, upplysning kunde vinnas, var gränsen tidigare utmärkts, borde gränsen anses ha denna sträckning, även om resultatet blivit ett annat vid en utstakning enbart med ledning av kar- tan. I fråga om hävden yttrade departementschefen att denna icke syntes böra äga annan betydelse än såsom ett bevismedel — låt vara ett viktigt sådant — jämte andra angående gränsens rätta sträckning. Återfunnes de en gång utsatta gränsmärkena, borde de mindre avvikelser mellan gränsmär- ken och hävd, som ej sällan förelåge, icke utesluta tillämpning av preklu- sionsbestämmelsen. Anledning torde saknas att i dylikt fall frånkänna de utsatta gränsmärkena vitsord. Funnes icke gränsmärkena kvar, komme häv- den självfallet att öva större inflytande. Vad departementschefen sålunda uttalat underströks starkt av lagrådet, som yttrade bl. a. att, då man torde
1 1947 års bet. s. 63. aNJA II 1932 s. 674 f.
böra utgå därifrån att förrättningsmännen vid den ursprungliga förrättning- en fullgjort dem åliggande utmärkningsskyldighet, gränslinjen således skulle —— så snart det icke kunde anses framgå att berörda skyldighet blivit efter- satt — komma att, sedan preklusionstiden gått till ända, vara fastlåst vid den sträckning vari den från början utmärkts å marken med påföljd att en framtida gränsbestämningsförrättning i avseende å linjen komme att gälla bestämmandet av denna sträckning.1 Säkrast Skedde ett dylikt bestämman— de naturligen efter de ursprungliga gränsmärkena, när dessa kvarstode. Där— vid komme främst i betraktande rösen och andra råmärken i gränslinjens änd- och brytningspunkter men även mellan dessa märken befintliga utlig- gare och visare. Upphuggning eller utbläckning av gränslinjen, då den fram— ginge i skogsmark, syntes däremot icke kunna äga dylikt direkt vitsord. Såsom bevismedel då det gällde att återfinna den sträckning vari gränslinjen ursprungligen blivit utmärkt kunde likvisst upphuggningar och utbläck- ningar äga betydelse, om de gamla märkena icke vore kvar. Andra bevisme— del utgjordes exempelvis av äldre hägnader och diken ävensom fasta punk- ter, om vilkas belägenhet i förhållande till försvunna gränsmärken kännedom kunde vinnas. Av ej ringa betydelse vore likaledes märken i närliggande, samtidigt tillkomna gränslinjer. Att förrättningskartan med tillhörande handlingar även utgjorde ett synnerligen viktigt hjälpmedel vore uppenbart. I saknad av märken i gränslinjen och varje annat bevismedel rörande ut- märkningen ä marken än kartan och handlingarna måste dessas visning helt lända till efterrättelse, d. v. s. gränsbestämningsförrättningen komme då att verkställas på samma sätt som där det kunde antagas att gränslinjen aldrig blivit i laga ordning utmärkt å marken.
Angående lösningen av den bevisningsfråga som föreligger då gräns blivit lagligen bestämd och i samband därmed i laga ordning utmärkt å marken men gränsmärkena ej längre finnas i behåll, lämnas icke några anvisningar i texten till 1932 års lag; av vad ovan återgivits av motiven framgår att vid frågans besvarande varje upplysningskälla finge komma till användning. Under sådana förhållanden torde vitsord böra ges åt karta och handlingar allenast när andra omständigheter med bevisvärde ej stå till buds. I valet mellan att avstå från reglering och att lämna närmare anvisningar har beredningen stannat för det senare alternativet och i första styckets andra punkt upptagit en bevisningsregel av innehåll att, om ej längre med visshet kan utrönas var utmärkning skett, den sträckning skall gälla som med led- ning av förrättningskarta jämte handlingar, innehav och andra omständighe— ter må antagas ha varit åsyftad. Att här avses den sträckning som åsyftats vid utstakningen och gränsmärkenas utsättande torde vara tydligt.
Beträffande lagligen bestämda gränser, som ej blivit i laga ordning ut- märkta på marken, skulle enligt 1947 års förslag (6 5 första st. andra p.) såsom redan nämnts karta och handlingar äga vitsord. En Sådan regel torde ock återgiva vad som anses vara gällande rätt. Från fastighetsbildningskom- mitténs sida har emellertid i detta sammanhang framhållits att vid bestäm—
* NJA II 1932 s. 677 f.
mande av gräns mot samfällighet understundom i praxis beaktades förutom kartan och handlingarna även förhållandena på marken.?[ I äldre tid hade ej sällan vid skifte förekommit att i förrättningsprotokollet antecknats att vissa ägofigurer skulle undantagas eller bibehållas för gemensamt ändamål utan att sedermera gränserna för sålunda avsatta områden blivit utmärkta på marken. Vore avfattningen av ägofigurerna på skifteskartan bristfällig, kunde det vid framtida gränsbestämning visa sig nödvändigt att ta hänsyn till förhållandena på marken; det kunde t. ex. befinnas att kartan såsom sam- fällda utvisade områden, vilka uppenbarligen ej varit avsedda som samfäl- ligheter. Enligt beredningens mening torde det ligga i sakens natur att vid tillämpningen av den i tredje punkten upptagna regeln hänsyn bör tas till den ofullständighet som i angivna hänseende vidlåder kartan och handling— arna.
45. *
Av förevarande paragraf, vilken avser gräns som icke blivit lagligen be- stämd, motsvarar första stycket med vissa jämkningar 5 5 i 1947 års förslag och andra stycket 7 5 i samma förslag. Den i 5 5 av 1947 års förslag gjorda terminologiska åtskillnaden mellan rågång och annan av ålder bestående gräns har ej bibehållits; i lagrummet i dess föreliggande avfattning talas om gräns över huvud taget utan att därmed avsetts någon saklig ändring.
Regeln i andra stycket avser, liksom den i första stycket upptagna, gräns som ej blivit lagligen bestämd. Vad särskilt angår fall av överlåtelse följer av 4 kap. 7 5 i förslaget att för sådan överlåtelse, som skett efter nya JBs ikraftträdande, fordras laga delning. För dylika fall regleras gränsbestäm- ningen av 3 g i förevarande kapitel. Det nu sagda gäller i huvudsak jämväl överlåtelse som föranlett aVStyckning eller annan delning enligt hittillsva- rande lagstiftning. Sin största betydelse kommer alltså andra stycket att få beträffande avsöndring, som icke föranlett lantmäteriförrättning.
I fråga om gräns som avses i andra stycket upptog 7 5 av 1947 års för- slag såsom huvudregel att gränsen skulle ha den sträckning som var avsedd >>vid>> förvärvet. Regeln har av beredningen så jämkats att avgörande skall vara den sträckning som var avsedd »med» förvärvet. Därigenom kommer regeln att mera noggrant hänföra sig till själva förvärvet.
För det fall att tillräcklig upplysning ej kunde vinnas om den sträckning, som var avsedd vid förvärvet stadgades i 7 & av 1947 års förslag att hävden skulle äga vitsord. Såsom framhölls i motiven vore det med överlåtelsen avsedda området sällan tillräckligt tydligt angivet i överlåtelsehandlingen, utan dennas innehåll måste ofta kompletteras med annan utredning om parternas avsikt.2 Härvid hade rättspraxis särskilt tagit hänsyn till den om- ständigheten att ett visst område hävdats vid tiden närmast efter överlå- telsen. Stundom bleve även karta, som företetts vid fastställelse å avsönd- ring, hjälpmedel vid tolkning av överlåtelsen. I anslutning till vad sålunda
1 Se NJA 1917 notis A. 648 samt ett antal avgöranden i hovrätt, registrerade idet av lant- mäteristyrelsen utgivna rättsfallsregistret. Se ock Rodhe, Gränsbestämning s. 135 f. 2 Se 1947 års bet. s. 63 f.
återgivits uttalades till sist att, därest erforderlig utredning om parternas av- sikt ej kunde vinnas, man endast hade att falla tillbaka på de bestående förhållandena, sådana dessa tagit sig uttryck i den förhandenvarande häv- den.
Enligt beredningens mening synes även i nu angivna fall hänsyn böra få tas till samtliga omständigheter. Om man för konstaterande av full bevis- ning angående avsikten vid förvärvet äger beakta samtliga tillgängliga bevis— data, torde man följdriktigt vara berättigad att, även där full bevisning ej kan föreligga, grunda avgörandet å alla förebragta omständigheter och ej härutinnan vara hänvisad allenast till hävden, varmed i detta sammanhang är att förstå förhållandena på marken. Först när andra upplysningskällor än innehavet saknas, blir detta utslagsgivande. Av anförda Skäl har ifråga- varande bevisningsregel i beredningens förslag fått det innehållet att, när visshet om gränsens sträckning ej kan vinnas, den sträckning skall gälla som med hänsyn till innehav och andra omständigheter må antagas ha varit åsyftad.
5 5.
I förevarande paragraf behandlas, i anslutning till de i 3 och 4 åå med- delade bestämmelserna om rätta sträckningen av gräns, dels möjligheten att jämka gränsen och dels verkan i vissa fall av att gränsen under längre tid hävdats i annan sträckning än den enligt nämnda bestämmelser skulle äga.
Vid gränsbestämning enligt JDL ha förrättningsmännen att ex officio pröva var gränsen rätteligen sträcker sig. I viss omfattning äga rågrannar- na träffa förening om gränsens sträckning; sådant kan Ske ej blott i fråga om gräns, som icke är lagligen bestämd, utan även beträffande lagligen bestämd gräns, i Sistnämnda fall förutsatt att gränsen icke hävdas i över— ensstämmelse med tillgängliga kartor och handlingar eller att osäkerhet råder om gränsens rätta sträckning. Möjligheten till förening är i fråga om en i laga ordning bestämd gräns på visst sätt inskränkt (7 kap. 3 och 7 55 JDL), och ehuru någon uttrycklig reglering ej lämnats beträffande gräns som icke förut i laga ordning bestämts, är det förutsatt att också här friheten att ingå förening är underkastad inskränkning. I den mån det sålunda är tillåtet att ingå förening kunna önskvärda jämkningar i grän— sens sträckning på sådant sätt genomföras; initiativet till förening torde ofta utgå från förrättningsmännen. Kan förening ej åvägabringas, ankom- mer på förrättningsmännen att omedelbart pröva gränsens rätta sträckning (7 kap. 3, 4 och 7 55 JDL); det är dem ej medgivet att därvid ens i ringa mån jämka gränsen. Emellertid har i rättstillämpningen den omständig— heten att förrättningsmännen, ehuru de icke lyckats åstadkomma förening, bestämt gränsen i en sträckning som avvikit från den riktiga icke ansetts utgöra hinder för fastställelse å förrättningen, såframt rågrannarna läm— nat förrättningen oklandrad och skulle ha ägt förena sig om den därvid bestämda sträckningen.1
1 NJA 1935 s. 335 och notis B. 504; jfr Rodhe, Gränsbestämning s. 29.
I stad bestämmes tomtgräns genom tomtmätning enligt 2 kap. FBL.1 Tomtmätning skiljer sig från gränsbestämning enligt JDL bl. a. därutinnan att det icke är rågrannarna medgivet att förena sig om gränsens sträck— ning samt att förrättningsmannens utlåtande om sträckningen icke är un- derkastat fastställelseprövning. Någon laglig möjlighet till gränsjämkning finnes icke.2 Beträffande annan ägogräns än tomtgräns stadgas i 2 kap. 13 5 andra stycket FBL att den på ansökan av sakägare må bestämmas enligt föreskrifterna i nämnda kapitel men att, där gränsen utgör gräns mellan stadsjord och jord å landet eller gräns mot allmänt vattenområde eller ock sakägare det påfordrar, gränsens bestämmande skall ske i den ordning som stadgas i JDL. Angående bestämmande av gräns i vissa stads— liknande samhällen hänvisas till bestämmelserna i 2 kap. 15 & FBL. Gräns— bestämning i den i JDL stadgade ordningen kan vidare enligt FBL före- komma i samband med avstyckning av område som ej ingår i tomtindel- ning (5 kap. 5 & FBL) ävensom i samband med laga skifte (6 kap. 1 och 15 55 FBL).
I föreliggande förslag upptagas i 10 & vissa mot 12 å i 1947 års förslag helt svarande regler angående sträckningen av sådan gräns i vatten som ej kan fastställas med ledning av 3—5 55. Enligt huvudregeln skall grän- sen anses ha sådan sträckning att till varje fastighet hänföres den del av vattenområdet som är närmast dess strand; utan hinder av denna och öv- riga regler om sträckningen skall vid gräns-bestämning företagas den jämk- ning som prövas rättvis och ändamålsenlig med hänsyn till hävden, na— turförhållandena och andra omständigheter. Denna gränsjämkningsregel har, utöver vad som följer av att den gäller blott i fråga om vissa gränser i vatten, delvis en speciell karaktär. Såsom framhölls i motiven3 tillgodo— såge den helt allmänt önskemålet att gränsen vid tillämpning av huvud- regeln skulle kunna, oberoende av förening mellan sakägarna, jämkas från en mer eller mindre krokig linje till räta linjer med ett så litet antal bryt- ningspunkter som vore möjligt utan åsidosättande av sakägarnas reella intresse; i denna del förklarades jämkningsregeln ansluta till gällande rätt. Härutöver skulle emellertid jämkningsregeln bereda möjlighet att göra Vissa avvikelser från den allmänna principen om sträckning efter närhet till strand, nämligen då en strikt tillämpning av denna princip skulle leda till materiellt otillfredsställande resultat.
Under det samråd beredningen haft med 1954 års fastighetsbildnings- kommitté har från dennas sida framhållits önskemålet att såsom ett kom- plement till rågrannarnas möjlighet att förena sig om en lämplig sträck- ning av landgräns möjlighet infördes för förrättningsmännen att besluta om jämkning av sådan gräns i syfte att ge densamma en ändamålsenlig sträckning. Också enligt beredningens mening föreligger ett otvivelaktivt behov av en dylik möjlighet. Tydligt torde ock vara att den icke. såsom
1 Jfr NJA 1909 s. 156. Se även Rodhe, Gränsbestämning s. 29 ff. och 34 f. ' Jfr emellertid Rodhe, Gränsbestämning s. 36. * 1947 års bet. s. 74.
i fråga om gräns i vatten enligt regeln i 10 å tredje stycket av föreliggande förslag, bör få begagnas till vinnande av ett mera rättvist resultat än det som skulle följa av de materiella bestämmelserna utan allenast i den mån jämkning finnes påkallad till undvikande av att gränsen skulle komma att gå i onödiga bukter eller på annat sätt, med hänsyn till terrängförhål- landena eller eljest, erhålla olämplig sträckning. Vid prövning, huruvida och på vad sätt jämkning skall ske, bör iakttagas att åtgärden skall kunna äga rum utan åsidosättande av de reella intressena å någondera Sidan. Över huvud taget bör möjligheten till jämkning av landgräns begagnas med var- samhet; mera avsevärda avvikelser från den rätta sträckningen böra ske ej genom gränsjämkning utan genom ägoutbyte. Anledning lär saknas att utesluta enahanda möjlighet vid sådant bestämmande av gräns som Sker genom tomtmätning. Då i dessa fall förening ej må äga rum och ej heller utlåtandet skall fastställas, bör dock förrättningsmannen endast i undan— tagsfall begagna sig av denna frihet. På grund av vad nu anförts har be- redningen i första stycket av förevarande paragraf upptagit en regel enligt Vilken, utan hinder av vad i 3 och 4 åå är stadgat, vid gränsbestämning må, om det kan ske utan olägenhet för någondera Sidan, företagas sådan jämk- ning Som finnes påkallad för en ändamålsenlig gränsdragning eller eljest ur teknisk synpunkt.
I motiven till 5 och 7 åå i 1947 års förslag anfördes att det f. n. vore möjligt att ändra omfattningen av en fastighet genom bevisning om ur- minnes hävd.1 Enligt vad som vidare uttalades avsåges icke att det nuva- rande institutet urminnes hävd skulle upptagas i förslaget. Beredningen ämnade dock föreslå att med nya JB införlivades ett slags motsvarighet härtill. Femtio års ostörd och oklandrad besittning skulle kunna grund— lägga äganderättsförvärv genom hävd. Sådan hävd skulle kunna åberopas även i strid med rå och rör och andra legala gränser.
Beredningen i sin nuvarande sammansättning har emellertid vid Sina överväganden rörande det allmänna hävdeinstitutet funnit sig icke böra framlägga förslag av nyss angiven innebörd. För egentlig hävd skall enligt föreliggande förslag städse krävas vunnen lagfart; föremål för lagfart är, förutom hel fastighet, ideell andel i fastighet samt sådan del av fastighet som ingått i sammanläggning. Genom nya JB skall naturligen ej ske in- skränkning i den rätt som på grund av urminnes hävd enligt JB tillkom- mer någon. Angående dessa frågor får beredningen hänvisa till Sina utta- landen vid 23 kap. och i motiven till PromL.
Från fastighetsbildningskommitténs Sida har vid överläggningarna med beredningen framhållits, att i stor utsträckning, t. o. ni. redan i samband med Storskiftesförrättningarna, genom överenskommelser genomförts ägo- utbyten, s. k. sämjeägoutbyten.2 Stötande konsekvenser skulle kunna upp- komma om man vid bestämmandet av fastighets omfattning vore tvungen att bortse från Sådana sämjeägoutbyten som tillkommit under en tid, då
1 1947 års bet. s. 57 och 64. 1 Jfr t. ex. det i tredje LUs ut]. 25/1955 5. 2 i. intagna utl. av överlantmätaren i Kalmar län.
uppfattningen om fastighetsbildningen såsom en ej uteslutande enskild an- gelägenhet ännu ej trängt igenom, och som alltsedan sin tillkomst blivit res- pekterade. Den bästa utvägen att komma till rätta med nu angivna förhål- landen syntes vara att genom bestämmelser i nya JB öppna möjlighet till ett godtagande av sådan privat fastighetsbildning. Det kunde icke antagas att ägare och rättighetshavare härigenom skulle tillskyndas skada. Fastmer måste dylika bestämmelser i allmänhet vara ägnade att öka deras trygghet, eftersom det så gott som alltid torde förhålla sig så att man vid överlåtelse och annat förfogande över fastigheten tillmätt den största betydelse åt det faktiska markinnehavet, åtminstone där detta bestått någon tid, samt åt de värderingar vid taxering eller eljest som grundade sig på innehavet. Be- stämmelser av anförd art skulle, enligt vad fastighetsbildningskommittén vidare anförde, förvisso helt överensstämma med rättsuppfattningen hos den jordägande befolkningen. De skulle ock underlätta kommitténs reform— arbete. Ifrågavarande bestämmelser borde enligt kommittén begränsas till sämjeägoutbyten som kommit till stånd före nya JBS ikraftträdande. Ge- nom nya JB komme sämjedelning att helt frånkännas rättsverkan; förhål- landet borde vara enahanda i fråga om den likartade företeelsen sämjeägo— utbyte. Dylika utbyten torde heller icke annat än undantagsvis ha förekom— mit under sistförflutna årtionden.
Beredningen kan ansluta sig till de synpunkter fastighetsbildningskom- mittén sålunda framfört. Såsom förutsättning för ett godtagande av den på överenskommelse grundade gränsen torde böra gälla att denna oklandrat hävdats under viss ej alltför snävt tillmätt tid. Beredningen har funnit en tidrymd av tjugu är, motsvarande den längsta av de i 23 kap. stadgade häv- detiderna, innebära en lämplig avvägning. F'ör bestämmelsernas tillämp- ning synes i övrigt ej böra krävas mer än att det av omständigheterna fram— går att gränsändringen skett sämjevis; i detta hänseende lär vara av sär- skild betydelse att å ömse sidor skett ett givande och tagande i något så när samma omfattning eller att, i annat fall, gränsändringen i betraktande av omständigheterna kan anses vara jämförelsevis ringa. Det är av vikt att fasthålla vid att den ursprungliga, rätta gränsen och den på överenskom- melsens väg ändrade gränsen dock måste kunna anses som sträckningar av samma gräns; en överenskommelse, varigenom ägaren av en fastighet till dennas utökande förvärvat ett område av en intilliggande fastighet, skall icke i nu förevarande ordning kunna vinna beaktande. Också en hävdad gräns torde böra vara underkastad jämkning enligt förut behandlade be- stämmelser i första stycket.
På grund av vad nu anförts ha i andra stycket av förevarande paragraf upptagits bestämmelser om gränshävd av innehåll att, om gräns under lång- re tid, minst tjugu år, oklandrat hävdats i annan sträckning än den enligt 3 eller 4 å skulle äga samt det visas eller eljest framgår av omständigheter— na att hävden grundats å överenskommelse som före dagen för nya JBS ikraftträdande ingåtts mellan ägarna å ömse sidor, den sträckning skall gäl-
la i vilken gränsen sålunda hävdats; dock må däri vid gränsbestämning ske sådan jämkning som avses i första stycket.
Beredningen har funnit en erinran lämpligen böra lämnas i balken angå- ende de bestämmelser i JDL och eljest vilka röra verkan av överenskom- melse i samband med gränsbestämning mellan vederbörande fastighets- ägare. En dylik erinran är än mer påkallad om fastighetsbildningskommit- tén, såsom den förklarat sig överväga, skulle föreslå att vid gränsbestäm— ning förrättningsmännen städse skola meddela beslut och att enligt särskil— da I'egler i vissa fall, då sakägarna träffat överenskommelse om gränssträck- ningen, beslutet skall följa överenskommelsen. Nu omförmälda erinran har upptagits i tredje stycket av förevarande paragraf.
6 och 7 åå. Dessa paragrafer motsvara 8 och 9 åå i 1947 års förslag. 8 å. Paragrafen överensstämmer med 10 å i 1947 års förslag. I en särskild lagstiftning med lokalt begränsad giltighet — lagen den 18 juni 1926 om rätten till vissa vatten i övre delen av Västerbottens län — anbefalles en princip som möjligen skulle kunna anses som mindre väl för— enlig med förevarande lagrum. Sagda speciallag föreskriver sålunda beträf- fande vissa av avvittring berörda byalag, enstaka hemman och nybyggen att, där vid avvittringen byalaget, hemmanet eller nybygget uppdelats i två eller flera ägolotter, byalaget, hemmanet eller nybygget tillkommande vat— tenområde skall anses såsom samfällighet för samtliga ägolotter. Av för— arbetena till lagen framgår emellertid att denna får ses som en av stats- makterna beslutad rättelse av ifrågavarande avvittringar och vissa i sam— band därmed vidtagna delningsåtgärder.1 Med hänsyn härtill kan lagstift- ningsingripandet snarast betecknas som ett delningsbeslut i det särskilda fallet och behöver följaktligen icke uppfattas som en avvikelse från prin— cipregeln i förevarande lagrum.
9—11 åå. Paragraferna motsvara 11—13 åå i 1947 års förslag.
2 KAP.
Om tillbehör till fastighet 1 5.
Förevarande paragraf överensstämmer väsentligen med 1 å i 1947 års för- slag. Vissa avvikelser ha dock gjorts i fråga om förutsättningarna för att an- läggningar utanför en fastighet skola anses utgöra tillbehör till denna (första st. sista ledet).
1 Se prop. 69/1926 och jordbruksutskottets utl. 53/1926 5. 2 ff.
Enligt 1947 års förslag skulle till fastighet höra byggnader, stängsel och andra för stadigvarande bruk anbragta anläggningar utanför fastigheten under tre förutsättningar, nämligen dels att anläggningen uppförts med stöd av servitut, dels att anläggningen vore avsedd för tillgodogörandet av en fastigheten tillkommande servitutsförmån, dels ock att anläggningen vore avsedd uteslutande för sådant tillgodogörande. I motiven framhölls att, då själva servitutsrätten vore ett slags bihang till äganderätten till den härs— kande fastigheten, det syntes konsekvent och ändamålsenligt att även låta sådana föremål på den tjänande fastigheten som vore avsedda för rättighe— tens begagnande utgöra tillbehör till förstnämnda fastighet; såsom praktis- ka exempel härpå kunde nämnas byggnader och andra anläggningar för utnyttjande av grustäkt, stängsel avsett för begagnande av betesrättighet samt ledningar för uppfordring av vatten från brunn eller sjö.1 Av kravet på att föremålet blivit uppfört med stöd av servitut följde att anläggning, som före servitutsupplåtelsen tillhört ägaren av den tjänande fastigheten, vore tillbehör till denna även om föremålet senare toges i anspråk för ser- vitutets utnyttjande. I fråga om förutsättningen att föremålet skulle vara avsett för tillgodogörandet av en fastigheten tillkommande servitutsförmån framhölls att, om den servitutsrätt vars tillgodogörande föremålet tjänade av någon anledning upphörde, även föremålets karaktär av tillbehör till den härskande fastigheten försvunne. I anslutning till vissa remissyttranden från vattenkraftintressenter utvecklades i motiven närmare den avsedda innebörden av ifrågavarande förutsättning för tillbehörsegenskap. I be- rörda yttranden hade anförts att elektriska kraftledningar, som framdra- gits med stöd av servitutsrättigheter, icke borde få karaktär av tillbehör, eftersom detta skulle medföra svårigheter och olägenheter av flera slag; i sådant hänseende hade särskilt framhållits att kraftledningsnätet vore så sammanbyggt att någon uppdelning av de olika ledningarna på särskilda härskande fastigheter ej kunde genomföras efter reella grunder samt att ledningarnas hänförande till fast egendom skulle få omotiverade och mycket vittgående konsekvenser i beskattningshänseende. Härom uttalades i moti- ven att dessa fall ej heller omfattades av beredningens förslag. Såsom redan angivits i motiven gällde förslaget sådana föremål, bl. a. ledningar, som vore avsedda för tillgodogörandet av en servitutsförmån. Kraftledningsservitu- ten innebure rätt att dra ledningar över de tjänande fastigheterna. Ledning- arna vore ej avsedda för tillgodogörandet av en servitutsförmån utan servi— tutsrättigheten hade i stället tillskapats för ledningarnas framdragande. Vad sålunda sagts om kraftledningar kunde i vissa fall gälla även beträffan- de andra ledningar, t. ex. telegraf— och telefonledningar, Såvida deras fram- dragande säkerställts genom servitut, samt i fråga om ledningsstolpar, vilkas uppförande och bibehållande på annans mark ofta inbegrepes i ledningsservituten. Om däremot ett ledningsservitut tillkommit för att möj- liggöra utnyttjandet av annan servitutsrättighet, bleve ledningarna enligt förslaget att betrakta såsom tillbehör till den härskande fastigheten. Av
1 1947 års bet. s. 88 f.
den sista av de tre förutsättningarna, nämligen att föremålet skulle vara avsett uteslutande för servitutsförmånens tillgodogörande, följde enligt 1110- tiven att exempelvis en ledning, som gemensamt utnyttjades av flera fas- tigheter, ej vore att räkna Såsom tillbehör till någondera fastigheten.
Beredningen vill i det följande närmast ingå på förutsättningen att före- målet skall vara avsett för tillgodogörandet av en fastigheten tillkommande servitutsförmån. Därvid torde förutsättningens innebörd och konsekvenser få belysas något mera ingående än som skett i motiven till 1947 års förslag, till en början lämpligen genom några exempel. Ägaren av fastigheten A antages ha en servitutsrätt på fastigheten C, innebärande rätt att ta vatten från en därå belägen källa samt att över C framdraga och bibehålla den för vattentäkten erforderliga ledningen; vidare antages att ledningen måste framgå över den mellanliggande fastigheten B och att dess ägare Såsom ser- vitut till förmån för fastigheten A upplåtit rätt att ha ledningen framdragen över B. Eftersom ledningen i hela sin sträckning över A, B och C tillhör ägaren av A samt vidare i vad den framgår över B och C uppförts med stöd av ledningsservituten å dessa båda fastigheter och slutligen ledningen är uteslutande avsedd för tillgodogörandet av den A tillkommande servituts- förmånen av vattentäkt å C, är enligt 1947 års förslag otvivelaktigt ledning- en i hela sin sträckning att anse som tillbehör till A. Förändras exemplet så att A och C antagas utgöra olika skiften av samma fastighet och läget alltså är att dennas ägare för att få vatten från en å egen mark belägen källa med stöd av ledningsservitut å B framdragit erforderlig ledning över sin fastig- het och över B, leder lagrummets avfattning till den konsekvensen att den del av ledningen som framgår över B är lös egendom; visserligen är ledningen uppförd med stöd av servitut men då rätten till vattentäkt å fastighetens egen mark icke utgör eller kan utgöra ett denna fastighet tillkommande servitut föreligger icke någon servitutsförmån som genom ledningen till- godogöres. Exemplet ändras härefter på följande sätt. Ägaren av C har ge- nom avtal med A förbundit sig att mot viss ersättning genom ledning till- handahålla vatten från en på C belägen källa. För att fullfölja detta avtal förskaffar sig C servitutsupplåtelse från ägaren av B att anbringa erforder— lig ledning över fastigheten B. Till den del ledningen går fram över C utgör den tillbehör till denna fastighet. Den å B befintliga ledningen torde emel- lertid enligt 1947 års förslag vara lös egendom. Visserligen är ledningen å B uppförd med stöd av servitut men detta servitut avser uteslutande fastig- heten B; om något servitut varigenom C tillgodoföres förmån å A är i detta fall ej fråga.
Enligt beredningens mening synes alltså det ifrågavarande spörsmålet kunna karakteriseras såsom huruvida ett servitut, som uteslutande avser ledning, i och för sig kan utgöra grund för att en anläggning, som å den tjänande fastigheten uppförts med stöd av servitut för den härskande fastig— heten, skall tillhöra denna fastighet eller anläggaren som lös egendom.
Om och i vad mån den ståndpunkt 1947 års förslag sålunda intagit över—
ensstämmer med gällande rätt torde kunna vara föremål för delade mening- ar och synes med hänsyn till ämnets vikt böra något närmare undersökas. Till en början må i detta sammanhang framhållas att i 1 5 ServL uttryckli- gen upptagits Som särskilt servitutsändamål vattens ledning och ledning för överförande av kraft.
I motiven till 1895 års lag angående vad till fast egendom är att hänföra anförde NLB bl. a. följande.1 Med äganderätt till en fastighet kunde vara förenade vissa rättigheter i annan fastighet, såsom servitutsrätt eller lös- ningsrätt. Att enligt gällande lag dylika s. k. osjälvständiga rättigheter vo— re att anse såsom fast egendom, som med äganderätten till själva fastig- heten vore förenad, och att i följd härav jämväl de för tillgodogörande av en servitutsrätt å den tjänande fastigheten uppförda särskilda byggnader och andra anläggningar vore att, Såvida de tillhörde ägaren av den härskan— de fastigheten, anse såsom hörande till denna, torde vara obestridligt och lagberedningen hade ansett uttryckligt stadgande därom icke vara erforder— ligt.
Enligt 1 kap. 2 å första stycket i 1909 års jordabalksförslag skulle till fas— tighet höra bl. 21. å annan fastighet för begagnande av servitut uppförd byggnad eller anbragt ledning eller annan anläggning. I motiven till detta stadgande uttalades bl. a. följande.2 I allmänhet erfordrades för att ett före- mål Skulle vara tillbehör till en viss fastighet att det skulle vara i yttre måtto förbundet med just denna fastighet. Från denna regel gåves emeller— tid avvikelser. Det torde icke 'lkunna betvivlas att byggnad eller anläggning, som för begagnande av ett till förmån för fastigheten gällande servitut upp— förts eller anbragts utom fastighetens område, borde hänföras till fastig- heten. Själva servitutet inginge bland de befogenheter som tillkomme fastig- hetens ägare; vid Sådant förhållande borde ock den anordning som erford- rades för servitutets tillgodogörande anses såsom tillbehör till fastigheten. Denna grundsats, vars giltighet i motiven till 1895 års lag förutsattes, hade synts höra i lagen uttryckas. Särskild betydelse torde ett sådant stadgande äga med avseende å ledningar som anbragts för en fastighets behov men måste framgå även över andra fastigheter. Dylika ledningar vore enligt för- slaget att till hela sin sträckning anse såsom tillbehör till den härskande fas— tigheten.
Almén har upptagit förevarande fråga i sina anteckningar till 1 kap. i 1909 års förslag.3 För att ett föremål skulle anses som tillbehör till en viss fas— tighet fordrades naturligtvis i allmänhet att det skulle i yttre måtto vara förbundet med just denna fastighet. Detta vore dock icke en undantagslös regel. Ett sådant undantag avsåge byggnad, ledning eller annan anläggning, som för tillgodogörande av servitut uppförts eller anbragts å annan fastighet än den härskande. Att dylika anläggningar skulle anses som tillbehör till
1 NJA II 1896 nr 1 s. 24 f. *LB III S. 102 f. 3 Se Almén,:tnt. till 1 kap. 5. 5 if.
den härskande fastigheten torde icke innebära någon ändring i gällande rätt; i detta sammanhang hänvisades till NLBs ovan återgivna uttalan— den. Den i 1909 års förslag upptagna bestämmelsen i ämnet avsåge al- lenast anläggningar som tillhörde den härskande fastighetens ägare, icke sådana som utförts av och fortfarande tillhörde den tjänande fastighetens ägare, även om denne skulle vara skyldig att hålla anläggningen eller in- rättningen vid makt. Sin största betydelse ägde stadgandet med avseen— de å ledningar. Om en sådan avsåge att överföra kraft från en fastighet till en annan och framginge jämväl över mellanliggande fastigheter, torde varje fastighet, över vilken ledningen framginge, vara att anse såsom tjä- nande; i varje fall syntes av stadgandets avfattning framgå att en sådan led— ning i dess helhet skulle anses som tillbehör till den härskande fastigheten.
Av intresse i förevarande sammanhang äro även vissa regler i VL och förarbetena till dessa. I 1910 års kommittéförslag hade tvångsrätten att förskaffa sig utmål till kraftstation anordnats såsom en lösningsrätt, vilket motiverats med att det särskilt från fastighetskreditens synpunkt vore av vikt att en kraftanläggning och den mark varå densamma vore uppförd vore i samma ägares hand.1 I 1917 års sakkunnigbetänkande förordades jämväl lösningsrätt, ehuru kommittéförslagets motivering ej ansågs bärande. De sakkunniga framhöllo sålunda, under hänvisning till förarbetena till 1895 års lag samt till vad som uttalats i motiven till 1909 års jordabalksförslag, att när för en strömfallsfastighets räkning mark toges i anspråk å annan fastighets område utan att äganderättsöverlåtelse skedde, rättigheten att för det avsedda ändamålet förfoga över marken liksom rätten till de där gjorda anläggningarna bleve att betrakta såsom ett tillbehör till strömfallsfastighe- ten. Om inteckning beviljades i strömfallsfastigheten, komme såväl servi— tutsrätten som de för servitutets begagnande uppförda anläggningarna att tillsammans med strömfallsfastigheten utgöra föremål för inteckningsrät— ten. I sitt yttrande över sakkunnigförslaget underströk lagrådet att de sakkunniga uppvisat ohållbarheten i åsikten att äganderättsförvärv skulle vara behövligt ur fastighetskreditens synpunkt; för strömfallsägaren måste det vara en avgjord fördel att alla de rättigheter med avseende på annans egendom, vilka i samband med strömfallets bebyggande medgåves honom, bleve förenade med en och samma fastighet såsom ett tillbehör till denna, något som. med gällande lagstiftning ej skulle bli förhållandet, därest något område förvärvades med äganderätt och därigenom komme att utgöra en fastighet för sig. —— Genom lag den 5 maj 1939 upptogos i 9 kap. 46 å VL bestämmelser om ersättning genom tillhandahållande av vatten. I fråga om bestämmelsen i 1 mom. tredje styoket av sagda lagrum, enligt vilken vat— tentäktens ägare är pliktig att anlägga och för framtiden underhålla samt i fall av behov ombygga för vattnets tillhandahållande erforderlig ledning med tillbehör, uttalade lagrådet att ledningen med vad därtill hör torde vara att betrakta såsom adpertinens till vattentäkten.2
lNJA II 1919 s. 125 f. och s. 128; jfr ock prop. 52/1952 5. 72 f. ” NJA II 1940 s. 86.
Vad ovan återgivits synes lämna stöd för uppfattningen att enligt gäl— lande rätt för tillbehörsegenskap är till fyllest att anläggningen uppförts med stöd av servitut. Såvitt beredningen kan finna föreligger icke i de nämnda uttalandena någon antydan som kan tolkas i den riktningen att den i 1 & ServL angivna rätten till ledning icke skulle anses som ett självstän— digt servitutsändamål. Med hänsyn härtill torde ej heller kunna antagas att i nämnda uttalanden den med stöd av servitutsrätten uppförda anläggningen ej skulle ansetts tillhöra den härskande fastigheten. En i detta hänseende ny och avvikande uppfattning framträder emellertid i förarbetena till 1920 års lagstiftning om registrering av elektriska anläggningar samt om rätt till elektrisk kraft m. m. Till belysning härav må ur dessa förarbeten återgivas följande.
I det år 1914 avgivna kommittébetänkande varå nämnda lagstiftning byg— ger erinrade kommittén att, för den händelse 1909 års jordabalksförslag bleve lag, därigenom i allmänhet endast skulle möjliggöras att ledningar bleve tillbehör till den fastighet till vilken de överförde kraft och som de alltså tjänade.1 Rätten att ha ledningar framdragna över annans fastighet torde svårligen kunna göras till ett servitut till förmån för den fastighet varå kraftstationen vore belägen. Genom ett stadgande av det innehåll LB år' 1909 föreslagit torde man alltså icke vinna det åsyftade målet eller att kraft- ledning skulle kunna intecknas tillsammans med den station från vilken den utginge. Kommittén uttalade vidare2 att vid byggande av en starkströms— ledning hrukade så tillgå att, sedan där så erfordrades Kungl. Maj:ts till- stånd till ledningens anordnande utverkats, ägaren av den kraftstation, varifrån ledningen skulle föra kraft, genom frivillig överenskommelse med vederbörande jordägare eller genom expropriation förvärvade sig rätt att ha ledningen framdragen över den mark som den vore avsedd att beröra. Kraftstationens ägare läte därefter uppföra ledningen. Densamma bleve då till den del den icke framginge över kraftstationsägarens eget område lös egendom. Om åter någon del av ledningen uppförts av ägaren till den fastig- het varöver ledningen framginge samt fastigheten och delen av ledningen till följd därav tillhörde samme person, bleve denna del av ledningen en beståndsdel av den fasta egendomen. .
Samma uppfattning av tillbehörsbegreppet synes ligga till grund för vissa uttalanden av lagrådet över det nyssnämnda kommittéförslaget. I dettas 1 S meddelades bestämmelser av innehåll att, om å fastighet funnes elektrisk sta—' tion som tillhörde fastighetens ägare och denne ville att honom tillhörig, med stationen förbunden starkströmsledning skulle, oaktat den framginge jämväl över annan fastighets område, antecknas såsom hörande till statio- nen, sådan anteckning under vissa villkor och i föreskriven ordning finge göras i ett särskilt register.3 Sedan lagrådet i anledning härav uttalat att
1 Bet. med förslag till lag innefattande vissa bestämmelser i syfte att trygga rätt till elektrisk kraft m. m. (Stockholm 1915) s. 104 f. ' Se bet. s. 107 eller NJA II 1920 s. 566 f. Ett liknande uttalande av kommittén är återgi— vet i NJA II 1920 s. 564 sista st. ” NJA II 1920 s. 569.
av anförda skäl det syntes nödvändigt att hänföra på viss huvudstation re— gistrerad ledning och station såsom tillbehör till fastigheten i stället för till huvudstationen, förklarade lagrådet att avfattningen i övrigt syntes jämväl böra så ändras att den å huvudstationsfastigheten framgående ledningen icke omfattades av registreringen, ty den hörde jämlikt den tolkning av 1895 års lag, som i rättstillämpningen gjort sig gällande, utan sådant förfarande till fastigheten.1
Ett samtidigt med tillkomsten av 1920 års ElL gjort tillägg till 2 5 i 1895 års lag motiverades bl. a. med att elektriska ledningar och understationer skulle kunna bli tillbehör till annan fastighet än den varå de vore belägna.? I detta sammanhang må följande anmärkas. I kommittéförslagets 7 5 hade, till tryggande av abonnenters rätt för den händelse ägaren av ett lednings- nät underläte att registrera detsamma, införts vissa allmänna bestämmel- ser enligt vilka ledning utan registrering skulle hänföras till station, varifrån ledningen utginge.3 I sin motivering till dessa bestämmelser uttalade kom— mittén bl. a. att den funnit sig endast böra meddela föreskrifter för sådana fall som vore de allmännast förekommande, eller då ledning till följd av äganderättsförhållandena borde höra till station, varifrån den utginge och förde kraft. För övriga fall skulle alltså på icke registrerad ledning tillämpas allmänna rättsregler. Följaktligen komme ledning, vilken tillhörde ägaren av den fastighet, över eller i vars mark den vore framdragen, att utgöra till- behör till fastigheten. Tillhörde ledningen icke denna fastighets ägare, torde den i allmänhet vara lös egendom. Undantag kunde dock finnas. Vore led- ningen sålunda anlagd av mottagningsstationens ägare å honom ej tillhörig fastighet för utövande av ett servitut till förmån för den fastighet, varå mottagningsstationen vore belägen, kunde ledningen möjligen enligt gällande rätt utan registrering vara tillbehör till den fasta egendom, vartill mottag- ningsstationen hörde. De av kommittén förordade bestämmelserna utbyttes i det remitterade förslaget (2 5) och propositionen (5 5) mot ett stadgande om registreringsskyldighet men detta uteslöts ur lagen på hemställan av utskottet.
På grund av vad sålunda och i övrigt förekommit torde den ståndpunkt 1920 års ElL intager kunna angivas på följande sätt. Ledning varigenom kraft överföres från en fastighet till annan är tillbehör till förstnämnda fas- tighet till den del den är framdragen i eller över dess mark men kan i öv- rigt endast i följd av registrering bli tillbehör till utgångsstationens fastig- het. Ledning kan ock registreras såsom tillbehör till den fastighet varå mottagningsstationen ligger. Har registrering ej skett, är ledningen, i den mån den framgår över fastighet som tillhör ledningens ägare, tillbehör till den fastigheten. Är ledningen anlagd av ägaren till mottagningsstationens fastighet å honom ej tillhörig fastighet för utövande av ett servitut till för— män för den mottagande fastigheten, kan möjligen anses att ledningen en-
lNJA II 1920 s. 578. 2 Se prop. 298/1920 5. 55, 132 och 149. 3 Se kommittébet. s. 6 och s. 119 ff. samt NJA II 1920 s. 583.
ligt grunderna för 1895 års lag är tillbehör till den mottagande fastigheten. I andra fall är ledningen lös egendom.
Av den sålunda utförda undersökningen finner beredningen framgå att 1920 års ElL vilar på en uppfattning av förutsättningarna för tillbehörs- egenskap, vilken i viss mån avviker från den som vid annan lagstiftning framträtt. Av det nu sagda betingas en viss osäkerhet om vad gällande rätt får anses innebära. I rättstillämpningen torde icke ha förekommit några avgöranden som ge vägledning. I detta sammanhang kan emellertid sär- skilt anmärkas att ovan återgivna uttalande av lagrådet vid tillkomsten år 1939 av nu gällande bestämmelser i 9 kap. 46 & VL icke är förenligt med den uppfattning varå 1920 års ElL bygger; uttalandet avsåg ju en vattenledning genom vilken vattentäktens ägare skulle tillhandahålla vatten. Oavsett huru dessa spörsmål få bedömas för de fall som åsyftas i 1920 års ElL torde all sannolikhet tala för att vad angår övriga fall tillbehörsbegreppet icke f. n. är begränsat på det sätt som skulle bli en följd av 1947 års förslag.
Den direkta anledningen till att beredningen upptagit dessa frågor till för- nyat övervägande är att beredningen har att framlägga förslag till bestäm— melser om servitut. I nämnda förslag är av betydelse vad som i fråga om ledningar o. d. gäller rörande deras egenskap av tillbehör till fast egendom. Därest sådan anläggning skall utgöra fast egendom, kommer den även att bli föremål för upplåtelse av servitut i sådan egendom; i detta hänseende må hänvisas till vad beredningen uttalar vid 19 kap. 1 5 andra stycket i för- slaget. Vad särskilt angår kraftledningsservitut innefattar beredningens för- slag att sådant servitut kan upplåtas till förmån ej blott för den fastighet som mottager kraften utan också för den fastighet som levererar den. Att led- ningsservitut skall gälla till förmån för fastighet innebär alltså ej annat eller mer än att det för fastigheten som sådan skall innebära en förmån att ledningen får dras och bibehållas.
Beredningen i nuvarande sammansättning är av den meningen att anled— ning saknas att för ifrågavarande anläggningars förande till fastighet kräva mer än att de uppförts med stöd av servitut. Rätten till servitutet är städse förenad med äganderätten till den härskande fastigheten, något som direkt utsäges i lagtexten (19 kap. 8 5); det framstår då knappast som följdriktigt om anläggningen endast i vissa fall skulle ha tillbehörskaraktär. Då rätten till ledning är erkänd som självständigt servitutsändamål, skulle det otvivel— aktigt framstå såsom oegentligt om en anläggning som uppförts med stöd av servitutet ej tillhörde den härskande fastigheten. Det skulle kunna leda till stor olägenhet att anläggningen och den härskande fastigheten komme på skilda händer, t. ex. vid exekutiv auktion å fastigheten.
I 1947 års betänkande ha, såsom här ovan nämnts, återgivits vissa skäl, som. i remissyttranden anförts mot kraftledningars hänförande till fast egendom. Dessa skäl ha ej förmått rubba beredningens uppfattning om vad som utgör den riktiga lösningen av det föreliggande spörsmålet. Sär- skilt må framhållas att vid utformningen av bestämmelserna i nya JB ej kan
5—541880 II
tas hänsyn till de konsekvenser vartill dessa leda enligt nu gällande skatte— regler.1 Skulle konsekvenserna i beskattningshänseende, såsom befarats, bli omotiverade, få skattereglerna ändras med utgångspunkt från vad som an- setts böra gälla i civilrättsligt hänseende.
För att en anläggning å en fastighet skall utgöra tillbehör till annan fas- tighet skall enligt förevarande förslag fordras, utöver att anläggningen an- bragts för stadigvarande bruk, allenast att den är uppförd med stöd av ett å förstnämnda fastighet vilande, till förmån för den andra fastigheten gäl— lande servitut. Med lagbudets grund överensstämmande är, enligt bered- ningens mening, att anse en anläggning, som av ägaren till en fastighet upp- förts på annan fastighets mark och som utgör lös egendom, övergå till att utgöra tillbehör till förstnämnda fastighet, såframt anläggningens bibehål— lande efter det att den uppförts blivit tryggat genom servitut. Motsvarande får anses gälla därest anläggningen uppförts av annan, i vars hand den var lös egendom, och från honom överlåtits till ägaren av den härskande fastig— heten. Om emellertid anläggningen, vare sig före eller efter servitutets till- komst, uppförts av eller för den tjänande fastighetens ägare samt därigenom blivit tillbehör till hans fastighet, behåller anläggningen denna egenskap även om den skulle få tas i anspråk för servitutets utnyttjande; såsom fram- går av 6 5 kan anläggningen ej med verkan mot tredje man genom; överlå- telse övergå på den härskande fastighetens ägare med mindre den så skiljes från den tjänande fastigheten att den ej längre är att anse såsom tillbehör till denna. Anmärkas bör att verkan å anläggningens tillbehörsegenskap av att det servitut, med stöd varav anläggningen uppförts, upphör att gälla, icke regleras av nu förevarande bestämmelser utan i 19 kap. 24 5. Där med— delade föreskrifter i ämnet innehålla att, om den härskande fastighetens äga- re ej inom ett år från servitutets upphörande bortför anläggningen, denna skall, såframt ej annat Överenskommes, tillfalla den tjänande fastighetens ägare utan lösen. När anläggningen sålunda tillfaller ägaren av den tjänande fastigheten eller efter överenskommelse inlöses av honom, övergår den till att vara tillbehör till denna fastighet. Träffas över- enskommelse om att äganderätten till anläggningen, oavsett servitutets upp— hörande, fortfarande skall tillkomma ägaren av den förut härskande fas— tigheten, övergår anläggningen därigenom till att i hans hand utgöra lös egendom. Rätten att bortföra anläggningen liksom att eljest förfoga över densamma genom överenskommelse med ägaren av den förut tjänande fas- tigheten torde enligt bestämmelsen i 19 kap. 8 5 eller i varje fall dess grun— der ej kunna Skiljas från äganderätten till den förut härstkande fastigheten. Med anledning härav kan anläggningen intill dess ett år förflutit efter ser— vitutets upphörande vara att betrakta som tillbehör till den förut härskande fastigheten.
I det lagrum varom nu är fråga bör »servitut» fattas i vidaste mening och alltså anses innefatta ej allenast sådana genom upplåtelse tillkomna servi-
* Jfr 0. Ljungberg: »Till frågan i vad mån ovan jord framdragna kraftledningar utgöra före- mål för fastighetsbeskattning» i Svensk Skattetidning 1946, särsk. S. 223 ff.
tut varom 19 kap. handlar utan även de 5. k. tvångsservituten. Det bör ej ens vara uteslutet att såsom servitut i förevarande lagrums mening anse en sådan inskränkning i jordägarens förfoganderätt som grundas direkt å lag; såsom exempel må nämnas bestämmelserna i 1 kap. 3 & VL och 1 kap. 11 & denna balk.1
Den nu föreslagna regeln innebär även i ett annat betydelsefullt hänse- ende ett avsteg från den ståndpunkt 1947 års förslag intog. Kravet på att anläggningen skall »uteslutande» betjäna den härskande fastigheten har nämligen uppgivits. Av detta krav följde att exempelvis en ledning som gemensamt utnyttjades av flera fastigheter ej skulle ha räknats såsom till- behör till någon av fastigheterna utan såsom lös egendom.2 En sådan ge- mensamhet kan vara ursprunglig, i det att med stöd av servitut till förmån för flera fastigheter dessas ägare tillsammans uppfört anläggningen. Ge- mensamheten kan ock ha tillkommit på så sätt att en härskande fastighet delats, varvid servitutet med tillhörande anläggning bibehållits såsom ge— mensamt för de nya fastigheterna (19 kap. 13 5). Uppenbart skulle det komma i strid med grunderna för servitutets reglering om den omständig- heten att ledningarna voro gemensamma skulle medföra att de ansåges som lös egendom. Av 6 5 i detta kapitel följer att någon gemensamhet icke kan uppkomma genom »överlåtelse» av andelsrätt i en anläggning som hör till fastighet, ty så länge anläggningen bibehålles har överlåtelsen icke någon verkan mot tredje man. Då med stöd av servitut till förmån för flera fastig— heter ägarna gemensamt uppfört en anläggning, innebär förslaget att till var och en av dessa fastigheter hör den andel i anläggningen som svarar mot ägarens bidrag till anläggningen. Utgöra fastigheterna, på grund av ömsesi- diga upplåtelser av samfällighetsrätt varom sägs i 22 kap., en samfällighet och avser servitutet tillgodoseende av samverkansändamålet, ha de skilda fastigheterna del i anläggningen i förhållande till sin inbördes bidragsskyl- dighet (se 22 kap. 3—5 95).
Av kapitlets ämnesområde följer att här avses allenast servitut som gäller till förmån för fastighet (jfr ang. tillbehör till tomträtt och vattenfallsrätt 17 kap. 9 5 andra st. och 18 kap. 4 5 första st.). Huruvida den av sådant servitut belastade egendomen är fast eller lös (se 17 kap. 1 5 andra st., 18 kap. 4 5 första st. och 19 kap. 2 5) är däremot i förevarande sammanhang utan betydelse.
Förslaget öppnar möjlighet att till förmån för fastighet upplåta även andra rättigheter än servitut, nämligen avtalad förköpsrätt (5 kap. 1 5 andra st.), rätt till elektrisk kraft (21 kap. 2 5), rätt till vissa med elektrisk kraft jämförliga nyttigheter vilka tillhandahållas genom ledning (21 kap. 11 å) och samfällighetsrätt (22 kap. 1 €). Med anledning härav uppställer sig frågan, huruvida sådan servitutsliknande rättighet bör på samma sätt som servitut öva inverkan beträffande vad som skall såsom tillbehör föras till den härskande fastigheten. Denna fråga kan tydligen icke besvaras utan en
1 Se Almén, Ant. till 1 kap. 5. 6 f. "3 Se 1947 års bet. s. 89. Jfr Walin i SvJT 1948 s. 403.
föregående undersökning, huruvida rättighet av ifrågavarande art kan inne- fatta rätt för den härskande fastighetens ägare att å den belastade fastig- heten uppföra och bibehålla anläggning för stadigvarande bruk.
Vid en sådan undersökning kan avtalad förköpsrätt omedelbart uteslutas. Denna typ av rättighet är icke bunden till några som helst yttre anordningar.
Rätt till elektrisk kraft innebär för den härskande fastigheten allenast rätt att erhålla sådan kraft resp. för motsidan skyldighet att leverera kraften (21 kap. 5 5). Det ligger i sakens natur att leveransen måste fullgöras Över en kraftledning, men dennas uppförande och bibehållande liksom över hu- vud taget frågan på vem dessa åtgärder skola ankomma ligger vid sidan av det rättsförhållande som uppstår genom upplåtelsen av krafträttigheten. Ledningens egenskap av tillbehör till viss fastighet eller av lös egendom är att bedöma efter förut behandlade regler. Vad nu sagts om rätt till elektrisk kraft gäller också i fråga om rätt till vissa med elektrisk kraft jämförliga nyttigheter.
Upplåtelse av samfällighetsrätt föranledes av en stadigvarande intressege- menskap mellan två eller flera fastigheter. Upplåtelsen äger rum genom avtal mellan fastigheternas ägare (samfällighetsavtal) samt sker i var och en av fastigheterna särskilt och till förmån för den eller de Övriga fastigheterna (22 kap. 1 5). De fastigheter i vilka samfällighetsrätt upplåtits utgöra i allt som angår tillgodoseende av det gemensamma ändamålet en samfällighet; delaktigheten i denna är förenad med äganderätten till varje särskild fas- tighet och må ej för sig överlåtas (22 kap. 3 5). Samfällighetsrätt, som vilar å särskild fastighet, innebär skyldighet för varje ägare av denna bl. a. att, om och i den mån samfällighetsavtalet innefattar åtagande därom, tåla att fastigheten nyttjas för samfälligheten (22 kap. 6 5). På grund av vad sålun- da och i övrigt enligt beredningens förslag skall gälla i fråga om samfällig- hetsrätt kan konstateras att det föreligger den allra närmaste överensstäm- melse mellan upplåtelser av samfällighetsrätt och Ömsesidiga servitutsupp— låtelser. Liksom en anläggning kan uppföras med stöd av servitut kan, när samfällighetsrätten har nyss angiven innebörd, uppförandet äga rum med stöd av samfällighetsrätten. I fråga om anläggningens tillbehörsegenskap torde vara motiverat att i båda fallen anlägga helt Överensstämmande syn- punkter. Beredningen anser alltså att de i samfälligheten ingående fastig- heterna böra anses ha del i den med stöd av samfällighetsrätt uppförda an— läggningen i förhållande till sin inbördes bidragsskyldighet. Det kan tillfo— gas att, om samfällighetsrätten innebär rätt för samfälligheten att nyttja anläggning som redan finnes å fastigheten och utgör tillbehör till denna, nå- gon förändring av anläggningens tillbehörsegenskap självfallet ej äger rum.
Av nu anförda skäl har beredningen i förevarande lagrum vid sidan av servitut upptagit samfällighetsrätt men ej rättighet av annan art. '
I 1947 års betänkande anfördes i motiven till 2 5 att beredningen ämnade framlägga förslag om rätt att av »industriegendom» bilda en inskrivnings-
enhet.] I fråga om vad som skulle anses som tillbehör till industriegendom som inginge i en dylik enhet innefattade förslaget en väsentlig utvidgning i förhållande till de allmänna reglerna i förevarande kapitel, i det att som tillbehör till den fasta egendomen skulle anses även industriföretagets för— lagsinteckningsbara lösa egendom, d. v. s. för rörelsen avsedda lösa inven— tarier och råvaror samt i rörelsen frambragta alster. Denna fråga kommer beredningen att upptaga till närmare behandling vid 26 kap. 1 &. Såsom framgår av vad där anföres har beredningen, som vid utformningen av det i nämnda kapitel reglerade institutet registrerad bruksenhet funnit sig böra uppgiva begränsningen till industriegendom, låtit tanken falla att till fast egendom av visst eller vissa slag skulle, när den inginge i bruksenhet, så- som tillbehör föras särskilda arter av lös egendom. Tillämpningen å bruks- enhet av balkens bestämmelser skall i allmänhet vila på grundsatsen att bruksenheten såsom en med fastighet jämförlig enhet trätt i de särskilda fastigheternas ställe. Vad angår reglerna i balkens första huvudavdelning ut- talas sagda grundsats i 26 kap. 14 5 första stycket. Såsom beredningen när- mare utvecklar i motiven till sistnämnda lagrum följer härav att bestäm— melserna om tillbehör till fastighet skola, så länge bruksenheten består, va- ra att hänföra till denna. '
45.
I förtydligande syfte har paragrafens avfattning något jämkats.
55.
I denna paragraf stadgas vissa undantag från de förut givna reglerna om vad som utgör tillbehör till fastighet. Undantagen avse Sådant som i stället skall utgöra tillbehör till tomträtt och vattenfallsrätt, till åborätt, som upp- låtits enligt lagen den 4 juni 1926 om upplåtelse under åborätt av viss jord, samt slutligen till gruva. I 1947 års förslag hade undantagens materiella räckvidd här angivits. Såvitt angår tomträtt, vattenfallsrätt och åborätt in- nehåller paragrafen i nu föreslagen lydelse allenast en hänvisning till de i fråga om dessa institut meddelade bestämmelserna om tillbehör. Dessa åter- finnas i 17 kap. 9 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket denna balk samt i 4 & åborättslagen (SFS 1926: 189). Beträffande anläggningar för gru- va överensstämma här meddelade bestämmelser i sak med de i 1947 års för— slag givna. I anslutning till terminologien i vissa andra bestämmelser i för- slaget (11 kap. 24 5, 19 kap. 2 5 och 22 kap. 2 5) har emellertid uttrycket »anläggningar för gruva» utbytts mot »anläggning som är att hänföra till gruvegendom»; begreppet gruvegendom kommer att närmare behandlas vid 11 kap. 24 5. Med hänsyn till det sålunda valda uttryckssättet har det an— setts överflödigt med den närmare bestämning av begreppet gruva som ägt rum i 1947 års förslag.
1 1947 års bet. S. 99.
7 5.
De i denna paragraf gjorda jämkningarna i förhållande till 1947 års för— slag äro väsentligen av redaktionell innebörd. Av den jämkade lydelsen lär tydligare än av den förutvarande framgå att, sedan föremålet väl en gång infogats i fastigheten, äganderättsförbehållet ej kan göras gällande ens om föremålet sedermera skulle så skiljas från fastigheten att det ej längre utgör tillbehör till denna.1
3 KAP.
Om rättsförhållanden mellan grannar
De i 1947 års förslag meddelade bestämmelserna om rättsförhållanden mellan grannar äro i åtskilliga fall utformade icke såsom materiella bestäm— melser angående de inbördes relationerna mellan sakägarna i ett granne- lagsförhållande utan såsom regler, huvudsakligen av processuell natur, om påföljden av att en uttalad eller underförstådd, med grannelagsförhållan- det förenad skyldighet åsidosättes. Vid den överarbetning av nämnda för— slag i formellt avseende som beredningen företagit har beredningen sökt låta reglerna så långt det varit möjligt framträda såsom materiella be- stämmelser. Åsidosättande av en sådan bestämmelse kan självfallet alltid rättsligen beivras och allt efter omständigheterna ge upphov till anspråk på återställelse eller fullgörelse samt skyldighet att ersätta skada. Angående de former i vilka sådant beivrande äger rum gälla allmänna processuella och exekutionsrättsliga regler; endast i den mån avvikelser från dessa finnas påkallade äro särskilda bestämmelser av nöden. Såsom i 1947 års betän— kande2 erinrats äro i 187 a 5 UL och 15 kap. 3 & RB bestämmelser medde— lade om tvångsåtgärder av interimistisk natur. I sådant avseende kan före— komma ej blott förbud eller annat föreläggande vid vite utan även förord- nande om egendoms förvaltning av god man eller annan erforderlig åtgärd; om verkställigheten är stadgat i 37 5 första stycket 5 UL (jfr 42 5 första st. samma lag samt 17 kap. 14 å andra st. RB) ävensom i 53 5 UL. Har dom rörande återställelse eller fullgörelse meddelats och vunnit laga kraft, an- kommer enligt 38 & UL på Överexekutor att förordna om verkställighet och sättet därför. Enligt vad i sistnämnda lagrum särskilt utsagts äger därvid överexekutor, om någon skall tillhållas att något göra eller låta och tvångs— medel eller äventyr ej är utsatt i domen eller stadgat i lag, förelägga vite, där sådant finnes lämpligt, samt utdöma vitet. Nämnda lagrum utgår emel- lertid från att också andra 'möjligheter att befordra domen till verkställig- het stå överexekutor till buds och nyss anförda bestämmelse anses inne- bära att han skall tillgripa vitesföreläggande endast om annat Sätt för verk-
1 1947 års bet. s. 115. ” Se 5. 126.
ställigheten icke anses böra föredragas.1 I vissa fall kan dom verkställas utan hinder av att den icke äger laga kraft; därom må hänvisas till 17 kap. 14 5 första stycket RB och 42 å andra stycket UL.
1 &.
Förevarande paragraf innehöll i 1947 års förslag den materiella bestäm- melsen att envar ägare av fastighet vore pliktig att vid dess nyttjande ta skälig hänsyn till granne.2 Enligt vad som uttalades i motiven till 2 5 i samma förslag måste emellertid också en nyttjanderättshavare, som be- dreve störande verksamhet, regelmässigt anses ha skyldighet att svara där— för.3 I detta uttalande torde med nyttjanderättshavare avses envar som, även på annan grund än nyttjanderätt, nyttjar fastigheten, t. ex. födoråds- tagare eller servitutshavare.
Med hänsyn till att de på grannelagsförhållandet grundade förpliktelser- na få anses åvila ej blott fastigheternas ägare utan ock envar som nyttjar fastigheterna samt vidare till att dessa förpliktelser torde böra hänföras till ägande eller nyttjande icke allenast av fastighet utan av fast egendom över huvud taget har den nämnda, i 1947 års förslag meddelade bestämmelsen utvidgats. I nu föreslagen lydelse innehåller den att envar är skyldig att vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till gran- ne. Vid sådan avfattning av lagrummet måste otvivelaktigt med granne förstås grannfastighets ägare eller nyttjare. I sak torde 1947 års förslag stå på samma ståndpunkt; i motiven därtill uttalades nämligen att en nyttjanderättshavare, som lede men av immission, tydligen borde själv kun- na anställa talan. Framhållas må att den gjorda ändringen av lagrummets lydelse ej inverkar på frågan vem som är rätt kärande eller svarande i mål om immission, en fråga som hänför sig till den s. k. saklegitimationen. Ge— nom ändringen undanröjes dock faran för den missuppfattningen att talan om immission städse skall föras av eller riktas mot fastighetsägaren.
2——4 åå.
Avfattningen av dessa paragrafer har undergått vissa jämkningar. I 1947 års förslag innehöll 2 5 andra stycket en erinran om VLs bestäm- melser angående vattenförorening. Det kan antagas att också andra med immissioner sammanhängande frågor bli föremål för speciell reglering utan- för nya JB. Sålunda syssla två f. n. arbetande utredningar, nämligen 1956 års flygbullerutredning samt atomskadeutredningen, med frågor av angiv- na karaktär. Med hänsyn därtill har beredningen ersatt nyssnämnda er- inran med ett mera allmänt stadgande av innehåll att, om i lag eller för- fattning i särskilda hänseenden givits bestämmelser om besvär som avses i - 2 5 första stycket, dessa bestämmelser skola gälla.
I överensstämmelse med vad beredningen uttalat vid kapitelrubriken
1 Trygger 2 upp]. 5. 119 f., se ock Kallenberg, Svensk Civilprocessrättl: 4 (Lund 1924) s. 922 f. 2 Se NJA 1951 s. 55. 3 1947 års bet. s. 127 jämte de där anförda rättsfallen samt NJA 1952 s. 141.
har ur 2 & fått utgå vad där stadgats om vitesföreläggande. Denna ändring har föranlett att, till framhållande av sambandet mellan 2 5 och bestäm— melsen i 3 5 andra stycket, i sistnämnda lagrum intagits en hänvisning till 2 5. Vidare ha 2 och 3 åå i likhet med 1 & utvidgats till fast egendom över huvud taget. Övriga jämkningar äro rent redaktionella.
55.
Av de i förevarande paragraf upptagna ersättningsreglerna avse de i första stycket meddelade sådan skada som redan uppkommit, under det att regler- na i andra stycket avse framtida skada. På det sakliga innehållet i para- grafen har beredningen icke ingått i vidare mån än att, då det torde vara avsett att båda styckena i och för sig skola vinna tillämpning å samma slag av skador, ur andra styckets text har uteslutits den till ordet »skada» foga- de bestämningen »å fastighet».
Ersättningsskyldighet skall, enligt den avfattning första stycket äger i 1947 års förslag, föreligga oavsett att tillstånd meddelats enligt 3 5. För skada i fall som avses i 4 5 är anläggningens ägare på grund av 1 & allt- jämt skyldig att utgiva skadestånd.1 Till förekommande av missförstånd, vartill särskilt en jämförelse med andra stycket kunde ge anledning, har i föreliggande förslag jämväl i första stycket uttryckligen angivits att ska— dan skall ersättas också då 4 & äger tillämpning.
65.
I förevarande lagrum ha gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur.
11 g.
Såsom redovisats i 1947 års betänkande2 meddelades de första bestäm- melserna angående byggnad, som uppförts utöver fastighetsgräns, i 1899 års lag om vad i vissa fall bör iakttagas, då byggnad uppförts utöver tomt- gräns. Dessa bestämmelser överfördes sedermera i sak oförändrade till FBL, där de inrymdes i 1 kap. 10—13 55. De utbrötos ur FBL i samband med antagandet av 1931 års stadsplanelag och upptogos med vissa sakliga ändringar i 19 5 av sistnämnda lag. Sedan stadsplanelagen sedermera upp— hävts och ersatts av BL, ha ifrågavarande bestämmelser, utan ändring i sak, erhållit plats i 39 å BL; paragrafen undergick viss ändring genom lag den 21 december 1949.
Förevarande paragraf återgår följaktligen närmast på 39 & BL och mot— svarar 3 kap. 3 och 4 55 (jfr ock 6 5) i 1909 års förslag samt 3 kap. 11 å i 1947 års förslag.
Bestämmelserna i 39 5 BL avse allenast byggnad som inom redan tomt- indelat område uppförts utöver tomtgräns.3 I första stycket av nämnda lag— rum behandlas närmare förutsättningarna för att, då å tomt byggnad upp—
lse 1947 års bet. S. 131. 2 Se s. 142 f. = NJA II 1931 s. 264, NJA 1940 s. 195.
förts i sådant läge att den skjuter in på grannes tomt eller på gata eller an- nan allmän plats, ägaren av byggnaden skall vara fri från skyldighet att av- träda den intagna marken. I samband härmed meddelas vissa särskilda före— skrifter av undantagskaraktär beträffande trappa, som skjuter över gatu- linjen. I samma stycke ges ock materiella regler om intrångsersättning och lösenskyldighet. I lagrummets andra stycke, vilket tillkommit genom den ovannämnda lagändringen år 1949, är stadgat att tvist om ersättning eller lösen skall prövas av expropriationsdomstolen; i samband med denna lag— ändring upptogos i 137 å andra stycket BL vissa processuella bestämmelser.1 I 39 5 tredje stycket nämnda lag meddelas slutligen föreskrifter angående ändring som är att hänföra till nybyggnad.
I motiven till 1947 års förslag har framhållits att ifrågavarande bestäm— melser, frånsett vissa däri inlagda föreskrifter av pol-itirättslig innebörd, närmast hade en rent privaträttslig karaktär.2 Vidare har anförts att dessa bestämmelser behandlade ett betydelsefullt till grannskapsrätten hörande ämne, vars upptagande i förevarande kapitel av nya JB förefölle sakligt mo— tiverat; därvid syntes, liksom fallet var i 1909 års förslag, frågan böra reg- leras i hela dess vidd. Då någon saklig ändring i stadsplanelagens privat- rättsliga stadganden i ämnet icke synts påkallad, hade innehållet i dessa ansetts böra kunna utvidgas till att över huvud avse byggnad som uppförts utöver fastighetsgränsen.
Till de nu återgivna uttalandena kan beredningen väsentligen ansluta sig. Såsom kommer att framgå av det följande har beredningen dock funnit vissa sakliga ändringar i den nuvarande privaträttsliga regleringen vara på- kallade. I överensstämmelse med ståndpunkten i 1947 års förslag finner be- redningen att undantagsbestämmelserna angående trappa, som skjuter över gatulinje, ha så speciell karaktär att de böra få stå kvar i BL med den be— gränsning av deras tillämpningsområde som därav blir följden. Likaså måste där kvarbliva reglerna om ändring som är hänförlig till nybyggnad.
I första stycket av förevarande paragraf ha upptagits reglerna i 39 5 första stycket första punkten BL utan annan saklig ändring än sådan som be— tingas av att de föreslagna bestämmelserna skola ha allmängiltig omfatt- ning. Uttrycket att byggnad skjuter in på grannens mark är avsett att täcka även det fall att byggnaden skjuter in på gata eller annan allmän plats.
Såsom förutskickats är enligt gällande rätt grannen, vars mark blivit in- tagen, berättigad till intrångsersättning, om han icke hellre vill avstå mar— ken mot lösen. Beredningen har, i anledning av samråd i ämnet med 1954 års fastighetsbildningskommitté, till särskilt övervägande upptagit frågan, huruvida rätten att påkalla inlösen av intagen mark bör bibehållas.
Redan i 1899 års lag återfinnas de ännu gällande bestämmelserna om rätt för den förfördelade grannen att välja mellan att erhålla ersättning för in- trång och att mot lösen avstå den intagna tomtdelen.3 Vid lagens tillkomst
1 NJA II 1950 s. 294 f. * 1947 års bet. s. 144. 3 NJA II 1899 nr 5 s. 23 ff.
uppmärksammades att det skulle kunna stöta på svårighet att, när granne inlöst ett av honom intaget område, få detta överflyttat till hans tomlt. Med anledning av vissa inom HD vid dess granskning gjorda uttalanden yttrade föredragande departementschefen i propositionen därom bl. a. att, vad an- ginge det för sådan tomtjämkning erforderliga samtycket från de adminis- trativa myndigheterna, av innehållet i lagen torde följa att dylikt samtycke iclke finge vägras. Skulle erfarenheten visa att uttryckligt stadgande härom erfordrades, kunde sådant när som helst meddelas.1 I motiven till 3 kap. 6 5 i 1909 års jordabalksförslag — vilket förslag såsom nämnts innebar att begränsningen till allenast planlagt område icke bibehölls — uttalades att, sedan intaget område blivit inlöst av ägaren till den fastighet från vilken inkräktningen utgått, området borde införlivas med denna fastighet.? Detta skedde, därest området skulle överflyttas till en tomt, sålunda att, sedan i administrativ ordning tillstånd lämnats till den nödiga jämkningen i tomt- indelningen, tomtdelen sammanlades med den tomt vilken den skulle till- höra. Skulle överflyttningen ske till fastighet, som ej utgjorde tomt, måste ock utväg till genomförande av sammanläggning beredas. Under förarbetena till stadsplanelagen uttalades likaså # i ett den 15 december 1920 avgivet kommittébetänkande —— att inlöst tomtdel naturligtvis borde sammanläggas med den tomt därå den inkräktande byggnaden i övrigt vore uppförd; i detta hänseende syntes stadgandena i 3 kap. FBL vara tillfyllestgörande.3
Såsom av det anförda framgår leder inlösen av intagen mark till en fastig— hetsbildning som försätter de i sådant hänseende bestämmande myndighe- terna i en tvångssituation. Den inlösta marken saknar uppenbart varje för- utsättning för existens såsom självständig fastighet; det har ock städse för- utsatts att den skall sammanläggas med inlösarens fastighet samt att, om därför erfordras ändring i tomtindelningen, sådan skall genomföras. Från denna utgångspunkt har beredningen övervägt en ordning, innebärande att inlösens fullbordan automatiskt skulle leda till att inlöst mark inginge i in- lösarens fastighet.4 En konsekvens härav måste ovedersägligen bli att i före- kommande fall också tomtindelningen automatiskt underginge ändring. Med hänsyn till de angående sådan ändring i allmänhet gällande reglerna in- giver emellertid den sålunda ifrågasatta anordningen åtskilliga betänklighe— ter. Dessa förminskas ej av det förhållandet att redan enligt gällande rätt tomtindelningen måste i därför stadgad ordning anpassas efter det läge som inträtt till följd av inlösen (se bl. a. 31 5 andra st. BL och 39 & byggnadsstad- gan 30/6 1947).5
Fastighetsbildningskommittén har från sina utgångspunkter för bered- ningen framhållit att den helst såge att den nuvarande befogenheten att på- kalla inlösen slopades helt, alltså även för BLs tillämpningsområde. Kom—
1 Se 4 5 lag 31/8 1907 ang. stadsplan och tomtindelning samt NJA II 1907 nr 5 s. 23 ff. 9LB Ill 5. 189 f. 3 NJA II 1931 s. 262. ' Jfr lag 18/4 1952 om sammanföring av samfälld vägmark med angränsande fastighet m. m. (särskilt 3, 4 och 17 55). 5 Se 4 5 lag 31/8 1907 ang. stadsplan och tomtindelning samt NJA II 1907 nr 5 s. 23 ff. ävensom Bexelius-Nordenstam-Aurén, Byggnadslagstiftningen andra uppl. (Stockholm 1950)s. 225.
miltén har anfört att en sådan befogenhet klart strede mot principerna i numera gällande fastighetsbildningslagstiftning. Därav kunde föranledas ändringar i fastighetsindelningen, vilka ur allmän synpunkt vore olämpliga. Särskilt inom byggnadskvarter Ikunde även obetydliga ändringar få högst Inenliga konsekvenser. I viss utsträckning bereddes möjlighet åt grannar att i samförstånd framkalla en olämplig ändring av fastigheternas omfattning. Fastighetsbildningslagstiftningen erbjöde numera goda möjligheter för fas- tighetsägarna att med tillämpning av normala åtgärder för fastighetsbild- ning, tvångsvis eller efter överenskommelse, få till stånd en legalisering av inkräktningar som ej ledde till en olämplig fastighetsindelning. I det lag— förslag kommittén ämnade framlägga komme möjligheterna att med van- liga åtgärder komma till rätta med fall av inkräktning att ytterligare byggas ut.
Till vad sålunda från fastighetsbildningskommitténs sida anförts kan be- redningen ansluta sig. Beredningen har därför icke i det föreliggande för- slaget upptagit någon motsvarighet till bestämmelserna i 39 å BL och i 1947 års förslag om rätt för granne, vars mark intagits, att påkalla inlö- sen av marken. Grannens befogenheter inskränkas alltså till att, där in— kräktaren skall tills vidare få behålla intagen mark, påfordra ersättning.
I sistnämnda ämne innefattar 39 5 BL, liksom tidigare lagar, endast ett allmänt hållet stadgande om rätt för grannen att njuta ersättning för det intrång han lider av byggnad som skjuter in på hans tomt; härmed över- ensstämmer 1947 års förslag. Allenast ägaren av den fastighet vars mark intagits torde såsom sakägare f. n. ha ett självständigt anspråk på ersätt— ning.
Självfallet äro fastigheternas ägare oförhindrade att utom rätta träffa överenskommelse om intrångsersättningen. En sådan överenskommelse blir emellertid ej bindande mot ny ägare. Vill någondera ägaren få ersättningen med bindande verkan bestämd, har han att därom väcka talan mot den andre. På grund av vad nu sagts och med hänsyn till att det vanligen är ovisst, hur länge överbyggnaden kommer att bibehållas, har beredningen # i anslutning till en allmän regel om grannens rätt till ersättning för det intrång som tillskyndas honom genom markens intagande och nyttjande _ upptagit bestämmelse om att sådan ersättning på därom förd talan må be- stämmas att utgå på en gång eller med visst belopp för varje år intill dess marken avträdes.
Beredningen har vidare i andra stycket, med avseende å intrångsersätt- ning som skall utgå på en gång, upptagit vissa bestämmelser angående ti- den inom vilken ersättningen skall erläggas samt påföljden av att ersätt- ningen icke erlägges inom denna tid. Förhållandet mellan grannarna kän— netecknas av att den ene faktiskt men utan rättsgrund innehar ett den and— re tillhörigt stycke mark samt att denna faktiska besittning under de i förs- ta stycket angivna förutsättningarna erhåller rättslig sanktion så, att mar- ken får tills vidare behållas och nyttjas mot ersättning. I motiven till 3 kap. 6 5 i 1909 års förslag anfördes att det icke synts nödigt att utsätta någon sär-
skild påföljd för försummelse att betala ersättning för intrång, då det utan vidare syntes vara klart att i fall av sådan försummelse den vars fastighet inkräktats kunde begagna sig av sin rätt att fordra att det intagna området löstesl; för fall, då den som skulle utgiva lösen dröjde med dess erläggande utöver en månad efter förfallodagen, var i nämnda lagrum stadgat att rät- ten att ha byggnaden eller anläggningen kvarstående å den intagna marken vore förverkad. Beredningen, som icke föreslär rätt för den förfördelade grannen att påkalla inlösen, anser att påföljd för underlåtenhet att i rätt tid erlägga bestämd engångsersättning bör utsättas i lagen. Lämpligen kan påföljden angivas så, att grannen skall äga påfordra byggnadens borttagan- de; häri ligger att grannen kan, med godkännande av betalning som sker senare än vederbort, avstå från anspråk på avhysning. Påföljden jämte tid- punkten för dess inträde torde ock böra uttryckligen angivas i den dom varigenom ersättningen bestämmes. Åt rätten bör lämpligen överlämnas att med beaktande av omständigheterna i det särskilda fallet, särskilt den er— sättningsskyldiges behov av rimligt anstånd med ersättningens erläggande, fastställa tiden inom vilken detta skall ske. På grund av vad nu sagts har i andra stycket stadgats att när ersättning, som skall utgå på en gång, be- stämmes, i domen tillika skall fastställas viss tid, räknad från det domen vunnit laga kraft, inom vilken ersättningen skall erläggas vid påföljd att eljest grannen äger påfordra byggnadens borttagande.
Engångsersättning enligt andra stycket i denna paragraf är väsentligen likställd med ersättning varom 6 5 i förevarande kapitel handlar. Till främ— jande av önskvärd likformighet i regleringen har i andra stycket slutligen stadgats att i övrigt angående ersättning, som utgår på en gång, i tillämp— liga delar skall gälla vad i 6 5 är stadgat.
De särskilda förhållanden som föranlett en regel i 5 å andra stycket sis— ta punkten angående jämkning av ersättning bestämd till visst årligt be- lopp2 sakna motsvarighet i här avsedda fall.
Beredningen har slutligen till övervägande upptagit också spörsmålet om behörig domstol i mål som röra tillämpningen av förevarande paragraf. I det kommittéförslag som låg till grund för 1899 års lag stadgades att, om lösen eller ersättning enligt lagen skulle utgå, beloppet skulle, där överens- kommelse därom ej kunde träffas, bestämmas i den ordning som sades i lagen angående stadsplan och tomtindelning.3 I den slutliga lagen stadga- des att, om enligt domstols beslut eller parters åsämjande jord skulle lösas eller ersättning för intrång utgå efter ty i 1 & sades, därom i tillämpliga delar skulle gälla vad angående jords eller lägenhets avstående för allmänt behov vore stadgat.4 Denna regel inflöt i sak oförändrad i 1 kap. 12 & FBL.5 Någon däremot svarande regel upptogs emellertid icke i 19 å stads-
! LB Ill 5. 189. " 2 1947 års bet. s. 132 f.
= Den av kommittén föreslagna lagen ang. stadsplan och tomtindelning framlades icke för riksdagen.
' NJA II 1899 nr 5 s. 30 f. 5 NJA II 1918 s. 396 f.
planelagen. Föredragande departementschefen anförde i detta ämne att en— ligt då gällande lag tvist, huruvida de villkor som betingade förmånen att få inlösa eller mot ersättning nyttja inkräktad mark förelåge eller" icke, skulle prövas av domstol, medan beloppet av lösen eller ersättning skulle bestäm- mas enligt reglerna i ExL. Enligt departementschefens mening borde även bestämmande av lösen— och ersättningsbeloppet ske av domstol.1 Den stånd- punkt stadsplanelagen intog bibehölls oförändrad vid ifrågavarande reglers överförande till BL.2 I samband med 1949 års ändring i ExL "tillkomme emellertid på förevarande område vissa nya bestämmelser i BL. I 39 å BL infördes bestämmelse att tvist om ersättning eller lösen skulle prövas av ex— propriationsdomstolen och till 137 5 BL, som avsåg tillämpningen av ExL med avseende å inlösen av mark enligt BL, fogades ett nytt andra stycke av innehåll att i mål, som eljest enligt BL skall upptagas av expropriations- domstol, bestämmelserna om domstol och rättegång i expropriationsmål i tillämpliga delar skulle gälla, där ej annat vore särskilt stadgat. Angående tillägget till 39 å BL yttrade föredragande departementschefen att tvist om ersättning för skada eller intrång handlades av allmän domstol och att Inarkutredningen3 icke föreslagit någon ändring i detta förhållande. Då nu föresloges inrättande av specialdomstolar, vilka skulle besitta särskild sak- kunskap i fråga om Värdering av fastigheter och vad därmed sammanhäng— de, vore det dock uppenbarligen lämpligt att till dem överföra även denna tvist.4
Enligt beredningens åsikt torde — särskilt när möjligheten för den för— fördelade grannen att påkalla inlösen icke längre kommer att bibehållas — övervägande processuella skäl tala för att ifrågavarande spörsmål be— handlas av allmän domstol. Skulle, då talan därom väckes, gränsen icke vara ostridig, har domstolen att förklara målet vilande i avbidan på att gränsbestämning äger rum (32 kap. 5 5 RB). Uppenbart är att fråga av sist— nämnda beskaffenhet städse alltjämt måste behandlas enligt bestämmelser— na i JDL och FBL. Är gränsens sträckning klarlagd eller ostridig, inledes tvisten ofta genom att den förfördelade grannen väcker talan mot inkräk- taren med begäran om dennes avhysning samt om ersättning för den tid denne obehörigen nyttjat marken; sådan talan måste givetvis upptagas av allmän domstol. Gör svaranden i målet invändning om att han enligt ifrå- gavarande bestämmelser vill behålla marken, torde även denna invändning böra ankomma på den allmänna domstolens prövning. Skulle nyssnämnda Invändning finnas befogad, blir den förfördelades talan om avhysning ogil- lad och domstolen har att därefter behandla frågan om ersättning. I detta fall torde mellandom kunna ifrågakomma (17 kap. 5 å—RB). Bibehölles den gällande rättens grundsats, skulle den förfördelade grannen vara nödsakad att därefter väcka talan om ersättning vid expropriationsdomstolen. Genom att allmän domstol väljes kommer även på denna punkt överensstämmelse
1 NJA II 1931 s. 264. 2 Prop. 131/1947 5. 207 f. (jfr s. 290). 3 SOU 1948: 4. 4NJA II 1950 5. 294.
att åvägabringas med vad som enligt förslaget (5 5) skall gälla angående immissionsskada i allmänhet. I enlighet med nu angivna uppfattning har beredningen i förslaget icke upptagit någon motsvarighet till 39 å andra stycket BIL.
I tredje stycket av förevarande paragraf återfinnes överensstämmande med 1947 års förslag en hänvisning till de i 39 & BL kvarstående bestäm- melserna angående trappa, som skjuter över gatulinje.
4 KAP.
Om köp, byte och gåva 1 5.
Bestämmelserna i första och andra styckena, avseende formen för fastig- hetsköp, ha upptagits oförändrade från 1947 års förslag.
Med hänsyn till innehållet i första stycket andra punkten har i tredje stycket upptagits en erinran om den i 6 5 meddelade bestämmelsen angå— ende verkan av att köpevillkor, varav förvärvet enligt köpehandlingen är beroende, icke upptagits i utfärdat köpebrev.
4—6 åå.
I dessa paragrafer är fråga allenast om sådana villkor varav förvärvets fullbordan eller bestånd skall vara beroende. Genom vissa jämkningar i lagtexten har detta förhållande framhävts.
Såsom även framhållits i motiven till 1947 års förslag ha ifrågavarande bestämmelser återverkan på den inskrivningsrättsliga regleringen. I 28 kap. 9 5 3 av föreliggande förslag stadgas att lagfartsansökan omedelbart skall avslås, om fångeshandlingen innehåller villkorsbestämmelse som enligt 4 kap. 4 & medför förvärvets ogiltighet. Innehåller fångeshandlingen tillåten villkorsbestämmelse, får ansökan om lagfart väl förklaras vilande men må ej bifallas, med mindre det visats att villkoret ej längre är gällande (28 kap. 10 å och 14 & tredje st. första p.).
Från villkor, varav förvärvets fullbordan eller bestånd skall vara bero- ende, äro att skilja bl. a. villkor, som inskränka köparens rätt att i sin tur överlåta fastigheten eller att däri utfästa eller upplåta rättighet. Något hin— der för uppställande av villkor av sist angiven art innefattas icke i bered— ningens förslagl; ett villkor av denna art hindrar alltså ej lagfart å för- värvet men skall antecknas i fastighetsboken (28 kap. 20 5).
75.
Denna paragraf avser köp av sådan ägovidd som är till sina gränser be- stämd men icke utgör hel fastighet utan det av sådan, s. k. arealförvärv. I 1947 års förslag benämndes dylikt köpeobjekt visst till gränserna angivet
1 Se 1947 års het. s. 173 f.
område. Såsom i betänkandet anfördes vid förevarande paragraf är det, om man icke vill uppgiva kravet på överensstämmelse mellan den civil- rättsliga lagstiftningen och jorddelningsreglerna, svårt att finna någon an- nan utväg än att förklara legal fastighetsdelning vara ett ofrånkomligt led i överlåtelse av område som icke utgör registerfastighet.1 Beredningen hade av dessa och i övrigt anförda skäl stannat vid att förbinda överlåtelsen med fastighetsbildningens genomförande på det sättet att överlåtelsen skulle gå åter, därest fastighetsbildningen ej kunde komma till stånd. I sin lydelse enligt 1947 års förslag innehöll paragrafen att, om visst till gränserna angi- vet område såldes, överlåtelsen skulle vara beroende av att området genom laga delning skildes från den fastighet vartill det hörde.
Det förevarande spörsmålet skall först behandlas med avseende å de fall då laga delning sker enligt JDL; det delningsinstitut som då kommer i fråga är avstyckning (19 kap. JDL).
Stadgandet i 1947 års förslag innefattar icke, åtminstone efter ordalagen, en lösning för alla de fall av arealförvärv som kunna ifrågakomma. När ägaren av en fastighet vill överlåta viss till gränserna bestämd ägovidd, kan köpeobjektet bestämmas på två sakligt sett överensstämmande men eljest olika sätt, vilket sammanhänger med att institutet avstyckning är så kon- struerat att styckningsfastigheten anses fortfarande bestå men med redu- cerat ägoinnehåll och att allenast en ny fastighet bildas. I enlighet härmed kan köpeobjektet angivas antingen såsom viss ägovidd inom bestämda grän- ser eller ock såsom själva fastigheten med undantag av viss angiven, åter- stående ägovidd. Vad som skall avstyckas är i förra fallet den försålda ägo- vidden och i det senare fallet den ägovidd säljaren undantagit från över- låtelsen. Bestämmelsen i 6 5 3 mom. LF har, ehuru avfattad med hänsyn allenast till det fall att det överlåtna området skall utbrytas ur överlåta- rens fastighet och bilda en ny fastighet, i rättspraxis erhållit motsvarande tillämpning för det fall att säljaren överlåtit sin fastighet utom visst område därav, som han förbehållit sig ; lagfart har då icke ansetts kunna meddelas. för köparen å fastigheten, förrän lantmäteriförrättning, varigenom det för- behållna området skilts från fastigheten, vunnit laga kraft.2
Enligt beredningens mening bör, vare sig överlåtelsen omedelbart hänför sig till visst område eller till fastigheten med undantag av angivet område, överlåtelsen till sin giltighet vara beroende av att laga delning äger rum, något som väl också närmast torde överensstämma med den principiella ståndpunkt som 1947 års förslag intog till denna fråga.
I detta sammanhang kan erinras att vid den omarbetning av avstyck— ningskapitlet i JDL som skedde år 1947 man eftersträvat att erhålla en en- hetlig beteckning både för det område som skall avstyckas och för vad där- efter återstår av stamfastigheten; för båda dessa infördes begreppet styck- ningsdel (19 kap. 1 & sista st. JDL). Denna terminologiska nybildning mo-
! 1947 års bet. s. 178. 5 Se Undén, LF s. 48, NJA 1910 s. 530 (jfr 1938 s. 417) samt JOs ämbetsberättclse 1928 s. 11.
tiverades av departementschefen med den fördel som därigenom ur lag— teknisk synpunkt vore att vinna.1 I det förslag av fastighetsbildningssak- kunniga som låg till grund för 1947 års lagstiftning hade framhållits, huru— som den från jordavsöndringsinstitutet upptagna konstruktionen, att den ena styckningsdelen i motsats till den andra betraktades som identisk med den förut odelade fastigheten, hade stort värde ur redovisningssynpunkt; då emellertid någon skillnad mellan delarna icke behövde föreligga beträf- fande användningssätt, storleksordning eller äganderättsförhållandena, vore här fråga om ett slags huvudsakligen av bokföringstekniska skäl gjord fik- tion.2 —
Genom försäljning av viss ägovidd inom angivna gränser eller av fastig— heten med undantag av sådan ägovidd uppdelas objektet i realiteten i två områden, av vilka fastighetsägaren överlåter det ena och behåller det andra. Också i föreliggande lagstiftningsärende är det en lagteknisk fördel att äga tillgång till en enhetlig beteckning för vardera fastighetsdelen, även om dessa delar icke i alla sammanhang kunna behandlas lika (se t. ex. 8 kap. 2 5 i förslaget). Beredningen har ansett >>område>> väl ägnat att täcka båda de angivna företeelserna; området ställes i motsats till »andel» (8 och 9 55 i förevarande kap.), vilket är liktydigt med kvotdel. Genom den- na terminologi blir det möjligt att på ett enkelt sätt åt förevarande lag- rum ge sådan avfattning att det blir direkt tillämpligt vare sig ägaren säljer visst ägoområde och behåller restfastigheten eller han säljer fastigheten och behåller viss ägovidd därav. I enlighet med vad nu sagts avser lagrummet i sin av beredningen föreslagna lydelse försäljning av visst område, vare sig det är ämnat att avskiljas från fastigheten eller köpet avser fastighet med undantag av område.
I 1947 års betänkande ifrågasattes, huruvida icke avstyckning skulle kun— na igångsätlas ex officio, samt angavs, huru förfarandet kunde tänkas då gestalta sig.3 Beredningen har närmare övervägt en lösning efter sålunda angivna linjer men funnit att åtskilliga praktiska svårigheter och olägenhe- ter därvid möta. Enligt beredningens åsikt saknas bärande skäl att just för detta särskilda fall frångå den eljest i allmänhet tillämpade principen att det ankommer på den enskilde sakägaren att undanröja förefintliga hinder för förvärvets giltighet och lagfarts vinnande. I enlighet med denna uppfattning föreslår beredningen att köpets giltighet skall vara beroende, i första hand, av att laga delning, d. v. s. avstyckning, påkallas inom viss tid efter köpet. Angivna tid har ansetts böra bestämmas till sex månader från köpehandlingens dag och sålunda till längre tid än lagfartstiden, som nor- malt utgör tre månader från samma dag (28 kap. 2 5). Skulle, då lag- fart sökes, avstyckning ännu icke ha påkallats, förklaras ansökan vilande (27 kap. 17 & samt 28 kap. 10 å och 14 5 första st.) och lämnas underrättelse till sökanden enligt bestämmelserna i 27 kap. 19 5. Genom detta förfarande,
1 NJA II 1948 s. 11. ” SOU 1944: 46 s. 132 eller prop. 232/1947 5. 144. 3 1947 års het. s. 178.
som kommer att närmare behandlas särskilt i motiven till 27 kap. 17 och 19 55, riktas sökandens uppmärksamhet på det ifrågavarande villkoret och vad som erfordras för dess uppfyllande samt påföljden om föreskrivna åtgär- der i sådant syfte försummas. I sista hand avgörande för köpets giltighet måste bli att rätteligen gjord ansökan om laga delning leder till sådan del- ning.
Till nu anförda huvudprinciper knyta sig vissa särskilda spörsmål. Ett så— dant rör rätten att ta initiativ till avstyckning. Det bör ej ligga i ena kon— trahentens hand att bringa köpet att förfalla genom underlåtenhet att göra ansökan om laga delning. Enligt 19 kap. 6 & JDL i nu gällande lydelse till— kommer rätt att påkalla avstyckning såväl fastighetens ägare som, då fråga är om avstyckning på grund av överlåtelse, den till vilken överlåtelsen ägt rum. Att ansökan som göres å någondera sidan även gäller till förmån för den andra sidan torde följa av rättsförhållandets natur (jfr 14 kap. 8 5 andra st. RB).1 Detta innebär att återkallelse av ansökan ej kan ske ensidigt, utan att härför förutsättes biträde av den andra sidan; i angivna situation får ärendet om avstyckning alltså ej avskrivas. Ej heller bör en åtgärd eller försummelse av den ena sidan läggas den andra sidan till last. Beredning- en föreslår viss jämkning av avfattningen av 19 kap. 6 5 JDL. Såvitt nu är i fråga innebär jämkningen emellertid allenast ett förtydligande. Sålunda skall, enligt andra stycket i lagrummet, rätt att påkalla avstyckningsförrätt- ning tillkomma fastighetens ägare; är ägovidd som skall avstyckas eller fastigheten med undantag av sådan ägovidd överlåten till annan, må av- styckning påkallas såväl av överlåtaren som av den till vilken överlåtelsen skett.
En komplikation uppstår i det fall att avstyckning finnes ej kunna till- låtas, med mindre sammanläggning sker av någon av styckningsdelarna eller av båda var för sig med annan styckningsdelens ägare tillhörig fastig- het eller fastighetsdel. Det rättspolitiska syfte som förevarande bestämmel- ser skola tillgodose gör det nödvändigt att dessa bestämmelser äga tillämp- ning också i nu angivna fall. Vad angår initiativråtten till sammanläggning gäller f. n. enligt 10 5 SmlL att sådan rätt tillkommer allenast ägaren av de områden som skola sammanläggas. Bibehölles denna princip, skulle den till sammanläggningsinitiativ exklusivt berättigade kunna bringa köpet om intet genom att underlåta att ta sådant initiativ. Beredningen kommer att behandla denna fråga i de allmänna motiven till de föreslagna ändringar- na i JDL och hänvisar till vad där anföres. Beredningens överväganden ha föranlett förslag om viss utvidgning av initiativrätten till samman—- läggning (se 19 kap. 6 & tredje st. andra p. JDL). En för avstyckningens genomförande erforderlig sammanläggning skall enligt nämnda förslag kunna påkallas såväl av överlåtaren som av den till vilken överlåtelsen skett, av sakägare vars styckningsdel ej skall ingå i sammanläggningen dock allenast såframt ej annat avtalats vid överlåtelsen eller framgår av omstän- digheterna vid denna. Det må nämnas att framställning om sammanlägg-
1 Se NJA 1956 s. 435. 6—541886 II
ning i samband med avstyckning skall, om den ej sker i ansökan om av- styckningen, göras till förrättningsmännen muntligen vid sammanträde eller skriftligen (19 kap. 6 & tredje st. första p. JDL, jfr 16 a & i samma kap.). Mot denna föreskrift svarar stadgandet i 13 å andra stycket i den före- slagna nya sammanläggningslagen att fråga om sammanläggning i samband med avstyckning ej må upptagas, med mindre framställning därom gjorts vid avstyckningsförrättningen i nyss angiven ordning.
En liknande, mera speciell komplikation hänför sig till det fall att, vid avstyckning i samband med sammanläggning, någon eller några av sam— manläggningskomponenterna men ej den eller de övriga ingå i registrerad bruksenhet. Av skäl som komma att angivas i motiven till 26 kap. 21 5 skall för sammanläggning i sådant fall krävas att i samband därmed den del av bruksenheten som skall ingå i sammanläggningen avskiljes från bruksenheten eller ock den nybildade fastigheten upptages i bruksenheten. Den av beredningen föreslagna lösningen innefattas i den särskilda föreskrift i nämnda paragraf enligt vilken sådan sakägare, som må väcka fråga om sammanläggning, ock äger påkalla avskiljande eller upptagande.
Ett annat spörsmål, som i detta sammanhang kräver beaktande, rör he- tydelsen av att, då visst område säljes, säljaren redan väckt fråga om laga delning. Enligt gällande jorddelningslagstiftning torde förutsättas att i ett sådant fall ej kräves ny ansökan. Å andra sidan är tydligt att, då köpet gö— res beroende av laga delning, verkan å köpet kan tilläggas endast sådan del- ning som grundar sig å köpeavtalet. På frågan huru avstyckning skall verk- ställas inverkar enligt JDL, huruvida åtgärden föranledes av överlåtelse eller ej. Föranledes åtgärden ej av överlåtelse, ankommer enligt 19 kap. 14 & nämnda lag på fastighetens ägare att, med iakttagande av vad i samma ka- pitel föreskrives, bestämma huru avstyckningen skall verkställas. Har där- emot ägovidd som skall avstyckas blivit till annan överlåten, gäller enligt 19 kap. 9 & JDL att överlåtelsehandlingen skall införas i förrättningsproto- kollet eller i styrkt avskrift biläggas detta och föreskrives vidare i 15 å förs- ta stycket samma kapitel att överlåtelsehandlingen skall läggas till grund för avstyckningsförrättningen med rätt likväl för sakägarna, enligt 15 5 andra stycket, att i viss omfattning skriftligen förena sig om vissa jämk— ningar. Av sist anförda bestämmelser torde enligt gällande lagstiftning följa att, om under fortgången av en utav fastighetsägaren för egen del på- kallad avstyckningsförrättning sker överlåtelse av det till avstyckning av- sedda området, överlåtelsehandlingen må ingivas till förrättningsmännen, införas i förrättningsprotokollet eller biläggas detta samt läggas till grund för förrättningen. Enligt beredningens förslag blir det nödvändigt att frå- gan om delningen bringas till förrättningsmännens kännedom genom ansökan under åberopande av överlåtelsehandlingen inom den för ansökan bestämda tiden för att delningen skall medföra den verkan att överlåtelsen vinner gil- tighet. Skulle köpeavtalet icke ha på detta sätt åberopats, kan delningen icke i och för sig utgöra grund för avtalets giltighet och detta ej ens för det fall att delningen skulle kunna visas faktiskt överensstämma med vad som
avtalats mellan kontrahenterna. Att tillerkänna en sådan möjlighet rättslig betydelse skulle innebära att, i strid med de nu ifrågavarande bestämmel- sernas syfte, frågan om avtalets giltighet hölles svävande under obestämd tid. Ett annat förhållande är att i nu antydda fall kontrahenterna kunna -— på motsvarande sätt som då avtalet ansluter sig till en redan fullbordad delning _ förse den ursprungliga köpehandlingen med ett tillägg, vari för— klaras att köpet avser någon av de genom styckningen tillkomna fastigheter- na. Ett sådant tillägg är att betrakta som ett nytt köp och därå måste alltså uppställas samma formella krav som gälla i fråga om köpeavtal i allmänhet.
Vad nu sagts angående det fall att köpeavtal slutits under fortgången av ett avstyckningsärende måste ock gälla, då köpeavtalet ingåtts innan för— rättningen påkallades och det är säljaren som sökt avstyckning.
Med hänsyn till sitt syfte torde nu ifrågavarande bestämmelser böra vara tvingande; det bör följaktligen stadgas att de skola gälla, även om annat av- talats. Av detta stadgande följer att ett förbehåll i köpeavtal som helt all— mänt gör det försålda områdets storlek beroende av en kommande delning icke — även om det i och för sig skulle vara giltigt — fritager från skyldig— het att inom tid som lagen föreskriver söka delning på grund av avtalet.
I överensstämmelse med det nu sagda innehåller förevarande paragraf i sin av beredningen föreslagna lydelse att, om visst område säljes _ vare sig det är ämnat att avskiljas från fastigheten eller köpet avser fastighet med un- dantag av område — skall, även om annat avtalats, köpet vara beroende av att inom sex månader från köpehandlingens dag göres ansökan om laga delning på grund av köpet samt att i anledning av ansökan som rätteligen skett laga delning kommer till stånd.
Då köpet blir ogiltigt av anledning som nu nämnts, återgår det försålda området till säljaren och rättsläget blir detsamma som var rådande före köpet. Har fastighetsägaren efter försäljningen av området försålt även den återstod av fastigheten som ej ingick i det första köpet, kommer, då detta köp blir ogiltigt, en ny avstyckningsfråga att föreligga; preklusionsfristen för den senare köparen bör alltså räknas från dennes köp. Rätten för den senare köparen att självständigt påkalla prövning av avstyckningsfrågan torde vara obestridlig för sådana fall då ogiltigheten av det första köpet be» rott därav att säljaren eller den förste köparen ej gjort ansökan inom rätt tid eller då en inom rätt tid gjord ansökan på grund av återkallelse eller eljest ej varit föremål för saklig prövning. Men även då en sådan prövning ägt rum, torde det böra stå den senare köparen öppet att påkalla ny pröv- ning; ur avstyckningssynpunkt kunna förhållandena vid det senare köpet gestalta sig annorlunda än vid det första köpet och det torde ej vara ute- slutet att med hänsyn till nytillkomna omständigheter avstyckningsfrågan kan erhålla en annan utgång. Medgives avstyckning av det först försålda området, är frågan därmed avgjord även beträffande den senare försäljning- en; ansökan om delning i anledning av detta senare förvärv erfordras alltså icke. Skulle den förste köparen i sin ordning ha försålt det av honom för- värvade området till annan, är denne alltid beroende av den utgång avstyck-
ningsfrågan erhåller i fråga om den förste köparens förvärv; skulle detta förvärv vara ogiltigt, förfaller tydligen också det senare förvärvet.
Med hänsyn till det intresse som en senare förvärvare sålunda äger uti den i anledning av en tidigare försäljning uppkomna avstyckningsfrågan bör — om denna fråga ännu är svävande, då den senare försäljningen äger rum _ den senare köparen anses äga samma rätt att göra och fullfölja an- sökan som tillkommer säljaren. Då även säljaren, oberoende av den senare försäljningen, alltjämt har intresse av att den tidigare skedda försäljningen äger bestånd, måste ock han anses vara bibehållen vid sin rätt att göra och fullfölja ansökan. Den nu angivna lösningen av denna fråga torde stå i överensstämmelse med den avfattning som 19 kap. 6 5 JDL föreslås skola er- hålla och med de allmänna grunderna för förslaget i nu förevarande ämne. Beredningen har icke ansett erforderligt att upptaga mera detaljerade reg- ler för detta fall.
Beredningen övergår härmed till sådana fall då laga delning sker enligt FBL. Det må då först erinras om att frågan om ny fastighetsbildningslagstift- ning och därmed sammanhängande Spörsmål f. n. äro föremål för utredning .av 1954 års fastighetsbildningskommitté. Kommittén lär komma att fram- lägga förslag till en för land och stad gemensam fastighetsbildningslag; detta förslag torde i väsentliga hänseenden komma att innebära en utjämning av de nuvarande principiella skiljaktigheterna mellan JDL och FBL i huvud— saklig riktning mot det system som representeras av JDL.
Även FBL upptager delningsinstituvtet avstyckning, dock endast såvitt avser område som ej ingår i tomtindelning (5 kap. 1 5). Reglerna angående sådan delning uppvisa långtgående överensstämmelse med 19 kap. JDL; föreslagna ändringar i sistnämnda kapitel ha erhållit sin motsvarighet i 5 kap. FBL med de undantag som betingas av att enligt FBL delning icke före- kommer i samband med sammanläggning. Rätten att påkalla avstycknings- förrättning regleras i 5 kap. 2 5 andra stycket FBL i överensstämmelse med vad beredningen föreslagit i fråga om 19 kap. 6 5 andra stycket JDL. Angå- ende sättet för avstyckningens verkställande meddelas i 5 kap. 7, 9 och 10 55 FBL regler som motsvara de i 19 kap. 9, 14 och 15 åå JDL givna. De i förevarande paragraf meddelade bestämmelserna kunna följaktligen äga tillämpning i alla fall då delning sker genom avstyckning.
Vad åter angår områden som ingå i tomtindelning sker fastighetsbild— ningen icke som en delningsförrättning av samma rättsliga struktur som avstyckning. Skälen härtill sammanhänga med stadsplaneringen och stå- dernas tomtindelning. Genom administrativa förfoganden ha, oberoende av särskilda delningsåtgärder, de tomtindelade områdena erhållit sin utform— ning för bebyggande. Den administrativa tomtindelningen erhåller emeller- tid full fastighetsbildande verkan först då lagfart sökes å område som ge— nom tomtindelningen utlagts till tomt eller tomtdel eller då administrativt bildad tomt skall införas i tomtboken (1 kap. 3 & FBL). Uppenbart är att de områden, som äro föremål för överlåtelse, redan dessförinnan äro bestämda genom den administrativa uppdelningen och att något behov av enskilt ini-
tiativ för fastighetsbildningen icke föreligger. Även fastställd stadsplan har i vissa fall avstyckande verkan. Detta inträffar då enligt planen del av tomt uteslutes ur tomtindelning; då lagfart därå sökes eller tomtdelen skall utan föregången lagfart avföras ur tomtboken, är tomtdelen att anse såsom av- styckad (1 kap. 1 5 andra st. FBL).
Med hänsyn till det nu anförda anser beredningen att bestämmelserna i förevarande paragraf icke böra äga tillämpning i fråga om överlåtelse av område i överensstämmelse med fastställd stadsplan eller tomtindelning. Den allmänna lagfartsskyldigheten medför att frågan om tomtindelningens fullbordan ej hålles svävande. På grund av vad beredningen sålunda anfört erfordras en bestämmelse, enligt vilken vad i förevarande paragraf är stad- gat om att överlåtelse av område skall vara beroende av laga delning icke skall äga tillämpning i fråga om mark som överlåtits i överensstämmelse med fastställd stadsplan eller tomtindelning. Denna bestämmelse synes lämpligen kunna erhålla plats i PromL.
Angående byte och gåva hänvisas i 28 5 resp. 31 5 till förevarande para- graf. Beträffande arealförvärv annorledes än genom överlåtelse meddelas bestämmelser i samtidigt framlagda förslag dels om ändring i GB och i ÄB, dels ock till lag med vissa bestämmelser om förvärv i särskilda fall av om- råde eller andel av fastighet eller registrerad bruksenhet.
85.
I förevarande paragraf behandlas, liksom i 1947 års förslag, köp av andel i fastighet.
Enligt nämnda förslag skulle i fråga om köp som avsåge andel i fastighet gälla att överlåtelsen vore beroende av att andelen utbrötes genom laga del- ning, såframt ej fastigheten skulle innehavas odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag; andel i strömfall, vilket utgjorde särskild fastighet, skulle dock få överlåtas oberoende av delningsåtgärd.
I motiven erinrades till en början om de skilda former i vilka en andels- överlåtelse kunde förekomma.1 Ägaren av hel fastighet kunde sälja viss kvotdel därav; i detta fall skedde en >>ideell delning» av fastigheten genom överlåtelsen. Ägaren av en andel kunde överlåta denna; i sådant fall hade en ideell delning skett redan tidigare och överlåtelsen betydde blott att för- värvaren inträdde i överlåtarens ställe såsom ägare av samma andel. En kombination av nu nämnda båda fall förelåge, om en andelsägare sålde blott en kvotdel av sin egen andel. En ideell delning av en fastighet kunde slut— ligen ske genom att en fastighet i sin helhet överlåtes till flera köpare, vilka var för sig erhölle en lott i fastigheten.
I motiven anfördes vidare att, där fråga vore om andelar i hel fastighet, vid utformandet av en ny lagstiftning om fastighetsköp borde göras skillnad mellan olika fall av andelsöverlåtelser.2 Medan inga hinder borde resas mot sådana andelsöverlåtelser, som hade till syfte att införa och upprätthålla ett
1 Se 1947 års bet. s. 179 f. 3 Se 1947 års bet. s. 182 f.
gemensamt nyttjande av fastigheten i form av enkelt bolag eller samägande- rätt, borde lagen icke sanktionera andelsöverlåtelser som avsåges skola föl- jas av sämjedelning. En sämjedelning kunde sägas innefatta en överens— kommelse om att delägarna skulle nyttja envar sitt särskilda område. Sam- äganderättslagen bleve icke tillämplig på förhållanden av denna typ.1 Själv— fallet förelåge icke ett bolagsförhållande. Ej heller lagen om förvaltning av bysamfälligheter avsåge egendom som uppdelats mellan intressenterna ge- nom sämjedelning (jfr 1 5 första st. 1 nämnda lag). Den lämpligaste lös— ningen vore att andelsöverlåtelser, som åsyftade en uppdelning av fastig- heten, till sin giltighet gjordes beroende av att laga delning ägde rum. Liksom en arealöverlåtelse borde bringas att återgå, om avstyckning ej kunde ske, borde alltså regelmässigt en andelsöverlåtelse gå tillbaka, om laga delning ej kunde äga rum och samäganderätt eller bolagsförhållande ej åsyftades. Det borde i första hand tillkomma inskrivningsdomaren att pröva överlå- telsens innebörd. En sådan prövning förutsatte att den lagfartssökande finge styrka uppgörelse om samäganderätt eller enkelt bolag. Det syntes dessutom vara lämpligt att låta lagfartsbeslutet få en särskild avfattning, när sådant gemenskapsförhållande vore för handen. Härvid kunde ankny- tas till den typ av lagfart som allmänt kallades gemensam lagfart och som komme till användning, när flera sökte lagfart å en fastighet vari de ägde var sin lott. Begreppet gemensam lagfart vore f. n. omnämnt i 11 & förord- ningen om expeditionslösen. I en ny lag syntes gemensam lagfart böra re- serveras för verklig samäganderätt och för sådana bolagsförhållanden där bolaget icke utgjorde en juridisk person, d. v. 5. enkla bolag. Härvid borde märkas att, då någon sålde sin fastighet i gemensam köpehandling till flera personer, dessa bleve samägare till fastigheten och följaktligen berättigade att erhålla gemensam lagfart. Enligt 1947 års betänkande borde den eller de lagfartssökande som förvärvat andel i fastighet i lagfartsärendet uppgiva, om särskild eller gemensam lagfart söktes. I förra fallet bleve lagfartens beviljande avhängigt av en blivande utbrytning av andelen, i senare fallet icke. Men för att icke gemensam lagfart skulle erhållas, oaktat en delning på marken avsåges och syftet vore att undgå ett laga skifte med dess kost— nader, torde gemenskap i äganderätten böra styrkas, när sådan ej såsom i nyss anförda fall kunde utan vidare presumeras. .
Man nödgades emellertid, anfördes vidare i 1947 års betänkande, räkna med möjligheten att parterna gåve ett rättsförhållande skenet av samägan— derätt eller enkelt bolag, oaktat deras mening vore att uppdela fastigheten genom sämjedelning. Vidare kunde det tänkas att rättsförhållandet från början hade den nämnda karaktären och att gemensam lagfart på den grund söktes och erhölles men att delägarna senare uppdelade fastigheten sämjevis. Ett dylikt kringgående av bestämmelserna torde icke kunna helt förebyggas. Då lagstiftaren i princip icke godkände en sämjedelning såsom definitiv, borde emellertid åt en överenskommelse om sämjedelning icke ges
1981fSe, förutom i bet. anmärkta NJA 1940 s. 82, även NJA 1952 s. 228. Jfr ock NJA II 1922 s.
den rättsverkan att en delägare betraktades såsom ägare av det område som genom Sämjedelningen avskilts åt honom. I stället skulle äganderätten be- handlas såsom gemensam och rättsförhållandet anses falla under lagen om samäganderätt eller, om ett bolagsavtal förelåge, under bestämmelserna om enkla bolag. Detta skulle medföra att en delägare icke kunde inteckna sin andel i den gemensamma fastigheten och innebure vidare att, i hän— delse av bristande enighet mellan delägarna om förvaltningen och nytt- jandet, envar av dem kunde _— om icke annat med giltig verkan avtalats _ begära fastighetens försäljning på offentlig auktion eller dess ställande under godmansförvaltning. Att Sämjedelningen sålunda frånkändes sak- rättslig verkan torde kunna bidraga till att sämjedelning undvekes.
Sedan 1947 års betänkande avgivits, har frågan om rättsverkan av säm- jedelning blivit föremål för lagstiftning i ett mera begränsat sammanhang, nämligen med syfte att hindra omintetgörande genom privata jorddelningar av resultatet utav den skiftesverksamhet som med betydande kostnader för statsverket genomförts eller pågår enligt den för vissa delar av Kopparbergs län antagna särskilda lagstiftningen.1 Enligt lagen den 21 mars 1952 (nr 95) om ogiltighet av sämjedelning av jord inom vissa delar av Kopparbergs län skall sämjedelning av jord inom närmare angivna delar av detta län vara utan verkan; med sämjedelning av jord skall jämställas sämjedelning av vad till jorden lagligen hör. I det till lagrådet remitterade förslaget för- klarade departementschefen innebörden av lagstiftningen kunna i korthet sammanfattas sålunda.2 Sämjedelningen skulle icke komma att medföra en upplösning av den samäganderätt som bestått före Sämjedelningen. Ägande— rätten till den ideella andelen i fastigheten skulle sålunda ej komma att er— sättas med äganderätt till den vid Sämjedelningen utlagda lotten. Vid bli- vande lantmäteriförrättningar skulle hänsyn ej tas till den skedda sämjedel- ningen. Departementschefen anförde vidare att en regel med innebörden att sämjedelningar frånkändes rättsverkningar icke hade någon omedelbar verkan å sämjedelningsavtal, så länge avtalet respekterades av kontrahenterna och frågan om avtalets giltighet ej aktualiserades av särskild anledning, exempelvis lantmäteriförättning eller exekutivt förfarande. Effekten av be- stämmelsen låge främst däri att innehavaren av en sämjelott finge en, med hänsyn till omöjligheten att bedöma vad som kunde komma att inträffa i framtiden, i hög grad osäker ställning i rättsligt hänseende. Under uttryc— ket sämjedelning finge inbegripas delningar, varigenom för viss ideell an- del i en fastighet utlades viss ägolott på marken genom privat delningsupp- görelse ; därunder komme icke de fall då visst område av fastighet överlåtes eller då vid arvskifte en fastighet uppdelades mellan dödsbodelägarna icke på det sättet att de erhölle vissa kvotdelar utan så att de direkt bekomme
* Se lag 30/4 1925 (nr 102) rörande vissa laga skiften inom de på bekostnad eller med under- stöd av staten storskiftade delarna av Kopparbergs län samt lag 17/6 1932 (nr 223) med sär- skilda bestämmelser om delning av jord å landet inom vissa delar av Kopparbergs län; jfr ock lag 4/6 1943 (nr 302) med särskilda bestämmelser om äganderättsutredning och sammanläggning av fastigheter inom vissa byar i Kopparbergs län.
2 Se prop. 58/1952, NJA II 1952 s. 542 ff.
vissa områden på marken. I anslutning härtill berörde departementsche- fen frågan om ogiltighetsregelns förhållande till avtal som angivits åsyfta delning till brukningen. Ett avtal, som hade endast sådan innebörd, träf— fades uppenbarligen icke av ogiltighetsregeln. Emellertid kunde avgörande betydelse icke tillmätas den omständigheten att avtalet formellt framstode som en överenskommelse endast om uppdelning av marken för nyttjande. Därest av omständigheterna framginge att ett sådant avtal i själva verket innefattade sämjedelning, bleve avtalet i detta hänseende utan verkan. Uppenbarligen måste åt rättstillämpningen överlämnas att från fall till fall pröva förekommande avtals innebörd. — Ifrågavarande lagstiftning vore avsedd såsom ett provisorium i avbidan på att spörsmålet i samband med den kommande jordabalken finge en allmängiltig lösning.
Beredningen delar i sin nuvarande sammansättning helt den till grund för 1947 års förslag liggande uppfattningen att sämjedelningar böra förhind- ras. Emellertid torde kunna ifrågasättas, huruvida med denna utgångs- punkt frågan om andelsöverlåtelserna genom nämnda förslag erhållit den lämpligaste lösningen. Frågans samband med de inskrivningsrättsliga be— stämmelserna och vissa andra delar av förevarande förslag har föranlett beredningen att upptaga densamma till ytterligare övervägande.
Enligt huvudregeln i 1947 års förslag göres skillnad mellan olika fall av andelsöverlåtelser efter syftet med överlåtelsen. Åsyftas att införa och upp- rätthålla ett gemensamt nyttjande av fastigheten i form av enkelt bolag eller samäganderätt, resas inga hinder mot överlåtelsen; huvudregeln är ej tillämplig i sådana fall. Är däremot sådant syfte ej för handen utan tilläm— nas en uppdelning av fastigheten, vare sig genom laga delning eller genom sämjedelning, skall överlåtelsen för sin giltighet vara beroende av att laga delning äger rum. Sämjedelning kommer därigenom ej längre på fråga.
När ägaren av en fastighet till någon överlåter en andel däri, kan en— ligt beredningens mening — under förutsättning att överlåtaren ämnar kvarstå såsom ägare av återstående andel — varken överlåtare eller för- värvare undgå att på förhand fatta ståndpunkt till spörsmålet, om de skola innehava fastigheten under samäganderätt eller i bolag eller huruvida fas— tigheten skall uppdelas mellan dem. Den som inträder i ett samäganderätts— förhållande är nämligen i en rad betydelsefulla hänseenden hunden i fråga om förfogandet över egendomen. Sålunda erfordras i regel samtliga delägares samtycke för förfogande över den samfällda egendomen i dess helhet eller för vidtagande av åtgärd i godsets förvaltning (2 & samäganderättslagen). Kunna delägarna ej enas rörande egendomens förvaltning eller nyttjande, äger rätten på ansökan av delägare förordna om godmansförvaltning (3 & samma lag). En konsekvens av det förslag beredningen framlägger angående de gemensamma inteckningarnas avskaffande blir vidare att enligt nya JB panträtt ej skall kunna utfästas i andel av fastighet som innehaves under samäganderätt (8 kap. 2 5 ); motsvarande avses skola gälla i fråga om upp- låtelse av förköpsrätt (5 kap. 3 5), återköpsrätt (6 kap. 4 5), ränterätt (9 kap. 2 g), födoråd (10 kap. 2 5) och särskild rättighet (11 kap. 5 5).
Slutligen må erinras om rätten för envar delägare att, där ej annorledes är avtalat mellan honom och övriga delägare, begära att egendomen för gemen- sam räkning utbjudes till försäljning å offentlig auktion (6 & samägande— rättslagen). Än mer ingripande äro rättsverkningarna av ett bolagsförhål— lande (2 kap. lag 28/6 1895 om handelsbolag och enkla bolag).
Såsom framgått av den förut lämnade redogörelsen för 1947 års förslag innefattar detta icke något krav på att syftet med överlåtelsen skall framgå av själva överlåtelsehandlingen utan det förutsättes att detta syfte skall ut— redas i det lagfartsärende vartill överlåtelsen ger upphov samt att överlåtel— sens giltighet skall bero av resultatet av denna utredning. Nu anförda för— hållanden medföra att kontrahenterna i överlåtelseavtalet stanna i viss oså-- kerhet om det genom överlåtelsen inträdda rättsläget. För båda kontrahen— terna måste det framstå såsom ett intresse av utslagsgivande betydelse att redan då överlåtelsen sker kunna överblicka dess rättsliga konsekvenser el— ler m.a.o. bedöma huruvida överlåtelsen kommer att bestå eller ev. kan bli ogiltig på grund av att uppdelning av fastigheten genom den försålda an— delens utbrytning ej kan komma till stånd. Att kontrahenterna icke vid över-- låtelsen äga denna möjlighet synes ej heller stå i god överensstämmelse med stadgandet i 1 5 första stycket, enligt vilket köpehandlingen skall innehålla samtliga villkor som skola gälla för överlåtelsen, i främsta rummet natur— ligen sådana villkor varav denna skall vara beroende. Från angivna utgångs— punkt ter det sig för beredningen såsom ett oeftergivligt krav att kontra— henterna med ledning av överlåtelsehandlingens eget innehåll skola kunna bedöma rättsföljderna av överlåtelsen. Att låta dessa rättsföljder bli bero— ende av utredningen i inskrivningsärendet synes icke tillgodose deras skä- liga anspråk på rättssäkerhet och otvetydighet i avtalsförhållandet dem emellan.
Även från inskrivningsrättslig synpunkt synes den i 1947 års betänkande föreslagna lösningen kunna ge rum för vissa erinringar. Den lagfartssökan— de som förvärvat andel i fastighet säges i motiven höra i lagfartsärendet uppgiva, om särskild eller gemensam lagfart sökes. I förra fallet skulle lag- fartens beviljande bli beroende av en blivande utbrytning av andelen, i se- nare fallet icke; för sistnämnda fall torde ha åsyftats att lagfartens karak- tär av gemensam skulle antecknas i fastighetsboken. En förutsättning för att man, på sätt nu antytts, skall kunna göra överlåtelsens rättsverkan be- roende av den lagfartsform som sålunda väljes torde vara att inskrivnings— domaren städse i ärendet hör överlåtaren; därest denne skulle ha annan mening än sökanden om syftet med överlåtelsen, skulle nämligen bifall till' ansökan kunna kränka överlåtarens rätt. Finnas sökanden och överlåtaren vara ense om syftet med överlåtelsen, måste inskrivningsdomarens prövning" bli väsentligen av formell art; med hänsyn till inskrivningsförfarandets ka— raktär torde stora svårigheter möta för inskrivningsdomaren att utan någon medverkan från rättsägarnas sida åvägabringa utredning om att syftet i verkligheten varit ett annat. Skulle deras uppgifter om syftet vara sinsemel- lan stridiga, torde såsom enda utväg återstå att hänvisa frågan till tvist..
En sådan tvist kan vara svårbedömd och föranleda långvarigt uppskov i lag— fartsärendet med därav följande förlängd ovisshet om överlåtelsens giltighet.
I det föregående har beredningen behandlat det fall att överlåtaren kvar- står såsom ägare av en viss andel i fastigheten. Skulle i ett och samma köp fastigheten i sin helhet ha överlåtits till två eller flera personer, har över- låtaren intet intresse av huruvida förvärvarna skola innehava fastigheten odelad under samäganderätt eller i enkelt bolag eller om de åsyfta att upp- dela fastigheten mellan sig. Någon anledning att med hänsyn till köparnas syfte med förvärvet göra köpets bestånd beroende av utbrytning av köpar— nas andelar sinsemellan torde ur de synpunkter varom nu är fråga icke föreligga. Med ifrågavarande lagrum torde ej heller ha åsyftats någon reg- lering av nu behandlade fall. Förvärvarna bli samägare till fastigheten; detta samäganderättsförhållande kan övergå till ett bolagsförhållande eller enligt vanliga regler upplösas genom andelarnas utbrytning eller fastighetens för- säljning. Skulle åter säljaren genom särskilda köpehandlingar ha avyttrat hela fastigheten till olika personer, torde varje sådan andelsöverlåtelse böra bedömas för sig enligt bestämmelserna i detta lagrum. I sådant fall kan nämligen säljaren alltjämt ha intresse av att försåld andel utbrytes; uppen- barligen är detta förhållandet om något av köpen skulle komma att hävas eller återgå. De resultat vartill beredningen i denna del kommit torde få anses överensstämma med den ståndpunkt som kommit till uttryck i moti- ven till 1947 års förslag.
Nu anförda överväganden leda enligt beredningens åsikt därtill att vid andelsöverlåtelser —— till vilka i detta sammanhang icke är att hänföra av- yttring i samma köp av hela fastigheten till flera personer —— samäganderätt skall anses föreligga, såframt ej i köpehandlingen upptagits bestämmelse att utbrytning skall äga rum. Konsekvensen härav blir att varje andelsöver- låtelse utan utbrytningsklausul i princip är giltig men oavsett det därmed förbundna syftet medför allenast samäganderätt eller ev. bolagsförhållande. Sämjedelning frånkännes betydelse och envar delägare kan i mån av befo- genhet enligt samäganderättslagen och lagstiftningen om fastighetsbildning söka utbrytning av sin andel. Såsom ovan angivits kunna kontrahenterna vid överlåtelsen ha intresse av att ej komma i samäganderättsförhållande och på den grund vara ense om att överlåtelsen ej skall vara giltig, med mindre laga delning kan ske. Det bör därför, vid en lösning av nyss an- given art, stå dem öppet att avtalsmässigt reglera sitt förhållande i enlighet därmed.
I överensstämmelse med de nu anförda synpunkterna ha bestämmel- serna i förevarande lagrum avfattats. I första stycket behandlas det fall att i köpehandlingen icke upptagits någon bestämmelse om ut- brytning. För detta fall skall köparen anses innehava fastigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna; sämjedelning skall vara utan verkan. Bestämmelserna i andra stycket avse köp, för vilket i köpe- handlingen uppställts såsom villkor att utbrytning skall äga rum; därvid skola bestämmelserna i 7 & äga motsvarande tillämpning. Sådant köp blir
alltså ogiltigt under samma förutsättningar som gälla i fråga om arealköp.
Den här förordade lösningen möjliggör enkla och klara regler för lagfarts- ärendets behandling. Innehåller handling rörande andelsöverlåtelse ej be- stämmelse om utbrytning, föreligger i detta hänseende icke hinder för lag- farts beviljande. Detta förhållande framgår omedelbart av köpehandlingen och någon utredning om syftet med överlåtelsen erfordras alltså ej i lag- fartsärendet. Finnes åter sådan bestämmelse i överlåtelsehandlingen, kom— ma samma regler att gälla som för behandlingen av ansökan om lagfart å område av fastighet. Nu avsedda ansökan skall sålunda i regel antingen avslås eller, om frågan om utbrytning alltjämt är svävande, uppskjutas eller förklaras vilande (se härom bl. a. motiven till 27 kap. 15 och 17 åå). I först- nämnda fall kommer en meddelad lagfart att avse en andel av säljarens re- gisterfastighet, varav framgår att säljaren och köparen innehava fastighe- ten under samäganderätt. I det andra fallet åter avser lagfarten, då den be- viljas, en ny registerfastighet, som upptages å särskilt upplägg; även säl— jarens återstående andel blir efter utbrytningen särskild fastighet med eget upplägg. Blir ansökan om lagfart uppskjuten eller förklarad vilande i av- bidan på utbrytning, framgår detta förhållande av anteckning i boken. Tan- ken att skilja mellan gemensam lagfart och särskilda lagfarter för andels- förvärvare förfaller alltså.
I fråga om förslagets närmare utformning må i detta sammanhang fram- hållas att, då i första stycket ej särskilt omnämnts att den gemensamma egendomen må innehavas i enkelt bolag, detta icke innefattar någon saklig ändring i förhållande till 1947 års förslag. Vilja delägarna sluta bolagsavtal, står detta dem uppenbarligen öppet; ett sådant avtal är i princip fristående från förvärvet och någon särskild bestämmelse torde ej erfordras.
Angående innebörden av stadgandet i första stycket att sämjedelning är utan verkan kan beredningen hänvisa till de ovan återgivna uttalanden som gjordes vid tillkomsten av 1952 års lag om ogiltighet av sämjedelning av jord inom vissa delar av Kopparbergs län. Till dessa må fogas en erinran om de likaledes förut antydda bestämmelserna i 5 kap. 3 g, 6 kap. 4 g, 8 kap. 2 5, 9 kap. 2 g, 10 kap. 2 5 och 11 kap. 5 5, i vilka lagrum behandlas förut- sättningarna för att rättighet med laga verkan skall kunna utfästas eller upplåtas i andel av fastighet. I detta sammanhang vill beredningen särskilt framhålla att förbudet mot sämjedelning riktar sig mot uppdelning av ägan- derätten genom privat delning men ej träffar avtal med den innebörden att brukningsrätten mera tillfälligt fördelas mellan delägarna. Hinder skall ej heller möta att delägarna sluta ett avtal av innehåll att reglerna om för- säljning på offentlig auktion bli utan tillämpning, låt vara att ett sådant avtal ej utan vidare får rättsverkan mot ny ägare.
I förslagets bestämmelse att sämjedelning är utan verkan innefattas up— penbarligen även ett förbud för kontrahenterna att efter köpslutet friståen- de träffa ett avtal om sämjedelning. Den nu gällande grundsatsen att avtal om sämjedelning utesluter tillämpningen av samåganderättslagen kommer alltså icke längre att gälla i nu åsyftade fall. Även bysamfällighetslagen byg-
ger i visst hänseende på den grundsatsen att sämjedelning är att likställa med laga delning; detta framgår av att enligt 1 5 lagen är tillämplig även å samfällda ägor, som vid sämjedelning undantagits för gemensamt behov eller uteslutits från delningen. Uppenbart är att också denna rättsregel li- der inskränkning genom det i förevarande lagrum stadgade förbudet mot sämjedelning. Det ligger i sakens natur att sämjedelning ej kan, sedan nya JB trätt i kraft, förekomma för komplettering av tidigare överlåtelse, vilken ej varit förenad med sämjedelning. Frågan vilken rättsställning som säm- jedelningen kommer att intaga i sådana fall då den ägt rum före nya JBs ikraftträdande behandlas däremot icke i förevarande lagrum. Nämnda fråga kommer beredningen att upptaga i PromL.
Med den lösning som innefattas i beredningens förslag torde det i 1947 års förslag upptagna stadgandet att andel i strömfall, vilket utgör särskild fastighet, må överlåtas oberoende av delningsåtgärd bli överflödigt. Grunden för nämnda stadgande var, såsom framgår av motiven, att söka däri att del- ning av strömfall i regel icke torde förekomma och att även sämjedelning torde vara praktiskt utesluten.1 För fallets tillgodogörande fordras medgi— vande av vattendomstolen. Vid överlåtelser av ifrågavarande slag torde nå— got villkor om andelens utbrytning i allmänhet icke uppställas ; härigenom ernås samma resultat som åsyftats i 1947 års förslag. Å andra sidan torde tillräcklig anledning icke föreligga att utesluta möjligheten för kontrahen- terna att uppställa sådant villkor för överlåtelsen; det må erinras att be- stämmelserna i 2 kap. 5 3" VL endast avse den situationen att ett ström- fall till skilda delar tillhör olika ägare och alltså icke äro tillämpliga i fråga om upplösningen av ett samäganderättsförhållande.
Tillämpningen av det i andra stycket — avseende fall då i köpehandlingen bestämts att andelen skall utbrytas _ meddelade stadgandet om motsva— rande tillämpning av 7 & ställer sig i viss mån olika allteftersom delningen sker enligt J DL eller enligt FBL.
Det delningsinstitut som står till buds enligt JDL är laga skifte. Av 1 kap. 9 & JDL framgår att skiftesvitsord tillkommer varje delägare; att ansökan som göres å någondera sidan även gäller till förmån för den andra sidan har närmare utvecklats vid nästföregående paragraf. Frågan om initiativ— rätten till sådan sammanläggning som må erfordras för utbrytningens ge— nomförande kommer att behandlas vid beredningens förslag till lag angående ändring i JDL. I ämnet föreslår beredningen vissa nya eller ändrade be- stämmelser i 3 kap. 14 & JDL, innebärande att initiativrätt skall tillkomma envar av delägarna, delägare vars ägolott ej skall ingå i sammanläggningen dock allenast såframt ej annat avtalats vid överlåtelsen eller framgår av omständigheterna vid denna. Ansökan om sammanläggningen skall i detta fall göras hos ägodelningsdomaren. Skulle någon eller några av samman— läggningskomponenterna men ej den eller de övriga ingå i registrerad bruks— enhet skall, såsom anförts vid 7 5 och närmare framgår av motiven till 26 kap. 21 5, för sammanläggningen krävas att i samband därmed den del av
1 Se 1947 års bet. s. 184 f.
bruksenheten som skall ingå i sammanläggningen avskiljes från bruksen— heten eller ock den nybildade fastigheten upptages i bruksenheten. Enligt särskild föreskrift i sistnämnda paragraf skall sakägare, som må väcka fråga om sammanläggning, ock äga påkalla avskiljande eller upptagande. Genom de regler för vilka nu redogjorts är sörjt för att den ene av kontra— henterna i köpeavtalet icke skall ha i sin makt att mot den andres vilja bringa köpet att förfalla.
Det vid 7 g behandlade spörsmålet om betydelsen av att, när försälj- ningen skei, säljaren redan väckt fråga om laga delning saknar direkt mot- svarighet i nu avsedda fall. Är särskild registerfastighet i sin helhet i en ägares hand, saknar nämligen ägaien rätt att få viss andel av fastigheten utbruten genom laga skifte (se 1 kap. 8 5 andra st. JDL, jfr 13 kap. 11 å samma lag) En viss motsvarighet föreligger dock för den händelse ägaren av en fastighet, efter att ha sålt andel därav med bestämmelse om utbryt— ning, säljer den återstående andelen. Har i detta fall delning rätteligen sökts i anledning av det första köpet och leder denna ansökan till delning, är därmed även avgjort att det senare köpet består. Skulle ansökan om del- ning i anledning av det första köpet icke bifallas eller nämnda köp eljest förfalla, kommer denna omständighet att inverka på rättsläget för den se- nare köparen. Det senare köpet har väl i allmänhet för båda kontrahenterna skett under förutsättning att det första köpet skulle komma till stånd; en sådan inställning kan tänkas ha kommit till uttryck i en formlig utbryt— ningsklausul eller ett förbehåll att köpet eljest förfaller. Även om ett dylikt förbehåll icke ägt rum, torde dock överlåtaren eller den senare köparen icke böra påtvingas ett samäganderättsförhållande som icke varit av honom avsett. Med hänsyn härtill blir också det senare köpet ogiltigt.
Vad angår andelsköp inom FBLs tillämpningsområde är i 6 kap. 1 & nämnda lag såsom huvudregel stadgat att laga skifte må äga rum för ut— brytande av kvotdelar av fastighet; därvid skola, där ej annat är i det föl— jande särskilt föreskrivet, gällande bestämmelser om laga skifte av jord å landet i tillämpliga delar lända till efterrättelse. Bland undantagsbestäm- melserna äro särskilt att märka de i 6 kap. 11 & FBL givna. Ursprungligen hade dessa sin plats i 10 5 och innehöllo att stadsjord, som inginge i tomt- indelning, ej finge ingå i laga skifte, ej heller finge i stad sådant skifte äga rum å fastighet eller område av läge och beskaffenhet att företrädesvis ägna sig till byggnadsplats. Genom lagändring, som trätt i kraft vid in- gången av år 1932, har det ovillkorliga förbudet mot laga skifte å stads- jord, ingående i tomtindelning, i viss mån uppmjukats.1 Sålunda gäller f. n. att sådan stadsjord ej må ingå i laga skifte i vidare mån än såvitt tomtindel— ningens genomförande därigenom främjas. Såsom framgår av det sagda tor- de ofta utbrytning av försåld fastighetsandel vara utsiktslös. Att sådan ut- brytning ej kan komma till stånd genom tomtindelning eller ändring av så— dan är uppenbart.2 Med hänsyn till att åtminstone formellt möjlighet till laga
1 NJA 111931 5. 421 f. * Se t. ex. NJA 111918 5. 478.
skifte föreligger inom hela tillämpningsområdet för FBL kan dock icke i något hithörande fall ett andelsköp med bestämmelse om utbrytning anses vara redan i sig ogiltigt.
Ifrågavarande om köp givna regler skola enligt 28 och 31 55 äga tillämp- ning jämväl i fråga om byte och gåva. Beträffande andelsförvärv annorledes än genom överlåtelse får beredningen hänvisa till samtidigt framlagda för- slag dels till lagar om ändring i GB och ÄB och dels till lag med vissa be— stämmelser om förvärv i särskilda fall av område eller andel av fastighet eller registrerad bruksenhet.
95.
Vid denna paragraf ha i motiven till 1947 års förslag dryftats vissa spörs- mål, som angå överlåtelse av andel i samfällt strömfall. Dessa frågor kom- ma att av beredningen upptagas till behandling vid 20 kap.
17 &.
Motsvarande bestämmelser i 1947 års förslag avsågo det fall att fastig- het på grund av inteckning häftade för högre belopp än vid köpet förut- sattes. Enligt motiven till sagda bestämmelse avsågs med inteckning ej blott inteckning för panträtt utan även inteckning för rätt till årlig ränta och in- teckning för rätt till avgäld.1 Däremot skulle bestämmelserna icke få an- vändning, dår fastigheten häftade för något belopp på grund av inskrivning för rätt till födoråd. Beträffande detta fall uttalades i motiven att vid be- stämmandet av sättet för köpeskillingslikviden i allmänhet icke torde tas hänsyn till förekomsten av en födorådsrätt utan denna i stället få inver- kan på köpeskillingens storlek; skyldigheten att tåla en upplåtelse av detta slag vore närmast att betrakta såsom ett fristående köpevillkor och det kunde icke utan vidare antagas att betalningsutfästelsen vilade på förut- sättningen att fastigheten ej besvärades av en dylik upplåtelse.
I beredningens nu framlagda förslag har institutet rätt till avgäld icke upptagits och ränterätten har erhållit en konstruktion, som i viktiga hän- seenden närmat ränterätten till födorådet. Dessa båda rättighetstyper torde därför i förevarande sammanhang böra behandlas lika. Vad i 1947 års be- tänkande uttalats om att födorådet icke bör avräknas å köpeskillingen torde få antagas gälla även ränterätten, särskilt med hänsyn till svårigheten och osäkerheten i en beräkning av deras kapitalvärde. På grund av vad sålunda anförts har beredningen icke upptagit ränterätten i förevarande paragraf utan i den nästföljande.2
18 5. I fråga om denna paragraf får beredningen hänvisa till sina uttalanden vid nästföregående paragraf.
1 1947 års bet. s. 208 ff. 7 ' Jfr Vahlén, Formkravet vid fastighetsköp (Stockholm 1951) s. 298 ff. samt SvJT 1952 s. 97 f.
20 5.
Vid denna paragraf ha i 1947 års betänkande behandlats vissa frågor angående rättegången i klandertvist. Till dessa frågor återkommer bered— ningen vid 7 kap.
26 &.
Uti 1947 års betänkande göres skillnad mellan återgång av köp, å ena si- dan, och hävande av köp, å den andra.1 Återgångsanledning hänför sig alltid till frågan om giltigheten av den rättshandling som innefattas i köpet, t. ex. att denna rättshandling tillkommit genom svek eller under tvång eller eljest saknar någon av de rättsliga förutsättningarna för att köpet må gö— ras gällande, såsom myndighets tillstånd. Hävandet åter kännetecknas där- av att den ene kontrahenten under åberopande av köpeavtalet gör mot den andre gällande att denne ej iakttagit avtalets bestämmelser om vad som åligger honom, t. ex. att köparen ej erlagt avtalad köpeskilling eller att säljaren ej tillhandahållit fastigheten i sådant skick som förutsattes vid köpet. Såsom grund för hävande kunna följaktligen åberopas sådana av- talsvillkor vilkas fullgörande är beroende av ett visst handlande eller lå— tande (icke—handlande) från medkontrahentens sida efter köpslutet. Vid andra villkorsbestämmelser kan i vissa fall vara tvivelaktigt, huruvida den anledning som åberopas är att hänföra till hävande eller återgång. En kon- sekvens av den nu antydda åtskillnaden är att, då köp återgår, den rätts- liga grunden för de förfoganden som köparen vidtagit i fråga om fastig- heten förfaller. Ur derivativa synpunkter komma alltså dessa förfoganden att förlora sin rättsgiltighet. Denna uppfattning torde ock ligga till grund för 1947 års förslag till hithörande bestämmelser, i vad dessa röra köpa- rens rättsliga förfoganden. Lagrummet — vilket avser allenast situationer då sådant förfogande skall äga bestånd mot säljaren, sedan fastigheten på nytt kommit i dennes hand —— är nämligen uttryckligen begränsat till fall av hävande. Däri måste ligga att det blott vid hävande kan förekomma att rättighet som utfästs eller upplåtits av köparen skall äga bestånd mot säljaren.
Det nu föreliggande förslaget vilar på samma uppfattning. Spörsmålet kommer att närmare behandlas i motiven till 8 kap. 8 &. Såsom framgår av vad där utvecklas innebär förslaget i denna del vidare att det endast är då köp häves på talan av köparen som här avsedda situation kan in- träffa. Beredningen har i de kapitel som behandla rättigheter av här ifråga- varande slag upptagit bestämmelser i ämnet (se 5 kap. 4 5, 6 kap. 11 5, 8 kap. 8 5, 9 kap. 2 5, 10 kap. 2 5 och 11 kap. 21 5).
På grund av vad nu anförts har avfattningen av förevarande lagrum så jämkats att därav framgår att bestämmelserna äga tillämpning blott i så- dana fall då vid köps hävande rättigheter som tillkommit på grund av köparens utfästelse eller upplåtelse alltjämt skola bestå. När detta är för-
1 Se ang. denna terminologi Bramsjö, Om avtals återgång (Lund 1950) s. 6 ff. samt 1947 års bet. s. 236.
hållandet framgår av de stadganden som nyss nämnts. I fråga om gräns- dragningen mellan första och andra styckena har beredningen genomfört samma uppdelning mellan panträtt, å ena sidan, samt annan rättighet, å den andra, som lagts till grund för gränsen mellan 17 och 18 55.
27 5.
Enligt 27 5 första stycket i 1947 års förslag skulle, därest talan väckts om hävande eller återgång av köp, köparen äga utan säljarens medgivande söka inteckning i den köpta fastigheten till säkerhet för köpeskillingens återbärande. I andra stycket behandlades arcal- och andelsköpen; där före- skrevs att, om talan fördes angående hävande eller återgång av köp som avsåge del av fastighet eller 0111 sådant köp återginge på grund av vad i 7 eller 8 & vore stadgat, inteckningen finge sökas i den fastighet till vilken området eller andelen hörde. Slutligen stadgades i tredje stycket att in- teckning för belopp, som tilldömts köparen, ej finge sökas senare än tre månader från det domen vann laga kraft eller, om fastigheten ej var lag— faren för säljaren, från det lagfart meddelades för honom.
Beredningen har i sin nuvarande sammansättning ej ansett sig böra ingå på de principiella grunderna för ifrågavarande lagrum eller dess all— männa uppbyggnad men l1ar till behandling upptagit vissa huvudsakligen med inskrivningsväsendet sammanhängande frågor.
En av dessa frågor rör rätten till tvångsinteckning, då areal— eller an- delsköp återgår på grund av 7 eller 8 5. I detta ämne uttalades i motiven att någon tvångsinteckningsrätt ej tillerkänts köparen i sådana fall då kö— pet vore ogiltigt ipso jure och följaktligen något yrkande icke förutsattes för köpets återgång.1 Ett undantag hade dock ansetts böra göras för de fall där köpet återginge till följd av legala villkorsbestämmelser som upp- tagits i 7 och 8 55. Inteckningsrätten måste i dessa fall avse den fastighet till vilken området eller andelen hörde. Detsamma borde naturligen gälla, i händelse talan fördes om hävande eller återgång av köp av ägovidd eller fastighetsandel, som icke blivit utbruten genom laga delning.
Avfattningen av andra stycket i 1947 års förslag jämte nu anförda mo- tivuttalanden göra tydligt att rätt till tvångsinteckning vid återgång på grund av 7 eller 8 5 icke är beroende av att talan väckts angående köpet. En talan om återgång torde föreligga även i sådana fall då enbart frågan om köpeskillingens återbärande gjorts till föremål för rättegång.2 Nämnda förslag får alltså anses innebära att frågan om tvångsinteckning vid åter— gång enligt 7 eller 8 5 må behandlas uteslutande såsom inskrivningsärende.
Med utgångspunkt från denna uppfattning om lagrummets innebörd kun— na samtliga förutsättningar för meddelande av tvångsinteckning komma att prövas i inskrivningsärendet. Däri skulle alltså fastställas, huruvida köpet gått åter samt om på sådan grund köparen hade fordran hos säljaren på
1 1947 års bet. s. 236. ” Jfr processlagheredningens bet. med förslag till BB (SOU 1938: 44) s. 223, Ekelöf, Kom— pendium över civilprocessen I andra uppl. (Uppsala 1951) s. 273 och 276 ff. samt Olivecrona, Domen i tvistemål (Lund 1943) s. 196 f.
återbekommande av erlagd köpeskilling. Vid bedömandet, huruvida en prövning av denna art bör få ske i inskrivningsärendet, måste särskilt be- aktas att därigenom icke kommer till stånd något bindande avgörande i för- hållandet mellan köpare och säljare ens i återgångsfrågan (jfr 27 kap. 21 å). Uppenbart är att den prövning som skulle åligga inskrivningsdomaren be- träffande säljarens skyldighet att återbära köpeskillingen samt storleken av den fordran som i detta hänseende tillkommer köparen ligger helt vid sidan av de uppgifter som eljest regelmäsigt åvila inskrivningsväsendet.
Till förmån för 1947 års förslag kan åberopas att redan i inskrivnings- ärendet samstämmighet i de nu behandlade frågorna kunde föreligga mel- lan säljare och köpare — i sådana fall vore onödigt att göra frågan om tvångsinteckning beroende av rättegång — samt att, även om domstol i an— ledning av förd talan skulle stanna vid lägre belopp än inskrivningsdoma- ren, olägenheterna därav icke skulle vara alltför stora; för detta fall över- ginge tvångsinteckningen nämligen helt eller delvis å säljaren såsom ägar- pant. En dylik invändning synes emellertid drabba även de fall då enligt 1947 års förslag talans väckande gjorts till förutsättning för tvångsinteck- ning. I dessa fall torde 1947 års förslag bygga på den uppfattningen att en betryggande rättslig grundval för meddelande av sådan inteckning endast kunde erhållas genom att bedömandet anförtroddes åt domstol.
Enligt beredningens mening tala ock starka skäl för sist angivna stånd- punkt. Någon anledning att från denna huvudregel göra undantag för de nu ifrågavarande fallen torde icke föreligga. För rätt till tvångsinteckning torde alltså böra som undantagslöst villkor uppställas att talan väckts åtminstone angående säljarens återbäringsskyldighet. Även en sådan talan är emeller— tid, såsom ovan framhållits, en talan om återgång. Med hänsyn härtill ha de särskilda bestämmelser i 1947 års förslag som avse återgång på grund av 7 eller 8 5 fått utgå. Härigenom vinnes ock att de nu berörda fallen komma att inordnas under preklusionsbestämmelserna. Med denna ståndpunkt bortfaller den skillnad som enligt 1947 års förslag uppdragits mellan fall av återgång på grund av 7 och 8' 55, å ena sidan, samt å den andra övriga legala ogiltighetsgrunder, såsom då ogiltighet beror av att erforderligt sam- tycke av myndighet till förvärvet ej lämnats enligt 1916 års inskränknings- lag, 1925 års bolagsförbudslag eller 1955 års jordförvärvslag.1
När areal- eller andelsköp häves eller återgår, måste en rätt för köparen till tvångsinteckning, såsom ock uttalats i motiven till 1947 års förslag, avse hela den fastighet till vilken området eller andelen hör, såframt icke om— rådet eller andelen avskilts genom laga delning. Emellertid måste hänsyn tas till möjligheten att säljaren icke ägde mer än en andel eller ett område. I detta fall kan naturligen tvångsinteckning icke få meddelas i hela fastig— heten och ej heller i säljarens andel eller område, med mindre denna fasta egendom genom laga delning avskilts till särskild fastighet. Nu sagda i sa- kens natur liggande begränsning av rätten till tvångsinteckning har an— setts böra komma till uttryck genom en komplettering av 1947 års förslag.
1 Jfr Bramsjö, Om avtals återgång s. 382. 7—541836 II
Regeln att, om köpet avsåg område eller andel av fastighet, inteckning må sökas i den fastigheten, har sålunda begränsats till det fall att fastigheten vid köpet tillhörde säljaren.
Såsom redan nämnts skall köparen ej äga söka tvångsinteckning, innan
talan väckts. I motiven till 1947 års förslag har vidare uttalats att en för- utsättning för att köparen skall kunna få inteckning för sitt anspråk på köpeskillingens återbetalande vore att fastigheten lagfarits för säljaren.1 Denna förutsättning överensstämmer ock med de inskrivningsrättsliga reg- lerna i 30 kap. 22 5. Har då inteckning sökes lagfart för säljaren varken beviljats eller ens sökts, skall inteckningsansökan omedelbart avslås. En hän- visning till 30 kap. 22 5 har upptagits i första stycket av förevarande lag— rum. Enligt 1947 års förslag skulle den i förslagets tredje stycke upptagna preklusionsfristen räknas från det domen vann laga kraft eller, om fastig- heten ej var lagfaren för säljaren, från det lagfart meddelades för honom. Av uttalanden i motiven framgår att den sist angivna utgångspunkten skall vinna tillämpning, då en ytterligare frist därigenom beredes köparen”; i detta hänseende intager förslaget samma ståndpunkt som i 1909 års för- slag (4 kap. 22 5) kommit till direkt uttryck. Enligt sistnämnda förslag skulle emellertid den alternativa utgångspunkten vara dagen då lagfart sök— tes för säljaren. Sedan talan väckts och lagfart sökts för säljaren, förelig- ger icke något hinder för köparen att söka inteckning och därigenom be- vara sin rätt. Ifrågavarande bestämmelse har därför avfattats i anslutning till 1909 års förslag.
Av det nu sagda har framgått, när ansökan om tvångsinteckning tidigast kan göras och när den senast måste ske. Det sakrättsliga skyddet inträder först då köparen, sedan talan väckts, gör ansökan om inskrivning. Talans väckande är närmast att likställa med pantutfästelse.
Om köparens panträtt i fastigheten sålunda är beroende av den tidpunkt då ansökan göres, inträda emellertid, enligt vad som förutsattes i motiven till 1947 års förslag, vissa rättsverkningar redan i och med talans väckande. Enligt. vad i motiven uttalades skulle, då talan blivit instämd, domstolen av eget initiativ göra anmälan därom till inskrivningsdomaren för anteckning i fastighetsboken3; bestämmelser därom återfinnas i föreliggande förslag i 33 kap. 3 5. Efter det denna anteckning skett, skulle enligt 1947 års betän- kande säljaren icke under rättegången kunna få ansökan om inteckning i fastigheten beviljad eller vilandeförklarad. Köparen skulle alltså under hela rättegången kunna söka inteckning för sin fordran på köpeskillingens åter- bärande utan risk att hans säkerhet gjordes värdelös genom att säljaren toge inteckning i fastigheten. Vid sådant förhållande hade det synts obehövligt att hindra säljaren att inteckna fastigheten, sedan talan om köpets hävande eller återgång bifallits genom laga kraft'ägande dom. Dröjde köparen med
1 1947 års bet. s. 236. ' 1947 års bet. s. 236 . 3 1947 års bet. s. 235 f.
att söka inteckning till dess hans fordran blivit utdömd, finge han stå ris— ken att hans inteckning komme i sämre förmånsrättsläge än eljest blivit fallet.
Även enligt beredningens mening måste, för att köparen skall kunna trygga sin fordran på köpeskillingens återbäring, hans rätt till tvångsin- teckning förknippas med ett förbud för säljaren att belasta egendomen med panträtt eller annan rättighet som enligt allmänna företrädesregler skulle försämra tvångsinteckningens läge i fastigheten. Beredningen har övervägt huruvida ett sådant skydd kunde åstadkommas genom att köparens ifråga— varande fordran likställdes med en köpeskillingsfordran, i detta fall riktad mot säljaren. Även om en sådan konstruktion skulle i vissa hänseenden vara att föredraga, har dock beredningen funnit densamma i sakligt hänseen- de innebära nackdelar. Med hänsyn härtill har beredningen ansett sig höra i denna del ansluta sig till 1947 års förslag, på visst sätt jämkat. Enligt nämnda förslag skulle, såsom ovan anförts, hindret för inskrivning bestå under hela rättegången men ej i något fall sedan talan om köpets hävande eller återgång bifallits genom laga kraft ägande dom. Denna ståndpunkt lämnar emellertid köparen utan behövligt skydd, om säljaren dröjer med att söka lagfart till dess att domen fallit och vunnit laga kraft. Först när säljaren sökt lagfart kan ju köparen söka tvångsinteckning. Med hänsyn härtill föreslår beredningen att hindret skall bestå så länge det står köpa- ren öppet att söka tvångsinteckning. Anledning saknas dock att, när sådan inteckning sökts, för tiden därefter upprätthålla hindret i fråga. De erfor- derliga bestämmelserna i ämnet upptagas i 30 kap. 2 5 8 samt 31 kap. 2 5 8.
Såsom resultat av vad beredningen vid förevarande lagrum uttalat har detta i vissa hänseenden omarbetats. Sålunda ha bestämmelserna i första och andra styckena av 1947 års förslag sammanförts till ett stycke; de sår— skilda reglerna för fall av återgång på grund av 7 eller 8 5 ha fått utgå, en hänvisning till de inskrivningsrättsliga bestämmelserna i 30 kap. 22 å har upptagits och såsom förutsättning, vid köp av område eller andel av fastighet för tvångsinteckning i den fastigheten, har angivits att denna vid köpet tillhörde säljaren. I övrigt har den jämkningen skett att bestämmel— serna givits för det fall att talan om hävande eller återgång bifallits. I före- slagen lydelse innehåller första stycket i beredningens förslag att, därest talan om hävande eller återgång av köp bifallits, köparen enligt vad där- om är stadgat i 30 kap. 22 å äger efter inteckning i den fastighet som köpet avsett erhålla panträtt för vad säljaren i domen förklarats skyldig att av kö— peskillingen återbära till köparen; avsåg köpet område eller andel av fas- tighet, som vid köpet tillhörde säljaren, må panträtt erhållas i den fastig- heten. Tredje stycket i 1947 års förslag motsvaras av andra stycket i bered- ningens förslag. Däri har uttryckligen angivits, när inteckning för fordran som avses i första stycket tidigast må sökas, nämligen så snart talan blivit väckt och säljaren sökt lagfart, samt i övrigt föreskrivits, att inteckning ej må sökas senare än tre månader från det domen vann laga kraft eller, om
lagfart då ej var sökt för säljaren, från det sådan ansökan gjordes. Med hän- syn bl. a. till avfattningen av första stycket synes ett stadgande erforderligt, som fastslår förhållandet till de allmänna bestämmelserna om panträtt och inteckning därför; i sådant hänseende har i tredje stycket, som är nytt, föreskrivits att den fordran som sålunda tillkommer köparenskall, sedan talan väckts, gälla med samma rätt som utfästelse av panträtt.
I övrigt vill beredningen hänvisa till sina uttalanden vid 30 kap. 22 5.
30 5.
I förevarande lagrum meddelades i 1947 års förslag vissa bestämmelser för fall då gåva vore beroende av villkor gällande under mer än två år från gåvobrevets dag och av innehåll att, om gåvotagaren överlåtitlfastigheten till annan innan talan om återgång blivit instämd, givaren icke ägde någon talan mot nye ägaren utan i stället finge söka att av gåvotagaren utfå gåvans värde. Motsättningsvis framgår härav att, där gåvans fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor gällande för viss tid icke överstigan— de två år från gåvobrevets dag, ett sådant villkor äger giltighet också gent- emot tredje man, till vilken gåvotagaren överlåtit egendomen. Denna uppdel- ning mellan långtids- och korttidsvillkor anknyter till den åtskillnad som i fråga om köp i 4 & gjorts mellan tillåtna och otillåtna villkor. I 4 5 har emell— lertid givits en särskild regel för det fall att köpets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av villkor men tid, under vilken villkoret skall gälla, ej utsatts; i sådant fall skall tiden anses utgöra två år från köpehandlingens dag. Hur motsvarande fall enligt 1947 års förslag bör bedömas vid gåva sy- nes ej fullt klart. En komplettering av lagrummet torde därför böra ske.
Eftersom köp är ogiltigt, om dess fullbordan eller bestånd gjorts beroende av ett otillåtet långtidsvillkor, kan till grund för den i fråga om köp givna särskilda regeln sägas ligga antagandet att kontrahenterna önskat sluta ett giltigt köp. Samma synpunkt kan ej anläggas beträffande till tiden obestämt villkor vid gåva, då ju gåvan är giltig oberoende av om villkor för dess full— bordan eller bestånd bestämts att gälla för längre eller kortare tid. Givaren har emellertid, såsom framgår av det nyss sagda, en starkare ställning vid korttidsvillkor än vid långtidsvillkor. Enligt beredningens mening är med hänsyn härtill befogat att givaren, om han försummat att utsätta tid för villkoret, får tåla att detta jämställes med ett långtidsvillkor. I allmänhet torde ock överensstämma med givarens avsikter att ett villkor för obestämd tid får gälla under mer än två år. I enlighet härmed har i beredningens förslag med villkor gällande för viss tid utöver två år från gåvobrevets dag lik- ställts villkor gällande för obestämd tid.
32 5.
I denna paragraf stadgades i 1947 års förslag att, om vid återgång av gåva fastigheten vore besvärad av inteckning, tillkommen på grund av gåvo- tagarens medgivande, eller av inskrivning för någon av honom upplåten rät- tighet, inteckningen eller inskrivningen skulle vara gällande; för sin för-
lust skulle givaren äga söka ersättning av gåvotagaren. Av skäl som närmare utvecklas vid 8 kap. 8 & har beredningen funnit sig höra i de kapitel som behandla förköpsrätt, återköpsrätt, panträtt, ränterätt, födoråd och särskild rättighet upptaga uttryckliga bestämmelser rörande de allmänna förutsätt— ningarna för sådan rättighets bestånd, då överlåtelse kommer att återgå eller hävas (se motiven till 26 5 i förevarande kap.). En konsekvens härav är att de i 1947 års förslag i förevarande paragraf upptagna bestämmelserna i vad de angå rättighets bestånd skola utgå. Då vidare av åsyftade bestäm- melser i de särskilda kapitlen följer att också annan än intecknad eller eljest inskriven rättighet kan äga bestånd, måste den i förevarande lagrum kvar— stående regeln om givarens rätt att vända sig mot gåvotagaren utvidgas så att den blir tillämplig å varje fall då fastigheten besväras av rättighet som tillkommit på grund av gåvotagarens utfästelse eller upplåtelse.
Enligt motiven till 1947 års förslag åsyftas med bestämmelserna i lag- rummet allenast fall då gåvan återgår på grund av villkor av den art som aVSes i 30 5.1 Denna begränsning synes böra framgå av lagtexten. Därige— nom förekommes den eljest möjliga missuppfattningen att bestämmelser- na vore att tillämpa också då gåva återgår på grund av att gåvoavtalet så- som sådant är ogiltigt. I dylikt fall kan visserligen enligt de bestämmelser beredningen upptager i 25 kap. panträtt eller rättighet av annat slag bli gäl- lande mot givaren men denne äger då i regel av allmänna medel erhålla er- sättning för sin förlust (25 kap. 5 5); kronans regressanspråk regleras i 25 kap. 8' 5.
I enlighet med vad nu sagts stadgas i beredningens förslag att, om gåva återgår på grund av villkor som avses i 30 5 och panträtt, som tillkommit på grund av gåvotagarens utfästelse, eller annan rättighet, som gåvotagaren upplåtit, alltjämt skall bestå, givaren må för sin förlust söka ersättning av gåvotagaren.
5 KAP.
Om förköpsrätt
Vid sin översyn av bestämmelserna om förköpsrätt i 5 kap. av 1947 års förslag har beredningen beaktat bl. a. innehållet i den efter nämnda förslags avgivande tillkomna lagen den 30 juni 1947 (nr 324) om kronans förköps- rätt, vilken lag enligt 1955 års jordförvärvs—lag upphört att gälla med ut- gången av juni 1955.
I 1947 års förslag meddelades först i kapitlet under underrubriken »All- männa bestämmelser» sådana föreskrifter som voro gemensamma för för- köpsrättens två arter, i förslaget benämnda avtalad förköpsrätt och förköps— rätt grundad i arrendeavtal, samt därefter under skilda underrubriker sär- skilda bestämmelser om dessa båda arter av förköpsrätt. Delvis som följd
1 1947 års bet. s. 243.
av att beredningen funnit sig böra föreslå åtskilliga bestämmelser utöver dem som upptagits i 1947 års förslag har emellertid nämnda systematiska uppställning funnits leda till att överblicken över de bestämmelser som reglerade vartdera institutet försvårades. Beredningen har därför valt att först i ett sammanhang meddela bestämmelserna angående den avtalade förköpsrätten och därefter, i den utsträckning de båda instituten samman- falla, genom hänvisningar till dessa bestämmelser reglera den legala för- kövpsrätten. Denna har i förslaget benämnts arrendators förköpsrätt.
Avtalad förköpsrätt
1 5.
I denna paragraf, som saknar direkt motsvarighet i 1947 års förslag, meddelas såsom inledning till bestämmelserna om avtalad förköpsrätt vissa grundläggande regler om sådan rättighets föremål, huvudsakliga innebörd och avtalsmässiga grundval. Lagrummet har i övrig-t avfattats i nära över— ensstämmelse med motsvarande stadgan-den angående andra begränsade sakrätter.
Den vanligaste formen för upplåtelse av förköpsrätt torde komma att bli förbehåll vid överlåtelse av egendomen; det är därvid nye ägaren som gör upplåtelsen. Förköpsrätt kan, förutom vid köp och byte, upplåtas även i samband med gåva, ehxuru rättigheten 'kan utövas endast vid försäljning och byte (1, 6 och 26 55). Upplåtelse av förköpsrätt kan emellertid ock ske utan samband med överlåtelse, d. v. s. såsom självständig rättshandling, och utan att äga karaktären av överlåtelsevillkor. Det bör i detta sammanhang , anmärkas att förköpsrätt kan upplåtas också i samband med arvskifte1 och bodelning; även genom testamente t-orde upplåtelse kunna ske. Någon erinran härom har dock icke ansetts böra lämnas i lagtexten, då familje— och successi—onsrättsliga förhållanden i princip falla utanför jordabalken. I anslutning till det nu anförda har i första stycket av förevarande paragraf upptagits att förköpsrätt kan grundas såväl å förbehåll vid överlåtelse av egendomen som ock, utan samband med överlåtelse, å särskild upplåtelse. I denna del överensstämmer förslaget .i sak med 1947 års förslag.
I andra stycket har intagits en uttrycklig bestämmelse om att förköps— rätt kan tillförsäkras ägare av fastighet i denna hans egenskap. Ej heller i denna del avviker förslaget i sak från 1947 års förslag.2
De särskilda frågor som angå förköpsrättens objekt behandlas vid 3 5. Förköpsrättens innebörd, som i förevarande lagrum helt allmänt angivits vara företrädesrätt till egendomen när denna framdeles säljes, framgår när- mare av 6 5.
De i förevarande kapitel upptagna bestämmelserna äro tvingande, om ej annat särskilt angives. Ett uttryck härför är, vad angår avtalad förköpsrätt,
1 1947 års bet. s. 272. * 1947 års bet. s. 252 och 272 f.
att enligt första stycket upplåtelse skall ske »enligt vad i detta kapitel stad- gas» (jfr 17 kap. 1 5 första st.).
Enligt 17 kap. 1 5 andra stycket och 7 5 må i och till förmån för tomt— rätt upplåtas förköpsrätt enligt vad i förslaget är föreskrivet i fråga om fast egendom. Motsvarande gäller enligt 18 kap. 4 & första stycket be- träffande vattenfallsrätt.
25.
I 1947 års förslag stadgades i 14 5 första stycket att avtal om upplåtelse av förköpsrätt skulle upprättas skriftligen. Detta krav torde, då upplåtelsen skett genom förbehåll vid överlåtelse, vara tillgodosett redan på grund av överlåtelse-reglerna i 4 kap. Med angivna stadgande i 1947 års förslag över— ensstämmer i sak den av beredningen i förevarande paragraf inledningsvis upptagna bestämmelsen att upplåtelse av förköpsrätt, även då den äger rum utan samband med överlåtelse, skall ske skriftligen.
Den belastning å fastigheten som förköpsrätten innebär framgår väsent— ligen omedelbart av lagens bestämmelser. I den mån avvikelser från dessa bestämmelser äro tillåtna måste sådana avvikelser uppenbarligen upptagas i upplåtelsehandlingen. Något hinder för att förköpsrättens inträde eller be— stånd göres beroende av särskilt villkor torde icke böra uppställas. D-å av upplåtelsehandlingen bör tydligt framgå den belastning å fastigheten som är förenad med förköpsrätten måste ett sådant villkor upptagas däri. I över- ensstämmelse med den uppfattning som torde ligga till grund för 1947 års förslag har i första stycket av förevarande paragraf stadgats att, om för- köpsrättens inträde eller bestånd skall bero av visst villkor eller i fråga om denna skall gälla annan särskild bestämmelse, det skall upptagas i den handling varigenom förköpsrätten upplåtes.1 Har ej så skett, är tydligen vill-koret eller bestämmelsen utan verkan. Stadgandet avser emellertid up- penbarligen endast själva upplåtelsen men icke frågor som angå den upp- låtna rättighetens utövning i aktuella fall och vad därmed sammanhänger.
I andra stycket har stadgats att förköpsrätten kommer till stånd genom dess inskrivning. Beredningens förslag torde i denna del överensstämma med ståndpunkten i 1947 års förslag (14 å första st. första 13.).2 I detta sam- manhang må anmärkas att, enligt vad vid 31 kap. 1 5 andra stycket närmare utvecklas, beredningen funnit sig i nämnda 'lagrum böra stadga att, om lagfart sökes på grund av fångeshandling, som innehåller upplåtelse av förköpsrätt, lagfartsansökan skall, om ej inskrivning av rättigheten redan är sökt, tillika anses innefatta begäran om inskrivning av rättigheten.
Stadgandet att förköpsrätten kommer till stånd genom inskrivning ute- sluter ej att vissa rättsverkningar kunna vara förenade redan med upplå- telsen. Sålunda må denna ej ensidigt ryggas av upplåtaren.3 Vidare med- delas i 24 kap. bestämmelser bl. a. angående verkan i prioritetshänseende
1 1947 års bet. s 271. 2 Se 1947 års bet. s. 271. Jfr LB III s. 198 och 275. ” Jfr LB Ill 5. 275 f.
av upplåtelsen. Enligt 5 5 i förevarande kapitel skall dagen för upplåtelsen bil-da utgångspunkt för stadgad maximitid.
Den i tredje stycket av förevarande paragraf upptagna hänvisningen till 11 kap. 6 5 första stycket motsvaras i 1947 års förslag av 14 å andra stycket. Av 11 kap. 6 & jämförd med första stycket i förevarande paragraf följer att ändringsavtal, som ej avfattats skriftligen, är utan verkan såväl mellan kontrahenterna som i förhållande till tredje man. Då ändringsavtalet är att anse som ny upplåtelse, måste det ock för att vinna rättsskydd mot tredje man inskrivas. Det må framhållas att inskrivningen av den nya upplåtelsen är självständig i förhållande till inskrivningen av den ursprungliga upplå- telsen; den har alltså sin egen prioritet och behandlas för sig vid exekutiv auktion.
35.
I 1 5 har förköpsrättens objekt helt allmänt angivits såsom fast egen- dom; stadgandet överensstämmer med 1947 års förslag (1 5). Under fast egen- dom innefattas såväl fastighet som område av eller andel i fastighet.
Då upplåtelse av förköpsrätt är en åtgärd, som syftar till en framtida överlåtelse å den förköpsberättigade, borde ur principiell synpunkt förköps— rätt kunna upplåtas till all sådan fast egendom som kan bli föremål för över— låtelse. Med hänsyn till förköpsrättens natur av begränsad sakrätt erfordras dock i denna grundsats vissa modifikationer.
Vad först angår upplåtelse som avser allenast visst område av fastighet kan visserligen sådant område särskilt överlåtas. Överlåtelsen är emellertid för sin giltighet beroende av laga delning. En upplåtelse av förköpsrätt till område, vilken sker utan samband med samtidig eller tidigare överlåtelse, utgör icke tillräcklig grundval för en fastighetsbildande åtgärd; det synes därför icke motiverat att utan vidare tillåta upplåtelse av förköpsrätt i om- råde. Har däremot visst område överlåtits och därmed det första steget ta- gits mot en fastighetsbildning i enlighet med överlåtelsen, synes hinder icke böra möta att, utan avbidan på fastighetsbildningens genomförande, för- köpsrätt upplåtes till området eller det område som återstår efter överlå- telsen. Uppenbart är att upplåtelsen likaväl som överlåtelsen är beroende av att laga delning kommer till stånd. Av den intagna ståndpunkten följer att, om ägare av fastighet vill upplåta förköpsrätt till område utan samband med överlåtelse, han först måste låta avstycka området till särskild fas- tighet.
I fråga om andel i fastighet äro förvärvsreglerna mindre restriktiva än beträffande område. Andelsförvärv är icke för sin giltighet beroende av laga delning i annat fall än då vid förvärvet bestämmelse meddelats att andelen skall utbrytas. Från denna utgångspunkt skulle väl upplåtelse av förköps- rätt kunna, oberoende av överlåtelse, fritt få ske i andel av fastighet; av- såge upplåtelsen andel, som förvärvats med bestämmelse om utbrytning, eller andel, som återstode efter sådant förvärv, måste givetvis också upp- låtelsen vara beroende av laga delning. Emellertid gör sig tillika den syn-
punkten gällande att andelen måste kunna identifieras. Denna synpunkt skulle näppeligen 'kunna tillgodoses på annat sätt än genom ett krav på att upplåtelsen anknöte till ett förvärv. Med denna ståndpunkt skulle uteslutas upplåtelse av förköpsrätt i andel som icke samtidigt är eller tidigare varit föremål för särskild överlåtelse. Enligt beredningens mening kan emellertid starkt ifrågasättas att helt förbjuda upplåtelse av förköpsrätt i fastighets— andel som förvärvats utan bestämmelse om utbrytning och följaktligen icke är avsedd att utgöra särskild fastighet. För ett dylikt förbud talar särskilt den omständigheten att vid exekution å hela fastigheten svårighet uppkom- mer att inordna en sådan förköpsrätt i företrädesordningen. I detta sam- manhang är att beakta att enligt förslaget — såsom närmare skall utveck— las vid 8 kap. — rättigheter som innebära betalningsrätt i fastigheten icke kunna ha annat än fastigheten som sådan till objekt, något som är föran- lett av att gemensamma inteckningar icke Vidare skola förekomma. Med hänsyn till vad nu anförts har beredningen funnit motiverat att som hu- vudregel uppställa ett förbud mot upplåtelse av förköpsrätt i andel av fas- tighet och medgiva undantag härifrån enbart för sådana fall då upplåtelsen avser andel, som överlåtits med bestämmelse om utbrytning, eller ock vad av fastigheten återstår efter sådan överlåtelse. Givetvis måste också i dessa fall ej blott överlåtelsen utan även upplåtelsen vara beroende av laga del- mng.
Något hinder bör tydligen icke uppställas för upplåtelse av förköpsrätt i flera fastigheter gemensamt. Ur exekutionsrättslig synpunkt uppstå icke härigenom nägra olägenheter. Kommer vid exekutiv försäljning av någon bland fastigheterna rättigheten i denna att uppoffras, kvarstår den utan hinder härav i den eller de övriga. Frågan om begränsning av förköpsrät— tens utövning vid gemensam upplåtelse behandlas vid 13 &.
4g.
Beträffande denna paragraf hänvisas till vad vid 8 kap. 8 & anföres.
5 5.
Denna paragraf motsvarar 15 å i 1947 års förslag. Enligt nämnda förslag skulle tiden av femtio år räknas från det rättigheten blev inskriven. I denna del innefattade bestämmelsen en avvikelse från 1909 års förslag (6 kap. 2 5), enligt vilket tiden räknades från det rättigheten tillkom; härmed förstods enligt motiven den tidpunkt då avtalet om förköpsrätten ingicks.1 Därom yttrades i 1947 års betänkande allenast att det synts lämpligast att ifråga- varande maximitid räknades från det rättigheten blev inskriven.2
I fråga om särskild rättighet, som för sakrättslig giltighet ju icke är bero-— ende av inskrivning, måste stadgad maximitid räknas från det avtalet slöts (11 kap. 3 g). Vad angår avtalad förköpsrätt kommer rättigheten visserligen till stånd först genom inskrivning men å andra sidan inträder, såsom fram—
1 LB Ill 5. 199. * 1947 års bet. s. 272.
går av 24 kap., en viss sakrättslig verkan redan i och med upplåtelsen. Med den konstruktion förköpsrätten sålunda erhållit i beredningens förslag synes bäst förenligt att räkna maximitiden från upplåtelsen. En vinst härav är att rättighetshavaren ej genom att dröja med inskrivningen kan framskjuta giltighetstiden till en senare tid. Beredningen har alltså ansett sig böra återgå till den ståndpunkt 1909 års förslag i denna del intog.
Vid utgången av maximitiden upphör rättigheten automatiskt; frågan om dödning av inskrivningen behandlas i 31 kap. 10 5. Har ej i avtalet om upp— låtelsen bestämts någon tid för rättighetens bestånd, torde kontrahenterna få anses ha förutsatt att maximitiden skall tillämpas; någon särskild be— .stämmelse härom har ej ansetts erforderlig.
65.
Denna paragrafs första punkt motsvarar bestämmelserna i 1 5 av 1947 års förslag. I motiven till dessa bestämmelser1 erinrades om att den förköpsbe- rättigade principiellt bleve bunden av samtliga i köpehandlingen upptagna villkor. Det hade emellertid icke ansetts påkallat att i lagtexten ge ett sär- skilt uttryck åt denna princip. När det gällde andra köpevillkor än priset, kunde nämligen avvikelser från principen stundom vara erforderliga. Vid fastställandet av de villkor som den förköpsberättigade skulle vara under- kastad kunde exempelvis de i köpehandlingen förekommande bestämmelser- na Om tillträdesdag och betalningsterminer icke utan vidare göras tillämpliga på den som utövade förköpsrätt. I detta sammanhang behandlades i 1947 års betänkande ock det fall att ett av köparen gjort åtagande vore av personlig art, så att detsamma endast kunde fullgöras av köparen själv eller i alla händelser icke kunde uppfyllas av den förköpsberättigade. Därom uttalades att det näppeligen vore tillfredsställande, om utövandet av förköpsrätt i följd av ett sådant villkor skulle förhindras. Hur ett dylikt fall i övrigt borde bedömas syntes emellertid kunna vara föremål för delade meningar. I detta sammanhang erinrade beredningen om att i 1909 års förslag ej förekomme något särskilt stadgande därom men att det framhållits att det borde an- komma på köparen att fullgöra åtagandet, under det att den lösningsberät- tigade skulle vara skyldig att därför lämna honom skälig gottgörelse.2 En annan tänkbar utväg vore, uttalades vidare i 1947 års betänkande, att äta- gandet omsattes i en ersättningsskyldighet mot säljaren och att sålunda den förköpsberättigade lämnade säljaren skälig gottgörelse samtidigt som köpa- ren befriades från åtagandet. Den sistnämnda utvägen kunde understundom synas vara den mest ändamålsenliga. Emellertid finge det överlämnas åt rättstillämpningen att avgöra under vilka omständigheter en sådan lösning kunde anses förenlig med avtalets innebörd och säljarens befogade intres- sen. Beredningen hade ej funnit påkallat att i lagtexten införa ett uttryck- ligt stadgande för de sällsynta fall varom här vore fråga.
Vid lagrummets avfattande'i nu föreliggande förslag har beredningen ut-
1 1947 års bet. s. 253 ff., särskilt s. 255. 2 LB Ill 5. 211.
gått från de i nyssnämnda motivuttalande anförda synpunkterna. Sålunda har i lagrummet såsom allmän regel uttalats att vid inlösen skall gälla det pris köparen utfäst och de villkor i övrigt som gälla för köpet. Det ligger i sakens natur att de ekonomiska åtaganden som den förköpsberättigade sä- lunda har att fullgöra vid förköpet skola motsvara egendomen sådan den var vid försäljningen eller m. a. o. det objekt säljaren enligt köpehandlingen skulle ha presterat.1 Det är dettas värde som utgör vederlaget för den för- köpsberättigades förbindelser. En uttrycklig bestämmelse härom har ansetts böra upptagas i förevarande lagrum. I lagtexten har dessutom ansetts böra komma till tydligt uttryck vilka jämkningar i köpevillkoren som skola kunna äga rum. Dessa jämkningar avse såväl tidpunkten för köpeskillingens erläggande och tillträdesdagen som villkor av personlig natur. I fråga om sistnämnda villkor innebära båda de i 1947 års betänkande angivna jämk— ningsmetoderna från förköparens synpunkt att villkoret så jämkas att han i stället för att fullgöra åtagandet har att utgiva särskild gottgörelse. Denna skall utgå till säljaren, om villkoret bortfaller, och till köparen, om denne oavsett förköpet skall ha att fullgöra villkoret (19 å tredje st. andra p.).
Att de av domstolen företagna jämkningarna äro bindande även i förhål- landet mellan säljare och köpare har kommit till direkt uttryck i lagtexten. Uppenbart är vidare att ej heller köparens åsidosättande av en sådan av- talsbestämmelse som en förköpare äger få jämkad kan, så länge frågan om förköpet ännu är svävande, åberopas i förhållande till vare sig den förköps- berättigade eller köparen. Denna uppfattning ligger ock, vad angår arrenda— tors förköpsrätt, till grund för bestämmelserna i 23 & tredje stycket av 1947 års förslag. Angående underrättelse till säljaren om väckt förköpstalan samt säljarens rätt att föra talan bl. a. i fråga om sådan jämkning som av— ses i denna paragraf upptagas bestämmelser i 14 5 andra stycket av föreva- rande förslag.
Rätten till inlösen är i princip beroende av att köpet består. Emellertid torde av allmänna rättsgrundsatser få anses följa att köpet icke med laga verkan kan göras beroende av att förköpsrätt ej utövas.2
75.
I denna paragraf ha upptagits bestämmelserna i 2 5 av 1947 års förslag. Det må framhållas att vad här stadgas gäller såväl då den förköpsberättigade icke alls utövat förköpsrätten som ock då han med stöd av 13 5 utövat rät- tigheten i begränsad omfattning; till den del han icke utövat förköpsrätten äger han i sistnämnda fall vid en senare försäljning göra rättigheten gällan- de. Såsom framhållits i 1947 års betänkande kan genom särskild bestäm— melse i upplåtelsehandlingen den i paragrafen angivna befogenheten in- skränkas eller upphävas (jfr 30 5 första p.).3
1 Se NJA 1958 s. 44 . 2 Jfr LB 111 s. 205, NJA 1948 s. 196 samt SOU 1954: 16 s. 69. Jfr ock, ang. förevarande ämne i allmänhet, SOU 1954: 16 s. 56 och 70. = 1947 års bet. s. 256.
85.
Till första stycket i denna paragraf ha överförts de bestämmelser som i 1947 års förslag upptagits i 3 5 första stycket. Vissa sakliga ändringar ha därvid skett.
Enligt nyssnämnda förslag skulle förköpsrätt, ändå att annat avtalats, ej få göras gällande, där köparen vore säljarens make, avkomling, adoptivbarn eller dess avkomling eller ock säljarens syskon, ej heller där viss lott i egen- domen såldes till någon som förut var delägare i densamma. Angivna förslag ansluter sig helt till vad som enligt 2 5 i 1943 års lag gäller i fråga om arrendators förköpsrätt och överensstämmer likaså med vad 1947 års lag om kronans förköpsrätt i 2 & stadgade i ämnet, dock hörde enligt sistnämnda lag till kretsen av förköpsfria köpare även säljarens syskons barn.
Av betydelse vid släktskapsregelns utformning synes vara vad som ny- ligen förekommit i ett annat lagstiftningsärende. Enligt 1 5 första stycket 3 i 1955 års jordförvärvslag är, under viss förutsättning, förvärvstillstånd ej erforderligt, där förvärvaren är fångesmannens make och ej heller där för- värvaren eller, om makar förvärva gemensamt, endera av dem är fånges- mannens eller ock, där denne är gift, hans makes avkomling, adoptivbarn, syskon eller adoptivbarns eller syskons avkomling.1
Beredningen finner övervägande skäl tala för att släktskapsregeln i före- varande paragraf utformas i saklig överensstämmelse med jordförvärvsla- gens regel. Vad härefter angår delägarregeln torde densamma, i analogi med släktskapsregeln, böra sä utbyggas att den gäller även försäljning till delägare och dennes make gemensamt.
Av första styckets avfattning och vid en jämförelse med de i 13 5 upp- tagna bestämmelser enligt vilka förköpsrättens utövande ej får begränsas till andel i den försålda egendomen framgår att, därest försäljning skett till två eller flera personer gemensamt och icke alla enligt denna paragraf äro skyddade mot förköpsanspråk, förköpsrätten må i sin helhet göras gäl- lande mot samtliga.2
Att den krets av personer som angivits i första stycket ej får begränsas genom bestämmelse i upplåtelsehandlingen följer av lagrummets tvingande karaktär. Något hinder föreligger däremot ej att genom särskild bestäm- melse i upplåtelsehandlingen denna krets utvidgas till andra.3
Andra stycket motsvarar 3 5 andra stycket i 1947 års förslag.
95.
Den omständigheten att förköpsrätt redan upplåtits till någon utgör ej hinder mot upplåtelse till annan av förköpsrätt till samma egendom. Angå- ende det inbördes företrädet mellan två eller flera avtalade förköpsrätter meddelas bestämmelser i 24 kap. Huruvida, då den förköpsrätt som sålunda äger företräde kommer att realiseras genom förköp, denna realisation leder
1 Se härom NJA II 1956 s. 11 ff. * Jfr ang. detta spörsmål LB 111 s. 201. 3 1947 års bet. s. 257.
till att de andra rättigheterna skola bibehållas eller uppoffras är emellertid icke därigenom avgjort (jfr 24 kap. 2 5). Med grunderna för reglerna om företrädet måste dock överensstämma att egendomen genom förköp förvär- vas utan belastning av sämre prioriterade förköpsrätter; eljest skulle för- värvaren ej kunna i sin tur sälja fastigheten till vem han ville. Om egendo- men utan förköp säljes till någon av de förköpsberättigade, innebär detta icke att denne utövat den honom tillkommande förköpsrätten.1 Prioritets— reglerna äga därför ej direkt tillämpning å förhållandet mellan honom och övriga förköpsberättigade. Å andra sidan är tydligt att köparens ställning i nu avsedda situation bör vara densamma som om han realiserat förköps- rätten.
I överensstämmelse med det nu anförda har i första stycket av föreva— rande paragraf upptagits bestämmelse om att, då den förköpsrätt som till— kommer förvärvaren äger företräde framför annan sådan rättighet, den sist— nämnda rättigheten upphör och detta oberoende av om det ifrågavarande förvärvet skett med eller utan förköp.
Frågan om företrädet mellan avtalad förköpsrätt och arrendators för- köpsrätt behandlas ej i 24 kap., som endast angår förhållandet mellan in- skrivningsbara rättigheter. I princip äga legala rättigheter företräde framför konventionella. Denna princip bör uppenbarligen upprätthållas även i fråga om arrendators förköpsrätt. Bestämmelse härom har upptagits i andra styc- ket. En konsekvens av denna bestämmelse är — i överensstämmelse med vad som stadgats i första stycket _— att arrendator, som med eller utan förköp förvärvar den egendom vartill han har förköpsrätt, erhåller egendomen utan belastning av avtalad förköpsrätt.
I 1947 års lag om kronans förköpsrätt stadgades ursprungligen i 2 5 att sådan förköpsrätt ej finge utövas, om fastigheten såldes till arrendator, vil- ken jämlikt 2 kap. 57 5 NJL åtnjöte förköpsrätt till densamma, eller fastig- heten inlöstes jämlikt 1943 års lag om arrendators förköpsrätt. Det obetinga— de företrädet för arrendators legala förköpsrätt framför kronans legala för— köpsrätt uppmjukades emellertid år 1951 på det sätt att, om fastigheten såldes till förköpsberättigad arrendator eller denne ville lösa till sig fastigheten jämlikt 1943 års lag, kronans förköpsrätt ej finge utövas, med mindre arren- datorn vore ägare av annan, bärkraftig brukningsdel eller uppenbarligen be- sutte fastigheten av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga ut- komst av jordbruket därå. Samtidigt upptogos i 2 5 av 1943 års lag bestäm- melser, enligt. vilka arrendators förköpsrätt ej finge utövas, om fastigheten såldes till kronan för ändamål som avsåges i 1 5 av 1947 års lag och arren— datorn vore ägare av annan, bärkraftig brukningsdel eller uppenbarligen be- sutte fastigheten av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga ut- komst av jordbruket därå; om vissa fall då kronans förköpsrätt ägde före- träde framför arrendatorns vore stadgat i 1947 års lag.
Sedan 1947 års lag med ikraftträdandet av 1955 års jordförvärvslag blivit upphävd, innehåller 1943 års lag såsom en rest av nyss anförda bestäm-
1 Se t. ex. 2 5 andra st. 1947 års lag om kronans förköpsrätt samt LB III s. 199.
melser stadgandet att förköpsrätt ej må utövas, om fastigheten köpes av kronan för främjande av jordbrukets yttre rationalisering och arrendatorn är ägare av annan, bärkraftig brukningsdel eller uppenbarligen besitter fas- tigheten av annan anledning än att bereda sig sin huvudsakliga utkomst av jordbruket därå. Härmed korresponderar regeln i 10 & sista stycket jord- förvärvslagen att med avseende å arrendators förköpsrätt inlösen enligt jordförvärvslagen skall anses som försäljning till kronan.
En mot sistnämnda stadgande i 1943 års lag svarande regel är i föreva- rande kapitel upptagen i 29 å andra stycket. Med hänsyn till att sålunda arrendators förköpsrätt i vissa fall får vika för kronans rationaliserings- förvärv synes ofrånkomligt att avtalad förköpsrätt, som ju står tillbaka för arrendators förköpsrätt, ej i något fall får utövas vid sådant rationali- seringsförvärv. Ehuru beståndet av arrendators förköpsrätt ej beröres av förvärvet, synes avtalad förköpsrätt ej kunna få belasta egendomen efter förvärvet. En regel av detta innehåll har upptagits i paragrafens tredje stycke.
Genom att hos inskrivningsdomaren visa att avtalad förköpsrätt enligt denna paragraf upphört kan fastighetsägaren få den för rättigheten medde- lade inskrivningen dödad (31 kap. 10 5).
10 5.
I 20 5 av 1947 års förslag, vilket lagrum hade avseende allenast å arren— dators förköpsrätt, återgavs i oförändrad form 2 & tredje stycket i 1943 års lag. Enligt dessa bestämmelser skulle, om jordägaren bjudit arrendatorn att förvärva egendomen och arrendatorn icke inom tre månader därefter anta- git hembudet, förköpsrätten ej få göras gällande under ett år efter hembu- det, där ej försäljning skedde på villkor som för jordägaren vore mindre fördelaktiga än de som gällt för hembudet.
Av allmänna rättsgrundsatser torde följa att den förköpsberättigade kan med bindande verkan såväl helt avstå från sin förköpsrätt som ock vid en tillämnad eller redan skedd försäljning avsäga sig rätten till dess utövning. Denna grundsats får ock anses bilda utgångspunkt för den inskränkning i avtalsfriheten som i fråga om arrendators förköpsrätt innefattas i 5 5 andra stycket i 1943 års lag (jfr 30 å andra p. i förslaget). De skäl som i fråga om arrendators förköpsrätt legat till grund för en tvingande reglering i detta fall torde icke äga någon motsvarighet i fråga om den avtalade förköpsrät- ten.1
En särskild fråga är emellertid inverkan å förköpsrättens utövning av det förhållandet att fastighetsägaren erbjudit den förköpsberättigade att för— värva fastigheten och denne avböjt ett sådant förvärv eller icke inom skälig tid lämnat besked. Ovisshet kan föreligga, huruvida ett avböjande i detta fall skall anses innefatta ett avstående från förköpsrättens utövning eller, då besked icke lämnats inom skälig tid, en sådan underlåtenhet kan tolkas till den förköpsberättigades nackdel. Samma skäl som legat till grund för
1 Jfr NJA 111944 5. 321.
stadgandet i 2 & tredje stycket i 1943 års lag torde kunna åberopas till stöd för en motsvarande reglering av den avtalade förköpsrätten.1 Också den som är bunden av en avtalad förköpsrätt måste anses äga ett legitimt intresse av att inom ramen för villkor som den förköpsberättigade ej velat godtaga ha möjlighet att under viss kortare tid förköpsfritt sälja egendomen. På grund av vad nu sagts har beredningen i förevarande paragraf upptagit regler om verkan av hembud, i huvudsak utformade efter motsvarande regler i 1943' års lag. Vissa sakliga och formella jämkningar ha dock skett.
Något krav på skriftlig form för hembud uppställes icke i 1943 års lag. Tydligt är dock att ägarens erbjudande åt den förköpsberättigade att köpa för att kunna anses som hembud i lagens mening måste till innehåll och form vara sådant att den förköpsberättigade får klart för sig eller bör inse att han ställts inför ett allvarligt menat försäljningsanbud. Då beredningen icke i fråga om formen ansett sig böra avvika från den i gällande lag intagna ståndpunkten, har beredningen i stället funnit sig med avseende å innehål— let böra inskärpa att hembud måste innefatta angivande ej blott av begärt pris utan även av övriga villkor för den förköpsberättigades förvärv. Att detta krav på hembudets innehåll framhålles i lagtexten lär i praktiken komma att befordra en i sig önskvärd användning av skriftlig form. I sam—- ma riktning verkar att ägaren, om han vill åberopa hembud, har att styrka ej blott att hembud skett utan även dess innehåll och tidpunkten för dess avgivande. Det kan förtjäna framhållas att antagande från den förköpsbe- rättigades sida av hembudet icke medför att köp av fastigheten kommer till stånd. Härför erfordras att köpeavtal upprättas enligt bestämmelserna i 4 kap.
Såsom framhållits vid 3 5 kan förköpsrätt upplåtas i flera fastigheter ge- mensamt. Vid en avyttring genom ett och samma köp äger den förköpsbe— rättigade enligt 13 5 begränsa förköpet till någon av dessa fastigheter under förutsättning att denna fastighet utgör självständig brukningsenhet och utan olägenhet kan skiljas från återstoden av egendomen. Såsom framgår av 18 å" bestämmes löseskillingen i detta fall i allmänhet, inom ramen för hela köpe— skillingen, av domstolen i samband med förköpsrättens utövning._ Uppenbart bör, då fråga är om gemensamt hembud av flera fastigheter, som besväras. av förköpsrätt, motsvarande befogenhet tillkomma den förköpsberättigade- Han kan sålunda avvisa hembudet i fråga om någon av fastigheterna men antaga det beträffande den eller de övriga med den verkan att förköpsrätten kan utövas i denna del, vare sig den säljes separat eller ingår i en gemen— sam försäljning av hela egendomen. Skulle den del av egendomen, beträf— fande vilken den förköpsberättigade avvisat hembudet, av ägaren säljas till ett belopp som understiger vad enligt grunderna för 18- 5 av hembuds- summan belöper å den sålda delen, står det enligt huvudregeln i förevarande- paragraf den förköpsberättigade öppet att göra gällande sin förköpsrätt även i den ifrågavarande delen. Det kan ock tänkas att den förköpsberättigade väl icke avser att förvärva egendomen i dess helhet men vill förbehålla sig
1 Jfr NJA II 1944 s. 317 ff.
valfrihet att förvärva antingen den ena eller den andra delen. Denna hans avsikt bör då komma till uttryck i hans svar å hembudet. Motsätter sig ägaren en sådan uppdelning, bör i nu angivna fall förköpsrätten vid egen- domens försäljning till utomstående kunna göras gällande i vilken som helst av delarna. Med hänsyn till det nu anförda har i förevarande paragraf införts ett uttryckligt stadgande om den förköpsberättigades befogenhet att uppdela hembudet.
Förköpsrätt göres gällande genom att talan väckes mot köparen (14 å). Verkan av att hembud skett men ej antagits är enligt förslaget att förköps- rätten endast under viss angiven förutsättning må göras gällande i anled- ning av försäljning som sker inom ett år efter hembudet. I 1947 års för— slag (20 å), som i denna del överensstämmer med 1943 års lag (2 5), an— gives denna verkan så, att förköpsrätten ej må göras gällande under ett år efter hembudet. Denna avfattning synes stå i mindre god överensstämmelse med lagrummets syfte att bereda säljaren en viss bestämd tidsfrist efter hembudet för egendomens försäljning till annan.
11 &.
Bestämmelserna i första stycket första och andra punkterna motsvara 16 5 i 1947 års förslag.
I fråga om förköpsrätt som avses i första styckets andra punkt, nämligen förköpsrätt som tillförsäkrats ägare av fastighet i denna hans egenskap, uppkommer spörsmålet om verkan av nämnda fastighets delning. Därom har i 1947 års betänkande uttalats att anledning knappast funnes att i före- varande sammanhang reglera frågan, huruvida förköpsrätten i en sådan situation tillkomme ägarna av samtliga de nya fastigheterna gemensamt el— ler endast ägaren till någon av dem, exempelvis stamfastigheten i den mån en av delarna kunde så karakteriseras.1 Enligt beredningens mening böra här och i liknande sammanhang ges regler om verkan av delning för den händelse bestämmelse därom ej skulle ha meddelats vid delningen. Sådana regler ha upptagits i första stycket tredje punkten av förevarande paragraf; de överensstämma i stort sett med motsvarande föreskrifter angående servi— tut (19 kap. 13 5).
Andra stycket motsvarar 5 5 i 1947 års förslag. Tydligt är att efter delning av fastighet, som besväras av förköpsrätt, råt- tigheten gäller i var och en av de nya fastigheterna, om ej annat skulle ha bestämts vid delningen; i detta ämne hänvisas till 11 kap. 23 å och bered- ningens uttalanden vid det lagrummet. För rättighetens utövning är emel- lertid av betydelse, om förköpsrätten fortsättningsvis belastar de nya fastig- heterna var för sig eller gemensamt. I sådana fall, då delningen icke har samband med överlåtelse utan de nya fastigheterna alltjämt äro i en ägares hand, är det enligt beredningens mening naturligt att ägaren är bevarad vid den förmån som enligt 13. 5 ligger däri att förköpsrättens objekt fortfa- rande motsvarar den odelade fastigheten; rättigheten bör följaktligen gälla
1 1947 års bet. s. 259 f.
i de nya fastigheterna såsom om den upplåtits i dem gemensamt. I övriga fall lär det nu behandlade spörsmål-et, med hänsyn till vad i 13 5 andra styc- ket stadgas, sakna betydelse. På grund av vad sålunda anförts har i tredje stycket av förevarande paragraf meddelats den regeln att efter delning av fastighet, som besväras av förköpsrätt, denna gäller i de nya fastigheterna gemensamt, om ej annat bestämts vid delningen.
12 5.
De i förevarande paragraf meddelade bestämmelserna, vilka avse verkan av sammanläggning, sakna motsvarighet i 1947 års förslag. För den gällan- de rättens ståndpunkt till hithörande frågor kommer beredningen att re- dogöra vid 26 kap. 2 5. I detta sammanhang må emellertid förutskickas att åtskillnad måste göras mellan å ena sidan rättighetens sakrättsliga anknyt- ning till viss fastighet och å den andra sidan rättighetens materiella objekt eller, enligt terminologien i föreliggande förslag, rättighetens »omfattning». Såsom framgår av vad som anföres vid nyssnämnda lagrum måste rättighet, som belastar en i sammanläggningen ingående fastighet, sakrättsligt ankny- tas till den sammanlagda fastigheten eller, såsom förhållandet uttryckes i förslaget, »besvära» denna. Huruvida rättigheten också skall få utövas i eller »omfatta» hela den sammanlagda fastigheten eller möjligen behåller sitt tidigare materiella objekt är däremot en fråga, vars bedömande måste bero av rättighetens särskilda karaktär och alltså kan utfalla olika för skilda rättighetstyper. I sistnämnda avseende är, vad den avtalade förköps- rätten angår, av särskild betydelse att det enligt 6 & jämförd med 3 5 i före— varande kapitel icke är möjligt att upplåta förköpsrätt med det materiella objektet begränsat till område eller andel av den besvärade fastigheten. Ej heller får, såsom 13 5 visar, vid fastighetens försäljning förköpsrättens ut- övande begränsas till område eller andel av fastigheten. I fråga om förköps- rätt måste följaktligen sakrättslig anknytning och rättighetens omfattning alltid sammanfalla. Visserligen förändras därigenom vid sammanläggning det till grund för förköpsrätten liggande avtalsförhållandet men därmed får sammanläggningssökanden anses ha räknat och till skydd för den för- köpsberättigade förutsättes att sammanläggningen ej får komma till stånd utan hans medgivande. På nu anförda överväganden vilar beredningens förslag i ämnet (första st. i förevarande paragraf; se ock 9 5 i förslaget till ny lag om sammanläggning av fastigheter å landet jfrd med 26 kap. 2 5 nya JB ävensom 3 kap. 3 5 och 4 kap. 4 5 FBL i föreslagen ny lyd-else).
Tydligt är att, om fastighet till vars förmån förköpsrätt är upplåten, ingår i sammanläggning, rättigheten därefter är förenad med den sammanlagda fastigheten. Någon särskild bestämmelse därom har icke ansetts erforderlig (jfr 18 & SmlL samt 3 kap. 6 5 och 4 kap. 2 & FBL i nu gällande lydelse ävensom 19 kap. 15 5 nya JB).
För det fall att förköpsrätt är upplåten till förmån för fastighet har en regel om konfusion ansetts böra meddelas (jfr 19 kap. 16 å). Regeln har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf.
13 5.
Här meddelade bestämmelser motsvara reglerna i 4 5 av 1947 års förslag. Vissa jämkningar, väsentligen av formell innebörd, ha skett.
Enligt 1947 års förslag skulle, då förköpsrättens föremål i sin helhet sålts, rättighetens utövande ej få begränsas till en del av egendomen, med mindre sådan del vore självständig brukningsenhet och tillika utgjorde särskild fas— tighet. I anslutning till terminologien i föreliggande förslag torde samma re— gel få uttryckas så, att förköpsrättens utövande ej må begränsas till andel i egendomen eller till visst område av fastighet och ej heller till viss i egen- domen ingående fastighet, med mindre fastigheten utgör självständig bruk- ningsenhet. Självfallet möjliggöres härigenom ock begränsning till två eller flera fastigheter som tillhopa utgöra en självständig brukningsenhet.
I 1947 års lag om kronans förköpsrätt var i 3 5 första stycket stadgat att förköpsrätt ej finge utövas allenast i fråga om del av den försålda egendom som vore underkastad sagda rätt, med mindre sådan del utgjorde självstän- dig brukningsenhet och utan olägenhet kunde skiljas från återstoden av egendomen. Villkoret att brukningsenheten utan olägenhet skulle kunna frånskiljas tillkom på hemställan av lagrådet, som anförde att det ej torde vara uteslutet att frånskiljandet av en del av en fastighet, även om denna del utgjorde en självständig brukningsenhet, kunde verka därhän att åter- stoden av fastigheten i och för sig minskade i värde eller att eljest olägen— het av frånskiljandet uppkomme; försiktigheten syntes bjuda att reserva- tion gjordes för detta fall.1 Såsom framgår av lagrådets utlåtande byggde detta på att hinder under viss förutsättning icke skulle möta att begränsa inlösen till visst område av en fastighet. I detta hänseende uppställes i före— liggande förslag ett undantagslöst förbud. Vad lagrådet sålunda anfört för det fall att en självständig brukningsenhet avskiljes från en fastighet är dock uppenbarligen av betydelse även då en sådan brukningsenhet såsom särskild fastighet ingår i den egendom vilken är underkastad förköpsrätt.
Ett annat fall än de nu behandlade är att den egendom som är underkas— tad förköpsrätt endast delvis sålts. I detta fall bör, såsom ock förordades i 1947 års förslag, förköpsrätt alltid få utövas till det försålda. En regel av detta innehåll återfinnes i andra stycket. Även i detta fall uppkommer emel- lertid frågan, i vad mån förköpsrättens utövning må begränsas till del av det försålda. Uppenbarligen bör denna fråga avgöras efter samma regler som gälla, då försäljningen avser hela den egendom vilken är underkastad för- köpsrätt. En uttrycklig bestämmelse därom har upptagits i andra stycket.
14 5.
Första stycket motsvarar 6 5 första stycket och 7 5 i 1947 års förslag. Dessa bestämmelser ha upptagits utan annan ändring i sak än att anmälan från säljarens sida erhållit samma rättsverkan som köparens anmälan. En befogenhet även för säljaren att tvinga den förköpsberättigade att be-
1 Se NJA II 1947 s. 370 f.
stämma sig, huruvida han skall utöva sin förköpsrätt eller ej, står i god Över- ensstämmelse med de befogenheter som enligt 10 5 i förevarande förslag tillkomma säljaren.
I andra stycket av 6 5 i 1947 års förslag fanns stadgat att vid stämningens utfärdande skulle genom rättens föranstaltande göras anteckning därom i fastighetsboken. Anteckningsskyldigheten regleras i förevarande förslag i 33 kap. 3 5. Enligt där meddelade bestämmelser skall, när talan väckes angående utövande av förköpsrätt, domstolen därom genast göra anmälan till inskrivningsdomaren; inkommen anmälan skall antecknas i grundbok.
Några speciella bestämmelser, avseende säljarens underrättande om eller deltagande i rättegången, finnas ej i tidigare förslag eller lagstiftning; i dessa hänseenden gälla allenast allmänna processuella regler om förening av mål och tredje mans deltagande i rättegång (se numera 14 kap. RB). En talan om förköp berör emellertid direkt icke blott köparens utan även säljarens rätt. Främst må erinras om reglerna i 6 5 om jämkning och dess bindande verkan även i förhållandet mellan säljare och köpare. På grund härav torde säljaren böra äga föra självständig talan i frågor som angå befogenheten av framställt förköpsanspråk samt huruvida eller på vad sätt jämkning bör företagas. Säljaren hör sålunda, även i strid med köparens ståndpunkt i rät— tegången, kunna göra gällande att den förköpsberättigade med bindande verkan avstått från sin förköpsrätt eller avsagt sig rätten till dess utövning i det aktuella fallet (se vid 10 5) eller att förköpsrätten på grund av 8 5 första stycket eller 10 5 ej må göras gällande eller att rätten till talan är förlorad i följd av första stycket i förevarande paragraf. Även när eljest säljarens rätt beröres, torde han böra äga en självständig talerätt. Såsom exempel må anföras att, då säljaren enligt 19 5 andra stycket är berättigad att helt eller delvis uppbära den köpeskilling förköparen har att erlägga, även säljaren med stöd av 17 5 bör kunna yrka att käromålet skall förklaras förfallet. Vidare måste säljaren äga bevaka sin rätt angående sådant av förköparen yrkat avdrag å köpeskillingen som enligt 19 5 andra stycket drabbar även säljaren. Denne måste ock äga föra talan angående gottgörelse som på grund av 19 5 tredje stycket andra punkten må tillkomma honom. Gottgörelse som nu nämnts torde ej kunna utdömas, med mindre säljaren framställt yrkande därom. I samtliga nu anmärkta hänseenden måste för— köpsdomen anses bindande även för säljaren. Att på grund av det sagda föreskriva skyldighet för den som vill utöva förköpsrätt att väcka talan ej blott mot köparen utan även mot säljaren vore dock enligt beredningens mening att gå för långt. Det synes till fyllest att säljaren erhåller underrät- telse om rättegången och berättigas att föra talan i målet såvitt angår hans rätt. Hans processuella ställning torde kunna likställas med den som enligt 14 kap. 9 5 och 11 5 andra stycket RB tillkommer intervenient med ställ- ning av part i rättegången. Enligt beredningens mening torde det lämpligen böra åläggas rätten att underrätta säljaren om rättegången för att lämna honom tillfälle att inträda däri (jfr 14 kap. 12 5 RB och 22 5 KL). De erfor- derliga bestämmelserna i ämnet ha upptagits i andra stycket av förenämnda
paragraf. Självfallet skall underrättelse lämnas redan under målets förbe— redelse och på ett så tidigt stadium av förberedelsen som möjligt samt in- nehålla uppgift jämväl om tiden för handläggningen av målet.
I 1947 års förslag ha icke meddelats några särskilda bestämmelser om rät- tegången i förköpsmål utan torde ha förutsatts att RBS regler om rättegång- en i dispositiva mål skulle äga tillämpning. Stadgandet i 6 5 tredje stycket av nämnda förslag, enligt vilket talan om förköp i regel ej finge återkallas utan köparens medgivande, torde sålunda i sak överensstämma med mot- svarande bestämmelser i 13 kap. 5 5 första stycket RB. Beredningen anser ock övervägande skäl tala för att förköpsmålen principiellt äro av dispositiv karaktär; uttrycklig bestämmelse härom har intagits i förevarande para- grafs tredje stycke. Förefintligheten av RBS bestämmelser om återkallelse av talan i dispositivt mål synes ha till konsekvens att särskild bestämmelse i detta ämne icke erfordras i förevarande sammanhang. Det ifrågavarande stadgandet i RB bygger uppenbarligen på den uppfattningen att svaranden icke till följd. av kärandens återkallelse skall komma i annat eller sämre pro- cessuellt läge än som han intagit före återkallelsen. Tydligt är att, då svaran- den i målet bestrider att rätt till förköp föreligger eller må utövas, käran- dens återkallelse i allmänhet måste anses innebära att han materiellt uppgi— vit sitt anspråk på förköp. I ett sådant fall bör alltså prövningen av saken leda till ett ogillande av kärandens talan. Skulle svaranden däremot medgiva rätten till förköp och tillika yrka förköpets fullföljande, är återkallelsen i detta fall tydligen utan betydelse för frågan, huruvida rätt till förköp före- ligger. Oberoende av återkallelsen skall svarandens påstående om förkö— pets fullföljande sakligt prövas. En annan konsekvens av förköpsmålets dispositiva karaktär skulle vara att även i fråga om parternas utevaro kom— me att gälla de för dispositiva mål meddelade bestämmelserna. Det synes dock mindre lämpligt att tredskodom kommer till användning i mål om förköp; då köparen eller förköparen utebliver i målet, torde detta ej böra hindra målets handläggning. Med hänsyn till den ställning som säljaren in- tager i processen gäller det nu sagda tydligen även denne. På grund av vad nu anförts har i tredje stycket upptagits en häremot svarande bestämmelse.1 Såsom framgår av 15 och 16 55 äro de nu angivna grundsatserna om talans återkallande underkastade viss begränsning.
Vad angår rättegångskostnaden i mål om förköp meddelas icke i gällande lagstiftning några särskilda bestämmelser. Uti 1909 års jordabalksförslag upptogs i detta ämne ett stadgande (6 kap. 17 5), enligt vilket den som vunne fastigheten skulle ersätta köparen dennes utgifter vid första domstolen. En- ligt 9 5 andra stycket i den numera upphävda lagen av år 1947 om kronans förköpsrätt gällde att rätten i kostnadsfrågan skulle skilja mellan parterna efter ty för varje fall prövades skäligt. I denna fråga uttalades i 1947 års betänkande att, då beredningen förutsatte att fastighetens övergång från köparen till den förköpsberättigade i allmänhet skulle kunna ordnas utan rättegång, något stadgande icke, såsom i 1909 års förslag, upptagits om
, 1 Jfr 11 kap. 55 5 andra st. VL och 26 5 tredje st. ExL (NJA II 1950 s. 264).
skyldighet för den förköpsberättigade att ersätta köparens rättegångskost- nad i första instans; huruvida och i vad mån dylik ersättning skulle utgå finge bero på omständigheterna, i främsta rummet på parts villighet före rättegången att medverka till ett resultat, liknande det som åstadkommes genom domen. Vidare yttrade beredningen att den omständigheten att lös- ningsanspråket bifölles emellertid icke uteslöte att den förköpsberättigade kunde ådömas skyldighet att ersätta motpartens rättegångskostnad; härvid— lag hänvisades till bestämmelserna i 18 kap. 3 5 RB.1 I motiven till 1947 års lag om kronans förköpsrätt uttalade departementschefen att det icke torde vara lämpligt att föreskriva att kronan, då förköpsrätten utnyttjades, alltid skulle vara skyldig ersätta köparen dennes samtliga kostnader för domstols- förfarandet. Synpunkten att den mot vilken talan om förköp riktades ej borde behöva vidkännas några kostnader i anledning av domstolsförfarandet syn— tes emellertid böra beaktas i så måtto att domstolen, i överensstämmelse med vad som gällde enligt lagen om återköpsrätt till fast egendom, borde tillerkännas befogenhet att fördela rättegångskostnaderna mellan parterna så som i varje fall prövades skäligt.2
Enligt de för rättegångskostnad uti 18 kap. RB uppställda reglerna ålig- ger det som allmän princip den tappande parten att ersätta motparten den— nes rättegångskostnad. En tillämpning av denna princip skulle leda till att, då förköpstalan bifalles, köparen hade att ersätta förköparen dennes kost- nader samt att endast för det fall att talan ogillades köparen skulle erhålla ersättning för sin kostnad. Såsom framgår av nyss anmärkta uttalanden torde en så snävt begränsad ersättningsrätt för köparen framstå som obillig. I 18 kap. RB göras visserligen vissa undantag från den nu angivna huvud— regeln; dessa undantag upptagas väsentligen i 2, 3 och 6 55. Ej heller dessa undantagsbestämmelser torde i allmänhet innefatta någon rätt för köparen till ersättning för hans kostnader. Enligt beredningens mening synes i an- slutning till den reglering som ägt rum i andra likartade fall förköparen i princip böra åläggas ersättningsskyldighet; förbehåll torde emellertid här- vid böra göras för sådana fall då köparen genom sitt förhållande till frågan om förköpet framstår såsom vållande till rättegången. Samma ersättnings- rätt som tillkommer köparen torde även böra gälla i fråga om säljarens kost- nader i rättegången. Angående rättegångskostnad i händelse av återkallelse må hänvisas till det allmänna stadgandet i 18 kap. 5 5 RB.
Talan om förköp skall väckas mot köparen personligen; legitimationsre- geln i 25 kap. 13 5 första stycket avser icke detta fall. Skulle, medan talan ännu står öppen mot köparen, denne sälja fastigheten vidare, står det för- köpsrättens innehavare fritt att välja, huruvida han vill utöva rättigheten i anledning av det tidigare eller det senare köpet.3 Väljer han det förra al- ternativet, skall han väcka talan mot förste köparen. Leder denna talan till förköp, är det senare förvärvet förfallet (22 5 andra st.). Mål om förköp upptages vid fastighetsforum (10 kap. 10 5 RB).
1 Se 1947 års bet. s. 269. 2 NJA 111947 5. 374. 5 Se LB 111 s. 219.
15 5.
De allmänna förutsättningarna för rättighets bestånd gentemot förköpare behandlas i 22 5. Av sagda lagrum framgår att förköpet ej har en med expro- priation eller återköp jämförbar exstinktiv verkan.
I de fall då förköparen sålunda blir bunden av rättigheter, som tillkom- mit före förköpet, uppkommer liksom vid överlåtelse frågan om inverkan å förvärvet av det förhållandet att sådan belastning icke förutsatts vid köpet eller att förköparen vid förköpet varken ägt eller bort äga kännedom om den ifrågavarande belastningen. Vad angår köp ha bestämmelser meddelats i 4 kap. 17 och 18 55. Utgöres belastningen av intecknad panträtt, är köparen, oberoende av god tro, berättigad till avräkning eller, då sådan ej är möjlig och: säljaren icke inom en månad efter tillsägelse erlägger skillnaden, till hävande och skadestånd. Då annan rättighet besvärar fastigheten, äger kö- paren, om han var i god tro vid köpslutet, njuta avdrag å köpeskillingen jämte skadestånd; i vissa fall har han ock hävningsrätt.
I 1909 års betänkande1 uttalades att, därest köparen fått uppbära hela den fastställda löseskillingen eller den del därav som icke tillkomme säljaren för fordran å ogulden köpeskilling, den förköpsberättigade naturligtvis ej där— med vore avskuren från möjlighet att mot köparen göra gällande ersätt- ningsanspråk på grund därav att han icke bekommit fastigheten i det skick som vid köpet förutsattes. Det värde som borde komma den förköpsberätti— gade till godo kunde ha minskats därigenom att fastighetens belastning med inteckningar eller med inskrivningar för rätt till undantag, ränta eller av— gäld vid avträdandet befunnes vara större än köpeavtalet förutsatte. Därest en vid köpet redan befintlig gravation ej då tagits i beräkning eller en ny gravation därefter tillkommit, ägde enligt 4 kap. 17 5 i 1909 års förslag kö- paren att å köpeskillingen avräkna vad som kunde komma att ur fastigheten uttagas i anledning av en sådan inteckning eller inskrivning. Samma rätt tillkomme naturligtvis den förköpsberättigade. Om den uppkomna ökning— en i fastighetens belastning vore så stor att den överstege vad av köpeskil- lingen återstode efter det i köpeavtalet bestämda avdraget för intecknad gäld, måste den förköpsberättigade äga en mot köparens hävningsrätt enligt 4 kap. 17 5 svarande befogenhet att avsäga sig fastighetens övertagande, såvida ej det felande beloppet gottgjordes honom.
Beredningen ansluter sig till de av LB i detta hänseende anförda synpunk- terna. I vissa fall är för rättsförhållandet mellan säljaren och köparen av betydelse, vad som vid köpet förutsattes eller huruvida köparen var i god tro när köpet slöts. Då förvärv genom förköp i allmänhet kommer till stånd först då förköparen fullgör sin betalningsskyldighet (21 5), skulle vid en motsvarande tillämpning av bestämmelserna i 4 kap. frågan om vad som må anses förutsatt vid köpet samt förköparens goda tro komma att hänföras till nämnda tidpunkt. Detta spörsmål kräver särskilt övervägande.
I 1909 års förslag hade nu anförda spörsmål bedömts ur synpunkten om
1 Se LB Ill 8. 216 f.
rättighetens bestånd mot förköparen, något som sammanbängde därmed att LB icke tillerkände förköparen någon rätt att i förköpsmålet återkalla sin talan med hänsyn till den kännedom som han först efter målets instämman- de vunnit om fastighetens belastningar. Från denna utgångspunkt stad- gades i 6 kap. 12 5 i 1909 års förslag att om, utöver vad som innefattades i den handling på grund varav lagfart blivit sökt av köparen eller som blivit jämlikt 7 5 — motsvarande 14 5 första stycket i förevarande förslag — över— lämnad till förköpsrättens innehavare, bestämmelse träffats om skyldighet för köparen att något fullgöra eller förbehåll gjorts om nyttjanderätt, rätt till servitut, undantag, ränta eller avgäld av egendomen, det skulle vara utan verkan mot den som ville lösa, med mindre det visades att vad sålunda av- talats var honom kunnigt, när han instämde sin talan. I motiven till detta stadgande framhölls bl. a. att köpet, sådant det var slutet mellan säljaren och köparen, övertoges av den som löste.1 Då denne emellertid icke, sedan han en gång instämt talan om lösning, finge träda tillbaka, vore det en självfal— len fordran att han, när han skulle fatta sitt beslut, vore i tillfälle att fullt bedöma vilka förpliktelser han därmed iklädde sig. Förekomme vid köpet avtalsbestämmelser, vilka icke vore upptagna i köpehandlingen, borde kö— paren, för att få de förpliktelser han sålunda iklätt sig överflyttade på den som löste, därom underrätta denne, innan han instämt sin talan, och göra detta på sådant sätt att han också kunde styrka det. Underläte han detta, befriades han icke från skyldigheten att fullgöra vad han åtagit sig, ånskönt han icke finge behålla fastigheten. Vad sålunda yttrats ägde ock tillämpning å bestämmelser vid köpet varigenom säljaren eller annan förbehållits nytt- janderätt eller annan dylik rätt till fastigheten. Den verkan sådana förbe— håll eljest medförde måste, i händelse fastigheten löstes och sålunda från—- ginge den ursprunglige medkontrahenten, bli beroende av samma villkor som andra åtaganden från köparens sida. Vore en dylik rättighet gällande mot köparen icke på grund av förbehåll vid köpet utan på grund av lagens stadgande _ såsom förhållandet under viss förutsättning vore med arrende- och hyresrätt »— ägde den naturligtvis giltighet även mot den som löste fas— tigheten.
LBs nu återgivna ståndpunkt grundades såsom nämnts främst därå att, då förköparen, sedan han instämt sin talan, icke kunde träda tillbaka, det vore en självfallen fordran att han, när han skulle fatta sitt beslut, vore i tillfälle att fullt bedöma vilka förpliktelser han därvid iklädde sig. Denna ståndpunkt är under den av LB angivna förutsättningen _— obestridligen riktig vad angår förhållandet mellan köparen och förköparen. Skulle den förköpsberättigade, innan talan om förköp väckts, ha erhållit kännedom angående omständighet som vore ägnad att påverka hans beslut att utöva förköpsrätten, måste, i överensstämmelse med vad LB anfört, den förköps- berättigade äga att utan sådan talans väckande avsäga sig fastighetens över- tagande och i stället fordra skadestånd. För det fall att en dylik kännedom komme att inträda först sedan talan väckts, har emellertid beredningen valt
1 Se LB IIIs. 210 f.
en annan utväg än den av LB föreslagna att tillgodose förköparens intresse. Denna utväg innebär att förköparen tillerkänts rätt att i samma omfattning som gäller i fråga om köpares hävningsrätt återkalla sin talan oberoende av köparens yrkande om sakens prövning. Även enligt beredningens förslag är i detta fall den avgörande tidpunkten talans väckande. Den förköpsberät— tigade bör därvid vara bibehållen vid sin rätt att kräva skadestånd. För att köparen skall undgå påföljden att den förköpsberättigade ej fullföljer sin talan bör, såsom LB framhållit, köparen redan före talans väckande under— rätta den förköpsberättigade om de belastningar som fortfarande komma att ävila egendomen, såvitt dessa ej framgå redan av köpehandlingen mellan säljaren och köparen. Den förköpsberättigade anses alltså lika litet som kö- paren pliktig att känna till vad grundboken innehåller om belastningen å egendomen.1 Även i andra fall än som avses i 4 kap. 17 och 18 55 äger köparen att häva köpet. Sådana fall behandlas i 4 kap. 11—16 55. En mot— svarande rätt till återkallelse av talan bör även i dessa fall tillkomma för— köparen. Stadgandena i första stycket ha avfattats i överensstämmelse med vad beredningen sålunda anfört.
Förhållanden som enligt 4 kap. berättiga köpare att häva köpet kunna föreligga även på grund av köparens förfoganden över fastigheten eller det ansvar som åligger denne, sedan han förvärvat fastigheten, t. ex. upplåtelse av rättighet, som skulle kvarstå även mot förköparen, eller ansvar för skada och försämring å fastigheten. Även för nu åsyftade fall bör det tillkomma den förköpsberättigade att återkalla sin talan. Bestämmelse härom har upp- tagits i andra stycket.
Frågan om förköparens hävningsrätt, sedan förköp kommit till stånd, samt hans rätt till minskning av köpeskillingen eller skadestånd regleras i 19 och 23 55.
16 5.
Första stycket motsvarar i 1947 års förslag 17 5 första punkten. Stadgan— det har emellertid avfattats efter förebild av 3 5 andra och tredje styckena i 1947 års lag om kronans förköpsrätt; därigenom framträder att även i fråga om lösören såsom förutsättning för lösningsskyldighet skall gälla att objek- tet i fråga ej utan olägenhet för köparen kan skiljas från den fasta egen- dom som skall lösas.2
Då fråga väckts om utvidgning av inlösen till egendom, fast eller lös, som ej omfattas av förköpsrätten, måste den förköpsberättigade äga ta under omprövning, huruvida han i detta nya läge skall göra förköpsrätten gällan— de. I detta ämne stadgades i 17 5 av 1947 års förslag att det stode honom öppet att återkalla sin talan; återkallelse skulle dock ske inom tid som rätten utsatte. Beredningen har funnit detta stadgande böra modifieras. När den förköpsberättigade skall fatta ståndpunkt, är det av vikt för honom att veta, huruvida utvidgningsyrkandet är lagligen grundat. Av denna anledning bör rätten till frånträde stå honom öppen även sedan denna fråga avgjorts
1 Se 1947 års bet. s. 212. 2 Se NJA II 1947 s. 371 (lagrådet).
genom lagakraftägande dom, något som uppenbarligen icke utesluter att han redan under rättegången äger återkalla sin talan. Har den förköpsberättiga— de icke före domens meddelande begagnat sig av sin rätt till återkallelse, mås—- te i domen bestämmas viss tid, efter vars utgång frånträde icke må ske. I överensstämmelse med det sagda har paragrafens andra stycke avfattats.
När yrkande om utvidgning framställts, är det för rättegångens vidare- förlopp av betydelse att frågan, huruvida utvidgningsyrkandet är lagligen grundat eller ej, kan avgöras på ett tidigt stadium av rättegången. Den ståndpunkt som rätten i denna fråga intager inverkar i allmänhet på om' fattningen av den utredning som kan komma att erfordras i övriga delar av målet. Av denna anledning synes rätten böra äga att, då fråga väckts om utvidgning, ge särskild dom däröver och låta med behandlingen av målet i övrigt anstå, till dess domen i denna del vunnit laga kraft. Bestämmelse om sådan mellandom har upptagits i tredje stycket (jfr 17 kap. 5 5 RB). I detta fall måste tydligen den tid inom vilken återkallelse av förköpstalan må ske anknytas till den tidpunkt då mellandomen vunnit laga kraft.
17 5.
Första stycket motsvarar 8 5 i 1947 års förslag. Enligt nämnda lagrum har frågan om påföljden av den förköpsberättigades underlåtenhet att ställa säkerhet gjorts beroende av yrkande från köparens sida, något som är en konsekvens av att enligt nämnda förslag allenast köparen är den förköps— berättigades motpart. Uppenbart är emellertid, såsom framhållits vid 14 5, att även säljarens rätt kan beröras av en sådan underlåtenhet. Med hän- syn härtill har även säljaren, i vad säkerheten kan anses angå hans rätt, tillagts enahanda befogenhet som köparen.
Vad angår säkerhetens omfattning i fall som avhandlas i 13 5 må fram— hållas att, om den förköpsberättigade begränsat sin talan under åberopande av 13 5, säkerheten skall avse allenast den egendom han vill lösa; fram— ställes emellertid i andra hand lösningsanspråk till hela egendomen, skall säkerheten avse denna. Då utöver köpeskillingen ersättning i visst fall (19 5 tredje st.) kan tillkomma även säljaren, har lagrummets avfattning här— efter jämkats.
Vissa kompletterande bestämmelser ha ansetts erforderliga med hänsyn till stadgandet i 16 5 om utvidgning av förköpet. Dessa ha upptagits i andra. stycket.
18 5.
Denna paragraf motsvarar 9 5 i 1947 års förslag; avfattningen har emel— lertid jämkats till nära överensstämmelse med motsvarande regler i 7 5] av 1943 års lag.
19 &.
Förevarande paragraf motsvarar bestämmelser som i 1947 års förslag upp-— tagits i 10 och 11 55. I första stycket har meddelats en allmän bestämmelse
om rättens skyldighet att i domen fastställa den betalningsskyldighet som åligger förköparen, medan i andra och tredje styckena närmare reglerats betalningsskyldighetens omfattning. Vid bestämmandet av köpeskillingen skall uppenbarligen iakttagas den reduktion av den avtalade köpeskillingen som må följa av 18 5.
Enligt 10 5 första stycket i 1947 års förslag skulle det åligga den som ville utöva förköpsrätt att utgiva köpeskillingen för den fastighet som skulle lösas med avräkning för intecknad gäld som därå enligt köpeavtalet skolat avräknas. Bestämmelse om denna avräkning upptages i andra stycket av förevarande paragraf. Bestämmelsen att avräkning skall ske för intecknad gäld, som enligt köpeavtalet skolat avräknas å köpeskillingen, har i anslut- ning till den terminologi som användes i 4 kap. ersatts med stadgandet att avräkning skall ske för intecknad panträtt som enligt vad vid köpet förutsat- tes skolat avräknas å köpeskillingen.
Såsom framgår av 4 kap. kan köparen i förhållande till säljaren vara be- rättigad till avräkning eller till avdrag och skadestånd för panträtt eller annan rättighet eller för visst annat förhållande. Något hinder synes icke böra möta att, 0111 förhållandet alltjämt består, den förköpsberättigade in- vändningsvis äger redan i förköpsmålet göra gällande det anspråk som så- lunda tillkom köparen. Å andra sidan bör det stå förköparen öppet att, om ej så skett i förköpsmålet, göra anspråket gällande i särskild rättegång; be- stämmelse härom har upptagits i 23 5 andra stycket. I överensstämmelse härmed har i andra stycket av förevarande paragraf intagits en erinran om den förköpsberättigades befogenhet att i samband med köpeskillingens be- stämmande som motfordran göra gällande sitt anspråk.
En motsvarande befogenhet har ock tillerkänts förköparen för fel eller brist av det slag som avses i 4 kap. 11—18 55 och varför köparen på grund av 6 5 i förevarande kapitel har att svara (jfr 15 5 andra st.) ävensom för särskild rättighet, som utan att det förutsatts vid köpet upplåtits av köpa- ren och som enligt 22 5 skall gälla mot förköparen. Om alltså genom köpa- rens vållande fastigheten försämrats, äger förköparen erhålla minskning av köpeskillingen enligt vad som vid en analogisk tillämpning av 4 kap. 12 5 tillkommer honom i avdrag och skadestånd.1 I detta fall måste dock uppen- barligen rätten till minskning begränsas till den del av köpeskillingen som köparen äger uppbära. Huruvida och till vilken del en sådan köpeskillings— fordran tillkommer köparen kan emellertid icke avgöras i förköpsmålet utan måste ställas i beroende av förhållandena vid likviden. Denna konsekvens reducerar uppenbarligen värdet av rätten till minskning. Å andra sidan torde böra framhållas att det alltid står öppet för förköparen att på sätt förut an— givits i särskild rättegång mot köparen göra gällande den motfordran som sålunda till beloppet fastställts i förköpsmålet (23 5 andra st.).
Något avgörande från rättens sida till vilken del betalning skall fullgöras till säljaren eller köparen sker, såsom redan framhållits, icke i förköpsmålet;
! Jfr NJA 1958 s. 44 , vilket rättsfall dock gällde kronans förköpsrätt och vari skadeståndsrätt ej medgavs.
i detta hänseende bör rätten allenast meddela en erinran om att betalnings- skyldigheten under vissa förutsättningar skall fullgöras till säljaren. Innan förköparen erlägger betalning, måste han alltså själv förvissa sig om vem som är berättigad att uppbära denna. Under de förutsättningar som angivas i 1927 års lag om gälds betalning genom penningars nedsättande i allmänt förvar äger förköparen fullgöra betalningen genom att för vederbörlig bor- genärs räkning nedsätta beloppet hos överexekutor.
Första punkten i tredje stycket motsvaras i 1947 års förslag av 10 5 andra stycket.1 I överensstämmelse med vad som nu gäller i fråga om arren— dators förköpsrätt (9 5 andra st. i 1943 års lag) bör det åligga förköparen att ersätta köparen de kostnader denne haft för lagfart å sitt förvärv. Vad angår stämpelkostnaden för förköparens lagfart torde, såsom framhållits i nyssnämnda betänkande, förköparen även vid avtalad förköpsrätt böra få räkna sig till godo den stämpelavgift som redan erlagts för köparens för- värv; denna fråga torde liksom övriga därmed sammanhängande spörsmål närmare böra övervägas i samband med ändringar i stämpelförordningen.
Vid 6 5 har framhållits att, om köparen i köpeavtalet åtagit sig att full- göra något och sådant åtagande vore av personlig art så att detsamma endast kunde fullgöras av köparen själv eller i alla händelser icke kunde uppfyllas av den förköpsberättigade, två utvägar stode till buds. Antingen kunde åta— gandet bortfalla eller ock finge dess uppfyllande oavsett förköpet alltjämt ankomma på köparen. Vilken utväg som än väljes, blir för förköparens del åtagandet omsatt i en förpliktelse att ekonomiskt gottgöra den som därav lider förfång, d. v. s. i förra fallet säljaren och i det senare fallet köparen. En regel härom har upptagits i tredje styckets andra punkt.
20 5.
Enligt 11 5 i 1947 års förslag skulle rätten vid bifall till förköpstalan ut- sätta dag då egendomen skulle av käranden tillträdas och betalning erläggas. Dessa bestämmelser avveko från motsvarande regler i 1909 års förslag (6 kap. 14 och 16 55) därutinnan att skyldighet för rätten ej förelåg att förlägga tillträdes- och betalningsdagen till viss fardag ; i detta hänseende rådde över- ensstämmelse mellan 1947 års förslag och 1943 års lag (8 och 9 55).2
I motiven till 6 kap. 14 5 i 1909 års förslag uttalades att, om dom varigenom lösningsanspråk bifallits överklagades men anspråket godkändes även av överrätten, vanligen utsattes ny tid för fastighetens avträdande; funnes emellertid uppenbart att den som skulle avträda fastigheten dragit målet under högre rätt endast för att vinna uppskov, meddelades stundom intet yttrande om avträdestiden, varav följde att den lägre domstolens beslut där- utinnan fortfarande lände till efterrättelse.3 Detta innebure, därest —— så— som ju oftast vore händelsen — den utsatta avträdesdagen redan förflutit, att köparen genast skulle lämna ifrån sig fastigheten och att därvid förhål-
1 1947 års bet. s. 268 f. * Se 1947 års bet. s. 270. Jfr ock 9 och 10 55 i 1947 års (numera upphävda) lag om kronans
förköpsrätt. ' Jfr NJA 1898 s. 401 .
landena skulle bedömas så som om avträde skett redan å den därför be- stämda dagen. Genom den i 1909 års förslag givna bestämmelsen hade naturligtvis icke betagits Överdomstolarna rätt att förfara på detta sätt.1
Enligt beredningens åsikt bör för att förköparen skall drabbas av någon påföljd av hetalningsskyldighetens åsidosättande sagda skyldighet städse grunda sig å en lagakraftvunnen dom, varigenom talan om förköpet bifallits. Denna uppfattning torde ock ha kommit till uttryck i rättstillämpningen.= Enligt beredningens åsikt bör betalningsdagen alltid bestämmas i relation till den dag då domen vinner laga kraft. Såsom framgår av 21 5 utgör do- mens lagakraftvinnande även ett villkor för förköpets fullbordan. De bestäm— melser angående betalningsdag som upptagits i första stycket ha avfattats i överensstämmelse med vad nu anförts.
I andra stycket regleras verkan av att betalning ej erlägges sist å den av rätten utsatta dagen. Enligt 10 5 första stycket i 1947 års förslag medförde underlåtenhet att senast å den i domen utsatta betalningsdagen utgiva köpe- skillingen till köparen eller i visst fall till säljaren att förköpet förföll. Nå- gon motsvarande påföljd var däremot ej knuten till försummelse av den i 10 5 andra och tredje styckena stadgade betalningsskyldigheten.
Anledning torde saknas att i förevarande hänseende göra åtskillnad mellan betalningsskyldigheten i fråga om köpeskillingen (19 5 första och andra st.) och övrig betalningsskyldighet som enligt 19 5 tredje stycket ålagts förköpa- ren. En konsekvens av ståndpunkten att den förköpsberättigade i allmänhet icke utan köparens medgivande skall kunna återkalla sin talan synes vara att det icke heller bör stå honom öppet att genom underlåtenhet att erlägga be- talning hindra förköpets fullbordan. I stället torde böra bero av köparen, huruvida förköpet skall fullföljas med därav följande konsekvenser för för- köparen. En motsvarande valrätt synes däremot icke böra tillkomma säl- jaren på grund av förköparens underlåtenhet att erlägga betalning till säl- jaren. En självständig rätt för säljaren att förhindra förköpets fullbordan måste anses desto mindre motiverad som säljaren kan, om köpeavtalet utgör grund därför, till följd av att betalning uteblivit å den av rätten fastställda betalningsdagen häva det mellan honom och köparen ingångna köpet och därigenom medelhart inverka även på förköpets fullbordan. Då frågan om förköpets fullbordan icke bör någon mera avsevärd tid kunna hållas svä— vande, torde böra gälla att köparens talan skall väckas inom viss kortare frist, lämpligen bestämd till tre månader från den bestämda betalningsdagen. Påföljden av köparens underlåtenhet härutinnan framgår av 21 5. Bestäm- melser av nu angivet innehåll ha upptagits i förevarande paragrafs andra stycke.
Frågan om förköparens tillträde är uppenbarligen beroende av huruvida han å den utsatta betalningsdagen fullgjort sin betalningsskyldighet eller hans underlåtenhet härvidlag icke haft inverkan å förköpets fullbordan. Med hänsyn härtill torde tillträdesdagen alltid böra bestämmas i relation till
1 LB Ill 5. 213. 3 Se NJA 1951 s. 204.
tidpunkten för förköpets fullbordan antingen genom att förköparen fullgör sin stadgade betalningsskyldighet eller ock den i förevarande paragrafs and- ra stycke upptagna preklusionsfristen utgått utan att köparen yrkat att för- köpet skall förfalla eller hans talan härom ogillats genom lagakraftägande dom. För sistnämnda fall erfordras alltså icke att förköparen erlagt betalning såsom förutsättning för tillträde. Denna innebörd framgår av första stycket.
I tredje stycket har upptagits det stadgande om legal dröjsmålsränta vil- keti 1947 års förslag återfinnes i 10 5 tredje stycket.
21 5.
I denna paragraf behandlas frågan om den tidpunkt då rättsverkan av för— köpet skall inträda och detta såsom rättsförvärv skall anses fullbordat. En första förutsättning härför måste anses vara att den dom varå förköpet grun- das vunnit laga kraft. I detta sammanhang inställer sig spörsmålet om den betydelse som må tillkomma förköparens underlåtenhet att å den utsatta dagen fullgöra sin betalningsskyldighet. Enligt 1947 års betänkande skulle en sådan underlåtenhet medföra att förköpet förfölle. Denna ståndpunkt överensstämmer med den som efter erinran av lagrådet kommit till uttryck i 9 5 första stycket av 1943- års lag om arrendators förköpsrätt. Däremot ha- de i det till lagrådet remitterade förslaget förköpets fullbordan icke ställts i beroende av betalningsskyldighetens fullgörande. Mot detta förslag fram— höll lagrådet att fullgjord betalning icke komme att utgöra något villkor för att arrendatorn skulle kunna erhålla lagfart å fastigheten.1 Genom lagfarten bleve arrendatorn i tillfälle att låta inteckna fastigheten. Skedde detta och användes de medel som arrendatorn genom inteckningsbelåning erhölle för annat ändamål än fullgörandet av likviden till köparen, bleve dennes möjlig- het att indriva sin fordran yttermera försämrad. Denna ordning kunde enligt lagrådets mening icke vara tillfredsställande. I detta sammanhang erinrade lagrådet att enligt EnsL (12 5) nyttjanderättshavare, som förklarats berät— tigad till inlösen, vid lösningsrättens förlust vore skyldig att inom nittio da— gar efter det beslutet vunnit laga kraft nedsätta löseskillingen. I anslutning härtill syntes det remitterade förslagets innehåll böra så ändras, att ägande— rätten överginge till arrendatorn först då betalningsskyldigheten blivit full- gjord samt att underlåtenhet att betala å angiven dag förbundes med även- tyr av förköpsrättens förlust.
Beredningen har, såsom vid 20 5 andra stycket anförts, ställt sig på den ståndpunkten att förköparens underlåtenhet att i rätt tid fullgöra den betal- ningsskyldighet som åligger honom enligt 19 5 icke automatiskt skall med- föra att rätten till förköp förfaller utan att det i stället skall bero av köparen huruvida förköpet skall fullföljas eller ej; vill köparen förhindra förköpets fullbordan, skall han dock väcka talan därom inom tre månader från den dag då betalning skolat erläggas. Med denna lösning erfordras, till beaktande av lagrådets ovan återgivna synpunkter, en bestämmelse som gör förköpets fullbordan beroende av att förköparen fullgjort sin betalningsskyldighet
1 NJA 111944 5. 327 f.
eller, i motsatt fall, att köparen icke längre kan väcka talan enligt 20 5 andra stycket eller att dom, varigenom sådan talan ogillats, vunnit laga kraft.
22 5.
Såsom angivits redan vid 15 5 är förköpet väsentligen ett derivativt för- värv. Som sådant är det principiellt sett att likställa med en frivillig över— låtelse. En konsekvens av att förköparen härleder sin rätt från köparen är att förköpet blir beroende av att köparens förvärv kommer att bestå. Skulle detta vara ogiltigt eller eljest ej kunna göras gällande mot rätte ägaren, in- verkar det anmärkta förhållandet även på förköpet. Uppkommer frågan härom redan i förköpsmålet, torde ofta visa sig lämpligt att med avgöran- det av förköpsmålet får anstå. Väcker, sedan förköpet fullbordats, tredje man talan angående köparens eller någon hans företrädares förvärv, gälla under vissa förutsättningar bestämmelserna i 25 kap. angående godtrosförvärv.
Såsom allmän princip gäller att förköparen i samma omfattning som vid frivillig överlåtelse till honom skall bli bunden av de rättigheter i fastighe- ten som före förköpet belasta denna. Mot tidpunkten för den frivilliga över- låtelsen svarar vid förköp, såsom framgår av 21 5, tidpunkten för förköpets fullbordan. Tydligt är emellertid att, för att syftet med förköpsrätten skall kunna tillgodoses, vissa begränsningar måste åläggas köparen i hans för- foganderätt över fastigheten. Enligt 1947 års förslag hade detta syfte nåtts genom inskränkningar i tredje mans rätt att erhålla inskrivning av förvärv som härledde sig från köparen. Redan den omständigheten att en inskriven förköpsrätt belastade fastigheten skulle enligt betänkandet utgöra hinder för lagfart för köparen och därmed även för den som från honom förvärvade egendomen.1 Härigenom ernåddes även att inskrivning icke kunde erhållas för en av köparen utfäst panträtt eller upplåten rättighet som för sitt bestånd krävde inskrivning. Vad åter angår sådana rättigheter som tillkomma såsom sakrätter redan på grund av upplåtelsen utgjorde de nu angivna inskriv- ningsreglerna icke något hinder för tillkomsten av sådana rättigheter. Det torde också vara ovisst, huruvida beredningen i detta hänseende ämnat genomföra någon inskränkning i köparens förfoganderätt. Det hinder mot inskrivning som förköpsrätten sålunda skulle medföra är uppenbarligen be- roende av att frågan om förköpsrättens utövning ännu är svävande. Då talan om förköpsrätt i ett särskilt fall ogillats, förfaller nämnda hinder. Med hän- syn härtill hade beredningen ock förordat att vid stämningens utfärdande skulle genom rättens föranstaltande göras anteckning därom i fastighetsbo— ken samt att i enahanda ordning motsvarande anteckning skulle göras, när tvist om förköp blivit avgjord genom dom som ägde laga kraft (6 5 andra st. och 12 5 i 1947 års förslag; jfr 13 5 LF).
Beredningens förslag ansluter sig i sak väsentligen till den ståndpunkt som intagits i 1947 års betänkande. Emellertid anser beredningen att den verkan som sålunda tillkommer förköpet bör, liksom i andra liknande fall,
1 Se 1947 års het. s. 267 f.
regleras i den materiella delen av nya JB. Den allmänna regeln om karak— tären av förköpet som rättsförvärv och rättighets bestånd vid förköp har upptagits i första stycket. De undantag från nämnda regel som äro påkallade ha erhållit plats i de följande styckena.
I andra stycket regleras frågan om verkan av köparens överlåtelse av egen— domen samt dennes utfästelse av panträtt eller upplåtelse av annan rättig- het. Såsom huvudregel gäller enligt förslaget att sådant förvärv skall vara beroende av att ej i anledning av köparens förvärv förköp av egendomen kommer till stånd. Från denna regel ha dock gjorts två undantag. Det ena avser rättigheter som tillkommit i överensstämmelse med köpehandlingen eller eljest grunda sig å nämnda handling. Detta undantag är en direkt kon- sekvens av att förköparen principiellt är bunden av de mellan säljaren och köparen avtalade villkoren (6 5). Det andra undantaget hänför sig till sär- skild rättighet som av köparen upplåtits innan stämningen i förköpsmålet delgivits honom.
Såsom erinrats vid 15 5 hade LB vad angår rättigheter vilka, såsom nytt- janderätt och servitut, icke för sitt bestånd förutsatte inskrivning, förordat att en sådan upplåtelse skulle, såframt den ej innefattades i den mellan säl— jaren och köparen upprättade överlåtelsehandlingen, mot den förköpsberät- tigade vara utan verkan, med mindre det visades att den förköpsberättigade ägde kännedom därom, när han instämde sin talan. Av vad beredningen framhållit i motiven till 15 5 framgår att beredningen i detta hänseende för- ordat att sådan kännedom väl skulle äga betydelse i fråga om förköparens rätt att återkalla sin talan men däremot icke beträffande spörsmålet om rät- tighetens bestånd. Å andra sidan skulle det otvivelaktigt framstå som oegent— ligt om köparen, även sedan stämningen i förköpsmålet delgivits honom, skulle äga att i strid med den förköpsberättigades intressen på detta sätt förfoga över egendomen. Övervägande skäl torde tala för att upplåtelser, som ske efter denna tidpunkt, för sitt bestånd göras beroende av att förköpet icke kommer till stånd. Att då särskild rättighet på grund av förköp kommer att förfalla rättighetshavaren under vissa betingelser är berättigad till skade- stånd av upplåtaren framgår av 11 kap. 22 5.
De bestämmelser som beredningen sålunda föreslår innefatta en avvikelse såväl från grunderna för gällande rätt (jfr 14 5 LF och 13 5 IF) som ock, enligt vad redan anförts, från vad som förordats i 1947 års betänkande. Av- vikelsen hänför sig till det förhållandet att något lagfartshinder enligt bered— ningens förslag icke uppställes i fråga om köparens förvärv från säljaren. Då sistnämnda förvärv icke rubbas av förköpet utan tvärtom utgör en förut— sättning för förköpsrättens utövning, har det ansetts oegentligt att i något fall stadga hinder för lagfart å köparens förvärv. Däremot bör inskrivnings- hindret bibehållas för förvärv, som härleder sig från köparen, i den omfatt- ning som förvärvet är beroende av att förköp ej, i anledning av köparens förvärv, kommer till stånd. Sker förköp, är nämligen överlåtelsen från köpa- ren ogiltig. Ett annat förhållande är att den förköpsberättigade kan finna det för honom mera gynnsamt att med sin förköpstalan vända sig direkt
mot den till vilken köparen överlåtit fastigheten. Något hinder bör då uppen— barligen ej uppställas för att denne beviljas lagfart å sitt förvärv, förutsatt att, såsom i allmänhet, i en sådan talan kan inläggas ett avstående från för- köpsrättens utövning i förhållande till tidigare köpare. Av anteckningen i fastighetsboken om talans väckande framgår mot vilken förvärvare talan riktas och i vilken omfattning till följd därav lagfartshinder föreligger; att det Ofta ej föreligger i fråga om den i målet instämde eller hans företrädare i äganderätten framgår av vad nyss anförts.
De i andra stycket upptagna bestämmelserna äro uppenbarligen att till— lämpa allenast i fråga om fastighet vari förköpsrätten är upplåten. Skulle förköpet, på yrkande av köparen, komma att utvidgas till fast egendom, som ej omfattas av förköpsrätten och som alltså ej är besvärad av någon för förköparen gällande inskriven förköpsrätt, är frågan om förköparens bun- denhet av köparens förfoganden över denna egendom att bedöma enligt första stycket. Detta har ock kommit till uttryck i avfattningen av andra stycket.
I tredje stycket har intagits en erinran om den företrädesställning i förhål- lande till andra förköpsrätter som enligt 9 5 tillkommer den förköpsrätt vil- ken lett till förköp.
De i förevarande paragraf upptagna materiella bestämmelserna om förkö- pets inverkan på rättsförvärv angående fastighet, vari förköpsrätt är inskri- ven, påkalla en motsvarande reglering i den inskrivningsrättsliga delen av förslaget (se 28' kap. 9 5 9 och 11 5, 30 kap. 5 5 och 31 kap. 4 5).
23 5.
Såsom beredningen uttalat vid 15 5 har förköparen ansetts böra äga rätt att i samma omfattning som gäller i fråga om köpares hävningsrätt enligt 4 kap. återkalla sin talan oberoende av köparens yrkande om sakens pröv- ning; dock finge i nu anförda fall fråga om god tro och vad som vore att anse såsom förutsatt vid köpet bedömas med hänsyn till tidpunkten då talan väckts om förköpet. I förevarande paragraf behandlas frågan om rättsför— hållandet mellan köparen och förköparen för det fall att förköp kommit till stånd. Förköparens rätt att under pågående rättegång återkalla sin talan motsvaras i detta fall av en befogenhet att häva förköpet och erhålla skade- stånd eller, då förköpet likväl skall bestå, av rätt till ersättning enligt de i 4 kap. angivna grunderna.
Förköparens rätt att häva förköpet behandlas i paragrafens första stycke. I förhållande till 15 5 föreligger i detta fall den avvikelsen att den avgö- rande tidpunkten för förköparens goda tro och vad som må anses förutsatt vid förköpet förlagts till domens meddelande. Har förköparen redan under pågående rättegång erhållit kännedom om det förhållande varav hävnings- rätten är betingad, har han att begagna sig av sin rätt enligt 15 5 att åter- kalla sin talan.
Bestämmelser om förköparens rätt till ersättning, då förköpet skall be- stå, meddelas i andra stycket. Av 19 5 andra stycket framgår att, därest förköparen äger rätt till minskning av köpeskillingen, en sådan minskning
kan äga rum redan i förköpsmålet. Såsom beredningen vid 19 5 anfört bör det dock stå förköparen öppet att, om ej så skett i förköpsmålet, göra an- språket gällande i särskild rättegång. Anspråket riktas mot köparen, från vilken förköparen förvärvat fastigheten. Enahanda rätt bör tydligen till- komma förköparen i det fall att han väl gjort gällande sitt anspråk i för— köpsmålet men hinder mött att erhålla täckning därför i vad som skall utgå i likvid till köparen.
Då köparen sålunda blir ersättningsskyldig mot förköparen, härleder sig i vissa fall denna ersättningsskyldighet från det ansvar som åligger sälja- ren i förhållande till köparen. Tydligt är att i sådana fall säljaren i sista hand bör svara för denna ersättning. En erinran härom har upptagits i pa- ragrafens tredje stycke.
24 5.
I denna paragraf behandlas frågan om förköpsrättens bestånd, då egen— domen sålts å exekutiv auktion. Enligt UL skall förköpsrätten vid exekutiv auktion bibehållas ej allenast då den förbehållits (113 och 123 55) utan även, enligt beredningens förslag, när enligt 107 5 fjärde stycket förköps- rätten icke skall upptagas i borgenärsförteckningen utan däri blott anmär- kas att den gäller Oberoende av försäljningen. Förevarande stadgande har fått sin utformning med hänsyn härtill.
I förslaget upptagas icke några bestämmelser om rätt för rättighetsha- varen att erhålla skadestånd, då avtalad förköpsrätt förfaller i anledning av exekutiv auktion, svarande mot bestämmelserna i 11 kap. 14 5 i fråga om särskild rättighet.1 Det ekonomiska värdet av en förköpsrätt är ovisst och obestämt; det kan svårligen uppskattas i penningar. Såsom i 1947 års be- tänkande anförts har ock förköpsrättens innehavare haft möjlighet att vid auktionen deltaga i bjudandet intill det belopp han vore villig att betala för fastigheten.2 Att han icke har sin förköpsrätt kvar vid framdeles skeende försäljningar synes vid nu angivna förhållanden icke skäligen böra grunda skadeståndsrätt.
25 5.
I första stycket hänvisas beträffande avtalad förköpsrätts upphörande eller inskränkning på grund av expropriation eller annat sådant tvångsför- värv ävensom angående rätt för innehavaren av förköpsrätten till ersättning i anledning av förvärvet till vad därom är särskilt stadgat. Härutöver upp— tager första stycket en hänvisning till bestämmelsen i 6 kap. (18 5) om av- talad förköpsrätts upphörande vid återköp.
Andra stycket överensstämmer med motsvarande stadgande i 14 5 första stycket i 1947 års förslag. Enligt 2 5 andra stycket i förevarande förslag kommer förköpsrätten till stånd genom dess inskrivning. Med grunden för nämnda stadgande överensstämmer att rättighetens bestånd är beroende av
1 Jfr LB Ill 5. 198. 2 1947 års bet. s. 258.
att inskrivningen står kvar. De inskrivningsrättsliga reglerna om dödande av inskrivning för förköpsrätt återfinnas i 31 kap. 10 5.
26 5.
Paragrafen motsvarar 21 5 i 1909 års förslag, 11 5 i 1943 års lag samt 13 5 i 1947 års förslag.
Arrendators förköpsrätt
27 5.
I första stycket hänvisas till den för arrendators förköpsrätt grundläg- gande bestämmelsen i 14 kap. 11 5 —— överensstämmande med 2 kap. 57 5 första stycket NJL — vari med avseende å arrenden enligt 14 kap. stadgas att arrendatorn, såframt han är bibehållen vid sin Optionsrätt (se härom 14 kap. 5—10 55, överensstämmande med 2 kap. 51—56 5.5 NJL), äger åtnjuta förköpsrätt enligt vad i 5 kap. är stadgat.
Arrendators förköpsrätt grundar sig ej å någon upplåtelse av sådan rät- tighet. Den utgör ett moment i själva arrenderätten och gäller Oberoende av vad i detta ämne må ha överenskommits i arrendeavtalet. Den kan ej som sådan inskrivas och är oberoende av om arrenderätten inskrives; såsom knuten till arrenderätten är den däremot beroende av dennas bestånd.1
Dessa djupgående principiella skiljaktigheter till trots kunna likväl ar— rendators förköpsrätt och avtalad förköpsrätt i betydande utsträckning un- derkastas likformig reglering. Bestämmelser härom meddelas i andra stycket genom en uppräkning av de angående avtalad förköpsrätt givna stadgan- den vilka skola äga motsvarande tillämpning i fråga om arrendators för— köpsrätt. De lagrum till vilka hänvisning sålunda skett måste emellertid i vissa hänseenden förknippas med tillägg och modifikationer. Dessa angivas i de följande paragraferna.
I uppräkningen i andra stycket saknas 1—3 55; dessa lagrum handla om upplåtelse av förköpsrätt och inskrivning därav. Ej heller äga de förhål- landen som regleras i 4 och 5 55 någon motsvarighet beträffande arrendators förköpsrätt. Vad angår 6 5 torde denna böra helt äga tillämpning; särskilda bestämmelser om när arrendator äger utöva honom tillkommande förköps- rätt ges emellertid i 28 5 och 29 5 första stycket. Bestämmelserna i 7—10 55 böra likaledes —— med undantag av 9 5 tredje stycket (jfr 29 5 andra st.) _ avse arrendators förköpsrätt, dock hör vad angår 7 5 denna vara tvingande (30 5 första p.).
Vad rör det i 11 5 upptagna stadgandet om förbud mot överlåtelse av för— köpsrätt torde det ligga i sakens natur att en överlåtelse av arrendators för— köpsrätt endast kan ske i samband med överlåtelse av arrendet och under de betingelser som gälla för sådan överlåtelse. Av sambandet mellan arren- dators förköpsrätt och arrenderätten följer vidare att de bestämmelser som
1 Se NJA II1944 s. 312 f.
meddelats i 11 5 för det fall att förköpsrätt upplåtits till ägare av viss egen— dom ej äga någon tillämpning. Regeln i 11 5 andra stycket skall ej heller gälla arrendators förköpsrätt; tydligt är nämligen att, då arrendet inne— haves av flera arrendatorer, dessa endast i förening kunna utöva förköps- rätten. Vad slutligen angår den i 11 5 behandlade frågan om inverkan å för- köpsrätten av att den besvärade fastigheten delas blir beträffande arrenda— tors förköpsrätt motsvarande fråga i första hand beroende av till vilken fas- tighet arrendet kommer att hänföra sig efter delningen. Det nu sagda föran- leder att någon hänvisning ej bör göras till 11 5.
Av 6 och 28 55 framgår grundsatsen att, även om arrendet icke omfattar hela fastigheten, den med arrendet förenade förköpsrätten vid fastighetens försäljning måste utövas beträffande fastigheten i dess helhet; i denna mening kan arrendatorns förköpsrätt sägas omfatta hela fastigheten. En konsekvens av angivna grundsats är att, om fastigheten sammanlägges med annan, förköpsrätten därefter endast kan omfatta hela den nybildade fastig- heten. Hänvisning har därför upptagits till första stycket i 12 5; paragra- fens andra stycke saknar tillämpning i förevarande fall. Nämnda följdver— kan av sammanläggning måste givetvis beaktas då det gäller att avgöra under vilka förutsättningar sammanläggning må ske. Denna fråga regleras i 8 5 i den föreslagna nya lagen om sammanläggning av fastigheter å landet samt i 4 kap. 3 5 FBL i föreslagen ny lydelse; såsom framgår av nämnda lagrum skall för sammanläggningen i allmänhet fordras medgivande av ar— rendenämnden. Det må anmärkas att i förslaget icke uppställes motsvarande krav vid bildande av bruksenhet (jfr 26 kap. 2 5 och 17 5 andra st. jämte motiv); i detta fall föreslår beredningen såväl att förköpsrätten skall med oförändrat innehåll kvarstå i den fastighet vari arrendet är upplåtet som att arrendatorn vid förköpsrättens utövning alltid skall vara berättigad att få denna fastighet avskild från bruksenheten.
Då 13—15 55 i förevarande kapitel torde böra tillämpas även i fråga om arrendators förköpsrätt, har hänvisning lämnats till nämnda lagrum. I över- ensstämmelse med den ståndpunkt 1943 års lag om arrendators förköpsrätt och 1947 års förslag intaga har hänvisning till reglerna i 16 5 om utvidgning av förköp ej skett. En konsekvens härav är att 17 5 andra stycket ej med- tagits i uppräkningen; däremot bör 17 5 första stycket gälla. Vidare skola ock tillämpas 18—23 55, dock med de modifikationer som framgå av 31 33 55. Då arrendators förköpsrätt som sådan icke beröres av exekutiv auk— tion eller av expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller av återköp och ej heller kan inskrivas, är varje tillämpning av bestämmelserna i 24 och 25 55 utesluten, varemot 26 5 angående förköpsrättens ställning vid byte skall tillämpas.
I 8 5 av 1943 års lag upptagas bestämmelser om att rätten skall fastställa vad arrendatorn har att betala ävensom utsätta viss dag, ej tidigare än tre månader från domens dag, då arrendeavtalet skall upphöra att gälla och fastigheten anses övergå i arrendatorns ägo. Såsom framgår av 9 5 i nämnda lag sammanfaller dagen för äganderättens övergång med den dag då köpe—
skillingen senast skall erläggas. Motsvarande bestämmelser ha upptagits i 11 och 23 55 i 1947 års förslag. Enligt vad beredningen nu föreslagit i 21 5 skall i fråga om avtalad förköpsrätt förköpet anses fullbordat, sedan domen vunnit laga kraft och förköparen senast å den utsatta dagen fullgjort sin betalningsskyldighet eller, om så ej skett, tid för väckande av talan som avses i 20 5 andra stycket försuttits eller dom, varigenom sådan talan ogil- lats, vunnit laga kraft. Beredningen har, såsom framgår av hänvisningen i andra stycket av förevarande paragraf, ansett denna regel böra gälla även i fråga om arrendators förköpsrätt; vid utsättande av betalningsdagen skall enligt 32 5 iakttagas att denna ej må utsättas till dag, som infaller tidigare än tre månader från domens meddelande. Utan särskilt stadgande torde va- ra tydligt att, då förköpet sålunda skall anses fullbordat och äganderätten alltså övergår till arrendatorn, arrendeavtalet därmed upphör. Att för den nye ägarens tillträde av fastigheten kan bestämmas viss senare dag fram— går av 20 5 första stycket. Enär arrendatorn redan besitter fastigheten, är tillträdet i detta fall väsentligen av rättslig betydelse. Före den sålunda be- stämda tillträdesdagen bör det tidigare arrendeförhållandet avvecklas.1
I förslaget har icke upptagits någon regel om företrädet mellan flera le- gala förköpsrätter. Av de bestämmelser angående förköpsrättens utövning som meddelas i 28 5 följer att, då två eller flera arrendera var sin del av fastigheten, förköpsrätten kan utövas allenast beträffande ett av arrendena. Någon regel om företrädet mellan de Olika arrendena i fråga om förköps— rättens utövning erfordras alltså icke.
28 5.
Denna paragraf motsvarar, med vissa av terminologien i förslaget på- kallade och eljest redaktionella jämkningar, 18 5 i 1947 års förslag.
29 5.
Första stycket motsvarar 19 5 i 1947 års förslag. Såsom anmärkts vid 9 5 ha i andra stycket upptagits bestämmelserna i 2 5 andra stycket andra punkten i 1943 års lag i deras lydelse enligt lag den 3 juni 1955. Avfattningen har emellertid jämkats till utmärkande av att förköpsrätten ej må utöva-s vare sig i anledning av kronans förvärv för ra— tionaliseringsändamål eller då kronan för samma ändamål säljer egendomen vidare. Denna uppfattning överensstämmer ock med den som låg till grund för 13 5 i 1947 års lag om kronans förköpsrätt, enligt vilket lagrum lant- bruksnämnden kunde, när den beslöt att kronans förköpsrätt skulle begag— nas, samtidigt förordna att rätten skulle tillkomma annan än kronan; i dylikt fall skulle vad i lagen sagts om kronan och lantbruksnämnden i all- mänhet gälla den som sålunda satts i kronans ställe. Tillämpade lantbruks— nämnden detta förfaringssätt, kom alltså kronans köpare i åtnjutande av samma företrädesställning som kronan i förhållande till förköpsberättigad arrendator.
1 Se NJA 111944 5. 325.
Består arrenderätten, äger ock arrendatorns förköpsrätt bestånd; där— emot medför rationaliseringsförvärv att avtalad förköpsrätt är utan verkan (9 5 tredje st.).
30 5.
Den i 7 5 angående avtalad förköpsrätt givna regeln är, såsom framgår av lagrummets avfattning, dispositiv. Med avseende å arrendators förköpsrätt (27 5 andra st.) bör den emellertid lika litet som andra regler angående sådan rättighet kunna sättas ur kraft genom avtal.1 Bestämmelse härom har upptagits i första punkten av förevarande lagrum. Såsom anförts vid 8 5 äga vid upplåtelse av avtalad förköpsrätt kontrahenterna i avtalet utesluta för- köpsrättens utövande även vid andra fall av försäljning än de i 8 5 första stycket angivna; sistnämnda lagrum, som är tvingande (1 5 första st.), be- stämmer endast vad i denna del skall gälla såsom minimum. Utan sär- skilt stadgande lär vara uppenbart att någon motsvarande avtalsfrihet icke står fastighetsägaren och arrendatorn till buds i fråga om den senares le- gala förköpsrätt.
I andra punkten ha med viss jämkning upptagits bestämmelserna i 21 5 av 1947 års förslag. Stadgandet innebär, såsom framhållits vid 10 5, en av- vikelse från vad som skall anses gälla i fråga om avtalad förköpsrätt.
31 5.
Detta lagrum ansluter sig till bestämmelserna i 19 och 23 55 om den rätt till minskning av köpeskillingen eller däremot svarande ersättning som vid avtalad förköpsrätt tillkommer förköparen. Tydligen måste förköparen ock— så då förköpsrätten är av legal natur äga rätt till ekonomisk utjämning i hela den omfattning vari han utan att det förutsatts vid köpet blir bunden av rättigheter, som utfästs eller upplåtits av köparen. I detta sammanhang måste emellertid beaktas att förköparen vid arrendators förköpsrätt kan bli bunden av köparens utfästelse eller upplåtelse av rättighet i fastigheten i vidare omfattning än som förutsatts vid avfattningen av 19 och 23 55; här- om hänvisas till 33 5. Den härav betingade avvikelsen från vad som gäller i fråga om avtalad förköpsrätt har kommit till uttryck i förevarande paragraf.
32 g.
Denna paragraf motsvarar 23 5 andra stycket i 1947 års förslag.
33 5.
Enligt såväl 1943 års lag som 1947 års förslag förutsättes att, i fall då fastigheten besväras av arrendators förköpsrätt, köparens utfästelse av pant— rätt i fastigheten är bindande mot förköparen, såframt inteckning för ut- fästelsen ägt rum.; enligt inskrivningsreglerna kunde inteckning ej ske sedan talan om. förköp väckts. Frågan om verkan mot förköparen av köparens överlåtelse av fastigheten eller upplåtelse däri av annan rättighet än pant-
1 1947 års bet. s. 256.
rätt har ej behandlats vare sig i 1943 års lag och dess förarbeten eller i 1947 års betänkande. Med hänsyn till den i fråga om panträtt intagna ståndpunk- ten synes dock böra antagas att en överlåtelse från köparens sida är bindan- de mot den förköpsberättigade, om lagfart beviljats innan talan om förköp väckts. Likaså torde konsekvensen fordra att köparens upplåtelse av rättig- het, som för sitt bestånd icke kräver inskrivning, gäller mot en förköpare, blott upplåtelsen skett innan talan om förköpet väckts.
Eftersom arrendators förköpsrätt ej är föremål för inskrivning och dess förhandenvaro därför ej blir känd av inskrivningsdomaren, innan talan om förköp blivit antecknad i fastighetsboken (jfr 27 kap. 6 5 andra st.), torde den ståndpunkt för vilken nu redogjorts i princip vara ofrånkomlig. Före- liggande förslag ansluter sig ock nära till denna ståndpunkt. Förslaget in- nefattar vad angår köparens upplåtelse av särskild rättighet icke någon som helst avvikelse från vad som stadgats med avseende å avtalad förköpsrätt (_ 22 5). Beträffande åter köparens utfästelse av panträtt i egendomen eller upplåtelse däri av annan rättighet än särskild rättighet — allt rättigheter som komma till stånd genom inskrivning — innebär däremot förslaget vissa betydelsefulla avvikelser från vad som enligt 22 5 skall gälla vid förköp på grund av avtalad förköpsrätt. I detta hänseende skall i fråga om arrendators förköpsrätt enligt förslaget gälla att rättigheten icke är beroende av förkö- pet, därest inskrivning skett före stämningens delgivning. Vad angår köpa— rens överlåtelse, som vid avtalad förköpsrätt alltid är beroende av förköpet, torde vad nu sagts om rättigheter, som fordra inskrivning, böra äga mot- svarande tillämpning. Regeln om överlåtelses beroende av att ej, i anledning av köparens förvärv, förköp kommer till stånd skall således ej gälla i fråga om överlåtelse, varå lagfart beviljats före stämningens delgivning. Att en av köparen upplåten avtalad förköpsrätt icke kommer att gälla mot förkö- paren framgår av 22 5 tredje stycket.
Av vad i förevarande paragraf stadgas om överlåtelse från köparens sida blir uppenbarligen en konsekvens att, i fall då överlåtelsen är bindande mot arrendatorn, denne är förlustig sin rätt att med förköpstalan vända sig mot köparen och i stället hänvisad att vända sig mot den som från köparen, måhända till högre pris än som gällt för dennes köp, förvärvat fastigheten. Med de nuvarande grunderna för arrendators förköpsrätt synes emellertid en sådan konsekvens icke kunna undvikas. Beredningen har icke ansett sig höra ingå på en omprövning av dessa grunder. Till sitt skydd mot en dylik eventualitet bör en arrendator, som vill begagna sig av sin förköpsrätt, snarast möjligt sedan försäljning av egendomen kommit till hans känne— dom väcka talan mot köparen.
6 KAP.
Om återköpsrätt
Vid sin översyn av förevarande kapitel i 1947 års förslag har beredningen haft att beakta de ändringar i 1924 års lag om återköpsrätt till fast egen- dom vilka skedde i samband med 1949 års ändringar i ExL och vilka väsent- ligen inneburo att den befattning med återköpsmål som tidigare tillkom åter- köpsnämnd och allmän domstol överflyttades på expropriationsdomstol.
1 5.
Denna paragraf motsvarar väsentligen 1 5 första stycket i 1947 års för— slag. Vissa jämkningar, delvis med saklig innebörd, ha dock skett. Då an— ledning torde saknas till att förbehåll om återköpsrätt icke skulle kunna göras också vid byte och gåva, öppnas enligt beredningens förslag möjlighet härtill; härigenom vinnes ock önskvärd likformighet med reglerna om av- talad förköpsrätt. Att förbehåll om återköpsrätt måste göras i själva över— låtelsehandlingen har icke ansetts behöva uttryckligen framhållas, då ju förbehållet är ett överlåtelsevillkor och som sådant är utan verkan, om det ej intagits i överlåtelsehandlingen. Angående den jämkning i avfattningen i förhållande till 1947 års förslag som består i att orden »efter värdering» uteslutits hänvisas till förarbetena till 1924 års lag.1
Äterköpsrättens föremål betecknas i såväl 1924 års lag som ock 1947 års förslag såsom fastighet. Att härmed icke avsetts att begränsa upplåtelse av återköpsrätt till allenast vad som vid upplåtelsen utgör registerfastighet torde emellertid vara tydligt. I överensstämmelse med vad som i motsva— rande fall iakttagits i föreliggande förslag har därför upplåtelsens föremål angivits vara fast egendom. De inskränkningar som i detta hänseende böra uppställas återfinnas i 4 5 första stycket.
Enligt 1 5 första stycket i 1924 åis lag göres förbehåll om återköpsrätt städse till förmån för säljaren, i tredje stycket av lagrummet stadgas att återköpsrätt kan övergå endast å sådan ny innehavaie som själv äger he- tinga sig återköpsrätt. Motsvarande skulle gälla enligt 1947 års förslag (1 5 första st. och 2 5 andra st.). Enligt beredningens mening bör överlåtaren kunna göra förbehåll om återköpsrätt ej allenast för egen del utan ock, om han det hellre vill, till förmån för sådant subjekt som enligt första stycket vid överlåtelse äger betinga sig återköpsrätt. Bestämmelse härom har upp- tagits i andra stycket. Härmed korresponderar föreskriften i 10 5 att åter- köpsrätt må övergå endast å sådan ny innehavare till vars förmån åter— köps1ätt kan upplåtas. Två eller flera torde icke samtidigt kunna vara inne- havare av samma återköpsrätt.
1 Se NJA II 1925 s. 201 och 203 f.
25.
I första stycket ha upptagits bestämmelser om upplåtelsetiden, motsva- rande 2 5 första stycket i 1947 års förslag och 1 5 andra stycket första punkten i 1924 års lag. Innehållet i första stycket, i vad det avser sådana särskilda bestämmelser som skola gälla, ansluter sig till 5 kap. 2 5 första stycket. Avfattningen utvisar att, om ingen tidsbestämmelse meddelats, upp- låtelsen avser obestämd tid.
Andra stycket motsvarar 3 5 första stycket i 1947 års förslag och 2 5 första stycket i 1924 års lag.
I 1 5 andra stycket av 1924 års lag är bl. a. föreskrivet att till säkerhet för beståndet av återköpsrätt inteckning kan meddelas under de villkor och i den ordning särskilt är stadgat; sökes ej inteckning inom den i 11 kap. 2 5 JB stadgade tid efter det lagfart meddelades å köparens fång, skall förbehållet om återköpsrätt vara förfallet. Enligt 1 5 andra stycket i 1947 års förslag skulle åter gälla att, om ej inskrivning av återköpsrätten såsom därom vore stadgat söktes inom en månad efter det lagfart meddelades å köparens fång, förbehållet om återköpsrätt vore förfallet.
I motiven till sist anförda bestämmelse1 erinrades om att återköpsrätten enligt gällande lag uppkomme genom det vid fastighetens försäljning gjorda förbehållet om rätt för säljaren att återköpa fastigheten. Visserligen bleve detta förbehåll giltigt endast om inteckning till säkerhet för återköpsrätten söktes inom den i 11 kap. 2 5 JB stadgade tiden från det lagfart meddela— des å köparens fång. Återköpsrätten räknade emellertid sin företrädesrätt på grund av inteckningen såsom om denna hade sökts den dag då återköps- rätten förbehölls. Denna anordning hade ansetts vara av praktiskt värde bl. a. ur den synpunkten att därigenom på ett med gällande bestämmelser om inteckning väl förenligt sätt det syftet kunde tillgodoses att fastigheten, om den återköptes, icke i återköparens hand skulle besväras av gravationer som tillkommit på grund av förbindelser ingångna efter det återköpsrätten förbehölls. Då beredningen _ av skäl som i annat sammanhang utvecklades2 — ej i sitt förslag upptoge något stadgande som motsvarade omförmälda i 11 kap. 2 5 JB förekommande bestämmelse, aktualiserades i viss mån frå- gan, huruvida återköpsrättens prioritet alltjämt borde räknas från förbe- hållet eller om icke snarare inskrivningen borde vara bestämmande även i detta hänseende. Mot förstnämnda alternativ talade givetvis de synpunkter som i allmänhet kunde andragas mot förekomsten av s. k. tysta förmåns- rätter. Med hänsyn till återköpsrättens relativt begränsade tillämpnings— område samt de praktiska fördelar som onekligen v-ore förbundna med den i gällande lag intagna ståndpunkten hade beredningen —— enligt vad i 1947 års betänkande vidare uttalades — emellertid icke trott sig böra av— vika från den nuvarande principen att återköpsrätten räknade sitt före— träde från tillkomst-en av förbehållet. De olägenheter som skulle kunna upp- komma härigenom torde kunna avsevärt mildras genom en lämplig förkort—
1 Se 1947 års bet. s. 282 f. * Se 1947 års bet. s. 223 ff.
ning av den tid inom vilken inskrivning måste sökas för att giltigheten av förbehållet skulle bevaras. I 1947 års förslag hade denna tid synts kunna bestämmas till en månad efter det lagfart meddelades å köparens fång.
Beredningen har i nu föreliggande förslag anslutit sig till den i 1947 års förslag hävdade uppfattningen om avskaffande av den tysta förmånsrätten för ogulden köpeskilling. Med denna utgångspunkt synes det mindre väl överensstämma att i fråga om återköpsrätt, låt vara i modifierad form, bi- behålla en liknande anordning. Ej heller i förevarande fall synes överlåta- ren vara i behov av det särskilda rättsskydd som en sådan förmånsrätt skulle innebära. Enligt de i 24 kap. upptagna reglerna om företräde i rätts- förvärv på grund av inskrivning skall gälla bl. a. att, om å samma inskriv- ningsdag sökes inskrivning av två eller flera rättsförvärv som ej avse pant— rätt, förvärven sinsemellan skola äga företräde efter den tidsföljd i vilken de ägde rum (24 kap. 8 5 första st.) samt att, om å samma inskrivnings- dag sökes inteckning för panträtt och inskrivning för annat förvärv som ej avser panträtt, sistnämnda förvärv — med visst undantag som i detta sam- manhang saknar betydelse — skall äga företräde framför panträtten (24 kap. 9 5 första st.). En konsekvens av dessa företrädesregler är att, om in- skrivning av återköpsrätten sökes å den inskrivningsdag som infaller näst efter överlåtelsen, återköpsrätten äger företräde framför överlåtelse från förvärvarens sida eller dennes övriga förfoganden över fastigheten. Då åter- köpsrätten är att anse såsom upplåten av förvärvaren, skulle visserligen en— ligt nu gällande inskrivningsregler ansökan om rättighetens inskrivning ej få upptagas, med mindre förvärvaren sökt lagfart, men enligt en av bered- ningen föreslagen kompletterande regel skall, då upplåtelsen skett i sam- band med överlåtelse av fastigheten, det vara till fyllest att lagfart är sökt för överlåtaren (31 kap. 2 5 5; se vidare 31 kap. 4 5 första st. jfrt med 30 kap. 4 5). Under förutsättning att överlåtaren själv sökt lagfart kommer han följaktligen enligt beredningens förslag alltid att äga möjlighet att söka inskrivning för återköpsrätten å första inskrivningsdag efter överlåtelsen. Denna möjlighet är av särskild betydelse för det fall att förvärvaren i sin tur överlåter fastigheten och att den siste förvärvaren söker lagfart tidigare än den förste; återköpsrättens innehavare kan nämligen bevara rättighetens prioritet även i förhållande till den senare överlåtelsen och därå grundade utfästelser eller upplåtelser. I detta sammanhang må anmärkas att bered- ningen i 31 kap. 1 5 andra stycket upptagit en bestämmelse av innehåll att, om lagfart sökes på grund av fångeshandling som innehåller upplåtelse av återköpsrätt, lagfartsansökan skall, om ej inskrivning av rättigheten redan är sökt, tillika anses innefatta begäran om inskrivning av rättigheten. Ge- nom denna bestämmelse skyddas automatiskt återköpsrättens prioritet i för- hållande till andra rättsliga förfoganden över fastigheten från förvärvarens sida än vidareöverlåtelse.
Med ett efter nu angivna grunder anordnat sakrättsligt skydd för åter- köpsrätten överensstämmer att återköpsrätten anses komma till stånd så— som sakrätt först genom inskrivningen. En regel med detta innehåll har
upptagits i förevarande paragrafs tredje stycke. Vad angår återköpsrättens sakrättsliga ställning i övrigt intager återköpsrätten samma ställning som den avtalade förköpsrätten. Reglerna härom äro meddelade i 24 kap.
35.
I denna paragraf regleras verkan av överenskommelse om ändring i eller tillägg till den ursprungliga upplåtelsen. Uti 1924 års lag behandlas denna fråga endast med avseende å det i samband med återköpsrätt av- talade villkoret angående fastighetens användning (2 5 andra st.). Ena- handa begränsning återfinnes i 3 5 andra stycket av 1947 års förslag. Väl ha ändringsavtalen sin huvudsakliga betydelse inom angivna område men fråga om ändring i eller tillägg till den ursprungliga upplåtelsen kan upp- komma även i andra avseenden. Såsom exempel kan nämnas att en upp-- låtelse för obestämd tid skall övergå till att vara tidsbegränsad eller att ett villkor varav rättighetens inträde eller bestånd skulle bero skall uppstäl— las eller bortfalla. På grund härav ha anförda bestämmelser utvidgats till att avse varje överenskommelse om ändring i eller tillägg till avtalet om återköpsrätten. Då sådan överenskommelse skall inskrivas, har ock i lag- texten framhållits att överenskommelsen skall ha träffats skriftligen. An- gående förutsättningarna för inskrivning meddelas bestämmelser i 31 kap. 8 5; beredningen får hänvisa till sina uttalanden vid nämnda lagrum.
En gjord upplåtelse av återköpsrätt kan icke genom ändringsavtal ut- sträckas till att avse nytt objekt annat än i samband med överlåtelse av sagda objekt. Detta följer av att enligt 1 5 upplåtelse kan ske endast ge— nom förbehåll i samband med överlåtelse av objektet. Naturligen får ej hel- ler genom ändringsavtal meddelas bestämmelse, vilken såsom stridande mot ett tvingande lagbud icke lagligen kunnat upptagas i den ursprungliga upplåtelsen.
45.
Vid 1 5 har erinrats om att i såväl 1924 års lag som 1947 års förslag åter— köpsrättens föremål betecknats såsom fastighet. Enligt vad beredningen i nämnda sammanhang framhållit vore dock tydligt att härmed icke avsetts att begränsa upplåtelse av återköpsrätt till allenast vad som vid upplåtelsen utgjorde registerfastighet.
Överlåtelsen kan, såsom närmare framgår av 4 kap., avse — förutom en registerfastighet — två eller flera registerfastigheter gemensamt ävensom område av fastighet eller andel av fastighet, i sistnämnda fall med eller utan bestämmelse att andelen skall utbrytas genom laga delning. Över- låtelse av område eller av andel med bestämmelse om utbrytning skall för sin giltighet vara beroende av att laga delning kommer till stånd. Antingen blir således överlåtelseobjektet särskild fastighet eller ock är överlåtelsen med därtill knutna villkor ogiltig. Med hänsyn härtill möter i dessa fall intet hinder att förbinda överlåtelsen med förbehåll om återköpsrätt. An-
norlunda är förhållandet vid andelsöverlåtelse utan förbehåll om utbryt- ning.1 I detta fall får förvärvaren icke uteslutande rådighet över viss jord utan allenast samäganderätt med övriga delägare i fastigheten och kan till följd härav icke tillförbindas att använda överlåtelseobjektet för visst ända— mål eller underlåta viss användning. På grund av vad nu sagts har i första stycket första punkten av förevarande paragraf stadgats förbud mot för— behållande av återköpsrätt vid andelsöverlåtelse, såframt ej överlåtelsen sker med bestämmelse om andelens utbrytning. Angående verkan av att förbudet överträdes meddelas bestämmelse i 9 5.
I 5 5 första stycket av 1924 års lag är stadgat att förbehåll om återköps— rätt beträffande allenast en del av i köpet ingående fastighet är ogiltigt. Vid detta stadgande uttalades i motiven bl. a. att förslaget vore byggt på den grundsatsen att återköpsrätt skulle omfatta hel fastighet; såldes samtidigt två fastigheter, förefunnes naturligtvis intet hinder att göra förbehåll om återköpsrätt endast beträffande den ena.2 Enligt bestämmelse i 6 5 första stycket av 1947 års förslag skulle köpeavtalet vara ogiltigt, där förbehåll om återköpsrätt avsåge allenast del av fastighet som inginge i köpet.
I fråga om möjligheten att förbehålla återköpsrätt till del av det som överlåtes överensstämmer beredningens förslag i sak med 1924 års lag och 1947 års förslag. Överlåtes hel fastighet, må sådant förbehåll ej avse blott andel av fastigheten eller område av denna. Är det åter ett område som överlåtes, kan förbehåll ej göras beträffande allenast andel av området eller visst område därav; motsvarande skall gälla vid andelsöverlåtelse med be- stämmelse om utbrytning. Förbudet att med överlåtelse av hel fastighet för- knippa förbehåll om återköpsrätt till allenast del av fastigheten är uppen— barligen motiverat av att en sådan upplåtelse icke täckes av bestämmelser— na i 4 kap. 7 och 8 55 angående överlåtelsens beroende av laga delning. Där— emot skall det vara tillåtet att vid samtidig överlåtelse av flera fastigheter göra förbehåll till dem alla gemensamt eller till varje fastighet särskilt eller begränsa förbehållet till någon eller några av fastigheterna. De erforder- liga bestämmelserna i ämnet ha upptagits i första stycket andra punkten av förevarande paragraf.
Då återköpsrätt förbehållits till två eller flera i samma överlåtelse ingå- ende fastigheter, uppkommer, i brist på bestämmelse därom i överlåtelse- handlingen, spörsmålet huruvida upplåtelsen skall anses avse fastigheterna gemensamt eller var för sig. Såsom framgår av 8 5 jämte motiv har fastig— heternas ägare i förslaget tillerkänts en förmånligare ställning då upplåtel- sen är gemensam än då fastigheterna var för sig äro besvärade av åter— köpsrätt, i det att han i förstnämnda fall icke behöver riskera att mot hans intresse och önskan återköp begränsas till allenast viss eller vissa av de besvärade fastigheterna. Denna ståndpunkt leder till att, om fastigheterna tillsammans utgöra en produktionsenhet, gemensam upplåtelse får anses naturlig. Normalt kunna fastigheterna antagas bilda en produktionsenhet.
1 Jfr NJA II 1925 s. 213 f. och 217. ” NJA II 1925 s. 217.
Med hänsyn härtill torde upplåtelsen, vid avsaknaden av bestämmelse 0111 motsatsen, få anses avse fastigheterna gemensamt.
När fastighet som besväras av återköpsrätt undergår laga delning, gäller självfallet återköpsrätten i de nya fastigheterna. I 1924 års lag (se 4 5 tredje st. och 5 5 andra st.) likställes detta fall med det då enligt första stycket i förevarande lagrum återköpsrätt, som avser flera fastigheter, förbehållits särskilt till envar av dem. Då en sådan delning i allmänhet torde föranledas av att fastighetsägaren överlåter någon av de nya fastigheterna, torde i dessa fall förbehållet böra avse de nya fastigheterna var för sig (jfr 8 5 andra st.). Bestämmelse härom har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf.
Till frågan om återköpsrättens utövning, då förbehållet avser två eller flera fastigheter gemensamt, återkommer beredningen vid 8 5.
I tredje stycket behandlas verkan av sammanläggning. Därom medde- lade regler överensstämma med motsvarande regler angående förköpsrätt (5 kap. 12 5 första st.). Beredningen hänvisar till sina uttalanden vid sist- nämnda lagrum; vad där sagts om förköpsrätt kan lämpas till återköps- rätt. Även i fråga om återköpsrätt gäller att det icke är möjligt att vid rät- tighetens upplåtelse begränsa dess materiella objekt till område eller andel av den besvärade fastigheten (första st. i förevarande paragraf). Ej heller får, såsom framgår av 8 5, återköpsrättens utövande begränsas till område eller andel av fastighet, som i sin helhet hembjudits eller överlåtits eller beträffande vilken återköpsskäl eljest föreligger. Också i fråga om åter- köpsrätt måste följaktligen sakrättslig anknytning och rättighetens omfatt- ning alltid sammanfalla. Med stöd av bestämmelserna i 5 5 första stycket av 1924 års lag har i motiven till lagen uttalats att, om fastighet som vo- re föremål för återköpsrätt sammanlades med annan fastighet, hela fas- tigheten efter sammanläggningen komme att bli föremål för återköpsrät- ten.1 Det av beredningen föreslagna stadgandet i ämnet ansluter sig alltså till gällande rätt. Angående återköpsrätts inverkan på möjligheterna till sammanläggning hänvisas till 9 5 i förslaget till ny lag om sammanlägg- ning av fastigheter å landet, jämfört med 26 kap. 2 5 nya JB, ävensom till 3 kap. 3 5 och 4 kap. 4 5 FBL i föreslagen ny lydelse.
5 och 655.
I dessa paragrafer behandlas avlösning av återköpsrätt. Motsvarande be— stämmelser återfinnas i 3 5 av 1924 års lag och 4 5 av 1947 års förslag. Av bestämmelserna i nämnda lag ha de i första stycket meddelade upptagits i förevarande 5 5 utan någon ändring i sak. Återstående bestämmelser i 3 5 av 1924 års lag, vilka avse fastställandet av löseskillingens belopp och innefatta en hänvisning till vad i 7 5 andra stycket ServL är stadgat, mot— svaras med vissa kompletteringar och jämkningar av bestämmelserna i förevarande 6 5.
F. n. gäller enligt anförda hänvisning till ServL att, därest någondera
' NJA II 1925 s. 217.
parten tredskas att utse skiljeman eller de utsedda ej kunna förena sig om valet av den tredje, domaren eller utmätningsmannen i orten äger att förordna om valet. Denna ordning är i 1947 års förslag bibehållen. Ett motsvarande stadgande fanns ursprungligen i 2 kap. 8 5 NJL; skiljeman- naförfarandet för bestämmandet av där avsedd lösen är emellertid nu— mera ersatt med en uppgörelse enligt syneregler. Angående utseendet av synemännen stadgas i 2 kap. 11 5 NJL att, om jordägaren och arrenda- torn ej kunna enas om valet, skall, på begäran av endera, domaren i orten eller, om fastigheten hör till stad där rådhusrätt finnes, rådhusrättens ord- förande nämna synemän. Då olägenheter kunna uppstå, om skilda myn- digheter var för sig äga behörighet i det avseende varom här är fråga, samt i valet mellan domstol och administrativ myndighet det förra alter- nativet torde få föredragas, har beredningen utformat sitt förslag i anslut— ning till vad som gäller angående utseende av syneman.1 Beträffande ut- seende av skiljeman i fall som avses i 2 kap. 18 5 NJL samt 7 5 andra styc- ket ServL — motsvarande i föreliggande förslag 12 kap. 18 5 och 19 kap. 22 5 _ har hänvisning upptagits till 6 5. Ärende om utseende av skilje— man faller under 1946 års lag om handläggning av domstolsärenden. _Skiljeförfarandet är icke reglerat vare sig i 1924 års lag (ServL) eller i 1947 års förslag. Lagen den 14 juni 1929 om skiljemän äger icke tillämp- ning; den avser blott skiljeförfarande, som grundar sig å avtal mellan par— terna, och är vidare begränsad till fall då avtalet icke innefattar förbehåll 0111 rätt för parterna att klandra skiljedomen. Däremot kan anmärkas att de bestämmelser om skiljeförfarande vilka meddelas i lagen om flottning i allmän flottled (11 och 12 55) innefatta föreskrifter jämväl om förfaran— det. Till avhjälpande aV angivna ofullständighet har beredningen i första stycket av 6 5 upptagit bestämmelsen att angående skiljeförfarandet skall i tillämpliga delar gälla vad i skiljemannalagen är stadgat. Hänvisningen avser 11—19 55 i nämnda lag samt sålunda även bestämmelserna om den tid inom vilken skiljedomen skall vara meddelad för att skiljeavtalet ej skall anses förfallet. En motsvarande föreskrift har ock meddelats i 11 5 tredje stycket flottningslagen. I överensstämmelse med sistnämnda före- skrift synes för detta fall böra stadgas att part är oförhindrad att ome- delbart vid domstol väcka sin talan samt att skiljedom som meddelats ef- ter tidens utgång skall vara utan verkan, såframt ej parterna överenskom— ma att åtnöjas därmed. För det fall som behandlas i 16 5 lagen om skilje- män och som avser att föreskriven majoritet ej förelegat, står det part öppet att, om skiljemännen ej iakttagit denna regel, klandra skiljedomen. Ej heller innehåller 1924 års lag eller 1947 års förslag några bestämmel— ser om ersättning till skiljemännen och om parternas utgifter för skilje- förfarandet. Regler i ämnet, utformade i nära anslutning till föreskrifterna i 23 och 24 55 skiljemannalagen, ha upptagits i 6 5 andra stycket. Bestämmelserna i tredje stycket av 6 5 mot—svara i sak nu gällande reg— ler. Någon jämkning torde icke påkallas av att skiljemännen skola äga
1 Se ock 11 5 lagen om flottning i allmän flottled.
utlåta sig också angående kostnaderna för förfarandet. Parts klander kan avse såväl löseskillingens belopp som kostnaderna eller blott endera av dessa frågor. Tydligt är att också skiljeman, som ej åtnöje-s med honom tillerkänd ersättning, kan klandra skiljedomen i vad den gått honom emot; i detta fall bör tiden av tre månader räknas från skiljedomens meddelande (jfr 25 5 andra p. skiljemannalagen). Eftersom någon särskild forumbe- stämmelse ej meddelats, skall även sådan klandertalan väckas vid samma underrätt som har att upptaga huvudsaken. Har tiden för klandertalan gått till ända utan att talan väckts, lär verkställighet av skiljedomen kun- na erhållas enligt 46 5 fjärde stycket UL.1
7 och 8 55.
Dessa paragrafer motsvara 5 5 i 1947 års förslag och 4 5 i 1924 års lag. De i 7 5 1—4 upptagna bestämmelserna överensstämma »— frånsett vissa formella jämkningar —— med motsvarande bestämmelser i 1924 års lag och 1947 års förslag.
Enligt 4 5 första stycket 5 och 6 i 1924 års lag gäller såsom huvudregel att som skäl för återköp kan åberopas hembud eller överlåtelse ej blott av hela fastigheten utan även av del därav. I anslutning härtill stadgas i tredje stycket andra punkten att, om hembudet eller överlåtelsen avser allenast visst område av fastighet, vilket därifrån kan avskiljas såsom särskild fas- tighet, återköpsrätt enligt nämnda huvudregel må göras gällande endast beträffande samma område. I denna del uttalades i motiven att det i fråga om de två återköpsskälen hembud och överlåtelse ansetts att dessas verk— ningar i vissa fall kunde begränsas till allenast del av fastighet.2 Avsåge åtgärden visst område av fastigheten hade, såframt området kunde av— skiljas såsom särskild fastighet, ingen betänklighet ansetts möta att upp— taga den i och för sig rimliga bestämmelsen att hembudet eller överlåtel- sen icke skulle kunna åberopa—s såsom skäl för återköp av annan del av fastigheten än det område som med hembudet eller överlåtelsen avsåges.
I gällande lagstiftning upptages icke någon uttrycklig bestämmelse an- gående verkan av hembud eller överlåtelse av område, som ej kan avskil— jas. Efter ordalagen skulle i detta fall återköpsrätt kunna göras gällande i hela egendomen. Enligt beredningens förslag är en arealöverlåtelse icke giltig, med mindre laga delning kommer till stånd; med arealöverlåtelse har jämställts överlåtelse av andel i fastighet under villkor att andelen skall utbrytas. På grund av det nu anförda bör någon återköpsrätt icke kun- na göras gällande till område eller andel, som hembjudits eller överlåtits, för annat fall än då området eller andelen kan avskiljas. Skulle detta ej vara fallet, är återköp såsom reaktion för hembudet eller överlåtelsen över— flödigt för den återköpsberättigade.
De ovan angivna grunderna för återköpsrättens utövning till del av egen- domen ha vid lagtextens avfattning kommit till uttryck på det sättet att
1 Trygger 2 uppl. s. 144 ff., Hasslcr s. 57 f. 2 Se NJA II 1925 s. 213 f.
i 7 5 behandlas återköpsrättens utövning i fråga om hela den egendom som besväras av återköpsrätten, medan frågan om återköp till del av egendomen regleras i 8 5. Vad angår återköpsrätt, då en ideell andel av denna egendom särskilt överlåtes, måste uppenbarligen detta fall likställas med det då hela egendomen överlåtes; detta överensstämmer med att enligt 4 5 återköpsrätt ej må upplåtas i ideell andel av en fastighet.
Beredningen har alltså i sitt nu framlagda förslag till särskild behandling i 8 5 utskilt de fall då hembud eller överlåtelse avser område av fastighet eller andel däri med bestämmelse om andelens utbrytning. H—embud eller överlåtelse som nu sagts skall enligt förslaget icke kunna medföra återköp av hela fastigheten utan endast av andelen eller området; återköp skall dock ej få ske, med mindre utbrytning kommer till stånd. Bestämmelser härom ha upptagits i paragrafens andra stycke.
Härefter återstår det fall att återköpsrätt förbehållits till flera fastigheter gemensamt. Har återköpsrätt förbehållits särskilt till varje fastighet måste uppenbarligen även frågan 0111 återköpet behandlas självständigt för varje fastighet. Föreligger däremot gemensamt förbehåll i fråga om hela egendo— men, te sig förhållandena i viss mån annorlunda. Jämväl för detta fall skul- le, enligt såväl 1924 års lag som 1947 års förslag, frågan huruvida återköp finge äga rum bedömas särskilt för varje fastighet. Att ett gemensamt förbe— håll uppställts kan i och för sig vara uttryck för att fastigheterna tillsam— mans utgöra en och samma produktionsenhet. Med hänsyn härtill skulle det kunna komma att strida mot ägarens ekonomiska intresse att återköpsrätten begränsas till någon av dessa fastigheter. Beredningen har därför ansett att frågan om återköpets begränsning till någon särskild fastighet bör bero av yrkande därom från ägarens sida. Bestämmelse härom har upptagits i 8 5 första stycket. Uppenbart är situationen en annan, då ägaren själv velat av- hända sig äganderätten till fastigheten. För detta fall bör hembud eller över- låtelse av egendomen behandlas enligt samma grunder som skola iakttagas beträffande område eller andel, som kan utbrytas. Detta har iakttagits vid avfattningen av 8 5 andra stycket.
De fall då återköpsrätt må utövas blott till en del av egendomen regleras uttömmande i 8 5. Bestämmelse härom, motsvarande 6 5 andra stycket i 1947 års förslagl, har upptagits i 8 5 tredje stycket.
I övrigt ha de nu behandlade bestämmelserna i jämförelse med gällande lagstiftning icke undergått annan saklig ändring än att de nu i 4 5 första stycket 6 upptagna bestämmelserna om frihet från återköp i fråga om bl. a. vissa närstående utvidgats att avse samma kategorier som enligt 5 kap. 8 5 första stycket skola åtnjuta sådan frihet. Bestämmelserna härom ha uppta— gits såsom andra stycke i 7 5.
9 5. Innehållet i denna paragraf motsvarar i huvudsak 6 5 första stycket i 1947 års förslag2 (4 5 sista st. och 5 5 första st. i 1924 års lag). Andra styc—
1 Se även 4 5 sista st. och 5 5 första st. i 1924 års lag jfrt med NJA II 1925 s. 217 f. = Se 1947 års bet. s. 283.
ket i 6 5 av 1947 års förslag har, såsom erinrats vid 7 och 8 55, upptagits i 8 5 som tredje stycke.
10 g.
Paragrafen motsvarar 2 5 andra stycket i 1947 års förslag (1 5 tredje st. 1924 års lag). Avfattningen är något jämkad och ansluter sig till innehållet i 1 5 andra stycket.
11 5.
[ analogi med vad som skall gälla om förköpsrätt (5 kap. 7 5) bör den omständigheten att skedd överlåtelse icke föranlett rättighetshavaren att väcka talan om återköp inom föreskriven tid ej betaga honom rätten att, när sedermera ånyo anledning ges därtill, utöva återköpsrätten. Bestämmelse härom har meddelats genom hänvisning till 5 kap. 7 5. Vad angår hembud torde motsvarande ståndpunkt framgå redan av 7 5 i detta kapitel.
Även beträffande verkan av egendomens försäljning å exekutiv auktion (1 5 andra st. sista p. i 1924 års lag) samt av expropriation eller annat så- dant tvångsförvärv och av dödande av inskrivning för återköpsrätt (1 5 andra st. tredje p. i 1924 års lag) böra samma regler gälla som med avse- ende å avtalad förköpsrätt. Hänvisningen i första stycket av förevarande pa- ragraf omfattar därför även 5 kap. 24 och 25 55.
Angående den i andra stycket meddelade bestämmelsen hänvisas till vad vid 8 kap. 8 5 anföres.
12 5.
Detta lagrum motsvarar 6 5 i 1924 års lag, vilken paragraf erhållit sin nu gällande lydelse i samband med 1949 års ändringar i ExL. Vissa jämkningar ha skett.
Avfattningen av reglerna i första stycket har i viss mån påverkats av den i andra stycket upptagna hänvisningen till ExL. Denna avser 13——36 55 nämnda lag.1 Ifrågavarande bestämmelser i ExL gälla emellertid även för- hållanden, som icke äga någon omedelbar motsvarighet beträffande åter- köp. Detta är fallet i fråga om bestämmelserna i 22 5 första stycket om stäm- ning å andra ersättningsberättigade än ägaren samt vidare stadgandena i 22 5 andra och tredje styckena, 23 5 första stycket, 24 och 30 55, 31 5 första stycket och 34 5. Att nu anmärkta bestämmelser sakna tillämpning i fråga om återköp sammanhänger delvis därmed att, i motsats till förhållandet vid expropriation, endast återköpsrättens innehavare och egendomens ägare äro parter i rättegången; övriga rättsägares intressen tillvaratagas i särskild ord- ning (se främst 18 och 21 55 i förslaget).2 En annan olikhet är att medan expropriationsmålet inledes — förutom genom stämning å kända sakägare (22 5) —— även genom kungörelse till underrättelse för möjligen befintliga
* Se NJA II 1950 s. 290. ' NJA II1925 s. 218 ff.
okända sakägare (23 5 första st.), talan i återköpsmålet väckes allenast ge- nom stämning. Med hänsyn härtill meddelas i 6 5 första stycket av 1924 års lag vissa bestämmelser angående saklegitimationen i återköpsmål (jfr ock 25 5 ExL). Uppenbart är vidare att någon tillämpning ej ifrågakommer av bestämmelserna i 26 5 andra stycket, 27 5, 32 5 andra stycket, i vad sist- nämnda stadgande avser del av fastighet, samt 35 och 36 55. Slutligen är att nämna att reglerna i 23 5 andra stycket (jfr 7 5 första st. andra p. 1 1947 års förslag) ersättas av stadgande i 33 kap. 3 5 första stycket nya JB.
Vad sålunda år att iakttaga vid tillämpningen av de bestämmelser i ExL som hänvisningen avser torde i allmänhet framgå av det till denna fogade tillägget att bestämmelserna skola iakttagas endast i den mån de äro tillämp- liga. Beredningen har dock ansett att den principiella avvikelse från parts- förhållandet i expropriationsmål som innefattas däri att i återköpsmål allenast återköparen och fastighetens ägare äro parter i rättegången bör kom— ma till uttryck redan i avfattningen av förevarande lagrum (se första st. första p.).
Bland de bestämmelser som äga tillämpning må i detta sammanhang fram— hållas de i 20 5 ExL förekommande forumbestämmelserna, som ersätta den i 6 5 första stycket första punkten av 1924 års lag meddelade, ävensom reg- lerna om ersättningens bestämmande i 32 5. Den motsvarighet till dessa reg- ler som upptagits i 12 5 av 1924 års lag och 13 5 andra stycket i 1947 års förslag har sålunda fått utgå.
Vidare må framhållas att enligt 9 5 första stycket i 1924 års lag återkö— paren och fastighetsägaren äga att efter återköpsmålets anhängiggörande med laga verkan träffa överenskommelse rörande löseskillingen för fastig- heten eller därå utgående ränta — därunder inbegripet tid och ordning för betalningsskyldighetens fullgörande —— dock endast under åtskilliga i lagrum- met angivna villkor som skola garantera att annan rättsägares intressen ej trädas för nära genom överenskommelsen. Annat avtal om löseskillingen eller ränta dårå än nu sagts saknar enligt 9 5 andra stycket första punkten laga verkan. I brist på giltig överenskommelse skall enligt lagens 10 5 löse- skillingens belopp fastställas efter värdering av fastigheten enligt vissa reg— ler.
I överensstämmelse med den ståndpunkt som intagits i 1947 års förslag anser beredningen att särskild överenskommelse om löseskillingens belopp icke i något fall bör ersätta dess bestämmande av domstolen. De nu i 1924 års lag meddelade bestämmelserna om sådan överenskommelse, vilka torde här- leda sig från 59 5 ExL — ett stadgande som icke avses med hänvisningen i förevarande lagrum — ha alltså icke erhållit någon motsvarighet i förslaget. Det nu sagda bör uppenbarligen även gälla i fråga om dröjsmålsränta samt tid och ordning för betalningens fullgörande; närmare bestämmelser härom upptagas i 16 5.
Frågan om lagfartens betydelse för saklegitimationen kommer bered- ningen att mera allmänt behandla vid 25 kap. 13 och 14 55. Vad angår åter- köpstalan ha —— såsom framgår av hänvisning i 25 kap. 13 5 andra stycket ——
hithörande regler ansetts böra ges i förevarande kapitel. De återfinnas i första stycket av denna paragraf och överensstämma väsentligen med nu gällande regler i 6 5 av 1924 års lag. Beredningen har dock icke ansett skäl föreligga att bibehålla legitimationen för annan än den som sist sökt lag- fart; med laga verkan kan alltså talan icke riktas mot annan efterträdare till denne i äganderätten än den som vid den avgörande tidpunkten är egendomens verkliga ägare. Angivna tidpunkt har vidare, i överensstäm- melse med allmänna processuella grundsatser, förlagts icke till stämning- ens delgivning utan till talans väckande.
13 5.
I 1924 års lag ha i 7 5 första stycket meddelats vissa bestämmelser om verkan av att den i målet instämde eller annan som i målet fört talan så- som ägare före eller under rättegången överlåtit fastigheten till någon som ' ej varit part i målet. Motsvarande bestämmelser upptagas i 8 5 första och andra styckena av 1947 års förslag.
Vad angår verkan av överlåtelse före rättegångens inledande synes gäl— lande lags ståndpunkt vara att mellan kontrahenterna avtalet alltjämt äger bestånd men att det icke utgör något hinder för återköpsrättens utövning. En annan ställning intager en överlåtelse som ägt rum efter delgivning av stämning i återköpsmålet. Dennas giltighet är helt beroende av att åter- köpet icke kommer till stånd.1
I det föreliggande förslaget behandlas i princip verkan av överlåtelse före rättegångens inledande i 25 kap. 13 5. Av sagda lagrum följer att, om beträffande rättegångens inledande de där angivna legitimationsreglerna iakttagits, domens råttskraftsverkan sträcker sig även till en sådan över- låtelse. I denna del står alltså förslaget i stort sett i överensstämmelse med de nu behandlade bestämmelserna; dock har den avgörande tidpunkten för- lagts icke till stämningens delgivning utan till talans väckande. Beredningen har med sagda jämkning vad angår återköp i nu angivna hänseende anslu- tit sig till nämnda bestämmelser. Däremot behandlas icke i 25 kap. 13 5 domens inverkan å en överlåtelse som skett efter talans väckande; av all- männa processuella grundsatser torde följa att en sådan överlåtelse icke begränsar domens rättskraft (13 kap. 7 5 RB). På denna punkt innehåller emellertid gällande lag ett uttryckligt stadgande, som gör överlåtelsens giltighet beroende av att återköpet icke kommer till stånd. Enligt bered- ningens mening kan det anses innebära vissa fördelar att denna fråga vad angår återköpet uttryckligen regleras i lagen. Beredningen har alltså även på denna punkt ansett sig böra bibehålla de nu gällande bestämmelserna.
Såsom redan framhållits är en överlåtelse, som skett efter talans väckan- de, beroende av att återköpet ej kommer till stånd. Till denna bestämmelse har i 1924 års lag fogats föreskrift om rätt för förvärvaren att häva förvär- vet och erhålla skadestånd. Såsom framhållits i 1947 års betänkande synes
* NJA II 1925 s. 220 f.
frågan härom kunna bedömas enligt de i förslaget upptagna reglerna i 4 kap. 15 5.1 En konsekvens av överlåtelsens ogiltighet är att även de av för- värvaren utfästa eller upplåtna rättigheterna i egendomen komma att för- falla. Även i detta fall torde skadestånd kunna ifrågakomma, då särskild rättighet upplåtits; denna fråga behandlas i 11 kap. 21 5 tredje stycket.
Stadgandet i paragrafens tredje stycke överensstämmer, frånsett viss jämkning, med bestämmelserna i 7 5 andra stycket i 1924 års lag och 8 5 tredje stycket i 1947 års förslag.
14 5.
I första stycket ha upptagits bestämmelserna i 10 5 första stycket av 1924 års lag. Återköpas flera fastigheter gemensamt, torde en enhetlig löseskil- ling för samtliga böra fastställas. Detta torde ock överensstämma med vad som i motsvarande fall iakttages vid expropriation.2 En annan sak är att, då löseskillingen sedermera skall fördelas, en uppdelning av densamma kan erfordras med hänsyn till förekomsten av olika belastningar å de skilda fastigheterna. Ett särskilt övervägande av hur en sådan uppdelning skulle utfalla kan även vara påkallat för tillvaratagande av andra rättsägares in— tressen (32 5 ExL). Enligt nyss anförda lagrum i 1924 års lag skall värde- ringen ske under antagande att fastigheten, bortsett från återköpsrätten, icke besväras av andra rättigheter än dem som vid försäljning av fastighe- ten i den ordning UL bestämmer äga företräde framför återköpsrätten eller ock äro av försäljningen oberoende. Under nu angivna förutsättningar bör avdrag ske även för fordran för vilken fastigheten häftar på grund av in— teckning eller eljest enligt lag, t. ex. enligt 17 kap. 6 5 HB eller därtill an- slutande författning. Detta avdrag torde emellertid, såsom enligt gällande rätt, böra göras först i samband med löseskillingens nedsättande (19 5).3
Andra stycket återgiver innehållet i 10 5 andra stycket av 1924 års lag.
15 5. Första stycket i förevarande lagrum motsvaras av 7 5 tredje stycket första punkten i 1924 års lag. I andra stycket återfinnas bestämmelserna i 9 5 andra stycket andra punk- ten av 1924 års lag.
16 5.
Här givna bestämmelser motsvara de i 11 och 13 55 av 1924 års lag upp- tagna, dock med vissa förenklingar. Dessa betingas av att, såsom beredning- en utvecklat vid 12 5, avtalsfrihet icke ansetts i något fall böra förefinnas i fråga om dröjsmålsränta eller tid och ordning för betalningsskyldighetens fullgörande. Enligt beredningens förslag skall alltså dröjsmålsränta alltid utgå efter sex procent om året från förfallodagen och löseskillingen städse nedsättas hos länsstyrelsen. Av 1924 års lag framgår att, om ej annat över-
! 1947 års bet. s. 283. 2 Strahl s. 269. * Se NJA II 1925 s. 226.
enskommits, såsom förfallodag och dag för tillträdet viss fardag skall he— stämmas. I överensstämmelse med vad som förordats i 1947 års förslag (15 5) har det ansetts höra stå rätten fritt att välja även annan dag än far— dag; i sakens natur torde ligga att rätten bör göra sig underrättad om par- ternas önskemål härutinnan och endast undantagsvis mot parts bestridan- de utsätta annan dag än fardag. Rätten att tillträda bör, liksom vid för— köp, vara beroende av att återköpet fullbordats (5 kap. 20 5). Bestämmel- sernas avfattning har även i övrigt skett i nära överensstämmelse med vad beredningen förordat i fråga om förköp.
De i andra stycket upptagna bestämmelserna överensstämma med motsva- rande stadgande i 55 5 ExL. Dröjsmålsräntan omfattas icke av nedsättnings- skyldigheten och uraktlåtenhet att erlägga den har, såsom framgår av 18 5, icke någon inverkan å återköpets fullbordan.
17 5.
Paragrafen motsvarar 14 5 i 1924 års lag (se ock 51 5 andra st. ExL).
18 5.
