NJA 1998 s. 62

Fråga huruvida fastighetsreglering, som avser upphävande av servitut som ger rätt till väg över järnväg, är förenlig med 5 kap 8 § fastighetsbildningslagen.

Genom beslut d 29 mars 1995 upphävde Fastighetsbildningsmyndigheten i Ljungby lantmäteridistrikt (FBM) på därom gjord ansökan ett servitut i Banverkets fastighet Virestad 2:1 avseende rätt till väg över järnvägen Stockholm-Malmö vid, enligt Banverkets längdmätning, "km 459 + 085, Värpeshult" och upplåtet till förmån för deltagande fastigheter i vägsamfälligheten Värpeshult - Biabacken. I samfälligheten ingår bl a fastigheterna Värpeshult 1:4, Värpeshult 1:5, Värpeshult 1:8 och Värpeshult 1:21. I samband med upphävande av servitutet beslutade FBM att vissa vägbyggen, på grund av stängningen av plankorsningen, skulle utföras som gemensamt arbete enligt 9 kapfastighetsbildningslagen (FBL) och att förtida tillträde för det område som behövdes för vägbyggena fick ske d 27 april 1995. FBM:s beslut meddelades som en preliminärfråga. Förrättningen skall fortsätta med behandling av bl a frågan om penningersättningar.

I TR:ns nedan nämnda utslag antecknades följande om förhållandena på platsen: "Värpeshult 1:4, 1:5, 1:8 och 1:21 är samtliga jordbruksfastigheter och varje fastighet har sitt brukningscentrum öster om järnvägen. Alla fyra fastigheternas inägomark är också belägen på den sidan om järnvägen. Skiftena väster om järnvägen utgörs i stort sett av skogsmark, dock att Värpeshult 1:21 där också har ett ca 4 ha stort ängs- och hagmarksbete, som omger ett torp ('Bygget') med uthus. - Värpeshultskorsningen är bevakad och försedd med bommar. Närmaste järnvägskorsning söder därom är belägen vid Bräknaryd. Avståndet dit är, utmed järnvägen räknat, ungefär 1,4 km. Den korsningen är planskild och utgörs av en vägport med en bredd av 2,4 m och en höjd av 2,7 m. Ytterligare omkring 1,6 km söderut finns en plankorsning i Eneryda som på grund av snabbtågen (X2000) försetts med nytt signalsystem. Avståndet till närmaste järnvägskorsning norrut från Värpeshultskorsningen sett är omkring 2,5 km. Det är en nybyggd planskild korsning (vägbro) i Hullingsved. - Utmed kraftledningen väster om järnvägen finns en väg som viker av från ledningsgatan och fortsätter genom vägporten vid Bräknaryd. De vägbyggen som enligt FBM:s beslut skall ske med anledning av stängningen av Värpeshultskorsningen innebär bl a att den befintliga vägen utmed kraftledningen förlängs fram till allmänna vägen i Eneryda, vilken strax söder om den planerade anslutningen korsarjärnvägen (den tidigare omnämnda plankorsningen i Eneryda)."

Som skäl för sitt beslut att upphäva servitutet och stänga plankorsningen anförde FBM inledningsvis bl a att arbetet med att i anledning av snabbtågsprojektet X2000 förbättra säkerheten på södra stambanan genom att bl a minska antalet plankorsningar fick bedömas utgöra ett riksintresse. FBM anförde vidare:

"Plankorsningen vid Värpeshult trafikeras av vägsamfälligheten Biabacken - Värpeshult (ingår i statsbidragsvägnätet). Stängningen av korsningen kombinerat med utbyggnad av skogsbilvägen i kraftledningsgatan väster om järnvägen, söderut till Eneryda löser den mer "allmänna" trafikens problem, men delar upp byn Värpeshult. Bil- och mindre traktortrafik hänvisas då till den begränsade porten i Bräknaryd, större transporter till plankorsningen i Eneryda, alternativt den nya vägbron i Hullingsved. Detta berör huvudsakligen fastigheterna Värpeshult 1:4, 1:5, 1:8 och 1:21. En närmare analys av körningen för dessa finns i särskilda värdeutlåtanden. Summan av intrångsberäkningarna är avrundat knappt. 0,5 milj kr vid en stängning av korsningen. Kostnaderna för bygge av alternativ väg uppskattas av Skogsvårdsstyrelsen till drygt 0,6 milj kr (450 kr per löpmeter). Fastighetsägarna i Värpeshult har i stället yrkat att Banverket ska ordna planskild korsning - vägport med 3,5 m höjd. Kostnaderna för en sådan anläggning har av Banverket erfarenhetsmässigt uppskattats till åtminstone 3 miljoner kr. Lantmäteriet har inhämtat yttrande från Vägverkets Produktion Syd (som lämnat anbud på liknande anläggning i Grännaforsa, söder om Moheda, under 1994-). Storleksordningen bekräftades av detta anbud.

Servitutet till plankorsningen utgör en olägenhet för den tjänande järnvägsfastigheten. Ändringen till planskild korsning i stället skulle medföra att kostnaderna tredubblas. Bestämmelserna i 7 kap 5 § FBL är därmed uppfyllda för att upphäva servitut.

Fastigheterna i Värpeshult är skogsbruksdominerade. För de övriga fastigheterna och allmän trafik innebär planerat vägbygge ett fullgott alternativ. Sammantaget blir FBM:s bedömning att de allmänna lämplighetsvillkoren i 3 kap FBL inte utgör hinder för att upphäva servitutet i Värpeshuts-korsningen.

Beträffande prövning av skyddet för enskild fastighet enligt 5 kap 4-6 och 8 §§ FBL gör FBM följande bedömning:

5 kap 4, 5 §§: Järnvägsfastigheten förbättras väsentligt genom att plankorsningsservitutet upphävs. Olägenheter uppstår för Värpeshult 1:4, 1:5, 1:8 och 1:21. Förbättringen för järnvägstrafiken och de trafiksäkerhetsfördelar som totalt vinns genom regleringen överväger de uppkommande olägenheterna.

5 kap 6 §: Syftet med regleringen kan också nås genom att ny planskildhet byggs i Värpeshult enligt motyrkandet från ägarna av Värpeshult 1:4, 1:5, 1:8 och 1:21. Planskildhet med 3,5 meters höjd beräknas kosta ungefär 3 miljoner (se ovan). Vägbygge och intrångsersättningar beräknas till storleksordningen 1,1 milj kr. Bygge av planskildhet torde därför innebära att regleringen oskäligt fördyras.

