NJA 2005 s. 943

J.E. yrkade efter stämning å S.A. vid Malmö tingsrätt, fastighetsdomstolen, att fastighetsdomstolen skulle förplikta S.A. att som skälig ersättning för arrendestället jämte byggnader betala 650 000 kr jämte ränta därå enligt 4 och 6 §§räntelagen från den dag då domen vinner laga kraft till dess betalning sker.

S.A. medgav att utge 282 000 kr men bestred högre ersättning. Han medgav att utge ränta på utdömt belopp på sätt J.E. yrkat.

Fastighetsdomstolen (chefsrådmannen Tomas Krüeger, rådmannen Åsa Liljeroth, referent, och fastighetsrådet Torsten Sojdelius samt två nämndemän) anförde i dom den 2 november 2001:

Parternas utveckling av talan

J.E. har till stöd för sin talan anfört bl.a. följande. När han förvärvade arrendestället år 1959 bestod tomten av råmark bevuxen med strandgräs. Han har tillfört tomten stora mängder matjord, planterat träd och buskar, anlagt gräsmatta samt inhägnat tomten. Under den tid som han innehaft arrendestället har han också - utöver den ursprungliga byggnaden - uppfört ytterligare en byggnad. I mitten av 1980-talet genomfördes en större om- och tillbyggnad. Han har ombesörjt och bekostat anslutning till el och till kommunalt vatten samt lagt ned en septiktank. Han beräknar att han under sitt innehav lagt ned bortåt 300 000 kr i rena kostnader samt minst 8 000-10 000 timmars eget arbete. Byggnaden hade år 2000 ett taxeringsvärde om 104 000 kr, vilket innevarande år höjts till 147 000 kr. Årsarrendet uppgår f.n. till 1 500 kr.

När J.E. på grund av ålder och ohälsa bestämde sig för att avyttra arrendestället hade S.A. först inget att erinra mot detta. J.E. kontaktade därför fastighetsmäklaren S.-I.N. vid Svensk Fastighetsförmedling i Trelleborg, som lät upprätta en objektsbeskrivning samt utannonsera stället. Till den öppna visning av arrendestället som mäklaren ordnade kom ca 25 familjer. Utgångspriset i annonsen hade angetts till 500 000 kr. Mer än hälften av de familjer som kom till visningen ville förvärva arrendestället. Vid den budgivning som mäklaren anordnade lämnade makarna G. det högsta budet på 650 000 kr. Köpekontrakt skrevs med makarna G. den 19 juli 2000. Samma dag kontaktade S.A:s dotter J.E. och uppgav att hon ville överta arrendestället men inte till det pris som makarna G. varit beredda att betala.

Av 10 kap. 7 § andra stycket JB framgår inte exakt hur ersättningen vid återtagande av arrendeställe och inlösen av byggnader skall fastställas. Enligt J.E. skall ersättningen bestämmas till det samlade värdet på den allmänna marknaden av arrendatorns byggnader och andra anläggningar samt rätten att som tomt till byggnaderna bruka arrendestället. Marknadsvärdet bör i princip bestämmas på grundval av utredning om ortens pris på jämförbara objekt. I detta fall finns emellertid knappast några jämförbara objekt. J.E. anser därför att ersättningen bör utgöras av det verkliga värdet, dvs. det värde som marknaden faktiskt åsatt objektet.

Arrendestället har genom bred marknadsföring utbjudits till allmänheten, till stället har funnits många spekulanter och det har efter budgivning visat sig att en köpare varit villig att betala 650 000 kr. Detta belopp utgör därför skälig ersättning. Som jämförelse kan nämnas att vissa objekt i Ystads Sandskog utbjudits till försäljning till ett pris som uppgår till 14 respektive 16 gånger det åsatta taxeringsvärdet för byggnaderna. Den köpeskilling som J.E. erhållit vid försäljningen till makarna G. uppgår till endast 6 gånger det för byggnaderna åsatta taxeringsvärdet. Det skall i sammanhanget också framhållas att arrenderätten är förenad med besittningsskydd och att inga skäl talar mot att arrendet efter överlåtelse skulle ha fortsatt en eller flera arrendeperioder.