Bestämmelserna om återköpets inverkan på beståndet av sakrätter i fas- tigheten återfinnas f. n. på skilda håll (se 15 5 i 1924 års lag, 1 kap. 3 5 tredje st. NJL, 3 5 ServL, 15 5 tredje st. 1920 års ElL samt 24 5 1 mom. tredje st., 36 5 2 mom., 46 5 andra st., 54 5 första st. och 56 5 1 mom. andra st. IF). Med vissa variationer, betingade av vad som i allmänhet gäller om beståndet av sådan rättighet varom fråga är, ge bestämmelserna ut- tryck åt samma princip. Härom uttalades i motiven till 1924 års lag att den ledande norm efter vilken återköpsrättens inverkan på andra rättigheter borde regleras vore grundad i återköpsrättens eget väsen och kunde sum- mariskt uttryckas så, att återköparen hade ett rättmätigt anspråk på att icke utan särskild utfästelse behöva tåla sådana gravationer på fastigheten som tillkommit på grund av förbindelser ingångna efter det återköpsrätten förbehölls.1 Gällande bestämmelser göra mellan fordran, å ena sidan, samt nyttjanderätt, servitut och rätt till elektrisk kraft, å den andra, den skillna— den att, under angivna förutsättningar, fastigheten är fri från fordran un- der det att nyttjanderätt och övriga rättigheter ej bestå mot återköparen. I sist avsedda fall är alltså rättighetshavaren alltfort bunden; härmed över- ensstämmer att återköparen, såsom i bestämmelserna är direkt uttalat, har möjlighet att vidmakthålla rättighetshavarens bundenhet genom utfästelse att å sin sida respektera rättigheten. Denna åtskillnad ansluter sig till vad som gäller angående beståndet av motsvarande rättigheter vid exekutiv auktion.
Beredningen har funnit det lämpligt att i en enda paragraf, den föreva— rande, sammanfatta bestämmelserna om verkan av återköp på beståndet av rättigheter i fastigheten. Dessa bestämmelser vila på samma uppfattning
1 NJA II 1925 s. 231.
som kommit till uttryck i gällande rätt; de avvikelser som skett i förslaget äro icke av principiell natur utan betingade av ändringar, som beredningen i andra sammanhang förordat. I detta hänseende må framhållas att den tysta förmånsrätten enligt 11 kap. 2 5 JB icke skall bibehållas; av denna anled- ning har icke erfordrats någon motsvarighet till det nuvarande stadgandet i 1 kap. 3 5 tredje stycket andra punkten NJL, enligt vilket i de fall då rät- tigheten på annan grund än inskrivning eller, i fråga om arrende och hyra, tillträde är gällande mot återköparen återköpet skall anses ha skett med för- behåll om rättighetens bestånd. En annan avvikelse är betingad av att ned- sättning av löseskilling undantagslöst skall äga rum. Vidare må anmärkas att någon motsvarighet icke upptagits till de i 3 5 ServL stadgade undanta— gen i fråga om servitut, som uppkommit vid laga skifte eller ägostyckning eller vid avstyckning av område som ej ingår i tomtindelning, samt beträf- fande servitut, som tillkommit före den 1 januari 1876 eller som avses i 7 a 5 ServL. Jorddelningsservituten äro nämligen förda helt utanför nya JBs område och servitut, som tillkommit före år 1876 eller som avses i 7 a 5 ServL, behandlas icke i nya JB utan i PromL.
I de av beredningen föreslagna bestämmelserna göres, liksom i gällande rätt, skillnad mellan rättigheter från vilka egendomen omedelbart frigöres och rättigheter som ej skola gälla mot återköparen. Till förstnämnda grupp ha, i överensstämmelse med grunderna för beredningens förslag, förts ej blott intecknad panträtt utan även ränterätt, födoråd och avtalad förköps— rätt, vilka alla äga det gemensamt att inskrivning är en förutsättning för rättighetens bestånd samt att, då en sådan rättighet upphör vid exekutiv auktion, upphörandet har verkan även mot nye ägaren (5 kap. 24 5, 8 kap. 20 5, 9 kap. 10 5 och 10 kap. 22 5). I fråga om särskild rättighet är dess fortsatta bestånd beroende av den ståndpunkt som nye ägaren intager till denna fråga (11 kap. 13 5). Att i lagtexten vid sidan av panträtten nämnts allenast ränterätt, födoråd och avtalad förköpsrätt men ej återköpsrätt har sin grund däri att det knappast lär inträffa att, då återköpsrätt utövas, egendomen är besvärad av annan dylik rätt. I övrigt har i förslaget icke skett någon avvikelse från grunderna för gällande lagstiftning.
Den hänvisning till de allmänna företrädesreglerna som upptages i lag— rummet avser de därom i 24 kap. meddelade bestämmelserna.
Såsom erinras i motiven till 1924 års lag äro de belastningar som åter- köparen sålunda kan bli underkastad av större omfattning än som framgår av de i 14 5 meddelade värderingsreglerna.1 Sålunda kommer en av åter- köparen upplåten men oinskriven nyttjanderätt, som vid återköpet ännu är gällande, att även efter återköpet belasta fastigheten, ehuru någon hän- syn icke tagits till denna belastning vid fastighetens värdering. Detta för- hållande torde dock icke vara av större praktisk betydelse.
Frågan i vilka fall och under vilka betingelser rätt till skadestånd inträ— der som följd av att särskild rättighet förfaller genom återköp behandlas i 11 kap. 22 5. Att återköp eller väckande av talan därom även i andra
1 NJA II 1925 s. 226.
hänseenden kan ha vissa rättsföljder framgår av 12 kap. 27 och 32 55 samt 16 kap. 18 och 29 55.
19 5. Paragrafen motsvarar 16 5 i 1924 års lag.
20 5.
Denna paragraf motsvarar 18 5 första stycket i 1924 års lag. I förslaget har icke upptagits något stadgande som svarar mot bestämmelserna i andra stycket av sistnämnda lagrum, avseende det fall att, vid återköp av en eller flera utav gemensamt intecknade fastigheter, likvid vid fördelningen utfal- lit å intecknings huvudstol. Enligt beredningens förslag skola gemensamma inteckningar ej vidare förekomma.
21 5.
Denna paragraf motsvarar 17 5 i 1924 års lag. Såsom framgår av vad be— redningen yttrat vid 16 5 ingår icke dröjsmålsränta i de medel som det ålig- ger återköparen att nedsätta och alltså ej heller i fördelningen. Beredning- en har på denna punkt icke ansett sig böra avvika från de regler som i detta hänseende anses gälla i fråga om expropriation.1 De i tredje stycket upp- tagna bestämmelserna ha förenklats efter förebild av vad som numera gäl- ler i fråga om tomträtt (4 kap. 20 5 tredje st. NJL, motsvarande i förslaget 17 kap. 20 5 tredje st.). Då vid fördelningen även kan vara fråga om åter- köparens rätt till ogulden köpeskilling, har återköparen upptagits bland dem som skola kallas till fördelningssammanträdet.
22 5.
Bestämmelserna i förevarande paragraf motsvara, till den del de avse ar- rende— och hyresavtal, stadgandena i 19 5 första stycket i 1924 års lag med däri intagen hänvisning till 133 5 första stycket (tredje p.) UL, samt såvitt angår överenskommelse om ändring i eller tillägg till arrende- eller hyres— avtal eller avtal om rätt till elektrisk kraft, som skall gälla mot återköpa— ren, stadgandena i 19 5 andra stycket av 1924 års lag i vad de hänvisa till 133 5 fjärde stycket UL. De sålunda i fråga om återköp nu gällande regler- na ansluta sig till motsvarande regler angående förvärv å exekutiv auktion. Sistnämnda regler äro i beredningens förslag överförda från UL till nya JB; de ha därvid, såsom närmare framgår av vad beredningen uttalar vid 21 kap. 10 och 11 55, utvidgats att avse rätt till elektrisk kraft som tillhanda- hålles från fastigheten, samt, under samma betingelser som i fråga om rätt til-l elektrisk kraft, även därmed enligt förslaget jämställd rätt till värme, vatten, gas eller annan dylik nyttighet. Då en motsvarande utvidgning synts böra ske av de nu ifrågavarande återköpsreglerna, innefatta dessa en hän— visning till de exekutiva reglerna. Sistnämnda regler återfinnas, vad angår
* Se NJA 1935 s. 515, 1938 s. 585 och 1941 s. 191.
själva huvudavtalets bestånd, i 12 kap. 29 5 första och tredje styckena (jord- bruksarren-de), 15 kap. 3 5 (lägenhetsarrende), 16 kap. 28 5 första stycket (hyra), 21 kap. 10 5 första punkten (rätt till elektrisk kraft) samt 21 kap. 11 5 and-ra stycket (rätt till de med elektrisk kraft jämförliga nyttigheter— na). Till nu anförda regler ansluta sig vissa bestämmelser angående den tid inom vilken, då uppsägning ägt rum, rättigheten skall frånträdas (se 12 kap. 39 5 andra st., 15 kap. 1 5 andra st., 16 kap. 37 5 tredje st., 21 kap. 10 5 andra p. och 21 kap. 11 5 andra st.). Vad slutligen angår beståndet av över- enskommelse, som innefattar ändring i eller tillägg till huvudavtal, avser hänvisningen i förevarande lagrum 12 kap. 29 5 andra och tredje styckena, 15 kap. 4 5, 16 kap. 28 5 andra stycket samt 21 kap. 10 och 11 55.
23 5.
I 19 5 andra stycket av 1924 års lag meddelas vissa bestämmelser angåen- de det obligatoriska förhållandet mellan återköparen, å ena sidan, samt in- nehavare av arrenderätt, hyresrätt eller rätt till elektrisk kraft, å andra si- dan. Dessa bestämmelser ha karaktären av hänvisning — med erforderliga modifierande föreskrifter — till' de stadganden som i UL (133 5 andra, tred- je och fjärde .st.) meddelats om förhållandet mellan den som å exekutiv auktion förvärvat fastighet samt innehavare av rättighet som nyss sagts. Sistnämnda stadganden åter äro, ehuru i formellt hänseende väsentligen självständiga, uppbyggda efter mönster av de regler som för motsvarande fall gälla vid frivillig överlåtelse.
De bestämmelser som behandla motsvarande förhållanden vid frivillig överlåtelse upptagas i beredningens förslag i 11 kap. 15 5. Anförda bestäm- melser i 11 kap. avse, förutom arrende och hyra samt rätt till elektrisk kraft, även annan särskild rättighet. En konsekvens här-av är att även vid återköp lagrummet bör utsträckas att avse alla särskilda rättigheter. Då tillämp- ningen av de ifrågavarande bestämmelserna är helt fristående från det exe— kutiva förfarandet, har det ock ansetts lämpligare att denna tillämpning an- knytes omedelbart till vad som stadgas om frivillig överlåtelse med särskilt angivande av de avvikelser som härvid skola iakttagas. Vad angår dessa av- vikelser överensstämmer beredningens förslag med motsvarande stadgan- den i 19 5 andra stycket i 1924 års lag, dock med vissa mindre jämkningar.
24 5.
I 20 5 av 1924 års lag stadgas att återköparen skall gälvda kostnaden för löseskillingens för—delning; beträffande övriga med återköpsförfarandet för- enade kostnader, så ock kostnaderna i mål om avlösning av återköpsrätt, skall domstolen skilja mellan parterna efter ty för varje fall prövas skäligt. Beredningen har ansett övervägande skäl tala för att kostnadsreglerna avfat- tas i överensstämmelse med vad som förordas i fråga om förköp. Förslaget torde i denna del icke innebär-a någon egentlig avvikelse från de nu gällan- de bestämmelserna.
7 KAP.
Om verkan av klander
Det ämne som behandlas i förevarande kapitel avser reglering av förhål— landet mellan den som efter klander återvinner egendom, som kommit ur hans hand, och hans motpart i klanderprocessen. En förutsättning är tillika att denne med äganderättsanspråk innehar eller innehaft egendomen.1 Där- emot innehåller kapitlet icke några bestämmelser om klanderprocessen som sådan. Enligt 11 kap. JB , vari förutsättes att klander väckes mot den som genom köp förvärvat egendomen, skall köparen ta stämning å den som sål- de; har egendomen gått genom flera händer, skall varje förvärvare instäm- ma sin fångesm-an i ordning efter varannan. Fångesmannens instämmande i rättegången ans-es utgöra en förutsättning för dennes hemulsansvar. Den i klanderprocessen instämde fångesmannen intager ställning av part och äger alltså självständigt förebringa bevisning och framställa yrkanden. Av det förhållandet att dome-n i en klanderprocess, vari fångesmannen deltagit, är bindande även för denne följ-er att han äger självständig rätt att överklaga domen även i äganderättsfrågan?
De i 11 kap. JB upptagna processuella bestämmelserna berördes icke av RBS ikraftträdande (se 2 5 Rp samt 14 kap. 5 5 andra st. RB). Däremot förordades i 1947 års betänkande ett upphävande av skyldigheten för sva- randen i klanderprocessen att i denna instämma sin fångesman.3 Härmed skulle i mål om klander av fast egendom komma att gälla samma regler som i motsvarande fall beträffande lös egendom. I detta sammanhang äro sär— skilt att beakta bestämmelserna i 14 kap. 5 5 första stycket RB. En följd av denna ståndpunkt är att den i andra stycket av nämnda lagrum intagna hänvisningen angående klanderprocessen rörande fast egendom bör utgå. Beredningen ansluter sig i sitt nu framlagda förslag till vad som sålunda förordats i 1947 års betänkande.
Den i nu förevarande kapitel behandlade frågan om verkan av klander är väsentligen fristående från övriga i nya JB behandlade ämnen. Med hän— syn härtill har, i överensstämmelse med vad som framhållits i inledningen till beredningens förslag, beredningen ansett det ligga utanför dess uppgift att ingå i närmare överväganden av grunderna för ifrågavarande bestäm— melser eller upptaga till granskning de erinringar som i denna del fram- kommit mot 1947 års förslag.4
* Se 1947 års bet. s. 285 f. * Se Undén II: 1 s. 78 ff. = 1947 års bet. s. 216 f. * Ang. skyldighet för den tappande att bortföra byggnad eller annat dylikt, som tillförts fastig— heten sedan den frångått vindikanten, se LB III s. 257 f.; jfr NJA 1956 s. 640 .
7 KAP. 153 2 5.
De formella ändringar som företagits i denna paragraf ha närmast skett efter förebild av bestämmelserna i 6 kap. 5 5.
5 och 6 55.
De i förevarande paragrafer meddelade bestämmelserna motsvara 5 och 6 55 i 1947 års förslag. Vissa ändringar ha dock skett.
Enligt 1947 års förslag skulle den tappande utöva sin rätt att bortföra vad han påkostat inom tre månader från det egendomen avträddes, Såsom vill- kor för rätt att bortföra gällde emellertid att den tappande hembju-dit den Vinnande till inlösen vad han ville bortföra samt att den vinnande ej ville lösa eller ej inom en månad efter det hembudet gjordes förklarat sig villig därtill och ställt begärd säkerhet. Detta medförde — såsom ock framhölls i 1947 års betänk-ande — att hembud naturligen finge göras i så god tid att, om den vinnande vägrade att lösa eller han icke lämnade bestämt besked inom den stadgade fristen av en månad från hembudet, bortförandet kunde ske inom den därför bestämda fristen av tre månader från egendomens av- trädande.1
Enligt beredningens mening torde vad som sålunda ålägges parterna att iakttaga komma till tydligare uttryck, om tidsfristerna anknytas till de sär- skilda åtgärder varom är fråga. Härvid synes ock någon utvidgning böra ske av de för den tappande stipulerade fristerna. Från nu angivna utgångspunk- ter föreslår beredningen att hembudet skall ske inom en månad från den dag då egendomen avträddes (5 5 första st.), att svar dårå skall ges inom en månad efter hembudet (5 5 andra st.) samt slutligen att bortförandet skall ske inom tre månader sedan hembudet avvisats eller tiden för dess antagan- de utgått (6 5 första st.).
Vid den närmare utformningen av bestämmelserna angående de särskilda fristerna har beredningen även uppmärksammat frågan om förhållandet mellan rätten till ersättning enligt 3 5 och rätten till bortförande enligt före- varande paragrafer. Allenast med avseende å sådan nyttig kostnad som är ersättningsgill enligt 3 5 kan ifrågakomma ett val mellan ersättning och bort— förande. Det synes ej fullt klart vilken ståndpunkt 1947 års förslag i detta hänseende int-ager. För att hembud skulle få göras enligt 5 5 i 1947 års för- slag uppställdes i första stycket av lagrummet såsom förutsättning att den tappande ej fordrade ersättning enligt 3 5. Redan ett krav på ersättning eller i varje fall väckande av talan därom skulle allt-så, med den avfattning lag- rummet erhållit, hin-dra den tappande att, såframt han ej samtidigt uppgåve sitt krav enligt 3 5, inleda förfarande enligt 5 5.2 Å andra sidan innehåller 3 5 icke någon motsvarande begränsning i den tappandes rätt att göra gäl- lande anspråk enligt sistnämnda paragraf. Måhända bör man dock i 1947 års förslag inlägga den innebörden att, om den tappande, sedan han inlett för-
* 1947 års bet. S. 295. 2 Jfr 1947 års bet. s. 295 samt LB III s. 256.
farande enligt 5 5, fordrar ersättning enligt 3 5, nämn-da förfarande avbrytes och får anses nedlagt.
Av allmänna rättsgrundsatser tord—e följa att den tappande icke samtidigt kan använda sig av båda de utvägar som avses i 3 och 5 55. Å andra sidan torde den omständigheten att en av dessa utvägar från början anlitas icke under alla förhållanden böra utesluta honom från rätt att, om den sålunda begagnade utvägen visat sig icke leda till målet, anlita den andra utvägen.
Vad till en början angår det fall att den tappande först väckt talan enligt 3 5 torde denn-a omständighet böra utesluta honom från rätt till inlösen eller bortförande allenast då ersättningstalan bifallits. I överensstämmelse med denna uppfattning har, för den händelse att nämn-da talan ogillats, den tap- pande bibehållits vid sin rätt enligt 5 5 under förutsättning att hembudet gö- res inom en tidsfrist av en månad, räknad från den dag då dom varigenom ersättningstalan ogillats vann laga kraft. För att denna utväg skall stå ho- nom öppen bör emellertid ytterligare fordras att ersättningstalan blivit väckt inom den för hembud i allmänhet gällande fristen av en månad från den dag då egendomen avträddes. Detta särskilda krav är betingat av den vinnandes intresse att frågan om ev. tillämpning av 5 5 ej någon mera avsevärd tid hålles öppen. Har inom en månad från avträdesdagen varken hembud gjorts eller ersättningstalan väckts, äger den vinnande således trygghet mot an- språk enligt 5 5; däremot står det den tappande alltjämt öppet att inom den i 4 5 stadgade fristen väcka talan enligt 3 5.
För det motsatta fallet att hembudsförfarande först inletts torde en mot— svarande konfliktsituation uppkomma allenast om den vinnande gör gällan- de att vad som påkostats utgör nödig kostnad eller att det ej kan skiljas från egendomen, d. v. s. bestrider att de materiella .förutsättningarna för tillämp— ning av 5 5 äro för handen. Har ett sådant bestridande framställts står det den tappande uppenbarligen öppet att, med uppgivande av sitt anspråk en- ligt 5 5, inom den i 4 5 stadgade preklusionsfristen i stället fordra ersätt- ning enligt 3 5. Samma är förhållandet om den tappande i rättegång från- känts rätt att bortföra egendomen. Skulle åter i rättegången den tappande ha tillerkänt—s rätt till bortförande, måste den vinnande beredas tillfälle att i anledning av det tidigare skedda hembudet begagna sig av sin lösningsrätt; läget mellan den tappande och den vinnande kan sägas vara återfört till det som förelåg efter hembudets avgivande. De närmare reglerna om förfarandet i nu åsyftade fall ha upptagits i 5 5 andra stycket. Enligt dessa skall, då hem— bud rätteligen skett, den vinnande inom en månad därefter underrätta den tappande, för den händelse han vill lösa egendomen eller bestrida den tap- pandes rätt att bortföra denna. Underläter den vinnande att inom denna tid lämna svar å någon av dessa frågor, är den tappandes rätt att bortföra egendomen därmed fastslagen. Bestrider den vinnande inom den angivna tidsfristen den tappandes rätt att bortföra egendomen men blir i rättegång mellan parterna denna hans ståndpunkt underkänd, kvarstår för honom rätten att inom en månad efter domens lagakraftvinnande underrätta den tappande om att han vill lösa. Tydligt är att frist—en för den tappandes rätt
att bortföra egendomen även i detta fall skall räknas från det hembudet så- lunda avvisats eller tiden för den nya tidsfristen för den vinnande utlöpt. Någon tidsfrist inom vilken talan om bortföringsrätten skall väckas har icke ansetts erforderlig. Den vinnande kan genom fastställel-setalan själv ta ini- tiativ i frågan.
Enligt 6 5 i 1947 års förslag må ej något av vad den tappande enligt 5 5 äger skilja från egendomen mot den vinnandes bestridande bortföras, innan den tappande fullgjort viss skyldighet att ställa säkerhet eller erlägga betal- ning. I föreliggande förslag ha motsvarande bestämmelser upptagits i 6 5 andra stycket. Genom deras placering i omedelbar anslutning till reglerna om tiden för bortförandet utmärkes att den ifrågavarande skyldigheten mås- te fullgöras inom sagda tid.
8 KAP.
Om panträtt
Panträttens samband med fordran
Den nu gällande inteckningsförordningen är utformad med tanke på en panträtt, som har karaktär av accessorium till en fordran, för vilken gälde- nären är personligen betalningsskyldig. Till grund för inteckningsansökan skall enligt 1 5 IF ligga ett skuldebrev eller annan fordringshandling; det av fastighetsägaren lämnade medgivande som utgör förutsättning för be- viljande av inteckning skall tecknas på själva fordringshandlingen. För sin uppkomst betingas alltså panträtten av en personlig betalningsutfäs— telse. Enligt 59 5 IF må utan hinder av inteckning tvist om fordrans gil— tighet lagligen prövas. Detta stadgande avser indirekt även panträtten och utgår från att panträttens bestånd skall vara beroende av fordringens gil- tighet. .
Emellertid framträder fas-tighetspanträtten i flera hänseenden såsom frigjord från beroendet av fordran. Kravet på personlig betalningsutfäs- telse innebär icke att en fordran verkligen måste föreligga vid den tidpunkt då inteckning sökes. Inteckning kan beviljas —— och detta är även det van- liga — innan ännu fastighetsägaren utgivit fordringshandlingen till annan eller bekommit det lån som handlingen avser. Det är ej heller nödvändigt att efter inteckningshandlingens utgivande en personlig fordran förelig- ger jämte panträtten. Sålunda möter icke något hinder att fastighetsägaren före belåningen friskriver sig från det personliga betalningsansvaret. Per- sonligt betalningsansvar kan också av skilda anledningar komma att upp— höra utan att därmed panträtten går förlorad för långivaren. Detta är för- hållandet då fordringen preskriberats. Ett annat sådant fall föreligger en- ligt 30 5 IF, när borgenär i samband med fastighetens exekutiva försälj- ning låter inteckning utanför lägsta budet kvarstå i avräkning på köpeskil- lingen.
Ett stort steg i riktning mot fastighetspanträttcns självständighet togs genom de år 1912 införda reglerna om ägarhypotek. Ett ägarhypotek före— ligger, då fastighetsägaren själv innehar inteckningshandlingen, såsom då han icke utgivit handlingen eller han inlöst denna. För dylikt fall stadgas i 25 5 IF att han vid fastighetens exekutiva försäljning äger samma rätt som skulle tillkomma annan innehavare av handlingen (bortsett från rän- ta). Är fastighetsägaren försatt i konkurs, har konkursboet denna rätt. Mot- svarande gäller, när fastighetsägaren gjort avbetalning på det intecknade beloppet eller när handlingen helånats till lägre belopp än det varå den lyder. Skillnaden mellan inteckningsbeloppet och skulden tillkommer då fastighetsägaren såsom ägarhypotek. Om ett sådant ägarhypotek _ det 5. k. överhypoteket _ utmätes eller fastighetsägaren blir försatt i konkurs, skall utmätningsmannen eller konkursförvaltaren låta utbryta ägarhypo- teket. För det utbrutna beloppet må enligt 27 5 IF —— sedan detta belopp avskrivits på inteckningshandlingen — ny inteckning meddelas på ansökan av utmätningsmannen eller konkursförvaltaren, oaktat inteckningsmedgi- vandet icke är tecknat på skuldebrev eller annan fordringshandling. I dy- likt fall föreligger alltså från början en ren pantförskrivning, innebärande att beloppet skall utgå ur fastigheten.
Även om det i IF uppställda kravet på personlig betalningsutfästelse i viss mening endast är av formell innebörd, har det dock till följd att in— teckningshandlingen i de flesta fall blir bärare av två olika rättigheter: panträtt och personlig fordran. ] princip tillåtes icke att inteckning bevil— jas på grund av en utfästelse, som blott avser betalning ur fastigheten av visst belopp.1
I den allmänna uppfattningen torde sedan lång tid tillbaka den förskriv- ning, som i lagen förutsättes, väsentligen ha förlorat sin betydelse såsom uttryck för det personliga skuldförhållandet. I verkligheten kan det vara ett helt annat fordringsförhållande som med panten åsyftas än det som legat till grund för den ursprungliga inteckningshandlingen. Även om detta förhållande en gång förelegat, kan det under panträttens fortbestånd ha förändrats eller utbytts mot ett annat. För att panträtten skall kunna fylla sin funktion i kreditlivet föreligger ett starkt behov av att panträtt och personlig fordran särskiljas. Detta behov har tagit sig uttryck i det sedan länge rådande bruket att avfordra låntagaren två särskilda lånehandlingar, nämligen inteckningsreversen och en omslagsrevers; i den sistnämnda regleras det personliga skuldförhållandet. Detta bruk, vilket numera är all- mänt och nästan undantagslöst tillämpas vid belåning hos banker och andra kreditinstitut, sammanhänger främst med att inteckningshandlingen icke alltid lämpar sig för upptagande av de särskilda villkor som avtalats mellan kontrahenterna. Omslagsreversens betydelse gör sig särskilt gällan- de när, såsom ofta sker, ändringar vidtagas i de ursprungliga lånevillkoren. Sådana ändringar kunna bekvämt genomföras medelst en ny omslags— revers. Om lånevillkoren upptagas i en omslagsrevers, underlättas även
inteckningshandlingcns begagnande vid framtida belåning på andra vill— kor. Att anteckningar, som allenast röra det personliga skuldförhållandet, icke behöva belasta inteckningshandlingen är ock av stor betydelse för över- skådligheten och bidrager till denna handlings användbarhet vid upprepad belåning. Genom utbyte av omslagsrevers kan vidare det personliga betal— ningsansvaret på ett enkelt sätt överflyttas på ny ägare av fastigheten. Systemet med omslagsrevers har alltså väsentliga fördelar för såväl lån— givare som låntagare.
En stor nackdel av panträttens bundenhet vid den personliga betalnings— utfästelsen är, då omslagsrevers användes, att låntagaren avfordras två särskilda för honom personligen bindande handlingar. En dylik dubble- ring av den personliga betalningsansvarigheten skall visserligen icke för— anleda dubbel betalningsskyldighet men innebär dock en komplicering av rättsförhållandet, ägnad att i vissa lägen ge upphov till svårlösta problem. I sådana fall borde rätteligen låntagaren friskrivas från det personliga be- talningsansvaret enligt inteckningsreversen; även om denna möjlighet står öppen, torde den dock ytterst sällan beaktas.
I 1909 års jordabalksförslag förordades att inteckning skulle kunna be— viljas utan att någon personlig betalningsutfästelse förelåg. Det var enligt detta förslag tillräckligt med en utfästelse att fastigheten skulle häfta för visst belopp. I motiven, som utförligt redovisade skälen för en sådan lag- ändring, hänvisades bl. a. till den utveckling som yttrat sig i bruket att använda dubbla lånehandlingar. Den därmed förknippade olägenheten att fastighetsägaren finge ikläda sig dubbel personlig ansvarighet kunde icke undanröjas, så länge lagen ej medgåve att inteckning kunde meddelas för visst belopp utan samband med en personlig fordran.1 Vid sidan av denna inteckningsform bibehöll dock förslaget den nuvarande ordningen, enligt vilken inteckning utfästes och beviljas på så sätt att vid inteckningens tillkomst fastigheten utgör pant för en viss fordran. I motiven uttalades att denna form av inteckning lämpade sig särskilt för de fall då lån mot inteckning lämnades, icke av bank eller annan penninginrättning utan man och man emellan; den personliga ansvarigheten hade här sin stora bety- delse, och det fölle sig naturligt för både långivare och låntagare att det just vore lånesumman i skuldebrevet som intecknades.2
Beredningen har vid sina överläggningar med den rådgivande nämnden upptagit frågan huruvida något verkligt behov av att i en och samma hand— ling sammankoppla panträtt och personlig fordran längre förelåge. Vid dessa överläggningar har starkt framhållits att den nuvarande ordningen icke vore tillfredsställande samt att övervägande skäl talade för att pant- rätt och fordran helt särskildes. Även om begagnandet av omslagsrevers ännu ej helt trängt igenom bland privata långivare, torde detta förhållan- de icke utgöra något bevis för att ett sådant system skulle vara mindre ändamålsenligt för dessa. Det är att antaga att även denna grupp av län-
1 LB II 5. 310 f. = LB II 5. 316 f.
givare skulle vänja sig vid att avkräva gäldenären en omslagsrevers, när avsikten vore att denne skulle bli personligen betalningsskyldig. Något hinder mot att helt ersätta den hittillsvarande fordringsinteckningen med den självständiga inteckningsformen lär sålunda knappast föreligga.
Det är tydligt att enhetlighet i förevarande hänseende innebär bestämda fördelar. En intecknad fordringshandling övergår med tiden lätt till en handling, som blott medför panträtt, i det att det personliga betalningsan- svaret enligt inteckningsreversen bortfaller. Det kan sägas ligga i inteck— ningshandlingens natur att handlingen förr eller senare blir enbart ett bevis om panträtt, medan den personliga ansvarigheten — då en sådan föreligger — regleras i särskild ordning. Av inteckningsreversen framgår emellertid ytterst sällan, huruvida ett personligt betalningsansvar på grund av reversen fortlever eller om detta ansvar av någon anledning upphört. I fråga om äldre inteckningsreverser skulle för kännedom härom ofta krä- vas besvärlig och tidsödande utredning; i åtskilliga fall torde icke ens här- igenom ett säkert resultat kunna ernås. Med en enhetlig lösning uppkom- mer ej heller den fara för förväxling och oreda som är tänkbar, därest i marknaden jämsides skulle förekomma dels inteckningshandlingar av den nya typen, dels intecknade skuldebrev med personligt betalningsansvar. Att den nya typen får bli allenarådande torde slutligen vara en förutsätt- ning för att systemet med dubblering av det personliga betalningsansvaret skall kunna helt avskaffas. I överensstämmelse härmed bör enligt bered- ningens mening inteckningshandlingens uppgift begränsas till att vara allenast bärare av panträtt.
Inom den rådgivande nämnden har framhållits betydelsen av att de pant- rätter som tillkommit enligt äldre lag snarast möjligt bringas i överens- stämmelse med vad sålunda förordas i fråga om nya panträtter. Beredning— en delar denna uppfattning. Såsom redan erinrats torde i fall, då omslags- revers utfärdats, den å inteckningsreversen grundade personliga betalnings- skyldigheten icke tillmätas någon reell betydelse. De övergångsstadganden som föreslås i detta ämne upptagas i PromL.
Panträttens struktur och närmare innebörd enligt förslaget
Enligt beredningens förslag skall den pantutfästelse som ligger till grund för panträtten upptagas i ett pantbrev. Den nya termen pantbrev äger mot— svarighet i dansk och norsk rätt. I pantbrevet skola — förutom pantens ka- pitalbelopp _ upptagas den ränta som avses skola utgå samt ev. bestäm- melser om förfallotid. Pantbrevet får ej innehålla förskrivning om person- ligt betalningsansvar; skall panträtten utgöra säkerhet för viss fordran, bör omslagsrevers användas. Däremot är det tillåtet för fastighetsägaren, innan han utfärdar pantbrevet eller efter inlösen ånyo utställer det, att för- se pantbrevet med anteckning att det avser visst skuldförhållande liksom att upphäva eller ändra tidigare därom gjord anteckning.
Panträtten innebär, liksom fordringsrätten, en betalningsskyldighet.
Denna betalningsskyldighet åvilar emellertid icke den förpliktades hela förmögenhet utan endast fastigheten. Detta för panträtten grundläggande förhållande bör uppenbarligen komma till uttryck i pantbrevet som en utfästelse om betalning ur fastigheten. Med denna konstruktion förfaller behovet av särskilt inteckningsmedgivande. Panträtten grundas omedelbart å pantbrevet och den därå meddelade inteckningen. Uppenbart är att det förhållandet att panträtten medför betalningsrätt allenast ur fastigheten icke hindrar att från fastighetsägarens synpunkt panträtten framstår som en personlig betalningsskyldighet, en skyldighet för honom i egenskap av fastighetsägare att erlägga ränta och ev. utgiva hela det 'förskrivna be- loppet, vid påföljd av det eljest utsökes ur fastigheten. Klart är att på fas- tighetsägarens betalningsskyldighet även det bakomliggande rättsförhål— landet kan inverka.
För att pantbrevet skall fylla sin uppgift måste det anses som bärare av panträtten. I detta sammanhang inställer sig frågan huruvida redan själ- va innehavet av pantbrevet bör utgöra tillräcklig legitimation eller om därut- över, genom att pantbrevet ställes till viss man eller viss man eller order, för legitimationen må kunna, liksom i fråga om skuldebrev, uppställas yt— terligare villkor. I detta hänseende gälla f. n. i fråga om inteckning samma bestämmelser som beträffande skuldebrev, dock med den begränsning som följer av 11 5 SkL. Enligt nämnda lagrum skall till viss man ställt skulde- brev, varå utfärdaren tecknat inteckningsmedgivande, anses som ställt till viss man eller order, såframt ej i skuldebrevet träffats uttryckligt för- behåll att det icke skall vara löpande. Endast vid skuldebrev ställt till inne- havaren äger borgenären uteslutande på grund av sitt innehav rätt att göra skuldebrevet gällande, medan vid skuldebrev till viss man eller order ford- ras sammanhängande till innehavaren fortgående skriftliga överlåtelser.
Vid de överläggningar i denna fråga som ägt rum med beredningens råd— givande nämnd har starkt framhållits den oreda som blivit en följd av nu gällande bestämmelser. Inteckningsreverser _— särskilt sådana av äldre datum _— betraktades nu allmänt som löpande förskrivningar och det torde knappast förekomma att en till viss man ställd inteckningsrevers försåges med sådan påskrift »icke till order» eller liknande som enligt 11 5 SkL erfordras för att bibehålla dess karaktär av icke löpande (jfr 10 5 lag 27 /3 1936 ang. införande av SkL). Att i fråga om pantbrev bibehålla förskriv- ningen till viss man vore därför ändamålslöst och missvisande. Även mot användningen av orderpapper för sådana förskrivningar ha anmärkningar riktats. Särskilt har framhållits att även skuldebrev till viss man eller order fått en jämförelsevis obetydlig användning som inteckningsreverser. An- vändningen av orderpapper medförde nämligen avsevärda olägenheter. De på skuldebrevet tecknade överlåtelserna vore i allmänhet icke daterade och det kunde möta betydande svårigheter att med säkerhet avgöra huruvida en lucka i åtkomstkedjan förelåge. En sådan lucka vore enligt 13 5 andra styc- ket SkL tillåten vid intecknade skuldebrev, då skuldebrevet överlåtes å den intecknade fastighetens ägare. Ofta vore det utan ingående undersökningar
omöjligt att avgöra huruvida en lucka i legitimationen hänförde sig till nämnda förhållande eller utgjorde en verklig brist i legitimationen. Vad pantbrevet angår har :man därför allmänt varit av den uppfattningen att det borde göras till innehavarpapper.
Denna uppfattning avviker från den ståndpunkt som gjorde sig gällande vid SkLs tillkomst. I motiven till denna lag framhöll LB att den fördel ur säkerhetssynpunkt som vore förenad med orderpapper vore särskilt framträdande i fråga om intecknade skuldebrev.1 Beredningen har därför haft att särskilt överväga huruvida detta säkerhetsintresse kan tillgodoses på något annat, för fastighetskrediten mindre besvärande sätt. Redan i det föregående har beredningen berört en sådan utväg; den består däri att pantbrevet förses med anteckning om att det avser visst skuldförhållande. Genom en sådan anteckning torde missbruk av pantbrevet kunna i avse- värd mån förebyggas. Det nu sagda gäller såväl sådana fall då gäldenären— fastighetsägaren för att bevara sin rätt till invändningar skulle föredragit att ställa pantbrevet till viss man som ock sådana fall då han eller län— givaren velat bereda sig ökad säkerhet i legitimationshänseende genom att utfärda orderpapper. Detta tillvägagångssätt är även förenat med den fördelen att anteckningen kan anpassas efter de föreliggande förhållandena. Ytterligare har för att skydda mot missbruk särskilt av pantbrev, som in— friats av fastighetsägaren och alltjämt innehaves av honom, föreslagits att fastighetsägaren kan förse det med påskrift att det gäller endast i hans hand. Även denna anteckning kan genom ny påskrift av fastighetsägaren ändras eller upphävas. Härigenom bortfaller ur säkerhetssynpunkt behovet att döda en infriad inteckning; samma pantbrev kan efter anteckningens upphävande genom ny anteckning belånas ånyo.
På de nu anförda skälen har beredningen kommit till den uppfattningen att pantbreven böra vara innehavarpapper. I förslaget har detta kommit till uttryck på det sättet, att förbud införts mot att ställa pantbrev till viss man eller till viss man eller order; ett sålunda ställt panbrev medför icke rätt till inteckning. Framgår ej av pantbrevets lydelse till vem det är ställt, skall det anses ställt till innehavaren.
Panträtten är, i den struktur den erhållit i beredningens förslag, en fullt självständig sakrätt. I beredningens förslag har införts uttryckligt förbud att göra panträttens inträde eller bestånd beroende av villkor.
I ett system, där fastighetspanträttens beroende av fordran upprätthålles med full konsekvens, måste tydligen invändningar, som hänföra sig till ett intecknat skuldebrevs bakomliggande rättsförhållande och som avse den på skuldebrevet grundade personliga fordringen, få betydelse även för pant- rätten. Om fordringen befunnes ogiltig, skulle detta utan vidare medföra att också panträtten vore ogiltig. I viss utsträckning upprätthålles denna princip i IF. Av 59 5 framgår sålunda att panträttens bestånd skall vara betingat av en vid inteckningens beviljande giltig fordran.
* Se SOU 1935: 14 s. 71 f.
När panträtten, såsom förordas i förslaget, frigöres från varje beroende av fordran och inteckningshandlingen endast blir bärare av panträtt, före— ligger ej längre en sådan situation att panträtten måste bli ogiltig därför att viss fordran är ogiltig. Även utgivandet av pantbrev förutsätter emeller- tid ett bakomliggande rättsförhållande. Detta utgöres vanligen av en för- sträckning _ ett låneavtal _ som ofta ligger till grund även för ett skulde- brev, d. v. s. pantbrevets omslagsrevers. I övrigt kan en betalningsskyldig- het vilken som helst, uppkommen genom varuleverans eller annorledes, tänkas föranleda utgivandet av pantbrev. Ett personligt skuldförhållande behöver över huvud taget icke vara förenat med panträtten. Ett pantbrev kan vara utgivet till någon såsom gåva eller i samband med arvskifte eller som full betalning för en personlig fordran, som därmed upphör att gälla.
Mellan vanligt skuldebrev och pantbrev föreligga i förevarande hänseende väsentliga olikheter. Det är först och främst att märka att, medan skuldebre- vet blir bärare av fordran först när det utgives, pantbrevet uppbär pant- rätt redan fr. o. m. inteckningens beviljande, en åtgärd som vanligen fö- retages innan ännu pantbrevet av fastighetsägaren överlämnats till borge— nären. Vidare må erinras om att, medan skuldebrevets infriande och åter— ställande till gäldenären helt utplånar fordringen, den med pantbrevet för— knippade panträtten fortsätter att leva oberoende av erlagd betalning. Pant— rättens självständighet _ sådan den kommit till uttryck framför allt ge- nom reglerna om ägarhypotek _ leder följdriktigt därhän att panträtten skall vara oberoende även av det rättsförhållande som föranlett pantbrevets utfärdande. Invändningar beträffande det bakomliggande rättsförhållandet böra icke drabba panträtten såsom sådan, förutsatt att de icke tillika rikta sig mot sj älva den rättshandling, pantutfästelsen, som utgör panträttens ma— teriella förutsättning. Av skäl, som utvecklas i det följande, torde f. ö. möj— ligheten att efter inteckning framställa invändningar, som röra själva pant— rätten, böra starkt begränsas.
Om sålunda panträttens bestånd är helt oberoende av det bakomliggande rättsförhållande som kan ha föranlett panträttens tillkomst, följer ej där- av att fastighetsägarens betalningsskyldighet på grund av pantbrevet är obe- roende av detta rättsförhållande. Detta är emellertid icke en fråga om panträttens existens eller giltighet som sådan utan avser uteslutande huru- vida och i vilken utsträckning panträtten må göras gällande mot fastighets— ägaren. Om och i den mån så ej kan ske, upphör ej själva panträtten ; den tillkommer i stället fastighetsägaren som ägarhypotek. I beredningens för— slag har denna grundsats uttryckts så att, då pantbrev innehaves av fastig- hetsägaren eller pantbrevet eljest ej må göras gällande mot honom, pant— rätten skall tillkomma fastighetsägaren som ägarhypotek, i förslaget be- nämnt ägarpant, samt att detsamma skall gälla, då panträtten till viss del av intecknade beloppet ej kan göras gällande mot fastighetsägaren, dock att i sistnämnda fall borgenärens andel i panten äger företräde framför ägar- panten. En sådan ägarpant kan ha uppstått redan vid lånets upptagande,
11—541886 II
om pantbrevet avser högre belopp än lånet; den kan också tillkomma ho— nom genom verkställda kapitalavbetalningar.
En fråga som vid panträttens utformning tilldrager sig det största intresse är på vad sätt fastighetsägarens rätt till ägarpant må kunna skyddas så att denna icke går förlorad vid överlåtelse av pantbrevet eller eljest genom åtgärder från panthavarens sida. Denna fråga har framför allt betydelse för det fall att pantbrevet av fastighetsägaren lämnats som säkerhet för ett lån. Enligt gällande rätt kan i detta fall panträtten utsökas i fastigheten el- ler ock realiseras därigenom att borgenären försäljer pantbrevet som lös pant. Är pantbrevet ställt å högre belopp än som motsvarar borgenärens ford- ran, har borgenären uppenbarligen icke något intresse av att vid realisa- tionen skydda detta överhypotek; den fastighetsägaren tillkommande ägar- panten kan alltså gå helt förlorad.
Vid sin granskning av 1912 års lagändring fäste lagrådet uppmärksamheten å detta förhållande-..1 Lagrådet ifrågasatte därvid, huruvida lagen icke borde ta det i viss mån följdriktiga steget att i fall av denna art helt och hållet frånkänna långivaren rätt att avyttra den pantsatta handlingen och hänvisa honom uteslutande till utvägen att själv uttaga inteckningsbelop- pet ur fastigheten i avräkning å huvudfordringen. I avsaknad av närmare utredning ansåg sig emellertid lagrådet icke böra förorda denna utväg.
Enligt beredningens mening torde några avgörande betänkligheter icke möta mot införande av förbud för borgenären att, vid överlåtelse av pant— brevet, skilja detta från den fordran för vilken pantbrevet av fastighetsäga- ren är ställt som säkerhet. Detsamma torde böra gälla för det fall att borge- nären, utan att fordran samtidigt överlåtes eller pantsättes, pantsätter pant- brevet för en sin skuld hos tredje man (jfr 10 5 SkL). Stadgande härom har alltså upptagits i förslaget. I detta sammanhang må emellertid framhål- las att det av beredningen föreslagna stadgandet om förbud mot panträttens skiljande från en föreliggande fordringsrätt icke avser det fallet att borge— nären till täckande av sin fordran söker utmätning av pantbrevet. Detta fall är att likställa med det då ett pantbrev, vilket innehaves av fastighetsäga- ren, utmätes för annans fordran, eller då en ägarpant, som avser andel i ett av borgenär innehaft pantbrev, utmätes för annan borgenärs räkning. Ett förbud mot utmätning såsom realisationsform skulle uppenbarligen strida mot allmänna exekutionsrättsliga regler. Visserligen skulle till förmån för ett dylikt förbud i detta fall kunna åberopas att en realisation i denna ordning kunde leda till förlust för fastighetsägaren därigenom att pantbrevet vid den exekutiva auktionen såldes under sitt verkliga värde. Ifrågavarande förlust är emellertid icke av annan beskaffenhet än den som vid exekutiv auktion å fastigheten kan uppstå för honom därigenom att fastigheten kommer att försäljas till ett pris som understiger dess värde. Vare sig den exekutiva auktionen avser fastigheten eller pantbrevet har gäldenären möj- lighet att bevaka sin rätt genom att deltaga i budgivningen. Skulle fastighe— ten ha övergått till ny ägare, torde denne i regel ha övertagit den personliga
1 Se NJA II 1912 s. 229 f.
betalningsskyldigheten. I detta fall sker utmätningen hos den nye ägaren. Även för det fall att den personliga betalningsskyldigheten skulle kvarstå hos den tidigare ägaren, bör emellertid den nye ägaren kallas till försälj— ningen med hänsyn till att ett ev. förefintligt överhypotek, som tillkommer honom, vid pantbrevets realisation eljest kan gå förlorat (jfr 91 & UL enligt beredningens förslag; se ock 82 & UL). Vad nu sagts om utmätning torde även böra gälla då gäldenären är i konkurs och borgenären enligt 73 & KL låter försälja pant som innehaves av honom (jfr 74 & KL enligt beredningens förslag).
Ett spörsmål som redan vid tillkomsten av 1912 års lagstiftning tilldrog sig stort intresse är frågan om säkerställande av fastighetsägarens rätt till ett förefintligt överhypotek genom dess utbrytning. En sådan utbrytningsrätt förordades om ock i begränsad omfattning av LB.1 Fastighetsägaren skulle få ett genom avbetalning uppkommet överhypotek utbrutet, om ej annat förbehåll skett. Enahanda utbrytningsrätt skulle tillkomma även utmät- ningsborgenär. I samband med 1912 års reform upptogs ett motsvarande stadgande i 26 5 IF; detta avser dock ej utmätningsborgenärs utbrytnings— rätt, som kom att regleras i 27 5 IF. Då fastighetsägaren lämnat inteckning- en som säkerhet för omslagsrevers, anses sådant förbehåll som avses i 26 & föreligga, en uppfattning som sammanhänger med den nyss berörda borge- nären tillkommande rätten till realisation av inteckningen som lös pant.-r2 Har inteckningen icke belånats till fulla beloppet, har fastighetsägaren icke enligt 26 & någon rätt till utbrytning av det föreliggande överhypoteket.
I samband med tillkomsten av 1912 års reform kom emellertid den så— lunda förordade utbrytningsrätten att väsentligt utvidgas. En sådan utvidgad utbrytningsrätt ansågs dock böra tillkomma allenast fastighetsägarens borge- närer.3 Bestämmelserna härom upptogos i 27 5 IF. Enligt nämnda lagrum kan, då fastighetsägaren försatts i konkurs eller då hans ägarpant utmätts, ägarpanten utbrytas och detta oberoende av om den uppkommit redan i sam— band med pantsättningen eller på grund av avbetalning och oberoende av huruvida inteckningshavaren betingat sig annat.
Enligt beredningens mening bör även fastighetsägaren kunna få sin ägar- pant uthruten och överflyttad till en särskild handling, oberoende av hur ägarpanten uppkommit och om panthavaren vid belåningen uppställt för- bud mot utbrytning. För att fastighetsägaren må kunna tillgodogöra sig ägarpantens kreditvärde kan en sådan utbrytningsrätt för honom vara av stor betydelse, ej minst till förekommande av situationer som nu enligt 27 & utgöra förutsättning för utbrytning; den står ock i'god överensstämmelse med beredningens allmänna ståndpunkt, enligt vilken vid överlåtelse ford- ran och panträtt ej få skiljas åt. Beredningen har på nu anförda skäl ansett sig böra upptaga stadgande av denna innebörd i förslaget (30 kap. 17 och 18 55 jämte motiv).
* Se 16 kap. 30 å i 1909 års jordabalksförslag samt LB 11 s. 358 f. 2 Se Olivecrona, IF 5. 96 och där anförd litteratur. ” Se lagrådets yttrande NJA II 1912 s. 226 f.
Vid bedömande av frågan huruvida och till vilket belopp ägarpant före— ligger är av avgörande betydelse vilken rätt till invändningar som kan till- komma fastighetsägaren—gäldenären i fråga om det bakomliggande rättsför- hållandet.
Enligt 1 g SkL gäller som allmän grundsats att den som utfärdat ett skuldebrev svarar för sin förskrivning men att han, om ej annat får anses avtalat, utan hinder av förskrivningen äger göra gällande invändningar be- träffande rättsförhållande, som föranlett handlingens utfärdande. Regeln gäller utan inskränkning i fråga om skuldebrevets förste innehavare. Beträf- fande borgenär, som efter överlåtelse blivit innehavare av skuldebrevet, gäller däremot regeln endast under förutsättning att skuldebrevet är ställt till viss man (enkelt skuldebrev). Vad angår löpande skuldebrev beror gälde- närens invändningsrätt med hänsyn till det bakomliggande rättsförhållandet —— bortsett från invändningar som behandlas i 17 & SkL —— väsentligen där— av om borgenären vid förvärvet var i god tro eller ej. Enligt 15 5 SkL skall borgenär ej anses vara i god tro, om han kände den omständighet varå in- vändningen grundas eller hade skälig anledning till misstanke därom. I det- ta hänseende äro av särskild betydelse de påteckningar som anbragts å skuldebrevet. En sådan påteekning kan äga rättsverkan även om den senare avlägsnats.
Pantbrevet utgör en löpande förskrivning och det har såsom sådan enligt beredningens förslag likställts med skuldebrev till innehavaren. Som all- män regel följer härav att gäldenären äger en obegränsad rätt till invänd— ningar endast mot den borgenär till vilken pantbrevet av honom överlämnats men att mot ny borgenär rätten till invändning är i samma utsträckning som vid löpande skuldebrev beroende av dennes goda eller onda tro.
I detta sammanhang skall först behandlas det fall att i strid med det därom stadgade förbudet pantbrevet vid dess överlåtelse skilts från den fordran för vilken pantbrevet lämnats som säkerhet. Överlåtelsen har alltså varit obehörig. Denna brist torde emellertid enligt SkLs allmänna grun- der kunna avhjälpas genom god tro hos förvärvaren. För att förhindra god- trosförvärv i sådana fall står emellertid, såsom redan erinrats, den utvägen öppen för fastighetsägaren att förse pantbrevet med anteckning om det skuldförhållande pantbrevet avser. Förekonnner sådan anteckning och har den ej upphävts eller ändrats genom ny anteckning, kan panthavaren uppen- barligen icke på grund av pantbrevet göra gällande betalningsskyldighet i vidare omfattning eller under andra villkor än som framgår av det bakom— liggande rättsförhållandet. Om sålunda t. ex. å pantbrevet finnes antecknat att det avser säkerhet för varukredit hos en Viss handlande eller för redovis— ningsskyldighet i ett visst angivet anställningsförhållande, må panträtten endast göras gällande av den som — ev. efter överlåtelse —— är innehavare av fordringsrätten och endast i den omfattning sådan fordringsrätt föreligger. Detsamma är förhållandet om pantbrevet, enligt anteckning därå, lämnats som säkerhet för en omslagsrevers. Även i detta fall må panträtten göras gällande endast av omslagsreversens innehavare samt med de villkor och i
den omfattning som framgå av reversen. Företes ej omslagsreversen, kan över huvud taget pantbrevet i sådant fall icke göras gällande av panthava— ren.
För de fall då panthavaren-borgenären är bunden av det bakomliggande skuldförhållandet beror, såsom framgår av vad tidigare anförts, fastighets— ägarens rätt till invändningar väsentligen av beskaffenheten av detta skuld— förhållande. Vid enkla skuldebrev samt andra skuldförhållanden, som ej äro av löpande natur, är fastighetsägarens rätt till invändningar oberoende av att överlåtelse ägt rum å borgenärssidan. Är däremot skuldförhållandet av löpande natur, såsom då omslagsreversen är ställd till viss man eller order eller till innehavaren, är läget ett annat. Rätten till invändning kan då vara utesluten på grund av godtrosförvärv.
I det föregående ha behandlats vissa spörsmål, som hänföra sig till det bakomliggande rättsförhållandet, och därvid har förutsatts att panträtten som sådan är gällande. Såsom redan tidigare erinrats består panträtten, även om det åberopade rättsförhållandet visas ha upphört eller måhända aldrig förelegat; panträtten utgör då ägarpant.
Läget blir uppenbarligen ett annat om fastighetsägarens invändning riktar sig mot själva pantutfästelsen som sådan, motsvarande enligt gällande rätt det å inteckningsreversen tecknade medgivandet. Hur detta spörsmål enligt gällande rätt skall besvaras, kan vara ovisst.1 För förslagets vidkommande synes det ligga närmast till hands att besvara även detta spörsmål enligt de i SkL angivna grunderna i fråga om invändningar. Såsom framgår av 17 5 SkL kan, oberoende av borgenärens goda tro, gäldenären mot krav å betal- ning rikta vissa invändningar av mera kvalificerad beskaffenhet som avse giltigheten av skuldebrevet som rättshandling ; föreligger det åberopade för- hållandet, är skuldebrevet ogiltigt. Avser invändningen däremot icke för- hållande av den i 17 & angivna kvalificerade beskaffenheten, är den under- kastad samma begränsningar som eljest gälla vid godtrosförvärv.
Beredningens förslag bygger i stort sett på denna uppfattning. Den när- mare regleringen av detta ämne har upptagits i 25 kap. 1 nära anslutning till bestämmelserna i SkL har där angivits vilka omständigheter må, sedan pantbrevet blivit intecknat, åberopas som grund för pantbrevets ogiltig- het. Enligt de allmänna grunder som ansetts böra tillämpas vid godtrosför- värv enligt nämnda kapitel har emellertid godtroende borgenär tillerkänts rätt till ersättning av allmänna medel. Vad angår invändningar, som icke äro av nyss åsyftade kvalificerade beskaffenhet, har — med avvikelse från SkL —-— föreslagits att sådana invändningar över huvud taget icke må, se— dan inteckning av pantbrevet ägt rum, framställas såsom grund för pant- brevets ogiltighet. Däremot kunna de, om godtrosförvärv ej utgör hinder där- för, åberopas mot borgenärens innehav av pantbrevet och hans rätt att eljest göra panträtten gällande; för detta fall föreligger alltså en motsvarighet till reglerna om ägarpant.
1 Jfr Olivecrona, IF 5.155 f. samt där anförd litteratur
Gemensamma inteckningar
Enligt gällande rätt kan samma fordran intecknas i flera fastigheter vare sig fastigheterna tillhöra samme eller skilda ägare; det kan ske samtidigt eller vid olika tidpunkter och i fastigheter inom samma eller skilda dom- kretsar. Det är också möjligt att gemensamt inteckna ideella andelar i en fastighet. Vidare kan en inteckning, som vid meddelandet icke var gemen— sam, övergå till att bli gemensam; så sker när intecknad fastighet delas el- ler fastigheten kommer att tillhöra flera samfällt, envar till viss lott. För den gemensamma ansvarigheten gälla bestämmelser, som väsentligt avvika från reglerna för sådant ansvar vid pantsättning av lös egendom. Ansvaret är enligt huvudregeln primärt delat och endast subsidiärt solidariskt. Av- söndrad eller avstyckad lägenhet svarar vanligen endast subsidiärt för ett i stamfastigheten intecknat belopp.
De tidigaste bestämmelserna om gemensam inteckning1 återfinnas i 1818 års inteckningsförordning. Av dessa bestämmelser framgick såsom huvud- regel att intecknade beloppet kunde uttagas ur vilken som helst av de ge— mensamt intecknade fastigheterna. Ansvaret var alltså primärt solidariskt. Emellertid kunde särinteckning i någon av fastigheterna medföra att denna fastighet endast svarade subsidiärt. Den som fått gemensam inteckning äg- de icke »till minskning av annans rätt, som å samma tid eller efter honom låtit dess fordran intecknas i endera fastigheten», erhålla betalning ur den- na för mer än brist i »de andra fastigheterna». Detta stadgande tillkom för att förhindra att den särskilda panträtten komme att uppoffras, oaktat det gemensamt intecknade beloppet kunnat utgå ur den eller de icke särinteck- nade fastigheterna. Speciella bestämmelser gällde i fråga om dödande av ge- mensam inteckning i någon av de intecknade fas—tigheterna.
Uppenbart är att dessa bestämmelser icke löste svårigheterna för det fall att de gemensamt intecknade fastigheterna tillhörde olika ägare. Envar av dessa kunde genom att särinteckna sin fastighet tvinga inteckningshava— ren att i första hand vända sig mot de andra fastigheterna. Den av ägarna som gjorde detta först fick försteg, då prioriteten mellan särinteckningarna räknades från deras fastställande.
Denna reglering blev ock snart föremål för kritik. Redan vid 1823 års riksdag väcktes inom bondeståndet fråga om en uppdelning av ansvaret mellan de gemensamt intecknade fastigheterna. Enligt förslaget, som avsåg fastigheter å landet, borde, då inteckning söktes för fordran hos den ge— mensamme ägaren av »flera särskilda fastigheter, vilka icke av ålder ut— gjort en sammanslagen egendom», summan »med fordringsägarens minne» fördelas mellan fastigheterna och sålunda bestämmas hur stor andel varje fastighet komme att häfta för.2 I lagutskottets betänkande över förslaget framhölls att inteckning, som meddelades i flera fastigheter gemensamt för ett och samma lån utan att därvid ansvaret fördelades mellan fastigheterna,
1 Se Olivecrona, IF 5. 64 ff. * Bondeståndets prot. 1823 band 1 s. 444 f.
medförde flera olägenheter, i synnerhet om någon av fastigheterna seder— mera bleve särskilt intecknad. Vid lånets utsökande måste alla fastigheterna »— utan avseende på den större eller mindre tillgång någonderas försäljning kunde lämna —— säljas på en gång, så snart långivaren yrkade det eller inne- havare av särintecknad fordran ej under annat villkor ville medgiva lånets för—delande till visst belopp på var och en av fastigheterna. Härjämte utta- lades att betydande svårigheter kunde möta att i samband med frivillig för- säljning av någon av fastigheterna få erforderliga medgivanden till den ge— mensamma inteckningens dödande i den överlåtna fastigheten. För sin del ansåg utskottet, att dessa olägenheter måhända icke kunde fullständigt fö- rebyggas på annat sätt än genom ett stadgande som förbjö-de att inteckning meddelades i flera fastigheter för samma fordran. Emellertid ville utskot— tet icke tillstyrka en lagändring av denna innebörd. Ett dylikt stadgande skulle »inskränka varje enskilds rättighet att fritt disponera sin egendom». Därtill komme att låntagaren skulle berövas möjligheten att, i händelse hans fordringsägare funne en lämnad inteckningssäkerhet icke vara nöjaktig och på denna grund återfordrade lånet, genom dettas intecknande i annan fas- tighet fylla säkerheten och betinga sig bibehållande av länet ; likaså skulle långivaren sakna möjlighet att skaffa sig en sådan ytterligare säkerhet.1
Med anledning av framställda anmärkningar avgav utskottet förnyat ut— låtande, i vilket utskottet alltjämt motsatte sig en lagändring. I detta utlå- tande framhölls bl. a., att sammanslagna egendomar ofta ägde ett betyd- ligt värde, när de särskilda fastigheterna betraktades såsom ett oskiljak— tigt helt. Styckade och beräknade var för sig uppginge deras sammanlag- da värde till ett vida mindre belopp. Detta gällde i synnerhet egendomar, å vilka bruk och manufakturverk vore anlagda. Sådana verk ägde föga vär— de, om skogshemman och andra förmåner söndrades därifrån, och dessa förmåner vore ofta, i sig själva betraktade, mindre användbara. En dylik sammanslagen egendom kunde således tjäna som pant för ett större lån, medan däremot de särskilda fastigheterna separat belånade skulle utgöra ringa säkerhet.2
Nämnda synpunkt torde ock i den följande diskussionen av frågan ha tillvunnit sig allt större beaktande. Man eftersträvade att finna någon form av ansvarsfördelning som avlägsnade olägenheterna av gemensam inteck- ning utan att göra intrång på de fördelar som en sådan inteckning innebure för fastighetskrediten. Sedan vissa försök i denna riktning blivit resultat- lösa3, blev frågan föremål för övervägande i äldre LBs förslag till jorda— balk (1847). I motiven uttalades att en övergång till rent delat ansvar _ med' skyldighet att vid belåning angiva varje fastighets andel i gälden —— onekligen skulle leda till betydande förenkling. Det vore tvivelsutan en god sak, om man kunde säga att ingen fastighet häftade för annat än ett bestämt belopp. Emellertid skulle det störa förhållandet mellan låntagare
1 LUS bet. 70/1823 5. 286 f. — Jfr emellertid häradshövdingen Ribbings reservation s. 288 ff. '—' LUs utl. 186/1823 litt. D 5. 1283. — Jfr emellertid reservation av Ribbing s. 1286 ff. 3 Se LUs bet. 58 och 103/1828—30 samt 118 och 166/1834—35.
och långivare och följaktligen försvåra bildandet av naturliga kreditför- hållanden, om man förbjöde all inteckning i flera fastigheter utan lånets söndersplittring i mindre belopp, svarande mot de särskilda fastigheterna, och om man därigenom satte långivaren i nödvändighet att misstänksamt undersöka varje fastighets värde för att avmäta beloppet av vad däri utan våda kunde intecknas. En strikt tillämpning av delningsprincipen bleve där- för en förenkling av inskrivningsväsendet på bekostnad av det med själva institutionen åsyftade ändamålet. Det ansågs på grund härav betänkligt att helt frångå solidaritetsprincipen. Denna princip borde emellertid inskrän- kas till den mindre ansvarigheten att varje fastighet häftade för en viss del och därutöver endast för vad ej kunde utfås ur de andra fastigheterna.1
Även i detta förslag upptogos dock särskilda ansvarighetsregler för fas— tigheter, som alltjämt tillhörde den ursprunglige gäldenären eller annan för skulden ansvarig. I fråga om sådana fastigheter ansågs solidaritetsprinei- pen böra få vidgad tillämpning. Sålunda skulle de fastigheter, som funnos kvar hos gäldenären och ej särskilt intecknats, i första hand gå i betalning för den odelade fordringen och endast vad icke kunde gäldas ur dessa falla återstoden till last. Detta motiverades med att gäldenären vore pliktig att med all sin egendom svara för sin gäld; det vore då följdriktigt 'att fastighet, som han själv hade i behåll och som icke besvärades av annan panträtt, skulle i första rummet tillgripas för skulden. Om någon av gäldenärens fas— tigheter lämnade överskott, sedan dess tansvarighetsbelopp av den odelade fordringen jämte särintecknad fordran guldits, skulle detta överskott med viss begränsning användas till fyllande av brist, som uppkommit för särin- tecknad fordran i annan fastighet. Det anfördes att eljest gäldenären själv eller hans oprioriterade borgenärer skulle kunna »tillägna sig» en tillgång, som rätteligen borde tillkomma borgenär med pantsäkerhet.2
För ett primärt delat och subsidiärt solidariskt ansvar utan dessa undan- tag uttalade sig en av beredningens ledamöter, dåvarande revisionssekrete- raren Giinther, i en reservation mot förslaget. Enligt hans mening borde solidaritetsprincipen icke få annan tillämpning än att brist i en fastighet skulle falla de övriga till last, såvitt detta erfordrades för gäldande av den gemensamt intecknade fordringen. .Solidaritetsprincipen borde icke använ- das på inteckningar, som efter den gemensamma meddelats i någondera fastigheten särskilt; ett överskott i annan fastighet skulle följaktligen ej i något fall komma en särintecknad fordran till godo. Fördelen med en regel om delat ansvar bestode just däri, att inteckning för odelad fordran icke ut- övade annat inflytande på en sedermera tillkommen särinteckning än den skulle ha gjort, om fordringen varit fördelad på varje fastighet. Den som efteråt finge särskild inteckning i en av fastigheterna visste redan på för— hand i det närmaste för hur stor andel av den odelade fordringen denna fas- tighet häftade. Då han likväl nöjde sig med särinteckning i stället för ge— mensam inteckning i gäldenärens alla fastigheter, måste hans ställning vara
1 Äldre LB, motiven s. 81 f. 2 Aldre LB, motiven s. 83 f.
densamma som om någon gemensam inteckning icke funnits. Vore fastig— heterna icke gemensamt intecknade, hade han ej något anspråk att för upp— kommen brist i den fastighet som blivit intecknad för hans fordran hålla sig till de övriga; vad dessa lämnade i överskott ginge i sådant fall till de oprioriterade borgenärerna. Förhållandet finge bedömas lika, om fastighe— terna vore gemensamt intecknade, utan att någon orättvisa därigenom kun- de anses begången. Ej heller fann Giinther erforderligt att meddela någon särskild bestämmelse om ansvaret för fastighet, som funnes kvar hos den för gälden ansvarige.1 I Giinthers förslag upptogos även regler om ett pri— märt delat och subsidiärt solidariskt ansvar för det fall att intecknad fastig— het blivit styckad.
Vid förslagets granskning i HD uttalade sig en ledamot för införande av ett rent delat ansvar; det skulle vid inteckningens beviljande bestämmas för hur stor del av fordringen varje fastighet svarade. Departementschefen in- vände häremot, att det förbud mot användande av gemensam inteckning som tillämpningen av denna princip skulle innebära åtminstone under då- varande förhållanden icke kunde fastställas »därför att intill dess vår jorde— boksförfattning blivit så förändrad, att den medgåve att vid behov av in- teckning särskilda hemman kunde till en fastighet förenas», fastighetskre— diten svårligen kunde berövas den lättnad vid belåningen av »fastigheter bestående av flera, i jordeboken var för sig upptagna hemmansdelar» som användandet av denna, enligt vad erfarenheten gåve vid handen, ständigt anlitade inteckningsform medförde.2
Det av Giinther framlagda förslaget antogs utan väsentlig ändring av 1847—1848 års riksdag men blev lagfäst först genom den nu gällande in- teckningsförordningen.
I motiven till 1909 års förslag uttalade LB att det gällande systemet vore behäftat med avsevärda olägenheter. Det vore enligt LB sålunda ej möjligt att med detta system upprätthålla den för fastighetskreditens tillgodoseende viktiga grundsatsen att en senare inteckning ej finge inverka på tidigare panthavares rätt. Vid exekutiv försäljning av en fastighet, som besvärades av gemensam inteckning, måste vissa modifikationer göras i eljest gällande bestämmelser. Ofta nödgades panthavaren ta likvid för sin fordran, ehuru den ej vore förfallen. Om den subsidiära ansvarigheten skulle vinna full till- lämpning, förutsattes att alla de intecknade fastigheterna samtidigt reali— serades. Utmättes någon av dem för annans fordran, måste fördenskull pant- havaren, om han ville undgå all risk, begära försäljning av de övriga fastig— heterna. Ville han på en gång uttaga sin förfallna fordran, måste han söka försäljning av samtliga fastigheterna; hade dessa skilda ägare, kunde där- igenom betydande tidsutdräkt vållas. LB framhöll att dessa olägenheter vore uteslutna vid systemet med strängt solidarisk ansvarighet. Detta system vore enligt LBs åsikt emellertid förenat med andra olägenheter som inga- lunda vore mindre. Det försvårade i hög grad en särskild försäljning eller
1 Äldre LB, prot. s. 143 f. 3 Prop. 27/1875 bil. 2 s. 14.
pantsättning av en bland de gemensamt intecknade fastigheterna; dess värde berodde nämligen av det sätt varpå innehavaren av gemensamt intecknad fordran ville göra sin rätt gällande. Om fastigheterna komme i skilda ägares händer, kunde han gynna den ene ägaren på den andres bekostnad genom att uttaga hela det intecknade beloppet ur allenast en fastighet. Den ene ägaren kunde inlösa inteckningshandlingen och, sedan han låtit döda in- teckningen i sin fastighet, utsöka hela beloppet ur den andres fastighet. Om särskild inteckning meddelades i den ena fastigheten, kunde den som hade gemensam inteckning göra särinteckningen värdelös genom att uttaga hela sin fordran ur denna fastighet; blotta möjligheten av en sådan åtgärd inverkade på den särskilda panträttens värde. Det erbjöde alltför stora svå— righeter att till förebyggande av dylika missbruk införa en regressrätt för det fall att ur en fastighet uttagits mer än som belöpte på denna efter dess värde.1
Efter dessa överväganden fann LB ej anledning att i förslaget frångå det gällande systemet. Det framhölls också i motiven att införandet av ett nytt system, då det icke kunde tillämpas på förut meddelade inteckningar, skulle medföra en dubbelhet, som bleve i hög grad besvärande vid handhavandet av inskrivningsväsendet och det exekutiva förfarandet.2 Förslaget, som alltså utgick från regleringen i den gällande inteckningsförordningen, komplette- rade och förtydligade vissa bestämmelser i denna. Emellertid föreslogs en begränsning av avsöndrad lägenhets ansvar för gäld, som intecknats i den odelade fastigheten. I dessa hänseenden har förslaget i huvudsak blivit ge— nomfört.
Från principen att, efter delning av intecknad fastighet, ansvaret följer samma regler som när inteckningen från början varit gemensam stadgas numera vissa undantag. I överensstämmelse med 1909 års förslag gälla så- lunda enligt det nyss anförda avvikande bestämmelser i fråga om avsönd- rade lägenheter. Såsom motiv för denna lagändring _ som främst syftade till att trygga bildandet av egnahem — anfördes att avsöndrad lägenhet van- ligen överlätes utan att avdrag gjordes på köpeskillingen för någon del av den i stamfastigheten intecknade gälden. Att frigöra lägenheten från sådana inteckningar vore oftast förenat med avsevärda eller till och med oöverstig- liga svårigheter, enär härför erfordrades samtycke av alla inteckningsha— vare. Det primära ansvaret medförde risk att lägenhetens ägare nödgades, oberoende av stamfastighetens tillräcklighet för den intecknade gäldens täckande, svara för en del av denna. Han kunde alltså utan vederlag förlora sin välfångna egendom.3 Av liknande skäl ha sedermera olika kategorier av avstyckade lägenheter undantagits från de allmänna ansvarighetsreglerna."1 Då avstyckning numera är den vanligaste formen för fastighetsdelning, är undantaget av betydande räckvidd.
Enligt 37 5 3 mom. IF svarar stamfastigheten för hela intecknade belop—
' LB II 5. 361 ff. 2 LB II 5. 363. 3 LB II 5. 370 ff. ' NJA II 1922 s. 85 ff., 1927 s. 36 f., 1930 s. 602 ff. och 1931 s. 465 ff.
pet och den avsöndrade eller avstyckade lägenheten endast för vad därav icke kan utgå ur köpeskillingen för stamfastigheten. Lägenhetens ansvar är således allenast subsidiärt. En förutsättning härför är även beträffande av- styckad lägenhet att fastigheterna kommit i skilda händer; dessförinnan sva— rar den avstyckade lägenheten enligt vanliga regler primärt. Om flera avsönd- ringar eller avstyckningar skett från samma fastighet, svara lägenheterna i viss ordning efter varandra. Lägenhet, varå lagfart är sökt senare, går i betal— ning före lägenhet, varå lagfart sökts tidigare. Om lagfart sökts samma dag eller fråga är om lägenheter, å vilka lagfart ej blivit sökt, går den som senare överlåtits förr i betalning; äro lägenheterna överlåtna samma dag, fördelas ansvarigheten mellan dem enligt de grunder som gälla för samtidigt inteck— nade fastigheter. Ordningen för ansvarsfördelningen mellan lägenheterna kan alltså förändras genom lagfartsansökan. De anförda reglerna om sub- sidiärt ansvar för avsöndrade och avstyckade lägenheters ansvar gälla dock icke utan undantag. Detta sammanhänger med att reglerna genomförts suc- cessivt och ej erhållit retroaktiv verkan. Avsöndringar, som skett före år 1910, och vissa kategorier av avstyckningar från skilda perioder svara allt- jämt primärt.
I fråga om en del avsöndrade eller avstyckade lägenheter gäller att de kunna helt befrias från ansvar för inteckningsgäld eller visst slag av så- dan gäld eller att ansvaret kan begränsas eller avlösas. Bestämmelserna härom återfinnas i lagen den 18 oktober 1907 angående ryttare-, soldat- och båtsmanstorps befriande i vissa fall från ansvar för inteckningar i stam- fastigheten och lagen den 29 maj 1931 om avstyckat eller avsöndrat områ— des befriande från ansvar för sådan inteckning.
Vid övervägande av frågan huruvida och under vilka betingelser två eller flera fastigheter mä göras till föremål för gemensam inteckning in- ställer sig främst spörsmålet om styrkan hos det praktiska behov som denna inteckningsform har att tillgodose. Till stöd för att ett sådant behov förelig- ger talar redan den omständigheten att — alltsedan intecknings]agstiftning- en i vårt land gjorts till föremål för närmare bearbetning —— gemensamma inteckningar varit tillåtna samt att de försök som vid upprepade tillfällen gjorts att avskaffa denna inteckningsform alltid avvisats. Såsom redan tidigare framhållits vid diskussionen av denna fråga sammanhänger detta främst med de förhållanden som ligga till grund för vår fastighetsredovis- visning. Av historiska skäl är denna i stor utsträckning byggd på kamerala grunder och den återspeglar högst ofullständigt de bruknings- eller andra ekonomiska enheter som under tidernas lopp framvuxit som bärare av jord— brukets eller andra näringars intressen. En utveckling mot mera bärkraf- tiga enheter pågår, särskilt inom jordbruket, men är ännu ingalunda av- slutad. Den gemensamma inteckningen täcker i stort sett dessa faktiska förhållanden. Den möjliggör för ägaren av ett fastighetskomplex att i kredit- hånseende utnyttja det mervärde som komplexet äger ur produktionssyn- punkt i förhållande till det sammanlagda värdet av dess särskilda bestånds—
delar. En söndersplittring av de olika delarna skulle ofta innebära en ka— pitalförstöring av betydande omfattning; för ägaren av ett sådant fastig— hetskomplex är det av den största betydelse att i kredithänseende kunna begagna sig av hela komplexet som en enhet. Man kan knappast vänta av en långivare att denne skulle låta sig nöja med särinteckningar i varje fastig- het med risk att fastigheterna vid exekutiv auktion såldes var för sig. Före- komsten av gemensamma inteckningar är ock alltjämt synnerligen stor.
Gällande intecknings— och exekutionslagsitiftning skyddar ganska väl det mervärde som kan ligga däri att de olika fastigheterna äro i produktivt hänseende beroende av varandra. I sådana fall öppnar lagen vid exekution i de gemensamt svarande fastigheterna möjlighet för såväl ägaren av de gemensamt intecknade fastigheterna som för inteckningshavare, vars rätt är beroende därav, att erhålla gemensam försäljning. Även om bestämmel- serna om förfarandet äro synnerligen komplicerade och lämna rum för spekulation, utgöra de onekligen ett visst skydd mot den kapitalförstöring som kunde komma att inträda, om varje fastighet såldes för sig och den produktiva enheten sålunda upplöstes. För en slutgiltig ståndpunkt till frå- gan om den gemensamma inteckningens avskaffande som inteckningsform kräves alltså en närmare undersökning huruvida de intressen som uppbära denna inteckningsform kunna tillgodoses på annat och lämpligare sätt.
En utväg som i detta hänseende erbjuder sig är att låta den rådande, en- bart faktiska gemenskapen mellan fastigheterna övergå till någon form av rättslig gemenskap vid sidan av den faktiska. Främst äro härvid att märka de möjligheter som redan gällande lagstiftning erbjuder till anpassning av fastighetsredovisningen efter rådande läge i fråga om den fasta egendomens ekonomiska utnyttjande. Särskilt sammanläggningsinstitutet är här viktigt. Uppenbarligen äro dock nu berörda möjligheter icke till fyllest. Härtill kom- mer att, medan fastighetsindelningen måste ha en betydande stadga, upp— delningen i ekonomiska enheter enligt sakens natur är underkastad star— kare växlingar. Från de nu angivna utgångspunkterna har beredningen ansett sig böra fullfölja och närmare utveckla en redan i 1947 års betän- kande framförd tanke på en rättslig gemenskap mellan särskilda fastighe- ter utan att dessa därigenom förlora sin karaktär av självständiga objekt vid fastighetsredovisningen.1 I åtskilliga hänseenden skulle verkan härav vara densamma som av en sammanläggning. Främst vore härvid att märka, att enheten men ej de särskilda fastigheterna skulle få vara objekt för pant- rätt. Varken för enhetens bildande eller för dess upplösning skulle däremot fordras någon jorddelningsförrättning; dock borde vissa garantier uppstäl— las mot bildningar som från allmän synpunkt framstode som direkt olämp— liga. Sådan enhet har tidigare benämnts »inskrivningsenhet»; då emellertid beredningen funnit att verkningarna av att enhet bildats måste sträcka sig också över den materiella jordrättens område, har beredningen sökt finna en mera adekvat benämning samt därvid stannat för benämningen »registre- rad bruksenhet».
1 Se 1947 å1s bet. s. 99.
Behovet av en sådan anordning framträder, såsom framhölls redan av lagutskottet vid 1823 års riksdag, i synnerhet beträffande egendomar, å vilka >>bruk eller manufakturverk vore anlagda». Även Ibeträffande annan egendom än sådan som användes för industriella ändamål gäller emellertid att de möjligheter till anpassning av fastighetsredovisningen efter den fasta egendomens uppdelning i ekonomiska enheter vilka nu finnas eller skulle kunna öppnas i en ny fastighetsbildningslag icke synas till fyllest som er— sättning för den nuvarande möjligheten till gemensamt intecknande. I många fall skulle laga hinder föreligga att av den ekonomiska enheten bilda en enda fastighet; i långt flera fall skulle en sådan åtgärd väl vara lag- ligen möjlig men icke kunna genomföras med erforderlig snabbhet. Ett bi- dragande skäl till att någon begränsning till industriegendom icke föreslås är också att en sådan gränsdragning i många situationer skulle bli svår att genomföra samt framstå som konstlad och meningslös. Mer rationellt kun— de möjligen vid första betraktande te sig att reservera institutet bruksenhet för de fall då sammanläggning icke kan erhållas. Emellertid måste också en sådan lösning enligt beredningens tanke avvisas. Den skulle leda till att legitima kreditbehov i stor omfattning icke kunde utan oskäligt dröjsmål tillgodoses med därav följande förluster och stagnation i den enskildes och samhällets ekonomi. I själva verket torde det i många fall vara i hög grad lämpligt att bruksenheter kunna bildas såsom ett förstadium till en sammanläggning; olägenheterna av att den nuvarande lantmäteriorganisa- tionen till följd av överbelastning icke torde kunna med önskvärd snabbhet medverka till sammanläggningar mildras därigenom väsentligt. Beredning- en har alltså ställt sig på den ståndpunkten, att det i allmänhet och utan begränsning till vissa ägarkategorier eller särskilda slag av fastigheter bör stå ägaren av flera fastigheter öppet att av dem bilda en bruksenhet. Bil- dandet av bruksenhet medför att de i bruksenheten ingående fastigheterna, särskilt i inskrivningsrättsligt hänseende, behandlas som om de vore en enda fastighet. Särinteckning i någon av fastigheterna är alltså icke tillåten.
Vidare skola panträtter och andra rättigheter som besvära de särskilda fastigheterna, sedan bruksenhet bildats, belasta denna i stället för de sär- skilda fastigheterna. Härför erfordras en reglering av de före bildandet rå- dande inskrivningsförhållandena. För bildandet av bruksenhet förutsättes alltså en viss rättslig förprövning; bruksenheten kommer till stånd först efter dess av inskrivningsmyndighet företagna registrering. De materiella bestämmelserna om bruksenhet upptagas icke i förevarande utan i 26 kap.; där behandlas ock förfarandet i registreringsärenden.
Möjligheten att bilda bruksenhet täcker icke hela det område där gemen- sam inteckning nu förekommer. Enligt 26 kap. 1 5 i förslaget fordras att de särskilda fastigheterna äro i en ägares hand samt att de ligga i sambruk eller deras gemensamma tillgodogörande eljest är av väsentlig och stadig— varande betydelse ur ekonomisk synpunkt. För uppkomsten av ett gemen— samt inteckningsförhållande äro dessa omständigheter enligt nu gällande rätt utan betydelse. Flera fastigheter som tillhöra olika ägare kunna nu
intecknas gemensamt; ett fastighetskomplex, som tidigare var förenat i en ägares hand och då gemensamt intecknades, kan sedermera komma att upplösas utan att detta inverkar på de särskilda fastigheternas intecknings— ansvar. Och flera fastigheter, som ha samme ägare, kunna gemensamt in- tecknas, även om de icke äga något ekonomiskt samband sinsemellan.
Av vad beredningen tidigare anfört torde framgå att för de nu antydda fallen något verkligt behov av att upprätthålla ett gemensamt intecknings— ansvar icke kan anses föreligga. Den gemensamma inteckningen framstår som berättigad allenast i sådana fall då fastigheterna i något väsentligt hänseende äro mera stadigvarande ekonomiskt beroende av varandra » något som i regel icke torde vara fallet, då de särskilda fastigheterna äro på olika händer. Visserligen kan ett ekonomiskt beroende understundom föreligga mellan två eller flera fastigheter, som tillhöra olika ägare. En sådan situation kan förekomma, då de särskilda fastigheterna ägas av två eller flera samverkande bolag, såsom moderbolag och dotterbolag. Det kun— de ifrågasättas att genom att tillåta bruksenhets bildande även i sådana fall möjliggöra uppkomsten av ett gemensamt inteckningsansvar. Å andra sidan är uppenbart att en sådan samverkan är beroende av tillfälliga omständig- heter och icke äger samma fasthet som då äganderätten till fastigheterna tillkommer samma rättssubjekt. Så länge de olika bolagen utgöra särskilda rättssubjekt, torde en sådan konstruktion förutsätta en uppdelning av in— teckningsansvaret mellan dessa. I de fall då en samverkan på längre sikt åsyftas, ter det sig som principiellt riktigare att dotterbolaget genom fusion övergår i moderbolaget. För det fall att flera fastigheter, ehuru i samme ägares hand, äro ekonomiskt helt fristående från varandra torde något be— hov av gemensamt inteckningsansvar icke föreligga. I detta liksom i andra liknande fall kan fastighetsägarens kreditintresse lika väl tillgodoses genom särinteckningar.
Den nu framhållna synpunkten är av särskild betydelse, då på grund av den intecknade fastighetens delning en gemensam inteckning uppkommer. Att en fastighet delas innebär i regel att nya produktiva enheter uppkom- ma; genom jorddelningslagstiftningen förhindras delningar, som ur all- män ekonomisk synpunkt äro oberättigade. I allmänhet torde en delning alltså ge upphov till ett mervärde i förhållande till den odelade fastigheten. I regel kommer härigenom innehavaren av en inteckning i den odelade fas— tigheten ekonomiskt sett i ett bättre läge än tidigare. Situationen är alltså i detta fall helt omvänd i förhållande till det tidigare behandlade fallet, då det var fråga om sammanhållandet av en produktiv enhet. Att vid delning behålla den rättsliga gemenskapen, sedan den faktiska gemenskapen upp- lösts, synes oegentligt. Något intresse är uppenbarligen icke längre för han- den att framdeles gemensamt inteckna de nybildade fastigheterna. Däremot uppkommer frågan huru den tidigare ekonomiska gemenskapen skall av- vecklas. Enligt beredningens åsikt bör en sådan avveckling alltid ske i sam- band med delningen. Om överenskommelse härom kan nås mellan samtliga rättsägare, som frågan angår, bör denna naturligen lända till efterföljd.
För det fall att överenskommelse ej kan nås, torde en uppdelning av inteck- ningen böra äga rum efter värdeförhållandet mellan de nya fastigheterna. I detta fall kommer alltså den gemensamma inteckningen att ersättas med separata inteckningar, gällande i envar av de nybildade fastigheterna.
Till stöd för en lösning i nu antydd riktning kan åberopas den schweizis— ka lagstiftningen. Enligt art. 833 ZGB skall bl. a. vid delning av fastighet panträtten uppdelas efter värdeförhållandet mellan delarna, om ej annat överenskommits. Denna bestämmelse ansluter sig till de i art. 798 upptagna föreskrifterna om delat ansvar för fastigheter som icke tillhöra samme ägare eller ägare, som äro solidariskt förpliktade. Motivet till stadgandet är lagens allmänna ståndpunkt att söka förebygga uppkomsten av gemensamma pant- rätter; ett solidariskt ansvar för delarna har ansetts obilligt belasta dessa och förhindra deras användning som kreditunderlag.1 Även i vårt land har av målsmän för kreditinstitutioner en sådan lösning förordats.2
Enligt 37 g 1 mom. IF skall vad i förordningen stadgas om gemensam in- teckning i flera egendomar äga motsvarande tillämpning, där flera sam— fällt, en var till viss lott, äro ägare av intecknad egendom. Detta stadgande bygger uppenbarligen på den förutsättningen att en sådan lott kan särin- tecknas samt att en sålunda meddelad särinteckning kan komma att kon- kurrera med en i hela fastigheten meddelad inteckning. Beredningen skall i detta sammanhang icke närmare gå in på frågan under vilka betingelser en sådan särinteckning är tillåten.3 Vad som i detta sammanhang är av särskilt intresse är den form av gemensamt inteckningsansvar som i detta fall kan uppkomma på grund av ändrade äganderättsförhållanden.
Uti sitt år 1907 avgivna förslag upptog LB frågan om inteckning i fastig- hetsdel och förordade därvid ett stadgande av innebörd att inteckning ej finge meddelas i del av egendom utom i det fall att flera samfällt, envar till viss lott, vore ägare av egendomen och inteckningen avsåge sådan lott (3 kap. 5 5 förslaget till lag om inskrivning av rätt till fast egendom, 16 kap. 5 5 i 1909 års jordabalksförslag). Detta förslag bygger väsentligen på den uppfattningen att rätten till pantsättning av viss fastighetsdel bör vara av samma omfattning som rätten till lagfart.4 I sådana fall då förvärvet icke av- såge en ideell andel utan ett visst område av fastighet vore det visserligen, uttalar LB, uteslutet att göra detsamma till föremål för inskrivning, innan området blivit från fastigheten avskilt och såsom självständig fastighet in- gått i boken. Vad åter anginge det fall då en fastighet innehades under samäganderätt ställde sig enligt LBs åsikt saken annorlunda. Varje del- ägare vore i detta fall både berättigad och skyldig att söka lagfart å sin del; lagfartsfrägan kunde ej göras beroende av att utbrytning av andelen ägde rum. Den för delägaren meddelade lagfarten möjliggjorde ock att vid tvångsrealisation delägarens lott behandlades som särskild fastighet. Enligt
1 Se Gmiir, Kommentar zum schweizerischen ZGB IV:2 (Bern 1925) s. 882 f., jfr Undén II: 2 s. 320. 2 Se Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1942 s. 1317 ff. ” Härom se Olivecrona, IF 5. 22 f. * LB 11 s. 321 ff.
LBs uppfattning kunde väl en sådan inteckningsrätt medföra vissa kompli- kationer, då äganderättsförhållandena ändrades, men dessa komplikationer vore dock icke av den betydelse att de motiverade ett från då gällande rätt avvikande förbud mot särinteckning av dylika andelar.
Enligt beredningens nu framlagda förslag kan överlåtelse av ideell andel i fastighet äga rum under två från varandra principiellt skilda former (4 kap. 8 5). Vid förvärvet kan bestämmas att andelen skall utbrytas. Ett så- dant förvårv är väsentligen likställt med förvärv av visst område. Det är uppenbart att i detta fall inskrivning bör vara beroende av andelens utbryt- ning. Vid en sådan utbrytning bör, enligt vad nyss anförts, inskrivningsför- hållandena mellan de nya fastigheterna alltid regleras; kommer utbrytning ej till stånd, är förvärvet ogiltigt. I intetdera fallet kvarstår något gemen— samt inteekningsansvar. Den andra i 4 kap. 8 & angivna formen av an— delsöverlåtelse karakteriseras därav att förvärvet sker utan bestämmelse om andelens utbrytning. I detta fall skall förvärvaren anses innehava fas- tigheten under samäganderätt med de andra delägarna. Sämjedelning är utan verkan. Såsom LB erinrat föreligger i detta fall icke något hinder mot lagfart å förvärvet; för delägares lagfartsskyldighet gälla allmänna be- stämmelser. Med LBs ståndpunkt till frågan om de gemensamma inteck— ningarnas bibehållande framstår det därför som fullt naturligt att man ej ville för det nu ifrågavarande fallet införa ett undantag från de i allmänhet gällande reglerna i fråga om sådant ansvar.
Vid beredningens övervägande av denna fråga är utgångspunkten den helt motsatta. Att för det nu behandlade särskilda fallet bibehålla ett gemen- samt inteckningsansvar, som eljest skulle avskaffas, måste framstå som i hög grad inkonsekvent. Olägenheterna av det gemensamma inteckningsan- svaret äro här desamma som i andra fall. Härtill kommer emellertid att — alldeles oberoende av frågan om det gemensamma inteckningsansvaret — starka skäl kunna anföras mot den nuvarande ordningen att tillåta in- teckning i ideell andel.
Förvärv av ideell andel i en fastighet torde framför allt förekomma, då till stöd för ett dylikt förvärv ligger en sämjedelning eller m. a. o. en över- enskommelse mellan säljare och köpare om gränserna för det område å marken som skall anses motsvara den försålda andelen. Såsom framgår av 4 kap. 8 5 i det nu framlagda förslaget skall en sådan överenskommelse vara utan verkan. Efterlevnaden av denna bestämmelse skulle uppenbar— ligen i hög grad motverkas, om en sålunda förvärvad andel skulle kunna särskilt intecknas, innan utbrytning i laga ordning ägt rum. Men även för det fall att ett verkligt samäganderättsförhållande är avsett, är delägarens självständiga rätt att inteckna sin andel —— bortsett från olägenheterna av det gemensamma inteckningsansvaret — ägnad att ingiva betänkligheter med hänsyn till dess återverkningar å de andra delägarnas ställning.1 Re— dan vid tillkomsten av lagen om samäganderätt framhölls att delägares rätt till inteckning av särskild andel i fastigheten kunde vid utövningen av den
1 Se 12 å andra st. samäganderättslagen samt NJA II 1905 nr 4: 1 s. 27 f.
befogenhet som enligt nämnda lag tillagts delägare att söka försäljning av den gemensamma egendomen (6 5) bli till förfång för delägare, som sökt försäljningen. Då en sådan försäljning icke påverkade inteckningsförhål- landenai egendomen kunde, erinrades det i HD, en delägare, som motsatte sig försäljning, genom att överinteckna sin andel avskräcka varje köpare och därigenom eludera beslutet om försäljning. Vid proposition till riks- dagen vitsordade föredragande departementschefen anmärkningens riktig- het samt framhöll att den naturliga utvägen för avhjälpande av denna brist i förslaget vore att förbjuda eller i erforderlig män begränsa intecknings meddelande i ideell andel av fastighet. Enligt departementschefens mening kunde en sådan utväg emellertid medföra komplikationer med hänsyn till de då tillämpade grunderna för fastighetsindelningen. Frågans lösning ansågs därför böra anstå och upptagas i samband med en revision av utsöknings— lagstiftningen eller lagfarts- och inteckningsväsendet.1
Ett förbud mot inteckning av ideell andel av en fastighet medför liksom i fråga om tomträtt, där ett sådant förbud alltsedan tomträttsinstitutets tillkomst varit genomfört, vissa konsekvenser i fråga om utmätning av sådan andel. Den exekutiva försäljningen får i detta fall icke medföra att rättigheter, som äro inskrivna i hela fastigheten, falla bort i andelen. För att förhindra ett sådant resultat erfordras ändringar såväl i förmånsrätts- reglerna i 17 kap. HB som i UL.2
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen torde de intressen som uppbära den gemensamma inteckningen i allmänhet kunna tillgodoses ge— nom det av beredningen föreslagna nya institutet, registrerad bruksenhet. Vad beredningen anfört ger vidare vid handen att det nuvarande gemen— samma inteckningsansvaret i vissa situationer, särskilt vid fastighetsdel- ning, icke leder till ett tillfredsställande resultat. Enligt beredningens upp— fattning är detta förhållande av särskild betydelse vid bedömande av frågan om avskaffande av den gemensamma inteckningen. Till dennas brister kom- ma de ur tillämpningssynpunkt svåröverskådliga och invecklade reglerna om det gemensamma inteckningsansvarets utkrävande i olika situationer. I direktiven för beredningens arbete har framhållits att det borde under- sökas huruvida icke dessa regler kunde förenklas utan skada för fastig- hetskrediten. Beredningen uttalade i sitt år 1947 avgivna förslag att bered- ningen haft denna fråga under övervägande samt därvid förutsatt att det skulle bli möjligt att helt ersätta nuvarande regler med en ny ordning, grundad på delad ansvarighet.3 Med det av beredningen föreslagna nya in- stitutet, registrerad bruksenhet, vill ock beredningen i sin nuvarande sam- mansättning förorda en sådan lösning. Härvid må dock icke förhises att detta institut ger upphov till andra, ofta svårlösta problem. Den inskriv-
1 NJA II 1905 nr 4: 1 s. 22 ff. Se även Köersner, Om de föreslagna reformerna av vårt lag- farts- och inteckningsväsen och vad därmed har samband (Stockholm 1910) s. 145 ff. samt Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1938 s. 1059 ff. 2 Se betr. nuv. regler om tomträtt Skarstedt m. fl., NJL s. 239 samt NJA II 1953 s. 435. = 1947 års bet. s. 209.
ningsreglering som skall föregå bruksenhetens bildande kan i vissa fall bli synnerligen komplicerad. Å andra sidan kan utsökningsförfarandet avse— värt förenklas; detta framstår såsom en väsentlig vinst av förslaget.
Då frågan om det gemensamma inteckningsansvarets avskaffande över- vägdes av LB i dess är 1907 avgivna betänkande framhölls, såsom tidigare erinrats, att införandet av ett nytt system å detta område skulle, då det icke kunde vinna tillämpning å förut meddelade inteckningar, medföra en dub- belhet som bleve i hög grad besvärande vid handhavandet av inskrivnings- väsendet och det exekutiva förfarandet. Vad LB sålunda anfört om olämp- ligheten av att två så artåtskilda ansvarighetssystem för en lång framtid komme att gälla vid sidan av varandra är obestridligt. Med hänsyn till de krav på enhetlighet och stadga som ej minst inom fastighetskrediten göra sig starkt gällande måste för att det nya systemet skall kunna fylla sin upp- gift det äldre systemet avvecklas. Vid sitt ställningstagande till denna fråga utgick LB från den uppfattningen att en sådan avveckling — med hänsyn till de rubbningar i bestående rättsförhållanden som därav bleve följden — icke vore genomförbar. Enligt beredningens mening föreligger icke ett så- dant ovillkorligt hinder för varje mera genomgripande reform å detta om- råde. Uppenbart är emellertid att vid en sådan avveckling största hänsyn måste tas till de bestående förhållandena.
En avveckling måste i främsta rummet innebära att efter förloppet av viss ej alltför snävt utmätt tid efter nya JBs ikraftträdande det gemensamma inteckningsansvar som då åvilar två eller flera fastigheter skall upphöra och övergå till ett delat ansvarfSyftet med en sådan avvecklingstid är att rättsägarna därunder skola på frivillighetens väg ordna inteckningsförhål— landena i överensstämmelse med de nya rättsreglerna. Härvid komma sär- skilt i beaktande de möjligheter till bildande av bruksenhet och samman- läggning som den nya lagstiftningen erbjuder. Det torde kunna förväntas att vid avvecklingstidens utgång endast ett fåtal fall av gemensamma in— teckningar kvarstår. För dessa fall måste genom myndighets försorg ske en uppdelning av ansvaret. Härvid torde de regler som beredningen föreslår i fråga om ansvarsfördelningen vid fastighetsdelning i huvudsak kunna vinna tillämpning. Av det subsidiärt solidariska ansvarets upphörande skulle strängt taget följa att i sådana fall, då — såsom enligt 37 5 3 och 5 mom. IF —— ansvaret är allenast subsidiärt solidariskt, den ifrågavarande fastig- heten komme att vid övergångstidens utgång helt befrias från ansvar för den gemensamma inteckningen. Detta spörsmål skall i samband med PromL närmare övervägas.
I vissa fall kan, såsom framgår av den föregående framställningen, fråga om en ansvarsfördelning uppkomma efter nya JBs ikraftträdande, även om något sådant ansvar icke förelegat vid ikraftträdandet. I första hand är att uppmärksamma det fall att fråga därefter väckes om delning av en fastig— het, vari en enligt äldre lag meddelad inteckning är gällande. Att för sådant fall tillämpa äldre regler även i fråga om de nybildade fastigheternas in- teckningsansvar, skulle innebära att för en obestämd framtid två olika an-
svarighetssystem skulle tillämpas vid sidan av varandra. Situationen skulle bli ännu mer komplicerad om den fastighet, som skall undergå delning, till- lika är besvärad av inteckning, som tillkommit efter balkens ikraftträdande och enligt dess regler. Någon annan utväg synes i sådana fall icke stå öppen än att också i fråga om äldre inteckningar tillämpa de nya bestämmelserna, även om en sådan lösning icke är fri från invändningar. Den risk som är förenad med att i samband med fastighetsdelning en uppdelning sker av panträtt i den odelade fastigheten måste dock, såsom framgår av det tidi- gare anförda, anses som obetydlig.
Då en delägares andel i en fastighet, som innehaves under samäganderätt, blivit särskilt intecknad, kan såsom erinrats i annat sammanhang en så- dan inteckning komma att konkurrera med en i hela fastigheten meddelad inteckning. Med den nya lagstiftningens allmänna utgångspunkter skulle det i ett sådant fall bäst överensstämma, om särinteckningen kunde på nå— got sätt göras gemensam; den produktiva enheten utgöres i detta fall av hela den samägda fastigheten. En sådan möjlighet torde dock föreligga allenast såvitt de skilda andelarna äro i samme ägares hand; för sådant fall torde särinteckningen efter överenskommelse mellan rättsägarna kunna överföras till en inteckning i hela fastigheten. Äro däremot andelarna å skilda händer, torde denna utväg endast i undantagsfall stå öppen. I allmänhet måste alltså särinteckningen utlösas och om sådan utlösning icke sker inom viss, i lagen medgiven anståndstid, inteckningen förfalla. Oberoende av den för inteck— ningsreversen gällande förfallotiden bör borgenären alltså tillerkännas rätt till uppsägning. Även härutinnan torde bestämmelser böra meddelas i PromL.
I många fall avser en uti en ideell andel meddelad inteckning en genom sämjedelning utbruten lott av fastigheten. När så är förhållandet, torde med nu rådande fastighetsredovisning icke kunna besvaras utan närmare utred- ning. Att en sådan sämjelott icke i framtiden skulle kunna utgöra kredit- objekt, skulle otvivelaktigt hårt drabba innehavare av dylika sämjelotter. Något hinder för att, sedan lagfart meddelats, inteckna sämjelotten möter icke enligt gällande lagstiftning.1 Enligt beredningens mening bör denna möjlighet ej heller uteslutas efter nya JBs ikraftträdande. För att sämje— lotten i detta fall skall tillerkännas en särställning i förhållande till andra andelsförvärv erfordras tydligen att sämjelottsfallen avskiljas från övriga förvärv av ideell andel. Detta torde kunna ske därigenom att utväg öppnas för anteckning i fastighetsboken om andelens karaktär av sämjelott. Förslag härom kommer att upptagas i PromL.
Motiv till de särskilda lagrummen
1 5. 1 IF användes termen inteckning i skilda betydelser. Med inteckning av- ses i nämnda förordning dels själva inskrivningen dels den därigenom upp-
1 Se Olivecrona, IF 5. 23.
komna panträtten. I den förra betydelsen begagnas termen inteckning icke blott om inskrivning av panträtt utan också om inskrivning av nyttj an-derätt, servitut och övriga begränsade sakrätter. Av beredningen har benämningen inteckning reserverats för inskrivning av panträtt.1
Det förevarande kapitlet, som upptager de materiella bestämmelserna, har i anslutning härtill angivits avse panträtt, medan inskrivning av panträtt, inteckning, behandlas i 30 kap.
Förevarande paragraf motsvarar 1 5 IF. Såsom framhållits i den allmän— na motiveringen till kapitlet skall pantutfästelse innefattas i ett av fastig- hetsägaren upprättat pantbrev; detta ersätter det nuvarande intecknings- medgivan-det liksom ock den personliga förskrivning vartill detta medgivan- de nu ansluter sig.
I vissa fall kan panträtt grundas å annat förhållande än fastighetsägarens utfästelse. I detta sammanhang må erinras om den i förslaget införda rät- ten för köpare att, då talan om hävande eller återgång bifallitS, erhålla pant— rätt i den försålda fastigheten för fordran hos säljaren på äterbekommande av erlagd köpeskilling (4 kap. 27 å). Sådan fordran skall, sedan talan väckts, gälla med samma rätt som utfästelse .av panträtt; även i detta fall måste dock den panträtt som genom inteckningens meddelande kommer till stånd knytas till ett pantbrev. Härom hänvisas till 30 kap. 22 å och motiven till nämnda lagrum. Enligt särskilt stadgande kan pantbrev i fastighetsägarens ställe utfärdas av inskrivningsdomare eller annan särskilt angiven person eller myndighet. Såsom framgår av 26 å i detta kapitel skola i fråga om så- lunda upprättat pantbrev gäll-a samma bestämmelser som om pantbrevet upprättats av fastighetsägaren.
Enligt 2 5 IF kan, oberoende av fastighetsägarens medgivande, inteckning meddelas för köpeskillingsfordran, för vilken fastigheten häftar enligt 11 kap. 2 & JB, ävensom för skadestånd, som fastighetsägaren genom laga— kraftägande utslag i brottmål förpliktats att utgiva, dock allenast om ska— deståndet ej genast är förfallet till betalning. Av skäl som beredningen åbe- ropat i motiven till 1947 års förslag har i det nu framlagda förslaget icke upptagits någon motsvarighet till stadgandena i 11 kap. 2 & JB.2 En konse- kvens härav är att även frågan om tvångsinteckning för sådan fordran för- faller. Liksom i allmänhet erfordras alltså att köparen utfärdar pantbrev å säljarens fordran. Däremot har beredningen på skäl som närmare utvecklas i de allmänna motiven till 24 kap. ansett att vid ansökan om inskrivning en sådan fordran bör i konkurrens med andra sakrätter komma i åtnjutande av en viss företrädesställning. Ett villkor härför är emellertid att dess ka— raktär av ogulden köpeskilling finnes angiven redan i pantbrevet. Bestäm— melse härom har upptagits i 4 g i förevarande kapitel. Tillräckliga skäl att bibehålla den nuvarande med särskild förmånsrätt ej förknippade rätten till tvångsinteckning för skadestånd i brottmål ha ansetts icke föreligga.3
1 Se LB II 5. 239 och 383, jfr reservation av dåv. rev. sekr. Albert Lindhagen motlagby- råns förslag, prop. 27/1875 bil. 1 s. 79. = 1947 års bet. s. 223 ff. 3 Se Olivecrona, IF 5. 37 samt LB II 5. 319.
Den panträtt som avses i förevarande kapitel kommer till stånd först därigenom att inteckning beviljas; denna regel överensstämmer med gällan- de rätt. Stadgandet innebär uppenbarligen icke att ej vissa rättsverkningar av pantutfästelsen och den därpå grundade ansökan om inskrivning kunna inträda tidigare; då ansökan om inteckning ej omedelbart avslås, är den främst av betydelse vid konkurrens med andra sakrätter. Härom hänvisas till de i 24 kap. upptagna bestämmelserna om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning.
2 och 3 55.
I fråga om föremålet för pantutfästelse uttalas i den nyss behandlade 1 5 att utfästelsen skall avse fast egendom. Förevarande lagrum innefatta häri vissa begränsningar. I fast egendom inbegripas såväl en för sig bestående fastighet som ock andel i fastighet eller område av sådan samt ett kom-plex av fastigheter, som tillhöra samme ägare. I två eller flera fastigheter ge- mensamt må över huvud taget ej panträtt utfästas (3 5). Särskild pantut- fästelse i område eller andel av fastighet må ej heller tillåtas i annat sam— manhang än vid överlåtelse och, vad angår andel, då överlåtelsen tillika sker med bestämmelse om andelens utbrytning.
Uppenbart är det av vikt att red-an på pantutfästelsens stadium förhindra upprättande av pantbrev, som icke kan läggas till grund för inskrivning. För att inskrivning skall kunna beviljas måste det anses utgöra en förutsätt- ning att denna kommer att hänföra sig till en bestående fastighet. Vad an- går särskild andel i en samägd fastighet och ett komplex av flera fastigheter har beredningen i de allmänna motiven till förevarande kapitel uttalat att så- dan egendom icke bör kunna göras till föremål för panträtt; som skäl för denna ståndpunkt har bl. a. åberopats att ett gemensamt inteckningsansvar då skulle kunna uppkomma. Utfästelse av panträtt bör alltså i detta fall icke äga giltighet.
Läget blir i viss mån ett annat, då ett område av fastigheten överlåtits el- ler förvärv skett av en andel med bestämmelse att andelen skall utbrytas. Är förvärvet ännu beroende av laga delning, kan lagfart sökas, men sådan må beviljas först sedan laga delning ägt rum (28 kap. 14 5 nya JB). Det nu sagda gäller ock i fråga om inteckning (30 kap. 4 5). De överlåtelseförvärv som här åsyftas ha närmare reglerats i 4 kap. 7 och 8 åxå. Göres ej på sätt där stadgats ansökan om den överlåtna egendomens avskiljande till sär- skild fastighet eller bifalles ej sådan ansökan, är överlåtelsen ogiltig och an- sökan om lagfart måste såsom konsekvens härav avslås (28 kap. 9 5 4 och 10 å andra st.). Härav följer att även ansökan om inteckning skall avslås (30 kap. 2 's" 2 och 3 å andra st.).
Härefter inställer sig frågan om verkan av pantutfästelse i den del av fas- tigheten som återstår efter överlåtelsen. Av den allmänna ståndpunkt som inskrivningslagstiftuningen intagit (6 5 3 mom. LF) har ansetts följa att ej heller i detta fall inteckning kan beviljas, innan den överlåtna egendomen avskilts från fastigheten.1 En uttrycklig bestämmelse härom har i förslaget
1 Se LB 11 s. 321, NJA 1910 s. 530 samt Olivecrona, IF 5. 22 not 1.
upptagits i 30 kap. 7 5. I det-ta fall torde emellertid någon ogiltighetsverkan i fråga om pantutfästelsen ej böra knytas till det förhållandet att överlåtel— sen som sådan blir ogiltig. Egendomen återgår i detta fall till stamfastig- heten; med fastighetsägarens intresse synes bäst överensstämma att pant- utfästelsen automatiskt övergår till att omfatta hela fastigheten. Även här— om har bestämmelse upptagits i 2 5 andra stycket.
Från regleringen i nyssnämnda stadganden i 4 kap. nya JB har genom en bestämmelse i PromL undantagits _ förutom överlåtelse av område i över— ensstämmelse med fastställd stadsplan — överlåtelse av område i överens- stämmelse med fastställd tomtindelning. En sådan överlåtelse är alltså icke för sitt bestånd beroende av laga delning. Härav skulle följa att panträtt må utfästas i området och, sedan lagfart beviljats, även inteckning kunna beviljas. Emellertid synes för ett sådant "fall gälla att pantutfästelse ej till— låtes i området utan först i den fastighet vari området kommer att ingå.1 Denna ståndpunkt torde även böra bibehållas. Den närmare regleringen härav kommer att int—ägas i PromL.
Vad angår de särskilda bestämmelserna torde i övrigt böra framhållas följande.
Med överlåtelse avses i 2 5 andra stycket sådana avtalsförvärv som be- handlas i 4 kap. i jordabalksförslaget. Till överlåtelse är enligt förslagets ter- minologi även att hänföra försäljning å exekutiv auktion; sådant förvärv torde emellertid i detta sammanhang vara utan betydelse. Under denna be- teckning innefattas däremot ej universalfången. Ett sådant förvärv kan ej heller i allmänhet, med hänsyn till de bestämmelser som beredningen före— slår rörande sådana förvärv, leda till uppkomsten av förhållanden som 2 5 andra stycket avser att reglera. Ett undantag härifrån utgör allenast det fall att någon genom legat erhållit område av fastighet eller andel däri med be— stämmelse om utbrytning. Beredningen har ansett detta fall icke vara av den betydelse att en särskild bestämmelse därom erfordras. Övervägande skäl tor- de tala för att de ifrågavarande bestämmelserna därvid analogiskt tilläm— pas.
Enligt 3 & må i samma pantbrev ej utfästas panträtt i flera fastigheter. Såsom tidigare utvecklats har stadgandet sin grund i förslagets ståndpunkt till frågan om gemensamma inteckningar. Det kunde ifrågasättas att i stål- let reglera denna fråga på det sätt att gemensamma inteckningar formellt tillätes; ansvaret skulle emellertid enligt uttryckligt lagstadgande alltid va— ra delat efter värdeförhållandet mellan fastigheterna. Pantutfästelsen skul- le då kunna ske i samma pantbrev. En sådan ordning skulle emellertid med- föra osäkerhet i fråga om omfattningen av det inteckningsansvar som ålåge varje fastighet; någon omedelbar upplysning därom skulle icke kunna häm— tas ur fastighetsboken. I samband med utsökning i någondera fastigheten måste fastställas till vilket belopp panträtten skulle gälla i varje fastighet; de därmed förknippade olägenheterna äro påtagliga. Närmare till hands
1 Se NJA 1943 s. 734 samt Grefberg, FBL s. 45. Jfr Rodhe, Fastighetsindelningen s. 153 f. och Prawitz, Tomter och stadsägor s. 135 ff.
skulle då ligga att tillåta en uppdelning av inteckningsansvaret redan i ' pantbrevet. Ej heller för detta fall har beredningen ansett tillräckliga skäl föreligga för en avvikelse från den allmänna regeln att varje pantutfästelse skall avse allenast en fastighet. Såsom framgår av den allmänna motive- ringen till förevarande kapitel skall, sedan bruksenhet registrerats, denna i förevarande hänseende anses som en enda fastighet (26 kap. 14 5).
4—6 55.
Dessa lagrum innehålla närmare bestämmelser om pantbrevets innehåll och form. Angående de allmänna grunderna för dessa bestämmelser hän— visas till kapitlets allmänna motivering.
För att ett pantbrev skall anses föreligga måste det innehålla förskriv- ning om betalning ur viss angiven fast egendom. Av pantbrevets uppgift att vara bärare allenast av panträtt följer att någon utfästelse av personlig betalningsskyldighet icke kan äga rum i pantbrevet. Såsom framgår av 6 5 är det helt förbjudet att i pantbrevet intaga förskrivning därom. Att pant- brevet innehåller förskrivning om betalning ur fastigheten är tillräckligt för att utfästelse av panträtt skall anses föreligga; något hinder möter dock ej för att en sådan förskrivning åtföljes av ett uttryckligt inteckningsmed- givande (panträttsförklaring). Om pantbrevet helt avfattas som ett inteck- ningsmedgivande, bör ock en sådan handling kunna godkännas som pant- brev under förutsättning att därav framgår för vilket belopp fastigheten skall häfta; i sådant fall bör medgivandet anses innefatta även åtagande om betalning ur fastigheten.
Pantbrevet skall innehålla förskrivning av ett visst kapitalbelopp i svenskt mynt. Förslaget avviker i två hänseenden från vad nu gäller enligt 11 5 IF; betalningsutfästelsen har begränsats till fordran i svenskt mynt och någon motsvarighet till nuvarande bestämmelse om panträtt för fordran i varor har ej heller upptagits. Såsom LB framhållit äger ett åtagande av sistnämnda slag icke den bestämdhet som bör vara utmärkande för pant- rätten.1 De nuvarande bestämmelserna torde, ehuru något rättsfall i denna fråga ej föreligger, icke uppställa något hinder för meddelande av inteck- ning för fordran, som utfästs i utländskt mynt eller vartill knutits guld- klausul. Vissa skäl kunna — ej minst med hänsyn till den utländska kre— ditmarknaden _ anföras för denna ståndpunkt.2 Mot en sådan lösning kan å andra sidan åberopas den osäkerhet som därav skulle bli följden för panthavare med sämre rätt i fastigheten; dennes ställning skulle komma att bero av det svenska myntets värde i förhållande till guldet eller det främmande myntet å betalningsdagen (jfr 7 & SkL). Ur denna synpunkt torde övervägande skäl tala för att panträtternas inbördes värdeförhållan- de bestämmes efter en och samma värdemätare; möjlighet skulle eljest komma att saknas för ett pålitligt bedömande av den säkerhet som de
1 LB II 5. 317 f. = Jfr BGB 5 1113 samt Staudinger, Kommentar zum burgerltchen Gesetzbuch 9 uppl. Band III s. 960, 1010 f.
efterföljande panträtterna medförde. Att som sådan värdemätare endast svenskt mynt kan ifrågakomma synes uppenbart. Inträdande fluktuationer i det svenska penningvärdet drabba alla panträtter likformigt. En ned- gång i det inhemska penningvärdet efter pantbrevets belåning kan visser- ligen leda till att gäldenären-fastighetsägaren obehörigen gynnas; detta förhållande innefattar emellertid ett spörsmål av allmän innebörd och kan icke isoleras till att avse allenast panträtten.
Att pantutfästelsen skall avse visst kapitalbelopp medför att räntebe- talningar och andra återkommande penningprestationer icke kunna utfäs- tas som panträtt utan att pantbrevet samtidigt innefattar förskrivning av den kapitalskuld till vilken prestationerna hänföra sig.1 Upplåtelse av ränte- rätt behandlas i 9 kap.
Med inteckning för visst kapitalbelopp följer ej automatiskt _ vare sig enligt gällande rätt eller enligt förslaget — någon rätt för panthavaren att ur fastigheten uttaga jämväl ränta å det intecknade beloppet. För att pant- rätt med avseende å ränta skall uppkomma måste räntan vara utfäst i den handling på grund varav inteckning sökes, enligt förslaget pantbrevet. Er- inran härom har upptagits i första stycket av 4 5. Enligt nämnda lagrum skall, då särskild förfallotid skall iakttagas, denna angivas i pantbrevet. Om någon förfallotid icke utsättes i pantbrevet, förfaller detta enligt all- männa regler vid anfordran. I fråga om befogenhet att komplettera pant- brevet med föreskrift om ränta eller förfallotid samt ändra redan i pant- brevet angiven ränta och förfallotid hänvisas till 30 kap. 10 och 11 55.
Lika litet som enligt gällande lag medför pantförskrivningen i och för sig någon rätt för borgenären att ur panten uttaga kostnader. Något hinder föreligger dock icke för att i pantbrevet intaga en uttrycklig utfästelse där- om; i detta fall måste kostnadens maximum angivas.2
Såsom erinrats vid 1 5 skall för att panträtten må gälla för ogulden köpe- skilling detta angivas i pantbrevet.
Enligt 4 5 andra stycket får ej i pantbrevet intagas villkor, varav pant- rättens inträde eller bestånd skulle vara beroende. Ett sådant villkor skulle stå i strid med det syfte som bestämmelserna om ägarpant avse att tillgodo— se och dessutom medföra osäkerhet i den allmänna omsättningen. Förbudet mot villkorsbestämmelser gäller uppenbarligen allenast själva pantbrevet. Något hinder föreligger icke att den fordran för vilken pantbrevet lämnas såsom säkerhet göres beroende av villkor. Leder ett sådant Villkor till att be- talningsskyldighet ej inträder eller att denna förfaller, är detta utan bety— delse för panträtten som sådan; denna övergår till ägarpant.
Pantbrev skall, såsom framgår av den allmänna motiveringen till föreva- rande kapitel, anses utgöra ett innehavarpapper. En konsekvens härav är att panträtt icke kan grundas å pantbrev, som är ställt till viss man eller till viss man eller order. Bestämmelse härom har upptagits i 5 5. I detta sam- manhang är emellertid att särskilt uppmärksamma stadgandet i 6 5 andra
1 Jfr LB 11 s. 318, 393 f. 2 Se NJA II 1912 s. 201 ff., Undén II:2 s. 303, Olivecrona, IF s. 26 f.
stycket om anteckning å pantbrev angående vissa förhållanden som äro av betydelse för rätten att göra pantbrevet gällande. I överensstämmelse med den funktion som en sådan anteckning har att fylla bör den icke inflyta i pantbrevets text; detta skulle kunna leda till återkommande utbyten av pant- brev. Anteckning om det skuldförhållande som pantbrevet avser har till upp— gift att bevara fastighetsägarens rätt till invändningar rörande det bakom— liggande rättsförhållandet; däremot avses icke att genom anteckning i och för sig skulle kunna grundas ett skuldförhållande. Denna hans rätt skulle eljest kunna vid godtrosförvärv av pantbrevet komma att gå förlorad; an- teckningen utgör ock ett skydd mot obehörig överlåtelse av pantbrev (se 12 5). Genom anteckning å pantbrevet kan fastighetsägaren vidare utmärka att pantbrevet blivit inlöst eller eljest icke är belånat och därigenom för- hindra att någon, som obehörigen fått det i sin besittning, begagnar sig av det-samma.
Såsom framgår av ifrågavarande lagrum kan fastighetsägaren genom ny anteckning upphäva eller ändra tidigare anteckning. En sådan förändring kan icke ske helt formlöst genom överstrykning; detta skulle lätt leda till missbruk. För detta ändamål erfordras ny anteckning.
Varje anteckning, såväl den ursprungliga som senare tillkomna, bör up- penbarligen förses med fastighetsägarens underskrift; denna behöver icke styrkas av vittnen. Till förebyggande av ovisshet angående tidpunkten bör anteckningen dagtecknas; detta har dock icke uppställts såsom formkrav. Anteckningarnas lydelse och andra omständigheter torde i allmänhet ge vid handen till vilket skuldförhållande en anteckning hänför sig. Av anteck- ningens uppgift att förebygga uppkomsten av god tro hos pantbrevets för- värvare torde ock följa att denne, då han har anledning misstänka att an- teckningen är av betydelse för hans rättsställning, bör hos fastighetsägaren göra sig närmare underrättad om förhållandena och ev. avfordra fastighets- ägaren en ny anteckning. Den i lagtexten angivna förutsättningen att fastig- hetsägaren innehar pantbrevet innebär att, om anteckningen ej skett före pantbrevets överlämnande till borgenären, det beror av denne huruvida han vill tillhandahålla pantbrevet för sådant ändamål. Tillräckliga skäl att åläg- ga borgenären att för antecknings verkställande tillhandahålla pantbrevet torde i detta fall icke föreligga. För behörig anteckning erfordras icke att fastighetsägaren sökt eller erhållit lagfart.
Till de för uppkomsten av panträtt nödvändiga förutsättningarna hör, i anslutning till gällande rätt, att fastighetsägarens underskrift å pantbrevet skall vara styrkt lav vittnen. Att liksom vid fastighetsköp fordra att ett av vittnena skall äga speciella kvalifikationer har beredningen dock ansett vara alltför vittgående. Av lagen den 20 december 1946 med särskilda bestäm- melser angående vittne vid vissa rättshandlingar framgår, att som vittne ej får godkännas den som är under femton år eller som på grund av sinnes- sjukdom, sinnesslöhet eller annan rubbning av själsverksamheten saknar insikt om betydelsen av vittnesbekräftelsen. När dylik obehörig person an- litas såsom vittne, skall enligt nämnda lag hans vittnesbekräftelse vara utan
verkan. Huruvida en person, som anlitats som vittne, fyller de nu angivna kvalifikationerna torde för tredje man i regel vara okänt. Till förebyggande av den ovisshet som sålunda kan uppkomma om pantutfästelsens giltighet har i 25 kap. 11 & intagits en bestämmelse att, sedan ansökan om inteckning bifallits eller förklarats vilande, mot handlingen ej må åberopas att denna ej varit styrkt av vittnen eller att bestämmelserna därom i övrigt ej iaktta- gits. Från vittneskravet har — liksom i motsvarande fall beträffande över- låtelse av fastighet —— undantagits pantbrev, som upprättas av statlig myn- dighet. Med detta undantag avses närmast pantbrev, som enligt särskilda be- stämmelser utfärdas i fastighetsägarens ställe av inskrivningsdomare, läns— styrelse eller utmätningsman.
Att ett pantbrev, som icke fyller de i förevarande lagrum upptagna kra- ven å pantbrev, icke kan läggas till grund för inskrivning är uppenbart; an- sökan därom skall omedelbart avslås (30 kap. 2 5 2).
7 5.
Enligt 15 5 IF skall, om den egendom vari inteckning för fordran sökes då är avträdd eller samma dag avträ—des till konkurs, ansökan avslås, om ej ansökan avser ogulden köpeskilling enligt 11 kap. 2 5 JB. Har inteckning det oaktat meddelats, år den utan verkan. Frågan om företrädet mellan kon- kurs och utfästelse av panträtt kommer att i samband med andra närståen— de konkurrensfrågor mera ingående behandlas i de allmänna motiven till 24 kap.
Det företräde som tillkommer konkurs i förhållande till panträtt regleras — liksom i fråga om överlåtelse av fastighet eller upplåtelse i denna av be- gränsad sakrätt — väsentligen av bestämmelserna i KL. Vid sidan av dessa bestämmelser har emellertid i IF upptagits nyss återgivna stadgande vad angår panträtt. Stadgandet grundar sig å den uppfattningen att av fastig— hetsägaren utfäst panträtt, när inteckningen sökts under konkursen, ej må åberopas. Då förhållandet styrkes skall, enligt andra stycket i 15 5 IF, an- teckning därom göras i inteckningsprotokollet ; en sådan anteckning är dock i och för sig utan betydelse för inträdet av ogiltighetsverk-an.
Vid övervägande av nu ifrågavarande liksom andra därmed sammanhö- rande spörsmål har beredningen kommit till den uppfattningen att en re— form å detta område icke lämpligen bör sammankopplas med de i 24 kap. av jordabalksförslaget upptagna konkurrensreglerna. Bestämmelserna i 15 5 IF ha därför utan annan ändring i sak än som avser ogulden köpeskilling upptagits i förevarande paragraf; det nu sagda gäller även den i 15 5 andra stycket föreskrivna anteckningsskyldigheten. I detta sammanhang må emel— lertid framhållas att beredningen sökt avhjälpa den obillighet mot godtro- ende innehavare av intecknat pantbrev som är förenad med panträttens ovill- korliga ogiltighet (jfr 25 kap. 4 5); för detta fall har en ersättningsregel upptagits i 25 kap. 5 &.
Såso'm framhållits vid 1 5 har beredningen ansett köpeskillingsfordran icke böra vara förenad med någon. tyst förmånsrätt men däremot böra vid
inskrivning åtnjuta en viss företrädesställning. I överensstämmelse med den- na ståndpunkt har stadgandet i andra stycket utformats.
Enligt 15 & IF är panträttens ogiltighet knuten till det förhållandet att egendomen är avträdd till konkurs. Denna avfattning utesluter icke det fal- let att pantbrevet utfärdats av en tidigare ägare, som därefter överlåtit fas- tigheten till konkursgäldenären.1 Till förebyggande av en sådan tolkning har i förslaget uttryckligen angivits att det endast avser pantbrev som upp- rättats av konkursgäldenären.
Ansökan om inteckning för pantbrev, som enligt förevarande paragraf ej må göras gällande, skall enligt 30 kap. 2 5 10 omedelbart avslås. Sedan kon- kursen avslutats, föreligger ej något hinder på grund av bestämmelserna i förevarande lagrum att för inteckning åberopa pantbrevet.
85.
Enligt 60 5 IF är en inteckning (inskrivning) ogiltig, om den meddelats sedan fastigheten kommit ur rätte ägarens hand och denne genom klander återvunnit fastigheten från dess innehavare. En motsvarande bestämmelse upptogs redan i det av lagkommittén år 1826 avgivna förslaget till allmän civillag (8 kap. 15 & JB). Lagrummet är grundat på den uppfattningen att rätte ägaren icke bör vidkännas den belastning i sin äganderätt som skulle bli följden, om ett dylikt förfogande över fastigheten skulle vara bindande för honom. Med fastighetens återvinnande förfaller, ur derivativ synpunkt, den rättsliga grundvalen för den ifrågavarande rättshandlingen och därmed även för inskrivningen ; den vinnande har aldrig, rättsligt sett, varit skild från sin äganderätt.2 Stadgandet är icke begränsat till panträtt utan gäller även andra inskrivna sakrätter.
Stadgandet i 60 5 IF avser enligt ordalagen allenast det fall att fastig- heten frånvinnes innehavaren genom klander. Därmed torde emellertid icke vara avgjort, huruvida de inteckningar som på grund av förvärvarens med— givande beviljats efter en överlåtelse skulle vara orubbade, om på talan av överlåtaren mot dennes medkontrahent köpet skulle gå åter, t. ex. på grund av tvång eller svek å dennes sida. Såsom framhållits i rättsdoktrinen vore icke rimligt om frågan angående dessa inteckningars giltighet skulle be— svaras olika allt eftersom talan riktades mot förste förvärvaren eller mot senare förvärvare.3
Av bestämmelserna i 60 5 IF anses däremot icke följa att, då köpet återgår på talan av köparen, en utfästelse eller upplåtelse av denne skulle bli ogiltig. Beträffande detta fall har uttalats den uppfattningen att en sådan återgångs- talan ej medför rättsogiltighet för köparens rättsliga förfoganden:1 Å andra sidan torde detta resultat icke överensstämma med de derivativa grundsat- ser som enligt vad förut framhållits böra tillämpas. Den omständighet varå
1 Se Lamm, Inteckning s. 19 f. = LB 11 s. 325; Lagkommitténs förslag till allmän civillag, motiven s. 106. 3 Se Olivecrona, IF 5. 159 f. jämte där anförd litteratur. ' Se Holmbäck i Minnesskrift ägnad 1734 års lag II 5. 224 och Olivecrona, IF 5. 160 not 15.
talan om återgång grundas förelåg redan vid förvärvet, vare sig talan väckts från ena eller andra sidan; konsekvensen härav bör då för båda fallen bli densamma. För de fall då återgångsskälet är av legal natur synes det ock betydelselöst från vilken sida initiativet utgår.
Situationen är i viss mån en annan vid hävande av avtal. Innan avtalet häves, äger förvärvaren i överensstämmelse med avtalet förfoga över fas— tigheten och en av honom däri utfäst eller upplåten rättighet kan icke he- rövas sin giltighet allenast på den grund att han själv sedermera för talan om köpets hävande. Vad angår hävande från överlåtarens sida är däremot tydligt att samma begränsning i detta fall ur derivativ synpunkt måste anses gälla som då på grund av överlåtarens initiativ avtalet förklaras skola åter- gå. Vid överlåtarens hävande kommer alltså även ett förfogande av nyss angivet slag lika Väl som en överlåtelse från köparens sida1 att förlora sin giltighet. De rättsliga konsekvenserna av hävande och återgång äro vad angår talan av överlåtaren alltså desamma.
Från de nu angivna utgångspunkterna ha bestämmelserna i paragrafens första och andra stycken avfattats. I nära anslutning till 60 5 IF utsäges i första stycket att, då egendom efter klander frånvinnes dess innehavare, pantutfästelse, som skett sedan egendomen kom ur rätte ägarens hand, är utan verkan. Denna regel har enligt andra stycket gjorts tillämplig även för det fall att det äganderättsförvärv som ligger till grund för pantutfästelsen förklarats skola återgå eller avtalet därom på talan av överlåtaren blivit hävt. Någon ogiltighetsverkan har däremot icke föreskrivits för det fall att avta- let häves på talan av förvärvaren; av 4 kap. 26 5 framgår i fråga om köp att förvärvarens rätt att häva kan bero av att han till överlåtaren erlägger vad som kan komma att uttagas ur fastigheten.
Med förvärv avses i fråga om återgång ej allenast överlåtelse utan, oavsett dess natur, varje förvärv som är behäftat med en rättslig brist av beskaffen— het att kunna utgöra grund för talan om förvärvets återgång. Hävande torde däremot i allmänhet förutsätta ett avtal, såsom köp, byte eller gåva. I den mån beslut av myndighet, såsom vid förköp, kan anses motsvara eller är äm— nat att fylla samma rättsliga funktion som ett avtal, torde även i sådana fall hävande kunna ifrågakomma. Härvid torde, om ej särskild bestämmelse är meddelad (jfr 5 kap. 23 å), en analogisk tillämpning av reglerna vid hä— vande av avtal kunna äga rum.
Bestämmelserna i första och andra styckena äro att sammanställa med vissa inskrivningsrättsliga regler. Då talan väckes angående återgång av för— värv av fastigheten eller hävande av avtal därom eller bättre rätt till denna, skall omedelbart om tvisten göras anteckning i fastighetsboken (33 kap. 3 5). Inteckning på grund av ansökan, som göres efter talans väckande eller som gjorts dessförinnan men vid talans väckande ännu ej bifallits, må ej beviljas med mindre enligt dom eller beslut som vunnit laga kraft förvärvet skall bestå (30 kap. 5 5 jfrd med 28 kap. 11 å). Bifalles talan, skall ansökan avslås (30 kap. 3 5). Sökes efter ett sådant avgörande inteckning på grund
1 Se 1947 års bet. s. 166.
av pantbrev, som före talans väckande eller därefter utfärdats av annan än rätte ägaren skall, då pantutfästelsen i detta fall enligt nu ifrågavarande lagrum är utan verkan, ansökan omedelbart avslås (30 kap. 2 5 10). Med hänsyn till de nu återgivna bestämmelserna erfordras en materiell rätts- regel allenast för det fall att redan före talans väckande inteckning bevil- jats. Såsom en följd av att pantutfästelsen är utan verkan skall en sådan in— teckning undanröjas; detta synes dock icke, såsom i det fall vilket behand— lats under 7 5, böra ske ex officio utan allenast på talan av fastighetens ägare. Bestämmelse härom har upptagits i första stycket. Talan kan föras antingen i äganderättstvisten eller i särskild rättegång.
Av skäl, som utvecklats i motiven till 4 kap. 32 5, kunna bestämmelserna i andra stycket i förevarande lagrum icke i allo tillämpas i fråga om gåva; dessa bestämmelser skulle leda till att, när på talan av givaren gåva åter- går, av gåvotagaren utfärdade pantbrev alltid skulle vara ogiltiga. En så- dan konsekvens skulle icke stå i överensstämmelse med den ståndpunkt som ligger till grund för bestämmelserna i 4 kap. 30 5 om giltigheten av gåvotagarens överlåtelse; då sådan överlåtelse står i strid med villkor gäl- lande under mer än två år från gåvobrevets dag eller för obestämd tid, äger givaren icke någon talan mot nye ägaren. I överensstämmelse härmed bör från bestämmelserna i andra stycket undantag ske för nyss angivna fall; undantaget bör avse panträtt, för vilken inteckning meddelats före talans väckande. Ansökan som gjorts tidigare men före denna tidpunkt ej lett till bifall är, liksom ansökan därefter, beroende av utgången av målet om gå- vans återgång.
Enligt 11 kap. 4 5 JB skall, då jord går bort, som någon mottagit i byte för annan jord, denne äga återbekomma den jord som han lämnat i byte, så länge jorden är i dens hand med vilken bytet ägde rum. Sedan denne överlå- tit jorden och lagfart erhållits å överlåtelsen, är dock denna rätt utesluten; för detta fall hänvisas den som jorden frångått att söka sin fångesman. Med uttrycket att jord som ena kontrahenten mottagit i byte »gått bort» torde avses att jorden efter klander frånvunnits honom; däremot innefattas däri icke att i tvist mellan kontrahenterna bytesavtalet förklarats skola åter— gå eller — i annat än det förutnämnda fallet — blivit hävt. Den ståndpunkt som kommit till uttryck i angivna lagrum har vissa konsekvenser i fråga om beståndet av panträtt och annan begränsad sakrätt i den bytesegendom som lämnats oklandrad; denna egendom skall, om den ej överlåtits, återgå till den kontrahent, som på grund av klandret mist den i byte mottagna egen- domen, med de belastningar som tillkommit efter bytet. Ett uttryckligt stadgande i denna fråga upptogs i lagkommitténs förslag till allmän civil— lag (8 kap. 15 & JB). I stadgandet, som var gemensamt för såväl gåva som byte, uttalades att, då given egendom, som prövats förverkad, eller bortbytt egendom, som ginge till förre ägaren åter, blivit intecknad sedan gåvan eller bytet skedde, inteckningen skulle bli ståndande och den till vilken egendomen återginge i stället erhålla skadestånd. Med gåvas förverkande åsyftades återkallelse av gåvan från givarens sida på grund av att gåvotaga-
ren gjort givaren märklig orätt eller skada; denna situation motsvarar när- mast den som behandlats i andra stycket av förevarande lagrum. Angående återgång av bortbytt egendom hänvisades till ett i 9 kap. 6 5 av kommit— téns jordabalksförslag upptaget stadgande av väsentligen samma innebörd som 11 kap. 4 & JB. Som motiv för de i 8 kap. 15 5 upptagna bestämmelserna anfördes att — i motsats till vad som gällde vid klander —— äganderätten i den stund då inteckningen kom till stånd tillhörde gåvotagaren resp. bytes- mottagaren.1
Uti LBs år 1907 framlagda förslag till lag om köp, byte och gåva av fast egendom frångick LB den uppfattning som kommit till uttryck i bestäm- melserna i 11 kap. 4 & JB och förordade i stället en bestämmelse av inne— håll att, då fast egendom, som gått i byte mot annan fast egendom, efter klander frånvunnes den vilken bekommit egendomen, denne icke i något fall ägde återtaga den egendom han gav i byte utan vore hänvisad att utfå ersättning i penningar.2 Till denna uppfattning ansluter sig ock 1947 års förslag.3 Det stadgande som därom upptagits i 4 kap. 28 5 har dock utvid— gats att avse, förutom klander, även det fall att någon av de i bytet ingå- ende fastigheterna varit föremål för dubbelöverlåtelse och av denna an- ledning frångått bytesmottagaren. I beredningens nu framlagda förslag kvarstår detta stadgande oförändrat. Då enligt förslaget den i byte lämnade oklandrade egendomen alltid skall bli kvar hos den som mottog den vid bytet, förfaller alltså frågan huruvida de sakrätter varmed han belastat egendomen skola bestå eller icke.
Såsom framgår av vad redan anförts avse bestämmelserna i förslagets 4 kap. 28 å, liksomi 11 kap. 4 5 JB, allenast det fall att egendom, som gått i byte, på talan av tredje man frångår mottagaren. Av den allmänna i 4 kap. 28 & upptagna grundsatsen att vad som är stadgat om köp i tillämp— liga delar skall gälla om byte torde följa att för de fall som ej särskilt reg- lerats i sistnämnda lagrum de för köp gällande bestämmelserna böra till- lämpas. En sådan tillämpning leder till att, då bytesavtal på talan av någon— dera kontrabenten återgår, sakrätter, varmed endera kontrahenten belastat resp. fastighet, komma att upphöra samt att, när bytesavtalet på talan av ene kontrahenten blivit hävt, den av andre kontrahenten genom bytet för- värvade fastigheten blir fri från belastningar, som tillkommit under det att fastigheten var ur den hävandes hand, medan belastningarna i den andra fastigheten alltjämt kvarstå; i fråga om sistnämnda fastighet är den som väckt talan att anse ej som överlåtare (säljare) utan som förvärvare (kö— pare). Av bestämmelserna i 4 kap. 26 5, Vilka äro att tillämpa även i fråga om byte, torde följa att bytets hävande kan vara beroende av att den hä- vande kontrahenten till den andre erlägger vad som kan komma att uttagas ur den återlämnade fastigheten. Med hänsyn till vad sålunda anförts har beredningen ansett att byte i detta fall bör likställas med köp.
1 Lagkommitténs förslag till allmän civillag, motiven s. 106. = LB 11 s. 8 (1 kap. 26 å) och 205 f. = 1947 års bet. s. 237 f.
De i första stycket upptagna ogiltighetsreglerna kunna medföra en hög grad av osäkerhet för den som i god tro blivit innehavare av ett intecknat pantbrev. Till förebyggande av denna osäkerhet och dess återverkan på den redbara omsättningen ha i 25 kap. meddelats bestämmelser, som skyd— da godtroende innehavare av sådant pantbrev mot vissa invändningar om att pantbrevets utfärdare ej var rätt ägare; för de fall då en invändning härom ej är tillåten tillförsäkras emellertid rätte ägaren ersättning av all— männa medel. I de fall då en sådan invändning må åberopas mot den som innehar intecknat pantbrev kan å andra sidan denne, om han var i god tro, komma i åtnjutande av ersättning för sin förlust. Även dessa bestämmel- ser bygga alltså på den förutsättningen att rätte ägarens ekonomiska in- tresse skall skyddas. Med de i 25 kap. upptagna godtrosförvärven torde ock tillgodoses syftet med det undantag från 60 5 IF som upptagits i 4 5 förordningen om tjuguårig hävd; av skäl, som närmare utvecklas i mo— tiven till 23 kap. i förslaget, har någon motsvarighet till nämnda stadgan— de icke upptagits. Även i 24 kap. i det nu framlagda förslaget behandlas vissa fall, då panträtt eller annan sakrätt blir ståndande, ehuru det ägande— rättsförvärv som legat till grund för utfästelsen eller upplåtelsen ej må göras gällande. Dessa fall utgöra dock ej i och för sig något undantag från vad som föreslagits i förevarande lagrum; de härleda sig från de i 24 kap. upptagna konkurrensreglerna. Även enligt regler utanför jordabalkens om- råde kan i särskilda fall panträtt eller annan rättighet bestå, ehuru rättig- heten icke härleder sig från rätte ägaren.1
95.
Denna paragraf, som har till uppgift att angiva panträttens innehåll, motsvarar 18 5 1 mom. IF. Panträttens självständighet i förhållande till fordringsrätten klargör utan vidare att panträtten omfattar hela det kapi- talbelopp för Vilket inteckning meddelats, oberoende av till hur stor del detta belopp motsvaras av en borgenären tillkommande fordran. Till den del panträtten ej motsvaras av en sådan fordran utgör den ägarpant.2
Av betydelse för värdet av en viss panträtt är dess läge i företrädesord- ningen; bestämmelser om detta företräde meddelas i 24 kap. av förslaget. Det är efter detta inbördes företräde som rättigheterna upptagas i borge- närsförteckningen (107 & UL). En panthavare, vars panträtt går före den panträtt som utsökes, är icke skyldig att ta betalning och äger ej ens rätt att kräva sådan för annat fall än då det intecknade beloppet förfaller till betalning senast å dagen för köpeskillingens fördelning. Om panträtten till någon del är ägarpant, skall denna del alltid gäldas kontant (117 å andra st. UL). För räntebetalning gälla särskilda regler. Ränta utgår alle- nast, om inteckning därför är meddelad (jfr vid 4 g) och principiellt en— dast, då sådan ränta innestår ogulden; den skall vid borgenärsförtecknings upprättande beräknas för ett år, om det ej visats att den innestår för an-
1 Se Olivecrona, IF 5. 161. "3 LB II s. 313 f. samt Olivecrona, IF 5. 13, 49.
nan tid (112 5 första st. UL). Enligt nyssnämnda lagrum i IF har dock den tid för vilken ränta högst får utgå begränsats till två år före den dag då utmätning sker eller konkurs börjas; härtill kommer den ränta som löper efter nämnda dag till dagen för köpeskillingens fördelning (jfr 6 5 första st. SkL). Å ägarpant utgår ej ränta (25 å andra st. IF, 16 5 nedan).
Beredningens förslag överensstämmer i nu angivna delar med gällande rätt. Vad angår panthavarens rätt till ränta efter förfallodagen har i lag- rummet upptagits en mot regeln i 6 5 första stycket 5ch svarande bestäm- melse. Till den del de nuvarande exekutionsreglerna avse gemensamma in- teckningar ha de dock beträffande panträtter, som tillkommit enligt den nya ordningen, förlorat sin betydelse; i denna del ersättas de genom de särskilda bestämmelser som beredningen ämnar föreslå i fråga om utsök— ning i bruksenhet.
Av bestämmelser i särskilda författningar framgår att panthavaren även i vissa andra fall än vid utsökning äger rätt till betalning ur fastigheten. Detta gäller, då löseskilling eller ersättningsbelopp skall fördelas mellan rättsägare i fastigheten enligt de grunder som tillämpas vid fördelning av köpeskilling för utmätningsvis såld fastighet. Ett dylikt stadgande, som förekommer i 17 5 lagen om återköpsrätt, har upptagits i 6 kap. 21 å i jordabalksförslaget. Såsom ytterligare exempel kunna anföras bestämmel- ser i 14 & EnsL, 57 & ExL, 20 5 lagen om allmänna vägar och 9 kap. 69 & VL samt lagen den 8 april 1927 om inteckningshavares rätt till betalning ur er- sättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal.
Vid tillämpningen av gällande bestämmelser i ämnet ha olika mening— ar framkommit angående den tidpunkt från vilken den i 18 5 1 mom. IF avsedda ränteberäkningen skall äga rum. Det har gjorts gällande att den- na tidpunkt bör hänföras till förfarandets inledande genom stämning, för— ordnande av förrättningsman eller annorledes.1 Enligt en annan åsikt bör valet av utgångspunkt stå mellan dagen för rättens utslag i målet och dagen för expropriationens fullbordan.2 Vidare har uttalats att tiden borde räk- nas från expropriationssammanträdet, deponeringsdagen eller likvidlför- rättningens dag.3 Bland de olika alternativ som sålunda ifrågasatts synes företräde böra tillkomma dagen då nedsättning sker. I allmänhet samman- faller denna med expropriationens eller, då fråga är om annan inlösen, dennas fullbordan (jfr 49 & ExL); de särskilda skäl som vid utsökning tala för valet av en tidigare tidpunkt föreligga icke i detta fall.4 Vad angår det fall att egendomen tillträtts före expropriationens fullbordan är även sådant tillträde, då nedsättning föreskrives, beroende av att nedsättning ägt rum.
10 5. Med denna paragraf inledas de bestämmelser (10—16 55) Som angå rätts— förhållandet mellan panthavaren-borgenären å ena sidan och fastighetsäga— ' Se Holmbäck, Begränsade sakrätter s. 284 f. = Strahl s. 278.
” Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1922 s. 181 f. och 1931 s. 609. 4 Se Olivecrona, Föreläsningar över inteckningsförordningen (Uppsala 1934) s. 40 f.
ren-gäldenären å den andra. I förevarande lagrum behandlas omfattningen av den betalningsskyldighet som åligger fastighetsägaren gentemot pant- brevets innehavare; såsom erinrats vid nästföregående paragraf behöver denna icke sammanfalla med vad som vid utsökning skall uttagas på grund av pantbrevet.1
Fastighetsägarens ifrågavarande betalningsskyldighet är uppenbarligen beroende av de invändningar han äger göra gällande mot borgenärens betal- ningsanspråk. Såsom närmare utvecklats i kapitlets allmänna motivering är pantbrevet en löpande förskrivning och bör som sådan likställas med ett löpande skuldebrev. En allmän bestämmelse härom har upptagits i första stycket.
Hänvisningen i första stycket avser såväl invändningar som hänföra sig till giltigheten av rättshandlingen som sådan (17 5 SkL) som ock invändningar rörande själva skuldförhållandet, såsom att detta upphört eller förändrats. En invändning av förstnämnda slag leder i allmänhet till att pantbrevet och den därpå grundade panträtten är ogiltig eller utan verkan; i det se— nare fallet äger väl panträtten som sådan bestånd men den kan, helt eller till viss del, ej göras gällande mot fastighetsägaren. Såsom framgår av 27 kap. 21 g i förslaget gäller som allmän regel att inskrivning icke rubbar eller förändrar det materiella rättsläget mellan parterna samt att inskriv- ningen alltså icke avskär talan på grund av materiella brister i det inskrivna rättsförvärvet. Denna regel har dock, särskilt vad angår panträtt, i hög grad begränsats. En sådan undantagsbestämmelse har, såsom redan erin- rats, upptagits i 25 kap. 11 & angående vittnespåskrift. Av större vikt är den betydelse som i fråga om vissa ogiltighetsgrunder tillagts inskrivning av pantbrev genom bestämmelserna i 25 kap. 4 5. Beredningen hänvisar härom till vad som anförts i den allmänna motiveringen till förevarande kapitel. En erinran om ifrågavarande bestämmelser har skett i paragrafens sista stycke.
Enligt paragrafens andra stycke skola —— förutom beträffande fastighets- ägarens rätt till invändningar — bestämmelserna i SkL äga motsvarande tillämpning även i fråga om förfallotid (5 5), pantbrevs återställande och utfärdande av kvitto samt anteckning om betalning eller uppsägning (21 å), överlåtares och pantsättares ansvar för pantbrevets giltighet (9 och 10 åå) samt överlåtelsens eller pantsättningens giltighet mot borgenärer (10 och 22 55). Att de i 13, 14 och 19 55 SkL meddelade bestämmelserna om legi- timation vid skuldebrev till innehavaren äro att tillämpa även i fråga om pantbrev torde framgå redan av hänvisningen i paragrafens första stycke. Med hänsyn till att 11 & tredje stycket SkL avser även andra slag av in- teckning än som regleras i nya JB torde lagrummet kunna kvarstå oför- ändrat, ehuru det kommer att sakna tillämpning beträffande pantbrev varå nya JBs regler skola gälla. Detsamma äger avseende å regeln i 13 5 andra stycket andra punkten SkL.
Enligt 17 & SkL hänföres till invändningar, som må åberopas oberoende av innehavarens goda tro, att skuldebrevet dödats eller betalning fullgjorts
* LB 11 s. 317. 13—541886 II
genom fordringsbeloppets nedsättande i allmänt förvar eller att borgenären i följd av preskription eller proklama förlorat sin talan eller att skuldför- hållandet ändrats genom tvångsackord. Vad angår nedsättande torde vara uppenbart att sådant icke berör själva panträtten som sådan; det kan emel— lertid ge upphov till ägarpant. Frågan om inverkan på panträttsförhållandet av övriga i det anmärkta lagstadgandet angivna omständigheter skall be- handlas i nästföljande paragraf.
11 5.
De tidigare, huvudsakligen i IF, upptagna bestämmelserna om förnyelse av inteckning upphävdes genom lag den 15 juni 1934. Samtidigt härmed er- höll det i 5 3 preskriptionsförordningen upptagna stadgandet, att förnyelse avbröt preskription av den intecknade fordringsrätten mot ägaren av den intecknade fastigheten, en ändrad lydelse; preskriptionsavbrytande verkan tillades i stället beslut, varigenom ansökan om inteckning bifallits eller för- klarats vilande, ävensom anteckning om innehav av fordringshandlingen. Nämnda lagändringar vila på den uppfattningen att panträtten som sådan till sitt bestånd är oberoende av preskriptionsavbrytande åtgärder av det ena eller andra slaget.
Enligt 5 14 preskriptionsförordningen äger borgenär, vars fordran är in- tecknad i fast egendom, erhålla betalning ur denna egendom, ehuru han ej, efter kallelse å okända borgenärer, angivit sin fordran. AV 168 5 KL fram- går att i konkurs ackord ej är bindande för innehavare av intecknad ford- ran, såvitt rör den förpantade fastigheten; av 14 och 34 55 lagen om ackords- förhandling utan konkurs följer att ej heller ackord utan konkurs är bindande för inteckningshavare. Panträtten får alltså göras gällande även då gäldenären erhållit ackord.
De nyssnämnda bestämmelserna avse den fordran, som är förskriven i in— teckningshandlingen. Om denna är lämnad som pant för fordran enligt om- slagsrevers, följer av stadgandet i 5 8 preskriptionsförordningen att borge— nären äger kvarhålla panten till dess den fordran för vilken han äger pant— rätt blivit gulden, ehuru preskription skulle ha inträtt; i den mån fordran överstiger panten, gälla allmänna regler om preskription. Enligt 123 & KL är borgenär, som för sin fordran har panträtt i fast eller lös egendom, ej skyldig att för sin rätt till betalning ur panten bevaka sin fordran i kon- kursen.
Av den självständiga ställning som panträtten intager enligt beredningens förslag följer att panträttens bestånd är helt oberoende av det rättsförhål— lande som må ha föranlett pantbrevets utfärdande. Då enligt beredningens förslag någon motsvarighet ej heller föreligger till den personliga förskriv- ning som inteckningsreversen nu innehåller, komma ock de bestämmelser som meddelats i 5 3 preskriptionsförordningen om bevakning av sådan fordran att förlora sin betydelse; enär lagrummet avser även andra slag av inteckning än som regleras i nya JB, torde det likväl kunna kvarstå oför- ändrat. Då det ansetts önskvärt att den fristående ställning s0m sålunda
tillkommer panträtten i förhållande till fordringspreskriptionen och andra dylika preklusiva påföljder kommer till ett tydligt uttryck, har bestäm- melse härom upptagits i första stycket av förevarande lagrum.
Av det förhållandet att panträtten som sådan är friställd från invänd- ningar av ifrågavarande natur följer icke att, då inteckning sökes för pant— brevet, fastighetsägaren ej kan på sådan grund i inteckningsärendet fram- ställa invändning om det bakomliggande rättsförhållandet. Enligt 30 kap. 2 5 10 skall inteckningsansökan alltid avslås, om det är uppenbart att pantbrevet är ogiltigt eller ej må göras gällande. En sådan situation kan komma att föreligga, då fordran på grund av omslagsrevers, för vilken pantbrev samtidigt lämnats som säkerhet, är preskriberad eller preklude— rad.1 Om det oaktat inteckning beviljas, blir dock, såsom tidigare framhållits, inteckningen ståndande; fastighetsägaren kan då i stället göra gällande rätt till ägarpant.
De i första stycket meddelade bestämmelserna avse allenast panträtt; in- teckning skall alltså ha meddelats på grund av pantbrevet. De utgöra icke något omedelbart svar på frågan huruvida redan dessförinnan pantbrevet som sådant är underkastat den allmänna fordringspreskriptionen. Vad an— går det nuvarande inteckningsmedgivandet synes den förhärskande mening- en vara att så är förhållandet.2 Denna uppfattning må anses berättigad med hänsyn till den anknytning till den personliga fordran som enligt gällande lagstiftning karakteriserar inteckningsmedgivandet. Med beredningens kon- struktion av panträtten torde denna synpunkt icke längre vara av bety- delse.
Av den fristående ställning som panträtten intager enligt beredningens förslag följer att dödande av meddelad inteckning även sträcker sin verkan till pantbrevet och den däri intagna pantutfästelsen. Såsom framgår av 30 kap. 20 å i förslaget må i allmänhet inteckning icke dödas med mindre pant— brevet ingives till inskrivningsdomaren och, om dödandet sökes av annan än fastighetsägaren, den sistnämnde samtyckt till åtgärden. Angående dö— dande av inteckning när pantbrevet förkommit meddelas särskilda bestäm— melser i 13 5 1927 års lag om dödande av förkommen handling. Med inteck- nings dödande äro att likställa sådana fall då panträtt på grund av särskilt i lag angivet förhållande skall anses ha upphört eller panträtten eljest är utan verkan (20—23 55 i förslaget). Den återverkan å pantbrevet som panträttens upphörande medför kan avse pantbrevet i dess helhet eller, om panträtten upphör allenast till en del, motsvarande del av pantbrevet. I den mån pantbrevet sålunda blir verkningslöst, kan det tydligen icke åberopas som grund för ny inteckning. Ansökan därom skall omedelbart avslås (30 kap. 2 5 10).3 I andra stycket av denna paragraf har upptagits en uttrycklig bestämmelse i ämnet.
En annan situation än den nu behandlade föreligger då väl ej själva in-
” Ang. frågan huruvida enligt gällande rätt inteckning kan meddelas för en preskriberad ford- ran se Olivecrona, IF 5. 26, Malmström i SvJT 1942 s. 587 ff., Undén II:2 s. 308 f.
= Se Malmström i SvJT 1942 s. 597 ff., jfr Almén, Ant. till 16 kap. s. 25. 3 Ang. gällande rättstillämpning se Olivecrona, IF 5. 32 jämte hänvisningar.
teckningen utan allenast det till grund för denna liggande pantbrevet dö- das. I 9 5 lagen om dödande av förkommen handling stadgas att, om en handling enligt nämnda lag dödas, den omständigheten att den ej kan före— tes icke hindrar sökanden att göra gällande den rätt som kunnat grundas på handlingen. Under tiden mellan en inteckningshandlings dödande och den i lagen föreskrivna anteckningen i fastighetsboken om den nya handlingen föreligger en panträtt, som saknar anknytning till viss handling.1 En erin- ran om vad sålunda redan nu är gällande har upptagits i tredje stycket.
12 5.
Som tidigare framhållits är det för bevarande av fastighetsägarens rätt till invändning mot tredje man på grund av det bakomliggande rättsförhållandet av stor betydelse att fastighetsägaren, innan han överlämnar pantbrevet till borgenären, därå antecknar det skuldförhållande för vilket pantbrevet lämnas som säkerhet. Samma syfte fullfölja de i denna paragraf upptagna bestäm- melserna. Genom att panträtt och fordran sålunda sammanhållas förebygges att borgenärens krav på grund av pantbrevet kommer att överskrida den fordran för vilken pantbrevet utgör säkerhet. Till stöd för ett sådant krav kan då uppenbarligen god tro ej åberopas. Såsom framhållits i den all- männa motiveringen bör dock påföljden av ett överskridande av förbudet icke upprätthållas, då god tro kan göras gällande; bestämmelse härom har upptagits i andra stycket. Uppkomsten av sådan god tro kan förebyggas ge— nom anteckning å pantbrevet om skuldförhållandet.
Tydligt är att bestämmelserna böra avse allenast det fall att det är fas- tighetsägaren, som lämnar pantbrevet som säkerhetz; uttrycklig bestäm- melse härom har upptagits i lagrummet. Har fastighetsägaren, utan samband med någon fordran, utgivit ett pantbrev och pantsättes detta sedermera av pantbrevets innehavare för en dennes skuld till tredje man, bör pantbrevet mot fastighetsägaren gälla i hela sin omfattning; för täckande av den ford- ran för vilken den pantsatts till tredje man bör panten ock kunna realiseras enligt de för lös pant i allmänhet gällande reglerna. Är pantbrevet däremot lämnat som säkerhet av fastighetsägaren, torde det å andra sidan vara lik- giltigt, om han lämnat det som säkerhet för egen eller annans förbindelse.
Såsom framgår av de allmänna motiven gäller det förbud som lagrummet avser såväl överlåtelse som pantsättning. En följd härav är att de realisa- tionsregler som nu upptagas i 10 kap. 2 & HB icke böra äga tillämpning i fråga om intecknat pantbrev, som av fastighetsägaren lämnats som säkerhet för fordran. En annan konsekvens av förevarande lagrum är att, då fastig— hetsägaren lämnat intecknat pantbrev som säkerhet för fordran, panthavaren icke må enligt 10 kap. 6 & HB till annan utsätta pantbrevet som pant annat än i samband med överlåtelse eller pantsättning av nämnda fordran. I en- lighet med vad sålunda anförts bör ändring ske i nyss angivna lagrum i HB.
I den allmänna motiveringen till kapitlet har tillika erinrats att förbu—
1 Se NJA II 1946 s. 542. 2 Se Lamm, Inteckning s. 220.
det enligt förevarande lagrum icke gäller då borgenären låter utmäta pant- brevet för sin fordran eller då gäldenären är försatt i konkurs och borgenä- ren enligt 73 5 KL låter försälja pantbrev som innehaves av honom; genom nu angivna realisationssätt upphör pantbrevets samband med denna fordran och inroparen kan oberoende av omslagsreversen göra pantbrevet gällande. Detta innebär ej att den ägarpant som föreligger alltid kommer att uppoff- ras genom utmätningen. Tillkommer överhypoteket på grund av en mot borgenären gällande pantsättning eller överlåtelse tredje man, måste över— hypoteket undantagas från utmätningen (68 5 UL). Även i annat fall bör, om möjligt, ägarpanten skyddas vid försäljningen. Beredningen har ansett närmare bestämmelser härom böra upptagas i UL (se 91 5 jämte motiv).
13 g.
Bestämmelserna i detta lagrum avse den inverkan å pantbrevets förfallo- tid som är förenad med att pantbrevet av fastighetsägaren utlämnats som så— kerhet för fordran. Vad angår förhållandet mellan panthavaren-borgenären och fastighetsägaren-gäldenären synes uppenbart att båda äro bundna av den förfallotid som gäller för fordran, om denna förfallotid inträder senare än för pantbrevet.
Då borgenären enligt 12 5 vid överlåtelse av pantbrevet ej äger skilja detta från fordran, gäller det nu sagda uppenbarligen även för det fall att pant— brevet jämte fordran kommer i ny innehavares hand. Skulle på grund av den sistnämndes goda tro pantbrevet kunna göras gällande utan samband med fordran, torde det vara påtagligt att förfallotiden för den ifrågavarande fordran icke har någon betydelse för rätten att kräva betalning på grund av pantbrevet å dess förfallotid; det nu sagda gäller även för det fall att pantbrevet efter utmätning eller genom försäljning under konkurs övergått till ny innehavare.
Mera omstridd är frågan om betydelsen av växling i äganderätten å fas— tighetsägarens sida utan att nye ägaren samtidigt övertagit betalningsskyl- digheten för borgenärens fordran. Huruvida nye ägaren för sådant fall är bunden av förfallotiden för fordran är omstritt.1 Då regelmässigt pantbrev äro kortfristiga medan omslagsreverser äro långfristiga, kan det vid fallande ränta innebära betydande ränteförlust för långivaren, om lånet infrias redan å pantbrevets förfallodag. Till stöd för den meningen att förfallodagen för fordran skall iakttagas även av ny ägare har väsentligen åberopats att för långivarens skyldighet att lämna den pantsatta inteckningsreversen ifrån sig endast villkoren i omslagsreversen borde vara avgörande samt att nye äga- ren i detta hänseende icke borde komma i åtnjutande av bättre rätt än över- låtaren. Detta vore så mycket naturligare som det borde åligga förvärvaren att vid överlåtelsen skaffa sig kännedom om belåningsförhållandena. Å and— ra sidan har gjorts gällande att omslagsreversen anginge endast det person- liga skuldförhållandet mellan dess utfärdare och borgenären; en ny ägare,
1 Se Olivecrona, IF 5. 146 f. med litteraturhänvisningar.
som icke åtagit sig ansvaret för omslagsreversen, vore bunden allenast av in— teckningsreversen. '
Till stöd för den förstnämnda meningen skulle måhända kunna åberopas en viss analogi med bestämmelserna i 10 och 12 55. Av dessa följer att bor- genären icke ur fastigheten kan uttaga mera än som svarar mot hans ford— ran. Invändningar, som tillkomma överlåtaren, böra kunna åberopas även av nye ägarenl; det kunde då ligga nära till hands att även omslagsreversen borde gälla mot nye ägaren. Härvid är emellertid att märka att i förhållande till borgenären ny ägares bundenhet av omslagsreversen är beroende därav att han övertagit betalningsansvaret. Avgörande för den nye ägarens ställ- ning är alltså i det nu åsyftade fallet allenast pantbrevet, med den däri före— skrivna förfallotiden. Då emellertid, såsom särskilt framgår av Hypoteksom— budsmännens förhandlingar, olägenheterna av en sådan ordning synas på- tagliga, har beredningen sökt på annat sätt tillgodose de framförda önske— målen. Bestämmelser härom ha upptagits i andra stycket av förevarande lag— rum. Dessa avse det fall att den fordran för vilken pantbrevet lämnats som säkerhet är grundad å skuldebrev; andra fordringsrätter torde i detta sam- manhang vara utan praktisk betydelse. I detta fall kan borgenären låta i grundbok införa anteckning om skuldebrevets förfallotid (30 kap. 11 5 and— ra st.). Sådan anteckning måste uppenbarligen, för att vara bindande för nye ägaren, ske före dennes förvärv av fastigheten. Sedan anteckning ägt rum, är den i fråga om förfallotiden gällande mot nye ägaren, även om han ej är betalningsskyldig för omslagsreversen.
I förevarande lagrum behandlas endast det fallet att pantbrevet förfaller tidigare än fordran. Även det omvända kan ehuru mera sällan förekomma. För sistnämnda fall torde en ny ägare, som icke tillika svarar personligen, ej i något fall vara bunden av den för fordran gällande tidigare förfalloti- den.2 Vad angår förhållandet mellan borgenären och fastighetsägaren-gälde- nären är frågan närmast av avtalsrättslig natur; har i skuldebrevet intagits uttrycklig föreskrift i ämnet, är denna uppenbarligen gällande mellan kontra— henterna.
14 5.
Stadgandet om rätt för panthavaren att under vissa omständigheter, obe— roende av förfallotid, söka betalning ur fastigheten motsvarar 31 5 IF. Lik- som sistnämnda stadgande liar det framför allt till uppgift att förebygga fa— ran för värdeminskning av fastigheten genom åtgärder från ägarens sida, t. ex. genom försäljning av fastighetens åbyggnader, uppgivande av en för fastigheten värdefull servitutsförmån, avverkning av mera betydande skogs- tillgång, nedläggande eller förflyttning av industriell rörelse. Till förhind— rande av överdriven skogsavverkning ha bestämmelser meddelats i lag den 6 juni 1930 om begränsning av rätten att avverka skog å intecknad fastighet. Enligt nämnda lag kan, då mellan fastighetens ägare och långivaren träffats
1 Jfr Holmbäck, Ägarehypoteket s. 84 f. *—' Jfr Walin i SvJT 1937 s. 255 jämte not.
överenskommelse om viss begränsning i fastighetsägarens rätt att avverka skog å fastigheten, skogsvårdsstyrelsen på begäran av långivaren meddela föreskrift att de överenskomna bestämmelserna skola med viss i lagen an- given verkan lända till efterrättelse. Sedan sådan föreskrift meddelats, gälla bestämmelserna mot envar, alltså även mot ny ägare av fastigheten, dock ej i förhållande till innehavare av avverkningsrätt, som upplåtits före föreskrif- tens meddelande. I fråga om effektiviteten av denna lagstiftning har från långivarsynpunkt viss kritik framkommit.1 Enligt gällande tillämpningsföre- skrifter äger lagen f. n. — bortsett från övergångsförhållanden — giltighet allenast beträffande viss statlig långivning samt långivning mot statlig ga— ranti.2
I beredningens förslag har lagrummets tillämpning vidgats utöver den ram som framgår av dess nuvarande lydelse. Sålunda har såsom grund för utkrävande av panträtten även upptagits att värdeminskning härleder sig från naturhändelse. Från långivarens synpunkt är, såsom LB framhållit, in- tresset av att avveckla den lämnade krediten lika stort oberoende av vilken anledning som i det särskilda fallet ligger till grund för värdeminskningen.3 Under lagrummet bör därför kunna inrymmas varje omständighet som har till följd en värdeminskning av det slag som angives i lagrummet. Tydligt är emellertid att i detta sammanhang kan ifrågakomma endast sådan värde- minskning som särskilt hänför sig till den ifrågavarande fastigheten; för- ändringar i det allmänna marknadsläget höra i detta sammanhang icke vin- na beaktande.
15 5.
I detta lagrum har intagits en erinran om att på grund av bestämmel— serna i UL eller särskilda författningar, såsom ExL och VL, betalning kan
t:
komma att utfalla a pantbrev även före pantbrevets förfallotid. Angående sådan betalnings inverkan a själva panträtten meddelas bestämmelser i 20 och 22 55.
16 5.
Ägarhypotekets upptagande i rättssystemet var föranlett av skilda motiv. Man ville undanröja den obillighet mot fastighetsägaren och hans borgenä- rer som kunde anses ligga däri, att en till förmånsrätten senare intecknings- revers än den som helt eller delvis infriats skulle vid exekutiv försäljning kunna rycka upp i bättre ställning än från början tillkommit den. Men framför allt var ägarhypoteket av betydelse för bestämmandet av det lägsta bud som enligt de nya reglerna skulle tillämpas vid exekutiv försäljning. Vid lägsta budets uträknande hade man att ta hänsyn allenast till beloppen av de i fastigheten gällande inteckningarna och behövde ej inlåta sig på frågan, huruvida och i vilken omfattning dessa vore belånade.
* Se Olivecrona, IF 5. 56 samt Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1953 s. 1—16. 9 Se kung. 12/4 1957 (nr 96). 3 Se LB II 5. 361.
Bestämmelser om ägarhypotek, motsvarande förslagets ägarpant, äro med- delade i 25 5 IF. I nämnda lagrum behandlas tre särskilda fall, då intecknad panträtt helt eller delvis övergår till fastighetsägaren. Det första fallet är, när intecknad fordringshandling blivit av fastighetsägaren inlöst eller eljest kommit i hans hand och sådant fall ej är för handen att inteckningen är ogill eller utan verkan. De båda andra i lagrummet angivna fallen hänföra sig till det förhållandet att fastighetsägaren gjort avbetalning å det intecknade beloppet eller att inteckningen belånats till lägre belopp än det varå den lyder (överhypotek). Att de sålunda angivna fallen icke äro uttömmande är allmänt erkänt.1 Såsom allmän regel gäller att panträtten — med undan- tag för de fall då panträtten är ogiltig eller utan verkan — alltid tillkommer fastighetsägaren, om och i den mån den icke kan av någon annan göras gäl— lande mot honom. Huruvida och i vilken utsträckning borgenären har rätt till betalning ur den intecknade egendomen beror uppenbarligen av vilka invändningar som från fastighetsägarens sida kunna framställas mot bor— genärens betalningsanspråk.
Enligt beredningens förslag kommer, såsom framhållits vid 10 å, ägarpant att föreligga även i åtskilliga fall, då enligt 59 5 IF inteckningen (panträt- ten) som sådan skul-le vara ogiltig eller utan verkan. Med denna begräns— ning förutsättes även enligt [förslaget för uppkomsten av ägarpant att pant- brevet kan göras gällande.? Tydligen fordras för uppkomsten av ägarpant att inteckning är meddelad.3
Liksom enligt gällande rätt avses med förslagets ägarpant allenast den panträtt som tillkommer fastighetsägaren på grund av rättsförhållandet mel- lan honom och panthavaren. Vilken betydelse som bör tilläggas avbetalning av annan än fastighetsägaren var föremål för övervägande vid tillkomsten av 1912 års lagstiftning; på hemställan av lagrådet begränsades 25 5 sista stycket till att uttryckligen avse avbetalning av fastighetsägaren.4
Ägarpanten kan avse hela den på grund av pantbrevet intecknade pant- rätten. Detta är förhållandet, då hela pantskulden infriats liksom eljest då det kreditförhållande för vilket pantbrevet ställts som säkerhet avvecklats, t. ex., när kreditförhållandet avser redovisningsskyldighet, denna fullgjorts. Samma situation föreligger emellertid även för det fall att fastighetsägaren svikligen förletts till att utfärda pantbrevet eller, om pantbrevet ställts som säkerhet för en vitesutfästelse, denna befunnits ogiltig. Vägrar i dylikt fall panthavaren att utlämna pantbrevet till fastighetsägaren, kan denne i rätte- gång göra sin rätt till pantbrevet gällande, såframt hinder däremot ej möter av annans bättre rätt. Uppenbarligen måste dock härvid beaktas de regler om godtrosförvärv, som i varje särskilt fall äro att tillämpa; härom hänvisas till bestämmelserna i 10 och 12 55.5 I överensstämmelse med det nu sagda har stadgandet i paragrafens första stycke avfattats.
1 Se Olivecrona, IF 5. 95 jämte litteraturhänvisningar. 2 Jfr Holmbäck, Ågarehypoteket s. 44 f. 3 Se Holmbäck a. a. s. 63 ff. ' Se NJA II 1912 s. 231 f., Olivecrona, IF s. 99 f., Holmbäck a. a. s. 75 ff. ' Jfr Holmbäck a. a. s. 57 ff.
I andra stycket behandlas det fall att panträtten till viss del av inteckna- de beloppet ej kan göras gällande mot fastighetsägaren. Hur stor denna del är beror uppenbarligen av den fordran som tillkommer panthavaren. Enligt 25 & tredje stycket IF äger panthavaren för denna fordran företräde fram— för fastighetsägaren; motsvarande bestämmelse har upptagits i beredning- ens förslag.
I 25 å andra och tredje styckena IF har ägarhypoteket närmast karakte- riserats som en rätt, vilken inträder, då fastigheten utmätningsvis säljes. Av detta förhållande kan icke dras den slutsatsen att ägarhypoteket skulle upp- komma först vid den exekutiva försäljningen; stadgandet avser uppenbarli- gen realisationen av ett tidigare uppkommet ägarhypotek. Att detta är la- gens ståndpunkt framgår ock med all tydlighet såväl av bestämmelserna i första stycket som ock av stadgandena i 26 och 27 55 om utbrytning av ägarhypotek. I detta sammanhang inställer sig ock spörsmålet om de grunder som böra gälla vid fastställandet av ägarhypotekets storlek, då pantbrevet utgör säkerhet för en omslagsrevers. När fastighetsägaren till fullo infriat sin skuld enligt omslagsreversen, tillkommer hela panträtten fastighetsäga- ren, även om pantbrevet lyder å högre belopp. En förutsättning härför är gi- vetvis att fastighetsägaren, utöver omslagsreversens kapitalbelopp, tillika erlägger utestående ränta. Då räntan skall vara erlagd, innan något får av- räknas å huvudstolen (9 kap. 5 5 HB), kommer alltid ett underskott i fas— tighetsägarens betalning att i motsvarande mån inskränka hans ägarpant. Samma är förhållandet, om fastighetsägaren i stället för att infria omslags- reversen i dess helhet verkställer en avbetalning å denna. Även i detta fall skall först den upplupna räntan avräknas; först sedan detta skett, får åter- stoden anses som avbetalning å huvudstolen och alltså ge upphov till ägar- pant. Enligt beredningens mening föreligger en motsvarande situation, då pantbrevet belånats till lägre belopp än det varå det lyder. Avbetalningen får i detta fall anses verkställd redan vid belåningen; någon utestående ränta föreligger ej i detta fall. Att principiellt särskilja detta fall från det då avbe- talning ägt rum skulle vara oegentligt även ur den synpunkten att en avbe- talning kan ha skett mycket kort tid efter belåningen. Anledningarna till att pantbrevet kommit att lyda å högre belopp kunna vara skiftande. Ofta torde de vara av rent tillfällig natur, såsom att ett av fastighetsägaren tidigare in— tecknat pantbrev lyder å det högre beloppet och det för fastighetsägaren ter sig som olägligt att genom utbyte av pantbrevet uppdela panträtten. Borge- nären bör icke i nu åsyftade fuall intaga annan eller bättre ställning än då före belåningen ett sådant utbyte ägt rum.
Beredningens ståndpunkt till detta problem kan sammanfattas sålunda. Vid ägarhypotekets tillkomst uppdelas panträtten i fall, då ej hela skuld- förhållandet avlöses, i två skikt, det ena motsvarande den ännu icke guldna delen av panträttens kapitalbelopp jämte ränta å denna del och den andra återstoden av panträttens kapitalbelopp ; å denna sistnämnda del skall, så länge ägarpanten kvarstår som sådan, enligt uttryckligt stadgande ränta ej utgå. Dessa regler äro att iakttaga såväl vid utbrytning som då ägarpan-
ten göres gällande vid exekutiv auktion; ägarpantens storlek bör vara obe- roende av huruvida den utbrutits eller ej.
Den lösning till vilken beredningen vid sina överväganden av denna fråga sålunda kommit torde — med utgångspunkt från gällande bestämmelser i ämnet _— icke vara allmänt omfattad.1 Sålunda har det anmärkts att den strede mot de otvetydiga ordalagen i 26 5 IF; enligt detta lagrum skall in- teckningshandlingen ej vidare medföra inteckningsrätt för det »avbetalade beloppet». Att i detta belopp skulle, såsom gjorts gällande, innefattas även den av gäldenären samtidigt med betalningen i övrigt erlagda upplupna rän- tan torde emellertid motsägas av det förhållandet att en räntebetalning icke i och för sig leder till uppkomsten av någon ägarpant; följdriktigt bör då ej heller en räntebetalning, som sker i samband med kapitalbetalning, ingå i ägarpanten. Ordalagen i 26 5 synas ej heller böra föranleda en sådan tolkning.
En annan invändning av mera principiell innebörd som riktats mot den uppfattning beredningen här företrätt grundar sig å den äldre lydelsen av 26 5 IF. I detta lagrum uttalades att borgenär, som för sin fordran hade in— teckning till högre belopp än fordringen, skulle, i den mån sådant vore nö- digt för fulla gäldandet av hans fordran, njuta säkerhet i den intecknade egendomen till hela det belopp varå inteckningen lydde. Ifrågavarande stad- gande upphävdes i samband med 1912 års reform. Såsom framgår av LBs motiv avsågs därmed emellertid icke ett frångående av de allmänna grun— der som kommit till uttryck i det upphävda stadgandet.2
Genom beredningens förslag sker häri den ändringen att borgenärens del av det intecknade beloppet jämte ränta å denna del är att anse som en fri- stående panträtt. Enligt beredningens mening synes det åberopade motivut- talandet, såvitt därmed må avses borgenärens rätt att för sin räntegottgörelse begagna hela det före ägarpantens tillkomst gällande inteckningsbeloppet, innebära en bristande överensstämmelse mellan utbrutet och icke utbrutet ägarhypotek; har utbrytning skett, upphör därmed uppenbarligen borgenä— rens rätt till ägarhypoteket.3 LBs nu angivna ståndpunkt leder till att ett icke utbrutet ägarhypotek skulle vid exekutiv auktion helt eller till någon del kunna tas i anspråk för täckande av omslagsreversens efter ägarhypote— kets tillkomst upplupna räntor.
Även om en sådan tolkning må anses äga stöd i LBs nyss anmärkta utta- lande, bör enligt beredningens mening en ny lagstiftning i ämnet icke grun- das därå. Den nuvarande ordningen medför en utväg för borgenären att låta å omslagsreversen upplupna räntor innestå för praktiskt taget hur lång tid som helst och därefter på bekostnad av ägarpanten uttaga desamma. Redan vid riksdagsbehandlingen av 1912 års lagreform framhöll lagutskottet olägen- heterna härav.4 Ur lagstiftningssynpunkt synes det icke föreligga någon anledning att gynna en sådan utveckling; det är, såsom ock anmärkts, borge-
1 Se Olivecrona, Förfarandet s. 40 not 18 jämte hänvisningar. 2 LB II s. 357, Holmbäck a. a. s. 94 f. 3 Jfr Holmbäck a. a. s. 96 not 1, s. 117 not 1. * Se NJA II 1912 s. 205.
närens eget fel att han, ehuru räntebetalningarna gång efter annan uteblivit, låter sin fordran innestå. Följderna härav böra i varje fall icke skäligen drabba andra rättsägare.
I anslutning till den uppfattning som beredningen i det föregående utveck— lat angående ägarpantens innebörd ha i förevarande lagrum angivits de all- männa förutsättningarna för uppkomsten av ägarpant; i paragrafens andra stycke har utsagts att i de fall som där avses ränta utgår allenast å den borge- nären tillkommande delen av det intecknade beloppet.
En tillämpning av det av beredningen sålunda förordade systemet leder till att vid exekutiv auktion borgenärens kapitalfordran å omslagsreversen och det efter avdrag av ägarpanten återstående kapitalbeloppet å pant- brevet alltid täcka varandra; för utestående ränta å omslagsreversen kan allenast tas i anspråk den maximala räntan å borgenärens andel i panträt- tens kapitalbelopp.1 I vissa situationer kan detta resultat synas missgynna borgenären. Är ränta i pantbrevet ej utfäst eller skall den däri utfästa rän- tan utgå efter lägre räntefot än räntan enligt omslagsreversen, kan för borgenären uppkomma ett underskott; detta är särskilt förhållandet, då ränta över huvud taget ej är utfäst i pantbrevet. Att ränta ej är utfäst i pantbrevet torde dock i fall, då pantbrevet lämnas som säkerhet för en med ränta löpande omslagsrevers, knappast förekomma; i allmänhet torde den i pantbrevet förskrivna räntan överstiga omslagsreversens. Med hänsyn här- till är den nu angivna risken för borgenären icke av nämnvärd praktisk be- tydelse. Ej heller saknas andra utvägar för borgenären att skydda sig mot en sådan risk. Enligt 30 kap. 10 å i förslaget kan ett pantbrev utan ränta eller med lägre ränta än sex procent, om fastighetsägaren medgivit det, kom- pletteras med ränta upp till sex procent. Avser omslagsreversen lägre kapi- talbelopp än pantbrevet och skulle ägarpant alltså föreligga redan vid be- låningen, kan borgenären påfordra att även ägarpanten pantförskrives för de räntor, som kunna komma att utestå å omslagsreversen. Huruvida gälde- nären vill medverka till en sådan pantsättning beror uppenbarligen av det allmänna läget å lånemarknaden. Om ägarpanten sålunda även med bered- ningens förslag kan komma att i vissa situationer uppoffras, vinnes dock med förslaget den fördelen att —— till skillnad från det nu rådande systemet —— härför erfordras ett positivt förfogande från fastighetsägarens sida. En legal inskränkning i denna fastighetsägarens rätt att för kreditändamål förfoga över ägarpanten skulle icke stå i överensstämmelse med det allmänna syftet med ifrågavarande institut. Även ur denna synpunkt är det uppen- barligen av stor vikt för såväl fastighetsägaren som tredje man att ägarpan— tens innehåll klart fastställes så att dess värde kan på förhand bedömas.
I det föregående ha behandlats sådana fall då ett pantbrev utgör säkerhet för en omslagsrevers. Med den av beredningen tillämnade utformningen av panträtten kan pantbrev utnyttjas utan samband med något personligt skuld- förhållande. Även för detta fall böra uppenbarligen motsvarande regler gälla. Härvid är emellertid att beakta att någon utbrytning av ägarpant icke
1 Jfr_exempe1 hos Olivecrona, IF 5. 144 f.
kan ifrågakomma i annat fall än då borgenärens anspråk i samband med pantbrevets utgivande eller genom avbetalning begränsats till att avse alle— nast en del av det i pantbrevet förskrivna kapitalbeloppet. I detta fall bör begränsningen komma till uttryck genom anteckning å pantbrevet.
Ett pantbrev kan ock ställas som säkerhet för ett skuldförhållande som vid pantbrevets överlämnande ännu icke år till sin storlek bestämt. Ett så— dant fall [föreligger, då pantbrevet är avsett som säkerhet för fullgörande av en redovisningsskyldighet som på grund av anställning eller eljest åligger någon. Först sedan det uppdrag som ligger till grund för redovisningsskyl- digheten avvecklats och det sålunda kan fastställas om och till vilket belopp pantsäkerheten behöver tas i anspråk kan ägarpant uppkomma. Ett motsva- rande fall är, då pantbrevet utgör säkerhet för betalning av fortlöpande le— veranser till en under uppförande varande byggnad eller som underlag för kredit i räkning i bank. Rättsförhållandet mellan kreditgivaren och fastig- hetsägaren-gäldenären är i sådana fal-l att likställa med ett kontokurantför— hållande, vari vissa poster påföras och andra gottskrivas gäldenären; även ränteposter kunna ingå. Tydligt är att icke någon eller några poster kunna lösryckas ur detta sitt sammanhang; först då kreditförhållandet är avslutat och ett saldo framkommer, kan det slutligen bestämmas i vilken utsträckning kredit-en tagits i .anspråk.1 Före denna tidpunkt kan ej heller i detta fall ägarpant i lagens mening anses föreligga. Huruvida och under vilka förut- sättningar en låntagarens borgenär kan —— för att framkalla ett saldo bringa kreditförhållandet till upphörande är ett allmänrättsligt spörsmål, som icke här skall upptagas till behandling.
Då tvist uppkommer mellan borgenären och fastighetsägaren om före- komsten av ägarpant eller dennas storlek, åligger det fastighetsägaren att styrka .sitt anspråk. Tillfälle därtill erbjudes honom främst i lagsöknings- och exekutionsprocessen.2 Det står ock fastighetsägaren öppet att genom fastställelsetalan mot borgenären erhålla ett avgörande av frågan; sådan fastställelsetalan tillkommer även borgenären. Detta tillvägagångssått är av särskild betydelse, då fastighetsägaren vill utbryta ägarpanten. Såsom fram- går av 30 kap. 17 å i förslaget kan sådan utbrytning icke ske, när ägarpanten är tvistig. Tvist om ägarpant kan även i andra fall komma under prövning i rättegångsväg, t. ex. då mål enligt 11 eller 12 & lagsökningslagen hänskju— tes till rättegång. Vid exekutiv auktion bör i överensstämmelse med 108 & UL även en tvistig ägarpant upptagas i borgenärsförteckningen; enligt 151 & UL skall det tvistiga beloppet avsättas till dess över tvisten blivit slutligen dömt.
Enligt uttryckligt stadgande i 25 5 IF må fastighetsägaren ej å det kapi- talbelopp, som finnes tillkomma honom som ägarpant, vid utsökning till- godoräknas ränta; stadgandet avser såväl det fall att han är innehavare av inteckningshandlingen (pantbrevet) som ock det fall att ägarpanten gäller allenast i fråga om en del av det intecknade beloppet. Stadgandet överens-
! Se Rodhe, Obligationsrätt & 6 vid not 48 och 49. 2 Se Holmbäck a. a. s. 78 ff.
stämmer med en motsvarande bestämmelse i 1907 års förslag. Den motive- rades därmed att, då fastighetsägaren själv uppbure avkastningen av sin egendom, det vore otillbörligt, om han finge räkna sig till godo ränteavkast- ningen å den därur utbrutna inteckningen; även när förvaltningen av egen- domen undandroges honom genom exekutiv åtgärd eller till följd av kon- kurs syntes det billigt att avkastningen främst användes till andra inteck- ningshavares förnöjande.1 Detta betraktelsesätt kan ock synas naturligt, även om den fördel som därigenom beredes efterföljande rättsägare i regel måste framstå som i hög gra-d oviss och detta särskilt i fall, då fastighetsägaren själv innehar pantbrevet. I detta fall kan han enligt 25 & IF ånyo utgiva inteckningshandlingen med oförändrad panträtt, varefter pantbrevets nye innehavare kan uttaga den å pantbrevet belöpande räntan, i den mån så er- fordras för betalning av hans fordran, oavsett huruvida pantbrevet under längre eller kortare tid varit i fastighetsägarens hand. Det torde mera sällan förekomma att fastighetsägaren, innan han ånyo utgiver pantbrevet, avskri- ver räntan för den tid varunder han varit innehavare av pantbrevet. En ef- terfölj ande panthavare måste alltså även i detta fall räkna med att panträt- ten kan komma att uttagas till sitt maximala belopp. Det nu sagda gäller i viss mån även i fråga om .utb-ruten ägarpant. I det för utbrytning upprättade pantbrevet kan ränta utfästas och detta även för det fall att sådan icke är förskriven i det ursprungliga pantbrevet (30 kap. 10 5 i förslaget).2
Ur kreditgivningens synpunkt synes det, såsom ock framhållits vid över- läggningar med beredningens rådgivande nämnd, tämligen likgiltigt vilken ståndpunkt lagstiftningen intager till denna fråga. Tillräckliga skäl synas icke föreligga för en avvikelse från den ståndpunkt lagstiftningen redan intagit till ifrågavarande spörsmål.
I gällande lagstiftning ha icke upptagits några särskilda bestämmelser om överlåtelse eller pantsättning av ägarpant; ej heller har detta skett i bered- ningens förslag. Därest ägarpanten avser hela panträtten, förutsättes i 25 5 första stycket IF att pantbrevet är i fastighetsägarens hand; för dess över- låtelse gälla då de allmänna reglerna om pantbrev. Samma är förhållandet, om ägarpanten är begränsad till en del av panträtten (överhypotek) och överhypoteket utbrutits. Bestämmelserna om utbrytning behandlas i bered- ningens förslag i 30 kap. 17 och 18 55; en hänvisning till dessa bestämmelser har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf. Är överhypoteket icke utbrutet, fordras att innehavaren av pantbrevet underrättas om överlåtel- sen.3 Överhypoteket kan, såsom redan erinrats, pantsättas. En sådan pant— sättning kan avse såväl en redan föreliggande ägarpant som ock en ev. framdeles uppkommande. Sker pantsättningen till annan än pantbrevets in- nehavare, gälla bestämmelserna i lagen den 27 mars 1936 om pantsättning av lös egendom som innehaves av tredje man. Även i detta fall skall innehava— ren av pantbrevet underrättas om utfästelsen.4 Genom överlåtelse eller pant-
1 LB II s. 356. 2 Ang. ränta å tredje man tillkommande icke utbrutet överhypotek se NJA 1937 s. 404 samt Karlgren i SvJT 1941 s. 478. 3 Se Olivecrona, IF 5. 98 jämte litteraturhänvisningar. ' Se Olivecrona, IF 5. 146.
sättning av överhypotek övergår detta i borgenärens band till en i förhål— lande till fastighetsägaren självständig panträtt; någon utbrytningsrätt för borgenären föreligger alltså icke. Tydligt är att, när andel i pantbrevet så— lunda tillkommer tredje man, pantbrevet icke får, då fastighetsägaren in— friar sin skuld till den ursprunglige panthavaren, utlämnas till fastighets- ägaren.
Härefter återstår frågan om inverkan på ägarpanten av växling å ägarsi— dan. Då ägaren avyttrar en fastighet, vari han innehar ett intecknat pant- brev, och panträtten avräknats å köpeskillingen, kommer han att i förhål— lande till nye ägaren intaga samma ställning som tillkommer varje annan innehavare av panträtt; han äger alltså göra pantbrevet inklusive ränta gäl— lande mot nye ägaren. Situationen blir uppenbarligen en annan, om pant- brevet icke avräknats å köpeskillingen. Panträtten bör i sådant fall tillkomma nye ägaren; i dennes hand bevarar den sin natur av ägarpant. Förhållandena gestalta sig i stort sett på samma sätt, om säljaren vid överlåtelsen har ett icke utbrutet överhypotek; i detta fall anses dock, om ej annat överenskom- mits, att ägarpanten åtföljer överlåtelsen.1 Har vid köpeskillingslikviden av- räkning skett för ägarpanten, uppkommer för säljaren ett underskott å den— nes köpeskillingsfordran och det bör då stå honom öppet att av köparen ut- kräva detta underskott. Det kunde ifrågasättas att i stället _— i analogi med vad som sker, då överlåtaren innebar ett i den överlåtna fastigheten inteck- nat pantbrev, som avräknats å köpeskillingen — låta ägarpanten vid fastig— hetens försäljning övergå i en självständig panträtt, som säljaren ägde göra gällande i fastigheten. Därest han före överlåtelsen begagnar sig av sin ut— brytningsrätt, kan han åstadkomma ett dylikt resultat. Sker ej sådan utbryt— ning, får överlåtaren såsom nyss sagts nöja sig med en personlig fordran mot förvärvaren. En annan lösning torde vara förenad med vissa svårigheter sär- skilt med hänsyn till att överlåtaren i detta läge saknar rättslig möjlighet att utbryta panträtten; den utgör i hans hand icke längre ägarpant.
Vid överlåtelse genom köp äger enligt 4 kap. 17 å köparen principiellt av- räkna å köpeskillingen vad på grund av inteckning kan komma att uttagas ur fastigheten.2 I en sådan avräkning kan ingå även ett säljaren tillkom— mande överhypotek. Köparens rätt att å köpeskillingen avräkna hela det in- tecknade beloppet, oberoende av till hur stor del det utgör ägarpant eller ej, har ansetts motiverad av behovet att skydda köparen mot krav från god- troende innehavare av pantbrevet (jfr 12 å i förevarande kap.). Vid frivillig överlåtelse »av pantbrevet föreligger icke sådan risk, därest å pantbrevet skett anteckning om överhypoteket eller om skuldförhållandet.3 Dessa omständig— heter åro visserligen i och för sig utan betydelse vid utmätning av över- hypoteket för förre ägaren-s gäld, men i detta fall kan nye ägaren skydda överhypoteket genom att söka lagfart å sitt förvärv (82 & fjärde st. UL).4
Vid exekutiv auktion äro förhållandena i stort sett likartade med dem vid
1 Se Olivecrona, IF 5. 98 jämte hänvisningar. 2 Se LB II 5. 188 f., 1947 års bet. s. 208 f., jfr Hellner i SvJT 1952 s. 4 f. 3 Se Almén, Ant. till 4 kap. 5. 171 f. (p. 12—14), jfr Holmbäck a. a. s. 67 ff. 4 Se Olivecrona, IF 5. 98 f.
frivillig överlåtelse. Enligt 117 5 andra stycket UL skall, då vid borgenärsför- teckningens upprättande andel i inteckning, som faller inom lägsta budet, finnes tillkomma gäldenären, sådan andel oberoende av yrkande alltid kon— tant gäldas ur köpeskillingen. I sina motiv till stadgandet utgick LB från att ägarhypoteket alltid åtföljde äganderätten till fastigheten och således vid den exekutiva försäljningen överginge från gäldenären till inroparen. Då inropa- ren sedermera betalade inteckningshavarens återstående fordran, vore han berättigad att utbekomma inteckningshandlingen och förfoga däröver. LB ansåg att med förslaget i detta hänseende skulle komma att gälla alldeles samma grundsatser som då egendomen genom frivillig försäljning överginge till ny ägare.1 Såsom framgår av den föregående redogörelsen föreligger vid frivillig försäljning icke någon obetingad rätt för säljaren att vid likviden till- godoräknas överhypoteket. LB behandlar i sina motiv närmare den situatio- nen att ett förefintligt överhypotek icke beaktats vid borgenärsförteckning- ens upprättande; gäldenären anses då äga att mot inroparen personligen göra gällande detta anspråk. Har överhypoteket guldits vid auktionen, måste förutsättas att inroparen för vad sålunda erlagts blir fri från krav från pant— havarens sida; i annat fall skulle inroparen vara underkastad risken att på krav av godtroende borgenär nödgas infria hela pantbrevet och alltså sam- ma situation kunna uppkomma som man vid frivillig överlåtelse velat före— bygga genom den köparen medgivna rätten till avräkning för hela panträt- ten. Detta resultat torde emellertid endast kunna nås därigenom att inropa— rens skyldighet att kontant gälda överhypoteket göres beroende av att pant- brevet företes och, om överhypoteket ej redan år antecknat dårå, förses med påskrift att det medför betalningsrätt allenast för återstående belopp, en för- utsättning som ansetts innesluten i lagtextens uttryck i 117 5 andra stycket UL: »finnes» vid borgenärsförteckningens upprättande etc.2 Såsom tidigare erinrats kan tvist om ägarhypotek föranleda att det tvistiga beloppet avsät- tes.
Såsom LB framhållit kan fastighetsägaren icke göra sin ägarpant gällande genom att själv mot fastigheten inleda ett exekutivt förfarande; endast när exekution inletts av annan rättsägare, kan fastighetsägaren göra sin pant- rätt gällande.3 Bestämmelse härom har upptagits i paragrafens första stycke; den avser även det fall av ägarpant (överhypotek) som behandlas i andra stycket. .
Ägarpanten är i övrigt, bortsett från rätten till ränta, att likställa med panträtt i allmänhet. Enligt 9 5 i förslaget kan den alltså göras gällande så- väl vid utsökning som då medel eljest skola fördelas mellan rättsägare i fas- tigheten.
17 5. Angående grunderna för ifrågavarande lagrum hänvisas till kapitlets all- männa motivering. Av denna framgår att enligt gällande rätt en delning av
1 Se LB II 5. 477 f. 2 Se Almén, PM 5. 185, Olivecrona, Förfarandet s. 53. 3 Se LB II 5. 356.
en intecknad fastighet i regel icke medför annan inverkan å de i fastigheten meddelade inteckningarna än att dessa komma att gälla såsom gemensamma i de särskilda delarna (37 5 2 mom. IF), medan enligt det nu framlagda för- slaget i samband med delningen även gemenskapen i fråga om inteckning— arna skall avvecklas. De närmare bestämmelserna om denna avveckling upp- tagas i förevarande lagrum. Såsom allmän grundsats skall härvid enligt första stycket gälla att envar av de genom delningen uppkomna fastigheterna skall svara efter det inbördes värdeförhållandet. Från denna allmänna regel må dock på grund av överenskommelse mellan rättsägarna göras avvikelser; fördelningen kan ske efter andra grunder eller ock kan hela panträtten an- knytas till någon av de nya fastigheterna.
Med delning förstås i förevarande lagrum, liksom eljest enligt förslaget, sådan fastighetsbildande eller eljest avskiljande åtgärd som avses i JDL eller FBL. Hit äro att hänföra såväl laga skifte å fastigheten som ock avskiljande från fastigheten genom avstyckning av viss till gränserna bestämd ägovidd för att utgöra en fastighet för sig. Även sådan delning som åsyftas i lagen den 25 april 1930 om delning av fastighet vid ändring i rikets indelning m. m. inbegripes under delning (jfr 37 Q 5 mom. IF). Att fastställelse av stadsplan eller tomtindelning i förening med lagfartsansökan eller annan motsvarande åtgärd har avstyckande verkan framgår av 1 kap. FBL. Där- emot är icke att till laga delning hänföra sådan fastighetsbildning som är en omedelbar följd av att område .av fastighet avträdes på grund av expropria- tion eller annat sådant tvångsförvärv; de bestämmelser som i detta hän—seen- de äro att tillämpa upptagas i 21 och 22 55 i förevarande kapitel.
Såsom framgår av 37 5 3 och 5 mom. IF gälla f. n. särskilda bestämmel- ser i fråga om det gemensamma inteckningsansvaret då delningen skett ge- nom jordavsöndring eller avstyckning; vid avstyckning dock endast un- der förutsättning att stamfastigheten och det avstyckade området icke äro i samme ägares hand. I nu åsyftade fall är den avsöndrade eller avstyckade fastighetens ansvar allenast subsidiärt solidariskt. Bestämmelserna om en- dast subsidiärt ansvar för ifrågavarande fastigheter utgå från att avsönd- ringen eller avstyckningen avser en jämförelsevis obetydlig del av stamfas- tigheten.1 Så är emellertid numera långt ifrån alltid förhållandet. Avstyck- ning ersätter icke blott avsöndring utan även ägostyckning och kommer dessutom ej sällan till användning i stället för laga skifte. En avstyckad fas- tighet kan omfatta en betydande del av stamfastigheten, och genom uppre- pade eller samtidiga avstyckningar av större eller mindre områden kan åter- stoden i realiteten utgöra en tämligen oväsentlig del av den ursprungliga fas- tigheten. Att avstyckad fastighet blott svarar subsidiärt lägger därför ej sällan alltför stor ansvarighet på den fastighet som betecknas såsom stamfastighet. Enligt beredningens mening framstår det såsom önskvärt att finna en lös— ning, som tar hänsyn till denna utveckling. Ansvarigheten bör icke bero av sättet för delning av den intecknade fastigheten utan kunna anpassas till den efter delningen uppkomna situationen. I vissa fall torde den av—
1 LB II 5. 372. Jfr LB II 5. 370 och NJA II 1922 s. 85 f.
styckade fastighetens ställning kunna bli ännu gynnsammare enligrt be- redningens förslag än som skulle följa av nu gällande regler. Av lag- rummets andra stycke följer att stamfastigheten kan komma att svara för hela panträtten, om ägaren av denna fastighet samtycker därtill och åtgär- den kan antagas väsentligen vara utan betydelse för panthavaren och inne- havaren av annan inskriven rättighet eller sådan rättsägare ändock medgi— ver åtgärden. På denna väg skulle följaktligen en avstyckad fastighet kunna helt frigöras från ansvaret och detta uteslutande läggas på stamfastigheten. Samtycke härtill skall enligt det nyss anförda icke erfordras. av borgenär, vars panträtt har ett i förhållande till stamfastighetens värde fullt betryggande läge; den vars rättighet ligger före den av åtgärden berörda panträtten är över huvud taget icke i fråga. I motsatt fall sker en uppdelning av inteck— ningsbeloppet, så att en viss del av detta kommer på lägenheten. Det får an- tagas, att panthavare till undvikande av onödig uppdelning av panträtt icke skall utan fog motsätta sig den nya fastighetens frigörande från ansvaret. Över huvud taget torde det, sedan de nya bestämmelserna trätt i kraft, framstå som en för såväl säljare som köpare självklar uppgift att redan i samband med försäljningen den nya fastighetens inteckningsförhållanden regleras.1
Den i förevarande lagrum föreskrivna regleringen avser allenast inteck- nade panträtter. Ett motsvarande förhållande kan emellertid föreligga i frå- ga om legala panträtter. Enligt 5 kap. 16 å »FB'L gäller i fråga om avstyck- ning enligt bestämmelserna i nämnda kapitel att det avstyckade områdets ansvar för sådan gravation skall bedömas enligt 37 Q 3 mom. IF; det av— styckade området skall, då det ej är i samme ägares hand som stamfastig- heten, alltså svara allenast subsidiärt solidariskt. En motsvarande bestäm- melse har, beträffande avstyckning enligt 19 kap. J—DL, upptagits i 24 5 nämnda kapitel; en förutsättning för det avstyckade områdets ansvar är dock i detta fall att området ensamt eller tillsammans med vad redan må vara avsöndrat eller avstyckat från fastigheten utgör mera än en femtedel av fas- tighetens ägovidd.2 Med upphävandet av 37 5 IF förfaller den i nu anmärk- ta lagrum intagna hänvisningen till dess 3 mom. och andra regler böra trä- da i dess ställe. Övervägande skäl torde emellertid tala för att sambandet med de regler som komma att gälla för intecknad panträtt i stort sett allt— jämt upprätthålles. Beredningen återkommer till denna fråga i sammanhang med förslagen till lag om ändring i HB och till lag om uppdelning i vissa fall av ansvaret för fordringar med förmånsrätt i fast egen-dom.
Förutom i de nyssnämnda lagarna förekommer en med gemensam inteck- ning i viss mån likartad ansvarsfördelning i 68 5 lagen om enskilda vägar. Enligt detta lagrum övergår betalningsansvar för sådan vägsamfällighets gäld, för vilken till samfälligheten hörande fastighet häftar, vid fastighe- tens delning å den eller de nybildade fastigheterna. Betalningsansvaret dem
1 Se Olivecrona, IF 5. 91 f. 2 Betr. ifrågav. bestämmelsers tillkomst och innebörd se LB II 5. 532 f., NJA II 1918 s. 470 ff., 1926 s. 789.
emellan fördelas efter de åsatta taxeringsvärdena; brist som uppkommer hos någon skall efter samma grund fördelas mellan de övriga. Stadgandena sammanhänga med att enligt lag den 3 september 1939 förmånsrätt enligt 17 kap. 6 5 HB i viss omfattning tillkommer sådan fordran. I detta fall har emellertid icke skett någon hänvisning till bestämmelserna i IF om fas- tigheters gemensamma inteckningsansvar och det torde få anses förutsatt att nämnda bestämmelser ej heller skola tillämpas. Även denna fråga be- handlas i förslaget till lag om uppdelning i vissa fall av ansvaret för ford- ringar med förmånsrätt i fast egendom.
En med panträtt likartad förmånsrätt är förenad med utmätning. Det kunde därför ifrågasättas att beträffande en i den odelade fastigheten ut— mätt fordran verkställa samma uppdelning som om fordran varit inteck- nad. Med de regler som beredningen föreslår i fråga om exekutiv auktion i detta fall kommer behov av sådan uppdelning icke att föreligga. De sär— skilda fastigheterna svara primärt solidariskt för det utsökta beloppet och varje fastighet skall i regel försäljas för sig (se 121 5 UL enligt beredning— ens förslag och motiven till nämnda lagrum).
I första stycket av förevarande lagrum förutsättes att delningen avser en enda fastighet. Besväras i sådant fall fastigheten av flera panträtter, komma dessa att efter en uppdelning intaga samma inbördes läge i de nya fastigheterna som före delningen tillkom dem i den odelade fastigheten. Förhållandena gestalta sig annorlunda, om den nya fastigheten utgöres av mark, som är gemensam för två eller flera fastigheter. Enligt 19 kap. 1 å andra stycket JDL kan avstyckning ske av mark som är samfälld för två eller flera fastigheter. Ett motsvarande stadgande är upptaget i 5 kap. 17 & FBL. Vid en uppdelning av panträtterna mellan stamfastigheterna och det för dessa gemensamma området komma de delar av panträtterna som skola kvarstå i stamfastigheterna att i resp. fastighet intaga samma företrädes— läge som tidigare. I fråga om de delar av samma panträtter som skola belasta området måste uppenbarligen bestämmas i vilken ordning panträtterna skola gälla inbördes i området. Situationen är i detta fall i viss mån densamma som vid sammanläggning av fastigheter eller fastighetsdelar. I flertalet fall torde emellertid genom tillämpning av andra stycket i förevarande lagrum en så- dan situation kunna förebyggas. I regel medför avstyckningen icke en så— dan värdeminskning av stamfastigheten att panthavarens säkerhet därige— nom torde avsevärt rubbas.
Från nu angivna utgångspunkter ha i 1931 års lag om avstyckat eller avsöndrat områdes befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet bestämmelser meddelats i syfte att område, som varit samfällt för flera fastigheter, må kunna vinna befrielse från ansvar för stamfastigheternas inteckningar. Detta kan ske antingen genom ansvarets begränsning eller avlösning eller ock genom ansvarets upphörande efter kungörelse. I det senare fallet förutsättes att stamfastigheterna äro flera än tio. För det fall att ansvaret skall upphöra efter kungörelse ingår dessutom bland villkoren att omständigheterna prövas utgöra grund för antagande att intecknings-
havares säkerhet icke därigenom avsevärt minskas. Befrielsen inträder först efter en av inskrivningsdomaren på ansökan av områdets ägare ut- färdad kungörelse med anmaning till rättsägare, som vill bestrida ansök- ningen, att vid talans förlust göra anmälan därom inom viss tid. Inkom- mer ej sådant bestridande, skall inteckning i stamfastighet ej vidare be- svära området. Sådan inteckning gäller oavkortad i återstoden av den in- tecknade fastigheten. En motsvarighet till de nu återgivna bestämmelser— na äterfinnes i bl. a. 35 5 ExL; i detta fall avse dock bestämmelserna ej den avstådda markens befrielse från inteckningsansvar, vilken inträder på annan grund, utan fordringsägares rätt till betalning ur den ersättning som bestämts att utgå för området.
Såsom beredningen redan framhållit torde de bestämmelser som medde— lats i andra stycket av förevarande lagrum innebära att ett avstyckat om- råde kan i vidare omfattning än som följer av nu gällande lagstiftning be- frias från ansvar för pantråtter som besvära stamfastigheten ; det nu sag— da gäller uppenbarligen även för det fall att avstyckningen skett från flera fastigheter. En sådan befrielse är enligt beredningens förslag ej beroende av stamfastigheternas antal. Även om antalet är mindre än som angives i 1931 års lag, kan den genom avstyckningen intrådda värdeminskningen vara utan nämnvärd betydelse för panthavarens säkerhet, liksom å andra sidan, såsom ock förutsatts i sistnämnda lag, värdeminskningen kan ha en betydande inverkan å säkerheten även då stamfastigheternas antal över— stiger tio. En allmän regel om att områden av ifrågavarande slag vid deras avstyckning skulle undantagslöst befrias från ansvar för alla panträtter i stamfastigheterna är alltså icke möjlig. Uppenbart är emellertid att en upp- delning ej ens i sådant fall behöver avse samtliga panträtter; för den eller de panträtter som belasta viss stamfastighet kan denna med hänsyn till panträtternas läge alltjämt erbjuda fullt betryggande säkerhet. Någon an- ledning för stamfastighetens ägare att motsätta sig att i sådant fall panträt- ten kvarstår i stamfastigheten oavkortad torde i regel ej föreligga; genom att området befrias från ansvar för panträtten erhåller han sin andel av köpeskillingen för det försålda området utan avdrag för panträtten. I vissa fall torde emellertid en uppdelning vara ofrånkomlig. Såsom redan er- inrats förutsätter en sådan att, då området kommer att belastas av pant— rätter från skilda fastigheter, samtidigt bestämmes den ordningsföljd i vil- ken panträtterna skola gälla i området. Stadgande härom har upptagits i tredje stycket. Att detta bestämmande bör ske så, att panträtterna komma i åtnjutande av väsentligen lika god säkerhet som tidigare i den odelade fastigheten, ligger i sakens natur. Härvid torde en analogisk tillämpning av de regler som gälla i fråga om sammanläggning och bruksenhets bildan- de kunna ifrågakomma.
Ett spörsmål vartill beredningen i detta sammanhang har att ta stånd- punkt är vilken myndighet det skall tillkomma att verkställa ansvarsför- delningen. Närmast till hands kunde synas att låta denna uppgift ingå i själva delningsförrättningen som ett avslutande moment i denna; här av-
ses alltså formlig jorddelningsförrättning, icke den avstyckande verkan av planläggning varom är fråga i 1 kap. FBL. Till stöd för en lösning i denna riktning skulle särskilt kunna framhållas att härigenom vunnes ett tillför- litligt underlag för bedömande av värdeförhållandet mellan de nya fastig- heterna. Å andra sidan kunna vägande skäl anföras mot en sådan lösning. Innehavare av panträtter i den odelade fastigheten äro icke att anse som sakägare vid delningsförrättningen. En nödvändig förutsättning för att för— rättningen skall omfatta även ansvarsfördelningen är därför att de åtmins— tone vad angår denna fråga tilldelas egenskapen av sakägare. Förrättning— ".ns fastställelse skulle alltså kunna komma att uppehållas till följd av en i förhållande till själva fastighetsdelningen helt fristående fråga. Ur saklig synpunkt kan ock anmärkas att, även om vissa faktiska förutsättningar för fördelningen lättare kunna Överblickas vid delningsförrättningen, det väsentliga momentet i fördelningen dock hänför sig till de rent rättsliga synpunkterna samt att även detta skål med styrka talar för att fördelning- en behandlas som ett självständigt ärende, som upptages först sedan slut- ligt avgörande träffats i jorddelningsfrågan. Till stöd för denna lösning kan ock anföras att det förhållandet att nämnda fråga ännu är svävande icke enligt beredningens förslag i och för sig utgör något hinder för an— sökan om inteckning i den odelade fastigheten och ej heller för bifall till sådan ansökan (jfr 30 kap. 7 och 8 åå). En konsekvens härav är att, då delning kommer till stånd, vid fördelningen måste beaktas samtliga fram till tidpunkten för delningens lagakraftvinnande beviljade eller sökta iu- teckningar. För att denna möjlighet skall stå öppen, måste den slutliga fördelningen förläggas till tidpunkten efter lagakraftvinnandet.
Om sålunda fördelningsfrågan bör behandlas som ett självständigt ären— de, torde såsom lämplig myndighet kunna ifrågakomma allenast inskriv- ningsdomaren eller ägodelningsdomaren. Båda dessa alternativ äro enligt beredningens mening godtagbara. Till förmån för det förra talar att här- igenom vinnes att de processuella bestämmelser som gälla för inskrivnings- förfarandet, bl. a. dess fullföljdsregler, automatiskt bli tillämpliga även i förevarande fall. Till stöd för detta alternativ kan tillika åberopas fördel- ningsfrågans nära samband med inskrivningsväsendet. Syftet med det andra alternativet torde ock kunna vinnas därigenom att ägodelningsdomaren i des— sa ärenden regelmässigt fungerar som inskrivningsdomare.
En konsekvens av förslaget är att, sedan beslutet om delningen vunnit laga kraft, förutom beslutet jämväl själva förrättningshandlingarna skola över— sändas till inskrivningsdomaren för fördelningens verkställande. Bestäm- melser härom torde kunna meddelas i administrativ ordning.
Angående inskrivningsdomarens möjlighet att i ärendet anlita särskilda sakkunniga får hänvisas till vad som anföres vid 30 kap. 14 g.
18 och 19 55.
I dessa lagrum behandlas den återverkan å panträtterna som är en följd av att fastigheter eller områden av fastigheter sammanläggas. Stadgandet i
18 5 har upptagits från 16 5 SmlL samt 3 kap. 4 5 och 4 kap. 2 5 andra stycket FBL. Att panträttsförhållandena kunna utgöra hinder för samman- läggning framgår av 8 och 14 55 SmlL samt 3 kap. 3 5 och 4 kap. 2 och 3 55 FBL. Såsom framhållits i den allmänna motiveringen till förevarande kapi— tel kan syftet med en sammanläggning även vinnas genom bildande av bruks— enhet. Ehuru någon ny fastighetsbildning icke är förenad därmed, kommer, såsom framgår av 26 kap. 5 &, panträtt, som besvärar särskild fastighet, i stället att omfatta bruksenheten. I sistnämnda kapitel ha tillika upptagits närmare bestämmelser angående den inskrivningsreglering som i allmänhet skall föregå bildandet av bruksenhet. I jämförelse med de bestämmelser som nu gälla för sammanläggning innebära de vidgade möjligheter för ett inbör- des ordnande av de särskilda fastigheternas belastningar. Enligt beredning— ens förslag till ny sammanläggningslag och till lag angående ändring i FBL skola enahanda bestämmelser tillämpas vid sammanläggning.
Syftet att åstadkomma en med hänsyn till brukningstörhållandena lämp- lig fastighetsbildning tillgodoses ock genom den i 19 kap. 1 5 första stycket JDL anvisade utvägen att från en fastighet avstycka visst till gränserna bestämt område för att sammanläggas med annan fastighet eller med om- råde som för ändamålet avstyckas. Även i fråga om sådan för sammanlägg- ning verkställd avstyckning gäller den begränsning av avstyckningens an- svar för stamfastighetens inteckningar som avses i 37 ä 5 mom. IF.1 Uppen- barligen är i förevarande hänseende situationen densamma som då avstyck- ningen har till ändamål bildande av särskild fastighet; beträffande stamfas- tighetens och avstyckningslottens inbördes panträttsansvar böra alltså även i detta fall tillämpas bestämmelserna i 17 & (jfr 14 å i förut omförmälda lag om avstyckat eller avsöndrat områdes befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet). Emellertid föreligger i annat hänseende en skillnad. En av— styckning för sammanläggning är alltid beroende av att förordnande med— delas om sammanläggning (19 kap. 1 5 första st. JDL). Såsom framgår av 21 kap. 43- å andra stycket JDL, skall, då fråga är om avstyckning av mark för sammanläggning, den fastställelseprövning som eljest skulle tillkomma överlantmätaren i stället ankomma på ägodelningsdomaren eller ägodel— ningsrätten; avstyckningen må icke fastställas, med mindre förordnande tillika meddelas om sammanläggningen. För sammanläggningsärendets slut— liga bedömande förutsättes alltså prövning av hur ansvaret skall fördelas mellan det avstyckade området och stamfastigheten; först därefter kan i sammanläggningsärendet avgöras huruvida hinder möter mot sammanlägg- ning eller i vilken ordning panträtterna skola gälla i den nybildade fastig- heten. I olikhet med vad som ansetts böra gälla vid fördelning enligt 17 & måste alltså i förevarande fall ett avgörande om fördelning av ansvaret mel- lan avstyckningen och stamfastigheten träffas redan innan avstyckningen fastställes, även om ett dylikt avgörande kommer att äga giltighet allenast under förutsättning att sammanläggningen kommer till stånd. Något formellt hinder möter visserligen icke mot att även i detta fall bibehålla inskrivnings-
1 Se lag 29/5 1981 om ändrad lydelse av 37 5 5 och 6 mom. IF samt NJA II 1931 s. 465 f.
domaren som prövningsmyndighet. Uppenbarligen skulle det dock i hög grad förenkla förfarandet om sammanläggningsärendet komme att omfatta även fördelningsfrågan. Beredningen har funnit övervägande skäl tala för en så- dan lösning; till den i 19 5 upptagna hänvisningen har därför gjorts det till- lägget att fråga som avses i 17 5 skall prövas i ärendet om sammanläggning- en. Vad nu sagts torde ock böra äga tillämpning å andel i fastighet, såframt denna ingår i laga skifte och sammanläggning äger rum under skiftet (se 1 5 andra st. SmlL samt 1 5 andra st. i beredningens förslag till ny sam- manläggningslag) .
Vad angår områden, som enligt 1 kap. 3 5 FBL äro att anse såsom avstyc- kade och vilka sedermera skola sammanläggas till tomt, gäller att den av- styckande verkan inträder redan vid lagfartsansökan, i de fall då överlåtelse av området ägt rum. Sammanläggningen sker som ett särskilt ärende efter ansökan av ägaren och genom ägodelningsdomarens försorg. Då i detta fall uppdelning av panträtterna verkställts av inskrivningsdomaren redan i an— ledning av lagfartsansökan, erfordras icke i samband med sammanläggning— en någon prövning av uppdelningen; detta fall avses ej heller med bestäm- melsen i 19 5 att avstyckning sker i samband med sammanläggning. Om emel- lertid ett område, som skall ingå i sammanläggning till tomt, icke överlå— tes, inträder den avstyckande verkan först genom sammanläggning.1 Här sker alltså avstyckningen i samband med sammanläggningen; uppdelning av panträtter skall därför enligt 19 & äga rum i sammanläggningsärendet och ligger till grund för den inskrivningsreglering som i detta ärende verkställes. I förevarande sammanhang må erinras att FBL icke medgiver att del av stadsäga annorledes än nu sagts avstyckas för sammanläggning (jfr 5 kap. FBL).
20 5.
Med denna paragraf inledas de bestämmelser (20—22 55 ), som avse in- verkan på panträtt av exekution eller andra tvångsförvärv i fråga om fas- tigheten. I första stycket, som motsvarar 23 5 IF, behandlas verkan av exe- kutiv försäljning. Den nu gällande bestämmelsen, vilken leder sitt ursprung från 1912 års reform, är uppbyggd på den grundsatsen att de panträtter som gå före exekutionsfordran, d.v.s. falla inom lägsta budet, skola kvarstå i fastigheten, medan å andra sidan panträtter utom lägsta budet i regel för- lora sin giltighet. Ett undantag härifrån utgör det fall att belopp, som faller utom lägsta budet men täckes av köpeskillingen, enligt 131 5 UL fått avräk- nas å köpeskillingen; till det sålunda avräknade beloppet kvarstår pant- rätten.
Såsom framgår av 36 5 1 mom. IF gälla beträffande gemensamma inteck— ningar särskilda regler. Av beredningens allmänna ståndpunkt till de ge.- mensamma inteckningarna följer att sådana särskilda regler icke längre erfordras; däremot äro de alltjämt av betydelse under den övergångstid som må föreskrivas för avvecklingen av det gemensamma inteckningsansvaret. Dei
1 Se Undén, LF s. 26 och Rodhe, Fastighetsindelningen s. 99 f.
235. IF upptagna bestämmelserna ha alltså, utan någon ändring i sak, kun- nat bibehållas i förslaget.1
Ett med frågan om de gemensamma inteckningarna analogt spörsmål kan emellertid uppkomma för det fall att bruksenhet säljes å exekutiv auktion utan förbehåll om bruksenhetens bestånd. Bestämmelse härom har upptagits i 26 kap. 24 5. Enligt denna skall, då försäljning sker efter särutrop, panträtt alltid upphör-a även för det fall att vid köpeskillingslikviden panträtten erhåller full täckning.
Det i andra stycket upptagna stadgandet avser det fall att exekutionen ej leder till försäljning. En motsvarande bestämmelse finnes nu upptagen i 24 5 2 mom. IF. Såväl sistnämnda bestämmelse som det nu föreslagna stadgandet ansluta sig till föreskrifterna i 143 5 andra stycket och 172 & UL.
21 5.
I detta lagrum behandlas den inverkan å panträtten som är förenad med avstående av den inteckna-de fastigheten eller område därav på grund av ex- propriation eller annat sådant tvångsförvärv. Panträtterna skola i detta fall alltid, sedan inlösen fullbordats, upphöra i vad sålunda avståtts. Denna på- följd inträder oberoende av om vid fördelning av löseskillingen betalning ut- gått på grund av panträtten eller ej. Lagrummet överensstämmer i sak med 24 5 1 mom. IF. I sistnämnda stadgande ha beträffande vissa slag av tvångs- förvärv särskilt angivits de förhållanden, som utgöra förutsättning för pant- rättens upphörande. Vad angår expropriation framgår av bestämmelserna i 48, 49 och 60 55 ExL att expropriationen är fullbordad, när domen i ex— propriationsmålet vunnit laga kraft och expropriationsersättningen nedsatts eller, då på grund av överenskommelse sådan ej skall utgå, föreskriven an— mälan skett hos länsstyrelsen. Sker avståendet enligt VL, följer av bestäm- melserna i 9 kap. 71 och 72 55 nämnda lag att motsvarande tidpunkt enligt VL är, då den genom lagakraftvunnet utslag bestämda ersättningen blivit nedsatt samt egendomen avträdd eller, om lösen skall utgå medelst kraft- överföring, den lösande tillträtt fallet och överföringen i föreskriven ord- ning påbörjats. Med hänsyn till det nu sagda har för samtliga fall som den avgörande tidpunkten upptagits den när inlösen fullbordats.
I den av beredningen föreslagna lagtexten har uttryckligen angivits att stadgandet avser även det fall att område av fastighet avstås. Genom avstå- endet befrias området från ansvar för panträtten. Däremot kvarstår denna i den återstående delen; dock med avdrag för vad vid fördelningen må ha utfallit å det intecknade beloppet. Sistnämnda fråga behandlas i nästföljan- de paragraf. Någon uppdelning av inteckningsansvaret mellan det inlösta området och återstoden enligt grunderna för 17 å i förevarande kapitel är ej avsedd; en sådan uppdelning skulle vara förenad med stora praktiska olä-
genheter? Såsom framgår av hänvisningen i 26 kap. 14 & skola i fråga om bruksenhet
* Ang. vissa tillämpningsspörsmål se Olivecrona, IF 5. 123 ff. *1 Se Olivecrona, IF 5. 130 f.
stadgandena i bl. a. förevarande lagrum äga tillämpning å bruksenhet såsom voreden en enda fastighet. Ett avstående som ej avser hela bruksenheten utan allenast särskild fastighet eller område av fastighet inom enheten är alltså att anse som avstående av visst område.
Till tvångsförvärv, som avses i förevarande lagrum, hänföres icke förköp eller återköp. Angående den inverkan som utövningen av dessa lösningsrätter medför på panträtt meddelas bestämmelser i 5 kap. 22, 27 och 33 åå samt 6 kap. 18 5. En erinran härom har upptagits i tredje stycket av förevarande paragraf.
22 5.
I 24 5 2 mom. och 36 5 2 mom. IxF ha sammanförts åtskilliga fall som kän- netecknas av att panträttens bestånd gjorts beroende av huruvida och i vil— ken utsträckning vid fördelning av medel betalning utfallit å intecknad fordran.1 I fråga om ett sådant fall har i förslaget bestämmelse meddelats i 20 å andra stycket; det avser fördelning av medel, som enligt föreskrifterna i UL skola fördelas mellan rättsägare i fast egendom, ehuru försäljning av egendomen ej skett.
Vid sidan av det nu anmärkta upptagas i förenämnda moment i IF åtskil— liga andra fall. »Hit höra främst sådana, då fråga ej varit om skyldighet för ägaren att avstå äganderätt till hela fastigheten utan allenast viss del där— av eller att tåla att fastigheten, med bibehållen äganderätt, i visst hänseende tas i anspråk eller lider skada eller intrång och den därför bestämda ersätt- ningen skall nedsättas för fördelning mellan rättsägarna. Att rättsägarna i nu ifrågavarande fall skola tillgodoses är en konsekvens av att, då en del av en fastighet avstås, denna del enligt 21 5 i förslaget befrias från inteck- ningsansvar samt att, då tvångsförvärvet avser tillskapande av särskild rätt i fastigheten, denna skall åtnjuta företräde framför annan rätt till samma fastighet (49 & ExL). Slutligen tillkommer ytterligare en grupp av fall. Den— n-a grupp hänför sig till det förhållandet att enligt ExL eller VL intecknad egendom må tas i besittning, innan expropriationen fullbordats resp. ersätt— ningen blivit slutligen bestämd. De bestämmelser som här åsyftas äro 32, 37, 38 och 54 55 ExL samt i VL 9 kap. 54 och 67 55 och 11 kap. 66 och 67 åå.
Inverkan å panträtterna är enligt IF knuten till den omständigheten att vid fördelningen betalning utfaller å inteckningens huvudstol; det för- hållandet att vid fördelningssammanträdet panthavaren avstår från sin rätt att lyfta det utfallande beloppet har enligt ett HDs avgörande i fråga om medel som nedsatts enligt ExL ansetts vara utan betydelse i fråga om pant- rättens upphörande.2
Beträffande ersättning, som nedsatts enligt lagen den 8 april 1927 om in- teckningshavares rätt till betalning ur ersättning som utgår på grund av brandförsäkringsavtal, gäller däremot en motsatt regel. Någon prövning av inteckningshavarens rätt till betalning ur sådana medel förekommer icke i fall, då inteckningshavaren givit till känna att han ej önskar betalning (2 g
1 Se ock 59—62 åå lag 22/6 1921 om ströängars indragande till kronan. 2 Se NJA 1930 s. 536.
första st.); i fråga om vid fördelningen utfallet belopp upphör panträtten allenast till den del den gul-dits (3 5). I 24 5 3 inom. I'F hänvisas ock till de från 2 mom. avvikande bestämmelser som i detta fall gälla.1
Bestämmelserna i 24 5 2 mom. IF avse i fråga om expropriation och annat därmed likställt förvärv allenast det fall att nedsättning är föreskriven. I ett flertal fall gäller att ersättningen kan _ även då med företräde för tvångsförvärvet —- utbetalas till vederbörande rättsägare utan föregående nedsättning; en förutsättning härför är dock att den skada eller det intrång, som ersättningen avser, väsentligen är utan betydelse för fordringsägarens säkerhet. Ett stadgande av denna innebörd finnes i 9 kap. 54 å andra stycket VL och motsvarande bestämmelser ha upptagits i ett flertal andra lagar, t. ex. 48 5 första stycket ExL, 20 5 lagen om allmänna vägar, 7 5 andra styc— ket lagen den 12 juni 1942 om fornminnen och 30 5 naturskyddslagen. Sam- ma betraktelsesätt ligger ock till grund för bestämmelserna i 17 5 andr-a stycket i förevarande kapitel. Tydligt är att en sådan till annan rättsägare utbetald ersättning icke har någon inverkan å det intecknade beloppet.
I olika sammanhang har fråga väckts att, även då nedsättning ägt rum, bereda möjlighet för panthavaren att mot avstående från betalning av det belopp som skulle utfalla å pant-rätten vid fördelningen låta panträtten kvar- stå med oförändrat belopp. Detta spörsmål förelåg till behandling i samband med tillkomsten av ett år 1927 för riksdagen framlagt förslag till lag angå- ende fastighets befriande i vissa fall från ansvar för inteckning m. m. Enligt 9 5 i förslaget skulle, då vid fördelning av nedsatt belopp likvid utfölle å in- tecknings huvudstol, inteckningen till motsvarande belopp vara utan verkan. Mot förslaget i denna del framfördes erinringar av styrelsen för Sveriges all- männa hypoteksbank.2 Enligt bankens åsikt vore det för hypoteksinstitu— tionen, liksom för andra penninginrättningar, där inteckningslånen vore ordnade efter bestämda amorteringsplaner, ej önskvärt att dessa planer rub- bades genom för tidig betalning; möjligheten för banken att på ett tillfreds- ställande sätt beräkna sin penningställning skulle kunna minskas. Departe— mentschefen avvisade emellertid den framställda erinran under framhållan- de av att de för expropriation gäll-ande rättsreglerna tydligen borde gälla även vid fördelning enligt förslaget samt att vid fördelning av expropriationser- sättning en inteckningshavare icke ägde möjlighet att avstå från att lyfta det belopp som å honom utfölle vid fördelningen och ändock bibehålla sin inteckning gällande till fulla beloppet.
Sedan riksdagen _ på skäl som i detta sammanhang äro utan betydelse — avslagit propositionen, framlades vid 1929 års riksdag ny proposition i ämnet.3 I detta förslag hade den ifrågavarande bestämmelsen upptagits oförändrad. Departementschefen framhöll därvid att det väckta spörsmå- let otvivelaktigt förtjänade uppmärksamhet men att, då motsvarande reg— ler gällde även inom åtskilliga andra områden, frågan borde upptagas i ett
1 Se Olivecrona, IF 5. 141. = Se prop. 19/1927 8. 29 f. 3 Prop. 4/1929.
större sammanhang. För att emellertid tillgodose inteckningshavarens in— tresse i förevarande hänsee-nde upptogs i det till lagrådet remitterade försla- get en bestämmelse av innehåll att, då inteckning, å vars huvudstol likvid utfallit, innehades av borgenär som på grund av omständigheterna icke skä- ligen kunde tillförbindas att genast å fordringen avräkna det utfallna belop- pet, detta skulle innestå hos borgenären såsom pant, till dess avräkning sked- de, samt att det ålåge borgenären att ombesörja att beloppet gjordes räntebä- rande; på yrkande av den som personligen svarade för fordringen skulle det förvandlas i fullgoda obligationer eller andra därmed jämförliga värde— papper (11 5).
Beträffande den sålunda föreslagna bestämmelsen upptog lagrådet vid sin granskning av förslaget först frågan om det vid fördelningen utfallande be- loppets inverkan å gäldenärens personliga betalningsskyldighet samt erinra- de därvid att i de fall då denna vore grundad å själva inteckningshandling- en beloppet finge anses avbetalt å det förskrivna kapitalbeloppet men att, om inteckningen — såsom nästan alltid torde vara fallet — låge såsom pant för fordran på grund av omslagsrevers, det berodde på avtalet mellan in- teckningshavaren och gäldenären samt på de allmänna rättsreglerna om för- sträckning och pant, huruvida inteckningshavaren vore skyldig att avräkna det utdelade beloppet å sin fordran. Enligt lagrådets uppfattning syntes innebörden av den föreslagna bestämmelsen vara att, även om intecknings- havaren enligt eljest gällande rättsregler vore skyldig att avskriva det utfal- lande beloppet å sin fordran, han skulle få underlåta detta, därest det på grund av omständigheterna funnes skäligt. Ett dylikt stadgande bleve enligt lagrådets mening vanskligt att tillämpa och syntes ej heller vara av behovet påkallat. I saknad av lagstadgande eller bestämmelse i träffat avtal vore in- teckningshavaren, ansåg lagrådet, icke skyldig att avräkna beloppet på sin fordran enligt omslagsreversen, förrän denna fordran förfallit till betal- ning. Att såsom föreslagits tillägga domstol befogenhet att vid sidan av en tolkning av bestående avtal ingå i en skälighetsprövning i förevarande hän- seende fann lagrådet icke vara riktigt. Lagrådet, som avstyrkte bestämmel— sens upp-tagande i förslaget, uttalade vidare att av allmänna rättsregler om pant torde följa att ett utdelat belopp, som icke använts till avbetalning å omslagsreversen, omfattades av panträtten ävensom att inteckningshavaren vore skyldig att göra beloppet räntebärande.
Vid avlåtande av proposition i ämnet anförde departementschefen att en viss tvekan förelegat om den inverkan å gäldenärens personliga betalnings- skyldighet som enligt allmänna rättsgnundsatser följde av fördelningen av expropriationsersättning samt att ganska allmänt en regel, motsatt den av lagrådet angivna, had-e tillämpats av penninganstalterna. Efter det uttalande som förelåge från lagrådets sida syntes det emellertid kunna förväntas att penninganstalterna, såväl som kreditgivar-e i allmänhet, icke skulle anse sig utan vidare ha anledning att på omslagsrevers före förfallodagen avräkna be— lopp, som utfallit å hypotiserad inteckningsrevers. Departementschefen an- såg sig därför böra ur förslaget utesluta de bestämmelser som avsåge rätt för inteckningshavaren att innehålla utdelat belopp som pant ävensom åläg-
gandet för borgenären att göra det räntebärande, varemot i förslaget bibe— hölls skyldigheten för borgenären att låta förvandla beloppet i fullgoda obli- gationer eller andra därmed jämförliga värdepapper.1 Propositionen godkän- des i denna del av riksdagen. Då 1929 års lagstiftning sedermera ersattes med 1931 års nu gällande lag i ämnet, överflyttades de ifrågavarande bestäm— melserna i oförändrat skick till sistnämnda lag (10 och 11 55).
Uti en den 4 november 1932 till Kungl. Maj:t ingiven framställning har föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges 1andshypoteksin-stitution ånyo väckt frågan om rätt för inteckningshavare att avstå från vid fördel- ningen utfallande betalning utan att med ett sådant avstående skulle följa någon minskning av panträtternas kapitalbelopp. Framställningen upptogs av departementschefen i samband med proposition till 1934 års riksdag om förenklat förfarande vid fördelning av expropriationsersättning i fall då om- råde, som tas i anspråk, är samfällt för flera fastigheter (numera 35 och 57 55 ExL). Även denna gång avvisades emellertid frågan med den moti- veringen att den icke vore ägnad att upptagas till behandling uti det då ifrå- gavarande sammanhanget.2
Spörsmålet uppmärksammades i samband med tillkomsten av den nya gruvlagstiftningen. I åtskilliga yttranden hade uttalats önskemål om en för— enkling av reglerna om utbetalning av ersättningsmedel (42—44 55 gruvla— gen). Med hänvisning till frågans behandling vid tidigare tillfällen, då för- slag därom framkommit, och under framhållande av att det knappast syn- tes lämpligt att inom området för en speciell näringslag sådan som gruvla- gen bryta det gällande systemet ansåg departementschefen dess-a önskemål icke kunna beaktas.3
Vid de förhandlingar i denna fråga som vid ett flertal tillfällen ägt rum inom hypoteksombudsmännens förening har rätt fullständig enighet om be- hovet av en lagstiftning i ämnet; som förebild åberopades därvid 1927 års lag om brandskadeersättning.4 Med hänsyn till den före 1930 års prejudikat vacklande praxis förordades samtidigt särskild lagstiftning av innebörd att inteckning skulle förbliva helt oberörd av expropriations- eller jämförliga förrättningar, varom anteckningar i fastighetsböckerna saknades eller vore ofullständiga, såvida icke vederbörande rättsägare före viss, i lagen angiven tidpunkt hos inskrivningsdomaren anmälde yrkande i annan riktning.
Även fastighetsregisterkommissionen har uti en till Kungl. Maj:t den 25 juni 1934 avlåten skrivelse hemställt om utfärdande av sådana bestämmel- ser att, då vid ägoutbyte enligt 6 kap. FBL vederlag bestämts skola utgå för minskning i en fastighets uppskattningsinnehåll, inteckning i fastigheten skulle kunna, utan att därför erfordrades särskilda inteckningsåtgärder, un— der vissa villkor kvarstå till högst fulla kapitalbeloppet och med oförändrad förmånsrätt i fastigheten i dess efter ägoutbytet förändrade skick.5
' Se NJA II 1929 s. 217 ff. = NJA II 1934 s. 577. 3 NJA II 1939 s. 394 ff. * Se Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1942 s. 1320 ff. med hänvisningar. 5 Se Fastighetsregisterkommissionens meddelanden XXX s. 23 ff.
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen ha vid upprepade tillfäl- len önskemål framställts om sådan ändring i gällande lagstiftning att en panträtt, för vilken panthavaren avstår från sin rätt att uppbära betalning vid fördelning som avses i 24 g 2 mom. och 36 5 2 mom. IF, må med oför— ändrat belopp kvarstå i egendomen eller, då en del av fastighet avstås, i åter- stoden.1 .
Då beredningen nu övergår till att framlägga sin egen uppfattning i detta ämne, inställer sig först spörsmålet om det behov av förändrad lagstiftning som må anses föreligga. I detta hänseende torde böra beaktas att den ned- sättningsskyldighet som tidigare förelegat vid expropriation eller annat så— dant tvångsförvärv begränsats för sådana fall då den särskilda rätt om vars upplåtande är fråga medför allenast ringa men och upplåtelsen prövas up- penbarligen icke rubba fordringsägares säkerhet (48 & ExL) eller då, såsom enligt VL (9 kap. 54 å), skadan eller intrånget å fastigheten prövas vara väsentligen utan betydelse för fordringsägarens säkerhet. Uteslutna från tillämpningen av dessa regler äro emellertid enligt såväl ExL som VL sådana fall då del av fastighet skall avstås med äganderätt. Härvid skall, då ersätt— ning över huvud taget utgår, nedsättning alltid ske; tidpunkten för ned- sättningen är i allmänhet av avgörande betydelse för den avstådda fastig- hetsdelens befrielse från ansvar för begränsade sakrätter i denna (jfr 60 å ExL). Skall i nu angivna fall den synpunkt som ligger till grund för de nyssnämnda rättsreglerna beaktas, måste det uppenbarligen ske genom en modifikation i de bestämmelser som nu gälla angående rättsverkan av för— delningen.
I den förut omnämnda propositionen till 1929 års riksdag framhölls, så— som tidigare erinrats, att de för inteckningshavaren uppkommande olägen- heterna av att denne vid fördelningen nödgades mottaga betalning kunde i viss mån förebyggas genom att det utbetalade beloppet, i stället för att av- skrivas å omslagsreversen, kvarstode som pant för denna, och lagrådet ut- talade i sitt förut anmärkta yttrande att inteckningshavaren icke, om ej annat avtalats, vore skyldig att avräkna beloppet på sin fordran. För att den ä inteckningen gjorda betalningen ej skall tillika avräknas å omslagsrever— sen måste emellertid, såsom lagrådet jämväl torde ha förutsatt, ytterligare fordras att mottagna medel, enligt vad som i allmänhet gäller för pantsätt- ning, avskiljas på sådant sätt att de äro skyddade mot panthavarens borge— narer.
Enligt beredningens förslag är panträtten som sådan oberoende av det bakomliggande rättsförhållandet; någon motsvarighet till den personliga förskrivning som nu utgör panträttens grundval föreligger icke enligt för- slaget. En konsekvens av denna ståndpunkt är att, såvitt ej särskilt stad- gande därom meddelas eller annat avtalats, den betalning å pantbrevet som sker vid fördelningen i och för sig är utan inverkan å det bakomliggande rättsförhållandet. Tillräckliga skäl torde ej heller föreligga att i lagstift— ningen upptaga ett sådant stadgande. Panthavaren kommer alltså enligt
1 Se ock Strahl s. 294 not 2.
den nya regleringen av panträtten att i samtliga fall, då ej annat avtalats, vara oförhindrad att, mot avskrivning å panträtten, som särskild pant inne- hålla det uppburna beloppet till säkerhet för sin fordran. Å andra sidan är uppenbart att, om han tillgodogör sig beloppet för egen räkning, han är skyldig att avskriva det å omslagsreversen ; denna situation är att likställa med att han till förmån för sin fordran realiserat panten.
Även om genom den nu angivna utvägen panthavarens intressen i viss mån synas kunna tillgodoses, torde densamma dock te sig som ganska kom- plicerad; den synes ej_ heller i någon större utsträckning ha kommit till an- vändning. De särskilda skäl som vid tillkomsten av 1929 års lagstiftning må ha förelegat för införandet av skyldighet för borgenären att på anford- ran förvandla den uppburna ersättningen i värdehandlingar torde icke äga någon mera allmän giltighet.
Nu gällande bestämmelser om den inverkan som vid expropriation och annat likställt förvärv fördelningen har å panträttens belopp leda till att i första hand panträtter med bästa förmånsrätt reduceras, medan panträtter med sämre förmånsrätt i regel lämnas oberörda. Detta förhållande synes stå i mindre god överensstämmelse med den inom inteckningsrätten eljest gäl- lande grundsatsen om panträttsskyddets avvägning mellan flera panträtter. Sannolikt har man utgått från att det för panthavaren utgjorde en förmån att erhålla betalning. Uppenbart är ock detta ofta fallet. I tider med sti- gande ränta ställer sig en sådan betalning gynnsam för panthavaren, även om säkerheten alltjämt är fullt betryggande, medan det motsatta inträffar, då räntan är fallande. Från de nu angivna utgångspunkterna synes det bäst överensstämma med lagstiftningens allmänna grunder att panthavarna efter deras inbördes företräde erhålla valrätt huruvida de vilja låta beloppet inne— stå eller ej ; de höra med andra ord i tur och ordning erbjudas att lyfta er- sättningen och endast den panträtt å vilken betalning guldits bör bli utan verkan till motsvarande belopp. Det är detta förfaringssätt som nu tilläm— pas vid fördelning av brandskadeersättning.
För genomförande av en sådan ordning är det uppenbarligen en förutsätt- ning att icke andra råttsägares intressen därigenom åsidosättas. Beträffande panträtter föreligger uppenbarligen icke någon risk i detta hänseende. In— nehavaren av en sådan har, när han avstår från betalning vid fördelningen, därigenom tillkännagivit att han anser fastigheten eller den återstående de- len av denna, även med det reducerade värdet, erbjuda full täckning för det pantförskrivna beloppet; för rättsägare, som i förmånsrätt följa närmast efter den som mottagit betalning, inträder liksom med det nuvarande syste- met en motsvarande förbättring i förmånsrätten. Det nu sagda äger till— låmpning även i fråga om fastighetsägaren; skulle samtliga fordringsägare i fastigheten avstå från betalning, kommer beloppet att utbetalas till fastig— hetsägaren. Mera oviss ter sig situationen i fråga om sådana begränsade sakrätter vilkas innehavare icke vid fördelningen äga uppbära betalning. Det har anmärkts att det för innehavaren av en dylik rättighet, som åtnjuter sämre rätt än panträtten, kan leda till rättsförlust, om panträtten likväl bi-
behålles vid sitt ursprungliga belopp; ett avstående från betalning utan av- skrivning å panträtten skulle medföra ökad risk att rättigheten vid exeku— tiv försäljning ginge förlorad.1
Vid bedömande av detta spörsmål må till en början fastställas att någon sådan ökad risk uppenbarligen icke uppkommer för rättsägare, som följer efter den fordringsägare, vilken uppburit betalning; genom beloppets av- skrivning å panträtten har det tidigare rättsläget för denne rättsägare åter— ställts. Anmärkningen är formellt befogad allenast i vad angår rättsägare, vars företräde ligger efter fordringsägare som avstått från betalning men före fordringsägare eller fastighetsägare som mottagit betalning. Vad angår rättigheter med nu angivna läge torde som regel kunna antagas att de vid exekutiv auktion falla inom lägsta budet och sålunda av denna anledning komma att bibehållas. Även om så icke är förhållandet, är det dock osanno- likt att utsikten till rättighetens bevarande vid auktionen skulle i någon nämnvärd mån påverkas av att någon avskrivning ej skett å panträtten. Bor- genären har själv bedömt situationen så att den kvarstående säkerheten var fullt betryggande för panträttens hela kapitalbelop. Om vid den exekutiva auktionen rättigheten dock går förlorad, lär detta få antagas ha sin grund i helt andra omständigheter.
En utväg vore visserligen att för nu ifrågavarande fall göra frågan huru- vida panträtten må gälla med oförändrat belopp beroende av om sådan rätts— ägare som här avses lämnar sitt samtycke därtill. Den nu antydda lösningen skulle emellertid komplicera rättsreglerna och deras tillämpning samt i många fall resa hinder mot uppnåendet av syftet med den ifrågavarande lagänd- ringen. Ej heller har vid tillkomsten av 1927 års lag sådan garanti ansetts erforderlig eller ens varit under diskussion.
Av vad nu anförts finner beredningen övervägande skäl tala för en gene- rell lösning av denna fråga enligt de grunder som angivits i 1927 års lag- stiftning. En panthavare skulle alltså äga att vid fördelningen avstå från sin rätt till utdelning utan att beloppet avskreves å hans panträtt; den ut- delning från vilken han sålunda avstått ingår då i de medel som äro att tillgå vid fördelningen till närmaste fordringsägare i fastigheten och, om alla fordrin-g-sägarna avstå, till fastighetsägaren.
Ett stadgande av nu angiven innebörd bör upptagas i förevarande lagrum och ej i de särskilda författningar som behandla förfarandet vid fördel- ningen. Någon bestämmelse erfordras uppenbarligen icke i fråga om ford- ringsägarens rätt att avstå från att uppbära betalning; vad som kvarstår är frågan om avståendets inverkan å panträtten. I VL ha upptagits bestäm— melser att ersättning, som är att tillgå för fördelning, må utbetalas till fas- tighetsägaren direkt, om fordringsägaren resp. samtliga fordringsägare läm— nat sitt samtycke (9 kap. 69 & tredje st.). Sådana stadganden ha ansetts äga den innebörden att fordringsägarna utan rättsförlust kunna avstå från sin andel i ersättningen.2 Efter genomförandet av den nu förordade lagändringen
1 Se Östergren i SvJT 1921 s. 284 ff., Olivecrona, IF 5. 131 not 5. 2 Se Olivecrona, IF 5. 135 f. samt NJA 1958 s. 467.
ha dessa stadganden förlorat sin betydelse och höra därför upphävas. Så— som skett i 24 Q 3 mom. IF torde ock alltjämt hänvisning böra ske till 1927 års lag om brandskadeersättning, även om denna hänvisning icke har samma innebörd som tidigare.
I beredningens jordabalksförslag har gemensam inteckning icke bibe- hållits. I överensstämmelse härmed har beredningen icke i det föregående av— handlat de frågor som sammanhänga med spörsmålet om verkan vid gemen— sam inteckning av panthavarens avstående från betalning som ur någon av de intecknade fastigheterna utfallit vid fördelningen. Nämnda spörsmål för- anledde emellertid uttalande av en av lagrådets ledamöter i samband med granskningen av nyssnämnda lagstiftning om inteckningshavares rätt till betalning på grund av brandförsäkringsavtal.1 Visserligen torde en tillämp- ning av den i förslaget upptagna regeln icke i och för sig möta några större betänkligheter under förutsättning att det belopp som avståendet gäller icke må framdeles vid exekutiv auktion såsom brist överföras till de övriga fastig- heterna (jfr 36 5 2 mom. IF) samt att anteckning därom verkställes år in— teckningshandlingen. Å andra sidan torde en sådan ordning vara alltför in— vecklad för att införas under den begränsade övergångstid under vilken ge— mensamma inteckningar enligt PromL komma att kvarstå. Beredningen hän- visar i övrigt till PromL.
Mot avfattningen av 24 5 2 mom. IF har i olika sammanhang anmärkts att genom den anhopning av ett stort antal särskilda fall, som i samband med ny lagstiftning å det expropriationsrättsliga området skett i nämnda lagrum, dess innebörd alltmera fördunklats ; samtidigt har framhållits Önsk- värdheten av en för samtliga de ifrågavarande fallen såvitt möjligt enhetlig lagregel. Beredningen har sökt att efterkomma detta önskemål. De allmänna förutsättningarna för lagrummets tillämpning äro att enligt de särskilda be- stämmelser som därom gälla medel nedsatts för fördelning till fordrings- ägare i fast egendom; härvid måste dock undantag göras för dels de i för- slagets 20 å upptagna fallen i fråga om utsökning och dels för det i 21 5 första stycket behandlade. Med bortseende från de nu angivna undantagen bör som huvudregel gälla att panträtten (inteckningen) är utan verkan, om och i den mån vid fördelningen betalning utfaller å huvudstolen av den in- tecknade fordran. Till denna huvudregel torde lämpligen kunna fogas stad- gandet om verkan av avstående från betalning. Ett sådant avstående måste för att kunna beaktas vid fördelningens verkställande äga rum dessförinnan; det kan ske antingen vid eller ock före sammanträdet för fördelningen.
Bland de i 24 5 2 mom. IF behandlade fallen har även upptagits fördel- ning av lösen för mark, som jämlikt gruvlagen eller lagen den 28 maj 1886 angående stenkolsfyndigheter m. m. avträtts till inmutare eller koncessions- innehavare. Avfattningen ansluter sig till motsvarande bestämmelser i nämn- da lagar (36 å gruvlagen samt 14 5 lagen om stenkolsfyndigheter). Av denna avfattning får emellertid icke dras den slutsatsen att i detta fall är fråga om avstående med äganderätt; den rätt som inmutaren eller koncessions-
1 Se NJA II 1927 s. 559 ff.
havaren förvärvar är att anse som en närmast med nyttjanderätt likställd rättighet i fastigheten.1 Ett sådant avträdande är alltså att hänföra icke till nästföregående utan till förevarande paragraf.
Angående inverkan å andra inskrivna betalningsrätter i fast egendom än panträtt, enligt förslaget ränterätt och födoråd, meddelas bestämmelser i 9 och 10 kap.
23 &.
Såsom uttalats i den allmänna motiveringen till förevarande kapitel ha de förändringar i panträttsförhållandet, som sammanhänga med ändringar i pantbrevs ränta eller förfallotid och utbyte av pantbrev samt dödande av panträtt, ansetts böra behandlas i den inskrivningsrättsliga avdelningen av förslaget. De åsyftade bestämmelserna upptagas i 30 kap.
24 5.
I 28 och 30 55 IF behandlas vissa frågor som angå det personliga betal— ningsansvaret för intecknad gäld. Stadgandet i 28 & avser det fall att inne- havare av intecknad fordran låter ny ägare till fastigheten genom å inteck- ningshandlingen tecknad förbindelse övertaga skulden; verkan av ett sådant åtagande är att förre gäldenären blir fri från sitt betalningsansvar i förhål- lande till borgenären, om ej annat avtalats. I 30 å åter meddelas bestämmelser för det särskilda fall att vid exekutiv försäljning av fast egendom borgenär, som i egendomen har inteckning för fordran, ägt ta betalning ur köpe- skillingen men låter efter överenskommelse med köparen intecknat belopp, som kunnat gäldas ur köpeskillingen, kvarstå i egendomen; härmed har lik- ställts det fall då köparen i egenskap av inteckningshavare fått avräkna be- loppet å köpeskillingen. Även i nu angivna fall upphör till motsvarande del det personliga betalningsansvaret.
Samtliga de nu ifrågavarande bestämmelserna ha närmast sin upprin— nelse i det samband som enligt gällande lagstiftning föreligger mellan den personliga fordringsrätten och panträtten. Såsom framhållits i den all- männa motiveringen till förevarande kapitel kommer detta samband till uttryck särskilt däri att en personlig betalningsutfästelse alltid skall från början ligga till grund för panträtten. Vid inteckningens tillkomst är väl i allmänhet detta ansvar förenat hos samme person, fastighetsägaren. Väx- lingar i äganderätten kunna emellertid medföra att den personliga betal- ningsskyldigheten sedermera skiljes från äganderätten och alltså kommer att åvila annan än fastighetens ägare.
De nyss anmärkta bestämmelserna i IF avse att i olika hänseenden när- mare reglera detta samband; de äro alltså, i varje fall omedelbart, att till— lämpa allenast å den i inteckningshandlingen förskrivna personliga be— talningsskyldigheten. Enligt den utformning av panträtten som beredningen föreslår frigöres panträtten från sambandet med den personliga fordrings- rätten. Med denna utformning förfaller den nuvarande grunden för en sär—
1 Se Digman, Svensk gruvrätt (Stockholm 1953) s. 225 ff.
skild reglering av förhållandet mellan panträtt och personlig fordran.1 Uppenbarligen återstår emellertid även med denna utgångspunkt frågan hu- ruvida ej sådana bestämmelser alltjämt äro påkallade med hänsyn till de särskilda förhållanden som i övrigt äro förknippade med panträtt i fast egendom.
I detta sammanhang skola först behandlas bestämmelserna i 28 5 IF. Syf— tet med dessa bestämmelser är att hos samme person, fastighetsägaren, för- ena såväl den personliga betalningsskyldigheten som ock den skyldighet som åvilar fastigheten på grund av panträtten.2 I allmänhet kommer ock detta syfte till uttryck i köpehandlingar rörande fast egendom genom ett åtagande från köparens sida av personlig betalningsskyldighet. Ett sådant åtagande gäller emellertid allenast mellan kontrahenterna i köpeavtalet. För att åtagandet skall medföra befrielse för förre ägaren i förhållande till bor- genären fordras därutöver enligt allmänna rättsregler att denne godkänt den nye ägaren såsom gäldenär i den förres ställe. Ej heller kan borgenä- ren enbart på grund av köparens åtagande gentemot säljaren grunda något anspråk mot köparen.3 Enligt de nu ifrågavarande bestämmelserna i IF med— för emellertid det förhållandet att borgenären samtyckt till att nye ägaren Övertager skulden den verkan att borgenären därmed helt frigjort förre äga ren från hans ansvar för skulden, om ej annat blivit avtalat. För inträdet av denna verkan fordras dock enligt lagens ordalydelse att nye ägarens åta- gande skall tecknas å inteckningshandlingen. Syftet med en sådan påteckning är dock allenast att skydda den tidigare gäldenären mot krav från senare godtroende innehavare av inteckningshandlingen.4
Såsom nyss erinrats ha de ifrågavarande bestämmelserna icke omedelbar tillämpning å borgenärs anspråk på grund av omslagsrevers. De skäl som ligga till grund för dessa bestämmelser torde emellertid i lika mån gälla borgenärs fordran på grund av omslagsrevers eller annat rättsförhållande som medför betalningsskyldighet för förre ägaren. Uppenbart är emellertid att, då personlig betalningsskyldighet och panträtt framdeles alltid komma att grundas å skilda handlingar, nye ägarens åtagande bör tecknas icke å pantbrevet utan å omslagsreversen. Är denna löpande, kan eljest ny inne- havare av omslagsreversen mot förre ägaren komma att åberopa god tro.5
Ett med det nu behandlade i viss mån likartat fall föreligger, då fastig— het genom försäljning å exekutiv auktion övergår till ny ägare. Därest en borgenär, vilken som säkerhet för sin fordran har panträtt i fastigheten, icke begagnar sig av sin rätt att uppbära betalning ur köpeskillingen utan i stället låter beloppet innestå i fastigheten, anses borgenären därmed _ lik- som i det nyss behandlade fallet — ha uppgivit sin fordran mot förre äga- ren; denne befrias alltså i motsvarande män från betalningsansvar.
* Se Larsson, Om personligt betalningsansvar för inteckning (Lund 1944) s. 173.
2 Se Larsson a. a. s. 122.
3 LB II 5. 175 f., NJA 1895 s. 518, jfr Lundstedt, Obligationsbegreppet I (Uppsala 1929) s. 216 ff., Larsson a. a. s. 156 f. ' Se Olivecrona, IF 5. 152 jämte hänvisningar. 5 Jfr NJA 1938 s. 54.
De i 30 5 IF upptagna bestämmelserna i ämnet avse allenast sådana pant— rätter som falla utom lägsta budet, något som även kommit till tydligt ut— tryck i lagrummets avfattning.1 Vad angår panträtter inom lägsta budet kvarstår den personliga betalningsskyldigheten liksom tidigare. Ansvaret övergår icke i detta fall å nye ägaren; vid borgenärens underlåtenhet att enligt 117 5 andra stycket UL yrka betalning kan icke förknippas någon rättsförlust för honom mot den för gälden personligen ansvarige.2 Denna ståndpunkt synes väl i vissa fall kunna innebära en obillighet mot den sist- nämnde, särskilt då ansvaret göres gällande efter lång tids förlopp. Den per— sonliga betalningsskyldigheten torde emellertid beträffande ifrågavarande panträtter ej äga någon större betydelse; genom överenskommelse mellan borgenären och nye ägaren kan ock ansvaret överflyttas å denne.
Bestämmelserna i 28 och 30 55 IF reglera den betydelse som en växling å ägaresidan har för den personliga ansvarigheten. Däremot behandlas i dessa lagrum icke närmare verkan av att vid fördelning av köpeskillingen för exekutivt försåld fastighet betalning utfaller å panträtten utan att sådan överenskommelse som avses i 30 & föreligger. Att mottagen betalning i detta fall medför upphörande i motsvarande mån av det personliga betalnings— ansvaret har ansetts ligga i sakens natur.3 Detta betraktelsesätt är ock helt visst riktigt i fråga om den personliga förskrivning som enligt nu gällande lagstiftning innefattas i den till grund för panträtten liggande fordrings- handlingen. Såsom framhållits i motiven till 22 & äger det däremot icke samma obetingade giltighet beträffande gäldenärens betalningsskyldighet enligt omslagsrevers, för vilken inteckningshandlingen utgör säkerhet. Hu- ruvida det åligger borgenären att omedelbart avskriva betalningen å om— slagsreversen torde vara beroende av om gäldenären enligt denna är berät- tigad att då erlägga betalning. Om så ej är förhållandet, torde borgenären äga att tills vidare avskilja betalningen som lös pant. Det nu sagda gäller även betalning som borgenär uppbär vid fördelning som avses i 22 5; härom hänvisas till vad där anförts. Att i sist åsyftade fall ett avstående från be— talning icke inverkar på vare sig panträtten eller det bakomliggande rätts- förhållandet torde framgå av den av beredningen föreslagna lydelsen av 22 5.
Den i 30 5 IF medgivna befrielsen från personligt betalningsansvar har icke gjorts beroende av att nye ägaren genom påskrift å inteckningshand- lingen övertagit betalningsansvaret; den äger i olikhet med motsvarande fall enligt 28 & verkan även mot godtroende borgenär, oavsett om sådan påskrift ägt rum eller ej.4 Visserligen skall enligt 131 5 2 mom. UL angående avräkningen göras anteckning å fordringshandlingen, om denna är tillgänglig för auktionsförrättaren. Det förutsättes sålunda att sådan påskrift icke i alla fall kan verkställas. Uppenbart kan detta förhållande medföra rätts— förlust för borgenär som, då påskrift ej ägt rum, i god tro förvärvat in-
1 Se NJA II 1912 s. 233. 2 Se Almén, Ant. till 16 kap. 5. 219. 3 Se Olivecrona, IF 5. 155. * Undén II:2 s. 551.
teckningshandlingen. För att förebygga en sådan situation har i samband med behandlingen av 1912 års förslag av Almén ifrågasatts att inroparens rätt att tillgodonjuta sådan överenskommelse som avses i 30 & IF skulle bero av det villkoret att inteckningshandlingen företeddes och av auktions— förrättaren försåges med påskrift om överenskommelsen.1 Från de av bered- ningen tidigare angivna utgångspunkterna skulle en sådan anteckning så- som avseende den personliga betalningsskyldigheten ha sin rätta plats ej å inteckningshandlingen utan å omslagsreversen. Med hänsyn till bestäm- melserna i 12 5 torde ock i regel anteckning å pantbrevet skydda mot upp— komsten av god tro. Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för att denna fråga löses i överensstämmelse med vad som tidigare förordats i fråga om motsvarande stadgande i 28 5 IF. Även i detta fall är det av stor principiell betydelse att icke avsteg sker från de allmänna principerna om godtrosförvärv enligt SkL.2 Beredningen har alltså ansett att även i detta fall gäldenärens rätt till invändning bör vara underkastad bestämmelserna i nämnda lag. Detta bör dock icke utesluta att stadgandet i 131 & UL bibe- hålles såsom generell regel.
I anslutning till beredningens principiella inställning till de nu behand- lade frågorna må, beträffande avfattningen av förevarande lagrum, fram— hållas följande.
Den allmänna regeln om verkan vid ägarbyte av borgenärens medgivande till att nye ägaren övertager betalningsansvaret har upptagits som första stycke. Någon formföreskrift rörande övertagandet har icke uppställts. Uppenbart är emellertid att till förhindrande av godtrosförvärv påskrift om övertagandet bör ske å fordringshandlingen ; detta är påkallat, då denna ut- göres av löpande skuldebrev. Den befrielse från ansvar som förre ägaren vinner gäller i förhållande till borgenären; den berör ej rättsförhållandet mellan den tidigare och den nye ägaren. Uteslutet är alltså icke att nye ägaren kan, om grund därtill föreligger i rättsförhållandet dem emellan, av förre ägaren återkräva vad han utgivit.
I andra stycket ha meddelats särskilda bestämmelser för det fall att ägarbytet skett genom exekutiv auktion. Dessa bestämmelser överensstäm- ma i huvudsak med motsvarande stadganden i 30 5 IF; vad angår verkan av borgenärs goda tro har dock detta fall likställts med det i första stycket behandlade. En viss formell avvikelse föreligger dock; det i IF använda uttrycket »den som personligen svarade för skulden», har, för vinnande av överensstämmelse med stadgandet i första stycket, utbytts mot »förre äga- ren». Ändringen innebär en återgång till den lydelse motsvarande lagrum ägde före 1912 års lagändring.3
Slutligen har i tredje stycket upptagits en erinran därom att den befrielse som förre ägaren vinner enligt första eller andra stycket kan gå förlorad enligt SkLs godtrosregler.
1 Se Almén, Ant. till 16 kap. 5. 216 f., jfr ock s. 221 ff. särskilt vid p. 14. 2 Se Larsson a. a. s. 107. 3 Se Almén, Ant. till 16 kap. 5. 217 f.
25 5.
I 29 5 IF regleras inverkan å den personliga betalningsskyldighet som åligger utgivaren av intecknad skuldförbindelse eller annan ägare av fas- tigheten av det förhållandet att, sedan fastigheten kommit i ny ägares hand, borgenären utan samtycke av den för fordran ansvarige tidigare ägaren lå— ter inteckningen helt och hållet eller till viss del dödas eller ock förfalla eller nedsättas. Kan till följd av sådan åtgärd fordran icke uttagas ur fas- tigheten, är enligt lagrummet den tidigare ägaren fri från sitt ansvar för fordran. Bevisskyldigheten för att åtgärden varit utan betydelse för pant— rättens värde åligger borgenären; denna bevisskyldighet anses kunna full— göras allenast genom exekutiv auktion å fastigheten.1 Syftet med ifrågava- rande bestämmelser, som genom 1875 års IF upptogos i lagstiftningen, har uppenbarligen varit att skydda gäldenärens rätt att, då han infriat förbin- delsen, vid regress komma i åtnjutande av pantens ursprungliga värde.2
Allmänna bestämmelser om vårdnadsplikt för innehavare av lös pant fin- nas upptagna i 10 kap. 3 och 4 55 HB. Enligt nämnda lagrum skall pant väl vårdas; skada som uppkommer å pant till följd av att den ej rätte- ligen vårdats är panthavaren skyldig att fullt ersätta. Dessa bestämmelser äro tillämpliga även i fråga om panträtt i fast egendom.3 Härmed torde ock betydelsen av bestämmelserna i 29 5 IF ha väsentligen reduceratsf- Bered- ningen har ansett sig böra överväga huruvida tillräckliga skäl kunna anses föreligga för ett bibehållande av bestämmelserna i sistnämnda lagrum.
Enligt den uppfattning vartill beredningen därvid kommit föreligga icke sådana skäl. Ur principiell synpunkt måste det anses vara till fördel att panthavares vårdnadsskyldighet till lös pant enhetligt regleras. Ej heller synes med den konstruktion panträtten erhållit i beredningens förslag någon väsentlig skillnad föreligga mellan det fall att ett pantbrev lämnats som säkerhet och det fall att panten utgöres av en annan värdehandling. Före- komsten av bestämmelser med den i 29 5 IF angivna innebörden kan ock tänkas verka återhållande på borgenärernas benägenhet att medverka vid sådana inskrivningsregleringar som enligt förslaget förutsättas vid dcl- ning av fastighet, fastigheters sammanläggning och bildande av bruksen— het. En farhåga i denna riktning torde ock ligga till grund för de särskilda bestämmelser i ämnet som upptagits i 57 5 femte stycket ExL, 43 5 fjärde stycket gruvlagen, 3 5 lagen den 18 oktober 1907 angående ryttare—, soldat— och båtsmanstorps befriande i vissa fall från ansvar för inteckningar i stam- fastighet, 14 & EnsL samt 18 5 lagen den 29 maj 1931 om avstyckat eller av— söndrat områdes befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet. En— ligt dessa lagrum får underlåtenheten att genom anmälan, väckande av anspråk eller bestridande av ansökan vidmakthålla inteckning uti det ifrå— gavarande området icke läggas någon till last såsom försummelse i bevakan- de av honom eller annan tillkommande rättighet.
1 Se Olivecrona, IF 5. 153. ” Ang. lagrummets tillkomst se Larsson 3. a. s. 98 ff. ” Se NJA 1910 s. 503. ' Se Larsson a. a. s. 101 not 1.
På grund av vad sålunda anförts ha bestämmelserna i 29 5 IF ersatts med en hänvisning till de bestämmelser som i allmänhet gälla i fråga om pant i lös egendom.
26 å.
Såsom framhållits vid 1 5 kan i vissa fall fastighetsägarens utfästelse av panträtt ersättas genom att pantbrevet enligt vad därom är för varje fall stadgat utfärdas av viss myndighet eller annan, som tilldelats sådan befo- genhet. I allmänhet hänför sig behovet av en sådan anordning till de för— ändringar i fråga om den intecknade fastigheten som äro en följd av dennas delning eller sammanläggning med annan fastighet eller dess ingående i bruksenhet. Det nya pantbrev som erfordras kan i nu avsedda fall upp- rättas av inskrivningsdomaren (30 kap. 15 och 16 55). En motsvarande situation kan uppkomma vid utbrytning av ägarpant. En sådan utbrytning kan, då ägarpanten är utmätt eller fastighetsägaren är försatt i konkurs, ske på begäran av utmätningsmannen eller vid konkurs av förvaltaren; i nu nämnda fall skall alltid det nya pantbrevet upprättas av utmätningsman- nen eller konkursförvaltaren (30 kap. 18 5). Enligt 4 5 första stycket lagen den 8 april 1927 om inteckningshavares rätt till betalning ur ersättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal, inträder —— för det fall att för- säkringsgivaren är ansvarig i förhållande till inteckningshavaren men ej gentemot den försäkrade byggnadens ägare — försäkringsgivaren, i den mån vid fördelning av nedsatt ersättning betalning utfallit å inteckningens hu- vudstol, i inteckningshavarens rätt. För det belopp som sålunda utfallit jämte ränta skall enligt andra stycket i förenämnda lagrum inteckning med- delas på grund av handling, som länsstyrelsen har att utfärda. Beträffande sådan handlings innehåll och inteckningens förmånsrätt gälla särskilda be- stämmelser.
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen anknyter sig i allmän— het befogenheten att i fastighetsägarens ställe utfärda pantbrev till redan bestående panträttsförhållanden; rättsverkan av det nya pantbrevet är be- gränsad inom den ram som sålunda är uppdragen. I detta [hänseende före— ligger icke någon principiell åtskillnad mellan ett sådant pantbrev och ett som upprättats av fastighetsägaren. Förhållandena gestalta sig i viss mån annorlunda i fråga om det slag av panträtt som avses i förslagets 4 kap. 27 5. I nu åsyftade fall skall utfästelse av panträtt anses föreligga redan då talan väckts om hävande eller återgång 'av köpet; detta förhållande kan alltså läggas till grund för ansökan om inskrivning. Pantbrev skall av in- skrivningsdomaren utfärdas först sedan inteckningsansökan bifallits (30 kap. 22 5).
Samtliga de nu angivna fallen kännetecknas därav att viss myndighet eller annan person på grund av lag träder i fastighetsägarens ställe och handlar med för denne bindande verkan. Det sålunda tillkomna pantbrevet är alltså ur principiell synpunkt att helt likställa med en av fastighetsägaren gjord pantutfästelse. En konsekvens härav är att pantbrevet och det därur
härledda panträttsförhållandet böra vara underkastade samma regler som enligt förevarande kapitel gälla i fråga om panträtt, som för motsvarande fall utfästs av fastighetsägaren. Även i fråga om panträttens behandling i andra delar av förslaget gäller uppenbart denna likställighet. Med hänsyn till de för sådana panträtter särskilt meddelade bestämmelserna, vilka i vissa fall avvika från de för panträtt i allmänhet gällande, bör dock till ett lag— stadgande i ämnet fogas förbehåll av innebörd att dessa bestämmelser allt- jämt skola iakttagas.
27 5.
Enligt 16 5 IF i detta lagrums ursprungliga lydelse skulle järnväg, kanal eller annan därmed jämförlig anläggning, vartill marken till större eller mindre del blivit förvärvad enligt gällande bestämmelser om expropriation, ej få belastas med inteckning enligt IF. Sedan behovet av att kunna an- vända järnvägar som kreditobjekt tillgodosetts genom särskild lagstiftning, har järnväg uteslutits ur lagrummet.
Angående förbud mot inteckning i visst slag av fast egendom ha be- stämmelser meddelats även i annan lagstiftning än IF. Enligt 5 5 lagen den 1-8 april 1952 om häradsallmänningar må häradsallmänning icke belastas med inteckning. Motsvarande förbud gäller enligt 5 5 i en samma dag ut- färdad lag om allmänningsskogar i Norrland och Dalarna. Även i fråga om allmän flottled tillhörig egendom föreskrives i 4 kap. 25 5 lagen den 19 juni 1919 om flottningi allmän flottled att den ej må för gäld intecknas eller pantsättas ; dock äger länsstyrelsen för särskilt fall medgiva undantag.
Vid tillkomsten av förbudet mot inteckning i kanaler och därmed jämför- liga anläggningar åberopades i första hand de olägenheter som skulle kunna uppkomma om en viss däri ingående fastighet finge särskilt intecknas; den för kanaldriften erforderliga egendomen skulle därigenom kunna sönder— splittras.1 Enahanda betraktelsesätt torde ock ligga till grund för de inteck— ningsförbud som upptagits i 1952 års lagar om allmänningar samt flott- ningslagen; i dessa fall gäller ock ett, låt vara ej ovillkorligt, förbud mot avyttring.
Enligt beredningens mening äro bestämmelser av denna natur nära för- knippade med den särskilda lagstiftning som reglerar de materiella rätts- förhållanden varom i varje särskilt fall är fråga. De synas därför, såsom ock skett beträffande allmänningar och allmän flottled, böra upptagas i speciallagstiftningen. Vad särskilt angår allmän farled må till en början framhållas att, då nedläggande av allmän farled enligt 5 kap. 11 & VL en- dast kan ske efter ett av Kungl. Maj:t fattat beslut om dess avlysning, ett förfogande över egendom, som erfordras. för farleden, torde vara utan be— tydelse för farledens bestånd (jfr ock 5 kap. 6 & VL). Uti de reglementen eller andra föreskrifter rörande farledens förvaltning som Kungl. Maj:t en- ligt 12 å i samma kapitel äger meddela torde ock kunna upptagas bestäm- melser huruvida och under vilka betingelser fast egendom, som förvärvats
1 Se prop. 27/1875 bil. 5. 39—42.
för farleden, må avyttras eller intecknas. Med hänsyn till vad sålunda an— förts anser beredningen att något stadgande, motsvarande det nu i 16 5 första stycket IF meddelade, icke bör upptagas i detta sammanhang.
I 16 5 IF är som andra stycke meddelad bestämmelse att inteckning ej må beviljas i fastighet, som besväras av inskriven tomträtt eller vattenfalls- rätt. Detta stadgande infördes däri i samband med 1953 års reform av tomt- rättslagstiftningen. Huruvida ett stadgande av denna innebörd alltjämt er- fordras skall upptagas till behandling i samband med de inskrivningsrätts— liga reglerna i 30 kap.; i varje fall synes ett sådant stadgande icke äga sin plats i förevarande kapitel. Under den nu behandlade paragrafen har alltså upptagits allenast en hänvisning till den särskilda lagstiftning som gäller an— gående panträtt i järnväg. Bestämmelser i detta ämne äro nu meddelade i förordningen den 15 oktober 1880, innefattande särskilda föreskrifter angå— ende lagfart, inteckning och utmätning av järnväg m. m.1 Frågan huruvida nämnda bestämmelser med hänsyn till deras anknytning till den allmänna panträttslagstiftningen påkalla någon översyn torde icke böra upptagas i samband med nya JB.
9 KAP.
Om ränterätt
Reallaster i allmänhet
Under beteckningen reallast, vilket ord icke förekommer i svenskt lag— språk, torde i allmänhet sammanfattas vissa sakrättstyper, vilka innebära skyldighet för ägaren av den besvärade fastigheten att till rättighetens inne- havare fullgöra vissa fortlöpande eller periodiskt återkommande prestatio- ner i penningar, varor eller tjänster.2 Den materiella grundvalen för dessa prestationer anses utgöra fastighetens avkastning eller andra tillgångar, som regelmässigt stå till förfogande för fastighetsägaren i denna hans egen- skap.
I svensk lagstiftning behandlas rättigheter av detta slag i 54 5 IF. I nämn- da lagrum karakteriseras sådan rättighet som rätt till avkomst eller annan förmån som åt någon upplåtes att utgå av fast egendom. I allmänhet gälla om sådan rättighet sanuna regler som i förordningen meddelas angående nyttjanderätt. Uti ett hänseende föreligger dock en principiell avvikelse från nyttjanderätten. Då rättigheten är intecknad, äger rättighetshavaren att i den ordning UL bestämmer ur fastigheten utbekomma förmån i penningar eller varor, som är upplupen och innestår ogulden, samt om egendomen säl— jes utan förbehåll om rättighet-ens bestånd och alltså rättigheten på den grund upphör, ur köpeskillingen njuta ersättning motsvarande uppskattade
1 Se ock lag 5/7 1884 ang. utsträckt tillämpning av 1880 års förordning. . 1” Se Undén II: 2 s. 266 f. Ang. den innebörd som i vissa främmande rättssystem tillagts reallast eller däremot svarande uttryck se ock samme förf. i SvJT 1931 s. 113 ff.
värdet av de förmåner i penningar eller varor som tillkomma honom. Denna rätt till gottgörelse ur fastigheten innebär uppenbarligen en stark anknyt- ning till panträtten.
Även i andra sammanhang meddelas i lagstiftningen bestämmelser om reallaster, som till sin rättsliga natur torde vara jämförbara med dem som behandlas i IF. Vissa sådana omnämnas i 17 kap. 6 5 HB. Till denna grupp höra vissa ålderdomliga reallaster, vilka i nämnda lagrum beskriv-as såsom >>tionde, ränta eller annan sådan avgäld av fast egendom». Härmed torde hu- vudsakligen avses vissa avgifter till ecklesiastika ändamål, frälseräntor av olika slag samt avgäld från avsöndrad lägenhet till stamhemmaneis ägare. Dessa äldre rättigheter ha genom lagstiftning blivit underkastade avveck- ling.
I senare lagstiftning ha emellertid införts fastighetsbelastningar med i huvudsak samma sakrättsliga ställning som de nyss angivna. Fast egendom kan sålunda belastas med avbetalnings- och räntebelopp för statliga avdik- ningslån enligt lag 'den 14 juni 1929, med utflyttningsersättning och vissa andra ersättningar, som avses i JDL, med ersättning i samband med betes— reglering enligt lagen om ägofred, med bidrag till vägsamfällighet eller väg- förening enligt lagen om enskilda vägar samt med ersättning enligt lagen den 18 april 1952 om sammanföring av samfälld vågmark med angränsande fastighet m. 111. Dessa gravationer, vilka även ha karakteriserats såsom pant- rätter, gälla utan inteckning mot tredje man och beröras icke till sitt bestånd av exekutiv auktion. Redan förfallna belopp, som ej stått oguldna längre tid än ett år, utgå ur fastigheten med den förmånsrätt som för avgäld av fast egendom stadgas i 17 kap. 6 & HB. En liknande sakrättslig ställning intaga vissa rättigheter, som angivas i 9 kap. VL, nämligen rätt till ersättning i form av elektrisk kraft eller annat på grund av att vattenkraft tagits i anspråk och rätt till ersättning i form av vattenleveranser för förlorad vattentäkt m. 111. Dessa rättigheter stå utan inteckning kvar i den besvärade fastigheten i vems hand den än kommer. Vid avbrott i leveranserna har ersättningstaga- ren under angivna förutsättningar rätt till skadestånd med viss förmånsrätt i fastigheten jämlikt 17 kap. 6 5 HB. I andra fall kan enligt VL med viss fas— tighet förenas en pres—tationsskyldighet, som oberoende av inskrivning åvilar dess ägare utan att dock rättighetshavaren för förfallna bidrag åtnjuter nå- gon förmånsrätt. Som exempel kan anföras delägares bidragsskyldighet till vissa företag såsom vattenreglering, torrläggning av mark och avledande av kloakvatten. Nu återgivna rättsregler och andna bestämmelser angående dessa nyare fastighetsgravationer ha meddelats i resp. författningar. I en ny jordabalk torde ej böra upptagas något stadgande i dessa ämnen.
Rättigheter enligt 54 5 IF
Den grupp av reallaster som åsyftas i 54 5 IF angives, såsom redan an— märkts, med uttrycket »rätt till avkomst eller annan förmån, som åt någon upplåtes att utgå av fast egendom». Vilka olika slag av rättigheter som
böra anses inbegripna härunder och som alltså kunna såsom sakrätt upp- låtas av fastighetsägaren är icke fullt klart. De allra vanligaste av de rättig- heter som i praxis behandlats enligt nu ifrågavarande lagbud, nämligen födo- råds- eller undantagsrättigheterna, omfatta regelmässigt icke blott penningar eller varor utan även andra förmåner. Någon närmare ledning för bestäm— mandet av dessa reallasters innehåll kan ej heller hämtas ur de stadganden i UL och annorstädes vari dessa rättigheters ställning i särskilda hänseen- den regleras.
Beteckningen »avkomst eller annan förmån» kan spåras till civillagsför— slagen från förra delen av 1800-talet. I lagkommitténs förslag fanns under 8 kap. 40 & JB den bestämmelsen att reglerna om inteckning av nyttjande- rätt skulle tillämpas, då avkomst av fast egendom åt någon upplåtits eller anslagits. Någon närmare motivering till denna bestämmelse lämnades icke.1 Det kan emellertid antagas att ordet »avkomst» där använts i den allmänna betydelsen »avkastning», möjligen med så vidsträckt innebörd, att även t. ex. penninginkomst, som en fastighet avkastar, inbegripits därunder.2 Uti den före IF gällande förordningen den 9 november 1844 angående inteck- ning av ej mindre livstidsstädja och undantagsavtal, än ock all annan av- handling om nyttjanderätt till fast egendom få landet omnämnes i 2 € såsom föremål för inteckning även avkomst av fast egendom, tydligen i anslutning till lagkommitténs terminologi. I äldre LBs Överarbetning av lagkommitténs förslag upptogs i 9 kap. 48 & JB ett stadgande om avkomst eller annan förmån, som åt någon upplåtits eller anslagits, att av fast egen- dom utgå eller sådan egendom belasta. I motiven till detta stadgande an— fördes endast att, enär även annan förmån än avkomst kunde vara upplå— ten eller anslagen att till någon utgå av fast egendom, man funnit nödigt att åt föreskriften ge en till sådan upplåtelse hänförlig utsträckning. Sam- ma kapitels 49 5 innehöll vissa begränsningar i fråga om avtalsfriheten, vilka sedermera icke genomförts i lagstiftningen. Där föreskrevs att inteckning för avkomst eller förmån, som omtalats i 48 5, ej finge gälla längre än å livstid för viss person, som funnes till då inteckningen beviljades, eller å bestämd tid med de begränsningar i avseende å tidens längd som enligt förslaget skulle gälla för nyttjanderätt. Vidare upptog 49 5 ett stadgande rörande fordringsinteckning, vilket är av visst intresse i detta samman- hang. Vid sådan inteckning —— som kunde avse fordran i penningar eller varor _ fick enligt detta stadgande icke fästas villkor, varigenom ny äga- re av den intecknade egendomen skulle förmenas att befria den från in- teckningen. Sådan ägare skulle, om förfallotiden ej inträffade tidigare, sedan tio år förflutit efter det egendomen kom i hans ägo, ha rätt att be- tala fordringen, om han uppsagt den ett år i förväg. Dessutom hade döds- bodelägare under vissa förutsättningar särskild uppsägningsrätt. Som motiv till dessa bestämmelser anfördes att man trott sig böra förebygga den evärd-
1 Lagkommitténs förslag till allmän civillag 1826 s. 78 och motiven s. 107. = Jfr 13 kap. 34 åi Lagkommitténs förslag till jordabalk 1818 samt Schrevelius, Lärobok i civilrätt I tredje uppl. (Lund 1872) s. 130 f.
liga skattskyldighet av fastigheter som skulle kunna grundläggas genom in— teckning av ouppsägbara kapital, å vilka fastighetsägare, man efter man, skulle vara förpliktade att erlägga ränta utan möjlighet att befria sig där- ifrån.1
Det i 54 5 IF använda uttrycket, som kvarstått oförändrat sedan förord— ningens tillkomst, ansluter sig tydligen till äldre LBs förslag. I lagbyråns motiv till denna bestämmelse framhölls att olikheter väl förefunnes i vis- sa hänseenden mellan nyttjanderättsavtal, varigenom egendom upplåtes till verkligt begagnande, samt så beskaffade avtal som i denna paragraf avsåges där åt någon upplåtes allenast rättighet att ur egendomen utfå, vare sig någon del av egendomens verkliga avkastning eller ock annan pres- tation i penningar eller varor. Då likväl sistnämnda avtal, vilka stode på gränsen mellan nyttjanderätt och fordringsrätt, oftast förekomme i oskiljaktigt samband med upplåtelse av verklig nyttjanderätt, borde enligt lagbyråns mening intecknandet av dylika avkomstavtal fortfarande ske i samma ordning som gällde för nyttjanderätt. Ur motiven kan vidare nämnas att lagbyrån, som föreslagit att inteckning för avkomstavtal skulle förnyas såsom inteckning för fordran, till stöd för detta förslag anfört bl. a. att avkomstavtalen, i motsats mot nyttjanderätterna, kunde vara ställda på obegränsad tid.2
Såsom framgår av ovanstående redogörelse ger det nu behandlade stad- gandets tillkomsthistonia ej mycken ledning, då det gäller att närmare be— stämma innehållet i de rättigheter som avses i 54 5 IF. Lagbyrån uppdrog en gräns mellan rätt till avkomst- och nyttjanderätt samt påpekade det för- hållandet att vissa förmåner, som regelmässigt ingå i födorådsavtal, i och för sig ha karaktär av nyttjanderätt. Vidare angav lagbyrån såsom utmär- kande för avkomsträtter att dessa skulle avse antingen någon del av en egendoms verkliga avkastning eller någon annan prestation i penningar eller varor. Det kan dock ej antagas att denna beskrivning skulle vara uttöm- mande. Såsom förut antytts har nämligen rätt till födoråd sedan gammalt kunnat omfatta även andra slags förmåner, t. ex. vissa tjänsteprestationer. Slutligen framgår av både äldre LBs och lagbyråns uttalanden att avkomst— rätten ansetts kunna upplåtas att gälla för all framtid. Några särskilda be- gränsningar i fråga om rättigheternas innehåll kunna icke utläsas ur för- arbetena.
I praxis äro, såsom förut nämnts, rättigheter till födoråd (undantag) de ojämförligt vanligaste reallasterna. Upplåtelser med annat innehåll ha även ansetts kunna bilda underlag för sakrätt i fast egendom. Exempel härpå äro penningränta för någons livstid (NJA 1875 s. 464), räntai spannmål till viss person och hans rättsinnehavare (NJA 1915 notis A. 389), ränta av sist- nämnda vslag till församling att användas till skollärarlön (NJA 1917 s. 245 och 1929 s. 588), avgäld i spannmål till ägaren av viss fastighet (NJA 1886 s. 115), underhåll av en församlings skolhusbyggnad i samband med upp-
1 Äldre LB s. 122 och motiven s. 91 f. 2 Prop. 27/1875 bil. 5. 67.
låtelse från upplåtarens fastighet av jord såsom plats för skollokal m. m. jämte rätt till viss ränta och vedbrand (NJA 1917 s. 247) samt jordbruks- arbete på Område, som undantagits med viss tids nyttjanderätt (SvJT 1917 s. 449). Däremot har inteckning ej medgivits för avtal, varigenom ägaren av en avsöndrad lägenhet åtagit sig att fullgöra stamfastighetens samtliga onera och utskylder (NJA 1896 s. 65) eller den på stamfastigheten vilande skyldig- heten att underhålla allmänna vägar (NJA 1911 s. 212). Innan särskilda lag- bestämmelser meddelades om rätt till elektrisk kraft, gjordes försök att så- kerställa avtal om denna nyttighet enligt förut gällande lag. Elektriska kraftleveranser från den fastighet där en kraftstation var belägen ansågos emellertid ej kunna inbegripas under reglerna om avkomst eller annan för- män (NJA 1906 s. 535 och 1910 s. 35).
Huvudgrunderna för beredningens förslag
I sitt år 1907 avgivna förslag upptog LB avkomsträttens ställning till när— mare behandling. LB fann därvid att rätten till ränta och avgäld av fast egendom borde avskiljas från den egentliga avkomsträtten. Av denna bibe- hölls såsom särskilt institut allena-st födorådet, i LBs förslag benämnt un- dantag av fast egendom. Reglerna om rätt till ränta och avgäld inordnades liksom f. n. i den inskrivningsrättsliga delen av förslaget, medan födorådet behandlades i en särskild lag. I 1909 års förslag upptogos bestämmelserna om undantag i ett särskilt kapitel (13 kap.) ; ränte— och avgäldsrätten er- höll alltjämt sin reglering i samband med den inskrivningsrättsliga behand- lingen av nyttjanderätt m. m. (17 kap.).
Till stöd för denna uppdelning anförde LB att ränte- och avgäldsrätten vore av helt annan natur än övriga i 54 5 IF behandlade rättigheter.1 Enligt LBs uppfattning vore endast undantaget att hänföra till avkomsträtt i egent- lig mening; ränte- och avgäldsrätten vore däremot en med' panträtten sido- ordnad rättighet. Särskilt påtalade LB den brist på överensstämmelse som enligt gällande lagstiftning förelåge mellan ränte- och avgäldsrätten, å ena, samt fordringsinteckningen å andra sidan. Olägenheten härav vore särskilt framträdande med hänsyn till svårigheten att enligt gällande lagstiftning uppdraga någon bestämd gräns mellan fordringsinteckningen samt ränte- och avgäldsrätten.
Den av LB väckta frågan om den nuvarande avkomsträttens. uppdelning var icke föremål för behandling i samband med genomförandet av 1912 års lagstiftning. I varje fall bibehölls därvid avkomsträtten som ett enhetligt, med nyttjanderätten närmast likställt institut.
Enligt beredningens åsikt kunna starka skäl anföras till stöd för den av LB hävdade uppfattningen. Redan ur lagteknisk synpunkt torde ett utskil- jande av födorådet medföra avsevärda fördelar. Vad angår ränte- och av- gäldsrätten inställer sig i första hand frågan, huruvida ett sådant institut alltjämt är av den betydelse att det bör erhålla plats i en ny jordabalk.
1 LB II 5. 216 f., 393 ff.
I detta sammanhang må erinras att enl-igt LBs förslag ränterätten skulle omfatta upplåtelse till annan av viss årlig ränta i penningar eller varor; med avgäldsrätt avsågs sådana fall då motsvarande prestationer skulle utgå till ägaren av annan fastighet, såsom då i samband med upplåtelse av servitut vederlag för servitutet avtalats att utgå i viss återkommande avgäld från den härskande fastigheten.
Som framgår av den nu lämnade redogörelsen innefattar LBs förslag så till vida en begränsning av de rät'tighetstyper som torde åsyftas i 54 5 IF att upplåtelse av viss arbetsprestation eller annan tjänstbarhet kan ifrågakom- ma allenast i samband med födoråd. Enligt beredningens mening kunna ock vägande skäl anföras mot en obegränsad rätt till upplåtelse av olika slag av reallaster. Särskilt sådana som gå ut på arbetsprestationer äro ägnade att ingiva betänkligheter. Allvarliga sociala missförhållanden skulle kunna upp- stå, om äganderätt till vissa fastigheter förbundes med långt gående skyldig- het-er att utföra dagsverken eller tjänster. I fråga om alla slags reallaster gäller vidare att de bli särskilt betungande, om de skola gälla för mycket lång eller obegränsad tid framåt. Sedan en längre tidrymd förflutit från upp- låtelsen av en beständig rättighet, kommer denna också lätt att framstå så- som irrationell. Dylika synpunkter bidrogo till att de ålderdomliga reallas— ter som inledningsvis berörts blevo avvecklade. Om det åter är fråga om prestationsskyldigheter, som icke skola fortfara under längre tid, finnes det ofta ej något större behov av att låta dem omedelbart belasta fast egendom. På grund av vad sålunda anförts har beredningen funnit att lagstiftningen ej bör lämna möjlighet att fritt instifta reallaster med ett innehåll och den tidslängd som upplåtaren bestämmer. Rätten att genom avtal eller andra privata rättshandling-ar belasta fast egendom med prestationsförpliktelser bör i stället begränsas till sådana reallaster som motsvara ett praktiskt be- hov och som icke medföra att egendomen för all framtid skall svara för ouppsägbara gravationer.
Från nu angivna utgångspunkter har beredningen ansett sig böra över- väga huruvida icke — utöver vad LB föreslagit —— ytterligare begränsning av de ifrågavarande rätti-ghetstyperna bör företagas.
Vad först angår födorådet eller undantaget torde detta institut alltjämt få anses ha en betydelsefull uppgift för ordnande av ålderdo—msförsörjning— en bland den jordbrukande befolkningen. De ekonomiska förhållanden som i äldre tid legat till grund för födorådet Aha väl i vår tid till stor del av- vecklats, men födorådet har det oaktat bibehållit sin ställning i lantbefolk— ningens rättsuppfattning och sedvänjor. Detta institut är ock förenat med påtagliga fördelar. Genom födorådet kunna de gamla beredas tillfälle att bo kvar på sina gårdar under väsentligen oförändrade förhållanden. Jordens övergång till en ny generation underlättas genom dessa avtal. Äldre fastig- hetsägare kunna därigenom väntas bli mera benägna att redan i livstiden lämna egendomen ifrån sig till .sina barn eller annan nära anhörig. För förvärvaren framstår det som en fördel att den köpeskilling han har att erlägga kan sättas lägre, samtidigt som den försörjningsskyldighet som
kommer att åvila förvärvaren blir mindre betungande, då den utgår in na- tura. Genom att födorådsavtalen icke ha längre varaktighet än den berätti- gades livstid medföra de ej heller någon alltför stor belastning på fastighe— terna. Födorådsinstitutet bör alltså fortfarande godkännas av lagstiftning- en. Att därvid de särskilda, sinsemellan olikartade rättigheter som ingå i födorådet böra sammanhållas som ett särskilt institut synes påkallat såväl med hänsyn till födorådets användbarhet såsom upplåtelseform som av lagtekniska skäl, detta särskilt 0111, såsom enligt beredningens förslag, de egentliga avkomsträtterna bibehållas endast för födorådets del.1 I gällande rätt är emellertid detta institut ytterst ofullständigt reglerat. De viktigaste stadgandena utgöras av ovan återgivna bestämmelser om avkomsträtternas sakrättsliga ställning. Härtill komma vissa kompletterande föreskrifter — särskilt i UL _ vilka ävenledes röra avkomsträtter i allmänhet, Beredningen har, liksom tidigare LB, funnit Önskvärt att rätten till födoråd erhåller en närmare legal reglering. De lagbestämmelser som beredningen funnit sig böra föreslå ha upptagits i nästföljande kapitel.
Starka skäl torde ock tala för att rätten att i fast egendom upplåta ränta i penningar bibehålles. Om såsom LB föreslagit rätt till födoråd må under vissa förutsättningar utbytas mot ränterätt, följer redan därav att en reg— lering av ränterätten blir nödvändig. Under sådana förhållanden synes det ock självklart att ränterätt omedelbart må kunna upplåtas för att tillgodo— se samma försörjningssyfte som födorådet, främst vid fastighetens försälj- ning eller i samband med arvskifte. Tydligt är emellertid, såsom redan äldre LB erinrade, att ej heller ränterätten kan lämnas obegränsad. Upp- låtelsen bör gälla allenast viss i lagen angiven längsta tid eller ock för rån- tetagarens livstid.
Enligt LBs förslag skulle, liksom enligt gällande lagstiftning, ränterätt kunna avse förutom penningar även varor. Såsom i annat sammanhang framhållits hade däremot LB i fråga om panträtt ansett den nu föreliggande möjligheten till panträtt för varuprestationer icke böra bibehållas. Enligt beredningens mening torde ej heller tillräckliga skäl föreligga att för säker- ställande av fortlöpande eller periodiska varuprestationer från en fastighet anlita denna upplåtelseform. I IF torde, i fråga om inteckning, med »varor» förstås även sådana nyttigheter som icke utgöra avkomst från den inteck— nade fastigheten; i fråga om avkomsträtten lära däremot närmast åsyftas varor, som utgöra fastighetens sedvanliga avkastning. Då prestationer av sistnämnda slag regelmässigt ingå i födorådet, skulle ett medgivande att ränterätt finge avse varor bli ägnat att fördunkla gränsdragningen mellan ränterätten och födorådet ; att märka är i detta sammanhang att utbyte av födorådet mot viss ränta enligt LBs förslag alltid skall avse penningränta.
Enligt LBs förslag är rätten till avgäld av en fastighet till förmån för annan fastighet samordnad med ränterätten. På denna punkt göra sig de allmänna betänkligheter som förut anförts mot reallaster gällande med sär- skild styrka. Skulle ett sådant institut bibehållas i en ny jordabalk, måste
1 Jfr Lögdberg, Ett spörsmål rörande undantagsavtal, SvJT 1951 s. 572 ff.
dess användning uppenbarligen begränsas till vissa särskilda fall, där in- stitutets praktiska betydelse är påvisbar.
I detta sammanhang inställer sig främst frågan om säkerställande av den avgäld den härskande fastighetens ägare i samband med upplåtelse av ser— vitut eller servitutsliknande förmån må ha åtagit sig att utgiva för rättig- heten. Enligt beredningens mening bör detta spörsmål lösas i annan ord— ning. I detta hänseende föreslår beredningen att denna avgäldsrätt erhåller en reglering som sakrättsligt sett motsvarar den ställning som tillkommer huvudrättigheten. Avgäldsrätten skall alltså under samma förutsättningar i allmänhet gälla mot ny ägare av den besvärade fastigheten; däremot inne- fattas icke däri någon rätt till betalning ur fastigheten för förfallna av- gäldsbelopp. Beredningen har ansett att samma sakrättsliga ställning skall tillkomma sådant tillskott i penningar som vid samfällighetsavtal åligger delägarna att utgiva till samfälligheten. Bestämmelser om dessa slag av avgålder meddelas i 11, 19, 21 och 22 kap. av beredningens förslag. Utöver de nu behandlade fallen torde något mera påtagligt praktiskt behov av en avgäldsrätt till förmån för fast egendom icke föreligga.
Såsom redan framhållits ansåg LB att fordringsinteckningen (panträtten) samt ränte- och avgäldsrätten borde i sakrättsligt hänseende i allt väsentligt likställas. En konsekvens av denna ståndpunkt är att ränterätten liksom panträtten kommer till stånd först genom inskrivningen.
Därest såsom nu förordats åt ränterätten ges väsentligen samma karaktär som tillkommer panträtten, inställer sig frågan om icke ränterätten borde inordnas under panträtten och behandlas i samband med denna. Detta spörs- mål har dryftats av LB.1 LB kom därvid till det resultatet att mellan pant- rätten och ränterätten dock i vissa hänseenden förelåge så stora olikheter att ett särskiljande av de båda instituten vore väl motiverat. Ett sådant sär— skiljande förutsätter att en gränsdragning göres mellan ränterätt och pant- rätt. Den sistnämndas funktion kännetecknas väsentligen därav att fastig— heten skall kunna användas som kreditobjekt för ekonomiska förbindelser av olika slag. För att panträtten skall kunna fylla denna uppgift erfordras att den rätt i fastigheten som panträtten innefattar göres lättare omsättnings— bar. I beredningens förslag har pantbrevet, såsom bärare av panträtten, an- setts böra gälla i innehavarens hand. Ur denna synpunkt har också rätten till invändningar mot pantbrevet starkt begränsats. Med panträttens nu nämnda uppgift sammanhänger att det är utbekommandet av ett visst ka- pitalbelopp som panträtten i främsta rummet avser att säkerställa. Ränte- rättens funktion är av helt annan natur. Motivet till upplåtande av sådan rätt är i allmänhet icke i första hand fastighetsägarens kreditbehov utan dennes önskan att tillförsäkra viss person vissa återkommande penning- prestationer. Någon anledning att genom särskilda bestämmelser underlätta omsättningen av ränterätter föreligger alltså icke. Såsom LB framhållit skilja sig på denna punkt räntetagarens och panthavarens intressen från varandra. För den förre ligger huvudvikten å att det fortlöpande utgivandet
1 LB II 5. 395 f.
av dessa prestationer tryggas även vid fastighetens exekutiva försäljning. Denna åtskillnad har ock beaktats i gällande lagstiftning. Även om av- komsträtten icke faller inom lägsta budet, skall såvitt möjligt avkomsträtten bibehållas (123 & UL).
Huruvida avkomsträtten är att anse som en sakrätt utan någon personlig förbindelse för upplåtaren (reallast) har varit föremål för delade meningar. LB har på denna punkt — i full överensstämmelse med sin allmänna stånd- punkt i fråga om inteckning för fordran —— ansett att ränterätt bör kunna upplåtas såväl med som utan åtagande av personligt ansvar för upplåtaren. Beredningen har i fråga om fordringsinteckningen intagit en annan stånd— punkt. Utfästelse av panträtt medför ej personligt betalningsansvar och förskrivning om sådant ansvar må ej upptagas i pantbrev (8 kap. 6 5). De skäl som ligga till grund för denna ståndpunkt hänföra sig väsentligen till pantbrevets uppgift i den allmänna omsättningen. Dessa skäl torde icke äga någon motsvarande betydelse för ränterätten. Med ränterättens allmänna funktion har beredningen ansett bäst överensstämma att med ränterätten alltid är förenad personlig betalningsskyldighet för fastighetens ägare i fråga om räntebelopp, som förfalla till betalning medan han är ägare. Beredning— en återkommer till denna fråga i motiven till de särskilda lagrummen.
Ett annat spörsmål, som i detta sammanhang inställer sig, är huruvida, då ränterätten övergår å fastighetsägaren eller eljest ej kan helt eller till någon del göras gällande mot denne, rättigheten skulle i motsvarande mån tillkomma fastighetsägaren som ägarhypotek. I detta fall föreligger ej an- ledning att låta ränterätten intaga en med panträtten likartad ställning.1 En konsekvens härav är att vid utsökning av ränterätten icke kan uttagas mera än som motsvarar räntetagarens utestående fordran. Med beredningens konstruktion av ränterätten kommer den kapitalbelastning som ränterätten medför för fastigheten, i den mån förfallna räntor erläggas, alltmera att minska för att vid upplåtelsetidens utgång helt upphöra. Beredningen hän- visar även i denna fråga till motiven vid de särskilda lagrummen.
I det föregående har behandlats ränterättens ställning i förhållande till panträtten. I detta sammanhang återstår att närmare undersöka gräns- dragningen mellan ränterätten och födorådet. Såsom LB framhållit erhåller det sistnämnda sin egenartade karaktär därav att de däri ingående förmå- nerna i stort sett äro nyttigheter som frambringas å fastigheten eller äro avsedda att hämtas från denna.2 Härtill kunna, såsom LB även framhållit, anknyta sig vissa förmåner av nyttjanderättsnatur, såsom rätt till bostad, potatisland eller annat mindre markområde. För avgränsningen från ränte- rätten är av stor betydelse huruvida till födorådet även äro att hänföra vissa återkommande penningprestationer, som födorådsgivaren åtagit sig att ut- giva till födorådstagaren. I denna fråga framhöll LB att rätten att uppbära viss årlig livränta väl icke vore att hänföra till födoråd men att, om en sådan rätt vore av jämförelsevis underordnad betydelse i förhållande till öv-
1 Jfr LB II s. 396. 2 LB II 5. 217 f.
riga förmåner, avtalet i dess helhet och alltså även i fråga om rätten till ränta vore att hänföra till födoråd. Det torde icke kunna bestridas att därigenom kan uppkomma rättsosäkerhet huruvida upplåtelsen skall avse födoråd eller ränterätt. Såsom LB även erinrat kan samma rättsovisshet komma att föreligga mellan födorådet och nyttjanderätten. Om i ett givet fall en för— behållen nyttjanderätt vore att hänföra till det ena eller andra slaget av upp— låtelser berodde enligt LB av huruvida nyttjanderätten kunde anses vara det väsentliga i avtalet eller inginge allenast såsom en särskild förmån i den försörjning som tillförsäkrats fastighetens förre ägare. Beredningen åter- kommer till denna avgränsningsfråga i samband med behandlingen av födorådet.
Motiv till de särskilda lagrummen
1 5.
För att underlätta särskiljandet av ränterätten från andra liknande rät- tigheter liar i förslaget den handling vari ränterätten upplåtes betecknats som räntebrev. I övrigt är denna paragraf avfattad i anslutning till mot- svarande bestämmelser om panträtt (8 kap. 1 5). Liksom panträtten kom- mer ränterätten till stånd först genom dess inskrivning. På denna punkt överensstämma beredningens och LBs förslag.1
Det förhållandet att ränterätten sålunda är beroende av inskrivning ute— sluter icke att, liksom i fråga om panträtt, vissa rättsverkningar kunna inträda tidigare. I detta hänseende föreligga från den reglering som pant- rätten erhållit vissa betydelsefulla avvikelser. En sådan kommer till ut- tryck redan däri att den rättshandling som ligger till grund för ränterätten betecknas ej som utfästelse utan som upplåtelse. Att detta uttryck valts sam- manhänger med att de konkurrensregler som enligt 24 kap. skola gälla i fråga om särskilda rättigheter, såsom nyttjanderätt och servitut, i prin- cip även ansetts böra äga tillämpning i fråga om ränterätt. Vid konkur- rens med andra sakrätter är det alltså ej allenast, såsom vid panträtt, dagen för ansökan om inskrivning utan även tidpunkten för upplåtelsen som är av betydelse. En ansökan om inskrivning av ränterätt äger i allmänhet företräde framför en samtidig ansökan om inteckning av panträtt; i fråga om förhållandet mellan ränterätt och andra sakrätter än panträtt, för vilka inskrivning sökes samma dag, bestämmes företrädesordningen efter den tidsföljd i vilken förvärven ägde rum (24 kap. 8 och 9 55). Även beträffan- de verkan av förbehåll och frånvaron av god tro hos senare förvärvare gälla med vissa avvikelser samma regler som i fråga om upplåtelse i all— mänhet (24 kap. 4 och 5 55). Den nu angivna likställdheten med andra upplåtelser är dock begränsad till frågan om rättighetens bestånd. I över- ensstämmelse med vad som redan nu gäller om avkomsträtt är, då vid exekutiv auktion räntetagaren gör gällande betalningsanspråk i fastighe- ten, ränterätten att likställa med panträtt (24 kap. 12 5). I fråga om den
1 Se 17 kap. 14 och 15 åå i 1909 års jordabalksförslag samt LB II 5. 394 f. och 397.
närmare utvecklingen av beredningens ståndpunkt till dessa frågor hän- visas till motiveringen till 24 kap.
Såsom framgår av den allmänna motiveringen till förevarande kapitel måste den till vars förmån ränterätt upplåtes vara viss bestämd person. En upplåtelse för livstiden kan uppenbarligen avse allenast fysisk person; något hinder föreligger däremot ej att ränterätt för viss tid avser juridisk person. Upplåtelse av ränterätt till ägaren av viss fastighet i denna hans egenskap är ej medgiven.
2 5.
Av det förhållandet att ränterätten, liksom panträtten, innefattar rätt till betalning ur fast egendom följer att de bestämmelser som enligt 8 kap. skola gälla i fråga om panträtt i viss utsträckning böra äga tillämpning även beträffande ränterätt.
I detta sammanhang är främst att uppmärksamma att enligt nu gällan- de rätt reglerna om gemensamma inteckningar äro att tillämpa även i fråga om avkomsträtt, såvitt angår avkomsttagarens rätt till utdelning ur köpeskillingen (54 & tredje st. IF).1 Med beredningens allmänna ståndpunkt till det gemensamma inteckningsansvaret erfordras alltså samma reglering till förhindrande av uppkomsten av ett sådant ansvar som i fråga om panträtt. En konsekvens härav är att de i 8 kap. 2 och 3 55 meddelade bestämmelserna böra gälla även upplåtelse av ränterätt.
Uti 8 kap. 4——6 åå upptagas närmare bestämmelser angående pantbre- vets innehåll. Dessa stadganden avvika från de grunder varå enligt be- redningens förslag ränterätten är uppbygd och kunna alltså icke i oför— ändrat skick göras tillämpliga å ränterätten. Särskilda bestämmelser i dessa ämnen meddelas i 3—5 55 i detta kapitel.
Enligt 8 kap. 7 & må, om fastighet är avträdd till konkurs när inteck- ning sökes för pantbrev, som upprättats av konkursgäldenären, eller av- trädes till konkurs samma dag som inteckningen sökes, pantbrevet i all- mänhet ej göras gällande. Såsom framgår av beredningens motiv till sist- nämnda lagrum har detsamma sin motsvarighet i 15 5 IF, som avser alle- nast inteckning för fordran. Den ståndpunkt som gällande lagstiftning kommit att intaga till frågan om avkomsträttens ställning vid konkurs sammanhänger med de ändringar som i anslutning till den nya nyttjande— rättslagstiftningen vidtogos för att tillförsäkra nyttjanderätten en mera tryggad ställning än tidigare. Beredningen kommer att från mera princi- piella utgångspunkter behandla denna fråga i de allmänna motiven till 24 kap. Att avkomsträtten i nu förevarande hänseende likställts med nytt- janderätt leder till att för en av konkursgäldenären före konkursen skrift- ligen upplåten avkomsträtt inskrivning kan äga rum även under konkur— sen; avkomsträtten kommer därigenom i åtnjutande av förmånsrätt en— ligt 17 kap. 9 & HB. Enligt beredningens mening måste i det nu behand— lade hänseendet ränterättens anknytning till panträtten anses väsentligt
1 Se Olivecrona, IF s. 112 f., Undén II: 2 s. 278 f. 16—541886 II
starkare än till nyttjanderätten. Beredningen har följaktligen upptagit en hänvisning till 8 kap. 7 &.
Bestämmelserna i 8 kap. 8 & böra uppenbarligen -— liksom motsvarande bestämmelser i 60 5 IF — äga tillämpning i fråga om ränterätt.
Av det förhållandet att ränterätten liksom panträtten avser rätt till be- talning ur fastigheten följer att i fråga om ränterätten samma grunder böra gälla som kommit till uttryck i 8 kap. 9 & beträffande panträttens realisation. Med hänsyn till ränterättens karaktär erfordras dock särskilda bestämmelser i detta ämne; dessa ha upptagits i 7 5.
De uti 10—16 55 av 8 kap. upptagna bestämmelserna angående rätts— förhållandet mellan panthavaren-borgenären, å ena sidan, samt fastig— hetsägaren-gäldenären, å den andra, behandla — med undantag av 11 samt 14 och 15 55 — förhållanden vilka icke äga någon motsvarighet i fråga om ränterätten; att reglerna i 25 kap. 11 5 om vittnespåskrift gälla även räntebrev framgår av sistnämnda lagrum. Till skillnad från pantbrevet är räntebrevet ej av löpande natur; den rätt till invändningar som tillkom- mer fastighetsägaren—gäldenären är alltså såsom vid enkla skuldebrev i allmänhet oberoende av borgenärens goda tro. Såsom framgår av 'den all— männa motiveringen till förevarande kapitel innehåller ej heller förslaget i fråga om ränterätt någon motsvarighet till reglerna om ägarpant. Hän- visning har alltså skett allenast till 11 och 15 55; det ämne, som behand- lats i 14 5, upptages till särskild behandling i kapitlets 9 5.
Bestämmelserna i 8 kap. 17—19 55 reglera panträttsansvaret vid del- ning och sammanläggning. De böra jämte bestämmelserna i 8 kap. 26 & gälla även i fråga om ränterätt.1
De frågor som behandlas i 8 kap. 20—22 55 röra inverkan å panträttens bestånd av exekutiv auktion, expropriation eller andra tvångsförvärv; dessa spörsmål upptagas i fråga om ränterätt till särskild behandling (10—13 55).
Att räntan—s belopp icke kan _ utan medverkan av rättsägare med sämre rätt — höjas ligger i sakens natur. Det nu sagda gäller även möjligheten att till nackdel för tredje man ändra räntans förfallotid. Någon motsvarighet till de därom i 8 kap. 23 å meddelade stadgandena har alltså icke upptagits; övriga bestämmelser i sistnämnda lagrum ha erhållit plats i en särskild pa- ragraf (14 5).
Särskild hänvisning till övriga bestämmelser i 8 kap. (24, 25 och 27 åå) har icke ansetts påkallad.
3 5.
I denna paragraf behandlas frågan om ränterättens giltighetstid. Enligt gällande lagstiftning föreligger icke något hinder mot 'att upplåtelse av av- komsträtt kan avse obegränsad tid. Såsom närmare utvecklats i de allmän- na motiven till förevarande kapitel bör en reallast av denna karaktär vara underkastad en viss tidsbegränsning. Av LB hade denna synpunkt beaktats på det sätt att fastighetsägaren tillagts rätt att avlösa ränterätt, som ej till-
1 I fråga om gällande rätt se Undén II: 2 s. 278 f. Jfr LB II 5. 221 f.
försäkrats räntetagaren för livstiden, efter förloppet av femtio år från rät- tighetens tillkomst; lösesumman skulle motsvara tjugufem gånger räntan för ett år, om ej lägre belopp avtalats.1
Såsom motiv för denna sin ståndpunkt framhöll LB bl. a. att med den ten— dens till allt lägre räntenivä som vore att motse en till tiden obegränsad rän- terätt skulle för räntegivaren framträda som en alltmera ökad tunga, medan därigenom en motsvarande fördel skulle beredas räntetagaren.2 Huruvida de nu angivna skälen kunna anses utgöra tillräcklig grund för en fastighets— ägarens ensidiga avlösningsrätt synes tvivelaktigt. Med den fortgående de- precieringen av penningvärdet torde lika goda skäl kunna anföras för avlös- ningsrätt å räntetagarens sida. Därest man, såsom LB även framhållit, vill förekomma att en avgiftsskyldighet kommer att, oavsett ändrade förhållan- den, orubbligt vara fäst vid fastigheten, synes detta syfte lämpligare kunna nås på det sätt att —— bortsett från livstidsupplåtelser — ränterätten, med ömsesidig verkan, tid-sbegränsas. Med denna fråga sammanhänger emellertid ett annat spörsmål. Såsom framgår av de av LB föreslagna avlösningsbe- stämmelserna utgick LB från att den ränterätt som skall avlösas är gällan— de för all framtid och alltså äger ett visst konstant kapitalvärde. Uppenbart är emellertid att i fråga om en för viss bestämd tid upplåten ränterätt dess kapitalvärde liksom beträffande en för räntetagarens livstid upplåten rän- terätt är statt i ständigt fallande för att vid upplåtelsetidens utgång helt för— svinna. En sådan successiv minskning av fastighetens belastning synes en- bart va=ra till fördel. Den medför en förbättring för de panträtter och andra sakrätter som i fastigheten intaga ett sämre läge än ränterätten och därmed även för fastighetsägaren. Denna förbättring kan ock, med ledning av ränte- brevet, med en viss sannolikhet bedömas på förhand.