5 kap 8 §: Varje i regleringen ingående fastighet skall få sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för sitt avsedda ändamål. Fastighet får inte ändras så att graderingsvärde minskas väsentligt. - Bestämmelserna är ett skydd för att enskilda intressen ska beaktas. Den innebär dock inte att en fastighet inte får försämras. En försämring som inte påverkar fastighetens lämplighet för sitt ändamål kompenseras i stället genom ersättning enligt särskild bestämmelser i FBL. Av värdeutlåtandena framgår att den fastighet som drabbas värst är Värpeshult 1:21. Frågan är då om fastigheten försämras så mycket att hinder mot den sökta regleringen föreligger. H-O.A., lantmäteriets värderingsman, har därför upprättat en graderingsberäkning för intrånget på Värpeshult 1:21. Fastigheten Värpeshult 1:21 är en kombinerad jord- och skogsbruksfastighet, där skogsbruksdelen överväger. Väster om järnvägskorsningen ligger huvuddelen av skogsmarken, samt Torpet Bygget och ca 4 hektar betesmark (varav 1,7 hektar är med s k Nola-avtal).

Graderingsvärdeberäkningen pekar på ett intrång i storleksordningen 7-8 %. En sådan beräkning är dock svår att bedöma i det aktuella fallet. Någon mark avstås inte, utan produktionsunderlaget finns kvar. Brukningsavstånden förlängs med därmed åtföljande merkostnader, som endast kan ersättas i pengar. Frågan är då om olägenheten med kringkörningen skulle innebära att Värpeshult 1:21 blir i mindre mån lämpad för sitt avsedda ändamål. För skogsmarken, som dock är den dominerande delen, bedöms påverkan vara relativt marginell. Åkermarken ligger på samma sida om järnvägen som brukningscentrum och påverkas därför inte alls. Djurdriften fördyras väsentligt, men utgör en liten del av fastighetens totala produktion. (Betesmarken utgör 1 % av totala graderingsvärdet.)

Sammantaget bedömer fastighetsbildningsmyndigheten att regleringen kan ske enligt 5 kap 8 §."

P.P., J-O.S., B.K. och B.W., ägare till resp Värpeshult 1:4, Värpeshult 1:5, Värpeshult 1:8 och Värpeshult 1:21, överklagade i Växjö TR, fastighetsdomstolen och yrkade i första hand att TR:n skulle undanröja FBM:s beslut och återförvisa ärendet dit med föreskrift för FBM att ändra det befintliga servitutet till att omfatta servitut avseende planskild korsning med vägport. I andra hand yrkade de att TR:n - om domstolen fann att förstahandsyrkandet inte kunde bifallas - skulle upphäva FBM:s beslut.

Klagandena angav sina grunder för yrkandena enligt följande: FBM:s beslut är ogiltigt eftersom FBM vid sin prövning av villkoren enligt 3 kap FBL inte inhämtat samrådsyttranden från kommunen och andra berörda myndigheter samt dessutom underlåtit att före förrättningen samråda med sakägarna. Vidare strider beslutet mot bestämmelsen i såväl 5 kap 6 § som - särskilt vad gäller Värpeshult 1:21 - 5 kap 8 § FBL.

Banverket bestred yrkandena samt genmälde att förrättningslantmätaren haft de samråd med berörda myndigheter och sakägare som behövts och att villkoren i 5 kap 6,§ och 8 § FBL för upphävande av servitutet var uppfyllda.

Banverket yrkade att TR:n enligt 16 kap 9 § 2 st FBL skulle förordna om förtida tillträde för Banverket till stängning av plankorsningen, vilket yrkande klagandena bestred.

Klagandena anförde till utveckling av sin talan bl a följande:

Det torde vara uppenbart att en planskild korsning i Värpeshult vore den bästa lösningen för alla berörda, således även för Banverket. Byggkostnaden för en planskild korsning har av Banverket beräknats till 34 milj kr. Enligt FBM:s beräkning skulle anläggandet av en planskild korsning jämfört med alternativet att stänga korsningen och bygga ersättningsvägar innebära en fördyring på knappt 2 milj kr för Banverket. Såväl byggkostnaden för en vägport som en jämförelse av den kostnaden med kostnaden för en stängning med anläggande av ersättningsvägar är emellertid ointressant. Det avgörande måste vara hur Banverkets företagsvinst skulle påverkas vid de olika alternativen. Banverket har inte lämnat några uppgifter härom och har således inte visat att en planskild korsning skulle innebära en oskälig fördyring. - Strax norr om Älmhult finns på en sträcka av 2,4 km tre broar över stambanan av vilka två är nybyggda. Den ena av dessa, vid Sällhult, betjänar huvudsakligen en jordbruksfastighet som till övervägande delen är belägen väster om järnvägen och har endast ca 5 ha, allt åkermark, på den andra sidan. Om bron inte byggts skulle fastigheten fått ett förlängt vägavstånd på endast 2-3 km. Enjämförelse med det brobygget utgör därför ytterligare stöd för att Banverkets åberopade kostnadsskäl för att avstå från att bygga en vägport i Värpeshult inte bör godtas. Ett upphävande av servitutet med stängning av korsningen som följd strider därför mot bestämmelsen i 5 kap 6 § FBL.

Enligt de beräkningar som FBM haft som underlag för sitt beslut innebär stängningen av korsningen en minskning av graderingsvärdet för Värpesbult 1:21 med 7-8 procent. Därvid har emellertid inte beaktats de merkostnader som stängningen medför i fråga om jakt och betesdrift och genom ökade väntetider (vid plankorsningen i Eneryda) och genom användning av särskilda slirskydd vid vinterkörning med traktor på belagd väg samt för framtida vägunderhåll av enskilda vägar med nu av riksdagen beslutade halverade statsbidrag till underhållet. Med tillägg för dessa merkostnader blir minskningen av graderingsvärdet - med utgångspunkt från ändringar i fastighetens marknadsvärde - 8,6 procent. Emellertid bör ändringarna av graderingsvärdet bedömas utifrån de förändringar i fastighetens avkastningsvärde som stängningen av korsningen medför. En sådan beräkning leder till en minskning av fastighetens graderingsvärde på ungefär 15 procent. En motsvarande beräkning grundad på enbart avkastningen av fastighetens skogsbruk ger en ca 8-procentig försämring av graderingsvärdet för skogsmarken. Den barriäreffekt järnvägen skulle få vid en stängning av korsningen skulle vid en framtida försäljning sannolikt medföra en omkring 10 procent lägre köpeskilling än som annars kunde påräknas. Oavsett vilken metod som används för bedömningen av graderingsvärdets förändring minskar detta, även enligt FBM:s beräkning, i sådan grad att fastigheten efter en stängning av korsningen i väsentligt mindre mån än tidigare lämpar sig för sitt ändamål. Således föreligger det hinder enligt 5 kap 8 § FBL mot att upphäva servitutet.

