NJA 1998 s. 153

Domskäl

TR:n (lagmannen Leander) anförde i dom d 24 Jan 1994: Bakgrund. Tvisten mellan parterna gäller frågan om Bostadsrättsföreningen Södra Stenhagen, Täby, genom ett beslut i april 1990 på ett otillåtet sätt ändrat grundavgifter för medlemskap i föreningen. På tvisten skall 1971 års bostadsrättslag (GBrL) tillämpas enligt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till 1991 års bostadsrättslag. Som ytterligare bakgrund antecknar TR:n följande.

I 3 § GBrL föreskrevs att ekonomisk plan för föreningens verksamhet skulle upprättas av styrelsen och godkännas av LSt:n innan bostadsrätt fick upplåtas. Inträffade efter planens upprättande förhållande som var av väsentlig betydelse för bedömande av föreningens verksamhet, fick enligt samma § bostadsrätt ej upplåtas innan ny plan upprättats. Enligt 57 § GBrL ankom det på styrelsen att fastställa med vilka belopp grundavgift och andra avgifter skulle utgå samt hur beloppen skulle betalas, om ej annat bestämts i stadgarna. §:n innehöll vidare en erinran om att ändring av grundavgift alltid skulle beslutas av föreningsstämman. I 60 § 1 föreskrevs följande. Om ett beslut om ändring av grundavgift medförde rubbning av det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna, krävdes för beslutets giltighet antingen att samtliga bostadsrättshavare som berördes av ändringen biträtt beslutet eller att beslutet biträtts av minst två tredjedelar av dessa bostadsrättshavare och godkänts av hyresnämnd. Genom en hänvisning i 59 § gällde för stämmobeslut bestämmelserna i 7 kap lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar med vissa undantag som ej är av intresse för bedömningen i detta mål. 17 kap 16 § föreningslagen anges att föreningsstämma inte får fatta beslut som är ägnade att bereda otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem (likställighetsprincipen).

Den 17 april 1989 slöt föreningen ett entreprenadavtal med NCC Bygg AB (NCC). I avtalet åtog sig NCC att uppföra 14 bostadshus om sammanlagt 64 bostadslägenheter på tre av föreningen ägda fastigheter som sedermera fick beteckningen Skopan 37 (26 lägenheter) samt Kalken 2 och Glaset 13 (sammanlagt 38 lägenheter). Vid denna tidpunkt förelåg ett avslagsbeslut från länsbostadsnämnden på en ansökan från föreningen om finansiering av projektet med statliga lån. Detta föranledde föreningens styrelse att d 10 mars 1989 ersätta en tidigare upprättad ekonomisk plan med en ny plan som byggde på privatfinansiering av entreprenaden. Planen registrerades hos LSt:n d 22 maj 1989. Genom avtal d 25 maj 1989 upplät föreningen till J.B. och Y.L. bostadsrätt till en lägenhet på fastigheten Skopan. Enligt vad som framgår av avtalet utgjorde grundavgiften 700 000 kr, vilket motsvarade det belopp som i den ekonomiska planen angivits som grundavgift för den typ av lägenhet som J.B. och Y.L. förvärvade.

I november 1989 beslöt regeringen att inte ändra länsbostadsnämndens avslagsbeslut. I början av 1990 erfor NCC att det skulle kunna vara möjligt att få statlig belåning för lägenheterna på Kalken och Glaset under förutsättning att entreprenadsumman för dessa reducerades. Genom ett tillägg till entreprenadkontraktet överenskom föreningen och NCC d 22 mars 1990 om en nedsättning av enprenadsumman för de nämnda fastigheterna. Som förutsättningar för överenskommelsen angavs - förutom att statlig belåning beviljades för Kalken och Glaset - att styrelsen och stämman godkände uppgörelsen samt att stämman fattade beslut om ändrade grundavgifter med hänsyn till de olika finansieringsformerna. Vid denna tidpunkt hade några bostadsrätter i Kalken och Glaset inte upplåtits.