På grund av vad beredningen sålunda anfört anser beredningen att ränte- rätt bör kunna upplåtas allenast för viss tid eller ock för räntetagarens livs- tid. Vad angår den längsta tillåtna tiden för en upplåtelse, som ej avser räntetagarens livstid, torde den av LB för fastighetsägarens avlösningsrätt förordade tiden av femtio år böra godtagas; denna tidsbestämning äger stöd i motsvarande reglering av nyttjanderättsavtalet. I överensstämmelse med vad nu anförts har i förevarande lagrum uttalats att ränterätt skall upplåtas antingen för viss tid, ej överstigande femtio år från dagen för Upplåtelsen, eller ock för räntetagarens livstid. Angående upplåtelse till annan fysisk per- son än den som är född, då upplåtelsen sker, äro att iakttaga bestämmelser- na i lagen den 25 april 1930 om vissa rättshandlingar till förmån för oföd- da. Ett åsidosättande av bestämmelserna i första stycket medför att ansökan om inskrivning skall omedelbart avslås (31 kap. 2 5 2).
I andra stycket har intagits uttrycklig föreskrift om att, då den tid utgått för vilken ränterätten är gällande, denna upphör i vad angår framtida full- görelse, även om annat avtalats. En överenskommelse om förlängning av den i upplåtelsen angivna tiden är alltid, även om förlängningen faller inom den i
1 Se 17 kap. 16 å i 1909 års jordabalksförslag. * Sc LB II 5. 397 ff.
och för sig tillåtna upplåtelsetiden, att anse som ny upplåtelse; inskrivning- en av den ursprungliga upplåtelsen är för denna nya upplåtelse utan bety- delse. Å andra sidan gäller den tidigare upplåtelsen så länge förfallna ränte- belopp ännu utestå oguldna i fastigheten; det är först då rättsförhållandet helt avvecklats s-om'pä fastighetsägarens beg-äran inskrivningen får dödas. På räntetagarens begäran eller med dennes medgivande kan dödning av rän- terätten ske när som helst (31 kap. 10 ä).
4 och 5 Så.
Dessa lagrum motsvara 4 och 5 55 i 8 kap. Liksom pantbrev skall ränte- brevet innehålla förskrivning om betalning ur den fasta egendomen., Till skillnad från pantbrevet skall dock ej i räntebrevet upptagas något kapital- belopp; räntan får ej heller, såsom i fråga om pantbrev, angivas till viss pro- cent av ett sådant kapitalbelopp utan skall vara bestämd till visst belopp att erläggas å en eller flera periodiskt återkommande förfallodagar. Något hin- der föreligger icke att räntan för olika tidsperioder bestämmes till skiftande storlek. Uppenbart är emellertid att en höjning av det en gång förskrivna räntebeloppet för att vara gällande mot tredje man förutsätter att i ränte- brevet angivits den tidpunkt från vilken det högre beloppet skall utgå.
Enligt LBs förslag skulle räntan utgå årligen, en förutsättning som även ligger till grund för den av LB förordade, i det föregående behandlade kapi- taliseringsregeln. Enligt beredningens mening bör det icke möta något hin- der att räntan bestämmes att utgå med kortare tidsmellanrum än ett är, t. ex. för halvår, kvartal eller månad.
I räntebrevet måste uppgivas den eller de förfallodagar som sålunda skola iakttagas. Dä ränterätt upplåtes för ogulden köpeskilling, skall detta för- hållande liksom i fråga om pantbrev anmärkas i räntebrevet. En sådan an- märkning är visserligen utan betydelse i fråga om ränterättens bestånd i konkurrens med andra sakrätter; däremot kan den inverka på räntetagarens rätt att vid exekutiv auktion erhålla betalning ur fastigheten (jfr 24 kap. 12 5 första st. 3).
Enligt 8 kap. 4 & må ej i pantbrev intagas villkor, varav panträttens in- träde eller bestånd skulle vara beroende. I motiven till nämnda stadgande har framhållits att ett sådant villkor skulle stå i strid med det syfte som bestäm- melserna om ägarpant avsåge att tillgodose. Vad sålunda anfört-s äger icke någon tillämplighet i fråga om ränterätt. Medan panträtten alltid avser hela det intecknade beloppet, oavsett storleken av den fordran som må tillkomma panthavaren, gäller i fråga om ränterätten att belastningen å fastigheten ald- rig överskrider räntetagarens fordran; vad som ej utgår för täckande av den- na fordran tillkommer fordringsägare som i företrädesordningen följer efter ränterätten och i sista hand fastighetsägaren. För ränterättens maximala be- lastning å fastigheten är räntebrevet allena avgörande. Något hinder bör där- emot icke uppställas för att räntetagaren och räntegivaren genom överens- kommelse begränsa ränterättens utövning eller att räntetagaren helt eller
till någon del avstår från sin ränterätt. Beredningen har alltså icke ansett det vara påkallat att i detta ämne upptaga något särskilt stadgande.
Såsom framhållits i den allmänna motiveringen till förevarande kapitel har ränterätten icke en med panträtten jämförlig betydelse för den all- männa omsättningen. Något behov av att ge räntebrevet karaktär av lö- pande förskrivning torde alltså ej föreligga. I de fall då förekomsten av god tro är av-betydelse för ränterättens bestånd måste den goda tron alltså före- ligga redan hos den till vilken upplåtelsen ägde rum (jfr 24 kap. 4 och 5 åå samt 25 kap. 1 5 andra st.). Beredningens ståndpunkt sammanfaller i detta hänseende helt med den som LB intog.1 En överlåtelse av ränterätten kan uppenbarligen — bortsett från de regler som gälla för enkla skuldbrev _ ej heller för ny innehavare grunda någon befrielse från invändningar, som skulle kunna riktas mot den i räntebrevet angivna räntetagaren. Be- redningen har ansett denna avvikelse från panträttsreglerna vara av den principiella betydelse att ett uttryckligt förbud upptagits i 5 & mot att rän- tebrev ställes till innehavaren eller till viss man eller order.
Den nu anmärkta skillnaden mellan pantbrev och räntebrev framträder ock i ett annat hänseende. Enligt 8 kap. 6 5 må pantbrev ej innehålla för- skrivning om personligt betalningsansvar. Även detta förbud är väsentligen grundat å pantbrevets funktion i den allmänna omsättningen; någon an- ledning torde ej föreligga att upprätthålla ett sådant förbud i fråga om ränterätt. Enligt beredningens förslag möter alltså icke något hinder att en förskrivning om räntebetalning ur fastigheten åtföljes av ett upplåtarens personliga åtagande. I förhållande till ränterätten som sakrätt är ett så- dant åtagande av rent obligationsrättslig natur. Tillräcklig anledning att, såsom skett i fråga om panträtt, närmare reglera den personliga betalnings— skyldigheten i förhållande till de sakrättsliga förpliktelserna torde ej före- ligga. Att även utan särskilt åtagande ett visst personligt ansvar åligger fastighetsägaren under hans äganderättstid framgår av 8 5.
I fråga om bevittning av fastighetsägarens underskrift å räntebrev torde böra gälla samma bestämmelser som angående pantbrev; stadgande av ena- handa lydelse som det i 8 kap. 4 & tredje stycket meddelade har upptagits i 4 5 andra stycket.
De krav å räntebrev som uppställas i 4 och 5 55 kunna icke åsidosättas av upplåtaren. Ett sådant åsidosättande medför att ansökan om inskrivning avslås (31 kap. 2 ä 2).
6 &.
Detta lagrum innehåller en tolkningsregel för det fall att i samma ränte— brev ränterätt upplåtits åt flera gemensamt utan att därvid angivits hur räntan skall fördelas. Med upplåtarens avsikt synes bäst överensstämma att räntan då fördelas i lika lotter. Regeln är av särskild betydelse för det fall att ränta upplåtits åt flera för deras livstid; vid någons död kvarstår
1 Se 17 kap. 14 5 i 1909 års jordabalksförslag samt LB II 5. 396.
räntan allenast till det belopp som motsvarar den eller de andras andelar. Vill upplåtaren att räntan ändock skall utgå med hela beloppet, har han att vi räntebrevet intaga bestämmelse därom. Detta är påkallat med hänsyn till såväl det inbördes förhållandet mellan räntegivare och räntetagare som andra rättsägares rättsställning. En upplåtelse av ränterätt till flera för deras livstid kan ock ske på det sätt att de successivt inträda i ränterätten efter varandra, dock med den inskränkning som följer av bestämmelserna i 1930 års lag om vissa rättshandlingar till förmån för ofödda.
7 5.
Detta lagrum motsvarar i fråga om panträtt 8 kap. 9 &. Bestämmelser av väsentligen samma innehåll äro meddelade i 54 å andra stycket IF. Be— redningens förslag överensstämmer ock i huvudsak med motsvarande stad— gande i LBs förslag.1 Såsom framgår av motiven till 3 & föreligger dock den sakliga avvikelse som betingas därav att enligt beredningens förslag ränte- rätten alltid är tidsbegränsad. Till följd härav kommer kapitalisering all— tid att avse de framtida upplöpande räntebeloppen.
I LBs förslag hade räntetagaren tillagts rätt att ur fastigheten utbekomma även kostnad, som han för hevakande av sin rätt får vidkännas. Då bered- ningen med avvikelse från LBs förslag icke i fråga om panträtt ansett sig böra upptaga något motsvarande stadgande, synes så ej heller böra ske be- träffande ränterätt, något som dock lika litet som i fråga om panträtt bör utgöra hinder för att i räntebrevet intages en uttrycklig utfästelse därom, blott kostnadens maximala belopp angives.
Enl-igt beredningens förslag skola de för utsökning gällande reglerna äga tillämpning även då medel eljest av myndighet fördelas mellan rättsägar- na; i detta hänseende har alltså ränterätten likställts med panträtt. Denna ståndpunkt bygger på den uppfattningen att räntetagaren, liksom pantha- varen, skall vid expropriation eller annat tvångsförvärv efter fördelning uppbära ersättning ur nedsatta ersättningsmedel. Förslaget avviker i denna del från vad nu gäller t. ex. enligt ExL och VL. Enligt 24 å ExL anses som sakägare envar innehavare av rättighet i fastigheten med undantag av in- nehavare av fordran, för vilken inteckning i fastigheten är sökt eller be- viljad eller fastigheten häftar jämlikt 11 kap. 2 & JB. Vad angår annan särskild rätt än dylik fordran följer av bestämmelserna i 30 och 31 55 ExL att sådan särskild rätt skall uppskattas för sig och ersättningen bestämmas sär-skilt för varje sakägare. Såsom framgår av 48 & ExL föreligger i allmän— het nedsättningsskyldighet även beträffande ersättning till sådan särskild sakägare; den kan enligt 57 5 helt eller delvis tas i anspråk för täckande av intecknad fordran med bättre rätt. Motsvarande regler gälla jämväl förvärv enligt VL (9 kap. 52—54 och 69 åå). Den ståndpunkt som ExL och VL intaga är dock icke konsekvent genomförd inom andra närliggande rättsom- råden. Enligt 14 å EnsL skola i fråga om rätt till avkomst eller annan för—
1 Se 17 kap. 15 åi 1909 års jordabalksförslag samt LB II 5. 397.
män, för vilken den inlösta marken häftar, tillämpas samma regler som beträffande intecknad fordran.1
Såsom beredningen kommer att närmare utveckla i motiven till 12 å bör ränterätt i förevarande hänseende likställas med panträtt och icke med sådana särskilda rättigheter som nyttjanderätt och servitut. Till 24 å ExL bör alltså fogas det tillägget att ej heller räntetagare är att anse som sak- ägare; motsvarande ändringar böra vidtagas i VL och gruvlagen.
8 5.
Ränterätten innefattar som sådan allenast rätt till betalning ur fastig— heten; genom upplåtelsen av ränterätt har räntegivaren alltså icke åtagit sig att svara för denna betalning med annan sin egendom. Av detta förhål- lande följer att, då ränterätten på grund av andra fordringsägares bättre förmånsrätt kommer att uppoffras, för räntetagaren icke kvarstår något be- talningsanspråk mot upplåtaren personligen, såvitt ej ett sådant kan grun- das å ett särskilt åtagande från upplåtarens sida.2
I den sålunda gällande allmänna grundsatsen upptages i förevarande lagrum en modifikation i så måtto att fastighetsägaren utan särskilt åtagan- de svarar för ränta som förfaller medan han är ägare. Huruvida denna överensstämmer med nu gällande rättstillämpning torde vara oklart.3 En- ligt senar-e rättspraxis har fastighetsägaren ålagts personlig betalningsskyl- dighet för sådana prestationer. Uti ett rättsfall har dock betalningsskyldig- heten grundats ej omedelbart å upplåtelsen utan å försummelse från fastig- hetsägarens sida.4
Ett med det av beredningen föreslagna väsentligen överensstämmande stadgande förordades av LB i fråga om födoråd.5 Såsom motiv för detta stadgande framhölls att, då födorådsförmånerna vore avsedda att utgå av fastighetens avkastning, det vore i sin ordning att den som uppbure denna avkastning därmed också ikläddes skyldighet att tillhandahålla födoråds- tagaren vad därav borde tillkomma honom; vore han hänvisad att inleda ett exekutivt förfarande mot fastigheten för utfående av varje i och för sig obetydlig förmån, skulle detta i hög grad reducera födorådets värde. Ehuru sambandet med fastighetens avkastning icke är lika framträdande i fråga om ränterätten, torde dock de av LB anförda grunderna äga giltig- het även beträffande denna.
Den personliga betalningsskyldighet som avses i förevarande lagrum är begränsad till förfallna räntebelopp. Såsom redan framhållits svarar ägaren icke enligt detta lagrum i något fall för ränterättens kapitalvärde; för ett sådant vidsträcktare betalningsansvar erfordras särskilt åtagande av ränte- givaren.
1 Jfr Holmbäck, Begränsade sakrätter s. 192 f., 283 f. och 286 f. samt Strahl s. 261 ff. = Se LB 11 s. 219 f., 221 och Undén II: 2 s. 278. 3 Se Undén II: 2 s. 274 f., Wikander, Om rätt till undantag av fast egendom (Uppsala 1909) s. 94 ff. och 98 ff. med där behandlade rättsfall samt s. 108 ff. * Se NJA 1931 s. 33. 5 Se 13 kap. 4 5 i 1909 års jordabalksförslag och LB 11 s. 221.
9 5.
Detta stadgande motsvarar i fråga om panträtt 8 kap. 14 å. Uti 54 5 IF har icke meddelats någon hänvisning till den mot nyssnämnda stadgande svarande bestämmelsen i 31 & IF. LB upptog däremot i sitt förslag en sådan hänvisning.1
Tydligt är att en exekution, som är omedelbart inriktad på utbekommande av ränterättens kapitalbelopp, måste i stort sett följa samma regler som i 7 & äro meddelade för det fall att ränterätten enligt lag skall upphöra. De regler som i UL äro meddelade till skydd för ränterättens bestånd som sådan ha icke längre någon uppgift att fylla. Härav följer att i detta fall utrop skall ske utan förbehåll om ränterättens bestånd (jfr 123 5); i fråga om borgenärsförteckningen skola uppenbarligen gälla samma regler som i mot- svarande fall angående intecknad fordran.
Ett resultat av realisationen är att, såsom framgår av nästföljande para- graf, ränterätten förfaller. Någon tillämpning av de i 8 kap. 20 5 första stycket meddelade bestämmelserna om beståndet av panträtt, då köparen fått avräkna beloppet å köpeskillingen, synes icke kunna ifrågakomma. En sådan tillämpning skulle förutsätta att ränterätten efter auktionen över- ginge till en sakrätt av väsentligen samma innebörd som panträtten och som sådan komme att kvarstå i fastigheten.
10 5.
Den i första stycket av förevarande paragraf upptagna bestämmelsen om förbehåll såsom villkor för beståndet av ränterätt är väsentligen av samma innehåll som motsvarande stadganden i 45 och 54 59 IF. Såsom LB fram- hållit överensstämmer det med ränterättens allmänna syfte att det kapital- värde som ränterätten representerar ej på en gång uttages ur fastigheten utan kommer den berättigade till godo i form av ränta? En följd härav är att vid exekutiv auktion ränterätten om möjligt skall bevaras som sådan, även när den i borgenärsförteckningen är upptagen efter utmätningssökan— dens fordran; för ränterätt, som enligt borgenärsförteckningen faller inom lägsta budet, skall försäljningen alltid ske under förbehåll om rättighetens bestånd (113, 123 åå UL). Det är först sedan det visat sig att försäljning skall ske utan sådant förbehåll som rätt enligt 7 5 inträder för räntetagaren att utfå ränterättens kapitalvärde. Stadgandet i första stycket har i övrigt erhållit samma avfattning som bestämmelsen i 5 kap. 24 å. Härom hänvisas till motiven till sistnämnda lagrum (jfr även 26 kap. 24 5 andra st. nya JB och 227 & UL enligt beredningens förslag).
I första stycket har tillika upptagits bestämmelse angående inverkan å ränterätten av försäljning i anledning av utsökning som avses i 9 &. Detta fall är så till vida att särskilja från det nyss behandlade att försäljningen därvid alltid sker utan förbehåll om ränterättens bestånd samt att, då redan vid denna försäljning utrönts, huruvida och till vilket belopp ränterättens
1 Se 17 kap. 14 & jfrd med 16 kap. 34 & i 1909 års jordabalksförslag. 2 LB II 5. 395 f.
kapitalvärde kommer att utgå, något ytterligare anspråk enligt 7 & icke åter- står för räntetagaren; ränterätten är till hela sin omfattning redan realise- rad. Med fastighetens försäljning måste ränterätten alltså anses förfallen.
Den i andra stycket upptagna bestämmelsen motsvaras i fråga om pant— rätt av 8 kap. 20 å andra stycket. Bestämmelserna äro i fråga om ränte- rätt begränsade till att avse utsökning enligt 9 5; det däri behandlade fallet är det enda, då en självständig rätt att utsöka ränterättens kapitalbelopp en- ligt förslaget tillerkänts räntetagaren. I analogi med vad som gäller om panträtt bortfaller ränterätten allenast till den del som täckes vid för- delningen. Närmare föreskrifter om bestämmandet av ränterättens kvar- stående del meddelas i 13 5.
11 5.
I denna paragraf behandlas den inverkan å ränterättens bestånd som är förenad därmed att fastighet eller område av fastighet avstås på grund av expropriation eller annat sådant tvångsförvärv; i vad sålunda avstås upp— hör ränterätten, när inlösen fullbordats. Lagrummet överensstämmer med motsvarande bestämmelser i fråga om panträtt (8 kap. 21 å). Tillräcklig anledning har icke ansetts föreligga att, såsom nu kan ske enligt 49 å ExL och 45 5 IF, genom särskild utfästelse vid expropriationen låta ränterätten kvarstå orubbad. Beredningen hänvisar härom till motiven till de av bered— ningen föreslagna ändringarna i ExL.
Angående den i tredje stycket upptagna hänvisningen, som överensstäm- mer med motsvarande hänvisning i 8 kap. 21 5, har beredningen uttalat sig vid sistnämnda lagrum.
12 5.
Detta lagrum motsvaras i fråga om panträtt av 8 kap. 22 å. Liksom i fråga om panträtt göres i de fall som avses i lagrummet ränterättens bestånd be- roende av huruvida och i vilken utsträckning vid fördelning av nedsatta medel ersättning utfaller å ränterätten.
I gällande lagstiftning ha — bortsett från EnsL -— icke meddelats några bestämmelser om fördelning av nedsatta medel till räntetagare; ej heller in- nehåller gällande lagstiftning några regler om den verkan som en sådan för- delning skulle äga å ränterätten. Bestämmelserna om avkomsträtt hänvisa ej till 24 Q 2 mom. IF.1 Ej heller LB upptog i sitt förslag någon sådan hän- visning.
De i förevarande lagrum upptagna bestämmelserna stå i överensstämmel- se med den ståndpunkt som beredningen vid 7 g intagit till frågan om det sätt på vilket ersättning till räntetagaren skall utgå. Såsom där utvecklats skall denna ersättning, liksom i fråga om panträtt, anses inbegripen i de medel som nedsättas för fördelning. En konsekvens härav är att ränterätten kommer att vara utan verkan till belopp som vid fördelningen utfaller å rän- terätten.
1 Jfr dock NJA II 1918 s. 645.
Med den nu tillämpade ordningen uppkomma vid expropriation av del av fastighet särskilda svårigheter i fråga om rättigheter, vilka såsom ränte- rätt icke äro lokaliserade till viss del av fastigheten och det alltså ej, såsom vid nyttjanderätt, av de faktiska förhållandena framgår vilken begränsning som till följd av tvångsförvärvet kommer att vara förenad med rättighetens utövning. Som en lösning av ersättningsfrågan i sådana fall har förordats att jämlikt grunderna för 54 5 IF de för gemensamma inteckningar gällande reglerna, vilka äga tillämpning även i fråga om avkomsträtt, i detta fall skulle analogiskt användas.1 Tankegången synes vara att expropriationsdom- stolen har att med ledning av nämnda regler pröva hur stor del av ränte- rättens kapitalbelopp hänför sig till den avstådda delen och för denna del fastställa en motsvarande ersättning. Någon bestämmelse om att anmälan skall ske till inskrivningsdomaren angående den räntetagaren tillerkända ersättningen eller dennas anteckning i fastighetsboken är icke meddelad; ränterätten såsom sådan torde åtminstone formellt oförändrad kvarstå i åter— stoden av fastigheten. Frågan huruvida räntegivaren kan mot betalningsan— språk från räntetagarens sida invändningsvis göra gällande att en viss del av ränterätten redan guldits skall i detta sammanhang lämnas öppen.
Det nu angivna resultatet framstår som mindre tillfredsställande särskilt mot bakgrunden av den ställning en panthavare i en motsvarande situa— tion skulle komma att intaga. Vill denne att hans panträtt skall i återstoden av fastigheten kvarstå orubbad, har han enligt beredningens förslag att till förmån för andra rättsägare i fastigheten med sämre rätt än panträtten av— stå från sin rätt till betalning; enligt gällande rätt är han alltid skyldig att vidkännas avskrivning å inteckningen för det vid fördelningen utfallande beloppet. Enligt beredningens mening tala ur såväl principiell som praktisk synpunkt övervägande skäl för att ränterätten i nu förevarande hänseende likställes med panträtt. De olägenheter som kunna följa därav att ränterät- ten till viss del sålunda upphör torde väsentligen uppvägas av den, liksom i fråga om panträtt, räntetagaren i förslaget tillagda befogenheten att vid fördelningen avstå från betalning med verkan att rättigheten bibehålles oför- ändrad. För det fall att tillgängliga medel redan tagits i anspråk för fordran som i fastigheten äger bättre rätt än ränterätten kvarstår ränterätten i sin helhet i återstoden av fastigheten eller, om genom expropriationen särskild rätt tillskapas, i hela fastigheten med det försämrade läge som betingas därav men erhåller kompensation genom motsvarande förbättring av sitt läge i förhållande till andra belastningar å fastigheten. Av ränterättens lik- ställighet med panträtten följer uppenbarligen att samma regler om an- mälnings- och anteckningsskyldighet som gälla i fråga om panträtt böra äga tillämpning även beträffande ränterätt (se föreslagen lydelse av 58 & ExL, 9 kap. 71 & VL, 44 5 gruvlagen och 14 & EnsL).
Närmare bestämmelser om den jämkning av räntans belopp som bör äga rum, då ränterätten sålunda till en del upphör, meddelas i nästföljande paragraf.
1 Se Holmbäck, Begränsade sakrätter s. 193 not 1.
13 5.
För det fall att ränterätt på grund av fastighetens exekutiva försäljning utan förbehåll (10 5 första st.) eller fastighetens avstående (11 5 första st.) kommer att upphöra och räntetagaren alltså enligt 7 5 äger att utbekomma ränterättens kapitalvärde måste vid fördelningen en uppskattning ske av detta värde. Angående en sådan uppskattning, då den förekommer vid exe- kutiv auktion, meddelas bestämmelser i 149 & UL. Dessa bestämmelser torde böra tillämpas även då fördelning eljest skall ske av nedsatta medel. Mot— svarande bestämmelser böra uppenbarligen tillämpas, då ränterätten enligt 10 å andra stycket eller 12 & skall upphöra allenast till en del. Hur stor denna del är framgår av förhållandet mellan den ersättning som utfaller å ränterätten och ränterättens kapitalvärde; till den del som återstår kvar- står ränterätten. I överensstämmelse med det nu sagda har i förevarande lagrum intagits föreskrift om den jämkning av räntans belopp som i sam- band med fördelningen skall äga rum. Häremot svarande bestämmelser ha upptagits i 143 och 174 55 UL, 57 & ExL, 9 kap. 69 & VL, 43 & gruvlagen och 14 & EnsL.
14 5.
Det stadgande angående utbyte av räntebrev som åsyftas i första stycket är upptaget i 6 5 i 31 kap. och innefattar en hänvisning till motsvarande be- stämmelser angående panträtt. Bestämmelse om dödning av inskrivning för ränterätt är meddelad i 31 kap. 10 5. Med beslutet om dödning upphör rän— terätten helt eller till den del som avses med beslutet.
15 5.
Hänvisningen till 10 kap. avser 13, 15, 17, 19, 21 och 23 55. Angående tid för beståndet av ränterätt, som trätt i stället för födoråd, böra uppenbarligen tillämpas de för födorådet gällande bestämmelserna. En erinran härom har ansetts böra ske.
10 KAP.
Om födoråd
Angående födorådets allmänna karaktär och dess ställning som reallast hänvisas till beredningens uttalanden i motiven till 9 kap.
De prestationer som ingå i födorådet sammanhållas av upplåtelsens ända— mål att tillgodose eller i varje fall bidraga till någons försörjning. Karaktä- ren av dessa prestationer bestännnes främst av den avkastning in natura som födorådsgivarens fastighet lämnar. Denna uppfattning om födorådet kom- mer ock till uttryck i den i stora delar av landet alltjämt vanliga benäm- ningen å födorådet som undantag. Undantaget tillkommer i samband med överlåtelse av fastigheten såsom ett förbehåll från förre ägarens sida angå-
ende vissa alltjämt för honom kvarstående rättigheter till fastigheten och dess avkastning. Av undantagsrättens natur följer att förbehåll om undan- tag i allmänhet icke kan fästas vid överlåtelse av annan fastighet än jord- bruksfastighet. Ett vid överlåtelse av vanlig stadsfastighet gjort förbehåll om rätt att kvarbo i en lägenhet ger icke upphov till en undantagsrätt. Ej heller kan undantag förbehållas annan än fysisk person.
Det förslag till lagstiftning om undantag som LB framlade i sitt är 1907 avgivna betänkande och vilket sedermera upptogs i 13 kap. i 1909 års jorda- balksförslag var ock uppbyggt på nu angivna grunder. Enligt LBs förslag ut- gör det alltså en förutsättning för uppkomsten av undantag att förbehåll därom sker vid överlåtelse av fastigheten. En utan samband med fastig— hetens överlåtelse upplåten rätt till enahanda förmåner är enligt LB icke att hänföra till undantagsavtal; det funnes intet skäl att rättsligen be- handla ett sådant avtal annorlunda än som föranleddes av de upplåtna förmånernas natur.1
Även om rättigheter av födoråds natur i regel leda sin uppkomst från över— låtelse av fast egendom, är dock detta icke alltid förhållandet. För en sådan legal begränsning som förordats av LB kan något stöd icke hämtas från gällande lagstiftning. I rättspraxis torde ock upplåtelse av dylika rättighe— ter utan samband med överlåtelse godkännas som en enhetlig rättstyp. Den av LB föreslagna begränsningen skulle medföra att sedvanliga försörjnings- förmåner, som upplåtits utan samband med överlåtelse, ej skulle kunna vinna sakrättsligt skydd såsom en helhet. Vissa förmåner skulle kunna in- skrivas såsom nyttjanderätt och andra såsom ränterätt, medan de återstå- ende över huvud taget ej skulle kunna sakrättsligt skyddas. Enligt bered— ningens mening saknas skäl att låta ett försörjningsavtal intaga en så oför- månlig ställning enbart därför att det ej tillkommit som ett led i överlåtelse av fastigheten. Oaktat beredningen velat inskränka möjligheterna att lägga reallaster på fast egendom, har alltså förslaget icke begränsats till rättighe— ter, som upplåtas i samband med fastighetsöverlåtelser. Till följd härav synes det ej heller lämpligt att i lagtexten använda benämningen »undan- tag». I stället har beredningen såsom beteckning å ifrågavarande rättighets— typ valt det i vissa delar av landet begagnade uttrycket »födoråd», vilket även har den fördelen att det angiver förmånernas försörjningskaraktär.
I praxis bruka födorådsavtal innefatta ett flertal rättigheter av olika slag. Däribland ingår regelmässigt rätt till bostad i form av ensamrätt till en särskild byggnad eller ett visst rum eller ock endast bestående i en rätt att innebo i fastighetsägarens manbyggnad. Med bostadsförmånen följer i många fall rätt att erhålla bränsle till husbehov och att begagna elektrisk ström för belysning. Ofta innefattar avtalet rätt att nyttja ett vanligen mind- re jordområde, t. ex. ett potatisland eller en trädgårdstäppa. I vissa fall be— stämmes området i avtalet blott till en viss areal, som fastighetsägaren se- dan får anvisa på marken. Det förekommer ock att födorådstagaren har rätt att hålla ett eller flera kreatur på bete eller att ta foder, bränsle e. (1. på
1 Se LB II 8. 217.
fastigheten. I allmänhet innefattar avtalet periodiska leveranser av vissa kvantiteter säd, potatis, mjölk, ved eller andra produkter från fastigheten. Även varor, som ej framställas där, kunna ingå i avtalet, t. ex. socker, kaffe, kläder och skodon. Det är vidare vanligt att ett visst penningbelopp skall utgivas periodiskt. I stället för vissa förnödenheter kan födorådstagaren va- ra tillförsäkrad kost vid fastighetsägarens bord. Slutligen brukar det före— skrivas att vissa tjänster skola lämnas, såsom städning, plöjning av potatis- land, skjuts till kyrkan, vård vid sjukdom och ombesörjande av begravning.
Av det nu anförda framgår att födorådsavtalen i praxis ha ganska väx- lande innehåll och att samma avtal ofta omfattar ett flertal förmåner av mycket olika beskaffenhet. Den gemensamma karaktären hos dessa förmåner utgöres i främsta rummet av det ovan framhållna försörjningsmomentet. Vi- dare kunna förmånerna sägas i princip vara av kontinuerlig eller periodisk natur.
Enligt beredningens mening är det icke någon anledning att ändra inne- hållet i det sålunda historiskt framvuxna rättsinstitutet. Detta motsvarar tydligen alltjämt förefintliga praktiska behov. I en på offentligt uppdrag verkställd utredning ha uppgifter inhämtats från häradshövdingar och lands- fiskaler rörande sedvänjor vid jordbruksfastigheters övergång å ny genera— tion m. m. Därvid behandlades bl. a. förekomsten av undantagsrättigheter. I redogörelsen för svaren1 framhölls att antalet dylika rättigheter under senare år starkt minskat inom stora delar av landet men att sådana upp- låtelser inom norra och vissa delar av mellersta Sverige alltjämt vore van- liga samt att de, om ock i mindre omfattning, förekomme i södra Sverige.
Vissa av de förmåner som vanligen ingå i födoråd äro, såsom redan an- märkts, av den beskaffenhet att de i och för sig skulle kunna behandlas som rättigheter av annat slag. Sålunda kan upplåtelse av bostad eller jordom- råde ha samma innehåll som ett nyttjanderättsavtal och rätt till periodiskt utgående penningbelopp samma karaktär som en ränterätt. I praxis har frågan om gränsdragningen mellan nyttjanderätt och avkomsträtt uppkom- mit i vissa fall, då dispositionsrätten till byggnader, jordområden m. m. un- dantagits vid fastighetsöverlåtelser. I ett flertal fall har spörsmålet angått huruvida lösningsrätt enligt EnsL förelegat.2 Vid dessa måls avgörande har nämnda dispositionsrätt betraktats såsom nyttjanderätt, när inga andra för- måner undantagits.8
Enligt motiven till 1909 års förslag skulle i de fall då en nyttjanderätt eller ränterätt vore det väsentliga i avtalet vanliga regler för dylika rättig- heter tillämpas, medan däremot avtalet i dess helhet skulle hänföras under nu ifrågavarande bestämmelser, även om det bland övriga förmåner inginge en nyttjanderätt till en viss jord- eller huslägenhet eller en rätt att utfå ett mindre årligt belopp i penningar. Uppenbarligen är det av praktiskt värde att alla de förmåner som ingå i ett födorådsavtal få utgöra en enhet i rätts—
1 SOU 1937: 14 s. 237. = Se Lögdberg, Ett spörsmål rörande undantagsavtal, SvJT 1951 s. 561 samt där (5. 566 ff.) anmärkta rättsfall. ** Se NJA 1917 s. 217, 1936 s. 711.
ligt hänseende. Även enligt beredningens uppfattning bör därför rätt till födoråd kunna omfatta jämväl sådana rättigheter som här avses, under förutsättning att de kunna sägas ingå såsom led i ett försörjningsavtal på ungefär samma sätt som övriga däri upplåtna förmåner.
Beredningen ansluter sig alltså i stort sett till den av LB uttalade upp- fattningen. Utöver vad LB torde ha avsett synes dock en ytterligare förskjut- ning till födorådets förmån böra äga rum. Därest i en upplåtelse, som sam- manhålles av ett försörjningssyfte, ingå —- förutom rätt till penningbidrag eller till bostad eller annat nyttjande eller båda dessa rättigheter gemensamt — även förmåner som avse vissa förnödenheter eller tjänster torde, ehuru de sistnämnda förmånerna ur ekonomisk synpunkt ej överväga, upplåtelsen dock i sin helhet böra betraktas som födoråd, under förutsättning att de för den berättigades försörjning icke äro oväsentliga. Även med en sådan av- fattning uteslutas uppenbarligen från födorådsinstitutet sådana upplåtelser, där de upplåtna förmånerna icke äro av nämnvärd betydelse.
Huruvida en upplåtelse av försörjningskaraktär är att hänföra till födoråd eller till en eller flera andra rättstyper är uppenbarligen av stor betydelse för såväl kontrahenterna som andra rättsägare i fastigheten. Den rättsosäker- het som i detta fall kan uppstå bör om möjligt avlägsnas. I detta hänseende föreslår beredningen i fråga om sådana sammansatta upplåtelser att redan i samband med inskrivningen med bindande verkan avgöres, huruvida upp— låtelsen är att anse som födoråd eller ej ; sedan inskrivning för födoråd med- delats, bör ej fråga därom längre kunna väckas (5 5 andra st. andra p.).
Upplåtelse av rätt till födoråd bör enligt beredningens mening liksom hittills kunna ske vare sig något vederlag skall utgå eller ej. I de vanligen förekommande fall då upplåtelsen äger rum i samband med fastighetens överlåtelse utgör denna överlåtelse motprestation ej blott till köpeskillingen utan även till födorådet; upplåtelsen har då uppenbarligen onerös karaktär.
Upplåtelse av rätt till födoråd är f. n. icke underkastad någon särskild formföreskrift. För att rätt till födoråd skall kunna intecknas, fordras en- ligt 54 5 första stycket IF, jämfört med 39 å samma förordning, att upplå— telsen skall ha skett skriftligen. Slutligen kan en ointecknad rätt till födo- råd enligt 107 & UL iakttagas vid exekutiv auktion allenast för det fall att rätten är grundad på skriftlig handling. Mellan inskrivet och oinskrivet fö- doråd föreligger enligt 54 5 andra stycket den väsentliga skillnaden att in- skrivning utgör en nödvändig förutsättning för rättighetshavarens rätt att vid utsökning erhålla betalning ur fastigheten.
Ej heller i LBs förslag upptogs något krav å skriftlig form för upplåtel- sen. Ett sådant krav torde ej ha innefattats i de av LB föreslagna bestäm— melserna angående skriftlig form vid överlåtelse av fast egendom.l Då emellertid skriftlig form enligt LB alltjämt skulle utgöra förutsättning för rättighetens inskrivning komme härav, såsom LB framhöll, att följa att i de flesta fall avtalet ikläddes skriftlig form.2 Därest, såsom enligt LBs
1 Jfr 4 kap. 1 och 2 55 i 1909 års jordabalksförslag. = LB II 5. 218 f.
förslag alltid skulle vara fallet, upplåtelsen grundas å ett förbehåll vid överlåtelsen, torde redan av den fordran å skriftlig form som beredningen uppställt i fråga om köp och annan överlåtelse av fast egendom följa att skriftlig form måste iakttagas även i fråga om sådant förbehåll.1 Att skrift- lig form iakttages torde i övrigt ligga i båda kontrahenternas intresse, ej minst till förebyggande av tvistigheter rörande det ofta komplicerade och grannlaga rättsförhållandet dem emellan. Enligt beredningens mening tala alltså övervägande skäl för att skriftlig form kommer till användning även i de fall då upplåtelsen äger rum utan samband med överlåtelse.
En konsekvens av denna ståndpunkt är att upplåtelse av födoråd alltid kan inskrivas. I detta sammanhang inställer sig frågan huruvida krav å inskrivning skall gälla i fråga om födoråd i samma omfattning som för ränterätt. Redan enligt gällande rätt erfordras inskrivning för födorådets fulla rättsverkan mot fastighetsägarens borgenärer. Det skydd som inskriv- ningen sålunda bereder födorådstagaren är uppenbarligen för denne av grundläggande betydelse. Att födorådet, liksom ränterätten, inskrives un- derlättar ock i hög grad dess utbyte mot ränterätt. Med den av beredningen i 31 kap. 1 5 andra stycket föreslagna bestämmelsen att ansökan om lag- fart på grund av fångeshandling, som innehåller upplåtelse av bl. a. födo- råd, tillika skall, om ej inskrivning av födorådet redan är sökt, anses inne— fatta begäran om inskrivning av rättigheten torde vara sörjt för att någon olägenhet av inskrivningsskyldigheten i det stora flertalet fall icke upp— kommer för kontrahenterna. Beredningens ståndpunkt att födorådet kom— mer till stånd först genom inskrivning innefattar ock ett svar på frågan huruvida, såsom LB förordat, födorådstagaren bör erhålla rätt att obero- ende av födorådets inskrivning vid utsökning utbekomma innestående för— måner.2 I konkurrens med andra sakrätter kommer födorådet att intaga samma ställning som ränterätt. Härom hänvisas till vad beredningen an- fört vid 9 kap. 1 5.
1 5.
I detta lagrum angives, i anslutning till vad här ovan anförts under kapitelrubriken, det sammanhållande momentet i födorådsupplåtelsen, den- nas ändamål att tillförsäkra någon försörjning från upplåtaren tillhörig fast egendom. Av lagrummets avfattning framgå även de olika vägar som stå till buds för sådan upplåtelse, antingen förbehåll vid överlåtelse eller självständig upplåtelse. Tydligt är att, då upplåtelsen sker i samband med överlåtelse, det liksom i andra liknande fall är förvärvaren som är att anse som upplåtare. Med överlåtelse avses sådana äganderättsförvärv som be- handlas i nya JB. Vanligen förekommer förbehåll om födoråd i samband med fastighetens försäljning men hinder föreligger ej att förena sådant förbehåll med byte eller gåva.3 Däremot åsyftas icke i detta sammanhang
1 Jfr 4 kap. 1 & nya JB, se ock motiven till 5 kap. 2 5. = Se 13 kap. 3 5 i 1909 års jordabalksförslag och LB II 5. 220. 3 Se Wikander, Om rätt till undantag av fast egendom s. 39 ff.
successionsrättsliga förvärv, såsom arvskifte, bodelning eller testamente.1
Ett förbehåll kan avse ej blott överlåtaren personligen. Det är ej ovan.- ligt att överlåtaren på detta sätt vill sörja för sin hustru, en nära anhörig eller någon hos honom anställd person. Upplåtelse av födoråd kräver alltid vare sig den sker i samband med överlåtelse eller såsom självständig rätts- handling skriftlig form. I förhållande till panträtt och ränterätt föreligger emellertid den olikheten att någon motsvarighet till pantbrev och ränte- brev såsom bärare av rättigheten icke föreskrivits. Ett dylikt formkrav skulle vara särskilt olämpligt, när födorådet tillkommer i samband med överlåtelse. De närmare upplåtelsevillkoren böra då uppenbarligen upp- tagas i överlåtelsehandlingen eller i varje fall däri hänvisning ske till den särskilda handling som reglerar dessa villkor; även den sistnämnda hand- lingen är då att anse som köpehandling. Liksom förköpsrätt, återköpsrätt, panträtt och ränterätt kommer födorådet till stånd först genom dess in- skrivning. Angående beredningens ståndpunkt till dessa frågor hänvisas till motiven under kapitelrubriken.
2 och 3 åå.
Av det förhållandet att födorådet, liksom panträtten och ränterätten, med- för rätt till betalning ur fast egendom följer att vissa av de bestämmelser som gälla angående panträtt böra äga tillämpning även i fråga om födo— råd. Hänvisningarna till 8 kap. ha dock med hänsyn till födorådets sär- skilda natur icke givits samma omfattning som beträffande ränterätt.
Av skäl som i fråga om ränterätt anförts i motiven till 9 kap. 2 & böra bestämmelserna i 8 kap. 2 & äga tillämpning även beträffande födoråd. Vad angår 8 kap. 3 5, som innefattar förbud att i samma pantbrev utfästa pant- rätt i flera fastigheter, har icke ansetts lämpligt att ett sådant förbud stad- gades i fråga om upplåtelse av födoråd. För de fall då i en överlåtelse ingå flera samme ägare tillhöriga fastigheter bör, såsom framhållits vid 1 å, överlåtelsehandlingen innehålla även förbehåll om det födoråd som skall komma att utgå från de överlåtna fastigheterna. Då fastigheterna ligga i sambruk, skulle det i fråga om ett flertal av de förmåner som vanligen ingå i födorådet te sig verklighetsfrämmande att uppdela utgörandet av dessa förmåner på de särskilda fastigheterna. Förhållandet är alltså i så- dana fall icke likartat med det som i motsvarande situation föreligger i fråga om panträtt eller ränterätt. Av beredningens allmänna ståndpunkt till frågan om det gemensamma inteckningsansvaret följer emellertid att uppkomsten av ett sådant måste förhindras. Enligt beredningens mening kan detta krav praktiskt genomföras allenast på det sätt att, då födoråd upplåtes i flera fastigheter gemensamt, därvid angives hur stor andel av ansvaret för födorådet som skall belasta varje fastighet. Bestämmelse härom har upptagits i 3 5. En sådan fördelning är av betydelse särskilt för det fall att vid exekutiv försäljning av någon av fastigheterna födorådet skall upphöra i denna men kvarstå i de övriga (jfr 22 och 23 55).
' Jfr i fråga om förköp vid 5 kap. 1 &.
Av skäl som vid 9 kap. 2 & anförts i fråga om ränterätt böra 7, 8, 11 och 15 55 i 8 kap. ingå bland de lagrum till vilka hänvisning sker; vad angår 11 å dock endast i fråga om dess första stycke.
Någon hänvisning har ej, såsom i fråga om ränterätt, upptagits till de be- stämmelser som reglera ansvaret vid delning och sammanläggning (8 kap. 17—19 55). Denna fråga upptages till särskild behandling i 19—21 55 i förevarande kapitel. Med hänsyn till den särskilda från panträtt avvikande ställning som födorådet alltjämt bör intaga vid expropriation eller annat tvångsförvärv har ej heller hänvisats till motsvarande stadganden i 8 eller 9 kap. Denna fråga kommer att av beredningen upptagas till behandling vid 7 5.
För födorådstagarens rätt till betalning ur fastigheten är det liksom i frå— ga om panträtt och ränterätt i vissa fall av betydelse, huruvida födorådet intager samma företrädesställning som fordran å ogulden köpeskilling. För att denna ställning skall tillkomma panträtt eller ränterätt fordras att i pantbrevet eller räntebrevet angives huruvida det skall gälla för sådan fordran. Vad angår födoråd är det tydligt att det icke kan likställas med ogulden köpeskilling i andra fall än då det grundas å förbehåll vid över- låtelse; å andra sidan framgår i sådant fall denna dess karaktär omedel. bart av överlåtelsehandlingen. En bestämmelse härom har upptagits i 2 5 andra stycket.
4 5.
Av födorådets allmänna karaktär följer att födorådet alltid upphör med födorådstagarens död. I det stora flertalet fall ingås ock födorådsavtal för födorådstagarens livstid; i undantagsfall förekomma dock upplåtelser som avse annan tid. Som exempel kan nämnas att födoråd upplåtes åt barn intill dess de nått myndig ålder eller kunna försörja sig själva.1 Det kan också tänkas att födoråd behöver utgå endast för viss kortare tid av annan anledning, t. ex. därför att födorådstagaren därefter skall få sin försörj- ning ordnad på annat sätt. Det finnes ingen anledning att förhindra dylika kortare upplåtelser. Livstidsgränsen skall dock alltid gälla. Om rätt till födo- råd upplåtes på tio år men födorådstagaren avlider redan efter fem år, skall detta alltså medföra att rättigheten upphör. Har någon tidsbestäm— ning icke meddelats i upplåtelsen, bör denna anses ingången för födoråds- tagarens livstid. I överensstämmelse med det nu anförda ha bestämmelserna i första stycket avfattats. Med hänsyn till att för viss tid upplåtet födoråd alltid upphör med födorådstagarens död erfordras uppenbarligen icke, så- som i fråga om ränterätt, någon begränsning av giltighetstiden för upplå- telse på viss tid.
Bestämmelserna i andra stycket överensstämma med motsvarande stad- gande angående ränterätt (9 kap. 3 5 andra st.). Då den tid för vilken födorådet är gällande utgår, upphör födorådet automatiskt vare sig upp- låtelsen avsett födorådstagarens livstid eller viss tid, som utlöper före
1 Se NJA 1933 s. 1. 17—541886 II
födorådstagarens död. Att födorådet sålunda upphör medför icke att krav om utfående av förnödenheter, som skolat utgöras under födorådets gil- tighetstid, efter dennas utgång ej skulle kunna göras gällande.2 En erinran härom har intagits i andra stycket.
5 &.
Liksom i fråga om ränterätt och panträtt år det av stor betydelse att i den handling vari födoråd upplåtes fullständigt angives födorådets innehåll; en- dast därigenom kan för andra rättsägare skapas en utgångspunkt för be- dömandet av den ekonomiska belastning å fastigheten som födorådet med- för. De i detta ämne i förevarande lagrum upptagna bestämmelserna vila alltså på samma grunder som motsvarande stadganden i 8 och 9 kap.; det är endast de i upplåtelsehandlingen upptagna rättigheterna som kunna gö- ras gällande i fastigheten.
Beredningen har i de allmänna motiven till förevarande kapitel behand- lat de olika slag av rättigheter som nu vanligen ingå i ett födoråd och där- vid framhållit att någon förändring i det sålunda hävdvunna innehållet icke åsyftades med beredningens förslag. I förevarande lagrum upptagas i första hand de fortlöpande eller periodiskt återkommande förmåner i förnöden— heter, tjänster eller penningar som födorådstagaren skall äga tillgodonjuta. Därefter angivas de rättigheter av nyttjanderätts natur som kunna vara förenade med födorådet. I samband med angivande av de förmåner som skola utgå i förnödenheter, tjänster och penningar måste ock uppgift läm— nas om den tid å vilken förmånerna skola belöpa eller när de eljest skola fullgöras. Detta är av särskild betydelse vid tillämpningen av de i 7 och 8 55 meddelade reglerna. Därest i upplåtelsehandlingen icke lämnas tydlig ledning i dessa frågor, bör inskrivningsdomaren, innan inskrivning sker, dra försorg om erforderlig komplettering.
Såsom framhållits i den allmänna motiveringen till förevarande kapitel hän- föres icke till födoråd upplåtelse, som avser allenast rätt till bidrag i penningar eller till nyttjande av fastigheten eller sådana rättigheter i förening, även om upplåtelsen skett i försörjningssyfte. Sådana upplåtelser böra ske i den ord— ning som är att iakttaga i fråga om ränterätt resp. nyttjanderätt. Detsamma är förhållandet, då upplåtelsen väl tillika innefattar någon förmån i förnöden- heter eller tjänster men denna förmån är att anse som oväsentlig för rättig— hetshavarens försörjning. Uppenbart åligger det i första hand inskrivnings- domaren, när inskrivning sökes för födoråd, att ta ståndpunkt till frågan huruvida en giltig sådan upplåtelse föreligger. Skulle han finna att så ej är förhållandet, skall ansökningen omedelbart avslås (31 kap. 2 5 2). Närmare bestämmelser om förfarandet då ovisshet föreligger om upplåtelsens natur meddelas i 27 kap. 15 och 16 55. Såsom framhållits i den allmänna moti- veringen till förevarande kapitel hör, till förekommande av framtida osäker- het om upplåtelsens rättsverkan i nu berörda fall, det bedömande av upplå— telsens natur som sålunda ägt rum i inskrivningsärendet ej sedermera kun-
1 Se NJA 1939 s. 579.
na påtalas. I inskrivningsbeslutet bör uppenbarligen angivas att inskriv— ningen avser födoråd.
Det i tredje stycket upptagna stadgandet överensstämmer med vad för motsvarande fall stadgats angående förköpsrätt (5 kap. 2 5).
Någon föreskrift att den handling vari födoråd upplåtes skall vara bevitt- nad har ej upptagits i förslaget. Då födorådet upplåtes i samband med över- låtelse, gälla härutinnan de regler som äro föreskrivna för sådan överlåtelse (4 kap. 1, 2, 28 och 29 55).
6 5.
Denna paragraf motsvarar i fråga om ränterätt 9 kap. 6 &. Liksom i sist- nämnda stadgande behandlas i förevarande lagrum det fall att upplåtelsen sker till flera gemensamt; vid sådan upplåtelse skola räntetagarna, om ej annat angivits i räntebrevet, anses äga lika andel i ränterätten. För denna situation torde de särskilda förhållanden som äro förknippade med födo- rådet påkalla en i viss mån avvikande lösning.
Geinensamhetsupplåtelser torde ganska allmänt förekomma till makar och med föräldrarna eller någon av dem sammanlevande oförsörjda barn; i en— staka fall kan sådan upplåtelse avse andra personer som leva tillsam— mans, t. ex. syskon.
Då rätt till födoråd upplåtes gemensamt åt flera personer, angives stundom i upplåtelsehandlingen, i vilken omfattning förmånerna skola utgå, sedan på grund av dödsfall eller av annan anledning födorådet upphört beträffan- de någon av dem. I allmänhet är dock denna fråga ej särskilt reglerad och den har ej sällan givit upphov till tvister. Vid dessa måls avgörande ha olika uppfattningar kommit till uttryck. Från tidigare rättspraxis finnas exempel på den tolkningen att delbara prestationer skulle nedsättas till hälften, när en av två födorådstagare avlidit.1 I senare praxis har en annan ståndpunkt framträtt. I flera fall har sålunda bestämts att de utfästa för- månerna skulle utgå oavkortade, då upplåtelsehandlingen ej innehållit nå— gon föreskrift om minskning av förmånerna vid en av födorådstagarnas död och ej heller någon annan omständighet föranlett därtill.2
I LBs förslag upptogs ej någon bestämmelse i ämnet. I motiven framhölls att sådana förmåner som omedelbart hänförde sig till den avlidnes person givetvis måste bortfalla men att i övrigt ingen allmän regel kunde upp- ställas utan att avgörandet måste bero av en tolkning av det grundläggande avtalet.3
Enligt beredningens mening är det önskvärt med hänsyn till såväl för- hållandet mellan kontrahenterna inbördes som andra rättsägares ställ— ning att en säkrare ledning för avgörandet av dessa tolkningsfrågor kan lämnas. Utgångspunkten är härvid självfallet att vad upplåtelsehandlingen därom innehåller eller måste anses förutsätta i första hand skall iaktta-
1 NJA 1888 s. 58, Charpentier, Om sytning (Helsingfors 1896) s. 121 f. 2 NJA 1895 s. 108, 1912 s. 473, SvJT 1922 rf. s. 53_samt Wikander a.a. s. 148 ff. * LB II s.___218.
gas. I detta hänseende bör beaktas ej blott en uttrycklig föreskrift utan även andra omständigheter, t. ex. syftet med upplåtelsen eller i orten gängse sed— vänja. Tydligt är att förmåner, som uteslutande åsyfta någon av födoråds— tagarna, upphöra vid dennes död. Såsom exempel på sådan förmån kan nämnas rätt. till personlig vård eller kost vid födorådstagarens bord eller till nödiga kläder. Å andra sidan ligger det i sakens natur att vissa förmå- ner icke kunna minskas, t. ex. bostad, bestående av endast ett rum. I andra fall inställer sig frågan om uppdelning. För en sådan möter ej något for— mellt hinder i fall, då den gemensamma upplåtelsen avser en viss kvantitet av en vara eller ett visst penningbelopp. Även i sådana fall är det emellertid tydligt att en rent. aritmetisk uppdelning, t. ex. efter huvudtalet, icke alltid skulle överensstämma med upplåtelsens försörjningssyfte. Den besparing i försörjningskostnad som uppkommer för de efterlevande synes icke kunna mätas efter en sådan allmän regel; ofta skulle den leda till ett för dessa allt- för ogynnsamt resultat. En jämkning av sådana prestationer måste ske med hänsyn till omständigheterna i det särskilda fallet. Med utgångspunkt från vad beredningen sålunda anfört har ifrågavarande bestämmelse ansetts böra ges det innehållet att födorådet i nu åsyftade fall kvarstår oförändrat, dock med den jämkning som må föranledas av särskild förmåns natur eller eljest finnes skälig.
Beredningen förutsätter att med ledning av en sådan bestämmelse förhål- landet mellan fastighetsägaren och kvarstående födorådstagare i flertalet fall av denna natur kommer att regleras genom frivillig överenskommelse. Ehuru även en muntlig sådan är bindande för båda sidorna, bör den dock för säkerställande av bevis därom i en ev. rättegång ges skriftlig form.
7 5.
Detta lagrum motsvarar i fråga om ränterätt 7 5 i 9 kap. Liksom ränte— rätten innefattar också födorådet rätt för rättighets-havaren att erhålla betalning ur fastigheten.
Enligt LBs förslag skulle, liksom enligt 54 5 andra stycket IF, i födorådet innefattas rätt att vid utsökning ur fastigheten utbekomma förmån i pen— ningar eller varor, som vore upplupen och innestode ogulden. I detta fall måste uppenbarligen en skillnad göras mellan förmåner, som äro av rent personlig art eller av nyttjanderätts natur, och sådana förmåner som inne- fatta återkommande prestationer i förnödenheter eller penningar. Den ståndpunkt som gällande rätt i detta fall intagit synes alltså böra bibehållas. Det kunde visserligen ifrågasättas att i rätten till betalning ur fastigheten inrymma även tjänster. Stora svårigheter skulle emellertid möta att i exe- kutiv ordning avgöra huruvida och i vilken omfattning sådan prestationer kommit födorådstagaren till godo eller ej. Något anspråk på betalning ur fastigheten synes alltså icke i detta fall böra tillkomma födorådstagaren ; huruvida för den fastighetsägare som låtit försummelse härutinnan komma sig till last kvarstår ett personligt betalningsansvar behandlas i 8 5.
I detta sammanhang inställer (sig spörsmålet om födorådstagarens ställ-
ning, då födorådet icke kommer att bibehållas vid den exekutiva försälj- ningen av fastigheten. Såsom framgår av 54 5 IF äger födorådstagaren för detta fall njuta ersättning för värdet av honom tillkommande förmåner i penningar eller varor. Huruvida något ersättningsanspråk därutöver kvar- står mot upplåtaren personligen synes ovisst. Denna fråga behandlas icke i nu gällande lagstiftning; av hänvisningen i 54 5 första stycket IF till sagda förordnings bestämmelser om nyttjanderätt kan icke dras någon bestämd slutsats i detta hänseende. Enligt beredningens mening står valet i detta fall mellan att beträffande prestationer som ej avse penningar eller varor antingen tillägga födorådstagaren rätt till skadestånd enligt samma grun— der som gälla för bl. a. nyttjanderätt eller ock utvidga födorådstagarens rätt till betalning ur fastigheten att omfatta födorådets hela innehåll. LB har i sitt förslag uttalat sig för den sist antydda lösningen.1 Till stöd för denna ståndpunkt framhöll LB att en sådan utsträckning av födorådstagarens rätt att hålla sig till köpeskillingen vore grundad på otvivelaktig billighet och utgjorde en. förutsättning för den befrielse från personlig ansvarighet för upplåtaren som i detta fall förordats av LB. Beredningen delar denna upp- fattning.
Uti motiven till 7 och 12 åå i 9 kap. har beredningen behandlat frågan om sättet för ersättningens utgående till räntetagare vid expropriation eller an- nat sådant tvångsförvärv. Beredningen har i detta hänseende likställt ränte- rätt med panträtt. Samma spörsmål möter uppenbarligen i fråga om födo- råd. AV det förhållandet att även födorådet innefattar rätt till betalning ur fastigheten skulle den slutsatsen kunna dras att också födorådet i detta hänseende borde likställas med panträtt. Mot en sådan lösning talar emel- lertid å andra sidan den särskilda karaktären av de rättigheter som kunna inrymmas i födorådet. Vad först angår de med nyttjanderätt jämförbara rättigheterna är uppenbart att födorådet i denna del äger en långt starkare anknytning till nyttjanderätten än till panträtten och ränterätten. Härvid ål särskilt att beakta att dessa rättigheter i födorådstagares hand i allmänhet äga ett väsentligt större värde än som svarar mot den värdeminskning å fas— tigheten som uppkommer genom att rättigheten belastar denna. Detta mer— värde bör, liksom i fråga om nyttjanderätt, icke tas i anspråk till förmån för fordran i fastigheten med bättre rätt än födorådet utan tillkomma födo— rådstagaren.? Det nu sagda gäller ock i viss mån förmåner i förnödenheter och tjänster. Att under sådana förhållanden frånkänna födorådstagaren be- fogenhet att för hevakande av sin rätt vid handläggning och prövning av så- lunda uppkomna ersättningsfrågor föra talan som sakägare torde icke böra ifrågakomma. Enligt beredningens mening tala alltså övervägande skäl för att den ståndpunkt i detta ämne som gällande lagstiftning redan intagit bibehålles oförändrad. En konsekvens av denna ståndpunkt är att i före- varande lagrum hör, till skillnad från motsvarande bestämmelser om pant-
1 Se 13 kap. 3 5 i 1909 års jordabalksförslag och LB II 5. 220. 9 Se 31 och 57 %& ExL samt 9 kap. 53 och 69 55 VI..
rätt och ränterätt, upptagas allenast föreskrift om den rätt till betalning som födorådet medför vid utsökning.
En särställning intager emellertid inlösen enligt EnsL. Enligt 14 å nämn- da lag skall den löseskilling som bestämts vid förrättningen fördelas bl. a. å avkomsttagare. Ett stöd för denna avvikelse torde närmast vara att söka i en strävan att göra förfarandet vid ensittarförrättningar enkelt. Att märka är emellertid att fastighetens ansvar för födorådet i vad angår ensittarom— rådet på grund av sakens natur i allmänhet torde vara begränsat till pen- ningprestation. Vad sålunda gäller torde beträffande födorådet alltjämt böra bibehållas. Någon erinran härom har ej ansetts erforderlig i förevarande paragraf; förslagets ståndpunkt torde med tillräcklig tydlighet framgå av 24 5 första stycket i förevarande kapitel. I övrigt hänvisas till förslaget till lag angående ändring i EnsL.
I beredningens förslag har den rätt som vid utsökning tillkommer födo— rådstagaren betecknats som en rätt till betalning ur fastigheten. När förmån i förnödenheter skall utgå ur fastigheten, bör alltså en uppskattning av dess värde i penningar äga rum. Beredningen har ansett detta förhållande böra komma till uttryck i lagtexten. I 54 5 IF har detta iakttagits allenast i fråga om kapitaliseringen av framtida förmåner (149 & UL). Även för nu åsyftade fall synes en bestämmelse om grunderna för uppskattningen böra upptagas i UL (112 5). Då 149 5 UL är byggd på den begränsade rätt till kapitalise- ring s-om nu är stadgad i 54 5 IF, är av denna anledning ändring påkallad även av 149 5 UL (se förslag till lag om ändring i UL).
Att då den exekutiva auktionen avser allenast en av flera fastigheter, vilka belastas av födorådet, ur fastigheten icke kan uttagas mera än som därå be- löper enligt den i upplåtelsen angivna fördelningsgrunden (3 &) torde vara tydligt.
8 5.
Detta lagrum motsvaras av 9 kap. 8 5. Beträffande de allmänna grunderna för detsamma hänvisas till vad där anförts.
De förmåner som avses i lagrummet äro såväl bidrag i penningar som förnödenheter och tjänster. Däremot åsyftas icke i detta sammanhang så- dana förpliktelser som härleda sig från i födorådet ingående rätt till bostad eller annan rättighet av nyttjanderätts natur (jfr 5 5 ). Frågan om ägarens ansvarighet i sådana fall behandlas i 12 5. Att fastighetsägaren personligen svarar innebär att talan mot honom kan föras såväl om fullgörelse in na- tura som angående ersättning för prestationernas värde och ev. om skade- stånd.
Uti 9 kap. 8 5 är i fråga om ränterätt fastighetsägarens personliga betal— ningsskyldighet begränsad till ränta, som förfallit medan han är ägare. Då i födorådet ingående produkter i allmänhet frambringas å fastigheten, har i förevarande lagrum i stället som förfallotid angivits ägarens besittning av fastigheten.
I förevarande lagrum har tillika reglerats den personliga ansvarigheten
för det fall att födorådet upplåtits i flera fastigheter gemensamt och fastig- heterna därefter kommit på skilda händer. En sådan ändring i äganderätts- förhållandena torde icke böra förringa födorådstagarens möjlighet att ut- bekomma de i födorådet ingående förmånerna; i förhållande till födoråds- tagaren torde alltså ägarna böra svara solidariskt. Vad angår förhållandet mellan de olika ägarna inbördes torde böra tillämpas. den enligt 3 5 i upp- låtelsen angivna fördelningsgrunden. Att ägarna sålunda personligen äro solidariskt ansvariga innebär icke någon rubbning i det begränsade ansvar som enligt 3 & åvilar de särskilda fastigheterna.
95.
Denna paragraf överensstämmer med 9 kap. 9 5.
10 5.
I denna och följande paragrafer (10—18 55) meddelas vissa bestämmel- ser angående det inbördes rättsförhållandet mellan kontrahenterna i ett fö- dorådsavtal.
Första stycket i denna paragraf överensstämmer med motsvarande stad- gande i LBs förslag.1 Då detta i allmänhet torde innefatta en för båda kon— trahenterna lämplig lösning av frågan om prestationsorten, har det uppta- gits i sak oförändrat. Såsom LB framhållit avses därmed icke penningbidrag som ingå i födorådet. I fråga om sådana bidrag gäller numera 3 5 SkL; de skola alltså i regel erläggas, där födorådstagaren har sitt hemvist.
Den rätt att utbekomma förfallna förnödenhetsprestationer som tillkom- mer födorådstagaren är ej enligt gällande rätt och ej heller enligt LBs för- slag såsom vid utsökning ur fastigheten underkastad någon särskild tids- frist.2 I detta hänseende gäller allenast den allmänna preskriptionstiden, som anses börja löpa först från den dag då förmånen skolat utgöras. Frågan huruvida födorådstagaren eller dennes rättsinnehavare sålunda kan efter lång tids förlopp mot fastighetsägaren göra gällande anspråk på förmåner som denne haft skälig anledning antaga ej längre skulle komma att på- fordras har i åtskilliga fall varit föremål för domstolarnas prövning. I ett flertal fall har denna fråga förelegat, då födorådstagaren avlidit utan att under sin livstid ha påfordrat fullgörelse och därefter hans dödsbo gjort gällande sådant anspråk. Från fastighetsägarens sida har då ofta åbero- pats att födorådstagaren eftergivit sin rätt att göra förmånerna gällande. I vissa fall har denna invändning ogillats såsom obestyrkt, i andra fall har den på grund av förekommande omständigheter bifallits och anspråket allt- så ogillats.3 Såsom allmän grundsats torde ha ansetts gälla att födorådstaé garens rätt principiellt kvarstår, oberoende av underlåtenhet från dennes sida att uttaga förnödenheterna, såframt ej i omständigheterna kan inläg- gas ett avstående från denna rätt. Uppenbart är det ur rättssäkerhetssyn-
* Se 13 kap. 5 5 i 1909 års jordabalksförslag och LB II 5. 222. ” LB II 5. 222, NJA 1907 s. 283 och 1931 s. 33, Charpentier a. a. s. 121. " Se NJA 1921 s. 228 och 1939 s. 579 samt vid dessa referat anmärkta rättsfall.
punkt otillfredsställande att frågor av denna art under längre tid hållas svävande. Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för att födo- rådstagarens anspråk underkastas en viss tidsbegränsning. Härvid torde skillnad böra göras mellan sådana fall då det ålegat födorådstagaren att. själv ta initiativ till förnödenhetens tillhandahållande och sådana då initia- tivet åligger fastighetsägaren. Vad angår det förra fallet torde ett dröjsmål, som med hänsyn till föreliggande förhållanden måste anses oskäligt, för födorådstagaren böra medföra förlust av rätten att kräva fullgörelse eller ersättning. Någon underlåtenhet från fastighetsägarens sida föreligger icke i detta fall. Ligger dröjsmålet å fastighetsägarens sida, bör den tidsfrist inom Vilken fullgörelse eller ersättning kan påfordras av födorådstagaren göras mera vidsträckt. Såsom lämplig sådan föreslår beredningen två år efter utgången av det kalenderår då förmånen skolat utgöras. Vid bestäm— melsernas avfattning har en viss ledning kunnat hämtas från motsvarande stadgande i 26 å KöpL.
I detta sammanhang uppkommer ock frågan huruvida ej särskilt för sådana fall då prestationsskyldigheten är beroende av initiativ från födo— rådstagarens sida beredningens ståndpunkt kan leda till obillighet mot födorådstagaren. Denne kan på grund av omständigheter som icke kunna läggas honom till last vara under längre tid, t. ex. vid vård å sjukhus eller ålderdomshem, urståndsatt att tillgodogöra sig sådana i födorådet ingående prestationer som i detta sammanhang åsyftas. Med hänsyn bl. a. till detta förhållande har beredningen ansett att födorådstagaren skall äga att under vissa betingelser utbyta födorådet mot ränterätt. Härom hänvisas till 17 å i förslaget.
11 Q. Förevarande lagrum, som ej har någon motsvarighet i LBs förslag, har till skillnad från 10 å andra stycket till utgångspunkt att fastighetsägaren visserligen tillhandahållit någon i födorådet ingående förnödenhet men gjort detta senare än som bort ske eller icke tillhandahållit sådan förnödenhet i avtalad myckenhet eller avtalad beskaffenhet.
De bestämmelser som upplåtelsen innehåller om tiden för förmånernas fullgörande böra icke kunna utan påföljd åsidosättas av fastighetsägaren; det bör tillkomma födorådstagaren att erhålla ersättning för den förlust som för honom må ha uppstått därigenom att förnödenheten icke tillhanda— hållits i rätt tid, t. ex. för anskaffande av motsvarande varukvantitet från annat håll.1 Det nu sagda bör uppenbarligen gälla också om förnödenheten tillhandahållits i mindre myckenhet än som avtalats eller icke varit av av— talad beskaffenhet. Angående godheten av de förnödenheter som skola till- handahållas upptaga undantagsavtalen ofta bestämmelser; i andra fall sak— nas sådana. I främmande lagstiftning ha för sistnämnda fall vissa kom- pletterande lagregler meddelats. Då icke särskilda omständigheter såsom
1 Se Wikander a.a. s. 170 ff.
sedvänja motivera en annan tolkning, synes man beträffande produkter som fastigheten frambringar och som i regel äro avsedda att ingå i födorådet böra ta hänsyn till den belastade fastighetens egna villkor och produk- tionsförhållanden.1 Under ett födorådsavtals bestånd torde meningsskiljak- tigheter mellan kontrahenternai de nu behandlade frågorna icke kunna helt undvikas. Sådana tvister torde emellertid ytterst sällan ha dragits inför domstol. Förklaringen härtill torde vara att födorådstagaren utan någon längre tids dröjsmål hos fastighetsägaren framställt anmärkning om för- hållandet och att saken därefter ordnats i godo. Enligt beredningens mening tala starka skäl för att denna ordning lagfästes. I överensstämmelse med grunderna för 27 och 52 55 KöpyL har därför i förevarande lagrum före— skrivits att i nu behandlade fall det åligger födorådstagaren att utan oskäligt dröjsmål framställa anmärkning vid påföljd att talerätten eljest går förlo- rad. Då anmärkning från födorådstagarens sida behörigen framställts, står det denne öppet att utöva alla de befogenheter som på grund av rättsförhål- landets natur må anses tillkomma honom i fråga om avvisande av erbjuden prestation och krav på ev. annan fullgörelse eller ersättning eller skadestånd. Att vid dröjsmål eller fel, som är av allenast ringa betydelse, avvisningsrätt i allmänhet icke föreligger torde framgå av allmänna rättsgrundsatser (jfr 21 och 42 55 KöpL).
12 &.
Uti denna paragraf regleras vissa förhållanden, vilka hänföra sig till den del av födorådsavtalet som är av nyttjanderätts natur.
Enligt LB skulle icke, utan särskilt åtagande, någon allmän underhålls- skyldighet till lägenhet som upplåtits åt födorådstagaren åvila denne. Med födorådets allmänna syfte överensstämde emellertid enligt LBs uppfattning att, om utan födorådstagarens eget vållande åt honom upplåten byggnad genom olyckshändelse eller på annat sätt förstördes eller hinder eljest upp— komme för dess begagnande, det ålåge fastighetsägaren att sörja för att födo- rådstagaren ånyo komme i åtnjutande av vad som sålunda frånhänts ho- nom; i dylikt fall hade alltså fastighetsägaren att bereda födorådstagaren annan lika god lägenhet. Samma grundsats vore enligt LB tillämplig, då upplåtelsen avsett jordområde till brukande. Fastighetsägarens ansvar var emellertid enligt LBs förslag ej begränsat till sådana fall då hinder uppstode för lägenhetens användning; däri borde innefattas även det fall att skada, som vore ringare, utan födorådstagarens vållande uppkommit å byggnad, som upplåtits åt födorådstagaren. I sina motiv till ifrågavarande lagrum framhöll LB särskilt att födorådstagaren icke vore skyddad allenast genom honom tillkommande rätt till skadestånd. Han måste äga rätt att påfordra fullgörelse in natura; komme han icke i åtnjutande av födorådet i en så väsentlig del, hade födorådet i dess helhet väsentligen förlorat sitt värde.?
1 Se Wikander a.a. s. 119 ff. 2 Se 13 kap. 6 och 7 55 i 1909 års jordabalksförslag och LB II 5. 222 ff.
Beredningens förslag ansluter sig till de av LB sålunda angivna grun- derna.1 En saklig olikhet föreligger emellertid så till vida att vad LB före- slagit i fråga om skada å byggnad utvidgats att avse intrång å jord, som upplåtits åt födorådstagaren.-
Nu ifrågavarande bestämmelser torde såsom LB framhållit vara tillämp- liga även då hindret eller skadan uppkommit genom expropriation.2 En kon- sekvens härav är att vid bestämmande av den ersättning som den expro— prierande må ha att erlägga till födorådstagaren såsom sakägare hänsyn måste tas till den fastighetsägaren sålunda åliggande skyldigheten.3
Mellan kontrahenterna kan överenskommas att födorådstagaren i stället skall gottgöras genom ersättning i penningar. Skulle i något fall en faktisk omöjlighet till kompensation in natura föreligga, måste uppenbarligen enligt allmänna rättsregler ersättning i penningar träda i stället.
De skyldigheter som avses i detta lagrum äro av sakrättslig natur och åt- följa alltså äganderätten till den av födorådet besvärade fastigheten; de kunna göras gällande även mot dess nye ägare.4
13 5.
I denna paragraf behandlas inverkan ä beståndet av ett födorådsavtal av att fastighetsägaren icke fullgör sina förpliktelser enligt avtalet. Att ett så- dant åsidosättande alltefter omständigheterna för födorådstagaren kan ge upphov till anspråk på fullgörelse in natura eller i penningar och ev. rätt till skadestånd följer av allmänna rättsregler och skall ej i detta samman— hang upptagas till närmare behandling. Vad angår födorådstagaren till- kommande naturaprestationer torde en viss analogi föreligga med KöpLs reglering av det fall att gods efter hand skall avlämnas i särskilda poster (22 och 46 Så)?
Även om de sålunda angivna grundsatserna böra tillämpas även i fråga om födorådsavtal, är dock med hänsyn till födorådets särskilda natur uppen- bart att de för att i detta fall finna användning måste underkastas väsentliga modifikationer. I olikhet med vad som är förhållandet vid köp avser i regel det för födorådet lämnade vederlaget även framtida fullgörelser; detta är alltid förhållandet, då födorådet tillkommit genom förbehåll vid överlåtelse. En avveckling av födorådsavtalet kräver alltså en reglering av det ekonomis- ka förhållandet mellan kontrahenterna. Såsom en lösning av detta spörsmål hade LB anvisat den utvägen att i detta fall födorådet skulle omsättas till en årlig ränta i penningar.6
Enligt LBs förslag skulle rätt att frånträda avtalet tillkomma födoråds- tagaren främst för det fall att fastighetsägaren icke utan oskäligt dröjsmål å fastigheten uppläte annan lika tjänlig lägenhet eller jord som den som
1 Jfr NJA 1917 s. 217. * LB II 5. 223. 3 Jfr Skarstedt m.fl., Arrendelagstiftningen s. 202. ' Jgr i motsv. fall betr. tomträtt NJA II 1953 s. 362 ff. (särsk. departementschefens uttalan- de 5. 66 f.) 5 LB II s. 225, Wikander a.a. s. 179 ff., 184 ff. ' LB 11 s. 223 ff.
förstörts eller eljest utan födorådstagarens vållande frångått denne eller avhjälpt brist, som utan dylikt vållande uppkommit å byggnad som upp- låtits till födorådstagaren ; i sistnämnda fall dock allenast, om bristen för födorådstagaren medförde synnerligt men.1
LB förordade vidare rätt till frånträde för ett visst särskilt fall; detta hade till förutsättning att det enligt födorådsavtalet ålåge fastighetsägaren att sörja för födorådstagarens kost eller skötsel samt fastighetsägaren därut— innan visat grov försumlighet.2 Såsom motiv för födorådstagarens rätt att i detta fall fordra avtalets avveckling har LB framhållit, hurusom en för- pliktelse av denna rent personliga art svårligen läte sig på rättslig väg ut— tvinga samt att i detta liksom i andra fall av uteblivet fullgörande det väl stode födorådstagaren öppet att utkräva ersättning men att en på laglig väg uttagen ersättning alltid komme för sent och aldrig kunde bli tillfreds— ställande. Den enda verkligt ändamålsenliga åtgärden vore enligt LB att upplösa det personliga förhållandet och ställa födorådstagaren oberoende av fastighetsägarens goda vilja. Enligt LBs åsikt borde en sådan åtgärd dock tillgripas endast när fastighetsägaren visat grov försumlighet i fullgörandet av sin försörjningsplikt.3
Beredningens förslag bygger på i stort sett samma grunder som LBs. Det är allenast i sådana fall då rätt till frånträde är medgiven som frånträdet ger upphov till en särskild ekonomisk reglering. Syftet med en sådan är tydligen att även efter frånträdet det ekonomiska läget mellan kontrahen- terna bibehålles sådant som det framgår av födorådsavtalet. Ur denna syn- punkt är den av LB använda lösningen att låta födorådet omsättas i en ränterätt väl motiverad. Det kunde ifrågasättas att åtminstone i vissa situa- tioner tillerkänna födorådstagaren rätt till engångsersättning; rättsförhål- landet mellan kontrahenterna skulle därigenom för framtiden vara helt avvecklat. Mot en sådan ersättningsrätt kan å andra sidan invändas att den går utöver födorådets sakrättsliga innehåll och i många fall skulle för fastig- hetsägaren medföra en otillbörlig tunga. Med hänsyn härtill torde en legal utvidgning av ersättningsrätten i denna riktning icke böra äga rum. I detta sammanhang må framhållas att en rätt till engångsersättning kan grundas å själva upplåtelsen.4
Enligt beredningens uppfattning har födorådstagarens rätt till frånträde i LBs förslag erhållit en alltför snäv begränsning. Även i vissa andra situa- tioner än de av LB behandlade måste det framstå som en rimlig fordran från födorådstagarens sida att han på grund av fastighetsägarens åsidosät- tande av sina skyldigheter lösgöres från sitt beroende av födorådet. En sådan situation är, då fastighetsägaren gång efter annan och måhända av— siktligt brustit i tillhandahållandet av för födorådstagarens försörjning nödvändiga förnödenheter utan att rättelse på frivillig väg kunnat utverkas och han därigenom bringat denne i ekonomiska svårigheter eller eljest till-
13 kap. 6 och 7 55 i 1909 års jordabalksförslag. 13 kap. 8 5 i 1909 års jordabalksförslag.
l
2
' LB II 5. 224. * Se NJA 1937 s. 204, 1943 s. 602.
fogar födmådstagaren märklig orätt. Med bibehållande i huvudsak av de av LB föreslagna reglerna har beredningen alltså ansett sig böra medgiva födorådstagaren rätt till frånträde, då fastighetsägaren visat grov försum- lighet i fullgörandet av sina skyldigheter mot födorådstagaren eller eljest tillfogar denne märklig orätt (p. 2 och 3). Såsom närmare utvecklas vid 10 5 anser beredningen att rätt till frånträde bör medgivas födorådstagaren även för det fall att på grund av förhållande, som icke kan läggas honom till last, födorådet för honom väsentligen förlorat sin betydelse (17 5).
Frågan om födorådets avveckling och dess utbyte mot ränterätt bör all- tid prövas av domstol. Detta är särskilt påkallat av den anledningen att den nya ränterätten skall med hänsyn till sitt företräde i fastigheten intaga sam— ma läge som tillkom det utbytta födorådet (31 kap. 7 5). Den utgående räntans storlek måste alltså objektivt fastställas för att ej utbyte må leda till förfång för andra rättsägare i fastigheten.
14 och 15 55.
Dessa lagrum utgöra i fråga om de skyldigheter som åligga födorådsta- garen och påföljden för deras åsidosättande en motsvarighet till de nyss be- handlade bestämmelserna i 12 och 13 55.
I 14 % regleras ett med födorådstagarens rätt till bostad eller annan rättig- het av nyttjanderätts natur sammanhängande spörsmål, nämligen dennes rätt att disponera över lägenhet eller jord, som upplåtits åt honom. Lagrummet överensstämmer med motsvarande stadgande i LBs förslag (13 kap. 9 5). I motiven till detta stadgande anfördes att upplåtelse av lägenhet eller jord till födorådstagare måste anses ha skett endast för att bereda honom en personlig förmån. Det kunde därför icke tillåtas honom att utan fastighets— ägarens samtycke överlämna lägenheten eller jorden till annan. Av samma skäl borde det ock vara honom betaget att i den åt honom upplåtna lägenhe- ten inrymma andra än dem, som hörde till hans familj eller av vilkas tjänst han i ett eller annat avseende hade behov. Om födorådstagaren ge- nom avtalet icke fått någon särskild lägenhet upplåten åt sig utan endast rätt till bostad och vård hos fastighetsägaren, vore denna rätt så personlig att den ej kunde delas med någon annan. Huruvida andra i födorådet ingå- ende förmåner kunde överlåtas, måste bedömas efter varje förmåns sär- skilda art. AV denna fråga vore åter beroende, huruvida en viss i födorådet ingående förmån kunde utmätas eller icke och huruvida den vid födoråds- tagarens konkurs inginge i konkursboet eller icke.1
Beträffande det närmare innehållet i den här föreslagna bestämmelsen må framhållas, att förbudet för födorådstagaren att överlämna lägenhet eller jord avser såväl fullständig överlåtelse av förmånen som tillfällig upp- låtelse av dispositionsrätten. En födorådstagare, som innehar särskild lägen- het, vare sig i samma hus som fastighetsägaren eller i en särskild byggnad, skall ha rätt att i lägenheten inhysa sina familjemedlemmar, alltså exem-
1 LB II 8 224 f., NJA 1900 s. 215, 1903 s. 581, 1912 s. 30, 1913 s. 86, jfr 1905 notis B. 583.
pelvis även en hustru i nytt äktenskap, som icke själv är berättigad till födo- råd. Vidare kan en sådan födorådstagare låta en hushållerska eller en vårda- rinna bo i lägenheten, även om hon ej hör till hans familj. Om däremot ingen särskild lägenhet upplåtits åt födorådstagaren utan denne endast har rätt att innebo i fastighetsägarens lägenhet, kan födorådstagaren ej anses be- fogad att utan särskilt tillstånd där inrymma någon annan person. Sådant tillstånd kan emellertid stundom tänkas föreligga även utan direkt bestäm- melse i avtalet, exempelvis i fråga om en familjemedlem, som redan vid upplåtelsen sammanbodde med födorådstagaren för att ombesörja hans personliga vård.
Enligt beredningens mening bör fastighetsägaren lika väl som födoråds- tagaren äga att vid vissa obehöriga förfoganden från den andre kontra- hentens sida frånträda avtalet och påkalla en reglering av deras ekonomiska mellanhavande. Såsom LB framhållit intager födorådstagaren i sitt förhål- lande till fastighetsägaren väsentligen samma ställning som en arrendator, vilken på en gång erlagt arrendet för hela arrendetiden; och liksom en sådan kan på grund av obehörigt förhållande skiljas från fastigheten, bör ock födorådstagaren kunna skiljas från födorådet av sådan anledning.1
De förhållanden som må av fastighetsägaren åberopas för rätt till från- träde av födorådsavtal-et ansluta sig ock till motsvarande bestämmelser om arrendes förverkande. De ha, liksom för motsvarande fall i 13 5, i före- varande lagrum upptagits i särskilda punkter. Bland dessa förhållanden ingår främst att födorådstagaren överträder förbudet i 14 å och ej på till— sägelSe av fastighetsägaren genast vidtager rättelse (p. 1) eller han gör sig skyldig till vanvård av lägenhet eller jord som upplåtits åt honom (p. 2) eller å fastigheten förövar åverkan (p. 3) eller eljest tillfogar fastighets- ägaren märklig orätt (p. 4). Såsom LB framhållit bör utvägen med födoråds- tagarens skiljande från födorådet tillgripas allenast i svårare fall. Beträf- fande de under punkterna 1 och 4 upptagna förhållandena torde denna syn- punkt ha kommit till uttryck redan i avfattningen av dessa punkter. I fråga om de under punkterna 2 och 3 angivna förhållandena torde, liksom för motsvarande fall i 13 5 1, böra föreskrivas att tillämpning är utesluten, då vad födorådstagaren låtit komma sig till last är av allenast ringa bety- denhet.
16 5.
I LBs förslag hade för födorådstagarens rätt till talan om utbyte av födo- rådet stadgats vissa begränsningar. Talan som avsåge hinder i lägenhetens eller jordens användning finge ej väckas, sedan fastighetsägaren fullgjort vad i. detta hänseende ålegat honom. För det fall att fastighetsägaren gjort sig skyldig till försumlighet i fråga om födorådstagaren tillkommande kost eller skötsel skulle talan väckas inom sex månader efter det fastighetsägaren låtit komma sig till last det förhållande varå talan grundades. I fråga om fastighetsägarens rätt till talan på grund av förhållande, som för honom
1 Se 13 kap. 10 å i 1909 års jordabalksförslag och LB II 5. 225.
medförde rätt till frånträde, hänvisade LB till motsvarande bestämmelser angående fastighetsägarens uppsägningsrätt vid förverkande av arrende.
Bestämmelserna uti förevarande lagrum ha i huvudsak erhållit det inne- håll som LB sålunda förordat. I de fall som behandlats i 13 5 1 och mot- svarande stadgande i 15 5 första stycket 2 bör talan icke få anställas sedan rättelse ägt rum. Vad angår de förhållanden som avses i 13 5 2 och 3 samt 15 5 första stycket 1, 3 och 4 torde av en analogi med motsvarande bestäm— melser angående arrende följa att talan i dessa fall bör väckas sist inom sex månader sedan den förorättade erhöll kännedom om det förhållande som åberopas. Uppenbart uteslutes genom en sådan preklusionsbestämmelse ej att, då det påtalade förhållandet är av fortlöpande natur, såsom i fall som avses i 13 5 2, till bevisning om försumlighetens kvalificerade karaktär framdragas även förhållanden, som i och för sig icke längre kunna påtalas men sedda i sitt sammanhang med vad senare inträffat i detta hänseende äro av betydelse.
17 &.
Något hinder för kontrahenterna att på frivillighetens väg utbyta födo- rådet mot ränterätt föreligger uppenbarligen icke; den ränterätt som så- lunda träder i födorådets ställe har emellertid därmed icke samma företräde som födorådet utan är i detta hänseende helt beroende av ränterättens in- skrivning. Ej heller enligt LBs förslag förelåg i detta fall någon rätt till utbyte med bibehållen företrädesställning. Endast i de fall då förslaget medgav ut- byte var detta förenat med särskild rättsverkan i förhållande till tredje man.
Vad först angår frågan om födorådets utbyte på grund av överenskom- melse mot en ränterätt med samma företrädesställning som födorådet måste såsom förutsättning för ett sådant utbyte gälla att detta icke länder till för— fång för sakägare med sämre rätt än födorådet. Skulle så ej vara förhållan- det, torde icke föreligga något skäl att förbjuda utbyte. Då talan om utbyte alltid skall prövas av domstol, som därvid har att iakttaga tredje mans in- tresse (18 å), har beredningen ansett att utbyte i detta fall bör medgivas.
En annan fråga är huruvida _ utöver de i föregående paragrafer behand- lade fallen —— rätt till utbyte må kunna medgivas den ene kontrahenten även för det fall att överenskommelse ej kan träffas. Genom ett sådant ut- byte kommer rättsförhållandet mellan kontrahenterna att erhålla en väsent— ligt annan karaktär; det synes ej böra ifrågakomma att för den ene eller andre av dem grunda rätt till sådant utbyte å dennes mer eller mindre sub— jektiva uppfattning om fördelarna därav. Särskilt starka torde skälen mot utbyte vara, då fastighetsägaren vill på detta sätt frigöra sig från sina skyl— digheter mot födorådstagaren. Enligt beredningens mening äro förhållan- dena i viss mån annorlunda, då för födorådstagaren uppstår ett oförskyllt hinder att tillgodonj uta födorådet. Beredningen har vid 10 & behandlat såda- na fall och därvid förutsatt att de i andra stycket av nämnda paragraf med— delade bestämmelserna borde kompletteras med ett stadgande om utbytesbe- fogenhet för födorådstagaren. Detta stadgande har upptagits som första
stycke i förevarande paragraf. I andra stycket behandlas frågan om utbyte på grund av överenskommelse.
18 5.
I förevarande lagrum behandlas de särskilda frågor som uppkomma då födorådet skall omsättas till ränterätt.
Enligt första stycket skall rätten, då den finner talan om sådant utbyte böra bifallas, tillika bestämma räntans belopp och den eller de förfallodagar då räntan skall utgöras. Värdet av ränterätten får uppenbarligen icke till förfång för innehavare av inskriven rättighet sättas högre än det värde var- till födorådet må uppskattas.
Frågan efter vilka grunder födorådet skall uppskattas behandlas i andra stycket. Härvid göres åtskillnad mellan två olika fall. Då det är på grund av fastighetsägarens förvållande som födorådet skall upphöra bör tydligen, liksom när födorådet skall upphöra vid exekutiv försäljning, uppskattningen ske med ledning av den ekonomiska betydelse som födorådet äger för födorådstagaren; härvid måste i främsta rummet beaktas dennes kostnad för att på lika gott sätt bereda sig enahanda förmåner. Såsom LB framhållit är läget ett annat, då det förhållande som ligger till grund för utbytet ej kan läggas fastighetsägaren till last; detta är fallet såväl då fastighetsägaren fört talan om utbyte enligt 15 å som ock då utbyte enligt 17 5 första stycket påkallats av födorådstagaren. Ett sådant utbyte bör icke för fastighetsägaren medföra ökad tunga.1 Det är denna tunga, uppskattad i penningar, som i nu nämnda fall bör utgöra ramen för ränterätten. Å andra sidan bör fastighets- ägaren icke genom utbytet av födorådet komma i bättre ekonomisk ställ- ning än tidigare. I andra stycket har detta förhållande uttryckts så, att högre värde ej må åsättas än som motsvarar fastighetsägarens vinst till följd av födorådets upphörande. Skulle i något fall den för födorådstagaren gäl- lande beräkningsmetoden ge lägre värde, skall naturligen denna metod tilläm- pas. Av hänvisningen till 7 5 torde följa att även för detta fall de i UL an- givna uppskattningsreglerna skola komma till användning.
Ett utbyte av födorådet mot ränterätt har till följd att födorådet efter ut- bytet kommer att upphöra såsom belastning å fastigheten. Denna tidpunkt bör uppenbarligen bestämmas så, att ränterätten samtidigt kan träda i funk- tion. För att detta skall kunna ske måste ränterätten vara inskriven. En inskrivning av denna kan i sin tur icke äga rum, innan den dom varigenom förordnats om utbytet vunnit laga kraft. Stadgande härom har upptagits i tredje stycket. Angående utfärdande av räntebrev meddelas bestämmelser i 31 kap. 7 5.
Då talan väckts om utbyte av födoråd mot ränterätt, hör till kännedom för tredje man, som efter talans väckande förvärvar fastigheten eller rättig- het i denna, ävensom för andra rättsägare i fastigheten sådan talan anteck- nas i fastighetsboken. Bestämmelse därom har upptagits i tredje stycket.
1 LB II 5. 225.
19 5.
I detta lagrum behandlas frågan om ansvaret för födorådet då den av födo- rådet besvärade fastigheten delas. I de fall då inteckning är meddelad för födorådet skola därvid enligt 54 & tredje stycket IF de för gemensamma fordringsinteckningar meddelade bestämmelserna äga motsvarande tillämp- ning; av en jämförelse med andra stycket i 54 & torde dock framgå att i detta fall är fråga allenast om förmåner i penningar eller varor.
Enligt LBs förslag skulle ägarna av de särskilda fastigheterna svara en för alla och alla för en för födorådets utgörande; dock att om delningen skett genom jordavsöndring den avsöndrade lägenhetens ägare icke personligen svarade för någon del av födorådet.1 Till stöd för denna ståndpunkt fram- höll LB att födorådstagarens ställning icke borde genom delningen försäm— ras. Detta påkallades enligt LB av naturlig billighet. Han borde icke kunna hänvisas att på de särskilda fastigheternas ägare uppdela sitt anspråk och hos envar av dem utkräva allenast vad på denne belöpte. En dylik uppdel- ning skulle enligt LB i de flesta fall vara synnerligen svår, i många alldeles omöjlig att verkställa med bevarande av rätten att erhålla förmånerna in natura. Fastighetsägarnas ansvarighet borde därför i förhållande till den berättigade vara solidarisk; att den av ägarna som fått utgöra mer än på honom rätteligen belöpte ägde söka sitt äter av de övriga följde av all- männa rättsgrunder liksom att han inträdde i den rätt mot de särskilda fas- tighetsdelarna vilken tillkomme födorådstagaren. Att denna solidariska an- svarighet kunde bli besvärande för fastighetsägarna vore otvivelaktigt men däri låge en anledning att vid styckningen på lämpligt sätt överenskomma om förmånernas utgörande. Från den uppställda regeln hade LB ansett un- dantag böra göras för det fall att fastigheten delats genom jordavsöndring, i det att avsöndringens ägare fritagits från personlig ansvarighet. För denne skulle det oftast vara omöjligt att från lägenheten utgöra förmånerna och för den berättigade kunde det icke anses innefatta någon avsevärd minskning i hans rätt, om han för deras utfående bleve hänvisad uteslutande till stam- hemmanets ägare.2
Uppenbart är det med hänsyn till den artåtskilda beskaffenheten av de olika rättigheter som kunna ingå i ett födoråd förenat med stora svårig- heter att i detta fall ernå en ur olika synpunkter fullt tillfredsställande lös— ning. Vad angår de penningbidrag som ingå i födorådet skulle det visserli- gen ieke möta något hinder att, liksom i fråga om ränterätt, tillämpa samma regler som i motsvarande fall föreslagits angående panträtt; ansvaret skulle i detta fall alltså principiellt uppdelas å de nya fastigheterna efter värdeför- hållandet mellan dem. Tydligt är emellertid att en sådan uppdelning är olämplig och såsom LB framhållit ofta även omöjlig i fråga om förmåner, som skola utgöras in natura; den kan ej ifrågakomma beträffande rättig— heter av nyttjanderätts natur. Härför skulle erfordras att födorådet i dess helhet omsattes i en penningränta. Den av LB förordade utvägen att låta
1 13 kap. 4 5 andra st. i 1909 års jordabalksförslag. = LB 11 s. 221 f.
ägarna av de särskilda fastigheterna svara solidariskt för födorådets ut- görande torde icke avhjälpa dessa svårigheter; i själva verket skulle även denna ståndpunkt leda till att naturafullgörelsen i stor omfattning komme att ersättas med fullgörelse i penningar. LB torde ej heller ha förbisett detta förhållande; i detta sammanhang hänvisades kontrahenterna att på lämp- ligt sätt överenskomma om förmånernas utgörande. Med utgångspunkt från detta uttalande synes i samband med styckningen i första hand böra under— sökas huruvida icke hela födorådet lämpligen kan förenas med en av de nybildade fastigheterna.1 I allmänhet torde det ligga i samtliga sakägares intresse att en sådan lösning kommer till stånd. Vid prövningen av denna fråga böra de i 8 kap. 17 5 andra stycket angivna grunderna tillämpas Ej heller den förut antydda utvägen att bibehålla födorådet i de nybildade fastigheterna eller några av dem torde böra uteslutas; enligt grunderna för 3 5 måste för sådant fall bestämmas till hur stor andel födorådet skall be- lasta varje särskild fastighet. Av den i andra stycket intagna hänvisningen till 8 5 följer att de nya ägarnai detta fall komma att i förhållande till födo— rådstagaren svara solidariskt för utgörande av de förmåner som skola utgå. För de fall då födorådet icke lämpligen kan förenas med någon eller några av de nybildade fastigheterna torde endast återstå att omsätta födorådet i en motsvarande ränterätt. I fråga om uppdelningen kunna därefter tillämpas samma regler som gälla om ränterätt; enligt hänvisning i 9 kap. 2 5 skola i detta fall de för panträtt gällande bestämmelserna användas.
20 och 21 515. Dessa lagrum motsvara de bestämmelser som meddelats angående pant- rätt i 8 kap. 18 och 19 55.
22 5.
Förevarande lagrum överensstämmer med de rörande ränterätt i 9 kap. 10 5 första stycket meddelade bestämmelserna. Någon motsvarighet till and— ra stycket i sistnämnda paragraf, vilket avser fördelning av medel som äro att tillgå vid utsökning, ehuru försäljning ej ägt rum, har däremot icke upptagits i fråga om födoråd. Anledningen härtill är att för en sådan för- delning skulle förutsättas att födorådet omvandlades i penningar och efter avdrag för det utfallna beloppet utbyttes mot ränterätt. Enligt beredningens mening synes en lämpligare utväg vara att medel, som sålunda äro att till- gå, användas uteslutande för betalning av sådana förfallna förmåner som avses i 7 5 och icke i något fall till gäldande av födorådets kapitalbelopp; fö— dorådet som sådant kvarstår alltså oförändrat även efter fördelningen. Den- na ståndpunkt föranleder ändringari 143 och 172 55 UL.
23 5. De i denna paragraf upptagna bestämmelserna avse det fall att ett födo- råd, som besvärar två eller flera fastigheter, vid exekutiv försäljning eller på
1 Se NJA 1907 s. 375, 1913 s. 536, 1931 s. 33. ils—541886 II
grund av expropriation eller annat sådant tvångsförvärvkommer att upp- hörai någon av dessa fastigheter. Födorådet kvarstår då till den i upplå- telsehandlingen angivna and—elen i den eller de övriga fastigheterna; för den del som bortfaller har födorådstagaren haft att vid den exekutiva auktionen eller i samband med tvångsförvärvet göra gällande sin rätt till ersättning. En sådan anordning torde i många fall visa sig olämplig. Beredningen har därför ansett det böra medgivas såväl födorådstagaren som ägaren av den fastighet vari det reducerade födorådet kvarstår att påkalla dess utbyte mot ränterätt. En viss motsvarighet föreligger i detta fall med förhållandena vid fastighetsdelning.
En motsvarande situation kan emellertid komma att föreligga då, såsom vid expropriation, en del av en fastighet avstås eller en särskild rätt till fas- tigheten tillskapas. I detta fall har födorådstagaren att i expropriationsmälet göra gällande ersättning för den reduktion eller det bortfall av födorådet som kan bli en följd av expropriationen. Mot ägaren av den fastighet från vilken expropriationen äger rum kvarstår födorådet allenast i sålunda redu- cerat skick. I vissa fall torde ett utbyte av sålunda kvarstående delar av fö— dorådet lämpligen böra äga rum. Bestämmelserna i förevarande lagrum tor- de då kunna analogiskt tillämpas dock med iakttagande att födorådets upp- skattning kommer att avse allenast de delar av födorådet som icke berörts av expropriationen.
24 5.
Beträffande grunderna för bestämmelsen i första stycket hänvisas till vad som anförts vid 7 5 angående födorådstagarens rättsställning vid expropria— tion eller annat sådant tvångsförvärv. Bestämmelser om det företräde som tillkommer tvångsförvärvet äro meddelade bl. a. i 49 5 ExL och 2 kap. 22 5 VL.
Andra stycket är likalydande med motsvarande bestämmelse i fråga om ränterätt (9 kap. 11 5 tredje st.).
En följd av förslagets ståndpunkt att födorådet såsom sakrätt kommer till stånd först genom dess inskrivning är att det i denna sin egenskap upphör att gälla med inskrivningens dödande. Det i tredje stycket härom upptagna stadgandet överensstämmer med motsvarande bestämmelse rörande ränte— rätt (9 kap. 14 5).
11 KAP.
Om särskild rättighet till fast egendom
Förevarande kapitel motsvarar till sitt innehåll närmast de allmänna be- stämmelser som nu finnas upptagna i 1 kap. NJL. Dessa bestämmelser avse dock allenast nyttjanderätt; i 2—5 kap. NJL regleras närmare vissa former av nyttjanderätt, nämligen arrende och hyra samt tomträtt och vattenfalls- rätt. I beredningens förslag har kapitlet utvidgats att avse även andra rät-
tigheter av samma sakrättsliga struktur som nyttjanderätten, främst servi- tut och rätt till elektrisk kraft, vilka f. n. regleras genom särskild lagstift- ning. Deras samband med nyttjanderätten har dock redan i gällande lag- stiftning kommit till uttryck genom hänvisning (3 5 ServL, 55 och 58 55 IF). Beredningen har med hänsyn till ifrågavarande rättighetstypers likar- tade karaktär ansett övervägande skäl tala för att deras allmänna sakrätts- liga ställning regleras såvitt möjligt enhetligt; rättsreglerna vinna härigenom i överskådlighet. Av denna anledning ha ock under förevarande kapitel hän- förts vissa i förslaget upptagna nya rättighetstyper ; den specialreglering som erfordras har, liksom tidigare beträffande vissa former av nyttjanderätt, upp- tagits i särskilda kapitel.
De på avtal grundade begränsade sakrätterna till fast egendom kunna en- ligt förslaget med hänsyn till sitt beroende av inskrivning indelas i två hu- vudgrupper. Till den första gruppen höra de förut i detta förslag behandlade rättigheterna avtalad förköpsrätt samt återköpsrätt, panträtt, ränterätt och födoråd. Dessa komma till stånd genom inskrivning och äro jämväl för sitt fortsatta bestånd beroende av att inskrivningen står kvar. Till den andra gruppen äro att föra skilda typer av rättigheter, vilkas sakrättsliga verkan icke ansetts böra bero av inskrivning, ehuruväl den i väsentlig män kan ge- nom inskrivning förstärkas, och som i följd av de därom meddelade rätts- reglerna få anses i stället komma till stånd såsom sakrätter redan genom själva upplåtelsen. Till den senare gruppen äro främst att föra vissa redan i gällande rätt existerande rättighetstyper av sagda art, nämligen nyttjan- derätt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Förslaget är i dessa hänseenden uppbyggt på samma principiella grunder som nu gällande lagstiftning. Så- som redan erinrats har ock till denna grupp hänförts vissa rättigheter, som utgöra nyskapelser, nämligen rätt till andel i samfällt strömfall, rätt till vissa med elektrisk kraft jämförliga nyttigheter, samfällighetsrätt och slut— ligen vissa vederlagsrättigheter, förenade med servitut eller med rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet. Behov föreligger av en sam- lingsbeteckning för alla de till nu ifrågavarande grupp hänförliga rättighets- typerna; beredningen har valt att kalla dem särskilda rättigheter till fast egendom.
Skillnaden mellan de båda huvudgrupperna kommer särskilt tydligt till uttryck i de stadganden som enligt beredningens samtidigt framlagda för- slag till lag om ändring i UL reglera frågan, huruvida rättigheten beaktas vid exekutiv auktion. Vad angår utfästelse av panträtt eller upplåtelse av annan rättighet tillhörande den första gruppen gäller att endast rättighet för vilken inskrivning beviljats eller åtminstone sökts kan upptagas i bor— genärsförteckningen (107 5 första st. 1 och 3 samt 109 5 UL, jfr fjärde och femte st. i förstnämnda paragraf). Däremot upptages i princip särskild rät- tighet i borgenärsförteckningen ej blott då inskrivning beviljats eller sökts utan även då rättigheten grundar sig å skriftlig handling, vilken blivit av rättsägaren till auktionsförrättaren ingiven eller eljest är för honom till- gänglig (107 5 första st. 4 UL). Rättighetens upptagande i borgenärsförteck-
ningen utgör i allmänhet förutsättning för utrop enligt 123 5 UL med för- behåll om rättighetens bestånd (jfr dock 114 5 andra st. UL; se även 107 5 fjärde st. samt 227 5 första st. UL).
Såsom framgår av rubriken behandlas i förevarande kapitel särskild rät- tighet till fast egendom. Att särskild rättighet angivits avse fast egendom är ett uttryck för en allmän och principiell begränsning av balkens ämnesom- råde men utesluter icke att i vissa fall, enligt vad därom stadgas, särskild rättighet kan bestå också till annan än fast egendom. Sålunda föreskrives i 17 kap. 1 5 andra stycket att i tomträtt må upplåtas annan särskild rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt eller rätt till andel i samfällt strömfall. Denna föreskrift skall enligt 18 kap. 4 5 äga motsvarande tillämpning beträffande vattenfallsrätt. I överensstämmelse med gällande rätt innebär hyra en form för upplåtelse av nyttjanderätt till hus eller del av hus (16 kap. 1 5). Hy- resrättens föremål är fast egendom, om huset ligger å upplåtarens egen mark och till följd därav utgör tillbehör till fastigheten, men det har ansetts ligga i sakens natur att bestämmelserna om hyra skola äga tillämpning jämväl när huset är uppfört å annans mark liksom också vid 5. k. sublokation.1 Enligt 19 kap. 2 5 må servitut upplåtas ej blott i fastighet eller tillbehör därtill utan även i byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastig- het, eller gruvegendom. Motsvarande skall i följd av 21 kap. 1 och 11 55 samt 22 kap. 2 5 gälla också i fråga om upplåtelse av rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet eller upplåtelse av samfällighetsrätt. Be- redningen kommer att i det följande upptaga denna fråga till närmare be- handling (24 5).
Såsom redan erinrats är uppkomsten av en särskild rättighet icke bero- ende av inskrivning. Av nämnda förhållande följer att upplåtelsen som sådan ej till sin giltighet kan göras beroende av huruvida den fasta egendom varom är fråga utgör särskild fastighet och alltså kan bli föremål för in- skrivning. I detta hänseende intaga de särskilda rättigheterna en annan ställning än panträtt och andra sådana rättigheter som komma till stånd först genom inskrivning. Tydligt är emellertid att även en särskild rättighet för att kunna inskrivas skall hänföra sig till en bestående fastighet. Be— stämmelser härom upptagas i 29 och 31 kap.
Vad angår upplåtelse av särskild rättighet i flera fastigheter gemensamt är att märka att hinder ej möter vare sig för upplåtelsen som sådan eller för dess inskrivning. Detta sammanhänger därmed att särskild rättighet icke är förenad med någon rätt till betalning ur fastigheten; det nu sagda gäller även i fråga om den vederlagsrätt som upptagits i förslaget. Genom en upplåtelse, som avser flera fastigheter, uppkommer från sakrättslig syn- punkt alltså icke någon som helst gemensamhet dem emellan, utan var och en av fastigheterna är för sig besvärad av den upplåtna rättigheten till den det denna faktiskt hänför sig till samma fastighet. Att från avtalsrättslig syn- punkt en omständighet, som berör allenast någon eller några av fastighe-
1 LB Is. 187.
terna, kan inverka på avtalsförhållandet i dess helhet är något annat och framgår av åtskilliga bestämmelser i förslaget.
Det förhållandet att rättigheten som sådan besvärar en viss fastighet står icke i motsättning till att rättigheten på grund av avtal eller eljest i sin ut— övning kan vara lokaliserad till visst område å denna fastighet. Man skulle här kunna tala om rättighetens reella i motsats till dess formella Objekt; ur sakrättslig synpunkt anknyter i detta fall rättigheten till en fastighet, medan omfattningen av rättigheten avser allenast ett område av fastigheten.
Om den för betalningsrätten i fast egendom gällande bundenheten till fastighetsindelningen icke har någon motsvarighet i fråga om särskild rät- tighet, föreligger dock ur annan synpunkt en begränsning med hänsyn till dennas objekt. En upplåtelse av särskild rättighet i viss andel av fastighet saknar uppenbarligen ett konkret underlag för rättighetens utövning; någon befogenhet för rättighetshavaren att genom andelens utbrytning åväga- bringa ett sådant underlag tillkommer honom icke. På denna punkt före- ligger alltså en skillnad mellan äganderättsöverlåtelse och upplåtelse av sär— skild rättighet. Beredningen återkommer till denna fråga i annat samman— hang (5 5).
I 1 kap. NJL har icke uttryckligen besvarats frågan, huruvida och i vil- ken omfattning de däri upptagna bestämmelserna äro tvingande eller ej. Ett undantag föreligger dock i fråga om den genom senare lagstiftning ar- rendator tillförsäkrade rätten att, vid övergång av viss fideikommissegen— dom å ny innehavare, under vissa villkor tillgodonjuta arrende eller hyra som upplåtits av tidigare innehavare. Till de numera i 1 kap. 9 5 NJL upp— tagna bestämmelserna härom finnes fogat det tillägget att i avtalet upp— taget villkor, som strider mot sagda bestämmelser, är utan verkan mot nytt— janderättshavaren. I samband med granskningen av ett till lagrådet år1943 remitterat förslag till ändringar i arrendelagstiftningen, i vilket förslag de ifrågavarande bestämmelserna upptagits å sin nuvarande plats, uttalade lagrådet att stadgandena i 1 kap. NJL genom sitt innehåll och sin avfattning framstode som tvingande utan att detta behövde särskilt utmärkas; från denna och andra av lagrådet angivna synpunkter ansåg lagrådet bestämmel- sernas placering i 1 kap. olämplig.1
Den av lagrådet sålunda uttalade uppfattningen är obestridlig i fråga om vissa stadganden i 1 kap. Sålunda är det tydligt att de i 1 kap. 1 och 7 55 föreskrivna maximitiderna för kontrahenternas bundenhet skola tillämpas Oberoende av att vid upplåtelsen maximitiderna överskridits. Å andra sidan utgöra de icke något hinder för att till följd av ett senare avtal den ur— sprungligen överenskomna tiden kan komma att bestå; maximitiden_ kom- mer då att räknas från det nya avtalet. Vad åter angår vissa andra stadgan- den framgår av förarbetena till NJL att man icke åsyftat att tillägga dem tvingande karaktär. Detta är förhållandet med den i 2 5 upptagna bestäm- melsen Om nyttjanderättens inskrivning; beredningen återkommer till den- na fråga vid motsvarande lagrum i beredningens förslag (7 5). Ej heller
1 NJA II 1944 s. 160.
bestämmelserna i 5 och 6 55 om företräde mellan oinskrivna rättigheter, om nyttjanderättens bortfall på grund av klander samt om skadestånd torde vara avsedda att vara tvingande; då god tro i dessa fall utgör förutsättning för skadeståndsrätt, måste med frånvaron av god tro hos nyttjanderättsha— varen likställas ett av upplåtaren vid upplåtelsen träffat förbehåll.
En särskild ställning intaga i förevarande hänseende de stadganden i 1 kap. 3 och 4 55 NJL som reglera nyttjanderättens bestånd vid frivillig över- låtelse och vid exekutiv auktion. Denna fråga skall upptagas till behandling i det följande (16 5).
De särskilda rättighetstyper som behandlas i förevarande kapitel kunna i allmänhet på grund av sina kännetecken utan svårighet Skiljas från var- andra. Även mellan födoråd och nyttjanderätt föreligga vissa berörings- punkter. Avgränsningen mellan dessa båda rättighetstyper har behandlats i samband med födorådet (10 kap. 5 5).
1 5.
I första stycket av förevarande paragraf uppräknas de skilda typer av rättigheter som enligt förslaget föras in under beteckningen särskild rättig— het till fast egendom.
Till särskilda rättigheter hänföras, med den allmänna begränsning som iakttagits i förslaget, ej andra rättigheter än sådana som tillkommit genom avtal eller annan rättshandling fallande inom förmögenhetsrättens område; det sakrättsliga förfogande över fastigheten som innefattas i avtalet benäm— nes upplåtelse. I motiven till 1 kap. NJ L uttalades att de där givna bestäm- melserna icke omedelbart hänförde sig till nyttjanderätt, som grundades å förhållanden av familjerättslig eller Offentligrättslig natur.1 Uttrycket fa- miljerättslig torde här ha använts i vidaste bemärkelse, innefattande jämväl successionsrätten. Av Offentligrättslig natur äro nyttjanderätter, som grun- da sig å expropriation eller annat sådant tvångsförvärv.
Vad LB sålunda uttalat torde få anses gälla även andra särskilda rättig— heter. På denna punkt har dock i fråga om de 5. k. tvångsservituten yp- pats en viss tveksamhet. Tvångsservitut kunna bildas vid jorddelning eller genom expropriation eller enligt VL, gruvlagen, ägofredslagen m. fl. lagar; i regel föregås servitutets bildande av en i lag reglerad förrättning. Att ServL skulle i princip omfatta tvångsservitut synes kunna göras gällande endast beträffande jorddelningsservituten. Dessa äro i ServL undantagna från bestämmelserna i 3 5 om servituts bestånd vid fastighets försäljning m.m. Enligt beredningens mening böra samtliga jorddelningsservitut be- handlas som tvångsservitut, vare sig de grundas på en vid förrättningen träffad överenskommelse eller omedelbart på förrättningsmännens beslut. I detta hänseende föreligger uppenballigen icke någon skillnad mellan jord- delningsservitut och vissa andra tvångsservitut som likaledes kunna grunda sig ä överenskommelse vid förrättning och som redan nu regleras helt utan- för ServL. Det nu sagda bör gälla äv en servitut som ursprungligen tillkom-
1 LB Is. 67.
mit genom upplåtelse men vid en senare förrättning fastställts såsom för- rättningsservitut. Beredningen återkommer till denna fråga vid 19 kap.
Bland de till särskilda rättigheter hänförliga rättighetstyperna nämnes i första stycket främst nyttjanderätt. Enligt vad LB uttalade betecknades som nyttjanderätt närmast en rätt, som vore åt annan än ägaren inrymd att sig till nytta i ett eller annat avseende begagna fastigheten, vanligen ock att därav hämta den avkomst som uppstode på den naturliga alstringens väg. Emellertid fördes under begreppet även rättigheter, vilka utan sist sagda begränsning avsåge ett tillgodogörande av fastighetens naturliga tillgångar, såsom rätt att ta sten, grus, torv o. d., skogsavverkningsrätt i alla de for- mer i vilka sådan förekomme, liksom också vissa rättigheter, vilkas egentd liga innehåll icke vore att nyttja fastigheten, såsom rätt till jakt. Att å dylika rättigheter skulle tillämpas de allmänna bestämmelserna om nytt— janderätt ansågs erforderligt att särskilt angiva; så skedde genom regeln i 1 kap. 7 5 första stycket NJL.1 Med denna regel åsyftades, enligt vad sär— skilt uttalades, att ge bestämmelserna om nyttjanderätt otvetydig tillämp— lighet å rättigheter, vilka visserligen avsåge ett begagnande av fastigheten men där antingen rätten att förfoga över fastigheten sträckte sig utöver vad som strängt taget fölle under begreppet nyttjande eller också upplåtelsen närmast avsåge utövandet av en särskild, med jordäganderätten förbunden befogenhet.?
Enligt beredningens mening tala starka praktiska skäl för den stånd- punkt LB intagit till denna fråga. Särskilt de för nyttjanderätt gällande be— stämmelserna om maximitid och om skydd mot tredje man genom inskriv- ning äro av stor vikt; erinras må vidare om den direkta betydelse ifrågavaran- de rättigheters hänförande till nyttjanderätt har för tillämpningen av åtskilliga stadganden i annan lagstiftning, t. ex. 15 kap. 15 5 FB, 9 kap. 2 5 ÄGB och 10 kap. 10 5 RB. Beredningen ansluter sig alltså, såsom framgår av 2 5 i förevarande kapitel, till den uppfattning av nyttjanderättsbegreppets om— fång vilken ligger till grund för NJL.
Såsom LB erinrade avser upplåtelse av nyttjanderätt en bestämd person, fysisk eller juridisk; på denna punkt föreligger en olikhet med servitutet, där upplåtelsen sker till förmån för en viss fastighet eller annan egendom.3 Till skillnad från servitutet innebär nyttjanderätten alltid ett positivt förfo— gande över annans fasta egendom. Skyldighet för dennas ägare att i annan persons intresse underlåta en viss utövning av en rättighet, som tillkommer honom såsom ägare, är i sakrättsligt hänseende icke att hänföra till nytt- janderätt.4 Ej heller den begränsning i fastighetsägarens rätt att förfoga över fastighetens skogstillgång som avses i lagen om begränsning av rätten att avverka skog å intecknad fastighet är att anse som nyttjanderätt. Be- redningens förslag överensstämmer i denna del med gällande rätt.
1 LB I 5. 67. 2 LB I 5. 81. = LB I 5. 67. ' LB I s. 274 f. samt NJA 1901 s. 134.
Fideikommissrätt behandlas i svensk rättvsåsom äganderätt, ej såsom nyttjanderätt.
En erinran om att beträffande vissa av de i kapitlet behandlade rättighe— terna särskilda bestämmelser återfinnas i vissa följande kapitel (12—22 kap.) 1 balken är upptagen i förevarande paragraf andra stycket första punkten.
Även utanför NJL finnes i särskilda lagar eller författningar en omfat- tande specialreglering på detta område. Till en betydande del är denna reg— lering av supplerande natur.
Främst komma härvid i åtanke speciella bestämmelser rörande jord i allmän ägo. Stadgandena i 1 och 2 kap. NJL äga i princip tillämpning även vid arrendeupplåtelser, som avse jord i allmän ägo (jfr dock 2 kap. 49— 69 55). I den mån de stadganden som sålunda skola tillämpas ha tvingande karaktär, skola de alltså iakttagas även vid sådana upplåtelser av jord i allmän ägo som ha privaträttslig natur.1 Uppenbart är emellertid att inom ramen för den dispositionsfrihet som i detta fall tillkommer fastighetsägaren kompletterande bestämmelser kunna meddelas angående de arrendevillkor som skola uppställas. I denna ordning har man ock sökt tillgodose de so- ciala intressen som uppbära NJLs sociala arrendebestämmelser. Vad an— går kronojord har en sådan reglering ägt rum i den med stöd av 5 77 RF utfärdade förordningen den 22 juni 1934 angående grunder för förvaltningen av viss kronoegendom. I fråga om ecklesiastik jord, universitetsjord och kommunal jord återfinnas sådana bestämmelser i särskilda författningar (se t. ex. ecklesiastik boställsordning 30/8 1932, ecklesiastik arrendestadga 29/6 1945, lagen 4/1 1927 ang. tillstånd till försäljning av kyrklig jord i vissa fall samt till upplåtelse av sådan jord under tomträtt, stadgan 15/11 1945 ang. utarrendering av universitetsjord och lagen 12/4 1946 med sär— skilda bestämmelser Om arrende av viss kommunal jord). I detta fall torde ock böra uppmärksammas vissa stadganden i allmänna förfogandela— gen, vilka innebära en inskränkning av ägarens dispositionsrätt och över- flytta denna dispositionsrätt till kronan (46 och 47 55 ).
Angående upplåtelse av nyttjanderätt, avseende jakt eller fiske, finnas vid sidan av bestämmelserna i 1 kap. NJL särskilda bestämmelser meddela- de i lagen den 3 juni 1938 om rätt till jakt samt lagarna den 3-0 juni 1913 om gemensamhetsfiske och den 1 december 1950 om rätt till fiske. Utöver vad som följer av 1 kap. NJL gälla i fråga om avtal, varigenom någon mot ve- derlag upplåter fiskerätt åt annan, de särskilda stadgandena i lagen den 27 juni 1957 om fiskearrenden (jfr 1 kap. 7 5 andra st. NJL). Förutsättning för lagens tillämplighet är å ena sidan att upplåtelsens ändamål är yrkesfiske eller ock annat fiske av väsentlig betydelse för arrendatorns försörjning och å andra sidan att icke rätten till fiske, i samband med jordhruksarrende eller eljest, upplåtits genom avtal som huvudsakligen har annat ändamål än nyss sagts.
Vissa till nyttjanderätt hänförliga rättigheter ha väsentligen erhållit sivn reglering utanför NJL. Hit hör nyttjanderätt till gravplats (se 1 kap. 8 5 and-
ra st. och 2 kap. 70 5 sista st. NJL samt lagen 24/3 1916 om nyttjanderätt till gravplats). Vidare torde hit böra föras även åborätt enligt lagen den 4 juni 1926 om upplåtelse under åborätt av viss jord (se utöver nu nämnda lag 1 kap. 8 5 första st. och 2 kap. 44 5 NJL). Med hänsyn till att den anknytning till de allmänna bestämmelserna i 1 kap. NJL som ifrågavarande rättighe- ter må äga måste anses praktiskt taget betydelselös, ha de i förslaget helt undantagits från reglering i nya JB. Helt utanför den allmänna nyttjande- rättslagstiftningen falla redan nu den stadgade åborätten samt vågrätt och bostadsrätt.
Andra under NJL fallande nyttjanderätter än arrende, hyra, tomträtt och vattenfallsrätt regleras endast av bestämmelserna i 1 kap. NJL och av ev. tillämpliga specialbestämmelser. Till denna grupp höra benefika upp— låtelser av jord för jordbruk eller annat ändamål samt av hus eller del av hus för nyttjande, så ock upplåtelser, såväl benefika som onerösa, av rät- tigheter som avses i 1 kap. 7 5 första stycket NJL (2 5 i förevarande kap.), närmare bestämt skogsavverkningsrätt, rätt att ta torv, ler, grus, sten eller annat, som icke är att hänföra till fastighetens vanliga avkastning, samt jakt- Och fiskerätt. Den frågan kan då naturligtvis uppställas, huruvida anled— ning förefinnes att utöver vad som redan skett nu närmare reglera dessa slag av upplåtelser. Vad särskilt angår upplåtelser av skogsavverkningsrätt, vilka ur ekonomisk synpunkt torde vara de mest betydelsefulla, kan väl gö- ras gällande att en dylik reglering vore påkallad. I litteraturen har fram— förts den åsikten att i varje fall kortvariga avverkningsrätter vad angår av— talsförhållandet mellan kontrahenterna väsentligen vore att likställa med köp av lös egendom.1 Även om KöpLs bestämmelser icke omedelbart äro att tillämpa på dylika upplåtelser2, torde dessa bestämmelser dock vara i hög grad vägledande och i viss mån förminska behovet av en specialreglering på detta område. Skulle en sådan anses påkallad, synes den dock böra äga rum utanför jordabalken. Motsvarande synpunkter kunna anläggas även på sådana rättigheter som rätt till ler-, grus- eller stentäkt samt sådana köp av växande gröda där det ankommer på köparen att ombesörja grödans avbärgande.3
Även till ServL knyta sig supplerande bestämmelser i andra författningar. Här må särskilt erinras om 8 5 andra stycket jaktlagen.
En erinran om de bestämmelser vilka ha supplerande karaktär lämnas i förevarande paragraf andra stycket andra punkten. De rättighetstyper åter vilka äro helt uteslutna från nya JBS tillämpning angivas i 25 5.
25.
Denna paragraf har redan behandlats vid 1 5. Såsom där angivits mot— svarar den 1 kap. 7 5 första stycket NJL. De vidtagna jämkningarna äro uteslutande av formell betydelse.
1 Se ang. dessa frågor Nordling, Lagfarts- och inteckningslagarne andra uppl. (Uppsala 1888) s. 254 f., Almén, Köplagen1 s. 16 ff., Undén II: 2 s. 198 f. samt Lejman, Om begreppet nyttjande- rätt till fast egendom (Uppsala 1944) 8. 87—139.
= Se Lejman a. a. s. 137 ff. '
35.
I denna paragraf meddelas bestämmelser om maximitid för nyttjande— rättsupplåtelser, väsentligen motsvarande dem som för närvarande återfin- nas i 1 kap. 1 5, 7 5 första stycket och 8 5 första stycket NJL.1 Endast smär— re sakliga ändringar föreslås. I formellt avseende märkes att skillnaden mellan stad och land icke bibehållits som indelningsgrund. Därigenom har uppställningen kunnat göras enklare och mera överskådlig.
Huvudregeln i förslaget är, lika för land och stad, att avtal varigenom nyttjanderätt upplåtes ej är bindande utöver femtio år, oavsett huru upp— låtelsetiden bestämts. Tiden räknas från 'det avtalet slöts, även om avtalet skall tillämpas först från en senare tidpunkt2 eller retroaktivt för förfluten tid.—"* Från denna huvudregel gälla åtskilliga undantag.
'Det viktigaste av dessa undantag rör tomt eller annat område inom stads- plan. Upplåtelse som angår sådant område skall vara bindande längst tjugufem år från dagen för upplåtelsen. Enligt NJL gäller den kortare maxi- mitiden även beträffande sådan i stad men utom stadsplan liggande jord vilken »hör till tomt» eller, såsom förhållandet vanligen uttryckes, är oskilj— aktigt förenad med tomt."1 För upprätthållande av den i några städer före— kommande samhörigheten mellan vissa jordområden och stadstomter har nämligen jord av nämnda slag funnits böra likställas med tomt.5 Emellertid anses oskiljaktigheten kunna upplösas av Kungl. Maj:t. I åtskilliga fall ha meddelats beslut i sådan riktning. Även på andra grunder har understun— dom oskiljaktigheten ansetts upphävd.6 Institutet är alltså under avveck— ling. På grund härav och då av samhörigheten icke kan anses med nödvän- dighet följa att maximitiden skall vara en och densamma, har någon sär— skild bestämmelse om jord utom stadsplan men hörande till tomt icke upp- tagits i förslaget. Avser upplåtelsen allenast område utom stadsplan, gäller alltså alltid den längre maximitiden.
I detta sammanhang inställer sig spörsmålet, hur maximitiden skall räk- nas, då en och samma upplåtelse avser både jord utom och mark inom stads- plan. Att det icke tidigare tilldragit sig någon uppmärksamhet tyder på att frågan icke har särskilt stor praktisk betydelse. Övervägande skäl torde tala för den lösningen att i dessa fall en enhetlig maximitid skall tillämpas. Den- na bör bestämmas med hänsyn till den tid som gäller i fråga om tomt. Dä tomt ingår i upplåtelsen, torde den i allmänhet vara det väsentliga. Skulle det motsatta vara förhållandet, står det kontrahenterna öppet att särskilt upplåta den jord som ligger utom stadsplan; i fråga om denna gäller då den längre maximitiden. I överensstämmelse härmed har lagrummet av— fattats.
Ett annat undantag från huvudregeln avser nyttjanderätt som åt någon
1 LB Is. 68 ff. samt 81f. ? LB I 5. 73 (noten). 3 Skarstedt m. fl., NJL s. 10. ' Se bl. a. Prawitz, Tomter och stadsägor s. 31 ff. med hänvisningar. 5 LB 1 s. 72. ' Prawitz a. a. s. 33.
upplåtes för livstiden; sådan rättighet skall gälla utan begränsning till viss tid. Ett motsvarande undantag för upplåtelser på rättighetshavarens livstid göres i NJL allenast från reglerna om den längre maximitiden å femtio år. I motiven uttalades att med avseende å egentliga stadsfastigheter icke förelåge något verkligt behov att använda livstidsupplåtelser och att det därför icke funnes något skäl att, där de någon gång skulle förekomma, tillägga dem giltighet utöver den för upplåtelser i allmänhet medgivna ti— den.1 Enligt beredningens mening saknas bärande skäl att i förevarande av— seende göra skillnad mellan fastigheter utom och inom stadsplan.
I överensstämmelse med vad i gällande rätt är stadgat föreskrives vidare i andra stycket att, därest upplåtelse av nyttjanderätt allenast eller huvud- sakligen avser rättighet att annorledes än till husbehov avverka skog, av— talet ej är bindande längre tid än fem år. Från denna regel göres icke något undantag för livstidsupplåtelse.
För nyttjanderätt som upplåtes av kronan skall enligt förslaget lika litet som f. n. gälla bestämmelser om maximitid. En regel av detta innehåll är upp- tagen i tredje styckets första punkt. I andra punkten har intagits en erinran om att, till följd av den vid sociala arrenden arrendator tillkommande op— tionsrätten, ett arrendeavtal kan komma att gälla utöver sin maximitid, räknad från upplåtelsen. Denna erinran motiveras därav att enligt bered- ningens uppfattning, som närmare utvecklas vid 6 5, optionsrätten innebär icke en rätt till nytt arrende utan en redan med upplåtelsen förenad rätt till förlängning av det pågående arrendet. Tredje punkten, som avser tomt- rättsuppiåtelse, motsvarar 1 kap. 1 5 tredje stycket NJL.
Avgörande för maximitidens längd äro förhållandena vid den tidpunkt då nyttjanderättsavtalet slöts. Att under löpande upplåtelsetid stadsplan läg— ges över det område upplåtelsen avser medför således ej att den kortare maximitiden skall bli gällande. I fråga om tillämpningen av maximitidsbe- stämmelserna, då upplåtelsetiden förlänges eller ändring eljest sker i den ursprungliga upplåtelsen, hänvisas till framställningen vid 6 5.
En nyttjanderättsupplåtelse i allmänhet, som överskrider stadgad maxi- mitid, förfaller icke automatiskt vid utgången av denna tid; den endast upphör att vara för någondera sidan bindande och kan då frånträdas.2 Nå- got uttryckligt stadgande om formen för sådant frånträdande finnes icke i NJL. Däremot meddelas i nämnda lag bestämmelser, enligt vilka den som vill frånträda arrende- eller hyresavtal, när maximitiden är ute, har att hos andra parten uppsäga avtalet i den ordning som därför är bestämd (2 kap. 4 och 70 55 samt 3 kap. 3 5 NJL), varefter laga tid för egendomens avträdande skall iakttagas (? kap. 39 och 70 55 samt 3 kap. 37 5 tredje st. jfrt med 5 5 NJL).
I sista stycket av förevarande paragraf har beredningen upptagit en all- män föreskrift om formen för frånträdande av ett nyttjanderättsavtal, när stadgad maximitid är ute. I överensstämmelse med vad redan nu torde gälla
1 LB I 5. 72. 2 LB I 5. 73 och 97.
skall enligt lagrummet den som vill frånträda avtalet ge andra parten med— delande därom. Av avfattningen framgår att meddelandet kan lämnas re— dan före maximitidens utgång, ehuru självfallet avtalet icke därmed upp- hör att gälla före denna tidpunkt.1 Att de särskilda stadganden som röra frånträdande i motsvarande fall av arrende- eller hyresavtal fortfarande gälla framgår av hänvisningen i 1 5 andra stycket.
Såsom framhållits i inledningen till förevarande kapitel äro bestämmel- serna Om maximitid tvingande. Den fastighetsägaren och nyttjanderättsha- varen tillkommande rätten att frånträda avtalet, när maximitiden gått ut, kan därför ej i avtalet inskränkas vare sig direkt, t. ex. genom att endera avsäger sig nämnda rätt eller förbinder sig att prolongera avtalet utöver maximitiden, eller indirekt genom utfästelse av vite eller liknande påföljd för den händelse att avtalet å endera sidan frånträdes.2
45.
Bestämmelserna om maximitid i 3 5 avse endast nyttjanderätt. Övriga särskilda rättigheter äro icke på grund av lag begränsade till viss längsta tid, om ej annat är stadgat i de kapitel vari resp. rättighet behandlas. Ett sådant fall föreligger beträffande rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet, då upplåtelsen icke har karaktären av servitut (21 kap. 3 och 11 55). Att beståndet av en särskild rättighet icke enligt lag är begränsat till viss tid utesluter uppenbarligen icke att en sådan begränsning kan ske på grund av avtal (19 kap. 6 5 i fråga om servitut, 21 kap. 4 och 11 55 ang. rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet samt 22 kap. 5 5 betr. sam- fällighetsrätt). I visst fall skall emellertid upplåtelsen avse all framtid (20 kap. 4 5).
Till de särskilda rättigheterna hör ock med servitut eller med rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet förenad rätt till vederlag. Av de- finitionen följer att den särskilda vederlagsrättigheten i fråga om tiden för sitt bestånd är beroende av huvudrättigheten.
5 5.
I den allmänna motiveringen har framhållits att förslaget icke tillåter att särskild rättighet upplåtes i andel av fastighet. Avgörande för beredningens ståndpunkt i spörsmålet om fastighetsandel såsom objekt för särskild rät— tighet är att dylik rättighet på grund av sakens natur kräver en lokal fixering med anknytning till det rättsliga objektet. När upplåtelsen avser allenast ideell andel av fastighet, är ifrågavarande lokaliseringskrav icke uppfyllt och den upplåtna rättigheten kan i en sådan situation alltså icke utövas. Det nu sagda gäller ock då överlåtelse skett av andelen med bestämmelse om utbrytning och sådan utbrytning vid upplåtelsen ännu icke ägt rum. Med hänsyn till vad nu anförts är uppenbart att dylik upplåtelse över huvud taget
1 LB 1 s. 98. 2 Nordling a. a. s. 312 f. Se ock XValin, Allmänna hyreslagen tredje uppl. (Uddevalla 1954) s. 2".
icke är ägnad att tillförsäkra rättighetshavaren den utövning av rättigheten varom i det särskilda fallet är fråga samt att ej heller upplåtaren kan mot rättighetshavaren åberopa upplåtelsen. Att denna uppfattning omfattas av gällande rätt har numera vad angår servitut kommit till uttryck genom ett avgörande i HD, NJA 1957 s. 787; i domskälen förklarades där att servitut icke kan föreligga med utövning begränsad till kvotdel av fastighet. Av det förhållandet att särskild rättighet ej må upplåtas i andel av fastighet föl- jer även att, då en rättighet som upplåtits i hela fastigheten sedermera faller bort i en viss andel, den ej heller kan göras gällande i återstoden.
I detta sammanhang må tillfogas att avtal mellan flera samägare inbördes, varigenom dessa förordna om hur förvaltningen av samegendomen skall bedrivas, icke kunna tilläggas den innebörden att de grunda uppkomsten av sakrätter i egendomen. Om genom sådant förvaltningsavtal bestämmes exem- pelvis att en av delägarna skall ensam bruka egendomen i dess helhet, är alltså denna anordning icke att betrakta som att de övriga delägarna till brukaren upplåtit nyttjanderätt till sina ideella andelar.1
I nära samband med spörsmålet om upplåtelse av särskild rättighet i an— del av fastighet står frågan om motsvarande upplåtelse i andel av samfälld äga. Såvitt gäller servitut har sistnämnda fråga tidigare varit föremål för vissa närmare överväganden. Sålunda må här uppmärksammas vad som ut— talades i ämnet i samband med tillkomsten av 2 kap. 7 5 VL.2 I motiven till det år 1910 av vattenrättskommittéerna gemensamt avgivna förslaget till vat— tenlag m. m. uttalades att även ett servitut, gällande för en delägares andel i den samfällighet till vilken strömfallet hörde gentemot andra andelar däri, borde kunna åberopas till stöd för den majoritet som erfordrades för att sö- kanden skulle berättigas att lösa hela fallet. Denna uppfattning, som dela- des av vattenrättssakkunniga, hade i avfattningen av dessas år 1917 fram- lagda lagförslag kommit till tydligt uttryck. Vid sin granskning av 1917 års förslag framhöll lagrådet att till grund för detta — ehuru det icke uttryck— ligen utsagts —— låge den uppfattningen att överlåtelse av en ideell andel i en sådan samfällighet ägde rättslig giltighet. I rättspraxis hade emellertid, framhöll lagrådet, en motsatt uppfattning gjort sig gällande, i det sådana överlåtelser plågat frånkännas giltighet, åtminstone om de ej fullständigats genom enahanda överlåtelser av samtliga övriga andelar i samfälligheten; det kunde enligt lagrådets mening ej heller betvivlas att domstolarna skulle komma att underkänna även avtal, varigenom servitut i enskilda sådana andelar upplåtes. Lagrådet ansåg ock goda grunder kunna anföras för en dylik inställning hos domstolarna; överlåtelser eller upplåtelser av ifråga- varande slag vore icke ägnade att bidraga till reda och ordning i fastighets- väsendet. Denna lagrådets erinran godkändes av departementschefen och vid frågans behandling av riksdagen. Till denna ståndpunkt har ock HD anslutit sig i nyssnämnda rättsfall från år 1957 .
Lagrådets ställningstagande till frågan om servitutsupplåtelse i andel av
1 NJA 1908 s. 201 och 1952 s. 37. Jfr prop. 70/1959 5. 37 och 39 f. * Se NJA 111919 5. 106 ff.
samfällt område var, såsom tidigare framhållits, närmast dikterat av dess uppfattning att överlåtelse av sådan andel ej kunde tillerkännas giltighet. I detta spörsmål har emellertid HD i senare rättsfall åtminstone i vissa hän- seenden intagit en annan ståndpunkt.1 Frågan om överlåtelse av andel i samfällt område har av beredningen behandlats i 4 kap. 9 5 i förslaget; i full överensstämmelse med motsvarande lagrum i 1947 års förslag stadgas däri att andel i samfälld mark ej får för sig överlåtas, med mindre andelen re- gistrerats som särskild fastighet.
Med den ståndpunkt jordabalksförslaget sålunda tagit till överlåtelse av andel i samfälld äga överensstämmer att förslaget icke lämnar möjlighet öppen för upplåtelse i dylik andel. Även med bortseende från det skäl för upplåtelseförbudet som ligger i intresset av en dylik överensstämmelse skulle dock, såvitt angår rättigheter av typen särskild rättighet, förbudet i fråga vara motiverat. Härvidlag kunna nämligen åberopas samma argument som, enligt vad i det föregående anförts, tala mot att särskild rättighet finge upplåtas i andel av fastighet; den lokalisering av rättigheten som är en nöd- vändig betingelse för att den över huvud taget skall kunna utövas är lika litet för handen vid upplåtelse uti andel i samfälld äga som vid upplåtelse uti andel av fastighet. Oaktat i det förra fallet det rättsliga Objektet för upp- låtelsen utgöres av en hel fastighet, är lokaliseringskravet ändock icke upp- fyllt, eftersom själva den samfällda marken gemensamt äges av flera. Detta betraktelsesätt synes stå i full överensstämmelse med gällande rätt; vad be- träffar servitutsupplåtelse fastslogs nämligen i det förut omnämnda rätts- fallet NJA 1957 att upplåtelsen är ogiltig jämväl då den avser kvotdel av samfälld äga.
Beredningen har med hänsyn till nu redovisade överväganden utsträckt det föreslagna förbudet mot upplåtelse av särskild rättighet uti andel i fas- tighet till att omfatta jämväl sådan upplåtelse av dylik rättighet som avser å fastighet belöpande andel i samfälld äga. Dock har därvid ansetts böra göras ett undantag beträffande strömfall; det i förslaget upptagna institutet rätt till andel i samfällt strömfall har till funktion just att enligt 2 kap. 7 5 VL utgöra grundval för gemensamt tillgodogörande av hela det till samfäl— ligheten hörande strömfallet. Härom får närmare hänvisas till 20 kap. och vad beredningen i anslutning därtill utvecklar.
Det förhållandet att upplåtelse i andel av fastighet eller av samfälld äga förbjudes medför, såsom lagrådet antydde i förut berörda sammanhang, icke att, därest upplåtelsen kommer att genom likartade avtal omfatta samtliga andelar, en fullgången rättighet i hela fastigheten eller den samfällda ägan ej skulle uppkomma. Då på dylikt sätt genom successiva avtal den utomstå- ende så småningom förvärvar ett verkligt sakrättsanspråk i fastigheten, konstitueras därigenom uppenbarligen en enda sakrätt, ej ett konglomerat av flera rättigheter, var för sig gällande i de Olika andelarna av fastigheten.
1 Se pleuimålet NJA 1938 s. 1, jfr 1946 s. 249, 252 och 293.
11 KAP. 287 6 5. Sedan nyttjanderätt eller annan särskild rättighet upplåtits, kunna fas— tighetsägaren och rättighetshavaren vilja ha sitt mellanhavande i ett eller annat hänseende reglerat på annat sätt än som skett i upplåtelseavtalet. Härför stå i princip två skilda vägar till buds. De kunna överenskomma att avtalet i sin helhet skall upphöra att gälla och sluta ett nytt avtal i det förras ställe. Den andra utvägen innebär att fastighetsägaren och rättighets- havaren i anslutning till det mellan dem gällande avtalet träffa en särskild överenskommelse, som innefattar ändring i eller tillägg till detta avtal. I förevarande paragraf behandlas överenskommelser av sist angivna art; de benämnas i det följande ändringsavtal. Några allmänna bestämmelser om den rättsliga ställning som tillkommer ett ändringsavtal finnas icke meddelade i den å förevarande område gäl- lande lagstiftningen. Vissa därmed sammanhängande frågor ha dock varit föremål för reglering. Sålunda upptagas i 2 och 3 kap. NJL vissa stadgan— den angående de formkrav som ställas å sådant avtal (2 kap. 1 5 första st., 3 kap. 1 5). Vidare återfinnas i nyssnämnda kapitel vissa föreskrifter angående verkan mot ny ägare till fastigheten av dylikt avtal (2 kap. 29 och 70 55, 3 kap. 28 5). Ytterligare må hänvisas för tomträtt till 4 kap. 21 5, för vattenfallsrätt till 5 kap. 3 5, för rätt till elektrisk kraft till 17 5 i 1920 års ElL samt beträffande exekutiv auktion till 133 5 fjärde stycket UL och beträffande vissa förhållanden vid återköp till 2 5 och 19 5 andra styc- ket i lagen om återköpsrätt till fast egendom. Av de anförda bestämmel- serna torde framgå att ur sakrättslig synpunkt ett ändringsavtal intager en i förhållande till huvudavtalet i viss mån fristående ställning. Såsom framgår av vad redan anförts karakteriseras ett ändringsavtal av att det i ett eller annat hänseende innebär en modifikation av ett tidigare grundlagt rättsförhållande som förutsättes alltjämt skola bestå, ehuru med delvis ändrat eller nytt innehåll. Från avtalsrättslig synpunkt är härav en konsekvens att ändringsavtalet är oskiljaktigt förenat med huvudavtalet och tillsammans med detta utgör grundval för ett enhetligt rättsförhållande. Uppenbart skulle det vara till fördel, om huvudavtal och ändringsavtal även ur sakrättslig synpunkt kunde sammanhållas som en enhet. Vid ett närmare övervägande av detta spörsmål torde man dock finna att en lös- ning efter dessa linjer icke utan vidare låter förena sig med tredje mans berättigade intressen. Härför krävas särskilda garantier att dessa intressen ej åsidosättas. I vissa fall har fördelen av rättsförhållandets enhet ansetts vara så stor att dylika garantier åvägabringats. Ett sådant fall föreligger i fråga om ändringsavtal, som avse tomträtt eller vattenfallsrätt; ett där— emot svarande stadgande gäller i fråga om återköpsrätt (2 5 lagen om åter- köpsrätt till fast egendom). En sådan anordning är emellertid beträffande flertalet rättigheter icke praktiskt genomförbar. I sådana fall måste huvud- avtalet och ändringsavtalet i sakrättsligt hänseende särskiljas. Tydligast framträder detta förhållande, då en till viss del av en fastighet lokaliserad, i
fastigheten upplåten nyttjanderätt eller annan särskild rättighet genom änd- ringsavtal utvidgas till ett nytt objekt, såsom då till ett arrende lägges ett nytt område. Skulle i fall av denna art ändringsavtalet i förhållande till tredje man _ ny ägare av fastigheten eller annan rättsägare i denna — ha samma rättsverkan som huvudavtalet, uppkomme för honom förpliktelser av en art och omfattning som han ofta icke kunnat förutse och ej heller kunnat skydda sig emot. Sålunda skulle, om vid frivillig överlåtelse av fas- tigheten eller vid exekutiv auktion å denna gjorts förbehåll om huvudavta- lets bestånd, detta förbehåll medföra att nye ägaren ovillkorligen bleve bun— den även av ändringsavtalet. Vore huvudavtalet inskrivet, komme vidare in- skrivningen att avse även den genom ändringsavtalet inträdda utvidgningen. Till följd härav skulle i allmänhet varje rättsägare i fastigheten med sämre rätt än den som tillkomme huvudavtalet få sin ställning försämrad; skulle det nyupplåtna området tillhöra en annan fastighet, kan den äldre upplå— telsen uppenbarligen icke äga någon betydelse för ändringsavtalets sakrätts- liga verkan.
De för tredje man menliga följderna av det angivna betraktelsesättet äro emellertid icke begränsade till fall, då rättigheten utvidgas till ett nytt ob— jekt, uitan inträda efter varje ändring som kan försämra det ekonomiska utgångsläge varmed tredje man på grund av huvudavtalet haft att räkna. Såsom exempel på dylika ändringar kan anföras att vederlaget för rättig- heten minskas eller helt bortfaller eller att vid arrende fastighetsägaren åtager sig ny eller utvidgad byggnadsskyldighet.
Mot bakgrunden av vad nu anförts kunde det synas böra vara avgöran- de, huruvida det ekonomiska utgångsläge som framgår av huvudavtalet ge— nom ändringsavtalet ändrats i en för rtredje man oförmånlig riktning eller ej.1 En dylik gränsdragning kan emellertid endast i undantagsfall göras efter objektiva grunder. Självfallet kan någon gång ett ändringsavtal en— tydigt vara till rättighetshavarens nackdel. Som regel har dock ändringsav- talet icke någon sådan benefik karaktär, utan kontrahenterna å ömse sidor bevaka efter förmåga sina ekonomiska intressen. I vilken utsträckning detta lyckats den ena eller andra sidan är en fråga, varom utomstående kunna ha delade meningar och vars bedömande kan utfalla olika vid skilda tid- punkter. Detta bedömande bör därför tillkomma rättsägare som kan påver- kas av ändringsavtalet.
Till ändringsavtal torde, vad angår förhållandet till tredje man, enligt gällande rätt icke vara att hänföra en överenskommelse, varigenom avtals— förhållandet bringas att upphöra vare sig omedelbart eller å annan tidigare tidpunkit än den som ursprungligen bestämts. En sådan överenskommelse torde alltid, Oberoende av inskrivning, förbehåll eller annan dylik omstän- dighet som i allmänhet utgör betingelse för rättighets bestånd mot tredje man, kunna göras gällande mot ny ägare. Det sakrättsliga skyddet är stad— gat i rättighetshavarens intresse. Ny ägare kan i förhållande till rättighets- havaren icke göra gällande annan eller bättre rätt än som tillkom den ti—
1 Jfr L'ndén II: 2 55203 not 55 och s. 211 f.
digare ägaren. Är inskrivning meddelad för huvudavtalet men ej för den senare överenskommelsen, kan visserligen nye ägaren vid sitt förvärv av fastigheten ha utgått från att rättigheten skulle äga bestånd under den av- talade tiden och lida förlust till följd av att rättigheten upphört eller avtals- tiden förkortats. Mot överlåtaren kan han åberopa detta förhållande såsom grund för hävande av överlåtelsen eller för anspråk på skadestånd. Däremot har han icke gentemot rättighetshavaren något anspråk på att denne skall fullfölja upplåtelsen under ursprungligen avtalad tid. Beredningen har icke ansett skäl föreligga att avvika från den ståndpunkt som gällande rätt så- lunda intager.
Det kunde ifrågasättas att med överenskommelse om upphörande av rätts— förhållandet i dess helhet likställa ett avstående från rättighetshavarens sida av en viss bestämd del av rättigheten, t. ex. vid arrende beträffande ett visst i det ursprungliga avtalet ingående område. Detta spörsmål torde icke vara av större praktisk betydelse; i allmänhet torde en sådan överenskommelse även beröra den motprestation som rättighetshavaren har att erlägga. Skulle ändringsavtalet från rättighetshavarens sida vara av rent benefik natur, be- rör det uppenbart ej tredje mans ställning.
En särskild uppmärksamhet påkalla sådana ändringsavtal som avse en förlängning (prolongation) av den ursprungligen avtalade upplåtelsetiden. Ett typiskt fall av prolongation föreligger, då ett för viss tid ingånget avtal genom sedermera träffad överenskommelse förlänges på ytterligare viss tid. Såsom prolongation måste emellertid även behandlas fall, då övergång sker från en upplåtelse, som genom uppsägning eller annorledes kan när som helst bringas att upphöra, till en upplåtelse på bestämd tid. Enahanda är förhållandet, då den tid, vid vars utgång avtalet genom uppsägning må bringas att upphöra, utökas eller då förlängning sker av den tid som skall törflyta efter skedd uppsägning innan rättigheten upphör. En upplåtelse på viss tid kan ock prolongeras genom särskild överenskommelse av inne- börd att upplåtelsen, när sagda tid gått ut, skall upphöra först efter upp- sägning. Över huvud måste varje särskild överenskommelse, i följd varav rättigheten kan komma att bestå längre tid än den ursprungligen avtalade, anses innefatta prolongation, även om överenskommelsen tillika skulle in- nebära möjlighet till ett tidigare upphörande.
Till skillnad från det egentliga ändringsavtalet utgör prolongationsöver— enskommelsen även i sakrättsligt hänseende en självständig rättslig enhet. Då överenskommelsen träder i tillämpning, förlorar det äldre avtalet sin rättsliga betydelse, något som givetvis icke utesluter att det nya rättsförhål— landet i följd av uttrycklig eller, vanligare, underförstådd hänvisning till det äldre avtalet därifrån hämtar sitt väsentliga innehåll. Vad nu sagts torde överensstämma med rådande rättstillämpning.1
Från självständiga prolongationsöverenskommelser äro att skilja sådana fall, då redan den ursprungliga upplåtelsen innehåller bestämmelse, enligt vilken den för rättighetens bestånd i första hand bestämda tiden under vissa
1 NJA 1938 s. 489. 19—541886 II
förutsättningar utsträckes. En vanlig form för dylika s. k. prolongations- klausuler är att, om avtalet ej i föreskriven ordning uppsagts, det skall fort- fara att gälla viss tid och vid dess utgång under enahanda betingelser ånyo förlängas. En annan typ av dylika klausuler innefattar rätt för endera kon- trahenten eller båda att genom tillsägelse i viss ordning till den andre åväga— bringa avtalets förlängning. Då förlängning sålunda kommer till stånd på grund av vad som bestämts redan i den ursprungliga upplåtelsen, grundas en sådan förlängning icke å någon ny upplåtelse utan det är den ursprung— liga upplåtelsen som alltjämt tillämpas enligt sitt innehåll; klausulen inne- bär i själva verket att tiden för rättighetens bestånd i upplåtelsen endast blivit relativt bestämd.
Såsom ett uttryck för nu angivna uppfattning torde få ses bestämmelserna i 1 5 andra stycket i NJLs promulgationslag. Där stadgades bl. a. att, om arrende- eller hyresavtal, som slutits före NJLs ikraftträdande, vore in— gånget med förbehåll om rätt för såväl upplåtaren som legotagaren att upp- säga avtalet samt ej efter ikraftträdandet skett uppsägning till den tid då på grund av sådan uppsägning avtalet tidigast kunnat frånträdas, nya lagen från nämnda tid skulle tillämpas å avtalet. Avfattningen av detta stadgan- de ger vid handen att det enligt prolongationsklausulen till följd av utebli- ven uppsägning förlängda avtalet icke vore att anse som ett nytt avtal; att LB utgått från denna uppfattning bestyrkes av motiven till stadgandet) Uppsägningsmöjligheten undanröjde för lagstiftaren eljest förefintlig be- tänklighet mot nya lagens tillämpning å det äldre avtalet.
Emellertid har en motsatt uppfattning legat till grund för 1943 års lag angående ändring i vissa delar av NJL. Denna lag innehåller icke någon övergångsbestämmelse motsvarande den i NJLs promulgationslag intagna. I sitt betänkande uttalade arrendeutredningen att den vid utformningen av övergångsbestämmelserna utgått från den å förmögenhetsrättens område allmänt vedertagna grundsatsen att nya lagbestämmelser icke ägde tillbaka- verkande kraft.2 Arrendeutredningen ingick ej närmare på spörsmålet, när ett nytt avtal skulle anses föreligga. Vid riksdagsbehandlingen upptogs emel— lertid detta spörsmål av tredje särskilda utskottet, som konstaterade att nytt arrendeförhållande kunde uppkomma icke blott genom formligt nytt avtal utan även genom förlängning av ett redan befintligt avtal.3 Därest s. k. tyst förlängning enligt 2 kap. 2 5 andra stycket NJL ägde rum efter nya lagens ikraftträdande, skulle sålunda nya lagen vinna tillämpning å arren- det. Hade däremot förlängning inträtt på grund därav att uppsägning un— derlåtits, som skolat vara verkställd vid viss tidpunkt före lagens ikraft- trädande, bleve äldre lag tillämplig jämväl under den arrendeperiod som därefter började. Utskottets uppfattning innebär tydligen att förlängning med stöd av en prolongationsklausul är en ny upplåtelse, som får anses ha ägt rum vid den tidpunkt då uppsägning sist kunnat ske resp. då den ene
1 LB Is. 269. 2 NJA II 1944 s. 304. 3 NJA 111944 5. 309.
kontrahenten tillsagt den andre att han påkallade förlängning i enlighet med klausulen.1
De skäl som ligga till grund för den av utskottet uttalade uppfattningen torde väsentligen hänföra sig till förhållanden vid övergången från äldre till ny lagstiftning å detta område. Då en sådan övergång icke är i fråga, är utskottets ståndpunkt ägnad att förringa det sakrättsliga värdet av den för- längning av arrenderätten som åsyftats med prolongationsklausulen. För- delen av att prolongationsrätten anknytes till det avtalsförhållande vari den-- na rätt betingats och sålunda icke betraktas som en ny upplåtelse ligger framför allt däri att den ursprungliga upplåtelsen fortsätter att gälla enligt sitt eget innehåll. Inskrivning av rättigheten kommer då att omfatta även rätten till prolongation ; ny inskrivning erfordras icke, då sådan prolonga- tion sker. Ej heller kan på begäran av fastighetsägaren inskrivningen dödas, med mindre det visas att prolongation enligt klausulen ej ägt rum. Gäller rättigheten på grund av inskrivning, förbehåll eller annan omständighet mot ny ägare, är denne bunden också av prolongationsklausulen. Det syfte som legat till grund för den av utskottet valda konstruktionen hade lika väl kunnat nås genom en särskild övergångsbestämmelse på sätt som även sked— de i NJLs promulgationslag.
En förlängning av ett nyttjanderättsavtal kan i vissa fall, utan stöd i den ursprungliga upplåtelsen eller sedermera träffad överenskommelse, inträda som en omedelbar följd av stadgande i lag. I detta sammanhang inställer sig spörsmålet, huruvida rätten till sådan legal prolongation skall anses så— som en integrerande del av själva den ursprungliga upplåtelsen eller som likställd med en från upplåtelsen skild prolongationsöverenskommelse; i det senare fallet skall den behandlas som ny upplåtelse.
Vid bedömandet av denna fråga torde först få uppmärksammas reglerna om s. k. tyst förlängning av arrende- och hyresavtal. I 2 kap. 2 5 andra styc- ket NJL är stadgat att, om vid arrende gällande för viss tid arrendatorn fortfarit med brukningen efter arrendetidens utgång och jordägaren ej inom två månader därefter anmanat honom att avflytta, avtalet skall anses för- längt på fem år. Motsvarande bestämmelser gälla med viss jämkning enligt 3 kap. 6 & NJL angående hyra.2 Ifrågavarande stadganden om tyst förläng— ning upptagas utan saklig ändring i förslaget i 12 kap. 2 5 andra stycket och 16 kap. 6 &.
Bestämmelserna om tyst förlängning ha i NJL upptagits från förord- ningen den 22 oktober 1867 angående ändring av 16 kap. 5 och 13 åå JBSl Genom denna förordning upphävdes den tidigare gällande föreskriften att jämväl vid lega för viss tid erfordrades uppsägning och stadgades att i dy- likt fall legoförhållandet skulle utan uppsägning upphöra vid den bestämda tidens utgång. Härtill fogades emellertid bestämmelse om legoavtalets för—
1 Se Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen s. 415 f. 2 Jfr Walin, Allmänna hyreslagen s. 218 not 1. * Backmans lagsamling nr 5 s. 52, LB l s. 98 f. och 196 f.
längning på obestämd tid, därest brukaren efter legotidens slut kvarsutte och ägaren ej inom viss tidsfrist anmanat honom att avflytta.1
I sina motiv till NJLs promulgationslag anförde LB att det synts själv- fallet att den nya lagen alltid bleve tillämplig i fråga om tyst förlängning, då här i själva verket det gamla rättsförhållandet vore slut och ett nytt upp— stode.2 Samma uppfattning framträder ock i LBs motiv till 4 kap. 6 5 i 1907 års förslag till lag om inskrivning av rätt till fast egendom (17 kap. 6 5 i 1909 års jordabalksförslag), vilket förslag ligger till grund för 1912 års ändring i 45 5 IF.3 Enligt LBs nu åsyftade uttalande erfordrades för inskrivningens dödande — som i dessa fall förutsattes ske på ansökan av fastighetsägaren — icke någon särskild utredning, därest tiden för nyttjanderättens bestånd vore fullt bestämd och denna tid enligt fastighetsbokens utvisande gått till ända. Visserligen vore i fråga om arrende- och hyresrätt icke uteslutet att på grund av tyst förlängning nyttjanderätten gällde även efter den avtalade ti- dens utgång, men då inskrivningen icke kunde anses gälla annan tid än den i avtalet bestämda, behövde vid ifrågasatt dödning icke tas hänsyn till möjligheten av ett dylikt förhållande. Väl torde det vara nyttjanderättshava- ren obetaget att för den förlängda tiden utverka sig förnyad inskrivning, men denna komme i förhållande till andra gravationer att intaga ställ— ningen av en alldeles ny inskrivning. Med de nu återgivna uttalandena över— ensstämmer vad tredje särskilda utskottet vid 1943 års riksdag _ enligt vad här ovan anmärkts — framhöll beträffande tyst förlängning vid sin gransk- ning av övergångsbestämmelserna till 1943 års ändringar i arrendelagstift— ningen.4 Slutligen må nämnas att i ett senare rättsfall, NJA 1946 s. 201, an- setts att genom tyst förlängning av arrendeavtalet kommit till stånd ny arren- deupplåtelse.
Den av LB sålunda uttalade uppfattningen har gjorts till föremål för kri- tik från Alméns sida uti vissa för föredragningen i lagrådet gjorda anteck— ningar.5 Almén ansåg det icke kunna förnekas att LBs ståndpunkt lede av bristande följdriktighet. Vore det så, anförde han, att den inskrivning som meddelats på grund av den gamla handlingen icke medförde någon verkan utöver den i avtalet bestämda tiden, syntes konsekvensen fordra att ytter- ligare inskrivning icke meddelades på grund av samma handling. Nyttjande— rättshavaren grundade nämligen i sådant fall sin rätt att kvarsitta på lagens stadgande om tyst förlängning av avtalet men icke på den ursprungliga upplåtelsehandlingen, och hans ansökan om förnyad inskrivning borde väl då avslås. Skulle emellertid avtalet på grund av lagens stadgande anses för- längt, vore det enligt Alméns mening icke tillräckligt att det finge gälla med en sådan lägre rang eller med den rang som kunde grundas på en ny an- sökan om inskrivning, utan det måste gälla med oförminskad rätt och således ha företräde framför de inteckningar som under tiden tillkommit.
1 LUs utl. 65/1867 5. 4. 2 LB I 5. 269. Jfr prop. 9/1907 s. 124 (JR Grefberg). 3 LB II 5. 385 f. ' NJA II 1944 s. 309, 5 Almén, Ant. till 17 kap. 5. 19.
Den närmaste parallellen till NJLs bestämmelser om tyst förlängning er- bjuda de genom 1943 års ändringar i nämnda lag uti 2 kap. 51—56 55 in- förda stadgandena om den optionsrätt vilken vid 5. k. sociala arrenden till- kommer arrendatorn vid utgången av arrende som gäller för viss tid (se ock numera 4 och 5 55 lagen 27/6 1957 om fiskearrenden). Optionsrätten inne- bär att arrendatorn vid angivna tidpunkt i allmänhet äger rätt till nytt arrende för en tid av fem år och att sådan rätt ånyo tillkommer arrenda— torn vid utgången av vart femte år (2 kap. 51 5). Tillkännagiver arrenda- torn ej att han icke vill åtnjuta nytt arrende, anses han ha åtagit sig nytt arrende för en tid av fem år (2 kap. 52 5). Även i detta fall är tydligen fråga om en på grund av lagens omedelbara stadgande inträdd förlängning av den tidigare upplåtelsen. Uppenbart är dock icke härmed besvarad frå- gan, huruvida rätt till sådan förlängning skall anses innesluten redan i upp— låtelsen eller om den skall anses skild från själva upplåtelsen såsom vid ett självständigt prolongationsavtal.
l motiven till ifrågavarande bestämmelser framhölls att optionsrätten ut- gjorde en förmån, vilken tillkomme arrendatorn i och med arrendeupplå- telsen och oberoende av särskild kontraktsbestämmelse eller inskrivnings- åtgärd.1 Det erinrades ock om att arrendeavtal utan särskilt förbehåll gällde mot ny ägare, när överlåtelse skett efter det arrendatorn tillträtt fastighe- ten (2 kap. 28 5 NJL), och utsades att någon avvikelse från denna princip icke syntes böra göras i fråga om optionsrätten, som ju även den vore en rättighet grundad i arrendeavtalet.2
Av nu återgivna uttalanden torde icke kunna dras annan slutsats än att optionsrätten som sådan är förenad med själva arrenderätten och kommer till stånd i och med denna; även dess fortbestånd är helt betingat av arren- derätten. Att i detta fall upprätthålla fiktionen av nytt arrendeavtal leder till den för arrendatorn menliga konsekvensen att, liksom vid tyst förläng— ning, företrädesläget för denna nyskapade arrenderätt för varje gång op- tionsrätt utövas kan komma att försämras genom de belastningar å fastig— heten som tillkommit under mellantiden. Anses däremot rätten till förläng- ning vara knuten som ett förbehåll vid själva upplåtelsen, blir konsekven- sen därav att, då inskrivet arrende är förenat med optionsrätt, inskrivningen icke får efter den avtalade arrendetidens utgång dödas på begäran av fas— tighetsägaren, med mindre denne visar att förlängning icke ägt rum. Huru denna fråga enligt gällande rätt skall bedömas torde icke vara fullt visst ;. med de ovan i fråga om tyst förlängning återgivna uttalanden av LB vilka. legat till grund för 19121 års ändring av 45 5 IF skulle närmast överensstäm— ma att anse hinder för dödning icke föreligga och arrendatorn vara hän—- visad att utverka sig ny inskrivning.
Enligt beredningens mening synas övervägande skäl tala för att den le— gala rätten till förlängning likställes med den rätt till förlängning som grundar sig å bestämmelse i själva upplåtelseavtalet (prolongationsklausul)..
1 NJA 111944 5. 261. "3 NJA II 1944 s. 259.
Att sådan rätt till förlängning som grundar sig omedelbart å lag i detta hän- seende skulle intaga en mindre gynnad ställning än en motsvarande rätt, som hämtar sitt stöd från en konventionell bestämmelse, måste ur princi- piell synpunkt framstå som egendomligt. I fråga om en konventionell be- stämmelse framgår visserligen rätten till förlängning redan av upplåtelse— handlingen och ev. av den med stöd av denna meddelade inskrivningen. Detta förhållande kan emellertid icke som upplysningskälla tilläggas större betydelse än lagens egna omedelbara stadganden. En sådan lösning kan alltså icke i något fall inkräkta på det rättsskydd som skäligen bör tillkomma andra rättsägare i fastigheten. Ur rättighetshavarens synpunkt medför ock denna lösning betydande fördelar. Han kan vara viss om att det sakrättsliga skydd som tidigare tillkonnnit honom kvarstår även efter förlängningen.
En förutsättning för att en legal prolongationsbestämmelse skall kunna likställas med en prolongationsklausul är uppenbarligen att bestämmel- sen meddelats och redan är gällande då upplåtelsen äger rum.1
I konsekvens med den nu uttalade uppfattningen har beredningen i sitt förslag icke upptagit någon motsvarighet till bestämmelsen i 45 5 IF om ovillkorlig rätt för fastighetsägaren att påkalla dödning av nyttjanderättsin- teckning, då den tid för vilken nyttjanderätten upplåtits gått till ända. Så- som framgår av 31 kap. 10 5 i beredningens förslag förutsättes för sådan åt— gärd, då ej rättighetshavarens samtycke föreligger, att fastighetsägaren visar att rättigheten upphört.
Vid sidan av nu berörda fall av legal prolongation föreligga andra, då enligt stadgande i lag eller därpå grundad föreskrift av domstol eller skilje- män det ursprungliga rättsförhållandet mellan fastighetsägaren och rättig— hetshavaren undergår förändring.
En sådan förändring kan inträda till följd av att ny lagstiftning göres tillämplig å redan uppkomna rättsförhållanden. Ett exempel härpå erbju— der den i det föregående berörda bestämmelsen i 1 5 andra stycket i NJLs promulgationslag.2 Att den förändring i rättsförhållandet som sålunda kan inträda på grund av övergången till ny lagstiftning utan vidare äger sak- rättslig verkan synes uppenbart.
Även i andra fall kunna på grund av stadganden i lag ändringar inträda i det ursprungliga rättsförhållandet. I samband med förlängning på grund av optionsrätt äga såväl jordägaren som arrendatorn hos den andre på— kalla ändring av arrendevillkoren. Har så skett men kan ej överenskommelse ernås, skall frågan avgöras av skiljemän (2 kap. 54 å NJL, 14 kap. 8 5 i förslaget). Till den nu behandlade gruppen höra ock sådana fall då dom- stol på talan av jordägaren eller rättighetshavaren i ena eller andra hän— seendet förändrar de ursprungliga villkoren för upplåtelsen (se t. ex. 2 kap. 25—27 åå, 3 kap. 11—14 och 16—18 55 NJL samt 5 5 första st. ServL resp. förslaget 12 kap. 25——28 55, 16 kap. 11——14 och 16—18 åå samt 19 kap. 20 5). Vad angår jordhruksarrende och hyra skulle man visserligen på grund
1 Jfr 7 5 lag 6/12 1946 om förlängning av tiden för vissa servitut samt NJA II 1946 s. 442 ff. 2 Jfr ock NJA II 1928 s. 71 f. och 1939 s. 574 ff.
av avfattningen och placeringen av stadgandena i 2 kap. 29 å och 3 kap. 28 5 andra stycket NJL kunna vara höjd för det antagandet att de omfat- tade även sådan ändring som nyss nämnts och att densamma följaktligen icke vore bindande för nye ägaren, om ej förbehåll skett eller ändringen anmärkts på jordägarens kontraktsexemplar eller ändringen var nye äga- ren kunnig när överlåtelsen skedde. Såsom framgår av motiven till 2 kap. 29 & NJL torde emellertid därmed åsyftas allenast sådana ändringar eller tillägg som grunda sig å överenskommelse mellan kontrahenterna.1 Även ändringar av förut antytt slag torde därför vara utan särskild åtgärd bin- dande mot nye ägaren. Mot denna ståndpunkt kunna väl anföras samma principiella skäl som åberopats för likställande i sakrättsligt hänseende av ändringsavtal med ny upplåtelse. Å andra sidan kan framhållas att pröv- ningen förutsättes ske efter objektiva grunder och icke syftar till att rubba den ursprungliga avvägningen mellan kontrahenternas intressen. Enligt gällande rätt torde ock en ändring av sistnämnda slag utgöra en integre- rande del av upplåtelsen och i prioritetshänseende intaga samma ställning som denna. Uppenbarligen skulle det dock bidraga till större rättstryggbet, om även sådana ändringar i upplåtelsevillkoren som grunda sig å beslut av domstol eller skiljemän anmärktes å jordägarens eller ännu hellre båda kontrahenternas avtalsexemplar eller om åtminstone därå gjordes sådan anteckning rörande tvisten att den intresserade därav föranleddes att efter— forska dess utgång. Ett stadgande om skyldighet för kontrahenterna att för dylikt ändamål tillhandahålla sina kontraktsexemplar och för domstolen eller skiljemännen att förSe dessa med påteckning som nyss sagts skulle enligt beredningens mening vara värdefullt, ehuru åt påteckningen icke såsom i fråga om anmärkning rörande ändringsavtal torde kunna förlänas någon rättsbildande verkan. Bestämmelse av nu antytt innehåll har uppta- gits i 26 5 av förevarande kapitel.
Beredningens ståndpunkt till de nu avhandlade spörsmålen torde kunna sammanfattas på följande sätt. Bland de förändringar som en upplåten nytt- janderätt eller annan särskild rättighet efter upplåtelsen kan undergå bör skillnad göras mellan å ena sidan sådana som grunda sig på särskild efter upplåtelsen träffad överenskommelse mellan kontrahenterna (ändringsav— tal) och å andra sidan sådana som inträda antingen på grund av bestäm— melse i själva upplåtelseavtalet eller ock omedelbart på grund av stadgan- de i lag eller i följd av domstols eller skiljemäns avgörande. I det först-' nämnda fallet är ändringen -— frånsett då den avser allenast begränsning av upplåtelsetiden _ ur sakrättslig synpunkt att anse som ny upplåtelse. Särskild efter huvudavtalet träffad överenskommelse om förlängning av den ursprungliga upplåtelsetiden är att betrakta som en helt och hållet ny upp— låtelse. Grundar sig förlängningen icke ä särskild överenskommelse utan å bestämmelse i upplåtelsen (prolongationsklausul), har över huvud någon ändring i det ursprungliga rättsförhållandet icke inträffat; ny upplåtelse föreligger alltså ej i detta fall. Ej heller då fråga är om förändring, som
1 LB I 5. 157 f.
inträder på grund av lag eller domstols eller skilje-mäns avgörande, anses förändringen —— vare sig fråga är om upplåtelsetidens längd (tyst förläng- ning eller förlängning pågrund av optionsrätt) eller annat villkor — grun- da nägon ny upplåtelse. En konsekvens härav är att den sakrättsliga ver— kan som i sista åsyftade fall tillkommer upplåtelsen omfattar även för- ändringen.
I överensstämmelse med den sålunda angivna uppfattningen har första stycket i förevarande paragraf avfattats. I detta stycke behandlas allenast ändringsavtalen men icke de legala förändringarna. En förutsättning för lagrummets tillämplighet utgör alltså, att det träffats särskild överenskom- melse om ändring i eller tillägg till en tidigare upplåtelse.
Den viktigaste följden av att ett ändringsavtal anses som ny upplåtelse är att det i fråga om sin sakrättsliga verkan är underkastat samma regler som en ny upplåtelse. Vid frivillig överlåtelse gälla de i 8 och 11 55 med- delade bestämmelserna i lika mån ändringsavtal som huvudavtal. Ett änd- ringsavtal varom förbehåll ej gjorts är i princip ej bindande mot nye ägaren. med mindre det är inskrivet eller nye ägaren ej är i god tro. Från avtals— rättslig synpunkt kan emellertid i förhållande till rättighetshavaren huvud— avtalet i allmänhet icke frigöras från ändringsavtalet. Det sist sagda gäller dock uppenbarligen allenast ändringsavtal, som icke avser tiden för upp- låtelsens bestånd. Är fråga om en förlängning av upplåtelsetiden, upphör uppenbarligen det tidigare avtalet, sedan den ursprungligen avtalade upp- låtelsetiden utgått, och det framtida rättsförhållandet regleras uteslutande av den nya upplåtelse som förlängningsöverenskommelsen grundat.
Sker å exekutiv auktion överlåtelse av fastighet, vari särskild rättighet är upplåten, är även ett därtill knutet ändringsavtal på samma sätt som hu— vudavtalet för sin giltighet mot nye ägaren beroende av att förbehåll där- om gjorts vid försäljningen (13 5). Då ändringsavtalet avser prolongation, kommer, sedan prolongationen trätt i tillämpning, förbehållet att avse alle— nast det nya avtalet; dettas prioritet är givetvis oberoende av det äldre avtalets.
Även i fråga om tillämpningen av skadeståndsreglerna i 12 och 14 55 skall ändringsavtal behandlas för sig. Detsamma gäller naturligtvis ock om huvudavtal, i den mån ett sådant avtal fortfarande är av rättslig betydelse.
I det föregående har ändringsavtalet huvudsakligen behandlats med hän- syn till dess sakrättsliga ställning. Såsom redan erinrats ingår i rättsförhål- landet mellan kontrahenterna ändringsavtalet som en integrerande del och intager alltså avtalsrättsligt sett icke någon särställning. I detta samman— hang inställer sig emellertid frågan om de formkrav som gälla i fråga om ändringsavtal. I gällande lagstiftning är denna fråga uttryckligen besvarad allenast för vissa särskilda fall. I 2 kap. 1 5 första stycket NJL föreskrives beträffande jordhruksarrende skriftlig form i fråga om såväl huvudavtal som ändringsavtal. I den nya lagstiftning angående tomträtt och vattenfallsrätt vartill förslag utarbetades av beredningen har ändringsavtalet i förevarande hänseende tilldelats samma självständiga ställning som ny upplåtelse (4 kap.
21 5 andra st. och 5 kap. 3 5 andra st. NJL). Samma betraktelsesätt synes ock ligga till grund för vissa uttalanden av hyreslagstiftningskommittén i deSS år 1938 framlagda förslag till revision av hyreslagstiftningen. Kommit- tén anförde sålunda att, ehuru lagförslaget ej upptoge några direkta bestäm- melser i ämnet, det icke torde vara tvivel underkastat att spörsmålet om muntligt ändringsavtals bindande karaktär borde bedömas efter samma grunder som gällde för hyresavtalet, så att följaktligen ändringen bleve bin- dande, om parterna varit överens om att skriftlig avfattning ej skulle tar- v.as 1 För de fall då såsom vid lägenhetsarrende och hyra valfrihet förelig- ger mellan skriftlig och muntlig form har emellertid även den åsikten fram- förts att, om huvudavtalet erhållit skriftlig form, sådan vore i princip erfor— derlig även i fråga om ändringsavtalet.2
Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för den ståndpunkten att ändringsavtalet i fråga om de formkrav som böra uppställas å detsamma behandlas som en fristående upplåtelse. Formkravet bör alltså bedömas efter förhållandena vid ändringsavtalets ingående. Denna ståndpunkt leder till att, där skriftlig form är obligatorisk, sådan alltid skall komma till användning även i fråga om ändringsavtalet. Detta resultat överensstämmer med det i fråga om jordhruksarrende nu gällande stadgandet, som alltså icke längre skulle ha någon självständig betydelse. Råder åter valfrihet angående for- men, kan ändringsavtalet ske muntligt, även om huvudavtalet iklätts skrift— lig form.
En särskild fråga är vad som skall hänföras till ändringsavtal och så— lunda vara underkastat det i fråga om en viss rättighet gällande formkravet. Såsom tidigare framhållits har ett avtal som angår rättighetens upphörande icke någon betydelse ur sakrättslig synpunkt. Vad angår förhållandet mellan kontrahenterna torde dock även ett sådant avtal vara att anse som ändring i huvudavtalet, åtminstone i sådana fall då vad kontrahenterna sålunda över- enskommit ej redan lett till att den ifrågavarande rättigheten av båda kontra- henterna faktiskt frånträtts. I överensstämmelse med vad nu anförts har stadgandet i första stycket avfattats.
Det i andra stycket upptagna stadgandet avser att för kontrahenterna un- derlätta bevisningen angående förekommande ändringsavtal. Särskild bety- delse har stadgandet med hänsyn till bestämmelserna i 9 å, enligt vilka en å fastighetsägarens exemplar av huvudavtalet gjord anteckning är att lik- ställa med förbehåll. Det i förevarande stycke upptagna stadgandet innebär rätt för envar av kontrahenterna att påfordra att sådan anmärkning skall ske å det skriftliga avtalet samt skyldighet för vardera kontrahenten att för detta ändamål tillhandahålla sitt exemplar av handlingen. En motsvarande bestämmelse finnes nu upptagen i 3 kap. 1 & NJL beträffande hyra.3
Avslutningsvis torde få upptagas vissa tillämpningsfrågor. I fråga om maximitidsbestämmelserna i 3 & leder den ståndpunkt bered-
1 NJA 111939 s. 477. * Skarstedt in. fl., Arrendelagstiftuingen s. 406. ” NJA II 1939 s. 477 och 478.
ningen i här avhandlade frågor intagit till följande resultat. Oavsett om den ursprungliga upplåtelsen förlänges på grund av en i själva upplåtelsen in- tagen bestämmelse (prolongationsklausul) eller jämlikt lagreglerna om tyst förlängning, räknas maximitid från den dag då avtalet om den ursprungliga upplåtelsen slöts. Vad nu sagts gäller i princip också därest förlängning sker enligt stadgandena om arrendators optionsrätt; i detta fall äro emellertid, såsom anmärkts i 3 5 tredje stycket, maximitidsbestämmelserna icke tillämp- liga. En särskild prolongationsöverenskommelse är däremot att anse som en ny upplåtelse på samma sätt som om ett helt nytt avtal blivit slutet. Dagen för överenskommelsen bildar därför utgångspunkt för ny maximitid, vars längd är att bedöma efter de då rådande förhållandena. Vad angår sådana ändringsavtal som icke avse tiden för upplåtelsens bestånd är från sak- rättslig synpunkt allenast ändringen att anse såsom en ny upplåtelse; tiden för avtalets bestånd är oförändrad. Ändringsavtalet medför alltså icke i detta fall någon förskjutning av maximitiden för huvudavtalet. Det nu sagda gäller även för det fall att ändringsavtalet innebär en utvidgning av upplåtelsen till ett nytt område, om ej ändringsavtalet tillika innefattar en prolongation av huvudavtalet.
Vissa tolkningssvårigheter uppkomma för det fall att enligt 3 5 olika maxi- mitider skola gälla i fråga om det med huvudupplåtelsen avsedda området och det som tillägges upplåtelsen genom ändringsavtalet. Skulle huvudupp— låtelsen avse mark inom stadsplan och ändringsavtalet ett utanför stads— plan beläget område, är om ej annat överenskommits även ändringsavtalet att hänföra under huvudavtalets tidsbestämning. Vilja kontrahenterna i detta fall fritaga sig från huvudavtalets maximitid, står dem öppet att träffa helt fristående upplåtelse angående området utanför stadsplanen. För det omvända fallet att till ett område utom stadsplan lägges mark inom stads- plan skulle det emellertid komma i strid med grunderna för 3 & att låta huvudupplåtelsens längre maximitid gälla även i fråga om ändringsavtalet. Tiden för det sistnämndas bestånd skall alltså principiellt bedömas fullt självständigt. Av omständigheterna vid ändringsavtalets tillkomst torde få bero huruvida maximitiden av 25 år skall räknas från huvudupplåtelsen eller från ändringsavtalet.
Över huvud taget torde i Vissa fall tveksamhet kunna inställa sig, hurvu- vida en överenskommelse är att anse som en ändring i en tidigare upplåtelse eller som ett fristående avtal. Svaret på denna fråga torde ytterst bero av om kontrahenterna kunna anses ha åsyftat att ställa de båda avtalen i avtals- rättsligt beroende av varandra eller ej. Vad angår sådana ändringsavtal som avse prolongation är den nu antydda skillnaden uppenbarligen utan bety- delse.
7 5. I detta lagrum behandlas en för de särskilda rättigheterna grundläggande fråga, nämligen rätten att få sådan rättighet inskriven. Såsom nämnts i den allmänna inledningen till detta kapitel äro de särskilda rättigheterna icke
för sin tillkomst och sitt bestånd såsom sakrätter beroende av inskrivning men deras sakrättsliga verkan kan väsentligt förstärkas genom inskrivning.
I fråga om rättighetshavarens rätt att erhålla inskrivning äro f. n. be- stämmelser meddelade i inskrivningsförfattningarna och i de lagar som reglera de ifrågavarande instituten. Av skäl som ligga i öppen dag kunna endast skriftligen upplåtna rättigheter inskrivas. I vissa fall, nämligen be- träffande upplåtelser av tomträtt och vattenfallsrätt samt i fråga om fång till sådan rätt, föreligger inskrivningsplikt i nära överensstämmelse med lagfartsplikten vid äganderättsförvärv. Emellertid äro, såsom framhållits i inledningen till detta kapitel, reglerna om rätt till inskrivning av dispo- sitiv natur, utom beträffande tomträtt och vattenfallsrätt. Ett i samband med upplåtelsen stadgat förbud mot inskrivning är alltså giltigt. Krav på särskilt medgivande från fastighetsägarens sida till inskrivning är där— jämte uppställt i fråga om rätt till elektrisk kraft.
Rätten att erhålla inskrivning tillkommer enligt gällande rätt allenast rät- tighetshavaren. På denna punkt föreslår beredningen den avvikelsen att det skall tillkomma även fastighetsägaren att erhålla inskrivning, vare sig det är han som upplåtit rättigheten eller denna upplåtits av tidigare ägare men gäller mot honom (31 kap. 1 5 tredje st. och 12 5). Ändringen står i samband med skadeståndsreglerna i 12 och 14 55 och skall närmare behandlas vid dessa paragrafer.
Frågan huruvida genom förbehåll vid upplåtelsen eller eljest må uppstäl— las förbud mot inskrivning var föremål för övervägande vid NJ Ls tillkomst.1 I samband med att LB föreslog en tvingande regel om tillträtt och skriftli- gen upplåtet arrendes giltighet, oberoende av inskrivning eller förbehåll, mot den som genom frivillig överlåtelse förvärvat fastigheten, uttalade LB bl. a. att, om jordägaren tilltänkte försäljning av den fastighet han uppläte på arrende, upplåtelsen finge ställas på kortare tid; eljest borde jordägaren vara hänvisad till att, när försäljningen verkligen; ifrågakomme, genom överenskommelse med arrendatorn bereda sig den handlingsfrihet han be- hövde. Däremot syntes vid nu angivna förhållande det icke vara behövligt att jämväl utesluta rätt för jordägaren att genom förbehåll betinga sig att avtalet ej finge intecknas. I allmänhet torde väl ett dylikt förbehåll åsyfta att bereda jordägaren handlingsfrihet vid möjlig försäljning; och då för arrenderättens bestånd inteckning icke vidare skulle erfordras, bleve ett dylikt förbehåll i detta hänseende utan betydelse och komme därför icke att av denna anledning vidare ifrågasättas. Då emellertid även av annat skäl — t. ex. för underlättande av fastighetens belåning —— det för jordägaren kunde vara av intresse att fastigheten icke belastades med nyttjanderätts— inteckningar, och ett dylikt intresse, där det förefunnes, icke syntes böra lämnas utan beaktande, hade någon tvingande föreskrift i sistberörda hän- seende icke upptagits i förslaget.
Vid lagförslagets granskning inom HD anmärkte en av de i granskningen deltagande ledamöterna att han funne det vara för rättskänslan motbju-
1 LB I 5. 152 f. och 154 f.
dande, att den som åt annan frivilligt uppläte nyttjanderätt till en fastighet ägde förhindra denne att på lagligt sätt betrygga samma rätt, och därför ansåge att åt ifrågavarande stadgande borde ges tvingande kraft så att det- samma ej finge genom förord brytas.1 Denna anmärkning föranledde ej någon ändring i förslaget.
Ifrågavarande spörsmål dryftades även under förarbetena till 1957 års lag om fiskearrenden. I en inom jordbruksdepartementet upprättad prome— moria hade i fråga om arrendeupplåtelsens bestånd mot ny ägare av fastig- heten föreslagits att den för jordbruksarrenden stadgade regeln i 2 kap. 28 å NJL, enligt vilken nyttjanderätten gäller mot ny ägare av fastigheten un- der förutsättning att arrendatorn tillträtt denna före överlåtelsen, skulle tillämpas på fiskearrendena i den mån ett verkligt tillträde kunde äga rum. I denna del anfördes slutligen i promemorian att, med hänsyn särskilt till sådana upplåtelser vid vilka tillträde i lagens mening icke kunde ske, in- teckningsskydd alltid borde stå till buds. I enlighet härmed upptogs i pro— memorieförslaget ett stadgande av innehåll att fiskearrendatorn icke skulle kunna betagas rätten att genom inteckning av avtalet trygga sig mot ny ägare. I detta sammanhang må framhållas att beredningen i sitt yttrande över promemorieförslaget icke framställde någon erinran mot det sålunda föreslagna stadgandet, vilket anslöte sig till vad beredningen ämnade före- slå angående rätten till inskrivning av särskild rättighet över huvud taget. Beredningen ifrågasatte likväl, huruvida en sådan tvingande regel borde införas separat beträffande fiskearrenden. Föredragande statsrådet förkla- rade i anledning härav att i det föreliggande sammanhanget avsteg icke i denna del borde göras från de regler som i samma hänseende gällde för jordbruksarrenden och att sålunda laga verkan icke borde frånkännas en avtalsbestämmelse om att nyttjanderätten icke finge intecknas. Något stad- gande av denna innebörd kom ej heller att inflyta i lagen.2
De skäl som LB anfört för sin ståndpunkt ta väsentligen sikte på för- hållandena, då den besvärade fastigheten är föremål för frivillig överlåtel- se. I detta fall torde vid arrende och hyra rättighetens bestånd mot nye äga- ren i regel vara säkerställt utan inskrivning. Uppenbart innebär dock, sär- skilt vad angår rättigheter där tillträde ej är av betydelse för rättighetens bestånd, inskrivningen ökad trygghet. Än mer framträdande är för rättig— hetshavaren behovet av inskrivning som skydd för rättighetens bevarande vid exekutiv auktion. Inskrivningen är härvid bestämmande för rättighe- tens företräde i förhållande till andra inskrivna rättigheter och därmed av betydelse för rättighetens bestånd vid den exekutiva auktionen. För den som vill förvärva en särskild rättighet skulle, då ett inskrivningsförbud förknip— pas med upplåtelsen, uppkomma en tvångssituation; han hade att välja mellan att underkasta sig förbudet eller ock avstå från upplåtelsen. I regel torde han väl underkasta sig förbudet under förhoppningen att de därmed förbundna riskerna komma att utebliva. En sådan ordning är enligt bered-
] Prop. 9/1907 s. 69 (JR Herslow). 2 Prop. 151/1957 5. 59 ff., NJA II 1957 s. 252 f.
ningens mening förenad med allvarliga betänkligheter ur rättssäkerhets- synpunkt. Den synes ej heller stå i god överensstämmelse med det allmän- na syfte som inskrivningsväsendet har att tillgodose. En annan sak är att man har att räkna med att rättighetshavaren i det stora flertalet fall icke kommer att begagna sig av inskrivning som ett medel för rättighetens tryg- gande samt att med hänsyn härtill inskrivning icke kan anvisas som enda utväg i detta hänseende. Valet mellan de olika alternativ som sålunda kun- na föreligga bör emellertid tillkomma rättighetshavaren och ej fastighets- ägaren.
Den Obetingade rätten att inskriva avser uppenbarligen att tjäna till skydd allenast för innehavaren av sådan rättighet som enligt materiella rättsreg— ler kunnat upplåtas av fastighetsägaren. Regeln gäller alltså icke då fastig- hetsägaren på grund av föreskrift i gåvobrev eller testamente icke äger rätt att på detta sätt förfoga över egendomen (jfr 28 kap. 20 & samt 31 kap. 2 5 3).
Såsom redan erinrats uppställes i ett särskilt fall, nämligen i fråga om rätt till elektrisk kraft, för inskrivning det villkoret att fastighetsägaren lämnat skriftligt medgivande till inskrivning (58 g 1 mom. IF, jfr 14 5 1920 års ElL). Till stöd för denna ståndpunkt anförde den kommitté som framlade förslag till nämnda lagstiftning i huvudsak följande.1 Den rätt till elektrisk kraft som någon betingat sig borde, liksom nyttjanderätt, kunna inskrivas. En avvikelse från vad som gällde nyttjanderätt borde dock äga rum därutinnan att för inskrivning erfordrades fastighetsägarens skrift— liga medgivande. Det vore huvudsakligen för större abonnenter som inskriv— ningen vore av betydelse. Abonnenter som använde ström i mindre mycken— het hade merendels kontrakt på kort tid, t. ex. ett år, eller med kort upp- sägningstid. Inteckning till säkerhet för sådana avtal vore därför av ringa betydelse. Härtill komme att fastighetsböcker och gravationsbevis skulle bli väl ohanterliga med hänsyn, till det stora antal kontrakt om smärre leveranser, uppgående till flera hundratal, som ett distributionsföretag av- slutade. Att i lag angiva vilka kontrakt som vore av den betydelse att de borde få inskrivas torde svårligen kunna ifrågakomma och kommittén hade därför trott den åsyftade begränsningen lämpligen kunna vinnas genom ett stadgande, varigenom såsom villkor för inskrivning uppställdes att ägaren av den fastighet varuti inskrivning skulle ske lämnat sitt medgi- vande.
Såsom framgår av nu anmärkta uttalande har kommittén velat tillför- säkra rättighetshavaren rätt till inskrivning för mera betydande leveran- ser. Denna uppfattning har emellertid icke kommit till uttryck i avfattning— en av motsvarande lagstadgande; enligt detta beror i varje fall, oavsett leve- ransens storlek eller den längre eller kortare tid varunder avtalet skall gälla, av fastighetsägarens medgivande, huruvida rätt till inskrivning föreligger eller ej. Den av kommittén uttalade farhågan vid en obegränsad inskriv— ningsrätt för fastighet-sböckernas och gravationsbevisens ohanterlighet tor-
1 Se NJA 111920 s. 599 f.
de icke i och för sig kunna åberopas som ett skäl mot en sådan rätt. I varje fall synes denna farhåga vara väsentligt överdriven. I fråga om de korttids- kontrakt som denna farhåga närmast avser synes, såsom kommittén också framhållit, inskrivningen vara av ringa betydelse och man torde kunna utgå ifrån att, liksom i andra jämförbara fall t. ex. vid hyra, inskrivning icke kommer att äga rum i någon större omfattning.
Med hänsyn till vad sålunda anförts har uti den i förevarande lagrum före- slagna regeln, att förbehåll som inskränker rättighetshavarens rätt till in- skrivning är utan verkan, något undantag ansetts icke böra äga rum i fråga om rätt till elektrisk kraft.
Enligt vad ovan anmärkts äro de föreslagna bestämmelserna, liksom mot— svarande stadganden om nyttjanderätt i 1 kap. NJL, tillämpliga också å upplåtelser som avse jord i allmän ägo. Med hänsyn härtill uppkommer frågan huruvida inskrivning skall kunna meddelas till säkerhet för bestån- det av särskild rättighet, som upplåtits av kronan eller till kronojord. Här- om yttrades i motiven till 1905 års förslag till lag om inskrivning av tomt- rätt samt av fång till sådan rätt att, ehuru i IF ej stadgades uttryckligt förbud mot intecknings meddelande i kronan tillhörig fastighet, det dock torde vara otvivelaktigt att förordningen ej avsåge kronojord.1 Den nu återgivna uppfattningen har emellertid mött gensaga i litteraturen-*, vari erinrats om att, ehuru de under kronans omedelbara disposition stående fastigheterna i regel ej upptagas i fastighetsböckerna, sådan fastighet lik- väl införes däri, om det erfordras för inskrivning rörande fastigheten.3 Det har vidare framhållits att, med den utvidgning av den statliga verksamheten som ägt rum och som medfört att staten icke sällan föryttrar jord, det vore rimligt att en nyttjanderättshavare skulle kunna genom inskrivning skydda sig mot risken att fastigheten av statlig myndighet säljes utan förbehåll om hans rätt. Beredningens förslag utgår från att inskrivning skall kunna ske jämväl i kronofastighet och ej blott för nyttjanderätt utan även för varje annan särskild rätt till fastigheten. I detta sammanhang må erinras att en- ligt vad som anförts vid 1 5 åborätt som avses i 1926 års lag är helt utesluten från reglering i nya JB.
Vissa servitut kunna f. n. ej inskrivas. Detta gäller om servitut som till— kommit vid jorddelningsförrättning (57 5 IF) samt om vissa äldre servitut. T ill den senare gruppen höra servitut, som tillkommit före IFs ikraftträ— dande den 1 januari 18764 eller grunda sig å urminnes hävd? Däremot anses servitut, som innefatta rätt för obegränsad tid till skogsfång eller mulbete samt icke varit av ålder gällande men upplåtits före den 1 januari 1928 i samband med tillkomsten av den härskande fastigheten eller servi- tut som enligt vad särskilt är stadgat satts i stället för sådant servitut kun-
1 LB Is. 289, jfr s. 264. Jfr ock NJA 111926 5. 36 samt 42 f. * Undén II: 2 s. 208 f., Malmströmi SvJT 1942 s. 123 f. 3 Se 2 5 1 mom. och 11 & kung. 14/9 1875 huru lagfarts- och inteckningsböcker skola inräitas och föras samt 2 5 lag 3/6 1932 om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet. ' NJA 1909 s. 490 samt Undén II: 2 s. 243 f. ” LB Ill 5. 304 samt Undén II: 2 s. 244.
na inskrivas, ehuru de intaga samma prioritetsställning som nyssnämnda äldre servitut.1 Vad angår jorddelningsservituten skola dessa, såsom redan nämnts, falla utom nya JBs område, även om de grundas å förening eller annan Överenskommelse. Balkens tillämpning å servitut som uppkommit före dess ikraftträdande regleras i PromL.
Av de villkor som skola gälla för inskrivning har i förevarande lagrum upptagits endast kravet på skriftlig upplåtelsehandling. Övriga villkor fram-— gå av de närmare reglerna om inskrivning i förslagets andra huvudavdel- ning, särskilt 29 kap. (om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt) samt 31 kap. (om inskrivning av annan rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt eller panträtt); de särskilda bestämmelserna i 32 kap. om inskrivning i bruks- enhet äro ock att beakta.
På grund av 17 kap. 7 5 och 18 kap. 4 5 blir lagrummet tillämpligt även å särskild rättighet som upplåtes i tomträtt eller vattenfallsrätt.
Den enligt förevarande paragraf garanterade rätten till inskrivning kan endast avse förbehåll som meddelas efter nya JBs ikraftträdande.
85.
Med denna paragraf inledas kapitlets bestämmelser om det sakrättsliga skyddet för särskilda rättigheter till fast egendom. Nu gällande regler på detta område återfinnas väsentligen i fråga om nyttjanderätt i 1 kap. 3 g NJL samt 46, 48 och 49 55 IF, beträffande servitut i 3 och 9 55 ServL och 56 5 1 mom. IF samt angående rätt till elektrisk kraft i 15 och 36 55 1920 års ElL och 58 5 2 mom. IF. Dessutom må erinras om 1 och 7 55 lagen den 5 juni 1953 om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt. I detta samman- hang bortses från de i 54 5 IF upptagna bestämmelserna om rätt till av- komst eller annan förmån. Avkomsträtten motsvaras i förslaget av de i 9 och 10 kap. behandlade instituten ränterätt och födoråd.
Den allmänna grundval varå denna lagstiftning är uppbyggd är att rät- tigheten ej är gällande mot nye ägaren, med mindre vid överlåtelsen skett förbehåll om rättighetens bestånd eller på grund av inskrivning, enligt vad därom är stadgat, rättigheten skall fortfarande gälla. Till de allmänna reg- lerna knyta sig vissa praktiskt betydelsefulla specialbestämmelser, enligt vilka arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft under närmare angivna be- tingelser åtnjuta skydd vid frivillig överlåtelse oberoende av förbehåll eller inskrivning. I detta sammanhang må vidare nämnas att en sådan arrende— eller hyresrätt som icke är skyddad genom nu antydda bestämmelser det oaktat enligt särskilda regler kan bli gällande mot nye ägaren, om denne underlåter att inom viss tid uppsäga avtalet. Angående de särskilda stad- gandena om ändringsavtals bestånd vid frivillig överlåtelse har erinrats vid 6 5.
Den ståndpunkt som lagstiftningen intagit till dessa frågor ansluter sig till den i 16 kap. 15 & JB uttalade grundsatsen att »köp bryter legostämma». Genom NJ Ls tillkomst har dock denna grundsats väsentligt uppmjukats och
1 Se 3 och 7 a så ServL samt Olivecrona, IF s. 114 f.
rättighetshavarens sakrättsskydd förstärkts. Ej heller beredningens förslag avviker från de sålunda redan godkända huvudgrunderna, dock har be- redningen sökt att på olika vägar stärka rättighetshavarens ställning. Här— om hänvisas särskilt till 9 och 11 55 i det följande.
I förevarande lagrum behandlas frågan om förbehåll vid frivillig överlå— telse. Till sitt innehåll överensstämmer lagrummet väsentligen med mot- svarande stadgande i 1 kap. 3 & NJL. Verkan av förbehållet är att trots överlåtelsen rättigheten alltjämt skall gälla. Lagrummet avser hela det. rättsområde som i förslaget inrymmes under särskild rättighet.
Ett i samband med överlåtelse träffat förbehåll om en rättighets bestånd ingår som ett avtalsvillkor i den rättshandling varigenom fastigheten över- låtes. Det har rättsverkan såväl mellan kontrahenterna som i förhållande till rättighetshavaren. Enligt gällande rätt har sådant förbehåll, oavsett form- föreskrifterna i 1 kap. 2 5 första stycket JB, funnits för sin giltighet icke kräva skriftlig form utan kunna ske muntligen.1 Det av beredningen upp— tagna formkravet beträffande villkor vid frivillig överlåtelse leder i och för sig till att i överlåtelsehandlingen skall upptagas jämväl avtalsvillkor, som innefattar förbehåll om att en före överlåtelsen upplåten särskild rättighet skall gälla mot förvärvaren. Detta förhållande har medfört att beredningen haft att närmare överväga, huruvida den kännedom som förvärvaren nu vinner genom muntligt förbehåll kan på annat sätt än genom förbehåll tilläggas rättslig betydelse och över huvud taget om ej rättigheten skall be— stå i alla sådana fall då förvärvaren ej är i god tro.2 Till denna fråga åter- kommer beredningen vid 11 å.
Spörsmålet huruvida den som överlåter sin fasta egendom skall i förhål- lande till rättighetshavaren vara skyldig att göra förbehåll om särskild rät- tighet till fastigheten har i gällande lagstiftning icke uttryckligen besvarats. Medelbart fastslås emellertid en sådan skyldighet genom gällande skade- ståndsregler i den mån dessa innebära att överlåtaren, om han ej gör för- behåll, kan bli skyldig att utgiva skadestånd till rättighetshavaren. Bered— ningen har ansett det vara av stor betydelse att i lagen uttryckligen inskär- pes att överlåtaren har att vid fastighetens överlåtelse vara positivt verk- sam för bevarandet av särskild rättighet, som i hans hand besvärar fastig- heten, ävensom att direkt av lagen bör framgå att förbehåll i den för över- låtelsevillkor i allmänhet stadgade formen skall vara det naturliga och regelmässiga sättet att bibringa förvärvaren kännedom om rättigheten. En sådan plikt att göra förbehåll bör åvila ej blott överlåtare, som själv upp- låtit rättigheten, utan även varje senare överlåtare.
Ett särskilt spörsmål är, huruvida från skyldigheten att göra förbehåll bör stadgas undantag för sådana fall då rättigheten även utan särskilt för- behåll blir gällande mot nye ägaren. Det kan synas vara lagtekniskt mindre tillfredsställande att plikt att göra förbehåll skulle stadgas även i sådana fall då den ej är sanktionerad genom skadeståndsregler. Detta förhållande
1 Se t. ex. NJA 1914 s. 70 1942 s. 219 1944 s. 625 samt 1948 0 = Jfr 1947 års bet. s. 153 den 210 f. ' S' 070.
synes dock beredningen i allmänhet som en mindre olägenhet än den för- del som ur rättssäkerhetssynpunkt vinnes genom att denna skyldighet gö- res generell. Att förbehåll sker är av särskild betydelse för tryggande av rättighetshavarens ställning. Undantag från skyldigheten att göra förbehåll torde därför böra ske allenast med hänsyn till sådana bestämmelser i för- slaget vilka göra förbehåll uppenbart obehövligt. Ett sådant fall är då rät- tigheten redan vid överlåtelsen är inskriven. Inskrivningen täcker då för- hehållets hela rättsverkan. Ett annat sådant föreligger i fråga om skriftlig upplåtelse av rätt till elektrisk kraft. Vid avfattningen av första stycket har hänsyn tagits till dessa förhållanden. Från den nu angivna utgångspunkten har något motsvarande undantag icke ansetts böra ske i fall som avses i 10 5 eller i fall då rättigheten på grund av bristande god tro hos förvärva-_ ren skall äga bestånd (11 å). Däremot har, såsom framgår av 9 5, med för- behåll likställts viss anteckning å fastighetsägarens exemplar av upplåtelse- handlingen.
Vad angår den rättsverkan som är förenad med rättighetens inskrivning må framhållas att endast det förhållandet att inskrivning redan föreligger, då överlåtelsen äger rum, utesluter behovet av förbehåll. Någon motsvarighet till den tysta förmånsrätt som i anslutning till 11 kap. 2 & JB enligt 48 5 IF tillkommer en i samband med överlåtelsen förbehållen nyttjanderätt före- ligger icke enligt beredningens förslag. Skulle nye ägaren omedelbart över— låta fastigheten vidare utan att i sin tur göra förbehåll, har rättigheten alle- nast det företräde som enligt 24 kap. må tillkomma den på grund av ti- digare eller samtidig inskrivning; härvid bortses från verkan av ond tro. För att fritaga från skyldigheten att göra förbehåll måste inskrivningen ej blott vara sökt utan även beviljad. En ansökan om inskrivning kan seder- mera avslås och utesluter alltså icke behovet av förbehåll. I övrigt hänvi— sas till bestämmelserna i 24 kap.
Det i andra stycket upptagna stadgandet om nye ägarens bundenhet av skriftligt avtal, varigenom upplåtits rätt till elektrisk kraft, ansluter sig till 15 5 första stycket 1920 års ElL. Enligt sistnämnda lagrum skall, då över- låtelse sker av fastighet, varifrån rätt till elektrisk kraft upplåtits genom skriftligen upprättat avtal, detta utan särskilt förbehåll gälla mot nye äga— ren; var avtalet ej så upprättat, skall det dock ej gälla mot honom, med mindre förbehåll skett. Enligt föreliggande förslag skall upplåtelse av rätt till elektrisk kraft ske skriftligen (21 kap. 1 och 2 55). Meningen härmed är dock ej att utesluta möjligheten av muntlig upplåtelse, men sådan upplå- telse får inga sakrättsliga verkningar och regleras ej i förslaget.
Lagstadgandet i 15 5 1920 års ElL vilar på den uppfattningen att, då de flesta företag för distribuering av elektrisk kraft äro bokföringspliktiga, erforderliga upplysningar om ingångna kontrakt kunna erhållas ur han— delsböckerna.1 Denna motivering gäller uppenbarligen i lika mån skriftliga ändringsavtal. Enligt beredningens förslag äro också ändringsavtal rörande elektrisk kraft i följd av 6 & underkastade kravet på skriftlig form. Bered-
1 NJA II 1920 s. 603.
ningen har därför icke upptagit några särskilda bestämmelser om ändrings— avtal i anslutning till upplåtelse av rätt till elektrisk kraft, svarande mot dem som f. n. äro meddelade i 17 5 1920 års ElL.1 Vid sådant förhållande bli, enligt regeln i andra stycket jämförd med 6 &, också ändringsavtal Obe— roende av förbehåll gällande mot nye ägaren.
Av grunden för regeln i andra stycket framgår att denna icke kunnat ut- sträckas till sådana med rätt till elektrisk kraft väsentligen likställda, i 21 kap. 11 & omförmälda rättigheter som avse värme, vatten, gas eller annat dylikt från anläggning på fastigheten. Även beståndet av sådan rättighet kommer emellertid enligt beredningens förslag att intaga en i viss mån gyn— nad ställning; härom hänvisas till 10 &.
Slutligen må anmärkas att, då i förevarande lagrum överlåtelsens Objekt: angivits till fastighet, detta uttryck liksom i gällande lagstiftning åsyftar även område eller andel av fastighet.2
95.
I detta lagrum upptagas vissa bestämmelser om den sakrättsliga ställning som tillkommer ändringsavtal. Av vad beredningen anfört vid 6 & framgår att ett ändringsavtal i sakrättsligt hänseende intager principiellt samma självständiga ställning som ett huvudavtal. Den i 8 & föreskrivna skyldig- heten från överlåtarens sida att göra förbehåll skulle alltså alltid gälla även ändringsavtal. De i nu ifrågavarande lagrum upptagna bestämmelserna utgöra i sak ett undantag från de allmänna reglerna om förbehåll som vill— kor för upplåtelsens bestånd. Särskilda bestämmelser i detta ämne äro i NJL upptagna i 2 kap. 29 & (jordhruksarrende), 2 kap. 70 å andra stycket (lä- genhetsarrende) och 3 kap. 28 å andra stycket (hyra) samt i 1920 års ElL 17 5 (rätt till elektrisk kraft). Av dessa lagrum följer att ändringsavtal, som anmärkts å fastighetsägarens exemplar av huvudavtalet, skall gälla mot förvärvare av fastigheten. '
Såsom framgår av de anmärkta lagrummen avse de ifrågavarande bestäm- melserna allenast vissa särskilda rättighetstyper, och det synes tveksamt, huruvida de kunna analogiskt tillämpas utanför det område som sålunda är dem anvisat. I detta sammanhang har beredningen funnit sig böra över- väga, huruvida icke de nu gällande bestämmelserna böra kunna" utvidgas "till att avse ändringsavtal över huvud. Mot en sådan utvidgning skulle väl kunna erinras att förvärvarens undersökningsplikt i fråga om fastighetens belastningar komme att väsentligt utökas. Han måste i varje fall skaffa sig närmare kännedom angående de förändringar som de ursprungliga rätts- förhållandena undergått genom att granska de till grund för dessa rättsför- hållanden åberopade skriftliga upplåtelserna, vare sig de på grund av in- skrivning, förbehåll eller av annan anledning äro gällande mot honom. Huruvida utan uttrycklig bestämmelse härom nye ägaren i nu angivna situation må anses ha bort äga kännedom om ändringsavtalet och detta
1 NJA II1920 &. 609. 2 Jfr NJA 111908 nr 5 5.17.
alltså på grund av den generella ondtrosregel som beredningen upptagit i 11 5 skulle vara bindande för honom synes ovisst. Med hänsyn till de för- delar som en allmän reglering av detta spörsmål innebär har beredningen ansett övervägande skäl tala för en sådan utvidgning. Rättighetshavaren får härigenom tillgång till en enklare metod än inskrivning eller förbehåll att trygga ändringsavtalets bestånd, och nye ägaren erhåller klarhet om den undersökningsplikt som åvilar honom. Beredningen förordar alltså att regeln om verkan av ändringsavtals anmärkande på fastighetsägarens exem- plar av huvudavtalet göres tillämplig på alla särskilda rättigheter.
Den bestämmelse som beredningen sålunda föreslår har erhållit den av- fattningen att sådan anmärkning å fastighetsägarens exemplar skall så an- ses som om förbehåll om överenskommelsen enligt 8 5 första stycket ägt rum. Härmed torde ock vara tydligt att sådant förbehåll som avses i 8 & ej erfordras i detta fall.
I förutnämnda stadganden i NJL och 1920 års ElL har med anmärkning å fastighetsägarens exemplar likställts det förhållandet att nye ägaren vid sitt förvärv på grund av förbehåll eller eljest ägde kännedom om överens— kommelsen. Frågan om den sakrättsliga verkan av sådan kännedom liksom över huvud taget angående betydelsen av förvärvarens onda tro skall be— handlas vid 11 &.
Såsom framhållits i det föregående avse bestämmelserna i 8 & även änd- ringsavtal. Enligt andra stycket i sistnämnda paragraf åtnjuter ett änd— ringsavtal rörande rätt till elektrisk kraft sakrättsligt skydd oberoende av förbehåll. Härav följer att för detta fall ej erfordras anmärkning å huvud— avtalet rörande ändringsavtalet.
Enligt lagtexten, som i detta fall överensstämmer med motsvarande stad- ganden i NJL, skall ändringsavtalet anmärkas å fastighetsägarens exemplar av avtalet. En sådan anmärkning är icke av betydelse beträffande den form i vilken ändringsavtalet skall ingås för att vara gällande. Kräves för visst fall skriftlig form, måste alltså bestämmelserna därom ha iakttagits.
I överensstämmelse med gällande rätt avser förvärvarens undersöknings— plikt allenast fastighetsägarens exemplar av huvudavtalet.
10 5.
I 2 kap. 28 å och 70 & fjärde stycket samt 3 kap. 28 5 första stycket NJL finnas särskilda bestämmelser om arrende- och hyresavtals giltighet mot ny ägare oberoende av förbehåll. Såsom allmän betingelse för avtalets be— stånd gåller att rättighetshavaren tillträtt fastigheten resp. den förhyrda lägenheten när överlåtelsen skedde. Även för sådana fall där skriftlig avtals- form icke är obligatorisk kräves tillika att rättighetshavaren innehar fastig- heten resp. lägenheten på grund av ett skriftligt avtal. Mellan dessa båda betingelser förutsättes alltså det sambandet bestå att det i följd av tillträde uppkomna och alltjämt bestående besittningsförhållandet innebär utövning av det skriftliga avtalet. Enligt vad i motiven till NJL uttalats åsyfta de an— givna betingelserna att åt förvärvaren skall vara berett tillfälle att på för—
hand erhålla kännedom såväl om existensen av rättigheten i fråga som om villkoren för upplåtelsen. Den företrädesställning som sålunda tillkommer arrende- och hyresupplåtelserna har i förslaget bibehållits. Bestämmelserna härom ha upptagits i förevarande lagrum.
Enligt gällande lagstiftning har ett besittningstagande före överlåtelsen betydelse allenast i fråga om arrende och hyra. En motsvarande situation kan emellertid föreligga vid vissa andra rättighetstyper, vari ingår skyldighet för fastighetsägaren till fortlöpande prestationer, t. ex. i fråga om tillhanda- hållande av elektrisk kraft, värme, vatten, gas eller annan sådan nyttighet. Vad angår rätt till elektrisk kraft är, såsom framhållits vid 8 5, en skriftlig upplåtelse alltid gällande mot nye ägaren oberoende av den tidpunkt då kraftleveransen tar sin början. Enligt förslaget åtnjuter däremot icke rätt till annan, med elektrisk kraft jämförlig nyttighet ett sådant företräde. Up- penbart skulle det för rättighetshavaren innebära en ökad rättssäkerhet, om betydelse kunde tilläggas det förhållandet att vid överlåtelsen tillhandahål— landet av nyttigheten redan tagit sin början. För den som ämnar förvärva fastigheten synes detta förhållande ock kunna lätt konstateras, då i detta fall endast är fråga om nyttigheter som överföras till rättighetshavaren genom ledning (21 kap. 11 å). Det kunde ifrågasättas att låta motsvarande förmån komma även vissa servitutshavare till godo. Förhållandena äro emellertid i dessa fall alltför skiftande för att kunna enhetligt regleras. Beredningen har därför ansett sig böra begränsa det föreslagna stadgandet till sådan nyttighet som avses i 21 kap. 11 5.
De nu gällande bestämmelserna äga ej tillämpning på överenskommelse, som avser ändring i eller tillägg till upplåtelsen. Sådan överenskommelse gäller utan inskrivning mot nye ägaren allenast om den anmärkts å fastig— hetsägarens avtalsexemplar eller nye ägaren vid sitt förvärv på grund av förbehåll eller eljest ägde kännedom om överenskommelsen.
Frågan om tillträdets betydelse för beståndet av ett ändringsavtal, som innefattar en prolongation av den tidigare upplåtelsen, tilldrager sig i detta sammanhang särskild uppmärksamhet. I rättstillämpningen har gjorts skill- nad mellan det fallet att prolongation avsett först tiden efter överlåtelsen och det fallet att den omfattat även tiden dessförinnan. I det förra fallet har det på grund av tidigare avtal skedda tillträdet icke i och för sig ansetts medföra bundenhet för nye ägaren; i det senare fallet åter har den omstän- digheten att prolongationen icke var anmärkt å fastighetsägarens exemplar funnits vara utan betydelse.1 I båda fallen har utgångspunkten varit att ge- nom prolongationen ett nytt avtal kommit till stånd samt att det tillträde av fastigheten som avses i 2 kap. 28 & NJL ägt rum först i och med prolonga- tionsavtalets tillämpning. Uppenbart är emellertid att detta förhållande icke vid fortlöpande besittning utåt framträder som ett tillträde på grund av en i förhållande till den äldre upplåtelsen ny upplåtelse.
Med grunderna för ifrågavarande i NJL upptagna stadganden måste en-
. Se NJA 1911 s. 395 och 1938 s. 489.
ligt beredningens mening anses överensstämma att en prolongationsöverens— kommelse, som uteslutande på grund av tillträde skall gälla mot ny ägare, tillägges denna verkan allenast, då denne med utgångspunkt från tillträdet har anledning att skaffa sig kännedom om det genom prolongationen inträd- da nya rättsförhållandet. Därest det tidigare avtalet _ med beaktande av den förlängning som kan inträda på grund av däri upptagen prolongations- klausul eller bestämmelse i lag —— enligt fastighetsägarens exemplar utlö— per först efter nye ägarens förvärv av fastigheten, torde en sådan anledning icke vara för handen. Det nu sagda gäller uppenbarligen även för det fall att prolongationen skall träda i tillämpning före tidpunkten för överlåtel— sen och därmed skjuta åt sidan den i det tidigare avtalet bestämda upplå— telsetiden. Skulle i ett sådant fall en prolongationsöverenskommelse, som den tidigare ägaren undanhållit förvärvaren, vara bindande mot denne, skulle förvärvaren härigenom tillfogas en rättsförlust, mot vilken han sak- nade varje anledning att skydda sig. Annat är förhållandet om upplåtelse— tiden, sådan den framgår av fastighetsägarens exemplar eller dårå verk- ställd anteckning, utgått redan före överlåtelsen. Nye ägaren kan då genom att i samband med förvärvet påfordra företeende av fastighetsägarens exem- plar skaffa sig kännedom om det tidigare avtalet och har med hänsyn till dettas innehåll anledning att ytterligare efterforska den rättsliga grunden för rättighetens fortsatta utövning. För att en prolongationsöverenskom- melse skall tilläggas verkan mot ny ägare bör alltså fordras — utöver vad som i rättspraxis redan nu iakttages — att det ursprungliga avtalet enligt vad som framgår av fastighetsägarens exemplar eller anteckning därå ut- löper före överlåtelsen. Huruvida prolongationsöverenskommelsen formellt ansluter till det äldre avtalet eller framstår som en helt ny upplåtelse är i fall då det äldre besittningsförhållandet fortfarande består tydligen utan betydelse.
Genom den av beredningen nu förordade lösningen kan en viss rättsosä- kerhet uppkomma för rättighetshavaren. Han har emellertid i sin hand att skydda sig häremot genom att med stöd av 6 5 andra stycket påfordra att å fastighetsägarens exemplar göres anmärkning om prolongationen ; sker sådan anmärkning, är rättighetshavaren skyddad enligt 9 &. Uppenbarligen kvar- står ock det skydd för rättighetshavaren som innefattas i 8 och 11 55.
I överensstämmelse med vad sålunda anförts ha i första stycket av före- varande lagrum upptagits de allmänna bestämmelserna om verkan av till- träde eller däremot svarande åtgärd. Frågan om betydelsen av tillträde eller sådan åtgärd vid överenskommelse, som avser ändring i eller tillägg till en tidigare upplåtelse, behandlas i andra stycket. Härvid göres åtskillnad mel- lan överenskommelse, som avser prolongation, och annan överenskommel- se. Beträffande sistnämnda slag av överenskommelser har, liksom enligt gällande rätt, tillträdet icke tillagts någon betydelse. Vad åter angår pro- longationsöverenskommelser har tillträdet tillagts betydelse allenast om den upplåtelsetid som framgår av fastighetsägarens exemplar av avtalet eller
anteckning därå eller eljest enligt lag må vara förenad med upplåtelsen utgått före överlåtelsen; tillträde eller däremot svarande åtgärd skall dock icke anses ha ägt rum, innan överenskommelsen trätt i tillämpning.
Bestämmelserna i andra stycket i förevarande paragraf om verkan av till- träde avse lika litet som 9 5 sådan förlängning som grundar sig å prolonga- tionsklausul eller bestämmelse omedelbart i lag. I nu åsyftade fall ingår, såsom framhållits vid 6 &, rätten till förlängning redan i det ursprungliga avtalet, och något behov av särskild anmärkning därom å huvudavtalet före- ligger alltså icke.
11 5.
Bestämmelserna i förevarande lagrum ansluta sig i viss mån till det nu- mera upphävda stadgandet i 16 kap. 15 & JB att köp bryter legostämma. I lagrummet utsäges sålunda att, därest icke någon av de i föregående para- grafer angivna grunderna för upplåtelsens bestånd föreligger, upplåtelsen icke till följd av vad i förevarande kapitel är stadgat är gällande mot den till vilken ägaren överlåtit fastigheten. Till denna allmänna regel har emel- lertid fogats ytterligare en grund för rättighetens bestånd, avseende det fall att nye ägaren vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen.
Frågan om verkan av ond tro är i förevarande sammanhang icke ny. Ett allmänt undantag av nämnda natur övervägdes i samband med NJLs till- komst. I 1905 års förslag1 uttalade LB —— med utgångspunkt från inskriv- ningens uppgift att åt nyttjanderätten bereda en offentlighet, som tryggade en spekulant på fastigheten mot opåräknade rättsanspråk — att, om en in- tecknad nyttjanderätt finge gälla mot ny ägare, det kunde ifrågasättas, hu- ruvida man icke följdriktigt borde gå vidare och låta nyttjanderätten obe- roende av inteckning gälla mot ny ägare av fastigheten, såvida han, när han förvärvade denna, ägde kunskap om nyttjanderätten. Från angivna synpunkt vore i och för sig enligt LBs mening icke något att anmärka däremot. I så- dan allmän utstråckning hade emellertid LB funnit sig icke kunna tillstyrka en förändring. Huruvida en dylik kunskap vid förvärvstillfället funnits eller icke och huruvida den kännedom förvärvaren kunde antagas ha ägt om nytt— janderätten och de villkor varunder den upplåtits kunde anses tillräcklig för att han därå skulle kunna grunda ett omdöme om den verkliga betydelsen av vad han underkastade sig, vore omständigheter, vilka ej sällan skulle fram— stå såsom i hög grad ovissa. Med en dylik anordning skulle därför fältet läm— nas öppet för ofta nog långvariga tvister och under tiden skapas ett tillstånd av osäkerhet, lika hinderligt och tryckande för den ene som för den andre. Redan möjligheten av dylika rättegångar skulle kunna komma att verka hämmande vid omsättningen av fastigheter och därmed i sin mån beröra även fastighetskrediten. En sådan påföljd hade LB ansett vara i den grad betänklig att det funnits nödvändigt att utestänga den. Genom de speciella reglerna beträffande arrende och hyra vore likväl i själva verket berett ett
1 LB I 5. 74 ff.
verksamt skydd för de ekonomiskt viktigaste arterna av nyttjanderättsupp- låtelser.
Vid förslagets granskning inom HD riktade en ledamot kritik mot stånd— punkten, att ny ägares rätt att få nyttjanderättshavare skild från vad till honom upplåtits icke såsom nödvändigt villkor förutsatte god tro hos nye ägaren, samt anförde1 bl. a. följande: Om också den ståndpunkt förslaget i detta avseende intoge vore av mindre praktisk betydelse i fråga om arrende och hyra med hänsyn till därom upptagna särskilda stadganden, så vore dock samma ståndpunkt synnerligen anmärkningsvärd beträffande sådana rättigheter om vilka förslagets 7 5 (1 kap. 7 5 första st. NJL) handlade. Så t. ex. skulle innehavaren av en sådan rättighet, i fall förbehåll om dess be— stånd icke vid överlåtelse av fastigheten blivit gjort och icke heller inteck- ning för rättigheten vunnits, kunna förlora densamma, även om fastighe- tens nye ägare så gott som omedelbart före överlåtelsen erhållit del av det angående rättigheten upprättade kontraktet. En ståndpunkt, som ledde till ett dylikt resultat, syntes näppeligen vara rättfärdig och torde därför icke höra av lagstiftaren gillas, även om den vore ägnad att förekomma rätte- gångar. Bristen på god tro vore från den allmänna moralens synpunkt en bestämd diskvalifikation för förvärvande av rättigheter av vilket slag som helst och torde därför icke heller böra av lagstiftaren annorlunda anses. Det förefölle desto mer anmärkningsvärt att i förevarande fall god tro icke satts såsom villkor för nye ägarens rätt att icke respektera nyttjanderätten som enligt förslaget (2 kap. 29 & NJL) god tro fordrades för att, där i skrift- ligt arrendeavtal skett ändring eller tillägg utan att sådant anmärkts å jordägarens exemplar av kontraktet, ny ägare med gällande verkan skulle kunna vägra att godkänna vad sålunda ändrats eller tillagts. — Den sålunda anförda kritiken föranledde icke någon ändring i vad LB föreslagit.
Grundsatsen att ond tro icke föranleder bundenhet för ny ägare upprätt— hålles alltjämt principiellt både i doktrin2 och i praxis.3 I detta samman- hang är emellertid att märka att den av lagstiftaren valda regeln. så till vida uppmjukats i rättstillämpningen att domstolarnavisat benägenhet i åtskil- liga tveksamma gränsfall att anse förbehåll ha skett. Sålunda ha kraven icke ställts särskilt höga å de använda uttryckens bestämdhet.4 I fall,-där köpehandlingarna väl innehållit upplysning om skedd upplåtelse av sår-' skild rättighet men icke något direkt förbehåll om'vdennas bestånd, har rät- tigheten likväl ansetts vara förbehållen.5 Såsom erinrats vid 8 5 har förbe— håll funnits för sin giltighet icke kräva skriftlig form utan kunna ske munt- ligen.6 I några rättsfall från senare tid har köpare av fast egendom för- pliktats att tåla en före köpet upplåten särskild rättighet till egendomen,
! NJA II 1908 nr 5 s. 10 f. (JR Herslow). - 2 Se t. ex. Undén II: 2 s. 214 f. och 243 samt Olivecrona, IF 5. 104.
3 Se t. ex. NJA 1893 s. 55, 1908 s. 368, 1909 s. 181 och 246, 1910 s. 204, 1917 s. 162 och 570. Se ock NJA 1942 s. 219, 1944 s. 625 och 1958 s. 596. ** Se-t. ex. NJA 1909 s. 246, 1916 s. 597, 1918 s. 539 och 1948 s. 370 jämförda med 1906 s. 283, 1910 s. 204, 1911 s. 395, 1919 s. 59 och 1925 s. 573. 5 Se t. ex. NJA 1908 s. 368 och 1914 s. 430; jfr 1902 s. 525. ' NJA 1914 s. 70, 1942 ,s. 219, 1944 s. 625 samt 1948 s. 370.
med hänsyn till att omständigheterna utvisat att vid överlåtelsen mellan säljare och köpare avsetts att rättigheten fortfarande skulle bestå.1
Av vad beredningen anfört vid 8 & framgår att, om man vill undvika att begränsa det rättsskydd som ett muntligt förbehåll nu bereder, behov före- ligger av en rättsregel, vari förvärvarens kännedom om upplåtelsen tilläg— ges samma rättsverkan som förbehåll. LB uttalade ock, såsom tidigare an— märkts, att ur principiell synpunkt icke något vore att anmärka mot en sådan regel. De i samma uttalande anförda, här ovan redovisade skälen mot att tillägga kännedom vid förvärvstillfället nu nämnda rättsverkan fin- ner beredningen icke bärande, och beredningen kan i väsentliga stycken instämma i den kritik som vid förslagets granskning i HD riktades mot för- slaget i denna del. Såsom framhållits vid 9 5 har ock LB för ett särskilt fall, nämligen i fråga om ändringsavtal, tillagt sådan kännedom betydelse. Uppenbart kan en godtrosregel i detta liksom i andra fall medföra proces- suella olägenheter. Detta förhållande kan dock icke tas till intäkt för att varje godtrosregel skulle kunna undvaras. De påtalade processuella olägen- heterna torde ock ge sig till känna redan vid godtagande, såsom nu sker, av muntliga förbehåll. Även den i rättstillämpningen genomförda uppmjuk— ningen av kraven på förbehållets innehåll är förvisso ägnad att medföra så- dana olägenheter.
En allmän godtrosregel bör enligt beredningens mening, i överensstäm- melse med vad på andra rättsområden ansetts naturligt och riktigt, såsom ondtrosfall betrakta ej blott sådana då förvärvaren faktiskt ägt kännedom om rättigheten utan även fall då han bort äga sådan kännedom. I vilken utsträckning det bör åligga en spekulant att, genom besiktning av fastighe- ten eller eljest, självständigt vara verksam till uppdagande av rättigheter, som besvära densamma, är en fråga, vars närmare besvarande måste an- komma på rättstillämpningen. Beredningen vill emellertid såsom sin upp- fattning framhålla att fordringarna på förvärvarens omsorg och aktsamhet ej få ställas så höga att därigenom ett tryckande band lägges över fastighets- omsättningen. Vid bedömandet av huru omfattande och ingående undersök- ning förvärvaren bör anses pliktig att ägna objektet för det tilltänkta för- värvet måste finnas ett tämligen vidsträckt utrymme för beaktande av för- hållandena i det särskilda fallet, avseende ej blott objektets storlek och be- skaffenhet i övrigt utan även rent personliga omständigheter.
Enligt förevarande lagrum skall en upplåtelse, beträffande vilken angiven särskild rättsgrund ej föreligger, icke på grund av vad i detta kapitel är stadgat vara gällande mot nye ägaren. Begränsningen till stadgandena i förevarande kapitel sammanhänger därmed att upplåtelsen kan komma att bli gällande på grund av andra förhållanden som ej regleras i kapitlet. Så- lunda kan genom det företräde som inskrivning medför rättigheten, även utan att förbehåll skett, komma att bestå mot en överlåtelse, för vilken lag— fart ej tidigare sökts (24 kap. 3 och 8 åå ). Ett annat sådant fall är, då vid lägenhetsarrende eller hyra, som ej skall äga bestånd redan på grund av
NJA 1942 s. 219, 1944 s. 625 samt 1948 s. 370, se ock 1958 s. 596.
10 5 eller annat stadgande i detta kapitel, nye ägaren underlåter att inom viss tid uppsäga avtalet (se 2 kap. 70 5 och 3 kap. 28 & NJL, motsvarande i förslaget 15 kap. 3 5 och 16 kap. 28 5). Liknande bestämmelser finnas med- delade i fråga om ändringsavtal rörande arrende och hyra (2 kap. 29 och 70 55 samt 3 kap. 28 & NJL, motsvarande i förslaget 12 kap. 29 5, 15 kap. 4 5 och 16 kap. 28 5). I anslutning till vad beredningen utvecklat vid 10 5 torde motsvarande regler böra gälla även i fråga om sådan med elektrisk kraft jämförlig nyttighet som avses i 21 kap. 11 5. Stadgande härom har in— tagits i sistnämnda lagrum.
12 5.
I förevarande paragraf behandlas, i anslutning till reglerna i 8—11 55 om förutsättningarna för särskild rättighets bestånd vid frivillig överlåtelse, rättighetshavarens rätt till skadestånd för den händelse rättigheten ej kom— mer att vid sådan överlåtelse gälla mot nye ägaren. Frågan om ansvaret för rättighetens upphörande vid exekutiv auktion och rättighetshavarens rätt till skadestånd i sådant fall regleras i 14 5.
Att en rättighet, som i överlåtarens hand belastar fastigheten, vid fri- villig överlåtelse ej kan göras gällande mot nye ägaren har _— vare sig över- låtaren själv upplåtit rättigheten eller han övertagit fastigheten med en av tidigare ägare upplåten rättighet _— sin omedelbara grund däri att han un— derlåtit att göra förbehåll om rättighetens bestånd, då sådan skyldighet ålegat honom. Är rättigheten icke upplåten av överlåtaren utan av tidigare ägare, uppkommer ock frågan om och under vilka betingelser ansvaret för rättighetens bortfall må ledas tillbaka till upplåtaren eller annan tidigare ägare, även om någon försummelse i nämnda hänseende icke legat denne till last.
Enligt gällande rätt vilar ansvaret för rättighetens bestånd vid frivillig överlåtelse i första hand på den som upplåtit rättigheten. Detta hans ansvar är oberoende av om det är han som genom försummelse att vid sin överlåtelse göra förbehåll om rättigheten orsakat dennas bortfall eller om den upp- hört till följd av motsvarande underlåtenhet från senare överlåtares sida (1 kap. 4 5 första st. NJL och 3 & ServL). Vad angår senare överlåtares ansvar gäller som allmän regel, att sådant ansvar åvilar honom allenast för det fall att rättigheten upphör på grund av hans egen underlåtenhet att göra förbe- håll (1 kap. 4 5 andra st. NJL och 3 & ServL). Han har alltså icke något an- svar för senare överlåtares underlåtenhet. I detta hänseende intaga dock rättigheter som avse arrende eller hyra en särställning. Beträffande dessa rättigheter svarar varje överlåtare, oberoende av egen underlåtenhet, för rättighetens bortfall; han är alltså likställd med upplåtaren (2 kap. 31 å och 70 å andra st. samt 3 kap. 28 & tredje st. NJL). Regeln att annan överlå- tare än upplåtaren svarar för sin egen underlåtenhet är emellertid, vad an- går andra rättigheter än arrende och hyra, så till vida begränsad att den endast gäller, då överlåtaren själv förvärvat fastigheten med förbehåll om rättighetens bestånd. Om den aktuelle överlåtarens bundenhet i sist omför-
mälda fall grundar sig allenast å inskrivning, åvilar honom däremot icke något skadeståndsansvar.1 Att ytterligare begränsningar av skadeståndsan- svaret kunna inträda såsom följd av vissa åtgärder eller försummelser från rättighetshavarens sida skall behandlas i det följande. I detta sammanhang har bortsetts från de särskilda regler som nu gälla i fråga om upplåtelse av rätt till elektrisk kraft. Med hänsyn till den konstruktion som denna rättighetstyp erhållit i beredningens förslag ha nämnda regler förlorat sin betydelse. Härom hänvisas till motiven till 8 5 andra stycket.
Enligt beredningens förslag utgöra de i förevarande paragraf upptagna skadeståndsreglerna en konsekvens av bestämmelserna i 8 5. Enligt nämnda paragraf åligger det ägaren i regel att, då han vill överlåta fastighet vari särskild rättighet är upplåten, i överlåtelsehandlingen göra förbehåll om upplåtelsen. Denna skyldighet åvilar ägaren oberoende av om han själv upplåtit rättigheten eller han förvärvat fastigheten med rättigheten gällan— de i denna. Med utgångspunkt från de nu angivna bestämmelserna bör som allmän regel gälla att, om ägaren ej, på sätt i 8 5 är föreskrivet, gjort för— behåll om upplåtelsen och denna hans underlåtenhet har till följd att upp- låtelsen ej blir gällande mot nye ägaren, rättighetshavaren skall äga rätt till skadestånd av överlåtaren. Bestämmelse härom har upptagits i första stycket av förevarande paragraf. Det nu sagda gäller även för det fall att rättigheten vid överlåtarens förvärv av fastigheten var inskriven men in- skrivningen sedermera före överlåtelsen dödats.
En principiell fråga av stor betydelse är, huruvida en överlåtare skall svara även för rättighetens bortfall till följd av en senare överlåtares under- låtenhet. Såsom framgår av den förut lämnade framställningen göres enligt gällande rätt i detta fall skillnad mellan rättigheter, som avse arrende eller hyra, och andra rättigheter. Vad angår arrende och hyra svarar såväl upplåtaren som mellanliggande överlåtare, medan i fråga om de övriga rät- tigheterna ansvaret är begränsat till upplåtaren. Anledningen till denna åt- skillnad torde främst vara att söka i den ansvarighet för fullgörandet av arrende- och hyresavtal som ansetts böra åläggas varje ny ägare.2 Med ut— gångspunkt från detta betraktelsesätt beror uppenbarligen svaret å det nu föreliggande spörsmålet av ställningstagandet till huruvida den nyssnämnda anSvarigheten bör, såsom f. n., begränsas till allenast arrende och hyra eller utvidgas att avse samtliga rättighetstyper som behandlas i förevarande ka- pitel. Beredningen har, såsomnärmare skall utvecklas vid 15 å, funnit att en sådan utvidgning bör äga rum. En konsekvens härav torde vara att mel- lanliggande ägare bör i fråga om samtliga rättighetstyper likställas med upplåtaren. Bestämmelserna i andra stycket av förevarande paragraf äro grundade å denna uppfattning. .
Såsom framgår av andra stycket är den sålunda föreslagna huvudregeln förenad med vissa betydelsefulla begränsningar. Dessa begränsningar avse såväl upplåtaren som mellanliggande överlåtare. Begränsningarna röra i
1 NJA 111908nr 5 s. 17. 2 LB 1 s. 80.
första hand upplåtelsens form; endast skriftlig form kommer i detta sam— manhang i beaktande.
Kravet å skriftlig form sammanhänger därmed att, såsom framhållits vid 7 &, beredningen ansett fastighetsägaren böra kunna skydda sig mot skade- ståndsansvar genom att själv i samband med överlåtelsen eller dessförinnan söka inskrivning av rättighet som är upplåten i hans fastighet. Denna möj- lighet är emellertid enligt 7 5 i förslaget begränsad till det fall att upplåtel- sen skett genom skriftlig handling. För de andra hinder mot inskrivning som må föreligga har fastighetsägaren att själv bära ansvaret.
Måhända kunde det ifrågasättas att, åtminstone vad angår upplåtaren, låta ansvaret omfatta även sådana upplåtelser som väl skett muntligen men varvid det berott av fastighetsägaren och i varje fall ej av rättighetshavaren att skriftlig form icke kommit till användning. På en sådan uppfattning bygger stadgandet i 53 5 IF, enligt vilket för förverkande av skadestånds- rätt från rättighetshavarens sida förutsättes att upplåtelsen skett i sådan form att inskrivning kunnat beviljas. Ett sådant stadgande är uppenbarligen utan betydelse för de fall då skriftlig form är obligatorisk. Har denna form ej iakttagits, är upplåtelsen som sådan ogiltig. Härå inverkar ej det för- hållandet att i visst fall, vid jordhruksarrende, upplåtaren ålagts skade- ståndsskyldighet, då skriftligt avtal ej upprättats (2 kap. 1 & NJL). Det återstår alltså allenast sådana fall då enligt förslaget föreligger valfrihet mellan muntlig och skriftlig form. Dessa fall äro emellertid begränsade till sådana nyttjanderätter som ej äro att hänföra till jordhruksarrende, tomträtt eller vattenfallsrätt. Även vad angår lägenhetsarrende och hyra är skriftlig form föreskriven, såframt ej kontrahenterna annorlunda åsämjas eller vid hyra hyrestiden understiger ett år (2 kap. 70 5 och 3 kap. 1 5 NJL, mot- svarande i förslaget 15 kap. 1 5 och 16 kap. 1 g). I nu åsyftade fall torde båda kontrahenterna i lika mån få anses bära ansvaret för avtalets form. Härav följer att de rättsliga förutsättningarna för en bestämmelse av nu antytt innehåll icke föreligga. Även i rättstillämpningen skulle en sådan bestämmelse uppenbarligen vålla stora svårigheter.
En konsekvens av den ståndpunkt som beredningen sålunda intagit är att vid muntligt avtal rätt till skadestånd föreligger allenast enligt första styc- ket, d. v. s. mot den som genom underlåtenhet att göra förbehåll själv föran— lett rättighetens bortfall, och ej mot tidigare ägare.
En annan begränsning som kan ifrågasättas är, huruvida rättighetshava- rens rätt till skadestånd av annan överlåtare än som avses i första stycket skall vara underkastad de i 2 kap. 31 & NJL upptagna preklusionsbestäm— melserna och alltså bero av anmälan från rättighetshavarens sida. Hur nu gällande bestämmelser på denna punkt höra uppfattas synes ej fullt klart och framgår ej heller av något uttalande i rättspraxis. Vad angår upplåta— rens ansvar enligt 1 kap. 4 5 NJL har uppenbarligen någon inskränkning häri icke skett genom sagda preklusionsbestämmelser. Med grunderna för 2 kap. 31. & torde däremot överensstämma att i fråga om mellanliggande ägare de ifrågavarande preklusionsbestämmelserna skola tillämpas. Att frågan
icke tilldragit sig större uppmärksamhet sammanhänger måhända därmed att mot överlåtare, som gjort förbehåll om rättigheten, skadeståndsrätt är enligt 53 5 IF förverkad, om inskrivning ej sökts inom lagaståndstiden, ett stadgande vartill motsvarighet ej upptagits i beredningens förslag. Till stöd för nu avsedda begränsning må fram-hållas att mellanliggande ägares ska- deståndsansvar icke alltid är grundat å någon omedelbar försummelse från hans sida. Har överlåtaren vid sin överlåtelse iakttagit reglerna i 8 5, är an- svaret närmast att likställa med en garantiförpliktelse. Rimlig hänsyn torde kräva att rättighetshavaren underkastas en viss tidsfrist, inom vilken han har att bevaka sin rätt att framdeles göra anspråket gällande; en sådan anordning kan icke betecknas som oskälig mot rättighetshavaren. I detta hänseende må särskilt framhållas att, då i förevarande fall alltid är fråga om skriftlig upplåtelse, det står rättighetshavaren öppet att skydda sin rätt genom inskrivning. Med den likställighet mellan upplåtare och mellanlig- gande ägare som i övrigt genomförts i förslaget torde upplåtaren böra även i förevarande hänseende beredas samma skydd som mellanliggande ägare. Av nu anförda skäl har beredningen funnit skadeståndsrätt i andra styc- kets fall böra vara beroende av anmälan. Bestämmelse härom har upptagits i andra stycket. Till förekommande av tvister har ansetts att anmälan alltid bör vara skriftlig. Vidare har sexmånaderstiden ansetts ej längre böra räknas från nye ägarens lagfart utan från den tidpunkt då rättighetshavaren fak— tiskt erhöll kännedom om överlåtelsen. Det fordras ej att sådan kännedom bibragts honom genom underrättelse från förre ägarens sida, men ur be- visningssynpunkt är dylik underrättelse naturligen att tillråda.
I detta sammanhang skall beredningen behandla vissa frågor som upp- komma, då skadeståndsskyldigheten åvilar flera. Enligt gällande rätt torde i sådant fall rättighetshavaren äga vända sig mot vilken av dem han vill utan iakttagande av någon viss ordningsföljd. Ansvaret är alltså primärt solida- riskt. Det kunde ifrågasättas att, i viss analogi med vad som skall äga rum i fråga om talan på grund av hemul (11 kap. 3 & JB, 4 kap. 20 och 21 55 i för- slaget), det skulle åläggas rättighetshavaren att först vända sig mot den siste överlåtaren och därefter, om och i den mån det erfordrades, mot de övriga var efter annan. Mot en sådan ordning talar dock att rättighetsha- varen därigenom skulle kunna oskäligt uppehållas i realisationen av sitt anspråk. Enligt beredningens mening bör alltså rättighetshavaren äga att inom kretsen av ansvariga på en gång vända sig mot samtliga eller någon eller några av dem.
En fråga som här inställer sig är vilken betydelse som mä tilläggas det förhållandet att rättighetshavaren mot någon ej bevakat sin rätt till skade- stånd eller rätten eljest mot denne gått förlorad. Av den avfattning som be- stämmelserna i andra och tredje styckena erhållit torde framgå att det an- givna förhållandet är utan betydelse för rättighetshavarens skadestånds- rätt mot de kvarstående. Då någon anmälningsskyldighet ej föreligger i för- hållande till den siste överlåtaren och då denne, såsom framgår av tredje stycket, ej skall äga att åberopa sådana förverkandeskäl som där avses, kom-
mer ansvaret alltid att i hela sin omfattning kunna göras gällande mot honom.
I förslaget ha ej upptagits några bestämmelser angående ansvarets för- delning mellan flera skadeståndsskyldiga inbördes. Av förslagets allmänna ståndpunkt torde dock följa att det är den överlåtare som underlåtit att sörja för rättighetens bestånd vilken i sista hand bär ansvaret.
I tredje stycket ha upptagits bestämmelser om förverkande från rättig- hetshavarens sida av rätten till skadestånd. De ansluta sig till vissa nu i IF upptagna stadganden. Enligt 53 å andra stycket IF gäller att, om den som upplät nyttjanderätten överlåtit egendomen till annan och nyttjanderättens innehavare låter beviljad inteckning utan upplåtarens samtycke dödas, för- falla eller nedsättas eller han i fall, som 48 5 IF avser, försummat att för nyttjanderätten söka inskrivning inom den tid som i 11 kap. 2 & JB är stad- gad, nyttjanderättens innehavare har förverkat den rätt till skadestånd av upplåtaren som eljest skolat tillkomma honom. Enligt "56 5 2 mom. andra stycket IF skola dessa regler tillämpas även beträffande servitut.
Då det läge i företrädesordningen som inskrivningen intager är utan be- tydelse för att rättigheten vid frivillig överlåtelse skall bestå mot ny ägare, bör såsom förverkandeskäl icke i detta sammanhang upptagas att inskriv- ningen nedsatts. Ej heller erfordras någon motsvarighet till stadgandet om rättighetshavarens underlåtenhet att söka inskrivning inom den i 11 kap. 2 & JB stadgade tiden. Såsom tidigare erinrats skall enligt förslaget den tysta förmånsrätten under en lagaståndstid för ogulden köpeskilling upp- höra och därmed ock den ogulden köpeskillings rätt som nu enligt stad— ganden i IF kan tillkomma nyttjanderätten och servitutet. Även vid ny överlåtelse inom den tidsfrist som motsvarar den tidigare lagaståndstiden gäller enligt förslaget skyldighet för överlåtaren att göra förbehåll. Mot den risk som en försummelse härutinnan medför för upplåtaren kan emellertid denne skydda sig genom att sj älv göra ansökan om inskrivning (31 kap. 1 5 tredje st.).
Av den gällande rättens förverkandegrunder återstår således allenast att rättighetshavaren låter beviljad inskrivning utan upplåtarens samtycke dö- das eller förfalla. Dessa grunder ha upptagits i tredje stycket med vissa modifikationer. Med hänsyn till vad beredningen föreslår i 31 kap. 10 5 för- utsättes för dödande, då rättigheten ännu består, fastighetsägarens sam- tycke. Regeln kommer alltså att ha betydelse allenast i fråga om det skade— ståndsansvar som skulle åvila föregående ägare. Då enligt förslaget bevil- jad inskrivning ej kan förfalla, har bestämmelsen härom fått utgå. De så— lunda föreslagna bestämmelserna korrespondera med stadgandet i 8 5 att förbehåll ej erfordras, då vid överlåtelsen inskrivning för rättigheten är beviljad. Härav följer att siste överlåtaren ej kan till befrielse från ansvar för sin underlåtenhet att göra förbehåll åberopa att en inskrivning, som förelåg vid hans förvärv, före överlåtelsen dödats. Förverkanderegeln har alltså begränsats till att avse de i andra stycket behandlade fallen. På denna punkt överensstämmer förslaget med gällande rätt.
13 5.
Medan i 8—11 55 reglerats beståndet av särskild rättighet vid frivillig överlåtelse av fastigheten, behandlas i förevarande paragraf rättighetens sakrättsliga ställning vid exekutiv auktion. I detta hänseende äro de sär— skilda rättigheterna i huvudsak likställda med vissa andra sakrättstyper, som ej äro att hänföra till särskild rättighet, nämligen avtalad förköpsrätt (5 kap. 24 5), återköpsrätt (6 kap. 11 å), ränterätt (9 kap. 10 5 första st.) och födoråd (10 kap. 22 å). Liksom i nu anmärkta lagrum avses med exe- kutiv auktion såväl försäljning, som sker till gäldande av fordran för vilken fastigheten häftar, som ock försäljning, vilken sker i den ordning 70 & KL anvisar. Den allmänna regeln är, i överensstämmelse med gällande rätt, att rättigheten får vika, såframt ej försäljningen skett med förbehåll om rättighetens bestånd. Den är i lika mån tillämplig på huvudavtal och ändringsavtal. Huruvida exekutiv försäljning skall ske med eller utan för- behåll om särskild rättighets bestånd regleras i UL med de ändringar som beredningen däri föreslår, närmast i 107 5 (om förutsättningarna för rättighetens upptagande i borgenärsförteckningen). 113 och 114 55 (om lägsta budet och om förbehåll i vissa fall) samt 123 5 (om utrop och för- säljning). I övrigt har paragrafen erhållit samma avfattning som bestäm- melsen i 5 kap. 24 &; härom hänvisas till motiven till sistnämnda lagrum.
Verkan av att särskild rättighet ej förbehållits har, i överensstämmelse med vad som skett i motsvarande fall vid frivillig överlåtelse (11 å), angi- vits vara att rättigheten ej gäller mot nye ägaren. I likhet med vad som skett i 11 & innefattas icke däri att rättighetshavaren omedelbart frigöres från sin bundenhet av upplåtelsen. I detta sammanhang bör vidare erinras om de speciella bestämmelserna i 133 5 UL i dess nuvarande lydelse; enligt dessa kan nye ägaren genom passivitet bli bunden av arrende— eller hyres— avtal (första st. tredje p.) eller av ändringsavtal till avtal som nyss nämnts eller till avtal om rätt till elektrisk kraft (fjärde st.). Motsvarande regler ha, beträffande arrende och hyra, i förslaget upptagits i 12 kap. 29 5, 15 kap. 3 och 4 åå samt 16 kap. 28 å.
Såsom framgår av det nu anförda intager en huvudupplåtelse av rätt till elektrisk kraft vid exekutiv auktion — i motsats till vad som gäller vid fri— villig överlåtelse —— en mindre gynnad ställning än arrende och hyra. En- ligt beredningens mening hör, under förutsättning att kraften redan till- handahålles från fastigheten, en sådan rättighet likställas med ett tillträtt jordhruksarrende. Bestämmelse härom har upptagits i 21 kap. 10 5. Vad angår ändringsavtal har den i gällande rätt rådande likställigheten mellan arrende och rätt till elektrisk kraft bibehållits i förslaget (jfr 133 & UL och 21 kap. 10 5).
I fråga om rätt till annan i 21 kap. avsedd nyttighet än elektrisk kraft har, såsom framgår av 10 å i förevarande kapitel, beredningen i nära an- slutning till vad som nu gäller i fråga om jordhruksarrende föreslagit att vid frivillig överlåtelse av fastigheten en skriftlig upplåtelse skall gälla mot nye ägaren förutsatt att tillhandahållandet av nyttigheten redan före över-
låtelsen tagit sin början. En konsekvens härav torde vara att även vid exe- kutiv auktion rättigheten bör åtnjuta samma skydd som tillkommer arren- de; bestämmelse härom har upptagits i 21 kap. 11 g.
14 5.
I förevarande paragraf behandlas frågan om rättighetshavarens rätt till skadestånd, då rättigheten upphör i följd av att försäljning å exekutiv auk— tion skett utan förbehåll om rättighetens bestånd.
Gällande bestämmelser i detta ämne lägga i princip skadeståndsansvar på upplåtaren, vare sig försäljningen skett från honom eller från någon till vilken fastigheten sedermera överlåtits. Enligt särskilda i fråga om arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft meddelade regler svarar emellertid ny ägare lika med upplåtare. De allmänna skadeståndsbestämmelserna återfinnas be— träffande nyttjanderätt i 1 kap. 4 5 första stycket NJL, servitut i 3 5 ServL och rätt till elektrisk kraft i 16 5 första stycket 1920 års ElL. T ill dessa regler knyta sig bestämmelserna i IF om förverkande av skadeståndsrätt (53 å andra st., 56 5 2- mom. andra st. och 58 5 4 mom. andra st.). De sär— skilda reglerna om arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft återfinnas i 2 kap. 31 och 70 55 samt 3 kap. 28 & tredje stycket NJL ävensom i 19 5 1920 års ElL.
Beträffande grunden för den upplåtaren ålagda skadeståndsskyldigheten uttalade LB —— efter en återblick på då gällande rätt —— att det från rent principiell synpunkt sett torde kunna sägas att allenast av den omständig— heten att en fastighetsägare upplåtit nyttjanderätt till sin fastighet icke kun- de härledas skyldighet för honom att, därest nyttjanderätten vid fastighe- tens exekutiva försäljning ginge förlorad, gälda nyttjanderättshavaren ska— destånd; endast från beskaffenheten av den rättshandling som givit nytt- janderätten upphov kunde dras någon slutsats i sådant hänseende.1 Om upplåtelsehandlingen för upplåtaren ej medförde annan förpliktelse än att tillåta nyttjanderättshavaren att begagna fastigheten, kunde det synas som hade upplåtaren gjort nog, om han förskaffat nyttjanderättshavaren till- fälle att bereda sig fullt sakrättsligt skydd, och som han borde vara utan ansvar därest det oaktat nyttjanderätten vid fastighetens exekutiva försälj- ning frånginge nyttjanderättshavaren. Någon garantiplikt i sådant hän- seende skulle i dylikt fall icke åligga upplåtaren. Skulle emellertid sålunda nyttjanderättshavaren vara strängt begränsad till den säkerhet fastigheten såsom sådan kunde erbjuda, borde det, framhöll LB, å andra sidan vara honom öppet att tillgodonjuta denna säkerhet i hela den utsträckning vari det utan förfång för annans bättre rätt kunde ske. Sådant vore honom emel— lertid enligt gällande rätt betaget ; föreskriften i 53 5 första stycket IF inne- fattade att, i händelse nyttjanderätten vid exekutiv försäljning ginge förlo- rad, nyttjanderättshavaren icke för skadestånd hade förmånsrätt i köpe- skillingen, med mindre skadeståndet vore såsom fordran till visst belopp särskilt intecknat. Då LB icke kunnat ifrågasätta att vidtaga rubbning i ett
1 LB Is. 78 ff.
med grunderna för vår inteckningsrätt så nära sammanhängande stadgan- de, hade det synts av billighet påkallat att såsom allmän regel bibehålla grundsatsen om upplåtarens personliga ansvarighet i detta fall. LB fram— höll vidare att ansvarigheten borde avse allenast upplåtare men icke senare ägare av fastigheten. Därmed vore visserligen, enligt vad LB anförde, icke förnekat att dylik ansvarighet kunde komma att åligga jämväl en sådan. Men därav att, när han blev ägare av fastigheten, nyttjanderätten var gäl— lande mot honom följde i och för sig icke annat eller mer än att han, så länge han vore ägare av fastigheten, skulle låta nyttjanderättshavaren för- bliva i ostörd utövning av sin rätt. Att vid arrende och hyra förhållandet vore ett annat och att där ny ägare inträdde i upplåtarens alla skyldighe- ter samt i följd därav vore lika med honom ansvarig för avtalets fullgöran- de framginge av vad förslaget i 2 och 3 kap. innehölle. Huruvida eljest en dylik ansvarighet ålåge senare ägare vore enligt LBs mening beroende av vad vid överlåtelsen av äganderätten kunde ha i fråga om nyttjanderätten avtalats.
Såsom framgår av vad beredningen anfört vid 12 & föreligger motsvarande spörsmål vid frivillig överlåtelse. Vad angår exekutiv auktion måste emel— lertid även beaktas att förhållandena vid frivillig överlåtelse äro av väsent— ligt annan natur än vid exekutiv auktion. Vid frivillig överlåtelse rör frågan allenast rättighetens bestånd mot ny ägare. Det åsyftade skyddet kan alltid, utan nämnvärd kostnad eller olägenhet, åstadkommas genom rättighetens in- skrivning; dennas plats i företrädesordningen är härvid utan betydelse. Förutsättningarna för rättighetens bestånd vid exekutiv auktion äro helt andra. Huruvida vid denna rättigheten skall bibehållas eller ej är väsent- ligen beroende av det företräde som i förhållande till andra rättigheter i fas- tigheten kommer rättigheten till del. Det åsyftade skyddet kan i detta fall endast åvägabringas genom att rättigheten tillförsäkras ett betryggan- de läge i företrädesordningen. I detta fall är det förhållandet, att förbehåll enligt 8 & skett vid frivillig överlåtelse, utan betydelse. Även inskrivning, som beviljats för rättigheten, kan komma att vika, om den fordran för vil- ken exekutionen äger rum har bättre rätt än rättigheten.
Såsom nyss anförts avvisade LB ej helt den tanken att en ansvarighet för senare ägare än upplåtaren kunde föreligga men gjorde, bortsett från arrende och hyra, svaret å denna fråga beroende av vad vid överlåtelsen av äganderätten kunde ha avtalats mellan kontrahenterna. Detta förhållande lär dock ur rättighetshavarens synpunkt vara en alltför osäker grund, och det torde icke kunna undgås att denna fråga regleras i lag. Beredningen ut— går härvid från att den ansvarighet som redan enligt gällande lagstiftning åvilar upplåtaren icke kan eller lämpligen bör rubbas. Avtalsrättsligt sett torde, lika litet som i fråga om arrende och hyra, någon skillnad föreligga mellan upplåtarens och senare ägares ställning till rättighetshavaren. Be- redningen hänvisar i detta hänseende även till vad som anföres vid 15 5 i förevarande kapitel. Med den utvidgning till samtliga de i kapitlet behand—
lade rättighetstyperna som beredningen föreslår i sistnämnda lagrum synes följdriktigt att även ansvarighetsreglerna anpassas därefter.
I överensstämmelse med förslagets allmänna ståndpunkt att såväl upp- låtaren som senare ägare ha att bära ansvaret för rättighetens bestånd ej allenast under den tid envar är ägare utan även därefter, så länge upplå- telsen eljest skulle vara gällande, stå bestämmelserna i förslaget om befo- genhet för fastighetsägaren att låta inskriva rättigheten och därigenom även i förhållande till efterföljande ägare trygga rättighetens bestånd. Denna befogenhet är uppenbarligen vid exekutiv auktion av större betydelse än vid frivillig överlåtelse.
I detta sammanhang torde även böra beaktas den ställning som tillkom- mer exekutionsgäldenären. Enligt gällande rätt är han i allmänhet ansva- rig allenast då rättigheten upplåtits av honom. Även i detta fall förekom- mer dock ett utvidgat ansvar vid arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft; vid dessa rättighetstyper svarar exekutionsgäldenären även för rättighet, som upplåtits av föregående ägare.
Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för att exekutions- gäldenärens ansvar generellt utvidgas på sätt som redan nu gäller i fråga om de särskilt angivna rättighetstyperna. Till stöd härför må framhållas att det i allmänhet är exekutionsgäldenärens underlåtenhet att fullgöra de betalningsförpliktelser vilka han antingen övertagit från föregående ägare eller ock själv iklätt fastigheten som utgör den omedelbara anledningen till den exekutiva försäljningen och därmed även till rättighetens bortfall (jfr 82 & UL och 18 5 2 mom. IF).1
De regler som beredningen föreslår angående exekutionsgäldenärens an— svar och som vid frivillig överlåtelse motsvaras av 12 5 första stycket ha upptagits i första stycket av förevarande paragraf. Av dessa regler framgår att gäldenären alltid svarar för rättighetens bortfall vid exekutiv auktion, på vad grund rättigheten än varit gällande mot honom. Frågan om ansva— ret för tidigare överlåtare behandlas —— i väsentlig överensstämmelse med motsvarande bestämmelser i 12 å andra stycket ..,- uti andra stycket av före- varande paragraf. Enligt detta lagrum svarar i princip även tidigare över— låtare för rättighetens upphörande. Den omständigheten att rättigheten var inskriven, då överlåtelsen skedde, medför ej heller i detta fall befrielse från skadeståndsskyldigheten.
Vid ansvarsfrågans bedömande har i det föregående bortsetts från vissa omständigheter, som enligt gällande rätt tillagts särskild betydelse. I detta sammanhang åsyftas närmast dels de ansvarsfrågor som sammanhänga med upplåtelsens form samt upplåtelsens karaktär av benefik eller onerös och dels frågan om preklusion av skadeståndsansvaret.
Såsom framgår av vad beredningen yttrat vid 12 5 har beredningen an- sett att det icke bör utgöra någon särskild ansvarsgrund för upplåtaren att upplåtelsen, i de fall då valfrihet föreligger i fråga om formen, icke gi- vits skriftlig form. Frågan om upplåtelsens form är enligt gällande regler
1 Se Olivecrona, Förfarandet s. 19. 21—541886 II
av särskild betydelse beträffande ansvaret för benefika upplåtelser. Dessa regler innebära att, när upplåtaren själv är exekutionsgäldenär, något an- svar för sådan upplåtelse icke åvilar honom. Däremot är upplåtaren ansva- rig, då han vid överlåtelse av fastigheten icke iakttagit något av vad på 110- nom ankommit för att bereda rättighetshavaren rätt att få rättigheten inskri- ven. LB motiverade denna ståndpunkt därmed att en upplåtarens garanti— plikt i detta fall knappast skulle vara förenlig med vad på andra områden finge anses vara svensk rättsuppfattning. Då emellertid även vid benefika upplåtelser upplåtaren vore i förhållande till rättighetshavaren underkastad skyldigheten att vid överlåtelse av fastigheten lämna honom tillfälle att ber/eda sin rätt sakrättsligt skydd, följde därav att, om verkan av hans underlåtenhet därutinnan framträdde först vid den exekutiva auktionen, han enligt LBs mening icke borde undgå att utgiva ersättning.
Mot att vid benefika upplåtelser rättighetshavaren principiellt själv har att svara för rättighetens bestånd vid exekutiv auktion synes enligt bered- ningens mening icke vara något att erinra. Såsom LB framhållit torde det icke stå i överensstämmelse med allmänna avtalsförutsättningar att i en benefik upplåtelse inrymma en garantiplikt av denna omfattning. Undan— taget från huvudregeln torde främst avse det fall att, då valfrihet föreligger mellan skriftlig och muntlig form för upplåtelsen, denna skett muntligen och följaktligen, ehuru den vid överlåtelse förbehållits, icke kan inskrivas. Av den uppfattning som beredningen tidigare uttalat i denna fråga följer att rättighetshavaren även i detta fall bör bära konsekvenserna av att muntlig form kommit till användning. Nyssnämnda i gällande rätt upp- ställda undantagsregel lär vidare äga tillämpning, om den benefika upplå- telsen visserligen skett i skriftlig handling och vid överlåtelsen förbehållits men upplåtelsehandlingen innefattar förbud mot inskrivning. Ett dylikt förbud är emellertid enligt 7 5 i förevarande kapitel utan verkan. Av nu anförda skäl bör enligt beredningens mening som allmän regel gälla att rät— tighetshavaren ej äger rätt till skadestånd för benefik upplåtelses bortfall vid exekutiv auktion, vare sig upplåtelsen är muntlig eller den skett ge- nom skriftlig handling. Från denna allmänna regel göres enligt förslaget ett enda undantag. Även undantaget avser såväl muntliga som skriftliga upp- låtelser. Undantaget rör det fall att den exekutiva försäljningen sker i den ordning 70 & KL anvisar. Då konkursboet, såframt återvinning ej ägt rum, är ansvarigt även för sådan benefik upplåtelse, torde konkursboet ock vara skyldigt att uppgiva rättigheten vid auktionen. Såsom framgår av bered- ningens förslag till ändrad lydelse av 114 & UL kan vid dylik försäljning för— behåll ske om bl. a. särskild rättighet, ändå att den ej grundar sig å skriftlig upplåtelse.
Såsom beredningen anfört vid 12 å andra stycket om tidigare överlåtares ansvarighet vid frivillig överlåtelse är detta ansvar väsentligen att anse som en garantiförpliktelse. I överensstämmelse härmed bör i stort sett samma preklusion av ansvaret gälla i fråga om rättighetens upphörande vid exe- kutiv auktion. Vad angår bestämmelserna i 12 & togo dessa sikte på huru-
vida överlåtaren vid sin överlåtelse iakttagit vad enligt 8 5 ålegat honom. Detta förhållande är emellertid, då fråga är om rättighetens bortfall å exekutiv auktion, utan betydelse. Måhända skulle vissa skäl kunna an- föras för att en sådan preklusionsregel skulle vara beroende av att vid över- låtelsen inskrivning för rättigheten var beviljad (jfr 53' 5 andra st. IF). Att på detta sätt utesluta preklusionsregelns tillämplighet, då inskrivning ej ägt rum, skulle innebära att fastighetsägaren Oberoende av anmälan under hela upplåtelsetiden svarade för rättighetens bestånd och detta oavsett hu- ruvida rättighetshavaren underlåtit att genom inskrivning söka trygga rät- tigheten.
I tredje stycket av förevarande lagrum har upptagits en bestämmelse, enligt vilken med skadestånd, som skall utgå vid rättighetens upphörande, likställes sådant tillskott som rättighetshavaren vid den exekutiva auktio- nen utgivit för rättighetens bibehållande vid försäljningen. Huruvida en särskild rättighet, som ej faller inom lägsta budet, skall förbehållas vid exe- kutiv försäljning regleras väsentligen av bestämmelserna i 123 5 UL. Dessa bestämmelser innebära i sin nuvarande lydelse att, då vid utrop av fastig— heten med förbehåll om rättighetens bestånd ur den då bjudna köpeskil— lingen borgenär, som äger bättre rätt, ej kan erhålla full gottgörelse, rättig- hetshavaren kan förhindra nytt utrop utan förbehåll genom att genast till auktionsförrättaren erlägga vad som brister i den bjudna köpeskillingen för att borgenärens fordran skall bli täckt.
Någon rätt för rättighetshavaren att få ersättning för sådant tillskott från den eller de för rättighetens bestånd ansvariga finnes f. n. ej stadgad. Till stöd för ersättningsrätt i detta fall kan framhållas att genom rättighetsha— varens tillskott förebyggts en situation, där skadeståndsskyldighet eljest skulle inträda, samt att tillskottet alltså sker även i den eller de skade- ståndsskyldigas intresse. En sådan ersättningsrätt synes ock väl överens— stämma med den garantiplikt i fråga om rättighetens bestånd vid den exe- kutiva auktionen som enligtlförslaget anses förenad med upplåtelsen och som utgör grundvalen för de föreslagna ansvarighetsreglerna. En ersätt— ningsrätt av detta slag kan uppenbarligen icke utsträckas utöver den ram inom vilken rätt till skadestånd skulle i motsvarande fall kunnat göras gällande.
I detta sammanhang må erinras att beredningen föreslår vissa ändringar i ULs bestämmelser i ämnet, åsyftande en maximering av tillskottet till det mervärde som erhålles för fastigheten, då den utropas utan förbehåll. Re- dan av den sålunda föreslagna anordningen torde följa en viss begränsning av tillskottets storlek. Till vilket belopp ett sådant tillskott kan stiga ligger dock utanför den eller de ersättningsskyldigas kontroll. Med hänsyn härtill torde ersättningsskyldigheten objektivt sett böra begränsas till ett högsta belopp, som ej överstiger det skadestånd som eljest skulle tillkomma rät- tighetshavaren, d. v. s. rättighetens värde. Endast för det fall att tillskottet hålles inom denna gräns kan det ur ekonomisk synpunkt anses berättigat. Kommer rättighet, som sålunda bevarats, vid en senare exekutiv auktion
att upphöra eller göres då för dess bevarande nytt tillskott, bör uppenbarli- gen å det värde som rättigheten då äger avräknas vad rättighetshavaren ti- digare uppburit.
I sista stycket av förevarande paragraf meddelas bestämmelser om för- verkande av den ersättningsrätt som enligt paragrafens tre första stycken tillkommer rättighetshavaren. Bestämmelserna motsvara de stadganden som i fråga om frivillig överlåtelse upptagits i 12 & tredje stycket. Utgångsläget är dock i viss mån ett annat. Förutsättningen för att särskild rättighet, som gäller mot exekutionsgäldenären, skall kunna förbehållas vid auktionen är att rättigheten är inskriven eller, i fråga om icke inskriven rättighet, att upplåtelsen skett genom skriftlig handling; i sistnämnda fall medtages dock rättigheten i borgenärsförteckningen allenast om handlingen blivit av rättsägaren ingiven till auktionsförrättaren eller eljest är för honom till- gänglig (107 & UL). Vid utmätningstillfället skola handlingar av detta slag avfordras exekutionsgäldenären jämte uppgift å vederbörande rätts- ägare (79 å UL). Angående tid och plats för auktionen skall utfärdas kun- görelse, varjämte innehavare av rättighet, som hör vid auktionen iaktta- gas, skall såvitt möjligt särskilt underrättas (101 och 103 55 UL).
Utsikterna för rättighetens bevarande äro väsentligen beroende av rättig- hetens företrädesläge. Bestämmelser härom äro meddelade vad angår in- skrivna rättigheter i 24 kap. i förslaget och i fråga om oinskrivna i 19 å i detta kapitel. Inskrivna rättigheter äga alltid företräde framför de oin- skrivna.
Av vad nu anförts följer att en försämring av det företrädesläge som rät— tigheten en gång intagit kan inverka på utsikterna till dess bibehållande vid auktionen. Har sålunda, sedan rättigheten en gång inskrivits —— detta kan ha skett på ansökan av fastighetsägaren -—— rättighetshavaren låtit döda inskrivningen, medför väl detta ej att rättigheten ej kan bevakas, men en följd av dödningen är i allmänhet att rättighetens företrädesläge försämras. Resultatet blir uppenbarligen detsamma, om inskrivningen nedsättes. En försämring av rättighetens prioritet vid auktiOnen kan ock inträda till följd av överenskommelse enligt 118 & UL. Sådan överenskommelse förutsätter emellertid medverkan av exekutionsgäldenären.1
Vad angår oinskrivna rättigheter är läget i viss mån enahanda. I detta sammanhang inställer sig emellertid frågan angående påföljden av att, på grund av underlåtenhet att vid auktionen bevaka rättigheten, denna icke kommer att upptagas i borgenärsförteckningen. Ansvaret för att rättighe- ten ej kommer att iakttagas vid auktionen torde i första hand åvila exeku- tionsgäldenären, vilken alltid skall särskilt kallas till auktionen (103 5 UL). Den omständigheten att rättighetshavaren underlåtit att vid auktionen be- vaka rättigheten bör alltså ej läggas honom till last.
På grund av vad beredningen sålunda anfört har i sista stycket såsom förverkandegrunder upptagits att rättighetshavaren låtit meddelad inskriv— ning dödas eller inskrivning, som är beviljad eller sökt, nedsättas. eller till
1 Jfr Olivecrona, Förfarandet s. 56 f.
följd av överenskommelse vid auktionen låtit rättighetens företrädesläge el- jest försämras.
Förverkande bör, liksom i fall som avses i 12 &, uppenbarligen icke inträ- da som påföljd i förhållande till den som lämnat sitt samtycke till den åt— gärd varom är fråga. I vissa fall torde sådan åtgärd vara utan betydelse. Detta kan vara förhållandet, då rättigheten redan från början haft ett så utsatt läge att av auktionens resultat uppenbart framgår att rättigheten, även om den kvarstått i sitt gamla läge, skulle ha uppoffrats. Vid avfatt- ningen av sista stycket har hänsyn tagits till nu angivna förhållanden (jfr 8 kap. 25 5 samt därtill hörande motiv).
Av den särskilda betydelse som vid exekutiv auktion tillkommer rättig— hetens prioritet torde följa att reglerna om förverkande böra avse hela kretsen av ansvariga; också denna ståndpunkt har kommit till uttryck i sista stycket. Även rätt till skadestånd av exekutionsgäldenären, vilken rätt f. n. ej kan förverkas, blir sålunda principiellt underkastad dessa regler. I detta sammanhang må dock erinras om att enligt 31 kap. 9 & nedsättning av rättigheten icke kan äga rum utan fastighetsägarens samtycke; att för dödning sådant samtycke erfordras framgår av vad som anförts vid 12 & i förevarande kapitel.
15 5.
I förevarande paragraf behandlas frågan om ny ägares rättigheter och för- pliktelser i förhållande till innehavare av särskild rättighet i fastigheten. Bestämmelser, motsvarande de här upptagna, finnas i gällande rätt alle- nast beträffande arrende (2 kap. 30 och 31 samt 70 55 NJL), hyra (3 kap. 28 å tredje st. NJL) och rätt till elektrisk kraft (18 och 19 åå 1920 års ElL). Vad angår övriga nyttjanderätter _ bortsett från tomträtt och vattenfalls— rätt —— samt servitut synes gällande rätt utgå från det betraktelsesättet att nye ägaren i princip blott har att tåla rättighetens utövning.1 Till stöd för den speciella regleringen i NJ L åberopade LB att, om ett arrende- eller hyres- avtal skulle gälla mot ny ägare, innebure detta icke allenast att den nye äga- ren vore pliktig att tillåta arrendatorn eller hyresgästen att fortfarande ut— öva rättigheten; arrende- eller hyresförhållandet medförde ej sällan en mångfald av ömsesidiga, successivt inträdande rättigheter och förpliktelser, i avseende å vilka en närmare reglering vore erforderlig.2 Liknande syn— punkter lära ha anlagts i fråga om rätt till elektrisk kraft.3
Enligt beredningens mening kan en dylik kategoriskillnad inom de sär- skilda rättigheterna icke upprätthållas. Redan f. n. torde enligt allmänna rättsgrundsatser, oberoende av stadgande i lag, med fastighetens överlåtelse de rättigheter som tillkomma upplåtaren övergå å nye ägaren. Rättsförhål- landet mellan den nye ägaren och rättighetshavaren som gäldenär är i detta fall principiellt att bedöma enligt samma regler som då ett enkelt skulde—
1 Se bl. a. LB ls. 79 f. samt NJA II 1908 ur 5 s. 15. 2 NJA 111908 nr 5 s. 91 och 155. ” NJA 111920 5. 608 ff.
brev överlåtes å ny borgenär. I angivna fall äger nye borgenären ej mot gäldenären bättre rätt än den som överlåtaren ägde; dock har gäldenären ej rätt till kvittning för genfordran hos överlåtaren som han förvärvat efter den tid då överlåtelsen blev honom kunnig eller han fick skälig anledning till förmodan därom (27 och 28 55 SkL). Såsom LB framhållit skulle en så vidsträckt rätt till invändningar från rättighetshavarens sida medföra en alltför stor otrygghet för nye ägaren.1 Enligt 2 kap. 30 å andra punkten samt 70 & NJL må med hänsyn därtill ej å arrendebelopp, som förfaller till betalning mer än ett år efter det arrendatorn fick kunskap om överlåtelsen, arrendatorn avräkna vad han må ha att fordra av förre ägaren, ej heller gäller i fråga om sådant arrendebelopp betalning som arrendatorn erlagt till förre ägaren eller annan uppgörelse som träffats med denne, med mind— re nye ägar-en därom hade kunskap, när överlåtelsen skedde. Motsvarande bestämmelser skola iakttagas i fråga om hyra och rätt till elektrisk kraft, dock är den nyssnämnda tidsfristen för dessa fall bestämd till sex månader (3 kap. 28 & tredje st. NJL, 18 å andra p. 1920 års ElL). Enligt beredning— ens mening tala övervägande skäl för en sådan begränsning av invändnings— rätten ej allenast i fråga om arrende och hyra samt rätt till elektrisk kraft utan även beträffande övriga särskilda rättigheter. Analogien med de reg- ler som i detta hänseende f. n. gälla beträffande rätt till elektrisk kraft är i vissa fall, t. ex. vid servitut, påtaglig. Även vid sistnämnda rättighetstyp kan vederlaget utgå i särskilda poster under hela den tid rättigheten äger bestånd. Av nu anförda skäl lära här avsedda lagrum böra utvidgas att avse särskilda rättigheter över huvud taget.
I fråga om nye ägarens skyldigheter mot innehavare av arrende, hyra el— ler rätt till elektrisk kraft gäller f. n. att, om upplåtelsen skall gälla mot nye ägaren, denne i förre ägarens ställe skall svara för de fastighetsägaren åliggande förpliktelser vilka skola fullgöras efter det nye ägaren övertog fastigheten. Att rättighetshavaren sålunda måste finna sig i att utan hans medgivande en annan än upplåtaren inträder också i dennes förpliktelser på grund av upplåtelsen innebär en av 'de faktiska förhållandena betingad av- vikelse från vad i allmänhet gäller om succession. Tidigare ägares fullgörelse- skyldighet kvarstår dock som en rättighetshavaren tillkommande rätt till skadestånd, om och i den mån nye ägaren brister i fullgörandet. Denna ska- deståndsrätt är emellertid beroende av att anmälan göres inom viss tidsfrist; i annat fall anses rättighetshavaren ha tagit den nye ägaren för god i den tidigares ställe. Ej heller i nu åsyftade delar är det enligt beredningens me- ning befogat att fortfarande upprätthålla en kategoriskillnad inom de sär- skilda rättigheterna. Redan i gällande rätt saknas icke —— vid sidan av ar— rende, hyra och rätt till elektrisk kraft —— exempel på att skyldighet till po- sitivt handlande kan åvila fastighetsägaren (2 5 ServL). Även eljest kan i följd av upplåtelseavtalet sådan skyldighet åvila fastighetsägaren, t. ex. i fråga om nyttjanderätter som icke äro att hänföra till arrende eller hyra. Det förefaller icke rimligt, om sådana åtaganden i förhållande till rättighets-
1 LB I 3. 160 f.
havaren skulle åvila allenast upplåtaren även sedan denne överlåtit fastig- heten och sålunda icke längre äger rådighet över densamma. Beredningen har därför funnit att också de speciella bestämmelser vilka för fall av fas— tighetens överlåtelse reglera ansvaret för fastighetsägarens förpliktelser mot innehavare av arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft böra utvidgas att avse alla särskilda rättigheter. Såsom framgår av det föregående har bered- ningens ställning till denna fråga även haft inverkan å utformningen av an- svarighetssystemet enligt 12 och 14 åå.
I överensstämmelse med vad nu anförts innefattar förevarande paragraf motsvarighet med allmän räckvidd till de förut nämnda, i NJL och 1920 års ElL upptagna specialbestämmelserna om arrende, hyra och rätt till elektrisk kraft. Sagda bestämmelser avse omedelbart allenast förhållandena vid fri- villig överlåtelse. Beträffande förvärv å exekutiv auktion äro motsvarande regler meddelade i 133 5 UL. Till frågan om avfattningen av dessa regler återkommer beredningen i samband med de ifrågasatta ändringarna i UL. I tredje stycket av förevarande paragraf har intagits en hänvisning till nämnda regler.
I förevarande lagrum behandlas icke överlåtelse å rättighetshavarens sida. En sådan överlåtelse fritager principiellt icke, utan medgivande av fastig— hetsägaren-borgenären, den ursprunglige rättighetshavaren från hans för— pliktelser (jfr 3 kap. 7 & NJL, motsv. 16 kap. 7 5 i föreliggande förslag). Är rättigheten såsom vid servitut och vissa jämförliga rättigheter förenad med äganderätten till viss fastighet, kan enligt förslaget vid överlåtelse av denna fastighet även nye ägaren komma att bli betalningsskyldig för veder- lag som förfallit inom viss tid före överlåtelsen. Bestämmelser härom äro meddelade vad angår servitut i 19 kap. 9 '$, rätt till elektrisk kraft eller an— nan sådan nyttighet i 21 kap. 2 och 11 515 samt samfällighetsrätt i 22 kap. 7 5.
De av beredningen föreslagna bestämmelserna i första och andra stycke- na uppvisa, frånsett utsträckningen av tillämpningsområdet, endast smärre avvikelser från sin motsvarighet i gällande rätt. I fråga om begränsningarna i rättighetshavarens rätt till invändningar har, i anslutning till stadgandet i 28 & SkL, med rättighetshavarens kännedom om överlåtelsen likställts att han haft skälig anledning till förmodan därom, varjämte lika med det fall att nye ägaren ägt kännedom om uppgörelse mellan rättighetshavaren och förre ägaren behandlats den situationen att nye ägaren bort äga sådan kän— nedom. Å nye ägarens sida måste uppenbarligen en sådan kännedom alltid anses föreligga, när förhållandet framgår redan av fastighetsägarens exem— plar av upplåtelsehandlingen med därå gjorda anteckningar. I överensstäm- melse med vad för motsvarande fall uttalats vid 12 5 har vidare beträffande anmälan om förre ägarens bibehållande vid skadeståndsansvar uppställts krav på skriftlig form, varjämte utgångspunkten för den tid av sex månader inom vilken sådan anmälan skall göras ändrats från dagen, då nye ägaren fick lagfart å sitt fång, till tidpunkten, då rättighetshavaren erhöll känne— dom om överlåtelsen. Slutligen har uttalats att, då anmälan skett enligt 12
eller 14 å, sådan anmälan fritager från särskild anmälan enligt förevarande lagrum.
16 5.
I detta lagrum behandlas frågan om verkan av förbehåll, varigenom en avvikelse skett från de i 8—11 55 meddelade reglerna angående särskild rät- tighets bestånd vid frivillig överlåtelse eller från de i 12, 14 och 15 gg upp— tagna bestämmelserna om rättighetshavarens rätt till skadestånd eller an— nan ersättning.
En avvikelse från stadgandena i 8—11 55 skulle kunna ifrågakomma i två riktningar; den kan innefatta antingen en utvidgning av de i lagen an- givna grunderna för rättighetens bestånd eller ock ett upphävande av eller en inskränkning i nämnda grunder.
Vad först angår frågan om en utvidgning ligger i sakens natur att en sådan i allmänhet berör tredje mans intresse. Av större praktisk betydelse äro så- dana fall då med förbehållet åsyftas ett upphävande av eller en inskränk— ning i det sakrättsskydd som rättighetens innehavare enligt lagens bestäm— melser skulle åtnjuta. Upplåtaren kan sålunda vilja frigöra sig från skyl- digheten att göra förbehåll och därmed även från den skadeståndsskyldig- het som är förenad med underlåtenhet i detta hänseende. Vad angår det i 8 å andra stycket upptagna stadgandet om ny ägares bundenhet av skriftlig upplåtelse angående rätt till elektrisk kraft skulle förbehållet kunna inne— fatta, att detta stadgande icke skall äga tillämpning eller att bundenheten skall bero av sådant förbehåll som avses i första stycket av nämnda para- graf. Slutligen kan förbehållet avse förbud mot inskrivning.
Vilken ståndpunkt gällande lagstiftning intager till dessa spörsmål synes icke vara fullt klart (jfr 2 kap. 3 5 och 3 kap. 28 5 första st. NJL). Till stöd för att de i 1 kap. 3 % NJL meddelade bestämmelserna äro av dispositiv karaktär torde måhända kunna anföras att, då enligt gällande rätt upplå- taren äger genom förbud mot inskrivning i viss mån hindra att upplåtel— sen kan sakrättsligt skyddas på det mest effektiva sätt som över huvud står till buds, det uppenbarligen ligger nära till hands att antaga att samma befogenhet tillkommer honom beträffande andra till sin verkan mera be- gränsade åtgärder som utgöra betingelser för rättighetens bestånd mot ny ägare.
Den ovisshet om lagstiftningens innebörd som i detta hänseende förelig- ger bör enligt beredningens mening om möjligt avlägsnas. Vid 7 5 i detta kapitel har beredningen utvecklat de skäl som tala för att den dispositiva karaktären av reglerna om rätt till inskrivning ej längre bör bibehållas. De nu i fråga om arrende och hyra gällande bestämmelserna vila ock på den uppfattningen att det sakrättsskydd som rättigheten enligt dessa bestäm- melser åtnjuter icke får genom förbehåll upphävas. Uti sitt i kapitelinled- ningen återgivna yttrande uttalade lagrådet att stadgandena i 1 kap. NJL genom sitt innehåll och sin avfattning framstode som tvingande; detta uttalande torde främst avse de nu behandlade rättsreglerna. Dessa regler
böra, oberoende av den ståndpunkt som gällande rätt i detta hänseende må anses intaga, enligt beredningens mening göras tvingande.
Ett mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren träffat avtal kan avse att upplåtelsetiden begränsas till fastighetsägarens eget innehav av fastig- heten. I detta fall gäller alltså frågan ej upplåtelsens bestånd mot ny ägare; upphör rättigheten med överlåtelsen, finnes ej något utrymme för ett för— behåll om rättighetens fortsatta bestånd. Huruvida ett förbehåll om be- gränsning av upplåtelsetiden är gällande är att bedöma enligt de rättsregler som avse tiden för upplåtelsen. Att vid jordhruksarrende en sådan begräns— ning i regel icke är tillåten följer av bestämmelserna i 2 kap. 2 och 3— 55 NJL.
En särskild ställning intager frågan om rättighetens bestånd vid exekutiv auktion. I detta fall företrädes fastighetens ägare av auktionsförrättaren; denne har därvid att handla enligt de i UL meddelade bestämmelserna som, i den mån ej annat stadgats, äro av tvingande karaktär. Huruvida vid auk— tion förbehåll om rättighetens bestånd skall äga rum avgöres enligt nämnda regler. Något särskilt stadgande om att bestämmelserna i 13 & äro tvingande erfordras alltså ej i detta sammanhang.
Av den tvingande karaktär som beredningen anser sig böra tillägga de i 8—11 55 upptagna bestämmelserna om rättighets bestånd mot ny ägare tor- de följa att ej heller motsvarande skadeståndsregler i 12 & böra kunna genom förbehåll åsidosättas till men för rättighetshavaren. Dessa regler ha till syfte att utgöra en sanktion mot en överlåtare, som åsidosätter sina skyl- digheter enligt 8—11 55; utan en sådan sanktion skulle dessa bestämmelser kunna utan påföljd helt sättas ur funktion. Vad nu sagts äger i stort sett tillämpning i fråga om den rätt till skadestånd och annan ersättning som tillförsäkrats rättighetshavaren enligt 14 5 och, med hänsyn till det nära sambandet med nyss behandlade ersättningsregler, även beträffande rättig- hetshavarens rätt till skadestånd enligt 15 &.
I överensstämmelse med vad nu anförts har förevarande lagrum avfattats.
17 &.
I syfte att undanröja den osäkerhet i fideikommissarrendatorernas be- sittning som förelåg i följd därav att arrendeavtalen upphörde att gälla vid fideikommissrättens övergång till ny innehavare antogs år 1921 en lag av huvudsakligen det innehållet att ett för viss tid eller arrendatorns livstid slutet arrendeavtal rörande annan fideikommissjord än huvudgård skulle gälla jämväl för ny innehavare av fideikommisset, därest icke i närmare an— given ordning förklaring vunnes att avtalet icke skulle vara bindande.1 La- gens bestämmelser infogades år 1927, efter viss ändring, i NJL, där de upp- togos i 2 kap. 56 och 57 55.2
I sitt den 9 november 1938 avlämnade betänkande med förslag till änd- ringar i arrendelagstiftningen anförde 1936 års arrendeutredning att, i an- ledning bl. a. av att ifrågavarande bestämmelser utvidgats till att avse jäm-
1 NJA 111921 5. 750 ff. 2 NJA 111928 5. 68 ff.
väl hyresavtal och med hänsyn till lagförslagets allmänna uppställning, be- stämmelserna synts böra överföras till 1 kap. NJL och där upptagas i en ny 9 5.1 I detta sammanhang sade sig arrendeutredningen vilja förutskicka att, därest framdeles en avveckling av bestående fideikommiss skulle komma till stånd —— i vilket fall liknande bestämmelser torde komma att erfordras med avseende å arrendeavtals giltighet efter fideikommissegendomens för— vandling till fri egendom _ paragrafen torde kunna ersättas med dylika bestämmelser i den särskilda lag som kunde vara behövlig för avvecklingens genomförande.
Arrendeutredningens ifrågavarande förslag upptogs i ett till lagrådet re— mitterat förslag till lag angående ändring i vissa delar av NJL. Lagrådet — som avstyrkte den föreslagna utvidgningen av bestämmelserna till att avse även hyresavtal — uttalade bl. a. att, oavsett frågan om utsträckningen av tillämplighetsområdet, placeringen i 1 kap. 9 & NJL knappast syntes kuin- na godtagas, ej ens som ett provisorium.2 Lagrådet förordade att bestämmel- serna placerades i 2 kap. NJL; ansåges de böra gälla jämväl hyra, kunde hänvisning ske i hyreskapitlet (3 kap.).
I propositionen, vari arrendeutredningens förslag oförändrat upptogs, uttalade departementschefen att han icke ansett sig böra frångå förslaget att bestämmelserna skulle avse jämväl hyresavtal.3 Snarare kunde det en— ligt hans mening ifrågasättas, om icke regleringen borde ytterligare utvid— gas, så att den komme att omfatta nyttjanderättsavtal i allmänhet. Frågan härom syntes dock lämpligen kunna övervägas i samband med den pågående revisionen av JB. Därvid torde jämväl det av lagrådet väckta spörsmålet angående reglernas placering erhålla en definitiv lösning.
Fideikommissutredningen, som tillkallats enligt Kungl. Maj:ts bemyndi— ganden den 6 juni 1952 och den 30 april 1953 för att verkställa utredning av frågan om fideikommissens avskaffande, har ännu ej avslutat sitt arbete. Enligt vad beredningen inhämtat ämnar utredningen i sitt förslag till lag om avveckling av fideikommiss upptaga vissa bestämmelser med avseende å arrende- och hyresavtals giltighet mot den som i och med avvecklingen mottagit fideikommissegendom såsom fri egendom men däremot icke någon motsvarighet till reglerna i 1 kap. 9 5 NJL.
I nu angivna läge finner beredningen sig sakna anledning att upptaga frågan om utvidgning av ifrågavarande bestämmelser till att avse nyttjande— rättsavtal i allmänhet eller ev. alla slag av upplåtelser av särskild rättighet. Å andra sidan synes tiden ännu icke vara inne att föreslå några förändring- ar i fråga Om bestämmelsernas placering.
Av nu anförda skäl har beredningen i förevarande paragraf upptagit de ifrågavarande bestämmelserna utan andra än redaktionella förändringar. I andra stycket har tillfogats en hänvisning till reglerna i 12 kap. 39 å andra stycket, 15 kap. 1 5 andra stycket och 16 kap. 37 å tredje stycket; ej heller häri ligger någon saklig ändring.
* NJA 111944 5. 156 ff. ” NJA 111944 5. 160. ' NJA II 1944 s. 160.
18 och 19 55.
I förevarande båda lagrum regleras frågan om det inbördes företrädet mellan flera särskilda rättigheter i samma fastighet såväl i fråga om deras utövning i allmänhet (18 5) som ock beträffande den ordning i vilken de skola iakttagas vid exekutiv auktion eller eljest (19 5). I detta kapitel är dock fråga allenast om företrädet mellan oinskrivna rättigheter. Det mera allmänna spörsmålet om företräde på grund av inskrivning behandlas i 24 kap.
Att en rättighet äger företräde framför en annan rättighet i samma fas- tighet innebär, såsom uttalas i 24 kap. 2 5, att den andra rättigheten må göras gällande allenast om och i den mån det kan ske utan förfång för den rättighet som äger företräde. De kollisionsfall som sålunda kunna uppkom— ma gestalta sig med hänsyn till rättigheternas natur väsentligt Olika. Nytt— janderätter och servitutsrätter, som äro lokaliserade till skilda delar av sam- ma fastighet, äro beträffande sin utövning uppenbarligen helt oberoende av varandra. Något faktiskt beroende föreligger ej heller mellan en nyttjande- rätt eller servitutsrätt å ena sidan och en vederlagsrätt eller en rätt till elektrisk kraft å den andra. Flera till samma kraftstation lokaliserade rät— tigheter av sistnämnda slag kunna, om kraftstationens kapacitet och kraft— tillgång äro tillräckliga, bestå vid sidan av varandra. Förhållandet blir ett annat, om företrädet tillkommer en rättighet, som avser betalningsanspråk i fastigheten, t. ex. panträtt. Ett sådant betalningsanspråk, vilket till Objekt har hela fastigheten, kan för att bli tillgodosett vara beroende av beståndet av varje annan rättighet i fastigheten, denna må vara lokaliserad eller ej. Huruvida så är förhållandet kan avgöras först i samband med betalnings— anspråkets realisation, t. ex. genom exekutiv auktion. Nu anmärkta skillnad mellan de allmänna rättsreglerna om företräde och förevarande regler om företrädet vid exekutiv auktion har kommit till uttryck i avfattningen av 19 5 första stycket.
De nu gällande allmänna bestämmelserna om företrädet mellan flera oin- skrivna nyttjanderätter upptagas i 1 kap. 5 & NJL; de äro på grund av hän- visning i 3 5 ServL att tillämpa även i fråga om servitut. Avgörande för före- trädet är tidpunkten för upplåtelsen. Även vad angår företrädet vid exekutiv auktion utgår bestämmelsen i 123 5 andra stycket UL från denna uppfatt— ning; vid utropet skall iakttagas det företräde som på grund av inskrivning eller tidigare upplåtelse tillkommer rättigheterna i förhållande till var- andra så att rättighet, som har företräde framför annan, skall vika först efter denna (jfr 107 & UL).1 Frågan om tidsföljden mellan upplåtelserna är uppenbarligen av betydelse ej allenast då ingendera rättigheten är inskriven utan även för det fall att inskrivning för rättigheterna sökts samma dag. Även för detta fall är i allmänhet tidpunkten för upplåtelsen bestämmande. Det nu sagda gäller sålunda enligt 50 5 IF beträffande nyttjanderätt samt enligt 56 5 2 mom. samma förordning i fråga om servitut. I huvudsak gälla ock motsvarande bestämmelser i fråga om rätt till elektrisk kraft; i
1 Se LB I 8. 305 samt Olivecrona, Förfarandet s. 47 f. med där anförd litteratur.
detta fall har dock konkurrensregeln begränsats till att avse exekutiv auk- tion, varjämte i fråga om rättigheter som upplåtits samma dag tillfogats den regeln att de, då inskrivning sökts samtidigt eller de utan inskrivning göras gällande vid auktionen, åtnjuta lika rätt (15 å sista st. 1920 års BIL, 58 5 3 mom. IF).1
Den nu gällande huvudregeln torde alltjämt böra bibehållas, såvitt angår företrädet, mellan oinskrivna rättigheter. Det kunde måhända ifrågasättas att tillerkänna tillträde en motsvarande betydelse som vid arrende och hyra, då fastigheten överlåtes? Den verkan som i detta fall tillkommer till— trädet avser emellertid alltid en i förhållande till äganderättsförvärvet tidi— gare upplåtelse. Större likhet föreligger onekligen med det godtrosförvärv till lösören som erkännes i svensk rätt. I överensstämmelse med vad som gäller om sådant förvärv skulle tillträde av den senare rättigheten vara utan betydelse för det fall att dess innehavare ej vid tillträdet var i god tro rö— rande den tidigare upplåtelsen; å andra sidan skulle förekomsten av god tro vara tillräcklig för att utesluta det rättsskydd som tillkommit den tidigare rättigheten. Att införa en motsvarande regel i fråga om förvärv av rättighet till fast egendom torde dock enligt beredningens mening innebära en allt— för stor avvikelse från nu gällande rättsgrundsatser för att i detta sam- manhang böra godtagas. De nu gällande reglerna ha alltså utan saklig av- vikelse upptagits, vad angår det allmänna företrädet i 18 5 första stycket och i fråga om företräde vid exekutiv auktion m. m. i 19 &; sistnämnda lagrum korresponderar med motsvarande stadgande i 24 kap. 12 5. Bestäm- melserna äro att tillämpa, vare sig de konkurrerande upplåtelserna skett av samme eller olika ägare.
I detta sammanhang inställer sig i första hand spörsmålet, huruvida den särställning som i konkurrenshänseende tillkommer rätt till elektrisk kraft bör bibehållas. I gällande lagstiftning saknas helt bestämmelser angående det allmänna företrädet mellan flera rättigheter, avseende elektrisk kraft, eller mellan sådan rättighet och rättighet av annat slag.3
Vad. den förra av dessa frågor beträffar stadgades i det till lagrådet re- mitterade förslaget till 1920 års ElL i överensstämmelse med kommittéför- slaget att, om någon för samma tid till flera upplåtit rätt till elektrisk kraft och kraften ej räckte för alla, företräde till erhållande av kraft skulle till-- komma den till vilken upplåtelse först skedde. Någon undantagsregel beträf- fande inskriven rättighet uppställdes icke. Härom yttrades i kommittébe— tänkandet4 att genom en sådan regel en inteckningshavare skulle kunna oberättigat gynnas på andra abonnenters bekostnad, därest såsom föresla- gits inteckning för avtal av ifrågavarande slag gjordes beroende av särskilt medgivande. En kraftverksägare, som ansåge ett kraftkontrakt, för vilket
1 NJA II 1920 s. 602 ff. och 639. Jfr Holmbäck i SvJT 1924 s. 452 f. 2 Se Skarstedt m. fl., NJL s. 23; jfr uttalanden betr. dansk rätt av Illum, Dansk tingsret II (Köpenhamn 1951) s. 199, samt betr. finsk rätt av Wrede, Grunddragen av sakrätten enligt Finlands lag andra uppl. utgiven av Caselius (Helsingfors 1947) s. 331 not 1. = NJA II 1920 s. 601 ff. samt prop. 298/1920 5. 104 ff. och 146. Se ock Undén II: 2 s. 283 f. ' Se bet. 16/121914 s. 132.
inteckning icke medgivits, vara för honom ofördelaktigt, skulle rent av kun- na tilltvinga sig ändring i dess bestämmelser, om intecknat kontrakt alltid hade företräde. Han behövde endast till en ny abonnent upplåta så mycket kraft, att båda abonnenterna icke kunde få sitt behov fullt tillfredsställt, och medgiva den nye abonnenten inteckningsrätt. Visserligen skulle i sådant fall den förste abonnenten vara berättigad till skadestånd av upplåtaren, om kontraktsvillkoren icke uppfylldes, men härmed vore hans intresse, även om han förmådde styrka omfattningen av liden skada, icke tillräckligt till- godosett, och han kunde därför se sig nödsakad att för erhållande av den betingade kraftkvantiteten ingå på de ändrade villkor som upplåtaren upp- ställde för dess tillhandahållande.
Vid förslagets granskning inom lagrådet yttrade tre av dess ledamöter att, då det gällde ett avgörande om flera abonnenters inbördes rätt utan att fråga vore om exekutiv försäljning, d. v. 5. då kraften ej räckte till alla, lämpligheten av den i förslaget uppställda regeln kund—e ifrågasättas.1 Ett ordnande av krafttillförseln i enlighet med förslagets huvudregel syntes komma att stå i bestämd strid med det förfaringssätt som i dylika fall dittills tillämpats. Att döma av tillgängliga upplysningar hade allmänt vid kraft- brist praktiserats någon form av ransonering av kraften. Att ett sådant förfaringssätt ock stode i överensstämmelse med den bland producenter och konsumenter av kraft rådande rättsuppfattningen syntes vara sannolikt. I 9 kap. 41 & VL inginge en bestämmelse, som vilade på en likartad uppfatt- ning. Även från teoretisk synpunkt syntes en lösning av frågan i samma riktning framstå såsom mera naturlig än den i förslaget framställda. Det vore emellertid uppenbart att de omständigheter som måste beaktas vid genomförande av en ransonering av omförmäld art vore av särdeles väx- lande beskaffenhet och synnerligen svåra att i lag fixera. Särskilt vore att märka att i visst hänseende tidsföljden mellan avtalen borde vara avgöran- de. Vore stationen redan belastad med abonnenter till viss gräns, syntes senare tillkomna abonnenter icke tha rättmätiga anspråk på att få konkur- rera med de tidigare. I varje fall förelåge icke någon utredning, varpå kunde grundas lagbestämmelser, avsedda att ordna förhållandet mellan abonnenter efter ransoneringsprincipen, även om man ville inskränka sig till helt generella stadganden. Obestridlig vore dock den olägenhet som frånvaron av tydliga lagstadganden till ledning för kontrahenterna inne— bure, om ock. i det praktiska livet större svårigheter härav icke syntes ha uppkommit och sådana måhända kunde genom bestämmelser i avtalen i någon mån förebyggas. Annan utväg syntes icke stå till buds än att lämna frågan om kraftabonnenters inbördes företräde utanför reglering i lag utom vad anginge ordningen dem emellan vid exekutiv försäljning. —— Vad lag— rådets flesta ledamöter sålunda tillstyrkt iakttogs vid förslagets omarbet- mng.
Vid bedömandet av denna fråga må först framhållas att de skäl som kom- mittén åberopat med utgångspunkt från det av kommittén förordade och i
1 NJA II 1920 s. 604 ff.
58 5 1 mom. IF upptagna villkoret för inskrivning enligt beredningens för- slag icke längre äro av betydelse; härom hänvisas till vad beredningen ytt- rat vid 7 5 i förevarande kapitel.
Vad därefter angår spörsmålet, om och i vad män i en bristsituation den tillgängliga kraften skall utslås på samtliga abonnenter eller tillkomma allenast vissa av dem efter visst inbördes företräde på grund av inskrivning eller tidigare upplåtelse, må framhållas att de åberopade bestämmelserna i 9 kap. 41 & VL avse allenast brist, som kraftstationens ägare ej kunnat förekomma med iakttagande av skälig försiktighet, och ej det fallet att han upplåtit mera kraft än han bort beräkna att kunna leverera under normala förhållanden och med beaktande jämväl av normala variationer i anlägg- ningens kapacitet vid varje särskild tidpunkt. Det företräde framför andra rättigheter varmed rätt till ersättningskraft är förenad kvarstår i sådana fall som de sist antydda orubbat och är skyddat genom skadestånd (9 kap. 37 och 44 55 VL). Den uppdelning av den tillgängliga kraften som avses i 9 kap. 41 5 gäller förhållandet mellan ersättningsgivare och ersättningsta- gare och har till utgångspunkt att bådas intressen i detta fall äro likvärvdigal; därmed åsyftas däremot ej prioritetsförhållandet till upplåtna rättigheter. Enligt beredningens mening föreligga ej tillräckliga skäl att beträffande upplåtelser av detta slag avvika från den allmänna prioritetsregeln. Såsom lagrådet ock framhållit torde tidsföljden mellan upplåtelserna i allmänhet böra vara avgörande. Att låta från varandra principiellt avvikande regler gälla i fråga om den allmänna fullgörelseskyldigheten på grund av upplå- telsen och dess iakttagande vid exekutiv auktion synes beredningen inne- bära en brist på följdriktighet som icke utan synnerligt vägande skäl bör godtagas. Uppenbart är att genom en sådan prioritetsregel icke uteslu- tas sådana förbehåll i upplåtelsen som i vissa situationer begränsa upp- låtarens fullgörelseskyldighet, t. ex. vid viss lägsta vattenföring. I särskilda krisläg—en ingripa därjämte statsmakterna med lagstiftning. Att upplåtaren åtnjuter frihet från ansvar, då bristen i kraftleveransen beror av omstän- dighet, som är att hänföra till force majeure, framgår av 20 5 1920 års ElL_. Detta stadgande är i beredningens förslag upptaget i 21 kap. 7 5. På grund av vad beredningen sålunda anfört anser beredningen övervägande skäl, tala för att de allmänna prioritetsreglerna tillämpas även i fråga om upplåtelser av rätt till elektrisk kraft.
I gällande lagstiftning meddelas icke några allmänna bestämmelser om företrädet mellan rättigheter som upplåtits samtidigt. Ett undantag förelig- ger, såsom framgår av det föregående, i fråga om rätt till elektrisk kraft. De härom nu gällande bestämmelserna avse dock uteslutande företrädet vid exekutiv auktion. Därest ej full samtidighet råder och tidsföljden kan ut- utrönas, synas även i detta fall de allmänna bestämmelserna böra gälla. Att såsom skett beträffande rätt till elektrisk kraft likställa rättigheter, som upplåtits samma dag, synes ej under alla förhållanden vara påkallat. Även om upplåtelserna äro samtidiga eller tidsföljden ej kan utrönas, torde
1 NJA 111919 5. 312.
av omständigheterna kunna i vissa fall framgå att viss ordningsföljd mel- lan upplåtelserna varit förutsatt eller underförstådd. I fall varom här är fråga kan ock mången gång en föreskrift om lika rätt vara omöjlig att verk- ställa eller innebära så betydande olägenheter, att båda de kolliderande rät- tigheterna bli mer eller mindre värdelösa. Kunna rättighetshavarna icke enas, torde därför rätten böra äga att på därom förd talan förordna om före- trädet med hänsyn till vad som må ha förutsatts vid rättigheternas upplå- tande eller eljest finnes skäligt. Rätten bör naturligen äga förordna om lika rätt, där detta finnes utgöra en lämplig lösning. Bestämmelser härom ha upptagits i andra stycket av 18 5. De motsvara i fråga om kollision vid in- skrivning stadgandet i 24 kap. 8 5 andra stycket. I detta fall kan emellertid en särskild reglering vara påkallad i fråga om företrädet vid exekutiv auk— tion m. 111. Om ej företrädet tidigare blivit bestämt eller det ej vid auktio— nen kan utrönas i vilken tidsföljd upplåtelserna ägt rum, torde rättighe- terna böra anses äga lika rätt. Ett stadgande av denna innebörd har upp- tagits i 19 5. Det är motiverat av att den exekutiva auktionen icke bör uppe— hållas av en rättegång om företrädet; de olägenheter som beträffande de i 18 & behandlade fallen tala mot en allmän regel om lika rätt föreligga ej i fråga om förbehåll vid den exekutiva auktionen. En motsvarande regel har upptagits i 24 kap. 12 5.
20 å.
Bestämmelserna i denna paragraf avse den rätt till skadestånd som till— kommer rättighetshavaren, då den åt honom upplåtna rättigheten på grund av bestämmelserna i 18 & ej kan göras gällande. De överensstämma med motsvarande stadgande i fråga om nyttjanderätt i 1 kap. 5 % NJL. Enligt 3 5 ServL skall vad i 1 kap. 5 € NJL är stadgat i fråga om nyttjanderätt äga motsvarande tillämpning beträffande servitut. Som en konsekvens av att de företrädesregler som gälla i fråga om rätt till elektrisk kraft avse alle— nast företrädet vid exekutiv auktion finnes i gällande lagstiftning ej heller upptagen någon skadeståndsbestämmelse. Uppkommande skadeståndsfrå- gor torde i detta fall få lösas efter allmänna rättsgrundsatser.1 Vad nu sagts gäller ock i fråga om nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft i tomträtt eller vattenfallsrätt.
I motiven till 1 kap. 5 5 NJL anfördes beträffande skadeståndsregeln att det vore likgiltigt, huruvida upplåtelsen varit benefik eller onerös; förlusten hade tillkommit genom upplåtarens obehöriga förhållande.2 Däremot vore av betydelse, om den som finge vika var i god tro eller icke. Kände han till att en annan upplåtelse skett — ehuru måhända såväl han som upplåtaren an- såge den sakna giltighet —— hade han mot upplåtaren ingen annan rätt än att återfå vad han under en förutsättning, som kommit att brista, måhända redan till upplåtaren erlagt. I sådant hänseende syntes allmänna rättsgrund- satser lämna erforderlig ledning.
1 Se het. 16/12 1914 s. 132. ” LB I 5. 80.
Vad angår det område inom vilket den ifrågavarande skadeståndsregeln är tillämplig följer av den reglering av företrädet som ägt rum i 18 5 att i detta område ingår även rätt till elektrisk kraft liksom över huvud alla de rättighetstyper som äro att hänföra till särskild rättighet.
Bestämmelserna avse allenast förhållanden som regleras i 18 5, d. v. s. det företräde som tillkommer två eller flera oinskrivna rättigheter inbördes. På denna punkt föreligger en avvikelse från regeln i 1 kap. 5 g NJL, som anses äga tillämpning jämväl å inskrivna rättigheter.l En senare upplåten rät- tighet kan i vissa fall genom inskrivning vinna företräde framför en tidigare upplåten; var innehavaren av den senare upplåtna rättigheten i ond tro, bi— behåller den tidigare upplåtelsen dock sin prioritet (24 kap. 3 och 4 åå). Skulle en upplåten rättighet gå förlorad, bär upplåtaren ansvaret härför enligt allmänna avtalsrättsliga regler (jfr 4 kap. 23 5). Ha rättigheterna upplåtits av olika ägare, torde, då den tidigare rättigheten går förlorad, skadeståndsanspråk kunna göras gällande även mot upplåtaren av den se— nare rättigheten, om denne »— såsom i regel torde vara fallet — ägt eller bort äga kännedom om den i fastigheten alltjämt gällande tidigare upplå— telsen. Såsom framgår av bestämmelserna i 24 kap. hänföres till inskriven rättighet även sådan för vilken inskrivning är sökt men ännu icke bevil- jats; den prioritet som ansökan medför är dock definitiv först då denna bifallits (24 kap. 11 5).
I förevarande paragraf behandlas icke det fall att rättigheten vid exe- kutiv auktion går förlorad. I detta fall är skadeståndsfrågan att bedöma enligt reglerna i 14 5.
Upplåtarens ansvar är Oberoende av god tro. Allenast den aktuelle upp- låtaren svarar; då skadeståndsskyldigheten uppkommer redan i och med den senare upplåtelsen och således under alla förhållanden före överlåtelse av fastigheten till ny ägare, medföra icke bestämmelserna i 15 å andra styc— ket något ansvar för nye ägaren. Kravet å god tro hos rättighetshavaren av- ser den till vilken upplåtelsen ägt rum. Även då rättigheten överlåtits, är det alltså dennes goda eller onda tro som är avgörande för skadeståndsrätten. I överensstämmelse med vad som ägt rum i andra jämförbara fall har i lag- texten frånvaron av god tro angivits omfatta även att rättighetshavaren bort äga kännedom om den andra upplåtelsen.
21 &.
Beredningen har vid 8 kap. 8 5 närmare behandlat frågan om beståndet av panträtt vid klander, återgång eller hävande av fastighetsförvärv. Vad i nämnda lagrum stadgats om panträtt skall äga motsvarande tillämpning i fråga om avtalad förköpsrätt (5 kap. 4 5), återköpsrätt (6 kap. 11 5), ränterätt (9 kap. 2 5) och födoråd (10 kap. 2 5). Även i fråga om särskilda rättigheter böra tydligen enahanda grundsatser gälla; mot utfästelse av panträtt svarar därvid upplåtelse av särskild rättighet och mot inteckning
1 Skarstedt m. fl., NJL s. 23f
inskrivning. I ett hänseende är en avvikelse påkallad. När gåva på talan av givaren återgår till denne på grund av villkor, som avser viss tid ut- över två år från gåvobrevets dag eller obestämd tid, skall enligt 8 kap. 8 5 sådan panträtt fortfarande bestå, då inteckning meddelats före talans väc- kande. Beträffande särskild rättighet inträda enligt förslaget de sakrätts- liga verkningarna redan i och med upplåtelsen och äro icke beroende av inskrivning. Till följd härav bör i angivna situation särskild rättighet äga bestånd efter fastighetens återgång till givaren under förutsättning att upp- låtelsen ägt rum före talans väckande. I Överensstämmelse med det nu sag— da ha reglerna i paragrafens första stycke avfattats.
I andra stycket meddelas bestämmelser om rättighetshavarens rätt till skadestånd, då av anledning som avses i första stycket rättigheten kom- mer att förfalla. Bestämmelser i detta ämne finnas nu meddelade i fråga om nyttjanderätt i 1 kap. 6 & NJL och, genom hänvisning till sistnämnda lag- rum, beträffande servitut och rätt till elektrisk kraft i 3 5 ServL och 16 å andra stycket 1920 års ElL. Särskilda bestämmelser angående partiellt upphörande av arrende— eller hyresrätt återfinnas i 2 kap. 26 å andra styc- ket och 70 5 samt 3 kap. 18 å NJL.
I motiven till nyss anmärkta stadgande i NJLs 1 kap. 6 5 uttalades att beträffande upplåtarens skadeståndsplikt i förhållande till nyttjanderätts- havaren den grundsats synts böra vinna tillämpning som gällde i fråga om hemulsskyldighet vid fastighetsköp] I överensstämmelse härmed hade rätv- ten till skadestånd gjorts beroende av att upplåtelsen skett mot vederlag och att nyttjanderättshavaren, när upplåtelsen skedde, var i god tro. Att, ehuru nyttjanderättshavaren icke var i god tro, han kunde äga att åter- fordra redan erlagt vederlag, i den mån han icke komme i åtnjutande av det varför vederlaget betingats, hade icke synts behövligt att uttryckligen stadga.
