NJA 1997 s. 149

Genom köpekontrakt d 8 mars 1988 förvärvade K.J. och C.S. fastigheten Lektorn 3 i Skara kommun av makarna J.L. och L.L. för 1200 000 kr.

Under påstående att fastigheten var behäftad med fel väckte K.J. och C.S. talan mot makarna I, vid Lidköpings TR och yrkade förpliktande för dem att utge 455 110 kr, avseende avdrag på köpeskillingen och skadestånd.

Makarna L, bestred käromålet.

På begäran av parterna beslöt TR:n att genom mellandom avgöra frågan om kärandena var berättigade till avdrag på köpeskillingen och skadestånd.

Till utveckling av sin talan anförde K.J. och C.S. bl a: På fastigheten finns en huvudbyggnad med två lägenheter och ett gårdshus med en lägenhet. Fastigheten har både i den objektsbeskrivning som lämnats av mäklare och i köpekontraktet betecknats som hyresfastighet. Då köpekontraktet undertecknades var den också taxerad som hyreshusenhet. För att en fastighet skall taxeras som hyreshus krävs emellertid att det skall finnas tre lägenheter i samma byggnad. Som framgår av en taxeringsavi med utskriftsdatum d 8 juni 1988 har fastigheten senare taxerats som småhusenhet för taxeringsåret 1988. - Den omständigheten att fastigheten var taxerad som hyreshus var av avgörande betydelse för K.J. och C.S.. De skulle inte ha köpt fastigheten annars. Fastigheten var i stort behov av renovering och reparerades för flera hundra tusen kr. Dessa kostnader kunde inte dras av då fastigheten blev taxerad som småhus. Fastigheten fick också ett lägre värde i och med att taxeringen ändrades.

Som grund för sin talan anförde K.J. och C.S. att makarna L förfarit svikligt genom att inte upplysa dem om att fastigheten kunde komma att taxeras om, att K.J. och C.S. inte hade förvärvat den rådighet över fastigheten som de haft skäl att förutsätta samt att fastigheten genom den ändrade fastighetstaxeringen hade kommit att avvika från vad som kunde anses utfäst och vad K.J. och C.S. med hänsyn till omständigheterna haft skäl att förutsätta.

Makarna L anförde till grund för sitt bestridande bl a: JB:s felregler är inte tillämpliga i detta fall. Reglerna i 4 kap 19 § JB tar sikte på fel av fysisk beskaffenhet. I detta fall föreligger inga fysiska fel. Vidare har K.J. och C.S. varit upplysta om de faktiska förhållandena. Bl a i objektbeskrivningen har noggrant angivits att huvudbyggnaden har två lägenheter och gårdsbyggnaden en lägenhet. Slutligen har K.J. och C.S. brustit i sin undersökningsplikt genom att inte ta reda på vilka regler som gäller för att en fastighet skall vara taxerad som hyreshusenhet.

J.L. och L.L. överklagade i Göta HovR och yrkade att HovR:n skulle lämna K.J:s och C.S:s talan utan bifall.

K.J. och C.S. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Åkesson, hovrättsrådet Ström. referent, och tf hovrättsassessorn Norin) anförde i dom d 6 okt 1995: Domskäl. K.J. och C.S. har som grund för sin talan i HovR:n anfört att fastigheten genom den ändrade fastighetstaxeringen kommit att avvika från vad som kan anses utfäst och vad de med hänsyn till omständigheterna haft skäl att förutsätta.

J.L. och L.L. har som grund för bestridandet vidhållit att omtaxeringen av fastigheten inte utgör något fel i JB:s mening. Om ett fel i fastigheten skall anses föreligga har köparna brustit i sin undersökningsplikt genom att inte ta reda på vilka regler som gäller för att en fastighet skall vara taxerad som hyreshus. Köparna har upplysts om att fastigheten kunde komma att omtaxeras. Säljarna har inte utfäst att taxeringen inte kunde komma att ändras.

HovR:n gör följande bedömning.

I målet är ostridigt att fastigheten vid tidpunkten för köpet rätteligen bort vara taxerad som småhus och inte som hyresfastighet.

Säljarna har inte såvitt framkommit i målet vare sig i köpekontrakt eller på annat sätt lämnat någon utfästelse beträffande fastighetens skatterättsliga karaktär vid tidpunkten för köpet. Nedsättning av köpeskilling och skadestånd kan då inte komma i fråga på denna grund.