Banverket genmälde bl a.

Kostnaden för att anlägga en sådan vägport som klagandena vill ha, beräknas - inklusive projektering och järnvägsspecifika arbeten - uppgå till sammanlagt minst 4,2 milj kr. Jämfört med totalkostnaden för åtgärderna enligt FBM:s beslut på drygt en milj kr innebär alternativet med en planskild korsning en oskälig fördyring för Banverket. Den jämförelse klagandena gör med korsningen i Sällhult där en ny vägbro byggts saknar i och för sig helt relevans. Dock vill Banverket framhålla att en stängning av den korsningen bedömdes skulle ha medfört stora olycksrisker från trafiksäkerhetssynpunkt eftersom det inneburit att långsamtgående jordbruksfordon måst köra på den starkt trafikerade allmänna vägen Almhult Diö.

En graderingsvärdering enligt 5 kap 8 § FBL är inte relevant i detta sammanhang. Bestämmelsen om sådan värdering är tillämplig endast vid fastighetsreglering som avser marköverföring. I detta fall innebär inte fastighetsregleringen några storleksförändringar av berörda fastigheter. Den prövning som skall göras enligt 5 kap 8 § FBL skall därför avse endast frågan huruvida fastigheterna - i enlighet med det i bestämmelsens första mening angivna villkoret - efter upphävande av servitutet ej i mindre mån än dessförinnan lämpar sig som jordbruksfastigheter. Så är inte fallet även om Värpeshult 1:21:s utformning försämras något. Skulle emellertid regeln om graderingsvärdering anses tillämplig, skall detta värde beräknas utan hänsyn till avkastningsvärdet eftersom detta inte kommer att påverkas. Bruttoavkastningsvärdet sänks ju inte eftersom det inte är fråga om någon arealminskning och de ökade driftskostnaderna skall ersättas enligt 5 kap 12 § FBL som annan skada. De merkostnader som klagandena påstått bör föranleda uppjustering av den av FBM beräknade graderingsvärdeförändringen för Värpeshult 1:21 saknar således också betydelse. - Enligt FBM:s beräkning av intrångsersättning för Värpeshult 1:21 uppgår de årliga merkostnader som kan relateras till fastighetens skogsbruk till totalt 3 663 kr och motsvarande kostnader för betesdriften till 3 570 kr. Övriga merkostnader uppgår till totalt 1 580 kr. De årliga merkostnaderna för skogsbruk respektive betesdrift är således av samma storleksordning. Eftersom betesmarken, enligt FBM:s graderingsberäkning, utgör endast ca 1 % av det totala graderingsvärdet, måste den slutsatsen kunna dras att, även om den ärliga merkostnaden för betesdriften kan synas hög, marknadsvärdet påverkas ytterst marginellt vad avser de ändrade förhållandena för betesdriften. Eftersom någon areal som sagts överhuvudtaget ej avgår från fastigheten och då skogsbruksverksamheten ej är närhetsberoende hävdar Banverket att även det totala marknadsvärdet för Värpeshult 1:21 påverkas ytterst marginellt. Fastighetens graderingsvärde minskar därför avsevärt mindre än 7-8 procent. Något hinder mot upphävande av servitutet föreligger således inte heller på grund av regeln om uppskattningsförfarande genom graderingsvärdeberäkning enligt 5 kap 8 § FBL.

TR:n höll syn på plankorsningen i Eneryda och på plankorsningen i Värpeshult med omkringliggande brukningscentra samt även på vägen över den planskilda korsningen vid Sällhult.

TR:n (lagmannen Palma, rådmannen Jakobsson, fastighetsrådet Heimersson samt nämndemännen Carlsson och Bengtsson) anförde i utslag d 20 okt 1995 under rubriken TR:ns skäl, sedan TR:n inte funnit att något handläggningsfel blivit begånget, följande: Berörda fastigheter är jordbruksfastigheter. Fastighetsbildning som berör jordbruksfastighet får enligt 3 kap 6 § FBL inte äga rum om den medför olägenhet av någon betydelse för jordbruksnäringen. Om fastighetsbildningen är till övervägande nytta från allmän synpunkt får den dock enligt 3 kap 10 FBL äga rum även om den strider mot 3 kap 6 § FBL. Eftersom trafiksäkerheten förbättras markant genom upphävandet av servitutet finner TR:n att fastighetsregleringen får äga rum trots det men jordbruksnäringen därvid åsamkas. Inte heller i övrigt anser TR:n att fastighetsregleringen möter hinder i 3 kap FBL.

Att Banverket uppfört en bro vid Sällhult ger inte Banverket - helt oberoende av anledningen till att bron uppfördes eller hur planeringsprocessen gick till - skyldighet att anlägga en planskild korsning vid Värpeshult. Enligt FBL finns överhuvudtaget ingen möjlighet att låta bron vid Sällhult påverka bedömningen i detta mål.

Enligt båtnadsvillkoret i 5 kap 4 § I st FBL får fastighetsreglering ske under förutsättning att lämpligare fastighetsindelning eller eljest mer ändamålsenlig markanvändning vinnes samt att fördelarna härav överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför. Upphävandet av överfartsservituten medför längre interna transporter och andra olägenheter för berörda fastigheter. Förbättringen av järnvägsfastigheten Virestad 2:1 genom ökad trafiksäkerhet och möjlighet till högre hastigheter är emellertid enligt TR:ns uppfattning så stor att nyttan därav klart överväger de kostnader och olägenheter som regleringen medför.