Enligt de nu gällande bestämmelserna är allenast upplåtaren ansvarig; någon undantagsställning tillkommer ej, såsom i vissa andra fall, arrende, hyra eller rätt till elektrisk kraft.
Beredningens förslag överensstämmer med de av LB angivna grunderna. Att ansvaret begränsats till upplåtaren torde förklaras därav att denne ge- nom upplåtelsen iklätt sig garanti för att han även rättsligt sett intager ställning av ägare, om ej förbehåll i annan riktning uttryckligen ägt rum, samt att någon motsvarande förpliktelse icke kan anses åvila senare inne- havare av fastigheten och än mindre tidigare innehavare.
I 8 kap. 8 g sista stycket har i fråga om panträtt intagits en erinran om att sådan rättighet kan på grund av bestämmelserna i 25 kap. komma att bestå, ehuru pantbrevet upprättats av annan än rätte ägaren, ävensom att för dylikt fall eljest särskilda bestämmelser kunna vara meddelade. Denna erinran gäller ock i fråga om särskild rättighet.
1 LB Is. 81.
22—541886 II
22 5.
I första stycket är upptagen en hänvisning till de bestämmelser som i an- nan lagstiftning finnas meddelade om särskild rättighets upphörande eller inskränkning på grund av expropriation eller annat sådant tvångsförvärv så ock om rättighetshavarens rätt till ersättning i anledning av förvärvet. Hän- visningen avser särskilt ExL men vidare bl. a. VL, BL, EnsL, gruvlagen, naturskyddslagen, 1902 års ElL, 1918 års lag om rätt att över annans mark framdraga ledning för vatten till husbehovsförbrukning samt 1947 års lag om tvångsinlösen av vanhävdad jordhruksegendom.
Angående den inverkan som utövning av förköpsrätt eller återköpsrätt medför på beståndet av särskild rättighet ha bestämmelser meddelats i 5 kap. 22 och 27 55 samt 6 kap. 18 5. Det i liknande sammanhang (se 8 kap. 21 5 tredje st., 9 kap. 11 & tredje st. samt 10 kap. 24 å andra st.) åbe- ropade stadgandet i 5 kap. 33 & avser däremot ej särskild rättighet. En erinran om de bestämmelser vilka sålunda skola gälla inleder andra styc- ket i förevarande paragraf. Fortsättningsvis behandlas i samma stycke frågan om rättighetshavarens rätt till skadestånd, då särskild rättighet på grund av förköp eller återköp förfaller.
I sistnämnda ämne meddelas i gällande rätt bestämmelser allenast för det fall att nyttjanderätt, servitut eller rätt till elektrisk kraft kommer att förfalla till följd av att fastigheten genom utövande av återköpsrätt, som för- behållits tidigare än rättigheten uppläts, återköpes från upplåtaren eller den till vilken fastigheten från honom övergått (1 kap. 6 5 NJL, 3 5 ServL, 16 å andra st. 1920 års ElL). Förutsättningarna för skadeståndsrätt äro de— samma som då bortfallet föranletts av klander. Det kräves sålunda att upplåtelsen skett mot vederlag och att rättighetshavaren vid upplåtelsen var i god tro. I motiven anfördes att det med hänsyn till återköpsrättens natur och beskaffenhet skulle stöta på betydande svårigheter att bereda inneha— varna av vid återköpet vikande sakrätter plats såsom parter i rättegången eller att, utöver vad som föreslagits, stadga rätt för dem till skadestånd; något sådant vore ej heller av tvingande skäl påkallat. Återköpsrättens till- varo borde mana till försiktighet vid ingående av avtal varom nu vore fråga. Särskilt finge framhållas den möjlighet som förelåge att avtalsvis stadga skadeståndsrätt för sådana fall där dylik rätt icke följde av meddelade lag— bestämmelser.1 Beredningen har icke funnit anledning att föreslå någon av— vikelse från nu gällande grundsatser. Såframt rättigheten är benefik eller rättighetshavaren vid upplåtelsen ägde eller bort äga kännedom om att upp- låtaren förvärvat fastigheten med förbehåll om återköpsrätt eller med sådan rått redan inskriven i fastigheten, äger rättighetshavaren alltså icke en- ligt förslaget någon på lag grundad skadeståndsrätt; allenast på grund av särskild utfästelse kan sådan rätt tillkomma honom.
Såsom framhållits vid 5 kap. 15 och 22 55 är förköp väsentligen ett deri— vativt förvärv, principiellt sett att likställa med en frivillig överlåtelse. I 5 kap. 22 och 27 55 stadgas sålunda såsom huvudregel att, när förköp full—
! NJA 111925 5. 219 f., 212 f. och 247.
bordats, i fråga om beståndet av rättighet i egendomen skall så anses som om egendomen genom frivillig överlåtelse då övergått från köparen till för- köparen. Självfallet är säljaren, med avseende å särskild rättighet som upplåtits av honom eller eljest är för honom bindande, skyldig att vid sin överlåtelse till köparen göra förbehåll enligt 8 5 i förevarande kapitel; detta förbehåll är enligt 5 kap. 6 & bindande även gentemot förköparen. Kommer till följd av säljarens underlåtenhet härutinnan upplåtelsen ej att gälla mot köparen, bli skadeståndsreglerna i 12 & tillämpliga. De bestäm— melser om särskild rättighets upphörande på grund av förköp som återfin- nas i 5 kap. 22 5 andra stycket (se även 27 å) avse allenast rättighet som köparen upplåtit efter delgivning av stämningen i förköpsmålet. För rät— tighetens upphörande i detta fall skall — förutsatt att rättighetshavaren är i god tro och att upplåtelsen skett mot vederlag — köparen enligt andra stycket andra punkten i förevarande paragraf vara skadeståndsskyldig. Si— tuationen i nu nämnda fall erbjuder en påtaglig analogi med den som före- ligger, då en av förbehåll om återköpsrätt bunden köpare upplåter särskild rättighet; de i 21 å andra stycket i förevarande kapitel angivna grunderna för upplåtarens skadeståndsansvar ha därför ansetts kunna vinna tillämp- ning också i detta fall. Förutsättningen att rättighetshavaren skall vara i god tro innebär —— liksom i motsvarande situation då upplåtaren är bunden av återköpsrätt —— att rättighetshavaren icke äger eller bör äga kännedom om att rättigheten kan komma att förfalla på grund av lösningsrättens ut— övning. Av regelsystemet betingas emellertid en faktisk skillnad mellan återköps- och förköpsfallen. I det förra fallet har varje rättighet med sämre prioritet än återköpsrätten ett utsatt läge, i det sistnämnda åter kan endast sådan särskild rättighet som upplåtits efter delgivning av stämning i förköpsmålet komma att förfalla. I förköpsfallet är rättighetshavaren följaktligen icke i god tro, såframt han ägt eller bort äga kännedom om att sådan delgivning förekommit. Redan hans vetskap om att upplåtaren för— värvat fastigheten, bunden av förköpsrätt, torde i vissa situationer böra medföra att rättighetshavaren anses pliktig att efterhöra, huruvida delgiv— ning ägt rum; denna fråga torde få lösas i rättstillämpningen. Har å andra sidan rättigheten upplåtits före stämningens delgivning, åligger det köparen _ förutsatt att förbehåll ej skett redan vid överlåtelsen till honom — för att ej skadeståndsskyldighet skall åvila köparen enligt 12 5 att i förköps- målet göra förbehåll; sådant förbehåll bör tydligen anmärkas i domen (jfr 8 5 och 12 å andra st.). Skulle förköp ej komma till stånd, är uppenbarli- gen köparen skyldig att vid senare överlåtelse göra förbehåll om samtliga rättigheter vare sig de upplåtits före stämningens delgivning i förköpsmålet eller därefter.
23 5.
I NJL saknas regler angående vilken inverkan som utövas å nyttj anderätt av att den fastighet vari rättigheten upplåtits blir föremål för delning. Ej heller i ServL eller 1920 års ElL finnes någon reglering av fastighetsdelnings
inverkan å rättighet. I rättspraxis har, såvitt kunnat utrönas, hithörande spörsmål icke vunnit klar belysning. Ur LBs motiv till ServL kan emellertid hämtas viss vägledning om hur frågan synes vara att bedöma enligt gällan- de rätt; oaktat det åsyftade motivuttalandet tog sikte på servitutsförhållan- den, torde det kunna tillmätas avseende även beträffande nyttjanderätt och övriga jämförbara rättigheter. LB framhöll att ett i delningsfastigheten upp- låtet servitut — där det ej utbrötes med stöd av fastighetsbildningslagstiftning- en — efter delningen principiellt vilade å de särskilda delarna så som det förut belastat det hela.1 I förevarande paragraf i förslaget har beredningen uppställt LBs principuttalande såsom en allmän huvudregel för fastighets- delnings effekt i berörda hänseende; så stadgas i paragrafens första stycke första punkten att, om delning sker av fastighet, som besväras av sär- skild rättighet, rättigheten skall gälla i envar av de nya fastigheterna. Att, då rättigheten belastar envar av de nya fastigheterna, däri innefattas en solidarisk skyldighet för ägarna att i förhållande till rättighetshavaren full- göra ägarsidans förpliktelser torde vara tydligt. Samma förhållande kan även uppkomma, därest rättigheten upplåtes i två eller flera fastigheter och någon av fastigheterna sedermera byter ägare. Har överlåtelse skett av delningslott, gäller självfallet att rättigheten ej kan äga giltighet i denna, såframt icke förutsättningarna enligt 8——11 55 i förevarande kapitel för rät- tighets bestånd mot ny ägare blivit uppfyllda.
Tydligt är att angivna principiella norm för fastighetsdelnings inverkan å särskild rättighet har sitt fulla berättigande, när rättigheten utövas ä hela delningsfastigheten, såsom fallet är exempelvis vid totalt arrende av fas— tighet. Detsamma gäller tydligen även rättighet, som visserligen icke vid ett och samma tillfälle utövas å hela fastigheten men som må utövas var som helst å denna; här avses t. ex. sådant servitut som valfritt får begag- nas var rättighetshavaren finner för gott. Är åter fråga om rättighet, vars utövning är på grund av rättsförhållandets natur eller bestämmelse i upplå— telsehandlingen begränsad till visst särskilt område, kan förenämnda prin- cipregel i allmänhet icke anses motiverad. I dylika fall bör nämligen mesta— dels få gälla att rättigheten skall följa den mark vartill den erhållit sin an- tydda fixerade lokalisering. Sakrättsligt bör den alltså hänföras enbart till den delningslott, varå denna mark ligger; övriga vid delningen nybildade fastigheter komma med denna ståndpunkt icke alls att besväras av rättig— heten.
I detta sammanhang må nämnas att LB i anslutning till sitt förut åter— givna motivuttalande anknöt vissa speciella synpunkter till det fallet att ett servitut är lokaliserat till visst område av delningsfastigheten. Vore ett så— dant läge för handen, skulle servitutets utövning enligt LB naturligtvis vara inskränkt till dem av de nya fastigheterna i vilka området inginge. Härav följde dock icke _ hävdade LB —— att inskrivning, som meddelats för ser— Vitutet, kunde utan medgivande från den servit'utsberättigades sida dödas i övriga genom delningen uppkomna fastigheter. Motivet för denna stånd-
1 LB I s. 287.
punkt anfördes av LB vara, att inskrivningen bl. a. avsåge att göra den fas— tighet, varuti inskrivningen meddelats, till »ekonomiskt underlag» för ser— vitutsrättigheten; där denna ekonomiska ansvarighet kunde vara av bety- delse för den servitutsberättigade, borde denne icke tvingas att uppgiva den.1 Innebörden av detta LBs yttrande har i viss mån framstått som oklar; närmast har uttalandet tolkats som att fara funnes för att, om inskriv— ningen inskränktes till ett mindre område, utsikten att vid exekutiv försälj- ning rättigheten skulle förbehållas bleve minskad.2 Inom rättslitteraturen har LBs argumentering i detta hänseende kritiserats såsom föga övertygan- de.3 Här må allenast betonas att rättighetens bibehållande i delningslotter vari den saknar varje lokalisering icke kan vara av något intresse med av- seende å rättighetshavarens rätt till skadestånd, därest rättigheten fram—— deles skulle bortfalla. Skadeståndsrätten i fråga utgör nämligen icke en rätt till betalning ur den fasta egendomen. Tilläggas må f. 6. att det per- sonliga skadeståndsansvarets utvidgande till att avse annan än den vars mark faktiskt besväras av rättighetens utövande torde vara en för gällande rätt helt främmande tanke.
De av LB anförda synpunkterna på ett lokaliserat servituts ställning vid fastighetsdelning synas sålunda icke kunna åberopas såsom ett argument mot att särskild rättighet med utövningen begränsad till visst område be— handlas enligt en speciell regel i detta hänseende. Regeln, som återfinnes i förevarande paragrafs första stycke andra punkten, är av den innebörd som förut redovisats.
Som framgår av lagtexten är specialregelns räckvidd begränsad så till vida som regeln icke skall gälla beträffande servitut. I fråga om denna rättighets— typ skall följaktligen principen i förevarande paragrafs första stycke första punkten äga generell tillämpning. Meningen att genom delning nybildade fastigheter, vilka ej beröras av ett lokaliserat servituts utövning, likväl icke skola anses fria från servitutet har redan enligt hittillsvarande rättsuppfatt- ning försvarats även ur andra synpunkter än dem som LB framförde och som behandlats här ovan. Sålunda har åberopats att ett rättsligen lokalise- rat servitut kunde enligt ServL förflyttas under vissa förutsättningar. Där- est vissa fastigheter befriades från servitutsförpliktelsen, uteslötes möjlig- heten av en framtida förflyttning till dessa fastigheters områden av platsen för servitutets utövande. Sagda möjlighet borde emellertid bevaras för det fall att den kunde antagas få praktisk betydelse, och dödning av en servi- tutsinskrivning borde därför icke utan vidare kunna ske i en fastighet en— bart på den grund att servitutet efter delningen vore rättsligen lokaliserat på en annan fastighets område.4
Beredningens ståndpunkt att ett servitut, även när det är lokaliserat, skall efter den tjänande fastighetens delning gälla i envar av de nya fastigheter-
] LB I 5. 287. 2 Skarstedt m. fl., NJL s. 392 (noten). 3 Undén II: 2 s. 252 ff., Malmström i SvJT 1942 s. 126 och 643 ff.; jfr Skarstedt i SvJT samma årg. s. 640 ff.
' Se Undén II: 2 s. 253 f. samt NJA 1913 s. 196.
na ansluter till nyssnämnda synpunkter; genom servitutets bevarande uti samtliga de nya fastigheterna vidmakthålles den tjänande fastighetens ägare vid den förflyttningsmöjlighet vilken ursprungligen stått honom till buds och vid vilken han eljest ej skulle ha bibehållits. Denna ståndpunkt är uppen- barligen icke oförenlig med att han kan genom medgivande vid den över- låtelse som legat till grund för delningen avstå från att göra servitutets sak— rättsliga belastning gällande i de övriga vid delningen uppkomna fastig— heterna, något som skulle möjliggöra att dessas ägare kunde erhålla död— ning av inskrivningen i sina fastigheter. I detta sammanhang torde ock böra beaktas vilken ställning den härskande fastighetens ägare intager. Någon rätt till förflyttning tillkommer icke denne enligt förslaget. Frågan i vilken utsträckning servitutet skall sakrättsligt belasta de vid delningen uppkom- na fastigheterna är honom i detta hänseende rättsligen ovidkommande. Up- penbart är att, då fråga om dödning av servitutsinskrivning uppkommer, ägarna till samtliga de vid delningen bildade fastigheterna äro att betrakta såsom sakägare i ärendet (jfr 31 kap. 10 å i förslaget).
Beträffande samfällighetsrätt må i detta sammanhang framhållas att en lokalisering av rättighetens utövning icke är rättsligt möjlig, eftersom det grundläggande momentet i den belastning, samfällighetsrätten innebär för därav besvärad fastighet, utgöres av förpliktelsen att utgiva tillskott till det gemensamma ändamålet. Det ligger alltså i sakens natur att undantagsre- geln i första stycket andra punkten icke gärna kan ha tillämpning å sam- fällighetsrätt ; dylik rättighet kommer att efter delning alltid gälla i envar av de nya fastigheterna i enlighet med huvudregeln i första punkten.
I anslutning till innehållet i paragrafens första stycke må framhållas att gällande rätt ej innefattar någon föreskrift att vid delningsförrättning fråga skall upptagas om i vilken mån rättighet av här avsett slag skall belasta de nybildade fastigheterna. I 13 kap. 9 5 första punkten JDL föreskrives vis- serligen beträffande servitut att, om skifteslag eller del därav är föremål för sådant servitut varom är fråga i samma lags 1 kap. 21 å och servitutet ej utbrytes, böra i den mån så lämpligen kan ske bestämmelser meddelas om servitutets utövande på sådant sätt att därigenom ej föranledes större intrång än av servitutets art och omfattning betingas. Föreskriften tar sikte på förhållandena vid laga skifte å landet men gäller till följd av hänvis- ningen i 6 kap. 1 5 FBL jämväl beträffande laga skifte i stad. Som framgått avser emellertid nu omförmälda föreskrift i JDL servitutets utövning och icke den sakrättsliga belastningen å de nybildade fastigheterna. Enligt be- redningens mening kan ifrågasättas, om ej beträffande servitut borde i fas- tighetsbildningslagstiftningen införas bestämmelser om att vid delningsför— rättning förrättningsmännen skulle ha att meddela beslut om delningens effekt i berörda avseende. Beredningen har emellertid icke ansett att den själv borde f. n. framlägga förslag till nu omnämnda bestämmelser i fas— tighetsbildningslagstiftningen. För den händelse sådana bestämmelser kom- ma att i annat sammanhang bli föremål för närmare överväganden, må här endast antydas önskvärdheten av att de bereda visst utrymme för att ser-
vitut, som är lokaliserat till sin utövning, det oaktat skulle kunna sakrätts- ligt anknytas jämväl till fastigheter, som ej beröras av den faktiska utöv- ningen; skälet för att en sådan möjlighet bör finnas är det förut behand- lade intresset att fullt ut vidmakthålla rätten till förflyttning av servitutet. Av särskilda skäl har förevarande paragrafs centraliserade reglering av hur fastighetsdelning inverkar å särskild rättighet icke kunnat inbegripa fullt ut samtliga rättsinstitut som äro att hänföra till kategorien i fråga. Vad först angår rätt till andel i samfällt strömfall förordar beredningen en regel, enligt vilken efter delning av fastighet, vari rättigheten är upplåten, denna gäller i den eller de nya fastigheter, till vilka strömfallet efter del- ningen kommer att höra. Denna ståndpunkt står visserligen i överensstäm— melse med grundsatsen i förevarande paragrafs första stycke andra punkten; den fordrar emellertid sin speciella konkretisering och har därför fått komma till uttryck inom ramen för de i 20 kap. upptagna närmare bestämmelserna om rätt till andel i samfällt strömfall (9 5 i nämnda kap.). Motsvarande gäller i fråga om rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet. Be— träffande dylik rättighet innebär beredningens förslag att rättigheten skall efter delning av det sakrättsliga anknytningsobjektet äga giltighet i den fastighet varå den nyttighetsalstrande anläggningen eller huvuddelen därav är belägen; denna regel har intagits i 21 kap. (6 5 första st. och 11 å). Be- träffande rätt till vederlag i servitutsförhållanden står regleringen av verk- ningarna å rättigheten av att den därav belastade fastigheten _ d. v. s. den i servitutshänseendet härskande fastigheten — blir föremål för delning i nära samband med själva bestämmelserna om vilken av de nya fastigheterna servitutet skall tillkomma. Ifrågavarande reglering beträffande vederlags- rätten har därför inrymts i angivna sammanhang (se 19 kap. 13 5 samt 21 kap. 2 och 11 55). En erinran om att reglerna i förevarande paragraf alltså ej åsyfta rätt till andel i samfällt strömfall, till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet och till vederlag har intagits i paragrafens andra stycke. Utöver vad sålunda framgår av själva lagtexten må här till sist påpekas att vissa bestämmelser om hur tillskottsskyldigheten i samfällighetsförhål- landen påverkas av en delningssituation äro intagna i 22 kap. (10 5).
24 å.
Ehuru förevarande kapitel i princip avser särskild rättighet till fast egendom skall, såsom inledningsvis anförts, i vissa fall enligt uttryckliga stadganden i förslaget särskild rättighet kunna bestå också till annan egen— dom än fast sådan. Förslaget bygger härvid delvis på gällande rätt men in- nefattar i övrigt en utvidgning av möjligheten att upplåta dylika rättigheter.
Vad angår gällande rätts inställning till denna fråga är först att märka att enligt 1 och 7 55 lagen den 5 juni 1953 om inteckning i tomträtt och vatten- fallsrätt bestämmelserna i IF med vissa undantag skola äga motsvarande tillämpning i fråga om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt.1 Häremot svara stadgandena i 9 & ServL och 36 5 1920 års ElL att servitut och rätt
1 Se NJA II 1953 s. 431 f., jfr s. 368.
till elektrisk kraft må upplåtas i tomträtt eller vattenfallsrätt ; även till för— män för tomträtt eller vattenfallsrätt må servitut stiftas. Beträffande sådan upplåtelse gälla samma regler som för upplåtelse i eller till förmån för fast egendom.
Enligt 3 kap. 1 5 NJL har hyresrätt till objekt hus eller del av hus; om huset och den mark varå det ligger äro i olika ägares hand, utgör hyresrätten en rättighet i lös egendom och detsamma är förhållandet vid 5. k. sublo— kation. Att i dessa fall bestämmelserna i 3 kap. NJL äro tillämpliga på hyresförhållandet är obestridligt.1 Däremot synes det tveksamt om och i vad mån de sakrättsliga stadgandena i lagens 1 kap. här äga giltighet.
Servitut kan f. n. upplåtas i fastighet samt tomträtt eller vattenfallsrätt men ej i annan lös egendom. Däremot kan servitut stiftas till förmån för icke blott fastighet, tomträtt och vattenfallsrätt utan även gruva (1 & ServL).2 Om för servitutet skall utgå periodiskt vederlag, uppkommer i detta fall även frågan om vederlagsrättens sakrättsliga ställning. Detta spörsmål skall närmare behandlas i samband med servitutet.
Belastningar liknande den nyss nämnda skyldigheten att utgiva vederlag kunna uppkomma i viss lös egendom även enligt bestämmelser i VL, lagen den 3 september 1939 om enskilda vägar och lagen den 3 juni 1955 om all— männa vatten- och avloppsanläggningar. I 8 kap. 54 & VL stadgas att i fråga om avledande av kloakvatten eller industriellt avloppsvatten från byggnad eller anläggning, som tillhör annan än markens ägare och ej är att anse såsom fast egendom, skall, såframt omständigheterna prövas därtill föran- leda, vad beträffande avledande av sådant vatten från fastighet är stadgat om fastighetsägare gälla ägaren av byggnaden eller anläggningen. Beträf- fande gruva föreskrives i 14 kap. 2 & VL att lagens stadganden angående rättigheter och skyldigheter, som äro förenade med äganderätt till fast egendom, skola äga motsvarande tillämpning med avseende å rätt till gruva, för vars tillgodogörande utmål anvisats eller koncession meddelats. Enligt 1 5 i lagen om enskilda vägar skall vad i nämnda lag stadgas angående fas- tighet gälla även beträffande gruva och, där omständigheterna prövas där- till föranleda, tillämpas jämväl å sådan byggnad eller industriell anlägg— ning som tillhör annan än ägaren till grunden. Enligt de nu nämnda stad- gandena kan byggnad eller anläggning, som är lös egendom, eller gruva på samma sätt som fastighet ingå i samfällighet för gemensamt företag enligt VL eller väglagen. Ägaren är såsom sådan skyldig att bidraga till kostnaden för företaget, och skyldigheten häftar därför vid egendomen med bästa rätt. Enligt 24 5 lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar skall, när omständigheterna föranleda därtill, vad i nämnda lag stadgas angående fastighet tillämpas jämväl å sådan byggnad eller industriell anläggning som tillhör annan än ägaren till grunden. Byggnad eller anläggning, som här avses, kan på grund av detta stadgande i likhet med fastighet anslutas till
1 Se LB 1 5.187. ” LB I 5. 279.
allmän vatten- eller avloppsanläggning med därav följande skyldigheter för ägaren bl. a. att erlägga avgifter.
I förslaget har beträffande tomträtt och vattenfallsrätt, i principiell över- ensstämmelse med gällande rätt, föreskrivits att i sådan rättighet skall en- ligt vad i nya JB är stadgat i fråga om fast egendom kunna upplåtas bl. a. annan särskild rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt eller rätt till andel i sam- fällt strömfall (17 kap. 1 och 7 55 samt 18 kap. 4 5). Vidare skall enligt 16 kap. 1 5 i förslaget hyresrätt kunna liksom f. n. upplåtas till hus eller del av hus oberoende av om huset utgör tillbehör till fastighet eller icke.
Utöver de nu nämnda fallen har beredningen funnit sig för vissa typer av särskilda rättigheter böra utsträcka tillämpningsområdet till lös egen- dom som i yttre hänseende står den fasta egendomen nära. Sålunda skola, enligt 19 kap. 2 5 och 22 kap. 2 5, servitut och samfällighetsrätt kunna upp- låtas även i byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, eller i gruvegendom. Likaså skall, enligt 21 kap. 1 5 andra stycket och 11 5, rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet kunna upplåtas även i elek- trisk station eller motsvarande anläggning, som ej hör till fastighet, samt i gruvegendom, vartill den elektriska stationen eller anläggningen hör. Samt- liga de nu nämnda rättigheterna skola även kunna upplåtas till förmån för byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fast egendom, eller gruv— egendom (19 kap. 2 5, 21 kap. 2 och 11 55 samt 22 kap. 2 g). En anledning till denna utvidgning har varit att det med hänsyn till de nuvarande möj- ligheterna att enligt VL, lagen om enskilda vägar och lagen om allmänna vatten- och avloppsanläggningar i lös egendom tillskapa belastningar för bidragsskyldighet till gemensamma företag synts oegentligt, att icke genom frivilliga upplåtelser liknande rättigheter i viss lös egendom skulle kunna stiftas i de fall då behov härav ansetts föreligga.
Vad som är att hänföra till gruvegendom framgår av vissa uttalanden i förarbetena till gällande gruvlagstiftning.1 Enligt dessa uttalanden räknas till gruvegendom, som avses i gruvlagen den 3 juni 1938, själva gruvan och vidare den rätt som gruvinnehavaren genom utmålsförrättning erhållit till sådan inom utmålet för gruvan befintlig mark som tas i anspråk för gruv- arbetet ovan jord liksom till den mark utom utmålet som anvisas för något i 34 & gruvlagen angivet ändamål. Gruvegendom, som är underkastad be- stämmelserna i lagen den 28 maj 1886 angående stenkolsfyndigheter m. m., torde i överensstämmelse med nyss åsyftade uttalanden likaså få anses omfatta själva gruvan samt dispositionsrätt till område i dagen, som anvi- sats för gruvarbetet, ävensom till vägmark enligt bestämmelserna i kon- cessionen. Till gruvegendom höra vidare enligt vad tillika uttalats för gruv— driften avsedda byggnader, stängsel, ledningar och andra anläggningar, som avses i 2 5 lagen den 24 maj 1895 angående vad till fast egendom är att hänföra. Enligt uttryckligt stadgande i 4 & sistnämnda lag få icke dylika anläggningar, ändå att de tillhöra ägaren av den jord varå gruvan är be-
1 Jfr NJA II 1952 s. 245 f.
lägen, hänföras till denna jord; härutinnan överensstämmer förslaget med gällande rätt (2 kap. 5 å andra st.). Gruvegendom är lös egendom. Ägande- rätten till marken kvarbliver hos fastighetsägaren, även efter det den lösts av gruvinnehavaren enligt gruvlagarna; sådan inlösen har alltså ej fastighets- bildande verkan. Även om gruvinnehavaren själv är ägare till den fastig- het där gruvan ligger, är gruvegendomen således lös egendom. Av gruvrät- tens prioritet följer att en upplåtelse från fastighetsägarens sida blir verk- ningslös i förhållande till gruvrätten i den mån upplåtelsen kolliderar med denna. —— Gruvrättens bestånd är till tiden obestämt men rätten kan under vis-sa förhållanden förverkas enligt särskilda bestämmelser i gruvlagarna. Med gruvrättens upphörande komma uppenbarligen ock de däri upplåtna rättigheterna att bortfalla.
I 67 & gruvlagen meddelas vissa bestämmelser om upplåtande av nyttjan-f derätt till gruva eller andel däri. Beskaffenheten av detta institut måste betecknas som oklar. Eftersom gruvrätten är lös egendom, gäller ej NJL, i varje fall icke direkt, i fråga om nyttjanderätt till gruva. Frågan huru- vida i detta fall nyttjanderätten i samma utsträckning som eljest i fråga om lös egendom är underkastad regeln att köp bryter legostämma eller om analogivis reglerna för nyttjanderätt till fast egendom kunna tillämpas synes tveksam. Inom doktrinen har gjorts gällande att en sådan analogisk tillämpning icke bör äga rum. Nyttjanderättsh'avaren skulle alltså få nöja sig med en skadeståndsrätt mot upplåtaren, om denne vid överlåtelse av gruvrätten ej genom förbehåll skyddat nyttjanderätten.1 — Beredningen har ansett att frågan om upplåtande av nyttjanderätt i gruva äger så nära samband med gruvlagstiftningen, att denna fråga icke bör upptagas i detta sammanhang. Ett undantag härifrån utgör dock hyra av hus eller del av hus, som tillhör gruvegendom. Sådan upplåtelse torde redan nu vara under- kastad bestämmelserna i 3 kap. NJL.
Såsom tidigare nämnts har i 14 kap. 2 5 VL som villkor för att denna lags bestämmelser angående rättigheter och skyldigheter, som äro förenade med äganderätt till fast egendom, skola äga tillämpning med avseende å rätt till gruva uppställts att för gruvans tillgodogörande utmål anvisats eller kon-- cession meddelats. Vad beträffar kravet på att utmål skall ha anvisats har detta under förarbetena till stadgandet motiverats med bl. a. att först i och med att utmål erhållits det kunde sägas föreligga säkerhet för att det fun- nes en fyndighet lämplig för gruvdrift och att först därefter den som äm- nade tillgodogöra sig fyndigheten erhållit den säkra ställning som måste krävas för att honom skulle kunna tillerkännas de rättigheter eller åläggas de skyldigheter som tillkomme en delägare i ett företag enligt VL.2 Kravet på att koncession meddelats åsyftar gruvrätt, som vunnits enligt bestäm- melserna i lagen angående stenkolsfyndigheter m. m. Beredningen har icke
1 Se Digman, Svensk gruvrätt (Stockholm 1953) s. 399 f. Jfr Hasselrot, Några spörsmål ang. lån och saklega (Malmö 1927) s. 118 if. = NJA II 1945 5.18.
ansett nödvändigt att i detta sammanhang upptaga de angivna villkoren utan har såsom objekt för ifrågavarande slag av rättigheter angivit »gruvegen- dom» med den betydelse som enligt vad förut angivits tillagts detta uttryck. [nnan inmutning skett eller koncession erhållits, har över huvud taget ingen gruvrätt uppkommit. I vad mån dispositionsrätt till markområden skall till- komma gruvinnehavaren avgöres vid förrättningar enligt gruvlagarna eller genom bestämmelse i koncession. Såsom förut nämnts har ock tidigare i lag— stiftningen gruva i vissa fall utan ytterligare bestämning jämställts med fastighet. Ett särskilt skäl för att icke såsom villkor kräva att utmål anvisats är att beträffande äldre gruvor det kan vara ovisst om utmål formligen anvisats eller utlagts.1 Vad som i det enskilda fallet är att hänföra till gruv- egendom får uppenbarligen avgöras i rättstillämpningen.
Enligt gällande rätt åtnjuter en begränsad rättighet till lös egendom _ bortsett från vissa former av pantsättning — i allmänhet icke sakrättsligt skydd. Vad angår nyttjanderätt gäller på detta område i princip regeln att köp bryter legostämma. En köpare är alltså ej skyldig att respektera lego- avtalet, med mindre förbehåll om detta skett vid överlåtelsen. Ett undantag härifrån föreligger i fråga om hyra; regeln i 3 kap. 28 & NJL, enligt vilken skriftligt hyresavtal äger bestånd mot ny ägare, om tillträde av lägenheten skett före överlåtelsen, torde såsom tidigare antytts äga tillämpning, även då föremålet för hyresrätten utgör lös egendom.
Beträffande konkurrensförhållandet mellan olika nyttjanderätter, som upplåtits till samma lösa egendom, gäller enligt regeln i 13 kap. 2 & HB att företräde tillkommer den tidigare upplåtelsen; i nu åsyftade fall ha reg- lerna om godtrosförvärv, vilka avse allenast lös sak, icke någon tillämp- ning.2
Gentemot ägarens borgenärer torde nyttjanderätt till lös egendom icke vara skyddad.3 Det enda stadgande som skulle kunna tas till intäkt för en motsatt uppfattning torde vara 68 å UL, vari föreskrives att utmätning ej må ske till förfång av den rätt annan till gäldenärens gods äger. Enligt den uppfattning som torde få anses härskande inom doktrinen innebär emellertid detta stadgande allenast en erinran om att vissa rättigheter till annans egendom kunna finnas, vilka —— på grund av särskilda stadganden — äro skyddade mot ägarens borgenärer.4 Denna uppfattning har legat till' grund för tillkomsten av 4 kap. 7 5 TestL (numera 12 kap. 7 & ÄB), vilket lagrum för visst fall innehåller uttryckligt förbud mot utmätning av egen- dom som omfattas av nyttjanderätt.5 Det har emellertid gjorts gällande att, åtminstone i Vissa fall, skäl skulle föreligga att tillerkänna nyttjanderätt till lös egendom skydd mot ägarens ntmätningssökande borgenärer, varvid dock
1 Se Digman a. a. s. 435 f. = Undén 1 s. 143. * Trygger 2 uppl. s. 247; Undén l s. 6 not 5; jfr Hasslcr s. 165. Se ock NJA 1905 s. 329. ** Trygger 2 uppl. s. 230. 5 Se Llås förslag till revision av ärvdabalken III (SOU 1929: 22) s. 299 f.
ifrågasatts som villkor att nyttjanderättshavaren fått egendomen i sin be- sittning.1
Enligt beredningens mening vore väl önskvärt att sakrättsligt skydd till— komme en upplåten särskild rättighet i lös egendom såväl vid frivillig över- låtelse och i konkurrens med andra upplåtelser som gentemot ägarens bor- genärer i samma utsträckning som beträffande motsvarande rättighet i fast egendom; enligt sakens natur måste dock härvid göras det undantag som föranledes av att rättighet i lös egendom icke kan inskrivas. Med bibehållande i övrigt av gällande ordning för exekution i lös egendom skulle ett borge- närsskydd kunna tekniskt anordnas på det sätt att _ även för det fall att utmätningssökanden ej själv gjort framställning därom —— utmätningen skedde med förbehåll om rättighetens bestånd; rättigheten skulle därmed automatiskt komma att bestå vid den exekutiva försäljningen.2 Emellertid skulle ett sådant ovillkorligt skydd för rättighet i lös egendom i vissa fall komma i strid med de principer som gälla för bevarande av särskilda rät- tigheter i fast egendom vid exekutiv försäljning (123 & UL). Frågan torde vidare icke böra isoleras från spörsmålet om beredande av utsöknings- skydd i andra fall åt rättigheter i lös egendom. Detta vittsyftande exekutions— rättsliga problem kan emellertid icke upptagas i detta sammanhang. Bered- ningen utgår från att de exekutionsrättsliga reglerna inom kort komma att göras till föremål för en allmän översyn.
De särskilda rättigheter som enligt vad ovan sagts skola kunna upplåtas i viss lös egendom böra, bortsett från de redan angivna begränsningarna i fråga om inskrivning och exekution, enligt beredningens mening i de hän— seenden som regleras i 11 kap. åtnjuta samma sakrättsliga skydd som sär— skilda rättigheter i fast egendom; även i övrigt böra i tillämpliga delar be- stämmelserna i kapitlet äga giltighet beträffande ifrågavarande upplåtelser. Denna reglering synes dock lika litet som enligt gällande rätt böra inbegripa sublokation eller annan underupplåtelse, som för sitt bestånd är beroende av att huvudupplåtelsen är gällande. Sådan rättighets sakrättsliga ställning torde alltjämt få avgöras efter samma grunder som f. n. anses böra gälla.
Vid tillämpningen av bestämmelserna i 11 kap. å särskilda rättigheter i lös egendom uppkomma vissa skiljaktigheter. Dessa betingas framför allt av att inskrivning icke kan ske av särskilda rättigheter till lös egendom. Detta föranleder att 7 5 saknar tillämplighet i förevarande fall. Av samma anledning kunna bestämmelserna i 12 och 14 55 om rätt till skadestånd, då särskild rättighet går förlorad vid frivillig överlåtelse eller exekutiv auk— tion, ickei full utsträckning göras tillämpliga beträffande särskild rättighet till lös egendom. Visserligen bör även i sådana fall skadeståndsskyldighet under de i lagrummen angivna förutsättningarna åvila den ägare som ome- delbart föranleder rättighetens upphörande genom underlåtenhet att göra förbehåll om dess bestånd vid frivillig överlåtelse eller från vilken egendo—
1 Hassler i Festskrift tillägnad professor Nils Stjernberg (Stockholm 1940) s. 104, jfr Undén i TfR 1940 s. 528, Walin i SvJT 1941 s. 428, Nial i SvJT 1940 s. 673, Ekelöf i SvJT 1940 S. 683 och Olivecrona, Utsökning s. 139 f. " Olivecrona, Utsökning s. 137 f., Hassler s. 162.
men säljes å exekutiv auktion med påföljd att rättigheten bortfaller. Den i paragraferna stadgade skadeståndsskyldigheten för tidigare överlåtare skulle emellertid enligt beredningens mening vara alltför sträng i fråga om rättig- het, som ägaren icke kan låta inskriva. Sistnämnda skadeståndsansvar bör därför icke gälla i fråga om särskild rättighet till lös egendom. Även i de fall som behandlas i 15 5 kan ett skadeståndsanspråk göras gällande mot tidigare ägare. I dessa fall är emellertid inskrivning utan betydelse såsom skydd mot skadeståndsanspråk. Av denna anledning har 15 å icke på sam- ma sätt som 12 och 14 55 begränsats i fråga om sin giltighet. Vad angår tredje stycket i 15 5, vilket innehåller en hänvisning till UL, torde rättigheten icke kunna bli gällande mot inroparen, med mindre redan själva utmätningen skett under förbehåll om rättighetens bestånd. För dessa fall böra de i UL rörande fast egendom meddelade bestämmelserna tillämpas analogiskt.
I enlighet med vad nu sagts ha bestämmelserna i första stycket avfat- tats; därvid ha uttryckligen angivits de undantag som hänföra sig till 12 och 14 55.
Lagrummet avser icke särskilda rättigheter som upplåtas i tomträtt och vattenfallsrätt. Att sådana särskilda rättigheter äro i tillämpliga delar under- kastade bestämmelserna i förevarande kapitel framgår av 17 kap. 7 5 och 18 kap. 4 &. Erinran härom har upptagits i andra stycket av paragrafen.
25 &.
J ämlikt förevarande paragraf skall vad i balken stadgas om nyttjanderätt icke avse sådan åborätt som upplåtes enligt lagen den 4 juni 1926 och ej heller rätt till gravplats på kyrkogård eller annan allmän begravningsplats eller vågrätt eller bostadsrätt. Beredningen hänvisar rörande dessa undantag till vad beredningen anfört vid 1 5 i detta kapitel.
Beträffande rätt till gravplats innehåller NJL två särskilda bestämmel- ser. I 1 kap. 8 5 andra stycket förklaras att vad i 1 & stadgas (om maximitid för nyttjanderättsupplåtelse) ej äger tillämpning å upplåtelse av nyttjande- rätt till gravplats på kyrkogård eller annan allmän begravningsplats. Vidare utsäges i 2 kap. 70 å sista stycket att angående upplåtelse av nyttjanderätt till gravplats å kyrkogård eller annan allmän begravningsplats är särskilt stadgat. De i sisnämnda lagrum omförmälda stadgandena innefattas i lagen den 24 mars 1916 om nyttjanderätt till gravplats. Enligt 1 5 i 1916 års lag får är kyrkogård eller annan allmän begravningsplats gravplats endast upp- låtas med nyttjanderätt; sådan upplåtelse må ske för alltid eller för viss tid, högst femtio år. I motiven har uttalats att lagens bestämmelser endast hade avseende å upplåtelser av gravar å kyrkogårdarna eller andra allmänna begravningsplatser, vilka tillhöra kommunerna, de kyrkliga eller borgerliga, men däremot icke avsåge de numera mycket sällan förekommande fall då gravplats anordnades i kyrka och ej heller förhållandena vid anordnande efter vederbörligt tillstånd av begravningsplats å enskilt område.1
F. n. är alltså NJL tillämplig å de ifrågavarande upplåtelserna, ehuru
1 NJA 111917 5. 26.
med vittgående inskränkningar. Sålunda är vad angår 1 kap. undantag gj ort för 1 5, och vidare äro bestämmelserna om lägenhetsarrende, varunder dessa upplåtelser eljest skola falla, helt ersatta av 1916 års lag. Vid sin behandling av sistnämnda lag yttrade kyrkomötet, att det enligt dess upp- fattning vore önskligt att bestämmelserna om nyttjanderätt till gravplats gjordes helt oberoende av bestämmelserna i NJL. Exempelvis syntes den rätt till inteckning som NJL medgåve icke lämpligen böra förekomma med avseende å rätt till gravplats. Departementschefen fann emellertid kyrko- mötets berörda uttalande icke böra föranleda ändring i lagförslaget, vilket av lagrådet lämnats utan anmärkning.1
Beredningen delar den av kyrkomötet uttalade uppfattningen. Bestäm- melserna i förevarande kapitel äro icke väl ägnade för sådana upplåtelser varom här är fråga. Maximitidsbestämmelser finnas i 1 5 i 1916 års lag. Inskrivning brukas icke och bör ej få ske. Fall av kollision mellan upplå- telse å ena sidan samt frivillig överlåtelse eller försäljning å exekutiv auk- tion å den andra lära icke någonsin förekomma. Om av misstag en dubbel- upplåtelse skulle ha skett, kan icke undantagslöst gälla att tidigare upp— låtelse skall åtnjuta företräde. Det torde få överlämnas åt rättstillämpningen att i förekommande fall skilja mellan motstående intressen och finna lämp- liga lösningar.
I fråga om vågrätt överensstämmer förslaget med vad f. n. gäller (1 kap. 8 & tredje st. NJL, 18—26 55 lagen 30/6 1943 om allmänna vägar).2
Vad slutligen angår bostadsrätt innehåller 3 kap. 2 å andra stycket NJL att om upplåtelse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid är stadgat i lagen om bostadsrättsföreningar. I förarbetena till lagrummet åter- finnes ett uttalande av lagrådet, enligt vilket NJL icke äger någon tillämp- ning med avseende å de upplåtelser av bostadsrätt som äga rum enligt lagen om bostadsrättsföreningar.3 Uttrycket bostadsrätt torde numera få anses reserverat för upplåtelser enligt anförda lag.4 Även i nu ifrågavarande del överensstämmer alltså förslaget med gällande rätt.
26 5.
Vid 6 5 har beredningen närmare utvecklat, hurusom det skulle bidraga till rättstrygghet, därest sådana ändringar i upplåtelsevillkoren som grun— dade sig å beslut av domstol eller skiljemän anmärktes å jordägarens eller ännu hellre båda kontrahenternas avtalsexemplar eller om åtminstone därå gjordes sådan anteckning rörande tvisten att den intresserade därav föran- leddes att efterforska dess utgång. I detta sammanhang har beredningen framhållit ätt ett stadgande om skyldighet för kontrahenterna att för dylikt ändamål tillhandahålla sina kontraktsexemplar och för domstolen eller skil- jemännen att förse dessa med påteckning som nyss sagts skulle vara värde-
1 NJA I11917 s. 39. 2 NJA II 1930 s. 89 f. och 1944 s. 397. * NJA II 1930 s. 536; jfr NJA II 1939 s. 477 och 470. ' NJA II 1930 s. 460, 462 f. och 534 f.
fullt, ehuru åt påteckningen icke såsom i fråga 0111 anmärkning rörande ändringsavtal torde kunna förlänas någon rättsbildande verkan.
De bestämmelser beredningen i angivna ämne funnit sig böra föreslå ha upptagits i förevarande paragraf.
Beträffande bestämmelserna i första stycket må anmärkas följande. Med uttrycket handläggning förstås här liksom i RB varje åtgärd som ankom— mer på rätten, vare sig den vidtages vid förhandling, såsom vid muntlig förberedelse, eller i annan ordning, t. ex. under skriftväxlingen. Härav torde följa att käranden har att foga sitt exemplar av avtalet -— huvudskriften — redan vid sin ansökan om stämning och att svaranden skall ingiva sitt exemplar genast vid förberedelsen, närmare bestämt, då förberedelsen är muntlig, vid första inställelsen och, när den är skriftlig, samtidigt med det skriftliga svaromålet. Motsvarande skall gälla, då tvisten handlägges inför skiljemän.
Angående tvistens beskaffenhet stadgas att den skall avse beståndet av särskild rättighet eller vad i fråga om sådan rättighet skall gälla mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren. Bestämmelserna skola sålunda till- lämpas allenast då tvisten rör upplåtelsens innehåll; härunder är alltså icke att hänföra exempelvis hyresvärds talan på grund av hyresavtalet om ut- fående av förfallen hyreslikvid.
Vad angår domstolarna har skyldigheten att göra anmärkning begränsats till underdomstol. Det har ansetts till fyllest att anmärkning utvisar vad tvisten angår och dagen för exemplarets företeende. Härigenom vinnes att mer än en anmärkning om samma tvist ej behöver göras. Syftet med an- märkningen är att påkalla vederbörandes uppmärksamhet men ej att läm- na fullständiga upplysningar; dessa får den intresserade skaffa sig på an— nat vis.
Bestämmelserna i andra stycket avse förfarandet, då part försummar sin skyldighet att tillhandahålla avtalsexemplar. De stadganden om sättet att få editionsplikt fullgjord till vilka här hänvisats återfinnas i 38 kap. 4 och 5 55 RB samt, i fråga om skiljemannaförfarandet, 15 å andra stycket skilje- mannalagen. Sistnämnda bestämmelse medgiver ej att föreläggande med- delas part att som bevis tillhandahålla skriftlig handling annat än när an— nan part ansöker därom. Till följd av förevarande paragraf bli emellertid skiljemännen både behöriga och pliktiga att söka sådant föreläggande; om ordningen därför kommer att gälla detsamma som om part ansökt därom.
12 KAP. Om jordhruksarrende i allmänhet
Bestämmelserna i 2 kap. NJL Om arrende ha i förslaget upptagits med allenast ett fåtal sakliga ändringar, väsentligen betingade av vad bered- ningen vid 11 kap. funnit sig böra föreslå, samt efter viss redaktionell över- arbetning. De ha emellertid uppdelats på fyra kapitel i enlighet med den
gruppering i särskilda huvudavdelningar som _ i anslutning till förslag av 1936 års arrendeutredning —— iakttogs i det till lagrådet år 1943 remit- terade förslaget till lag angående ändring i vissa delar av NJL och seder- mera vann statsmakternas godkännande. Till förevarande kapitel ha förts de allmänna bestämmelserna om jordhruksarrende i 2 kap. 1—44 55 NJL. Bestämmelserna om arbetsavtal i samband med jordhruksarrende (45-— 48 55) ha fått bilda 13 kap., de särskilda bestämmelserna för vissa jord- bruksarrenden (49—69 åå) 14 kap. samt slutligen bestämmelserna om arrende för annat ändamål än jordbruk (70 5) 15 kap.
Vid lagrådets granskning av nyssnämnda förslag förordade lagrådet en uppdelning å tre huvudavdelningar på det sätt att de nu i 45—48 55 upp- tagna bestämmelserna om arbetsavtal i samband med jordhruksarrende in- arbetades i de allmänna bestämmelserna om jordhruksarrende.1 I proposi- tionen till 1943 års riksdag föranledde lagrådets erinran på denna punkt ej någon avvikelse från den i förslaget valda uppställningen. Som skäl an— förde departementschefen att det vore av värde att reglerna om arbetsavtal erhölle en fristående placering, varigenom tydligare framhävdes den vik- tiga förändring som låge däri att arbetsprestationerna ej längre utgjorde vederlag för nyttjanderätten och att regleringen även inbegrepe avtal, som stode helt vid sidan av arrendeavtalet.2 Med hänsyn till vad departements- chefen sålunda anfört ha ifrågavarande regler ansetts böra bibehålla sin nu- varande placering, varvid de upptagits som ett särskilt kapitel.
I sitt yttrande över 1943 års förslag erinrade lagrådet om att vid den om- arbetning av hyreskapitlet som skett genom 1939 års lagstiftning nämnda kapitel försetts med underrubriker i syfte att göra lagens regler lättare till- gängliga samt förordade att underrubriker infördes jämväl i arrendekapitlet. Departementschefen uttalade att han fann vad lagrådet sålunda anfört vara riktigt men att med sagda åtgärd utan större olägenhet syntes kunna anstå intill dess arrendekapitlet, samtidigt med hyreskapitlet, infogades i en ny jordabalk. Beredningen har försett 12 och 14 kap. med underrubriker på sätt som framgår av lagtexten.
I förslaget har ordningen mellan lagrummen, såvitt angår jordbruks— arrende i allmänhet, i stort sett kunnat bibehållas. När så ej kunnat ske, anmärkes detta förhållande vid resp. lagrum.
1 å. Bestämmelserna om formen för ändring i eller tillägg till arrendeavtal ha utgått och ersatts av bestämmelser i 11 kap. 6 5 första stycket.
35.
Att hänvisningen till 27 & ersatts av hänvisning till 28 å innefattar icke någon ändring i sak; sistnämnda paragraf motsvarar 2 kap. 27 å NJL.
Såsom vid 28 å i förevarande kapitel anmärkes återfinnas de bestämmel- ser, vilka f. n. meddelas i 2 kap. 28 & NJL,.i förslaget i 11 kap. 10 5. Den
1 NJA II 1944 s. 161. = NJA II 1944 s. 162 f.
tvingande karaktären av anförda bestämmelser framgår ej längre av före- varande paragraf utan av särskilt, i 11 kap. 16 & upptaget stadgande.
11 5.
I denna paragraf, som motsvarar 2 kap. 11 5, har den där förekommande bestämmelsen, enligt vilken mot syneman gälla de jäv som enligt RB gälla mot domare, utbytts mot föreskrift att syneman skall vara ojävig. Med hänsyn till stadgandet i 24 å andra stycket RBs promulgationslag medför denna jämkning av uttryckssättet icke någon ändring i sak.
12 5.
En följd av den ändrade uppställningen av de nuvarande reglerna i 2 kap. 17 5 är att i förevarande paragraf näst sista stycket upptagits hän- visning, förutom till 17 &, också till 19 5.
17 5.
Denna paragraf motsvarar 2 kap. 17 5 första och andra styckena NJL. Bestämmelserna i tredje stycket av sistnämnda paragraf ha erhållit plats i 19 5 där de sammanförts med de nu i 2 kap. 20 å upptagna bestämmelserna. Omplaceringen innebär i viss mån en återgång till vad som gällde före 1943 års lagstiftning. Om anledningen härtill må följande anföras.
I 2 kap. 17 &, vilken ursprungligen innehöll allenast bestämmelser om arren- datorns rätt till ersättning för materialkostnad vid täckdikning med tegelrör, infördes genom 1927 års lagstiftning åtskilliga nya bestämmelser.1 Sålunda upptogos bl. a. i första stycket de bestämmelser om arrendatorns rätt att verkställa nyodling eller åtgärd för anordnande av varaktigt betesbruk, vilka numera återfinnas i 2' kap. 20 5 första stycket första och andra punkterna. Till dessa bestämmelser slöto sig i andra stycket av 17 å de regler om arren- datorns rätt till ersättning för förbättring genom nyodling eller särskilda åtgärder för anordnande av betesbruk, vilka numera äro upptagna i tredje stycket av samma paragraf. Det samband vilket sålunda rådde mellan reg— lerna om arrendatorns befogenhet att verkställa nyodling och betesförbätt- ring, å ena sidan, samt reglerna om hans rätt till ersättning för dylika åt— gärder, å den andra, bröts emellertid genom 1943 års lagstiftning. I sam- manhang med att arrendatorns rätt till ersättning för förbättringsåtgärder på visst sätt utvidgades, begränsades 17 5 till att avse sådan ersättningsrätt och överfördes reglerna om arrendatorns rätt att verkställa nyodling och betesförbättring till 20 5. Denna uppställning tillkom på hemställan av tredje särskilda utskottet.2 I detta hänseende anförde lagrådet vid granskningen av det av riksdagen antagna förslaget, att överflyttningen av innehållet i 17 5 första stycket till 20 & ej blott vore systematiskt mindre tillfredsställande utan jämväl medförde otydlighet i avseende å rätten att erhålla ersättning för nyodling.3
1 NJA II 1928 S. 34 ff. 2 NJA II 1944 s. 223 f. ” NJA II 1944 s. 214. 23—541886 II
Det antydda sambandet mellan ifrågavarande ersättningsregler i 2 kap. 17 & tredje stycket och reglerna i 2 kap. 20 5 första stycket första och andra punkterna består tydligen däri, att arrendatorn ej åtnjuter rätt till ersätt— ning för nyodling eller betesförbättring, med mindre han varit berättigad att vidtaga åtgärden.1 Från systematisk synpunkt är det därför önskvärt att dessa regler hållas samman och att därvid befogenhetsreglerna föregå er— sättningsreglerna. Beredningen har funnit det möjligt att utan större in— grepp tillgodose berörda önskemål. Så har skett genom att ordningsföljden mellan de nuvarande 19 och 20 åå omkastats varjämte i den nya 19 å som andra stycke upptagits de bestämmelser som nu meddelas i 17 å tredje styc- ket och såsom tredje stycke i 19 5 de nuvarande bestämmelserna i 20 5 andra stycket.
18 &.
Bestämmelserna om skiljemannaförfarandet i sista stycket ha ersatts av en hänvisning till motsvarande bestämmelser i 6 kap. 6 5. Angående vissa skiljaktigheter i förhållande till vad nu gäller hänvisas till den vid sist- nämnda lagrum lämnade framställningen.
19 &. Angående innehållet i denna paragraf hänvisas till vad som anförts vid 17 5.
20 &. Denna paragraf motsvarar 2 kap. 19 5. 26—28 55. Dessa paragrafer motsvara, 26 5 2 kap. 26 5 första stycket, 27 5 2 kap. 26 5 andra stycket och 28 g 2 kap. 27 5. Någon motsvarighet till de i 2 kap. 28 & meddelade bestämmelserna återfinnes icke i förevarande kapitel; de ha i förslaget ersatts av bestämmelserna i 11 kap. 10 5.
Vad angår de i 27 å i förslaget upptagna bestämmelserna är att märka att en viss utvidgning av tillämplighetsområdet ägt rum. De nu gällande bestämmelserna avse först och främst vissa fall då arrenderätten delvis får vika vid kollision med annan rätt, närmare bestämt dels äganderätt förvär- vad genom frivillig överlåtelse, på exekutiv auktion eller genom utövande av återköpsrätt och dels annan nyttjanderätt. Lagrummet har utvidgats till samtliga fall då arrenderätten partiellt får vika till följd av företräde för annat rättsförvärv; därigenom inbegripes under lagrummet också kollision med födoråd eller med annan särskild rättighet än nyttjanderätt, t. ex. ser- vitut. En annan utvidgning följer av hänvisningen till 11 kap. 21 &; detta lagrum äger, såsom framhållits i annat sammanhang, en vidare innebörd än 1 kap. 6 & NJL. Hävisningen till 11 kap. 22 5 andra stycket innefattar en reg- lering av de fall då arrenderätten får vika till följd av utövning av förköps— eller återköpsrätt.
29 5.
I 2 kap. 29 & finnas upptagna bestämmelser om oinskrivet ändringsavtals giltighet mot ny ägare som förvärvat fastigheten genom frivillig överlåtelse.
I förslaget är denna fråga huvudsakligen reglerad redan i 11 kap. (se 6, 8 och 9 55, 10 å andra st. samt 11 5). Av anförda bestämmelser i NJL återstå härefter allenast de som gälla verkan av nye ägarens passivitet, då han av arrendatorn underrättats om ändringsavtal vilket i och för sig icke gäller mot honom. Dessa bestämmelser ha —— jämte vissa andra varom i det föl— jande förmäles —— upptagits i förevarande paragraf.
För det fall att fastigheten sålts å exekutiv auktion utan förbehåll om däri upplåten arrenderätt meddelas f. n. i 133 & UL regler angående verkan av nye ägarens passivitet. Nu åsyftade regler avse beståndet av såväl hu— vudavtal som ändringsavtal. I förstnämnda hänseende stadgas sålunda i första stycket av nämnda lagrum att, om å egendomen finnes arrendator vars rätt ej är vid försäljningen bibehållen, det åligger köparen, där han ej ändock vill låta legotagaren kvarsitta, att inom en månad efter tillträdes- dagen uppsäga legoavtalet vid äventyr att det eljest varder mot köparen gäl- lande. I anslutning härtill meddelas föreskrift om tid för avträde, när upp- sägning skett. Reglerna om ändringsavtal, vilka äro upptagna i fjärde styc- ket av 133 5 UL, föreskriva motsvarande tillämpning av vad som är stadgat i fråga om frivillig överlåtelse; de innefatta således en hänvisning till 2 kap. 29 & NJL. Beredningen har funnit nu berörda, i UL givna regler lämpligen böra sammanföras med motsvarande regler angående frivillig överlåtelse.
I första stycket av förevarande lagrum har upptagits den allenast i fråga om försäljning å exekutiv auktion gällande regeln angående huvudavtal om jordhruksarrende. Sker uppsägning enligt regeln, gäller om tid för avträde bestämmelsen i 39 å andra stycket första punkten. I andra stycket av före- varande lagrum återfinnas de för frivillig överlåtelse och försäljning å exe— kutiv auktion överensstämmande reglerna i fråga om ändringsavtal. Då den tvingande karaktären av de i förevarande paragraf sålunda meddelade be- stämmelserna enligt beredningens förslag icke otvetydigt framgår av 3 5, har denna karaktär angivits genom särskilt stadgande i tredje stycket.
30 5.
I denna paragraf upptages allenast en hänvisning till bestämmelserna i 11 kap. 15 &, vilka ersätta de nuvarande reglerna i 2 kap. 30 och 31 55. Motsvarande regler i fråga om exekutiv försäljning ha i förslaget fått be— hålla sin plats i 133 & UL.
31 och 32 55.
Dessa paragrafer motsvara, 31 5 2 kap. 32 5 första och andra styckena samt 32 5 2 kap. 32 & tredje stycket.
I 31 å har, såsom ock iakttagits i gällande lag, upptagits fastställelse till betalning såsom sidoordnad med utmätning. Att ur exekutionsrättslig syn- punkt fastställande till betalning skall, enligt 77 a & UL, vara likställt med utmätning torde icke böra föranleda därtill att i detta sammanhang fast- ställande till betalning ej bör särskilt omnämnas.1
Vad angår 32 å i förslaget, vilken avser vissa konsekvenser av återköps
exstinktiva verkan, må uppmärksammas att, då uppsägning behörigen sker, avtalet upphör att gälla till följd av uppsägningen; någon omedelbar tillämp— ning av skadeståndsregeln i 1 kap. 6 & NJL resp. 11 kap. 22 å andra stycket i förslaget kan då ej ifrågakomma. Denna regel gäller däremot för det fall att arrendatorn icke uppsagt arrendet. Med förevarande lagrum åsyftas emellertid en motsvarande tillämpning av regeln även vid uppsägning.1 Till tydligare utmärkande av denna innebörd har avfattningen av andra punk- ten undergått viss jämkning.
Även förköp har, såsom framgår av 5 kap. 22 å andra stycket och 27 å, i vissa fall en exstinktiv verkan. Denna är emellertid, såvitt angår särskild rättighet, begränsad till upplåtelse som skett efter det att i förköpsmålet stämningen blivit delgiven. Beredningen har icke funnit anledning att för nu ifrågavarande fall föreslå någon motsvarighet till vad som stadgats för återköpsfallet. Var rättighetshavaren vid upplåtelsen i god tro, lär enligt allmänna rättsgrundsatser tillkomma honom rätt att häva avtalet och er- hålla skadestånd.
39 å.
Såsom framgår av den i 6 kap. 22 å upptagna hänvisningen till bl. a. de i fråga om exekutiv försäljning meddelade reglerna i 29 å i förevarande kapitel ävensom av hänvisning i 11 kap. 17 & äga bestämmelserna i andra stycket tillämpning även vid uppsägning som avses i nämnda lagrum i 6 och 11 kap.
40 5.
Denna paragraf motsvarar 2 kap. 41 &. Förslaget upptager icke någon motsvarighet till bestämmelserna i 2 kap. 40 & angående verkställighet av domstols dom, varigenom arrendator förkla— rat's skyldig att avflytta utan hinder av att domen icke äger laga kraft. I detta ämne innehålla nämligen RB och UL allmänna stadganden (se 17 kap. 14 5, 50 kap. 8 5 och 55 kap. 8 & RB samt 42 & UL).
41 och 42 55.
Dessa paragrafer motsvara 2 kap. 42 och 43 55. Vad angår 2 kap. 44 & NJL äro de upplåtelser som där avses redan till följd av bestämmelse i 11 kap. 25 å uteslutna från nya JBs tillämpning.
13 KAP.
Om arbetsavml i samband med jordhruksarrende
Stadgandena i förevarande kapitel (1—4 55) motsvara utan andra än re- daktionella ändringar de bestämmelser som nu finnas upptagna i 2 kap. 45—48 55 NJL.
Avfattningen av 45 5 första stycket synes ej klart ge vid handen huruvida i fall då förbehåll innefattar både giltiga och ogiltiga bestämmelser förbe—
hållet i sin helhet eller blott i den ogiltiga delen är utan verkan. Den sist— nämnda tolkningen torde ha varit åsyftad.1 En mindre jämkning har därför skett av ordalagen.
14 KAP.
Särskilda bestämmelser om sociala arrenden
l rubriken till förevarande kapitel ha, i överensstämmelse med numera hävdvunnet språkbruk, de ifrågavarande särskilda bestämmelserna angivits avse sociala arrenden. Beredningen har försett kapitlet med underrubriker på sätt framgår av lagtexten.
Bestämmelserna, vilka f. n. återfinnas i 2 kap. 49—69 55 NJL, ha under- gått vissa redaktionella jämkningar. Ordningsföljden mellan paragraferna har bibehållits med vissa jämkningar, som skola anmärkas vid resp. lag- rum.
15.
Denna paragraf motsvarar 2 kap. 49 5 första stycket.
25.
Denna paragraf motsvarar 2 kap. 49 å andra, tredje och fjärde styckena.
35.
Denna paragraf motsvarar 2 kap. 49 a 5. Enligt beredningens förslag till ny sammanläggningslag skall viss ny uppgift ankomma på arrendenämn- den; härom hänvisas till 8 5 i den föreslagna lagen (jfr ock 18 5 tredje st). Motsvarande föreslås beträffande FBL (4 kap. 3 och 5 åå enligt beredning— ens förslag).
5——10 åå. Såsom beredningen närmare utvecklat vid 11 kap. 6 5 innefattar options— rätten en rätt icke till nytt arrende utan till förlängning av det ursprungliga arrendet. l överensstämmelse härmed har avfattningen jämkats.
11 &.
Såsom en följd av att bestämmelserna om arrendators förköpsrätt intagits i nya JB (5 kap.) har av de i 2 kap. 57 5 NJL angivna materiella betingel- serna för åtnjutande av förköpsrätt här upptagits allenast villkoret att arren- datorn skall vara bibehållen vid sin optionsrätt; i övrigt äro nämnda be- tingelser stadgade i 5 kap. 27 3, i vad där hänvisas till 26 5, samt i 28 5.
21 5.
Första stycket och andra stycket första punkten motsvara 2 kap. 67 5. I andra stycket andra punkten har upptagits föreskriften i 2 kap. 69 5
1 Se 2 kap. 7 & tredje st. NJL i dess lydelse före 1943 års lagstiftning samt Skarstedt m.fl., Arrendelagstiftningen s. 278. '
andra stycket, att ådömda böter i händelse av bristande tillgång till deras gäldande ej må förvandlas till frihetsstraff. Det i sistnämnda lagrum jämväl förekommande stadgandet, att böterna skola tillfalla kronan, är överflödigt efter tillkomsten av lagen den 20 april 1951 med vissa bestämmelser om bö- ter och viten; däri stadgas nämligen att böter, om ej annat är föreskrivet, skola tillfalla kronan.
I tredje stycket återfinnas bestämmelserna i 2 kap. 69 5 första stycket.
22 och 23 55.
Dessa paragrafer motsvara, 22 g 2 kap. 68 5 första och andra styckena samt 23 5 2 kap. 68 5 tredje stycket. Bestämmelserna i 23 & angående full- följdsförfarandet ha omarbetats och tillika utvidgats att avse arrendenämnds beslut i ärende som omförmäles i 21 5 första stycket.1 Vad angår de sär- skilda fullföljdsföreskrifterna gäller f. n. att besvär hos länsstyrelsen över arrendenämndens beslut skall anföras inom en månad, räknat från det klaganden erhöll del av beslutet. Denna bestämmelse innefattar en avvi— kelse från de allmänna fullföljdsföreskrifterna i lagen den 4 juni 1954 om besvärstid vid talan mot förvaltande myndighets beslut. Enligt sist- nämnda lag gäller i allmänhet att besvären vid äventyr av talans förlust skola ha inkommit till vederbörande myndighet inom tre veckor från det klaganden fick del av beslutet; dock skall besvärstiden för menighet vara fem veckor. Enligt beredningens mening finnas icke bärande skäl att på detta område upprätthålla en ordning som avviker från den i allmänhet gäl— lande, så mycket mindre som sistnämnda ordning redan nu skall iakttagas beträffande fullföljd av talan hos Kungl. Maj:t mot länsstyrelsens beslut. Beredningen har av anförda skäl i 23 & reglerat allenast rätten att fullfölja talan och formen för sådan fullföljd (besvär); i samband därmed har före— skrift lämnats att beslut skall innehålla fullföljdshänvisning (jfr 17 kap. 7 5 RB).
15 KAP.
Om lägenhetsarrende
De arrenden varom i förevarande kapitel stadgas ha i överensstämmelse med gängse språkbruk kallats lägenhetsarrenden.
Bestämmelserna i kapitlet, fördelade på fem paragrafer, motsvara med vissa ändringar och redaktionella jämkningar reglerna i 2 kap. 70 å NJL. Den i fjärde stycket av sistnämnda lagrum givna regeln om tillträtt och skriftligen avtalat arrendes ovillkorliga bestånd vid frivillig överlåtelse åter— finnes i förslaget i 11 kap. 10 5. Den återstående regeln i nämnda fjärde stycke, avseende beståndet av muntligt arrendeavtal på grund varav arren- datorn före överlåtelsen tillträtt fastigheten, har upptagits i 3 5. Vid avfatt- ningen av denna paragraf har beaktats att enligt förslaget sådant muntligt
1 Se SOU 195914 5. 231.
avtal även utan förbehåll kan bli omedelbart bindande för nye ägaren, näm- ligen om denne vid sitt förvärv ägt eller bort äga kännedom om avtalet (11 kap. 11 5). I anslutning till den ståndpunkt beredningen intagit vid 12 kap. 29 å ha till 3 5 i förevarande kapitel överförts de nu i 133 5 första stycket UL meddelade bestämmelserna om arrendeavtals bestånd efter exekutiv för- säljning av fastigheten. Vad angår verkan av överenskommelse om änd- ring i eller tillägg till skriftligt arrendeavtal har denna fråga i 2 kap. 70 & NJL reglerats genom hänvisning till motsvarande stadgande angående jord— hruksarrende. Denna hänvisning har i förslaget upptagits i 4 5; i anslutning till 12 kap. 29 å i förslaget har den utvidgats att omfatta även de dit från 133 5 fjärde stycket UL överförda bestämmelserna om ändringsavtals be- stånd efter fastighetens exekutiva försäljning. De i 5 g upptagna bestäm- melserna motsvaras av stadgande i näst sista stycket av 2 kap. 70 5 NJL. Såsom anmärkts vid 12 kap. 3 & regleras den tvingande karaktären av be- stämmelserna angående rättighetens bestånd vid överlåtelse väsentligen av 11 kap. 16 5. Ett stadgande i detta ämne, motsvarande det i näst sista styc— ket av 2 kap. 70 å NJL meddelade, erfordras emellertid beträffande rättig- hetens bestånd i fall som avses i 3 5 i förevarande kapitel. Ett sådant stad- gande har därför upptagits i 3 5. Vad angår överenskommelse som avses i 4 & framgår i detta fall den tvingande karaktären av hänvisningen till 12 kap. 29 & tredje stycket.
Slutligen anmärkes att i förslaget saknas motsvarighet till den i 2 kap. 70 å sista stycket upptagna erinran om de särskilda stadganden vilka gälla upplåtelse av nyttjanderätt till gravplats å kyrkogård eller annan allmän begravningsplats. I denna fråga hänvisas till motiven till 11 kap. 25 5.
16 KAP.
Om hyra
Bestämmelserna i 3 kap. NJL om hyra ha upptagits i förevarande kapitel med ett fåtal sakliga ändringar, väsentligen betingade av vad beredningen vid 11 kap. funnit sig böra föreslå, samt efter viss redaktionell överarbet- ning. Underrubrikerna äro oförändrade. Paragrafföljden har i stort sett kunnat bibehållas; när detta ej varit möjligt, anmärkes förhållandet vid resp. lagrum.
1 &. Denna paragraf motsvarar 3 kap. 1 5 första punkten. Andra punkten i sist— nämnda lagrum har ersatts av den generella regel vilken upptagits i 11 kap. 6 5 andra stycket.
2 5. Denna paragraf motsvarar 3 kap. 2 5 första stycket. Någon motsvarighet till den i andra stycket av sistnämnda lagrum lämnade erinran om de sär- skilda stadganden vilka i lagen om bostadsrättsföreningar givits om upplå—
telse av lägenhet under nyttjanderätt för obegränsad tid har icke här uppta— gits; i denna fråga hänvisas till 11 kap. 25 å och motiven därtill.
55.
I första stycket, punkterna 2 och 5, har »fjorton dagar» utbytts mot »två veckor». Ändringen ansluter sig till vad numera i allmänhet iakttages vid angivande av tidsfrister.
Med de bestämda uppsägningstiderna torde — frånsett den i första styc- ket fjärde punkten stadgade — åsyftas att angiva den tidrymd som skall förflyta innan hyresgästen är skyldig att avträda lägenheten.1 Denna uppfatt— ning kommer ock f. 11. till ett klart uttryck i första stycket första punkten medan i andra, tredje och femte punkterna kan inläggas den tolkningen att avträde skall äga rum å uppsägningstidens sista dag. Då sistnämnda tolk— ningsalternativ knappast synes sakligt berättigat, ha punkterna 2, 3 och 5 i detta hänseende förtydligats.
14 5.
Genom en redaktionell jämkning i avfattningen av andra punkten har tydligt utmärkts att den sist i punkten stadgade förutsättningen ej hänför sig till uppsägningsrätten utan allenast till rätten att erhålla skadestånd.
18 5.
En viss utvidgning av lagrummets tillämplighetsområde har ägt rum; i denna del hänvisas till vad beredningen uttalat vid 12 kap. 27 5.
21 5.
I andra stycket har det i motsvarande stadgande i 3 kap. 21 & förekom- mande uttrycket »fyra rum, kök däri inbegripet» i förtydligande syfte ut- bytts mot >>fyra rum, kök därvid räknat som rum».?
26 &.
Beträffande hyresvärdens skadeståndsskyldighet enligt tredje stycket i förevarande paragraf har en viss formell jämkning vidtagits. Enligt den nuvarande lydelsen är skadeståndsskyldigheten i där avsett fall Oberoende av att hyresvärden, enligt vad i 11 5 är stadgat, visar att han ej gjort sig skyldig till försummelse. Skadeståndsskyldigheten inträder alltså i den omfattning som åsyftas i lagrummet oberoende av att sådan försummelse ej förelegat; bevisning härom är i detta fall irrelevant. Med hänsyn härtill har det an- setts mindre lämpligt att i detta sammanhang anknyta till den i 11 5 upp- tagna bevisregeln.
28 5. I 3 kap. 28 & behandlas frågor som angå inverkan av fastighetens överlå— telse å hyresrättens bestånd. I detta avseende är hyresavtalet redan enligt
1 Jfr Walin, Allmänna hyreslagen s. 33 f. 2 Jfr t. ex. prop. 236/1945 5. 15
gällande rätt helt likställt med lägenhetsarrende. Beredningen kan alltså härutinnan hänvisa till vad beredningen yttrat vid 15 kap. i Sitt förslag. Första stycket i förslaget motsvaras av 3 kap. 28 & första stycket NJL och 133 5 första stycket tredje punkten UL samt överensstämmer med 15 kap. 3 5. Andra stycket motsvaras av 3 kap. 28 å andra stycket NJL och 133 g fjärde stycket UL samt överensstämmer med 15 kap. 4 &. De bestämmelser som i övrigt upptagas i 3 kap. 28 & motsvaras i förslaget av en hänvisning till 12 kap. 30 5, vilken hänvisning erhållit plats i tredje stycket.
29 5.
Angående avfattningen av denna paragraf hänvisas till vad beredningen anfört vid 12 kap. 31 5.
36 5.
Beträffande uppsägning stadgas i 3 kap. 36 & att bestämmelserna i 2 kap. 38 & skola gälla, dock att under vissa angivna förhållanden uppsägning är gill ändå att den ej skett skriftligen eller med vittnen. Nämnda undantags- bestämmelse torde åsyfta det i 2 kap. 38 5 första stycket förekommande stadgandet angående sättet för uppsägnings verkställande, däremot ej de i samma paragraf upptagna delgivningsreglerna. Tydligt är att även i de fall då uppsägningen sker muntligen utan vittnen uppsägningen skall styrkas, om hyresgästen bestrider att uppsägning skett. Vidare är att uppmärksam- ma att de i 33 kap. 16—19 åå RB upptagna bestämmelserna om särskild be— hörighet att för juridisk person eller vissa kollektiva rättssubjekt mottaga delgivning förutsätta att delgivningen sker medelst skriftlig handling. Detta förhållande utesluter icke att muntlig uppsägning kan med laga verkan ske med den som —- på annan grund än som enligt RB gäller i fråga om delgiv- ning —— är såsom ställföreträdare eller ombud behörig att å rättssubjektets vägnar mottaga uppsägning liksom ej heller att i fråga Om kollektiva rätts- subjekt muntlig uppsägning kan ske med alla rättsägarna eller någon som äger företräda dem samtliga.1 I anslutning till vad nu yttrats har undan- tagsbestämmelsen i förevarande paragraf begränsats till att avse 12 kap. 38 5 första stycket.
37 5.
Såsom framgår av den i 6 kap. 22- & upptagna hänvisningen till bl. a. de i fråga om exekutiv försäljning meddelade reglerna i 28 å i förevarande kapitel ävensom av hänvisning i 11 kap. 17 & äga bestämmelserna i tredje stycket tillämpning även vid uppsägning som avses i nämnda lagrum i 6 och 11 kap.
44 5.
Denna paragraf motsvarar 3 kap. 45 5. I förslaget saknas motsvarighet till bestämmelserna i 3 kap. 44 &; härom hänvisas till vad beredningen vid 12 kap. 40 & anfört angående 2 kap. 40 5.
1 Jfr Walin a. a. s. 203 med hänvisningar.
45 5. De bestämmelser som här meddelas genom hänvisning till 12 kap. 42 & överensstämma i sak med stadgandena i 3 kap. 46 5.
I 3 kap. 47 5 första stycket äro bestämmelser meddelade av innehåll att Kungl. Maj:t äger förordna att inom ort, där flyttningar till och från lägen— heter, som uthyras allenast till bostad, årligen förekomma till betydande an- tal och huvudsakligen äga rum den 1 oktober, hyresavtal om sådana lägen- heter må, utan hinder av vad avtalet innehåller om tidpunkten för avta- lets upphörande, uppsägas till den 1 april, såframt ej därigenom den av— talade hyrestiden förkortas med mer än sex månader eller den samman- lagda tid hyresgästen sistnämnda dag innehaft lägenheten kommer att un- derstiga ett år. Stadganden rörande den tvingande karaktären av nu an- förda bestämmelser äro upptagna i lagrummets andra stycke. Förslaget innehåller icke någon motsvarighet till de bestämmelser för vilka nu redo— gjorts. Härom må anföras följande.
Bestämmelserna tillkommo _ i anledning av förslag i ett av 1934 års byggnadsindustrisakkunniga den 19 januari 1938 avlämnat betänkande1 — genom 1939 års revision av hyreslagstiftningen.2 Syftet med bestämmelserna var att ernå en bättre fördelning av förekommande flyttningar å de båda fardagarna. Av de sakkunniga åberopades särskilt att den föreslagna lag- ändringen syntes möjliggöra en mera kontinuerlig drift inom byggnadsverk— samheten samt härigenom minska de stora olägenheter av olika slag som måste anses förenade med dennas säsongbetonade karaktär.
I anslutning till det till lagrådet remitterade lagförslaget anförde depar- tementschefen att, ehuru syftet med de sakkunnigas förslag funnits syn- nerligen betydelsefullt, förslaget likväl avstyrkts i ett stort antal yttranden. Betänkligheter hade sålunda ur principiell synpunkt uttalats mot det in- grepp i avtalsfriheten som förslaget innebure. Härjämte hade ur praktisk synpunkt gjorts gällande att förslaget icke syntes komma att medföra öns- kad effekt. Det hade vidare befarats att förslaget genom den löslighet i hy- resförhållandena som det medförde skulle komma att menligt återverka på fastighetsmarknaden samt i sin mån föranleda en höjning av hyresbe- loppen. Av hyreslagstiftningskommittén hade ock särskilt gjorts gällande att förslaget stode i strid med önskemålet att trygga hyresgästens besittning av den förhyrda lägenheten. Departementschefen ingick härefter på en när— mare granskning av de betänkligheter som anförts mot de sakkunnigas för- slag samt redogjorde för de ändringar i nämnda förslag som, till undan- röjande av dessa betänkligheter eller eljest, innefattats i det remitterade förslaget.
Sedan förslaget, vilket icke föranledde någon erinran från lagrådets sida, genom proposition underställts riksdagen, anförde andra lagutskottet att det uppenbarligen vore synnerligen vanskligt att på förhand bedöma, i vad
1 SOU 1938:10 . * NJA II 1939 s. 570 ff.
män sådant förordnande som avsåges i lagrummet kunde komma att med— föra åsyftad verkan. Med hänsyn härtill syntes berättigad tvekan kunna hysas angående lämpligheten av att medgiva åsidosättande av avtalad hy- restid genom uppsägning till annan dag än den då den förhyrda lägenheten skulle frånträdas enligt avtalet. Då emellertid önskemålet att erhålla en jämnare fördelning av flyttningarna å de båda fardagarna vore av största betydelse och sagda ingrepp i avtalsfriheten genom propositionen givits en jämförelsevis begränsad innebörd, ville utskottet likväl biträda förslaget. Utskottet ansåge sig härvid böra framhålla vikten av att, innan förordnande som avsåges i paragrafen meddelades av Kungl. Maj:t, genom underhand- lingar med de fastighetsägare- och hyresgästorganisationer som kunde finnas på platsen utröntes, huruvida icke syftet med lagrummet kunde er- nås på frivillighetens väg. Därest genom organisationernas ingripande er— forderlig del av hyreskontrakten inom en ort komme att slutas på villkor att uppsägning i vanlig ordning finge ske till den 1 april, vore uppenbar- ligen en sådan lösning av frågan att föredraga.
Intet förordnande enligt 3 kap. 47 5 har hittills meddelats. Syftet med lagrummet tillgodoses numera väsentligen genom den kontroll från det all- männas sida som byggnadsverksamheten är underkastad. Till följd av det rådande läget på bostadsmarknaden har, oavsett den tid för vilken hyres— avtalen vanligen slutas, den 1 oktober väsentligen mist sin betydelse som flyttningsdag. I detta hänseende torde läget bli bestående under avsevärd tid framåt. Av dessa skäl har beredningen ansett anledning icke finnas att upp- taga de ifrågavarande bestämmelserna i nya JB.
17 KAP.
Om tomträtt
Gällande bestämmelser om tomträtt återfinnas i 4 kap. NJL, vilket fick sin nuvarande utformning genom en lag den 5 juni 1953. Sagda lag, som trädde i kraft den 1 januari 1954, grundades på ett av beredningen avgi- vet betänkande1 och innebar en genomgripande omvandling av den äldre lag- stiftningen i ämnet. Tomträttsreglerna av år 1953 ha, i huvudsak utan änd— ringar, upptagits i förevarande kapital i jordabalksförslaget. De mindre jämk- ningar som vidtagits äro i stort sett antingen av redaktionell natur eller betingade av reglernas anpassande till jordabalksförslaget i övrigt. Att fram— läggandet av jordbalksförslaget skulle påfordra viss översyn av gällande tomträttslagstiftning förutskickades redan i samband med dennas tillkomst.2
I övervägande utsträckning har den i 4 kap. NJL använda ordningsfölj- den mellan lagrummen iakttagits jämväl i förevarande kapitel. De avvikel- ser som råda stå i samband med att ett par paragrafer i 4 kap. NJL icke an— setts böra få motsvarigheter uti förevarande kapitel i förslaget. Det sagda gäller dels 8 &, vars innehåll bedömts kunna undvaras, dels 23 å, som ersätt-
1 SOU 1952:28. ? NJA II 1953 s. 336.
tes av allmänna regler i den nya balken, upptagna i 25 kap. 13 och 14 ås" samt tillämpliga jämväl å tomträttsförhållanden. Å andra sidan har i förslagets tomträttskapitel infogats en paragraf, 7 %, vartill 4 kap. NJL ej har fullstän- dig motsvarighet. Den paragrafförskjutning det nya tomträttskapitlet upp— visar vid jämförelse med de gällande reglerna är därför som helhet obetydlig.
Vad angår bestämmelserna i 4 kap. 8 5 NJL, vilka sålunda uteslutits i för— slaget, meddelas i lagrummets första stycke ett stadgande, enligt vilket, där- est till säkerhet för beståndet av tomträtt inskrivning är sökt eller meddelad, angående verkan därav skall gälla vad i allmänhet är stadgat om inteckning för nyttjanderätt till fast egendom. Att inskrivning av tomträtt, ehuru denna är en nyttjanderätt, enligt gällande lagstiftning ej utan vidare inbegripes i nyttjanderättsinteckning utsäges redan i 1 kap. 2 & NJL, där det heter att till säkerhet för beståndet av nyttjanderätt den till vilken rättigheten upplåtits äger erhålla »inteckning eller, där fråga är om tomträtt eller om vattenfalls- rätt, inskrivning under de villkor och i den ordning särskilt är stadgat». Sär- bestämmelserna i fråga om inskrivning av tomträtt sammanhänga med att IF ej ansetts ha tillämpning å inskrivning av rättigheter i kronojord eller viss stadsjord.1 Från denna utgångspunkt fanns det nödvändigt att — efter- som man ej valde alternativet att utsträcka IFs tillämplighet till att avse jämväl sådan jord _ för tomträtt välja en särskild inteckningsform, regle- rad av självständiga bestämmelser utanför IF. Enär nämnda särskilda in- teckningsform emellertid avsågs skola medföra samma rättsverkningar som nyttjanderättsinteckning, upptogs i 4 kap. nyss återgivna förklaring härom.
Beträffande speciellt möjligheten att trygga inskriven tomträtt vid exeku- tiv auktion må f. ö. uppmärksammas att det skydd som följer av tomt- rättsinskrivningens likställande med nyttjanderättsinteckning kompletteras genom en regel, som förhindrar att vissa fordringar och rättigheter komma att framför tomträtten häfta vid fastigheten. Så stadgas i 2 5 lagen den 14 juni 1907 om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt att tomträttsinskrivning ej må meddelas, när fastigheten är be- svärad av sökt eller beviljad inteckning eller kan i upplåtarens hand häfta för fordran eller rättighet med förmånsställning enligt 11 kap. 2 & JB, ej heller där utmätning av fastigheten skett och ej visas ha upphört att gälla. Skulle utmätning ske samma dag som tomträtten inskrives, följer av 51 5 IF att tomträtten har företräde; sistnämnda konkurrenssituation har alltså ej be- hövt förebyggas genom den särskilda skyddsregeln i omförmälda lag. Där- emot är att uppmärksamma att regeln i fråga ej förhindrar att fordringar enligt 17 kap. 6 g (ev. även enligt 4 5) HB vid en exekutiv försäljning slå ut tomträtten.
De i nya JB meddelade reglerna om inskrivning i fast egendom äro till— lämpliga beträffande kronojord lika väl som i fråga om annan jord. I 11 kap. 7 & stadgas med generell giltighet att särskild rättighet, som upplåtits genom skriftlig handling, må inskrivas, och vad angår övriga begränsade sakrätter i fast egendom intages med avseende på all slags jord den ståndpunkten att
1 NJA II 1908 nr 5 s. 177 och 204.
dessa komma till stånd först genom inskrivning; de i 24 kap. upptagna be- stämmelserna om företräde i rättsförvärv ha likaledes avseende å all in— skrivning, oavsett karaktären av den fasta egendom vari den meddelats. Nå— gon likställighetsförklaring motsvarande den i 4 kap. 8 5 första stycket NJL erfordras därför ej i förslaget.
Alltjämt kommer det företräde som inskrivning kan medföra att ha bety- delse för tomträttens bestånd vid frivillig överlåtelse. Vad angår tryggandet av tomträtten vid exekutiv auktion skulle däremot, efter ett genomförande av beredningens förslag till vissa ändringar i UL, inskrivningen som sådan vara avgörande, oavsett vilken företrädesställning den förlänat tomträtten. En- ligt 123 5 3 inom. UL i paragrafens förordade nya lydelse skall nämligen exe- kutiv försäljning av fast egendom, som besväras av inskriven tomträtt, alltid ske under förbehåll om tomträttens bestånd.
Vad härefter beträffar andra stycket i 4 kap. 8 & NJL lämnar detta en hänvisning till vad som är särskilt stadgat om inskrivning av fång till tomt— rätt och om inteckning i tomträtt. Hänvisningen avser närmare bestämt dels omförmälda lag om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt, dels lagen den 5 juni 1953 om inteckning i tomträtt och vat- tenfallsrätt. Motsvarighet till innehållet i nämnda båda lagar återfinnes i nya JBs avdelning om inskrivningsväsendet (27 samt 29—31 kap.).
När förslaget frångått den i 4 kap. NJL iakttagna ordningen mellan lag— rummen, anmärkes detta förhållande vid resp. lagrum.
1 5.
Första stycket upptager oförändrat innehållet i 4 kap. 1 5 NJL. Grundläggande för utformningen av tomträttsinstitutet enligt såväl 1953 års lagstiftning som föreliggande förslag är synpunkten att tomträtten skall kunna fylla i stort sett samma funktion som äganderätten.1 Detta syfte för— utsätter bl. a. att tomträtten i princip kan tjäna som objekt för samma se— kundära sakrätter som må utfästas eller upplåtas i fast egendom. Att så är fallet enligt gällande rätt återspeglas framför allt i lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt men har jämväl kommit till visst uttryck i 4 kap. NJL. Sålunda stadgas i 6 & förbud bl. a. mot att inskränka tomträtts— havarens rätt att i tomträtten upplåta panträtt eller nyttjanderätt. Vidare må erinras om att ServL (9 5) samt 1920 års ElL (36 å) innehålla direkta be- stämmelser om att även tomträtt må belastas med rättighet som avses i des- sa lagar. I förslaget har ansetts böra intagas en uttrycklig förklaring om tomträttens allmänna likställighet med fast egendom i här berörda hänse— ende; stadgandet i fråga återfinnes i förevarande paragrafs andra stycke. Så till vida är emellertid likställigheten med fast egendom ej fullständig som av stadgandet framgår att tomträtt ej skall kunna belastas med åter— köpsrätt eller med rätt till andel i samfällt strömfall. Beträffande återköps- rätt betingas modifikationen av att det knappast kan tänkas en situation, vari såsom tomträttshavare står ett rättssubjekt, som enligt de för återköps—
1 Se exempelvis NJA II 1953 s. 335.
rätten gällande reglerna äger förbehålla sig dylik rättighet; ej heller torde vad angår upplåtelse av rätt till andel i samfällt strömfall, vilken upplåtelse skall avse all framtid, tomträttsinstitutet medgiva, att tomträttshavareu be- lastar tomträtten med sådan rättighet. Av naturliga skäl har därjämte före- skrivits att tomträtten ej får utgöra obj ekt för annan tomträtt eller för vat— tenfallsrätt.
I vissa fall kan fast egendom jämväl vara subjekt för rättighet. Att rät- tighet upplåtes till förmån för fast egendom är sålunda typiskt beträffande servitutet, och enligt jordabalksförslaget skall motsvarande förmånsställ- ning kunna tillkomma fast egendom på grund av reglerna om rätt till elek- trisk kraft eller annan sådan nyttighet (21 kap.) samt bestämmelserna om samfällighetsrätt och samfällighetsavtal (22 kap.). Ytterligare märkes att förköpsrätt skall kunna upplåtas till förmån för ägare av fastighet i denna hans egenskap (5 kap. 1 5 andra st.). Också i nu berörda hänseenden synes tomträtten allmänt böra vara jämställd med fast egendom; i fråga om ser- vitut är denna jämställdhet redan fastslagen (se 9 5 ServL). Uttryckligt stadgande om att tomträtt i samma mån som fast egendom kan vara subjekt för rättighet har därför upptagits i förevarande paragrafs andra stycke. Av stadgandet följer att tomträtt kan intaga en härskande position gentemot fast egendom men vidare i förhållande till annan tomträtt samt dessutom i relation till sådan lös egendom som må tjäna som objekt för rättighet en— ligt de särskilda reglerna i 19 kap. 2 5 och 22 kap. 2 5 andra stycket i för- slaget, nämligen byggnad och annan anläggning, som ej hör till fastighet, samt gruvegendom, eller enligt vad som följer av 21 kap. 1, 2 och 11 Så, d. v. s. elektrisk kraftstation eller annan nyttighetsalstrande anläggning.
Angående vad som skall gälla beträffande rättighet som enligt förevaran- de paragraf sålunda kan utfästas resp. upplåtas i eller till förmån för tomt- rätt stadgas i 7 5.
3 5.
Paragrafen motsvarar 3 5 första stycket i 4 kap. NJL. Vissa jämkningar ha dock skett vad angår vittneskravet. Härom stadgar gällande rätt, i lik- het med motsvarande föreskrift i de ursprungliga tomträttsreglerna, att tomträttsavtal skall upprättas »med vittnen». Formuleringen får, såsom ock vitsordades av lagrådet vid tillkomsten av 1953 års tomträttslagstiftning, anses innebära att härvidlag skall gälla samma formkrav som vid överlåtelse av fast egendom enligt 1 kap. 2 5 JB.1 Sistnämnda formkrav anses i rätts- praxis vara uppfyllt redan i och med att säljarens namnteckning bestyrkts av vittnena. Till framhävande av angivna innebörd i föreskriften om tomt- rättsavtals bevittnande hade beredningen i det förslag som lades till grund för 1953 års tomträttsregler förordat en avfattning av nu behandlade stad- gande, vilken uttryckligen utsade att endast upplåtarens underskrift behöv- de vara styrkt av vittnen. Sedan lagrådet hemställt, att beträffande ifråga— varande formkrav skulle användas den tidigare lydelsen, kom emellertid
* NJA II 1953 s. 345.
lagrummet att erhålla den lydelse lagrådet anvisat. I nya JB ha i fråga om överlåtelse av fast egendom skett vissa skärpningar av vittneskravet; så- lunda skall enligt balkens 4 kap. 1 & bl. a. gälla att både köparens och säl- jarens namnunderskrifter måste bevittnas samt att ett av vittnena skall vara 5. k. laga köpevittne. I sagda hänseenden synas motsvarande skärp- ningar icke motiverade beträffande avtal om tomträttsupplåtelse. I överens— stämmelse med den ståndpunkt beredningen intog vid avgivandet av sitt förslag till de nu gällande tomträttsreglerna har därför i förevarande para— graf angivits att kravet på bevittnande avser upplåtarens underskrift (jfr 8 kap. 4 & tredje st.).
En jämkning i förhållande till gällande rätt har vidtagits också i så måtto att vid tomträttsupplåtelse genom statlig myndighet vittnen ej skola erford— ras (jfr 4 kap. 2 5 och 8 kap. 4 & tredje st. i förslaget).
Andra stycket i 3 5 i 4 kap. NJL ersättes av den allmänna regeln i för— slagets 7 5.
55.
Av 7 5 följer att, om vid överlåtelse av tomträtt fordran å ogulden köpe— skilling uppkommer, panträtt som i tomträtten utfästes till säkerhet för fordringen innehar en företrädesställning motsvarande den som enligt 24 kap. 9 & tillkommer i fast egendom utfäst panträtt för sådan fordran. Jäm- väl i samband med själva upplåtelsen av tomträtten kan viss köpeskillings— fordran uppkomma, nämligen då upplåtelsen enligt förevarande paragraf skall anses innefatta överlåtelse av egendom varom däri förmäles. Enligt beredningens mening framstår det som motiverat att även panträtt, som till säkerhet för dylik fordran utfästes i tomträtten, får åtnjuta företräde i likhet med panträtt i fast egendom för ogulden köpeskilling. Stadgande här— om har upptagits i tredje punkten, som alltså utgör ett tillägg till bestäm- melserna i motsvarande paragraf i 4- kap. NJL.
Vid granskningen av det förslag från beredningens sida vilket låg till grund för 1953 års tomträttsregler framhöll lagrådet att förslagets förbud mot att i tomträttsupplåtelse upptaga villkor, varav tomträttens inträde el- ler bestånd skulle vara beroende, (se 4 kap. 6 & NJL och 6 5 i förevarande förslag) ginge något längre än som vore lämpligt. Sålunda förhindrades äga- ren av en fastighet, varå funnes uppförd en värdefull byggnad, att vid upp- låtelse av tomträtt i fastigheten göra förbehåll, varigenom upplåtelsen bleve beroende av att medkontrahenten inom avtalad tid utgåve viss ersättning för byggnaden.1 _ Den av lagrådet påtalade bristen får anses vara i bety— dande mån undanröjd genom det nu förordade tilläggsstadgandet i föreva— rande paragraf. En konsekvens av att till säkerhet för fordran, som avses i stadgandet, får utfästas panträtt såsom för ogulden köpeskilling blir näm- ligen att panträtten, om inteckning sökes utan dröjsmål, beredes en tryggad företrädesställning framför utfästelser och upplåtelser, som gjorts av tomt- rättshavaren, liksom framför överlåtelse av tomträtten. Tillätes fastighets—
1 NJA II 1953 s. 356.
ägaren att, såsom lagrådet rekommenderade, förbinda tomträttens inträde med villkoret att fordran, varom här är fråga, dessförinnan guldits, bleve tomträttshavaren betagen möjligheten att använda tomträtten såsom pant- objekt. Anordningen att tillförsäkra för fordringen utfäst panträtt viss prio- ritet synes ur denna synpunkt vara att föredraga.
65.
Liksom motsvarande lagrum i 4 kap. NJL stadgar förevarande paragraf begränsningar i avtalsfriheten vid tomträttsupplåtelse. Dessa äro betingade av det allmänna syftemål som uppbar 1953 års tomträttsreform d. v. s. att stärka tomträttshavarens ställning och därmed tomträttens kreditvärde. Så- som anfördes av beredningen i samband med omförmälda reform framstår det som angeläget att i största möjliga utsträckning undvika åtgärder, som innebära diskriminering av tomträtten i förhållande till äganderätten.1 Med hänsyn härtill föreslog beredningen i angivna sammanhang bl. a. förbud mot att i tomträttsupplåtelsen meddelades inskränkning i tomträttshavarens rätt att belasta tomträtten med panträtt, nyttjanderätt, servitut eller annan sär- skild rättighet. Den slutliga lydelsen av nuvarande bestämmelse på denna punkt tillkom vid riksdagsbehandlingen uti ifrågavarande lagstiftningsären- de och innebär att tomträttshavaren alltid skall äga oinskränkt befogenhet att i tomträtten utfästa panträtt och upplåta nyttjanderätt. Utan att ingå på det allmänna spörsmålet huruvida ej det för tomträttshavaren härvidlag skapade skyddet bör vidgas till att i enlighet med beredningens ursprungliga förslag avse rätten till utfästelser resp. upplåtelser av alla slags sekundära rättigheter, som kunna belasta tomträtt, vill beredningen dock förorda att bestämmelsen kompletteras i så måtto att den inbegriper de i jordabalks— förslaget upptagna motsvarigheterna till den nuvarande avkomsträtten, näm— ligen ränterätt och födoråd. En konsekvens av den tomträttshavaren för— behållna friheten att överlåta tomträtten torde vara att han bibehålles vid motsvarande frihet i fråga om upplåtelse av förköpsrätt.
Frånsett den jämkning som föranledes av vad nu föreslagits uppvisar pa- ragrafen icke någon saklig avvikelse i förhållande till gällande rätt.
7 5.
Som antytts vid kapitelrubriken har förevarande paragraf endast delvis motsvarighet i 4 kap. NJL. Paragrafen ansluter sig till förslagets 1 5 andra stycke däri att den liksom innehållet i detta ger uttryck för den långtgåen- de likställigheten mellan tomträtt och fast egendom.
Stadgandet att angående överlåtelse av tomträtt skall gälla vad som i nya JB är föreskrivet i fråga om fast egendom ersätter den i 4 kap. 3 å andra stycket NJL upptagna hänvisningen till 1 kap. 2 $ JB. Anknytningen till jordabalksförslagets regler om fastighetsöverlåtelse innebär bl. a. att de där— vidlag uppställda skärpta formkraven få avseende också på överlåtelse av tomträtt.2 Nu ifrågavarande stadgande äger ock, då tomträtt överlåtes å ny
1 NJA II 1953 s. 354. 2 Se NJA II 1953 s. 336.
innehavare, tillämpning å rättsförhållandet mellan denne och överlåtaren.
Enligt förevarande lagrum skall dessutom vad som är föreskrivet om fast egendom äga tillämpning, då rättighet utfästes eller upplåtes i eller till för- mån för tomträtt. Beroende av rättighetens natur komma alltså bestämmel- serna i 5, 8—16, 19, 21 och 22 kap. i förslaget att vinna tillämpning även i fråga om tomträtt på samma sätt som om rättigheten avsåge fast egendom. I denna del motsvaras stadgandet icke av uttrycklig bestämmelse i 4 kap. NJL men korresponderar med regeln i 1 5 första stycket lagen om inteck- ning i tomträtt och vattenfallsrätt, enligt vilken regel bestämmelserna i IF, såvitt de ej strida mot vad i lagen stadgas, skola äga motsvarande till- lämpning jämväl å inteckning i tomträtt. Även utöver vad som framgår av sagda regel torde emellertid nuvarande lagstiftning om begränsade sakrätter i fast egendom ha i stort sett motsvarande giltighet i fråga om rättighet, som upplåtes i eller till förmån för tomträtt; beträffande servitut och rätt till elektrisk kraft ha direkta bestämmelser därom meddelats (9 & ServL och 36 5 1920 års ElL).1 Här ifrågavarande hänvisning i förslaget kan där- för i sin helhet sägas vara en återspegling av gällande rätts ståndpunkt.
I anslutning till lagstadgandet om den i princip enhetliga behandlingen av rättighet i fast egendom och rättighet i tomträtt må ett särskilt förhållande beröras. Såsom närmare redovisats i motiven till 11 kap. upptagas f. n. i IF (53 5 andra st. och 58 5 4 mom. andra st.) vissa stadganden om för- verkande från rättighetshavares sida av den rätt till skadestånd som eljest skolat tillkomma honom. Bestämmelserna, som röra nyttjanderätt, ser- vitut och rätt till elektrisk kraft, innebära bl. a. att förverkande inträder, om rättighetshavaren underlåter att söka inskrivning inom den i 11 kap. 2 5 JB stadgade lagaståndstiden. Enligt 4 å andra stycket lagen om inteck— ning i tomträtt och vattenfallsrätt skall beträffande i sådan rättighet upp- låten nyttjanderätt, servitutsrätt och rätt till elektrisk kraft i stället för an- givna bestämmelser i IF gälla att Skadeståndsrätten är förverkad, om rät- tighetshavaren på grund av underlåtenhet att söka inskrivning för rättig- heten fått vika för annan. Den tysta förmånsrätten för ogulden köpeskilling under en lagaståndstid skall enligt jordabalksförslaget upphöra och därmed ock det motsvarande företräde som f. n. enligt IF kan tillkomma vissa and- ra rättigheter än panträtt. Ifrågavarande förverkandegrund har därför ej överförts till jordabalksförslaget (se 11 kap. 12 & tredje st. och 14 & fjärde st.), och med hänsyn härtill föreligger ej heller behov av någon motsva— rande, för rättighet i tomträtt eller vattenfallsrätt särskilt avpassad förver- kandebestämmelse. Såvitt avser reglerna om förverkande av rätt till skade- stånd vid rättighets bortfall innefattar jordabalksförslaget följaktligen icke någon som helst åtskillnad mellan rättighet i fast egendom och rättig— het i tomträtt.
En konsekvens av tomträttens likställighet med fast egendom är att även vissa andra bestämmelser än som berörts i det föregående komma att äga betydelse också för tomträtten. Det nu sagda gäller de i 7 kap. upptagna reg—
1 Ang. nyttjanderätt i tomträtt se NJA II 1953 s. 367 f. 24—541886 II
lerna om verkan av klander, bestämmelserna i 23 kap. om hävd till fast egendom, 24 kap:s stadganden om företräde i rättsförvärv på grund av in— skrivning samt 25 kap:s föreskrifter om godtrosförvärv på grund av in- skrivning och betydelsen av inskrivning i vissa andra fall. I den mån tomt- rätt övergår genom universalfång gälla uppenbarligen samma bestämmelser. Beträffande förhållandet till fastighetsägaren och i fastigheten gällande be- lastningar är tomträtten alltjämt att betrakta såsom en nyttjanderätt, och de konkurrensspörsmål som härvid uppkomma måste alltså fortfarande bedö- mas ur denna synpunkt. Tomträttens likställighet med fast egendom är be— gränsad till tomträttshavarens egna förfoganden över tomträtten.
Som framgår av lagtexten skall den hänvisning till reglerna om fast egen- dom som innefattas i förevarande lagrum gälla endast »där ej annat följer av vad om tomträtt är särskilt stadgat». Angivna modifikation åsyftar t. ex. det i 9 5 första stycket upptagna stadgandet att tomträtt ej må uppdelas på särskilda områden av den fastighet vari den upplåtits, något som in- verkar på tillämpningen av bestämmelserna i 4 kap. 7 och 8 55 samt 8 kap. 2 5 andra stycket ävensom till dessa bestämmelser hänvisande lagrum; i detta sammanhang må erinras om de i balkens 29—31 kap. inrymda spe- ciella reglerna rörande inskrivning av tomträtt samt av rättighet, som däri är utfäst eller upplåten.
Det må till sist framhållas att avtal, som innebära ändring i den ursprung- liga tomträttsupplåtelsen, enligt beredningens mening icke kunna likstäl- las med upplåtelser i tomträtten. Medan upplåtelser av sistnämnda slag lämna själva tomträtten oberörd och allenast medföra ett rättsförhållande mellan tomträttshavaren och en tredje man, avse ändringsavtalen rättsför- hållandet mellan fastighetsägaren och tomträttshavaren och angå alltså tomträttens innehåll. Berörda ändringsavtal, som fått sin självständiga reg— lering i 21 &, inbegripas följaktligen icke under bestämmelserna i förevaran— de lagrum.
8 &. Paragrafen motsvarar 4 kap. 7 & NJL.
18 5. .
Paragrafen, som motsvarar 4 kap. 18 å NJL, överensstämmer helt med detta lagrum vad beträffar första och tredje styckena. I andra stycket har vidtagits en mindre jämkning av gällande avfattning; vidare har i detta stycke infogats ett stadgande som i 4 kap. NJL återfinnes i annat lagrum. Textjämkningen avser första punkten och har skett i förtydligande syfte; tidsfristen för nedsättningsskyldigheten skall räknas först från den tidpunkt då domen, varigenom löseskillingen bestämts, vunnit laga kraft.1 Det tillag— da stadgandet utgöres av sista punkten. Ifrågavarande föreskrift om länssty- relsens skyldighet att göra anmälan till inskrivningsdomaren upptages i 4 kap. NJL uti 26 & (motsvarande 25 å i förslaget) men har ansetts bättre höra hemma i förevarande sammanhang. I samband härmed har från 14 5 lagen
* Jfr NJA II 1953 s. 396 f.
om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt upptagits stadgandet om skyldighet för inskrivningsdomaren att göra an— teckning i tomträttsboken.
21 5.
Paragrafen upptager med vissa jämkningar bestämmelserna i 4 kap. 21 5 NJL, vilka röra avtal om ändring i eller tillägg till tomträttsupplåtelse.
Ett ändringsavtal kan bl. a. gå ut på att det område tomträtten avser skall utvidgas eller inskränkas. Angående tomträttens objekt äro emellertid tving- ande regler uppställda. Så stadgas i 2 5 andra stycket att tomträtt ej må upplåtas i område eller andel av fastighet eller i flera fastigheter gemen- samt. Härav följer att avtal om ändring av objektet för tomträttsupplåtelsen förutsätter en motsvarande ändring av fastighetsindelningen; skall objektet utvidgas utöver den registerfastighet vartill upplåtelsen hänför sig, måste sammanläggning komma till stånd, och skall objektet inskränkas, är in- skränkningen på samma sätt beroende av att laga delning genomföres.1 Be- redningen har ansett det motiverat att förevarande paragraf meddelar en erinran om de speciella villkor som alltså måste iakttagas vid ändring av angivet slag. Denna erinran har fogats till paragrafens första stycke; kom- pletteringen innebär icke något sakligt avsteg från vad som bör anses gälla redan f. 11. Med vad som sålunda tillfogats i förevarande paragraf kor— responderar ett i 29 kap. 7 & tredje stycket i förslaget inrymt stadgande, enligt vilket, därest ändringsavtalet är beroende av att sammanläggning el- ler laga delning äger rum, ansökan angående inskrivning av avtalet icke må bifallas, innan nämnda villkor uppfyllts. Såsom villkor för samman- läggning och laga delning bör uppenbarligen gälla att förutsättningen en- ligt förevarande paragrafs första stycke för utvidgnings- resp. inskränk— ningsavtalets bestånd mot innehavare av rättighet i tomträtten föreligger.
Den i 4 kap. 21 & NJL upptagna regeln angående inskrivning såsom för- utsättning för ändringsavtals giltighet i förhållande till innehavare av rät- tighet i tomträtten ansluter sig till stadgandet i 13 5 andra stycket lagen om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt. Enligt sistnämnda stadgande må inskrivning av ändringsavtalet icke bevil- jas, med mindre medgivande föreligger från vissa rättighetshavare. Skulle sådant medgivande ej föreligga, utgör det ej hinder för upptagande av an- sökan om ändringsavtalets inskrivning. Sådan ansökan skall då förklaras vilande. I detta fall grundar emellertid ansökan icke någon företrädesrätt i förhållande till rättighetshavare i tomträtten. Sådan verkan inträder först då inskrivning beviljats.2 Samma syfte kan tydligen nås, därest beträffande sådan ansökan föreskrives att de medgivanden varom här är fråga skola ut- göra förutsättning för ansökans upptagande. Upptages ansökan, kommer lik- som i andra motsvarande fall prioriteten att räknas från ansökan. Ett ytter— ligare skäl härför är att, då hinder för inskrivning möter av annan omstän-
1 NJA II 1953 s. 400. 2 Se NJA II 1953 s. 404 f.
dighet som eljest enligt lag ej utgör hinder för ansökans upptagande, någon anledning icke synes föreligga att en dylik vilandeförklaring skall fördröja inträdet av prioritetsverkan mot andra rättsägare i tomträtten. Denna upp— fattning har kommit till uttryck i avfattningen av 29 kap. 7 5 andra styc- ket och påkallar i fråga om förevarande lagrums första stycke den ändring- en att rättsverkan mot rättighetshavare i tomträtten gjorts beroende ej av att inskrivning ägt rum utan av att ansökan därom gjorts och mot dennas upptagande funnits ej föreligga sådant hinder som avses i 29 kap. 7 5.
I andra stycket av förevarande paragraf har allenast vidtagits den jämk— ningen att efter ordet »gälle» tillfogats orden >>i övrigt». tDen modifikation som ligger häri sammanhänger med att beträffande ändringsavtal, som av- ser inskränkning eller utvidgning av tomträttsområdet, givetvis ej skall gäl- la kravet i 2 å andra stycket om att tomträtt må upplåtas allenast i en enda registerfastighet i dess helhet; beträffande ändringsavtal av angivet slag ersättes stadgandet i sistnämnda lagrum av bestämmelserna i förevarande paragrafs första stycke.
23 och 24 åå. Paragraferna motsvara 24 & resp. 25 å i 4 kap. NJL.
25 5.
Denna paragraf är en motsvarighet till 26 & första stycket i 4 kap. NJL. Bestämmelserna ha underkastats Viss redaktionell jämkning, varjämte vissa sakliga ändringar vidtagits. Dessa bestå i att anmälningsskyldigheten hän- förts till stämningsansökningens inkommande samt till doms lagakraftvin- nande. »
Beträffande innehållet i 26 å andra stycket i 4 kap. NJL får hänvisas till vad som anmärkts vid 18 å i förevarande förslag.
26 &.
Paragrafen motsvarar 27 å i 4 kap. NJL. Enligt 17 kap. 6 5 andra stycket HB åtnjuter inteckning för fordran i tomträtt förmånsrätt framför fordran, för vilken tomträtten blivit utmätt. Tomträtten anses i detta fall som lös egendom. En konsekvens av denna ståndpunkt är det i 5 5 lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt upptagna stadgandet, att inteckning för fordran ej må äga rum i tomträtt, som utmätts tidigare eller samma dag som inteckningen sökes. Genom dessa bestämmelser ernås i sak samma resultat som skulle framkommit, om tomt- rätten i nu förevarande hänseende likställts med fast egendom. Inteckning för fordran i tomträtt skulle från denna utgångspunkt medföra företräde framför utmätning allenast för det fall att inteckning sökes före den dag utmätningen ägt rum. Det i 5 & upptagna stadgandet skulle därmed icke ha någon uppgift att fylla. Väljes denna konstruktion kommer fordringsan- språk på grund av ränterätt eller födoråd också att bedömas enligt motsva— rande regler för fast egendom.
I detta sammanhang må framhållas att de skäl som LB åberopade till stöd för sin ståndpunkt1 och som legat till grund för gällande lagstiftning väsent- ligen hänförde sig till det förhållandet att andel i tomträtt icke finge inteck- nas, medan andel i fast egendom alltjämt må göras till föremål för inteck- ning; denna skillnad kommer emellertid enligt det nu föreliggande förslaget att upphöra (jfr 8 kap. 2 5 nya JB). Det spörsmål som nu föreligger allenast beträffande tomträtt, då på grund av utmätning ett betalningsanspråk göres gällande i en andel av tomträtten, kommer alltså att äga sin motsvarighet i fråga om fast egendom, och det ligger i sakens natur att lösningen för båda dessa fall måste bli densamma. Hithörande frågeställningar och den regle- ring dessa böra få behandlar beredningen i samband med sina förslag till vissa ändringar i HB och UL.
_Vad slutligen angår företrädet mellan utmätning samt sådana begränsa— de sakrätter vilka icke innefatta betalningsanspråk i tomträtten har i 6 5 lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt upptagits ett stadgande som till sitt innehåll motsvarar vad som anses gälla i fråga om fast egen— dom.2 I detta spörsmål ha i förslaget bestämmelser upptagits i 17 kap. 9 ä 3 mom. HB.
Med hänsyn till vad nu anförts har beredningen funnit sig böra förorda, att också i fråga om förmånsrätten för fordran de med avseende å fast egen- dom meddelade bestämmelserna skola få motsvarande tillämpning när ob— jektet är tomträtt. Stadgande härom har upptagits såsom ett första stycke i förevarande paragraf. En konsekvens av denna ståndpunkt är att de nuva- rande föreskrifterna i 17 kap. 6 & andra stycket HB bli helt obehövliga; så- som framgår av beredningens förslag till lag om ändring i HB förordas där- för att nämnda stycke får utgå.
Andra stycket i förevarande paragraf upptager med viss redaktionell omarbetning och förenkling innehållet i 27 5 första stycket i 4 kap. NJL, och tredje stycket återgiver utan ändring bestämmelsen i samma paragrafs andra stycke.
18 KAP.
Om vattenfallsrätt
Institutet vattenfallsrätt infördes i svensk lagstiftning år 1911. Reglerna om denna rättighetstyp upptogos därvid i 4 kap. NJL tillsammans med tomt- rättsbestämmelserna och innefattade väsentligen hänvisningar till de sist- nämnda. I samband med att tomträtten reformerades genom 1953 års lag- stiftning —— härom har beredningen uttalat sig vid 17 kap. _ utbrötos stad- gandena angående vattenfallsrätten ur sitt sammanhang med tomträttsreg- lerna och fingo bilda ett särskilt kapitel i NJL, 5 kap. Samtidigt blevo stad- gandena föremål för några mindre jämkningar. Däremot ansågs det ej då
1 LB I 8. 294 f. 2 Se NJA II 1953 s. 435.
föreligga skälig anledning att ingå på spörsmålet, huruvida huvudgrunder— na för lagstiftningen i fråga vore i behov av revision.1
Även om på så sätt den ursprungligen mycket nära anknytningen mellan tomträtt och vattenfallsrätt numera gått i viss mån förlorad, regleras vat- tenfallsrätten dock alltjämt i flera avseenden av samma bestämmelser som tomträtten. Sålunda äro också med avseende på vattenfallsrätt tillämpliga reglerna i tomträttskapitlets 3 5 (formkraven vid upplåtelse av tomträtt och vid överlåtelse av rättigheten), 5 5 (upplåtelsens omfattning), 8 & (verkan av inskrivning av tomträtt samt om inskrivning av fång till tomträtt och in- teckning i rättigheten), 9 g (förbud mot uppdelning av tomträtt på sär- skilda områden och tillbehör till tomträtt), 18 & tredje stycket (länsstyrel- sens skyldighet att i bank insätta nedsatt löseskilling), 20 & (fördelning av nedsatt löseskilling) samt 27 5 (tomträttens likställande med fast egendom i vad angår tillämpningen av UL, KL och lagsökningslagen ävensom i fråga om expropriation och annat sådant tvångsförvärv).
Beredningen har ej heller vid den granskning som beredningen nu ägnat institutet ansett sig böra rubba de grunder varå nu gällande lagstiftning är uppbyggd. Regleringen av vattenfallsrätten har dock i formellt avseende ansetts böra anslutas till tomträttsreglerna. Främst har detta i förslaget åstadkommits genom att hänvisningarna till tomträttsreglerna utbyggts. Ut- över de tomträttsregler som redan enligt gällande rätt äga motsvarande till- lämpning tå vattenfallsrätten skall beträffande denna jämväl gälla vad som i fråga om tomträtt stadgas angående verkan av att avtalet åsidosättes (17 kap. 8 5), angående nedsättning av löseskilling (17 kap. 18 å andra st.) och om skyldighet att vid dröjsmål härvidlag gälda ränta (17 kap. 19 å andra st.), angående rättighetens upphörande (17 kap. 22 5) samt angående domstol i mål rörande bestämmande av löseskilling m. m. (17 kap. 23 5) och vad som i övrigt skall iakttagas beträffande rättegången i sådana mål (17 kap. 24 och 25 55). Tillika skola med viss modifikation tillämpas tomträttsbestäm— melserna rörande talan om lösenskyldighetens fullgörande (17 kap. 18 5 första st.). Ytterligare hänvisas till de stadganden i vilka tomträttens prin- cipiella likställande med fast egendom kommit till uttryck (17 kap. 1 5 andra st. och 7 5). Sistnämnda hänvisning torde dock endast delvis medföra en faktisk förändring i förhållande till vad som följer av gällande rätt; ifrå- gavarande likställighet mellan tomträtt och fast egendom får nämligen — såsom beredningen utvecklat i motiven till tomträttskapitlet — anses vara i väsentliga avseenden erkänd redan nu, och vad som härvid konstate— rats beträffande tomträtt synes i samma mån ha sitt berättigande i fråga om vattenfallsrätt.
Den överenstämmelse mellan tomträtts- och vattenfallsrättsreglerna som skulle bli en följd av beredningens förslag är emellertid icke uttömmande angiven genom de här ovan redovisade hänvisningsbestämmelserna. På vissa punkter meddelas i förevarande kapital direkta stadganden, vilka i sak upp-
1 NJA II 1953 s. 336 f.
visa nära anslutning till motsvarande regler i tomträttskapitlet. Så är fallet i _fråga om stadgandena i 3 & rörande ändring i eller tillägg till upplåtelsen (jfr 17 kap. 21 å); sagda överensstämmelse i sak föreligger f. Ö. redan enligt gällande rätt (se 5 kap. 3 5 NJL). Ny är däremot den i 4- 5 i förslaget in- tagna bestämmelsen att, där löseskilling eller annan ersättning skall utgå, vattenfallsrätten ej skall anses ha upphört, innan sådan ersättning blivit nedsatt (jfr 17 kap. 19 5 första st.). Tilläggas må i detta sammanhang att tomträttsregeln om att upplåtelse må ske endast i fastighet, som tillhör kro- nan eller kommun eller eljest är i allmän ägo eller, där så medgives i det särskilda fallet, äges av stiftelse (17 kap. 2 5 första st.) för vattenfallsrät— tens del såväl i gällande rätt som enligt förslaget motsvaras av den mera restriktiva regeln att endast kronan kan vara upplåtare (se 18 kap. 1 & första st. i förslaget").
Att utformningen av vattenfallsrätten likväl i vissa hänseenden kom- mer att avvika från tomträtten även efter ett genomförande av beredningens förslag sammanhänger i främsta rummet med att vattenfallsrätt ej i likhet med tomträtt måste upplåtas för obestämd tid. Härav följer att de speciella tomträttsreglerna angående omprövning eller jämkning av avgäldens be- lopp (17 kap. 10—12 55) och rörande uppsägning av avtalet (17 kap. 13— 16 55) sakna intresse i fråga om vattenfallsrätten, såframt ej kontrahen- terna därom träffa överenskommelse vid upplåtelsen. En annan betydelse- full olikhet hänför sig till det förhållandet att beträffande vattenfallsrätt skyldighet för fastighetsägaren att vid avtalets upphörande lösa byggnad och annan egendom, som utgör tillbehör till rättigheten, skall föreligga endast för den händelse att uttrycklig bestämmelse därom innefattats i avtalet (jfr 17 kap. 17 5). Ytterligare förtjänar här framhållas att de stadganden vilka uppställa förbud mot att i tomträttsupplåtelse intaga villkor, varav tomträttens inträde eller bestånd skulle vara beroende, samt tillförsäkra tomträttshavaren obetingad rätt att överlåta tomträtten och i denna utfästa resp. upplåta vissa rättigheter ( 17 kap. 6 &) icke gälla i fråga om vattenfalls- rätt. Ej heller upptages någon motsvarighet till regeln i 17 kap. 2 5 andra stycket; något krav på att det område som är anvisat för vattenfallsrätten skall utgöra särskild registerfastighet är ej uppställt (jfr 1 5 i förevarande kap.).
De skilda paragraferna i förevarande kapitel utgöra i princip motsvarig- heter till lagrummen med samma paragrafnummer i 5 kap. NJL.
1 &.
I första stycket har valts en avfattning, som direkt utmärker att vatten- fallsrätten är en nyttjanderätt. Den nuvarande bestämmelsen att upplåtelsen skall ske på viss tid har fått utgå; innebörden härav är att tiden för upplå- telsen är underkastad kontrahenternas dispositionsfrihet (jfr 11 kap. 3 & tredje st.).
Jämkningarna i andra stycket äro av enbart redaktionell natur.
Av de hänvisningar till tomträttsreglerna vilka meddelas i förevarande kapitel upptages i denna paragraf allenast den som rör upplåtelsens förm. Övriga hänvisningar återfinnas i 4 5.
Andra stycket stadgar liksom redan nu att i upplåtelsehandlingen skall område som upplåtelsen avser angivas genom hänvisning till protokoll och karta, som upprättats vid den i 1 & omförmälda lantmäteriförrättningen. I förslaget har direkt utsagts att skyldigheten att hänvisa till protokoll och karta ej gäller, när upplåtelsen avser hel fastighet; häri torde emellertid icke ligga någon nyhet i sak (jfr avfattningen av 1 5 andra st. i förslaget). Eftersom möjligheten att erhålla kännedom om upplåtelseobjektet sålunda betingas av att ifrågavarande protokoll och karta finnas att tillgå, har be- redningen vidare ansett det motiverat att komplettera nämnda stadgande med en uttrycklig föreskrift om att protokollet och kartan skola fogas vid upp— låtelsehandlingen.
3 5.
Denna paragraf motsvarar 5 kap. 3 % NJL samt 17 kap. 21 å i förslaget. Då fastighetsbildande åtgärd icke i något fall erfordras för ändringsavtalets genomförande, föreligga visserligen icke fullt samma skäl som i fråga om tomträtt att förlägga tidpunkten för prövningen, huruvida erforderliga med- givanden föreligga, redan till ansökans ingivande. Med hänsyn till betydelsen av likartade regler och då någon olägenhet av en sådan ändring icke torde vara att befara har beredningen även i fråga om vattenfallsrätt ansett sig böra vidtaga motsvarande ändring.
4 5. .
Hänvisningarna i första stycket ha behandlats vid kapitelrubriken. Andra stycket rör löseskilling och annan ersättning i anledning av vatten- fallsrättens upphörande. Som framhållits i det föregående år i fråga om vat— tenfallsrätten löseskillings utgivande beroende av särskild bestämmelse där— om i upplåtelsen; detsamma gäller annan ersättning i anledning av vatten- fallsrättens upphörande. Skulle ersättningsrätt vara avtalad, följer därav en- ligt gällande rätt icke utan vidare att fastighetsägaren har att nedsätta cr- sättningsbeloppet. Så måste ske endast för det fall att vattenfallsrätten be— sväras av sökt eller beviljad inteckning för fordran eller för rätt till avkomst eller annan förmän. Ej heller innefatta gällande regler något obligatoriskt krav på att löseskillingens storlek skall bestämmas av domstol. I stället med— delas f. n. blott en anvisning till inteckningshavare, som ej till fullo fått sin fordran täckt vid fördelningen av nedsatt ersättningsbelopp och som anser att sagda belopp icke blivit bestämt i enlighet med avtalet, att i efterhand väcka talan mot fastighetsägaren angående beloppets storlek. Nu berörda bestämmelser angående nedsättningsskyldighet och prövning av ersättnings- beloppets storlek ansluta sig till den ordning som före 1953 års revision av tomträttsreglerna var föreskriven också i fråga om tomträtt. Beredningen
har ansett det med hänsyn till tredje mans betalningsanspråk vara mest be- tryggande att även vad angår vattenfallsrätt löseskilling och därmed jämför— bar ersättning alltid fastställas av domstol, som därvid lika litet som be— träffande motsvarande tomträttsprövning skall vara bunden av parts yr— kande eller medgivande, samt att skyldigheten att nedsätta löseskilling och annan ersättning likaså göres generell. Till följd härav har, såsom antytts redan vid kapitelrubriken, i förslaget upptagits en hänvisning till de i 17 kap. 18 5 inrymda reglerna om talan angående löseskillingens bestämmande och om nedsättning. Så till vida har dock därvid skett en modifikation som nämnda lagrums föreskrift om talans väckande inom viss tid icke kunnat göras tillämplig i fråga om vattenfallsrätten; vardera kontrahenten äger att vid upplåtelsetidens utgång väcka sådan talan.
Beträffande löseskilling och annan här avsedd ersättning hänvisar för- slaget därjämte till 17 kap. 19 å andra stycket och 20 5. En regel motsvarande vad som i 19 5 första stycket stadgas om tidpunkten för tomträttens upphö- rande har omnämnts i det föregående.
'
19 KAP.
Om servitut
Allmänna utgångspunkter
Servitutet har sedan gammalt förekommit i svensk rätt. I 1734 års lag fun- nos emellertid endast några spridda bestämmelser som avsågo servitut, t. ex. 7 kap. 4 och 5 55 JB. Genom IF erhöll servitutet en mera begränsad sak- rättslig innebörd. Med servitutets nya innebörd kan det inskrivas; tidigare ansågs servitut gälla mot ny ägare utan inskrivning. Denna ändring erhöll emellertid icke retroaktiv verkan. Servitut, som upplåtits före IFS ikraft- trädande den 1 januari 1876, åtnjuta sålunda fortfarande sakrättsligt skydd utan att vara inskrivna; dylika servitut anses f. ö. icke kunna inskrivas.1 Först genom ServL blev servitutet föremål för en mera ingående regle- ring i lag.
Ett servitut är en belastning, som vilar på en fastighet -i vems hand den— na än är. Denna belastning inskränker ägarens dispositionsrätt till förmån för ägaren av en annan fastighet i denna hans egenskap. Under servituts- begreppet hänföras emellertid icke sådana inskränkningar i en fastighetsäga- res rätt att nyttja fas-tigheten som grundas omedelbart i'lag, t. ex. granne- lagsrätten2; äganderätten anses omfatta allenast de befogenheter som falla inom de av lagen uppdragna gränserna för densamma. Huruvida inskränk- ning-ar, som grunda sig på myndighets beslut i det enskilda fallet, s. k. tvångsservitut, skola ur rättsteoretisk synpunkt hänföras till servitut har
1 Se Olivecrona, IF 5. 114. 2 Jfr LB I 5. 377 f. (ang. s.k. legalservitut).
varit föremål för delade meningar. Tvångsservitut kunna bildas vid jord- delning eller genom expropriation eller enligt VL, gruvlagen, lagen om ägo- fred, lagen om rätt att över annans mark framdraga ledning för vatten till husbehovsförbrukning, lagen om enskilda vägar m. fl. lagar; i regel föregås sådant servituts bildande av en i lag reglerad förrättning. I lagtext använ- des ej beteckningen servitut för dessa tvångsservitut utom i fråga om servi- tut som tillkomma vid jorddelning eller enligt ExL eller 1902 års ElL. Trots beteckningen torde ServL icke vara tillämplig å servitut som tillskapas en- ligt dessa lagar. Att ServL skulle i princip omfatta tvångsservitut synes kun- na sättas i fråga endast beträffande jorddelningsservituten. Dessa äro i ServL undantagna från bestämmelserna i 3 5 om servituts bestånd vid fastighets försäljning m. m., och det har på grund härav gjorts gällande att övriga be- stämmelser i ServL äro omedelbart tillämpliga på jorddelningsservitut.1 En- ligt en annan mening avser undantaget allenast sådana j ordudelningsservitut som grunda sig på förening eller annan överenskommelse, under det att jord— delningsservitut i övrigt, egentliga förrättningsservitut, falla utom ServL.2
I sammanhang med förrättningsservituten anmäler sig emellertid för be- redningens del icke endast frågan, huruvida de böra inbegripas under jorda- balksförslagets servitutsregler; i första hand inställer sig det spörsmålet, om icke dessa servituts användningsområde skulle kunna utvidgas i sådan ut- sträckning att möjligheten att stifta servitut genom upplåtelse skulle kunna elimineras. Under utvecklingens gång ha genom lagstiftning eft-er hand öpp- nats a'llt större möjligheter till att efter förrättning och myndighets pröv- ning få fastigheters behov av rättigheter på andra fastigheters område reg- lerade, t. ex. i fråga om vägar, vattenledning och bete. Stundom har dess- utom gjorts gällande att servituten ägde sådant samband med fastighets- bildningen att de varken borde kunna tillkomma eller upphöra genom avtal utan endast genom förrättning.
Den ökade möjligheten att genom jorddelningsförrättning eller annan förrättning ska-pa servitut innebär uppenbarligen en minskning av behovet av upplåtelseservitut. Ehuru en ytterligare utvidgning av förrättningsservituten är tänkbar, är det likväl beredningens bestämda uppfattning att upplåtelse- servituten icke helt kunna ersättas av förrättningsservitut. Väl är det önsk- värt att behov, vilka måste tillgodoses för att fastigheten skall bli lämplig för sitt ändamål, i största möjliga utsträckning tillfredsställas genom jord- delningsförrättning och rättigheten därigenom förlänas den tryggade ställ— ning som tillkommer jorddelningsservitut. För sådant syfte kan det t. o. m. tänkas vara erforderligt att ett avtalsservitut vid jorddelningsförrättning upphöjes till ställning av förrättningsservitut.3 Å andra sidan torde bärande skäl saknas att betaga fastighetsägaren att utan förrättning genom avtal med ägaren av en annan fastighet komplettera sin fastighet med ett servitut som, ehuru det icke är nödvändigt, dock är till nytta för fastigheten. I fråga om
* Undén II:2 s. 224 ff. " Hedlund, Till frågan om rättshandlingsservituten och tvångsservituten (Uppsala 1938) s. 47 ff. ' Se Undén II:2 s. 225 f.
område, där stadsplan eller byggnad—splan genomförts, föreslår emellertid beredningen (4 %) viss inskränkning i möjligheten att upplåta servitut eller låta tidigare servitut bestå. Angående detta spörsmål hänvisas till motiven till nämnda paragraf.
I detta sammanhang må erinras om att ett servitut visserligen förutsätter, att i visst hänseende föreligger ett stadigvarande behov av komplettering av den härskande fastigheten, men att utvecklingen kan påkalla ändringar i fråga om sättet för detta behOVS tillgodoseende. Om endast förrättningsser- vitut skulle tillåtas, måste även ändringar ske genom förrättning. En sådan ordning skulle vara tungrodd och medföra avsevärda kostnader. Förrätt- niugsservitut lämpa sig därför mindre väl, när det gäller mera rörliga för— hållanden. Denna synpunkt är av särskild betydelse beträffande servitut, som avse tillgodoseende av behov vilka sammanhänga med den härskande fastig- hetens användning för annat åndamål än jordbruk eller bostadsbebyggelse, t. ex. industriellt företag.
Enligt beredningens mening böra nya JBs servitutsbestämmelser avse alle- nast servitut, som grundas å upplåtelse. Tvångsservituten komma alltså att helt falla utanför nya JB. Såsom förut antytts grundas ett jorddelningsser- vitut stundom å en förening eller annan överenskommelse. Övervägande skäl synas tala för att även sådana jorddelningsservitut lämnas utanför jor- dabalkslagstiftningens tillämpningsområde. Jorddelningsservituten torde bö- ra regleras enligt JDL och med hänsyn till principerna för jorddelningen. På motsvarande sätt torde redan vara förhållandet med tvångsservitut, som grundas å annan speciallagstiftning än JDL. I detta sammanhang må an- föras VL (se 11 kap. 17 5 29; jfr 8 5 i förut omförmälda lag om rätt att över annans mark framdraga ledning för vatten till husbehovsförbrukning).
Bestämmelserna i förevarande kapitel äga icke omedelbar tillämplighet å servitut, som skapats genom familjerättsliga fång. Frågan huruvida vissa sär- skilda bestämmelser i kapitlet skola erhålla analogisk tillämpning får bedö- mas med hänsyn till de för de familjerättsliga fången gällande reglerna.
Beredningens förslag innebär icke någon genomgripande omarbetning av det nuvarande servitutsbegreppet utan allenast justeringar därav i syfte att anpassa institutet efter nutida förhållanden. Vad som framför allt påkallar en dylik anpassning är att servitutet, som från början avsåg allenast att tillgodose fastigheternas inbördes behov ur jordbrukssynpunkt eller såsom byggnadstomter, under senare tid i stor utsträckning använts för att trygga intressen förbundna med fastigheternas begagnande för andra ändamål. Åt- gärder för att göra servitutsinstitutet bättre ägnat för nämnda vidgade till— lämpning stå i överensstämmelse med beredningens ovan uttalade mening att särskilt när fråga är om intressen vid sidan av jordbruket och bebyg- gelseplaneringen frivilliga överenskommelser ofta kunna erbjuda fördelar och detta även i fall då en reglerad förrättning skulle stå till buds.
Någon definition av servitutsbegreppet upptages icke i ServL. I dess 1 S' beskrives servitut såsom »besvär och last», som lägges å fastighet till förmån för annan fastighet. Härtill fogar lagen en uppräkning, som visserligen icke
är uttömmande men likväl innebär en viss begränsning. Servitutets omfatt- ning och innebörd vilar enligt gällande rätt i övrigt i stor utsträckning på doktrin och rättspraxis.
Det måhända viktigaste kriteriet på ett servitut är att det skall gälla till förmån för en fastighet, den härskande fastigheten; s. k. personalservitut fin— nas sålunda icke i vår rätt. Efter mönster av romersk rätt bruka för servitut uppställas krav på utilitas fundo, vicinitas och perpetua causa. Fordringen på utilitas fundo innebär att servitutet skall vara till nytta för den härskan— de fastigheten såsom sådan. Härigenom uteslutas från servitut sådana be- lastningar som endast avse att tillgodose ett personligt intresse hos den till- fällige ägaren av den härskande fastigheten. Detta krav har i rättspraxis strängt upprätthållits.1
Kravet på vicinitas åsyftar att den härskande och den tjänande fastigheten skola ligga i varandras närhet. Detta krav torde emellertid numera knappast ha någon självständig betydelse utöver vad som följer redan av kravet på utilitas.
Uti principen om att perpetua causa skall vara för handen kan sägas ligga att servitutet skall grundas på den tjänande fastighetens stadigvarande be— skaffenhet. Tillfälliga anordningar å den tjänande fastigheten kunna sålunda icke utgöra underlag för servitut. Åtminstone tidigare har under åberopande av ifrågavarande princip hävdats att servitutet måste grundas på själva den naturliga beskaffenheten av den tjänande fastigheten. Vilken ståndpunkt gäl- lande rätt intager i detta ämne är i viss mån oklart (se härom närmare i specialmotiven till 1 5).
I visst sammanhang med kravet på perpetua causa står grundsatsen, att ett servitut icke får innefatta skyldighet för den tjänande fastighetens ägare att utföra positiva prestationer (servitus in fac-iendo consistere nequit). Un- dantag härifrån medgives f. n. endast uti de i 2 & ServL angivna fallen; ett servitutsavtal må föreskriva skyldighet för ägaren av den tjänande fas- tigheten att därå underhålla väg, byggnad eller inrättning, som erfordras för servitutets begagnande.
Med nära anknytning till vad sålunda redan gäller har beredningen i sitt förslag för det första uppställt vissa huvudsakliga förutsättningar för att ett servitut skall anses föreligga (1 5). Rekvisitet utilitas fundo kommer sär- skilt till uttryck i bestämningen, att det ändamål servitutet avser att tillgo— dose skall vara av stadigvarande betydelse för den härskande egendomen. Till ytterligare klarläggande av servitutets karaktär, närmast med hänsyn till nu berörda kriterium, ha dessutom såsom i ServL urppräknats vissa typiska exempel på Olika sla-g av servitutsändamål, en uppräkning som lämnar ut- rymme för en anpassning till utvecklingen men likväl innefattar en be- gränsning av nya servitutsändamål till sådana som kunna anses likvärda med de uttryckligen nämnda. I anslutning härtill innehåller förslaget vidare en bestämmelse, ägnad att fixera de krav som enligt beredningens mening böra inläggas i principen om perpetua causa.
1 Se SvJT 1956 rf. s. 51.
Servitutsbegreppet förtydligas i förslaget därjämte genom stadgandena om innebörden av de förpliktelser som må läggas å den tjänande fastighetens ägare (7 5). Servitutet kan enligt dessa stadganden å ena sidan avse en för- pliktelse för den tjänande fastighetens ägare att tåla viss användning av fastigheten av den härskande fastighetens ägare (s. k. positivt servitut) och å andra sidan avse förpliktelse för den tjänande fastighetens ägare att un- derlåta viss användning av fastigheten eller utövning av viss befogenhet som eljest tillkommer honom (5. k. negativt servitut). En servitutsupplåtelse kan givetvis innefatta båda dessa sidor av servitutsbegreppet; i ett positivt ser- vitut ligger f. ö. alltid inneslutet ett negativt moment så till vida som den tjänande fastighetens ägare måste ålägga sig den begränsning i sin rätt att begagna fastigheten som följer av den härskande fastighetens ägares rätt att utnyttja det positiva servitutet. Beredningen har ansett det böra uttryck- ligen utsägas att förpliktelsen för den tjänande fastighetens ägare i nu angiv- na hänseenden till sin omfattning icke går utöver vad som följer av servituts- upplåtelsen och sålunda erfordras för att tillgodose det ändamål av stadig- varande betydelse för vilket servitutet tillskapats.
Önskemål ha framkommit om vidgad möjlig-het att i servitutsmässig form trygga fullgörandet av positiva prestationer från ägare av viss fastighet till förmån för annan eller andra fastigheter. Beredningen har icke ansett lämp- ligt att mera allmänt utvidga det egentliga, i förevarande kapitel reglerade servitutsbegreppet till att avse prestationsskyldighet utöver vad redan ServL tillåter genom sitt härvidlag meddelade, förut omnämnda stadgande. Ett del- vis ökat utrymme för sådan skyldighet bereder dock förslagets bestämmel- se i ämnet (upptagen i 7 5) jämförd med .ServLs; innebörden av den nya bestämmelsen belyses i specialmotiven. I detta sammanhang må vidare er- inras om de i 21 och 22 kap. upptagna reglerna, varigenom angivna önske— mål i annan ordning tillgodoses.
Subjekt och objekt för rättigheten
Såsom framgår av det förut sagda innefattar servitutet såsom rättsbildning att rättigheten icke är av rent personlig natur utan är knuten till viss egen- dom såsom bärare av rättigheten. I allmänhet skall denna egendom ha ka- raktären av fast egendom. Vid 11 kap. 24 5 har emellertid .erinrats om att enligt gällande rätt servitut kan upplåtas ej blott till förmån för fastighet utan även till förmån för gmlva, tomträtt eller vattenfallsrätt. Annan lös egendom än den nu uppräknade kan däremot ej på motsvarande sätt bli subjekt för servitut. Tillgodoseendet av ändamål, vilket är av stadigvaran- de betydelse för byggnad eller annan anläggning som ej hör till fastighet, kan ej f. n. tryggas genom anlitande av servitutsinstitutet. Ej sällan har emellertid ett servitut, som formellt betraktat upplåtits till förmån för en fastighet, tillkommit för att tillfredsställa ett behov, som hänför sig icke till själva marken utan till byggnad eller anläggning, som hör till fas— tigheten. Enligt beredningens mening torde den omständigheten att en bygg—
nad eller anläggning tillhör annan än markens ägare icke utgöra bärande skäl att utesluta servitutsformen. Att servitutsbegreppet utvidgas till att omfatta också upplåtelser till förmån för den nu antydda egendomen på- kallas av ett praktiskt behov. En reform i denna riktning slculle icke inne- bära att man införde det för svensk rätt främmande institutet personalservi- tut; rätten till servitutet skulle följa äganderätten till byggnaden eller an- läggningen och alltså vara knuten till egendomen. Av anförda skäl föreslår beredningen (se 2 5), att servitut skall kunna upplåtas även till förmån för byggnad eller annan anläggning, vilken ej hör till fastighet, ävensom till förmån för gruvegendom. Angående innebörden av begreppet gruvegendom må hänvisas till vad därom anförts vid 11 kap. 24 5. Att tomträtt och vatten- fallsrätt även i fortsättningen skola vara i detta hänseende jämställda med fast egendom framgår av 17 kap. 1 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket; särskilt stadgande härom har därför ej behövt intagas i förevarande kapitel.
Subjektet för rättigheten kan även utgöras av flera fastigheter. Detta för— hållande inträffar bl. a. då servitutet upplåtes till förmån för flera i en sam- fällighet enligt 22 kap. ingående fastigheter.1
Det må i sammanhanget omnämnas, att beredningen icke ansett sig böra förorda en sådan utvidgning av servitutsbegreppet att servitut skulle kunna stiftas till förmån för staten eller kommun i denna dess egenskap. Därest det skulle finnas ändamålsenligt att bereda kommun, såsom sådan, möjlig- het att stå som härskande i fråga om servitut —— exempelvis för fritidsreser- vat —— bör detta lämpligen ske genom speciallagstiftning för varje särskilt ändamål.
Beredningen övergår härmed till den sida i servitut-sförhållandet som av- ser servitutet som belastning. Föremålet för belastningen angives i 1 & ServL vara fastighet. I anslutning till förut nämnda lagrum i 11 kap. har också lämnats en allmän redogörelse för i vilken omfattning gällande rätt tillåter att rättigheter, vilka i princip ha fast egendom till objekt, belasta annan egendom. Såvitt angår servitut utvisar redogörelsen, att förutom i fastig- het dylik rättighet f. 11. kan upplåtas endast i tomträtt och vattenfallsrätt. l sagda sammanhang har tillika framhållits hurusom beredningen funnit sig böra förorda, att lös egendom, som i yttre hänseende står den fasta egen- domen nära, skall i likhet med denna få tjäna som objekt för vissa rättig— hetstyper, däribland servitutet. Sålunda skola hithörande rättigheter kun- na upplåtas, ej blott såsom nu i fast egendom, tomträtt och vattenfallsrätt, utan även i byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, så ock i gruvegendom. Såsom en allmän motivering för att tillämpningsområdet för ifrågavarande rättigheter på angivet sätt utsträckes har åberopats att gällande rätt möjliggör att inom ramen för vissa förrättningar särskilda be- lastningar, som i första hand äro avsedda för fast egendom, tvångsvis kunna läggas jämväl å byggnad eller annan anläggning eller å gruvegendom ; med hänsyn härtill böra även genom frivilliga upplåtelser liknande rättigheter
1 Jfr Undén II:2 s. 232 f.
i lös egendom få stiftas i de fall då behov där-av finnes. Vad speciellt angår servitutet föreligger ett ytterligare skäl för utvidgningen till de nya upplå- telseobjekten uti det förhållandet, att servitutsupplåtelser redan f. n. kun- na avse just nyttjandet av särskild anläggning. F. ö. må antydas att det enligt beredningens mening framstår som önskvärt att byggnad eller an- nan anläggning på Ofri grund skall kunna ingå i samfällighet, som avses i 22 kap. Även denna omständighet torde tala för att byggnad eller an- läggning av här avsett slag skall kunna belastas med servitut.
Det lagrum i förevarande kapitel som i enlighet med vad sålunda föresla- gits nppräknar lös egendom vari servitut må upplåtas (2 5) nämner ej tomt- rätt eller vattenfallsrätt; dessa rättigheters likställande med fast egendom har även i nu behandlade avseende kommit till uttryck i 17 kap. 1 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket.
ServL upptager vissa bestämmelser om begränsning av område för servi- tuts utövande (4 5 andra st.), om servituts förflyttning (5 5), om föränd- ring av servitut (5 a 5) samt om servituts avlösning (7 5) och upphörande (7 och 7 a åå). Vidare hänvisar ServL dels (i 5 & tredje st.) till JADLs be- stämmelser om förflyttning av servitut (13 kap. 9 5) och till ägofredslagens stadganden om jämkning vid betesreglering av område för betesservituts ut- övande (18 5), dels (i 6 5) till vad i fastighetsbildningslagstiftningen (1 kap. 21 5, 9 kap. 7 5 och 20 kap. 3 & JDL samt 6 kap. 12 å FBL) stadgas om ut- brytning av servitut.
Vad först angår med stöd av ServL företagen begränsning av område för servituts utövande kan dylik f. n. komma i fråga allenast beträffande ser- vitut, som innefattar rätt till skogsfång och mulbete eller endera av dessa rättigheter. Som närmare utvecklas i de speciella motiven (se vid 3 5) in- nebär beredningens fö-rslag, att skogsfångsservitut ej vidare må upplåtas. Likaså förbjudes upplåtelse av rätt till bete såsom servitutsrätt, i den mån dylik upplåtelse ej sker enligt ägofredslagen (se 4 kap. 21 och 36 55). Ser- vitut av sistnämnda slag, som uppkommer vid förrättning enligt regler i nämnda lag, är med den ståndpunkt förslaget intager till förrättningsser— vituten icke underkastat servitutsbestämmelserna i nya JB (27 5 i försla- get). För det fall att dylik upplåtelse förekommer utan förrättning är även sådan upplåtelse underkastad nämnda lag. Någon särskild bestämmelse erfordras alltså icke i beredningens förslag rörande dylika servitut. I före— varande kapitel har följaktligen icke inrymts någon motsvarighet till ServLs regler om begränsning till område. Däremot har det ansetts motiverat att kapitlet upptager en hänvisning till den form av begränsning till område varom stadgas i 1 kap. 21 & tredje stycket JDL. Där avsedd begränsning _— avsättande av särskilt område för servitutets utövande — må vad gäller servitut, som består i rätt att fiska eller att ta torv, sten, sand, grus, lera eller dylikt, komma till begagnande vid laga skifte. Hänvisningen i fråga har intagits i 23 å i förevarande kapitel.
Beträffande institutet förflyttning av servitut innehåller förevarande ka— pitel regler (upptagna i 20 å) vilka i huvudsak äro desamma som ServLs
föreskrifter i ämnet; i vad dessa innefatta särstadganden angående skogs- fångs- och mulbetesservitut sakna de dock motsvarighet i nya JB. Även ServLs bestämmelser om servituts avlösning och upphörande ha, med un- dantag för den speciella reglering som rör skogsfångs- och mulbetesservi— tuten, efter vissa jämkningar och kompletteringar överförts till förslaget (18 och 19 55) ; till dessa bestämmelser ha fogats vissa kompletterande regler om servituts upphörande eller avlösning, vilka sakna uttryckliga motsvarighe- ter i ServL (se 16, 17 och 21 55 i förslaget). Slutligen må nämnas att förslaget i likhet med ServL upptager en hänvisning (i 23 5) till JDLs stadganden om utbrytning och förflyttning av servitut.
Den f. n. gällande bestämmelsen om förändring av servitut rör endast skogsfångsservitut. Till följd av förslagets förbud mot dylika servitut bort- faller alltså även behovet av att överföra sagda bestämmelse till nya JB. Jord- delningslagstiftningen inbegriper icke några regler rörande förändring av servitut.
De bestämmelser i ServL om skogsfångs- och mulbetesservitut vilka enligt den nu meddelade översikten lämnats utanför regleringen i nya JB (4 5 andra st., 5 5 andra st., 5 a 5 och 7 a %) höra, med hänsyn till att dylika servitut alltjämt förefinnas, icke helt betagas sin giltighet i och med nya JBs ikraftträdande. I vilken utsträckning de förordas övergångsvis fortfara att gälla framgår av PromL.
Vederlag för rättigheten
I servitutsavtal kan bestämmas att den härskande fastighetens ägare skall utgiva vederlag för servitutet. Två huvudtyper av vederlag förekomma. Den ena innebär att vederlaget fixeras till ett belopp en gång för alla, den andra att vederlaget utgår i form av årliga eller på annat sätt periodiska avgifter, som skola erläggas så länge servitutet består. Betalningen av engångsveder- lag torde i regel ske på en gång men kan också bestämmas att erläggas genom avbetalningar under viss tid. I fråga om periodiskt vederlag kan föreskrivas att posterna hela tiden skola vara lika stora eller att beloppet av varje särskild post skall bestämmas efter vissa i avtalet angivna grunder. För ett och samma servitut utgår stundom förutom periodiskt vederlag även en- gångsvederlag, t. ex. såsom ersättning för anläggningskostnader.
Servitutsvederlagets ställning enligt gällande rätt synes vara i viss mån oklar. Kommer den härskande fastigheten i ny ägares hand, övergår där- med servitutsrätten å denne. Har äganderättsövergången skett genom över- låtelse, synes det däremot icke kunna antagas att även skyldigheten att er— lägga vederlaget utan vidare övergår på förvärvaren; en dylik bundenhet för ny ägare skulle strida mot allmänna sakrättsliga principer. Av allmänna grundsatser rörande ömsesidiga rättsförhållanden torde emellertid följa att den till vilken den härskande fastigheten överlåtits så till vida är bunden av en i upplåtelsen intagen bestämmelse om vederlag att hans befogenhet att utöva servitutet är beroende av att vederlaget erlägges.1 Den tjänande
fastighetens ägare torde nämligen vara bibehållen vid sin rätt att på grund av utebliven betalning häva servitutet, och detta vare sig den uteblivna be- talningen avsett den förre eller allenast den nye ägaren.
Periodiskt utgående vederlag torde kunna inskrivas i den härskande fas- tigheten såsom avkomsträtt enligt 54 5 IF. Genom sådan inskrivning vinnes icke blott bu-ndenhet för ny ägare utan även förmånsrätt till betalning ur den belastade fastigheten. En förutsättning för att inskrivning skall kunna er— hållas torde dock, liksom i allmänhet, vara att de särskilda vederlagspos- ternas belopp på förhand fixerats eller åtminstone maximerats.
Såvitt angår servitutsvederlag, som skall utgå periodiskt lunder servitutets bestånd, är enligt beredningens mening en närmare rättslig reglering på- kallad. Den tjänande fastighetens ägare kan ha ett starkt intresse av att ny ägare till den härskande fastigheten utan särskilt åtagande blir förplik— tad att utgiva vederlaget, oberoende av om han vill utöva servitutet eller icke. Ej sällan torde vederlaget vara större än den värdeminskning av den tjänan— de fastigheten som servitutsbelastningen innebär. Som redan erinrats lär ett sådant vederlag f. n. kunna säkerställas såsom avkomst enligt 54 5 IF. Beredningen har, såsom framgår av de allmänna motiven till 9 kap., icke ansett sig böra upptaga någon avgäldsrätt av samma beskaffenhet som står till buds enligt gällande rätt. Emellertid synes det vara naturligt att veder- laget skall kunna uttagas av den till vilkens förmån servitutet gäller och det- ta ej allenast då vederlaget är fixerat eller maximerat utan också i fall då beloppet efter vissa avtalade grunder bestämmes för varje förfallodag.
Om vederlagsrätten skulle konstrueras som en inskrivningsbar rättighet med förmånsrätt till betalning eur den härskande fastigheten, synes det av hänsyn till fastighetskrediten vara nödvändigt att tillämpningsområdet be- gränsas till sådana fall då beloppet av de särskilda vederlagsposterna blivit på förhand fixerat eller åtminstone maximerat. Emellertid torde minst lika stort behov föreligga av att vederlagsrätten klan tryggas i fall då vederlagets belopp är rörligt. I detta sammanhang må framhållas att enligt beredningens förslag rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet, t. ex. värme, skall kunna knytas till viss fastighet såsom härskande på samma sätt som ett ser- vitut. I fråga om dylika rättigheter torde de särskilda vederlagsposternas belopp i allmänhet icke kunna fixeras på förhand. Vederluaget ställes i regel i relation till den faktiska förbrukningens storlek; ofta förekommer där- jämte anknytning till visst index eller till priset på viss vara, t. ex. koks. I enkelhetens intresse synes det böra eftersträvas att för tryggande av veder- lagsrätt skapa en ordning, som kan tillämpas vare sig vederlaget utgår i form av fixerad avgäld eller med varierande belopp. Ett viktigt skäl, som talar mot att låta vederlagsrätten gälla med rätt till betalning ur fastigheten, är ock att i fall, då servitutet upplåtits till förmån för flera fastigheter, vederlags- rätten skulle komma att belasta dessa såsom en gemensam inteckning. Bered- ningen återkommer till motsvarande frågeställning i motiven till 22 kap.
Då såsom redan framhållits vederlagsrätten icke bör utrustas med för- månsrätt till betalning ur den härskande fastigheten, måste skyddet för ve-
derlagsrätten begränsas till att ny ägare av den härskande fastigheten göres personligen ansvar-ig för vederlaget. Att oberoende av inskrivning låta an— svarighet inträda för ny ägare i god tro skulle emellertid stå i strid med förslagets allmänna sakrättsliga principer. Beredningen har ansett den perio- diska vederla—gsrätten böra hänföras till den typ av inskrivningsbara sak- rätter som i förslaget benämnes särskild rättighet (se 11 kap. 1 5). Därige— nom kommer i fall, då den härskande fastigheten överlåtits, vederlagsrätten att gälla mot nye ägaren —— förutom då företräde tillkommer vederlagsrät- ten på grund av inskrivning — när överlåtelsen skett med förbehåll om rättighetens bestånd eller nye ägaren vid överlåtelsen ägt eller bort äga kännedom om densamma (11 kap. 11 5). Vad angår överlåtelse på exekutiv auktion förutsättes regelmässigt för nye ägarens bundenhet att försäljning— en skett under förbehåll om rättighetens bestånd (11 kap. 13 5).
För det fall att särskild rättighet skall äga bestånd mot den till vilken fastigheten överlåtits gäller som allmän regel att nye ägaren svarar för fas- tighetsägarens åligganden i vad de skola fullgöras sedan han tillträtt fastig- heten (11 kap. 15 å). Emellertid synes det påkallat att, med avvikelse från denna princip, i viss omfattning göra ny ägare, mot vilken vederlagsrätten gäller, ansvarig även för oguldna vederlagsbelopp, som förfallit till betal- ning före tillträdet. Eljest skulle den tjänande fastighetens ägare komma i ett alltför ogynnsamt läge. Av hänsyn till fastighetsomsättningen och fas- tighetskrediten bör emellertid den nye ägarens ansvarighet för tidigare för- fallna belop starkt begränsas. Därest det skydd man velat tillförsäkra den tjänande fastighetens ägare skall bli verksamt, torde detta skydd böra iakt- tagas även vid överlåtelse genom exekutiv auktion. I detta sammanhang må särskilt framhållas att, därest nyttan av servitutet för den härskande fas-tig- heten är tvivelaktig, all anledning torde föreligga att vederlagsrätten kom— mer att uppoffras för täckande av fordringar med bättre rätt än vederlags— rätten och därmed jämväl själva servitutet kommer att bringas till upphö- rande. Beredningen har allt-så i fråga om såväl frivillig överlåtelse som exe— kutiv försäljning stannat för att låta nye ägarens ansvarighet omfatta be- lopp, som förfallit inom sex månader före tillträdet (9 å). :För dessa belopp synes nye ägaren böra svara icke allenast subsidiärt utan primärt solidariskt med förre ägaren. Gentemot nye ägaren bör sådant belopp anses förfallet vid dennes tillträde av fastigheten. Av de förordade reglerna jämte vad bered- ningen föresl-år angående tidsfristen för hävningsanspråkets framställande (12 å) följer" att den tjänande fastighetens ägare icke kan skilja nye ägaren från servitutet på grund av förre ägarens betalningsförsummelse; först om nye ägaren underlåter att i rätt tid fullgöra betalningsskyldighet som ålig- ger honom, inträder hävningsrätt under därför eljest gällande betingelser (se härom jämväl i de särskilda motiven till 12 å i för—slaget).
Vad härefter angår det fall att rätten till periodiskt vederlag icke är gäl- lande mot ny ägare av den härskande fastigheten, kan denna omständighet icke ioch för sig anses medföra att den tjänande fastighetens ägare upp- hör att vara bunden av servitutet. Denne bör dock icke behöva finna sig -i att
servitutet utövas, med mindre nye ägaren åtager sig ansvarighet för veder— laget. I sådant fall synes nye ägaren icke böra komma i vare sig bättre eller sämre läge än om vederlagsrätten från början gällt mot honom. Sålunda bör å ena sidan påföljd av förre ägarens betalningsförsummelse icke kunna gö- ras gällande mot nye ägaren och å andra sidan denne ha att i förhållande till den tjänande fastighetens ägare svara för oguldet vederlag, som förfallit till betalning under de närmaste sex månaderna före tillträdet. För det fall att den nye ägaren skulle förklara att han icke vill åtaga sig ansvarighet för vederlaget, torde redan enligt allmänna rättsgrundsatser den tjänande fastighetens ägare bli berättigad att frånträda servitutsförhållandet. Som torde framgå av 12 & inbegripes emellertid detta fall under den uttryckliga bestämmelse om hävningsrätt som meddelas i sagda lagrum. Har nye ägaren utan skäl underlåtit att i anledning av förfrågan från den tjänande fas— tighetens ägare inom rimlig tid lämna besked, huruvida han vill åtaga sig bundenhet, synes detta förhållande böra likställas med ett uttryckligt av- slag.
Vissa betänkligheter kunna anföras mot att tillåta den som vid servituts— upplåtelsen äger den härskande fastigheten att för all framtid binda sina efterträdare vid förpliktelse att erlägga vederlag för servitutet. En dylik bundenhet kan tänkas komma att hindra den härskande fastighetens ägare från att genomföra förändringar, som med hänsyn till utvecklingen kunna anses önskvärda ej blott för den härskande fastighetens ägare utan även från allmän synpunkt. Dessa betänkligheter synas emellertid i väsentlig mån kunna avlägsnas genom att den härskande fastighetens ägare tillerkännes rätt att i dylika situationer påkalla avlösning av servitutet (se 21 å).
Har en servitutsupplåtelse skett till förmån för flera fastigheter och ve- derlaget bestämts till ett gemensamt belopp, uppkommer spörsmålet huru- vida ägarna av de härskande fastigheterna böra svara solidariskt för veder- laget eller om ansvaret bör vara delat. Solidariskt ansvar kan icke anses stå i strid med numera därom gällande rättsgrundsatser. Regler om dylik ansva- righet ha därför upptagits (5 5 andra st.; se ock 13- å andra st.). Mellan de sålunda solidariskt förpliktade ägarna inbördes bör ansvaret rimligen för— delas i förhållande till varje fastighets nytta av servitutet; även i fråga om denna regressrätt meddelar förslaget uttryckliga stadganden.
Ett engångsvederlag är närmast att likställa med en vanlig köpeskilling. Enligt beredningens mening bör förpliktelsen att utgiva sådant vederlag icke knytas till den härskande fastigheten utan fortfarande vara av rent obliga- tionsrättslig karaktär. I fall då erläggande av vederlag är en förutsättning för att den ursprunglige ägaren av den härskande fastigheten skall få utöva servitutet torde emellertid, såsom förut berörts, av allmänna rättsgrundsat- ser följa att även den till vilken fastigheten överlåtits är underkastad sam— ma begränsning i sin utövning av servitutet ; befogenheten att häva servitu- tet på grund av utebliven betalning av vederlag kvarstår oberoende av över— låtelsen. För att rädda servitutets bestånd kan följaktligen nye ägaren bli nödsakad att betala vederlag, som förre ägaren underlåtit att erlägga.
ServL innehåller icke bestämmelser om det obligatoriska förhållandet mel— lan parterna i servitutsavtalet i vidare mån än att —— genom hänvisning till 1 kap. 3—6 55 NJL —— regler ges om skadeståndsskyldighet för det fall att servitut enligt vad därom är stadgat upphör, när den tjänande fastigheten försäljes eller återköpes eller frånvinnes upplåtaren genom klander, eller får vika för rättighet med bättre prioritet. I nu angivna hänseenden och vissa därmed jämförliga bli enligt förslaget tillämpliga de bestämmelser som åter- finnas i 11 kap. och röra de särskilda rättigheterna i gemen. Vid sidan härav erfordras emellertid enligt beredningens mening en reglering av vissa andra obligationsrättsliga moment med speciellt avseende på servitutsförhållande- na. Reglerna i denna del böra upptagas i förevarande kapitel. I detta ha därför införts vissa bestämmelser av nu åsyftad natur, utan motsvarighet i ServL (se 10—12 55 i förslaget).
Motiv till de särskilda lagrummen
1 5.
Som framgår av första stycket skall servitutet tillgodose ett >>ändamål av stadigvarande betydelse». Kravet i fråga är icke uttryckligen inskrivet i ServL men svarar icke desto mindre mot en av de vedertagna servitutsprin- ciperna, nämligen att det samband som upprättas mellan den härskande fas- tigheten och den tjänande icke skall få vara grundat på helt temporära för- hållanden. Om således den härskande fastighetens behov av servitutsför- månen måste vara stadigvarande, är därmed dock icke sagt att detta behov nödvändigtvis skall för all framtid tillgodoses just på det sätt som avses med den aktuella servitutsupplåtelsen. Att utvecklingen kan förändra förutsätt— ningarna för denna har framhållits redan i det allmänna avsnittet. En an— passning till det nya läget kan ibland ske genom jämkningar i servitutsav— talet, men i vissa fall kunna förändringarna vara så vittgående att de all— deles förtaga servitutsupplåtelsen dess mening. Med hänsyn härtill bör hin- der ej föreligga mot att upplåtelsen tidsbegränsas1 eller mot att dess inträde eller bestånd göres beroende av särskilt villkor.2
Att oavsett huruvida dylik tidsbegränsning eller villkorsbetingelse upp- ställts servitutet kan under vissa särskilda omständigheter bringas att upp— höra eller avlösas framgår av 17— 19 och 21 55. De situationer varå angivna lagrum ta sikte inbegripa såväl fall då själva behovet av servitutsförmånen upphört som ock det fallet att det aktuella servitutet icke längre är ägnat tillgodose nämnda behov.
Lagtextens uppräkning av godtagbara servitutsändamål är visserligen av exemplifierande karaktär men åstadkommer likväl — såsom angivits redan vid kapitelrubriken _ en begränsning av servitutsinstitutets funktionsområ- de så till vida som det förutsättes att andra tänkbara servitutsändamål skola vara något så när jämförbara med de direkt uppräknade. Uppräkningen i
1 Jfr den tidsbegränsning som innefattas i stadgandet i 8 5 andra st. lagen om rätt till jakt. 2 Se LB I 5. 277.
fråga avviker i viss män från den i ServL verkställda, men i sak torde dessa avvikelser icke föranleda någon mera väsentlig förskjutning av gränserna för tillämpningsområdet. Att förslaget ej medtager skogsfång och mulbete i förevarande sammanhang har sin förklaring i att, såsom antytts vid kapi— telrubriken, servitut för sagda ändamål falla utanför förslagets regler (3 å). Till förslagets uppräkning ha ej heller överförts de i ServL särskilt angivna servitutsändamålen »utsikt» och »fönster». I detta hänseende må först fram- hållas att utrymmet för servitut med dylik inriktning förmodligen kom- mer att minskas vid ett genomförande av förslagets servitutsregler, efter- som dessa bl. a. gå ut på att intressen, som röra utformandet av bebyggelsen inom de s. k. tätbebyggelseorterna, icke skola tillgodoses genom servituts- upplåtelser ( 4 5). I den mån inom glesbebyggelseområden behov yppas av >>utsiktsservitut>> eller servitut till främjande av fri sikt, exempelvis i an— slutning till kommunikationsanläggningar, torde dylika servitutsändamål få anses falla inom den ram förslaget antyder; det i uppräkningen uttryck- ligen angivna ändamålet »bebyggelse» inbegriper uppenbarligen även de här berörda speciella servitutsintressena. Slutligen må anmärkas att försla- gets särskilda utpekande av jakt- och fiskeservitut såsom tillåtna icke inne- bär någon utvidgning i förhållande till gällande rätt ; att denna icke vill för- hindra dessa slags upplåtelser framgår exempelvis av det uttryckliga stadgan— det om jaktservitut i 7 & tredje stycket ServL. En annan sak är att jakt— och fiskeupplåtelserna måste hållas inom den ram som bestämmes av att upplåtelsen skall vara till nytta för den härskande fastigheten som sådan (utilitas-fundo-kravet). Ifrågavarande modifikation har i förslaget kommit till direkt uttryck; se härom 3 5 och vad som utvecklas vid sagda lagrum.
Såsom framgår av motiven till 2 kap. 2 5 i förslaget kan i fråga om servi— tut, som avser ledning, såsom härskande stå antingen fastighet, där pro- duktionen sker av kraft eller annat ämne som skall bortledas, eller fastig- het, där ämnet skall tillhandahållas. I båda fallen utgör den fastighet där ledningen anbringas den tjänande fastigheten i förhållande till den härskan- de fastighet till vilken ledningen hör.
I anslutning till innehållet i första stycket bör framhållas att förslaget icke vill göra avsteg från gällande rätts ståndpunkt att, om den härskande fastigheten och den tjänande äro i samme ägares hand, servitut må kunna upplåtas genom ägaren—s ensidiga förklaring.1 _ Nämnas må ock i detta sammanhang att rättspraxis godkänner servitutsupplåtelser till förmån för fastighet, vars ägare ej är representerad vid avtalet. Exempelvis ha servituts— förpliktelser, som vid försäljning av villatomter lagts på de avstyckade fas- tigheterna, ansetts kunna gälla ej blott till förmån för stamfastigheten utan även till förmån för tidigare frånsålda avstyckningar, vilkas ägare ej del- tagit i servit-utsavtalet.2
Att ett servitutsförhållande skall uppbäras av perpetua causa angavs i mo- tiven till ServL innebära att det vore den tjänande fastigheten som sådan
1 Se Undén II: 2 s. 234. 2 NJA 1890 s. 254, 1892 s. 279 och 1934 s. 114; se vidare Undén II:2 s. 235 och 254 f.
vilken skulle tjäna den härskande fastighetens intressen.1 Närmast vore det därför — anfördes vidare _ de av naturen själv givna förhållandena vilka bestämde servitutets innehåll och begränsning, under det att tillfälliga an- ordningar, som vidtagits med fastigheten, icke kunde tjäna till underlag för en servitutsrätt. Vore emellertid en dylik anordning så förenad med fastig- heten, att den övergått till att vara en verklig beståndsdel av denna, kunde den också ingå såsom bestäm-mande vid upprättande av ett servitutsförhål- lande. De vanliga byggnadsservituten vore exempel därpå. Rätt att hämta vatten å annans fastighet kunde bli föremål för ett servitut ej endast när fråga vore om en naturlig utan också om en anlagd damm, men däremot icke när rättigheten avsåge att från en till den ena fas-tigheten indragen rör- ledning avleda vatten till en annan.
Till stöd för meningen att rättigheter av sist angivna beskaffenhet fölle utanför servitutsbegreppet hänvisade LB till ett avgörande i rättspraxis.2 Ut— gången i ett rättsfall från senare tid torde måhända kunna åberopas som ut- tryck för att rättstillämpningen på denna punkt numera blivit en annan? Oavsett huru därmed förhåller sig torde emellertid enligt beredningens me- ning finnas fog för uppfattningen att anläggning av det slag som avsågs i det av LB berörda rättsfallet bör godtagas såsom grundval för servitutsupplåtel- se. En rimlig avgränsning i förevarande hänseende synes vara att som un- derlag för servitut godtaga varje slags anläggning som är att anse såsom tillbehör till den tjänande fastigheten och därtill är ägnad att tas i anspråk för ett servitutsändajnål. Innehållet i förevarande paragrafs andra stycke ger uttryck härför. Såsom framgår av första stycket har i förslaget servitutet i vad angår såväl dess härskande .som dess tjänande moment angivits avse fast egendom. Denna egendom innefattar ej allenast själva marken utan även byggnader och andra anläggningar, som enligt lag höra till fastig- heten. I fråga om ändamålet måste servitutet bedömas med hänsyn till de byggnader och andra anläggningar, som utgöra tillbehör till fastigheten. Det nu sagda bör gälla även beträffande det tjänande momentet. Sålunda bör icke möta hinder att anknyta vattenledning till en befintlig anläggning å den tjänande fastigheten.
I detta sammanhang må beaktas att till en härskande fastighet kan enligt 2 kap. 1 5 i förslaget såsom fast egendom hänföras anläggning utanför fas- tigheten. Även ett sådant tillbehör bör alltså kunna användas såsom föremål för servitut. Till följd härav kan exempelvis vattenledning utanför den tjä- nande fastighetens område få upplåtas som servitutsobjekt. Avfattningen av stadgandet i förevarande paragrafs andra stycke utgör en uttrycklig erinran jämväl om nu berörda förhållande.
För upplåtelse av servitut kräves enligt gällande rätt ej skriftlig form. Självfallet är dock skriftlig upplåtelse en förutsättning för att servitutet skall kunna inskrivas (jfr 55 & IF). Likaledes erfordras för att servitut, som
1 LB I 5. 277. * NJA 1899 s. 540. ** NJA 1950 s. 656; se Malmström i SvJT 1955 s. 614.
icke är inskrivet, skall förbehållas vid exekutiv auktion att det grundar sig på skriftlig handling (se 107 och 123 55 UL). Också torde numera i prakti- ken servitutsupplåtel-sernta så gott som alltid vara skriftliga.
Beredningen har ansett det påkallat att generellt fordra skriftlig form för servitutsupplåtelse. Dylik upplåtelse måste som regel tillmätas väsentlig vikt, vare sig den betraktas såsom en belastning å den tjänande fastigheten eller som en förmån för den härskande; servitutets betydelse ur sistnämnda syn- punkt betingas icke minst av att det bidrager till att bestämma den härskan- de fastighetens rättsliga innehåll. Mot denna bakgrund torde en skriftlig upplåtelsehandling vara väl motiverad med hänsyn till att upplåtelsens innebörd bör kunna exakt fastställas. Stadgande, som kategoriskt kräver den skriftliga formens iakttagande, har därför upptagits såsom ett tredje stycke i förevarande paragraf. En konsekvens av skriftlighetskravet är att också överenskommelse om ändring i eller tillägg till den ursprungliga upp- låtelsen skall träffas skriftligen (se 11 kap. 6 5 första st.)
Närmare föreskrifter angående upplåtelsehandlingens utformande möta i 6 5.
2 5.
Beträffande innehållet i denna paragraf får hänvisas till vad som anfört-s vid kapitelrubriken.
I fråga om andra punkten i paragrafen må framhållas att de bestäm- melser i detta kapitel som angå servitut i eller till förmån för fast egen- dom skola gälla i den mån de äro tillämpliga. Uppenbart är sålunda att vad som i detta kapitel stadgas rörande »fast egendom skall iakttagas jäm- väl i fråga om lös egendom. Servitutet skall alltså liksom i fråga om fast egendom avse viss särskild lös egendom, vartill servitutet skall anknyta antingen som en förmån eller som en belastning. På samma sätt måste servitutet avse tillgodose—ende av ändamål av stadigvarande betydelse för den lösa egendom som står som härskande i servitutsförhållanden Även i fråga om föremålet för servitutet bör tillämpas vad härvidlag enligt 1 5 skall gälla beträffande fast egendom. I detta sammanhang måste jämväl be- aktas att de rättsgrunder varå besittningen stöder sig måste anses vara av den varaktighet att de kunna uppbära servitutet. Härutinnan må i övrigt hänvisas till vad i 8 kap. 54 å VL samt 1 5 andra stycket lagen om enskilda vägar är stadgat rörande förutsättningen för lös egendoms likställande med fast egendom i förevarande hänseende.
Vad angår servitut som gäller i lös egendom är sådant givetvis icke in- skrivningsbart. Den omständigheten att lös egendom är härskande föranleder återigen icke att upplåtelsen ej skulle kunna inskrivas i fast egendom. Att tomträtt eller vattenfallsrätt utgör objekt för upplåtelsen möjliggör uppen- barligen att servitutet må inskrivas i samma omfattning som då det upplåtes i fast egendom.
Ytterligare må i fråga om servitut i lös egendom beaktas att lagstiftningen icke tillhandahåller några regler om tillbehör till byggnad eller annan an-
läggning som nu är i fråga. Har till förmån för anläggningen upplåtits ser- vitut med stöd av innehållet i förevarande lagrum, följer sålunda icke av re— geln i 2 kap. 1 5 nya JB att exempelvis byggnad, som uppförts med stöd av servitutet, utgör adpertinens till moderanläggningen (jfr 2 kap. 4 5). _— Be— träffande tillbehör till tomträtt och vattenfallsrätt gälla däremot motsva— rande regler som rörande fast egendom; se därom 17 kap. 9 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket nya JB.
35.
Redan i den allmänna framställningen har berörts att servitutsupplåtelsen enligt en sedan gammalt härskande uppfattning är underkastad kravet på utilitas fundo, d. v. s. att servitutet skall vara till nytta för den härskande fastigheten som sådan. Principens iakttagande har bl. a. medfört att upplä- telser, som avsett tillgodogörande av nyttigheter från den tjänande fastighe- ten såsom råmaterial uti industriell tillverkning eller eljest för försäljning, icke godkänts såsom servitut.1 När syftemål av dylikt slag bestämma upp- låtelsens inriktning, har ansetts att upplåtelsen ej främjar den härskande fastigheten som sådan. Då i detta sammanhang talas om nyttigheter, komma främst i fråga sådana som utvinnas genom att själva materian å den tjä- nande fastigheten tas i anspråk, exempelvis genom g-rustäkt. Under det för— hållandet att nyttigheten kommer den härskande fastigheten till godo skulle måhända kunna inrymmas att nyttigheten skulle genom fabrik eller annan anläggning kunna förädlas i industriellt syfte och sålunda kun- na användas till avsalu. Ett uttryckligt stadgande till klargörande av hur vid substansupplåtelser kravet på utilitas fundo begränsar använd- ningen av servitutsinstitutet har intagits i förevarande paragrafs första stycke; stadgandet underkänner såsom servitut upplåtelser av berg- och jordarter för råvara vid industriell verksamhet eller eljest för annat än hus- behovssyfte. Det må uppmärksammas att begagnande av vatten ej inbegripits under begränsningsregeln; härvidlag torde ej heller enligt gällande rätt uti- litas-fundo-principen ha medfört någon begränsning av servitutet. Å andra sidan har ifrågavarande reglering ej inskränkts till att avse enbart upplåtel- ser som hänföra sig till den fasta materian. Såsom nämnts vid 1 & torde redan enligt nuvarande uppfattning kravet »på utilitas ifundo göra sig gällande även vad beträffar servitut som bestå i rätt till jakt eller fiske.2 Också be- träffande dylika servitut uppställer därför förevarande stadgande ett förbe- håll; upplätelsen skall ske antingen för husbehov eller också för tillgodose- ende av jakt— eller fiskevård å den härskande fastigheten. Vad angår servi- tut med sist angivna inriktning komma bl. a. i betraktande sådana som i den härskande fastighetens intresse inskränka eller helt utesluta jakten eller fisket å den tjänande fastigheten. Att dylika negativa servitut icke alls för— hindras av utilitas—fundo—principen synes uppenbart.
1 Se Undén II:2 s. 239 f. med där anförda rättsfall. 2 Se Undén II: 2 s. 236 f.; jfr NJA 1954 s. 437.
Ett spörsmål som är nära förbundet med det nu behandlade är huruvida servitut böra få tillskapas i vissa fall då enligt fastighetsbildningslagstift- ningen jorddelningsservitut ej äro tillåtna. I vilken utsträckning servitut få inrättas i samband med laga skifte och avstyckning framgår av 10 kap. 9 5 och 19 kap. 12 & tredje stycket JDL. Servitutsrätt till skogsfång eller betes- mark uppräknas icke bland de i detta sammanhang medgivna servitutsända- målen.1 Till förmån för den restriktiva avgränsning av de tillåtna servitu- ten vilken innefattas i angivna lagrum anfördes av skifteslagstiftningskom- mittén _— närmast med avseende på förhållandena vid laga skifte _— att det läge i skiftets begrepp att skiftesåtgärderna borde gå ut på att avgränsa de enskildas ägor från varandra såvitt vore möjligt. Av denna grundsats följde att de skilda fastigheternas behov att för olika ändamål betjäna sig av vissa nyttigheter, som icke inrymdes inom fastigheternas egna gränser, borde vid skifte såvitt möjligt tillgodoses genom undantag av mark; servitutsinstitu- tet borde förty icke utan trängande skäl tillgripas. Kommittén hade därför sökt begränsa rätten att vid skifte bilda servitut till att avse Vissa uppgivna ändamål, särskilt sådana där erfarenheten givit vid handen att svårigheter och olägenheter plågade uppstå genom undantag av mark och där intrånget å den tjänande fastigheten icke behövde tänkas avsevärt betungande. Genom den föreslagna regleringen hade kommittén särskilt åsyftat att hindra bil- dandet vid skifte av skogsservitut, såsom rätt till skogsfång eller mulbete. På grund av de olägenheter i skogsvårdsavseende som vore förenade med dylika servitut hade det funnits nödigt meddela särskilda stadganden för tvångsutbrytning av servitut (1 kap. 21 & JDL.) Konsekvensen syntes då även fordra att sådant servitut icke finge bildas vid skifte. Detta borde så mycket mindre utgöra ett hinder för lämpligt skifte som delägarnas rätt till skogs- och betesmark torde kunna i tillräcklig män tilllgodoses vid skifteslägg- ningen.2
De synpunkter som sålunda åberopades för förbudet mot tillkomsten av skogsservitut vid fastighetsbildning synas böra föranleda, att dylika servitut ej heller få tillkomma genom upplåtelse. Frågan huruvida fastighet erhållit önskvärd tillgång till skog tilldrager sig numera en alltmera central upp- märksamhet vid fastighetsbildningen. Att den noggranna prövning av denna fråga som myndigheterna ha att verkställa skulle kunna åsidosättas genom att i efterhand skogstilldelningen de facto förändrades medelst avtalsservi- tut ter sig direkt otillfredsställande. Förevarande paragrafs andra stycke upptager därför förbud mot att såsom servitut upplåta rätt till skogsfång eller betesmark. I sistnämnda hänseende innebär dock icke förbudet —- så- som angivits i den allmänna motiveringen — att servitutsformen blir full- ständigt utesluten; enligt reglerna i ägofredslagen må servitutsinstitutet till- gripas till möjliggörande av s. k. betesreglering. En erinran om förekomsten av dylika servitut har skett i förevarande sammanhang.
1 Se NJA 1946 s. 278. 2 NJA II 1926 s. 553.
45.
Vid exploatering av område för tätbebyggelse har tidigare varit vanligt att fastigheternas gemensamma intressen tryggats genom ömsesidiga servi- tut. När sedan stadsmässig bebyggelse skolat ordnas, har ofta visat sig att dessa servitut utgjort hinder för genomförande av den bebyggelse som vid planering funnits lämplig, och svårigheter ha förelegat att på ett någor- lunda enkelt sätt få de gamla servituten ur världen. Härtill har bidragit att de härskande fastigheternas antal mestadels varit mycket stort, ibland omfattande samtliga övriga fastigheter i samhället.
Berörda olägenheter ha bl. a. påtalats inom riksdagen, som i anledning där- av i skrivelse framställt önskemål om utredning av förhållandet mellan å ena sidan rätten till servitutsupplåtelser och å andra sidan stadsplanelag- stiftningens bestämmelserl; dessa vila numera på förutsättningen, att all tätbebyggelseexploatering skall föregås av detaljplans upprättande.2
I förevarande paragraf har beredningen upptagit regler till förhindrande av att framdeles skola uppkomma konflikter av här omförmäld art. Regler- na innebära att i fastighet inom område, där stadsplan eller byggnadsplan genomförts, servitut icke skall kunna upplåtas för ändamål, som omfattas av planen; ej heller skall fastigheten kunna vara härskande för dylikt ser- vitut. Förslagets bestämmelser avse allenast servitut, som i och med planens genomförande erhålla en ekvivalent genom planen. Huruvida ett redan upplåtet servitut, som icke sålunda avser ändamål vilket innefattas i planen, skall kunna bibehållas besvaras icke genom förevarande bestämmelser utan får, i den mån det anses erforderligt, bero av byggnadslagstiftningen. Uppen— bart avser förslaget icke att förhindra upplåtelse av servitut, där planen själv förutsätter att det ifrågavarande ändamålet kan tillgodoses genom servitutsupplåtelse, t. ex. anordnande av gemensam förgård eller bilparke— ringsplats för två eller flera fastigheter. Med genomförande avses ej planens totala förverkligande utan dess genomförande såvitt angår det ändamål var- om i servitutssammanhanget är fråga eller alltså dess successiva effektue- rande i det aktuella sammanhanget.
Har servitut upplåtits innan planen genomförts, är väl servitutet tillkom- met i laga ordning men förlorar dock enligt andra punkten sin giltighet med planens genomförande. Denna verkan är enligt förslaget en med sj älva ser— vitutsrätten redan från dess tillkomst förbunden legal inskränkning och motiveras av det allmänna ändamål som planen avser att tillgodose. Någon ersättning i anledning av att servitut på så sätt går förlorat bör alltså icke ifrågakomma. Ifrågavarande ogiltighetsverkan är avsedd att inträda automa— tiskt och skall följaktligen ej förutsätta förklaring därom av domstol.
Beträffande servitut, som upplåtits före nya JBs ikraftträdande, har en motsvarande reglering inrymts bland övergångsbestämmelserna.
1 Riksdagsskrivelse 269/1940; jfr första LUS utl. 38 samma år. ? Se Bexelius-Nordenstam-Aurén, Byggnadslagstiftningen andra uppl. (Stockholm 1950) s. 34 (jfr 5 5 andra st. BL).
19 KAP. 395 5 g .
Bestämmelserna i denna paragraf ha betingats av de överväganden som redovisats i det föregående under rubriken »Vederlag för rättigheten». Såsom direkt framgår av lagtexten avser paragrafen endast de under servitutets hela bestånd utgående periodiska vederlagen. Ytterligare stadganden, som behandla det periodiska servitutsvederlaget, möta i 6, 9, 12, 13, 14, 17 och 21 55 i förevarande kapitel.
6 &.
Att den tjänande egendomen skall angivas i upplåtelsehandlingen behöver icke närmare motiveras. Nästan lika uppenbart kan synas vara att, då upp- låtelsen skett till förmån för annans fasta egendom, också denna skall upptagas.1 Skyldigheten i fråga är av särskild betydelse för upplåtaren, då upplåtelsen skett mot vederlag. Skulle upplåtelsen göras till förmån för allenast del av fastighet, torde upplåtelsen få anses ha tillkommit under villkor att denna del blir avskild från fastigheten. Detta villkor bör emel— lertid icke leda till att servitutets inskrivning förhindras (jfr motiven till 31 kap. 4 5); att inskrivning får komma till stånd medför icke att villkoret i fråga skulle därmed ha förlorat sin giltighet.?
Ett individualiserande även av den eller de härskande fastigheterna i upplåtelsehandlingen är vidare i vissa fall nödvändigt för att med ledning av denna skall kunna konstateras huruvida upplåtelsen ej strider mot inne- hållet i 4 5. Direkt erforderlig för ett bedömande av upplåtelsens laglighet är också uppgift om servitutsändamålet (jfr 1 5 första st. samt 3 och 4 55). Bestämmelse om att upplåtelsehandlingen obligatoriskt skall lämna besked i nu berörda hänseenden har intagits i förevarande paragrafs första punkt.
I återstoden av förevarande paragraf meddelas regler om de bestämmelser som skola gälla enligt upplåtelsen. Att upplåtelsen innefattar vissa närmare föreskrifter angående servitutets utövning torde väl vara det regelmässigt förekommande; för att erhålla sakrättslig verkan skola dylika föreskrifter vara intagna i handlingen. Detsamma gäller ev. begränsning av upplåtelsen till viss tid. Att upplåtelsen skall avse all framtid torde ligga i sakens natur, därest upplåtelsehandlingen ej begränsar servitutet till viss tid. Skola vill- kor gälla, måste de intagas i upplåtelsen. Icke minst då villkoret består i att vederlag fortsättningsvis skall utgå bli här avsedda uppgifter av stor vikt, eftersom vederlagsrätten i sig utgör en sakrätt, vilande på den härskande fastigheten; härom hänvisas till 11 kap. 1 5 första stycket och vad som anförts vid rubriken till förevarande kapitel. Beträffande vederlaget måste fordras att posternas förfallotid uppgives samt, om posterna skola utgå med varierande belopp, de grunder efter vilka deras storlek skall bestämmas; ut- trycklig regel i detta avseende har ansetts böra upptagas.
1 Se Undén II:2 s. 235 och NJA 1912 s. 237; jfr NJA 1889 s. 450 och 1903 s. 249. * Jfr Olivecrona, IF 5. 102 f. och 115 jämte där anförda rättsfall.
7 5.
I sina huvuddrag har innehållet i paragrafen behandlats i den allmänna motiveringen till kapitlet. '
Såsom i nämnda sammanhang betonats utsäger lagrummet uttryckligen, att förpliktelsen för den tjänande fastighetens ägare att tåla eller under- låta viss användning av fastigheten skall hållas inom ramen för vad >>som följer av upplåtelsen», d. v. 5. vad som erfordras för att tillgodose det ända- mål av stadigvarande betydelse för vilket servitutet inrättats. Ett önskemål är givetvis att själva upplåtelsehandlingen lämnar tillfredsställande vägled- ning, när det gäller att bedöma var ifrågavarande gränslinje går i praktiken. I många fall torde vad som får anses ha förutsatts i detta hänseende vara normerande. Stundom lär ifrågavarande begränsning av servitutsförplik- telsens omfattning vara så klart betingad av själva upplåtelsesyftet, att be- gränsningens faktiska innebörd utan vidare kan förstås.
Stadgandet i 2 5 ServL angående möjligheten av att genom servitutsavtal överenskomma om viss positiv prestationsskyldighet för ägaren av den tjä— nande fastigheten, nämligen förpliktelse >>att därå underhålla väg, byggnad eller inrättning, som för rättighetens begagnande erfordras», har i samband med att det överförts till förevarande paragraf i förslaget undergått en mind— re jämkning. Att »inrättning» ersatts med »anläggning» ansluter till den i 1 och 2 åå brukade terminologien. En verklig utvidgning innefattas i att ifrågavarande prestationsskyldighet icke bara som enligt ServL skall kunna avse vad som »för rättighetens begagnande erfordras» utan över huvud taget skall vara medgiven inom ramen för »servitutets utövning». Häri ligger att objekt för prestationsskyldigheten kunna vara ej endast anläggningar vilka tjäna som medel för tillgodogörandet av en servitutsförmån utan jäm- väl anläggningar som så att säga i sig själva representera förmånen. Med stöd av nu behandlade stadgande i förslaget skall sålunda den tjänande fas— tighetens ägare kunna tillförbindas att underhålla t. ex. förgård eller plan— tering, som har till ändamål att tillgodose grannfastigheternas intressen. Skyldigheten att bidraga till anläggandet av förgården eller planteringen kan å andra sidan ej omfattas av servitutet. I sagda hänseende intager förslaget samma restriktiva hållning som gällande rätt.
8 5.
Vad i denna paragraf stadgas gäller redan nu, ehuru uttrycklig bestäm— melse härom saknas i ServL; servitutet har sedan gammalt betraktats så- som ett typiskt exempel på s. k. osjälvständiga rättigheter eller med andra ord rättigheter gällande endast i dens hand som är ägare av viss jord.1
I fråga om servitutsförmåner, vilka med stöd av innehållet i 2 5 eller stadgandena om tomträtt och vattenfallsrätt tillkomma viss lös egendom, gäller att servitutsrätten är oupplösligt knuten till äganderätten till egendo- men och sålunda utan vidare medföljer vid överlåtelse av denna.
* Jfr NJA 1945 s. 94.
19 KAP. 397 9 &.
Beträffande innehållet i paragrafen hänvisas till de allmänna motiven.
10 5. Första stycket motsvarar 4 5 första stycket ServL. Andra stycket saknar motsvarighet i ServL men torde likväl icke inne- fatta någon nyhet i sak. Bestämmelsen avser det fall att skyldighet att un- derhålla vägen, byggnaden eller anläggningen icke jämlikt 7 å andra punk- ten ålagts den tjänande fastighetens ägare genom föreskrift i servitutsav- talet.
115.
Bestämmelsen i denna paragraf saknar motsvarighet i ServL men torde överensstämma med vad redan nu får anses gälla enligt allmänna rätts— grundsatser. Avfattningen har nära anslutits till innehållet i 17 kap. 8 5 första punkten i förslaget.
Som exempel på att den härskande fastighetens ägare överskridit sin rätt på grund av servitutet må nämnas att han utan stöd i upplåtelsen har å den tjänande fastigheten uppfört anläggning för servitutets utnyttjande. Sin skyldighet på grund av servitutet har den härskande fastighetens ägare åsidosatt, då han underlåtit att iakttaga vad på honom ankommer enligt 10 å. Däremot inbegripes ej under förevarande stadgande hans ev. försum- melse att fullgöra vederlagsförpliktelse enligt 5 5.
Den tjänande fastighetens ägare har å sin sida brustit i sin skyldighet på grund av servitutet såväl då han hindrat utövningen av ett positivt servitut som i det fall att han vidtagit anordningar i strid med ett nega— tivt servitut.1
Paragrafen reglerar icke frågan, huruvida den ansvarighet som en fastig- hetsägare ådragit sig övergår å ny ägare till fastigheten. En konsekvens av allmänna sakrättsliga principer synes emellertid vara, att skyldigheten att återställa gäller även för ny ägare. Spörsmålet huruvida skadeståndsskyl- digheten bör bedömas på samma sätt torde däremot vara tveksamt; ställ- ningstagandet härvidlag torde få överlåtas å rättstillämpningen.2
12 &.
I fråga om de grövre fallen av överskridande eller åsidosättande enligt 11 5 har beredningen ansett den förfördelade parten böra vara berättigad att häva servitutet; avgörande för huruvida hävande får ske synes böra vara icke allenast kvalifikationsgraden hos vad den felande låtit komma sig till last utan även dennes villighet att vidtaga rättelse inom skälig tid efter anmaning. Motsvarande rätt att bringa servitutsförhållandet till upp- hörande torde böra tillkomma den tjänande fastighetens ägare för den hän-
' Se NJA 1944 s. 177. 2 Jfr NJA II 1953 s. 367.
delse den härskande fastighetens ägare gör sig skyldig till ett mera avsevärt dröjsmål med erläggandet av vederlag, då sådant skall utgå enligt 5 5. Bestämmelser om hävningsrätt i enlighet med vad som här angivits ha upp- tagits i förevarande paragrafs första stycke, som därjämte tillförsäkrar den förfördelade parten ersättning för förlust, som åsamkas honom till följd av servitutets upphörande.
Vad angår hävningsrätten i anledning av försummelse av betalning, som ej är av det periodiska vederlagets natur, behandlas denna icke i föreva- rande paragraf. Såsom närmare anförts vid kapitelrubriken gälla härom allmänna rättsgrundsatser.
Enligt andra stycket första punkten skall den som vill utöva sin häv— ningsrätt ge den andre meddelande därom utan oskäligt dröjsmål vid på- följd att hävningsrätten eljest går förlorad. En konsekvens av denna be- stämmelse är att ny ägare, som är bunden av periodisk vederlagsförplik- telse och utan försummelse fullgör vad han därigenom svarar för, icke be- höver riskera, att efter hans tillträde servitutet häves till följd av den ti- digare ägarens betalningsförsummelse. Den nye ägarens ansvar för veder— laget inbegriper nämligen belopp, som förre ägaren haft att utgiva under en period av sex månader före nye ägarens tillträde (9 5), och möjlighet att häva på grund av ännu äldre betalningsförsummelse torde vara uteslu- ten med hänsyn till förevarande stadgande.
Föreskriften i andra stycket andra punkten om verkan av rättelse an— sluter till motsvarande bestämmelser i 12 kap. 37 å och 16 kap. 33 å i för— slaget.
13 å.
ServL meddelar inga regler för det fall att den härskande fastigheten de- las. Enligt beredningens uppfattning böra emellertid bestämmelser om verkningarna härav återfinnas inom jordabalkslagstiftningen; sådana be- stämmelser ha upptagits & förevarande paragraf.
I LBs motiv till ServL uttalades att delning av den härskande fastigheten vore utan inverkan på servitutsförhållandet; avsåge servitutsrätten endast visst område av fastigheten, kunde naturligtvis rättigheten utöva—s allenast av ägare av den utstyckade del, vari sådant område inginge. Vore servituts- rätten däremot icke inskränkt på detta sätt, tillkomme den därefter envar av de nya fastigheternas ägare.1
JDL stadgar i 19 kap. 12 5 andra stycket att vid avstyckning skall be- stämmas om och i vad män med avstyckad ägovidd skall följa rätt till del- aktighet i bl. a. särskilda rättigheter och förmåner, som tillkomma stamfas— tigheten; uppenbarligen faller härunder servitut, för vilket stamfastigheten står som dominant. Beträffande delning av den härskande fastigheten ge— nom laga skifte meddelar JDL icke någon uttrycklig anvisning angående delningens verkningar å servitutsförmånen. Dock torde hinder ej föreligga
' LB I 5. 286; se Vidare NJA 1902 s. 523, 1918 s. 439 och 1949 s. 585. Jfr även SOU 1944: 46 5.140.
mot att, om förhållandena så påkalla, servitutet tillägges allenast en eller vissa av de vid skiftet utlagda ägolotterna.
Enligt beredningens mening höra vid delning av fastighet i största möj- liga utsträckning lämnas direkta föreskrifter angående vilken eller vilka av de nybildade fastigheterna servitutet skall tillkomma. Beredningen utgår från att erforderliga bestämmelser härom komma att upptagas i fastighetsbild- ningslagstiftningen. I nya JB åter böra ges regler med avseende på de fall då vid delningen icke meddelats föreskrift som nyss omförmälts. Till en början må därvid beaktas att, om såsom i motiven till ServL omnämndes servituts- rätten är knuten till allenast visst område av den härskande fastigheten, ser— vitutet i fortsättningen endast kan tillkomma ägolott, som omfattar någon del av sagda område. Över huvud taget måste den normen iakttagas att så— ' som härskande fastighet endast kan ifrågakomma sådan ägolott som har nytta av servitutet.1 Även utan att den faktiska förmånen av servitutet är på grund av upplåtelsens innehåll förenad med enbart viss särskild vid delning- en utlagd ägolott, måste med hänsyn till angivna norm förhållandena ibland bedömas sådana att servitutet icke vid delningen bör tillkomma envar av de nya fastigheterna. Om t. ex. ett servitut, som innefattar rätt till vatten, är begränsat till viss myckenhet, som ej lämpligen kan fördelas mellan flera fastigheter, kan det anses bäst överensstämma med servitutsupplåtelsens syfte att viss fastighet ensam får behålla servitutsrätten. Är det å andra sidan fråga om rätt till väg och ökas ej servitutsförpliktelsens innehåll genom att flera ägare få begagna vägen så att servitutet skulle gå utöver vad som förutsatts vid upplåtelsen (se 15 5), får envar av de nya fastigheterna anses som härskande, förutsatt att servitutet är av betydelse för fastigheten. På samma sätt lära förhållandena regelmässigt kunna bedömas, när fråga är om ett negativt servitut, exempelvis rätt till utsikt.
De nu berörda omständigheterna torde kunna i erforderlig mån tillmätas beaktande genom det av beredningen i förevarande paragrafs första stycke upptagna stadgandet att, därest ej vid delningen av den härskande fastigheten bestämts vilken eller vilka av de nya fastigheterna servitutet skall tillkomma, det skall gälla till förmån för envar av de nya fastigheterna, såvida icke annat följer av upplåtelsen. Stadgandet rör i princip även förhållandena vid avstyckning; skulle vid denna enligt 19 kap. 12 & JDL förklaras att servi- tutet icke gäller till förmån för avstyckningslotten, kommer servitutet att tillhöra blott stamfastigheten. Beredningen har följaktligen icke ansett sig böra uppställa speciella bestämmelser med avseende på avstyckningssitua- tionerna. Detta innebär att beredningen icke velat förorda en föreskrift, att servitutet icke skulle gälla till förmån för den avstyckade ägovidden, med mindre detta bestämts vid delningen.
Skall enligt omförmälda huvudregel servitutet efter delning tillkomma alla fastigheterna och kunna dessas ägare icke enas om fördelningen sins- emellan av rätten att utöva servitutet, återstår i sista hand ingen annan utväg än att domstol skiljer mellan de tvistande. Till förekommande av
1 Se NJA 1935 s. 20.
konflikter i detta hänseende böra lämpligen vid delningen ges bestämmel- ser om utövningen av servitutet.
Har med servitutet förenats skyldighet för den härskande fastighetens ägare att utgiva periodiskt vederlag, måste uppenbarligen vederlagsförplik- telsen åtfölja den eller de genom delningen nytillkomna fastigheter vilka i fortsättningen äro tillagda förmånen av servitutet. Kommer på så sätt ve- derlagsskyldigheten att åvila två eller flera fastighetsägare, bör angående ansvarigheten gälla samma principer som enligt förslaget äro att iakttaga, då servitutet redan genom själva upplåtelsen tillkommer flera härskande fas— tigheter. Härom får hänvisas till innehållet i 5 5 andra stycket samt vad som i ämnet anförts vid kapitelrubriken. Ägarna av de nya fastigheter till vilka
' servitutsförmånen är knuten skola alltså gentemot den vederlagsberättigade svara solidariskt för vederlaget; mellan ägarna inbördes skall ansvaret vara att fördela i förhållande till fastigheternas nytta av servitutet.
14 5.
Angående verkan a servitutet av att den tjänande fastigheten delas får beredningen hänvisa till de allmänna reglerna i 11 kap. 23 5 samt vad som i anslutning därtill anförts i motiven.
Är periodiskt vederlag förenat med servitutet, blir konsekvensen av den tjänande fastighetens delning självfallet, att vederlaget fortsättningsvis icke skall tillkomma annan eller andra än den eller dem å vars 'fasta egendom servitutsbelastningen efter delningen vilar. Äro i enlighet med denna prin— cip ägarna till flera av de genom delningen nybildade fastigheterna berät- tigade till andel i vederlaget, bör den inbördes fördelningen rimligen ske med hänsyn tagen till varje fastighets faktiska besvär av servitutet. En ut- trycklig regel härom har intagits i förevarande paragraf.
15 g.
Måttet för utövningen av ett servitut beror av upplåtelsens innehåll (se 7 5 första p.). 'Denna anknytning lämnar utrymme för en viss elasticitet i fråga om utövningens omfattning. Beträffande sådant myckenhetsservitut som ej är fixerat i upplåtelsen anses sålunda en ökning kunna ifrågakomma i den mån det föranledes av den normala utvecklingen.1
En ökning av servitutsbelastningen utöver nyss antydda marginal bör en- ligt vedertagen rättsuppfattning ej få ske till följd av att vare sig den härs— kande eller den tjänande fastigheten delas eller blir föremål för samman- läggning; jämväl efter fastighetshildningsåtgärdens genomförande bör allt— så riktmärket vara att den tjänande fastigheten ej får belastas utöver vad som må anses förutsatt vid upplåtelsen.2 Sagda grundsats synes f. ö. böra få göra sig gällande ej endast vid ändringar i fastighetsindelningen utan över huvud taget då rubbningar inträda, som ej förutsatts vid upplåtelsen.
Bestämmelser i här *berörda ämne förekomma i nu gällande lagstiftning
1 Se Undén II: 2 s. 251 med där gjorda hänvisningar. * Se NJA 1952 s. 288.
allenast i 18 & SmlL och i 3 kap. 6 & FBL, vilka stadganden föreskriva att sammanläggning av härskande fastighet med annan fastighet ej medför mera vidsträckt rätt i fråga om servitutet än som förut tillkommit den först- nämnda fastigheten. Enligt beredningens mening bör den generella giltighe- ten av grundsatsen om att servitutsbelastningen ej får ökas till följd av ändrade förhållanden komma till direkt uttryck i nya JB. Så har skett ge— nom regeln i förevarande paragraf. I ansllutning härtill har den ståndpunk- ten intagits att motsvarigheter till bestämmelserna i SmlL och FBL icke an- setts böra inrymmas i beredningens förslag till ny lagstiftning om sam- manläggning.
16 5.
Vad som stadgas i denna paragraf om verkan av s. k. konfusion gäller re- dan nu, ehuru uttryckligt lagstadgande saknas. Ett sådant torde få anses vara på sin plats.
Såsom framgår av rättspraxis upphör servitut ej redan genom att den härskande och den tjänande fastigheten komma i samme ägares hand.1 Här- vidlag gör förslaget ingen ändring.
17 5.
I ett speciellt avseende upptagas i ServL bestämmelser i frågan huruvida ett servitut kan utan vidare bringas att upphöra genom en överenskommelse mellan ägarna av den härskande och den tjänande fastigheten. Bestämmel- serna, som återfinnas i lagens 7 a 5, röra sådan servitutsrätt till skogsfång eller mulbete som ej är till tiden begränsad och som varit av ålder gällande eller tillkommit före J'DLs ikraftträdande genom avtal i samband med bil- dandet av den fastighet till vars förmån rättigheten gäller. Enligt vad som stadgas uti lagrummet i fråga är medgivande från ägaren till den härskande fastigheten, att dylikt servitut må helt eller delvis upphöra, utan veerk-an med mindre medgivandet godkänts av domstol, något som kan ske endast i vissa särskilt angivna fall.2
Bortsett från de nu redovisade bestämmelserna är spörsmålet om verkan av överenskommelse angående servitutets upphörande icke civilrättsligt reg- lerat. Vad som skulle kunna föranleda ett ifrågasättande om avtalsfrihet verkligen föreligger i detta avseende är betraktelsesättet, att överenskom- melsen skulle kunna lända till förfång för innehavare av fordringsrätt i den härskande fastigheten. Ur denna synpunkt är av intresse att JDL beträf- fande utbrytning av servitut inrymmer vissa stadganden till tryggandet av tredje mans rättsställning. Så skall enligt nämnda lags 9 kap. 7 5 tredje stycket en förening om storleken av den vederlag-sjord som skall utbrytas från den tjänande fastigheten bli gällande först om det finnes uppenbart att rätt, .som tillkommer innehavare av fordran, varför säkerhet åtnjutes på grund av inteckning eller jämlikt 11 kap. 2 & JB, icke äventyras genom för-
1 Se NJA 1925 s. 573, 1934 s. 610 och 1935 s. 479. 3 Se vidare 55 5 andra st. IF.
eningen. Vidare är att beakta innehållet i JDLs 1 kap. 21 & fjärde stycket med dess gränsdragning mellan de fall då vederlagsjorden skall tilläggas den härskande fastigheten såsom del av denna och de fall då vederlaget skall utläggas som självständig fastighet, betraktad såsom avstyckad från den tjänande fastigheten. Det förstnämnda förfaringssättet, som är särskilt ägnat att tillgodose inteckningshavarna i den härskande fastigheten, skall tillgripas i fråga om servitut, som varit gällande av ålder eller inrättats i samband med den härskande fastighetens tillkomst.
Före JDLs införande synes det ha rätt en tämligen samstämmig mening om att avtalsservitut generellt kunde hävas genom överenskommelse mellan de av servitutsförhållandet berörda parterna.1 Ovan behandlade regler i JDL till tredje mans skydd ha emellertid på sina håll ansetts motivera övervä- ganden, om ej även vid sidan av den uttryckliga bestämmelsen i 7 a 5 ServL förelåge undantag från principen, att överenskommelse om servituts upp- hörande ägde obetingad verkan. Bl. a. har antytts att av JDLs regler möj- ligen kunde dras den slutsatsen att servitut, som varit gällande av ålder eller tillkommit i samband med bildandet av den härskande fastigheten, icke kunde hävas enbart genom avtal mellan parterna i servitutsförhållandet.2
Att gällande rätt för normalfallen respekterar avtalsfrihet på ifrågava- rande område synes likväl knappast vara omstritt, och enligt beredningens uppfattning är någon ändring härvidlag icke påkallad. En motsatt stånd- punkt skulle, såsom torde ha framgått av det föregående, betingas av hän- synstagande till tredje mans intresse. Ett dylikt hänsynstagande vore dock i så fall väsentligen lika befogat i vissa andra situationer, vari frågan om servitutets fortsatta bestånd eller omfattning aktualiseras; se exempelvis föreskrifterna i 18—21 55 om servituts upphörande, avlösning och förflytt- ning. Beredningen har ansett det föra för långt att i alla dessa sammanhang bereda utrymme för ett beaktande av tredje mans särskilda intressen. All- mänt torde kunna åberopas att den som äger panträtt i den härskande fas- tigheten och tillmäter servitutet påtagligt avseende såsom bidragande till pantens värde får i situationer som de här nämnda trygga sina intressen ge- nom att söka betalning ur fastigheten (jfr 8 kap. 14 å i förslaget). Också i fortsättningen synes alltså — utan att detta behöver stödjas å uttryckligt lagstadgande —— böra iakttagas att en överenskommelse mellan de berörda parterna om servitutets upphörande i princip har rättsverkan.
Frågan i vilken omfattning avsteg härifrån böra uppställas framstår i viss mån som mera svår att bedöma. Tydligt är att en undantagsregel måste meddelas åtminstone beträffande innehållet i 7 a 5 ServL; härom hänvisas till PromL. Vad sedan angår andra servitut än de i sagda lagrum avsedda skogs- fångs- och mulbetesservituten må beaktas att endast de egentliga avtalsservitu-
1 Se NJA 1916 s. 410 och 626 samt 1935 s. 477, LB I 5. 285 f., Bergman, Studierisvensk servitutsrätt IV (Lund 1926) s. 206 ff., Holmbäck, Begränsade sakrätter s. 64 och Skarstedt m.fl., NJL s. 390 1. Jfr dock Nordling, Allmänna bestämmelser om servituter andra uppl. (Uppsala 1868) s. 129. * Undén II:2 s. 260. Se även Hedlund a.a. s. 108 f. och 122 ff. samt NJA 1932 s. 657; jfr Malmström i SvJT 1938 s. 583 f.
ten falla under beredningens prövning; såsom närmare utvecklats i den all- männa motiveringen beröras exempelvis icke de i samband med jorddelning uppkomna servituten av förslagets regler. De servitut som möjligen skulle komma i fråga för en särställning i det civilrättsliga sammanhanget vore de av ålder bestående (jfr ovan återgivna, i litteraturen antydda mening). Redan till följd av omförmälda i PromL upptagna reglering har emellertid en väsentlig grupp av dessa servitut undantagits från grundsatsen om avtalsfriheten i här behandlade avseende. Huruvida ytterligare av ålder bestående servitut böra förlänas en jämförbar undantagsposition är tveksamt. Frågan härom har icke övervägts inom rättstillämpningen, och beredningen har icke anledning att ta bestämd ståndpunkt till spörsmålet.
För det fall att servitutet är upplåtet utan vederlag eller mot vederlag, som ej utgår enligt 5 5, har den tjänande fastighetens ägare icke någon fördel av att servitutet kvarstår. Vad speciellt beträffar den situationen att en— gångsvederlag bestämts att utgå må erinras om att, ehuru den härskande fastighetens ägare avstått från servitutet, han fortfarande är underkastad förpliktelsen att på grund av avtalet erlägga det utfästa vederlaget. För ser- vitutets upphörande bör därför i hithörande fall icke krävas medverkan av den tjänande fastighetens ägare, utan den härskande fastighetens ägare bör kunna när som helst avstå från sin rätt med påföljd att servitutsförhål- landet upphör. Bestämmelse av denna innebörd har upptagits i förevarande paragraf. I ordningens intresse bör den härskande fastighetens ägare un- derrätta den tjänande fastighetens ägare om avståendet. Dylik underrät- telse avses icke skola utgöra en förutsättning för att verkningarna av av- stående skOla gälla; i så måtto är den härom intagna föreskriften av en— bart instruktorisk karaktär. Försummelse i detta avseende kan emellertid ådraga den härskande fastighetens ägare skadeståndsplikt, om t. ex. den tjänande fastighetens ägare i ovetskap om servitutets upphörande vidtagit åtgärder för att möjliggöra dess utövning.
Angående vilken rätt som föreligger för den härskande fastighetens ägare att i fall då periodiskt vederlag skall utgå få servitutet att upphöra, se 21 å .
18 5.
Första stycket motsvarar stadgandet i 7 5 första stycket första punkten ServL (se de allmänna motiven); den tvingande karaktären hos nämnda stadgande framgår av lagens 8 &.
Bland förändringar av beskaffenhet att göra ett servitut onyttigt synas utan tvivel böra inbegripas sådana som hänföra sig till att en ny fastighets— indelning kommit till stånd. Om servitutet består i rätt att hämta vatten och den härskande fastigheten genom sammanläggning får bekväm tillgång till erforderligt vatten inom de egna gränserna, torde härav i allmänhet följa att ändamålet med servitutet framstår såsom förfallet. Detsamma kan inträffa då en delning av den härskande fastigheten är ägnad att väsentligt förändra användningen av marken, t. ex. när en jordbruksfastighet uppde— las i mindre fastigheter, i huvudsak avsedda för bostadsändamål; ett till
förmån för jordbruksfastigheten förefintligt servitut, tillkommet för att tjäna jordbruket å denna, förlorar väl då i allmänhet sin mening. Med hän- syn till det nu anförda har i förslaget ansetts böra uttryckligen angivas att de ifrågavarande ändrade förhållandena kunna utgöras också av jorddel— ning eller sammanläggning.
Angående det fallet att de ändrade förhållandena väl icke göra servitu- tet onyttigt men relativt betraktat nedsätta nyttan jämförd med belast- ningen för den tjänande fastigheten upptagas regler i 19 5. Att i den situationen då servitutet till följd av förändringarna blivit onyttigt det jäm— väl kan vara den härskande fastighetens ägare som är intresserad av att bringa det till upphörande framgår av 21 å, som närmare reglerar förfaran- det i dylikt fall. Slutligen kan här hänvisas också till bestämmelserna i 20 å, som ta sikte på att ändrade förhållanden medföra att servitutet blir till märkligt förfång för den tjänande fastigheten.
Det må tilläggas, att en nu i 7 5 första stycket tredje punkten ServL upp— tagen bestämmelse om rättegångskostnaderna har, såvitt den rör mål om ser— vitutets upphörande enligt förevarande paragraf, ansetts icke erfordra motsvarighet i förslaget; härom får hänvisas till vad som anföres vid 25 5.
Andra stycket i förevarande paragraf saknar motsvarighet i ServL. Den omständigheten att ett servitut icke utövas medför i och för sig icke att ser— vitutet upphör; servitutet består, ehuru dess utövning W'lar. För att ett servi— tut enligt förslaget skall kunna förklaras upphört enligt nu behandlade stad- gande förutsättes — förutom att det under avsevärd tid icke utövats _ att omständigheterna i övrigt äro sådana att servitutet måste anses övergivet.1 Med uttrycket att servitutet icke utövats avses såväl det fall att ett positivt servitut icke blivit utnyttjat av den härskande fastighetens ägare (»vanhävd av servitut») som det fall att ett negativt servitut opåtalat åsidosatts av den tjänande fastighetens ägare (»mothävd»).
Hänvisningen i tredje stycket överensstämmer med den i 7 & tredje stycket ServL upptagna och avser 8 å andra stycket lagen om rätt till jakt.
Forumbestämmelse, som ansluter till reglerna i förevarande lagrum, fin- nes i 25 5.
19 5.
Till denna paragraf har, såsom antytts redan i den allmänna motivering— en, utan ändring i sak överförts regeln om avlösning i 7 5 första stycket and- ra punkten ServL; se ock samma lags 8 &. Beträffande nuvarande bestäm- melse om skyldighet för käranden i avlösningsmålet att gälda motpartens rättegångskostnader (7 5 första st. tredje p. ServL) hänvisas till vad som i motsvarande fråga stadgas i förslagets 25 å andra stycket.
Se ytterligare 22 å och 25 5 första stycket.
20 5.
Innehållet i paragrafen uppvisar i stort sett saklig överensstämmelse med föreskrifterna i 5 5 första stycket ServL (se de allmänna motiven). Att även
1 Se NJA 1876 s. 126, 1896 s. 70 samt 1925 s. 573.
ServLs föreskrifter äro tvingande framgår av lagens 8 &. I fråga om rätte- gångskostnaderna får hänvisas till 25 å andra stycket i förslaget.
Förevarande stadgande förutsätter som framgår av lagtexten att servituts- utövningen är begränsad till särskilt område av den tjänande fastigheten. Naturligtvis kan ofta i upplåtelsehandlingen vara direkt angivet visst in— dividualiserat ställe som avses; gällande utformning av stadgandet åsyftar närmast en dylik situation. Tänkas kan emellertid också att upplåtelsehand- lingen, utan att själv precisera plats för utövandet, på annat sätt ger uttryck för att detta skall begränsas till särskilt ställe eller område, exempelvis genom att handlingen föreskriver att utövandet skall vara inskränkt i enlig— het med sedermera företagen utstakning å marken. Vidare synas här böra beaktas sådana fall då servitutsutövningen visserligen alltid skall vara be— gränsad till enbart en del av den tj änande fastigheten men valet av denna del tillkommer den servitutsberättigade. Tydligen böra även på dylikt sätt be— gränsade servitut inbegripas under förflyttningsregeln. Genom den avfatt- ning denna fått enligt förslaget torde klargöras att så är fallet. Begagnas förflyttningsinstitutet i sist angivna situation, bör konsekvensen bli att den servitutsherättigades valrätt mellan olika utövningsområden är honom fort— sättningsvis helt eller delvis betagen.
Enligt gällande rätt kräves att ifrågavarande förflyttning skall kunna ske »utan förfång» för den härskande fastigheten. Uppenbart synes emellertid vara att ej en helt obetydlig olägenhet för nämnda fastighet skall kunna åberopas gentemot förflyttningens genomförande. För att markera denna förutsättning, som väl torde vara underförstådd vid utformningen av Serle, angives i förslaget att endast uppkomsten av »avsevärd olägenhet» för den härskande fastigheten må beaktas i detta sammanhang.
Som framgår av lagtexten är enligt förslaget möjligheten att yrka förflytt- ning av servitut helt förbehållen den tjänande fastighetens ägare. ServL åter bereder i vissa situationer utrymme för att förflyttning sker på initiativ av ägaren till den härskande fastigheten. Enligt 5 å andra stycket i sagda lag kan den sistnämnde påkalla förflyttning av skogsfångs— eller mulbetesser- vitut. Att motsvarande initiativrätt för den härskande fastighetens ägare ej föreligger enligt förslaget betingas av att detta utesluter varje upplåtelse av rätt till skogsfång och bete i servitutets form. Initiativrättens exklusiva anknytning till ägaren av den tjänande fastigheten innebär följaktligen icke någon principiell avvikelse från gällande rätts ståndpunkt.
Närmare regler om själva förflyttningsförfarandet återfinnas i 22 och 25 55.
21 &.
Bestämmelsen är ny. Det fall som avses är det då, på grund av att med servitutet är förenat periodiskt utgående vederlag, den härskande fastig— hetens ägare icke må enligt 17 å ensidigt avstå från servitutet. Denna gräns- dragning mellan fall enligt förevarande lagrum och fall enligt 17 å utgår
1 Se; LB I 5. 283 (förflyttningen får ej uppoffra något den servitutsberättigades »verkliga in- tresse» .
emellertid från att ett speciellt läge anses vara för handen när enligt upp- låtelsen vederlaget skall erläggas endast i den mån servitutet faktiskt ut- övas. Har dylik klausul intagits i upplåtelsehandlingen, torde den härskande fastighetens ägare alltid vara oförhindrad att under åberopande av 17 & avstå från servitutet. Ett vederlag, som däremot skall utgivas oavsett om ser- vitutet utövas eller ej, måste anses representera ett direkt värde för den tjänande fastighetens ägare, och hans medgivande bör därför i princip vara ett villkor för att servitutsförhållandet skall få upphöra. Under de i föreva— rande paragraf upptagna betingelserna — d. v. s. då servitutet kan anses icke längre representera en ändamålsenlig reglering av den härskande och den tjänande fastighetens inbördes förhållanden — bör den härskande fastig- hetens ägare även mot bestridande från ägaren till den tjänande kunna få ser- vitutsförhållandet undanröjt. Löseskilling som avses i detta sammanhang utgör naturligen ersättning till ägaren av den tjänande fastigheten.
Här förordade bestämmelse är liksom de i 18—20 55 intagna av tvingande natur. Angående själva avlösningsförfarandet se vidare 22 och 25 55.
22 å.
Hänvisningen ersätter de i 7 5 andra stycket ServL upptagna reglerna om särskilt skiljeförfarande. Detta är knutet enbart till avlösningstalan, som väckes av den tjänande fastighetens ägare (7 5 första st. andra p. ServL, 19 å i förslaget). Förevarande paragraf låter motsvarande förfarande komma till begagnande jämväl då fråga är om avlösning på talan av den härskande fas— tighetens ägare (21 5) eller förflyttning av servitutet (20 å).
Enligt ServL skall skiljeförfarandet tillgripas, därest överenskommelse ej kan träffas om löseskillingens belopp. Detta lär väl dock icke utesluta, att skiljemännens avgörande skulle kunna få innebära att till följd av den kvarstående servitutsnyttans ringhet löseskilling icke alls finnes böra utgå. Med den vidgade tillämpning av skiljeförfarandet vilken nu förordas blir ett skiljeavgörande i dylik riktning av större praktiskt intresse. Vid avlösnings- talan från ägaren av den härskande fastigheten med stöd av bestämmelser- na i 21 5 synes sålunda kunna förmodas att skiljemännen i stor utsträck— ning finna att löseskilling ej är motiverad. Detta torde regelmässigt bli fallet, då det periodiska vederlaget för servitutet icke uppgår till större be— lopp än som motsvarar den belastning servitutets utövande innebär för den tjänande fastigheten. Även vad angår ersättning i anledning av servitutets förflyttning kan uppenbarligen tänkas att skiljemännen icke anse gottgö- relse till någon del vara befogad. För att undanröja varje tvekan om att skil- jemännens prövning sålunda omfattar frågan, huruvida löseskilling eller annan ersättning över huvud taget skall utgå, har beredningen skänkt lag- texten en avfattning som ger klart besked härvidlag.
23 5.
Härom får hänvisas till vad beredningen anfört inom ramen för de all— männa motiven.
24 5.
De i denna paragraf intagna bestämmelserna sakna motsvarighet i ServL. Att mark efter borttagande av byggnad eller annan anläggning skall åter— ställas i tjänligt skick innebär icke alltid att marken skall försättas i det ursprungliga tillståndet. Detta skulle nämligen i vissa fall för den härskan- de fastighetens ägare kunna tänkas medföra en förpliktelse av sådan tyngd att den bör åvila honom endast i kraft av särskild överenskommelse.
Med den lydelse bestämmelserna erhållit äro de dispositiva. Detta gäller både den allmänna bestämmelsen i första punkten angående skyldigheten att återställa marken i tjänligt skick vid bortföring av anläggning och föreskrif- ten i andra punkten om verkan av att, sedan servitutet upphört, bortföring ej skett inom viss tidsfrist. Nämnda verkan — att anläggningen utan lösen tillfaller den tjänande fastighetens ägare —— kan genom överenskommelse bortfalla, antingen på så sätt att den härskande fastighetens ägare tillägges rätt att ha kvar anläggningen där den finnes eller så »att den tjänande fastig- hetens ägare, när anläggningen tillfaller honom, skall ha att utgiva lösen för denna.
25 5.
I skilda sammanhang har redan berörts hur en servitutsförmån, vare sig den grundar sig på frivillig upplåtelse eller tillkommit vid förrättning, kan på ett påtagligt sätt bidraga till att konstituera fastighetens värdeinnehåll. Även beträffande de avtlalsmässigt bildade servituten skulle ibland kunna hävdas att de, liksom ofta är fallet med förrättningsservituten, äro en di- rekt förutsättning för att den härskande fastigheten är tjänlig att användas för sitt ändamål. Ett judi-ciellt bedömande av huruvida ett avtalsservitut lämpligen kan undvaras torde med hänsyn till det sagda i betydande ut- sträckning böra verkställas på grundval av samma överväganden som göra sig gällande, då fråga uppkommer om att avskaffa ett i samband med fas- tighetsbildning inrättat servitut. Prövningen av dylik fråga såsom moment i ett jorddelningsmål ankommer ytterst på ägodelningsrätten. Enligt bered- ningens uppfattning synes det mot denna bakgrund framstå som starkt mo- tiverat att också intressetvister, som röra avtalsservituts upphörande eller avlösande, prövas av ägodelningsrätt. Motsvarande synpunkter kunna an- läggas på prövningen av fråga om förflyttning av servitut. I förevarande pa- ragrafs första stycke har därför upptagits en forumbestämmelse, enligt vil- ken mål om servituts upphörande, avlösning eller förflyttning skola upp— tagas av ägodelningsrätt; angående ägodelningsrätten och rättegången i mål som här avses skall såvitt avser förhållandena å landet gälla vad i 21 kap. avdelningen A JDL är stadgat rörande jorddelningsmål i den mån det är tillämpligt. Påpekas må att hänvisningen till JDL med den avfattning den erhållit icke medför att målen beträffande fullföljd skola lyda JDLs regler; härvidlag bli i stället att tillämpa vanliga bestämmelser i RB (jfr 21 kap. 1 % tredje st. JDL).
Beträffande rättegångskostnaderna i mål om förflyttning stadgas i 5 5 första stycket ServL att den som begärt förflyttningen, d. v. 5. den tjänande
fastighetens ägare, skall gälda vederpartens utgifter vid första domstolen. Detta stadgande skall enligt 7 & första stycket ServL ha tillämpning också i där behandlade mål om servituts upphörande eller avlösande. I förarbetena till lagen framhölls att en bestämmelse av dylik innebörd läge i sakens na- tur.1
Vad angår talan om förflyttning (20 å i förslaget) och om avlösning _- både sådan som motsvarar den i ServL behandlade (19 å i förslaget) och så- dan som kan väckas av den härskande fastighetens ägare (21 5) — är det även enligt beredningens mening naturligt att göra avsteg från de ordinära reglerna rörande betalningsskyldighet 'för rättegångskostnaderna. Att kä- randen i rättegångar, som här avses, vinner bifall till sin talan innebär i flertalet fall att han kommer att förpliktas utgiva löseskilling eller annan ersättning till motparten. Under sådana förhållanden ter det sig rimligt att denne ej själv skall stå sina kostnader i målet. Dock synes en föreskrift här- om å ena sidan icke böra begränsa sig till handläggningen i första instans. Å andra sidan torde den ej böra vara så kategoriskt utformad som nuva— rande stadgande i ServL; särskilda omständigheter torde ibland kunna mo- tiver-a att ersättningsskyldigheten bestämmes på annat sätt. Den speciella rättegångskostnadsregeln i 6 kap. 24 5 tar sikte på situationer jämförbara med dem som äro för handen vid servituts avlösning eller förflyttning och tillgodoser genom sin avfattning de båda nyss anförda synpunkterna. Nämn- da lagrum har därför fått tjäna som förebild för den i förevarande para- grafs andra stycke intagna bestämmelsen om kostnaderna i rättegång an— gående servituts avlösning eller förflyttning.
Omständigheterna i mål om servituts upphörande enligt de i 18 5 med- delade bestämmelserna synas däremot knappast berättiga till en motsvaran- de omkastning av ersättningsförpliktelsen. Vinner i dylika mål käranden — den tjänande fastighetens ägare — sin talan, medför icke denna utgång, att han därmed också ålägges betalningsskyldig-het till motparten. Om löseskil— ling kan nämligen i detta fall ej vara fråga, eftersom förutsättningen för bi- fall till käromålet är att servitutet blivit helt onyttigt eller är övergivet; mot- parten går genom förordnandet om servitutets upphörande alltså icke miste om någon som helst förmån. Av skäl som här anförts har regeln i förevaran— de paragrafs andra stycke icke skänkts giltighet beträffande mål om servi— tutets upphörande. I dylika mål bli alltså de allmänna rättegångskostnads- reglerna i RB att tillämpa.
26 5.
De delgivningsregler som avses i paragrafen äro närmare bestämt de i 33 kap. 16 5 första stycket RB upptagna. Dessa innebära att styrkt avskrift av den handling som skall delgivas överlämnas till en av ägarna att vara till— gänglig för dem alla, varjämte handlingen _ med underrättelse vilken av ägarna som bekommit avskriften — uppläses i kyrkan och anslås på en för allmänheten tillgänglig plats i rättens kansli. Motsvarande hänvisning till
1 LB I 5. 283 f. och 286.
RB; regler i 33 kap. 16 & finnes i 14 å bysamfällighetslagen och 31 å ägo- fredslagen. Det må uppmärksammas att hänvisningen avser ej blott delgiv- ning av stämning utan över huvud taget delgivning i rättegång.
Om de tjänande fastigheterna äro flera, föreligga lika många särskilda ser'Vitut. Anledning har ej ansetts att i detta fall medgiva något undantag från de vanliga reglerna om delgivning.
27 &.
Stadgandet har, såsom framgår av vad som anförts vid kapitelrubriken, tillkommit i syfte att uttryckligt klarlägga lagförslagets ståndpunkt i den omiiskuterade frågan, huruvida jorddelningsservituten och därmed jäm- föriga servitut vore att i någon omfattning hänföra under de för avtals- servituten gällande reglerna.
20 KAP.
Om rätt till andel i samfällt strömfall
Gällande lagstiftning och tidigare reformförslag
] det jordabalksförslag som beredningen framlade år 1947 hade i fråga om andel i samfälld mark i 4 kap. 9- & upptagits en bestämmelse att sådan an- del ej finge för sig överlåtas, med mindre andelen registrerats som särskild fastighet. Beredningen framhöll i sitt betänkande1 att bruket att överlåta an- delar i samfälld mark utvecklat sig vid sidan av de lagbestämmelser som reglerade formerna för jorddelning; något särskilt jorddelningsinstitut som kunde anlitas för omedelbar utbrytning av en sådan på ett hemman belö— pande andel hade icke funnits. De utvägar som i detta hänseende stått till buds hade varit tvenne. Antingen hade laga skifte å samfälligheten kunnat begäras och därefter det område som tillagts hemmanet i samfälligheten av- söndras eller avstyckas från hemmanets övriga ägor eller ock hade den sam— fällda marken i sin helhet kunnat genom avsöndring eller genom avstyck- ning skiljas från samtliga delägande fastigheter, varefter en kvotdel av den sålunda nybildade fastigheten kunnat överlåtas. Beredningen omnämn—de vidare att andelar i samfälld mark i stor utsträckning sålts utan att någon laga utbrytning ägt rum; sådana förvärv hade även i många fall lagfarits.
I motiven till sitt förslag hade beredningen upptagit frå-gan om giltigheten av sådana andelsöverlåtelser samt närmare redogjort för den» ståndpunkt lagstiftning och rättstillämpning intagit till detta spörsmål.2 Under åbero- pande av bl. a. ett av fastighetsbildningssakkunniga år 1944 avgivet betän- kande3 hade beredningen för sin del kommit till det resultatet att andel i
1 S. 185 f. 2 Se ock Rodhe, Fastighetsindelningen s. 211 ff. samt lantmäteristyrelsens yttrande till första LU över en motion till 1937 års riksdag (första LUs utl. 62/1937). 3 SOU 1944: 46.
mark som är samfälld för flera fastigheter ej borde för sig kunna överlåtas, varvid dock från ett sådan-t förbud självfallet ansetts böra undantagas redan såsom fastigheter registrerade andelar.
Den ståndpunkt som beredningen sålunda kommit att intaga till frågan om andelsöverlåtelsers giltighet återverkar uppenbarligen, såsom beredning— en även framhållit, i hög grad på de rättsliga möjligheterna att utnyttja strömfall, vilka äro samfällda för två eller flera fastigheter.
I detta sammanhang äro att uppmärksamma bestämmelserna i 2 kap. 7 & VL. Enligt nämnda lagrum tillkommer det under vissa förutsättningar en delägare, om han antingen ensam eller tillsammans med delägare, som läm- nat honom medgivande till strömfallets tillgodogörande, äger mer än hälften i strömfallet, att tillösa sig hela strömfallet ; beslut därom meddelas av vat- tendomstolen i samband med dess medgivande till strömfallets utbyggnad. Lösningsrätten är dock begränsad till strömfall, som icke utan delägares för— fång kan skiftas vare sig ensamt eller i förening med annat sanrfälligheten tillhörigt vattenområde.
Av det ifrågavarande lagrummets lydelse framgår att initiativrätt tillkom- mer allenast delägare i samfälligheten. Som delägare är endast att anse äga- re av fastighet, som har del i den samfällighet till vilken strömfallet hör. Sådan delägare äger emellertid i den för inlösen erforderliga majoriteten in- räkna även strömfallsandel tillhörig delägare, som lämnat honom medgivan- de till företaget. Medgivandet är icke att anse som överlåtelse av äganderätt eller upplåtelse av servitut och det kan följaktligen icke genom lagfart eller annan inskrivning beredas sakrättsligt skydd. Först genom vattendomsto- lens beslut, varigenom sökanden berättigas att tillösa sig strömfallet och till— godogöra sig detsamma, blir medgivandet gällande mot envar (2 kap. 22 & VL). Angående de grunder å vilka lagstiftningen i denna del är uppbyggd hänvisar beredningen till sina uttalanden vid 11 kap. 5 5 i förslaget.
Då det mera sällan torde förekomma att sökanden äger någon av de fas— tigheter till vilka samfälligheten ursprungligen hörde, har såsom utväg att undanröja detta hinder ifrågakommit att genom jorddelning lägga andelen i strömfallet till en för ändamålet nybildad fastighet. Enligt 19 kap. 12 5 J—DL skall vid avstyckning bestämmas om och i vad män med avstyckad ägo— vidd skall följa rätt till delaktighet i äga, som är samfälld för stamfastig— heten och annan fastighet.
Beredningen har i motiven till 1947 års förslag upptagit de med en sådan fastighetsbildning sammanhängande spörsmålen till närmare övervägande. Redan enligt de bestämmelser som gällde före 1947 års ändringar i JDL torde avstyckning av område, som förvärvats huvudsakligen i syfte att er- hålla en fastighet, med vilken skulle vara förenad styckningsfastighetens andel i samfällt vattenområde, icke ansetts tillåten1 och läget torde efter ge- nomförandet av 1947 års lagändring i allt väsentligt vara oförändrat.2 Efter genomförandet av beredningens förslag torde av bestämmelserna i 4 kap.
1 Se NJA 1946 s. 451. 2 Se NJA II 1948 s. 13 ff.
7 & tydligt framgå att ett sådant förvärv till sin giltighet är beroende av att avstyckning kommer till stånd samt att förvärvet alltså icke kan, innan så— dan ägt rum, åberopas till stöd för initiativrätt enligt 2 kap. 7 5 VL.
Ur jorddelningssynpunkt föreligger, såsom redan framhållits, icke i och för sig något hinder att mark, som är samfälld för flera fastigheter, utbrytes till särskild fastighet (jfr 19 kap. 1 & JDL). Utbrytning av ett samfällt ström— fall kan grunda sig å avyttring av strömfallet i den ordning som föreskrives i lagen om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfäll- da ägor och rättigheter.1 Oberoende av avyttring kan ock utbrytning komma till stånd på begäran av delägarna i samfälligheten. I detta fall förutsättes dock att samtliga delägarna äro ense om utbrytningen (jfr 19 kap. 6 & JDL). Någon majoritetsbestämmelse, motsvarande stadgandet i 7 & bysamfällig- hetslagen angående samfällt områdes avyttring, är icke meddelad. Sedan ut- brytning ägt rum, ingår den nybildade fas-tigheten ej längre i samfälligheten utan innehaves, till dess den avyttrats, av delägarna personligen under sam. äganderätt; det till särskild fastighet avstyckade området utgör ej längre någon sådan samfälld äga som avses i bysamfällighetslagen. En konsekvens härav är, vad angår strömfall som sålunda skilts från samfälligheten, att bestämmelserna i 2 kap. 7 & VL ej längre äro tillämpliga; en majoritet av del- ägarandelar kan ej mot de övriga åberopas för lösningsrätt enligt sistnämn- da lagrum.2
Vattenfallsstyrelsen har uti ett i motiven till 1947 års förslag3 åberopat yttrande av den 20 mars 1931 ifrågasatt en lösning av det föreliggande pro- blemet i den riktningen att den till en kameral enhet hörande andelen i ett strömfall finge för sig avstyckas utan att något jordområde behövde från- skiljas fastigheten. Även lantmäteristyrelsen har uti en till Kungl. Maj:t den 13 maj 1938 avgiven, i 1947 års betänkande4 åberopad framställning förordat en lösning av frågan i samma riktning. Andel i strömfall borde enligt styrel- sens mening få avskiljas genom avstyckniingszförrättning. Såsom alternativ lösning ifrågasattes att ett strömfalvlsområde skulle efter förordnande av vat— tendomstolen kunna avstyckas till särskild fastighet.
En utväg, som anvisats av fastighetsbildningssakkunniga i deras år 1944 avgivna betänkande, innebär vissa lättnader i fråga om villkoren för det samfällda strömfallets avstyckning från stamfastigheterna. Syftet med av- styckning är att möjliggöra tillkomsten av rättsgiltiga överlåtelser av ande— lar i det till särskild fastighet utbrutna strömfallet. Vitsord till utbrytning skulle enligt förslaget tillkomma >>.ägare till fastighet eller fastigheter, vartill hör större andel än hälften i den samfällda marken».
Slutligen har även ifrågasatts en tredje lösning? Enligt denna skulle man kunna nöja sig med en sådan utbyggnad av förfarandet enligt 2 kap. 7 5 VL att medgivande att förfoga över delägares andel utrustades med sakrätts-
' Se NJA 1950 s. 111. 5 Se af Klintberg, Om byggande i vatten enligt 2, 3 och 5 kap. vattenlagen (Stockholm 1955) s. 43.
3 1947 års bet. s. 188 f. * S. 189 f. 5 Se Rodhe, Fastighetsindelningen s. 232 f.
lig verkan, varjämte lösningsrätt skulle tillkomma den som förvärvat med- givanden från ägare till mer än hälften av samfälligheten. Villkoret om del- ägarrätt i området för befogenhet att göra gällande lösningsrätt skulle alltså bortfalla.
Vid sitt ståndpunktstagande till dessa olika alternativ framhöll beredning— en i motiven till 1947 års förslag till en början de betänkligheter som mötte mot att låta andel i samfällt strömfall avstyckas utan att för andelen tillika utlades ett till gränserna bestämt område; beredningen framhöll att en kon— sekvens härav skulle bli att överlåtelse av en sådan andel tillerkändes rätts- lig giltighet.
Beredningen har i motiven till 1947 års förslag därefter ingått i gransk- ning av det alternativ angående vidgad rätt till utbrytning som framlagts av fastighetsbildningssakkunniga. Denna lösning har från beredningens sida vunnit en viss anslutning. Från vattenkraftsintresserat håll har densamma dock utsatts för kritik. Uti ett av svenska vattenkraftföreningen över fastig— hetsbildningssakkunnigas förslag den 30 december 1944 avgivet yttrande1 har ifrågasatts, huruvida den sålunda anvisade utvägen vore den bäst framkom- liga. Förslaget har mera utförligt behandlats i en av advokaten Nils Berg- gren avgiven, vid föreningens yttrande fogad promemoria. I denna göres gäl- lande att förslaget icke vore ägnat att medföra någon lättnad i redan före— liggande svårigheter. Det torde nämligen, framhålles det, i praktiken ofta bli omöjligt att få avstyckningen genomförd utan att med delägarna tidigare träffats avtal om förvärv av majoriteten. För detta ändamål kunde åtgå en avsevärd tid, under vilken den redan nu påtalade osäkerheten alltjämt kvar- stode. Ur denna synpunkt vore det enligt promemorian nödvändigt att initia— tivrätt till avstyckning icke förbehölles majoriteten utan tillkomme varje delägare. Även om ett frigivande av initiativrätten till avstyckning skulle medföra avsevärda lättnader, vore det dock — enligt den åsikt som framför- des i promemorian — icke i och för sig tillräckligt för att helt eliminera de nu— varande svårigheterna. Därutöver skulle krävas att en andelsöverlåtelse kun- de beredas sakrättsligt skydd oberoende av strömfallets avstyckning.
I 1947 års betänkande gav emellertid beredningen uttryck för en viss osä— kerhet om lämpligheten av den ifrågavarande lösningen. I detta sammanhang framförde beredningen den tanken att en ny rättighetstyp skulle tillskarpas utan att därigenom skedde något intrång i de grundläggande principerna angående andelsöverlåtelse. Beredningen synes därvid närmast ha åsyftat en sakrätt av väsentligen samma konstruktion som de i beredningens nu fram- lagda förslag såsom särskild rättighet betecknade sakrätterna (11 kap.). En sådan rättighet kunde enligt beredningens mening tänkas vara förenad med den verkan att den medförde initiativrätt enligt 2 kap. 7 5 VL. En delägare i ett samfällt strömfall skulle alltså i stället för att sälja sin andel — en sådan överlåtelse skulle alltjämt vara ogiltig — kunna upplåta en begränsad sakrätt i sin fastighet och därigenom bereda sin medkontrahent möjlighet att erhålla erforderlig majoritet i strömfallet.
* Svenska vattenkraftföreningens publikationer 372, 1944: 17 (Stockholm 1945).
Det av beredningen sålunda anvisade uppslaget ansluter sig till det tidi- gare omnämnda alternativet att bereda sakrättslig giltig-het åt den form av medgivande som redan nu enligt 2 kap. 7 & VL må åberopas till stöd för ma- joritet. Ur principiell synpunkt innebär det uppenbarligen den stora förde- len att det lösgör problemet från fastighetsbildningen och de krav som i detta hänseende må göra sig gällande.
Den lösningsrätt som avses i 2 kap. 7 5 VL har till föremål ett strömfall, som ingår i en för två eller flera fastigheter gemensam samfällighet. Med strömfall förstås i detta sammanhang, såsom eljest enligt VL, en eller flera fallsträckor, som lämpligen böra utbyggas i ett sammanhang. Vad som skall bli föremål för utbyggnad och därmed även för inlösen bestämmes först i byggnadsmålet; inlösen ingår som ett led i byggnadsbeslutet och vattendom— stolen bestämmer därvid det inlösta områdets gränser.
I fråga om det sakrättsliga skydd som bör tillkomma den nya rättigheten ligger det närmast till hands att likställa denna med de begränsade sakrät— ter som i beredningens förslag sammanfattats under beteckningen särskild rättighet; den bör ock upptagas som sådan i 11 kap. 1 5. Av bestämmelser- na i sistnämnda kapitel följer att upplåtelsen kan inskrivas samt att sådan inskrivning alltid vid frivillig överlåtelse medför att rättigheten är gällande mot ny ägare. Även i fråga om rättighetens bestånd vid exekutiv auktion och rättighetshavarens rätt till skadestånd, då vid sådan auktion rättigheten går förlorad, komma att gälla samma regler som beträffande andra särskilda rät- tigheter.
Det remitterade förslaget jämte yttranden
På grundval av de överväganden som sålunda ägt rum inom beredningen ut- arbetades ett lagutkast angående en ny särskild rättighet, benämnd rätt till vattenkraft, väsentligen syftande till att kunna läggas till grund för åbero- pande av initiativrätt enligt 2 kap. 7 5 VL. Vad angår den struktur som i lag- utkastet givits åt nämnda rättighet må i övrigt följande framhållas. Rättig— heten hade ansetts icke böra likställas med servitut, i vad angår sistnämnda rättighets anslutning till en härskande fastighet, utan böra liksom nyttjan— derätten tilläggas personlig karaktär. Däremot skulle upplåtelsen —— liksom i motsvarande fall servitut, som avsåges i 2 kap. 5 5 VL _ för att kunna åberopas som stöd för vattendomstolens byggnadsmedgivande avse all fram— tid. Härtill hade emellertid knutits det förbehåll att rättigheten inom viss tid, i utkastet högst femtio år efter upplåtelsen, komme till användning för av- sett ändamål.
Över det efter nu angivna riktlinjer utarbetade utkastet jämte tillhörande motiv inhämtade beredningen genom remiss den 3 juni 1955 yttranden från lantmäteristyrelsen, vattenfallsstyrelsen och vattenkraftföreningen. Mot den utväg för frågans lösning som i utkastet anvisats ha invändningar av prin- cipiell natur framställts allenast av lantmäteristyrelsen. Denna har därvid ånyo väsentligen framfört samma tankegång som ligger till grund för dess
förut anmärkta framställning den 13 maj 1938, om ock från delvis andra utgångspunkter. Efter att ha konstaterat att förslaget frigör problemet från fastighetsbildningen, uttalar styrelsen att den finner det synnerligen angelä- get att förevarande lagstiftningsfråga även i fastighetsbildningshänseende erhölle en tillfredsställande lösning. Enligt styrelsens mening måste det vis- serligen i allmänhet vara olämpligt att tillskapa andelsfastigheter. Emeller— tid hade, framhåller styrelsen, behovet av disposition av andelar i samfäl— ligheter på ett friare sätt än tidigare i vissa sammanhang framträtt allt star— kare under senare är; särskilt gällde detta utbyggnaden av vattenkraften i de norrländska älvarna. Även för rationaliseringen av jordbruket torde enligt styrelsens mening liknande krav komma att ställas. En utredning av dessa spörsmål syntes därför påkallad. Enligt styrelsen vore det önskvärt — för att åstadkomma en samordning av de civilrättsliga reglerna rörande andels- överlåtelse med fastighetsbildningsreglerna — att en översyn av det av be- redningen år 1947 framlagda förslaget i detta ämne kunde komma till stånd i anslutning till den pågående revisionen av fastighetsbildningslagstiftning- en. Vad angår det av beredningen remitterade förslaget framhåller styrelsen till sist att måhända praktiska skäl kunde åberopas för en lösning efter denna linje samt att för densamma talade även svårigheten att bedöma huru- vida denna linje eller en reformerad fastighetsbildningslinje i praktiken kun- de visa sig mest ändamålsenlig.
Uti det av vattenfallsstyrelsen avgivna yttrandet framhålles till en början att de önskemål som sedan ett par decennier tid efter annan framförts om sådana ändringar i lagstiftningen att förvärv av andelar i samfälld vatten— kraft bleve underlättade hittills icke blivit tillgodosedda och att på området föreliggande svårigheter med tiden blivit alltmera kännbara. Den enda nå- gorlunda trygga utväg som ansetts stå en företagare till buds hade varit att genom servitutsavtal tillförsäkra sig rätten att utnyttja en fastighetsägares andel i samfällt strömfall. På denna väg samt genom avstyckningsförrättning hade en överväldigande del av landets vattenkraft och säkert den mest be- tydelsefulla bytt ägare. Den reflexion som beredningens förslag i första hand utlöste vore att den nya rättighetstypen komme allt för sent för att bli till större gagn. Enligt styrelsens mening vore angelägnare att åtgärder vidto- ges, som vore ägnade att skänka lagstiftningens eller rättstillämpningens er- kännande åt sådana genom köp eller servitut redan verkställda vattenkrafts- upplåtelser vilka det på grund av skärpta formkrav mötte svårigheter att erhålla legaliserade. Styrelsen uttalar emellertid som sin mening att, i den utsträckning upplåtelser av vattenkraft även för framtiden kunde komma att ske och de vägar som använts icke längre skulle stå öppna, en lösning enligt beredningens förs-lag syntes vara att förorda.
Även vattenkraftföreningen understryker i sitt yttrande den osäkerhet som med nuvarande lagstiftning förelåge vid förvärv av andelar i samfällda vat- tenområden och detta vare sig förvärvet skedde i form av köp av viss fastig- hets andel i samfälligheten eller såsom upplåtelse av servitut i fastigheten. Dylika förvärv hade, upplyser föreningen, i de allra flesta fall skett i form
av upplåtelse av servitut. Om denna utväg icke i fortsättningen ansåges framkomlig, vore behovet av lagstiftning stort. Beredningens förslag att in- rätta en särskild sakrätt syntes vara en ändamålsenlig och lämplig lösning. Enligt föreningens uppfattning vore av betydelse att de nya bestämmelser- na bleve tillämpliga även på upplåtelser, som skett före lagstiftningens ikraftträdande, och detta även för det fall att upplåtelsen givits form av ser- vitut. Visserligen skulle detta, framhåller föreningen, medföra att rättighe- ten efter viss tid kunde förfalla, om strömfallet icke utbyggdes. Om rättig- hetshavaren erhölle valrätt, huruvida nya lagen skulle tillämpas eller ej, tor— de dock intet vara att anmärka mot en sådan påföljd. Föreningen framställ- de därför förslag om att en övergångsbestämmelse infördes av i huvudsak det innehåll att även äldre upplåtelser av vattenkraft, som hade formen av servitut för all framtid, skulle kunna inskrivas samt därvid behandlas som upplåtelse enligt nya lagen.
Beredningens slutliga ståndpunkt
Av den nu lämnade redogörelsen framgår att end-ast lantmäteristyrelsen förordat en lösning av det ifrågavarande problemet på fastighetsbildning— ens grund. Att stora svårigheter härvid uppkomma torde framgå redan av de tidigare försök som gjorts att från denna utgångspunkt nå ett praktiskt tillfredsställande resultat. Uppenbarligen kan beredningen icke i detta sam— manhang till behandling upptaga de reformer till vilka det nu pågående ar- betet å detta område kunna leda och ej heller i avvaktan härå undanskjuta regleringen av de föreliggande spörsmålen. Beredningen anser sig dock re- dan nu böra uttala att, även om ur fastighetsbildningssynpunkt behov gör sig gällande av en friare disposition av andelar i samfälligheter än som gällan- de lagstiftning erbjuder, detta behov dock icke torde nämnvärt inverka på lösningen av den föreliggande lagstiftningsfrågan. De andelsfastigheter som skulle utbrytas komme, såvitt beredningen kunnat finna, närmast att ha till uppgift att utgöra en övergångsform till en ny fastighetsbildning, nämligen den strömfallsfastighet med vilken rätten till vattnets tillgodogörande för framtiden skall vara förenad (11 kap. 62 & VL). Med hänsyn härtill kunna dessa andelsfastigheter enligt beredningens mening icke var för sig anses som lämpliga fastighetsbildningar. Tvärtom kan befaras att dylika mer eller mindre osjälvständiga fastigheter skulle kunna ytterligare komplicera för- hållandena ; relationen mellan en på dylikt sätt till fastighet utbruten andel och övriga andelar, vilka ej blivit utbrutna, regleras varken av 2 kap. 5 5 eller 2 kap. 7 & VL i deras nuvarande avfattning.
Nu gällande lagstiftning erbjuder icke någon utväg att bereda sakrättsligt skydd åt upplåtelse av andel i samfällt strömfall. Detta förhållande framstod som klart redan vid VLs tillkomst. Av lagrådet framhölls särskilt att ej hel— ler servitutsupplåtelse i detta fall kunde användas och även statsmakternas ställningstagande måste anses grundat å denna uppfattning. Ändring i detta förhållande torde icke kunna åvägabringas på rätts—tillämpningens vägl; här-
1 Se NJA 1957 s. 787.
för erfordras enligt beredningens åsikt särskild lagstiftningsåtgärd. Natur- ligen möter härvid icke något hinder att till övervägande ånyo upptaga frå- gan om servitutet som lämplig upplåtelseform. Mot att beträda denna väg torde dock enligt beredningens mening möta starka betänkligheter. Inom servitutet skulle härigenom skapas en rättighetstyp, som till sin struktur vore väsensskild från det allmänna servitutet. Beredningen anser sig alltså böra vidhålla den ståndpunkt i denna fråga som beredningen fintagit i det remitterade lagutkastet; skälen härtill utvecklas närmare vid 1 5.
I detta sammanhang har uti de av vattenfallsstyrelsen och vattenkraftför- eningen avgivna yttrandena väckts frågan om en legalisering av de i servi- tutets form skedda upplåtelserna i andel av samfällt strömfall. Som skäl här— för har åberopats den rättsosäkerhet som skulle bli följden av att dessa upp- låtelser skulle finnas icke vara gällande. Innan beredningen ingår på frågan om en sådan legalisering, må framhållas att denna rättsosäkerhet uppenbar- ligen är väsentligt begränsad av det förhållandet att, sedan medgivande en- ligt VL lämnats till det samfällda strömfallets inlösen och tillgodogörande, den brist som sålunda må ha förelegat i sökandens rättsförvärv enligt 2 kap. 22 & VL icke längre kan göras gällande mot byggnadens ägare. Enligt nämn- da lagrum är nämligen sådant beslut, sedan det tagit åt sig laga kraft, gäl- lande mot envar såväl vad angår rätten att verkställa och för framtiden bi- behålla byggnaden jämte de anläggningar vilka med byggnaden äga samband som ock, om med byggnaden avses tillgodogörande av vattnet, beträffande rätten därtill. De inskränkningar i denna klanderfrihet som finnas anmärk- ta i samma lagrum beröra icke nu behandlade spörsmål. Den preklusiva rättsverkan som sålunda tillkommer vattendomstolens byggnadsbeslut i frå- ga om vattnets tillgodogörande infördes i samband med VLs antagande. I denna rättsverkan innefattas även bibehållande av byggnaden och tillgodo- görande av vattnet i händelse av att vattendomstolens medgivande grundats å bestämmelserna i 2 kap. 7 5 VL.1 Av det nu sagda följer att de ifrågava- rande upplåtelsernas legalisering är av behovet påkallad endast då medgi- vandet grundar sig å den före VL gällande lagstiftningen eller då medgivan- de över huvud taget ej lämnats. Såsom lagrådet framhöll i sitt yttran- de vid granskningen av 2 kap. 7 5 i förslaget till VL bör emellertid även i dessa fall en överlåtelse av eller upplåtelse i en delägares andel kun- na, ehuru den ej är sakrättsligt bindande, åberopas som medgivande från delägarens sida och alltså läggas till grund för vattendomstolens byggnads- beslut.2 Den risk som föreligger för rättighetshavaren är sålunda begränsad till sådana situationer då ett lagakraftvunnet byggnadsmedgivande enligt VL icke redan föreligger och tillika på grund av äganderättens övergång upp— låtelsen skulle kunna förlora sin bindande verkan för nye ägaren. Vid vat- tenlagsförslagets framläggande för riksdagen framhölls ock denn-a risk av departementschefen.3
[ Se NJA II 1919 s. 144 ff. och Gärde, PM vid föredragning i lagrådet av 2—10, 12—14 kap. i 1917 års förslag till VL s. 231 ff. Jfr NJA 1949 s. 571 (detta rättsfall avser ett enligt äldre lag lämnat byggnadsmedgivande).
2 Se NJA II 1919 s. 108. 3 Se NJA II 1919 s. 108 f.
Ett legaliseringskrav kan, för att kunna tillmötesgås, avse allenast så- dana äldre upplåtelser som vid den nya lagstiftningens ikraftträdande ännu äro avtalsrättsligt bindande mot den delägare om vars andel är fråga; åter- upplivande av en upplåtelse, som ej längre är gällande, torde ej heller ha ifrågasatts i yttrandena. Uppenbarligen möter det för beredningen stora vanskligheter att bedöma vilken betydelse en sådan legalisering skulle äga med hänsyn till den allmänna kraftförsörjningen. Av vad vattenfallsstyrel- sen och vattenkraftföreningen anfört i denna fråga framgår emellertid att behovet av en legalisering icke bör underskattas. Beredningen ämnar alltså i PromL framlägga förslag i detta ämne i huvudsaklig överensstämmelse med vad vattenkraftföreningen förordat.
Motiv till de särskilda lagrummen
Beredningen övergår härefter till motiveringen för de särskilda lagrum- men; härvid skola ock behandlas de anmärkningar som i de avgivna yttran— dena framställts mot bestämmelserna i det remitterade lagutkastet och de ändringar i detta som eljest ansetts påkallade. I detta sammanhang må även framhållas att kapitlets rubrik — i samband med begränsningen av kapitlets innehåll till att avse allenast samfällt strömfall (se vid 1 5) — änd- rats från >>om rätt till vattenkraft» till »om rätt till andel i samfällt ström- fall».
1 5.
I det remitterade lagutkastet hade såsom upplåtelsens ändamål angivits att den skulle åberopas som grund för vattendomstolens medgivande till sökan— den att tillgodogöra sig vattenkraften i strömfallet. Lantmäteristyrelsen er- inrade i sitt yttrande att det av vissa uttalanden i motiven framstode som ovisst huruvida upplåtelsen avsåge en verklig rätt till vattenkraft av servi— tutsliknande karaktär eller om därmed åsyftades allenast att tillförsäkra rät- tighetshavaren initiativrätt till strömfallets inlösen samt hemställde att in- nebörden av förslaget i nämnda hänseende närmare klargjordes. Även vat- tenkraftföreningen berörde i sitt yttrande detta spörsmål. I detta hänseende framhöll föreningen att ett rent medgivande enligt 2 kap. 7 5 VL förekomme mycket sällan. Enligt föreningens åsikt berodde detta förhållande främst därå att en delägare vore obenägen att lämna ett sådant medgivande utan att samtidigt erhålla visshet om de närmare villkoren för avstående av vat— tenkraften.
Vad sålunda framhållits finner beredningen i hög grad beaktansvärt. En upplåtelse, som skulle vara formellt begränsad till utövning av själva ini- tiativrätten men lämna helt åsido frågan om tillgodogörandet av vattnet samt om vederlaget och övriga villkor för tillgodogörandet, skulle såsom vatten- kraftföreningen framhållit helt visst icke motsvara något praktiskt syfte; det sakrättsliga skydd som enligt beredningens förslag skall tillkomma upp- låtelsen bör tydligen omfatta båda de nu angivna momenten. Från dessa
utgångspunkter har ett förtydligande av det remitterade förslaget i detta hänseende ansetts böra äga rum. Såsom ett första stycke har i denna para- graf upptagits att upplåtelsen skall avse delägarens andel i strömfallet. I paragrafens andra stycke angives den väsentliga innebörden av denna för- foganderätt. I denna ingår för rättighetshavaren dels att mot det vederlag och på de övriga villkor som må vara avtalade tillgodogöra sig vattnet i strömfallet, i vad det belöper å delägarens andel, och dels att utöva den rätt till inlösen av strömfallet som enligt VL må tillkomma delägaren. I sam— band härmed har ock den terminologiska ändringen vidtagits att det i lag- utkastet använda uttrycket »vattenkraften i strömfallet» i anslutning till uttryckssättet i 2 kap. VL, utbytts mot »strömfallet» eller liknande uttryck.
I det remitterade utkastet hade under det nya institutet innefattats även upplåtelse av viss till en fastighet hörande fallsträcka för utbyggnad enligt 2 kap. 5 5 VL. I denna situation möter dock såsom framgår av nämnda lag- rum icke något hinder för att upplåtelsen sker i form av servitut. Vatten- fallsstyrelsen har i sitt yttrande visserligen förordat förslaget i denna del och som skäl härför anfört att därigenom kunde komma att överbryggas för- värvssvårigheter i sådana fall då tveksamhet rådde huruvida ett vattenom- råde vore skiftat eller ej. Häremot kan å andra sidan göras gällande att före- komsten av två så närstående upplåtelseformer skulle vara ägnad att fram— kalla osäkerhet i tillämpningen. Det torde ock framstå som ovisst, om den nya rättighetstypen skulle i högre grad än det nu till buds stående servitu- tet bidraga till att lösa de av vattenfallsstyrelsen antydda svårigheterna. Vid frågans förnyade övervägande har beredningen alltså stannat vid att ur förslaget utesluta denna form av upplåtelse.
Den till vilken upplåtelsen skall äga rum betecknas i lagtexten med »an— nan». Rättighetshavaren kan vara en annan delägare i strömfallet eller ett helt utomstående rättssubjekt. Till skillnad från servitutet är rättigheten så— som tidigare framhållits icke knuten till viss fastighet som härskande. Ett krav i denna riktning skulle ofta omöjliggöra eller komplicera det nya in- stitutets användning. Härtill kommer att rättigheten har sin naturliga an- knytning till den fastighet som tillskapas genom lösningsrättens utövning. Med denna eller annan i samband med vattendomstolens medgivande till strömfallets utbyggnad bildad strömfallsfastighet kommer den å upplåtelsen grundade rätten till strömfallets tillgodogörande att för framtiden vara för- enad. Skulle upplåtelse ske till förmån för ägaren av viss fastighet, är väl upp- låtelsen icke av denna anledning ogiltig men rättigheten tillkommer då, till dess vattendomstolen meddelat sitt byggnadsmedgivande, ägaren personli— gen och måste alltså vid fastighetens avyttring bli föremål för särskild över- låtelse för att övergå å nye ägaren.
25.
Denna paragraf överensstämmer med motsvarande lagrum i det remitte- rade utkastet; det har icke i de avgivna yttrandena gjorts till föremål för någon erinran.
20 KAP. 419 3 5.
Enligt motsvarande lagrum i det remitterade utkastet skulle den under- sökning varom är fråga i lagrummet verkställas av sakkunnig person. Lant- mäteristyrelsen framhåller i sitt yttrande att sådan undersökning bör utfö- ras av lantmätare och åberopar till stöd härför lydelsen av 5 kap. 1 5 NJL (motsv. 18 kap. 1 5 nya JB). Enligt styrelsen torde det vidare få förutsättas att styrelsen skall äga meddela de närmare föreskrifter som kunna finnas erforderliga för tillämpning av det ifrågavarande stadgandet. I anledning av denna erinran ha orden »genom undersökning av sakkunnig person» i förslaget utbytts mot »vid ]antmäteriförrättning».
4 och 5 55.
Dessa paragrafer behandla, liksom motsvarande lagrum i det remitterade utkastet, frågor som angå upplåtelsens bestånd. Såsom tidigare framhållits måste upplåtelsen, för att kunna åberopas som stöd för vattendomstolens byggnadsmedgivande, avse all framtid. Bestämmelse härom har upptagits i 4 5 första stycket.
Uti de motiv som åtföljde det omnämnda lagutkastet hade till övervä- gande upptagits frågan huruvida upplåtelser av detta slag till sitt bestånd borde vara beroende av att det med dem avsedda syftet inom visst tid full- följdes. Till stöd för uppställandet av ett sådant förbehåll framhöll bered- ningen att för den delägare från vilken upplåtelsen ägde rum det ofta fram- stode som ett viktigt motiv till upplåtelsen att utbyggnaden komme till stånd inom skälig tid; ej sällan förbehölle upplåtaren sig i samband med upplåtelsen för hela eller någon del av vattenkraften rätt till ersättning me- delst kraftöverföring. Och även om delägaren icke hade något eget intresse av att strömfallet utbyggdes, talade dock ur allmän synpunkt starka skäl för en viss begränsning. Beredningen erinrade i detta sammanhang om de be— stämmelser som numera funnes meddelade i 1 kap. 14 5 VL. I Överensstäm- melse med denna uppfattning hade i 4 5 i lagutkastet som andra stycke in- förts bestämmelse av innehåll att i upplåtelsehandlingen skulle angivas viss tid, högst femtio år från dagen för upplåtelsen, inom vilken rättighetshava- ren hade att i den ordning som vore i VL föreskriven söka medgivande till strömfallets tillgodogörande. Vore ej sådan tid utsatt i upplåtelsehandlingen eller överstege den där angivna tiden femtio år, skulle tid av femtio år gälla. Såsom påföljd av att nämnda tid ej iakttoges föreskrevs i 5 5 att rät— tigheten skulle upphöra att gälla. Samma påföljd skulle inträda, om en inom behörig tid gjord ansökan ej ledde till bifall eller rättighetshavaren lämnade ett efter ansökan inom behörig tid erhållet medgivande att förfalla (24 kap. 22 & tredje st. VL).
Mot den sålunda föreslagna tidsbegränsningen har erinran framställts av vattenfallsstyrelsen, som funnit den varken ur allmän eller enskild synpunkt vara påkallad. De av beredningen uttalade farhågorna att beståndet av en sådan rättighet för all framtid skulle kunna fresta förvärvaren att icke
utnyttja förvärvet på ändamålsenligt sätt ansåge styrelsen överdrivna. Den takt vari vattenkraften exploaterats under de senaste årtiondena talade i helt motsatt riktning. Enligt styrelsens erfarenhet vore sådana fall då före— tagare genom spekulation velat fördröja vattenkraftens utbyggnad av ren undantagskaraktär; såsom korrektiv häremot vore bestämmelserna i 1 kap. 14 & VL till fyllest. Vad angår de ekonomiska konsekvenserna av en tidsbe- gränsning framhöll styrelsen att de ersättningar varom här vore fråga, i flera fall uppgående till miljonbelopp, utan förvärvarens förskyllan skulle kunna gå förlorade; ej heller till skydd för upplåtarens intresse av strömfal— lets utbyggnad vore enligt styrelsens mening tidsbegränsningen påkallad. Olika omständigheter, bl. a. konkurrensen bland kraftproducenterna, hade medfört att en exploatör, för att över huvud taget kunna få en överenskom- melse till stånd, merendels nödgades ge ersättning även i elektrisk kraft utan avvaktan på utbyggnaden av strömfallet.
Lantmäteristyrelsen har i sitt yttrande uttalat att den icke hade någon erinran mot förslaget i denna del. Även vattenkraftföreningen har lämnat det utan erinran. Såsom motiv för sin ståndpunkt anför föreningen att till- gänglig vattenkraft syntes bli utbyggd inom femtio år samt att tidsbegräns- ningen ur praktisk synpunkt alltså vore utan betydelse. Däremot har för— eningen till närmare diskussion upptagit frågan om vissa konsekvenser av tidsbegränsningen i ekonomiskt hänseende.
De i lagutkastet upptagna rättsreglerna avsågo närmast det fallet att rät- tighetshavaren icke under den gällande tidsfristen tagit initiativ till ström— fallets utbyggande eller, om ett sådant initiativ tagits, låtit detta förfalla. I detta sammanhang framhåller föreningen att det ofta inträffade att för- värvaren icke enbart på förvärvet kunde grunda ett lösningsanspråk enligt 2 kap. 7 & VL utan att, för att det där stadgade majoritetsvillkoret skulle vara fyllt, fordrades ytterligare förvärv samt att han det oaktat måste för— binda sig, för att över huvud taget få avtal till stånd, att omedelbart betala penningbelopp eller tillhandahålla vederlag i elektrisk kraft. Föreningen upp- lyser att det i sådana fall vore vanligt att i avtalet intoges förbehåll om rätt för förvärvaren att erhålla den ersättning i kraft eller penningar som av vat- tendomstolen komme att utdömas för andelen samt att, även om ett sådant förbehåll ej uttryckligen upptagits i avtalet, både vattendomstol och parter behandlade avtalet som en verklig överlåtelse av rätten till vattenkraften. Att rättigheten i en sådan situation skulle vara förfallen syntes föreningen verk— lighetsfrämmande. Om, såsom föreningen förordat, rättigheten komme att omfatta även rätten att tillgodogöra sig vattenkraften i delägarens andel och det därför av delägaren betingade vederlaget redan erlagts, borde enligt föreningens åsikt ersättningen, då andelen löstes av annan företagare, till- komma ej delägaren utan rättighetens innehavare. Från nu angiven utgångs- punkt förordar föreningen att rättighetshavaren, då lösningsrätten till ström- fallet tillerkändes annan, likställdes med innehavare av sådan särskild rätt till fastighet som behandlas i 9 kap. 52, 53 och 69 55 VL. Vattendomstolen skulle alltså bestämma den ersättning som tillkomme rättighetshavaren och
denna ersättning kunde i viss ordning tas i anspråk till förnöjande av inne— havare av fordringsinteckning med bättre rätt. Rättighetshavaren borde ock kunna till förmån för sin rättighet tillerkännas ersättning medelst överfö- ring av kraft. Härför erfordrades emellertid, att detta kunde ske utan för- fång för innehavare av intecknad fordran i den fastighet till vilken kraften hörde. Bestämmelse av denna innebörd borde införas i VL.
Vid de överväganden som beredningen ägnat dessa spörsmål har, vad först angår den av vattenfallsstyrelsen väckta frågan, beredningen funnit till— räckliga skäl icke föreligga att frångå sin tidigare ståndpunkt. Den före- slagna tidsfristen torde vara så rikligt tillmätt att den icke kan väntas kom- ma att lägga hinder för ett ändamålsenligt utnyttjande av landets vatten- kraft. Det förhållandet att ett visst korrektiv mot otillåten spekulation i vat— tenkrafttillgången redan föreligger i bestämmelserna i 1 kap. 14 & VL synes icke utgöra någon anledning att i detta fall avstå från den avvägning mellan olika intressen som i detta sammanhang kan finnas motiverad. Till stöd för beredningens ståndpunkt må framhållas de förändringar i såväl tekniskt som ekonomiskt hänseende som kunna väntas inträda under en så lång tid som femtio år. Har under denna tid upplåtelsen ej kommit i tillämpning, torde de allmänna förutsättningar varunder upplåtelsen skett ha väsentligt rubbats. Förhållandena äro i detta fall icke jämförbara med dem som i allmänhet före- ligga vid utövningen av servitut, där i detta hänseende gälla särskilda kor- rektiv.
Vattenkraftföreningen har i sitt yttrande behandlat vissa frågor, som upp— komma då rättighetens innehavare icke innehar majoriteten och han alltså går miste om initiativrätten. Någon reglering av den ställning innehavaren av ett delägarmedgivande av den karaktär som avses i 2 kap. 7 & VL i detta fall intager förekommer icke i VL. Ett sådant medgivande är icke att hän- föra till de rättigheter som vid inlösen av fast egendom skola enligt 9 kap. 52 & VL göras till föremål för särskild värdering och gottgörelse. Ersätt— ningen för den andel i strömfallet som delägaren avstår till sökanden skall alltså av vattendomstolen fastställas oberoende av medgivandet; mellanha- vandet mellan delägaren och medgivandets innehavare är en angelägenhet av helt avtalsrättslig beskaffenhet. Det nu sagda gäller tydligen även för det fall att ersättningen till delägare enligt 9 kap. 13 5 första stycket VL skall utgå medelst kraftöverföring.
Förhållandena hade uppenbarligen gestaltat sig annorlunda, om medgivan- det varit att anse som ett rättsgiltigt servitut. Av 2 kap. 22 å VL följer väl att den upplåtna rättigheten ej heller i sådant fall längre kan göras gällande mot den, som erhållit vattendomstolens byggnadsmedgivande. Rättighetshavaren har emellertid anspråk på ersättning för rättigheten. Enligt 9 kap. 52 å VL skall ersättningen till egendomens ägare och gottgörelsen till rättighetsha— varen bestämmas var för sig. Såsom framgår av 9 kap. 69 & VL kan emel- lertid även den rättighetshavaren tillerkända ersättningen vid fördelning av nedsatta medel tas i anspråk för betalning till innehavare av vissa betalnings— rätter iegendomen med bättre rätt än den som rättigheten åtnjuter, var-
vid rättighetshavarens ersättning i motsvarande mån minskas. Någon rätt till ersättning medelst kraftöverföring tillkommer icke enligt 9 kap. 13 å rättighetens innehavare; denna rätt må endast förenas med den fastighet till vilken andelen av strömfallet hörde eller till vilken rättigheten i laga ordning överflyttats (9 kap. 17 å ). VLs ersättningsregler ligga ock till grund för de ändringar som i samband med VLs tillkomst infördes i 24 5 1 mom. första stycket IF angående ersättning för strömfall medelst kraftöverföring. Då er- sättningen till rättighetshavaren sålunda skall för vattenkraften utgå i pen— ningar, torde väl i allmänhet denna ersättningsform vara den enda använd- bara även i fråga om ersättningen till ägaren. En avvikelse från dessa be- stämmelser kräver uppenbarligen särskild uppgörelse mellan alla därav berörda sakägare (jfr 9 kap. 69 och 73 åå VL).
Vid utarbetande av det remitterade utkastet hade beredningen ansett det närmast vara till fördel för rättighetshavaren att det nu ifrågavarande rätts- förhållandet reglerades på avtalsfrihetens väg, helst redan i själva upplå— telsen. Genom att delägaren bibehölles vid den ersättningskraft som skall tillkomma hans andel skulle skapas möjlighet för rättighetshavaren att i er— sättningskraften erhålla upplåtelse enligt de för upplåtelse av rätt till elek- trisk kraft gällande rättsreglerna. I detta sammanhang må anmärkas att beredningen i fråga om upplåtelse av kraft, som tillhandahålles som er— sättningskraft, har för avsikt att, då upplåtelsen sker till förmån för annan fastighet, avskaffa den i 9 kap. 18 & VL stadgade tidsbegränsningen för sådan upplåtelse och helt likställa upplåtelsen med andra upplåtelser av rätt till elektrisk kraft. Då emellertid vattenkraftföreningen bestämt hävdat en an— nan uppfattning samt starka skäl otvivelaktigt tala för att den ifrågava- rande rättighetstypen även i ersättningshänseende likställes med de i 9 kap. 52 5 VL redan upptagna rättigheterna, har beredningen icke ansett sig böra vidhålla sin tidigare ståndpunkt. En konsekvens härav är att särskild er- sättning skall i samband med vattendomstolens byggnadsmedgivande fast- ställas till rättighetshavaren. I detta sammanhang har föreningen vidare för— ordat att möjlighet att erhålla ersättning medelst kraftöverföring beredes rättighetshavaren. Denna fråga anser emellertid beredningen vara av mera allmän innebörd. Den berör även andra rättighetstyper av i stort sett ena- handa beskaffenhet, särskilt servitut. Huruvida en sådan ersättningsform bör i detta speciella fall förenas med den ifrågavarande rättigheten synes beredningen vara ovisst. I varje fall ingriper frågan härom i allt för hög grad i VLs allmänna ersättningsregler för att i detta sammanhang kunna upptagas.
Vad angår innebörden av de i 4 5 andra stycket och 5 5 första stycket upp- tagna preklusionsbestämmelserna må i övrigt framhållas följande. För av- brott i den i 4 5 andra stycket angivna tidsfristen kräves ansökan av rät- tighetshavaren om medgivande till strömfallets tillgodogörande. Sådan an- sökan skall ha skett före fristens utgång. Bestämmelserna lägga däremot icke något hinder för att en ansökan, som före fristens utgång avslagits, kan efterföljas av en ny ansökan, ev. med förändrat innehåll, blott denna ansö-
kan sker innan tidsfristen utlupit; ansökan som sker först därefter kan icke i något fall upptagas. Uppenbart är att rättighetshavare, vars upplåtelse till följd av tidsfristen redan upphört, ej heller längre är berättigad att i ersätt- ningshänseende åberopa upplåtelsen. För ersättningsanspråk, som vatten- domstolen har att beakta, torde såsom vattenkraftföreningen anfört ersätt- ning däremot böra beräknas för rättighetens hela värde — förutsatt att ve- derlaget för rättigheten i sin helhet kommit upplåtaren till godo _ oavsett att rättighetshavarens rätt att såsom initiativtagare till inlösen göra upplåtel- sen gällande skulle ha varit tidsbegränsad. Skulle upplåtaren icke ha er— hållit hela det avtalade vederlaget, bör uppenbarligen ersättningen i mot- svarande mån tilläggas upplåtaren.
I 5 å andra stycket har från det remitterade lagutkastet upptagits ett stadgande som i särskilda situationer begränsar rättighetens upphörande till att avse allenast del av vad som upplåtits. Någon erinran mot detta stad- gande har ej framställts.
6 5.
Detta lagrum har samma innehåll som motsvarande paragrafs första styc- ke i det remitterade lagutkastet. I motiven till nämnda utkast anfördes vad angår skifte å samfällt strömfall att enligt 1 kap. 2 5 första stycket 3 samt 13 5 första stycket JDL område, som vid lantmäteriförrättning undantagits för gemensamt ändamål eller eljest lämnats oskiftat, kunde under vissa förutsättningar på yrkande av delägare underkastas laga delning samt att enligt 2 kap. 7 & VL en förutsättning för åberopande av initiativrätt utgjorde att strömfallet icke kunde utan delägares förfång skiftas vare sig ensamt eller i förening med annat samfälligheten tillhörigt vattenområde. Vidare erinrades att, ehuru delning av samfällt strömfall torde ifrågakomma endast i sällsynta undantagsfall, dock ej helt kunde bortses från denna möjlighet, särskilt då till samfälligheten hörde strömfall i olika vattendrag eller eljest i mera betydande vattenområden. Uppkomme frågan härom först i vatten— målet, prövades den i regel av vattendomstolen; dock kunde denna hänskju- ta frågan till avgörande i särskild ordning (11 kap. 22 & VL). Hade frågan väckts, innan vattenmålet anhängiggjorts, vore enligt beredningens åsikt vattendomstolen på grund av reglerna om lis pendens förhindrad att ta be- fattning med frågan; i detta fall borde vattenmålet förklaras vilande i avbi- dan på utgången i delningsfrågan. Komme delning till stånd, kunde enligt vad beredningen uttalade, upplåtelsen icke längre göras gällande såsom grund för initiativrätt enligt 2 kap. 7 5 VL. I vissa fall torde dock, efter överenskommelse mellan kontrahenterna, upplåtelsen kunna överflyttas att på oförändrade villkor gälla den fallsträcka som vid delningen tillagts den fastighet vari upplåtelsen skett; detta torde särskilt vara förhållandet, då samfälligheten omfattade allenast det strömfall som avsåges med upplåtel- sen. Skulle till samfälligheten höra flera strömfall än det som omfattas av upplåtelsen, vore enligt vad beredningen framhöll emellertid situationen mera oviss; den för delägaren utlagda fallsträckan komme då att motsvara
även denne delägare tillhörig andel i strömfall, som icke ingått i upplåtel- sen, och identiteten mellan nämnda fallsträcka och den med upplåtelsen av- sedda torde då icke kunna upprätthållas.
I förevarande paragraf behandlas i likhet med vad som skett i lagutkastet även verkan av strömfallets utbrytning från de fastigheter till vilka det hör. I denna del motiverades lagutkastet på följande sätt. Från det nyss be— handlade fallet vore att särskilja det då samfälligheten eller viss del därav avstyckades från delägarfastigheterna till särskild fastighet (19 kap. 1 & JDL). Av praktisk betydelse vore en sådan utbrytning i fall då enligt by- samfällighetslagen beslut komme till stånd om strömfallets avyttring; för detta fall erfordrades tvåtredjedels majoritet (7 & nämnda lag). Efter avytt— ringen kunde den som förvärvat strömfallet göra framställning om avstyck— ning. Även efter en sådan avstyckning upphörde strömfallet att tillhöra sam- fälligheten och upplåtelsen måste anses förfallen.
Mot de från nu angivna utgångspunkter föreslagna bestämmelserna om verkan av skifte eller utbrytning har någon erinran icke framställts. Vat— tenkraftföreningen framhåller visserligen att de skulle kunna leda till att upplåtelsen bleve helt illusorisk men anser å andra sidan de skäl som före- ligga för beredningens ståndpunkt vara av sådan tyngd att förslaget i denna del måste godtagas. Detta omdöme gällde enligt föreningens åsikt åtmins- tone de frågor som sammanbängde med strömfallets avstyckning. Enligt för- eningens mening kunde man dock hoppas att i praktiken försäljning i dy— lika fall icke komme att fastställas såsom ländande till märkligt förfång för delägare; med delägare måste i detta fall likställas rättighetens innehavare. Även beträffande skifte av strömfall gjorde sig liknande synpunkter gäl- lande. Föreningen ansåg att ett uttalande i nu angiven riktning borde in- flyta i motiven till de ifrågavarande bestämmelserna.
Beredningen delar föreningens uppfattning om att hänsyn bör tas även till upplåtelse av ifrågavarande slag vid bedömande av frågan huruvida för— säljning eller skifte skulle medföra sådant förfång som avses i 6 5 2 mom. och 7 5 bysamfällighetslagen samt 1 kap. 13 & JDL. Frågan huruvida i ett särskilt fall upplåtelsen skall anses i och för sig innebära sådant förfång måste däremot bero av omständigheterna i det särskilda fallet.
Vad angår avfattningen av ifrågavarande lagrum har hänsyn tagits till det av lantmäteristyrelsen påpekade förhållandet att även då vid skifte å samfällighet, vari strömfallet ingår, strömfallet på nytt undantages för ge- mensam räkning, strömfallet anses ingå i delningen.
Den i lagrummet upptagna påföljden att upplåtelsen upphör vid skifte torde kunna modifieras genom överenskommelse. Beredningen har därvid närmast haft i tankarna sådana situationer då för delägarens andel i ström- fallet utlägges särskild skifteslott. För denna händelse torde andelsupplå— tels-en kunna kompletteras med en servitutsupplåtelse i fastigheten, gällan- de nämnda skifteslott. En sådan ny upplåtelse kan emellertid icke komma i åtnjutende av den tidigares förmånsställning; företrädet är i detta fall be— roende av de belastningar som tidigare åvila fastigheten.
20 KAP. 425 7 5. Denna paragraf motsvaras i lagutkastet av andra stycket i 6 5. Stadgandet i detta lagrum behandlar den befogenhet som på grund av upplåtelsen till- kommer rättighetshavaren att i vissa frågor, som kunna inverka på upplå— telsen, föra talan för fastigheten. De i lagutkastet angivna frågorna äro dels skifte och avstyckning, som angå samfälligheten, och dels ärenden, som av- ses i bysamfällighetslagen. Befogenheten angives innefatta rätt, i det förra fallet att vid lantmäteriförrättning och inför domstol föra talan för fastig— heten och i det senare att företräda delägaren, i den mån frågan angår rättighetshavarens rätt.
Lantmäteristyrelsen förklarar i sitt yttrande att styrelsen anser sig icke kunna helt biträda förslaget i denna del. Enligt styrelsens mening kunde det visserligen anses befogat att tillerkänna rättighetshavaren ett avgörande in- flytande i fråga om skifte av enbart det strömfall som rättigheten avsåge el- ler om avstyckning av sådant strömfall, men detta gällde allenast i fråga om tillståndet till åtgärden och ej såvitt därmed avsåges samfällighetens utnytt- jande för annat ändamål än vattenkraftens tillgodogörande. I praktiken torde skiften kunna ifrågakomma allenast å större skifteslag, vari ström- fall inginge. Att vid dylika skiften tillerkänna rättighetshavaren att i alla avseenden föra talan för fastigheten torde, framhåller styrelsen, ej heller ha avsetts av beredningen. Enligt styrelsens uppfattning måste det emellertid med hänsyn till samtliga skiftesfrågors inbördes sammanhang anses omöj— ligt att dela upp talerätten mellan ägaren och rättighetshavaren. Styrelsen ansåge sig ej f. n. beredd att framlägga något förslag i fråga om rättighets— havarens ställning vid fastighetsbildningsförrättningar. Enligt vad styrelsen hade sig bekant hade ej heller fastighetsbildningskommittén ännu utarbe— tat förslag i detta ämne.
Såsom framgår av styrelsens yttrande anser även styrelsen särskilda reg— ler erfordras för att rättighetshavaren skall kunna i vissa rättsangelägen- heter, som beröra upplåtelsen, tillvarataga sina intressen. Uppenbarligen bör dock denna behörighet för rättighetshavaren icke göras vidare än som betingas av detta syfte. I anslutning till vad styrelsen i denna del anfört angå— ende förhållandena vid fastighetsbildning vill emellertid beredningen fram— hålla att avsikten med beredningens förslag icke varit att i dessa fall ute— sluta delägarnas rätt att föra talan för fastigheten och ej heller att genomföra någon uppdelning av denna talerätt mellan delägaren och rättighetshavaren. I denna del bör, såvitt samma tvistepunkter angå båda parterna, processge— menskap råda dem emellan. En sådan processgemenskap förekommer i jord- delningsmål även i andra fall; i allmänhet torde den vara av den karaktär som avses i 14 kap. 8 5 andra stycket RB.1 Av sagda lagrum torde följa att den ena parten icke kan genom sin underlåtenhet att handla i rättegången eller genom egen rättshandling förtaga den processuella verkan av en av den andra parten inom ramen för hans behörighet företagen rättegångs-
1 Jfr NJA 1956 s. 435.
handling; avgörandet måste ske på föreliggande materiella grunder. För att stadgandets nu angivna innebörd skall komma till tydligt uttryck, har av— fattningen i denna del undergått jämkning. Vad angår de rättsangelägenhe- ter som åsyftas i bysamfällighetslagen har rättighetshavaren däremot ansetts böra intaga en annan och starkare ställning; i dessa fall äger han enligt för— slaget, i den mån sådan fråga angår hans rätt, företräda delägaren. Tydligt år att delägaren, medan upplåtelsen är gällande mot honom, för egen del är förhindrad att ta initiativ till eller medverka i åtgärder som kunna inverka på den upplåtna rättighetens bestånd eller utövning. Å andra sidan medför i detta hänseende ej upplåtelsen någon bundenhet för övriga delägare. Att någon reglering av detta spörsmål icke ägt rum i bysamfällighetslagen har uppenbarligen sin grund däri att någon rätt för en särskild delägare att med sakrättslig verkan förfoga över samfälligheten eller delägarens andel däri vid denna lagstiftnings tillkomst icke ansågs föreligga. Bland de i nämnda lag behandlade ärenden som i detta sammanhang åsyftas må nämnas sam- fälld ägas användning och tillgodogörande, sammanträde därom (2 och 3 55) samt försäljning av samfälld äga (7 5). Även i detta fall är tydligen rättig- hetshavarens befogenhet begränsad till frågor, som kunna anses beröra det med upplåtelsen avsedda ändamålet.
Lantmäteristyrelsen anmärkte i detta sammanhang att den starkare ställ— ning som sålunda tillagts rättighetshavaren borde utsträckas även till andra situationer, t. ex. förordnande enligt 1 kap. 14 & VL. Som framgår av vad som redan anförts vid 4 och 5 55 har beredningen för avsikt att tillägga rättig- hetshavaren samma ställning som f. 11. enligt 9 kap. 52 å VL tillkommer inne- havare av vissa andra sakrätter; motsvarande bör iakttagas även i fråga om ExL och därmed sammanhängande lagstiftning. Vad särskilt angår 1 kap. 14 & VL må framhållas att ett förordnande enligt nämnda lagrum även innefattar avstående av särskild rätt till strömfallet. Härav följer att i så— dant årende även innehavare av särskild rättighet, som avses i detta kapitel, liksom innehavare av servitut, som må åberopas enligt 2 kap. 5 & VL, lära komma att höras. Att vid det bestämmande av ersättningen som behandlas i paragrafens sista stycke dessa rättighetshavare komma att intaga ställ- ning av sakägare torde vara uppenbart.
85.
I denna paragraf, som överensstämmer med 7 5 i det remitterade lagut- kastet, regleras kontrahenternas mellanhavande för det fall att upplåtelsen enligt 5 eller 6 & upphör att gälla.
Den i förevarande paragraf upptagna regleringen innebär att delägaren får behålla vad han under avtalets bestånd mottagit eller enligt avtalet varit be- rättigad att uppbära i vederlag. Denna ståndpunkt motiverades i det remitte- rade förslaget därmed att det vore närmast rättighetshavaren på vilken det ankomme att bedöma huruvida syftet med upplåtelsen kunde nås; de ekono— miska konsekvenserna av upplåtelsens bortfall borde icke, i vad anginge prestationer som hänförde sig till tiden för upplåtelsens bestånd, drabba
upplåtaren utan dennes medkontrahent. Av upplåtelsens bortfall följde emel— lertid enligt förslaget att ej heller delägaren längre kunde åberopa upplåtel- sen i fråga om framtida prestationer. Från den allmänna reglering som lag— utkastet sålunda innehöll hade emellertid gjorts undantag för det fall att strömfallet enligt delägarnas beslut komme att försäljas. För detta fall hade det ålagts delägaren att av den del av köpeskillingen som belöpte å hans andel återbära vad han mottagit av rättighetshavaren. I lagutkastets motiv anfördes att, om för detta fall upplåtaren skulle äga att utöver den på honom belöpande delen av köpeskillingen behålla även bekommet vederlag, honom uppenbarligen skulle tillföras en obehörig vinst.
Mot de i lagutkastet upptagna bestämmelserna har i sak någon erinran icke framställts. I detta sammanhang må dock erinras om den ståndpunkt vattenfallsstyrelsen intagit till upplåtelsens tidsbegränsning över huvud taget.
Vad angår bestämmelsernas avfattning i lagutkastet har i fråga om åter- bäring av köpeskilling, som vid försäljning belöper å delägarens fastighet, Iantmäteristyrelsen ifrågasatt huruvida ej denna borde jämkas med hänsyn till det förhållandet att köpeskilling för strömfall kunde avse även ersätt- ning för fiske och måhända även för utmål. Enligt beredningen är tydligt att, om försäljningen har en vidare innebörd än upplåtelsen, återbäringen bör anpassas därefter. Beredningen har ansett detta förhållande icke påkalla någon ändring av lagtexten.
Stadgandet i andra stycket hänför sig till den i 5 5 andra stycket omför- mälda situationen att upplåtelsen kommer att upphöra allenast till en del av vad som upplåtits. För denna händelse bör tydligen rättighetshavaren fritagas från skyldigheten att för framtiden erlägga vad som belöper å den del som kommer att upphöra.
Bestämmelserna i denna paragraf avse allenast de fall som behandlas i 5 och 6 55. Hur ersättningsfrågan skall bedömas, då rättigheten uppoffras på grund av expropriation eller annat tvångsförvärv, regleras i särskild lag- stiftning. Härom hänvisas till vad beredningen anfört vid 4 och 5 55. För att rätt till ersättning i dessa fall skall föreligga förutsättes emellertid att upp- låtelsen alltjämt är gällande mellan kontrahenterna.
9 5.
I denna paragraf, som motsvarar 9 5 i lagutkastet, behandlas det fall att delning sker av upplåtarens fastighet. Till skillnad från de skiftesåtgärder som avses i 6 & berör en sådan delning icke upplåtelsens bestånd eller rätts- verkan. Någon erinran mot lagrummets innehåll har icke framställts.
Uti det remitterade lagutkastet hade i 8 & upptagits en bestämmelse som hade till syfte att möjliggöra tillämpning av de i 9 kap. 13—45' 55 VL upp- tagna bestämmelserna för det fall att det i upplåtelsen bestämda vederlaget helt eller till någon del skulle utgå i kraft. Det föreslagna stadgandet bygg- de på den förutsättningen att i själva upplåtelsen bestämdes allenast en
mindre penningersättning, avseende närmast själva initiativrätten, samt att det huvudsakliga vederlaget för vattenkraften komme delägaren till godo först i samband med strömfallets utbyggnad och då i form av kraft.
Vattenfallsstyrelsen anmärkte i sitt yttrande att den sålunda angivna för- utsättningen vore verklighetsfrämmande. Praktiskt taget alltid krävdes, framhöll styrelsen, vad angår ersättning i penningar, sådana till fulla be- loppet omedelbart och i fråga om ersättning i kraft från en redan i upplåtel— sen fastställd tidpunkt. Reglering av leveransvillkoren för elektrisk kraft torde enligt styrelsens mening icke kunna ske genom en hänvisning till VL utan denna borde, såsom fallet vore vid andra frivilliga förvärv, bestämmas i upplåtelseavtalet.
Vid det förnyade övervägande som ägnats denna fråga har beredningen funnit stora svårigheter möta att anpassa VLs bestämmelser i ämnet, vilka avse endast tvångsförvärv av vattenkraft. till ett redan existerande, på helt avtalsrättslig grund tillkommet rättsförhållande. Då dessutom enligt vad vattenfallsstyrelsen upplyst den praktiska betydelsen av ett dylikt stadgan— de skulle vara ringa, har beredningen låtit frågan härom förfalla; stadgan- det har alltså uteslutits ur förslaget.
I det remitterade lagutkastet hade i 10 & upptagits en erinran om rättig— hetens bestånd och sakrättsliga ställning, då rättigheten lagts till grund för strömfallets inlösen och vattendomstolens byggnadsmedgivande. Innan så- dant medgivande lämnats, åtnjuter rättigheten allenast det skydd som i allmänhet tillkommer särskild rättighet. Bestämmelserna härom äro medde— lade i 11 och 24 kap. i beredningens jordabalksförslag. Det sakrättsliga skydd som rättigheten vinner genom vattendomstolens byggnadsmedgivan— de regleras väsentligen av bestämmelserna i 2 kap. 22 & VL.
Vattenkraftföreningen har i sitt yttrande ifrågasatt huruvida lagrummets upptagande i detta sammanhang kunde leda till missförstånd och till stöd härför framhållit att medgivandet visserligen innefattade ett förstärkt skydd för rättigheten men å andra sidan icke medförde att rättigheten upphörde eller till sitt innehåll förändrades, om den medgivna byggnaden av någon anledning icke komme till utförande eller efter utförandet helt nedlades.
Att den privilegierade ställning som följer av bestämmelserna i 2 kap. 22 & VL går förlorad, då företaget ej kommer till utförande, framgår av nämnda lagrum. Huruvida rättigheten enligt upplåtelsen därefter består, beror _ för- utom av de allmänna företrädesreglerna —— helt av bestämmelserna i 4 och 5 åå; vattendomstolens en gång lämnade medgivande är härvid utan varje betydelse. Även om något missförstånd angående den innebörd som sålunda tillkommer stadgandet icke torde vara att befara, har beredningen dock an- sett att stadgandet kan undvaras.
I anslutning till det nu sagda skall beredningen närmare beröra frågan om rättighetens företräde på grund av upplåtelsen och ev. dess inskrivning. Uti beredningens år 1947 framlagda betänkande1 hade förordats att den nya rättigheten skulle vara orubblig i den meningen att den ej kunde
1 S. 192.
bringas att förfalla genom exekutiv auktion å fastigheten. För att rättighe- ten skulle erhålla ett sådant företrädesläge fordrades, såsom beredningen framhöll, ej allenast inskrivning utan även att, då annan inskriven rättighet besvärade delägarens fastighet, medgivande till inskrivning lämnades av innehavare av sådan rättighet. Till grund för beredningens förslag torde ha legat den uppfattningen att rättigheten eljest ej skulle för framtiden vara säkerställd ens efter vattendomstolens byggnadsmedgivande. I det nu före— liggande förslaget har beredningen ej upptagit något motsvarande krav å rättighetens inskrivning. Härmed uppkommer emellertid spörsmålet hur skydd skall beredas annan rättighet vilken, då vattendomstolens medgivande lämnas, åtnjuter bättre rätt än rättigheten. Lantmäteristyrelsen har i sitt yttrande ifrågasatt huruvida i detta hänseende det remitterade utkastet i till- räckligt hög grad beaktade rättighetshavarnas intressen. Enligt beredningens mening är i detta sammanhang att uppmärksamma att den lösningsrätt var- om är fråga i 2 kap. 7 5 VL avser ej blott övriga delägares andelar utan hela strömfallet; lösningsanspråket är, såsom angives i lagrummet, riktat mot samfälligheten i denna dess egenskap. Såsom vattenrättskommittéerna fram- höllo i sitt betänkande har denna utväg valts för att strömfallet må kunna befrias från de inteckningar och andra gravationer Vilka häfta vid de sär- skilda fastigheterna.1 Med den utformning som ersättningsreglerna i 9 kap. VL erhållit kan i detta sammanhang endast vara fråga om rättighet, för vilken ersättning icke skall utdömas redan i byggnadsmålet.2 Det skydd som sådana rättigheter i fastigheten åtnjuta regleras av bestämmelserna om ned- sättning av den löseskilling och de andra ersättningar som skola gå till för— delning mellan innehavarna av sådana rättigheter (9 kap. 54, 69 och 71 55).
Till de ändringar i VL som påkallas av den nya rättighetstypen återkom— mer beredningen i annat sammanhang.
21 KAP.
Om rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet
Upplåtelse av rätt till elektrisk kraft från starkströmsanläggning å fas— tighet utgör redan enligt gällande rätt en sakrätt i fastigheten. Denna sin karaktär erhöll dylik upplåtelse genom 1920 års ElL; ett av syftemålen med nämnda lag var just att tillförsäkra abonnenter av elektrisk kraft en mera tryggad rättsställning i förhållande till såväl kraftleverantören som kon- kurrerande avnämare av kraften. I sådant hänseende är i lagen föreskri- vet att, om avtal angående rätt till elektrisk kraft upprättats skriftligen, avtalet vid frivillig överlåtelse av den fastighet, från vilken upplåtelsen skett,
1;NJA II 1919 s. 107. "3 Jfr 9 kap. 9 & VL samt uttalande i anslutning till nämnda lagrum NJA II 1919 s. 256.
utan särskilt förbehåll är gällande mot den nye ägaren; är avtalet muntligt ingånget, gäller rättigheten ej mot nye ägaren, med mindre den förbehål- lits (15 5 första st.). Vid försäljning å exekutiv auktion är rättigheten _ även om den grundas å skriftligt avtal —— ej gällande mot köparen, därest icke rättigheten till följd av inskrivning åtnjuter förmånsrätt framför exe- kutionsfordringen (58 ä 3 mom. andra st. IF jfrt med 52 5 IF och 113 & UL) eller försäljningen eljest sker med förbehåll om rättighetens bestånd (15 å andra st.). Förutsättning för att erhålla inskrivning till säkerhet för rättig— heten är enligt IF, förutom att upplåtelsen skett genom skriftlig handling, att fastighetsägaren lämnat skriftligt och styrkt medgivande till att inskriv— ning sker (58 5 1 mom. första och andra st.). Med avseende på det fallet att rätt till elektrisk kraft upplåtits till flera stadgas i 1920 års ElL att vid exe- kutiv auktion den upplåtelse äger företräde som skett först; ha flera upplå- telser gjorts samma dag, äga de lika rätt (15 & fjärde st.). Äro en eller flera av rättigheterna inskrivna, tillägger IF företräde åt den för vilken inskriv- ning först söktes; skulle flera inskrivningar vara sökta samma dag, äger den rättighet som först eblivit upplåten företräde, dock att rättigheterna, om de upplåtits samma dag, åtnjuta lika rätt (58 5 3 mom. första st.). Före- skrifterna atl. flera å samma dag upplåtna, oinskrivna rättigheter resp. flera rättigheter, för vilka inskrivning sökts samma dag och vilka jämväl upplå— tits samma dag, äga lika rätt äro en avvikelse från vad annars gäller. Be— träffande konkurrens mellan flera rättigheter inbördes i andra fall än vid exekutiv auktion meddelas icke några regler. — Skadeståndsregler med an— knytning till de här ovan berörda bestämmelserna om sakrättsskyddet med- delas i 16 och 19 55 1920 års ElL.
Regleringen av institutet rätt till elektrisk kraft i beredningens förslag anknyter i sina huvuddrag till institutets utformning enligt 1920 års ElL och nyss berörda bestämmelser i IF. Rätt till elektrisk kraft tillhör enligt förslaget den kategori som benämnes de särskilda rättigheterna, och sin allmänna sakrättsliga gestaltning får därför ifrågavarande rättighet liksom övriga särskilda rättigheter genom de i förslagets 11 kap. meddelade ge— mensamma reglerna, vad angår inskriven rättighet därjämte genom reg— lerna i 24 kap. Till de ämnen varmed sagda regler befatta sig höra de olika särskilda rättigheternas läge vid övergång av äganderätten till den fastighet de belasta och deras förhållande till varandra. Hithörande spörsmål falla således i stort sett utom ramen för reglerna i förevarande kapitel. Dock lnå här i ett par hänseenden erinras om innebörden av reglerna i 11 kap. Sin tryggade position vid frivillig överlåtelse av den fastighet den besvärar av- ses upplåtelse av elektrisk kraft få behålla enligt sagda regler. Sålunda stadgar förslaget härvidlag, att skriftligt avtal, varigenom dylik upplåtelse skett, skall vid överlåtelsen oberoende av förbehåll vara gällande mot nye ägaren (11 kap. 8 5 andra st.). I nära överensstämmelse med gällande rätt förordas beträffande överlåtelse av den besvärade fastigheten å exekutiv auktion att rättigheten ej skall-gälla mot den nye ägaren, med mindre en- ligt vad i UL är stadgat försäljningen skett under förbehåll om rättighetens
bestånd eller rättigheten eljesti särskilt fall skall gälla (11 kap. 13 5). För rättighetens bestånd i en exekutiv situation blir liksom f. II. av väsentlig betydelse huruvida rättigheten är inskriven. I fråga om möjligheten att ernå inskrivning av rätt till elektrisk kraft innebär förslaget en viktig ny- het; sagda möjlighet skall icke längre vara beroende av särskilt medgivande utan skall alltid stå rättighetshavaren till buds, om upplåtelsen skett ge- nom skriftlig handling (11 kap. 7 5).
Vissa avvikelser från gällande rätt framträda även inom ramen för de Specialregler som meddelas i förevarande kapitel i förslaget. De mera vä— sentliga skola beröras redan i detta allmänna avsnitt.
Den sakrättsliga anknytningen för upplåtelse av elektrisk kraft enligt 1920 års ElL avser själva den fastighet till vilken den elektriska stationen utgör tillbehör (se lagens 14 5), dock att vad enligt lagen gäller i fråga om fastighet skall äga motsvarande tillämpning beträffande tomträtt och vat— tenfallsrätt (36 å). Redan i anslutning till 11 kap. 24 å i beredningens förslag har beredningen givit till känna sin mening, att särskild rättighet i vissa fall bör kunna upplåtas även i lös egendom som i yttre hänseende står den fasta egendomen nära. Bland hithörande rättigheter ingår rätt till elektrisk kraft, och härvidlag har beredningen intagit den ståndpunkten att upplåtelse skall kunna få ske — förutom från fastighet till vilken hör elektrisk station —— jämväl från elektrisk station som sådan, under den förutsättningen att stationen ej hör till fastighet. Ifrågavarande ståndpunkt har kommit till uttryck i 1 5 i förevarande kapitel i förslaget. Vidare må enligt de allmänna reglerna i förslagets 17 kap. 1 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket rätt till elektrisk kraft upplåtas i tomträtt och vat- tenfallsrätt.
Redan i det föregående har framhållits att gällande rätt tillägger sakrätts- liga verkningar även åt muntligt ingångna avtal om upplåtelse av rätt till elektrisk kraft. Föreliggande förslag åter uppställer som tvingande regel, att upplåtelse av sådan rättighet skall ske skriftligen; se 1 &. Härav följer f. ö. att också ändring i eller tillägg till upplåtelsen skall ha skriftlig form; se 11 kap. 6 5. Såsom redan framhållits har skriftlig form den fördelen att rättigheten vid frivillig överlåtelse jämväl utan förbehåll består mot ny ägare, oaktat rättigheten ej är inskriven, och att rättighetens företräde särskilt med tanke på exekutiv auktion kan tryggas genom inskrivning. Skriftligt avtal torde ock i allmänhet användas, då upplåtelsen är av större ekonomisk betydelse. Även för de fall att varje avtal avser allenast ett mindre kraftbelopp kunna skriftliga upplåtelser vara av värde till underlät- tande av möjligheten att överblicka de oftast mycket talrika upplåtelser var— om här är fråga. I själva verket lär den skriftliga upplåtelseformen re— dan nu vara den vanliga. Skriftlighetskravet blir visserligen — såsom fram— hållits i motiven till 11 kap. 8 5 _ icke ägnat att utesluta möjligheten av muntlig upplåtelse, men sådan upplåtelse faller ej under förslagets regler och kommer med hänsyn härtill icke att åtnjuta sakrättsligt skydd.
Gällande rätt lämnar icke något stöd för att upplåtelse av rätt till elek-
trisk kraft skulle kunna meddelas såsom ett servitut. Ett hinder härför är i främsta rummet att positiva prestationer endast enligt särskild undantags— regel få ingå i servitutsförpliktelser. Också ha i rättspraxis avvisats försök att vinna inskrivning för rätt till elektrisk kraft såsom för servitut.1 Ej heller beredningens förslag till servitutsregler skänker utrymme för att servitutsinstitutet skulle få begagnas i och för upplåtelse av elektrisk kraft eller annan därmed jämförbar nyttighet (jfr 19 kap. 7 g). Uppenbarligen skulle det dock i vissa fall kunna vara ändamålsenligt att upplåtelse av elektrisk kraft finge göras till förmån för en eller flera fastigheter eller för annat subjekt, som i servitutshänseende får stå som härskande. Ett förslag i denna riktning framlades ock av den kommitté å vars betänkande 1920 års ElL grundar sig. Förslaget vann emellertid icke efterföljd. Anledningen härtill torde _ att döma av lagrådets yttrande — ha varit att rättigheten i fråga till sin materiella innebörd ansetts böra likställas med nyttjanderätt?! Enligt beredningens förslag är denna systematik icke bibehållen; rätt till elektrisk kraft har enligt förslaget erhållit en i förhållande till nyttjanderätt helt fristående karaktär. Särskilt när den avsedda användningen av fastig- het eller anläggning är på ett avgörande sätt beroende av tillgång till elek- trisk kraft, skulle en upplåtelse av servitutsliknande karaktär vara förenad med givna fördelar. Med hänsyn härtill har beredningen utan att därigenom åsyfta en utvidgning av ramen för det egentliga servitutsinstitutet velat in- föra en möjlighet att upplåta rätt till elektrisk kraft till förmån för fastig- het eller jämförbart subjekt. Reglerna härom, som återfinnas i förevarande kapitels 2 5, anknyta till flertalet stadganden i servitutskapitlet men för- anleda dock icke att upplåtelsen får naturen av egentligt servitut; även upplåtelse till förmån för fastighet eller liknande subjekt konstituerar en rättighet av den art som behandlas i förevarande kapitel. Ett ofrånkomligt rekvisit för att rättighet till elektrisk kraft skall kunna ges den servituts- liknande formen är att den tillgodoser ett ändamål av stadigvarande bety- delse för den egendom till vars förmån upplåtelsen sker. Beträffande de speciella bestämmelser som i övrigt skulle bli tillämpliga å denna upplå- telseform får härutöver hänvisas till detaljmotiveringen till 2 5.
Rätt till elektrisk kraft är f. n. icke underkastad någon tidsbegränsning. I förarbetena till 1920 års ElL diskuterades spörsmålet, huruvida bestäm- melse om maximitid borde meddelas. Därvid blev emellertid ställningsta- gandet, att en begränsningsregel icke vore lämplig; den avhållande syn- punkten var att en dylik regel skulle orsaka rubbning i rådande förhållan- den. I sammanhanget hänvisades nämligen till att vid bebyggande av vat- tenfall, som tillhörde flera ägare, stundom förekommit att den som ägde större delen av fallet avtalat med ägaren av mindre delar av detsamma, att de till den förstnämnde skulle upplåta sina falldelar mot förbindelser att för all framtid erhålla viss mängd elektrisk kraft.3 De sålunda åbero-
1 NJA 1910 s. 35; se även 1906 s. 535. * NJA II 1920 s. 598 ff. 3 Se NJA II 1920 s. 600.
pade skälen för att upplåtelserna ej böra tidsbegränsas göra sig gällande i sådana situationer då upplåtelserna ske till förmån för fastighet eller jämförbart subjekt. Med avseende ä dylika situationer skall medgivas att tidsbegränsning av upplåtelsen icke ter sig lämplig. Genom att i bered- ningens förslag såsom en särskild upplåtelseform införes den servitutslik- nande upplåtelsen, varvid tidsbegränsning ej föreskrives, bli dessa syn- punkter tillgodosedda. För övriga fall är beredningen emellertid av den upp- fattningen att en tidsbegränsning av upplåtelser av rätt till elektrisk kraft bör — liksom ordinärt stadgas beträffande nyttjanderätt — gälla som re- gel. En maximitid av femtio år har framstått som den lämpligaste; en så- dan tidsbegränsning har i ett motsvarande fall föreskrivits i VL (se 9 kap. 18 5). Lagtekniskt har regeln om tidsbegränsning av här ifrågavarande upplåtelser utformats såsom en hänvisning till motsvarande i 11 kap. 3 & upptagna begränsningsregel rörande nyttjanderätt. En särskild kortare tid för upplåtelse inom stadsplanerat område har icke ansetts nödvändig i före- varande sammanhang; hänvisningen, som upptages i detta kapitels 3 5, har därför fått avse vad som i det angivna lagrummet i 11 kap. föreskrives om sådan nyttjanderätt som ej rör tomt eller annat område inom stadsplan. Kan redan från början bedömas att det kraftbehov som skall tillgodoses är sta- digvarande, torde, såsom förut antytts, i allmänhet föreligga förutsättning- ar för att upplåtelsen får den servitutsliknande formen, och beträffande upplåtelse av dylik beskaffenhet skall enligt uttryckligt undantagsstadgan- de omförmälda tidsbegränsningsregel i 11 kap. 3 5 ej gälla. Vad till sist angår redan befintliga upplåtelser av längre avtalad varaktighet än femtio år må framhållas att dessa såsom utvisas av PromL icke beröras av de nya reglerna.
Vissa slags upplåtelser stå i så måtto upplåtelse av elektrisk kraft nära, att de gå ut på ett positivt tillhandahållande av nyttigheter från anläggning å fast egendom samt att nyttigheterna för att komma konsumenten till godo erfordra särskild ledning. Här åsyftas exempelvis leverans av vatten eller värme. De nu avsedda prestationsrättigheterna ha hittills icke vunnit mot- svarande sakrättsliga erkännande som genom 1920 års -E1L kommit upp- låtelse av elektrisk kraft till del. Möjligheten att en upplåtelse av ifråga- varande art skulle kunna inskrivas såsom servitut har uppenbarligen varit utesluten till följd av den i det föregående antydda principen, att fullgö- relseskyldighet ej får ingå som moment i servitut.1 För upplåtelsens säker- ställande genom nyttjanderättsinskrivning har vanligen saknats stöd i upp— låtelsens innehåll.
Med den fortskridande utvecklingen på det tekniska området ha de nu berörda rättigheterna till prestation kommit att erhålla allt större bety— delse, och därmed har också intresset av att förläna rättighetshavaren en starkare position blivit än mera framträdande än förut. Det sagda gäller i synnerhet, när upplåtelse, som här avses, sker till någon i hans egenskap av ägare till annan fast egendom eller till särskild-anläggning. Möjligheten
1 Se NJA 1954 s. 166. 28—541886 II
av att exploatera fastigheten eller anläggningen för visst syftemål kan då vara direkt betingad av att rättighetshavaren vågar förlita sig på att icke utan vidare gå miste om rättigheten. Ett jämförbart behov av att skydda upplåtelsens bestånd kan dock föreligga även då rättigheten icke på dylikt sätt är på subjektssidan knuten till fastighet eller anläggning. Mot bak— grunden av vad sålunda anförts har beredningen funnit sig böra förorda, att hithörande upplåtelser skola kunna beredas ett sakrättsskydd, som hu- vudsakligen motsvarar det för rätt till elektrisk kraft stadgade. Ett så be- skaffat sakrättsskydd förutsätter emellertid att vissa särskilda villkor upp- ställas. Främst måste ett villkor vara att rättighetens utövande är utåt manifesterat på ett mot upplåtelse av elektrisk kraft svarande sätt. Detta krav har i förslaget fått det uttrycket att fråga skall vara om nyttighet som tillhandahålles »från anläggning» och överföres »genom ledning». Härav följer samtidigt en viss begränsning av de nyttigheter som avses i sam— manhanget; det tänkta sakrättsskyddet blir icke tillämpligt å andra upp- låtelser än sådana som innebära tillhandahållande av värme, vatten, gas eller »annat dylikt». Även här avsedda nyttighetsupplåtelser ha ansetts höra i princip vara begränsade till tiden. Där upplåtelserna ske till förmån för annan fastighet eller för anläggning, skall dock sagda begränsning lika litet som vid rätt till elektrisk kraft upprätthållas.