Om fastighetsdomstolen anser att den av S.A. anvisade metoden för beräkning av ersättningen skall användas hävdar J.E. att beräkningen är ofullständig. Han vitsordar i och för sig beräkningen av värdet av arrenderätten, 60 000 kr. Beräkningen av kostnader för byggnader och markanläggningar måste emellertid kompletteras med poster som utelämnats samt även innefatta ersättning för J.E:s eget arbete. En sådan beräkning medför att ersättningen skall bestämmas till minst 450 000 kr - - -.

S.A. har till stöd för sin talan anfört i huvudsak följande. Lösenbeloppet enligt 10 kap. 7 § andra stycket JB skall avse ersättning dels för arrenderättens värde, dels - när byggnader och nedlagda kostnader finns på arrendestället - inlösen av vad arrendatorn utfört. Det bestrids att ersättning skall utgå motsvarande det marknadsvärde arrendestället med byggnader visar sig ha. Parterna är ense om att arrenderättens värde kan beräknas till 60 000 kr. Vad gäller nedlagda kostnader för byggnader och annan förkovran har J.E. inte redovisat något underlag rörande dessa kostnader. Nedlagda kostnader får därför uppskattas.

Civilingenjören P.S. har utfört besiktning av arrendestället och utifrån byggnadernas storlek och skick gjort en beräkning med utgångspunkt från dagens pris på motsvarande byggnader. Sedan hänsyn tagits till byggnadsmaterialindex och avskrivningsperioden har nedlagda kostnader i byggnaderna värderats till 125 000 kr. På samma sätt kan markanläggningarnas värde beräknas till ca 97 000 kr. Den sammanlagda ersättningen skall därför bestämmas till 282 000 kr.

Förutom arrenderättens värde samt värdet på byggnader och anläggningar finns i detta fall ytterligare ett värde, nämligen arrendeställets attraktionsvärde. Detta värde påverkar priset på arrendestället men skall inte omfattas av det lösenbelopp som S.A. skall utge till J.E. I stället skall det värde som är hänförligt till arrendeställets läge tillkomma jordägaren. S.A. ifrågasätter inte att J.E. träffat avtal med makarna G. om överlåtelse av arrendestället för 650 000 kr. Det skall emellertid anmärkas att marknadsvärdet inte är det pris som den är beredd att betala som bjuder högst. Däremot kan köpeskillingen utgöra en indikation på marknadsvärdet. S.A. kan inte vitsorda att arrendeställets marknadsvärde uppgår till 650 000 kr.

De av J.E. angivna tillkommande kostnaderna - - - utgör antagna kostnader som J.E. inte haft. De skall inte beaktas i vidare omfattning än som skett när lösenbeloppet bestämts till 282 000 kr. Ersättning för J.E:s eget arbete skall inte utgå. S.A. gör inte gällande nedsättning av byggnadernas värde på grund av fukt och mögel.

Domskäl

J.E. har som bevisning åberopat vittnesförhör med fastighetsmäklaren S.-I.N. S.A. har åberopat värdeutlåtande av civilingenjören P.S. samt vittnesförhör med denne. Fastighetsdomstolen har hållit syn på arrendestället.