Enligt 5 kap 6 § FBL skall regleringen verkställas på det sätt, som föranleder minsta olägenhet utan att lönsamheten eller utbytet i övrigt försämras. Utgångspunkten för detta regleringsvillkor är att det finns flera alternativa sätt att lösa det aktuella problemet, i det här fallet att eliminera plankorsningen vid Värpeshult. De möjliga alternativen bör jämföras med varandra. Ett dyrare alternativ kan bara väljas om fördyringen ger en högre kvalité med ett ekonomiskt resultat som uppväger Fördyringen. En vägport enligt klagandenas yrkande skulle inte bara eliminera skadeverkningarna av servitutsupphävandet utan också förbättra transportsituationen genom att väntetiderna vid övergången skulle försvinna. Skillnaden mellan kostnaderna för vägporten och dem för ersättningsvägarna är emellertid enligt vad som framkommit i målet så betydande att den inte står i rimlig proportion till resultatförbättringen. I bedömningen enligt 5 kap 6 § FBL skall inte - såsom klagandena påstått - någon hänsyn tas till den företagsvinst som uppkommer inom Banverket. Ett alternativ med en dyrare anläggning som inte ger ett högre nettoresultat kan inte väljas på den grunden att Banverket i och för sig har råd med den dyrare anläggningen. TR:n finner att fastighetsregleringen uppfyller villkoren i 5 kap 6 § FBL. - Här förtjänar emellertid att påpekas att TR:n inte under några förhållanden kunnat ålägga Banverket att anlägga en vägport. Om TR:n skulle funnit att vägporten är det alternativ som bort väljas enligt 5 kap 6 § FBL så hade det utgjort ett hinder mot det överklagade beslutet. TR:ns åtgärd kunde då inte ha blivit annan än att undanröja beslutet och inställa förrättningen. Någon återförvisning med föreskrifter om vägportsbygge hade inte kunnat ske. Banverket hade självt fått välja om verket velat låta övergången vara kvar eller genom en ny ansökan eller på annat sätt ta upp frågan om att ersätta den med en vägport.

15 kap 8 § FBL föreskrivs i första meningen att vid fastighetsreglering skall iakttagas att varje däri ingående fastighet får sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än tidigare lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. I andra meningens första led anges att fastigheten icke får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt.

Ifrågavarande bestämmelser är oförändrade sedan lagen trädde i kraft. Av propositionen (1969:128) framgår att paragrafen i allt väsentligt utformades i enlighet med vad som hade föreslagits av 1954 års fastighetsbildningskommitté i dess betänkande SOU 1963:68. Vad särskilt gällde tillämpningen av bestämmelsen i andra meningens första led anförde kommittén följande (på s 320). "Vid bedömning huruvida en minskning skall anses såsom väsentlig bör enligt kommitténs mening stort avseende fästas vid de verkningar som därav uppkomma för de enskilda rättsägarna. Om dessas ställning icke nämnvärt påverkas i oförmånlig riktning, synes den rent värdemässiga förändringen böra tillmätas mindre betydelse. Nuvarande gränser för ägokravsjämkningen torde vidare kunna tjäna till ledning på det sättet att minskning, som skulle vara möjlig att genomföra enligt gällande rätt, knappast bör kunna karakteriseras som väsentlig. Det ligger i sakens natur att småfastigheter i allmänhet böra relativt sett kunna minskas mer än stora fastigheter. Den faktiska minskningen blir ju ändock obetydlig."

Före FBL:s ikraftträdande gällde enligt jorddelningslagen att minskningen för jordbruksfastighet inte fick överstiga 5 procent av uppskattningsinnehållet. Begreppet uppskattningsinnehåll i den äldre lagstiftningen motsvarar i stort sett vad som i FBL betecknas som graderingsvärde.

Skyddsbestämmelserna i 5 kap 8 § FBL äger tillämpning vid alla typer av fastighetsreglering inklusive upphävande av servitut och inte - såsom Banverket gjort gällande - endast då fastighetsregleringen avser marköverföring.

Skyddet i 5 kap 8 § FBL gäller de berörda fastigheterna. Det betyder att olägenheter som uppkommer vid brukningen av arrenderad mark inte inverkar på bedömningen enligt paragrafen. De försämringar som uppkommer i möjligheterna till maskinsamverkan får dock anses ha sådan fastighetsanknytning att de skall beaktas i bedömningen enligt bestämmelsen.

Vägavståndet från fastigheternas brukningscentra till markerna väster om järnvägen ökar från 0,7-1,8 km till 6,6-7,4 km. För den trafik, i huvudsak med personbilar, som kan använda vägporten vid Bräknaryd ökar avståndet till ca 3-4 km. Omvägen runt Hullingsved blir ca 7 km. Vägen från Värpeshult till Eneryda är en allmän väg av låg standard; en grusväg med en bredd av ca 4-5 m. Den passerar genom bebyggelseområdet på Bräknaryd 1:1 och vidare genom bostadsbebyggelse i Eneryda.

För uttransport av själva virket uppkommer ingen förändring. Detta levereras vid bilväg och vilken väg som används för den vidare transporten saknar betydelse. Olägenheterna gäller person- och maskintransporter vid eget arbete i skogen och hemtransport av husbehovsvirke, olägenheter vid maskinsamverkan, fastighetsutfart och liknande, samt för Värpeshult 1:21:s del, olägenheter vid betesdrift på 4 ha äng. Olägenheterna för betesdriften kan dock inte anses överskrida värdet av marken och kostnaderna för anpassning till att ta marken ur drift (anpassningsförlusterna). Trots olägenheterna kan emellertid fastigheterna användas för boende och brukande på ett i huvudsak oförändrat sätt. Vid en sammanvägd bedömning av vad som framkommit i målet kan TR:n inte finna att fastigheterna i mindre mån än tidigare lämpar sig för det ändamål vartill de är avsedda att användas.

Graderingsvärde skall enligt 5 kap 9 § FBL bestämmas med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Marken skall värderas i obebyggt skick och, i fråga om skogsmark, som om den var beväxt med s k normalskog. Någon entydig regel för valet mellan avkastningsvärde och marknadsvärde finns inte. Syftet med graderingen - att medverka till en fördelning av det fasta kapitalet som på lång sikt ter sig lämplig och rättvis - talar för att avkastningsvärdet i första hand bör komma i fråga (jfr Landahl-Nordström, Fastighetsbildningslagen, 2 uppl s 203).

