NJA 1998 s. 252

TPP överklagade i Svea HovR och yrkade att HovR:n skulle fastställa att A.P. på grund av preskription förlorat sin rätt till talan mot bolaget i de båda målen.

A.P. bestred ändring.

HovR:n (hovrättslagmannen Wikren samt hovrättsråden Erlandsson, referent, Persson och Matz) anförde i dom d 19 dec 1996: Domskäl. TPP:s inställning i målet är att bolaget inte har förverkat sin hyresrätt. Frågan om hyresrätten var förverkad när Te Pe d 28 juni 1991 sade upp hyresavtalet till omedelbart upphörande har inte blivit rättsligt prövad och A.P. har i målet inte visat att skäl till förverkande förelåg. Te Pe:s uppsägning d 28 juni 1991 måste därför frånkännas verkan och hyresavtalet löpte till följd härav vidare som om uppsägning inte skett.

Det har inte gjorts gällande att någon av parterna efter d 28 juni 1991 sagt upp hyresavtalet och TPP har inte mot A.P:s bestridande förmått visa att parterna likväl varit överens om att hyresavtalet skulle upphöra vid en viss tidpunkt. Det har inte heller påståtts att hyresvärden enligt 12 kap 27 § JB återtagit lägenheten, varvid hyresförhållandet upphört. Eftersom TPP inte ensidigt kan bringa hyresavtalet att upphöra bara genom att lämna lokalerna har hyresavtalet löpt vidare fram till dess att TPP d 18 febr 1994 förvärvade den fastighet i vilken lokalerna är belägna.

A.P:s fordringsanspråk är, enligt HovR:ns bedömning, sådana som avses i 12 kap 61 § JB och som således preskriberas två år från det hyresgästen lämnade lägenheten.

Sedan HovR:n här ovan funnit att hyresrätten inte är förverkad har den att ta ställning till hur uttrycket "lämnade lägenheten" i 12 kap 61 § JB skall tolkas eller, närmare bestämt om preskriptionsfristen skall börja löpa från den dag TPP faktiskt lämnade lokalerna, såsom TPP hävdar, eller från den dag hyresavtalet upphörde, vilket är A.P:s uppfattning.

Preskriptionstiden, som tidigare hade räknats från det hyresavtalet upphörde, kom fr o m d 1 jan 1969 att i stället beräknas från den tidpunkt då hyresgästen avträdde lägenheten. Senare har ordet "avträdde" ersatts med "lämnade" utan att någon saklig ändring avsetts (prop 1983/84:137 s 137). 1969 års ändringar föranleddes av att hyresgästen vid samma tillfälle gavs en laglig rätt att i vissa fall kvarsitta i lägenheten efter hyresavtalets upphörande. Detta gällde dels under tid då en förlängningstvist prövades och dels under uppskovstid, s k avtalslös förlängning.

Till grund för propositionen (1968:91) angående ny hyreslagstiftning med förslag till ändrad lydelse av bl a preskriptionsbestämmelsen låg betänkanden (SOU 1961:47 och 1966:14) av hyreslagskommittén resp hyreslagstiftningssakkunniga. Av hyreslagskommitténs motivering (betänkandet s 213) framgår att förslaget till ändring föranleddes av att preskriptionsbestämmelsen skulle omfatta även fordringsanspråk som härrörde från avtalslös förlängning. Hyreslagstiftningssakkunnigas förslag överensstämde med vad kommittén förordat (betänkandet s 400f) och departementschefen anslöt sig till vad kommittén och de sakkunniga anfört (prop 1968:91 Bihang A s 239). Innebörden i uttrycket "avträdde lägenheten" berördes inte i propositionen.

Varken lagtexten eller förarbetena ger något entydigt besked i tolkningsfrågan. Följande synpunkter bör emellertid beaktas. Att en hyresgäst skall kunna förkorta preskriptionsfristen genom att under löpande hyresavtal och kanske utan hyresvärdens vetskap lämna lägenheten är inte tillfredsställande. I det fall hyresgästen lämnar lägenheten innan hyresförhållandet upphör, liksom i det fall hyresgästen utan rättsgrund håller sig kvar i lägenheten efter det att hyresavtalet har upphört (betr sistnämnda situation, se RBD 21:1992), framstår det därför som naturligt att räkna fristen från den dagen avtalet upphörde. Ordalydelsen i lagrummet före d 1 jan 1969 och motivet bakom ändringen talar närmast för att uttrycket måste förstås så, att hyresgästen skall ha i rättslig mening lämnat lägenheten, dvs att hyresförhållandet och, i förekommande fall, anhängiggjord förlängningstvist samt uppskov med avflyttningen skall ha upphört. Även i doktrinen har anförts, dels att preskriptionstiden börjar löpa vid hyrestidens utgång - även om avflyttning från den förhyrda lägenheten skett tidigare - när det inte visats att hyresförhållandet upphört före hyrestidens slut, dels att det saknar betydelse att hyresgästen rent faktiskt evakuerar lägenheten, om han fortfarande har kvar sin nyttjanderätt (se Holmqvist, Hyreslagen, 1994 s 556 och Victorin, Kommersiell hyresrätt, 1990 s 1891).

Enligt HovR:n talar således övervägande skäl för att preskriptionsfristen i förevarande fall skall räknas från den dag hyresavtalet upphörde, dvs d 18 febr 1994. A.P. har väckt talan mot TPP genom stämningsansökningar d 19 juli resp d 27 juli 1994. Fordringsanspråken är därmed inte preskriberade. Overklagandet skall därför lämnas utan bifall.