Gränsdragningen kring de nyttighetsupplåtelser varom här är fråga an- gives i förevarande kapitels 11 5 första stycket. Av 11 kap. 1 & framgår att upplåtelse av detta slag är att betrakta som särskild rättighet, varav föl- jer att upplåtelsen inbegripes under de för dylika rättigheter gemensamma bestämmelserna i sistnämnda kapitel. I övrigt är nyttighetsupplåtelsen i princip underkastad vad i förevarande kapitel är stadgat om rätt till elek— trisk kraft; hänvisningen till dessa stadganden möter i 11 å andra stycket. En konsekvens av anknytningen till reglerna om rätt till elektrisk kraft är att upplåtelse skall ske skriftligen, en annan den nyss berörda att upplå— telsetiden är i princip maximerad.
En jämförelse mellan upplåtelse av rätt till elektrisk kraft och upplåtelse av annan nyttighet, i det följande benämnd nyttighetsupplåtelse, uppvisar vad beträffar själva sakrättsskyddet att vissa olikheter komma att råda. Sålunda har nyttighetsupplåtelsen icke tillförsäkrats en fullt ut lika tryggad ställning som upplåtelse av elektrisk kraft. Den grundläggande avvikelsen ligger i att nyttighetsupplåtelse ej utan vidare gäller mot ny ägare av fas- tigheten, som förvärvat denna genom frivillig överlåtelse; är upplåtelsen ej inskriven, förutsättes nämligen för dess bestånd mot nye ägaren att enligt den allmänna regeln i 11 kap. 8 5 första stycket förbehåll gjorts om be- ståndet. Härifrån meddelas dock motsvarande undantag som beträffande arrende- eller hyresrättsupplåtelse. Undantaget som upptages i 11 kap. 10 5 innebär att, även om förbehåll ej skett, upplåtelsen gäller mot nye ägaren, såvida tillhandahållandet av nyttigheten tagit sin början före överlåtelsen. I vad angår rättighetens bestånd vid överlåtelse å exekutiv auktion lyder nyttighetsupplåtelse däremot under samma regler som upplåtelse av elek- trisk kraft (11 kap. 13 å).
I enlighet med vad som antytts redan i motiven till 2 kap. förtjänar framhållas att institutet rätt till elektrisk kraft icke möjliggör andra upp- låtelser än sådana som avse själva levererandet av den elektriska kraften. Rättighetstypen i fråga erbjuder sålunda icke någon grundval för upplå- telser, vilkas syfte skulle vara att till rättighetshavarens förfogande ställa kraftstationen eller kraftledningarna å upplåtarens fasta egendom. Det sag— da gäller även den servitutsliknande formen för rätt till elektrisk kraft. Upplåtelser med angivna syfte liksom upplåtelser med ändamål att till Då- gon tillhandahålla mark för uppförande av kraftstation eller framdragande av ledningar kunna däremot, när erforderliga förutsättningar i övrigt äro för handen, ske inom ramen för servitutsreglerna, vartill får hänvisas. I vissa fall kan expropriation enligt 1902 års Ele anlitas. Jämväl det av be- redningen föreslagna institutet samfällighetsrätt är på sitt tillämpningsom- råde ägnat att möjliggöra upplåtelser med nu berörda syftemål. Tydligt är att ledning för överförande av kraft, som upplåtes enligt förevarande ka- pitel, inneslutes i de ändamål vilka enligt 19 kap. 1 & kunna uppbära ett servitut. Detsamma torde få anses gälla även i fråga om de andra nyttigheter som förevarande kapitel avser. Det förhållandet att viss nyttighet genom särskild anläggning tillägges annan funktion än sin egentliga _ t. ex. att vatten utnyttjas för annat syfte än den egentliga vattenförsörjningen —— gör härvidlag ingen skillnad.
I detta sammanhang uppkommer även frågan, huruvida de sålunda för överföring inrättade ledningarna skola anses såsom ingående i den fasta egendom 'till vilken den elektriska stationen hör och vilkens ägare utfört och innehar ledningen. Av 2 kap. 1 5 i beredningens förslag framgår att i fråga om servitut för kraftöverföring en sådan ledning är att anse såsom tillbehör till den härskande fastigheten. Enligt beredningens förslag fordras alltså i nuvarande 2 5 första stycket 1920 års ElL en komplettering till för— tydligande av att registreringsåtgärd enligt sistnämnda lag icke är behövlig, när ledningen redan enligt tillbehörsreglerna i 2 kap. nya JB är att anse såsom tillbehör till den fastighet varå den elektriska stationen är belägen. I övrigt får i detta avseende hänvisas till vad som av beredningen anföres vid förslaget till vissa ändringar i 1920 års ElL.
Vad angår andra nyttigheter än elektrisk kraft har beredningen ansett, att några särskilda tillbehörsbestämmelser, motsvarande vad redan f. n. gäller om elektrisk kraft, icke äro erforderliga. Med avseende å ledningar för möjliggörande av dylika nyttighetsupplåtelser kan upplåtaren begagna sig av servitutsinstitutet; därest han utnyttjar sagda institut, bli de för över- föringen avsedda ledningarna att betrakta såsom tillbehör till hans fastig- het. Begagnar han sig däremot av nyttjanderättsinsti'tutet, äro ledningarna, om de ägas av honom, att betrakta såsom lös egendom. Något behov av att genom särskild registrering åstadkomma en utvidgning av tillbehörsbegrep- pet torde i detta fall ej föreligga.
Spörsmålet huruvida ledning har natur av fast eller lös egendom kan uppenbarligen även uppkomma, när rättigheterna upplåtas i den servituts- liknande formen. I detta fall kan den anläggning medelst vilken nyttigheten
skall levereras å den härskande fastigheten anses antingen som tillbehör till denna eller som tillbehör till den tjänande fastigheten. Om och i vilken om— fattning det ena eller andra skall bli fallet måste bero av kontrahenterna och ligger vid sidan av själva upplåtelsen av nyttigheten. Sålunda kan leve— rantören åtaga sig att till hela dess längd eller till viss sträcka bygga led- ningen från nyttighetskällan till konsumenten, och å andra sidan kan konsumenten tillförbinda sig att själv utföra ledningen helt eller till viss sträckning (jfr motiven till 19 kap. 1 5).
1 5.
Av 1920 års ElL framgår att vad där stadgas om upplåtelse av elektrisk kraft har tillämpning allenast ä 5. k. stark-ström, d. v. s. ström för »belys- ning, drivkraft eller annat dylikt ändamål» (se lagens 1 och 14 55). Enligt vad som uttalades i förarbetena till lagen avses med »dylikt ändamål» i hu— vudsak uppvärmning och elektrokemiska processer; ström för överföring av ljud eller signaler åsyftades däremot skola falla utanför begreppet stark— ström.1 En motsvarande åtskillnad mellan starkström och annan ström, s. k. svagström, ligger f. ö. till grund för bestämmelserna i 1902 års EIL och i Est kapitel om expropriation för elektriska svagströmsledningar (89—96 55). Att beredningens förslag liksom gällande regler i 1920 års EIL rör endast starkström med dess nyss angivna innebörd har fått kom— ma till direkt uttryck i förevarande paragrafs första stycke (se första p.).
En förutsättning för att rätt till elektrisk kraft skall kunna upplåtas i fast egendom är att å denna finnes en elektrisk station och att stationen ut- gör tillbehör till den fasta egendomen. Vad som förstås med elektrisk sta— tion klargöres genom en definition, likaledes intagen i paragrafens första stycke (andra p.). Såsom elektrisk station utpekar definitionen —- i över- ensstämmelse med allmänt språkbruk och 1920 års ElL (se lagens 13 5) — icke endast generatorstation utan även understationer av skilda slag, näm— ligen transformator-, omformar-, ackumulator- och kopplingsstationer. Stolpe, försedd med anordning för transformering av elektrisk kraft, kan enligt beredningen utan uttryckligt stadgande anses vara innefattad i be— greppet transformatorstation (jfr 13 5 andra st. 1920 års ElL). I motsats till uttrycket »anläggning» (se 1 5 1902 års EIL och 1 5 1920 års ElL) omfattar begreppet »elektrisk station» däremot icke ledningar. Vad angår själva de kraftalstrande generatorstationerna må anföras att det får anses vara lik- giltigt på vilket sätt den elektriska kraften alstras; även värmekraftsta- tioner torde sålunda inrymmas under begreppet »elektrisk station».
Redan i den allmänna motiveringen har framhållits att förslaget med fast. egendom såsom objekt för upplåtelsen likställer viss lös egendom, nämligen elektrisk kraftstation, vilken ej utgör tillbehör till fastighet. Re— geln härom möter i förevarande paragrafs andra stycke. Däri föreskrives jämväl att i fråga om upplåtelse i dylik lös egendom vad i detta kapitel år stadgat om rätt till elektrisk kraft, som upplåtes i fast egendom, skall
1 NJA II 1920 s. 562.
gälla i tillämpliga delar (jfr 19 kap. 2 5). Såsom framgår av 17 kap. 1 5 och 18 kap. 4 5 skall därvid tomträtt och vattenfallsrätt anses såsom fast egen- dom.
I förevarande paragrafs tredje stycke har intagits den i det föregående berörda föreskriften, att upplåtelse av rätt till elektrisk kraft alltid skall ske skriftligen.
2å.
Att upplåtelse, som avses i förevarande lagrum, måste tillgodose ett än- damål av stadigvarande betydelse har berörts redan i de allmänna motiven. Angående den närmare innebörden av sagda villkor får i tillämpliga delar hänvisas till vad som framhållits i anslutning till motsvarande rekvisit i 19 kap. 1 5.
Lika litet som i fråga om servitut stipuleras att enbart fast egendom skall kunna stå såsom subjekt för upplåtelsen. I full överensstämmelse med servitutskapitlets bestämning av subjektkretsen stadgas sålunda i föreva- rande paragrafs första stycke att upplåtelse skall kunna ske till förmån även för byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, eller gruvegendom (se 19 kap. 2 5). Skälen för att uppräknade lösa egendom likställes med fast egendom såsom härskande i förhållande till upplåtelse- objektet äro uppenbarligen desamma som åberopats i servitutssamman— hanget. Uppräkningen inbegriper ej tomträtt och vattenfallsrätt; att sagda rättigheter också i nu ifrågavarande hänseende likställas med fast egen- dom framgår av de allmänna bestämmelserna i 17 kap. 1 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket.
Beträffande den sakrättsliga anknytningen för upplåtelse enligt föreva- rande paragraf bli reglerna i 1 & tillämpliga. Upplåtelse skall enligt nämnda paragraf ske antingen i fast egendom eller gruvegendom eller också, däI den elektriska stationen eljest ej utgöl tillbehör till fastighet, i stationsan- läggningen som sådan.
Beträffande regleringen' 1 övrigt av upplåtelse, varom nu är fråga, synes det naturligt att i vidsträckt omfattning anknyta till de rörande servitut före- slagna stadgandena. Så har också skett genom den i paragrafens andra stycke intagna hänvisningen till 19 kap. 5, 8, 9, 11— 13 och 15—22 55 samt 25 5 andra stycket och 26 5. Att hänvisningen ej inbegriper 6, 7 och 14 55 i nämnda kapitel betingas av att dessa lagrum behandla ämnen, vari föie— varande kapitel uti 4—6 55 meddelar egna bestämmelser, tillämpliga på alla slags upplåtelser av rätt till elektrisk kraft och alltså även på sådana som ha den servitutsliknande formen. Vad angår medlen för överföringen är i detta sammanhang att märka att reglerna i 19 kap. bli omedelbart tillämpa liga. Sålunda gäller detta exempelvis i fall som regleras i 19 kap. 4 5.
3 &. Förevarande paragraf avser frågan om tidsbegränsning av upplåtelsen. Hithörande spörsmål ha behandlats i den allmänna motiveringen.
45.
Paragrafen ansluter sig till innehållet i 19 kap. 6 5. Bestämmelserna i första stycket röra som synes samtliga upplåtelser av rätt till elektrisk kraft, medan andra stycket meddelar kompletterande föreskrifter med speciellt avseende å upplåtelser av den servitutsliknande typen. Vad paragrafen stadgar rörande upplåtelser av det senare slaget överensstämmer särskilt nära med reglerna i 19 kap. 6 5.
55.
Paragrafen, vilken närmast motsvarar 19 kap. 7 5, fastslår själva inne— börden av den belastning som skapats genom en upplåtelse av rätt till elek- trisk kraft. Denna belastning karakteriseras såsom en skyldighet för äga- ren av den fastighet vari rättigheten är upplåten, i vems hand fastigheten än är, att fullgöra den leveransskyldighet som följer av upplåtelsen. Att motsvarande gäller även beträffande upplåtelse, som skett i en elektrisk station med natur av lös egendom, framgår av det allmänna stadgandet i 1 å andra stycket.
65.
Första stycket behandlar det ämne som beträffande flertalet övriga sär— skilda rättigheter regleras i 11 kap. 23 5. Av naturliga skäl meddelas i före- varande lagrum en kategorisk regel om i vilken av de genom delningen upp— komna fastigheterna rättigheten skall gälla; rättigheten måste uppenbarli- gen hänföras till den fastighet varå den elektriska stationen eller huvudde- len därav är belägen.
And-ra stycket motsvarar innehållet i 19 kap. 14 5.
7 5. Hit har utan ändring överförts innehållet i 20 5 1920 års ElL. Såsom framgår av 1 5 andra stycket i förslaget komma bestämmelserna att avse jämväl upplåtelse i elektrisk station, som ej är tillbehör till fast egendom.
8 och 9 55.
Dessa paragrafer, som behandla verkan av rättighetshavarens konkurs, ha med viss jämkning överförts från 1920 års EIL (212 och 23 515 ).1
10 5.
Enligt 133 & fjärde stycket UL jämfört med 17 5 1920 års EIL gäller f. 11. att, om vid exekutiv försäljning av fastighet avtal angående rätt till elektrisk kraft skall äga giltighet mot köparen och i avtalet skett ändring eller tillägg, varom icke vid försäljningen gjorts förbehåll, ändringen el- ler tillägget likväl skall stå sig mot köparen, såvida denne icke inom fjor- ton dagar efter det att rättighetshavaren underrättat honom därom för-
1 Jfr NJA II 1920 s. 613 ffa
klarat sig icke vilja godkänna vad sålunda ändrats eller tillagts. Däremot stadgar gällande rätt icke någon motsvarande verkan av inroparens passi— vitet, därest vid dennes tillträde av fastigheten finnes att från fastigheten tillhandahålles elektrisk kraft enligt upplåtelse, vilken ej blivit bibehållen vid försäljningen; själva huvudavtalet är alltså ej skyddat på motsvarande sätt som ändring eller tillägg i ett vid försäljningen förbehållet huvudavtal (jfr 133 & första st. andra p. UL).
På denna punkt synes lagstiftningen lämpligen böra kompletteras. l förevarande paragraf i förslaget har anknutits till vad som i 12 kap. 29 5 är stadgat om beståndet —— till följd av passivitet från inroparens sida — av avtal om jordhruksarrende eller av överenskommelse, som avser ändring i eller tillägg till sådant avtal, vid försäljning av fastighet å exekutiv auk— tion. Bestämmelserna därom skola äga motsvarande tillämpning rörande elektrisk kraft; såvitt fråga är om huvudavtalet uppställes rekvisitet, att kraftens tillhandahållande var inlett och pågick, då fastigheten såldes å auktionen. Med avseende å det fallet att uppsägning av avtalet sker enligt de närmare stadgandena i 12 kap. 29 & meddelar förevarande lagrum en självständig regel om tidpunkten för avtalets upphörande. Regeln innebär, att avtalet omedelbart skall upphöra, och avviker alltså från vad härvidlag skall gälla beträffande jordhruksarrende; se 12 kap. 39 å andra stycket. Tydligt är att vid exekutiv auktion å elektrisk station, som är lös egen- dom, dessa bestämmelser icke äro tillämpliga (jfr vad beredningen anfört ang. exekutiv auktion å lös egendom vid 11 kap. 24 g ävensom i anslut- ningtill sitt förslag till ändring i HB).
Vid frivillig överlåtelse av fastighet, som besväras av rätt till elektrisk kraft, gör sig behov av motsvarande regler om passivitetsverkan icke för— sport vare sig såvitt angår själva det ursprungliga avtalet eller vad avser överenskommelse om ändring eller tillägg. Eftersom även i fråga om änd— rings- eller tilläggsavtal kravet på skriftlig form skall iakttagas, bli dylika avtal lika väl som huvudavtalen oberoende av förbehåll gällande mot nye ägaren; härom får ytterligare hänvisas till vad beredningen anfört vid 11 kap. 8 &.
11 5.
Här upptagna regler rörande vissa nyttighetsupplåtelser ha i huvudsak behandlats redan i den allmänna motiveringen.
Vad speciellt rör hänvisningen till reglerna om passivitetsverkan i 12 kap. 29 5 skall som synes jämväl vad där stadgas om sådan verkan vid frivillig överlåtelse äga tillämpning. I sagda avseende ta stadgandena sikte enbart på beståndet av överenskommelse, som avser ändring i eller tillägg till det ursprungliga avtalet om jordbruksarrendet. Beståndet av själva huvudav- talet behöver däremot ej tryggas genom motsvarande regler om passivitets— verkan, eftersom enligt 11 kap. 10 & detta avtal, även om detsamma ej in- skrivits eller förbehållits, ändock gäller mot nye ägaren, såframt tillträdet ägt rum före överlåtelsen. Såsom erinrats i de allmänna motiven till före-
varande kapitel råder härvidlag full överensstämmelse mellan upplåtelse av jordhruksarrende och nu ifrågavarande nyttighetsupplåtelse; ej heller beträffande sistnämnda upplåtelse erfordras därför att själva huvudavtalet tryggas genom regler om passivitetsverkan.
22 KAP.
Om samfällighetsrätt och samfällighetsavtal
Allmänna synpunkter
Även om den rättsliga indelningen i fastigheter har till riktlinje att de särskilda fastigheterna skola sinsemellan vara självständiga, är det tydligt att detta syfte endast tillnärmelsevis kan nås; för att den ena eller andra fastigheten skall kunna användas på ett ändamålsenligt sätt kan den näm- ligen i olika hänseenden vara beroende av en eller flera andra fastigheter. Gällande rätt meddelar emellertid icke några allmänt tillämpliga regler rö- rande samverkan mellan ägarna av flera fastigheter för främjandet av ett för dessa fastigheter gemensamt ändamål. Intresset att till förmån för en fastig- het ta annan eller andra fastigheter i anspråk kan visserligen i skilda avse- enden tillgodoses genom servitut, såsom i fråga om tillfartsvägar, upplags- platser, ledningar för vatten, avlopp eller kraftöverföring. Dock inrymmes i servitutet endast i strängt begränsad omfattning skyldighet för den tjänande fastighetens ägare att utöva viss verksamhet till förmån för den härskande fastigheten. Ej heller innefattar servitutsinstitutet någon närmare reglering av hur en egentlig samverkan skall komma till stånd, då fråga är om att gagna ett intresse som är gemensamt för flera fastigheter. Institutet tillhan- dahåller över huvud taget knappast bestämmelser om hur rättsförhållandet mellan på dylikt sätt intresseförbundna fastigheter skall ordnas.
Å vissa särskilda områden finnas emellertid lagregler om en på offentlig- r-ättslig grund organiserad samverkan mellan olika fastigheter. Här må till en början erinras om de bestämmelser angående tillgodoseende av ett för flera fastigheter gemen—samt behov vilka meddelas i JDL. Enligt 10 kap. nämnda lag kan vid skifte för olika ändamål undantagas utmål till bl. a. er- forderliga vägar och avloppsdiken ävensom mark för tillgodoseende av an- nat för delägarna gemensamt behov. Vidare kan vattentäckt område, ström- fall eller fiske avsättas för delägarnas gemensamma behov ävensom bildas gemensamhetsskog. Närmare bestämmelser om handhavandet av gemensam- ma angelägenheter inrymmas icke i JDL (jfr 10 kap. 10 5). Enligt 1921 års lag om förvaltning av bysamfälligheter och därmed jämförliga samfällda ägor och rättigheter må, om delägarna ej kunna enas om användningen eller tillgodogörandet, fråga därom upptagas och avgöras vid sammanträde med delägarna inför en av rätten därtill förordnad ordförande. Vid sammanträ- det kan beslut fattas att samfälligheten skall ställas under förvaltning för
gemensam räkning; därvid skall tillika antagas reglemente, i vilket grunder- na för förvaltningen angivas, samt väljas en eller flera sysslomän att hand- hava förvaltningen. Reglementet skall underställas rättens prövning. Kan ej bestämmelse om förvaltningen träffas i nu angiven ordning, kan rätten på ansökan av delägare förordna om förvaltning genom en av rätten utsedd god man. Genom i lagen om rätt till fiske upptagna särskilda bestämmelser har med avseende å förvaltning av samfällt fiske meddelats en speciell regle- ring (24 å).
Beträffande gemensamhetsfiske gälla enligt lagen den 30 juni 1913 särskil- da bestämmelser. Är fisket oskift eller eljest tillhörigt två eller flera, äga delägarna besluta att det skall vara gemensamhetsfiske. För beslutets giltig— het fordras fastställelse av länsstyrelsen. Äro alla delägarna ense, kan utan föregående förrättning frågan avgöras av länsstyrelsen. Äro ej delägarna en— se, kan frågan företagas till prövning vid förrättning på stället inför en av länsstyrelsen utsedd förrättningsman, som har att avgiva utlåtande. För fiskets inrättande kräves viss kvalificerad majoritet. Äro delägarna i gemen- samt fiske flera än tre, skola de alltid utse syssloman, som har att uppbära och omhänderhava samt, där det skall ske, fördela delägarna samfällt till— kommande medel även-som emottaga uppsägning och annat meddelande, som rör fisket. Delägarnas beslutanderätt utövas å sammanträde.
Enligt jaktlagen kunna ägarna av särskilda fastigheter, vilkas ägor bilda ett sammanhängande område, för befrämjande av jaktvården inom området besluta att ägorna skola utgöra jaktvårdsområde. För beslutets giltighet ford- ras fastställelse av länsstyrelsen. I överensstämmelse med vad som gäller om gemensamhetsfiske skall, då överenskommelse ej kan träffas, frågan företa— gas till prövning vid förrättning på stället; i detta fall erfordras för bildandet av jaktvårdsområde viss kvalificerad majoritet. Närmare bestämmelser om förvaltningens handhavande ha icke meddelats.
En samfällighetstyp av säregen karaktär är häradsallmänningen. Lag— stiftningen härom _— den nuvarande lagen om häradsallmänningar är av den 18 april 1952 — meddelar utförliga regler angående detta slag av samfällig- heter. Delägarskapet i häradsallmänning är enligt lagen uttryckligen förbe- hållet ägarna av de fastigheter inom häradet vilka äro satta i mantal eller med vilka, enligt vad vid jorddelning bestämts, är förenad rätt till delaktig— het i allmänningen. Detta delägarskap är oskiljaktigt förenat med fastighe- ten; det kan som sådant av fastighetsägaren icke överlåtas annorledes än gemensamt med fastigheten. Allmänningens förvaltning handhaves av en av delägarna utsedd allmänningsstyrelse, som äger att själv eller genom” ombud företräda delägarna såväl i förhållande till tredje man som inför domstol och annan myndighet. I de frågor vari beslutanderätt tillkommer delägarna ut- övas denna å allmänningsstämma. Närmare bestämmelser beträffande varje häradsallmänning meddelas uti ett av Kungl. Maj:t för allmänningen fast- ställt reglemente. Lagregler med nära anknytning till bestämmelserna om häradsallmänningar finnas i lagen den 18 april 1952 (nr 167) om allmän- ningsskogar i Norrland och Dalarna.
Fråga om samverkan mellan fastigheter har på senare tid uppkommit även i samband med regleringen av vissa jordrätten angränsande områden. Ut- gångspunkten har därvid i allmänhet varit den tvångsdelaktighet i ett före- tag som under vissa betingelser ansetts böra gälla mot ägare av fastighet som icke frivilligt anslutit sig till företaget men för vilken företaget vore till nytta. En sådan tvångsdelaktighet upptogs i svensk lagstiftning redan i för- ordningen den 20 januari 1824 angående ändring eller utrivning av vatten— verk, som genom uppdämning skada jord eller hindra dess odling, samt i förordningen den 30 november 1841 angående vissa villkor för vattenavled- ningar till beredande av samfällig jords odling. Genom lagen den 20 juni 1879 om dikning och annan avledning av vatten, som ersatte nyss-nämnda författningar, utvidgades tvångsdelaktigheten att avse jords torrläggning ge— nom dikning. Slutligen ha genom VL samma grundsatser gjorts tillämpliga i fråga om invallning, vattenreglering och kloakledning. Nämnas kan också att en jämförlig reglering möter i lagen den 3 juni 1955 om allmänna vat- ten- och avloppsanläggningar, vilken jämväl den bygger å visst anslutnings- tvång (se lagens 6 5). :De principer som utbildats inom vattenrätten ha vun- nit tillämpning även inom vissa till grannelagsrätten hörande områden så- som lagstiftningen om enskilda vägar och ägofredslagstiftningen.
Till en början saknades så gott som fullständigt bestämmelser angående handhavandet av de gemensamma angelägenheterna i en sålunda uppkom- men gemensamhet. Behovet av sådana bestämmelser gjorde sig dock tidigt starkt gällande. Redan 1870 års vattenrättskommitté föreslog för tillgodose- ende aV detta behov vissa allmänna bestämmelser om föreningar, avseende skilda slag av företag inom det vattenrättsliga området. Föreningar kunde konstitueras antingen genom avtal eller genom lagakraftägande beslut. Del- aktigheten skulle åtfölja jorden. Dessutom upptogos bestämmelser angående uttaxering av bidrag, föreningsstämma, delägares rösträtt o. s. v. För för- eningen skulle finnas reglemente, som kunde fastställas av länsstyrelsen. Förslaget utsattes vid dess granskning i HD för kritik; särskilt framhölls som en olägenhet, att förslaget innefattade skapandet av en tyst förmånsrätt i de deltagande fastigheterna till men för fastighetskrediten.1 Förslaget ledde ej heller till lagstiftning. Före VLs antagande inskränkte sig lagbestämmel- serna å detta område till ett i 1879 års dikningslag upptaget stadgande att, om deltagarna i gemensamt företag vore flera än fem, de i regel skulle utse syssloman att tala och svara i mål, som rörde företaget, samt att vid val av syssloman deltagare, om ej annat överenskommes, ägde rösträtt efter sin del i företaget.
I samband med arbetet å den nya vattenlagstiftningen upptogs frågan ånyo. En särskild anledning härtill utgjorde den för vattenlagstiftningen ti— digare okända form av samverkan mellan olika intressen som innefattas i en vattenreglering. De bestämmelser i ämnet som meddelas i VL ha ock uppta— gits i dess kapitel om vattenreglering, 3 kap.; till dessa bestämmelser hån— visas i 7 kap. beträffande torrläggningsföretag och i 8 kap. i fråga om kloak-
1 Naumann 1872 s. 438.
ledningar. Även i fråga om stängsel— och betessamfälligheter enligt lagen om ägofred hänvisas till bestämmelserna i 3 kap. VL. Motsvarande har enligt 1926 års lagstiftning om enskilda vägar tidigare gällt även beträffande en- skild väg.
Grundläggande för den ifrågavarande organisationsformen är att den mark resp. annan egendom, för vilken företaget är till båtnad, i avseende å företa— get anses utgöra en samfällighet med skyldighet för ägaren att ta del i kost- naden för företaget enligt vad därutinnan blivit i vederbörlig ordning fast- ställt. Delaktigheten i företaget med därtill hörande rättigheter och förplik- telser är alltså oskiljaktigt förenad med äganderätten till resp. fastighet. Företagets angelägenheter handhavas av en styrelse, bestående av en eller flera ledamöter. Som särskilt åliggande har styrelsen att h0s delägarna verk— ställa den uttaxering som erfordras för fullgörande av företagets förbindel- ser; för dessa svara delägarna efter sin delaktighet i företaget. Delägarnas beslutanderätt utövas å sammanträde; styrelsens skyldighet att verkställa erforderlig uttaxering är dock oberoende av delägarnas beslut. I vissa fall har, såsom i fråga om vattenreglering, stadgats skyldighet för delägarna att antaga stadgar; i andra fall föreligger valfrihet på denna punkt. Stadgarna skola för att vara gällande fastställas av myndighet. Beträffande företagets förhållande till tredje man tillkommer det styrelsen att företräda delägarna; den enskilde delägaren äger icke någon självständig behörighet i detta hän- seende. Även tredje man är i angelägenhet, som rör delägarna samfällt, uteslutande hänvisad till styrelsen.
De fastighetssammanslutningar, i allmänhet (benämnda samfälligheter, som behandlas i VL och vissa andra lagar äro av Offentligrättslig karaktär så till vida att för deras bildande förutsättes att medgivande till företaget lämnats av domstol eller vid syneförrättning. I sålunda angiven ordning skall såväl prövas frågan om företagets tillåtlighet med hänsyn till motstående intressen som ock bestämmas vilka fastigheter som skola ingå i företaget och efter vilken grund kostnaderna skola fördelas mellan delägarna inbördes; någon obetingad avtalsfrihet tillkommer icke i dessa hänseenden den enskil- de sakägaren. Motivet till denna begränsning av avtalsfriheten är främst att söka i det redan berörda förhållandet att delaktigheten och därmed skyl- digheten att bidraga till företagets kostnader åvila fastigheten med bättre rätt än andra sakrätter i fastigheten. Med hänsyn härtill har det framstått som angeläget att företagets ekonomiska ställning bleve föremål för utred- ning av myndighet samt att vissa garantier skapades för att kostnadsfördel- ningen mellan de olika fastigheterna skedde efter objektiva grunder. Som allmän regel gäller alltså att ägarna av två eller flera fastigheter icke kun- na med sakrättslig verkan överenskomma om utförande av ett för fastighe- terna gemensamt arbete, t. ex. upptagande av dike, eller om fördelningen dem emellan av kostnaderna utan att dessa frågOr blivit föremål för pröv- ning vid syneförrättning eller av domstol. I de fall då lagen icke lämnar till- gång till sådan prövning saknas det enligt gällande lagstiftning utväg att vid övergång av äganderätten göra en sådan överenskommelse bindande för ef-
terföljande ägare annat än genom ett nytt personligt åtagande från dennes sida. Från denna huvudregel finnas dock vissa begränsade undantag. Enligt 36 och 37 55 lagen om ägofred kunna fastighetsägare även utan syneförrätt- ning överenskomma i vissa stängsel- och betesfrågor ; för att sådan överens- kommelse skall gälla mot tredje man, skall den dock uppvisas hos allmän underrätt, som har att underkasta överenskommelsen viss prövning.
Att den ståndpunkt som lagstiftningen f. n. intager till dessa spörsmål är förenad med betydande praktiska olägenheter har sedan länge uppmärk- sammats. Sålunda framhölls av en ledamot inom lagrådet vid dess gransk- ning av förslaget till det år 1920 i VL intagna stadgandet i 7 kap. 36 5 an— gående syneförrättning vid dikning att det säkerligen för den stora huvud- massan av den jordbrukande befolkningen vore skäligen främmande att ett fåtal grannar icke skulle kunna utan vidare formaliteter träffa uppgörelse sinsemellan om ett mindre dikningsföretag, varav de vore i behov för gemen- samt gagn, med visshet om att vad de sålunda avtalade bleve förbindande även för nya ägare av resp. fastigheter. Från denna utgångspunkt föreslog ifrågavarande ledamot, att sakrättslig verkan skulle tillkomma dylik över- enskommelse, dock under villkor att den registrerades hos vattenrättsdoma- ren, vilken före registreringen hade att underkasta densamma en huvud- sakligen formell granskning.1
Det inom lagrådet sålunda framkomna förslaget ledde icke till någon lagstiftningsåtgärd. I den mån ett mera påtagligt behov framträtt av en i lag reglerad samverkan mellan ägarna av skilda fastigheter för något ge- mensamt ändamål, har lagstiftningen sökt att tillgodose detta behov genom att för intressenterna öppna möjlighet till frågans prövning vid syneförrätt— ning. Där denna möjlighet icke är för handen, äro intressenterna uteslutan- de hänvisade att begagna någon av de associationsformer av rent personell karaktär som kunna stå till buds, såsom enkelt bolag, ekonomisk förening eller aktiebolag. Mot samtliga nu åsyftade associationsformer kan emellertid anmärkas att de icke erbjuda trygghet att vid äganderättens övergång delak- tigheten i sammanslutningen kommer att följa äganderätten till fastigheten. Detta för sammanslutningens ändamål avgörande förhållande måste säker- ställas genom särskilda åtaganden, i regel förknippade med ställande av pant eller borgen eller vitesbestämmelse. Även med dylika åtaganden fram- står det ofta som ovisst, huruvida syftet kan nås. Härtill kommer att de sam- manslutningar varom är fråga äro uppbyggda från helt andra förutsättning- ar och att de i regel icke äro anpassade efter de rättslägen som samman- hänga med en samverkan mellan olika fastigheter.
Beredningens promemoria av år 1952
Beredningens ursprungliga överväganden rörande en reglering å föreva- rande område redovisades i en promemoria av juni 1952, jämväl innefattan- de preliminära lagutkast i ämnet. Huvudinnehållet i promemorian skall här återgivas.
1 NJA II 1920 s. 374 ff.
Promemorian innehöll inledningsvis en redogörelse för den nuvarande lagstiftningen om de på Offentligrättslig grund inrättade samfälligheterna. Därefter behandlades spörsmålet huruvida vid sidan av angivna för särskilda fall förekommande samverkan funnes utrymme för en huvudsakligen på parternas avtalsfrihet vilande gemenskap mellan olika fastigheter. Till en början bringades därvid i erinran vissa argument, som brukade anföras mot att tillerkänna sakrättsliga verkningar åt avtal på detta område; de saJnver- kande fastigheterna skulle därigenom komma att belastas med förpliktelser för ändamål, som vore ovissa till sina ekonomiska konsekvenser, och vidare skulle en kostnadsfördelning, som ej skett efter objektiva grunder utan ute— slutande vilade »på avtalsfrihet, lätt kunna leda till ett missgynnande av nå— gon eller några av de deltagande fastigheterna. De sålunda uttalade far- hågorna kunde enligt beredningen icke lämnas å sido. Deras berättigande berodde emellertid i hög grad av den struktur det ifrågasatta nya institutet skulle erhålla. Härvid framhölls i promemorian att beträffande de företag som enligt VL och andra författningar tillkomme på grundval av syneför- rättning eller domstolsutslag det under vissa betingelser ålåge även fastig- hetsägare, som motsatt sig företaget, att medverka i detsamma; det vore allt- så i dessa fall fråga om tvångsrätt mot den enskilde. sI sakens natur läge att en sådan tvångsrätt kunde få utövas allenast efter utredning och prövning av såväl företagets tillåtlighet i och för sig som omfattningen av varje delägares bidragsskyldighet. Enligt beredningen gestaltade sig förhållandena väsent- ligen annorlunda, då mellan sakägarna förelåge samstämmighet både i fråga om företaget och beträffande deras bidragsskyldighet inbördes. Under vilka betingelser ett tilltänkt företag finge genomföras i förhållande till utomstå— ende intressen påverkades icke därav, att företaget vore gemensamt för flera fastigheter. De bestämmelser som härutinnan gällde skulle uppenbarligen tillämpas i lika män och på samma sätt, oavsett huruvida företaget vore till förmån för en eller flera fastigheter. Enbart ur denna synpunkt förelåge allt- så icke — anfördes det — något skäl att underkasta ett företag, vari flera fastigheter skulle ta del, särskild prövning.
Uppenbart kunde emellertid en sådan prövning vara påkallad av andra skäl, betonades därpå i promemorian. I detta sammanhang vore särskilt att beakta den »prioritetsställning som ansåges böra tillkomma den på varje sär- skild fastighet lagda skyldigheten att deltaga i företaget och bidraga till dess kostnader. Åt denna skyldighet inrymdes, enligt vad som framhölls i prome— morian, i fråga om de sammanslutningar, som grundade sig å syneförrätt- ning eller domstolsutslag, utan undantag företräde framför andra sakrätter i fastigheten. Beträffande dessa fall läge det i öppen dag att en nedflyttning av de äldre rättigheterna att gälla först efter den senare ålagda skyldigheten icke kunde äga rum utan att genom en objektiv undersökning fastställdes att fastigheten genom företaget tillfördes ett mervärde, som minst täckte den nya belastningen, eller med andra ord att bidragsskyldigheten icke finge överstiga den båtnad som fastigheten hade av företaget. Om däremot åt den i fastigheten upplåtna skyldigheten till samverkan med andra fastigheter icke
gåves ett dylikt företräde utan denna i detta hänseende likställdes med andra upplåtna sakrätter i fastigheten, förelåge med hänsyn till andra rättsägare i fastigheten icke något sådant hinder. Skyldighetens prioritetsläge bestäm- des då av samma faktorer som i allmänhet gällde i fråga om företrädet mel- lan särskilda i en fastighet upplåtna sakrätter.
Enligt vad som i anslutning härtill uttalades i promemorian kunde emel- lertid ett företag vara av den betydelse från allmänekonomisk synpunkt el— ler av den tekniska beskaffenhet att såväl dess laglighet som de olika del- tagarnas bidragsskyldighet borde göras till föremål för en objektiv under- sökning av offentlig myndighet; såsom exempel nämndes vattenreglerings-, vattenavlednings- och invallningsföretag enligt VL. Det borde liksom hit— tills tillkomma speciallagstiftningen att avgöra vilka företag sålunda borde underkastas obligatorisk förprövning av myndighet. I andra fall åter finge det i allmänhet icke anses erforderligt med en sådan förprövning, t. ex. så- vitt avsåge dikningsföretag, vatten- och avloppsledningar samt enskilda vä- gar. Även i sådana fall borde det dock stå delägarna öppet att påkalla pröv- ning, om de så önskade. Vid sidan av de sålunda åsyftade fallen, då sakägare ägde påkalla prövning vid syneförrättning eller vid domstol, förelåge åtskil- liga fall, då prövningsvägen f. n. icke stode till buds. Dessa sistnämnda fall vore av synnerligen skiftande beskaffenhet och det kunde knappast för- väntas att de skulle kunna upptagas till behandling i speciallagstiftning- en. En sådan utveckling finge ej heller anses vara önskvärd; det funnes icke anledning antaga att de intressen varom här vore fråga skulle på ett bättre sätt kunna tillgodoses av myndigheterna än på grundval av de intres— serades avtalsfrihet. Såsom exempel kunde nämnas för flera fastigheter ge— mensamma värmecentraler, vissa jordbruksanläggningar, badhus, tvättstu- gor eller planteringar, diken, vägar, bryggor, vatten- och avloppsledningar, elektriska stationer och ledningar. I sagda exempel vore fråga om sådana för skilda fastigheter gemensamma ändamål för vilkas tillgodoseende kräv- des att en eller flera av dessa eller andra fastigheter i något hänseende toges i anspråk. Ett för flera fastigheter gemensamt ändamål kunde även före— ligga i fall då för ändamålets förverkligande icke erfordrades eller i varje fall icke vore till fyllest att förfogande skedde över någon fastighet, t. ex. då för en färjeförbindelse måste anskaffas en färja eller för jordbruket å fastigheterna en skördemaskin. Också för sist antydda fall finge anses före- ligga behov av en reglerad samverkan.
I promemorian medgavs att mot det föreslagna institutet möjligen kunde ur praktisk synpunkt erinras att en på avtalsfrihet grundad samverkan mellan fastigheter -— såsom framginge av det redan anförda —— komme att åtnjuta allenast relativ prioritet i förhållande till andra tidigare upplåtna rättigheter i fastigheten och att till följd härav risk kunde föreligga för att upplåtelsens bestånd komme att i alltför hög grad äventyras. Denna risk finge emellertid icke överdrivas. I regel finge en upplåtelse av ifrågavarande karaktär anses tillföra varje deltagande fastighet en värdeökning som mer än väl motsvarade dess belastning å fastigheten; det läge då i samtliga
råttsägares intresse att upplåtelsen ej rubbades. För flertalet fall finge detta intresse anses vara så starkt och uppenbart, att rättsägarna, t. ex. vid anordnande av gemensam värmecentral, för investering av kapital i fastig- heten uppstållde som villkor att den ifrågavarande belastningen i priori- tetshänseende erhölle ett fullt betryggande läge. Tydligt vore emellertid att fall kunde föreligga då belastningen icke uppvägdes av något motsvarande värdetillskott och att belastningen i sådana fall kunde komma att uppoffras. Denna konsekvens vore gemensam för alla i en fastighet upplåtna rättig— heter och utgjorde ett nödvändigt ekonomiskt skydd för andra rättsägare i fastigheten.
Promemorian behandlade därefter spörsmålet huru det ifrågavarande in— stitutet lämpligen borde uppbyggas. Till en början erinrades därvid om att institutet hade flera beröringspunkter med servitutet. Liksom servitutet avsåge det att reglera två eller flera fastigheters förhållande till varandra i Vissa hänseenden. En principiell skillnad förelåge emellertid därutinnan att, medan vid servitutet den därmed belastade fastigheten vore tjänande i förhållande till en eller flera andra fastigheter såsom härskande, det be- roende mellan fastigheterna som förelåge i nu avsedda fall med nödvändig- het vore ömsesidigt. Såsom framginge av vad redan anförts finge det vid ett samfällighetsförhållande ej heller anses vara nödvändigt att för ända- målets tillgodoseende över huvud taget någon fastighet toges i anspråk som tjänande. En annan olikhet vore att varje fastighet för tillgodoseende av det gemensamma ändamålet vore bunden till viss prestationsskyldighet, ett förhållande som endast i viss begränsad omfattning hade sin motsvarighet i fråga om servitut. I [servitutet inginge ej heller någon närmare reglering av samverkan mellan olika fastigheter. En sådan reglering framstode där- emot som en huvuduppgift vid det nu behandlade institutet. Övervägande skäl talade därför till förmån för att de båda instituten lagtekniskt sär- skildes. Vidare framhölls i promemorian att det nya institutet avsåge att möjliggöra, att ändamål, som vore gemensamt för två eller flera fastigheter, bleve tillgodosett i samverkan mellan ägarna till fastigheterna i vems hand dessa än vore. Institutet kunde sålunda sägas ha en associationsrättslig sida, i det att fastigheterna i vad anginge det gemensamma ändamålet ut- gjorde en samfällighet; inom denna skulle för ändamålets förverkligande en samverkan äga rum mellan fastigheternas ägare. Institutet skulle dess- utom, såsom hade framgått av det förut sagda, ha sakrättslig verkan på så sätt, att varje blivande ägare till fastighet inom samfälligheten vore bun- den vid sådan samverkan. Såsom li-kaledes hade framgått av de tidigare ut- talandena i promemorian skulle samfållighetsförhållandet grundläggas ge— nom avtal mellan ägarna till de fastigheter som vore avsedda att ingå i sam- fälligheten. För ägarna uppkomme i följd av delaktigheten i samfälligheten rättigheter och skyldigheter i förhållande till samfälligheten. Delägarna ha- de anspråk på att komma i åtnjutande av de förmåner som samfälligheten hade till ändamål att bereda. I gengäld skulle delägarna vara skyldiga att i förhållande till samfälligheten genom tillskott bidraga till företag, an-
läggning eller åtgärd som påkallades för ändamålets förverkligande. En i samfälligheten ingående fastighet skulle ock kunna tas i anspråk för be— svär av servitutsnatur. Skyldigheterna mot samfälligheten motsvarades, sedda från samfällighetens synpunkt, av rätt för samfälligheten i förhål- lande till ägarna av däri ingående fastigheter. För denna rätt hade bered— ningen skapat termen samfällighetsrätt. Denna skulle, såsom framgått, ha naturen av en sakrätt i fastigheten. Med avseende å dess tryggande borde enligt beredningen gälla i huvudsak samma regler som i fråga om servitut. Samfällighetsrätten skulle sålunda exempelvis kunna bli föremål för in- skrivning.
Jämväl beträffande själva samverkan mellan fastigheterna angavs i pro- memorian att närmare regler vore erforderliga. Visserligen kunde ifråga- sättas — uttalades det huruvida icke en sådan reglering skulle kunna undvaras särskilt i fall då antalet delägare i samfälligheten vore litet eller förhållandena eljest vore av enkel beskaffenhet. Å andra sidan borde så— väl i delägarnas eget intresse som med hänsyn till tredje man samfälligheten utrustas med organ, som ägde företräda samfälligheten och tillvarataga dess intressen såväl inåt som utåt. Något undantag borde icke ske ens för det fall att delägarna ej vore flera än två. Även i detta fall finge det anses vara av betydelse att samfälligheten utgjorde ett rättssubjekt och som sådant kunde självständigt ingå förbindelser samt förvärva egendom eller rättig— het. I denna del överensstämde förslaget med vad som gällde om vattenreg- lering enligt VL och om vägsamfällighet enligt 1939 års lag om enskilda vägar.
I fråga om den föreningsrättsliga regleringen framhölls i promemorian att förslaget i stort sett följde de i VL meddelade bestämmelserna för mot- svarande tvångssamfälligheter; dessutom hade hänsyn tagits även till se- nare lagstiftning i ämnet, särskilt nyssnämnda lag om enskilda vägar. Så— vitt rörde lagrummens avfattning och gruppering hade beredningen på detta område sökt anknyta till motsvarande stadganden i FörL.
Såsom den här lämnade redogörelsen för huvudinnehållet i promemorian torde ha utvisat ingå i det föreslagna institutet beståndsdelar såväl av rent sakrättslig som av associationsrättslig natur. Till den förra gruppen vore enligt promemorian att hänföra bestämmelser som anginge konstituerande av samfällighetsförhållanden genom avtal, ett sådant avtals sakrättsliga verkningar såväl mot ny ägare som i förhållande till andra rättsägare i fastigheten, det närmare innehållet i den sakrätt som i förhållande till samfälligheten komme att åvila de särskilda fastigheterna samt inverkan av fastighets delning å samfällighetsförhållandet. Av associationsrättslig innebörd vore däremot bestämmelser, som anginge samfälligheten och dess verksamhet såsom juridisk person. Till denna grupp hörde frågor angå- ende samfällighetens bildande, registrering, organisation och verksamhet samt dess likvidation och upplösning. De bestämmelser som tillhöra den först angivna kategorien (den sakrättsliga) upptogos i promemorian så—
som ett särskilt kapitel i nya JB, betitlat »rOm samfällighetsavtal», medan de associationsrättsliga stadgandena framlades i form av utkast till en fristå- ende lag om föreningssamfälliglhet.
Efter denna utveckling av huvudinnehållet i promemorian övergår be- redningen till att behandla vissa i promemorian övervägda speciella spörs- mål.
För att ett samfällighetsförhållande skulle bestå fordrades enligt prome— morian att det ändamål som skulle tillgodoses avsåge två eller flera fastig— heter samt att dessa tillhörde skilda ägare. Ifrågasättas kunde — uttalades det — huruvida icke ett samfällighet-sförhållande liksom ett servitutsför- hållande skulle kunna konstitueras även om fastigheterna tillhörde sam- me ägare. Sedan ett samfällighetsförhållande konstituerats, medförde den omständigheten att fastigheterna komme i samme ägares hand icke upp- lösning av samfälligheten. »Det hade dock ansetts av beredningen att vid samfällighetsförhållandets uppkomst en stor fördel, särskilt från associa— tionsrättslig synpunkt, läge däri att de skilda fastigheternas intressen före- träddes av olika ägare.
I fråga om beskaffenheten av det ändamål som skulle tillgodoses genom samfällighetsförhållandet uppställde promemorian icke annan fordran än att det skulle vara gemensamt för fastigheterna. Ändamålet skulle anknyta till fastigheterna som sådana och vara för dessa av betydelse i vems hand de än vore. Kravet å gemensamhet innebure _— anfördes det — att ända- målets tillgodoseende skulle tillföra varje i samfälligheten ingående fastig- het en verklig fördel. Däremot reste promemorieförslaget icke krav på att ändamålet skulle vara av stadigvarande betydelse. Huvudvikten betrakta- des nämligen vila därå huruvida behovet av samfällighetsanordningen kunde hänföra sig till själva den fasta egendomen och vore av tillräcklig styrka. Såsom förut angivits betraktades ett för flera fastigheter gemen- samt ändamål vara för handen även i fall då för ändamålets förverkligande icke erfordrades att förfogande skedde över någon fastighet, exempelvis då en gemensam färjeförbindelse inrättades eller en gemensam skördemaskin förvärvades. Av den omständigheten att den genom samfällighetsavtalet grundade gemensamheten vore knuten till fastigheterna följde, såsom ut— tryckligen fastslogs i lagutkastet, att delaktighet i samfälligheten finge överlåtas allenast i samband med överlåtelse av äganderätten till fastig— heten.
Den skyldighet som ålåge fastighet ingående i samfällighet utgjordes en- ligt promemorian i första hand av förpliktelse för ägaren att genom till- skott i penningar eller arbete bidraga till företag, anläggning eller åtgärd, som erfordrades för samfällighetsändamålets fullföljande. I samfällighets- avtalet kunde givetviå ock inrymmas rätt för samfälligheten att till förmån för det gemensamma ändamålet ta fastigheten i anspråk. Närmare bestäm- melser i hithörande ämnen avsåges skola intagas i samfällighetsavtalet. Vid valet mellan prestationsskyldighet i penningar och prestationsskyldighet i
29—541886 II
arbete vore enligt promemorian i allmänhet det förra alternativet att före— draga. ] fråga om mindre företag kunde det dock vara en fördel för del- ägarna eller vissa av dem att lämna tillskott i arbete.
Även såvitt angick fördelningen mellan delägarna inbördes av skyldighe- terna i förhållande till samfälligheten innebar promemorieförslaget att den erforderliga regleringen skulle meddelas i själva avtalet. I promemorian uttalades att den principiella grundvalen för fördelningen visserligen borde vara varje delägares nytta av företaget men att det icke vore till fyllest att i avtalet låta fördelningsregleringen få formen av ett så allmänt angivande. Ifrågavarande allmänna princip måste i varje särskilt fall ha kommit till uttryck i ett visst kvottal eller annan bestämning som kunde tillämpas arit- metiskt. Å andra sidan vore det ej nödvändigt att varje delägares bidrags- skyldighet bestämdes omedelbart till visst kvottal. I sådana fall då de för- måner samfälligheten hade till uppgift att tillhandahålla vore av kvantita- tiv natur, t. ex. vatten, värme eller elektrisk kraft, förelåge icke något hin- der att delaktigheten i första hand anknötes till den omfattning vari de åsyftade förmånerna tillhandahölles varje delägare.
Såsom en för samfällighetens ekonomi betydelsefull fråga utpekade pro- memorian spörsmålet om vilka tvångsmedel samfälligheten ägde tillgripa mot en delägare som underlåtit att fullgöra sin bidragsskyldighet. Ett synner— ligen effektivt medel att framtvinga fullgörelse vore uppenbarligen — fram- hölls det — delägares avstängning från de förmåner som eljest skulle till- komma honom. En sådan utväg hade anlitats i vissa situationer, som av- handlades i 9 kap. VL och rörde tillhandahållandet av elektrisk kraft eller vatten. Motsvarande tvångsmedel kunde enligt promemorian i vissa fall ifrågakomma. Därom uttalades att det givetvis vore av stor betydelse huru— vida med hänsyn till förmånernas natur en avstängning kunde praktiskt genomföras utan alltför stora svårigheter. I de fall där förmånerna avsåge värme, vatten eller elektrisk kraft syntes dylika svårigheter icke föreligga. Med hänsyn till anförda varierande förhållanden skulle enligt promemorie— förslaget tvångsmedlets användande vara beroende av uttrycklig bestäm— melse i samfällighetsavtalet.
I det föregående har berörts att samfällighetsrätten, sådan denna utfor- mades i promemorieförslaget, uppenbarligen kunde innefatta skyldighet för delägare att tåla intrång å sin fastighet eller annan inskränkning i ägande- rätten för tillgodoseende av det gemensamma ändamålet. Uti promemorian framhölls att det för rättsförhållandet mellan samfälligheten och den en- skilde delägaren vore av stor betydelse att omfattningen av dessa inskränk— ningar i äganderätten klart framginge redan av upplåtelsen liksom att där- vid överenskommes om det vederlag som skulle utgå till delägaren.
Ett samfällighetsavtal avsågs enligt promemorian skola normalt gälla för obestämd tid. Något hinder förelåge dock icke för att det tidsbegränsa- des, ej heller för att dess bestånd gjordes beroende av annat villkor.
Såsom framgått av [redogörelsen för huvudinnehållet i promemorian innebar dess förslag, att en upplåten samfällighetsrätt skulle i sakrättsligt
hänseende intaga samma ställning som tillkommer en upplåten servituts- rätt. Sagda innebörd utvecklades något närmare i promemorians speciella avsnitt. Såvitt avsåge frivillig överlåtelse av fastighet, som besvärades av samfällighetsrätt, skulle — framhölls det — skydd kunna beredas rättig- heten genom förbehåll vid överlåtelsen eller genom inskrivning. För rättig- hetens bestånd vid exekutiv försäljning av fastigheten skulle erfordras att försäljningen skedde med förbehåll därom. Bortfölle rättigheten vid den exe— kutiva försäljningen, medförde den omständigheten att rättigheten vore in— skriven lika litet som vid nyttjanderätt eller servitut någon rätt att utbe- komma skadestånd ur fastigheten; däremot kunde ett sådant anspråk under vissa förutsättningar riktas mot upplåtaren eller annan, som med förbehåll om rättighetens bestånd förvärvat fastigheten. Även härvidlag skulle gälla detsamma som i fråga om servitut.
Av det förhållandet att samfällighetsrätten belastade viss fastighet och ut- gjorde en sakrätt i denna följde icke i och för sig — erinrades i promemo- rian — att det tillskott i penningar som fastighetsägaren hade att erlägga vore förenat med någon förmånsrätt. Då delaktigheten i samfälligheten över- ginge till ny ägare, inträdde denne principiellt icke i förre ägarens skyldig— het att erlägga redan utdebiterade och förfallna tillskott. För att vid fastig— hetens avyttring såvitt möjligt skydda samfälligheten för förlust förordades emellertid i promemorian, närmast efter förebild av vissa stadganden i VL, att den nye ägaren i viss omfattning gjordes ansvarig även för den förre ägarens bidragsskuld. Alternativet att förena samfällighetens rätt till bi- drag med förmånsrätt ansåg beredningen sig icke böra förorda. En dylik för- månsrätt skulle tydligen icke kunna tillägg-as högre prioritet än som motsva— rade den för samfällighetsrätten som sådan gällande, anfördes det i prome- morian. Ej heller skulle den kunna göras gällande i fall då på grund av lägre prioritet än viss intecknad fordran samfällighetsrätten måste vika. Härtill komme som ytterligare skäl mot en förmånsrätt för bidragsskyldig- heten den obestämdhet som vidlådde denna.
'Det genom avtal grundade samfällighetsförhållandet var enligt promemo- rian avsett att följas av ett associationsrättsligt erkännande, varigenom sam- fälligheten överginge till juridisk person. Detta skulle ske genom särskild registrering hos länsstyrelsen. Reglerna härom upptogos, liksom övriga stad- ganden av associationsrättslig karaktär, i det ovan omförmälda utkastet till särskild lag om föreningssamfällighet. I betydande omfattning överensstäm- de innehållet i sagda lagutkast med motsvarande reglering i FörL.
I' anslutning till registreringsbestämmelserna påpekades i promemorian att giltigheten av samfällighetsavtalet som sådant icke vore beroende av att registrering ägt rum. Sålunda borde, oberoende av registrering, inskrivning av samfällighetsrätt kunna sökas. Eftersom samfällighetsrätten skulle gälla till förmån för samfälligheten, borde dock ansökningen icke få beviljas förr— än registrering skett; i avbidan på registreringen borde den förklaras vi— lande.
Yttranden över promemorian
Efter remiss avgåvos yttranden över promemorian av överståthållarämbe- tet, länsstyrelsen i Kopparbergs län, länsstyrelsen i Kronobergs län (som bi- fogade utlåtanden från lantbruksnämnden och hushållningssällskapet i länet), länsstyrelsen i Malmöhus län (som bifogade utlåtanden från länets över— lantmätare, länsarkitekt och distriktsingenjör för vatten och avlopp), do— mänstyrelsen, lantbruksstyrelsen (varvid i ärendet deltagit styrelsens sär- skilda ledamöter), bostadsstyrelsen, bank- och fondinpektionen, byggnads- styrelsen, 1936 års fastighetsbildningssakkunniga, fastighetsnämnden i Stockholm, drätselkamrarna i Göteborg, Norrköping och Västerås, svenska stadsförbundet, svenska landskommunernas förbund, Sveriges lantbruksför— bund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, svenska bankföreningen, svenska sparbanksföreningen, svenska bostadskreditkassan, aktiebolaget Stockholms tomträttskassa, konungariket Sveriges stadshypo- tekskassa samt Sveriges allmänna hypoteksbank (som bifogade utlåtanden från skånska hypoteksföreningen, mälarprovinsernas hypoteksförening och Norrlands hypoteksförening).
Hyresgästernas sparkasse- och byggnadsföreningars riksförbund (HSB) bereddes tillfälle att yttra sig över promemorian men begagnade sig icke därav.
De sammanfattande omdömen som i allmänhet lämnades i yttrandena präglades i flertalet fall av en positiv inställning till promemorieförslaget. Länsstyrelsen i Kronobergs län fann det förordade institutet vara väl utfor- mat, och länsstyrelsen i Malmöhus Iän uttalade, att institutet otvivelaktigt skulle vara till gagn såsom rättsligt underlag vid åtskilliga för fastigheter nyttiga och nödiga anordningar och sålunda fylla ett praktiskt behov. Do- mänstyrelsen tillstyrkte uttryckligen, att lagbestämmelser utfärdades i en- lighet med förslaget. Av samma mening var byggnadsstyrelsen, som tillade, att det sätt varpå beredningen utformat institutet syntes klart och enkelt. En motsvarande värdesättning av förslaget kom till synes i de yttranden som avgåvos av drätselkamrarna i Göteborg, Norrköping och Västerås, advokat- Samfundet, fastigheisägareförbundet, sparbanksföreningen och hypoteksban- ken. I några av yttrandena ifrågasattes vissa detaljer i förslaget men ac- cepterades de bärande principerna i detsamma; härvid avses närmast de av länsstyrelsen i Kopparbergs län, bostadsstyrelsen, landskommunernas för- band och bankföreningen avgivna yttrandena.
En mera tveksam ståndpunkt intogo bank- och fondinspektionen, fastig- hetsbildningssakkunniga, fastighetsnämnden i Stockholm, stadsförbundet, Iantbruksförbundet och stadshypotekskassan.
Ett formligt avstyrkande av promemorieförslaget kom blott från en enda remissinstans, lantbruksstyrelsen.
I det följande kommer beredningen att behandla först de yttranden som angå behovet av lagstiftning i ämnet och därefter de särskilda spörsmål som gjorts till föremål för 'behandling i yttrandena.
Att det föreligger visst behov av lagstiftning till åstadkommandet av för- bättrade möjligheter att trygga beståndet av samverkan mellan flera fastig— heter synes icke vara bestritt i något av yttrandena. Även de remissinstanser som förhöllo sig tveksamma eller avvisande till promemorieförslaget vitsor- dade sålunda i och för sig —— låt vara med förbehåll — förhandenvaron av ifrågavarande behov. Fastighetsbildningssakkunniga funno det uppenbart, att regler på detta område skulle kunna få avsevärd praktisk betydelse. Dock inskränkte de sakkunniga nämnda uttalande till att åsyfta tillgodo- seendet av ändamål, som hade samband med tätbebyggelse. Det framhölls därvid, att de flesta av de i promemorian nämnda exemplen på samfällig- hetsändamål, såsom gemensamma värmecentraler, badhus, tvättstugor, plan- teringar, vatten- och avloppsledningar, närmast vore hänförliga till tätbe— byggelseformen. De sakkunniga erinrade vidare i sammanhanget om sådana uppgifter som iordningställande och vård av den fria eller öppna kvarters- marken kring hyreshus; även i detta hänseende förelåge behov av regler till möjliggörande av samverkan mellan flera fastighetsägare. Vad anginge rena jordbruksändamål vore däremot enligt de sakkunnigas mening behovet av särskilda lagregler betydligt mindre framträdande. De mest praktiska fal- len vore väl härvidlag gemensamma torrläggningsföretag och vägar, anför— des det. Vid större sådana företag visade det sig emellertid i allmänhet er— forderligt att begagna den speciella lagstiftning som reglerade dylika före- tag, men också i fråga om diknings- och vägföretag med endast ett fåtal del- ägare funne nog dessa oftast, även om de vore ense, förmånligt att begagna sig av det förrättningsförfarande som speciallagstiftningen anvisade, enär delägarna därigenom erhölle tillgång till erforderlig teknisk och formell sak— kunskap. Ett annat fall på jordbrukets område som i och för sig syntes hän- förligt under den föreslagna nya lagstiftningen vore avtal om gemensamt nyttjande av visst område, exempelvis för bete eller som gemensamhetsskog. Gällande rätt saknade ett institut, varigenom utan samband med delningsåt- gärd mark kunde förenas med två eller flera fastigheter såsom samfälld mark för dessa. I Olika sammanhang hade framhållits behovet av ett dylikt insti— tut, särskilt för att kunna bilda gemensamhetsskog eller anordna gemen- samt bete. Dock torde — anförde de sakkunniga —— detta behov komma att tillgodoses genom regler inom ramen för den förberedda nya fastighets— bildningslagstiftningen.
Enligt fastighetsnämnden i Stockholm skulle för Stockholms vidkomman— de möjligheten till förbättrad samverkan fastigheter emellan få betydelse i första hand för sådana gemensamhetsanläggningar som förekomme i fråga om bostadsfastigheter, d. v. s. gemensamma värmecentraler, tvättstugor, samlingslokaler och hobbyrum m. m. Möjligen vore i sammanhanget av in- tresse även sådana fall att ett antal fastigheter hade gemensamma servisled— ningar för avlopp, vatten, gas eller elektricitet. Beträffande värmecentraler- na uppstode enligt fastighetsnämnden de mest komplicerade juridiska pro— blemen. Värmecentral kunde vara uppförd å särskild fastighet; den kunde också vara inrymd å bostadsfastighet som själv försörjdes med värme från
centralen i fråga. Vidare kunde såväl fastigheten med värmecentral som de mottagande fastigheterna vara belägna på tomträttsmark. Ytterligare borde särskilt uppmärksammas den situationen att värmecentralen hade karaktä- ren av ett kommunalägt företag med uppgift att försörja ett mycket stort antal fastigheter med värme. Såvitt gällde tomträttsfastigheter hade Stock— holms stad genom bestämmelser i tomträttskontrakten på ett i stort sett tillfredsställande sätt kunnat reglera tomträttshavarnas inbördes förpliktel- ser och rättigheter i fråga Om gemensamma vårmecentraler utan att någon samfällighet behövt tillskapas. Därest värmecentralen liksom de mottagande fastigheterna vore belägna å mark, som besuttes med äganderätt, vore givet- vis en motsvarande reglering icke tänkbar. Fastighetsägarnas inbördes rät- tigheter och skyldigheter kunde väl regleras genom ett avtal, men detta avtal kunde enligt gällande rätt icke ges sakrättslig verkan. Det viktiga kravet att ett avtal om gemensamhetsanläggning skulle kunna göras gällande mot fastighet i vems hand den än vore kunde alltså icke tillgodoses f. n. En lag- stiftning för att säkra beståndet av ifrågavarande avtal mellan ägare av fas- tigheter vilka besuttes med äganderätt vore därför i hög grad erforderlig, anförde fastighetsnämnden. Liknande behov av lagstiftning förelåge enligt nämnden vad anginge inrättandet av gemensamma tvättstugor, samlingslo— kaler 0. d.
Överståthållarämbetet uttalade, att det syntes ämbetet ovedersägligt att behov förelåge av en komplettering av gällande lagstiftning till beredande av sakrättsligt skydd åt avtal, som mellan fastighetsägare träffades rörande för fastigheterna gemensamma anläggningar.
Också stadsförbundet framhöll, att de rättsliga spörsmålen kring anläg- gandet av värmeverksanläggningar skapat ett särskilt aktuellt lagstiftnings- behov. Vare sig fråga vore om fastighet eller tomträtt vore f. 11. de lagliga möjligheterna att trygga rättigheter sammanhängande med värmecentraler icke tillfredsställande, ansåg stadsförbundet.
Åtskillig uppmärksamhet ägnades i remissyttrandena åt gränsdragningen kring de samverkansändamål som skulle få tillgodoses genom samfällighets- institutet. Härvidlag redovisades viss kritik mot ståndpunkten i promemo- rian. Lantbrukssiyrelsens negativa inställning till promemorieförslaget i dess helhet grundades i väsentlig män på styrelsens tvekan om huruvida det nya institutet lämpligen borde göras tillämpligt å samverkan för jordbruksända- mål. Enligt styrelsens mening vore det nödvändigt att beakta den verkan som möjliggörandet av de i promemorian avsedda samfällighetsavtalen skulle få för hela den jordpolitik som statsmakterna förde. Styrelsen avsåge härvid särskilt de konsekvenser som samfällighetsinstitutet skulle medföra beträf- fande tillämpningen av lagstiftningen om fastighetsbildning, beträffande för- budslagstiftningen å jordbrukets område och beträffande den statliga verk- samheten för jordbrukets yttre rationalisering. Denna frågeställning hade enligt styrelsen icke beaktats vid promemorieförslagets upprättande. Liknan- de synpunkter mötte i fastighetsbildningssakkunnigas yttrande. Det kunde sålunda enligt de sakkunnigas åsikt ifrågasättas, om privata avtal rörande
gemensamt utnyttjande av mark för jordbruksändamål borde tillerkännas sakrättsligt bindande verkningar utan hänsyn till anordningens lämplighet ur jordpolitisk synvinkel. Med hänsyn till anförda synpunkter ville de sak— kunniga förorda, att samfällighetsinstitutets räckvidd begränsades till att avse ändamål, som i huvudsak fölle utanför ramen för jordpolitiken.
Bank- och fondinspektionen framhöll som sin mening, att det knappast funnes anledning att under lagstiftningen om samfällighetsavtal inbegripa av- tal, vilka enbart avsåge gemensamt anskaffande eller utnyttjande av lös egen- dom. Gemenskap i avseende å sådana nyttigheter som t. ex. lantbruksmaski— ner hade enligt inspektionen kunnat i praktiken anordnas och upprätthållas på ett fullt tillfredsställande sätt genom föreningssamverkan; något behov av att binda intressenterna genom sakrätter, som dessutom i vissa lägen skulle kunna motverka jordbruksrationaliseringen, finge därför icke anses föreligga i fall av nyssnämnda eller liknande art. Inspektionen ville ifråga- sätta, om man icke borde begränsa de enskilda fastighetsägarnas rätt att fritt ingå samfällighetsavtal till att avse endast sådana ändamål där man från bör- jan kunde med stor säkerhet göra gällande att verklig eller varaktig båtnad för fastigheterna uppstode genom avtalet. Av fastighetsbildningssakkunniga, lantbruksförbundet och skånska hypoteksföreningen gjordes i förevarande hänseende uttalanden som helt överensstämde med vad bank- och fondin— spektionen anförde.
Slutligen må i detta sammanhang nämnas att lantbruksstyrelsen åbero- pade, att friheten för fastighetsägare att ingå samfällighetsavtal syntes på vissa områden, där redan nu särskilda institut med liknande syfte funnes, vara mindre väl överensstämmande med den ståndpunkt statsmakterna hit- tills intagit i fråga Om behovet av särskild granskning och kontroll. Motsva- rande mening framskymtade i vissa andra yttranden, bl. a. fastighetsbild- ningssakkunnigas.
Stadsförbundet påtalade såsom en särskild brist att samfällighetsinstitu- tet i dess utformning enligt promemorian endast skulle få begränsad räck— vidd för större kommunala gemensamhetsföretag — närmast avsågos i sam— manhanget s. k. fjärrvärmeverk —- vilka bedreve sin verksamhet enligt taxe- principen. En konsekvens av ett samfällighetsförhållande grundat på frivil- ligt avtal vore bl. a., att ändring i de avtalsbestämmelser som vore av konsti- tutiv betydelse för samfällighetsförhållandet krävde samtycke från samtliga kontrahenter. Detta vore givetvis i praktiken ogenomfönbart beträffande större kommunala anläggningar, framhöll stadsförbundet. Även i övrigt syn- tes utvägen med tillskapandet av särskilda samfälligheter ur kommunal syn— punkt vara förenad med alltför stor omgång. [Den föreslagna konstruktionen skulle därför få sin huvudsakliga användning, när fråga vore om en regle- ring av förhållandena inom en enskild gemensamhetsanläggning av jämfö- relsevis begränsad omfattning. Också i fråga om kommunalägda gemensam— hetsanläggningar vore emellertid ett sakrättsligt skydd påkallat, hävdade stadsförbundet. Ett dylikt skydd borde lämpligen kunna skapas enligt de principer som läge till grund för 1920 års ElL. Jämväl andra möjligheter
till utbyggnad av servitutsbegreppet i positiv riktning syntes tänkbara. Un- der alla omständigheter syntes åtgärder för att ernå det avsedda skyddet för kommunala gemensamhetsanläggningar vara påkallade.
Landskommunemas förbund underströk önskvärdheten av lagstiftning som allmänt tillgodosåge avtal mellan kommun såsom sådan och fastighets— agare.
Vad angår verkningarna av samfällighetsinstitutet i kredithänseende må här först omnämnas att flera remissinstanser — bl. a. hypoteksbanken och sparbanksföreningen -—- betonat det berättigade i att skyldighet för delägare i samfälligheten att lämna tillskott till samfälligheten ej vore förenad med förmånsrätt för samfälligheten uti delägarens fastighet. Stockholms tomt- rättskassa var dock icke helt övertygad om det ändamålsenliga i promemo- rieförslagets hållning på denna punkt; kassan ifrågasatte huruvida icke för— månsrätt för delägares betalningsrätt möjligheten skulle kunna vara av visst värde utan däremot svarande nackdelar.
Från några håll uttalades farhågor för att samfällighetsinstitutet, trots att samfällighetens bidragsfordringar icke vore förenade med förmånsrätt, skul- le få menliga verkningar i kredithänseende. Sålunda anförde bank- och fond- inspektionen, att bestämmelsen om att vid överlåtelse av fastighet, som be- svärades av samfällighetsrätt, även exekutiv överlåtelse, den nye ägaren i viss utsträckning inträdde i förutvarande ägarens betalningsskyldighet skulle för inteckningshavare med sämre rätt i fastigheten än samfällighetsrätten of— ta få praktiskt taget samma effekt som om bidragsfordringen vore förenad med förmånsrätt till betalning ur fastigheten. En dylik inteckningshavare vore nämligen nödsakad att, vid oförmåga hos fastighetsägaren att fullgöra sin betalning till samfälligheten, räkna med att fastigheten vid försäljning betingade en lägre köpeskilling än om samfällighetsrätten icke existerade, eftersom den presumtive köparen bestämde sitt bud med beaktande av att han måste övertaga den gamle ägarens betalningsskyldighet. Hos fastighets- kreditgivarna vore detta i vissa fall _ särskilt sådana där samfällighets- rätten icke avsåge ett Odisputabelt permanent behov för fastigheten _ äg- nat att väcka farhågor och framkalla motåtgärder, antagligen främst av den innebörden att kredit vägrades mot inteckning som vore sämre prioriterad än samfällighetsrätten. Detta i sin tur komme att begränsa samfällighetsin- stitutets användbarhet, eftersom riskerna för ett exekutivt eliminerande av samfällighetsrätten härigenom ökades. Stadshypotekskassan anlade ett lik- nande betraktelsesätt på spörsmålet. Kassan hävdade att, med den utform- ning reglerna Om bidragsskyldighet erhållit i promemorieförslaget, det syntes kunna erbjuda betydande svårighet att på förhand bedöma graden av den belastning som förekomsten av en samfällighetsrätt kunde utgöra för en fas— tighet; värdet av inteckningar med sämre förmånsrättsläge bleve därigenom i samma mån osäkert. Även målar-provinsernas hypoteksförening och Norr- lands hypoteksförening behandlade förevarande fråga, sistnämnda förening dock under uttalande av att den i hithörande förhållande icke såge någon anledning till erinran mot de framlagda förslagen.
Den inverkan en samfällighetsrätt kunde tänkas utöva å kreditgivarnas ställning diskuterades också av bankföreningen ehuru från en i viss mån motsatt utgångspunkt. Med bankföreningens syn på spörsmålet framstode det i vissa fall såsom angeläget för kreditgiv-arna att samfällighetsrättens fortsatta bestånd kunde anses tryggat. Det framhölls att, om delaktigheten i samfälligheten vore av väsentligt värde för fastigheten, exempelvis då fråga vore om gemensam värmecentral, det visserligen tedde sig troligt, att fastig- heten komme att säljas med förbehåll om rättighetens bestånd; ur kreditgi- varnas synpunkt borde emellertid rättigheten för säkerhets skull innehava ett betryggande prioritetsläge. Man finge därför räkna med att kreditinstitu- ten komme att vid belåning av inteckningar i fastigheter, som inginge i före— ningssamfällighet av verklig betydelse för fastighetens värde, såsom villkor för krediten uppställa, att samfällighetsrätten åtnjöte ett betryggande läge i samtliga de i samfälligheten ingående fastigheterna.
Även bortsett från kreditgivarintresset har under remissbehandlingen upp— tagits till övervägande det faktum att en samfällighetsrätt ofta kunde vara av väsentlig betydelse för fastigheten och därför borde åtnjuta en så trygg position som möjligt. Det var närmast överståthållarämbetet som utveckla- de denna synpunkt. Ämbetet erinrade därvid till en börj an om att enligt pro- memorieförslaget fordrades att samfällighetsanordningen skulle vara till nyt- ta för de i samfälligheten ingående fastigheterna. I fråga om vissa slag av anläggningar, exempelvis värmeanläggningar, gällde —— framhöll ämbetet vi- dare — att, sedan de en gång kommit till stånd, de utgjorde en nödvändig förutsättning för fastigheternas beboelighet. Med hänsyn härtill vore det be- tänkligt, att en exekutiv auktion lätt kunde bringa samfällighetsrätten till upphörande. Olägenheten därav framträdde särskilt om Värmeverket vore in- rymt i den exekutivt försålda fastigheten. Angivna situation skulle i allmän— het undvikas, om samfällighetsrätten ägde förmånsrätt framför fordringsrät- ter. Möjligheten att bereda samfällighetsrätten sådan förmånsställning borde därför enligt ämbetets mening undersökas.
Promemorieförslagets ståndpunkt att samfällighets bildande krävde med- verkan av minst två personer såsom var för sig ägare av fastighet kritise— rades hl. a. av bostadsstyrelsen, som ansåg fördelar vara att vinna med att samfällighet kunde få inrättas även där de berörda fastigheterna vore i sam- me ägares hand. Sålunda skulle enligt styrelsen vid uppdelning av ett fastig- hetskomplex på skilda ägare, exempelvis genom arvskifte, särskilt avtal för tillgodoseende av ett för fastigheterna gemensamt ändamål icke behöva upp- rättas och inskrivas, därest den förutvarande ägaren redan tidigare vidtagit dylika åtgärder. Styrelsen yrkade f. 6. att jämväl andel eller område av fas- tighet borde få ingå i samfällighet. Meningen att även fastigheter i samme ägares hand borde få utgöra samfällighet framfördes också av advokatsam- fundet och Stockholms tomträttskassa.
Vad angår den i promemorian förordade associationsrättsliga regleringen ifrågasattes av länsstyrelsen i Kopparbergs län, huruvida den icke beträffan-
de vissa mindre samfälligheter med begränsade samverkanssyften skulle komma att medföra onödigt komplicerade verkningar. Exempelvis om ägarna av två fastigheter ville överenskomma om upptagande av ett för fastigheter- na gemensamt dike, komme det enligt länsstyrelsen att te sig ganska främ- mande för dem att de, för att erhålla det önskvärda sakrättsliga skyddet, skulle behöva jämlikt den föreslagna lagen om föreningssamfällighet antaga samfällighetsordning, utse styrelse 0. s. v. Länsstyrelsen befarade att, då fråga vore om företag med ett mindre antal intressenter, detta förfarande komme att framstå som alltför omständligt och att därigenom många i och för sig önskvärda företag komme att förhindras. Önskvärt vore med hänsyn härtill att under det fortsatta arbetet å samfällighetsinstitutet övervägdes huruvida icke syftet med det föreliggande förslaget kunde, såvitt anginge de smärre företagen, uppnås utan att samfälligheten erhölle karaktären av självständigt rättssubjekt, för vilket skulle gälla särskilda associationsrätts- liga föreskrifter.
Även Om som framgått enighet synes i stort sett råda om behovet av nya lagregler på förevarande område, ha vissa invändningar anmälts mot att _ såsom beredningen föreslog i sin promemoria —— genom dylika lagregler skulle skapas ett självständigt rättsinstitut. Invändningarna i förevarande avseende kommo framför allt från fastighetsnämnden i Stockholm, som när- mast med sikte på värmecentralerna uppställde frågan, huruvida icke avtal om gemensamhetsanläggningar skulle kunna erhålla en bestående och säker karaktär utan att ett särskilt samfällighetsinstitut behövde införas. Beträf- fande värmecentral, som vore belägen å särskild fastighet, medgav fastig- hetsnämnden visserligen att ägarna av de fastigheter som betjänade sig av anläggningen bor-de samfällt bli ägare av den särskilda fastigheten med den därå uppförda anläggningen. Den enda nödvändiga lagändringen i förhål— lande till gällande rätt skulle emellertid enligt fastighetsnämnden bestå i att avtalen mellan fastighetsägarna å ena samt samfälligheten å andra sidan gå— ves sakrättslig verkan. En utvidgning av servitutsbegreppet syntes härvidlag tillräcklig, innebärande att vid sidan av det nuvarande passiva servitutsbe- greppet jämväl infördes möjlighet att i fastighetsböckerna inskriva »posi- tivt» servitut. Ett »positivt» servitut, avseende värmecentraler av nu ifråga- varande typ, skulle sett ur samfällighetens synvinkel innebära att samfällig- heten såsom ägare av den fastighet varå värmecentralen uppförts skulle vara berättigad bl. a. att fordra att fastighetsägarna täckte hela sitt behov av vår- me och varmvatten från värmecentralen samt vidare att samfälligheten skul- le äga rätt att påkalla gottgörelse av fastighetsägarna för uppförande, under- håll och drift av anläggningen i förhållande till konsumtionen. Från de en- skilda fastighetsägarnas synpunkt skulle det sakrättsligt gällande avtalet innefatta i första hand rätt att erhålla värmeleveranser från samfällighetens fastighet. Vid utformandet av det på antytt sätt kompletterade servitutsin- stitutet finge tas under särskilt övervägande, huruvida — med 1920 års EIL som förebild —— såsom sanktion för att samfälligheten fullgjorde sin av- talsmässiga leveransplikt skulle gälla föreskrifter om tvångsförvaltning. I
fråga om värmecentral belägen inom bostadsfastighet skulle enligt fastig— hetsnämndens mening en lösning i form av ett utvidgat servitutsbegrepp framstå såsom ännu mera naturlig. Den i promemorian föreslagna lösningen skulle däremot, applicerad på detta fall, föranleda att mellan den fastighets- ägare, å vars mark värmecentralen inrymts, samt samfälligheten skapades synnerligen komplicerade rättsförhållanden. Vid tillämpning av promemorie- förslaget bleve det nödvändigt att till en början genom servitutsavtal mellan de båda kontrahenterna fastställa vilka utrymmen och ledningar som skulle anses innehavda av samfälligheten resp. av fastighetsägaren, vidare bleve det nödvändigt att bestämma i vad mån utrymmena och ledningarna skulle un- derhållas av den ena eller den andra parten. Särskilda bekymmer syntes kre- ditfrågan bereda i förevarande fall. Fastighetsägaren hade tydligtvis icke möjlighet att belåna värmecentralen i dess helhet, eftersom han icke vore ägare till densamma. Men ej heller samfälligheten, som endast ägde anlägg- ningen i sin egenskap av servitutshavare, kunde erbjuda inteckningssäker- het vid belåning av anläggningen. Möjligen skulle de mottagande fastighets- ägarna kunna sägas genom sin delaktighet i samfällighetsavtalet ha tillfört sina fastigheter ett mervärde, som totalt motsvarade värmecentralens. Huru— vida kreditgivarna skulle vara benägna att acceptera ett dylikt resonemang syntes emellertid tveksamt. Betydligt enklare än enligt beredningens förslag skulle rättsförhållandet mellan fastighetsägarna bli, därest i förevarande fall någon samfällighet icke alls tillskapades utan det sakrättsliga skyddet för fastighetens rätt till nyttigheten säkrades genom ett »positivt» servitut. Värmecentralen skulle med en sådan lösning ägas av ägaren till den fastig- het varest centralen inrymts, och inga oklarheter med avseende på ägande— rättsliga förhållanden skulle uppkomma. Sagda fastighetsägares skyldighet att leverera värme, vilken skyldighet skulle åvila även blivande ägare, skulle kunna förbindas med skyldighet att vid kontraktsbrott underkasta sig tvångsförvaltning enligt samma normer som uppställdes i 1920 års ElL. Öv- riga fastigheter i vems hand de än vore skulle vara förpliktade att mottaga värme och varmvatten från värmecentralen samt att erlägga betalning för anläggnings- och driftskostnaderna. Några svårigheter med avseende på vår- mecentralens användning såsom kreditobjekt skulle icke uppkomma. Fastig- hetsnämnden tillade, att samma spörsmål även uppkomme vid inrättandet av gemensamma tvättstugor och samlingslokaler m. m.
J ämväl överståthållarämbetet var i sitt yttrande av den meningen att in- förandet av ett utvidgat servitutsbegrepp vore att bestämt föredraga framför den reglering som innefattades i promemorieförslaget.
Beträffande den lagtekniska indelningen må här ytterligare omnämnas att en remissinstans, länsstyrelsen i Kronobergs län, som sin uppfattning fram— förde, att i själva jordabalken borde inrymmas såväl de sakrättsliga regler- na som bestämmelserna av associationsrättslig natur.
Vissa mera speciella uttalanden i remissyttranden beröras i det följande i anslutning till motiveringen till de särskilda lagrummen.
Beredningens slutliga ståndpunkt
Att nuvarande lagstiftning icke öppnar möjlighet för att sakrättslig ver- kan förlänas åt en på rent konventionell grund tillkommen anordning för samverkan mellan olika fastigheter måste anses vara en påtaglig brist. Denna mening torde vara tämligen allmänt vedertagen; betecknande är att under remissbehandlingen av promemorieförslaget icke från något håll bestritts be— hovet i och för sig av lagregler, som skulle vara ägnade att avhjälpa antydda brist. De betänkligheter som tidigare anförts mot dylik lagstiftning torde i huvudsak ha grundats därå att sakrättsliga verkningar av samverkansavtal skulle vara ägnade att belasta de berörda fastigheterna med förpliktelser för ändamål, som till sina konsekvenser vore ovissa, och att en kostnadsför- delning, vilken ej skett efter objektiva grunder utan uteslutande vilade på avtalsfrihet, skulle kunna leda till ett missgynnande av någon eller några av de deltagande fastigheterna. Som framgått ha båda dessa invändningar bemötts ipromemorian med att de knappast kunde tillmätas avgörande bety- delse, därest den sakrättsliga effekten förutsatte att mellan fastighetsägar- na rådde samstämmighet såväl i fråga om det gemen-samma företaget som deras bidragsskyldighet inbördes samt därest åt den i resp. fastighet upp- låtna skyldigheten till samverkan icke gåves ett speciellt företräde utan den likställdes med andra upplåtna sakrätter. Ej heller härvidlag synes bered— ningens uppfattning ha föranlett egentligt genmäle från remissinstansernas sida. Så till vida har beredningen själv förordat en viss återhållsamhet vad angår tillämpningen som i promemorian betonats att sakrättsligt bindande samverkansavtal ej böra, även om tvingande regler icke äro meddelade i speciallagstiftning, avse företag av den betydelse från allmänt ekonomisk synpunkt eller av den tekniska beskaffenhet att både dess laglighet och de olika deltagarnas bidragsskyldighet böra göras till föremål för en objek- tiv undersökning av offentlig myndighet. Motsvarande synpunkter ha fram- skymtat i vissa remissyttranden.
Lämpligheten av att införa lagregler med omförmält syftemål synes så- lunda numera framstå som vitsordad; även åsikten att genom dylika regler ett självständigt rättsinstitut bör tillskapas har vunnit anslutning. Enighe— ten i sistnämnda avseende är dock icke fullständig, enär — som framgått — i ett par remissuttalanden hävdats att syftemålet med lagstiftningen lika väl kunde nås genom en utbyggnad av servitutsinstitutet. Därvid har närmast avsetts att det rådande princivpförbudet mot att i servitutsavtal förplikta den tjänande fastighetens ägare till positiv prestation (jfr 19 kap. 7 5 i förslaget) skulle upphävas eller i allt fall kraftigt uppmjukas. Vid övervägandet av det sålunda framförda alternativet till självständiga lagregler i ämnet skall visserligen erkännas att även enligt beredningens förslag en reglering av detta ämne under alla förhållanden kommer att få åtskilliga drag gemen- samma med servitutsinstitutet; grundstommen i det nya institutet måste ut— göras av en serie förpliktelser av starkt servitutsliknande karaktär, vilka ömsesidigt belasta fastigheterna i fråga. Gentemot tanken på en lösning i
form av kompletterande servitutsregler anmäla sig 3 andra sidan åtskilliga betänkligheter. Härvidlag må i första hand hänvisas till vad som uttalats i promemorian. De sålunda redan andragna skälen mot servitutsalternativet kunna emellertid full-ständigas med ytterligare andra, delvis föranledda av vad som i remissuttalandena till förmån för ett begagnande av servituts- institutet anförts rörande ev. jämkningar av servitutsreglerna. Till en början må åberopas att den restriktiva inställningen till möjligheten att ålägga den tjänande fastighetens ägare en fullgörelseskyldighet är gammal och i sin mån bidragit till att förläna servitutet dess typiska struktur. Den ifrågasatta revisionen av servitutsreglerna skulle följaktligen på en icke oväsentlig punkt rubba den vedertagna bilden av servitutsin— stitutet och skänka detta en i viss mån ny inriktning. Lämpligheten här- av kan allmänt ifrågasättas. Såsom ett mera avgörande argument för ett särskilt samfällighetsinstitut framstår den samverkan för det gemensamma ändamålet som även enligt fastighetsnämnden skulle erfordras. Denna sam- verkan bör tillkomma på grundval av ett enda avtal, inbegripande samtliga de berörda fastigheterna. Anlitades servitutsformen, skulle företaget kom- ma att baseras på en serie rättsligt åtskilda upplåtelser, vilka måhända ej ens alltid skulle kunna komma till stånd i ett sammanhang. Med en dylik ordning skulle i vissa fall säkerligen icke kunna undvikas att den erforder- liga samordningen mellan de olika fastigheternas bidrag till företaget bleve otillfredsställande. Slutligen bör tillfogas att avsedda samverkan mellan flera fastigheter såsom framgått förutsätter, att på det associationsrättsliga pla- net meddelas ett regelsystem, som ansluter sig till den egentligt sakrättsliga regleringen i ämnet. Att utbygga servitutSbestämmelserna med ett dylikt sys— tem av föreningsrättsliga stadganden, vilka skulle vara utan intresse i de or— dinära servitutssituationerna, kan knappast anses önskvärt. Mot bakgrunden av de här redovisade övervägandena anser sig beredningen böra vidhålla sin mening, att ett särskilt rättsinstitut bör skapas till möjliggörandet av ifrå— gavarande fastighetssamverkan. '
Huru beredningen tänkt sig den allmänna uppbyggnaden av institutet tor— de ha framgått av redogörelsen för huvudinnehållet i promemorian. Som remissöversikten givit vid handen har flertalet remissorgan funnit sig böra biträda vad som i förevarande hänseende förordats i promemorian. Av de kritiska erinringar som försports i denna del skola vissa av mera principiell innebörd här behandlas.
Först skall därvid beröras ett spörsmål som närmast angår institutets all- männa räckvidd. Det har i ett av remissyttrandena framhållits att också be— träffande stora kommunala anläggningar av gemensamhetskaraktä'r, exem- pelvis s. k. fjärrvärmeverk, visst sakrättsligt skydd vore påkallat men att be- hovet av att åstadkomma ett dylikt icke gärna kunde tillgodoses genom sam- fällighetsinstitutet i dess konstruktion enligt promemorian. När härvid talats om sakrättsligt skydd har tydligen åsyftats ett tryggande dels av kommu- nens intresse av upplåtelsen och anspråk på vederlag från de fastigheter vilka betjänats av resp. anläggning, dels av sagda fastigheters rätt till nyttigheten
från anläggningen. Oberoende av huru förhållandena mellan kommunen och konsumenterna i förevarande hänseende äro ordnade torde i detta samman— hang böra beaktas att nya JB på annat sätt tillhandahåller vissa stadganden, som avse att sakrättsligt trygga mellanhavandena mellan leverantör av vår- me, vatten, gas eller annat dylikt samt konsumenter av sådana nyttigheter. Härom får — förutom till beredningens förslag angående upplåtelse av rätt till elektrisk kraft — hänvisas till de särskilda bestämmelserna i 21 kap. 11 5 nya JB. Som beredningen i tidigare sammanhang framhållit innebär emellertid rätt till sådan nyttighet icke överföring av nyttigheter inom stads- plane- eller byggnadsplanelagt område (se 19 kap. 4 5); något konkurrens— förhållande mellan den enskilde och kommun kan alltså i detta fall icke ifrågakomma.
I detta sammanhang må ock anmärkas bestämmelsen i förevarande kapi- tels 2 5, vari även hänvisas till 19 kap. 4 5. Därest i stadsplan ingår som en samhällets skyldighet att tillhandahålla t. ex. värme för bostadsuppvärm- ning, följer härav att ej heller servitut kan av den enskilde upplåtas för sagda ändamål.
Som förut nämnts uppdrog promemorieförslaget icke någon mera snäv ram kring de samverkanssyften som skulle få tillgodoses genom samfällig- hetsinstitutet; den enda begränsningen i detta hänseende låg i kravet att än- damålet för den gemensamma verksamheten skulle gagna fastigheterna som sådana och alltså vara av betydelse oavsett i vems hand dessa befunne sig. Det må jämväl erinras om att i sistnämnda förbehåll icke inlades fordran på att ändamålet ofrånkomligen skulle vara av stadigvarande art. Från någ- ra remissinstansers sida har anmälts stark tvekan inför det tillrådligta i att ett så vidsträckt utrymme för samfällighetsavtal medgåves. Som särskilt diskutabelt har därvid framhållits att under samfällighetsinstitutet inbegre- pes avtal, vilka enbart avsåge gemensamt anskaffande eller utnyttjande av lös egendom. Ett samstämmigt önskemål uti ifrågavarande remissyttranden har varit att över huvud taget avgränsa institutets tillämplighet till situatio— ner, där fråga vore om företag till stadigvarande båtnad för fastigheterna som sådana. Vid övervägandet av här berörda invändningar finner sig be- redningen visserligen böra konstatera, att en gränsdragning av den beskaf- fenhet som förordats i yttrandena är ägnad att från samfällighetsinstitutets begagnande utestänga åtskilliga gemensamhetsföretag, för vilka det sak- rättsliga skyddet skulle i och för sig ha varit påkallat. Beredningen vill dock icke bestrida, att betänkligheterna mot promemorieförslagets hållning på denna punkt äro förtjänta av beaktande. Det skall sålunda erkännas, att redan en avgränsning av de tillåtna samverkansändamålen till sådana som äro av stadigvarande intresse för de berörda fastigheterna skulle kraftigt bi- draga till att motverka ev. farhågor för att ny ägares bundenhet av sam- fällighetsavtalet skulle kunna betraktas som menlig för denne och därför inverka ofördelaktigt på fastighetsvärdet. Beredningen återkommer till des— sa synpunkter vivd behandlingen av vad i vissa remissyttranden anförts rö- rande samfällighetsinstitutets befarade konsekvenser i fråga om fastighets-
krediten. Med hänsyn till det anförda anser sig beredningen böra biträda me- ningen, att samfällighetsändamålet skall, för att godtagas, vara av stadig- varande betydelse för fastigheterna. Även vid ett uppfyllande av sagda rek- visit torde emellertid kunna tänkas fall, då tvekan skulle kunna inställa sig om huruvida fastighetens bundenhet av de förpliktelser som gemenskapen medförde verkligen motsvarades av faktisk båtnad för fastigheten som så— dan. För att åstadkomma en klar vägledning angående vilka samfällighets- ändamål som ur antydda synvinkel böra bedömas som godtagbara synes det var-a lämpligt att t. o. m. i något vidare mån än som följer av kravet på sta- digvarande betydelse avgränsa samfällighets-ändamålen. En någotsånär kon— kret skiljelinje synes kunna ernås, därest stadgande införes om att sam- fällighetsrätt må upplåtas allenast för ändamål, för vilket upplåtelse av ser- vitut eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet må äga rum. Beredningen har stannat för denna lösning (jfr 1 och 2 55 i förevarande kap.). Angående servitutsändamålen får hänvisas till innehållet i 19 kap. 1 & jämte därtill hörande motiv.
Som det sistnämnda lagrummet utvisar torde genom servitutsupplåtelser knappast kunna möjliggöras att mellan två eller flera fastigheter skapas förutsättningar för en allmän samordning av jordbruksdriften å fastighe- terna. Anknytningen av samfällighetsinstitutet till servitutsändamålen för- anleder att ej heller i samfällighetsavtalets form kan anordnas gemensamt jordbruk. Denna konsekvens må framhävas, eftersom i ett par av remiss- yttrandena uttalats oro för att samfällighetsreglerna skulle medgiva privata avtal om gemensamt utnyttjande av mark för jordbruksändamål utan hän- syn till anordnin—gens lämplighet ur jordpolitisk synpunkt. Med den stånd- punkt beredningen tagit till avgränsningen av samfällighetsändamålen tor- de den av samhället förda politiken för jordbrukets yttre rationalisering och därav betingade författningsbestämmelser icke alls kunna komma att åsido- sättas genom överenskommelser enligt samfällighetsreglerna.
Vad i vissa remissyttranden uttalats angående fördelen av att samfällig- het skulle få inrättas jämväl där de berörda fastigheterna äro i samme äga- res hand kan icke frånkännas avseende. Beredningen anser sig därför icke böra vidhålla promemorieförslagets ståndpunkt, att samfällighets bildande skulle kräva medverkan av minst två fastighetsägare. Såsom berörts i mo- tiven till 19 kap. 1 & förhindras varken enligt gällande rätt eller enligt nya JB att servitutsförhållande etableras mellan två eller flera fastigheter i sam- me ägares hand. I förevarande hänseende ersättes härvid samfällighetsav- talet av en ensidig förklaring.
Promemorieförslaget innehöll en bestämmelse om att samfällighetsavtal ej finge ingås för andel eller område av fastighet. .Som framgått av remi-ss— översikten berördes spörsmålet, huruvida fast egendom av dylikt slag borde få inbegripas i samfällighet, uti ett av yttrandena. Beträffande dessa frågor må här hänvisas till vad därom anförts vid 11 kap. Med hänsyn till vad så- lunda uttalats resp. stadgats i samband med behandlingen av särskilda rät— tigheter i gemen påkallas icke inom förevarande kapitels ram någon regle-
ring av det omförmälda spörsmålet. Kapitlet inrymmer alltså icke någon motsvarighet till nämnda bestämmelse i promemorieförslaget.
Den inverkan ett samfällighetsavtal kan tänkas utöva å därav berörda fas- tigheters kreditvärden har, som framgått, tilldragit sig tämligen stor upp- märksamhet vid remissbehandlingen av promemorieförslaget. Härvid har bl. a. behandlats frågeställningen, huru i kreditgivarnas intresse ett sam- fällighetsavtals fortbestånd bäst skall kunna tryggas. Som remissöversikten utvisat har detta spörsmål särskilt beaktats i bankföreningens yttrande, vari framhållits att samfällighetsrättens bevarande kunde spela en väsentlig roll för vidmakthållandet av fastighetens saluvärde samt att rättigheten därför ur kreditgivarnas synpunkt borde innehava ett så betryggande prioritetsläge som möjligt. Från visst annat håll har ifrågasatts om icke intresset av att tillförsäkra samfällighetsavtalet den önskvärda tryggheten borde, trots vad däremot andragits, föranleda att samfällighetsrätten erhölle förmånsrätt framför fordringsrätter. Att denna utväg icke kan tillgripas synes emeller— tid enligt beredningens uppfattning på ett ovedersägligt sätt framgå av inne- hållet i promemorian. Såsom där närmare utvecklats är samfällighetsrättens av upplåtelsetidpunkten eller inskrivningen betingade position i förmåns- rättshänseen-de en direkt förutsättning för att sakrättsskydd över huvud ta— get skall kunna beredas åt en på konventionell väg anordnad samverkan mel— lan flera fastigheter; alternativet att förläna samfällighetsrätten ett ovill- korligt företräde framför inskrivna rättigheter skulle nämligen nödvändigt- vis medföra tvånget av att det gemensamma företagets berättigande under- kastades prövning av offentlig myndighet. Samfällighetsinstitutet skulle på så sätt få karaktären av en på Offentligrättslig grundval organiserad fastig- hetssamverkan; därmed skulle det uppställda syftemålet att ge sakrättsliga verkningar åt en rent avtalsmässigt tillkommen anordning för samverkan gå förlorat. Med genomförandet av sagda syftemål sammanfaller att före- trädet för samfällighetsrätten måste ordnas i enlighet med de för särskilda rättigheter i gemen uppställda reglerna. Såsom jämväl betonats i promemo- rian får å andra sidan icke överdrivas det riskmoment som är förbundet med att samfällighetsrätten åtnjuter sagda förmänsrättsställning. En modereran— de verkan å sagda riskmoment utövas sålunda av det faktum att samfällig- hetsavtalet i regel verkligen kommer att tillföra de inbegripna fastigheterna en påtaghar värdeökning och att det därför ligger i samtliga rättsägares in- tresse. att samfällighetsrätten ej rubbas.
I ett par andra remissuttalanden har samfällighetsrättens inverkan å de därav berörda fastigheternas kreditvärden bedömts ur en motsatt synvinkel. För sagda remissorgan har spörsmålet icke gällt huru samfällighetsrättens fortbestånd borde i kreditgivarnas intresse garanteras genom särskilda prio- ritetsregler ; i stället har ifrågasatts huruvida icke existensen av en samfäl— lighetsrätt _ oaktat rättigheten såsom enligt beredningens förslag allenast åtnjuter särskild rättighets ordinära företrädesläge —— vore ägnad att in- verka oförmånligt på fastigheternas kreditvärden. Betraktelsesättet har där- vid varit, att innehavare av fordringsinteckning med sämre rätt än samfäl-
lighetsrätten vore nödsakad räkna med att fastigheten vid exekutiv försälj- ning skulle betinga en lägre köpeskilling än om samfällighetsrätten icke funnes, eftersom den presumtive inroparen kunde väntas bestämma sitt bud med beaktande av att han måste övertaga förre ägarens skyldighet att lämna bidrag till samfälligheten. Det tillägges emellertid i uttalandena i fråga, att denna aspekt på samfällighetsavtalets konsekvenser för kredit- värdet närmast hänförde sig till sådana fall då samfällighetsrätten icke av— såge ett Odisputabelt permanent behov för fastigheten. Beredningen vill fram- hålla att, där samfällighetsrätten icke kan väntas vara av mera reell bety— delse för fastigheten, rättigheten vid en exekutiv auktion i regel torde vara dömd att bortfalla till följd av att inteckningshavare med bättre rätt icke kan utan dess uppoffrande erhålla full betalning för sin fordran. Normalt torde dock finnas fog för en förväntan, att den båtnad en fastighet kommer att vinna genom gemenskapen skall överväga fastighetens belastning. Up— penbarligen är det å förväntningar av detta slag som hela det nya insti- tutet vilar. Har genom samfällighetsavtalet exempelvis åstadkommits en god lösning av fastighetens behov av vatten- eller värmeförsörjning, synes det ligga i öppen dag att förhandenvaron av samfällighetsrätten skall posi- tivt inverka å fastighetens saluvärde. Beredningen är av den uppfattningen att jämförliga beräkning-ar över lag komma att vara utslagsgivande, när frå- ga är om en bedömning av samfällighetsrättens inverkan å därav berörda fastigheters kreditvärden.
Angående samfällighetsrättens ställning vid överlåtelse av den besvärade fastigheten liksom angående rättighetens position i förhållande till konkur- rerande belastningar i fastigheten meddelade promemorieförslaget själv— ständiga bestämmelser. Dessa inbegrepo jämväl en reglering av samfällighe- tens rätt till skadestånd i händelse rättigheten ej kunde göras gällande mot ny fastighetsägare. Enligt nya JB bli de nu antydda spörsmålen såväl i frå— ga om samfällighetsrätt som vad angår övriga rättigheter av särskild rättig- hets natur reglerade genom de i 11 kap. meddelade gemensamma grundreg- lerna om sådan rättighets sakrättsliga innebörd; såvitt rör inskriven rät— tighet äro dessutom stadgandena i 24 kap. att tillämpa. I berörda ämnen saknas alltså bestämmelser i förevarande kapitel.
Beträffande den associationsrättsliga regleringen av samfälligheten har beredningen _— delvis med hänsyn till ändamål som framställts under re- missbehandlingen av promemorieförslaget — funnit vissa förenklingar möj- liga. Främst märkes en eftergift i fråga om kravet på tillsättandet av sär- skild styrelse för samfälligheten; styrelse skall icke vara obligatorisk där delägarna ej äro flera än två. Angående övriga förenklingar av de förenings- rättsliga bestämmelserna får hänvisas till en vid 13 å lämnad översiktlig framställning ävensom till vad som i övrigt anmärkes i anslutning till de särskilda lagrummen.
I lagtekniskt avseende har beredningen följt den i ett remissyttrande fram- förda rekommendationen att samtliga regler rörande samfällighetsinstitutet —— och alltså även de föreningsrättsliga — måtte inrymmas i själva jorda-
balken. Kapitlet inledes med den sakrättsliga regleringen, som omfattar 1— 12 55, medan de föreningsrättsliga bestämmelserna äro upptagna i de därpå följande lagrummen, 13—32 55. I det föregående har beredningen haft an- ledning påvisa, att den sakrättsliga uppbyggnaden av vissa behandlade mo— ment i samfällighetsinstitutet präglats av nära anknytning till konstruktio- nen av servitutsreglerna. Denna överensstämmelse med servitutet gör sig jämväl i övrigt gällande såvitt angår det sakrättsliga avsnittet av föreva- rande kapitel och belyses närmare här nedan i den speciella motiveringen. Beträffande de associationsrättsliga bestämmelserna i den form dessa ägde enligt promemorieförslaget har förut omnämnts att de i betydande utsträck- ning vo—ro anpassade efter stadganden i FörL. Även i det modifierade skick vari den associationsrättsliga regleringen framträder i förevarande förslag uppvisar den delvis överensstämmelse med innehållet i sistnämnda lag.
Motiv till de särskilda lagrummen
1 5.
I det väsentliga har paragrafens innehåll behandlats i den allmänna moti- veringen till förevarande kapitel. Såsom där nämnts är för upplåtelse av samfällighetsrätt icke något krav att fastigheterna tillhöra skilda ägare; höra fastigheterna till samme ägare ersättes samfällighetsavtalet av en ensidig förklaring.
Kravet på att ändamålet med samfällighetsrätten skal-l vara av stadig— varande betydelse ansluter sig som nämnts till motsvarande rekvisit i fråga om servitutsupplåtelse. Innebörden av detta rekvisit har belysts vid 19 kap. 1 &. .Så-som därvid bl. a. framhållits kan fordran på stadigvarande beskaffen- het hos ändamålet ej anses förhindra, att avtalet tidsbegränsas eller att rät— tighetens inträde eller bestånd göres beroende av särskilt villkor (jfr 5 5 första st. tredje p. i förevarande kap.). Oavsett tidsbegränsning eller villkors- bestämmelse kan samfällighetsrätt f. ö. bringas att upphöra till följd av de i förevarande kapitels 9 5, 11 å och 12 å andra stycket avsedda förhållandena. Slutligen torde ett upphörande kunna tänkas som resultat av frivillig över- enskommelse mellan de berörda fastighetsägarna; därom uttalar sig bered- ningen i anslutning till 11 %.
Rörande stadgandet i andra stycket om att samfällighetsavtal skall upp- rättas skriftligen må hänvisas till vad som anförts till förmån för motsva— rande föreskrift i 19 kap. 1 & tredje stycket. I promemorieförslaget fanns en regel, enligt vilken samfällighetsavtal skulle uttryckligen betecknas som så- dant. Oaktat sagda regel ej medtagits i förevarande förslag, torde det dock vara lämpligt att angivna uttryckliga rubricering användes; samfällighetsav- talet kan härigenom lättare sär-skiljas från andra avtalstyper, främst servi- tutet.
Närmare bestämmelser angående samfällighetsavtalets utformning och innehåll äro upptagna i 5 5.
22 KAP. 467 2 5.
I fråga om första stycket får främst hänvisas till den allmänna motive- ringen. En närmare framställning av vad som får anses utgöra godtagbara servitutsändamål har lämnats vid 19 kap. 1 5. Rörande nyttighetsupplåtelser må åberopas det allmänna avsnittet av motiven till 21 kap.
Av 19 kap. 2 5 framgår att viss lös egendom, som står den fasta egendomen nära, avses skola i likhet med denna få tjäna som subjekt och Objekt för servitutsupplåtelser. Det sagda gäller byggnad eller annan anläggning, som ej hör till fastighet, så ock gruvegendom. Förevarande paragrafs andra styc- ke ger vid handen, att angivna lösa egendom jämväl såvitt gäller upplåtel- ser av samfällighetsrätt skall vara likställd med fastighet. Angående skälen för att lös egendom på dylikt sätt ställes i paritet med fast egendom får hän- visas till vad som anmärkts i motiven till 19 kap. Här behandlade hänvis- ningsstadgande i förevarande paragraf nämner lika litet som 19 kap. 2 & tomträtt eller vattenfallsrätt; att dessa rättigheter —— även i de avseenden varom nu är fråga — skola betraktas såsom likvärdiga med fast egendom har emellertid kommit till uttryck i 17 kap. 1 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket.
Den i tredje stycket av förevarande paragraf upptagna hänvisningen till 19 kap. 4 5 har behandlats i den allmänna motiveringen. Även bestämmel- ser-na i 19 kap. 3 5 ha ansetts böra äga motsvarighet beträffande samfällig- hetsrätten.
35.
Lagrummet överensstämmer i det väsentliga med motsvarande stadgan- den i fråga Om tvångssamfälligheter (se t. ex. 3 kap. 3 5 samt 7 kap. 21, 37 och 49 55 VL ävensom 5-0 5 lagen om enskilda vägar).
Att fastigheterna, såsom angives i paragrafens första stycke, utgöra en samfällighet är uppenbarligen icke ägnat att rubba den bestående fastighets- indelningen. Samfälligheten som sådan kan alltså icke fungera vare sig som subjekt eller som Objekt för sakrätt, utan dylik måste liksom före samfäl— lighetens bildande anknytas till de enskilda fastigheterna. Några större Olä— genheter torde dock knappast kunna vållas härav. För tillgodoseende av sam- verkansändamålet kan det givetvis ibland tänkas vara av intresse, att sam— fälligheten skall få betjäna sig av nyttighet å fast egendom utanför samfäl— ligheten. Formellt betr-aktat anordnas en sådan nyttighetsupplåtelse såsom servitut, ev. upplåtelse enligt 21 kap., till förmån för var och en av de i sam— fälligheten ingående fastigheterna. I praktiken torde dock samfälligheten komma att framstå såsom ställföreträdare för den härskande sidan i ett dy— likt servitutsförhållande. Det bör tilläggas att samfälligheten när den är juridisk person — se härom närmare vid 13 5 —— självfallet äger att i eget namn förvärva fast egendom; dylik egendom kan naturligtvis på vanligt sätt. stå som subjekt eller Objekt för rättighet.
AV den omständigheten att det är till fastigheterna som den å samfäl—
lighetsavtalet grundade gemensamheten är knuten följer, såsom uttryckligen utsäges i förevarande paragrafs andra stycke, att delaktighet i samfällig— heten må överlåtas allenast i samband med överlåtelse av äganderätten till fastigheten (jfr 19 kap. 8 5); uppenbarligen är det ej heller möjligt att vid överlåtelse av fastigheten delaktigheten undantages från nye ägarens för— varv.
41%.
Bland de skyldigheter vilka genom ett samfällighetsavtal läggas å fastig— heterna inom samfälligheten resp. å annan egendom, som ingår i denna, märkes i första hand förpliktelsen att genom tillskott i penningar täcka de med samfällighetsändamålets tillgodoseende förenade kostnaderna (jfr 6 5). Grundbestämmelsen om tillskottsskyldigheten möter i förevarande paragrafs första punkt.
Såsom ett allmänt förhållande förutsättes att tillskotten skola utgå perio— diskt under samfällighetens hela bestånd. [Den periodiska formen framstår som den naturliga framför allt med hänsyn till att driften och underhållet av anläggningar, som sörja för samfällighetssyftets tillgodoseende, merendels kräva kontinuerliga bidrag från delägarna. I samband med samfällighetens tillblivelse kunna givetvis uppstå ibland ganska betydande anläggningskost- nader, men finansierandet av dessa tor—de ej i och för sig behöva föranleda, att delägarna skulle utöver de regelbundet utgående periodiska bidragen av— krävas särskilda kapitaltillskott. Detta sammanhänger med att samfällig- heten vanligen kan räkna med att den kapitalförsörjning vartill delägarnas periodiska bidrag ännu ej förslå skall kunna ske genom upplåning. Sam- fällighetens position som kredittagare betingas främst av att samfälligheten normalt, i likhet med de redan existerande tvångssamfälligheterna, har ut- taxeringsbefogenhet gentemot sina delägare, något som självfallet ger kre- ditgivaren en betydligt ökad trygghet. Uttaxeringsreglerna äro upptagna i 19 5. Större kapitalbehov som inträder sedan samfälligheten redan ägt be- stånd under viss tid — föranlett exempelvis av nyanläggning eller ombygg- nad av äldre anläggning —— lär väl i många fall kunna täckas med fondme- del, som efter hand hopbragts genom att de periodiska bidragen delvis kun— nat avsättas.
Oaktat det sålunda i allmänhet knappast torde vara nödvändigt för sam- fällighet att vid sidan av de periodiska bidragen eller i stället för dessa stipulera tillskott i form av större kapitalbelopp, avsedda att omedelbart in- betalas i sin helhet, synes det likväl icke finnas anledning att helt förhindra förekomsten av dylika engångstillskott. I sakrättsligt avseende måste emel— lertid en bestämd åtskillnad göras mellan tillskott av det periodiska slaget och tillskott av engångsbeloppets natur. Härvid har beredningens ställnings— tagande till räckvidden av sakrättsskyddet kring rätt till servitutsvederlag erbjudit en naturlig utgångspunkt för bedömandet. Såsom utvecklats i den allmänna motiveringen till reglerna i servitutskapitlet uppställer nya JB den förutsättningen för sakrättsskydd i fråga om vederlagsrätten, att vederlaget
är bestämt att utgå periodiskt under servitutets bestånd (jfr även själva lag- texten i 11 kap. 1 5 första st. och 19 kap. 5 5). Ev. förpliktelse att utgiva engångsvederlag har däremot enligt beredningens mening ansetts icke böra knytas till fastigheten utan, liksom f. n. gäller, vara av rent obligationsrätts- lig karaktär. För att erhålla ett sådant engångsvederlag har den tjänande fastighetens ägare att åberopa avtalet även mot ny ägare av den härskande fastigheten. Den nye ägaren är emellertid icke, såframt han ej på grund av överenskommelse eller eljest åtagit sig det, skyldig att infria förre ägarens skuld. Att den nye ägaren sålunda ej fullgör avtalet medför å andra sidan, att den tjänande fastighetens ägare kan vinna befrielse från sin upplåtelse genom att häva avtalet.
Motsvarande ståndpunkt har beredningen funnit påkallad vad angår pe- riodiskt tillskott i samfällighetsförhållanden; som förevarande kapitel ut— visar har sakrättsskyddet ansetts höra avse tillskottsskyldighet av periodisk natur. I fråga om dylik tillskottsskyldighet men ej beträffande skyldighet att utgiva engångsbelopp skall således gälla att den i samma mån som sam— fällighetsrätten såsom sådan består mot ny ägare av fastigheten. Härmed korresponderar vad i 9 & stad-gas om samfällighetens hävningsrätt mot del- ägare, som dröjt med erläggande av tillskott.
Vad angår vederlag, som utgöres av engångsbelopp, är i fråga om samfäl— lighetsrätt situationen en annan än vid servitutet. Ett engångsbelopp som delägaren i en samfällighet skulle ha att betala men ej infriade skulle, så- som framgår av 19 &, belasta samfälligheten som sådan. Den brist som här- igenom uppkomme måste täckas av samfällighetens övriga delägare. För att förhindra en sådan risk har rätt till engångsvederlag ansetts böra bero av huruvida i samband med samfällighetsavtalet överenskommelse därom träf— fas, och begränsas till vad som därvid guldits; det erlagd-a beloppet skall ock antecknas i avtalet. Skulle dessa regler icke ha iakttagits, bör för den för- lust som därigenom uppkommer samfälligheten ha ansvaret. I varje fall tor— de förlusten ej böra drabba ny ägare som dennes egen skuld; ej heller bör mot honom hävningsrätt kunna användas.
5 €.
Beträffande stadgandet i för-sta styckets första punkt får i tillämpliga de— lar hänvisas till vad beredningen anfört vid motsvarande föreskrift angående upplåtelsehandling rörande servitut, upptagen i 19 kap. 6 5 första punkten.
Att avtalet — såsom framgår av andra punkten i första stycket — skall meddela närmare bestämmelser angående beskaffenheten och omfattningen av anläggning eller åtgärd, som tillämnas, innebär att den så att säga yttre ramen för samfällighetens verksamhet fastställes. Regleringen i detta avse— ende motsvaras vad angår tvångssammanslutningar enligt VL och andra författningar av de bestämmelser som härvidlag meddelas i utlåtande vid syneförrättning eller i domstolsutslag (se t. ex. 3 kap. 13 5 och 10 kap. 62 & VL samt 33 och 51 55 lagen om enskilda vägar).
Enligt andra punkten i första stycket skall avtalet tillika innehålla när-
mare bestämmelser om bidragsskyldighetens fördelning mellan fastigheter- na. Vad avtalet stadgar i detta hänseende är uppenbarligen av centralt in- tresse för samfällighetsförhållandet. Nödvändigt är _— såsom uttalades re- dan i promemorian —— att den allmänna principen om att varje delägares nytta av företaget skall vara normerande för fördelningen kommer .till ut- tryck i ett visst kvottal eller annan bestämning, som kan tillämpas aritme- tiskt. I sådana fall då de förmåner samfälligheten har till uppgift att till- handahålla äro av kvantitativ natur, t. ex. vatten, värme eller elektrisk kraft, föreligger icke något hinder för att bidragsskyldigheten såvitt avser dessa förmåner anknytes till den omfattning vari de åsyftade förmånerna under viss närmare bestämd period tillhandahållas varje delägare. Det är uppen— bart att med en sådan bestämning bidragsskyldighetens omfattning kan komma att växla under skilda tidsperioder. En kvantitativ fördelningsgrund kan givetvis kombineras med kvottalsprincipen t. ex. så, att en uppdelning sker mellan å ena sidan anläggningskostnaden och å den andra sidan övriga kostnader, t. ex. driften.
Äro vissa av de i samfällighetsavtalet inbegripna fastigheterna i samme ägares band, anses avtalet liksom eljest ingånget för varje fastighet för sig och sålunda ej för de samägda fastigheterna gemensamt; en konsekvens här-av är att i samfällighetsavtalet måste för varje fastighet bestämmas dess särskilda bidragsskyldighet till samfälligheten. Det sagda gäller i sam- ma mån, när alla fastigheterna i samfällighetsförhållandet ägas av en och samma person. Den ensidiga förklaring från ägarens sida som därvid ersät- ter avtalet måste alltså noggrant angiva varje fastighets bidragsplikt.
I fråga om tidsbegränsning och villkorsbestämmelse, som avses i första styckets tredje punkt, har beredningen uttalat sig vid 1 5. Stadgandet i fjär— de punkten ansluter sig till motsvarande föreskrift angående servitutsveder- laget; se 19 kap. 6 & sista punkten.
Såsom framgår av 6 5 kan samfällighetsavtal även föreskriva skyldighet för delägare att tåla intrång å sin fastighet eller annan inskränkning i ägan- derätten för tillgodoseende av samfällighetsändamålet eller att fullgöra viss arbetsprestation åt samfälligheten. För rättsförhållandet mellan samfällig- heten och den enskilde delägaren är av stor betydelse att omfattningen av besvär eller last, som nu avses, klart framgår redan av upplåtelsen liksom att därvid överenskommes om den ersättning som skall utgå till delägaren (jfr 7 & AL ang. innehållet i stiftelseurkund). Bestämmelse härom har in- tagits i förevarande »paragrafs andra stycke.
6 &.
Paragrafen, vilken motsvarar 19 kap. 7 15, angiver den närmare innebör- den av den belastning å fastigheten som en därå vilande samfällighetsrätt skapar. I anslutning till 4 5 här ovan har redan nämnts att det i allmänhet mest dominerande momentet i denna belastning utgöres av förpliktelsen för fastighetsägaren att genom tillskott i penningar bidraga till företag, an— läggning eller åtgärd som erfordras för ändamålets fullföljande. Vid sidan
av tillskottsskyldigheten kan samfällighetsrätten —— såsom likaså framhål- lits i det föregående — innefatta en förpliktelse för den besvär-ade fastig- hetens ägare att underkasta sig vissa inskränkningar i äganderätten; att dylika inskränkningar förutsätta uttryckligt åtagande i själva samfällighets- avtalet har utvisats av 5 & andra stycket. Lagtexten i förevarande paragraf ger vid handen, att fastighetsägaren i här berörda hänseende kan ha att tåla att fastigheten nyttjas för samfälligheten eller ock ha att till förmån för samfälligheten underlåta viss användning av fastigheten eller viss befogenhet, som eljest tillkommer honom i hans egenskap av fastighetsägare. Slutligen fastslår lagrummet omfattningen av den prestationsskyldighet som kan läg- gas å fastighetsägaren. Såsom utvecklats i den allmänna motiveringen till- draga sig samfällighetsreglerna väsentligt intresse icke minst i sistnämnda ämne, eftersom samfällighetsrätten härvidlag kan medföra en betydligt mera långtgående förpliktelse för fastighetsägaren än vad som är tillåtet inom ra- men för ett servitutsförhållande. Medan sålunda enligt servitutsreglerna prestationsskyldigheten är inskränkt till att avse underhållande av väg, byggnad eller annan anläggning (se 19 kap. 7 9 sista p.), kan ägaren av fastighet, varå samfällighetsrätt vilar, härutöver ha att sörja för driften av viss för samfälligheten erforderlig anläggning, såsom pumpverk, elektrisk station eller värmecentral. I synnerhet vid samfällighetsföretag av mindre storleksordning torde kunna väntas att möjligheten till prestationsåläggan— den för delägarna blir utnyttjad i vidsträckt omfattning; beträffande stör- re företag åter lär väl anlitande av särskilt anställd arbetskraft utanför del- ägarkretsen bli en mera vanlig ordning. Också nu ifrågavarande prestations— skyldighet för delägare inbegripes, som fram-gått, under stadgandet i 5 5 andra stycket, och den förutsätter alltså — såsom utvisas av sistnämnda stadgande -— särskilt åtagande i samfällighetsavtalet, vilket därjämte skall fastställa ersättningen för prestationen.
Enligt vad som framgått av den lämnade redogörelsen för innehållet i pro- memorieförslaget innebar detta, att den ordinära tillskottsskyldigheten till samfälligheten skulle kunna alternativt bestämmas att avse arbetspresta- tion. Under remissbehandlinglen anmäldes från bank- och fondinspektionens sida tvekan med avseende å lämpligheten av denna möjlighet. Därvid åbe- ropades att vissa bidrag i form av .arbetsprestationer kunna vara av så per- sonlig natur, att de bli besvärliga att fullgöra för efterföljande fastighets— ägare. Beredningen vill gentemot detta framhålla, att det i viss mån ligger i sakens natur, att arbetsskyldighet, som i samfällighetsavtal lägges å ägare av fastighet inom samfälligheten, måste avse prestationer, som normalt kunna fullgöras av vilken fastighetsägare som helst; arbetsåtaganden vilka äro beroende av särskilda personliga förutsättningar lämpa sig uppenbar- ligen icke att såsom moment i samfällighetsbelastningen å viss fastighet häfta vid denna. Något hinder mot att i samfällighetsavtalet låta fastighets— ägare åtaga sig arbetsfullgörelse synes därför icke böra uppställas. Så till vida har beredningen dock funnit promemorieförslagets ståndpunkt i före— varande avseende kunna ifrågasättas som det möjligen med visst fog må häv-
das, att arbetsprestationer lämpa sig mindre väl såsom en med penning- likvider jämförbar form för utgörandet av den ordinära tillskottsskyldig- heten. Detta bedömande sammanhänger närmast med svårigheterna att, i fall då tillskott delvis skall lämnas i penningar och delvis skall utgå i ar- bete, få till stånd rättvisande jämförels-evården å arbetsprestationerna. Även om sagda svårigheter skulle kunna [bemästras, torde i situationer som den angivna krävas att från tid till annan nya värderingar av arbetsprestationer- na komma till stånd; härav lär i sin tur ibland kunna nödvändiggöras en generell omprövning av samtliga delägares bidragsskyldighet _ även sådan som avser penningbelopp. På grund av nu redovisade överväganden har be- redningen i förevarande förslag valt den ståndpunkten att den ordinära till— skottsskyldigheten till det gemensamma företaget skall bestämmas i pen- ningar. Detta har kommit till uttryck i 4 &. Ifrågavarande princip är icke oförenlig med att fastighetsägare, enligt särskilt åtagande i avtalet, skall ha att sörja för vissa arbetsprestationer till gagn för samfällighetsändamålet. För dylikt arbete är han berättigad till gottgörelse, och arbetsförpliktelsen i fråga ligger alltså helt vid sidan av den ordinära tillskottsskyldighet som åvilar samtliga delägare i samfälligheten. Att beträffande arbetsprestationer av nu behandlade slag en omprövning av ersättningsbeloppet med vissa tids- mellanrum kan bli nödvändig torde ej vara ägnat att medföra olägenheter av den art som förut berörts.
7 &.
Såsom framhölls i promemorian följer av det förhållandet att samfällig— hetsrätten vilar å viss fastighet och utgör en sakrätt i denna icke i och för sig att det tillskott i penningar som fastighetsägaren har att erlägga är för- enat med någon förmånsrätt. Då delaktigheten i samfälligheten övergår till ny ägare, inträder denne principiellt icke i förre ägarens skyldighet att er- lägga redan utdebiterade och förfallna tillskott. Även i fråga om de tvångs- samfålligheter som komma till stånd enligt VL eller särskilda författningar gäller det nu sagda med vissa undantag. För att emellertid vid fastighetens avyttring såvitt möjligt skydda samfälligheten för förlust har genom sär— skilda lagstadganden den nye ägaren i viss omfattning gjorts ansvarig även för tillskott, som ålegat förre ägaren. Detta har skett på två särskilda vägar. Antingen har, såsom i VL (7 kap. 60 å), den nye ägaren förklarats svara för förre ägarens bidragsskuld till företaget, om bidraget ej förfallit till betalning tidigare än inom sista året före nye ägarens förvärv, dock ej vid förvärv å exekutiv auktion, eller ock har, såsom i fråga om vägsamfällighe- ter, förmånsrätt enligt 17 kap. 6 5 HB medgivits samfälligheten för oguldet, i laga ordning utt-axerat bidrag till samfälligheten. Denna förmånsrätt med- för att vid exekutiv försäljning det uttaxerade bidraget utgår ur köpeskilling- en framför intecknad fordran, om ej bidraget stått inne längre än ett år efter förfallodagen. Beträffande arbete, som för anläggningens utförande eller underhållande ålegat förre ägaren, har dock även enligt VL en sträng- are ansvarighet stadgats; för sådant arbete svarar nye ägaren utan tidsbe— gränsning.
Också i fråga om de frivilliga samfälligheter som här avses skulle det i och för sig vara till fördel, om bidragsskyldigheten kunde förenas med för- månsrätt. En sådan förmånsrätt skulle emellertid tydligen icke kunna tilläg— gas högre prioritet än som motsvarar den som tillkomme samfällighetsrätten såsom sådan. Följaktligen skulle den icke kunna göras gällande i fall då på grund av lägre prioritet än viss panträtt samfällighetsrätten måste vika. Med hänsyn till den ifrågavarande bidragsskyldighetens obestämdhet har beredningen ur allmän kreditsynpunkt ansett sig icke böra förorda infö- randet av en förmånsrätt av nu behandlade slag. Enligt beredningens me- ning möta avsevärt mindre betänkligheter mot att i viss omfattning göra den nye ägaren personligen ansvarig även för den förre ägarens bidragsskuld. Regler härom ha upptagits i förevarande lagrum. De överensstämma helt med bestämmelserna i 19 kap. 9 & angående ny ägares ansvarighet för ser- vitutsvederlag och innebära liksom dessa en anknytning till VLs berörda stadgande i ämnet. (Dock har både i 19 kap. 9 5 och i förevarande lagrum gjorts den avvikelsen från VL att vid exekutiv försäljning skall gälla det- samma som vid frivillig överlåtelse (jfr 134 5 UL). Uppenbarligen inträder den nye ägarens ansvar — vare sig fråga är om exekutiv auktion eller fri- villig överlåtelse —— allenast för det fall att den upplåtna samfällighetsrätten och därmed delaktigheten i samfälligheten lämnats orubbade trots avyttring- en; denna förutsättning har kommit till direkt uttryck i lagtexten.
Genom de sålunda föreslagna bestämmelserna avgöres allenast frågan om samfällighetens ställning till fastighetens ägare, ej förhållandet mellan över- lät-aren och den nye ägaren. Sistnämnda förhållande regleras av parternas avtal och de rättsregler som eljest gälla om fastighetsköp.
I det belopp som enligt förevarande paragraf må uttagas av nye ägaren ingår icke engångsbelopp. Angående engångsbelopp meddelas bestämmelser i 4 &.
Bestämmelserna i detta lagrum avse främst vad förre ägaren haft att ut- giva i anledning av uttaxering. Skulle delägarna ej vara fler-a än två och äro med hänsyn härtill uttaxeringsreglerna ej tillämpliga _— dessa äga giltighet enbart vad angår samfällighet med karaktären av juridisk person — bli sam- fällighetsavtalets föreskrifter angående tillskottsskyldighetens fullgörande direkt bestämmande för vad förre ägaren skolat ha att utgiva.
85.
Genom samfällighetsavtalet ikläda sig delägarna vissa förpliktelser i för— hållande såväl till samfälligheten som till varandra inbördes. I den mån des- sa förpliktelser ej fullgöras ådraga sig delägarna redan enligt allmänna rätts- grundsatser påföljder av civilrättslig natur. Förevarande paragraf utgör en erinran härom. Dess avfattning ansluter sig nära till motsvarande stadgan- den i 17 kap. 8 5 första punkten och 19 kap. 11 å.
Beträffande frågan, huruvida den ansvarighet som en fastighetsägare ådra— git sig övergår å ny ägare till fastigheten, får beredningen hänvisa till vad som anmärkts vid 19 kap. 11 5.
Att påföljden av vad delägare låtit komma sig till last i vissa fall kan bli avtalets hävande, i vad angår hans fastighet, framgår av 9 5.
95.
I promemorieförslaget besvarades icke uttryckligen frågan, huruvida ett samfällighetsavtal kunde på grund av ett mera väsentligt kontraktsbrott från någon delägares sida hävas av övriga delägare. Enligt vad som uttalades av beredningen borde emellertid någon dylik hävningsrätt icke föreligga; samfällighetsförhållandet borde som sådant kunna upplösas allenast genom att samfälligheten enligt därom meddelade regler trädde i likvidation. Detta uttalande har f. ö. rönt uttryckligt instämmande i ett av remissyttrandena, närmare bestämt det av drätselkammaren i Göteborg avgivna.
Att på talan av delägaren samfällighetsrätten i hans fastighet må avlösas framgår av 11 å andra stycket. Med hänsyn härtill anser beredningen icke någon större betänklighet föreligga mot en begränsad hävningsrätt i fall av grövre försummelse från delägares sida. Begränsningen skulle innebära, att avtalet hävdes enbart i vad det anginge den försumlige delägaren; för att motverka de skadliga konsekvenser som dennes utträde ur gemenskapen komme att åsamka övriga delägare i samfälligheten skulle föreskrivas att den vars samfällighetsrätt hävdes hade att gottgöra de övriga delägarna för- lust, som dessa kunde lida. Så konstruerade skulle hävningsreglerna vinna anknytning till motsvarande bestämmelser i 19 kap. 12 & angående häv— ningsrätt & servitutsförhållanden. Vad som talar för en hävningsrätt av dy- lik modifierad innebörd är icke minst att samfällighetens rätt till tillskott från delägare om möjligt bör vinna ytterligare trygghet genom att viss sank— tionsåtgärd mot en försumlig delägare står till samfällighetens förfogande. Bland medlen för att framtvinga tillskottsskyldighetens fullgörande upptog promemorieförslaget som framgått delägares avstängning från samfällig- hetsförmånerna.
Fastighetsnämnden i Stockholm har i sitt remissyttrande riktat erin- ringar mot avstängningsåtgärdens tillgripande, varvid nämnden anfört att dylik åtgärd i stor utsträckning vore inpraktikabel på grund av allmänna hänsyn; exempelvis gällde detta i fråga om livsviktiga förnödenheter så- som värme och vatten. Synpunkter av detta slag torde icke helt kunna från- kännas beaktande, och beredningen har därför i förevarande förslag ansett sig icke böra upptaga mer eller mindre omedelbar avstängning såsom ett instrument att åstadkomma tillskottsskyldighetens uppfyllande. Tydligt är emellertid att en tämligen långvarig uraktlåtenhet att erlägga tillskott icke gärna kan få vara utan inverkan å fastighetens rätt att fortsättningsvis åt- njuta samfällighetsförmånerna. Hävningsrätten skulle i detta hänseende in- träda som en ersättning för den i promemorieförslaget förordade avstäng- ningsåtgärden.
Beredningens bedömanden ha resulterat i de regler som möta i detta lag- rum. Vad speciellt beträffar hävningsrätten på grund av dröjsmål med er— läggande av tillskott må betonas att på grund av bl. a. tidsfristen för håv-
ningsanspråks framställande hävningsrätten härvidlag kan-grundas endast å försummelse att erlägga tillskott, varav den aktuelle fastighetsägaren är sakrättsligt bunden (jfr de allmänna motiven till 19 kap.).
Inbegripas allenast två fastigheter i samfällighetsförhållandet, medför tyd- ligen ett utövande av hävningsrätten, att samfälligheten helt upplöses. Be- träffande samfälligheter av större omfattning kan givetvis detsamma inträffa som följd av att hävningsrätten, vid samma tillfälle eller successivt, till— gripits gentemot flera delägare. Därest delägarna äro flera än två, är det naturligt att hävningsrätten bör tillkomma samfälligheten som sådan och ej den enskilde delägaren. Uttrycklig föreskrift däröm har intagits i andra stycket.
Slutligen hör beträffande samfällighetsavtalets giltighet ur avtalsrättslig synpunkt betonas att därom allmänna bestämmelser gälla. I sådant hän- seende tillkommer det varje delägare att föra talan.
10 5.
Angående verkan å samfällighetsrätt av att därav besvärad fastighet delas får beredningen hänvisa till de allmänna reglerna i 11 kap. 23 5 samt vad som i anslutning därtill anförts & motiven. Såsom i sagda sammanhang fram- går blir konsekvensen av delningen, att samfällighetsrätten efter densamma gäller i samtliga de genom delningen nybildade fastigheterna.
Ej heller vad angår ansvaret för den tillskottsskyldighet som ålegat den odelade fastigheten torde från principiell synpunkt någon rubbning böra följa av delningen. 'Denna uppfattning leder till att ägarna av de nya fastig- heterna böra ha att solidariskt svara för den bidragsskyldighet som före delningen låg å den uppdelade fastigheten. Vad nu sagts har kommit till di— rekt uttryck i förevarande paragraf, vars avfattning anknyter till innehållet i 19 kap. 13 å andra stycket. Liksom i sistnämnda lagrum modifieras emel- lertid effekten av solidaritetsansvaret genom tilläggsföreskriften att mellan delägarna inbördes ansvaret skall fördelas i förhållande till nyttan efter delningen.
11 5.
Enligt en regel, som upptogs bland de associationsrättsliga bestämmelser- na i promemorieförslaget, kunde med biträdande av samtliga röstberättiga- de samfällighetsdelägare beslutas å samfällighetsstämma att samfälligheten skulle träda i likvidation. Regeln i fråga gav följaktligen klart uttryck för att samfällighetsavtal när som helst kunde bringas att upphöra genom över- enskommelse mellan alla delägarna. I förevarande förslag ha de bestämmel— ser som i promemorieförslaget upptogos rörande likvidation icke medtagits utan motsvaras av 21 & angående skifte samt såvitt rör stadgarnas innehåll av föreskriften i 22 å andra stycket 7. Vad angår den princip varå nyssbe- rörda regel i promemorieförslaget vilade torde den emellertid böra respekte- ras även utan stöd av uttryckligt lagstadgande. Härvidlag må i tillämpliga
delar åberopas de synpunkter beredningen i motsvarande spörsmål rörande servitut utvecklat uti motiven till 19 kap. 17 rå. Hinder mot att avveckla sam- fällighetsförhållandet genom frivillig överenskommelse mellan samfällig- hetsdelägarna avses alltså icke skola föreligga.
Beträffande en avveckling av samfällighetsförhållandet mot någon del- ägares bestridande är däremot tydligt att möjlighet härtill förutsätter direk- ta lagbestämmelser. I promemorieförslaget funnos, likaledes inom ramen för de särskilda likvidationsstadgandena, bestämmelser av sådant slag. De in— neburo, att delägare kunde utverka domstols förordnande om samfällighe- tens likvidation, därest på grund av ändrade förhållanden ändamålet med den gemensamma verksamheten vad anginge en eller flera fastigheter för- fallit eller väsentligen förlorat sin betydelse eller kunde för avsevärt mindre kostnad tillgodoses på annat sätt; ytterligare en förutsättning var att genom samfällighetens upplösning ej vållades märkligt men för de övriga fastig- heterna eller någon av dem.
I förevarande paragraf upptagas regler jämförliga med de nyssnämnda. Domstol skall sålunda på talan av samfälligheten eller delägare i denna kun- na förordna, att samfälligheten skall upplösas, såvida ändrade förhållanden på angivet sätt inverkat å samfällighetsändamålet. Av lagtextens avfattning framgår emellertid att en upplösning av hela samfälligheten ej kan ske an- nat än om de ändrade förhållandena berört samfälligheten i gemen. Beröres endast viss delägare i denna, kan en upplösning av samfälligheten ej åväga- bringas enligt reglerna i lagrummets första stycke. I en dylik situation står det i stället den av förändringen berörde delägaren öppet att påkalla, att hans egen fastighet får utträda ur gemenskapen. Han har för sådant fall att avlösa samfällighetsrätten i fastigheten enligt stadgandena i andra stycket.
Eventualiteten av inträdande förändrade förhållanden kan beaktas redan vid samfällighetsavtalets upprättande på så sätt, att avtalets bestånd göres beroende av särskilt villkor, t. ex. att vid inkorporering med ett stadssam- hälle av en eller flera i samfälligheten ingående fastigheter samfällighetsav- talet skall upphöra (jfr 5 5 första st. tredje p. ävensom anmärkning vid 1 5). I dylikt fall föranledes givetvis ej någon tillämpning av förevarande paragraf för att vid förändringens inträdande upplösningen skall komma till stånd.
Då samfällighet skall upplösas, vare sig det sker på grund av domstols förordnande eller delägarnas överenskommelse, måste uppenbarligen för att utomstående rättsägares intressen skola skyddas en sådan åtgärd vara be— roende av att samfällighetens tillgångar icke kunna skiftas, innan all gäld infriats (se 21 5).
Till sist må framhållas att innehållet i förevarande paragraf i viss mån anknyter till stadganden i 19 kap. 18, 19 och 21 515 angående upphörande och avlösning av servitut. Att beträffande förfarandet vissa bestämmelser i 19 kap. äro direkt tillämpliga framgår av 12 å andra stycket i förevarande kapitel.
22 KAP. 477 12 5.
Som framgått av 6 5 kan å ägare av fastighet inom samfälligheten i enlig- het med dennes åtagande läggas skyldighet att tåla att fastigheten nyttjas för samfälligheten, förpliktelse att till förmån för samfälligheten underlåta viss användning av fastigheten eller viss befogenhet som eljest tillkommer äga— ren i denna hans egenskap eller ock skyldighet att för samfällighetens räk- ning fullgöra viss arbetsprestation. Bestämmelse om ersättning för besvär eller last av angivet slag skall enligt vad som stadgats i 5 5 andra stycket upptagas i själva samfällighetsavtalet. Det är tydligt att besvär eller last av dylik art står servitutet nära. Med hänsyn härtill har beredningen ansett na- turligt, att i fråga om möjligheterna till att bringa sådan belastning till upp— hörande eller till att åstadkomma dess avlösning eller förflyttning de för servitut i sagda hänseenden meddelade reglerna böra vinna motsvarande giltighet. Stadgande härom har upptagits i förevarande paragrafs första styc— ke. Angående den närmare innebörden i de lagrum i servitutskapitlet vilka sålunda skola iakttagas får beredningen hänföra sig till vad som anförts vid dessa.
Även oavsett huruvida i samfällighetsbelastningen ingå moment av den art som avses i första stycket påbjuder förevarande paragraf, att vissa ser— vitutsbestämmelser skola i tillämpliga delar lända till efterrättelse å sam— fällighetsrätt; stadgandet därom återfinnes i paragrafens andra stycke. Sam— fällighetsrättens upphörande genom konfusion i enlighet med bestämmel— sen i 19 kap. 16 & förutsätter uppenbarligen, att samtliga de i samfällig— heten ingående fastigheterna sammanläggas. Reglerna i 19 kap. 22 5 an- gående särskild prövning av ersättningsfråga vid avlösning eller förflyttning av servitut skola äga tillämpning icke endast vid avlösning eller förflyttning av särskild last eller särskilt besvär enligt förevarande paragrafs första styc- ke utan också då, såsom stadgas i 11 5, den å viss fastighet vilande sam- fällighetsbelastningen skall i sin helhet bringas att upphöra genom av- lösning.
13 5.
I promemorieförslaget förutsattes, såsom nämnts i det föregående, att det genom avtalet grundade samfällighetsförhållandet skulle konfirmeras i asso- ciationsrättsligt hänseende och att samfälligheten därigenom skulle övergå till att utgöra en juridisk person. Närmare bestämt skulle detta ske genom att samfälligheten registrerades hos vederbörande länsstyrelse.
Av samfällighets ställning som självständigt rättssubjekt följer enligt gängse associationsrättsliga principer att den enskilde delägarens möjlighet att hävda sina personliga önskemål i fråga om samfällighetens skötsel blir beskuren. För juridisk person måste ofrånkomligt finnas en särskilt utsedd styrelse eller jämförlig målsman, på vilken den löpande förvaltningen an— kommer. Visserligen skall dylikt organ ha att svara för sina åtgärder inför den beslutande församling vari samtliga delägare äga säte och stämma men uppenbarligen kan vid de beslut som fattas i sagda församling icke beredas
utrymme för varje enskild delägares önskemål; en vedertagen förenings- rättslig grundsats är att såsom giltigt beslut normalt betraktas den mening som en enkel majoritet av de närvarande biträder. Vad här antytts torde utvisa att samfällighetens behandlande som juridisk person nödvändigtvis påfordrar ett regelsystem som i görligaste mån tryggar den enskilde del- ägarens intressen. Men jämväl av hänsyn till tredje man föranledas särskil- da skyddsregler av att samfälligheten tillerkännes positionen av juridisk person. Eftersom denna bl. a. medför att samfälligheten kan ikläda sig skyl- digheter, för vilka den som sådan och alltså icke delägarna själva ha att svara, måste den, som träder i affärsförbindelse med samfälligheten, på skilda vägar garderas gentemot de risker han löper. Det främsta skyddet mot dylika risker torde bestå i den uttaxeringsrätt samfälligheten åtnjuter i förhållande till delägarna (se 19 å) och uti det subsidiärt solidariska an— svar delägarna äro underkastade med avseende å brist, som uppkommit vid uttaxeringen (se 20 & tredje st.); ifrågavarande uttaxeringsrätt får i själva verket betraktas som samfällighetens största tillgång.1
Beträffande situationer då samfällighetsförhållandet är av allra enklaste beskaffenhet, d. v. 5. då fastigheterna i samfälligheten ägas av en och samma person eller då delägarna i samfälligheten ej äro flera än två, måst-e _— i en- lighet med vad som hävdats under remissbehandlingen —— konstateras att samfällighetens underkastelse under associationsrättsliga regler av den täm- ligen vittutgrenade beskaffenhet som här ovan skisserats kan komma att te sig oproportionerligt betungande. För dylika samfällighetsbildningar har beredningen därför icke ansett sig böra vidhålla målsättningen att samfäl- ligheten skall utgöra självständigt rättssubjekt. En konsekvens av denna eftergift blir självfallet att i samfällighetsförhållanden, där styrelse ej finnes, delägarna ha att i eget namn, låt vara inbördes förbundna med varandra av sin gemenskap ( j'fr förhållandena vid enkla bolag), göra de rättighetsförvärv som det gemensamma företaget påfordrar ävensom att med sina egna till- gångar svara för de ingångna förbindelserna. Vad i förevarande och efter- följande lagrum stadgas om styrelse gäller alltså ej sådan samfällighet, ej heller reglerna om stadgar och samfällighetsstämma. Naturligtvis kommer likaledes ej i fråga att beträffande samfälligheten låta i något hänseende reglerna i den allmänna föreningslagstiftningen vinna analog tillämpning.
Såvitt angår samtliga övriga samfälligheter —— och härvidlag torde bli fråga om det stora flertalet —- upprätthåller förevarande förslag den i pro- memorian angivna principen att samfälligheten skall int-aga ställningen av juridisk person. Det regelsystem som därav betingats i fråga om dessa sam- fälligheter har likväl ansetts kunna skänkas en enklare utformning än enligt promemorieförslaget. Delvis är den förenkling, som genomförts, av saklig beskaffenhet; detta gäller exempelvis de stadganden angående anmälan om styrelseval vilka ersätta de tämligen utbyggda registreringsbestämmelserna i promemorieförslaget. Delvis kan förenklingen sägas mera ligga på det lag- tekniska planet så till vida som att i vissa ämnen, där förevarande förslag
1 Jfr NJA II 1940 S. 440.
uteslutit i promemorieförslaget upptagna regler, en i viss mån motsvarande reglering avses komma att lämnas i samfällighetens stadgar (jfr 22 5). Så- lunda skola t. ex. i fråga om årsredovisning och revision samt beträffande likvidation stadgeföreskrifterna meddela de erforderliga riktlinjerna. I ett särskilt hänseende, nämligen vad angår styrelseledamots och jämförbar per— sons skadeståndsskyldighet, lämnar förslaget en uttrycklig hänvisning till FörL (se 30 5).
Ett första uttryck för att samfälligheter av nu ifrågavarande storleksord— ning behandlas som juridiska personer möter i förevarande paragrafs stad- gande om att samfällighetsdelägarna skola å samfällighetsstämma utse sty— relse för samfälligheten. Stadgan-det bör ses i sammanhang med reglerna i de båda nästföljande paragraferna, varav framgår att anmälan om styrelse— val skall ske till länsstyrelsen, att sedan dylik anmälan verkställts allenast styrelsen äger utåt företräda samfälligheten samt att, likaledes efter nyss— nämnda tidpunkt, samfälligheten som sådan svarar för uppkommande för— bindelser.
Skyldigheten att utse styrelse, när delägarna äro flera än två, synes ej höra föranleda att delägarna, om de äro allenast två, skulle förbjudas att ge- nom styrelseval och anmälan därom konstituera samfälligheten som juri- disk person. Även i dylika fall kunna förhållandena vara sådana att en sär— skild administration och positionen av självständigt rättssubjekt kunna va- ra välgrundade. Bestämmelse härom har upptagits i första stycket.
Från samfällighet i en delägares hand torde i detta sammanhang kunna bortses; det torde ligga i sakens natur att särskild styrelse i sådant fall sak- nar aktualitet.
Då möjligheten att konstituera samfälligheten såsom en juridisk person väsentligen måste anses såsom en fördel för delägarna, saknas i förslaget be— stämmelse med syfte att framtvinga val av styrelse (jfr 10 kap. 72 & VL).
Skulle de förutsättningar som legat till grund för utseende av styrelse för- ändras så, att samfällighet kommer att omfatta allenast en delägare, torde detta förhållande icke böra föranleda att den juridiska personen måste upp— lösas. [En.sådan ståndpunkt torde icke vara ägnad att leda till förfång för tredje man; den kvarvarande delägaren kommer på grund av uttaxerings- reglerna att med hela sin egendom svara för samfällighetens förpliktelser. Någon bestämmelse motsvarande den i 71 & FörL upptagna angående tvångs- likvidation har alltså icke ansetts vara av nöden. Tydligt är emellertid att ifrågavarande ende delägare bör vara oförhindrad att genom anmälan till länsstyrelsen om det ändrade förhållandet låta val av styrelse gå åter. För sådant fall kan då 16 & icke tillämpas. Efter en dylik anmälan kvarstår ej heller samfällighetens karaktär av juridisk person.
Med hänsyn till de ofta okomplicerade förhållandena torde styrelsen i all- mänhet kunna begränsas till en enda person (jfr 7 kap. 61 å och 8 kap. 48 & VL, 52 5 lagen om enskilda vägar, 41 & ägofredslagen, 77 5 AL och 21 & FörL). Närmare bestämmelser om styrelsens skyldigheter vid handha- vandet av samfällighetens angelägenheter meddelas i 17 5.
Angående samfällighetsstämma må främst hänvisas till grundregeln i 24 5.
14 &.
Rättsverkningarna av ifrågavarande anmälan framgå av 15 å och ha all- mänt berörts redan vid 13 5. Anmälan om styrelseval såsom det i stället för registrering konstitutiva momentet för samfällighets förvärv av rättssub- jektivitet har kommit till användning beträffande flertalet tvångssamfällig- heter (se t. ex. 3 kap. 14 å och 7 kap. 62 & VL, 42 & ägofredslagen samt 53 å lagen om enskilda vägar).
Som villkor för registrering av ekonomisk förening föreskrives i 5 % FörL bl. a. att föreningen skall ha antagit stadgar. Antagande av stadgar är i regel obligatoriskt föreskrivet också beträffande tvångssamfälligheterna (se exempelvis 3 kap. 12 5 VI. och 50 5 lagen om enskilda vägar) och, där så är fallet, föreskrives även att stadgarnas antag-ande och fastställande av myndighet utgöra en vid sidan av anmälan om styrelsevalet nödvändig för- utsättning för att samfälligheten skall kunna träda i funktion som sådan (se 3 kap. 14 5 VL och 53 5 lagen om enskilda vägar). Exempel på ett fall, där stadgar icke äro obligatoriska, utgör samfällighet enligt 7 kap. VL; enligt 61 å i nämnda kapitel står det samfälligheten fritt att antaga stadgar. Givet- vis följer härav att stadgar icke i dylikt fall äro ett ofrånkomligt villkor för rättssubjektiviteten. Bestämmelserna beträffande förevarande samfälligheter anknyta på denna punkt till sistnämnda ordning; som framgår av 22 å i detta kapitel ankommer det på delägarna att avgöra huruvida stadgar skola finnas. Redan i detta sammanhang må emellertid erinras om att ev. antagna stadgar skola enligt 23 5 för att bli gällande granskas och fastställas av länsstyrelsen (motsv. är föreskrivet beträffande samfällighet enligt 7 kap. VL; se 61 å i sagda kap.). Det torde i allmänhet kunna vara naturligt att, när samfällighetsstämman beslutat att stadgar skola finnas, de av stäm— ,man antagna stadgarna underställas länsstyrelsens prövning i samband med att anmälan om styrelsevalet verkställes.
Av första stycket i förevarande paragraf utvisas att anmälan om styrelse- valet skall ske till länsstyrelsen i det län där styrelsen skall ha sitt säte samt vidare att det är delägarna som bestämma styrelseorten. Genom att enligt andra stycket skall till anmälan fogas protokollet från samfällighetsstäm— man erhåller länsstyrelsen kännedom om orten i fråga; sker ändring i detta avseende skall som framgår av tredje stycket anmälan därom genast göras till länsstyrelsen. När styrelsen består av allenast en ledamot, torde i all— mänhet vara lämpligt att dennes bostad uts-es till säte för styrelsen. Att ort ej må väljas utanför det län där samfälligheten eller större delen därav är belägen framgår uttryckligen av lagtexten.
Genom att det till länsstyrelsen insända protokollet skall _ såsom fram- går av paragrafens andra stycke _ redovisa samfällighetens firmabeteck- ning vinnes att ett visst mått av publicitet skapas kring denna. Firmabe- teckningens intagande i stadgarna (jfr 6 € FörL) erbjuder sig härvidlag icke
som en lika tillfredsställande publicitetsåtgärd, eftersom stadgar icke äro obligatoriska för nu ifrågavarande samfälligheter. Beträffande den gransk— ning av firman vilken länsstyrelsen ålägges må framhållas att kravet på firmans angivande av samfällighetsändamålet icke avses skola föranleda me- ra vidlyftiga firmabeteckningar; i regel torde det vara möjligt att välja ett firmanamn som helt kortfattat klargör verksamhetens inriktning. Rörande rekvisitet, att firmen tydligt skall skilja sig från redan bestående firmor, må hänvisas till motsvarande föreskrift i 7 & FörL (tredje st.). 15 &.
Innebörden av stadgandet i första stycket första punkten har belysts i den översiktliga framställningen vid 13 5. Att styrelsen äger i förhållande till tredje man företräda samfälligheten (se motsv. föreskrift i 28 5 första p. FörL) angiver styrelsens behörighet men utsäger ingenting om förhållandet mellan styrelsen och dess uppdragsgivare, styrelsens befogenhet alltså. Sist— nämnda förhållande regleras delvis i annat lagrum i förslaget (17 å) och i övrigt genom delägarnas beslut å samfällighetsstämma. Av 11 kap. 2 & RB framgår att styrelsen äger att i rättegång företräda samfälligheten.
I styrelsens behörighet att företräda samfälligheten ligger att styrelsen som sådan äger teckna samfällighetens firma. Som framgår av första styckets andra punkt bereder förslaget emellertid utrymme för att — vid sidan av styrelsen som firmatecknare —— särskilda firmatecknare skola kunna utses. Rätten att förordna dylika firmatecknare är som synes helt förbehållen samfällighetsstämman (jfr 29 & FörL.). Förslaget utsäger ej, att de särskilda firmatecknarna sko-la utses inom kretsen av s—tyrelseledamöterna; även per- soner utanför styrelsen kunna sålunda förordnas att teckna firman. Själv— fallet erfordras att tredje man skall kunna förskaffa sig kännedom om huru- vida särskilda firmatecknare förordnats och vilka de äro. Med hänsyn här- till stadgas i tredje punkten, att anmälan om särskilt utsedda firmatecknare skall av styrelsen göras till länsstyrelsen.
För de förbindelser som före rättssubjektivitetens förvärvande ingås för samfällighetens räkning svara, i enlighet med allmänna rättsgrundsatser, den eller de som ingått förbindelsen. Uttrycklig erinran härom har upptagits i förevarande paragrafs andra stycke. Ansvaret är såsom enligt 3 & FörL primärt solidariskt.
Med stöd av nyssnämnda lagrum i FörL äger styrelse för förening att, innan denna registrerats, vidtaga åtgärd för utbekommande av utfästa in- satser eller avgifter. Någon motsvarande befogenhet för styrelsen har ej er- fordrats beträffande nu förevarande samfälligheter, eftersom de kontantbe- lopp som ev. skola erläggas vid samfällighetens bildande förutsättas skola ha guldits redan vid samfällighetsavtalets ingående (jfr 4 5).
16 &. Reglerna äro avfattade efter förebild av stadganden i tvångssamfällighets- lagstiftningen (se 3 kap. 17 & VL, vartill hänvisas i 7 kap. 63 & samma lag och 43 & ägofredslagen, ävensom 52 5 lagen om enskilda vägar).
Angående styrelsens beslutförhet skola —— såsom framgår av 22 å andra stycket 2 — föreskrifter finnas i samfällighetens stadgar. 17 5.
I 13 5 har, som framgått, styrelsens uppgift att förvalta det samfällda företaget blivit allmänt antydd. Förevarande lagrum meddelar något närma- re anvisningar om de styrelsen sålunda åvilan-de förvaltningsfunktionerna. I viss mån parallella regler finnas i 24 och 32 55 FörL, 3 kap. 18 å VL och 54 5 lagen om enskilda vägar. Särskilt omförmälda paragraf i VL företer likhet med vad här stadgas. Också styrelse för vattenregleringsföretag har exempelvis att uttaga intressenternas bidrag till företaget; motsvarande gäller på grund av hänvisningar till 3 kap. 18 & VL beträffande samfällig- het enligt ägofredslagen (se 43 & sagda lag) och i fråga om företag enligt 7 och 8 kap. VL. I förslaget har särskilt framhållits som en uppgift för sty- relsen att tillse, att de förmåner som samfälligheten har till uppgift att be- reda delägarna komma dessa till godo utan att någon delägare missgynnas.
Styrelsen intager i förhållande till delägarna en i vissa hänseenden själv- ständig ställning. Sålunda kan icke genom delägarnas majoritetsbeslut någon enskild delägare undandragas de i samfällighetsavtalet avsedda prestatio- nerna. Denna styrelsens självständighet avser även samfällighetens ekono— mi. Styrelsen har att uttaga delägarnas tillskott enligt samfällighetsavtalet, och delägarna kunna icke ingripa i styrelsens handhavande av nämnda upp— gift genom att medelst majoritetsbeslut upphäva eller inskränka ifrågava- rande å avtalet grundade tillskottsskyldighet; härom må ytterligare hänvi- sas till vad beredningen anför vid 19 5.
Även i sådana fall då styrelsen äger beslutanderätt bör emellertid — om ej annat framgår av själva lagtexten (se 19 å andra st.) — samråd äga rum med delägarna. I vissa fall, såsom då arbete skall utföras å en delägares fas- tighet, kan samråd vara påkallat med denne delägare enskilt. Uti angelägen- heter, som angå delägarna samfällt, torde samrådet böra äga rum å samfäl— lighetsstämma.
Vad förevarande paragraf föreskriver bör självfallet ej betraktas såsom en uttömmande redogörelse för styrelsens skyldigheter, utan reglernas syfte får närmast anses vara att i vissa mer väsentliga avseenden fastställa dessa skyl- digheter. Det är naturligt att den skiftande arten och omfattningen av sam- fällighetsföretagen komma att i hög grad särprägla styrelsefunktionerna i de individuella fallen.
Av allmänna rättsgrundsatser torde följa att, om styrelsen eller annan ställföreträdare för samfälligheten företagit rättshandling å samfällighetens vägnar men därvid gått utöver ramen för samfällighetsändamålet eller åsido— satt delägarnas bes-lut, där detta skolat följas, eller eljest överskridit sin be- fogenhet, rättshandlingen ej är gällande mot samfälligheten, såframt tredje man insåg eller bort inse att sådant överskridande förelåg (jfr 33 å FörL).
18 &. Bestämmelsen i första stycket avser styrelsens beslut, då styrelsen är be- slutför. Beslutförhet förutsätter — då styrelsen består av två eller flera ledav-
möter —— att samtliga styrelseledamöter äro tillstädes, såvitt ej annat före- skrives i stadgarna (jfr 22 å andra st. 2). Förevarande bestämmelse över- ensstämmer med en regel i 26 & FörL, medan andra stycket nära ansluter sig till 27 & samma lag. Tredje stycket slutligen sammanfaller med motsvaran- de bestämmelser i 36 & FörL.
19 5.
Genom samfällighetsavtalet har varje delägare åtagit sig att bidraga med tillskott till det gemensamma företaget i enlighet med den fördelning av bi- dragsskyldigheten som angives i avtalet. I motiven till lagen om enskilda vägar har med avseende å där ifrågavarande samfälligheter uttalats att av förhållandet mellan styrelse och delägare följde att styrelsen borde period— vis på förhand inhämta delägarnas anvisningar angående bl. a. sättet för medelsanskaffningen1 ; i överensstämmelse härmed är i 61 5 första stycket nämnda lag föreskrivet att för varje år vägsamfällighet skall upprätta ut- gifts- och inkomststat samt att förslag därtill skall av styrelsen uppgöras och framläggas för granskning och fastställelse å sammanträde med de]- ägarna. Motsvarande ordning med en av delägarna antagen stat såsom grund- val för uttaxeringen av tillskotten synes icke vara erforderlig beträffande nu ifrågavarande samfälligheter, eftersom samfällighetsavtalet skall inne— hålla noggranna föreskrifter rörande periodiska tillskottsposters förfallotid och de grunder efter vilka deras storlek .skall bestämmas (se 5 5 ). Verkstäl- ler styrelsen uttaxeringen i enlighet med sagda föreskrifter i avtalet, torde redan därigenom ha iakttagits den allmänna anvisningen i 17 5, att styrel- sen vid utövandet av sina funktioner, bl. a. uppgiften att uttaga delägarnas tillskott, skall handla >>i samråd med delägarna och i överensstämmelse med deras beslut». Förslaget har därför beträffande styrelsens kontakt med del— ägarna i fråga om uttaxeringens handhavande kunnat —— i likhet med sam- fällighetsreglerna i VL (se 3 kap. 20 å) — inskränka-s till bestämmelsen, att styrelsen skall ha att upprätta och för samfällighetsstämmans granskning framlägga debiteringslängd; bestämmelsen är upptagen i förevarande para- grafs första stycke. Den närmare avfattningen ger direkt vid handen, att längden skall avspegla vad samfällighetsavtalet stadgar rörande tillskottets fördelning mellan delägarna och rörande tiden för inbetalningen.
Det må särskilt framhållas, att stämmans befogenhet att granska debite— ringslängden icke får anses innebära annat än att stämman beredes möjlig— het att framföra erinringar; på styrelsen torde ankomma att avgöra vilken hänsyn som skall tas till dylika erinringar. Är delägare missnöjd med debi— teringen, står det honom under viss förutsättning öppet att väcka talan mot styrelsen för att ernå rättelse; härom får hänvisas till 20 5 första stycket.
Vid sidan av den ordinarie debiteringen förekommer enligt 62 5 lagen om enskilda vägar även en extra debitering, i främsta rummet avsedd att till— godose borgenärernas intressen. Styrelsen har i detta fall att handla helt självständigt; uttaxeringen skall sålunda ej grundas på beslut å delägar- stämma, och förpliktelse att framlägga debiteringslängd för granskning från
delägarnas sida föreligger ej. Försummar styrelsen att i de situationer, som avses, ombesörja här omförmälda uttaxering, medför försummelsen person- lig betalningsskyldighet för styrelseledamöterna (jfr 3 kap. 21 5 andra st. VL). Är försumligheten uppenbar, har länsstyrelsen att på yrkande av bor- genären förordna syssloman att i styrelsens ställe uttaxera och indriva er— forderligt belopp. Sistnämnda bestämmelse har sin särskilda betydelse, där— est styrelseledamöterna äro insolventa.1 I förevarande paragrafs andra och tredje stycken upptagas regler, som i huvudsak motsvara de nyss anförda bestämmelserna i lagen om enskilda vägar. Såsom vid ordinarie debite— ring skall debiteringslängden framläggas å samfällighetsstämma för gransk- ning. Lika litet som vid ordinarie debitering innefattas i stämmans gransk- ningsrätt någon befogenhet att påfordra jämkning i längden. Detta har beträffande ifrågavarande extra debitering kommit till direkt uttryck ge— nom formuleringen att styrelsen »oberoende av delägarnas beslut» har att uttaga vad som erfordras. Genom de citerade orden klargöres ock att den extra debiteringen ej kräver någon grundval i samfällighetsavtalets be- stämmelser angående tillskottsbeloppens storlek och förfallodagar; att av- talets föreskrifter om bidragsskyldighetens fördelning mellan delägarna in- bördes dock skola beaktas är uppenbart.
20 5.
Första stycket i detta lagrum motsvaras av bestämmelser i 3 kap. 20 å andra stycket VL och 63 å andra stycket lagen om enskilda vägar. Enligt VL avser klandertalan enbart själva fördelningen av bidragsskyldigheten, medan enligt lagen om enskilda vägar talan kan omfatta även uttaxeringen som sådan. De i förevarande paragraf upptagna stadgandena ansluta sig i sistnämnda avseende till lagen om enskilda vägar.
Regeln i paragrafens andra stycke motsvarar föreskrifter i 3 kap. 20 & tred— je stycket VL och 63 å andra stycket sista punkten lagen om enskilda vägar.
Av samfällighetsavtalets allmänna struktur följer att ansvaret för sam- fällighetens gäld förutsättes vara delat mellan delägarna. Härmed har emel— lertid icke lösts frågan huru skall förfaras, då brist uppkommer hos någon delägare. I fråga om de tvångssammanslutningar som behandlas i VL här frågan icke uttryckligen besvarats. Däremot innehåller lagen om enskilda vägar i 59 5 den bestämmelsen att, om brist uppkommer hos någon av de ansvariga, bristen skall fördelas mellan de övriga enligt den eljest gällande fördelningsgrunden. Såsom framhållits i motiven till sistnämnda lag synes ett sådant subsidiärt solidariskt ansvar vara nödvändigt för samfällighetens kreditvärde.2 Uppenbart kunna härigenom» delägarna, särskilt vid större fö- retag, ådraga sig en ej oväsentlig ekonomisk risk. I beredningens förslag ha emellertid upptagits vissa bestämmelser som äro ägnade att starkt begränsa risken. Främst äro i detta sammanhang att beakta bestämmelserna om bi— dragsfordrans omedelbara exigibilitet (andra st.) ävensom angående ny äga-
1 Se NJA II 1940 s. 446. '=' Se NJA II 1940 s. 440 f.
res ansvar för tidigare ägares bidrag (7 g). Ett kraftigt verkande medel att förmå delägare att fullgöra sin bidragsskyldighet utgör den hävningsrätt som i händelse av betalningsförsummelse må göras gällande gentemot honom (9 g). Ytterligare må i detta hänseende framhållas att delägare som under- låtit att i rätt tid fullgöra sin bidragsskyldighet ej äger rösträtt å samfällig- hetsstämma, innan han fullgjort vad som eftersatts (24 5). Slutligen förtjä— nar nämnas att det givetvis ej föreligger något hin-der att i samfällighetsav— talet intages föreskrift om skyldighet för delägare att ställa säkerhet för samfällighetens bidragsfordringar, t. ex. genom inteckning.
Med hänsyn till anförda omständigheter har beredningen ansett sig kunna i förslaget upptaga samma regel om subsidiärt solidariskt ansvar som gäller i fråga om vägsamfälligheterna. Regeln möter i förevarande paragrafs tred- je stycke.
Utkrävandet av subsidiäransvaret synes ej behöva förutsätta ett förfarande med upprättande och framläggande av ny debiteringslängd. Bristens förde- lande mellan de övriga delägarna skall nämligen, som framgår av lagtexten, ske enligt normer, vilka utan vidare äro givna, d. v. s. i överensstämmelse med delägarnas i samfällighetsavtalet fastslagna inbördes bidragsskyldighet. Samfällighetsavtalets innehåll härvidlag har f. ö. på motsvarande sätt be- stämt fördelningen av den primära bidragsskyldigheten, och debiteringsläng- den beträffande denna kan följaktligen. ge direkt vägledning även i fråga om den subsidiära bidragsskyldigheten. Om delägarna exempelvis äro tio till an- talet och enligt debiteringslängden var för sig primärt bidragsskyldiga med en tiondel av den vid tillfället aktuella bidragssumman skall, då en av del- ägarna helt eller delvis brister i fullgörandet av sin tillskottsskyldighet, bris— ten täckas genom att till lika delar fördelas mellan de övriga nio delägarna. Var och en av dessa får följaktligen, utöver sitt primära bidrag på en tion- del, i subsidiärt bidrag erlägga en niondel av bristen. Även om bristbeloppets uttagande från de subsidiärt ansvariga sålunda icke påfordrar ny debite— ringslängd, får styrelsen dock i så måtto befatta sig med subsidiäransvarets utkrävande som, när primärbeloppet ej kan indrivas från någon eller några, styrelsen måste anses ha att underrätta övriga delägare härom med erinran om den subsidiära bidragsskyldighet som föranledes av det inträffade.
Av bestämmelsen i tredje stycket framgår även att subsidi-äransvarets ut— krävande icke medför, att den försumlige delägaren anses ha fullgjort sin bidragsskyldighet i förhållande till samfälligheten, därmed återfår sin röst- rätt och fortsättningsvis endast kan bli föremål för regressanspråk från med- delägarnas sida. Tvärtom skall den försumlige alltjämti förhållande till sam- fälligheten häfta för det oguldna bidraget. Vad övriga delägare erlagt på grund av sitt subsidiärt solidariska ansvar betraktas som förskott, vilka sko- la tillgodoräknas dessa delägare i den mån den försumlige fullgör sin bi— dragsskyldighet.
Utan särskilt stadgande följer av samfällighetens ställning som självstän- digt rättssubjekt, vilket har att som sådant svara för åtagna förpliktelser, att subsidiäransvaret lika väl som det primära delansvaret kan göras gällande
endast av samfälligheten; utomstående fordringsägare ha alltså att för sina betalningsanspråk vända sig mot samfälligheten och ej mot enskilda del- ägare i denna (jfr det uttryckliga stadgandet i 59 5 lagen om enskilda vä-
gar). 21 &.
Redan vid 11 5 har framhållits att vid upplösning av samfällighet, som utgör juridisk person, skifte av samfällighetens tillgångar icke skall kunna äga rum, innan samfällighetens gäld blivit till fullo gulden. Bestämmelsen härom, som ansluter sig till motsvarande reglering i 6-4 5 lagen om enskilda vägar, återfinnes i förevarande paragrafs första stycke första punkten. Vad angår det närmare tillvägagångssättet vid det likvidationsförfarande som så- lunda är obligatoriskt må nämnas att, där stadgar finnas för samfällighe- ten, dessa skola enligt 22 5 andra stycket 7 innefatta föreskrifter om lik- vidationens närmare förlopp ävensom rörande vilka grunder som äro att tillämpa beträffande själva skiftet. Äro stadgar däremot icke antagna för samfälligheten, torde avvecklingen .av samfälligheten i första hand böra bero av överenskommelse mellan delägarna, ev. genom medverkan av styrelsen eller annan lämplig person som därtill erhåller delägarnas uppdrag. Tyd— ligen hör det ock tillkomma delägare, som anser att avveckling bör verk— ställas, att mot övriga delägare väcka talan vid domstol; en sådan talan lär ock kunna föras i samband med talan enligt 11 5. Då skifte verkställts, bör det tillkomma delägare, som är missnöjd med skiftet, att genom talan mot övriga delägare klandra detsamma. I så måtto meddelar förevarande lagrum en egen regel som i första styckets andra punkt fastslås att ett åsi- dosättande av grundbestämmelsen om att skifte ej får ske, innan borgenä— rerna blivit förnöjda eller medel härför blivit nedsatta, föranleder att del- ägarna skola solidariskt svara för de alltjämt oguldna fordringarna. Skulle skifte ej ha ägt rum, hade delägarna enligt 19 å och 20 15 tredje stycket i varje fall haft att enligt där angivna grunder svara för bristen. Har skiftet redan ägt rum och någon styrelse ej längre finnes, torde ansvaret för delägar- na böra vara primärt solidariskt (jfr 21 kap. 12 och 17 55 ÄB).
Förpliktelsen att infria samfällighetens samtliga förbindelser, innan skif— te sker av dess tillgångar, synes böra förutsätta att ett proklamaförfarande står samfälligheten till buds vid likvidation. Att märka är att preskriptions- förordningens bestämmelser rörande kallelse å okända borgenärer icke tor- de i förevarande sammanhang kunna utan vidare åberopas såsom grundval för dylik kallelse (se 5 10 i förordningen). I överensstämmelse med inne- hållet i 64 5 andra stycket lagen om enskilda vägar har därför upptagits ett uttryckligt stadgande om att preskriptionsförordningens proklamaregler äga tillämpning jämväl vid upplösning av samfällighet som här avses; se härom första styckets tredje punkt.
Synnerligen angeläget är att skiftesförfarandets slutförande och därmed den juridiska per-sonens definitiva upplösande bringas till allmän kännedom. I förevarande paragrafs andra stycke har därför stadgats att, när skifte
verkställts, anmälan därom skall ske till länsstyrelsen; vid anmälan skall fogas styrkt avskrift av själva skifteshandlingen. Härigenom beredes tred- je man möjlighet att närhelst han har behov därav hos länsstyrelsen för- skaffa sig visshet om huruvida samfällighetens karaktär av juridisk person alltjämt fortbestår.
Beträffande vissa förhållanden, som röra själva skiftet, må i övrigt hän- visas till vad som här nedan anföres i anslutning till 22 å andra stycket 7.
22 &.
Såsom omnämnts i motiven till 14 5 och som direkt framgår av första styc-- ket i förevarande paragraf äro stadgar ej obligatoriska. Likväl torde kunna förväntas att stadgar komma att antagas i flertalet fall. Avser samfälligheten en samverkan av någon betydenhet, måste det nämligen anses ligga i del- ägarnas intresse att beträffande den associationsrättsliga sidan av verk- samheten erhålla den fasta reglering som stadgarna ha till funktion att skapa.
Är samfälligheten av sådan storleksordning att för densamma i enlighet med bestämmelsen i 13 & särskild styrelse tillsatts men ha stadgar dock icke antagits, torde _ såsom antytts vid sistnämnda lagrum — i allt fall vara ofrånkomligt att den sålunda bildade juridiska personen i föreningsrättsligt hänseende följer vissa vedertagna normer, såväl i den enskilde delägarens som i tredje mans intresse. I detta fall torde böra erinras om att samtliga bestämmelser i det associationsrättsliga avsnittet utom såvitt gäller vad som föreskrives om stadgar äga tillämpning jämväl å dessa samfälligheter. Här- utöver erbjuder sig närmast en analog tillämpning av de rättsgrundsatser som kommit till uttryck i FörL.
Redan i det föregående har betonats att vad förslaget utsäger angående stadgar lika litet som övriga närmare bestämmelser i det associationsrätts- liga avsnittet hänför sig till samfälligheter av så ringa omfattning att sty- relse ej utsetts.
Vad som skall regleras genom stadgarna anvisas i paragrafens andra styc- ke. Hinder är icke uppställt mot att stadgarna utöver de i lagrummet angiv- na ämnena befatta sig jämväl med vissa frågor av närliggande art (jfr 31 å). Både beträffande det obligatoriska innehållet och i fråga om regler, stadgarna innefatta vid sidan av detta, gäller emellertid den allmänna före— skriften i tredje stycket, att i stadgarna ej må intagas bestämmelse som fin- nes vara stridande mot lag eller samfällighetsavtalet.
Enligt punkt 4 skola i stadgarna angivas bl. a. grunderna för bestämman- de av varje delägares rösttal vid samfällighetsstämma. I fråga om 'ekono- miska sammanslutningar gäller som allmän regel att varje delägares rösttal bestämmes i förhållande till hans ekonomiska insats i sammanslutningen. I denna huvudregel ha dock skett väsentliga modifikationer (jfr t. ex. 119 & AL, 56 5 FörL, 3 kap. 22 & VL, 56 5 lagen om enskilda vägar). Med hänsyn till de i hög grad skiftande förhållandena har i förslaget avtalsfrihet i detta ämne inrymts åt delägarna. Olika lösningar kunna härvid ifrågakomma. Till
grund för bestämmandet kan sålunda läggas samma norm som skall gälla i fråga om fördelningen av bidragsskyldigheten (se 5 5), ev. kombinerad med viss inskränkning i fråga om högsta tillåtna rösttal (se 3 kap. 22 å VL samt 56 5 lagen om enskilda vägar). Angående viss legal begränsning av högsta rösttalet får hänvisas till 26 5 första stycket första punkten.
Enligt punkt 5 föreligger skyldighet att i stadgarna angiva huruvida för beslut, som avser stadgeändring eller viss annan fråga, särskild röstövervikt skall erfordras och för sådant fall vad därvid skall iakttagas. Bestämmelsen i denna punkt korresponderar med regeln i 26 5 andra stycket, enligt vilken som samfällighetsstämmans beslut skall, om ej annat är för visst fall be— stämt i stadgarna, gälla den mening som erhållit det högsta rösttalet. Beslut, som fattats utan iakttagande av föreskrift om särskild röstpluralitet, sakna giltighet, även om klandertalan ej väckes; se 29 & tredje stycket.
Som framgår av punkt 7 i förevarande förteckning över det obligatoriska innehållet i stadgarna skall där upptagas huru vid upplösning av samfällig— heten likvidation skall äga rum och vilka grunder som skola tillämpas i fråga om skifte så ock vad i övrigt finnes nödigt föreskriva beträffande likvida— tionsförfarandet. Motsvarande skyldighet att i stadgarna meddela vissa före— skrifter rörande dispositionen av behållna tillgångar finnes beträffande de ekonomiska föreningarna upptagen i 6 g 10 FörL (jfr 9 5 1 mom. sista st. och 164 5 första st. AL). Enligt 64 & sista stycket lagen om enskilda vägar skola vid upplösning av vägsamfällighet dess behållna tillgångar, där ej an- norledes bestämts i stadgarna, fördelas efter ty rättvist prövas mellan dem som vid tiden för upplösningen äro medlemmar. Vad angår förevarande samfälligheter lära väl deras behållna tillgångar i allmänhet böra utskiftas å delägarna i förhållande till vars och ens bidrag till dessa tillgångar. Då förhållandena kunna vara olika från fall till fall, har det emellertid ansetts mindre lämpligt att i lag fixera närmare bestämmelser härom.
23 g.
Bestämmelserna i första stycket ha berörts vid 14 %. Beträffande i andra stycket behandlade stadgeändring märkes att beslut härom kan enligt stadgarna kräva särskild röstpluralitet för att bli gällande (se 22 å andra st. 5).
24—29 55.
De i dessa paragrafer upptagna bestämmelserna överensstämma i huvud- sak med motsvarande stadganden angående vissa tvångssainfälligheter (se 3 kap.'22—25 åå VL och 56—58 55 lagen om enskilda vägar). I det väsent- liga föreligger även överensstämmelse med motsvarande lagrum i FörL (52—62 55); dock ha i jämförelse med sistnämnda lag åtskilliga förenk- lingar ansetts möjliga.
Vad angår de särskilda lagrummen må framhålla-s följande. Andra stycket i 24 å motsvaras av stadganden i 3 kap. 22 & VL och 56 5 lagen om enskilda vägar. Som framgår av stadgandets avfattning inbegripes
icke i förlusten av rösträtten en motsvarande förlust av rätten 'att deltaga i förhandlingarna.
Bestämmelserna i 25 & överensstämma med motsvarande föreskrifter i 54 å FörL.
I 26 5 första stycket regleras frågan om delägares rösträtt och besluts fat- tande. Någon inskränkning i delägares rätt att å stämma låta sig företrädas av ombud har icke ansetts påkallad. Förslaget ansluter sig i denna del till motsvarande bestämmelser angående tvångssamfälligheter enligt VL och la- gen om enskilda vägar men innebär en avvikelse från föreskrifterna i 56 å FörL. Såsom framhållits vid 22 & sk-ola, därest stadgar antagits, i dessa an— givas grunderna för bestämmande av varje delägares rösttal. Detta innebär, när bidragsskyldigheten genom dylik bestämmelse i stadgarna tillmätts av- görande inverkan, att rösttalet i princip kommer att utgöras av ett kvottal, angivande delägarens egen bidragsskyldighet i förhållande till samtliga del- ägares. Ha stadgar ej antagits och fastställts, skall rösträtten enligt vad som uttryckligen utsäges i förevarande paragrafs första stycke bestämmas med hänsyn till varje delägares bidragsskyldighet. Vare sig bidragsskyldigheten sålunda skall vara normgivande enligt lag eller så är föreskrivet i stadgar- na, gäller emellertid en legal begränsning av den enskilde delägarens högsta rösttal; icke någons rösttal får överstiga en femtedel av det sammanlagda rösttalet för samtliga å stämman närvarande röstberättigade delägare. Sam— ma maximeringsregel återfinnes i 3 kap. 22 & VL, medan enligt 56 5 lagen om enskilda vägar en ännu strängare begränsning gäller; dock råder den olik- heten att någon inskränkning av ombudets rösträtt för huvudmannen icke ansetts påkallad i förevarande sammanhang. Utöver den legala maximering av rösttalet som alltså uppställes i förslaget bereder detta utrymme för att stadgarna föreskriva en mera vittgående begränsning; härom får hänvisas till 22 å andra stycket 4.
Förslaget innefattar ej för något fall tvångsförpliktelse för samfälligheten att iakttaga särskilda röstpluralitetsregler såsom förutsättning för giltigt be- slut; det 'är — såsom utvisas av innehållet i 26 å andra stycket _ över lag tillräckligt att enkel beslutmajoritet uppnås. Å andra sidan lämnar förslaget möjlighet öppen för att i stadgarna reses krav på särskild röstövervikt i visst eller vissa fall (se 22 å andra st. 5); i synnerhet såvitt angår beslut om stad- geändring torde det kunna förväntas bli allmänt att ett sådant villkor till— lämpas (jfr 67 & FörL). Att observera är att— såsom framgår av 22 & tredje stycket _ ej genom stadgebestämmelse får göras inskränkning i den rätt som tillkommer delägare enligt själva samfällighetsavtalet. Exempelvis kan det, i enlighet med vad som anmärkts vid 11 &, ej vara samfällighetsstäm— man tillåtet att genom majoritetsbeslut åstadkomma upplösning av samfäl- ligheten; härför kräves anslutning från samtliga delägares sida. Ej heller är det möjligt att genom majoritetsbeslut å samfällighetsstämman åvägabringa ändring av samfällighetsavtalet; även härför erfordras uppenbarligen att samtliga delägare äro ense om åtgärden.
Den i 26 & tredje stycket förekommande bestämmelsen om ordförandens
utslagsröst i vissa situationer må jämföras med motsvarande föreskrift i 18 å första stycket.
Styrelsens skyldighet enligt 27 5 första stycket att å stämma tillhandagå delägarna med upplysningar utgör en parallell till den upplysningsplikt som i 57 5 2 mom. FörL ålägges styrelse för ekonomisk förening. Den yttersta förebilden för hithörande bestämmelser är det i 127 & AL upptagna fråge— rättsinstitutet.
Stadgandet i 27 å andra stycket angående protokolls förande överensstäm- mer helt med regler i 3 kap. 22 & VL och 56 5 lagen om enskilda vägar.
Bestämmelsen i 28 å andra stycket innefattar bl. a. den avvikelsen från motsvarande föreskrift i 59 å FörL, att vid styrelsens underlåtenhet att kalla till stämma den i sistnämnda lagrum upptagna hänvändelsen till länssty- relsen ersatts med en befogenhet för delägare att i sådant fall själv kalla till stämma. I detta avseende överensstämmer förs-laget med 3 kap. 25 å VL och 57 5 lagen om enskilda vägar ; dock har initiativrätten till kallelse an- setts böra, i enlighet med FörL, tillkomma varje delägare. Med bestämmel- serna angående kallelse bör jämföras innehållet i 32 å i förslaget.
De i 29 & upptagna reglerna avse klandertalan mot beslut som fattas å stämma. Avfattningen står i nära Överensstämmelse med utformningen av motsvarande stadganden i 138 5 AL och 69 & FörL. Liksom i nämnda lagar angives först den ram inom vilken talan mot stämmobeslut är tillåten. Inom denna ram kunna särskiljas två olika typer av klandergrunder avseende den ena typen fel av formell beskaffenhet eller eljest frågor, som allenast angå enskild delägares rätt och med hänsyn härtill äro av dispositiv karaktär, samt den andra typen överträdelse av sådana i lagen, samfällighetsavtalet eller stadgarna upptagna bestämmelser som äro av tvingande natur och ej kunna åsidosättas ens med samtliga delägares samtycke. I sistnämnda fall är be- slutet redan i sig ogiltigt, och någon preklusionsfrist för klander av beslutet bör uppenbarligen icke gälla.
Är felet däremot icke av denna beskaffenhet utan kan det botas genom den enskilde delägarens godkännande, är en preklusionsfrist för klander- talan påkallad; i den enskilde delägarens underlåtenhet att inom föreskri- ven tid klandra beslutet kan då inläggas den innebörden att han biträtt det- samma. Bestämmelse om sådan preklusionsfrist har upptagits i 29 å andra stycket. Såsom framhållits i motiven till AL1 måste dock för att preklusions- fristen må tillämpas ett stämmobeslut verkligen föreligga. Har kallelse till sammankomsten ej utfärdats av behörig person eller med angivande av tid och ort för sammanträdet eller har allenast viss grupp av delägare kallats, kan en hållen sammankomst icke betraktas såsom stämma.
Från regeln angående preklusionsfrist för klandertalan som ej avser nul- litetsgrund har i AL och FörL upptagits ett undantag för det fall att vid be- sluts fattande överträtts i lagen eller bolagsordningen resp. stadgarna före- kommande föreskrifter om röstpluralitet beträffande vissa beslut; oberoen- de av att klandertalan ej väckts saknar härvid beslutet i princip giltighet.
1 NJA II 1946 s. 66.
En motsvarande bestämmelse har införts såsom tredje stycke i 29 å i för- slaget.
30 5.
I ett särskilt avsnitt av FörL, omfattande 106—109 åå, äro sammanförda bestämmelser angående skadeståndsskyldighet för personer, som ha ställ- ning av förvaltande eller kontrollerande organ för föreningen, ävensom för medlemmar i föreningen; bestämmelserna inbegripa såväl ansvarighet gent- emot föreningen som ansvarighet i förhållande till tredje man. För inträdet av organpersons skadeståndsskyldighet mot föreningen uppställes det all- männa rekvisitet att vederbörande uppsåtligen eller av vårdslöshet tillskyn- dat föreningen skada; vad angår ansvarigheten gentemot tredje man erford- ras därutöver att den skadevållande handlingen bestått i överträdelse av FörL eller stadgarna. Beträffande delägares ansvarighet mot föreningen resp. tredje man gäller alltid att den skadevållande handlingen bestått i att FörL eller stadgarna överträtts ; på den subjektiva sidan erfordras att minst grov vårdslöshet föreligger. Slutligen må nämnas att sagda grundregler angående skadeståndsskyldighetens inträdande kompletteras av vissa från AL häm- tade stadganden om nedsättning av skadeståndsskyldigheten, om solidarisk betalningsförpliktelse, då flera äro ersättningsskyldiga, samt om regressrätt mellan dessa inbördes.
Uti nära samband med de nu berörda reglerna i FörL stå samma lags stad- ganden angående vad som skall iakttagas vid talan för utkrävan—det av an- svarigheten i förhållande till föreningen; reglerna i fråga återfinnas i lagens 63—66 55 och 95 5. Beträffande styrelseledamot innebär regleringen att sed- vanligt dechargeförfarande tillämpas; de närmare stadgandena härom ansluta sig tämligen nära till aktiebolagslagstiftningens föreskrifter i ämnet. Har decharge förvägrats styrelseledamot, skall talan mot denne väckas inom viss preklusionsfrist; uraktlåtes detta, skall så anses som om ansvarsfrihet bli- vit beviljad. I vissa kvalificerade fall må talan mot styrelseledamot väckas utan hinder av decharge. Vad rör övrig-a organpersoner ävensom förenings- medlemmarna meddelas icke några regler om decharge, utan härvidlag in- skränker sig FörL liksom jämförbara associationsrättsliga lagar till att upp- ställa vissa preklusionsfrister för talans anställande.
Förevarande lagrum i förslaget meddelar som synes en allmän hänvis- ning till angivna stadganden om ekonomisk förening. I fråga om tvångssam- fälligheter enligt VL och lagen om enskilda vägar finnas icke lika utbyggda regler om skadeståndsansvaret och dess utkrävande uppställda; för jäm— förelses skull kan hänvisas till 3 kap. 21 5 första stycket VL samt 55 5 lagen om enskilda vägar.
Det må framhållas att -— vid sidan av de stadganden i 106—109 55 FörL vartill förevarande lagrum hänvisar _ skadeståndsskyldighet kan föran— ledas av brottsligt handlande, varjämte personer som ha ställning av för— valtande organ för samfälligheten kunna i vissa fall enligt allmänna regler
om skadeståndsskyldighet i obligatoriska och utomobligatoriska förhållanden drabbas av ersättningsförpliktelse.
31 å.
Paragrafen motsvarar 116 & FörL.
32 å.
Uppgifter angående det sätt varpå kallelse till sammanträde skall ske och andra meddelanden bringas till deltagarnas kännedom höra enligt 3 kap. 13 & VL till det obligatoriska innehållet i stadgar rörande vattenreglerings— företag. Motsvarande gäller enligt 51 & lagen om enskilda vägar beträffande stadgar för vägsamfällighet. Förslaget bereder utrymme för att bestämmel- ser i angivna ämnen intagas i stadgarna; har så icke skett, skola de i före— varande paragraf givna reglerna tillämpas. Såsom förebild har tjänat bl. a. 11 kap. 33 5 VL; i anslutning till innehållet i sistnämnda lagrum må här blott anmärkas att under »brev» i förevarande paragraf torde få innefattas jämväl »brevkort'».
23 KAP. Om hävd till fast egendom
Allmänna synpunkter
I 1734 års lag fanns, bortsett från stadgandena om urminnes hävd, icke någon allmän bestämmelse om hävd till fast egendom. Under förarbetena upptogs väl till en början en från landslagen hämtad regel om treårig hävd, för vilken tiden skulle räknas från lagfartens avslutande, men denna regel uteslöts i senare förslag. I 10 kap. 1 & JB förekom det alltjämt kvarstående stadgandet att föryttring av annans fasta egendom utan ägarens öppna brev och fullmakt skulle vara ogiltig, ändå att uppbud och stånd därå kommit. Om lagens råtta tolkning rådde dock delade meningar. Vanligen torde lagens ståndpunkt ha uppfattats så, att rätten till klandertalan av annan än börde- man icke var underkastad någon tidsbegränsning. Men även den uppfatt- ningen vann anhängare att 1734 års lag förutsattes, i likhet med den äldre rätten, godtaga hävd till fast egendom. Enligt sistnämnda mening avsåg den i 5 kap. 8 & JB angivna preklusionsfristen icke blott bördemans klander utan innefattade en allmän grundsats om uppbudstiden såsom klandertid; hävd skulle alltså inträda i och med laga fastas meddelande.
I anledning av den osäkerhet som sålunda yppats i fråga om lagens inne- börd utfärdades den 14 maj 1805 en förklaring angående lagens rätta för- stånd och tillämpning i mål, som röra klander å fast egendom, m. m. Genom denna förklaring — som i realiteten innefattade en helt ny lagstiftning — fastslogs att klandertalan kunde anställas oberoende av laga fasta. Förkla-
ringen innehöll emellertid i fråga om tiden för instämmande av sådan talan vissa preklusiva bestämmelser. Man skilde därvid mellan en ettårig och en tjuguårig hävdetid. Den ettåriga hävdetiden räknades i allmänhet från det anledning till klander yppades för rätte ägaren och han blev i stånd att be- vaka sin rätt och utföra sin talan. Utgångspunkten för den tjuguåriga hävde- tiden var rätte ägarens död.
Hävdereglerna i 1805 års förklaring voro emellertid icke ägnade att be- reda den åsyftade tryggheten i fråga om äganderättsförhållandena. De olika hävdetiderna voro bestämda med hänsyn till vissa omständigheter på kland- rarens sida och på ett sätt som medförde att tiden för hävdens fullbordande kunde bli av betydande långvarighet. Förvärvaren av en fastighet saknade därför möjlighet att bedöma risken för klandertalan. Den nu gällande för- ordningen den 22 april 1881 om tjuguårig hävd, som upphävde 1805 års för- klaring, innebär i viss mån en återgång till den på landslagens tid rådande grundsatsen att hävdetiden skulle räknas från förvärvarens lagfart. För hävdetidens beräkning erhölls därigenom en lätt konstaterbar utgångspunkt, på samma gång som tiden för hävdens inträdande blev klart fixerad. Samma ståndpunkt intog LB i sina år 1907 och 1909 avgivna förslag, även om i andra hänseenden förslagen på väsentliga punkter avvika från 1881 års för— ordning.1
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen är för hävdeinstitutet i dess olika utformningar i stort sett karakteristiskt att fast egendom, sedan den kommit ur rätte ägarens hand, under längre tid med äganderättsanspråk innehaves av annan utan att rätte ägaren framställer något anspråk på att återfå egendomen. Denna underlåtenhet från rätte ägarens sida har ansetts under vissa villkor böra förknippas med en preklusiv påföljd; rätte ägaren går miste om sin rätt och det faktiska tillstånd som en gång inträtt upprätt- hålles och blir rättsenligt. Mot en sådan lösning av de föreliggande proble— men torde ur principiell synpunkt icke vara något att invända. Tydligt är sålunda att en avveckling av alla de rättsförhållanden i fråga om egendomen som uppkommit till följd av att den obehörige men utåt som rätt ägare framträdande innehavaren förfogat över egendomen skulle leda till svår- utredda intressemotsättningar och medföra förluster för alla som i förlitan- de på hans äganderätt inlåtit sig i rättshandlingar med honom. Uppenbar- ligen skulle ock en sådan avveckling lända till allvarligt men för egendo- mens innehavare, särskilt i fall då han förvärvat egendomen i god tro. Sett ur denna synpunkt är hävdeinstitutet ej heller något som är främmande för lagstiftningen inom andra rättsområden; det har en motsvarighet i de mel eller mindre preklusiva påfölj der av olika slag som allmänt förekomma inom civilrätten.
Genom de bestämmelser som i sådant syfte efter hand tillkommit har ock betydelsen av ett allmänt hävdeinstitut väsentligt begränsats. I vissa fall innefattas redan i de stadganden som kunna medföra ogiltighet av ett ägan- derättsförvärv även preklusion av rätt till talan i fråga om en sådan ogiltig—
1 2 kap. 16 5 lagen om inskrivning av rätt till fast egendom (LB II), 15 kap. 16 å i 1909 års jordbruksförslag.
hetsgrund. Bestämmelser av denna innebörd förekomma, i fråga om makes samtycke till avhändelse av fast egendom i 6 kap. 4 5 GB, beträffande sam- tycke av delägare i dödsbo till boutredningsmans överlåtelse av fast egen- dom i 19 kap. 13 & ÄB, angående förvärv, som skett i strid med 1955 års jordförvärvslag, i 8 & sistnämnda lag samt i fråga om rättshandlings ogiltig- het i vissa fall i 28 å andra stycket avtalslagen. I detta sammanhang torde ock böra erinras om de successionsrättsliga preklusionsbestämmelserna i 16 kap. ÄB. Preklusionsbestämmelser av sist angivna natur utesluta emellertid, såsom NLB framhållit, icke en tillämpning av hävdereglerna för de fall då en sådan tillämpning skulle innebära att klanderfrihet därigenom vinnes tidigare än enligt nyssnämnda bestämmelser.1 Slutligen må i detta samman- hang erinras om de i 24 och 25 kap. av beredningens förslag upptagna be- stämmelserna. Angående dessas närmare innebörd hänvisas till motiven till de nämnda kapitlen.
Även om hävdeinstitutets tillämpning sålunda väsentligt kringskurits, kvarstår dock alltjämt behovet av institutet som sådant; därigenom vinnes framför allt en definitiv slutpunkt för tvister om fast egendom, som förme- nas ha frångått dess rätte ägare. Vad särskilt angår förhållandet till de i 25 kap. av förslaget meddelade bestämmelserna, må framhållas att dessa gi— vetvis icke kunna — ev. till stöd för ett ersättningsanspråk — åberopas i sådana fall, då redan på grund av hävdereglerna rätte ägarens anspråk på egendomen gått förlorat.
Vid den när-mare utformningen av hävdeinstitutet uppkomma åtskilliga avvägningsproblem, där olika lösningar ifrågasatts eller eljest kunna över- vägas. Bland dessa problem inställa sig särskilt frågor, som röra beskaffen— heten av de ogiltighetsgrunder som genOm hävd kunna elimineras, den om- fattning i vilken fast egendom kan bli föremål för hävd, det sätt och de öv- riga omständigheter varunder den obehörige innehavarens äganderätts- anspråk å egendomen skall ha framträtt, betydelsen av god tro samt ut- gångspunkten för hävdetidens beräkning och dennas längd. I det följande skola dessa frågor var för sig upptagas till närmare granskning.
Ogiltighetsgrunder vid förvärv av fast egendom
Då fast egendom kommer ur rätte ägarens hand, torde det i allmänhet — bortsett från fall av ockupation —— ske därigenom att egendomen från denne övergått å annan genom ett förvärv vilket är behäftat med någon brist som medför att förvärvet enligt lag är ogiltigt eller eljest ej må göras gällande såsom grund för äganderättens övergång. Av de derivativa grundsatser å vilka vår fastighetslagstiftning är uppbyggd följer att denna brist icke kan elimineras därigenom att egendomen genom ett i och för sig giltigt förvärv övergår till ny innehavare. Ur derivativ synpunkt är en sådan övergång rätte ägaren helt ovidkommande. Hävdens betydelse ligger däri att den undanrö— jer den föreliggande bristen och gör det rättsstridiga förvärvet rättsgiltigt;
* Se NJA II 1881 nr 3 s. 23 f.
härigenom beredes rättsskydd åt såväl den förste förvärvaren som senare förvärvare.
Enligt gällande lagstiftning föreligger icke någon begränsning av hävden med hänsyn till vare sig förvärvets natur eller beskaffenheten av den brist som vidlåder detta. Sålunda kan förvärvet grundas på såväl ett universalfång som ett singularfång. Med jordabalkens allmänna begränsning till förmögen- hetsrätten skulle närmast överensstämma att i detta sammanhang utesluta universalfången. Till stöd för hävdens tillämpning även beträffande univer- salfången kunna emellertid anföras starka praktiska skäl och beredningen har icke för avsikt att på denna punkt föreslå någon avvikelse från vad nu gäller. Till frågan om de särskilda hävdeförutsättningar som kunna ifråga— komma vid universalfång återkommer beredningen i det följande vid be— handlingen av spörsmålen om god tro.
Såsom redan framhållits är hävden väsentligen av betydelse vid derivativa förvärv. Därest innehavare av fast egendom åtkommit denna genom ett ex- stinktivt förvärv, t. ex. expropriation, har för honom uppkommit en sj älvstän- dig rätt i förhållande till den tidigare ägaren. Vid vissa tvångsförvärv kan dock den exstinktiva verkan vara begränsad. Såsom exempel å sådan begräns- ning kan hänvisas till bestämmelserna i 2 kap. 22 & VL. I detta fall gäller, såsom framgår av 23 å i samma kapitel, en särskild vattenrättslig hävd, av- vikande från de allmänna hävdereglerna.1
Ett särskilt slag av förvärv utgör inrop å exekutiv auktion. Såsom allmän regel gäller att rätte ägaren icke genom auktionen förlorar sitt äganderätts- anspråk.2 Härvid är emellertid att beakta den prioritet som i vissa fall till- kommer sådan auktion i förhållande till tidigare förvärv. Rörande denna fråga hänvisas till vad beredningen anför i motiven till 24 kap.
Att ett förvärv är ogiltigt eller icke kan göras gällande kan bero av skilda förhållanden. Den åberopade rättshandlingen har aldrig ägt rum, såsom då förfalskning föreligger, eller ock ha de formella krav som förbundits med en sådan rättshandling icke iakttagits. Förvärvet kan sakna rättsgiltighet så- som stridande mot de allmänna bestämmelserna i avtalslagen eller i sär- skilda författningar, t. ex. 9 kap. 1 & FB eller lagen den 217 juni 1924 om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet. En särställning intaga de fall då visserligen något fel icke föreligger i fråga om rättshandlingen som sådan utan ogiltigheten inträder såsom en följd av en legal inskränkning i parternas avtalsfrihet i visst hänseende. Till denna grupp av förvärv äro att hänföra sådana vid vilka förvärvet gjorts beroende av myndighets tillstånd eller viss annan åtgärd av myndighet. Såsom exem- pel på ogiltighetsgrunder av denna natur kan hänvisas till bestämmelserna i 4 kap. 7—9 55 i beredningens förslag samt 5 5 lagen den 30 maj 1916 om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller ak- tier i vissa bolag och 6 5 lagen den 18 juni 1925 angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom. Understundom
* Se NJA 1958 s. 584. 2 Se Almén, Om auktion II (Uppsala 1900) s. 13 not 3, Trygger 1 uppl. s. 360.
kan ägarens rätt att medelst överlåtelse eller eljest förfoga över egendomen vara inskränkt genom förbehåll vid dennes åtkomst (se 11 å och 18 5 första st. LF samt 28 kap. 20 5 nya JB).
I vissa situationer kan ett äganderättsförvärv komma att vika för ett an- nat sådant på grund av konkurrensreglerna i 24 kap. av beredningens för— slag. Av dessa följer att företrädet i regel tillkommer det rättsförvärv för vilket inskrivning först sökes; denna företrädesrätt är emellertid, då in— skrivning först sökes för ett senare förvärv, beroende av att vid detta för- värv förvärvaren var i god tro. En talan som föres av den tidigare förvär- varen och grundar sig därå att god tro icke förelåg bör uppenbarligen kunna mötas av invändning om hävd från den senare förvärvaren.
Fast egendom som föremål för hävd
I 1 5 hävdeförordningen angives, utan någon begränsning, fast egendom som föremål för hävd. Vad som är att hänföra till fast egendom är att be- döma enligt 1895 års lag.
Enligt 1805 års förklaring var Offentlig egendom undantagen från hävd. Av lagkommittén, vars förslag innehöll bestämmelser om en tjuguårig häv- detid räknad från lagfartens beviljande, uteslöts däremot icke någon fast egendom från hävd. Äldre LB intog samma ståndpunkt i fråga om en i dess förslag upptagen hävd, för vilken tiden skulle utgöra tjugu år från det lagfart beviljats eller trettio år från det lagfart sökts. Annorlunda förhöll det sig med den i äldre LBs förslag bibehållna ettåriga hävdetiden som i allmänhet skulle räknas från det rätte ägaren erhållit kännedom om an— nans fång och sin bättre rätt. Denna-senare hävd skulle icke gälla mot kronan, allmänt verk eller allmän inrättning, liksom ej heller mot en- skild som stod under annans målsmanskap. I motiven anfördes att sådan hävd icke borde få åberopas mot andra än dem som kunde förutsättas äga en personlig kunskap om det förhållande varå en klandertalan kunde grun— das. Av NLB, vars förslag ligger till grund för 1881 års förordning, avvisa- des tanken att utesluta hävd till offentlig egendom. I motiven uttalades att en sådan inskränkning vilade på en allför svag grund och endast bidroge till att bibehålla det tillstånd av osäkerhet som hävdeinstitutet hade till upp- gift att undanröja. Den omständigheten att en egendom någon gång i för- fluten tid blivit avhänd kronan eller allmän inrättning borde icke utesluta möjligheten av hävd för den som efter lång tids förlopp i god tro förvär— vade egendomen.1
Även efter tillkomsten av 1881 års förordning har denna fråga varit före- mål för överväganden. I proposition till 1912 års riksdag föreslogs sålunda i vad angår kronan tillhörig egendom en provisorisk förlängning av hävde— tiden med tio år; frihet från klander enligt 1881 års förordning skulle ej vidare kunna vinnas mot kronan före den 1 maj 1922.2 Såsom skäl för den—
1 Se NJA II 1881 nr 3 s. 19 f. = Prop. 44/1912.
na förlängning framhölls i propositionen att ett stort antal vattenfall ge- nom försummelser från myndigheternas sida vid avvittringar och skatteköp eller eljest utan laga rätt kommit i enskildas besittning samt att kronan un— der gångna tider upplåtit skogar, kronohemman och torp till bruksrörelscns understöd eller till andra enskilda. Det anfördes vidare att redan det högst betydande omfånget av kronans fastigheter gjorde det svårt att med säkerhet skydda dem mot enskildas intrång. Denna svårighet hade ännu starkare framträtt i äldre tider, då förvaltningen av kronoegendomarna varit sämre ordnad än ivåra dagar
Till skydd för kronans rätt framlades genom nämnda proposition även förslag till ändring i 10 å andra stycket LF. Enligt den då gällande lydelsen av detta lagrum skulle — innan kungörelselagfart meddelades för den som ej kunnat styrka sin fångesmans laga åtkomst —— kronans ombudsman i or- ten höras över ansökningen. I propositionen framhölls att denna bestämmel- se ej syntes ha fyllt sitt ändamål. Den granskning som kronofogdarna lagt till grund för sina yttranden i dylika ärenden torde i allmänhet ej ha varit särdeles djupgående. Det förefölle önskvärt att tillfälle till ingripande i des- sa ärenden gåves någon ämbetsmyndighet som genom särskild sakkunskap och tillgång till material för erforderliga undersökningar beredde trygghet för att kronans rätt bleve tillbörligt bevakad. I den föreslagna nya lydelsen angavs helt allmänt att kronans ombudsman skulle höras. Syftet med lagänd— ringen var alltså att öppna möjlighet till en mera central handläggning av dessa ärenden; de närmare bestämmelserna därom skulle utfärdas i admi- nistrativ ordning.
De i propositionen framlagda förslagen tillstyrktes av lagutskottet1 men endast förslaget om ändring i LF blev antaget av riksdagen. I anslutning till lagändringen utfärdades kungörelse i ämnet den 22 november 1912. Genom denna kungörelse har sörjts för att en lagfartsansökan, som förklarats vi- lande på grund av att fångesmannens åtkomst ej kan styrkas, blir föremål för yttrande av advokatfiskalen i kammarkollegiet och dessutom, då fråga är om egendom på landet, såsom förut av kronans ombudsman i orten. Om advokatfiskalen finner anledning antaga att egendomen tillhör kronan och såsom sådan lyder eller bör lyda under särskilt ämbetsverks vård och för- valtning, skall hans yttrande avgivas efter samråd med vederbörande tj äns- teman i detta ämbetsverk. Advokatfiskalen har vidare tillagts rätt att å kro- nans vägnar fullfölja talan mot beslutet över lagfartsansökningen.
Frågan om hävd mot kronan upptogs ånyo i en motion till 1920 års riks— dag innebärande att den tjuguåriga hävden icke vidare skulle gälla mot kro— nan.2 Motionen, som även åsyftade inskränkningar i hävdens giltighet mot enskilda, avstyrktes av första lagutskottet3 och blev ej bifallen av riksdagen. I sitt utlåtande anförde utskottet — utan att ta ställning till frågan huru- vida upphävande av hävden mot kronan under några omständigheter borde
1 LIJs utL 33/1912. = bdotiou II:183/1920. ** Första LUS utl. 12/1920.
ifrågakomma —— att de skäl som år 1912 åberopades för en tillfällig suspen- sion av hävden ej längre förefunnes. Utredningarna angående kronans rätt till frånhänd fast egendom hade då befunnit sig i ett mycket ofullbordat skick men de hade sedan dess alltmera fortskridit och något behov syntes ej längre vara för handen att för dessa utredningars slutförande suspendera hävden mot kronan. Utskottet framhöll ytterligare att det med anledning av senare rättegångar förelåge en rad domar för bedömande av kronans rätt till Olika slag av fast egendom. Sådana domar hade enligt vad utskottet erinrade givits i de praktiskt ytterst betydelsefulla frågorna om kronans rätt till de stora strömfallen och de under bruk skatteköpta hemmanen.
Av vad nu anförts torde framgå att frågan om hävdeinstitutets begräns- ning med hänsyn till den fasta egendomens karaktär av offentlig egendom icke längre äger samma aktualitet som tidigare. Med hävdens syfte att nu— danröja ovisshet om rättsläget och därigenom skapa trygghet i äganderätts- förhållandena torde ock bäst överensstämma att låta hävden omfatta även egendom som tillhör kronan eller annat allmänt rättssubjekt. Risken för att kronan genom hävden skall förlora egendom är numera väsentligen mindre än tidigare varit fallet. Ett betydelsefullt skydd för kronans rätt har tillskapats därigenom att, innan lagfart meddelas efter kungörelse, advo— katfiskalen i kammarkollegiet skall yttra sig och därigenom sättes i till- fälle att bevaka kronans rätt. Enligt de ändringar som beredningen upp- tagit angående kungörelselagfart (28 kap. 17—19 55) skall, innan ansökan om lagfart bifalles, kammarkollegiet höras och detta äger fullfölja talan mot beslutet.
I beredningens förslag hänföres till fast egendom allenast äganderätt till jord och möjlighet att för framtiden tillskapa rättighet som avses i 5 5 1895 års lag torde vara utesluten.1 Att redan tidigare tillkomna rättig— heter alltjämt kunna bli föremål för hävd torde ligga i sakens natur. Av den bestämmelse som beredningen föreslagit i fråga 0111 överlåtelse av tomt- rätt eller vattenfallsrätt följer att sådan rätt kan vara föremål för hävd (17 kap. 7 5, 18 kap. 4 å).
Lagfart och besittning
Som väsentligt moment i hävdeinstitutet ingår att den hävdande utåt framträder såsom ägare. I 1 5 av 1881 års förordning har denna förutsätt- ning uttryckts så, att den hävdande skall ha åtkommit egendomen och efter vunnen lagfart såsom ägare besuttit denna. Kravet å ägarens åtkomst torde innebära att den hävdande till stöd för sitt innehav av egendomen kan åberopa en förvärvstitel av beskaffenhet att lagfart därå kan grundas. Med uppställandet av lagfartsvillkoret torde emellertid kunna ifrågasättas hu- ruvida kravet på åtkomst har någon självständig betydelse. För beviljande av lagfart förutsättes att en formell åtkomst av nyss angiven karaktär före- ligger. Skulle vid lagfartens beviljande detta förhållande ha förbisetts, vore
* Se LB III s. 114 samt 1947 års bet. s. 85.
det otillfredsställande att av denna anledning utesluta hävd. Uti motsvaran— de bestämmelse i den tyska civillagen (BGB & 900) uppställes ej någon fordran å laga åtkomst och detta synes ej heller ha skett i LBs förslag.
För att lagfart skall kunna tilläggas betydelse såsom grundläggande för hävd måste uppställas den fordran att lagfart och hävd avse samma egen- dom eller med andra ord att identitet föreligger mellan den egendom som utgör föremål för lagfart och den som frånhänts rätte ägaren; lagfarten skulle eljest ej kunna tjäna rätte ägaren till upplysning om det angrepp å hans äganderätt som inletts genom lagfarten. Hur långt detta identitetskrav skall sträcka sig, har emellertid i rättspraxis varit föremål för delade me— ningar.1
Med avvikelse från 1881 års förordning och även från vad i allmänhet gäller i utländsk lagstiftning upptog LB icke i sitt förslag någon motsva— righet till kravet å den hävdandes besittning av egendomen. Grundläggande för hävden skulle i stället vara att egendomen, efter vunnen lagfart för den hävdande, varit ur rätte ägarens besittning under hävdetiden. Såsom motiv för sin ståndpunkt framhöll LB att med den specialisering som de nya fastighetsböckerna komme att erhålla det icke längre vore nödvändigt att bibehålla kravet på besittning. Enligt LB hade detta krav tidigare betydelse för att fastställa identiteten mellan den egendom som lagfarits och den som frånhänts rätte ägaren. Denna identitet komme emellertid att framgå av lagfarten som i regel hänförde sig till visst till gränserna bestämt område å marken.
Den specialisering av fastighetsboken som LB åsyftat underlättar uppen— barligen i hög grad fastställandet av identiteten mellan lagfarten och det område å marken som därmed åsyftas. Detta identitetsspörsmål torde emel- lertid enligt beredningens uppfattning icke i och för sig vara avgörande för frågan om besittningskravet skall upprätthållas eller ej. *För hävdeinstitutet är av väsentlig betydelse att den hävdande utåt framträder som ägare och utövar en ägares befogenheter i fråga om egendomen. Besittningen är det mest påtagliga beviset för den hävdandes anspråk på äganderätt till egen-" domen. Att bygga en mera allmän kännedom om detta hans anspråk ute- slutande på den med lagfartens meddelande skedda inskrivningen i fastig— hetsboken synes beredningen icke vara betryggande.2 På skäl som nu an— förts har beredningen ansett sig böra bibehålla besittningskravet, om ock med någon jämkning av ordalagen. Att kravet å besittning icke får fattas alltför bokstavligt överensstämmer redan med rådande rättstillämpning. Så— lunda torde ej erfordras att den hävdande själv brukar eller ens bebor fas- tigheten. Det synes vara tillräckligt att han beträffande denna företager de åtgärder och förfoganden som regelmässigt ankomma på en ägare. Hans ställning torde närmast kunna karakteriseras därmed att han, såsom det uttryckts bl. a. i 11 kap. 54 % VL, innehar fastigheten med äganderättsan-
178e Undén II:1 s. 132 f., Rodhe, Fastighetsindelningen s. 179 f., NJA 1914 s. 139, 1931 s. 611, 1934 s. 43, 1953 s. 33, 1954 s. 61. 2 Jfr förut anmärkta rättsfall NJA 1953 s. 33, 1954 s. 61.
språk. I beredningens förslag har ock besittning ansetts kunna utbytas mot innehav.
Med hänsyn till den betydelse som sålunda tillkommer besittningen skulle kunna ifrågasättas huruvida kravet å lagfart bör under alla förhållanden upprätthållas. Hävd skulle åtminstone i vissa situationer kunna grundas omedelbart å den hävdandes innehav av egendomen med äganderättsan- språk. Denna alternativa form av hävd finnes upptagen i den tyska civillag— stiftningen (BGB 5 927).
I detta sammanhang torde ock böra erinras om de bestämmelser om ur- minnes hävd som återfinnas i 15 kap. JB. Enligt 1 & nämnda kapitel är det urminnes hävd, »där man någon fast egendom eller rättighet i så lång tid okvald och ohindrad besutit, nyttjat och brukat haver, att ingen minnes, el- ler av sanna sago vet, huru hans förfäder, eller fångesmän först därtill kom— ne äro». Enligt tidigare uppfattning grundlade urminnes hävd ett verkligt rättsförvärv. Enligt en annan åsikt, som numera vunnit allmän anslutning, verkar urminnes hävd allenast som en presumtion om den lagliga upp— komsten av en rättighet; den utesluter icke motbevisning om att den häv- dande härleder sin rätt från någon på vilken denna rätt olagligen övergått.
Bestämmelser om urminnes hävd har beredningen ansett icke böra upp- tagas i en ny jordabalk. Såsom redan LB framhöll1 vore det föga förenligt med de anspråk på reda och klarhet som måste uppställas i rättsförhållan- den rörande fast egendom att lita till ett rättsinstitut av denna obestämda natur. I sin kritik av den urminnes hävden har LB även berört vissa frågor, som äga samband med ett hävdeinstitut oberoende av lagfart. I detta hän- seende framhåller LB vad angär hävd till fast egendom att det moderna fastighetsboksväsendet hade till ändamål att bereda Offentlighet åt förvärv till sådan egendom. Då fastighetsboken avsåge att upptaga samtliga för sig bestående fastigheter, måste det enligt LBs mening anses uteslutet att för framtiden tillerkänna enbart besittningen den verkan att därå skulle kunna grundas äganderätt till en i boken upptagen självständig fastighet. Av ett sådant institut funnes ej heller enligt LBs åsikt något behov. I detta sam- manhang inställer sig emellertid frågan om betingelserna för att förvärva- ren må erhålla lagfart utan att styrka sin fångesmans laga åtkomst. Denna fråga uppkom i samband med 1881 års hävdeförordning och ledde till det stadgande som upptogs i 10 å andra stycket LF. Även LB behandlade detta ärende. Vad angår det resultat till vilket beredningen vid sin undersökning kommit i detta fall må hänvisas till de bestämmelser som förordas i 28 kap. 17—19 55 i beredningens förslag. Av dessa bestämmelser framgår att kun- görelselagfart skulle komma att erhålla en väsentligt större utsträckning än som f. n. är fallet och även LB tillämnat.
Vid behandlingen av frågan om ett hävdeinstitut oberoende av lagfart möter ett särskilt spörsmål, nämligen ett sådant instituts betydelse beträf- fande ägogränser. Enligt 15 kap. 2 & JB gäller urminnes hävd ej »i en by och tegskifte, eller i dess åker, äng, sjö, skog, och mark, skift eller oskift,
1 Se LB Ill 5. 289 och 300 ff.
utan njute var sin del efter öre och örtug, aln och stångtal, eller som det i varje landsort brukligt är». Detta undantag var betingat av att andel i byn skulle bestämmas efter byamålet eller annan delningsgrund och icke efter den faktiska besittningen. Urminnes hävd har ansetts utesluten mel- lan delägare i samma by, även då byn varit föremål för nya skiften; skiftes— karta och övriga handlingar har tillagts Vitsord i fråga om de vid förrätt— ningen tillkomna gränserna.1 En ytterligare inskränkning av tillämpnings— området för urminnes hävd stadgas i 15 kap. 3 5 JB; urminnes hävd må ej gälla »uti öppen skog och mark, byar emellan, utan rå och rör eller an— nan bolstada skillnad». Bestämmelsen sammanhänger med att det för ur— minnes hävd erforderliga besittningsförhållandet ej kan anses föreligga i fråga om ett sådant område som nyttjas av delägarna från båda byarna.
I fråga om tillämpningen av urminnes hävd i gränstvister innehåller väl lagen icke någon uttrycklig bestämmelse. Av förarbetena torde emellertid framgå att urminnes hävd skall kunna åberopas även i sådana tvister. Den— na ståndpunkt har ock intagits i rättspraxis såsom framgår av ett flertal rättsfall.2 Urminnes hävd äger sålunda giltighet mot rå och rör; ett om— råde utanför en fastighetsgräns kan tilläggas fastigheten på grund av hävd.
LB har i sitt betänkande upptagit denna fråga till undersökning. Efter en ingående historisk redogörelse framhöll LB att den i 2 kap. av sitt för- slag till jordabalk meddelat bestämmelser om ägogränser och därvid i dess 3 5 upptagit stadganden därom att i tvist emellan byar om rågång, som icke blivit fastställd eller eljest lagligen bestämd, skulle gälla de rå och rör eller andra märken som av ålder ansetts utvisa gränsen.3 Detta stad- gande upptoge enligt LBs mening den fullt berättigade grundtanken i ur— minnes håvden utan att utforma den till ett särskilt rättsinstitut. Genom en dylik rättsregel hade uppnått—s det rättsskydd som den urminnes hävden avsåge att bereda för vad som bestått oklandrat under lång tid.
I proposition till 1921 års riksdag föreslogs avskaffande av urminnes hävden i samband med ett genom propositionen framlagt förslag till lag om ägogränser4; i detta förslag hade upptagits regler motsvarande bestämmel- serna i 2 kap. av 1909 års förslag. Det anfördes att, med dessa stadganden om gränsbestämning, urminnes hävd i gränsförhållandcn borde upphävas. Lagrådet framställde i sitt utlåtande icke någon erinran häremot. Proposi— tionen tillstyrktes av andra lagutskottet—" men blev ej antagen av riksdagen, närmast till följd av det motstånd som väcktes av de i propositionen upp- tagna bestämmelserna om strandäganderätten.
I detta sammanhang torde ock böra erinras om 1932 års lagstiftning an- gående äldre ägogränser. Denna lagstiftning avsåg, såsom framgår av in— gressen till lagen i ämnet den 17 juni 1932, »ägogräns, som tillkommit vid lantmäteriförrättning, vilken fastställts eller eljest blivit lagligen gällande
1 Se LB III s. 299. = Se NJA 1919 s. 88 med hänvisningar och Undén II:1 s. 144 f. 3 Se LB 111 s. 303. 4 Prop. 70/1921. 5 Andra LUs utl. 16/1921.
före den 1 januari 1933».1 I 1 & föreskrives att, om ej tvist angående sträck- ningen av sådan ägogräns yppats inom tio år efter lagens ikraftträdande, den sträckning som i laga ordning utmärkts å marken skulle anses som den rätta, ändå att den ej överensstämde med förrättningskartan och där— till hörande handlingar. Syftet med lagstiftningen var alltså att lösa den konflikt som förelåg då den å marken utmärkta gränsen icke överensstäm— de med kartan jämte därtill hörande handlingar. Samtidigt infördes, till förhindrande av uppkomsten av sådana konfliktfall för framtiden, i JDL bestämmelser av innebörd att rättelse av fel vid utmärkande å marken av sådan ägogräns skulle sökas inom ett år från det kartan utlämnades till vederbörande sakägare (21 kap. 47 å) ; iakttages ej detta, kommer gränsen ä marken att gälla.
Såsom framgår av denna redogörelse har det sist behandlade lagstift— ningsspörsmålet icke något samband med frågan huruvida hävd skulle kunna åberopas mot en ägogräns som är lagligen gällande. Snarare torde det förhålla sig så, att det vitsord som nämnda lagstiftning tillerkänner den å marken utstakade gränsen är ägnat att undanröja tidigare rådande oviss- het om gränsens rätta sträckning och därigenom undanskjuta behovet av att för dessa frågors lösning åberopa en sådan särskild rättstitel som hävden.
Uti beredningens år 1947 framlagda förslag ha i 1 kap. 5 och 6 gg upp- tagits vissa bestämmelser om ägogränser. Dessa bestämmelser motsvaras av 1 kap. 3 och 4 55 i beredningens nu framlagda förslag. I 4 5 har, i an- slutning till 12 kap. 3 & JB, reglerats det fall att gränsens sträckning ej blivit lagligen bestämd; i detta fall gälla de rå och rör eller andra märken som av ålder ansetts utvisa gränsen. Bestämmelserna i 3 & åter avse gräns, som blivit lagligen bestämd. Efter förebild av 1932 års lagstiftning har ut- talats att sådan gräns skall äga den sträckning som i laga ordning utmärkts på marken.
Efter den nu lämnade redogörelsen återkommer beredningen till frågan huruvida något mot urminnes hävd svarande institut hör vad angår fastig- hets ägogräns upptagas i en ny jordabalk. Beträffande gränser, som ej bli- vit fastställda, skall liksom enligt gällande rätt hänsyn tas till de av ålder bestående förhållandena. Härigenom ernås, såsom LB framhöll, i dessa fall i stort sett samma resultat som ett särskilt hävdeinstitut skulle leda till. Vad angår gränser, som redan blivit fastställda, gäller i allmänhet den sträckning som utmärkts å marken. I 1947 års förslag förordades emeller- tid väsentligen för detta fall att med nya JB borde införlivas en motsva- righet till den nuvarande urminnes hävden.2 Femtio års ostörd och okland— rad besittning borde kunna grundlägga äganderättsförvärv genom hävd. Be- redningen har i sitt nu framlagda förslag ansett denna fråga böra lösas icke inom hävdeinstitutets ram utan såsom en gränsbestämning och därom upptagit ett stadgande i 1 kap. 5 5. Angående innebörden av detta stad—
1 Ang. nämnda lags tillämpningsområde se NJA 1952 s. 387, 538. 3 1947 års bet. s. 57.
gande hänvisas till vad beredningen anfört i motiven till nämnda stad- gande. Enligt beredningens mening är det ur rättssäkerhetssynpunkt av stor vikt att den grundsatsen upprätthålles att ovisshet om gränsens sträck- ning kan undanröjas endast i den ordning lagstiftningen själv anvisar. I viss omfattning kunna följderna av ett överskridande av gränsen undan- röjas enligt de i 3 kap. 11 5 av förslaget upptagna bestämmelserna i fråga om bibehållande under vissa villkor av byggnad som uppförts utöver fas- tighetsgräns.
Såsom en sammanfattning av vad här anförts i fråga om betydelsen av lagfart och besittning såsom förutsättningar för hävd anser sig bered— ningen som sin mening kunna uttala att båda dessa förutsättningar allt- jämt böra upprätthållas samt att tillräckliga skäl icke föreligga för att i stället för gällande regler om urminnes hävd införa ett särskilt hävdeinsti— tut oberoende av lagfart.
Till frågan huruvida urminnes hävd eller någon motsvarighet därtill hör bibehållas i fråga om andra rättigheter till fast egendom än äganderätt åter— kommer beredningen i det följande.
Betydelsen av god tro'
Med hävden som rättsgrund har i allmänhet förknippats kravet å god tro. I första hand sammanhänger denna fråga med den omständighet för vilken god tro skall vara av betydelse och äger rättslig relevans. Enligt all- mänt rådande uppfattning kan den goda tron avse någon faktisk omstän- dighet i det rättsförhållande varom är fråga. God tro kan däremot icke åbe- ropas beträffande innehållet i de rättsregler som äro att tillämpa i det före- liggande fallet. En rättslig villfarelse hos den hävdande saknar i detta hän- seende all verkan.1 Det nu anmärkta förhållandet är av särskild betydelse vid förvärv, som för sin giltighet enligt lag förutsätta tillstånd av myndighet eller annan utomstående.
Enligt beredningens mening skulle en motsvarande situation uppkomma i fråga om universalfången. Enligt gällande lagstiftning äro, vad angår hävd, dessa förvärv i fråga om god tro likställda med avtalsförvärven.2 Denna ståndpunkt innefattar en avvikelse från vad i allmänhet gäller i fråga om god tro vid förvärv av fast egendom (se t. ex. i fråga om dödförklaring 25 kap. 7 5 andra st. ÄB samt 38 å KL). Huvudmotivet till denna avvikelse torde ha varit att med de uppställda hävdeförutsättningarna eljest hävd över huvud taget icke skulle kunna vinnas vid sådana förvärv. Att univer- salfången sålunda, om ock allenast i visst hänseende, kommit att hänföras till godtrosförvärv överensstämmer ej heller med vad allmänt anses gälla ifrå- ga om godtrosförvärv av lös sak. Rätte ägarens anspråk kan i detta fall icke elimineras på grund av förvärvarens goda tro.8 Ur principiell synpunkt tor-
1 Se NJA 1917 s. 599, jfr Undén II:1 s. 128 f. 2 Se NJA II 1881 nr 3 s. 19, LB 11 s. 300 samt NJA 1922 s. 214. 3 Se Undén I 5. 91, 147, Marks v. Wörtemberg-Sterzel, Lagen om skuldebrev tredje uppl. (Stockholm 1953) s. 75.
de någon anledning icke föreligga att beträffande fast egendom avvika från denna grundsats; från denna utgångspunkt torde det icke föreligga skäl att tillerkänna universalfången samma ställning som avtalsförvärven.
Även enligt beredningens mening böra universalfången kunna bli före— mål för hävd. Detta syfte torde emellertid kunna vinnas därigenom att kra- vet 5 god tro under vissa förutsättningar helt eftergives. Oberoende av för- värvets natur och de förhållanden varunder det ägt rum skulle alltså häv- den kunna erhålla preklusiv verkan. Med en sådan regel skulle även vissa andra förvärv, som nu äro uteslutna från hävd med hänsyn till kravet å god tro, kunna inordnas under hävden.
Att hävden skulle kunna helt frigöras från kravet å god tro avviker från den ståndpunkt som tidigare intagits av NLB i dess förslag. Å andra sidan saknar denna mening icke företrädare. Frågan upptogs till övervägande inom HD vid dess granskning av lagkommitténs förslag i ämnet.1 Ett mot- svarande institut förordades ock i äldre LBs år 1847 avgivna jordabalksförslag. Enligt 11 kap. 5, 6 och 8 55 i förslaget skulle den som efter sökt lagfart såsom ägare oklandrat varit i besittning av fast egendom under trettio år därefter vara fri från allt klander; hade flera var efter annan såsom ägare besuttit egendomen, finge besittningstiderna sammanläggas. I sina motiv framhöll äldre LB, efter att ha redogjort för samtida utländsk lagstiftning i ämnet, att alla dessa bestämmelser hade det gemensamt att de satte en ovillkorlig gräns för varje anspråk utan att låta hävdens verksamhet bero på undersökning om god tro.
Beredningen ansluter sig i denna fråga till äldre LBs uppfattning. Mot denna kan väl göras gällande att därmed skulle kunna komma att skyddas även förvärv, som skett med vetskap från förvärvarens sida om förvärvets lagstridighet. Denna invändning synes dock icke i och för sig höra till- läggas avgörande betydelse. Huruvida en sådan vetskap förelegat eller ej, torde särskilt i fråga om förvärv som ligga långt tillbaka i tiden i regel un- dandraga sig säkert bedömande.
Av det förhållandet att hävd oberoende av god tro upptages i lagstift- ningen bör uppenbarligen icke följa att denna form skulle utgöra den enda ' som bör stå till buds. Sedan gammalt ha rättsreglerna å detta område ut— byggts från ändamålet att utgöra ett skydd för den redbara omsättningen; det är då naturligt att de i en eller annan form förknippas med kravet på god tro. Hävdetiden bör i nu avsedda fall kunna göras väsentligt kortare. Denna tid blir i hög grad beroende av hur stränga de krav äro som upp- ställas å förekomsten av god tro och dennas omfattning. Olika länders lag- stiftning förete på denna punkt stora skiljaktigheter och även i Vårt land ha i denna fråga yppats starka meningsmotsättningar.
I dansk och norsk rätt torde som allmän grundsats gälla att god tro skall föreligga under hela hävdetiden. Det är alltså ej tillräckligt att den hävdan- de förvärvat egendomen i god tro ; varje förhållande, som medför att hans goda tro upphör, leder till att hävden avbrytes. Därest god tro, såsom enligt
1 Se NJA II 1881 nr 3 s. 8 f.
1881 års förordning, kan göras gällande även vid universalfång, synas vissa skäl tala för denna ståndpunkt. Om sålunda någon i ond tro åtkommit en fastighet, som vid hans död övergår å hans arvinge eller testamentstagare, och denne kort efter dödsfallet underrättas om förhållandet, synes den goda tro som må ha förelegat vid arvfallet icke böra —— såsom i 1881 års för— ordning skulle bli händelsen — grundlägga hävd. Om däremot universal— fången uteslutas från godtrosförvärv, ter sig detta spörsmål annorlunda. Beträffande singularfången skulle det innebära en principiell avvikelse från eljest i svensk rätt gällande grundsatser, om ej den redlige förvärvaren skulle med rättslig verkan kunna åberopa den goda tro som hos honom förelåg vid förvärvet. Även ur processuella synpunkter torde denna lösning vara att föredraga. Enligt 1 5 i 1881 års förordning kan, då förvärvaren i god tro åtkommit egendomen, hävdetiden avbrytas allenast genom klander vid domstol. Denna klandertalan skall enligt 13 5 LF antecknas i fastig— hetsboken. För utomstående beredes därigenom möjlighet att konstatera huruvida sådant avbrott ägt rum eller ej. Däremot skulle det uppenbart ur bevissynpunkt möta stora svårigheter att fastställa huruvida och när ett avbrott i hävdetiden ägt rum på grund av förhållanden som kommit till den hävdandes kännedom efter förvärvet. Dessa svårigheter torde vara av den art att en bestämmelse i ämnet skulle komma att sakna praktisk bety- delse. På denna punkt ansluter sig alltså beredningen till den ståndpunkt som 1881 års förordning intager och som även biträtts av LB.
Därest krav ej reses å god tre under hela hävdetiden, inställer sig spörs- målet vilket rättsläge som inträder, då fastigheten under hävdetiden avytt— ras och kommcr att efter lagfarten av den förstes förvärv innehavas av nå- gon annan.
Enligt 2 5 första punkten i 1881 års förordning är det för Vinnande av hävd till fyllest att den som vid hävdetidens slut innehar egendomen eller annan, till vilken den före klandrets instämmande sedermera övergått, var i god tro. En senare innehavare äger alltså tillgodoräkna sig företrädarens besittningstid, även om denne var i ond tro vid sitt förvärv. Detta gäller dock icke obetingat. I 2 5 andra punkten stadgas att senare innehavare icke må, innan han erhållit lagfart å sitt fång, räkna sig hävd till godo, med mind- re föregående innehavaren skulle varit fredad från klander, om han suttit kvar i egendomen. För det fall att lagfart ej meddelats för senare innehavare förutsättes alltså för hävd att även företrädaren varit i god tro. Kravet' å god tro hos senare innehavare är enligt förordningen ovillkorligt. Har egen- domen från den som i god tro förvärvat denna och därå erhållit lagfart övergått å annan, kan hävd icke under några förhållanden åberopas, såvida ej den som vid hävdetidens slut innehar fastigheten eller ock någon senare innehavare åtkommit fastigheten i god tro; bristen på god tro hos denne kan alltså icke avhjälpas genom god tro hos förste förvärvaren eller hans efter- trädare.
Denna ståndpunkt kritiserades skarpt av LB.1 Visserligen borde enligt
1 Se LB II 5. 303 f.
LBs åsikt stor vikt fästas vid att åtkomsten vunnits i god tro men att vid— hålla så stränga fordringar härutinnan som uppställts i 1881 års förordning syntes varken riktigt eller för ändamålet behövligt. Särskilt vände sig LB emot att god tro hos förste förvärvaren icke skulle komma en senare för- värvare till godo oberoende av dennes goda tro; detta innebure i själva ver- ket ett obehörigt åsidosättande av dens rätt, vars förvärv av fastigheten va- rit fullt redbart. Om han behölle fastigheten till hävdetidens slut, komme den omständigheten att han under denna sin besittning finge kännedom om annans bättre rätt icke att medföra någon förändring i hans rättsställning utan han ägde Oberoende av denna kännedom åtnjuta förmånen av hävd. Enligt LBs mening borde han då icke heller, om han ville avyttra fastighe- ten, vara nödsakad att förtiga vad han visste; sådan lagen nu vore, försattes han emellertid i detta läge, såvida han ville genom avyttring tillgodogöra sig fastighetens värde. Från nu angivna utgångspunkter föreslog LB att, så snart någon av dem som innehaft egendomen under hävdetiden vid sitt för- värv varit i god tro, hävden skulle fritaga från klander. God tro hos förste förvärvaren skulle med andra ord, sedan denne erhållit lagfart å förvärvet, kunna grundlägga hävd även för senare förvärvare, oberoende av dennes goda eller onda tro, och även föregående förvärvares onda tro skulle kunna avhjälpas genom god tro hos senare förvärvare.
Enligt beredningens mening bör, då egendomen under hävdetiden byter ägare, skillnad göres mellan det fall att god tro förelegat hos den förste lag- farne förvärvaren och sådana fall då väl ej denne men någon senare förvär- vare åtkommit fastigheten i god tro. I det först åsyftade fallet skulle förste förvärvaren, om han behållit fastigheten under hela hävdetiden, ha ägt göra gällande frihet från klander, även om hans goda tro övergått i ond tro.1 Så- som LB framhöll synes då ej heller den omständigheten att han avyttrar fas- tigheten böra leda till ändring i det rättsläge som det i god tro skedda för- värvet en gång medfört. En sådan konsekvens synes endast kunna försvaras under förutsättning att å förvärvaren uppställes krav å fortlöpande god tre under hela den tid som han innehar fastigheten. Såsom redan framhållits avviker emellertid detta alternativ från förordningens egen ståndpunkt och beredningen har i det föregående anslutit sig till denna. Enligt beredningens uppfattning måste alltså LBs förslag i denna del tillerkännas företräde.
En annan fråga är vilken betydelse bör tilläggas den omständigheten att väl ej den förste men senare innehavare varit i god tro. I allmänhet synes bristen i god tro hänföra sig till förste innehavaren; det torde i dessa fall ej möta så stora svårigheter att påvisa denna brist. Svårigheterna härutinnan växa uppenbart med antalet nya förvärvare och det kan befaras att det skydd som man velat bereda rätte ägaren genom kravet å god tro väsentligen skulle förlora sin betydelse; i praktiken komme senare förvärvare så gott som un- dantagslöst att kunna åberopa god tro. Med hänsyn härtill anser beredningen det riktigare att de nu åsyftade fallen hänföras till sådana där hävd kan vinnas oberoende av god tro. En anledning till den ståndpunkt som LB i
1 Se NJA II 1881 nr 3 s. 20 f.
detta fall intog torde ock ha varit att dess förslag icke upptog någon form av hävd oberoende av god tro. Självfallet utgör den omständigheten att en senare innehavare icke äger åberopa sin företrädares förvärv ej hinder för att hans eget förvärv kan bilda utgångspunkt för hävd, när han själv är i god tro. Ur hävdesynpunkt är det då han som blir egendomens förste inne- havare; hävdetiden kommer i detta fall att räknas från hans lagfart.
I detta sammanhang torde sammanfattningsvis böra erinras om den ställ- ning som —— med de av beredningen nu förordade godtrosreglerna — univer- salfången komma att intaga. Av dessa regler följer att ett universalfång icke, även om lagfart meddelats därå, kan utgöra utgångspunkt för godtroshävd. Härleder sig universalfånget från ett överlåtelseförvärv, är i första hand av betydelse huruvida det sistnämnda förvärvet skett i god tro eller ej. Förelig- ger därvid ej god tro, kan varken Överlåtelseförvärvet eller universalfånget åberopas för godtroshävd. Är däremot överlåtelsen förenad med god tro, kun- na båda förvärven åberopas. Något krav å senare innehavares goda tro har icke uppställts; det senare förvärvets karaktär av universalfång eller singu- larfång är i detta fall alltså utan betydelse.
Hävdetiden och dess beräkning
Utgångspunkten för hävdetidens beräkning är enligt 1881 års förordning den för innehavaren eller, om flera under hävdetiden innehaft egendomen, den för förste innehavaren meddelade lagfarten. LB anslöt sig i sitt förslag till denna ståndpunkt; den överensstämmer ock med de av beredningen i det föregående angivna huvudgrunderna för hävdeinstitutet. En konsekvens härav är att den besittningstid som ligger före lagfartens meddelande icke får inräknas i hävdetiden. Uppenbart är att hävdetiden ej börjar löpa innan egendomen kommit ur rätte ägarens hand och innehavet av egendomen över- går å den hävdande, även om lagfarten är meddelad dessförinnan.1
Hävdetidens längd är beroende av en avvägning mellan två motstående intressen. Å ena sidan kräves för den allmänna tilltron till rättsordningen att den enskildes rätt icke lättvindigt offras till förmån för ett orättmätigt besittningstagande av egendomen. Ett skäligt, ej alltför knappt tillmätt råd— rum måste tillkomma rätte ägaren för att sätta honom i tillfälle att göra sin rätt gällande. Å andra sidan ligger det i öppen dag att den inträdda oviss— heten om rättsläget icke kan få kvarstå under hur lång tid som helst.
I det betänkande av NLB som ligger till grund för 1881 års förordning föreslog majoriteten inom NLB en allmän hävdetid av tio år; för vissa an- givna fall skulle dock denna tid utgöra tjugu år. Den kortare hävdetiden anslöt sig till kravet att såväl förste innehavaren som ock, för det fall att egendomen under hävdetiden bytt ägare, även senare innehavare varit i god tro. Däremot avsåg den längre hävdetiden den av NLB förordade form av hävd, som icke förutsatte god tro hos förste förvärvaren utan i stället krävde god tro hos den som vid slutet av hävdetiden innehade egendomen.
1 Se LB 11 s. 302 f.
Från NLBs majoritet framförde NLBs ordförande avvikande mening. En- ligt denna borde i båda fallen hävdetiden vara lika eller tjugu år. Till stöd för denna åsikt anfördes att ägarens försummelse att göra sin rätt gällande ej vore större i det ena fallet än i det andra; för egendomens innehavare vore förlusten lika stor och oförskylld, evad någon av hans företrädare varit i god tro eller ej. Någon anledning att för de av majoriteten åsyftade fallen för- korta hävdetiden förelåge därför icke. Vid förslagets fortsatta behandling kom denna mening att segra.1
Uti sitt förslag förordade LB en generell begränsning av hävdetiden till tio år. I detta sammanhang må erinras att i nämnda förslag icke upprätt- hållits samma krav å god tro somi det nyssnämnda majoritetsförslaget ut- gjort en förutsättning för den kortare hävdetiden. Enligt LBs förslag skulle god tro hos en senare innehavare gälla, ehuru någon av hans företrädare icke var i god tro, och omvänt skulle god tro hos någon av företrädarna kun— na åberopas även till förmån för den senare innehavaren. Till stöd för sin ståndpunkt åberopade LB väsentligen den ökade trygghet som läge däri att fastighetsböckerna för framtiden bleve specialiserade och att hopandet å ett och samma upplägg av ett flertal sinsemellan helt och hållet skilda fastig- heter komme att upphöra. Enligt LBs mening skulle därigenom fara för sammanblandning mellan olika fastigheter komma att avlägsnas och en ökad garanti vinnas mot att lagfart meddelades å ogiltiga fång.
Uti beredningens nu framlagda förslag ha upptagits två särskilda former av hävd, den ena anslutande sig till god tro hos förste förvärvaren och den andra oberoende av god tro hos denne eller senare förvärvare. Utgångsläget är alltså i viss mån detsamma som då NLB fattade ståndpunkt till denna fråga. Enligt beredningens åsikt kan det icke anses ligga någon inkonsekvens däri att det förvärv som skett i god tro tillerkännes en mera gynnad ställ- ning än ett förvärv, där denna förutsättning saknas, låt vara att förlusten för rätte ägaren är lika kännbar och att han i stort sett saknar möjlighet att påverka denna omständighet. Ur nu angivna synpunkt torde någon betänk- lighet icke möta mot att för fall av god tro begränsa hävdetiden till tio år. Vid bedömande av hävdetidens längd för sådana fall då krav å god tro icke uppställes torde böra beaktas att till den längre hävdetiden skulle komma att hänföras såväl alla universalfång som ock samtliga avtalsförvärv, där enligt gällande lag hävd är oberoende av god tro hos förste förvärvaren. Det synes angeläget att den ställning som dessa förvärv redan nu intaga icke i något fall försämras. Med hänsyn härtill och då ej heller eljest numera torde föreligga skäl för en längre hävdetid än tjugu år, har beredningen ansett sig icke böra föreslå någon förlängning av den nu gällande hävdetiden.
Hävd i fråga om andra sakrätter än äganderätt
] det föregående har behandlats hävdens betydelse som förvärvsgrund i fråga om äganderätt till fast egendom. Det skydd som hävden bereder egen-
1 Se NJA II 1881 nr 3 s. 26 ff.
domens innehavare i hans äganderättsanspråk till egendomen kommer up- penbarligen till godo även de rättsägare som från honom härleda sin rätt och detta oberoende av tidpunkten för och omständigheterna vid deras för- värv. Å andra sidan gäller såsom allmän grundsats, då rätte ägaren återvin— ner sin egendom, att de sakrättsliga förfoganden som den obehörige inne- havaren träffat äro mot rätte ägaren utan verkan. Ett uttryck för denna upp- fattning återfinnes i 60 & IF. Enligt detta lagrum är inskrivning (inteck- ning) som meddelats sedan egendomen kom ur rätte ägarens hand ogill, om ej annat är särskilt stadgat. Beredningen har tidigare behandlat detta ämne (8 kap. 8 5 m. fl. lagrum).
Behovet av att bereda de begränsade sakrätterna ett självständigt rätts- skydd torde vara allmänt erkänt; sedan länge har ock detta spörsmål i olika sammanhang varit föremål för övervägande. Vid ett sådant övervägande måste emellertid även beaktas rätte ägarens berättigade intresse att, då han återfår sin egendom, denna icke är belastad med åtaganden av egendomens obehörige innehavare, åtaganden som i många fall skulle kunna väsentligen inskränka hans rätt eller göra denna helt illusorisk. Äganderätten skulle därigenom — utöver vad som följer av de allmänna hävdereglerna — kunna förlora sitt innehåll.
Uti det förslag angående ny hävdelagstiftning som framlades av NLB upp- togs detta spörsmål till behandling. De sålunda föreslagna bestämmelserna återfinnas i 4 5 av 1881 års förordning. Utgångspunkten för dessa bestäm- melser är att den fasta egendomen återvunnits av rätte ägaren samt att, se- dan egendomen blivit honom avhänd, inskrivning (inteckning) ägt rum för rättighet i egendomen som upplåtits av dess obehörige innehavare. Sådan rättighet är enligt förordningen giltig mot rätte ägaren under förutsättning att egendomen, då klandret instämdes, varit ur rätte ägarens band mer än tjugu år efter det annan erhållit lagfart därå; har inskrivningen meddelats efter klandrets instämmande eller var rättighetshavaren, när han åtkom in- skrivningen, ej i god tro, är denna dock utan verkan mot rätte ägaren. I hu— vudsak överensstämmande regler upptogos i LBs betänkande.1
Med beredningens förslag om tjuguårig hävd oberoende av god tro kom- ma uppenbarligen att täckas samtliga de fall som enligt 1881 års förord— ning äro att hänföra under det ifrågavarande stadgandet. För att ett sådant stadgande skulle få någon betydelse fordras alltså att den tid som skall förflyta innan klandret väckes sättes kortare än tjugu är, t. ex. tio år. Ur principiella synpunkter kunna emellertid vägande erinringar riktas mot upptagande av en sådan bestämmelse. I detta hänseende må framhål- las att den av beredningen föreslagna hävdetiden av tio år är beroende av att god tro föreligger hos den förste förvärvaren. Därest denne var i ond tro, uteslutes hävd för en senare förvärvare, även om denne är i god tro. I detta hänseende skulle en begränsad sakrätt som upplåtits av fastighetens obe- hörige innehavare komma i en mera gynnad ställning än en av denne gjord äganderättsöverlåtelse, något som måste anses oegentligt. Från denna ut—
1 Se 16 kap. 10 å och 17 kap. 8 & i 1909 års jordabalksförslag samt LB II 5. 325 f.,388 f.
gångspunkt synes konsekvensen fordra att hävdetiden för den begränsade sakrätten, i likhet med vad som gäller i fråga om äganderätten, räknas först från sakrättens inskrivning. I överensstämmelse med vad nu anförts skulle en närmare anpassning av de allmänna hävdereglerna till att avse de be- gränsade sakrätterna innebära att rättigheten efter dess inskrivning oav- brutet utövats av rättighetshavaren eller av hans efterföljare under hävde- tiden. Vidare torde — för att en kortare hävdetid skall gälla _ erfordras att förste innehavaren av rättigheten var i god tro. Slutligen skulle allenast sådana begränsade sakrätter kunna ifrågakomma som äro förenade med ett besittningsförhållande. Ett stadgande av den huvudsakliga innebörd som nu antytts finnes upptaget i den tyska civillagstiftningen (BGB 5 900 andra st.). Detta stadgande är uttryckligen begränsat till att avse rättighet, varmed är förenad besittningsrätt till fastigheten.
Ur principiell synpunkt synes väl någon mera vägande erinran icke kunna riktas mot en rättighetshävd av nu angiven innebörd; det torde emellertid kunna starkt ifrågasättas huruvida en sådan skulle kunna till- godose det behov av ökat rättsskydd för de begränsade sakrätterna som otvivelaktigt föreligger. Svårighet torde ock möta att under denna inordna sådana sakrätter, vid vilka något egentligt besittningsförhållande icke före- ligger, såsom panträtter och ränterätter.
Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för att det nyssnämn— da behovet tillgodoses efter väsentligen andra riktlinjer än dem som kän— neteckna hävdeinstitutet. I detta sammanhang åsyftas de bestämmelser som enligt 25 kap. förordas skola gälla i fråga om godtrosförvärv på grund av inskrivning. I själva verket torde redan den i 4 5 av 1881 års förordning upptagna klanderfriheten för rättighet, som upplåtits av fastighetens lag— farne ägare, kunna betecknas som ett sådant förvärv, även om den är be— tingad av att egendomen, när talan om äganderätten senare instämmes, varit ur rätte ägarens hand viss tid efter lagfarten. I beredningens förslag till 25 kap. upptages icke någon motsvarighet till nämnda villkorsbestäm- melse. Under förutsättning av god tro inträder skyddet i allmänhet ovill— korligt och omedelbart. För det fall att rättigheten trots god tro får vika för rätte ägarens anspråk är rättighetshavaren berättigad till ersättning av all— männa medel. Sådan ersättning tillkommer rätte ägaren, om rättigheten kommer att äga bestånd mot honom. På denna väg synes en lösning kun- na nås som tillgodoser såväl rättighetshavarens som rätte ägarens berätti- gade intresse. Angående den närmare innebörden av ifrågavarande bestäm— melser hänvisas till vad beredningen yttrar vid 25 kap. I fråga om bestån- det av rättighet för det fall att ett lagfaret äganderättsförvärv får vika för ett tidigare äganderättsförvärv, som ej lagfarits, upptagas bestämmelser i 24 kap.
Det rättsskydd som enligt 25 kap. tillkommer sakrätt i fast egendom av— ser allenast förvärv inom förmögenhetsrättens område och ej universal- fången. De universalfång varom här är fråga, huvudsakligen testamenta— riska nyttjanderätter, komma emellertid, även om de icke åtnjuta samma
ställning som motsvarande förmögenhetsrättsliga förvärv, genom den av beredningen föreslagna tjuguåriga hävden att skyddas i samma omfattning som enligt nu gällande lagstiftning.
Uti 15 kap. 1 & JB upptagas även bestämmelser, som avse urminnes hävd till rättighet. Av förarbetena till 1734 års lag har ansetts framgå att med dessa bestämmelser åsyftats allenast servitut och servitutsliknande rättigheter men ej andra begränsade sakrätter, med vilka besittningsrätt är förenad.1 Den hävd till kvarn och kvarnställe eller annat vattenverk som omnämnes i 15 kap. 3 & JB kan även innefatta ett servitutsförhållande. Av 12 kap. 4 5 samma balk, vari nämnes urminnes hävd på utholmar, fisken och fiskeskär, framgår att urminnes hävd kan åberopas även i fråga om rätt till fiske. Bestämmelser om urminnes hävd förekomma ock i special- lagstiftningen.
Bland de begränsade sakrätterna intog servitutet länge en särställning i svensk lagstiftning. Före IF var servitutet för sin giltighet mot ny ägare till den belastade fastigheten icke beroende av inskrivning eller förbehåll. I fråga om servitut, som tillkommit före förordningens ikraftträdande, rubbades ej detta förhållande. Enligt rättspraxis är inskrivning av sådant servitut ej tillåten. Är fast egendom, som kommit ur rätte ägarens hand, besvärad av servitut, vars bestånd grundar sig å urminnes hävd, gäller servitutet obe- roende av tvist om äganderätten till den belastade fastigheten. För upplå— telse av servitut har ej heller fordrats skriftlig form.
Uppenbart är att den brist på närmare reglering som länge kännetecknat servitutsförhållandet lett till stor osäkerhet och varit en gynnsam jord- mån för uppkomsten av rättsförhållanden, vilkas ursprung och innebörd nu ej längre kunna påvisas.
I sitt jordabalksförslag upptog LB till behandling även frågan om urmin- nes hävd till rättighet samt uttalade därvid som sin mening att denna form av hävd bort för framtiden avskaffas redan i samband med tillkomsten av 1875 års inteckningsförordning. Även enligt beredningens mening torde bi- behållande av urminnes hävd icke stå i överensstämmelse med nu gällande grundsatser i fråga om det sakrättsliga skyddet för upplåtelse av särskild rättighet i fast egendom.
Såsom LB framhållit kan det förhållandet att efter ikraftträdandet av en ny jordabalk uppkomsten av urminnes hävd förhindras icke i och för sig ha någon inverkan å sådana rättigheter till vilka urminnes hävd redan då föreligger. Den nu rådande rättsosäkerheten kommer alltså i viss män att alltjämt bestå. En utväg som LB övervägde var att underkasta sådana äldre servitut inskrivningstvång. LB avvisade emellertid denna utväg med hän- syn till den fara för rättsförluster som den innebure. Även i denna fråga är beredningen av samma uppfattning. Däremot torde, såsom LB anmärkt, vederbörande böra beredas tillfälle att påkalla bevisning vid domstol till framtida säkerhet samt låta i fastighetsboken införa anteckning därom. Härom hänvisas till PromL.
1 Se LB III s. 300 samt Undén II:1 s. 142 och 146.
Förhållandet till äldre lagstiftning
De i 1881 års förordning upptagna hävdereglerna inneburo i förhållande till äldre lagstiftning nyheter av stor principiell räckvidd och helt naturligt inställde sig den frågan huruvida dessa nya regler skulle tillämpas i fall då fast egendom kommit ur rätte ägarens hand före förordningens ikraft— trädande och klanderfrihet för egendomens innehavare då ej redan inträtt. Detta spörsmål behandlas i förordningens 5 5. Enligt dessa bestämmelser gäller, då den fasta egendomen före förordningens ikraftträdande är av- händ rätt ägare, att dittills gällande lag skall tillämpas, om på grund där- av klanderfrihet för innehavaren vinnes tidigare än enligt nya lagen. Från denna huvudregel har dock gjorts undantag beträffande den klandertid av natt och år, varom bestämmelser meddelades i 1805 års förklaring; för detta fall skall även det förhållande från vilket den ettåriga klandertiden räknas ha inträffat före förordningens ikraftträdande.
Vid bedömande av frågan vilkendera lagen — den äldre eller den yngre _ för den hävdande anses gynnsammast är uppenbart av stor betydelse från vilken tidpunkt nya lagens hävdetider skola räknas och om den häv- dande äger tillgodoräkna sig även besittningstid som upplupit före dess ikraftträdande. I 1881 års förordning har detta spörsmål i 3 & besvarats så, att besittning som sedan lagfart å fånget skett hänför sig till tiden före ikraftträdandet ej räknas innehavaren till godo. Hävdetiden skall alltså börja löpa först med lagens ikraftträdande. Har den lagfart som den hävdande åberopar avslutats före den 1 januari 1876, d. v. s. den dag då LF trädde i kraft, äger han ej heller räkna tiden från lagens ikraftträdande utan först från den tidpunkt då fånget och fastan enligt 22 & LF antecknats i lag— fartsprotokollet. Då möjlighet till Sådan anteckning infördes först i sam— band med 1881 års förordning, blir utgångspunkten för hävdetidens beräk- ning i dessa fall ytterligare framflyttad.
] det av LB framlagda betänkandet hade man beträffande förhållandet mellan de äldre och de nya hävdereglerna anslutit sig till tillämpningen av regler, som ställde sig gynnsammast för den hävdande (22 å i promulga— tionslagen). Beträffande den tidpunkt från vilken hävdetiden enligt de nya reglerna skulle anses löpa intog LB däremot en mot den hävdande strängare ståndpunkt än NLB. Enligt LBs förslag skulle hävdetiden i intet fall få räknas från lagens ikraftträdande utan i allmänhet först från den dag då lagfart meddelades enligt nya lagen. Med Sådan lagfart likställdes emeller- tid införing såsom ägare vid fastighetsbokens uppläggande av den som före lagens ikraftträdande erhållit lagfart å egendomen.1 Denna ståndpunkt mo- tiverades därmed att det väsentligen varit av den anledningen att enligt LBs förslag lagfarten komme att hänföra sig till en specialiserad fastig- hetsbok som man funnit hävdetiden kunna begränsas till tio år.
Enligt allmänna civilrättsliga grundsatser torde gälla att de rättsföljder som enlig lag redan inträtt på grund av ett tidigare rättsförhållande icke
1 Se LB II S. 305. 409 f.
rubbas av senare lagstiftning i ämnet. I förevarande sammanhang återstår alltså allenast spörsmålet om den hävdandes och rätte ägarens inbördes rättsställning i sådana fall då enligt äldre lag rätt till talan för rätte ägaren ännu står öppen, när den nya lagen träder i kraft. Att den hävdande i dessa fall hör till stöd för klanderfrihet äga åberopa äldre lag torde vara tydligt. Denna uppfattning ligger ock till grund för 1881 års förordning liksom för de av LB föreslagna bestämmelserna i ämnet. Huruvida den hävdande, om den nya lagstiftningen är för honom gynnsammare, kan åberopa sig å den- na lagstiftning är däremot icke lika oomtvistligt. Såsom NLB framhållit måste härför såsom ett minimikrav uppställas att den kortare hävdetiden icke börjar löpa tidigare än då den nya lagen träder i kraft. Huruvida man bör stanna vid denna tidpunkt eller vid beräkningen utgå från en ännu se- nare är beroende av vilken betydelse man anser Sig kunna tillägga en redan före den nya lagens ikraftträdande meddelad lagfart. NLB gjorde i detta fall åtskillnad mellan lagfarter, som ägt rum före och efter LFs ikraftträdande den 1 januari 1876. I LBs förslag hade gränsen uppdragits så att för hävd skulle få åberopas allenast lagfart enligt nya balken eller annan med sådan lagfart likställd införing.
Sedan LB avgav sitt förslag ha nya specialiserade fastighetsböcker upp- lagts; arbetet därmed kan _ bortsett från vissa delar av Kopparbergs län _ väntas vara slutfört före ikraftträdandet av nya JB. I fråga om fastig- heter, varå lagfart meddelats efter 1876 års ingång, torde Sådan införing av ägare som LB åsyftat så gott som undantagslöst ha ägt rum, innan nya JB träder i kraft; balkens ikraftträdande kommer alltså att bilda utgångspunkt för hävdetidens beräkning i dessa fall. Vad angår lagfarter, som avslutats före den 1 januari 1876 utan att ny lagfart därefter meddelats, torde gälla att dessa fall äro ytterst fåtaliga. På grund av det nu anförda bör, såsom i 1881 års förordning, såsom allmän regel upptagas att för hävd enligt nya balken alltid skall kunna åberopas lagfart som förelåg vid tiden för balkens ikraftträdande. Har en hävdande, som erhållit lagfart tidigare, ej vid den nya balkens ikraftträdande blivit i fastighetsboken införd såsom ägare, tor- de dock böra göras det förbehållet att hävdetiden räknas från den senare dag, då sådan införing ägt rum. Med de nu föreslagna reglerna överensstäm- mer att egendomens innehavare bör, såsom skett enligt 22 & LF, beredas möjlighet att även efter fastighetsbokens uppläggande införas såsom ägare. Tillstånd härtill torde alltså böra meddelas i PromL.
Då de nya hävdereglerna skola tillämpas, inverkar härå även fråga om god tro. Endast god tro hos den, som efter nya balkens ikraftträdande inne- har egendomen med äganderättsanspråk, får härvid åberopas; denne är att i håvdehänseende anse såsom förste innehavare av egendomen.
Såsom tidigare erinrats har i 4 5 av 1881 års förordning upptagits ett visst rättsskydd för inteckningshavare i fall då egendomen återvinnes av rätte ägaren. Någon motsvarighet härtill har i beredningens förslag icke upptagits som en särskild form av hävd. Detta förhållande bör emellertid icke utesluta att beträffande inskrivning som meddelats i egendomen före
nya balkens ikraftträdande äldre bestämmelser skola gälla. Ett stadgande av detta innehåll bör alltså inflyta bland övergångsbestämmelserna.
De övergångsbestämmelser som nu behandlats ha i 1881 års förordning upptagits bland de materiella rättsreglerna; i 1909 års förslag hade de där— emot erhållit plats i promulgationslagen till den nya jordabalken. Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för den av LB föreslagna an- ordningen.
Motiv till de särskilda lagrummen
1 &.
Bestämmelserna i denna paragraf avse en form av hävd som icke förut- sätter att innehavaren av den fasta egendomen förvärvat denna i god tro. Såsom framgår av vad som yttrats vid kapitelrubriken gälla de såväl univer- salfången _ vid dessa äro godtrosförvärv uteslutna — som ock singular- fång, där god tro icke kan åberopas eller innehavaren icke anser att förvärv skett genom god tro. En förutsättning är att innehavaren erhållit lagfart och att han, sedan lagfart meddelats, innehaft egendomen med äganderättsan— språk under tjugu år i följd utan att talan å förvärvet väckts mot honom. Vad som Sålunda gällar om innehavaren, därest denne ensam under hävdetiden varit ägare, skall ock tillämpas för det fall att egendomen med äganderätts- anspråk innehafts av två eller flera efter varandra, sedan lagfart meddelats å den förstes förvärv.
Uti 1 5 av 1881 års förordning kännetecknas den talan vari den rätte äga— ren gör gällande sitt äganderättsanspråk som klander. Enligt en åsikt skulle det nu återgivna uttrycket utesluta hävd i det omedelbara rättsförhållandet mellan rätte ägaren och dennes medkontrahent-; med klander skulle avses allenast en talan, som rätte ägaren väcker mot tredje man. Hur det av NLB använda uttrycket bör tolkas, kan synas tvivelaktigt.1 Enligt beredningens mening torde med hävdens uppgift bäst överensstämma att även överlåta- res anspråk mot medkontrahent är underkastat reglerna om hävd.? Till följd härav har beredningen i stället för »klander» ansett »talan» böra an- vändas.
25.
De i denna paragraf meddelade bestämmelserna avse frågan om hävd i god tro. I första stycket behandlas det fall att någon på grund av överlåtelse i god tro förvärvat egendomen och under hävdetiden ensam innehaft denna. Som redan framhållits gäller detta fall allenast singularfång. Hävdetiden är tio år.
I andra stycket avhandlas det fall att egendomen under hävdetiden inne— haves av två eller flera efter varandra. Även i detta fall gäller såsom enligt första stycket, att den förste, som erhållit lagfart, vid överlåtelsen förvärvat
1 Se NJA 1917 s. 599. * Se Undén II:1 s. 128 ff. samt Holmbäck i Minnesskrift till 1734 års lag II 5. 222.
egendomen i god tro. Vad angår den eller de andra innehavarna är däremot icke nödvändigt att dessas förvärv äro att anse som överlåtelse och ej heller att, om förvärvet var överlåtelse, detta ägt rum i god tro. Ett universalfång kan alltså — förutsatt att den förste innehavaren vid överlåtelsen var i god tro _ utgöra grund för hävd. Å andra Sidan är tydligt att ett universalfång icke kan, även om lagfart meddelats, tjäna som utgångspunkt för hävd i detta lagrum. Såsom beredningen framhållit vid kapitelrubriken kan ett universal— fång, för vilket en överlåtelse är åtkomst, icke i och för sig vara grund för hävd i god tro. Har däremot överlåtelsen skett i god tro, kunna båda för— värven åberopas. Av vad nu sagts framgår att det ur hävdesynpunkt kan vara av betydelse vilket förvärv av två eller flera innehavaren väljer till utgångs— punkt för hävden. Ett förvärv, som i detta hänseende icke skulle kunna an- vändas, kan uteslutas och ett efterföljande förvärv kan, sedan lagfart därå meddelats, tas såsom utgångspunkt för hävden, förutsatt att det skett genom överlåtelse i god tro. I överensstämmelse med vad sålunda anförts har i andra stycket uttalats att, då egendomen med äganderättsanspråk innehafts av två eller flera efter varandra, hävd kan vinnas, sedan lagfart meddelats å den förs— tes förvärv, såframt denne förvärvat egendomen vid överlåtelse i god tro.
Vad angår kravet å god tro är i övrigt att beakta att enligt vad bered— ningen föreslår i 25 kap. 12 & anteckning i grundbok rörande inskränkning i ägarens rätt att genom överlåtelse förfoga över egendomen kan utgöra för- bud för förvärvare att åberopa god tre.
3 &.
Såsom framgår av vad som anförts vid kapitelrubriken ha genom de be- stämmelser som efter hand tillkommit angående vissa preklusiva påföljder betydelsen av ett allmänt. hävdeinstitut väsentligt begränsats. Av detta för- hållande följer dock icke att ett sådant institut skulle sakna betydelse; där- igenom vinnes, Såsom beredningen anfört, framför allt en definitiv slutpunkt för tvister om egendom, som förmenats ha frångått dess rätte ägare. Med det allmänna hävdeinstitutet stå dylika särskilda preklusionsbestämmelser icke i någon samklang; tydligt är dock att de icke böra förminska den frihet från rätte ägarens anspråk som den allmänna hävden avser att förläna. I överensstämmelse härmed har beredningen ansett att i förevarande sam- manhang bör uttalas att vad som i särskilda preklusiva bestämmelser är stad— gat om tid för väckande av talan om bättre rätt till fast egendom skall äga till- lämpning allenast om därigenom frihet från rätte ägarens anspråk å egendo— men vinnes tidigare än enligt bestämmelserna i detta kapitel. Föreskrift här- om har upptagits i denna paragraf.
Beträffande den till arvsrätten hörande frågan om dödförklarad persons rätt att, när han finnes vid liv, återfordra sin egendom, har lagstiftningen intagit den ståndpunkten att en sådan rätt kvarstår oberoende av om den som erhållit egendomen till stöd för sitt förvärv skulle kunna åberopa hävd (25 kap. 7 5 ÄB). Enligt NLBs åsikt vore i detta fall åt den som på grund av död- förklaringen tillträtt egendomen endast förlänad en villkorlig rätt att i egen-
skap av ställföreträdare för den dödförklarade förfoga över egendomen tills vidare och till dess den för död ansedde visats vara vid liv eller ock upplys— ning vunnits om den verkliga dödsdagen.1 Huruvida den sålunda angivna grunden kan anses bärande synes tvivelaktigt. Enligt beredningens mening torde en uttrycklig bestämmelse böra meddelas. Detta kan ske på det sättet att i lagrummet upptages förbehåll om det särskilda stadgande angående dödförklaring.
24 KAP.
Om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning
Allmänna synpunkter
De i detta kapitel meddelade bestämmelserna reglera den konkurrens som kan uppkomma mellan skilda förvärv till samma fasta egendom. Där- emot avse de icke att avhjälpa sådan materiell brist i ett rättsförvärv som grundar sig därå att förvärvarens eget eller något hans företrädares för- värv är ogiltigt eller eljest ej må göras gällande av förvärvaren. Även brister i sistnämnda hänseende kunna under vissa förutsättningar elimi— neras genom inskrivning. Frågor av nu antydd natur behandlas i 23 och 25 kap. i beredningens förslag.
Den nu antydda skillnaden mellan å ena sidan de materiella betingelser- na för ett rättsförvärv och å den andra företrädet mellan två eller flera rätts- förvärv har djupa rötter i svensk lagstiftning. Ett sådant betraktelsesätt är naturligt för det fall att ägaren upplåter två eller flera begränsade sak- rätter'till samma fastighet; genom den tidigare upplåtelsen har hans sak— liga hehörighet i fråga om en senare upplåtelse, även om denna kolliderar med den tidigare, icke upphört. Det nu sagda gäller emellertid även då samme ägare genom skilda avhändelser överlåtit sin egendom. Ej heller vid sådan dubbelöverlåtelse (tvesala) betraktas det senare förvärvet som i och för sig ogiltigt.
Att vid den kollision som sålunda kan uppkomma allmänna derivativa grundsatser i första hand böra tillämpas ligger i sakens natur; ett tidigare förvärv har alltså i allmänhet företräde (prioritet) framför ett senare. Från denna regel ges dock betydelsefulla undantag. Sedan gammalt har ägande- rättsöverlåtelse intagit en viss företrädesställning i förhållande till de ur äganderätten härledda rättigheterna. Enligt det numera upphävda stad— gandet i 16 kap. 15 & JB skulle köp bryta legostämma och samma grund- sats upprätthålles alltjämt, om ock i väsentligt begränsad omfattning (1 kap. 3 & NJL, jfr 11 kap. 11 å i beredningens förslag).
Såsom framgår av de sist anmärkta lagrummen gälla ock särskilda be- stämmelser för inskrivna förvärv. Med inskrivningsväsendets tillkomst och
1 Se NJA II 1881 nr 3 s. 24 f.
utveckling har det framstått som naturligt att i fråga om företrädet mel- lan skilda rättsförvärv tillerkänna inskrivningen en viss rättsbildande be- tydelse. Den allmänna innebörden av de bestämmelser som sålunda upp- tagits i lagstiftningen är att mellan flera å olika tider tillkomna förvärv företrädesordningen bestämmes av — i stället för tiden då förvärvet ägde rum — tidpunkten då inskrivning söktes för förvärvet. När inskrivning först sökts för det tidigare förvärvet, överensstämmer regeln med de derivativa grundsatserna. Inskrivningens rättsbildande betydelse framträder emeller- tid i de fall då inskrivning först sökes för det senare förvärvet.
Den rättsverkan som sålunda tillkommer inskrivning ligger huvudsak- ligen däri, att den avskär invändning om att fångesmannen redan tidigare förfogat över den rätt till fastigheten som varit föremål för förvärvet. In- skrivningen har alltså en viss exstinktiv verkan. Detta förhållande kan ock uttryckas så att ett förvärv _ för att i fråga om företräde äga full rätts- verkan mot tredje man _ skall inskrivas. I fråga om båda formuleringar- na må dock erinras att i vissa fall en motsvarande rättsverkan kan ernås på annan väg än genom inskrivning och ävenledes att ej ens inskrivning under alla förhållanden medför full rättsverkan mot tredje man. Härvid in— ställer sig särskilt frågan om betydelsen av det förhållandet att en senare förvärvare ägt eller bort äga kännedom om förvärv, som skett tidigare. Denna fråga skall i det följande upptagas till särskild behandling.
Nu gällande prioritetsregler äro till övervägande del upptagna i inskriv- ningsförfattningarna. I dessa regleras sålunda företrädet mellan flera över— låtelser av äganderätt (12 & LF), mellan äganderättsöverlåtelse och pant- rätt (14 5 IF), mellan överlåtelse och nyttjanderätt (46 5 IF), mellan flera nyttjanderätter och mellan sådan rätt och inteckning för fordran (50 och 51 55 IF); i IF ha därjämte meddelats bestämmelser om företrädesordning— en för avkomsträtt, servitut, rätt till elektrisk kraft och återköpsrätt (54—— 58 a 55). Ett undantag från denna allmänna princip utgöra emellertid de bestämmelser som avse företrädesordningen mellan flera panträtter; des- sa upptagas i 17 kap. 9 & HB samt beträffande tomträtt och vattenfallsrätt i 6 & samma kapitel. I 1909 års jordabalksförslag har denna gruppering av ämnet alltjämt bibehållits.
Såsom framhållits i inledningen till beredningens betänkande ha i det nu avlämnade förslaget i den avdelning som avser inskrivningsväsendet sammanförts bestämmelser av inskrivningsrättslig innebörd, medan så— dana stadganden som äro av materiell natur erhållit plats i den avdelning som avser fast egendom och rättsförhållanden rörande sådan egendom. Av sistnämnda natur är uppenbarligen det nu behandlade ämnet. Genom sam- manföringen av ifrågavarande rättsregler har beredningen ansett enkelhet och överskådlighet kunna vinnas i fråga om grunderna för institutets upp— byggnad och dess närmare utformning. I det följande skall lämnas en när- mare redogörelse för de huvudsynpunkter som varit vägledande vid ämnets behandling inom beredningen.
De konkurrerande förvärvens natur
Såsom framgår av rubriken till förevarande kapitel behandlas däri före- trädesordningen mellan förvärv, som kunna inskrivas. Förvärv, som är av den natur att det ej kan inskrivas, är alltså uteslutet från behandling i detta sammanhang. Huruvida ett förvärv är av den karaktär att inskriv— ning därav må ske, framgår av de lagstadganden som äro meddelade i detta ämne. I beredningens förslag upptagas ock sådana bestämmelser.
Bland de begränsade sakrätter som kunna belasta fast egendom är sär- skilt panträtten av betydelse. Vid sidan av de panträtter som behandlas i IF och för vilka fordras inskrivning kan en fastighet häfta för oinskrivna rättigheter av samma eller likartad natur. Bestämmelser därom äro upp- tagna i 17 kap. HB, särskilt dess 6 5, samt i åtskilliga i anslutning till nämnda lagrum meddelade författningar; i dessa fall ha ock särskilda be- stämmelser meddelats om företrädesordningen. Det nu sagda gäller även den rätt till betalning ur fastigheten, som utmätning medför; enligt 9 5 i nyssnämnda kapitel likställes, bortsett från viss avvikelse, utmätning med inteckning för fordran.
I detta sammanhang torde ock böra erinras om den företrädesställning som enligt 11 kap. 2 5 JB tillkommer fordran å ogulden köpeskilling. Denna företrädesställning innebär att under viss tid efter köpet den egendom som köpet avser är belastad med en tyst förmånsrätt, vilken medför rätt till betalning ur fastigheten framför andra köparens borgenärer. Förmånsrät— ten är dock beroende därav att inteckning sökes inom viss kortare tid ef- ter det lagfart meddelats. Sökes inteckning inom nämnda tid, övergår för— månsrätten å inteckningen; enligt uttryckligt stadgande i 17 kap. 9 & HB gäller sådan inteckning framför annan inteckning för köparens gäld, även om denna inteckning sökts tidigare. Denna företrädesrätt för ogulden köpe- skilling gäller ej allenast i förhållande till »andra köparens borgenärer» utan även mot den till vilken köparen upplåtit nyttjanderätt eller annan därmed likställd rättighet.1
Vad angår andra begränsade sakrätter än panträtt gäller i än högre grad att stora grupper av dessa äro uteslutna från inskrivning. Hit höra bl. a. vissa kategorier av besittningsrätter vilka _ om ock närmast hänförliga till nyttjanderätt —— likväl falla utom nyttjanderätts- och inteckningslagar- nas bestämmelser, såsom åborätt av äldre typ, vågrätt samt bostadsrätt. Ej heller sådan testamentarisk nyttjanderätt som avses i 12 kap. 2 å ÄB kan göras till föremål för inskrivning (jfr 31 kap. 11 5 nya JB). Även vad angår servitut finnas stora grupper, vilka ej falla under ServL och alltså måste anses undantagna från reglerna om inteckning. Såsom exem- pel kunna anföras vissa rättigheter i fast egendom som komma till stånd enligt ExL, VL, lagen om enskilda vägar, ägofredslagen eller BL. De före- skrifter som i ServL meddelats angående servitutet som sakrätt äga ej heller tillämpning på servitut, som tillkommit vid laga skifte, ägostyckning
1 Se Undén II: 2 s. 217 samt Almén, Ant. till 4 kap. 5. 127.
eller avstyckning. Samma är förhållandet med servitut, som uppkommit före den 1 januari 1876.
För de fall då en rättighet äger bestånd oberoende av inskrivning innebär detta i allmänhet att rättigheten äger företräde framför inskrivningsbara rät— tigheter. Vad särskilt angår möjligheten att inskriva sådan rättighet har framhållits att sådan åtgärd lätt kunde verka vilseledande.1
Den tysta förmånsrätt som enligt vad tidigare sagts gäller till förmån för ogulden köpeskilling har sin motsvarighet i fråga om annan rättighet som förbehållits vid egendomens överlåtelse eller eljest skall äga bestånd mot nye ägaren. Bestämmelserna härom äro meddelade beträffande nytt— janderätt i 48 och 49 55 IF samt i fråga om andra rättigheter i vissa däremot svarande senare lagrum (54 g, 56 5 1 mom., 58 5 2 mom. och 58 a 5). Över- låter ägare, vilken är bunden av sådan rättighet, egendomen till annan, består rättigheten även mot den nye ägaren, ehuru den eljest ej skulle vara gällande mot honom, under förutsättning att inskrivning för rättigheten sökes inom lagaståndstiden.2 Särskild rättighet, som sålunda gäller mot ny ägare, åtnjuter i förhållande till dennes borgenärer samma företräde som tillkommer fordran å ogulden köpeskilling.
Till de inskrivningsbara rättigheterna i fast egendom hör även återköps— rätt enligt 1agen den 20 juni 1924 om återköpsrätt till fast egendom. Enligt 1 & nämnda lag kan för återköpsrätten inteckning meddelas; förbehåll om återköpsrätt förfaller dock, om ej inteckning sökes inom den i 11 kap. 2 & JB stadgade tiden sedan lagfart meddelades å köparens förvärv (jfr 6 kap. 2 5 i beredningens förslag).
En fastighet kan även vara belastad med förköpsrätt; sådan rätt till- kommer enligt 2 kap. 57 å NJL under vissa villkor arrendator. ] detta fall grundar sig förköpsrätten icke på upplåtelse av sådan rätt utan är av legal natur; några bestämmelser om förköpsrättens inskrivning eller dess före- träde i förhållande till andra rättigheter i fastigheten ha icke meddelats. Uti beredningens förslag ha emellertid upptagits bestämmelser angående förköpsrätt av konventionell natur (5 kap. 1 5). I motsats till den legala förköpsrätten. skall avtalad förköpsrätt inskrivas (5 kap. 2 g).
Enligt gällande inskrivningsförfattningar kan, vad angår begränsade sak— rätter, i allmänhet allenast den utfästelse eller upplåtelse som ligger till grund för rättigheten göras till föremål för inskrivning; en överlåtelse från den förste innehavaren kan alltså icke av ny innehavare skyddas genom inskrivning. Detta förhållande medför i fall av flera överlåtelser att en- ligt allmänna derivativa grundsatser en tidigare överlåtelse alltid blir gäl- lande framför en senare, om ej på grund av särskilda bestämmelser överlå- telsen, såsom i fråga om pantbrev, skyddas genom god tro. Ett undantag från denna huvudregel föreligger dock beträffande vissa slag av nyttjanderätt nämligen tomträtt och vattenfallsrätt. Överlåtelse av en sådan rättighet är i inskrivningshänseende väsentligen att likställa med överlåtelse av ägande-
1 Jfr NJA 1909 s. 490. 2 Se NJA II 1908 nr 5 s. 239 f. samt Almén, Ant. till 17 kap. 5. 35.
rätt. En konsekvens härav är att såväl överlåtelse av rättigheten som ock utfästelse eller upplåtelse av begränsad sakrätt i denna kan bli föremål för inskrivning.
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen äro långt ifrån alla de belastningar som kunna åvila en fastighet föremål för inskrivning. Vid en nyreglering å förevarande område inställer sig uppenbarligen frågan om inskrivningskravet bör erhålla en större och mera allmängiltig räckvidd. Tillvaron av s. k. tysta förmånsrätter eller andra oinskrivna sakrätter med prioritetsverkan är ägnad att försvaga inskrivningsväsendets betydelse. I viss mån motverkas den nu antydda faran av de bestämmelser som med— delats angående skyldighet för inskrivningsdomaren att i fastighetsboken verkställa vissa anteckningar. Dessa anteckningar avse emellertid långt ifrån alla fall, där det för tredje man skulle vara av värde att i hithörande frågor kunna erhålla upplysning ur fastighetsboken. Då anteckningarna ej heller i och för sig äro rättsgrundande, är tilliten till fastighetsboken i detta hänseende i varje fall begränsad.
Att den brist på fullständighet som sålunda vidlåder fastighetsboken kan ur rättssäkerhetssynpunkt göras till föremål för erinran ligger i öppen dag. Till stöd för den nuvarande ordningen torde å andra sidan kunna åberopas starka praktiska skäl. Det är ock tydligt att en sådan allmän omläggning av fastighetsbokföringen skulle vara synnerligen vittutseende och måste förenas med ingående undersökningar av en mångfald invecklade problem. Bered- ningen har icke ansett sig kunna eller böra ingå på en sådan uppgift.
Om sålunda beredningens förslag i stort sett bygger på nu gällande ord- ning, är därmed icke uteslutet att vissa mera begränsade reformer i detta sammanhang kunna upptagas till behandling. I detta hänseende har be— redningen redan i 1947 års förslag ingått i kritik av den tysta förmånsrätt som innefattas i bestämmelserna i 11 kap. 2 & JB.1 Som resultat av denna kritik uttalade beredningen att den nuvarande ordningen med förmånsrätt för ogulden köpeskilling icke borde bibehållas. Även i sin nuvarande sam— mansättning delar beredningen denna åsikt; dock har beredningen, utan att därigenom inskrivningskravet åsidosättes, ansett sig kunna medgiva pant— rätt, som avser ogulden köpeskilling, en något förmånligare ställning än som synes vara åsyftad i nyss anmärkta uttalande. Till denna fråga åter- kommer beredningen i det följande.
De i inskrivningsförfattningarna upptagna reglerna om företräde på grund av inskrivning omfatta ej alla arter av inskrivningsbara förvärv utan alle- nast sådana förvärv som grundas på »överlåtelse» eller »upplåtelse». Ute— slutna torde alltså, oberoende av förvärvets inskrivningsbarhet, vara för- värv genom universalsuccession, såsom bodelning, arv, testamente, bolags- skifte.
Uppenbart är att inskrivning icke kan tillmätas någon betydelse i fråga om det inbördes företrädet mellan universalfång som strida mot varandra. Dylika konkurrensfall äro att bedöma enligt den lagstiftning som gäller
1 1947 års bet. s. 223 ff.
för det slag av universalfång varom i det särskilda fallet är fråga. Ett exem— pel härpå utgöra bestämmelserna om laglott, vilka kunna medföra att testa- mentstagare får vika för arvinge. Ej heller torde någon meningsskiljaktig- het råda därom att ett yngre universalfång icke på grund av inskrivning kan erhålla företräde framför ett äldre singularfång. En motsatt ståndpunkt skulle stå i strid med allmänt antagna principer angående universalsucces- sionens karaktär. Mera tveksamma äro fallen av konkurrens mellan ett äldre universalfång och ett yngre singularfång. Vad angår äganderättsför- värv har i litteraturen å ena sidan hävdats att det tidigare förvärvet här _ i överensstämmelse med derivativa grundsatser — alltid ägde företräde framför det senare, oberoende av att den senare förvärvaren varit i god tro och först sökt lagfart.1 Å andra sidan har i fråga om konkurrens mellan legatarie och tredje man, till vilken dödsboet överlåtit egendomen, uttalats att godtroende tredje man borde vara skyddad mot legatarien.2 Beträffande nytt- janderätt eller därmed likställd rättighet som grundar sig på testamente har i motiven till TestL anförts att rättighetshavaren — utom i fall som avses i 4 kap. 2 & TestL (12 kap. 2 5 ÄB) —— måste genom inskrivning i vanlig ordning skydda sin rätt mot senare rättsförvärv.3 Oavsett hur frågan om konkurrensen mellan ett universalfång och ett efterföljande singularfång enligt gällande rätt må besvaras, anser beredningen att detta spörsmål bör lösas genom en positiv regel. De skäl som föranlett att vid konkurrens mel— lan två singularförvärv företräde tillerkänts godtroende senare förvärvare, som först sökt inskrivning, synas äga samma giltighet, även då det tidigare förvärvet är ett universalfång. Den omständigheten att vid successionsrätts— liga förvärv möjligheten att skydda förvärvet genom inskrivning är mera begränsad än vid singularfång, t. ex. då bouppteckning eller annan hand— ling måste avvaktas, torde i detta hänseende icke böra tilläggas avgörande betydelse. Med hänsyn till det anförda ha i förslaget reglerna om företräde på grund av inskrivning utsträckts att omfatta fall av konkurrens mellan äldre universalfång och yngre Singularfång (13 å i detta kap.).
Utmätning och exekutiv auktion samt konkurs
En konkurrenssituation, i viss mån motsvarande den som uppkommer genom inskrivning, kan uppstå, då vid utmätning eller konkurs betalnings- anspråk riktas mot gäldenärens fasta egendom. Även i detta fall inställer sig frågan om det företräde som tillkommer ett sådant betalningsanspråk i förhållande till rättsavhändelser, som företagits av gäldenären eller någon hans företrädare i äganderätten. Den gällande lagstiftningen uti ifrågava— rande ämne är helt fristående från de allmänna konkurrensregler som avse inskrivningsbara förvärv. Ehuru anteckning om inträffad utmätning eller konkurs skall ske i fastighetsboken (85 5 UL, 38 5 IF, 21 % KL), har dock en sådan anteckning, såsom tidigare framhållits, icke i och för sig någon
1 Se Almén, Ant. till 15 kap. 5. 107. 2 Se Malmström, Successionsrättsliga studier (Uppsala 1938) s. 240 ff. 3 Se NJA II 1930 s. 308 f., 325.
rättsgrundande betydelse. Prioritetsverken är icke i något fall beroende av huruvida sådan anteckning ägt rum eller av den tidpunkt när anteckningen infördes i protokoll eller fastighetsbok.
Bestämmelserna om utmätning äro huvudsakligen upptagna i 82 & UL och 17 kap. 9 & HB. I stadgandet i UL göres skillnad mellan sådana betalnings— anspråk för vilka egendomen häftar redan oberoende av utmätningen och sådana där egendomens ansvar grundar sig uteslutande å utmätningen (jfr 77 a 5 UL). Vad angår betalningsanspråk av sistnämnda natur skyddar lagfart, som sökts före utmätningen, alltid för utmätning för förre ägarens gäld; även överlåtelse, som skett före utmätningen, är till fyllest, om lag- fart sökes å samma dag som utmätningen äger rum eller å inskrivningsdag som infaller ino-m viss tid efter utmätningen. I fråga om den företrädesrätt som utmätning medför i förhållande till fordringar i den utmätta egendomen framgår av bestämmelserna i 17 kap. 9 & HB att i stort sett samma regler gälla som i fråga om inteckning för fordran; utmätningen likställes med en inteckning som beviljats samma dag som utmätningen skedde, dock med den avvikelse att, då inteckning sökes samma dag som utmätningen äger rum, utmätningen har företräde. Dessutom är att iakttaga att det företräde som enligt 11 kap. 2 5 JB tillkommer ogulden köpeskilling gäller även i för- hållande till utmätning, ehuru inteckning för sådan fordran sökes senare än utmätningen.
Beträffande utmätningens prioritet i förhållande till andra begränsade rättigheter än fordran ha icke —— förutom i fråga om tomträtt och vatten- fallsrätt _ meddelats några uttryckliga bestämmelser. Det torde dock vara tydligt att en rättighet, för vilken inskrivning sökts tidigare än utmätning- en, icke rubbas genom denna. Äro ansökan om inskrivning och utmätningen samtidiga anses prioritet tillkomma ansökan såsom avseende den äldre rättigheten. Om den begränsade rättigheten åtnjuter samma företrädesställ- ning som tillkommer ogulden köpeskilling, har den ock enahanda företrädes- rätt.1
De nu återgivna rättsreglerna om utmätnings företräde gå i allt väsentligt tillbaka till den lagstiftning som tillkom i samband med inskrivningsförfatt- ningarna år 1875 samt, vad angår 82 & UL, vid antagandet två år senare av UL. Någon prioritetsverkan av utmätning var i tidigare lagstiftning icke erkänd; däremot ägde borgenären att, utan gäldenärens samtycke, erhålla tvångsinteckning i dennes fasta egendom och därigenom medelhart vinna säkerhet för sin fordran även vid utmätning. Lagkommittén och äldre LB byggde i sina förslag på samma förutsättning; den som vunnit utmät- ning hade att till rätten ingiva jämte fordringshandlingen utmätningsman- nens bevis om utmätningen, varefter inteckning beviljades för borgenärens fordran.
Mot de av lagkommittén och äldre LB sålunda framställda förslagen an- märkte lagbyrån i motiven till sitt förslag till de nya inskrivningsförfatt-
1 Se Nordling, Lagfarts- och inteckningslagarne andra uppl. (Uppsala 1888) s. 324 ff. och Undén II: 2 s. 219.
ningarna att förslagen strede mot den allmänna princip som innebure att rätten till tvångsinteckning borde såvitt möjligt begränsas. En konsekvens av detta betraktelsesätt vore enligt lagbyråns mening att för borgenären borde öppnas utväg att genom utmätning vinna här avsedda prioritets- verkan. För detta ändamål borde föreskrifter meddelas, varigenom av gälde- nären efter utmätningen vidtagna åtgärder i fråga om egendomens över- låtelse eller förpantning icke komme att utgöra hinder för utmätningens fullbordande genom exekutiv auktion eller minska den rätt fordringsägaren genom utmätningen vunnit. Till bemötande av lagkommitténs och äldre LBs förslag framhöll lagbyrån att det vore för borgenären otillfredsstäl- lande att förmånsrätten skulle räknas först från den tid då inteckning på grund av utmätning beviljades. Borgenären kunde sällan följa gången av ett utmätningsärende och han vore i allmänhet okunnig om dagen för utmätningens företagande. Innan inteckning för utmätningen kunde be- viljas, skulle det kunna förflyta en avsevärd tid; under denna mellan- tid hade gäldenären, som genast fått kännedom om utmätningen, gott råd- rum att avyttra sin egendom eller gynna annan borgenär. Ett förläggan— de av den avgörande tidpunkten till utmätningen kunde visserligen en- ligt lagbyrån medföra att en senare beviljad inteckning bleve värdelös. Denna invändning vore dock enligt lagbyråns uppfattning icke av avgörande bety— delse, då det alltid stode fastighetsägaren fritt att själv söka inteckning i sin fastighet och därefter belåna den. Vore inteckningen meddelad för längre tid tillbaka, kunde enligt vad lagbyrån vidare framhöll långivaren —— för det fall att någon anteckning om utmätning icke funnes i inteck- ningsprotokollet — vara fullkomligt trygg att någon utmätning ej ägt rum. Om åter inteckningen meddelats så nyligen att risk förelåge att en mellan- kommande utmätning ej hunnit antecknas, kunde utan nämnvärt besvär nödiga upplysningar erhållas från vederbörande exekutor.
Lagbyråns betänkande var i den nu behandlade frågan icke enhälligt; en av dess ledamöter förordade att förmånsrätten för utmätning borde räknas icke från dagen för utmätningen utan från den dag då bevis om utmät- ningen antecknats i inteckningsprotokollet. Vid förslagets granskning bi- trädde HD denna uppfattning.1
Vid ULs tillkomst var frågan om företrädet mellan utmätning och över- låtelse föremål för överväganden.2 Enligt det år 1876 av NLB framlagda förslaget — 82 5 — skulle, då lagfart sökts å överlåtelsen sist samma dag å vilken utmätningen verkställdes, överlåtelsen gälla, såframt ej den ford- ran som utsöktes vore i egendomen intecknad eller eljest sådan att egen- domen enligt lag häftade för den, ehuru egendomen kommit ur gäldenärens hand. Lagfart å överlåtelsen senare skulle däremot ej förringa utmätning— en. I motiven till förslaget anfördes bl. a. att detta överensstämde med grunderna för 14 5 IF enligt dess är 1875 antagna lydelse.
Vid granskning av NLBs förslag anmärktes i HD att förhållandena icke
1 Se prop. 27/1875 bil. 5. 114 samt LUS utl. 19/1875. ' Se NJA II 1877 nr 3 s. 59 ff.
vore jämförbara med dem som förekomme i fråga om företrädet mellan lagfart och inteckning; i dessa fall skedde ansökningarna vid samma forum och de finge endast upptagas å vissa bestämda tider eller dagar. Enligt HDs mening förelåge alltså icke någon garanti för att en köpare vore i till— fälle att samma dag som köpet skedde söka lagfart å överlåtelsen; mellan överlåtelsen och lagfartsansökan kunde egendomen ha blivit utmätt för säljarens gäld. På grund av bl. a. det nu anförda hemställde HD att 82 & måtte uteslutas ur förslaget. Vid frågans fortsatta behandling lände den- na anmärkning så till vida till efterföljd att i det förslag, som förelades riksdagen, den till vilken egendomen före utmätningen överlåtits tillför— säkrades en viss frist efter utmätningen, inom vilken han ägde att till för- hindrande av utmätningens verkan göra ansökan om lagfart.
I gällande lag äro ej meddelade särskilda bestämmelser angående före- trädet mellan exekutiv auktion och frivillig överlåtelse. Såsom LB framhöll i sitt år 1907 avgivna förslag avse bestämmelserna i 12 & LF allenast fri- villig överlåtelse.1 Av stadgandet i 82 å UL torde ock följa att en överlåtel- se, som enligt nämnda lagrum skall vika för utmätning, ej heller kan göras gällande mot den exekutiva försäljning till vilken utmätningen givit upp- hov, något som uppenbart äger tillämpning även för det fall att över- låtelsen ägt rum efter utmätningen.2 Av 82 & UL framgår vidare att även en överlåtelse, som lagfarits inom den där föreskrivna tiden, kan komma att vika för utmätning. Detta är förhållandet, då den exekutiva försäljningen sker till gäldande av fordran, för vilken egendomen häftar på grund av inteckning eller som eljest är sådan att egendomen enligt lag eljest häftar för denna, även om egendomen kommit ur gäldenärens hand. I överens- stämmelse härmed anses, då utmätningen avsett intecknad fordran, det exekutiva förvärvet ha ägt rum från den vid inteckningens meddelande in- skrivne ägaren såsom om denne alltjämt kvarstått som ägare; de därpå föl- jande förvärven förlora alltså sin betydelse.3 Med uttrycket att fordran är sådan att egendomen enligt lag eljest häftar för denna torde närmast åsyftas fordringar, som äro förenade med förmånsrätt enligt 17 kap. 6 & HB eller till nämnda lagrum hänvisande författningar. Då sådana fordringar äga företrädesrätt till betalning ur egendomen i vems hand denna än må vara, torde i dessa fall den exekutiva försäljningen äga företräde framför varje tidigare överlåtelse av egendomen. Detta förhållande utesluter givetvis icke att den exekutiva försäljningen kan klandras på den grund att den åbero— pade fordran icke förelåg eller att denna i varje fall icke häftade vid egen— domen.
Det företräde som enligt den nu lämnade framställningen tillkommer exe— kutiv auktion i förhållande till överlåtelse är uppenbarligen beroende av att försäljningen sker till gäldande av fordran, för vilken fastigheten häftar. I fråga om exekutiv auktion, som på grund av framställning enligt 70 5
Se LB II 5. 299. 2 Se NJA 1910 s. 7, 1921 s. 94 samt Undén II: 1 s. 140. ' Se LB II 5. 293 f.
KL förrättas uteslutande för konkursboet, torde allmänna prioritetsregler gälla.1
Det företräde som tillkommer konkurs i förhållande till gäldenärens ti— digare överlåtelse av egendomen eller utfästelse eller upplåtelse däri av be- gränsad sakrätt regleras väsentligen av bestämmelserna i KL. Sedan beslut om konkurs meddelats, är gäldenären icke berättigad att råda över egen— dom, som hör till konkursboet (22 5 KL). Stadgandet innebär, vad angår fast egendom, att förfoganden, som gäldenären vidtager i strid härmed, äro ogiltiga. Konkursens inverkan kan emellertid även sträcka sig till gälde- närens tidigare förfoganden, i det att förvärv, som grundar sig å sådant för- fogande, under vissa betingelser skall gå åter. Dessa betingelser hänföra sig i allmänhet till den tidpunkt då förfogandet ägde rum; inskrivning medför icke i och för sig något skydd mot återvinningstalan från konkurs- boets sida. I fråga 0111 inteckning för fordran gälla särskilda regler. Har sådan inteckning sökts före konkursen, blir väl själva inteckningsåtgärden som sådan bestående men borgenären kan, då inteckningen sökts inom viss tid före konkursen, under vissa förutsättningar åläggas att återställa inteckningshandlingen till konkursboet eller tillhandahålla den för utbyte (29 å och 33 å andra st. KL).
Vid sidan av de i KL upptagna återvinningsreglerna finnas emellertid, vad angår panträtt, särskilda bestämmelser meddelade i 15 5 IF. Enligt nämnda lagrum skall en inteckningsansökan avslås om egendomen, när ansökan sker, är avträdd till konkurs eller avträdes till konkurs samma dag och ansökan ej heller avser ogulden köpeskilling; har inteckning ändock beviljats, är den utan verkan.
I den lagstiftning som tillkom i samband med 1875 års inskrivningsre— form hade den nu behandlade frågan erhållit en i viss mån annan lösning. Stadgandet om konkursens företräde framför inteckning, som sökts sam- ma dag konkursen började _ härmed förstods den dag då konkursansökan gjordes — eller därefter, hade upptagits i 17 kap. 9 & HB. Bestämmelsen i 15 5 IF avsåg i dess ursprungliga lydelse det fall att egendom, vari inteck- ning för fordran blivit sökt, avträddes till konkurs, medan ansökan vore beroende på rättens prövning. I detta fall utgjorde konkursen ej hinder för bifall till ansökan men verkan av inteckningen skulle bero av vad därom vore särskilt stadgat. Med denna hänvisning åsyftades de då i 17 kap. 9 & HB upptagna bestämmelserna om ogiltigheten av inteckning, som sökts in- om viss tid före konkursens början. I samband med 1912 års ändringar i IF överfördes sistnämnda bestämmelser till konkurslagstiftningen; i nu gällande konkurslag är återvinningsrätten förbunden med vissa godtros— regler till förmån för borgenären.2 Stadgandet om konkursens ovillkorliga företräde framför inteckningsansökan, som gjorts samma dag konkursen inträffade eller därefter, erhöll som redan erinrats plats i 15 & IF.3
1 Se SvJT 1934 rf. s. 53. 2 Jfr t. ex. 30 och 38 55 KL samt, i fråga om god tro, NJA 1927 s. 455. 3 Se NJA II 1912 s. 263 f., 1921 s. 442 ff.
I detta sammanhang må särskilt framhållas att den i 15 5 IF stadgade ogiltighetsverkan sträcker sig även till godtroende innehavare.1 Visserligen torde omsättningen av en sådan ogiltig inteckning i viss mån förhindras genom den anteckning om inteckningens ogiltighet som enligt 15 å andra stycket IF skall göras i inteckningsprotokollet; en sådan anteckning är dock i och för sig utan betydelse för ogiltighetsverkan.
Någon bestämmelse, motsvarande 15 5 IF, är icke meddelad för andra begränsade sakrätter än intecknad fordran. Frågan om beståndet av sådan rätt i förhållande till konkurs är alltså enligt nu gällande lagstiftning ute- slutande beroende av de allmänna återvinningsreglerna. Även på denna punkt föreligger en avvikelse från lFs ursprungliga lydelse. I den numera upp- hävda 47 5 hade upptagits ett stadgande att, om egendomen bleve avträdd till konkurs innan den som undfått nyttjanderätt därför sökt inskrivning, nyttjanderätten skulle, då egendomen ginge till försäljning, vika för nye ägaren, ehuru inskrivningen sökts innan eller samma dag som nye ägaren sökte lagfart. Motsvarande bestämmelse skulle på grund av hänvisning gälla i fråga om avkomsträtt och servitut. Ifrågavarande bestämmelser, som i mo- difierat skick bibehölles vid NJLs tillkomst, upphävdes emellertid helt i samband med 1912 års lagstiftning. Såsom skäl härför anfördes huvud- sakligen att, då nyttjanderättshavaren redan genom själva upplåtelsen för- värvat en mot konkursboet gällande rätt till fastigheten, det borde stå ho— nom öppet att genom inskrivning utesluta konkursboe-ts möjlighet att för— yttra fastigheten utan förbehåll om rättighetens bestånd; ej heller borde det vara nyttjanderättshavaren betaget att vid exekutiv auktion bereda sig det företräde som inskrivningen medförde.2
I detta sammanhang må slutligen tilläggas att konkurrensen mellan utmätning och konkurs är reglerad i 17 kap. 8 & HB, som i denna del en- ligt hänvisning i 9 & samma kapitel gäller i fråga om utmätning av fast egendom. Även dessa bestämmelser avvika från allmänna konkurrensregler i det hänseendet att en tidigare utmätning ej medför förmånsrätt i kon- kursen, om denna inträffar viss tid efter utmätningen (jfr 24, 31 och 68 åå KL). Tydligt år att, sedan konkurs inträffat, utmätning för gäldenärens skuld, som ej är annorledes prioriterad, ej må ske i egendom som tillhör .kon- kursboet (23 5 KL).
Av den nu lämnade redogörelsen för konkurrensreglerna vid utmätning, exekutiv auktion och konkurs torde ha framgått att dessa regler äro inveck- lade och svåröverskådliga, spridda som de äro över ett stort antal författ- ningar. Anmärkningar ha ock framställts i fråga om deras följdriktighet och lämplighet i olika konkurrenssituationer; redan vid deras tillkomst voro meningarna starkt delade. Att i detta sammanhang upptaga frågan om nya grunder för lagstiftningen i denna del lär dock vara förenat med stora svårigheter. Enligt vad beredningen inhämtat torde under den långa tid
1 Se Almén, Ant. till 16 kap. 5. 72. 2 Se LB II 5. 388 samt lagrådets uttalande NJA II 1912 s. 138 f.
som ifrågavarande lagstiftning reglerat dessa rättsförhållanden den ej heller ha medfört olägenhet av större betydelse. De problem som härvid möta äro övervägande av exekutionsrättslig natur och det synes beredning- en som om de lämpligare borde upptagas i sådant sammanhang.
Av vad beredningen sålunda anfört framgår att den nu ifrågavarande lag- stiftningen i stort sett alltjämt bör bibehållas. Vad angår utmätning gäller detta såväl de i 82 & UL upptagna stadgandena i fråga om företräde mellan utmätning och överlåtelse som ock de i 17 kap. HB meddelade prioritets- reglerna beträffande utmätning och inskrivning. Även enligt beredningens förslag skulle alltså utmätningen komma att utgöra den tidpunkt som i före- varande hänseende är bestämmande. Visserligen skulle kunna anföras att denna tidpunkt borde _ särskilt med hänsyn till fastighetskrediten _ ut- bytas mot tidpunkten för anteckning av utmätningen i fastighetsboken. Hu"- ruvida tillräckliga skäl härtill kunna anses föreligga, torde dock vara ovisst. Den olägenhet som den nuvarande ordningen i detta fall förorsakar synes icke vara av större betydenhet. De bestämmelser i 17 kap. HB som beredningen förordar ha icke någon betydelse för det förevarande ämnet. I detta sammanhang hänvisas till beredningens förslag till lag om ändring i HB samt vad i motiven därvid anföres.
Ej heller beträffande exekutiv auktion och dess verkan av överlåtelse ut— går beredningen från annan ståndpunkt än nu gällande lagstiftning. I detta sammanhang må emellertid framhållas den företrädesställning som hör till— komma exekutiv försäljning, då enligt 70 5 KL den sker för annat ändamål än till betalning av gäld för vilken fastigheten häftar. Såsom redan anförts bör en sådan försäljning i förhållande till överlåtelse intaga samma ställ- ning som frivillig överlåtelse (se detta kap. 1 5 andra st.). Vad åter angår frågan om beståndet av fordran och annan rättighet vid sådan försäljning gälla bestämmelserna i 114 5 UL. Enligt beredningens mening torde saknas grund för antagandet att en exekutiv försäljning, som sker uteslutande på be- gäran av konkursboet, varit avsedd att bereda de oprioriterade borgenärerna någon förmån i förhållande till andra rättsägare i den fasta egendomen.1 I detta sammanhang är att märka att, ehuru vid försäljning för allenast konkurs- boets räkning de rättigheter som i konkursboets hand besvära fastigheten i allmänhet skola, då de behörigen anmälts, förbehållas vid auktionen, detta dock icke är förhållandet med rättigheter som grunda sig å muntlig upplå— telse (107 och 114 55 UL). Med utgångspunkt från konkursboets ansvar för bortfallet även av sådan rättighet synes konsekvensen fordra att kon— kursboet erhåller tillfälle att genom förbehåll vid auktionen fritaga sig från ansvar också i detta fall.2 Härför erfordras jämkning i 114 & UL.
Såsom redan anmärkts avser stadgandet i 15 5 IF panträtt; ogiltighetsver- kan är Oberoende av innehavarens goda tro. Med hänsyn till nu nämnda förhållande äro bestämmelserna ägnade att medföra vissa betänkligheter. Beredningen har dock ansett stadgandet höra, med oväsentligt ändrat inne-
1 Se LB II 5. 470 f., jfr Almen, PM 5. 96 f., 122 ff. 2 Se NJA II 1912 s. 138 f., Skarstedt m. fl., Arrendelagstiftningen s. 207.
håll, upptagas i nya JB (8 kap. 7 5). Till skydd för innehavare i god tro må åberopas vissa bestämmelser i 25 kap. av beredningens förslag. Visserli— gen kommer pantutfästelsen även enligt 4 5 andra stycket nämnda kapitel ej att kunna göras gällande; godtroende innehavare har emellertid rätt till ersättning enligt 5 5 andra stycket samma kapitel.
Enligt gällande lagstiftning har konkursen icke någon verkan å inskriv- ning av andra rättigheter än inteckning för fordran. Rättigheter vilka, så- som nyttjanderätt och servitut, icke äro förenade med någon betalningsrätt i fastigheten, böra uppenbarligen ej drabbas av förbud mot inskrivning. Till denna kategori höra enligt beredningen särskild rättighet samt för- köpsrätt och återköpsrätt. I fråga om rättighet, som innebär ett betalnings- anspråk i fastigheten, t. ex. motsvarande nuvarande avkomsträtt, synes denna regel icke kunna användas. De rättigheter som beredningen sålunda åsyftar äro ränterätt och födoråd; i detta fall är också enligt beredningens förslag rätten till betalning i fastigheten beroende av inskrivningen. För en sådan före konkursen upplåten men ej dessförinnan inskriven rättighet skulle konsekvensen bli att förmånsrätt i konkursen bereddes genom in— skrivningen; rättigheten skulle alltså komma i bättre läge än vid utmätning (jfr 54 5 IF).1 Övervägande skäl torde tala för att ifrågavarande rättigheter anknytas till panträtt. Bestämmelser därom ha upptagits i 9 kap. 2 5 och 10 kap. 2 5.
De anteckningar som nu enligt lag skola ske i fastighetsboken om ut- mätning, exekutiv auktion och konkurs äro _ även om de icke äro rätts— grundande _ dock av stor betydelse för rättssäkerheten. Ur denna synpunkt är det av vikt att de snarast inflyta i boken; detta kan enligt gällande lag ske först å inskrivningsdag. I detta hänseende föreslår beredningen att de så snart motsvarande anmälningar inkommit skola upptagas i boken (27 kap. 6 5 nya JB). Vad särskilt angår anteckning om inträffad konkurs må framhållas att till skillnad från vad som är fallet i fråga om utmätning avsevärd tid kan förflyta, innan anmälan därom kommer inskrivnings- domaren till handa. Till förebyggande av denna olägenhet föreslår bered— ningen vissa ändringar i 21 och 54 55 KL, syftande till att uppgift om fast egendom som ingår i konkursboet snarast möjligt skall komma in- skrivningsdomaren till handa för anteckning i boken.
Företrädesordningen
Såsom framgår av den förut lämnade redogörelsen avse de konkurrens- regler som upptagits i förevarande kapitel allenast inskrivningsbara för- värv och _ med vissa förut behandlade undantag _ endast sådana som grunda sig å frivillig överlåtelse av äganderätt eller utfästelse eller upp- låtelse av begränsad rättighet enligt vad om sådant förvärv är stadgat i beredningens förslag. De rättigheter som behandlas i förslaget äro avtalad
1 Se Almén, Ant. till 17 kap. 5. 82 ff.
förköpsrätt (5 kap.), återköpsrätt (6 kap.), panträtt (8 kap.), ränterätt (9 kap.), födoråd (10 kap.) och särskild rättighet (11 kap.).
Den gällande företrädesordningen mellan sakrätter av nu angivet slag är, såsom redan framhållits, grundad å den principen att ansökan om in- skrivning för ett förvärv medför företräde framför annat förvärv, för vilket inskrivning då ännu ej blivit sökt, samt att mellan förvärv, för vilka inskriv- ning sökes samma dag, företrädet bestämmes efter den tidsföljd i vilken förvärven ägt rum. Då den sakrättsliga verkan av en pantutfästelse anses ha inträtt först i och med ansökan om inteckning, leder huvudregeln i fråga om sådan rätt till den konsekvensen att förvärv, som ej avser pant- rätt, vid samtidig ansökan har företräde framför panträtt samt att mellan panträtter, för vilka inskrivning sökes samma dag, gäller lika rätt.
Från de nu angivna huvudreglerna gälla dock f. n. vissa betydelsefulla avvikelser. En av dessa avser den företrädesrätt som enligt 11 kap. 2 g JB tillkommer fordran å ogulden köpeskilling och vilken på grund av hänvis- ning till sistnämnda lagrum gäller även i fråga om vissa andra sakrätter.
I beredningens förslag har någon motsvarighet till de nu åsyftade, på stad- gandet i 11 kap. 2 & JB vilande rättsreglerna icke upptagits. Enligt bered- ningens mening torde dock de skäl som härvid varit bestämmande icke böra leda till att köpeskillingsfordran helt likställes med annan fordran, för vilken säkerhet utfästs i egendomen. Den erinran som kan riktas mot det nuvarande institutet är i främsta rummet att en redan skedd inskriv- ning kan komma att få vika för köpeskillingsfordran, ehuru den ej är in- skriven, och att en sådan fordran, sedan den inskrivits, kan erhålla före— träde även framför en tidigare inskrivning. Därest den oguldna köpeskil- lingens företräde begränsas till att avse allenast förhållandet till sådana senare förvärv, för vilka inskrivning sökes samma dag som för ogulden köpeskilling, torde ur synpunkten av den allmänna tryggheten i fråga om fastighetskrediten någon sådan anmärkning icke kunna riktas mot insti- tutet; snarare torde skäl tala för att i sådana fall prioritet tillerkännes så- dan fordran framför utfästelser från köparens sida som icke äga samband med köpet. Om sålunda å samma inskrivningsdag sökes inteckning såväl för panträtt, vilken utfästs till säkerhet för köpeskillingen för fastigheten, som ock för en av köparen efter köpet till tredje man utfäst panträtt, synes billigheten närmast fordra att den till säljaren utfästa panträtten tilldelas företräde och att den ej reduceras till att _ som eljest skulle bli fallet _ åtnjuta samma rätt som den senare utfästa panträtten. Det nu sagda torde böra äga tillämpning även i förhållande till en senare överlåtelse av fastig- heten från köparens sida. Ansökan om lagfart för senare köpare skulle, om företrädesrätten för ogulden köpeskilling helt avskaffades, utgöra hinder för inskrivning av ett av den förste köparen utfärdat pantbrev å ogulden kö- peskilling, ehuru inteckning för pantbrevet söktes samma dag som lagfar— ten. Även i detta fall synes billigheten fordra att vid samtidiga ansökningar panträtten går före överlåtelsen. I detta sammanhang torde böra anmärkas att med den nu förordade begränsningen av företrädesrätten till samtidiga
ansökningar några motsvarande bestämmelser icke komma att erfordras i fråga om företrädet mellan panträtt samt rättigheter av annat slag, som för- behållits vid köpet. En sådan rättighet kommer alltid att äga företräde fram— för en av nye ägaren utfäst panträtt, för vilken inteckning sökes samma dag. Mellan flera nu nämnda rättigheter, för vilka inskrivning samtidigt sökes, bestämmes företrädet alltid efter tidsföljden för förvärven, något som med- för att en i samband med överlåtelsen förbehållen rättighet erhåller före— träde framför en av nye ägaren eljest upplåten rättighet.