Avkastningsvärdet beräknas i regel genom kapitalisering av ett beräknat årligt driftsöverskott. Detta driftsöverskott uppkommer som en skillnad mellan den årliga intäkten och den årliga kostnaden och påverkas alltså lika väl av förändringar i kostnader som i intäkter. Det finns alltså ingen anledning att - som Banverket gjort gällande -bortse från förändringar i driftskostnaderna då avkastningsvärdet skall bestämmas. Att dessa i ett senare led i förrättningen skall ersättas med pengar är en annan sak. Pengarna hör inte längre till fastigheten utan följer ägaren, t ex vid en försäljning. Avkastningen från ett som ersättning utbetalat belopp kan alltså i detta sammanhang inte ersätta den avkastning som kommer ur fastighetskapitalet.

I föreliggande fall är det fråga om relativt stora fastigheter med värden om en miljon eller mera. De faktiska verkningarna för fastighetsägarna är inte på något sätt försumbara utan det är fråga om kraftiga intrång med avsevärda olägenheter. Dessa förhållanden talar för att den graderingsvärdeförändring som kan tolereras inte i någon större grad kan tillåtas överstiga 5 procent. FBM har i sin beräkning kommit fram till att graderingsvärdet minskar 7-8 procent för Värpeshult 1:21. Minskningen för övriga fastigheter torde vara mindre. Vissa av de olägenheter som klagandena påpekat har inte beaktats i FBM:s beräkning men är av den karaktären att de bör tillmätas betydelse vid uppskattningen av graderingsvärdeförändringen. På grund härav och vad som i övrigt förekommit och kunnat iakttagas vid synen finner TR:n att graderingsvärdet för berörda fastigheter minskar mer än vad som är tillåtet enligt 5 kap 8 § FBL. Upphävandet av överfartsservitutet kan följaktligen inte komma till stånd på det sätt som nu har skett FBM:s beslut skall därför undanröjas och förrättningen inställas.

TR:ns avgörande. TR:n undanröjer FBM:s beslut och förordnar att förrättningen skall inställas.

Banverket överklagade i Göta HovR och yrkade att HovR:n med undanröjande av TR:ns utslag skulle fastställa FBM:s beslut samt förordna om förtida tillträde för stängning av plankorsningen vid Värpeshult. P.P. och medparter bestred ändring.

HovR:n (tf hovrättslagmannen Thorelli, hovrättsrådet Paulson Nordling, referent, fastighetsrådet Landin och tf hovrättsassessorn Lagerud) anförde i utslag d 31 maj 1996: Skäl. Banverket har till stöd för sin talan i HovR:n anfört bl a: Bestämmelsen i 5 kap 8 § andra meningen FBL utgör inte hinder för genomförandet av fastighetsregleringen. Vid beräkningen av graderingsvärdet har detta och likvidvärdet blandats samman. Graderingsvärderingen skall utgöra grund för bedömningen av om eventuell storleksförändring av berörda fastigheter är tillåten med hänsyn till villkoret i andra meningen i 5 kap 8 § FBL och inte utgöra grund för den efterföljande likvidvärderingen. Vid bedömningen av om villkoren i 5 kap 8 § FBL är uppfyllda är storleken av den likvidersättning som kan komma i fråga utan avgörande betydelse. För att jämförelse skall kunna ske av fastighets utformning före och efter fastighetsreglering, måste för varje område kunna fastställas ett jämförelsetal dvs graderingsvärde för varje område oberoende av vilken fastighet detta tillhör. Enligt 5 kap 9 § 1 st FBI. skall graderingsvärden fastställas för områden som ingår i regleringen i den utsträckning det är behövligt. Värdet av ett område bestäms med hänsyn till dess avkastning och marknadsvärde. I aktuell fastighetsreglering är det fastighetens avkastningsvärdeförändring som legat till grund för beräkningarna av fastighetens marknadsvärdeminskning vilken i sin tur legat till grund för beräkningarna av minskningen av graderingsvärdet. I detta speciella fall sker ingen förändring av fastighetens ägoinnehav till följd av upphävandet av servitutet och områdenas sammanlagda värde förändras därför inte. Vederlag i mark utgår inte för servitutsåtgärder. Vid utarbetandet av FBL har det framhållits att det i allmänhet inte föreligger något behov av att särskilt beakta förekomsten av servitut vid bestämmandet av fastighetens graderingsvärde. När servitut kan åsättas ett graderingsvärde är det området som upplåtits med servitut som skall ha ett självständigt graderingsvärde oberoende av till vilken fastighet det hör. Betydelsen av servitutet för den aktuella fastigheten skulle däremot kunna ligga till grund för en bedömning enligt 5 kap 8 § andra meningen FBL. Graderingsvärdet har inte förändrats av den genomförda fastighetsregleringen, eftersom fastighetens ägoinnehav är detsamma såväl före som efter åtgärden. Eftersom graderingsvärderingen inte tar hänsyn till vilken fastighet de olika ägorna hör så påverkas inte graderingsvärdet av att marken väster om järnvägen blir mer svåråtkomlig från brukningscentrum. Det förefaller vara de ökade driftskostnaderna för Värpeshult 1:21 till följd av längre köravstånd till ägorna väster om järnvägen som bedömts utgöra graderingsvärdeminskningen och som jämförts med fastighetens graderingsvärde. FBM och även fastighetsdomstolen har därför i sina beräkningar inte beräknat minskningen av graderingsvärdet utan har utgått från blivande ersättningsbelopp och jämfört dem med fastighetens graderingsvärde. Det betyder att graderingsvärdering och likvidvärdering och syftet med dem inte har särskiljts. En avgörande skillnad mellan graderingsvärdering och likvidvärdering är att vid graderingsvärdering av exempelvis skogsmark skall denna värderas som om den vore jämnbevuxen med skog i alla åldrar och vid likvidvärdering skall värderingen utgå från de faktiska förhållandena. Om man godtar en jämförelse mellan marknadsvärden skall en sådan jämförelse i så fall ske med Värpeshult 1:21:s totala marknadsvärde i aktuellt skick. Det innebär bl a att även värdet av byggnaderna skall räknas in i fastighetens värde vilket inte sker vid graderingsvärdering. Att använda likvidvärdet strider dock mot lydelsen av 5 kap 8,§ andra meningen FBL. Även om graderingsvärdering av HovR:n skulle bedömas ha utförts på ett korrekt sätt, utgör inte den av fastighetsdomstolen redovisade femprocentgränsen annat än en riktlinje som i detta speciella fall kan tillåtas bli överskriden. De äldre gällande storleksgränserna i jorddelningslagen tillät för jordbruksfastighet en minskning om fem procent. För fastighet avsedd för bostadsändamål, industriell, kommunikationsteknisk eller kulturell verksamhet eller därmed jämförliga ändamål tilläts en minskning om 25 procent. Denna gräns gällde även enligt lagen om fastighetsbildning för stad vid fastighetsbildning för att genomföra stadsplan eller tomtindelning. De högre gränserna och syftet med dessa kan anses vara ett uttryck för att den enskilde fastighetsägaren får tåla ett större intrång när syftet är att tillgodose ändamål av allmänt intresse. Att_ förbättra infrastrukturen t ex genom att få snabbare och säkrare järnvägstrafik kan anses utgöra ett jämförbart allmänintresse. Bestämmelserna i 5 kap 8 § FBL utgör således inget hinder för fastighetsregleringen. - Det är mycket angeläget att slutgiltigt färdigställa Södra stambanan för snabbtågstrafik. Det föreligger därför sådana särskilda omständigheter för ett förtida tillträde som stadgas i 16 kap 9 § FBL.