Enligt 4 kap 19 § andra ledet JB i dess lydelse före d 1 jan 1991 är köparen berättigad till prisavdrag om fastigheten avviker från vad han med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med. Därutöver krävs att köparen fullgjort sin undersökningsplikt. Av förarbetena framgår att stadgandet i första hand varit avsett för fysiska avvikelser av sådan beskaffenhet att fastighetens saluvärde påverkats negativt. I praxis har dock tillämpningsutrymmet vidgats till att avse även andra avvikelser än rent fysiska, jfr NJA 1980 s 398 och NJA 1981 s 894. I doktrinen finns uttalanden som talar för att stadgandet kan betraktas som en uppsamlingsregel för de fall då övriga abstrakta felregler inte är tillämpliga.

Fastigheten var vid köpet taxerad som hyresfastighet och köparna har haft anledning utgå från att taxeringen, åtminstone vid den tidpunkten, var riktig. Så var emellertid inte fallet. Fastigheten har således avvikit från vad köparna haft anledning räkna med. För att köparna skulle ha möjlighet att renovera fastigheten var taxeringen av avgörande betydelse, något säljarna var väl medvetna om. Med hänsyn härtill måste avvikelsen för köparna anses vara av sådan ekonomisk betydelse att den bör anses falla under det angivna stadgandets tillämpningsområde. Lika med TR:n finner HovR:n att köparna inte har brustit i sin undersökningsplikt. De är därigenom berättigade till nedsättning av köpeskillingen.

HD (JustR:n Knutsson, Lind, Lars Å Beckman, Westlander, referent, och Thorsson) beslöt följande dom: Domskäl. Parterna har i HD vidhållit sin i HovR:n förda talan. K.J. och C.S. har emellertid inte överklagat HovR:ns dom. Frågan om skadestånd kan därför inte komma under HD:s prövning.

Enligt 4 kap 19 § första meningen JB i dess lydelse före d 1 jan 1991 är köparen berättigad till avdrag på köpeskillingen om fastigheten avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest med hänsyn till omständigheterna haft anledning räkna med vid köpet.

Bestämmelsen innehåller inte någon närmare beskrivning av vad som kan utgöra fel i såld fastighet. Enligt förarbetena till JB bör en köpare kunna räkna med att det han köper är fullt brukbart för det vid köpet förutsatta ändamålet om en undersökning av egendomen inte bort upplysa honom om annat. Felet eller bristen skall också väsentligt inverka på fastighetens saluvärde. (Jfr prop 1970:20 Del B 1 s 211.)

En avvikelse från vad köparen får anses ha haft anledning att räkna med torde som regel avse en brist i en fysisk egenskap hos fastigheten. Även andra brister kan dock utgöra en sådan avvikelse, om bristen är hänförlig till själva fastigheten och påverkar dess värde. I rättspraxis har ansetts att en sådan avvikelse förelåg när en fastighet efter köpet utsatts för opåräknade trafikstörningar till följd av en gatuomläggning (NJA 1981 s 894) och när en fastighet, köparen ovetande, var belägen inom ett s k grönområde med risk för ett förestående inlösenförfarande från kommunens sida (NJA 1980 s 398).

I förevarande fall bestod den påtalade avvikelsen i att fastigheten vid köpet var felaktigt taxerad som hyreshus och inte rätteligen som småhus. Efter köpet ändrades taxeringen med följd att köparna inte - som de förutsatt vid köpet - fick göra avdrag för kostnad för renovering av fastigheten vid inkomstbeskattningen.

Även om, som nyss sagts, också andra än fysiska brister kan utgöra en avvikelse i den mening som avses i 4 kap 19 § JB måste en avvikelse för att omfattas av lagrummet dock hänföra sig till fastigheten som sådan och härigenom påverka möjligheten att faktiskt eller rättsligt utnyttja denna. Att en fastighet har taxerats felaktigt kan inte sägas vara en brist som berör fastigheten på angivet sätt och kan därför inte anses som en avvikelse i den mening som avses i lagrummet..

Med hänsyn till det anförda och till att säljarna, såsom HovR:n funnit, varken i köpekontraktet eller på annat sätt lämnat någon utfästelse beträffande taxeringen av fastigheten vid tidpunkten för köpet skall K.J:s och C.S:s talan såvitt här är i fråga lämnas utan bifall.