Det skulle kunna ifrågasättas att begränsa det företräde som enligt vad nu sagts skulle tillkomma ogulden köpeskilling till den inskrivningsdag som infaller näst efter överlåtelsen. Köpeskillingsborgenär, som då söker inteck- ning, skulle alltid vara tryggad i förhållande till ett konkurrerande förvärv, som skett efter överlåtelsen. Å andra sidan torde av sakliga skäl ej vara på— kallat att binda företrädesrätten vid ett sådant förbehåll. Att märka är att den nu stadgade tidsfristen börjar löpa först med lagfarten å köparens för- värv; tidpunkten för överlåtelsen är alltså i och för sig utan betydelse. En— ligt beredningens förslag kommer en tidigare lagfartsansökan alltid att av- skära företrädesställningen för ogulden köpeskillingsfordran. Det ligger där— för i köpeskillingsborgenärens eget intresse att för bevarande av sin företrä— desrätt i förhållande till senare överlåtelse från köparens sida söka inteck— ning snarast möjligt. Bland de inskrivningsrättsliga bestämmelserna ha ock i beredningens förslag upptagits stadganden, som möjliggöra att sådan ansökan kan upptagas oberoende av om köparen sökt lagfart å sitt förvärv. Beredningen hänvisar i detta fall till stadgandet i 30 kap. 2 å punkt 5 samt vad därvid anföres. Beredningens ståndpunkt leder visserligen till att vid överlåtelse från köparens sida nye ägaren först efter den inskrivningsdag, då han sökt lagfart å sitt förvärv, kan äga visshet om vilka belastningar som i hans hand komma att åvila fastigheten. De invändningar som ur allmän omsättningssynpunkt kunna riktas häremot synas dock icke allt- för vägande. I varje fall är den tidsutdräkt som detta förhållande medför begränsad till tiden mellan två på varandra följande inskrivningsdagar. En möjlighet för nye ägaren ligger ock däri att han kan göra köpeskillingens slutliga reglering beroende av vad som förekommer å den inskrivningsdag då han söker lagfart (jfr 4 kap. 17 och 18 55 i beredningens förslag).
Av stor vikt för andra rättsägare i fastigheten är emellertid att av inteck- ningsbeslutet klart framgår huruvida en intecknad panträtt må vara förenad med företrädesrätt såsom för ogulden köpeskilling. För dessa rättsägares kännedom kan icke vara till fyllest att pantbrevet utvisar dess egenskap av köpeskillingsfordran (8 kap. 4 5 ). Med hänsyn härtill har i beredningens förslag som villkor för sådan företrädesrätt uppställts att den skall ha an- givits i inteckningsbeslutet. Har så ej skett, kan borgenären ej senare göra gällande sådant företräde.1
En annan betydelsefull avvikelse från de nu gällande företrädesreglerna avser företrädesordningen mellan å ena sidan överlåtelse av äganderätt och
1 Jfr LB II 3. 433 samt NJA II 1953 s. 543.
å den andra upplåtelse av nyttjanderätt eller annan därmed likställd rättig- het.
I 46 5 första stycket IF stadgas för det fall då äganderätt överlåtits till en och nyttjanderätt upplåtits till annan att nyttjanderätten skall äga före- träde, om inskrivning för nyttjanderätten sökes före lagfart å fånget; sökas lagfart och inskrivning samma dag, skall beträffande företrädesrätten gälla vad därom stadgats i NJL. Såsom framgår av 1 kap. 3 & NJL skall vid sam- tidig ansökan upplåtelsen vika för överlåtelsen, bortsett från sådana fall då nyttjanderätten på grund av förbehåll eller annan i lag särskilt angiven om- ständighet likväl skall äga bestånd.
De nu nämnda bestämmelserna skilja sig från den lydelse som 46 5 IF ursprungligen erhöll. Enligt denna äldre lydelse skulle vid samtidiga ansök- ningar allmänna prioritetsregler gälla,; vore upplåtelsen av nyttjanderätten äldre, skulle denna äga företräde framför överlåtelsen. Denna ståndpunkt gick tillbaka på lagkommitténs och äldre LBs förslag; den avvek emeller— tid i sin ordning från vad som gällde enligt förordningarna den 19 maj 1845 och den 21 december 1857. Enligt dessa skulle i förevarande fall nyttjanderätten vika för äganderätten. Till stöd för sin ståndpunkt fram- höll lagkommittén huvudsakligen att den överensstämde med den allmän- na princip angående företrädet mellan olika förvärv vartill kommittén anslutit sig; denna innebure att vid samtidiga ansökningar företräde borde tillkomma det äldre förvärvet. Till lagkommitténs uppfattning anslöt sig även lagbyrån. Enligt dennas åsikt skilde sig de nu ifrågavarande rättighe— terna _ äganderätten och nyttjanderätten _ från panträtten däri att de uppkommit såsom sakrätter redan genom sj älva avtalet samt att vid sådant förhållande den äldre rätten borde äga företräde framför panträtten. Denna regel borde vinna tillämpning även å förhållandet mellan äganderätt och nyttjanderätt och detta desto hellre som det omöjligen enligt lagbyråns mening kunde på förhand bestämmas att den ena rättigheten skulle för inne- havaren vara av större vikt än den andra.1 Propositionen anslöt sig till lag- byråns förslag. Vid behandlingen i riksdagen framkommo olika meningar; riksdagen biträdde emellertid i denna del propositionen.
I LBs år 1905 avgivna förslag upptogs ånyo frågan om företrädet i nu an- givna fall.2 Till en början anmärkte LB att grundsatsen om nyttj anderättens företräde framför senare förvärv av äganderätt stode i strid med den i 16 kap. 15 & JB upptagna rättsregeln att köp bröte legostämma. Denna bestäm- melse, som enligt LB ansetts tillämplig å nyttjanderättsavtal över huvud ta— get, upphävdes icke i samband med 1875 års förordning. LB anförde vidare att företrädesrätt väl finge, när det gällde konkurrensen mellan rättigheter av samma slag, bestämmas av prioriteten i rättens tillkomst men att, då frå— ga vore om stridigheter mellan rättigheter av olika slag, det vore i sin ord- ning, om hänsyn toges till den allmänna betydelsen av rättsförvärvets be- tryggande. Från denna utgångspunkt kunde det enligt LBs åsikt icke bestri-
1 Se prop. 27/1875 bil. 5. 64. * LB ] s. 73 ff., 312 ff.
das att säkerheten i äganderättsförvärvet i första rummet förtjänade beak- tande. Den år 1875 genomförda lagändringen ansåg LB vara en fara för rättssäkerheten i fastighetsomsättningen. Den princip som kommit till ut- trycki 16 kap. 15 & JB borde alltsåi detta fall upprätthållas; en köpare, som vid första möjliga tillfälle sökte lagfart å sitt förvärv, borde äga trygghet att han därvid icke finge stå tillbaka för en av tidigare ägare upplåten nytt— janderätt som han eljest icke vore skyldig att tåla. På nu anförda skäl för- ordade LB återgång till den lydelse som motsvarande stadganden ägde före 1875 års inskrivningsreform. LBs förslag, som lämnades utan erinran av HD, godkändes av riksdagen.
Det av LB åberopade stadgandet i 16 kap. 15 å JB upphävdes, såvitt nu är i fråga, i samband med NJLs tillkomst. Redan dessförinnan hade emeller— tid räckvidden av detta lagrum i skilda hänseenden begränsats. En sådan begränsning låg redan däri att en nyttjanderättsupplåtelse, för vilken in- skrivning sökts tidigare än lagfart å överlåtelsen, ägde företräde framför den sistnämnda. De i det föregående behandlade bestämmelserna om före- träde för nyttjanderätt, som förbehållits vid överlåtelse, även framför en senare överlåtelse utgöra en ytterligare avvikelse. I det nu föreliggande för— slaget har skydd beretts nyttjanderätten i det avseendet att denna ansetts höra gälla mot överlåtelse — förutom på grund av förbehåll _ även i det fallet att nye ägaren ägt eller bort äga kännedom om upplåtelsen. I denna fråga hänvisas till vad beredningen yttrat i motiven till 11 kap.
Beredningen saknar närmare kännedom angående den inverkan som den år 1875 införda prioritetsregeln kan, medan den varit gällande, ha haft för fastighetsomsättningen. I detta sammanhang må emellertid framhållas att, därest förvärvaren av den fasta egendomen, då han söker lagfart å sitt för— värv, mötes av en samtidig ansökan om inskrivning för en av förre ägaren upplåten nyttjanderätt, varom han vid sitt förvärv av fastigheten varken ägt eller bort äga kännedom, detta förhållande för honom medför rätt att häva köpet eller, om han vill vidbliva det, till avdrag å köpeskillingen samt skadestånd (se beredningens förslag 4 kap. 18 5). Skulle nyttjanderätten i nu nämnda fall vika, står det väl även nyttjanderättshavaren öppet att göra gällande ersättningsanspråk; hans möjlighet att på denna väg tillgodose sitt ekonomiska intresse torde dock icke vara mera betryggande än köparens.
Genom de olika förvärvens likställighet vinnes ock en i och för sig önsk- värd förenkling av rättsreglerna. Att en sådan leder till en ytterligare be- gränsning av den äldre, i 16 kap. 15 & JB uttalade grundsats-en torde icke i och för sig kunna åberopas som argument mot förvärvens likställighet. En— ligt den allmänna företrädesregeln (3 &) bibehåller, såsom redan erinrats, det tidigare förvärvet alltid sitt företräde framför förvärv, för vilket inskriv- ning sökes först efter ansökan 0111 inskrivning för det förra förvärvet. Det nu sagda gäller redan nu i fråga om konkurrens mellan upplåtelse och sena- re överlåtelse (46 5 IF); att upplåtelsen i och för sig ej på grund av förbe— håll eller annan sådan omständighet äger bestånd i förhållande till överlå— telsen, är i detta fall utan betydelse. Ur denna synpunkt möter alltså icke
något hinder för att samma företrädesrätt för rättigheten bevaras även då inskrivning för båda förvärven sökes å samma dag. Till förmån för den nu antydda lösningen må slutligen framhållas att, om denna biträdes, någon motsvarighet till de bestämmelser, som förordas i fråga om företrädesrätt för ogulden köpeskilling, icke erfordras. Genom att det tidigare förvärvet alltid vid samtidiga ansökningar tillerkännes företräde kommer nyttjande- rätten, oheroende av förbehåll vid överlåtelsen, att intaga samma ställning som fordran å ogulden köpeskilling. Ett bibehållande av överlåtelsens före— träde synes däremot även i detta fall nödvändiggöra en motsvarande anord- ning som i fråga om ogulden köpeskilling. Tydligt är emellertid att, då upp- låtelsen skett i samband med överlåtelse, samma regler böra gälla i fråga om inskrivning som beträffande panträtt förordas i 30 kap. 2 5 punkt 5. Bestämmelse därom upptages i 31 kap. 2 5 punkt 5.
Vad beredningen sålunda förordat torde enligt beredningens förslag böra gälla i fråga om särskild rättighet och andra i förslaget avhandlade begrän— sade sakrätter än panträtt, nämligen avtalad förköpsrätt, återköpsrätt samt ränterätt och födoråd (jfr 31 kap. 1 Q' andra st.); redan i gällande lagstift- ning äro dessa i konkurrenshänseende i allt väsentligt likställda med nytt- janderätt. För samtliga ifrågavarande rättigheter är tiden för upplåtelsen av samma betydelse. Det nu sagda avser ock ränterätt och födoråd. Även om dessa rättigheter liksom panträtt äro förenade med betalning i fastigheten, föreligger dock den skillnaden i förhållande till panträtten att de upplåtas till viss person, som angivits i själva rättshandlingen, samt att senare inne- havare av rättigheten icke äger bättre rätt än den sålunda angivne inneha- varen. Dessa rättigheter äga ej heller för den allmänna omsättningen sam- ma betydelse som panträtten. Till frågan om den förmånsrätt till betalning ur fastigheten som vid exekutiv auktion tillkommer ränterätt och födoråd återkommer beredningen i det följande.
Från den allmänna företrädesordningen föreligga -—— förutom i fråga om nu behandlade mera principiella spörsmål — enligt gällande lagstiftning avvikelser av speciell natur. I detta sammanhang torde särskilt böra erinras om den särställning som tillkommer upplåtelse av rätt till elektrisk kraft. Sådan upplåtelse är visserligen föremål för inskrivning; inskrivningen är emellertid av betydelse endast för rättighetens bevarande vid exekutiv för- säljning. I detta fall gäller den från allmänna prioritetsregler avvikande be— stämmelsen att, om rättigheter, för vilka inskrivning sökes samtidigt, äro upplåtna samma dag, de äga lika rätt. Det nu sagda gäller ej allenast då krafträttigheter inbördes konkurrera utan även då konkurrensen avser kraft— rättighet och rättighet av annat slag (se 58 5 3 mom. IF).1 Inskrivningen är ej heller förbunden med prioritetsverkan vid kollision med överlåtelse; detta sammanhänger uppenbarligen därmed att upplåtelsen, om den skett skriftligen, oberoende av förbehåll är gällande mot ny ägare (15 5 1920 års ElL). Att vad angår konkurrens med andra rättigheter i fastigheten bestäm- melser meddelats allenast rörande företrädesordningen vid exekutiv auktion
1 Jfr Holmbäck i SvJT 1924 s. 452.
torde ha berott därpå att rätt till elektrisk kraft, med hänsyn till den utgåen- de prestationens natur, alltid ansetts rent faktiskt kunna bestå vid sidan av andra begränsade sakrätter. Har rätt till elektrisk kraft upplåtits till flera utan att inskrivning för någondera skett, äger vid exekutiv försäljning en- ligt 15 & nämnda lag den äldre upplåtelsen företräde; mellan oinskrivna upp- låtelser, som skett samma dag, gäller lika rätt. Vidare ha bestämmelser med- delats som möjliggöra fördelning av kraftleveranser mellan flera rättigheter för det fall att force majeure föreligger (20 å nyssnämnda lag).
Enligt beredningens mening torde några vägande skäl icke föreligga för att bibehålla den nu angivna särställningen för rätt till elektrisk kraft. Be- redningen har i motiven till 11 kap. 18 å närmare utvecklat de skäl som tala för att vad angår oinskriven rättighet den allmänna företrädesregeln bör gälla även i fråga om rätt till elektrisk kraft. Lika litet som beträffande andra sakrätter böra konkurrensreglerna begränsas till fall av exekutiv auktion. I förhållande till andra konkurrerande rättigheter är väl såsom ti— digare yttrats en sådan anordning icke av någon större praktisk betydelse; uppenbart bör den företrädesställning som nu tillkommer skriftlig upplå— telse av rätt till elektrisk kraft i förhållande till egendomens överlåtelse bibe— hållas (se ock 11 kap. 8 5 i beredningens förslag). I verkligheten torde på denna punkt en tillämpning av de allmänna prioritetsreglerna icke inne- bära någon saklig ändring. I detta sammanhang må beaktas frågan om lik— ställigheten mellan flera å samma dag upplåtna rättigheter eller mellan sådan rättighet och rättighet av annan natur, om inskrivning för rättighe- terna sökes samma dag. I gällande lag finnas några konkurrensregler av dy— lik innebörd icke meddelade beträffande andra rättigheter än rätt till elek- trisk kraft. Av den allmänna regeln att företrädesordningen skall bestämmas efter tidsföljden följer att denna äger tillämpning även i fråga om rättig— heter, som tillkommit samma dag, om tidsföljden dem emellan kan faststäl— las. Skulle tidsföljden ej kunna utrönas eller föreligger —— något som dock ytterst sällan torde förekomma —— samtidighet mellan förvärven, synes icke någon annan utväg stå öppen än att åt domstol överlämna att på talan av någon av förvärvarna avgöra företrädesfrågan med hänsyn till vad som må ha förutsatts vid förvärven eller eljest finnes skäligt. Såsom framgår av mo- tiven till 11 kap. 18 å i beredningens förslag har beredningen förordat upp- tagandet av en sådan regel i fråga om det inbördes förhållandet mellan oin- skrivna särskilda rättigheter; motsvarande bestämmelse har ock införts i nu förevarande kapitel. Med den mera allmängiltiga reglering som denna fråga sålunda erhållit i förslaget torde ej vara påkallat att i den allmänna företrädesordningen bibehålla den nuvarande särskilda bestämmelsen i fråga om rätt till elektrisk kraft.
Att de allmänna prioritetsreglerna äro av stor betydelse, då fast egendom säljes i exekutiv ordning, ligger i öppen dag. Även mellan rättigheter, vilka enligt sitt innehåll under vanliga förhållanden kunna bestå och utövas jämsides med varandra, uppkommer en kollision, om i följd av fastighets— ägarens bristande betalningsförmåga eller av annan anledning fastigheten
måste säljas i exekutiv ordning. Det exekutiva förfarandet kan enligt sakens natur och i överensstämmelse med de principer på vilka det enligt lag vilar föranleda att inteckning eller annan begränsad sakrätt kommer att uppoff— ras. Under sådana förhållanden måste det vara fastslaget, i vilken ordning rättigheterna skola drabbas av en sådan verkan. Till grund för bedömandet härutinnan ligger borgenärsförteckningen, vars upprättande förutsätter att rättigheterna ordnas efter visst i lag angivet företräde. En motsvarande situation föreligger då, såsom vid expropriation eller annan tvångsinlösen, medel skola, fördelas mellan rättsägarna i egendomen.
I stort sett gälla härvid de allmänna prioritetsreglerna. Med hänsyn till det exekutiva förfarandets natur äro dock vissa avvikelser påkallade. Sålun- da föreligga vissa undantag från de allmänna reglerna om betydelsen av god tro; denna fråga skall behandlas i det följande i samband med nämnda reg- ler. Ett annat undantag utgör den ställning som i förmånsrättshänseende till- kommer avkomsträtten. Enligt allmänna prioritetsregler är avkomsträtten beträffande sitt bestånd att likställa med nyttjanderätt; denna företrädes- ställning lämnas ock orubbad vid exekutiv auktion. Däremot är i fråga om betalning, som på grund av avkomsträtten skall utgå ur fastigheten, för- månsrätten begränsad på samma sätt som om anspråket avsett intecknad panträtt. I beredningens förslag motsvaras den nuvarande avkomsträtten av ränterätt och födoråd. Någon anledning att frångå den på denna punkt nu gällande likställigheten med panträtt torde icke föreligga.
I det föregående har behandlats frågan om företrädet mellan rättigheter, vilka upplåtits samtidigt eller för vilka tidsföljden ej kan utrönas. Den ut- väg som därvid anvisats för lösning av konkurrensfrågan, nämligen talan vid domstol, synes medföra alltför stor tidsutdräkt och olägenhet, då det gäller företrädesordningen vid exekutiv auktion. Något formellt hinder torde ej heller föreligga att i detta fall tillägga de konkurrerande förvärven samma rätt. Ett stadgande av denna innebörd har i fråga om oinskrivna rättigheter upptagits i 11 kap. 19 &. Såsom konsekvens av denna ståndpunkt torde för det nu åsyftade fallet att inskrivning sökts samma dag en motsvarande re- gel böra upptagas i förevarande kapitel.
Betydelsen av god tro
Ehuru någon allmän bestämmelse i gällande lagstiftning icke är medde- lad, är dock i rättspraxis principiellt erkänt att det företräde som enligt den allmänna företrädesordningen skulle på grund av inskrivning till- komma ett förvärv, som avser fast egendom, framför ett annat tidigare för- värv ej kan göras gällande, om vid det senare förvärvet förvärvaren ägt eller bort äga kännedom om det andra förvärvet. En sådan situation kan tydligen förekomma allenast i sådana fall då för det senare förvärvet in- skrivning sökts tidigare än för det andra förvärvet. Verkan av sådan kän- nedom hos den senare förvärvaren är dock enligt rättspraxis Olika i sär- skilda konkurrenssirtuationer; vid vissa förvärv är god tro utan betydelse.
Vad angår konkurrens mellan flera äganderättsöverlåtelser anses ett ti— digare äganderättsförvärv, ehuru lagfart ej sökts därå, höra i brist på god tro hos senare förvärvare gälla framför dennes förvärv, även om detsamma blivit lagfaret. Vid konkurrens mellan äganderättsöverlåtelse och upplåtelse av nyttjanderätt har gällande rätt intagit en mera återhållsam ståndpunkt. Därest äganderättsöverlåtelsen går i tiden före nyttjanderättsupplåtelsen. förutsättes för att en tidigare ansökan om inskrivning skall ge företräde åt nyttjanderätten att rättighetshavaren vid upplåtelsen var i god tro i fråga om överlåtelsen.1 Om upplåtelsen av nyttjanderätt är tidigare än äganderättsöverlåtelsen, saknar såsom framgår av 1 kap. 3 & NJL frågan om förvärvarens goda tro vid överlåtelsen betydelse; i detta fall viker all- tid den oinskrivna nyttjanderätten, frånsett de i nämnda lagrum angivna undantagsfallen.2 Vad nu sagts om nyttjanderätt gäller även i fråga om konkurrens mellan överlåtelse av äganderätt samt upplåtelse av avkomst- rätt eller servitut. I fråga om konkurrens mellan flera nyhtjanderättsupplå- telser inbördes måste antagas att, liksom i fråga om flera överlåtelser, ti- digare inskrivning medför företräde för senare upplåtelse allenast i fall då förvärvaren varit i god tro med avseende å den konkurrerande upplå- telsen.3 Med nyttjanderätt torde även i detta fall böra likställas andra jäm- förbara rättigheter.
I förhållande till de sakrättstyper som nu behandlats intager panträtten en särställning. Denna har till övervägande del sin grund i det förhållandet att själva utfästelsen av panträtt icke ansetts medföra någon sakrättslig verkan. Huruvida det konkurrerande förvärvet gjorts före eller efter en sådan utfästelse, är alltså utan betydelse. Företrädet för en äganderätts- överlätelse, som skett efter pantutfästelsen men före ansökan om inteck- ning för panträtten, är alltså oberoende av om nye ägaren vid sitt förvärv ägt kännedom om utfästelsen. Samma grundsats är ock tillämplig, då det med panträtten konkurrerande förvärvet avser nyttjanderätt eller därmed likställd rättighet.
Förhållandena gestalta sig i viss mån annorlunda beträffande verkan av god tro hos panthavaren. Vad angår konkurrens mellan panträtt å ena sidan samt nyttjanderätt eller därmed likställd rättighet å den andra har enligt gällande rätt kännedom hos panthavaren om det tidigare förvärvet icke någon betydelse. Det nu sagda gäller ock tydligen i fråga om före- trädet mellan panträtter, vilka utfästs å olika tider. Rättsläget förändras emellertid, om det konkurrerande förvärvet är en äganderättsöverlåtelse. Kännedom om denna lägges enligt rättspraxis i så måtto panthavaren till last att panträtten icke kan göras gällande mot nye ägaren. I förhållande till överlåtelsen har pantutfästelsen prioritetsverkan allenast från dagen för inteckningsansökan. Det är ock denna tidpunkt som är avgörande för frågan om förhandenvaro av god tro hos panthavaren; den som senare för- värvar pantbrevet äger dock åberopa god tro vid sitt förvärv.
* Se NJA 1893 notis A. 183, Undén II:2 s. 217. 2 Se Undén II: 2 s. 214 f. 3 Se Nordling a. a. s. 265 f., Undén II: 2 s. 217 f.
I överensstämmelse med det nu sagda har i ett av HD avgjort rättsfall i fråga om panträtt, som utfästs efter överlåtelsen, inteckningshavare, vilka när de sökte inteckning resp. förvärvade det intecknade pantbrevet icke voro i god tro beträffande äganderättsöverlåtelsen, förklarats icke äga att å inteckningen grunda någon betalningsrätt mot nye ägaren.1 I ett annat, av Svea hovrätt avgjort mål har utgången blivit densamma, ehuru skuldebre- vet utfärdats före äganderättsöverlåtelsen men inteckning sökts först där- efter.2 Någon betydelse tillades alltså icke det förhållandet att skuldebrevet utfärdats före överlåtelsen; även frågan om god tro hänfördes icke till denna utan till tiden för ansökan.
Med hänsyn till den skiftande betydelse som i olika konkurrenssituatio— ner i rättstillämpningen tillägges god tro torde enligt beredningens åsikt en närmare reglering av detta ämne icke kunna undvaras. En sådan upp— togs ock i LBs förslag. I stor utsträckning har denna reglering varit väg- ledande för den senare rättstillämpningen. I detta sammanhang torde böra särskilt undersökas vissa av LB behandlade frågor av större principiell räckvidd.
I främsta rummet möter frågan om betydelsen av god tro vid konkur- rens mellan upplåtelse av nyttjanderätt eller därmed likställd rättighet å ena sidan och äganderättsöverlåtelse å den andra. Beredningen har i annat sammanhang (se motiven till 11 kap. 11 &) anfört de skäl som enligt be- redningens mening tala för att en tidigare upplåten rättighet bör bestå mot ett senare äganderättsförvärv i fall då nye ägaren ägt eller bort äga känne- dom om upplåtelsen. Denna rättsgrund för rättighetens bestånd bör uppen— barligen, liksom i andra liknande fall, gälla oberoende av att den nye ägaren erhållit lagfart, en ståndpunkt som står i full överensstämmelse med den likställighet mellan dessa förvärvstyper som beredningen även i övrigt för— ordat.
Beredningen övergår härefter till frågan om god tros betydelse vid kol- lision mellan upplåtelser av rättigheter inbördes. Att från samma fasta egendom upplåtits flera rättigheter innebär emellertid icke i och för sig att dessa sinsemellan äro oförenliga. Såsom framgår av 11 kap. 18 5 är i fråga om särskild rättighet detta fallet allenast om rättigheterna ej kunna utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra. Ur denna syn- punkt torde godtrosregeln böra begränsas till sådana rättigheter och alltså ej omfatta avtalad förköpsrätt, återköpsrätt eller ränterätt. Med panträtten ha dessa rättigheter det samband att de icke i och för sig innebära något förfogande över fastigheten; för deras realisation kräves särskild åtgärd av myndighet, vad angår förköpsrätt och återköpsrätt talan vid domstol. En särskild ställning intager födoråd. Detta är beträffande rätt till betalning ur fastigheten att likställa med ränterätt; vad angår förmåner, som innefatta nyttjande, är det att anse som särskild rättighet.
Då god tro blir av betydelse för företrädet för ett rättsförvärv, uppkom-
1 NJA 1929 s. 649. ' Se SvJT 1932 rf. s. 20.
ma såsom beträffande hävd även vissa spörsmål angående förekomsten av den goda tron.
Såsom allmän regel har LB uttalat att god tro, för att den må göras gäl- lande, skall hänföra sig till den förste förvärvaren och föreligga vid tid— punkten för dennes förvårv. Har den förste förvärvaren varit i ond tro, är god tro hos en efterträdare i allmänhet icke rättsgrundande. Å andra sidan inverkar enligt LB icke ond tro, som senare tillkommit hos förvärvaren eller hans efterträdare. Från denna grundsats ha dock i LBs förslag gjorts vissa betydelsefulla undantag. Dessa undantag avse äganderätt och pant- rätt. I fråga om äganderätt kan ond tro vid överlåtelsen hos förste förvär- varen avhjälpas därigenom att någon senare förvärvare, då egendomen överläts till honom, var i god tro. Vad angår panträtter gälla motsvarande regler; för panträtt tillkommer att tidpunkten, då god tro först kan göras gällande, framflyttats från tiden för pantbrevets utfärdande till tiden för ansökan om inteckning. Huruvida före ansökan den som då innehade pant- brevet varit i god tro, är alltså utan betydelse.
Till stöd för den sålunda gjorda åtskillnaden mellan olika förvärvsty- per anförde LB att den ägde sin grund i de skilda förvärvstypernas olika betydelse för den allmänna omsättningen. Nyttjanderätt och därmed lik- ställda rättigheter vore icke avsedda att gå i omlopp.1 Denna LBs stånd- punkt torde ock få anses ha godtagits i rättstillämpningen.
Vad LB i fråga om förekomsten av god tro sålunda uttalat anser sig be— redningen kunna tillstyrka. Visserligen skulle mot beredningens ståndpunkt kunna göras gällande att denna icke överensstämmer med vad beredningen i motsvarande fall föreslagit angående god tro vid hävd. Enligt beredning- ens uppfattning äro emellertid förhållandena alltför skiftande för att en jämförelse i detta fall skulle kunna ske.
I samband med frågan om betydelsen av god tro vid överlåtelse av äganderätt har LB även upptagit spörsmålet huruvida, då en äganderätts- överlåtelse —— trots den därå meddelade lagfarten —— ej må göras gällande på grund av ond tro hos förvärvaren, denna brist kan i fråga om de sekun— dära sakrätter som förvärvaren upplåtit avhjälpas genom god tro hos rät— tighetshavaren i fall då denne på grund av den sålunda meddelade lagfar- ten erhållit inskrivning av rättigheten. LB har besvarat denna fråga ja- kande och till stöd därför framhållit att den ena inskrivningen icke borde tilläggas mindre betydelse än den andra.2 Enligt beredningens mening kun- de det ifrågasättas, huruvida en bestämmelse av denna innebörd ej när- mare hörde samman med de i 25 kap. av beredningens förslag upptagna be- stämmelserna om godtrosförvärv på grund av inskrivning. En tillämpning av de nu åsyftade bestämmelserna skulle leda till att rätte ägaren av all- männa medel skulle kunna tillerkännas ersättning för den förlust som åsamkas honom därigenom att rättigheten blir bindande mot honom. Även om vissa likheter föreligga med de i 25 kap. behandlade fallen, må dock
1 LB II 5. 299, 324, 387. " LB II 5. 325 f., 388 f.
icke förbises att den tidigare förvärvaren vunnit företräde ej på grund av egen lagfartsansökan utan till följd av den andres onda tro samt att den- nes onda "tro icke delats av rättighetshavaren. Under sådana förhållanden blir den förlust som må drabba ägaren genom att rättigheten blir gällande mot honom att härleda från hans eget förvållande att ej söka lagfart; att tillerkänna honom ersättning av allmänna medel bör därför icke ifråga— komma.1 Enligt beredningens mening bör, i motsats till LBs, ej heller ford— ras att inskrivning av rättigheten ägt rum, förutsatt att rättighetshavaren —-— vare sig inskrivning skett eller ej — vid upplåtelsen var i god tro be- träffande den tidigare överlåtelsen. Har rättighetshavaren ej erhållit in- skrivning, bör han, sedan upplåtelsen till honom förklarats ståndande, kun— na få inskrivning meddelad.
Såsom framgår av vad redan anförts är enligt LBs förslag tidpunkten för l'örhandenvaro av god tro i fråga om panträtt förlagd till ansökan om in- skrivning och ej till utfästelsen eller med andra ord pantbrevets utfärdan- de. Som huvudmotiv för denna ståndpunkt anförde LB att det vore först i samband med inteckningsansökan som en sakrätt uppkomme i fastigheten? Det torde emellertid kunna ifrågasättas, huruvida enbart denna omständig- het bör vara avgörande för lagstiftningens ståndpunkt till denna fråga. I varje fall kan, med den utformning beredningens förslag erhållit, nämnda förhållande icke anses i och för sig avgörande. Även vissa andra rättigheter än panträtt komma enligt förslaget till stånd först genom inskrivning. Till sådana rättigheter ha hänförts avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, ränterätt och födoråd. Beredningen har icke funnit några bärande skäl föreligga att i fråga om de nu angivna förvärven framflytta tidpunkten från förvärvet till ansökan om inskrivning. Även på denna punkt föreligger —— såsom ock LB i annat sammanhang vitsordat —— en väsentlig skillnad mellan ifråga— varande förvärvstyper. Att pantbrevets utfärdande framstår som en allt- för osäker tidpunkt för förvärvet sammanhänger huvudsakligen med pant- brevets egenskap av innehavarpapper. Med hänsyn till den allmänna om- sättningen torde det ej heller innebära någon nackdel att tidpunkten i detta fall framflyttas till tiden för ansökan; före denna tidpunkt torde ej långivaren i allmänhet vara villig att belåna pantbrevet. Är borgenären vid ansökan i god tro, är han alltid skyddad i sitt förvärv; även den till vilken pantbrevet senare överlåtits kan självständigt göra gällande god tro. På grund av vad nu anförts anser sig beredningen i denna fråga böra ansluta sig till LBs ståndpunkt; denna torde ock överensstämma med rättspraxis.
Enligt vad tidigare framhållits äger icke god tro samma betydelse vid exekutiv auktion eller annan därmed likställd förrättning för fördelning av medel mellan rättsägarna i egendomen. Detta förhållande sammanhänger därmed att med hänsyn till exekutionsförfarandets natur företrädesrätten mellan olika rättigheter måste bestämmas efter vissa genom handlingar på- visbara yttre kriterier. Enligt 108 5 UL gäller för det fall att fordran eller
1 Se LB II 5. 301. '-' LB II 5. 324.
rättighet är tvistig eller beroende av villkor att den ändock skall upptagas i borgenärsförteckningen. I fråga om dylik fordran föreskrives dessutom i 151 5 UL att belopp, som utfaller å sådan fordran, skall avsättas till dess laga kraftägande dom föreligger, resp. villkoret uppfyllts eller förfallit. Til'- lämpningen av dessa stadganden torde icke erbjuda svårighet i fråga om panträtt ens för det fall att god tro har betydelse för rätt att göra panträt- ten gällande, såsom då efter fastighetens överlåtelse inteckning sökts för panträtt, som utfästs av förre ägaren. Däremot blir förhållandena mera kom- plicerade i fråga om betydelsen av god tro för företrädesordningen mellan äganderätt och andra begränsade sakrätter än panträtt, liksom mellan så- dana rättigheter inbördes. I dessa fall föreligger — bortsett från fordran, som på grund av ränterätt eller födoråd må uttagas ur fastigheten _ icke någon möjlighet att genom avsättning av medel tillvarataga den konkurre- rande rättsägarens intresse. God tro torde ock enligt rättspraxis i nu åsyfta—- de fall sakna betydelse. Till stöd för denna ståndpunkt kan även åberopas stadgandet i 123 5 andra stycket UL; enligt detta lagrum skall vid egendo— mens utropande ikttagas det företräde som på grund av inskrivning eller ti— digare upplåtelse tillkommer rättigheterna i förhållande till varandra. Vad angår förhållandet till ett senare äganderättsförvärv kunna, då oinskriveu rättighet, som upplåtits av förre ägaren, bevakas vid auktionen, även svårig— heter uppstå. En förutsättning för att vid frivillig överlåtelse sådan rättighet skall gälla mot nye ägaren är i allmänhet att vid överlåtelsen träffats förbe— håll därom; enligt beredningens förslag har ond tro hos nye ägaren tillagts samma verkan. Denna skillnad är dock icke i förevarande hänseende av stör- re betydelse, då enligt gällande rätt även muntligt förbehåll skall beaktas. Uppenbart är emellertid att auktionsförrättarens möjligheter att ingå i be- dömande av dessa frågor äro ytterst begränsade. Beredningen har icke an- sett sig böra närmare ingå på de nu behandlade frågorna, vilka väsentligen äro av exekutionsrättslig natur.1
Förhållandet till äldre lagstiftning
Såsom framgår av vad beredningen anfört i det föregående år den före— trädesordning som av beredningen förordas i detta kapitel i väsentliga delar överensstämmande med de regler som f. n. gälla eller enligt vedertagen rättspraxis skola tillämpas. I dessa fall föreligger alltså icke något behov av övergångsbestämmelser beträffande tillämpningen av äldre lag angå— ende förvärv, som skett före nya JBs ikraftträdande, eller angående in— skrivning, som äger rum för sådant förvärv, och detta oberoende av huru- vida inskrivning sökes före balkens ikraftträdande eller först därefter. Av mindre betydelse är i detta fall att vissa spörsmål, såsom i fråga om god tro samt företrädet mellan universalfång och yngre singularfång, närmast i förtydligande syfte kommit att uttryckligen behandlas i beredningens för- slag. Även om sålunda den gällande lagstiftningen inom detta område i stort
1 Se Almén, PM s. 104, 107 f.; Olivecrona, Förfarandet s. 34.
sett samstämmer med förslaget föreligga dock, såsom tidigare behandlats, mellan dem vissa avvikelser av principiell räckvidd.
I detta sammanhang torde först böra erinras om den företrädesrätt som enligt 11 kap. 2 & JB tillkommer fordran å ogulden köpeskilling, en före- trädesrätt som även avser utmätning (17 kap. 9 & HB). Med denna företrä- desrätt för ogulden köpeskilling är att likställa den företrädesrätt som en— ligt vissa stadganden i IF tillkommer nyttjanderätt och vissa andra rättig— heter. Bestämmelser motsvarande 11 kap. 2 & JB och nu gällande därtill anknytande föreskrifter ha icke upptagits i nya JB. Ett visst företräde har dock i beredningens förslag tillerkänts köpeskillingsfordran framför an— nan fordran, för vilken säkerhet utfästs i egendomen. Och vad angår an- nan rättighet än panträtt följer av beredningens förslag till allmänna reg- ler angående företrädesordningen mellan rättsförvärv, vilka ej avse pant- rätt, att dylik rättighet, där den enligt nuvarande stadganden skulle ha åtnjutit förmånsställning i likhet med ogulden köpeskilling, även efter ett genomförande av den föreslagna nya lagstiftningen kan i viss utsträckning hävda sig gentemot konkurrerande rättsförvärv. Då emellertid det nya in- stitutet icke iunebär samma förmån för rättighetshavaren som företrädes- rätten skulle innebära enligt äldre lag torde, därest överlåtelsen skett före nya JBs ikraftträdande, denna företrädesrätt böra skyddas genom över- gångsbestämmelse.
Såsom beredningen erinrat i annat sammanhang är av stor vikt för andra rättsägare i fastigheten att av inteckningsbeslutet klart framgår huruvida en intecknad panträtt kan vara förenad med företrädesrätt för ogulden kö— peskilling (jfr 9 5 i förevarande kap.). Det otillfredsställande med nuva- rande rcgler om ogulden köpeskilling framträder icke minst däri, att för- månsrätten enligt praxis övergår å den inteckning som på vederbörligt sätt sökts inom den i 11 kap. 2 5 JB angivna tidrymden, även om inteckningens förmånskaraktär ej antecknats i inteckningsbeslutet; inteckningen åtnjuter trots frånvaron av dylik anteckning sin speciella förmånsställning, om det sedermera styrkes att den rättighet inteckningen tryggar äger sådan förmåns- ställning.1 De olägliga konsekvenserna av denna ordning visa sig framför allt beträffande fordringsinteckningar. Anonymiteten kring förmånsrätten. är i synnerhet där ägnad att skapa betydande framtida rättsosäkerhet. Hithörande förhållanden påtalades bl. a. i motioner vid 1953 års riksdag. I yttrande över dessa förordade beredningen, att anteckning i intecknings- protokollet (fastighetsboken) om fordringens beskaffenhet skulle göras till ett villkor för den särskilda förmånsrätten; sådan anteckning borde kunna begäras icke blott i samband med ansökningen om inteckning utan även senare, blott det skedde inom den i 11 kap. 2 & JB angivna tiden. För att den bestående ovissheten beträffande äldre köpeskillingsinteckningar skull-c undanröjas borde föreskrivas en viss tidsfrist, förslagsvis ett år, inom vil— ken innehavare av äldre köpeskillingsinteckning hade att, om anteckning rörande fordringens påstådda karaktär ej redan verkställts, begära dylik
1 Se NJA 1951 s. 779.
anteckning. Skedde ej detta, skulle ej sedermera kunna åberopas att ford- ringen vore förenad med ogulden köpeskillings förmånsrätt. I sitt av riks- dagen godkända utlåtande över motionerna anslöt sig tredje lagutskottet till beredningens förslag och hemställde att riksdagen måtte i skrivelse an- hålla att Kungl. Maj:t ville för riksdagen framlägga förslag om ändring av 17 kap. 9 & HB i huvudsaklig överensstämmelse därmed.1 Riksdagsskrivel— sen har av Kungl. Maj:t överlämnats till beredningen för att tas i beaktande vid beredningens arbete.
När beredningen nu intagit ståndpunkten att förmånsrätt som före nya JBs ikraftträdande tillkommit rättighetshavare enligt 11" kap. 2 % JB bör be- varas, inställer sig uppenbarligen spörsmålet, huruvida ej därvid bör knytas det förbehållet, såvitt angår fordringsinteckning, att inteckningshavarens påstående om den speciella förmånsrättsställningen skall inom viss tids— frist antecknas i fastighetsboken. Iakttoges ej detta, skulle förmånsrätten ej gälla.
Beredningen har, då den ånyo övervägt detta spörsmål, dock ansett att en sådan preklusionspåföljd skulle i alltför hög grad äventyra köpeskillings- borgenärens redan vunna rättigheter.2 I detta fall bör särskilt beaktas att en sådan anteckning skulle omfatta inteckningar, av äldre och yngre da- tum, fördelade med större eller mindre belopp på ett stort antal inteck- ningshavare. Beredningen har alltså icke förordat en sådan lösning. Där- emot synes något hinder icke böra möta att förknippa krav på en sådan anteckning om företräde med inteckning som på grund av äldre överlåtelse beviljas efter nya JBs ikraftträdande; för detta fall bör alltså, även om karaktären av ogulden köpeskilling ej skulle framgå av själva intecknings— handlingen, gälla den nu upptagna regeln i 9 & tredje stycket i förevarande kapitel.
Det nu behandlade spörsmålet, huruvida den speciella förmånsrätten för en sådan fordran å ogulden köpeskilling som inom lagaståndstiden blivit föremål för inteckningsansökan möjligen borde fortsättningsvis göras all— mänt beroende av betingelsen att förmånsrättsställningen bleve antecknad i grundboken, måste hållas isär från en annan frågeställning som påkallar uppmärksamhet i förevarande sammanhang. Här avses frågan, huruvida principen om bevarandet av förmånsrätten för fordran å ogulden köpeskil- ling, vilken uppkommit före den nya balkens ikraftträdande, bör respekte- ras till den grad att innehavaren av dylik fordran skulle kunna under obe— gränsad framtid göra anspråk på förmånsrättsställningen för sin fordran, ehuru denna ännu icke föranlett inteckningsansökan. Härvidlag må erinras om att enligt regeln i 11 kap. 2 5 JB dylik inteckningsansökan framtvingas först när förvärvaren vunnit lagfart å sitt fång och att det uppenbarligen mycket väl låter sig tänka att förvärvaren antingen misslyckas med att erhålla lagfart eller att han helt enkelt underlåter att inkomma med an- sökan därom. Utan vidare torde stå klart att konsekvenserna av att inne-
1 Se tredje LUS utl. 30/1953, riksdagsskriv. 394/1953 samt Olivecrona, IF 5. 51 f. 2 Jfr skiljaktiga meningar i HD i NJA 1951 s. 779.
havare av fordran å ogulden köpeskilling skulle när som helst i framtiden kunna utkräva den speciella förmånsrätten, oaktat grundboken icke läm- nat minsta besked om att fordran över huvud taget förelåge, skulle vara ännu allvarligare än de i det föregående berörda olägenheterna av att köpe— skillingsfordran, som genom inteckning kommit till uttryck i grundboken, icke röjde sin karaktär av just dylik fordran.
Att beredningen anser sig ha att överväga, om icke möjligheten att fram- deles söka inteckning för köpeskillingsfordran bör inskränkas genom en preklusionsregel, får mot nyss angivna bakgrund icke anses stå i motsätt- ning till beredningens förut intagna ståndpunkt till spörsmålet, huruvida en köpeskillingsfordran, som blivit intecknad, skulle få bevara sin speciella förmånsrättsställning endast under förutsättning att egenskapen av köpe- skillingsfordran framträdde i grundboken. Såvitt angår behovet av en regel till viss preklusion av möjligheten att fortsättningsvis bevara förmånsrät- ten för köpeskillingsfordran, till säkerhet varför inteckning ännu ej sökts, göra sig f. ö. gällande icke enbart de här ovan antydda allmänna betänklig— heterna med en ordning, som tilläte att hur sent som helst en tidigare för grundboken okänd fordringsägare framträdde med sitt förmånsrätts— anspråk. Förutom denna i och för sig otillfredsställande följdverkan skulle nämligen en dylik frihet föranleda besvärliga komplikationer av de över— gångsregler som ha till funktion att avveckla ansvarsgemenskapen mellan flera fastigheter samt särbelastningar i ideella fastighetsandelar. Det all- männa regelsystem för denna avvecklings genomförande som beredningen ämnar upptaga i PromL innebär i korthet, att vid utgången av en frist av tio år efter nya JBs ikraftträdande de gemensamma inteckningar och de särinteckningar i fastighetsandel vilka funnos vid ikraftträdandet skola uppdelas mellan de belastade fastigheterna enligt den i 8 kap. 17 5 första stycket nya JB angivna grunden resp. bringas att helt upphöra. Systemets genomförande förutsätter, att vid tioårsfristens utgång grundboken utvisar förekomsten av omförmälda slags inteckningar. Tydligen skulle denna för— utsättning vara för handen även i fråga om fordringarna för ogulden köpe- skilling, därest det uppställes en regel av innebörd att den speciella för— månsrätten för dessa vore för sitt bestånd beroende av att inteckning sökts inom viss tid, som i vart fall icke vore rymligare tilltagen än ifrågavarande tioårsfrist —— med andra ord en preklusionsregel av den beskaffenhet som åsyftats i den föregående framställningen.
Det skall visserligen medgivas, att en i och för sig tänkbar anordning av annat slag skulle i viss utsträckning erbjuda en lösning av de problem som senast uppmärksammats. Detta alternativ skulle innefatta, att sådan ford- ran å ogulden köpeskilling som först efter tioårsfristens utlöpande konsta— terades besvära flera fastigheter — antingen detta konstaterande skedde i samband med inteckningsansökan eller genom fordrings- och förmånsrät- tens påvisande inom ramen för ett exekutivt förfarande — finge anses ha vid tioårsfristens utgång blivit uppdelad enligt fördelningsnormen i 8 kap. 17 5 första stycket nya JB. I så fall skulle i anslutning till nämnda regel
föreskrivas att, när inteckning för fordran söktes, inskrivningsdomaren skulle ha att konkret fastställa det ansvarsbelopp som i enlighet med den fiktivt tillämpade fördelningsnormen skulle vila å de olika fastigheterna. Som redan antytts skulle emellertid denna anordning icke kunna utgöra ett fullständigt substitut till en preklusionsregel av ovan behandlad beskaffen- het. Sålunda sknlle det nu skisserade alternativet icke alls tillhandahålla någon lösning vad beträffar fordran som helt eller delvis besvärade ideell andel. För sistnämnda inteckningars vidkommande skulle lagstiftaren i allt fall icke kunna undgå att låta förmånsrätten upphöra i och med att tio— årsfristen utgått. Därjämte är att beakta att omförmälda alternativ på det område där det verkligen skulle kunna åstadkomma en effekt, alltså där fordran besvärade flera fastigheter, knappast skulle vara i allo nöjaktigt. Härvid avses närmast det fönhållandet att den fördelningsnorm som i ef- terhand finge accepteras alltid skulle vara den strikta relationen mellan fas— tigheternas inbördes värden. Nödvändigheten att anse fordringsbelastningen fördelad efter denna norm skulle framstå som särskilt otillfredsställande i fråga om fastighet som enligt äldre rätt varit enbart subsidiärt ansvarig för gemensamma inteckningar och som vid den faktiska uppdelning av and- ra gemensamma belastningar vilken måhända ägt rum vid tioårsfristens ut- gång fått med hänsyn härtill åtnjuta lättnader i enlighet med PromLs där- om upptagna regler.
Av skäl som nu anförts har beredningen valt att förorda en generell pre- klusion av möjligheten att efter nya JBs ikraftträdande påkalla inteckning "till säkerhet för fordran å ogulden köpeskilling. Preklusionstiden har satts till tio år; härom får närmare hänvisas till PromLs bestämmelser i ämnet. För att motverka de risker för rättsförluster i anledning av preklusionsbe— stämmelsen vilka kunde ligga i att inteckningsansökan omöjliggjordes av förvärvarens underlåtenhet att söka lagfart har beredningen öppnat möjlig- het för fordringsägaren att söka inteckning å egen lagfart. Också härvidlag får beredningen närmare hänföra sig till den i PromL intagna regleringen.
Därest ifrågavarande preklusionsregel accepteras, kommer delning av fas- tighet, vari gäller en alltjämt tyst förmånsrätt för fordran å ogulden köpe- skilling, icke att föranleda behov av särskilda bestämmelser. Givetvis är det endast fastighetsdelning före preklusionstidens utgång som härvid kan vara av intresse. Genom fastighetsdelningen kommer köpeskillingsfordringen i fortsättningen — om så icke redan är fallet — att hänföra sig till flera fas— tigheter. När senare inom tioårstiden sökes inteckning för fordringen, blir alltså fråga om en gemensam inteckning, vilken därefter vid tioårstidens utgång skall på vanligt sätt delas enligt de i PromL meddelade reglerna.
En annan fråga, där beredningens förslag företer en principiell avvikelse från gällande lag, avser konkurrensen mellan överlåtelse av äganderätt och tidigare upplåtelse av rättighet, då inskrivning för båda förvärven sökes å samma dag (8 & förevarande kap.). I detta fall bör tydligen, om båda för— värven skett före nya balkens ikraftträdande, äldre lag gälla. Har däremot upplåtelsen av rättigheten skett före balkens ikraftträdande men överlåtel—
sen ägt rum först efter nämnda tidpunkt, torde förhållandena gestalta sig annorlunda. I detta fall bör den nya lagen äga tillämpning även i fråga om upplåtelse som skett före nya lagen.
Av vad beredningen nyss anfört framgår att i PromL bör som allmän re- gel föreskrivas att bestämmelserna i förevarande kapitel även skola till— lämpas beträffande rättsförhållanden som grunda sig å äldre lag, dock med de undantag som angivits i det föregående. Denna lösning avviker visser- ligen från den som beredningen i princip förordat angående andra mate- riella rättsfrågor, som behandlas i nya JB, men synes dock vara påkallad av förmånsrättsordningens speciella karaktär. En konsekvens av bered- ningens ståndpunkt är att kapitlets bestämmelser böra tillämpas även å av- komsträtt, ett institut som icke har någon direkt motsvarighet i nya JB.
Motiv till de särskilda lagrummen
1 5.
I denna paragraf angivas de sakrättstyper i fråga om vilka bestämmel— serna i detta kapitel äga tillämpning. Till sin yttre ram motsvara de, såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken, de inskrivningsbara förvärven. För att en sakrätt skall kunna bli föremål för inskrivning fordras att en ut- trycklig bestämmelse därom meddelats. Uteslutna äro sålunda vissa legala panträtter, servitut som tillkommit före den 1 januari 1876, särskild rätt som grundas å expropriation eller andra tvångsförvärv. Ej heller behandlas i detta kapitel det företräde som vinnes genom utmätning. Såsom fram- hållits vid kapitelrubriken kommer detta företräde liksom hittills alltjämt att bestämmas i annan ordning än genom inskrivning.
Även bland de inskrivningsbara förvärven måste en åtskillnad göras. I detta kapitel avses — liksom över huvud taget inom jordabalken —— väsent- ligen allenast förvärv av förmögenhetsrättslig natur och icke bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller förvärv på annan sådan rättsgrund. Från- sett vissa fall, vilka nedan behandlas i 13 å, äro de i detta kapitel upptagna t'öreträdesbestämmelserna icke gällande beträffande sådant förvärv. Ej heller är, ehuru förvärvet kan inskrivas, detta kapitel tillämpligt i fråga om expropriation eller annat tvångsförvärv som avser äganderätt. Såsom framgår av förevarande paragraf behandlas i detta kapitel med visst undan— tag, som angives i andra stycket, allenast frivillig överlåtelse.
De förvärv som behandlas i detta kapitel avse även tomträtt och vatten- fallsrätt. Dessa rättigheter äro vad angår förhållandet till den fasta egen- dom i vilken de upplåtits att behandla som nyttjanderätt. Däremot äro de, då rättighetshavaren överlåtit rättigheten eller i denna utfäst eller upplåtit rättighet, såsom framgår av 17 kap. 7 5 och 18 kap. 4 5, att anse som fast egendom (se motiven till 17 kap. 7 5).
I motiven vid kapitelrubriken har närmare belysts den ställning som exe- kutiv auktion äger i förhållande till överlåtelse; därvid har framhållits att
exekutiv auktion som äganderättsförvärv icke i allmänhet är underkastad kapitlets bestämmelser. Stadgande därom har upptagits i andra stycket. Ett undantag har emellertid påkallats för det fall att egendomen sålts en- ligt 70 & KL uteslutande för konkursboets räkning.
25.
Såsom framgår av kapitelrubriken har det gynnade rättsläge i förhål- landet mellan två eller flera konkurrerande förvärv som inskrivningen medfört ansetts höra i förslaget betecknas som rätt till företräde för för- värvet framför det eller de andra. De betingelser av vilka denna rätt är beroende behandlas i de följande paragraferna. I nu förevarande lagrum angivas innebörden av denna företrädesrätt och de påföljder som äro för— enade därmed. Lagrummet återgiver i beredningens formulering rättsreg- ler, som i olika sammanhang finnas i gällande rätt.
Påföljden av att ett förvärv äger företräde framför annat förvärv har i lagrummet karakteriserats sålunda att det andra förvärvet skall vika eller ock att det må göras gällande allenast om och i den mån det kan ske utan förfång för det förvärv som äger företräde. Bestämmelsen att det andra förvärvet skall vika är enligt lagrummet begränsad till sådana fall då före- träde tillkommer överlåtelse av fast egendom; det nu sagda gäller vare sig det konkurrerande förvärvet avser äganderätt till fast egendom eller rättig- het av mera begränsad natur. Att en överlåtelse, som äger företräde fram— för annan överlåtelse, måste anses äga bestånd oberoende av den andra överlåtelsen, ligger i sakens natur (12 & LF). Av samma princip följer ock, då företrädet tillkommer äganderätt i förhållande till rättighet, att rättig- heten har att vika för äganderätten.
De fall som ytterligare behandlas i lagrummet avse sådana då det för- värv som äger företräde utgör rättighet. För dessa fall gällér enligt lagrum- met den regeln att det andra förvärvet må göras gällande allenast om och i den mån det kan ske utan förfång för det förvärv som äger företräde. Utgör det andra förvärvet äganderätt, föreligger icke någon anledning att detta förvärv skulle vika; äganderätten kan alltjämt bestå, dock med det förbe- hållet att den rättighet som äger företräde kommer att såsom sakrätt be— lasta äganderätten (14, 46 åå IF).
En konkurrens mellan två eller flera förvärv kan avse uteslutande två eller flera rättigheter inbördes. I detta sammanhang torde först böra upp— märksammas sådana rättigheter som enligt 11 kap. i beredningens förslag betecknas som särskild rättighet. Av 11 kap. 18 & framgår att två eller flera särskilda rättigheter, som ej äro inskrivna, äga företräde sinsemellan efter den tidsföljd i vilken de upplåtits. Stadgandet är emellertid begränsat till rättigheter, vilka ej kunna utövas vid sidan av varandra utan förfång för någondera. Beredningen har i motiven till nämnda lagrum närmare ul- vecklat de kollisionsfall som därvid kunna uppkomma. Därest något fak- tiskt beroende mellan rättigheterna ej är för handen vid deras utövande. medför ej heller i detta fall den ena rättighetens bestånd något förfång för
den andra rättigheten. Det nu sagda torde även böra gälla, då den konkur- rerande rättigheten utgör födoråd i den mån en sådan rättighet innefattar rätt till nyttjande.
Situationen är emellertid annorlunda, då bland de rättigheter, varom är fråga, förekommer rättighet, som till sin natur ej är lokaliserad utan på grund av rättighetens allmänna struktur omfattar fastigheten i dess helhet, såsom avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, panträtt och ränterätt; lika med ränterätt är ock att anse födoråd i fråga om rätt till betalning i egendomen. För nu angivna rättigheter innebär företrädet allenast en företrädesordning, i vilken rättighetshavarna ha att var efter annan vid myndighet bevaka sitt anspråk. Vad angår rättigheter, som äro förenade med betalningsan- språk, regleras förfarandet i detta sammanhang genom UL. I fråga om av— talad förköpsrätt och återköpsrätt äro för rättighetens realisation att till- lämpa reglerna i 5 och 6 kap. i beredningens förslag (jfr 5 kap. 9 och 22 åå, 6 kap. 18 5). Till företrädesordningen äro enligt beredningens mening icke att hänföra de grunder efter vilka vid exekutiv auktion eller utövande av förköp eller återköp rättighet, som ej äger företräde, skall uppoffras eller alltjämt bibehållas. Bestämmelser härom äro meddelade i nyssnämnda lag- stiftning.
35.
De konkurrensregler som upptagas i denna och vissa följande paragrafer utgå från den situationen att någon, i uppgiven egenskap av ägare, till två eller flera genom skilda rättshandlingar överlåter sin fasta egendom eller att från samma fasta egendom eljest skett två eller flera rättsförvärv. I före— varande lagrum upptages den regeln att inskrivning, som sökes för ett rätts- förvärv, innebär företräde framför rättsförvärv, för vilket inskrivning då ej blivit sökt. Angående de skäl som beredningen anfört för detta lagrum och de avvikelser som skett i förhållande till nu gällande lagstiftning hän- visar beredningen till motiven vid kapitelrubriken. Att ansökan skall, även om den inkommit tidigare, anse-s gjord å den inskrivningsdag, då ärendet första gången företages, framgår av 27 kap. 12 å i beredningens förslag. Företagas skilda ansökningar å samma inskrivningsdag, äro de, såsom framgår av 8 och 9 55 i detta kapitel, att anse som samtidiga.
De föreslagna bestämmelserna avse uppenbarligen ej allenast det fall att samma fastighet i sin helhet avyttrats till skilda personer utan äro tillämp— liga även då en fastighetsägare försålt en del av fastigheten; han kan där- efter till annan överlåta denna del eller ock själv såsom ägare förfoga över hela fastigheten genom överlåtelse, utfästelse eller upplåtelse.
Vid granskning år 1932 av förslaget till lag om uppläggande av nya fas— tighetsböcker för landet uttalade lagrådet att inskrivningsväsendets ord— nande på grundval av den fastighetsindelning som upptages i fastighetsre- gistret komme att medföra att de verkställda inskrivningarnas rättsverk- ningar måste hänföra sig till nämnda indelning.1 Om ägaren av en viss
1 Se NJA II 1932 s. 169 f.
registerfastighet begärde avstyckning av ett område från fastigheten vore han, efter det fastställelse meddelats å avstyckningen, enligt lagrådets åsikt ägare av två från varandra rättsligen skilda fastigheter med olika beteckningar; det vore uppenbart att han sedan, om han så önskade, kunde försälja eller med inteckning belasta allenast endera av de två fastigheterna. Enligt vad lagrådet uttalade vore i detta fall avgörande icke tidpunkten för avstyckningens införande i fastighetsregistret utan tidpunkten för avstyck— ningens fastställande.
Enligt beredningens uppfattning torde, vad angår det av lagrådet berörda fallet, vara tydligt att ägarens överlåtelse eller hans ansökan om inskriv- ning endast berör den av de särskilda fastigheterna som därvid åsyftas. Något utrymme för prioritetsregeln föreligger alltså icke i detta fall. Där— emot erfordras alltjämt en sådan regel, därest fastställelsen av avstyck— ningen ännu icke kommit till stånd och ägaren vill inteckna fastigheten i dess helhet. För att skydda sitt förvärv har förvärvaren att enligt föreva- rande lagrum söka inskrivning. Såsom framgår av de följande lagrummen kan även god tro åberopas.
Den av lagrådet uttalade uppfattningen överensstämmer med ett år 1933 meddelat prejudikat.1 I detta uttalade HD den grundsatsen att en inteck- ning, som beviljats i stamfastigheten, icke besvärar en avstyckning, som därförut blivit av överlantmätaren fastställd. Regeln torde avse även fast.— ställelser som meddelats av annan myndighet. För att förebygga att fast- ställelse å avstyckning meddelas å inskrivningsdag samt motverka följder— na av onödigt tidsrum mellan fastställelse och registrering i fastighetsre— gistret ha ock särskilda åtgärder vidtagits.
Det av HD avgjorda rättsfallet avsåg avstyckning. Emellertid har samma fråga uppkommit beträffande avsöndring.2 Att en avsöndring, varå lagfart sökts, är fri från ansvar för inskrivning, som därefter sökes i stamfastig— heten, framgår av redan gällande prioritetsregler. Å andra sidan är tyd— ligt att inskrivningar, som sökas i stamfastigheten, äro gällande i avsönd- ring, som varken blivit fastställd eller lagfaren, under förutsättning dock av god tro hos rättighetshavaren. Meningsskiljaktigheten rör väsentligen vilken rättsverkan som bör tillkomma fastställelsen av avsöndring och huru- vida samma betydelse skall tilläggas fastställelse som i fråga om avstyck— ning. Beredningen anser denna fråga röra rättsförhållanden, som äga sam— band med äldre lagstiftning. I överensstämmelse med vad tidigare skett torde dess lösning böra ankomma på rättspraxis.
De kollisionsfall som behandlas i denna paragraf avse enligt dess lydelse två särskilda förhållanden. I det ena fallet avser lagrummet den dubbel- överlåtelse av egendomen som samme ägare verkställt i fråga om ägande- rätten (tvesala). En sådan dubbelöverlåtelse måste tydligen alltid hänföra sig till samme ägare, något som icke hindrar att, såsom närmare utvecklas vid 13 5, någondera förvärvaren härleder sin rätt från ägarens dödsbo eller
1 Se NJA 1933 s. 651 samt Olivecrona, IF 5. 43 f. 2 Se Olivecrona a. a. s. 44 f. jämte litteraturhänvisning.
konkursbo eller att konkurrenterna sedan kunna överlåta egendomen var— vid de efterföljande ägarna ha att å ömse sidor bevaka sin företrädesrätt. Vad åter angår kollisionen mellan andra förvärv än överlåtelser —— vare sig denna kollision avser äganderätt i förhållande till rättighet eller rättigheter inbördes __ är frågan huruvida de konkurrerande rättsförvärven skett från samme ägare tydligen utan betydelse. Vid överlåtelse av egendomen kan en konkurrerande rättighet ha upplåtits av tidigare ägare; på samma sätt kunna två eller flera konkurrerande rättigheter ha upplåtits av skilda ägare.
45.
Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken begränsas det företräde, som enligt 3 5 skulle tillkomma ett förvärv framför ett annat, då ej in- skrivet förvärv, genom regler om god tro. Bestämmelser härom äro upptag— na i förevarande paragraf. De förvärv varom i detta fall är fråga angivas i första stycket; för panträtt gälla särskilda bestämmelser (7 5). Reglerna om god tro förutsätta enligt lagrummet att de förvärv som konkurrera skett å olika tider samt att av dessa det yngre förvärvet enligt 3 5 skulle äga företräde; ha två eller flera förvärv ägt rum samtidigt men ansökan om inskrivning för ett förvärv skett tidigare än för det eller de andra, är 3 5 enbart tillämplig.
Bland de förvärv som lagrummet angår är i första hand överlåtelse av äganderätt och detta vare sig konkurrensen avser två eller flera överlåtel— ser inbördes eller överlåtelse av äganderätt och upplåtelse av rättighet. Så— som beredningen utvecklat i motiven vid kapitelrubriken äger vid en sådan konkurrens upplåtelse av rättighet samma ställning i fråga om god tro som överlåtelse, dock med visst nedan behandlat undantag. Av 1 & framgår att till sådana upplåtelser hänföras avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, ränte- rätt, födoråd och särskild rättighet.
Vad därefter angår frågan om god tros betydelse, då konkurrensen uteslu- tande avser rättigheter, torde såsom närmare utvecklats vid kapitelrubriken en åtskillnad böra göras mellan rättigheterna. Till den ena gruppen torde böra hänföras särskilda rättigheter, vilka på grund av sakens egen beskaf- fenhet icke kunna utövas vid sidan av varandra utan förfång för någondera och där företrädet enligt 11 kap. 18 5 skall bestämmas efter den tidsföljd i vilken de upplåtits. Hit hör även föras födoråd, i vad det innefattar nytt- jande. I den andra gruppen återfinnas särskilda rättigheter, vilka icke äro av nyssnämnda beskaffenhet, liksom ock rättigheter, vilka enligt lag gälla hela fastigheten, såsom avtalad förköpsrätt, återköpsrätt samt ränterätt och, i vad det avser betalning i fastigheten, födoråd. Dessa senare rättigheter äga icke något sådant gemensamt sammanhang vare sig sinsemellan eller i förhållan- de till andra rättigheter att kravet å god tro skulle anses berättigat. Bestäm- melser i förevarande hänseende ha införts i första stycket andra punkten.
Såsom framgår av motiven till kapitelrubriken skall den goda "tron avse det tidigare förvärvet. I allmänhet skall den ock föreligga redan vid det senare förvärvet. Regeln har i lagrummet avfattats så, att företräde enligt
3 & ej må göras gällande, om det senare förvärvet skett under förbehåll om det tidigare förvärvets bestånd eller eljest förvärvaren ägt eller bort äga kän- nedom om det tidigare förvärvet. Vad angår överlåtelse av fast egendom gäller dock en särskild bestämmelse. Den omständigheten att förvärvaren ägt eller bort äga kännedom betager icke hans efterträdare att själv göra gällande god tro. På samma sätt friar god tro hos förvärvaren vid hans för— värv även efterträdare, som själv varit i ond tro. Denna regel är dock uppen— barligen icke tillämplig i det i första stycket andra punkten upptagna stad- gandet, som allenast avser rättighet. Angående förbud för förvärvare att i vissa fall åberopa god tro hänvisas till bestämmelserna i 25 kap. 12 g och vad som anföres i motiven till sistnämnda lagrum.
Den i andra stycket upptagna bestämmelsen avser det rättsskydd som enligt 11 kap. tillförsäkrats särskild rättighet vid överlåtelse av fast egen— dom; detta rättsskydd består utan hinder av att nye ägaren sökt lagfart. De stadganden som i detta hänseende åsyftas äro upptagna i 11 kap. 8.— 11 55. Dessa stadganden gälla däremot icke i fråga om kollision mellan flera särskilda rättigheter inbördes. Såsom framgår av 11 kap. 18 & äga de, om de ej äro inskrivna, företräde sinsemellan efter den tidsföljd i vilken de upplåtits; härutinnan är utan betydelse om tillträde skett av den senare rättigheten men ej av den tidigare (se motiven till 11 kap. 18 å ). Ett mot— svarande fall kan föreligga, då inskrivning sökts för den senare rättigheten men ej för den tidigare och för den sistnämnda tillträde redan ägt rum. Enligt första stycket av förevarande paragraf är företrädet för det senare förvärvet beroende av förvärvarens goda tro; att den tidigare förvärvaren tillträtt rättigheten leder däremot ej i och för sig till att han bevarar sin företrädesrätt. Att tillägga den tidigare rättighetens tillträde självständig be— tydelse i företrädeshänseende skulle icke överensstämma med de principer å vilka kapitlet är uppbyggt.1
Angående de konsekvenser som tillämpningen av förevarande lagrum äger i fråga om inskrivning hänvisas till vad beredningen yttrar i motiven till avdelningen om inskrivningsväsendet, närmast vid 31 kap. 2 5.
5 och 6 55.
I förevarande lagrum behandlas vissa fall, då en överlåtelse av äganderätt enligt 3 € skulle äga företräde framför annan tidigare överlåtelse men det sistnämnda förvärvet dock med hänsyn till reglerna i 4 5 första stycket alltjämt skall bestå. Detta förhållande medför enligt 5 & icke att rättighet, vilken upplåtits av den förvärvare som sålunda förlorat sitt företräde, ej skulle vara ståndande mot den förvärvare vars förvärv ansetts äga före- träde. En förutsättning är dock att rättighetshavaren vid upplåtelsen varken ägt eller bort äga kännedom om den tidigare äganderättsöverlåtelsen. Mot— svarande regler skola, såsom framgår av 6 5, tillämpas även i fråga om pant- rätt. I detta fall gäller dock att förekomsten av god tro skall hänföra sig till den tidpunkt när ansökan om inteckning gjordes av panthavaren eller, om
1 Se Undén II: 2 s. 217 not 97.
pantbrevet därefter överlåtits, överlåtelsen ägde rum. Angående motiven har beredningen uttalat sig vid kapitelrubriken.
Beträffande förbud för rättighetshavare att i vissa fall åberopa god tro hänvisas till bestämmelserna i 25 kap. 12 å och vad som anföres i motiven till sistnämnda lagrum.
7 5.
De bestämmelser som upptagas i detta lagrum ha vad angår andra rätts- förvärv än panträtt sin motsvarighet i 4 5. Av 3 & följer väl att det före- träde som behandlas i sistnämnda lagrum omfattar samtliga rättsförvärv, som avses i 1 5, och alltså även panträtt. Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken är emellertid beträffande panträtt frågan om företräde i re- gel icke beroende av god tro hos någon av de konkurrerande förvärvarna. Från denna regel föreligger dock ett betydelsefullt undantag, vilket närmare behandlas i förevarande paragraf. I överensstämmelse med denna skall, då panträtten enligt 3 & äger företräde framför tidigare äganderättsöverlåtelse, företrädet vara betingat av god tro angående överlåtelsen. Att pantbrevet ut- färdats före överlåtelsen är, såsom framgår av lagrummet, härvid utan be- tydelse. Den avgörande tidpunkten är ansökan om inteckning. Även god tro må göras gällande först vid denna tidpunkt. I överensstämmelse med vad be- redningen utvecklat vid kapitelrubriken må god tro åberopas även av senare innehavare av pantbrevet vid dennes förvärv. Föreligger enligt lagrummet ond tro, mister panträtten sitt företräde. En konsekvens härav är enligt 2 5 att panträtten och inteckning, som därför meddelats, på talan förklaras vara utan verkan; anteckning därom skall ske i grundbok (33 kap. 3 5).1
Att lagrummet icke bör avse panträtt för ogulden köpeskilling framgår av motiven till 9 5 första stycket. Med hänsyn härtill har för detta fall ett undantag skett i förevarande lagrum.
8 och 9 55.
I förevarande paragrafer behandlas de företrädesfrågor som uppkomma därigenom att för två eller flera rättsförvärv inskrivning sökes å samma inskrivningsdag. Som allmän regel gäller i detta fall att företrädet skall be- dömas efter den tidsföljd i vilken förvärven ägde rum. I detta hänseende innehåller regeln ej annat än som skulle följa av allmänna derivativa rätts— normer; något utrymme för en godtrosregel, såsom i 4 5, är uppenbarligen icke i detta fall för handen. Vad angår bestämmelsernas utformning är emellertid att beakta den olikhet som råder mellan panträtt och andra rätts- förvärv. För panträtt anses, såsom tidigare framhållits, förvärvet ha ägt rum först då ansökan om inskrivning göres; tidpunkten för utfästelse av panträtten är utan betydelse. Ett viktigt undantag föreligger dock i fråga om panträtt, som utfästes för ogulden köpeskilling; i detta fall bestäm— mes företrädet med hänsyn till tidpunkten för köpet. Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken har detta undantag sin grund däri att enligt
1 Jfr NJA 1929 s. 649.
beredningens förslag någon tyst förmånsrätt icke längre tillerkännes fordran å ogulden köpeskilling.
Då inskrivning sökes å två eller flera rättsförvärv, som icke skett å olika tider och ej avse panträtt, uppkommer, såsom framgår av motiven vid ka- pitelrubriken, även frågan huru dessa rättsförvärv sinsemellan skola anses äga företräde, en fråga, som uppenbarligen är utan betydelse, då inskriv— ningen å förvärven sökts å skilda inskrivningsdagar och företrädet alltså skall bedömas enligt 3 5. I gällande lagstiftning har en sådan samtidighet behandlats allenast beträffande rätt till elektrisk kraft; frågan har därvid erhållit den lösningen att upplåtelser, som gjorts samma dag, skola äga lika rätt. Beredningen har, vad angår oinskrivna särskilda rättigheter, i detta hänseende förordat en annan ordning (11 kap. 18 5). Denna lösning, som innebär att rätten har att, då upplåtelserna äro samtidiga eller det ej kan utrönas i vilken tidsföljd de skett, på talan förordna om företrädet med hänsyn till skäligheten, har upptagits i 8 &.
Vad angår de särskilda paragraferna må i övrigt framhållas följande. De rättsförvärv som behandlas i 8 & avse samtliga förvärv med undantag av_ sådana som angå panträtt. Därunder innefattas sålunda såväl överlåtelse av fast egendom som upplåtelse av de rättigheter som angivas i 1 &. Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken avviker förslaget från gällande reg— ler vad angår företräde för överlåtelse framför upplåtelse. Någon särskild företrädesregel för upplåtelse av rättighet, då den tillika utgör ogulden köpeskilling, erfordras alltså icke enligt beredningens förslag. I detta sam- manhang må emellertid framhållas att särskilda bestämmelser alltjämt äro av nöden i fråga om den rätt till betalning ur fastigheten som är förenad med ränterätt och födoråd. Huruvida och i vad mån rätt till sådan betal- ning må göras gällande, framgår av bestämmelserna i 12 5. Företrädet regle- ras i detta sammanhang på samma sätt som i fråga om panträtt. Detta in- nebär i sin ordning att rättighetens egenskap av ogulden köpeskilling i detta fall kan, liksom i fråga om panträtt, vara av betydelse. I räntebrev skall, om det avser ogulden köpeskilling, anteckning om detta förhållande äga rum, ett stadgande som icke erhållit sin motsvarighet i fråga om födoråd (9 kap. 4 &, jfr 10 kap. 2 5 andra st.). Däremot torde i fråga om ränterätt och födoråd icke vara erforderligt att, såsom stadgats beträffande panträtt, detta företräde anmärkes i inskrivningsbeslutet.
De rättsförvärv som avses i 9 5 äro å ena sidan panträtt i förhållande till annat rättsförvärv än panträtt och å den andra sidan panträtt i förhållande till annan panträtt. Såsom tidigare utvecklats betraktas panträtten i detta fall i allmänhet som det yngre förvärvet med undantag dock allenast, då pant— rätten utfästs för ogulden köpeskilling.
Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken har beredningen ansett att ansökan om inteckning av panträtt för ogulden köpeskilling icke bör be- gränsas till den inskrivningsdag som infaller näst efter överlåtelsen. Köpe- skillingsborgenären är visserligen oförhindrad att redan på grund av över- låtarens lagfart göra ansökan om inteckning för pantbrevet och därigenom
erhålla sakrättsskydd för panträttens företräde (30 kap. 2 5 5) ; å andra sidan medför ej den omständigheten att ansökan skett å senare dag att han för- lorar sitt företräde framför andra rättsförvärv, förutsatt att inteckning för panträtten sökes sist å samma dag som inskrivning för dessa rättsförvärv. Har inskrivning för rättsförvärv som nu sagts sökts tidigare än inteckning för panträtten, är däremot frågan om företräde att bedöma enligt 3 5.
Vad angår motiven till det i 9 & tredje stycket upptagna stadgandet angå- ende anmärkning i inskrivningsbeslutet rörande företräde för ogulden köpe— skilling hänvisas till vad beredningen anfört vid kapitelrubriken.
10 5.
Första stycket i denna paragraf avser allenast sådana rättigheter för vil- ka inskrivning sökes å samma dag och företräde alltså skulle bestämmas enligt 8 och 9 55. De föreskrifter som åsyftas i lagrummet upptagas beträf- fande panträtt i 30 kap. 9 5 första stycket samt i fråga om annan rättighet i 31 kap. 5 5. Beredningen hänvisar till motiven till nämnda lagrum. Andra stycket avser ändring i den redan bestående företrädesordningen genom ned- sättning; bestämmelser härom meddelas i 30 kap. 19 å och 31 kap. 9 5.
11 5.
Att den ansökan om inskrivning som enligt detta kapitel förutsättes för företräde för rättsförvärv skall ha lett till att inskrivningen beviljas, över- ensstämmer med gällande rättsregler.1 Tydligt är att den företrädesrätt som detta kapitel avser grundar sig därå att ett giltigt förvärv föreligger; en ogiltig rättshandling blir icke enligt detta kapitel rättsenlig därigenom att in- skrivning beviljats (jfr 27 kap. 21 5 nya JB). Oberoende av inskrivning kan alltså talan därom komma att föras och inskrivningen undanröjas. På den- na punkt föreligger en skillnad mellan detta kapitel samt 23 och 25 kap., där frågan även avser inskrivningens betydelse för det materiella rättsläget. Beredningen har ansett att en bestämmelse härom bör upptagas i förevarande paragraf.
12 5.
Att den företrädesordning som i föreliggande kapitel behandlats i allmän— het skall gälla även vid exekutiv auktion ligger i sakens natur. Såsom bered— ningen framhållit i motiven vid kapitelrubriken erfordras dock med hän- syn till den exekutiva auktionens ändamål och genomförande vissa avvikel- ser. I nämnda motiv ha dessa avvikelser närmare angivits. Till en början tor— de böra erinras att den företrädesordning varom här är fråga endast avser rättigheter och ej överlåtelse av fast egendom. Detta förhållande har beaktats i lagrummets avfattning.
Bland de lagrum som icke skola gälla upptages i första punkten stadgan— det i 4 5. Detta stadgande skulle, såsom redan framhållits, vara att tillämpa allenast såvitt det avser förhållandet mellan vissa rättigheter inbördes. Har
1 Se Gedda, Kommentar till 17 kap. handelsbalken (Göteborg 1933) s. 130, Undén II: 2 s. 339
en sådan rättighet, om vars företräde tvist råder med hänsyn till god tro, vid auktionen bibehållits, torde icke därigenom vara avgjort att frågan ej kan, sedan fastigheten övergått å ny ägare, prövas i rättegång.
En företrädesordning mellan rättigheterna är uppenbarligen nödvändig även då vid expropriation eller annat tvångsförvärv nedsatta medel skola fördelas mellan rättsägare i fastigheten. I regel har ett sådant förvärv till följd att samtliga tidigare rättigheter som belasta fastigheten upphöra att gälla. Vad angår annan rättighet än fordran förutsättes att ersättning be- stämmes i expropriationsmålet. Motsvarande regler ha i fråga om vattenmål meddelats i 9 kap. 52 5 VL. En motsvarighet till den vid exekutiv auktion gällande regeln att en sådan rättighet kan komma att uppoffras till förmån för en fordran med bättre prioritetsläge föreligger även i detta fall. Enligt särskilda stadganden (57 5 ExL, 9 kap. 69 & VL) äger fordringsägaren, då fastigheten förutom av fordran är besvärad av annan särskild rätt som åt- njuter sämre rätt än fordran, erhålla betalning såsom om fastigheten icke vore besvärad av nämnda rätt. Då domstolen vid sådan kollision, som avses i 4 5, torde tillerkänna ersättning allenast till en rättighetshavare, torde den i punkt 1 upptagna bestämmelsen vara utan betydelse för fördelningen. För- utom vid expropriation eller annat sådant tvångsförvärv kan i lag vara före— skrivet att löseskilling, som nedsatts, skall fördelas mellan rättsägare på sätt som stadgats angående köpeskilling vid exekutiv auktion. Som exempel må i nya JB nämnas bestämmelserna i 6 kap. 21 5 i fråga om återköp samt 17 kap. 20 å beträffande uppsägning av tomträtt. I nu åsyftade fall berör fördelningen allenast panträtt, ränterätt och födoråd; tillämpning av be— stämmelserna i punkt 1 och 2 erfordras alltså icke. På grund av vad nu än- förts har beredningen ansett att bestämmelserna med avseende å exekutiv auktion skola i nu förevarande fall gälla allenast i tillämpliga delar.
Förutom vid nu behandlade förrättningar kan fråga om företrädesordning mellan rättigheter uppkomma även i vissa andra fall som äro i lag angivna. I detta hänseende må framhållas sådan reglering av inskrivningsförhållan— dena som är av betydelse vid delning eller sammanläggning eller bildande av registrerad bruksenhet. Beredningen har ansett att för sådana fall någon legal avvikelse icke bör ske från de allmänna företrädesreglerna.
13 g.
Såsom beredningen framhållit i motiven vid kapitelrubriken avse bestäm— melserna i 1—12 55 icke i allmänhet universalfång. Enligt vad där anförts kan inskrivning icke tillmätas någon betydelse i fråga om inbördes företräde mellan universalfång, som strida mot varandra. Ej heller kan ett yngre uni— versalfång på grund av dess inskrivning erhålla företräde framför ett äldre singularfång. En motsatt ståndpunkt skulle, såsom beredningen utvecklat, stå i strid med allmänt antagna principer angående universalsuccessionens karaktär. Av samma grundsats skulle ock, då universalfånget är äldre än singularfånget, följa att universalfånget vore oberört av det senare och detta även för det fall att inskrivning tidigare sökts för singularfånget och för-
värvaren var i god tro. Från denna grundsats har emellertid, såsom bered- ningen anfört, en avvikelse skett genom förevarande paragraf. De häri upp- tagna bestämmelserna ha avfattats så, att först däri visserligen utsäges att universalfången äro att behandla på samma sätt som överlåtelse eller upplå- telse, som tidigare behandlats i förevarande kapitel, men att detta gäller alle- nast i fråga om företräde som. uppkommer mellan universalfång och senare förvärv som avses i 1 5. Till universalfång ha hänförts förvärv, som grun— da sig å bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller annan sådan rätts— grund.
Den ställning som universalfånget med nu angivna rättsregel sålunda skulle komma att intaga i olika situationer torde framgå av några exempel. Därest ägaren av en fastighet (A) överlåtit denna till en ny ägare (B) och fastigheten sedermera, sedan A avlidit, upptagits som tillgång i A:s dödsbo, är B:s förvärv skyddat, även om dödsboet sökt lagfart tidigare än B. Skulle i nu angivna fall dödsboet ha överlåtit fastigheten till annan (C), kan i för— hållande till B något avseende icke fästas vid dödsboets förvärv och därå ev. sökt lagfart; dödsboet har i detta hänseende icke annan rätt än A skulle ha haft, om han varit vid liv och själv överlåtit fastigheten till C. Huruvida C skall äga företräde framför B, beror alltså på om C sökt lagfart tidigare än B och tillika var i god tro i fråga om den tidigare överlåtelsen till B. I föl— jande exempel har situationen sålunda förändrats att A överlåtit fastigheten först till B och därefter till C samt att C sedermera avlidit och dennes dödsbo gör anspråk på företräde framför B. Tydligt är att dödsboet genom att tidi- gare söka lagfart å C:s förvärv från A skyddar sitt företräde under förutsätt- ning att C var i god tro beträffande överlåtelsen till B. Samma verkan torde ock böra tillmätas den omständigheten att C:s dödsbo först för egen räkning söker lagfart, även i detta fall förutsatt att C var i god tro.
I detta sammanhang torde ock böra anföras det redan i motiven vid kapi— telrubriken omnämnda exemplet att någon i testamente erhållit fastighet som legat samt dödsboet överlåtit fastigheten till annan. Enligt förevarande paragraf uppkommer i detta fall frågan om företrädet mellan legatet och den senare överlåtelsen. Den fastighet som legatet avser kan för täckande av dödsboets gäld komma att försäljas (21 kap. 6 5 ÄB, jfr 11 kap. 2 och 3 55 ÄB). Är legatet ännu icke utgivet, föranledes ej därav att legatarien är be— tagen sin möjlighet att söka lagfart å fastigheten; lagfartens beviljande är dock beroende av att legatet utgivits (28 kap. 12 5 nya JB). Genom att döds- boet för nu angivna ändamål försålt fastigheten föreligger för lagfartens be— viljande hinder; då detta förhållande upplyses, skall ansökan avslås (28 kap. 10 5 nya JB). Legatarien mister därigenom det företräde som eljest skulle tillkomma honom (11 å i detta kap.). Skulle legatet ha utgivits, äger dödsboet, även om lagfart beviljats å legatet, enligt nyssnämnda lagrum i ÄB fordra att fastigheten återbäres och lagfarten undanröjes. Bifalles den av dödsboet därom väckta talan, kommer även i detta fall företrädesrätten för legatarien att förfalla. Skulle lagfart ha sökts tidigare å överlåtelsen än för legatet, äger överlåtelsen, även om dödsboet icke ägt sälja fastigheten, före-
träde framför legatet under förutsättning att förvärvaren var i god tro. Med hänsyn till vad tidigare anförts i diskussionen anser emellertid beredningen böra framhållas att godtrosregeln i nu förevarande fall, såsom enligt 4 g i detta kapitel, uteslutande avser huruvida förvärvaren ägt eller bort äga kän— nedom om det tidigare förvärvet. Huruvida dödsboet varit behörigt att över- låta egendomen är en fråga som det ej ankommer på förvärvaren att under— söka eller bedöma; hans ev. goda tro härvidlag bör därför icke tillmätas rätts- lig betydelse.
Bestämmelsernai denna paragraf avse ej allenast äganderätt, som härledes från universalfång, utan även rättigheter, som grunda sig å sådant fång, förutsatt att de kunna inskrivas. Härutinnan hänvisas till 31 kap. 11 5 nya JB och vad därvid anföres. Beträffande företrädet för sådan rättighet är att tillämpa samma betraktelsesätt som här ovan utvecklats i fråga om äganderätt.
25 KAP.
Om godtrosförvärv på grund av inskrivning och betydelsen av inskrivning i vissa andra fall
Fastighetsbokens trovärdighet i allmänhet
Fastighetsbokens uppgift är att lämna upplysningar om rättsförhållan- den, som angå fast egendom. För att fastighetsboken skall kunna fylla den- na uppgift är det i hög grad önskvärt att de däri gjorda inskrivningarna lämna ett riktigt besked om dessa rättsförhållanden så att den som handlar i tillit till fastighetsboken kan äga trygghet att detta hans handlande icke kan rättsligt angripas. I detta sammanhang inställa sig emellertid åtskilli— ga problem.
Ett sådant problem avser den omfattning i vilken rättsförhållanden rö— rande fast egendom skola vara föremål för inskrivning. I detta fall är fråge- ställningen alltså, huruvida fastighetsboken bör lämna upplysning om alla rättsförhållanden som angå en viss fastighet (»negativ» trovärdighet). För sakrättslig verkan i fastigheten skulle med andra ord inskrivning av rätts- förhållandet alltid ha ägt rum. Till den nu antydda ståndpunkten ansluter sig i princip ett flertal främmande rättssystem såsom tysk, dansk och norsk rätt. Vad den svenska rätten angår har utvecklingen till stor del följt andra linjer. Inskrivningsskyldigheten upprätthålles allenast i fråga om de med hänsyn till den allmänna omsättningen viktigare förvärvstyperna såsom ägan- derätt och panträtt; det är allenast beträffande panträtten och vissa där— med likställda förvärv som inträdet av sakrättslig verkan helt gjorts bero- ende av inskrivning. I fråga om andra förvärv bereder väl inskrivningen ett ökat rättsskydd mot tredje man, men detta rättsskydd kan i regel ernås även på andra vägar. I detta sammanhang må särskilt erinras om att vissa rättig—
heter i fast egendom kunna grundas å myndighets beslut, såsom enligt JDL, ExL, VL, ägofredslagen och lagen om enskilda vägar. I nu åsyftade fall är inskrivning över huvud icke tillåten.
Såsom framgår av vad beredningen anfört i motiven till 24 kap. har be- redningen i denna fråga anslutit sig till den ståndpunkt som den svenska lagstiftningen sedan gammalt intagit. Genom de rättsregler som meddelats särskilt i 11 kap. av förslaget rörande företrädet för upplåtelse av särskild rättighet, som ej inskrivits, framför överlåtelse av äganderätt kan behovet av inskrivning sägas t. o. 111. ha minskats. En utvidgad inskrivningsskyldig- het skulle i dessa liksom i vissa andra fall medföra risk för rättsförlust för rättighetshavaren och dessutom ådraga inskrivningsmyndigheten en väsent- ligt ökad arbetsbörda. Om sålunda fastighetsboken ej heller för framtiden kommer att fylla anspråket att den skall innehålla allt som är av sakrättslig betydelse beträffande en viss fastighet, ligger det uppenbarligen icke där- för mindre vikt på att de inskrivningar som äga rum äro tillförlitliga (»po- sitiv» trovärdighet).
Fastighetsbokens trovärdighet är i första hand beroende av hur fastig— hetsböckerna uppläggas och de regler som gälla i fråga om inskrivningsför— farandet. Dessa spörsmål ha ingående dryftats i förarbetena till 1932 års inskrivningsreform. Genom de bestämmelser som då meddelats angående de nya fastighetsböckerna och deras förande torde kravet å en riktig redo- visning av fastigheterna och de till varje särskild fastighet anknutna rätts— förvärven ha i möjligaste mån tillgodosetts. Av särskild betydelse är i detta hänseende att fastighetsboken skall vara upplagd på grundval av jordregist- ret (eller för stad fastighetsregistret) samt att varje fastighet i regel skall upptagas på särskilt upplägg. Genom de undersökningar som verkställts i samband med de nya fastighetsböckernas uppläggande torde ock äldre fel— införingar i stor utsträckning ha rättats. Enligt beredningens åsikt erford- ras ej heller att i samband med en ny jordabalk företaga någon ändring i de grundläggande principerna för fastighetsbokföringen. Vad åter angår sj älva inskrivningsförfarandet har beredningen sökt att ytterligare utveckla de rättsliga garantierna för trovärdigheten av företagna inskrivningar och deras överensstämmelse med de faktiska förhållandena.
En förutsättning för att fastighetsboken skall kunna fylla sin uppgift är att den som upplysningskälla är oberoende av innehållet i de handlingar som ligga till grund för en företagen inskrivning samt av vad eljest förekom- mit i inskrivningsärendet. I dessa hänseenden bör den verkställda inskriv- ningen anses vara ensam utslagsgivande. Ansvaret för fel, som må ha före- lupit i samband med inskrivningen, bör icke rimligen åligga den som i god tro inrättat sitt handlande efter inskrivningen. Ett sådant ansvar skulle förutsätta att den som söker upplysning ur fastighetsboken tillika skulle vara skyldig att ingående granska protokoll och andra handlingar, som ligga till grund för inskrivningen.
Den uppfattning angående inskrivningens betydelse som nu framförts avviker på väsentliga punkter från den som låg till grund för 1875 års in-
skrivningslagstiftning. De lagfarts- och inteckningsböcker som genom den— na lagstiftning infördes i vårt land tillerkändes i förhållande till protokollet icke något självständigt vitsord utan tillkomme huvudsakligen för att ut- göra ett överskådligt register till protokollet. Därest inskrivningen ej över— ensstämde med protokollet, var det alltså det senare som ägde vitsord.
I LBs betänkande betecknades detta förhållande som otillfredsställande och man ansåg erforderligt att tillerkänna inskrivningen i boken en själv— ständig betydelse.1 En sådan förändring antogs dock icke kunna genomföras utan omläggning av ordningen för inskrivningsärendenas handläggning. Förslaget innebar att ansökan i inskrivningsärende skulle göras vid rätten men att det skulle ankomma på domaren i egenskap av inskrivningsdoma— re att ensam besluta i ärendet. Vid bifall till ansökan skulle beslutet fram- träda allenast genom inskrivning i fastighetsboken. Om ansökningen ej kun- de bifallas, skulle däremot beslutet upptagas i ett av inskrivningsdomaren fört protokoll, varefter i fastighetsboken skulle göras anmärkning om an— sökningens och beslutets huvudsakliga innehåll.
I det betänkande som ligger till grund för 1932 års inskrivningsreform uttalades i detta ämne att i ett rationellt system fastighetsbokens ställning måste bli en annan än att vara realregister till inskrivningsurkunderna. Det— ta kunde enligt de sakkunnigas mening realiseras endast därigenom att dualismen mellan protokoll och fastighetsbok bragtes att upphöra. Fas- tighetsboken borde därvid övertaga protokollets roll att utgöra underlag för själva inskrivningen. I samband härmed föreslogs att handläggning av inskrivningsärendena skulle överflyttas från rätten till inskrivningsdoma- ren. Vid bifall till ansökan skulle beslutet återgivas allenast i fastighetsbo- ken och samma förfarande skulle iakttagas i fråga om uppskov, vilande- förklaring eller avslag; i sistnämnda fall skulle erforderlig motivering upp- tagas i den dagbok som förslaget avsåg att införa.2
Vid genomförandet av 1932 års inskrivningsreform ansåg man sig ej helt böra biträda den lösning som förordats i betänkandet. I den mån protokol- let, om ock i förenklad form, bibehållits, saknas alltjämt förutsättningen för fastighetsbokens självständiga vitsord. Lagen inrymmer emellertid möj- lighet att successivt inom de särskilda domkretsarna avskaffa protokoll- föringen och ersätta denna med s. k. aktsystem. Där denna anordning ge— nomförts _- vilket numera är regel —— lär frågan om fastighetsbokens vits- ord få anses ha blivit löst i huvudsaklig överensstämmelse med de i nyss- nämnda betänkande anförda synpunkterna. Fastighetsboken återgiver i des- sa fall primärt alla beslut i inskrivningsärenden. Om ansökan ej bifalles, skall anteckning om skälen för beslutet upptagas i akten, medan fastighets— boken angiver att ansökan avslagits eller förklarats vilande eller att ären- det up—pskjutits. Dagboken har begränsats till att vara ett diarium över in- komna ärenden.
I det nu framlagda förslaget har beredningen helt anslutit sig till den
1 Se LB II 5. 231 ff. och 253 ff. 2 Se SOU 1930: 29 s. 30 ff.
ståndpunkt angående fastighetsbokens vitsord som intogs i nyss nämnda betänkande. Enligt de bestämmelser som äro införda i 27 kap., om in- skrivning i allmänhet, skall sådant beslut i inskrivningsärende som skall införas i grundbok anses ha det innehåll som framgår av boken (8 5). Inne— hållet i de handlingar som ligga till grund för inskrivningen är alltså i detta hänseende utan betydelse. I samband härmed har föreskrivits att sådana handlingar skola sammanföras i akter; i akten skola upptagas sådana be- slut som ej skola införas i grundbok ävensom de skäl som ligga till grund för beslut, som ej innefattar bifall till ansökan (9 och 10 55). I nämnda kapitel ha även upptagits bestämmelser angående rättelse av felaktig in- föring (23 och 24 55) samt om rätt för den enskilde sakägaren att av all- männa medel erhålla ersättning för förlust, som åsamkats honom genom felaktig inskrivning eller genom sedermera företagen rättelse (25 5). An- gående de närmare motiven till dessa bestämmelser hänvisas till 27 kap.
Inskrivningens betydelse för det materiella rättsläget
Även om inskrivningen sålunda tillerkännes självständig betydelse i för- hållande till innehållet i protokoll och andra handlingar, varå inskrivningen grundats, är icke därmed besvarad frågan vilken verkan skall tillkomma in- skrivningen i sådana fall, då denna väl Överensstämmer med handlingarna men dessa handlingar äro behäftade med brister, som enligt materiella rätts- regler skulle medföra att rättsförvärv, som grundas å handlingarna, icke må gälla. Såsom allmän grundsats anses f. n. att inskrivningen i nu åsyf- tade fall icke har någon rättslig betydelse. Uttryckliga bestämmelser härom äro meddelade, vad angår lagfart i 15 & LF och i fråga om inteckning i 59 å IF. Det viktigaste undantaget från denna grundsats avser lagfartens be- tydelse för hävd enligt 1881 års förordning. Enligt bestämmelser i LF och IF har inskrivningen dessutom rättsverkan i fråga om företrädet mellan konkurrerande rättsförvärv.
Spörsmålet om den materiella rättsverkan av inskrivning övervägdes re- dan i samband med LBs betänkande.1 Samtidigt som därvid betonades vik— ten av att allt gjordes för att stärka fastighetsbokens faktiska trovärdighet avvisade dock LB i stort sett tanken att tillägga inskrivningen en självstän— dig rättsgrundande verkan i förhållande till det materiella rättsläget. Vad angår lagfartens betydelse såsom förvärvsgrund för äganderätt till fast egen- dom framhölls att det väl icke mötte någon betänklighet att vid konkurre- rande äganderättsförvärv inskrivningen — frånsett förutsättningen av god tro — ensam för sig vore tillräcklig att bereda orubblighet åt förvärvet; det hade ju stått rätte ägaren lika öppet att genom inskrivning av sitt för- värv utestänga den andre. Enligt LBs mening kunde däremot icke i andra fall, då någon obehörigen åtkommit fast egendom, dylik verkan tillkomma den inskrivning som trots förvärvets olaglighet kunde ha vunnits.2 Även i
1 Se LB II 5. 229 f. ” Se LB 11 s. 301.
fråga om andra inskrivningar än lagfart anslöt sig LB till samma uppfatt- ning.1 Sålunda uttalades att den omständigheten att utfärdaren av ett in- tecknat skuldebrev formellt vore inskriven såsom ägare icke åt inteckning- en kunde förläna en giltighet som inskrivningen av äganderättsförvärvet icke gåve åt det sistnämnda förvärvet. Fölle inskrivningen av äganderätten, måste detta enligt LBs åsikt i regel föra med sig upphävandet av de rättig— heter vilka ur denna hade sin härledning. Emellertid förordade LB vissa undantag från denna med gällande rätt överensstämmande huvudregel. Det ena av dessa undantag motsvaras av det i 4 5 av 1881 års förordning be- handlade fallet, då i brist av god tro hos egendomens innehavare hävd för denne icke inträtt men den inteckningshavare som från honom härledde sin rätt vid sitt förvärv av inteckningsrätten var i god tro angående utfär- darens äganderätt till egendomen. Ett annat undantag avsåg det fall att en fastighet överlåtits till två och det senare förvärvet trots därå meddelad lagfart fått vika för det tidigare på grund av att den senare förvärvaren icke var i god tro; enligt LBs förslag skulle den inteckningsrätt som här- ledde sig från den som ägare inskrivne bestå, om god tro förelåge hos in- teckningshavaren. I detta sammanhang erinrade LB om den frihet från vissa invändningar från gäldenärens sida som tillkomme innehavare av löpande skuldebrev och dessa reglers tillämpning i fråga om intecknat skul- debrev.
Den ståndpunkt som LB —— i anslutning till gällande rätt —— sålunda in- tog avviker från den till vilken lagstiftningen i vissa främmande länder anslutit sig. Vid denna lagstiftnings utformning har huvudsynpunkten varit att till skydd för den redbara omsättningen förläna inskrivningar i fastig- hetsboken offentlig trovärdighet i det hänseendet att en rättshandling som i överensstämmelse med sådan inskrivning företages av tredje man i god tro blir giltig, ehuru materiell grund för dess rättsgiltighet icke förelig- ger. För att en sådan rättsbildande betydelse skall kunna tilläggas inskriv- ningen, utan att annans rätt därigenom kommer att obehörigen åsidosättas, måste uppenbarligen krävas starka garantier för att konflikter mellan in- skrivningen och det materiella rättsläget i görligaste mån förhindras. Här— vid inställa sig ock åtskilliga spörsmål om jämkningar i vissa särskilda situationer av huvudregelns tillämpning. En sådan jämkning avser fall, då bristen i förvärvets rättsgiltighet är av särskilt kvalificerad beskaffenhet. Ett annat spörsmål rör frågan om och i vilken omfattning ersättning hör till- erkännas den vars rätt kommer att uppoffras och huruvida sådan ersätt— ning bör utgå av allmänna medel.
Den mest konsekventa utformningen av reglerna om fastighetsbokens trovärdighet återfinnes i den tyska lagstiftningen. Såsom en så gott som undantagslös huvudprincip uppställes i denna att till förmån för den som genom avtal förvärvar rätt till fast egendom eller rättighet till sådan rätt innehållet i fastighetsboken gäller som riktigt, såframt ej protest (Wider- spruch) däremot blivit inskriven i boken eller oriktigheten varit känd för
1 Se LB II 5. 325 f.
förvärvaren (BGB & 892). Att en sådan princip kunnat genomföras i den omfattning som skett sammanhänger naturligen med att en hög grad av trygghet kunnat vinnas mot risken för oriktiga eller ogiltiga inskrivningar. Bland förutsättningarna för inskrivningsbestämmelserna märkes särskilt att de avtal eller andra rättshandlingar som kunna leda till inskrivning äro underkastade sträng kontroll. Ett allmänt formkrav är att rättshand— lingen skall vara bestyrkt av domstol eller notarius publicus. Än strängare föreskrifter gälla för det sakrättsliga avtal (Auflassung), som lagen krä- ver såsom komplement till själva köpet, vilket allenast har obligatoriska rättsverkningar. Vid detta överlåtelseavtal måste de ömsesidiga viljeförkla— ringarna avgivas inför inskrivningsmyndigheten i båda kontrahenternas samtidiga närvaro. Även pantsättning måste försiggå under direkt medver- kan av inskrivningsmyndigheten. För ernående av de rent sakrättsliga verk— ningarna erfordras i regel inskrivning; vid fastighetsköp kräves sålunda förutom köpeavtal och överlåtelseavtal att inskrivning sker. Denna är ej blott ett villkor för sakrättsligt skydd utan representerar tillika den tid— punkt då äganderätten övergår. Härtill komma vissa inskrivningsrättsliga regler närmast av formell karaktär, fördelade på den allmänna lagen och den särskilda fastighetsboksordningen. Av stor betydelse för förfarandet är den föreskrivna underrättelseplikten i samband med ärendenas hand— läggning. Efter varje införing i fastighetsboken sändes skriftlig underrät- telse till sökanden, den inskrivne ägaren och f. ö. till alla som — såvitt framgår av grundboken — åtgärden kan angå. Vid inskrivning av ägande- rätt underrättas alla som ha panträtt i fastigheten.
Såsom framgår av det nyss citerade lagrummets lydelse anvisas däri en utväg att upphäva eller begränsa inskrivningens godtrosverkan. Detta sker därigenom att den som anser sig kränkt genom inskrivningen kan anmäla protest; domstolen äger förordna om inskrivning av sådan protest så snart protestens avgivare anfört sannolika skäl för att grundboken är oriktig. Genom protesten hindras tredje man att till stöd för sitt förvärv åberopa den inskrivning som protesten avser.
Den engelska fastighetsrätten har under de senaste hundra åren varit föremål för en fortgående utveckling. Denna inleddes i huvudsak genom den år 1875 utfärdade Land Transfer Act samt fortsattes genom nya lagar åren 1897, 1922, 1924 och 1925. Den sistnämnda år utfärdade Land Registra- tion Act utgör, med däri år 1936 gjorda ändringar, det viktigaste resultatet av dessa reformer. Ändamålet med reformarbetet angavs i företalet till 1875 års Land Transfer Act vara att förenkla åtkomsthandlingarna (titles) i fråga om fast egendom och underlätta omsättningen av sådan egendom och rät— tigheter däri. I 1925 års lagstiftning har man sökt nå detta mål på huvud- sakligen fyra olika vägar.1 I första hand befrias köpare, panthavare och andra, som syssla med affärer i fast egendom, från skyldigheten att ut- forska och värdesätta de tidigare transaktioner som ägt rum i fråga om
1 9S)e Bricåcdale and Stewart-Wallace, The Land Registration Act, 1925 fjärde uppl. (London 193 s. 1 .
egendomen. För det andra avlyftas deras ansvar för de besvär och åtagan— den av olika slag, som kunna belasta säljarens, pantsättarens eller andra upplåtares åtkomst. Lagstiftningen anvisar för det tredje klara och enkla metoder för överlåtelser av egendom eller rättighet. Slutligen innebär lag- stiftningen en absolut garanti mot förlust för köpare och panthavare, som iakttaga lagens bestämmelser. Samtliga de nu angivna förmånerna grundas å registrering. Rättsverkan av registrering är principiellt oberoende av om den åberopade åtkomsten verkligen föreligger eller ej.
Vad som särskilt kännetecknar det engelska systemet är de ersättnings- regler som avse att bereda den redbare förvärvaren skadestånd för det fall att en verkställd registrering sedermera befinnas vara oriktig i materiellt eller formellt hänseende. Dessa ersättningsregler ha knutits till den avdel- ning av Land Registration Act som avser »Rectification of Register and Indemnity» (VII). Registreringsmyndighetens befogenhet att verkställa rät- telse är långt vidsträcktare än vad som skulle följa av detta ords innebörd i svenskt lagspråk. Sådan rättelse kan avse icke blott formella fel i registre— ringen, såsom misstag eller förbiseende, utan principiellt varje fall, då behö- rig domstol funnit någon ha bättre rätt till egendomen eller rättighet till denna och till följd därav anser rättelse vara påkallad. Den allmänna regeln är att envar som lider förlust på grund av sådan rättelse är berättigad till skadestånd.
Såsom Vinding Kruse framhållit innebär det engelska systemet på denna punkt motsatsen till vad som gäller enligt tysk rätt.1 Enligt de tyska be- stämmelserna grundar inskrivningen för godtroende förvärvare en själv- ständig rätt. Den verklige rättsägarens anspråk elimineras helt. Däremot är enligt det engelska systemet rättsägarens ställning principiellt orubbad; vad registrering garanterar förvärvaren är begränsat till skadestånd. Denna princip upptogs, efter förebild av australisk lagstiftning, i 1897 års Land Transfer Act och har i den senare lagstiftningen ytterligare utvecklats.
Av särskilt intresse är i detta sammanhang det sätt varå i England ut- gifterna för nyss antydda ändamål finansieras. Detta sker från en försäk— ringsfond. Till denna fond skall statsverket vid slutet av varje finansår över- föra en viss del av de avgifter som de registreringssökande ha att erlägga till statsverket; denna del bestämmes genom särskild förordning. Enligt uppgift i nyssnämnda engelska arbete har erfarenheten från nära ett halvt århundrade givit vid handen att de fall då ersättningsskyldighet kommit att åligga det allmänna äro så fåtaliga och, när de förekommit, så obetyd— liga till beloppet att de praktiskt sett kunna lämnas ur räkningen?
För lösningen av det nu föreliggande problemet är den nya danska lag— stiftningen i ämnet av stort intresse. I Danmark genomfördes genom lag den 31 mars 1926 om tinglysning en reform av inskrivningsväsendet. Även vid denna reform framstod det som ett huvudsyfte att tillskapa en obetingad tillit till fastighetsboken. Det ansågs emellertid icke lämpligt att härvid efter-
) Vinding Kruse, Ejendomsretten II tredje uppl. (Köpenhamn 1951) s. 946. = Se Brickdale and Stewart—Wallace a.a. s. 212.
bilda den tyska rätten. Åt denna ägnades i lagens förarbeten en ingående kritik. Det gjordes sålunda gällande att en formalisering av avtalen i den utsträckning som skett i tysk rätt skulle medföra betydande olägenheter för allmänheten. Särskilt i fråga om äganderättsöverlåtelse ansågs det påbjudna kontraherandet inför myndighet vara till nackdel på så sätt att kontrahen- terna föranleddes att mindre omsorgsfullt överväga detaljerna i uppgörelsen, varigenom regleringen tenderade till att bli alltför schablonmässig. Även de formkrav SOm rörde själva inskrivningen syntes överdrivna. Slutligen be- fanns det tyska systemet kräva en alltför vidlyftig apparat.
Beträffande problemet att förebygga tinglysning av materiellt ogiltiga rätts— handlingar sökte man, till undvikande av starkare formalisering samt allt för omständlig prövning och kontroll, lägga huvudvikt vid publiciteten i samband med ärendenas behandling. Offentliggörandet ansågs ägnat att be- reda utomstående intressenter tillfälle att vinna kunskap om det för ting- lysning inlämnade dokumentet och att framkomma med invändningar där- emot. En viss kontroll skulle därigenom vinnas i fråga om sådana omstän- digheter av vilka rättshandlingens giltighet vore beroende. Såsom form för denna publicitet kunde den ålderdomliga tingläsningen ej längre ifrågakom- ma. Lagen föreskriver i stället att alla köpehandlingar och pantbrev, som an- mälas till tinglysning, skola så snart ske kan kungöras i det s. k. Tingbladet ävensom upptagas i en tinglysningslista, som anslås å rättens dörr. För pant— brev tillkommer därjämte i allmänhet avsändande av ett särskilt medde- lande till fastighetsägaren. Då talan väckts om äganderätt eller annan rättig- het till fast egendom, kan domstolen medgiva käranden att begära tinglys- ning av stämningen. Härigenom förebygges att ett tinglyst dokument, var— om rättegång pågår, kan åberopas till stöd för godtrosförvärv. Tillika kan den som anser att grundbokens innehåll är oriktigt och till men för honom begära en provisorisk tinglysning av sitt krav på rättelse. Härför fordras dock att han förebringar sannolika skäl eller ställer säkerhet; inskrivnings- domaren utsätter härvid en frist inom vilken sökanden har att styrka sitt påstående vid påföljd att tinglysningen eljest förfaller.
Beträffande tinglysningens materiella rättsverkan gäller som huvudre— gel att, när ett dokument är infört i fastighetsboken, den som genom ett tinglyst avtal eller en å pantbrev tecknad överlåtelse i god tro förvärvat rätt till fastigheten icke kan mötas med någon invändning om dokumen- tets ogiltighet (5 27). Från denna huvudregel göres dock, till skillnad från den tyska rätten, ett viktigt undantag. I vissa kvalificerade fall må näm- ligen en sådan invändning göras gällande. Detta är förhållandet då invänd— ningen avser att dokumentet skulle vara förfalskat eller ha tillkommit ge- nom våld å person eller genom hot om omedelbar användning av sådant våld eller då utfärdaren var omyndig. För dessa fall tillerkännes den god- troende förvärvaren väl ej den rättighet varom är fråga utan allenast ett anspråk på ersättning, motsvarande den förlust som åsamkas honom däri- genom att rättshandlingen ej kan göras gällande (& 31). Denna ersättning utgår av statsmedel. För den betalningsskyldighet som sålunda åvilar stats-
verket i förhållande till den redbare förvärvaren beredes emellertid gott— görelse genom inskrivningsavgifter som de inskrivningssökande ha att er- lägga. Erfarenheten från systemets hittillsvarande tillämpning ger vid han- den att de ersättningar, som utgått till godtrosförvärvare, äro såväl för varje särskilt fall som sammanlagt mycket obetydliga.1
Genom en lag den 7 juni 1935 om tinglysing har det danska systemet i väsentliga stycken vunnit efterföljd i Norge. Enligt norska lagen kan gent— emot den som i god tro förvärvat en rättighet genom avtal med någon, som har 5. k. grunnbokshjemmel, d. v. s. är behörig enligt fastighetsboken, icke resas den invändningen att inskrivningen vilar på ett ogiltigt dokument (& 27). Till skillnad från den danska lagstiftningen kräves däremot icke såsom villkor för godtrosförvärvet att detta blivit tinglyst. Såsom i dansk rätt göres undantag för sådana fall, då ogiltigheten grundar sig å för- falskning, omyndighet eller grövre tvång. Angående godtroende förvärva- res rätt till ersättning av statsverket gälla i stort sett samma regler som en— ligt den danska lagstiftningen. Från den danska rättens publicitetsregler föreligga Vissa avvikelser. Sålunda erfordras ej att tinglysing av köpebrev eller pantbrev kungöres eller att något meddelande därom anslås hos in- skrivningsmyndigheterna.
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen stå för stärkande av in— skrivningens rättsbildande betydelse väsentligen två utvägar till buds, i huvudsak företrädda den ena av det tyska systemet och den andra av den engelska lagstiftningen. En mellanståndpunkt intaga de danska och nors— ka lagarna; dessa kännetecknas därav att vid mindre kvalificerade invänd- ningar rättsägare, liksom i det tyska systemet, får, utan rätt till ersättning, vika för godtrosförvärvaren, medan vid mera kvalificerade invändningar rättsägaren, såsom i England, bibehålles vid sin rätt men godtrosförvärva— ren kompenseras med ersättning av allmänna medel.
Redan LB framhöll i sitt betänkande att en lösning av denna fråga ej lämpligen kunde ske efter samma normer som kännetecknade de sedan länge tillämpade fastighetsbokssystelnen i Tyskland och andra länder på kontinenten. Dessa system vore väsentligen betingade av en regelutform— ning på den materiella rättens område, till vilken motsvarighet saknades i vårt land och som för svensk rättsuppfattning helt visst skulle framstå som främmande. Även i det år 1947 avgivna förslaget har beredningen avvisat tanken att å detta område uppställa det tyska systemet som förebild för svensk lagstiftning. En lösning av denna fråga synes därför böra sökas i den riktning som anvisats i det andra alternativet; härvid torde även den danska och norska mellanståndpunkten böra närmare övervägas.
Även om en sådan lösning icke ställer samma krav på rättshandlingens formbundenhet som det tyska systemet, är det dock uppenbart alltjämt av stor betydelse att kontrollen över de rättshandlingar som bli föremål för inskrivning såvitt möjligt utbygges. Vid avfattandet av de bestämmelser
1 Se Vinding Kruse i SvJT 1942 s. 393 samt samme förr., Tinglysningsloven tredje uppl. (Köpenhamn 1952) s. 194 f.
om köp, byte och gåva av fast egendom som beredningen upptagit i 4 kap. uti sitt år 1947 avgivna förslag har också formkravet på dessa rättshand- lingar väsentligt skärpts, särskilt genom föreskrifterna om laga köpevittne. Beredningen framhöll i motiven till dessa bestämmelser som ett av huvud— skälen att, då beredningen vid det fortsatta arbetet ämnade upptaga en rätts- regel att, när rättshandling blivit föremål för inskrivning i fastighetsbo- ken, invändning om råttshandlingens ogiltighet som regel ej vore tillåten mot den som genom avtal i god tro förvärvat rätt till fastigheten, det vore av särskild vikt att de avtal som komme att ligga till grund för inskrivning— en icke vidlåddes av materiella brister.1 Motsvarande formkrav har i det nu utarbetade förslaget uppställts i fråga om överlåtelse av tomträtt och vattenfallsrätt (17 kap. 7 5, 18 kap. 4 5).
Till förebyggande av konflikter mellan inskrivningen och det materiella rättsläget är även av stor betydelse att inskrivningsförfarandet så anord- nas och utrustas med sådana garantier att förekommande brister i ett rättsförvärv kunna upptäckas och avhjälpas eller, om ovisshet råder om rättsläget, att denna kan undanröjas, innan inskrivning kommer till stånd. Redan enligt gällande författningar har inskrivningsdomaren i detta hän- seende en vidsträckt undersökningsplikt. Uppenbart gäller denna i första hand de rent inskrivningsrättsliga förutsättningarna. Med dessa torde i detta sammanhang böra likställas de formkrav som lagen uppställer å den åberopade rättshandlingen. Det torde därför icke möta någon betänklighet att låta inskrivning helt avskära den ogiltighetsverkan som uteslutande har sin grund i att de i nya JB påbjudna vittnesbestämmelserna ej iakttagits. Verklig rättsförlust torde därigenom icke tillskyndas någon av kontrahen- terna.
Även sådana brister i de rättsliga förutsättningarna som ej omedelbart framgå av den åberopade handlingen höra såvitt möjligt beaktas i samband med inskrivningsförfarandet. Tydligt är emellertid att inskrivningsförfa- randet i detta hänseende icke kan lämna samma garantier som i fråga om de inskrivningsrättsliga förutsättningarna. Härför skulle erfordras att för— farandet utbyggdes i nära överensstämmelse med den allmänna processen. Att en sådan utväg icke bör anlitas torde ligga i öppen dag; förfarandet skulle bli alltför invecklat och kostsamt och därigenom väsentligen för- fela sin uppgift. Det synes alltså icke kunna undvikas att liksom hittills fall kunna förekomma, då en meddelad inskrivning icke står i överensstäm- melse med det materiella rättsläget. Som allmän regel bör emellertid gäl- la att, när inskrivningsdomaren har särskild anledning antaga att det för- värv som ligger till grund för ansökan är ogiltigt eller ej må göras gällande eller att den sökta åtgärden eljest skulle kränka annans rätt, tillfälle be— redes den vars rätt är i fråga att yttra sig i ärendet. Finnes sökandens rätt tvistig, bör såsom förutsättning för inskrivning gälla att sökandens rätt fastställes i rättegång. Ett allmänt stadgande härom har upptagits i 27 kap. 16 5.
1 1947 års bet. s. 151.
Uti den danska lagstiftningen har stor vikt tillagts publiciteten i samband med ansökan och i detta syfte ha meddelats bestämmelser om det åberopade dokumentets kungörande, varjämte i fråga om pantbrev underrättelseskyl- dighet ålagts inskrivningsmyndigheten. Huruvida nyttan av de sålunda fö- reskrivna åtgärderna uppväga de därmed förbundna olägenheterna och kost- naderna torde vara ovisst. Vad angår de äganderättsförvärv där reglerna om laga köpevittne äga tillämpning torde något behov därav knappast kunna anses föreligga. I viss mån tillgodoses ock syftet med en sådan publicitet genom de av beredningen föreslagna bestämmelserna i 27 kap. 16 å.
Godtrosförvärv till fast egendom på grund av inskrivning innebär, såsom förut framhållits, en stark avvikelse från de rättsregler som av ålder gällt i svensk fastighetsrätt och det torde icke kunna bestridas att den enskildes rätt därigenom kan komma att uppoffras på ett för.honom och hans eko- nomi ytterst kännbart sätt. Då så ansetts kunna ske på grund av hävd har, även för det fall att god tro föreligger, uppställts som villkor ej blott att för- värvet inskrivits utan ock att förvärvaren eller hans efterföljare innehaft egendomen under viss ganska rikligt utmätt tid; under denna har det stått rätte ägaren öppet att göra sitt anspråk gällande. I viss mån avtrubbas väl sådana betänkligheter genom att, såsom skett i de danska och norska lag- stiftningarna, låta vissa ogiltighetsgrunder gälla även mot den goda tron. Detta har kunnat ske därigenom att man tillförsäkrat den vars förvärv så- lunda får vika rätt till ersättning av allmänna medel. Någon motsvarande ersättningsrätt har däremot enligt nämnda lagar icke ansetts böra tillkom- ma den som, då godtrosförvärvet upprätthålles, får vika för tredje man. I dessa fall är alltså rättsägaren uteslutande hänvisad till att mot sin med- kontrahent göra gällande den rätt till ersättning som må tillkomma honom, en rätt som dock i många fall torde vara så gott som värdelös.
Från de nu angivna utgångspunkterna skulle det otvivelaktigt framstå som mest följdriktigt att oberoende av invändningens natur i alla fall av ogiltighet upprätthålla rättsägarens anspråk samt i stället låta godtroende tredje man kompenseras genom ersättning. En sådan lösning överensstäm- mer ock nära med den engelska ståndpunkten. Tydligt är emellertid att väsentligen samma syfte kan uppnås vid en uppdelning av invändningarna i tillåtna och otillåtna, under förutsättning att den som får vika — vare sig det är rättsägaren eller tredje man —- tillförsäkras ersättning.
Förebilden till den nyss antydda uppdelningen av invändningarna i så» dana som få framställas mot ett påstående om god tro (tillåtna invänd- ningar) och sådana där detta icke får ske (otillåtna invändningar) är att söka i skuldebrevs]agstiftningens regler om löpande skuldebrev; i SkL upp— tagas dessa regler i 14—17 55. Nämnda lagrum innebära att, om invänd- ningen är otillåten och godtroende tredje man alltså äger göra skuldebre- vet gällande mot gäldenären, denne själv har att bära förlusten men å andra sidan att vid en tillåten invändning förlusten, oberoende av god tro, alltid stannar å förvärvaren.
För upprätthållande av tilltron till fastighetsboken är det enligt bered-
ningens uppfattning fullt motiverat att i de fall då godtrosförvärvet får vika förvärvaren skyddas genom ersättning. Det nu sagda gäller äganderätts- förvärv, vare sig därmed avses själva förvärvet som sådant eller därav be- roende begränsade sakrätter. Vad åter angår de fall, då god tro skyddar för- värvaren och rättsägaren alltså får vika, kan någon ersättningsrätt för denne väl icke omedelbart härledas från tilltron till fastighetsboken utan härvid komma andra förhållanden i beaktande. Godtrosförvärv till fast egendom har, såsom redan framhållits, hittills varit okänt för den svenska fastighets— rätten och det skulle för svensk rättsuppfattning helt visst te sig främman- de om, i strid med de grunder som sedan lång tid uppburit fastighetsrätten, rätte ägaren skulle helt berövas möjligheten att göra sin rätt gällande. Den ökade tilltron till fastighetsboken, som väsentligen är ett allmänt intresse, synes ej i detta fall böra vinnas på bekostnad av den enskildes rätt; denne bör alltså enligt beredningens uppfattning tillförsäkras ersättning. Med en sådan ersättningsrätt torde å andra sidan betänkligheter icke böra möta mot att låta rätte ägarens anspråk vika för godtrosförvärvet i sådana fall, då invändningen icke är av mera kvalificerad beskaffenhet. Vad angår pant- rättens särskilda ställning, då bristen hänför sig till avtalsförhållandet mel- lan fastighetsägaren och panthavaren, hänvisar beredningen till vad som anföres i närmast följande avdelning.
En lösning i den riktning som nu antytts ligger så mycket närmare, om de utgifter för statsverket som föranledas av en sådan ersättningsskyldighet, såsom skett i England, uttagas av de inskrivningssökande själva enligt för- säkringsmässiga grunder. Uppenbart är att rätten till ersättning icke kan göras obetingad utan bör vara beroende av att icke vållande föreligger å rättsägarens sida eller, då fråga är om tillåtna invändningar, att förvärvaren var i god tro.
Någon beräkning av storleken av de ersättningsbelopp varom kan bli fråga har icke verkställts av beredningen. All sannolikhet talar emellertid för att de bli jämförelsevis obetydliga, något som dock icke utesluter att ersätt- ningen i enstaka fall kan nå en avsevärd höjd. Av rättsstatistiken framgår att för åren 1951—1955 antalet lagfarter och andra inskrivningar i medel- tal utgjort omkring 430 000 för år. På längre sikt torde en avgift av högst en krona för varje ansökan kunna antagas bli tillräcklig för att täcka stats— verkets utgifter för detta och närliggande ändamål.
Förslagets närmare innebörd
Till belysning av den närmare innebörden av det förslag som beredningen från de nu angivna utgångspunkterna utarbetat skall i det följande när- mare utvecklas beredningens ståndpunkt till vissa särskilda frågor.
De ogiltighetsgrunder som kunna vidlåda ett rättsförvärv äro av vitt skiftande natur. Vad angår äganderättsförvärv har beredningen närmare be- handlat denna fråga vid 23 kap. I detta sammanhang torde främst komma i beaktande sådana ogiltighetsgrunder som innefattas i allmänna avtals—
rättsliga bestämmelser om rättshandlingars ogiltighet i 3 kap. avtalslagen. Med dessa torde böra likställas ogiltighetsgrunder, som Väl ej behandlats i avtalslagen men dock avse vissa allmänna förutsättningar för rättshandling- ar, såsom föreskrifterna i 9 kap. 1 g och 10 kap. 3 & FB beträffande omyn- digs rättsliga handlingsförmåga och i lagen om verkan av avtal, som slutits under inflytande av rubbad själsverksamhet. Även sådana omständigheter som icke bruka hänföras till ogiltighetsgrunder i egentlig mening men kun— na leda till att avtal eller annan rättshandling må på talan av någon av kontrahenterna bringas att återgå avses i detta sammanhang. Till denna grupp torde böra hänföras sådana fall, då överlåtaren saknar rättslig befo- genhet att på sätt som skett förfoga över egendomen.
Övervägande skål torde tala för att godtrosförvärv kan oberoende av ogil- tighetsgrundens beskaffenhet göras gällande vare sig denna härleder sig från allmänna avtalsrättsliga bestämmelser eller har sin grund i särskild lag- stiftning. Däremot torde en sådan åtskillnad vara av betydelse för frågan huruvida den godtroendes förvärv kan bestå som sådant eller om hans an- språk skall begränsas till en ersättningsrätt. Beredningen återkommer här- med till det tidigare behandlade spörsmålet om invändningarnas uppdelning i tillåtna och otillåtna. Uppenbart är att någon ogiltighetsgrund över huvud icke föreligger, då på grund av reglerna om företräde i rättsförvärv ett för— värv får vika för ett annat. Såsom redan erinrats bygger SkL i fråga om lö— pande skuldebrev på en uppdelning av invändningarna. De skäl som ligga till grund för denna uppdelning torde äga sin giltighet även för nu ifråga- varande rättsområde. ,
God tro som förvärvsgrund har främst betydelse i fråga om förvärv av äganderätt. Sedan godtrosförvärv en gång inträtt, är förvärvet rättsenligt. En konsekvens härav är att genom förvärvet skyddas ej blott äganderätts- förvärv, som härleder sig från godtrosförvärvaren, utan även begränsade sakrätter, som utfästs eller upplåtits av honom eller hans efterträdare, och detta oberoende av om god tro för denne förvärvare då förelåg eller ej. I detta sammanhang inställer sig ett särskilt spörsmål, då äganderättsför— värvet skett i ond tro och alltså icke i och för sig skyddas av godtrosregeln men vid det från detta förvärv härledda förvärvet god tro föreligger. Be- redningen har vid 24 kap. behandlat motsvarande spörsmål och därvid ut- talat som sin mening att i vissa sådana fall det efterföljande förvärvet bör åtnjuta godtrosskydd. Vid de speciella omsättningsförvärven, äganderätt och panträtt, har den tidigare förvärvarens onda tro ansetts kunna avhjälpas genom att någon av hans efterträdare är i god tro. Vad åter angår avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, ränterätt, födoråd och särskild rättighet är god- trosregeln begränsad till rättighetens förste innehavare; är denne i ond tro, är god tro hos senare innehavare utan betydelse. Övervägande skäl torde tala för att de nu angivna grunderna vinna tillämpning även i förevarande fall.
Den goda tron är icke ensam tillräcklig som förvärvsgrund. Med det syfte som de ifrågavarande rättsreglerna avse att tillgodose är oskiljaktigt att det förvärv från vilket godtrosförvärvet härleder sig måste vara inskrivet. Här-
vid kunna olika lösningar ifrågakomma. En sådan är att inskrivningen skall föreligga redan då godtrosförvärvet äger rum. Ett alternativ, som varit under övervägande inom beredningen, innebär att tidsföljden mellan in- skrivning och förvärv kan vara omkastad.
Beredningen har i denna fråga hyst stor tvekan. Starka skäl tala otvivel- aktigt för den ståndpunkten att den goda tron skall kvalificeras genom en föregående inskrivning av åtkomsten. Uppenbart är dock att ett så- dant krav lägger ett visst band på den allmänna omsättningen; ur denna synpunkt skulle det andra alternativet vara att föredraga. Vid de över— väganden som beredningen ägnat denna fråga har det synts som om olä— genheterna av det första alternativet vore särskilt framträdande vid om— sättningen av pantbrev. Det torde vid fastighetsköp ofta förekomma att köparen samtidigt med köpet utfärdar pantbrev för att täcka någon del av köpeskillingen och att säljaren, utan att avvakta köparens lagfart, söker in- teckning (jfr 30 kap. 2 5 5) ; ett sådant pantbrev kan, ev. sedan inteckning beviljats, av säljaren överlåtas till godtroende tredje man. Ett krav å att lagfart skall ha beviljats tidigare skulle i detta fall medföra att pantbrevet ej komme i åtnjutande av godtrosskydd i fråga om överlåtelsen av fastig- heten. Beträffande transport, som skett samtidigt med överlåtelsen, äro be- tänkligheterna väsentligt mindre. Därest sålunda ett köp redan i samband med köpslutet transporteras på annan, torde i en sådan situation saknas anledning att tillförsäkra denne senare en mera gynnad ställning än som tillkom den förste köparen. Det nu sagda gäller uppenbarligen även i fråga om upplåtelse som skett samtidigt med överlåtelsen och som har karaktär av undantag från denna.
Med hänsyn till vad sålunda anförts har beredningen vid sitt ställnings— tagande till denna fråga ansett att det principiellt starkt grundade kravet å föregående lagfart bör upprätthållas i fråga om äganderättsförvärv samt upplåtelse av rättighet. Vad angår pantbrev har däremot beredningen, med hänsyn till de betydelsefulla omsättningsintressen varom här är fråga, valt den utvägen att tillåta godtrosförvärv även då ansökan om inteckning av pant- rätten skett före lagfarten; den tidpunkt då panthavarens goda tro skall före— ligga bör, såsom i motsvarande fall enligt 24 kap., framflyttas till inteck- ningsansökan. Därest inteckning beviljas, innebär detta att kravet å lagfart är uppfyllt; den omständigheten att lagfarten, sedan inteckning beviljats, på grund av äganderättstvist undanröjes utesluter ej att inteckningen kan bibe- hållas genom godtrosförvärv.
Enligt den danska lagen uppställes för godtrosförvärv som villkor att ock- så detta förvärv skall ha inskrivits ( 5 27). Ett sådant villkor gäller däremot icke, i varje fall i fråga om äganderättsförvärv, i den norska lagstiftningen (5 27). Vad angår äganderättsförvärv torde övervägande skäl tala för den norska ståndpunkten. För de sekundära förvärven har samma fråga besva— rats redan i 24 kap. (jfr 5 och 6 55). Vad angår panträtt ligger det i sakens natur att hänsyn endast kan tas till inskrivna rättigheter.
Enligt beredningens ståndpunkt kan godtrosförvärv icke grundas å arv
eller annat universalfång. Angående denna fråga hänvisas till vad bered— ningen yttrat vid 23 kap.
Huruvida god tro bör anses äga någon betydelse i fråga om förvärv å exe— kutiv auktion har varit föremål för delade meningar. Enligt den uppfatt— ning som torde vara förhärskande är i fråga om lösa saker och löpande skuldebrev även exekutiv auktion att hänföra till förvärv, varvid god tro kan åberopas.1 Av vad beredningen anfört vid 23 kap. i fråga om hävd, som förutsätter god tro, följer att exekutiv auktion är att likställa med frivillig överlåtelse (23 kap. 2 5). Såsom framhållits vid 23 och 24 kap. avse de för- värv som behandlas i detta kapitel även tomträtt och vattenfallsrätt. Då rättighetshavaren överlåtit sådan rättighet eller i denna utfäst eller upplåtit rättighet, är den att behandla enligt reglerna för fast egendom.
Enligt vad tidigare utvecklats skyddar den goda tro som behandlas i före- varande kapitel allenast gentemot brist som hänför sig till den äganderätt varifrån förvärvaren genom överlåtelse, upplåtelse eller utfästelse härle- der sin rätt. Huruvida förvärvet på andra grunder t. ex. med hänsyn till kon- trahenternas avtalsförhållande är rättsenligt, är därmed icke besvarat. I det- ta hänseende intager emellertid panträtten en särskild ställning. Denna ställning beror därav att panträtten, sedan inteckning beviljats, icke i och för sig grundar någon fordran mot fastighetsägaren. Något hinder möter alltså icke att låta panträtten kvarstå utan att därigenom någon betalnings- skyldighet för fastighetsägaren är förenad med panträtten. Beredningen hänvisar i denna fråga till vad beredningen anfört i de allmänna motiven till 8 kap. samt i de speciella motiven till 10 och 16 55 i nämnda kapitel. Med den konstruktion som panträtten erhållit i beredningens förslag torde icke vara påkallat att göra panträttens giltighet som sådan beroende av in- vändningar, som uteslutande angå betalningsskyldigheten. Om och i den mån pantbrevet icke kan göras gällande mot fastighetsägaren, övergår pant- rätten å honom som ägarpant; behovet av rättsskydd för fastighetsägaren är på detta sätt tillgodosett. Inteckningen av panträtten bör alltså bestå även för det fall att borgenären, vad angår nu ifrågavarande invändningar, är i ond tro. Däremot kan, innan ännu inteckning beviljats, en sådan invänd- ning göras gällande och ev. utgöra hinder mot bifall till ansökan (jfr 30 kap. 2 5 10). Att panträtten kan på grund av vissa kvalificerade invänd- ningar bortfalla utvecklas närmare i specialmotiveringen.
En i utländsk lagstiftning allmänt förekommande regel är att tredje man kan genom att i fastighetsboken låta införa anteckning om sitt påstående angående bättre rätt utesluta god tro hos senare förvärvare. Vad angår svensk lagstiftning saknas en motsvarande regel. Syftet med den jämförbara anteckning som förekommer enligt svensk lagstiftning är mindre att skydda rätte ägaren än att för tredje man utgöra en varning mot att inlåta sig å ett förvärv, som ej skulle kunna göras gällande mot rätte ägaren; en sådan anteckning utgör ock hinder för inskrivning (13 och 14 åå LF, 13 5 IF).
1 Se Undén I 3. 146 f. samt Ussing, Dansk obligationsret. Almindelig Del tredje uppl. (Köpenhamn 1946) s. 282.
Med den möjlighet till godtrosförvärv som förslaget bereder tredje man får en sådan anteckning sin huvudsakliga betydelse som ett medel att skydda rätte ägaren mot senare godtrosförvärv till fast egendom och detta vare sig fråga är om överlåtelse av äganderätt, utfästelse av panträtt eller upplåtel— se av rättighet. För att anteckningen skall kunna fylla nu angiven uppgift måste den tydligen äga viss rättsbildande betydelse i förhållande till tred— je man som till stöd för sitt förvärv skulle kunnat åberopa god tro; rätte ägaren har uppenbarligen ett starkt intresse av att godtrosförvärv icke där— efter må ske. För svensk rätt är frågan f. n. av ringa vikt, då godtrosför— värv av fast egendom enligt gällande lagstiftning förekommer endast i myc— ket begränsad utsträckning. Det viktigaste fallet är godtrosförvärv enligt 1881 års hävdeförordning. Dess bestämmelser ha ock avfattats på sådant sätt att lagstiftaren sökt förhindra åberopande av god tro för överlåtelse som skett efter anteckning om klander (2 g).
Vad angår utländsk lagstiftning, som väsentligen grundar sig på fastig- hetsbokens trovärdighet, har frågan ägnats större uppmärksamhet. I vissa länder har den lösts på det sättet att notoritet tillerkänts över huvud taget vad som inskrivits i fastighetsboken. I den schweiziska civillagen av år 1907 stadgas sålunda att invändning om att någon saknat kännedom om en in- skrivning i fastighetsboken är utesluten (art. 970). Detta stadgande inne— bär att god tro icke kan åberopas i fråga om ett faktum, som framgår av fastighetsboken. Samma resultat har den tyska lagstiftningen uppnått på en annan väg. Från grundsatsen om fastighetsbokens trovärdighet har i nämnda lagstiftning gjorts ett undantag för det fall att en protest (VVider- spruch) blivit inskriven eller att förvärvaren ägt kännedom om inskriv- ningens bristande överensstämmelse med det materiella rättsläget (BGB 5 892). Protest upphäver med andra ord fastighetsbokens offentliga trovär- dighet. Genom att låta inskriva protest kan alltså den som anser frågan röra hans rätt, i avbidan på att frågan blir genom dom avgjord, skydda sig mot godtrosförvärv. Vad angår Danmark och Norge saknas uttryckliga be— stämmelser. Å ena sidan har i fråga om dansk rätt med eftertryck hävdats att envar vore skyldig att känna fastighetsbokens innehåll; å andra sidan har beträffande norsk rätt bestritts en sådan allmän skyldighet.1 Enighet synes emellertid råda därom att anteckning om stämning förhindrar god- trosförvärv i tillit till inskrivning.
Förevarande spörsmål kommer enligt nya JB att få väsentligt större be- tydelse än f. n., framför allt med hänsyn till reglerna i förevarande kapitel om godtrosförvärv. Det måste därför anses önskvärt att i lag meddelas ut- tryckliga bestämmelser i ämnet. När man av hänsyn till omsättningens sä— kerhet inför regler om godtrosförvärv, skulle det å ena sidan vara in— konsekvent att låta redan det faktum att talan väckts avskära det skydd man velat bereda godtroende tredje man. Å andra sidan kräver, såsom tidigare framhållits, rätte ägarens intresse att godtrosförvärv under på—
1 Se diskussionen mellan Illum och Vinding Kruse i UfR 1949 B. 5. 291 ff. och 1950 B. 5. 121 ff. samt Juristen 1950 s. 73 ff. och 177 ff.
gående process förhindras. Detta syfte kan nås, om anteckning i fastig- hetsboken angående talans väckande tillägges rättsverkan mot tredje man. Ur de synpunkter som ligga bakom bestämmelserna i detta kapitel måste ett sådant stadgande anses följdriktigt. Är enligt anteckning i boken frågan om inskriven rättighets giltighet föremål för rättegång, har nämligen där- med grunden för tredje mans tillit till inskrivningen rubbats. En avväg- ning av de intressen som här stå mot varandra utfaller utan tvekan till för- män för rätte ägaren. Tredje man har möjlighet att utan större besvär ur fastighetsboken själv inhämta upplysning huruvida talan väckts; rätte äga- ren kan däremot icke underrätta alla och envar.
Samma ändamål eller att skydda rättsägaren för godtrosförvärv förelig— ger även för det fall att ägaren av en fastighet är genom rättshandling, t. ex. testamente eller gåva, hunden att i fråga om förfogande över äganderätten underlåta sådan rättshandling som eljest skulle vara förenlig med ägande- rätten. En sådan inskränkning bör kunna göras gällande mot tredje man allenast om denne ej var i god tro. Även i detta fall bör emellertid det in- tresse som ligger till grund för inskränkningen kunna skyddas genom an- teckning i fastighetsboken (jfr 28 kap. 20 å).
Såsom framgår av det föregående innehålla vissa utländska lagar generella stadganden, som bygga på den principen att envar skall anses äga kännedom om vad som införts i fastighetsboken. Huruvida ett allmänt stadgande av detta innehåll kan anses erforderligt eller ens lämpligt, måste emellertid starkt betvivlas. Såväl inom som utom jordabalken finnas åtskilliga andra bestämmelser, enligt vilka viss rättsverkan anknutits till den omständigheten att någon ägt eller bort äga kännedom om visst förhållande. Som exempel må, vad angår nya JB, nämnas att enligt 4 kap. 15, 17, 18, 20 och 23 55 kö- parens goda tro är av betydelse för vissa obligationsrättsliga verkningar av fastighetsköpet. Av 1947 års betänkande framgår att vid tillämpningen av dessa stadganden god tro icke skall anses vara utesluten av den omständig- heten att köparen kunnat erhålla kännedom om det faktum varom är fråga, för den händelse han granskat fastighetsboken.1
Därest det förhållande som inskrivning eller anteckning avser redan dess- förinnan är bindande för tredje man och anteckningen alltså allenast utgör en underrättelse för tredje mannen om det sålunda rådande rättsläget, torde det i första hand böra ankomma på denne att förskaffa sig kännedom där- om. Den obillighet som denna ståndpunkt i vissa fall kan anses medföra har beredningen sökt att i vissa fall begränsa (se 5 kap. 14 5 nya JB jfrd med 4 5 lagen om arrendators förköpsrätt samt 11 kap. 15 5 nya JB jfrd med 2 kap. 31 å NJL).2
Av vad beredningen sålunda anfört torde framgå att den rättsregel varom nu är fråga hör begränsas till anteckningar där god tro är av betydelse för tredje man i förhållande till rättsägaren. Bestämmelsen bör emellertid, ehuru den väsentligen påkallas av godtrosförvärv enligt förevarande kapitel, även
* Se 1947 års bet. s. 212. 2 Se 1947 års bet. s. 261 f.
avse godtrosförvärv enligt 23 eller 24 kap. Den torde i förevarande kapitel böra erhålla plats bland de stadganden som enligt kapitelrubriken reglera betydelsen av inskrivning i vissa andra fall.
Enligt gällande lag föreligger icke någon anteckningsskyldighet beträffan- de inledande av tvist om panträtt eller annan rättighet. Förhållandena torde i detta fall ej heller vara jämförbara. Vad särskilt angår panträtt utesluter, såsom framgår av vad tidigare anförts, panträttens inskrivning i allmänhet invändning om ogiltigheten av panträtten som sådan; fastighetsägaren är bibehållen vid sin rätt att framställa invändning om ägarpant. I detta fall rör alltså tvisten allenast skuldförhållandet mellan gäldenären och borgenä— ren. Att tillägga en sådan tvist eller en därom gjord anteckning någon in- verkan å tredje mans goda tro torde, vid sidan av SkLs godtrosregler, icke böra ifrågakomma. I de fall åter, då fastighetsägarens invändning är av den kvalificerade beskaffenhet att panträtten är ogiltig, är en sådan anteckning med hänsyn till tredje mans rätt utan rättslig betydelse. Det nu sagda gäller uppenbarligen i tillämpliga delar även i fråga om annan rättighet. Bered- ningen har ansett tillräckliga skäl ej föreligga för införande av en sådan anteckningsskyldighet. I detta fall bortses från upplåtelse av tomträtt eller vattenfallsrätt; härom hänvisas till 33 kap. 3 &.
Förhållandet mellan godtrosförvärv enligt detta kapitel och förvärv enligt nästföregående båda kapitel
De bestämmelser om godtrosförvärv på grund av inskrivning som upp- tagas i förevarande kapitel äga icke något rättsligt samband med de ämnen som regleras i 24 kap. angående företräde i rättsförvärv på grund av in- skrivning. Såsom uttalats i motiven till 24 kap. äro utgångspunkterna för regleringen av företräde och godtrosförvärv väsentligt åtskilda. Detta gäller ock sådana områden där, såsom i fråga om god tro, en viss överensstäm- melse är motiverad i sakens natur. Denna principiella åtskillnad beror vä- sentligen därav att, medan 24 kap. behandlar företrädet mellan rättsför- värv, som vart för sig äro rättsenliga, syftet med förevarande kapitel är att undanröja en brist som vidlåder förvärvet som sådant. På denna punkt har ifrågavarande kapitel samma ändamål som 23 kap. angående hävd till fast egendom. Vad angår tillämpningsområdena för 23 och 25 kap. må till en början framhållas att 23 kap. behandlar även förvärv av fast egendom vilka icke förutsätta att innehavaren förvärvat egendomen i god tro (23 kap. 1 5 ). Mera överensstämmande äro de båda kapitlen i fråga om förvärv i god tro. Det ligger i sakens natur att, då förvärvet redan är tryggat genom hävd, be- stämmelserna i förevarande kapitel icke äga tillämpning. I detta samman- hang må emellertid anmärkas att reglerna om hävd icke gälla andra sak- rätter än äganderätt. Såsom utvecklats i motiven till 23 kap. har beredningen i stället valt den utvägen att sådana rättigheter kunna skyddas såsom god- trosförvärv enligt förevarande kapitel (1 5 andra st. och 2 5).
Förhållandet till äldre lagstiftning
De bestämmelser om godtrosförvärv som upptagas i detta kapitel äro för gällande lagstiftning nya. En följd härav är att de icke äga tillämpning å förvärv som skett före nya JBs ikraftträdande. Regeln att godtrosförvärvet skall ha tillkommit efter ikraftträdandet innebär i första hand att det rättsfaktum, varå förvärvet grundas, först därefter äger rum; det nu sagda gäller såväl överlåtelse av äganderätt som upplåtelse av rättighet och ansö— kan om inteckning på grund av pantbrev. I detta sammanhang inställer sig emellertid ytterligare ett spörsmål för det fall att åtkomsten för den som överlät egendomen eller i denna utfäste eller upplät rättighet härleder sig från tiden före nya JBs ikraftträdande. I detta fall kan tydligen ifrågasättas huruvida rätte ägaren beträffande den brist som föreligger i denna åtkomst skall vara underkastad den nya lagens bestämmelser och om ej äldre lag allt- jämt bör äga tillämpning. Anses den nya lagen i detta fall icke äga tillämp— ning, skulle en konsekvens härav vara att för sådan tillämpning fordrades ej blott att den godtroendes förvärv utan även att den åtkomst som omfattas av den goda tron tillkommit efter ikraftträdandet. Härigenom skulle från den nya lagen undantagas ej allenast åtkomst, varå lagfart beviljats före la- gens ikraftträdande, utan även sådan lagfart som meddelats därefter, under förutsättning att fånget skett före ikraftträdandet.
För att den nya lagen skall kunna fylla sitt ändamål torde det vara ofrån- komligt att den kommer att omfatta även åtkomster som äro av äldre ur- sprung. Till stöd för denna uppfattning kunna även åberopas de grunder som ansetts böra tillämpas vid ny lagstiftning angående hävd. Att vid sådan ny lagstiftning hänsyn även måste tas till äldre bestämmelser framgår emel- lertid bl. a. därav att de nya hävdetiderna först börja löpa, sedan lagen trätt i kraft. Enligt beredningens mening synes det ifrågavarande spörsmålet böra erhålla sådan lösning som svarar mot vad som kan anses vara skäligt och billigt även i förhållande till rätte ägaren. I detta hänseende är av sär— skild betydelse att, såsom beredningen tidigare anfört, rätte ägaren är till- försäkrad ersättning för förlust som åsamkas honom genom att han på grund av förvärvarens goda tro mister sin äganderätt. Beredningen har alltså ansett att de nya bestämmelserna böra omfatta även åtkomst som tillkommit före ikraftträdandet.
Med den ståndpunkt som beredningen sålunda intagit föreligger uppen- barligen icke något hinder att även lagfart, som beviljats före nya JBs ikraft- trädande, må användas som grundval för godtrosförvärv. Frågan i vilken utsträckning detta må kunna ske har i fråga om hävden närmare behand- lats. Enligt vad där yttrats bör lagfart, som meddelats efter 1876 års in- gång, kunna bilda utgångspunkt; vad angår lagfart, som avslutats före den 1 januari 1876 utan att lagfart därefter meddelats, bör däremot göras för- behåll att införing skett i fastighetsboken. Beredningen hänvisar i denna fråga till vad som anförts i motiven till 23 kap. '
Motiv till de särskilda lagrummen
1 5.
I denna paragraf har, i anslutning till motiven vid kapitelrubriken, så- som huvudregel i första stycket upptagits att, då ett äganderättsförvärv _— oberoende av huruvida det avser överlåtelse eller är av annat slag, t. ex. uni- versalsuccession _ blivit föremål för lagfart, invändning om att förvärvet var ogiltigt eller eljest ej må göras gällande icke må åberopas mot den som därefter genom överlåtelse i god tro förvärvat äganderätt till fastigheten. Stadgandena äro att tillämpa vare sig felet vidlåder den närmaste fånges- mannens förvärv eller det hänför sig till ett äldre led av fångeskedjan. Den godtrosverkan som inskrivningen medför har, vid äganderättsförvärv, an- setts böra begränsas till överlåtelse. Däri innefattas ej allenast frivillig överlåtelse såsom köp, byte och gåva utan även exekutiv försäljning. En- ligt 5 kap. 22 5 nya JB är förköp att anse som överlåtelse från köparen till förköparen. Till överlåtelse är däremot, såsom tidigare anförts, icke att hän- föra universalfång; reglerna om god tro äro i detta fall icke att tillämpa.
En förutsättning för godtrosförvärvet är att lagfart var meddelad då över- låtelsen ägde rum. Kommer i lagfartsärendet lagfarten till följd av besvär att undanröjas, förfaller uppenbarligen lagfarten såsom grund för god— trosförvärvet. Det nu sagda gäller ock om rättelse av lagfarten sker (se 27 kap. 23 5). Att då rättelse skett ersättning till förvärvaren kan ifråga- komma framgår av 27 kap. 25 å andra stycket (se ock motiven till 27 kap. 24 å).
Såsom framgår av lagtexten skall det fel som täckes genom godtrosför- värvet avse överlåtarens åtkomst, däremot icke den överlåtelse, varigenom egendomen från honom förvärvats. För att ett fel i överlåtelsen skall kunna avhjälpas genom god tro fordras tydligen i första hand att förvärvaren er- håller lagfart å överlåtelsen. Denna lagfart kan då sedermera åberopas av en ny förvärvare, till vilken fastigheten överlåtits; oberoende av nytt för- värv kan ock egendomens innehavare efter lagfart vinna hävd. Anledning till den ståndpunkt som beredningen sålunda intagit är, såsom tidigare framhållits, att ett förelupet fel i allmänhet kommer att vid inskrivningsför- farandet uppmärksammas och lagfart därigenom att förebyggas.
Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken kan överlåtarens ägande— rätt på grund av rättshandling vara förenad med vissa inskränkningar för ägaren att förfoga över egendomen. I detta fall bör den till vars förmån in- skränkningen gäller eller vars intresse eljest avses anses som rätte ägaren. Beredningen åsyftar härvid sådana inskränkningar som närmare behandlas i 11 5 samt 18 & första stycket LF (jfr 28 kap. 9 5 5 samt 20 5 nya JB). Har inskränkningen anmärkts i samband med överlåtarens lagfart, torde den bö- ra anses som en integrerande del av lagfarten och alltså oberoende av god tro gälla mot förvärvaren. Skulle, såsom är möjligt enligt 28 kap. 20 5, an— teckningen ha ägt rum senare än lagfarten men före överlåtelsen, följer av
bestämmelserna i 12 5 i detta kapitel, att ej heller då godtrosförvärv kan åbe- ropas. Först då anmärkningen ägt rum senare än överlåtelsen eller över hu- vud taget ej skett, är förvärvaren bibehållen att göra gällande sin goda tro.
Såsom iakttagits i fråga om godtrosförvärv enligt 24 kap. kan god tro åbe- ropas ej blott av den förste förvärvaren utan även av den till vilken egendo- men överlåtes av förste förvärvaren; dennes onda tro kan alltså ersättas av god tro hos senare förvärvare. I detta sammanhang må emellertid framhållas att, såsom framgår av 12 5 här nedan, god tro icke kan åberopas, då överlå— telsen skett efter anteckning eller anmälan, som där avses.
Enligt paragrafens andra stycke äro bestämmelserna i första stycket om överlåtelse även att tillämpa angående upplåtelse av rättighet; för pant- rätt gälla, såsom framgår av 2 5, särskilda föreskrifter. Stadgandet avser det fall att en av rätte ägaren angående äganderätten väckt talan bifalles antingen på grund av att påstående om godtrosförvärv icke godkänts (första st.) eller av den anledning att förutsättningarna för hävd enligt 23 kap. icke förelegat. Har äganderätten ansetts tillkomma upplåtaren, täcker dennes äganderätt även upplåtelsen och detta oberoende av huruvida rättighets- havaren varit i god tro. Av hänvisningen till första stycket följer att upplå- taren skall ha erhållit lagfart. Vad angår god tro gäller dock, i likhet med motsvarande bestämmelser i 24 kap., en särskild regel.
Såsom framgår av motiven vid förevarande kapitels rubrik äro kapitlets bestämmelser om godtrosförvärv icke att tillämpa när fråga är om före- träde enligt 24 kap. En erinran härom har upptagits i tredje stycket.
25.
Såsom framhållits i motiven vid kapitelrubriken gälla särskilda regler angående godtrosförvärv på grund av pantbrev. Dessa bestämmelser mot- svara de i 1 5 andra stycket upptagna om godtrosförvärv av upplåtelse; för- värvet är, enligt vad som utvecklats vid sistnämnda stadgande, skyddat re- dan därigenom att äganderätten tillerkännes utfärdaren av pantbrevet. Från bestämmelserna i 1 5 avvika ifrågavarande bestämmelser därutinnan att tidpunkten för god tro kan vara redan ansökan om inteckning, även om lagfart för utfärdaren då ännu ej är beviljad. Ett villkor för godtrosförvärv är dock att, efter lagfart, inteckningen skall ha meddelats. Förutsättningen för godtrosförvärv är alltså även i detta fall att lagfart skall ha ägt rum. Skulle sedermera på grund av äganderättstvist äganderätten anses tillkom- ma annan än utfärdaren och dennes lagfart alltså undanröjas, är emeller- tid panthavaren bibehållen vid sin panträtt, såframt god tro förelåg; inteck- ningen blir alltjämt ståndande. I överensstämmelse med vad som iakttagits i motsvarande lagrum i 24 kap. kan god tro åberopas såväl av den som inne- hade pantbr-evet, när ansökan om inteckning gjordes, som ock av den till vilken pantbrevet därefter överlåtits.
Av paragrafens lydelse framgår att den är tillämplig även för det fall att lagfart meddelats redan innan inteckning sökts på grund av pantbrevet;
även i detta fall gäller dock för godtrosförvärv att inteckning skall ha med— delats.
35.
Såsom framgår av vad som anförts i motiven vid kapitelrubriken äro de godtrosförvärv som upptagits i 1 och 2 55 icke utan undantag; oberoende av att förvärvaren är i god tro gälla i förhållande till rätte ägaren vissa omständigheter beträffande vilka god tro icke må åberopas. Dessa omstän— digheter angivas i skilda punkter i förevarande paragraf.
Bestämmelserna överensstämma till väsentlig del med motsvarande reg- ler i 17 å SkL. Till de där angivna fallen av tillåten invändning torde emel- lertid böra läggas även vissa andra omständigheter. Med omyndighet torde, då fråga är om förfogande över fast egendom, böra likställas det fall att ägaren är försatt i konkurs. I den uppräkning av tillåtna invändningar som upptagits i 17 & SkL återfinnes ej heller sådant förfogande av ena maken över sitt giftorättsgods som behandlas i 6 kap. 4 5 GB. Ett likartat fall före- ligger enligt 19 kap. 13 & ÄB beträffande förfogande av boutredningsman över egendom, som tillhör dödsbo. Enligt föreningslagstiftningen kan sty- relsens befogenhet vara begränsad med verkan även mot godtroende tredje man (se t. ex. 34 & FörL).
Att godtrosförvärv i nu åsyftade fall skulle obetingat avskära rätt till ta- lan torde stå i strid med de intressen som lagrummen avse att skydda. En sådan brist i förvärvet som åsyftas i nämnda lagrum torde därför böra lik- ställas med det fallet att den åberopade handlingen utfärdats av någon som saknade behörighet därtill.
I vissa fall har äganderättsförvärvets ogiltighet sin grund i förhållanden som mindre avse att skydda den enskildes rätt utan fastmer att tillvarataga vissa allmänna intressen. Här kommer till en början i fråga huruvida det förvärv som åtkomsten avser skett i den form och under de villkor som en— ligt lag omedelbart skola iakttagas för att förvärvet över huvud taget skall anses som ett laga förvärv (jfr såvitt rör regleringen i denna balk 4 kap. 1—9, 28, 29 och 31 55 samt 28 kap. 9 5 2—4). Såsom framgår av 11 å intager vittneskravet emellertid härvidlag en särställning. Av samma natur äro de ogiltighetsgrunder som avhandlas i 1925 års lag angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom samt 1916 års lag om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom eller gruva eller aktier i vissa bolag. Även i nu antydda fall skulle det framstå som oegentligt att låta en förvärvare, vilken såsom åtkomst åberopar över- låtarens, upplåtarens eller utfärdarens eller någon hans företrädares för- värv, med laga verkan förfoga över egendomen. Huruvida inskrivningen i nu nämnda hänseende bör tilläggas preklusiv betydelse torde böra över— lämnas åt den särskilda lagstiftning-i vilken ogiltighetsgrunden upptagits (jfr 8 5 i 1955 års jordförvärvslag).
37—541886 II
45.
I denna paragraf behandlas sådana sekundära rättsförvärv som avse pant- rätt. Vad angår förvärv, vilka komma till stånd genom upplåtelse eller genom utfästelse av panträtt, skyddar den goda tro som behandlats i 1 och 2 55 allenast mot brist som hänför sig till den åtkomst varifrån rättighetshavaren härleder sin rätt. I fråga om brist åter i själva det sekundära förvärvet in- tager, såsom framhållits i motiven vid kapitelrubriken, panträtten en sär- ställning. Den allmänna regeln är att pantbrevet, sedan inteckning på grund därav beviljats, till sitt bestånd är oberoende av varje invändning att pant— brevet var ogiltigt eller eljest ej må göras gällande mot fastighetens ägare; god tro hos panthavaren är i detta fall utan betydelse. Regeln har upptagits i första stycket. Från denna regel har dock i andra stycket skett ett undan— tag, som närmast hänför sig till sådana omständigheter som avses lned be— stämmelserna i 3 5. Med hänsyn till nämnda bestämmelser kan alltså en fas— tighetsägare mot panträtten göra gällande att pantbrevet var förfalskat eller att det, enligt vad där eljest är stadgat, av annan grund ej må gälla. Utöver de omständigheter som upptagits i sistnämnda lagrum torde hit böra hän— föras det fall som avses i 8 kap. 7 5.
För att ett pantbrev skall kunna gälla som utfästelse av panträtt fordras uppenbarligen — liksom beträffande äganderättsförvärv enligt l ä —— att be— stämmelserna angående handlingens form och innehåll iakttagas. Att så skett utgör ock ett villkor för att inteckning må beviljas (jfr 30 kap. 2 5 2). Bland de föreskrifter i 8 kap. som sålunda ej må eftergivas märkas 2 och 3 55, 4 5 första och andra styckena, 5 5 och 6 5 första stycket. Däremot saknar tredje stycket i 4 5 i detta hänseende betydelse (jfr 11 5 i före— varande kap.).
Bestämmelsen i tredje stycket utgör en hänvisning till 8 kap. angående borgenärens rätt till betalning på grund av pantbrev, då panträtten är gäl- lande.
55.
De bestämmelser som meddelats i denna paragraf avse den rätt till ersätt- ning som ansetts böra tillkomma den som lider skada genom tillämpning av tidigare upptagna lagrum. Såsom utvecklats i motiven vid kapitelrubriken innefatta dessa lagrum genomgripande avvikelser från nu gällande lagstift- ning å detta område. Dessa avvikelser gälla framför allt den ställning som rätte ägaren erhåller genom de i 1 och 2 55 upptagna godtrosförvärven. Den— na ställning är främst motiverad med hänsyn till de allmänna intressen som äro förbundna med tilliten till fastighetsboken. Från denna utgångspunkt synes det icke obilligt att den enskilde tillerkännes rätt till ersättning för sin förlust och att denna ersättning utgår av allmänna medel. En annan sida av samma problem föreligger, då på grund av bestämmelserna i 3 5 och 4 å andra stycket ett förvärv, som blivit inskrivet i fastighetsboken, det oaktat ej kan göras gällande mot rätte ägaren. Uppenbart är att en sådan konse- kvens måste anses innebära en betänklig rubbning av förtroendet till fastig-
hetsboken och detta desto mera som en förvärvare i allmänhet saknat anled- ning att efterforska huruvida en ogiltighetsgrund över huvud taget förelig- ger och om denna är av det ena eller andra slaget. I detta fall torde vara skäligt att en förvärvare, som inställt sitt handlande i överensstämmelse med en inskrivning i fastighetsboken, erhåller ersättning för sin förlust av allmänna medel.
I första stycket av denna paragraf behandlas det fall att till följd av be— stämmelserna i 1 eller 2 & förvärvet skall gälla mot rätte ägaren. Rätten till ersättning åt denne bör emellertid icke vara ovillkorlig. Då rätte ägaren genom ersättning befrias från den ekonomiska uppoffring som avståendet av äganderätten skulle innebära för honom kan det icke anses obilligt att så— som villkor därför uppställes att han icke underlåtit att för bevarande av sin rätt vidtaga åtgärd som skäligen må ha ankommit på honom. Såsom ett dylikt fall må nämnas att en säljare genom en köpehandling, som icke må göras gällande mot honom (t. ex. enligt 33 5 avtalslagen), överlåter sin fas-— tighet till annan. Genom att överlåtaren i tid väcker talan mot sin med- kontrahent kommer hans talan att antecknas i fastighetsboken och överlåta- ren förhindrar därigenom att förvärvaren erhåller lagfart samt, om lagfart redan skett, att tredje man kan till stöd för pantsättning eller ytterligare överlåtelse åberopa god tro (12 å). Huruvida rätte ägaren i ett visst fall ur- aktlåtit vad som skäligen må ankomma på honom får uppenbarligen bedömas med hänsyn till omständigheterna.1 Till den rättsstridighet för vilken rätte ägaren varit föremål kan denne själv understundom ha varit orsaken genom underlåtenhet att bevaka sina intressen. Förhållandena äro i detta fall lik- artade med dem som föreligga, då enligt 18 5! lagen om försäkringsavtal försäkringsgivaren är fri från ansvarighet gentemot den som uppsåtligen framkallat försäkringsfallet; det nu sagda gäller ock annan försäkring än livförsäkring, när försäkringsfallet framkallats genom grov vårdslöshet. I överensstämmelse härmed har såsom villkor för rätte ägarens ersättnings- rätt tillika upptagits att han icke uppsåtligen eller genom grov vårdslöshet själv är vållande till förlusten.
Bestämmelserna i andra stycket behandla det fall att äganderätten kvar- står oberörd *(3 5 och 4 5 andra st.). Ersättningen till tredje man avser i detta fall den förlust som han lidit därigenom att han icke åtnjutit den äganderätt eller rättighet varom är fråga. Ett villkor för sådant vederlag måste emeller- tid vara att den som gör anspråk på ersättning var i god tro rörande den bri'st som sålunda vidlåder förvärvet. Såsom i allmänhet avser god tro allenast faktisk omständighet och ej den rättsregel som i föreliggande fall skall till- lämpas.
65.
I förevarande paragraf meddelas närmare bestämmelser angående det för— farande som skall tillämpas, då någon vill kräva ersättning som avses i 5 5. Enligt första stycket har han att därom väcka talan mot kronan. Talan skall
1 Jfr NJA 1940 s. 219.
väckas genom stämning (13 kap. 4 5 första st. RB). Skyldighet att i sådant mål bevaka kronans talan har ansetts böra såsom legal ställföreträdare till- komma myndighet som Kungl. Maj:t bestämmer. Enligt beredningens me- ning bör till sådan myndighet väljas någon redan bestående myndighet, som äger särskild sakkunskap i fastighetsväsendet och därmed sammanhängan- de lagstiftning. Bland de myndigheter som sålunda synas böra ifrågakomma vill beredningen förorda kammarkollegiet. Såvitt beredningen kan bedöma torde nu ifrågavarande uppgift icke behöva kräva någon mera betydande ök- ning av myndighetens arbete.
I andra stycket behandlas frågan om laga domstol. Uppenbarligen är av stor vikt att de domstolar som ha att avgöra ersättningsfrågorna äro de- samma som skola upptaga tvist om äganderätt och i allmänhet även ha nära samband med vederbörande inskrivningsavdelning (se 27 kap. 4 5 och 32 kap. 1 5).
I tredje stycket har upptagits skyldighet för den som vill göra gällande ersättningsanspråk att före talans väckande anmäla sitt anspråk för viss myndighet. Stadgandet, som erhållit karaktär av en fullmakt för Kungl. Maj :t, avser att förenkla förfarandet; myndigheten bör, såvitt undersökning- en ger anledning därtill, äga befogenhet att bevilja ersättning utan föregåen— de domstolsprövning. Skulle vid denna undersökning myndigheten finna att ansökan ej bör bifallas, bör det tillkomma sakägaren att väcka talan.
7 5.
Då rätte ägaren väcker talan om äganderätt till egendom, som avhänts honom, kan han av den som anser sig ha åtkommit egendomen enligt 1 5 mötas av invändning att denne i god tro förvärvat egendomen. Därest den- na invändning vinner domstolens godkännande, kommer äganderätten att frånkännas rätte ägaren och i stället tilläggas förvärvaren. Skulle rätte äga- rens talan bifallas och äganderätten alltså finnas alltjämt tillhöra rätte äga— ren, kan en "motsvarande invändning om god tro riktas mot rätte ägaren av den som genom upplåtelse eller pantsättning förvärvat rättighet i egen- domen (1 5 andra st., 2 5). Såsom framgår av 5 5 återstår för part, vars ta- lan sålunda underkännes, vare sig han är kärande eller svarande, att under vissa i sistnämnda paragraf angivna förutsättningar kräva ersättning av allmänna medel. Ett liknande fall föreligger även, då fastighetsägaren och panthavaren tvista angående beståndet av panträtt och panthavaren vill, därest panträtten går förlorad, kräva ersättning (4 5 andra st.). Ur processu— ell synpunkt är uppenbarligen lämpligt att ersättningsfrågan behandlas i samband med tvisten i övrigt.
En situation, som väsentligt överensstämmer med den nu behandlade, är reglerad i RB. I 14 kap. 5 5 nämnda balk meddelas sålunda vissa bestäm— melser angående gemensam handläggning av ett huvudanspråk och ett därav beroende återgångskrav, skadeståndsanspråk eller annat dylikt an- språk. Den situation som avses är att parten, för det fall att han skulle tappa saken, vill mot tredje man framställa sådant anspråk. Han äger då,
innan målet företages till huvudförhandling, till gemensam handläggning med huvudmälet väcka sin talan mot tredje man. Samma rätt tillkommer ock tredje man, om denne vill i anledning av utgången mellan parterna, väcka talan angående sådant anspråk mot någon eller båda parterna.
Enligt beredningens mening torde den ställning som enligt nämnda lag- rum tillkommer tredje man väl lämpa sig även beträffande handläggning- en av ifrågavarande ersättningsanspråk. I överensstämmelse därmed bör det tillkomma den part som vill skydda sig mot att hans anspråk i huvud- mälet icke bifalles att till gemensam handläggning väcka talan om sitt er— sättningsanspråk, Såsom framgår av 6 5 första stycket i detta kapitel skall talan i detta fall väckas mot den där angivna myndigheten. För att ernå Önskvärd förenkling och tillika garanti för att den gemensamma hand- läggningen kommer till stånd bör det åläggas parten att om rättegången underrätta myndigheten för att denna må kunna inträda i rättegången. Be- stämmelser av denna innebörd gälla f. n. angående trafikmål i fråga om underrättelse till försäkringsgivare (22 & lag 10/5 1929 om trafikförsäk— ring å motorfordon, jfr 14 kap. 12 å RB). Sådan underrättelse bör läm- nas under målets förberedelse. Visas att den icke då ägt rum har rätten, när förberedelsen eljest är slutförd, att meddela parten föreläggande an— gående den tid då underrättelsen senast skall ske; iakttagandet av före- läggandet bör, liksom i trafikmål, utgöra en nödvändig förutsättning för att anspråket över huvud taget må göras gällande. En erinran härom bör upptagas i föreläggandet.
Beredningen har i förevarande paragraf upptagit de processuella bestäm— melser som enligt vad nu sagts skola gälla.
85.
Första stycket i denna paragraf överensstämmer med vad i allmänhet stadgats då ansvaret för förlust, som ersättes genom allmänna medel, an- setts böra åvila annan, t. ex. den som är skyldig till det rättsstridiga hand- lande varom är fråga.
Enligt andra stycket skall utdömd ersättning av statsverket utbetalas först sedan domen vunnit laga kraft. Bestämmelsen utgör ett undantag från vad i allmänhet gäller enligt UL i fråga om betalningsskyldighet.
95.
I vissa fall kan ersättning av allmänna medel utgå även på grund av rät- telse av inskrivning eller till följd av fel eller försummelse av inskrivnings- domare. De utgifter som härvid ifrågakomma täckas genom bidrag av in— skrivningssökandena (10 5).
10 &.
Såsom anförts i motiven vid kapitelrubriken böra inskrivningssökandena enligt försäkringstekniska grunder själva bidraga till täckande av de utgif—
ter som uppkomma för statsverket, då enligt förevarande kapitel ersätt— ning skall utgå av allmänna medel. Bidragsskyldigheten avser envar som är sökande i inskrivningsärende (se 27 kap. 1 5). De närmare föreskrifterna om sådana bidrags debitering och förvaltning torde böra meddelas av Kungl. Maj:t. Enligt beredningens mening synes lämpligt att debiteringen sker ge— nom en särskild stämpel som i samband med ansökan anbringas å den handling som avses med inskrivningsärendet. Denna stämpel torde böra tillhandahållas allenast å inskrivningsavdelnings kansli; den torde sålunda kunna ersätta den nuvarande inteckningskontrollstämpeln.
115.
I motiven vid kapitelrubriken har anförts att det icke torde möta någon betänklighet att låta inskrivning helt avskära den ogiltighetsverkan som uteslutande har sin grund i att de beträffande vissa förvärv påbjudna vitt- nesbestämmelserna ej iakttagits. Detta uttalande åsyftar uppenbarligen allenast sådana förvärv som enligt denna balk skola vara styrkta av vitt- nen; det gäller alltså köp, byte, gåva samt panträtt, ränterätt, tomträtt och vattenfallsrätt (4 kap. 1—3, 28 och 29 55, 8 kap. 4 5 och 9 kap. 4 5, 17 kap. 3 och 7 55 samt 18 kap. 4 5). Vad angår sådana förvärv som väl behandlas i nya JB men där styrkandet med vittnen icke är någon formföreskrift har, ehuru vittnen använts, detta tydligen icke någon inverkan i fråga om för- värvets laglighet; i detta fall kan anlitande av vittnen vara av betydelse allenast ur bevissynpunkt. I övrigt hänvisas till lagen den 20 december 1946 med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar.1
Såsom framhållits i 1947 års betänkande2 hör till förekommande av den rättsosäkerhet som kunde uppstå, därest ett fastighetsköp skulle till följd av bristande habilitet hos köpevittne frånkännas verkan längre tid efter kö- peslutet, frågan om avtalets giltighet ej kunna väckas, sedan inskrivning på grund av köpehandlingen beviljats eller förklarats vilande. Vad sålunda anförts gäller även andra rättsförvärv, för vilka enligt nya JB erfordras att rättshandlingen skall företagas eller eljest bekräftas med vittnen. Det nu anmärkta uttalandet torde ha avsett allenast de anlitade vittnenas habilitet, däremot ej huruvida vittnen anlitats och den form i vilken detta skett. Tyd- ligt är ock att anledning saknas antaga att den sistnämnda frågan ej skulle ha uppmärksammats redan vid ansökan om inskrivning. Då påföljden av att obehörig person anlitats som vittne enligt 1946 års lag är att hans vitt- nesbekräftelse är utan verkan, synes det icke — för det fall att vittnesbe- kräftelse helt saknas —— möta någon betänklighet att utvidga ifrågavarande rättsregel till att avse även detta fall (jfr BGB & 313). Beredningen har där- för i denna paragraf förordat att, sedan på grund av handlingen ansökan om inskrivning beviljats eller förklarats vilande, mot förvärvet ej må åbe- ropas att handlingen icke var styrkt av vittne eller att eljest ej iakttagits vad i lag är stadgat angående vittne vid sådan rättshandling.
' Se ang. denna lag Erik Söderlund i SvJT 1950 s. 766. 2 S. 155.
12 &.
Såsom framgår av motiven vid kapitelrubriken ha anteckningar i grund- bok ansetts i vissa sammanhang höra äga rättsbildande betydelse i fråga om förvärvares rätt att åberopa god tro. De anteckningar som därvid åsyf- tas avse dels talan angående äganderätt till fast egendom och dels inskränk- ning i ägarens rått att förfoga över egendomen. Förvärvarens goda tro utgör en nödvändig förutsättning för de förvärv som behandlas i 1 och 2 55 i det— ta kapitel. Frågan om god tro kan även uppkomma i fråga om hävd i fall då den hävdande enligt 23 kap. 2 5 gör gällande god tro; anteckning i grund- bok kan utgöra förbud mot sådan invändning (se motiven till 23 kap. 2 5 ).
Inledande av tvist om företräde till äganderättsförvärv enligt 24 kap. är föremål för anteckning i grundbok (se 33 kap. 3 5). Det konkurrensfall som i detta hänseende åsyftas är företräde mellan skilda äganderättsöverlåtelser; den senare överlåtelsen är i detta fall beroende av god tro angående den tidi- gare överlåtelsen (24 kap. 4 5). Samma förhållande föreligger även, då vid konkurrens mellan flera äganderättsöverlåtelser den senare förvärvaren upplåtit rättighet eller utfärdat pantbrev och rättighetshavaren vill, för den händelse att äganderättsöverlåtelsen ej äger företräde, i stället freda sitt förvärv genom god tro rörande den tidigare äganderättsöverlåtelsen (24 kap. 5 och 6 5 5 ). Däremot åsyftas icke det fall att konkurrensen uteslutande av- ser äganderättsöverlåtelse och utfästelse eller upplåtelse av rättighet, lik- som ej heller fall då konkurrensen hänför sig till tvist allenast mellan rät- tigheter inbördes (24 kap. 4 och 7 55); tvisten om företrädet inverkar icke på äganderättsöverlåtelsens bestånd.
Upptagande av anteckning i grundbok kan under vissa förutsättningar be- handlas mellan inskrivningsdagarna (27 kap. 6 5). Syftet därmed är att anteckningen skall vara att omedelbart tillgå för dem som vilja erhålla upp- lysning angående rättsförhållanden, som beröra fastigheten; denna anteck— ning har ännu icke i och för sig någon rättsbildande betydelse. I detta hän— seende hänvi'sas till vad beredningen anför i motiven till 27 kap. 6 5. En för- utsättning för den rättsverkan som anteckning i nu behandlade fall inne- fattar är att denna rättsverkan måste vara knuten till en inskrivningsdag, något som dock icke hindrar att anteckningen kan ha ägt rum mellan in- skrivningsdagarna. Har så skett, bör emellertid anteckningens rättsverkan räknas från den inskrivningsdag då enligt 27 kap. 6 5 ärendet om anmälan angående anteckningen förekommer.
Rättsverkan av anteckningen bör omfatta allenast förvärv som skett efter den enligt vad ovan sagts relevanta tidpunkten. Huruvida god tro föreligger i fråga om förvärv, som skett tidigare, är — enär kravet på god tro alltid är knutet till tidpunkten för förvärvet — att bedöma enligt de eljest gällande reglerna. De förvärv som härvid åsyftas äro överlåtelse av fast egendom, pantsättning av egendomen och upplåtelse däri av annan rättighet.
Såsom framgår av 3 5 och 4 5 andra stycket är god tro utan verkan i fråga om omständighet som avses i nämnda stadganden. Härav följer att ej heller anteckning i fastighetsboken i dessa fall är av någon betydelse i fråga om
förvärvets bestånd; en sådan anteckning är alltså begränsad till övriga fall som avses i 1 och 2 55. Härvid uppkommer emellertid frågan huruvida en sådan anteckning återverkar i fråga om rätt till skadestånd för den vars för- värv ej skyddas genom god tro. Någon rätt till ersättning av allmänna medel föreligger ej i en sådan situation. Detta hindrar ej att den skadelidande äger att av sin medkontrahent kräva skadestånd och därvid, oberoende av anteckning'i fastighetsboken, göra gällande god tro. Mellan de nu åsyftade fallen och den situation som behandlas i 3 5 och 4 5 andra stycket föreligger den skillnaden att i sistnämnda fall förvärvaren redan på grund av lag är hindrad att göra gällande god tro. Det skulle kunna ifrågasättas att ersätt- ningen av allmänna medel skulle kunna göras gällande mot statsverket un- der samma betingelser varunder den skadelidande äger rätt till skadestånd av sin medkontrahent. Mot detta betraktelsesätt kan å andra sidan invändas att, då rätten till ersättning av allmänna medel är grundad å tilliten till fas- tighetsboken, förvärvaren ensam bör bära risken av att han underlåtit att genom anteckningen skaffa sig kännedom huruvida överlåtelsen, trots att lagfart meddelats, är föremål för rättegång.
I överensstämmelse med vad nu anförts ha bestämmelserna i förevarande paragraf avfattats. I första stycket har upptagits verkan av anteckningen i fråga om beståndet av förvärvet. Enligt lagrummets lydelse åsyftas förvärv vilket avser äganderätt eller panträtt eller annan rättighet. Vad angår för- värv av äganderätt innefattas häri allenast överlåtelse (se 1 å). Beträffande panträtt är, såsom framgår av 2 5, den avgörande tidpunkten i detta fall an— sökan om inteckning. I fråga om annan rättighet än panträtt gäller tidpunk- ten för upplåtelsen. Beträffande innebörden av god tro har beredningen valt den formulering som begagnats i 24 kap. Frågan om anteckningens betydelse för ersättningsskyldigheten behandlas i andra stycket. Av naturliga skäl har detta stycke begränsats till att avse allenast anteckning om tvist; i detta fall äger anteckning Om förfoganderättsinskränkning icke någon betydelse. Hänvisning har i andra stycket skett till 5 å andra stycket; det är dock att märka att av de där avsedda fallen tvisteanteckning förekommer endast i de i 3 & nämnda.
Verkan av anteckningen kvarstår uppenbarligen så länge som den rätts— situation som anteckningen avser ännu är för handen. I allmänhet torde, vad angår talan om äganderätt, denna situation komma att upphöra därigenom att dom i målet meddelas och vinner laga kraft. Genom domen är då av- gjort vilken av parterna som förlorat och frågan om god tro har beträffande dessa parter ej längre någon betydelse. I vissa fall kan emellertid anteck- ningen beröra även andra rättsägare än parterna, såsom då —— medan rätte- gång mellan parterna ännu pågår —— den part, vars påstående om god tro icke bifallits, utfäst panträtt eller uppplåtit annan rättighet och rätte ägaren i annan rättegång väcker talan mot rättighetshavaren.
13 och 14 55.
.Enligt allmänna processuella regler utgör den omständigheten att rätte- gång pågår icke hinder för överlåtelse av tvisteföremålet å annan vare sig å
kärande- eller svarandesidan; däremot leder ej en sådan överlåtelse till att successor ej skulle vara rättskraftigt bunden av den dom som meddelas i sa- ken, såframt ej annat följer av civilrättsliga bestämmelser. Reglerna om över- låtelse av tvisteföremålet avse överlåtelse i varje skede av rättegången men ej överlåtelse före rättegångens inledande (13 kap. 7 & RB). Ifrågavarande reg— ler äro ej heller att tillämpa, då tvisteförmålet genom universalsuccession eller liknande förvärv övergår å annan.
De i 13 kap. 7 & RB meddelade bestännnelserna avse allenast överlåtelse i rättegång. Beträffande successorns processuella ställning skilja de mellan å ena sidan succession å kärandesidan och å den andra succession å svarande— sidan. I fråga om båda sidorna gäller att den å vilken överlåtelsen skett är skyldig att på motpartens yrkande efter kallelse inträda som part i rätte- gången. Vad åter angår successorns rätt att inträda i rättegången gälla olika bestämmelser i fråga om vardera sidan.
De processuella principer som sålunda reglera den allmänna processen äro uppenbarligen att tillämpa även då tvistemålet utgör fast egendom. 'I detta sammanhang äro emellertid jämväl att uppmärksamma de särskilda förhål- landen som uppkomma därigenom att förvärv av fast egendom är underkas— tat lagfart och den legitimationsverkan som detta förhållande kan grunda. Denna legitimationsverkan karakteriseras därav att tredje man äger att i tvist om äganderätt till fast egendom eller rättighet i sådan egendom eller rättighetshavarens anspråk å egendomen med laga verkan väcka talan mot den som, då rättegången inledes, enligt fastighetsboken framstår som senaste ägare, vare sig detta beror därpå att han redan erhållit lagfart eller på att han allenast sökt lagfart, som ännu ej beviljats. I allmänhet torde ock denne vara den SOln då uppträder med anspråk på att vara ägare. Till stöd för lag— fartens legitimationsverkan talar, vad angår tredje man, att han därigenom befrias från en ofta vansklig undersökning om vem som för egendomen skall anses som rätt part. Av särskild betydelse är detta förhållande, då tredje mans talan skall väckas inom viss tidsfrist eller ett dröjsmål med talans anställan— de eljest skulle medföra nackdelar för tredje mannen.1
Frågan om lagfartens legitimerande verkan har i svensk lagstiftning icke erhållit någon mera allmän lösning. Den har emellertid behandlats i sär- skilda fall och i dessa även lett till lagbestämmelser. I detta sammanhang må hänvisas till 18 5 2 mom. IF, vilket lagrum dock avser rättighetshavares anspråk å fast egendom. Enligt lagrummet må, dä inteckningshavare vill söka betalning ur intecknade egendomen och denna överlåtits utan att nye ägaren sökt lagfart, inteckningshavaren söka förre ägaren utan hinder av överlåtelsen; det nu sagda avser även fråga om uppsägning av intecknad gäld. Bestämmelsen gäller, med undantag för uppsägning, även avkomsträtt (54 & tredje st. IF). Ifrågavarande stadgande härleder sig, i sin nuvarande lydelse, från LBs förslag och upptogs i IF i samband med 1912 års reform.2
1 Se bl.a. LB II 5. 337 f..
=äåse LB II Lag om inskrivning av rätt till fast egendom 3 kap. 18 5 samt 4 kap. 13 och . 14 .
Dess förebild är att söka i den nu upphävda 13 5 UL som avsåg lagsökning för gäld.1
Ett fall som närmast motsvarar det 1 IF behandlade återfinnes beträffan- de tomträtt i 4 kap. 23 å NJL. Enligt nämnda lagrum äger fastighetsägare, som mot rättighetshavare vill väcka talan angående omprövning av avgäl- dens belopp eller om löseskillingens bestämmande eller ur tomträtten söka betalning för avgäld att, då tomträtten är överlåten å annan utan- att nye tomträttshavaren sökt inskrivning av sitt fång, rikta sin talan mot förre tomträttshavaren; liksom beträffande inteckning gäller det sagda även frå- ga om uppsägning av tomträtten.2 Såsom framgår av 1953 års lag om in- teckning i tomträtt och vattenfallsrätt äro bestämmelserna i 18 5 2 mom. och 54 5 IF att tillämpa även i fråga om inteckning i tomträtt och vatten- fallsrätt. Dessa rättigheter äro i detta fall likställda med fast egendom.
Frågan om lagfartens legitimationsverkan har även behandlats i lagen om återköpsrätt. Enligt 6 5 i nämnda lag har den som vill göra gällande återköpsrätt att instämma fastighetens ägare; stämmes den som sist sökt lagfart eller någon hans efterträdare i äganderätten är dock ej erforderligt att stämma ny ägare, å vilken fastigheten överlåtits före stämningens del- givning, såframt ej den, som blivit stämd, vid domstolen tillkännagiver att fastigheten frångått honom eller detta eljest blir för domstolen kunnigt. Kommer nye ägaren utan att vara stämd tillstädes som part gäller ock, så- som framgår av paragrafen, stämningen. I detta sammanhang torde böra beaktas den rättsverkan som enligt 7 5 i samma lag följer av den ågångna stämningen. Denna karakteriseras sålunda att, om ny ägare som omför— mäles i 6 & ej är stämd och han icke det oaktat kommer in i målet, frågan — för det fall att återköp sker —— är att bedöma som om fastigheten genom återköpet överginge från den som blivit stämd; förvärvet för den nye äga- ren skall alltså vika för återköparens. Den nye ägaren har dock rätt till ska- destånd av den som blivit stämd, därest denne svarat i målet utan att ge till känna att fastigheten frångått honom. Enligt nu angivna lagrum är ock överlåtelse av fastigheten, som äger rum efter stämningens delgivning, ogiltig i förhållande till återköpet. Den till vilken överlåtelsen skedde äger emellertid, såframt han var i god tro, genast häva köpet och njuta skade- stånd; avtalet må dock ej hävas, sedan det visat sig att målet ej leder till återköp.
Den reglering som sålunda ägt rum i fråga om återköp är främst av in- tresse i det hänseendet att återköparens rätt till talan alltid är förvarad då denna talan är riktad mot den som sist sökt lagfart. Skulle fastigheten före stämningen ha genom särskilda överlåtelser övergått, må ock i stället någon dennes efterträdare stämmas; en ny legitimationsgrund har alltså därige- nom skapats för den som, då stämningen delgives, redan avyttrat egendomen utan att dessförinnan ha sökt lagfart.3 Vad angår bestämmelserna om skyl-
1 Se NJA II 1877 nr 3 s. 13 f. samt Trygger 2 uppl. s. 30 ff. ' Se NJA II 1953 s. 408. 3 Se NJA II 1925 s. 220 och 222 f.
digheten för svaranden att tillkännagiva överlåtelse och för ny ägare att deltaga i rättegången torde dessa bestämmelser sammanhänga med förhål- landen som väsentligen grunda sig å återköpets särskilda karaktär (7 5) och de skola icke i detta sammanhang behandlas.
Även beträffande vissa inskrivningsärenden uppkommer angående lag— fartens legitimerande verkan ett motsvarande spörsmål som i rättegång. De fall som åsyftas i detta sammanhang äro sådana då för viss inskrivningsåt— gärd kräves medgivande av fastighetsägaren, såsom dödning eller postposi- tion av inteckning. Såsom fastighetsägare anses i sådana fall den som är behörig att medgiva ny inteckning.1 För intecknings beviljande kräves en- ligt gällande inskrivningsregler att medgivaren erhållit lagfart och att ingen därefter sökt eller samtidigt med inteckningsåtgärden söker lagfart. Då he- handling av inskrivningsärenden i stort sett är behärskad av officialprin- cipen, har i beredningens förslag åt inskrivningsdomaren inrymts vissa be— fogenheter beträffande tillvaratagande av andra rättsägares intressen (se 27 kap. 16 5 nya JB).
Såsom framgår av den nu lämnade redogörelsen har frågan om lagfartens legitimerande verkan endast i särskilda fall gjorts till föremål för reglering. I detta sammanhang må framhållas spörsmålet om lagfartens betydelse i fråga om vindikationsmål. I rättsdoktrinen har hävdats den meningen att, om den som har lagfart instämmes i sådant mål och omständigheterna icke ge annat vid handen än att han är fastighetens ägare, på en sådan stämning skulle kunna ges en dom som blir giltig även mot den verklige ägaren men att, därest annan person redan fått lagfart, då stämning mot tidigare ägare uttages, enligt allmänna rättsregler icke kunde på denna stämning avkun— nas en dom som vore giltig mot senare ägare.2 Uti det rättsfall som åbero- pats till stöd för denna mening8 var situationen den att bland tre personer (A, B, C) fastigheten försålts av A till B och därefter av B till C samt att, då A mot B instämt talan angående dennes fång, fastigheten blivit lagfa- ren för såväl B som C. Den talan som väckts mot B avsåg dels återgång av B:s fång på grund av att A vid överlåtelsen å B icke varit vid sunt och fullt förstånd samt dels upphävande av den för B meddelade lagfarten. Sedan i detta mål lagakraftägande utslag meddelats, instämde C, vilken till följd av utslaget frånhänts fastigheten, dennas innehavare med yrkande att återfå fastigheten. De lägre domstolarna underkände denna C:s talan men HD för- klarade enhälligt att, enär den av A mot B förda rättegången blivit mot B instämd först efter det denne å C överlåtit fastigheten och C därå erhållit lagfart, saknade utslaget i nämnda mål mot C all verkan.
Såsom beredningen tidigare framhållit följer av allmänna processuella regler att redan den omständigheten att i förevarande rättsfall överlåtelsen å C ägt rum före A:s stämning å B bort föranleda att utslaget ej vore bin-
1 Se Olivecrona, IF s. 61 samt NJA II 1912 s. 235. 2'Se Holmbäck i Minnesskrift ägnad 1734 års lag II 5. 225. = NJA 1917 s. 551.
dande mot C.1 Då HD till sina skäl fogat att C tillika erhållit lagfart före stämningen, torde därav svårligen kunna dras annan slutsats än att, därest lagfart (eller ev. lagfartsansökan) för G icke förelegat, domens rättsverkan mot B såsom den senaste lagfarne ägaren skulle ha omfattat även C. 'Med denna tolkning skulle alltså lagfartens legitimationsverkan ha godkänts. Utan att närmare ingå på frågan vilken betydelse det anmärkta rättsfallet må äga ur principiell synpunkt är beredningen dock av den åsikten att en dylik rättsregel låter sig väl försvaras. Med den tillit till fastighetsboken som enligt beredningens förslag är av betydelse för rättsförhållanden rö- rande fast egendom synes det fullt konsekvent att samma förhållande åter- verkar även i processuellt hänseende. Beredningen anser alltså en motsva- rande bestämmelse höra inflyta i nya JB.
Uppenbarligen kan det ifrågasättas att lagfartens legitimationsverkan skulle kunna utvecklas att generellt avse rättsförhållandena mellan fastig— hetsägaren och innehavare av rättighet i egendomen. Bortsett från de fall som nu redan reglerats torde emellertid förhållandena vara alltför svår- överskådliga för att kunna inordnas i en allmän bestämmelse. Härtill kom- mer att behovet av en sådan lagstiftning icke, såvitt år beredningen känt, visat sig särskilt framträdande. Med hänsyn härtill har beredningen i före- varande avseende stannat vid att med ett mindre undantag bibehålla den ståndpunkt som lagstiftningen redan intagit; de nu ifrågavarande bestäm- melserna ha emellertid i detta sammanhang sammanförts.
Av de förevarande paragraferna rör 13 å talan om bättre rätt till fast egendom och 14 å de nyssnämnda förhållandena angående rättighet. Be- träffande innebörden av dessa paragrafer må ytterligare anmärkas föl- jande.
Den legitimationsv—erkan som behandlas i 13 5 avser tvist om bättre rätt till fast egendom. Till tvist om bättre rätt äro att hänföra såväl klander i vanlig bemärkelse som ock tvist om företräde angående fast egendom, när denna överlåtits till två eller flera (24 kap. 3 och 4 95). Reglerna om bättre rätt till fast egendom avse, såsom framgår av motiven till 5 kap. 14 å, icke talan om förköp. Vad angår återköp meddelas särskilda bestämmelser i 6 kap., vartill hänvisning skett i 13 5 av förevarande kapitel. Den lagfartsåt- gård som legitimationen avser är den senaste som förekommit före rätte- gångens inledande, vare sig åtgärden innefattar lagfarts beviljande eller alle- nast ansökan. Att även ansökan om lagfart är förenad med legitimations- verkan överensstämmer med vad som redan gäller i de fall då motsvarande legitimation redan är erkänd i nuvarande lagstiftning (se t. ex. 18 5 2 mom. IF, 6 5 lag om återköpsrätt). Någon avvikelse härutinnan torde sannolikt ej heller ha åsyftats i det nyssnämnda rättsfallet. Såsom framgår i fråga om motsvarande legitimation beträffande återköp är för sådan utan bety- delse, om tredje man ägt eller bort äga kännedom huruvida före rättegång- ens inledande egendomen överlåtits å annan än den senast lagfarne ägaren.
1 Se Undén II:1 s. 73 samt Welamson, Domvillobesvär av tredje man (Stockholm 1956) s. 118 not 20. .
Befogenhet att väcka talan mot den lagfarne ägaren är alltså ej beroende av att tredje mannen varit i god tro. Däremot har beredningen lika litet i förevarande sammanhang som i 6 kap. såsom särskild legitimationsgrund upptagit den i 6 & lagen om återköp meddelade bestämmelsen om återkö— parens befogenhet att i stället för den lagfarne ägaren instämma »någon hans efterträdare i äganderätten». Skulle det visa sig att den sålunda in— stämde efterträdaren före rättegångens inledande ytterligare överlåtit egen- domen till annan, kan överlåtaren ej anses som rätt part.
Såsom tidigare anförts är den tidpunkt då talan väckes avgörande för le- gitimationen. Enligt äldre RB motsvarades denna tidpunkt av stämningens delgivning. Av 13 kap. 4 & RB framgår att talan i allmänhet skall anses väckt, då ansökan om stämning inkom till rätten, ett förhållande som moti- veras därav att delgivning i regel skall ske genom rättens försorg.
En följd av lagfartens legitimationsverkan är att domens rättskraft kom- mer att omfatta även överlåtelse, som utan att lagfart sökts skett före talans väckande. På denna punkt blir en sådan överlåtelse jämställd med överlåtelse under rättegången. Den å vilken egendomen överlåtits bör alltså erhålla sam- ma processuella ställning som om överlåtelsen ägt rum under rättegången. Denna ställning innefattar att successorn är skyldig att, på motpartens yr— kande, efter kallelse inträda som part i rättegången samt att han äger att i svarandens ställe inträda i målet, om käranden samtycker därtill (13 kap. 7 & RB). Lämnas icke sådant samtycke, kan successorn inträda som inter— venient i målet och han är då även behörig att fullfölja talan i högre rätt (14 kap. 9 5 samt 11 å andra st. RB).1 Beredningen har övervägt, huruvida ej den å vilken egendomen överlåtits före talans väckande utan att dessför- innan lagfart för överlåtelsen blivit sökt borde genom domstolens försorg anmanas att inträda i rätegången. För att bereda domstolen kännedom angående sådan överlåtelse borde den mot vilken talan riktats åläggas att för domstolen uppgiva huruvida överlåtelse å hans sida ägt rum; samma re— gel skulle tillämpas, då den sålunda uppgivne ytterligare överlåtit egendo— men å annan. Underrättelseskyldigheten skulle sanktioneras genom skade— ståndsrätt mot den försumlige för den skada som vållades nye ägaren där- igenom att domen likväl bleve bindande mot honom. Den ordning för vilken nu redogjorts är att jämställa med det system som f. n. gäller enligt lagen om återköp i fråga om skyldighet för överlåtare att tillkännagiva vid dom- stolen, då fastigheten överlåtits före stämningens delgivning utan att den å vilken fastigheten överlåtits blivit stämd i återköpsmålet. Beredningen har i fråga om återköp ansett en sådan anordning väl låta sig försvara med hänsyn till de särskilda förhållandena. Vad åter angår de rättegångar varom nu är fråga torde en dylik regel vara mindre lämplig. Den sanktion som där- vid skulle knytas torde ofta visa sig värdelös; regeln skulle dessutom vara svår att tillämpa. Vad angår återköp har ock lösningen kunnat ske på en an- nan för detta institut mera lämpad väg (jfr 6 kap. 13 5 nya JB). På denna punkt må ock anmärkas att den ifrågasatta regeln är främmande för de
1 Se även Welamson a.a. s. 119.
fall, där lagfartens legitimerande verkan redan är erkänd i lagstiftningen. Vad angår successorn grundar sig denna verkan framför allt på möjligheten för honom att genom lagfart skydda sitt förvärv och därigenom undgå de rättsförluster som eljest skulle åsamkas honom. Situationen är i detta fall väsentligen densamma som i fråga om konkurrens mellan flera rättsförvärv enligt 24 kap. och det företräde som ansökan om inskrivning enligt detta kapitel medför. De regler som gälla i fråga om lagfartsskyldigheten torde ock medföra att de företeelser för vilka man sålunda vill söka bot bli säll- synta. I detta sammanhang må framhållas att för den som inträtt i ägande- rätten utan att i samband därmed omedelbart söka lagfart alltid finnes möj- ligheten att genom granskning av fastighetsboken konstatera huruvida rät- tegång redan inletts mot hans fångesman; han erhåller i sådant fall till- fälle att såsom intervenient i rättegången bevaka sin talan.
Enligt bestämmelserna i 17 kap. 7 5, beträffande tomträtt, och i 18 kap. 4 5, angående vattenfallsrätt, har inskrivning av tomträtt eller vattenfalls- rätt samma verkan i fråga om överlåtelse, utfästelse eller upplåtelse som lagfart å fast egendom. Någon särskild bestämmelse härom har lika litet som i 23 och 24 kap. samt 25 kap. 1 övrigt ansetts erforderlig.
I andra stycket av 13 5 har ansetts böra ske en hänvisning till de regler om legitimation som enligt 6 kap. föreslagits i fråga om väckande av talan angående utövande av återköpsrätt.
De bestämmelser som upptagits i 14 & förete icke någon annan saklig av- vikelse från vad f. n. är gällande än att legitimationsverkan utvidgats från att avse den i 17 kap. 6 & HB omnämnda betalningen av avgäld för tomträtt till att omfatta även övriga fordringar som enligt sagda eller motsvarande lagrum åtnjuta förmånsrätt framför fordran på grund av inskrivning. De motsvara de nuvarande stadgandena i 18 5 2 mom. och 54 5 IF, 4 kap. 23 & NJL samt 1 5 lagen om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt.
26 KAP.
Om registrerad bruksenhet
I motiven till 8 kap. har beredningen inledningsvis behandlat bl. a. frågan huruvida och under vilka betingelser två eller flera fastigheter må göras till föremål för gemensam inteckning. Beredningen har därvid uttalat att vid övervägandet av denna fråga främst inställde sig spörsmålet om styrkan hos det praktiska behov som denna inteckningsform hade att tillgodose. Be- hovet sammanbängde främst med att vår fastighetsredovisning av historiska skäl i stor utsträckning vore byggd på kamerala grunder och högst ofullstän— digt återspeglade de bruknings- eller andra ekonomiska enheter som under tidernas lopp framvuxit som bärare av jordbrukets eller andra näringars in- tressen. Den gemensamma inteckningen täckte i stort sett dessa faktiska för- hållanden. Den möjliggjorde för ägaren av ett fastighetskomplex att i kre- dithänseende utnyttja det mervärde som komplexet ägde ur produktionssyn--
punkt i förhållande till det sammanlagda värdet av dess särskilda bestånds- delar. En långivare skulle näppeligen låta sig nöja med särinteckningar i varje fastighet med risk att fastigheterna vid exekutiv auktion såldes var för sig.
För en slutgiltig ståndpunkt till frågan om den gemensamma inteckning- ens avskaffande som inteckningsform krävdes, såsom beredningen vidare uttalat, en närmare undersökning huruvida de intressen som uppbure denna inteckningsform kunde tillgodoses på annat och lämpligare sätt. En utväg, som i detta hänseende erbjöde sig, vore att låta den rådande, enbart faktiska gemenskapen mellan fastigheterna övergå till någon form av rättslig gemen- skap vid sidan av den faktiska. Främst vore härvid att märka de möjlighe- ter som redan gällande lagstiftning erbjöde till anpassning av fastighetsre- dovisningen efter rådande läge i fråga om den fasta egendomens ekonomiska utnyttjande. Särskilt sammanläggningsinstitutet vore här viktigt. Uppenbar- ligen vore dock nu berörda möjligheter icke till fyllest. Härtill komme att, medan fastighetsindelningen måste ha en betydande stadga, uppdelningen i ekonomiska enheter enligt sakens natur vore underkastad starkare växling- ar. Från de nu angivna utgångspunkterna hade beredningen ansett sig böra fullfölja och närmare utveckla en redan i 1947 års betänkande framförd tanke på en rättslig gemenskap mellan särskilda fastigheter utan att dessa därigenom förlorade sin karaktär av självständiga objekt vid fastighetsredo- visningen.1 Främst vore härvid att märka att enheten men ej de särskilda fastigheterna skulle vara objekt för panträtt.
Enhet av detta slag har i 1947 års betänkande benämnts »inskrivningsen- het». Beredningen har emellertid funnit att verkningarna av att enhet bildats måste sträcka sig också över den materiella jordrättens område. Av denna anledning har beredningen sökt finna ett mera adekvat namn och som så- dant stannat för »bruksenhet». Då enheten enligt förslaget bildas genom ett registreringsförfarande, har för att tydligt utmärka det nya institutets innebörd till skillnad från andra liknande företeelser detta i förslaget be- tecknats som »registrerad bruksenhet».
Den materiella regleringen har upptagits i en första avdelning av kapitlet under rubriken »allmänna bestämmelser». I dess andra avdelning, betecknad »om registrering», ha sammanförts de huvudsakligen processuella bestäm- melser som avse bruksenhetens registrering och därmed sammanhängande ämnen. I den del av förslaget som angår inskrivningsväsendet behandlas de frågor som angå inskrivning i bruksenhet (32 kap.). Vad angår lagstift- ningen utanför nya JBs område märkas särskilt de i UL i ett nytt kapitel (12 kap.) införda bestämmelserna om utsökning i bruksenhet. De regler som beredningen föreslår angående förutsättningarna för bildande av bruks- enhet ha ock en viss återverkan på motsvarande bestämmelser i fråga om sammanläggning av fastigheter. I nära anslutning till de i nya JB upptagna rättsreglerna har beredningen utarbetat förslag till ny lag om sammanlägg— ning av fastigheter å landet, avsedd att ersätta den nuvarande lagen i detta
* 1947 års bet. s. 99.
ämne, ävensom förordat vissa ändringar i fastighetsbildningslagstiftningen för stad.
Såsom beredningen utvecklat i sina motiv till 8 kap. utgår beredningens förslag från den förutsättningen att de nuvarande gemensamma inteckningar- na skola efter viss tids förlopp avvecklas samt att det gemensamma inteck- ningsansvaret därefter skall upphöra och övergå till ett delat ansvar, varvid de regler som beredningen föreslår i fråga om ansvarsfördelningen vid fastig- hetsbildning i huvudsak skola vinna tillämpning. I detta sammanhang har beredningen framhållit önskvärdheten av att det gemensamma intecknings— ansvaret på frivillighetens väg redan dessförinnan kunde avvecklas och som en lämplig utväg för en sådan avveckling anvisat sammanläggning av de in— tecknade fastigheterna eller dessas upptagande i en tillämnad bruksenhet. För en sådan lösning möter tydligen ej någon svårighet för det fall att varje fastighet för sig uteslutande häftar för de gemensamma inteckningarna och dessa gälla i samma inbördes ordning i envar av fastigheterna (jfr 14 5 and— ra st. 2 SmlL). Föreligger ej denna situation, erfordras liksom i allmänhet då fastigheter skola sammanläggas eller ingå i bruksenhet en undersökning angående det företräde som i den sammanlagda fastigheten eller i bruksen- heten skall tillkomma varje inskriven rättighet som belastar den särskilda fastighet varom är fråga. I nu antydda fall måste alltså bestämmas till vilket belopp den gemensamma inteckningen skall anses belöpa å varje särskild fastighet som utgör föremål för den gemensamma inteckningen. Härvid upp- kommer även frågan om den skillnad som bör göras, då någon av de gemen- samt intecknade fastigheterna svarar allenast för vad av det intecknade be- loppet icke kan uttagas ur den eller de övriga fastigheterna. Beredningen återkommer till dessa spörsmål i PromL.
Allmänna bestämmelser
1 &.
Förevarande paragraf utgör det materiella huvudstadgandet angående bruksenhets bildande genom registrering.
I paragrafen besvaras främst den grundläggande frågan huruvida fast egendom oavsett ändamålet med dess användning skall kunna ingå i regist— rerad bruksenhet. I 1947 års betänkande, där institutet endast i förbigåen- de antyddes vid behandlingen av reglerna i 2 kap. om tillbehör till fastighet, angavs att bruksenhet skulle få bildas av »industriegendom».1 Att döma av vissa uttalanden torde med industriegendom ha förståtts allenast sådan fast egendom som huvudsakligen utnyttjades för industriell rörelse. I fråga om vad som skulle anses som tillbehör till sådan industriegendom som inginge i en bruksenhet förutsattes emellertid en väsentlig utvidgning av de beträf- fande fast egendom i allmänhet föreslagna reglerna (2 kap. 2 5). I detta fall skulle som tillbehör till den fasta egendomen anses även ett industri-
1 1947 års bet. s. 99.
företags förlagsinteckningsbara lösa egendom, d. v. s. för rörelsen avsedda lösa inventarier och råvaror samt i rörelsen frambragta alster.
Vad till en början angår den fasta egendomen har beredningen vid sina fortsatta överväganden funnit sig böra uppgiva begränsningen till industri- egendom. Angående skälen härtill hänvisas till vad beredningen anfört i de allmänna motiven till 8 kap. I princip skall det alltså, utan inskränkning till särskilda ägarkategorier eller till egendom med viss bestämd användning, stå öppet för ägare av fast egendom, som utgöres av skilda enheter, att av egendomen bilda en bruksenhet.
Såsom framgår av det redan anförda skulle enligt 1947 års betänkande till bruksenhet hänföras en vidare krets av tillbehör än som före dess bil- dande tillkom de särskilda i enheten ingående fastigheterna. Tillbehörsbe- greppet skulle alltså erhålla en olika innebörd allteftersom det hänfördes till bruksenhet eller till fast egendom, som ej inginge i bruksenhet. En lös- ning av det slag som antytts i 1947 års betänkande skulle tydligen icke göra institutet förlagsinteckning överflödigt; industriell rörelse kunde drivas på en enda, rörelseidkaren tillhörig fastighet eller utan något dennes fastighets- innehav. Då bildande av bruksenhet naturligen icke kunde få till följd att underlaget för en redan beviljad förlagsinteckning bortfölle, skulle den för- lagsinteckningsbara egendomen ej kunna såsom tillbehör föras till bruks- enheten, med mindre den vore fri från förlagsinteckning; sedan nämnda egendom ingått i bruksenheten, skulle något objekt för förlagsinteckning ej längre återstå. Av det sagda fraJngår att redan med en till industriegendom begränsad bruksenhet den erforderliga samordningen med förlagsinteck- ningsinstitutet knappast skulle kunna lösas på ett i allo tillfredsställande sätt. Med beredningens förslag att även annan fast egendom än industri— egendom kan ingå i bruksenhet uppkommer givetvis frågan om en motsva- rande utvidgning av tillbehörsbegreppet till sådan egendom. I detta samman— hang må framhållas att enligt gällande lagstiftning (lag 3/6 1932) jord- bruksinventarier kunna göras till föremål för inteckning med motsvarande verkan som tillkommer förlagsinteckning (17 kap. 7 5 HB). Uppenbart skulle det leda till stor oreda, om man inom samma bruksenhet hade att räkna med olika tillbehörsbegrepp allteftersom egendomen vore av det ena eller andra slaget. Att det utvidgade tillbehörsbegreppet är knutet till bruks- enhetens bestånd medför ock uppenbara olägenheter, då bruksenheten upp- löses t. ex. genom fastigheternas sammanläggning.
De nu lämnade antydningarna om föreliggande konstruktionsspörsmål torde ge vid handen att, med den av beredningen förordade utvidgningen av institutet bruksenhet till alla slag av fastigheter, svårigheterna bli än mera framträdande att realisera det i 1947 års betänkande framförda uppslaget. Efter närmare övervägande av detta ämne har beredningen därför ansett sig böra låta tanken falla att till fast egendom av visst eller vissa slag skulle, när den inginge i bruksenhet, såsom tillbehör föras särskilda arter av lös egendom.
Beredningen vill i detta sammanhang framhålla att den nu behandlade
frågan icke berör det mera allmänna spörsmålet om tillbehörsbegreppets utformning som sådant. Denna fråga har ingående behandlats i 1947 års betänkande och beredningen har, såsom i annat sammanhang framhållits, icke ansett sig böra rubba de i nämnda betänkande angivna grunderna för lagstiftningen i denna del.
I fast egendom ingår även område av eller andel i fastighet (jfr t. ex. 8 kap. 2 €). För att bruksenheten skall fylla sitt syfte bör allenast fast egendom som utgör särskild fastighet kunna ingå i bruksenheten. Då område över— låtits eller överlåtelse skett av andel med bestämmelse att andelen skall ut- brytas, kan visserligen panträtt utfästas i den överlåtna egendomen eller i vad av fastigheten återstår efter överlåtelsen, men i förra fallet är pantut- fästelsen beroende av laga delning och i det senare fallet är omfattningen av panträttsobjektet svävande, intill dess delningsfrågan blivit avgjord i ena eller andra riktningen (8 kap. 2 5 andra st.). I samband med bruksenhets registrering skall fastställas företrädesordningen i bruksenheten mellan in- skrivna rättigheter i däri ingående egendom (6—12 55); en förutsättning för att detta skall kunna ske är tydligen att sådana rättigheters existens eller objekt ej beror av svävande delningsfrågor. Såsom framgår av 4 & må i bruksenhet ej ingå fastighet, varå ägaren ej erhållit lagfart.
I detta sammanhang må anmärkas att enligt gällande rätt lagfart i vissa fall kan beviljas å visst område av registerfastighet, nämligen å sådant om- råde av tomt som enligt fastställd stadsplan eller tomtindelning skall från— gå tomten (9 5 andra st. LF, se ock 1 kap. 1 5 andra st. och 3 5 FBL) samt å sådant område av fastighet som ingår i tomtindelning och genom denna blivit utlagt till tomt eller tomtdel (jfr 1 kap. 3 5 FBL). Oaktat lagfart be- viljats å område som nu nämnts, utgör det icke en fastighet (se 1 kap. 2 &; FBL); det anses ej heller kunna intecknas.1 Härav framgår att det icke kan ingå i bruksenhet.
I 2 5 första stycket SmlL finnas bestämmelser rörande ett särskilt slag av fastigheter, nämligen sådana som bestå allenast av andelar i viss samfällig— het och alltså sakna enskilt ägovälde. Om två eller flera dylika fastigheter tillhopa omfatta hela samfälligheten, får ingen av fastigheterna sammanläg- gas annat än med någon av de övriga, med mindre sammanläggningen inbe- griper alla andelarna eller sker under laga skifte å samfälligheten. Syftet med dessa bestämmelser är att hindra oreda i fastighetsredovisningen och underlätta en blivande sanering av redovisningssystemet. Bildande av bruksenhet är utan betydelse för fastighetsbildningen. Med hänsyn härtill och då frågan om bildande av bruksenhet i detta fall knappast torde ifråga— komma, har en motsvarande bestämmelse icke ansetts påkallad.
Efter förebild i 1 & SmlL och 4 kap. 1 & FBL har i förevarande lagrum så— som villkor för bildande av bruksenhet stadgats att fastigheterna äro i en ägares hand. Innebörden av detta villkor är densamma som i SmlL och FBL. Därmed avses alltså att äganderättsförhållandena skola vara överensstäm— mande —— fastigheterna skola ha samme ägare —— men det kräves ej att alle-
' NJA 1943 s. 734.
nast ett enda rättssubjekt skall vara ägare. Flera fastigheter äro följaktli- gen i en ägares hand, om de var för sig ägas av flera gemensamt och efter samma andelstal. Innehavare av fideikommissegendom är att anse som äga— re till denna.
Även om, såsom redan uttalats, det i allmänhet bör stå ägaren öppet att utan begränsning till Vissa ägarkategorier eller särskilda slag av fastigheter sammanföra flera fastigheter till en bruksenhet, följer dock av det ifråga- varande institutets allmänna syfte att vissa ekonomiska förutsättningar för en sådan rättsbildning måste föreligga. Någon garanti i detta hänseende in- nebär icke enbart det förhållandet att fastigheterna äro i samme ägares hand.
För bruksenhets bildande synes man icke kunna nöja sig med blott ett samband av denna art. En sådan rättsbildning berör, såsom framgår av sär— skilt 8—12 55 i beredningens förslag, även andra rättsägares intressen. Av hänsyn till dessa, främst panträttshavare, kan icke åt bruksenhetens ägare inrymmas en ovillkorlig rätt att förändra det tidigare rättsläget. En sådan rättsförändring är sakligt sett berättigad allenast i sådana fall då den nya rättsbildningen är ägnad att tillgodose mera betydande ekonomiska intres- sen och alltså äger företräde som produktionsenhet framför de tidigare rådande förhållandena. Uppställandet av ett dylikt krav torde ock vara nödvändigt för att i den nybildade bruksenheten skall kunna beredas ut- rymme för den reglering av gravationsförhållandena som i allmänhet utgör en förutsättning för dess tillkomst. Samma tankegång torde ock ligga till grund för sammanläggningsinstitutet (7 & SmlL).
På grundvalen av dessa överväganden har beredningen såsom allmänna villkor för bildande av bruksenhet i förevarande paragraf uppställt att'fas- tigheterna ligga i sambruk eller deras gemensamma tillgodogörande eljest är av väsentlig betydelse ur ekonomisk synpunkt; till dessa villkor har knu— tits föreskriften att sammanförande av fastigheter till bruksenhet ej må ske, med mindre behovet därav kan anses stadigvarande. Uttrycket sambruk är närmast tillämpligt på jordbruksegendom; med gemensamt tillgodogöran- de åsyftas främst industriegendom.
Det bör anmärkas att beredningen icke ansett sig böra uppställa krav på tillgodogörande för gemensamt ändamål. Åtskilliga större företag idka verk- samhet av skiftande slag, såsom jordbruk, skogsbruk och olika arter av in- dustriell rörelse. På större jordbruksegendomar drives numera ej sällan förädlingsindustri i skilda former. Med hänsyn härtill skulle det verka hämmande samt leda till svårigheter vid tillämpningen, om bruksenhet blott finge innefatta fastigheter, som nyttjades för gemensamt ändamål. Ej bel— ler har beredningen funnit anledning att lämna föreskrifter, enligt vilka för bifall till gjord ansökan om bildande av bruksenhet skulle kunna krävas att ansökan utvidgades att avse ytterligare någon eller några fastigheter. I detta hänseende har ägaren ansetts böra ha fria händer; i det praktiska li— vet torde' ansökans innehåll ofta komma att avgöras efter samråd med kre- ditgivaren. Ägaren av ett flertal fastigheter skall sålunda, under förut an-
givna villkor, efter eget val få av fastigheterna bilda en eller flera bruks- enheter. Han skall ock, om han det vill, kunna låta viss fastighet stå utanför bruksenheten; ett motiv härför kan vara att han överväger att sälja fastig- heten i dess helhet eller att avstycka tomter därifrån.
Bildandet av bruksenhet måste, liksom vad redan f. n. gäller i fråga om sammanläggning, föregås av en prövning huruvida de i lag därför upp— ställda förutsättningarna föreligga. I analogi med vad som skett i fråga om sammanläggning skulle det ligga nära till hands att anförtro denna pröv- ning åt jorddelningsmyndighet. Häremot kan å andra sidan framhållas att — även om en viss överensstämmelse med sammanläggning är lätt att på- visa — bildande av bruksenhet dock icke berör fastighetsindelningen. An— knytningen till inskrivningsväsendet framträder särskilt starkt i den regle— ring av gravationsförhållandena som ingår som ett väsentligt led i prövning— en. Enligt beredningens mening tala alltså övervägande skäl för att denna prövning förlägges till inskrivningsmyndighet. Den offentligrättsliga åt- gärd varigenom bruksenheten kommer till stånd har i förslaget benämnts registrering.
25.
I denna paragraf upptagas vissa inskränkningar i den allmänna befogen— het som tillkommer ägaren av två eller flera fastigheter att sammanföra des- sa till en bruksenhet. DeSSa inskränkningar sammanhänga med det förhål- landet att .de ifrågavarande fastigheterna av ägaren kunna innehavas med olika rätt eller att ägarens dispositionsfrihet över någon av fastigheterna i vissa hänseenden kan vara begränsad till förmån för andra intressen. Då till bruksenheten skola anknytas samtliga de rättigheter som åvila de i bruksenheten ingående fastigheterna (jfr 5 5 första st.), uppkommer frå- gan om de konsekvenser som en sådan anknytning skulle innebära såväl i fråga om rättighetens innehåll och utövning efter dess överflyttning å bruks- enheten som ock beträffande rättigheter i den eller de andra fastigheterna; även dessa rättigheter skola framdeles belasta bruksenheten. Samma spörs- mål möter uppenbarligen vid sammanläggning av flera fastigheter till en nybildad fastighet. I den följande framställningen utgår ock beredningen från förhållandena vid sammanläggning å landet.
Bestämmelser angående nu behandlade spörsmål meddelas i 5, 8 och 14 55 SmlL. Enligt 5 5 är sammanläggning icke tillåten, om fastigheterna icke innehavas med samma rätt. Såsom framgår av 8 & tredje stycket må fastig- het, som är föremål för återköpsrätt, ej sammanläggas med annan fastig- het utan medgivande av återköpsrättens innehavare; det nu sagda gäller även i fråga om fastighet, som eljest någon har villkorlig eller ovillkorlig rätt att återtaga eller lösa, dock ej i fråga om lösningsrätt, som enligt EnsL tillkommer nyttjanderättshavare, och ej heller beträffande arrendators för- köpsrätt.
De i 8 5 första och andra styckena SmlL upptagna bestämmelserna avse sådana fall då någon av fastigheterna häftar för betalningsanspråk i fastig-
heten med bättre rätt än den som tillkommer fordran eller annan rättighet, som är inskriven eller åtnjuter förmånsrätt enligt 11 kap. 2 & JB; i dessa fall må sammanläggning icke ske, med mindre innehavare av sådan fordran eller rättighet i annan av fastigheterna medgivit sammanläggningen eller denna är väsentligen utan betydelse för honom. Slutligen upptagas i 14 & SmlL stadganden angående förutsättningarna för sammanläggning, då fas— tighet, som skall ingå i sammanläggningen, är belastad av inskriven eller med förmånsrätt enligt 11 kap. 2 & JB gällande rättighet.
Vid bedömandet av de sålunda föreliggande spörsmålen är, såsom redan antytts, utgångspunkten att samtliga rättigheter, som belasta de tidigare fastigheterna, vid den nya fastighetens bildande övergå å denna; då de äldre fastigheterna ej längre bestå, skulle det sakrättsliga skydd som anknyt- ningen till en bestående fastighet medfört eljest komma att uppoffras. Det nu sagda gäller vare sig den rättighet varom är fråga avser ett betalnings- anspråk eller innefattar befogenhet för rättighetshavaren att för annat än- damål, t. ex. återköpsrätt, nyttjanderätt eller servitut, ta i anspråk den be— lastade fastigheten eller någon del därav.
Vad angår rättigheternas materiella objekt ställa sig däremot förhållan— dena olika beroende av varje rättighets särskilda natur och de bestämmel- ser som eljest äro meddelade i detta ämne. Till en början skola härvid upp- märksammas rättigheter, som innefatta en fordran i fastigheten.
Tydligt är att sådan fordran icke till sin storlek genom sammanläggning- en förändras. Då den fastighet som tidigare utgjort underlag för betalnings- skyldigheten ej längre består, måste konsekvensen härav bli att hela den nybildade fastigheten kommer att utgöra underlag för denna skyldighet. En sådan utvidgning av det materiella objektet för betalningsanspråket är i full överensstämmelse med de grundsatser som enligt beredningens för- slag gälla i fråga om panträtt, ränterätt och födoråd (jfr 8 kap. 2 å andra st., 9 kap. 2 5 och 10 kap. 2 5 första st.). Vad angår den materiella verkan av sammanläggning har ock en positiv bestämmelse därom upptagits i försla- get (8 kap. 18 5, 9 kap. 2 5 och 10 kap. 20 5, jfr 16 & SmlL). Samma regler gälla ock tydligen i fråga om sådana betalningsanspråk i den särskilda fas- tigheten som äga företräde framför intecknad fordran (jfr 17 å SmlL samt förevarande kap. 5 5 andra st.).
Beträffande rättigheter, vilka ha till omedelbart objekt ett förfogande över fast egendom, blir tydligen betraktelsesättet ett annat. En nyttjande— rätt eller ett servitut, som upplåtits i någon av fastigheterna eller en del av dessa, kommer icke, ehuru rättigheten sakrättsligt sett även i detta fall skall anknytas till den nybildade fastigheten, att genom sammanläggningen förändras till sitt materiella innehåll. En sådan förändring skulle medföra ett helt nytt rättsläge mellan ägaren och rättighetens innehavare och kan endast komma till stånd i den ordning som är anvisad för en sådan för— ändring (jfr 11 kap. 6 €). Ett uttryck för denna uppfattning utgöra ock, vad särskilt angår servitut, bestämmelserna i 19 kap. 15 å i förslaget. En- ligt detta lagrum må ej bl. a. till följd av den härskande eller tjänande fas—
tighetens sammanläggning med annan fastighet den tjänande fastigheten belastas utöver vad som må anses vara förutsatt vid upplåtelsen.1
En mellanställning intaga sådana rättigheter som innefatta en lösnings— rätt till någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna. Denna lös- ningsrätt kan, såsom vid återköp, vara knuten till den bestående fastighets— indelningen så, att en ändring i denna påverkar även rättighetens objekt. Enligt 5 5 i 1924 års lag om återköpsrätt skall förbehåll om återköpsrätt beträffande allenast en del av i köpet ingående fastighet vara ogiltigt; åter- köpsrätt, som upplåtits i viss fastighet, skall omfatta allt vad enligt lag är att hänföra till fastigheten vid den tid då återköpsrätten göres gällande. Delas fastighet, vari återköpsrätt upplåtits, må dock i allmänhet återköps- rätten göras gällande särskilt i varje fastighet. I motiven till dessa bestäm- melser uttalades bl. a. att de åsyftade även det fall att fastighet, som Vore föremål för återköpsrätt, sammanlades med annan; efter sammanläggning- en komme hela fastigheten att bli föremål för återköpsrätt.2 Uti beredning— ens förslag har denna ståndpunkt bibehållits. Enligt 6 kap. 4 5 tredje stycket skall efter sammanläggning av fastighet, som besväras av återköps- rätt, med annan fastighet återköpsrätten omfatta hela den nybildade fas- tigheten.
I beredningens förslag har bland de lösningsrätter som grunda sig å upp- låtelse upptagits ett nytt institut, avtalad förköpsrätt. Även i detta fall ha i likhet med vad som skett i fråga om återköpsrätt övervägande skäl an- setts tala för att förköpsrätten omfattar hela den efter upplåtelsen nybil- dade fastigheten. Stadgande härom har upptagits i 5 kap. 12 5 första stycket.
Vid andra lösningsrätter än förköp och återköp torde förhållandena ge— stalta sig annorlunda. I detta sammanhang skola först beaktas sådana lös- ningsrätter vilka såsom de nyss nämnda grunda sig å upplåtelse eller däre- mot svarande rättshandling. Beträffande nu ifrågavarande lösningsrätter, som icke torde förekomma annat än i samband med testamente eller gåva, uttalade fastighetsbildningssakkunniga i sitt nyss anmärkta betänkande, att rättigheter av detta slag måste anses begränsade till den jord de förut av— såge, oaktat dess sammanläggning med annan.3 Beredningen ansluter sig till denna uppfattning. En utsvällning av rättigheten till att omfatta hela den nybildade fastigheten skulle väsentligen förändra det avtalsvis eller på grund av annan frivillig rättshandling en gång uppkomna rättsläget mellan parterna. För att en sådan rättsförändring skall kunna inträda måste up- penbarligen fordras antingen en mellan rättsägarna därom träffad överens- kommelse eller ock ett lagstadgande av tvingande natur. Av det nu sagda följer, såsom de sakkunniga även framhållit, att lösningsrätten i nu avsed- da fall efter sammanläggningen kvarstår i det område som motsvarar den
1 Jfr 2 & fjärde st. ifastighetsbildningssakkunnigas förslag till ny sammanläggningslag SOU 1944: 46 s. 33, 269 f. samt prop. 232/1947 5. 264. = NJA 111925 s. 217. 3 SOU 1944: 46 5.281f.
fastighet vari den upplåtits samt att för dess utövning förutsättes att detta område kan genom delning skiljas från den nybildade fastigheten.
Beredningen övergår härefter till behandlingen av sådana lösningsrätter som omedelbart ha sin grund i ett positivt lagstadgande. I detta samman- hang torde först böra erinras om den lösningsrätt som innefattas i expro- priation eller annat likställt tvångsförvärv av fast egendom. Då ett sådant förvärv redan i och för sig är av fastighetsbildande verkan, kan uppenbar- ligen den omständigheten att fastigheten efter sammanläggningen kommel att utgöra en del av den nybildade fastigheten icke inverka på lösningsrät- tens omfattning eller utövning. I de fall då en utvidgning av lösningsrätten till hela den nybildade fastigheten må äga rum betingas den av expropria— tionens återverkan å den återstående delen av nämnda fastighet. Ej heller kvarstår, såsom vid jorddelning, i det avstådda området något ansvar för intecknad fordran, som besvärar hela fastigheten. Beredningen hänvisar i denna fråga till motiven vid 8 kap. 17 och 21 55. Av expropriationsrättslig natur äro ock de lösningsrätter som äro upp—tagna i BL (41—48 55).
Med expropriation är i viss mån likställd nyttjanderättshavares lösnings- rätt enligt EnsL. I detta fall föreligger emellertid den skillnaden att, där lösningsrätten ej avser hel fastighet, dess utövning är beroende av att om— rådet kan avskiljas genom särskild fastighetsbildande åtgärd; skulle hin- der härför möta, förfaller lösningsrätten (13 5). Vid förrättningen skall emellertid tillses att området såvitt möjligt bestämmes sålunda att hinder för meddelande av fastställelse ej möter. För detta ändamål må förordnas om sådan jämkning av områdets gränser som härav må föranledas; jord- ägaren och nyttjanderättshavaren äga ock överenskomma om sådan jämk- ning (8 5). Beträffande det inlösta områdets befrielse från ansvar för in- tecknad fordran eller rättighet gälla i stort sett samma bestämmelser som i fråga om expropriation (13 & sista st. EnsL, 24 5 1 mom. IF).
Urti 68 & ExL meddelas bestämmelser om rätt för den från vilken fastig- het eller del av fastighet exproprierats att under vissa betingelser återför- värva vad sålunda avståtts. Beträffande denna lösningsrätt och dess utöv— ning skola, med vissa angivna modifikationer, i tillämpliga delar gälla vad om expropriation är stadgat.1 Skulle återförvärve-t avse allenast en del av fastighet, torde för områdets avskiljande från denna någon särskild fastig- hetsbildande åtgärd icke vara påkallad. Härav torde dock ej följa att om- rådet utan sammanläggning återgår till den äldre fastigheten. Vad angår (let återförvärvade områdets befrielse från ansvar för fordran eller rättig- het, som vid återförvärvet besvärar området, gälla tydligen samma regler som vid expropriation.
En särskild ställning intager den legala lösningsrätt som innefattas i ar- rendators förköpsrätt. Enligt 1 5 i 1943 års lag i ämnet är föremålet för lösningsrätten fastighet, som sammanfaller med det arrenderade området eller vars odlade jord till större delen ingår i arrendet. Förköpsrätten skall alltid omfatta hela fastigheten. Därest denna efter upplåtelsen av arrendet
1 Se NJA 111918 5. 262.
sammanlägges med annan fastighet, kommer förköpsrätten 'alltså. att omfatta hela den nybildade fastigheten. Att lagstiftaren valt denna lösning framgår av 3 5 i lagen, som uttryckligen förbjuder utövning av förköpsrätt beträf- fande allenast en del av den försålda egendomen. Obestridligt är att förut- sättningarna för förköp härigenom kunna förskjuta-s och detta även till arrendatorns nackdel. Genom denna förskjutning kan förköpsrätten komma att gå helt förlorad. Även om arrendet vid upplåtelsen omfattar större delen av den odlade jorden till den då bestående fastigheten, kan förhållandet tyd- ligen gestalta sig annorlunda efter fastighetens sammanläggning med an- nan fastighet, som ej tidigare besvära-ts av förköpsrätten; och även om för- köpsrätten skulle alltjämt kvarstå, skulle den löseskilling som arrendatorn har att erlägga komma att stiga. Dessa förhållanden uppmärksammades ock av andra lagutskottet uti dess vid 1945 års riksdag avgivna utlåtande i anledning av en i ämnet väckt motion. Sedan utskottet närmare redo- gjort för den gällande lagstiftningens innebörd på denna punkt och funnit tillräckliga skäl ej vara anförda för ändring i gällande bestämmelser, fram— höll utskottet1 att den rådande ordningen kunde visa sig mindre tillfreds- ställande vid sammanläggning samt att i sådant hänseende kunde, om för- hållandena gåve anledning därtill, tänkas den ändringen i förköpslagen att arrendatorn skulle vara berättigad att lösa den del av den nybildade fas- tigheten från vilken arrendet ursprungligen upplåtits eller alternativt att förbud infördes för sådan sammanläggning utan arrendatorns samtycke. Samma fråga diskuterades i det år 1944 av fastighetsbildningssakkunniga avgivna betänkandet. De sakkunniga anförde att, då det skulle vara be- tänkligt att inskränka möjligheten till sammanläggning och i flertalet ären- den tynga sammanläggningsförfarandet med utredningar angående arren- deförhållandena, de sakkunniga ansett att man vid sammanläggning kun— de helt bortse från de verkningar åtgärden möjligen kunde få beträffan- de förköpsrätten.2 Även propositionen till 1947 års riksdag anslöt sig till denna ståndpunkt.3 I sitt utlåtande framhöll andra lagutskottet4 att ut— skottet uppmärksammat att sammanläggning såväl enligt gällande rätt som efter genomförande av de i propositionen föreslagna ändringarna i vissa fall kunde inverka på arrendatorns förköpsrätt men att några praktiska olägenheter därav dittills icke uppkommit. Om sådana olägenheter fram- deles skulle visa sig, förutsatte emellertid utskottet att konstruktionen av arrendators förköpsrätt upptoges till övervägande eller att eljest åtgärder vidtoges i syfte att motverka olägenheterna. Även i beredningens år 1947 avgivna betänkande har frågan dryftats. Såsom skäl mot en begränsning till ett område av den försålda fastigheten framhöll beredningen särskilt den obillighet mot köparen som låge däri att han skulle behöva finna sig i att det av honom förvärvade området efter en tidsödande procedur och en av utomstående förrättad värdering delvis frånkändes honom.5
1 Andra LUs utl. 68/1945 5. 7 i. = SOU 1944: 46 s. 282 f. ' Prop. 232/1947. 4 Andra LUs utl. 47/1947 5. 87. ' 1947 års bet. s. 274 f.
En sammanläggning av den arrenderade fastigheten med fastighet, som ej omfattas av arrendet, kan komma till stånd på initiativ antingen av upplå- taren av arrendet eller av någon till vilken den arrenderade fastigheten överlåtits efter upplåtelsen. Såsom fastighetsbildningssakkunniga anmärkt kan, då initiativet utgår från den sistnämnde, arrendatorn förhindra sam— manläggning genom att omedelbart efter dennes förvärv väcka talan om in- lösen och låta denna talan antecknas i fastighetsboken (jfr 4 5 andra st. i förevarande kap.).1 Denna utväg står honom emellertid icke öppen för det fall att initiativet till sammanläggningen utgått från upplåtaren och sammanläggningen alltså kommit till stånd före försäljningen av den ny- bildade fastigheten. Även om det må antagas att en. sådan sammanläggning icke sker enbart i syfte att eliminera arrendatorns förköpsrätt, torde dock med en ökad användning av sammanläggningsinstitutet olägenheterna av den nuvarande ordningen kunna väntas bli mera framträdande än f. n. Bered- ningen har alltså ansett sig böra överväga, huruvida icke en ändring på denna punkt låter sig genomföra utan något mera väsentligt förfång för andra intressen. En utväg, som härvid är att beakta, är det av andra lag- utskottet framförda alternativet att förköpsrätten skulle hänföra sig till den före sammanläggningen bestående fastighetsindelningen. Såsom ett yt- terligare villkor måste emellertid härvid gälla att utbrytning av detta om- råde — i huvudsak motsvarande den fastighet i vilken rättigheten upplåtits _ kan äga rum enligt de för sådan utbrytning i allmänhet gällande bestäm- melserna. Liksom vid lösningsrätt enligt EnsL måste prövningen av denna fråga förläggas till en från själva inlösningsförfarandet fristående jorddel- ningsförrättning och förköpsrättens utövning alltså göras beroende av om utbrytning kommer till stånd. Såsom framhållits i 1947 års betänkande komme otvivelaktigt en sådan procedur att bli tidsödande och komplicerad. Utgången torde ock i detta fall te sig långt mera oviss än vid inlösen enligt EnsL, där ur fastighetsbildningssynpunkt förhållandena i allmänhet torde vara enklare och mera lättöverskådliga. För arrendatorn torde ofta ut- gången te sig så osäker att han föredrager att avstå från förköpsrättens ut- övning. Beredningen har alltså ansett sig icke böra förorda en sådan lös— ning.
Enligt beredningens mening torde då ett annat alternativ, som även an- tytts av andra lagutskottet, vara att föredraga. Detta innebär att arrendatorns lösningsrätt beaktas redan vid sammanläggningen; enklast skulle detta kunna ske därigenom att — i likhet med vad som skett beträffande vissa andra lösningsrätter — för sammanläggningen skulle erfordras arrendatorns samtycke. Mot detta alternativ ha de fastighetsbildningssakkunniga an- märkt att det icke skulle stå väl tillsammans med regeln att arrendatorn icke kan med laga verkan på förhand avsäga sig ifrågavarande förmån. Även enligt beredningens mening synes det olämpligt att tillägga arrendatorns samtycke en sådan avgörande betydelse. Däremot skulle det väl överens- stämma med den ställning som vid sociala arrenden tillkommer arrende—
1 SOU 1944: 46 s. 283.
nämnden att dess tillstånd i förevarande fall inhämtas (jfr 2 kap. 68 & NJL samt beredningens förslag 14 kap. 22 å). Uti det förslag till ny lag om sammanläggning av fastigheter å landet som beredningen utarbetat har upptagits ett stadgande av detta innehåll (se 8 5). Ett motsvarande stad- gande skall, enligt beredningens förslag till lag angående ändring i FBL, upptagas i 4 kap. FBL, som avser sammanläggning av stadsägor m. m.; att regeln icke kunnat utsträckas till 3 kap. FBL — om sammanläggning av områden, som enligt fastställd tomtindelning utgöra tomt _ torde icke ha någon nämnvärd betydelse.
Vid sidan av de nu behandlade lösningsrätterna kvarstå från äldre tid alltjämt vissa lösningsrätter av legal natur. Såsom kommer att närmare utvecklas i motiven till PromL skola dessa lösningsrätter, i den mån de alltjämt bestå, upphöra med nya JBs ikraftträdande. Ett undantag härifrån utgör dock den i 4 kap. 6 & JB omförmälda lösningsrätten till byggnad å ofri tomt. Rätt till ofri tomt tillhör de 5. k. ständiga besittningsrätter vil- ka enligt gällande lagstiftning betraktas som fast egendom. Besittnings— rätten som sådan kan alltså icke inordnas som en nyttjanderätt under de belastningar som åvila fast egendom. Besittningsrätten är i sig själv fast egendom och det är å denna fasta egendom som lösningsrätten vilar liksom den ock kan vara objekt för rättigheter av annat slag.1 Spörsmålet är alltså huruvida fast egendom av denna karaktär kan ingå i sammanlägg- ning, ev. tillsammans med fast egendom, som ej äger denna karaktär. Sam- ma spörsmål möter uppenbarligen även beträffande sådana enligt 1895 års lag till fast egendom hänförliga besittningsrätter vilka icke kunna göras till föremål för inlösen.
Den ståndpunkt som gällande lagstiftning intager till den nu behandlade frågan är icke enhetlig. Enligt FBL har innehavare av ofri tomt likställts med ägare av fast egendom (3 kap. 8 5). Även efter en sammanläggning torde emellertid lösningsrätten anses begränsad till den del av den nybil- dade tomten vari lösningsrätten tidigare gällt.2 Vad åter angår sådana vat- tenverk och fiskerier som äro att hänföra till fast egendom föreligger icke någon legal lösningsrätt. Enligt SmlL må sådan fastighet ingå i samman- läggning allenast om däri ingår jämväl den fastighet till vilken grunden hör.3 Då det förhållandet att den ursprungliga äganderätten och besittnings- rätten komma i samma hand icke i och för sig medför att besittningsrätten förlorar sin karaktär av särskild fastighet möjliggöres i detta fall att genom sammanläggningen besittningsrätten kan bringas att upphöra och att de be- lastningar som ev. åvila denna överföras å den nybildade fastigheten en- ligt de regler som i allmänhet gälla om sådan inskrivningsreglering.
I nya JB har ej upptagits någon motsvarighet till 5 5 i 1895 års lag, var- igenom vissa besittningsrätter skulle vara att hänföra till fast egendom. Med stöd av särskilt stadgande i PromL avses dock de i sagda lagrum upp-
1 Se Undén II: 1 s. 173. 2 Se LB III s. 231 f., Prawitz, Tomter och stadsägor s. 28 f., Undén II: 1 s. 151. * Se SOU 1944: 46 s. 262 f.
tagna rättigheternas hittillsvarande status skola bevaras; härvidlag får när— mare hänvisas till PromL och därtill hörande motiv. Såsom framgår av över- gångsstadgandet i fråga rör det icke frälseränta, eftersom detta institut nu är helt avvecklat. Däremot skulle karaktären av fast egendom alltjämt vidlåda nyss omförmälda besittningsrätter till ofri tomt, vattenverk och fiskerier. Rättigheter av hithörande slag kunna numera icke längre tillskapas, utan fråga är alltså om ett antal redan uppkomna rättigheter, med vilkas ev. upp- hörande i en framtid övergångsstadgandet kommer att ha spelat ut sin roll.
Såväl vad angår besittningsrätter till ofri tomt som vattenverk och fiske- rier skulle det dock vara mindre lämpligt att under den tid dessa rättigheter alltjämt komma att bestå låta dem utan vidare få ingå i sammanläggning. Ändamålsenligt synes i stället vara att såsom förutsättning för att fast egen- dom av denna natur ingår i sammanläggning låta över lag uppställa SmlLs förut berörda villkor för att vattenverk och fiskeri skall få inbegripas i sam- manläggning (2 å andra st.). I själva verket tillhandahåller SmlL genom denna villkorsbestämmelse en praktikabel utväg för avskaffande av den dubbla äganderätt, som föranledes av 5 g i 1895 års lag. Denna utväg bör följaktligen komma till begagnande även beträffande besittningsrätt till ofri tomt. För annat ändamål än det nu angivna framstår däremot en samman- läggning som meningslös och endast ägnad att ytterligare komplicera rätts- läget. Att såsom skett i FBL generellt likställa innehavare av ofri tomt med ägare torde alltså icke böra ifrågakomma. Även de sålunda erforderliga bestämmelserna upptagas i övergångsbestämmelserna till beredningens för- slag.
Såsom framgår av den föregående framställningen är den inverkan som en sammanläggning medför i fråga om det materiella objektet för rättig- heter, som belasta någon av de i sammanläggningen ingående fastigheterna, av skiftande beskaffenhet. Beträffande vissa slag av rättigheter utvidgas det- ta objekt till att omfatta hela den nybildade fastigheten, medan, vad angår andra rättighetstyper, rättighetens objekt lämnas oberört av sammanlägg- ningen. Till den förra gruppen av rättigheter äro främst att hänföra betal- ningsanspråk i fastigheten vare sig de grunda sitt företräde omedelbart på bestämmelse i lag (t. ex. 17 kap. 6 & HB) eller på inskrivning. Samman- läggningens inverkan på dessa rättigheter beror uppenbarligen uteslutande på det läge de erhålla i den nybildade fastigheten. Att rättigheter, som äga företräde framför inskriven rättighet, skola även i den nybildade fastig— heten bibehålla detta företräde torde följa redan av deras sakrättsliga an— knytning till den nybildade fastigheten; något förfång för dessa rättigheters innehavare torde icke härigenom uppkomma. Däremot kan denna deras företrädesställning ha till följd att läget i den nybildade fastigheten för rät- tigheter i fastighet, som ej besvärats av en sådan rättighet, försämras. Skulle detta vara förhållandet, kan det utgöra hinder för sammanläggning (jfr 12 å i förevarande kap.). Med hänsyn till det nu sagda har någon motsva- righet till stadgandena i 8 5 första och andra styckena SmlL icke ansetts påkallad.
Frågan om rättighetens materiella objekt är av särskild betydelse" i fråga om lösningsrätt. I de fall då rättighetens objekt utvidgas åtföljes denna ut- vidgning av en motsvarande utökning av det vederlag som rättighetshavaren må ha att erlägga. Det ursprungliga rättsläget mellan fastighetsägaren och rättighetshavaren undergår alltså en väsentlig förändring. Från fastighets- ägarens sida innebär hans ansökan om sammanläggning ett godtagan-de av detta nya rättsläge; uppenbart är att även rättighetshavaren bör, i de fall då rättigheten är av dispositiv karaktär, lämna sitt samtycke. De rättigheter varom i detta sammanhang är fråga äro återköpsrätt och avtalad förköps- rätt, vilka båda vila på avtalsrättslig grund, samt arrendators förköpsrätt. Sistnämnda rättighet är icke av dispositiv karaktär; såsom i det föregående utvecklats, föreslår beredningen att rättighetshavarens samtycke i detta fall ersättes av arrendenämndens.
Den inverkan som en utvidgning av rättighetens objekt medför inskrän- ker sig icke till det ursprungliga rättsförhållandet mellan kontrahenterna; dessa konsekvenser sträcka sig även till andra rättsägare i den nybildade fastigheten. I detta hänseende föreligger en åtskillnad mellan återköpsrätt, å ena sidan, och avtalad eller legal förköpsrätt, å den andra. Vid återköp övergår egendomen å återköparen, fri från alla rättigheter som ej enligt lag äga företräde framför återköpsrätten eller av särskild grund ändock skola gälla mot återköparen (6 kap. 18 å i förslaget). Att återköpsrätten kommer att — med det läge den tidigare hade i den särskilda fastigheten —— belasta den nybildade fastigheten medför alltså att rättighetshavare i den eller de fastigheter som återköpsrätten ej tidigare besvärade erhålla vä- sentligt otryggare rättsställning. De regler som beredningen föreslår till skydd för inskrivna rättigheter i allmänhet torde i detta fall ej vara till fyllest. Beredningen kommer vid 12 5 att upptaga detta spörsmål till när- mare behandling. Långt mindre ingripande är i detta hänseende förköpet (5 kap. 22 och 33 55).
Vid andra lösningsrätter än återköp och förköp sker icke någon utvidg- ning av det materiella objektet för lösningsrätten. I samband med' samman- läggningen uppkommer emellertid ett annat spörsmål. I de fall då föremålet för lösningsrätten är en hel fastighet erfordras vid lösningsrättens utövning icke någon fastighetsbildande åtgärd; en sådan blir däremot påkallad, då fastigheten ingår i den nybildade fastigheten såsom ett område i denna. Med hänsyn till den ovisshet i fråga om lösningsrättens utövning som kra- vet å avstyckning medför torde även för detta fall för sammanläggning böra uppställas det villkoret att rättighetshavaren lämnat sitt samtycke. Några komplikationer med andra rättigheter i den nybildade fastigheten torde i detta fall icke uppkomma. Vid en blivande utbrytning av området komma dessa att tillgodoses på samma sätt som vid delning i allmänhet. I den nu behandlade gruppen av lösningsrätter torde, med ett undantag, icke återfinnas några lösningsrätter av legal natur. Undantaget hänför sig till nyttjanderättshavares lösningsrätt enligt EnsL och avser det säkerligen sällsynta fall att föremålet för inlösen redan före samman—läggningen av—
skilts till särskild fastighet. För de vanligen förekommande f-allen att lös— ningsrätten avser område av fastighet inträder icke genom sammanlägg- ningen någon förändring till nyttjanderättshavarens nackdel lika litet som därest en lösningsrätt eljest är begränsad till allenast område.1 I detta sam- manhang torde detta fall kunna lämnas åsido.
I det föregående har behandlats inverkan av sammanläggning. I stort sett äro förhållandena likartade vid bildande av bruksenhet. Uppenbart är sålunda, för att syftet med dennas bildande skall kunna tillgodoses, att rättigheternas sakrättsliga anknytning sker till bruksenheten. Som allmän regel måste ock gälla att i samma omfattning som vid sammanläggning det materiella objektet för rättigheten utvidgas till att avse samtliga de i bruks- enheten ingående fastigheterna. Detta bör uppenbarligen vara fallet i fråga om betalningsanspråk, som belastar någon av dessa fastigheter. Vad angår sådana lösningsrätter som efter sammanläggning utvidgas till hela den ny- bildade fastigheten skulle visserligen icke ur fastighetsbildningssynpunkt möta något hinder för att även efter bruksenheten-s bildande låta dem Om— fatta allenast den fastighet vari de upplåtits; bruksenhetens bildande be— rör icke i och för sig den bestående fastighetsindelningen. Å andra sidan är det tydligt att det ekonomiska samband som legat till grund för bruks— en-hetens bildande lika litet som vid sammanläggning bör utan sakliga skäl kunna upplösas. Angående denna fråga hänvisas till vad beredning-en anför vid 16 5 i det följande. På denna punkt har dock beredningen ansett en modifikation vara påkallad. Denna modifikation avser arrendators för- köpsrätt. Den utvidgning av förköpet till att avse hela denÅ nybildade fastig- heten som äger rum vid sammanläggning har ansetts icke höra erhålla nå- gon motsvarighet vid bildande av bruksenhet. I detta fall föreslår bered- ningen såväl att förköpsrätten skall med oförändrat innehåll kvarstå i den fastighet vari den är gällande som att arrendatorn vid förköpsrättens utöv- ning alltid skall vara berättigad att erhålla denna fastighet avskild från bruksenheten. En konsekvens härav är att för bildande av bruksenhet i detta fall icke, såsom förordats i fråga om sammanläggning, erfordras sam- tycke av arrend-enämnden.
Beträffande lösningsrätter, vilka vid sammanläggning icke äro underkas- tade någon utvidgning, föreligger icke någon principiell skillnad mellan sam- manläggning och bildande av bruksenhet. I båda fallen kvarstår det mate— riella objektet för rättigheten oförändrat. En konsekvens härav är emel- lertid att, då på grund av bruksenhetens upplösning det sakrättsliga sam- bandet med bruks-enheten löses, rättigheten kommer att återgå såsom en belastning å den fastighet vari den är upplåten. Under bruksenhetens be- stånd erfordras däremot vid utövande av lösningsrätt, varom nu är fråga, att fastigheten avskiljes från bruksenheten. I de fall då lösningsrättens ut- övning redan i och för sig är förenad med fastighetsbildande verkan, såsom enligt expropriationslagstiftningen och EnsL, måste ock vid inlösens full—
1 Se SOU 1944: 46 s. 282.
bordan vad som löses anses såsom avskilt från bruksenheten. I sådana fall åter då lösningsrättens utövning icke i och för sig har avskiljande verkan måste, liksom vid utbrytning genom laga delning, en prövning föregå, hu— ruvida avskiljande må äga rum. Till dessa fall höra, vad angår bruksenhets bildande, även arrendators förköpsrätt liksom lösningsrätt på grund av av- tal eller annan rättshandling. Såsom redan anförts bör arrendatorn vid lösningsrättens utövning alltid vara berättigad att erhålla den arrende- rade fastigheten avskild från bruksenheten. Med hänsyn till de villkor som förslaget uppställer för avskiljande, då lösningsrätten är grundad på avtal eller annan rättshandling har, liksom vid sammanläggning, bruksenhetens bildande i detta fall ansetts böra bero av samtycke från rättighetshavarens sida. Då beslut meddelas om avskiljande av särskild fastighet från bruks— enheten, bör uppenbarligen liksom vid jorddelning bestämmas hur ansva- ret för fordran som belastar bruksenheten skall fördelas mellan denna och den avskilda fastigheten. Beredningen återkommer till denna fråga vid 17 och 18 åå i det följande.
Till de särskilda stadgandena i förevarande lagrum må slutligen fram— hållas följande.
Bestämmelsen i första stycket har sin motsvarighet i 5 & SmlL med ute- slutning av den däri uppställda begränsningen att fastigheterna ej må till— höra skilda socknar eller andra förvaltningsområden. Under bestämmelsen är att hänföra även det fall att någon av fastigheterna men ej alla är under- kastad sådan begränsning i ägarens förfoganderätt som avses i 11 & LF (jfr 28 kap. 20 5 i förslaget).1
I SmlL ha, vid sidan av det i 5 & upptagna förbudet mot sammanlägg- ning av fastigheter vilka icke innehavas med samma rätt, icke intagits någ- ra bestämmelser beträffande sådana särskilda fastighetstyper som enskilda järnvägar. Den särskilda karaktären av detta slag av fast egendom regleras av förordningen den 15 oktober 1880, innefattande särskilda föreskrifter angående lagfart, inteckning och utmätning av järnväg, rn. Inf-' Att mot en sammanläggning mellan sådan järnvägsfastighet som avses i nämnda för- ordning och fast egendom i allmänhet möter hinder på grund av nyssnämn- da förbud torde vara uppenbart; motsvarande spörsmål regleras omedelbart av bestämmelse i 5 5 av sistnämnda förordning. Ej heller torde samman— läggning enligt SmlL kunna äga rum mellan enskilda järnvägar vilka var för sig utgöra särskilda järnvägsfastigheter. Dessa järnvägar kunna, med hänsyn till de koncessionsvillkor som gälla för vardera järnvägen, icke an- ses innehavas med samma rätt.
I detta sammanhang torde även böra uppmärksammas sådana fall då på grund av lag eller särskild rättshandling fast egendom ej må intecknas. Ett sådant förbud kan vara ovillkorligt eller ock kan inteckning äO'a rum först efter särskilt tillstånd. Som exempel å förstnämnda slag av förbud mä hänvisas till 5 5 lagen den 18 april 1952 om häradsallmänningar3; ett för- )01 Ang. tillämpningen i övrigt av det sålunda kvarstående stadgandet se IIcnkow—von Schultz s ; 8 f.
” Se Undén, LF s. 77 ff. 3 Se Olivecrona, IF s. 24.
bud, som kan eftergivas, stadgas i 25 5 lagen om flottning i allmän flottled. Exempel å förbud som grunda sig å enskild rättshandling utgöra de in— skränkningar som gälla i rätten till inteckning av fideikommiss.1 Uppen- bart är i detta sammanhang icke fråga om sådana inskränkningar i rätten till inteckning som bero av ägarens person, t. ex. dennes omyndighet.2
Även om ändamålet med bildande av bruksenhet i allmänhet innebär att bruksenheten må kunna användas som kreditobjekt, torde dock den om— ständigheten att så ej kan ske ic-ke böra utesluta möjligheten av bruksen- hets bildande. Härvid måste dock gälla den förutsättningen att samtliga fastigheterna äro underkastade enahanda begränsning. Skulle förbudet avse allenast någon av fastigheterna, möter däremot hinder som avses i första stycket av förevarande paragraf.
De i andra stycket av förevarande lagrum upptagna bestämmelserna mot- svara 8 5 tredje stycket SmlL. Från sistnämnda stadgande skilja de sig så till vida att de, såsom framgår av den tidigare lämnade redogörelsen, an- setts kunna begränsas till lösningsrätter, som grunda sig å avtal eller an- nan rättshandling. Något undantag för arrendators förköpsrätt eller nytt— janderättshavares lösningsrätt enligt EnsL har icke skett. Dessa lösnings- rätter utgöra alltså icke i något fall hinder för bildande av bruksenhet. Vad angår arrendators förköpsrätt sammanhänger denna ståndpunkt med den möjlighet att oberoende av bruksenhetens bildande göra lösningsrätten gällande i den utarrenderade fastigheten varom stadgande upptagits i 17 5 första stycket. Såsom framgår av den föregående framställningen förelig- ger på denna punkt en avvikelse från de motsvarande bestämmelser som beredningen föreslår i fråga om sammanläggning.
35.
I detta lagrum behandlas frågan under vilka betingelser en fastighet, som är besvärad av tomträtt eller vattenfallsrätt, må ingå i bruksenhet.
Enligt 4 kap. 2 & NJL, motsvarande 17 kap. 2 5 i förslaget, skall upplå- telse av tomträtt alltid avse viss fastighet; tomträtt må ej upplåtas i om— råde eller andel av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt. Ej heller må tomträtt uppdelas på särskilda områden av den fastighet vari den upp- låtits (4 kap. 9 5 NJL, 17 kap. 9 5 i förslaget). Då tomträtten sålunda alltid till sitt objekt skall sammanfalla med en bestående fastighet, följer härav att en utvidgning av tomträtten till annan fastighet eller område av sådan fastighet förutsätter att denna fastighet eller fastighetsdel genom samman- läggning förenas med den fastighet vari tomträtten tidigare är upplåten; efter sammanläggningen kommer tomträttens objekt att utgöras av den ny- bildade fastigheten. Bestämmelser härom äro upptagna i 17 kap. 21 5 i för— slaget (jfr 4 kap. 21 & NJL). Av detta lagrum framgår att en utvidgning av tomträtten förutsätter ett därom mellan fastighetsägaren och tomträtts- havaren träffat avtal; om sådant avtal gäller i tillämpliga delar vad som i
1 Se Undén II: 1 s. 170 f. '-* Se Undén II: 2 s. 317.
nämnda kapitel är stadgat om upplåtelse av tomträtt. Av det nu anförda torde framgå att en sammanläggning av fastighet som besväras av tomträtt med annan fastighet eller fastighetsdel icke kan ifrågakomma för annat ändamål än tomträttens utvidgning enligt de därom meddelade bestäm- melserna. En sammanläggning som avser annat ändamål skulle medföra att tomträtten skulle få till objekt allenast en del av den nybildade fastig— heten, något som uppenbarligen skulle komma i strid med bestämmelser- nai 17 kap. 2 &. Tydligt är att ej heller sammanläggning av fastigheter som var för sig besväras av tomträtt låter sig genomföra.
Vad angår vattenfallsrätt gestalta sig förhållandena i viss mån annor- lunda. Upplåtelse av vattenfallsrätt kan omfatta såväl hel fastighet som område av fastighet och vattenfallsrätt, som en gång upplåtits, kan utan ändrad fastighetsindelning utvidgas att avse annan fastighet eller del av fastighet. En ändrad fastighetsindelning lämnar ock vattenfallsrätten obe— rörd; i 5 kap. NJL har ej heller hänvisning i detta avseende skett till 4 kap. 2 och 21 55. Denna ståndpunkt har bibehållits i förslaget; i 18 kap. 3 & göres ej en utvidgning av vattenfallsrätten beroende av sammanläggning. Av det nu sagda följer att det i och för sig icke möter något hinder med hänsyn till fastighetsindelningen att en av vattenfallsrätt besvärad fastighet, med eller utan utvidgning, ingår i en bruksenhet.
I nu förevarande sammanhang äro emellertid även av betydelse de regler som gälla i fråga om inskrivning av tomträtten och vattenfallsrätten ; ifrå- gavarande regler äro gemensamma för båda instituten. För att dessa rätts— bildningar skola kunna fylla sin uppgift såsom självständiga objekt för rättigheter av olika slag uppställes redan i gällande lagstiftning för deras inskrivning bl. a. den fordran att fastigheten ej är besvärad av sökt eller beviljad inteckning (2 5 lag 14/6 1907 om inskrivning av tomträtt och vat— tenfallsrätt samt av fång till sådan rätt); i fastighet, som besväras av in- skriven tomträtt eller vattenfallsrätt, må ej meddelas inteckning för ford- ran (16 5 andra st. IF) eller annan rättighet (42, 54, 55, 58 och 58 a 55 IF). Motsvarande stadganden ha, med väsentligen oförändrat innehåll, i bered- ningens förslag upptagits i 29 kap. 2 5 4, 30 kap. 2 g 4 och 31 kap. 2 5 4. Konsekvensen härav är ej blott att jämväl i den efter sammanläggningen nybildade fastigheten tomträtten resp. vattenfallsrätten måste erhålla före- träde framför varje annan inskriven rättighet utan ytterligare att ej heller i samma fastighet'över huvud taget får förekomma inskrivning med sämre rätt än tomträtten eller vattenfallsrätten. En förutsättning härför är att de i sammanläggningen ingående fastigheterna äro fria från gravationer, från- sett tomträtten eller vattenfallsrätten.
I SmlL ha icke upptagits några särskilda bestämmelser om de villkor var- under fastighet som besväras av tomträtt eller vattenfallsrätt må ingå i sam- manläggning. Med hänsyn till de grunder varå tomträtten och vattenfalls- rätt-en redan enligt gällande lagstiftning äro uppbyggda måste dock förut— sättas att de nu framhållna synpunkt-erna böra iakttagas redan vid tillämp— ningen av SmlL. Till förebyggande av rättsosäkerhet på detta område har
beredningen emellertid ansett att de böra uttryckligen lagfästas. Förhållan— dena i fråga om samman-läggning och bildande av bruksenhet äro i detta fall uppenbarligen helt samstämmande.
I detta sammanhang må anmärkas att för inskrivning av tomträtt eller vattenfallsrätt enligt gällande lagstiftning ytterligare kräves att fastigheten ej kan enligt 11 kap. 2 5 JB i upplåtarens hand häfta för fordran eller rät- tighet samt att fastigheten ej är utmätt (2 5 i ovannämnda lag 14/6 1907). Någon motsvarighet till den tysta förmånsrätt som grundas å 11 kap. 2 5 JB finnes ej i beredningens förslag. Så länge en dylik förmånsrätt, enligt vad därom stadgas i PromL, må göras gällande, måste den emellertid själv- fallet beaktas också i de situationer varom här är fråga. Beträffande kra- vet att fastigheten ej får vara utmätt hänvisas till 4 g i förevarande ka- pitel.
Vad angår avfattningen av förevarande paragraf må ytterligare allenast framhållas att i första punkten meddelas de för tomträtt och vattenfalls- rätt gemensamma bestämmelser, som hänföra sig till tomträttens resp. vattenfallsrättens företräde i den nybildade bruksenheten, varefter i andra punkten upptagas det för tomträtten särskilt gällande villkoret om tomt- rätt-ens utvidgning jämte en erinran att i detta fall den i 17 kap. 21 5 upp- tagna bestämmelsen om sammanläggning som villkor för utvidgning skall avse bruksenhetens bildande.
Utan uttryckligt stadgande torde vara tydligt att innehavare av tomträtt ell-er vattenfallsrätt icke är att vid bildande av bruks—enhet anse som ägare av fast egendom samt att någon initiativrätt enligt 1 & alltså icke tillkom- mer honom i denna hans egenskap. Tomträtt utgör icke fast egendom och är ej heller på grund av särskilt stadgande likställd med fast egendom (jfr 17 kap. 1, 7 och 9 55 i förslaget). Att tomträtt och vattenfallsrätt kunna upplåtas i bruksenhet under samma villkor som gälla i fråga om fastighet följer av förslagets allmänna ståndpunkt (14 S).
45.
Första stycket i förevarande paragraf angående lagfart såsom villkor för fastighets upptagande i bruksenhet motsvarar 14 5 första stycket SmlL. Upp-enbart är att samma krav bör gälla även i fråga om bildande av bruks— enhet. Det utgör främst en viss garanti att ej bruksenheten kan komma att åter uppbrytas genom att äganderätten till någon av fastigheterna visar sig tillkomma annan. Bildandet av bruksenhet är icke förenat med någon pre- klusiv verkan i äganderättsfrågan. Härtill kommer att såsom ägares åtkomst till bruksenhet allenast kan gälla lagfart å samtliga de fastigheter som ingå i bruksenheten. En följd härav är att ansökan om inteckning för panträtt eller inskrivning av annan rättighet i bruksenheten ej kan bifallas, om lag- fart å någon av fastigheterna ännu ej är meddelad; ej heller kan, då bruks- enhet överlåtes, lagfart för nye ägaren beviljas å del av bruksenheten. I nyssnämnda lagrum i SmlL har för Vissa fall av sammanläggning gjorts undantag från kravet å lagfart. Dessa undantag äga icke någon tillämpning
i fråga om bildandet av bruksenhet. I övrigt återkommer beredningen här- till vid behandlingen av vissa fall av bruksenhets utvidgning genom samman- läggning (21 5).
Bestämmelser, motsvarande de i paragrafens andra stycke upptagna, åter- finnas i 13 å SmlL.
Såsom framgår av ett uttalande av fastighetsbildningssakkunniga i deras år 1944 avgivna betänk-ande ha bestämmelserna i 13 5 SmlL ansetts böra äga tillämpning även i det fall att arrendator gjort gällande rätt till förköp till arrenderad fastighet.1 Enligt beredningens men-ing föreligger en mot- svarande situation även i andra fall då talan redan är väckt om utövande av lösningsrätt till fastighet, som är ämnad att ingå i sammanläggning eller i bruksenhet. Hit torde böra räknas även expropriationstalan. Vid prövning av frågan huruvida sammanläggning bör äga rum eller bruksenhet bildas kan uppenbarligen icke bortses från den eventualiteten att den väckta lös- ningstalan kommer att bifallas. Att omedelbart hänföra dessa fall under stadgandet att äganderätten till fastigheten är tvistig torde icke överens- stämma med lösningsrättens karaktär; det förutsättes tvärtom att den från vilken inlösen sker är fastighetens ägare och att dennes äganderätt övergår å den lösningsberättigade. Med hänsyn till det nu anförda har beredningen ans-ett stadgandet böra utvidgas till att avse även det fall att talan är väckt angående utövning av lösningsrätt till fastigheten.
Angående anteckning i grundbok, när talan väckts om hävande eller åter- gång eller bättre rätt eller utövande av förköpsrätt eller återköpsrätt, stadgas i 33 kap. 3 5. Beträffande andra lösningsrätter finnas motsvarande bestämmel— ser i speciallagstiftningen (t. ex. ExL och EnsL). Grundboken utvisar likaså huruvida fastighet varom är fråga blivit utmätt eller är föremål för betalnings- fastställelse eller om, då ägaren är i konkurs, äskats försäljning av fastig— heten i exekutiv ordning (85 å andra och femte st. UL samt 33 kap. 5 5 i för- slaget).
55.
Såsom framhållits vid 2 & övergår vid sammanläggning eller bildande av bruksenhet den sakrättsliga anknytning som tidigare förelåg i fråga om rät- tighet, som besvärade någon av fastigheterna, å den nybildade fastigheten resp. bruksenheten. Det nu sagda gäller vare sig detta sakrättsliga samband grundar sig å inskrivning eller gäller oberoende av inskrivning. Bestämmel- se hårom har, vad angår bruksenhet, upptagits i första stycket.
Av vad som anförts vid 2 & framgår även att frågan om rättighetens sak— rättsliga anknytning icke samm—anfaller med den om det materiella objektet för rättigheten. På denna punkt måste huvudregeln närmast anses vara den motsatta; rättigheten förändrar icke genom att sakrättsligt övergå å den nya fastigheten eller bruksenheten sitt innehåll. Från denna huvudregel gälla dock, såsom närmare utvecklats vid 2 &, vissa betydelsefulla undan-
1 Se SOU 1944: 46 s. 283.
tag. Vad angår sammanläggning finnas dessa undantag anmärkta i de tidi- gare behandlade delarna av förslaget, i fråga om förköpsrätt i 5 kap. 12 och 27 55, beträffande återköp i 6 kap. 4 5 samt angående panträtt, ränte— rätt och födoråd i 8 kap. 18 g, 9 kap. 2 5 och 10 kap. 20 &. I andra stycket av förevarande paragraf ha dessa bestämmelser, med två undantag, gjorts tillämpliga även å bruksenhet. Det ena undantaget avser arrendators för- köpsrätt; någon hänvisning till 5 kap. 27 5 har icke ägt rum. Det nu anmärk- ta förhållandet sammanhänger därmed att, såsom tidigare anförts, arren— datorn vid bruksenhets bildande ansetts böra bibehållas vid sin förköpsrätt till den arrenderade fastigheten, även sedan denna ingått i bruksenheten. Ett ytterligare undantag rör 5 kap. 12 5 andra stycket.
Förutom de nu nämnda hänvisningarna till särskilda kapitel i nya JB har i andra stycket upptagits en regel om utvidgning till hela bruksenheten av fordran, som åtnjuter förmånsrätt enligt 17 kap. 6 5 HB eller däremot sva- rande stadgande. I fråga om sammanläggning motsvaras denna bestämmel- se av 17 5 SmlL.
I förslaget har icke upptagits någon hänvisning till stadgandet i 19 kap. 16 5 nya JB angående servituts upphörande, då den härskande och tjänan— de fastigheten sammanläggas. Motsvarande bestämmelser gälla på grund av hänvisning jämväl angående vissa särskilda rättigheter, som äro upplåtna till förmån för viss fastighet (21 kap. 2 och 11 åå samt 22 kap. 12 5). En sådan konsekvens har icke ansetts påkallad i fråga om bildande av bruks- enhet. 'Då de i bruksenheten ingående fastigheterna alltjämt bestå, är situa- tionen uppenbarligen en annan än vid sammanläggning. Att rättigheten ej helt upphör kan vara av betydelse för det fall att bruksenheten upplö— ses eller att den härskande eller den tjänande fastigheten avskiljes från bruksenheten. Visserligen kommer, så länge bruksenheten består, rättigheten sakrättsligt sett att anknytas till bruksenheten men någon förändring av rättighetens innehåll sker icke därmed (jfr 19 kap. 15 5 i förslaget samt 18 å SmlL). Förutom i de nu behandlade fallen, då rättigheten bibehåller silt materiella objekt, kan en liknande situation inträda, då avtalad förköps- rätt belastar viss fastighet, som är ämnad att ingå i bruksenhet, till förmån för annan i bruksenheten ingående fastighet. Enligt 5 kap. 12 5 första stycket kommer i detta fall vid bruksenhetens bildande förköpsrätten att utvidgas till hela bruksenheten. Något hinder torde emellertid ej möta att vid bruksenhetens upplösning förköpsrätten kommer att, till förmån för den i upplåtelsen angivna fastigheten, kvarstå i den eller de övriga fastigheter som ingått i bruksenheten eller i någon av dem (jfr 5 kap. 11 & tredje st.). Däremot utgör uppenbarligen bruksenhetens tillkomst ett hinder för att, medan bruksenheten äger bestånd, upplåta rättighet i särskild fastighet, som ingår i bruksenheten, till förmån för viss annan fastighet i bruksenheten; enligt 14 5 första stycket i förslaget skall i fall varom nu är fråga bruksen- heten anses utgöra en enda fastighet.
6 &.
Av stadgandet i 5 5 första stycket framgår att rättighet, som besvärar nå- gon i bruksenheten ingående fastighet, efter bruksenhetens bildande sak- rättsligt sett skall anknytas till bruksenheten samt att denna anknytning är oberoende av huruvida rättigheten är inskriven eller på annan grund be- svärar fastigheten. Därmed har emellertid icke besvarats frågan vilket in- bördes företräde dessa rättigheter, om de äro flera, skola åtnjuta i bruks- enheten, även om det är tydligt att till grund härför måste läggas det före- träde de tidigare åtnjutit i de särskilda fastigheterna. De närmare bestäm— melserna härom upptagas i 7—12 55. Nu förevarande lagrum är att anse som en inledning till bestämmelserna i sistnämnda paragrafer.
Såsom framgår av lydelsen avser den reglering som behandlas i 7—12 55 av inskrivningsbara rättigheter allenast sådana som äro inskrivna eller för vilka inskrivning är sökt; i detta hänseende sammanfaller lagrummens till— lämpningsområde med det som för motsvarande fall är anvisat åt de i 24 kap. upptagna bestämmelserna om företräde på grund av inskrivning.
Bland de rättigheter som sålunda icke täckas är i första hand att uppmärk— samma sådan fordran som åtnjuter förmånsrätt enligt 17 kap. 6 & HB eller däremot svarande lagrum. En sådan fordran kommer, såsom utvecklats vid 2 5, även i bruksenheten att bibehålla sitt företräde framför inskriven ford- ran eller rättighet. Det nu sagda gäller uppenbarligen ock sådant äldre ser— vitut som icke må inskrivas. Ej heller åsyftas sådana oinskrivna rättigheter, vilka i företrädesordningen intaga ett sämre läge än inskriven rättighet. Även i detta fall kunna visserligen helt nya konkurrenssituationer uppkom— ma. Lika litet som i motsvarande fall vid sammanläggning har ansetts på- kallat att i detta sammanhang ta hänsyn härtill. Deras företrädesställning i bruksenheten är alltså alltjämt att bedöma enligt samma regler som tidi- gare (11 och 24 kap.). En möjlighet för innehavare av oinskriven rättighet att bereda sig en tryggare ställning ligger emellertid däri att, då han erhåller kännedom om ansökan angående bruksenhetens bildande, han är oförhind— rad att söka inskrivning av rättigheten. Enligt beredningens förslag skall underrättelse därom i allmänhet lämnas honom. Att några bestämmelser icke erfordrats om det företräde som tillkommer utmätning sammanhänger därmed att enligt 4 & utmätt fastighet icke må ingå i bruksenhet. Då enligt föreliggande förslag ogulden köpeskillingsfordran endast i samband med in— skrivning åtnjuter särskilt företräde, har något omnämnande därav icke varit påkallat.
Såsom framgår av 12 & medgiver förevarande förslag lika litet som nu gäl- lande SmlL någon undantagslös rätt att för bildande av bruksenhet över- flytta de särskilda fastigheternas belastningar å en blivande bruksenhet, även om möjligheterna därtill i förslaget väsentligt utvidgats. Huruvida en sådan överflyttning kan äga rum måste alltså göras beroende av en under- sökning om åt varje rättighet kan i bruksenheten beredas det företräde som motsvarar dess läge i den särskilda fastigheten. Två huvudfall kunna här- vid förekomma. Det ena fallet är att minst två av de i bruksenheten ingående
fastigheterna var för sig äro besvärade av inskriven fordran eller annan rät— tighet, vilka rättigheters inbördes företräde alltså påkallar reglering. Det andra är att endast någon av fastigheterna är sålunda besvärad men en an- nan av fastigheterna häftar för fordran enligt 17 kap. 6 5 HB eller motsva- rande lagrum. I en sådan situation kan väl ej företrädesläget för sistnämnda fordran rubbas och den beröres alltså icke i och för sig av regleringen; där- emot påverkas därav företrädet för den i annan fastighet inskrivna rättig- heten. Även i detta fall är alltså undersökning påkallad. Däremot har hänsyn icke ansetts påkallad i detta sammanhang till sådant servitut som till följd av äldre rätt åtnjuter företräde framför inskrivna rättigheter eller som, liksom tvångsservituten, grundar sig omedelbart å lag. Den värdeminskning servitut av detta slag kan medföra torde beaktas redan vid fastighetstaxe- ringen och alltså kunna lämnas helt utanför reglering.
7 5.
I fråga om rättigheter som på grund av inskrivning besvära de särskilda fastigheterna beröres intet allmänt intresse av företrädesordningen dem emellan. Kunna samtliga rättsägare i de särskilda fastigheterna träffa över- enskommelse om företrädesordningen, bör denna följaktligen gälla. Stad— gande härom har upptagits i andra stycket. I första stycket har bestämmel- se meddelats om det ovillkorliga företräde som enligt vad tidigare utveck- lats tillkommer fordran som utgår med förmånsrätt framför inskriven ford- ran eller rättighet.
Vilka som i ett givet fall äro rättsägare och alltså äga disponera över det företräde som inskrivning medför är att bedöma enligt samma regler som gälla om rättighetens nedsättning. Detta innebär att beträffande avtalad förköpsrätt, återköpsrätt, ränterätt och födoråd rättighetshavaren ensam är rättsägare under det att i fråga om panträtt och särskild rättighet också fastighetsägaren har sådan ställning (30 kap. 19 å och 31 kap. 9 5). I detta sammanhang må anmärkas att, ehuru genom nedsättning av inskrivning, som meddelats för socialt arrende, risken ökas för att arrenderätten jämte därmed förenad legal förköpsrätt uppoffras vid exekutiv auktion, arrenda— torn och fastighetsägaren äro oförhindrade att genomföra nedsättningen. Enligt gällande rätt erfordras ej ens fastighetsägarens samtycke till sådan åtgärd (44 5 IF).
En överenskommelse kan vara total, d. v. s. reglera det inbördes företrädet mellan alla rättigheter, för vilka inskrivning är beviljad eller sökt. Överens- kommelsen kan emellertid ock vara partiell, avseende allenast vissa av nämn- da rättigheter, medan i fråga om de övriga samtycke ej lämnats av samtliga rättsägare. En överenskommelse, som är total, skall alltid lända till efter— rättelse. Det ligger i sakens natur att även en partiell överenskommelse bör läggas till' grund för inskrivningsregleringen; huruvida detta kan ske, be.- ror emellertid av i vad mån överenskommelsen låter sig förenas med vad som i fråga om rättigheter, vilka ej omfattas av överenskommelsen, följer av reglerna i 8—11 55.
Det kan antagas att förhållandevis ofta överenskommelse om företrädes— ordningen skall kunna åvägabringas. Särskilt kreditinstitutionernas medver- kan kommer i detta hänseende att vara betydelsefull. Enligt de i kapitlets andra avdelning upptagna bestämmelserna om registrering äger ock registre- ringsmyndigheten kalla rättsägarna till förhandling om företrädesordningen. Erfarenheterna av de regler som år 1947 infördes i 14 & SmlL torde ingiva goda förhoppningar rörande möjligheterna att komma fram på överenskom— melsens väg.
8—11 55.
Om och i den mån ej mellan rättsägarna träffas överenskommelse om före- trädesordningen, återstår tydligen för att bruksenheten över huvud taget skall komma till stånd endast den utvägen att den konflikt som sålunda före— ligger löses genom beslut av registreringsmyndigheten. Samma spörsmål mö- ter uppenbarligen vid sammanläggning.
Vad angår sammanläggning stadgades ursprungligen i 14 5 SmlL att sam- manläggning ej finge ske, utan så vore att icke mera än en av fastigheterna besvärades av beviljad eller sökt inteckning eller ock, där flera av fastighe- terna vore sålunda besvärade, icke någon av dem häftade för andra inteck— ningar än sådana som vore i samma inbördes ordning gällande jämväl i en— var av de andra, dock skulle den omständigheten att i en av fastigheterna tillika funnes inteckning med sämre rätt ej utgöra hinder mot sammanlägg- ningen, såframt innehavare av sådan inteckning medgivit sammanläggningen. Vore två eller flera av fastigheterna besvärade av särinteckning, utgjorde det enligt lagens lydelse ovillkorligt hinder för sammanläggning; detta hinder kunde endast avlägsnas genom dödningsåtgärd och alltså ej genom över- enskommelse mellan rättsägarna. Vad nu sagts om inteckning skulle tilläm- pas jämväl beträffande fordran eller annan rättighet som avsåges i 11 kap. 2 5 JB.1
Frågan om gravationsförhållandena såsom hinder mot sammanläggning upptogs sedermera till behandling i fastighetsbildningssakkunnigas den 1 september 1944 avgivna betänkande med förslag till lag om ändring i JDL och till ny sammanläggningslag.2 Reglerna i ämnet återfinnas i 2 och 9 55 av sistnämnda förslag. Inteckningarnas inbördes företräde i den nybildade fastigheten skulle enligt 2 5 bero av den ordning, vari de förut gällde i en eller flera av de i sammanläggningen ingående fastigheterna. Enligt 9 5 skulle lik- väl sammanläggningen ej få äga rum, där fastigheterna besvärades av bevil- jade eller sökta inteckningar på sådant sätt att ordningen dem emellan icke kunde bestämmas utan att inteckning skulle i jord, som den förut besvä- rade, komma i sämre förmånsläge än före sammanläggningen. Innebörden av dessa bestämmelser belystes närmare i motiven. Av vad där anfördes framgick att, om de i sammanläggningen ingående fastigheterna besvärades av inteckningar, som vore i samma inbördes ordning gällande i envar av
1 NJA II 1927 s. 82 ff. ' SOU 1944: 46 s. 32, 34, 263—273, 279 samt 283.
fastigheterna, samt i en av fastigheterna tillika funnes inteckning med sämre rätt, sammanläggning skulle få äga rum utan att härför _ såsom var föreskrivet i 14 & SmlL — skulle krävas något medgivande av särin— teckningens innehavare. De sakkunniga avsågo vidare att, i olikhet med vad som då ansågs gälla, sammanläggning skulle få ske i nyssnämnda fall även om särinteckningen besvärade mer än en av de i sammanläggningen ingå- ende fastigheterna. Däremot skulle, liksom dittills, sammanläggning icke tillåtas, därest två av de gemensamt intecknade fastigheterna vore besvä- rade av var sin särinteckning, ändå att dessa gällde med sämre rätt än den eller de gemensamma inteckningarna. I detta sammanhang bör emellertid särskilt anmärkas att — med utgångspunkt från att sammanläggning icke innebure någon utvidgning av servitut och nyttjanderätter eller därmed jämförliga rättigheter, även om inskrivning härför måste komma att gälla hela den nybildade fastigheten — de sakkunniga ansågo det möjligt att till- mötesgå önskemålet att inskrivningar för dylika rättigheter icke skulle hindra sammanläggning. I enlighet härmed innehöll deras förslag i 9 5 den bestämmelsen att vid tillämpning av vad där stadgades om inteckningar så- som hinder mot sammanläggning avseende icke skulle fästas vid inteck- ning för servitut, nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft. Härav nödvän- diggjordes ett tillägg till den i 2 € upptagna, ovan återgivna regeln om ord- ningsföljden såsom avgörande för inteckningarnas inbördes företräde i den nybildade fastigheten. Tillägget innehöll att i den mån dylik jämförelsegrund saknades i fråga om inteckningar som före sammanläggningen beviljats el- ler sökts för servitut, nyttjanderätt eller rätt till elektrisk kraft, de skulle njuta företräde framför andra inteckningar; sinsemellan skulle de äga lika rätt, såframt ej annat följde av de övriga reglerna.
De sakkunnigas förslag blev emellertid ej genomfört i samband med de ändringar i SmlL som skedde genom lag den 19 september 1947.1 Vid re- missen till lagrådet anförde departementschefen bl. a. att förslaget inne- bure väsentligen två mera principiella avvikelser från gällande rätt. Dels avskaffades det tidigare gällande kravet att, om förutom de gemensamma inteckningarna i någon av fastigheterna förekomme inteckning med sämre rätt än de gemensamma inteckningarna, innehavaren av särinteckningen skulle ha medgivit sammanläggningen och dels föreskrevs att inteckningar för servitut, nyttjanderätt och rätt till elektrisk kraft icke skulle utgöra hinder för sammanläggning. I vissa remissyttranden hade uttalats farhågor för att härigenom rättsförlust kunde åsamkas innehavare av penning-in- teckningar. Å andra sidan hade från olika håll ifrågasatts att sammanlägg- ning skulle tillåtas i vissa fall då fastigheternas inteckningsbclastning även enligt de sakkunnigas förslag lade hinder i vägen, under förutsättning dock att samtycke till sammanläggningen lämnades av inteckningshavare, vilkens rätt därigenom försämrades. Det vore angeläget att så långt möjligt genom- föra lättnader i villkoren för sammanläggning med avseende å intecknings- förhållandena. Men givetvis måste därvid tillses att enskildas rätt icke otill-
-N.IA 1119-18 5. 57 ff.
hörligt åsidosattes. De uttalade farhågorna för att de sakkunnigas förslag skulle kunna medföra rättsförluster syntes i viss mån vara befogade.
De genom 1947 års lagstiftning gjorda ändringarna i SmlL kunna sägas ha lämnat de förut gällande principerna på förevarande område orubbade. De tidigare stadgade hindren för sammanläggning bibehölles (14 5 andra st. 1 och 2 samt sista st.), ehuru med det undantaget att, om mera än en av fastigheterna vore besvärad av beviljad eller sökt inteckning på sådant sätt att det utgjorde hinder för sammanläggning, sådan dock finge ske, därest envar inteckningshavare medgivit sammanläggningen på grundval av ett utav ägodelningsdomaren, ev. efter sammanträde med sakägarna för för- handling om förmånsordningen, upprättat förslag till förmånsordning för inteckningarna i den sammanlagda fastigheten samt detta förslag god- känts av sökanden (14 å andra st. 3 samt näst sista st.). Ett ytterligare un- dantag av saklig innebörd var att kravet på inteckningshavares medgivande till sammanläggningen uppgavs, om denna vore väsentligen utan betydelse för hans säkerhet (14 & tredje st. andra p.).
I nu omförmälda lagstiftningsärende åberopades av beredningen _ i re- missyttrande den 19 december 1944 —— och därefter av departementschefen1 en inom beredningen i dess dåvarande sammansättning under år 1944 upp- rättad promemoria angående företrädesordningen mellan inteckningar vid bildandet av inskrivningsenheter och vid sammanläggning av fastigheter (fortsättningsvis kallad PM).2 Häri behandlades, med avseende å det fall att fastigheterna ej vore likartat graverade av penninginteckningar, tillväga- gångssättet vid s. k. inskrivningsreglering, vilken förrättning tänktes äga rum inför överexekutor.
I PM framhölls till en början att det vore uteslutet att mellan inteck— ningar i olika fastigheter tillämpa den i 17 kap. 9 5 HB stadgade företrädes— ordningen i fråga om inteckningar i samma fastighet. En toppinteckning i fastigheten A kunde rimligtvis icke i en av fastigheterna A + B bildad en- het sättas före botteninteckningen i B blott emedan den förstnämnda in— teckningen sökts tidigare. En självklar princip vid fastigheters samman- för-ande måste vara den att vederbörande rättsägare icke lede förfång i sina välförvärva-de rättigheter. En betryggande panträtt finge icke omvandlas till en riskabel eller mindre säker rätt. Det måste principiellt fasthållas vid att rättigheternas godhet från ekonomisk synpunkt ej underginge försäm- ring. Denna godhet vore tydligen beroende av det läge som inteckningen hade inom värdet av den fastighet vari inteckningen meddelats. En inteck— ning, som låge under en gräns utgörande 1/3 av taxeringsvärdet, vore bättre än en inteckning, som lå'ge mellan 1/3 och 2/3 av taxeringsvärdet, och sistnämnda inteckning vore i sin tur bättre än en inteckning, som läge i fastighetens översta värdeskikt. Denna enkla jämförelse läte sig göra icke blott mellan inteckningar i samma fastighet utan även mellan inteckningar
1 NJA II 1948 s. 63 samt prop. 232/1947 5. 229. & PM är tryckt i Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1944 s. 1411 ff. samt, med vissa ute- slutningar, återgiven i Henkow—von Schultz s. 233 ff.
i olika fastigheter. Vid sammanslagning av fastigheterna A och B till en- heten A + B borde det alltså —— om inteckningarna låge var och en inom sitt värdeskikt, såsom nyss exemplifierats — vara klart att botteninteck— ningen i A borde gå före mellan- och toppinteekningarna i B och att mel— laninteckningen i A borde komma efter botteninteckningen i B men gå före topp-inteckningen däri.
I PM frågades vidare, hur relationen bleve mellan de inteckningar vilka läge inom samma värdegränser i de olika fastigheterna. Rent matematiskt sett, blev svaret, skulle väl konsekvensen bli att dylika inteckningar finge samma rang i den nybildade enheten. Botteninteckningen i A, vilken förut- sattes upptaga 1/3 av A:s taxeringsvärde, skulle alltså i A + B erhålla sam— ma rätt som botteninteckningen i B, vilken likaledes upptoge 1/3 av B:s taxeringsvärde.
Med detta konstaterande, fortsatte PM, torde likväl ej någon praktiskt godtagbar lösning vara funnen. Det vore måhända i och för sig mindre ändamålsenligt att olika inteckningar, särskilt om dessa vore många till an- talet, erhölle samma rang. Men härtill komme den svårigheten att det na— turligtvis i verkligheten endast sällan inträffade att inteckningar i skilda fastigheter lågc inom exakt samma värdegränser. Man måste regelmässigt räkna med att exempelvis botteninteckningen i A upptoge antingen något större eller något mindre del av taxeringsvärdet än vad botteninteckningen i B gjorde. Om detta vore fallet, ernådde man icke det matematiskt rätta resultatet genom att tilldela de båda inteckningarna samma rang. Den ma- tematiska följdriktigheten skulle fastmera kräva att >>överskottet>> på den ena inteckningen frånskildes och erhölle en sämre rang, medan återsto- den av denna inteckning finge tillsammans med den andra inteckningen dela den bästa platsen. Vid sammanföring av ett större antal fastigheter till en enhet skulle den nu antydda, matematiskt riktiga metoden föran- leda en uppdelning av ett stort antal inteckningar, en uppdelning som, även om den i samband med inskrivningsreglering kunde göras enklare än den procedur som nu föreskreves i 21 5 IF, bleve alltför svårpraktikabel.
Med hänsyn härtill _ uttalades fortsättningsvis i PM + finge undersö— kas. i vad mån dylik uppdelning av inteckningar kunde undvikas, trots att man fasthölle vid grundtanken att inteckningarnas prioritet skulle bestäm- mas efter deras läge inom fastighetsvärdet. Om man härvid i någon män skulle nödgas eftergiva kravet på matematisk exakthet, behövde detta i praktiken icke betyda så mycket. Nära till hands låge utvägen att, åtmin- stone i viss omfattning, tillämpa nämnda princip såsom om inteckningarna vore odelbara storheter. Att det vid exekutiv auktion bleve en avsevärd olik- het mellan den del av en inteckning som täcktes av köpeskillingen och den del som icke gjorde det finge man i detta sammanhang bortse från. Huvud- saken vore att metoden medförde resultat, som från praktisk synpunkt kunde anses godtagbara. Tydligt vore att man även beträffande inteckning— ar, vilka delvis låge inom samma värdeskikt, kunde göra gällande att den ena hade ett bättre läge än den andra. Antoges det att botteninteckningen i
A upptoge 1/3 av A:s taxeringsvärde men att botteninteckningen i B upp- toge allenast 1/4 av B:s taxeringsvärde, kunde med visst fog sägas att den senare inteckningen vore bättre placerad än den förra. Som båda vore tryg- gade inteckningar, borde det icke vara ur vägen att vid sammanläggning låta den bättre inteckningen med hela sitt belopp gå före den sämre in- teckningen. Med detta betraktelsesätt ginge det jämförelsevis lätt att fast- slå en viss ordningsföljd mellan olika inteckningar i ett fastighetskomplex.
I PM angavs fortsättningsvis en uträkningsmetod för bestämmande av ordningsföljden. Denna metod innebar att såsom ett mått på varje särskild intecknings godhet antogs »den mellersta inteckningskronans» läge i rela- tion till taxeringsvärdet. Detta läge fick man genom att lägga samman ka- pitalbeloppen av alla med bättre företräde gällande inteckningar med halva beloppet (lika med beloppet intill mellersta inteckningskronan) av den in- teckning varom var fråga samt därefter dividera summan med fastighetens taxeringsvärde. Kvoten benämndes inteckningens »gradtal». Inteckning med lägre gradtal skulle i enheten få räkna företräde framför inteckning med högre gradtal. Metoden torde i det följande få kallas »gradtalsmetoden».
Det anförda belystes i PM med ett par exempel. I det första exemplet, som allenast tjänade till att åskådliggöra själva uträkningen av gradtalet, var fråga om en fastighet med taxeringsvärdet 100 000 kronor, vari gällde en botteninteckning å 10 000 kronor samt en andra inteckning å 30 000 kro- nor. För botteninteckningen blev gradtalet
10 999 2 100000 : 0'05 och inteckningen å 30 000 kronor fick gradtalet 10 000 333 __ . _ F 100000 # 0'2')
Förhållandena i det andra i PM åberopade exemplet framgå av följande uppställning, vari fastigheterna betecknas med stora bokstäver och taxe- ringsvärdet därvid angives, inteckningarna betecknas med små bokstäver och upptagas i den ordning vari de inbördes äga företräde i fastigheten samt efter varje intecknings kapitalbelopp inom parentes anmärkes dess gradtal.
A : 50000 B : 100000 C : 200000 a = 50 000 (0,50) b = 10 000 (0,05) e : 80000 (0,20) 0 : 30000 (0,25) f : 60000 (0,55) (1 = 40 000 (0,60)
Om i enheten (A + B + C) inteckningarna a—f ordnas i följd efter sti— gande gradtal, blir resultatet följande:
(A+B+C) =350000
b = 10 000
e = 80 000
e: 30 000 a= 50 000 f = 60 000 d= 40 000
Beträffande det sålunda framkomna resultatet anmärktes i PM att, om inteckningen a klöves i två inteckningar a1 och a2 om vardera 25 000 kro- nor, gradtalen skulle bli för a1 0,25 och för ag 0,75 samt prioritetsordningen i enheten (A + B +C) som följerlz
b = 10 000 e = 80 000 al = 25 000 e = 30 000 f = 60 000 (1 = 40 000 32 = 25 000
Enligt PM vore detta resultat tydligen mera rättvist än det som framkom- me, när a finge förbliva odelad. Måhända skulle därför enligt PM såsom re- gel böra uppställas att, när en inteckning vore så stor att den omfattade mer än halva taxeringsvärdet, densamma borde klyvas vid regleringen.
Ytterligare ett exempel anfördes i PM, avseende det fall att vissa fastig— heter vore gemensamt intecknade.
Eftersom gradtalsmetoden icke kunde göra anspråk på att vara en exakt riktig matematisk lösning, vore det dock enligt PM knappast tillbörligt att genom lag tillägga densamma en undantagslös giltighet. Det kunde tänkas att metoden under vissa omständigheter ledde till resultat, vilka framstode såsom mindre rättvisa. Vid sådant förhållande borde nog den myndighet som verkställde inskrivningsregleringen ha möjlighet att företaga de avvi- kelser och jämkningar som i det särskilda fallet kunde vara skäliga. Sam- manfattningsvis uttalades i PM att vid inskrivningsregleringen naturligtvis borde i första hand eftersträvas att intressenterna själva enades om den rangordning som borde iakttagas mellan deras inteckningar. Först i den mån enighet ej stode att vinna hade myndigheten att fastställa ordnings- följden. Såsom norm härför syntes i lag kunna stadgas att företrädet skulle bestämmas efter ty prövades skäligt med hänsyn till varje intecknings läge i förhållande till värdet av den fastighet där inteckningen meddelats. Att skäligheten sålunda toges till rättesnöre hindrade uppenbarligen icke att myndigheten vid sitt bedömande behövde ett visst underlag. Gradtalsme- toden syntes kunna erbjuda ett sådant.
Denna PM diskuterades vid Föreningens mellan ombudsmännen hos Sve— riges landshypoteksinstitution årsmöte den 22 september 19414.2 Vid diskus- sionen, i vilken beredningens dåvarande ledamöter deltogo, erinrades från
1 I PM angives icke på vad grund a1 med gradtalet 0,25 satts före e med samma gradtal. = Se Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1944 s. 1422 ff.
ombudsmannahåll inledningsvis om att en inteckning f. n. vore ett värde- föremål som, frånsett förekomsten av s. k. tysta förmånsrätter, icke utan innehavarens medgivande kunde försämras med avseende å förmånsrät— ten. Från denna synpunkt kunde det för en inteckningshavare förefalla mindre tilltalande med en lagstiftning, där den nu rådande principen om en intecknings orubbliga läge i förmånsrättsordningen i vissa situatio- ner icke strängt upprätthölles. Enligt vad flertalet närvarande ombudsmän ansåge torde emellertid denna synpunkt böra få vika för det allmänna in- tresset av en förenkling av systemet med gemensamma inteckningar. Den i PM föreslagna proceduren med inskrivningsreglering på grundval av en gradtalsuträkning syntes härutinnan vara ett uppslag som kunde godtagas under förutsättning att proceduren förenades med nödiga garantier för in— teckningshavarnas vidkommande. Mot den föreslagna metoden för bestäm- mande av inteckningarnas gradtal anfördes vid hypoteksombudsmännens diskussion såsom en svaghet att gradtalen ställdes i relation till taxerings— värdena. Erfarenheten visade nämligen att dessa stundom kunde vara be- tydligt missvisande. Visserligen förutsattes i PM att rangordningen mellan inteckningarna, i den mån intressenterna icke kunde enas härutinnan, skul- le bestämmas av myndigheten efter skälighetsprövning samt att gradtalsut— räkningen endast avsåges såsom hjälp och underlag vid bedömandet. Det kunde dock möjligen befaras att prövningen bleve alltför schablonmässig, om icke uttrycklig föreskrift infördes angående bestämmande av särskilt värde såsom underlag för gradtalsberäkningen, när taxeringsvärdet vore uppenbart oriktigt. En föreskrift av sådan innebörd syntes under alla för- hållanden bli erforderlig för de icke sällsynta fall, då särskilt taxerings— värde saknades å någon av förfarandet berörd fastighet. Vidare framhölls vid diskussionen att, enligt vad som framginge av det ovan återgivna exem— plet i PM, gradtalsberäkningen kunde ge ett mindre tillfredsställande resul— tat, när någon av förfarandet berörd inteckning omfattade en förhållande— vis stor del av taxeringsvärdet. Med hänsyn härtill torde det bli nödvändigt att, i överensstämmelse med vad som antytts i PM, införa en regel om klyv- ning av dylik inteckning, när dess belopp överstege halva taxeringsvärdet. Under förarbetena till 1947 års ändringar i SmlL uttalade departements— chefen bl. a. —— angående frågan om sammanläggnings beroende av grava— tionsförhållandena —— att det enligt hans mening vore i och för sig önsk- värt att lämpligheten av sammanläggning finge bedömas uteslutande efter jordpolitiska grunder.1 Härför erfordrades emellertid anordningar, som på betryggande sätt tillgodosåge inteckningshavarnas intresse. Den i lagbe- redningens remissutlåtande antydda inskrivningsregleringen kunde möjli- gen visa sig vara en utväg men utformningen av ett dylikt institut syntes sammanhänga med reformeringen av inskrivningsrätten i övrigt. Beredningen, i nuvarande sammansättning, har under sitt fortsatta arbete på förevarande område ingående diskuterat de spörsmål som sammanhänga med inteckningarnas inbördes företräde i bruksenheten. Förtjänsterna hos
1 Prop. 232/1947 8. 229.
den i PM framförda gradtalsmetoden ligga i öppen dag. Metoden är relativt enkel att tillämpa. Inteckningarna behöva icke uppdelas och i regel upp— kommer ej heller den situationen att inteckningarna bli gällande med samma rätt.
Såsom i PM framhållits och även framgår av det ovan anförda exemplet garanterar den till grund för gradtalsuträkningen liggande aritmetiska for- meln icke ett ur matematisk synpunkt rättvisande resultat. Av nyssnämnda exempel framgår, såsom ock erinrats i PM, att den i tillämpningen är behäf- tad med avsevärda osäkerhetsmoment. Med hänsyn härtill har man ock i PM förordat ganska väsentliga modifikationer samt slutligen stannat vid en allmänt avfattad regel enligt vilken företrädet skulle bestämmas efter ty prövades skäligt med hänsyn till varje intecknings läge i förhållande till värdet av den fastighet där inteckningen meddelats. Det kan ifrågasättas huruvida en så allmänt avfattad bestämmelse skulle i tillämpningen lämna erforderlig ledning för fastställandet av företrädesordningen. Enligt bered— ningens mening synes det då vara att föredraga att låta den rent matema- tiska metoden, sådan denna utvecklats i PM, utgöra utgångspunkt för pröv- ningen samt till denna metod omedelbart anknyta de modifikationer som även med denna metod ur praktisk synpunkt äro påkallade. Att dessa mo— difikationer icke få utsträckas utöver den ram som betingas av skälig hän- syn till fordringsäga'. ens säkerhet ligger i sakens natur och har även fram- hållits i PM. Skulle för företrädesordningens genomförande erfordras av- vikelser, som icke låta förena sig med ett sådant hänsynstagande, återstår icke annat än att låta frågan om bruksenhetens bildande förfalla, såframt icke vederbörande rättsägare frivilligt ger avkall på sin rätt.
I detta sammanhang anser sig beredningen såsom en nackdel hos grad- talsmetoden böra särskilt framhålla hurusom en obetydlig ökning eller minskning av inteckningarnas belopp eller av fastighetsvärdena kan leda till omkastningar i företrädesordningen. Särskilt ägnat att väcka betänk— ligheter är att en inteckningshavare i samverkan med fastighetsägaren kan genom att uppdela sin inteckning påverka dess förmånsrätt i enheten.
I PM är också, såsom ovan antytts, angivet huru gradtalsmetoden skall tillämpas å gemensamma inteckningar, en tillämpning som ju enligt bered- ningens förslag kommer i fråga endast under en övergångstid. En närmare analys av hithörande, ovan blott omnämnda exempel och den däri angivna, förhållandevis komplicerade metoden för beräkning av gemensam inteck— nings gradtal visar att metoden i själva verket nära överensstämmer med den för vanliga enkla inteckningar tillämpade metoden. Sålunda utgör grad- talet för en gemensam inteckning summan av alla framförliggande särin— teckningar och hälften av den gemensamma inteckningen, denna summa dividerad med summan av de gemensamt intecknade fastigheternas värden. Härav framgår att det helt saknade betydelse för storleken av den gemen- samma inteckningens gradtal i vilka av de gemensamt intecknade fastighe- terna framförvarande särinteckningar gällde. Gradtalet blev detsamma vare sig dessa fördelade sig jämnt över fastigheterna eller de alla gällde i en och
samma fastighet och den gemensamma inteckningen alltså var bottenin- teckning i de övriga. Vid tillämpning på gemensamma inteckningar kan gradtalsmetoden leda till helt irrationella resultat. Detta sammanhänger i viss män med verkan av klyvningsregeln —— vilket här icke skall närmare utvecklas — men väsentligen därmed att, såsom framgått av det redan sag- da, fastigheternas subsidiäransvar icke enligt gradtalsmetoden vinner något som helst beaktande.
Såsom tidigare anförts har beredningen i sitt förslag anknutit till den i PM framförda, i sig naturliga grundtanken att inteckningens läge i den sär- skilda fastigheten bör vara bestämmande för dess företräde i enheten. Som mått på en intecknings godhet användes redan nu allmänt — vid sidan av sådana uttryck som »inom 100 000 kronor» och »inom 60 procent» (under- förstått: av taxeringsvärdet) — uttryck av typen »mellan 50 och 60 pro— cent» av taxeringsvärdet. Sistnämnda uttryck motsvarar vad beredningen förstår med inteckningens läge i den särskilda fastigheten.
Då beredningen nu går att framlägga sitt förslag i ämnet har den, till skillnad från omförmälda PM, haft att beakta samtliga inskrivna rättig- heter.
Läget är — med den innebörd vari detta uttryck användes av beredning— en —— beroende av tre faktorer, nämligen den belastning som den inskrivna rättigheten innefattar, rättighetens företrädesställning i fastigheten och fas— tighetsvärdet. Företrädet är omedelbart givet. Detsamma gäller belastning— en såvitt angår panträtts kapitalbelopp; från räntedifferenser bör i detta sammanhang bortses. Till frågorna om den belastning som övriga rättig- heter innefatta samt om fastighetsvärdets beräkning återkommer bered- ningen i det följande. Metoden — som torde få benämnas lägemetoden — in- nebär tydligen principiellt att varje rättighet skall erhålla ett företräde i en- heten som väsentligen svarar mot dess läge i fastigheten.
Under antagande att fastighetsvärdena innefatta ett korrekt uttryck för de särskilda fastigheternas värderelation utgör lägemetoden, strikt tilläm- pad, tydligen en matematiskt sett fullständig anpassning till inteckningar— nas inbördes lägen i de särskilda fastigheterna och har alltså som principiell utgångspunkt ett avgjort företräde framför gradtalsmetoden. Obestridligt är emellertid att den är mera svårpraktikabel än gradtalsmetoden, främst när ett stort antal, av skilda rättigheter var för sig belastade fastigheter sko— la ingå i bruksenhet. Tillämpningssvårigheterna utgjorde också anledning- en till att i PM lägemetoden på ett tidigt stadium avfördes från vidare dis- kussion. Olägenheterna angåvos i PM —- som avhandlade allenast panträt— ter — bestå däri att inteckningar i stor omfattning måste uppdelas och vi- dare gälla med lika rätt i enheten. Uppenbart är ock att dessa olägenheter måste beaktas och såvitt möjligt böra förebyggas.
I detta hänseende må till en början framhållas att i 8 5, som innehåller huvudstadgandet i ämnet, icke uppställes som ett ovillkorligt krav att rät- tigheten i bruksenheten skall åtnjuta matematiskt samma säkerhet som för— ut; det är tillräckligt att rättigheten kan antagas komma i åtnjutande av vä-
sentligen lika god säkerhet som tidigare. Från smärre variationer i läge mel- lan inskrivningar i de skilda fastigheterna kan alltså bortses. Att så får ske är sakligt motiverat redan av det förhållandet att vissa av de faktorer som betinga läget äro beroende av uppskattning och följaktligen icke exakt mät- bara. Slutligen må erinras om vad beredningen uttalat angående betydelsen av partiella överenskommelser om företrädesordningen.
Den belastning en ränterätt eller ett födoråd innefattar motsvaras tyd- ligen av kapitalvärdet, beräknat enligt de i 9 kap. 7 5 resp. 10 kap. 7 & angiv— na grunderna. Är födoråd upplåtet i flera fastigheter gemensamt, utgöres belastningen å varje särskild fastighet av den del av kapitalvärdet som sva- rar mot fastighetens andelstal (10 kap. 3 5). I principiell överensstämmelse med vad nu sagts torde beträffande avtalad förköpsrätt och särskild rättig- het få göras en uppskattning av den minskning i fastighetsvärdet som rät- tigheten må medföra. En särskild fråga är i vad mån härvid hänsyn bör tas till vederlag, som må tillkomma fastighetsägaren. Tydligt torde vara å ena sidan att ett vederlag, som redan utgått, icke påverkar egendomens för- säljningsvärde medan motsatsen uppenbarligen är förhållandet, om det allt— jämt innestår och tillkommer köparen. I förevarande avseende torde någon skillnad ej böra göras mellan vederlag, som i och för sig innefattar en sak- rätt (se 11 kap. 1 5), och sådant vederlag, som uteslutande utgör en fordran. Uppgår vederlaget till ett värde, som fullt motsvarar eller överstiger den prestationsskyldighet för vilken vederlaget skall utgå, möter uppenbarli- gen icke något hinder för att i bruksenheten tilldela rättigheten minst sam- ma goda läge som den tidigare intog i den av rättigheten besvärade fastig- heten.
Vad angår den tredje faktorn vid lägesbestämningen, fastighetsvärdena, är i detta sammanhang allenast att anmärka det förhållandet att enligt an- visningar till 9 & kommunalskattelagen vid åsättande av taxeringsvärde i allmänhet skall beaktas bl. a. servitut till förmån eller last för fastigheten. Äro av två i och för sig likvärda fastigheter den ena belastad med servitut till förmån för den andra, bör följaktligen den förra fastigheten få ett lägre taxeringsvärde än den senare. Med hänsyn härtill kan det sägas vara icke fullt konsekvent att vid inskrivningsregleringen anse servitutet medföra en minskning av den belastade fastighetens taxerade värde. Betydelsen härav torde likväl i allmänhet vara ringa och beredningen har ansett sig kunna bortse från det anmärkta förhållandet.
Av praktiska skäl erfordras, såsom tidigare framhållits, Vissa jämkningar i fråga om lägemetoden, då denna skall tillämpas. I första hand inställer sig härvid frågan angående konkurrens mellan rättigheter av annan beskaffen- het än panträtt. Att dessa rättigheter i de olika fastigheterna äga väsentli- gen samma läge utgör i och för sig ej något svar på frågan om dessa rättig- heters inbördes företräde i bruksenheten. På samma sätt förhåller sig kon- kurrensspörsmålet beträffande sådan rättighet och panträtt. Vad angår kon- kurrens mellan olika panträtter med samma läge ligga förhållandena annor- lunda till. I detta fall torde någon större betänklighet icke böra anses före—
ligga mot att panträtterna få lika rätt i bruksenheten. Såvitt gäller pant- rätt för ogulden köpeskilling måste emellertid uppmärksammas att dylik panträtt har i det väsentliga samma struktur som annan rättighet än pant- rätt, i det att panträtt av sagda beskaffenhet i vissa fall har sitt företräde bestämt icke av tiden för inskrivningen utan av en tidigare tidpunkt, nämli- gen dagen för köpet. Beredningen har för att erhålla en praktisk lösning av hithörande frågor ansett lämpligt att anknyta till de konkurrensregler som i 24 kap. 8 och 9 55 uppställas med avseende å fall då inskrivning för skilda rättigheter sökes å samma dag. Tydligt är att denna anordning endast avser rättigheter som i fastigheterna äga väsentligen samma läge. Huruvida in- skrivning i de särskilda fastigheterna skett å samma dag är härvid givetvis utan betydelse. Regeln är dessutom betingad av den i 8 5 första stycket i fö- revarande kapitel upptagna grundsatsen, att varje rättighet skall erhålla så— dant företräde att rättigheten med beaktande av dess läge i den särskilda fastigheten kan antagas komma i åtnjutande av väsentligen lika god säker- het som tidigare.
Vad angår konkurrens mellan panträtt samt ränterätt eller födoråd är att märka att företrädet för ränterätten och födorådet innefattar även ett betalningsanspråk i bruksenheten. Detta betalningsanspråk torde likväl i allmänhet ej vara av den omfattning att dess företräde menligt påverkar panträttens säkerhet. I undantagsfall kan emellertid det motsatta vara för- hållandet.
Beträffande förköpsrätt må dessutom anmärkas att med hänsyn till de därom i 5 kap. meddelade bestämmelserna dess företräde icke kan antagas medföra någon sådan inverkan å bestående panträtter att den mera avse- värt förringar panträttens säkerhet. Att förhållandena vid återköpsrätt ställa sig väsentligen annorlunda har redan erinrats; denna fråga kommer att närmare behandlas vid 12 5.
För tillämpningen av nu angivna företrädesregel bör panträtt i konkurrens med annan panträtt eller med annan rättighet än panträtt kunna uppdelas (8 & tredje st.). Ehuru det kunde tänkas i vissa fall främja en rättvis in- skrivningsreglering, om även ränterätt finge uppdelas, har beredningen icke ansett sig böra lämna föreskrift härom. Födoråd kan nämligen enligt sa- kens natur lika litet som särskild rättighet delas upp och med hänsyn till det nära sambandet mellan ränterätt och födoråd torde uppdelning av rän- terätt ej böra få ske tvångsvis.
Närmare bestämmelser om de jämkningar som inom ramen för huvud- stadgandetri 8 g kunna ifrågakomma meddelas i 10 5. Enligt detta lagrum må till förebyggande av att panträtter komma att gälla med lika rätt eller att panträtt uppdelas bruksenheten indelas i skilda värdeskikt, sinsemel- lan så avvägda att rättigheter, som i enh-eten få sitt läge bestämt inom ett och samma värdeskikt, kunna antagas väsentligen komma i åtnjutande av lika god säkerhet. En sådan indelning skall alltså bestämmas efter vad som får anses vara grundad uppfattning i kreditlivet angående säkerhetens art inom olika skikt av ett förmögenhetsobjekt sådant som bruksenheten re-
presenterar. Till Vilket värdeskikt en rättighet bör hänföras bestämmes av dess läge i den särskilda fastigheten. I ett värdeskikt som omfattar 0—30 procent av bruksenhetens värde skola alltså ingå rättigheter som i »de sär- skilda fastigheterna h-a motsvarande läge. De rättigheter som på grund av sitt läge i varje fastighet böra förläggas till ett och samma värdeskikt kun- na, eftersom säkerheten i olika delar av skiktet är väsentligen densamma, inom detta placeras avsevärt friare än som följer av lägemetoden. Själv- fallet få rättigheterna inom skiktet icke ordnas rent godtyckligt med omoti- verade omkastningar och förskjutningar i de inbördes lägena. Avvikelserna måste ske med beaktande av huvudregeln och ha till syfte att avhjälpa de nyss antydda olägenheterna.