Länsbostadsnämnden beviljade härefter statliga lån för finansieringen av entreprenaden beträffande Kalken och Glaset. Vid extra föreningsstämma d 24 april 1990 beslöt stämman under § 9 - med hänvisning till ändrad finansiering - att sätta ned grundavgifterna för Kalken och Glaset; grundavgifterna för Skopan lämnades oförändrade. Den år 1989 registrerade ekonomiska planen ersattes med anledning av de ändrade förutsättningarna för finansieringen med en d 10 maj av styrelsen upprättad plan. Det är i målet ostridigt, att stämmans beslut varken fattats av samtliga bostadsrättsinnehavare eller biträtts av erforderlig majoritet av berörda bostadsrättsinnehavare, två tredjedelar, och tillika godkänts av hyresnämnd.

Yrkanden och grunder. J.B. och Y.L. har yrkat att TR:n upphäver det vid den extra föreningsstämman d 24 april 1990 fattade beslutet om ändring av grundavgifter och som grund för talan åberopat. Det vid den extra stämman d 24 april 1990 fattade beslutet om att sänka grundavgifterna för lägenheterna på Kalken och Glaset med anledning av den för dessa fastigheter ändrade finansieringen har inte tillkommit i den ordning som föreskrevs i 60 § GBrL, i följd varav beslutet skall upphävas. I andra hand görs gällande att stämmans beslut strider mot den i 7 kap 16 § föreningslagen fastlagda likställighetsprincipen; beslutet innebar att grundavgifterna för vissa lägenheter sattes till en tiondel av avgifterna för likvärdiga lägenheter och var inte sakligt motiverat.

Föreningen har bestritt bifall till käromålet och - under hänvisning till att några bostadsrätter vid tidpunkten för stämmans beslut inte upplåtits i Kalken och Glaset - hävdat, att beslutet om ändringen av grundavgifterna inte skett i strid mot 60 § GBrL eller 7 kap 16 § föreningslagen. Till utveckling av sin ståndpunkt har föreningen anfört. Grundavgift bestäms i samband med att avtal om upplåtelse om bostadsrätt träffas. Den ekonomiska plan som en bostadsrättsförening enligt lag skall fastställa är endast en kalkyl över finansieringen. Att förändra kalkylen beträffande grundavgifter vid en tidpunkt då det saknas innehavare av bostadsrätter är därför inte i lagens mening en ändring av grundavgifter. Eftersom inga bostadsrätter upplåtits inom Kalken och Glaset och bostadsrättshavarna i Skopan inte berördes av det vid stämman fattade beslutet - deras grundavgifter liksom boendekostnader i övrigt blev oförändrade - bestrids vidare att stämmans beslut inte tillkommit i behörig ordning. Vid föreningsstämman fattades, förutom det klandrade beslutet, beslut om ändring av föreningens stadgar med innebörden att årsavgifterna skulle differentieras mellan de olika husen. Konsekvensen av stadgeändringen blev för Skopans vidkommande att den oförändrade grundavgiften kompenserades av en lägre årsavgift än för de övriga kvarteren. Genom att reducera entreprenadsumman för Kalken och Glaset öppnades en möjlighet att få statliga lån. NCC:s accepterande av en nedsättning av entreprenadsumman var villkorat av att grundavgifterna sattes ned. Om denna justering inte hade gjorts, hade följden blivit att entreprenadsumman inte kunnat sättas ned och att bostadsrätterna inom Kalken och Glaset inte kunnat säljas. I sådant fall hade kostnaderna för hela projektet drabbat bostadsrättsinnehavarna inom Skopan. Det klandrade beslutet var sålunda till fördel för J.B. och Y.L.; i vart fall ligger beslutet fjärran från det missbruk mot en minoritet som innefattas i begreppet otillbörlig. Det bestrids sålunda att stämmobeslutet skulle strida mot likställighetsprincipen.

Föreningen har till stöd för sin ståndpunkt åberopat yttrande av professorn A.V..

J.B. och Y.L. har genmält, att grundavgifter för bostadsrätterna fick anses ha blivit fastställda redan i samband med att styrelsen antog 1989 års ekonomiska plan, och i detta hänseende bl a anfört. I planen har angivits grundavgifter för samtliga bostadsrätter. Vidare har i planen, under en punkt G, föreskrivits att medlem, som innehar bostadsrätt, skall erlägga grundavgift enligt vad som angivits i planen. I tillägget till entreprenadavtalet har vidare anmärkts att föreningsstämman skall fatta beslut om ändrade grundavgifter. Det är också detta tillvägagångssätt som föreningen tillämpat vid beslutet om ändring av avgifterna.