P.P. och medparter har anfört bl a: l likhet med fastighetsdomstolen anser de att graderingsvärdet först och främst skall baseras på avkastningsvärdet. Därmed följer också som en naturlig följd att bestående direkta utgifter i form av förlängda resvägar etc påverkar fastighetens långsiktiga avkastningsnetto. Det är visserligen korrekt att FBM:s uppskattning av den oskadade fastighetens graderingsvärde innehåller en sammanblandning av graderingsvärde och likvidvärde. Uppskattningen ger ändå tillräckligt underlag för bedömning av skadans storlek. Vad gäller frågan vilken graderingsvärdesänkning som en fastighet motsvarande Värpeshult 1:21 bör kunna tåla med stöd av 5 kap 8 § FBL är såväl förarbetena som kommentarerna till lagen klara på den punkten. En jordbruks- och skogsfastighet får tåla en sänkning av graderingsvärdet med i storleksordningen fem procent. En gräns på 25 procent för största tillåtna minskning var endast avsedd att användas vid genomförande av fastställda planer enligt byggnadslagstiftningen. Vid andra mer ingripande förändringar bör i stället expropriationslagen tillämpas, då FBL inte var avsedd att användas vid förrättningar av nu förevarande slag. Grundtanken i lagen är ju att inga fastigheter genom fastighetsreglering - mot fastighetsägarens vilja - skall få vidkännas mer än marginella försämringar i sin sammansättning. Enligt kommentaren till FBL (Landahl /Nordström, 2:a uppl, s 192) är fastighetsregleringen i första hand "en fastighetsägarnas angelägenhet och bör uppenbarligen inte få genomföras utan att de enskildas intressen tillbörligen beaktas. Den enskilde fastighetsägaren fäster vanligen stor vikt vid att han genom regleringen får fast kapital i förhållande till vad han avstår och att han kan i fortsättningen utnyttja sin egendom för samma ändamål och med minst lika stort ekonomiskt utbyte som tidigare". Vid lagtolkningen går det inte att rycka ut ett antal meningar i en lagtext och tolka dem på lämpligt sätt utan att se till lagens helhet. För fastighetsägaren i sig är det ointressant om han drabbas av ett borttaget servitut för en järnvägsövergång eller om han blir av med en del mark. Det viktiga för honom är att fastigheten alltjämt kan ge en acceptabel avkastning. - Om HovR:n skulle finna att 5 kap 8 § andra meningen FBL inte utgör hinder för upphävandet av servitutet vidhåller de att ett bifall till Banverkets ansökan strider mot första meningen i ovanstående lagrum samt mot 5 kap 6 § FBL. Banverket kan inte stänga järnvägsövergångar med stöd av FBL eftersom det leder till mer än marginell skada för närliggande fastigheter. En grundläggande förutsättning för förtida tillträde är att behovet härav är så starkt att det tar över fastighetsägarens olägenheter av sådant tillträde. Det krävs att det är praktiskt taget uteslutet att det grundläggande beslutet kan komma att ändras i anledning av överklagande såsom vid "okynnesöverklaganden". Förutsättningar jämlikt 16 kap 9 FBL att ge tillstånd till förtida tillträde föreligger således ej.

HovR:n gör följande bedömning.

Det kan konstateras att den av Banverket yrkade åtgärden i och för sig försvårar brukandet av P.P:s och medparters fastigheter främst genom förlängda transporter. HovR:n finner likväl att regleringen innebär att fastigheterna inte i mindre mån än före regleringen lämpar sig för sitt ändamål.

Såväl ordalydelsen av 5 kap 8 § andra meningen FBL som uttalanden vid dess tillkomst visar att bestämmelsens främsta syfte är att skydda fastighet mot alltför stor ökning eller minskning av dess graderingsvärde. Fastighetsskyddet innebär att det fasta kapitalet inte får minska så att avsevärd olägenhet uppstår för dess ägare. Prövningen grundas på s k gradering, varvid den långsiktiga inverkan på fastigheten bedöms. Enligt nuvarande lagstiftning föreligger inte något fast procenttal för bedömningen av när avsevärd olägenhet skall anses föreligga. Däremot anges i förarbetena till FBL att äldre gräns härför, i detta fall fem procent, alltjämt kan tjäna som riktmärke. I förarbetena uttalas vidare att tidigare gränser för ägokravsjämkning kan tjäna till ledning på det sättet att en tillåten minskning enligt äldre rätt knappast bör karaktäriseras som väsentlig enligt FBL. Samtidigt påpekas att man vid tillämpningen av bestämmelsen skall göra en helhetsbedömning av vad åtgärden totalt medför, innebärande att procentrelationen bara blir en av flera faktorer som får inverka på bedömningen.

Av fastigheterna är det endast Värpeshult 1:21 som har annat än skogsmark väster om järnvägen. Denna fastighet har fyra hektar betesmark med detta läge och boskapsdriften försvåras därför av stängningen av järnvägsövergången. Värpeshult 1:21 påverkas således av stängningen i högre grad än övriga berörda fastigheter.