Innebörden av det nu sagda må åskådliggöras med ett exempel. En bruks- enhet skall bildas av två fastigheter A och B, vardera värd 100 000 kronor och besvära-d av var sin inteckning (a resp. b) å 30 000 kronor. Enligt läge- metoden skulle de båda inteckningarna i bruksenheten gälla med lika rätt. Utlägges emellertid i bruksenheten ett första (och här enda) värdeskikt, omfattande 0—30 procent av värdet 200 000 kronor, (1. v. s. 0—60 000 kronor, kunna inteckningarna inom skiktet placeras den ena framför den andra. Förändras exemplet så, att a lyder ä 5 000 kronor medan b lyder å 30 000 kronor, skulle enligt lägemetoden inteckningen b uppdelas i bl å 5000 kronor och b2 å 25 000 kronor samt inteckningarna placeras i bruksenhe- ten, först a och b] med lika rätt och därefter b2. Inom angivna värdeskikt kan emellertid uppdelning av b underlåtas, därvid enligt de för lägemetoden gällande grunderna a skall placeras före b.
Det ligger i sakens natur att de värdeskikt inom vilka säkerheten kan an— ses vara väsentligen densamma äro förhållandevis breda inom den undre delen av enhetens värde och allt smalare ju mer man närmar sig den övre värdegränsen. Efter hand och under medverkan av företrädare för statliga och enskilda kreditinstitutioner torde i praxis komma att utformas vissa generella normer för uppdelningen i värdeskikt av olika typer av bruksen- heter. Det må ock anmärkas »att, eftersom kravet på matematisk rättvisa skilda inskrivningar emellan växer ju sämre läge de ha, hinder icke möter att begränsa tillämpningen av den i 10 & angivna metoden till viss del av enheten, t. ex. till vad som ligger under 75 procent av dess värde, och att i ovanförvarande skikt bestämma företrädesordningen med strikt iaktta- gande av lägemetoden.
I detta sammanhang torde böra beaktas bestämmelser som närmare reg— lera vissa kreditinstitutioners utlåning mot säkerhet i fast egendom och därvid tillmäta särskild betydelse åt läget av pantsäkerhet (se t. ex. 62 & lag 31/3 1955 om bankrörelse, 27 5 lag 3/6 1955 om sparbanker, 34 5 lag 25/5 1956 om jordbrukskasserörelsen, 40 och 43 55 förordningen 4/3 1955 om Sveriges allmänna hypoteksbank och om landshypoteksföreningarl, 23 och 24 55 förordningen 27 /3 1953 om Konungariket Sveriges stadshypoteks- kassa och om stadshypoteksföreningar samt 23 och 24 55 förordningen 27/ 3
1 Jfr Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1944 s. 1425 ff. 40—541886 II
1953 om Svenska bostadskreditkassan och om bostadskreditföreningar). Fö- reskrifter av liknande art äro meddelade i förordningen den 21 november 1924 med särskilda bestämmelser om anbringande av omyndigs medel. Det är emellertid att märka att ifrågavarande föreskrifter om läget i vissa fall hänföra detta icke till taxeringsvärdet å fastigheten utan till annat värde, t. ex. till ett i särskild ordning och efter vissa grunder fastställt belånings- eller uppskattningsvärde, varjämte kan vara föreskrivet att panten skall ut- göras av botteninteckning.
En mera allmän jämkningsregel är slutligen given i 11 &. De jämknings- möjligheter som föreligga äro väsentligen anvisade redan i 10 &. Syftet med stadgandet i 11 5 är att bringa till tydligt uttryck att möjligheten till andra jämkningar icke därigenom är utesluten. Som exempel kan anföras att en panträtt, med hänsyn till sitt läge i den särskilda fastigheten, i någon mån kommer att överskrida den övre värdeskiktgränsen. I sådant fall torde en uppdelning kunna undvikas. Därmed skulle vinnas överskådlighet och en- kelhet i företrädesordningen samt även förekommas olägenhet av en upp- delning. Begränsningarna i jämkningsmöjligheten framgå av det angivna syftet samt hänvisningen till 8 5 första stycket. Uppenbart är att några vä- sentliga avvikelser från lägemetoden ej få göras.
Vid sidan av de nu behandlade frågorna angående grunderna för inskriv— ningsregleringen inställa sig vissa mera fristående spörsmål.
Vid den i anledning av PM förda och ovan refererade diskussionen inom hypoteksombudsmannaföreningen riktades viss kritik mot att taxeringsvär— dena tånkts städse ligga till grund för inskrivningsregleringen. Mot denna kritik kan emellertid invändas att det för regleringen är utan betydelse, huruvida de använda värdena absolut taget äro riktiga. Väsentligt är endast att värdena stå i riktigt förhållande till varandra. Det finnes alltså intet skäl att gå ifrån taxeringsvärdena enbart av den anledningen att de avvika från marknadsvärdet sådant detta bedömes för dagen eller på längre sikt. Enligt beredningens åsikt bör man i förevarande sammanhang äga utgå ifrån att taxeringsvärdena i den mening ovan angivits äro i stort sett riktiga. Skulle på grund av omständigheter som tillkommit efter taxeringen värdeförhållan- det mellan fastigheterna ha påtagligt förändrats, bör dock jämkning kunna äga rum. Är den fastighet varom är fråga taxerad gemensamt med en eller flera andra fastigheter, hör till grund för regleringen läggas den del av det gemensamma taxeringsvärdet som må anses belöpa på förstnämnda fas— tighet. Finnes intet taxeringsvärde, bör det uppskattade värdet gälla; att uppskattningen, om den avser någon eller några av fastigheterna men ej alla, skall ske efter de vid senaste fastighetstaxering tillämpade grunderna torde vara tydligt.
Vid rättigheternas placering i bruksenheten är även dess värde av bety— delse. För det fall att de fastigheter som äro ämnade att ingå i bruksenhe- ten äro gemensamt taxerade torde det sålunda åsatta taxeringsvärdet i all- mänhet böra följas. Är ej sådant värde åsatt, bör bruksenhetens värde anses minst motsvara de sammanlagda taxeringsvärdena å de särskilda fastighe—
terna. Av det förhållandet att bruksenhetens bildande avser att tillgodose ett ekonomiskt intresse torde i allmänhet följa att bruksenheten representerar ett högre värde än som motsvarar summan av fastigheternas taxeringsvär- den. Om och i vilken utsträckning vid inskrivningsregleringen hänsyn mä tas härtill torde vara beroende av omständigheterna i det särskilda fallet.
Samtidigt med den vid hypoteksombudsmännens möte diskuterade PM angående företrädesordningen framlade beredningen en särskild promemo- ria rörande vad som erfordrades till skyddande av särintressen i samband med inskrivningsreglering (i det följande kallad PM 11).1 Till belysning av vad i PM II åsyftades framfördes såsom ett exempel ett större fastig- hetskomplex om 500 fastigheter, värt 80 miljoner kronor, tillhörande ett och samma aktiebolag. Komplexet antogs utgöra kreditunderlag för obligations— lån å tillhopa 30 miljoner kronor, för vars säkerhet deponerats fastighets- inteckningar, som besvärade alla eller de flesta fastigheterna gemensamt. Förutom dessa stora inteckningar inrymde emellertid komplexet även vissa särinteckningar, gällande i en enda fastighet eller kanske i några fastighe- ter gemensamt.
Den nuvarande inteckningslagstiftningen toge, anfördes vidare, avsevärd hänsyn till förekomsten av dylika särintressen, främst genom reglerna om särutrop och vad därmed sammanbängde (se bl. a. 116 och 121 55 UL). Ehuru dessa regler icke torde ha uppställts enbart av hänsyn till inneha- vare av särinteckningar, vore i sammanhanget av intresse att särutropet faktiskt möjliggjorde för särinteckningshavaren att avgiva ett bud som kunde antagas ligga inom ramen för hans —— såsom kunde förutsättas — be- gränsade resurser. Denna ordning med särutrop finge nu jämföras med det exekutionssystem som skulle komma att tillämpas, sedan komplexet ombildats till en inskrivningsenhet. En följd härav bleve enligt promemorian att de förutvarande särinteckningarna förvandlades till inteckningar gäl- lande i hela komplexet. Något sådant som särutrop syntes därför icke kun- na ifrågakomma. Vid exekutiv auktion skulle inskrivningsenheten med vad därtill hörde utropas i ett för samtliga fastigheter gemensamt utrop. Den förutvarande särinteckningshavaren skulle därvid förutsatt att han icke besutte ovanliga ekonomiska resurser —— sällan ha någon möjlighet att del— taga i bjudandet. Inskrivningsenhetens bildande, som naturligtvis måste kunna ske oberoende av särinteckningshavarens medgivande, hade alltså försatt särinteckningshavaren-i en ny situation, även om hans inteckning skulle ha tilldelats den plats i förmånsrättsordningen som kunde anses mot- svara dess tidigare läge.
Vid besvarandet av frågan, huruvida denna förändring nödvändigt be- hövde uppfattas såsom varande till verkligt förfång för innehavaren av sär- inteckningen, finge man enligt PM 11 skilja på olika fall. Tilldelades särin- teckningen en bottenplacering, d. v. s. finge den företräde framför den främs— ta av de förutvarande gemensamma inteckningarna, kunde knappast göras gällande att särinteckningshavaren lede förfång. Särinteckningen kunde vi—
! PM II är tryckt i Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1944 s. 1415 ff.
dare erhålla en mellanplacering, d. v. s. bli satt efter någon av de gemen- samma inteckningarna men dock med ett i och för sig betryggande läge i förhållande till komplexets verkliga värde. Under dylika omständigheter skulle det naturligtvis kunna inträffa att särinteckningen vid exekution fölle utom lägsta budet. Detta skulle visserligen icke betyda så mycket, därest inteckningen täcktes av den bjudna köpeskillingen. Med den place- ring av inteckningen som här blivit förutsatt kunde detta i normala fall på— räknas. Emellertid finge härvidlag icke förbises att särinteckningshavaren intoge en osjälvständig ställning så till vida att han knappast genom eget bjudande förmådde påverka köpeskillingens bestämmande. Han vore be— roende av att spekulanter funnes, vilka bjöde tillräckligt högt. Det skulle kunna tänkas att dylika i något fall saknades. Slutligen kunde ock tänkas att särinteckningen genom inskrivningsregleringen erhölle en svag place- ring, d. v. 5. inom ett värdeskikt som kunde tänkas bli hotat vid en kon- junkturförsämring. Med en dylik placering komme tydligen den nyss i frå— ga om mellanplaceringen antydda faran att bli mera framträdande. Men härjämte skulle särinteckningshavarens ställning kunna bli hotad även i sådana fall då de vid auktionen avgivna buden någorlunda motsvarade marknadsläget. Någon möjlighet att skydda sig genom att själv avgiva bud skulle särinteckningshavaren uppenbarligen icke ha. Förutsatt att hans ställning icke före inskrivningsenhetens bildande varitalltför prekär, skul- le hans risk nu vara större än tidigare.
Anförda exempel gåve enligt nyss åberopade PM II vid handen att bildan- det av inskrivningsenheter påfordrade vissa korrektiv till särintressenas skydd. Särinteckningshavarna borde icke försättas i den situation som upp- komme genom en mellanplacering eller en svag placering. Att förutsätta att särinteckningar vid bildandet av inskrivningsenheter regelmässigt er- hölle bottenplaceringar läte sig icke göra. Ett skydd för särintressena skulle naturligtvis åstadkommas — anfördes vidare —— genom ett särskilt stad- gande enligt vilket dessa vid inskrivningsreglering alltid skulle sättas fram- för den bästa gemensamma inteckningen. Ett dylikt stadgande vore dock knappast möjligt att genomföra. Detta skulle nämligen under vissa omstän- digheter medföra ett alldeles omotiverat gynnande av särinteckningshava- ren; att denne, när han tidigare haft en prekär ställning i den intecknade fastigheten, plötsligt skulle finna sig besitta den bästa inteckningen i ett stort fastighetskomplex vore föga tillfredsställande. En bättre lösning syntes där- för vara att under vissa förutsättningar ge särinteckningshavaren rätt att påfordra kontant utlösning. Man skulle förslagsvis kunna stadga att, om en särinteckning ej skulle kunna vid regleringen tillerkännas företräde fram: för den av de gemensamma inteckningarna som hade den bästa förmånsrät- ten, regleringen skulle på yrkande av inteckningshavaren anstå, intill dess särinteckningen blivit dödad eller inlöst. Möjligen skulle härutöver erfordras en supplerande regel med tanke på sådana inskrivningsregleringar där fas- tigheterna över huvud icke vore gemensamt intecknade eller där särin- teckningarna i allt fall vore dominerande. Det skulle kunna uppställas en
viss värdegräns, exempelvis halva taxeringsvärdet, och man kunde ge in- teckningshavaren rätt att påfordra utlösen, om icke hans inteckning ble- ve placerad inom denna gräns.
Också PM II blev föremål för diskussion mellan hypoteksombudsmän- nen vid deras årsmöte den 22 september 1944.1 Enligt vad närvarande om— budsmän allmänt ansågo syntes, när inskrivningsreglering åsyftade att sam- manföra ett större fastighetskomplex till en inskrivningsenhet, särinteck— ningshavare böra tilläggas ovillkorlig utlösningsrätt. Det vore visserligen sant att en särinteckningshavare knappast kunde tänkas bli lidande, om hans inteckning erhölle bottenplacering eller eljest ett mycket gynnsamt läge i inskrivningsenheten, ävensom när inteckningen ursprungligen gäll- de i en större del av fastighetskomplexet. Emellertid torde en absolut gräns— dragning mellan utlösningsberättigade och icke utlösningsberättigade inteck- ningshavare ställa sig vansklig att genomföra. Man torde ej heller behöva befara att en bestämmelse om ovillkorlig utlösningsrätt skulle hindra bil— dandet av inskrivningsenheter. Det kunde nämligen antagas att procedu- ren regelmässigt ägde rum i samråd med en bank, som i sista hand vore beredd att övertaga samtliga inteckningar i den av förfarandet berörda egen- domen.
Den promemoria för vars innehåll nu redogjorts avsåg närmast det fall att till en bruksenhet sammanfördes ett antal gemensamt intecknade fastig- heter, av vilka någon eller några voro särintecknade; de intressen som där- vid krävde speciellt skydd hänförde sig till särinteckningarna. Det förelig— gande problemet är i viss mån jämförligt med det som fått sin reglering i 14 å andra stycket 2 SmlL genom det där uppställda kravet på samtycke till sammanläggningen från innehavaren av särinteckningen.2 Då enligt fö- religgande förslag möjlighet till gemensamt intecknande av flera fastighe- ter icke bibehållits, avse de i förevarande kapitel meddelade bestämmelserna endast sådana fall då envar av fastigheterna är antingen ointecknad eller ock särskilt intecknad; de frågor som kunna hänföra sig till de under en övergångstid alltjämt kvarstående äldre gemensamma inteckningarna upp— tagas i PromL. Det i PM II behandlade problemet föreligger emellertid obe- roende av om gemensamma inteckningar ingå i inskrivningsregleringen. Problemet är, huruvida genom pantobjektets utvidgning till bruksenheten panthavaren vid exekutiv auktion ä denna bringas i sämre läge än han tidigare intagit och om av denna anledning särskilda korrektiv erfordras till hans skydd. Huruvida och i vilken omfattning en sådan försämring kan väntas inträda är beroende av de regler som komma att gälla beträf- fande exekution i bruksenhet. I PM 11 hade i detta hänseende förutsatts att endast bruksenheten som sådan skulle kunna göras till föremål för exe- kutiv försäljning. Mot denna ståndpunkt framfördes vid hypoteksombuds- männens överläggning betänkligheter, särskilt grundade därå att en dylik ordning medförde att det moment av konkurrens som auktionsbegreppet
* Se Hypoteksombudsmänncns förhandlingar 1944 s. 1424 ff. 2 Se härom NJA II 1927 s. 82 f., SOU 1944: 46 s. 266 ff. samt NJA II 1948 s. 59.
i sig inneslöte praktiskt taget komme att saknas, när ett mycket stort fas- tighetskomplex utropades som en enhet. Enligt beredningens förslag i detta ämne skall vid bruksenhets försäljning å exekutiv auktion särutrop äga rum, om det begäres av ägaren eller av borgenär, som vid det gemensamma utropet icke erhållit täckning för sin fordran. Överstiger sammanräknade beloppet av de vid särutropen bjudna köpeskillingarna vad som bjudits vid gemensamt utrop, skola särutropen äga företräde; för detta fall kommer bruksenheten att upphöra. Med den sålunda förordade ordningen vid för- säljning måste en spekulant, som vill förvärva bruksenheten som sådan, anpassa sitt bud till vad som kan väntas ernås vid särutropen. Skulle dessa komma att överstiga hans bud å bruksenheten, kan han ej genom nytt bud å denna omintetgöra verkan av särutropen. Uppenbart är risken för att han härigenom betages möjligheten att förvärva bruksenheten som sådan större, om budet ej täcker alla panträtter i bruksenheten. Full säkerhet mot sär- utrop kan ej vinnas ens för det fall att budet vid utropet av bruksen- heten sättes så högt att det täcker samtliga panträtter i denna. Det skydd som härigenom beredes även en särinteckningshavare med svag placering torde vara minst lika effektivt som enligt den nu gäl- lande ordningen för försäljning av gemensamt intecknade fastigheter. Ut— gångsläget är alltså för panträttshavaren långt mera gynnsamt än som för- utsattes i PM II. Emellertid torde även med dessa regler kvarstå det förhål- landet att han icke under alla omständigheter äger samma möjlighet att påverka utbudet som vid exekution i den särskilda fastigheten. Från den i PM II angivna utgångspunkten skulle — med hänsyn till att alla panträtter äro särinteckningar — följdriktigheten fordra att varje panträtt, som till sitt skydd krävde väsentligt högre bud än som skulle ha :påkallats om den kvarstått i den särskilda fastigheten, borde utlösas. För att denna konse— kvens ej skulle inträda vore det —— såsom även framhållits i den åberopade PM —— ej tillräckligt att panträtten i bruksenheten erhölle ett företräde mot- svarande dess läge i den särskilda fastigheten, utan därutöver skulle er- fordras att panträtten tilldelades antingen bottenläge i bruksenheten eller i varje fall ett läge som till det absoluta beloppet väsentligen sammanfölle med dess läge i den särskilda fastigheten. En sådan placering skulle up- penbarligen icke kunna bringas i samklang med de i 8 & uttalade huvud— principerna och läte sig ej heller för någon viss rättsägare genomföra utan väsentligt förfång för övriga rättsägare. Teoretiskt sett skulle utlösnings— skyldigheten alltså kunna komma att omfatta samtliga panträtter i de sär- skilda fastigheterna med undantag för den som i bruksenheten erhölle bot- tenläge. Uppenbart skulle härigenom möjligheterna att bilda bruksenhet på ett avgörande sätt hämmas. Av praktiska hänsyn kunde väl övervägas vissa modifikationer i den nu angivna principiella ståndpunkten. I detta hän— seende torde dock, såsom ombudsmännen framhållit, en dylik absolut gräns- dragning ställa sig vansklig att genomföra; den skulle f. ö. endast syn- nerligen ofullständigt garantera panträttshavarens ställning. Att inneha- varen av en panträtt, som redan i den särskilda fastigheten intager ett pre-
kärt läge, icke kan påräkna att genom bruksenhetens bildande detta läge skall förbättras, såsom i realiteten skulle ske genom en hans rätt till kon- tant betalning, synes uppenbart. Ofta torde redan oberoende av bruksen- hetens bildande hans möjlighet att påverka utbuden vara ringa.
I promemorian har även i förbigående berörts frågan om de däri fram- förda synpunkternas inverkan å sammanläggning av fastigheter samt där- vid uttalats att kravet å bottenplacering av särinteckning i nu åsyftade fall skulle under vissa omständigheter medföra ett alldeles omotiverat gynnande av särinteckningshavaren. Vid diskussionen bland hypoteksombudsmännen har emellertid framhållits såsom ett viktigt önskemål att ett rationellt ut- nyttjande av sammanläggningsinstitutet icke hindrades genom i och för sig obilliga villkor samt att i de mindre förhållanden, varom här vore fråga, en ovillkorlig utlösningsrätt för särinteckningshavare icke vore nödvändig. I detta sammanhang må likväl erinras att någon möjlighet till särutrop av den i sammanläggningen ingående fastighet vari inteckningen ursprungli- gen beviljats icke förekommer samt att denna garanti alltså helt saknas i förevarande fall. Emellertid torde i detta fall betänkligheterna mot en ut— lösningsskyldighet göra sig särskilt starkt gällande och beredningen instäm- mer härvidlag alltså i den uppfattning som framförts av hypoteksombuds- männen. Att uppdraga någon principiell åtskillnad i detta hänseende mel— lan bildande av bruksenhet och sammanläggning torde f. ö. icke vara möj- ligt. Såsom beredningen framhållit torde bildandet av bruksenhet ofta utgöra endast ett förstadium till en slutlig sammanläggning.
Beträffande ordningsföljden av de i 8—11 åå upptagna bestämmelserna och deras innehåll må sammanfattningsvis anföras.
Uti 8 & upptagas de allmänna bestämmelserna rörande företrädesord- ningen mellan rättigheter i bruksenheten. Huvudprincipen är att varje rättighet skall erhålla ett företräde som tillförsäkrar rättighetshavaren väsentligen samma säkerhet som tidigare. Till denna huvudregel ankny— ta sig bestämmelserna i andra stycket, vilket närmare behandlar före- trädesordningen mellan rättigheter, som i de särskilda fastigheterna intaga väsentligen samma läge. Även tillämpningen av dessa bestämmelser är un- derkastad den begränsningen att den måste överensstämma med huvudre- geln i första stycket; en uttrycklig erinran härom har upptagits i lagrum- met. Tydligt är dock att vad angår konkurrens mellan flera panträtter en sådan överensstämmelse alltid — bortsett från det fall att panträtt äger företräde som ogulden köpeskilling —— måste anses föreligga, då panträt- terna i de särskilda fastigheterna intaga samma läge, ev. efter uppdelning av någondera. Vad åter angår konkurrens mellan panträtt, å ena sidan, samt annan rättighet än panträtt, å den andra, eller inbördes mellan rättigheter som icke avse panträtt kan, såsom framhållits i det föregående, en obetingad tillämpning av de i andra stycket meddelade konkurrensreglerna i vissa fall komma i konflikt med huvudregeln i första stycket.
De i 9 & upptagna bestämmelserna reglera närmare de grunder efter vilka rättighetens läge i den särskilda fastigheten skall fastställas. Härvid är av
betydelse belastningens storlek och den del av fastighetsvärdet som rättig— heten tar i anspråk. Den allmänna regeln härom upptages i första stycket. I andra stycket meddelas närma1e föreskrifter om bestämmandet av belast- ningens storlek och fastighetsvärdet.
Slutligen upptagas i 10 och 11 55 vissa jämkningsregler, i 10 & rörande bruksenhetens indelning i värdeskikt och i den senare paragrafen av mera allmän innebörd. Härvid utgår lagförslaget från att en tillämpning av 10 & alltid ligger inom den ram som uppdragits i 8 & första stycket; vad angår de i 11 å upptagna bestämmelserna har, liksom i 8 å andra stycket, ett förbe- håll därom upptagits i lagtexten.
12 &.
Ehuru en tillämpning av de i 7—11 55 meddelade reglerna angående ord- nandet av fastigheternas gravationsförhållanden i allmänhet torde leda till att belastningarna i de särskilda fastigheterna, utan väsentligt förfång för någon rättsägare, kunna inordnas i bruksenheten, torde man dock icke kunna helt bortse från det förhållandet att i vissa situationer hinder häremot kan visa sig föreligga. Till en sådan situation kan särskilt medverka den om— ständigheten att, med undantag för intecknad panträtt, de rättigheter varom är fråga icke äro delbara. Beträffande dessa spörsmål hänvisar beredningen till vad som tidigare anförts i anslutning till den i 8 5 andra stycket upp- tagna bestämmelsen.
Såsom redan berörts vid 2 5 kan en liknande situation föreligga, då någon av de fastigheter som äro ämnade att ingå i bruksenheten häftar för fordran, som enligt 17 kap. 6 5 HB eller eljest äger förmånsrätt framför intecknad panträtt. I allmänhet torde dessa betalningsrätter icke vara av den omfatt- ning att de mera väsentligt inverka på företrädet för rättigheter i den eller de andra fastigheterna. I undantagsfall kan emellertid detta vara förhål- landet, t. ex. i fråga om odlingslån eller vissa skifteslikvider. Enligt SmlL förutsättes i sådana fall för sammanläggning medgivande av innehavare av intecknad fordran eller annan rättighet i den eller de andra fastigheter som icke äro besvärade av sådan fordran. Med hänsyn till vad sålun- da anförts har i första stycket i förevarande lagrum upptagits en be- stämmelse av innehåll att, om ej med stöd av vad i 8—11 55 är föreskrivet varje rättighet kan beredas det företräde som sålunda skall tillkomma den i bruksenheten och ej heller den vars rätt är i fråga lämnat sitt samtycke till avvikelsen, det utgör hinder för bruksenhetens bildande.
Vid 2 5 har även framhållits att särskilda svårigheter möta, då någon av fastigheterna är besvärad av återköpsrätt och denna skall i konkurrens med rättigheter i den eller de andra fastigheterna inordnas i företrädesordning- en. Dessa svårigheter sammanhänga därmed att ett företräde för återköps- rätten framför nämnda rättigheter leder till att de vid återköp likställas med rättigheter, som utfästs eller upplåtits av den som förvärvat fastigheten med återköpsrätten förbehållen däri. Till förebyggande därav skulle erford- ras att alla sådana rättigheter erhölle företräde framför återköpsrätten. I de
fall då gravationerna i den eller de fastigheter som icke besväras av åter- köpsrätten äro av mindre omfattning synes ock en överenskommelse härom kunna uppnås. Tydligt är att, om de ifrågavarande fastigheterna äro helt gravationsfria eller återköpsrätten åtnjuter bästa rätt i alla fastigheterna eller eljest med väsentligen samma läge gäller i alla fastigheterna gemen— samt, hinder ej möter för fastigheternas sammanförande. Från de nu angivna utgångspunkterna har i andra stycket föreskrivits att hinder för bildande av bruksenhet skall anses föreligga, såframt ej i den eller de fastigheter som icke besväras av återköpsrätten ej förekommer inskriven rättighet eller, då sådan rättighet förekommer, återköpsrätten med väsentligen samma läge i de särskilda fastigheterna gäller i dessa gemensamt eller rättigheten i bruks- enheten erhåller företräde framför återköpsrätten eller eljest företrädesord- ningen dem emellan bestämmes genom överenskommelse enligt 7 5 andra stycket.
13 5.
Den sakrättsliga verkan av bruksenhets bildande bör uppenbarligen inträda först då beslutet om dess registrering vunnit laga kraft. Med hänsyn till den stora principiella betydelse som en sådan regel äger för inskrivningsförhål— landena har ett uttryckligt stadgande därom ansetts böra upptagas i första stycket.
I andra stycket behandlas vissa inskrivningsrättsliga frågor, som avse tiden mellan beslutets meddelande och dess lagakraftvinnande. Enligt sa- kens natur måste den reglering av inskrivningsförhållandena, som skett i beslutet, såsom senaste tidpunkt hänföra sig till situationen sådan den före— ligger vid registreringsmyndighetens avgörande. Det kunde ifrågasättas att redan vid någon viss tidpunkt före nämnda avgörande, ev. redan vid an- sökans ingivande, helt förbjuda alla inskrivningsåtgärder under den mel- lantid som förflöte till dess registreringsfrågan blivit avgjord genom laga kraftägande beslut. Enligt beredningens mening skulle dock en sådan ut- väg vara förenad med avsevärda olägenheter. Övervägande skäl torde tala för att registreringsförfarandets inledande och fortgång icke inverka på möjligheten att liksom tidigare söka och erhålla inskrivning i de särskilda fastigheterna. Från denna utgångspunkt synes den insl—rrivningsreglering som registreringsmyndigheten har att verkställa böra förläggas till en så sen tidpunkt som möjligt och alltså omfatta alla rättigheter som inskrivits före ärendets avgörande. För att detta skall kunna ske fordras uppenbarligen, då i registreringen ingår fastighet inom annan inskrivningsavdelning, att registreringsmyndigheten ofördröjligen underrättas om sådana inskriv- ningar samt att registreringsmyndighetens beslut icke meddelas å inskriv- ningsdag. Bestämmelserna härom ha upptagits i kapitlets andra avdelning. Uppenbarligen kan den nu förordade ordningen bereda vissa svårigheter i tillämpningen. Emellertid torde några inskrivningsinitiativ av detta slag icke vara att befara från sökanden till registreringen; han skulle därigenom själv motverka ändamålet med bruksenhetens bildande. I regel torde ej heller
andra rättsägare ha något intresse av att på ett så sent stadium komplicera situationen.
Även efter beslutets meddelande kvarstår, till dess beslutet vunnit laga kraft, den inskrivningsavdelning till vilken den särskilda fastigheten hör som behörig inskrivningsmyndighet. De inskrivningar som ske under denna mellantid böra uppenbarligen i bruksenheten äga företräde först efter de i registreringsbeslutet upptagna. Beträffande det inbördes företrädet torde nå- gon ny inskrivningsreglering icke kunna ifrågakomma utan böra dessa frå- gor avgöras efter samma grunder som om inskrivningarna avsett bruksen- heten. Skulle på grund av utfästelse eller upplåtelse, som avsett särskild fas- tighet, någon inskrivningsåtgärd ännu icke ha påkallats, bör enligt grun- derna för 5 5 första stycket förvärvet anses gälla i bruksenheten. Det är från de nu angivna utgångspunkterna som andra stycket avfattats.
14 5.
I 5 5 ha meddelats bestämmelser om verkan av bruksenhets bildande så- vitt avser förefintliga belastningar å de särskilda i bruksenheten ingående fastigheterna. I förevarande paragraf regleras tillämpningen å en redan bil- dad bruksenhet av bestämmelserna i balken. Denna tillämpning skall, så- som förut angivits, vila på grundsatsen att bruksenheten såsom en med fastighet jämförlig enhet trätt i de särskilda fastigheternas ställe. Angivna grundsats är vad angår reglerna i balkens första huvudavdelning uttalad i första stycket av förevarande paragraf, vari dock göres undantag för 1 samt 23—25 kap.
I 1 kap. avhandlas fastighet och dess gränser. Då bildande av bruksenhet ej, såsom sammanläggning av fastigheter, innebär att de i den nya rättsbild- ningen ingående fastigheterna upphöra att finnas till, bli bestämmelserna i kapitlet alltfort omedelbart tillämpliga å de särskilda fastigheterna inom bruksenheten.
Det kunde förefalla som om av samma skäl undantag borde göras också för de i 2 kap. upptagna bestämmelserna om tillbehör till fastighet. En följd av att fastigheterna äga bestånd kunde anses vara att till varje fas- tighet alltjämt finge såsom tillbehör föras vad som utgjort dess tillbehör vid ingåendet i bruksenheten. Denna till synes naturliga princip skulle emellertid icke kunna tillämpas generellt. Väl skulle den i och för sig kun- na gälla i fråga om föremål, vilka ha egenskapen av tillbehör på grund av sin belägenhet på själva fastigheten eller vid dess ägogräns. Förhållandet är emellertid ett annat i fråga om föremål med tillbehörskaraktär utanför fas— tigheten; beredningen åsyftar här regeln att för stadigvarande bruk anbragta anläggningar utanför fastigheten utgöra tillbehör till denna, såframt de äro uppförda med stöd av servitut eller samfällighetsrätt (2 kap. 1 5 första st.). Fastighetens egenskap av härskande i servituts- eller samfällighetsför- hållandet övergår med bruksenhetens bildande på bruksenheten. Då den rättighet med stöd varav anläggningen är uppförd sålunda fortsättningsvis tillkommer bruksenheten, ligger otvivelaktigt närmast till hands att anse an-
läggningen som tillbehör till enheten. Sedan bruksenheten bildats, kan servi- tut eller samfällighetsrätt ej längre upplåtas till förmån för särskild fastighet inom bruksenheten, utan det är enheten som måste bli härskande. En an- läggning, som uppföres med stöd av dylik nytillkommen rättighet, är nöd- vändigtvis att anse som tillbehör till enheten; i detta fall saknas rättsliga och mången gång också faktiska hållpunkter för anläggningens hänförande till viss eller vissa fastigheter. För att få en likformig och enkel reglering av det nu behandlade ämnet föreslär beredningen därför att den i första stycket uttalade grundsatsen skall vinna tillämpning också i fråga om bestämmelser- na i 2 kap. Med bruksenhetens bildande få alltså samtliga tillbehör till de särskilda fastigheterna anses övergå till att vara tillbehör till bruksenheten; nya tillbehör knytas till denna.
De i 3 kap. upptagna bestämmelserna angående rättsförhållandet mellan grannar hänföra sig väl icke omedelbart till registerfastigheter utan avse all fast egendom, således även den som utgör en bruksenhet. Någon anledning att från huvudregeln göra undantag för 3 kap. föreligger emellertid ej.
Av den i första stycket meddelade hänvisningen följer att de i 4 kap. u'pp— tagna bestämmelserna om köp, byte eller gåva av fast egendom skola ome- delbart tillämpas, då föremålet för förvärvet är en bruksenhet. För överlå- telse av bruksenhet skola alltså iakttagas de formföreskrifter som äro med- delade i 4 kap. 1—3 55. Motsvarande bestämmelser i -5, 6 samt &—22 kap. gälla ock i fråga om utfästelse eller upplåtelse av rättigheter som avses i nämnda kapitel. Av det förhållandet att bruksenhet skall anses som en enda fastighet följer att, då förbud är stadgat eller särskilt förbehåll är före- skrivet för utfästelse eller upplåtelse i flera fastigheter gemensamt, sådan bestämmelse är utesluten från tillämpning i fråga om fastigheter som ingå i bruksenhet, varemot den alltjämt kvarstår vid utfästelse eller upplåtelse, som avser flera bruksenheter eller bruksenhet och fastighet utom bruks— enheten.
I de nu anmärkta kapitlen ha meddelats vissa stadganden för det fall att överlåtelsen, utfästelsen eller upplåtelsen icke avser hel fastighet utan alle- nast område av fastighet eller andel av fastighet med bestämmelse att ande— len skall utbrytas. Sådana stadganden äro upptagna i 4 kap. 7 och 8 55, 5 kap. 3 5, 6 kap. 4 '5 samt 8 kap. 2 5 med till sistnämnda lagrum hänvi- sande bestämmelser i 9 kap. 2 5 och 10 kap. 2 5. En konsekvens av det för- hållandet att bruksenheten anses som en enda fastighet är att även särskild fastighet, som ingår i bruksenhet, vid tillämpningen av nämnda lagrum är att betrakta som område av fastighet och att de villkor som gälla i fråga om sådant område i detta sammanhang skola tillämpas. Beredningen åter- kommer till denna fråga och till de tillämpningsregler som därav påkallas vid 18 5.
Såsom framgår av 17 5 i förevarande kapitel är föremålet för arrendators förköpsrätt alltid särskild fastighet. Bestämmelserna i 5 kap. 28 å komma alltså, även om den arrenderade fastigheten ingår i bruksenhet, att avse denna särskilda fastighet.
Fastighet som är föremål för avtalad förköpsrätt eller för återköpsrätt skall visserligen ej utan medgivande av rättighetens innehavare kunna ingå i bruksenhet (2 5), men hinder möter ej att upplåta sådan rättighet i en redan bildad bruksenhet.
Beträffande rättsförvärv på grund av hävd till fast egendom (23 kap.) gäller att sådant rättsförvärv ej är begränsat till viss registerfastighet utan kan avse fast egendom i allmänhet eller flera fastigheter gemensamt. Någon särskild tillämpningsregel i fråga om bruksenhet torde ej vara påkallad. Det nu sagda gäller ock bestämmelserna i 25 kap. om godtrosförvärv på grund av inskrivning samt betydelsen av inskrivning i vissa andra fall;,de böra kunna åberopas ej blott i fråga om alla fastigheterna i bruksenheten utan även beträffande särskild däri ingående fastighet. Uppenbarligen böra bestämmelserna i 24 kap. tillämpas i fråga om företrädet mellan förvärv som avse bruksenheten. Ej heller härom torde särskild bestämmelse vara erforderlig.
Stadgandena i första stycket avse tillämpningen beträffande bruksenhet av vissa kapitel i nya JB. I andra stycket behandlas frågan om tillämpningen av andra lagrum än de i första stycket angivna, främst sådana utanför jorda- balken. Utgångspunkten har ansetts här böra vara den motsatta; vad så- dana lagrum innehålla i fråga om fastighet skall, ehuru bruksenhet bildats, alltjämt äga tillämpning å de särskilda fastigheterna, om ej annat är före- skrivet. Bland de sålunda åsyftade lagrummen ingår även den inskrivnings- rättsliga delen av nya JB. Bestämmelser om inskrivning i bruksenhet upp- tagas i 32 kap. Även i fråga om sådan inskrivning gäller grundsatsen att bruksenheten skall anses som en enda fastighet. Ett betydelsefullt lagstift- ningsområde, som i stort sett lämnas oberört, är lagstiftningen om jorddel- ning och annan fastighetsbildning. Med hänsyn till det i allmänhet gemen- samma syftet är dock uppenbart att en samordning med reglerna om bruks- enhet i viss mån är påkallad. Detta gäller särskilt sammanläggningsinstitu- tet. Bestämmelser härom ha upptagits i de följande lagrummen. Ett annat område, där en särskild reglering erfordras, är, såsom redan tidigare an- märkts, utsökning i bruksenhet. Härom hänvisas även till vad beredningen yttrar vid 24 g.
15 5.
Överlåtelse av andel i viss fastighet kan enligt 4 kap. 8, 28 och 31 55 äga rum i två former, nämligen utan eller med bestämmelse om andelens ut— brytning genom laga delning. I förra fallet anses förvärvaren innehava fas— tigheten under samäganderätt med den eller de andra delägarna; sämjedel- ning saknar laga verkan. Överlåtelse av det senare slaget är likställd med överlåtelse av område och alltså beroende av andelens utbrytning genom laga delning. Mot överlåtelse av andel i bruksenhet utan bestämmelse om ut- brytning finnes intet hinder. Lika väl som självständig fastighet kan bruks— enhet ägas av flera under samäganderätt eller i enkelt bolag. Att beträffande rätten till utbrytning av sådan andel likställa bruksenheten med fastighet
skulle uppenbarligen vara oegentligt; ej heller har för detta fall i förslaget upptagits någon form för sådan utbrytning. En konsekvens härav är att förslaget ej tillåter överlåtelse av andel i bruksenhet med bestämmelse om andelens utbrytning. Av det nu sagda följer ock att, då en delägare i bruks— enhet enligt samäganderättslagen gjort ansökan om bruksenhetens försälj- ninag, fråga ej kan väckas om gemenskapens upplösning genom skifte en— ligt 7 5 nämnda lag. Från överlåtelse som nyss sagts är att skilja överlåtelse av andel i viss i bruksenheten ingående fastighet med bestämmelse om an- delens utbrytning. Dylik överlåtelse är att likställa med områdesöverlå- telse; den är alltså på samma sätt beroende av att det försålda avskiljes från enheten och samtidigt utbrytes från fastigheten. Denna fråga behand— las i nästföljande paragraf.
16 5.
I denna paragraf behandlas frågan om avskiljande från bruksenheten av särskild i bruksenheten ingående fastighet eller av del av sådan fastighet. Såsom beredningen tidigare framhållit kan det icke anses överensstämma med det allmänna syfte som ifrågavarande institut är avsett att tillgodose att, sedan bruksenhet en gång bildats, åt ägaren överlämnas att efter eget skön bestämma över bruksenhetens bestånd eller dess sammansättning. Av en sådan rättsförändring beröras även andra intressen än ägarens. Uppen- bart är detta förhållandet, då bruksenheten, såsom i allmänhet torde vara fallet, utgör objekt för panträtter. Med hänsyn härtill kunde ifrågasättas att avskiljandet skulle göras beroende av att samtycke därtill föreligger från rättsägare, som avskiljandet kan antagas lända till men. Uppställandet av ett sådant krav synes dock i alltför hög grad begränsa ägarens förfogande- rätt och kunna medföra hinder för avskiljande även i sådana fall, då det är sakligt motiverat. Även i detta fall synes analogien med förhållandena vid jorddelning vara påtaglig; de rättigheter som belasta den odelade fastig— heten beaktas i annan ordning. Det är från de nu angivna utgångspunkterna som förevarande lagrum avfattats.
Såsom allmän förutsättning för avskiljande upptages i första stycket att bruksenheten även efter avskiljandet kommer att fylla de villkor för bruks- enhets bildande som uppställas i 1 5. Återstoden av bruksenheten skall allt- så omfatta minst två fastigheter och dessa skola äga det ekonomiska sam- band med varandra, som avses i nämnda lagrum. Skulle dessa förutsätt— ningar icke föreligga, utgör förhållandet väl icke något ovillkorligt hinder för en rättsförändring men denna måste då ske i den ordning som är före- skriven för bruksenhetens upplösning (23 å).
Enligt grunderna för 1 5 bör i allmänhet som ett villkor för avskiljande krävas att en sådan rättsförändring ur ekonomisk synpunkt framstår som berättigad. Denna förutsättning är ock betingad av att den säkerhet som panthavare och andra rättsägare dittills åtnjutit i den odelade bruksenheten icke får försämras; den kvarstående bruksenheten bör tillika med den av-
skilda delen tillsammans motsvara säkerhetens tidigare ekonomiska under- lag. Med föreliggande ekonomiskt intresse har efter förebilder av Vissa be— stämmelser i JDL (19 kap. 4 &) likställts det fall att avskiljandet är av all— män betydelse, såsom då det sker för bostadsförsörjningen eller kulturellt eller socialt ändamål. De ekonomiska konsekvenserna av avskiljandet torde i dylika fall ur bruksenhetens synpunkt vara tämligen betydelselösa.
En särskild ställning intager avskiljande av fastighet eller fastighetsdel från bruksenhet, som besväras av tomträtt. Då såsom utvecklats vid 3 & tomträtten icke kan ha till objekt flera var för sig bestående fastigheter, måste i detta fall avskiljandet göras beroende av att tomträtten inskränkes till allenast antingen återstoden av bruksenheten eller den fastighet som skall avskiljas. Bestämmelse härom har upptagits i första stycket.
Fråga om avskiljande torde i allmänhet uppkomma i samband med över- låtelse av någon del av bruksenheten. AVSkiljandet utgör då en förutsätt- ning för överlåtelsens bestånd och motsvarar den laga delning som i detta hänseende är föreskriven i 4 kap. 7 och 8 55 (jfr 18 å i förevarande kap.). Ägaren kan emellertid även oberoende av överlåtelse väcka fråga därom. Syftet därmed kan från hans sida vara att över någon del av bruksenheten erhålla en friare disposition än som följer av dess tillhörighet till bruksen- heten.
De fall av avskiljande som behandlas i förevarande paragraf äro upp- delade på första och andra styckena.
I första stycket regleras avskiljande av särskild fastighet. Något hinder för ett sådant avskiljande möter icke med hänsyn till fastighetsbildningen och det ligger i sakens natur att prövningsrätten i detta fall bör tillkomma registreringsmyndigheten. I andra stycket behandlas däremot sådana fall då avskiljandet avser område av fastighet eller andel som överlåtits med bestämmelse om utbrytning. Frågan om avskiljande är i detta fall beroende av att även laga delning må komma till stånd. Med hänsyn till de stora för- delarna av en enhetlig prövning av båda de antydda frågorna och då i detta. hänseende allenast fastighetsbildningsmyndighet synes kunna ifrågakomma,. har beslutanderätten i detta fall tillagts sistnämnda myndighet. Med del— ningen bör även avskiljande anses ha kommit till stånd; ansökan om laga delning, som grundar sig å överlåtelse, torde ock böra anses innefatta be— gäran om avskiljande. I överensstämmelse med vad nu anförts ha bestäm— melserna i andra stycket avfattats. Angående det fall att fråga är om över-- låtelse av område i enlighet med fastställd tomtindelning eller stadsplan hänvisas till PromL ; i detta fall är det inskrivningsdomaren som verkstäl— ler prövningen.
I sista stycket har upptagits ett uttryckligt förbud mot överlåtelse av andel i särskild fastighet utan bestämmelse om utbrytning. En sådan över- låtelse skulle rubba den enhetlighet i äganderätten till alla fastigheterna som enligt 1 5 utgör en förutsättning för bruksenhetens bildande och måste alltså anses som ogill.
26" KAP. 639 17 g.
Bestämmelserna i denna paragraf ansluta sig till stadgandena i 2 5 andra stycket. Såsom framgår av vad som anförts i motiven till nämnda lagrum kommer _— med undantag för förköpsrätt och återköpsrätt —— en på avtal eller annan rättshandling grundad lösningsrätt även efter bruksenhetens bildande att äga samma objekt som tidigare vare sig detta är en särskild fastighet inom bruksenheten eller område av sådan fastighet. Ett avskiljan— de är alltså även i detta fall påkallat. Härvid böra, såsom ock framhållits vid 2 5, de allmänna reglerna om avskiljande äga tillämpning.
Vad angår lösningsrätter av legal natur gestalta sig förhållandena annor- lunda. Utövningen av sådana lösningsrätter har ansetts icke böra hindras av det förhållandet att den fastighet som utgör objekt för rättigheten tillhör bruksenhet. I detta fall är emellertid att särskilja mellan arrendators för- köpsrätt och andra legala lösningsrätter. Beträffande de sistnämnda erford- ras icke något avskiljande av den lösta egendomen från bruksenheten. Fö— remålet för arrendators förköpsrätt avser väl alltid särskild fastighet; sedan bruksenhet kommit till stånd, är fastigheten dock att anse som område av bruksenheten (18 5). En konsekvens härav är att denna fastighet bör ge- nom särskilt förfarande avskiljas från bruksenheten, något som är nödvän— digt för uppdelning av bruksenhetens ansvar för panträtt, ränterätt eller födoråd. Däremot bör ett sådant avskiljande vara oberoende av de i 16 5 första stycket angivna villkoren.
De bestämmelser om avskiljande som avse lösningsrätter på grund av avtal eller annan rättshandling ha upptagits i första stycket. Till dessa har emellertid anknutits utövningen av arrendators förköpsrätt, dock med den begränsningen att de i 16 5 första stycket angivna villkoren för avskiljande ej skola äga tillämpning. I andra stycket av förevarande paragraf behand- las de återstående fall av lösningsrätter där formligt avskiljande från bruks- enheten ej är av nöden.
Uppenbart är att utövningen av arrendators förköpsrätt eller av annan legal lösningsrätt i vissa fall kan rubba de allmänna förutsättningarna för bruksenhetens tillkomst. För sådana fall kan den medföra bruksenhetens upplösning (23 5). Skulle i fråga om arrendators förköpsrätt en sådan situa— tion uppkomma, föreligger icke något hinder att ärendet även formellt be- handlas som upplösning.
Bestämmelserna i förevarande paragraf avse ej blott lösningsrätter, som förelågo redan vid bruksenhetens bildande, utan även sådana som härleda sig från tiden därefter, t. ex. arrendeavtal som ingås medan bruksenheten äger bestånd. *
18 å.
Såsom framhållits vid 14 & följer av det förhållandet att bruksenheten skall anses som en enda fastighet att särskild fastighet, som ingår i bruks- enheten, är att i de tillämpningsfrågor som äga samband med laga delning
likställa med område. Då någon fastighetsbildande åtgärd icke i detta fall är påkallad, måste den med delningen förenade rättsverkan i stället knytas till fastighetens avskiljande från bruksenheten. Sålunda är vad angår köp av särskild fastighet, som ingår i bruksenhet, köpets bestånd — på samma sätt som vid köp av område av fastighet —- beroende av att fastigheten från- skiljes; i stället för laga delning träder i detta fall avskiljande enligt 16 & första stycket. I samband med detta avskiljande skall ock beslut meddelas i fråga om ansvaret för förbindelser i bruksenheten, varom stadgas i 8 kap. 17 och 19 55 i fråga om panträtt samt i 9 kap. 2 5 och 10 kap. 19 och 21 55 beträffande ränterätt och födoråd. För det fall att överlåtelsen avser icke hel fastighet utan område av fastighet eller andel i fastighet äro bestäm- melserna i 4 kap. 7 och 8 55 omedelbart tillämpliga; avskiljandet innefattas härvid, såsom framgår av 16 å andra stycket, i den fastighetsbildande ät— gården.
Att avskiljandet av hel fastighet från bruksenheten är likställt med laga delning har betydelse även för rättsförhållanden av annan art än de nyss berörda. Föremål som enligt 2 kap. jämfört med 14 5 första stycket i före- varande kapitel utgöra tillbehör till bruksenheten bli efter avskiljandet till- behör till den reducerade bruksenheten eller den avskilda fastigheten eller, i vissa fall, gemensamt tillbehör till bruksenheten och fastigheten. Avgö— rande är därvid, enligt de i 2 kap. stadgade grunderna, var tillbehöret fin- nes eller, då fråga är om anläggning som är uppförd med stöd av servitut eller samfällighetsrätt, huruvida bruksenheten eller fastigheten eller båda fortsättningsvis komma att vara härskande. Vidare skall vid tillämpning av stadgandet i 5 kap. 11 5 första stycket ett avskiljande från bruksenheten av särskild fastighet medföra, om ej annan bestämmelse meddelas vid av- skiljandet, att förköpsrätt gäller till förmån för såväl återstoden av bruks- enheten som den från denna avskilda fastigheten. Ett motsvarande förhål— lande föreligger i fråga om servitut (19 kap. 13 5 första st.) samt rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet (21 kap. 2 och 11 515). »I vissa fall meddelas bestämmelser om verkan av laga delning i fråga om rättig- heter, som belasta den odelade fastigheten. Sådana stadganden återfinnas i 5 kap. 11 å tredje stycket angående förköpsrätt, i 6 kap. 4 5 andra stycket beträffande återköpsrätt samt i 11 kap. 23 å i fråga om särskild rättighet. Även i sådana fall kommer tillämpningsregeln i förevarande lagrum till an- vändning.
19 's".
Den föif'ändring i bruksenhetens sammansättning som behandlas i före— varande lagrum innebär en utvidgning av bruksenheten, vare sig denna ut- vidgning har till föremål en redan tidigare bestående bruksenhet eller en fristående fastighet. För en sådan utvidgning böra uppenbarligen i tillämp- liga delar gälla samma bestämmelser som i fråga om bruksenhets bildande. Skulle —— bortsett från beståndet av den tidigare bruksenheten — hinder ej möta mot bildandet av en bruksenhet av den tillämnade omfattningen, bör
utvidgningen tillåtas; i annat fall icke. Härvid äro att beakta samtliga de i 1—12 åå föreskrivna Villkoren. Att bruksenhet, som skall upptaga en sär— skild fastighet eller sammanföras med annan bruksenhet, därvid skall an- ses som särskild fastighet torde vara uppenbart.
20 och 21 55.
I dessa paragrafer ha till behandling upptagits vissa spörsmål rörande återverkan å en bestående bruksenhet av sammanläggning och delning så— som fastighetsbildande åtgärder. Utgångspunkten för denna behandling är att en fastighetsbildning, som berör allenast fastigheter inom bruksenheten, är oberoende av förekomsten av bruksenhet samt att ej heller bruksenheten beröres av sådana åtgärder. Tydligt är emellertid att den eller de nya fastig- heter, som framgå av fastighetsbildningen, i bruksenheten träda i stället för den eller de tidigare fastigheterna. Då vid bruksenhetens bildande de be— lastningar som åvilat de tidigare fastigheterna överförts å bruksenheten samt under bruksenhetens bestånd nya belastningar i dessa fastigheter, så länge de tillhöra bruksenheten, äro uteslutna, inverkar ej heller den nya fastighetsbildningen å gravationsförhållandena inom bruksenheten.
I överensstämmelse med vad nu anförts har i 20 5 uttalats att vid sam- manläggning inom bruksenheten den nybildade fastigheten i stället ingår i bruksenheten samt att vid delning av fastighet, tillhörande bruksenheten, de nya fastigheterna ingå i bruksenheten i stället för den delade fastigheten. Skulle sammanläggningen avse alla fastigheterna inom bruksenheten —— ett förhållande som föreligger även för det fall att sammanläggningen avser förutom dessa fastigheter även fastighet, som ej tillhör bruksenheten —— träder den nybildade fastigheten i bruksenhetens ställe. För det nu anmärk- ta fallet att i sammanläggningen ingår jämte hela bruksenheten även fastig- het utom bruksenheten måste uppenbarligen gravationsförhållandena i den nybildade fastigheten närmare regleras; vid denna reglering skall bruksen- heten som sådan behandlas som särskild fastighet.
Situationen ter sig emellertid annorlunda, om sammanläggningen av- ser å ena sidan någon del av bruksenheten och å den andra en utom denna liggande fastighet eller del av fastighet. Sammanläggningen kan å ömse si— dor omfatta hela fastigheter eller ock å ena eller båda sidorna del av fastig- het. I båda fallen kunna två alternativ ifrågakomma. Den genom samman- läggningen nybildade fastigheten kan antingen tillföras bruksenheten eller ock kan vad därav tillhör bruksenheten avskiljas från denna och den nya fastigheten alltså stanna utanför bruksenheten.
I detta sammanhang skall först beaktas det fallet att sammanläggningen å ömse sidor avser hela fastigheter. En sådan sammanläggning torde icke böra tillåtas; den skulle i alltför hög grad medföra rubbning i de allmänna grunderna för bruksenhetens bildande och detta vare sig syftet är att med bruksenheten införliva den nybildade fastigheten eller att avskilja denna från bruksenheten. Ändamålet kan i stället vinnas på det sätt att antingen den eller de fastigheter som tillhöra bruksenheten avskiljas från denna eller
ock för sammanläggning avsedd fastighet utom bruksenheten upptages i den sistnämnda samt först därefter, om så finnes påkallat, frågan om samman- läggning upptages och behandlas. Mot ett dylikt förfarande föreligger, då fråga är om hela fastigheter, icke något hinder, som berör fastighetsbild— ningen. I överensstämmelse härmed har i 21 5 första stycket upptagits för- bud mot sammanläggning av fastighet inom bruksenhet med fastighet utom bruksenheten.
De nu angivna synpunkterna låta sig icke tillämpa, då å någondera eller båda sidorna ingår fastighetsdel. En fastighetsdel kan som sådan icke upp- tagas i en bruksenhet; även för dess avskiljande från bruksenheten kräves att den, såsom framhållits vid 16 g, utbrytes genom laga delning. För att möjliggöra en sammanläggning i dessa fall erfordras särskilda regler och detta vare sig syftet är ett upptagande i eller avskiljande från bruksenhe- ten. De bestämmelser som beredningen härutinnan föreslår upptagas i 21 å andra stycket. Sammanläggningen blir enligt detta beroende av huruvida ett sådant upptagande eller avskiljande enligt de därom i detta kapitel med- delade bestämmelserna må äga rum. Med hänsyn till det nära samband som sålunda föreligger mellan dessa frågor och sammanläggningen som sådan har det synts beredningen ofrånkomligt att de ingå i sammanläggningsären— det och i detta bli föremål för enhetlig prövning och behandling. Därvid bör sakägare, som må väcka fråga om sammanläggning, även äga påkalla av— skiljande resp. upptagande. Såsom framgår av 16 & föreligger en liknande situation, då avskiljande och utbrytning ske för annat ändamål än sam— manläggning.
Då sammanläggning sålunda äger rmn enligt 21 å andra stycket, bör lik- som vid sammanläggning i allmänhet inskrivningsreglering enligt samman- läggningslagen verkställas. Skall den nybildade fastigheten tillika upptagas i bruksenheten, tillkommer såsom framgår av 19 & regleringen av inskriv- ningsförhållandena mellan dessa. Härom hänvisas till vad beredningen an- för vid 11 5 i sitt förslag till sammanläggningslag.
Vad beredningen sålunda uttalat i anslutning till bestämmelserna i 21 5 andra stycket avser sammanläggning enligt därom för landet meddelade regler. Den kombination av jorddelning och sammanläggning som känne- tecknar reglerna för landsbygden saknar motsvarighet i FBL. Skall sålunda en del av en i bruksenhet ingående stadsäga sammanläggas med en del av en utanför bruksenheten varande stadsäga, blir gången av ärendet den att först de båda delarna avstyckas, därefter den ena delen avskiljes från resp. upptages i bruksenheten samt slutligen sammanläggning sker. Eftersom avstyckningarna ske fristående från sammanläggningen, bli fall av denna art att behandla enligt första och ej andra stycket i 21 5.
Den i "21 å tredje stycket upptagna bestämmelsen innefattar en modifika- tion i det lagfartskrav som enligt 19 & jämförd med 4 5 första stycket gäller i fråga om fastighets upptagande i bruksenhet. Modifikationen avser det fall att bruksenhetens ägare förvärvat del av fastighet utanför bruksenhe- ten för sammanläggning med någon del av bruksenheten i syfte att den ny—
bildade fastigheten skall upptagas i enheten. För sammanläggningen kan ej krävas beviljad lagfart å den utanförvarande fastighetsdelen (se 9 5 första st. i beredningens förslag till ny lag om sammanläggning av fastigheter å landet). Då upptagandet sker samtidigt med sammanläggningen, måste en motsvarande eftergift göras i det för upptagandet uppställda kravet på lagfart; detta har i förevarande sammanhang icke någon självständig be— tydelse.
22 och 23 gg.
Såsom framhållits vid 1 5 kan den verksamhet för vilken de i bruksenhe- ten ingående fastigheterna utgöra det materiella underlaget ha olika ända- mål. Förhållandena kunna medföra att alla dessa ändamål icke längre lämp— ligen kunna sammanföras inom ramen för en och samma bruksenhet. Det förändrade läget torde då i vissa fall motivera en uppdelning av bruksenhe— ten å två eller flera i förhållande till varandra självständiga enheter. En så— dan uppdelning tillgodoser väsentligen samma syfte som kan uppnås ge- nom ett avskiljande från bruksenheten. I analogi med vad som föresla- gits i fråga om avskiljande av särskild fastighet bör såsom förutsättning för uppdelning gälla att de nya bruksenheterna var för sig kunnat avskiljas från den tidigare enheten och att envar av dem kan fylla de krav som uppställas för bruksenhets bildande. Två eller flera fastigheter kunna väl samtidigt avskiljas från en bruksenhet men de avskiljas dock var för sig och komma icke att utgöra en ny bruksenhet, med mindre de efter avskiljan- det genom registrering i vanlig ordning sammanföras till en dylik enhet. Denna tyngande omgång undvikes genom anlitande av uppdelningsinstitu- tet. Uppdelning kan ske allenast på begäran av ägaren. De särskilda fastig- heterna kunna väl överlåtas med påföljd att förvärvaren är berättigad att ta initiativ till deras avskiljande (16 5 första st. första p.). Förslaget med- giver däremot ej att fastigheterna överlåtas att ägas såsom bruksenhet med rätt för förvärvaren att påkalla uppdelning. Sedan ägaren låtit uppdela sin bruksenhet, kan han emellertid överlåta nybildad bruksenhet såsom sådan. Bestämmelser av nu angiven innebörd ha upptagits i 22 &.
Med tiden kunna ock de förhållanden som lågo till grund för bruksenhe- tens bildande och då motiverade ett sammanförande så helt förändras att det ändamål som bruksenheten avsett att tillgodose antingen helt förfallit eller i varje fall väsentligen förlorat sin betydelse. En sådan situation kan inträda, då hela bruksenheten eller större delen av densamma exproprieras för annat ändamål eller särskild fastighet i denna löses på grund av förköps— rätt som tillkommmer arrendator eller bruksenheten på grund av utöv— ningen av återköpsrätt tillfaller tidigare överlåtare. Slutligen kunna de eko- nomiska förutsättningarna för den verksamhet som ägaren bedrivit så vä— sentligt förändras att bruksenheten ej längre erbjuder ett tillfredsställande materiellt underlag för denna verksamhet. 'Det sist anmärkta förhållandet torde i detta sammanhang kräva särskilt beaktande.
Det kunde ifrågasättas att, då motiven för upplösning äro av ekonomisk
natur, åt ägaren överlämna att själv avgöra, huruvida en upplösning är på- kallad eller icke. Å andra sidan torde de skäl som ligga till grund för u'ppta— gande av bruksenhet som särskild rättsbildning tala mot att en sådan obe- gränsad frihet tillägges ägaren. Bruksenheten har kommit till stånd under den då antagna förutsättningen att behovet därav skulle vara stadigvaran- de; bildande av bruksenhet för rent tillfälliga syften är alltså icke tillåtet. Ur denna synpunkt torde, liksom i fråga om ändringar i bruksenhetens sam- mansättning, även fråga om upplösning böra underkastas viss offentlig kon- troll. En sådan kontroll synes vara påkallad även därav att ej blott bruks— enhetens bildande utan även dess upplösning ofta kommer att medföra kon— sekvenser av ingripande art för andra rättsägare samt att för ordnandet av dessa förhållanden medverkan av offentlig myndighet är påkallad. Även analogien med jorddelningslagstiftningen ligger i detta fall nära.
Det är från de nu angivna utgångspunkterna som bestämmelserna i 23 & avfattats. Initiativet till upplösning skall i allmänhet utgå från ägaren. Vid sidan härav har emellertid initiativrätt tillagts även registreringsmyndighe- ten. Detta har ansetts påkallat särskilt för att förebygga att bruksenheten i fastighetsböckerna kvarstår som sådan, ehuru den veterligen upphört att fungera. En utväg har ock härigenom öppnats att genom anmälan från rätts- ägare i bruksenheten bringa frågan under registreringsmyndighetens pröv— ning.
Vad angår avfattningen av de särskilda lagrummen må anmärkas fö-l— jande.
I analogi med vad som skett i fråga om avskiljande (se 16 5 första st.) har i andra stycket av 22 & upptagits en särskild bestämmelse om villkoren för uppdelning av bruksenhet, som är besvärad av tomträtt. Hänvisning till detta stadgande har i 23 & gjorts även i fråga om upplösning.
I samband med bruksenhetens uppdelning eller upplösning måste, lik- som vid avskiljand-e, de rättigheter som tidigare varit knutna till bruksen— heten överföras å de nybildade bruksenheterna resp. de särskilda fastig— heterna. Situationen är i detta fall densamma som då laga delning äger rum å fastighet. Härvid uppkommer i första hand frågan om de belast— ningar som åvila bruksenheten. Med bruksenheten kunna ock vara förenade rättigheter som tillkomma ägaren av bruksenheten i denna hans egenskap. Härom hänvisas till vad för motsvarande fall anförts vid 18 5. Bestäm— melser om vad sålunda skall iakttagas ha upptagits i 22 5 tredje stycket. Detta har ansetts kunna ske genom hänvisning till 18 &, vilken hänvisning i 23 5 gjorts tillämplig även i fråga om upplösning.
24 5.
I denna paragraf upptagna regler betingas av innehållet i de av beredning- en föreslagna bestämmelserna i 12 kap. UL angående utsökning i bruks- enhet.
Såsom närmare framgår av vad som anföres vid nämnda bestämmelser är vid exekutiv auktion bruksenhetens bestånd i allmänhet beroende av det
ekonomiska resultat som vinnes genom utrop av bruksenheten såsom en enhet i jämförelse med vad som ernås genom utrop av de särskilda däri in- gående fastigheterna. En viss överensstämmelse föreligger härutinnan med de regler som nu gälla i fråga om försäljning av gemensamt intecknade fastigheter, i vilka förekommer något särintresse. I förevarande fall skall dock det gemensamma utropet alltid föregå särutropen och ske under för— behåll om bruksenhetens bestånd. Särutropen, som uppenbarligen skola ske utan sådant förbehåll, bli däremot avgörande, om de ge ett bättre resultat än det gemensamma utropet.
Då bruksenheten sålts utan förbehåll, upphör såsom en följd därav den sakrättsliga anknytningen till denna av de rättigheter som då besvära bruks- enheten. Detta förhållande medför tydligen icke i och för sig att rättigheten materiellt sett upphör. Närmast till hands ligger att därefter anse varje rättighet såsom gemensamt besvär å de särskilda fastigheter av vilka bruks- enheten tidigare bestod. Ett sådant betraktelsesätt är ock berättigat i fråga om rättigheter, vilka enligt beredningens förslag kunna upplåtas i flera fas- tigheter gemensamt, såsom fallet är med samtliga i förslaget behandlade rät- tighetstyper med undantag av panträtt, ränterätt och tomträtt. Vad angår födoråd kan väl ansvaret för födorådet redan i upplåtelsehandlingen upp- delas å särskilda fastigheter. Då en sådan uppdelning icke är tillåten i fråga om födoråd, som upplåtes i bruksenhet, är födorådet i detta fall likställt med panträtt och ränterätt.
I sådana fall då enligt förslaget ej hinder möter mot gemensam upplå- telse kommer, såsom i allmänhet är fallet, rättighetens bestånd i varje sär— skild fastighet- att vara beroende av huruvida vid fastighetens försäljning förbehåll träffas eller ej. Några särskilda bestämmelser härom erfordras allt- så icke. Situationen är emellertid en annan beträffande panträtt, ränterätt och födoråd. Såsom framgår av 228 & UL i beredningens förslag kan en bruksenhet som besväras av tomträtt icke säljas genom särutrop.
Vad först angår panträtt följer redan därav att panträttens materiella un- derlag även i bruksenheten omfattade samtliga denna tillhöriga fastigheter, att panthavarens rätt att vid köpeskillingslikviden erhålla betalning måste vid särutrop avse den sammanlagda köpeskillingen, i den mån denna för- slår till täckande av hans fordran. En uppdelning av ansvaret på grundval av särutropen synes alltså icke kunna ifrågakomma, lika litet som särskild borgenärsförteckning för varje fastighet. Av det nu anförda följer att pant- rätten kommer att vid särutrop upphöra även för det fall att vid köpeskil— lingslikviden pantfordran erhåller full täckning. Detta resultat innebär en avvikelse från reglerna i 8 kap. 20 %.
Beträffande ränterätt och födoråd är att erinra att dessa rättigheter in— taga en mellanställning mellan panträtt och andra rättigheter, i det att de genom förbehåll kunna bevaras vid exekutiv auktion samt att de endast för det fall att förbehåll ej skett grunda rätt till utlösen. Å andra sidan gäller beträffande dessa rättigheter liksom i fråga om panträtt att gemensamt an- svar i flera fastigheter icke är tillåtet. En uppdelning å vissa fastigheter
eller en överflyttning å allenast en fastighet skulle alltså vara nödvändig. Då rättigheten med det till denna knutna betalningsanspråket liksom pant- rätten omfattat hela bruksenheten, skulle härför förutsättas att rättighets- havaren redan före auktionen avgivit förklaring därom och att de särskilda utropen ske under den sålunda tillkännagivna förutsättningen något som tydligen icke utesluter att den fastighet med vilken rättigheten sålunda skall förenas vid nytt utrop säljes utan förbehåll om rättighetens bestånd. Även för sådant fall skulle emellertid — till förhindrande av rättsförlust för inne- havare av panträtt med bättre rätt _ rättighetshavaren vara hänvisad att göra sitt betalningsanspråk gällande i den sammanlagda köpeskillingen. Med hänsyn till de komplikationer som sålunda skulle uppkomma har bered- ningen ansett övervägande skäl tala för att vid särutrop ränterätt och födo- råd i förevarande hänseende likställas med panträtt. Denna lösning inne- bär att rättighetshavaren i detta fall hänvisas till utlösen av rättigheten. En förutsättning därför är att särutropen alltid ske utan förbehåll om rättig- hetens bestånd. De-i 9 kap. 7 och 10 55 samt 10 kap. 7 och 22 55 för sådant fall meddelade reglerna bli härvid omedelbart tillämpliga.
En konsekvens av beredningens ståndpunkt att särutropen skola ske utan förbehåll om beståndet av ränterätt eller födoråd är att utropet av bruksen— heten i dess helhet måste ske utan sådant förbehåll; pariteten mellan ut- ropen skulle eljest rubbas. Detta skulle —— för det fall att försäljningen av bruksenheten som sådan blir gällande —— enligt reglerna i 9 kap. 10 å och 10 kap. 22 & medföra att ränterätten och födorådet alltid komme att utlö- sas och detta även för det fall att den erhållna köpeskillingen helt täckte det rättigheten i borgenärsförteckningen åsatta värdet. För detta fall torde det emellertid bättre överensstämma med såväl rättighetshavarens som andra rättsägares intressen att rättigheten alltjämt får som sådan kvarstå i bruks- enheten. Bestämmelser härom ha upptagits i paragrafens andra stycke. I öv- rigt hänvisas till beredningens förslag om ändring i UL, 12 kap. 227 5.
25 5.
I förevarande paragraf regleras frågan om laga domstol för vissa tvister rö- rande bruksenhet. Denna fråga sammanhänger med vissa registreringsspörs- mål som behandlas i kapitlets andra avdelning.
Enligt 10 kap. 10 5 första stycket RB skola vissa närmare angivna slag av tvister som aVSe fast egendom upptagas av rätten i den ort där fastighe- ten är. I andra stycket av anförda lagrum ges en supplerande regel för såda- na fall då fastigheten ligger under flera domstolar eller tvisten gäller flera fastigheter under skilda domstolar; tvisten skall då upptagas av den rätt un- der vilken huvuddelen ligge'r. Detta forum är exklusivt. Vidare stadgas i 10 kap. 11 & RB att vid domstol som sägs i 10 & må väckas tvist eller talan av visst innehåll. Detta forum är fakultativt i förhållande till det allmänna forum eller annat behörigt forum.
Bestämmelserna i 14 å i förevarande kapitel om bruksenhets likställan- de med fastighet avse endast regler inom jordabalkens ram; vad i annat fall
gäller i fråga om fastighet skall, ehuru bruksenhet bildats, alltjämt äga till— lämpning, om ej annat är stadgat. På grund härav skulle forum för en tvist som avser själva bruksenheten få bedömas med hänsyn till under vilken domstol huvuddelen av de till bruksenheten hörande fastigheterna ligger. Då det i detta fall ofta kan gälla ett flertal inom ett stort område spridda fastig- heter, är uppenbart att ett sådant bedömande kan vara förenat med särskilda svårigheter.
Vid ett närmare övervägande av nu antydda spörsmål torde först kunna konstateras att en regel, enligt vilken bruksenhet vid tillämpningen av an- förda lagrum i RB skulle likställas med fastighet, icke skulle undanröja den anmärkta olägenheten. Även med denna utgångspunkt skulle man, på grund av 10 kap. 10 å andra stycket RB, nödgas inlåta sig på ett bedömande under vilken domstol huvuddelen av bruksenheten läge.
Enligt beredningens mening tala goda skäl för att fastighetsforum i detta fall ställes i viss relation till området för den inskrivningsavdelning hos vil- ken bruksenheten är registrerad. Inom detta område torde i allmänhet hu- vuddelen av bruksenheten vara belägen. Visserligen kan det, såsom fram- går av bestämmelserna i kapitlets andra avdelning, inträffa att icke någon av fastigheterna ligger inom ifrågavarande inskrivningsavdelnings område, nämligen då registrering skett vid Stockholms rådhusrätt. I dessa fall torde emellertid den lokala anknytningen vara så svårbestämd, att den innebär föga ledning vid bestämmande av lämpligaste forum.
Även vid utformningen av en forumregel efter de nu antydda riktlinjer- na möter emellertid ett särskilt spörsmål med hänsyn till att inom samma inskrivningsområde kunna finnas två eller flera underrätter (jfr lag 3/6 1932 med särskilda bestämmelser om handläggning av inskrivningsärenden samt 27 kap. 3 5 i beredningens förslag). Grundsatsen om fastighetsforums anknytning till det inskrivningsområde, där bruksenheten är registrerad, måste därför erhålla en komplettering för sistnämnda fall. Härvid synes naturligt att, i nära anslutning till bestämmelserna i RB, låta vara avgöran- de, var de till bruksenheten hörande inom inskrivningsområdet liggande fastigheterna helt eller till större delen äro belägna; ett bedömande som på detta sätt hänför sig allenast till ett mindre antal fastigheter torde i allmän- het icke vara förenat med större osäkerhet.
I överensstämmelse med vad nu anförts har förevarande lagrum avfattats. I första stycket ges uttryck åt den allmänna principen att bruksenheten i forumhänseende skall anses belägen inom det inskrivningsområde där bruksenheten är registrerad, varjämte i andra stycket upptagits nyss angiv- na konkurrensregel för det fall att inom sagda inskrivningsområde finnas flera underrätter. Till sistnämnda regel har till förebyggande av tvister an— gående forum fogats det tillägget att, då underrätt med stöd av sagda regel upptagit målet, fråga om dess behörighet ej må väckas i högre rätt.
I detta sammanhang uppkommer även spörsmålet vilken omfattning det särskilda forum för bruksenhet bör äga. I detta hänseende är att uppmärk— samma att de särskilda fastigheterna fortfarande äga bestånd samt att ett
stort antal rättigheter, såsom servitut och nyttjanderätt, kunna till sitt ma— teriella innehåll vara begränsade till viss fastighet, medan i fråga om andra rättigheter, såsom panträtt, en motsvarande begränsning icke föreligger. Ur äganderättssynpunkt bestå ock alltjämt de särskilda fastigheterna; ägande- rättstvist kan avse varje fastighet för sig. Då objektet för rättigheten sålun- da är lokaliserat, skulle knappast vara lämpligt att hänföra alla tvister, som nu tillkomma fastighetsforum, till bruksenhetens särskilda forum. En gränsdragning synes alltså på denna punkt vara påkallad. I beredningens förslag har denna kommit till uttryck däri, att till det särskilda forum hän— förts allenast tvister som avse bruksenheten som sådan. Härunder falla i första hand tvister, som angå äganderättsförvärv av bruksenheten såsom ett enhetligt objekt, ävensom med hänsyn till rättighetens sakrättsliga anknyt— ning till bruksenheten tvister angående rättigheternas bestånd såsom sak- rätter i bruksenheten. Till bruksenhetens forum bör ock hänföras tvist om utövningen av rättighet, som har hela bruksenheten till objekt, t. ex. avta- lad förköpsrätt, återköpsrätt och panträtt. Däremot torde vid det allmänna fastighetsforum för varje fastighet böra bibehållas tvister om ägarens åt- komst eller förvärv av den särskilda fastigheten liksom angående utövningen av rättighet, vilken till sitt objekt är begränsad till sådan fastighet, t. ex. utövningen av arrendators förköpsrätt. I överensstämmelse med vad nu an- förts skulle tvist angående fastställande av fordran till betalning ur bruks— enheten alltid komma att hänföras till bruksenhetens forum men däremot ej, då arrendet omfattar allenast viss fastighet, frågor om hävd, byggnads underhåll och annat dylikt, och ej heller tvist om utövningen av servitut som har till objekt allenast viss eller vissa av de i bruksenheten ingående fastigheterna.
Om registrering 26—30 55.
Som registreringsärenden anses allenast ärenden som skola handläggas av registreringsmyndighet. Såsom framgår av den i 26 5 upptagna uppräk- ningen hänföras till sådant ärende — förutom frågan om bruksenhetens bildande — alla förändringar i bruksenhetens sammansättning, som regle— rats i kapitlets första avdelning. Härifrån undantagas dock ärenden, som enligt vad där stadgats skola behandlas i annan ordning. Till dessa undan— tag hänföra sig dels avskiljande från bruksenheten av område av särskild fastighet med eller utan överlåtelse eller av andel, vilken överlåtes med be- stämmelse om utbrytning (16 å andra st.), dels avskiljande av område eller andel, då lösen sker på grund av avtal eller annan rättshandling (17 5 första st.), dels ock avskiljande från eller upptagande i bruksenhet i samband med sammanläggning, då denna å någondera eller båda sidorna avser fastighets- del (21 å andra st.).
Skälen för att registreringen bör anknytas till inskrivningsväsendet ha be— handlats i motiven till 1 5. I detta sammanhang återstår emellertid frågan
om vilken inskrivningsmyndighet skall väljas. Uti ett förut omnämnt inom beredningen utarbetat förslag hade registreringen förlagts till inskrivnings— avdelningen vid Stockholms rådhusrätt såsom central registreringsmyndig- het för hela riket. Att denna lösning valts sammanbängde uppenbarligen med institutets allmänna begränsning till industriegendom. Med beredning- ens tidigare utvecklade ståndpunkt till denna fråga synes i första hand böra eftersträvas en lokal anknytning. Detta önskemål gör sig särskilt starkt gäl- lande, då alla fastigheterna ligga inom samma inskrivningsområde, något som beträffande jordbruksfastigheter och andra mindre fastighetskomplex ofta torde bli fallet. Även då fastigheterna äro belägna inom ett mindre antal närgränsande inskrivningsområden, torde skälen för lokal anknyt- ning i regel överväga. Vid mera omfattande bruksenheter kunna emellertid skälen för en central anknytning vara starkare. För sådana fall behåller för- slaget möjligheten till anknytning till Stockholms rådhusrätt. Mellan de oli— ka alternativ som sålunda kunna föreligga har i det nu framlagda förslaget valrätt tillagts sökanden. Anser han en viss lokal anknytning vara att före- draga, äger han välja en sådan; han kan emellertid, då fastigheterna äro belägna inom skilda inskrivningsavdelningar, ge företräde åt den centrala myndigheten. De grundläggande bestämmelserna i ämnet ha upptagits i 27 5 första stycket.
Mot den valfrihet som sålunda tillerkännes sökanden kan väl invändas att den lämnar sakägarna i ovisshet om var bruksenheten är registrerad. Här- emot kan å andra sidan framhållas att med de av beredningen föreslagna bestämmelserna upplysning om registreringsforum alltid är att tillgå vid varje inskrivningsavdelning där till bruksenheten hörande fastighet är belä- gen. Det nu sagda gäller även för det fall att registreringen sedermera över— flyttas till annan inskrivningsavdelning (29 5).
Sedan bruksenheten registrerats vid viss inskrivningsavdelning, kvarstår denna, till dess registreringen ev. överflyttas till annan inskrivningsavdel— ning, såsom registreringsmyndighet beträffande de ärenden som framdeles kunna ankomma på handläggning av registreringsmyndighet (27 5 andra st.). Att detta bör vara förhållandet i fråga om ärenden som avse avskiljan- de från bruksenhet eller uppdelning eller upplösning av bruksenhet synes uppenbart. Detsamma synes ock böra gälla i fråga om upptagande i bruks— enhet av fastighet utom enheten. Mera tveksamt ställer sig spörsmålet vil- ken myndighet som skall väljas då två eller flera bruksenheter, som äro re- gistrerade hos skilda inskrivningsavdelningar, skola sammanföras till en; äro de bruksenheter varom är fråga registrerade vid samma inskrivningsav- delning, följer omedelbart av huvudregeln att det är denna som är behörig. Ett alternativ är att behörighetsfrågan i nu åsyftade fall bedömes helt obe— roende av de tidigare registreringarna; prövningen skulle enligt detta alter- nativ kunna tillkomma en tidigare utomstående inskrivningsavdelning. Ett annat alternativ är att behörigheten tillägges någon av de tidigare behöriga avdelningarna. Till stöd för sist antydda lösning talar framför allt att den är förenad med mindre formell omgång än det andra alternativet och i re-
gel även torde med hänsyn till prövningsmyndighetens sakliga kompetens vara att föredraga. Beredningen har alltså anslutit sig till det senare alter- nativet. Vilken inskrivningsavdelning behörigheten skall tillkomma torde även i detta fall få bero av sökandens val.
Med hänsyn till den betydelse som tillkommer registreringen såväl i frå- ga om behörig domstol (25 å ) som ock beträffande inskrivningar i bruksen- heten (32 kap. 1 5), bör en överflyttning av registrering till annan inskriv- ningsavdelning såvitt möjligt undvikas. Då emellertid de förhållanden som betingat valet av viss registreringsmyndighet genom ändringar i bruksen- hetens sammansättning kunna väsentligt förskjutas, torde dock möjlighet till sådan överflyttning icke kunna helt undvaras. Skulle genom de företag— na ändringarna i sammansättningen grunden för den dittillsvarande behö- righeten ha helt undanryckts, torde överflyttningen böra göras obligatorisk. Som exempel kan anföras att, då bruksenheten omfattar fastigheter inom flera inskrivningsområden, den eller de fastigheter vilkas belägenhet varit bestämmande vid sökandens val av registreringsmyndighet genom avskil- jande eller uppdelning helt avföras från bruksenheten; även utan formellt avskiljande kan en liknande situation uppkomma (17 å andra st.). I andra fall kunna förändringarna vara mindre genomgripande. Den tidigare valda registreringsmyndighetens formella behörighet kan alltjämt bestå men för- utsättningarna för valet av just den registreringsmyndigheten kunna ha vä- sentligt förskjutits. Ett sammanförande av flera inom olika inskrivningsom- råden belägna hruksenheter till en eller ett upptagande i samma hrukåenhet av flera fastigheter kan för ägaren av bruksenheten utgöra skälig anledning till valet av en lämpligare inskrivningsavdelning för behandling av frågor som röra bruksenheten och inskrivningar i denna. I nu antydda fall bör dock överflyttningen till annan inskrivningsavdelning vara beroende av hemstäl— lan från bruksenhetens ägare och den bör tillåtas allenast om den objektivt prövas lämplig. De närmare bestämmelserna om förutsättningarna för över- flyttning meddelas i 28 5 första stycket.
Beslut om överflyttning bör meddelas av inskrivningsdomaren vid den inskrivningsavdelning där bruksenheten då är registrerad (jfr i fråga om överflyttning av förmynderskap 12 kap. 3 & FB samt betr. mål ang. allmänt åtal 19 kap. 7 & RB). Mot överflyttningsbeslutet som sådant bör talan ej kunna föras; därmed fritages ej den myndighet till vilken registreringen överflyttas från att pröva huruvida för denna de formella behörighetsför- utsättningarna enligt 27 5 första stycket föreligga. Beslut om överflyttning träder omedelbart i tillämpning.
Verkan av överflyttning är att den tidigare registreringsmyndigheten för- lorar sin behörighet och att de rättsföljder som äro knutna till registrering- en som sådan framdeles komma att hänföras till den nya registreringen. Detta förhållande är av särskild betydelse i fråga om inskrivningsväsendet. Såsom framgår av 32 kap. 1 5 skall inskrivningsärende angående bruksen— het upptagas vid den inskrivningsavdelning där bruksenheten är registre- rad. Registreringen är ock grundläggande för fastighetsforum i vad angår
bruksenhet (25 å ). Beträffande det sistnämnda forum torde dock betydel— sen vara begränsad till rättegångar vari delgivning av stämningen sker efter överflyttningen. Rättegång, som pågår vid tiden för överflyttningen, torde på grund av stadgandet i 10 kap. 15 & RB lämnas oberörd av denna. Sistnämnda stadgande synes dock icke äga någon analogisk tillämpning i fråga om inskrivningsärenden; beträffande dessa måste anses gälla att inskrivningsdomarens behörighet upphör omedelbart med överflyttningen.
Då ett överflyttningsbeslut berör även andra intressen än sökandens, är det uppenbart att det bör bringas till allmän kännedom. Beredningen före— slår i detta hänseende att kungörelse därom införes i allmänna tidningarna samt att underrättelser med posten avsändas såväl till inskrivningsdomaren vid den eller de inskrivningsavdelningar, inom vilkas områden till bruks— enheten hörande fastigheter äro belägna, som ock till bruksenhetens ägare samt till känd innehavare av rättighet för Vilken inskrivning är beviljad el— ler sökt (29 5). I 32 kap. ha ock med hänsyn till pågående inskrivningsären- de till skydd för sökanden och annan rättsägare upptagits vissa bestämmel- ser. Innebörden av dessa bestämmelser är att, om sådan rättsägare ålagts att fullgöra något å dag som infaller efter överflyttningen och det förelagda då ej fullgöres, ny dag för fullgörandet skall utsättas. Uppenbart är att, då överflyttning äger rum, till den nya inskrivningsavdelningen skola översän- das utdrag av grundbok i fråga om bruksenheten samt akter och andra handlingar som avse bruksenheten.
I 30 5 ha upptagits bestämmelser om dagbok och aktbildning i registre- ringsärenden. IDagbokens uppgift i sådant ärende är av annan art än i in- skrivningsärende, beroende av dessa ärendens olika natur. I registrerings- ärende motsvarar dagboken väsentligen dagboken i tvistemål. Det nu sagda gäller ock i huvudsak aktbildningen. Det har ansetts böra tillkomma Kungl. Maj:t att meddela närmare bestämmelser i dessa ämnen.
31—36 55.
I dessa lagrum upptagas bestämmelser om förfarandet i registrerings- ärenden. Såsom allmän regel gäller att ett registreringsärende endast kan upptagas efter ansökan (1, 16, 19 och 22 55). Beträffande upplösning av bruksenhet föreligger så till vida ett undantag att fråga därom må väckas även av registreringsmyndigheten (23 5).
Med hänsyn särskilt till de komplicerade förhållanden som ofta kunna väntas förekomma i nu ifrågavarande ärenden och omfattningen av den uppgiftsskyldighet som torde böra åläggas sökanden har beredningen ansett sig böra uppställa krav å skriftlig ansökan. Bestämmelser angående ansö— kans form och innehåll upptagas i 31 5.
Ansökan bör äga den fullständighet att den kan tjäna som materiell grundval för ärendets behandling. Ett primärt krav i detta hänseende är att i ansökan uppgivas den eller de fastigheter resp. bruksenheter som ärendet angår. Avser ansökan bruksenhets bildande, bör ansökan alltså innehålla uppgift å de fastigheter som äro ämnade att ingå i bruksenheten. I ärende
angående upptagande eller avskiljande böra angivas den bruksenhet varom är fråga samt den fastighet som skall upptagas resp. avskiljas. Utöver den ram som sökanden sålunda uppdragit må prövningen icke utsträckas.
Ansökan bör vidare angiva de omständigheter som sökanden vill åberopa till stöd för sitt yrkande. I denna del bör ansökan ansluta sig till de i kapit- lets första avdelning uppställda betingelserna för varje särskild åtgärd.
Enligt beredningens mening måste ock, till ledning vid tillvaratagande av andra rättsägares intressen, sökandens uppgiftsskyldighet avse även sal-;- ägare. Det kunde ifrågasättas att begränsa uppgiftsskyldigheten till inneha- vare av rättighet, för vilken inskrivning är beviljad eller sökt (jfr 14 5 f j är- de st. SmlL). Ansökan kan emellertid beröra en vidare krets av sakägare. I detta sammanhang må särskilt erinras om innehavare av sådana sak- rätter vilka gälla oberoende av inskrivning. Beredningen hänvisar härut- innan till vad beredningen yttrat vid 6 5. Med hänsyn härtill har uppgifts— skyldigheten ansetts böra omfatta för sökanden kända innehavare av ford- ran eller annan rättighet, oberoende av om för rättigheten inskrivning är sökt. Uppgiften bör innefatta även sakägarens hemvist och postadress.
Vid ansökan böra fogas de handlingar sökanden vill åberopa. Sådana skriftliga bevis äro särskilt av betydelse för ådagaläggande av de ekonomiska förhållanden som utgöra betingelse för den sökta åtgärden. Något behov av att sökanden i detta sammanhang företer gravationsbevis, äganderättsbevis eller utdrag av fastighetsregister föreligger däremot ej; de härutinnan er- forderliga upplysningarna framgå av fastighetsböckerna och kunna alltså i annan ordning göras tillgängliga för registreringsmyndigheten vid dess handläggning (33 5). För att underlätta handläggningen har efter förebild från vissa liknande fall meddelats föreskrift om skyldighet för sökanden att tillhandahålla erforderliga avskrifter av ansökningshandlingarna.
*Då ansökningshandlingarna inkommit, böra de underkastas en prelimi— när granskning. I dessa delar hänvisas i förslaget (35 & sista st.) till mot— svarande bestämmelser i lagen om handläggning av domstolsärenden (ÄrL). Om ansökan ej är ställd till behörig myndighet, skall den omedelbart avvi- sas. Uppfyller ansökan ej föreskrifterna om ansökans innehåll (31 5) eller är den eljest ofullständig, skall föreläggande meddelas sökanden att avhjälpa bristen; efterkommes ej sådant föreläggande, må ansökan avvisas (3 5 ÄrL, jfr 35 å andra st.). I allmänhet torde utan formellt föreläggande erforderlig rättelse kunna ernås genom hänvändelse till sökanden.
Därest ej ansökan omedelbart avvisas, skall beträffande varje fastighet eller bruksenhet göras anteckning i grundbok (31 å sista st.). En sådan anteckning är visserligen icke förenad lned någon omedelbar rättsföljd; den bör emellertid ingå i de åtgärder som äro påkallade ur publicitetssyn- punkt. Är fastigheten eller bruksenheten bokförd vid den inskrivningsavdel- ning där registreringsmyndigheten år, skall anteckning om ansökan genast göras i grundboken. För att anteckning skall kunna ske i annat fall måste vederbörande inskrivningsavdelning bli underrättad om ansökan; angående sådan underrättelse stadgas i 32 å andra stycket. Anteckningen skall i båda
fallen verkställas omedelbart och icke först å närmast infallande inskriv- ningsdag (27 kap. 6 5).
I 32 5 ha meddelats bestämmelser om tillhandahållande av registrerings— myndighetens handlingar och beslut m. m. Uppenbart skulle det i många fall medföra allt för stora kostnader och olägenheter, om dessa handlingar skulle delgivas varje sakägare personligen; tillhandahållandet utgör i såda— na fall en förutsättning för att reglerna om delgivning må kunna eftergivas (36 å). Skulle ärendet angå fastigheter eller bruksenheter, som tillhöra skil- da inskrivningsavdelningar, skall tillhandahållandet ske å varje inskriv- ningsavdelning. För det fall att fråga är om avskiljande från bruksenhet el- ler dess upplösning bör tillhandahållandet ske även hos inskrivningsavdel— ning till vilken fastigheten efter sådan åtgärd skulle komma att höra. Ett sådant beslut har, sedan det vunnit laga kraft, den verkan att den fastighet som avskilts eller som ingått i den upplösta bruksenheten omedelbart åter- går till sitt förra inskrivningsforum. Däremot inverkar en uppdelning av bruksenhet icke omedelbart på den tidigare registreringen av den odelade bruksenheten ; registreringen för de nybildade bruksenheterna kvarstår, såsom framgår av 28 5, vid samma inskrivningsavdelning till dess registre— ringen överflyttas.
En viktig grundval för myndighetens prövning äro de uppgifter och upp- lysningar som framgå av fastighetsböckerna. I de fall då ärendet är anknu- tet till en lokal myndighet äro böckerna helt eller åtminstone till någon del att tillgå hos registreringsmyndigheten. Denna har då att själv inhämta kän- nedom om deras innehåll. Till den del som fastigheterna tillhöra annan in- skrivningsavdelning måste tydligen motsvarande uppgifter tillhandahållas av den sistnämnda; i regel har den centrala registreringsmyndigheten i Stockholm icke något eget primärmaterial. Bestämmelser om handlingars tillhandahållande i nu angivna fall upptagas i 33 5.
Ett registreringsärende rör till väsentlig del frågor av Offentligrättslig na- tur. Det nu sagda gäller särskilt de allmänna betingelserna för den sökta åt- gärdens tillåtlighet. Från den nu angivna utgångspunkten framstår särskilt behovet av att registreringsmyndigheten tillföres sakkunskap i frågor av ekonomisk och näringspolitisk natur. Att tillfälle härtill beredes myndighe- ten är desto angelägnare som myndigheten icke genom sin sammansättning erbjuder någon garanti i detta hänseende. I överensstämmelse med det nu sagda har myndigheten i förslaget tillagts en allmän befogenhet att själv- mant föranstalta om utredning samt bland de remissinstanser, till vilka hän- vändelse i detta syfte må ske, omnämnts bl. a. kommerskollegium såsom företrädare för industrin och lantbruksstyrelsen såsom företrädare för jord— bruket (34 5). Dessa myndigheter intaga enligt förslaget så till vida en sär- ställning att en självständig rätt till fullföljd av talan tillagts dem mot re- gistreringsmyndighetens beslut i vissa fall (44 5).
Det förhållandet att registreringsärendena äro av Offentligrättslig natur innebär uppenbarligen icke att sakägarnas egen ståndpunkt till frågor av denna art skulle vara utan rättslig betydelse samt att de härutinnan skulle
vara uteslutna från rätt till talan. Vissa frågor som förekomma i ett registre- ringsärende äro ock av rent privatekonomisk innebörd; det nu sagda gäller särskilt sakägarnas ställning som rättsägare i de av ärendet berörda fastig- heterna eller bruksenheterna (jfr 7 5 andra st.). AV det nu anförda följer att tillfälle bör beredas dem att föra talan och i ärendet framställa sina an- språk och invändningar. De därmed sammanhängande frågorna behandlas i 35 och 36 55 av förslaget.
Huvudregeln är att varje sakägare, vars rätt är i fråga, skall erhålla till- fälle att yttra sig över ansökan muntligen eller skriftligen. Detta kan ske antingen genom sakägarnas kallande till förhandling eller, då yttrande skall avgivas skriftligen, genom föreläggande. Det kunde ifrågasättas att till skydd för okända sakägare uppställa ett ovillkorligt krav å kungörelseför- farande. I sådana fall då den behandlade frågan förutom sökanden uppen- bart angår allenast viss eller vissa sakägare synes en sådan fordran onödigt betungande och det har med hänsyn härtill överlämnats åt registrerings- myndigheten att avgöra, huruvida kungörelse lämpligen bör ske (36 5). I de fall då kungörelse icke äger rum måste emellertid kallelse eller föreläggan- de enligt allmänna regler ske genom delgivning.
Den förhandling som hålles i registreringsärende äger icke karaktären av huvudförhandling; avgörandet skall alltså grundas å vad handlingarna inne— hålla och eljest förekommit (jfr 17 kap. 2 å andra st. RB). Vad angår påfölj— den för utevaro från förhandling bör liksom för motsvarande fall i den all— männa processen gälla att utevaron eller underlåtenheten icke hindrar hand- läggningens fortgång och ärendets avgörande; någon erinran härom erford— ras icke i kallelsen eller föreläggandet (jfr 5 5 andra st. ÄrL). Därutöver bör sökanden kunna föreläggas att komma tillstädes eller avgiva yttrande vid påföljd att ansökan eljest förfaller (jfr 4 5 andra st. ÄrL). Enligt sist an— märkta lagrum må föreläggande meddelas sökanden eller annan att vid vite komma tillstädes eller infinna sig personligen. En sådan påföljd synes icke påkallad eller lämplig i förevarande ärenden. I övrigt torde beträffande handläggningen i tillämpliga delar böra gälla vad som är föreskrivet i ÄrL. Av de stadganden som sålunda kunna komma till användning har redan er- inrats om 3 & angående ansökans komplettering och ev. avvisande. Ytterli- gare må i detta sammanhang framhållas bestämmelserna i 2 5 tredje styc- ket; av betydelse är även stadgandet i 11 5 om supplerande tillämpning av de för tvistemål gällande processuella reglerna. På grund av sakens natur kommer handläggningen av registreringsärenden i regel att äga rum å in- skrivningsavdelningens kansli. Den är icke bunden vid inskrivningsdagar eller vid den allmänna tingsordningen eller i fråga om rådhusrätt de all- männa rättegångsdagarna (jfr 1 kap. 9 och 13 55 RB).
En motsvarighet till de i 36 5 upptagna bestämmelserna om kungörelse- förfarande återfinnes i 14 å fjärde stycket SmlL. Sistnämnda lagrum år dock begränsat till det fall att förhandling med sakägarna skall äga rum om företrädesordningen. Det är ock uppenbart att ett sådant förfarande för detta fall ofta kan vara till fördel. Beredningen har dock icke ansett lämp-
ligt att binda kungörelseförfarandet vid detta särskilda ändamål. I ärenden som angå bruksenheter av mera betydande omfattning eller där eljest in— tressemotsättningar kunna antagas förekomma om den sökta åtgärdens tillåtlighet synes redan å ett tidigare stadium sakägarna böra erhålla till- fälle att framföra sina synpunkter. Av förfarandets allmänna karaktär i dessa ärenden har ansetts följa att kungörelseförfarandet bör kunna an- vändas ej allenast för kallelse till förhandling utan även i fråga om inhäm- tande av skriftligt yttrande. Såsom i motsvarande fall enligt SmlL ingår som ett led i kungörelseförfarandet även avsändande av skriftliga meddelanden; i överensstämmelse med vad tidigare anförts skola sådana meddelanden översändas ej allenast, såsom enligt SmlL, till inteckningshavare utan till varje sakägare, som ärendet angår och om vars hemvist och postadress upp— lysning kunnat erhållas.
37—40 åå.
Vid sidan av de allmänna bestämmelserna om förfarandet i 31-——36 55 ha i förevarande lagrum upptagits vissa särskilda stadganden som uteslutande avse ärenden angående bruksenhets bildande och med sådant ärende lik- ställt ärende angående upptagande i bruksenhet och sammanförande av bruksenheter (40 å). Det karakteristiska för dessa ärenden är _— till skill- nad från andra registreringsärenden —— att ett bifall till ansökan är beroen- de, förutom av vissa allmänna betingelser, även av det förhållandet att en inskrivningsreglering av viss i lagen angiven beskaffenhet kan komma till stånd (6 5). Även vid avskiljande från bruksenhet samt bruksenhets upp— delning eller upplösning erfordras väl en reglering av gravationsförhållan— dena med hänsyn till de nya inskrivningsenheter som då uppkomma. I des- sa fall är dock den sökta åtgärden icke beroende av regleringen; en sådan låter sig i detta fall alltid genomföra. Även de åtgärder som påkallas i sist angivna fall ingå emellertid i registreringsärendet (41 5).
Av det nu anförda framgår att, vad angår ärenden som behandlas i före- varande lagrum, prövningen av frågan om den sökta åtgärdens tillåtlighet även äger samband med inskrivningsförhållandena. Uppenbart är emeller- tid att de olika grupper av spörsmål som sålunda föreligga, även om de till- höra samma ärende, vid behandlingen lämpligen böra särskiljas. Denna upp- fattning har ock kommit till uttryck i SmlL. Enligt 12 & nämnda lag förut- sättes för prövning huruvida hinder möter mot sammanläggning på grund av bl. a. inskrivningsförhållandena att hinder av den beskaffenhet som av- handlats i lagens tidigare bestämmelser ej funnits möta. Ett stadgande av nu angiven innebörd har upptagits i 37 5 i förslaget. De allmänna hinder var- om här är fråga hänföra sig till bestämmelserna i 1—4 55. Såsom uttalats uti 37 5 skall denna fråga först utredas och, om hindret ej undanröjes, ansö- kan omedelbart avslås. Följden av ett avslagsbeslut är att registreringsmyn- digheten därmed skiljer sig från ärendet; ett återupptagande av detsamma kan alltså äga rum endast efter ett av högre rätt meddelat beslut om åter- förvisning. I detta sammanhang må framhållas att stadgandet ej innebär
att registreringsmyndigheten för det fall att den finner hinder av nu angi— ven beskaffenhet ej möta äger att däröver meddela ett med mellandom jäm— förligt avgörande. Ett avgörande av denna innebörd kan icke ske annat än i samband med ärendets slutliga prövning.
Under förutsättning att registreringsmyndigheten ej enligt 37 å skiljer sig från ärendet, har myndigheten att övergå till de frågor som avse inskriv— ningsförhållandena vad angår den ifrågasatta bruksenheten. De materiella bestämmelser som härutinnan skola tillämpas äro upptagna i 7—12 55. En tillämpning av dessa bestämmelser är dock enligt 6 5 påkallad allenast för det fall att undersökning, som avses i sistnämnda lagrum, är av nöden. I första hand avser alltså prövningen denna fråga; erfordras ej sådan under- sökning, föreligger ej på grund av inskrivningsförhållandena hinder för ome— delbart bifall till ansökan. Bestämmelse härom har upptagits i 38 5. Då un— dersökning enligt 6 5 är påkallad, framgå undersökningens omfattning och innebörd liksom grunderna för densamma av de tidigare i detta kapitel med— delade bestämmelserna.
Även de i 39 5 upptagna bestämmelserna om innehållet i beslut, varige— nom ansökan bifalles, hänföra sig till inskrivningsförhållandena. Då beslu— tet skall vara grundläggande för det inbördes företrädet mellan rättigheter, som på grund av inskrivning skola gälla i bruksenheten, måste företrädes— ordningen angivas i beslutet. Det ligger i sakens natur att beslutet i dessa delar bör äga den fullständighet att förväxlingar och misstag äro uteslutna. Med hänsyn härtill har uttryckligen föreskrivits att i beslutet skall särskilt angivas, då inskriven rättighet ej förekommer i någon av fastigheterna eller i allenast en av dem. Såsom framgår av lagtexten skola även vissa anteck- ningar, som beträffande särskild fastighet förekomma i grundbok, anmärkas i beslutet. Slutligen skall i detta fastställas namn å bruksenheten.
Vad angår sättet för meddelande av slutligt beslut och vad därmed sam— manhänger meddelas för alla registreringsärenden gemensamma bestäm- melser i 42 och 43 55.
41 å.
Såsom framhållits i motiven till näst förut anmärkta lagrum föreligger mellan ärenden, som där behandlats, samt ärenden angående avskiljande, uppdelning eller upplösning den skillnaden att i de sistnänmda bifall till den sökta åtgärden ej är beroende av en reglering av inskrivningsrättslig natur. I detta hänseende råder samstämmighet mellan de regler som gälla vid laga delning å ena sidan och de nu anmärkta åtgärderna å den andra. Denna lik— ställighet har ock kommit till uttryck i 18, 22 och 23 55 i förslaget och vad som anförts i motiven till nämnda lagrum. Vid laga delning sker icke den prövning av gravationsförhållandena som avses i 8 kap. 17 5, 9 kap. 2 5 samt 10 kap. 19 5 vid delningsförrättningen utan företages, sedan delning— cn ägt rum, av inskrivningsdomaren. Närmare bestämmelser härom med- delas i 30 kap. 14 och 15 55 samt 31 kap. 6 5. Det undantag från denna ord— ning som föreligger vid avstyckning av område för sammanläggning (8 kap.
19 å och 9 kap. 2 5 samt 10 kap. 21 5) har icke någon motsvarighet i före- varande fall; fråga härom kan icke upptagas av registreringsmyndighet (jfr 21 5).
Enligt beredningens mening tala övervägande skäl för att denna ordning bibehålles även beträffande de mot laga delning svarande åtgärder som ankomma på prövning av registreringsmyndighet. De uppgifter som i nu förevarande ärenden sålunda ankomma på registreringsmyndighet mot— svara den handläggning som vid laga delning tillkommer delningsmyndig— heten; däri ingå frågan om åtgärdens tillåtlighet och de andra spörsmål som därmed äga samband, t. ex. frågan om de särskilda delarnas andel i förmån eller rättighet som tillkommer den odelade bruksenheten som så— dan (jfr motiven vid 18 å). För bevarande av enhetligheten i prövningen torde även i samma ärende böra handläggas och avgöras de frågor angående uppdelning av ansvar vilka åsyftas i nyssnämnda lagrum i 8—10 kap. Be- stämmelse härom upptages i första stycket av förevarande paragraf. Be- stämmelsens avfattning utesluter icke att, i de sällsynta fall då ansökan om inskrivning inkommer efter beslutets meddelande men före dess laga- kraftvinnande, inskrivningsdomaren, sedan beslutet vunnit laga kraft, i sär- skild ordning upptager frågan om uppdelning; se härom 32 kap. 2 5 andra stycket.
I andra stycket har meddelats en bestämmelse för det fall att registre- ringsmyndigheten vill självmant upptaga fråga om upplösning av bruksen— het. Ett sådant upptagande bör föregås av en hänvändelse till bruksenhetens ägare för att lämna denne tillfälle att ta ståndpunkt till frågan och ev. göra självständig ansökan i ämnet. I ärende, som upptages av registreringsmyn- digheten självmant, intager bruksenhetens ägare uppenbarligen icke ställ- ning av sökande; de till denna hans ställning anknutna rättsreglerna äga alltså icke tillämpning i detta fall. Angående ärendet bör i övrigt i tillämp- liga delar iakttagas vad i 31—--36 55 är stadgat.
42 och 43 55.
Avgörandet av ett registreringsärende förutsättes ske genom beslut och detta vare sig detta avgörande vilar på saklig grund eller är av rent formell natur; på denna punkt räder alltså samstämmighet med de regler som gälla angående domstolsärenden (9 5 första st. ÄrL). Beträffande formen för så— dant beslut är i tillämpliga delar att iakttaga vad för motsvarande fall är stadgat i 17 kap. 12 & BB i fråga om tvistemål och i 9 5 andra stycket ÄrL beträffande domstolsärenden. Av bestämmelserna i RB framgår att det överlämnats åt domstolen att avgöra huruvida beslutet skall avfattas i sär— skild handling eller om det skall intagas i protokollet (6 kap. 3 & RB); en— ligt ÄrL må beslutet, om det finnes lämpligt, tecknas å den handling som ligger till grund för ansökan. I nu förevarande ärenden torde slutligt beslut alltid böra meddelas skilt från protokoll. Något hinder synes ej möta att beslut av mindre omfattning, såsom avvisnings- och avslagsbeslut, tecknas å ansökan. I mera omfattande ärenden torde beslutet böra upptagas i sär-
skild handling, varvid de regler som gälla i fråga om slutligt beslut i tviste- mål i tillämpliga delar böra iakttagas. Med beslutets avfattande samman— hänger ock frågan om och i vilken utsträckning avgörandet i registrerings- ärende skall åtföljas av motiv. Som allmän regel bör härvid liksom för dom- stolsärenden gälla att beslutet skall, om och i den mån det erfordras, angi- va de skäl å vilka beslutet grundas.
Även beträffande sättet för meddelandet av slutligt beslut torde en viss anknytning böra äga rum till motsvarande bestämmelser i RB och ÄrL. En- ligt 17 kap. 9 5 RB kan dom meddelas antingen genom dess avkunnande vid rättens sammanträde eller genom dess tillhandahållande å rättens kansli. Samma förfaringssätt äger tillämpning i fråga om ärenden. Med hänsyn till det nu behandlade förfarandets karaktär torde muntligt avkunnande vara uteslutet.
I överensstämmelse med det nu anförda har i 42 & föreskrivits att slutligt beslut alltid meddelas genom att det hålles tillgängligt å inskrivningsavdel- ningens kansli.
Såsom framhållits i motiven till 13 5 skulle det vara olämpligt att ett be— slut som rör inskrivningsförhållandena i de särskilda fastigheterna medde— las å inskrivningsdag. Även om de där anförda skälen icke gälla alla slutli- ga beslut i registreringsärenden, ha dock övervägande skäl ansetts tala för att förbudet göres generellt. Även härom har bestämmelse upptagits i 42 5.
Då med hänsyn till förfarandets karaktär tiden för meddelandet av ett slutligt avgörande ej på förhand kan vid förhandling bringas till parternas kännedom, erfordras särskilda anordningar för att sakägarna skola erhålla underrättelse därom. Enligt 17 kap. 9 å RB skall senast samma dag sådan underrättelse avsändas till parterna. Detta förfarande skall enligt 9 & ÄrL tillämpas även beträffande slutligt beslut i domstolsärende; underrättelse- skyldigheten är dock i detta fall begränsad till sökande eller annan som be- slutet gått emot. I förevarande ärenden synes en sådan begränsning icke lämplig; envar sakägare som i ärendet fört talan bör erhålla tillfälle att me- dan tid för fullföljd ännu är öppen ta del av beslutet. Enligt beredningens mening bör, då ansökan bifalles, den krets av sakägare till vilken underrät— telse skall avsändas vara något vidare. Oberoende av förd talan bör under— rättelse i detta fall alltid avsändas till känd innehavare av fordran eller an- nan rättighet, för vilken inskrivning är beviljad eller sökt i fastighet eller bruksenhet som ärendet angår.
Av 32 & framgår att beslutet skall tillhandahållas ej allenast vid den inskrivningsavdelning, där ärendet handlagts, utan även vid annan in- skrivningsavdelning, till vilken hör den fastighet eller bruksenhet, som ären— det angår. Även meddelande om var beslutet sålunda är att tillgå bör upp- tagas i underrättelsen, liksom i denna bör tillkännagivas vad sakägare har att iakttaga för fullföljd av talan mot beslutet. Bestämmelse härom har upp- tagits i 43 5 första stycket.
I 43 å andra stycket har föreskrivits att avskrift av beslutet skall över- sändas till kommerskollegiet och lantbruksstyrelsen. Stadgandet avser så-
väl beslut som innefattar avslag å ansökan som ock beslut, varigenom an— sökan bifalles. Det har ej heller ansetts lämpligt att i detta hänseende göra någon åtskillnad mellan beslut som uteslutande avse den ena eller andra myndighetens verksamhetsområde.
44 5.
I denna paragraf meddelade bestämmelser avse de fullföljdsåtgärder som ankomma på sökanden eller annan sakägare vilken vill föra talan mot re- gistreringsmyndighetens beslut. Bestämmelserna ansluta sig till stadgan- dena i 21 å Rp. Enligt de sistnämnda skall, om ej särskild föreskrift därom är meddelad, vad i RB är stadgat om fullföljd av talan till hovrätt och HD samt rättegången därstädes i mål som väckts vid underrätt äga mot— svarande tillämpning i fråga om fullföljd i högre rätt av mål, som upp- tagits av annan världslig domstol eller myndighet och enligt lag eller författ— ning n1å fullföljas i hovrätt; dock skall talan föras genom besvär. Uppenbart böra RBS fullföljdsregler i vad de avse besvär över underrätts beslut äga tillämpning även beträffande registreringsmyndighets beslut i registrerings- ärende; härmed komma dessa ärenden även i förevarande hänseende att likställas med domstolsärenden. För detta ändamål erfordras allenast be— stämmelse att talan mot registreringsmyndighetens beslut skall föras i hov- rätten. En sådan har upptagits i första stycket av förevarande paragraf. Så— som framgår av nyssnämnda stadganden i Rp kan genom särskild föreskrift avvikelse ske från de i RB meddelade fullföljdsreglerna. På denna punkt har beredningen ansett att vad angår slutligt beslut i registreringsärende den eljest gällande tiden av två veckor (52 kap. 1 5 RB) lämpligen bör ut- sträckas till fyra veckor (jfr 21 kap. 54 % JDL). Även härom har bestäm— melse upptagits i paragrafens första stycke.
Enligt allmänna processuella regler tillkommer fullföljdsrätt förutom sö- kanden allenast sakägare vars rätt beslutet angår. Av ett avslagsbeslut be- röres icke annan enskild sakägare än sökanden eller den som inträtt eller äger inträda i hans ställe. Med förslagets allmänna ståndpunkt skulle det ej heller överensstämma att i nu berörda fall åt offentlig myndighet inrym- ma någon självständig fullföljdsrätt. Förhållandena gestalta sig i viss mån annorlunda, då ansökan bifalles. Såsom tidigare anmärkts kan ett sådant beslut beröra ej allenast enskildas rätt utan även intressen av Offentligrätts- lig natur. En viss analogi föreligger på denna punkt med förhållandena vid jorddelning och sammanläggning. Enligt 21 kap. 51 & JDL må beslut, var- igenom ägodelningsrätt eller hovrätt meddelat fastställelsea ” ajorddelnings— förrättning, överklagas av vissa myndigheter som representanter för olika slag av allmänna intressen. Motsvarande bestämmelser gälla enligt 21 & SmlL beträffande sammanläggning. Enligt beredningens mening tala över- vägande skäl för att en sådan anordning kommer till stånd även i fråga om registreringsärenden. De företrädare för allmänna intressen som i detta fall synas böra ifrågakomma torde vara kommeiskollegium och lantbrukssty— relsen. Såsom framgår av 435 andra stycket skall slutligt beslut i avskrift
alltid tillställas dessa. Bestämmelse i ämnet har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf. Fullföljdsrätten innefattar talan såväl till hovrätt som från hovrätt till HD (21 & Rp, jfr ock 20 å).
Stadgandet i paragrafens sista stycke sammanhänger med de i nästföl— jande paragraf upptagna bestämmelserna.
45 5.
I detta lagrum upptagas vissa bestämmelser angående förfarandet i högre rätt. Såsom tidigare anmärkts skall enligt 21 & Rp om rättegången i be- svärsmål gälla motsvarande bestämmelser i RB, om ej särskild föreskrift därom är meddelad. Finnes klagandens motpart böra höras över besvären, skall besvärsinlagan med därvid fogade handlingar delgivas motparten och föreläggande meddelas honom att inkomma med skriftlig förklaring (52 kap. 7 5, 56 kap. 8 & RB). Vad angår förfarandet i hovrätt gäller tillika att i allmänhet ändring ej må göras, med mindre tillfälle lämnats motparten att förklara sig. I stort sett torde dessa regler lämpa sig även för förfarandet i fullföljda registreringsärenden. I vissa fall torde dock kravet på delgiv- ning med motparten kunna vålla betydande olägenhet. Särskilt torde detta kunna bli förhållandet, då sökanden anfört besvär mot ett av lägre instans meddelat avslagsbeslut och skriftlig förklaring skall inhämtas från samtliga övriga sakägare. I själva verket föreligger i detta fall samma situation som då hos registreringsmyndigheten kallelse eller föreläggande må ske genom kungörelse (36 5). Liknande förhållanden ligga ock till grund för de i 11 kap. 104 och 108 55 VL meddelade bestämmelserna angående kungörelseför- farande i fullföljda vattenmål.
Bestämmelserna om kungörelseförfarandet äro upptagna i paragrafens första stycke och ansluta sig i allt väsentligt till föreskrifterna i 36 å. Såsom för motsvarande fall i VL äro de att tillämpa allenast för det fall att be- svär anförts av sökanden. Uppenbart är att kungörelseförfarandet bör an- vändas allenast i sådana fall, då med hänsyn till antalet sakägare det fram— står som lämpligare än formlig delgivning. Liksom vid kungörelse enligt 36 & ingår i förfarandet avsändande med posten av särskilda exemplar av kungörelsen till kända sakägare. Enligt paragrafens andra stycke kan sam- ma förfarande användas även i fråga om kallelse till muntligt förhör eller annat meddelande till motparten under besvärsmålets behandling, t. ex. an- gående fortsatt skriftväxling. Reglerna avse besvärsmål såväl i hovrätt som i HD.
Den i paragrafens tredje stycke upptagna hänvisningen till 43 5 första stycket innefattar att i fråga om meddelandet av hovrätts slutliga beslut i besvärsmål samma regler skola gälla som beträffande motsvarande beslut av registreringsmyndigheten. Med hänsyn till bevarande av sakägarnas rätt till fullföljd är situationen i båda fallen densamma. En konsekvens härav är att hovrättens slutliga beslut i avskrift skall tillställas den eller de in- skrivningsavdelningar, där handlingarna enligt 32 & skola tillhandahållas, ävensom kommerskollegiet och lantbruksstyrelsen. Vad angår meddelande av
HDs slutliga beslut torde sådana särskilda underrättelser till sakägarna som avses i 43 5 första stycket icke vara påkallade. Beslutet skall däremot, liksom hovrätts beslut, i avskrift tillställas de nyssnämnda inskrivningsav— delningarna samt kommerskollegiet och lantbruksstyrelsen.
46 5.
I 13 5 har föreskrivits att beslut varigenom ansökan om registrering av bruksenhet bifallits ej skall träda i tillämpning, innan beslutet vunnit laga kraft. Tidpunkten för beslutets meddelande är dock, såsom framgår av pa- ragrafens andra stycke, av betydelse så till vida att en ansökan om inskriv- ning, som därefter upptagits, skall — under förutsättning att beslutet se— dermera vinner laga kraft _ anses omedelbart avse bruksenheten; rättig- heten omfattas alltså icke av den inskrivningsreglering som äger rum i sam- band med bruksenhetens bildande. Vid denna reglering äro förhållandena vid meddelandet av beslutet avgörande. En rättighetshavare, som först där- efter sökt inskrivning, bör icke genom beslutets överklagande kunna för— ändra förutsättningarna för den inskrivningsreglering som ägt rum i beslu- tet. Ett stadgande av denna innebörd har upptagits i förevarande paragraf. Av dess avfattning framgår att det endast avser rättighet, för vilken inskriv— ning sökts först efter beslutets meddelande. Skulle inskrivning ha sökts dessförinnan men rättigheten det oaktat icke beaktats vid beslutets medde- lande, bör det sålunda förelupna felet kunna rättas i fullföljdsväg. I detta sammanhang må framhållas att sådant beslut ej må meddelas å inskriv- ningsdag. Stadgandets tillämpning hänför sig till det fall att registrerings— myndighetens beslut innefattar bifall till ansökan. Av ett sådant beslut framgår alltid vilka inskrivna rättigheter som beaktats vid beslutets med— delande.
Har registreringsmyndigheten avslagit ansökan men högre rätt, som fin- ner ansökan böra bifallas, för detta ändamål återförvisat ärendet till regi- streringsmyndigheten, avser stadgandet det beslut, som registreringsmyn- digheten därefter meddelar. För det mindre sannolika fallet att högre rätt utan återförvisning upptager ärendet till slutlig prövning och därvid bifal- ler ansökan, hänför sig stadgandet till det sålunda meddelade beslutet.
De bestämmelser som sålunda föreslagits i fråga om bruksenhets bildan— de böra uppenbarligen gälla även i fråga om upptagande i bruksenhet och sammanförande av bruksenheter. Ett stadgande härom har upptagits i and— ra stycket. .
47 5.
I första stycket av denna paragraf meddelas bestämmelser om de under— rättelser som erfordras i anledning av att talan ej i laga ordning fullföljts mot registreringsmyndighets eller hovrätts slutliga beslut i registreringsären— de. Av bestämmelserna i 32 och 45 55 framgår att såväl registreringsmyn— dighetens som högre rätts slutliga beslut skola i avskrift tillställas den eller de inskrivningsavdelningar som beslutet angår. Av betydelse är emellertid att dessa erhålla kännedom även om tidpunkten då beslutet vunnit laga
kraft. När talan mot registreringsmyndighetens eller hovrättens beslut ej fullföljes, måste alltså underrättelse därom tillställas ifrågavarande avdel- ningar, vad angår registreringsmyndighets beslut dock tydligen allenast om även annan inskrivningsavdelning beröres därav. I anslutning till den an- teckning i grundbok angående ärendets inledande som skall ske enligt 31 5 sista stycket bör i grundbok införas anteckning även om den utgång ärendet slutligen erhållit. Föreskrift härom har upptagits i första stycket.
I vissa fall har ett slutligt beslut, varigenom ansökan i registreringsärende bifallits, vidare konsekvenser i fråga om den inskrivningsrättsliga behand— lingen av ännu icke avgjorda inskrivningsärenden. Beredningen återkom- mer till dessa spörsmål i samband med övriga frågor om inskrivning i bruksenhet i 32 kap. En erinran om den överflyttning av inskrivningsärende till annan inskrivningsavdelning som av sådan anledning må äga rum, har emellertid intagits som andra stycke i förevarande lagrum.
48 och 49 gg.
I dessa paragrafer behandlas vissa frågor som angå sökandens ersätt- ningsskyldighet för kostnader i registreringsärende. Bestämmelserna i 48 & avse det allmännas kostnader för förfarandet, medan i 49 & behandlas er— sättningen till sökandens motpart. Enligt allmänna regler gäller att kostnad av det förstnämnda slaget utgöres av det allmänna mot den kompensation som lösen- och stämpelskyldigheten innebär. Från denna huvudregel före- komma dock betydelsefulla undantag. Som exempel kan anföras skyldighet för part att tillhandahålla domstolen avskrifter av vissa handlingar samt att, om detta underlåtes, bekosta sådana avskrifter (33 kap. 2 & RB, jfr 26 å samma kap.). I speciella fall ha dessa undantag en mera betydande omfatt- ning. Sålunda åligger det sökande i vattenmål att förskjuta bl. a. kostnaden för sådana kungörelser och underrättelser, vilka vattenrättsdomaren har att offentliggöra eller avsända. En motsvarande skyldighet föreligger även i vissa andra fall (11 kap. 97 & VL). Med hänsyn till registreringsförfaran- dets allmänna karaktär har beredningen funnit övervägande skäl tala för att sökandens ersättningsskyldighet kommer att omfatta förutom erforder— liga avskrifter aV ansökningsm och besvärshandlingar även kostnaden för sådana kungörelser varom registreringsmyndigheten eller domstol, där talan fullföljts av sökanden, haft att föranstalta. Därest sökanden ej frivilligt förskjuter sådan kostnad, då den avfordras honom, bör den kunna uttagas i samma ordning som är föreskriven i fråga om utmätning för expeditions- lösen. Bestämmelse härom har upptagits i 48 5 första stycket.
Har initiativet till ärendet icke utgått från ägaren, bör någon ersätt- ningsskyldighet uppenbarligen icke åligga honom. En erinran härom har upptagits i 48 å andra stycket.
De i 49 & upptagna reglerna om sökandens ersättningsskyldighet till sak— ägare äro även de en konsekvens av förfarandets karaktär. De överensstäm- ma i huvudsak med motsvarande bestämmelser i VL (11 kap. 65, 93 55) samt ExL (67 å).
ANDRA AVDELNINGEN Om inskrivningsväsendet
27 KAP.
Om inskrivning i allmänhet
Bestämmelserna om inskrivning av rättsförvärv till fast egendom ha i vårt land sedan gammalt varit uppdelade på två särskilda rättsinstitut: lagfart för äganderättsförvärv och inteckning för förvärv av begränsade sakrätter. Uppdelningen är föranledd av historiska skäl. Lagfarten har sina rötter i medeltidsrätten, medan inteckningsinstitutet är av väsentligt yngre datum. Det sistnämnda omfattade ursprungligen endast panträtt men har efter hand utsträckts till att avse andra kategorier av begränsade sakrätter. Når i början av detta århundrade instituten tomträtt och vattenfallsrätt infördes, tillskapades samtidigt nya former av inskrivning, nämligen in- skrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt även- som inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt. Såvitt angår inskrivningsför- farandets formella sida råder emellertid icke någon större principiell skill- nad mellan de olika inskrivningsinstituten.
Av ålder har inskrivningsväsendet varit anknutet till domstolarna. Enligt 1734 års lag skulle lagfarts- och intecknin-gsärenden handläggas vid rätten å de allmänna rättegångsdagarna. Systemet uppbars av tanken att sökan- den inställde sig vid rätten och påkallade rättens åtgärd till skydd för det ifrågavarande rättsförvärvet samt att domstolen efter förhandling och pröv- ning avkunnade beslut av innehåll att den begärda åtgärden bifölls eller förklarades icke kunna beviljas. Vad som därvid förekom upptecknades i rättens protokoll, d. v. 5. den allmänna domboken eller — vilket redan un- der 1700-talet blev föreskrivet _ särskilda lagfartsprotokoll och inteck- ningsprotokoll.
Den kronologiska inskrivningsmetod som protokollföringen innebar kun— de emellertid icke i längden tillgodose den växande fastighetskreditens och fastighetsomsättningens behov av en praktiskt användbar upplysningskälla i fråga om vilka rättigheter som gällde i en viss fastighet och företrädes- ordningen mellan dessa. Med hänsyn till att inskrivna rättsförhållanden rö- rande en och samma fastighet återfunnos på spridda ställen i olika proto- kollsärgångar var det nämligen förenat med stora svårigheter att ur proto— kollen inhämta erforderliga upplysningar om en viss fastighet-s gravationer.
I syfte att undanröja dessa olägenheter infördes genom 1875 års lagstift— ning angående lagfart och inteckning realregister till lagfarts- och inteck- ningsprotokollen i form av fastighetsböcker. Vad angår landsbygden voro dessa fastighetsböcker delade i lagfartsböcker för lagfartsärenden och in-
teckningsböcker för inteckningsärenden. Ehuru böckerna, såsom närmare utvecklats i motiven till 25 kap., rättsligt sett endast hade karaktären av register till protokollen, kommo de emellertid i praktiken att användas som en självständig upplysningskälla. Det blev i praxis vanligt att gravations- bevis utfärdades enbart med ledning av böckerna, och detta förfarande vann slutligen formell sanktion.
I fråga om lagfarts- och inteckningsböckerna för landet framträdde snart nog avsevärda tekniska brister. Dessa sammanhängde i första rummet med att böckerna inrättats efter den i jordeboken redovisade kamerala fastig- hetsindelningen. Då förändringar i fastighetsindelningen genom jorddelning icke antecknades i jordeboken, måste alla inskrivningar rörande de sär- skilda fastigheter som bildats genom delning av en jordeboksenhet införas på samma upplägg. Till följd härav blevo böckerna, efter hand som jord- delningen fortskred och antalet inskrivningar ökades, alltmer svåröverskåd- liga. Ytterligare olägenheter förorsakades av att de kamerala fastighetsbe- teckningarna icke voro ägnade att tillfredsställande individualisera de in- skrivna rättigheternas föremål. Beträffande fastighetsböckerna för stad ha- de däremot redan från början föreskrivits att varje fastighet skulle ha sitt särskilda upplägg. -
Sedan genom jordregistrets inrättande tillskapats en grundval för en bätt- re fastighetsbokföring, utfärdades år 1932 en lag om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet. I dessa böcker, som äro gemensamma för lag- farts— och inteckningsärenden, skall i princip varje fastighet erhålla sitt särskilda upplägg. Arbetet med de nya fastighetsböckernas uppläggande är nu —— utom såvitt angår vissa delar av Kopparbergs län —— i det närmaste avslutat.1
Vid tomträttsinstitutets införande ansågs det att inskrivningsärenden rö— rande tomträtt icke lämpligen borde upptagas i de för lagfarter och inteck- ningar i fast egendom avsedda protokollen och böckerna. Därför inrättades sårskilda tomträttsprotokoll och tomträttsböcker. När några år senare vat- tenfallsrätten tillkom, utvidgades tomträttsprotokollet till att omfatta även inskrivningsärenden rörande vattenfallsrätt; däremot tillskapades för såda- na ären-den en särskild inskrivningsbok benämnd vattenfallsrättsbok. I sam— band med den år 1953 genomförda reformen av tomträttsinstitutet utfärda- des nya bestämmelser om tomträttsböcker och vattenfallsrättsböcker.
Att inskrivningsärenden skulle handläggas av rätten gällde formellt ända till genomförandet av 1932 års inskrivningsreform. Redan dessförinnan ha- de emellertid handläggningen och prövningen i sittande rätt kommit ur bruk. I stället tillämpades det förfarandet att handlingarna inlämnades å rättens kansli och ärendena prövades av häradsrättens ordförande eller i fråga om rådhusrätt av viss rättens ledamot; dock avfattades protokollen alltjämt som om ärendena avgjorts vid rättens sammanträde. Genom 1932 års lag med särskilda bestämmelser om handläggning av inskrivningsären- den överflyttades inskrivningsärendena från rätten till en inskrivningsdo-
1 Se SvJT 1958 s. 261.
mare, i domsaga häradshövdingen eller särskilt förordnad inskrivnings— domare och i stad med rådhusrätt en av rättens lagfarna befattningshavare.1 I samband därmed föreskrevs att ärendena skulle handläggas å särskilda inskrivningssammanträden, benämnda inskrivningsdagar, vilka i regel skul-» le hållas en gång i veckan. Protokollen i inskrivningsärenden bibehöllos i princip, låt vara i förenklad form, men lagen inrymde befogenhet för Kungl., Maj:t att beträffande viss domkrets föreskriva att protokollen skulle ersät— tas av s. k. aktsystem. På några enstaka undantag när har aktsystemet nu- mera genomförts i samtliga domkretsar.2 I fråga om aktsystemets bety- delse för fastighetsbokens vitsord hänvisas till den i motiven till 25 kap. lämnade redogörelsen härför. I övriga hänseenden lämnade inskrivnings- reformen de tidigare gällande reglerna om inskrivningsväsendet orubbade. Vid sidan av 1932 års inskrivningslag kommo sålunda 1875 års lagfarts- och inteckningsförordningar samt de särskilda inskrivningsförfattningarna rörande tomträtt och vattenfallsrätt alltjämt att gälla.
En av det svenska inskrivningsväsendets ledande principer är sedan gam— malt att inskrivning föregås av en relativt omfattande prövning, den s. k. legalitetsprincipen. Prövningsplikten är icke begränsad till de i inskriv- ningsförfattningarna särskilt angivna förutsättningarna för inskrivning el—— ler till frågan om de för rättsförvärvet uppställda formkraven äro uppfyll- da. I viss utsträckning har inskrivningsdomaren även att granska rent ma- teriella omständigheter, varav rättsförvärvets giltighet är beroende, låt vara att denna prövning måste bli summarisk. Enligt gällande rätt saknar pröv- ningen visserligen i allmänhet rättslig betydelse för frågan om rättsförvär- vets giltighet, men den innebär i viss mån en faktisk garanti för att för- värvet är giltigt.
Enligt beredningens mening innebär inskrivningsväsendets anknytning till domstolsväsendet fördelar såväl ur organisatorisk synpunkt som ur rättssäkerhetssynpunkt. I förslaget har den nuvarande organisationen bi- behållits. Såsom framhållits i motiven till 25 kap. anser beredningen ej heller någon ändring i fråga om principerna för fastighetsbokföringen vara erforderlig. Även i fråga om själva förfarandet i inskrivningsärenden byg— ger beredningens förslag i huvudsak på gällande rätt.
En från principiell synpunkt viktig avvikelse är, att protokollssystemet enligt förslaget helt avskaffats och ersatts med aktsystem; såsom förut nämnts har emellertid övergång till aktsystem redan ägt rum i nästan alla domkretsar. Beredningen har vidare, i syfte att stärka fastighetsbokens. faktiska trovärdighet, eftersträvat att ytterligare utveckla de rättsliga ga- rantier som avse att såvitt möjligt förebygga tillkomsten av inskrivningar, som icke överensstämma med det materiella rättsläget. Sålunda föreslår beredningen en å alla slag av inskrivning tillämplig regel att, när särskild anledning förekommer till antagande att det förvärv som ligger till grund
1 I fråga om inskrivningsärenden rörande tomträtt och vattenfallsrätt skedde dock överflytt- ningen först genom en lagändring år 1936. 2 Se SvJT 1955 s. 215, 1957 s. 76 och 1959 s. 138.
för inskrivningsansökan är ogiltigt eller ej må göras gällande eller att den sökta åtgärden eljest skulle kränka annans rätt, inskrivningsdomaren skall bereda den vars rätt är i fråga tillfälle att yttra sig i ärendet. Finnes sökan— dens rätt tvistig, skall liksom f. n. inskrivning icke få beviljas, med mindre sökandens rätt fastställes i rättegång. De i 4 kap. upptagna reglerna om att överlåtelse av fast egendom skall bevittnas av laga köpevittne äro även äg— nade att verka i samma riktning. Den nuvarande principen att inskrivning icke äger självständigt rättsgrundande verkan i förhållande till det mate- riella rättsläget har i förslaget visserligen bibehållits som huvudregel, men bestämmelserna i 25 kap. innefatta synnerligen betydande undantag från denna regel.
Såsom framgår av vad ovan anförts äro stadgandena om förfarandet i in- skrivningsärenden f. n. splittrade på flera författningar, främst 1932 års inskrivningslag, LF, IF, lagen den 14 juni 1907 om inskrivning av tomträtt etc. samt lagen den 5 juni 1953 om inteckning i tomträtt och vattenfalls- rätt. Vad angår den nya jordabalkens systematik i detta hänseende får be- redningen hänvisa till vad som anförts i inledningen till beredningens be- tänkande. Här må allenast erinras om att, såsom skett i 1909 års förslag. inskrivningsväsendet inordnats i jordabalken samt att, till skillnad från sistnämnda förslag, de inskrivningsrättsliga reglerna utsöndrats från de materiella rättsreglerna och upptagits i en särskild avdelning. Beredningen har funnit lämpligt att inleda den huvudavdelning av jordabalken som be- handlar inskrivningsväsendet med ett kapitel innehållande sådana bestäm— melser som skola gälla i fråga om alla slag av inskrivning. Ett sådant ka— pitel fanns även i 1909 års förslag. I särskilda kapitel upptagas därefter de stadganden som hänföra sig till särskilda slag av inskrivning.
1 5.
I denna paragraf behandlas frågan vilka ärenden som enligt förslaget äro att hänföra till inskrivningsärenden. Stadgandet överensstämmer väsentli— gen med motsvarande bestämmelse i 1932 års inskrivningslag (1 5). En när- mare ledning för vad i varje särskilt fall är att hänföra till inskrivnings— ärende kan uppenbarligen hämtas från bestämmelserna i de följande kapit- len. Sålunda är t. ex. uppdelning av panträtt inskrivningsärende, om hand- läggningen skall verkställas av inskrivningsdomare (jfr 30 kap. 14 5), men däremot icke i sådana fall då fråga därom skall handläggas i sammanlägg- ningsärende (jfr 8 kap. 19 5). Å andra sidan äro uppenbarligen frågor, som ej behandlas i efterföljande kapitel, icke att anse som inskrivningsärenden, även om handläggningen skulle vara uppdragen åt inskrivningsdomaren (jfr 26 kap. nya JB samt 7 5 ÄrL).
Under förarbetena till 1932 års lag framhöllsl, att utanför begreppet in- skrivningsärende fölle anteckningar, som enligt vissa stadganden finge gö- ras i fastighetsboken utan förmedling av protokoll. Sådana anteckningar an-
1 NJA 111932 5. 192 f.
ginge i huvudsak fastigheternas indelning och beteckning men icke deras rättsliga tillstånd; den praktiska betydelsen av att dessa ärenden fördes utan- för begreppet inskrivningsärende låge däri, att de kunde handläggas å an— nan tid än å inskrivningsdag och att föreskrifterna om dagbok ej vore till— lämpliga å dem. Enär enligt förslaget protokollssystemet helt skall avskaf- fas, knnna dessa anteckningar icke längre definieras på nyssnämnda sätt. Vad de sakkunniga anfört om fördelen av att dessa ärenden kunde hand— läggas å annan tid än inskrivningsdag kommer enligt beredningens förslag att tillgodoses genom den i 6 5 intagna regeln att sådan anteckning i grund- bok som föranledes av myndighets anmälan eller eljest ej är beroende av ansökan skall ske omedelbart. Ur denna synpunkt torde alltså icke föreligga något hinder för att dessa ärenden hänföras till inskrivningsärenden. Bered- ningen har därför ansett tillräckliga skäl icke föreligga att undantaga de här åsyftade ärendena från begreppet inskrivningsärende. Angående såda- na handlingars diarieföring torde regler böra meddelas i administrativ ord- ning (jfr 7 5).
Beredningen har funnit det innebära lagtekniska fördelar att införa en gemensam benämning på fastighets-, tomträtts— och vattenfallsrättsbok. Härigenom undgås nämligen en tyngande uppräkning av de särskilda böcker- nas benämningar i de många lagrum, som innehålla regler avseende alla tre slagen av böcker. Måhända kunde termen inskrivningsbok synas ligga när— mast till hands. Beredningen anser emellertid denna benämning vara mindre lämplig särskilt med hänsyn till att den nu användes för vissa andra böcker, t. ex. inskrivningsbok för luftfartyg. Beredningen har stannat för benäm- ningen grundbok. Den anknyter till en av de betydelser ordet >>grund» av gammalt ägt i vårt språk.1 Vilka böcker som äro att hänföra till grundböcker framgår av 2 5 första stycket.
För inskrivning av äganderättsförvärv har den hävdvunna benämningen lagfart bibehållits i förslaget (28 kap.). Såsom nämnts i motiven till 8 kap. har beredningen ansett termen inteckning böra reserveras för inskrivning av panträtt (30 kap.). Övriga rättigheter, som enligt förslaget kunna vara fö— remål för inskrivning, äro tomträtt och vattenfallsrätt (29 kap.) samt avta- lad förköpsrätt, äterköpsrätt, ränterätt, födoråd och annan särskild rättig- het än tomträtt och vattenfallsrätt (31 kap.). Andra anteckningar i grund- bok än inskrivningar (33 kap.) ha i regel endast till syfte att bereda publi— citet åt vissa rättsfakta, t. ex. beslut av myndighet, vilka äga full rättsver- kan vare sig boken innehåller upplysning om dem eller ej. Vissa i förslaget föreskrivna anteckningar, bl. a. de som avses i 25 kap. 12 å, ha emellertid även rättsbildande betydelse.
I fråga om inskrivningsärenden rörande vissa järnvägar gäller f. n. sär- skild lagstiftning i form av en den 15 oktober 1880 utfärdad förordning. Med hänsyn till de särskilda förhållanden som här kräva beaktande er— fordras alltjämt speciallagstiftning på detta område.
1 Se Svenska akademiens ordbok band 10 sp. 997 och 1001—1002. Jfr även benämningen »grunnbok» i den norska tinglysingsloven.
25.
I denna paragraf behandlas vilka ärenden som över huvud skola uppta— gas i grundbok och i vilken av grundböckerna _— fastighetsboken, tomträtts- boken eller vattenfallsrättsboken _ som de olika slagen av sådana ärenden skola upptagas. De bestämmelser härom som intagits i andra och tredje styc- kena bygga på samma principer som gällande lagstiftning på området.
Enligt gällande rätt får anteckning i fastighetsbok icke ske i andra fall än då så är föreskrivet.1 Denna grundsats bör uppenbarligen bibehållas. I överensstämmelse härmed har i andra och tredje styckena angivits att i grundbok icke skola upptagas andra anteckningar än sådana som äro före— skrivna. '
Det må framhållas att ärenden angående inskrivning av upplåtelse, änd- ring och upphörande av tomträtt eller vattenfallsrätt falla in under såväl andra som tredje stycket och följaktligen skola antecknas både i fastig— hetsboken och i tomträtts- eller vattenfallsrättsboken. Ett sådant ärende avser nämligen inskrivning av dels särskild rättighet i fast egendom, dels förvärv av tomträtt eller vattenfallsrätt.2
Gällande bestämmelser om hur böckerna skola inrättas och föras återfin- nas väsentligen —— förutom i 18 & LF och 61 5 IF — såvitt angår nya fas— tighetsböcker för landet i lagen den 3 juni 1932 om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet och kungörelsen den 18 november 1932 med när- mare föreskrifter huru sådana böcker skola inrättas och föras, i fråga om fastighetsböcker för stad i 10—21 55 kungörelsen den 14 september 1875 huru lagfarts- och inteckningsböcker skola inrättas och föras samt be- träffande to-mträtts- och vattenfallsrättsböcker i kungörelsen den 20 no— vember 1953 om nya tomträttsböcker och vattenfallsrättsböcker. För de gamla lagfarts- och inteckningsböckerna gäller 1875 års kungörelse och för de äldre tomträtts- och vattenfallsrättsböckerna kungörelsen den 29 novem- ber 1907 om tomträttsböckers och vattenfallsrättsböckers inrättande och förande. Såsom tidigare antytts anser beredningen någon ändring i de grundläggande principerna för grundböckernas inrättande och förande icke vara erforderlig. Däremot måste tydligen den nya jordabalken medföra åt— skilliga ändringar i detaljföreskrifterna om böckernas förande. Dessa före- skrifter böra emellertid i likhet med de nu gällande utfärdas i administra- tiv ordning.
35.
Denna paragraf motsvarar föreskrifter i 1 5, 2 5, 3 5 andra stycket och 5 5 första stycket i 1932 års inskrivningslag.
Det kan möjligen vara föremål för viss tvekan, huruvida enligt gällande rätt inskrivningsdomaren är att anse som en särskild myndighet eller som allmän underrätt, sammansatt av endast en ledamot. Av förarbetena till 1932 års inskrivningslag framgår emellertid att det förra alternativet varit
1 Se 1 5 och 15 5 andra st. i 1932 års inskrivningslag samt NJA 1945 s. 18. ' Jfr 18 5 andra st. lagen om inskrivning av tomträtt etc.
åsyftat.1 Då enligt RB allmän underrätt i vissa fall är domför med en leda- mot, kunde det ifrågasättas att såsom skett i vissa liknande fall — över— flytta inskrivningsärendena från inskrivningsdomaren till rätten i sådan sammansättning. Genom en dylik överflyttning skulle emellertid icke några fördelar vinnas. Däremot skulle vissa praktiska olägenheter uppkomma, främst i domsaga som består av flera tingslag. Sålunda skulle med hänsyn till diarieföring och aktbildning ärendena behöva uppdelas på domsagans olika häradsrätter efter egendomens belägenhet. Vidare bleve det nödvändigt att i varje expedition angiva vilken av häradsrätterna som skulle anses ha handlagt ärendet, något som skulle medföra onödigt arbete utan praktisk nytta. I detta sammanhang må framhållas att tingslagsindelningen icke återspeglas i fastighetsböckerna. Beredningen finner därför Övervägande skäl tala för att liksom nu domsaga, som är delad i flera tingslag, i regel bör utgöra en enhet i inskrivningshänseende, ett inskrivningsområde. Den organisation som inom en sådan enhet handhar inskrivningsväsendet be— nämnes i förslaget inskrivningsavdelning. Denna förestås av inskrivnings- domare.
Enligt 1932 års inskrivningslag må, om så erfordras, i domsaga eller stad med rådhusrätt finnas flera inskrivningsdomare. Beslut härom meddelas av Kungl. Maj:t, som därvid även utfärdar erforderliga föreskrifter om ar- betsfördelningen. F. 11. finnas flera inskrivningsdomare i städerna Stock- holm, Göteborg, Malmö och Norrköping. I fall då flera inskrivningsdomare finnas för samma inskrivningsområde är uppenbarligen arbetsfördelningen mellan dem av intern natur. I överensstämmelse härmed har i andra styc— ket av paragrafen upptagits bestämmelse om att vid samma inskrivnings— avdelning må finnas flera inskrivningsdomare samt i sista stycket stadgats att, då flera inskrivningsdomare skola finnas vid inskrivningsavdelning, be- stämmelser angående fördelningen av göromålen mellan dem meddelas av Kungl. Maj:t.
Enligt gällande lag kunna för del av domsaga eller stad med rådhusrätt hållas särskilda inskrivningsdagar. Vad angår domsaga har en uppdelning i skilda inskrivningsområden ägt rum allenast inom Östersysslets domsaga, där staden Filipstad utgör eget inskrivningsområde med särskild inskriv- ningsdomare. En motsvarande territoriell uppdelning inom stad har icke förekommit och synes ej heller lämplig. I detta fall kan behovet av arbets- kraft tillgodoses internt genom flera inskrivningsdomare. I anslutning till vad nu sagts kan enligt andra stycket av paragrafen domsaga vara upp— delad i särskilda inskrivningsområden, vart och ett med sin inskrivnings- avdelning.
Det skulle kunna ifrågasättas att öppna möjlighet till att sammanslå flera domsagor till ett inskrivningsområde med gemensam inskrivningsavdel- ning. Enligt beredningens mening kan detta icke anses behövligt eller lämp- ligt. En annan sak är att, liksom f. n. är fallet, en och samma person bör
1 Se NJA II 1932 s. 1781f. samt SOU 1930:29 s. 51 f. Jfr NJA II 1947 s. 94.
kunna utses att vara inskrivningsdomare för flera inskrivningsavdelningar.1
Det bör uppenbarligen fordras att inskrivningsdomare skall vara lagfaren. Angående tillsättande av inskrivningsdomare synes i nya JB endast böra stadgas att Kungl. Maj:t meddelar bestämmelser i ämnet. Därvid bör liksom f. n. i viss utsträckning kunna överlämnas åt hovrätt att förordna inskriv- ningsdomare. Förordnande bör kunna meddelas icke blott för viss person utan även för innehavaren av viss befattning, t. ex. häradshövding, tings- domare, borgmästare.
4å.
I fråga om forum i inskrivningsärenden gäller enligt 1 5 LF och 3 5 IF, jämförda med 1 5 i 1932 års inskrivningslag samt 1 5 lagen om inskriv- ning av tomträtt etc. och 1 5 i 1953 års lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt, att inskrivning skall sökas hos inskrivningsdomaren vid den rätt varunder egendomen lyder. I fråga om lagfart har för sådana fall då ett förvärv omfattar egendom inom flera domkretsar uttryckligen stad— gats att med varje del skall lagfaras vid den rätt varunder den delen ly- der. Motsvarande måste anses gälla även i fråga 0111 inteckning, oaktat bestämmelse därom saknas.
Förevarande paragraf i förslaget innebär icke någon ändring i förhållan- de till gällande rätt. Av stadgandets avfattning framgår att, om ett förvärv avser flera fastigheter inom skilda inskrivningsavdelningars områden, vid inskrivningsavdelning där viss fastighet är belägen icke må upptagas fråga om inskrivning av förvärvet, i vad detta avser fastighet som ligger inom annan inskrivningsavdelnings område. Undantagsvis förekommer det att en och samma fastighet har ägor inom olika inskrivningsavdelningars geogra- fiska områden. I sådana fall torde inskrivningsärenden angående fastighe- ten böra i sin helhet upptagas där fastigheten är fastighetsregistrerad. Detta måste anses följa därav att fastighetsboken är upplagd på grundval av fas- tighetsregistret; för en viss registerfastighet finnes sålunda aldrig upplägg i fastighetsbok vid mer än en inskrivningsavdelning.
Beträffande inskrivningsärende som angår registrerad bruksenhet hän— visas till 32 kap.
Enär enligt förslaget inskrivningsavdelning icke är att anse som allmän underrätt, komma inskrivningsärenden icke att omfattas av ÄrL. Det är emellertid tydligt att åtskilliga av RBS regler om förfarandet i tvistemål äga supplerande betydelse för behandlingen av inskrivningsärenden. Med hänsyn härtill har beredningen, i likhet med vad som skett i 11 & ÄrL, i andra stycket av denna paragraf upptagit en regel av innehåll att angående behandlingen av inskrivningsärende skall i allt varom ej är särskilt före— skrivet lända till efterrättelse vad om tvistemål är stadgat, i den mån det är tillämpligt.
Gällande inskrivningsförfattningar upptaga icke några bestämmelser om vite såsom tvångsmedel i inskrivningsärenden; föreläggande att söka lag-
1 Jfr SFS 685 och (586/1954.
l'art förbindes visserligen med vite men ärenden härom handläggas f. n. icke såsom inskrivningsärenden. I ett moderniserat inskrivningsförfarande kan enligt beredningens mening vite icke undvaras såsom tvångsmedel. Vad angår ärenden om lagfartsföreläggande har beredningen ansett att de böra behandlas som inskrivningsärenden. Förslaget innehåller åtskilliga stad— ganden om vite i inskrivningsärenden, t. ex. i 27 kap. 15 och 24 55, 28 kap. 6 5 och 30 kap. 15—17 55. Med hänsyn till att här är fråga om vite såsom processuellt tvångsmedel har meddelande av vitesföreläggande ansetts böra ankomma på inskrivningsdomaren. Ur praktiska synpunkter synes det vara förenat med fördelar att även frågan om utdömande av försuttet vite an- förtros åt denne; betänklighet häremot torde ej heller möta av hänsyn till rättssäkerheten. I tredje stycket har därför stadgats, att inskrivningsdoma- re må utdöma vite, som han förelagt enligt bestämmelse i balken. Inskriv— ningsdomaren bör självmant tillse att av honom meddelade förelägganden iakttagas. Frågan om vites utdömande har han alltså att upptaga utan att yrkande därom framställts. Den i andra stycket upptagna allmänna hänvis- ningen till BB medför icke att vite skulle kunna föreläggas i andra fall än de sålunda angivna.
I 9 kap. 8 5 RB meddelas vissa allmänna bestämmelser om vite i rätte— gång. Dessa torde böra gälla även i fråga om vite som förelagts av inskriv— ningsdomare, dock synes avvikelse vara påkallad på en punkt, nämligen beträffande föreskriften om maximum för vites belopp. Enligt nämnda lag- rum må vite ej sättas högre än till 5 000 kronor eller, då fråga är om nytt föreläggande sedan vite utdömts, 10 000 kronor. I gällande rätt har ej stad— gats någon begränsning i fråga om lagfartsviten. Med hänsyn härtill och då fall kunna förekomma då högre vite kan anses motiverat har från RBS all- männa bestämmelser om vite gjorts den avvikelsen att vitet ej skall vara begränsat till visst högsta belopp.
I detta sammanhang må framhållas att liksom i rättegångsmål vite bör kunna föreläggas såväl juridisk person som dess ställföreträdare och ev., dem båda samtidigt.1
55.
I vårt land har handläggningen av inskrivningsärenden sedan gammalt varit intermittent, d. v. s. anknuten till bestämda sessioner: tidigare all-- männa rättegångsdagar och efter 1932 års inskrivningsreform s. k. inskriv-n ningsdagar. Då såväl ansökan som beslut alltid hänföres till viss inskriv— ningsdag, äro inskrivningsdagarna avgörande för inträdet av de med in— skrivning förenade rättsverkningarna. I många andra länder förekommer- däremot permanent handläggning, vilket innebär att ansökan kan göras och beslut fattas Vilken söckendag som helst. Enligt detta system bestäm— mes tidpunkten för rättsverkningarnas inträde enbart efter det faktiska händelseförloppet. De skäl som under förarbetena till 1932 års reform åbe— ropades till stöd för ett bibehållande av det hos oss hävdvunna systemet
1 Se NJA II 1943 s. 94.
med intermittent handläggning äro enligt beredningens mening alltjämt bärande.1 Beredningen vill för sin del betona den praktiska betydelsen av att en fastighet mellan två inskrivningsdagar befinner sig i ett statiskt rätts- läge i alla de hänseenden där materiell rättsverkan anknutits till tidigare in— skrivning. Det är av särskild vikt att detta gäller i fråga om fastighetens be- lastning med panträtt. Den som vill inlåta sig på en rättshandling rörande viss fastighet har därigenom möjlighet att trygga sig mot överraskningar, om han före rättshandlingens ingående inhämtar upplysning om vad som förekommit på tidigare inskrivningsdag.
I denna paragraf regleras frågan när och var inskrivningsdag skall hål- las. Enligt 1932 års inskrivningslag skall inskrivningsdag hållas en gång i veckan, såframt förhållandena ej annat föranleda (4 5). Kungl. Maj:t be— stämmer för varje domsaga och stad, på vilka dagar och tider inskrivnings— dag skall hållas (5 5). Detta har skett i en den 18 november 1932 utfärdad kungörelse angående inskrivningsdomare och inskrivningsdagar. Därvid har icke någon avvikelse gjorts från huvudregeln att inskrivningsdag skall hål— las en gång i veckan.
Erfarenheten har visat, att behov ej föreligger att bibehålla den nuva- rande befogenheten för Kungl. Maj:t att föreskriva längre intervall mellan inskrivningsdagarna än en vecka. Vad angår frågan huruvida det även i fortsättningen bör vara möjligt att öka antalet inskrivningstillfällen kan en sådan ökning ur vissa synpunkter te sig önskvärd för de inskrivningssö— kande. Emellertid skulle en förkortning av intervallen mellan inskrivnings— dagarna otvivelaktigt även innebära olägenheter för rättslivet. Sålunda komme den tidrymd under vilken fastigheternas rättsläge är statiskt att bli kortare. I detta sammanhang må erinras om att enligt 26 kap. 42 & slut- ligt beslut i registreringsärende angående bruksenhet ej må meddelas å inskrivningsdag. Över huvud taget synes det kunna medföra risk för rätts- förlust, om inom visst eller vissa inskrivningsområden inskrivningsdag hålles oftare eller å andra tider än för riket i övrigt. Behovet av att vissa anmälningar eller underrättelser snabbt komma till allmän kännedom till- godoses i förslaget såsom framgår av 6 5 på annat sätt. Med kortare intervall mellan inskrivningsdagarna än en vecka skulle knappast vara möjligt att upprätthålla den principiellt och praktiskt viktiga regeln i 18 5, att inskriv- ning i alla ärenden som förekommit å en inskrivningsdag skall vara verk- ställd före nästa inskrivningsdag. Av anförda skäl anser beredningen att regeln om att inskrivningsdag skall hållas en gång i veckan bör vara undan— tagslös.
F. n. hållas inskrivningsdagar på onsdagar ri hela riket utom i Härjeda— lens, Västerbottens norra, Torneå och Gällivare domsagor, där de hållas på fre-dagar. Såsom framgår av vad förut anförts anser beredningen det ur all— mänhetens synpunkt vara lämpligast, att inskrivningsdag hålles på samma veckodag i hela riket. I enlighet härmed har i första stycket uppställts den regeln att inskrivningsdag skall hållas varje onsdag. För sådana fall då en
1 SOU 1930: 29 s. 52 ff.
onsdag är helgdag har i överensstämmelse med vad som nu gäller föreskri- Vits, att inskrivningsdag skall hållas nästa helgfria dag. I gällande bestäm- melser om inskrivningsdagar ha påskafton, midsommarafton och julafton likställts med helgdag. Då av dessa dagar endast julafton kan infalla på en onsdag, har motsvarande stadgande i förslaget inskränkts till att avse jul- afton. När julafton är en onsdag, kommer veckans inskrivningsdag att hål- las först på lördagen.
I 5 5 av gällande kungörelse om inskrivningsdomare och inskrivningsda- gar stadgas, att inskrivningsdag skall pågå från klockan tio till klockan tolv, dock att den som är tillstädes vid sistnämnda tidpunkt men ej då hunnit avlämna sin ansökan utan hinder därav äger få ansökningen upptagen å inskrivningsdagen. Med hänsyn till slutpunktens betydelse i prioritetshän- scende anser beredningen, att inskrivningsdagens längd bör fixeras i lag. Anledning att ändra de nu gällande reglerna synes ej föreligga.
I fråga om orten för inskrivningsdag gäller enligt 1932 års inskrivnings- lag såsom huvudregel, att inskrivningsdag skall hållas på domstolens kansli- ort. Kungl. Maj:t äger emellertid bestämma att inskrivningsdag skall hål- las på annan ort (3 5 andra st. och 5 5 första st.). Av motiven till lagen framgår att möjligheten till undantag i första hand tillkommit med tanke på sådana fall då förordnande meddelats om hållande av särskild inskriv- ningsdag för del av domsaga. Det enda undantag från huvudregeln som hit- tills föreskrivits är att särskild inskrivningsdag för Filipstad skall hållas i staden, icke på domsagans kansliort. Enligt beredningens mening bör så— som allmän regel uppställas, att inskrivningsdag skall hållas på inskriv- ningsavdelningens kansli. Att öppna möjlighet till undantag härifrån synes varken behövligt eller lämpligt. Beredningen utgår härvid från att då sär— skild inskrivningsavdelning upprättas för del av domsaga, t. ex. en stad, denna inskrivningsavdelnings kansli kommer att förläggas på den ort som med hänsyn till de lokala förhållandena finnes lämpligast.
I tredje stycket har upptagits motsvarighet till stadgandet i 5 5 andra stycket inskrivningslagen om kungörande av inskrivningsdag.
65.
Såsom framgår av vad som anförts vid 5 & bygger förslaget i likhet med gällande rätt på principen att inskrivningsärende må företagas allenast på inskrivningsdag. Förevarande paragrafs första stycke innehåller ett mot 3 5 första stycket i 1932 års inskrivningslag svarande stadgande av detta innehåll. Medan regeln f. n. är undantagslös, föreslår beredningen vissa un- dantag, vilka upptagits i paragrafens andra och tredje stycken.
Vid 1 5 har nämnts att i grundbok skola ske åtskilliga anteckningar, som icke medföra någon materiell rättsverkan utan allenast ha till syfte att varsko tredje man om visst förhållande. Ju tidigare en sådan anteckning kommer till stånd, desto säkrare nås syftet med densamma. I gällande rätt har man sökt tillgodose detta intresse genom en föreskrift i kungörelsen den 25 februari 1921 med vissa bestämmelser att iakttaga vid utfärdande
av gravationsbevis etc. Enligt 2 5 andra stycket i nämnda kungörelse skola sålunda vissa förhållanden, som genom anmälan eller på annat sätt kommit till inskrivningsdomarens kännedom, anmärkas i gravationsbevis redan in— nan de antecknats i fastighetsboken. Enligt beredningens mening skulle det intresse varom här är fråga tillgodoses på ett betydligt säkrare sätt genom ett stadgande att anteckning i grundbok skall göras, så snart förhållandet kommit till inskrivningsdomarens kännedom.
Under förutsättning att icke någon materiell rättsverkan anknytes till in- föringen kan det icke av hänsyn till dem som innehava eller ämna förvärva rättigheter i fastigheten möta några betänkligheter att anteckning göres mellan inskrivningsdagarna. Ej heller torde en sådan ordning för inskriv- ningsdomarna innebära några nämnvärda olägenheter ur 'arbetssynpunkt. Anteckningsärendena äro i allmänhet relativt få och de flesta av dem torde kräva endast ringa arbete från inskrivningsdomarens sida.
Avgränsningen av de anteckningar som skola göras mellan inskrivnings- dagar synes lämpligen kunna ske på det sättet att stadgandet angives skola avse sådan anteckning som föranledes av myndighets anmälan eller eljest _ såsom fallet är beträffande anteckning enligt 33 kap. 1 5 _ ej är bero- ende av ansökan. Att märka är emellertid att enligt förslaget vissa anteck- ningar av detta slag icke blott ha karaktären av varning till tredje man utan också äga rättsbildande betydelse. Beredningen åsyftar här de anteck- ningar som behandlats i 25 kap. 12 5. Med hänsyn till anteckningens var- ningsfunktion är i dessa fall angeläget att det förhållande varom är fråga snarast möjligt blir antecknat i grundbok. Å andra sidan måste de trygg- hetssynpunkter som ligga bakom anordningen med inskrivningsdagar be- aktas. "Det kan därför icke ifrågakomma att tillägga anteckning, som skett mellan inskrivningsdagar, materiell rättsverkan tidigare än från nästa in- skrivningsdag. Med hänsyn härtill bör föreskrivas att i fall då anteckning skett mellan inskrivningsdagar ärendet skall anmälas å nästa inskrivnings- dag. I anslutning härtill har i 25 kap. 12 & tidpunkten för inträdet av anteck— ningens materiella rättsverkan anknutits till den inskrivningsdag då sådan anmälan skett. Även när det gäller anteckningar, som icke ha någon rätts- bildande verkan, synes det av praktiska skäl lämpligt att ärendet anmäles å nästa inskrivningsdag. Detta innebär att ärendet i den dagbok som in— skrivningsdomaren enligt 7 5 har att föra skall upptagas under denna in- skrivningsdags rubrik, att det skall införas i grundbok samt att, där kro— nologiskt aktsystem tillämpas, akten i ärendet skall inordnas bland de till inskrivningsdagen hörande akterna.
Enligt 16 å i detta kapitel må under vissa förutsättningar i inskrivnings- ärende hållas förhör med sökanden eller annan. Sådana förhör äro före— skrivna även i vissa andra fall, t. ex. enligt 30 kap. 14 5. Då inskrivnings- domare under pågående inskrivningsdag bör vara anträffbar för allmän— heten, är det icke lämpligt att förhör hålles på inskrivningsdag, såvida icke förhöret kan väntas bli helt kortvarigt. Det bör därför vara möjligt att hålla förhör på annan tid än inskrivningsdag. Även i fråga om andra förbere-
dande åtgärder, t. ex. utsättande av förhör och kallelse därtill eller föreläg- gande och utdömande av vite, synes det lämpligt att göra undantag från regeln att inskrivningsärende må företagas allenast på inskrivningsdag. Stundom torde det även kunna vara förenat med fördelar att förhör hål- les på annan plats än inskrivningsavdelningens kansli, inom eller utom kansliorten. Av anförda skäl har i paragrafens tredje stycke stadgats, att förhör, föreläggande eller utdömande av vite eller annan förberedande åt- gärd må äga rum å annan tid och plats än som gäller för inskrivningsdag.
7å.
Denna paragraf, som motsvarar 8 5 i 1932 års inskrivningslag, innehåller föreskrift att vid inskrivningsavdelning skall enligt bestämmelser som med- delas av Kungl. Maj :t föras dagbok.
Enligt 8 5 i 1932 års inskrivningslag skall över samtliga inskrivningsären- den föras dagbok. Enligt beredningens förslag hänföras till inskrivnings— ärenden vissa andra ärenden än f. n., såsom angående lagfartsförelägganden eller förhör. Ändamålet med dagboken är att redovisa den handläggning som förekommer å inskrivningsdag. Däremot synes dagboken icke vara ägnad att redovisa den handläggning som äger rum utanför inskrivnings- dagarna. Ur prioritetssynpunkt är ock denna handläggning utan betydelse. Det i förevarande paragraf upptagna, från 8 5 i 1932 års inskrivningslag hämtade stadgandet har därför erhållit en mindre kategorisk lydelse. De härmed sammanhängande spörsmålen torde böra upptagas till övervägande vid meddelande av de administrativa bestämmelser som torde vara påkal- lade angående såväl dagboken och dess förande som de övriga förteckningar vilka må finnas erforderliga.
? 5.
Denna paragraf reglerar den principiellt viktiga frågan om grundboks vitsord i förhållande till de handlingar som ligga till grund för en verkställd inskrivning och till vad som eljest förekommit i inskrivningsärendet. I mo- tiven till 25 kap. har beredningen angivit skälen för att grundbok enligt be- redningens mening bör äga ett självständigt vitsord. I enlighet härmed har i första stycket av förevarande paragraf stadgats att sådant beslut i inskriv- ningsärende som skall införas i grundbok skall anses ha det innehåll som framgår av boken.
Vilka ärenden som över huvud skola upptagas i grundbok är stadgat i 2 5. Frågan om i ett sådant ärende meddelat beslut skall införas i grund- bok avses skola regleras i de i samma paragrafs fjärde stycke åsyftade be- stämmelserna om förande av grundbok. Uppenbarligen måste alla slutliga beslut införas. Men införing bör även ske av åtskilliga förberedande beslut. Med hänsyn till de rättsverkningar som äro anknutna till ansökan om in— skrivning måste sålunda på den inskrivningsdag, då en ansökan första gången behandlas, viss införing ske i boken, även om det då meddelade be- slutet allenast innebär uppskov. Däremot torde "anledning saknas att i bo-
ken upptaga vitesförelägganden saint beslut om utsättande av förhör och andra förberedande beslut, som icke kunna medföra någon materiell rätts— verkan.
Enligt stadgandets lydelse avser vitsordet beslutet. Enär ett beslut, som meddelats på grund av ansökan om inskrivning, i grundboken alltid fram- träder såsom anknutet till en ansökan med visst i boken angivet innehåll, måste emellertid även införingen av ansökan anses inbegripen under vits- ordet.
Skulle i grundbok ha införts annat beslut än sådant som enligt medde- lad föreskrift skall införas, åtnjuter införingen, såsom framgår av stadgan- dets avfattning, icke det angivna vitsordet.
Enligt 23 och 24 55 i detta kapitel kan grundbokens vitsord i viss utsträck— ning brytas genom rättelse av införing. En erinran därom har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf. Beredningen hänvisar i denna fråga vidare till motiven vid 25 kap. 1 5 samt till 33 kap. 1 5.
9 &.
Paragrafen ersätter 12 och 13 åå i 1932 års inskrivningslag, som handla om aktsystem i inskrivningsärenden. Såsom förut nämnts öppnades genom dessa stadganden möjlighet att successivt inom de särskilda domkretsarna utbyta protokollföringen i inskrivningsärenden mot aktsystem. Med stöd härav har aktsystem numera införts i hela riket utom några enstaka dom— kretsar. Av motiven till 25 kap. framgår, att beredningen anser aktsystem böra tillämpas vid alla inskrivningsavdelningar. Den ståndpunkt bered- ningen intagit till frågan om grundboks vitsord innebär, att beslut i inskriv- ningsärenden primärt komma till uttryck genom införing i boken. Vid så- dant förhållande skulle ett protokolls uppgift komma att begränsas till ut- rcdningsmaterialets tillvaratagande. För detta ändamål synes emellertid aktsystem vara lämpligare än protokoll.
Enligt 1932 års inskrivningslag kunna med hänsyn till akternas ordnande två olika typer av aktsystem förekomma, nämligen s. k. realaktsystem med akter för de särskilda fastigheterna och s. k. kronologiskt aktsystem för de särskilda ärendena efter deras nummerföljd i dagboken. Realaktsyste- mot har hittills kommit till användning endast i några större städer. I alla övriga domkretsar med aktsystem tillämpas sålunda det kronologiska sys— temet. Beredningen anser lämpligt, att den nuvarande anordningen med två typer av aktsystem bibehålles. I likhet med vad som nu gäller bör det an— komma på Kungl. Maj:t att med hänsyn till föreliggande förhållanden be— stämma vilkendera typen som skall tillämpas vid en viss inskrivningsav— delning. Hinder synes icke böra möta att för inskrivningsavdelning med kro- nologiskt akt-system föreskriva realaktsystem beträffande vissa grupper av ärenden, t. ex. angående tomträtt och vattenfallsrätt. Å andra sidan måste, då realaktsystem tillämpas, undantagsvis kronologiskt aktsystem användas. Detta blir nödvändigt då den fastighet som åtgärden angår icke tillhör in- skrivningsområdet, t. ex. i fall som avses i 30 kap. 21 5.
Det har synts lämpligt att de allmänt vedertagna benämningarna på de
två typerna av aktsystem införas i lagtexten. Vidare har i fråga om real- aktsystemets innebörd uttryckligen angivits, att akter skola inrättas även för tomträtter och vattenfallsrätter.
10 &.
Förordnande om tillämpning av aktsystem i inskrivningsärenden medför enligt 12 5 i 1932 års inskrivningslag att vad i lag eller författning är stadgat om protokoll i sådana ärenden icke vidare skall tillämpas. An- gående tillvaratagande av utredningsmaterial gäller i sådant fall i stället 14 å i samma lag. Där stadgas att, om sökanden eller annan lämnat upp- gift eller avgivit förklaring av betydelse för ärendets prövning eller sär— skild utredning funnits nödig, vad som därutinnan antecknats skall upp— tagas i akten och bestyrkas av inskrivningsdomaren. I motiven till detta stadgande har förutsatts att sådan anteckning, allt efter omständigheterna, antingen göres på den i akten ingående handlingsavskriften eller upptages i särskild handling. Enligt beredningens mening bör denna ordning bibe- hållas. Över vissa ärenden skall enligt 16 5 inskrivningslagen ett fortlöpande protokoll föras, ehuru aktsystem tillämpas. Detta gäller i fråga om ärenden angående uppvisande av inteckningshandling för åtgärd av annan inskriv— ningsdomare. Enligt 30 kap. 21 å i förslaget skall sådant uppvisande kunna ske för anteckning om innehav av pantbrev. Att ett särskilt protokoll över sådana ärenden föres synes icke vara behövligt. Det torde vara tillräckligt att för varje ärende av denna 'art inrätta en akt, bestående av en kopia av det meddelande som inskrivningsdomaren enligt sistnämnda lagrum har att översända till den inskrivningsavdelning där anteckning om innehavet skall ske.
Det har synts lämpligt att i första stycket av förevarande paragraf upp- taga uttryckligt stadgande om att protokoll ej erfordras över handlägg- ning i inskrivningsärende. Något förbud mot förande av protokoll har där— emot ej uppställts. Tydligt är dock att protokoll endast kan förekomma be- träffande sådan åtgärd som avses i 6 & tredje stycket. Någon principiell skillnad mellan ett sådant protokoll och en mera formlös aktanteckning fö- religger emellertid icke.
Första punkten i andra stycket innehåller icke någon annan avvikelse från 14 & inskrivningslagen än att föreskriften om att aktanteckning skall bestyrkas av inskrivningsdomaren uteslutits. Någon saklig ändring är icke åsyftad därmed. Föreskrift i ämnet torde i stället böra inflyta i de när- mare föreskrifter angående aktbildningen som beredningen förutsätter skola utfärdas.
Enligt första stycket andra punkten i 15 & inskrivningslagen skall, om ansökan i inskrivningsärende ej bifalles, i fastighetsboken ske inskrivning innefattande allenast att ansökan avslagits eller förklarats vilande eller att ärendet uppskjutits, varjämte anteckning om skälen för beslutet skall upp- tagas i akten. Då ansökan bifalles, sker däremot icke någon anteckning av skälen för beslutet vare sig i akten eller annorstädes. Enligt beredningens mening bör någon ändring ej ske i den hävdvunna ordningen att bifallsbe-
slut i inskrivningsärende icke behöver innehålla någon motivering. Är be- slutet däremot av annat innehåll, hör liksom nu motivering lämnas och denna antecknas i akten. Föreskrift härom har upptagits i paragrafens andra stycke.
Såsom nämnts vid 8 & skola enligt förslaget ej alla beslut i inskrivnings- ärenden införas i grundbok. I viss anslutning till 6 kap. 10 5 första stycket andra punkten RB har beträffande beslut, som ej skola införas i grund— bok, likaledes i andra stycket av förevarande paragraf föreskrivits, att be- sluten 'skola upptagas i akten genom anteckning på handling eller på annat sätt. För flertalet fall torde det lämpligaste tillvägagångssättet därvid vara att en kopia av beslutet införlivas med akten.
11 5.
I denna paragraf meddelas vissa föreskrifter om ansökans form och in— nehåll. Enligt gällande rätt kräves icke skriftlig form för ansökan i inskriv- ningsärende. Vanligen sker ansökan muntligen i anslutning till att sökan— den ingiver den eller de handlingar som han vill åberopa. Föreskrifter om att vissa handlingar skola företes finnas bl. a. i 4 5 LF samt 3, 21, 22 och 40 55 IF. Den som i egenskap av ombud gör ansökan för annans räkning behöver enligt rättspraxis icke vara försedd med fullmakt.1
Bestämmelserna i förevarande paragraf — för vilka 2 5 ÄrL i viss ut— sträckning tjänat som förebild —— torde icke innebära någon saklig ändring i förhållande till gällande rätt. Motsvarighet saknas till föreskriften i sist- nämnda lagrum om uppteckning av ansökans innehåll, enär beredningen förutsatt att denna fråga liksom nu kommer att regleras i kungörelsen om inskrivningsdomares dagbok. Att uppgift lämnas om sökandens eller, då ombud anlitats, ombudets postadress är nödvändigt för att inskrivningsdo— maren skall kunna fullgöra den i 19 å föreskrivna underrättelseplikten. Vad angår frågan om fullmakt för ombud torde huvudskälet för nuvarande praxis att icke kräva fullmakt vara, att ombudets innehav av de till grund för ansökan åberopade handlingarna måste anses utgöra en presumtion för att han har sökandens uppdrag att göra ansökan. En motsvarande presum- tion synes däremot icke kunna uppställas när det gäller fullföljd av ärendet till högre instans. Det i förevarande paragraf intagna stadgandet om be- frielse från kravet på fullmakt har därför begränsats till 'att avse ärendets handläggning inför inskrivningsdomaren. I anslutning härtill må fram- hållas att befrielsen endast omfattar ombud för sökanden; då i inskriv- ningsärende annan än sökanden företrädes av ombud, skola således allmän— na regler om fullmakt tillämpas.
12 5. I första stycket har —— i saklig överensstämmelse med 6 5 i 1932 års in- skrivningslag —— upptagits föreskrift att ansökan, även om den inkommit tidigare, skall anses gjord å den inskrivningsdag då ärendet första gången
1 Se NJA 1904 s. 505.
företages. Vilken dag en viss ansökan första gången handlagts kommer att framgå av grundboken eller i varje fall av dagboken. Emellertid kunna i verkligheten besluten icke meddelas å själva inskrivningsdagen. Prövning- en av viSS ansökan kan nämligen icke ske före inskrivningsdagens avslu— tande, enär utgången av ärendet kan vara beroende av ett annat till samma inskrivningsdag hörande ärende. I praktiken är det ej heller möjligt för inskrivningsdomaren att fatta och låta införa beslut i alla ärenden omedel- bart efter inskrivningsdagens slut; i regel kommer därför någon tid att för- flyta, innan införing i grundbok skett (jfr 18 5). I dagbokskungörelsen torde böra föreskrivas att inskrivningsdomaren skall göra anteckning i dagboken, när alla å viss inskrivningsdag meddelade beslut, som skola upptagas i grundbok, införts däri och införingarna justerats.
Av första styckets avfattning framgår att möjligheten för de rättssökande att inkomma med ansökningar icke är inskränkt till inskrivningsdagarna, låt vara att en på annan tid inkommen ansökan icke anses gjord förrän den företagits på inskrivningsdag. Detta överensstämmer med vad som nu gäller. Beredningen har ansett stadgande härom böra upptagas i förevarande paragraf.
Uppenbart förutsättes för att ärendet skall kunna förekomma å viss in— skrivningsdag att ansökan inkommit till inskrivningsdomaren antingen dessförinnan eller ock å själva inskrivningsdagen. När handling som insänts med posten skall anses ha inkommit regleras av de allmänna bestämmel- serna i detta ämne. Av dessa bestämmelser framgår att avi om försändelse kan ersätta själva ansökningshandlingen. I 36 & domsagostadgan föreskri- ves att handling i ärende, som ankommer på handläggning av inskrivnings- domaren, må inlämnas, förutom å domsagans kansli, å tingsställe, då ting där förrättas, och att handling, som inlämnats i denna ordning, skall an- mälas å nästa inskrivningsdag. Bibehålles möjligheten att inlämna hand- lingar å tingsställe, bör en där inlämnad handling icke anses inkommen å viss inskrivningsdag, med mindre handlingen faktiskt kommer inskriv- ningsavdelningens kansli till handa före inskrivningsdagens slut. Ansvaret för att alla ansökningar, som inkommit mellan två inskrivningsdagar, fö— retagas å först infallande inskrivningsdag bör åvila inskrivningsdomaren. Beredningen har ansett stadgande därom böra upptagas i lag.
13 5.
Första stycket handlar om avvisning av ansökan. Vad där stadgas torde redan nu gälla, ehuru uttryckligt stadgande i ämnet saknas. Vilken inskriv- ningsavdelning som är rätt forum regleras i 4 5 av detta kapitel och 32 kap. 1 5.
Enligt 34 5 1 mom. tredje stycket förordningen den 19 november 1914 angående *stämpelavgiften må handling som är underkastad stämpel icke mottagas, med mindre den är behörigen försedd med stämpel eller penningar till det felande stämpelbeloppet erläggas genast efter erhållen tillsägelse.1 En erinran därom har upptagits i andra stycket i förevarande paragraf. * Jfr ang. S. k. friskilling istad NJA 1947 s. 701.
14 &.
Denna paragraf, som motsvarar 7 5 i 1932 års inskrivningslag, torde icke innefatta någon saklig ändring i förhållande till gällande rätt. Avfattningen har emellertid i flera hänseenden jämkats.
Skyldigheten att ingiva avskrifter är f. n. begränsad till de fall då sö- kanden avser att få ett rättsförvärv inskrivet; den omfattar alltså exem- pelvis icke ansökningar om dödning av inskrivning. Enligt beredningens mening bör denna begränsning bibehållas. Det har emellertid ansetts onö— digt att tynga lagtexten med en uppräkning av de rättsförvärv som kunna bli föremål för inskrivning. Uttrycket handling varå förvärvet grundas av- ser i fråga om lagfart _ varmed likställes inskrivning av tomträtts eller vattenfallsrätts övergång å ny innehavare »— fångeshandlingen, beträffan- de inteckning pantbrevet, vad angår inskrivning av ränterätt räntebrevet samt beträffande inskrivning av annan rättighet den handling vari rättig— heten upplåtits. H'ar vid köp såväl köpekontrakt som köpebrev upprättats, skola avskrifterna omfatta båda dessa handlingar. Däremot krävas icke av— skrifter av t. ex. behörighetshandlingar eller tillståndsbevis; om en sådan handling ej får behållas, måste således i akten göras erforderliga anteck- ningar om dess innehåll.
Skulle ingiven avskrift befinna-s vara oriktig, åligger det uppenbarligen inskrivningsdomaren att vid den granskning som ankommer på honom1 vidtaga nödiga rättelser. En ingiven avskrift kan emellertid vara behäftad med sådan bristfällighet som icke kan avhjälpas av inskrivningsdomaren, t. ex. vara skriven med svårläst handstil eller på papper 'av dålig beskaffen— het. Enligt uttalande i motiven till inskrivningslagen torde bestämmelsen om handlingens avskrivande genom inskrivningsdomarens försorg vara till- lämplig även i nu åsyftade fall. Beredningen har ansett att stadgande där- om bör inflyta i lagen. Det synes nämligen vara förenat med fördelar att inskrivningsdomaren för den rättssökande kan peka på en uttrycklig före- skrift i ämnet.
Ehuru i gällande lag saknas motsvarighet till andra stycket, torde vad där stadgas följa av grunderna för 7 & inskrivningslagen.
I förslaget ha icke upptagits några närmare föreskrifter om hur avskrif— terna skola vara beskaffade, t. ex. i fråga om format eller papperskvalitet. I den mån behov därav anses föreligga, kunna bestämmelser utfärdas i ad- ministrativ ordning. Ett spörsmål som i detta sammanhang anmäler sig är huruvida på fotografisk väg åstadkomna kopior äga tillräcklig varaktighet för att kunna godtagas.
15 5.
Enligt gällande rätt har inskrivningsdomaren, om han finner hinder mö— ta mot bifall till ansökan om inskrivning, att allt efter hindrets beskaffen- het antingen omedelbart avslå ansökan eller förklara den vilande. Ett be—
1 Jfr NJA II 1932 s. 201.
slut om vilandeförklaring innefattar i viss utsträckning ett avgörande av ärendet; det kan närmast betraktas som en mellandom, innebärande ett villkorligt avslagsbeslut. Beredningen återkommer till denna fråga vid 17 5. Från beslut om vilandeförklaring äro att skilja uppskovsbeslut. Ett sådant beslut innefattar icke något avgörande utan allenast utsättande av ny tid för ärendets handläggning. Enligt 6 5 och 40 5 andra stycket IF skall i vissa fall ansökan om inteckning uppskjutas för fastighetsägarens hörande. I praxis torde stundom även eljest förekomma att uppskov beslutas i inskriv— ningsärende.
Enligt beredningens mening bör i viss utsträckning uppskov kunna till— lämpas i inskrivningsärende. Ett fall då uppskov erfordras behandlas i 16 &. Uppskov synes vidare vara att föredraga framför vilandeförklaring, när ovisshet råder om ett faktum, som icke avser framtida utan redan förelig- gande förhållanden, t. ex. huruvida överlåtare av fastighet är gift eller ej. I vissa av de nu åsyftade fallen kan det vara oklart, huruvida hinder mot bifall föreligger eller ej, medan det i andra kan vara klart, att hinder möter mot omedelbart bifall, men ovisst huruvida ansökan skall avslås eller för— klaras vilande. Som exempel på fall av det senare slaget må nämnas, att lagfartsansökan avser område, som icke blivit avskilt genom laga delning, och sökanden icke styrkt ett av honom gjort påstående att delning sökts inom den i 4 kap. 7 & stadgade tiden. Ehuru syftet med uppskov sålunda är att före ärendets avgörande fullständiga utredningen, måste inskrivnings- domaren, innan uppskovsbeslut meddelas, förvissa sig om att icke någon av de i lagen angivna grunderna för omedelbart avslag förekommer. Sålunda kan icke uppskov beviljas för att vid ansökan om lagfart lämna sökanden tillfälle att förete fångeshandling (28 kap. 9 5 1). Ej heller torde en ansö- kan om dödning av inteckning kunna uppskjutas för fastighetsägarens hö- rande (30 kap. 20 5).
Har uppskovsbeslutet skett för att lämna sökanden tillfälle att fullgöra något — vilket torde komma att gälla om de flesta uppskovsf'allen _ lig- ger det i sakens natur att beslutet skall kunna förbindas med föreläggande för sökanden att sist å den dag till vilken ärendet uppskjutits förebringa ut— redning om det förhållande som är ovisst. Den lämpligaste påföljden av underlåtenhet att efterkomma ett sådant föreläggande torde i allmänhet vara att ansökan förfaller. Emellertid kan enligt förevarande paragraf även vite föreläggas sökanden. Härmed åsyftas närmast det i 16 å behandlade fallet. I sistnämnda fall sker uppskov icke av hänsyn till sökanden. Om sö- kanden i samband därmed förelägges att infinna sig personligen vid förhör i ärendet, synes vite i regel vara det lämpligaste tvångsmedlet. Även andra fall torde kunna förekomma då vite är en lämpligare påföljd än att ansö— kan förfaller. Med hänsyn härtill ha i förslaget dessa båda tvångsmedel upptagits vid sidan av varandra. I fråga om här avsedda förelägganden böra tydligen bestämmelserna i 32 kap. BB i tillämpliga delar lända till efter- rättelse. Enligt gällande rätt medför i vissa fall sökandens underlåtenhet att vidtaga viss åtgärd att ansökan automatiskt förfaller; se t. ex. 7 och
10 55 IF. Med denna ordning kan det inträffa att en i fastighetsboken införd ansökan är förfallen, ehuru detta ej framgår 'av boken. Till undvikande här- av bör enligt beredningens mening den påföljd varom här är fråga icke in— träda, med mindre inskrivningsdomaren genom särskilt beslut förklarat an- sökan förfallen. Med avseende å sådana fall då inskrivningsärende upp- skjutes för hörande av annan än sökanden erfordras icke att någon bestäm- melse om tvångsmedel upptages i denna paragraf. Enligt 16 å erhåller näm- ligen vederbörande endast tillfälle att yttra sig i ärendet; den omständig- heten att yttrande icke avgives utgör sålunda icke hinder för ärendets av- görande. Av nu anförda skäl har i förevarande paragraf stadgats, att in— skrivningsdomaren i föreläggande, som i samband med uppskov meddelas sökanden, äger utsätta vite eller ock föreskriva att, om vad som förelagts ej fullgöres, ansökan må förklaras förfallen.
Då uppskov föranledes av ovisshet om förhållande varom upplysning kan erhållas från myndighet, torde det ofta vara lämpligare att inskrivningsdo- maren, i stället för att förelägga sökanden att förebringa utredning om för— hållandet, själv inhämtar erforderliga upplysningar direkt från myndighe- ten. Någon särskild föreskrift härom har icke ansetts erforderlig.
Av allmänna processuella regler följer att meddelat föreläggande skall delgivas den till vilken det är riktat. Därvid skola reglerna i 33 kap. RB äga motsvarande tillämpning, vilket bl. a. innebär att delgivning skall ske genom inskrivningsdomarens försorg.
De i anslutning till de nu angivna utgångspunkterna meddelade stadgan— dena avse inskrivningsärenden, som anhänggiggöras genom ansökan av en— skild sakägare. Att vid förberedandet av ärenden som upptagas av inskriv- ningsdomaren självmant, t. ex. angående fullgörandet av lagfartsskyldighet enligt 28 kap. 6 5 eller uppdelning av inteckning enligt 30 kap. 14 5, inskriv- ningsdomaren kan uppskjuta handläggningen till ett annat tillfälle ligger i sakens natur. Ett sådant uppskov är emellertid, såsom framgår av 6 5 sista stycket, icke bundet till viss inskrivningsdag.
16 5.
I inskrivningsärenden föreligger icke något partsförhållande; ärendet av- göres i regel på det material som förebragts av sökanden eller eljest är till- gängligt för inskrivningsdomaren. Enligt denna paragraf skall emellertid i vissa fall inskrivningsdomaren vara skyldig att bereda annan rättsägare till- fälle att yttra sig i ärendet.
Vad angår gällande rätt innehåller varken LF eller lagen om inskrivning av tomträtt etc. någon föreskrift om hörande av annan än sökanden. Där- emot stadgas i 5 5 IF att fastighetsägaren skall höras över ansökan om ford- ringsinteckning, såframt tvivel uppstår om giltigheten av den handling på grund varav inteckning sökes eller inteckningen med stöd av 2 & sökts utan medgivande av gäldenären. Även då ansökan om inteckning avser nyttjan— derätt, avkomsträtt, servitut eller rätt till elektrisk kraft skall fastighets- ägaren i vissa fall höras, nämligen då upplåtelsehandlingen eller, i fråga om
rätt till elektrisk kraft, inteckningsmedgivandet ej är styrkt av vittnen. Före— skrifter härom finnas i 40 å andra stycket, 54 5 första stycket, 55 5 första stycket och 58 5 1 mom. andra stycket IF. Förfarandet i fall då hörande skall ske regleras i 6—10 55 IF. Enligt dessa bestämmelser utfärdar in— skrivningsdomaren föreläggande för fastighetsägaren, vilket skall delgivas denne genom sökandens försorg. Underlåtenhet härutinnan skall i regel medföra att ansökan förfaller. Förfarandets vidare utveckling beror på vad fastighetsägaren gör. Utebliver han, utgör utevaron ej hinder för beviljande av den sökta inteckningen. Om han däremot inställer sig och gör invändning mot ansökan, kunna olika fall uppkomma. Skulle han med klara skäl lyc- kas visa att fordran är försvunnen eller ogiltig, skall "ansökan avslås. Finnes till följd av invändningen sökandens rätt vara tvistig, skall ansökan för— klaras vilande och, om rättegång ej redan är anhängig, sökanden föreläggas att visa att han stämt fastighetsägaren. Fullgöres ej föreläggandet inom viss i lagen angiven tid, förfaller ansökan. Ehuru såsom nämnts hörande icke år föreskrivet i fråga om lagfartsärenden, innehåller 10 & LF ett stadgande om hur inskrivningsdomaren har att förfara, om sökandens rätt finnes vara tvistig. Ansökan skall förklaras vilande i avbidan på hindrets undanröjan- de; i samband därmed kan hänvisning till tvist ske, dock utan föreläggan- de att stämma inom viss tid. Enligt 8 5 lagen om inskrivning av tomträtt etc. gäller detsamma i fråga om inskrivning av fång till tomträtt eller vat— tenfallsrätt, dock att bestämmelse saknas om hänvisning till tvist.
Såsom beredningen i det föregående framhållit är det av Vikt att inskriv— ningsförfarandet anordnas på sådant sätt att konflikter mellan inskrivning och det materiella rättsläget såvitt möjligt förebyggas. De nya reglerna om rättsverkan av inskrivning påkalla ökade garantier mot tillkomsten av in- skrivningar, varigenom annans rätt skulle kunna kränkas. Denna omstän- dighet utgör ett av huvudskälen till den föreslagna skärpningen av form- kravet i fråga om överlåtelse av fast egendom, tomträtt och vattenfalls— rätt. Vad angår sådana brister i förvärvet som ej framgå av den åberopade handlingen äro, såsom anförts i motiven till 25 kap., möjligheterna att skapa garantier mera begränsade. Förfarandet i inskrivningsärenden är såsom där angivits ej heller så anordnat att det lämpar sig för utredning av tvis- tiga mellanvaranden. Möjligheten att i inskrivningsärende höra annan än sökanden synes dock kunna och höra väsentligt utsträckas i förhållande till vad som nu gäller. Sålunda bör denna möjlighet icke såsom f. n. vara be- gränsad till ärenden angående ansökan om inteckning och om inskrivning av vissa rättigheter utan avse alla inskrivningsärenden som anhängiggöras genom ansökan. Även i fråga om förutsättningarna för hörande är enligt beredningens mening en utvidgning påkallad. Hörande bör ske i sådana fall då någon särskild omständighet utgör påtaglig anledning antaga att den sökta åtgärden står i strid med det materiella rättsläget. En sådan konflikt kan föreligga då den rättshandling som ligger till grund för ansökan är ogiltig eller då vid tvesala det senare av fången är det som först blir före- mål för lagfartsansökan men fånget på grund av reglerna om god tro icke
må göras gällande. Även i andra fall än de nu angivna kan en sökt inskriv- ningsåtgärd kränka annans rätt. De följande kapitlen i förslaget innehålla åtskilliga regler som ha till syfte att förebygga sådana kränkningar. I den mån ej skydd beretts i denna ordning .bör, om på sätt nyss sagts förekom- mer påtaglig anledning till antagande att den sökta åtgärden skulle kränka annans rätt, denne höras i ärendet. I anslutning till det nu sagda har såsom förutsättning för hörande angivits, att särskild omständighet förekommer som utgör grund för antagande att det förvärv som åberopas av sökande-n är ogiltigt eller ej må göras gällande eller att den sökta åtgärden eljest skulle kränka annans rätt. Ändamålet med hörande är allenast att konstatera hu— ruvida tvist förekommer eller icke, däremot ej att förebringa utredning om förekommande tvistefrågor.
Av särskilda bestämmelser angående handläggning av inskrivningsären— den följer att förfarandet med hörande icke kan tillämpas för sådan kom- plettering av ansökningshandlingarna som för sökanden utgör ett villkor för ansökans beviljande. Ett sådant fall föreligger då samtycke av äkta make ej visats föreligga; genom särskilda bestämmelser om att i sådant fall vilande— förklaring av ansökan skall ske är nämligen maken skyddad mot att in- skrivning, som skulle kunna kränka makens rätt, kommer till stånd. Vad angår det fall att lagfart sökes å förvärv från någon som icke är eller varit inskriven såsom ägare av fastigheten, är visserligen den senast lagfarne äga- ren på motsvarande sätt skyddad mot att inskrivning beviljas för förvärv från obehörig person, men förhållandena äro här i viss mån annorlunda. Även vilandeförklaring av lagfartsansökan kan nämligen medföra betydan- de olägenheter för den lagfarne ägaren, bl. a. genom att den hindrar honom att inteckna fastigheten. Uppgiver lagfartssökanden att hans fångesmän för- värvat fastigheten från den lagfarne ägaren och vinner detta påstående stöd av tillgängliga handlingar, t. ex. laga köpevittnes förteckning över bevitt— nade köpehandlingar eller bouppteckning i rättens arkiv, eller av andra om— ständigheter, synes det icke vara erforderligt att den lagfarne ägaren höres. I övriga fall torde däremot hörande böra ske.
Förfarandet då hörande skall ske bör lämpas efter omständigheterna. För sådant ändamål kan den som skall höras kallas till sammanträde inför in— skrivningsdomaren eller ock kan viss tid föreläggas honom inom vilken han skall inkomma med skriftligt yttrande. I vissa fall torde muntligt förhör vara lämpligast. Med hänsyn härtill har i förslaget upptagits föreskrift att för ändamål varom här är fråga förhör må hållas med sökanden eller annan. Förhör kan alltså hållas ej blott med sökanden och den vars rätt eljest är i fråga utan även med annan som kan tänkas ha någon upplysning av vikt att lämna.
Att yttrande utebliver från den som erhållit tillfälle att yttra sig, utgör ej hinder för ärendets avgörande. Förhållandet bör kunna tas som bevis för att vederbörande icke har något att invända mot bifall till ansökan. Har där- emot den som hörts gjort invändning mot ansökan, bör i överensstämmelse med gällande rätt inskrivning i regel icke få beviljas, förrän sökandens rätt
blivit fastställd i rättegång; sökanden bör sålunda hänvisas att dra den ma— teriella tvistefrågan under domstols prövning. Å andra sidan bör inskriv- ningsdomaren liksom f. n. äga omedelbart avslå ansökan, om av vad som förekommit uppenbart framgår att förvärvet är ogiltigt eller ej må göras gällande (se t. ex. 28 kap. 9 5 9). Såsom tidigare nämnts kan enligt gällande rätt allenast i inteckningsärende hänvisning att dra tvistefrågan under dom— stols prövning förbindas med föreläggande att inom viss tid väcka talan. Av skäl som angivas vid 17 5 skall enligt förslaget, i motsats till vad som nu gäller, vilandeförklaring även då fråga är om lagfart eller inskrivning av tomträtts eller vattenfallsrätts övergång å ny innehavare kunna begrän— sas till viss tid inom vilken sökanden har att fullfölja ansökan. Samma skäl tala för att föreläggande att väcka talan inom viss tid bör kunna med- delas också i sådana ärenden. I förslaget har därför med giltighet för alla slag av ansökningar föreskrivits att, om sökandens rätt finnes tvistig, före- läggande må meddelas honom att inom viss tid väcka talan vid domstol. Föreläggande bör i denna situation alltid meddelas, såvida icke talan redan är väckt från någondera sidan eller sökanden förklarar att han ej vidhåller sin ansökan.
Enligt IF har sökanden att inom viss tid visa att han stämt till domstol. Avser tvist varom här är fråga äganderätt till fast egendom eller förvärv av tomträtt eller vattenfallsrätt, skall enligt 33 kap. 3 5 i förslaget rätten, när talan väckes, genast göra anmälan därom till inskrivningsdomaren för anteckning i grundbok. Då det sålunda på annat sätt sörjts för 'att inskriv- ningsdomaren får kännedom om talans väckande, saknas i dessa fall an- ledning att förelägga sökanden att visa att han stämt. I fråga om andra tvis- ter, t. ex. om giltighet av pantbrev eller upplåtelse av särskild rättighet, fö- religger visserligen icke någon motsvarande anmälningsskyldighet för rät— ten. Med hänsyn till att enligt RB fastighetsforum är exklusivt forum för alla nu avsedda tvister, torde det emellertid icke möta någon svårighet för inskrivningsdomaren att från rätten inhämta upplysning huruvida och när talan blivit väckt. Enligt beredningens mening bör därför icke i något fall sökanden föreläggas att visa att talan väckts.
Såsom påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande har liksom i 15 & stadgats att ansökan må förklaras förfallen. Uppenbart är att sådan förklaring icke må meddelas, om talan skulle ha väckts från andra sidan. Uttrycklig föreskrift har ansetts böra meddelas att underrättelse om på- följden skall intagas i föreläggandet.
Enligt gällande rätt skall, då hänvisning till tvist sker, ansökan förklaras vilande. Beredningen anser däremot att vilandeförklaring icke bör ske, så länge det ännu är ovisst, huruvida talan kommer 'att väckas. Föreläggande att väcka talan bör sålunda förbindas med ett vanligt uppskovsbeslut. Å den inskrivningsdag till vilken ärendet uppskjutits skall inskrivningsdomaren självmant upptaga ärendet till fortsatt handläggning. Är talan då väckt —— av sökanden eller från andra sidan —— skall enligt 28 kap. 11 5, 29 kap. 5 5, 30 kap. 5 5 och 31 kap. 4 5 ansökan om inskrivning förklaras vilande.
I överensstämmelse med allmänna processuella regler skall delgivning av såväl beslut, varigenom tillfälle till yttrande beredes, som kallelse till för- hör eller föreläggande att väcka talan ske genom inskrivningsdomarens försorg. I fråga om sådan delgivning skola bestämmelserna i 33 kap. RB tillämpas.
17 5.
I gällande rätt finnas icke några bestämmelser om vilandeförklaring, som äro gemensamma för alla arter av inskrivning. Beredningen har emellertid funnit lämpligt att vissa sådana allmänna bestämmelser upptagas i detta kapitel; frågan i vilka fall vilandeförklaring skall ske behandlas däremot i kapitlen rörande de särskilda arterna av inskrivning.
Vilandeförklaring av inskrivningsansökan har en väsentligt annan inne- börd än vilandeförklaring av mål. Att ett mål förklaras vilande betyder en- dast att den fortsatta handläggningen uppskjutes på obestämd tid. Vilande- förklaring av inskrivningsansökan förutsätter däremot att inskrivnings— domaren ingår i saklig prövning av ansökan och därvid finner att ansökan visserligen icke skall omedelbart avslås men att mot beviljande av inskriv— ning möter hinder av visst i lagen angivet slag. Det är uppenbarligen önsk— värt att prövningen av ansökan göres så fullständig att i beslutet om vilan- deförklaring kunna angivas alla de hinder av denna art som föreligga. I detta sammanhang inställer sig frågan, i vad mån denna prövning bör äga bindande verkan. Med hänsyn till vikten av att i möjligaste mån förebygga inskrivningar, som ej överensstämma med det materiella rättsläget, kan det icke vara lämpligt att utrusta beslut om vilandeförklaring med sådan ver- kan att, om det eller de i beslutet angivna hindren undanröjts, inskrivning måste beviljas, ehuru vid ärendets återupptagande annat hinder mot bifall till ansökan funnits föreligga. Att ansökan förklarats vilande och de i be- slutet angivna hindren undanröjts bör således icke utesluta att ansökan på grund av omständighet, som förelåg redan vid ärendets tidigare prövning men då förbisågs eller icke var känd för inskrivningsdomaren, sedermera avslås1 eller förklaras ånyo vilande.2 Likaså bör ny vilandeförklaring ske i fall då efter det tidigare beslutet tillkommit något förhållande som skulle ha föranlett vilandeförklaring, om det förelegat vid tiden för detta beslut, t. ex. att talan väckts angående äganderätten till den fastighet ansökan av— ser. Det sagda innebär att enligt beredningens mening beslut om vilandeför- klaring icke bör ha karaktären av villkorligt slutligt beslut om bifall till an- sökan. Däremot anser beredningen övervägande skäl tala för att beslut om vilandeförklaring så till vida tillägges bindande verkan att genom detsamma är avgjort, att ansökan skall avslås, om det visar sig att något i beslutet angivet hinder icke kan undanröjas. Beslutet bör med andra ord äga karak— tären av villkorligt avslagsbeslut. I överensstämmelse härmed har föreskrift att ansökan skall avslås, om hinder som föranlett vilandeförklaring ej un-
1 Se NJA 1904 s. 90. "—' Se NJA 1911 s. 457.
danröjes, upptagits i 28 kap. 10 5, 29 kap. 3, 9, 10 och 11 åå, 30 kap. 3 och 23 55 samt 31 kap. 3 och 12 55.
Enligt gällande rätt skall vilandeförklaring av lagfartsansökan alltid ske på obestämd tid; inskrivningsdomaren skall alltså ej utsätta någon frist för ansökans fullföljande, utan sökanden äger själv bestämma tidpunkten för "ansökans upptagande till fortsatt behandling (10 & första st. LF). Vi- landeförklaring av inteckningsansökan är däremot alltid förbunden med skyldighet för sökanden att fullfölja ansökan inom en i lagen angiven tid vid påföljd att ansökan eljest förfaller. Denna tid är i vissa fall absolut bestämd (4 5 andra st. och 10 å andra p. IF) men i andra angiven i för- hållande till en framtida händelse, nämligen doms lagakraftvinnande (10 & tredje p. och 13 5) eller lagfarts beviljande (12 5 andra st.).
Beredningen skall i detta sammanhang först upptaga frågan huruvida vi- landeförklaring av lagfartsansökan bör avse bestämd eller obestämd tid. Så- som anförts i en tidskriftsuppsat—s av en av beredningens förutvarande leda- möter, ha under utvecklingens gång mycket skiftande meningar härom gjort sig gällande.1
I motiven till LBs år 1907 avgivna lagstiftningsförslag uttalade LB att avgörande vikt borde fästas vid den särskilt av åtskilliga lantdomare fram- hållna angelägenheten av att såvitt möjligt förebygga att ansökningar om lagfart kvarstode oavgjorda under obestämd tid. I olika hänseenden kunde nämligen uppkomma olägenhet av att böckerna innehölle anteckningar an— gående svävande lagfartsfrågor. Särskilt gällde detta i sådana fall då en vi— lande lagfartsansökan i realiteten vore obefogad. Anteckningen i fastighets— boken medförde ett faktiskt hinder för fastighetens ägare i utövandet av hans förfoganderätt över fastigheten. För att få boken fri från anteckning— en kunde han bli nödsakad att föra talan därom vid domstol. Om i stället sökanden hade att — vid påföljd att ansökan eljest 'avsloges — inom viss förelagd tid visa att hindret för lagfarten undanröjts, komme icke att från ägarens sida erfordras någon åtgärd för att få boken fri från anteckningen. Någon fara för att det skydd som sålunda bereddes ägaren mot hinder i ut- övandet av hans rätt genom obehöriga lagfartsansökningar skulle medföra äventyr för sökande, som verkligen hade att åberopa giltig grund för sin ansökan, torde icke behöva uppstå, om tiden i varje fall lämpligt avpassa— des efter föreliggande omständigheter; lämnade sökanden tiden obegagnad, hade han sig själv 'att skylla för det men han kunde komma att lida av att ansökan därefter avsloges. Av nu återgivna skäl förordade LB en sådan om— läggning av förfarandet, att det skulle höra till undantagen att lagfarts- ansökningar förklarades vilande på obestämd tid. Sådana beslut skulle en- ligt förslaget kunna meddelas endast i vissa angivna fall, då det med hän- syn till svårigheten att på förhand beräkna tidpunkten för hindrets undan- röjande icke kunde undvikas att hänföra ärendets fullföljande till en oviss tidpunkt. Vilandeförklaring på obestämd tid skulle i enlighet härmed ske,
1 Se af Trolle, Om vilandeförklaring av lagfartsansökan, SvJT 1950 s. 784.
om tvist angående sökandens rätt till fastigheten vore anhängig, om lagfart sökts å testamente, dom eller annan handling som ännu ej vunnit laga kraft, om överlåtelse vore beroende av villkor och om kungörelse utfärdats angå- ende ansökan. Med de sålunda angivna undantagen skulle alltid utsättas viss tid, inom vilken sökanden hade att fullfölja ansökan och visa att hind— ret undanröjts. Om inskrivningsdomaren funne sökandens rätt tvistig, ehuru talan ännu icke anhängiggjorts, skulle dock de båda systemen köm— bineras. Sökanden skulle föreläggas att inom viss tid visa att han väckt talan; iakttoge han detta — vilket innebure ett fullföljande av ansökan —— skulle ansökan förklaras vilande på obestämd tid.1
Den nuvarande ordningen att det helt beror på sökanden om och när en vilandeförklarad lagfartsansökan kommer att upptagas till slutlig behand- ling står enligt beredningens mening knappast i god överensstämmelse med den på inskrivningsrättens område härskande legalitetsprincipen. Vilande— förklaring förutsätter att inskrivningsdomaren konstaterat att hinder möter mot den sökta inskrivningen. Att ansökan likväl icke omedelbart avslås in— nebär en särskild förmån för sökanden som därigenom beredes möjlighet att bevara ansökans prioritet. Syftet med vilandeförklaring är att bereda sökanden skäligt rådrum för bristens avhjälpande. Begagnar han sig icke av fristen eller visar det sig att hindret icke kan avlägsnas, har sökanden icke längre något befogat intresse av att ansökan fortfarande skall vila.
Olägenheter av vilandeförklaring på obestämd tid kunna, som LB påpe— kade, uppkomma såväl då ansökningen är i och för sig obefogad som då den är befogad. Dessa olägenheter ha närmare belysts i den tidigare nämnda tidskriftsuppsatsen. I förra hänseendet äro att märka fall, då sökandens fångesman icke var rätt ägare till fastigheten eller själva överlåtelsen var behäftad med fel. En vilandeförklarad lagfartsansökan inkräktar på rätte ägarens möjligheter att förfoga över fastigheten. Han är sålunda — oaktat han erhållit lagfart — icke längre berättigad att erhålla inteckning i fas— tigheten.2 Även hans möjlighet att avyttra fastigheten är väsentligt kring— skuren, enär en spekulant ofta får svårt att bilda sig en säker uppfattning om äganderätten till fastigheten och i alla händelser icke kan räkna med att erhålla lagfart, Så länge vilandeförklaringen alltjämt består. Olägen» heter av vilandeförklaring på obestämd tid, då ansökan är i och för sig be— fogad, kunna uppkomma även då lagfartshindret är av sådan natur att det kan undanröjas. Erfarenheten har nämligen visat att svårigheterna att av- lägsna ett lagfartshinder ofta bli allt större ju längre tiden går. Detta gäller särskilt, om fastigheten från sökanden övergått till ny ägare.
Även det syfte som uppbär beredningens förslag i 4 kap. om laga delning som villkor för beståndet av överlåtelse i vissa fall skulle allvarligt mot- verkas om vilandeförklaring av lagfartsansökan skulle ske på obestämd tid. Enligt de ifrågavarande reglerna är överlåtelse av område och av andel med
1 Se LB II 5. 296 ff. 2 Se Undén II: 2 s. 314; Olivecrona, IF 8. 33.
bestämmelse om utbrytning beroende av att inom viss kortare tid från det fånget skedde ansökan göres om laga delning samt att i anledning av an- sökan som rätteligen skett laga delning kommer till stånd. Om i sådant fall då lagfart sökts innan ansökan om utbrytning gjorts lagfartsansökning— en skulle förklaras vilande på obestämd tid och ärendet icke kunna åter— upptagas annat än på yrkande av sökanden, skulle ansökan kvarstå som vilande även sedan fånget förfallit till följd av underlåtenhet att söka laga delning eller på grund av att laga delning vägrats. Ett sådant resultat skulle uppenbarligen icke vara tillfredsställande. Detta förhållande äger f. ö. re- dan nu sin motsvarighet i de fall då enligt jordförvärvslagen och annan när- stående lagstiftning överlåtelsen är beroende av att tillstånd till överlåtel- sen sökes inom viss tid.
Under förarbetena till LF har såsom ett skäl till att vilandeförklaring sker på obestämd tid angivits att sökanden, om ansökan skulle förklaras vilande på viss tid, skulle kunna på grund av misstag eller försummelse i fråga om fullföljandet av ansökan förlora sin äganderätt till fastigheten. Detta bleve fallet om fångesmannen överlåtit egendomen jämväl till annan, som sökte lagfart sedan den tidigare ansökningen förfallit på grund av underlåten fullföljd. Beträffande denna fråga är dock att märka att enligt uttryckligt stadgande i beredningens förslag (24 kap. 4 5) prioritetsverkan av en lag- fartsansökan är beroende av god tro hos förvärvaren och att följaktligen en tidigare förvärvare, vars lagfartsansökan förfallit på grund av underlå- tenhet att fullfölja densamma inom förelagd tid, ej undantränges av en senare förvärvare, om denne vid sitt förvärv ägde eller borde ha ägt känne- dom om det tidigare förvärvet. Genom att lagfartsansökan förfaller går alltså äganderätten visst icke alltid förlorad, även om sökanden går miste om prioritetsverkan av ansökningen. Självfallet kan han göra ny ansökan om lagfart och vinner då prioritet från dagen för denna ansökan.
Vid övervägande av det ifrågavarande spörsmålet har beredningen av nu anförda skäl stannat för att — i nära anslutning till LBs förslag _— föreslå att även lagfartsansökan skall kunna förklaras vilande på viss tid inom vilken det skall åligga sökanden att fullfölja ansökan. Dessutom bör lag- fartsansökan kunna förklaras vilande på obestämd tid. Vad nu sagts om lagfart gäller ock inskrivning av tomträtts eller vattenfallsrätts övergång att ny innehavare. Reglerna om sådan inskrivning (29 kap. 10 och 11 55) äro i stort sett desamma som beträffande lagfart.
I fråga om åtskilliga anledningar till vilandeförklaring kan visshet, huru- vida hindret år bestående eller om det kan undanröjas, icke vinnas utan att sökanden vidtager viss åtgärd, t. ex. gör ansökan hos myndighet. I en del av dessa fall medför enligt materiella rättsregler underlåtenhet att inom viss tid vidtaga åtgärden i fråga, att förvärvet blir ogiltigt. Detta gäller ex- empelvis enligt ett flertal författningar om tillstånd att förvärva fast egen- dom. Samma är förhållandet i fråga om fång genom testamente, som icke bevakats; ha arvingarn'a ej avstått från klandertalan, är fånget ogiltigt gentemot dem. Till denna grupp av ärenden hör också det tidigare omnämn-
da fallet att fråga är om förvärv "av område eller av andel med bestämmelse om utbrytning. I samtliga nu nämnda fall synes det mest ändamålsenliga vara att ansökan förklaras vilande under viss angiven tid, som bestämmes med hänsyn till att det skall vara möjligt för sökanden att vidtaga den åt- gärd, varav fångets giltighet närmast är beroende, samt att hos inskriv- ningsdomaren styrka att så skett.
Emellertid finnas även fall, då dröjsmål från sökandens sida icke i och för sig medför att han går miste om sin materiella rätt, t. ex. då den åtgärd som erfordras är delgivning av bevakat testamente eller inhämtande av sam— tycke från överlåtarens mak—e. Ej heller i fall som de nu nämnda bör emel- lertid i allmänhet ansökan förklaras vilande på obestämd tid. Hänsyn till andra rättsägares intressen kräver att vilandeförklaringen begränsas till viss tid, som ger sökanden möjlighet att undanröja hindret och fullfölja sin an- sökan.
Om inskrivningsdomaren enligt 16 5 funnit sökandens rätt tvistig, skall ansökan ej på denna grund förklaras vilande utan bör ärendet uppskjutas med föreläggande för sökanden att inom viss tid väcka talan vid domstol. Då talan väckts, utgör detta enligt 28 kap. 11 5 samt 29 kap. 10 och 11 55 i förslaget anledning till vilandeförklaring av lagfartsansökan resp. ansökan om inskrivning rörande övergång av tomträtt eller vattenfallsrätt å ny in— nehavare. På samma sätt skall ansökningen förklaras vilande om, redan då ansökan göres, talan är väckt angående sökandens rätt.
Vilandeförklaring som grundas på att sökandens rätt är beroende på ut— gången av ett hos domstol eller annan myndighet anhängigt mål eller ärende bör med hänsyn till ovissheten om när frågan blir slutligt avgjord icke be- gränsas till viss tid; här är ett fall då vilandeförklaring på obestämd tid är på sin plats. Detsamma gäller i andra fall, då vid förkl'aringens medde- lande ej kan med någon grad av sannolikhet bedömas när hindret kan bli undanröjt, t. ex. då hindret består i att lagfartsansökan för fångesmannen förklarats vilande. Det nu sagda innebär emellertid icke att ansökan om in- skrivning, ehuru den förklarats vilande på obestämd tid, bör förbliva oav— gjord till dess den fullföljes av sökanden. Enligt gällande rätt saknas möj— lighet för inskrivningsdomaren att återupptaga ärendet därest ej sökanden tar initiativ därtill; detta är en av huvudanledningarna till olägenheterna med det nuvarande systemet. Enligt beredningens mening bör en ändring härutinnan ske och inskrivningsdomaren tilläggas rätt att ex officio före- taga vilandeförklarad ansökan till ny handläggning, så snart han finner att den ovisshet som föranlett vilandeförklaringen blivit undanröjd. Detta bör gälla såväl då tiden är obestämd som då den är bestämd men ännu ej ut- gången. I sådant fall bör dock ej ansökan få avslås, med mindre sökanden erhållit tillfälle att yttra sig; däremot bör sådant villkor ej uppställas för bifall till ansökan.
Denna befogenhet för inskrivningsdomaren att ex officio återupptaga och avgöra en vilandeförklarad ansökan bör enligt beredningens mening kom— ma. till användning i alla fall då anledning därtill förekommer. Har ansökan
förklarats vilande i avbidan på lagfart för fångesmannen bör, sedan den- na lagfart beviljats, ansökan ånyo upptagas även om den för vilandeförkla- ringen utsatta tidsfristen ej utgått. Motsvarande förhållande föreligger i andra fall, då en inskrivningsåtgärd är beroende av en annan inskrivning. Inskrivningsdomaren har att i detta fall närmare undersöka vilka vilande- förklarade ansökningar som äro avhängiga av den beviljade inskrivningen. Då vilandeförklaringen är beroende av utgången av mål eller ärende hos myndighet, synes det lämpligaste förfarandet vara att myndigheten under— rättar inskrivningsdomaren om utgången och att denne därefter företager ansökan till förnyad handläggning. I fråga om vissa mål har dylik under- rättelseplikt stadga-ts i 33 kap. 3 5. Genom föreskrifter i jordregister- och fastighetsregisterförordningarna är sörjt för att inskrivningsdomaren erhål— ler kännedom om att avstyckningsförrättning fastställts. I administrativ ord— ning torde vissa ytterligare bestämmelser böra meddelas. Sålunda torde, då inskrivningsansökan i annat fall än som avses i 33 kap. 3 5 är beroende av pågående rättegång, inskrivningsdomaren böra underrätta domstolen därom i syfte att denna skall tillställa honom avskrift av domen. Liknande förfa- rande synes kunna tillämpas även i fråga om beslut av annan myndighet än domstol.
I det föregående har behandlats frågan om tidsbegränsning av vilande— förklaring vid lagfartsansökan. Samma synpunkter göra sig gällande vid vilandeförklaring i andra fall. Sålunda är det uppenbart att vilandeförkla- ring på viss tid bör äga rum i den i 4 5 IF nämnda situationen att samtycke skall inhämtas från fastighetsägarens make. Förhållandena äro även lik- artade om fastighetsägaren, då han höres, framställer jäv mot den till grund för ansökningen liggande handlingen och av denna anledning fråga om rättighetens bestånd hänvisats till tvist. Liksom i motsvarande fall beträf- fande lagfartsansökan synes här —— sedan det efter uppskov visat sig att sökanden väckt talan _ ansökan böra förklaras vilande på obestämd tid, varefter inskrivningsdomaren har att återupptaga ansökan, då tvisten slut— ligen avgjorts och domstolens dom inkommit. För detta fall erfordras alltså icke någon motsvarighet till den skyldighet som enligt 10 5 IF åligger sökan- den att inom viss tid sedan domen vunnit laga kraft fullfölja ansökan. Här— med är att likställa det i 13 5 IF behandlade fallet att klander å ägarens fång blivit instämt. Av de i IF behandlade fallen av vilandeförklaring återstår endast det, då hindret består i att lagfart å fastighetsägarens fång ej med- delats. Uppenbart är att detta fall bör behandlas lika med motsvarande situa- tion vid överlåtelse. Beredningen har alltså icke upptagit någon motsvarig- het till de nu i IF upptagna bestämmelserna om skyldighet att inom viss tid fullfölja vilandeförklarad ansökan utan ansett dem kunna ersättas av allmänna bestämmelser om vilandeförklaring 'av inskrivningsansökan. Nå— gon anledning att redan i lagen fixera de tidsfrister varom är fråga torde icke föreligga, lika litet som vid lagfartsansökan.
Av vad i det föregående anförts framgår att i ett och samma inskriv- ningsärende ansökan kan bli föremål för flera vilandeförklaringar, avse—
ende olika frågor rörande det föreliggande hindret. Till en början kan en kortare tid föreskrivas och inskrivningsdomaren därefter övergå till att be— stämma ytterligare tidsfrist eller obestämd tid. Sålunda bör i de förut an- förda exemplen, då förvärvet är beroende av att sökanden inom viss tid sö- ker myndighets tillstånd, denna utväg användas. En annan utväg är att en längre tidsfrist eller obestämd tid redan från början bestämmes. I detta fall kan vilandeförklaringen när som helst avbrytas av inskrivningsdomaren, då anledning därtill förekommer.
Frågan hur lång tid som bör utmätas, då vilandeförklaring begränsas till viss tid, sammanhänger delvis med de regler som skola gälla för det fall att hindret ej avlägsnas inom den utsatta tiden. Huvudregeln bör vara att ären— det, när ansökan fullföljes, skall upptagas till slutlig prövning. Har sökan- den då icke förmått visa att hindret blivit undanröjt, skall enligt 28 kap. 10 5, 29 kap. 3, 9, 10 och 11 55, 30 kap. 3 och 23 55 samt 31 kap. 3 och 12 55 ansökan avslås. Emellertid synes icke undantagslöst böra gälla att ärendet skall slutligen prövas. I fall då hindret icke kunnat avlägsnas, oaktat sö— kanden i detta syfte vidtagit de åtgärder som skäligen kunna anses ha an— kommit på honom, skulle det ej sällan innebära en obillig stränghet mot sökanden, om möjligheten att erhålla ytterligare anstånd vore utesluten. In— skrivningsdomaren bör därför äga befogenhet att utsätta ny tid, om sökan- den gör framställning därom före fristens utgång och inskrivningsdomaren finner skäl till förlängning föreligga. Förlängning bör självfallet icke be— viljas utan att det finnes sannolikt att hindret under anståndstiden skall kunna avlägsnas. Vägras förlängning, skall i enlighet med vad som förut sagts ansökan avslås. I sådana fall då förvärvet är beroende av myndighets tillstånd synes inskrivningsdomaren vid fristens bestämmande böra utgå från att första instansens beslut vinner laga kraft; skulle dess beslut ha överklagats, bör inskrivningsdomaren på framställning av sökanden med- giva att ansökningen i fortsättningen vilar på obestämd tid. Ett liknande betraktelsesätt synes böra anläggas då anledningen till vilandeförklaring är att _bevakat testamente, som sökanden åberopar, icke delgivits arvingarna. Fristen torde böra beräknas så att inom densamma delgivning kan medhin— nas och tiden för klandertalan utlöpa; har då ansökan fullföljes, klander- talan anställts, bör ansökningen förklaras vilande på obestämd tid. En vi- landeförklaring som från början varit begränsad till viss tid skall alltså kunna övergå till en vilandeförklaring på obestämd tid. Det kunde ifråga— sättas att även öppna möjlighet att övergå från vilandeförklaring på obe- stämd tid till vilandeförklaring på viss tid. Att beträffande samma hinder en sådan situation skulle kunna uppkomma att behov därav förelåge synes dock osannolikt. Skulle ett nytt eller ett icke förut beaktat hinder visa sig föreligga, måste uppenbarligen förfarandet lämpas därefter.
Såsom påföljd av att sökanden icke fullföljer ansökan inom utsatt tid synes böra stadgas, att ansökan förfaller. Denna påföljd inträder utan att därför erfordras beslut av inskrivningsdomaren, men sedan inskrivnings—
domaren konstaterat förhållandet, hör han ha att därom göra anteckning i grundboken.
Då ansökan förklaras vilande på viss tid, bör — till undvikande av rätts— förlust för sökanden — denne eller hans ombud skriftligen underrättas om beslutet och vad sökanden har att iakttaga för fullföljd av ansökan samt påföljden för underlåtenhet därutinnan. Stadgande härom har meddelats i 19 5.
De regler som beredningen från nu angivna utgångspunkter föreslår in- nefattas väsentligen i andra och tredje styckena av lagrummet. I andra stycket har som huvudregel angivits att vilandeförklaring må avse viss i be— slutet angiven inskrivningsdag, då sökanden har att senast fullfölja ansö- kan. Härunder inrymmes ej blott en viss i beslutet utsatt inskrivningsdag utan även sådana tidsbestämningar som den inskrivningsdag som infaller näst efter viss tids förlopp från beslutet om vilandeförklaringen. Däremot medgiver stadgandet icke utsättande av inskrivningsdag inom viss tid efter en framtida händelse. Av stadgandets avfattning framgår att vilandeförkla- ring redan från början kan avse obestämd tid. I andra stycket upptagas ock- så regler om förlängning av frist och om påföljden av att ansökan ej full— följes å utsatt dag. Angående sökandens underrättande om påföljden hän— visas till 19 &. Tredje stycket innehåller bestämmelse om befogenhet för inskrivningsdomaren att ex officio ånyo företaga ansökan som förklarats vilande. Någon underrättelse till sökanden att så kommer att ske erfordras icke för annat fall än då ansökan skall avslås. Tydligt är att, om sökanden återtagit de till stöd för ansökan åberopade handlingarna, han bör föreläg- gas att återställa dessa; härvid komma bestämmelserna i 15 5 till tillämpning.
18 5.
I gällande rätt är icke någon särskild tid stadgad, inom vilken de till viss inskrivningsdag hänförliga besluten skola föreligga i slutlig avfattning. Däremot finnas bestämmelser om att expedition i inskrivningsärende skall hållas tillgänglig inom viss tid från inskrivningsdagen. Då expedition icke kan utfärdas, förrän beslutet fått sin definitiva avfattning, innebära dessa bestämmelser indirekt en begränsning även av den tid inom vilken beslutet skall föreligga i slutlig avfattning. Som huvudregel gäller enligt 5 16 fjärde stycket förordningen den 7 december 1883 angående expeditionslösen att expedition skall vara att tillgå inom fjorton dagar från den inskrivnings- dag då ärendet behandlades.
I 14 kap. 14 5 av 1909 års förslag stadgades vissa frister, inom vilka in— skrivningsärende skulle vara handlagt av inskrivningsdomaren. Som en nu— dantagslös regel skulle gälla, att alla ärenden som anmälts vid visst sam- manträde skulle vara handlagda före nästa sammanträde, å vilket inskriv— ningsärenden finge anmälas. Med hänsyn till att enligt förslaget ganska lång tid. kunde förflyta mellan sådana sammanträden hade dessutom vissa ytterligare begränsningar uppställts. »
Det betänkande som ligger till grund för 1932 års inskrivningsreform in- nehöll ett stadgande (18 5) att införing i fastighetsbok skulle vara verkställd senast å sjunde dagen efter det inskrivningssammanträde varå ärendet före- varit.1 Detta stadgande uteslöts emellertid under lagstiftningsärendets fort— satta behandling.
För att grundböckerna skola kunna fylla sin uppgift såsom upplysnings- källa är det uppenbarligen av stor betydelse att alla till viss inskrivningsdag hänförliga beslut, som primärt skola komma till uttryck i form av införing i sådan bok, inflyta i boken snarast möjligt efter inskrivningsdagens av- slutande. Även med hänsyn till sökandens intresse av att erhålla besked om resultatet av ansökan är det angeläget att besluten utan onödigt dröjsmål erhålla slutlig avfattning. I detta sammanhang bör särskilt beaktas att be- svärstiden —- av skäl som utvecklas vid 20 å _ skall räknas från den in- skrivningsdag, då ärendet företogs till avgörande. Det bör därför stadgas viss frist, inom vilken besluten genom införing i grundbok eller, om infö- ring ej skall ske, på annat sätt skola ha erhållit slutlig avfattning. Bered- ningen har stannat för att införingen skall ske före nästa inskrivningsdag. En eftersläpning av införingarna från en inskrivningsdag till en följande inskrivningsdag innebär fara för att inskrivningsdomaren förlorar överblic- ken över inskrivningsförhållandena och försvårar i hög grad arbetet med risk för ytterligare eftersläpning. Tydligt är att härigenom grundböckerna icke komma att fylla sin uppgift att redovisa det aktuella rättsläget beträf- fande inskrivningsförhållandena. Enligt beredningens mening är det av grundläggande betydelse särskilt för fastighetsomsättningen och fastighets- krediten att denna uppgift icke eftersättes. I detta sammanhang må fram- hållas att, då inskrivningarna för en eller flera inskrivningsdagar ännu icke blivit verkställda, en rättsägare, som vill vinna kännedom om de ärenden som därvid förekommit, uteslutande är hänvisad till genomgång av dagbo- ken för de ifrågavarande inskrivningsdagarna. Denna är, särskilt vid mera arbetsbelastade inskrivningsavdelningar, ofta svåröverskådlig. Även om för ernåendet av det av beredningen uppställda målet en viss förstärkning av organisationen finnes påkallad, anser dock beredningen att de såväl all— männa som enskilda intressen som hänföra sig till grundbokföringen äro av den vikt att denna konsekvens måste tas.
Eftersom enligt förslaget några materiellträttsliga verkningar icke anknu- tits till den tidpunkt då införing i boken faktiskt sker, har den föreslagna be— stämmelsen karaktären av en ordningsföreskrift. Skulle i något fall införing göras först efter fristens utgång, medför sålunda detta förhållande icke i och för sig att ansökan får sämre prioritet. I anslutning härtill må emeller- tid erinras om att beredningen i motiven till 12 5 förutsatt att, när alla å viss inskrivningsdag meddelade beslut som skola upptagas i grundbok in- förts däri och införingarna justerats, anteckning härom skall göras i dag- boken. Sedan så skett, får ytterligare införing i grundboken av beslut under samma inskrivningsdag uppenbarligen icke äga rum.
1 SOU 1930: 29 s. 105.
19 5.
Enligt 9 5 i 1932 års inskrivningslag skall med visst undantag besked om inskrivningsdomarens beslut eller annan i inskrivningsärende vidtagen åt- gärd meddelas genom bevis, som tecknas å den till grund för ansökan åbe- ropade handlingen. Innefattar beslutet att ansökan ej bifallits, skall sökan- den eller hans ombud genast i rekommenderat brev underrättas om skälen för beslutet. Då lagfart eller inskrivning av tomträtt, vattenfallsrätt eller fång till sådan rätt beviljas, skall enligt 11 å LF och 12 5 lagen om inskriv- ning av tomträtt etc. därjämte särskilt bevis utfärdas.
Enligt beredningens mening bör även i fortsättningen som huvudregel gälla att sökanden får skaffa sig besked om inskrivningsdomarens beslut genom att lösa expedition i ärendet. I vilka fall bevis å handling eller eljest skall utfärdas samt vad sådant bevis skall innehålla torde få regleras i ad- ministrativ ordning (se 26 5).
Till förebyggande av att sökanden försitter besvärstiden bör vid sidan härav den nuvarande skyldigheten för inskrivningsdomaren att sända sär- skild underrättelse till sökanden bibehållas för sådana fall då slutligt beslut gått emot sökanden. Beslut om vilandeförklaring bör i detta hänseende in- taga samma ställning som slutligt beslut. Däremot synes det obehövligt att underrätta sökanden om uppskovsbeslut; klagan över onödigt uppskov är icke inskränkt till viss tid. En annan sak är att, såsom framhållits vid 15 5, ett i samband med uppskovsbeslut meddelat föreläggande för sökanden bör delgivas denne. Det skäl som ligger till grund för skyldigheten att underrätta sökanden om beslut som gått honom emot talar även för att annan som hörts i ärendet bör underrättas i sådana fall då slutligt beslut gått emot honom, (1. v. 5. då ansökan mot hans bestridande bifallits eller förklarats vilande. Har sökanden anlitat ombud, höra i fråga om underrättelses avsän— dande till ombudet i stället för till sökanden iakttagas samma regler som gälla beträffande ombud i rättegång (jfr 12 kap. 14 5 samt 33 kap. 21 å RB). Underrättelse direkt till sökanden kan i vissa fall tänkas medföra rätts- förlust för denne, t. ex. om han befinner sig på utrikes resa och räknat med att underrättelse om ev. avslagsbeslut skulle komma att tillställas ombu— det.
Sådan underrättelse varom här är fråga torde böra innehålla själva be— slutet, som hämtas från grundboken (8 5), i förekommande fall skälen för detsamma, Vilka återgivas ur akten (10 5), och besvärshänvisning. Det synes icke vara påkallat att bibehålla den nuvarande föreskriften att den försän- delse som innehåller underrättelsen skall vara rekommenderad. I RB har för motsvarande fall icke uppställts ett sådant krav; se t. ex. 17 kap. 9 & fjärde stycket RB. Bestämmelser i de hänseenden som nu nämnts ha upptagits i paragrafens första stycke.
Såsom nämnts vid 17 5 anser beredningen lämpligt att underrättelse om beslut varigenom ansökan förklarats vilande till viss inskrivningsdag skall lämnas sökanden eller hans ombud, även om beslutet ej gått sökanden emot.
Härom har stadgande meddelats i andra stycket. Jämte underrättelsen bör meddelande lämnas om vad sökanden enligt beslutet har att iakttaga och på— följden, om han underlåter detta.
20 5.
Denna paragraf innehåller bestämmelser om talan mot inskrivningsdo- mares beslut i inskrivningsärende.
I första stycket har i överensstämmelse med 11 5 i 1932 års inskrivnings- lag stadgats, att talan mot beslut i inskrivningsärende skall föras i hovrät- ten. Enligt 21 5 Rp följer härav, att RBS regler om fullföljd av talan till hovrätt och HD samt om rättegången därstädes skola äga motsvarande till- lämpning.
Besvärsrätt tillkommer enligt gällande rätt ej blott sökanden. Även annan rättsägare som anser sig lida förfång av beslutet äger besvära sig, vare sig han varit hörd i ärendet eller ej. För denne står emellertid även en annan väg öppen. Han kan nämligen mot den som fått inskrivning beviljad eller vilandeförklarad väcka talan vid domstol med yrkande att inskrivningen på materiella grunder skall undanröjas eller förklaras vara utan verkan. Det är mera sällan som besvär över inskrivningsbeslut anföras av tredje man; i allmänhet torde beslutet icke komma till hans kännedom inom besvärs- tiden. Beredningen har övervägt huruvida tillräckliga skäl föreligga att bi- behålla besvärsrätt för annan än sökanden. Skulle tillvaron av sådan be- svärsrätt innebära, att icke någon som helst rättsverkan av inskrivnings- beslut kunde anses inträda, förrän beslutet vunnit laga kraft, komme be- svärsrätten att medföra allvarliga olägenheter. Bl. a. skulle det skydd för omsättningen som reglerna i 25 kap. avse att bereda komma att väsentligt inskränkas. Gällande rätt torde bygga på den ståndpunkten att ett icke laga— kraftvunnet beslut om inskrivning äger rättsverkan, intill dess det blivit undanröjt eller åtminstone till dess talan om undanröjande blivit väckt. Så- lunda behöver icke för intecknings beviljande avvaktas att det beslut, var— igenom lagfart beviljats för den som medgivit inteckningen, vinner laga kraft. På denna punkt avser beredningen icke att göra någon ändring i gäl— lande rätt. Med hänsyn härtill och då det för tredje man i vissa fall kan vara av värde att det snabbare och mindre kostnadskrävande besvärsförfa- randet står till förfogande, har besvärsrätten för annan än sökanden bibe- hållits. I detta sammanhang må nämnas, att i 33 kap. 1 5 föreskrives att be- svär skola antecknas i grundbok. Denna anteckning har dock icke rätts— bildande betydelse utan avser endast att underrätta tredje man; se motiven till 25 kap. 1 5. Särskilda stadganden om besvärsrätt ha upptagits i 24 5 av detta kapitel och 28 kap. 19 5.
I fråga om besvärstidens längd gälla f. 11. de allmänna reglerna i RB. För besvär över slutligt beslut är besvärstiden alltså två veckor räknat från den dag då beslutet meddelades. Frågan när ett beslut i inskrivningsärende skall anses meddelat kan vara föremål för tvekan. Sådant beslut meddelas i form av införing i fastighetsboken eller, där protokoll fortfarande föres,
genom dess intagande i protokollet. Beslutet dagtecknas den inskrivnings- dag då ärendet företogs och rättsverkningarna av beslutet räknas i princip från inskrivningsdagen.1 Ehuru besluten i verkligheten meddelas först ef- ter inskrivningsdagens avslutande, fingeras med andra ord att de medde— lats å inskrivningsdagen. Om denna princip tillämpas även i fråga om be— svärstidens beräknande, kan emellertid den effektiva besvärstid som står till klagandes förfogande mången gång komma att bli alltför kort. I ett rättsfall2 har en hovrätt ansett besvärstiden skola räknas från den dag, då expedition i ärendet hålles tillgänglig för sökanden.
Enligt beredningens mening utgör dagen för expeditionens tillhandahål- lande icke en lämplig utgångspunkt för besvärstiden. För såväl inskriv- ningsmyndigheterna som tredje man måste det anses vara önskvärt att den dag från vilken besvärstiden börjar löpa framgår av grundboken och där- med även av gravationsbevis; därigenom vinnes 'att särskild undersökning angående vilken dag besvärstiden i ett visst fall börjat löpa blir obehövlig. Det synes icke böra ifrågakomma att belasta grundboken med anteckningar om när expeditioner tillhandahållits. Om besvärstiden i stället anknötes till dagen för beslutet, skulle i fråga om besvärstidens utgångspunkt varken särskild anteckning i grundboken eller särskild efterforskning erfordras; beslutets dag framgår ju alltid av den i boken gjorda införingen av beslu— tet. För att beslutets dag skall kunna väljas till utgångspunkt för besvärs— tiden måste denna uppenbarligen förlängas; enligt 18 och 19 55 kan med beslutets införing och översändande 'av underrättelse dröja en vecka. Be— redningen har ansett den sammanlagda besvärstiden böra utgöra fyra vec— kor, varav dock åtminstone den första veckan ickeär effektiv besvärstid.
Beslut om vilandeförklaring torde i fullföljdshänseende redan nu anses likställda med slutliga beslut.3 Detta är ock förslagets ståndpunkt. Med hän- syn till att den definition av slutligt beslut som RB upptager (17 kap. 1 &) icke torde innefatta beslut om Vilandeförklaring, har beredningen i para— grafen upptagit en bestämmelse, varigenom beslut om vilandeförklaring likställts med slutligt beslut.
Vad angår andra beslut än slutliga sådana och beslut om vilandeförkla— ring torde, i den mån de få särskilt överklagas, allmänna regler om besvärs- tid böra gälla (jfr 52 kap. 1 & RB). Härav följer att ett beslut om utdöman— de av vite, som meddelats under inskrivningsärendets handläggning, i all- mänhet bör delgivas den som har att erlägga vitet.
21 5.
I annat sammanhang har framhållits att f. n. såsom en allmän grundsats gäller, att beviljande av inskrivning icke har någon betydelse för det mate— riella rättsläget. Inskrivningen avskär med andra ord icke talan på grund av materiella brister i det inskrivna rättsförvärvet. Uttryck för denna grund—
1 Se SOU 1930: 29 s. 59. 2 SvJT 1955 rf. s. 3. ” Se NJA 1919 s. 415.
sats äro främst stadgandena i 15 & LF, 59 5 IF och 10 5 första stycket lagen om inskrivning av tomträtt etc. Undantagen från denna princip äro föga om— fattande.
Såsom framgår av bestämmelserna i 25 kap. bygger förslaget på samma princip. Dessa ha nämligen avfattats som undantag från en regel av sådan innebörd. Tillämpningsområdet för huvudregeln har emellertid i förslaget väsentligt inskränkts i förhållande till gällande rätt, främst genom nyss- nämnda bestämmelser. I den mån ej avvikande regler meddelats skall alltså även enligt förslaget gälla, att inskrivning av ett rättsförvärv icke hindrar den som anser inskrivningen kränka hans rätt att mot rättighetens inne- havare vid domstol föra talan om erhållande av förklaring att förvärvet icke må gälla och att i följd därav inskrivningen är utan verkan. Det har synts lämpligt att i lagtexten upptaga en erinran om de inskränkningar i huvud- regeln som följa av särskilda föreskrifter rörande rättsverkan av inskriv— ning eller om tid inom vilken talan skall väckas. Därmed åsyftas i första hand bestämmelser i 23 och 25 kap. Även utanför jordabalken förekomma emellertid stadganden av denna art, t. ex. i 6 kap. 4 5 andra stycket GB och 8 & tredje stycket i 1955 års jordförvärvslag.
22 5.
Högre rätts prövning av besvär i inskrivningsärende kan aldrig utmynna i ett beslut av innehåll att inskrivning beviljas. Detta följer redan därav att införing i grundbok är den enda formen för beviljande av inskrivning. Ett ytterligare skäl härför är, att under mellantiden kan ha uppkommit något hinder mot inskrivning, t. ex. talans väckande, ehuru detta icke kommit till den högre rättens kännedom. Finner denna vid prövning av inskrivnings— domares avslagsbeslut, att hinder för bifall till ansökan icke förelegat, bör sålunda överrä'tten meddela förklaring därom och återförvisa ärendet till inskrivningsdomaren.
Har ett genom ansökan anhångiggjort inskrivningsärende återförvisats till inskrivningsdomaren, torde enligt gällande rätt för ärendets återuppta- gande fordras framställning av sökanden. Ett uttryck härför utgör 65 5 IF, som avser det fall att högre rätt ändrat beslut, varigenom inskrivningsdo- mare helt eller delvis avslagit ansökan om inteckning. Sökanden är i sådant fall pliktig att inom viss tid från det den högre rättens beslut vunnit laga kraft förete beslutet vid påföljd att i annat fall den inteckning som på grund av överrättens beslut beviljas gäller som om den sökts först den dag då överrättens beslut företes; genom att försitta denna frist går sökanden med andra ord miste om förmånen att räkna prioritet från den ursprung- liga ansökningsdagen. Ett liknande stadgande förekommer i 16 5 lagen om inskrivning av tomträtt etc. Däremot innehåller LF icke någon motsvarighet.
Mot den nuvarande ordningen kan enligt beredningens mening befogad kritik riktas. Sålunda måste det anses olämpligt att sökanden ensam be- stämmer, när ett återförvisat lagfartsärende skall återupptagas, men likväl får räkna prioritet från den ursprungliga ansökningsdagen hur länge han
än dröjer med att fullfölja ansökan. Å andra sidan synas de beträffande in- teckning och tomträttsinskrivning gällande bestämmelserna innebära en onö- dig risk för rättsförlust för sökandena. En lämpligare ordning synes vara, att inskrivningsdomaren ålägges att ex officio återupptaga ärendet. Detta förutsätter att överrätten, sedan dess beslut vunnit laga kraft, översänder avskrift av beslutet till inskrivningsdomaren; att så skall ske följer av stad— gandena i 52 kap. 13 å och 56 kap. 13 & RB. Sedan överrättens beslut kom— mit inskrivningsdomaren till handa, skall det enligt förevarande paragraf åligga denne att företaga ärendet å nästa inskrivningsdag. Inskrivningsdo— maren bör såvitt möjligt i förväg underrätta sökanden om ärendets åter- upptagande. Finnes den handling som skall ligga till grund för inskriv- ningen ej att tillgå, bör ärendet uppskjutas för att sökanden skall få till— fälle att förete den. 23 5.
Denna paragraf innehåller bestämmelser om befogenhet för inskrivnings- domare att rätta oriktig införing i grundbok. Det är här fråga om sådana fall då till följd av skrivfel eller annat dylikt förbiseende inskrivningen står i strid med vad som måste antagas ha varit den beslutandes vilja. Beror där- emot inskrivningens oriktighet på annat förhållande, såsom att det inskriv— na förvärvet är behäftat med materiell brist eller att en inskrivningsrättslig föreskrift åsidosatts, kan rättelse vinnas endast genom besvär över beslutet eller genom rättegång; här bortses från det särskilda stadgandet i 8 kap. 7 5 om anteckning i visst fall om att inteckningen är utan verkan.
I fråga om dom eller beslut i rättegång gäller enligt 17 kap. 15 5 RB att (len domstol som meddelat domen eller beslutet äger befogenhet att förordna om rättelse i fall då domen eller beslutet till följd av skriv- eller räknefel eller annat dylikt förbiseende innehåller uppenbar oriktighet. Någon viss tid, inom vilken fråga om rättelse senast kan upptagas, har icke stadgats. Det är tydligen meningen att domen eller beslutet i sitt rättade skick skall ha samma verkan som om domen eller beslutet från början haft detta inne- håll.
Någon motsvarande befogenhet att rätta ett oriktigt inskrivningsbeslut torde enligt gällande rätt icke föreligga, bortsett från sådana fall som avses i 7 5 lagen om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet. Visserligen skall enligt 20 å i 1875 års kungörelse angående lagfarts- och intecknings- böcker, om misskrivning i boken upptäckes, anteckning därom göras i an- märkningskolumnen och av domaren till riktigheten vitsordas. Stadgandet torde emellertid allenast ha till syfte att reglera formen för avlägsnande av skiljaktighet mellan protokollet och boken; i detta fall har protokollet alltid vitsord. Bestämmelser av samma innebörd återfinnas i 1 5 kungörelsen den 13 februari 1925 med vissa föreskrifter rörande utfärdande av gravations- bevis och 19 å kungörelsen den 18 november 1932 med närmare föreskrif- ter huru nya fastighetsböcker för landet skola inrättas och föras. Genom införandet av aktsystem har emellertid läget förändrats. Där sådant system
tillämpas, har fastighetsboken vitsord i fråga om beslutets innehåll; någon divergens mellan införing och beslut kan icke förekomma. Rättelse av in- föring i fastighetsboken skulle sålunda innebära en ändring av själva be- slutet. Vad nu sagts gäller icke rättelse av sådana anteckningar som endast avse att bereda publicitet åt förhållanden, vilka äga full rättsverkan obero- ende av anteckningen. En dylik anteckning bör tydligen när som helst kunna rättas i den form de förut omnämnda stadgandena anvisa.1
Enligt 1909 års förslag, där frågan om rättelse av fel vid inskrivning be- handlades i 14 kap. 19 5, skulle inskrivningsdomaren på ansökan av den som sökt inskrivningen äga rätta förelupet fel; gjordes ansökan därom först efter besvärstidens utgång, skulle rättelse emellertid ej få meddelas till förfång för den som under mellantiden sökt inskrivning. I motiven till detta stadgande framhölls att eftersom varje rättelse av inskrivning i själva verket vore en ändring av beslutet, kunde rättelse aldrig i vidare mån få inskränka annans på inskrivning grundade rätt än som kunde bli följden av en ändring. Och då ändring ej kunde ske, med mindre den söktes inom besvärstiden, kunde ej heller en rättelse medföra samma verkan, om den icke söktes inom denna tid. På grund därav måste man utesluta rätt för inskrivningsdomaren att på egen hand verkställa rättelse. Såvitt anginge tredje man, som drabbades av en oriktig inskrivning, syntes utvägar-na att genom besvär eller efter stämning få inskrivningen undanröjd vara till- räckliga. Men för den som sökt inskrivningen vore det av vikt att den orik— tiga inskrivningen snarast möjligt ersattes med en riktig. Och att allenast hänvisa honom till att överklaga beslutet eller, om besvärstiden utgått, söka ny inskrivning vore onaturligt och onödigt. Rättelse, som av inskrivnings— sökanden eller dennes rättsinnehavare söktes inom besvärstiden, ägde en- ligt förslaget tillbakaverkande kraft; inskrivningen gällde som om den från början varit rätt avfattad. Söktes rättelse först efter besvärstidens utgång, måste saken ses som om ny ansökan om inskrivning då gjorts. Förslaget in— nehöll därjämte i 14 kap. 24 5 ett särskilt stadgande om rättelse av sådana anteckningar i fastighetsbok, som endast avsåge att lämna upplysning om förhållanden, vilka ägde verkan oberoende av anteckningen. Dylika anteck— ningar skulle när som helst kunna rättas såväl på initiativ av inskrivnings— domaren som efter anmälan av någon intressent.
I det sakkunnigbetänkande som ligger till grund för 1932 års inskriv— ningsreform hade under 33 & upptagits ett stadgande om rättelse av in— skrivning, vilket överensstämde med 14 kap. 19 å i 1909 års förslag.2 Detta stadgande kom emellertid icke att inflyta i 1932 års lag.
De lösningar frågan om rättelse erhållit i dansk och norsk rätt erbjuda enligt beredningens mening stort intresse. Enligt den danska tinglysnings- loven anses en handling icke som tinglyst innan den införts i fastighetsbo— ken (tingbogen), men sedan införing skett räknas prioriteten från ansök- ningsdagen (& 25). Om en handling återgivits i fastighetsboken på oriktigt
1 Se SvJT 1951 rf. s. 753. 2 SOU 1930: 29 s. 110.
sätt eller genom försummelse icke alls blivit införd där eller införts med oriktig uppgift om dagen för ansökan, äger den vars rätt beröres därav kräva rättelse av boken samt ersättning av staten för den förlust han lidit genom felet. Skulle emellertid någon, innan rättelse skett, ha genom avtal förvärvat rätt till fastigheten i tillit till fastighetsboken, äger domstol med hänsyn till samtliga föreliggande omständigheter avgöra, vilken av de kol- liderande rättigheterna som skall äga företräde; den rättighetshavare som skall vika erhåller ersättning av staten (5 34). Skydd mot godtrosförvärv un— der den tid då fråga om rättelse är föremål för prövning kan vinnas genom provisorisk tinglysning (& 33). Den norska tinglysingsloven bygger i hu- vudsak på samma principer som den danska. Finner domaren att en infö— ring i fastighetsboken (grunnboken) är oriktig eller att eljest fel begåtts, skall han rätta felet (& 18). Sådan rättelse medför i princip prioritet från den dag då ansökan om inskrivning infördes i dagboken. På grundval av en intresseavvägning i det särskilda fallet kan emellertid genom dom be- stämmas, att rättigheten skall stå tillbaka för ett under mellantiden ting— lyst avtalsförvärv, som skett i god tro ( 5 25). Den av de konkurrerande rättighetshavarna som får vika är berättigad till ersättning av statsmedel (& 35).
Det lär icke vara möjligt att helt förebygga felskrivning och liknande förbiseenden vid införingar i grundbok. Sålunda kan datum för ansökan eller beslut komma att oriktigt angivas i boken. Gemensamt för en annan huvudgrupp av sådana fel är, att inskrivningsbeslutet avviker från de handlingar på vilka beslutet grundats. Som exempel härå må nämnas att inteckning beviljats för högre eller lägre belopp än pantbrevet avser eller att beslutet införts på upplägget för annan fastighet eller, när beslutet av— ser ändring av tidigare inskrivning, i rummet för annan inskrivning än som rätteligen skolat ske. Då fråga är om införing på orätt upplägg eller i orätt rum föreligger en dubbel oriktighet: dels har införing skett på ett upplägg eller i ett rum där någon införing över huvud icke skulle ha gjorts, dels har införing på det rätta upplägget eller i det rätta rummet försum- mats. Av hänsyn till grundbokens trovärdighet är det angeläget att ett förelupet fel snarast möjligt blir rättat. Tredje man som lider skada av oriktig inskrivning, t. ex. ägaren av fastighet på vars upplägg inskrivning med orätt införts, har uppenbarligen intresse av att den oriktiga inskriv— ningen kan avlägsnas genom ett snabbt och enkelt förfarande. Enligt be— redningens mening skulle det innebära onödig omgång, om tredje man för undanröjande av sådana uppenbara misstag skulle vara hänvisad till att anföra besvär eller att väcka talan vid domstol. En lämpligare ordning sy- nes vara, att inskrivningsdomaren får befogenhet att själv avlägsna den oriktiga införingen. Inskrivningssökanden å sin sida vill naturligtvis bli försatt i samma läge som om något fel ej förelup-i-t. Detta kan han ej alltid uppnå genom en ny ansökan om inskrivning. Under mellantiden kan näm— ligen ha tillkommit en annan inskrivning, som föranleder att sökanden icke kan få ny inskrivning eller visserligen kan erhålla sådan men endast med
prioritet efter den inskrivning som kommit emellan, Sökanden har därför intresse av att den oriktiga införingen genom ett med retroaktiv verkan utrustat rättelseförfarande kan ersättas av en riktig. Såsom tidigare nämnts har i RB reglerad rättelse av dom eller beslut sådan verkan. När det gäller rättelse av beslut som införts i grundbok, är emellertid frågan mera kom- plicerad. Här kan nämligen konflikt uppstå mellan sökandens intresse och det intresse som tillkommer tredje man, vilken under mellantiden i god tro förvärvat rättighet i förlitande på grundbokens innehåll. Har exempel— vis inteckning beviljats för lägre belopp än det i pantbrevet utfästa, skulle rättelse kunna medföra skada för den som lämnat kredit mot en under mellantiden sökt inteckning eller som vid köp av fastigheten å köpeskil- lingen fått avräkna allenast det lägre beloppet. I denna situation har såväl sökanden som tredje man ett berättigat krav på skydd. Ingendera av dem bör i ekonomiskt hänseende bli lidande till följd av att inskrivningsmyn- digheten förfarit oriktigt. Detta resultat kan vinnas, om man —— i likhet med vad som skett i Danmark och Norge — tillerkånner den av de kon- kurrerande rättsägarna som får vika ersättning av statsmedel.
Vad angår frågan vilkendera rättigheten som skall vika äro olika lös- ningar tänkbara. Det kan sålunda stadgas att den rättighet vid vars in- skrivning fel förelupit alltid skall vika för den rättighet som kommit emel- lan. Den motsatta ytterlighetsståndpunkten innebär att den förra rättighe- ten alltid skall äga företräde. En tredje möjlighet är att dylika kollisions— fall såsom i dansk och norsk rätt lösas efter diskretionär prövning.
Enligt beredningens mening bör utgångspunkten för bedömande av detta spörsmål vara att tilliten till grundboken vad angår såväl den ena som den andra inskrivningen alltjämt upprätthålles samt att det avsteg från den tidigare företrädesordningen mellan inskrivningarna som rättelsen inne- bär kompenseras med ersättning i penningar till den vikande rättighetens innehavare. Under denna förutsättning delar beredningen den i motiven till den danska tinglysningsloven uttalade uppfattningen att det skulle vara föga rimligt att av hänsyn til-1 en abstrakt publica fid-es alltid låta den godtroende senare förvärvaren få företräde. Snarare synes det kunna ifrå- gasättas att skydda innehavaren av den rättighet vid vars inskrivning fel förelupit. Detta skulle överensstämma med den allmänna regeln: först i tid, först i rätt. Innehavaren av denna rättighet har genom sin ansökan om inskrivning gjort vad på honom ankommer för att skydda sig mot se— nare förvärvare. Ofta torde han också ha börjat utöva rättigheten eller åt— minstone ha träffat föranstaltningar för dess utnyttjande. Det kan därför antagas att en sådan regel i allmänhet skulle leda till mindre rubbning i bestående faktiska förhållanden än den motsatta. Såsom framhållits i de danska motiven bör å andra sidan icke möjligheten att ge den senare för- värvaren företräde på förhand uteslutas genom en stel regel, Den lämp— ligaste lösningen synes därför vara, att företrädesfrågan avgöres med hän- syn till omständighet-erna i det särskilda fallet. Självfallet bör företräde icke i något fall kunna tillerkännas det senare förvärvet, om detta skett
i ond tro. En ledande synpunkt vid prövningen av företrädesfrågan bör vara, att företräde i allmänhet bör ges den av konkurrenterna som skulle drabbas av den största skadan genom att nödgas vika. Statsverkets ersätt- ningsskyldighet blir sålunda med denna lösning mindre betungande än om någon av ytterlighetsståndpunkterna valts. Emellertid bör VISS hänsyn även tas till andra faktorer, såsom att egendomen för den ene av dem har särskilt affektionsvärde. Har exempelvis ett servitut införts på orätt upplägg, torde den skada ny ägare av den tjänande fastigheten lider genom att servitutet får företräde framför hans förvärv i allmänhet vara väsentligt mindre än den som skulle uppkomma för servitutshavaren, om servitutet finge vika. Tillämpning av den motsatta företrädesordningen synes kunna ifrågakom- ma, t. ex. då vid tvesala lagfart meddelats för den förste köparen på orätt upplägg och för den senare köparen på det rätta upplägget samt den senare tillträtt egendomen under det att den förre ännu icke vidtagit några sär- skilda föranstaltningar med anledning av köpet.
Av allmänna grundsatser i fråga om företrädesordningen följer att rättig— het, som skall kunna erhålla företräde framför den rättighet som den orik- tiga inskrivningen avser, själv måste vara inskriven eller att inskrivning av rättigheten åtminstone måste vara sökt. Anledning synes ej föreligga att i detta hänseende likställa utmätning med inskrivning. I detta sammanhang må förutskickas att enligt 25 å andra stycket den som genom överlåtelse förvärvat fastigheten eller som förvärvat i fastigheten upplåten rättighet i regel är skyddad mot förlust till följd av rättelse, även om han ännu icke sökt inskrivning av sitt förvärv.
Enligt dansk och norsk rätt omfatta reglerna om rättelse även sådana fall då felet består i att en inskrivningsansökan över huvud icke blivit behand- lad. En dylik ansökan kan sålunda komma att tillerkännas företräde framför en under mellantiden tillkommen inskrivning. Beredningen anser däremot tillräckliga skäl ej föreligga att rättelseinstitutet göres tillämpligt å andra fall än sådana då fråga är om oriktig införing i grundbok. I det åsyftade fallet är sålunda sökanden hänvisad till att göra ny ansökan. Kan han icke därigenom uppnå samma rättsställning som skulle ha tillkommit honom, om ansökan blivit rätteligen behandlad, blir han enligt 25 å i regel berät- tigad till ersättning av statsmedel.
Fråga om rättelse av oriktig inskrivning bör behandlas som ett särskilt inskrivningsärende. Det synes innebära praktiska fördelar att de företrä- desspörsmål som uppkomma i samband med rättelse avgöras i själva rät— telseärendet. En sådan ordning torde ej heller möta några betänkligheter ur rättssäkerhetssynpunkt; inskrivningsdomarens beslut i rättelseärende skall självfallet kunna överklagas i hovrätten. Upptäcker inskrivningsdoma- ren fel i grundboken, hör han vara skyldig att självmant upptag-a frågan om rättelse. Sådan fråga kan naturligtvis också väckas av envar vilkens rätt beröres av den oriktiga inskrivningen. I fall då felet kan rättas utan att det länder till förfång för innehavare av annan inskriven rättighet, bör rättelse kunna meddelas utan att någon höres i ärendet. Så är exempelvis fallet då
under mellantiden icke tillkommit någon inskrivning eller rättelsen endast avser dagen för ett pantbrevs upprättande eller fråga är om rättelse av an- teckning som allenast tjänar till upplysning om ett faktum som äger ver- kan oberoende av anteckning i grundbok. Kan däremot ifrågasatt rättelse lända till förfång för annan inskriven rättighet, bör tydligen tillfälle till yttrande beredas såväl inskrivningssökanden som känd innehavare av så- dan rättighet. Det skulle kunna ifrågasättas att i detta fall hänsyn skulle tas även till rättighet, vilken icke blivit inskriven. Enligt beredningens me- ning tala emellertid praktiska skäl för att, då det gäller beståndet av rättig— heten, undersökningen begränsas till inskrivna rättigheter, något som icke utesluter att en rättighet, som ännu icke blivit inskriven, kommer att beak- tas i fråga om ersättning (se 25 å andra st.). Med hänsyn till att det beslut om företrädesordningen som meddelas i rättelseärendet kan påverka stats— verkets ersättningsskyldighet, bör även den myndighet som avses i 25 kap. 6 5 första stycket få tillfälle att yttra sig.
På nu angivna grunder vila de i förevarande paragraf upptagna bestäm- melserna om rättelse av inskrivning. Frågan om rätt till ersättning för den som lider förlust till följd av oriktig inskrivning eller på grund av rättelse behandlas i 25 &.
Verkan av rättelse behandlas i förevarande paragraf endast såvitt angår frågan om företrädet i förhållande till annan inskriven rättighet. Denna fråga torde vara den praktiskt mest betydelsefulla. Andra spörsmål angå- ende verkan av rättelse, som undantagsvis kunna uppkomma, synas icke kunna lösas i samma ordning. En sådan fråga är rättelses verkan i hävde- hänseende. Utgångspunkten för hävdetiden är lagfartens beviljande. Tanken är att lagfarten bör tjäna som en varning för rätte ägaren och föranleda honom att göra sin rätt gällande före hävdetidens utgång. Denna funktion kan emellertid en lagfart, som är införd på orätt upplägg, ej anses fylla förrän den blivit rättad. Ett stadgande att en på oriktigt sätt införd lagfart icke i något fall skulle kunna tjäna som utgångspunkt för hävd synes å andra sidan vara alltför långt gående. Felet kan nämligen vara av sådan art, att även lagfarten i oriktigt skick är ägnad att varna rätte ägaren, t. ex. när lagfart av misstag meddelats för endast den ene av två makar. Enligt beredningens mening torde det nu berörda spörsmålet utan olägenhet kunna överlämnas åt rättstillämpningen att lösas med hänsyn till omständigheterna i det föreliggande fallet. Detsamma synes gälla i övriga i lagen ej behandlade frågor om verkan av rättelse.
24 5.
I fall då rättelse av inskrivning ägt rum är det uppenbarligen önskvärt, att anmärkning om rättelse även göres på utskrift eller bevis, som utfär- dats i överensstämmelse med den ursprungliga inskrivningen. Eljest skulle en sådan handling kunna vilseleda någon som finge den i sin hand. Att för- hindra detta synes vara av sådan vikt att handlingens innehavare vid vite bör kunna föreläggas att för detta ändamål hålla den till handa. Bestämmelser av nu angiven innebörd ha upptagits i första stycket av denna paragraf.
Såsom framhållits vid 23 % bör fråga om rättelse behandlas som ett sär- skilt inskrivningsärende. Utöver de särskilda föreskrifter som meddelats be- träffande rättelseärenden skola alltså i fråga om sådant ärende tillämpas vad som gäller för vanliga inskrivningsärenden. Ett uttryckligt stadgande härom har ansetts böra inflyta i lagen. Av särskild vikt äro i detta sammanhang be— stämmelserna i 19 & angående underrättelse i fall då slutligt beslut gått emot någon som hörts i ärendet och i 20 å angående talan mot inskrivningsdoma- rens beslut. Med hänsyn till att ett rättelseärendes utgång kan påverka stats- verkets ersättningsskyldighet enligt 25 5 har föreskrivits, att talan mot be— slut i sådant ärende må fullföljas även av myndighet som avses i 25 kap. 6 5 första stycket.
I sådana fall då andra punkten i 23 5 är tillämplig kan relativt lång tid komma att förflyta mellan rättelsefrågans väckande och beslutet i ärendet. I 33 kap. 1 5 har stadgats att anteckning i grundbok skall göras, då inskriv— ningsdomaren upptagit fråga om rättelse och slutligt beslut i ärendet ej meddelas samma dag. Anteckningen är liksom motsvarande anteckning i fråga om besvär icke rättsbildande utan avser uteslutande att underrätta tredje man; se motiven till 25 kap. 1 5. Att förvärvaren, sedan rättelse skett till hans förfång, i vissa fall äger rätt till ersättning stadgas i 25 5 andra stycket.
25 &.
Av vad som yttrats vid 23 & framgår att beredningen intagit den stånd- punkten att ett av inskrivningsdomaren vid behandlingen av ett inskrivnings- ärende begånget fel i princip skall undanröjas genom det allmännas försorg. Medlen härför skola vara rättelse av felet eller ersättning för den skada som därav vållats eller bådadera. Då även genom en rättelse skada kan vållas, nämligen för den som efter den felaktiga inskrivningen förvärvat fastighe— ten, tomträtten eller vattenfallsrätten eller rättighet däri, uppkommer också härvid frågan om ersättning till den skadelidande.
I första stycket av förevarande paragraf meddelas bestämmelser om rätt till ersättning av allmänna medel i anledning av inskrivningsdomares fel eller försummelse. Härvid avses fel eller försummelse ej blott vid handläggning av inskrivningsärende utan även vid fullgörandet av den därmed samman— hängande uppgiften att utfärda bevis på grundval av innehållet i grundbok. Uttrycket försummelse i fråga om handläggning av inskrivningsärende av- ser bl. a. sådana fall då inskrivningsdomaren i strid med 12 å andra stycket underlåtit att företaga inkommen ansökan på nästa inskrivningsdag eller då tillgrepp av ingiven värdehandling möjliggjorts genom att den icke förva— rats på betryggande sätt. Genom ett oriktigt inskrivningsbeslut kan, såsom framhållits vid 23 5, skada uppkomma ej blott för sökanden utan även för annan. Även om felet blir rättat och sökanden därvid i företrädeshänseende får samma ställning som om något fel ej blivit begånget, bör han ha rätt till ersättning för den förlust som uppkommit före rättelsen.
Från ersättningsrätten meddelas i första stycket undantag för vissa fall då
den skadelidande medverkat till skadan. Utformningen av dessa bestämmel— ser anknyter nära till 18 5 lagen om försäkringsavtal. I sistnämnda lagrum stadgas att försäkringsgivaren är fri från ansvarighet gentemot den som upp- såtligen framkallat försäkringsfallet samt att, då avtalet gäller annan för— säkring än livförsäkring, detsamma skall gälla där försäkringsfallet fram- kallats genom grov vårdslöshet. Beträffande rätt till skadestånd i utomobli- gatoriska förhållanden gäller däremot, enligt 6 kap. 1 & SL, såsom huvud— regel att, om den skadelidande genom eget vållande medverkat till skadan, skadeståndet skall jämkas efter ty som prövas skäligt.
Vad angår ersättningsbestämmelsen i första stycket av nu förevarande pa— ragraf kan det visserligen synas ligga nära till hands att —— eftersom här är fråga om fel eller försummelse av inskrivningsdomaren _ beträffande den skadelidandes medvållande tillämpa allmänna skadeståndsregler. Den er- sättning varom här är fråga utgör emellertid icke skadestånd i traditionell mening; ersättningen grundas, liksom i motsvarande fall enligt 25 kap., å en viss försäkringsanordning, vid vilken den skadelidande själv är att anse som försäkringstagare. Med hänsyn härtill är det naturligt att hans rätt till er- sättning är mera omfattande än som skulle följa av allmänna skadestånds- regler. Vad angär inskrivningsdomarens personliga ansvar i förhållande till den skadelidande böra uppenbarligen allmänna skadeståndsregler gälla. I detta sammanhang må nämnas att i ett den 15 december 1958 avlämnat betänkande1 med förslag till lag om skadestånd i offentlig verksamhet er— sättningsfrågor vid skada med anledning av fel inom inskrivningsväsen- det, som beaktats i annan lagstiftning, lämnats utanför regleringen; detta undantag har tillkommit i samråd med beredningen.
Den medverkansregel som sålunda meddelats i förslaget innebär att med- verkan av det angivna slaget övar inverkan på frågan huruvida över huvud taget rätt till ersättning föreligger. Däremot är regeln icke avsedd att till- lämpas i fråga om värderingen av skadan i fall då ersättning skall utgå; hu— ruvida vid skadeuppskattningen hänsyn skall tas till åtgärd eller underlåten— het från den skadelidandes sida får bedömas efter allmänna rättsgrund— satser.
Vad angår det i lagtexten särskilt omnämnda fall att den skadelidande själv vållat förlusten genom underlåtenhet att för bevarande av sin rätt vid- taga åtgärd som skäligen ankommit på honom åsyftas härmed närmast att skadan kunde ha avvärjts, om han sökt rättelse så snart han fått kännedom om det fel som förelupit vid inskrivningen.
Paragrafens andra stycke upptager en regel om ersättning av allmänna medel för förlust som uppkommer genom att rättelse enligt 23 å sker av oriktig inskrivning. Ersättningsberättigad bör den vara å vilken fastigheten överlåtits eller i fråga om tomträtt eller vattenfallsrätt denna överlåtits eller som sökt inteckning för panträtt i fastigheten, tomträtten eller vattenfalls— rätten eller däri förvärvat upplåten rättighet. I överensstämmelse med vad
1 SOU 1958:43.
som gäller enligt 25 kap. har alltså den till vilken egendomen överlåtits eller som förvärvat däri upplåten rättighet ansetts böra skyddas, även om han ännu icke fått sitt förvärv inskrivet. Ersättningsrätten sammanhänger med att enligt 23 & oriktig inskrivning kan rättas, ehuru förfång därigenom uppkommer för annan. För upprätthållande av tilltron till grundboken är det nödvändigt att en sådan förvärvare som nyss sagts hålles skadeslös. Rätten till ersättning bör emellertid avse endast godtroende förvärvare; har han med hänsyn till felets beskaffenhet eller andra omständigheter bort inse att fel förelupit, hör han ej kunna få ersättning. Som exempel på fall av sådan beskaffenhet att den ersättningskrävande bort inse felet kan näm- nas att detta består i att inskrivningen av en rättighet felaktigt daterats ef— ter i stället för före inskrivningen av annan rättighet som han själv för— värvat men att inskrivningarna likväl i boken gjorts i rätt inbördes ordning samt den ersättningskrävande tagit del av boken eller av gravationsbevis vari rättigheterna upptagits i rätt ordning.
De bestämmelser som enligt 25 kap. 6 och 8 55 skola gälla beträffande er— sättning enligt 5 5 samma kapitel böra uppenbarligen göras tillämpliga även i fråga om ersättning som avses i förevarande paragraf. Stadgande härom har upptagits i tredje stycket. Av hänvisningen till 25 kap. 6 & följer att talan om ersättning skall upptagas av domstol. Enär frågan om rättelse tillhör inskrivningsdomarens handläggning, saknas möjlighet att i förevarande sam— manhang införa motsvarighet till den processuella samordning beträffande den materiella frågan och ersättningsfrågan varom regler ges i 25 kap. 7 &. Helt naturligt är emellertid vad som förekommit i rättelseärendet av bety- delse för bedömning av ersättningsanspråket, liksom å andra sidan inskriv- ningsdomaren har att vid prövning av frågan om rättelse beakta vilka konse— kvenser i ersättningshänseende som en sådan kan medföra (jfr 23 å).
Beredningen har övervägt att införa bestämmelser om kumulation av ta— lan om ersättning enligt förevarande paragraf med skadeståndstalan mot inskrivningsdomaren men har avstått härifrån. Anledningen är att med hänsyn till att olika forumbestämmelser och olika förutsättningar för er— sättningsrätten gälla för dessa skilda slag av ersättningstalan föga vore att vinna på en sådan processuell anordning.
26 5.
Beträffande några av kapitlets bestämmelser har i motiven förutsatts att vissa tillämpningsföreskrifter komma att utfärdas i administrativ ordning. Behov av sådana närmare föreskrifter torde föreligga även i vissa andra hän— seenden, t. ex. att inskrivningsdomare skall föra en motsvarighet till den i 26 & protokollskungörelsen den 26 september 1947 föreskrivna minne-sboken. I detta sammanhang må ock erinras om att enligt gällande rätt frågan om
anteckning rörande namnbyte reglerats i administrativ ordning (kung. 25/5 1945).
28 KAP.
Om lagfart 1 5.
Denna paragraf motsvarar 1 & LF. I svensk rätt har sedan länge gällt att förvärv av äganderätt till fast egendom — till skillnad från övriga inskrivningsbara rättsförvärv till så- dan egendom —— medför skyldighet att söka inskrivning av förvärvet. Er— farenheten har nämligen visat att den enskildes intresse av att komma i åtnjutande av de med sådan inskrivning förenade privaträttsliga fördelar— na icke ensamt cförmår framkalla en så allmän inskrivning av äganderätts- förvärv som erfordras för bevarande av ordning och reda i äganderättsför- hållandena. Förslaget innebär visserligen i åtskilliga hänseenden en ök- ning av inskrivningens rättsverkningar, men beredningen har icke ansett detta förhållande utgöra tillräcklig anledning att frångå den i det allmän— nas intresse uppställda grundsatsen att inskrivning av äganderättsförvärv är obligatorisk. I detta sammanhang bör särskilt beaktas att inskrivning av äganderätt utgör grundvalen för inskrivning av andra rättigheter. Så— som framhållits vid 27 kap. har för inskrivning av äganderättsförvärv den hävdvunna benämningen lagfart behållits i förslaget.
Föremålet för det förvärv som lagfartsskyldigheten avser angives i så- väl LF som förslaget vara fast egendom. Såsom i allmänhet ingår häri även område av registerfastighet, vare sig detta skall utbrytas till särskild fastig- het eller efter utbrytning ingå i sammanläggning, samt andel i registerfas- tighet, vare sig ideell andel eller sådan som skall utbrytas. Till förvärv av fast egendom äro däremot icke att hänföra sådana förändringar i ägande- rätten till viss mark som sammanhänga med bestämmande av ägogräns eller med gränshävd (jfr 1 kap. 5 och 10 55 i förslaget). Till denna grupp av mark- avhändelser är ock att hänför-a sådant med verkan av omedelbar sammanlägg- ning förenat tvångsförvärv som avses i lagen den 18 april 1952 om samman- föring av samfälld vägmark med angränsande fastighet m. m., däremot ej in- lösen av vägmark enligt samma lag.1 Detsamma gäller utbrytning av servitut i de fall då det utbrutna området skall tilläggas den härskande fastigheten såsom del av denna, däremot icke då området skall utläggas som avstyckad ägovidd från den fastighet varifrån vederlaget utbrutits (se 1 kap. 21 & JDL). Att efter en i laga ordning verkställd sammanläggning de särskilda fastigheterna eller fastighetsdelarna icke längre bli föremål för självständig lagfart är uppenbart.
Lagfartsskyldigheten avser äganderätt till fast egendom. Särskilda rättig- heter till sådan egendom kunna icke göras till föremål för lagfart. Att dock sådan besittningsrätt som enligt PromL skall liksom hittills anses såsom fast egendom omfattas av lagfartsskyldigheten är tydligt.
1 Se NJA II 1952 s. 488, 495.
Föreskrifterna i detta kapitel avse ej endast förvärv enligt jordabalken utan de gälla i princip alla slag av äganderättsförvärv. De nuvarande be— stämmelserna om lagfart torde icke vara tillämpliga å sådan övergång av äganderätt från ett offentligrättsligt rättssubjekt till ett annat dylikt rätts— subjekt, som i samband med ändringar i rikets indelning eller vid överflyt— tande av viss förvaltningsuppgift sker omedelbart på grund av lag eller be— slut av Kungl. Maj :t.1 Förslaget åsyftar icke någon ändring i detta hänseen— de. Skulle det finnas önskvärt att möjlighet öppnas att få dylik ägande- rättsövergång antecknad i fastighetsboken, kunna erforderliga föreskrifter härom utfärdas i administrativ ordning.
I LF stadgas uttryckligen att lagfartsskyldigheten även avser den vilken fast egendom tillfallit såsom fideikommiss. Då fideikommissrätt numera all- mänt torde karakteriseras som äganderätt2, om än på visst sätt begränsad sådan, har det ansetts obehövligt att bibehålla detta stadgande.
Rättigheten och skyldigheten att söka lagfart sammanfalla ej helt vare sig enligt gällande rätt eller enligt förslaget. Sålunda kan lagfart sökas även å sådant förvärv som enligt paragrafens andra stycke undantagits från lag- fartsplikt. Det förhållandet att lagfartsskyldigheten i vissa fall inträder vid en senare tidpunkt än då förvärvet sker inverkar ej heller i och för sig på rätten att söka lagfart; denna bör i princip anses uppkomma i och med för- värvet. I detta sammanhang må även erinras om stadgandet i 7 5 andra stycket i förslaget angående lagfart för kommande ägares räkning.
Lagfartsskyldigheten förfaller uppenbarligen, om genom dom fastslås att överlåtelsen skall återgå eller hävas (jfr 5 5 andra st.). Mera tveksam är frågan om lagfartsskyldighet i fall då kontrahenterna träffat överens- kommelse om avtalets återgång. Såsom LB framhållit i sitt år 1907 avgivna betänkande torde denna fråga få bedömas med hänsyn till omständighe- terna i det särskilda fallet.3 Ha kontrahenterna överenskommit om åter- gång av ett köp, som är behäftat med en klar ogiltighetsanledning, synes det icke följdriktigt att behandla överenskommelsen som en överlåtelse från köparen till säljaren. Här bör överenskommelse om återgång kunna träffas med verkan att köparen blir befriad från att söka lagfart. Detsamma synes böra gälla om i ett fall, då frågan om förvärvets giltighet kan vara tvek- sam, den ena kontrahenten för undvikande av rättegång medgivit den andras krav på återgång. Om och i den mån ett hävande av avtalet kan ske utan rättegång torde ock överenskommelse därom böra tilläggas betydelse.4 Att å en sådan överenskommelse måste uppställas samma formella krav som i allmänhet gälla i fråga om överlåtelse ligger i sakens natur.5 I andra fall än de nu nämnda torde däremot en överenskommelse om återgång eller
1 Se NJA 1930 s. 447, Fastighetsregisterkommissionens meddelanden XXV s. 36—52 och Undén, LF s. 22 ävensom bestämmelser ilag 13/6 1919 om ändring i kommunal och ecklesiastik indelning och lag 30/6 1943 om vad iakttagas skall i anledning av kronans övertagande av den allmänna väghållningen på landet. 2 Se t. ex. LB II 5. 269, NJA II 1930 s. 273 f. och Undén II: 1 s. 169. 3 LB II 5. 279. Jfr 1947 års bet. s. 162 samt Walin i SvJT 1948 s. 407. 4 Jfr Rodhe, Obligationsrättå 38 vid not 29. ” Se 1947 års bet. s. 162.
hävande icke böra medföra att lagfartsskyldigheten anses förfallen utan be- traktas som en överlåtelse från köparen till säljaren.
Frågan huruvida delägarna i oskiftat dödsbo kunde få lagfart å den dödes efterlämnade fasta egendom berördes icke under förarbetena till LF. Ganska snart blev emellertid den uppfattningen rådande att delägarna voro berättigade1 men icke pliktiga att söka gemensam lagfart å sådan egendom. För det fall att egendomen sålts ur det oskiftade boet ansågs dylik lagfart utgöra en förutsättning för att lagfart skulle kunna beviljas för köparen.
I motiven till 1909 års förslag uttalades att delägarna i oskiftat dödsbo även enligt förslaget uppenbarligen ägde rätt att erhålla lagfart å egendom i dödsboet. Från synpunkten av ett ordnat inskrivningsväsende måste det emellertid, framhöll LB, anses otillfredsställande, om den rättsförändring som obestridligen ägt rum redan i och med dödsfallet icke skulle komma till något uttryck i fastighetsboken under den ofta nog långa tid som för- flöte innan antingen skifte förrättades eller fastigheten överlåtes utan före- gående skifte. Det kunde därför ifrågasättas, om icke under vissa förutsätt— ningar r-ätten att erhålla lagfart borde motsvaras av en plikt att lagfara. Tänkbart vore att låta sådan skyldighet inträda efter det viss tid från bo- uppteckningens avslutande förflutit utan att skifte förrättats. LB avvisade emellertid detta uppslag och ansåg skyldighet för dödsbodelägarna att söka lagfart böra stadgas allenast för det fall att de genom avtal om sammanlev- nad i oskiftat bo beslutat att på ett stadigvarande sätt ha boets egendom under samfällt bruk och det därför finge antagas, att frågan om skifte för en längre tid undanskjutits. En bestämmelse härom upptogs i 15 kap. 3 5 3 mom. av förslaget. För andra fall fann LB det tillräckligt med en före- skrift om att, när bouppteckning som ingåves för inregistrering utvisade att den döde efterlämnat fast egendom, anteckning om dödsfallet skulle göras i fastighetsboken.2
Ifrågavarande spörsmål var föremål för övervägande även i samband med tillkomsten av BoutrL.3 I motiven till det av LB utarbetade förslaget i ämnet uttalades, att LB för sin del ansåge lämpligt att lagfart också för framtiden skulle kunna meddelas å fast egendom, som låge under dödsbo- förvaltning. Det förhållandet att enligt förslaget till boutredningslag döds- bo, i motsats till förut gängse uppfattning, betraktades som ett särskilt rättssubjekt medförde emellertid i lagfartshänseende den olikheten att lag- farten icke längre skulle avse delägarna utan dödsboet såsom sådant. LB fann ej anledning att göra något avsteg från den förut tillämpade ordning— en att dödsbos rätt till lagfart icke motsvaras av skyldighet att .söka lag- fart. Som skäl för denna ståndpunkt anförde LB följande. Om man ville, att varje rättsförändring skulle komma till uttryck i fastighetsbokföring- en, kunde en lagfartsplikt synas påkallad. Ett så strängt krav hade dock
1 Se NJA 1881 s. 484 och Nordling, Lagfarts- och inteckningslagarne andra uppl. (Uppsala 1588) s. 57; jfr även förordn. 16/12 1887 ang. ändrad lydelse av 5 11 expeditionslösenförord— ningen. * LB 11 s. 272 f. * NJA II 1933 s. 692 ff.
dittills icke ställts på inskrivningsväsendet och det stöddes ej heller av mera vägande skäl. Att fastighet under tid då den inginge i dödsbo icke obliga- toriskt registrerades för dödsboet medförde såsom regel icke några olägen- heter i praktiken. Skulle fastigheten avyttras, framtvunge omständigheter- na en lagfartsansökan, och för andra fall vore den ledning som fastighets— boken kunde ge icke av större intresse. Vid behov torde tillräckliga upp— lysningar städse vinnas med utgångspunkt från den lagfart som meddelats för arvlåtaren. Enligt LBs mening förelåge ej ens tillräckliga skäl att införa någon föreskrift om anteckning i fastighetsboken i samband med att boupp— teckning ingåves för registrering. LB ville ej heller förorda stadgande om lagfartsskyldighet för det fall då dödsbodelägare träffat avtal om samman— levnad i oskiftat dödsbo. Ur de synpunkter som här borde anläggas skilde sig förhållandena under beståndet av sådant avtal icke väsentligen från dem som rådde under pågående boutredning. F. ö. syntes det icke lämpligt att under tiden intill en mera omfattande revision av inskrivningsväsendet ingå på ändringar av principiell betydelse. Mot vad LB sålunda anfört fram— ställdes icke någon erinran under förslagets fortsatta behandling. Beredningen har ej funnit tillräcklig anledning föreligga att frångå den nu gällande ordningen att egendomens övergång från den döde till dödsboet icke behöver lagfaras i andra fall än då boet överlåtit egendomen. Enär i sistnämnda (fall den till vilken överlåtelse skett icke kan få lagfart, med mindre egendomen lagfarits för dödsboet, bör i sådant fall en lagfartsansö- kan från boets sida kunna framtvingas på samma sätt som vid andra förvärv. I enlighet härmed har föreskrivits att dödsbo i detta fall skall vara skyldigt att söka lagfart. Stadgandet har avfattats på sådant sätt att därav uttryck- ligen framgår att i andra fall lagfartsskyldighet icke föreliggergför dödsbo i fråga om dess förvärv av egendom som tillhört den döde. Det bör understry— kas att befrielsen från lagfartsskyldighet endas-t avser den dödes efterläm— nade egendom. Har boet på annat sätt, t. ex. genom köp, förvärvat fast egen— dom, är boet alltså lagfartspliktigt enligt allmänna regler. Lagfartsskyldigheten för förvärvaren avser enligt gällande rätt allenast hans eget förvärv och alltså ej hans företrädares. Det nu sagda gäller utan förbehåll singularfång. Frågan synes något mera tvivelaktig vid universal- fång. Beträffande dessa skulle kunna göras gällande att enligt allmänna suc— cessionsrättsliga regler skyldigheten övergår å nye ägaren. Å andra sidan talar häremot att lagfartsskyldigheten ej är av privaträttslig natur.1 Något avgörande av HD i denna fråga föreligger beredningen veterligen icke.2 Tyd- ligt är i varje fall att den försummelse från den tidigare ägarens sida som redan förelåg vid successionstillfället icke kan läggas den nye ägaren till last samt att för lagfartsskyldighetens utkrävande ett nytt förfarande måste in- ledas. Då dessa frågor väsentligen äro av successionsrättslig natur, har be- redningen icke ansett sig böra upptaga dem till behandling. Vad nu sagts gäl- ler uppenbarligen allenast lagfartsskyldighet som vilar på Offentligrättslig
1 Se Fahlbeck, Förvaltningsrättsliga studier I (Stockholm 1938) s. 64 ff. ? Jfr emellertid SvJT 1942 rf. s. 46.
grund. Lagfartsskyldighet som ålegat den döde på grund av avtal eller annan rättshandling övergår i samma omfattning som andra privaträttsliga förplik- telser å dödsboet och kan alltså under enahanda förutsättningar göras gäl— lande mot detta (se 4 kap. 14 5).
F. n. är enligt särskilt stadgande make, som vid bodelning tillskiftats fast egendom, icke skyldig att söka lagfart å detta förvärv, med mindre egendomen före delningen tillhörde andre maken. En motsvarande bestäm- melse har upptagits i förslaget. Denna regel torde böra tillämpas även i fall, då vid ena makens död bodelning är obehövlig, enär efterlevande ma- ken är ensam dödsbodelägare. Vid det nuvarande stadgandets tillkomst i samband med nya GB föreskrevs genom en övergångsbestämmelse, att äldre lag fortfarande skulle gälla i fråga om lagfart på grund av giftorätt enligt äldre GB. Dessa äldre regler innebära att den make som vid delning av boet får fast egendom på sin lott alltid är skyldig att söka lagfart å egendomen, således även i fall då han förut ensam har lagfart. En motsvarighet till denna övergångsbestämmelse återfinnes i PromL.
De i 1 5 LF upptagna forumreglerna ha i förslaget ersatts av den allmänna forumbestämmelsen i 27 kap. 4 5.
2—5 55.
I dessa lagrum behandlas frågan inom vilken tid lagfartsskyldigheten skall fullgöras.
Gällande bestämmelser i ämnet återfinnas i 2 & LF. Huvudregeln är att lagfart skall sökas på landet sist å den inskrivningsdag som infaller näst efter sex månader och i stad inom tre månader sedan fånget skedde. Särskilda be- stämmelser äro meddelade i fråga om förvärv genom arv och testamente ävensom beträffande bolagsmans andel i bolags samfällda gods.
Med hänsyn till kommunikationsväsendets utveckling och då tillfällena att söka inskrivning på landet återkomma lika ofta som i stad torde tillräck- lig anledning numera saknas att i fråga om lagfartstidens längd göra skill- nad mellan land och stad. En enhetlig tid av tre månader synes böra före- skrivas. Vad angår utgångspunkten för lagfartstiden har beredningen stan- nat för den huvudregeln att tiden skall räknas från upprättandet av fånges— handlingen, d. v. 5. den handling varå förvärvet grundas. Utgångspunkten synes härigenom bli väsentligt klarare bestämd än enligt den nuvarande regeln att tiden löper från det »fånget skedde». I enlighet med det anförda har som huvudregel stadgats att lagfartsskyldighet skall fullgöras inom tre månader sedan den handling varå förvärvet grundas (fångeshandlingen) bli- vit upprättad (2 5 första st.). Från regeln att lagfartstidens utgångspunkt bestämmes av tiden för fångesh'andlingens upprättande ha vissa undantag upptagits i 3 5 55.
LF innehåller icke någon särskild bestämmelse om lagfartstiden beträf- fande förvärv som är beroende av Villkor. Enligt rättspraxis anses emellertid i fall, då köpekontrakt innehåller föreskrift att köpebrev skall utfärdas, sedan
visst villkor uppfyllts, tiden börja löpa först från köpebrevets dag.1 I 1909 års förslag hade upptagits ett uttryckligt stadgande att lagfartstiden för vill— korlig överlåtelse skulle räknas från villkorets uppfyllande (15 kap. 4 5). Som motivering åberopades att en sådan regel syntes böra följa därav att i dylika fall lagfart icke finge beviljas, innan det visats att villkoret blivit uppfyllt. Man ansåg tydligen att förvärvaren ej borde vara skyldig att söka lagfart, så länge villkoret utgjorde hinder mot omedelbart bifall till ansökan. Det är emellertid icke någon allmän princip vare sig enligt gällande rätt eller i 1909 års förslag att lagfartsplikten inträder först när ansökan kan beviljas. Sålunda är exempelvis det förhållandet att fångesmannen ej har lagfart utan inverkan på förvärvarens lagfartsskyldighet.
Enligt beredningens mening kunna vissa allmänna intressen åberopas till stöd för att lagfartstiden även i fråga om villkorliga förvärv bör räknas från fångeshandlingens upprättande. Sålunda kan med en dylik regel kontrollen över att lagfartsskyldigheten iakttages göras väsentligt mera effektiv än om tiden räknas först från villkorets uppfyllande. I förslaget har förutsatts 'att laga köpevittne periodvis skall till inskrivningsdomaren insända förteckning över bevittnade överlåtelsehandlingar. På detta sätt kommer alltså inskriv- ningsdomaren att beträffande varje överlåtelse få kännedom om dagen för fångeshandlingens upprättande. Någon motsvarande upplysningskälla röran- de den tidpunkt då ett villkor uppfyllts står däremot icke till buds. Övervak- ningen av lagfartspliktens fullgörande skulle icke blott bli mera effektiv utan säkerligen också kräva väsentligt mindre arbete, om i dessa fall ut— gångspunkten för lagfartstidens beräkning är dagen för fångeshandlingens upprättande. Samma synpunkter göra sig gällande i fråga om förvärv som äro beroende av myndighets tillstånd. Hit hör exempelvis förvärv av om- råde av fastighet; giltigheten av sådant förvärv är enligt förslaget i regel beroende av att laga delning sökes inom sex månader från fångeshandling- cns dag och, om så sker, att delning kommer till stånd på grund av denna ansökan. I dylika fall kan det vara till fördel även för förvärvaren att lag- fartsansökan framtvingas, innan tiden för ansökan om delning gått till ända. Har han på grund av bristande kännedom om lagen ännu ej begärt delning, när lagfart sökes, får han nämligen i form av ett föreläggande i lag- fartsärendet mottaga erinran om fristen. Om laga delning vägras, skall lag- fartsansökan avslås. Den underrättelse därom som förvärvaren enligt 27 kap. 19 5 skall erhålla synes ägnad att uppfordra honom till att påkalla av- veckling av förhållandet till överlåtaren.
I vissa hänseenden kan det emellertid ur förvärvarens synpunkt te sig olägligt att lagfart å villkorliga och därmed likställda förvärv måste sökas, innan villkoret uppfyllts eller tillstånd erhållits. En dessförinnan gjord lag- fartsansökan måste nämligen förklaras vilande, vilket medför att förvärva— ren i fall då sedermera villkoret uppfylles eller tillstånd meddelas åsamkas besvär och kostnader för fullföljd av ansökan. Ifrågavarande besvär och kostnader äro emellertid ganska obetydliga. Beaktas bör också att ansökan
1 Se NJA 1907 s. 585 och där anmärkta äldre rättsfall.
är förenad med rättsliga fördelar för förvärvaren. Detta gäller emellertid icke i sådana fall då förvärvet efter lagfartsansökan förfaller till följd av att villkoret ej uppfylles eller tillstånd icke erhålles. Förvärvaren får här icke någon nytta av de kostnader som föranletts av ansökan. Härvid äro kostna- derna i själva inskrivningsärendet icke av någon större praktisk betydelse. Lagfartsstämpeln kan däremot uppgå till avsevärt belopp. Den olägenhet som i detta hänseende skulle vara förbunden med lagfartsplikt för villkor- liga och därmed likställda förvärv kan emellertid avlägsnas genom att resti- tution av erlagd lagfartsstämpel medgives i fall varom nu är fråga.
Beredningen har vid sin prövning av förevarande spörsmål funnit övervä- gande skäl tala för att det förhållandet, att ett förvärv är beroende av villkor, myndighets tillstånd eller annan omständighet, i princip icke bör inverka på tidpunkten för lagfartspliktens inträde. Ett stadgande av denna innebörd har upptagits i 2 5 andra stycket. I motsats till vad som nu gäller kommer alltså i fall, då i köpekontrakt föreskrivits att köpebrev skall utfärdas, sedan visst villkor uppfyllts, lagfartstiden att räknas redan från köpekontraktets dag. En ovillkorlig förutsättning för den av beredningen valda lösningen har emellertid varit, att erlagd lagfartsstämpel återbetalas i fall då förvärv, varå lagfart sökts, blir ogiltigt till följd av att villkor ej uppfyllts eller tillstånd ej erhållits. Det torde emellertid icke ankomma på beredningen att utarbeta förslag till bestämmelser därom. Lagfartsplikten—s fullgörande kan uppenbar— ligen ej utkrävas, sedan förvärvet förfallit till följd av att villkor ej uppfyllts eller tillstånd ej erhållits.
Det är ej avsett att stadgandet i 2 5 andra stycket skall omfatta sådana fall då den som företrätt en överlåtare ej äger behörighet att avhända denne egendomen och överlåtelsen därför skett under förutsättning att erforderligt godkännande sedermera erhålles, t. ex. då statlig myndighet sålt kronojord under förutsättning av Kungl. Maj:ts godkännande. Tiden torde i sådana fall böra räknas först från den dag då till följd av att godkännande lämnades gil- tig överlåtelse kom till stånd.
Såsom redan nämnts har beredningen funnit påkallat att uppställa vissa undantag från regeln att utgångspunkten för lagfartstiden bestämmes av tid- punkten för fångeshandlingens upprättande. Enligt 1 5 andra stycket är dödsbo skyldigt att söka lagfart å sitt förvärv av den dödes egendom allenast om dödsboet överlåter egendomen. I detta fall kan lagfartstiden uppenbar- ligen icke räknas från tidigare tidpunkt än överlåtelsen. Då enligt 8 5 första stycket såsom fångeshandling för dödsboet skall anses inregistrerad boupp- teckning, kan emellertid dödsboet icke söka lagfart, innan bouppteckningen registrerats. Av dessa skäl har i 3 & första stycket stadgats att lagfartstiden för dödsboet skall räknas från det överlåtelsen ägde rum eller, om bouppteck- ningen då ej registrerats, från registreringen.
Enligt LF skall lagfartstiden för arvinge eller universell testamentstagare räknas, då för lottens bestämmande bodelning eller skifte erfordras, från det sådan förrättning hölls eller av skiftesm'an verkställt skifte blivit ståndande och i annat fall från det bouppteckningen avslutades. När dödsbo består av
flera delägare, är det först genom arvskifte eller, om förutom efterlevande make endast en delägare finnes, genom bodelning som arvinge eller universell testamentstagare erhåller rätt till visst i boet ingående förmögenhetsobjekt; dessförinnan föreligger endast rätt till andel i boets behållning. Arvskiftes— eller bodelningshandlingen utgör sålunda arvingens eller testamentstagarens fångeshandling. Redan av 2 5 i detta kapitel följer därför, att lagfartstiden skall räknas från arvskiftes— eller bodelningshandlingen-s upprättande. En avvikande regel är emellertid alltjämt behövlig för de fall då delningen verk- ställts av skiftesman; den har upptagits i 5 5 första stycket.
Finnes endast en dödsbodelägare, anses det oaktat i princip ett dödsbo såsom särskilt rättssubjekt föreligga.1 Förvaltas boet av testamentsexekutor eller boutredningsman, bildar dennes redovisning en slutpunkt motsvarande arvskiftet. Om delägaren själv har förvaltningen om hand, saknas däremot en mot arvskiftet svarande slutpunkt; i motiven till BoutrL sägs att i samma ögonblick själva avvecklingen är genomförd läget är jämförligt med det som eljest inträder genom skift-e mellan flera delägare. Utgångs- punkten för lagfartstiden för delägaren kan uppenbarligen icke anknytas till en tidpunkt som är så föga bestämd. En schematisk regel är därför nödvändig. I LF har för samtliga fall då bodelning eller arvskifte ej er- fordras bouppteckningens avslutande i förevarande hänseende jämställts med arvskifte. Enligt beredningens mening bör emellertid lagfartstiden icke börja löpa, innan bouppteckningen registrerats. Dessförinnan har nämligen delägaren icke någon fångeshandling, som kan ligga till grund för en lagfartsansökan. Som huvudregel har därför i 3 å andra stycket upptagits ett stadgande av innebörd att lagfartstiden för arvinge eller uni— versell testamentstagare, som är ensam delägare i dödsbo, räknas från det bouppteckningen registrerades. I litteraturen2 har gjorts gällande att LFs regel att lagfartstiden för ensam delägare i dödsbo räknas från bouppteck— ningens avslutande borde modifieras för sådana fall då boet står under förvaltning av boutredningsman eller testamentsexekutor eller avträtts till konkurs. Beredningen del-ar denna uppfattning. Säljes en i boet ingående fastighet av boutredningsman, testamentsexekutor eller konkursförvaltare, är tydligen icke delägaren utan dödsboet att anse som säljare. Mellanledet mellan den dödes lagfart och köparens lagfart bör här vara en lagfart för dödsboet, icke för delägaren.3 Så länge boet är underkastat sådan särskild förvaltning och det följaktligen är ovisst, huruvida delägaren. över huvud kommer att erhålla någon fastighet, bör delägaren icke vara skyldig att söka lagfart. Lagfartsskyldighet för delägaren bör sålunda inträda endast om förvaltningen avslutas utan att fastigheten blivit såld. I enlighet här— med synes böra stadgas att lagfartstiden börjar löpa från det fastigheten blivit utgiven till delägaren. Denna undantagsbestämmelse synes icke böra inskränkas till sådana fall då avträde till konkurs eller förvaltning av bo-
' Se NJA II 1933 s. 166. = Malmström, Successionsrättsliga studier (Uppsala 1938) s. 142 ff. & NJA 111933 5. 169.
utredningsman äger rum före utgången av den tid inom vilken delägaren enligt huvudregeln har att söka lagfart. Sker avträdet senare, skall alltså frågan om lagfartsskyldighet på grund av huvudregeln anses förfallen och, om fastigheten sedermera utgives till delägaren, ny tid börja löpa.
Även om ett dödsbo ursprungligen bestått av flera delägare, erfordras ej alltid arvskifte i teknisk mening för boets avveckling. Har den döde exempelvis efterlämnat make, som har giftorätt, och en arvinge, kommer sedan bodelning skett arvingen att bli ensam dödsbodelägare.1 Innan tes- tamente blivit ståndande, anses såsom dödsbodelägare såväl arvinge, vilken uteslutits från arv, som den, vilken insatts till universell testamentstagare.1 Har med uteslutande av en eller flera arvingar hela kvarlåtenskapen genom testamente tillagts en enda person, medför sålunda testamentets lagakraft— vinnande att i fortsättningen endast en delägare i boet kommer att finnas. Omvänt kan en arvinge bli ensam dödsbodelägare genom att testamente förklaras ogiltigt eller testamentstagares rätt förfaller. Det är vidare möj- ligt att en delägare förvärvar den eller de andras andelar i boet, t. ex. ge- nom överlåtelse eller genom arv. Också i andra fall än de nu nämnda kan det inträffa att ett dödsbo, som ursprungligen haft flera delägare, kommer att bestå av endast en delägare. Inträder denna situation innan boupp- teckningen registrerats, kan lagfartstiden —— liksom i det fall att redan från början endast en delägare funnits —— räknas från bouppteckningens registrering. Däremot erfordras en särskild regel för sådana fall då vid den- na tidpunkt boet ännu består av flera delägare. Denna synes böra innebära att lagfartstiden börjar löpa i och med inträdet av det faktum som med- fört att vederbörande blivit ensam dödsbodelägare. Är ifrågavarande fak- tum annan delägares död, torde dock tiden böra räknas först från det boupp- teckningen efter delägaren registrerades. Då detta måste anses följa av grunderna för huvudregeln om lagfartstiden för dödsbo med en delägare, har något särskilt stadgande härom ej meddelats.
Nu angivna bestämmelser om lagfartsskyldighet för ensam dödsbodel- ägare bygga självfallet på den förutsättningen att den avlidnes efterlämnade fasta egendom tillfallit delägaren. Har den avlidne genom testamente för— ordnat att sådan egendom skall tillfalla annan såsom legat, är delägaren alltså icke skyldig att söka lagfart, med mindre det- blivit slutligen av- gjort att testamentstaga'ren icke äger göra gällande någon rätt till egendo— men. I överensstämmelse med vad som enligt förslaget gäller då arvinge blivit ensam dödsbodelägare till följd av att universellt förordnande för- klarats ogiltigt bör lagfartstiden i detta fall uppenbarligen räknas från det nämnda förhållande inträdde. Uttryckligt stadgande härom synes icke vara behövligt.
Enligt en särskild bestämmelse i LF skall lagfartstiden för testaments- tagare icke i något fall börja löpa, innan testamentet blivit ståndande. Detta stadgande avser såväl universell testamentstagare som legatarie. Vad angår universell testamentstagare torde emellertid ett sådant stadgande
i Se 18 kap. 1 529113.
icke erfordras, enär ett universellt testamente icke är sådan fångeshandling som avses i 2 5 första stycket i fall då bodelning eller arvskifte skall äga rum; för bodelningens eller arvskiftets upprättande utgör testamentets laga- kraftvinnande en förutsättning. Vad angår det fall att bodelning eller arv- skifte icke erfordras, följer av 18 kap. 1 & ÄB att en testamentstagare aldrig kan bli ensam dödsbodelägare utan att testamentet blivit ståndande.
Såsom nyss nämnts gäller f. n. även beträffande legatarie, att lagfarts- tiden icke i något fall börjar löpa, innan testamentet blivit ståndande. En- ligt uttalande av LB i samband med detta stadgandes tillkomst inträder lagfartsskyldigheten ej heller före bouppteckningens avslutande.1 Dessa regler synas i vissa fall kunna leda till att lagfartsskyldigheten uppkom— mer tidigare än som kan anses lämpligt. Hänsyn har nämligen icke tagits till det förhållandet att den egendom legatet avser kan komma att tas i anspråk för betalning av den dödes gäld. Om dödsboet av denna anledning säljer egendomen, bör uppenbarligen icke legatarien utan dödsboet anses som köparens fångesman. För att köparen skall kunna få lagfart måste sålunda egendomen först lagfaras för dödsboet.2 Den tid som efter dödsfallet förflyter innan klarhet vinnes huruvida ett legat behöver tas i anspråk för borgenärernas räkning kan naturligtvis variera; ofta torde det redan från början vara uppenbart att legatet icke erfordras för betalning av gäld. Enligt 22 kap. 1 & ÄB skall legat av oskifto utgivas, så snart det kan ske utan men för någon vars rätt är beroende av boets utredning. Enligt be- redningens mening bör lagfartsskyldigheten för legatarie icke inträda, in- nan legatet utgivits.3 I fråga om fast egendom torde utgivande innebära att egendomen av dödsboet avträdes till legatarien4; vad särskilt angår andel i fastighet torde som utgivande böra anses att legatarien erhåller del i l'örfoganderätten. Enligt 21 kap. 6 5 ÄB skall visserligen utgivet legat åter— bäras, om det erfordras för täckning av gäld. *Då denna skyldighet är till liden obegränsad, kan emellertid hänsyn icke tas till densamma, när det gäller att utforma en regel om tidpunkten för inträdet av legataries lagfarts— plikt. Enär det undantagsvis torde kunna förekomma att legat utgives, oaktat testamentet ännu icke vunnit laga kraft, synes liksom nu böra före- skrivas att lagfartstiden icke i något fall börjar löpa, innan testamentet bli- vit ståndande. Lagfartstiden bör tydligen ej heller börja löpa, innan boupp— teckningen registrerats. Särskild föreskrift därom har upptagits i 3 5 tredje stycket.5
ÄBs bestämmelser om verkställighet av legat torde i fråga om successiva legat allenast avse det utgivande som skall ske till den förste mottagaren. Enligt beredningens mening bör emellertid regeln att lagfartstiden för lega- tarie räknas från legatets utgivande tillämpas även beträffande en efter- följande mottagare av legatet. Avgörande är sålunda i detta fall den tid—
1 Se NJA II 1933 s. 698 f. = Se NJA II 1933 s. 700. = Jfr Malmström a. a. s. 262. 4 Se NJA II 1933 s. 495. 5 Jfr LB II 5. 272.
punkt då den föregående ägaren eller dennes dödsbo avträdde egendomen till den nye innehavaren.
Undantagsvis förekommer att gåva av fast egendom förbindes med före- skrift att egendomen vid mottagarens död eller annan tidpunkt skall till- falla viss person. Lagfartstiden för denne kan uppenbarligen icke räknas från dagen för överlåtelsehandlingen. Dessa fall erbjuda så stor likhet med succession i legat att en analog tillämpning av vad som gäller för sådan suc— cession ligger nära till hands. Med hänsyn härtill synes särskilt stadgande för de sällsynta fall varom här är fråga kunna undvaras.
Beredningen har funnit erforderligt att beträffande tvångsförvärv och vis- sa därmed jämförbara förvärv meddela vissa särskilda stadganden om ut- gångspunkten för lagfartstiden. Dessa bestämmelser ha upptagits i 4 5. I fråga om samtliga här avsedda förvärv har beredningen ansett den princi- pen böra tillämpas, att lagfartsskyldigheten ej inträder förrän förvärvarens rätt blivit definitiv. Vad angår förvärv å exekutiv auktion torde i överens- stämmelse med denna princip lagfartstiden enligt gällande rätt anses börja löpa icke från auktionen utan först från köpebrevets utfärdande. Då auk- tionsprotokollet kan betraktas som en villkorlig fångeshandling, skulle emel- lertid av 2 '5 i detta kapitel följa att tiden löpte från auktionen.1 Det har därför uttryckligen föreskrivits att lagfartstiden beträffande exekutivt för- värv skall räknas från köpebrevets utfärda-nde.
I fråga om expropriation eller annat sådant tvångsförvärv samt förköp och återköp har i lagtexten använts uttrycket inlösens fullbordan för att beteckna lagfartstidens utgångspunkt.
ExL innehåller uttryckliga bestämmelser om när expropriation skall an- ses vara fullbordad. Som huvudregel gäller att expropriationen är full— bordad, då den genom lagakraftvunnen dom i målet bestämda expropria- tionsersättningen blivit nedsatt hos länsstyrelsen (49 5). Om i fall då förtida tillträde skett efter nedsättning ersättningen ej bestämmes till högre belopp än det nedsatta, räknas expropriationens fullbordan från det den exproprie'rande hos länsstyrelsen anmält att domen i målet vunnit laga kraft (54 5). Har domstol fastställt överenskommelse att expropria— tionsersättning ej skall utgå, är expropriationen fullbordad, då den expro- prierande gjort anmälan hos länsstyrelsen och dome-n vunnit laga kraft (60 5). Med expropriation har i 4 5 i förevarande kapitel jämställts »annat sådant tvångsförvärv». Därmed avses bl. a. inlösen enligt EnsL och tvångs- förvärv enligt VL. Enligt EnsL är inlösen fullbordad då beslut, varigenom fastställelse å områdets avskiljande meddelats eller funnits ej erforderlig, vunnit laga kraft (13 å). VL innehåller däremot icke något stadgande som direkt angiver tidpunkten för inlösens fullbordan. Av 9 kap. 71 och 72 Så VL samt 24 5 1 mom. IF synes emellertid framgå, att lagstiftaren utgått från att för inlösens fullbordan fordras att egendomen avträtts samt ersätt- ningen nedsatts eller, då ersättningen bestämts att utgå medelst kraft— överföring, denna i föreskriven ordning påbörjats.2
1 Jfr LB III s. 59 (15 kap. 7 5). 2 Jfr emellertid Rodhe, Fastighetsindelningen s. 116 f.
Såsom i det föregående framhållits kan i vissa fall utbrytning av servitut ge upphov till en särskild fastighetsbildning, nämligen då vederlaget ut- lägges såsom avstyckad ägovidd från den fastighet varifrån vederlaget ut- brutits (1 kap. 21 & JDL). Ett sådant förvärv bör tydligen lagfaras. Även om ifrågavarande förvärv icke är att hänföra till expropriation eller annat sådant tvångsförvärv, varom stadgas i 4 &, torde vara tydligt att lagfarts- plikten— inträder först i och med förvärvets fullbordan, d. v. 5. då lagakraft- ägande fastställelsebeslut föreligger.
Beträffande förköpsrätt och återköpsrätt innehålla 5 och 6 kap. regler om när förvärvet är att anse som fullbordat. Enligt 5 kap. 21 5 skall förköp anses fullbordat sedan dom i förköpsmålet vunnit laga kraft och förköparen senast å den i domen utsatta betalningsdagen fullgjort sin betalnings— skyldighet eller, om så ej skett, tid för väckande av talan om att rätten till förköp skall vara förfallen (20 &) försuttits eller dom, varigenom sådan talan ogillats, vunnit laga kraft. Vad angår återköp stadgas i 6 kap. 18 5 att förvärvet är att anse som fullbordat, då domen i återköpsmålet vunnit laga kraft och löseskillingen blivit nedsatt.
Såsom tidigare nämnts innehåller 2 & LF en bestämmelse att, om arv- skifte verkställts av skiftesman, lagfartstiden skall räknas först från det skiftet blivit ståndande. Enligt motiven till detta stadgande bör samma regel tillämpas i fråga om bodelning, som förrättats av skiftesman.1 Be- redningen har funnit lämpligt att denna bestämmelse utvidgas till att om- fatta andra liknande fall då förvärv sker genom förrättning, beträffande vilken stadgats viss klandertid, innan förrättningen blir ståndande. Som exempel på andra sådana förrättningar må nämnas skifte av handelsbo- lag (36 5 lagen om handelsbolag och enkla bolag), aktiebolag (164 & tredje st. AL) eller ekonomisk förening (88 5 tredje st. FörL). I enlighet härmed har i 5 5 första stycket stadgats att då i fråga om bodelning, arvskifte eller annan sådan förrättning är stadgad viss klandertid, innan förrättningen blir ståndande, lagfartstiden skall börja löpa först sedan klandertiden ut- gått eller, om klandertalan väckts, dom varigenom förvärvet förklarats be- stå vunnit laga kraft.
En särskild form för upplösning av aktiebolag eller ekonomisk förening är fusion. Genom fusion uppgår ett rättssubjekt i ett annat på sådant sätt att det förra utan likvidation upplöses samt alla dess tillgångar och skulder övergå på det senare. I anslutning härtill uppkommer spörsmålet hur lag— fartstiden skall räknas i fråga om förvärv av fast egendom genom fusion. Till grund för fusion ligger visserligen ett avtal, men det är först då rät— tens beslut om tillstånd till fusionsavtalets verkställande blivit registrerat som det ena rättssubjektets tillgångar och skulder anses övertagna av det andra (se 174 5 1 mom. femte st. och 175 5 3 mom. andra st. AL samt 97 & tredje st. FörL). Då fusion icke kan anses fullbordad före nämnda tid- punkt, torde härav följa att lagfartstiden icke kan börja löpa tidigare än från registreringen.
1 Se NJA II 1933 s. 699.
LFs föreskrift att skyldighet för bolagsman att lagfara andel i bolagets samfällda gods inträder först när denna utbrytes saknar direkt motsvarig- het i förslaget. Regeln torde syfta på handelsbolag. Sådana bolag betraktas numera som juridiska personer, vilket innebär att icke bolagsmännen utan bolaget anses som ägare till bolagsgodset.1
Det har synts beredningen skäligt att, om före utgången av den för över- låtelse eljest gällande lagfartstiden talan väckes angående återgång eller hävande av överlåtelsen, lagfartsskyldigheten suspenderas, tills det visat sig att förvärvet kommer att bestå. Ett stadgande av denna innebörd har upptagits i 5 5 andra stycket. Då enligt 33 kap. 3 och 4 56 såväl talans väckande som målets utgång antecknas i grundbok, torde denna bestäm- melse icke behöva medföra några svårigheter i fråga om lagfartskontrollen. Motsvarande stadgande i 1909 års förslag (154 kap. 5 5) avsåg ej blott överlåtelse utan alla slag av förvärv. Med hänsyn till de bestämmelser som upptagits i 3 och 4 åxå samt 5 5 första stycket av detta kapitel har det nu föreslagna stadgandet synts kunna begränsas till överlåtelse. Väckes talan om hävande eller återgång först efter utgången av den allmänna lagfarts— tiden, torde ej heller efter talans antecknande föreläggande böra meddelas eller ett redan meddelat föreläggande böra tillämpas innan tvisten blivit avgjord.
65.
Sökes ej lagfart inom föreskriven tid, äger enligt 3 5 LF rätten, på yr- kande av allmän åklagare eller av den vars rätt beror av lagfarten, genom vite tillhålla den försumlige att fullgöra sitt åliggande. Tillsynen över att lagfartsplikten iakttages åvilar alltså i första hand allmän åklagare. Erfa— renheten har visat att detta system icke är tillfredsställande. En mera än— damålsenlig ordning synes vara att tillsynen lägges på inskrivningsdomaren och denne får befogenhet att ex officio förelägga vite (jfr 20 kap. 9 & ÄB). En förutsättning för att kontrollen skall bli effektiv är uppenbarligen, att lagfartspliktiga förvärv i största möjliga utsträckning komma till inskriv— ningsdomarens kännedom. Såsom tidigare nämnts utgår beredningen från att för laga köpevittne kommer att stadgas skyldighet att till inskrivnings— domaren insända förteckning över bevittnade överlåtelsehandlingar. När överlåtelse sker genom statlig myndighet, i vilket fall laga köpevittne ej er- fordras, bör motsvarande underrättelseskyldighet ankomma på myndighe— ten. Om de förvärv som avses i 4 5 får inskrivningsdomaren vetskap genom anmälan från annan myndighet. Upplysning om att lagfartsplikt inträtt på grund av boupptecknings registrering kan inhämtas från de vid rätten re— gistrerade bouppteckningarna, bortsett från sådana fall då registrering sker vid annat forum än fastighetsforum. Även mantalsskrivningen kan anlitas som upplysningskälla beträffande fastighetsförvärv. Det synes kunna ifrå- gasättas att ålägga lokal skattemyndighet viss underrättelseskyldighet i för—
1 Se Undén, LF s. 32.
hållande till inskrivningsdomare. Skulle detta anses lämpligt, kunna erfor- derliga föreskrifter utfärdas i administrativ ordning.