S.-I.N. har uppgett bl.a. följande. Han fick i uppdrag att sälja arrendestället till bästa möjliga pris. Eftersom priset var svårbedömt med hänsyn till det speciella läget, bestämde han att annonsera ut stället till ett pris av 500 000 kr eller högstbjudande. Det är i sådana situationer vanligt att annonsera objektet till en rimlig nivå och arbeta vidare med anbudsförfarande om det finns många spekulanter. Annons infördes i Trelleborgs Allehanda och i Sydsvenska Dagbladet. Vidare lades arrendestället med objektsbeskrivning och foto ut på Internet. Under tiden den 26 juni- den 2 juli 2000 noterades 152 besök av arrendestället på Internet. Under nästa period den 3-9 juli 2000 noterades 111 besök och därefter ytterligare 77 besök fram till avtalsdagen. Den 2 juli 2000 hölls en öppen visning av arrendestället. Till visningen kom fullt med folk och 13 spekulanter anmälde direkt att de var beredda att betala 500 000 kr. En av spekulanterna var G-s, som var oerhört angelägna att skaffa ett ställe vid kusten. Alla spekulanter anmodades att kontakta S.-I.N. efter visningen. Han gjorde bedömningen att de som anmält intresse hade förmåga att förvärva arrendestället varefter budgivningen startade. Vid denna höjde G-s direkt budet till 650 000 kr. Vid de kontakter som S.-I.N. därefter hade med övriga spekulanter var det 2-3 som fortfarande var intresserade. Dessa bedömde emellertid att G-s bestämt sig för att förvärva arrendestället och tyckte därför inte att det var lönt att fortsätta budgivningen. S.-I.N. har varit fastighetsmäklare i Trelleborg sedan 1968. Såvitt han vet är detta det enda arrendet av sitt slag inom Trelleborgs kommun. Om stället hade legat på landet någonstans hade utgångspriset kanske blivit 200 000 kr. Det är omöjligt att sätta något riktigt värde på objekt som ligger längst ned vid kusten. Folk är som tokiga i dessa objekt och man vet därför aldrig vad priset blir.

P.S. har uppgett bl.a. följande. Vid den värdering som han har gjort av arrendestället har han försökt rekonstruera de kostnader som J.E. haft för byggnader och andra anläggningar. Han har således inte gjort någon bedömning av vad det i dag skulle kosta att uppföra byggnaderna. Dessa har rent faktiskt uppförts av lösvirke. J.E. har inte köpt någon byggsats och har därmed inte haft några kostnader för kranbil m.m. Kostnad för grundläggning är inräknad i det av P.S. beräknade priset per kvm. Eftersom arbetet utförts av J.E. på dennes fritid har någon arbetskostnad inte uppstått. J.E:s eget arbete har inte beaktats. Kostnad för bygglov bör rimligen beaktas men då endast den faktiska kostnaden när bygglov söktes. Denna kostnad känner P.S. inte till. Det är möjligt att det fanns två tvåkammarbrunnar och det vitsordas i så fall att kostnaden för båda dessa skall beaktas. När det gäller installation av telefon bör den faktiska kostnaden beaktas. I dag skulle sådan installation inte ske utan mobiltelefon användas. Det är riktigt - som J.E. påpekat - att det inte skall ske någon avskrivning på gräs. Den sammanlagda ersättningen för markanläggningar bör därför beräknas till 96 720 kr. Skillnaden mellan det sammanlagda värde som han räknat fram och marknadsvärdet utgör värdet av arrendeställets läge. Det är omöjligt att fördela detta värde mellan mark och byggnad. Lägesfaktorn slår igenom på totalvärdet och medför att både mark- och byggnadsvärde blir högre. På ställen där marknadsvärdet är lågt skulle en marknadsvärdering av arrendestället kunna leda till att arrendatorn inte får ersättning för nedlagda kostnader.

Fastighetsdomstolens bedömning

Tvisten i målet gäller vilken ersättning S.A. har att utge till J.E. i lösen för arrendestället.

Den bestämmelse som reglerar ersättningsskyldigheten återfinns i 10 kap. 7 § andra stycket JB, som föreskriver följande.

”Är arrendeavtalet slutet för viss tid, får arrendatorn överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde. Har arrendatorn uppfört byggnad på arrendestället eller har han i övrigt nedlagt kostnad på detta och önskar han att jordägaren skall övertaga vad han utfört, skall även det erbjudas jordägaren till inlösen…”

Bestämmelsen har sitt ursprung i 1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom (NJL), som redan i dess ursprungliga lydelse föreskrev en skyldighet för jordägaren att vid återtagande av arrendestället betala skälig ersättning för arrenderättens värde om arrendeavtalet var tecknat för mer än 20 år. Bestämmelsen var tillämplig såväl på jordbruksarrende som - genom hänvisning i lagen - vid arrende för annat ändamål än jordbruk. År 1968 infördes särskilda bestämmelser om bostadsarrenden i NJL. Också enligt dessa förelåg en skyldighet för jordägaren att vid återtagande av arrendestället betala skälig ersättning för arrenderättens värde samt, om arrendatorn önskade att jordägaren skulle överta byggnad eller annan anläggning, inlösa dessa med skäligt belopp. Några särskilda uttalanden om hur ersättningen rent faktiskt skall bestämmas vid bostadsarrenden finns emellertid inte i förarbetena till NJL:s bestämmelser. Inte heller i förarbetena till JB, dit bestämmelserna i NJL senare överförts, har bestämmelsen i 10 kap. 7 § andra stycket särskilt kommenterats (jfr prop. 1970:20, del B2, s. 1012 och 1015).