Visserligen har FBM och fastighetsdomstolen vid beräknandet av graderingsvärdet gjort en sammanblandning av graderingsvärdet och likvidvärdet. HovR:n, som inte kan godta den av P.P. och medparter påstådda graderingspåverkan om 15 procent grundat på en sänkning av fastighetens avkastning på grund av totala årliga merkostnader, finner att FBM:s beräkning, om än förenad med vissa brister, vid den helhetsbedömning som skall göras får anses godtagbar.

Med hänsyn till att fastigheterna får vidkännas ett intrång som till helt. övervägande del utgörs av fördyrad brukning, för vilket likvidersättning skall utgå, finner HovR:n vid en helhetsbedömning, att regleringen inte innebär att reglerna i 5 kap 8 § andra meningen FBL utgör hinder för servitutets upphävande.

HovR:n delar TR:ns bedömning att fastighetsregleringen uppfyller villkoren i 5 kap 4 och 6 §§ FBL. Banverkets ansökan om upphävande av servitutet skall därför bifallas i enlighet med FBM:s beslut.

Sådana särskilda omständigheter föreligger ej att Banverkets begäran om förtida tillträde skall bifallas.

HovR:ns utslag. Med undanröjande av fastighetsdomstolens utslag fastställer HovR:n fastighetsbildningsmyndighetens i Ljungby beslut (129 mars 1995 angående upphävande av servitut över Virestad 2:1 och byggande av ersättningsväg.

Yrkandet om förtida tillträde lämnas utan bifall.

P.P. och medparter (ombud förbundsjuristen M.N.) överklagade och yrkade att HD med ändring av HovR:ns avgörande skulle fastställa TR:ns utslag.

Banverket (ombud chefsjuristen L.A.) bestred ändring. Lantmäteriverket avgav yttrande.

Målet avgjordes efter föredragning.

Föredraganden, RevSekr Bramstång, föreslog i betänkandet att HD skulle meddela följande utslag: Fastighetsregleringen uppfyller beträffande samtliga berörda fastigheter villkoren i 5 kap 4 § 1 st och 6 § 2 st FBI.. Vidare uppkommer inte sådana olägenheter för någon av de i regleringen ingående fastigheterna att densamma i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Regleringen står således i överensstämmelse även med 5 kap 8 § första meningen FBL.

Med beaktande av bl a uttalanden i förarbetena till fastighetsbildningslagen (SOU 1963:68 s 366 och prop 1969:128 s B 1160) finner HD att även 5 kap 8 § andra meningen samma lag skall tillämpas vid upphävande av det aktuella servitutet. Fråga är då om graderingsvärdet för någon av fastigheterna minskas i sådan omfattning att, regleringen blir otillåten. Prövningen skall i första hand inriktas på Värpeshult 1:21, eftersom denna fastighet drabbas av det största intrånget.

Frågan om vad som kan anses vara en väsentlig minskning av graderingsvärdet har behandlats av fastighetsbildningskommittén (prop 1969:128 s B 381 och SOU 1963:68 s 310ff). Vid bedömningen av om en minskning skall anses väsentlig bör stort avseende fästas vid verkningarna för de enskilda rättsägarna. Om deras ställning inte nämnvärt påverkas i oförmånlig riktning bör den rent värdemässiga förändringen tillmätas mindre betydelse. Enligt kornmittens uttalande kan de förut gällande gränserna för ägokravsjämkning tjäna till ledning på det sättet att en minskning som skulle varit möjlig att genomföra enligt förut gällande bestämmelser knappast bör kunna karakteriseras som väsentlig. Små fastigheter bör i allmänhet kunna minskas procentuellt mer än stora fastigheter, eftersom den faktiska minskningen ändå blir ringa.

Regleringen får anses ge utrymme för en helhetsbedömning, innebärande att procentrelationen bara blir en av många inverkande faktorer (se Tore Landahl, Olof Nordström, Fastighetsbildningslagen, 2 uppl 1991 s 194).

Enligt 5 kap 9 § 2 st FBL skall graderingsvärdet för ett område bestämmas med hänsyn särskilt till områdets avkastning och marknadsvärde. Av förarbetena framgår att avkastningsvärdet mestadels får avgörande betydelse vid graderingen. Vid upphävandet av ett överfartsservitut skall således minskningen av den härskande fastighetens avkastningsvärde uppskattas. I sakens natur ligger att prövningen bör inriktas på ett långsiktigt och genomsnittligt - icke individuellt - normalvärde (jfr prop 1969:128 s B 399).

Vid uppskattningen av minskningen i graderingsvärde har Lantmäteriverket kommit till ett något lägre procenttal än domstolarna och fastighetsbildningsmyndig-heten, detta som en följd av att posterna hänförliga till torpet, omkringliggande betesmark samt jakt ansetts vara av personlig natur och därför icke avdragsgilla.

Med beaktande av dessa poster leder Lantmäteriverkets beräkningsmetod till ett procenttal strax överstigande tio.

HD finner vid en samlad bedömning, även med utgångspunkt i det högre procenttalet, att fastighetsregleringen inte kan anses otillåten enligt 5 kap 8 § andra meningen FBL och beaktar därvid särskilt att fråga inte är om något markavstående utan om ett förhållandevis begränsat intrång i brukandet av en mindre del av fastigheten. överklagandet skall således lämnas utan bifall.

HD:s avgörande. HD lämnar överklagandet utan bifall.

HD (JustR:n Magnusson, Munck, Lambe, Regner, referent, och Victor) beslöt följande utslag: Skäl. Frågan i målet i HD är om fastighetsregleringen uppfyller villkoren i 5 kap 8 § fastighetsbildningslagen (1970:988). I denna paragraf föreskrivs två villkor för att fastighetsreglering skall få ske. Det ena (det s k ändamålsvillkoret) är att vid fastighetsreglering skall iakttas att varje däri ingående fastighet får en sådan sammansättning och utformning att den ej i mindre mån än före regleringen lämpar sig för det ändamål vartill den är avsedd att användas. Det andra villkoret (det s k storleksvillkoret) är att fastigheten inte får ändras så att dess graderingsvärde minskas väsentligt eller ökas i sådan omfattning att avsevärd olägenhet uppkommer för ägaren. Bestämmelser om beräkning av graderingsvärde finns i 5 kap 9 §.