Domskäl. Som framgår av de inledningsvis återgivna lagrummen ankom det på föreningens styrelse att fatta beslut om ekonomisk plan liksom om ändringar i denna samt om grundavgifter och andra avgifter som skulle utgå vid upplåtelse av bostadsrätt. För ändring av fastställda grundavgifter krävdes stämmobeslut och i vissa fall också godkännande av hyresnämnd. Anledningen till denna reglering har i lagmotiven angivits vara de rättsverkningar som i olika hänseenden kunde vara förenade med en sådan avgiftsändring (prop 1971:12 s 160, se även Knutsson-Lindqvist, Bostadsrättslagen s 148f). Av den nämnda lagkommentaren framgår även att GBrL - i motsats till tidigare lagstiftning - synes bygga på tanken att grundavgifter fastställdes successivt i samband med upplåtelserna av bostadsrätter.

J.B. och Y.L. hävdar att beslutet d 24 april 1990 skall upphävas, i första hand till följd av regleringen i 60 § punkt 1 GBrL och i andra hand genom att beslutet står i strid mot den i 7 kap 16 § föreningslagen angivna likställighetsprincipen. Föreningen å sin sida menar, att det stått fritt att ändra den ekonomiska planens beräkningar om grundavgifter såvitt avser bostadsrätter som ännu ej upplåtits och att stämmans beslut inte strider mot likställighetsprincipen. Av vad föreningen anfört framgår, att föreningen anser att beslutet att justera nämnda avgifter i och för sig kunnat fattas av styrelsen till följd av dess rätt att anta och ändra ekonomisk plan innan bostadsrätter upplåtits.

TR:n tar först ställning till om beslutet d 24 april 1990 krävt beslut av föreningsstämma. Föreningens ovan angivna inställning i denna del är - med de begränsningar som eventuellt kan följa av 6 kap 13 § föreningslagen - invändningsfri, om beslutet att ändra grundavgifter fattats innan några bostadsrätter i föreningen överhuvudtaget upplåtits. Det är likaledes klart att bestämmelserna i 60 § GBrL punkt 1 varit tillämpliga, om avgifterna ändrats sedan bostadsrätter till samtliga lägenheter upplåtits.

I förevarande fall har grundavgifter fastställts för Skopan i vart fall i samband med att dessa bostadsrätter upplåtits. Som J.B. och Y.L. anfört tyder en del omständigheter på att grundavgifterna för samtliga föreningens bostadsrätter fastställts redan i samband med antagandet av 1989 års ekonomiska plan. För bedömningen av käromålet synes det emellertid inte vara nödvändigt att ta ställning härtill. Enligt TR:ns mening krävdes nämligen ett stämmobeslut - så som också faktiskt fattades - för ändringen av de i den ekonomiska planen angivna grundavgifterna för Kalken och Glaset, även om dessa avgifter vid tidpunkten för det klandrade beslutet ännu ej fastställts. Beslutet att partiellt sänka grundavgifterna för ännu ej upplåtna bostadsrätter till följd av den förbättrade finansieringen berörde även Skopans bostadsrättsinnehavare såtillvida att nivån på deras grundavgifter lämnades oförändrad. Enligt i vart fall grunderna för 60 § punkt 1 GBrL får därför det klandrade beslutet anses falla in under lagrummet. Denna bedömning påverkas inte av att övriga avgifter för dem justerats ned eller av att det varit nödvändigt att sänka grundavgifterna för Kalken och Glaset för att överhuvudtaget få dessa bostadsrätter sålda.

Det är i målet ostridigt att reglerna i 60 § punkt 1 GBrL inte iakttagits vid beslutets fattande. I enlighet med det anförda skall det klandrade beslutet därför upphävas.

Domslut

Domslut. TR:n upphäver det av bostadsrättsföreningen vid extra stämma d 24 april 1990 under § 9 fattade beslutet.

Domslut

Domslut. Med upphävande av TR:ns domslut lämnar HovR:n den av J.B. och Y.L. förda talan utan bifall.

Hovrättslagmannen Didön var skiljaktig och ansåg att TR:ns dom skulle fastställas.