Enligt förslaget skall fråga om lagfartsföreläggande handläggas i den ordning som är föreskriven beträffande inskrivningsärenden. Ett sådant föreläggande, som uppenbarligen alltid måste delgivas den försumlige, är att betrakta som inledning av ett förfarande angående ansökan om lagfart; detta förfarande kvarstår _— ev. efter meddelande av nya förelägganden och deras tillämpning — oavslutat till dess lagfartsskyldigheten fullgjorts, förutsatt att sådan skyldighet föreligger. Då föreläggandet alltså ingår i ett ärende angående lagfartsskyldigheten, torde enligt allmänna processu- ella regler fullföljdsrätt icke föreligga mot föreläggandet utan först mot be- slut varigenom detta tillämpats (jfr 49 kap. 8 & tredje st. RB). Föreläggandet och vitets utdömande böra anses ingå i de förberedande åtgärder som be- tingats av ärendets handläggning. Enligt 27 kap. 4 5 skall utdömande av förelagt lagfartsvite ankomma på inskrivningsdomaren. Samma lagrum in- nehåller även en hänvisning till RBs allmänna regler om vite i rättegång, dock med den avvikelsen att vitet ej skall vara begränsat till visst högsta belopp.
Lagfartsföreläggande kan uppenbarligen icke ifrågakomma, sedan ge- nom dom avgjorts att förvärvet är ogiltigt eller icke må göras gällande. Att överenskommelse om hävande eller återgång i vissa fall bör äga samma verkan framgår av vad som anförts vid 1 5. Över huvud torde föreläggande icke böra meddelas, om det finnes uppenbart att ansökan om lagfart skulle komma att omedelbart avslås; det synes nämligen vara meningslöst att i sådant fall framtvinga en ansökan. I enlighet härmed har i rättspraxis ta- lan om lagfartsföreläggande ogillats då egendomen efter förvärvet sålts å exekutiv auktion för intecknad gäld eller på grund av utmätning för fång— esmannens gäld.1 Enligt motiven till 1909 års förslag2 borde för tillämpning av lagfartsföreläggande även förutsättas, att förvärvaren vore i stånd att fullgöra lagfartsskyldigheten ; om han i sin ordning överlåtit fastigheten till annan och till denne överlämnat sin egen fångeshandling, så att denna icke vore för honom tillgänglig, vore vitesföreläggande icke på sin plats. Detta uttalande överensstämde med dåvarande praxis.3 I senare praxis har emel- lertid nämnda omständighet icke ansetts utgöra hinder för meddelande av föreläggande.4 Beredningen delar denna uppfattning. I detta sammanhang må emellertid erinras om att enligt beredningens förslag (7 5 första st.) den till vilken överlåtelsen skett är berättigad att söka lagfart å fångesmannens förvärv. Att förvärvaren vid den tidpunkt då föreläggande ifrågasättes sak- nar medel till lagfartsstämpel bör ej heller utesluta att föreläggande med— delas.5 Däremot har förelagt vite ansetts icke böra utdömas, om den lag—
1 Se NJA 1921 s. 37 och där anmärkta äldre rättsfall. "3 LB II 5. 279. = Se t. ex. NJA 1887 s. 499, 1897 s. 289 och 1900 s. 51. * Se NJA 1911 s. 431, 1914 s. 384, 1938 s. 171 och 1947 s. 257. 5 Se NJA 1912 s. 436 och 1913 s. 526.
fartspliktige under tid då föreläggandet skolat fullgöras saknat tillgångar till stämpelns gäldande; i överensstämmelse med vad nyss sagts har emel- lertid samtidigt nytt föreläggande meddelats.1
Enligt beredningens mening bör inskrivningsdomaren i allmänhet icke omedelbart tillgripa vitesföreläggande utan först erinra förvärvaren om dennes skyldighet och anmana honom att fullgöra den inom viss, mycket kort tid. För detta ändamål torde lämpligen blanketter av brevkortstyp kunna användas.
7 5.
Den i 1 g stadgade skyldigheten att söka lagfart hänför sig till förvärva- ren. I förevarande paragraf, som saknar motsvarighet i gällande rätt, be- handlas vissa fall då någon är berättigad att göra lagfartsansökan för an- nans räkning.
Enligt 15 % må ansökan om lagfart i regel ej beviljas, innan fångesmannen erhållit lagfart. Den som förvärvat fast egendom av någon som själv ännu icke sökt lagfart har därför intresse av att sådan ansökan kommer till stånd. l motiven till 1909 års förslag uttalades, att det stode en köpare öppet att i laga ordning framtvinga lagfarande av säljarens eget fång, oberoende av huruvida denne försummat den tid inom vilken han varit skyldig att söka lagfart eller icke.2 Frågan hur sådant framtvingande skulle kunna ske be- rördes emellertid icke. Har lagfartstiden för säljaren ännu ej gått till ända, synes icke någon annan möjlighet stå till buds än att köparen väcker talan mot säljaren med yrkande om åläggande för denne att söka lagfart. Denna utväg torde emellertid icke ha något egentligt praktiskt värde. Förvärva- rens intresse skulle enligt beredningens mening tillgodoses på ett väsent- ligt bättre sätt, om förvärvaren finge rätt att söka lagfart även å fångesman- nens förvärv. Införandet av en sådan befogenhet för förvärvaren synes ej heller kunna innebära någon nämnvärd olägenhet för fångesmannen. Be- redningen har därför stannat för en sådan lösning av frågan. Förvärvarens rätt att söka lagfart å fångesmannens förvärv synes icke böra inträda, in- nan lagfartsti'den för fångesmannen börjat löpa. Bortsett från de fall då förvärvaren gentemot fångesmannen åtagit sig att svara för lagfarandet av dennes förvärv bör fångesmannen uppenbarligen vara skyldig att ersätta förvärvarens kostnader i ärendet. Uttryckligt stadgande härom har emeller- tid ansetts obehövligt. För att förvärvaren skall kunna söka lagfart å fånges- mannens förvärv måste dennes fångeshandling vara tillgänglig för honom. Stundom behöva även andra handlingar företes, t. ex. fullmakter. Med hänsyn härtill skall det enligt förslaget åligga fångesmannen att tillhanda- hålla de av honom innehavda handlingar som för ändamålet erfordras. Fullgör ej fångesmannen frivilligt denna förpliktelse, kan förvärvaren i särskild rättegång föra talan om åläggande för fångesmannen att tillhanda- hålla handlingarna. Skälen för att en förvärvare bör äga rätt att söka lag—
1 Se NJA 1923 s. 122 och 1942 s. 263; jfr 1954 s. 389. ? LB II 5. 278.
fart å fångesmannens förvärv torde även äga giltighet i fråga om förvärv som ligger längre tillbaka i fångeskedjan. De föreslagna bestämmelserna ha i enlighet därmed gjorts tillämpliga i fråga om envar av förvärvarens företrädare i äganderätten, vilken icke sökt lagfart. Däremot har bered- ningen icke ansett tillräckliga skäl föreligga att tillerkänna den till vilken begränsad sakrätt utfästs eller upplåtits en motsvarande befogenhet.
På grund av förordnande i testamente eller annan rättshandling kan fast egendom komma att tills vidare ställas utan ägare. I testamente kan exem— pelvis ha föreskrivits att viss person skall erhålla avkomsträtt till en fastig- het och att äganderätten till fastigheten efter dennes död skall tillfalla hans då levande avkomlingar. Hit höra också vissa fall då testator förord— nat att egendom skall vid viss framtida tidpunkt tillfalla en bestämd, redan existerande fysisk eller juridisk person. Såsom framhållits i motiven till TestL1 behöver emellertid ett sådant uttryckssätt icke innebära att ägande— rättsförvärvet uppskjutits. En tolkning av förordnandet kan ge vid han- den, att testators verkliga mening varit att vederbörande det oaktat skulle redan från testators död vara ägare. Är en sådan tolkning utesluten, blir äganderätten svävande, åtminstone om den utsedde mottagaren är en fy- sisk person. En förutsättning för att äganderätten skall tillfalla denne är nämligen att han är i livet vid den angivna tidpunkten. Vad angår det fall att den i testamentet anvisade mottagaren är en redan existerande juridisk person uttalades i Testh motiv, att här icke förelåge någon ovisshet om rättssubjektet utan endast ett av tidsbestämmelse betingat uppskov med egendomsförvärvet.2
Att behov stundom kan uppkomma att för blivande ägares räkning lag- fara eller inteckna fast egendom, som ställts utan ägare, är tydligt.3 Det synes tillräckligt att i detta sammanhang erinra om att rätten kan ge till— stånd till inteckning eller försäljning av sådan egendom. Även om de fall då sådan lagfart är behövlig torde vara ganska sällsynta, anser beredningen det vara lämpligt att förevarande spörsmål uttryckligen regleras, när nu LF i sin helhet ersättes av nya bestämmelser. I enlighet härmed har i andra stycket av denna paragraf stadgats att, om på grund av förordnande i testa- mente eller annan rättshandling fast egendom tills vidare ställts utan ägare, lagfart för kommande ägares räkning må sökas av god man eller annan som äger företräda den kommande ägaren. Såsom framgår av stadgandets av- fattning skall i här avsedda fall någon lagfartsskyldighet icke föreligga. Har lagfart meddelats för en icke namngiven blivande ägare, uppkommer frågan huruvida ny lagfart bör krävas, sedan ägaren blivit bestämd. I mo- tiven till TestL uttalades, att ny lagfart icke borde vara erforderlig; en an— teckning om vem lagfarten därefter avsåge syntes vara till fyllest. Bered— ningen ansluter sig till denna mening och anser att anteckning bör kunna införas i grundbok.
1 NJA II 1930 s. 165 f. ? NJA II 1930 s. 170 f. * NJA II 1930 s. 170—175.
8 5.
Denna paragraf motsvarar 4 5 LF. I överensstämmelse med vad som redan nu måste anses gälla har i den föreslagna lagtexten angivits att fångeshandlingen skall företes i huvud- skrift. Därjämte har tillagts att sökanden även skall ingiva övriga hand- lingar, som äro erforderliga till styrkande av förvärvet. Att uttömmande angiva vilka handlingar som i olika fall kunna behövas är uppenbarligen icke möjligt. Det har emellertid synts lämpligt att i lagtexten upptaga en erinran om att det icke alltid är tillräckligt att fångeshandlingen företes. Som exempel på här avsedda handlingar må nämnas fullmakter, registre- ringsbevis och, när lagfart sökes på grund av arvskifteshandling, registrerad bouppteckning. Särskild föreskrift angående muntligt testamente har lik- som f. n. synts kunna undvaras. Som fångeshandling torde här kunna tjäna utskrift av protokoll över vittnesförhör eller angående bevakning av testa- mentet.
Har fångeshandlingen förstörts eller förkommit, torde saken ofta kunna ordnas genom att fångesmannen utfärdar en ny handling. I fall då fånges— mannen icke varit villig därtill har i praxis det förfarandet begagnats att förvärvaren mot fångesmannen utverkat dom, varigenom denne vid vite förpliktats att utfärda ny fångeshandling av visst innehåll.1 Enligt bered- ningens mening är detta en onödig omväg; förutsättning för en sådan dom är tydligen att rätten nöjaktigt kunnat fastställa innehållet i den förstörda eller förkomna handlingen. Såsom framhållits i motiven till 1909 års för- slag2 synes det vara lämpligare att medgiva förvärvaren att söka lagfart omedelbart på grund av dom, varigenom fastställts att förvärvet i fråga ägt rum. I förslaget har därför upptagits en bestämmelse, enligt vilken sådan dom skall gälla såsom fångeshandling i huvudskrift.
I övrigt torde paragrafen icke innebära några ändringar i sakligt hän- seende. Sålunda lär enligt gällande rätt bouppteckning vara att anse som fångeshandling även för arvinge, som är ensam delägare i dödsbo—”>, ett för- hållande som givetvis icke utesluter att för styrkande av hans ensamrätt företeende av andra handlingar kan erfordras.
9 5.
I 5 & LF stadgas, att lagfartsansökan skall genast avslås, om sökanden ej företer fångeshandling så upprättad som lag i vart särskilt fall föreskri— ver eller inskrivningsdomaren eljest finner uppenbart, att fånget icke är lagligt. Detta stadgande är enligt beredningens mening alltför allmänt hållet. Det är Visserligen icke möjligt att i lagen närmare angiva alla omständig- heter som kunna föranleda omedelbart avslag, men det har synts bered— ningen vara till fördel för inskrivningsmyndigheternas arbete att de vik- tigaste avslagsfallen uppräknas i lagtexten. Förevarande paragraf innehål—
1 Se t. ex. Naumann 1864 s. 434 och 1873 s. 558 samt NJA 1900 s. 466. 3 LB II 5. 282 f. ” Se NJA II 1933 s. 699.
ier under punkterna 1—8 en sådan uppräkning samt i punkt 9 en mera all- mänt avfattad bestämmelse, som är avsedd att täcka övriga fall.
Föreskriften att ansökan skall omedelbart avslås innebär, att avslagsbe- slut skall meddelas, så snart någon i denna paragraf angiven avslagsgrund funnits föreligga. Något anstånd för avhjälpande av en redan konstaterad brist skall alltså icke lämnas sökanden i motsats till vad som gäller i fall, då det hinder som föreligger är av sådan beskaffenhet som avses i 10 5. En annan sak är, att uppskov ibland kan vara erforderligt för vinnande av upplysning, huruvida viss avslagsgrundande omständighet föreligger eller ej, t. ex. då förvärvarens rätt är beroende av att tillstånd sökts inom före— skriven tid. Avslagsbeslut enligt denna paragraf kan sålunda komma att meddelas på senare inskrivningsdag än den då ansökan första gången hand- lägges.
Enligt gällande rätt skall den omständigheten att fångeshandlingen ej ingivits alltid föranleda omedelbart avslag. Beredningen har däremot, såsom framgår av 17 &, funnit viss möjlighet böra öppnas att erhålla lagfart utan företeende av fångeshandling. Från den i punkt 1 upptagna regeln har där— för undantag gjorts för sådana fall som avses i 17 5.
Det under punkt 2 upptagna fallet att fångeshandlingen ej är så upprät— tad som lag föreskriver hör till de i LF uttryckligen angivna avslagsgrun— derna. Bland här avsedda föreskrifter må i första hand nämnas de i 4 kap. upptagna bestämmelserna om formen för köp (1—3 55), byte (28 å) och gåva (29 5). Även utanför jordabalken finnas emellertid åtskilliga stad- ganden, enligt vilka viss form utgör förutsättning för rättshandlings giltig- het. När fråga är om gåva från en make till den andre fordras sålunda —— utöver vad som sägs i 4 kap. 29 5 nya JB — att de i 8 kap. GB meddelade bestämmelserna angående äktenskapsförord iakttagits. [Detsamma gäller be- träffande vissa gåvor mellan trolovade. Som ytterligare exempel på rätts- handlingar, som för sin giltighet kräva viss form, må nämnas arvskifte (23 kap. 4 5 och 8 5 andra st. första p. ÄB), bodelning (13 kap. 1 5 GB) och testamente (10 kap. ÄB). Formföreskrifterna rörande testamente inta— ga så till vida en särställning, att ett förordnande som tillkommit utan iakt- tagande av givna formföreskrifter likväl blir gällande, om det lämnas oklandrat (13 kap. 1 5 och 14 kap. 5 & ÄB).
Punkt 3 utgör i viss mån en motsvarighet till stadgandet i 1 kap. 2 5 andra stycket i gällande jordabalk att lagfart skall vägras, om köpe- eller bytes— h'andling innehåller otillåtet villkor.1 Enligt 4 kap. 4 och 28 åå i förslaget må vid köp eller byte förvärvets fullbordan eller bestånd i regel icke göras be— roende av villkor under längre tid än två år; har denna före-skrift åsidosatts, är överlåtelsen ogiltig. En konsekvens därav är, att lagfartsansökan skal] avslås, om fångeshandlingen innehåller otillåtet villkor.
Stadgandet i punkt 4 sammanhänger med de 'av beredningen föreslagna materiella reglerna angående'förvärv av område eller andel av fastighet. Vad först angår överlåtelse av område skall enligt 4 kap. 7, 28 och 31 55 förvärvet
1 Jfr 1947 års bet. s. 171 f.
för sin giltighet vara beroende 'av det legala villkoret att laga delning kom- mer till stånd på grund av ansökan som gjorts inom viss tid. Enligt det av beredningen framlagda förslaget till ändring i ÄB (12 kap. 12 5) skall det- samma gälla i fråga om legat, som avser område av fastighet, vilken i sin helhet ingår i kvarlåtenskapen. Skulle när lagfart sökes fristen för ansökan om delning ha försuttits eller rätteligen gjord ansökan om delning ha avsla- git-s genom lagakraftvunnet beslut, bör tydligen lagfartsansökan omedelbart avslås. Denna avslagsgrund framgår i motsats till de förut behandlade icke av fångeshandlingen. Om lagfart sökes efter utgången av den för ansökan om delning stadgade fristen, bör inskrivningsdomaren utreda, huruvida del— ning sökts i rätt tid. Såsom förut framhållits kan för detta ändamål uppskov i lagfartsärendet bli erforderligt. Genom administrativa föreskrifter torde böra sörjas för att beslut varigenom gjord ansökan om delning avslagits bringas till inskrivningsdomarens kännedom.
I fråga om vissa förvärvsgrunder skola förvärv, som avse område av fas- tighet, över huvud icke kunna ifrågakomma. Vid arvskifte må sålunda en- ligt förutnämnda förslag till ändring i ÄB (23 kap. 3 5 andra st.) delägare icke tilldelas område av fastighet, som i sin helhet ingår i boet. Motsvarande skall gälla i fråga om bodelning (se förslag till ändring i GB) samt skifte av juridisk persons tillgångar m. m. (se förslag till lag med vissa bestämmel— ser om förvärv i särskilda fall av område eller andel av fastighet eller regi- strerad bruksenhet). Skulle lagfart sökas å ett förvärv som strider häremot, hör ansökan omedelbart avslås.
Förvärv av andel i fastighet påkalla i förevarande sammanhang uppmärk- samhet allenast för sådana fall då förvärvet är förenat med bestämmelse att andelen skall utbrytas. Enär därvid samma materiella regler skola gälla som beträffande förvärv av område (4 kap. 8 & ävensom förut åberopade lagrum utom 7 5 i nämnda kap.), böra tydligen även lagfartsreglerna vara de- samma. I fall då förvärv av andel i fastighet ej är förenat med bestämmelse om andelens utbrytning skall däremot den omständigheten att förvärvet av- ser andel icke utgöra hinder för lagt'arts beviljande; i detta fall föreligger även lagfartsskyldighet.
I 20 5 meddelas bestämmelser om anteckning i fastighetsbok av vissa in- skränkningar i en förvärvares rätt att förfoga över egendomen. Inskränk— ningen äger visserligen i princip verkan mot tredje man oberoende av sådan anteckning, men om anteckning ej skett, kan en i strid med inskränkningen verkställd överlåtelse få rättsverkan enligt de i 25 kap. upptagna reglerna om godtrosförvärv. Härvid är emellertid att beakta att enligt 25 kap. 12 5 första stycket överlåtelse, som sker i strid med en i fastighetsboken anteck- nad inskränkning, icke i något fall kan grunda godtrosförvärv; sådan över- låtelse är alltså alltid ogiltig. Även i ett annat för inskrivningsdomaren lätt konstaterbart fall är möjligheten till godtrosförvärv utesluten, nämligen då överlåtaren vid överlåtelsen saknade lagfart; sådan lagfart är nämligen en- ligt 25 kap. 1 5 förutsättning för att godtrosförvärv skall kunna äga rum. I enlighet med vad nu sagts har i punkt 5 stadgats, att ansökan om lagfart
skall omedelbart avslås, om överlåtelsen står i strid med en mot överlåtaren gällande inskränkning i hans rätt att förfoga över egendomen och, då över— låtelsen ägde rum, inskränkningen var å inskrivningsdag antecknad i fastig- hetsboken eller ock lagfart ej var meddelad för överlåtaren. Om emellertid vid lagfartsansökan det ej är uteslutet att godtrosförvärv kan föreligga, bör lagfartsansökan icke omedelbart avslås på grund av inskränkningen utan behandlas enligt reglerna i 27 kap. 16 5.
Punkt 6 sammanhänger med de i 24 kap. givna reglerna om företräde i rättsförvärv på grund av inskrivning. Enligt dessa skall i fall av dubbelöver— låtelse den tidigare överlåtelsen alltid äga företräde, såframt lagfart därå sökts innan (3 5) eller samtidigt (8 5 ) med att den senare förvärvaren gjort ansökan om lagfart. I överensstämmelse därmed föreskrives i punkt 6 att den senare förvärvarens lagfartsansökan i dessa fall skall omedelbart avslås. Denna regel har gjorts undantagslös, ehuru det ej är helt uteslutet att det tidigare förvärvet sedermera kan komma att hävas eller återgå. Skulle en sådan talan i något fall väckas, uppnår emellertid den senare förvärvaren genom tvistens antecknande i fastighetsboken i väsentliga hänseenden sam- ma rättsskydd mot tredje man som genom en lagfartsansökan.
I fall då den senare överlåtelsen tidigast blivit föremål för lagfartsansökan, är ingalunda säkert att denna överlåtelse äger företräde framför den tidigare. Enligt 24 kap. 4 5 är nämligen företrädet beroende av god tro hos den senare förvärvaren. I lagfartshänseende blir konsekvensen därav, att en senare an- sökan om lagfart å den tidigare överlåtelsen icke bör omedelbart avslås, om den tidigare förvärvaren påstår att den senare varit i ond tro. I stället bör då det i 27 kap. 16 & föreskrivna förfarandet tillämpas.1 Här må vidare hän— visas till vad beredningen vid 31 kap. 2 5 yttrar angående olika konkur— renssituationer, även sådana som avse tvesala.
I punkt 6 avses naturligtvis endast konkurrerande förvärv, icke successiva förvärv från samme fångesman. Vid gåva med sekundosuccession är det så- lunda för sekundosuccessorns rätt till lagfart utan betydelse, huruvida lag- fart sökts av den förste mottagaren. Bestämmelsen omfattar vidare allenast sådana fall då båda de konkurrerande förvärven grunda sig å överlåtelse. Med överlåtelse avses här frivillig överlåtelse; de fall då sökandens förvärv konkurrerar med en överlåtelse på exekutiv auktion behandlas i punkt 7. Övriga konkurrensfall äro att hänföra under den allmänna bestämmelsen i punkt 9. Av denna följer att lagfartsansökan skall omedelbart avslås, om inskrivningsdomaren finner uppenbart att förvärvet enligt materiella regler skall vika för annat äganderättsförvärv än 'som avses i punkterna 6 och 7, men att, om sistnämnda förvärv är utan inverkan å det konkurrerande för— värvet, det icke utgör hinder för lagfart å detta (jfr 24 kap. 13 5).
Enligt punkt 7 skall lagfartsansökan omedelbart avslås, om fastigheten överlåtits å exekutiv auktion, som enligt lag skall äga företräde framför sö— kandens förvärv. Då exekutiv auktion skett till gäldande av fordran, för vil— ken fastigheten häftar, är — såsom framgår av motiven till 24 kap. — in-
1 Se LB III s. 274.
roparens företräde framför en konkurrerande frivillig överlåtelse icke i något fall beroende av tidpunkten för inroparens lagfartsansökan. Har över— låtelsen ägt rum efter den utmätning (betalningsfastställelse) som givit upp- hov till den exekutiva försäljningen, äger inroparens förvärv alltid företräde. Då överlåtelse skett före utmätningen, kan visserligen enligt 82 & UL den till vilken fastigheten överlåtits i vissa fall vinna företräde framför utmätningen genom att söka lagfart inom där föreskriven tid efter utmätningen. Till följd av bestämmelserna om kungörande av exekutiv auktion kommer emellertid mellan utmätningen och auktionen alltid att förflyta så lång tid att lagfarts— fristen utlöper före auktionen. Sökes lagfart å Överlåtelsen först sedan ut- mätningen föranlett exekutiv försäljning, skall följaktligen överlåtelsen städse vika för inroparens förvärv. I sådana fall då exekutiv auktion förrät— tats på grund av framställning enligt 70 & KL utan att begäran om anslut— ning göres (114 & UL), gälla i fråga om konkurrens mellan sådant exekutivt förvärv och frivillig överlåtelse samma regler som i fråga om konkurrens mellan två frivilliga överlåtelser (24 kap. 1 5 andra st.), d. v. 's. fallet reg— leras i punkt 6.
För att stadgandet i punkt 7 skall vara tillämpligt förutsättes att auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen erlagts av inroparen; dessförinnan är icke dennes förvärv definitivt. Sedan anteckning om den exekutiva försälj— ningen gjorts (se 168 5 UL jfrd med 33 kap. 5 5 andra st.), framgår den avslagsanledning varom här är fråga av fastighetsboken. Sådan anteckning får icke avföras, innan lagfart sökts för inroparen.
Sökes lagfart å en fastighet som är utmätt för förre ägarens gäld, torde den omständigheten att den i 82 5 UL angivna fristen försuttits icke i och för sig böra medföra avslag å lagfartsansökan. Utmätningen innebär icke någon äganderättsövergång. En sådan kommer till stånd först då fastigheten på grund av utmätningen sålts å exekutiv auktion; i praktiken är det långt ifrån alltid som en utmätning leder till försäljning.
Enligt särskilda författningar får i vissa fall fast egendom icke förvärvas utan tillstånd av myndighet. Därvid har i regel föreskrivits att förvärvet är ogiltigt, om tillstånd ej sökes inom viss tid eller ansökan avslås. Detta är förhållandet enligt 1916 års lag om vissa inskränkningar i rätten att för- värva fast egendom etc., 1925 års lag angående förbud i vissa fall för bo- lag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom och 1955 års jordför— värvslag. Undantagsvis har krav på myndighets tillstånd uppställts utan att i samband därmed stadgats viss ansökningsfrist. Ett exempel härpå utgör 24 5 lagen om flottning i allmän flottled. Uppenbarligen medför även i dessa fall avslag å ansökan om tillstånd att förvärvet är ogiltigt. Nu behandlade ogiltighetsgrunder skola enligt punkt 8 föranleda omedelbart avslag å lag- fartsansökan. Om lagfartssökanden i fall då förvärvstillstånd erfordras icke styrker att tillstånd redan erhållits, bör inskrivningsdomaren utreda huru— vida tillstånd sökts. Enligt 1916 och' 1925 års lagar kan tillstånd i vissa fall ersättas av förklaring (4 5 resp. 3 5); sådan förklaring är naturligen i före— varande sammanhang att likställa med tillstånd. Såsom framgår av bestäm-
melsens avfattning avser den icke sådana fall då myndighets tillstånd krä— ves till avhändelse av fast egendom; här gäller alltså det allmänna stadgan— det i punkt 9.
I princip bör liksom nu gälla att lagfartsansökan skall omedelbart avslås, om inskrivningsdomaren vid sin prövning av förvärvet finner uppenbart, att förvärvet är ogiltigt eller icke må göras gällande. Punkterna 1—8 innehålla exempel på sådana fall. Den allmänna regeln har upptagits i punkt 9. Denna bestämmelse är tillämplig exempelvis i fall, då förvärvet strider mot indis— pensabelt förvärvsförbud1 eller lagfart sökes för aktiebolag, som ännu icke blivit registrerat, eller rätten vägrat godkänna förmyndares överlåtelse av omyndigs egendom. Avslagsbeslut torde vidare i allmänhet böra meddelas, om lagfartsansökan för fångesmannen avslagits eller för fångesmannen be- viljad lagfart undanröjts genom dom. Däremot kan den omständigheten att fångesmannen ännu ej sökt lagfart endast i sällsynta undantagsfall berät- tiga inskrivningsdomaren att omedelbart avslå en lagfartsansökan såsom uppenbart ogrundad. Hur inskrivningsdomaren i dessa fall bör förfara har behandlats i motiven till 27 kap. 16 5. Skulle inskrivningsdomaren finna uppenbart att det förvärv varå lagfart sökts icke avser äganderätt utan alle- nast nyttjanderätt, bör ansökan avslås; finnes frågan tveksam, bör i stället hänvisning till tvist meddelas.2
Avslag enligt punkt 9 bör vidare meddelas i vissa fall, då fastigheten av annan förvärvats genom exstinktivt fång. I fråga om expropriation och an- nat sådant tvångsförvärv är det tydligt att detta äger företräde framför varje tidigare konkurrerande förvärv. Sökes lagfart å sådant förvärv efter det tvångsförvärvet ägt rum, bör alltså ansökan omedelbart avslås. Vad angår förvärv som efter tvångsförvärvet ägt rum från annan än den som tvångsvis förvärvat fastigheten synes inskrivningsdomaren höra på sätt i 27 kap. 16 % sägs närmare utreda frågan om sökandens rätt. Befinnes det att förvärvet skett från den vilken fastigheten frångått genom tvångsförvärvet och att denne icke återförvärvat fastigheten, bör ansökan avslås.
Den omständighet att annan person än sökanden förvärvat fastigheten genom förköp eller återköp (eller väckt talan om inlösen av fastigheten ge— nom förköp eller återköp) kan utgöra anledning att enligt punkt 9 avslå sökandens begäran om lagfart.
Beträffande avtalad förköpsrätt stadgas i 5 kap. 22 5 första stycket nya JB, att, när förköp fullbordats, i fråga om förvärvet av egendomen skall så anses som om egendomen genom frivillig överlåtelse då övergått från kö- paren till förköparen. Vad nu sagts gäller även i fråga om arrendators för- köpsrätt. Såsom av motiven till 5 kap. 22 5 framgår rubbas köparens förvärv icke av förköpet utan utgör tvärtom en förutsättning för förköpsrättens ut— övning. Något lagfartshin-der för köparen uppställes därför icke; han har liksom varje annan köpare att söka lagfart å sitt fång och äger oberoende av förköpet erhålla lagfart. Skulle emellertid köparen i sin tur ha överlåtit fas-
1 Se 54 5 lag 31/3 1955 om bankrörelse, 32 5 lag 3/6 1955 om sparbanker och NJA 1913 s. 386. = Se NJA 1911 s. 353.
tigheten, beror enligt andra stycket i nyssnämnda lagrum förvärvarens möj- lighet att erhålla lagfart på att förköp i anledning av köparens förvärv ej kommer till stånd, d. v. s. att förköpsrätten ej rätteligen gjorts gällande eller att talan därom avslagits eller, då talan bifallits, att förköpet ej fullbordats. Motsvarande bestämmelser gälla även i fråga om arrendators förköpsrätt, dock att överlåtelse från köparen icke rubbas av förköpet, om lagfart å överlåtelsen meddelats före delgivning av stämning i förköpsmålet (5 kap. 33 5). För det fall att frågan om förköp ännu står öppen, då lagfart sökes å överlåtelse från köparen, meddelas bestämmelse i 11 5 av förevarande kapi- tel. I avbidan på att det Visats att sökandens förvärv skall bestå skall ansö- kan förklaras vilande; såvitt angår arrendators förköpsrätt skall dock detta gälla allenast sedan stämningen i förköpsmålet delgivits. Har emellertid, då ansökan göres, förköpet redan fullbordats, bör däremot ansökan omedelbart avslås enligt punkt 9 i förevarande paragraf. Enligt 33 kap. skall i grundbok antecknas bl. a. att dom eller slutligt beslut meddelats i mål om förköp. Har anteckning om dom skett, hör inskrivningsdomaren av eget initiativ under— söka huruvida förköpet fullbordats (jfr 5 kap. 21 å).
Beträffande härefter återköp stadgas i 6 kap. 13 å nya JB att, om återköp sker utan att ny ägare, till vilken egendomen före talans väckande i åter— köpsmålet överlåtits, varit part i målet, det skall anses som om egendomen genom återköpet överginge från svaranden i målet; och skall den först— nämndes förvärv vika för återköparens. Vidare föreskrives att överlåtelse av egendomen, som äger rum efter talans väckande, är beroende av att ej återköpet kommer till stånd. För sistnämnda fall ges regler i 11 å i föreva- rande kapitel; lagfart må ej beviljas innan det visats att återköp ej kommit till stånd. Överlåtelse, som skett före talans väckande, skall alltså enligt vad nyss sagts förfalla, om förvärvaren icke varit part i återköpsmålet. I sådant fall skall förvärvarens fång ej heller lagfaras; ansökan om lagfart hör av- slås med stöd av punkt 9 (i denna paragraf. Har åter förvärvaren varit part i återköpsmålet, skall hans fång lagfaras i vanlig ordning. Om väckande av talan angående utövande av återköpsrätt samt om slutligt beslut eller dom i återköpsmål skall enligt 33 kap. anteckning ske i grundboken. Därest vid lagfartsansökan befinnes att efter det förvärvet skett talan mot annan än sökanden anhängiggjorts om återköp men fullbordat återköp (jfr 6 kap. 18 å) ännu ej kommit till stånd, synes inskrivningsdomaren böra underrät- ta domstolen om förvärvet för att talan i återköpsmålet skall kunna väckas mot sökanden (6 kap. 12 5) samt uppskjuta lagfartsärendet tills det visat sig om sökanden blir part i rättegången eller icke samt, i senare fallet, om återköp kommer till stånd ell-er ej.
10 5.
Allmänna bestämmelser om vilandeförklaring av ansökan om inskrivning ha meddelats i 27 kap. 17 &. Förevarande paragraf inleder de särskilda be- stämmelserna om vilandeförklaring av lagfartsansökan. Beslut om vilande- förklaring kan tydligen icke få meddelas, om redan enligt det föreliggande
materialet någon omständighet förekommer som avses i 9 å; i sådant fall skall nämligen ansökan omedelbart avslås. Å andra sidan är, därest avslags— anledning enligt 9 & icke förekommer, sökandens rätt att i de här angivna fallen erhålla vilandeförklaring ovillkorlig. Såsom ytterligare förutsättning för vilandeförklaring har angivits, att mot bifall möter hinder av den när— mare angivna beskaffenhet som behandlas i någon av de följande paragra- ferna i kapitlet. Den i dessa paragrafer förekommande uppräkningen av vi- landeförklaringsfallen är sålunda avsedd att vara uttömmande. Enligt 10 å LF skall däremot vilandeförklaring ske ej blott i vissa närmare angivna fall utan även då mot bifall möter annat hinder, som ej är av beskaffenhet att ansö- kan genast bör avslås. Uppenbart är att ansökan alltid skall bifallas, då var- ken avslagsanledning eller anledning till vilandeförklaring finnes föreligga.
I överensstämmelse med vad som anförts i motiven till 27 kap. 17 5 har föreskrivits att ansökan som förklarats vilande skall avslås, om hindret ej undanröjes.
11 5.
Denna paragraf motsvarar 14 å LF, enligt vilket lagrum ansökan om lag— fart i vissa fall skall förklaras vilande i avbidan på lagakraftägande dom i tvistemål angående den fasta egendomen i fråga. Stadgandet i 14 å bygger på bestämmelserna i 13 5 LF att den, som instämt klander å annans åt- komst till fast egendom eller käromål om återgång av köp, byte eller gåva eller om lösningsrätt till fast egendom, är skyldig att låta denna talan an- tecknas i lagfartsprotokollet. Sökes lagfart samma dag sådan anteckning sker eller efteråt, skall ansökan förklaras vilande.
I 33 kap. 3 & föreslår beredningen att skyldigheten att för anteckning i fastighetsboken anmäla talans väckande skall överflyttas på rätten. Den i nämnda lagrum föreskrivna anmälnings- och anteckningsskyldigheten om— fattar talan angående hävande eller återgång av överlåtelse av fast egen- dom eller om bättre rätt eller utövande av förköpsrätt eller återköpsrätt till sådan egendom.
Vad först angår talan om hävande eller återgång av överlåtelse av den fasta egendomen framgår av motiven till 33 kap. 3 5 att båda dessa slag av äganderättstalan torde omfattas av käromål om återgång, varom talas i 13 5 LF. Beträffande talan om bättre rätt är denna term avsedd att om- fatta såväl klan-der i teknisk mening som äganderättstvist till följd av dub- belöverlåtelse. En tvist mellan kontrahenterna i ett överlåtelseavtal röran- de frågan vilken eller vilka fastigheter som överlåtelsen avsett torde böra likställas med annan tvist mellan kontrahenterna. Samtliga nu nämnda slag av talan torde böra medföra vilandeförklaring av lagfartsansökan. Bestäm— melse härom har upptagits i första stycket av förevarande paragraf. Enligt förslaget utgör det icke en förutsättning för hindrets förhandenvaro att ta— lan är väckt redan då ansökan om lagfart göres. Såsom närmare utveck— lats vid 27 kap. 17 5 kan en tvist som uppkommit efter det ansökan gjorts
utgöra hinder för bifall till denna, om ansökan då ännu är beroende å pröv— ning.
Anledning till vilandeförklaring föreligger självfallet icke, om tvistens utgång ej kan inverka på giltigheten av det förvärv som lagfartsansökan avser, t. ex. då detta förvärv är av exstinktiv natur eller fråga är om tvist mellan förvärvaren och någon till vilken denne överlåtit fastigheten. Det synes icke erforderligt att i lagtexten uttryckligen angiva denna i sakens natur liggande begränsning av stadgandets räckvidd. När sökanden åbero- par ett derivativt förvärv, bör å andra sidan vilandeförklaring ske, även om sökanden icke är part i rättegången utan talan väckts mot eller av nå— gon hans företrädare i äganderätten. Enligt beredningens mening bör, i lik— het med vad som nu torde gälla, talan om expropriation av äganderätten till fastigheten icke medföra vilandeförklaring av lagfartsansökan. Ej heller bör ett pågående inlösningsförfarande enligt EnsL utgöra hinder för lag— fart, även om inlösningsfrågan skulle vara föremål för rättegång. Förslaget utgår liksom gällande rätt från den ståndpunkten att ägotvist icke har nå- gon inverkan i lagfartshänseende.
Såsom framgår av vad redan anförts har enligt LF en anteckning som skett å samma dag som lagfartsansökan göres samma verkan som en dess— förinnan gjord anteckning. Enligt beredningens förslag har vilandepåfölj— den omedelbart knutits till det förhållandet att talan är väckt. Detta inne— bär att talan skall vara väckt före inskrivningsdagens avslutande. Å andra sidan är det utan betydelse om anmälan om talans väckande då antecknats i fastighetsboken. Att sådan anmälan skall omedelbart antecknas, även om den inkommit mellan inskrivningsdagarna, framgår av 27 kap. 6 5.
När den tvist som föranlett vilandeförklaringen blivit slutligen avgjord, skall lagfartsansökan återupptagas. I allmänhet torde förvärvaren komma att intaga ställningen av svarande i rättegången. Har i sådant fall käran- dens talan ogillats, är därmed hindret mot bifall till lagfartsansökan un— danröjt. Det kan emellertid tänkas att förvärvaren varit kärande eller att han icke varit part i rättegången. Med hänsyn härtill har som förutsättning för bifall till lagfartsansökan stadgats, att enligt dom eller beslut som vun- nit laga kraft förvärvet skall bestå. Har å andra sidan domen eller beslutet gått emot lagfartssökanden, följer av första stycket jämfört med 10 å andra stycket att ansökan skall avslås.
Såsom nämnts inbegripes under 13 och 14 55 LF även talan om lös- ningsrätt till den fasta egendom som lagfartsansökan avser. Härmed åsyf- tas vissa äldre legala lösningsrätter såsom viderboendes och nabos lösnings- rätt. I nya JB saknas motsvarighet till dessa rättigheter. Till de övergångs- spörsmål som kunna uppkomma i samband med bortfallet av dem återkom- mer beredningen i PromL. I stället har beredningen i andra och tredje styc- kena av förevarande paragraf upptagit vissa regler angående de nyare lös— ningsrätterna förköpsrätt och återköpsrätt.
Såsom anmärkts vid 9 5 9 utgör förhandenvaron av förköpsrätt eller utövandet av denna rätt icke hinder för köparen att erhålla lagfart. I frå-
ga om överlåtelse från köparen gäller emellertid att överlåtelsen är bero— ende av att ej i anledning av köparens förvärv förköp kommer till stånd. Denna inskränkning avser, såvitt angår avtalad förköpsrätt, varje överlåtel— se som skett från någon, vilken själv förvärvat egendomen på sådant sätt att förköpsrätt kan göras gällande i anledning av hans förvärv. F'örhanden— varon av förköpsrätt framgår i detta fall av grundboken; frågan huruvida förköpsrätt må utövas i anledning av överlåtarens förvärv är att bedöma en— ligt bestämmelserna i 5 och 24 kap. Motsvarande lagfartsvillkor som det nu nämnda bör uppenbarligen gälla även i fråga om arrendators förköpsrätt. Enär denna ej är inskriven, bör emellertid hindret anses föreligga först i och med att förköpsrätten göres gällande genom att stämning i förköpsmålet delgives (jfr 5 kap. 33 å). Bestämmelser i de hänseenden som nu nämnts ha upptagits i andra stycket av paragrafen. Om väckande av talan, d. v. s. stämningsansökan, i förköpsmål göres enligt 33 kap. 3 & anteckning i grund- bok. Finnes, då lagfart sökes, anteckning om att arrendatorn väckt talan om förköp i anledning av överlåtarens förvärv, har inskrivningsdomaren anledning att efterforska när stämningen delgivits.
I tredje stycket meddelas en liknande bestämmelse angående det lagfarts- villkor som gäller för förvärv vilket ägt rum efter det talan väckts om åter- köp av egendomen. Såsom närmare angivits vid 9 Q 9 här ovan grundar sig ifrågavarande lagfartsvillkor på bestämmelse i 6 kap. 13 5. Även om väckande av talan i återköpsmål göres anteckning i grundbok (33 kap. 3 5). Angående överlåtelse som ägt rum före talans väckande får bered- ningen hänvisa till sina uttalanden vid 9 5.
12 5.
Första punkten av första stycket återgiver med vissa redaktionella jämk— ningar innehållet i 6 45 2 mom. LF. Det i lagtexten nämnda fallet att lagfart sökes på grund av dom åsyftar dels förvärv som kommer till stånd genom dom, dels dom som enligt 8 & ersätter en förkommen eller förstörd fånges— handling. Med förrättning avses exempelvis bodelning eller arvskifte, som verkställts av skiftesman.
Då fråga är om legat äger, såsom framhållits vid 3 5, intill dess legatet blivit verkställt, dödsboet förfoga över legatet, i den mån det erfordras för betalning av gäld. Vid sådant förhållande bör enligt beredningens mening lagfart icke beviljas för legatarie, innan legatet utgivits. Av 21 kap. 6 & ÄB framgår visserligen att legataries rätt ej alltid blir definitiv ens genom lega- tets utgivande; återbäring skall nämligen ske, såvitt det erfordras för täck- ning av gäld. Det förhållandet att en legatarie undantagsvis kan komma att bli återbäringsskyldig bör emellertid ej inverka på frågan om legataries rätt att erhålla lagfart. Legatarien kan nämligen icke förebringa utredning om att återbäring ej under några omständigheter kan ifrågakomma; ny gäld, som påkallar återbäring, kan yppas långt efter legatets utgivande.
För att expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller förvärv genom utövande av förköpsrätt eller återköpsrätt skall bli definitivt är det icke
tillräckligt att domen i målet vunnit laga kraft. Såsom framgår av motiven till 4 5 måste vissa ytterligare omständigheter tillkomma, innan förvärvet är att anse som fullbordat. Dessförinnan bör lagfart å förvärvet tydligen icke få beviljas. Vad angår förvärv å exekutiv auktion torde liksom nu ut- färdande av köpebrev böra utgöra förutsättning för lagfart. Det sagda inne- bär att beredningen beträffande de förvärv som avses i 4 & funnit lagfart icke böra beviljas, förrän de omständigheter inträtt till vilka lagfartsplik- ten anknutits. Ett stadgande av denna innebörd har upptagits i andra styc- ket av förevarande paragraf.
13 &.
Denna paragraf motsvarar 6 5 1 mom. LF. I sakligt hänseende har den ändringen gjorts, att vilandeförklaring icke längre skall ske för utredning om fångesmannens civilstånd. Att använda vilandeförklaring för vinnande av sådan utredning överensstämmer nämligen icke med den principiella ståndpunkt som beredningen intagit rörande gränsdragningen mellan upp- skov och vilandeförklaring. Det gäller här att utreda ett redan vid ansök— ningstillfället föreliggande faktum och för detta ändamål har i förslaget an- visats ett annat förfarande än vilandeförklaring, nämligen uppskov.
Övriga ändringar äro av rent formell art.
14 5.
Enligt gällande rätt är visserligen överlåtelse av område av fastighet i och för sig fullt giltig, men lagfart kan icke erhållas, med mindre området av- skiljes genom fastighetsbildande åtgärd. Huvudstadgandet härom finnes i 6 5 3 mom. LF. Detta avser det fall att ägare av fastighet överlåtit visst till gränserna bestämt område därav, vilket ej ingår i tomtindelning. Lagfart får då ej beviljas, förrän fastställelse meddelats å lantmäteri- eller mät- ningsförrättning, varigenom det överlåtna området utbrutits, eller, om ta- lan mot fastställelsebeslutet kan föras, beslutet vunnit laga kraft eller där- emot förd talan ogillats. I rättspraxis tillämpas denna regel även i fall då lagfart sökes å förvärv, som avser överlåtelse av fastighet lned undantag av visst område.1 Beträffande förvärv av visst till gränserna bestämt område av tomt stadgas i 9 5 andra stycket LF, att lagfart ej må beviljas, med mindre området skall enligt fastställd stadsplan eller tomtindelning frångå tomten. För område av stadsäga, vilket ingår i tomtindelning, finnes icke någon motsvarande föreskrift. Uppenbarligen kan emellertid lagfart icke få beviljas å överlåtelse av annat område än sådant som genom tomtindel— ningen blivit utlagt till tomt eller tomtdel2; enligt 1 kap. 3 & FBL medför i detta fall lagfartsansökan att området anses vara avstyckat från stadsägan genom fastställelsen å tomtindelningen. I bihang C till fastighetsregister i stad redovisade områden ingå icke i fastighetsindelningen. Ehuru uttryck- ligt stadgande i ämnet saknas, torde lagfart å del av sådant område icke
1 Se NJA 1910 s. 530 samt JOs ämbetsberättelse 1928 s. 11—24. 2 Se Rodhe, Fastighetsindelningen s. 153 not 6.
få beviljas, med mindre delen enligt 1 kap. 3 5 FBL är att anse som av- styckad genom fastställelse å tomtindelning eller blivit avstyckad genom förrättning enligt 5 kap. samma lag.1
Enligt vissa av beredningen föreslagna regler är förvärv av område av fastighet ogiltigt, om laga delning ej kommer till stånd. Bestämmelser här— om finnas beträffande överlåtelse i 4 kap. 7, 28 och 31 55 samt i fråga om legat i 12. kap. 12: 5 ÄB. En konsekvens av dessa regler är att lagfart å så- dant förvärv icke får beviljas, förrän laga delning ägt rum. Bestämmelse härom har upptagits i första stycket av förevarande paragraf. Såsom fram- går av 4 kap. 7 5 användes i förslaget uttrycket område av fastighet icke blott beträffande område som är avsett att avskiljas från fastigheten utan även i fråga om fastigheten med undantag av sådant område. Vad som är att hänföra till laga delning måste bedömas enligt bestämmelserna om fas— tighetsbildning. Härunder är att inbegripa även sådan delning som icke leder till bildande av särskild fastighet av det utbrutna området utan utgör en förutsättning för sammanläggning. Innan sammanläggningen ägt rum, torde lagfart icke kunna meddelas å det utbrutna området. Då så skett skall emellertid lagfart beviljas.2 Vad angår tidpunkten då delningen skall anses vara fullbordad torde de i LF därom meddelade bestämmelserna där— emot endast åsyfta områdes utbrytning till särskild fastighet men ej av- styckning för sammanläggning.3 Enligt beredningens förslag till ny sam— manläggningslag skall beslut om sammanläggning ej träda i tillämpning innan beslutet vunnit laga kraft. Härigenom tillgodoses ock uppenbarligen kravet på avstyckningens orubblighet.
Enligt gällande lagstiftning om fastighetsbildning sker områdes avskil- jande i regel genom avstyckningsförrättning. Beträffande område som in- går i tomtindelning har, såsom förut nämnts, viss avstyckande verkan till-
o
lagts fastställelse a stadsplan och tomtindelning. Denna fastställelse förut- sätter emellertid för full avstyckande verkan att lagfart sökes å området. I detta fall har kravet på laga delning icke annan betydelse än såvitt avser stadsplanens eller tomtindelningens fastställande. Skulle vid nya JBs ikraft- trädande fortfarande finnas i fastighetsindelning ej ingående områden, bör i fråga om del av sådant område vad som här stadgas angående område av fastighet uppenbarligen vinna analogisk tillämpning.
I 9 5 första stycket LF föreskrives att den som söker lagfart å gård eller tomt i stad är pliktig att visa i vilket kvarter och vid vilka gator tomten är belägen samt tomtens ytinnehåll och längden av dess särskilda sidor. Med stad har enligt tredje stycket likställts ort å landet, där tomtindelning så— som i stad finnes. Fullgör sökanden ej denna skyldighet, skall enligt 10 5 ansökan förklaras vilande. I skrivelse den 20 oktober 1947 till Kungl. Maj:t, vilken skrivelse överlämnats till beredningen, har lantmäteristyrelsen ut- talat att något bärande skäl icke funnes att kräva företeende av laga tomt-
1 Se Prawitz, Tomter och stadsägor s. 113 f. Jfr 14 5 SmlL. Se Undén, LF s. 47 f. 2 3
karta, när lagfart sökes å hel rättsligen bestående tomt. Beredningen delar denna uppfattning. Samtidigt föreslog styrelsen att sådan karta skulle ford- ras i fall då lagfartsansökan avsåge område, som genom tomtindelning bli- vit utlagt till tomt eller tomtdel eller som enligt stadsplan skulle uteslutas från tomtindelning. Något motsvarande krav uppställes icke f. 11. Även om den av styrelsen uppställda fordran i och för sig är lämplig, anser dock be— redningen att frågan om bestämning av områdets gränser bör lösas inom fastighetsbildningslagstiftningen, och beredningen har därför icke upptagit något stadgande härom.
LF innehåller icke något särskilt stadgande med avseende å sådana fall då förvärvet enligt lag är beroende av myndighets tillstånd. I 1916 års lag om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom, 1925 års lag angående förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom samt 1955! års jordförvärvslag, enligt vilka lagar förvärv av fast egendom i viss utsträckning äro underkastade tillståndsprövning, har emellertid föreskrivits att, då frågan om förvärvarens rätt att förvärva fas- tigheten ännu ej är avgjord, skall beträffande lagfart anses möta sådant hinder som skall föranleda vilandeförklaring. Huruvida i övriga fall, då myndighets tillstånd fordras till förvärv eller till avhändelse, lagfartsan- sökan skall avslås eller förklaras vilande, om tillståndsfrågan ej är av- gjord, kan vara föremål för viss tvekan. I praxis torde dock finnas en ten— dens att i sådana fall meddela beslut om vilandeförklaring.1
De rättsförvärv varom här är fråga äro, då annan ogiltighetsgrund ej föreligger, i och för sig giltiga även om för deras fulla rättsverkan enligt lag förutsättes myndighets medgivande. Kontrahenterna äga alltså laglig befogenhet att företaga den rättshandling varom är fråga. Under sådana förhållanden bör förvärvet icke anses ogiltigt och anledning saknas att, medan frågan om tillståndet ännu är svävande, avslå lagfartsansökan. Up— penbarligen kunde väsentligen samma resultat som genom en vilandeför- klaring uppnås medelst uppskov. Då emellertid redan gällande lag för vissa hithörande fall anvisat vilandeförklaring (jfr även 13 5 i förevarande kap.) samt användande av uppskov i dessa fall synes mindre lämpligt, har beredningen stannat för att anvisa vilandeförklaring. I detta sammanhang må framhållas att enligt beredningens förslag vilandeförklaring endast må äga rum i fråga om tillstånd som grundar sig omedelbart å stadgande i lag. Har skyldighet att söka tillstånd föreskrivits i avtal eller annan rättshand— ling, t. ex. testamente, kan förvärvet icke anses ha kommit till stånd, in- nan skyldighet—en blivit fullgjord. Intill dess bör alltså ansökan avslås. Nu förevarande bestämmelse omfattar icke blott de fall då tillstånd erfordras för förvärvarens del utan även sådana då det är till avhänd'elsen som till- stånd kräves. Som exempel på stadganden angående tillstånd av sistnämn- da slag må nämnas 15 kap. 16 5 FB och 25 5 flottningslagen. I 1916 års inskränkningslag användes visserligen icke benämningen tillstånd i fråga om beslut, enligt vilket fall som avses i 4 5 i lagen prövats föreligga, men vid
1 Se LB II 5. 295; jfr emellertid NValin, Föräldrabalken (Uddevalla 1952) s. 345.
tillämpningen av förevarande paragraf är sådant beslut uppenbarligen att likställa med tillstånd. Detsamma gäller beslut enligt 3 5 i 1925 års för- budslag.
Enligt 9 5 3 i förslaget skall lagfartsansökan omedelbart avslås, om i överlåtelsehandling upptagits villkor som icke är tillåtet. I tredje stycket av förevarande paragraf åter behandlas det fall att överlåtelse enligt över- låtelsehandlingen gjorts beroende av tillåtet villkor. I motiven till 1909 års förslag framhölls1 att rättssäkerheten krävde att lagfart å villkorlig överlåtelse icke beviljades, innan förvärvaren visade att villkoret gått i upp- fyllelse. Så länge villkoret vore svävande, vore det uppenbarligen av största vikt, att icke förvärvaren genom att erhålla lagfart formellt finge fria hän- der att överlåta egendomen eller inteckna densamma eller eljest därmed vidtaga dispositioner, vilka sedermera kunde gå om intet. Av dessa skäl stadgades i 15 kap. 8 5 andra stycket av 1909 års förslag förbud att med- dela lagfart å fångeshandling, enligt vilken överlåtelsen var beroende av villkor, såvida icke sökanden styrkte att villkoret blivit uppfyllt; skedde det ej vid ansökningstillfället, skulle jämlikt 14 5 andra stycket ansökan förklaras vilande. Den ökning av lagfartens rättsverkningar som inträder genom de av beredningen föreslagna bestämmelserna i 25 kap. gör det än mera nödvändigt att förbjuda lagfart å villkorlig överlåtelse, så länge över— låtelsen ännu är beroende av villkoret. I enlighet härmed har i första punk- ten av paragrafens tredje stycke föreskrivits, att ansökan om lagfart ej må beviljas, om förvärvet avser överlåtelse och denna enligt fångeshandlingen är beroende av villkor, med mindre det visats, att villkoret ej längre är gäl- lande. Då lagfartsansökan av denna anledning förklaras vilande, har in- skrivningsdomaren att förelägga sökanden att inom viss tid, som bestäm— mes med hänsyn till tiden för villkorets giltighet, styrka att överlåtelsen icke längre beror av villkoret (jfr 4 kap. 6 5). Från den nu angivna regeln bör emellertid visst undantag göras i fråga om gåva. Enligt 4 kap. 30 5 kan vid gåva fäst villkor, som gäller för viss tid utöver två år från gåvo- brevets dag eller för obestämd tid, icke åberopas mot tredje man, till vilken gåvotagaren överlåtit fastigheten, innan talan om återgång av gåvan blivit väckt. Med hänsyn härtill bör, såsom framhållits i 1947 års betänkandez, så- dant villkor sakna betydelse för frågan om gåvotagarens möjlighet att er- hålla lagfart.
Beredningen har icke funnit erforderligt att i detta sammanhang meddela några bestämmelser om lagfart å testamentariskt förvärv som är förenat med villkor. Har en legataries rätt gjorts beroende av ett suspensivt villkor, kan fullgörande av legatet påkallas först sedan villkoret uppfyllts. För dessa fall hindrar alltså föreskriften i 12 5 första stycket andra punkten att lag— fart beviljas för legatarien, så länge villkoret gäller. Skulle till ett universellt testamentariskt förordnande ha knutits ett suspensivt villkor, synes testa— mentstagaren ej ens kunna göra ansökan om lagfart, innan villkoret blivit
1 LB II 8. 283. 2 1947 års bet. s. 241.
uppfyllt. Dessförinnan torde nämligen varken arvskifte kunna förrättas eller testamentstagaren kunna bli ensam dödsbodelägare. Vad angår resolutiva testamentsvillkor utgick 1909 års förslag från att dylika villkor icke i och för sig ägde någon verkan mot tredje man och därför vore utan betydelse för frågan om testamentstagarens rätt till lagfart.1 I rättspraxis har också lagfart ansetts böra beviljas utan hinder av att förvärvet varit förenat med resolutivt villkor.2 Skulle resolutiva villkor kunna göras gällande mot tredje man, kan en sådan praxis leda till rättsförlust för denne, låt vara att risken härför torde vara 'av ringa praktisk betydelse. I detta hänseende kommer läget att ändras genom bestämmelserna i 25 kap., varigenom tredje man i god tro blir skyddad. Å andra sidan skulle kunna invändas att den person som fastigheten skall tillfalla, om villkoret inträder, behöver skyddas mot förfoganden från testamentstagarens sida. För detta ändamål synes det emel- lertid icke erforderligt att vägra testamentstagaren lagfart. 'Testator har näm- ligen möjlighet att skapa sådant skydd genom att till villkoret knyta förbud för testamentstagaren att överlåta eller inteckna fastigheten.
15 5.
I 7 5 LF stadgas att lagfart utom i vissa undantagsfall ej må beviljas, innan förre ägarens »laga åtkomst» blivit styrkt. Har förre ägaren varit skyldig att lagfara sitt fång, kräves därjämte enligt 8 5 första stycket att förre ägarens fång blivit lagfaret, såvida ej fråga är om fall som avses i andra stycket av samma paragraf. Dessa båda förutsättningar för lagfarts beviljande äro icke fristående från varandra; om förre ägaren fått lagfart, har hans åtkomst prövats i samband därmed och någon ytterligare prövning av åtkomsten er— fordras ej i det nya lagfartsärendet. Då enligt LF lagfartsplikten omfattar alla slag av äganderättsförvärv (jfr dock 1 5 beträffande bodelning), är kra- vet på styrkande av förre ägarens åtkomst av självständig betydelse endast i sådana fall då denne före LFs ikraftträdande åtkommit egendomen genom förvärv, som enligt äldre rätt icke var lagfartspliktigt. Stadgandet i 7 5 har sålunda i själva verket karaktären av en övergångsbestämmelse.
I förevarande paragraf har lagfart för fångesmannen uppställts som en generell förutsättning för lagfarts beviljande; de fall då enligt äldre rätt fångesmannen ej varit lagfartspliktig ha ansetts böra behandlas i PromL. Från kravet på att fångesmannen fått lagfart ha i 16 och 19 55 upptagits vissa undantag, till vilka hänvisning gjorts i denna paragraf. I förtydligan- de syfte har det i gällande lag använda uttrycket »förre ägaren» utbytts mot »fångesmannen». Därigenom framgår klarare att sekundosuccessor kan få lagfart utan hinder av att förste successorn ej har lagfart.
När lagfart sökes å förvärv från kronan eller stad av fast egendom, som av ålder ansetts tillhöra kronan eller staden, torde i nuvarande praxis icke krä- vas att kronans eller stadens laga åtkomst styrkes.3 Ehuru förslagets ställ-
1 Se LB II 5. 284; jfr s. 430. 2 Se NJA 1897 s. 493. 3 Se Fastighetsregisterkommissionens meddelanden XII s. 17.
ning till dessa fall närmast är ett övergångsspörsmål, vill beredningen här framhålla att någon rubbning av denna praxis icke är åsyftad.
16 5.
För lagfart å vissa slag av förvärv fordras enligt 8 5 andra stycket LF icke att föregående ägares fång lagfares eller att hans laga åtkomst styrkes. Denna undantagsbestämmelse omfattar förvärv genom expropriation eller enligt EnsL, VL eller förut gällande författningar om ändring eller utriv- ning av vattenverk eller enligt lagen om sammanföring av samfälld vägmark med angränsande fastighet m. rn. Grunden härför är att i dessa fall förvär- varens rätt är helt oberoende av den föregående innehavarens. Motsvarande undantag från kravet på lagfart för fångesmannen har upptagits i föreva— rande paragraf av förslaget. För angivande av de förvärv varom här är fråga har använts uttrycket >>expropriati0n eller annat sådant tvångsförvärv».
Med de nyssnämnda förvärven har i förslaget jämställts återköp. Enär återköpsrätten kommer till stånd såsom sakrätt först genom rättighetens inskrivning, ligger häri att när rättigheten utövas upplåtaren alltid erhållit lagfart. Med hänsyn till den prioritetsställning som återköpsrätten intager i förhållande till förfoganden från senare ägares sida och som i stort sett är jämförlig med expropriantens vid verklig expropriation bör enligt beredning- ens mening lagfart för senare ägare icke ha någon betydelse för frågan om återköparens lagfart. Vad angår förköpet är situationen en annan. För- köpet är väsentligen ett derivativt förvärv (se 5 kap. 22 5). I detta samman— hang må ock hänvisas till 5 kap. 19 5 tredje stycket om skyldighet för för- köparen att ersätta köparen dennes lagfartskostnad.
Såsom beredningen framhållit i de allmänna motiven till 24 kap. ha ej i LF meddelats särskilda bestämmelser om företrädet mellan exekutiv auktion och överlåtelse utan regleras förhållandet dem emellan närmast av bestäm— melserna i 82 5 UL. En konsekvens av sistnämnda bestämmelser har ansetts vara att, då egendomen sålts på exekutiv auktion för intecknad gäld, för in— roparens lagfart ej erfordras att fångesmannen erhållit lagfart.1 I 1909 års förslag hade ett uttryckligt stadgande av denna innebörd upptagits i 15 kap. 13 5 andra stycket. Det omfattade därjämte sådana fall då exekutiv auktion hållits för gäldande av fordran, varför eljest egendomen häftar i vems hand den vara må. Som huvudskäl för stadgandet åberopades2 att i båda dessa fall giltigheten av den överflyttning av äganderätten som skett på den exe— kutiva auktionen vore oberoende av vem som var fastighetens ägare, när exe- kutionen ägde rum; det vore icke från honom inroparen härledde sin rätt utan det vore en vid fastigheten häftande sakrätt som realiserats. Att undan— tagsbestämmelsen ej omfattade exekutiv försäljning för gäldande av annan än intecknad eller därmed likställd fordran motiverades med att förvär- vets giltighet här vore beroende av en föregående prövning av gäldenärens äganderätt.3
1 Se NJA 1897 s. 509, 1910 s. 488 och 1928 s. 155. = LB II 5. 293 f. 3 Se ock Fastighetsregisterkommissionens meddelanden XXIII s. 16—21.
I anslutning till vad LB sålunda uttalat har en bestämmelse, väsentligen överensstämmande med den av LB föreslagna, upptagits i andra stycket av förevarande paragraf.
För att exekutiv försäljning skall anses ha skett till gäldande av viss ford- ran behöver det exekutiva förfarandet icke alltid ha inletts av denna ford- rans innehavare; i fall då exekutiv försäljning begärts med stöd av 70 5 KL är det tillräckligt, att han utövat sin anslutningsrätt enligt 114 5 UL.
17 5.
Då enligt 1881 års hävdeförordning vunnen lagfart skulle utgöra utgångs- punkt för hävdetiden, ansågs det erforderligt att samtidigt skapa en särskild procedur för att bereda möjlighet till lagfart för den som icke kunde styrka sin fångesmans laga åtkomst. För detta ändamål infördes i 10 5 andra stycket LF ett stadgande om kungörelselagfart. Såväl ordalagen som mo- tiven1 ge vid handen, att kungörelseförfarandet varit avsett allenast för så- dana fall då lagfartsansökan förklarats vilande med stöd av 7 5, d. v. s. då fångesmannens åtkomst icke blivit styrkt, och således icke när enligt 8 5 hinder mot lagfartens beviljande möter på den grund att fångesmannen ej erhållit lagfart. Enär, såsom vid 15 5 anmärkts, 7 5 har självständig bety— delse endast i de fall då fångesmannen enligt äldre rätt ej var skyldig att lagfara sitt fång, är det strängt taget endast i dessa fall som kungörelselag— fart får äga rum. Om av fastighetsboken framgår att lagfart å fastigheten tidigare är beviljad eller sökt för annan än fångesmannen, torde sålunda kungörelse icke böra utfärdas; för lagfarts beviljande torde i detta fall böra krävas att kedjan mellan fångesmannen och den senast lagfarne ägaren på vanligt sätt slutes.2 Å andra sidan synes man i praxis allmänt ha tillämpat stadgandet i 10 5 andra stycket LF på det sättet att om, såvitt "av fastighets- boken framgått, lagfart tidigare icke sökts eller beviljats, kungörelselagfart ansetts kunna meddelas oavsett huruvida fångesmannens fång varit lagfarts- pliktigt eller ej. I underrätternas och inskrivningsdomarnas praxis har kun— görelseförfarandet ej sällan erhållit än vidsträcktare tillämpning.
I 1909 års förslag hade (15 kap. 12 5 andra st.) en viss utvidgning av kun- görelseförfarandets tillämpningsområde skett. Ehuru egendomen lagfarits för 'annan än fångesmannen, skulle nämligen kungörelse kunna utfärdas, om sökanden visade sannolika skäl att fångeshandlingen för fångesmannen förstörts eller förkommit och att hinder mötte för utförande av talan mot den för vilken egendomen sist lagfarits eller hans rättsinnehavare. I motiven anfördes3 att den vars fångeshandling förstörts eller förkommit väl i allmän- het hade möjlighet att genom medverkan av fångesmannen förskaffa sig ny fångeshandling eller, om detta icke kunde uppnås på frivillighetens väg, efter rättegång utverka sig en dom, varå lagfart kunde sökas. Försummade förvärvaren att i tid anlita denna utväg, komme emellertid lätteligen det för- hållandet att inträda att kedjan av lagfarter icke kunde sammanknytas. På
1 Se NJA 111881 nr 3 s. 46. 2 Se NJA 1948 s. 724 och där anmärkta äldre rättsfall samt LB II 5. 291 och Undén, LF s. 57. = LB II 5. 291 f.
grund av dödsfall, utflyttning eller liknande orsaker kunde det, när någon tid hade gått, bli omöjligt att finna rätt vederbörande för att genom över- enskommelse eller rättegång ordna saken. Att på lagstiftningens väg ingripa för att befria förvärvaren ur det trångmål vari han sålunda blivit försatt hade synts icke böra ifrågakomma, enär det oftast vore hans egen försum- lighet som givit anledning därtill. Men å andra sidan vore det från allmän synpunkt önskligt, att icke för all framtid egendomen faktiskt sattes utan— för fastighetshokföringen och dess rättsverkningar. Utväg måste beredas att, när egendomen kommit i ny ägares hand, trots det felande fånget åter sluta kedjan av lagfarter. Detta hade ansetts kunna ske på det sättet att nye äga- ren, utan hänsyn till det mellanliggande fånget, efter kungörelse och med iakttagande av övriga föreskrifter för kungörelselagfart kunde erhålla lag- fart å sitt fång. De förutsättningar som uppställts för att i detta fall kun- görelse skulle få användas syntes vara ägnade att förebygga att utvägen anlitades i otid eller såsom medel att undgå det allmänna lagfartstvånget.
Även riksdagens justitieombudsman har — i skrivelse den 30 oktober 1950 till Kungl. Maj:t, vilken skrivelse överlämnats till beredningen för beaktande vid fullgörandet av dess uppdrag — ifrågasatt utvidgning av kungörelselag— fartens tillämpningsområde.1 Spörsmålet upptogs av justitieombudsmannen i anledning av en enskild framställning med anknytning till det i NJA 1948 s. 724 refererade fallet. I yttrande över denna framställning uttalade sty- relsen för föreningen Sveriges häradshövdingar sin anslutning till de i 1909 års förslag upptagna bestämmelserna i ämnet; dock skulle, framhöll sty- relsen, möjligen kunna anses att till de där uppställda villkoren borde fogas föreskrift dels om att viss tid exempelvis 10 eller 20 år förflutit efter sista lagfarten, dels ock om att sökanden skulle erlägga förhöjd lagfartsstämpel, räknad efter det antal stämpelpliktiga fång, som enligt vad mantalsläng- derna utvisade legat mellan den sist lagfarne ägarens och sökandens. För egen del framhöll justitieombudsmannen att en ändring av förutsättningarna för erhållande av kungörelselagfart syntes vara påkallad. Det kunde icke anses obefogat att i ett fall som det i framställningen omnämnda möjlighet under betryggande former bereddes den senaste fastighetsägaren att erhålla lagfart å en sedan lång tid tillbaka ägd och innehavd fastighet, även om fången icke kunde slutas från en tidigare i lagfartsboken antecknad ägare till den senaste innehavaren. De i 1909 års förslag angivna förutsättningarna för kungörelselagfart trots förhandenvaron av en tidigare lagfart å egen- domen syntes vara väl lämpade att förhindra missbruk av sådan rätt. Vad häradshövdingeföreningens styrelse uttalat om att viss minimitid efter den senaste lagfarten borde ha förflutit innan kungörelseförfarande finge anlitas syntes justitieombudsmannen värt beaktande liksom även vad styrelsen an- fört beträffande uttagande av förhöjd stämpelavgift.
I motiven till 23 kap. har beredningen tagit avstånd från tanken att i för- slaget upptaga ett hävdeinstitut oberoende av lagfart. En förutsättning för denna ståndpunkt har varit att möjligheten till kungörelselagfart väsentligt
1 Se JOs ämbetsberättelse 1951 s. 227 ff.
utvidgades i förhållande till vad som nu gäller. Även i 1909 års förslag har enligt beredningens mening kungörelselagfarten fått ett alltför begränsat tillämpningsområde. Sålunda synas tillräckliga skäl saknas att från kungö— relselagfart utesluta den förvärvare som förlorat sin egen fångeshandling. En dylik begränsning föranleder lätt att syftet därmed kringgås genom sken- avtal om försäljning och omedelbart återköp av fastigheten. Även ur en an- nan synpunkt synes förslagets ståndpunkt vara mindre lämplig. Enär det förvärv som grundade sig på den förstörda eller förkomna handlingen icke skulle lagfaras, komme fångeskedjan icke att i sin helhet framgå av fastig- hetsboken. Enligt beredningens mening bör i här åsyftade fall möjligheten till kungörelselagfart avse just den förvärvare vilkens fångeshandling för- störts eller förkommit. Emellertid torde man icke böra stanna härvid. Fall kunna nämligen förekomma då någon sedan längre tid tillbaka oklandrat innehaft en fastighet med äganderättsanspråk men säker upplysning ej längre kan vinnas, vem som var fångesman eller när och hur förvärvet ägde rum.1 För sådant fall kan även med det av LB föreslagna kungörelseförfa- randet lagfart icke beviljas för egendomens innehavare men väl under vissa betingelser för den som från honom förvärvat sin rätt. Enligt beredningens mening torde anledning saknas att från möjlighet att erhålla lagfart helt utesluta innehavaren och detta desto mindre då en ev. förvärvare från ho- nom härleder sin rätt. Under förutsättning att betryggande garantier mot missbruk uppställas, kunna några betänkligheter häremot icke anses möta.
De fall då enligt beredningens förslag kungörelselagfart kan ifrågakomma ha angivits i förevarande paragraf. I denna avses sådana fall då fångeshand- lingen ej kan företes. Där upptagna bestämmelser innefatta ett undan— tag från regeln i 9 5 1 att lagfartsansökan skall omedelbart avslås, om fångeshandlingen ej ingivits. Den avgörande skiljelinjen mellan första och andra stycket är att enligt första stycket kan anskaffas utredning av viss beskaffenhet om att en fångeshandling av visst huvudsakligt innehåll blivit upprättad; föreligger ej denna förutsättning är fallet att bedöma enligt andra stycket. Den förmån som enligt första stycket beredes sökanden är, att huvudskriften av fångeshandlingen kan ersättas av annan handling. I första hand nämnes därvid av naturliga skäl avskrift, som kan antagas över— ensstämma med huvudskriften. Det har icke ansetts lämpligt att i lagen uppställa krav på att avskriften skall vara på visst sätt bestyrkt. Inskriv- ningsdomaren har sålunda att med hänsyn till omständigheterna i det sär- skilda fallet pröva huruvida företedd avskrift kan godtagas. Även vissa fall då sådan avskrift ej är att tillgå ha hänförts under första stycket, nämligen då förvärvaren eller vittne vid rättshandlingen på heder och samvete av— givit skriftlig försäkran om fångeshandlingens huvudsakliga innehåll. Kra— vet att försäkran skall avgivas på heder och samvete medför att den som uppsåtligen eller av grov oaktsamhet lämnar osann uppgift eller förtiger sanningen blir underkastad ansvar enligt 13 kap. 10 5 SL. En dylik försäk- ran har synts utgöra en tillräckligt betryggande grund att även för dessa fall
1 Ett exempel härpå erbjuder det i NJA 1948 s. 724 refererade fallet.
göra undantag från de särskilda garantier som uppställts i andra stycket. Att fångeshandlingen ersättes av avskrift eller försäkran bör självfallet vara en nödfallsutväg. Som förutsättning för att detta förfarande skall få anlitas har därför stadgats, att sannolika skäl visas att fångeshandlingen förkom- mit eller förstörts och att ny handling ej kan anskaffas, vare sig ny fånges- handling eller sådan dom som enligt 8 5 första stycket andra punkten gäller såsom fångeshandling i huvudskrift. Det bör understrykas att stadgan—det i första stycket allenast befriar sökanden från att förete fångeshandlingen i huvudskrift. Något avsteg från de formkrav som gälla för det slag av för- värv varom är fråga kan uppenbarligen icke medgivas. Av den avskrift eller försäkran som ersätter fångeshandlingen måste alltså framgå, att fånges- handlingen upprättats i laga form; eljest skall lagfartsansökan avslås. Genom stadgandet i andra stycket har skapats möjlighet att under vissa förutsättningar bevilja lagfart, ehuru varken förvärvarens fångeshandling eller sådant surrogat för denna som avses i första stycket kan företes. Gra- den av ovisshet om hur egendomen kommit i förvärvarens hand kan här vara högst varierande. Ovissheten kan sålunda sträcka sig ända därhän att sökanden icke ens kan uppgiva från vem förvärvet ägt rum. Å andra sidan kan stundom tillförlitlig utredning stå till buds angående fångesmannen och sättet för förvärvet men möjlighet saknas att rekonstruera fångeshand— lingens innehåll på det i första stycket angivna sättet. Såsom förut antytts har beredningen ansett avsaknaden av fångeshandling kunna uppvägas av det förhållandet att egendomen sedan längre tid tillbaka med äganderätts- anspråk innehafts av den för vilken lagfart sökes utan att klander väckts. En tid av tio år har synts vara tillräckligt lång. Förvärvaren torde böra få tillgodoräkna sig även tid, under vilken någon som härleder sin rätt från honom besuttit fastigheten såsom ägare. Med hänsyn till inskrivningsför- farandets natur kunna icke några strängare krav i fråga om bevisningen uppställas. Enligt beredningens mening bör det i regel vara tillräckligt men också nödvändigt att förvärvaren eller någon som härleder sin rätt från ho-_ nom varit i mantalslängd upptagen såsom ägare av fastigheten under de sistförflutna tio åren. Uppenbarligen bör emellertid inskrivningsdomaren även begagna den upplysningskälla som fastighetsboken utgör. Mantals— längdens uppgift kan icke få godtagas som bevis angående innehavet, om av fastighetsboken framgår att annan under samma tid uppträtt som ägare av fastigheten eller framställt anspråk på äganderätten till densamma.l enkelhetens intresse synes det lämpligt att tiden härvid alltid räknas från inskrivningsåtgärden. Undantag har därför gjorts för sådana fall då under ifrågavarande tid i fastighetsboken skett inskrivning eller anteckning, som grundar sig å annans äganderätt till fastigheten eller anspråk därå. Detta innebär till en början att minst tio år måste ha förflutit från den senaste lagfarten. Under de sista tio åren får ej heller ha skett inskrivning av rät- tighet, som utfästs eller upplåtits av den senaste lagfarne ägaren, eller an- nan inskrivningsåtgärd, vartill medgivande lämnats av denne, t. ex. död- ning av inteckning. Även ansökan om inskrivning av rättighet, som utfästs
eller upplåtits av annan, utesluter stadgandets tillämplighet. Som ytterligare exempel på omständigheter som utgöra hinder må nämnas anteckning om äganderättstvist samt lagfartsansökan av annan än förvärvaren eller den- nes efterföljare.
För utfärdande av kungörelse i fall som avses i denna paragraf bör icke krävas att särskild begäran därom gjorts; att sökanden önskar kungö— relse framgår av de omständigheter som han åberopar till stöd för ansökan. Någon anledning att kungöra ansökan föreligger självfallet icke, om annan omständighet som enligt 9 5 skall föranleda omedelbart avslag är för han— den. Av 10 5 "följer att ansökan skall förklaras vilande, när kungörelse ut- färdas.
Vad angår de fall för vilka LFs bestämmelser om kungörelselagfart all- mänt tillämpats —— nämligen då förvärvaren ej kunnat styrka fångesman- nens laga åtkomst och fastighetsboken icke innehåller någon anteckning om att lagfart å fastigheten förut beviljats eller sökts — kommer läget att principiellt ändras genom stadgandena i förevarande paragraf och 19 5. Ge— nom stadgandet i 17 5 andra stycket beredes sökanden tillfälle att erhålla lagfartsansökan upptagen utan hinder av att han ej kan förete fångeshand- ling och enligt 19 5 befrias han även från skyldigheten att styrka att fånges- mannen erhållit lagfart. Med hänsyn till den långa tid som numera förflu- tit efter lagfartsböckernas uppläggande torde det alltmera sällan förekom— ma att fastighetsboken ej upptager någon inskrivning angående lagfart å fastigheten. Någon anledning synes ej heller föreligga att, då fångeskedjan kan utredas, eftergiva lagfartsskyldigheten för någon eller några av de ti- digare ägarna. Med hänsyn till det nu sagda har beredningen ansett till- räckliga skäl ej föreligga att upptaga motsvarighet till stadgandet i 10 5 andra stycket LF.
I anslutning till häradshövdingeföreningens yttrande angående stämpel- skyldigheten må nämnas att några särbestämmelser härutinnan icke er- fordras för det fall som avses i 17 5 första stycket; i detta fall kvarstår nuvarande stämpelskyldighet. Vad åter angår andra stycket måste uppen- barligen bestämmelser meddelas i detta ämne. Goda skäl kunna anföras för den ståndpunkten att ifrågavarande mellanliggande fång lämnas stämpel— fria.
18 5.
I fråga om kungörelsens publicerande avviker förslaget i vissa hänseen- den från gällande rätt. Medan det nu ankommer på sökanden att föran- stalta därom, skall enligt förslaget publicering ske genom inskrivnings- domarens försorg. Vidare har kungörelsens uppläsande i kyrkan ersatts med anslag i inskrivningsavdelningens kansli. I överensstämmelse med vad som gäller enligt 6 5 i 1927 års lag om dödande av förkommen handling har synts lämpligt att kungörelsens införande i allmänna tidningarna sker i första numret för ett kalenderkvartal. Då ifrågavarande kungörelse icke är att likställa med delgivning, synas kostnaderna för kungörelseförfaran- det alltid böra stanna å sökanden (jfr 33 kap. 26 5 RB).
19 5.
De i första stycket angivna förutsättningarna för beviljande av lagfart sedan kungörande ägt rum överensstämma i huvudsak med vad som nu gäller enligt 10 5 andra stycket LF. Viss jämkning har emellertid skett med hänsyn till att kungörande undantagsvis kan komma att äga rum redan in- nan sökanden blivit upptagen i mantalslängden. Då enligt förslaget klander- talan kommer att ex officio antecknas i fastighetsboken, så snart talan väckts, har därjämte vad som nu sägs om talans antecknande uteslutits.
Genom uppfyllandet av de i första stycket angivna förutsättningarna un— danröjes i princip endast det hinder mot lagfartens beviljande, som föran- lett kungörelsens utfärdande. Då kungörelsen utfärdats enligt 17 5 andra stycket, bör emellertid enligt beredningens mening ej heller den omstän- digheten att lagfart icke meddelats för fångesmannen utgöra hinder för bi— lall till ansökan. Eljest vore nämligen föga vunnet genom kungörelseförfa- randet. Sålunda skulle i fall, då upplysning om fångesmannen helt sakna- des, lagfartsansökan aldrig kunna beviljas. Härtill kommer att det skulle vara svårt att klart avgränsa de fall då krav på lagfart för tidigare inne— iavare skulle uppställas ; stadgandet i 17 5 andra stycket omfattar vitt skil- da grader av ovisshet angående fastighetens tidigare öden. Beredningen har därför stannat för att i fall då kungörelse utfärdats enligt andra stycket helt avstå från kravet på lagfart för tidigare innehavare av fastigheten. Däremot saknas uppenbarligen grund för ett motsvarande undantag i så- dana fall då kungörelsen utfärdats med stöd av första stycket i samma pa- ragraf. I viss anslutning till gällande bestämmelser om kungörelselagfart bör emellertid även här kungörelseförfarandets fullbordan medföra be- frielse från kravet på lagfart för fångesmannen, om lagfart å egendomen, såvitt fastighetsboken utvisar, ej förut blivit sökt eller beviljad.
Enligt LF får lagfart efter kungörelse icke beviljas, innan kronans om- budsman hörts över ansökan. Närmare bestämmelser därom ha meddelats i en kungörelse av den 22 november 1912. Såvitt gäller egendom på landet skall sådant yttrande avgivas av landsfiskalen, men det åligger denne att dessförinnan hos advokatfiskalen i kammarkollegiet begära yttrande, huru- vida anledning föreligger att kronan äger bättre rätt till den egendom lag- fartsansökan avser. I fråga om egendom som är belägen i stad skall yttran— de inhämtas direkt från advokatfiskalen. Kungörelsen innehåller även en föreskrift om att advokatfiskalen äger att å kronans vägnar fullfölja talan mot inskrivningsdomarens beslut över lagfartsansökan. Beredningen har funnit lämpligt att befogenheten att å kronans vägnar avgiva yttrande i ärenden om kungörelselagfart helt överflyttas till kammarkollegiet. I den mån det anses böra föreskrivas att kollegiet skall inhämta upplysningar från landsfiskal eller annan ortsmyndighet, kunna bestämmelser därom meddelas i administrativ ordning. Frågan i vilken ordning dessa ärenden skola handläggas inom kollegiet torde böra regleras i dess instruktion. Att kollegiet äger fullfölja talan mot beslutet i lagfartsärendet har synts böra uttryckligen angivas i lagen.
20 5.
Det i denna paragraf meddelade stadgandet angående antecknande i fastighetsbok av inskränkning i förvärvarens befogenhet att förfoga över fastigheten har i gällande rätt sin motsvarighet i en föreskrift i 18 5 första stycket LF. I likhet med vad som nu gäller skall det ankomma på inskrivningsdomaren att i förekommande fall självmant göra sådan an- teckning i samband med att lagfart sökes å förvärvet. Då inskränkningen grundas på testamente, kan det emellertid inträffa att den icke framgår av sökandens fångeshandling och därför ej blir antecknad när lagfart sökes.1 I sådant fall bör anteckning om inskränkningen kunna ske på framställ- ning av någon som har intresse därav. Det är också tänkbart att då lag— fart meddelats på grund av testamente, som inskrivningsdomaren icke an— sett innehålla någon förfogandeinskränkning, domstol sedermera finner en dylik inskränkning tolkningsvis böra inläggas i testamentet. Med hänsyn härtill har i förslaget föreskrivits att anteckning om förfogandeinskränkning kan ske ej blott i samband med lagfartsansökan utan även eljest då för— hållandet upplyses. Skulle frågan huruvida förvärvet är förenat med in- skränkning finnas tvistig, torde inskrivningsdomaren med stöd av 27 kap. 16 5 böra meddela föreläggande angående väckande av talan vid domstol.2
Sådan anteckning som avses i denna paragraf medför enligt 25 kap. 12; 5 den materiella rättsverkan, att god tro rörande inskränkningens tillvaro uteslutes. Även i inskrivningsrättsligt hänseende är den förenad med vissa rättsverkningar; se 28 kap. 9 5 5, 30 kap. 2 5 3 och 31 kap. 2 5 3.
Undantagsvis kan en förfogandeinskränkning, varom anteckning skett, sedermera komma att bortfalla, t. ex. då en genom testamente insatt se- kundosuccessor avlider utan avkomlingar medan egendomen är i förste successorns hand. Om detta styrkes, bör uppenbarligen anteckningen avfö- ras. Att meddela särskilt stadgande därom har emellertid ansetts obehöv- ligt (jfr 33 kap. 6 5).
29 KAP.
Om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt
Lagen den 14 juni 1907 om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt avser, såsom framgår av rubriken, två skilda arter av inskrivning, nämligen dels inskrivning av tomträtt och vattenfalls— rätt, dels inskrivning av fång till sådan rätt. Inskrivning av tomträtt eller vattenfallsrätt, varmed förstås inskrivning av upplåtelse av dylik rättighet, har i första hand karaktären av en inskrivning för nyttjanderätt men fyl— ler dessutom i viss mån samma funktioner som lagfarten i fråga om fast
1 Se NJA 111930 8. 313. 2 Se NJA 1910 notis B. 263.
egendom. Inskrivning av fång till tomträtt eller vattenfallsrätt avser in- skriven tomträtts eller vattenfallsrätts övergång å ny innehavare och utgör alltså en direkt motsvarighet till lagfarten. I samband med den år 1953 ge- nomförda reformen av den materiellträttsliga regleringen av tomträtten och vattenfallsrätten fick även denna lag i åtskilliga hänseenden ändrat inne- håll.
Den översyn av lagens bestämmelser som beredningen nu verkställt har icke föranlett några mera väsentliga sakliga ändringar. Däremot har i for- mellt avseende en fullständig omarbetning skett. Därvid ha, liksom i 1909 års förslag, bestämmelserna om inskrivning av rättighetens övergång å ny innehavare huvudsakligen meddelats i form av hänvisning till lagfartsreg- lerna; några enstaka avvikelser ha emellertid funnits påkallade.
Genom underrubriker har kapitlet uppdelats i två avdelningar, av vilka den första avser inskrivning av upplåtelse _ varunder även inskrivning av ändringsavtal inbegripes — och den andra inskrivning av rättighetens över- gång å ny innehavare. Med hänsyn härtill har kapitlets rubrik synts kun- na utan risk för missförstånd göras kortare än den i gällande lag an- vända.
Redogörelse för de av beredningen föreslagna sakliga ändringarna läm— nas under de särskilda paragraferna.
1 5.
Denna paragraf motsvarar 1 5 första och andra styckena i gällande lag. Enligt beredningens förslag skall lagfartsskyldigheten i regel fullgöras inom tre månader från fångeshandlingens upprättande (28 kap. 2' 5). För vissa fall ha emellertid avvikande bestämmelser meddelats (28 kap. 3— 5 55). Den enda motsvarighet till dessa fall som kan tänkas förekomma i fråga om tomträttsupplåtelse är att talan väckts angående upplåtelsens gil- tighet. Det synes emellertid icke erforderligt att i förevarande avseende meddela någon särskild bestämmelse för detta sällsynta fall; föreskriften angående vitesföreläggande har avfattats på sådant sätt att inskrivnings- domaren även utan särskilt stadgande kan beakta en dylik omständighet.
För det fall att upplåtaren åtkommit fastigheten genom lagfartspliktigt fång skall enligt en särskild bestämmelse i gällande lag tiden för sökande av inskrivning icke i något fall börja löpa, innan upplåtaren sökt lagfart. Då det förhållandet att upplåtarens fång icke är lagfartspliktigt enligt bered- ningens allmänna ståndpunkt är utan betydelse för frågan huruvida in- skrivning av en sekundär rättighet skall kunna upptagas, har det nu an— märkta förbehållet uteslutits och bestämmelsen avfattats så, att inskrivnings- skyldighet icke i något fall föreligger innan upplåtaren sökt lagfart. Enligt 2 5 3 skall, i enlighet med gällande rättl, ansökan om inskrivning, som göres innan upplåtaren sökt lagfart, omedelbart avslås.
Enligt 17 kap. 5 5 nya JB skall tomträttsupplåtelse anses innefatta över- låtelse å tomträttshavaren av byggnad och annan egendom, som vid upplå-
1 NJA II 1953 s. 421
telsen enligt lag hör till fastigheten och må för fastighetsägarens fordran i anledning av sådan överlåtelse panträtt utfästas i tomträtten såsom för ogul- den köpeskilling vid överlåtelse av fast egendom. För att fastighetsägaren skall kunna säkerställa en dylik fordran genom ansökan om inteckning även i fall då tomträttshavaren ännu ej sökt inskrivning av tomträtten (jfr 30 kap. 23 å) synes fastighetsägaren böra tillerkännas rätt att söka inskriv- ning av tomträtten. Att märka är nämligen att han i detta fall icke såsom vid fastighetsöverlåtelse kan söka inteckning med åberopande av sin egen lagfart (se 30 kap. 2 5 5).
25.
I gällande lag motsvaras denna paragraf av bestämmelser i 1 5 tredje stycket och 2 5. Vad angår annan särskild rättighet än tomträtt och vatten— fallsrätt ha de omständigheter som enligt beredningens förslag skola föran- leda omedelbart avslag å inskrivningsansökan upptagits i 31 kap. 2 &. Av dessa torde de i punkterna 3, 4, 6 och 7 angivna omständigheterna ha så ringa praktisk betydelse i fråga om upplåtelse av tomträtt att de icke behöva sär- skilt nämnas i förevarande paragraf; de inbegripas följaktligen under den allmänna avslagsgrunden i paragrafens sista punkt. Med hänsyn till den be- gränsning som gäller i fråga om kretsen av de rättssubjekt som äga upp- låta tomträtt synes en motsvarighet till punkt 8 utan olägenhet kunna und- varas. Det under punkt 5 i 31 kap. 2 & angivna inskrivningshindret avser att lagfart ej är sökt för upplåtaren och, om upplåtelsen skett i samband med överlåtelse, ej heller för överlåtaren. Då på grund av förhållandenas natur en bestämmelse om upplåtelse av tomträtt i samband med fastighetens över— låtelse icke torde kunna bli av någon praktisk betydelse, har ifrågavarande inskrivningshinder begränsats till att avse allenast att upplåtaren ej sökt lagfart. En bestämmelse härom har upptagits i punkt 3. Såsom nämnts vid nästföregående paragraf torde redan enligt gällande rätt — på grund av stad- gandet i 3 5 1907 års lag _ ansökan om inskrivning böra avslås, om upplå- taren ej sökt lagfart då inskrivningsansökan göres. I detta sammanhang må dock erinras om vad beredningen vid 28 kap. 15 & yttrat därom att lagfart icke erfordras å sådan fast egendom som av ålder ansetts tillhöra kronan eller vis-s stad. F. ö. hänvisas beträffande nu ifrågavarande inskrivningshin- der till motiven för 31 kap. 2 5 5.
Enligt 2 & i gällande lag må inskrivning av tomträtt ej meddelas, om fas— tigheten är besvärad av sökt eller beviljad inteckning eller kan på grund av 11 kap. 2 & JB i upplåtarens hand häfta för fordran eller rättighet; detsam- ma gäller om fastigheten är utmätt. För tomträttens utövning är det uppen- barligen av betydelse att företräde framför tomträtten icke tillkommer an- nan rättighet i fastigheten. Följden härav skulle bli att tomträttshavarens befogenhet i motsvarande mån begränsades eller måhända helt uteslötes (jfr 24 kap. 2 g). Såsom LB framhållit skulle dessa olägenheter bli särskilt fram- trädande i fråga om panträtt som ägde bättre rätt än tomträtten.1 Att i fas-
1 LB Is. 290 f.
tigheten ej får med företräde framför tomträtten förekomma rättighet som innefattar betalningsanspråk är också en förutsättning för den av bered- ningen föreslagna ändringen i 123 & UL, enligt vilken exekutiv försäljning av fastighet, som besväras av inskriven tomträtt, alltid skall ske med förbe- håll om tomträttens bestånd. Beredningen har alltså upptagit ifrågavarande stadgande i sak oförändrat.
I detta sammanhang torde böra framhållas att det inskrivningshinder som sålunda föreligger för tomträtten icke avser sådana fall då tomträtten skulle äga företräde framför den konkurrerande rättigheten. Sådana fall be- handlas i 30 kap. 2 's" 4 och 31 kap. 2 g 4. Av nu anförda skäl har såsom av- slagsgrund under punkt 4 upptagits att fastigheten är utmätt eller besväras av rättighet för vilken inskrivning är beviljad eller sökt. Genom detta stad- gande har visserligen ej helt uteslutits att en fastighet vari tomträtt inskri- vits sedermera kan visa sig häfta för betalningsanspråk som äger företräde framför tomträtten; då emellertid även i detta fall tomträtten skall förbe- hållas vid den exekutiva försäljningen, saknar detta förhållande praktisk betydelse.
De avslagsgrunder som upptagits i punkterna 1, 2 och 5 överensstämma i stort sett med motsvarande bestämmelser om lagfart och torde icke kräva någon närmare motivering.
3—5 55.
De i dessa paragrafer upptagna bestämmelserna om vilandeförklaring av ansökan om inskrivning av tomträttsupplåtelse överensstämma med vad som enligt 31 kap. skall gälla i fråga om annan särskild rättighet än tomträtt eller vattenfallsrätt, i den mån det äger tillämpning i fråga om tomträtt. I detta sammanhang må nämnas, att den enligt 31 kap. 4 5 andra stycket gällande grunden för vilandeförklaring att upplåtelsen skett i område eller andel av fastighet samt laga delning ännu ej skett ej äger tillämpning här. Såsom framgår av 17 kap. 2 & må tomträtt icke upplåtas i område eller an- del av fastighet; har upplåtelse skett i strid härmed, skall ansökan om inskrivning avslås jämlikt 2 5 2 i förevarande kapitel. Första stycket av 5 5, vilket saknar motsvarighet i gällande lag, är i första hand föranlett av bestämmelserna i 27 kap. 16 å. Stadgandet avser emellertid även andra fall än sådana då talans väckande föregåtts av föreläggande enligt sistnämnda lagrum. Enligt allmänna inskrivningsrättsliga grundsatser bör nämligen inskrivning icke i något fall få beviljas, om det upplysts att tvist angående upplåtelsens giltighet eller bestånd är föremål för domstols prövning. Att föreskrift ej meddelas för de fall som avses i 28 kap. 11 å andra och tredje styckena motiveras av att vad angår avtalad förköpsrätt och återköpsrätt någon konkurrens med tomträtt icke kan ifrågakomma samt att arrende varmed förköpsrätt är förenad icke torde vara att räkna med i förevarande fall.
Med hänsyn till att enligt förslaget kravet på laga tomtkarta vid lagfart å tomt slopas har ej heller någon motsvarighet till 4 5 i gällande lag upptagits.
65.
Att förhållande som avses i denna paragraf skall antecknas i tomträtts- boken är f. n. föreskrivet i 8 5 i kungörelsen den 20 november 1953 om nya tomträtts- och vattenfallsrättsböcker. Då enligt 25 kap. 12 5 nya JB sådan anteckning i motsats till vad som nu är fallet skall medföra viss materiell rättsverkan, har stadgande i ämnet ansetts böra upptagas i lag (jfr 28 kap. 20 5).
7 5.
Denna paragraf motsvarar 13 å i gällande lag. Ehuru stadgande därom saknas, torde redan nu för inskrivning av änd— ringsavtal förutsättas att den ursprungliga upplåtelsen blivit inskriven. I den föreslagna lagtexten har detta uttryckligen föreskrivits.
Bestämmelserna i andra stycket innebära i förhållande till gällande rätt avvikelser i två hänseenden. För inskrivning av ändringsavtal fordras nu icke i något fall medgivande av den som samma dag sökt inskrivning för panträtt. En konsekvens av den i förslaget införda företrädesrätten för panträtt som avser ogulden köpeskilling (jfr 24 kap. 9 5) synes vara, att kretsen av de rättsägare vilkas intresse skall beaktas utvidgas att omfatta även innehavare av dylik panträtt, för vilken inskrivning sökts samma dag. Den andra ändringen avser påföljden av att rättighetshavare, varom här är fråga, ej medgivit inskrivning av ändringsavtal som är av betydelse för hans säkerhet. Enligt gällande rätt är påföljden att inskrivning ej bevil- jas; däremot kan ansökan förklaras Vilande. Förslaget innebär emellertid att ansökan i dylikt fall ej får upptagas. Angående motiven till sistnämnda ändring får beredningen hänvisa till vad som yttrats vid 17 kap. 21 5.
Enligt tredje stycket skola i fråga om ändringsavtal bestämmelserna i 2—6 55 gälla i tillämpliga delar. En modifikation i fråga om tillämpligheten framgår av tilläggsstadgandet i samma stycke. Nämnda stadgande har av- seende å det fall att ändringsavtalet går ut på utvidgning eller inskränk- ning av det område som tomträtten avser. Såsom framgår av 17 kap. 21 5 första stycket är sådant avtal beroende av att sammanläggning eller laga delning äger rum. Har, då ansökan om inskrivning göres, sådan ändring i fastighetsindelningen ännu ej skett, skall denna omständighet enligt före— varande lagrum medföra att ansökan ej bifalles. Däremot skall den icke _ såsom för motsvarande fall är föreskrivet i 2 5 2 —— av denna anledning omedelbart avslås; den kan alltså förklaras vilande. I fall då ansökan för— klarats vilande kan det inträffa att under tiden därefter men innan ansökan upptages till slutlig prövning ansökan göres om inskrivning av ny rättig- het. Något hinder för bifall till denna ansökan föreligger icke på grund av den tidigare ansökan om inskrivning av ändringsavtalet, men sedan änd- ringsavtalet _ som räknar prioritet från sistnämnda ansökan — inskrivits, kommer den därigenom skedda förändringen av tomträttens innehåll att bli bestämmande för den nya rättigheten.
8 &.
Paragrafen motsvarar 15 å i 1907 års lag. Enligt 18 å i samma lag skall anteckning ske jämväl i fastighetsboken. Att så skall ske även enligt för— slaget framgår av vad som yttrats vid 27 kap. 2 5.
Enligt förslaget skall även den omständigheten att tomträtten är utmätt utgöra hinder för dödning av tomträttsinskrivningen. Tomträttshavaren skulle nämligen eljest genom att låta döda inskrivningen kunna beröva bor— genären den företrädesrätt som denne vunnit genom utmätningen.
9 5.
De i denna paragraf upptagna bestämmelserna om inskrivning av vatten- fallsrätt avvika på några punkter från motsvarande stadganden i 17 5 av gällande lag. Avvikelserna äro en följd av föreslagna ändringar i de mate— riella reglerna i fråga om vattenfallsrätt. Sålunda ha, i anslutning till den ändring som kommit till uttryck i 18 kap. 3 &, bestämmelsernai 7 5 andra stycket oförändrade gjorts tillämpliga i fråga om vattenfallsrätt. Enligt gäl— lande rätt skall underlåtenhet att förete protokoll och karta från lantmä- teriförrättning föranleda vilandeförklaring. I 18 kap. 2 5 av förslaget har uppställts den fordran att kartan och protokollet, då sådana skola upp— rättas, skola fogas vid upplåtelsehandlingen; en konsekvens av att så ej sker synes böra vara att ansökan skall avslås, något som dock icke hind- rar att, då dessa handlingar väl upprättats i samband med avtalet men ej företetts vid inskrivningsansökan, uppskov för deras företeende kan be- slutas.
Då i första stycket stadgas att de där åberopade lagrummen skola >>i tillämpliga delar» gälla i fråga om vattenfallsrätt, innebär detta bl. a. att 2 5 2 i detta kapitel, i vad lagrummet innefattar hänvisning till 17 kap. 2 5 andra stycket angående upplåtelse i område eller andel av fastighet eller i flera fastigheter gemensamt, icke skall tillämpas. Härav följer ock att stadgandet i 7 & tredje stycket om ändringsavtal som förutsätter fastig- hetsbildande åtgärd icke i detta fall är av betydelse.
Enligt 18 kap. med de däri intagna hänvisningarna till 17 kap. kan vat— tenfallsrätt upphöra på olika sätt, nämligen dels genom att den i avtalet fastställda upplåtelsetiden gått till ända, ev. efter uppsägning, och dels ge- nom dödning efter det ömsesidig överenskommelse skett eller annan om— ständighet inträffat som för motsvarande fall omförmäles i 17 kap. 22 5. Om enligt avtalet fastighetsägaren har att utgiva löseskilling eller annan ersättning i anledning av vattenfallsrättens upphörande, skola enligt 18 kap. 4 5 andra stycket vissa bestämmelser i 17 kap. äga tillämpning; den i 17 kap. 19 5 första stycket meddelade bestämmelsen om tomträttens upphö- rande motsvaras här av en direkt föreskrift i 18 kap. 4 5 andra stycket. Därest i fall som sist nämnts av anteckning i vattenfallsrättsboken framgår eller det eljest upplyses att rättigheten upphört, skall enligt bestämmelse i förevarande lagrum anteckning därom göras i boken (ang. anteckning jämväl i fastighetsbok se vid 8 5). Vidare har föreskrivits att, om fastig-
hetsägaren visar att eljest — utan att enligt avtalet lösenskyldigh'et förelig- ger — den tid för vilken vattenfallsrätten upplåtits gått till ända, detta skall antecknas i boken. Slutligen har, för det fall att vattenfallsrätten skall upphöra enligt vad i 17 kap. 22 5 är för motsvarande fall stadgat om tomt- rätt, föreskrivits att vad i 8 å andra stycket i förevarande kapitel är stadgat skall äga motsvarande tillämpning.
Då i 18 kap. icke meddelats någon bestämmelse motsvarande innehållet i 17 kap. 6 5, har i tredje stycket av förevarande paragraf upptagits ett stad- gande om anteckning i vattenfallsrättsboken av förbehåll i upplåtelse.
10 5.
I gällande lag finnas bestämmelser om inskrivning av tomträtts övergång å ny innehavare i 5—8 samt 10—12 åå. Dessa överensstämma i stort sett med vad som gäller i fråga om lagfart. Vissa avvikelser föreligga dock. Sålunda innehåller 6 & föreskrift att ansökan skall avslås, om inskrivning av tomträttsupplåtelsen ännu ej är sökt; som en konsekvens därav har i 5 & stadgats att tiden för sökande av inskrivning icke i något fall börjar löpa, innan inskrivning av tomträtten sökts. Å andra sidan saknas motsva- righet till institutet kungörelselagfart och till de särskilda bestämmelserna angående lagfartsansökan som avser område av fastighet.
F örslagets bestämmelser om hävd till fast egendom äro tillämpliga även i fråga om tomträtts övergång till ny innehavare. Med hänsyn till samban- det mellan instituten hävd och kungörelselagfart synes möjlighet böra öppnas att meddela inskrivning efter kungörelse. Därvid torde dock icke något avsteg kunna göras från principen att ansökan om inskrivning av tomträttens övergång å ny innehavare skall avslås, om inskrivning av upp— låtelsen icke sökts. I anslutning härtill må framhållas att upplåtelsehand- lingen alltid torde upprättas i två exemplar, av vilka upplåtaren behåller det ena. Om tomträttshavarens exemplar gått förlorat utan att tomträtten dessförinnan inskrivits, står det en senare innehavare av tomträtten öppet att efter hänvändelse till upplåtaren — som regelmässigt är kronan eller en kommun — använda dennes exemplar för att söka inskrivning av tomt- rätten. Då kungörelselagfart meddelas i fråga om tomträtt, saknas anledning antaga att kronan kan göra anspråk på tomträtten; hörande av kammar- kollegiet kan därför underlåtas.
Enligt 17 kap. 9 5 första stycket må tomträtt ej uppdelas på särskilda områden av den fastighet i vilken den upplåtits. Ett förvärv, som skett i strid härmed, är ogiltigt. Bestämmelserna om vilandeförklaring av lag— fartsansökan, då förvärvet avser område, skola följaktligen icke äga mot- svarande tillämpning i fråga om tomträtt. I stället har uttryckligen stad— gats att ansökan om inskrivning skall omedelbart avslås.
11 5. Att undantag gjorts för stadgandet i 28 kap. 13 & beror — liksom mot- svarande undantag i 17 5 av gällande lag —— på att enligt GB för överlåtelse av vattenfallsrätt icke kräves samtycke av överlåtarens make.
30 KAP.
Om inteckning
[ beredningens förslag har, såsom nämnts i motiven till 8 kap., benäm- ningen inteckning reserverats för inskrivning av panträtt. F. n. behandlas inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt icke i IF utan i en särskild lag. Denna hänvisar emellertid i stor utsträckning till IFs bestämmelser. En— ligt förslaget (17 kap. 7 5 och 18 kap. 4 5 första st.) skall vad i jordabalken stadgas angående panträtt i fast egendom äga motsvarande tillämpning i fråga om panträtt i tomträtt eller vattenfallsrätt, där ej annat följer av vad om tomträtt eller vattenfallsrätt är särskilt stadgat. Denna hänvisning av— ser även de inskrivningsrättsliga reglerna rörande panträtt i fast egendom. På några punkter har det alltjämt funnits påkallat att i fråga om inteck- ning i tomträtt och vattenfallsrätt meddela avvikande bestämmelser; dessa ha samlats i en särskild paragraf i slutet av detta kapitel.
1 5.
Denna paragraf, som i viss mån utgör en motsvarighet till 3 5 IF, inne— håller föreskrift att den som söker inteckning skall ingiva pantbrevet. Att det är huvudskriften som måste ingivas följer av pantbrevets natur och framgår av 2 5 1. Övriga bestämmelser i 3 5 IF ha i förslaget ersatts av föreskrifter i 27 kap.
25.
Paragrafen innehåller bestämmelser om i vilka fall inteckningsansökan skall omedelbart avslås. I fråga om lagfartsansökan har motsvarande ämne behandlats i 28 kap. 9 5. De två lagrummen avvika emellertid i åtskilliga hänseenden från varandra till följd av olikheter i de materiella rättsreg— lerna.
Som allmän princip bör gälla att inteckningsansökan skall omedelbart avslås, om inskrivningsdomaren finner uppenbart att pantbrevet är ogil— tigt eller icke må göras gällande. Punkterna 1—9 innehålla exempel på så- dana fall, medan punkt 10 innehåller en mera allmänt avfattad bestämmel- se, som är avsedd att täcka övriga fall.
I överensstämmelse med vad som nu gäller bör ansökan om inteckning uppenbarligen avslås, om pantbrevet ej ingivits i huvudskrift. Stadgande därom har upptagits i punkt 1.
Angående pantbrevs form och innehåll ha bestämmelser meddelats i 8 kap. 2—6 55. Att dessa föreskrifter iakttagits är en förutsättning för att handlingen skall anses utgöra ett pantbrev i förslagets mening. I punkt 2, som delvis har sin motsvarighet i 4 5 första stycket och 11 5 IF, har därför stadgats 'att underlåtenhet därutinnan skall medföra omedelbart avslag å inteckningsansökan. Avslagsbeslut skall sålunda meddelas, om handlingen
ej innehåller förskrivning om betalning ur viss fastighet, om förskriv- ningen icke avser visst kapitalbelopp, om kapitalbeloppet icke angivits i svenskt mynt, om i annat fall än då handlingen upprättats av statlig myn- dighet fastighetsägarens underskrift ej är styrkt av vittnen, om handlingen är ställd till viss man eller till viss man eller order, om handlingen inne- håller villkor, varav panträttens inträde eller bestånd skulle vara beroen- de, eller åtagande av personligt betalningsansvar. Detsamma gäller, om panträtt utfästs i område eller andel av fastighet och ej sådant fall förelig- ger att enligt 8 kap. 2. & utfästelsen det oaktat är giltig eller om handling- en innehåller utfästelse av panträtt i flera fastigheter. Såsom anmärkts vid 8 kap. 2 och 3 515 föreligga särskilda förhållanden i fråga om utfästelse av panträtt i område som avses i 1 kap. FBL. Härom hänvisas till PromL.
Har i samband med ansökan om inteckning på grund av pantbrev, som icke innehåller uppgift att utfästelsen avser ogulden köpeskilling, sökan- den begärt att inteckningen skall fastställas med ogulden köpeskillings rätt, skall enligt punkt 2 denna begäran omedelbart avslås. Såsom framgår av punkterna 5 och 6 kan konsekvensen därav i vissa fall bli att ansökan i sin helhet skall avslås; i andra fall kan däremot ansökan i övrigt komma att bifallas.
I fråga om vissa fastigheter är f. n. möjligheten till inteckning helt ute- sluten på grund av särskilda bestämmelser i lag.1 Sålunda må enligt lagen den 18 april 1952 om häradsallmänningar sådan allmänning och vissa till socknar hörande allmänningar ej belastas med inteckning. Detsamma gäller i fråga om allmänningsskog, som avses i lagen den 18 april 1952 om allmän— ningsskogar i Norrland och Dalarna. Vidare får enligt 16 5 IF” inteckning över huvud icke meddelas i kanal eller annan därmed jämförlig anläggning, vartill marken helt eller delvis förvärvats genom expropriation; såsom framgår av motiven till 8 kap. 27 5 har detta förbud icke någon motsvarig- het i förslaget.
I fall då förvärv av fast egendom är förenat med förbehåll, som inskrän— ker förvärvarens rätt att utfästa panträtt i egendomen eller då förvärvarens rätt i sådant avseende är inskränkt genom annans på testamente grundade rätt att nyttja egendomen, skall enligt 28 kap. 20 & anteckning om inskränk— ningen göras i fastighetsboken, när lagfart sökes eller förhållandet eljest upplyses. En dylik anteckning medför i materiellt hänseende den verkan att möjligheten till godtrosförvärv enligt 25 kap. uteslutes (25 kap. 12 5). Efter- som i fråga om panträtt god tro kan åberopas tidigast med hänsyn till för— hållandena vid den tidpunkt då inskrivning sökes (25 kap. 2 $), kan följ- aktligen godtrosförvärv icke inträda, om inskränkningen då är antecknad i fastighetsboken. I sådant fall bör därför inteckningsansökan omedelbart av— slås.
I enlighet med det anförda har i punkt 3 stadgats att ansökan om inteck— ning skall omedelbart avslås, om enligt särskilt stadgande eller anteck- ning i fastighetsbok panträtt ej må utfästas i fastigheten. Det må framhål-
1 Enligt lag 8/11 1912 må ej heller frälseränta intecknas.
las att stadgandet allenast avser sådana fall då förbudet mot utfästelse av panträtt är ovillkorligt. Kan däremot undantag från förbudet medgivas av domstol eller annan myndighet, bör i stället föreskriften i 7 5 andra styc- ket tillämpas.
Ett förbud mot överlåtelse av fast egendom torde i regel inkludera för- bud även mot egendomens intecknande. Någon gång föreskrives emellertid uttryckligen i samband med överlåtelseförbuds uppställande att hinder mot inteckning ej skall föreligga. Det är också tänkbart att av andra omstän- digheter kan framgå, att en dylik begränsning av överlåtelseförbudets räck— vidd varit avsedd. Med hänsyn härtill har det icke kunnat stadgas, att före- komsten av ett Överlåtelseförbud alltid skall medföra avslag å intecknings- ansökan. Anser inskrivningsdomaren det vara uppenbart att ett överlåtelse- förbud tillika innefattar inteckningsförbud, bör inteckningsansökan avslås. I tveksamma fall torde bestämmelserna i 27 kap. 16 5 böra tillämpas.
I 16 5 IF infördes i samband med 1953 års ändringar i tomträttslagstift- ningen förbud mot inteckning i fastighet, som besväras av inskriven tomt- rätt eller vattenfallsrätt. Visserligen påkallas ej ett sådant förbud till skydd för tomträtten och i denna utfästa eller upplåtna rättigheter; med hänsyn till tomträttens företräde kan i detta fall någon konfliktsituation ej upp- komma. Å andra sidan kan spörsmålet bli av betydelse i samband med änd— ringsavtal rörande tomträtten. Sålunda kan förekomsten av en efter tomt- rätten intecknad panträtt komma att utgöra hinder för inskrivning av änd- ringsavtalet i den fastighet vari tomträtten år upplåten. Ett sådant avtal är underkastat samma regler som avtalet om upplåtelse av tomträtten. Med hänsyn till de komplikationer som sålunda kunna uppkomma ha övervä- gande skäl ansetts tala för att bibehålla det nuvarande förbudet. Bestäm- melse härom har upptagits i punkt 4.
Av 12 5 IF har ansetts följa, att inteckningsansökan skall avslås, om den som medgivit inteckning ännu ej sökt lagfart; här bortses från det fall att dennes förvärv enligt äldre lag icke varit underkastat lagfartsskyldighet.1 Enligt beredningens mening bör denna regel i princip bibehållas; stadgande i ämnet har upptagits i punkt 5. Ett undantag synes emellertid påkallat i fråga om pantutfästelse, som avser ogulden köpeskilling. Enligt bestämmel— serna i 24 kap. 9 & erhåller sådan panträtt företräde framför förvärv, som ägt rum efter köpet, såframt ansökan om inteckning göres sist å samma in- skrivningsdag som inskrivning av det senare förvärvet sökes. Skulle det för- hållandet att den som utfäst panträtt för ogulden köpeskilling — d. v. s. kö- paren »— ännu ej sökt lagfart föranleda avslag å inteckningsansökan, komme innehavare av sådant pantbrev —— i första hand säljaren _ icke att uppnå den trygghet som konkurrensreglerna åsyfta att bereda honom. Även om in- teckning söktes å första inskrivningsdagen efter försäljningen, kunde det inträffa att han finge vika för någon till vilken köparen i sin tur överlåtit fastigheten under förutsättning att väl den nye förvärvaren men icke den- nes fångesman sökt lagfart. I fråga om inteckning för ogulden köpeskilling
1 Se Olivecrona, IF s. 33 f.
har beredningen därför funnit sig böra uppställa det undantaget från hu- vudregeln att i förevarande hänseende skall vara tillräckligt att säljaren sökt lagfart. Ett dylikt undantag ligger desto närmare till hands som in- teckning för ogulden köpeskilling reellt sett är ett alternativ till den ofta använda metoden att säljaren före överlåtelsen själv tar ut inteckningar i fastigheten. Härigenom beredes ock i viss mån en ersättning för den tysta förmånsrätt som nu enligt 11 kap. 2- & JB tillkommer köpeskillingsfordran. För att undantagsbestämmelsen skall kunna åberopas måste intecknings- sökanden visa, att fastigheten överlåtits till den som utfärdat pantbrevet ; sökanden bör därför förete överlåtelsehandlingen. Har ej heller överlåtaren sökt lagfart, bör däremot inteckningsansökan omedelbart avslås. Anledning saknas nämligen att i detta hänseende bereda ett pantbrev för ogulden kö— peskilling bättre ställning än ett av överlåtaren själv utfärdat pantbrev. Den som överlåtit en fastighet innan han sökt lagfart har ju alltid möj- lighet att göra ansökan om lagfart samtidigt som han söker inteckning för ogulden köpeskilling. Den allmänna regeln i 4 5 att inteckning ej får be- viljas, innan pantbrevets utfärdare fått lagfart, bör naturligtvis vara till- lämplig även i fråga om inteckning för ogulden köpeskilling. Visshet kan dessförinnan ej anses föreligga att dennes förvärv blir ståndande.
Punkt 6, som i gällande rätt motsvaras av bestämmelser i 14 5 IF, sam- manhänger med de i 24 kap. givna reglerna om konkurrens mellan över- låtelse och pantutfästelse. Enligt dessa äger överlåtelse av fastigheten alltid företräde framför en konkurrerande pantutfästelse, om lagfartsansökan kommer före inteckningsansökan. För det fall att lagfart och inteckning sökas samma dag är visserligen huvudregeln densamma, men här gäller den avvikelsen att pantutfästelse, som avser ogulden köpeskilling, äger före- träde framför senare överlåtelse. I enlighet härmed stadgas i förevarande punkt att inteckningsansökan skall omedelbart avslås, om lagfart är sökt för någon till vilken pantbrevets utfärdare överlåtit fastigheten, dock ej om ansökan avser ogulden köpeskilling och göres samma dag som lagfartsan- sökan. Med överlåtelse från pantbrevets utfärdare är uppenbarligen att likställa överlåtelse, som gjorts av någon som härleder sin rätt från denne, t. ex. hans arvinge. Skulle överlåtelse varå lagfart sökts icke avse hela den fastighet i vilken panträtt utfästs utan endast ett område av densamma, bör inteckningsansökan ej omedelbart avslås. Om det överlåtna området undantagits i utfästelsen, skulle enligt 7 5 första stycket ansökan ha för- klarats vilande. Något giltigt skäl för att inteckningssökanden bör vara sämre ställd, om utfästelsen även omfattar det överlåtna området, synes icke kunna anföras. Stadgandet i 7 5 första stycket torde därför böra ana- logt tillämpas.
I punkt 6 avses endast sådana fall då den till vilken fastigheten överlåtits sökt lagfart. Sökes dessförinnan utan nye ägarens medgivande inteckning för pantbrev, är enligt 24 kap. 7 & rätten att göra panträtten gällande mot nye ägaren — frånsett det fall att panträtten avser ogulden köpeskilling —— beroende av god tro. Skulle inskrivningsdomaren, oaktat nye ägaren ej sökt
30 KAP. 2 5 757 lagfart, äga kännedom om att pantbrevets utfärdare överlåtit fastigheten, hör han behandla inteckningsärendet enligt bestämmelserna i 27 kap. 16 5. Det slag av överlåtelse som avses i punkt 6 är endast frivillig överlåtelse, däremot icke exekutiv försäljning av något slag. Har fastighet, vari inteck- ning sökes, genom exekutiv auktion frångått pantbrevets utfärdare, är pantbrevet alltid utan verkan mot inroparen, vare sig denne sökt lagfart eller ej; ett icke intecknat pantbrev kan nämligen ej beaktas vid auktionen (jfr 107 och 114 55 UL). I enlighet därmed har i punkt 7 stadgats att in- teckningsansökan skall omedelbart avslås, om fastigheten frångått pantbre- vets utfärdare på grund av exekutiv auktion. Ett av förre ägaren utfärdat pantbrev kan ej heller i något fall göras gällande mot den som förvärvat fastigheten genom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller ge- nom utövning av återköpsrätt. Med hänsyn därtill har en motsvarande före- skrift meddelats för dessa fall. Beträffande förköp ligga förhållandena an- norlunda till. Vad först angår förköp som grundas å avtalad förköpsrätt gäl- ler i fråga om inteckning för panträtt som utfästs av säljaren den förut be- handlade regeln i punkt 6. Utfästelse från köparens sida är enligt 5 kap. 22 5 andra stycket i allmänhet beroende av att ej i anledning av hans för- värv förköp kommer till stånd. Så länge det ännu ej är avgjort att förköp ej äger rum, kan ansökan om inteckning för sådan villkorlig utfästelse av kö- paren upptagas, förutsatt att lagfart sökts för köparen, men må enligt 5 5 andra stycket i förevarande kapitel ej bifallas, med mindre det står fast att förköp ej kommer till stånd i anledning av köparens förvärv. Har då ansö— kan göres förköp redan kommit till stånd (se 5 kap. 21 5 och 22 5 första st.) är utfästelsen icke längre ens villkorligt gällande och ansökan skall där- för omedelbart avslås; detta sker i så fall med stöd av punkt 10. Eftersom lagfart för förköparen på grund av innehållet i 5 kap. 22 5 första stycket icke kan sökas, innan förköpet fullbordats, saknar tydligen i detta fall re- geln i punkt 6 självständig betydelse; att förköparen det oaktat åtnjuter samma skydd mot överlåtelse från köparens sida framgår av andra stycket i nyssnämnda lagrum samt 28 kap. 11 å andra stycket. I visst fall är emel- lertid en pantutfästelse från köparens sida oberoende av förköpet. Detta in- träffar enligt 5 kap. 22 å andra stycket, då utfästelsen tillkommit i överens- stämmelse med den mellan säljaren och köparen upprättade överlåtelse- handlingen eller eljest grundar sig å nämnda hand-ling. Sådan utfästelse har regelmässigt karaktären avogulden köpeskilling vid köparens förvärv. An- sökan om inteckning för utfästelsen kan följaktligen upptagas, om lagfart är sökt för köparen eller åtminstone för säljaren. Då fråga är om arrendators förköpsrätt framgår av 5 kap. 33 5 att förköpsrätten icke medför inskriv— ningshinder före delgivning av stämningen i förköpsmålet. Har emellertid an- sökan om inteckning icke blivit beviljadföre delgivningen, gäller om utfäs— telsens villkorlighet och de inskrivningsrättsliga konsekvenserna därav vad ovan sagts i fråga om avtalad förköpsrätt. Övriga fall av konkurrens mellan äganderättsförvärv och pantutfästelse behandlas liksom motsvarande konkurrenssituationer i fråga om lagfart i
en allmän bestämmelse, här upptagen i punkt 10. Beredningen hänvisar här- om till sina motiv till 28 kap. 9 5.1
Avslagsfallet i punkt 8 sammanhänger med reglerna om tvångsinteckning i 4 kap. 27 &. När talan väckts om hävande eller återgång av köp, äger enligt nämnda paragraf köparen utan säljarens medgivande söka inteckning i den köpta fastigheten till säkerhet för köpeskillingens återbärande; har köpet avsett område eller andel av fastighet som vid köpet tillhörde säljaren, må inteckningen sökas i hela fastigheten. Inteckning må sökas så snart talan väckts och säljaren sökt lagfart men ej senare än tre månader från det dom varigenom talan bifallits vann laga kraft eller, om lagfart då ej var sökt för säljaren, från det sådan ansökan gjordes. Enligt 4 kap. 28 å skola dessa bestämmelser tillämpas även i fråga om byte. Såsom framhållits i motiven till 4 kap. 27 & förutsättes för den sålunda anvisade lösningen av frågan om tryggande av köparens anspråk på köpeskillingens återbärande att säljaren icke kan genom att själv inteckna fastigheten göra köparens säkerhet illu- sorisk. Sedan talan om hävande eller återgång väckts, bör därför säljaren icke kunna få ansökan om inteckning i fastigheten beviljad eller vilandeför- klarad; förbudet bör gälla till dess köparen sökt tvångsinteckning enligt be- stämmelserna härför eller till dess tiden utgått. I enlighet härmed har i punkt 8 stadgats att inteckningsansökan skall omedelbart avslås, om talan väckts angående hävande eller återgång av köp eller byte och pantbrevet ut- färdats av den som överlåtit fastigheten, dock ej då den till vilken fastig- heten överlåtits tidigare sökt inteckning som avses i 4 kap. 27 5 eller tiden därför gått till ända. I lagrummet har förbudet angivits avse inteckning i fastigheten. Avser det köp om vars återgång är fråga allenast andel eller område av fastighet, gäller inteckningsförbudet hela fastigheten. Vad angår ideell andel av fastighet följer detta redan därav att en sådan icke kan belas- tas med inteckning vare sig från säljarens eller köparens sida. Det i 8 kap. stadgade ovillkorliga förbudet mot utfästelse av panträtt i ideell andel gäl- ler även tvångsinteckning (se 22 å förevarande kap. samt 8 kap. 26 5). I fråga om arealförvärv skulle däremot, då ett område av fastigheten kvar- står hos säljaren, hinder icke föreligga för denne att söka inteckning i detta område. Enligt uttryckligt stadgande i 4 kap. 27 & skall emellertid även den- na återstod av fastigheten omfattas av tvångsinteckningen. En konsekvens härav är att inteckningsförbudet för säljaren bör omfatta fastigheten i dess helhet.
I punkt 9 har stadgats att ansökan om inteckning i hel fastighet omedel- bart skall avslås därest område eller andel av fastigheten tagits i mät före dagen för ansökan eller, då ansökan ej avser ogulden köpeskilling, samma dag ansökan göres. Stadgandet ansluter sig till de av beredningen föreslagna ändringarna i 17 kap. 6 och 9 55 HB och är, såsom framgår av motiven till nämnda ändringar, en konsekvens av att vid utmätning av område eller an— del av fastighet utmätningsfordran gäller först efter rättigheter, vilka besvära hela fastigheten.
I punkt 10 har upptagits ett allmänt stadgande att inteckningsansökan skall omedelbart avslås, om det är uppenbart att pantbrevet av annan grund än som avses i punkterna 1—9 är ogiltigt eller icke må göras gällande. Be- träffande avslag enligt denna punkt i anledning av förköp hänvisas till vad därom nyss anförts. Här bör vidare understrykas att ansökan skall avslås även då fråga är om invändning av sådan beskaffenhet att den, om pantbre- vet varit intecknat, icke skulle ha medfört att panträtten blivit ogiltig utan endast att den övergått till fastighetsägaren såsom ägarpant. Att sedan in- teckning ägt rum ett sådant förhållande är utan inverkan å inteckningens bestånd framgår av 8 kap. 16 å (jfr även 25 kap. 4 5). För det fall att det visserligen ej är uppenbart att pantbrevet är ogiltigt eller ej må göras gäl- lande men särskild anledning förekommer till antagande att så är förhål— landet har inskrivningsdomaren att förfara enligt bestämmelserna i 27 kap. 16 5.
Under stadgandet i punkt 10 falla bl. a. de ogiltighetsanledningar varom stadgas i 8 kap. 7 och 8 55 av förslaget. Den förra av dessa paragrafer avser det fall att fastigheten är avträdd till konkurs, då inteckning sökes för pant- brev som upprättats av konkursgäldenären, eller att den avträdes samma dag som inteckningen sökes. För detta fall stadgas f. n. i 15 5 första styc- ket IF att ansökan skall avslås, där ej inteckningen sökes för ogulden köpe- skilling för vilken egendomen häftar enligt 11 kap. 2 & JB. Beredningen har i 8 kap. 7 5 upptagit materiella bestämmelser angående konkurrens mellan pantutfästelse och konkurs. Är fastigheten avträdd till konkurs, när inteck- ning sökes för pantbrev som upprättats av konkursgäldenären, eller avträdes den samma dag som inteckningen sökes, må enligt huvudregeln pantbrevet ej göras gällande. Undantag har dock gjorts för det fall att pantbrevet avser ogulden köpeskilling och inteckning sökes sist den dag då lagfart sökes för utfärdaren. Med hänsyn till att även med de ändrade regler i KL som bered- ningen föreslår någon tid kommer att förflyta mellan egendomsavträdet och konkursens antecknande i fastighetsboken kan det tänkas inträffa att in- skrivningsdomaren i saknad av kännedom om konkursen beviljar en in- teckningsansökan som rätteligen skolat avslås. Angående en sådan inteckning skall emellertid, då förhållandet styrkes, enligt 8 kap. 7 5 tredje stycket an— teckning göras i grundboken att inteckningen är utan verkan.
I 8 kap. 8 & regleras förhållandet då i fastighet, som efter klander från— vinnes dess innehavare, panträtt blivit utfäst, sedan fastigheten kommit ur rätte ägarens hand, samt då äganderättsförvärv, som ligger till grund för pantutfästelse, förklarats skola återgå såsom ogiltigt eller på talan av över- låtaren avtalet därom blivit hävt. I dessa fall är pantutfästelsen i allmänhet utan verkan; visst undantag gäller beträffande återgång av gåva och vidare äro bestämmelserna i 25 kap. om godtrosförvärv att beakta. Om dom eller slutligt beslut i mål angående hävande eller återgång eller angående bättre rätt till fastigheten skall anteckning ske i grundboken ( 33 kap. 4 5 ). Röran— de förfarandet, då vid ansökan om inteckning tvist som nu sagts är anhäng- ig men icke avgjord, hänvisas till 5 5 i förevarande kapitel.
35.
Allmänna bestämmelser om vilandeförklaring av ansökan om inskrivning ha meddelats i 27 kap. 17 å. Förevarande paragraf, som motsvarar 28 kap. 10 å, inleder de särskilda bestämmelserna om vilandeförklaring av inteck- ningsansökan.
45.
Enligt 12 5 IF förutsättes för att inteckning skall kunna beviljas, att den som medgivit inteckning fått lagfart å sitt fång. Har han förvärvat fastig- heten genom fång, varmed han enligt den före 1876 gällande lagstiftningen ej varit skyldig att lagfara, utgör emellertid avsaknaden av lagfart ej hin- der för intecknings beviljande, såframt äganderätten styrkes. Detta torde innebära att fångeskedjan i sådant fall skall ledas tillbaka till en laga fasta.1 Är lagfart sökt men ännu ej beviljad, skall inteckningsansökan förklaras vilande, till dess lagfartsfrägan blivit slutligen prövad. Såsom förut nämnts anses av detta stadgande indirekt följa att ansökan skall avslås, om lagfart ännu icke sökts.
Förslaget innehåller i 2 5 5 ett undantag från regeln att den omständig- heten att pantbrevets utfärdare icke sökt lagfart skall medföra avslag å inteckningsansökan. Även i detta fall skall emellertid gälla att inteckning ej får beviljas, innan pantbrevets utfärdare erhållit lagfart. Förslaget har av' fattats i enlighet härmed.
De fall då pantbrevets utfärdare förvärvat fastigheten genom fång som en- ligt äldre rätt ej var förenat med lagfartsskyldighet ha ansetts böra behand- las i PromL.
55.
Första stycket, som i viss mån motsvarar 10 5 IF, avser sådana fall då sö- kandens rätt i förhållande till fastighetens ägare är föremål för rättegång. I andra stycket avses den situationen att sökandens rätt är beroende av ut- gången av en pågående rättegång angående äganderätten till fastigheten eller på frågan om utövning av förköpsrätt eller återköpsrätt; en viss motsva- righet härtill bildar 13 5 IF.
I fall då inteckningssökandens rätt finnes tvistig, må enligt 27 kap. 16 & föreläggande meddelas honom att väcka talan vid domstol. Enligt gällande rätt skall i motsvarande fall ansökan förklaras vilande redan i samband med att sökanden hänvisas att stämma. Såsom framhållits i motiven till 27 kap. 16 5 skall däremot enligt förslaget beslut om vilandeförklaring meddelas först när talan blivit väckt. Vare sig föreläggande meddelats eller ej bör som all- män regel gälla att inteckningsansökan skall förklaras vilande, om det upp- lyses att rättegång pågår angående pantbrevets giltighet eller rätten att göra pantbrevet gällande. När fråga är om pantbrev, för vilket inteckning blivit beviljad, är i materiellt hänseende verkan av vissa invändningar begränsad till att panträtten övergår till att bli ägarpant. I fråga om invändningar mot
1 Se Undén II: 2 s. 312 f. och Olivecrona, IF s. 34.
icke intecknade pantbrev gäller däremot icke någon motsvarande inskränk— ning. Vid sådant förhållande bör ej heller i förevarande hänseende göras nå— gon skillnad mellan olika slag av invändningar.
I 28 kap. 11 & meddelas bestämmelser om att lagfartsansökan skall för- klaras vilande på grund av att talan väckts om hävande eller återgång av fastighets överlåtelse eller om bättre rätt till fastighet eller om utövande av återköpsrätt eller på grund av att stämning i mål om utövande av arrenda- tors förköpsrätt delgivits eller på grund av att -— ehuru talan därom än- nu ej väckts — avtalad förköpsrätt kan göras gällande i anledning av för- värv som föregått sökandens. Att sålunda lagfartsansökan förklaras vilande medför enligt 4 5 i förevarande kapitel att även ansökan om inteckning på grund av pantutfästelse av lagfartssökanden förklaras vilande; undanröjes ej hindret genom att lagfart meddelas, skall enligt 3 5 andra stycket inteck- ningsansökan avslås. Emellertid erfordras en särskild lagbestämmelse för det fall att, då inteckning sökes, utfärdaren av pantbrevet redan erhållit lagfart men likväl sådan situation är för handen som avses i 28 kap. 11 5. Bestäm- melse härom har upptagits i andra stycket av denna paragraf; den inne- håller att vad i 28 kap. 11 & stadgats angående lagfartsansökan skall äga motsvarande tillämpning. Vad särskilt angår förköpsrätt innebär denna hän- visning att pantutfästelse från den, i anledning av vars förvärv förköpsrätten kan göras gällande, d. v. s. köparen, icke må föranleda inteckning, med mindre det visas att pantutfästelsen ändock skall bestå enligt de i 5 kap. där- om meddelade bestämmelserna. Då fråga är om arrendators förköpsrätt, är ifrågavarande inskrivningshinder ytterligare betingat av att stämning i för— köpsmålet delgivits. I de nu nämnda fallen är den föreslagna bestämmelsen av särskild vikt, eftersom förköpsrätten icke utgör lagfartshinder för kö- paren. Vad angår återköpsrätt innebär hänvisningen till 28 kap. 11 5 att, om i fastighet som är besvärad av återköpsrätt inteckning sökes efter det talan om återköp väckts, inteckningen ej må beviljas, med mindre det visas att återköp ej kommit till stånd.
Enligt stadgandet i andra stycket kommer frågan om inteckning av pant— brevet att bli beroende av att utfärdarens förvärv av fastigheten består. Denna förutsättning är uppenbarligen av samma betydelse i fråga om panträtt som i fråga om förvärv av fastighet. De i 25 kap. meddelade bestämmelserna om godtrosförvärv grunda sig också på att inteckning meddelats (jfr även 8 kap. 8 å andra st.).
För att äganderättstvist skall utgöra hinder för intecknings beviljande förutsättes enligt 13 5 IF att talan är instämd vid den tidpunkt då inteckning sökes. Enligt förslaget kan emellertid, såsom nämnts vid 28 kap. 11 5, en tvist som uppkommit efter det ansökan om inskrivning gjorts utgöra hinder för bifall till ansökan, om denna då ännu är beroende av prövning.
Stadgandet i andra stycket avser såsom nämnts endast sådana fall då lag- fart redan meddelats för pantbrevets utfärdare, när ansökan göres. Med hän- syn till att det placerats efter 4 5 har emellertid ej ansetts erforderligt att i lagtexten uttryckligen angiva denna begränsning (jfr 13 5 IF).
Gå.
Paragrafen motsvarar 4 5 andra stycket IF. Angående skälen till de före- slagna avvikelserna hänvisas till vad som anförts vid 28 kap. 13 5.
7 5.
IF innehåller icke någon motsvarighet till LFs bestämmelser att, då för- värv avser område av fastighet, inskrivning icke får beviljas, förrän laga delning skett. Vad angår inteckning för panträtt i det förvärvade området medför det i 12 5 IF uppställda kravet å lagfart för utfärdaren att ej heller inteckning kan beviljas innan laga delning ägt rum. Samma resultat inträder enligt 4 5 i beredningens förslag. Av grunderna för inskrivningsväsendet har emellertid ansetts följa att inteckning ej heller kan beviljas i återstoden av fas— tigheten förrän delningsfrågan blivit slutligen avgjord.1 Enligt beredningens mening bör denna ståndpunkt konnna till uttryck i lagtexten. Utgången av del- ningsärendet har avgörande betydelse även för frågan vilken egendom som kommer att utgöra föremål för panträtten (8 kap. 2 5). Om laga delning ej kommer till stånd, skall nämligen utfästelsen anses omfatta hela fastigheten; en konsekvens därav blir att inteckning som sökts i återstoden av fastighe- ten bör beviljas i hela fastigheten. I enlighet med det nu anförda har i första stycket stadgats, att inteckning i förevarande fall ej må beviljas, innan det med hänsyn till utgången i delningsfrågan visat sig, huruvida inteckningen skall avse allenast återstoden av fastigheten eller fastigheten i dess helhet. Vad nu sagts om inteckning i område, vilket återstår efter överlåtelse av an- nat område, gäller även inteckning i fastighetsandel som återstår efter det an- nan andel överlåtits med bestämmelse om utbrytning (jfr 8 kap. 2' 5). Även härom har bestämmelse upptagits i första stycket.
Beredningen har icke funnit erforderligt att meddela något särskilt stad- gande angående det fall att, sedan lagfart sökts å överlåtet område som ännu icke blivit avskilt genom laga delning, inteckning sökes för ett av överlåta- ren utfärdat pantbrev, som avser fastigheten i dess helhet. Till den del an- sökan avser det kvarstående området bör ansökan enligt förevarande para- graf förklaras vilande i avbidan på att delningsfrågan blivit avgjord men beträffande det överlåtna området bör den enligt 2 5 6 avslås. Skulle seder- mera visa sig att delning icke kommer till stånd, utgör ett sådant avslags- beslut icke hinder för att enligt 8 kap. 2 & inteckning beviljas i hela fastig- heten.
Skulle inteckning för panträtt, som innan det överlåtna området avskilts genom laga delning utfästs i den odelade fastigheten, sökas först sedan laga delning kommit till stånd, skall inteckningsärendet behandlas enligt bestäm— melsen i 8 5.
I detta sammanhang må beröras en av föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution i skrivelse den 13 juli 1954 till Kungl. Maj :t gjord framställning om lagändring. Denna framställning har föranletts
1 Se Olivecrona, IF 5. 22 jämte där anförda rättsfall och litteraturhänvisningar.
av det i NJA 1952 s. 128 refererade rättsfallet, vilket avsåg följande situa- tion. A, som hade lagfart å en fastighet, sålde denna med undantag av visst område till B. Denne sökte lagfart å sitt förvärv, men ansökan förklarades vilande i avbidan på laga delning av fastigheten. Därefter söktes inteckning i den odelade fastigheten på grund av medgivande från såväl A som B. In- teckningsansökan förklarades vilande, tills lagfartsfrägan för B blivit slut- ligen prövad.
I sin skrivelse har föreningen till en början framhållit, att detta prejudikat självfallet vore tillämpligt även å det betydligt vanligare fallet att sedan från en fastighet överlåtits ett område, som vore avsett att frånskiljas, an- sökan om lagfart å området förklarats vilande. För att i dylika fall ordna fullvärdiga inteckningar syntes enligt föreningens mening ingen annan ut- väg stå till buds än att återkalla den vilande lagfartsansökan, varefter hinder ej längre komme att möta för beviljande av inteckning i den odelade fastig— heten. Sedan sådan inteckning beviljats, kunde ny ansökan om lagfart göras. Genom detta förfarande uppnåddes samma resultat som om inteckningsan— sökan beviljats utan hinder av den vilande lagfartsansökan med allenast den skillnaden att vilandebeslutet beträffande lagfarten framflyttats till tiden efter inteckningens fastställande. Det vore svårt att inse nödvändigheten av en dylik omgång. Även rent teoretiskt förefölle det försvarbart att bevilja inteckning utan att den vilande lagfarten först återkallades. Den inskränk- ning i rättsverkningarna av säljarens beviljade lagfart som följde av den vi- landeförklarade lagfartsansökan borde, såvitt anginge rätten till inteckning, kunna anses eliminerad genom att lagfartssökanden också lämnat inteck- ningsmedgivande. Skrivelsen utmynnade i en hemställan om sådan ändring i IF att den omständigheten att ansökan om lagfart å överlåtelse av område av fastighet eller av fastighet med undantag av område förklarats vilande allenast i avvaktan på laga delning icke skulle utgöra hinder för beviljande av inteckning i den odelade fastigheten, såframt medgivande lämnats av såväl förvärvaren som överlåtaren.
Föreningen torde ha avsett att såväl säljarens som köparens samtycke skulle ges i den form som är föreskriven i fråga om inteckningsmedgivande. Det nuvarande inteckningsmedgivandet motsvaras i beredningens förslag av pantbrev. Ett pantbrev, som utfärdats av såväl köparen som säljaren, måste anses innehålla två särskilda pantutfästelser med skilda objekt, nämligen en utfästelse av köparen avseende det överlåtna området och en utfästelse av säljaren avseende återstoden av fastigheten. Sådana utfästelser kunna enligt grunderna för 8 kap. 3 5 icke ske i samma pantbrev; ske de i skilda pant- brev, kan inteckning beviljas först då delningsfrågan blivit avgjord (8 kap. 2 5).
Föreningen synes utgå från att den som sökt lagfart äger en obetingad be- fogenhet att återkalla ansökan, så länge den ännu ej beviljats. Enligt bered- ningens mening torde en dylik dispositionsrätt över en gjord lagfartsansökan icke tillkomma köparen, med mindre även det till grund för ansökan liggande förvärvet blivit hävt eller återgått. Lagfartsskyldigheten är stadgad i det all-
männas intresse; över en ansökan som skett till fullgörande av denna skyl- dighet kan dispositionsfrihet icke tillerkännas sökanden. Men även ur en- skild synpunkt tala enligt beredningens mening starka skäl för att frånkän— na köparen en sådan befogenhet och detta särskilt i fall, då dylik ansökan utgör förutsättning för inskrivning av tredje mans rättsförvärv. Enligt be- redningens mening kan ock med hänsyn till rättsförhållandet mellan kontra- henterna en betydande risk vara förenad med transaktioner av denna be- skaffenhet. Ett i hela fastigheten utfärdat pantbrev utgör i vad det avser det av säljaren behållna området icke någon säkerhet för honom. Om laga del— ning vägrades, komme fastigheten att i säljarens hand förbliva belastad av panträtten; hela beloppet skulle kunna uttagns ur säljarens fastighet. Visser- ligen skulle säljaren, i den mån pantbrevets belopp motsvarade vad köparen erlagt av köpeskillingen, vara skyddad genom att han i förhållande till kö- paren ägde avdraga pantbrevets belopp vid återbäring av den mottagna köpe- skillingen. Men om pantbrevet avsåge högre belopp, kunde säljaren komma att lida ekonomisk förlust. Skulle delningen komma till stånd, vore pant- rätten underkastad uppdelning enligt 8 kap. 17 &. Även för detta fall förelig- ger alltså risk att panträtten kan till viss del komma att belasta säljarens egen fasta egendom.
Av de fastighetsbildande åtgärder som kunna komma i fråga har, liksom beträffande lagfartsansökan, endast behandlats inverkan av laga delning. Såsom utvecklats vid 26 kap. 13 5 nya JB och kommer att framgå av 12 å förslaget till ny sammanläggningslag har ett pågående förfarande angående sammanläggning icke någon inverkan på inskrivning av panträtt eller an- nan rättighet, som äger rum före beslutets lagakraftvinnande. Vad angår rättigheter, vilka väl utfästs eller upplåtits dessförinnan men då ännu ej in- skrivits, är att vid inskrivningen iakttaga att denna kommer att avse den nybildade fastigheten. Ett särskilt förhållande föreligger beträffande områ- de vilket till följd av fastställelse av stadsplan eller tomtindelning är genom lagfartsansökan att anse som avstyckat (1 kap. FBL). Härom hänvisas till vad som anföres i motiven till de av beredningen föreslagna ändringarna i FBL.
Undantagsvis fordras domstols eller annan myndighets tillstånd till in- teckning. Sålunda äger enligt 15 kap. 16 & FB förmyndare icke belasta den omyndiges fasta egendom med inteckning för gäld, med mindre rätten givit tillstånd till inteckningen. Enligt en förordning av den 3 april 1810 har fidei- kommissarie, som vill upptaga lån mot inteckning i fideikommissegendo- men, att göra framställning därom hos Kungl. Maj :t.1 Som ytterligare exem- pel må nämnas det fall som avses i 25 5 lagen om flottning i allmän flottled. De skäl som föranlett beredningen att i fråga om lagfart meddela en allmän bestämmelse om att ansökan skall förklaras vilande, då förvärvet enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd, synas äga giltig- het även då sådant tillstånd utgör en förutsättning för intecknings beviljan-
1 Ang. denna förordnings tillämpningsområde se Undén II: 2 s. 309.
de. I andra stycket av förevarande paragraf har därför upptagits en mot- svarighet till 28 kap. 14 5 andra stycket.
85.
Stadgandet i denna paragraf är en konsekvens av förslagets ståndpunkt att icke tillåta gemensamma inteckningar. Ett uttryck för denna princip är föreskriften i 8 kap. 3 5 att i samma pantbrev ej må utfästas panträtt i flera fastigheter. Vidare ha i 17 och 19 55 av samma kapitel upptagits bestämmel- ser, som hindra att delning av intecknad fastighet medför uppkomsten av gemensam ansvarighet. Enär dessa bestämmelser endast avse inteckningar, som äro beviljade eller sökta vid tiden för delningen, erfordras därjämte ett stadgande angående det fall att, sedan delning skett, inteckning sökes på grund av en dessförinnan gjord utfästelse av panträtt i den odelade fastig— heten. Enligt 8 kap. 3 5 är en utfästelse som avser den odelade fastigheten ogiltig om den sker efter delningen. Har utfästelsen däremot skett före del- ningen, har delningen icke någon inverkan på utfästelsen. Sökes i ett sådant fall inteckning för pantbrevet medan delningsfrågan ännu är svävande, före- ligger härutinnan icke något hinder för bifall till ansökan. Sökes inteckning för utfästelsen sedan delning ägt rum, kan det uppenbarligen icke tillåtas, att inteckning beviljas i båda fastigheterna; detta skulle ge upphov till en ge- mensam inteckning. Då den vid delningen ointecknade pantutfästelsen icke belastar den odelade fastigheten, skulle ofta saknas förutsättningar för en uppdelning enligt 8 kap. 17 5; ofta skulle någon av fastigheterna ha övergått till ny ägare som redan sökt lagfart. Beredningen har därför sökt finna en annan lösning. Härvid har sökanden lämnats valrätt mellan att låta pant- rätten till hela beloppet gälla i någon av de nybildade fastigheterna och att uppdela panträtten mellan alla eller några av dem. Vilken utväg som står sökanden öppen är uppenbarligen beroende av hans rättsliga möjlighet att med inteckning belasta de nytillkomna fastigheterna. Inteckning kan näm- ligen icke erhållas i andra fastigheter än sådana varå pantbrevets utfärdare fortfarande har lagfart. .Den valrätt som sålunda tillerkänts pantbrevets inne— havare måste uppenbarligen förbindas med skyldighet för honom att utöva densamma. Sökanden bör redan i samband med ansökan angiva hur pant- rätten skall gälla. För detta ändamål kan ansökan ej förklaras vilande och ej heller ärendet uppskjutas. Med hänsyn till den förmånsrätt som är förenad med ansökans upptagande, vare sig detta leder till vilandeförklaring eller upp- skov, bör ansökan ej kunna upptagas, med mindre sådant tillkännagivande ägt rum.
Angående utbyte i förekommande fall av pantbrevet mot särskilda nya pantbrev stadgas i 15 5.
95.
Ehuru uttrycklig bestämmelse därom saknas anses enligt gällande rätt in- skrivningsdomaren äga att i samband med intecknande av rättighet, som
enligt lag skulle ha företräde framför annan rättighet för vilken inteckning sökts samma dag, på sökandens begäran meddela förklaring att rättigheten skall gälla efter den andra rättigheten eller med lika rätt som denna. På samma sätt kan rättighet, som enligt lag skulle gälla med lika rätt som annan rättighet, förklaras skola gälla efter den andra.1
I 24 kap. 10 5 har förutsatts att i balkens inskrivningsrättsliga del skola upptagas regler, enligt Vilka mellan rättigheter, för vilka inskrivning sökts samma dag, annan företrädesordning än som följer av reglerna i 24 kap. skall kunna bestämmas vid inskrivningen. Bortsett från det fall att panträtt avser ogulden köpeskilling kommer enligt konkurrensreglerna i 124 kap. panträtt icke i något fall att gälla framför rättighet, för vilken inskrivning sökts samma dag. Enligt 24 kap. 9 5 tredje stycket gäller det särskilda före— trädet för ogulden köpeskilling endast om det blivit anmärkt i inskrivnings- beslutet.
Med hänsyn till nu angivna förhållanden ha i förevarande paragraf alle- nast reglerats sådana fall då sökanden begärt att panträtten skall gälla efter rättighet, med vilken den eljest skulle ha varit likställd i företrädeshänseen— de. Enligt bestämmelserna i 24 kap. kan en panträtt gälla med lika rätt alle- nast i förhållande till annan panträtt. Har sökanden framställt sådan begä- ran, skall panträtten i samband med dess intecknande förklaras skola gälla efter den andra panträtten. Sökes samma dag inteckning för tre eller flera panträtter, kan en av dem icke få sättas efter en annan, med mindre den även placeras efter den eller de panträtter som gälla med samma förmåns- rätt som den panträtt efter vilken nedsättning skall ske. Beredningen har funnit lämpligt att genom särskilt stadgande tillägga nedsättning av en pant- rätt efter en annan den verkan att panträtten kommer att gälla även efter panträtt med lika förmånsrätt som den andra. Denna verkan skall sålunda inträda, vare sig detta angivits i beslutet eller ej (jfr 13 och 19 55). Beträf- fande andra rättigheter än panträtter har en bestämmelse som motsvarar den nu förevarande meddelats i 31 kap. 5 5.
Såsom nyss nämnts skall enligt 24 kap. 9 5 tredje stycket det företräde som tillkommer ogulden köpeskilling för att vara gällande anmärkas i inskriv— ningsbeslutet. En erinran om den skyldighet som sålunda åligger inskriv- ningsdomaren har upptagits i andra stycket av förevarande paragraf. För att sådan anmärkning skall göras bör det icke krävas att sökanden framställt särskild begäran därom. Att panträtten utfästs för ogulden köpeskilling fram- går alltid av pantbrevet; det ligger i sakens natur att uppfatta ansökan så— som avseende allt vad pantbrevet innehåller. Slutligen må framhållas att an- märkning bör ske icke blott i det fall att å samma inskrivningsdag i fastighew ten sökts inskrivning av annan rättighet utan även eljest. Panträtt för ogulden köpeskilling äger nämligen också företräde i vissa andra hänseenden än som avses i 24 kap.; se t. ex. 8 kap. 7 5 nya JB och 17 kap. 9 5 HB i dess av bered- ningen föreslagna lydelse. Inskrivningsdomaren skall sålunda icke ingå i prövning av frågan, huruvida anmärkningen kan antagas äga betydelse, nå-
] Olivecrona, IF 5. 38; Lamm, Inteckning s. 55.
got som f. ö. icke alltid skulle kunna med säkerhet bedömas vid tiden för inskrivningen. 10 5.
För att en inteckning, som allenast avser ett kapitalbelopp, skall kunna ut- sträckas att omfatta ränta med samma prioritet som kapitalet fordras enligt gällande rätt medverkan ej blott från fastighetsägaren utan även från inne- havare av inskrivna rättigheter med sämre rätt än den ursprungliga inteck- ningen eller med lika rätt som denna. Detsamma gäller i fråga om höjning av den räntefot efter vilken intecknad ränta skall utgå.
I de flesta inteckningshandlingar torde sedan gammalt lägst sex procent ränta utfästas. Den verkliga låneräntan fixeras i omslagsreversen. Ett inteck- nat skuldebrev vari ränta ej utfästs kan enligt gällande rätt visserligen pant- sättas även för ränta, men länet måste i så fall bestämmas till lägre belopp än det intecknade skuldebrevet avser. Detsamma gäller för det fall att långiva— ren önskar uttaga ränta efter högre belopp än som angivits i inteckningsre- versen. Det förfarande som nu måste iakttagas när det gäller att utvidga en inteckning i fråga om räntan medför åtskilligt besvär. I 1909 års förslag hade — efter förebild av ett stadgande i den tyska civillagen — upptagits en bestämmelse (16 kap. 13 5), enligt vilken en beviljad inteckning finge ut— sträckas till att gälla ränta intill sex procent utan hinder av att annan under mellantiden fått inteckning i egendomen. I motiven1 framhölls att en dylik regel icke kunde anses medföra någon osäkerhet i inteckningsförhållandena; den som lämnade lån mot inteckning finge blott alltid räkna med möjlig— heten att ränta efter sex procent komme att utgå på framförliggande inteck- ningar. Enligt beredningens mening bör ett dylikt stadgande upptagas i för- slaget. Av särskild betydelse synes vara att utbyte enligt 12 5 av flera pant- brev mot ett därigenom skulle väsentligt underlättas. Det kan även nämnas att den danska tinglysningsloven innehåller en liknande bestämmelse.
Med hänsyn härtill har i denna paragraf stadgats att, då i intecknat pant- brev ränta ej är utfäst eller skall utgå efter lägre räntefot än sex procent om året, panträtten även utan samtycke av rättsägare i fastigheten med lika eller sämre rätt må utsträckas att genom inskrivning gälla ränta intill sex pro- cent. För en sådan åtgärd måste krävas att fastighetsägaren samtyckt till densamma. Detta samtycke torde böra lämnas i form av påskrift å pantbre— vet. Angående sådan påskrift skall i tillämpliga delar gälla vad i 8 kap. är stadgat om pantbrev. Detta innebär bl. a. att fastighetsägarens underskrift i regel skall vara bevittnad. Sedan pantbrevet försetts med påskrift, skall det ingivas till inskrivningsdomaren för inskrivning av ändringen.
Angående vissa konsekvenser av de i förevarande lagrum upptagna regler— na vid utbyte av pantbrev hänvisas till vad som anföres vid 12! 5.
11 5. Det synes oklart huruvida enligt gällande rätt ny ägare av intecknad fas- tighet är bunden av en efter överenskommelse mellan borgenären och tidi-
1 LB II s. 329 f.
gare ägare å det intecknade skuldebrevet gjord anteckning om ändring av för— fallotiden. Enligt rättspraxis anses intecknings förfallotid kunna ändras i samband med att inteckningshandlingen utbytes mot en eller flera nya band- lingarl; att efter utbytets genomförande ändringen äger verkan mot ny äga- re är uppenbart.
En å pantbrevet gjord påskrift om ändring bör i och för sig kunna åbe— ropas mot envar innehavare av pantbrevet, även om den icke blivit inskriven. Att innehavare av inteckning med sämre rätt är underkastad en sådan för-* ändring torde redan vara erkänt i rättspraxis. Å andra sidan måste enligt beredningens mening av förslagets allmänna principer anses följa att en mellan panthavaren och fastighetsägaren träffad överenskommelse angående ändring i intecknat pantbrevs förfallotid icke kan göras gällande mot ny ägare till fastigheten, med mindre ändringen blivit inskriven. Anledning torde saknas att för detta fall begränsa möjligheten att erhålla inskrivning av ändring i förfallotiden till det fall att pantbrevet utbytes. Sådan inskriv- ning bör' därför även kunna ske i form av en självständig inskrivningsåtgärd. En förutsättning för sådan inskrivning måste vara att fastighetsägaren för- sett panthrevet med påskrift om ändring av förfallotiden. I enlighet härmed har i första stycket av denna paragraf föreskrivits att vad i 10 5 är stadgat skall äga motsvarande tillämpning i fråga om ändring i pantbrevs förfallotid. Hänvisningen innebär vad angår första punkten att ändringen kan avse så- väl angivande av förfallotid, då sådan ej utsatts i pantbrevet, som ock för— längning, förkortning eller uteslutande av särskild förfallotid som angivits i pantbrevet.
Om fastighetsägaren svarar för fordran, för vilken ett pantbrev lämnats som säkerhet, äger han enligt 8 kap. 13 5, ehuru pantbrevets förfallotid är inne, icke infria pantbrevet förrän denna fordran förfallit till betalning. Grundas fordran å skuldebrev, må därav följande inskränkning i fastighets— ägarens rätt att infria pantbrevet antecknas i fastighetsboken. Dylik anteck- ning medför den verkan att inskränkningen blir gällande mot ny ägare, även om denne ej övertagit betalningsskyldigheten för fordringen. I andra stycket av förevarande paragraf ha de formella förutsättningarna för erhål- lande av sådan anteckning angivits. Det fordras att såväl pantbrevet som skuldebrevet ingives till inskrivningsdomaren. För tillämpningen av 8 kap. 13 5 är det utan betydelse vem som har lagfart å fastigheten; med fastighets— ägaren avses den verklige ägaren. Med hänsyn härtill böra lagfartsförh-ållan- dena ej heller inverka på frågan om antecknings verkställande. Huruvida an— teckningen är bindande för fastighetsägaren kommer under bedömande först i samband med prövningen av dennes rätt att på grund av förfallotiden i pantbrevet infria skulden.
För att sådan anteckning skall avföras synes allenast böra krävas att nå- gon med uppvisande av pantbrevet framställt begäran därom.
1 Se NJA 1928 s. 7 och 1950 s. 123.
30 KAP. 769 12 5.
Enligt 21 5 IF kan genom beslut av inskrivningsdomaren en intecknings- handling utbytas mot en eller flera nya inteckningshandlingar. Ansökan om utbyte må göras av fastighetsägaren eller inteckningshavaren. Om fastighets- ägaren ej själv är sökande, måste det visas att han samtyckt till utbytet. Vi— dare fordras att såväl den gamla inteckningshandlingen som den eller de nya ingivas.
Enligt gällande rätt kan utbytesinstitutet däremot icke användas för att utbyta flera inteckningshandlingar mot en enda. I en motion vid 1946 års riksdag1 hemställdes om införande av bestämmelser, som skulle möjliggöra sammanslagning av inteckningar. Första lagutskottet? ansåg visserligen den i motionen väckta frågan böra göras till föremål för närmare överväganden, men fann anledning ej föreligga att begära särskild utredning i ämnet, enär det kunde förväntas att lagberedningen komme att upptaga frågan i sam- band med utarbetandet av förslag till ny inteckningslagstiftning. I enlighet härmed avslog riksdagen motionen.
För en kreditinrättning, som erbjudes ett stort antal inteckningshand— lingar såsom säkerhet för ett och samma lån, skulle det, särskilt vid lång- fristiga lån, innebära vissa praktiska fördelar, om dessa inteckningshand— lingar finge sammanslås till en enda. Enligt gällande rätt kan ett utbyte av flera inteckningshandlingar mot en åstadkommas endast på det sättet att fastighetsägaren låter döda inteckningarna och tar ut en ny inteckning i de dödades ställe. En sådan åtgärd är förenad med åtskilliga kostnader och kan även medföra att den nya inteckningen erhåller ett sämre förmånsläge än som tillkommit de gamla inteckningarna. Beredningen har med hänsyn härtill ansett sig böra utvidga utbytesinstitutet till att omfatta även utbyte av flera pantbrev mot ett enda. Som en konsekvens härav synes även möj- lighet böra öppnas att uppdela summan av flera pantbrevs kapitalbelopp å flera nya pantbrev på vilket sätt som helst, t. ex. att utbyta två pantbrev, vartdera om 15 000 kronor, mot ett pantbrev å 20000 kronor och ett å 10 000 kronor eller mot tre pantbrev, vart och ett å 10000 kronor. Det skulle innebära en meningslös omgång att först utbyta de gamla pant- breven mot ett nytt och därefter utbyta detta mot flera. Stadgandet i förs- ta stycket har avfattats i enlighet härmed. Med utbyte av flera pantbrev mot flera avses endast sådant utbyte av flera pantbrev som har karaktären av sammanslagning av flera pantbrevs kapitalbelopp och uppdelning av sum- man på nya pantbrev; vart och ett av de nya pantbreven blir därvid bärare av en andel i samtliga de panträtter, som grundats genom de gamla pant- brevens intecknande.
Att i samband med utbyte räntefoten och förfallotiden kunna ändras framgår av 10 5 och 11 5 första stycket. F. 11. torde hinder ej möta att vid ut- byte av en inteckningshandling mot flera höja räntan i någon av dem, så—
1 Motion 1:156/1946. * Första LUS utl. 5/1946. 49—541886 II
framt räntan i den eller de andra i motsvarande mån sänkes.1 Enligt försla- get blir det emellertid icke längre möjligt att på detta sätt höja räntan i nå— got av pantbreven över sex procent, om den i något av de andra sättes lägre än till sex procent. På grund av stadgandet i 10 5 skulle nämligen räntan i sistnämnda pantbrev sedermera kunna höj as till sex procent.
Utbyte bör uppenbarligen ej ske, med mindre den som utfärdat de nya pantbreven styrker sin äganderätt genom lagfart å fastigheten.
Såsom skäl för att kräva fastighetsägarens samtycke till utbyte anfördes vid de gällande bestämmelsernas tillkomst, att rättsförhållandet mellan in- teckningshavaren och fastighetsägaren efter utbytet komme att bestämmas utan avseende å innehållet av den gamla handlingen med de anteckningar som därtill anslöte sig.2 Sådant medgivande kunde, framhölls det, enklast lämnas i den nya utfästelse av inteckning som under alla omständigheter utgjorde en. nödvändig förutsättning för utbytet. Då det utgör en ovillkorlig förutsättning för utbyte att fastighetsägaren utfärdat det eller de pantbrev mot vilka sökanden önskar få det gamla pantbrevet utbytt, synes denna fordran vara överflödig. Det synes icke böra ligga i fastighetsägarens makt att rent godtyckligt motsätta sig en dylik användning av det eller de nya pantbreven. Ett hörande av fastighetsägaren skulle endast vara motiverat för det fall att borgenären innehade de nya pantbreven och tvivel uppkom- me om hans befogenhet att för utbyte använda desamma, en situation som ytterst sällan torde förekomma. För sådan händelse kan emellertid fastig- hetsägaren höras (jfr 27 kap. 16 5). Beredningen har alltså icke upptagit någon motsvarighet till det nuvarande stadgandet om fastighetsägarens samtycke.
En förutsättning för att flera pantbrev skola kunna utbytas mot ett enda måste uppenbarligen vara, att inteckningarna gälla med samma förmåns- rätt eller med förmånsrätt omedelbart efter varandra. Detsamma bör tydli- gen gälla för det fall att flera pantbrev utbytas mot flera nya; en samman- slagning av de gamla pantbreven ingår ju som ett led i ett dylikt utbyte. Ett stadgande av denna innebörd har upptagits i andra stycket. Är företrädes— ordningen en annan, måste först postposition ske, innan utbyte kan äga rum. Två inteckningar kunna icke anses gälla omedelbart efter varandra, om någon av dem vid sin sida har en inteckning med lika rätt.
13 5.
Ehuru IF saknar uttrycklig föreskrift därom, anses inskrivningsdomaren i samband med utbyte av 'en inteckningshandling mot två eller flera kunna på sökandens begäran meddela förklaring att de nya inteckningshandling- arna inbördes skola äga förmånsrätt i viss ordning. Har ej sådan förkla- ring meddelats, gälla de nya inteckningshandlingarna med lika rätt.
Beredningen har ansett uttrycklig bestämmelse i ämnet böra meddelas. Denna bör givetvis även omfatta det fall att flera pantbrev utbytas mot flera
* Se Olivecrona, IF 5. 60. 2 Se LB II 5. 339 f.
nya pantbrev. Om ett pantbrev, som gäller med lika rätt som ett annat pant- brev, utbytes mot flera pantbrev, kan icke något av de nya pantbreven få sättas efter det eller de andra, med mindre det även placeras efter det pant- brev som står vid sidan av det gamla pantbrevet.1 För detta fall synes sam— ma regel böra gälla som i 9 5 första stycket andra punkten meddelats i fråga om nedsättning i samband med inskrivning.
14 5.
Denna paragraf innehåller formella föreskrifter angående den avveckling av gemenskapen i inteckningshänseende som enligt 8 kap. 17 5 skall ske, när intecknad fastighet delats. Enligt nämnda lagrum ankommer det på inskrivningsdomaren att meddela beslut därom. Ärende härom är enligt 27 kap. 1 5 inskrivningsärende; de allmänna bestämmelserna i sistnämnda ka— pitel äro alltså tillämpliga. Såsom antytts i motiven till 8 kap. 17 5 äger in- skrivningsdomaren — Vilket är av betydelse särskilt i fråga om den värde- ring som förutsättes för tillämpning av nämnda lagrum anlita sakkun- nig eller eljest föranstalta om särskild utredning. Inskrivningsdomarens be- fogenhet i detta hänseende framgår av regeln i 27 kap. 4 5 andra stycket med dess hänvisning till BB. Motsvarande befogenhet är uttryckligen tillagd in- skrivningsdomaren i 3 och 4 55 i 1931 års lag om avstyckat eller avsöndrat områdes befriande från ansvar för inteckning i stamfastighet. Att såsom skett i nämnda lag uppställa värdering av sakkunniga såsom ett obligatoriskt villkor har beredningen dock icke ansett erforderligt. —— Utöver vad nu sagts erfordras vissa speciella föreskrifter.
Då det är angeläget att avvecklingen genomföres snarast möjligt efter det att delningsbeslutet vunnit laga kraft, synes det böra föreskrivas att in- skrivningsdomaren självmant skall upptaga frågan, så snart delningen kom- mit till stånd (jfr 28 m. fl. 55 jordregisterförordningen samt 37 5 fastighets— registerförordningen). Beredningen har vid 8 kap. 17 5 närmare angivit vilka delningsåtgärder som här komma i fråga. Med hänsyn till att förfarandet i uppdelningsärenden i viss mån måste lämpas efter omständigheterna i det särskilda fallet och dessa kunna vara vitt skiftande, bör enligt beredningens mening förfarandet icke regleras i vidare mån än som är nödvändigt för att garantera att rättsägarna skola få tillfälle att yttra sig. I den mån ej in— skrivningsdomaren är bunden av särskilda föreskrifter har han att förfara på det sätt som ur praktiska synpunkter finnes lämpligast.
De sakägare vilkas rätt kan beröras av ett ärende om uppdelning av pant— rätt utgöras av ägarna till envar av de nya fastigheterna samt alla inneha- vare av pantbrev, för vilka inteckning är beviljad eller sökt i den odelade fastigheten eller i någon av de nya, ävensom innehavare av andra rättig- heter, för vilka inskrivning beviljats eller sökts, med sämre rätt än den bäst prioriterade av panträtterna. Det måste sörjas för att alla vars rätt sålunda är i fråga få tillfälle att yttra sig i ärendet. En viss motsvarighet föreligger i detta hänseende till förhållandena vid bruksenhets bildande; dock är att
Jfr Olivecrona, IF s. 60 f.
märka att i förevarande fall som sakägare ej anses innehavare av rättighet, för vilken inskrivning ej är beviljad eller sökt (jfr vid 26 kap. 6 samt 31— 36 55). I paragrafen har därför upptagits ett häremot svarande stadgande.
Ofta torde fastighetsägarna och övriga rättsägare komma att på förhand träffa överenskommelse om hur inteckningarna skola gälla efter delningen. Det synes därför lämpligt att inskrivningsdomaren först sätter sig i förbin- delse med ägaren av någon av fastigheterna för att efterhöra huruvida dylik överenskommelse föreligger. Om så är fallet, bör inskrivningsdomaren uppmana fastighetsägaren att ombesörja att erforderliga medgivanden inom viss tid företes ; då fråga är om medgivande från panthavare, måste tillika pantbrevet uppvisas. Kan uppdelning ordnas genom överenskommelse, be- höver icke något formellt .kallelseförfarande tillämpas. I andra fall bör in- skrivningsdomaren allt efter omständigheterna antingen förelägga rätts- ägarna att för den händelse de vilja anföra något i ärendet inkomma med yttrande inom viss tid eller också utsätta sammanträde för förhandling med rättsägarna och kalla dem till sammanträdet. I fråga om kallelse och föreläg- gande synas bestämmelserna i 26 kap. 35 och 36 55 höra gälla i tillämpliga delar; sålunda bör det i sistnämnda paragraf omförmälda kungörelseför- farandet kunna begagnas.
Den förberedande handläggning som inskrivningsdomaren har att ägna ett uppdelningsärende bör uppenbarligen ske utom inskrivningsdagarna (se 27 kap. 6 5 tredje st.) Avgörandet av ärendet måste däremot alltid ske å in- skrivningsdag. Vad angår beslutet i sådant ärende gälla allmänna regler om inskrivningsärenden.
Frågan om förfarandet, då fastighet som delas är besvärad av ränterätt eller födoråd, behandlas i 31 kap. 6 5. Vad angår ansvaret efter fastighets- delning för rättigheter med förmånsrätt enligt 17 kap. 6 5 HB eller därtill anslutande författning hänvisas till motiven till de föreslagna lagarna om ändring i HB och om uppdelning i vissa fall av ansvaret för fordringar med förmånsrätt i fast egendom. Frågan om delning av fastighet som utmätts be- handlas i motiven till 8 kap. 17 5 nya JB.
Ett särskilt spörsmål som i detta sammanhang uppkommer avser kostna- derna för förfarandet och rätt för sakägare som hörts i ärendet att erhålla ersättning. Beträffande ärenden om registrering av bruksenhet gäller, att sö- kanden —— då sådan finnes — har att erlägga kostnaden för sådana kungö- relser och avskrifter varom registreringsmyndighet eller domstol haft att för- anstalta samt att ersätta sakägare dennes kostnad (26 kap. 48 och 49 55 ). Registreringsärende som angår upplösning av bruksenhet kan emellertid upptagas av registreringsmyndigheten utan att ansökan gjorts (41 5). För sistnämnda fall är stadgat att kostnaden för kungörelser och avskrifter ut- går av allmänna medel (48 5 andra st.); någon ersättning till sakägare utgår ej i dessa fall. Mellan nu ifrågavarande förfarande och förfarandet vid bil- dande av bruksenhet föreligger emellertid en betydande skillnad. Bruksen- hetens bildande förutsätter alltid enskilt initiativ medan nu ifrågavarande förfarande är en nödvändig konsekvens av delningen. Någon sökande till
själva uppdelningsåtgärden finnes alltså icke, låt vara att denna oftast är aktualiserad av jorddelningsförrättning som begärts av enskild sökande. Uppdelningen är väsentligen betingad av ett offentligrättsligt intresse. Med hänsyn härtill synas övervägande skäl tala för att kostnaden för kungörel- ser och avskrifter stannar på statsverket. Mera fog torde måhända föreligga för sakägares rätt till ersättning. Att utsträcka det allmännas ersättnings— skyldighet till detta fall synes dock stå i strid med den allmänna princip som inom inskrivningsväsendet måste anses gälla i dylika fall. Dä uppdel- ningen sker i samtliga sakägares intresse, torde ej heller någon av dessa böra belastas med ersättningsskyldighet utan var och en stå sin kostnad (jfr 18 kap. 2 5 RB). 15 5.
Till följd av bestämmelserna i 8 och 14 55 kan ett och samma pantbrev komma att bli bärare av flera skilda panträtter, som gälla i var sin fastighet. Detsamma inträffar då uppdelning av panträtt sker enligt 8 kap. 19 5. Detta förhållande torde kunna medföra olägenheter för såväl panthavaren som de intecknade fastigheternas ägare. Beredningen har därför ansett sig böra tillerkänna envar av dessa rättsägare befogenhet att påkalla utbyte av sådant pantbrev mot särskilda pantbrev för varje fastighet. Vägrar pant— havaren att tillhandahålla det gamla pantbrevet för möjliggörande av dylikt utbyte, bör inskrivningsdomaren äga förelägga honom vite. Däremot bör en— ligt beredningens mening vitesföreläggande icke användas mot fastighets- ägare, som Vägrar att upprätta nytt pantbrev. Ett snabbare och även eljest lämpligare förfarande torde vara att i sådant fall inskrivningsdomaren i fas- tighetsägarens ställe utfärdar det nya pantbrevet. Finnes å det gamla pant- brevet någon anteckning som fortfarande kan äga betydelse, t. ex. en an- teckning som avses i 8 kap. 6 5 andra stycket, bör inskrivningsdomaren up- penbarligen förse det av honom utfärdade pantbrevet med motsvarande an- teckning.
Det må här anmärkas att på grund av stadgandet i 32 kap. 1 5 andra stycket förevarande paragraf blir tillämplig även vid sådan förändring av bruksenhet som sker genom avskiljande, uppdelning eller upplösning (se 26 kap. 18, 22, 23 och 41 55).
16 5.
Enligt bestämmelserna i 26 kap. kan i samband med bildande av bruks— enhet bestämmas, att viss panträtt skall uppdelas på sådant sätt att skilda delar av densamma skola gälla med olika förmånsrätt. Har så skett, synes så- väl panthavaren som fastighetsägaren böra äga möjlighet att, även mot den andres bestridande, få pantbrevet utbytt mot särskilda pantbrev för varje så— dan del av panträtten. Samma förhållande kan komma att föreligga vid sam— manläggning av fastigheter. Bestämmelser härom meddelas i de av bered- ningen utarbetade förslagen till ny sammanläggningslag samt till ändring i FBL. I denna paragraf har därför föreskrivits att bestämmelserna i 15 5 skola äga motsvarande tillämpning i förevarande fall.
17 och 18 55.
Enligt 26 5 IF är fastighetsägaren, om ej annat förbehåll skett, berättigad att få sådant ägarhypotek som uppkommit genom att han gjort avbetalning å det intecknade beloppet utbrutet och överflyttat på en särskild handling. Då fastighetsägaren lämnat inteckningen som säkerhet för en omslagsrevers anses han därmed ha avstått från rätten att påkalla utbrytning. Skälet här- till är att panthavaren i detta fall äger realisera sin panträtt genom att låta sälja inteckningen såsom lös pant; en utbrytning skulle kunna försämra panthavarens utsikter att på denna väg erhålla betalning för sin fordran. Att fastighetsägaren icke i något fall tillerkänts rätt till utbrytning, då ägarhy- poteket uppkommit genom att inteckningen ej belånats till fulla beloppet, har motiverats med att förbehåll att utbrytning skulle vara utesluten därvid alltid måste anses föreligga.1
De inskränkningar som nu gälla i fråga om fastighetsägarens rätt till ut- brytning av ägarhypotek äro så vittgående att utbrytningsrätten har mycket ringa praktisk betydelse. Såsom framgår av 8 kap. 12. 5 har beredningen icke bibehållit den nuvarande rätten för innehavare av pantsatt inteckning att realisera panten genom att avyttra inteckningen såsom lös pant; dock kan pantbrevet utmätas för borgenärens fordran och vidare kan, då fastighets— ägaren är försatt i konkurs, försäljning ske av pantbrevet enligt bestämmel— serna i 73 5 KL. Genom den ändring som sålunda vidtagits bortfaller väsent- ligen det skäl som ligger till grund för den i gällande rätt intagna ståndpunk- ten att fastighetsägaren icke äger påkalla utbrytning, då inteckningen ligger som säkerhet för en omslagsrevers. Såsom i motiven till 8 kap. anförts före— slår beredningen, att fastighetsägaren alltid skall ha rätt att påkalla utbrytning av ägarpant, oberoende av hur ägarpanten uppkommit och oavsett att annat avtalats. Det må framhållas att ägarpant ej föreligger, om fastighetsägaren pantsatt uppkommet överhypotek till tredje man.
Enligt gällande rätt inledes utbrytningsförfarandet genom att intecknings- havaren uppvisar inteckningshandlingen för avbetalningens antecknande i inteckningsprotokollet. Uppvisande kan ske även inför inskrivningsdomare i annan ort än där fastigheten är belägen. Verkan av avbetalningens anteck- nande i inteckningsprotokollet är att inteckningshandlingen ej vidare medför betalningsrätt för det avskrivna beloppet. Den fastighetsägaren tillkomman— de panträtten för detta belopp består fortfarande, ehuru den icke längre är anknuten till någon handling utan allenast grundas på inskrivningen. Fas— tighetsägaren kan sedan få denna panträtt överflyttad till en av honom själv utfärdad ny inteckningshandling. Denna inteckning skall fastställas att gälla näst efter inteckningshavarens återstående fordran. Har uppvisandet skett inför annan inskrivningsdomare förutsättes för sådan överflyttning att på grundval av protokollet över uppvisandet anteckning därom gjorts i inteck- ningsprotokollet hos inskrivningsdomaren i den ort där fastigheten är be- lägen. Fastighetsägaren är emellertid icke tvungen att överflytta panträtten
1 Se LB II 5. 359.
till en ny handling utan kan låta den förbliva i avsaknad av intecknings- handling. I sådant fall är han berättigad att utan företeende av någon hand- ling låta döda inteckningen i denna del.
Möjligheten att för avskrivning av avbetalat belopp uppvisa intecknings- handling för annan in-skrivningsdomare har tillkommit för att minska be- sväret för inteckningshavaren. Enligt beredningens mening föreligger under nuvarande förhållanden icke tillräcklig anledning att bibehålla denna möjlig- het, helst som detta skulle medföra att uppdelningen av utbrytningsförfaran- det på två skilda moment icke skulle kunna avskaffas. En sådan uppdelning synes ur flera synpunkter vara mindre lämplig. Det torde icke vara påkallat av något praktiskt behov att viss del av en panträtt skall kunna helt lös- göras från det intecknade pantbrevet utan att panträtten till denna del sam- tidigt antingen överflyttas å en särskild handling eller dödas. I enlighet här- med förutsättes i förslaget att uppvisandet av det gamla pantbrevet skall ske samtidigt som det nya pantbrevet intecknas. Dödande av ägarpant behand- las i 20 5 andra stycket.
Om borgenären underlåter att på fastighetsägarens begäran uppvisa in- teckningshandlingen, kan f. n. Skyldighetens fullgörande framtvingas en- dast genom särskild rättegång. Enligt heredningens mening innebär detta förfarande en onödig omgång. Det synes icke möta några betänkligheter att tillerkänna inskrivningsdomaren befogenhet att för sådant ändamål före- lägga vite.
En förutsättning för att borgenären enligt gällande rätt skall vara tvungen att uppvisa inteckningshandlingen är att han erhållit förskott av nödig kost— nad. Eftersom uppvisandet uteslutande sker i fastighetsägarens intresse, an- ser beredningen att denne även bör vara skyldig att ge borgenären skälig ersättning för det besvär som år förbundet därmed. Det synes lämpligen kun- na överlämnas åt inskrivningsdomaren att bestämma beloppet av den er- sättning som skall utgå. Då de belopp varom här är fråga torde vara ganska obetydliga, har det icke ansetts erforderligt föreskriva att fastighetsägaren skall vara skyldig att lämna borgenären förskott.
Skulle inskrivningsdomaren i ett ärende angående utbrytning av ägarpant finna att frågan huruvida eller till vilket belopp ägarpant föreligger är tvis- tig, kan utbrytning icke få beviljas; det sagda förutsätter självfallet att tvis- ten rör den del av ägarpanten för vilken utbrytning sökts. Tillräcklig anled- ning synes icke föreligga att här tillämpa ett förfarande med föreläggande att väcka talan och vilandeförklaring av ansökan i avbidan på tvistens ut- gång. Ansökan bör därför omedelbart avslås. Om fastighetsägaren sedermera får sin rätt till ägarpant fastslagen genom dom, kan han göra ny ansökan om utbrytning.
Utbrytningen kommer enligt förslaget till stånd genom inteckning av ett av fastighetsägaren utfärdat nytt pantbrev. Detta pantbrev måste överens- stämma med de i 8 kap. meddelade föreskrifterna angående pantbrevs upp- rättande. I enlighet med vad som nu är föreskrivet skall den nya inteck-
ningen fastställas att gälla näst efter borgenärens fordran. Därav följer att, om flera utbrytningar ske från en och samma inteckning, en senare ut- brytning medför bättre rätt än en tidigare.1
Nu förordade bestämmelser om utbrytning av ägarpant på begäran av fas- tighetsägaren ha upptagits i 17 5.
Enligt 27 5 IF ha fastighetsägarens borgenärer en vidsträcktare rätt att er- hålla utbrytning av ägarhypotek än som tillkommer fastighetsägaren själv. Är ägarhypotek utmätt eller fastighetsägaren försatt i konkurs, äger nämli— gen utmätningsmannen resp. konkursförvaltaren påkalla utbrytning, oav- sett hur ägarhypoteket uppkommit och även om annat förbehåll träffats mellan borgenären och fastighetsägaren. Då enligt 17 5 fastighetsägarens rätt till utbrytning av ägarpant utvidgats till överensstämmelse härmed, kunna stadgandena om utbrytning på begäran av utmätningsman eller konkursförvaltare huvudsakligen meddelas i form av hänvisning till 17 5. Bestämmelse härom har upptagits i 18 5. Några särbestämmelser erfordras dock fortfarande. Sålunda bör liksom nu gälla att det nya pantbrevet skall utfärdas icke av fastighetsägaren utan av utmätningsmannen resp. kon- kursförvaltaren samt att förfallotiden därvid skall angivas till sex månader efter uppsägning. 1 fall då utbrytning sker på fastighetsägarens begäran och det nya pantbrevet således utfärdas av denne kan han enligt 10 5 i detta kapitel höja räntan i det nya pantbrevet intill sex procent. Någon sådan be- fogenhet synes däremot icke böra tillkomma utmätningsmannen eller kon- kursförvaltaren. Det har därför föreskrivits att räntan i det nya pantbre- vet skall upptagas efter samma räntefot som i det äldre pantbrevet.
19 5.
Denna paragraf, som motsvarar 22 5 andra stycket IF, handlar om ned— sättning (postposition) av panträtt att gälla efter annan inskriven rättig- het.
Enligt sista punkten i 22 5 andra stycket IF må en inteckning ej sättas efter annan utan att den tillika sättes efter den eller de inteckningar som äga lika eller bättre rätt än den efter vilken nedsättningen skall ske. Om i en fastighet finnas inteckningarna A, B och C med förmånsrätt i den ord- ning de nämnts och A ska-ll sättas att gälla med sämsta förmånsrätt, måste den följaktligen nedsättas ej blott efter C utan även efter B. Det kan vara föremål för tvekan, huruvida bestämmelsen allenast har karaktären av en föreskrift hur inskrivningsdomaren rätteligen skall förfara eller om den tillika innefattar en materiell rättsregel av innebörd att denna verkan in- träder oberoende av beslutets innehåll.2 För att bestämmelsens syfte _ att förebygga oreda i förmånsrättsordningen — fullt skall uppnås bör i lagen direkt uttalas att beslut, varigenom rättighet nedsättes efter annan rättig- het, medför att den nedsatta rättigheten kommer att gälla även efter mel- lanliggande rättigheter, vare sig detta angivits i beslutet eller ej. Förslaget har avfattats i enlighet härmed.
1 Se Lamm, Inteckning s. 94 t.; Holmbäck, Ägarehypoteket s. 123; Olivecrona, IF 5. 97. * Se NJA 1948 s. 679.
När flera inteckningar samtidigt varit föremål för postposition, kan ibland tvekan uppstå om beslutets innebörd. Som exempel må nämnas att å samma dag nedsättning skett först av A efter C och därefter av B efter C. I ett rättsfall1 ansågs ett dylikt nedsättningsbeslut böra tolkas sålunda, att de båda nedsatta inteckningarnas inbördes förmånsrätt skulle bibehållas Oför— ändrad. Beredningen vill understryka vikten av att nedsättningsbeslut av- fattas på ett otvetydigt sätt. I ett fall som det nyss angivna synes det vara lämpligast att behandla de två postpositionerna i ett sammanhang och med— dela beslutet i form av införingar i rummen för A och B av exempelvis föl— jande lydelse: Då och då nedsattes denna int. jämte int. i rum X att med bibehållen inbördes förmånsrätt gälla efter int. i rum Y. Någon tvekan om beslutets innebörd torde ej heller kunna uppkomma, om först A sättes ef- ter B och C samt därpå B efter C och A.
20 5.
De i första stycket upptagna bestämmelser-na om dödning av inteckning överensstämma i sak helt med motsvarande bestämmelser i 22 5 första stycket IF.
Stadgandet i andra stycket svarar mot de i 26 5 IF meddelade bestäm- melserna angående dödning av inteckning i vad den utgör ägarhypotek. Vid 17 och 18 55 i detta kapitel har redogörelse lämnats för innehållet i dessa bestämmelser. Som en konsekvens av den i förslaget genomförda ut- vidgningen av fastighetsägarens rätt till utbrytning av ägarpant bör hans rätt att påkalla dödning av ägarpant utvidgas i motsvarande mån. Även i fråga om dödning av ägarpant torde den nuvarande uppdelningen av för- farandet på två skilda moment böra avskaffas. Enligt förslaget skall det alltså icke längre utgöra en förut-sättning för dvödningen att beloppet först avskrivits å inteckningshandlingen. Skillnaden mellan sådan dödning och annan partiell dödning blir allenast, att dödning skall kunna framtvingas mot inteckningshavarens vilja. De bestämmelser som i detta hänseende er- fordras ha ansetts kunna meddelas i form av hänvisning till 17 5 andra stycket.
Enligt 13 5 i 1927 års lag om dödande av förkommen handling äger dom- stol under vissa förutsättningar förordna att inteckning må, på därom hos vederbörande inskrivningsdomare gjord ansökan, dödas utan intecknings- handlingens företeende. En erinran om detta stadgande har upptagits i tredje stycket av förevarande paragraf.
21 5.
Angående anteckning om innehav av intecknad fordringshandling finnas f. n. bestämmelser i en särskild lag av den 15 juni 1934. Enligt denna lag äger varje innehavare av fordringshandling, på grund varav inteckning i fast egendom beviljats eller ansökan därom förklarats vilande, få sitt inne— hav antecknat i inteckningsprotokollet och fastighetsboken. Härför förut—
1 NJA 1948 s. 679.
sättes att handlingen uppvisas i huvudskrift. Uppvisandet kan även ske in- för annan inskrivningsdomare; i sådant fall har inteckningshavaren att för anteckningens verkställande ingiva protokollet över uppvisandet till in- skrivningsdomaren i orten. Då den som antecknats såsom innehavare se- dermera gör skriftlig, bevittnad anmälan om att innehavet upphört, skall anteckning därom ske.
Anteckning om innehav bereder inteckningshavaren säkerhet för att er- hålla underrättelse om vissa åtgärder som kunna inverka på hans rätt, 1. ex. ansökan enligt lagen om dödande av förkommen handling, exekutiv auktion och fördelning av expropriationsersättning. Enligt förslaget kom- mer anteckning om innehav att få ökad betydelse, särskilt med hänsyn till de nya instituten uppdelning av panträtt vid fastighetsdelning och inskriv- ningsreglering i samband med bildande av bruksenhet eller vid samman- läggning av fastigheter.
Den nuvarande ordningen, enligt vilken det åligger sökanden att, då upp- visande skett inför annan inskrivningsdomare, ingiva protokoll däröver till inskrivningsdomaren i orten, synes innebära en onödig omgång. I stället torde böra föreskrivas att det skall åligga den inskrivningsdomare inför vil- ken uppvisandet skett att översända meddelande därom till inskrivningsdo- maren i orten. Denne har därefter att utfärda en expedition som i vanlig ordning tillhandahålles sökanden.
Enligt beredningens mening föreligger icke tillräcklig anledning att bibe- hålla den nuvarande föreskriften att anmälan om upphörande av innehav skall vara styrkt av vittnen. Skulle inskrivningsdomaren i något fall finna anledning betvivla att anmälan härrör från den person som är antecknad såsom innehavare, har han enligt 27 kap. 16 5 att höra denne.
Ovriga ändringar äro uteslutande redaktionella.
22 5.
Bifalles talan om hävande eller återgång av köp, äger enligt 4 kap. 27 5 köparen efter inteckning erhålla panträtt för sin fordran på köpeskillingens återbärande. Inteckningen grundas icke på någon pantutfästelse; det rätts- faktum som ersätter pantutfästelsen är talans väckande. Med hänsyn därtill kunna vissa av bestämmelserna i detta kapitel icke vinna tillämpning i fråga om sådan inteckning. Dessutom erfordras även i vissa hänseenden särskilda bestämmelser.
Stadgandet i 1 5 kan uppenbarligen icke tillämpas. Anledning synes ej föreligga att ålägga sökanden att i stället ingiva köpehandlingen. Denna är icke bärare av fordringsrätten; den har över huvud icke någon betydelse för frågan om tvångsinteckning. Att det faktum som grundar rätt till tvångsin— teckning, nämligen talans väckande, inträtt, kommer att framgå av grund- boken (33 kap. 3 5). Sökanden behöver därför icke styrka detta förhållande. Sedan inteckning beviljats, måste emellertid den panträtt som därigenom kommit till stånd knytas till ett pantbrev. Beredningen föreslår att det skall ankomma på inskrivningsdomaren att utfärda pantbrev i samband med in— teckningens beviljande.
Eftersom ansökan icke grundas på något pantbrev, saknas utrymme för tillämpning av de i 2 5 1 och 2 upptagna avslagsgrunderna. Vidare synes an- ledning saknas att tillämpa punkt 8 i samma paragraf eller bestämmelserna i 5 5 första stycket, 6 5 och 7 5 andra stycket.
Övriga bestämmelser torde däremot i princip böra gälla, låt vara med vissa modifikationer. Vad som är föreskrivet om pantbrev bör sålunda, in- nan pantbrev utfärdats, avse den rätt som enligt 4 kap. 27 5 tillkommer kö- paren. Detta innebär bl. a. att ansökan skall omedelbart avslås på grund av 2 5 10, om de i 4 kap. 27 5 stadgade förutsättningarna för rätten att söka tvångsinteckning icke föreligga. Vidare hör vad som sägs om pantbrevets ut- färdare tillämpas å säljaren. Då den omständigheten att köparen sökt —— och ev. även erhållit — lagfart å fastigheten, icke kan få utgöra hinder för tvångsinteckning, måste ett undantag av denna innebörd göras från re- geln i 2 5 6. Vad angår den under 2 5 10 ingående avslagsgrunden att fastig- heten är avträdd till konkurs, då inteckning sökes för pantbrev som upp- rättats av konkursgäldenären, är att märka att ett sådant förhållande icke utgör hinder för sådan inteckning varom nu är fråga. Detta överensstäm- mer med den princip som gäller i fråga om hävande av köp av lös egendom; köparens rätt att innehålla godset till dess köpeskillingen återburits kan gö- ras gällande även mot säljarens konkursbo.1
Såsom framgår av det föregående skall den i 2 5 2 genom hänvisning till 8 kap. 3 5 stadgade avslagsgrunden att i samma pantbrev utfästs panträtt i flera fastigheter icke tillämpas i fråga om ansökan om tvångsinteckning. På annat sätt måste därför förebyggas att gemensamma tvångsinteckningar upp- komma. Avser talan om hävande eller återgång en fastighet som efter talans väckande men före inteckningsansökan blivit delad, följer av 8 5 att sö— kanden har att angiva, om panträtten skall gälla allenast i en av de nya fastigheterna eller hur ansvaret dem emellan eljest skall uppdelas. Det synes böra föreskrivas att motsvarande förfarande skall tillämpas, då talan avser flera fastigheter, för vilka en gemensam köpeskilling bestämts. En dylik situation kan uppkomma icke blott då köpet från början omfattat flera fastigheter utan även då köpet avsett en fastighet, som blivit delad före talans väckande. Skulle delning ske efter det att inteckning sökts, blir stad- gandet i 14 5 tillämpligt.
Vid sidan av de i 4 5, 5 5 andra stycket och 7 5 första stycket upptagna bestämmelserna om vilandeförklaring erfordras särskilt stadgande att an- sökan skall förklaras vilande, om det ännu icke genom lagakraftvunnen dom blivit avgjort att köpet skall hävas eller återgå. I anslutning därtill bör före- skrivas att ansökan skall avslås, om talan ej bifalles.
Av 8 kap. 26 5 följer att inskrivningsdomaren vid utfärdande av pantbrev har att i tillämpliga delar iakttaga 8 kap. 3, 5 och 6 55. Har panträtten upp- delats på flera fastigheter, skall sålunda särskilt pantbrev utfärdas för varje fastighet. Enär vid tiden för inteckningens beviljande den fordran som in— teckningen avser alltid är förfallen till betalning, bör i pantbrevet icke före-
1 Se Almén, Köplagen II 5. 209 f.
skrivas någon förfallotid. Däremot torde i pantbrevet böra intagas även be— stämmelse om ränta som enligt domen skall utgå.
Enligt 4 kap. 28 5 skola bestämmelserna i samma kapitels 27 5 i tillämp- liga delar gälla i fråga om byte. Rätten till tvångsinteckning avser tydligen allenast fordran på återbäring av erlagd mellangift i penningar. I fråga om sådan tvångsinteckning böra de i förevarande paragraf meddelade bestäm- melserna om tvångsinteckning vid hävande eller återgång av köp äga mot- svarande tillämpning.
23 5.
Såsom framhållits i inledningen till detta kapitel skola kapitlets bestäm- melser om inteckning i fast egendom i tillämpliga delar gälla i fråga om in- teckning i tomträtt och vattenfallsrätt. Enär tomträtt eller vattenfallsrätt ej kan delas, saknas utrymme för de stadganden som avse det fall att fastighet blivit föremål för delning. Dessa stadganden äro 7 5 första stycket, 8 5 samt 14 och 15 55. Då tomträtt eller vattenfallsrätt ej kan självständigt ingå i bruksenhet eller i sammanläggning, blir 16 5 likaledes otillämplig. Enligt GB fordras icke i något fall makes samtycke till vattenfallsrätts intecknan- de; med hänsyn härtill saknar 6 5 betydelse i fråga om vattenfallsrätt.
Enligt 2 5 5 skall det förhållande att lagfart ej sökts för pantbrevets ut- färdare och, om detta avser ogulden köpeskilling, ej heller för överlåtaren medföra omedelbart avslag å inteckningsansökan. I fråga om inteckning i tomträtt eller vattenfallsrätt innebär detta ett motsvarande krav på att in- skrivning sökts av tomträtts- eller vattenfallsrättsupplåtelsen resp. av rättig— hetens övergång å ny innehavare. Det är alltså ej tillräckligt att en fastig- hetsägare, som upplåtit tomträtt och söker inteckning i denna för sådan fordran som avses i 17 kap. 5 5, har lagfart å fastigheten; inskrivning av tomträttsupplåtelsen måste vara sökt (jfr 29 kap. 1 5 tredje st.). För tyd- lighetens skull har i förevarande paragraf intagits ett uttryckligt stadgande om att inteckningsansökan alltid omedelbart skall avslås, om inskrivning av tomträttsupplåtelsen eller vattenfallsråttsupplåtelsen ej är sökt.
Enligt gällande lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt (5 och 7 åå) utgör utmätning av tomträtt eller vattenfallsrätt eller andel däri hin- der för intecknings beviljande. Detta beror på att enligt den nuvarande ly— delsen av 17 kap. 6 och 8 55 HB inteckning i tomträtt eller vattenfallsrätt alltid åtnjuter bättre förmånsrätt än utmätning av tomträtten eller vatten- fallsrätten. Beredningen föreslår sådan ändring i 17 kap. HB att tomträtt och vattenfallsrätt i förmånsrättshänseende skola vara underkastade samma regler som fast egendom. Därigenom bortfaller grunden till det nuvarande förbudet mot inteckning i tomträtt eller vattenfallsrätt som i sin helhet ut- mätts; detta har därför icke upptagits i förslaget.
31 KAP.
Om inskrivning av annan rättighet än tomträtt, vattenfallsrätt eller panträtt
Gällande inteckningsförordning avser, förutom inteckning för fordran, in— teckning för annan nyttjanderätt än tomträtt eller vattenfallsrätt (39— 53 55 ) samt för avkomsträtt (54 5), rätt till servitut (55—57 åå), rätt till elektrisk kraft (158 5) och återköpsrätt (58 a 5). Såsom framgår av balkens materiellträttsliga del kunna följande andra begränsade rättigheter till fast egendom än panträtt vara föremål för inskrivning, nämligen avtalad för- köpsrätt (5 kap. 2 5 andra st.), återköpsrätt (6 kap. 2 5 sista st.), ränterätt (9 kap. 1 5), födoråd (10 kap. 1 5) och särskild rättighet (11 kap. 7 5). Un- der begreppet särskild rättighet falla bl. a. tomträtt och vattenfallsrätt; in- skrivning av dessa särskilda arter av nyttjanderätt har reglerats i 29 kap. Det har funnits lämpligt att till ett kapitel sammanföra alla de bestäm- melser som utöver stadgandena i 27 kap. erfordras angående inskrivning av andra begränsade rättigheter än tomträtt, vattenfallsrätt och panträtt. Vis- serligen föreligger mellan särskilda rättigheter och övriga rättigheter den olikheten att de sakrättsliga verkningarna i princip äro knutna i förra fallet till upplåtelsen och i det senare till inskrivningen. Detta förhållande synes emellertid vara utan praktisk betydelse i förevarande sammanhang; enligt 24 kap. äro de särskilda rättigheterna och övriga till panträtt ej hänförliga rättigheter underkastade gemensamma regler om företräde på grund av in- skrivning.
I sak överensstämma kapitlets bestämmelser i det stora hela med vad som nu gäller angående inteckning för nyttjanderätt och därmed likställda rät- tigheter. De avvikelser förslaget innefattar äro väsentligen sådana som be- tingas av föreslagna ändringar i de materiella rättsreglerna eller i de allmän- na bestämmelserna om inskrivning.
1 5.
Föreskriften i första stycket att den som söker inskrivning skall ingiva den handling varå rättigheten grundas överensstämmer med vad som gäller enligt 40 5 IF. I förslaget har icke upptagits någon motsvarighet till den i samma paragraf meddelade bestämmelsen att upplåtaren skall höras, om handlingen ej är styrkt av vittnen. I vissa fall fordras enligt förslaget bevitt- ning för att giltig upplåtelse skall komma till stånd; detta är förhållandet i fråga om ränterätt (9 kap. 4 5 andra st.) samt, i fråga om annan rättighet, om upplåtelsen sker genom förbehåll vid fastighetens överlåtelse. Enligt 2 5 2 skall i dylika fall avsaknaden av vittnen föranleda omedelbart avslag å inskrivningsansökan. Vad angår övriga upplåtelser synas tillräckliga skäl ej föreligga att upplåtaren skall höras, så snart handlingen ej är bevittnad. Skulle däremot i ett visst ärende anledning förekomma att om namnteck-
ningens äkthet höra upplåtaren, bereder 27 kap. 16 5 inskrivningsdomaren möjlighet därtill.
Med den handling varå upplåtelsen grundas torde främst åsyftas huvud- skriften av handlingen. Då emellertid handlingen i dessa fall icke är bärare av rättigheten, torde med detta uttryck icke uteslutas att styrkt avskrift kan åberopas, om sådan finnes till fyllest; i detta fall bör dock upplåtaren alltid höras.1
För inskrivning av rättighet förutsättes enligt gällande rätt2 att rättighe- tens innehavare gjort ansökan därom. Beredningen har däremot funnit vissa undantag från denna princip vara påkallade. Bestämmelser därom ha upp- tagits i andra och tredje styckena av denna paragraf.
Rättighet upplåtes ej sällan genom förbehåll i handling varigenom fas— tigheten överlåtes. Upplåtelse av ränterätt kan dock ej med laga verkan ske på detta sätt utan endast genom att särskilt räntebrev utfärdas; upplåtelse av återköpsrätt kan endast ske i förbehållets form. Då fråga är om rät- tighet, som kommer till stånd först genom inskrivning, torde det kunna presumeras att rättighetshavaren alltid önskar få rättigheten inskriven. Har i ett dylikt fall den handling vari rättigheten förbehållits ingivits till inskrivningsdomaren för lagfart å överlåtelsen, synes det därför vara onö- digt att för inskrivning av rättigheten kräva särskild ansökan från rättig- hetshavaren. Ett särskilt skäl för att rättigheten bör inskrivas i samband med lagfarten utgör den omständigheten att i förslaget icke upptagits någon motsvarighet till de på stadgandet i 11 kap. 2 5 JB grundade bestämmelserna om företräde för rättighet som förbehållits vid överlåtelse. Låter man ansö- kan om lagfart tillika anses innefatta begäran om inskrivning av rättigheten, minskas i hög grad de nackdelar som avskaffandet av denna särskilda före- trädesrätt eljest skulle kunna medföra för innehavare av sådan rättighet (se 24 kap.). Med hänsyn till att enligt förslaget rättighetshavaren har möj- lighet att söka inskrivning, innan lagfart sökts å överlåtelsen (2 5 5 i före— varande kap.), bör undantag göras för sådana fall då inskrivning av rät- tigheten redan är sökt. I enlighet med det anförda har i andra stycket stad— gats att ansökan om lagfart på grund av fångeshandling, som innehåller upplåtelse av förköpsrätt, återköpsrätt eller födoråd, tillika skall anses in- nefatta begäran om inskrivning av rättigheten, såframt ej inskrivning därav redan är sökt.
I tredje stycket har av skäl som anförts i motiven till 11 kap. 7 5 före- skrivits att i fråga om särskild rättighet inskrivning må sökas även av fas— tighetsägaren. Med uttrycket fastighetsägaren avses icke blott upplåtaren utan även ny ägare mot vilken rättigheten är gällande. Handling varigenom särskild rättighet upplåtes lär i allmänhet upprättas i två exemplar, av vilka det ena är avsett för upplåtaren och det andra för rättighetshavaren. Skulle emellertid i något fall fastighetsägaren ej innehava upplåtelsehandlingen, torde rättighetshavaren enligt allmänna rättsgrundsatser vara skyldig att på
' Se NJA 1932 s. 196. * Se bl. a. 39 5 IF.
begäran av fastighetsägaren tillhandahålla den för inskrivning av rättighe- ten. Av regeln i tredje stycket får ej motsatsvis slutas att ej i andra fall än de uttryckligen nämnda inskrivning rörande rättighet, som i kapitlet avses, kan sökas av fastighetsägaren. Om sålunda överenskommelse träffats om så— dan ändring i avtalad förköpsrätt (jfr 5 kap. 2 5 tredje st.) som inskränker rättighetshavarens befogenheter, torde det vara tydligt att inskrivning av ändringsavtalet kan sökas av fastighetsägaren (jfr 29 kap. 7 5 första st.).
25.
I denna paragraf behandlas de fall då ansökan om inskrivning skall ome— delbart avslås. Delvis utgöra bestämmelserna direkt motsvarighet till vad som i 30 kap. 2 5 stadgats angående inteckning för panträtt. På vissa punk- ter avvika de emellertid från panträttsreglerna, Vilket huvudsakligen beror på att panträtten och de rättigheter som avses i detta kapitel äro underkas- tade skilda konkurrensregler.
Angående punkt 1 om ingivande av den handling varå rättigheten grun- das hänvisas till vad som yttrats vid 1 5.
Punkt 2 motsvarar 30 kap. 2 5 2. I fråga om rättigheter som avses i detta kapitel ha i balkens materiella del meddelats åtskilliga föreskrifter angående upplåtelsens form eller dess konstitutiva innehåll. Att iakttagan- det av dessa bestämmelser utgör en förutsättning för inskrivning ligger i sakens natur. I en del lagrum, vari stadgats förbud mot vissa förbehåll, har emellertid angivits att upptagande av otillåtet förbehåll medför allenast att förbehållet är utan verkan. I sådant fall, då ogiltighetsverkan drabbar endast förbehållet, skulle det stå i mindre god överensstämmelse med dessa stad- gandens syfte, om rättighetshavaren berövades möjligheten att genom in— skrivning skydda sin rätt. I enlighet med det anförda har i förevarande punkt stadgats att inskrivningsansökan skall avslås, om föreskrift som meddelats i balken angående sådan upplåtelse varom är fråga icke iakttagits och föreskriften ej avser giltigheten av allenast visst förbehåll.
Till belysning av stadgandets närmare innebörd må några exempel anfö— ras. Sökes inskrivning för servitut, skall ansökan avslås, om upplåtelsen ej faller under det i 19 kap. 1 5 angivna servitutsbegreppet (jfr även 7 5) eller om den strider mot 3 eller 4 5 i samma kapitel. Avser ansökan inskrivning av ränterätt, skall ansökan avslås, om upplåtelsen skett för viss tid översti- gande femtio år (9 kap. 3 5). Däremot medför i vissa andra fall avvikelse från de i lagen stadgade maximi— eller minimitiderna icke att upplåtelsen som sådan är ogiltig (jfr 11 kap. 3 5, 12 kap. 2 5, 14 kap. 4 5, 21 kap. 3 5). Avser ansökan inskrivning av födoråd, skall avslagsbeslut meddelas, om upp- låtelsen icke är att anse som födoråd (10 kap. 1 5 och 5 5 andra st.) eller strider mot 10 kap. 3 5 eller mot 2 5 i vad däri hänvisas till 8 kap. 2 5 eller om bestämmelserna i 5 5 första stycket uppenbarligen åsidosatts. Den om- ständigheten att en arrendeupplåtelse exempelvis innehåller förbehåll, som strider mot 12 kap. 3 5, utgör däremot icke anledning att avslå ansökan om inskrivning av arrenderätten.
Punkt 3 avser liksom 30 kap. 2 5 3 det fall att fastighetsägarens rätt att tillskapa rättighet i fastigheten är inskränkt. Då emellertid i fråga om rättigheter som avses i detta kapitel möjligheten av godtrosförvärv för rättighetshavaren är densamma som i motsvarande fall föreligger för för- värvare av fastigheten (25 kap. 1 5), har bestämmelsen avfattats i överens- stämmelse med 28 kap. 9 5 5. Bland de inskränkningar som avses i före— varande punkt må särskilt nämnas att förbud meddelats enligt 81 5 andra stycket UL i dess av beredningen föreslagna lydelse.
Punkt 4 överensstämmer med 30 kap. 2 5 4 och motiveras av samma skäl som sistnämnda stadgande.
Ansökan om inteckning för panträtt skall enligt 30 kap. 2 5 5 omedel- bart avslås, om lagfart ej är sökt för utfärdaren av pantbrevet och, om detta avser ogulden köpeskilling, ej heller för överlåtaren. En häremot sva— rande regel har upptagits i punkt 5 av förevarande paragraf. Av liknande skäl som beträffande 30 kap. 2 5 5 har även i detta fall undantag gjorts från kravet på upplåtarens lagfart för det fall att rättigheten tillkommit så— som vederlag vid överlåtelse av fastigheten; i så fall bör rättighetshavaren kunna söka inskrivning och få ansökan förklarad vilande, förutsatt att över- låtaren har sökt lagfart. Med utgångspunkt från den av beredningen i 24 kap. 8 5 upptagna regeln om likställighet mellan äganderättsöverlåtelse och upplåtelse av rättighet skulle kunna ifrågasättas att helt frigöra ansökan om inskrivning av sådan rättighet från kravet på att upplåtaren sökt lagfart och alltså utvidga likställigheten även till förevarande område. Där- est en fastighetsägare, som icke sökt lagfart, först upplåter en rättighet — t. ex. en nyttjanderätt —— från sin fastighet och därefter överlåter denna, skulle nyttjanderättshavaren och förvärvaren av fastigheten så till vida bli lika ställda som även rättighetshavaren skulle få vilande inskrivning å sitt förvärv, medan f. n. hans ansökan torde böra avslås.1 Uppenbart skulle härigenom ett ökat rättsskydd komma rättighetshavaren till del. Å andra sidan torde en sådan lösning vara förenad med stora olägenheter ur inskriv- ningsrättslig synpunkt; den går i detta hänseende längre än den av bered— ningen föreslagna undantagsbestämmelsen då upplåtelsen skett i samband med överlåtelse. Att märka är att den omständigheten att vid lagfart in- skrivningen gjorts oberoende av att överlåtaren sökt lagfart är betingad av särskilda förhållanden, såsom lagfartsskyldigheten. Enligt beredningens me— ning innebär anknytningen av den sekundära sakrätten till ett redan i fas- tighetsboken infört äganderättsförvärv en väsentligt större garanti för att upplåtelsen härleder sig från behörig upplåtare. Med hänsyn till de rätts- regler för rättigheternas bevarande vid äganderättsöverlåtelse som bered- ningen upptagit i 11 kap. torde ej heller något behov av lagändring på denna punkt föreligga. I detta hänseende vill beredningen särskilt fram- hålla att enligt beredningens förslag en senare förvärvare av fastigheten är bunden av rättigheten i alla fall, då han vid sitt förvärv ägt eller bort äga kännedom om rättighetens bestånd, samt att en tidigare ansökan om lagfart
1 Jfr 41 5 IF samt NJA 1887 s. 362.
av denna anledning kan förlora sin prioritetsgrundande effekt (11 kap. 11 5 samt 24 kap. 4 5 andra st.).
Punkt 6 avser liksom 30 kap. 2 5 6 fall av konkurrens mellan överlå- telse och den rättighet för vilken inskrivning sökes men skiljer sig till innehållet därifrån. Däremot överensstämmer den i princip med det i 28 kap. 9 5 6 meddelade stadgandet rörande konkurrerande överlåtelser. Det- ta sammanhänger med att i nu förevarande situation företrädet mellan överlåtelse och annan begränsad rättighet än panträtt avgöres efter samma regler som företrädet mellan överlåtelser inbördes (24 kap. 3 och 8 55). En— ligt. dessa regler äger en äldre överlåtelse alltid företräde framför en till ti- den senare upplåtelse från samme ägare, såframt lagfart å överlåtelsen sökts innan eller samtidigt med att inskrivning sökts på grund av upplåtelsen. God tro är härvid i fråga om rättighetens bestånd utan betydelse. Såsom framgår av 24 kap. 2 5 innebär företrädet för överlåtelsen att upplåtelsen helt och hållet skall vika. Skulle inskrivning för den efter överlåtelsen upplåtna rättigheten sökas samma dag som lagfarten eller därefter, bör där- för ansökan omedelbart avslås.
Har upplåtelsen skett före överlåtelsen, är det däremot, ehuru lagfart sökts innan inskrivning av rättigheten blivit sökt, icke säkert att överlå- telsen äger företräde framför upplåtelsen. Frågan regleras av företrädes- reglerna i 11 och 24 kap.
Såsom LB framhållit, då fråga är om konkurrens mellan överlåtelser av fast egendom, kommer regeln i 24 kap. 4 5 första stycket att innebära att, sedan lagfart meddelats å den senare överlåtelsen, i ärende angående lag- fart på grund av den tidigare överlåtelsen det får antagas att lagfartsansö— kan icke kan bifallas innan i rättegång annorlunda bestämts och alltså bör förklaras vilande intill dess hindret blivit undanröjt.1 Härvid bortses givet— vis från sådana fall då någon skiljaktig-het i denna fråga icke längre är för handen mellan konkurrenterna. Skulle dom i tvisten gå emot den senare förvärvaren, innebär detta att lagfarten för honom undanröjes. Uppkom— mer en sådan tvist innan sistnämnde förvärvare överlåtit fastigheten, be- ror uppenbarligen avgörandet av huruvida denne var i god tro. Har åter re— dan då tvisten anhängiggjordes överlåtelse ägt rum, kan den nye förvärva- ren åberopa icke blott sin egen goda tro utan ock god tro hos sin fånges— man.
Vad angår konkurrens mellan rättighet, som upplåtits i fast egendom, samt överlåtelse av egendomen torde de synpunkter som nyss anförts i stort sett även i detta fall äga tillämpning. Är upplåtelsen tidigare än överlåtel- sen, gälla i fråga om god tro å överlåtelsesidan samma regler. Tydligt är sålunda att en ansökan om inskrivning av rättigheten bör förklaras vi- lande till dess tvisten mellan konkurrenterna blivit slutligen avgjord. Så till vida föreligger emellertid en avvikelse som i detta fall ej ifrågakommer att, därest avgörandet i tvisten går emot förvärvaren av äganderätten, den- nes lagfart skall undanröjas (jfr 24 kap. 2 5). Inskrivning av rättigheten
1 Se LB II 5. 300 och Ill 5. 274 noten. 50—541886 II
kommer i detta fall att beviljas oberoende av att den gällande lagfarten icke avser upplåtaren.
Vid konkurrens mellan särskild rättighet och överlåtelse äro att iakttaga bestämmelserna i 24 kap. 4 5 andra stycket, vari hänvisas till reglerna i 11 kap. angående företrädet för sådan rättighet framför överlåtelse. Såsom framgår av vad som yttrats vid behandlingen av punkt 5 i förevarande pa- ragraf är enligt reglerna i sistnämnda kapitel en senare förvärvare av fas— tigheten bunden av rättigheten i alla fall, då han vid sitt förvärv ägt eller bort äga kännedom om rättighetens bestånd. Vidare måste beaktas att en— ligt 11 kap. 85 rätt till elektrisk kraft alltid är gällande framför överlå— telse och att detsamma enligt 10 5 är fallet beträffande arrende och hyra eller i 21 kap. avsedd rätt till annan nyttighet än elektrisk kraft, såframt tillträde ägt rum eller tillhandahållandet av nyttigheten tog sin början före överlåtelsen.
Har förbehåll om upplåtelsen gjorts i den handling på grund varav lag- fart sökts, bör den omständigheten att lagfartsansökan kommit före tyd— ligen icke utgöra hinder för att omedelbart bifalla inskrivningsansökan (se 24 kap. 4 5). Oaktat förbehåll ej skett, bör ansökan kunna omedelbart bifallas, såframt fråga är om rätt till elektrisk kraft eller, då ansökan av- ser annan rättighet, sökanden redan vid ansökningstillfället på annat sätt styrkt att rättigheten är gällande mot nye ägaren, t. ex. genom skriftligt erkännande av denne. I övriga fall torde inskrivningsdomaren höra till— lämpa det förfarande som är föreskrivet i 27 kap. 16 5. EV. avslag medde— las i dessa fall med stöd av punkt 10 i förevarande paragraf.
1 punkt 6 avses endast frivillig överlåtelse, däremot icke exekutiv försälj- ning av något slag. Vad angår exekutiv auktion är tidpunkten för inroparens lagfartsansökan utan betydelse för frågan huruvida i fastigheten upplåten rättighet är gällande mot honom. En rättighet, som gäldenären upplåtit efter det fastigheten frångått honom, skall sålunda alltid vika för inroparens förvärv, även om inskrivning för rättigheten sökes, innan inroparen sökt lagfart. I sådant fall bör därför inskrivningsansökan omedelbart avslås. Fö- reskrift därom har upptagits i punkt 7.
I fråga om upplåtelser, som skett före inroparens förvärv, har däremot icke någon särskild bestämmelse meddelats i förevarande paragraf. Sådana upplåtelser äro nämligen i motsats till en pantutfästelse (jfr 30 kap. 2 5 7) icke alltid utan verkan mot inroparen. Av den allmänna regeln i punkt 10 följer emellertid "att inskrivningsansökan skall avslås, om det är uppenbart att upplåtelsen icke är gällande mot inroparen. I princip är inroparen icke bunden av andra upplåtelser än sådana som förbehållits vid försäljningen; dock kan enligt 12 kap. 29 5 första stycket, 15 kap. 3 5, 16 kap. 28 5 samt 21 kap. 10 och 11 55 en icke förbehållen arrende- eller hyresrätt eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet bli gällande mot honom, om han underlåter att inom viss tid uppsäga rättighetshavaren. Bland oinskrivna rättigheter är det enligt förslaget endast särskild rättighet som kan förbe— hållas vid exekutiv försäljning. En upplåtelse av förköpsrätt, återköpsrätt.
ränterätt eller födoråd, för vilken inskrivning icke sökts före borgenärsför- teckningens upprättande, kan följaktligen icke i något fall göras gällande mot inroparen (107 och 114 55 UL); ansökan om inskrivning bör därför omedelbart avslås. Framgår av auktionsprotokollet att försäljningen skett under förbehåll om beståndet av upplåten särskild rättighet, kan ansökan om inskrivning av rättigheten omedelbart bifallas. Har rättigheten där— emot icke förbehållits, bör i stället ansökan omedelbart avslås, såvida icke fråga är om arrende— eller hyresrätt eller rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet. I sistnämnda fall synes det i 27 kap. 16 5 föreskrivna för- farandet böra tillämpas.
I punkt 7 har vidare upptagits föreskrift att inskrivningsansökan skall omedelbart avslås, om fastigheten före upplåtelsen frångått upplåtaren ge- nom expropriation eller annat sådant tvångsförvärv eller gencm återköp. En dylik generell regel kan däremot icke meddelas i fråga om upplåtelser, som ägt rum före tvångsförvärvets fullbordan. Vissa författningar angåen- de tvångsförvärv innehålla nämligen bestämmelser, enligt vilka tidigare upplåtna rättigheter —— i olikhet med vad som gäller beträffande pantut- fästelser — undantagsvis skola äga bestånd mot förvärvaren. Enligt ExL (49 5 andra st. jämfört med 2 5 tredje st.) häftar sålunda fastigheten fort- farande för rättighet som tillkommer kronan och för annan rättighet som enligt utfästelse av förvärvaren lämnas orubbad; i sistnämnda avseende hänvisas till beredningens förslag till lag om ändring i ExL. Vilka rättig- heter som bestå mot återköpare framgår av 6 kap. 18 5. Av stadgandet i punkt 10 följer att ansökan om inskrivning av rättighet, som upplåtits före tvångsförvärvets fullbordan, skall omedelbart avslås, 0111 det är uppen— bart att rättigheten icke gäller mot förvärvaren. I övriga fall bör inskriv— ningsdomaren förfara enligt bestämmelserna i 27 kap. 16 5.
Beträffande det fall att fastigheten frångått rättighetens upplåtare ge- nom förköp äro förhållandena olika i olika situationer; med hänsyn här- till har detta fall icke upptagits under förevarande punkt. Vid förköp i an- ledning av avtalad förköpsrätt gäller enligt 5 kap. 22 5 andra stycket i allmänhet att upplåtelse som köparen gjort är beroende av att ej, i an- ledning av köparens förvärv, förköp kommer till stånd. Så länge det ännu ej är avgjort att förköp ej äger rum, kan ansökan om inskrivning för så— dan villkorlig upplåtelse av köparen upptagas, förutsatt att lagfart sökts för köparen, men må enligt 4 5 första stycket i förevarande kapitel ej bi- fallas, med mindre det står fast att förköp ej kommer till stånd i anled- ning av köparens förvärv. Har då ansökan göres förköp redan kommit till stånd (se 5 kap. 21 5 och 22 5 första st.), är upplåtelsen icke längre ens villkorligt gällande och ansökan- skall därför omedelbart avslås med stöd av punkt 10. Från huvudregeln om villkorligheten av köparens upplåtel- ser är i 5 kap. 22 5 andra stycket gjort undantag för rättighet, som till- kommit i överensstämmelse med köpehandlingen eller eljest grundar sig å denna, samt för särskild rättighet, som köparen eljest upplåtit innan stämning i förköpsmålet delgivits honom. Om lagfart ännu ej sökts för
förköparen, kan —— oavsett huruvida förköp fullbordats eller ej —— an- sökan om inskrivning för dylik ej villkorad rättighet upptagas under för- utsättning att hinder ej möter på grund av punkt 5. Detsamma gäller om inskrivning sökes samtidigt som lagfart för förköparen; rättigheten är nämligen äldre än förköpet (se 24 kap. 8 5, jfr 5 kap. 22 5 första st.). Är åter, då inskrivningen sökes, lagfart redan å tidigare inskrivningsdag sökt för förköparen, beror ansökans behandling av om upplåtelsen skall gälla mot förköparen eller ej. Denna fråga är jämlikt 5 kap. 22 5 första styc- ket att avgöra med ledning av de grundsatser som i allmänhet gälla be- träffande rättighets bestånd mot den som förvärvat fastigheten vid frivil— lig överlåtelse. Därav lär, på grund av förköpets anknytning till köpet, regelmässigt följa att förköparen är bunden av varje rättighet som till— kommit i överensstämmelse med den mellan säljaren och köparen upp— rättade köpehandlingen eller eljest grundar sig ä denna. Beträffande sär- skild rättighet som köparen eljest upplåtit före stämningens delgivning i förköpsmålet är ock tydligt att, om enligt 5 kap. 19 5 andra stycket i an- ledning därav minskning skett å köpeskillingen, förköparen är bunden av rättigheten. I övrigt må hänvisas till vad ovan anförts vid punkt 6 an- gående upplåtelse som skett före där avsedd överlåtelse. Det nu sagda gäl- ler även då arrendator utövar sin förköpsrätt; dock skall i detta fall upp— låtelse av förköpsrätt, återköpsrätt, ränterätt eller födoråd allenast om in- skrivning av rättigheten ej beviljats före delgivning av stämningen i för- köpsmålet vara beroende av att förköpet ej kommer till stånd (5 kap. 33 5). Såväl beträffande upplåtelser som skett före förköpet som i fråga om upplåtelser efter förköpet gäller tydligen att i vissa fall upplåtelsen består mot förköparen men i andra fall icke. I de fall då det är uppen- bart att upplåtelsen icke är gällande skall avslag meddelas enligt punkt 10 i förevarande paragraf. I övriga fall förfares enligt 27 kap. 16 5.
En särskild fråga är huruvida den omständigheten att två rättigheter icke kunna bestå vid sidan av varandra bör beaktas i inskrivningsärendet. Av be- stämmelserna i 24 kap. 2 5 följer att den rättighet som äger företräde må ut- övas fullt men den andra rättigheten endast i den mån det kan ske utan för— fång för den förstnämnda. Vad beträffar konkurrens med panträtt eller an- nat betalningsanspråk i fastigheten är frågan härom uppenbarligen icke av inskrivningsrättslig natur; i regel uppkommer den endast i samband med exekution i fastigheten. Vad åter angår konkurrens mellan flera rättigheter, som icke innefatta betalningsanspråk, torde frågan huruvida rättigheterna kunna utan förfång för någondera utövas vid sidan av varandra endast un- dantagsvis kunna utredas i inskrivningsärendet.1 I detta hänseende medför icke inskrivning av den ena eller andra rättigheten eller båda någon rubb- ning av rättsläget mellan konkurrenterna.
Punkt 8 motsvarar 30 kap. 2 5 8. Stadgandet har emellertid ansetts böra begränsas till sådana fall då rättigheten upplåtits efter överlåtelsen. Har upplåtelsen skett tidigare än överlåtelsen, är frågan huruvida rättigheten
1 Se Olivecrona, IF 5. 106 noten.
utan hinder av överlåtelsen må inskrivas att bedöma enligt allmänna kon- kurrensregler.
I punkt 9 har upptagits en motsvarighet till det i 30 kap. 2 5 9 stadga— de hindret för inskrivning; det avser inskrivning av förköpsrätt, återköps— rätt, ränterätt eller födoråd. Angående motiven till stadgandet hänvisas till vad beredningen yttrar vid förslaget till ändring i HB.
Stadgandet i punkt 10 motsvarar 30 kap. 2 5 10. Vissa av de i föregå- ende punkter upptagna avslagsgrunderna avse fall då en från början gil— tig upplåtelse till följd av sedermera inträffad omständighet blivit utan ver- kan. I detta kapitel behandlade rättigheter kunna emellertid, ehuru upplåtel- sen i och för sig varit giltig, komma att upphöra även av åtskilliga andra anledningar, t. ex. genom hävande eller avlösning. Med hänsyn härtill har bland de allmänna avslagsgrunderna upptagits det förhållandet att rättig- heten upphört av annan grund än förut sagts. Såsom exempel på fall som omfattas av bestämmelsen i denna punkt må utöver de tidigare angivna nämnas de ogiltighetsanledningar varom stadgas i 9 kap. 2 5 och 10 kap. 2 5 och som avse att, då inskrivning sökes för ränterätt resp. födoråd, den som upplåtit rättigheten avträtt fastigheten till konkurs. Vidare hör hit t. ex. att tillstånd enligt 15 kap. 15 5 FB vägrats genom lagakraftvunnet beslut.
Såsom nämnts vid 30 kap. 2 5 innehåller nämnda kapitel icke någon mot— svarighet till det i 16 5 IF meddelade förbudet mot inteckning i vissa kana- ler m. ln. I fråga om inskrivning av annan rättighet än panträtt synes ännu mindre anledning föreligga att bibehålla förbudet.
3 5. Denna paragraf motsvarar 30 kap. 3 5.
45.
I första stycket av denna paragraf har upptagits stadgande om att be- stämmelserna i 30 kap. 4 och 5 55 skola äga motsvarande tillämpning vid inskrivning som avses i förevarande kapitel.
Hänvisningen till 30 kap. 4 5 innebär att inskrivning ej må beviljas innan den som upplåtit rättigheten erhållit lagfart. Att i dylikt fall ansökan för- klaras vilande i avbidan på att lagfart erhålles överensstämmer med gällan- de rätt (41 5 IF).
I 30 kap. 5 5 meddelas bestämmelser för det fall att talan angående pant- brevs giltighet eller sökandens rätt att göra pantbrevet gällande är föremål för prövning (första st.) eller att talan är väckt angående hävande eller åter- gång av överlåtelse av fastigheten eller bättre rätt till denna eller att pant- utfästelsen kan förlora sin giltighet på grund av förköp eller återköp av fastigheten (andra st.). Andra styckets regler äro givna i form av hänvis- ning till 28 kap. 11 5. Enligt andra stycket i sistnämnda lagrum må i fråga om lagfartsansökan, om fastighet, som besväras av förköpsrätt, till sökan- den överlåtits av någon i anledning av vars förvärv förköpsrätten kan gö- ras gällande, lagfart ej beviljas, med mindre det visats att överlåtelsen till
sökanden ändock skall bestå. I denna bestämmelse har vid tillämpningen enligt förevarande paragraf å upplåten rättighet gjorts en modifikation, vilken sammanhänger med bestämmelsen i 5 kap. 22 5. Av denna fram- går såsom erinrats vid 2 5 i förevarande kapitel att, om köparen av en fas- tighet, vari förköpsrätt är inskriven, upplåtit rättighet i fastigheten, upp- låtelsen skall vara beroende av att ej i anledning av köparens förvärv för- köp kommer till stånd, dock att från sistnämnda regel undantages bl. a. särskild rättighet, om den av köparen upplåtits innan i mål om förköpet stämningen blivit delgiven. Detta undantag bör uppenbarligen föranleda att särskild rättighet, som på angivet sätt upplåtits före stämningens del- givning, får inskrivas utan att sökanden behöver särskilt visa att upplå— telsen skall bestå oberoende av att förköp sker. Utöver vad nu sagts torde bestämmelsen i förevarande paragraf om motsvarande tillämpning av 30 kap. 5 5 icke erfordra särskild motivering.
I andra stycket av paragrafen upptagas regler som avse upplåtelse i om— råde eller andel av fastighet.
Såsom en allmän inskrivningsrättslig regel gäller att inskrivning icke kan beviljas i område av fastighet. Det nu sagda gäller oberoende av huruvida rättighetens föremål utgör fastigheten i dess helhet eller allenast en viss del av densamma (jfr i fråga om särskild rättighet de allmänna motiven till 11 kap.).
Har någon som genom överlåtelse förvärvat ett område av en fastighet upplåtit förköpsrätt, ränterätt eller födoråd i området, är enligt 5 kap. 3 5, 9 kap. 2 5 och 10 kap. 2 5 upplåtelsen beroende av att laga delning kom— mer till stånd. På grund av regeln i 4 kap. 7 5 gäller detsamma i fråga om upplåtelse av återköpsrätt, vilken ju endast kan upplåtas genom förbehåll i samband med överlåtelse. Vad angår särskild rättighet upptager försla— get icke något motsvarande villkor för upplåtelsens bestånd, vilket sam— manhänger med att sådan rättighet icke för sitt bestånd är beroende av in- skrivning. Den tidigare nämnda principen att inskrivning icke kan bevil— jas i område av fastighet gäller emellertid givetvis även särskild rättighet. Av första stycket i förevarande paragraf följer att inskrivning av rättighet som upplåtits i det överlåtna området icke kan beviljas, innan laga del— ning skett. Hänvisningen där till 30 kap. 4 5 innebär nämligen att för be- viljande av inskrivning erfordras att upplåtaren erhållit lagfart och enligt 28 kap. 14 5 förutsätter detta i sin tur att laga delning ägt rum. Har laga delning och därmed även lagfart vägrats, skall enligt 3 5 andra stycket in— skrivningsansökan avslås. Det nu sagda gäller vare sig det överlåtna områ- det varit avsett att avskiljas från fastigheten eller överlåtelsen omfattat fastigheten med undantag av sådant område.
Angående de fall då den som överlåtit område av sin fastighet upplåtit rättighet i återstoden av fastigheten erfordras en särskild bestämmelse, mot— svarande 30 kap. 7 5. Eftersom inskrivning icke kan få beviljas i område av fastighet, bör ansökan förklaras vilande, tills delningsfrågan blivit slutligen
avgjord. Kommer laga delning till stånd, bör uppenbarligen inskrivning be— viljas endast i den fastighet som består av vad överlåtaren behållit av den ursprungliga fastigheten. Har laga delning vägrats, är överlåtelsen ogiltig och det överlåtna området återgår till överlåtaren. För sådant fall har beträf— fande vissa rättigheter föreskrivits att rättigheten skall anses materiellt om— fatta hela fastigheten; detta gäller ränterätt (9 kap. 2 5) och födoråd (10 kap. 2 5). Vid sådant förhållande bör inskrivning av rättigheten beviljas i fastigheten i dess helhet. Vad nu sagts äger uppenbarligen tillämpning även a sådan särskild rättighet som ej är till sin utövning inskränkt till visst område av fastigheten, t. ex. vederlagsrätt. I fråga om särskild rättighet, vars utövning är lokalt begränsad, inverkar ej heller den omständigheten. att överlåtelsen av området går åter, å beståndet av den i återstoden av fas- tigheten upplåtna rättigheten och inskrivning kan alltså ske i hela fastig— heten. Sådan inskrivning medför tydligen icke någon utvidgning av de be- fogenheter som enligt upplåtelsen tillkomma rättighetshavaren. En annan ställning intager förköpsrätten. Denna är även i detta fall för sitt bestånd beroende av att laga delning sker (5 kap. 3 5); kommer delning ej till stånd, förlorar alltså upplåtelsen sin giltighet.
I överensstämmelse med vad nu anförts har i andra stycket stadgats att inskrivning ej må beviljas i område av fastighet, vilket återstår efter över- låtelse, innan frågan om laga delning blivit slutligen avgjord. Vidare har fö- reskrivits att, om laga delning ej kommer till stånd, ansökan skall anses avse den odelade fastigheten, dock att, då fråga är om upplåtelse av förköpsrätt, ansökan skall avslås. I andra punkten ha motsvarande regler uppställts i frå— ga om andel, då sådan överlåtits med bestämmelse om utbrytning.
I de hittills behandlade fall-en har förutsatts att upplåtelsen skett i om- råde av fastighet. Skulle upplåtelsen ha skett i den odelade fastigheten, före— ligger konkurrens mellan upplåtelsen och överlåtelsen och frågan om före— trädet dem emellan är att bedöma enligt reglerna i 24 kap. Äger rättigheten företräde framför överlåtelsen, möter ej i det förhållandet att delningsfrå- gan ännu är svävande något hinder mot bifall till ansökningen. Kommer i sådant fall delning till stånd, skall, om rättigheten utgöres av ränterätt, denna uppdelas på de nybildade fastigheterna på samma sätt som pant- rätt och, om rättigheten är födoråd, förfaras enligt reglerna i 10 kap. 19 5. Skulle inskrivning av ränterätt eller födoråd ha sökts först efter delningen. ]llåSte, liksom vid panträtt (jfr 30 kap. 8 5), inskrivningen föregås av en ansvarsfördelning; bestämmelser härom meddelas i 6 5. Vad angår förköps— rätt och särskild rättighet, som upplåtits före delningen, regleras de nybil- dade fastigheternas ansvar antingen omedelbart av lagens bestämmelser eller, undantagsvis, i samband med delningen. I dessa fall erfordras alltså icke någon motsvarighet till bestämmelserna i 30 kap. 8 5. Inskrivningen har i dessa fall beträffande rättighetens bestånd och omfattning icke någon självständig betydelse utöver prioritetsverkan. Med hänsyn härtill synes endast i undantagsfall rättighetens materiella omfattning kunna beaktas
i inskrivningsärendet. Detta förhållande torde böra leda till att i inskriv- ningsärendet i regel hänsyn tas endast till rättighetens sakrättsliga anknyt- ning.
Skulle däremot upplåtelsen icke vara gällande mot förvärvaren av områ- det, synes inskrivningsfrågan böra behandlas som om upplåtelsen från bör- jan avsett allenast återstoden av fastigheten. Då detta måste anses följa av grunderna för stadgandet i andra stycket, synes uttrycklig bestämmelse där— om icke behöva meddelas. För det fall att laga delning ej kommer till stånd skall enligt nämnda grunder inskrivningen meddelas i den odelade faslig- heten; detta bör gälla även avtalad förköpsrätt. Det nu sagda synes även höra äga tillämpning, då efter områdes överlåtelse rättighet upplåtits i hela fastigheten och inskrivning av rättigheten sökes först sedan lagfart sökts a överlåtelsen eller samma dag som lagfartsansökan göres.
Vad angår servitut och vissa upplåtelser av rätt till elektrisk kraft eller annan sådan nyttighet förutsätter förslaget att upplåtelsen sker till förmån för viss egendom (19 kap. 1 och 2 55 samt 21 kap. 2 och 11 55). Tydligt är att i upplåtelsen denna skall närmare angivas (19 kap. 6 5, 21 kap. 4 5). Skulle den ej vara individualiserad i upplåtelsehandlingen, bör med stöd av 2 5 i detta kapitel ansökningen avslås. Har upplåtelsen skett till förmån för allenast del av fastighet torde, såsom anmärkts vid 19 kap. 6 5, upp- låtelsen få anses ha tillkonnnit under villkor om laga delning. Att villkors- bestämmelse i upplåtelsen ej förhindrar dennas inskrivning framgår av vad som vidare utvecklas här nedan.
I vissa undantagsfall fordras myndighets tillstånd till upplåtelse av rät- tighet som avses i detta kapitel. Sålunda äger enligt 15 kap. 15 5 FB för- myndare icke utan överförmyndarens samtycke upplåta vissa slag av rättig- heter i omyndigs fasta egendom. Överförmyndarens samtycke behöver icke inhämtas på förhand utan kan även avse en redan gjord upplåtelse.1 De skäl som föranlett beredningen att i fråga om inteckning av panträtt meddela en allmän bestämmelse om vilandeförklaring i fall då utfästelsen är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd synas äga giltighet även då för upplåtelse av rättighet varom nu är fråga fordras sådant tillstånd. I tredje stycket har därför upptagits ett stadgande, som motsvarar 30 kap. 7 5 andra stycket.
För det fall att rättighet enligt upplåtelsehandlingen gjorts beroende av suspensivt villkor har i rättspraxis2 förekommit att ansökan avslagits, om villkoret ej visats vara uppfyllt. Att förekomsten av resolutivt villkor skulle utgöra hinder mot inskrivning torde däremot icke ha ifrågasatts. Enligt för— slaget skall den omständigheten att överlåtelse är beroende av tillåtet villkor icke medföra avslag å lagfartsansökan utan endast vilandeförklaring. Det synes uteslutet att intaga en strängare ståndpunkt i fråga om inskrivning av rättighet som avses i detta kapitel. Fastmera bör enligt beredningens me— ning förekomsten av ouppfyllt villkor ej ens utgöra hinder för att omedel-
1 Se Walin, Föräldrabalken (Uddevalla 1952) s. 339. '-' Se NJA 1891 s. 578. Se ock Olivecrona, IF 5. 102 f.
bart bifalla inskrivningsansökan. De förhållanden som föranlett beredning— en att för dylika fall föreskriva vilandeförklaring av lagfartsansökan äga icke någon motsvarighet beträffande ifrågavarande rättigheter. Såvitt bered- ningen kan finna föreligger ej heller eljest tillräcklig anledning att hindra inskrivning av rättighet, som enligt upplåtelsen är beroende av villkor.
sg.
Denna paragraf motsvarar 30 kap. 9 5 första stycket. De avvikelser som föreligga äro en följd av olikheter i fråga om konkurrensreglerna i 24 kap. Av nämnda bestämmelser framgår att rättigheter av det slag varom här är fråga icke i något fall på grund av inskrivning kunna åtnjuta samma rätt inbördes. I detta fall bortses från de särskilda bestämmelser som gälla vid exekutiv auktion m. m. (24 kap. 12 5).
6 &.
Enligt denna paragraf skola vissa av de inskrivningsrättsliga reglerna rö— rande panträtt äga motsvarande tillämpning i fråga om ränterätt och födo— råd. Att så bör vara fallet beträffande 30 kap. 8 & följer av 9 kap. 2 g och 10 kap. 3 5. Vad angår fastighetsdelnings inverkan å ränterätt, för vilken inskrivning är beviljad eller sökt, gälla enligt 9 kap. 2 & samma regler som i fråga om panträtt. Med hänsyn härtill böra tydligen även 30 kap. 14 och 15 55, vari de inskrivningsrättsliga konsekvenserna av dessa regler behand- las, vara tillämpliga. Beträffande födoråd ha de materiella bestämmelserna angående verkan av fastighetsdelning upptagits i 10 kap. 19 och 21 515. Av dessa paragrafer framgår att liksom beträffande panträtt beslutet angående uppdelningen skall meddelas av inskrivningsdomare eller i sammanlägg- ningsärende. En konsekvens härav blir att 30 kap. 14 och 15 55 höra till- lämpas även å födoråd. Då behov av att räntebrev utbytes undantagsvis kan tänkas uppkomma även i andra fall än som avses i 30 kap. 15 5, har beträffande denna rättighet hänvisning skett även till bestämmelserna i 12 och 13 515 av samma kapitel.
7 5.
Enligt 10 kap. 13, 15, 17, 19, 21 och 23 55 äger i vissa fall inskrivnings- domare, domstol eller ägodelningsmyndighet förordna om utbyte av födo- råd mot ränterätt. I anslutning härtill uppkommer spörsmålet hur inskriv- ning av en dylik ränterätt skall åvägabringas. Enär födoråd såsom sakrätt kommer till stånd först genom inskrivning, utgör det en förutsättning för utbyte av födoråd mot ränterätt att inskrivning av födorådet är beviljad eller åtminstone sökt. Till grund för inskrivningen av ränterätten synes, även när det gäller utbyte, böra ligga ett räntebrev. I sådana fall då utbytet föranletts av motsättningar mellan fastighetsägaren och födorådstagaren synes det kunna befaras att det ej sällan komme att bli svårt att förmå fastighetsägaren att utfärda räntebrev. Om räntebrevet skulle utfärdas av fastighetsägaren, skulle även risk för bristande överensstämmelse mellan
räntebrevet och domen eller beslutet uppkomma. Med hänsyn härtill anser beredningen att det alltid bör ankomma på inskrivningsdomaren att ut- färda räntebrevet. Om enligt 10 kap. 2 5 andra stycket födorådet skall an— ses gälla för ogulden köpeskilling, måste på grund av stadgandet i 9 kap. 4 5 första stycket andra punkten i räntebrevet angivas att ränterätten avser ogulden köpeskilling. Inskrivningsdomaren bör vara skyldig att upptaga ärendet, så snart fastighetsägaren eller födorådstagaren anmält att domen eller beslutet om utbyte vunnit laga kraft. Utbytet kan uppenbarligen icke få medföra någon försämring av rättighetshavarens ställning med avseende å inskrivningens prioritet. Det har därför föreskrivits att inskrivningsdoma— ren skall inskriva ränterätten att gälla med samma rätt som tillkom födo— rådet.
Att, då ett födoråd som besvärar flera fastigheter skall utbytas mot ränte— rätt, särskilt räntebrev skall utfärdas för varje fastighet följer av bestäm— melserna i 9 kap. 2 5. Vidare är att beakta att räntebrevet, såsom framgår av 9 kap. 15 5, skall utställas för den tid som enligt 10 kap. 4 &_.g'äller för det tidigare födorådet. big,: "_ 'th
r:. 8 5. *
Sedan skriftlig överenskommelse om ändring i eller tillägg till avtal om återköpsrätt blivit inskriven, skall den enligt 6 kap. 3 & gälla som om den ägt rum i samband med upplåtelsen av återköpsrätten. För att detta stad- gande icke skall medföra kränkning av annan inskriven rättighet, måste för inskrivning av sådan överenskommelse i princip krävas samtycke av dem som innehava inskriven rättighet med sämre rätt än återköpsrätten. Enligt gällande rätt (58 a 5 4 mom. IF) förutsättes för inskrivning av ändrings— avtal att samtycke därtill lämnats ej mindre av fastighetens ägare och åter— köpsrättens innehavare än även av dem vilka ha inskriven rättighet i fas- tigheten gällande med sämre rätt än återköpsrätten eller ock fordran eller rättighet för vilken fastigheten må häfta enligt 11 kap. 2 % JB; därjämte gälla vissa särbestämmelser beträffande gemensamma inteckningar.
De spörsmål som uppkomma i samband med inskrivning av ändringsavtal rörande återköpsrätt motsvara i viss mån dem som föreligga i fråga om inskrivning av ändringsavtal rörande tomträtt. De bestämmelser som i fråga om tomträtt meddelats till skydd för andra rättsägare avse uteslutande dem som ha inskriven eller därmed likställd rättighet i tomträtten. För in— skrivning av ändringsavtal fordras således icke i något fall medgivande från ny ägare till fastigheten eller ny innehavare av tomträtten; några andra i fastigheten inskrivna rättigheter än tomrätten kunna enligt förslaget ej finnas. En väsentlig olikhet mellan återköpsrätt och tomträtt föreligger å ägarsidan därutinnan att fastighet, till vilken tomträtt upplåtits, så gott som undantagslöst är och förbliver i allmän ägo, medan fastighet som be- sväras av återköpsrätt regelmässigt är i enskild ägo. De förhållanden som föranlett att man i fråga om inskrivning av ändringsavtal rörande tomt— rätt ansett sig kunna bortse från växlingar i äganderätten äga därför icke
någon motsvarighet i fråga om återköpsrätt. I princip bör följaktligen allt- jämt krävas samtycke från ägaren till den av återköpsrätten belastade fas- tigheten. Är det den lagfarne ägaren som slutit ändringsavtalet, får detta emellertid anses innesluta hans medgivande att avtalet inskrives. Frågan om ny ägares bundenhet av ändringsavtalet bör bedömas efter allmänna grunder (24 kap. 3 och 4 gg). Av nu anförda skäl har i förevarande para- graf icke upptagits något uttryckligt krav på att fastighetsägaren sam- tyckt till ändringsavtalets inskrivning. Mellan återköpsrättens innehavare och tomträttshavaren föreligger väl motsvarighet så till vida att såväl åter— köpsrätten som tomträtten äro derivativa rättigheter. De skäl som åberopats för att i detta fall likställa tomträtten med äganderätt föreligga emellertid i än mindre grad vad angår återköpsrätten. Beredningen kan icke finna något skäl för att man i detta hänseende skulle avvika från den eljest gäl— lande regeln att ny innehavare av återköpsrätt icke förvärvar bättre rätt än sin företrädare. Av anförda skäl har ej från nu gällande lag upptagits kravet på samtycke från rättighetens innehavare.
Stadgarfdet angående medgivande från andra rättighetshavare i fastig— heten har synts kunna meddelas i form av hänvisning till bestämmelserna i 29 kap. 7 5 andra stycket. Tydligt är att till innehavare av rättighet är att hänföra även den som vunnit utmätning för fordran. Ett ändringsavtal rö- rande återköpsrätt inverkar uppenbarligen icke på rättighet, som åtnjuter bättre rätt än återköpsrätten. Det har emellertid ansetts obehövligt att meddela en särskild undantagsbestämmelse för dylika fall, enär enligt nämnda lagrum samtycke icke erfordras från rättighetshavare, för vilkens säkerhet ändringsavtalet är väsentligen utan betydelse.
95.
Denna paragraf, som avser postposition av inskriven rättighet, motsvarar 30 kap. 19 å; det mot första stycket andra ledet i nämnda lagrum sva- rande stadgandet har här meddelats i form av hänvisning till 5 5 andra stycket i förevarande kapitel. Gällande bestämmelser i ämnet återfinnas i 44 5 IF och åtskilliga lagrum som hänvisa till nämnda paragraf. I fråga om panträtt anses pantbrevets innehavare vara legitimerad att söka postposi— tion. När det gäller postposition av annan inskriven rättighet kan däremot icke någon motsvarande legitimationsverkan knytas till innehavet av den handling på grund varav inskrivning beviljats. Behörig att ansöka om post— position är endast rättighetens verklige innehavare. Ehuru innehavet av handlingen sålunda icke ensamt för sig kan anses utgöra tillräcklig legiti- mation, synes postposition i regel icke böra beviljas, med mindre sökanden företer handlingen.
I fråga om nedsättning av panträtt fordras, då åtgärden begäres av annan än fastighetsägaren, samtycke av den senare, vilket sammanhänger med be- stämmelserna om ägarpant. Dessa ha emellertid icke någon motsvarighet i fråga om andra rättigheter än panträtt. Vad angår särskild rättighet finnes dock ett annat skäl för att kräva fastighetsägarens samtycke till postposition,
nämligen att vid exekutiv auktion rättighetens företrädesrätt är av betydelse för frågan om rättighetens bevarande och därmed även för fastighetsägarens skadeståndsskyldighet. Kravet på samtycke grundas alltså på samma skäl som föranlett införandet av rätt för fastighetsägaren att göra ansökan om inskrivning av särskild rättighet (1 & sista st.). I detta sammanhang må även erinras om stadgandet i 11 kap. 14 &, sista stycket, enligt vilket postposition, som föranlett att särskild rättighet bortfallit vid exekutiv försäljning av fas- tigheten eller vid sådan försäljning kunnat bevaras endast genom tillskott av rättighetshavaren, medför befrielse från skadeståndsskyldighet för den vilkens samtycke rättighetshavaren ej inhämtat; denna regel får alltså be- tydelse i fråga om ansvarigheten för tidigare fastighetsägare, vars sam- tycke till postposition icke nödvändigt behöver inhämtas.
10 5.
Angående dödning av inskrivning för nyttjanderätt finnas f. n. bestäm— melser i 44 och 45 55 IF. Dessa bestämmelser gälla även i fråga 0111 inskriv- ning för avkomsträtt, servitut, rätt till elektrisk kraft och återköpsrätt ; be— träffande vissa skogsfångs- och mulbetesservitut har dock en särskild regel meddelats i 55 å andra stycket.
Liksom nu bör rättighetshavaren ha möjlighet att på begäran få inskriv- ningen helt och hållet eller till viss del dödad, vare sig rättigheten upphört eller ej. Frågan om dödning av sådana servitut som den nuvarande undan- tagsbestämmelsen avser torde böra behandlas i PromL. Av skäl som redo- visats vid nästföregående paragraf bör dock för dödning av inskrivning rörande särskild rättighet krävas fastighetsägarens medgivande. I detta sammanhang må erinras om bestämmelserna i 11 kap. 12 & tredje stycket och 14 å sista stycket angående bortfallande av skadeståndsskyldighet i fall då inskrivning av särskild rättighet dödats utan vederbörandes samtycke.
Av bestämmelserna att inskrivning icke får beviljas i andel eller område av fastighet måste anses följa, att inskrivning ej heller kan dödas på sådant sätt att den i fråga 0111 viss fastighet allenast kommer att besvära andel eller område. Däremot möter ej hinder att i samband med sammanläggning döda inskrivning i vad den besvärar område, som genom avstyckning avskilts för sammanläggning med annan fastighet eller område därav. I detta fall kom- mer nämligen inskrivningen efter den partiella dödningen att avse hela den fastighet som återstår efter områdets avskiljande.
En konsekvens av förslagets ståndpunkt att förköpsrätt, återköpsrätt, rän— terätt och födoråd uppkomma genom inskrivning är, att dödning av in- skrivning för sådan rättighet medför att rättigheten upphör, om så ej redan tidigare skett. I fråga om särskild rättighet har däremot den omständigheten att inskrivningen dödas icke i och för sig någon inverkan på rättighetens be— stånd.
Har den tid för vilken rättigheten upplåtits gått till ända eller visas att rättigheten av annan anledning upphört, har enligt 45 5 första stycket IF fastighetsägaren rätt att få inskrivningen dödad. I detta sammanhang bör
emellertid beaktas att tiden för inskriven rättighets bestånd i vissa fall på grund av en prolongationsklausul i upplåtelsen eller omedelbart på grund av bestämmelse i lag kan komma att förlängas utöver den i upplåtelsen bestäm- da tiden. Har dylik förlängning skett, bör enligt beredningens mening in— skrivningen gälla även under den tid förlängningen avser. Rätten till för- längning måste nämligen anses höra till den inskrivna rättighetens innehåll tjfr motivuttalanden vid 11 kap. 6 5). Den omständigheten att upplåtelse— tiden utgått kan med hänsyn härtill icke alltid utgöra tillräcklig grund för att tillåta dödning av inskrivningen på fastighetsägarens begäran. I förslaget har i enlighet härmed som förutsättning för inskrivningens dödande utan rättighetshavarens samtycke uppställts att fastighetsägaren visar att rättig— heten upphört. I fall då avtalet icke innehåller någon förlängningsklausul och förlängning ej heller kunnat inträda omedelbart på grund av lag, er— fordras i allmänhet icke någon särskild bevisning om att rättigheten upphört i och med upplåtelsetidens utgång. Beträffande ränterätt och födoråd måste emellertid beaktas att fastigheten även under viss tid efter upplåtelsetidens utgång häftar för tidigare förfallna prestationer, som icke fullgj orts. Så länge rätten att ur fastigheten uttaga oguldna förmåner består, kan rättigheten icke anses ha upphört. Har fastighetsägaren ansökt om dödning i fall då för— längning kan ifrågakomma eller fastigheten kan häfta för oguldna förmåner, synes inskrivningsdomaren böra höra rättighetshavaren eller, om denne är död, hans rättsinnehavare.
I fråga om särskilda rättigheter, som äro lokaliserade till viss del av fas— tigheten, kan det inträffa att efter fastighetens delning viss eller vissa av de nybildade fastigheterna ej alls materiellt omfattas av rättigheten; i och med delningen upphör då sådan nybildad fastighet även att vara sakrättsligt besvärad av rättigheten. Ett undantag härifrån gäller dock beträffande ser— vitut; med hänsyn till rätten att erhålla förflyttning av servitutet besvärar detta efter delningen även sådan nybildad fastighet där servitutet ic'ke ut- övas vid tiden för delningen. Ägarna till samtliga de nybildade fastighe- terna äro alltså att anse som fastighetsägare enligt förevarande paragraf. Vad nu sagts har i förslagets materiella avdelning kommit till direkt ut— tryck i 11 kap. 23 5 och motiven till nämnda lagrum. Om fastighetsägaren visar att rättigheten på angivet sätt upphört i nybildad fastighet, skall in— skrivningen med stöd av förevarande paragraf dödas i denna fastighet. Ett motsvarande förhållande inträffar, då de i en bruksenhet ingående fastiga heterna sålts å exekutiv auktion utan förbehåll om bruksenhetens bestånd. En till viss fastighet lokaliserad rättighet upphör då att besvära övriga fas— tigheter; härvidlag är det utan betydelse att dessa sistnämnda ev. sålts med förbehåll om rättighetens bestånd. Enär förevarande paragraf är direkt till— lämplig efter bruksenhetens upphörande, kan med stöd av densamma in— skrivningen dödas i de icke besvärade fastigheterna.
I förslaget har icke upptagits någon motsvarighet till de nuvarande be- stämmelserna i andra och tredje styckena av 45 5 IF angående exekutiv auktion samt expropriation och andra sådana tvångsförvärv. Att fastighet,
vari särskild rättighet är inskriven, sålts på exekutiv auktion utan förbehåll om rättighetens bestånd medför, såsom närmare utvecklats i motiven till 11 kap., icke alltid att rättigheten skall anses ha upphört; skulle rättigheten komma att bestå, bör även inskrivningen bestå. Även i fråga om expropria— tion och därmed jämställda förvärv gälla vissa undantag från regeln att ti- digare upplåtna rättigheter bortfalla. Av de handlingar rörande auktionen eller tvångsförvärvet som tillställas inskrivningsdomaren torde ej alltid med säkerhet kunna bedömas huruvida viss rättighet består eller ej. Skulle däremot av dessa handlingar framgå att rättigheten upphört, åligger det enligt 33 kap. 5 5 andra stycket inskrivningsdomaren att i grundbok göra anteckning om att rättigheten upphört. I övriga fall synes inskrivningen böra kvarstå, tills fastighetsägaren visar att rättigheten upphört och begär (lödning av inskrivningen.
11 5.
Enligt gällande rätt är möjligheten att erhålla inskrivning icke begränsad till sådana fall då rättigheten upplåtits genom en rättshandling, som faller inom förmögenhetsrättens område. En nyttjanderätt som upplåtits genom testamente kan sålunda inskrivas; dock anses sådan nyttjanderätt som avses i 12 kap. 2 & ÄB icke kunna vara föremål för inskrivning.1 Enligt beredning— ens mening bör den nuvarande ordningen i princip bibehållas. Att förvärv av ifrågavarande natur i princip äro inskrivningsbara ansluter sig också som ett nödvändigt komplement till prioritetsreglerna i 24 kap. 13 5. Med hänsyn till det sätt varpå kapitlets tillämpningsområde angivits i 1 5 erfordras emeller- tid en uttrycklig bestämmelse i ämnet. I förevarande paragraf har därför intagits föreskrift om att kapitlets bestämmelser med vissa avvikelser skola äga motsvarande tillämpning i fråga om rättighet som grundar sig å sådant förvärv varom stadgats i 24 kap. 13 å. Uppenbarligen böra härvid ifrå- gakomma endast rättigheter av samma typ som de vilka efter upplåtelse äro inskrivningsbara enligt förevarande kapitel. Vad särskilt angår testamenta- risk avkomsträtt innebär detta att endast sådan rättighet som motsvarar ränterätt eller födoråd kan inskrivas.2 Däremot kan en sådan obestämd rätt som avser all avkastning av en fastighet icke bli föremål för inskrivning; anledningen härtill är att med hänsyn till andra rättsägare i fastigheten inskrivning icke bör tillåtas av en rättighet vars ekonomiska belastning å fastigheten icke närmare kan beräknas (se härom motiven till 19 och 101 kap.). Emellertid kan likväl ett visst skydd beredas innehavaren av en dylik av- komsträtt; testator kan nämligen i testamentet stadga förbud för fastighetens ägare att överlåta fastigheten eller upplåta rättighet i denna.
I två hänseenden ha avvikande bestämmelser synts böra meddelas. Enligt den ena skall liksom nu sådan testamentarisk nyttjanderätt som avses i 12 kap. 2 5 ÄB icke kunna inskrivas. Den andra bestämmelsen utgör en motsvarighet till 28 kap. 12 5 första stycket första punkten.
] Se Undén II:2 s. 208. 2 Jfr NJA II 1930 s. 325.
12 5.
Enligt 17 kap. 1 5 andra stycket och 18 kap. 4 5 första stycket kunna alla i förevarande kapitel avsedda slag av rättigheter utom återköpsrätt och rätt till andel i samfällt strömfall upplåtas i tomträtt eller vattenfallsrätt. Angå- ende inskrivning av sådan rättighet böra kapitlets bestämmelser gälla i till- lämpliga delar. Med hänsyn till stadgandet i 17 kap. 9 5 första stycket, vilket enligt 18 kap. 4 & gäller även i fråga om vattenfallsrätt, saknas utrymme för tillämpning av 4 5 andra stycket.
Har inskrivning av tomträtts— eller vattenfallsrättsupplåtelsen ännu ej sökts, när ansökan göres om inskrivning av rättighet, som upplåtits i tomt- rätten eller vattenfallsrätten, synes ansökan alltid böra omedelbart avslås (jfr 29 kap. 10 5). För att tydligt utmärka detta har stadgande därom upp- tagits i paragrafen (jfr 30 kap. 23 5 samt motiven därtill).
. 32 KAP.
Om inskrivning i bruksenhet
Bruksenhets registrering har i fastighetshänseende den verkan att de sär- skilda fastigheterna, som ingå i bruksenheten, enligt 26 kap. 14 5 första stycket anses, vad angår tillämpningen av 2—22 kap., såsom en enda fas- tighet. Någon motsvarande bestämmelse har i 26 kap. icke meddelats i fråga om inskrivning i bruksenhet; enligt 26 kap. 14 5 andra stycket gälla bl. a. angående inskrivningsväsendet de särskilda stadganden som upptagas vid sidan av 26 kap. Såsom framhållits i motiven till 26 kap. 14 5 är emellertid uppenbart att bruksenhet även i inskrivningsrättsligt hänseende princi- piellt bör behandlas såsom om den vore en enda fastighet. De materiella bestämmelser som enligt 26 kap. 14 & första stycket skola tillämpas ä bruks- enhet bygga ock å denna förutsättning.
En konsekvens av att bruksenheten i inskrivningshänseende skall anses som en enda fastighet är att bruksenheten måste erhålla ett särskilt upp- lägg i grundbok. Ett sådant upplägg hör upprättas på grundval av beslutet om bruksenhetens bildande; i detta upptagas bl. å. de inskrivna rättigheter som enligt beslutet skola i sin inbördes företrädesordning besvära bruksen— heten (26 kap. 39 å). Inskrivningarna komma därmed icke längre att gälla i de särskilda fastigheterna. Den avgörande tidpunkten i detta hänseende är enligt 26 kap. 13 5 första stycket registreringsbeslutets lagakraftvinnande. Även sedan registreringsbeslutet meddelats men innan det vunnit laga kraft kvarstår alltså den inskrivningsavdelning till vilken den särskilda fastigheten bör som behörig inskrivningsmyndighet. Då någon inskrivnings- spärr icke är förenad med ansökan om registrering och ej heller med re- gistreringsbelutets meddelande, är en rättighetshavare oförhindrad att även därefter i den särskilda fastigheten söka resp. erhålla inskrivning enligt eljest gällande inskrivningsregler. Inskrivningsbeslut, som sålunda medde—
las efter registreringsbeslutet men före dess lagakraftvinnande, skall emel- lertid, då registreringsbeslutet vinner laga kraft, upptagas å bruksenhetens upplägg; dess företräde i bruksenheten bestämmes enligt föreskrifterna i 26 kap. 13 å andra stycket som om ansökan och beslut avsett bruksenheten. Vad nu sagts om bildande av bruksenhet gäller ock frågan om samman— förande av bruksenheter eller upptagande i bruksenhet av fastighet utom bruksenheten (26 kap. 19 5).
De bestämmelser som sålunda erfordras för bruksenhets införande i grundbok torde avse sådana frågor angående uppläggande av grundbok och förande av sådan bok som enligt 27 kap. 2 å tillhöra särskild författning vid sidan av inskrivningsreglerna.
Såsom tidigare anförts skola i fråga om inskrivningsärenden, som angå bruksenhet, i stort sett samma bestämmelser gälla som om de särskilda fas— tigheterna, vilka ingå i bruksenheten, vore en enda fastighet. En förutsätt— ning härför är att bruksenheten kommer att tillhöra en och samma in- skrivningsavdelning. Vad angår inskrivningärende, som avser fastighet, stadgas i 27 kap. 4 5 att den inskrivningsavdelning är behörig inom vars område fastigheten är belägen. Då de särskilda fastigheter som ingå i bruks- enheten kunna vara belägna inom två eller flera inskrivningsområden, tor— de såsom behörig inskrivningsavdelning för bruksenheten endast kunna ifrågakomma den avdelning där bruksenheten är registrerad. Bestämmelser om vilken inskrivningsavdelning har att upptaga fråga om registrering äro meddelade i 26 kap. 27 och 28 åå. Av dessa framgår att, vad angår bil- dande av bruksenhet, registreringsmyndigheten är inskrivningsdomaren vid den inskrivningsavdelning inom vars område de särskilda fastigheterna äro belägna eller, om dessa ligga inom skilda inskrivningsavdelningars om- råden, efter sökandens val inskrivningsdomaren vid någon av dessa avdel— ningar eller vid inskrivningsavdelningen vid Stockholms rådhusrätt. I re— gel är det den inskrivningsavdelning som upptagit ansökan om registrering för bildande av bruksenheten som tillika är behörig som inskrivningsavdel- ning för inskrivningsärende. Registreringsärende, som angår annat ämne än bildande av bruksenhet, medför i allmänhet icke någon ändring beträffande kompetensen för den inskrivningsavdelning där bruksenheten tidigare re- gistrerats. I särskilda fall kan emellertid registreringen upptagas av annan inskrivningsavdelning (26 kap. 27 å andra st. och 28 5). I dessa fall blir den nya avdelningen behörig även i fråga om inskrivningsärenden.
Bestämmelse om att inskrivningsärende, som angår bruksenhet, skall upptagas vid den inskrivningsavdelning där bruksenheten är registrerad har införts i 1 5 första stycket. I samband härmed har ock angivits att sådant ärende ej må upptagas, med mindre beslutet om registreringen vunnit laga kraft.
I 1 5 andra stycket har upptagits den förut behandlade grundsatsen att de särskilda fastigheterna inom bruksenhet skola vid tillämpning å bruks- enheten av bestämmelserna i 27—31 kap. anses som en enda fastighet. De materiella bestämmelserna å vilka denna inskrivningsregel grundas ha
emellertid i 26 kap. i vissa fall fullständigats genom sär-skilda rättsregler. I detta sammanhang må erinras om de bestämmelser som enligt 26 kap. 15— 23 55 gälla beträffande strukturen av bruksenhet till skillnad från de nor— mer som reglera fastighetsbildningen.
Såsom framgår av 26 kap. 15 å må andel i bruksenhet ej utbrytas och ej heller sådan andel överlåtas med bestämmelse om utbrytning. Då de be— stämmelser som beträffande överlåtelse meddelas om utbrytning av andel i fastighet (4 kap. 8, 28, 31 55) alltså icke äga någon motsvarighet i fråga om bruksenhet, följer härav att ansökan om lagfart å sådan överlåtelse skall omedelbart avslås (jfr 28 kap. 9 $ 4). Ej heller kan, enligt 26 kap. 16 å tredje stycket, andel i särskild fastighet som ingår i bruksenhet över- låtas utan bestämmelse om utbrytning. Det sistnämnda fallet torde emel- lertid kunna inrymmas under reglerna i 28 kap. 9 5 9. Mot överlåtelse av andel i bruksenhet utan bestämmelse om utbrytning finnes däremot ej nå- got hinder; lagfart kan alltså erhållas på sådan överlåtelse. En konsekvens av att de särskilda fastigheterna alltjämt bibehållas såsom sådana även efter bruksenhetens bildande är vidare att sådan fastighet vid tillämpning av bestämmelserna i 26 kap. 14 5 första stycket betraktas som område av fastighet samt att i detta fall laga delning ersättes genom avskiljande från bruksenhet (26 kap. 16 och 18 515). Detta förhållande medför att de regler vilka såsom villkor för inskrivning kräva laga delning böra äga tillämpning även i fråga om avskiljande från bruksenhet (se särskilt 28 kap. 9 5 4 och 14 5 första st., 29 kap. 7 5 tredje st., 30 kap. 2 5 2 samt 7 5 första st. och 8 & ävensom 31 kap. 4 5 andra st. och 6 5).
Ett avskiljande från bruksenheten kan avse även område av fastighet eller andel-däri vilken överlåtes med bestämmelse om utbrytning. I sådant fall skall frågan om avskiljande prövas i samband med förrättning angående laga delning och innefattas i delningen; något särskilt undantag från eljest gällande inskrivningsregler erfordras alltså icke (26 kap. 16 5 andra st.). Ett avskiljande från bruksenhet kan även ifrågakomma i samband med sammanläggning. I detta fall prövas frågan om avskiljande i samman läggningsärendet (26 kap. 21 å andra st.). Slutligen må framhållas att le- gala lösningsrätter _ med undantag dock av arrendators förköpsrätt — icke för sin realisation äro beroende av formligt avskiljande (26 kap. 17 å andra st.). Med avskiljande avses i detta samband allenast åtgärd som an— gives i 26 kap. 26 5 2. Såsom avskiljande är i förevarande hänseende att be- trakta uppdelning av bruksenhet eller dennas upplösning (26 kap. 22 och 23 5-5 samt 26 Q 5 och 6). Ej heller en sådan åtgärd inverkar å de bestående fastighetsförhållandena. I detta sammanhang uppkommer ock liksom vid laga delning frågan om uppdelning av ansvaret för panträtt, ränterätt eller födoråd som belastar bruksenheten. Av 26 kap. 41 5 första stycket framgår att sådan uppdelning skall i samband med registreringsärendet handläggas och avgöras av registreringsmyndigheten.
I det föregående har ej närmare behandlats frågan om den inverkan som i inskrivningsavseende är förenad med att bruksenhet sammanföres med
annan bruksenhet eller att ny fastighet, ev. genom sammanläggning, upp— tages i bruksenheten (26 kap. 19 å och 21 5 andra st., jfr samma kap. 26 &" 3 och 4). Denna fråga regleras på samma sätt som bildande av bruksenhet. Utöver det allmänna stadgandet i 1 5 torde någon särskild bestämmelse härutinnan ej erfordras i förevarande kapitel (se ock 11 å i beredningens förslag till lag om sammanläggning av fastigheter å landet).
I överensstämmelse med vad sålunda anförts ha bestämmelserna i 2 ,S avfattats. I dessa bestämmelser utsäges i första stycket att vad i 28—31 kap. är stadgat om inskrivnings beroende av laga delning skall, där genom tillstånd till åtgärd som avses i 26 kap. 26 5 2, 5 eller 6 särskild fastighet skall avskiljas från bruksenheten eller bruksenhet uppdelas eller upplösas, äga motsvarande tillämpning å sådan åtgärd. Tillika har i andra stycket erinrats om de bestämmelser som enligt 26 kap. 41 5 första stycket skola i hithörande fall gälla i fråga om uppdelning av ansvar för panträtt, ränte- rätt eller födoråd. Enligt sagda bestämmelser skall frågan om uppdelningen handläggas och avgöras i samband med registreringsärendet. Möjlighet före- ligger emellertid att inskrivning sökes, sedan registreringsärendet avgjorts men innan beslutet vunnit laga kraft. Också för detta fall måste en upp— delning komma till stånd. En särskild behörighetsregel för sådant uppdel— ningsärende har upptagits i andra stycket.
Enligt 26 kap. 4 5 första stycket må fastighet, varå ägaren ej erhållit lagfart, icke ingå i bruksenhet; från denn-a bestämmelse har emellertid, såsom framgår av 21 & tredje stycket i nyssnämnda kapitel, gjorts ett un- dantag i fråga om del av fastighet som överlåtits för sammanläggning. En- ligt beredningens förslag till lag om sammanläggning av fastigheter å lan- det (9 5) erfordras i detta fall i stället för beviljad lagfart ansökan om lag- fart, vilken förklarats vilande endast i avbidan på laga delning. F örutsätt- ningen är att, då sådan ansökan fullföljes efter sammanläggningen och upptagandet i bruksenheten, ansökan omedelbart skall bifallas (jfr 27 kap. 17 & tredje st.). Härav framgår bl. a. att, då ny fastighet tillföres bruks- enheten, detta icke medför att den tidigare meddelade lagfarten förlorar sin giltighet för ägarens åtkomst av bruksenheten. Förhållandet är emellertid ett annat, därest hela bruksenheten genom förvärv som är föremål för lag— fart övergår å ny ägare. Av 1 5 andra stycket följer att lagfart då skall be- viljas å bruksenheten såsom en enda fastighet. En sådan lagfart omfattar uppenbarligen endast de fastigheter som då ingå i bruksenheten. För ny fastighet som sedermera tillföres bruksenheten gäller som åtkomst den sär- skilda lagfart som redan meddelats eller kommer att meddelas. Skulle fas-- tighet eller del av fastighet avskiljas från bruksenheten eller bruksenheten upplösas, har detta ej heller någon betydelse i fråga om lagfart. I detta fall omfattar lagfarten å bruksenheten även varje särskild fastighet. Att en sådan ändring i bruksenhetens sammansättning skall antecknas i grund- bok ligger i sakens natur (jfr 26 kap. 31, 32, 45 och 47 55). Bestämmelser härom böra upptagas i särskild författning med stöd av 27 kap. 2 &.
I överensstämmelse med vad sålunda utvecklats har i 3 & uttalats dels att
såsom åtkomst till bruksenheten skall, innan lagfart meddelats å bruksen- heten såsom sådan, gälla lagfart å de särskilda fastigheter som ingå i bruks- enheten och dels att lagfart som meddelats å bruksenheten skall gälla även som åtkomst till varje särskild fastighet som ingått i bruksenheten.
Såsom framgår av vad [tidigare anförts kunna till bruksenhetens inskriv— ningsforum komma att höra ärenden om ej blott inskrivning, som sökes sedan bruksenhet—en genom registrering bildats, utan även inskrivning, som sökts tidigare vid den inskrivningsavdelning som då var behörig och ännu ej genom slutligt beslut avgjort ärendet. Därest sådan registrering ej föranle- der att inskrivningsavdelningens behörighet övergår till annan inskrivnings- avdelning, bör tydligen inskrivningsärendet behandlas enligt vanliga regler, dock med den skillnaden som följer därav att den sakrättsliga anknyt- ningen förändras. Det förhållandet att inskrivningsärendet skall redovisas & bruksenhetens upplägg berör icke i och för sig behandlingen av ärendet. Vad nu sagts om bildande av bruksenhet gäller ock sammanföring av bruks- enheter eller upptagande i bruksenhet av ny fastighet liksom över huvud taget varje ändring i bruksenhetens sammansättning eller dess upplösning. Situationen blir emellertid annorlunda, då registreringen föranleder att be— hörigheten för en inskrivningsavdelning övergår till annan inskrivningsav— delning. En sådan övergång är en nödvändig konsekvens av registrerings- åtgärden i sådana fall då inskrivningsforum för den självständiga fastig- heten resp. för den bruksenhet som skall sammanföras med annan eller bildas genom uppdelning ej är detsamma som registr-eringsforum. I detta fall måste ärende, som upptagits av det tidigare inskrivningsforum men då ännu ej avgjorts genom slutligt beslut, hänvisas till det nya forum (se 26 kap. 47 å andra st.). Såsom framgår av bestämmelserna i 1 5 första stycket i detta kapitel bör emellertid med hänvisningen anstå till dess re— gistreringsbeslutet vunnit laga kraft; till dess är det tidigare inskrivnings- forum —— vare sig detta, såsom vid bildande av bruksenhet, är forum för den sjäIVStändiga fastigheten eller, såsom vid bruksenhets upplösning, är forum för bruksenheten — alltjämt uteslutande behörigt.
Vad i det föregående yttrats angående ärendes hänvisning i samband med registreringsåtgärd är ock att tillämpa då enligt 26 kap. 28 & bruks- enhetens registrering överflyttas. _
De bestämmelser som i 4 och 5 åå upptagas i detta sammanhang torde böra begränsas till de processuella anordningar som erfordras för att ären- dena skola kunna vinna fortsatt handläggning vid det nya inskrivningsfo- rum. Sedan hänvisning ågt rum till behörig inskrivningsavdelning, bör det åligga denna att underrätta sökanden därom. En sådan underrättelse bör kunna ske genom posten. Skulle den tidigare behöriga inskrivningsavdel- ningen ha ålagt sökanden eller annan att i ärendet fullgöra något å dag, som infaller efter hänvisningen, är den som åläggandet avser väl berättigad att fullgöra det sålunda ålagda å den utsatta dagen inför den inskrivnings— avdelning till Vilken ärendet hänvisats; fullgöres icke då vad som ålagts, bör inskrivningsdomaren utsätta annan dag. För sistnämnda fall bör un-
derrättelsen ske genom delgivning. Såsom framgår av lagtexten avser hän- visningen ärende som av inskrivningsmyndigheten ännu ej blivit avgjort genom slutligt beslut. Skulle sådant beslut ha meddelats innan inskriv— ningsavdelningens behörighet övergått, böra bestämmelserna 0111 hänvis- ning gälla även i fråga Om beslut som högre rätt efter besvär meddelat, sedan övergången ägt rum, t. ex. angående ärendets återförvisning.
Enär hänvisning utgör en sådan förberedande åtgärd i inskrivnings- ärende varom stadgats i 27 kap. 6 5 tredje stycket, kan den såsom där sägs ske mellan inskrivningsdagarna.
33 KAP.
Om anteckning i grundbok
Såsom framgår av motiven till 27 kap. användes icke termen inskrivning i fråga om alla slag av införingar i grundbok utan vissa införingar benäm- nas i stället anteckningar. Denna indelning, som har en motsvarighet i gäl- lande rätt, är av rent terminologisk art och har icke i och för sig någon rättslig betydelse. I förslaget begagnas uttrycket anteckning om åtgärder som motsvara eller likna dem för vilka anteckning nu är den vedertagna benämningen. Terminologien bygger icke på någon konsekvent genomförd indelningsgrund. Visserligen kännetecknas de flesta av de införingar som hänförts till anteckningar därav att de icke konstituera några materiella rättsverkningar utan allenast tjäna till upplysning om fakta som äga full rättsverkan Oberoende av åtgärden. Emellertid användes i förslaget liksom i gällande lag benämningen anteckning även i fråga om vissa införingar, som äga rättsbildande verkan, t. ex. i 8 kap. 13 5, 17 kap. 15 å och 25 kap. 12 5. Ett annat förhållande, som är gemensamt för de flesta anteckningar, är att åtgärden icke är beroende av ansökan. Till anteckningar räknas emellertid såväl enligt gällande rätt som enligt förslaget dessutom vissa in- föringar som förutsätta ansökan; se t. ex. 17 kap. 15 å och 30 kap. 21 å.
F. 11. finnas bestämmelser om anteckning i fastighetsbok ej blott i in- skrivningslagstiftningen utan även i ett stort antal andra författningar. Beredningen har funnit det vara förenat med vissa fördelar, i synnerhet med hänsyn till överskådligheten, att i förslaget upptaga ett särskilt kapitel om anteckning i grundbok. Det förhållandet att i detta kapitel samlas de fall då anteckning i grundbok skall äga rum har emellertid icke ansetts böra medföra att förevarande kapitel alltid skulle uttömmande tillhanda— hålla grundstadgandena om anteckningsskyldigheten. I vissa fall är an- teckningsskyldigheten knuten till så speciella situationer eller hänför sig eljest på sådant sätt till visst kapitel i förslaget att det synts lämpligast att infoga föreskriften därom i något av de föregående kapitlen. Ej heller torde böra ifrågakomma att ur sitt sammanhang lösrycka och till jordabal—
ken överflytta de bestämmelser angående anteckning som nu finnas i andra författningar än inskrivningslagstiftningen. I 5 5 av förevarande kapitel har upptagits hänvisning till de utanför kapitlet förekommande stadgandena om att anteckning skall ske i grundbok. Bland dessa stadganden ha även uppta— gits sådana som särskilt röra bruksenhet. Tydligt är att de bestämmelser i övrigt i detta kapitel som angå fast egendom även skola tillämpas i fråga om bruksenhet som sådan.
1 &.
Gällande rätt innehåller icke någon föreskrift om att besvär över inskriv- ningsdomares beslut i inskrivningsärende skola antecknas i fastighetsboken. Enligt 1909 års jordabalksförslag (14 kap. 16 å andra st.) skulle det där— emot åligga inskrivningsdomaren att, när besvär inkommit, genast göra an- teckning i fastighetsboken. Syftet med den föreslagna anteckningsskyldig— heten var närmast att anteckningen skulle utgöra en varning för tredje man, som ämnade inlåta sig på ett rättsförvärv i fråga om fastigheten; följden av att besvär anförts kunde nämligen bli att en avslagen inskrivningsansö— kan komme att beviljas eller att en meddelad inskrivning komme att undan— röjas. Det framhölls emellertid också att under någon tid efter beslutet —— besvärstiden — det alltid måste vara ovisst huruvida beslutet komme att bestå. Av samma skäl har beredningen i förevarande paragraf upptagit en bestämmelse om anteckning i grundbok av vissa besvär, som anförts i in— skrivningsärenden. Det förtjänar särskilt framhållas att en sådan anteck— ning icke har någon omedelbar betydelse i fråga om de i beredningens för— slag (25 kap.) upptagna reglerna om godtrosförvärv på grund av inskriv— ning. Beredningen får i denna fråga vidare hänvisa till sina uttalanden vid 25 kap. I 5 och 27 kap. 20 &.
Skyldigheten att i grundbok anteckna besvär över inskrivningsdomares beslut i inskrivningsärende bör begränsas till att avse slutliga beslut och beslut, varigenom ansökan förklarats vilande. Att anteckning skall ske omedelbart efter det att besvären inkommit följer av 27 kap. 6 5 andra stycket.
Såsom framgår av 2 5 skall hovrättens slutliga beslut i anledning av be- svären icke antecknas, med mindre det vinner laga kraft. Vid sådant för— hållande föreligger icke anledning att i grundbok göra anteckning om be- svär över hovrätts slutliga beslut. Anteckningen om besvären över inskriv— ningsdomarens beslut skall sålunda kvarstå, tills ärendet blivit avgjort ge— nom beslut som vunnit laga kraft.
De förhållanden som påkalla att besvär antecknas i grundbok äga sin mot- svarighet i fråga om ärenden angående rättelse av införing (27 kap. 23 5). I denna paragraf har därför även upptagits föreskrift om att, då fråga om rättelse upptagits, anteckning därom skall göras i grundbok, såframt ej slutligt beslut i rättelseärendet meddelas samma dag. Anteckning är liksom motsvarande anteckning om besvär icke rättsbildande utan avser uteslutande att underrätta tredje man (jfr motiven till 27 kap. 24 å).
25.
En förutsättning för regeln i 27 kap. 22 5 att, då överrätt återförvisat inskrivningsärende, inskrivningsdomaren självmant skall upptaga ärendet till ny behandling är att överrätten till inskrivningsdomaren översänder av- skrift av sitt beslut, så snart det vunnit laga kraft. Att så skall ske följer av bestämmelserna i 52 kap. 13 5 och 56 kap. 13 å RB. Enligt nämnda båda lagrum skall översändande äga rum även i de fall då besvären ej leda till återförvisning. För att grundboken skall ge en riktig bild av de verkliga förhållandena bör anteckningen om att besvär anförts snarast möjligt av— lösas av en anteckning om ärendets slutliga utgång. För tiden intill dess lagakraftägande beslut föreligger synes det vara till fyllest att av boken framgår att besvär anförts; att boken därutöver skulle innehålla upplys- ning om hovrätts icke lagakraftvunna beslut kan ej anses påkallat. Med hänsyn till det anförda har i denna paragraf föreskrivits skyldighet för inskrivningsdomaren att, sedan i inskrivningsärende, som fullföljts till högre rätt, slutligt beslut genom den högre rättens försorg översänts till in— skrivningsdomaren, i grundbok göra de anteckningar som föranledas av be- slutet. Enligt 27 kap. 6 5 andra stycket skall sådan anteckning ske ome— delbart efter det att beslutet kommit inskrivningsdomaren till handa.
35.
Enligt 13 5 LF åligger det den, som instämt klander å annans åtkomst till fast egendom eller käromål om återgång av köp, byte eller gåva eller om lösningsrätt till fast egendom, att låta talan antecknas i lagfartsprotokol— let; sådan anteckning skall enligt 18 å andra stycket anmärkas i fastig- hetsboken.1 I fråga om arrendators förköpsrätt är skyldighet för arren— datorn att anmäla talan för antecknande i fastighetsboken stadgad i 4 och 5 55 lagen om arrendators förköpsrätt. Däremot ankommer det på rätten att till inskrivningsdomaren göra anmälan om talan angående utövande av återköpsrätt (se 6 5 andra st. lagen om återköpsrätt jfrt med 23 å andra st. ExL).
Även enligt 1909 års förslag skulle det ankomma på käranden att föran— stalta om äganderättstvists antecknande i fastighetsboken. Bestämmelserna därom hade uppdelats på de särskilda kapitel som innehöllo materiella reg- ler angående sådana tvister (4 kap. 21 och 29 55, 5 kap. 12 5, 6 kap. 6 och 19—21 55 samt 7 kap. 1 och 10 55).
I de föregående kapitlen av beredningens förslag finnas flera bestämmel- ser som förutsätta att äganderättstvister antecknas i grundbok. Enligt för- slaget skola sådana anteckningar delvis fylla andra uppgifter än f. n.; hår- utinnan må hänvisas till vad som anförts vid 25 kap. 12 5, 30 kap. 2 5 8 och 31 kap. 2 5 8. Skyldigheten att till inskrivningsdomaren göra anmälan om talans väckande bör enligt beredningens mening åvila domstolen i stället för käranden. Såsom framgår av det föregående tillämpas redan nu en dylik
1 Ang. vissa frågor rörande tillämpningen av 13 & LF se SvJT 1958 s. 451.
ordning i visst fall. Det skulle kunna ifrågasättas att reglera spörsmålet om domstolens anmälningsskyldighet i RB. Beredningen anser emellertid att RB icke bör belastas med föreskrifter av så speciell natur. Förevarande kapi- tel synes utgöra den lämpligaste platsen för stadgandet i fråga.
Vad angår frågan vilka slag av talan som domstolens anmälningsskyldig- het bör avse må till en början anmärkas att uttrycket återgång i 13 & LF även torde omfatta vad som i beredningens förslag benämnes hävande.1 I förslaget ha åtskilliga rättsverkningar, såväl materiella som inskrivnings- rättsliga, anknutits till den omständigheten att talan väckts om hävande eller återgång av överlåtelse. Sådan talan måste därför antecknas i grund- bok. Att klandertalan bör antecknas är uppenbart. Under begreppet klander i teknisk mening innefattas i förslaget icke tvist som i fall av dubbelöver— låtelse yppas mellan dem till vilka överlåtelse skett. Även i dubbelöverlåtel- sefallen är emellertid anteckning påkallad. Som en samlingsterm för dessa fall och klander synes uttrycket talan om bättre rätt till fast egendom kunna begagnas. Beträffande de äldre lösningsrätter som åsyftas'i 13 å LF hänvisas till PromL. Nya JB innehåller regler om två andra arter av lösningsrätt, nämli- gen förköpsrätt och återköpsrätt. Föreskrift att talan om utövande av sådan lösningsrätt skall antecknas synes böra meddelas i detta sammanhang. Anled- ningen härtill är den inverkan förköpet eller återköpet har å vissa förvärv till fastigheten i fråga. Att sådan talan om utövande av förköpsrätt som köparen väckt enligt 5 kap. 16 & icke skall antecknas framgår av lagtexten (jfr 5 kap. 22 5). I fråga om de tvångsförvärv som falla utanför jordabalkens ram tor- de liksom f. n. frågan om talans antecknande böra behandlas i de författ- ningar som reglera de särskilda tvångsförvärven. Tillräcklig anledning sy— nes ej föreligga att frångå gällande rätts ståndpunkt att ägotvist icke skall antecknas.2
För att syftet med anmälningsskyldigheten skall vinnas måste den full- göras så snart talan blivit väckt. Enligt 13 kap. 4 5 RB skall talan anses väckt, då ansökan om stämning inkom till rätten, eller, om stämning ej erfordras, då talan framställdes inför rätten. Såsom framgår av 27 kap. 6 5 andra stycket skall det åligga inskrivningsdomaren att omedelbart an— teckna inkommen anmälan i grundbok.
Enligt 10 5 lagen om inskrivning av tomträtt och vattenfallsrätt samt av fång till sådan rätt är den som instämt talan å tomträttshavares fång skyl— dig att låta den antecknas i tomträttsprotokollet. Detta stadgande äger en- ligt 17 & samma lag motsvarande tillämpning i fråga om vattenfallsrätt. Då i nämnda lag uttrycket fång till tomträtt användes allenast i fråga om upp- låten tomträtts övergång till ny innehavare, torde anteckningsskyldigheten icke omfatta talan som upplåtaren eller den till vilken tomträtten upplåtits väcker mot medkontrahenten. Enligt 17 kap. 8 5 samt 18 kap. 4 5 första stycket nya JB må upplåtelse av tomträtt eller vattenfallsrätt icke hävas
1 Jfr LB II 5. 26 (2 kap. 17 5) ävensom 4 kap. 21 tj i 1909 års jordabalksförslag och mo— tiven i LB Ill 5. 192. 3 Se LB Ill 5. 236 f.
på grund av kontraktsbrott. Hävande av annan anledning är dock tänkbart i vissa fall1 och vidare kan avtalet återgå på grund av allmänna regler om avtals ogiltighet. Enligt beredningens mening bör anmälnings- och anteck- ningsskyldigheten även avse talan om hävande eller återgång av tomträtts- upplåtelse eller vattenfallsrättsupplåtelse. Detta synes vara en konsekvens av att väckande av sådan talan kan vara av betydelse för att hindra tillkoms- ten av inskrivning rörande såväl upplåtelsen av tomträtten som överlåtelse av denna eller utfästelse eller upplåtelse i tomträtten (se 29 kap. 5 och Siw 11 55, 30 kap. 23 5 samt 31 kap. 12 å).
Såsom uttalats i de allmänna motiven till 25 kap. anser beredningen till- räckliga skäl ej föreligga att väckande av talan angående panträtt eller _ med nyss angivna undantag ,. annan rättighet skall antecknas i grundbok.
Liksom en anteckning om att besvär inkommit Över beslut i inskrivnings- ärende (1 &) bör efterföljas av en anteckning angående utgången av besvärs— prövningen (2 €) bör ock en anteckning om sådan tvist som förut nämnts kompletteras med en upplysning om hur målet avgjorts. På grund härav bör, då underrätts dom eller slutliga beslut i målet vunnit laga kraft, rätten göra anmälan därom till inskrivningsdomaren. Därvid bör domen eller det slutliga beslutet tillhandahållas denne. I de fall då rätten och inskrivnings- domaren ha gemensamt kansli torde någon särskild avskrift av domen eller beslutet icke behöva tillställas inskrivningsdomaren. Inkommen anmälan bör, jämte de uppgifter som därav föranledas, antecknas i grundbok.
Såsom framgår av 27 kap. 21 5 kan vid domstol väckas fråga om inskriv- nings giltighet eller rättsverkan även i andra fall än sådana som förut be- handlats. Tvister om panträtt och andra inskrivna rättigheter —— med un— dantag av tomträtt och vattenfallsrätt — beröras icke av de hittills behand- lade bestämmelserna. Även en sådan tvist kan leda till att inskrivning helt eller delvis undanröjes eller förklaras vara utan verkan eller att förklaring meddelas angående rättighetens innebörd eller omfattning eller läge i före- trädeshänseende. Följaktligen kan en lagakraftvunnen dom i tvistemål av beskaffenhet att angå inskrivning böra föranleda anteckning i grundbok. I 14 kap. 18 5 av 1909 års jordabalksförslag stadgades att, om det visades att genom lagakraftägande beslut inskrivning helt och hållet eller till någon del undanröjts eller förklarats vara utan verkan, anteckning därom skulle göras i fastighetsboken. Stadgandet avsåg icke blott beslut i mål angående besvär över inskrivningsbeslut utan även beslut som meddelats i annan ordning.2 Också enligt beredningens mening bör i nu förevarande fall un- derrätts dom eller slutliga beslut, som vunnit laga kraft, ex officio anmälas till inskrivningsdomaren för verkställande av den anteckning som kan fin- nas påkallad. En dom eller ett beslut varigenom ingen ändring göres i fråga om rättigheten sådan den inskrivits skall givetvis icke antecknas.
Förevarande paragraf har avfattats i enlighet med vad nu sagts. I första stycket behandlas anmälan och därav föranledd anteckning om talans väc-
1 Se NJA II 1953 s. 363. * Se LB II 5. 263.
kande angående hävande eller återgång av överlåtelse av fast egendom eller om bättre rätt eller utövande av förköpsrätt eller återköpsrätt till sådan egendom samt anmälan och anteckning om rättens dom eller slutliga beslut i målet. Enligt andra stycket skola bestämmelserna i första stycket i tillämp- liga delar och med den förut angivna avvikelsen gälla även tomträtt och vat- tenfallsrätt. Slutligen meddelas i tredje stycket bestämmelser om anmälan och anteckning av dom eller slutligt beslut, som vunnit laga kraft, i tvist som eljest är av beskaffenhet att angå inskrivning.
I de fall då enligt förevarande paragraf anteckning gjorts om talans väc- kande och därefter skett anteckning om lagakraftvunnen dom i målet för- lorar ej alltid den förra anteckningen betydelse i och med att den senare an— teckningen göres (se även motiven till 25 kap. 12 å). Ett exempel härpå ut- gör inskrivningsförbudet enligt 30 kap. 2 5 8 och 31 kap. 2 5 8, vilket upp- kommer med talans väckande och i visst fall består även efter det lagakraft- ägande dom föreligger (se 4 kap. 27 å andra st.).
45.
Liksom det enligt 3 & åligger underrätt att göra anmälan till inskriv— ningsdomaren om dom eller slutligt beslut, som underrätten meddelat, och inskrivningsdomaren att göra anteckning därom bör motsvarande gälla i frå- ga om överrätts dom eller beslut i målet. Enligt 50 kap. 30 å och 52 kap. 13 5 resp. 55 kap. 16 å och 56 kap. 13 & RB skall hovrätts dom eller slutliga be- slut, som vunnit laga kraft, samt HDs dom eller slutliga beslut översändas till underrätten. I förevarande paragraf har stadgats skyldighet för underrätten i dylika fall att för anteckning i grundbok tillhandahålla inskrivningsdoma— ren domen eller det slutliga beslutet.
55.
I första stycket av denna paragraf har upptagits en erinran om de före- skrifter angående verkställande av anteckning i grundbok som meddelats i tidigare kapitel av balken.
I ett stort antal författningar utanför jordabalken förekomma bestäm- melser om anmälan till inskrivningsdomaren eller om anteckning i grund- bok. Föreskrifter om anteckningsskyldighet, i flertalet fall kombinerade med bestämmelser om myndighets anmälningsskyldighet, finnas sålunda i 11 & jordförvärvslagen den 3 juni 1955, 13 5 lagen den 18 juni 1925 om bul- vanförhållande i fråga om fast egendom, 7 5 EnsL, 10 g promulgationslagen till SkL, 4, 5 och 6 55 lagen den 14 juni 1929 om kronans förmånsrätt för avdikningslån, 21, 26 och 198 55 KL (se ock 54 5 enligt beredningens för— slag till ändring i KL), 11 5 lagen den 17 juni 1932 med särskilda bestäm— melser om lagfart inom vissa delar av Kopparbergs län, 5 5 lagen den 8 april 1927 om inteckningshavares rätt till betalning ur ersättning, som utgår på grund av brandförsäkringsavtal, 23 och 50 55, 58 5 första stycket samt 60, 61 och 69 55 ExLl, 3 kap. 7 5, 4 kap. 2 5 och 6 kap. 1 & FBL (ifrågav. stad-
1 Till ifrågav. bestämmelser i ExL hänvisas i ett flertal författningar.
ganden i 3 kap. 7 5 och 4 kap. 2 5 motsvaras i beredningens förslag till ändring i FBL av bestämmelser i 3 och 4 kap.), 59 och 63 55 lagen den 22 juni 1921 om ströängars indragande till kronan, 21 kap. 36 och 46 55 JDL, 10 5 lagen den 17 juni 1932 med särskilda bestämmelser om delning av jord å landet inom vissa delar av Kopparbergs län, 20 & SmlL (jfr 16 och 28 55 i beredningens förslag till ny sammanläggningslag), 10 och 13 åå lagen den 8 april 1927 om dödande av förkommen handling, 13 g lagen den 12 juni 1942 om skydd för kulturhistoriskt märkliga byggnader, 45, 70 och 113 55 BL, 11 5 lagen den 1 december 1950 om ersättning för mistad fiskerätt m. m., 46 5 allmänna förfogandelagen den 26 maj 1954 (jfr 1—5 55 kung. 15/5 1942 om inskrivningsåtgärder med anledning av upplåtelse av vanhävdad jordbruksfastighet jämlikt allm. förfogandelagen). Bestämmelser om an- teckningsskyldighet finnas ock intagna i beredningens förslag till ändring i UL (81 5) samt i Prom-L.
Såsom en erinran om dylika stadganden angående anteckningsskyldighet har i sista stycket av förevarande paragraf föreskrivits att vad i lag eller författning är stadgat om att visst förhållande skall antecknas i grundbok skall vara gällande. I fråga om tidpunkten för verkställande av anteckning innehålla de avsedda författningarna i allmänhet att det skall ske å nästa inskrivningsdag eller så snart ske kan å inskrivningsdag. Efter nya JBs ikraftträdande skola emellertid anteckningarna i enlighet med stadgandet i 27 kap. 6 5 andra stycket av förslaget verkställas omedelbart efter det an- mälan inkommit. Att så skall ske, oavsett vad de särskilda författningarna innehålla häremot stridande, framgår av 2 & PromL.
I några lagar finnas f. n. föreskrifter om att myndighet eller sakägare skall göra anmälan till inskrivningsdomaren om visst förhållande, som kan öva inverkan på inskrivningarna, utan att i samma författning bestämmelse meddelas om skyldighet för inskrivningsdomaren att anteckna förhållandet. Förklaringen härtill är att föreskrift om anteckningsskyldighet för dessa fall meddelats i IE De lagrum som i detta sammanhang avses äro 18 & åter- köpslagen (motsvarande 6 kap. 20 & nya JB), 85, 88, 168 och 175 55 UL, 9 kap. 71 och 72 55 VL, 14 & EnsL, 44 5 gruvlagen samt 58 å andra stycket och 60 å ExL.1
.De stadganden i IF som innehålla bestämmelser om anteckningsskyldighet i de nyssnämnda fallen äro 23, 24, 36, 38 och 45 åå. I 23 å meddelas bestäm- melse om inverkan av exekutiv försäljning å fordringsinteckning, varjämte föreskrives att anteckning därom skall, sedan till inskrivningsdomaren inkommit handling som visar köpeskillingens fördelning, införas i inteck— ningsprotokollet. En mot stadgandet i 23 & svarande regel om exekutiv för- säljnings inverkan å nyttjanderättsinteckning och om anteckningsskyldighet är upptagen i 45 å andra stycket IF, till vilket lagrum hänvisas i 54, 55, 58 och 58 a 55 beträffande avkomsträtt, servitut, rätt till elektrisk kraft och återköpsrätt. I 24 5 1 mom. IF behandlas frågan om den inverkan expro— priation eller tvångsförvärv enligt VL eller EnsL eller återköp utövar å
* Till ifrågav. bestämmelser i VL och ExL hänvisas i åtskilliga författningar.
fordringsinteckning i den avträdda egendomen med tilläCr =>g att, då till in— skrivningsdomaren inkommit anmälan om förhållandet, anteckning skall göras i inteckningsprotokollet; enligt 45, 54, 55, 58 och 58 a 55 skall vad i 24 g 1 mom. stadgas äga motsvaiande tillämpning beträffande andra in- skrivna rättigheter än panträtt, vilka på grund av egendomens avträdande skola upphöra att gälla. I 24 5 2 mom. IF meddelas bestämmelser om in— verkan å fordringsinteckning av att å huvudstolen därav utfaller betalning vid fördelning av ersättning enligt VL, lagen om flottning i allmän flottled, gruvlagen, lagen angående stenkolsfyndigheter m. m., UL, ExL eller EnsL, varvid föreskrives att, sedan fördelningen visats vara godkänd eller ha vun- nit laga kraft, anteckning därom skall göras i inteckningsprotokollet. I 36 5 IF ges bestämmelser om gemensamma inteckningar; lagrummet saknar i nu förevarande sammanhang intresse. Enligt 38 5 IF slutligen skall, då veder— börligt bevis eller anmälan inkommit, anteckning verkställas i intecknings— protokollet om att fast egendom blivit utmätt (eller dömd i mät, jfr 77 a & UL) eller att jämlikt 70 & KL äskats försäljning av konkursbos fastighet i den ordning som om utmätt fast egendom är stadgat eller att utmätning upphävts eller fråga om exekutiv försäljning eljest förfallit; vidare skall, om egendomen blivit exekutivt försåld, anteckning ske i protokollet, då handling som visar köpeskillingens fördelning inkommit till inskrivnings- domaren.
Vad ovan sagts har avsett fast egendom. Att tomträtt och vattenfallsrätt i förevarande hänseende jämställas med sådan egendom framgår av 4 kap. 27 å och 5 kap. 2 5 NJL ävensom 1953 års lag om inteckning i tomträtt och vattenfallsrätt.
"De materiella regler som innefattas i 23, 24 och 45 åå IF samt de i IF upptagna hänvisningarna till 24 och 45 åå motsvaras i beredningens förslag av stadganden i första avdelningen av nya JB (6 kap. 11 och 18 55, 8 kap. 20—22 åå, 9 kap. 10-—12 55, 10 kap. 22 och 24 55 samt 11 kap. 13 och 22 åå). Även vad nämnda paragrafer 1 IF innehålla om anteckningsskyldig- het bör få sin motsvarighet i förslaget. Med hänsyn till det nära sambandet mellan bestämmelserna om den materiella verkan av exekutiv försäljning, tvångsförvärv och fördelning av medel, å ena, samt föreskrifterna om an- teckning, å andra sidan, anser beredningen att även de sistnämnda böra upptagas i nya JB och alltså icke anknytas till de skilda stadgandena om anmälningsskyldighet. Även de nuvarande bestämmelserna i 38 5 IF synas böra ersättas med regler i nya JB.
I 1909 års förslag fanns angående anteckningsskyldighet ett i allmänna ordalag avfattat stadgande av innehåll att, där enligt lag det ålåge myndig- het att hos inskrivningsdomaren anmäla visst förhållande, skulle, när så- dan anmälan skedde, anteckning därom göras i fastighetsboken; sådan an— teckning kunde ock ske på begäran av enskild sakägare, där förhållandet styrktes (14 kap. 21 å). Beredningen har — enär de fall av anteckningsskyl— dighet som ej behandlats i tidigare kapitel av nya JB eller i andra författ- ningar (jfr första och tredje st. i förevarande paragraf) torde inskränka sig
till de nyss nämnda — ansett ett mera preciserat stadgande vara att före- draga. Ett sådant stadgande har upptagits i andra stycket. Därvid har ock föreskrivits anteckning om ett förhållande, som saknar motsvarighet i gäl- lande rätt, nämligen rörande beslut jämlikt 9 kap. 13 5 nya JB om jämkning av utgående ränta i samband med fördelning av nedsatta medel; enligt UL, VL, EnsL, gruvlagen och ExL i lydelse enligt beredningens förslag skall beslut därom intagas i fördelningslängden och kommer alltså, enär denna, skall insändas, till inskrivningsdomarens kännedom. Något behov av att i annat fall än som avses i 9 kap. 72 & VL låta anteckning ske på begäran av enskild sakägare torde icke föreligga.
Såsom framgår av 6 kap. 18 5 nya JB medför ett fullbordat återköp att egendomen övergår å återköparen fri från intecknad panträtt, ränterätt, födoråd eller avtalad förköpsrätt, som ej enligt lag äger företräde framför återköpsrätten, och att ej heller, under annan förutsättning än den nämnda, mot återköparen gäller särskild rättighet, med mindre den upplåtits av honom eller av annan grund var gällande mot återköparen, då han tidigare ägde egendomen, eller till följd av särskilt åtagande av återköparen eljest skall lämnas orubbad. Den företrädesordning som i lagrummet åsyftas är den i 24 kap. nya JB stadgade. Enär inskrivningsdomaren saknar kännedom om omständigheter, såsom förhandenvaron av ond tro, vilka kunna föranleda avsteg från huvudregeln i 24 kap. 3 5 om företräde för tidigare inskrivning och det vidare är för inskrivningsdomaren okänt i vad mån särskild rättig- het, som eljest skulle falla bort, likväl av särskild grund är gällande mot återköparen, kan anmälan enligt 6 kap. 20 & ej föranleda anteckning i grund- boken om vilka bestämda rättigheter som falla bort till följd av återköp. Anteckningen bör därför i detta fall ha formen av ett allmänt tillkännagi- vande om återköpets verkan enligt 6 kap. 18 5.
65.
I denna paragraf har intagits bestämmelse 0111 avförande av anteckning som på grund av ändrade förhållanden uppenbarligen ej längre kan vara av betydelse. I gällande rätt saknas en dylik generell bestämmelse, men för vissa fall finnes motsvarighet därtill, såsom i 16 & LF (jfr även 18 5). Här kan även nämnas 5 5 lagen den 3 juni 1932 om uppläggande av nya fastig- hetsböcker för landet, enligt vilket lagrum inskrivningar som uppenbarligen sakna betydelse icke behöva överföras till ny fastighetsbok (jfr även 2 5 tredje st. 1921 års gravationsbeviskung. och 2 & 1925 års gravationsbevis- kung.).
AL ArvsL BB BL BoutrL EnsL EIL FB FBL F örL GB HB IF JB J DL KL K öpL LF N JL PreskrF RB RF Rp ServL SkL SL SmlL T estL UL VL ÄB ÄGB ÄrL 1902 års EIL
1920 års EIL
Äldre LB
NLB
||
|] [I || || ll || ll [I || || [1 || II || || II II || II [| M II
II [I H II || || ll
I! II II
H
Förkortningar
Lagar
lag 8/6 1928 om arv
byggningabalken byggnadslagen lag 9/6 1933 om boutredning och arvskifte ensittarlagen expropriationslagenföräldrabalken
lagen om fastighetsbildning i stad lagen om ekonomiska föreningar
inteckningsförordningen
1734 års jordabalk jorddelningslagen konkurslagen
köplagen lagfartsförordningen nyttj anderättslagen preskriptionsförordningen rättegångsbalken regeringsformen
lagen om införande av nya rättegångsbalken servitutslagen
skuldebrevslagen strafflagen
lagen om sammanläggning av fastigheter å landet lag 25/4 1930 om testamente
utsökningslagen vattenlagen
äldre giftermålsbalken
lagen om handläggning av domstolsärenden lag 27/6 1902 innefattande vissa bestämmelser om elektriska anlägg- ningar lag 22/6 1920 med vissa bestämmelser om registrering av elektriska anläggningar samt om rätt till elektrisk kraft m. m.
Lagförslag
lagberedningens år 1847 avgivna betänkande med förslag till gitter— målsbalk, ärfdabalk, jordabalk och byggningabalk. nya lagberedningens år 1879 avgivna betänkande med förslag till förordning angående tioårig och tjuguårig hävd-m. m. samt samma lagberednings år 1892 avgivna betänkande med förslag till lag angående vad till fast egendom är att hänföra.
LB I = lagberedningens år 1905 avgivna betänkande med förslag till jorda- balk I. LB ]] = lagberedningens år 1907 avgivna betänkande med förslag till jorda— balk II. LB 111 = lagberedningens år 1909 avgivna betänkande med förslag till jorda- balk III. 1909 års jordabalksförslag = själva det i LB III upptagna förslaget till jordabalk. 1947 års bel. = lagberedningens år 1947 avgivna betänkande med förslag till jorda— balk I.
1947 års förslag = själva det i 1947 års betänkande upptagna förslaget till jordabalk. nya JB = beredningens i detta betänkande framlagda förslag till jordabalk. PromL = beredningens i detta betänkande framlagda förslag till lag om infö-
rande av nya JB.
Litteratur — tidskrifter
Backmans lagsamling = Ny lag-samling, H. 1—8. Utg. af J. H. Backman. Örebro 1831—1860. — H. 9=10. Fortsättning utg. af Carl E. Backman. Stockholm 1874-— 78. Hypoteksombudsmännens förhandlingar = Förhandlingar förda inom Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksinstitution. JA = Juridiskt Arkif. Utg. af Carl Schmidt. Bd 1—34. Christianstad 1830—1862. Naumann = Tidskrift för lagstiftning, lagskipning och förvaltning. 1864=1888. Stockholm. NJA = Nytt juridiskt arkiv. Avd. I. NJA II = Nytt juridiskt arkiv. Avd. II. SFS = Svensk författningssamling. SOU = Statens offentliga utredningar. SvJT = Svensk Juristtidning. TfR = Tidsskrift for Rettsvitenskap. UfR = Ugeskrift for Retsvesen
Litteratur 'i övrigt
Almén, Ant. till kap = Anteckningar för föredragning i lagrådet av 1909 års jordabalksförslag (maskinskrift; meddelade sidhänvisningar hänföra sig till bered- ningens exemplar). Almén, KöplagenI och II = Almén, Om köp och byte av lös egendom. Kommentar till lagen den 20 juni 1905. Tredje delvis omarb. uppl. ombesörjd av R. Eklund. Stockholm 1934. Almén, PM = Promemoria vid föredragning i lagrådet av 1912 års ändringar i utsökningslagen. Stockholm 1927. Grefberg, FBL = Grefberg, Lagen om fastighetsbildning i stad. Andra uppl. Stock- holm 1926. Hassler = Hassler, Utsökningsrätt. Stockholm 1952. Holmbäck, Begränsade sakrätter = Holmbäck, Begränsade sakrätter till fast egen- dom vid expropriation, lösen enligt vattenlagen, återköp m. m. Uppsala 1925. Holmbäck, Ägarehypoteket = Holmbäck, Ägarehypoteket i fast egendom enligt svensk rätt. Uppsala 1927. Henkow — von Schultz = Henkow och von Schultz, Avstyckning och sammanlägg- ning beträffande fastigheter å landet. Gällande bestämmelser jämte förklaringar. Stockholm 1948.
Lamm, Inteckning = Lamm, Inteckning för fordran i fast egendom, Föreläsningar. Uppsala 1918. Olivecrona, Förfarandet = Olivecrona, Förfarandet vid exekutiv försäljning av fast egendom. Andra rev. uppl. Malmö 1941. Olivecrona, IF = Olivecrona, Inteckningsförordningen. Femte uppl. Lund 1959. Olivecrona, Utsökning = Olivecrona, Utsökning. Andra uppl. Lund 1955. Prawitz, Tomter och stadsägor = Prawitz, Tomter och stadsägor. Andra uppl. Stockholm 1954. Rodhe, Fastighetsindelningen = Rodhe, Om fastighetsindelningen och dess bety- delse. Uppsala 1941. Rodhe, Gränsbestämning = Rodhe, Gränsbestämning och äganderättstvist. Lund 1944. Rodhe, Obligationsrätt = Rodhe, Obligationsrätt. Stockholm 1956. (Institutet för rättsvetenskaplig forskning. 11.) Skarstedt m.fl., Arrendelagstiftningen = Skarstedt, Ekberg och Anderberg, Kom— mentarer till arrendelagstiftningen av år 1943. Andra uppl. Stockholm 1946. Skarstedt m.fl., NJ L = Skarstedt och Ekberg, Lagen om nyttjanderätt till fast egen— dom av den 14 juni 1907 m. fl. författningar. Med förklarande anmzar. Tredje uppl. Stockholm 1941. Slrahl = Strahl, Fyra expropriationsrättsliga uppsatser. Uppsala 1926. Trygger ] uppl. = Trygger, Kommentar till utsökningslagen. Uppsala 1904. Trygger 2 uppl. = Trygger, Kommentar till utsökningslagen. Andra uppl. Uppsala 1916. Undén, LF = Undén, Kommentar till lagfartsförordningen. Femte genomsedda upp]. Uppsala 1959. Undén I = Undén, Svensk sakrätt. I. Lös egendom. Tredje genomsedda uppl. Lund 1955. Undén II:1 = Undén, Svensk sakrätt. II. Fast egendom. Avd. 1. Tredje genomsedda uppl. Lund 1951. Undén II:2 = Undén, Svensk sakrätt. II. Fast egendom. Avd. 2. Tredje genomsedda uppl. Malmö 1958.
LB = lagberedningen före upptagandet 1941 av jordabalksrevisionen. Beredningen = lagberedningen efter upptagandet 1941 av jordabalksrevisionen. HD = högsta domstolen LU = lagutskott
KUNGL BIBL