Anledning saknas att frångå underinstansernas bedömning, till vilken Lantmäteriverket har anslutit sig, att ändamålsvillkoret i 5 kap 8 FBL är uppfyllt. Frågan är då om storleksvillkoret skall anses innebära hinder mot fastighetsregleringen.

Banverket hävdar att storleksvillkoret inte är tillämpligt i det förevarande fallet, eftersom ingen av fastigheterna ändras beträffande markinnehav utan det endast är fråga om upphävande av ett servitut. Det graderingsvärde för en fastighet som beräknas enligt 5 kap 9 § FBL påverkas enligt verket inte av att ett enskilt område inom fastigheten blir svårare att utnyttja för fastighetsägaren.

Ett servitut kan representera en inte oväsentlig del av en fastighets värde. Detta talar för att storleksvillkoret i 5 kap 8 § FBL är tillämpligt även i fall då en fastighetsreglering endast syftar till att ett servitut skall upphävas. Ett sådant synsätt vinner också ett visst stöd i fastighetsbildningslagens förarbeten (prop 1969:128 s B 1160).

Spörsmålet är då huruvida upphävandet av servitutet innebär en väsentlig minskning av graderingsvärdet för Värpeshult 1:21, som är den av fastigheterna som regleringen berör mest.

Frågan om när en väsentlig minskning skall anses föreligga behandlas i förarbetena till 5 kap 8 § FBL (a prop s B 378ff). Föredragande statsrådet anslöt sig där till vad 1954 års fastighetsbildningskommitté uttalat(SOU 1963:68 s 310ff). Kommittén förordade inte några väsentliga förändringar i då föreliggande möjligheter att genom fastighetsreglering åstadkomma avvikelser från fastigheternas tidigare innehav utom för det fall sakägarna är ense. Dåvarande regler innebar en gräns för landsbygdens del vid fem procent av motsvarigheten till graderingsvärdet, medan gränsen var tio procent i städerna. I vissa fall, bl a vid plangenomförande, gällde en tjugofemprocentsgräns både i och utom stad. De nya bestämmelserna borde enligt kommitténs mening ge minst lika stora möjligheter till storleksförändringar som den gamla lagstiftningen och de dåvarande gränserna borde kunna tjäna till ledning på det sättet att en minskning, som skulle ha varit möjlig att genomföra enligt då gällande rätt, knappast kunde karaktäriseras som väsentlig. I sakens natur sades ligga att små fastigheter i allmänhet relativt sett skulle kunna minskas mer än stora fastigheter. Vidare pekade kommittén på att en minskning med ända upp till tjugofem procent var tillåten i vissa fall.

I litteraturen (Lavdahl-Nordström, Fastighetsbildningslagen, 2 uppl s 194) anförs bl a att det knappast är rimligt att i strid med fastighetsbildningslagens grundprincip om gemensamma regler för olika kommuntyper konservera den gamla lagstiftningens uppspaltning på land och stad. Fastighetsbildningskommitténs uttalanden bör rimligen tolkas så, sägs det vidare, att femprocentgränsen reserveras för jordbruks- och skogsbruksfastigheter medan tioprocentregeln i övrigt får tjäna som rättesnöre. Det framhålls också att man vid tillämpningen av minskningsregeln (dvs storleksvillkoret) skall göra en helhetsbedömning av vad åtgärden totalt innebär. Procentregeln blir därvid bara en av många faktorer som får inverka på bedömningen.

När det gäller frågan hur den procentuella minskningen av graderingsvärdet för Värpeshult 1:21 bör beräknas har Lantmäteriverket i sitt yttrande hänvisat till en av verket utvecklad beräkningsmetod - den s k IAN-modellen - som i förevarande fall innebär att minskningen bör uppskattas till ca 14 gånger det belopp som motsvarar minskningen av den normala årliga avkastningen. Denna beräkningsmetod bör godtas. Verket har dock bedömt vissa av fastighetsbildningsmyndigheten beaktade merkostnader som personliga för fastighetens nuvarande ägare och har med avräkning av dessa poster kommit fram till en minskning av graderingsvärdet på ca fem och en halv procent. Beaktar man också de kostnadsposter som underinstanserna har lagt till grund för sin bedömning och tillämpar Lantmäteriverkets beräkningsmetod i övrigt blir minskningen av graderingsvärdet ca tio procent för Värpeshult 1:21. Om man därutöver tar hänsyn till vissa andra kostnadsposter som klagandena anser böra räknas med, blir minskningen ca tolv procent.

Regeln att graderingsvärdet inte får minskas väsentligt är att betrakta som en garanti för att en fastighet inte genom fastighetsreglering skall kunna drabbas av någon mera ingripande värdeminskning i andra fall än då detta har stöd i särskilda bestämmelser (jfr de numera införda specialreglerna i 5 kap 8 a och 8 b §§ FBL). Detta talar för att betydelsen av åtgärden för det allmänna eller för annan fastighet som berörs av regleringen principiellt sett inte bör vägas in när man skall bedöma frågan om en minskning av graderingsvärdet skall anses vara väsentlig, låt vara att sådana faktorer i viss utsträckning kan vara att beakta inom ramen för den helhetsbedömning som alltid måste göras. Någon exakt gräns för tillåtna förändringar av graderingsvärden har dock inte uppställts, och frågan var gränsen går för en tillåten förändring kan påverkas bl a av vilket slags åtgärd det är fråga om. Så t ex kan det anses att en fastighetsägare bör tåla ett större ingrepp vid upphävande av ett visst slags servitut som innebär en minskning av fastighetens graderingsvärde än vid avstående av mark som får samma effekt på detta värde. Även en minsknings ekonomiska betydelse i absoluta tal kan vara att beakta när man bedömer om minskningen skall anses väsentlig.

Mot bakgrund av det anförda bör i förevarande fall minskningen av graderingsvärdet för Värpeshult 1:21 inte betraktas som väsentlig. Detta gäller även om minskningen skulle anses uppgå till ca tolv procent. Storleksvillkoret i 5 kap 8 § FBL innebär alltså inte något hinder mot fastighetsregleringen.

På grund av det sagda skall överklagandet lämnas utan bifall. FD:s avgörande. HD avslår överklagandet.

HD:s utslag meddelades d 20 febr 1998 (mål nr Ö 2889/96).