I äldre förarbeten har emellertid gjorts vissa allmänna uttalanden rörande värdet av rätt till jordbruksarrende. Det uttalas där att ersättningen bör motsvara vad arrenderätten i brukarens hand kan anses vara värd eller vad annan brukare skäligen kan antas vara villig att betala för att överta lägenheten med därå av arrendatorn uppförda byggnader och annat som denne bekostat (NJA II 1908, nr 5 s. 41). I samband med senare ändringar i NJL uttalades bl.a. att det synes rimligt att möjlighet till gottgörelse erbjuds arrendatorn för de insatser av arbete och kapital som han nedlagt på fastigheten med beräkning att för framtiden få större avkastning och vilka resulterat i en verklig ökning av fastighetens värde. Enligt vad som uttalades borde därför arrendatorn få tillgodogöra sig det ekonomiska värde som själva arrenderätten representerar när arrendet frånträdes och ordet handelsvärde nämndes. Utskottet anförde att med ordet handelsvärde inte torde åsyftas någon avvikelse i sak från vad tidigare motivuttalanden innebar men påpekade att det i beaktande av den jordspekulation som ofta framträder under högkonjunkturer var påkallat att iaktta försiktighet vid värderingen av arrenderättens värde och inte inräkna ett på grund av konjunkturmässig värdestegring uppkommet övervärde som varken var beroende av verkställda reella förbättringar eller kunde anses vara av bestående art (NJA II 1944 s. 193- 196).

Nu angivna förarbetsuttalanden tar, som tidigare nämnts, sikte på jordbruksarrenden. Å andra sidan finns ingenting i förarbetena till NJL eller JB som antyder någon avsikt att andra ersättningsprinciper skall gälla vid bostadsarrenden.

Någon vägledande praxis från HD på hur ersättningen skall bestämmas har fastighetsdomstolen inte kunnat finna. Göta hovrätt har i ett avgörande från 1978 (dom 16 november i mål 63/78) ansett att ersättningen bör motsvara arrendeställets marknadsvärde. I några underrättsavgöranden har en annan modell använts och ersättning bestämts dels för arrenderättens värde, dels för lösen av byggnader och andra anläggningar, varvid värdet på byggnader m.m. beräknats antingen utifrån en marknadsvärdesprincip eller en produktionskostnadsprincip (angående de olika modellerna se Rittri, Bostads- och anläggningsarrende, 1985 s. 244 ff., samt Advokaten 2000, nr 3 s. 25).

Vid en bedömning av vilken värderingsprincip som skall tillämpas finner fastighetsdomstolen att det av den aktuella bestämmelsens ordalydelse inte kan dras slutsatsen att en strikt kostnadsersättningsprincip skall tillämpas. I stället får förarbetena anses ge uttryck för att ersättningen skall avse värdet av arrendatorns samlade nytta av att kunna bruka arrendestället för det avsedda ändamålet med beaktande av villkoren i arrendekontraktet. Denna nytta för arrendatorn kan närmast bestämmas genom det pris arrendestället åsätts vid utbud på den allmänna marknaden. Enligt fastighetsdomstolen talar därför övervägande skäl för att ersättningen bör avse värdet på den allmänna marknaden av arrendatorns byggnader och andra anläggningar samt rätten att såsom tomt till byggnaderna bruka det arrenderade området, dvs. arrendeställets totala marknadsvärde. En sådan tolkning stämmer bäst överens med vad som uttalats i förarbetena och med vad som måste antas vara syftet med ersättningsbestämmelsen, nämligen att markägaren inte utan ersättning skall kunna tillgodogöra sig det ökade värde som är en följd av arrendatorns åtgärder. För en sådan bedömning talar också det förhållandet att det i allmänhet är genom arrendatorns insatser som arrendestället får sitt marknadsvärde och det är också denne som stått den ekonomiska risken för gjorda investeringar. Markägaren, å andra sidan, har utan eget risktagande i princip rätt att tillgodogöra sig marknadsmässig avkastning på markvärdet, där markens värde bestäms även med beaktande av värdehöjande insatser från arrendatorns sida. Det skall i sammanhanget också anmärkas att varken bestämmelsens ordalydelse eller dess förarbeten antyder en avsikt att inlösen från markägarens sida skall ske på andra ekonomiska villkor än vad som skulle kunna uppnås vid en överlåtelse av arrendestället till en annan arrendator.