TPP (ombud advokaten K.H.) överklagade och yrkade bifall till sin invändning om preskription.

A.P. (ombud advokaten B.M.) bestred ändring. Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Fenjesjö, föreslog i betänkande följande dom: HD fastställer HovR:ns dom.

HD (JustR:n Knutsson, Nyström, Westlander, Thorsson och Blomstrand, referent) beslöt följande dom: Domskäl. Enligt 12 kap 61 § JB förlorar parterna i ett hyresförhållande sin rätt till talan om fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet, om talan inte väcks inom två år från det hyresgästen lämnade lägenheten. Preskriptionstiden räknades före 1968 års reform av hyreslagen från det hyresavtalet upphörde. Genom 1968 års ändringar fick hyresgästen en rätt att i vissa fall sitta kvar efter den avtalade hyrestidens utgång. Utgångspunkten för preskriptionstiden ändrades därför till den tidpunkt då hyresgästen avträdde lägenheten. Med 1984 års ändring i bestämmelsen, då ordet "avträdde" byttes ut mot ordet "lämnade", avsågs ingen saklig ändring (prop 1983/84:137 s 137).

Hyresgästen lämnar normalt lägenheten när hyrestiden löper ut eller när en avtalslös förlängningstid går ut. Avflyttar hyresgästen från lägenheten före avtalstidens utgång, anses preskriptionstiden, oavsett lagtextens formulering, börja löpa först när avtalstiden går ut, om det inte visas att hyresförhållandet har upphört dessförinnan. När ett hyresavtal sägs upp till omedelbart upphörande under åberopande av att hyresrätten har förverkats, upphör avtalet enligt 12 kap 6 § JB genast att gälla. Hyresavtalet består därefter endast om parterna kommer överens om det eller om hyresnämnd eller domstol underkänner uppsägningen.

Som HovR:n har antecknat kom Te Pe:s uppsägning av hyresavtalet aldrig att prövas rättsligt, eftersom målet därom skrevs av sedan avhysningsyrkandet hade återkallats. Det har inte visats att parterna kommit överens om att hyresavtalet skulle fortsätta att gälla efter uppsägningen; som nämnts avflyttade TPP i mars 1992. Det är i målet inte upplyst vilken dag Te Pe sade upp hyresavtalet. I brist på närmare utredning får det anses ha skett när talan om avhysning väcktes, dvs d 28 juni 1991. Den dagen upphörde hyresavtalet alltså att gälla och därefter hade TPP inte rätt att sitta kvar i lokalen. Preskriptionstiden enligt 12 kap 61 § JB skall därför i förhållandet mellan Te Pe och TPP räknas från d 28 juni 1991.

Samtliga A.P:s fordringsanspråk i TR:ns båda mål är sådana som avses i 12 kap 61 § JB, oaktat anspråken till viss del hänför sig till tid efter hyresavtalets upphörande.

Talan i TR:ns mål T 1442/93 väcktes d 3 nov 1993, dvs mer än två år efter det att hyresavtalet upphörde att gälla d 28 juni 1991. Rätten till talan i den delen är därmed förlorad enligt 12 kap 61 § JB i den mån talan inte omfattas av något yrkande som har framställts i mål T 1001/92.

Stämningsansökningarna i målen T 1028/91 och T 1001/92 gjordes inom tvåårstiden och preskriptionen enligt 12 kap 61 § JB avbröts därmed. TR:n avvisade emellertid talan mot TPP i beslutet d 31 maj 1994, som vann laga kraft.

Om en talan återkallas eller avvisas, förfaller den preskriptionsavbrytande verkan av att talan har väckts (jfr Rodhe, Obligationsrätt, 1956 s 685). Denna verkan kan likväl bestå, om det framgår att borgenären inte har avstått från sin fordran. Låter borgenären däremot saken falla utan mer vägande skäl, förlorar han sin rätt. (Jfr NJA 1997 s 250 och Lindskog, Preskription, 1990 s 315.)

TR:n meddelade avvisningsbeslutet sedan såväl Te Pe som T.P. hade försatts i konkurs och vederbörande konkursförvaltare hade förklarat att konkursboet inte avsåg att överta Te Pe:s eller T.P:s talan. TR:n fann att saken inte längre rörde Te Pe:s i konkurs resp T.P:s i konkurs rätt.

A.P. har förklarat att hon med hänsyn till att den rättsliga situationen vid denna tidpunkt framstod som ganska förvirrad beslöt att inte begära hos TR:n att få inträda som kärandepart i rättegången mot TPP utan i stället själv väcka ny talan mot TPP.

A.P. förvärvade fordringarna mot TPP från T.P:s konkursbo och har rätt att åberopa de preskriptionsavbrytande åtgärder som vidtagits före hennes förvärv. För att vidmakthålla den preskriptionsavbrytande verkan av dessa åtgärder borde hon dock efter sitt förvärv själv ha gjort gällande sina anspråk antingen genom att inträda i den pågående processen, som hon blev upplyst om vid förvärvet, eller genom att för egen del väcka talan mot TPP innan TR:ns avvisningsbeslut hade vunnit laga kraft. Hennes talan väcktes emellertid inte inom denna tid, och den preskriptionsavbrytande verkan av Te Pers talan i TR:ns mål T 1028/91 och T 1001/92 har således förfallit.