Sammanfattningsvis anser fastighetsdomstolen således att ersättningen, som J.E. hävdat, bör motsvara arrendeställets samlade marknadsvärde. Det skall tilläggas att den av S.A. förespråkade modellen för hur ersättningen skall beräknas leder till ett orimligt resultat, eftersom endast faktiska kostnader beaktas medan hänsyn inte alls tas till arrendatorns arbetsinsats. Modellen innebär därmed att byggnader m.m. inte ersätts ens med belopp motsvarande det tekniska nuvärdet, dvs. produktionskostnad inklusive arbetskostnad efter avdrag för förslitning på grund av ålder och bruk.

Marknadsvärdet bör i princip bestämmas på grundval av utredning om ortens pris på jämförbara objekt. Någon uppdelning bör således inte göras på värdet av arrenderätten respektive på byggnader och andra anläggningar utan i stället skall det göras en totalbedömning. Vad ersättningen bör avse är det marknadsmässiga priset på orten för ett jämförbart arrendeställe, upplåtet på motsvarande arrendevillkor. Det värde som kan anses hänförligt till arrendeställets läge eller attraktionsvärde kommer med dessa utgångspunkter att återspeglas i den samlade ersättningens storlek. Att så är fallet kan beträffande det nu aktuella arrendestället för övrigt inte anses leda till ett obilligt resultat, eftersom arrendeställets högre värde kan antas bero på att J.E. uppfört byggnader samt iordningställt marken och inte på ett förhöjt värde på marken i sig. Det är med andra ord till följd av arrendatorns insatser som marken ådragit sig ett högre värde. Enbart arrendeställets läge är inte en tillräcklig omständighet för att åstadkomma detta, utan först när marken tillförts en byggnadsrätt - för i detta fall fritidsbebyggelse - och iordningställts för detta ändamål genom tillförsel av matjord, plantering, uppförande av stängsel m.m. uppkommer den värdestegring, varav det i målet påstådda attraktionsvärdet är en del.

Utredningen i målet får anses visa att J.E:s arrendeställe är det enda av sitt slag som under senare år försålts inom Trelleborgs kommun. Det är således inte möjligt att fastställa en ortprisnivå för den typ av objekt som det här är fråga om. Vad som är utrett är att J.E. sålt arrendestället till makarna G. för 650 000 kr. Med hänsyn till de uppgifter S.-I.N. lämnat om omständigheterna vid försäljningen - och den generellt sett stora efterfrågan på objekt i strandnära lägen - och då det inte lagts fram någon utredning som talar mot att det sålunda erhållna priset inte skulle motsvara vad en köpare normalt varit villig att betala, anser fastighetsdomstolen att 650 000 kr bör utgöra skälig ersättning för arrendestället. Käromålet skall därför bifallas.

S.A. överklagade i Hovrätten över Skåne och Blekinge och yrkade i själva saken att hovrätten med ändring av fastighetsdomstolens domslut skulle nedsätta det kapitalbelopp han skall utge till J.E. till 282 000 kr.

J.E. bestred ändring.

S.A. ingav och åberopade ett av professorn i fastighetsinformationsteknik Ulf Jensen den 2 april 2002 avgivet utlåtande.

S.A. överklagade och yrkade i själva saken att HD skulle bifalla hans talan i hovrätten.

J.E. bestred ändring.

J.E. ingav och åberopade ett av Mäklarsamfundet den 14 september 2004 avgivet yttrande.

Betänkande